河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1525民初2824号原告：固始集美资产运营有限责任公司，住所地固始信合集美建材大市场。统一社会信用代码：91411525699995573C。法定代表人：刘俊，该公司经理。委托诉讼代理人：张志东，河南振蓼律师事务所律师。被告：周文辉，男，1982年1月10日出生，汉族，住固始县。原告固始集美资产运营有限责任公司（下称集美公司）与被告周文辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告集美公司的委托诉讼代理人张志东、被告周文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集美公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.判决被告及时支付已拖欠的房屋租金、物业费、广告费、电费、水费等110524元并承担违约责任；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订两份租赁合同，分别为《集美建材市场钢材区商铺租赁合同》、《集美建材精品超市商铺租赁合同》。在两个合同履行过程中，被告拖欠集美精品建材超市租金42610元、物业费3228元，拖欠集美建材市场钢材区商铺租金39600元、物业费1200元。另外，因履行该两个合同被告拖欠原告广告费19926元、电费3744元、水费216元。原告多次找被告要求支付拖欠的费用，被告以种种理由拒不支付，致原告的合同目的无法实现。周文辉辩称：一、关于解除合同的诉讼请求。答辩人代表公司与被答辩人签订了两份合同，约定租期为三年，即2012年7月10日至2015年7月10日，合同到期后，由于被答辩人房屋多处渗漏，电路毁损不能使用，双方未续订租房合同；因此，不存在解除房屋租赁合同，请求驳回该项诉讼请求。二、关于房租、物业费、水电费的诉讼请求。答辩人租期内房租等费用已全部付清，因租期内精品超市房屋多处渗漏，毁损太多物品；钢村区房屋为瓷砖加工用房，电路毁损不能供电；两处房屋均未签订租房合同。后双方协商，答辩人应被答辩人的要求先预付了2015年7月10日至2016年7月10日的房租，待被答辩人将房屋修好、供电畅通后，双方再续签合同。至今，被答辩人未能修缮房屋及供电设施，答辩人也未使用上述房屋。被答辩人不能按约交付房屋给答辩人使用，应当退还预付的房租、赔偿损失，故应依法驳回关于房租的诉讼请求。关于物业费、水电费，因双方未签订房屋租赁合同，答辩人未使用房屋，当然不应承担此项费用。关于广告位使用费，由于广告位答辩人仍在使用，费用应当支付，但应从预付的房租中扣除。三、被答辩人如果所房屋修缮后，双方可以续签合同，预付的房租折抵第一年房租，否则，应退还答辩人预付的一年房租，并赔偿因房屋质量导致的物品损失和钢材区加工房因无电造成的损失。综上，双方合同期满后未签订租房合同，不存在解除合同；答辩人预付一年房租，未使用房子，不存在继续交纳房租；请求法院查明事实，驳回答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认：2012年7月10日，原告集美公司作为甲方，与作为乙方的被告周文辉签订了《集美建材市场钢材区商铺租赁合同》1份，约定由乙方承租甲方位于固始县信合集美建材市场钢材区E23-6一至三层商铺用于陶瓷加工；租期为三年，自2012年7月10日至2015年7月10日止；租金为26000元每年，签订合同时交付第一年的租金，以后每年租金于7月10日前一次性缴清。在该合同履行期间，双方签订了《集美建材精品超市商铺租赁合同》1份，约定由乙方承租甲方位于固始县信合集美精品建材超市一层D8、D9、D10商铺，用于陶瓷经营；租期为三年，自2014年7月1日至2017年6月30日止；前两年租金为38736元每年、第三年租金上涨10%为42610元，签订合同时交付第一年的租金，以后每年租金于7月1日前一次性缴清。上述两份合同并对物业管理、双方的权利及义务等进行了约定。合同签订后，被告接收并使用了诉争商铺，但双方未办理书面交接手续。双方签订的《集美建材市场钢材区商铺租赁合同》期满后，被告又向原告支付了一年的租金及管理费、卫生费。被告租赁原告的商铺，同时也租用了原告的广告位；被告承认欠付原告2014年10月1日至2017年10月1日的广告位使用费（即原告主张的广告费）19926元，以及2015年10月至2016年12月的电费3744元。二、对于双方有争议的事实，本院认定如下：1、原告主张被告拖欠其钢材区商铺2016年7月10日至2017年7月10日的租金39600元及物业费1200元；其提交了被告的员工张雪于2016年1月4日出具的申请书一份，上有欠原告租金39600元的内容。被告质证认为，其对员工出具申请之事不知情，员工亦无法代表其出具申请。本院认为，双方签订的《集美建材市场钢材区商铺租赁合同》期满后，被告又向原告支付了一年的租金；在该一年租期期满后，原告向被告主张2016年7月10日至2017年7月10日的租金39600元及物业费1200元，根据证明规则的规定，原告需举证证明双方在此期间仍存在租赁合同关系；原告提交的申请书不能证明双方在此期间仍存在租赁合同关系，其亦未能举出其它证据。被告陈述称，其在2015年7月10日合同期满后，即不再租赁房屋，其后期支付的一年的房租是预交的租金应予退还；且主张其欠付的广告位使用费19926元、电费3744元从中抵扣。被告未能举出其交付该一年房租确系预交的证据；同时，其该项主张亦与其提交的向原告支付该一年期间的管理费、卫生费的收据相矛盾。故本院认定，双方在2016年7月10日之前就钢材区商铺存在租赁合同关系，该合同于2016年7月10日因租期届满而终止，此后双方就钢材区商铺不存在租赁合同关系；原告主张被告拖欠其2016年7月10日至2017年7月10日期间的租金、物业费，以及被告主张的合同到期后又支付的一年租金系其预交，均无事实依据，本院不予认定。2、原告主张被告拖欠其精品建材超市商铺2016年7月1日至2017年7月1日的租金42610元及物业费3228元，其提交的《集美建材精品超市商铺租赁合同》及物业费收费票据能够证明双方的租期至2017年6月30日止，第三年的租金为42610元，物业费为3228元。被告称，在租赁期间该处房屋因存在渗漏、原告未及时维修而无法使用；房子到期后其即搬离，且与原告协商要求退还预交一年的房租，原告不退；房屋现在门没有锁，里面也没有东西；被告提交了8张照片。本院认为，被告提交的照片未能显示拍摄的时间，不能证明房屋发生渗漏的具体时间是在租期之内还是租期之外。同时，即便在租赁期间房屋发生渗漏等问题，被告可以要求原告及时维修，也可以自行维修并要求原告承担维修费用；若因渗漏问题不能解决致合同目的不能实现，被告有权要求解除合同。被告未能举证证明其已采取相应措施，或已于租期届满前解除了租赁合同；故双方的租赁合同在租期内仍然有效，被告应依约支付原告租金及物业费。3、原告主张被告拖欠其2016年全年水费216元，被告未予认可，原告未提交任何证据予以证明，本院不予认定。诉讼中，周文辉持其答辩理由当庭提起反诉，请求原告赔偿被告的损失12万元，退还预付的房租，或修缮房屋后双方重新签订租房合同。因其未在本院指定期限内交纳反诉案件受理费，本院已另行裁定按周文辉撤回反诉处理。本院认为，原、被告的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，当属有效；双方均应依约履行各自的义务。原告请求解除双方间的房屋租赁合同，因两份房屋租赁合同约定的租赁期限现在均已届满，双方未续订合同，亦无证据证明双方仍按原合同继续履行，故双方的合同已经终止，原告要求解除合同的诉请已丧失基础，不具实际意义，本院不予支持；合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力；双方可按合同约定进行结算和清理。原告请求被告支付拖欠的租金、物业费等费用110524元；根据前述认定的事实，被告拖欠原告的费用为：精品超市商铺租金42610元、物业费3228元，以及广告位使用费19926元、电费3744元。上述费用被告应予清偿；除此之外原告主张的其余费用，依据不足，本院不予支持。原告要求被告承担违约责任，但诉讼中未能明确该部分诉讼请求的具体内容，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告周文辉于本判决生效之日起十日内支付原告固始集美资产运营有限责任公司租金42610元、物业费3228元、广告位使用费19926元、电费3744元，合计69508元；二、驳回原告固始集美资产运营有限责任公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2511元，减半收取计1255.5元，由集美公司负担466.5元，周文辉负担789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  吴国磊二〇一七年八月二十五日书记员  李 敏