上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初4887号原告毕向阳，男，1969年3月29日出生，汉族，住上海市。被告何晓华，女，1967年12月18日出生，汉族，户籍地上海市。被告施加美，女，1965年2月22日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。委托代理人姚莉，上海山田律师事务所律师。委托代理人姚华，上海山田律师事务所律师。原告毕向阳与被告何晓华、施加美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕向阳、被告施加美的委托代理人姚莉到庭参加诉讼。被告何晓华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告毕向阳诉称，2016年9月25日，被告施加美以被告何晓华的名义与原告签订了《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，合同约定房屋总价为人民币524.16万元(以下币种均为人民币)，并约定了付款期限与方式，然两被告签署合同后始终没有支付任何房款，原告认为两被告的行为构成根本违约。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告签署的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；2、两被告支付9月25日应支付房款40万元的违约金3200元；3、两被告支付9月28日应支付房款160万元的违约金10400元；4、两被告支付总房价524.16万元的20%的违约金104.832万元。被告何晓华未作辩称。被告施加美辩称，第一，两被告系朋友关系。因本被告非上海户籍，无购房资格，故以何晓华的名义购买。签合同前，本被告询问过何晓华是否同意，何晓华没有明确表态。然签完合同后，何晓华表示不同意。原告明知本被告没有取得何晓华的授权就签约，本身也存在过错。本被告的代理行为事先未取得授权，事后也没有得到追认，买卖合同应属无效。即便本被告存在缔约过失责任，原告应当就其损失进行举证，现房屋在升值中，原告没有损失。第二，如果合同有效，原告在合同履行过程中擅自提价以及未按合同约定的顺序预约还款也是导致本被告没有按约付款的原因。综上，不同意原告的诉讼请求，如果法院认定本被告构成违约，该违约金标准过高，违约金的基数应按总房价500万元计算，请求法院予以调整。经审理查明，2016年9月25日，被告施加美(买受人、乙方)与原告(卖售人、甲方)签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，其中被告施加美在合同落款处写明“施加美代何晓华”。合同约定：原告将自有的上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告何晓华，转让价款为500万元，双方应于2016年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限逾期超过15日未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；补充条款(一)约定：签订本合同时，该房屋设有两项抵押，第一项抵押类型是最高额抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司上海田林支行，抵押数额为330万元整，甲方应于签订本合同两个工作日内与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户；第二项抵押类型为余额抵押，抵押权人为朱玉杰，抵押数额为50万元整，甲方应于签订本合同两个工作日内与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲方应于确定的还贷日期当日至抵押权人处还贷，并于办妥还款手续后10个工作日内办妥抵押登记注销手续；附件三付款协议约定：1、乙方于签约时，支付甲方房款40万元整。2、乙方于2016年9月28日之前支付甲方房款160万整，上述款项专项用于提前归还抵押权人朱玉杰余额抵押及注销对该房地产设有的抵押权，双方同意按照补充条款(一)约定的方式支付该笔款项。3、乙方于甲方办妥抵押权人为朱玉杰的余额抵押注销手续后，乙方于甲方约定的银行还款日当日，与甲方共同至银行，由乙方向甲方银行还款账户支付200万元整，上述款项专项用于提前归还银行贷款及注销对该房地产设有的抵押权，双方同意按照补充条款(一)约定的方式支付该笔款项。4、乙方于双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方房款100万元整。同日，被告施加美(买受人、乙方)与原告(出卖人、甲方)在中介公司工作人员曹阳的见证下签订《补偿协议》，其中被告施加美在协议落款处写明“何晓华(施加美代)”，协议约定买卖合同约定的成交价为500万元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方24.16万元整，并于甲方办妥撤销抵押权人为朱玉杰的余额抵押注销手续后支付给甲方；本次交易甲方应缴纳的交易税费、中介费等由乙方承担并支付；本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。次日，原告向招商银行股份有限公司上海田林支行申请个人贷款提前还款。9月30日，原告将该申请情况告知被告施加美。被告施加美回复中未提及原告申请提前还款的顺序问题，而是希望原告“按你我上次见面谈的价格签订有效合同”，否则认为买卖合同因被告何晓华未签字、未授权而无效。2016年10月10日，原告向被告施加美发出《告知函》，称因多次催告要求履行付款义务未果，要求两被告连带承担全部违约责任。次日，被告施加美收悉并主张与原告协商解决。10月13日，被告施加美在与原告的短信中表明系争房屋本身的问题很多比如顶楼、漏水、沿马路等，要求原告降价至500万元交易。合同签订后，被告施加美未支付任何一笔款项。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。庭审中，原告补充意见如下：一、原告认为合同有效。本次交易是中介居间介绍的，全程由被告施加美出面的，原告未见过被告何晓华。签合同时原告曾提出异议并要求被告施加美提供何晓华的委托书，被告施加美仅出示了何晓华的身份证原件，表示其才是真实的购房人，双方是朋友关系，委托书可以后补；二、合同约定被告应当先付款，原告后申请提前还款并注销抵押，现被告始终没有支付房款，故根本谈不上原告抵押注销的问题，原告也没有能力自行注销抵押；三、原告出售系争房屋是需要资金周转来清偿借款，因被告没有按约付款直接导致原告的借款利息不断增加，原告的损失远远大于主张的金额。本院认为，虽然被告何晓华作为买卖合同的“乙方”出现在《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》的首部，但就现有证据无法得出被告何晓华同意被告施加美代其签名购房，结合原告和被告施加美均确认施加美为真实的购房人，故本院认定房屋买受方为被告施加美，真正的买卖关系及相应的权利义务责任发生在原告与被告施加美之间。被告施加美辩称合同无效的意见，本院不予采信。根据本院查明的事实，被告施加美在签订合同后未支付任何房款，其行为构成违约并达到了合同约定的解除条件，原告据此要求解除合同并要求被告支付违约金，本院予以支持。关于违约金的金额，鉴于被告施加美认为违约金标准过高请求予以减少，原告对其损失也未提供证据予以证明，而原告在合同签订过程中也存在一定程度的过错，故本院结合原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则，对原告主张的三项违约金请求一并予以酌情确定为20万元。原告主张被告何晓华对违约金承担连带责任，无法律与事实依据，本院不予支持。被告施加美辩称其不付款系由于原告擅自提价以及不按约定顺序预约还款所致。首先，被告施加美未提供证据原告有擅自提价的行为；其次，被告施加美未按约于签订合同当日支付首期房款40万元，违约在先，而在与原告的沟通中也从未提及原告未按约预约还款的行为。本院对上述辩称意见均不予采信。被告何晓华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的依法审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告施加美以被告何晓华的名义与原告毕向阳就上海市曹杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；二、被告施加美应于本判决生效之日起十日内支付原告毕向阳违约金人民币20万元；三、对原告毕向阳其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币14357元，由原告负担人民币10000元，被告施加美负担人民币4357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  陈文丽人民陪审员  蒋建萍二〇一七年八月三十一日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。