海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初7280号原告：谢兰金（公民身份号码：×××），女，1983年9月28日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：杨文静，海南方圆律师事务所律师。被告：海南海洋地质后勤服务有限公司，住所地海口市金盘路**。法定代表人：廖建平，总经理。委托诉讼代理人：王雯、罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。原告谢兰金与被告海南海洋地质后勤服务有限公司（以下简称海洋地质后勤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢兰金的委托代理人杨文静、被告海洋地质后勤公司的委托代理人王雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2014年12月16日购买了被告开发建设的位于海口市××区”5#栋B701号房（以下简称：标的房屋），并签订了《海口商品房买卖合同》（合同编号为：L00139594，以下简称：买卖合同），房屋总价为816184.43元。之后，原告依照买卖合同的约定支付了首期款并办理了按揭贷款手续，付清了全部购房款。依据买卖合同的约定，被告应于2015年10月31日前将符合国家规定的标的房屋交付原告，如未能按买卖合同约定期限交房，则应按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。2016年7月29日，被告发出了《汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼交钥匙通知书》，通知原告于2016年8月10日至8月18日办理交钥匙手续。但被告通知原告交钥匙时并未按国家规定通过竣工验收备案，且时至今日，被告仍未通过竣工验收备案。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告海洋地质后勤公司自逾期之日起，按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，金额暂计算至2017年5月15日为人民币45869.56元（816184.43元×0.1‰×562天），实际计算至被告办妥《竣工备案表》，达到合法交付条件之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。被告海洋地质后勤公司辩称，一、被告已经按照双方签订的《海口市商品房买卖合同》的约定达到了房屋交付的标准，原告要求逾期交房违约金计算至被告办妥《竣工备案表》并非是合同约定的交付条件。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；......3.该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过，被告于2016年6月16日取得了由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位联合验收的工程质量竣工验收记录，验收结果为合格。也就是说，被告已经于2016年6月16日具备了房屋交付条件，原告主张将被告办妥《单位（子单位）竣工备案表》作为计算逾期交房违约金的终止日期是没有合同依据的。合同第八条约定：“交付期限最长宽限期为60天”，被告逾期交房的期间应从合同约定最迟交房日起至业主实际交房日止，扣除60天宽限期。根据被告发布的《汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼交钥匙通知书》载明公司将于2016年8月10日至8月18日办理交钥匙手续，即实际交房日应当认定为2016年8月10日。二、被告具备合同附件七“本合同补充协议”第三条约定的迟延交付商品房的免责事由，应当据实予以减轻违约责任。（一）本案所涉标的楼房的开工日即2012年12月2日至约定交房日2016年1月31日期间，标的楼房建设施工期间遭受到台风的期间长达42天，造成施工方被迫停工也是导致工期延误的重要原因之一，符合补充协议第三条第四项约定的“不可抗力以及诸如台风、暴雨、火灾、、地震洪水和出卖人无法控制的其他事由等意外事故或事件的”情形。（二）被告根据海口市建设工程质量安全监督站的要求于2016年6月16日取得了《单位（子单位）竣工备案表》，后该站又按照海口市人民政府办公厅发布的《海口市优化房地产开发项目联合审批流程实施方案》（海府办[2012]166号）通知被告变更验收标准为联合验收。被告于2016年7月3日再次向该站报送了汇水湾公寓5#楼《工程竣工验收报告》。因验收标准的变化，海口市建设工程质量安全监督站迟迟未出具工程施工质量监督的意见，导致被告迟延交房。符合合同附件七补充协议第三条第三项约定的“有关法律、法规、规章及政府决定、命令的修改、增加导致建筑工程的设计、施工、验收延期的”情形。另外，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定的精神，法院应当根据公平原则并结合案情实际认定被告免责。（三）根据我国合同法规定，标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可拒绝接受标的物。标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任，而普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度来解决，如：履行维修责任。三、被告于2016年8月10日办理交钥匙手续，应当视为房屋已经交付使用。被告通知原告办理交钥匙手续的起始时间2016年8月10日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”被告已经实际交付了房屋的钥匙，房屋已经转为由业主事实占有，取得了实际支配权，应当视为房屋交付使用。四、原告在房屋约定交付期之前未能付清全部购房款的，被告应当从结清购房款之日起承担逾期交房责任。综上所述，被告请求贵院依法查明事实，正确适用法律，维护被告的合法权益。经审理查明，2014年12月16日，原告谢兰金与被告海洋地质后勤公司签订一份《海口商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于海口市××区#栋B701号房，该商品房约定建筑面积共122.07平方米，其中，套内建筑面积97.51平方米，按建筑面积计价，售价6686.2元/平方米，总价816184.43元（122.07平方米×6686.2元/平方米）。第五条“付款方式及期限”约定：原告付款方式为银行按揭付款，原告须在合同签订当日付清首期款316184.43元，余款500000元由原告向专业银行（或住房公积金管理中心）申请按揭贷款向被告支付。第八条“交付期限”约定：被告应当在2015年10月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；......3.该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起90日内告知原告的；2.设计变更经批准并告知原告的，政府有关部门相关政策的调整，不可归属于被告的其他原因导致交付延期；3.交付期限最长宽限期为60天。第十一条被告“逾期交房的违约责任”约定：逾期超过九十日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件七“本合同补充协议”第三条约定，非因被告原因出现下列情形之一的，导致迟延交付商品房或办理《房屋所有权证》的，被告不承担责任：......3.有关法律、法规、规章及政府决定、命令的修改、增加导致建筑工程的设计、施工、验收延期的；4.出现不可抗力以及诸如台风、暴雨、火灾、、地震洪水和被告无法控制的其他事由等意外事故或事件的......第四条“关于选择银行按揭客户的约定”为:1、原告选择银行按揭贷款付款的，必须与本合同签订之日起10日内，按银行要求向被告提供有效、完整的申请按揭贷款的资料，逾期不提供，则视为原告违约，被告可按原告自动退房处理，被告有权另行处理该房产，并处原告已付购房款百分之十的金额作为违约金。2、原告申请的按揭贷款被银行批准后，原告应于接到通知之日起10日内和银行办理完毕贷款手续；原告申请的银行按揭贷款手续未被银行批准或未足额批准的，对未批准的金额，原告必须选择一次性付款方式补足。原告应于接到被告书面通知之日起15日内付清。逾期未履约的，被告按每日该单元总房款的万分之二计收违约金。逾期超过30日，被告有权另行出售该房，并按合同款的百分之十计收罚金。合同签订后，原告于2014年12月30日、2015年3月10日分别向被告支付了购房款316184.43元、500000元。2016年7月29日，被告发出了《汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼交钥匙通知书》，通知原告于2016年8月10日至8月18日办理交钥匙手续，并自2016年8月11日起，物业管理公司将按相关法规对所有业主计收物业服务费及其他费用。原告因被告至今未通过“汇水湾公寓”5#楼竣工验收备案，诉至本院，遂成讼。另查，海口市人民政府办公厅于2012年6月21日发布《关于印发海口市优化三类建设项目联合审批流程实施方案的通知》（海府办[2012]166号），载明：海口市工程项目需联合验收，需供电、供水、燃气、供热、有线电视等配套企业专项验收，规划、民防、消防、环保等部门联合验收。2015年6月17日，海口市建设工程质量安全监督站（以下简称质监站）出具一份《关于汇水湾公寓1-4#住宅楼工程施工质量监督的意见》，载明：汇水湾公寓1-4#住宅楼工程经质监站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定（注：建设单位必须按国家相关规定办理该工程规划、消防、环保等相关部门的验收手续）。2016年6月16日，被告取得了汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位联合验收的工程质量竣工验收记录，并在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上盖章。因质监站的验收条件为联合验收，故在2016年7月3日被告就汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼再次报送工程竣工报告，至今尚未办妥《竣工备案表》。以上事实，有：《海口商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（计2张）、《汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼交钥匙通知书》、《关于汇水湾公寓1-4#住宅楼工程施工质量监督的意见》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、工程竣工报告、海口市人民政府办公厅关于印发海口市优化三类建设项目联合审批流程实施方案的通知（海府办[2012]166号）、汇水湾公寓5#楼部分业主房贷名单及贷款放款回单、当事人的陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告签订的《海口商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，依法应受到法律保护。（一）合同签订后，原告依约于2015年3月10日已支付完购房款816184.43元，被告未在合同约定的2015年10月31日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告已于2016年8月10日向原告交付了涉案房屋，故实际交房日应截至2016年8月10日止。因此，逾期交房的期限应自2015年11月1日起至2016年8月10日止，共计283天。合同约定逾期交房的违约金按已付房价款的日万分之一计，被告应向原告支付逾期交房违约金23098.02元（816184.43元×0.1‰×283天）。原告主张逾期交房实际计算至被告办妥《竣工备案表》，达到合法交付条件之日止的理由不成立，本院不予支持；原告主张逾期交房违约金超出部分，本院不予支持。（二）关于被告辩解其逾期交房的期间应从合同约定最迟交房日起至业主实际交房日止，扣除60天宽限期，本院认为，合同约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起90日内告知原告的；2.设计变更经批准并告知原告的。被告提供的证据不足以证明本案项目工期延误确属因受台风所致，及在90日内告知原告，且海府办[2012]166号文的发布时间在原告与被告签订的商品房买卖合同之前，海口市便已施行联合验收的验收方式，因此并不存在政府政策调整，设计变更需批准的原因。故，被告的上述辩解无事实和法律根据，本院对被告的该项辩解理由，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限被告海南海洋地质后勤服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢兰金支付逾期交房违约金23098.02元；二、驳回原告谢兰金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947元，由原告谢兰金负担570元，由被告海南海洋地质后勤服务有限公司负担377元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 李家炎审 判 员 沈玉华人民陪审员 邢益长 二〇一七年八月二十八日书 记 员 王君倩