江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0602民初1164号 原告：南通新源人防工程有限公司，住所地南通市起凤街东巷6号。 法定代表人：孙新仁，总经理。 诉讼委托代理人：刘卫东，南通市江东法律服务所法律工作者。 被告：江苏启秀置业集团有限公司，住所地南通市港闸区幸福街道通刘路88号。 法定代表人：胡永忠，执行董事。 诉讼委托代理人：王林，女，该公司职员。 被告：南通中城房屋拆迁有限公司，住所地南通市万象西园8号楼5层。 法定代表人：黄新明，总经理。 原告南通新源人防工程有限公司（以下简称新源人防公司）与被告江苏启秀置业集团有限公司（以下简称启秀置业公司）、南通中城房屋拆迁有限公司（以下简称中城拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新源人防公司诉讼委托代理人刘卫东、被告启秀置业公司诉讼委托代理人王林、被告中城拆迁公司法定代表人黄新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新源人防公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补偿原告拆迁过渡费37963*9=341667元；2.判令被告自2017年3月起每月支付过渡费3163元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2006年7月4日签订南通市城市房屋拆迁补偿安置协议（以下简称拆迁安置协议）一份，约定因颐和花园地块工程建设需要，被告拆除原告位于南通市孩儿巷北路面积为217.66平方米房屋，其中93.66平方米原地1号楼5、6号房安置，余面积124平方米货币安置，双方互不找差。协议签订后，原告多次要求被告安置该93.66平方米房屋，现已历经10年，一直未能予以安置。 被告启秀置业集团公司辩称，1.启秀置业公司与新源人防公司不存在拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁安置协议的合同主体是新源人防公司与中城拆迁公司，当时委托中城拆迁公司进行拆迁的建设方是上海南鑫房地产有限公司南通分公司（以下简称南鑫南通分公司），与启秀置业公司无关。新源人防公司所称其房屋拆迁后的土地是启秀置业公司通过购买方式向南鑫南通分公司购买的净地，启秀置业公司没有承担房屋拆迁安置协议的相关义务。2.安置协议中无过渡费的约定。拆迁安置协议中约定新源人防公司“自行过渡”，新源人防公司主张过渡费既无合同依据，也无法律规定。拆迁安置协议中也无过渡费的约定。拆迁于2006年实施后的十多年中，新源人防公司一直未主张过所谓的“过渡费”，新源人防公司于2015年向启秀置业公司提出所谓过渡费补偿是请求对象错误，请求基础不存在。启秀置业公司不予回复，不能视为默认新源人防公司的主张。3.即使有过渡费，也有时效及标准的阻却。4.答辩人购买土地后因政府原因未能开发建设，属于不可抗力。 被告中城拆迁公司辩称，中城公司是受南鑫南通分公司委托进行的拆迁，合同中明确约定自行过渡，因此不存在过渡费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据：城市房屋拆迁补偿安置协议、启秀置业公司名称变更的核准通知、拆迁地块相应的产权证，房屋坐落、委托拆迁地块审核表、拆迁房屋权属证明，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.新源人防公司提供的其发给启秀置业公司的4份函件。新源人防公司出具了2015年4月26日函件、2016年6月12日函件的EMS快递单，本院对该两份函件予以确认。其余两件函件，本院无法确认。 2、新源人防公司提供的2017年2月24日新源人防公司王光亮与启秀置业公司胡永忠的通话录音，启秀置业公司在质证过程中既未确认，亦未否认。新源人防公司提交了录音原件一致的复制件，结合国土局的材料，本院对录音予以确认。 3、新源人防公司提供的房屋租赁合同，启秀置业公司无法确认，新源人防公司提供了合同原件供核对，本院予以确认。 4、启秀置业公司提供的1998年颐和花园规划总平面图、2003年颐和花园规划总平面图、颐和花园1、2、8号楼规划批前公示平面图、行政许可特别程序通知书、邮寄回执、函，用于证明因政府原因未能开发建设。对于该部分证据，新源人防公司无法确认，启秀置业公司仅提供了复印件。本院认为新源人防公司主张的是过渡费，启秀置业公司未能开发建设的原因与本案无关，该部分证据的真实性与关联性，均无法确认。 5、新源人防公司从南通市国土资源局（以下简称国土局）调取的下述证据：2009年6月24日土地登记申请书、启秀置业公司与南鑫南通分公司的协议书、启秀置业公司的董事会决议、上海南鑫房地产有限公司的董事会决议、转让国有土地使用权纳税证明、南鑫南通分公司出具的关于河东街河西地块土地证延期的申请、变更地籍调查记录表。启秀置业公司对该部分证据的真实性没有异议，但对关联性提出异议，认为启秀置业公司对于颐和花园侧地块的取得并非按照上海南鑫房地产有限公司作价参股的形式而是以买卖的形式。中城拆迁公司对该部分证据没有意见。本院对该部分证据的真实性予以确认，关联性在下文中综合论述。 6、启秀置业公司提供的（2009）（苏通）农税电字033752契税完税凭证、发票及转账凭证，用于证明南鑫南通分公司与启秀置业公司之间并非是作价投股而是土地转让。新源人防公司质证认为真实性无法确认，启秀置业公司与南鑫南通分公司之间的权利义务关系应根据协议来确定，不能根据发票确定。启秀置业公司的陈述与其在国土局备案的材料不一致。 7、中城拆迁公司提供的颐和花园西侧工程拆迁方案、颐和花园西侧地块改造工程拆迁计划、委托拆迁协议两份、旧房交接单，新源人防公司对该部分证据没有意见，启秀置业公司对真实性无法确认。结合当事人对委托拆迁事实的陈述，本院对该部分证据予以确认。 8、本院从南通市发展和改革委员会（以下简称发改委）调取的《市发改委关于同意变更颐和花园西侧地块建设项目实施主体的核准通知》，南鑫南通分公司与启秀置业公司向发改委关于颐和花园西侧地块变更建设单位的申请，南鑫南通分公司与启秀置业公司土地使用权转让协议，与原件核对无误，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 颐和花园西侧地块原由南鑫南通分公司开发建设。2004年9月26日，南鑫南通分公司与中城拆迁公司签订委托拆迁协议，南鑫南通分公司将颐和花园西侧地块改造工程拆迁委托给中城拆迁公司实施。协议约定，“一、该工程共拆除房屋建筑面积2135.64平方米，拆除总户数50户（含分户，详见附表），拆迁总费用壹仟零陆拾陆万元整由乙方包干使用。在实施过程中，除人防公司提供合法面积超过发包面积的，甲方按实增补拆迁费用（注：人防配电间除外，配电间由甲方负责恢复）外，别的户子甲方不予增补。总承包费用中已包含6个月过渡费，实际过渡费按实结算。……” 新源人防公司位于孩儿巷北路的房屋在上述拆迁范围内。2006年7月4日，中城拆迁公司（甲方，拆迁实施单位）与新源人防公司（乙方，被拆迁房屋所有权人）签订南通市城市房屋拆迁补偿安置协议一份。合同约定：被拆迁房屋座落南通市孩儿巷北路，合法建筑面积217.66平方米。甲方拆除乙方217.66平方米人防用房，其中93.66平方米，甲乙双方友好协商后，原地1号楼5、6号房安置（余面积124平方米货币安置，甲乙双方另行协议），双方互不找差。乙方自行过渡，保证门窗完好。协议还对其他事项进行了约定。 2006年7月15日，新源人防公司将上述房屋交中城拆迁公司拆迁。至2017年8月9日法庭辩论终结，新源人防公司的93.66平方米房屋尚未得到安置。 2009年6月24日，启秀置业公司向国土局办理国有土地使用权变更登记申请。申请书中载明申请登记的依据：1.土地使用权作价入股协议书、董事会决议、公司章程；2.纳（免）税证明、完税证；3.国有土地使用证：苏通国用（2003）0103043号。所附协议由启秀置业公司与南鑫南通分公司签订，协议约定：经双方各自董事会同意，将上海南通鑫房地产有限公司南通分公司名下的颐和花园西侧地块共5960.78平方米评估作价参股于江苏启秀房地产有限公司。 2009年9月8日，启秀置业公司取得颐和花园西侧地块的国有土地使用权证。 2009年10月26日，启秀置业公司与南鑫南通分公司向发改委提交关于颐和花园西侧地块变更建设单位的申请：“贵委于二○○三年七月二日以通计固（2003）378号文批准上海南鑫房地产有限公司南通分公司颐和花园西侧地块改造项目。因上海南鑫房地产有限公司南通分公司发展需要，经南通市国土局同意将颐和花园西侧地块国有土地使用权转让给江苏启秀房地产有限公司。因国有土地使用权过户后地块开发的权利义务一并移转，现向贵委申请变更上述地块建设单位。”同时，提交了了一份土地使用权转让协议，协议约定，从正式过户之日起启秀置业公司即拥有上述地块的国有土地使用权，享受因上述地块产生的权利义务，地块交接后与上述地块有关的事宜均与南鑫南通分公司无涉。2009年10月16日，发改委批复同意将颐和花园西侧地块项目的建设主体由上海南鑫房地产有限公司南通分公司变更为江苏启秀房地产有限公司。 2015年4月26日，新源人防公司致函启秀置业公司，告知在外租房办公的事实，要求启秀置业公司在一个月内妥善解决好安置房屋问题。2016年6月12日，新源人防公司再次致函启秀置业公司，要求：“一、要求贵公司在一个月内按原协议安置地址安置；二、在原地址安置如确有困难，要求贵公司在相类似的地点进行安置，或按相类似地点位置的房屋现价格给予货币安置。根据我们对市场的调查，目前相类似地段的房屋价格为每平米25000元左右；三、由于拖了十年，我公司都没有得到相应的安置，考虑到与贵公司的关系及我们的实际困难，我们认为前三年可作为过渡期，可以不要补偿，但后几年贵公司应给予我公司相应的补偿。”启秀置业公司对上述函件未书面回复。 2017年2月24日，启秀置业公司胡永忠与新源人防公司王光亮在电话通话中，对于安置事宜答复整理材料上报政府。 另查明，过渡期间，新源人防公司一直租用房屋过渡。新源人防公司提供的房屋租赁合同显示，2015年度新源人防公司租用南通国有不动产经营管理有限公司93.7平方米办公用房，年租金为37963元。 再查明，2010年1月14日，启秀置业公司名称变更，由江苏启秀房地产有限公司变更为江苏启秀置业集团有限公司。 本院认为，原告新源人防公司与被告中城拆迁公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。关于过渡费，拆迁补偿安置协议约定由新源人防公司自行过渡，未约定过渡费。该约定系基于新源人防公司能够在合理的时间内获得安置，现新源人防公司的房屋已被拆迁达十余年尚未得到安置，新源人防公司理应获得超期过渡的补偿。对于超期过渡的起算时间，新源人防公司在2016年6月12日致函启秀置业公司中自认过渡期为前三年，本院对此予以认可，过渡费自2009年7月4日起算。过渡费的计算标准参照南通市的相关规定，2014年3月前以合法面积按12元∕月·平方米计算,2014年3月起按24元∕月·平方米计算。新源人防公司拆迁面积93.66平方米，2014年3月前每月过渡费为1155.96元,2014年3月起每月过渡费为2247.84元。 关于颐和花园西侧地块土地使用权变更手续，启秀置业公司与南鑫南通分公司向发改委与国土局提供了不同的协议，向发改委提供的是土地使用权作价入股协议，向国土局提供的是土地使用权转让协议。本院认为，土地使用权变更文件应以国土局备案的文件为准，启秀置业公司与南鑫南通分公司之间土地使用权变更属于土地使用权作价入股，启秀置业公司作为新的项目建设方，对于受让土地上的房屋拆迁安置应承担责任。对此，启秀置业公司的法定代表人胡永忠在与新源人防公司王光亮的电话通话中也予以确认。因此，启秀置业公司应与新源人防公司对上过渡费承担连带责任。 关于启秀置业公司提出的新源人防公司的起诉已超过诉讼时效的问题，由于新源人防公司尚有93.66平方米的拆迁面积未能按照房屋拆迁安置补偿协议得到安置，房屋拆迁安置补偿协议尚未履行完毕，新源人防公司的起诉并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二的规定，判决如下： 一、被告江苏启秀置业集团有限公司、南通中城房屋拆迁有限公司于本判决生效之日起十日内一次性补偿原告南通新源人防工程有限公司2017年2月前的过渡费145656元。 二、自2017年3月起，被告江苏启秀置业集团有限公司、南通中城房屋拆迁有限公司每月支付原告南通新源人防工程有限公司过渡费2247.84元至实际安置之日。 三、驳回原告南通新源人防工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6472元，由原告南通新源人防工程有限公司负担3259元，被告江苏启秀置业集团有限公司、南通中城房屋拆迁有限公司负担3213元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6472元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审 判 长  余雪松 审 判 员  范纪强 人民陪审员  马 莉 二〇一七年八月十八日 书 记 员  韩云香