安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0603民初2525号 原告：淮北东安物业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路。 法定代表人：苏肖，该公司总经理。 被告：陈文香，女，1980年11月29日出生，汉族，淮北市妇幼保健院医生，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北东安物业管理有限公司（以下简称东安物业公司）与被告陈文香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于20190年7月29日公开开庭进行了审理。原告东安物业公司的法定代表人苏肖、被告陈文香到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 东安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈文香支付东安物业公司物业管理费6239.57元、滞纳2651.31元，合计8890.88元；2.诉讼费由陈文香承担。事实和理由：陈文香于2008年购入淮北市人民路慢城小区XXX室，房屋面积为127.86平方米，按照《物业管理条例》及淮北市物价局核准的物业管理收费标准的规定，物业管理费为每平方米0.40元∕月，即陈文香每月应缴纳物业费为51.14元，每年物业费为613.37元。东安物业公司多次催收，但陈文香拒绝履行付款义务，至今已拖欠2008年11月至2018年12月的物业费6239.57元、滞纳金2651.31元，其行为已违反了我国法律相关规定，故诉至法院，请求依法维护东安物业公司的合法权益。 陈文香庭审时辩称：我们刚开始入住的时候，从建筑上存在一些问题，房管局领导也进行了调解，当时调解的是免去5年的物业费，但是没有具体说是从什么时候开始免起，后来入住后，小区的管理有点乱，欠费具体是从什么时候欠费的，还有物业给我们提供的服务我们没有享受到。 本院经审理认定事实如下：2008年8月1日，淮北淮信房地产有限公司选聘东安物业公司对慢城小区物业提供前期物业管理服务，并签订了前期物业管理合同。前期物业管理合同约定，乙方（东安物业公司）提供的前期物业管理服务包括：本物业管理区域内的公共事务和共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务收费标准以物价局核定价格为准，具体为多层住宅为每月每平方米0.4元，高层住宅为每月每平方米0.78元。业主应于在办理入户交接手续之日起或公示交房当月开始计算交纳物业服务费用。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按5‰标准向乙方支付违约金，对拒绝或无理不缴者，东安物业公司有权采取相应措施或向人民法院起诉。2008年10月9日陈文香接收并入住其购买的慢城小区XXXX室，住房建筑面积为127.86平方米，为多层建筑，物业管理费为每平方米0.40元∕月，即陈文香每月应缴纳物业费为51.14元，每年物业费为613.37元。陈文香入住后，经东安物业公司多次催要物业费，其尚拖欠自2008年11月至2018年12月31日共计122个月的物业费6239.57元未交纳。东安物业公司经催要无果，提起诉讼。 以上事实，有东安物业公司收费许可证、物业收费标准、催费通知单、办理入住程序表、陈文香拖欠物业费及滞纳金计算清单、慢城小区物业管理合同及当事人陈述在卷予以证明，本院予以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。淮北市淮信房地产有限公司与东安物业公司签订的前期物业服务合同为有效合同，对业主陈文香具有约束力，东安物业公司与陈文香均应依合同约定履行义务。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；即如果物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。 东安物业公司依约为慢城小区提供了物业管理服务，陈文香作为该小区业主理应及时交纳物业服务费，经东安物业公司多次催要，陈文香拖欠自2008年11月至2018年12月31日共计122个月的物业费6239.57元，东安物业公司要求陈文香交纳拖欠上述物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。陈文香辩称房屋存在建筑问题、经房管局调解免五年物业费、东安物业公司管理乱、没有享受到服务，但陈文香在法定期限内未提供相关证据，也未申请延长举证期限，在庭审时告知其举证，又未在规定的期限提交。东安物业公司在物业管理服务过程中若存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，陈文香作为业主可以依照相关规定请求东安物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。故陈文香的上述辩解意见不能构成对抗交纳物业管理服务费用义务的效力，本院不予采纳。 东安物业公司要求陈文香支付滞纳金2651.31元，该滞纳金属违约金，陈文香未及时支付物业服务费已构成根本违约，应承担相应的违约责任，前期物业服务合同约定了滞纳金按千分之五的收取方法，东安物业起诉按万分之三计算的违约金过高，本院予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告陈文香于本判决书生效后十五日内支付原告淮北东安物业管理有限公司物业费6239.57元（自2008年11月至2018年12月31日止）及滞纳金（以6239.57元为基数，自2008年11月至2018年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告陈文香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇一七年八月一日 书记员  孙 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。