广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤7101行初226号原告：广州市华纳房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西华路56号之一201房，组织机构代码70824122-1。法定代表人：李伟英，职务：总经理。委托代理人：夏灯雄，广东国智律师事务所律师。委托代理人：金少佳，广东国智律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，组织机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：饶晓婷，该委工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。原告广州市华纳房地产开发有限公司（以下简称华纳公司）不服被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）不予受理房屋变更登记一案，本院于2016年1月19日立案受理后，认为峰明投资有限公司（以下简称峰明公司）、广东卓伟经济发展有限公司（以下简称卓伟公司）与本案可能有利害关系，依法通知其作为第三人参加本案诉讼。本院于2016年4月19日第一次公开开庭进行了审理，原告华纳公司的法定代表人李伟英及委托代理人彭懿君、梁燕珍，被告市国规委的委托代理人罗斌、葛欣，第三人卓伟公司的委托代理人方丽到庭参加诉讼，第三人华纳公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院经审查发现因广州市天河区人民法院（2012）穗天法行初字第82号案件的审理涉及华纳公司的主体情况，故本案需以该案的审理结果作为裁判依据，遂于2016年6月30日中止本案的审理，后因该案以撤诉结案，本院恢复本案审理。本院经审查认为本案审理结果不影响峰明公司、卓伟公司的权益，遂通知其退出本案诉讼。本院于2017年8月18日第二次公开开庭进行了审理，原告华纳公司的委托代理人夏灯雄、金少佳，被告市国规委的委托代理人罗斌、饶晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华纳公司诉称，位于广州市荔湾区（下简称“案涉九间商铺”）的房屋所有权属华纳公司所有，全部出租给广州市香宝兰贸易有限公司（以下简称“香宝兰公司”）。在租赁期间即2002年4月，华纳公司与卓伟公司就案涉九间商铺签订《房地产预售契约》，约定华纳公司将案涉九间商铺售予卓伟公司，案涉九间商铺因此登记在卓伟公司名下。2004年10月，香宝兰公司以其享有承租人优先购买权为由向广州市荔湾区人民法院提起民事诉讼，请求确认案涉九间商铺买卖无效。广州市荔湾区人民法院于2005年12月19日作出一审判决，判决华纳公司与卓伟公司就案涉九间商铺签订《房地产预售契约》无效。卓伟公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉。在该案二审期间，卓伟公司于2006年7月4日恶意将案涉九间商铺以涂销再抵押的方式抵押给峰明公司。广州市中级人民法院于2007年1月12日作出驳回上诉，维持原判的终审判决并已发生法律效力［以上内容详见（2006）穗中法民五终字第1638、1639、1640、1641、1642、1699、1670、1671、1672号《民事判决书》］。卓伟公司不服终审判决，再向广东省高级人民法院提出再审申请。广东省高级人民法院于2008年12月2日作出《民事裁定书》驳回卓伟公司的再审申请［以上内容详见（2008）粤高法立民申字第3561、3562、3564、3565、3566、3567、3568、3569、1390号《民事裁定书》］。从三级法院所作出的判决和裁定可以看出，案涉九间商铺登记在卓伟公司名下的行为已被生效的法院判决确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，华纳公司有权向市国规委申请将案涉九间商铺的所有权恢复登记到华纳公司名下，华纳公司才是案涉九间商铺的合法权属人。基于此，华纳公司依法于2015年12月10日向市国规委递交《关于撤销广州市荔湾区环市西路52号之三204、205、208、302、303、307、309、310、311房之房产证和恢复原产权人之产权登记的申请》。2015年12月15日，市国规委下属部门广州市不动产登记中心作出穗房交登（业务）函［2015］06680号《不予受理告知书》，不予受理华纳公司的申请，市国规委这一行政行为是违法的。华纳公司认为，市国规委不予受理的行为违法，理由如下：一、市国规委提到的华纳公司要求办理产权登记的房屋存在限制转移的情况是没有事实和法律依据的。首先，根据广州市中级人民法院（2015）穗中法执复议字第114号《执行裁定书》裁定第二项，已经解除了广州市荔湾区人民法院（2002）荔法经执字第54号对案涉九间商铺的查封，不存在限制转移的查封情况。其次，案涉九间商铺的抵押权登记是无效的，案涉九间商铺的产权不属于卓伟公司，卓伟公司为侵吞华纳公司国有资产，恶意将案涉九间商铺抵押给峰明公司，该抵押无效。二、根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，华纳公司申请不动产登记的行为是基于人民法院生效的法律文书，不属于“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的”的情形，因此无须由当事人双方共同申请，由华纳公司单方申请即可。华纳公司已依据《不动产登记暂行条例》第十六条规定提供了申请登记所需材料，根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，市国规委应依法受理华纳公司的申请。市国规委在《不予受理告知书》中称“……民事判决书只能证明你司与广东卓伟经济发展公司齐纳定的《房地产预售契约》无效，并没有对房屋的产权作出处分”是没有法律和事实依据的，属强词夺理，《房地产预售契约》被生效法律文书判决无效，则因该合同取得的财产应担予以返还，案涉九间商铺的产权理应属于华纳公司，即恢复登记到华纳公司名下，无须法院再作出处理。综上，为维护华纳公司合法权益，现根据《中华人民共和国行政诉讼法》及相关法律规定，特此起诉，请求：1.确认市国规委于2015年12月15日作出的穗房交登（业务）函［2015］06680号《不予受理告知书》违法并撤销《不予受理告知书》；2.本案诉讼费由市国规委承担。被告市国规委辩称，一、案涉房屋目前登记的所有权人为卓伟公司，抵押权人为峰明公司，本案处理对其由重大影响，应追加其作为第三人参加诉讼。案涉房屋目前登记的所有权人为卓伟公司，抵押权人为峰明公司，华纳公司起诉要求判令市国规委受理其撤证申请，将案涉房屋登记到华纳公司名下，对该两权利人有重大影响，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条“人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。”的规定，应追加其作为第三人参加诉讼。二、案涉房屋买卖合同被确认无效并不必然导致财产返还，华纳公司以此为由单方申请市国规委撤销为卓伟公司核发的产权证，将案涉房屋登记到华纳公司名下没有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”可见，协议无效并不必然导致财产返还，也可能因“不能返还或者没有必要返还”而导致折价补偿。仔细分析涉案的九份民事判决书，判决书只是判决确认案涉买卖合同无效，没有对房屋所有权作出处理，没有明确卓伟公司是需要返还财产还是折价补偿，或者更为明确的说，判决书并不存在华纳公司起诉状中所提及的《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（三）项规定的“设立、变更、转让、消灭不动产权利”的情形。因此，华纳公司以该九份判决书为依据要求市国规委撤销为卓伟公司核发的产权证，将案涉房屋登记到华纳公司名下没有事实和法律依据。三、案涉房屋存在查封和抵押等导致不能办理产权登记手续的情形。登记档案显示，案涉房屋被广州市荔湾区人民法院以（2002）荔法经执字第54号恢字1-11号协助执行通知书继续查封，继续查封时间从2015年7月15日至2018年7月14日。另外，案涉房屋还于2006年7月被卓伟公司抵押给峰明公司。根据《房屋登记办法》第二十二条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；”以及第三十四条“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权证书。”的规定，前述查封和抵押也导致案涉房屋不能办理产权登记手续。综上，鉴于民事判决书未对案涉房屋是否应返还华纳公司进行明确，且案涉房屋目前存在查封和抵押等导致不能办理产权登记手续的情形，市国规委依据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，于2015年12月15日作出穗房交登（业务）函[2015]06680号《不予受理告知书》，不予受理华纳公司申请，该具体行政行为合法有据，华纳公司的全部诉讼请求依法应予驳回。经审理查明，涉案房产地址为广州市荔湾区xxxxx号之三204、205、208、302、303、307、309、310、311号。根据已经生效的广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决查明：涉案房产原为华纳公司的房产，华纳公司与广州市永安百货集团有限公司等共计五个公司共同出资组建广州市永安西村百货有限公司（以下简称西村公司），华纳公司于1998年10月30日出具《场地使用证明》，载明愿意提供相关场地（包括涉案房产）给西村公司使用；2000年11月10日，西村公司经各股东一致同意与广州市香宝兰贸易有限公司（以下简称香宝兰公司）签订租赁合同，约定西村公司将相关场地（包括涉案房产）出租给香宝兰公司，租赁期限从2001年2月15日起10年，等等。2002年4月8日，华纳公司与卓伟公司签订《房地产预售契约》（共9份），约定卓伟公司向华纳公司购买涉案房产，之后卓伟公司获得涉案房产的产权登记。2004年10月18日，香宝兰公司以华纳公司出售房屋时没有通知其行使优先购买权为由向法院起诉华纳公司及卓伟公司，请求：1、确认卓伟公司与华纳公司签订的9份《房地产预售契约》无效，2、判决确认香宝兰公司对讼争商铺享有优先购买权，3、卓伟公司、华纳公司承担案件受理费。广州市荔湾区人民法院作出（2004）荔法民三字第2318-2326号民事判决书，判决：一、确认卓伟公司与华纳公司签订的《房地产预售契约》（9各案件共9份契约）无效，二、确认香宝兰公司在华纳公司出售涉案房产享有以同等条件有限购买的权利。卓伟公司上诉后，广州市中级人民法院于2007年1月12日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。之后，因卓伟公司申请再审，广东省高级人民法院于2008年12月2日作出（2008）粤高法立民申字第3561、3562、3564-3569、1390号民事裁定，裁定驳回卓伟公司的再审申请。2015年12月10日，华纳公司的法定代表人李伟英向市国规委（原广州市国土资源和房屋管理局）作出《关于撤销广州市荔湾区xxxx号之三204、205、208、302、303、307、309、310、311号房之房产证和恢复原产权人之产权登记的申请》，主要内容为：根据（2004）荔法民三字第2318-2326号民事判决书、（2006）穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决书、（2008）粤高法立民申字第3561、3562、3564-3569、1390号民事裁定书，市国规委将涉案房产过户到卓伟公司名下这一行为已被生效判决所纠正，故请求：一、撤销已登记在卓伟公司名下的涉案房产的房产证（房产证号为粤房地证字××、Ｃ2××48、Ｃ2××45、Ｃ2××53、Ｃ2××90、Ｃ2××51、Ｃ2××52、Ｃ2××46、Ｃ2××47号）；二、将涉案房产房产产权恢复到华纳公司名下，并重新核发涉案房产的房地产权证给华纳公司。2015年12月15日，市国规委的下属单位广州市不动产登记中心作出穗房交登（业务）函[2015]06680号《不予受理告知书》，主要内容为：华纳公司申请办理涉案房产的产权登记，提交了身份证明、申请书、不懂登记查册、法院判决等材料，经核查，华纳公司的申请不符合法定形式，具体理由如下：1.涉案房产存在以下限制转移情况：（1）广州市荔湾区人民法院以（2002）荔法经执字第54号恢字1-11,1-6号查封所申办的房屋，查封期限至2018年7月14日止；（2）所申办的房屋存在抵押权登记，抵押权人为峰明公司。须解除上述限制转移情况，方可办理相关产权登记手续。2.根据《不动产登记暂行条例》第十四条“申请不动产登记，应当由当事人双方共同申请”的规定，华纳公司须与卓伟公司共同申请产权登记。现华纳公司单方要求恢复产权，华纳公司提供的（2004）荔法民三字第2318-2326号民事判决书、（2006）穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决书、（2008）粤高法立民申字第3561、3562、3564-3569、1390号民事判决书只能证明华纳公司与卓伟公司签订的《房地产预售契约》无效，并没有对房屋的产权作出处分。根据《不动产登记暂行条例》第十七条，该中心作不予受理处理，并告知申请复议和诉讼的权利。李伟英于2015年12月18日签收上述告知书。另查明，根据2016年1月28日查册的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房产即广州市荔湾区xxxx路52号之三204、205、208、302、303、307、309、310、311号的登记字号分别为2003登记字xxxxxxxx号，登记附注均载明：“……使用性质：商业。2006年7月4日广东卓伟经济发展有限公司；峰明投资有限公司申请抵押（含涂销再抵押）……”。来函摘要处均载明：“……司法类型：续封，查封时效：2015-07-15到2018-07-14，执行明细：查封该业，馆收件号：20101972，来函单位：广州市荔湾区人民法院，【来函文件】收件日期：2015-06-30，局收件号：201506973，（2002）荔法经执字第54号恢字1-11,1-6号协助执行通知书及民事裁定书各一份……司法类型：其他，执行明细：2014年11月6日，该商铺原产权人华纳公司来函反映其与现产权人卓伟公司签订的《房地产预售契约》已被法院生效判决确认无效，要求限制办理该商铺产权登记业务……”他项权利摘要处均载明权利人峰明公司，权利种类抵押，权利部位全部，等等。再查明，关于华纳公司的主体情况，营业执照显示其法定代表人为李伟英，营业期限为1998年1月23日至2015年11月10日，经营范围为“该企业已停止经营需保留执照清理债权债务”。诉讼中，李伟英表示该公司公章遗失，且存在股权争议，无法聚齐股东补办公章，涉案相文书均由李伟英本人代表华纳公司签发。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、《关于撤销广州市荔湾区xxxxx号之三204、205、208、302、303、307、309、310、311号房之房产证和恢复原产权人之产权登记的申请》《不予受理告知书》《广州市不动产登记查册表》等证据及各方当事人陈述予以证实。本院认为，《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；……”第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：……（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容……不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；……”本案中，虽然广州市荔湾区人民法院（2004）荔法民三字第2318-2326号民事判决、广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第1638-1642、1699-1702号民事判决确认卓伟公司与华纳公司签订的《房地产预售契约》无效，但并未对涉案房产的权属作出认定，因此本案不属于上述规定中的“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利”的情形，因此不属于单方申请不动产登记的情形；同时涉案房产存在法院查封的情形，根据上述规定属于应当不予登记的情形。广州市不动产登记中心经审查后作出涉案《不予受理告知书》，告知华纳公司不予受理，符合规定，但广州市不动产登记中心未根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定当场书面告知申请人，程序不当。广州市不动产登记中心为市国规委的下属单位，其行为后果应当由市国规委承担。华纳公司请求确认涉案《不予受理告知书》违法，本院予以支持，但华纳公司请求撤销该告知书，理据不足，亦不符合行政效率原则。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项的规定，判决如下：确认被告广州市国土资源和规划委员会于2015年12月15日作出的穗房交登（业务）函[2015]06680号《不予受理告知书》违法。本案受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长 钱秀娟人民陪审员刘立平人民陪审员 伍    碧    霞二〇一七年八月二十二日书 记 员 陈    秋    容