文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初5812号原告：李蓉，女，1988年6月5日出生，汉族，住四川省邛崃市，委托诉讼代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所实习律师。被告：李西宁，男，1973年8月11日出生，汉族，住陕西省西安市长安区，委托诉讼代理人：桑振华，广东华信辉煌律师事务所律师。原告李蓉与被告李西宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李蓉的委托诉讼代理人黄晓峰、被告李西宁的委托诉讼代理人桑振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》（合同编号“售0000625号”），将涉案房屋产权转移过户至原告名下；2.判令被告支付违约金15万元。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求，明确第一项诉讼请求中被告继续履行《房地产买卖合同》的义务为协助原告办理案涉房产的过户手续。事实和理由：2016年4月20日与中山市迁喜房地产迁喜公司（以下称迁喜公司）签订《认购书》并当日支付5000元诚意金，2016年5月11日，原、被告双方通过迁喜公司签订合同编号为“售0000625号”《房地产买卖合同》，合同内容约定：1.被告将其位于中山市坦洲镇锦绣国际花园1期39栋703房转让给原告；2.房总价款为46万元；3.原告向银行按揭贷款28万元以支付部分房款；4.房产证出来15个工作日内双方必须办理按揭过户手续；5.买方须在房产过户当天付清首期款（除已付之定金和预收款外）3万元。原告于签订房屋买卖合同当日支付定金15万元给被告，于2016年10月21日支付首期款3万元给被告。原告于2016年10月21日在中山市坦洲镇中国建设银行坦洲支行办理按揭手续，在递交办理按揭资料的过程中，因需被告提供收受原告定金的银行流水凭证，经迁喜公司多次电话信息催促被告提供但其迟迟未能将定金凭证给原告办理按揭手续。后经原告及迁喜公司多次催促下，被告于2016年12月2日将其收取原告定金流水邮寄给迁喜公司，但被告又于2016年12月24日通过迁喜公司告知原告“不履行合同并同意按合同支付违约金15万元给原告”。经多次多方催促无果后，原告无奈之下于2017年3月7日以律师函的方式催促被告（被告家属于2017年3月9日签收），要求被告按约定积极履行合同并配合原告办理按揭、过户等有关合同的所有手续。经原告要求，2017年3月7日、3月27日迁喜公司吴某又以短信再次催促被告，2017年3月13日原告委托代理人黄晓峰律师再次以短信方式催促被告履行合同并告知律师函的内容，但被告至起诉前仍未做出过任何履行合同的行为或意思表示，并拒绝与原告及迁喜公司沟通。2017年3月28日，建设银行中山市分行信贷中心出具通知书同意向原告发放贷款28万元。被告的行为完全是看到买卖合同签订后房价上涨的利益趋使，践踏诚信的社会价值，违反缔约合同最高的诚信原则！原告在支付了近20万元后，花费巨大的人力物力得到的却是一纸合同，加之被告不理不睬让原告心力交瘁又达不到合同目的，原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼。被告李西宁辩称，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：1.原、被告在迁喜公司居间下于2016年5月11日签订房地产买卖合同，约定由原告购买被告位于中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花月苑1期39幢703房[原土地证号：中府国用（2006）第3304**，现不动产证书号：粤（2016）0096240]的房地产，该房建筑面积76.4平方米，交易总价46万元，定金15万元作为第一部分楼款，第二部分楼款中原告申请银行按揭贷款28万元，原告须在房产过户当天付清首期款（除已付之定金和预付款外）3万元(根据实际贷款金额多退少补，贷款总额由按揭银行一次性支付到卖方提供的收款账号，放款时间以按揭银行规定的工作日为准)；被告须在签合同当天将该房地产交予原告使用；如原告未能履行合同条款以致合同不能顺利完成，则已付定金由被告没收，被告有权再将房地产转让给任何人，被告不可依此再向原告追究责任或要求赔偿，如被告收取定金后不依合同条款将房地产售予原告，则被告须返还原告双倍定金以弥补原告的损失，原告不可再要求赔偿或逼使被告履行合同。双方还约定了其他权利义务。2.2016年5月11日，原告分两笔向被告支付合计15万元购房定金，2016年10月21日又向被告支付3万元（原告主张该笔款项性质为首期款）。3.庭审中，被告确认迁喜公司于2016年10月20日拿到案涉房屋的房产证，其当日与原告、迁喜公司工作人员去银行办理按揭贷款，被华润银行拒绝。次日，向建行申请贷款没有获得批准，只是接受了材料。其于2016年12月2日应迁喜公司要求将收取原告定金和首期款的银行流水邮寄给迁喜公司。被告于2017年3月份才被告知原告申请的银行贷款可能批下来了。4.迁喜公司于2017年2月25日（中介方负责人吴某）、5月31日（中介方负责人何伟城）作出内容相同的致原告的情况说明，载明：原告于2016年10月21日在中国建设银行股份有限公司坦洲支行办理按揭手续，在递交办理按揭资料过程中，因需提供被告收受原告定金的凭证，经迁喜公司多次电话信息催促，被告迟迟未能提供，之后被告虽邮寄定金凭证，但仍表示不出售该物业，迁喜公司无法继续进行中介相关事宜。并告知如下：一、在迁喜公司工作人员与被告沟通过程中，被告明确表示说暂不出售该物业，理由：1.被告母亲要住；2.被告现不急用钱。二、被告约在2016年12月5日与公司业务负责人吴某表示，其不继续履行合同并同意按合同约定支付违约金15万元给原告。三、该房房产证已出，暂存于迁喜公司。5.原告在庭审中表示，其收到上述情况说明后，坚持继续履行合同，才得以恢复办理按揭贷款申请手续。原告于2017年3月28日取得中国建设银行股份有限公司中山市分行发出的同意贷款通知书，贷款金额28万元。原告还明确，如果法院判定被告协助办理案涉房地产的过户手续，愿意以现金方式一次性付清剩余购房款。6.原告申请证人吴某出庭作证，本院予以准许。证人吴某系迁喜公司员工，由其和同事负责跟进原、被告双方的房屋买卖合同居间事宜。其证实被告已收到原告定金15万元及首期款3万元，被告故意拖延提供其收取原告支付的定金及首期款的银行流水，导致原告无法办理按揭申请手续。被告2016年12月将流水邮寄到迁喜公司后，又明确告知迁喜公司及原告不继续履行合同，导致迁喜公司停止为原告申请向银行办理按揭。原、被告在房地产买卖合同中约定“房产证出来15个工作日内买卖双方必须办理按揭过户手续”系指在15个工作日内申请办理按揭过户。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告李蓉与被告李西宁签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认，双方均应依约履行合同义务。本案争议焦点为合同履行过程中的违约方是谁？涉案合同履行过程中，原告已按约定履行了支付全部购房首期款的义务，在2016年10月20日迁喜公司拿到涉案房屋的产权证、即合同具备过户条件时，原、被告及中介三方即于当日向华润银行申请办理按揭贷款，未获批准后又于次日向建设银行申请房屋按揭贷款，该行未立即答复是否批准。因办理按揭贷款须提供被告收取原告定金的银行流水，迁喜公司通知被告提交，被告于2016年12月2日将该材料寄回，但此后又向迁喜公司表示不愿继续履行合同。此后原告及迁喜公司均多次通知被告继续履行合同均遭拒绝。原告于2017年3月28日取得银行同意贷款通知书，被告仍不愿继续履行合同，主要理由是原告未在十五个工作日内办完按揭贷款手续。本院认为，从二手房买卖的一般常理及办理银行按揭手续的惯例看，申请人从递交按揭贷款申请至银行审批通过不是买卖合同当事人所能确定，因此双方约定的“房产证出来15个工作日内必须办理按揭过户手续”应理解为在此期间内完成递交资料、配合办理银行审批及过户，被告应负有在合理期间内的容忍和配合义务，而据迁喜公司的陈述，贷款迟迟未获批复的一个重要原因是被告不配合提交资料和拒绝协助履行。现被告并无证据证明原告在申请办理按揭过户的过程中存在故意拖延，也没有证据证明银行超出其预期时间批复系原告的过错所致，故结合现有证据，本院无法认定原告在履行合同过程中存在违约行为，对被告的相应抗辩意见，不予采纳。现原告已履行了支付购房首期款和向银行申请办理按揭贷款的合同义务，取得了银行同意贷款通知书，其在履行合同过程中不存在违约行为，且合同不存在事实或法律上履行不能的情况下，被告拒绝履行合同已构成违约，应承担继续履行等相应的违约责任，故本院对原告要求被告继续履行协助原告办理涉案房产过户登记的诉请，予以支持。因原告在诉讼中明确表示愿意一次性付清剩余购房款，系其对权利的自由处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李西宁于本判决生效之日起七日内协助原告李蓉办理中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花月苑39幢703房[不动产证书号：粤（2016）中山市不动产权第0096240号]的权属变更登记手续，过户所产生的税费由原告李蓉负担；二、原告李蓉于双方办理前述房地产过户手续当日向被告李西宁支付剩余购房款28万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元、减半收取计4950元，诉讼保全费525元，合计5475元（原告李蓉已预交），由被告李西宁负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审    判    员   匡 勇                                                                                          二〇一七年八月三日                                       书    记    员   王丽丽                  陈婉菲