重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0112民初3649号原告：重庆加州物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路11号，统一社会信用代码91500112742898542M。法定代表人：张然，总经理。委托诉讼代理人：姚路，北京中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余亮亮，北京中银（重庆）律师事务所律师。被告：胡先权，男，1969年9月21日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：俞永章，男，系被告单位推荐公民，住重庆市沙坪坝区。原告重庆加州物业服务有限公司（以下简称“加州物业公司”）与被告胡先权物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告加州物业公司的委托代理人委托诉讼代理人姚路、余亮亮，被告胡先权的委托诉讼代理人俞永章到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法适用普通程序于2017年5月31日、6月7日公开开庭进行了审理。原告加州物业公司的委托代理人委托诉讼代理人姚路、余亮亮，被告胡先权的委托诉讼代理人俞永章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告加州物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年2月至2016年9月期间的物业服务费14686元，从逾期之日起至实际缴纳应缴纳费用止的每日3‰支付违约金（暂计算至2016年9月30日的违约金12765.8元）；2、判令被告支付2015年2月至2016年9月期间的水、电公摊费900元。诉讼过程中，原告加州物业公司将原诉讼请求变更为：1.判令被告支付2015年2月至2016年9月期间的XX·XXX栋XX楼X号房屋的物业服务费4938元，从逾期之日起至实际缴纳应缴纳费用止的每日3‰的违约金，暂计算至2016年9月30日的违约金4292.36元，两项暂计9230.36元；2、判令被告支付2015年2月至2016年9月期间的水、电公摊费225元。事实和理由：原告系XX·XXX商住物业的物业服务企业，被告系该物业X栋XX楼X号、X号、XX号、XX号房屋的业主。根据原告与“XX·XXX”物业建设单位重庆XX物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告与被告签订的4份《前期物业服务协议、消防安全责任书、装饰装修管理协议》，原告为被告提供物业服务。《前期物业服务合同》、原告与被告签订的4份《前期物业服务协议、消防安全责任书、装饰装修管理协议》均约定：住宅1.60元/平方米·月的标准收取（含电梯房，不含公摊费）。逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴纳费用3‰/日的标准支付违约金。无故不缴纳服务费、以及原告代垫的水费、电费，拖欠3个月以上的，原告有权停止对被告服务及水、电、气的供应或向违约方提起诉讼。现被告自2015年2月起停止向原告缴纳物业服务费，也未缴纳相应的水费、电费。后原告多次指派工作人员上门张贴催费告示、委托律师发函等多种方式向被告催要所欠的物业费、水费、电费等，但被告至今拒绝缴纳。被告胡先权辩称，被告是原告涉诉房屋的业主，原、被告于2011年11月21日签订了前期物业服务协议、消防安全责任书、装饰装修管理协议。签订协议后，被告一直按照约定的物业服务费的标准1.60元/平方米·月的标准缴纳物业服务费；被告在缴纳2015年2月物业服务费及水电公摊费时，原告拒绝收取并单方面提出将物业服务费标准从1.60元/平方米·月提高至3.20元/平方米·月；从2015年2月至今，原告一直拒绝收取被告物业服务费及水电公摊费，故原告诉称被告一直拒绝缴纳上述费用与事实不符。被告认为其购买XX·XXX房屋性质是住宅，被告一直按照住宅的标准缴纳的物业服务费，故原告单方面将价格提高不合理，原告一直拒绝收取被告缴纳的物业服务费。因此，原告要求被告给付违约金的诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月13日，以重庆XX物业发展有限公司为甲方，原告为乙方，双方就甲方选聘乙方对XX·XXX实施前期物业服务，签订了《前期物业服务合同》1份。合同第五条约定，根据本物业管理区域物业服务收费，双方约定物业服务费用标准如下：住宅：1.40元/月·平方米；公寓：1.60元/月·平方米。住宅、公寓改办公其收费按同类收费标准的2倍收取；住宅、公寓改商业其收费按同类收费标准的3倍收取。合同第六条约定，公共能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日之前履行交纳义务。合同第二十一条约定，本合同期限为三年，自2008年11月13日起至2011年11月12日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告按约定对XX·XXX小区提供了物业服务至今。2011年11月21日，以原告为甲方、被告为乙方，双方签署了《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》、《装饰装修管理协议》各1份。其中《前期物业服务协议》第三条约定，物业服务费的收费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，按以下标准收取：公寓：住宅按1.60元/平方米·月收取，若住宅改为非住宅按3.20元/平方米·月收取（含电梯房、不含公摊费）；乙方不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应缴纳费用3‰/日的标准收取违约金。原、被告双方签订协议后，被告将涉案房屋用途改为办公用房使用至今。原告在庭审中陈述原告方工作人员的疏忽，致使被告在2015年1月之前按1.60元/平方米·月标准缴纳物业服务费。从2015年2月起，原告要求被告按3.20元/平方米·月的标准缴纳物业服务费，但被告从2015年2月至2016年9月期间未按上述标准缴纳物业服务费及水电公摊费。原告在庭审中仅提供了部分水电费发票，但未提供具体分摊从2015年2月至2016年9月期间，被告应当承担水电公摊费的相关证据。原告经书面催收，被告至今未交纳上述期间的物业服务费、水电公摊费。另查明，原告系XX·XXX小区的物业服务企业。被告系位于重庆市渝北区XX路XX号X幢XX-X号房屋的所有权人，房屋建筑面积77.16平方米。该房屋用途系住宅。2017年2月16日，原告要求被告支付物业服务费、水电公摊费及违约金诉至本院。诉讼过程中，原告将原诉讼请求变更为：1.判令被告支付2015年2月至2016年9月期间的XX·XXX3栋24楼9号房屋的物业服务费4938元，从逾期之日起至实际缴纳应缴纳费用止的每日3‰的违约金，暂计算至2016年9月30日的违约金4292.36元，两项暂计9230.36元；2、判令被告支付2015年2月至2016年9月期间的水、电公摊费225元。上述事实，有原告举示的前期物业服务合同、前期物业服务协议、消防安全责任书、装饰装修管理协议、重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告与XX·XXX小区开发商签订的《前期物业服务合同》，以及原、被告之间签订的《前期物业服务协议》，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。被告作为该小区的业主，应受上述合同的约束。原、被告之间签订的《前期物业服务协议》对住宅改为非住宅明确约定物业服务费的收费标准按3.20元/平方米·月收取，因被告的涉案房屋实际已经改为办公用房（即非住宅），故被告应当按3.20元/平方米·月的标准向原告缴纳物业服务费。因此，被告辩称的原告单方面将价格提高不合理的抗辩理由不成立，本院不予支持。原告依约定对该小区提供了物业服务，并书面催收物业服务等费用，被告应当按双方当事人之间的约定向原告给付物业服务等费用。因被告房屋系住宅，但住宅改为非住宅的物业服务费收费标准为3.20元/平方米·月，故被告应交纳从2015年2月至2016年9月期间（共计20个月）的物业服务费为4938.24元（3.20元/月·平方米×77.16平方米×20个月）。对于被告应当给付的物业服务费，原告仅要求被告给付4938元，本院予以准许。虽然《前期物业服务合同》中约定公共能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收，但原告在庭审中仅提供了部分水电费发票，未提供从2015年2月至2016年9月期间小区具体分摊水电公摊费的相关证据，故对原告要求被告给付水电公摊费的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。因原告工作人员的疏忽，致使被告在2015年1月之前一直按1.60元/平方米·月标准缴纳物业服务费，不能认为是被告拒绝缴纳物业服务费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胡先权在本判决生效之日起五日内，给付原告重庆加州物业服务有限公司从2015年2月1日起至2016年9月30日止期间的物业服务费4938元；二、驳回原告重庆加州物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元，由原告重庆加州物业服务有限公司负担460元，被告胡先权负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邹富奎人民陪审员  李国华人民陪审员  徐玉凤二〇一七年八月十六日书 记 员  李玉洁