山西省洪洞县人民法院民事判决书（2017）晋1024民初1333号原告：郭鲜丽，女，1986年2月12日出生，汉族，洪洞县人，住临汾市。委托诉讼代理人：李洪庆，山西靖华律师事务所律师。被告：燕旭东，男，1988年7月6日出生，汉族，洪洞县人。委托诉讼代理人：石伟红，山西律动律师事务所律师。原告郭鲜丽诉被告燕旭东合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭鲜丽及其委托诉讼代理人李洪庆、被告燕旭东及其委托诉讼代理人石伟红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行转让协议，支付转让费尾款18万元；2、要求被告承担违约责任赔偿损失；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月23日，原、被告签订商铺转让协议，双方约定将原告在洪洞县新丽都装饰城租赁的店铺转让给被告经营。被告于2015年8月6日前给付原告转让费10000元，2015年11月1日一次性给付原告转让费270000元。现被告只给付原告转让费100000元，剩余180000元经多次索要至今未付。被告燕旭东辩称，原告从2015年11月1日起已经不享有其转租商铺的任何权利，双方签订的协议属于无效协议。其实际占用商铺经营的期间是2015年12月1日至2016年9月5日。2017年1月23日双方经协商已经解除了转租协议，故其不应再履行给付原告转让费的义务。本院经审理认定的事实如下,原告郭鲜丽于2014年6月30日与洪洞县新丽都装饰城有限公司（以下简称新丽都公司）签订两份《店铺租赁合同》，原告郭鲜丽承租新丽都公司B区2排04B、05、06号商铺，租赁期限为2014年6月30日至2016年6月30日。该租赁房屋的产权人为赵斌。2015年9月1日，新丽都公司受赵斌委托与原告郭鲜丽续签《租赁合同》，合同约定：租赁期限为两年，自2015年7月1日起至2017年6月30日止，租金共计207668元，于合同签订日一次性付清第一年租金103834元，第二年租金103834元，于2016年7月1日前付清。2015年7月23日，原告郭鲜丽与被告燕旭东签订一份《转让协议》，协议约定：“一、甲方（郭鲜丽）将其所在临汾市洪洞县新丽都装饰城的商铺一次性转让给乙方（燕旭东）；二、转让费贰拾捌万元整，甲方在收到乙方费用后应开具收据给乙方；三、甲方提供房屋八间，场地六百七十二平方米，甲方保证装修无损；四、乙方履约事项：1、2015年8月6日付给甲方转让费壹万元整；2、2015年11月1日一次性付给甲方贰拾柒万元整；3、甲方在2015年11月1日前应及时付清所使用的水电、租金等费用；五、甲乙双方在合约履行期间不得将房屋的使用权二次转让他人，如甲方私自转让，甲方应赔偿乙方双倍费用；六、乙方在合同规定时间内不按合约给付甲方费用，甲方视为乙方自动放弃，甲方有权将房屋另行转让”。2015年8月6日被告燕旭东给付原告郭鲜丽现金10000元，同年11月10日被告燕旭东通过POS机转账给原告郭鲜丽90000元，同年12月1日，被告燕旭东占用该商铺进行经营直至2016年9月5日。其间，被告于2016年6月11日通过支付宝向原告转账1367元；2016年6月15日通过支付宝向原告转账1500元、给付现金300元；2016年七八月份通过POS向原告转账10000元；2016年8月30日，通过支付宝向原告转账20000元；2016年8月27日经被告同意，原告收取被告客户交纳的定金1000元；原告调配被告价值26325元的瓷砖。综上，被告以给付现金、支付宝转账、货物顶账等方式先后共给付原告160492元。2017年1月23日，原、被告因转让费的支付发生争执。经新丽都公司经理张宏调解，原、被告双方达成口头协议，主要内容是：“燕旭东使用商铺期间的租赁费用由燕旭东承担（从2015年12月1日至2016年9月5日的租赁费），经协商确定为70000元，由燕旭东分期向新丽都公司交纳；2016年9月5日至12月30日的租金由市场方（新丽都公司）承担；2017年元月1日之后由郭鲜丽继续承租，并承担后续的租赁费用；燕旭东占用该商铺全部负一层，以及一楼两间，楼梯除外”。2017年1月1日，原告郭鲜丽未按照以上约定继续租赁该商铺。2月26日，新丽都公司以赵斌的名义，在原告郭鲜丽租赁店铺的卷闸门上张贴《通知》，内容为：“B区2排郭鲜丽商户：因你拖欠房租152215元，没能正常履行双方签订的租赁合同，限你于2017年2月28日前交纳房租，若届时不能交纳房租，将视为你自动放弃各项权利，我处将该房屋租赁权收回。”2017年2月28日，新丽都公司将该商铺收回，之后又重新租赁给他人。同年3月1日，被告燕旭东与新丽都公司签订租赁合同，承租该商铺负一层经营至今。被告燕旭东按照口头约定的协议，现已分三次向新丽都公司交纳租金15000元。庭审中，原、被告双方就被告燕旭东分数次给付原告郭鲜丽160492元的事实均不持异议，但双方对该款项的性质以及双方是否经过协商解除合同的事实存在争议。原告郭鲜丽称，其与被告燕旭东签订转让协议后，能够按照协议的约定履行义务。双方虽因被告未能履行给付转让费的义务而发生纠纷，并通过张宏进行调解，但双方并未解除转让合同。被告燕旭东给付的款项中只有100000元属于转让费，剩余部分属于被告燕旭东应给付的其他费用，即：转让店铺内的空调家具折价款15000元、尚未给付转让费180000元的利息22800元、被告应给付其工资5000元、尚欠的货款300元以及因被告未按约定给付转让费，其多用商铺一个月产生的租赁费和雇员工资10000元，但未提供相应的证据予以证实。被告燕旭东称，其分数次以各种方式给付给原告郭鲜丽的160492元均属于转让费，不存在其他费用。因其未能按照转让协议的约定给付转让费与原告郭鲜丽发生纠纷，但经过张宏调解双方已经解除转让协议，其已经负担占有店铺期间的租赁费，故不应再履行给付原告剩余转让费的义务。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。本案中，原告郭鲜丽与新丽都公司签订了租赁合同后，对所租赁的商铺享有合法的承租权。原告郭鲜丽与被告燕旭东在平等自愿的基础上签订了转让合同，原告郭鲜丽将承租的商铺转租给被告燕旭东经营，该合同合法有效，受法律保护。原、被告签订的转让协议虽未对商铺的转让期限作出明确约定，但该转让协议是建立在原告郭鲜丽与新丽都公司签订的租赁协议基础之上，转让协议在2015年7月1日至2017年6月30日内合法有效，被告燕旭东在该段时间内对商铺享有合法的租赁权。原、被告对因转让费支付发生纠纷后，经张宏进行调解并达成口头协议的事实均不持异议，该协议对商铺尚欠新丽都公司的租赁费应由谁负担及该商铺的续租事项作出了明确的约定，原告郭鲜丽虽当庭对部分协议内容不予认可，但未提供相应的证据予以反驳，故认定该口头协议具有法律效力。2017年2月28日，新丽都公司以原告郭鲜丽未按合同约定交纳商铺租赁费而终止了与原告郭鲜丽签订的租赁合同，并已将商铺转租他人。故原告郭鲜丽从2017年2月28日起对该商铺不再享有承租权，原告郭鲜丽与被告燕旭东签订的转让协议亦在该租赁合同终止之日自然丧失了法律效力。被告燕旭东按照转让协议约定占用商铺后，双方经口头协商解除了转让协议，燕旭东实际占用时间为九个月，期间已给付原告郭鲜丽160492元转让费，根据口头协议，其需向新丽都公司履行交纳占用商铺期间租赁费70000元的义务，故原告郭鲜丽要求被告燕旭东按协议约定支付剩余转让费的请求显然不当，有违民事活动应当遵循的公平原则，该诉讼请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于原告郭鲜丽要求被告燕旭东承担违约责任，赔偿损失的诉讼请求，根据双方签订的转让合同中违约责任的约定，原告郭鲜丽有权将商铺另行转让。但鉴于该商铺现已由新丽都公司收回，故对原告的该项诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郭鲜丽的诉讼请求。案件受理费3900元减半收取，由原告郭鲜丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 江 淼 二Ｏ一七年八月二十四日书记员 许小洪