吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终1122号上诉人（原审原告）：王清云，住江苏省泰州市。上诉人（原审原告）：王若荻，住江苏省泰州市。二上诉人委托诉讼代理人：叶潇潇，吉林昱诚(二道江)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：通化东方置业投资有限公司。住所：吉林省通化市建设大街****号。法定代表人：于海涛，经理。委托诉讼代理人：王先龙，吉林超佚律师事务所律师。上诉人王清云、王若荻因与上诉人通化东方置业投资有限公司（以下简称东方置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服（2017）吉0502民初1047号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。王清云及委托诉讼代理人叶潇潇、东方置业公司委托诉讼代理人王先龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王清云、王若荻上诉请求：撤销一审判决，依法改判东方置业公司支付其违约金并赔偿其损失，诉讼费由东方置业公司负担。事实和理由：1、东方置业与其签订的商品房买卖合同在未如期办理房屋证照的违约责任部分填写的是合同金额的0.01%，明显违背公平原则及日常生活的常理，应按合同总金额的日0.01%支付违约金。2、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十六条的规定，本案约定的违约金低于造成的损失，其请求增加，应当以违约造成的损失确定违约金数额，损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。东方置业公司答辩称：合同约定违约金数额明确，一审法院认定事实正确。1、双方约定的违约责任不存在不公平现象；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十六条适用的前提是没有约定违约金或者约定不明的时候才适用，而本案约定的违约金数额明确，所以不符合按照银行同期贷款利息的前提；3、要调整违约金的前提是要提供实际损失的证据，并且在法定期间内提出，而王清云、王若荻并没有提供任何证据，并且在事隔六年后才主张赔偿，不符合法律规定。东方置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王清云、王若荻的诉讼请求，诉讼费由王清云、王若荻负担。事实和理由：1、王清云、王若荻的诉讼请求超过法定诉讼时效期间。根据一审诉状，双方于2010年11月12日签订《商品房买卖合同》，约定交房日期为2010年12月20日前，出卖人应当在商品房交付使用后360内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照已付房价款0.01%向买受人支付违约金（合同15条）。王清云、王若荻于2017年向法院起诉该公司逾期办证的违约责任，依据《民法通则》135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另外有规定的除外”及137条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。”及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”王清云、王若荻的起诉早已超过两年的诉讼时效规定，一审法院对该公司的此项抗辩没有认定，适用法律错误；2、按照合同约定，在产权办理方面，该公司仅具有将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，并无办理产权证的义务，办理产权证的义务在王清云、王若荻。该公司在2012年对涉案房屋已办理竣工验收备案手续，取得备案证，提交产权部门，完成合同约定的向产权登记机关提供资料的义务，王清云、王若荻交纳相关费用后，可办理产权；另外王清云、王若荻未经物业公司同意，在未缴纳入住费用的情况下，擅自入住，即使存在逾期办证，根据《补充协议》第六条之规定，王清云、王若荻违约在先，该公司有先履行抗辩权。王清云、王若荻答辩称：1、东方置业公司没有办理房产证的行为是持续的状态，故其没有超过法定诉讼时效；2、其无法办理房产证的原因是因为东方置业公司在建设中手续不全，而非因只要在房产部门办理备案手续就完成对合同的约定；3、关于物业费及其他相关费用是否缴纳的问题，与本案无关。王清云、王若荻向一审法院起诉请求：依法判令被告支付违约金95252元及赔偿各项经济损失5万元。一审法院认定事实：王清云、王若荻与东方置业公司于2010年11月12日签订了《商品房买卖合同》，王清云、王若荻购买的房屋位于通化市高力御景首府B15号楼2单元402号，房屋总价款为515157元。合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，王清云、王若荻付清房款，东方置业没有按合同规定的期限办理权属登记。一审法院认为，王清云、王若荻与东方置业公司应遵守合同规定的各项内容，东方置业公司未在合同规定的期限内办理权属登记，已违约应承担违约责任。王清云、王若荻要求东方置业公司支付违约金95252元没有法律依据，东方置业公司应按合同规定的已付房款的0.01%向王清云、王若荻支付违约金即515157元X0.01%=51.51元。王清云、王若荻要求东方置业公司赔偿各项损失5万元，未向法庭提供相关证据，其请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，判决：通化东方置业投资有限公司于本判决生效后立即向王清云、王若荻支付违约金51.51元；驳回王清云、王若荻其他诉讼请求。案件受理费1602元，由通化东方置业投资有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，王清云、王若荻与东方置业公司于2010年11月12日签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方应依约履行自己的义务。合同第十五约定：交房日期为2010年12月20日前，出卖人应当在商品房交付使用后360内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照已付房价款0.01%向买受人支付违约金。王清云、王若荻于2017年向法院起诉该公司逾期办证的违约责任，依据《民法通则》第百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另外有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”、参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，王清云、王若荻于2011年12月20日未能办理房屋权属证书，即知道其权利被侵害，故诉讼时效应从2011年12月20日起计算二年，其于2017年3月17日起诉，超过了两年的诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，应判决驳回王清云、王若荻的诉讼请求。综上，东方置业公司关于本案已过诉讼时效的上诉请求，本院予以支持，一审法院对东方置业公司关于时效的抗辩未予认定，属认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销通化市东昌区人民法院（2017）吉0502民初1047号民事判决；二、驳回王清云、王若荻的诉讼请求。一审案件受理费1602元，二审案件受理费2231元，均由王清云、王若荻负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭丽萍审 判 员  马 辉审 判 员  何秋彦二〇一七年八月四日代理书记员  赵慧颖