广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0423民初268号 原告（反诉被告）：韩祖严，男，1980年12月19日出生，汉族，广西蒙山县人，经商，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：蒙信昌，广西信为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆金健，广西信为律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：严义军，男，1973年11月2日出生，汉族，广西荔浦县人，经商，住广西荔浦县。 委托诉讼代理人：廖明明，广西荔浦县法律事务中心法律工作者。 原告韩祖严与被告严义军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩祖严及其委托诉讼代理人蒙信昌，被告严义军及其委托诉讼代理人廖明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩祖严向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告订立的《店铺商铺租赁合同》，被告将承租的房屋返还给原告；2、判令被告支付自2016年3月22日至2017年3月31日的房屋租金100000元，并自2017年4月1日起按年租金100000元的标准向原告支付租金至实际返还房屋时止；3.判令被告向原告支付的押金19000元归原告所有；4被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月22日，被告严义军以经营宾馆为由与原告签订《店铺商铺租赁合同》，该合同约定：1.原告将位于广西蒙山县车站对面右侧门的房屋（建筑面积合计1536平方米）租赁给被告作经营宾馆用，租赁期十一年，从2016年4月1日起至2017年3月31日免租一年，前提是被告必须用该房子经营宾馆。租金每年100000元，房租分两次付清，即于每年4月1日支付50000元，10月1日支付50000元。2.被告如无法经营，可转租他人，但应经原告同意，不能转租给饭店。3.合同订立后如被告不租房屋的押金归原告所有，合同到期原告返还押金19000元给被告。合同对其他事项也作了约定。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告没有将该房屋用于经营宾馆，免租条件不成就，且被告又未能依约向原告支付租金，导致合同目的不能实现。期间，被告又将房屋租给他人，违反了合同约定。根据法律规定，原告有权解除合同要求被告返还房屋，并赔偿损失。为此起诉，请求法院判如所请。 被告严义军辩称：1.原告隐瞒真相，私自用韩佩林的国有土地证作为合同的房产证明，没有提供有效的房产证，致被告无法办理工商营业执照及消防验收合格证，导致合同无法履行。2.因原告的过错导致租赁合同不能履行，原告无权要求被告支付房屋租金，也没有理由不退还被告所交的押金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告严义军向本院提出反诉请求：1.依法解除双方订立的《店铺商铺租赁合同》；2.判令反诉被告返还自2016年3月22日至2017年3月31日止的房屋租金100000元，并返还自2017年4月1日起按年租金100000元标准计算至解除合同时止的租金给反诉原告；3.判令反诉被告返还押金19000元给反诉原告；4.判令反诉被告赔偿反诉原告装修房屋损失12000元；5、本诉和反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：一、2016年3月22日，反诉原告和反诉被告订立《店铺商铺租赁合同》,反诉原告按照约定交付了押金19000元给反诉被告，2016年3月31日开始装修，并请人设计了装修图纸，总开支12000元。反诉原告到工商部门办理营业执照和消防部门办理消防验收合格证，两个行政部门都要求提供租赁房屋的房产证明复印件及经出租人签字方可办理。反诉原告多次向反诉被告索要房产证，都没有结果。因反诉被告没有提供合法的房产证，导致办不了营业执照和消防验收合格证，反诉原告停止装修，等待反诉被告提供房产证。反诉被告至今没有提供，导致双方的租赁合同无法履行。二、反诉被告提供的房屋多处开裂，属于危房，存在安全隐患。根据合同约定，反诉原告不履行合同，不属于违约，反诉被告应当将收取的押金19000元退回。三、由于反诉被告提供的房屋不能作为宾馆使用，导致反诉原告造成损失12000元，反诉被告应当赔偿。由于是反诉被告的过错致合同无法履行，为此请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告韩祖严辩称，1.反诉原告的诉请理据不足。反诉被告有权出租房屋给反诉原告，反诉原告租房后没有到任何部门办理营业执照，也没有经反诉被告同意将房屋转租给他人，也没有进行任何装修。2.反诉原告没有到相关部门办理相关手续，却以无法办理推托。反诉被告的房屋经过审批建造，房屋存在抹灰小裂痕，不影响使用。反诉原告主张的装修费12000元，没有事实和法律依据。 根据双方的起诉及答辩，本案的争议焦点是：1.原、被告之间是谁违约，应由谁承担违约责任；2.原告请求收取被告的租金及押金是否合法有据；3.被告反诉请求原告返还租金、押金及赔偿装修损失是否合法有据。 围绕上述争议焦点，诉讼中原告提供的证据及被告的质证意见如下： 1.原告的身份证（复印件）1份，证明原告的主体资格。 被告的质证意见：无异议。 2.原、被告在2016年3月22日签订的《店铺商铺租赁合同》（复印件）1份，证明双方存在租房屋赁关系，由被告承租原告的房屋，双方对租赁期限、租金等内容作了约定。 被告的质证意见：对真实性无异议，但不能证明原告需要证明的事实。 3.土地使用权（复印件）2份，证明涉案的租赁房屋依法属于与原告所有及使用。 被告的质证意见：无异议。 4.私人住宅建设规划审批单（复印件）1份，证明涉案房屋是原告依法建造的。 被告的质证意见：对真实性无异议，不能证明房屋所有权及房屋建设合格。 5.张艳娥与王华丽签订的《店铺商铺租赁合同》（复印件）1份，证明被告没有按照合同装修使用的房屋，而是将承租原告的房屋转租的情况。 被告的质证意见:无原件核对，不能作为定案依据，且与本案无关。 6.收据（复印件）2份，证明被告收取转租房屋租金情况。 被告的质证意见：无原件核对，不能作为定案依据，且与本案无关。 7.电脑咨询单（复印件）1份，证明争议房屋曾经租给蒙山县博大综合门诊部，蒙山县博大综合门诊部依法办理了营业执照的情况。 被告的质证意见：对真实性无异议，不能证明原告需要证明的问题。 8.个人独资企业设立登记指南、有限责任公司设立登记（复印件）各1份，证明办理营业执照需要的材料，原告已经向被告出具了可以办理营业执照的材料，被告没有到工商部门申请办理营业执照。 被告的质证意见：无原件核对，不能作为定案依据，且与本案无关。 诉讼中，被告提交的证据及原告的质证意见如下： 1.现场照片16张，证明被告花12000元装修租赁房屋的现场情况和租赁房屋多处开裂，房屋安全隐患明显。 原告的质证意见：（1）仅证明被告对租赁房屋的前装修进行拆除，但不能证明被告需要证明的问题；（2）租赁房屋墙上的抹灰虽有裂痕，但不能证明房屋不能使用。 2.收款收据1份，证明被告已交押金19000元。 原告的质证意见：无异议。 3.租赁房屋宾馆设计及前期规划的投标总价（复印件）各1份，证明被告已经按合同履行准备设立宾馆的前期工作及投标总价的预算等工作。 原告的质证意见：设计图纸没有设计单位的盖章，不具备证据的三性，不认可。 4.消防设计备案告知单1份，证明办理宾馆所需的相应手续。 原告的质证意见：对真实性无异议，不能证明被告需要证明的事实。 5.开设宾馆需要的手续及流程（复印件）1份，证明办理开设宾馆需要的手续情况。 原告的质证意见：不具备证据的三性，如何办理手续是被告的责任，与原告无关。 6.2016年7月3日的短信（复印件）1份，证明原告要求被告退租等情况。 原告的质证意见：对真实性无异议，是原告提醒被告交付电费的短信。 经过庭审辩证、质证，本院对证据材料作以下认定： 对原告提供的证据1、3，被告无异议，本院予以采信。对原告提供的证据2、4、7，被告对其真实性无异议，但认为不能证明原告的主张，本院认为证据客观反映了原、被告之间订立合同及租赁房屋的情况，予以采信。对证据5、6，因无原件核对，被告也不认可，对该证据不予采信。对证据8的真实性予以采信，但不能证明原告主张的事实。 对被告提交的证据2，双方无异议，予以采信。对证据1、4、6的真实性，原告没有异议，本院予以采信。证据3没有设计单位的盖章确认，对该证据不予采信。证据5与本案的争议焦点无关，不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年3月22日，原告韩祖严（甲方）与被告严义军（乙方）签订《店铺商铺租赁合同》，约定：1.原告将位于广西蒙山县车站对面右侧的房屋（建筑面积合计1536平方米，五间店面，共计六层半）租赁给被告作经营用。2.租赁期十一年，从2016年4月1日起至2017年3月31日免租一年，前提是必须用该房子经营宾馆。租金每年100000元，房租每年分两次付清，即于每年4月1日支付50000元，10月1日支付50000元。3.甲方负责协调有关部门的关系，并为乙方办理提供有效的房产证明及相关手续。4.乙方如无法经营，可转租他人，但应经甲方同意，不能转租给饭店。5.合同订立后如乙方不租房屋的押金归甲方所有，合同到期甲方返还押金19000元给乙方。合同对其他事项也作了约定。合同签订后，被告交付了押金19000元给原告，原告将房屋交给被告使用。被告接收房屋后，于2016年3月31日着手对租赁房屋进行装修。期间，被告向工商部门及消防部门咨询办理相关证照，为此要求原告提供房产证，原告没有提供，被告遂停止装修。2016年6月30日，原告发信息通知被告交电费，并提出若不处理，视为退租。同年7月被告回复,要求原告提供房产证后，才进行下一步。此后，双方对退房及租金问题进行了交涉，协商未果。原告为此起诉，请求法院判如所请。 另查明，原、被告在订立《店铺商铺租赁合同》合同时，被告实地查看了租赁房屋及原告提交的土地使用权证书和私人住宅建设规划审批单。租赁期间，被告在一楼装修了一间卫生间。 本院认为，原告与被告订立《店铺商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效。现双方一致同意解除该《店铺商铺租赁合同》，本院予以准许。庭审中，双方确认被告于2017年8月3日将租赁房屋交还给原告，本院予以确认。 关于本案是谁违约，谁应承担违约责任问题。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原告依约定将租赁房屋交付给被告使用，履行了合同义务。原、被告在签订合同时，被告查看了原告提供的产权材料，合同没有约定原告应当提供房产证明的具体时间，被告也没有提供证据证明是因原告未提供房产证导致不能办理营业执照和消防验收合格证。因此，被告主张原告未能提供房产证明，构成违约，与本院查明的事实不符，本院不予支持。被告接收租赁房屋后，应当按照约定的时间支付租金。2017年3月31日，免付租金的期限届满后，被告继续占用原告的房屋，应当在合同约定时间内支付此后的租金，但被告没有支付，已经违约，应当承担违约责任。 本诉。双方订立的合同明确约定，若被告租赁房屋用于宾馆的，则免租金一年。本案被告承租房屋后，进行了部分装修，表明其已将租赁房屋准备用于经营宾馆。根据合同约定，原告应当免除2016年3月22日至2017年3月31日的租金。因此，原告请求被告支付2016年3月22日至2017年3月31日的租金100000元，理据不足，本院不予支持。一年免付租金期满后，被告应当在约定的时间将此后的租金交付给与原告。被告直至2017年8月3日才确定将房屋退还给原告。因此被告应当从2017年4月1日起至实际交还房屋之日止（即2017年8月3日），共4个月零2天，按照合同约定的租金标准支付租金给原告。因此，被告应当支付的租金为33888.89元（100000÷12×4+100000÷12÷30×2＝33888.89元）。合同中约定若被告不租房屋的，原告有权不退还押金19000元。现被告已经承租了房屋，因此，原告请求判令被告交付的押金19000元归原告所有，理据不足，本院不予支持。原告主张被告未经原告同意，擅自将承租房屋转租给他人，违反合同约定，证据不足，本院不予采信。 反诉。被告承租原告的房屋后，没有支付租金给原告，因此被告反诉请求原告返还从2016年3月22日至2017年3月31日的房屋租金100000元，及自2017年4月1日起按年租金100000元标准计算至解除合同时止的租金给被告，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于原告请求收取被告交付的押金19000元没有合同约定及法律规定，故被告反诉请求原告退还押金19000元，合理有据，本院予以支持。被告虽对承租房屋作了部分装修，但由于被告没有提供装修损失的证据到庭佐证，因此被告反诉请求原告赔偿装修费用损失12000元，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告严义军应在本判决生效之日起五日内支付房屋租金33888.89元给原告韩祖严； 二、原告韩祖严应于本判决生效之日起五日内退还房屋押金19000元给被告严义军； 三、上述两项相抵，被告严义军尚应支付房屋租金14888.89元给原告韩祖严。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2680元,由原告韩祖严负担1917元，由被告严义军负担763元。反诉案件受理费1460元，由反诉原告严义军负担1249元，反诉被告韩祖严负担211元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  覃宏伟 审 判 员  王晓春 人民陪审员  玉文清 二〇一七年八月十七日 书 记 员  魏朝臣 附：本案相关法律文书内容 《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。