广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0922民初65号 原告:姚某，女，汉族，1972年1月9日出生，居民，住广西陆川县。 委托代理人：罗锋，广西广盟律师事务所律师。 被告:广西诚拓置业投资有限公司，地址：广西陆川县温泉镇陆兴中路**。 法定代表人：黄某。 委托代理人：朱万欢，广西华锦律师事务所律师。 第三人:谭某，男，1980年7月10日出生，汉族，个体户，户籍住址广西陆川县，住广西陆川县。 委托代理人：李柳银，广西桂立恒律师事务律师。 委托代理人：王洪，广西桂立恒律师事务律师。 原告姚某诉被告广西诚拓置业投资有限公司、第三人谭某商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗锋、被告的委托代理人朱万欢、第三人的委托代理人李柳银到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告姚某向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告于2014年7月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判决被告与第三人限期注销罗马公馆住宅楼第1幢第3单元1503号房的商品房合同备案登记（备案号：2013-60063号）；三、判决被告限期将位于罗马公馆住宅楼第1幢第3单元1503号房过户至原告名下。事实和理由：2013年7月28日原告向被告购买位于陆川县的罗马公馆住宅楼第1幢第3单元1503号房，面积104.98平方米，总价款为296293.45元，原告交了首付款89293元。2014年7月7日，原告与被告正式签订《商品房买卖合同》，并将房屋交付给原告，现原告已装修居住，但因被告没有将原告购买的房屋在陆川县房地产管理所备案登记，致使没有办理银行按揭贷款给被告。后原告了解才知道，被告向第三人借款200万元后，将原告购买的罗马公馆住宅楼房屋备案登记给第三人，第三人也于2016年7月12日向陆川县人民法院起诉，向被告主张偿还借款，故被告与第三人并不是真实的商品房预售合同关系,被告与第三人办理的备案登记不是房屋预告登记，不具有对抗效力和排他效力。为此，特向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告广西诚拓置业投资有限公司辩称，原告与被告签订有商品房买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，原告也已装修房屋居住占有，对原告的诉讼请求、事实和理由无异议。 第三人谭某述称，原告与被告之间不存在真实的商品房买卖关系，理由如下：首先，原告与被告签订的商品房买卖合同是在被告向第三人借款之后签订的，也没有备案登记；其次，原告提供的商品房屋交接书及商品房网上备案确认单均为被告制作，且商品房网上备案确认单均没有被告的备案日期；最后，原告提供的房屋付款票据只是收据，没有法律效力。根据有关规定，为防止开发商一房多卖，房屋买卖应以备案登记的优先行使权利。第三人与被告是存在有借款关系，同时也存在有商品房买卖关系，双方签订有商品房买卖合同，并在陆川县房地产管理所备案登记，因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人对原告提供的证据3-6、9有异议，认为证据3商品房买卖合同是原告与被告自行签订的，没有备案登记，也没有购房发票作为佐证；证据4商品房屋交接书不具备合法性；证据5商品房网上备案确认单是被告内部作出的单方证据，且无备案日期；证据6、9收据不具有法律效力的合法证据。本院认为，对原告提供的上述证据，第三人没有提供相反的证据予以否定，该证据与本案具有关联性，故应作为本案认定事实的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2013年7月28日原告向被告购买位于陆川县的罗马公馆住宅楼第1幢第3单元1503号房，面积104.98平方米，总价款为296293.45元，原告交了首付款89293元。2014年7月7日，原告与被告正式签订《商品房买卖合同》，并将房屋交付给原告，现原告已装修居住，但因被告没有将原告购买的房屋在陆川县房地产管理所备案登记，致使没有办理银行按揭贷款给被告。后原告了解才知道，被告向第三人借款200万元后，将原告购买的罗马公馆住宅楼房屋备案登记给第三人，原告逐向本院提起诉讼。 另查明，2013年1月24日，被告向第三人借款200万元，月利率按2.5%计，双方签订有《商品房买卖合同》，约定第三人购买被告的罗马公馆住宅楼第1幢第3单元1503号房，并于2013年1月23日在陆川县房地产管理所备案登记（备案号：2013-60063号），但被告一直未向第三人交付房屋。2016年7月12日第三人向本院起诉,请求人民法院依法判令三被告：1、共同归还借款人民币2000000元及利息给原告（利息计算方法：以本金2000000元为基数，按月利率2%计算，从2014年6月8日起计至偿清借款之日止）；2、原告以上债权享有处置抵押物所得的优先受偿权。2016年9月6日本院作出（2016）桂0922民初1596号民事判决书，判决如下：一、被告吕兴元、杨伟珍、广西诚拓置业投资有限公司共同返还借款本金2000000元给原告谭某;二、被告吕兴元、杨伟珍、广西诚拓置业投资有限公司共同向原告谭某支付借款利息（利息计算办法：以借款本金2000000元为基数，从2014年6月8日起，按月利率2%计算至偿清欠款之日止，被告已支付1000元利息应予减除）；三、驳回原告谭某要求对处置已办理商品房买卖合同登记备案房产所得享有优先受偿权的诉讼请求。该判决已生效。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。原告与被告签订合同后，已支付首付款，被告也向原告交付了房屋，原告已装修入住，原告已经以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权，被告在庭审时也表示同意原告的请求，被告应协助原告办理罗马公馆住宅楼第1幢第3单元1503号房的房屋产权证，原告请求被告将该房产过户至其名下合法有理，本院予以支持。第三人与被告签订的《商品房买卖合同》在陆川县房地产管理所备案登记，由于商品房买卖合同备案登记是部门规章《城市商品房预售管理办法》第十条的规定与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记性质有根本不同，备案登记属于行政主管机关对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，但备案登记不具有物权的效力、不具有排他性和对抗性，而预告登记是行政主管机关确认物权的行为，物权确认后即具有排他性和对抗效力。本案中被告与第三人虽然办理了备案登记，但并未实际办理房屋预告登记手续，故第三人的合同备案不具有对抗效力和排他效力，该备案登记应予注销。而且第三人与被告之间实质上是民间借贷关系，并不是真实的商品房买卖关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告姚某与被告广西诚拓置业投资有限公司于2014年7月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、限被告广西诚拓置业投资有限公司及第三人谭某自本判决发生法律效力之日起十个工作日内到陆川县房地产管理所注销陆川县罗马公馆住宅楼第1幢第3单元1503号房的商品房合同备案登记（备案号：2013-60063号）； 三、被告广西诚拓置业投资有限公司应协助原告姚某办理陆川县罗马公馆住宅楼第1幢第3单元1503号房的房屋产权过户登记手续。 本案依法收取案件受理费100元（原告已预交50元），由被告广西诚拓置业投资有限公司负担。 上述判决，权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李辉龙 人民陪审员  吕健堂 人民陪审员  李俊霖 二〇一七年八月十一日 书 记 员  王舒娴