江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初5967号原告：张文华，女，1967年8月23日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：张业龙（系原告配偶），男，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：田中伟，国浩律师（上海）事务所律师。被告：南京中航工业科技城发展有限公司（统一社会信用代码9132010069463914X0），住所地南京市秦淮区中山东路518号。法定代表人：董文强，董事长。委托诉讼代理人：孙丹，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。原告张文华与被告南京中航工业科技城发展有限公司（以下简称中航公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张文华及其委托诉讼代理人张业龙、田中伟，被告中航公司的委托诉讼代理人孙丹、吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文华向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿贬值损失1093000元；2.判令被告承担自2017年10月1日至2019年4月30日的房屋空置损失90000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年11月7日签订了宁房预售合字2015043712号《天阙苑》商品房预售合同，原告以5107738元从被告处购买了位于秦淮区中山东路518号天阙苑A5-2幢1单元X室房屋（以下简称涉案房屋），后原告于2017年9月25日拿房后发现涉案房屋中的反梁尺寸与商品房预售合同中第6页《套型及分层平面位置图》中反梁尺寸不符，图示反梁尺寸为高20厘米、宽26厘米，而实际上反梁存在过高过宽的现象，后原告向被告反映了该问题，被告迟迟未予解决，后于2018年3月22日答复原告，反梁符合合同约定。为此，原告委托了南京方安房产投资咨询中心对涉案房屋进行了验房，测出反梁实际高度为30厘米，宽度28厘米，并且除反梁不符合约定情况外，还存在墙面空鼓的其他质量问题，因此原告要求被告对涉案房屋存在的质量问题予以修缮。原告从被告处购买的房屋存在反梁过高过宽，墙面空鼓的问题，但被告一直未予修缮，导致原告一直在等待被告处理方案，而未能在拿房后立即进行装修入住，为此，原告存在房屋的空置损失，该损失以房产中介近期在网站上公开的租金标准进行平均估算为5000元/月。涉案房屋的反梁与合同约定严重不符，被告存在违约，应当赔偿原告房屋贬值损失及因此造成的空置损失。原告诉至法院，请求判如所请。被告中航公司辩称，1、被告交付的房屋反梁符合房屋平面图尺寸。案涉房屋的反梁是按照规划核准以及报审施工图进行施工，预售合同附图中标明的反梁高度与实测高度不一致，是给业主预留的装修地坪的高度约5厘米。2、合同标注的反梁高度与房屋核准图纸要求一致，也与合同约定的毛坯房交付标准一致；关于的高度并无具体的行业标准，即使在专业鉴定机构之间也存在分歧，房屋交付时埋藏在楼板及板面粉刷层中的结构高度对于业主使用没有任何影响，故在合同中被告告知的反梁高度是建筑完成面以上的反梁高度，并非反梁结构总高度为200mm。3、原告要求赔偿涉案房屋贬值及空置损失的诉请，无事实和法律依据。被告不存在违约，已将反梁情况告知原告；房屋实际净高增加，提升了房屋的舒适度及价值，不存在贬值；涉案房屋已经交付给原告，且符合标准，不存在贬值及空置损失。本院经审理认定事实如下：2015年11月7日，原、被告签订《“天阙苑”商品房预售合同》，约定被告将涉案房屋预售给原告，合同附件所附2幢二层平面图中南阳台及北边卧室处标注“此处有200高，260宽反梁”，交付标准为毛坯房交付。合同签订后，原告依约支付购房款，被告亦向原告交付了房屋。原告收房后与被告沟通反梁问题，但双方未能达成一致意见。审理过程中，中航公司提供2幢二层结构布置图、二层梁板设计变更、剖面图、二层平面图、住宅工程质量分户验收记录以及南京长江都市建筑设计股份有限公司出具的情况说明各一份,其中南京长江都市建筑设计股份有限公司在情况说明中称：“二层建筑完成面标高H=3.100m，结构反梁顶标高为H=3.300m，故反梁高为3.300m-3.100m=0.2m=200mm，宽为360mm（2#楼局部260mm），且与竣工图一致”。原告对此不予认可，认为与合同不相符。后经原告申请，本院委托苏交科集团股份有限公司对涉案房屋位于南阳台和卧室的反梁实测高度以及实测高度与《商品房预售合同》附图标注内容是否一致进行鉴定。苏交科集团股份有限公司于2018年11月5日出具苏交科[2018]建鉴字第52号鉴定意见书，载明：扣除反梁顶部粉刷层，从反梁顶部至楼板上表面（板面粉刷层上表面）实测高度为250mm，楼板厚度平均值为202mm，反梁高度实测结果（含板底粉刷层厚度）为452mm；鉴定意见是，1、涉案房屋位于南阳台和卧室的反梁实测高度为452mm，2、上述反梁实测高度与商品房预售合同中标注的“此处有200高，260宽反梁”不一致。原告认为鉴定意见中“不一致”的具体内容不明确，申请鉴定人出庭。被告认可鉴定意见书中载明的数据，但不认可不一致的结论，认为从实测情况看与规划核准的图纸一致，门窗结合层厚度不属于反梁高度，应予以扣除，地面建筑完成面按照原图纸厚度应为10厘米，实测厚度为5厘米，系为便利业主装修，其可将地面再垫5厘米，恢复至10厘米厚度，再扣除门窗结合层厚度，即可达到合同附图标注的200mm高。鉴定人出庭陈述，对于反梁高度的测算并无明确规定，既没有明确高度是多少的规范，也没有如何确定高度的测算标准；鉴定机构认为，反梁的高度应当是反梁结构本身的尺寸，即从梁底到梁顶的距离，根据现场测量的数据，得出了鉴定意见；梁的内部是钢筋，缩减梁的高度肯定会影响建筑的安全性，需要原设计单位具体论证；现场实测的反梁以及核准图的反梁交付是一致的，都是450mm。2019年6月5日，苏交科集团股份有限公司出具书函，载明，涉案反梁顶部粉刷层厚度实测值为67mm，反梁上门框高度实测值为55mm，楼板板面至顶板板底高度（现状室内净空高度）2919mm。原告认为，根据鉴定机构的意见，被告交付的涉案房屋反梁与合同标明的完全不一致；即使从楼板完成面开始测量，不包括反梁顶部的粉刷层高度为250mm，包括反梁项部的粉刷层高度为300mm，也与合同约定不一致；根据法律规定，对格式条款的理解不一致的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。被告认为，根据合同约定及施工图纸，涉案房屋层高为3100mm，去掉楼板厚度、楼板板面及顶板板底的建筑面层厚度，房屋室内为2870mm，与鉴定机构实测的楼板板面至顶板板底高度（现状室内净空高度）差约50mm，为预留给业主装修地坪的高度，因此也增加了室内净高。审理中，原告认为，根据反梁的实际高度加上推拉门轨道高度为350mm，给原告实际生活带来不便，只能采取修建踏步的方式弥补，但因此会减少房屋的使用面积约12.384平方米，造成原告房屋贬值损失743000元（60000元/平方米×12.38平方米），另外因反梁增高造成采光面积减少，按照市场价值计算为210000元；因双方纠纷不能得到妥善解决，原告至今不能装修、入住，因此产生空置损失90000元（5000元/月×18月）。被告对此均不认可。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应依照合同约定履行。被告按照核准图所确定的条件承建涉案房屋。被告主张其交付的房屋反梁符合规划核准图尺寸，并就此向本院提供涉案房屋所在楼层的规划核准图及竣工图。原告虽不认可图纸与交付一致，但未向本院提供相反证据，且涉案房屋已竣工验收并实际交付，故对涉案房屋图纸的真实性，本院予以认可。关于涉案房屋的反梁高度，原、被告对合同附图标注“此处有200高”的理解发生分歧，原告主张房屋反梁高度并非合同约定的200mm，被告辩称合同中载明的200mm并非反梁结构总高度，而是指建筑完成面以上的反梁高度为200mm。根据反梁图纸标注，高度从楼板面上方到反梁的结构面上方为300mm，同时根据竣工图纸标注，结构标高为300cm，建筑完成面标高为310cm，即楼板面上水泥浇筑的完成面厚度应为10cm，两者相差确为200mm。因此，综合考虑本案以上实际情况，本院认为，被告关于合同标注200mm高反梁系指建筑完成面以上为反梁高度的陈述，与房屋核准图纸要求一致，也与双方合同中约定的为毛坯房（区别于精装修房）交付标准相吻合，本院予以采信。原告关于“对格式条款的理解不一致的应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故被告已构成违约”的辩称意见，本院认为，双方争议的是商品房预售合同中所附2幢二层平面图中南阳台及北边卧室处标注“此处有200高，260宽反梁”的内容，该内容是对交付房屋的描述，虽然对反梁的定义有不同理解，但该部分并不构成对提供格式条款一方责任的限制或免除，故对该项主张本院不予采信。关于原告要求赔偿贬值损失及空置损失的诉讼请求，本院认为，现场实测高度与合同标注数值之间虽然确有差异，但室内净高亦有相同增加，原告认为因此造成房屋利用面积减少、阳光减少的贬值损失，依据不足，故对原告的贬值损失及空置损失，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张文华的诉讼请求。案件受理费15447元，鉴定费10000元，合计25447元，由原告张文华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按照当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  周国泰人民陪审员  秦桂鑫二〇一七年八月二日见习书记员  戴 剑