河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0305民初2328号原告：洛阳润峰广场商贸有限公司，住所地：洛阳市涧西区景华路17号。法定代表人：侯曲丽，该公司总经理。委托代理人：钱俊波，系该公司员工。委托代理人：张卫东，河南润洛律师事务所律师。被告：洛阳市金梦家具有限公司，住所地：洛阳市涧西区西苑路33号。法定代表人：李红卫，该公司董事长。原告洛阳润峰广场商贸有限公司与被告洛阳市金梦家具有限公司为租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳润峰商贸有限公司的委托代理人钱俊波和张卫东、被告洛阳市金梦家具有限公司的法定代表人李红卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳润峰广场商贸有限公司向本院提出诉讼请求：依法解除原、被告双方的《租赁合同》；被告洛阳市金梦家具有限公司向原告洛阳润峰广场商贸有限公司返还租赁房屋；被告洛阳市金梦家具有限公司支付原告洛阳润峰广场商贸有限公司2017年4月底前的租金和设施设备使用费5496614.54元及违约损失（从2016年1月1日起至实际付清之日止以月利3%的标准计算）；被告洛阳市金梦家具有限公司支付原告洛阳润峰广场商贸有限公司从2017年5月起至实际返还租赁房屋之日止期间的以每月500000元计算的租赁房屋占有使用费；由被告洛阳市金梦家具有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月24日，原告洛阳润峰广场商贸有限公司与被告洛阳市金梦家具有限公司续签《租赁合同》一份，合同约定2016年1月1日起至2022年12月31日期间，被告洛阳市金梦家具有限公司承租原告洛阳润峰广场商贸有限公司拥有代管租赁权的租赁物，租赁物位于洛阳市涧西区景华路17号洛阳润峰房屋开发公司开发建设并所有的润峰广场项目中地下一层和地上一层至五层中的商业用房，租赁物总建筑面积为25128.426平方米，同时，被告洛阳市金梦家具有限公司为了租赁物的充分使用愿意支付以原告洛阳润峰广场商贸有限公司出租面积而在相关设施设备所享有相应份额计算的设施设备使用费；2016年1月1日起至2018年12月31日止，被告洛阳市金梦家具有限公司应每月支付原告洛阳润峰广场商贸有限公司房屋租金300000元和设施设备使用费200000元，计500000元，被告洛阳市金梦家具有限公司若逾期支付租金和设施设备使用费的，每逾期一天，按当期应付总额的千分之一比例向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付违约金，逾期超过15日的，原告洛阳润峰广场商贸有限公司有权解除合同。《租赁合同》第十四条另外约定，2016年1月1日前被告洛阳市金梦家具有限公司尚欠原告洛阳润峰广场商贸有限公司租金和设施设备费用总计4873866.54元也应逐步支付给原告洛阳润峰广场商贸有限公司。合同履行期间，被告洛阳市金梦家具有限公司仅支付了7377252元，截止2017年5月3日尚余5496614.54元未付，被告洛阳市金梦家具有限公司不依约付款显属违约。为了维护自身的合法权益，原告洛阳润峰广场商贸有限公司诉至法院，请求法院判如所诉。被告洛阳市金梦家具有限公司辩称，原告洛阳润峰广场商贸有限公司只是一个开发公司的委托租赁方，并不是房屋所有人，不具备房屋租赁权利。原告洛阳润峰广场商贸有限公司要求的租金和设备设施使用费数字不准确，因为签合同时，原告洛阳润峰广场商贸有限公司把2016年1月1日之前欠付的租金分摊到2016年6月之后的租金中逐步支付，截至目前为止，只有四个月左右的租金未付，被告洛阳市金梦家具有限公司还有保证金500000元；房屋的维修应当由原告洛阳润峰广场商贸有限公司负责，但是多年来一直都是由被告洛阳市金梦家具有限公司在修理。目前大楼外墙主体的砖已经掉落一部分，其他的也有可能掉落，被告洛阳市金梦家具有限公司给原告洛阳润峰广场商贸有限公司下了通知告知，原告洛阳润峰广场商贸有限公司还没有处理；按合同约定，原告洛阳润峰广场商贸有限公司应当将用电的户名转到被告洛阳市金梦家具有限公司，但原告洛阳润峰广场商贸有限公司至今没有协调给被告，致使被告洛阳市金梦家具有限公司大楼的电费不好下账，因为没有发票，与原告洛阳润峰广场商贸有限公司多次协调过，都没有达成结果。该房屋应当具有大修维修基金，可是原告洛阳润峰广场商贸有限公司没有交，导致无法使用；开发商将润峰商场销售给很多业主，其中原告洛阳润峰广场商贸有限公司只对部分房产进行出租，其他房屋是属于其他业主的，因为原告洛阳润峰广场商贸有限公司出租的房屋不是一个整体，因此解除合同影响了现在用户使用房子，不适宜解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月24日，原、被告签订《租赁合同》，约定出租人为洛阳润峰广场商贸有限公司，承租人为洛阳市金梦家具有限公司。第二条约定，租赁标的房屋及设备设施：租赁的标的房屋是位于洛阳市涧西区景华路17号由洛阳润峰房屋开发有限公司开发建设润峰广场项目地下一层和地上一层至五层中属洛阳润峰房屋开发有限公司产权的商业用房，其中地上一层出租部分的建筑面积约为1469.13平方米，地上二层出租部分的建筑面积约为2268.22平方米，地上三层出租部分的建筑面积约为2883.376平方米，地上四层出租部分的建筑面积约为6337.4平方米，地上五层出租部分的建筑面积约为9107.3平方米，地下一层出租部分的建筑面积约为3063平方米，总建筑面积约为25128.426平方米，租赁房屋的计租建筑面积及其各部分以双方共同书面确认的平面图和自留面积明细表为准。标的房屋附属权益，包括出租方依据该房产出租面积而在该栋大厦共用部位所享有的相应份额，包括但不限于公用通道、大楼外广场、停车位、楼梯间等。出租人另行提供室内观光电梯、自动步梯、空调机组等一系列大型商业项目运营所需的设备、设施，出租人声明上列设备设施为整栋大楼全体业主共有，本合同出租人提供的仅是根据出租人产权面积而在上列设备设施所享有的相应份额。对该组设备设施，承租人同意支付费用有偿使用，并在承租期内承担维修保养、安全检测、小修和中修等责任。第三条约定，租赁用途和承租人经营使用权：承租人承租标的房屋的用途为设立大型商业项目，租赁期内，承租人对租赁标的享有经营使用权，并对标的房屋有以自营、联营、转租、出租柜台或门面等各种合法商业经营形式使用的权利，但对标的房屋整体转租的除外。第四条约定，租赁期限：租赁期限为七年，自2016年1月1日至2022年12月31日止。第五条约定，租金、设备使用费及支付：房屋租金标准为2016年1月1日起至2018年12月31日期间，每月租金共计叁拾万元整，从2019年1月1日起至2020年12月31日期间，每月租金共计叁拾陆万元整；2021年1月1日起至2022年12月31日期间，每月租金共计肆拾贰万元整。设施设备使用费标准为2016年1月1日起至2018年12月31日期间，每月共计贰拾万元整，从2019年1月1日起至2020年12月31日期间，每月共计贰拾肆万元整；2021年1月1日起至2022年12月31日期间，每月共计贰拾捌万元整。本合同租金、设施设备使用费均实行当月支付的原则，即当月30日前支付当月租金、设施设备使用费。承租人违反本条约定逾期支付租金、设施设备使用费的，每逾期一天，按当期应付总额的千分之一比例向出租人支付违约金；逾期超过15日不支付或不足额支付租金、设施设备使用费（包括上述费用因逾期支付所计算的违约金）的，出租人有权解除本合同。届时，承租人除应缴清应付之全部款项外，同时，按当年度一个月的租金、设施设备使用费标准，赔偿出租人的经济损失。第六条约定，保证金和其他费用的支付：双方约定，本合同签订之日前，承租人已向出租人交纳的租赁合同保证金500000元，继续作为本合同租赁保证金。本合同履行完毕，出租人收取的房产租赁保证金在十五天内无息归还承租人，也可作为最后一个月的租金使用。第九条约定，物业管理：出租人不向承租人收取物业管理费，同时，出租人也不承担本合同出租范围内的物业管理事务与责任，出租人负责办理水、电、气转供相关手续并交给承租方。原由出租人承担的物业管理与服务，以及相关的水电转供义务及收费权利，自本协议签订后一并转移至承租人享有和承担。第十四条约定，以往履约中的租金遗留问题的处理：本合同为续签合同，双方确认在此前的租赁合同履行期间，由于承租人的延付租金、设施设备费用等单方违约行为，造成承租人拖欠租金、设施设备费用总计为4873866.54元整。如果承租方能按照本合同切实履行各项约定的，出租方同意将该拖欠的租金、设施设备费减让至3657503.52元，鉴于承租人已于2016年1月6日又支付出租人1000000元，目前承租人实际拖欠的租金、设施设备费为2657503.52元。双方确认，2016年1月至5月，承租人应交纳出租人租金、设施设备费用总计为2500000元，应承租人请求，出租方同意将其中1月份的500000元挂账至历史欠账款项中，并分期逐步清偿。对上列拖欠费用，在本次续签合同期间，经双方充分协商达成如下处理意见：2016年2月至5月租金、设施设备费2000000元在扣除出租人应付电费后于本合同签约当日一次性结清；对于原合同期间拖欠的2657503.52元以及2016年1月挂账的500000元，由承租人自2016年6月起（含6月），分31个月，在每月支付合同租金、设施设备费用的同时，另行多支付壹拾万元整，将该部分拖欠款项逐步清偿完毕；如承租人再次违反本协议各项约定，则出租人在上述条款中同意减让的部分将不再减让，且出租人有权一次性向承租人追收债权。2017年4月26日，河南润洛律师事务所受洛阳润峰广场商贸有限公司委托向洛阳市金梦家具有限公司出具律师函，载明：至2017年4月底，洛阳市金梦家具有限公司还有2629788元的租金和设备使用费未付，要求洛阳市金梦家具有限公司于2017年5月2日前书面答复且向洛阳润峰广场商贸有限公司支付不少于1000000元的欠款，逾期，洛阳润峰广场商贸有限公司将取消《租赁合同》第十四条有关合同前期欠款对洛阳市金梦家具有限公司的优惠，重新计算洛阳市金梦家具有限公司合同前期欠款的金额。庭审中，原告洛阳润峰广场商贸有限公司认可，被告洛阳市金梦家具有限公司自2016年1月1日至2017年4月底向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付7231149元；原告洛阳润峰广场商贸有限公司需向被告洛阳市金梦家具有限公司支付水电费146103元，原告洛阳润峰广场商贸有限公司同意从被告洛阳市金梦家具有限公司应支付的房屋租金和设施设备使用费中冲抵；2017年5月至2017年7月7日，被告洛阳市金梦家具有限公司又向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付805000元。关于上述原告洛阳润峰广场商贸有限公司认可的已付租金和设施设备使用费、原告洛阳润峰广场商贸有限公司应交的水电费，被告洛阳市金梦家具有限公司称将在庭审结束后七日内向法庭提交书面说明及相关凭证，否则视为认可。在庭审结束后七日内，被告洛阳市金梦家具有限公司未向本院提交书面说明及相关凭证。被告洛阳市金梦家具有限公司租赁上述房屋及设施设备后，已将上述租赁物转租给他人经营。本院认为，原、被告自愿签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。关于《租赁合同》的解除问题，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在《租赁合同》中约定，被告洛阳市金梦家具有限公司应于每月30日前付清当月租金及设施设备使用费，逾期超过15日不支付或不足额支付的，原告洛阳润峰广场商贸有限公司有权解除合同。被告洛阳市金梦家具有限公司自2016年1月1日至2017年4月30日应向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付房屋租金和设施设备使用费、清偿以往履约中拖欠的租金共计8600000元；截止2017年4月30日，被告洛阳市金梦家具有限公司已向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付7377252元（含以水电费抵销的费用），已超过15日未足额支付房屋租金和设施设备使用费，双方约定的解除合同的条件成就，原告洛阳润峰广场商贸有限公司要求解除《租赁合同》，本院予以支持。关于租赁物的返还问题，原告洛阳润峰广场商贸有限公司同意被告洛阳市金梦家具有限公司转租房屋，且明知其出租的房屋和设施设备现在已由被告洛阳市金梦家具有限公司转租给他人使用，现原告洛阳润峰广场商贸有限公司要求被告洛阳市金梦家具有限公司腾退房屋，本院不予支持。关于被告洛阳市金梦家具有限公司在以往履约中所拖欠租金的清偿问题，自原、被告签订《租赁合同》之日至法庭辩论终结时，即自2016年6月24日至2017年7月7日，被告洛阳市金梦家具有限公司共向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付8182252元，按照《租赁合同》约定的支付方式，被告洛阳市金梦家具有限公司已付清了2016年2月1日至2017年3月31日共计14个月的租金和设施设备使用费计7000000元，清偿了2016年1月挂账的租金和设施设备使用费500000元、清偿了以往履约中拖欠的租金和设施设备使用费500000元，剩余182252元约折抵为11天的租金，即2017年4月1日至2017年4月11日的租金。原、被告在《租赁合同》中约定，被告洛阳市金梦家具有限公司在以往履约中拖欠原告洛阳润峰广场商贸有限公司租金和设施设备使用费总计4873866.54元，如被告洛阳市金梦家具有限公司能够按照合同履行各项约定，原告洛阳润峰广场商贸有限公司同意将拖欠的租金、设施设备使用费减至3657503.52元，如果被告洛阳市金梦家具有限公司再次违反协议各项约定，则不再进行上述减让，且原告洛阳润峰广场商贸有限公司有权一次性向被告洛阳市金梦家具有限公司追收债权。因被告洛阳市金梦家具有限公司未依约履行合同，原告洛阳润峰广场商贸有限公司不予减免被告洛阳市金梦家具有限公司的债务符合双方约定。因此，扣除被告洛阳市金梦家具有限公司于2016年1月6日清偿的1000000元、在《租赁合同》签订后清偿的500000元，被告洛阳市金梦家具有限公司应向原告洛阳润峰广场商贸有限公司清偿以往履约中拖欠的租金和设施设备使用费3373866.54元。因被告洛阳市金梦家具有限公司在本案审理期间仍陆续向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付租金和费用，对法庭辩论终结后双方的履约情况本案未予审查，因此，原告洛阳润峰广场商贸有限公司主张的违约金、租金、设施设备使用费均计算至2017年7月7日。对2017年7月8日起的租金和设施设备使用费、被告洛阳市金梦家具有限公司自2017年7月8日起又支付的款项，2017年5月起以水电费抵销的租金和设施设备使用费，当事人可另行处理。关于被告洛阳市金梦家具有限公司拖欠2016年1月1日之后的租金和设施设备使用费问题，被告洛阳市金梦家具有限公司已支付了2017年4月11日之前的租金和设施设备使用费，其应向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付2017年4月12日至2017年7月7日的租金、设施设备使用费共计1433333.33元。《租赁合同》约定，被告洛阳市金梦家具有限公司交纳的500000元保证金在合同关系终止时可以作为租金使用，扣除该500000元后，被告洛阳市金梦家具有限公司仍应向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付933333.33元。关于违约金的支付问题，《租赁合同》约定，违约金按合同第五条约定的当期应付租金、设施设备使用费总额的日千分之一计算。因此，原告洛阳润峰广场商贸有限公司主张违约金按月利率3%计算，符合双方约定，本院予以支持。原、被告未约定被告洛阳市金梦家具有限公司逾期清偿以往履约拖欠的租金和设施设备使用费应当支付违约金，故对原告洛阳润峰广场商贸有限公司要求被告洛阳市金梦家具有限公司支付该部分违约金的诉求，本院不予支持。根据《租赁合同》约定的支付方式，被告洛阳市金梦家具有限公司至2017年4月30日已支付的7377252元中，应包含2016年2月1日至2017年2月28日13个月的租金和设施设备使用费。至2017年3月30日时，被告洛阳市金梦家具有限公司未支付当月租金，应自2017年4月1日起按月利率3%支付违约金。自2017年5月起，被告洛阳市金梦家具有限公司陆续向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付了805000元，可先予冲抵2017年3月的租金和设施设备使用费，因此，因逾期支付2017年3月的租金和设施设备使用费产生的违约金可计算至2017年4月30日，即15000元。至2017年4月30日，被告洛阳市金梦家具有限公司未支付当月租金和设施设备使用费，应自2017年5月1日起向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付违约金，因被告洛阳市金梦家具有限公司自2017年5月之后支付的款项中182252元可计入2017年4月的租金和设施设备使用费，故其2017年4月逾期未付的租金和设施设备使用费为317748元，至2017年7月7日，产生的违约金为21289.12元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告洛阳润峰广场商贸有限公司与被告洛阳市金梦家具有限公司之间的《租赁合同》。二、被告洛阳市金梦家具有限公司于判决生效后十五日内向原告洛阳润峰广场商贸有限公司清偿2016年1月1日之前的租金和设施设备使用费3373866.54元。三、被告洛阳市金梦家具有限公司于判决生效后十五日内向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付2017年4月12日至2017年7月7日的租金933333.33元。四、被告洛阳市金梦家具有限公司于判决生效后十五日内向原告洛阳润峰广场商贸有限公司支付2017年7月7日前的违约金21289.12元。五、驳回原告洛阳润峰广场商贸有限公司的其它诉讼请求。本案诉讼费50277元，由原告洛阳润峰广场商贸有限公司承担10685元，被告洛阳市金梦家具有限公司上承担39592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  卫艳霞二〇一七年八月十五日书记员  肖 诚