偃师市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0381执异26号案外人：郭晓杰，男，1986年1月7日生，汉族，住偃师市。案外人：于艳，女，1985年4月4日生，汉族，住偃师市。申请人：胡卫国，男，1957年1月8日生，汉族，住偃师市。被申请人：于宏伟，男，1966年12月10日生，汉族，住偃师市。申请执行人胡卫国与被执行人于宏伟民间借贷纠纷一案，案外人郭晓杰、于艳对偃师市上海花园5-2-1102号房产的查封、拍卖提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭晓杰、于艳称，请求偃师市人民法院终止对偃师市××5-2-1102房产的查封、拍卖等执行措施。申请理由：2016年因于宏伟和方光风生意上的纠纷，方光风将于宏伟起诉到偃师市人民法院，后方光风申请法院强制执行，并查封了本案的房产，执行法官是杨延鹏。经过协商，于宏伟以42万元将该房产转让给案外人，按揭部分的房款由案外人偿还。案外人按照于宏伟的意思，将其中的房款25万元通过建行直接打给方光风，余款15万元以现金交给于宏伟。后一直催促于宏伟办理房产过户手续，于宏伟也曾多次催促办案的法官杨延鹏解除该房产的查封措施，但是后来催催拖拖，至今没有将房产过户给案外人，但是案外人从2016年开始对房子进行装修，2017年5月份开始入住至今，期间的水电费、物业费等均是由案外人交纳的，如今因胡卫国起诉于宏伟，又将该房产查封并予以拍卖，申请人的行为侵犯了案外人的财产所有权，故提出异议。请求法院解除对上述房产的执行措施。本院查明：胡卫国诉于宏伟民间借贷纠纷一案，根据申请人申请，本院于2018年7月11日作出（2018）豫0381民初2652号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人于宏伟银行存款450000元，期限为一年；或查封被申请人于宏伟价值450000元的其他等值财产，期限为动产二年、不动产三年。”2018年8月8日，本院依法裁定查封了于宏伟名下位于偃师市××号房××套。2019年6月10日,本院作出(2018)豫0381民初2652号民事判决书，判决：“一、被告于宏伟向原告胡卫国返还借款本金100000元并支付逾期利息(该逾期利息以100000元为本金，按年利率24%，自2017年2月14日起算至100000元本金付清之日止)；二、被告于宏伟向原告胡卫国清偿所欠利息154933.38元；三、被告于宏伟向原告胡卫国赔偿胡卫国为实现借款本息之债权所支出的诉讼保全担保费1350元、申请费2770元；四、驳回原告胡卫国的其他诉讼请求。上述第一、二、三条给付金钱之义务，限于判决生效后10日内履行完毕。本案受理费8050元，由原告胡卫国承担3380元，由被告于宏伟承担4670元（此款暂由原告胡卫国垫付，待被告于宏伟支付标的款时一并向原告胡卫国返还）。”。于宏伟不服该判决，向洛阳市中级人民法院提出上诉。2019年10月23日洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终4645号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”。因于宏伟拒不履行生效法律文书确定的义务，胡卫国向本院申请强制执行，2020年3月5日本院立案执行。执行过程中，案外人郭晓杰、于艳提出异议，请求偃师市人民法院终止对偃师市××5-2-1102房产的查封、拍卖等执行措施。另查明，方光风诉于宏伟民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿协商达成协议，2015年4月16日本院作出（2014）偃民一初字第00195号民事调解书。立案执行后，被执行人履行完毕调解书确定的义务，2017年4月27日，方光风出具《结案证明》一份，载明：“我叫方光风，关于我申请执行于宏伟民间借贷纠纷一案，我与于宏伟已经解决，我收到于宏伟现金拾玖万元整，本案同意结案，余款及利息自愿放弃，不再要求执行。方光风2017年4月27日”。同日，本院作出（2015）偃法执字第760号执行结案通知书。郭晓杰、于艳于2015年9月29日经民政部门登记结婚。2016年10月21日，于宏伟作为甲方，于艳、郭晓杰作为乙方，双方签订《购房合同》一份，主要约定：“……甲方将其拥有独立产权的位于偃师市××5-2-11的房屋（建筑面积211.11平方米）以人民币（大写肆拾贰万元整）42万出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购盖房。（注：剩余按揭部分款由乙方承担）……”。2020年3月30日，洛阳市金凤凰物业管理有限公司出具《证明》一份，载明：“郭晓杰于2017年5月份入住上海花园小区5号楼2单元11楼西户，入住后的水电费、物业费均有郭晓杰缴纳。洛阳市金凤凰物业管理有限公司上海花园小区物业办公室2020年3月30日”。2020年5月19日，于宏伟出具《证明》一份，载明：“我叫于宏伟，男，1966年12月10日生，住偃师市市政府家属院7号楼1单元1楼东户。关于偃师市××5-2-1102房产所有权问题，我作以下说明：2013年8月23日我向方光风借款，后因资金周转困难暂时无力偿还，方光风将我诉至偃师市人民法院，调解后仅履行了一部分，查封了我偃师市××5-2-1102房产，并对该房产进行了评估并准备拍卖，我找到郭晓杰和于艳夫妻，向他们借款，他们担心我无力偿还，就提出购买我的房产，经过协商，该房产以42万元转让郭晓杰夫妻，按揭部分的房款由郭晓杰夫妻偿还。然后郭晓杰夫妻将其中的房款25万元通过建行直接打给方光风替我还清了执行款，余款15万元以现金交给了我。之后他们一直催促我办理房产过户手续，但是由于法院至今也未解除该房产的查封措施，致使该房产一直无法过户给他们，银行的按揭手续也没办法变更。我将房产交付之后，于艳就将房贷打进我在银行预留的按揭账户，银行再划走。他们夫妻对房子进行装修后一直居住至今，所有的物业费和水电费等费用也由他们缴纳，我与该房产从2016年10月21日起就再没有任何关系。以上所说全部属实，法院可以调查当时的申请人方光风、执行法官杨延鹏，也可以查档。特此证明，证明人：于宏伟，时间：2020年5月19日”。2020年5月20日，方光风出具《证明》一份，载明：“我叫方光风，男，出生于1969年4月24日，家住偃师市××花园××房。因为于宏伟借我钱，我在2015年左右把于宏伟起诉到法院，执行人叫杨延鹏法官，因为于宏伟无力偿还，当时法院把于宏伟上海花园5-2-1102房查封，后来房子评估想拍卖时，于宏伟提出自己找人卖，后来于宏伟把房子卖给了叫于艳的人，后经协商于艳把钱大约25万元从银行转到我的卡上，剩余有现金支付。特此证明，方光风，2020年5月20日”。案外人郭晓杰、于艳另提供取暖费收据（复印件）四张、购电信息（复印件）5张、物业费垃圾费收据（复印件）1张、中国银行客户留存1张、中国建设银行个人活期账户交易明细1张、中国银行交易流水明细清单21张、房屋装修人谭源《证明》1份，旨在证明该涉案房产是由案外人占有使用和支付房贷。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，在胡卫国与于宏伟民间借贷纠纷一案查封之前,于艳、郭晓杰与于宏伟就案涉房屋已经签订书面买卖合同，案外人郭晓杰、于艳按照约定履行了金钱给付义务，且案涉房产在买卖合同签订后一直由案外人占有、使用。案涉房产因银行抵押原因一直未办理过户手续，案外人对此并无过错。综上所述，案外人郭晓杰、于艳所提异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对偃师市上海花园5-2-1102号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原审判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  赵国钧人民陪审员  耿子惠人民陪审员  高佳铭二〇二〇年七月七日代书 记员  肖锦霖