广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0981民初2060号 原告：广西千景生态农业开发有限公司，住所地北流市二环西路165号。 法定代表人：卢春江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄煜岚，广西祥泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泰之，该公司职工。 被告：顾燕，女，1977年8月3日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被告暨被告顾燕的委托诉讼代理人：罗艺，男，1978年12月3日出生，汉族，住北流市一环西路0048号。身份证号码452526197812030933。 第三人：顾戈，男，1965年6月27日出生，汉族，住北流市。 原告广西千景生态农业开发有限公司（以下简称千景农业公司）与被告罗艺、顾燕及第三人顾戈租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，于2017年7月17日依职权追加顾戈作为本案第三人参加诉讼。依法适用简易程序，于2015年8月7日公开开庭进行审理。原、被告及第三人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告千景农业公司向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告尚欠租金145375元、水电费2779元；2、两被告支付原告违约金（以当月应付数额计至付清之日按年利率24%计算，暂计至2017年5月为26246.06元）。 事实与理由：2013年1月27日，被告罗艺、案外人陈海与原告的前身原广西千景投资有限公司（以下简称千景投资公司）签订《商铺租赁合同》，约定由原告将位于北流市二环西路165号新华大厦千景酒店一楼铺面、二楼整层出租给被告经营使用，期限从2013年2月1日起至2027年7月30日止；其中，2016年1月1日至2018年12月31日止，每月租金为31625元，先交租金后使用，租金每月25日前交下个月租金；承租方必须按照约定时间缴纳，水电费由承租方负责按时交纳，如无故拖欠租金或其他应由承租方承担的费用，承租方向出租方每天按实欠租金及费用的20﹪加收违约金；拖欠房租累计1个月或两次以上的，承租方应按合同总租金的15﹪向出租方支付违约金，且出租方有权终止合同，收回房屋等条款。 《商铺租赁合同》签订后，原告已依约将商铺交给被告使用，被告自2016年1月以来开始拖欠租金及相关费用。2016年8月，原告委托律师向被告发函催收欠款，被告不予理睬；2016年11月底，原告向被告发出《解除〈商铺租赁合同〉通知书》并收回商铺。被告尚欠原告租金共145375元[2016年1月至2016年7月租金共28875元、2016年8月租金21625元、2016年9月至2016年11月租金94875元（31265元/月×3个月）]；欠2016年11月水电费2779元，两项合计148154元。被告拖欠租金及水电费已构成违约，应支付原告违约金，因合同约定的违约金过高，原告降低违约金计算标准，以当月所欠数额按年利率24﹪计。 在被告承租过程中，罗艺、顾燕与陈海、苏平于2014年8月27日签订《退伙与独自经营协议书》，约定罗艺、顾燕独自继续履行租赁合同，因该合同及合伙经营所产生的一切债权和债务由罗艺、顾燕享有和承担，请判决两被告交纳上述租金及违约金。 被告罗艺、顾燕共同辩称，第一、千景投资公司（原告）与本案第三人顾戈（出租人）于2011年8月3日签订了《租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定未经出租人顾戈同意千景投资公司不得将涉案场地转租（出让）给第三方或与第三方合作经营。现原告在未经出租人顾戈同意的情况下，擅自将该场地的一、二楼转租给被告，违反了合同约定，也违反强制性、效力性的法律规定，转租无效，本案《商铺租赁合同》无效。第二、原告一直按27500元/月收取被告租金，一直无异议，应按此计收租金，原告计算的租金多了45375元；同时，原告应返还被告收取的押金55000元。第三、被告在经营租赁期间，由于原告故意违法阻碍被告正常经营造成，共造成原告装修和设备损失1639633元，应由原告依法进行补偿。被告在亏本的情况下，仍然坚持借钱交纳租金，共交纳了1183629元租金，在本案合同无效情况下，愿意将此款作为使用该场地的费用。第四、本案《商铺租赁合同》无效，不存在解除情形，原告作出的《解除〈商铺租赁合同〉通知书》无效；合同无效，违约条款也当然无效，不存在违约金计算问题，原告追讨支付被告违约金，没有事实和法律依据。 第三人顾戈述称，第一、第三人与原告曾签订《租赁合同》，将新华大厦第一、二、五、六、七楼租给原告使用，但约定要转租的应经第三人同意。第二、第三人是在被告告知后于2017年7月6日才知道原告擅自转租新华大厦一、二楼给被告的，第三人不同意进行转租，该转租行为无效。第三、原告长期不足额交纳第三人租金，第三人已经作出解除与原告签订的《租赁合同》的通知书并发送给原告。 本院经审理认定案件法律事实如下： 千景投资公司作为出租方（甲方）与被告罗艺、案外人陈海作为承租方（乙方）于2013年1月27日签订《商铺租赁合同》一式两份（以下简称《商铺租赁合同》）。《商铺租赁合同》主要写明：1、甲方同意将北流市二环西路165号新华大厦千景酒店一楼铺面（除酒店大堂外），二楼整楼（消防楼梯除外）出租给乙方经营使用，建筑面积约1450平方米。（以下简称承租商铺）2、租赁期限，双方商定房间租赁期限为14年半，自2013年2月1日起至2027年7月30日止。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应该如期交还。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，同等条件下乙方有优先承租权。3、租金及缴纳方式、租赁期间各期租金。2013年2月1日至2015年12月31日每月租金27500元；2016年1月1日至2018年12月31日每月租金31625元；2019年1月1日至2021年12月31日每月租金36368元；2022年1月1日至2024年12月31日每月租金41824元；2025年1月1日至2027年07月30日每月租金48097元；乙方以转账的形式向甲方支付租金，先交租后使用，租金每月支付一次，每月25日前交下月租金，房屋租赁税由乙方承担。4、合同签订后，乙方向甲方缴纳定金55000元。乙方交款后才可接收房屋装修使用。乙方开始使用房屋之后，定金转为押金，按合同履行执行，合同期满扣除欠款后退回押金，不计利息。5、乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金或其他应由乙方承担的费用，乙方向甲方每天按实欠租金及费用的20%加收违约金。6、乙方转租本商铺必须经甲方同意，否则甲方有权终止合同，押金不退。7、甲方违约责任处理规定，若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，赔偿乙方因此造成的损失。8、乙方违约责任，租赁期间，乙方有下列行为之一的，乙方应按照合同总租金的15%向甲方支付违约金。若支付违约金无法弥补甲方损失的，乙方还应该负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。甲方并有权终止合同，收回房屋。（1）违反合同约定用途的。（2）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的。（3）逾期未缴纳按约定应按由乙方承担的费用，给甲方造成严重损害的。（4）拖欠房租1个月或两次以上。9、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途提前退租的，乙方应该按照合同总租金15%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。而且甲方已收的租金、押金不退，固定装修不拆除等。千景投资公司在《商铺租赁合同》甲方落款处加盖公章，陈海、罗艺则在合同乙方落款处予以签名、捺印。 被告在承租商铺经营餐饮过程中，案外人陈海与罗艺、顾燕于2014年8月27日签订《退伙与独自经营协议书》，退出（承租商铺）合伙经营，由被告罗艺、顾燕独自经营。被告顾燕与被告罗艺是夫妻关系。 在承租过程中，因被告罗艺未按《商铺租赁合同》约定足额交纳租金，原告千景农业公司委托律师于2016年8月8日向被告罗艺发出《律师函》，主要写明：在签订《商铺租赁合同》，千景投资公司已依约将商铺交你使用，但你自2016年1月以来至2016年8月止累计已欠租金及其他款项共98000元。你方（罗艺）拖欠租金及其他款项构成违约，请你方（罗艺）收函后五日内向千景农业公司支付租金、其他款项及违约金等。被告收到《律师函》，仍未交纳租金等费用。2016年11月28日，千景投资公司再次委托律师向被告罗艺发出《解除〈商铺租赁合同〉通知书》，主要写明：经我公司（千景农业公司）多次催收并委托律师发函催告，你方（罗艺）仍不履行缴纳租金义务，你方（罗艺）的违约行为已经符合约定的解除条件和法定解除条件。根据《商铺租赁合同》约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，特此通知你，我公司（千景农业公司）决定解除《商铺租赁合同》，终止该合同的履行，收回商铺。本通知于邮寄送达你或将通知内容发短信给你之日生效，我公司（千景农业公司）亦可将本通知张贴于你（罗艺）所租商铺明显位置告诉你（罗艺）。原告千景农业公司将《解除〈商铺租赁合同〉通知书》于2016年11月30日张贴于承租商铺门口。 另查明，千景投资公司为依法成立领取了营业执照的企业，2015年11月3日变更企业名称为千景农业公司。被告罗艺已经交清原告截至2015年12月止的租金，自2016年1月起2016年8月止共计交付租金202500元（其中最多每月交付租金27500元），自2016年9月起至今不再交付租金。 再查明，第三人顾戈与千景投资公司于2011年8月3日签订了《租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》主要写明：1、顾戈出租位于北流市景投资有限公司，一、二楼按现状出租，五、六、七楼毛坯房出租，所有卫生间做好二级排污，五、六、七楼负责打好地台。2、五、六、七楼经营旅业，一、二楼经营茶业、茶馆、咖啡餐饮、古典艺术品、就装会所等，不能经营KTV。3、合同期内未经顾戈同意，广西千景投资有限公司不得将场地转让给第三方或与第三方合作经营。4、租赁期限自2011年8月1日开始至2027年7月30日止，共计16年。顾戈自2011年8月3日起将场地交给广西千景投资有限公司装修，如在2011年12月30日前开业的从开业时起计租金，如在2011年12月30日后开业的，则从2012年1月1日开始计租金。5、场地租金每月56666元，每月5日前交付；第一年至第五年租金不变，第六年至第十年在原来的基础上上升10﹪，第十一年至第十六年在第十年的基础上上升10﹪，租赁期内顾戈不得以任何理由调整租金等。第三人顾戈在该大厦的五、六、七楼经营KTV。 上述事实有当事人陈述和当事人提供的《租赁合同》、《商铺租赁合同》、《律师函》、《解除〈商铺租赁合同〉通知书》等证据证实并附卷佐证。 本院认为，原千景投资公司基于与第三人顾戈签订的《租赁合同》，取得本案承租商铺的处分权，其与被告罗艺、案外人陈海所签订的《商铺租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，双方之间的租赁合同依法成立、有效，受法律保护，双方当事人均应履行合同相应义务，案外人陈海已经退出承租，被告罗艺没有按约交付租金已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。原千景投资公司变更企业名称为原告千景农业公司，原告依法承继原千景投资公司享有的合同权利义务，可依法向被告主张权利。被告顾燕与被告罗艺是夫妻关系，两被告共同经营承租商铺且本案债务形成于两被告婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，依法应认定为该两被告的夫妻共同债务，原告主张被告罗艺、顾燕共同支付租金及相应违约金的诉讼请求，证据充分，理由成立，依法予以支持。第三人顾戈提出一直不知原告转租承租商铺，直至被告告知才知道，被告罗艺、顾燕提出本案《商铺租赁合同》为未经第三人同意而签订，均抗辩《商铺租赁合同》为无效合同，本院认为，第三人与被告在同一幢大厦分别经营KTV、餐饮，承租商铺位于该大厦一、二楼，第三人出入经过该大厦一楼，从正常往来习惯理解，应认定第三人知道或应当知道被告承租了承租商铺经营餐饮的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，对第三人及被告的此抗辩意见，依法不予采纳。 本案尚欠的租金。自2016年9月起，被告已超过两个月不支付租金，根据合同约定，原告可以单方解除合同，原告作出的《解除〈商铺租赁合同〉通知书》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，因此，本案《商铺租赁合同》自2016年11月30日起依法解除。根据《商铺租赁合同》约定，自2016年1月1日起2018年12月31日止，每月租金为31625元，被告在此期间应付租金为：31265元/月×11个月=347875元，已付租金202500元，未付租金为：347875元－202500元=145375元；合同解除后，原告所收取的押金应抵减应付租金，因此，被告尚欠原告租金应为：145375元－55000元=90375元。被告抗辩每月租金仅应按27500元进行计算，不符合《商铺租赁合同》约定，对此抗辩意见，依法不予采纳。被告还提出因原告阻碍经营，造成了损失应予赔偿的抗辩，此不在本案审理范围，对此不予采纳。原告提出被告应支付电费2779元，但原告未提出证据证实其已经全额向供电部门缴交了该部分电费，原告此主张，理由不成立，依法不予支持。 本案违约金的计算。被告自2016年9月起不交付原告租金，按合同约定应支付原告违约金。本案《商铺租赁合同》关于逾期交付租金应付违约金的约定过高，原告主张按年利率24﹪计算违约金符合法律规定，应予支持。本案违约金应以尚欠的租金为基数，自2016年9月1日起计算。被告抗辩不予支付违约金，理由不成立，依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，判决如下： 一、被告罗艺、顾燕支付原告广西千景生态农业开发有限公司租金90375元； 二、被告罗艺、顾燕支付原告广西千景生态农业开发有限公司违约金（违约金计算办法：以90375元为基数，自2016年9月1日起至付清之日止，按年利率24%计算）； 三、驳回原告广西千景生态农业开发有限公司的其他诉讼请求。 上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3788元，减半收取计1894元（原告已预交），由被告罗艺、顾燕共同负担1154元，原告广西千景生态农业开发有限公司负担740元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3788元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨东 二〇一七年八月十七日 书记员  罗镇