贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔05民终1683号上诉人（原审原告）：田天进，男，1973年11月24日出生，汉族，住贵州省遵义县。被上诉人（原审被告）：大方县文化馆，住所地：贵州省大方县中街。负责人：周丽沙，该馆馆长。原审第三人：林瑞，男，1976年2月18日出生。上诉人田天进因与被上诉人大方县文化馆及原审第三人林瑞租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初14号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。上诉人田天进向本院提出上诉请求：依法撤销贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初14号民事判决，查清本案事实后改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一审法院认定事实缺乏证据佐证，从而错误的适用法律，导致作出了错误判决。认定的错误事实如下：认定被上诉人依法公开招租、推定上诉人知道该招租行为、推定上诉人放弃优先承租权、否定上诉人享有优先承租权、认定被上诉人进行公开招租就是出租人提出的租赁条件、将上诉人享有的优先承租权与被上诉人的招租行为混为一谈。被上诉人大方县文化馆未予答辩。原审原告田天进向一审法院提出诉讼请求：依法确认原告对被告位于文化馆底楼街面的门面在同等条件下享有优先承租权；事实和理由：原告与被告于2013年7月8日后订有门面续租协议，该协议自2014年元月5日至2017年元月5日止。协议第6条约定，双方在合同期满后，如乙方（原告）需继续租赁，在同等条件下，乙方(原告）优先。但被告方未遵守该项约定，并于2016年8月左右，以年租金11万元另行租赁给本案第三人林瑞。原告于2016年12月15日向被告递交了申请书，要求被告履行合同，给原告以优先权，但被告于2016年12月21日回复称，已确定了新的承租人，否定了原告优先权的申请，为维护正常的经营秩序，维护原告的合法权益，特提起诉讼。一审法院认定事实如下：2013年7月8日，原告田天进作为乙方与被告大方县文化馆作为甲方签订《门面续租协议》，协议对租赁期限、租金及租金支付方式等进行了约定，协议第六条还约定，“甲乙双方在合同期满后，如乙方需继续租赁，在同等条件下，乙方优先。”第七条约定，“乙方转门面需通知甲方，方可转让。”同年9月11日，原告田天进作为甲方与第三人林瑞作为乙方签订《个人合作协议》，该协议的主要内容有，“第三条、合作期限，自2014年元月5日起至2017年元月5日止，共三年。第四条、出资金额、方式，(一）甲方以大方县以租得文化馆门面为资本。（二）乙方出资门面的装修货品及资金运转。第五条、盈余分配与债务承担、合作方式。（一）乙方自主经营，甲方不参与经营。（二）债务承担：合作期间所有债务由乙方自己全部承担。（三）盈余分配：乙方承诺不管盈亏，第一年由乙方在12月份前付与甲方65万元（陆拾伍万元)，第二年由乙方在12月份前付与甲方65万元（陆拾伍万元)，第三年由乙方在12月份前付与甲方65万元（陆拾伍万元)盈余款，以收据为准。”合作协议还约定了其他内容。2016年8月3日，被告大方县文化馆对涉案门面进行公开招租，后于9月14日与大方老凤祥珠宝经营者林燕平（第三人林瑞之妻)签订《店面租赁合同》，将涉案门面以年租金11万元出租给老凤祥珠宝。2016年12月15日，原告田天进向被告大方县文化馆递交《续租申请书》，要求继续租赁涉案门面。被告大方县文化馆于12月21日作出回复，称涉案门面已经按照公开招租程序确定了新的承租人，故对原告田天进申请希望继续租门面的要求已无法满足。原告田天进于2017年1月3日向本院提起诉讼。对于被告大方县文化馆对涉案门面进行公开招租的事实，原告田天进不予认可，但被告大方县文化馆提交了在涉案门面及大方县政府门前公告栏张贴招租的照片，和大方多乐福通讯、大方县好邻居化妆品、大方县老凤祥珠宝报名参与竞租的相关资料，上述证据能够互相印证，并能证明被告所主张的对涉案门面进行公开招租的事实，对被告大方县文化馆提交的上述证据的证据效力本院予以认定。一审法院认为：原、被告双方于2013年7月8日签订的《门面续租协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《门面续租协议》第六条约定租期届满后原告在同等条件下对涉案门面有优先承租权，本案的争议焦点是，被告大方县文化馆以公开招租的形式对涉案门面进行租赁是否侵害原告田天进的优先承租权。优先承租权并非当事人的法定权利，而是一种约定权利，只有双方在租赁合同中明确约定了优先承租的权利，承租人才享有优先承租，并且承租人享有的优先权是一种相对权，即只有在同等条件下才享有优先承租权。同等条件可以是第三人向出租人提出的租赁条件，也可以是出租人提出的租赁条件。本案中，被告大方县文化馆作为出租人，对自己所有的门面进行公开招租，就是出租人提出的租赁条件。被告大方县文化馆就门面租赁事宜在涉案门面等地张贴招租公告，原告田天进作为涉案门面的原始承租人，理应知道被告大方县文化馆对涉案门面进行招租的事实，而原告田天进未在被告大方县文化馆确定的竞租时间内参与竞租，视为其自动放弃优先承租权。其向本院提交的证据不能证明被告大方县文化馆公开招租的行为侵害其优先承租权。判决：驳回原告田天进的诉讼请求。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点，即：1.上诉人有没有优先承租权；2.如果有，该优先承租权有没有消失。本院认为：1.根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方于2013年7月8日签订的《门面续租协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议第六条约定：“甲乙双方在合同期满后，如乙方需继续租赁，在同等条件下，乙方优先。”根据该约定，上诉人在同等条件下具有优先承租权。2.上诉人是否丧失该优先承租权。（1）就申请承租的时间而言，该协议约定的租赁期限至2017.1.5日满，且未约定上诉人提出续租申请的最迟期限，上诉人于租赁期限届满前20日（即：2016.12.15）提出申请，应认定为在合理期限内提出。（2）上诉人未参与被上诉人公开招租的竞标是否可视为放弃其优先承租权。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被上诉人将该门面公开招租，应将相应的情况通知上诉人。因房屋租赁优先权是约定权利，如何实现该权利没有相关规定，参照《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”之规定，被上诉人应通知上诉人将门面以公开招租方式出租。若上诉人接到通知后不参与竞标，则视为放弃优先租赁权。本案中，虽被上诉人主张其在涉案门面、县政府门口公告栏等处张贴“店铺招租公告”并提交了张贴的照片，但因被上诉人未能证明其已穷尽直接通知途径或法定公告途径，不能视为被上诉人已尽到通知义务，且无其他证据表明在招租过程中，上诉人知悉被上诉人对涉案门面的招租行为，故不能因上诉人未参与竞标就视为其已放弃优先租赁权。故，上诉人对涉案门面有优先租赁权，且该权利没有丧失。一审法院以上诉人应知悉被上诉人的公开招租行为，将其未参与竞标视为放弃优先租赁权的认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初14号民事判决；二、确认上诉人田天进对大方县文化馆位于文化馆底楼街面的门面（上诉人与被上诉人签订的《门面续租协议》中涉及的门面）在同等条件下享有优先承租权。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元由被上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 唐 琳审 判 员 殷 勇二〇一七年八月八日法官助理 吉 雪书 记 员 陈 鑫