江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0602民初4352号原告：王淑兰，女，1967年11月26日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：蒋新华，系原告丈夫，1965年3月4日生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：徐玉国，江苏高仁律师事务所律师。被告：陈燕，女，1972年9月26日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：范新安，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：范新安，男，1965年5月15日生，汉族，系北京大成（南通）律师事务所律师，住南通市崇川区。第三人：南通市安全生产宣传教育中心，统一社会信用代码12320600467542866R，住所地南通教育路25号。法定代表人：杨成，主任。委托诉讼代理人：施锦泉，男，第三人员工，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：刘炜，男，第三人员工，住南通市崇川区。原告王淑兰与被告陈燕、范新安及第三人南通市安全生产宣传教育中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人蒋新华、被告陈燕、范新安到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序开庭审理，并追加南通市安全生产宣传教育中心为第三人，其委托诉讼代理人施锦泉、刘炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淑兰向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告陈燕立即给付原告房屋占有使用费278611元；2、判令被告陈燕赔偿原告仲裁费损失4517元；3、被告范新安对以上债务承担连带责任；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年3月12日，原、被告订立房屋租赁合同一份，约定原告将本市教育路25号建筑面积292平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年1月28日起至2014年1月27日止；年租金118000元整；合同对房屋用途、维修养护责任、违约责任等相关事项亦作了约定，被告实际使用了该房屋，并已支付合同期内的租金。然而合同约定的租赁期限届满后，被告仍继续占用该房屋，经原告多次催要，被告未将该房屋退还原告，也未支付租赁期满后的房屋占有使用费。为避免损失扩大，原告于2016年6月7日将房屋收回。自2014年1月28日至2016年6月7日，按每年118000元计算共产生房屋占有使用费278611元。被告陈燕与范新安系夫妻关系，上述债务发生在其婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，范新安应负连带责任。由于房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，被告仍然占用租赁房屋，经原告多次催要，被告未将该房屋退还原告，导致南通市安全生产宣传教育中心向南通市仲裁委员会申请仲裁，产生仲裁费损失4517元，该损失理应由被告赔偿。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院并提出上述诉请。原告为佐证其主张提交了如下证据：1、落款时间2005年12月13日的《房屋租赁合同》、原告与南通市安全生产宣传教育中心签订的《房屋租赁合同》，用以证明原告出租给被告的房屋中一部分是原告从南通市安全生产宣传教育中心承租得来的事实；2、高明泉出具的《证明》，用以证明原告出租给被告的房屋中一部分是原告自建的事实；3、《房屋租赁协议》，用以证明原告出租给被告的房屋中一部分是从三里墩村社区承租得来的事实；4、南通市安全生产宣传教育中心出具的发票11张，用以证明原告与南通市安全生产宣传教育中心的房屋租赁合同实际履行的事实；5、落款时间2012年1月18日的《房屋租赁合同》、落款时间2013年3月12日的《房屋租赁合同》（含网吧租房补充协议），用以证明原告与被告之间的房屋租赁合同关系；6、2015年1月19日交邮的快递单及邮费收据、2016年1月16日交邮的快递单及邮费收据，用以证明原告向被告催收房租的事实；7、手机短信截图（3页）、2016年6月1日交邮的快递单及邮费收据、《通知》，用以证明原告催告被告腾退房屋的事实；8、《情况说明》（2份）、马立军和周志建的证言、《房屋交接协议》、录像、（2016）通仲裁字第82号仲裁裁决书，用以证明原、被告租赁期限届满后，被告仍然占用网吧经营用房的事实；以下为两名证人的证言摘录（第一人称）：周志建：我与原告的代理人蒋新华是同事，不认识被告。2016年6月7日上午，我协助蒋新华撬掉了教育路25号原新时尚网吧的租用房屋门锁，屋内有价值的物件已经搬空，只余下了废弃物。随后，蒋新华将该房屋交给了宣教中心。据蒋新华称，该房屋他租给了别人，别人一直不退房，宣教中心又要收回房屋，所以叫我见证一下撬锁的过程。对于本案原、被告之间的纠纷并不清楚。马立军：我是周志建的朋友，是他喊我跟着一起去见证的，我与本案当事人不认识。2016年6月7日上午，我协助蒋新华撬掉了教育路25号原新时尚网吧的租用房屋门锁，屋内有价值的物件已经搬空，只余下了废弃物。随后，蒋新华将该房屋交给了宣教中心。对于本案原、被告之间的纠纷并不清楚。9、现场勘查笔录，用以证明网吧经营用房的物权形态演变过程；10、宽带费发票，用以证明被告截至2015年7月31日仍在经营网吧。被告陈燕辩称：第一，案涉房屋的出租人一直都是宣教中心，从未以原告名义对外出租，而承租人自2008年以来都是新时尚网吧，而非原告或被告，对此生效仲裁裁决也予以了确认。因此，案涉租赁关系发生在宣教中心和新时尚网吧之间，本案的原、被告主体均不适格。第二，案涉房屋的面积一直以来就是279平方米，是作为一个整体对外出租，原告从未向被告披露过网吧用房存在自建部分，即便存在也与宣教中心的房屋形成共有关系，原告与宣教中心的内部化分协议对被告不产生效力。第三，宣教中心和原、被告之间并未成立转租关系，因为宣教中心是将房屋出租给新时尚网吧而非原告个人，故不能认为是原告转租房屋给被告，可见原告基于转租权向被告收取的租金是不当得利。第四，2013年度的租赁合同到期后，新时尚网吧在未续签合同的情况下占用了案涉房屋，但在2015年6月底已经停止经营，并在次月中旬腾退给了宣教中心。生效仲裁裁决查明，占用房屋的是作为个人独资企业的新时尚网吧，而非被告个人。第五，由于案涉房屋系无证房，故案涉租赁合同关系应为无效，根据司法解释，出租人有权要求次承租人支付逾期腾房占有使用费，而转租人无权主张。合同无效后，由于没有合同关系，占用他人房屋的行为属于侵权，故原告本诉性质应为侵权之诉。基于此，原告首先得具备权利，然后才有所谓被侵害。而案涉房屋的权利人是宣教中心，故原告不是适格主体。第六，如果认定转租关系成立，出租人依据原租赁合同期限届满的请求权要求转租人腾房付费，则转租人可以依据转租合同要求次承租人腾房付费。但是本案中，宣教中心在其租赁期限届满后并未依据租赁合同要求新时尚网吧支付占用费，而是直接发出不再出租的通知并行使物权权利要求占用人交还房屋并支付使用费，故本案不能适用上述规则。第七，即便原告是案涉房屋的共有人，也不能按照仲裁裁决及交接协议确定共有份额支付占用费。仲裁裁决对占用侵权事实已作出认定，原告再通过诉讼程序以共有人身份重新请求有违一事不再理原则。第八，原告对网吧具有绝对的控制权，但在其得知宣教中心2014年7月23日提起仲裁后就应当履行腾房义务，但却在2016年6月7日与宣教中心划分房屋份额后才将房屋交付宣教中心，此为原告为自身利益恶意拖延交房的行为，有违诚实信用原则。原告与宣教中心签订交房协议的行为是恶意串通侵害第三人、以合法形式掩盖非法目的的行为，应为无效，故网吧交房时间不能认定为2016年6月7日。第九，范新安与被告陈燕虽然自认系夫妻，但属于对身份关系的自认，原告并未举证证明范新安与被告陈燕系夫妻关系的事实。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。被告为佐证其主张提交了如下证据：1、《网吧转让协议》（含交接清单）、收条（3份），用以证明新时尚网吧早在2007年就已经归属被告所有的事实；2、落款时间2014年5月27日及同年6月18日的《通知》，用以证明新时尚网吧与宣教中心未再续订2014年度的租赁合同，并且被告于2015年6月就开始腾退房屋；3、落款时间2007年1月1日的《协议书》，用以证明原告自建的房屋位于网吧经营用房的东侧，该房屋的权利由宣教中心行使；4、《网吧业主使用宽带业务协议》（含网费发票），用以证明被告早在2015年6月30日停业，并于7月中旬腾房；5、落款时间2013年1月19日的《门面房装修协议》，用以证明原、被告租赁合同上的平面图中，有28.16平方米（6.48+6.48+15.2）是被告自建；6、仲裁申请书，用以证明第三人于2014年7月14日申请仲裁要求新时尚网吧而非原告腾退房屋，在2013年度结束后第三人以自己的行动表明不再出租案涉房屋。本案在简易程序审理过程中，本院为查明案件事实，依职权调取了如下证据：1、企业工商公示信息网页截图（2页）；2、南通市安全生产宣传教育中心职员刘炜、杜某的证言；以下为两名证人的证言摘录（第一人称）：刘炜：南通市安全生产宣传教育中心与原告曾存在过租赁合同关系，在对网吧进行安检管理过程中见过被告，但与被告并无经济关系。网吧经营用房的产权归属南通市安全生产宣传教育中心，最初面积约180平方米，后原告经我单位同意自行搭建了房屋，将网吧经营用房扩大至279平方米，该原告自建部分的产权经我单位与原告协商，由原告免费使用一段时间后归属我单位。网吧东边有五间店面房也是原告自行搭建，但并未纳入我们之间的租赁关系中去。网吧经营用房最初出租给原告和一个姓强的，后来姓强的退出后我单位一直和原告保持租赁合同关系，直到2013年终止，实际收回房屋则是2016年6月。至于承租人应为王淑兰个人还是其投资的南通市崇川区新时尚网吧，可以依据租赁合同上是否盖章来确定主体。在交接房屋前，应该是被告陈燕在使用网吧经营用房，因为我单位去网吧检查时接触到的就是被告陈燕。网吧经营用房在2016年6月腾退交接前，没有过任何腾房交接事实。杜某：认识原告是因为其承租了我单位的房屋，认识被告是因为她在新时尚网吧里工作。我是签订合同的经办人，租房事宜主要和原告沟通，水电费是直接向被告收取的，最后一次交水电费是在2015年4、5月份。对于原、被告之间的纠纷不清楚。关于网吧经营用房的历史，最初是强斌来砌的房屋，该房屋一开始是用于东方大厦做仓库的，由于我单位和东方大厦以前同属劳动系统，故东方大厦搬走后，上述房屋就留给了我们。我们自有的原始房屋面积只有一百多平方米，扩建后增至两百多平方米，之后再未扩建过直至现在。扩建后的房屋是整体出租，此外还有一部分房屋是从村里租来的，用于做进出网吧的过道。新时尚网吧因房租调高而在2015年停业。本案转为普通程序审理后，第三人南通市安全生产宣传教育中心到庭述称：其与原告已经仲裁程序确定了权利义务关系，按仲裁裁决执行即可。本案中原、被告提供的大部分证据与第三人无关，要求法院依法判决。第三人在本案中未提供证据。根据证据规则，结合当事人的质证意见，本院认证如下：对于原告提交的证据，基于被告的自认，本院对第1组、第4组、第5组、第8组中的《情况说明》和证人证言的真实性、合法性予以确认；针对第2组证据，虽然被告认为证言出具人高明泉未出庭，但《房屋交接协议》、证人刘炜、杜某的证言等证据可以印证第2组证据，互相之间能够形成证据链，故本院对第2组证据的真实性、合法性予以确认；针对第3组证据，被告辩称其没有关联性，本院认为，该份证据系原件，来源可靠，证据上明确载明房屋用于经营网吧的事实，并且与证人杜某的证言可以相互印证，故本院对第3组证据的真实性、合法性予以确认；针对第6组证据，被告辩称其没有收悉，本院认为，该组证据系原件，不论被告是否收悉，但至少可以证明原告向被告发出邮件、催收房租的事实，鉴于被告未提出反驳证据，本院对第6组证据的真实性、合法性予以确认；针对第7组证据，基于与第6组证据同样的理由，结合本院当庭核查的情况，本院对第7组证据的真实性、合法性予以确认；针对第8组证据中的《房屋交接协议》、录像及（2016）通仲裁字第82号仲裁裁决书，虽然被告不予认可，但《房屋交接协议》、录像均系原件，且有证人证言相互印证，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认，至于仲裁裁决书已发生法律效力，被告亦未提出反驳证据，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认；针对第9组证据，虽然被告不予认可，但该证据由仲裁机构至现场勘验后作出，即便屋内各部分权属无法明晰，但能够客观反映网吧经营用房的物权形态；针对第10组证据，虽然被告对于原告的证明目的不予认可，但该证据系原件，由电信公司盖章出具，本院对第10组证据的真实性、合法性予以确认。对于被告提交的证据，基于原告的自认，本院对第1组、第3组、第4组、第6组证据的真实性、合法性予以确认；针对第2组证据，结合仲裁裁决书，本院确认其真实性、合法性；针对第5组证据，原告虽未予确认但亦未提出反驳证据，鉴于该证据系原件，结合《网吧租房补充协议》，本院确认其真实性、合法性，但该协议签订时被告已占有案涉房屋，其上亦未载明装修房屋的面积，故该证据无法反映所涉装修房屋是被告搭建或全部是被告搭建的事实。对于本院依职权调取的证据，基于当事人的认可，本院确认第1组证据的真实性、合法性；第2组证据基本为当事人所认可，且来源较为可靠，本院确认其真实性、合法性。以上证据与本案均存在关联，就其具体的证明力本院将结合下文说理一并说明。根据以上认证情况，结合双方当事人的诉辩意见，本院认定事实如下：2005年12月1日，原告王淑兰作为经营者设立了“南通市崇川区新时尚网吧”，组织形式为个体工商户，经营场所位于南通市教育路25号。当月13日，原告及案外人强斌为开设网吧，与南通市劳动保护宣传教育中心（第三人南通市安全生产宣传教育中心的曾用名称）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于南通市教育路25号第三人单位大门（南门）右侧第一排建筑物由东向西方向的最西边（沿河），室内使用面积约为162平方米，租期自2005年12月18日起至2008年12月27日止。2006年，原告在上述房屋基础上向西作了扩建，房屋使用面积增加了九十余平方米，且一并纳入了双方之间的租赁范围。该两部分建筑物均无建设工程规划许可证。2007年4月19日，原告（卖方）与被告陈燕（买方）签订《网吧转让协议》，双方约定了如下事项：1、卖方将位于南通市教育路25号的网吧（经营面积约480平方米）出售给买方，转让内容包括各类证照、经营许可证、电脑及附属设备等；2、转让价款为680000元；3、买方接受网吧后继续以卖方的名义经营，各种证照暂不办理过户登记，需要过户时卖方必须提供必要的协助；4、卖方经营期间所租赁的房屋转租给买方，租赁期限为四年，房租由买方向卖方缴纳。该合同签订后，双方各自履行了有关网吧转让的主要义务，但未办理该网吧的经营者更名登记手续。当年12月20日，“南通市崇川区新时尚网吧”作为个体工商户登记注销，原告作为投资人设立了组织形式为个人独资企业的“南通市崇川区新时尚网吧.”，住所地仍位于南通市教育路25号。南通市安全生产宣传教育中心继续将房屋出租给该企业用于开设网吧，租赁期限至2013年12月31日届满，每年度的合同的承租方都由原告在落款处签字确认，最后一期即2013年度的租金为70000元。原告与被告陈燕在《网吧转让协议》有关房屋租赁条款的基础上，就租期协商进行了延展，至2014年1月27日届满。双方就租赁有关权利义务还另行签订了合同书。其间，双方在合同书上就租赁物及租金进行了变更和调整：2012年度经营用房的使用面积变更为约400平方米，租金为112000元；2013年度经营用房的使用面积变更为约292平方米（263.9+6.48+6.48+15.2），租金为118000元；但“房屋所有权证号”一栏均以斜杠划去。其中，15.2平方米的房屋由被告建造并使用，并纳入房租计算面积，原告不得随意收回，亦不得随意增加房租；两个“6.48”平方米据原告诉称系包含于2006年原告扩建的建筑范围内。以上租赁期限届满后，因被告继续经营网吧并占用租赁房屋，原告于2015年1月19日通过邮寄信件方式向被告陈燕催款，但被告未支付房屋使用费用，并经营网吧至2015年7月方停业搬离。原告于当月月底缴清了案涉网吧前一个月的网费并预存了当月的网费。当年9月底，第三人用彩钢瓦将案涉房屋圈起。2016年1月16日，原告再次催款仍无果。当年6月1日，原告以手机短信及邮寄信件方式催告被告交费并退房，被告范新安收悉短信后称已经将房屋退还给第三人一年有余。2016年6月7日，原告撬掉了以上网吧经营用房的门锁，并将该房屋移交给了南通市安全生产宣传教育中心。另查明：以上租赁期限届满后，第三人南通市安全生产宣传教育中心于2014年7月23日向南通仲裁委员会申请仲裁，要求如下：1、南通市崇川区新时尚网吧腾退网吧用房并支付占有使用费；2、南通市崇川区新时尚网吧不能支付的使用费由其投资人王淑兰承担。仲裁庭分别于2014年12月16日、12月25日及2016年5月30日开庭进行了审理。以上第二次庭审中，范新安提交盖有南通市崇川区新时尚网吧公章的委托书欲参与庭审，王淑兰对此提出异议，称自己未加盖网吧公章委托范新安，故南通市崇川区新时尚网吧的实际权利人陈燕未能参加到仲裁程序中来。2016年7月21日，南通仲裁委员会裁决：南通市崇川区新时尚网吧于裁决书送达之日起十日内支付南通市安全生产宣传教育中心占有使用费122356元（自2014年1月1日起按年租金70000元的标准计算至2015年9月30日止）及仲裁费用4517元，若南通市崇川区新时尚网吧的资产不足以清偿上述债务，则由王淑兰就不足部分承担清偿责任。截至本案法庭调查结束时止，南通市崇川区新时尚网吧及其登记的投资人王淑兰均未实际履行上述裁决。本院认为，原告与被告陈燕签订的落款时间为2013年3月12日的《房屋租赁合同》（含网吧租房补充协议）系双方真实意思表示，但所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可，故为无效合同。我国法律规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，被告陈燕基于上述合同实际占用了案涉房屋并获取了利益，因合同归于无效，故陈燕所取得的利益失去了合法依据，应当折价补偿给原告。虽然原告对案涉房屋既不享有所有权，也不享有基于有效合同的债权，但其占有房屋的事实状态亦受到法律的保护，原、被告之间的租赁期限届满后，被告仍拒不腾退案涉房屋应当认为是对原告合法权益的侵害。何况被告折价补偿原告尚属于返还原物的范畴，还未涉及损害赔偿的问题，故无需具备本权。根据有关司法解释，被告可以以“支付房屋占有使用费”的形式补偿原告，具体包括费用标准和计算期间两方面问题。关于费用标准，虽然司法解释提供了一种参考，即讼争合同双方约定的租金标准，但在本案中不宜以此为参照，本院酌定按照同时期第三人与南通市崇川区新时尚网吧约定的租金标准即70000元/年计算使用费，理由如下：一方面，无效租赁合同的承租方应当补偿给占有人的使用费原则上应等同于租赁房屋为合法建筑时同时期、同地段的租金数额，讼争合同双方约定的租金标准只是一个为法律所允许的、便于操作的参照标准，而本案中70000元/年和118000元/年两个标准都反映了当时、当地的租赁市场行情，故都可作为参考依据；另一方面，在南通市崇川区新时尚网吧与第三人之间的租赁期限届满后，在南通市崇川区新时尚网吧未能“续租”的情况下，原告应当知道自己不能再占有案涉房屋，故原告不仅是无权占有，还是恶意占有，立法的本意至多是补偿，而不是支持其盈利，因此本院在酌定租金标准时就低不就高。关于使用费的计算期间，原告主张的是2014年1月28日至2016年6月7日。原告主张的起始时间于法不悖，本院照准，但截止时间本院难以支持。虽然被告未提供充分证据证明其在2016年6月7日前与原告或第三人办理过房屋腾退事宜，但网吧经营用房实际迟至以上时间才完成腾退手续，原告对此是存在过错的。首先，在仲裁程序中，陈燕作为南通市崇川区新时尚网吧的实际权利人本欲参加到仲裁中去，但因王淑兰的原因被排除在仲裁程序之外，虽然王淑兰仍是南通市崇川区新时尚网吧工商登记的投资人，但基于《网吧转让协议》，王淑兰有义务在仲裁程序中披露实际权利人陈燕并让其概括承受仲裁裁决的有关权利义务，若如此则陈燕就能在2014年12月25日参加仲裁程序后积极解决腾房事宜，而无需等到2016年6月7日原告和第三人进行房屋交接。其次，案涉网吧于2015年7月停止经营并搬离，2个月后经营用房又被第三人用彩钢瓦圈围，原告明知该事实却未及时积极采取收房措施，在第三人已经通过仲裁程序敦促腾房且被告已经实际不再利用房屋的情况下，原告直到约一年后才收回房屋，显然是怠于行使自身权利的表现。最后，仲裁程序中，原告在针对第三人的房屋占有使用费主张进行抗辩时，认为陈燕于2015年7月已经停止经营并搬离，此后的房屋占有使用费第三人无权再主张，而在本案中，原告却又主张被告支付房屋占有使用费至2016年6月7日，显然有违诚信原则，不值提倡。综上，本院酌定原告可获取的房屋占有使用费计算至2015年9月底，计20个月。根据以上分析，被告陈燕应支付的房屋占有使用费计人民币116666.67元（70000÷12×20）。至于原告主张的仲裁费损失，因尚未实际发生，故本院难以支持。关于被告范新安的法律责任，虽然两被告自认系夫妻关系，但未提供证据证明，鉴于身份关系依法不得自认，原告在亦未提供证据证明两被告系夫妻关系的情况下应承担举证不能的法律后果，故本院对原告主张被告范新安基于夫妻共同债务的法律规定承担连带责任的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第二款之规定，判决如下：一、被告陈燕于本判决生效之日起十日内一次性补偿原告王淑兰人民币116666.67元。二、驳回原告王淑兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5478元，由原告王淑兰负担人民币3200元，由被告陈燕负担人民币2278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5478元。开户信息如下：户名“江苏省南通市中级人民法院”、账号“46×××65”、开户行“中国银行南通市濠南路支行”。审 判 长  巫劲松代理审判员  顾 彬人民陪审员  王湘兰二○二○一七年八月三日书记员范晶晶