广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初10245号原告：广州市白云区黄石街江夏村第十经济合作社，地址广东省广州市白云区黄石街江夏村大塘大街70号之十。负责人：李健华，社长。委托诉讼代理人：马振涛，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓柏涛，广东岭南律师事务所律师。被告：张群华，男，1968年11月25日出生，土家族，住湖南省慈利县，委托诉讼代理人：张传刚，广东正诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，广东正诺律师事务所律师。被告：广州市新穗汽车维修中心，住所地广州市白云区*荔园路9号。法定代表人：黄志成，总经理。被告：广州市新瑞汽车维修服务有限公司，住所地广州市白云区黄石路中段48号。法定代表人：黄志权。上述二被告共同委托诉讼代理人：刘佑凤，广东创基（广州）律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：侯莹，广东创基（广州）律师事务所律师。原告广州市白云区黄石街江夏村第十经济合作社(以下简称江夏十社)与被告张群华、广州市新穗汽车维修中心（以下简称新穗中心）、广州市新瑞汽车维修服务有限公司（以下简称新瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江夏十社的委托诉讼代理人马振涛、被告张群华的委托诉讼代理人张传刚、被告新穗中心、新瑞公司的共同委托诉讼代理人刘佑凤、侯莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江夏十社向法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告张群华于2010年5月21日签订的《租赁协议》无效；2.确认被告张群华与被告新穗中心于2011年8月23日签订的《商铺租赁合同》无效；3.确认被告张群华与被告新穗中心于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》无效；4.确认被告张群华与被告新瑞公司于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》无效；5.确认被告张群华与被告新瑞公司于2014年11月30日签订的《房屋租赁合同》无效；6.三被告立即返还原告与被告张群华于2010年5月21日签订的《租赁协议》所涉的场地和建筑物给原告；7.三被告共同向原告支付2015年4月起至涉案场地以及建筑物返还之日的逾期占用费195万元（计算期限从2015年7月起暂计至2016年6月，计算公式为月租金13万元×15个月=195万元）；8.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年5月21日，原告与被告张群华签订《租赁协议》，约定原告把*路*的商铺二层共1200平方米、空地6658.86平方米出租给被告张群华使用，租赁期限为18年，即从2008年11月1日起至2026年10月31日止。合同签订之后，原告依法向被告张群华交付了场地，被告张群华按月向原告支付租金，被告张群华交纳租金至2015年3月。2011年起，被告张群华先后将涉案场地与建筑物转租出去给被告新穗中心与被告新瑞公司，并签订相应的4份租赁合同，具体如下：一、2011年8月23日，被告张群华与被告新穗中心签订《商铺租赁合同》，约定被告张群华将所承租的原告所有的广州市黄石路中段48号商铺，首层200平方米，二层200平方米，后面车间160平方米合计560平方米出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为9年，即从2011年9月1日起至2020年8月31日止。合同签订之后，被告张群华向被告新穗中心交付了相关物业，被告新穗中心按月向被告张群华支付租金，被告新穗中心交纳租金至2015年3月。二、2012年11月28日，被告张群华与被告新穗中心签订《房屋租赁合同》，约定被告张群华将所承租的原告所有的广州市*路706号自编2号，商铺690平方米，阁楼190平方米，厂房1500平方米，空地620平方米，合计3000平方米出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为8年，即从2012年12月1日起至2020年8月31日止。合同签订之后，被告张群华向被告新穗中心交付了相关物业，被告新穗中心按月向被告张群华支付租金，被告新穗中心交纳租金至2015年3月。三、2013年6月8日，被告张群华与被告新瑞公司签订《房屋租赁合同》，约定被告张群华将所承租的原告所有的广州市*路706号自编1号，商铺首层250平方米出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为7年，即从2013年5月5日起至2020年8月31日止。合同签订之后，被告张群华向被告新瑞公司交付了相关物业，被告新瑞公司按月向被告张群华支付租金，被告新瑞公司交纳租金至2015年3月。四、2014年11月30日，被告张群华与被告新瑞公司签订《租赁协议》，约定被告张群华将位广州市*路702号的商铺，商铺面积为360平方米，停车场面积为120平方米出租给乙方使用，租赁期限为6年，即从2014年12月1日起至2020年8月31日止。合同签订之后，被告张群华向被告新瑞公司交付了相关物业，被告新瑞公司按月向被告张群华支付租金，被告新瑞公司交纳租金至2015年3月。2015年2月，原告告知被告张群华、被告新穗中心及被告新瑞公司，涉案物业并没有合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告张群华、被告张群华与被告新穗中心、被告张群华与被告新瑞公司签订的租赁合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，故原告要求三被告返还场地与建筑物。被告张群华同意返还场地与物业给原告，而原告多次向被告新穗中心、被告新瑞公司提出协商解决场地与物业租赁事宜，但被告新穗中心与被告新瑞公司拒不同意交还涉案场地与物业，也不支付租金等费用，却仍在涉案场地以及建筑物上从事经营活动。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”，所以，被告张群华、被告新穗中心及被告新瑞公司应当返还涉案场地与物业给原告。从2015年4月起截止至2016年6月，被告新穗中心与被告新瑞公司共计欠缴的场地及建筑物占用费（参照原告与被告张群华之间的租金标准）达195万元，被告新穗中心与被告新瑞公司的行为严重违反所签订的租赁协议约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故被告新穗中心以及被告新瑞公司应当向原告支付占用费。综上，被告的行为已严重违反诚实信用原则，极大损害了原告的合法权益，应当依法承担相应的法律责任。恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告张群华辩称：同意原告的第1至6项诉讼请求，不同意第7项诉讼请求，因为被告张群华没有占用场地和进行收益，所以不同意支付占用费。被告新穗中心、新瑞公司辩称：1.因政府拆迁，合同实际已解除，不存在合同无效的认定；2.原告主张被告新穗中心、被告新瑞公司欠交2015年4月至2016年6月的占用费195万元与事实不相符，被告新穗中心、被告新瑞公司不欠原告的占用费；3.2015年8月，原告已全部拆除承租范围的供水、供电设施，造成被告新穗中心、被告新瑞公司不能生产经营，早已停业，因为拆迁未达成一致意见，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁未达成协议，不能强行搬迁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《租赁协议》、《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、房地产平面图、收地公告、政府信息公告决定书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月21日，原告江夏十社（甲方，出租方）与被告张群华（乙方，承租方）签订《租赁协议》约定：出租方将位于广州市白云区*路“*”的商铺二层共1200平方米、空地6658.86平方米出租给承租方用于商业用途；租赁期限为18年，从2008年11月1日起至2026年10月31日止；以上商铺空地两项租金为每月13万元；租金每5年为1个递增期（即由2013年5月1日起至2018年4月30日为第1个递增期，如此类推）每期递增按上期租金的基数递增5%（每月租金为136500元）；……。2011年8月23日，被告张群华与被告新穗中心签订《商铺租赁合同》，约定：被告张群华将位于广州市白云区黄石路中段48号商铺出租给被告新穗中心作商业使用。上述商铺首层200平方米，二层200平方米，后面车间160平方米，合计面积560平方米；租赁期限为9年，即2011年9月1日至2020年8月31日止；商铺租金115元/平方米/月；二层租金46元/平方米/月；车间租金40元/平方米/月；上述共计租金38600元，从2012年9月1日开始每年递增8%；……。2012年11月28日，被告张群华与被告新穗中心签订《房屋租赁合同》，约定：被告张群华将位于广州市*路706号自编2号商铺690平方米、阁楼190平方米、厂房1500平方米、空地620平方米，合计3000平方米，出租给被告新穗中心作商业使用。上述合同租赁期限为8年，从2012年12月1日起至2020年8月31日止；租金为46元/平方米/月，共计租金138000元，租金从2012年12月6日开始计租，从第2年即2013年12月1日开始每年递增5%；……。2013年6月8日，被告张群华与被告新瑞公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告张群华将位于*路706号自编1号商铺首层250平方米出租给被告新瑞公司作商业使用。上述租赁期限为7年，从2013年5月5日起至2020年8月31日止；租金标准为80元/平方米/月，共计2万元；租金从2013年5月20日起开始计算，从第2年即2014年5月20日起开始每年递增5%；……。2014年11月30日，被告张群华与被告新瑞公司签订《租赁协议》，约定：被告张群华将位于广州市白云区*路702号，面积为360平方米的商铺出租给被告新瑞公司作汽车销售、服务等与汽车有关的业务；租赁期限为6年，即从2014年12月1日起至2020年8月31日止；商铺租金为每年按照792000元，起租时间从2014年12月1日开始，从2016年1月1日起按每年5%的标准逐年递增2015年2月15日，广州市白云区*街道办事处发出《收地公告》，内容为：根据广州市土地开发中心的要求，*5-8期江夏村地块需在2015年8月31日前完成土地移交，该地块已于2009年7月由广州市土地开发中心与江夏村经济联合社签订征地协议，现将拟收土地情况公告如下：一、收地的位置和范围：*路以东、*路以南、*以西、*以北地段及*街道办事处对面、*站旁地段（土名：下横圳）；二、收地的规划用途：建设*；三、收地面积：38.236公顷（合573.54亩）；四、自本公告发布之日起，我街将组织有关收地机构和测量单位进入拟收地现场，对土地的权属等情况进行调查，请各相关单位和个人相互知照，并予以配合，调查结果将与被收地农村集体经济组织和地上附着物产权人共同确认；五、补偿的标准和方式：地上附着物（含房屋）和青苗等的补偿，将根据调查确认的实际情况拟定具体的补偿标准，补偿方式为货币补偿；六、自本公告发布之日起，在该收地范围内抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，不列入补偿范围，一律不予补偿。七、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条的规定，当事人对整地补偿安置标准有争议的，不影响收地工作的实施。同年4月起至今，被告张群华未向原告江夏十社支付上述空地的租金，也未能交还其承租的场地。被告新穗中心、被告新瑞公司不同意交还其承租的场地。另查明，涉案地块为建设用地，其中上面的建筑物均无合法规划报建批准手续。目前，涉案地块上的总建筑面积达到6619.25平方米，远超出张群华最初承租时的建筑面积。庭审中，原告及被告张群华确认证据6房地产平面图中的A2（一层展厅、二层办公）、A2-2（与A2共一层展厅、二层办公）房屋（约1000平方米）即为最初出租给被告张群华的“1200平方米商铺”。本院认为，原告与被告张群华就未取得合法规划报建手续的A2（一层展厅、二层办公）、A2-2（与A2共一层展厅、二层办公）房屋订立的《租赁协议》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。因此，对于原告的第1项诉讼请求，本院予以支持。同理，对于原告的第2至5项诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告的第6项诉讼请求，首先，因租赁合同无效，故其中的“1200平方米商铺”即A2（一层展厅、二层办公）、A2-2（与A2共一层展厅、二层办公）房屋，被告张群华应当返还给原告，被告新穗中心作为次承租人应当承担协助返还的义务；其次，对于其他场地，因在承租后加盖了未取得合法规划报建手续的建筑物且用于非农业建设，根据2001年10月30日《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定，原告应在行政主管部门对上述建筑物、构筑物或者其他设施进行处理后，再提起返还土地之诉，现行政主管部门未作出处理，故原告的相应起诉本院不予审理，予以驳回。对于原告的第7项诉讼请求，本院认为，首先，被告张群华系租赁合同相对方，应对本案租赁合同被确认无效前的场地占有使用费承担责任，故应当向原告按照每月13万元的标准支付场地占有使用费直至本判决生效之日止；其次，被告新穗中心、被告新瑞公司作为次承租人，在其与被告张群华订立的系列租赁合同被确认无效之前并不需要直接向原告支付逾期腾场占有使用费，但在本判决生效后如仍拒绝腾场的，应当按照每月13万元的标准向原告支付逾期腾场使用费；最后，考虑到在本判决作出后至生效前，不排除被告新穗中心、被告新瑞公司可能主动或因其他因素腾退场地的可能性，故本院仅支持原告对被告张群华从2015年4月至本判决生效之日期间的场地占有使用费，之后原告可根据实际情况决定是否继续向被告新穗中心、被告新瑞公司主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条规定，判决如下：一、确认原告广州市白云区黄石街江夏村第十经济合作社与被告张群华于2010年5月21日签订的《租赁协议》无效；二、确认被告张群华与被告广州市新穗汽车维修中心于2011年8月23日签订的《商铺租赁合同》无效；三、确认被告张群华与被告广州市新穗汽车维修中心于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》无效；四、确认被告张群华与被告广州市新瑞汽车维修服务有限公司于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》无效；五、确认被告张群华与被告广州市新瑞汽车维修服务有限公司于2014年11月30日签订的《租赁协议》无效；六、被告张群华于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区黄石街江夏村第十经济合作社返还位于广州市白云区*路“*”的商铺（即证据6房地产平面图中的A2、A2-2房屋，共上下2层，建筑面积约1000平方米）；被告广州市新穗汽车维修中心、广州市新瑞汽车维修服务有限公司负协助返还义务；七、被告张群华于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区黄石街江夏村第十经济合作社支付场地占用费（租金）（按照每月13万元的标准，从2015年4月1日起计至本判决生效之日止）；八、驳回原告广州市白云区黄石街江夏村第十经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22350元，由被告张群华负担并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 孙 慧人民陪审员 陈慧玲二〇一七年八月七日书 记 员 陈玉梅林嘉仪