河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1082民初3537号原告：赵惠娟，女，1991年4月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县，委托诉讼代理人：庄绪庆，黑龙江峥荣律师事务所律师。被告：方教钦，男，1988年12月8日出生，汉族，住三河市燕郊开发区，被告：廊坊福地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区上上城理想新城住宅小区润泽园G4幢1单元1层101号，统一社会信用代码91131082MA07UTNU8F。法定代表人：秦宝会，执行董事。委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。原告赵惠娟与被告方教钦、廊坊福地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵惠娟及其委托诉讼代理人庄绪庆、被告方教钦、廊坊福地房产经纪有限公司委托诉讼代理人杨赢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵惠娟向本院提出诉讼请求：1、依法解除与被告方教钦签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、依法解除与被告廊坊福地房产经纪有限公司签订的《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》；3、被告方教钦返还原告已支付的定金及首付款630000元，并按照月利率2%的标准向原告支付自诉讼之日起至实际给付之日止的利息，被告廊坊福地房产经纪有限公司承担返还连带责任；4、被告廊坊福地房产经纪有限公司返还原告已支付的居间服务费29120元、评估费10400元、过户贷款服务费6000元，共计45520元，并按照月利率2%的标准向原告支付自诉讼之日起至实际给付之日止的利息；5、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年3月29日，原告通过被告廊坊福地房产经纪有限公司与被告方教钦签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，同时三方还签订了《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》。《存量房屋买卖合同》约定房屋总价款为2080000元，签订合同之日原告给付定金100000元，并于合同签订之日起7日内给付房屋首付款630000元（包括定金），同时约定了贷款及过户事宜。鉴于原告的付款能力，被告廊坊福地房产经纪有限公司承诺可以为原告按照30%首付办理银行按揭贷款手续，三方特别约定“如无法30%首付，甲乙丙三方免责”。合同签订后原告按照约定分别向二被告支付了合同约定的定金及居间费用，并且在被告方教钦的认可下付清了约定的首付款。在合同履行期间，被告廊坊福地房产经纪有限公司一直向原告承诺可以办理30%首付的贷款手续，但直到2017年5月17日被告廊坊福地房产经纪有限公司的相关工作人员才通知原告30%首付的贷款手续无法办理，被告廊坊福地房产经纪有限公司作为专业的居间公司在签订和履行合同过程中向原告作出违反政策的承诺，违反行业规范，对合同无法履行有不可推卸的责任。因此原告要求与二被告解除合同，并及时返还各项已支付款项，二被告均拒绝返还，故诉至法院，请求维护原告的诉讼请求。被告方教钦辩称，不同意解除《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，理由是原告在支付首付款和办理银行按揭贷款手续时已经构成违约，没有按照合同约定的时间履行，并且由于原告的个人征信问题，导致银行贷款没有办理成功。被告廊坊福地房产经纪有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是原告的主张没有事实依据，《存量房屋买卖合同》没有正常履行是原告存在违约行为造成的，合同不存在违反政策的承诺或违反行业规范的情形，《居间服务合同》已履行完毕，不存在解除问题，若涉案房屋的买卖合同最终解除，对没有产生的贷款费用我方可以返还。本院经审理认定事实如下：原告赵惠娟与被告方教钦于2017年3月29日签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方建立了房屋买卖合同关系，原告陆续向被告方教钦支付了首付款630000元（其中包括100000元定金）；同时原告与被告方教钦、被告廊坊福地房产经纪有限公司于2017年3月29日签订了《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》，被告廊坊福地房产经纪有限公司为居间方，促成赵惠娟与方教钦达成房屋买卖合同，同时还作为赵惠娟、方教钦的代理人代理双方办理相关过户、按揭手续。对原被告双方无异议的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》本院予以确认并在卷佐证，《存量房屋买卖合同》和《补充协议》载明出卖人为被告方教钦、买受人为原告赵惠娟，双方于2017年3月29日签订的合同，赵惠娟于2017年3月29日向方教钦支付定金100000元，并于合同签订之日起7日内给付方教钦首付款630000元（其中包括定金100000元），双方于合同签订之日起15日内办理购房贷款手续，关于贷款双方约定赵惠娟向银行贷款，若未获批准，赵惠娟继续申请其他银行贷款，至贷款获批，廊坊福地房产经纪有限公司协助买卖双方完成交易。《居间服务合同》载明赵惠娟与方教钦签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成，赵惠娟和方教钦应按照合同的约定向廊坊福地房产经纪有限公司支付居间代理费，廊坊福地房产经纪有限公司遵守相关法律规定提供居间服务，就房屋的交易政策和交易流程提供咨询服务。原告主张购房政策发生变化，其作为非廊坊本地人，不能提供三年社保手续，且亦无法缴纳50%购房首付款，已不具备购买涉案房屋的资格，要求与被告方教钦解除双方签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，被告方教钦对原告的主张不予认可，理由是1、原告未按照合同约定的时间履行付款义务导致合同不能履行；2、因原告的征信问题不能办理银行贷款，导致了双方合同的不能履行。原告主张被告方教钦返还购房首付款630000元，并自2017年6月11日起至实际返还之日止按照月利率2%的标准向原告支付利息，同时向法庭提供了中国光大银行阳光卡活期账户交易明细予以证明。被告方教钦认可收到原告首付款630000元，但对原告的主张不予认可，理由是原告的首付款没有按照合同的约定按期支付，后又因为原告的个人征信问题导致合同无法继续履行，原告的违约行为也给被告造成了损失，同时被告方教钦向法庭提交了原告的个人信用报告予以证明。原告主张解除与被告廊坊福地房产经纪有限公司签订的《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》，并向法庭提交了与胡静静的微信聊天记录截图予以证明。被告廊坊福地房产经纪有限公司对原告的主张不予认可，对微信聊天记录中30%首付的内容予以认可，理由是原告的主张没有依据，合同不能履行并不是贷款比例问题，而是因为原告的征信问题导致原告无法办理任何贷款；同时原告拖延履行合同，期间购房政策发生变化，导致原告无法购房涉案房屋，《补充协议》中约定的无法办理30%的首付三方免责，是相对于违约责任，而不是针对合同解除。原告主张被告廊坊福地房产经纪有限公司返还原告所支付的居间服务费29120元、评估费10400元、过户贷款服务费6000元，并自2017年6月11日起至实际返还之日止按照月利率2%的标准向原告支付利息，同时向法庭提供了廊坊福地房产经纪有限公司出具的2份收据予以证明。被告廊坊福地房产经纪有限公司对原告的主张不予认可，理由是原告的主张没有法律依据，房屋买卖居间合同作为居间合同的一种，其也适用居间服务合同的规定，合同成立，委托人就应当支付居间费用。原告主张被告廊坊福地房产经纪有限公司对被告方教钦返还首付款的行为承担连带赔偿责任，未提供相关证据，被告廊坊福地房产经纪有限公司对原告的主张不予认可，理由是原告的主张没有事实和法律依据，原告存在违约行为，应当承担20%的违约金。本院认为，原告主张因购房政策的变更，其已不具备购买涉案房屋的主体资格，故与被告方教钦签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》的合同目的无法实现，要求解除与被告方教钦之间的房屋买卖合同，虽然被告方教钦对原告的主张不予认可，但结合涉案房屋所在地区的实际购房政策，原告现在确实不具备购买涉案房屋的主体资格，原告与被告方教钦之间的房屋买卖合同已无法实际履行，故对原告的该项主张本院予以支持。原告主张被告方教钦返还原告购房首付款630000元，并向原告支付利息，被告虽抗辩原告存在违约行为，但原告与被告方教钦之间的房屋买卖合同已解除，被告方教钦理应返还原告向其支付的购房首付款630000元及所产生的法定孳息即购房款所产生的利息，原告主张被告方教钦按照月利率2%的标准向原告支付自2017年6月11日起至实际返还之日止的利息，但未提供相关证据证明购房款所产生的利息按照此标准计算，且原告主张的标准明显高于中国人民银行同期同类人民币存款基准利率，但原告在支付购房款后至合同解除首付款返还前，期间必然产生了利息，本院酌定被告方教钦按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率的标准返还原告利息。原告主张解除与被告廊坊福地房产经纪有限公司签订的《居间服务合同》，被告廊坊福地房产经纪有限公司对原告的主张不予认可，结合相关证据及原被告庭审中的陈述，原告赵惠娟与被告方教钦已达成了合法有效的房屋买卖合同，被告廊坊福地房产经纪有限公司已完成其居间服务的义务，该居间服务合同中没有约定合同的解除情形，且该合同亦不存在法定的解除情形，故对原告的该项主张本院不予支持。原告主张被告廊坊福地房产经纪有限公司返还居间服务费29120元，被告廊坊福地房产经纪有限公司虽然对原告的主张不予认可，但其作为专业的中介机构，没有履行房地产中介服务行业的规定，向客户提供专业的中介咨询服务，在房产政策已发生变化要求首付款比例提高至50%的情况下，仍向买卖双方承诺可以30%首付进行购房，其行为也违反了《居间服务合同》的相关约定，因此被告廊坊福地房产经纪有限公司应当承担违约责任，即返还原告部分居间服务费。而原告在明知首付款比例已提高至50%的情况下仍签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，其对《存量房屋买卖合同》无法实现合同目的应有一定预期，对此原告亦存在过错，原告亦应承担次要责任，因此可相应减轻被告的违约责任，结合相关证据及原被告庭审中的陈述，被告廊坊福地房产经纪有限公司应承担主要责任，故被告廊坊福地房产经纪有限公司应向原告返还居间服务费的70%，即20384元（29120元×70%）；原告主张被告廊坊福地房产经纪有限公司就应返还的居间服务费向原告支付利息，但被告廊坊福地房产经纪有限公司已承担《居间服务合同》的违约责任，现原告主张利息的行为加重了被告廊坊福地房产经纪有限公司的责任，故对原告的该项主张本院不予支持。原告主张解除与被告廊坊福地房产经纪有限公司签订的《过户、按揭代理合同》，并要求被告廊坊福地房产经纪有限公司返还过户贷款服务费6000元、评估费10400元，并按照月利率2%的标准向原告支付利息，被告虽然对原告的主张不予认可，但结合相关证据，该合同已无法履行，且原告亦可以随时与被告解除委托关系，故对原告要求解除与被告廊坊福地房产经纪有限公司间的《过户、按揭代理合同》的主张本院予以支持；原告与被告廊坊福地房产经纪有限公司解除合同后，被告理应返还原告过户贷款服务费6000元、评估费10400元及所产生的法定孳息即过户贷款服务费和评估费所产生的利息，原告主张被告廊坊福地房产经纪有限公司按照月利率2%的标准向原告支付自2017年6月11日起至实际返还之日止的利息，但未提供相关证据证明过户贷款服务费和评估费所产生的利息按照此标准计算，且原告主张的标准明显高于中国人民银行同期同类人民币存款基准利率，但原告在支付过户贷款服务费和评估费后至合同解除上述费用返还前，期间必然产生了利息，本院酌定被告廊坊福地房产经纪有限公司按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率的标准返还原告利息。原告主张被告廊坊福地房产经纪有限公司对被告方教钦返还购房首付款及利息承担连带赔偿责任，但未提供相关证据，且被告廊坊福地房产经纪有限公司对原告的主张亦不予认可，故对原告的该项主张本院不予支持。综上所述，原告要求解除与被告方教钦之间的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求被告方教钦返还原告购房首付款630000元，并按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率的标准返还利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求解除与被告廊坊福地房产经纪有限公司之间的《过户、按揭代理合同》，并要求被告廊坊福地房产经纪有限公司返还原告居间服务费20384元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求被告廊坊福地房产经纪有限公司返还原告过户贷款服务费6000元、评估费10400元，并按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率的标准返还利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求解除与被告廊坊福地房产经纪有限公司之间的《居间服务协议》，要求被告廊坊福地房产经纪有限公司返还居间服务费利息，并对被告方教钦返还购房首付款及利息承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第四百一十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告赵惠娟与被告方教钦之间的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》；二、解除原告赵惠娟、被告方教钦、被告廊坊福地房产经纪有限公司之间的《过户、按揭代理合同》；三、被告方教钦于本判决生效之日起十日内返还原告赵惠娟购房首付款630000元，并自2017年6月11日起返还原告赵惠娟首付款的利息至首付款还清之日止（以未返还的首付款为本金，以中国人民银行同期同类人民币存款基准利率为标准计息）；四、被告廊坊福地房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵惠娟居间服务费20384元；五、被告廊坊福地房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵惠娟过户贷款服务费6000元、评估费10400元，并自2017年6月11日起返还原告赵惠娟过户贷款服务费、评估费的利息至过户贷款服务费、评估费还清之日止（以未返还的过户贷款服务费、评估费为本金，以中国人民银行同期同类人民币存款基准利率为标准计息）；六、驳回原告赵惠娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5234元，由被告方教钦负担4945元；由被告廊坊福地房产经纪有限公司负担289元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  卢振军二〇一七年八月十八日书记员  刘莎莎