南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初464号 原告（反诉被告）：兰意免，女，1985年10月5日出生，壮族，住广西壮族自治区宜州市。 委托诉讼代理人：廖丹萍，广西建开律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨水通，男，1983年5月3日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：周永珩，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 第三人：南宁市路线贸易有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：李国强，该公司总经理。 原告（反诉被告）兰意免与被告（反诉原告）杨水通、第三人南宁市路线贸易有限公司（以下简称路线公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日作出（2015）南铁民初字第703民事判决。兰意免不服该判决，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2017年3月21日作出（2017）桂71民终16号民事裁定，发回重审。本院于2017年5月19日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰意免的委托诉讼代理人廖丹萍，被告（反诉原告）杨水通的委托诉讼代理人周永珩到庭参加诉讼，第三人路线公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）兰意免向本院提出诉讼请求：1.被告杨水通向原告兰意免支付违约金41445元；2.本案诉讼费用由被告杨水通承担。事实与理由：2014年2月15日，兰意免与杨水通签订《场地租赁合同》及附件《物业服务合同》，约定：杨水通将位于南宁市，建筑面积为61.4平方米的D13A号商铺出租给兰意免用于经营美容美甲，租期从南宁市新民族影城试业之日（具体以甲方书面通知为准）起共计三年；履约保证金41445元，第一年月租金12280元，第二年月租金递增5%，第三年月租金以第二年月租金为基础递增6%；双方在合同期内正常履约的情况下均不能单方终止合同，否则视为违约，若杨水通违约则赔偿兰意免与履约保证金等值的违约金。合同签订后，兰意免按约定向杨水通交纳履约保证金41445元、六个月租金73680元、六个月物业服务费9210元。兰意免接收铺面后进场装修并开展经营活动。由于杨水通拖欠第三人路线公司各项费用，路线公司自2015年8月18日起停止向杨水通承租的商铺供应水电，导致兰意免完全停止店铺经营，损失严重。兰意免多次要求杨水通解决停水停电的问题，杨水通一再表示正在和路线公司协商，将尽快解决，只要兰意免按时缴纳物业服务费，可以一直免租到2015年年底。2015年10月，兰意免被路线公司告知，其已经解除了与杨水通的租赁合同，要求兰意免搬离承租的商铺。兰意免认为，杨水通的行为已经构成根本违约，兰意免有权解除双方签订的租赁合同并要求杨水通支付违约金。为维护合法权利，兰意免诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）杨水通辩称:1.其于租赁合同签订的当日已经履行交付商铺的义务，并不存在迟延交付商铺的情况，如果存在，兰意免早就提出了异议，但现有的证据并未显示兰意免对此提出过异议；2.其分别于2015年8月20日、2015年9月22日向兰意免发出的《关于缴纳租金及物业费的通知》中“租金从2015年7月1日影城试业之日计起”均系笔误，应为“租金从2014年7月1日影城试业之日计起”，其在该通知中要求兰意免支付拖欠的租金也是从2014年7月1日开始计算的；3.2015年8月，路线公司也未对涉案商铺停水停电，兰意免完全可以利用铺面正常经营，其没有违约行为，兰意免要求其支付违约金41445元没有事实和法律依据；4.退一步讲，如法院认定其违约，需支付违约金，兰意免诉请的违约金也过高，请求法院依法予以调整。综上，请求法院依法驳回兰意免的诉讼请求。 被告（反诉原告）杨水通向本院提出反诉请求：1.反诉被告兰意免向反诉原告杨水通支付租金106529元、延期缴纳租金违约金159793.50元；2.本案诉讼费用由反诉被告兰意免承担。事实与理由：2014年2月15日，杨水通将位于南宁市商铺出租给兰意免使用，约定租赁期限从南宁市新民族影城试业之日（具体以甲方书面通知为准）起共计三年，免租装修期至民族影城试业时止。民族影城试业时间为2014年6月27日，杨水通同意免租期截止至2014年6月30日。因免租装修期内，兰意免仍应支付物业服务费、水电费、垃圾处理费等费用，故兰意免应支付2014年7月1日至2015年11月2日（兰意免发出解除合同通知书的时间）期间的租金198936元，应支付2014年2月16日至2015年11月2日期间的物业服务费31928元，扣除兰意免已经支付的履约保证金41445元、物业服务费9210元、租金73680元后，兰意免还拖欠杨水通租金106529元。根据租赁合同约定，兰意免逾期支付租金，应以欠付金额即106529元为基数，按每日千分之五的标准支付2015年1月1日至2015年11月2日期间的逾期支付租金违约金159793.50元。为维护合法权利，杨水通提起反诉，请求判如所请。 反诉被告兰意免对反诉原告杨水通的反诉辩称：1.涉案《场地租赁合同》于2014年2月15日签订，但杨水通至2014年9月底才将涉案房屋交付给兰意免使用，因免租装修期为一个月，故2014年11月1日至2015年10月30日都应适用第一年的租金标准，即月租金为12280元；2.因杨水通欠付第三人路线公司的各项费用，路线公司从2015年8月18日起就停止了涉案铺面的水电供应，自该日起其已不能正常使用铺面进行经营活动，故杨水通要求其支付该日之后的租金和物业服务费没有事实和法律依据；3.其已缴纳履约保证金41445元，其在使用铺面期间所欠的租金、物业服务费用该履约保证金抵扣后就不再欠付，杨水通要求其支付租金及延期缴纳租金违约金没有事实依据；4.如法院认定其违约，需支付违约金，杨水通主张的违约金也过高，请求法院依法予以调整。综上，请求法院依法驳回杨水通的反诉请求。 第三人路线公司对本诉、反诉均未陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2014年2月15日，原告（反诉被告）兰意免（乙方，承租方）与被告(反诉原告)杨水通（甲方，出租方）签订《场地租赁合同》及《物业服务合同》，约定：1.甲方将位于南宁市商铺出租给乙方经营美容美甲，面积为61.4平方米；2.乙方应在合同签订后二日内向甲方交纳41445元作为租赁履约保证金，租赁期间如乙方有逾期未付的款项，包括但不限于租金、水电费、违约金、损害赔偿金等，甲方可直接在履约保证金中扣除，不足部分乙方应当补足；3.租赁期限从南宁市新民族影城试业之日（具体以甲方书面通知为准）起共计三年（含一个月装修期），自本合同签署之日起乙方即可进场装修，自2014年2月16日起一个月为免租装修期，免租装修期内乙方免交场地租金，但水电费、垃圾处理费、物业服务费、空调使用费等乙方应按本合同附件二《物业服务合同》约定交纳；4.如乙方免租装修期届满但影城未试业，乙方的免租金装修期延迟至影城试业为止，如乙方免租装修期届满且影城已经试业，则从免租装修期届满之日起，乙方应按本合同约定缴纳租金；5.第一年月租金12280元，租赁期满一年（从试营业开始计算）后，第二年月租金以第一年月租金为基数递增5%，第三年月租金以第二年月租金为基础递增6%；月物业服务费为每平方米25元；6.实行先交租金后使用房屋的原则，乙方每半年向甲方支付一期租金、物业服务费，首期租金缴纳时间为双方签署合同后十日内，首期物业服务费的缴纳时间为双方签署合同后五日内，以后租金、物业服务费的支付时间为相应承租期每半年开始的第五天前，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按每期租金的千分之五支付滞纳金；7.甲乙双方在合同期内正常履约的情况下均不能单方终止合同，否则视为违约，乙方违约应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，乙方投资装修等形成的全部设施、物品等无偿归甲方所有，并扣除全部履约保证金及已交的所有费用；若甲方违约则赔偿与履约保证金等值的违约金；8.乙方不能按时交纳租金或其他应缴款项逾期超过十五日的或乙方收到甲方关于补缴履约保证金的通知后七日内未足额补缴被扣除款项的，甲方有权解除合同；此外，上述两份合同还对其他事项作出了约定。合同签订当日，兰意免向杨水通支付履约保证金41445元、首期六个月的租金73680元、首期六个月的物业管理费9210元，杨水通将铺面交付兰意免使用。兰意免承租铺面后，用于经营舞彩美甲化妆会所。兰意免未按合同约定向杨水通支付自2014年8月16日起的物业服务费及自2015年1月1日起的租金。 因杨水通拖欠上一手出租人即第三人路线公司的租金等费用，路线公司于2015年8月17日向杨水通发出《通知》，表示决定于2015年8月18日停止水电供应。2015年8月20日，杨水通向兰意免发出《关于缴纳租金及物业费的通知》，载明：根据租赁合同约定，租金从2015年7月1日影城试业之日起计，免租装修期为2014年2月16日至2015年7月1日，该期间物业服务费为6635元；第一期（2014年7月1日至2015年1月1日）租金为73680元及物业服务费为9210元，第二期（2015年1月1日至2015年7月1日）租金为73680元及物业服务费为9210元，兰意免已交纳租赁履约保证金41445元、第一期租金73680元及物业服务费9210元，尚拖欠免租期物业服务费6635元、第二期租金73680元及物业服务费9210元，杨水通已从兰意免缴纳履约保证金41445元中扣除，现通知兰意免于2015年8月25日前将履约保证金41445元及欠款48088元支付给杨水通，否则杨水通将依据合同约定追究兰意免的违约责任。因兰意免未支付拖欠的款项，杨水通于2015年9月22日再次向兰意免发出《关于缴纳租金及物业费的通知》，要求兰意免于2015年10月1日前将履约保证金41445元及欠款48088元支付给杨水通。2015年9月7日，兰意免发短信给杨水通，载明：杨水通迟迟未解决租赁场地权属问题，涉案场地停水停电导致其无法经营，现通知杨水通，自即日起解除双方签订的《场地租赁合同》，要求杨水通五日内退还其所交的履约保证金，并按照合同约定赔偿违约金。2015年9月29日，路线公司以杨水通拖欠租金及物业服务费等费用为由，委托北京市尚衡律师事务所广西分所向杨水通发出《律师函》，宣布解除与杨水通的租赁合同，要求杨水通于合同解除后五日内退回租赁场地。2015年11月2日，兰意免通过EMS向杨水通邮寄《解除合同通知书》，内容为：1.南宁市新民族影城的消防设施未能如期通过验收，二层夹层的各项整改至今未完成，杨水通承诺的经营环境一直未能兑现；2.因杨水通拖欠路线公司的有关费用，导致店面从2015年8月18日起被断水断电至今，期间根本无法营业，相关情况已通知到杨水通，杨水通承诺将免租期延长至2015年7月1日，但至今未解决断水断电问题，因此兰意免要求解除双方签订的租赁合同及杨水通按约定退还履约保证金并赔偿损失。2015年11月4日，杨水通拒收该通知书，后该通知书被退回给兰意免。庭审中杨水通确认，路线公司已于2015年10月30日收回涉案铺面。 另查明：南宁市新民族影城已取得建设工程规划许可证，影城的所有权人为南宁民族影业文化娱乐有限责任公司（以下简称民族影业公司）。2012年9月29日，南宁市新民族影城取得南公消验〔2012〕第256号《建设工程消防验收意见书》，载明该工程地上共四层均为未装修用房，综合评定该工程消防验收合格。2015年4月1日，南宁市新民族影城的装修工程消防验收合格。后民族影业公司对新民族影城玻璃圆筒的内部进行装修和改造，并向南宁市公安消防支队申报该工程的消防验收。2015年11月11日，民族影业公司取得南公消验字〔2015〕第526号《建设工程消防验收意见书》，载明南宁市新民族影城玻璃圆筒的内部装修及改造工程消防验收合格。涉案商铺位于新民族影城玻璃圆筒区域内。 还查明：2012年7月3日，民族影业公司将包括涉案商铺在内的二层夹层铺面（建筑面积共1409.11平方米）出租给第三人路线公司（租期为2012年7月3日至2027年7月2日），并同意路线公司分租。路线公司于2014年1月24日将其向民族影业公司承租的商铺（包括涉案商铺在内）转租给杨水通（计租期为新民族影城开业之日起九年）。2014年1月27日，路线公司出具《证明》，同意杨水通将其承租的场地分割成若干个独立商铺。2015年3月9日，民族影业公司出具《证明》，证明南宁市新民族影城试业时间为2014年6月27日。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：兰意免与杨水通签订的《场地租赁合同》及《物业服务合同》、路线公司与杨水通签订的《场地租赁合同》、民族影业公司出具的《证明》、杨水通向兰意免发出的两份《关于缴纳租金及物业费的通知》、路线公司出具的《证明》、路线公司向杨水通发出的《通知》及《律师函》、兰意免向杨水通发出《解除合同通知书》、手机短信截图、EMS改退批条、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，路线公司将南宁市出租给杨水通，双方明确约定，杨水通可以将所租赁的场地分割成若干个商铺。因杨水通所租赁的场地面积达1409.11平方米，杨水通承租后实际已将该场地分割成了若干个独立商铺对外出租，各个商铺经营项目各不相同。根据本案现有证据及查明的事实可知，路线公司将场地租赁给杨水通并同意其再行转租。原告（反诉被告）兰意免与被告（反诉原告）杨水通签订的《场地租赁合同》及《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，杨水通将其享有出租权的房屋出租给兰意免使用，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 一、关于本案租赁合同的履行是否存在违约行为的问题。 兰意免是否有违约行为。兰意免称杨水通于2014年9月30日向其交付涉案铺面，杨水通则称已于合同签订当日即2014年2月15日向兰意免交付铺面。本院认为，从常理分析，如杨水通迟延至2014年9月30日才交付铺面，并要求兰意免支付第二期（2015年1月1日至2015年6月30日）的租金，兰意免肯定会提出异议，但从兰意免与杨水通的多次书信和短信往来中可以看出，兰意免并未对此提出异议，即便兰意免起诉杨水通的民事起诉状中也未提及此事，兰意免仅在庭审中提及杨水通迟延交付铺面一事，这与常理不符，且租赁合同明确约定，合同签署之日起兰意免即可进场装修，本案也不存在杨水通不能按时交付铺面的事由。故对兰意免称杨水通迟延至2014年9月30日交付铺面的说法，本院不予采信。本院认定杨水通已于合同签订当日即2014年2月15日向兰意免交付了涉案铺面。杨水通主张其分别于2015年8月20日、2015年9月22日向兰意免发出的《关于缴纳租金及物业费的通知》中“租金从2015年7月1日影城试业之日计起”系笔误，应为“租金从2014年7月1日影城试业之日起计”。本院认为，《场地租赁合同》约定，兰意免的免租装修期届满但影城未试业，兰意免的免租装修期延迟至影城试业为止；杨水通在两份《关于缴纳租金及物业费的通知》中也明确表示租金从影城试业之日计起，而南宁市新民族影城试业时间为2014年6月27日，两份通知中的计算兰意免拖欠的租金数额均从2014年7月1日开始，故对杨水通称上述两份通知中“租金从2015年7月1日影城试业之日计起”系笔误，应为“租金从2014年7月1日影城试业之日起计”说法，本院予以采信。涉案租赁合同约定，执行先交租后使用铺面的原则，租金、物业服务费按每半年为一期缴纳，支付时间为相应承租期开始的第五天前，免租期的物业服务费应按约交纳；兰意免不能按时交纳租金或其他应缴款项，逾期超过十五日的，杨水通有权解除合同。本案中，兰意免仅支付首期六个月（2014年2月16日至2014年8月15日）的物业服务费及首期六个月（2014年7月1日至2014年12月31日）的租金，尚拖欠杨水通自2014年8月16日起的物业服务费及自2015年1月1日起的租金，兰意免的行为已构成违约，故杨水通有权依据租赁合同约定行使合同解除权。 杨水通是否有违约行为。兰意免称第三人路线公司于2015年8月18日开始停止向涉案商铺供水、供电，杨水通则予以否认。本院认为，根据路线公司分别于2015年8月17日、2015年9月29日发给杨水通的《通知》、《律师函》以及兰意免于2015年9月7日发给杨水通要求解除《场地租赁合同》的短信、2015年11月2日发给杨水通的《解除合同通知书》，可以证实由于杨水通未向路线公司缴纳租金、物业服务费，涉案商铺被路线公司停止提供水电，兰意免无法正常使用商铺进行经营的事实。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。”本案中，杨水通将涉案铺面出租给兰意免后，却因拖欠上一手出租人路线公司的租金、物业服务费等费用，导致涉案铺面被停水停电，且杨水通未在合理期限内解决，造成兰意免无法经营，兰意免签订合同的目的无法实现。杨水通未能向兰意免提供可以正常使用的、符合经营标准的铺面，其行为已构成根本性违约，兰意免享有法定的合同解除权。 在双方均有合同解除权的情况下，兰意免于2015年9月7日向杨水通发送手机短信，提出解除场地租赁合同。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，解除合同的通知自通知到达杨水通处时合同解除，故本院依法认定兰意免与杨水通签订的《场地租赁合同》于2015年9月7日解除。 二、关于杨水通是否应向兰意免支付违约金的问题。涉案租赁合同约定，在合同期内正常履约的情况下，兰意免与杨水通均不能单方终止合同，否则视为违约，兰意免违约应付杨水通违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，杨水通违约则赔偿与履约保证金等值的违约金。本案租赁合同在合同期内兰意免与杨水通均未能正常履约，均存在违约行为，均有权解除合同。且本案租赁合同是兰意免行使法定合同解除权解除合同，而非杨水通违约单方解除合同，故兰意免要求杨水通支付与履约保证金等值的违约金，既无合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。 三、关于杨水通反诉的各项请求能否支持的问题。 （一）关于兰意免是否应向杨水通支付租金的问题。兰意免称第三人路线公司于2015年8月18日开始停止向涉案商铺供水、供电，杨水通在合理期限内又无法解决此事，其被迫于2015年9月底搬离。杨水通称兰意免一直占用铺面直至路线公司于2015年10月30日收回涉案铺面。从上文可知，兰意免所举证据可以证实路线公司对涉案商铺停止提供水电导致其无法正常使用商铺的事实，但兰意免未举证证明其于2015年9月底搬离，故2015年8月17日前的租金和物业服务费，兰意免应按合同约定标准向杨水通支付。至于2015年8月18日至铺面被路线公司实际收回之日（2015年10月30日）的租金（占用费）和物业服务费，因兰意免无法利用涉案铺面正常经营但又未及时搬离，未将铺面交还给杨水通，本院酌定由兰意免参照原合同租金和物业服务费标准的30%支付。涉案租赁合同约定，第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）月租金为12280元，第二年（2015年7月1日至2016年6月30日）月租金递增5%，即第二年月租金为12894元。兰意免应支付2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金为147360元（12280元×12个月），应支付2015年7月1日至2015年8月17日期间的租金为19965元（12894元+12894元÷31天×17天），应支付2015年8月18日至2015年9月7日期间的租金为2707元（12894元÷30天×21天×30%），应支付2015年9月8日至2015年10月30日期间的占用费为6834元（12894元÷30天×53天×30%）。综上，兰意免应支付的租金和占用费为176866元（147360元+19965元+2707元+6834元）。《物业服务合同》约定，涉案商铺物业服务费为每月每平方米25元，即每月物业服务费为1535元，自2014年2月16日起一个月的免租期的物业服务费，兰意免仍应按约交纳，故兰意免应支付2014年2月16日至2015年8月17日期间的物业服务费为27732元（1535元×18个月+1535元÷30天×2天），应支付2015年8月18日至2015年10月30日期间的物业服务费为1120元[（1535元×2个月+1535元÷30天×13天）×30%]。综上，兰意免应支付的物业服务费为28852元（27732元+1120元）。兰意免已支付租金73680元、物业服务费9210元，尚欠杨水通租金和占用费共103186元（176866元-73680元）、物业服务费19642元（28852元-9210元）。兰意免与杨水通均同意用兰意免交纳的履约保证金41445元抵扣拖欠的物业服务费、占用费及租金，抵扣后，兰意免还拖欠杨水通租金81383元。 （二）关于兰意免是否应向杨水通支付延期缴纳租金违约金的问题。涉案租赁合同约定，实行先交租金后使用房屋的原则，兰意免每半年向杨水通支付一期租金，支付时间为相应承租期每半年开始的第五天前，每逾期一日，兰意免须按每期租金的千分之五支付滞纳金。杨水通诉请用兰意免交纳的履约保证金41445元抵扣拖欠的租金和物业服务费后，再每日按所欠金额的千分之五计算2015年1月1日至2015年11月2日期间的违约金。兰意免主张杨水通诉请的违约金过高，请求人民法院予以调整。本院以杨水通的实际损失为基础并兼顾合同的履行情况，将兰意免应支付的违约金调整为：以81383元为基数，自2015年1月1日至2015年11月2日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、反诉被告兰意免向反诉原告杨水通支付租金81383元； 二、反诉被告兰意免向反诉原告杨水通支付延期缴纳租金违约金（计算方法：以81383元为基数，自2015年1月1至2015年11月2日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算）； 三、驳回原告兰意免的诉讼请求； 四、驳回反诉原告杨水通的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费836元（原告已预交），由原告兰意免负担；反诉案件受理费2647元（已减半收取，反诉原告已预交），由反诉原告杨水通负担1905元，反诉被告兰意免负担742元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判长 梁         娟 审判员 邓    立    新 审判员 张    俊    秋 二〇一七年八月二十二日 书记员 蒙美丞附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。