江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4351号上诉人（原审被告）：周建萍，女，1958年9月30日出生，汉族，轻工第二管理处退休职工，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郑胜春，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张献捷，国浩律师（南京）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：葛美华，女，1933年8月31日出生，汉族，南京熊猫厂退休职工，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：章兵，江苏典上律师事务所律师。上诉人周建萍因与被上诉人葛美华确认合同无效纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2019)苏0106民初12668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法适用独任审理程序公开开庭进行了审理。上诉人周建萍及其委托诉讼代理人郑胜春、张献捷，被上诉人的委托诉讼代理人章兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周建萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回葛美华的全部诉讼请求；2.本案诉讼费全部由葛美华承担。事实与理由：1.案涉房屋于2007年11月6日变更为周建萍和周士良所有，在房产局的交易流程中，房产局需要对房屋共有权人是否同意出售房屋进行审核，周士良如实提交了户口本、结婚证并且通过了房产局的材料审核，主观上没有隐瞒出售前房屋属于夫妻共同财产的故意，程序上通过了房产局的买卖审核，并且周建萍支付了合理对价；2.葛美华在长达12年的时间里长期向周士良索要超过经济能力的钱款，可以推定葛美华是明知周士良已经将房屋出售，并且使用了房屋的出售款。在房屋过户后，葛美华完全有充分的时间在与周士良沟通的时候了解到房屋已经出售的情况；3.葛美华次子周建亮的妻子承认，2018年曾因房屋产权问题同周士良发生矛盾，可见葛美华是知道房屋已经被出售的事实，并且将该事实告诉了周建亮；4.根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第39条，周士良已经以自己的行为推翻了遗嘱，周建萍至少对房屋产权拥有50%的合法权利；5.葛美华与周建萍关系紧张，葛美华始终认为女儿无权继承财产，周建萍应当被认为属于善意第三人。在周士良同周建萍达成买卖协议时，有理由相信周士良已经同葛美华达成一致，得到了葛美华同意卖房的首肯；6.本案起诉的真实性存在疑点。尽管葛美华律师提供了授权委托公证书，而一般诉讼不需要如此大费周张。从一审庭审笔录来看葛美华的律师并非代表葛美华的利益，而是代表周建亮的利益。葛美华现与周建亮共同居住，生活来源、日常起居受制于周建亮，有合理理由怀疑本案诉讼真实性。葛美华辩称，1.上诉人称代理人未维护葛美华的利益，没有任何证据证实。在授权前后葛美华与代理人多次见面，后到公证处进行公证授权；2.涉案房屋是葛美华与周士良于1997年4月购得，属于夫妻共同财产。周建萍对此非常清楚，而且周建萍在上诉状中也称与被上诉人关系一直紧张，因此葛美华无论从什么角度都不会同意周士良代替自己擅自处分涉案房产的产权。2005年12月1日周建萍与周士良、周建亮一起到公证处公证，先确认房产属于葛美华、周士良的夫妻共同财产，然后将周士良的份额做公证遗嘱，由周建萍和周建亮共同继承，目的是为了避免日后的家庭矛盾和纠纷。但是周建萍利用掌管着周士良的工资卡、房产证等便利条件在公证后的第二年就擅自变更了房屋产权的登记状态，且没有支付任何的对价，侵犯了葛美华的合法权益；3.2019年6月，周士良去世后开始继承，葛美华发现周建萍的侵权行为后依法提起本案诉讼维护自身合法权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。葛美华向一审法院起诉请求：1.判令周建萍与周士良关于南京市鼓楼区中山北路283号17幢205室买卖合同无效；2.判令周建萍协助葛美华将涉案房屋登记到葛美华的名下。一审法院认定事实：葛美华与案外人周士良于1957年12月23日结婚，婚后育有三个子女，分别为女儿周建萍、儿子周建明、周建亮。南京市鼓楼区中山北路283号17幢205室房产系葛美华与周士良于1997年4月份购买的房改房，初始登记在周士良一人名下。2005年12月1日，周士良至江苏省南京市鼓楼区公证处办理遗嘱公证，内容为坐落于本市的房屋是周士良与老伴葛美华的共有房产（宁房产权证鼓换字第××号，丘号：511100-XIV-32,建筑面积：73.53平方米），为避免以后家人为其财产发生不必要的纠纷，经过慎重考虑，特立遗嘱如下：周士良去世后将依法属于其所有的房产份额以及其他依法属于其所有的财产全部由其女儿周建萍和儿子周建亮共同继承。2007年10月31日，周士良与周建萍签订《南京市存量房买卖合同》，双方约定将案涉房屋出售给周建萍，合同总价为40万元人民币，房价款的支付方式为现金支付，支付时间为2007年10月31日。周士良向周建萍出具收条，载明收到周建萍人民币现金40万元。2007年11月6日，案涉房屋的产权人变更为周建萍和周士良，其中周建萍占有份额为70%，周士良占有份额为30%。周士良于2019年6月13日死亡。以上事实，有当事人陈述，葛美华提供的结婚证、公证书、不动产登记资料查询、买卖合同以及周建萍提供的买卖合同、房屋所有权证、收条等予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。案涉房屋属于葛美华与周士良夫妻关系存续期间的夫妻共有财产，故周士良在出售该房产时应经过葛美华的同意。葛美华表示不知情，周建萍也未能提交证据证明葛美华知情并同意，且周建萍明知案涉房产是葛美华与周士良的夫妻共同财产，故周士良擅自将房屋70%的份额出售给周建萍的处分行为无效，从而周士良与周建萍签订的房屋卖卖合同无效。关于葛美华要求周建萍协助将涉案房屋登记到葛美华名下的诉讼请求，因合同无效后，应恢复原状，现周士良已去世，故案涉房屋应依据《中华人民共和国继承法》等相关法律法规予以处理。一审法院判决：一、周建萍与周士良于2007年10月31日签订的关于南京市鼓楼区中山北路283号17幢205室的《南京市存量房买卖合同》无效；二、驳回葛美华的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审的争议焦点为：周士良与周建萍在2007年10月31日签订案涉房屋买卖合同时葛美华对此是否知情并予以认可，案涉的买卖合同是否应当判决无效。本院认为，案涉房屋系葛美华与周士良在夫妻关系存续期间以房改方式购得，依法属于夫妻共同财产，由双方共同共有。周士良在处分案涉房屋时应征得葛美华的同意。周建萍作为女儿，在明知该房屋属于葛美华与周士良的共同财产且与葛美华长期关系紧张的情况下，其在与周士良就案涉房屋签订买卖合同时应负有更为审慎的注意义务，现周建萍未能提交证据证实葛美华明确知晓、同意或追认该交易，故周士良与周建萍就案涉房屋签订买卖合同属于擅自处分夫妻共同财产的行为，依法当属无效。同时，周建萍亦不能认定为善意第三人。故一审法院判决认定案涉房屋买卖合同无效并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张葛美华提起本案诉讼的真实性存疑的问题，本院认为，葛美华对委托诉讼代理人进行的授权经过公证机关公证证实，现上诉人虽提出质疑但未能提交相反证据予以推翻，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。关于上诉人认为周士良实际上已通过行为推翻公证遗嘱，上诉人应至少享有案涉房屋50%份额的主张，本院认为，本案系确认合同无效纠纷，法院仅就案涉合同是否有效进行裁判，而不涉及继承之法律关系，故本院对上诉人的该项主张不予理涉。综上所述，上诉人周建萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周建萍负担。本判决为终审判决。审判员  钟慧钊二〇二〇年七月二日书记员  汤 燕