湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终438号上诉人（原审被告）:潜江金碧置业有限公司，住所地：潜江园林办事处紫光路18号怡景苑小区3栋3单元1-2层。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨幸，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）:王艳艳，女，生于1983年4月14日，汉族，住湖北省潜江市园林经济开发区。委托诉讼代理人：张贤志，潜江经济开发区法律服务所法律工作者。上诉人潜江金碧置业有限公司(以下简称金碧置业)因与被上诉人王艳艳商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初3380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金碧置业上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判王艳艳如果要求解除购房合同，就要求扣除已付房款的50%（即18548.5元）作为违约金，但是装修款项不予退还。事实和理由：无理由退房是金碧置业基于对房屋品质的自信而给购买者的一份品质保障，王艳艳（乙方）与金碧置业（甲方）签订了《无理由退房协议书》，约定：乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。该约定并非加重对方责任，按合同约定的时间支付房款本就是王艳艳应尽义务，该条款并非无效。王艳艳与金碧置业签订的《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》，是其自由意愿支配下的选择，是双方真实意愿的体现。王艳艳未按合同约定的第二笔款项到期之日2019年6月30日前支付房款，构成违约，且王艳艳未在第二期房款到期前提出过退房，不符合双方约定的无理由退房条件。双方签订的《室内装修委托合同》是独立于《商品房买卖合同》，不适用《无理由退房协议书》，王艳艳向金碧置业主张退装修款没有事实和法律依据。涉案《商品房买卖合同》的附件十一补充协议约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。如果王艳艳要求终止合同，则应该按照该约定支付违约金。王艳艳辩称，金碧置业在销售恒大名都商品房时，大力宣传无理由退房，王艳艳相信金碧置业的承诺，才购买涉案商品房。涉案《商品房买卖合同》正文中未见买房人解除合同的限制性条款，金碧置业将买房人解除合同的限制性条款隐藏在合同附件中，王艳艳在签署买房文件时未发现附件中的该条款。涉案《商品房买卖合同》附件中解除合同的限制性条款与无理由退房的承诺相冲突，且属于格式条款，加重王艳艳的责任，应属无效，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十条并无不当。一审法院认定事实清楚，金碧置业未尽到相应的提示义务，金碧置业将与王艳艳签署全部购房文件留下，不给王艳艳，剥夺了王艳艳对合同内容的知情权。涉案《室内装修委托合同》是主合同《商品房买卖合同》的从合同，主合同的处理结果对从合同同样有效。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实的基础上驳回金碧置业的上诉请求，维持原判。王艳艳向一审法院起诉请求：解除王艳艳与金碧置业2019年1月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》，返还购房款37097元及房屋装修款37278元，共计74375元。一审法院认定事实：金碧置业于2018年取得潜江恒大名都商品房预售许可证。2018年12月30日，王艳艳（乙方）与金碧置业（甲方）签订《潜江市恒大名都商品房认购书》，认购书载明王艳艳向金碧置业认购潜江恒大名都8栋2单元801号房，认购书落款处甲方由孙孝康在经办人处签字、杨磊在销售经理处签字、出纳唐舒美在下方签字并盖有金碧置业公章，乙方由王艳艳签名及捺印。同日王艳艳（乙方）与金碧置业（甲方）签订了《无理由退房协议书》，约定：甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。该协议落款处甲方由孙孝康在经办人处签字但没有加盖金碧置业公章，乙方由王艳艳签名及捺印。合同签订后，王艳艳至今未收到《无理由退房协议书》的书面合同。2018年12月30日，王艳艳（甲方）和金碧置业（乙方）还签订了一份《室内装修委托合同》，合同约定：乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价186390元；甲乙双方约定按照附件-装修交付标准进行交付，交付时间为2021年8月31日前；付款方式为2019年1月8日前向乙方缴纳37278元，剩余款项于2020年12月30日前支付。落款处甲方由王艳艳签名及捺印，乙方加盖金碧置业公章和孔德恒印章。上述三份合同签订的当日，王艳艳向金碧置业支付了首期房款37097元及房屋装修款37278元，共计支付74375元。金碧置业于当日向王艳艳开具了两份发票，两张发票的货物或应税劳务、服务名称上均注明房地产预收款*潜江恒大名都住宅，只是在票号为NO.04992859、金额为37278元的发票备注一栏记载：装修款。2019年1月1日，王艳艳作为买受人与金碧置业作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定:买受人向出卖人购买潜江恒大名都8栋2单元801号房，该商品房建筑面积共124.26平方米，总金额741932元。买受人选择分期付款，2019年1月8日前付首付款37097元，2019年6月30日前付款148386元，2019年12月30日前付款185483元，2020年6月30日前付款185483元，余款185483元于2020年12月30日前支付。本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同一式贰份，其中出卖人贰份，买受人x份；同时附件十一补充协议第二条第（二）款约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；第三条第2款约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定金额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。该合同签订后，金碧置业未将书面合同原本交付王艳艳。2019年6月28日，王艳艳和金碧置业的置业顾问樊雄风就购房一事电话沟通。2019年8月29日，金碧置业向王艳艳发出《还款提示函》，内容为致：王艳艳先生/女士，您在2018年12月30日认购了潜江恒大名都8-2-801房。依照您与我公司签订的合同约定，您应于2019年6月30日前付清剩余房款185664元……。2019年9月5日，王艳艳和金碧置业的置业顾问孙孝康因本案诉争商品房转商贷事宜微信沟通，但未达成协议。2019年10月16日，王艳艳向金碧置业发送《关于解除合同的告知函》，要求解除合同，返还房款和装修款。王艳艳因要求金碧置业返还购房款及房屋装修款无果引起诉讼。金碧置业在潜江恒大名都楼盘的宣传单上载有“恒大名都，无理由退房，超值单价6969元带装修”的广告语。另查明，金碧置业与王艳艳签订的《潜江市恒大名都商品房认购书》、《无理由退房协议书》、《室内装修委托合同》及《商品房买卖合同（预售）》等四份合同，均未交付王艳艳。一审法院认为，首先，关于《无理由退房协议书》的效力。对于金碧置业制作发布的销售广告和宣传资料是其针对不特定消费者发出的要约邀请，该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人合同解除权及违约责任等重大合同权利义务的内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。金碧置业制作发布的宣传资料的顶端位置注明“无理由退房”，但没有对退房作出任何限制性的说明，故该销售广告和宣传资料对于向金碧置业发出订立购房要约的消费者（包括王艳艳）而言，金碧置业“无理由退房”承诺是没有任何附加条件的，即购房者在合同履行终结前均有权随时解除合同且无需承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，在王艳艳与金碧置业协商签订购房合同的过程中，金碧置业要受到其广告中“无理由退房”要约的约束。2019年1月1日双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定有解除合同的条款，但没有对“无理由退房”进行约定。2018年12月30日双方签订《无理由退房协议书》，该协议系金碧置业印制的格式性协议。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《无理由退房协议书》是金碧置业提供的格式条款，该承诺书对于“无理由退房”的规定相对于上述广告宣传资料中的承诺附加了更为严格的限制性条件，相当于根据广告而与其订立购房合同的王艳艳而言，是对其“无理由退房”的限制，加重了王艳艳的责任，金碧置业对该条款既未加粗或以其他方式进行特别提示，也没有举证证明对该条款进行了特别说明，剥夺了购房者的知情权和选择权，且未将该协议交付王艳艳。另外，在双方签订该协议时并未签订《商品房买卖合同》，而该协议却提前约定“按《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为”，有违公平和诚实守信原则，因此该协议书对王艳艳不产生效力，王艳艳基于对金碧置业销售广告和宣传资料中“无理由退房”的一般性理解的权利仍然存在。《商品房买卖合同》中解除合同的条款与“无理由退房”的承诺相冲突，属于《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故在王艳艳明确表示解除《商品房买卖合同》的情况下，金碧置业应当依据“无理由退房”的承诺解除合同并向王艳艳退还购房款37097元。其次，关于《室内装修委托合同》的性质。金碧置业在潜江恒大名都楼盘的宣传单上载有“恒大名都，无理由退房，超值单价6969元带装修”的广告语及双方签订的《室内装修委托合同》中“甲乙双方约定按照附件-装修交付标准进行交付”的约定明确表示，王艳艳与金碧置业双方签订的室内装修委托合同，是依附于商品房买卖合同而成立，一旦双方所签订的商品房买卖合同解除，该合同随之也无法履行，应一并解除，故王艳艳要求解除《室内装修委托合同》并退还装修款37278元的诉请，一审法院予以支持。综上，金碧置业关于王艳艳存在违约行为，不符合双方约定的无理由退房协议；《室内装修委托合同》系独立的合同，不应解除及如解除合同应支付违约金的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。王艳艳要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《室内装修委托合同》，并退还购房款37097元和装修款37278元，共计74375元的诉请，一审法院予以支持。诉讼费不属于当事人诉讼请求范围，应由人民法院依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除王艳艳与金碧置业于2018年12月30日签订的《室内装修委托合同》和2019年1月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、金碧置业于该判决生效之日起五日内退还王艳艳购房款和装修款74375元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，减半收取830元，由金碧置业负担。本院二审期间，金碧置业围绕上诉请求依法提交了证据，王艳艳没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金碧置业所举的承诺书，系王艳艳在签订认购书的当天出具的分期支付装修款的承诺，但在此之后双方签订的《室内装修委托合同》，改变了装修款支付期限，本院不予采信。二审查明，金碧置业出售给王艳艳的涉案房屋所涉工程的主体工程已经完工，但尚未竣工验收合格，也未开始进行装修。涉案合同解除后，金碧置业需要按照精装房另售他人。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，金碧置业与王艳艳签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》、《无理由退房协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人有约束力。本案的争议焦点为：王艳艳在合同解除后，已付的购房款及装修款应如何处理。分析评判如下：金碧置业与王艳艳签订的《无理由退房协议书》约定，如王艳艳按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时王艳艳在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，王艳艳享有无理由退房的权利。王艳艳与金碧置业签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定:王艳艳选择分期付款，应于2019年6月30日前付款148386元。王艳艳未按该合同约定的时间付款，在金碧置业于2019年8月29日向王艳艳发出《还款提示函》后仍未付款，存在违约行为。故王艳艳于2019年10月16日向金碧置业发送《关于解除合同的告知函》，要求解除合同，不符合该《无理由退房协议书》约定的无理由退房的条件。金碧置业与王艳艳签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一补充协议第二条第（二）款约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。王艳艳根据该条规定，可以无正当理由要求解除《商品房买卖合同（预售）》，但应承担违约责任，即应按已付购房款37097元的50%，即18548.50元作为违约金赔偿金碧置业的损失，金碧置业在合同解除后，应退还王艳艳购房款18548.50元。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。王艳艳可以随时解除与金碧置业签订的《室内装修委托合同》。因金碧置业出售给王艳艳的涉案房屋所涉工程的主体工程已经完工，但尚未竣工验收合格，也未开始进行装修。王艳艳解除合同后，金碧置业还需要将涉案房屋在具备装修条件时继续装修并按照精装房另售他人，故王艳艳在装修尚未开始时解除合同，并未给金碧置业造成实际损失，金碧置业应将收到的装修款37278元返还给王艳艳。综上所述，金碧置业上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、维持湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初3380号民事判决第一项，即解除王艳艳与潜江金碧置业有限公司于2018年12月30日签订的《室内装修委托合同》和2019年1月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初3380号民事判决第二项；三、潜江金碧置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还王艳艳购房款18548.50元和装修款37278元；四、驳回王艳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1660元，减半收取830元，由潜江金碧置业有限公司负担623元，王艳艳负担207元；二审案件受理费1660元，由潜江金碧置业有限公司负担1246元，王艳艳负担414元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年七月三日书记员 胡 灵