安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初5395号原告：姜世明，男，1983年2月2日生，汉族，住安徽省合肥市包河区，原告：贾良伟，男，1989年5月13日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，上述两原告的共同委托代理人：张雪松，安徽卓邦律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人：汪丽，安徽卓邦律师事务所实习律师。被告：周罗，男，1980年12月1日生，汉族，户籍地安徽省颍上县，现住安徽省合肥市包河区，委托代理人：梅应全，安徽华腾律师事务所律师。原告姜世明、贾良伟诉被告周罗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁雷独任审判，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告贾良伟及其与原告姜世明的共同委托代理人张雪松、汪丽，被告周罗及其委托代理人梅应全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜世明、贾良伟共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告对《房屋租赁经营合同》中万振广场C幢一层商101/商101上的租赁；2、判令被告按照合同约定支付原告从2015年7月28日至将万振广场C幢一层商101/商101上交还原告之日的租金（暂计算至2017年6月5日，计354375.5元）；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年9月27日，被告与安徽万振房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁经营合同》一份，租赁合肥市包河区马鞍山路“万振城市广场”商业第五层D区2319平方米，及商业一层C101（上下两层）商铺，租赁期限自2014年10月28日至2029年10月27日。合同同时约定，租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。2015年1月9日，两原告与安徽万振房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了万振广场C幢一层商101/商101上。根据买卖不破租赁原则，原告认可《房屋租赁经营合同》中对原告房屋的部分租赁。原告也告知了被告原告已经成为C幢一层商101/商101上房主的事实并多次要求被告支付租金，但被告置之不理，至今尚未向被告支付任何租金。被告周罗辩称，1、原告直到2017年2月份之前告知被告涉案房产已经购买，也未向被告提供房屋买卖合同及产权证书，被告不能肯定房屋已经转让；2、本案诉讼以后，被告知道房屋转让，转让违反合同法230条规定，剥夺了被告优先购买权，被告保留庭后向法院确认合同无效的诉请；3、即使合同有效，房屋租赁的给付对象，原告与万振公司也没有明确约定，但是，从万振公司一直到2017年1月9日仍然向被告催要房屋费，从原告诉请房屋费看包括2017年2月份的房屋租费，2017年2月份房屋应当归万振公司收取，被告应当交给万振公司，原告无权主张2017年2月之前的租金。经审理查明，2014年9月27日，被告与安徽万振房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁经营合同》一份，租赁合肥市包河区马鞍山路“万振城市广场”商业第五层D区2319平方米，及商业一层C101（上下两层）商铺，租赁期限自2014年10月28日至2029年10月27日。合同同时约定，租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。租赁期限15年，租赁期限自2014年10月28日起，至2029年10月27日止。免租期计12个月，自2014年10月28日起至2015年7月27日免租9个月，自2016年1月1日起至2016年2月28日免租2个月，自2017年1月1日起至2017年1月31日免租1个月，但乙方装修免租期内所发生的水、电、气及其他费用按实结算，由乙方承担。双方还对租金及支付方式进行了约定。2015年1月9日，两原告与安徽万振房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了万振广场C幢一层商101/商101上。并于2016年5月2日取得上述房屋的房产证，房产证号为皖（2016）合不动产权字第00450**号。另查明：两原告取得上述房屋后，向被告主张其拖欠的房屋租金，经计算2016年5月26日至2017年8月14日的租金及物业管理费为260530.6元。上述事实，除有当事人一致陈述外，还有原告提供的《房屋租赁经营合同》、《商品房买卖合同》、房屋交接情况说明、房屋产权证等，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案两原告自2016年5月2日取得涉案房屋的所有权，其有权向被告主张其拖欠的房屋租金。至于涉案房屋所有权人安徽万振房地产开发有限责任公司在出卖该房屋时是否侵犯了被告周罗的优先购买权不是本院审查的范围，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故被告周罗理应向两原告支付其拖欠的2016年5月26日至2017年8月14日的租金及物业管理费为260530.6元。关于原告诉请解除涉案房屋租赁经营合同的诉请，本院认为《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。由此可见，在判断解除合同的同时应考虑协议内容已履行、未履行的状态、违约方违约情形、情节及对合同目的的客观影响，对解除条件予以审查。本案中，被告在原告取得房产证后，依然收到涉案房屋原所有权人安徽万振房地产开发有限责任公司发来的催要房租商函，且原告也没提供证据证明其向被告出示涉案房屋所有权证明，只是在诉讼过程中才有足够证据证明其为房屋所有权人，其拖欠房屋租金的行为无论从主观故意、违约情形、对合同目的均无实质的影响，故对该项诉请不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、被告周罗于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告姜世明、贾良伟对万振广场C幢一层商101/商101上的租金及物业费用260530.6元（该费用所对应的租赁期限为2016年5月26日至2017年8月14日）；二、驳回原告姜世明、贾良伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6616元，减半收取3308元，由原告姜世明、贾良伟负担876元被告周罗负担2432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  丁雷二〇一七年八月二十八日书记员  孙媛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。