江苏省徐州市中级人民院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终1653号 上诉人（原审被告）：蔡峰，男，1970年3月17日生，汉族，住沛县。 被上诉人（原审原告）：吴晶，女，1964年4月28日生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：马培永，江苏沛翔律师事务所律师。 上诉人蔡峰因与被上诉人吴晶房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2019)苏0322民初7233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人蔡峰、被上诉人吴晶的委托诉讼代理人马培永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡峰上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回吴晶的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决解除合同错误。上诉人与被上诉人在租赁合同到期后，被上诉人曾许诺继续按照双方之前签订的《房屋租赁合同》继续履行三年，因此，双方之间不存在不定期租赁合同关系。被上诉人在无约定解除权及法定解除权的情况下，单方发送解除通知违法，并不产生解除合同的效力，故一审法院判令解除合同错误。2.被上诉人赔偿上诉人损失与租金应当抵销，租期应顺延。在承租过程中，上诉人投入50万元资金进行装修，因房屋多次漏水，导致房屋毁损，造成上诉人的装修物品损坏，给上诉人带来了巨大的经济损失，上诉人多次找被上诉人商量赔偿事宜，但被上诉人一直未能赔偿，一审中也提出将租金与被上诉人诉求的赔偿款抵扣，但是被上诉人一直不予同意。被上诉人作为出租人，《合同法》及相关司法解释规定了被上诉人修葺、维护租赁房屋的义务，被上诉人未能履行义务，提供符合合同规定的租赁物，上诉人享有抗辩权。一审法院应当就被上诉人造成上诉人损失的金额予以确认，待赔偿后，上诉人可支付租金，或租金与赔偿款进行抵扣。3.被上诉人方委托恩奇药业员工找我协商承租屋内装修物品损坏赔偿的事情，房主魏庚新也知道涉案房屋损坏的事情。 吴晶辩称，上诉人的上诉请求不能成立。涉案房屋漏水的原因是楼上另外两家住户搭建临时房屋所致，与被上诉人无关，被上诉人在一审中对此未提起反诉。如被上诉人认为存在损失，应另行起诉要求楼上的两家侵权人承担责任，故应驳回上诉人的上诉请求。 吴晶向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方之间的不定期租赁合同；2.蔡峰向吴晶支付尚欠租金及物业费12589元；3.将承租房屋交吴晶验收、使用;4.诉讼费用由蔡峰承担。 一审法院认定事实如下：2015年4月22日吴晶作为出租方（甲方），蔡峰作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定吴晶将坐落于沛县的房屋租赁给蔡峰使用，面积180平方米。租赁期限2015年6月20日至2018年6月19日，租金为每年28000元，租赁期间出租方不得以任何理由任意调整租金。房屋租赁期间水、电费、物业费等一切经营费承租方承担。吴晶在甲方处签字，蔡峰在乙方处签字。 2015年1月31日，魏庚新作为甲方，丁沛生作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于红光路康城金色家园A10-14五间商铺（一至二层，包括附属的屋前空置地及楼顶空间）租给乙方。租期五年，从2015年4月1日至2020年3月31日止，前三年租金每年20万元，后两年租金随行就市。魏庚新在甲方处签字，丁沛生在乙方处签字。租赁期间，魏庚新与丁沛生协商一致同意，2018年3月至2020年3月租金每年25万元。 2019年10月19日，吴晶通过顺丰快递向蔡峰邮寄解除租赁合同书面通知，载明，“……出租人吴晶目前需要使用该房产，因此出租人决定终止双方的不定期租赁。请你于2019年10月31日前，将房交还出租人。你尚欠2019年6月19日至今的租金（28000÷12×4个月）9333元及物业费3256元（2016年3月-2018年3月为你代交），总计欠款12589元，请于2019年10月31日前付清”。同日，吴晶通过手机短信形式向蔡峰发送解除租赁合同的通知，内容同上述书面通知。蔡峰认可收到短信及书面通知。 一审法院另查明，吴晶与案外人丁沛生为夫妻关系，丁沛生授权吴晶与蔡峰签订涉案租赁合同。案外人魏庚新对涉案房屋转租给蔡峰无异议。 一审法院认为，涉案房屋租赁合同虽是丁沛生与魏庚新签订，但吴晶与丁沛生为夫妻关系，且丁沛生授权吴晶与蔡峰签订租赁合同，亦同意吴晶作为原告起诉。故吴晶有权以原告的身份向蔡峰主张权利。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，且魏庚新对涉案房屋转租并无异议，故双方签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力。租赁合同约定租赁期限到期后，虽未继续签订租赁合同，但蔡峰继续使用涉案房屋，吴晶对此无异议，双方以各自的行为表明愿意继续履行合同，故可以认定原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期合同吴晶有权随时解除。故对吴晶要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于吴晶要求蔡峰支付租金的诉讼请求。在租赁期限内，吴晶按照约定向蔡峰提供房屋，蔡峰应当按时支付租金。根据吴晶提交的租赁合同，可知双方约定租金为每年28000元，故吴晶要求蔡峰支付2019年6月至2019年10月的租金9333元的诉讼请求，应予以支持。 关于吴晶要求蔡峰支付物业费的诉讼请求。双方虽在租赁合同中约定租赁期限内的物业费由蔡峰承担，但吴晶未能提交证据证明其已代蔡峰缴纳物业费，故对吴晶要求蔡峰支付物业费的诉讼请求，应不予支持。 关于吴晶要求蔡峰将承租房屋交吴晶验收、使用的诉讼请求。双方租赁合同为不定期合同，吴晶有权随时解除合同，解除合同后蔡峰当然应将房屋交付吴晶。关于蔡峰主张的因房屋漏水给其造成损失的抗辩，因蔡峰并未提出反诉，蔡峰可另行向有关责任人主张权利。 综上，一审法院遂判决：一、解除吴晶与蔡峰之间的租赁合同；二、蔡峰于判决生效之日起十日内给付吴晶租金9333元；三、蔡峰于判决生效之日起一个月内将租赁房屋交还吴晶；四、驳回吴晶的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提供照片一组，以证明涉案房屋损坏状况。经质证，被上诉人对照片有异议，认为不能证明是在涉案承租屋内拍摄的照片，对拍照的时间、地点均不清楚，且与被上诉人无关，因涉案房屋是被上诉人承租案外人房屋后，转租给上诉人的，且上诉人明确漏水是因楼上两家住户搭建所致。本院认为，仅凭上诉人举证的上述照片，无法认定上诉人的上诉理由成立。 本院二审认定的事实与一审审查认定的事实一致。 本院认为，一、关于涉案房屋租赁合同应否解除的问题。根据双方当事人签订的涉案《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年6月20日至2018年6月19日。该租赁期满后，双方并未续签书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人抗辩被上诉人曾许诺其继续按照双方之前签订的《房屋租赁合同》继续履行三年，但未举证证明被上诉人就合同履行期间作出的承诺存在，被上诉人对此抗辩不予认可，故因上诉人对此抗辩理由举证不能，本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，吴 晶于2019年10月19日通过邮寄解除租赁合同的方式通知上诉人于2019年10月31日解除双方之间的不定期租赁合同，符合不定期租赁合同解除时出租人应尽的在合理期限之前通知义务，一审法院确认双方解除涉案租赁合同，并无不当。 二、关于上诉人欠付涉案租金与其诉称的租赁期间物品及其他经济损失的抵扣问题。本院认为，根据涉案租赁合同约定，上诉人向被上诉人交付租金，是上诉人作为承租人占有、使用涉案租赁房屋应尽的合同义务。上诉人虽抗辩将涉案租金与其因承租期内房屋漏水造成的损失进行抵扣，但根据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条关于债务抵销的规定，债务抵销应以双方协商一致或者债务到期为前提。本案中，涉案租赁房屋系被上诉人从案外人处承租，并在被上诉人租赁期限内转租给上诉人，且上诉人亦提出涉案房屋漏水可能与楼上住户有关，故本案中上诉人抗辩的承租期内损失问题，不仅涉及本案当事人之间的利害关系，还可能产生与案外人纠纷。在上诉人未就此提起诉讼的情形下，上诉人诉称的损失问题可能引发的债权债务关系不确定，故本案中上诉人抗辩的债务不具备与涉案租金相互抵扣的要件。一审法院认为可由上诉人对其主张的承租期内损失另行主张权利，并无不当。 综上，上诉人蔡峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元，由上诉人蔡峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 史善军 审 判 员 汤孙宁 审 判 员 王素芳 二〇二〇年七月十日 法官助理 张 静 书 记 员 王 畅