成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初5772号 原告（反诉被告）：贾晓聪，女，汉族，1979年7月12日生，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：吴胤征，四川泰仁律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：陆芮竺，四川泰仁律师事务所律师。一般授权代理人。 被告（反诉原告）：成都乐嘉家居用品有限公司。住所地：成都市成华区羊子山路**********。 法定代表人：曹彦。 委托诉讼代理人：陈宇，四川明炬律师事务所律师。特别授权代理人。 原告（反诉被告，以下仍称原告）贾晓聪诉被告（反诉原告，以下仍称被告，以下简称“乐嘉家居”）成都乐嘉家居用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，由本案审判员吴翔独任审判。本院于2017年7月19日公开开庭进行了审理，原告贾晓聪及其委托代理人吴胤征，被告的委托代理人陈宇均到庭参加诉讼。于2017年8月10日进行第二次开庭，原告贾晓聪的委托代理人陆芮竺，被告的委托代理人陈宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾晓聪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年1月18日签订的《转让协议》；2、被告返还原告转让费26000元、租金7950元；3、被告支付相应利息，以26000元为基数，从2017年1月20日到被告返还该转让费之日止，按照银行贷款利率计算。事实和理由：原、被告于2017年1月18日签订转让协议，约定被告将城南天府3单元2601号房屋装修、样品、场地经营权转让给原告，转让费26000元。该房屋为被告向第三人房东承租，协议约定房租由原告给付被告，被告再转交房东，后续约定按原租赁合同执行。协议签订后，原告如约取得该房屋并开始经营。后于2017年2月初向被告支付房租7950元。时至2017年3月24日，该房屋房东突然向原告下发解除租赁合同通知，声称原租赁合同禁止转租故解除合同，并委托他人到原告处收回房屋钥匙、门禁卡、电卡等，导致原告无法正常使用该房屋。现租赁合同已无法继续履行，原告有权要求解除合同并要求被告返还相应的款项。 被告乐嘉家居针对本诉答辩并提出反诉称，2017年1月18日双方签订《转让协议》约定，在被告向原告转让房屋之后三日内，原告向被告支付转让费26000元，但是，原告至今没有支付转让费。根据合同约定，原告应当按时支付房租，但是由于原告没有向房东支付房租导致租赁合同被解除。故，提出反诉请求：1、判令原告向被告支付转让费26000元；2、原告向被告支付垫付的水电气及物管费。 原告贾晓聪针对反诉答辩称，原、被告签订转让协议之后两天，原告即以现金支付的方式将26000元全部交付被告。不存在未交转让费的情况。只是当时还涉及到房屋交接的手续问题，没有让被告及时出具收条。原始租赁合同解除，房东是因为得知原、被告的转让行为及被告收取转让费26000元，而不是被告所陈述因为没有支付房租，虽原告合同约定应半年支付，但因为当时有被告在从中协商，所以原告仅是先行支付了3个月的房租。 经审理查明，2017年1月18日，成华区悦美居建材经营部（乙方）与成都乐嘉家居用品有限公司（甲方）签订《转让协议》约定：“1、甲方将位于城南天府3单元2601号的房屋装修、样品等办公物品转让给乙方；……3、转让费2.6万元，其中包含房租至2017年2月4日；4、自转让之日起三日内，乙方付给甲方转让费26000元；5、自转让之日起，乙方享有本场地的经营所有权；6、自转让之日起，乙方将房租付给甲方，甲方转交给房东，后续约定均按原租赁合同执行；备注：甲方物管费交到12月底，17年开始由乙方与物管结算。”双方在协议上加盖公章，甲方代表人曹彦与乙方代表人贾晓聪在协议上签字。 2017年1月20日，贾晓聪接收案涉房屋。 2017年2月初，贾晓聪向被告乐嘉家居支付2017年2月8日至5月7日租金7950元。 2017年3月24日，案涉房屋所有权人先照蓉向被告法定代表人曹彦发出《租赁合同解除通知书》载明：“致：曹严……目前，物管费从2016年12月至2017年3月23日都没有缴纳，房租也并未按合同约定按半年缴纳，在我不知情的情况下，擅自与成华区悦美建材经营部签订未经我书面授权的转让协议并收取对方转让金2.6万元。……我有权单方面解除合同，收回房屋，没收押金，并追收所欠费用……1、应于2017年3月31日前缴清所欠所有应缴物管费、水电费费用；2、没收交纳的1个月押金；3、返还房屋给我……4、已付租金不再退还，该租赁合同解除通知书到达你处，即代表你与我之间的《房屋租赁合同》立即解除……”。同日，房屋所有权人收回案涉房屋。 另查明，2014年4月6日，案涉房屋所有权人先照蓉（甲方）与案外人曹彦（乙方）就案涉房屋的租赁签订了《房屋租赁合约》，1、租赁期限为60个月，从2014年5月10日至2019年5月9日；2、租赁期间，乙方若将该物业分租或转租必须事先得到甲方的书面许可；3、租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，合约因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任；4、房租每月2500元，2014年5月10日至2016年5月9日付款方式为押一付三，2016年5月10日以后按半年支付一次，房屋租金从2016年5月10日以后每年房租按6%递增。 再查明，案外人曹彦为本案被告成都乐嘉家居用品有限公司法定代表人，上述案涉房屋在转让之前实际由被告成都乐嘉家居用品有限公司使用，原告贾晓聪为成华区悦美居建材经营部实际经营者，成华区悦美居建材经营部并未实际成立。 本院认为，原告贾晓聪与被告成都乐嘉家居用品有限公司之间签订的《转让协议》，现因房屋所有权人收回房屋致使合同无法继续履行，双方对合同解除产生纠纷。因此，本案的争议焦点如下：1、包括房屋装修、样品等办公用品转让的《转让协议》能否因房屋租赁无法继续而一并解除；2、房屋装修、样品等办公用品的转让费是否应该退还；3、转租是否有效，租金是否应该返还。 一、《转让协议》能否因房屋租赁无法继续而一并解除。 《转让协议》实际包括房屋装修、样品等办公用品的转让，与房屋的转租两部分，本院认为，原告签订合同的目的在于承接被告的装修以及样品等办公用品并原地经营，虽然从表面上看转让与租赁为两个独立关系，但实质上两者紧密联系，皆为实现同一个合同目的，从《转让协议》第5条：“自转让之日起，乙方享有本场地的经营所有权”可以看出。另外，从节约司法资源，减少双方当事人诉累出发转让纠纷与租赁纠纷应该在本案一并处理。现因房屋所有权人收回房屋致租赁合同无法继续履行，原告接受转让的合同目的不能达到，故《转让协议》应该一并解除，原被告双方签订的《转让协议》确认于起诉状副本送达被告之日即2017年6月6日解除。 二、房屋装修、样品等办公用品的转让费是否应该退还。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，双方签订的《转让协议》已经解除，如原告向被告交纳了转让费，就应该予以退还。但原告称转让费是通过现金的方式支付给被告的，被告未向其出示收条，被告对此不予认可，称未收到该笔款项。本案原告为转让费的付款义务方，应该提供证据证明其已经向原告履行了支付义务，但是被告却未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告对其是否已经支付2.6万元转让费的主张承担证明不力的责任，故对其要求被告向其退还2.6万元转让费的诉请不予支持。同时，因《转让协议》已经解除，故对被告要求原告支付转让费的诉请亦不予支持。 三、转租是否有效，租金是否应该返还。 被告法定代表人曹彦与房屋所有权人签订的《房屋租赁合约》约定：“租赁期间，乙方若将该物业分租或转租必须事先得到甲方的书面许可。”现被告未提供证据证明其在向原告进行转租时有房屋所有权人的书面许可，也未提供证据证明房屋所有权人在其后进行了追认，同时，与所有权人签订租赁合同的是曹彦，被告作为公司无权进行转租，原告与被告签订的《转让协议》中关于转租部分自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告应该返还租金。但原告从2017年2月4日至3月23日实际占有并使用案涉房屋，尽管转租无效亦应该按照约定的租金标准支付实际占用费即2650*1+2650/30*20=4417元。对于剩余的3533元，本院认为亦不应该全额退还给原告，因为《转让协议》第6条中约定：“后续约定均按原租赁合同。”证明原告在签订协议的过程之中亦未尽到相应的审慎义务，对于转租的无效具有一定的过错，综合评判双方的过错程序被告应该占70%，原告应该占30%，故被告应该向原告退还租金2473元。 关于被告反诉的其已垫付的水费与物管费，原告应该支付其实际占用房屋期间的上述费用，水费2017年1月31日至2017年2月28日为3.03元，2017年2月至3月物管费845.6/4*2=422.8元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告贾晓聪被告成都乐嘉家居用品有限公司于2017年1月18日签订的《转让协议》于2017年6月6日解除； 二、被告成都乐嘉家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾晓聪退还租金2473元； 三、原告贾晓聪于本判决生效之日起十日内向被告成都乐嘉家居用品有限公司支付水费3.03元，物管费422.8元； 四、驳回原告贾晓聪的本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告成都乐嘉家居用品有限公司的反诉其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费减半收取337元，由原告贾晓聪自行承担，反诉案件受理费减半收取225元，由被告成都乐嘉家居用品有限公司自行承担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 吴 翔 二〇一七年八月十日 书记员 韩亚群