成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初6002号原告（反诉被告）:徐亚若，女，汉族，1988年8月7日出生，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：刘斌，四川华神律师事务所律师。特别授权代理人。被告（反诉原告）：吴静，女，汉族，1984年9月4日出生，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：赖李勇，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。原告（反诉被告，以下仍称原告）徐亚若诉被告（反诉原告，以下仍称被告）吴静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。本院于2017年7月18日公开开庭进行了审理，原告徐亚若及其委托代理人刘斌、被告吴静及其委托代理人赖李勇均到庭参加诉讼。于2017年8月10日进行第二次开庭，原告徐亚若、被告吴静的委托代理人赖李勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐亚若向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与原告房屋租赁合同关系；2、被告立即将租赁房屋恢复原状，赔偿更换房门及门锁费用6679.26元；3、被告向原告结清租赁期间欠付租金24800元及租期内产生的水、电、气及物管费（租金按月租5000元，自2015年7月19日起暂计至2017年4月18日，实际租金应计至被告向原告交付恢复原状的房屋当日止）。事实和理由：2015年7月23日，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告位于成都市高新区广和二街88号叠翠峰3栋1单元17楼5号房屋出租给被告居住，租期1年，月租金5000元，租金每半年支付一次，押金5000元。签订合同后，2015年7月19日至2017年4月15日期间，被告一直租住该房屋，未再续签书面租赁合同。被告分别于2015年7月27日支付30000元；2016年7月16日支付5000元；2016年8月10日支付5000元；2016年9月17日支付10000元；2016年11月8日支付12600元；2017年1月22日支付12600元（2016年11月19日至2017年5月18日，被告单方按月租金4200支付）；2017年4月10日支付10000元，共计金额85200元，欠原告租金24800元。原告经多次催收，被告不承认拖欠，拒付租金。被告方既不支付租金，又不退租房屋。由于房屋安全考虑，原告于2017年4月15日通知被告及小区物管更换房屋入户门锁，被告强行破门，造成房门及门锁损坏。被告吴静针对本诉答辩并提出反诉称，2015年7月23日，双方签订房屋租赁合同，被告承租原告的房屋，租期1年，租金每月5000元，押金5000元，被告支付了首期租金和押金。2016年7月22日，租赁期届满，双方没有续签书面合同，而形成不定期租赁关系。2016年11月，双方达成租金4200元每月，2017年4月10日，被告向原告预付10000元租金以后，原告欲提高租金，被告不同意，欲解除租赁关系，要求原告退还预付的租金和押金，原告不同意。在沟通无果的情况下，2017年4月15日，原告擅自更换门锁导致被告无法入内，被告被迫入住酒店多日，且自始至终均不予开锁导致租赁关系被迫解除，被告为此又花费相关中介费、搬家费重新租赁房屋。并由此提出反诉诉讼请求：1、请求判令确认原、被告建立的房屋租赁关系于2017年4月15日解除；2、原告退还被告支付租赁押金5000元；3、反诉被告退还反诉原告预付租金15460元；4、请求判令反诉被告赔偿反诉原告中介费、住宿费、搬家费等损失10580元。原告徐亚若针对反诉答辩称，租金变成4200元每月，是被告单方面的行为。经审理查明，2015年7月23日，原告徐亚若（出租方、甲方）与被告吴静（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、租赁期：租赁期为1年，从2015年7月19日起至2016年7月19日止。甲方应于2016年7月19日交房，逾期交房则视为甲方违约；乙方应于上述甲方交房日期收房，逾期收房则视为乙方违约；2、租金：每月租金为5000元；租金以每六个月一期之方式交付，每次交付租金（含定金）须于下期租金到期前提前15天交付甲方，第一期租金30000元，乙方应于2015年7月23日交付甲方。乙方以现金或银行转账方式交付租金，当甲方确认收到乙方租金后甲方应开具租金收据予乙方，乙方负责保管租金收据；3、押金：乙方须于2015年7月23日或之前向甲方支付押金5000元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内家具电器及相关设施无损坏情况下（自然损耗除外），押金由甲方如数退还给乙方（不计利息）；4、乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。2017年4月15日，原被告双方因租金问题无法协商一致，原告对房屋门锁进行了更换，换锁当日，被告再次强行进入了涉案房屋，导致门锁被破坏，原告因此支付了6880元的费用。同日，被告搬离涉案房屋。2015年7月27日至2017年4月10日期间，被告共计向原告转账支付租金85200元，原告也收取了原房东转交的被告缴纳的5000元押金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定的租赁期限为2015年7月19日至2016年7月19日，合同到期以后，被告继续使用该房屋，双方没有签订书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，原被告的租赁关系系不定期租赁。现因双方就租金问题无法协商一致，原告已更换门锁，被告已搬离涉案房屋，双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以合意解除合同，故本院对原被告双方要求解除合同的主张予以支持。对于解除时间，因原告于2017年4月15日即更换门锁，被告也随后搬离了房屋，对此原告称其在4月27日才收到被告搬离的短信，本院认为，短信发送时间无法证明实际搬离时间，故本院将解除时间确定为2017年4月15日。由于被告已经实际搬离涉案房屋，故不存在原告所诉的恢复原状。对于租金标准，被告认为在2016年11月，双方通过短信确认了新的标准4200元每月。原告认为此标准只是被告单方确认的，原告没有明确的意思表示同意。对此，本院认为，通过双方的聊天记录可以看出，原告徐亚若是同意以每月4200元的标准出租的，并且在之后被告一直以此标准在支付房租，原告均没有表示异议，由此本院认定，双方的租金标准从2016年11月开始便调整为4200元每月。对于租金起算时间，原告认为是合同上约定的起租时间2015年7月19日，被告称双方有两份租赁合同，起租时间应为2015年7月24日，但被告所称的另一份租赁合同，其无法提供。对于原告向本院提供的那份租赁合同，签订日期为2015年7月23日，且签订人为被告吴静的代办人，没有吴静本人签字。综合双方都无法提供准确的证据的情况下，本院将租金起算日认定为合同签订时间2015年7月23日。对于欠付租金的具体金额，2015年7月23日至2017年4月15日，共计20个月24天，被告一共需要向原告支付租金100160元。从2015年7月27日至2017年4月10日，被告共计向原告转账支付租金85200元。对于被告主张以现金方式交付过租金30000元，原告对此不予认可，被告也无法提供收款凭据予以证明，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告对其主张未提供相应证据予以证明，应该承担证明不力的责任，故认定被告未支付此30000元租金。因此被告仍需向原告支付欠付租金14960元。对于房屋押金，根据租赁合同的约定，因被告违约导致原告未能如期收取租金，原告可以用被告缴纳的押金抵扣租金，故将被告缴纳的押金5000元抵扣其需要支付给原告的租金。抵扣以后，被告仍需向原告支付租金9960元。对于被告抗辩的诉讼时效问题，被告认为原告主张的租金是2016年1月至6月的租金，已过一年的诉讼时效。对此，本院认为，2016年1月，被告未支付租金，但其后继续支付的租金可以先行用于抵扣前期欠付的，因此不存在诉讼时效已过的问题，对于被告的此项辩称不予采纳。对于更换门锁的损失，本案是因双方协商租金不成，原告强行将门锁更换，导致被告无法入内，进而无法搬离，因此被告只能强行破坏门锁入内，此过程中，原被告双方均存在过错，故对于原告更换门锁的损失，本院酌情认定为3400元。对于水、电、气及物管费，因物管费的期间为2017年5月至7月，此时合同已解除，被告已搬离，故不应再由被告承担。对于水电气费，因原告未提交相应的证据证明具体的数额，故对此项诉请也不予支持。对于被告反诉所称的住宿费、中介费、搬家费，因本案系因被告未足额支付房租引发，被告实则为违约方，故因此导致自身的损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、原告徐亚若与被告吴静签订的位于成都市高新区广和二街88号叠翠峰3栋1单元17楼5号房屋的《房屋租赁合同》于2017年4月15日解除；二、被告吴静于本判决生效之日起十五日内向原告徐亚若支付租金9960元；三、被告吴静于本判决生效之日起十五日内赔偿原告徐亚若更换房门及门锁费用3400元；四、驳回原告徐亚若的其他诉讼请求；五、驳回被告吴静反诉的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取335元，反诉诉讼费减半收取288元，合计623元，由被告吴静承担（本诉费原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年八月十日书记员 韩亚群