江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2897号上诉人（原审被告）：南京诺亚贸易实业有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路224号。法定代表人：叶世光，该公司总经理。委托诉讼代理人：席梦石，江苏天哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京知音音乐艺术专修学校，住所地南京市秦淮区洪武路239号101室。法定代表人：刘莹，该学校负责人。委托诉讼代理人：李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚妮，江苏刘洪律师事务所实习律师。上诉人南京诺亚贸易实业有限公司（以下简称诺亚公司）因与被上诉人南京知音音乐艺术专修学校（以下简称知音学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初10210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法由审判员李飞鸽适用普通程序的独任制公开开庭进行了审理。上诉人诺亚公司的法定代表人叶世光、委托诉讼代理人席梦石，被上诉人知音学校的委托诉讼代理人李艳丽、张亚妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诺亚公司上诉请求：1、依法撤销一审判决中第一判项，依法改判（判决履约保证金返还应当与所欠租金及逾期付款违约金等进行结算），或裁定发回（或指定其他法院）重审或中止诉讼（审理）。2、判决被上诉人承担本案一、二审全部的诉讼费用及保全费。事实与理由：一、根据合同相对性规定，在合同履行过程中，被上诉人自2014年9月1日至2015年6月13日期间租金404128元及逾期付款违约金至今未能支付，应当在租赁期满返还房屋时与履约保证金一并结算。一审法院未作处理，应予以纠正。被上诉人抗辩，应一审法院协助执行通知书要求，已将上述期间的租金670910元交至法院。上诉人认为此抗辩不成立，一审法院不应支持，理由如下：1、虽然秦淮区人民法院向被上诉人发出协助执行通知书，要求将2014年9月1日至2015年11月30日期间的租金交至法院。但上诉人与南京电线电缆厂有限公司之间签订《租赁房屋经营合同》被判决解除返还房屋时间为2015年6月13日，从这一点而言，被上诉人也应当就《协助执行通知书》提出异议（非一般债务），仅向人民法院交纳2015年6月13日之后的租金。退一步而言，在上诉人与南京电线电缆厂有限公司的错误生效判决被再审撤销后，被上诉人也应当就向法院交纳协助执行租金申请回转后支付给上诉人，但被上诉人至今未能支付，已经违约且应当承担逾期付款违约金。在租赁合同期满，上诉人要求将上述所欠租金及逾期付款违约金与履约保证金一并结算合理合法，一审法院不作法律认定，应当予以纠正。2、上诉人与出租人南京电线电缆厂有限公司之间租赁合同纠纷判决均被再审撤销，判决撤销后被上诉人所付执行款是否应当退回给被上诉人，由其支付给上诉人，或者直接回转给上诉人等未作出最终认定，在此情况下一审法院即认为双方合同履行完毕，被上诉人无违约情形，上诉人应当退还履约保证金，无法律依据支撑。二、一审法院作出的判决程序违法。1、上诉人在一审过程中，向法庭申请本案中止诉讼，但是一审法院不予支持，程序违法。合同约定履约保证金在合同期满或提前解除（终止）合同时结算。上诉人就被上诉人所付执行款如何定性及处理，已在（2018)苏0104民初11559号上诉人与南京电线电缆厂有限公司租赁合同纠纷一案提交由人民法院审理，而该案又因为（2019)苏0104民初2361号处于中止审理状态。2、上诉人在一审过程中，提起管辖权异议，一审法院未依法作出裁定，同样程序违法。三、上诉人无违约行为，不是案件的败诉方，双方在未结算的情况下，上诉人诉请法院判决全额返还140431.8元履约保证金无事实依据，其提起诉讼所产生的案件受理费、保全费，上诉人不应当承担。知音学校辩称：1、被上诉人将2014年9月1日至2015年11月20日之间的租金支付至秦淮区人民法院指定账户，系被上诉人协助司法执行，该行为并无不当。即便如上诉人在上诉状中所称秦淮区人民法院据以执行的判决书已经被撤销，也应当是按照法律规定通过执行回转途径拿回该部分的租金。2、被上诉人之所以存在少数几笔租金未按合同时间节点支付，原因在于被上诉人按期支付履约保证金及第一期租金后，上诉人违反合同第4.3条约定逾期向被上诉人提供发票，因此被上诉人有权根据合同约定延期支付剩余租期的相应租金。故被上诉人不存在违约行为，更不需要支付逾期违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。知音学校向一审法院起诉请求：1.判令诺亚公司返还150000元履约保证金及逾期利息（自起诉之日起按同期人民银行逾期贷款利息计算至实际支付之日止）；2.判令诺亚公司承担本案律师费20000元；3.判令诺亚公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月24日，诺亚公司（甲方）与知音学校（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市的房屋出租给乙方使用，建筑面积共计约847.86平方米；租赁期限自2014年3月1日至2019年6月30日止，自租赁开始之日起，甲方给予乙方两个月的免租期（即2014年3月1日起至2014年4月30日）;合同签订之日，乙方须支付150000元履约保证金，履约保证金除适用本合同8.1条款约定外，在合同期满时或提前解除（终止）合同时结算；房屋交付之日，乙方需支付第一期租金和费用计291600元；按照先付后用的原则，乙方应以半年为一个周期，于每个周期开始前5日向甲方支付该周期的全部租金和费用（遇非工作日则自动顺延至下一个工作日），前两年租金和费用不变，自第三年起，按两年为一期，每期递增5%，租金和费用总额为3782400元；2014年3月1日前付291600元，2014年8月25日前付291700元，2015年2月25日前付350000元，2015年8月25日前付350000元，2016年2月25日前付367500元，2016年8月25日前付367500元，2017年2月25日前付367500元，2017年8月25日前付367500元，2018年2月25日前付385900元，2018年8月25日前付385900元，2019年2月25日前付257300元；甲方在收到租金和费用后10个工作日内按乙方实际支付金额向乙方开具房屋租赁等发票，甲方逾期向乙方提供发票，乙方有理由延期下次支付房租的相应日期，发票开具其中费用占10%；乙方逾期支付应支付租金和费用，自逾期之日起每日按应支付租金和费用的万分之五支付违约金，乙方如拖欠租金和费用达30日以上，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方应当向甲方按当年度六个月租金和费用为标准支付违约金，乙方前期投入的各类费用，甲方不予赔偿；甲方应保障乙方正常用水、用电；电表由甲方安装，电费根据其实际用量由乙方承担，电费单价1元/度（电费单价随政策性调整甲方可相应调整），凭甲方收款通知单规定日期前结清，否则每滞延一天按欠费金额万分之五累计支付违约金；房屋租赁期满或解除后，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，双方并按原交房验收单进行验收；退房时，乙方对自身投入的装修及添置的不可分割的设施（如地板、地砖、装修等）无偿归甲方所有；乙方交还甲方房屋应保证房屋结构和室内设施完好无损，（正常损耗、老化除外），不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经甲方同意留存的物品，在租赁期满后三日内未搬出，视作乙方放弃，甲方有权处置；如协商或调解不能达成一致，依法可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，因诉讼而产生的差旅费、调查费及律师费等费用由违约方承担。2013年10月25日，知音学校向诺亚公司支付履约保证金150000元。2014年3月1日，诺亚公司与知音学校签署《交房验收单》，就诉争房屋装饰装修、设备、电表读数等进行了交接。2014年5月18日，诺亚公司与知音学校签署《更换电表说明》，约定知音学校所承租的诉争房屋自2014年3月1日交付之日，因故障原因，五块电表均未工作，故双方商定于2014年5月17日21时起安装并启用新电表，知音学校在装修期间和投入使用至2014年5月17日期间所产生的电费，双方将本着实事求是的原则，协商解决。合同履行过程中，诺亚公司多期迟延开具发票，知音学校亦多期迟延支付租金。2015年12月15日，一审法院向南京知音琴行有限公司（以下简称知音学校）、知音学校发出（2015)秦执字第2351号-3协助执行通知书，要求协助执行以下事项：一、南京知音琴行有限公司、南京知音音乐艺术专修学校承租位于南京市原白下区中山南路224号的自2014年11月20日起至2015年11月19日止的房租租金应于五日内交至本院；二、南京知音琴行有限公司、南京知音音乐艺术专修学校自2015年11月20日后承租南京市原白下区中山南路224号的租金不得向任何人支付。后知音学校于2016年1月18日分两笔向一审法院支付了诉争房屋自2014年9月1日起至2015年11月30日止的房屋租金239585元、431325元，合计670910元。2019年6月20日，诺亚公司向知音学校发出《通知》，载明：“1.贵司应于2019年6月30日前搬离承租房屋，并按双方签订房屋租赁合同、补充协议、交（退）房验收单、往来函件等相关附件约定办理退房交接事宜，逾期视为贵司继续占用房屋，同时承担房屋占用费。2.因电表故障贵司承租二楼房屋，自2014年3月1日至2014年5月17日期间所产生的电费，双方应按2014年5月18日签订的更换电表说明进行结算。3.贵司应该补缴房屋租赁期间拖欠的租金及费用。4.贵方在房屋租赁合同履行期间的违约责任，我司保留追偿的权利。”2019年6月30日，诺亚公司与知音学校签订《退房交接事项备忘录》，载明：“1.房屋租赁合同及附件等双方约定，就退房后恢复原状或补偿损失等事宜，双方另行协商解决。2.出租人于2019年6月20日作出并巳送达承租人的通知事项（包括但不限于退房交接、未付电费和未收到租金及费用等），双方另行协商解决，反之出租人保留追偿的权利。”知音学校在落款处备注“我司对1、2条有异议，房屋已交付完毕。”2019年9月1日，知音学校与江苏刘洪律师事务所签订《委托代理合同》，并支付代理费20000元。案件审理过程中，诺亚公司认为：1、知音学校据以付款的协助执行通知书所依据的判决已被再审撤销，知音学校未支付2014年9月1日起至2015年11月30日止的房屋租金670910元；2、双方未就2014年3月14日至2014年5月21日期间的电费、2018年5月8日至2019年6月30日期间的电费进行结算，其中2014年3月14日至2014年5月21日期间因处于装修施工期，电费远高于平时电费，应按2014年5月22日至2014年12月5日期间电费平均标准的三倍计算，2018年5月8日至2019年6月30日期间的电费为1996.5元；3、知音学校未按约定时间付款，应承担延期付款违约金，并在保证金中扣除；4、知音学校交还诉争房屋时未恢复原状或赔偿损失；5、律师费计算金额高于江苏省律师收费标准最高档近一倍，且根据合同约定双方应进行结算，未约定何时返还及结算范围，故不应认定诺亚公司违约，诺亚公司不应承担。对此知音学校认为：1、其已支付的670910元系根据协助执行通知书交付给法院；2、2014年3月14日至2014年5月21日期间的电费可按2014年5月22日至2014年12月5日期间电费进行折算，计为7571.7元，2018年5月8日至2019年6月30日期间的电费认可为1996.5元，并同意从保证金中扣除电费;3、知音学校支付第一期房租后诺亚公司即未按约开票，根据合同该约定知音学校延期支付房租并未违约，不应支付违约金；4、合同未约定需将诉争房屋恢复原状或赔偿损失；5、根据律师服务收费管理办法，本案律师费不在实行政府指导价范围之内，系按市场调节价加协商确定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于知音学校要求诺亚公司返还履约保证金150000元的诉讼请求，一审法院认为，知音学校在合同签订后，依约向诺亚公司支付了履约保证金150000元，现双方租赁合同已经到期，知音学校亦已将诉争房屋返还诺亚公司，故诺亚公司理应就履约保证金予以返还。关于诺亚公司认为应当抵扣电费的抗辩主张，一审法院认为，双方租赁合同约定在合同到期后就履约保证金进行结算，现关于知音学校欠付电费情况，其中对于2018年5月8日至2019年6月30日期间的电费1996.5元双方均无异议，予以确认；对于2014年3月14日至2014年5月21日期间的电费，因电表损坏但实际发生用电，酌定按2014年5月22日至2014年12月5日期间电费予以折算，计为7571.7元，诺亚公司主张该期间内电费按三倍计算无事实依据，不予采信。关于诺亚公司主张抵扣迟延支付租金违约金的抗辩主张，一审法院认为，知音学校虽然在租赁合同履行过程中存在迟延支付租金的情形，但系诺亚公司迟延开具租赁费发票所致，双方合同明确约定“甲方逾期向乙方提供发票，乙方有理由延期下次支付房租相应日期”，故对其该项抗辩意见不予采信。现知音学校同意于保证金中抵扣电费，故诺亚公司尚应向知音学校退还保证金140431.8元（150000元-7571.7元-1996.5元）。而关于诺亚公司恢复原状的抗辩意见，因双方合同中并未约定知音学校在交还房屋时应当将其恢复至原始状态，且诺亚公司该主张又与合同中关于退房时知音学校的装修及添置的不可分割的设施无偿归诺亚公司所有的约定相悖，故对于诺亚公司的上述抗辩主张，不予采纳。关于知音学校要求诺亚公司支付逾期返还利息及律师费的诉讼请求，一审法院认为，在知音学校尚未结清电费的情况下，诺亚公司未予返还履约保证金并无不当，诺亚公司并不存在违约，故对于知音学校的上述诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、南京诺亚贸易实业有限公司于判决生效之日起十五日内返还南京知音音乐艺术专修学校履约保证金140431.8元;二、驳回南京知音音乐艺术专修学校的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3700元，减半收取为1850元，保全费1520元，合计3370元，由南京知音音乐艺术专修学校负担593.5元，南京诺亚贸易实业有限公司负担2776.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。本案中，上诉人诺亚公司与被上诉人知音学校就涉案房屋的租赁合同已到期，租赁期满后，双方已办理房屋交接手续，被上诉人按约支付了全部的租金并向上诉人返还了房屋，故上诉人应当将履约保证金返还给被上诉人。上诉人主张，被上诉人自2014年9月1日至2015年6月13日期间租金及逾期付款违约金至今未支付，应当与履约保证金一并结算。本院认为，被上诉人根据一审法院所作出的另案协助执行通知书要求，将上述期间的租金支付至法院指定账户，并无不当。如据以执行的判决书已经被撤销，上诉人可依据相关规定通过执行回转途径取得该部分的租金。上诉人另主张被上诉人在租赁合同履行期间存在迟延支付租金的情形，但双方合同约定如出租人逾期提供发票，承租人有理由延期支付房租，经查实上诉人履行合同过程中存在迟延提供发票的行为，故对上诉人上诉主张，本院不予支持。一审法院在扣除租赁期间产生的电费后，判令上诉人返还被上诉人履约保证金140431.8元，于法有据，本院予以维持。上诉人另主张一审未依法处理其管辖权异议和中止审理的申请，但一审法院依法已告知其申请不符合法律规定，故本院对其上诉理由不予采信。综上所述，诺亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3109元，由上诉人南京诺亚贸易实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年七月六日书记员  汪海燕