广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终12195号上诉人（原审被告）：姚树泉，男，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区。负责人：游志红，局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，均为北京大成（广州)律师事务所律师。上诉人姚树泉因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，广州市中级人民法院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，由审判员郑怀勇独任审理本案。姚树泉及荔湾区住建局代理人黄启鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚树泉上诉请求：撤销一审判决，驳回荔湾区住建局的诉讼请求。事实和理由：姚树泉是低保户，脑冲血后尚未完全康复，太太也有高血压，两人身体均不好。据姚树泉所知涉案房屋在1986年之前是代管房，1986年后华侨陈莲的姐姐回来接管，当时就是作为侨房收取租金的。但后来涉案房屋需要维修才由（房管站）名信物业管理有限公司进行维修。之后，陈莲的姐姐也去世了。2005年维修后，名信公司通知要收费。2009年，姚树泉与荔湾区住建局才签订有合同，但荔湾区住建局所收的费用也是维修基金，而不是租金。当时姚树泉问过房管部门的人，得到的回复是侨房要代为维修，要收维修费，姚树泉便去转账交费，后来因不能转账就要求姚树泉交现金。姚树泉询问荔湾区住建局什么时候所交的费用是租金，得到的回复也是收取的是维修费（维修基金）。一审开庭审理时荔湾区住建局也称涉案房屋是侨房，所以要交维修费，而姚树泉问荔湾区住建局何时收取的是租金，荔湾区住建局一直没有回复。这次诉讼姚树泉才知道涉案房屋是直管房，但姚树泉去年交的仍是维修基金费，荔湾区住建局并未有通知交直管房的租金。姚树泉办理入住芳和花园时也问过维修基金发票是否是租金发票，得到的是否定的回答。现永盛里28号的华侨回来接管了的房屋，之后也需要维修，所以要收维修费。上次审理时，法院问过姚树泉为什么要租赁芳和花园，姚树泉回答是女儿读书会比较方便，但姚树泉并不要太大的房屋。荔湾区住建局二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决。双方从2006年开始建立了租赁合同关系，姚树泉与荔湾区住建局签订了租赁合同，姚树泉一直以来以租金名义向荔湾区住建局缴纳租金，一直无提出异议，其是在本次诉讼中才提出异议的。从2004年开始，荔湾区住建局已经依法接管了整栋房屋，来源是抢修代管房，荔湾区住建局作为住房管理部门对涉案房屋是具有管理权利的，因此是有权对涉案房屋进行出租的。目前，姚树泉也不是涉案房屋的产权人，产权人也未向荔湾区住建局提出发还的请求，荔湾区住建局一直是依法管理涉案房屋。而姚树泉已经入住了廉租房，根据双方的合同约定，荔湾区住建局有权要求其腾空房屋，为此，荔湾区住建局提起本案诉讼是有法律依据的。荔湾区住建局于2020年1月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除荔湾区住建设局与姚树泉之间关于广州市荔湾区梯云东路永盛里28号地下1房房屋的租赁关系；2.姚树泉及共同使用人迁出上址房屋，腾空该房屋交还荔湾区住建设局；3.本案诉讼费用由姚树泉承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监督以及物业管理和直管房管理等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。广州市荔湾区梯云东路永盛里28号，双隅2-1/2层，面积143.3083平方米，是荔湾区住建设局代管房。2009年6月1日，原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与姚树泉（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：甲方将广州市荔湾区梯云东路永盛里28号地下1房出租给乙方，作住宅用途，面积10.56平方米。租赁期限2006年1月1日至2012年3月31日，月租金额75.40元，租金按月结算。甲方按约定时间交付房屋给乙方使用，乙方依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担。乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。本合同终止，解除后，乙方必须在本合同终止或解除之日起3个月内将该房屋人员户籍登记迁出，否则，造成的法律后果，由乙方负责。乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方、逾期不交回的，视为乙方违约。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金。本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效。合同签订后，当事人办理了租赁备案手续。2011年12月6日，广州市住房保障办公室向广州市国土房管局荔湾分局发出《腾退公房通知书》，载明：姚树泉家庭已于2011年11月2日办理入住廉租住房手续，按有关规定，该家庭入住廉租住房后应当在3个月内退回原租住的公房，地址梯云东路永盛里28号地下……。2017年9月25日，姚树泉（承租人、乙方）与广州市保障性住房事务中心（出租人、甲方）签订《广州市公共租赁住房租赁合同（适用户籍家庭）》，约定：甲方同意将坐落在广州市荔湾区芳和中环街15号713房的公共租赁住房出租给乙方（包括共同申请的家庭成员）做住宅居住使用；该房屋建筑面积49.4平方米；房屋类型为住宅；租赁期限为5年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止；月实付租金49.4元；乙方及其共同申请的家庭成员在签订本合同前已承租直管房住宅或单位公房的，应当在承租并入住公共租赁住房后1个月内，退回原租住的直管房住宅或单位公房等内容。一审庭审中，荔湾区住建设局与姚树泉双方确认《广州市直管房租赁合同（住宅）》签订后，姚树泉使用案涉房屋并依约支付租金。合同期满后，荔湾区住建设局与姚树泉之间没有续签合同。2020年1月10日，一审法院在广州市荔湾区梯云东路永盛里28号地下1房的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的承租人及实际使用人来院登记主张权利。期限届满内没有人前来申报权利。一审法院认为，广州市荔湾区住房和建设局的被告诉讼主体是适格的。荔湾区住建设局与姚树泉之间签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，合同期限届满后，荔湾区住建设局与姚树泉没有续签合同，姚树泉继续使用案涉房屋并交租，荔湾区住建设局收取租金且未提异议，双方一直按原租赁合同的有关内容履行，因此双方形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，荔湾区住建设局可以通知姚树泉解除双方之间的租赁关系。同时，姚树泉已另行与广州市保障性住房事务中心承租了廉租房，荔湾区住建设局以此为由请求解除双方不定期租赁关系，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建设局庭审中称其于2015年曾起诉要求与姚树泉解除不定期租赁关系，后申请撤诉，故不应以该时间作为解除合同的时间。本案起诉状副本于2020年1月15日送达给姚树泉，即姚树泉于该日收到荔湾区住建设局要求解除租赁关系的通知，依据合同法相关规定，确定双方的租赁合同关系在2020年1月15日解除。租赁关系解除后，姚树泉及同住人员应当将房屋腾空交还给荔湾区住建设局，但应给予合理的搬迁期限，一审法院酌定姚树泉的搬迁期限为三十日。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年3月30日作出判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告姚树泉关于广州市荔湾区梯云东路永盛里28号地下1房的租赁合同关系于2020年1月15日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告姚树泉（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区梯云东路永盛里28号地下1房并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。一审案件受理费50元，由被告姚树泉负担。二审中，双方均表示没有新证据提交。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，荔湾区住建局将涉案房屋出租给姚树泉作为住宅使用，姚树泉按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，荔湾区住建局作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有用益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。荔湾区住建局对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初670号民事判决；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市荔湾区住房和建设局；二审案件受理费100元，姚树泉申请缓交，未缴纳，本院不再收取。本裁定为终审裁定。审判员  郑怀勇二〇二〇年七月六日书记员  颜旭怀徐毅敏