广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0108民初203号 原告：陈华铭，男，1983年12月17日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：南宁市汉军房地产开发有限责任公司，住所南宁市东葛路62号综合楼八层。 法定代表人：莫汉军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦竹溪，广西同望律师事务所律师。 原告陈华铭与被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司（以下简称汉军公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，汉军公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2017年3月22日裁定驳回其异议。汉军公司不服，上诉于南宁市中级人民法院。南宁市中级人民法院于2017年6月19日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告陈华铭、被告汉军公司的委托诉讼代理人秦竹溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈华铭向本院提出诉讼请求：⒈判令汉军公司交房。⒉判令汉军公司支付逾期交房违约金（违约金以已付房款675968元为基数，按年利率4.9%进行计算，自合同约定的交房之次日起计算至实际交房之日止）。事实和理由：陈华铭向汉军公司购买该公司开发的位于南宁市良庆区。合同签订后，陈华铭已履行合同约定的付款义务，但汉军公司未按照约定时间交付房屋，应支付逾期交房违约金。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过低，应提高到同期银行贷款年利率4.9%。 汉军公司辩称，1.汉军公司预定于2017年8月30日前交房，请求法院驳回原告第一项请求。2.本案中，存在合同约定政府行为导致停工、中雨及以上天气、买受人逾期付款等可延期交房的情形，汉军公司依照合同约定对延期交房情形告知了买受人，不存在延期交房的情形。3.合同对逾期交房违约金的计算标准已作出相应约定，原告要求提高逾期交房违约金没有依据。4.原告没有在合同约定的时间内向公积金机构提交符合条件的材料，导致购房款延期支付，汉军公司有权选择交房时间顺延。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月5日，陈华铭（买受人）与汉军公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定买受人购买汉军公司开发建设的位于南宁市良庆区，该房建筑面积117.97平方米，单价为7024.5元／㎡（按套内面积计价），总房款675968元。合同约定付款方式按附件六合同补充协议约定方式付款。合同第九条“交付期限及交付条件”约定：出卖人应于2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⒈遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人；⒉因国家法规、政策改变或政府限制性行为（包括但不限于两会一节、中考、高考以及区域性限电等）导致工期延误的；⒊道路管制、禁止或限制车辆进出该商品房施工场地或气象部门记录降雨量达到中雨（含）以上及台风天气或工程变更而影响工期的；⒋出卖人将竣工资料报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收或丈量的；⒌非出卖人原因，一周内停水停电超过8小时（含）导致工期受影响的。⒍双方约定：在交房时，如买受人银行按揭贷款尚未发放的或并未付清房款的，则交房时间延至银行贷款发放或付清房款之日。第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：⒈按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过160日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过160日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人。同时，在出卖人退款前买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。⒉买受人在逾期超过160日的当天起10日内主动以书面形式通知出卖人是否解除合同；如上述期限内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人要求继续履行合同。附件六《之补充协议》“银行按揭／公积金付款（商品房担保贷款）”约定：买受人签订本合同时交纳首期款，首期款共占全部房价的40.23%，计271968元；余额占全部房价款的59.77%，计404000元，由买受人向银行申请按揭贷款付清。买受人应在签订本补充协议当日提交符合银行要求的全部资料，并于次日起7个工作日内到出卖人指定的银行办理完按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用。否则，视为买受人逾期付款，买受人同意按双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定承担违约责任。买受人选择向银行申请贷款，由出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。如银行要求买受人提供其他个人相关资料或银行批准的按揭金额低于买受人所申请的按揭金额的，买受人须在接到出卖人或银行通知后5个工作日内向银行提交资料并向出卖人补齐首期款差额。逾期不补的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人同意按合同总价款的万分之三支付违约金，逾期超过7个工作日的，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付合同总价款5%的违约金。 陈华铭于2015年3月1日向汉军公司支付购房定金2万元和购房款251968元。建行广西壮族自治区分行营业部于2015年8月27日发放住房公积金贷款404000元转入汉军公司的账户。该房于2015年3月17日办理商品房买卖合同登记备案证明。 2016年6月6日，汉军公司作出《关于汉军·五象一号延期交房原因告知函》，载明2013年施工期间中雨及以上天数共计33天；2014年施工期间中雨及以上天数共计149天，春节放假7天，停电1天，台风天气3天，“两会一节一赛”全市在建工地停工10天，停水1天，合计158天；2015年施工期间中雨及以上天数共计107天，春节放假7天、停电1天半，停水半天，“两会一节”全市建筑工地整治11天，合计115.5天。项目自开工以来，遇到合同约定之不可抗力因素共计306.5天，因此延误交房日期。公司预计于2017年1月18日启动交付，具体日期以公司发出的房屋交付通知为准。2016年12月17日，汉军公司作出《关于汉军·五象一号延期交房的告知函》，以政府规划调整、“两会一节”、停水停电、中雨及以上天气等因素影响到了五象一号项目一期的峻工日期，五象一号将延期至2017年8月28日前交付。 2015年“两会一节”期间，9月16日至22日共计7天，五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。2016年“两会”期间，9月6日至15日共计10天，五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。上述停工天数共计17天。汉军公司提供的南宁市气象局气象科技服务中心出具的南宁城区站累积雨量日数据统计表显示，2015年、2016年、2017年1月至2月中雨及以上天数分别为：2015年3月5日至31日1天，4月1天、5月6天、6月2天、7月11天，8月3天，9月6天，10月3天，11月3天，12月5天，共计41天；2016年1月4天，2月0天，3月1天，4月4天，5月3天，6月3天，7月3天，8月7天，9月1天，10月2天，11月1天，12月0天，共计29天；2017年1月2天，2月1天，共计3天。2015年“两会一节”和2016年“两会”停工期间有中雨及以上天气与上述中雨及以上天气对应天数为2天（2015年9月17日和2016年10月10日）。 本院认为，陈华铭与汉军公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件六《之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。 一、关于交房的问题。汉军公司至今均无法确定具体可以交房的时间，陈华铭诉请本院判令汉军公司交房，因日期无法确定，本院不予支持。 二、关于逾期交房违约金问题。合同约定汉军公司应于2016年8月31日交付符合合同约定和法律规定的房屋给陈华铭，扣除合同约定的符合延期交房条件的天数85天（2015年9月16日至22日“两会一节”期间停工7天、2015年3月5日至2015年12月31日期间的中雨及以上天气天数41天，2016年9月6日至15日“两会”期间停工10天、2016年1月至12月中雨及以上天气天数29天，2015年“两会一节”和2016年“两会”停工期间有中雨及以上天气与上述中雨及以上天气对应天数为2天），汉军公司应于2016年11月24日前交房。汉军公司主张扣除2015年3月5日前符合延期交房条件的天数，因这些事实在双方签订合同前已实际发生，这些情况对陈华铭不具有约束力，本院不予采纳。关于被告主张逾期付款应相应延期交房的问题。双方约定买受方采取公积金贷款支付购房余款，但合同未就公积金贷款手续的办理时间作出约定，汉军公司未能证明其已及时为买受人办理公积金贷款提供了其应当提供的材料，并及时通知了买受人前来领取，而贷款手续办结时间和放款时间决定权在银行，且根据双方的特别约定，银行放款时间晚于合同约定的交房时间的，交房时间才作相应的延期，故本院对汉军公司主张逾期付款而延期交房意见不予采纳。汉军公司主张扣除2015年3月5日至2016年11月24日期间的春节等国家法定节假日而相应顺延交房日期问题，因这些法定节假日放假事实在汉军公司与施工单位签订施工合同前是确定的，双方在签订施工合同时应是充分予以考虑了的，故本院对汉军公司主张扣除国家法定节假日意见不予采信。汉军公司未在2016年11月24日前交房，已构成违约，应按照双方合同约定的违约金计算方法支付逾其交房违约金。陈华铭要求将违约金适当提高达到当前中国人民银行同期流动资金贷款年利率4.9%，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、南宁市汉军房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起7日内向陈华铭支付逾期交房违约金（违约金计算方法：以675968元为基数，按日万分之一进行计算，自2016年11月24日起至实际交房之日止）； 二、驳回陈华铭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费628元，减半收取314元，由南宁市汉军房地产开发有限责任公司负担234元，陈华铭负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审判员 王 荣 二〇一七年八月十八日 书记员 李梦莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。