上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初8232号原告：唐丽娟，女，1988年7月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：王舫清，男，1982年9月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈菊林，上海市复兴律师事务所律师。原告唐丽娟与被告王舫清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告唐丽娟、被告王舫清的委托诉讼代理人沈菊林到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告唐丽娟向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告押金人民币19,000元(以下币种均为人民币)、剩余房租15,200元；2.被告支付原告违约金19,000元。事实和理由：案外人戴某某系上海市静安区岭南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)权利人；2016年6月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租系争房屋，租期自2016年8月1日至2019年7月31日，月租金19,000元，押金19,000元，付六押一；同日，原告向被告支付六个月租金及押金合计133,000元；2016年11月至12月左右，戴某某突然上门要求收回系争房屋，为此，原告多次与被告协商沟通，但被告均不予理睬；2017年1月6日，戴某某与被告解除租赁合同，并与他人另行签约，但原告已向被告支付租金至2017年1月31日，故要求被告返还2017年1月7日至1月31日期间的租金15,200元、押金19,000元，并支付违约金。被告王舫清辩称，不同意原告的全部诉讼请求；根据约定，原告应于2016年12月30日前支付下一期租金，但原告未付，故被告要求解约，双方之间的租赁关系至2017年1月31日终止；承租期间，被告仅同意原告转让店铺，而不允许转租，但原告擅自通过上海潇戈物业管理有限公司(以下简称潇戈公司)将系争房屋以低于其与被告约定的租金价格转租给案外人赵某，该行为明显不合常理，为理清租赁关系，戴某某与被告解除租赁合同，并直接与赵某签约。本院经审理认定事实如下：戴某某系系争房屋权利人。戴某某(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)曾签订《租赁合同》，约定：甲方将本市岭南路XXX号房屋出租给乙方使用；租赁期为3年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，月租金为壹万伍仟元整。2016年6月9日，被告(出租方，甲方)与原告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将合法拥有的上海市岭南路XXX号楼下1开间，使用面积75平方米的房屋提供乙方开设生鲜店；甲方租赁给乙方的场地有效期为3年，即2016年8月1日至2019年7月31日；每年租金为228,000元，押金为19,000元，每年租金为2次支付，即每年逢6、12月的30日前支付；首期租金由甲方提供本合同承诺房屋产权证或有关证明后支付，若甲方不能提供产权证明，则视为甲方违约；甲方同意2016年8月1日至10日为装修施工与开张准备期，在此期间甲方不向乙方收取租金；首期租金为107,667元整，以后每期租金为114,000元整；在不影响甲方利益的情况下，双方协商一致的情况下，同意乙方将店铺转让，但不允许转租；本合同生效后，双方必须严格遵守，若因甲方或乙方之原因导致本合同不能完全履行，应承担经济责任，违约金为一个月租金，即19,000元。同日，原告向被告支付租金107,667元及押金19,000元。2016年10月17日，原告(甲方)与潇戈公司(乙方)签订《租房合同书》，约定：甲方将岭南路XXX号门面房提供给乙方做商铺使用，合同期自2016年10月17日至2017年10月16日，每月房租金为壹万陆仟伍佰元。2016年11月12日，潇戈公司(出租方，甲方)与赵某(承租方，乙方)签订《租赁合同书》，约定：甲方同意将上海市岭南路XXX号1开间底层的物业出租给乙方使用，租期自2016年11月21日起至2017年11月20日，每月房租金为17,200元。2017年1月6日，戴某某(甲方)与被告(乙方)签订《终止合同协议》，载明：甲乙双方同意于2017年1月10日终止原关于静安区岭南路XXX号商铺的房屋租赁合同，甲方退还乙方10天租金5,000元整，甲方扣除乙方押金15,000元整，无其他经济纠纷。同日，戴某某(出租方，甲方)与案外人刘某某(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将上海市静安区岭南路XXX号房屋出租给乙方使用；租赁期为2.5年，自2017年1月11日起至2019年7月31日；月租金为壹万伍仟。同日，戴某某出具收据，确认收到刘某某支付的2017年1月21日至4月30日的租金5万元。同月20日，被告向原告在《房屋租赁合同》上预留的手机号码发送短信，告知原告因其在规定期限内未支付下一期房租，现视其不再继续履行原合同，作违约处理，合同终止。审理中，原告向法庭提供《证明》一份，载明：同意唐丽娟或唐丽娟的委托人将岭南路XXX号经营性质的门面对外出租及管理，上述授权的有效期以唐丽娟与次承租方的合同期为准(不得超过合同法的第贰佰壹拾肆条的租赁最长期限，超过部分无效)；王舫清，2016年6月10日。对此，被告表示真实性有异议，被告从未签署过该份同意转租的证明，但为避免诉累，被告不再提出异议，希望法院结合本案情况认定。原告称其向潇戈公司收取租金至2017年1月20日，潇戈公司向赵某收取租金至2017年1月20日。被告则表示，赵某原向潇戈公司支付租金至2017年1月20日，为理清租赁关系，由刘某某直接向戴某某承租系争房屋；租期从2017年1月11日开始，租金从2017年1月21日起算；被告与戴某某的租金亦结算至2017年1月20日。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、证明、《租赁合同》、《终止合同协议》、收据，被告提供的《租房合同书》、《租赁合同书》、民事调解书、短信截图、照片以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告主张因原告未按时支付租金，故以短信方式解除双方签订的租赁合同。然而，被告行使解除权的方式缺乏法律和合同依据，且在此之前，原、被告之间已有纠纷，被告后又与产权人协商解除租赁合同，故导致合同不能完全履行的根本责任在于被告，被告应当向原告返还押金及多收的租金，并支付违约金。鉴于原告自认向潇戈公司收取租金至2017年1月20日，故被告返还租金的时间段应为2017年1月21日至1月31日，金额为6,741.94元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告王舫清应于本判决生效之日起十日内返还原告唐丽娟押金19,000元、租金6,741.94元；二、被告王舫清应于本判决生效之日起十日内支付原告唐丽娟违约金19,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,130元，减半收取计565元(原告唐丽娟已预缴)，由原告唐丽娟负担106元，被告王舫清负担459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  严毅超二〇一七年八月二十一日书记员  方 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。