天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初5808号原告:天津万科物业服务有限公司,统一社会信用代码91120116103109404J，天津空港经济区环河南路88号2-2150室。法定代表人：王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：陈慧，女，该公司职员。被告：任仁良，男，汉族，天津市民航大学退休教师，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：余朝霞（被告之妻），女，住天津市东丽区。被告：余朝霞，女，汉族，天津机场货运公司人力部干部，住天津市东丽区。原告天津万科物业服务有限公司与被告任仁良、余朝霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告天津万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈慧与被告任仁良的委托诉讼代理人暨被告余朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告自2009年7月1日起至2017年7月31日止的物业费36365.3元、违约金15653元，共计52018.3元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系。原告系具有一级资质的物业服务企业，被告系天津市东丽区东丽湖万科城月荷苑23-1室的业主。原告依据与建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》对被告所置的物业提供管理服务。被告所有的房屋面积为187.47平方米，物业费标准为每平方米每月2元，每月物业费为374.9元。被告自2009年7月1日至2017年7月31日期间未向原告交纳物业费，共计欠缴物业费36365.3元，产生违约金15653元。经原告催要，被告置之不理，故原告诉至法院。被告任仁良、余朝霞辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告主体不适格，原告系未经法定程序选聘的物业公司，原、被告未签订书面的合同；2、原告的诉讼请求已经超过2年诉讼时效，涉诉房屋交付后，原告从未与被告本人接触，从未向被告催缴过物业费，被告也从未收到过催费文件；3、原告的物业服务不符合相关规定，如小区环境卫生和秩序的养护、管理、维护的服务不到位，物业服务管理存在严重疏漏、小区公共设施损坏，小区水系无养护，蚊虫滋生，严重影响业主的生活质量；4、原告日常物业工作敷衍，小区内杂草丛生、夜间照明不全，停车位、运动设施损毁无人修复、偷盗事件时有发生，小区监控形同虚设，违章乱建情况严重；5、涉诉房屋漏水严重，几乎年年报修，原告始终未予修复。综上，被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供律师函、EMS通知单、快递查询单各一份，拟证明原告向被告持续催费;原告提供季度服务报告、物业服务等级化评定各一份，拟证明原告的物业服务达到了双四级标准，被告对原告提供的上述证据真实性不认可。经审查，原告提供的快递收件人为蛋糕房，并非二被告，该组证据不能证明其待证事实；原告提供的季度服务报告、物业服务等级化评定系原告单方提供，且未能提供其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予采信。2、被告提供照片一组、情况说明一份，拟证明原告物业服务不到位，不作为，且被告未收到原告催告函。原告对上述证据关联性不认可。经审查，被告提供的照片为涉诉小区近期照片，反映小区内的环境状况，能够证明原告在履行合同义务时存在瑕疵，故本院对该证据予以采信；被告提供的情况说明因与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月10日，原告与案外人天津万科兴业发展有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定，原告对包括二被告房屋在内的天津市东丽区东丽湖万科城三号地小区进行物业管理服务。合同对物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务等内容进行了约定。被告任仁良、余朝霞系天津市东丽区东丽湖万科城月荷苑23-01室业主。该房屋建筑面积为187.47平方米，系联排别墅，物业费标准为2元/平方米/月，每月物业费为374.9元。被告办理入住后，一直按时缴纳物业费至2009年6月30日。自2009年7月1日至2017年7月31日期间未交纳物业费，共计欠缴物业费36365.3元并产生违约金。故成讼。另，本院在审理原告起诉涉诉小区其它业主物业服务合同纠纷案中查明，原告在履行物业合同期间，所提供的物业服务存在部分瑕疵。本院认为，原、被告之间物业管理服务合同关系明确，双方均应按照确认的合同内容履行合同义务。现原告已对被告居住的小区提供了物业管理服务即应享有收取相关费用的权利，被告作为小区业主，在享受到原告的服务后，理应履行缴纳物业服务费的义务，逾期不给付，原告有权主张权利，对原告要求给付物业费的请求，本院依法予以支持。对于被告提出部分物业费的主张已超过诉讼时效的抗辩意见，通过庭审调查，原告未能提供证据证明向被告催缴物业费，故被告的抗辩意见成立，本院予以支持，被告应给付原告2015年8月1日至2017年7月31日间的物业费，计8997.6元，2015年8月1日之前的物业费因超过诉讼时效，本院不予支持。关于原告主张的违约金，由于原告对小区物业管理服务未尽到全部合同义务，对此，被告提供了相关证据予以证明，且原告亦承认该问题的存在。据此，原告履行合同存在瑕疵，导致被告未能及时缴纳物业费，原告有责任，故对原告要求给付违约金的主张本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告任仁良、余朝霞于本判决生效之日起十日内给付原告天津万科物业服务有限公司自2015年8月1日至2017年7月31日期间的物业服务费8997.6元；二、驳回原告天津万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取计550元，由被告任仁良、余朝霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 俊二〇一七年八月二十八日书记员 林鑫洁本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。三、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。四、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。六、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。七、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。