江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0583民初3546号 原告：朱碧云，女，1995年9月2日生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:季君，江苏展驰律师事务所律师。 被告：沈传春，男，1963年7月6日生，汉族，住江苏省兴化市。 被告：顾阿粉，女，1964年10月13日生，汉族，住江苏省兴化市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：赵月春，江苏省兴化市钓鱼法律服务所法律工作者。 第三人：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司，统一社会信用代码91320583665778175Ｙ，住所地江苏省昆山市周市镇春晖路583-1号。 法定代表人：汤健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董梅，女，该公司员工。 原告朱碧云与被告沈传春、顾阿粉、第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法由代理审判员刘春香独任审判，于2017年3月22日第一次公开开庭进行了审理。后因案件需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序，分别于2017年4月26日、2017年6月28日第二次、第三次公开开庭进行了审理。原告朱碧云（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人蔡萍（参加第一次、第三次庭审）、季君（参加第二次庭审），被告沈传春（参加三次庭审）及其两被告委托诉讼代理人赵月春（参加三次庭审），第三人我爱我家公司委托诉讼代理人董梅（参加第一次庭审）。本案现已审理终结。 原告朱碧云向本院提出诉讼请求：当庭明确为1、判令两被告继续履行房屋买卖合同，接受剩余房款680000元并协助办理过户手续；2、判令两被告支付违约金140000元；3、判令本案的诉讼费用由两被告承担。在第二次庭审后原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同并返还定金20000元，支付违约金140000元；2、判令本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告在第三人居间介绍下于2016年7月10日签订一份房屋买卖合同（合同编号0XX2），合同约定原告以总价款700000元的价格购买被告位于昆山市××市镇XX新村××楼××室房屋及阁楼。合同签订后，原告已依约向被告支付购房定金20000元，后被告毁约且拒不接受购房首付款。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。 被告沈传春、顾阿粉辩称：1、被告沈传春在未经房屋共有权人顾阿粉的同意下擅自将房屋出售给原告，系无权处分，双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，应自始无效。而导致合同无效的责任在于第三人中介公司在合同签订时未严格审查出售房屋所有权人的情况。2、退一步讲，即使原告与被告沈传春签订的房屋买卖合同是有效的，但原告未按照合同约定支付房屋首付款，已构成根本违约，被告有权解除合同，原告要求被告承担违约金140000元没有法律依据。另，被告顾阿粉于2016年8月18日已向原告和第三人发出书面通知，停止出售该房屋。 第三人我爱我家公司辩称：房屋买卖合同经原、被告双方签字确认，合法、有效。当时被告顾阿粉因有事，故签约时不在场。合同签订当天原告就将20000元定金交付给被告。2016年8月22日，原告将房屋首付款提存到我司账户，因被告未接收，现款项已退还给原告。 经审理查明：2016年7月10日，原告（作为乙方、购买方）与被告沈传春（作为甲方、出售方）签订一份房屋买卖合同，被告将位于昆山市××市镇X新村××楼××室房屋及阁楼以总价70万元出售给原告。合同约定：“第二条：……本合同签订之时，乙方支付人民币大写贰万元（小写￥20000元）作为定金购房。……第三条：甲、乙双方同意本合同生效之日起至2016年8月10日，乙方将购房款人民币大写壹拾玖万元（小写￥190000元）支付给丙方，由丙方转交给甲方，购房定金在付款时冲抵。甲方在收到乙方房款的同时将房屋钥匙交由丙方代管，并将双方同意于2016年9月10日前办理过户手续，登记名义由乙方自行指定。……乙方需要贷款：贷款部分人民币大写伍拾壹万元（小写：510000元）由丙方代乙方办理贷款手续，……。第四条：甲方双方在签订合同后，未按约定时间过户，逾期两个月内，如甲方违约，退还乙方定金另赔偿乙方贰万元，如乙方违约，所付定金作为违约金，甲方不予退还，双方配合丙方办理终止手续。逾期超过两个月，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。……。第十条：其他补充条款：因甲方银行贷款还有贰拾万余元，乙方的购房首付需帮甲方偿还银行贷款，不足部分甲方自己解决。”。原告及被告沈传春在合同尾部签名确认。合同签订当日原告向被告支付购房定金20000元。2016年8月18日，被告顾阿粉向第三人我爱我家发出一份声明，载明：“因未经本人同意，位于XX镇XX新村××楼××室、XX阁楼停止出售”。2016年8月22日，原告将房屋首付款提存至第三人我爱我家公司处，后被告未接收该款，第三人于2016年9月1日将上述款项返还给原告。现原告认为被告的行为构成违约，故诉至本院。 另查明：位于昆山市××市镇XX新村××楼××室房屋及XX阁楼登记所有权人系沈传春、顾阿粉。庭审中，第三人我爱我家陈述：2016年7月10日签订房屋买卖合同时，被告沈传春跟我们说，他老婆顾阿粉因要看店，无法过来签合同，但他表示已征求顾阿粉的同意，故双方才签订合同。当日，原告将20000元定金交付给被告。之后，被告沈传春携带其和顾阿粉的身份证、居民户口簿、结婚证、房屋所有权证等材料协助原告办理贷款审批手续。2016年8月9日，被告沈传春联系我司，认为房屋出售价格太低，不想卖了。按合同约定，2016年8月10日原告应支付首付款，但当时银行贷款审批还未确定通过，为了被告的交易安全，按照交易习惯需等到原告贷款审批通过后再接收原告的首付款。2016年8月18日，被告顾阿粉向我司发了一份声明，要求停止出售房屋。2016年8月22日，原告将首付款提存至我司，我司通知被告前来接收房款，但被告认为原告未按约支付首付款已违约，且被告顾阿粉不同意接收房屋，故未接收原告的首付款。之后，双方未能协商处理，由此引起本案纠纷。 上述事实，有房屋买卖合同、房屋所有权证、收据、借记卡账户历史明细清单、声明及本院庭审笔录、当事人陈述等予以证实，本院予以认定。 本院认为：关于原告与被告沈传春签订的房屋买卖合同的效力问题，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且根据《最高人民法院》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，故本案中，原告与被告沈传春签订的房屋买卖合同合法、有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告辩称，出售房屋未经房屋共有权人顾阿粉的同意，系无权处分，该合同无效，对此本院不予采信。现被告顾阿粉不同意出售房屋，原告要求与被告解除合同，被告亦无异议，本院对此予以确认。房屋买卖合同解除后，被告沈传春应返还原告购房定金20000元。 关于原告未如约于2016年8月10日前支付购房首付款的行为是否有合理理由，本院认为，据第三人我爱我家公司陈述，在2016年8月9日被告联系中介公司，认为房屋出售价格太低，不同意出售，原告考虑到被告口头告知中介不同意出售房屋，而此时正值昆山地区房屋交易价格上涨迅猛、房屋买卖合同纠纷增多的时期，原告因此对被告继续履行该房屋买卖合同的诚意产生怀疑和不安也属合理，且当时银行贷款尚未审批通过，故原告未在约定时间交付首付款。2016年8月18日，被告顾阿粉书面通知中介停止出售该房屋后，原告于2016年8月22日将首付款付至第三人处也表明了其愿意继续履行该房屋买卖合同的诚意。综上，本院认为原告未于2016年8月10日前支付购房首付款系有合理理由。 关于违约责任的认定，本案中被告沈传春明知涉案房屋系其与被告顾阿粉共同共有，却在未取得产权共有人明确同意和授权的情况下与原告签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给原告，现被告顾阿粉明确告知原告其作为产权共有人不同意出售房屋，且被告沈传春怠于接收购房款，未及时注销房屋抵押权，导致房屋买卖合同无法继续履行，被告沈传春的行为已构成违约，原告要求被告沈传春承担相应的违约责任于法有据。根据合同约定，违约方应向守约方支付总房款20%作为违约金，现原告要求被告支付违约金140000元，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告朱碧云与被告沈传春于2016年7月10日签订的昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司房屋买卖合同（合同编号：0009552）。 二、被告沈传春于本判决生效之日起十日内返还原告朱碧云购房定金20000元并支付违约金140000元，以上款项合计160000元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。 案件受理费10800元，保全措施申请费4020元，以上两项费用合计14820元，由被告沈传春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王建勋 代理审判员  刘春香 人民陪审员  陆 伟 二〇一七年八月三日 书 记 员  陆维豪 〈附相关法律条文〉 1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 5、《最高人民法院》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。