中华人民共和国广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初8285号原告：郭万容，女，1947年10月1日出生，汉族，住广州市白云区，原告：郭万好，女，1951年6月20日出生，香港居民，原告：郭万金，女，1956年4月30日出生，汉族，住广州市荔湾区，原告：陈汉莲，女，1956年12月8日出生，汉族，住广州市白云区，原告：郭永强，男，1979年10月2日出生，汉族，住广州市白云区，原告：郭燕芬，女，1983年10月16日出生，汉族，住广州市天河区，原告：周汝田，男，1957年9月14日出生，汉族，住广州市白云区，原告：周丽珍，女，1959年6月10日出生，汉族，住广州市荔湾区，原告：周凤珍，女，1966年1月4日出生，汉族，住广州市越秀区，上述9原告的共同委托诉讼代理人：刘子朋，广东国声律师事务所律师。被告：谢秀英，女，1933年10月13日出生，汉族，住广东省清远市清城区，被告：温日祥，男，1973年8月17日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：温定彬，男，1957年7月19日出生，汉族，住广东省清远市清城区，被告：劳坚定，男，1967年1月5日出生，汉族，住广东省开平市，委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：朱准昌，男，1954年12月15日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：颜昌丰，男，1945年6月13日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：马干新，男，1959年8月30日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：邓剑伦，男，1957年8月7日出生，汉族，住广州市白云区，被告：温春燕，女，1966年3月30日出生，汉族，住广东省清远市清城区，被告：黄某，女，1976年11月16日出生，汉族，住广东省清远市清城区，被告：温国聪，男，2001年8月18日出生，汉族，住广东省清远市清城区，法定代理人：黄某（女，系其母亲）。被告：温国亮，男，2000年4月16日出生，汉族，住广东省清远市清城区，法定代理人：黄某（女，系其母亲）。被告：温少莹，女，1997年11月16日出生，汉族，住广东省清远市清城区，第三人：陈志国，男，1974年11月28日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：吕诗韵，女，1975年8月5日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：张丽，女，1939年10月24日出生，汉族，住广东省清远市清城区，第三人：陈桂林，男，1938年8月19日出生，汉族，住广东省清远市清城区，第三人：关三妹，女，1977年6月13日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：翁志军，男，1965年11月20日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告郭万容等9人与被告谢秀英等13人、第三人陈志国等6人合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭永强，原告郭万容等9人的共同委托诉讼代理人刘子朋，被告温日祥、劳坚定、颜昌丰、马干新及其共同委托诉讼代理人田党胜，第三人陈志国、吕诗韵、关三妹、翁志军及其共同委托诉讼代理人田党胜到庭参加了诉讼。被告谢秀英、温定彬、朱准昌、温春燕、黄某、温国聪、温国亮、温少莹、邓剑伦下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。第三人张丽、陈桂林下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭应诉，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告郭万容等9人向本院提出诉讼请求：1.确认郭万焯与温子明、劳坚定、朱准昌、邓剑伦、颜昌丰、马干新于1994年12月28日签订的《合建房屋协议书》无效；2.被告谢秀英、温日祥、温定彬、黄某、温国聪、温国亮、温少莹交还位于广州市白云区*西路*32号第5层南边套间（48平方米）及南边套间的天台给原告；被告劳坚定交还位于广州市白云区*西路*32号第5层北边套间（49.3平方米）给原告；被告朱准昌及第三人陈志国、吕诗韵、张丽、陈桂林交还位于广州市白云区*西路*32号第4层南边套间（48平方米）给原告；被告颜昌丰交还位于广州市白云区*西路*32号第4层北边套间（49.3平方米）给原告；被告马干新交还位于广州市白云区*西路*32号第3层北边套间（49.3平方米）给原告；被告邓剑伦及第三人关三妹、翁志军交还位于广州市白云区*西路*32号第3层南边套间（48平方米）给原告。事实和理由：郭万焯（于2009年10月9日死亡）是广州市白云区*西路***宅基地的使用权人。郭万焯的母亲林执及原告陈汉莲、郭永强、郭燕芬是郭万焯的继承人，又林执于2014年10月4日死亡，郭万莲及被告郭万容、郭万好、郭万金是林执的代位继承人。1994年12月28日，郭万焯与温子明，被告劳坚定、朱准昌、颜昌丰、马干新、邓剑伦签订了上述宅基地的《合建房屋协议书》，约定由郭万焯出地，其他人出资，合建5层框架结构房屋，房屋建成后，郭万焯分得首层(78.3平方米)和2层(97.2平方米)共计建筑面积175.5平方米及天面北边套间的天台；温子明分得5层南边套间(48平方米)及南边套间的天台；劳坚定分得5层北边套间(49.3平方米)；朱准昌分得4层南边套间(48平方米)；颜昌丰分得4层北边套间（49.3平方米）：马干新分得3层北边套间(49.3平方米)；邓剑伦分得3层南边套间(48平方米)。温子明（又名温梓明）己死亡，温日成、被告谢秀英、温日祥、温定彬、温春燕是其继承人；温日成已死亡，被告黄某、温国聪、温国亮、温少莹系其继承人。郭万莲已死亡，原告周汝田、周丽珍、周凤珍系其继承人。案涉土地性质为农村宅基地，属于农村集体所有。温子明等人均非案涉宅基地所在地集体经济组织成员，他们与郭万焯签订的上述《合建房屋协议书》名为合建协议，实为集体土地使用权的转让。根据1988年12月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，郭万焯与温子明等人签订了上述宅基地的《合建房屋协议书》，未经政府部门批准，合建行为未经合法化。依据《民法通则》第58条的规定，该协议书应认定为无效合同。被告温日祥、劳坚定、颜昌丰、马干新辩称：合作建房协议是各方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。广东省公证处经查确认上述签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告的起诉行为严重违背了公序良俗、诚实信用。如法院判决被告交还使用的房屋，原告应当返还建房费用并赔偿房屋相应的增值部分。根据现在的中央文件，鼓励以农民宅基地使用权进行流转。本案协议签订于1994年，应当适用当时的法律规定。当时国家并未禁止农村集体经济组织之外的人购买农村宅基地房屋。现在协议已经履行完毕，被告等人已居住使用多年。为了不影响社会稳定，原告应当尊重现状，承认被告等人对房屋继续使用的权利。白云区有很多合作建房的情况，都经过了公证，这些合作建房协议是合法有效的。另外，被告认为原告主张适用的法律关系错误，合同无效与腾空交还房屋系两个法律关系，应当另案主张，不能合并审理。被告谢秀英、温定彬、朱准昌、邓剑伦、温春燕、黄某、温国聪、温国亮、温少莹无答辩意见。第三人陈志国、吕诗韵述称：其与原告没有合作建房协议关系。其取得涉案房屋是陈汉莲两夫妇赠与的，并于1996年办理赠与公证和受赠公证。因此法院追加其作为第三人没有法律依据。如果原告认为其侵害其权益，可另案主张。第三人张丽、陈桂林无陈述意见。第三人关三妹、翁志军述称：被告邓剑伦于2012年7月23日将涉案房屋卖给其，并签订了房屋买卖合同，所以其是合法取得涉案房屋使用权的。其与原告也没有合作建房协议，如果原告认为其侵害其权益，可以另案主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《合建房屋协议书》、宅基地使用证、户籍材料、亲属关系证明、赠与公证书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年12月28日，郭万焯（甲方）与温子明（曾用名：温梓明）、劳坚定、朱准昌、颜昌丰、邓剑伦、马干新（均为乙方）签订《合建房屋协议书》，约定：甲方现有吉地一片，座落广州市白云区*镇同××乡*××路××号，占地面积85平方米，领有白云区*镇人民政府颁发的845号建房许可证，并经白云区*镇建设国土管理办公室批准框架结构建5层，由于甲方资金不足，现经甲乙双方共同协商，订立合建协议如下：（一）由甲方出地皮，乙方出资合建于白云区*镇*西路*32号房屋共建5层（框架结构）。（二）房屋建成后，甲方郭万焯占有首层（78.3平方米）和2层（97.2平方米）共建筑面积175.5平方米及天面北边套间的天台。乙方温子明占有5层南边套间（48平方米）及南边套间的天台所有使用权。乙方劳坚定占有5层北边套间（49.3平方米）的所有使用权。乙方颜昌丰占有4层北边套间（49.3平方米）的所有使用权。乙方朱准昌占有4层南边套间（48平方米）的所有使用权。乙方邓剑伦占有3层南边套间（48平方米）的所有使用权。乙方马干新占有3层北边套间（49.3平方米）的所有使用权。首层梯间单车房的面积的使用权归全幢楼套间共同使用。（三）整个建房费用合计32万元，由乙方按套间面积分担，另甲方负责报建三通一平，外接水电支出等一切费用。（四）乙方负责按报建批准的图纸组织施工，把好工程质量关，并负责处理好施工现场周围邻居关系，甲方有权监督整个工程施工中遇到的问题。（五）房屋建成后，所需缴交的各种税款，按各使用权人占有套间的面积分配向主管部门缴交，及日后维修保养按面积各户自理分担。（六）本协议经甲方双方签字，并经广东省公证处公证后即发生法律效力，双方应严格履行协议条款，如有违约造成的损失由违约方全部承担。上述协议签订后，双方即合作建成1幢5层房屋并依约占有、使用相应房屋。1995年2月22日，上述协议书在广东省公证处办理了公证手续。同年4月22日，郭万焯领取了登记使用人为其、坐落于*镇**第十六生产队、建基面积为85平方米、建筑面积为476平方米的农村（墟镇）宅基地使用证，编号为0003048。1996年10月3日，郭万焯、陈汉莲将位于涉案房屋中的第4层南面全部无偿赠与给陈志国，并在广东省公证处办理了赠与公证手续。上述房屋现由陈志国等人占有、使用。2012年，邓剑伦将涉案房屋中的第3层南边套间转让给关三妹、翁志军。上述房屋现由关三妹、翁志军占有、使用。涉案房屋的门牌地址现为广州市白云区*街*西街7巷24号。另查明：郭万焯已死亡，9原告分别为其继承人或代位继承人。温子明已死亡，谢秀英、温日祥、温定彬、温春燕、黄某、温国聪、温国亮、温少莹分别为其继承人或代位继承人。本院认为，郭万焯与温子明、劳坚定、朱准昌、颜昌丰、邓剑伦、马干新签订的《合建房屋协议书》的内容实际上是非法转让农村宅基地使用权，违反了法律法规的强制性规定，系无效合同。合同无效，双方因该合同取得的财物应当相互返还。因此，对于原告主张各被告（被告朱准昌除外）、各第三人（陈志国、吕诗韵、张丽、陈桂林除外）返还各自占有的涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告谢秀英、温日祥、温定彬、黄某、温国聪、温国亮、温少莹作为温子明的继承人，应当承担其相应返还房屋的责任。对于原告主张被告朱准昌、第三人陈志国、吕诗韵、张丽、陈桂林共同返还位于涉案房屋第4层南边套间的诉讼请求，本院认为，首先，郭万焯、陈汉莲于1996年将上述房屋赠与陈志国并办理了公证手续，且上述房屋现由第三人陈志国等人实际占有、使用，故被告朱准昌无须承担交还房屋的义务；其次，第三人陈志国因宅基地使用权人公证赠与而取得上述房屋，在上述赠与合同未被司法机关确认无效之前，原告无权主张其交还涉案房屋；因此，本院对上述诉讼请求不予支持。对于被告提出合同合法有效的抗辩意见，本院认为，无论现行还是当时的土地管理法，均禁止变相非法转让集体土地使用权，故该抗辩意见本院不予采纳。对于被告提出原告的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，首先，确认合同无效并无诉讼时效规定限制；其次，返还涉案房屋的诉讼时效应从合同被确认无效时起算，故原告的起诉并未超过诉讼时效，该抗辩意见本院不予采纳。对于被告提出原告的起诉严重违背公序良俗、诚实信用的抗辩意见，本院认为，当事人行使法律赋予其的诉讼权利并不违背公序良俗或者诚实信用原则，故该抗辩意见本院不予采纳。被告谢秀英、温定彬、温春燕、朱准昌、黄某、温国聪、温国亮、温少莹、邓剑伦下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭应诉，本院依法缺席判决。第三人张丽、陈桂林下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭应诉，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、确认郭万焯与温子明、劳坚定、朱准昌、颜昌丰、邓剑伦、马干新于1994年12月28日签订的《合建房屋协议书》无效；二、被告谢秀英、温日祥、温定彬、黄某、温国聪、温国亮、温少莹于本判决生效之日起30日内向原告郭万容、郭万好、郭万金、陈汉莲、郭永强、郭燕芬、周汝田、周丽珍、周凤珍交还位于广州市白云区*街*西街7巷24号第5层南边房屋及南边房屋天台；三、被告劳坚定于本判决生效之日起30日内向原告郭万容、郭万好、郭万金、陈汉莲、郭永强、郭燕芬、周汝田、周丽珍、周凤珍交还位于广州市白云区*街*西街7巷24号第5层北边房屋；四、被告颜昌丰于本判决生效之日起30日内向原告郭万容、郭万好、郭万金、陈汉莲、郭永强、郭燕芬、周汝田、周丽珍、周凤珍交还位于广州市白云区*街*西街7巷24号第4层北边房屋；五、被告马干新于本判决生效之日起30日内向原告郭万容、郭万好、郭万金、陈汉莲、郭永强、郭燕芬、周汝田、周丽珍、周凤珍交还位于广州市白云区*街*西街7巷24号第3层北边房屋；六、被告邓剑伦及第三人关三妹、翁志军于本判决生效之日起30日内向原告郭万容、郭万好、郭万金、陈汉莲、郭永强、郭燕芬、周汝田、周丽珍、周凤珍交还位于广州市白云区*街*西街7巷24号第3层南边房屋；七、驳回原告郭万容、郭万好、郭万金、陈汉莲、郭永强、郭燕芬、周汝田、周丽珍、周凤珍的其他诉讼请求。案件受理费6100元，由原告郭万容等9人负担3052元，由被告谢秀英、温日祥、温定彬、黄某、温国聪、温国亮、温少莹共同负担508元，由被告劳坚定负担508元，由被告颜昌丰负担508元，由被告马干新负担508元，由被告邓剑伦负担508元，由被告朱准昌负担508元，并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内（原告郭万好可以在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 孙 慧人民陪审员 朱 玲二〇一七年八月三十日书 记 员 林嘉仪郑萍军