安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1302民初4245号原告：安徽粤海物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市高新技术产业开发区拱辰路8号。法定代表人：李红艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐文东，安徽拂晓律师事务所律师。被告：郑李，男，1984年5月24日出生，汉族，安徽省宿州市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：杨育林，安徽玉金律师事务所律师。被告：梁菲，女，1983年11月9日出生，汉族，安徽省宿州市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：杨育林，安徽玉金律师事务所律师。原告安徽粤海物业管理有限公司（以下简称粤海物业公司）与被告郑李、梁菲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粤海物业公司的委托诉讼代理人徐文东、被告郑李、梁菲的共同委托诉讼代理人杨育林，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告粤海物业公司本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费5654.40元及逾期付款损失；2、判令被告立即停止侵害，拆除室外擅自加建的钢制楼梯和玻璃幕墙并恢复原状；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年11月2日，被告郑李、梁菲与宿州市华人房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了宿州市高新技术开发区拱辰路8号托斯卡纳商住区3栋102房，建筑面积235.6平方米。2016年3月，被告在未和原告签订《物业服务协议》、《装修管理协议》和《业主公约》等协议、未经原告同意的情况下，擅自违章修建房屋，建筑垃圾随意堆放，损坏房屋承重结构，擅自拆除室内楼梯改建为电梯，并在房屋北侧加装室外楼梯和玻璃幕墙，原告多次劝阻无果。被告的行为破坏了房屋结构、损害了建筑物外观、改变了政府规划设计，严重影响了小区的安全和环境。被告亦未按《前期物业服务协议》的约定，缴纳2016年4月12日至2017年4月1日的物业管理费5654.40元。原告多次要求被告停止侵害，恢复原状并缴纳物业管理费，被告均置之不理。原告无奈之下具状起诉，请求依法支持原告诉讼请求。被告郑李、梁菲辩称，原告起诉被告缺乏法律依据。双方并没有签订《物业服务合同》，并不存在物业服务合同关系，原告也没有对涉案小区实际履行物业服务义务。原告诉状所称的被告擅自违章修建房屋、随意堆放建筑垃圾、损坏房屋承重结构等内容与事实不符。事实是由于房屋不好销售，宿州市华人房地产开发有限公司与被告达成头口协议，同意两被告对房屋进行改建，并且改建的项目不影响房屋承重结构，不影响邻里居住，也不违反法律法规关于房屋装修的规定。涉案小区现在处于无人管理状态，且小区内多次丢失财物，建筑垃圾也无人管理。原告要求被告支付物业管理费缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑李与梁菲系夫妻关系，两人于2015年11月2日与宿州市华人房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定郑李、梁菲购买宿州市华人房地产开发有限公司开发的位于宿州市高新技术开发区拱辰路8号托斯卡纳商住区3栋102室房屋一套，该房屋建筑面积为235.6平方米，宿州市华人房地产开发有限公司应在2016年3月31日前交付房屋。宿州市华人房地产开发有限公司选聘粤海物业公司对托斯卡纳小区提供前期物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，粤海物业公司对低密度住宅每平方米每月收取2.00元物业管理服务费，业主应自建设单位通知交房之日起缴纳物业服务费。因郑李、梁菲未按照约定日期偿还宿州市华人房地产开发有限公司借款30万元，宿州市华人房地产开发有限公司不同意向郑李、梁菲交付房屋，也就未通知郑李、梁菲签订《物业服务合同》、《装修管理协议》及办理入住手续。在宿州市华人房地产开发有限公司未通知郑李、梁菲交房的情况下，郑李、梁菲于2015年6月开始对涉案房屋进行装修，在装修过程中，郑李、梁菲将室内楼梯拆除改建为电梯，并在房屋北侧加装室外楼梯和玻璃幕墙。在对涉案房屋装修完毕后，郑李、梁菲即在涉案房屋内居住，但一直未缴纳物业管理费。上述查明的事实，有经庭审质证、本院予以采信的结婚登记审查处理表、《商品房买卖合同》、《物业费收缴通知书》、《宿州.托斯卡纳物业服务合同书》、《宿州市住宅物业服务等级及收费标准备案表》及照片等证据材料在卷佐证。本院认为：郑李、梁菲虽然未和粤海物业公司签订《物业服务合同》，但粤海物业公司确实对托斯卡纳商住区提供了物业管理服务，郑李、梁菲作为该小区的业主也在事实上接受了物业管理服务，故郑李、梁菲和粤海物业公司存在事实上的物业服务合同关系，粤海物业公司要求郑李、梁菲支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。虽然《商品房买卖合同》约定宿州市华人房地产开发有限公司向郑李、梁菲交付房屋的时间是2016年3月31日前，因粤海物业公司认可因郑李、梁菲未按约定日期偿还借款30万元，宿州市华人房地产开发有限公司未向郑李、梁菲交付房屋，而粤海物业公司又不能提供证据证明郑李、梁菲占有、使用涉案房屋的具体时间。根据郑李、梁菲自认从2016年6月份开始对涉案房屋进行装潢的陈述，本院酌定郑李、梁菲占用、使用涉案房屋的时间为2016年6月1日，即应从2016年6月1日起开始计收物业管理费。物业费应按照粤海物业公司收取的同小区同类物业服务的收费标准计算，即每平方米每月收取2.00元物业管理服务费。郑李、梁菲应缴纳的2016年6月1日至2017年3月31日的物业服务管理费为4712元（235.6㎡×2元×10月）。因粤海物业公司已于2017年3月30日通过顺丰快递向郑李、梁菲送达了《物业费收缴通知书》，故粤海物业公司要求郑李、梁菲赔偿逾期付款损失的诉讼请求，本院予以支持。因粤海物业公司未和郑李、梁菲签订书面的《物业管理服务合同》，本院酌定郑李按照同期同类银行贷款基准利率向粤海物业公司赔偿逾期付款损失。对于粤海物业公司要求被告郑李、梁菲停止侵害、拆除室外擅自加建的钢制楼梯和玻璃幕墙并恢复原状的诉讼请求，涉及到违法建筑的认定和拆除，而违法建筑的认定和拆除属行政管理范围，由此而引起的纠纷，不属人民法院受理民事诉讼的范围。本院已作出（2017)皖1302民初4245号民事裁定书，驳回了粤海物业公司该部分的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:一、被告郑李、梁菲于本判决生效之日起十日内向原告安徽粤海物业管理有限公司支付2016年6月1日至2017年3月31日的物业管理服务费4712元并赔偿逾期付款损失（逾期付款损失以4712元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，自2017年4月1日起计算至实际付清4712元物业管理服务费之日止）；二、驳回原告安徽粤海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25.00元，原告安徽粤海物业管理有限公司负担5元，被告郑李、梁菲负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  石少一二〇一七年八月二十一日书记员  周擎宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。