云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初1783号原告：琚瑞兰，女，汉族，1965年7月7日出生，云南省安宁市人，务农，住安宁市。委托诉讼代理人：王晶，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：廖顺德，男，汉族，1968年9月20日出生，云南省安宁市人，务农，住安宁市。被告：琚华娟，女，汉族，1978年1月1日出生，云南省安宁市人，务农，住安宁市。（两被告系夫妻关系）两被告委托诉讼代理人：普文华，民族法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告琚瑞兰与被告廖顺德、琚华娟租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员张红梅独任审判，于2017年8月16日公开开庭进行审理。原告琚瑞兰及委托诉讼代理人王晶，被告廖顺德、琚华娟及两被告委托诉讼代理人普文华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《租地协议》；2、判令被告向原告支付违约金5000元；3、判令被告向原告支付经济损失600元；4、判令本案诉讼费由被告承担；原告诉称，2016年1月16日，原、被告双方签订《租地协议》约定将原告所有的1.6亩土地租赁给被告种植农作物，租金为第一年900元，给付时间为2016年1月30日前，后五年（2017年至2021年）租金为4500元，给付时间为2017年1月30日前一次付清。《租地协议》约定若一方违约，则违约方要向对方支付违约金5000元。被告支付第一年租金后在土地上种植了葡萄树及安放水泥桩。后听本村村民告知大约在2016年11月被告自行拆走地上全部水泥桩和移走大部分葡萄树，于是2017年1月14日原告到被告家讨要后五年租金，并询问是否还继续种植该地时，被告表示不愿再继续租赁该土地，也不缴纳后五年的租金。原告要求被告将租赁地恢复原貌，即让其将地上栽种的已老化和枯萎的葡萄藤移走，以便原告栽种其他植物时，被告明确表示放弃栽种但不愿出钱移走，原告只好雇人移走，为此造成经济损失600元。两被告辩称，被告不同意解除租地协议，被告并没有违约，原告阐述的事实前后矛盾，自1998年原、被告双方就已经以换地的形式对涉案土地进行了交换使用，之后因为国家相关的政策规定，要求确认土地权利，原告不同意与被告继续换地，因此双方在此基础上签订了《租地协议》。按照原告方阐述的被告在地里遗留了一些枯萎的、老化的葡萄藤，而原告自己诉状中陈述2016年与我方签订协议，我们种植的葡萄怎么可能一年之内就老化，这说明原告方在说假话。所以我方认为被告并没有违约的行为，原告也从未向被告主张过租金，反而被告多次与原告协调租金的问题，协调时原告在2016年4月以种种理由将双方签订的协议从被告处拿走，至今也没有还给两被告，其目的就是不想继续将土地租赁给被告，找借口与被告解除租地协议。因此，原告没有任何证据证实被告存在违约行为。因此，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，提交如下证据：1、《租地协议》复印件一份，欲证实（1）2016年1月1日起至2016年12月30日前原、被告之间存在土地租赁关系。2017年1月30日前，被告未依约缴纳后五年的租金，构成了根本违约，原告有权于2017年1月30日解除合同。（2）依据违约条款，被告应支付原告违约金5000元；2、《土地承包经营权证》复印件一份，欲证实原告对涉案土地具有土地承包经营权，原告有权出租涉案土地。3、2017年2月1日下午拍摄的三张照片，欲证实涉案土地的状况。被告质证认为，对原告提交的第1、2组证据认可，对原告的证明目的不认可，只能证明原、被告双方存在租赁行为，不能证明被告违约。对第3组证据不予认可，在2017年2月2日之前涉案土地是完好的，原告陈述不符。被告当庭提交如下证据：1、2017年2月2日拍摄的照片五张，欲证实原告砍葡萄藤后土地的状况，及原告带领人员砍除被告的葡萄树；2、电话录音一份，欲证实被告主动要交租金，原告不收。在场人员为禄脿司法所的所长罗国礼，杨俊坤、艾家营村的钱永华，街道办的调解员在场；3、调解笔录复印件两份，分别为2017年2月13日禄裱街道司法所等相关人员对原、被告双方进行调解形成的笔录，2017年3月2日在琚家营村调解委员会的调解形成的笔录，欲证实原告砍了被告的葡萄树，且被告表示愿意继续履行合同。以上证据经原告质证认为，对被告提交的第1组证据中照片拍摄时间认可，但原告是带人去清除杂草，不是砍葡萄藤。对第2组证据质证认为，对其真实性无法考证，在场的人我方也无法考证，不是公开场合的正式录音，合法性也不认可，且与本案没有关联性。被告在1月3日前就应缴纳租金，而被告在2月13日才表示要交，显然违约。对第3组证据认为，2017年2月13日的调解记录真实性、合法性认可，正好证实2013年经过调查明确被告从未向我方交纳过后续的租金构成违约。2017年3月2日调解调查记录，对真实性不予认可，因为原告并不在现场，调查记录不合法，原告对其内容未签字认可，与本案不具有关联性。本院认为，原告提交的第1、2组证据，被告无异议，本院予以采信。对原告提交的第3组证据，被告对拍摄时间不予认可，本院认为，该组照片与被告提交的证据照片均系涉案土地，双方均认可系涉案土地的现状，本院认为该组照片能够证实涉案土地的现状，对此本院予以确认。对被告提交的证据1，原告对其真实性认可，本院予以采信。对证据2系录音证据，被告未能提交证据证实录音的在场人员身份，且原告并不在场，录音效果不清晰，不能证实被告的证明目的，对此本院不予采信。对证据3，本院认为，该证据相互印证，能够证实原、被告因涉案土地租赁事宜发生争议，经街道、村委会调解人员调解无果。综上原、被告诉辩主张，双方争议焦点为：1、涉案合同是否予以解除？2、由谁承担违约责任？本案经庭审，确认如下法律事实：2016年1月16日，原告与被告签订《租地协议》约定：原告琚瑞兰作为甲方出租方，被告廖顺德、琚华娟作为乙方承租方，原告将东至李国顺、琚华富菜地老埂边，西至王学发田埂，南至琚华云葡萄田，北至王学仙葡萄田埂的土地出租给被告，出租面积为1.6亩，用途为种植农作物，出租年限为六年（2016年1月1日至2021年12月30日），租金为每年900元，付款方式为：第一年2016年付900元，于2016年1月30日以前一次性付清，后五年（2017年至2021年）于2017年1月30日前一次性付清4500元。违约责任为由违约方付给对方违约金5000元。另查明，原告对涉案土地享有土地承包经营权，自1998年起，原、被告双方就以换地的形式将涉案土地交换由被告使用，被告用于种植葡萄，2016年11月，被告将种植葡萄的水泥桩移走，现涉案土地现状为空置。本院认为，原告琚瑞兰将其具有承包经营权的土地交付被告使用、收益，并由被告支付租金，双方之间形成租赁合同关系，本案的案由应为租赁合同纠纷。而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方签订了《租地协议》，并在合同中约定了双方的权利与义务、租金的缴纳时间及方式、违约责任的承担，双方均应按租赁合同的约定内容履行各自义务。在合同履行过程中，被告方未能按照合同约定于2017年1月30日前付清2017年至2021年的租金，被告方的以上行为构成违约。而双方争议的被告的违约行为是否达到解除合同的条件？本院认为，首先，被告未能按照约定的时间交纳租金，至今仍未交纳，且也无证据证实延期的原因在于原告。其次，双方在合同中对种植葡萄的水泥桩在合同到期后的处理方式是作出约定的，但被告却在2016年11月擅自拆走，且被告关于拆走原因是以新桩换老桩的辩称，未能提交相关证据证实，且涉案土地至今一直空置，被告并未积极履行其作为承租者经营使用土地的权利，因此对此辩称本院不予采信。综上，本院认为，被告的行为足以证实其行为表明不履行主要债务致使不能实现合同目的，被告的违约行为构成《合同法》第九十四条第（二）、（四）项规定的解除条件，因此对于原告解除合同的诉请，本院予以支持。被告对其违约行为给原告造成的损失应承担责任，本案中综合考虑原告因被告的违约行为造成的损失，原告未能举证证实自身的实际损失，应以其逾期支付租金造成的利息损失予以酌情考虑，被告也当庭表示原告诉请的违约金过高不愿承担，本院认为，综合本案案情及被告欠付租金情况对原告诉请的违约金予以考虑，本院比照中国人民银行逾期利息予以支持，即以欠付租金4500元为本金，自逾期之日2017年1月31日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，计至本判决生效之日止。关于原告诉请的损失600元未提交证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告琚瑞兰与被告廖顺德、琚华娟于2016年1月16日签订的《租地协议》于本判决生效后立即解除；二、由被告廖顺德、琚华娟本判决生效后立即支付原告琚瑞兰违约金（以租金4500元为本金，自逾期之日2017年1月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%，计至本判决生效之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告廖顺德、琚华娟承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张红梅二〇一七年八月二十九日书记员  唐丽慧