福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0122民初2973号 原告：郑仁福，男，汉族，1977年7月23日出生，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所律师。 被告：郑明高，男，汉族，1964年6月10日出生，住福建省连江县。 被告：林进，男，汉族，1973年5月15日出生，住福建省连江县。 原告郑仁福与被告郑明高、林进案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑仁福及其委托诉讼代理人陈能武，被告郑明高到庭参加诉讼，被告林进经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑仁福向本院提出诉讼请求：判决立即解除对原告购买的位于连江县凤凰城11＃503单元房屋的查封。事实和理由：原告与被告于2008年4月5日签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告林进将其所有的位于连江县凤凰城房产（建筑面积132.17平方米）出售给原告，交房时间为2008年9月30日前。原告应付给被告林进现金21万元。此款分三期交付，在本合同签字时先付14万元，在开发商交房前原告再付5万元。余下2万元在办好房屋产权过户手续后付清。被告林进收到原告付给的第一期房款14万元后，即将有关房屋的全部资料，包括《商品房买卖合同》、《中国银行个人住房借款合同》以及发票等，全部交由原告收执。2008年3月底前的银行按揭贷款由被告林进负责归还，2008年4月份开始所有的按揭贷款全部由原告负责归还。如果原告拖延还贷或无力还贷，应承担由此引起的一切经济责任和法律责任。开发商交房时，被告林进应负责收取房屋并立即将房屋交付给原告使用。办理房屋产权及土地使用权证是被告林进的责任，被告林进应将房屋产权及土地使用权证过户到原告名下。办理房地产权属及过户的手续费全部由原告负担。但被告林进另外补助8000元给原告作为办证的费用。该8000元原告可直接在第三期购房款2万元中扣除，等等。上述合同签订后，原告依约向被告林进支付了第一期购房款14万元、第二期购房款5万元及自2008年4月份起至2015年10月份期间的银行按揭贷款。2008年9月，福建宏泰房地产开发商将涉案房产交付给被告林进，被告林进随即将涉案房产交付给原告使用。被告林进本应按合同约定将涉案房产的房屋所有权及土地使用权过户至原告名下，但被告林进经催促至今仍未履行前述义务，被告林进已构成违约。为此，2016年3月30日，原告向连江县人民法院起诉被告林进，要求被告林进继续履行合同，将涉案房屋产权过户至原告名下并承担违约责任。连江县人民法院经开庭审理并经审委会讨论，作出（2016）闽0122民初1100号《民事判决书》，判令：“确认原告与被告林进于2008年4月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效；判令被告林进立即办理涉案房屋相关产权登记手续并将涉案房屋的房屋所有权及土地使用权过户至原告名下等”。且该判决已于2016年07月29日生效。原告获知连江县人民法院在办理林进作为被执行人的执行纠纷案件期间，于2016年01月06日作出（2011）连执行字第789-4号执行裁定书，查封了原告位于连江县凤凰城房屋。为此，2016年07月29日，原告依法向连江县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封。2016年8月11日，连江县人民法院作出（2016）闽0122执异11号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。原告认为：原告与被告林进于2008年4月5日签订《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告林进应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付绝大部分价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。由此可知，在执行过程中，原告只要在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。结合本案：1、实际上，涉案房屋的购房款仅有12000元极小的金额未支付给被告林进；且该款项12000元按照合同约定系在房屋产权过户至原告名下后才予以支付的；2、《房屋买卖合同》约定，房屋的银行按揭款由原告负责偿还，这属于债务转移或债务承担。因此，应视为原告已全部付清该部分相应款项。该款项对于被告林进来说系负债，不属于权益，银行对该款项具有抵押优先权。3、2008年9月份开始即已装修入住涉案房屋，实际占有涉案房屋、使用、管理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定，原告只要在合理期限内向人民法院交付全部余款（即人民币12000元）后，法院即应对涉案房屋裁定解除查封、扣押、冻结。另外，连江县人民法院在（2016）闽0122执异11号案件中对此并没有向原告作出具体释明，告知原告相应的权利。为此，依据《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用的解释》304条：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。第305条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第307条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 郑明高辩称，一、原告郑仁福尚未支付全部购房款且没有实际占有、使用、管理该房屋，没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法驳回原告郑仁福的执行异议之诉请求。理由如下：《最高人民法院关于适用的解释》“第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案讼争执行标的连江县房屋（以下简称讼争执行标的房屋），被执行人林进向开发商福建宏泰房地产开发有限公司购买后，仅办理商品房预售合同登记备案手续，未办理产权过户登记手续，事实清楚。根据连江县人民法院（2016）闽0122执异11号执行裁定书中案外人郑仁福自述，被执行人林进将讼争执行标的房屋转卖给其，其与被执行人林进签订《房屋买卖合同》后，其支付银行按揭贷款从2008年4月至2015年10月止，之后的银行按揭贷款未支付是因为讼争执行标的房屋在诉讼当中，以及如果讼争执行标的房屋能解押并过户至其名下，其愿意付清剩余的贷款余额和尾款2万元的内容，故可以证明案外人郑仁福尚未支付全部购房款。因此，即使如案外人郑仁福所述讼争执行标的房屋已由其实际占有、使用、管理，但连江县法院（2011）连执行字第789-4号执行裁定对讼争执行标的房屋的财产权利予以继续冻结，符合上述法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”连江县人民法院（2016）闽0122民初1100号民事判决，是案外人郑仁福在讼争执行标的房屋的财产权利被继续冻结后，向连江县人民法院起诉与被执行人林进房屋买卖合同纠纷一案，连江县法院依法作出的另案生效法律文书，故案外人郑仁福主张其是讼争执行标的房屋实际所有人，以该民事判决提出排除执行异议的请求，提出执行异议的理由，不能成立；根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决驳回诉讼请求。”二、郑仁福不具备本案件异议人主体资格，应当驳回起诉。根据中华人民共和国物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据上述物权法规定的物权法定和公示原则，不动产变更、转让必须以登记机构的产权登记为先决条件，目前诉争房屋的产权没有过户到郑仁福名下，其不是该房屋的所有权人，因此其不具备案外异议人主体资格，应当驳回其起诉。 林进未作答辩。 经审理查明，申请执行人郑明高与被执行人林进买卖合同纠纷一案，业经本院（2011）连民初字第688号民事判决，并已发生法律效力。在执行过程中，本院于2016年1月6日作出（2011）连执行字第789-4号执行裁定：“一、继续冻结被执行人林进所购买的座落于连江县房屋（预售合同编码：70080008；预售许可证：2007008；业务宗号：ＬＪ07713487）的财产权利。二、冻结期限为三年，届满若须继续冻结，申请人应于届满前十五日内向本院申请继续冻结。” 上述被冻结财产权利的连江县房屋系被执行人林进向开发商福建宏泰房地产开发有限公司购买，双方于2007年5月1日签订《商品房买卖合同》，于2007年6月15日在连江县房地产交易管理所进行商品房预售合同登记备案。被执行人林进向中国银行股份有限公司连江支行申请个人住房按揭贷款，贷款期限为180个月，期限自2007年6月28日至2022年6月28日止。 案外人郑仁福因与被执行人林进买卖上述被冻结财产权利的连江县房屋产生纠纷，向本院起诉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理后，于2016年6月20日作出（2016）闽0122民初1100号民事判决，并已发生法律效力。2016年7月29日，郑仁福向本院提出执行异议申请，本院于2016年8月11日作出（2016）闽0122执异11号执行裁定书，裁定驳回案外人郑仁福的异议请求。2016年9月7日，郑仁福诉至本院，请求立即解除对原告购买的位于连江县凤凰城11＃503单元房屋的查封。 以上事实，有《房屋买卖合同》、收条、2（2016）闽0122民初1100号民事判决、（2016）闽0122执异11号执行裁定书、当事人陈述、庭审笔录，在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案诉争执行标的连江县凤凰城房屋，被执行人林进向开发商福建宏泰房地产开发有限公司购买后，仅办理商品房预售合同登记备案手续，未办理产权过户登记手续，郑仁福与林进签订《房屋买卖合同》后，未支付全部购房款，因此，即使如郑仁福所述诉争执行标的房屋已由其实际占有、使用、管理，但本院（2011）连执行字第789-4号执行裁定对诉争执行标的的房屋的财产权利予以继续冻结，符合上述法律规定，且郑仁福所提供的证据不足以排除强制执行的民事权益，郑仁福诉请解除对执行标的连江县凤凰城房屋的查封，不予支持。林进经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法予以缺席审理并判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下： 驳回郑仁福的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8294元，由郑仁福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 李 丰 代理审判员 杨 滨 人民陪审员 蓝祖杰 二〇一七年八月一日 书 记 员 李 丽 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。