河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7726号上诉人（原审原告）：蔡开杨，男，1989年4月22日出生，汉族，户籍地河南省固始县。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州逸泉房地产开发有限公司，住所地郑州市管城回族区。法定代表人：刘虎林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李甜，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浏杰，河南亚洋律师事务所实习律师。上诉人蔡开杨因与被上诉人郑州逸泉房地产开发有限公司（以下简称逸泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。蔡开杨上诉请求：1、判令撤销一审民事判决书，并依法改判。2、判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院无视被上诉人首登逾期3年、转移登记逾期已近2年之久，以双方未进行重新约定为由而认定被上诉人无需承担违约责任。蔡开杨与逸泉公司签订《商品房买卖合同》,上诉人已按照合同约定履行完毕付款义务。约定首登日期为2017年11月30日，移转登记约定日期为首次登记（原初始登记）后180日内。被上诉人逾期提交首登资料已近3年之久，逾期办理转移登记已近2年。而一审法院无视逾期的时限之久，径行适用情势表更。二、一审判决适用法律错误。被上诉人2017年11月30日之前未能提供证据证明其向主管部门提交首登资料，2017年11月30日至今亦未提交证据证明其向主管部门提交首登资料，而径行主张适用情势变更。情势变更旨在保护积极守约的双方不受无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的损害。而本案中，被上诉人显然并不是积极守约方，故应承担违约责任。综上所述，原判决事实不清，适用法律错误，为维护上诉人合法权益特向贵院上诉，望判如所请。逸泉公司辩称:一、原审法院认定事实清楚。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致买卖合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能，被上诉人不存在过错，不应承担违约责任。根据郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记，正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。因此，双方在商品房买卖合同中关于办理初始登记的约定履行不能。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。被上诉人根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。被上诉人需要分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。因此，若要求被上诉人必须按房屋买卖合同约定履行，对被上诉人也显失公平。二、一审判决适用法律正确。原审法院根据《最高法关于适用合同法若干问题的解释二》第二十六条之规定，适用法律正确。且被上诉人在上诉人起诉前已经采取补救措施，积极办理完毕备案手续并取得竣工验收备案表，现涉案的3号、5号楼已经取得了涉案房屋的不动产首次登记，案涉1号楼的首次登记手续也正在办理中，预计在2020年8月底之前办理完毕。因此，在没有给上诉人造成损失的情况下，上诉人要求被上诉人承担逾期办理首次登记的违约金是没有相关事实和法律依据的。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人要求被上诉人承担逾期办理初始登记违约金及逾期办理案涉房产转移登记违约金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，上诉请求不能成立。蔡开杨向一审法院起诉请求：1、请求判令被告7日内完成向不动产首次登记机关报送案涉房产（房屋坐落：郑州市管城回族区帆布厂街南、信誉路西1号楼1单元22层2206号）的首次登记材料。2、请求判令被告30日内办理完成案涉房产（房屋坐落：郑州市管城回族区帆布厂街南、信誉路西1号楼1单元22层2206号）转移登记，并将房屋所有权证书交付原告。3、请求判令被告支付逾期办理案涉房产首次登记违约金48820元（自2017年12月1日起，每日按总房款的0.005%暂计算至2020年3月23日，2020年3月24日之后的仍以此标准记取，计算至被告实际报送材料时至）。4、请求判令被告支付逾期办理案涉房产转移登记违约金38280元（自2018年6月1日起，每日按总房款的0.005%暂计算至2020年3月23日，2020年3月24日之后的仍以此标准记取，计算至被告实际完成转移登记之日止）。5、被告承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月16日，逸泉公司（出卖人）与蔡开杨（××）签订《商品房买卖合同》，主要约定：××购买出卖人开发的郑州市管城回族区帆布厂街南、信誉路西1号楼1单元22层2206房屋，总价款为1158251元。出卖人应当在2017年9月30日前向××交付房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行。”附件四第六条产权初始登记约定：“出卖人应当在2017年11月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按××委托出卖人办理该商品房转移登记。××在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定××不解除合同，出卖人按日向××支付总房款0.005%的违约金”。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2017年10月向原告交付了涉案房屋。一审法院另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》；改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪[2017]1号）中第十条，关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。本案审理过程中，被告陈述涉案房产曾在2019年年底向房管局提交首次登记材料，因资料不全被退回，后因疫情延迟目前正在提交中，可以在2020年8月31号前基本完成首次登记，完成首次登记后，原告可以自己办理所有权转移登记，或者委托被告办理，向被告提供办理产权登记所需资料，由被告在原告向其提供资料后180日内完成所有权转移登记。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中明确约定被告应当在2017年11月30日前，将办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行;政策发生变化后，原、被告亦未对转移登记事项进行重新约定，故原告要求被告支付逾期办理首次登记及逾期办理转移登记违约金的诉讼请求，理由不足，该院不予支持。至于原告要求被告办理涉案房产转移登记及交付房屋所有权证书，因政策发生变化后，原、被告未对转移登记事项进行重新约定，该院只能根据被告审理中的陈述据实判令被告在2020年8月31日前协助原告完成不动产首次登记。待完成首次登记后，原告可自己办理所有权转移登记，或者委托被告办理，向被告提供办理产权登记所需资料，由被告在原告向其提供资料后180日内完成所有权转移登记，届时原告可另行通过合法途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、被告郑州逸泉房地产开发有限公司于2020年8月31日前协助原告蔡开杨完成郑州市管城回族区帆布厂街南、信誉路西1号楼1单元22层2206号房屋的不动产首次登记。二、驳回原告蔡开杨的其他诉讼请求。案件受理费2178元，减半收取1089元，由原告蔡开杨负担。二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织双方当事人进行证据交换并质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，根据郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告可知，房屋的初始登记自2016年8月20日起停止办理。虽然案涉《商品房买卖合同》中关于办理初始登记的约定履行不能，但不能因此免除逸泉公司交付涉案房屋、办理权属证书的责任，故逸泉公司应依据现行政策办理涉案房屋的权属证书，履行合同的附随义务。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。逸泉公司根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。而申请房屋所有权初始登记应当提交的材料与申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料并不完全相同。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故逸泉公司依据合同约定的期限向不动产登记中心提交相关资料客观上难以实现，对逸泉公司也显失公平。综合以上，一审法院判决结果并无不当。综上，蔡开杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2178元，由蔡开杨负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年七月七日书记员  景慧洁