陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)陕0802民初1849号 原告（反诉被告）：刘宏雄，男，生于1971年4月16日，汉族，榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，居民。 委托代理人：乔小飞，陕西格道律师事务所律师。 被告（反诉原告）：榆林市金鹰时尚广场有限公司。住所地：陕西省榆林市榆阳区新建北路79号，统一社会信用代码91610800093941634D。 法定代表人：崔贵军，系公司总经理。 委托代理人：邓凤强，陕西辅衡律师事务所律师，系公司法律顾问。 被告：榆林市昌盛房地产开发有限公司，住所地榆林市榆阳区肤施路三义村3号，注册号612700100039953。 法定代表人：乔世林，系公司执行董事。 委托代理人：刘飞，陕西纳智律师事务所律师。 原告刘宏雄与被告榆林市金鹰时尚广场有限公司（以下简称金鹰时尚广场）、被告榆林市昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘宏雄及其委托代理人乔小飞、被告榆林市金鹰时尚广场有限公司法定代表人崔贵军的委托代理人邓凤强、被告榆林市昌盛房地产开发有限公司法定代表人乔世林的委托代理人刘飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宏雄向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠原告2017年度的租赁费用共计140157元；2、依法判令被告向原告支付从2017年1月30日起以140157元的万分之五按日计算至付清租赁费之日止的滞纳金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年6月30日签订了《商铺租赁合同》，合同约定，1、原告将其所有的位于榆林市新建北路79号昌盛国际广场内2层147号房屋租赁给被告，面积为55.05平方米；2、租赁时间从2015年6月30日至2018年6月29日止，共计3年，被告承租房屋主要用于商业经营，租金每年140157元。租金每年交一次，被告一次性支付当年租金；3、合同约定：第一年度租赁费在2015年6月30日后的七个工作日以内支付，第二年、第三年的租赁费在当年12月31日后的七个工作日以内支付；4、被告必须按时支付原告租金，若因被告原因推迟支付，超过30日以上必须按天支付总一年租金额的万分之五按日计算至付清租赁费之日止的滞纳金（其他约定详见合同）。但在合同签订后。被告一次性支付了第一年度的租金。2016年12月30日，被告应按合同约定向原告支付2017年度租金，但被告并未按合同约定向原告支付租金，原告也多次向被告索要，但被告却一而再、再而三的违约迟付或拒付租金，原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告应当严格按照合同约定履行义务，被告却严重违约，拒不交纳合同约定的租赁费，并早已超过30日的期限，且根据合同约定，被告应当向原告支付租赁费并按约定支付逾期滞纳金及违约金。无奈，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。本案在审理中，原告刘宏雄申请追加被告榆林市昌盛房地产开发有限公司作为被告，并变更诉讼请求为：1、判令被告榆林市金鹰时尚广场有限公司与被告榆林市昌盛房地产开发有限公司共同向原告支付拖欠原告2017年度的租赁费人民币140157元；2、判令被告榆林市金鹰时尚广场有限公司与被告榆林市昌盛房地产开发有限公司共同向原告支付从2017年1月30日起以140157元的万分之五按日计算至付清租赁费之日止的滞纳金；3、本案诉讼费用由被告承担。 原告刘宏雄向本院提交如下证据： 第一组：《商品房预售合同》一份，用于证明原告与被告昌盛房地产公司于2014年5月12日签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的2层147号商铺，总价款是1751966元，合同约定的交付时间是2014年12月31日前。 第二组：《商铺租赁合同》一份，用于证明原告与被告金鹰时尚广场于2015年6月30日签订了《商铺租赁合同》，将其所有的昌盛广场2层147号商铺租赁给被告金鹰时尚广场，租赁期限从2015年6月30日至2018年6月29日，租期三年，租金为每年140157元，同时合同约定租赁费的给付时间、违约责任、迟延履行滞纳金。合同约定被告昌盛房地产公司委托被告金鹰时尚广场代管昌盛国际广场的管理等全权事宜，租赁费由被告昌盛房地产公司支付，进一步证明二被告之间存在代理关系，该租赁合同的法律后果应当由被告昌盛房地产公司承担，如被告昌盛房地产公司不能承担的情况下，应当由二被告共同承担。 第三组：收据五支、活期存单账户交易明细一页，用于证明原告于2014年12月30日全款向被告昌盛房地产公司支付了全部购房款。契税收据、印花税、维修基金、预售登记费均为被告昌盛房地产公司收取，出纳为陈列梅，以上共计52559元，这部分费用直接折抵为租金。流水清单用于证明2015年8月13日，被告昌盛房地产公司将剩余的83144元租金直接转存入原告刘宏雄的个人账户。综合所诉，2015年8月13日，被告昌盛房地产公司以契税收据、印花税、维修基金、预售登记费抵扣租赁费和银行转存的方式向原告支付了第一年的租赁费140157元的事实。 第四组：二被告工商登记档案各一份（内容为：公司设立登记审核表、公司股东出资信息、股东决定、公司变更登记审核表、公司章程修正案），用于证明被告昌盛房地产公司的股东及法人股东为乔世林，被告金鹰时尚广场为一人有限公司，公司的股东为孙平则，法人为崔贵军，监事为乔有飞（系乔世林儿子），进一步证明二被告系关联公司。 被告（反诉原告）榆林市金鹰时尚广场有限公司辩称、反诉称：1、原告（反诉被告）刘宏雄的诉讼请求不能成立，依法驳回其诉讼请求。2015年6月30日，双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定将原告刘宏雄购置的位于昌盛国际广场2层147号商铺租赁给被告金鹰时尚广场，由被告金鹰时尚广场经营使用。合同签订后，被告组织进行装修，并按约定给原告支付了2016年度的房屋租金，然而该房屋至今没有获得竣工验收报告，根本不具备条件，更谈不上交付使用。期间，榆林市质监站、消防、城管等多部门多次责令停工，不得投入使用。由于该商铺整体建设工程没有进行竣工验收，导致该商铺一直不能投入使用，被告的合同目的不能实现，合同无法继续履行。造成合同不能履行的根本原因是商铺没有竣工验收，不具备使用条件，也即原告支付的房屋不符合使用条件。被告榆林市金鹰时代广场有限公司没有违反合同约定的行为，因此对其损失不承担任何责任，应当依法驳回原告的第一、第二、第三诉讼请求；2、反诉原告榆林市金鹰时尚广场有限公司提出的反诉请求依法应得到支持。事实与理由：2015年6月30日，双方虽然签订二楼《商铺租赁合同》，但合同所涉及的商铺未经竣工验收，一直不能投入使用。由于原告交付的房屋不符合合同约定，同时原告的行为违反了《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国合同法》第279条的规定：“建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，导致被告至今不能使用所承租的房屋。为履行合同，被告投入巨资进行装饰、装修，并支付了第一年度的租赁费，给被告造成巨大的经济损失，为此，被告提出反诉请求：1、依法解除2015年6月30日反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告榆林市金鹰时尚广场有限公司经济损失122464元（包括已付租金及装修费用）；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。 被告（反诉原告）榆林市金鹰时尚广场有限公司向本院提供以下证据： 第一组、《商铺租赁合同》一份、租金收条一支，用于证明1、2015年6月30日双方签订了《商铺租赁合同》，双方之间存在房屋租赁合同法律关系；2、反诉原告按约定支付租金，履行了合同义务；3、反诉被告应当向反诉原告交付符合使用条件的房屋，反诉被告没有交付，其行为构成违约。 第二组：被告金鹰时尚广场装修决算报告一份，用于证明：1、二层商铺的总面积为6823.34平方米，总造价4313378.8元，每平方米造价632元；2、反诉被告应当赔偿反诉原告装修损失34799.9元（632元×55.05平方米）。 第三组：榆林市建设工程质量安全监督中心站出具的《终止施工质量安全监督告知书》一份，用于证明本案所涉商铺截止2016年11月25日仍然没有组织竣工验收，不能投入使用，导致合同无法继续履行，反诉被告应当承担赔偿责任。 被告榆林市昌盛房地产开发有限公司对本诉辩称：原告刘宏雄申请追加被告昌盛房地产公司缺乏事实根据和法律依据，应当驳回其请求。首先，2013年3月，被告昌盛房地产公司开发建设“榆林昌盛国际广场”项目，2014年11月，原告与被告昌盛房地产公司签订了《商品房预售合同》，合同约定将第1幢2-147号商铺出让给原告。作为《商品房预售合同》中房屋的出让人，被告昌盛房地产公司已经履行了自己的全部义务。其次，2015年6月30日，原告与被告金鹰时尚广场签订的《商铺租赁合同》与被告昌盛房地产公司没有任何关系。被告昌盛房地产公司既不是租赁合同的合同当事人，也不是租赁合同中权利义务的承受者，因此租赁合同履行与否跟被告昌盛房地产公司没有任何关系。原告与被告金鹰时尚广场擅自在租赁合同中给被告昌盛房地产公司约定义务是没有任何依据，是无效的，该约定对被告昌盛房地产公司不产生任何约束力。合同签订后，承受人对房屋进行了装修。项目整体工程虽然没有竣工验收，但可以交付使用，不影响其使用价值。第三，原告诉讼被告昌盛房地产公司主体不适各，应当驳回原告的诉请，理由如下：1、本案审理的是房屋租赁合同纠纷，被告昌盛房地产公司并不是该合同一方的当事人，原告与被告昌盛房地产公司的商铺房买卖合同关系不属于本案审理的内容，原告的代理人认为，被告昌盛房地产公司与被告金鹰时尚广场之间是委托代理关系，其观点是错误的，不构成委托代理关系；2、租赁费被告金鹰时尚广场认可是其缴纳的，所以租赁费与被告昌盛房地产公司没有关系，合同中没有约定违约金且诉讼请求没有列明，所以违约金不应当支持。 被告榆林市昌盛房地产开发有限公司对反诉辩称：1、租赁合同是原告与被告金鹰时尚广场之间约定的，对被告昌盛房地产公司没有约束力，合同的双方当事人如果为第三人是设定权利和义务，应当经第三人同意。2、被告昌盛房地产公司与被告金鹰时尚广场是两个独立的民事主体，所以不是关联公司。房屋的质量问题和验收问题不是本案租赁合同的审理范围。3、反诉的请求针对的是原告返还租金，与被告昌盛房地产公司没有关系。反诉原告的请求与被告昌盛房地产公司没有关系。 被告榆林市昌盛房地产开发有限公司未向本院提供证据。 原告刘宏雄针对被告榆林市金鹰时尚广场有限公司的反诉辩称：原告认为反诉请求没有法律和事实依据，应当予以驳回，本案原告与被告昌盛房地产公司存在商铺买卖合同关系，该合同明确约定交付的时间2014年12月31日，但是直到原告与被告金鹰时尚广场签订合同时，被告昌盛房地产公司并没有向原告交付商铺，其交付的方式是以被告金鹰时尚广场与原告签订租赁合同的形式交付的，而且根据租赁合同约定被告昌盛房地产公司与被告金鹰时尚广场之间是委托代理关系，房屋租赁费由被告昌盛房地产公司支付，而事实是被告昌盛房地产公司以原告向其合同签订后，被告昌盛房地产公司向原告支付了合同约定的第一年度租金140157元，该租金由两部分形式体现：一部分原告向被告昌盛房地产公司预交契税52559元，印花税876元，维修基金3028元，登记费550元，以上四项合计57013元，折抵部分租金，剩余83144元租金由被告昌盛房地产公司出纳陈列梅转入原告账户。所以在原告与被告金鹰时尚广场签订租赁合同时，原告有理由相信并且通过客观行为足以证明：1、被告昌盛房地产公司与被告金鹰时尚广场之间是利益关联，作为相对方的原告有理由认为被告昌盛房地产公司与被告金鹰时尚广场是一回事；2、原告（反诉被告）认为反诉原告诉状中陈述原告出租房屋违反《中华人民共和国建筑法》第61条及《中华人民共和国合同法》第279条的规定，首先原告没有违反，如前所述，二被告系利益关联，双方有恶意串通之嫌，即便人民法院认定原告有违反上述规定，但该规定不属于《中华人民共和国合同法》第52条第五项规定的效力性、强制性，不属于无效或者解除的理由；3、原告认为由于被告金鹰时尚广场与被告昌盛房地产公司共同违约行为，导致合同现再没有履行，二被告应当承担违约责任，且没有任何解除事由，作为承租人的被告金鹰时尚广场和被告昌盛房地产公司无权行使解除权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：首先，对于原告提供的证据《商品房预售合同》、《商铺租赁合同》，二被告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，该两份证据能够证明原告向被告昌盛房地产公司购买商铺，后原告将所购买的商铺向被告金鹰时尚广场出租的事实，对本案待证事实有证明力，依法予以采信。原告提供的第三组证据，二被告有异议，经审查，该证据中收据五支能够证明原告方向被告昌盛房地产公司缴纳契税等费用的事实，不能证明该部分费用折抵被告金鹰时尚广场租金的事实，银行流水清单不能证明原告的证明目的，不予采信。原告提供的第四组证据，二被告对证明目的有异议，经审查，该证据不能证明原告的证明目的，依法不予采信。其次，被告提供的证据《商铺租赁合同》能够证明原告与被告金鹰时尚广场存在租赁合同关系的事实，租金收条虽为复印件，原告有异议，但原告在诉状中认可被告交纳第一年度租金的事实，应视为被告金鹰时尚广场向原告交纳第一年度租金140157元的事实。被告提供的证据决算报告，原告有异议，该证据为被告金鹰时尚广场单方面形成的决算价格，没有经原告签字确认，不能证明被告的证明目的，依法不予采信。被告提供的证据《终止施工质量安全监督告知书》，原告对真实性无异议，被告昌盛房地产公司无异议，能够证明本案所涉商铺截止2016年11月25日尚未组织竣工验收的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。 本院根据当事人的陈述，庭审的举证及本院的认证，查明以下事实：2014年5月12日，原告刘宏雄与被告榆林市昌盛房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于榆阳区××号商业用房，建筑面积为55.05㎡，总价款为1751966元。原告向被告昌盛房地产公司缴纳了契税52559元，印花税876元，维修基金3028元，登记费550元，以上四项合计57013元。现该商业用房尚未竣工验收备案。2015年6月30日，原告与被告金鹰时尚广场签订了《商铺租赁合同》，合同约定，1、原告将其所有的位于榆林市新建北路79号昌盛国际广场内2147号，面积为55.05㎡的商业用房出租给被告；2、租赁时间从2015年6月30日至2018年6月29日止，共计3年，被告承租房屋主要用于商业经营，租金每年140157元。租金每年一交，被告一次性支付当年租金；3、租赁费第一年度在2015年6月30日后的七个工作日以内支付；4、被告必须按时支付原告租金，若因被告原因推迟支付，超过30日以上，必须按天支付总一年租金额的万分之五的滞纳金，并约定按照合同约定时间由榆林市昌盛房地产开发有限公司支付商铺租赁费。合同还约定其他事项。合同签订后，被告金鹰时尚广场向原告支付了第一年度租金140157元。现原告认为被告应按合同约定向原告支付2017年度租金，为此向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告认为本案所涉该房屋至今没有获得竣工验收报告，榆林市质监站、消防、城管等多部多次责令停工，责令不得投入使用。由于该商铺整体建设工程没有进行竣工验收，导致该商铺一直不能投入使用，被告的合同目的不能实现，合同无法继续履行，为此，被告提出前述反诉请求。 本院认为，原告刘宏雄与被告榆林市金鹰时尚广场有限公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。本案中，原告与二被告主要的争议焦点：一是《商铺租赁合同》是否应当解除，二是原告诉请的租赁费由谁承担，三是反诉原告请求由反诉被告承担损失是否应当支持。首先，被告认为该商铺整体建设工程没有进行竣工验收，导致该商铺一直不能投入使用，被告的合同目的不能实现，合同应当解除。原告认为合同合法有效，应当继续履行。根据查明的事实来看，被告金鹰时尚广场承租商铺是为商业经营，商铺没有竣工验收报告，致其不能办理合法经营手续，导致被告金鹰时尚广场的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第279条：“建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，本案所涉商铺原告不能提供证据证明该商铺竣工验收，该商铺不得交付使用，故反诉原告金鹰时尚广场提出解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持，双方签订的《商铺租赁合同》应在本判决书生效之日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告刘宏雄请求被告金鹰时尚广场支付2017年度租赁费140157元，因双方签订合同后，原告没有向被告提供商铺竣工验收报告，被告只对商铺进行装修，并没有实际进行承租，故原告该请求依法不予支持。合同解除后，被告金鹰时尚广场应当返还原告本案所涉商铺。原告提出由被告昌盛房地产公司支付房屋租赁费的诉讼请求，虽原告与被告金鹰时尚广场签订的《商铺租赁合同》约定由被告昌盛房地产公司支付租赁费，但该合同被告昌盛房地产公司并未签字确认，合同约定的条款对第三方不产生效力，原告该诉讼请求没有事实依据，依法不予支持。被告昌盛房地产公司抗辩其不承担责任的理由，依法予以支持。本诉原告提出由被告支付滞纳金的诉讼请求，因双方签订的合同解除，原告有一定的过错，依法不予支持。反诉原告金鹰时尚广场提出由反诉被告赔偿反诉原告经济损失122464元（包括已付租金及装修费用），因导致双方签订的合同解除，反诉原告亦存在一定过错，已付的租金是第一年度的租金，租赁期已过，原告不应当再返还；反诉原告提出由反诉被告赔偿其装修费用，因其向本院提供的证据不足以证明其损失的大小，该主张没有事实依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告刘宏雄与被告榆林市金鹰时尚广场有限公司签订的《商铺租赁合同》有效，于本判决生效之日予以解除。 二、驳回原告刘宏雄的诉讼请求。 三、驳回反诉原告榆林市金鹰时尚广场有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3100元，由原告刘宏雄负担。反诉费1370元，由原告刘宏雄负担370元，由被告榆林市金鹰时尚广场有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  康建军 审 判 员  葛美云 人民陪审员  常四娃 二〇一七年八月十日 书 记 员  张哲豪