四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1622民初2177号原告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇柳堡街，统一社会信用代码91511622671439225Q。法定代表人：宋炳秀，总经理。特别授权委托诉讼代理人：贺江，四川维尊律师事务所律师。被告：黄艳，女，1982年8月26日出生，汉族，户籍所在地四川省武胜县。原告武胜县景宏物业管理有限公司（简称景宏物业公司）与被告黄艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后,依法适用简易程序，于2017年8月24日公开开庭进行了审理。本案的双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求，判令被告支付2012年12月31日至2016年12月31日期间物业服务费2554.75元（0.4元/m2×133.06m2×48月），庭审中，原告变更请求被告支付物业服务费2395.08元（0.3元/m2×133.06m2×12月+0.4元/m2×133.06m2×36月）。事实及理由：2012年12月31日，原告与被告住宅小区的武胜县沿口镇奥韵康城业主委员会订立《奥韵康城物业服务合同》。合同第二十一条约定本物业管理服务费，住宅物业由业主按其建筑面积高层每月1元/平方米、多层每月0.4元/平方米、非住宅由业主按建筑面积每月2元/平方米缴纳，本物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳时间为当年1月10日前。根据合同约定被告未向原告交纳2012年12月31日至2016年12月31日期间的物业服务费2395.08元，原告多次催收未果，故诉请依法保护。被告黄艳辩称，被告没有享受业主的权利，没有选举过业主委员会成员，签订合同的蒋明学没有经过业主推选，原告方也未提供该业主委员会选举证明材料及业主大会记录，该届业主委员会没有去社区备案，签订物业合同的业主委员会代表不了被告本人，被告没有聘请景宏物业公司，没有享受景宏物业公司的物业服务。景宏物业公司霸占被告所在小区不但不服务，还让该小区遭受脱离管理的损害，被告也没有看见过原告贴在被告门上的催款通知，所以被告拒绝缴纳物业管理服务费。本案原告围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照、工商注册信息、被告身份证复印件、奥韵康城业主资料登记表、交房手续书、商品房购销合同、两份物业服务合同、武物价（2012）19号文件、催款通知书存根联及将催款通知书张贴在被告门上的照片打印件。拟证明原、被告诉讼主体适格；被告属于奥韵康城的业主，其住房的建筑面积为133.06平方米；原告与奥韵康城业主委员会签订物业服务合同，由原告对小区提供物业服务，同时约定了收取物管费的标准，多层按照每月0.3元/平方米收取，从2014年1月1日起多层按照每月0.4元/平方米收取物管费；原告收取奥韵康城的物管费没有超过物价局核定的每月不高于0.45元/平方米的标准；被告欠付物业管理服务费，原告在2014年3月1日、2015年3月2日、2016年11月5日多次催收物业管理服务费，但是被告拒付至今。被告提供了该小区部分业主签名的6份《拒绝支付物业管理费证明》原件及复印件。拟证明业主委员会与原告签订的合同无效，业主理应拒绝支付物业管理服务费。以上证据经原、被告双方质证，本院对以上证据综合评定后作如下认定，原告提供的营业执照、工商注册信息、被告身份证复印件、奥韵康城业主资料登记表、交房手续书、商品房购销合同、两份物业服务合同、武物价（2012）19号文件，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信；原告提供的催款通知书存根联及将催款通知书张贴在被告门上的照片打印件，但却无法提供其拍照的原始载体或电子数据原件，因而无法证明其催缴照片的实际拍摄时间，故本院不予采纳；被告提供的《拒绝支付物业管理费证明》，但无其他任何证据予以印证，且其签名证明的业主也有未缴纳物管费的业主，与该服务合同具有利害关系，其证明力不足，故本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月23日，武胜县沿口镇奥韵康城小区业主委员会代表姚学平等（甲方）与武胜县景宏物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定：武胜县沿口镇奥韵康城小区业主委员会将奥韵康城住宅小区委托给武胜县景宏物业管理有限公司实行物业管理，委托期限三年，即从2009年8月25日起至2012年8月25日止；物业服务费按住宅建筑面积0.3元/平方米/月收取。2012年8月25日，该合同到期后，该小区新的业主委员会尚未成立，上届业主委员会成员口头向原告承诺按照原合同继续履行，原告继续服务至2013年12月31日，被告将物业服务费缴纳至2012年12月31日。2014年1月1日，奥韵康城新一届业主委员会主任蒋明学代表奥韵康城业主委员会（甲方）与原告武胜县景宏物业管理有限公司（乙方）签订了《奥韵康城物业服务合同》，合同约定：奥韵康城小区业主委员会将奥韵康城住宅小区委托武胜县景宏物业管理有限公司实行物业管理，委托期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同第四条至第十一条对委托服务事项进行了约定：包括房屋建筑本体共用部位的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理……;附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理……；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理……；公共环境卫生及交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等。关于物业管理服务费收取规定，住宅物业由业主按其拥有建筑面积多层每月每平方米0.40元向原告交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积多层每月每平方米2.00元向原告交纳，收费时间为每年1月10日前。合同第四十三条规定，本合同期满自然终止，双方如续定合同，应在本合同期满30天前向对方提出书面意见。原告在该合同期满后未再签订合同继续服务。被告黄艳是奥韵康城小区的业主，住该小区X-X-XXX号,房屋建筑面积为133.06平方米，2009年2月20日接收房屋。原告以被告拒不交纳2012年12月31日至2016年12月31日期间的物业服务费为由向本院起诉，请求判决被告支付物管服务费2395.08元。本院认为，本案争议焦点有三方面：一是2014年签订的物业服务合同效力问题；二是原告是否履行合同义务问题；三是被告是否应支付物业管理服务费问题。一、关于被告的小区业主委员会主任蒋明学2014年1月1日与原告景宏物业公司签订《奥韵康城物业服务合同》是否具有法律效力问题。被告辩称原告未提供该届业主委员会选举证明材料及业主会议记录和社区备案证据，故业主委员会不是小区业主选举产生，该合同系原告与蒋明学签订，程序不合法，不具有法律效力。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告并未举证证实该届业主委员会不是选举产生，也未提供证据证明蒋明学与原告签订合同的行为系其个人行为，故被告抗辩合同无效的理由不成立，本院不予支持。二、关于原告是否履行合同义务问题。被告从2009年起就在该小区提供物业服务至2013年12月31日，原告也将服务费交至2012年12月31日。2014年再次签订合同后，有其他业主向原告缴纳了物业服务费，被告也未能提供证据证明原告未履行合同中约定的一项或几项以及全部物管服务义务，足以证明原告在被告小区按照合同约定提供物业服务的事实成立，被告辩称未享受原告的物业服务，本院不予支持。三、被告是否应当按合同约定支付物业服务费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，奥韵康城小区业主委员会主任蒋明学2014年1月1日与武胜县景宏物业管理有限公司签订的《奥韵康城物业服务合同》，是合法有效的，被告黄艳作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力，被告应当按照该合同的约定缴纳该合同期间的物业服务费。2012年8月25日至2013年12月31日，系该小区上届业主委员会解散而新一届业主委员会尚未产生期间，原告在其上一届业主委员会成员口头承诺下继续提供物业服务，虽未签订书面合同，但实际履行了物业管理服务义务，故被告应参照原合同的约定缴纳物业服务费。根据《最高人民法院》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，被告2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，是在该合同期间内的同一债务，原告于2017年7月28日起诉，虽其催缴的证据不足，但未超过诉讼时效。被告2012年12月31日至2013年12月31日的物业服务费，系2014年的合同以前的债务，虽然原告催收的证据不足，该期债务原告在2017年7月28日起诉主张权利已超过诉讼时效，但被告在诉讼中未提出诉讼时效的抗辩。根据《最高人民法院》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”的规定，本院对原告主张被告的2012年12月31日至2013年12月31日的物业服务费予以支持。综上所述，原告主张的物业服务费2395.08元（0.3元/m2×133.06m2×12月+0.4元/m2×133.06m2×36月），理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院》第三条、第五条之规定，判决如下：被告黄艳支付原告武胜县景宏物业管理有限公司的物业管理服务费2395.08元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄艳负担（原告已垫付25元，执行时由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  文达荣二〇一七年八月二十九日书记员  李姝涵