海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）龙民一再初字第1号 原审原告裴琳杰，男，1964年4月8日出生，汉族，原住海口市，现住海口市。 委托代理人陈友峰，海南法立信律师事务所律师。 原审被告海南中平房地产开发有限公司，住所地海口市滨海大道。 法定代表人王人辉，总经理。 原审第三人海南阳光国际书画艺术中心，住所地海口市龙昆北路。 法定代表人母久灵，董事长。 委托代理人王泽母睿，该中心理事。 委托代理人朱绵茂，北京大成（海口）律师事务所律师。 第三人朱鹤松，男，1995年8月18日出生，汉族，原住海口市。户籍所在地吉林省长春市绿园区。 委托代理人全克斌，男，1976年9月20日出生，汉族，现住海南省澄迈县。 原审原告裴琳杰因与原审被告海南中平房地产开发有限公司（以下简称中平公司）、及原审第三人海南阳光国际书画艺术中心（以下简称艺术中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月9日作出(2013)龙民一初字第950号民事判决，艺术中心不服向海口市中级人民院提出上诉。海口市中级人民法院于2014年5月21日作出(2014)海中法民三终字第74号民事判决，已发生法律效力。裴琳杰不服该判决，向海南省高级人民法院申请再审，海南省高级人民法院于2015年1月21日作出(2014)琼民申字第560号民事裁定，指令海口市中级人民法院对本案进行再审。海口市中级人民法院于2015年7月23日作出(2015)海中法民再终字第11号民事裁定，撤销本院(2013)龙民一初字第950号民事判决及海口市中级人民法院(2014)海中法民三终字第74号民事判决，发回本院重审。本院立案受理后，依法追加朱鹤松为本案第三人，并另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告裴琳杰及其委托代理人陈友峰，原审第三人的法定代表人母久灵及委托代理人王泽母睿、朱绵茂及第三人朱鹤松的委托代理人全克斌到庭参加了诉讼。原审被告中平公司经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原一审查明：海口市海秀中路138号中平广场系由中平公司开发，该小区目前尚未办理大产权证，小区物业由海南天骅物业经营管理有限公司（以下简称天骅公司）管理。2009年12月7日，裴琳杰与中平公司签订一份《商品房买卖合同》，约定裴琳杰购买中平公司开发建设的海口市××路XXX房，该房建筑面积为172.28平方米，其中套内建筑面积为145.17平方米，按套内面积计算，每平方米5853.03元，总金额849685元。付款方式为一次性付款，裴琳杰在签订合同时，一次性付款95%计807201元，余款5%计42484元，在办理好房产证时付清。中平公司应当在2010年1月30日前，将取得市建筑工程质量监督站合格文件的房产交付裴琳杰使用。如中平公司逾期交房，视逾期情况作如下处理：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，中平公司按日向裴琳杰支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，裴琳杰有权解除合同。裴琳杰不要求解除合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，中平公司按日向裴琳杰交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，中平公司应当书面通知裴琳杰办理交付手续，双方进行验收交接时，中平公司应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。中平公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，裴琳杰于2009年12月8日通过中国银行向中平公司支付购房款257201元，通过中国建设银行向中平公司支付550000元，合计807201元。同日，中平公司向裴琳杰开具了《往来凭证》，载明收到裴琳杰支付的中平广场A幢XXXX房购房款807201元。2010年3月24日，中平公司向裴琳杰送达了《交房通知书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，通知裴琳杰在领取该通知书后以银行转账方式缴纳应付房款及其他费用，并凭《交房通知书》、《房产交接核准表》、购房合同原件、身份证到中平广场物业管理处办理交房手续。2010年3月31日，裴琳杰根据中平公司的通知，通过中国建设银行向中平公司缴纳了契税、印花税、维修基金、煤气管道、有线电视开户费、价格调节基金、房产证及土地证工本费、土地证测量费，预告登记费合计42490.52元。2010年6月29日，裴琳杰安装了该房的有线电视。2010年7月2日，裴琳杰在《商品房交付使用签收单（存根）》、《房产核准交接表》中签字接收房屋。中平公司财务部注明裴琳杰应收、应付款项已结清，同意交房。中平广场的物业管理公司天骅公司核准意见为：裴琳杰已经对房屋验收完毕，无异议，手续齐全，同意交房。同日，天骅公司向裴琳杰送达《中平广场物业管理（用户手册）》，载明移交钥匙一把。2012年10月6日，裴琳杰与天骅公司签订了《装修管理协议》。2012年12月7日，中平公司与艺术中心就中平广场A幢XXX房签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定艺术中心向中平公司购买中平广场A幢XXX房，该房建筑面积172.28平方米，其中套内建筑面积145.17平方米。按建筑面积计算，每平方米6800元，总金额1171504元。付款方式为艺术中心在签订合同3日内支付800000元，余款一个月内付清。中平公司应于合同签订暨网上备案之日起30日内向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。中平公司应当在2012年12月30日前，将完成建设工程规划验收和各种专项验收，并将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付艺术中心使用。在双方进行验收交接时，中平公司应向艺术中心出示证明文件及有关资料，并签署交接单。中平公司还应向艺术中心提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。中平公司未能按本合同约定的期限交房，逾期在30日以内，每逾期一天，艺术中心有权要求中平公司每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，艺术中心有权单方解除合同，艺术中心要求继续履行合同的，合同继续履行，中平公司按逾期日数每日向艺术中心支付已付房价款万分之五的违约金。中平公司应当自房屋交付之日起300日内为艺术中心办理房屋权属证书。同日，中平公司与艺术中心就该房在海口市住房和城乡建设局办理了房屋预售备案登记。2012年12月10日，中平公司出具收款收据，载明收到艺术中心购房款转沈中平个人账户1990440元。2013年3月14日，艺术中心就中平广场A幢XXXX房办理了预购商品房预告登记。2013年3月28日，裴琳杰向天骅公司缴纳了2010年3月至2013年3月的物业管理费6822元。同日，中平公司出具《声明》，载明：我司与艺术中心实际是民间借贷，是一种借款行为，其所持有的所谓《商品房买卖合同》，是我国法律禁止的“名为买卖，实为借款”的担保行为（附补充协议）。 原审原告裴琳杰的诉讼请求为：1、确认裴琳杰与中平公司于2009年12月7日签订的买卖海口市××路号的《商品房买卖合同》有效；2、判令中平公司于判决生效后三十日内协助将海口市海秀中路中平广场A幢10层XXX号房过户至裴琳杰名下；3、判令中平公司立即支付违约金8496.85元；4、判令中平公司与艺术中心签订的买卖海口市××路号房的《商品房买卖合同》无效并判令撤销合同备案。5、判令中平公司及艺术中心承担本案诉讼费用。 原一审认为：关于裴琳杰与中平公司签订的《商品房买卖合同》及中平公司与艺术中心签订的《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，对双方当事人都具有法律约束力。裴琳杰与艺术中心均认为对方与中平公司之间签订的合同名为买卖、实为借贷的主张，因均未提供证据予以证明，不予采纳。裴琳杰在与中平公司签订合同后已按约定向中平公司支付了购房款及相关税费，交付了物业管理费，其已经以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权，中平公司应按照约定为裴琳杰办理中平广场小区A幢XXX房的房屋产权证。由于房屋预告登记具有的是排斥后来的物权变动的效力，故对艺术中心认为关于其因办理房屋预告登记而当然对该房屋取得物权抗辩理由，法院不予采纳。艺术中心的合同备案依据的是行政规章《城市商品房预售管理办法》，不产生排他效力，故艺术中心关于依据备案登记对中平广场小区A幢10层XXXX房享有物权的抗辩不能成立，该备案登记应予注销。裴琳杰与中平公司约定办理房产证的时间为商品房交付使用后365日内，即2011年1月30日之前，中平公司未能按约办证，应按约定向裴琳杰支付已付房款百分之一的违约金即807201×1%=8072.01元，裴琳杰请求中平公司支付逾期办证违约金8496.85元，对于不超过8072.01元的部分，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：1、确认裴琳杰与中平公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、中平公司应将位于海口市××路过户至裴琳杰名下；3、中平公司向裴琳杰支付逾期办证违约金8072.01元；4、中平公司及艺术中心自本判决发生法律效力之日起十日内注销海口市海秀中路138号中平广场A幢XX层XXX房的商品房买卖合同备案登记（合同备案号：L00058190）。5、驳回裴琳杰的其他诉讼请求。案件受理费12382元，保全费5000元，由中平公司负担。 原审第三人艺术中心不服原一审判决上诉称：一、原审判决程序严重违法，必须撤销。二、原审判决认定裴琳杰“以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权”，认定事实存在严重错误。不动产物权登记的主要作用在于产生权利公示的效应。基于物权公示，使被登记的权利产生社会公信力，形成推定该权利存在的客观效果。由于作了合同登记备案，艺术中心的合同效力优先。因作了预告登记，艺术中心实现物权是有保障的。艺术中心作为善意第三人，与中平公司进行的合法交易不因裴琳杰主张权利而丧失效力，裴琳杰不能对抗善意第三人。三、原审判决适用法律严重错误。原审判决认为艺术中心的“合同备案依据的是行政规章”是错误的。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”显然，该法并非行政规章，而其效力大于行政规章。原审判决认为“预告登记具有的是排斥后来的物权变动的效力”，乃是法学界的学术观点探讨，不能作为办案依据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求：1、依法撤销海口市龙华区人民法院(2013)龙民一初字第950号民事判决书，依法判令本案诉争房产权属归艺术中心所有，并判令中平公司为艺术中心办理房产过户手续；2、依法判令两被上诉人承担案件受理费。 原审原告裴琳杰原二审答辩称：一、艺术中心的上诉内容属于在二审中提出独立诉讼请求的情形，依法应不予支持。艺术中心上诉请求第一项："判令诉争房产权归上诉人所有，并判令中平公司为艺术中心办理房产过户手续，系完全独立于一审诉讼请求的内容，依法应告知其另行起诉，若其坚持在二审中提出的，依法应不予支持。二、一审判决认定事实清楚、证据确实充分，依法应予维持。中平公司将涉诉房产交付给裴琳杰在先，该公司与艺术中心办理房屋预告登记在后，该预告登记并不具有取得物权及排斥在先取得物权、排斥在先签订房屋买卖合同的效力。综合本案一审裴琳杰所提供的《房产交接核准表》、《交房通知书》、有线电视用户手册以及艺术中心的相关证据，可以清楚地反映了本案相关的时间脉络，即2009年12月7日，裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》，2010年3月24日中平公司向裴琳杰通知交房，2010年7月2日完成交房手续，2012年10月底裴琳杰与物业管理处签订房屋装修合同，2012年12月7日艺术中心才与中平公司签订《商品房买卖合同》并做备案登记，2013年3月14日房屋预告登记，2013年3月25日艺术中心换锁第一次，2013年3月27日裴琳杰换锁，2013年4月29日艺术中心收到起诉状后实施了侵权行为，再次换锁并霸占房屋至今。一审法院依据客观事实作出的一审判决确实是维护法律权威，为了保障在先交房方合法权益的，依法应予维持。三、艺术中心并不具备善意第三人法定情形，其主张善意取得违背客观事实及法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，艺术中心无一符合善意取得法定情形：（一）艺术中心受让涉诉房产系事先约定回购事宜，继而以房屋备案登记作为变相抵押担保的非法交易行为，其交易之时并不具备善意心态；（二）艺术中心受让房产的价格严重不合理，具体表现为：第一、艺术中心所提供的购房款收据与买卖合同无法对应，该细节侧面反映了艺术中心是以极低价格购买了多套中平公司房产；第二、艺术中心所谓购房款的支付对象是沈中平而不是中平公司；第三、其中一份收据开具的时间是早于艺术中心签订买卖合同之前，另外一份收据开具的时间晚于房产备案时间（收据开具时间为2012年12月10日，房产备案登记时间为同年12月7日），上述情形与正常房产交易习惯严重不符。（三）转让的不动产并未办理过户登记，诉争房产办理的备案登记是房产管理部门依法进行的行政管理方式，而非艺术中心直接取得物权的外在表现，因此艺术中心并未取得涉诉房产所有权，其所主张的上诉请求于法无据、于事实相悖，恳请二审一法院查明本案基本事实，驳回其无理诉请，维持一审判决。 原审被告中平公司二审答辩称：中平公司认为一审判决应当维持，中平公司与艺术中心是借贷关系，并不是房屋买卖关系，双方签订的商品房买卖合同是应艺术中心要求为借贷关系提供形式上的担保，而且艺术中心也并未支付全部借款。 原二审查明的事实与原一审查明的事实基本一致。 原二审认为：裴琳杰、艺术中心分别与中平公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效。虽然裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》的时间在先，但裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》后未办理物权登记，也未办理备案登记或预告登记，根据双方确认的涉案房屋属于毛坯、未装修且房屋钥匙现由艺术中心持有的现状，可确定裴琳杰对涉案房屋并未入住。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，应确认裴琳杰对涉案房屋并未取得物权。而艺术中心与中平公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》后，按照约定向登记机构办理了备案登记，同时办理了预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，预告登记能使被登记的请求权具有物权的效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。本案中，裴琳杰要求中平公司将涉案房屋过户至其名下，是对涉案房屋行使不动产物权请求权的行为，该请求能否得到支持取决于是否经过了预告登记的权利人即艺术中心的同意。鉴于艺术中心与中平公司之间的债权未消灭，同时艺术中心就涉案房屋办理预告登记的时间是2013年3月14日，裴琳杰于2013年3月28日向本院起诉导致艺术中心不能行使申请登记的权利，至今能够进行不动产登记的障碍事由仍未消失，故该预告登记未失效。因此，在未经艺术中心同意的情况下，原审法院判决中平公司将涉案房屋过户至裴琳杰名下并判令中平公司及艺术中心注销涉案房屋的备案登记不当。由于中平公司在履行与裴琳杰的房屋买卖合同中因逾期办证构成了违约，原审法院判令中平公司向裴琳杰支付违约金符合法律规定，应予维持。至于艺术中心在二审中提出请求，请求将本案讼争房产权属归艺术中心所有，由于艺术中心在一审审理中未提出该请求，其在二审审理中提出该独立的诉讼的请求，本院依法不予审理，艺术中心可另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持本院(2013)龙民一初字第950号民事判决第一、三、五项；二、撤销本院(2013)龙民一初字第950号民事判决第二、四项；三、驳回上诉人海南阳光国际书画艺术中心的其他上诉请求。 再审中，原审原告裴琳杰的再审请求与原审请求、事实和理由一致。 原审被告中平公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 原审第三人艺术中心陈述称：请求驳回原审原告的全部诉讼请求，本案的一切费用均由原告承担。事实与理由：一、艺术中心与中平公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方成立房屋买卖法律关系，已被生效判决所确认，产生既判力与拘束力。裴琳杰的主张，依法不能成立。1、艺术中心与中平公司就涉案房产依法办理合同备案登记及预告登记，具有物权顺位优先的法律效力。2012年12月7日，艺术中心与中平公司就中平广场A幢XXX房签订一份《商品房买卖合同》，约定艺术中心向中平公司购买中平广场A幢XXX号房，该房建筑面积172.28平方米，总金额1171504元。2012年12月10日，中平公司出具收款收据，载明收到艺术中心购房款转沈中平个人账户1990440元。2013年3月14日，艺术中心取得了涉案房产的房屋预告登记证明，并对涉诉房屋实际占有与管理。艺术中心已履行支付全部购房款合同义务，并依法对涉案房产办理合同备案登记与预告登记，已发生物权效力。相对于裴琳杰与中平公司所签订的购房合同，艺术中心对取得涉案房产物权，具有顺位优先权。2、艺术中心与中平公司依法成立商品房买卖合同关系。裴琳杰主张与中平公司系“借贷关系”的理由，依法不能成立。艺术中心与中平公司之间房屋买卖的合同法律关系，在海口中院（2014）海中法民一终字第1245号《民事判决书》的终审认定。本案中，中平公司曾经出具的补充协议等证据，早在（2014）海中法民一终字第1245号案庭审时，均已全部出具，其所谓借款关系的抗辩意见当时也已当庭陈述。在该判决书中，海口中院认为“关于双方当事人之间的法律关系问题。本院认为，根据艺术中心与中平公司签订的两份《补充协议》以及艺术中心已经将其购买的16套房屋办理了房屋备案登记及预告登记的事实，本院认定双方系房屋买卖合同关系。中平公司、沈中平抗辩主张双方系借贷关系，但未提供证据予以证明，因此对此抗辩意见，本院不予采纳。双方应根据《房屋买卖合同》约定履行。”该终审生效判决既是证据，又高于证据，是关于本案中艺术中心与中平公司房屋买卖法律关系的终审定论！可见，艺术中心与中平公司之间的房屋买卖法律关系早已为生效判决所认定。“法不溯及既往”，就是不能用今天的规定约束昨天的行为,“法不溯及既往”，也是对法院裁判的既判力的尊重。如果把本案合同法律关系定性为借贷关系，与已生效判决相冲突，这是法律所禁止的。民诉法司法解释九十三条规定“下列事实，当事人无需举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条也作了同样规定。根据上述规定及生效判决确认的法律事实，裴琳杰及中平公司不得在本案中主张与该判决相反的内容；法院不得在本案中作出与该判决冲突的认定和处理。艺术中心所购一批房屋已执行过户，双方之间房屋买卖合同关系已得到法院判决的充分确认，应当同案同判。特别指出，因本案属最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》实施前已在审理中的案件，而该司法解释明确不适用于一、二审及再审案件，故，本案不适用于《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。另外，既然已经上述生效判决解除《补充协议》，艺术中心与中平公司之间就只存在单一的房屋买卖合同关系了。当然，也不具备《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的主、从两个合同情形，从情形上看，也不适用该司法解释。在本案二审判决生效后，艺术中心另案起诉中平公司过户。2014年11月17日，龙华法院作出（2014）龙民一初字第1412号民事判决书，判决艺术中心与中平公司签订的《商品房买卖合同》有效。中平公司应在本判决生效之日起三十日内将涉诉房屋和土地面积过户到艺术中心名下。艺术中心依该生效判决申请执行，并依执行裁定到海口市住建局办理了《房屋所有权证》。办证全程，合法合规！上述两份民事判决均为生效判决。《最高人民法院〈关于民事诉讼的若干规定〉》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”。艺术中心认为，海口中院（2014）海中法民一终字第1245号民事判决书和龙华法院（2014）龙民一初字第1412号民事判决书已生效，均认定艺术中心与中平公司对涉诉房屋成立买卖合同关系，构成法律事实，对本案的裁判产生法律拘束力。裴琳杰与中平公司以“借款关系”为由进行抗辩，不足以对抗、推翻或消灭上述两级法院生效裁判所确定的本案系房屋买卖关系的法律事实。裴琳杰与中平公司主张的“名为买卖，实为借贷”的事由，依法不能成立。3、中平公司严重损害社会诚信体系，其抗辩事由不能成立。中平公司的贯用经营“套路”和诉讼技俩是，受害人提起诉讼主张权利时，中平公司一审不出庭应诉，在二审阶段提起上诉，均以购房合同“名为买卖、实为借款”为事由进行抗辩。这里仅举海南三级法院四个案例，法院均判决成立房屋买卖合同法律关系，均判决中平公司败诉。本案中，艺术中心与中平公司成立房屋买卖合同法律关系，已构成法律事实，法院应同案同判，不应在本案中对中平公司的抗辩事由，予以“法外开恩”，或“例外司法”；否则，等于纵容中平公司严重损害社会诚信体系的违法伎俩。 二、裴琳杰诉请中平公司和艺术中心注销合同备案登记，而注销合同备案为行政行为，该行为应由行政机关实施，中平公司和艺术中心不能、也无法实施这一行为。法院应驳回其起诉！房屋买卖中，当事人将买卖合同提交房屋登记机构，经审查后进行备案登记，该备案登记系该登记机构在其职权范围内确定有关法律事实或法律关系的行为，体现的是登记机构的意志，本质上属行政行为，对相关当事人的权利义务产生实际影响。对备案登记行为的撤销，即使是合同当事人达成注销备案登记的合意，也要经过房屋登记机构的审查批准，也属具体行政行为。根据《行政诉讼法》制定的《最高法关于审理房屋登记案件若干问题的规定》及司法实践，行政诉讼可以附带民事诉讼的审理，而民事诉讼不能附带行政诉讼的审理。裴琳杰提交的原一审《增加诉讼请求申请书》中诉讼请求：1、为：判令中平公司与艺术中心撤销合同备案。因此，本案出现两个问题：裴琳杰在再审申请中主张注销合同备案行为，属行政理行为，与房屋登记机构紧密相关，应由海口市住建局来实施，中平公司和艺术中心不能、也无法实施这一行为。2、因中平公司名下涉案房屋的所有权已因依法移转而消灭。无论是民事诉讼，还是行政诉讼，本案均已失去审理的基础条件。裴琳杰在民事诉讼中“判令中平公司与艺术中心撤销合同备案”，这导致案件性质、诉讼主体、客体、内容均发生重大变化。故，本案中，人民法院对裴琳杰的诉请无法、也不能作出处理。裴琳杰在民事诉讼案中，主张行政诉讼案的诉求，其起诉应予驳回！特别指出，以下是关于涉案楼盘中平广场的两个案例：（2015）海中法民申字第41号、42号民事再审裁定。海口中院均驳回了再审申请人“由两被申请人自行注销房屋买卖合同备案登记”的诉请。本案与上述两再审案案由及案情均相同，理应同案同判！ 三、中平公司名下涉案房屋的所有权已因依法移转而消灭。裴琳杰的诉求在法律上与事实上已不能实现，法院应依法予以驳回。本案原二审判决生效后，艺术中心依据海口中院（2014）海中法民三终字第74号《民事判决书》，向龙华法院提起诉讼，请求法院确认艺术中心与中平公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令中平公司将涉诉海口市海秀中路138号中平广场A幢XXX号及其分摊土地面积，过户到艺术中心名下。龙华法院作出（2014）龙民一初字第1412号《民事判决书》，支持艺术中心两项诉求。艺术中心在上述判决生效后，向龙华法院申请强制执行。龙华法院于2015年3月4日作出（2015）龙执字第876号执行裁定书，裁定：将登记在执行人海南中平房地产开发有限公司名下位于海口市海秀中路138号中平广场A幢XXX号房（合同备案号：L00058190号）过户至申请执行人海南阳光国际书画艺术中心名下。2015年3月24日，龙华法院向海口市住房和城乡建设局发出（2015）龙执字第876号协助执行通知书，向海口市国土资源局发出（2015）龙执字第876-2号协助执行通知书，分别将涉诉房屋与土地使用权过户至艺术中心名下。2016年4月16日，中平公司涉诉海秀中路138号中平广场A幢XXXX号房所有权，转移登记至艺术中心名下。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据《物权法》的上述规定，原中平公司名下的海口市海秀中路138号中平广场A幢XXXX号房物权因移转登记而消灭。艺术中心享有涉诉XXX号房不动产物权，并行使占有、管理、收益、处分物权权利。随后，艺术中心将该房产转让给第三人朱鹤松，并依法办理房屋所有权变更登记手续。现在，本案涉案房产物权归第三人朱鹤松所有。《合同法》第110条第一款规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行”。本案中，中平公司涉诉XXX号房不动产物权已依法消灭。该不动产物权已设立于第三人朱鹤松名下。第三人朱鹤松现是涉案房产的物权所有人。裴琳杰诉请判令中平公司履行房屋买卖合同约定，将涉案房产过户至裴琳杰名下，在法律上或事实上根本行不通！根据《合同法》上述规定，裴琳杰的诉讼请求，已丧失实现涉案房产物权的基础条件。裴琳杰只能诉请中平公司承担违约赔偿责任，或依法行使惩罚性赔偿请求权，用损失赔偿代替“继续履行”。否则，法院应依法驳回裴琳杰的诉讼请求。 四、艺术中心及朱鹤松均为无独立请求权第三人。作为无独立请求权第三人，本案不应涉及其实体问题，法院只能在原、被告之间权利义务范围内进行审理。1、无独立请求权第三人是当事人所争议的法律关系之外的人，不是该法律关系中的权利人和义务人。《民法通则》第一百零六条第一款规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。即，只有不履行当事人约定的或者法律规定的义务人才承担民事责任，既然无独立请求权第三人不是当事人所争议的法律关系的义务人，就不应当判决无独立请求权第三人承担民事责任。2、既然无独立请求权第三人是通过自己申请或者法院通知的方式参加诉讼的，不是当事人的请求对象，也就失去了法院判决其承担民事责任的理由，否则就成了无诉之判。 五、裴琳杰与中平公司涉嫌虚假诉讼，不应得到法院支持。裴琳杰与中平公司涉嫌虚假诉讼的表现为：三个时间都是2013年3月28日，难道这是巧合吗？！1、裴琳杰于2013年3月28日交纳4年物业管理费。2、中平公司2013年3月28日出具《声明》。3、裴琳杰的《民事起诉书》显示，起诉时间也是2013年3月28日。从三个2013年3月28日不难看出，中平公司与裴琳杰相互呼应，彼此联手，以法律赋予的诉权为外衣，以不法手段，肆意侵害艺术中心的合法权益，企图获取非法利益。裴琳杰与中平公司如此配合默契，同仇敌忾、并肩作战，符合虚假诉讼的基本特征。中平公司与裴琳杰之间采取合谋与非对抗性的行为，如果不是虚假诉讼，很难得出令人信服的合理解释，应引起法院的高度重视。原中平公司名下的海秀中路138号中平广场A幢XX层XXX号房不动产物权，已因被人民法院强制执行，转移登记而依法消灭。裴琳杰的诉讼请求在法律上与事实上已不能实现。最高法关于适用《民诉法》审判监督程序若干问题的解释第四十一条规定：“民事再审案件的当事人应为原审案件的当事人。”本案中，朱鹤松出现在原二审判决生效后，并非“最高院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定”规定的遗漏当事人的情形，不应追加当事人。不然，会导致诉讼主体、诉讼请求及审理范围均发生变化，构成新的诉讼。恳请法院依法驳回裴琳杰的诉讼请求，以维护艺术中心的合法权益。 第三人朱鹤松陈述称：裴琳杰起诉中平公司，是诉请将中平公司名下的房产过户至其名下。再审法院应严格针对裴琳杰的诉求，作出支持或驳回的裁决。现在，中平公司名下涉案房屋的所有权因依法转移而消灭，中平公司名下已无房产可供裴琳杰主张，裴琳杰的诉求在法律上与事实上均不能实现。同样，中平公司名下已无房产可供再审法院审判。再审法院决不能超越裴琳杰的“将中平公司名下的房产过户至其名下”的诉求，不能让第三人朱鹤松承担任何民事责任，更不能将第三人朱鹤松的房产判给原告裴琳杰。既然原告裴琳杰仅与被告中平公司存在合同法律关系，那么，裴琳杰的请求对象只能是中平公司。再审法院应严格在原告裴琳杰与中平公司的法律关系内，针对原告裴琳杰的诉请，裁定支持或驳回！因此，作为第三人的朱鹤松，也就失去了再审法院判决其承担民事责任的理由。否则，再审法院的裁判就会成为“无诉之判”。“不告不理”是民事案件审理的底线原则！ 再审查明的事实与原一、二审查明的事实基本一致。此外，（2014）海中法民三终字第74号判决生效后，艺术中心向本院另案起诉中平公司，请求确认双方针对涉诉房产签订的《商品房买卖合同》效力，并要求艺术中心办理过户手续及支付违约金。本院于2014年11月17日作出（2014）龙民一初字第1412号民事判决，确认双方签订合同有效，并要求中平公司将涉诉房产限期过户至艺术中心名下，同时部分支持了艺术中心的违约金请求。该案发生法律效力后，艺术中心向本院申请强制执行，本院于2015年3月4日作出（2015）龙执字第876号执行裁定，并于2015年3月24日分别向海口市住房和城乡建设局、海口市国土资源局发出协助执行通知书，请求上述行政机关协助将涉诉房产过户至艺术中心名下。2015年4月16日，涉诉房产登记至艺术中心名下。2015年4月20日，艺术中心与朱鹤松针对涉诉房产签订《房地产买卖契约》，朱鹤松于同日以转账方式支付购房款。2015年4月27日，涉诉房产登记至朱鹤松名下。 2017年5月16日，本院向原审原告裴琳杰释明，因诉讼标的发生变化，即诉争房屋已登记至第三人朱鹤松名下，其诉请要求中平公司为其办理房屋过户登记手续已无法实现。故征求其意见是否变更诉讼请求，裴琳杰表示原诉请不变更。 上述事实有《商品房买卖合同》、《往来凭证》、《交房通知书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《商品房交付使用签收单（存根）》、《房产核准交接表》、《中平广场物业管理（用户手册）》、《装修管理协议》、《海口市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案表》、《预购商品房预告登记证》、《声明》、（2014）龙民一初字第1412号民事判决书、（2015）龙执字第876号执行裁定书、（2015）龙执字第876、876-2号协助执行通知书、海口市房产登记信息查询情况说明及当事人陈述及庭审笔录等证据证明，足以认定。 本院再审认为，本案的争议焦点为：1、裴琳杰、艺术中心分别与中平公司针对涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、裴琳杰要求中平公司将涉诉房屋过户其名下，是否具备法律条件、是否具有法律依据；3、裴琳杰的违约金请求应否予以支持。 裴琳杰、艺术中心分别与中平公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效。虽然裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》的时间在先，但二者签订《商品房买卖合同》后未办理物权登记，也未办理备案登记或预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，应确认裴琳杰对涉案房屋并未取得物权。而艺术中心与中平公司所签订《商品房买卖合同》的效力已被本院生效判决所确认，艺术中心亦在取得涉案房屋所有权后，将该房产转卖给朱鹤松，并办理了房产过户手续。因此，裴琳杰诉请要求中平公司将涉案房屋过户至其名下，因中平公司已不再是该房屋的所有权人，其诉请无法实现。再审中，本院向裴琳杰释明，因诉争标的产权人发生变化，其可以对原诉讼请求进行变更，但裴琳杰明确表示坚持原诉请不作变更。故对于裴琳杰要求中平公司对涉诉房屋办理过户登记的诉请，本院不予支持。但中平公司在履行与裴琳杰的房屋买卖合同中因逾期办证构成了违约，故裴琳杰要求中平公司支付违约金的诉请符合法律规定。裴琳杰请求中平公司支付逾期办证违约金8496.85元，因裴琳杰与中平公司约定办理房产证的时间为商品房交付使用后365日内，即2011年1月30日之前，中平公司未能按约办证，应按约定向裴琳杰支付已付房款百分之一的违约金即807201×1%=8072.01元，对于超过8072.01元的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、确认原审原告裴琳杰与原审被告海南中平房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、限原审被告海南中平房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原审原告裴琳杰支付逾期办证违约金8072.01元； 三、驳回原审原告裴琳杰的其他诉讼请求。 案件受理费12382元，保全费5000元，由原审被告海南中平房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判长  张琳琳 审判员  赵 越 审判员  林宏业 二〇一七年八月一日 书记员  黄 静 附相关的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。