湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终671号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄正坤，男，汉族，1968年8月13日出生，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：马晓斌，上海市汇业（长沙）律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘冬，上海市汇业（长沙）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人(原审原告、反诉被告)：湖南锦云实业股份有限公司，住所地：株洲市石峰区白石港路7号。统一社会信用代码：9143020018380561X9。法定代表人：黄根深，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龙益斌，湖南天舒律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：梅寒盛，男，1975年2月25日出生，住株洲市荷塘区。系公司财务部长，代理权限：一般代理。上诉人黄正坤因与被上诉人湖南锦云实业股份有限公司（以下简称锦云公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄正坤及其委托代理人，被上诉人锦云公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄正坤上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、电石三厂、电机砖厂及附属设备所有权已转移，被上诉人无权再主张上述资产的所有权及租赁权，被上诉人起诉不符合原告主体资格，应驳回其起诉，一审法院适用法律错误。二、一审法院错误认定上诉人与被上诉人之间系租赁合同关系，属于事实认定错误、适用法律错误，而根据三方签订的协议书的约定的内容及实际履行情况，应认定为买卖合同关系。三、一审法院以上诉人存在未按租赁物的性质使用租赁物及未妥善保管租赁物为由，认定上诉人构成违约，据此判决解除合同属于事实认定错误，适用法律错误。1、厂区门口及厂区内的建筑垃圾系被上诉人恶意堆放，其目的是扰乱上诉人及租赁户的正常经营，恶意制造纠纷。2、一审法院没有考虑到湖南省高级人民法院653号民事判决仅对《协议书》中涉及集体土地变性为国有工业用地和土地变性后使用权转让的相关内容予以解除，但对于《协议书》关于电机砖厂土地的租赁及购买地面资产的内容认定有合同依据，符合法律规定，应继续履行。因此即使上诉人行使资产处分权也不应认定为违约行为，合同并未达到解除条件，一审法院判决解除合同属于适用法律错误。3、被上诉人提供的咨询报告是虚假的，不能作为本案的定案依据。四、被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。被上诉人与上诉人之间的买卖合同纠纷已诉争多年，被上诉人对上诉人的行为是知情的，被上诉人直到2019年才提起诉讼，其诉讼请求已过诉讼时效，不应得到法院支持。被上诉人锦云公司辩称,本案法律关系清晰，被上诉人与上诉人关于云田电机砖厂的租赁关系已为湖南省高院生效判决及最高法院生效裁定书所确认，双方并不存在资产买卖关系。本案所涉资产（包括土地使用权）的法定权利人仍为被上诉人。二、被上诉人与上诉人之间云田电机砖厂租赁关系中对出租人与承租人的具体权利义务在《协议书》中未予约定，法院判决也未予以明确，被上诉人在合理期限内通知上诉人签订《租赁协议》，但上诉人未按期签订。根据法律规定，上诉人即应依法履行按照租赁物性质使用租赁物的义务。三、上诉人在租赁期间未按照租赁物的性质使用租赁物，且未尽妥善保管租赁物的责任，致使租赁物毁损，依照法律规定，被上诉人依法享有解除租赁的权利。锦云公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原告与被告黄正坤关于云田电机砖厂的租赁关系；2、请求依法判决黄正坤恢复租赁物原状并返还租赁物，赔偿原告损失759573.18元；3、请求依法判决黄正坤承担本案全部诉讼费用。黄正坤向一审法院反诉请求：1、请求法院判令反诉被告（本诉原告）停止一切侵权行为，拆除私自在反诉原告（本诉被告）厂区安装的监控设备；2、请求法院判令反诉被告（本诉原告）向反诉原告（本诉被告）支付建筑垃圾清运费人民币321000元；3、请求法院判令反诉被告（本诉原告）赔偿反诉原告（本诉被告）经营损失159000元（从2019年5月4日起至2019年10月10日止，按1000元/日计算，其他损失计算至反诉被告（本诉原告）侵权行为停止之日止）；4、请求法院判令反诉被告（本诉原告）赔偿反诉原告（本诉被告）经济损失483000元（从2018年11月12日起至2019年10月10日止，按1500元/日计算，其他损失计算至反诉被告侵权行为停止之日止）；5、由反诉被告（本诉原告）承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年8月31日原告（反诉被告）锦云公司因欠第三人农行学苑支行的贷款，双方经协商后达成《偿还贷款协议》。协议约定：中国农业银行株洲支行为甲方，锦云公司为乙方，一、乙方同意将其所有的电石三厂、砖厂两处资产及附属设备（经株洲市鼎诚会计师事务所评估总价为1416.8万元）交由甲方拍卖处置后用于偿还乙方所欠甲方贷款。二、乙方向甲方出具全权处置委托书，资产依法处置后，乙方负责办理好集体土地过户手续，地上附着物的过户由乙方协助办理。2007年5月22日，农行学苑支行给锦云公司去《函》称：贵公司与我行于2006年8月31日签订的《偿还贷款协议》约定锦云砖厂、电石三厂的土地及地面附着物由我行拍卖偿还贷款，贵公司也出具了《全权处置委托书》。但因该土地属集体土地性质，无法对外公开拍卖，至今无法受托处置。为解决问题，烦请贵公司对该宗土地及地面附着物进行处置，处置后的款项用于偿还贷款协议约定的贷款本息。2007年5月25日，原告（反诉被告）锦云公司（甲方）与被告（反诉原告）黄正坤（乙方）及第三人农行学苑支行（丙方）签订《协议书》约定：一、处置的标的物，甲方与丙方于2006年8月31日签订的《偿还贷款协议》约定的集体土地及地面附着物（云田电机砖厂、云田电石三厂共125亩土地及地面上附属物）。二、乙方采取对土地先租后买，对地面附着物一次性买断方式取得标的物的所有权和使用权。三、签订协议书后，乙方一次性买断甲方所属的锦云砖厂地面附着物（该附着物于2006年8月30日经株洲市鼎诚会计师评估，评估价值79.4万元），购买价格甲、乙双方另行约定，并一次性支付现金80万元，存入甲方在丙方开设的银行账户，作为购买云田电机砖厂资产的资金及租赁102亩集体土地30年的租金。乙方所付80万元资金，由丙方收取，作为甲方所处置闲置资产的收入偿还丙方的贷款。自乙方付款之日起，乙方行使对电机砖厂地面以上资产处分权和土地使用权。四、甲方负责在签订本合同之日起，在二个月时间内办理好云田电机砖厂地面以上资产和集体土地过户到乙方的手续，将该宗土地所有权转移到乙方名下。并在三年内办理集体土地变更为国有工业用地的审批工作。五、待土地变性审批结束，甲、乙、丙三方另行签订土地使用权转让协议，乙方愿意以460万元的价格购买原锦云砖厂、电石三厂的125亩土地使用权及地面附着物（包括厂房、办公楼等设施），并向国土部门缴纳规定比例的土地出让金。六、土地变性后，乙方须一次性将剩余的款项380万元付给甲方并存入甲方在丙方所开设的银行账户，由丙方收取，作为甲方所处置的闲置资产的收入偿还给丙方的贷款。……八、在土地变更土地性质的审批过程中所发生的费用由乙方负担。……十、丙方对甲、乙双方的土地租赁及转让行为认可。……《协议书》签订后，被告（反诉原告）黄正坤向原告（反诉被告）锦云公司付款180万元。其中2007年6月1日原告（反诉被告）锦云公司向被告（反诉原告）黄正坤出具收据一份，该收据记载“兹收到黄正坤交来根据2006年8月31日《偿还贷款协议》及2007年5月25日三方《协议书》锦云砖厂地面资产买断款及土地30年使用权租金80万元”，原告（反诉被告）锦云公司收款后，通过其公司账户将这80万元转账至中国农业银行株洲分行城区不良贷款经营部账户。在被告（反诉原告）黄正坤第一次付款后，《协议书》所约定的标的物已由原告实际交付给被告（反诉原告）黄正坤，被告（反诉原告）黄正坤一直实际使用、转租上述厂房、设备。2007年10月18日，原告（反诉被告）向株洲市国土局报告请求将集体土地使用者更名至被告指定的株洲恒泰建材有限责任公司。但株洲市国土局未予批复或办理。2010年3月22日第三人以中国农业银行股份有限公司株洲分行的名义分别向原告（反诉被告）锦云公司、被告（反诉原告）黄正坤送达了关于撤销《协议书》的函。该函内容如下：“我行与原告（反诉被告）锦云公司、被告（反诉原告）黄正坤于2007年5月25日签订的《协议书》因甲乙双方未按协议履约，资金未到位，导致我行利益受到严重损害，为维护我行自身权益，特郑重函告：一、撤销我行与锦云公司、黄正坤于2007年5月25日签订的《协议书》。二、我行与锦云公司于2006年8月31日签订的《偿还贷款协议》因2007年5月25日签订的《协议书》撤销而终止。三、如锦云公司于2010年6月30日前偿还我行贷款460万元（其中2010年3月31日前偿还200万元），则双方2006年8月31日签订的《偿还贷款协议》继续有效。2010年3月30日原告（反诉被告）锦云公司向被告（反诉原告）黄正坤又出具收据一份，收据载明“收到黄正坤（株洲恒泰建材有限公司）电机砖厂、电石三厂资产转让款100万元”，原告（反诉被告）锦云公司收款后，通过其公司账户将这100万元转账至中国农业银行株洲分行城区不良贷款经营部账户。2010年9月30日，原告（反诉被告）所属子公司株洲市新宜建筑工程有限公司向湖南海惠投资有限公司借款200万元，加上原告（反诉被告）自有的80万元，合计280万元。原告（反诉被告）将这280万元通过其中国工商银行账户转入了中国农业银行股份有限公司株洲分行委托资产处置经营部账户。连同前期黄正坤支付的180万元，原告共计向第三人支付460万元，第三人农行学苑支行也明确认可收到原告（反诉被告）锦云公司的还款460万元。2011年7月4日在中国农业银行股份有限公司株洲分行起诉锦云公司的金融借款合同纠纷（2011）株中法民二初字第29号一案中，该资产按1416.8万元核减了原告（反诉被告）的贷款数额，原告（反诉被告）明确表示拍卖处置的后果由中国农业银行股份有限公司株洲分行承担。2012年6月25日原告（反诉被告）锦云公司向被告（反诉原告）黄正坤、第三人农行学苑支行发出《解除协议函告》。称：原告（反诉被告）锦云公司2010年9月30日又向第三人农行学苑支行支付了280万元，并经中国农业银行股份有限公司株洲分行资产部同意将原作价1416.8万元的资产（电机砖厂的土地和地面资产）退给原告（反诉被告）锦云公司，并已由原告（反诉被告）锦云公司处置给株洲兴隆建筑公司。株洲兴隆建筑公司多次派人进入涉案标的厂区施工，2012年7月9日被告（反诉原告）黄正坤向原告（反诉被告）锦云公司发函要求原告停止侵权。被告（反诉原告）黄正坤于2012年7月10日向中国农业银行股份有限公司株洲分行发送了《关于请求严格履行〈协议书〉的情况汇报》要求当事人督促原告（反诉被告）锦云公司按约定履行义务和责任。同日又向株洲市云龙新区社会事务部报告，请求帮助维权和制止株洲兴隆建筑公司侵权行为。株洲市原郊区云田乡人民政府的8家乡镇企业（含电石三厂）于1992年组建湖南锦云科技股份有限公司。原属于电石三厂的厂房、设备和集体土地使用权均并入湖南锦云科技股份有限公司。涉案电石三厂的土地仍以集体工业用地登记在湖南锦云科技股份有限公司名下。锦云公司电机砖厂于2005年4月11日被株洲市工商行政管理局核准注销。湖南锦云科技股份有限公司和锦云公司电机砖厂均为湖南省株洲锦云集团公司下属的子公司，两公司的法定代表人均是黄根深。原告（反诉被告）锦云公司的前身就是湖南省株洲锦云集团公司。第三人农行株洲学苑支行系中国农业银行股份有限公司株洲分行的下设机构。其成立日期是1994年6月6日，一直在株洲市工商行政管理局进行企业注册登记、年检。2017年，锦云公司将黄正坤起诉至株洲市中级人民法院，请求：一、判令解除2007年5月25日原、被告与第三人签订的《协议书》，并返还依《协议书》取得的标的物；二、判令被告承担案件诉讼费。株洲市中级人民法院作出的（2015）株中法民四初字第9号民事判决：一、解除原告湖南锦云实业股份有限公司、被告（反诉原告）黄正坤和第三人中国农业银行股份有限公司株洲学苑支行于2007年5月25日签订的三方《协议书》；二、判令原告（反诉被告）湖南锦云实业股份有限公司在本判决生效之日起三十日内，返还被告（反诉原告）黄正坤资产处置款180万元；三、判令被告（反诉原告）黄正坤在本判决生效之日起三十日内，退还原告湖南锦云实业股份有限公司依《协议书》取得的全部资产。2017年12月26日，被告（反诉原告）黄正坤不服株洲市中级人民法院作出的（2015）株中法民四初字第9号民事判决，上诉至湖南省高级人民法院，请求撤销株洲市中级人民法院作出的（2015）株中法民四初字第9号民事判决，1、改判为驳回锦云公司的诉讼请求；2、锦云公司承担一、二审的全部诉讼费用。2018年6月14日，湖南省高级人民院作出（2017）湘民终653号民事判决：一、撤销湖南省株洲市中级人民法院作出的（2015）株中法民四初字第9号民事判决；二、《协议书》中涉及集体土地变性为国有工业用地和土地变性后使用权转让的相关内容予以解除；三、黄正坤在本判决生效之日起三十日内将云田电石三厂的土地和原地面附着物退还湖南锦云实业股份有限公司；四、湖南锦云实业有限公司在本判决生效之日起十日内将收取的额资产转让款100万元退还给黄正坤；五、驳回湖南锦云实业股份有限公司的其他诉讼请求。被告（反诉原告）黄正坤不服，向最高人民法院申请再审。2019年4月22日，最高人民法院作出（2019）最高法民申683号民事裁定：驳回黄正坤的再审申请。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。湖南省高级人民法院在（2017）湘民终653号民事判决书中已经详细论述，《协议书》除了关于云田电机砖厂租赁的内容符合法律规定，应继续履行以外，合同的其他部分均无效，锦云公司收取黄正坤交纳的电机砖厂、电石三厂的资产转让款100万元，应予退还。故黄正坤辩称本案系买卖合同纠纷，其对于电机砖厂拥有所有权的意见于法无据，一审法院不予支持。锦云公司认为黄正坤未经其同意，擅自将租赁物转租给株洲市恒泰建材有限责任公司（已被吊销）、株洲新明再生资源利用有限公司、株洲市正红建材有限责任公司等租赁使用，并签订了转租性质的文书，将该电机砖厂部分土地、办公楼转租他人建设厂房、办公司，且黄正坤在租赁期间未按照租赁物的性质使用租赁物，亦未尽妥善保管租赁物的责任，致使租赁物毁损，据此提出解除租赁关系。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”本案在2018年6月14日，湖南省高级人民法院作出的（2017）湘民终653号民事判决书中查明的事实中就已经写明：“……再查明，锦云公司将本案《协议书》中所约定的标的物交付给黄正坤后，黄正坤在标的物上进行石棉瓦生产经营和将标的物转租他人生产经营。”可以推定锦云公司自收到判决书之日起即知晓转租事实，锦云公司于2019年2月25日向黄正坤发出《解除租赁关系的通知》已经超出了6个月的除斥期间，故锦云公司依转租未经其同意为由提出解除租赁关系的请求，一审法院不予支持。另，锦云公司认为黄正坤在租赁期间未按照电机砖厂的性质正确使用租赁物，将电机砖厂用于堆放、填埋建筑垃圾，转租后的次承租人亦未按电机砖厂的性质使用厂房设备，致使厂房受损，据此锦云公司提出解除租赁合同关系。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定“承租人未按照约定的方法或者租赁的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”按照租赁合同约定的方案或者租赁物的性质使用租赁物，是承租人的基本义务之一。承租人没有按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，属于不能尽善良管理人的注意而妥善保管租赁物，因此出租人有权请求承租人停止其违反义务的行为，出租人可以解除合同，同时请求承租人赔偿损失。本案中黄正坤作为承租人，未按租赁物的性质使用租赁物，且客观上造成了租赁物的损失，其辩称该损失是锦云公司导致的，并反诉要求锦云公司赔偿建筑垃圾清运费及经营损失等费用，但并未提供充分的证据证明该损失系锦云公司的侵权行为导致，一审法院不予采信。故锦云公司提出解除租赁合同关系及赔偿损失的主张，一审法院予以支持。租赁合同解除后，黄正坤应将云田电机砖厂退还给锦云公司，锦云公司2007年6月1日收取黄正坤交纳的租金800000元应予退还，考虑到租金支付的年代较远与现今的同等价款存在差价问题，锦云公司本应再补退一部分租金差价，但黄正坤已经占有使用云田电机砖厂12年并一直在收取收益，且依据咨询报告其应赔偿对租赁物造成的损失759573.18元，该两项费用与租金差价相冲抵，故锦云公司最终应向黄正坤退还800000元租金。判决如下：一、解除湖南锦云实业股份有限公司与黄正坤关于云田电机砖厂的租赁合同；二、黄正坤在本判决生效之日起三十日内将云田电机砖厂退还湖南锦云实业股份有限公司；三、湖南锦云股份有限公司在本判决生效之日起十五日内将收取的租金人民币800000元退还黄正坤；四、驳回湖南锦云实业股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄正坤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11396元，减半收取5698元由原告湖南锦云实业股份有限公司承担2849元，被告黄正坤承担2849元。反诉案件受理费13430元，减半收取6715元，由反诉原告黄正坤承担。本院二审期间，被上诉人提交以下新的证据：一，集体土地建设用地使用证、房屋产权证。拟证明：本案所涉土地使用权、房屋产权所有权人依法均为湖南锦云实业股份有限公司。上诉人上诉所称“所有权已转移，被上诉人无权再主张上述资产的所有权及租赁权”理由不成立。二、云龙示范区新虹波型石棉瓦厂企业信息、株洲市工商行政管理局行政处罚决定书（株工商行处【2017】第6号）。拟证明上诉人黄正坤不按租赁物性质使用租赁物，转租给他人进行违法经营并被行政处罚的事实。三、石料厂租赁协议。拟证明上诉人黄正坤擅自转租并不按租赁性质使用租赁物导致租赁物（将租赁物电机砖厂进行片石开采）毁损的事实。上诉人对被上诉人提交的证据质证称：对三组证据的合法性有异议。不属于二审的新证据。被上诉人当庭提交证据属于证据突袭。对于证据一的意见，被上诉人没有提交原件，对其真实性和关联性有异议。该房产的登记信息只证明了产权的登记情况，并不能证明所有权未转移，客观事实，本案所涉的标的物已经全部交付给了上诉人。对证据二的真实性有异议，没有原件。对其关联性也有异议，该行政处罚决定书与本案的租赁纠纷没有任何关联性。从行政处罚决定书上可知该决定书所涉及的是商标侵权的案件，因此不具有关联性，并且被上诉人也没有提交证据证明该决定书是否生效。对证据三的三性都有异议，该份租赁协议反而证明了被上诉人在2010年就明知了这个事实。对被上诉人提交的三组证据，本院经审查认为，其能够反映相关的客观事实，上诉人也未提交相应的反驳证据，本院予以采信。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，2019年1月28日，锦云公司向黄正坤发函要求根据湖南省高级人民法院的判决，在十日内与其商定具体租赁合同条款，逾期则视为放弃相关租赁权利。在黄正坤未予回应后，锦云公司于2019年2月25日再次向黄正坤发函，通知其解除租赁关系，未获回应后遂提起诉讼。至今涉案的电机砖厂资产仍由黄正坤控制，二审期间，经现场查看，目前电机砖厂原址已停产闲置多年，其部分厂房已破损失修，部分场地原有建筑被拆除后另行建设了其他生产设备，现也已长期闲置。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否具有租赁合同关系；二、上诉人是否有足以导致合同解除的行为。对此，本院评述如下：、关于双方是否具有租赁合同关系的问题。上诉人黄正坤提出，根据双方达成的协议，其对电机砖厂已经买断，故双方应属买卖合同关系或者对电机砖厂的土地是租赁关系，而对地面附着物为买卖关系。对此，本院认为，湖南省高级人民法院（2017）湘民终653号民事判决已经确认：“黄正坤根据协议约定已经支付了80万元，并实际占有使用电机砖厂的土地及附着物，黄正坤租赁云田电机砖厂的土地和资产有合同依据…”。因此，上诉人与被上诉人之间就电机砖厂土地及资产系租赁关系的性质已经生效判决所确认。至于上诉人所称的其地面附着物系买卖关系的问题，《协议书》第二条约定“乙方采取对土地先租后买，对地面附着物一次性买断方式取得标的物的所有权和使用权。”第三条约定“签订协议书后，乙方一次性买断甲方所属的锦云砖厂地面附着物（该附着物于2006年8月30日经株洲市鼎诚会计师评估，评估价值79.4万元），购买价格甲、乙双方另行约定，并一次性支付现金80万元，存入甲方在丙方开设的银行账户，作为购买云田电机砖厂资产的资金及租赁102亩集体土地30年的租金”。从以上约定可以看出，双方当时虽然约定一次性买断电机砖厂地上附着物，但对其价格需另行约定，故不能认定上诉人黄正坤支付80万元后即完成了对地面附着物全部对价的支付。后被上诉人锦云公司于2010年3月30日就收取上诉人黄正坤100万元资产转让款出具的收条的内容也可以反映，其中也包含了电机砖厂的资产转让价款。同时，双方均认可，由于涉案土地无法变性过户的原因，其地面附着的房产也至今无法办理权属变更登记，其所有权并未发生转移。现有关土地及资产的转让因违反国家土地政策法规而经（2017）湘民终653号民事判决确认为无效和解除，上诉人黄正坤向被上诉人锦云公司所支付的100万元资产转让款也经（2017）湘民终653号民事判决予以退还，相对应的包括电机砖厂地面附着物在内的资产也理应予以退还。但由于该判决确认电机砖厂的土地及资产租赁应继续履行，根据房随地走的原则，应当确认其一并形成实际租赁关系。故上诉人黄正坤与被上诉人锦云公司就本案所涉电机砖厂的土地及地上附着物均构成租赁合同关系。但是协议书约定的30年租赁期违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年，超过部分无效”的规定，对其租赁期限应当确认为20年。至于上诉人所称的被上诉人不具备诉讼主体资格的理由也与（2017）湘民终653号民事判决不符，本院不予支持。二、关于上诉人是否有足以导致合同解除的行为也即被上诉人主张解除租赁关系的理由是否成立。由于双方在协议书中除对电机砖厂租赁期限有明确约定外，对租赁双方其他权利义务并未明确约定，（2017）湘民终653号民事判决确定租赁继续履行后，被上诉人锦云公司随即于2019年1月向上诉人黄正坤发出通知，要求其在限定时间内就租赁的具体权利义务进行协商，但黄正坤未予回应，因此有关租赁的权利义务在双方并无约定的情况下，应当依据法律的相关规定来确定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定“承租人未按照约定的方法或者租赁的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”上诉人黄正坤租赁使用电机砖厂过程中，转租给他人从事违法生产，对地面建筑物也部分予以拆除，其行为均构成了未按租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，被上诉人锦云公司对此依法有权提出解除合同的要求。故一审法院支持被上诉人锦云公司解除租赁合同的请求是恰当的，上诉人黄正坤提出的没有足以解除租赁合同关系的违约事实的理由不能成立，本院不予支持。同时，从上诉人与被上诉人所签订的《协议书》的内容来看，双方交易的最终目的实际是整体转让土地及其地上附着物资产，仅是当时基于集体土地过户及变性的时间考虑，才采取了先租后买的方式。现转让的目的已无法实现，而双方历时多年的诉讼，对立情绪强烈，缺乏继续履行租赁合同所必须的互相信任互相配合的基础，继续租赁也无实际必要。一审法院基于本案的实际情况，确定解除合同后，综合考虑上诉人黄正坤在租赁经营过程中的投入与收益，确定由被上诉人锦云公司退还所收取上诉人黄正坤80万元是恰当的。至于上诉人黄正坤所称被上诉人锦云公司主张权利超过诉讼时效的问题。因双方一直实际是基于转让土地及资产的真实目的来理解《协议书》约定的权利义务，并因此产生诉讼，经湖南省高级人民法院作出判决后才明确继续履行协议中有关租赁的约定，故被上诉人基于租赁合同关系而产生的请求权时效应当自湖南省高级人民法院判决确定之日起算，故被上诉人锦云公司的起诉并未超过诉讼时效。综上所述，黄正坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人黄正坤负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二〇年七月二日书记员  文 宇