南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初332号 原告（反诉被告）：唐岚，女，1968年9月11日出生，汉族，住南宁市青秀区, 委托诉讼代理人：韦松宁，广西全德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韦松君，女，1982年1月31日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：罗青林，广西普曼律师事务所律师。 原告唐岚与被告韦松君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序审理。被告韦松君在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于于2017年6月1日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）唐岚的委托诉讼代理人韦松宁，被告（反诉原告）韦松君及其委托诉讼代理人罗青林到庭参加诉讼；于2017年8月30日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）唐岚的委托诉讼代理人韦松宁，被告（反诉原告）韦松君的委托诉讼代理人罗青林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）唐岚向本院提出诉讼请求：1.解除原告唐岚与被告韦松君于2010年1月26日签订的《财产租赁合同》；2.被告韦松君向原告唐岚交回位于南宁市仙葫经济开发区房屋；3.被告韦松君向原告唐岚支付租金89811元、水电物业费1284.80元（租金、水电物业费均暂计至2017年3月，之后的占用费计算至韦松君实际交还房屋之日止）；4.被告韦松君向原告唐岚支付违约金54800.81元（其中逾期支付租金违约金34952.81元、解除合同违约金19848元）；5.本案诉讼费用由被告韦松君承担。事实和理由：2010年1月26日，唐岚与韦松君签订《财产租赁合同》，约定：唐岚将位于南宁市仙葫经济开发区房屋出给韦松君使用，租期10年，从合同生效之日起至2020年6月31日止，每月租金3000元，自合同生效后每满两年在此标准上递增5%；租金按年支付，韦松君于每年12月15日前一次性付清次年租金；韦松君逾期支付租金的，每逾期一天按逾期付款金额的5%支付违约金；韦松君逾期支付租金超过15日的，唐岚可以解除合同。合同生效后，唐岚依约将房屋交付韦松君使用，但韦松君自2014年12月起就以各种理由拖欠租金。截至2017年3月，韦松君拖欠租金89811元。唐岚多次催促，韦松君均拒绝支付。为维护合法权利，唐岚诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）韦松君辩称：1.其同意解除双方签订的《财产租赁合同》，但该合同系唐岚违约单方面解除；2.待本案审理终结后，其愿意将房屋交还给唐岚；3.在其两年不支付租金的情况下，唐岚没有采取措施解除合同，防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第一百一十四条规定，对于扩大的租金损失及违约金应由唐岚自行承担；4.唐岚一直变更银行账号，又未及时告知新的银行账号，客观上造成其无法按时向唐岚缴纳租金；5.其愿意向唐岚支付拖欠的物业费、水电费1284.80元；6.如法院认定其违约，需支付违约金，唐岚诉请的违约金也过高，请求法院依法予以调整。 被告（反诉原告）韦松君向本院提出反诉请求：1.反诉被告唐岚向反诉原告韦松君返还履约保证金15000元；2.反诉被告唐岚向反诉原告韦松君返还装修保证金35000元；3.反诉被告唐岚向反诉原告韦松君赔偿或补偿剩余租期内的装饰装修残值损失150000元；4.本案诉讼费用由反诉被告唐岚承担。事实与理由：在履行租赁合同过程中，韦松君已按合同约定向唐岚支付履约保证金15000元、装修保证金35000元。本案租赁合同租期10年，租期到2020年6月31日止，为装修涉案房屋，韦松君投入装修费约60万元，在租期未到的情况下，唐岚提出解除合同，唐岚除应将履约保证金、装修保证金退还给韦松君外，还应依据《最高人民法院》第十一条规定，赔偿或补偿韦松君剩余三年租期的装饰装修残值损失。为维护合法权利，韦松君提起反诉，请求判如所请。 反诉被告唐岚对反诉原告韦松君的反诉辩称：1.根据租赁合同第四条约定，其只有在韦松君没有违反租赁合同约定的情况下才退还履约保证金，现韦松君拖欠租金违约，其有权不退该履约保证金；2.如韦松君的装修没有损坏房屋结构而影响房屋安全使用，并将房屋交回，其才向韦松君返还装修保证金，但韦松君至今未交还房屋，韦松君要求其返还装修保证金没有合同依据；3.根据法律的相关规定，承租人韦松君违约导致合同解除的，韦松君要求其赔偿或补偿剩余租期内的装饰装修损失，法院不应支持。综上，请求法院依法驳回韦松君的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2010年1月26日，原告（反诉被告）唐岚（甲方，出租方）与被告（反诉原告）韦松君（乙方，承租方）签订《财产租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市仙葫经济开发区房屋出给乙方使用，租期10年，从合同生效之日起至2020年6月31日止；2.每月租金3000元，合同生效后租金自2010年7月1日起算，此后每满两年在此前的租金标准上递增5%，乙方于2010年6月15日前支付2010年7月1日至2010年12月31日期间的租金18000元，此后每年12月15日前付清次年租金；3.租赁财产为毛坯房，没有经过任何装修，乙方可根据需要在不改变房屋结构及不影响外观效果的前提下，对所租房屋进行装修，但装修方案应当报甲方备案；4.乙方向甲方交纳装修保证金50000元（含履约保证金15000元），乙方装修结束且没有损坏房屋结构而影响房屋安全使用的，则甲方扣除履约保证金后无息返还乙方上述装修保证金；5.租赁期间，乙方负责对出租财产中的房屋结构、天面（屋顶）等所有项目的维修，并保证维修后的房屋结构、天面（屋顶）等所有项目符合设计及使用要求；6.乙方逾期支付租金等任何款项的，每逾期一天按逾期付款金额的5%支付违约金；7.第9.1条约定，乙方逾期支付租金或其他费用超过15日的，甲方可以解除合同；8.甲方根据9.1条的约定解除合同后，乙方应当赔偿甲方不少于六个月的租金，租金标准按合同解除时当月的租金标准执行；9.本合同经双方签章后，自甲方足额收到乙方的履约保证金及装修保证金之日起生效；此外，合同还约定了唐岚收取租金的银行账户及双方的其他权利义务。同日，韦松君依约向唐岚支付履约保证金15000元、装修保证金35000元，唐岚将房屋交付韦松君使用。韦松君接收房屋后，对房屋进行装饰装修并投入使用。合同履行期间，韦松君将房屋租金支付至2014年12月31日。因韦松君自2015年1月1日起未支付租金，唐岚于2017年1月4日通过手机微信向韦松君催收租金。2017年2月24日，唐岚发微信给韦松君，要求韦松君于2017年3月10日前支付所欠租金，逾期其将通过法律途径收回房屋及租金等其他费用。韦松君当即回复，表示唐岚随时可以收回房屋。2017年3月23日，唐岚向广西桂商物业服务有限公司支付涉案房屋2017年1月至2017年3月的物业服务费、水电费、专项维修资金等费用共计1284.80元。庭审中，唐岚表示不同意利用已形成附合的装饰装修物。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：唐岚与韦松君签订的《财产租赁合同》及《备忘录》、桂商物业第三管理处收款单、房屋所有权证、手机短信、房屋装修照片、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告（反诉被告）唐岚与被告（反诉原告）韦松君于2010年1月26日签订的《财产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，韦松君已于合同签订当日向唐岚支付履约保证金和装修保证金共计50000元，本案合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于本案租赁合同的解除及涉案租赁物的返还问题。 《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案租赁合同第9.1.1条约定，韦松君逾期支付租金超过15日的，唐岚有权单方终止租赁合同。韦松君自2015年1月1日起拖欠租金，已构成违约，根据合同约定唐岚有权解除双方签订的租赁合同。唐岚诉请解除合同符合合同约定，本院予以支持。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”唐岚诉请解除与韦松君签订的《财产租赁合同》，韦松君于2017年5月18日签收本院送达的民事起诉状副本等应诉材料，故本院依法认定唐岚与韦松君签订的《财产租赁合同》于2017年5月18日解除。租赁合同解除后，韦松君应于本案判决生效之日起十日内将位于南宁市仙葫经济开发区房屋交回给唐岚。 二、关于租金的问题。根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。唐岚已向韦松君交付租赁物，韦松君应向唐岚支付租金。租赁合同约定，租金自2010年7月1日起算，首期（2010年7月1日至2010年12月31日）租金18000元于2010年6月15日前支付，租金每满两年则在此前的租金标准上递增5%，故2011年1月至2012年12月期间的年租金为36000元，2013年1月至2014年12月期间的年租金为37800元，2015年1月至2016年12月期间的年租金为39690元（月租金为3307.50元），2017年1月至2018年12月期间的年租金为41674.50元（月租金为3473元）。韦松君自2015年1月1日起拖欠租金，故韦松君应向唐岚支付2015年1月1日至合同解除日2017年5月18日的租金，该期间租金为95288元（39690元×2年+3473元×4个月+3473元÷31天×18天）。自2017年5月19日起至韦松君实际返还涉案房屋之日止的占用费，按每月3473元的标准计算。 三、关于物业费、水电费的问题。2017年3月23日，唐岚向涉案房屋所在的广西桂商物业服务有限公司支付2017年1月至2017年3月的物业服务费、水电费、专项维修资金等费用共计1284.80元。庭审中，韦松君表示愿意支付拖欠的物业服务费、水电费等费用，故唐岚诉请韦松君支付物业服务费、水电费1284.80元，本院予以支持。 四、关于违约金的问题。唐岚诉请的违约金，包括逾期支付 租金违约金和解除合同违约金。（一）逾期支付租金违约金。本案租赁合同约定，每年租金在上一年度的12月15日前支付，韦松君逾期支付租金的，每逾期一天按逾期付款金额的5%支付违约金。现韦松君拖欠唐岚自2015年1月1日起的租金，应向唐岚支付违约金。韦松君称唐岚变更银行账户又未及时告知，造成其客观上无法正常缴纳租金。因合同中约定了唐岚收取租金的银行账户，而韦松君又未举证证明该银行账户出现异常，不能存入租金，故对韦松君的说法，本院不予采信。虽然唐岚诉请的违约金是以韦松君每年未付的租金为基数，按月利率2%计算至2017年3月21日，但该违约金的计算标准仍然过高，韦松君亦有异议，请求人民法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法调整前述违约金标准为以韦松君每年未付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算。韦松君未于2014年12月15日前支付2015年1月至2015年12月期间的租金39690元，该期间的违约金为：以39690元为基数，自2014年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。韦松君未于2015年12月15日前支付2016年1月至2016年12月期间的租金39690元，该期间的违约金为：以39690元为基数，自2015年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。韦松君未于2016年12月15日前支付2017年1月至2017年5月18日期间的租金15908元，该期间的违约金为：以15908元为基数，自2016年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。（二）解除合同违约金。涉案租赁合同9.2条约定，如因韦松君逾期支付租金或其他费用超过15日导致唐岚解除合同的，韦松君应当赔偿唐岚不少于六个月的租金，租金标准按合同解除时当月的租金标准执行。现租赁合同因韦松君拖欠租金违约而解除，韦松君应向唐岚支付解除合同违约金。韦松君提出，合同约定的违约金过分高于唐岚的实际损失，请求法院依法对违约金数额予以调低。本院根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌情确定由韦松君按合同解除年度（2017年）的租金标准向唐岚支付两个月租金作为解除合同违约金，该违约金为6946元（3473元×２个月）。 五、关于韦松君反诉的各项请求能否支持的问题。 （一）关于唐岚是否应向韦松君退还履约保证金的问题。韦松君已向唐岚支付履约保证金15000元，该保证金未抵扣租金或其他费用，现租赁合同解除，本院根据唐岚的诉请，已判令韦松君向唐岚支付逾期支付租金违约金和解除合同违约金，该违约金已经能够弥补唐岚的损失，在韦松君向唐岚支付违约金后，唐岚应将已收取的履约保证金退回给韦松君。故韦松君要求唐岚退回履约保证金15000元，本院予以支持。 （二）关于唐岚是否应向韦松君退还装修保证金的问题。 本案租赁合同约定，韦松君应向唐岚交纳装修保证金50000元（含履约保证金15000元），韦松君装修结束且没有损坏房屋结构而影响房屋安全使用的，则唐岚扣除履约保证金后无息向韦松君返还装修保证金。租赁合同签订后，韦松君已向唐岚支付装修保证金35000元，现装修结束，租赁合同解除，唐岚没有证据证明韦松君的装修行为损坏涉案房屋结构而影响房屋的安全使用，故唐岚应向韦松君返还装修保证金35000元。 （三）关于唐岚是否应向韦松君赔偿或补偿剩余租期内的装饰装修残值损失的问题。 根据《最高人民法院》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”本案因韦松君拖欠租金导致唐岚解除合同，在出租方唐岚不同意利用已形成附合的装饰装修物的情况下，韦松君要求唐岚赔偿或补偿剩余租期内的装饰装修残值损失于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告唐岚与被告韦松君于2010年1月26日签订的《财产租赁合同》于2017年5月18日解除； 二、被告韦松君应于本案判决生效之日起十日内将位于南宁市仙葫经济开发区房屋交回给原告唐岚； 三、被告韦松君向原告唐岚支付2015年1月1日至2017年5月18日期间的租金95288元，自2017年5月19日起至韦松君实际返还涉案房屋之日止的占用费，按每月3473元的标准计算； 四、被告韦松君向原告唐岚支付物业费、水电费共1284.80 元； 五、被告韦松君向原告唐岚支付解除合同违约金6946元、逾期支付租金违约金（计算方法：1.以39690元为基数，自2014年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付;2.以39690元为基数，自2015年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付；3.以15908元为基数，自2016年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付）； 六、反诉被告唐岚向反诉原告韦松君退还履约保证金15000元； 七、反诉被告唐岚向反诉原告韦松君退还装修保证金35000元； 八、驳回原告唐岚的其他诉讼请求； 九、驳回反诉原告韦松君的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13258元，减半收取计6629元（原告已预交），由原告唐岚负担200元，被告韦松君负担6429元；反诉案件受理费2150元(已减半收取，反诉原告已预交)，由反诉原告韦松君负担1613元，反诉被告唐岚负担537元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员 梁 娟 二〇一七年八月三十一日 书记员 宋卫科