文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初13244号原告吴江金科扬子置业发展有限公司,住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人任戴明，董事长。委托代理人濮赞忠，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人朱唐盛，江苏剑桥人律师事务所律师。被告唐伟峰。委托代理人袁晓明，江苏江太律师事务所律师。第三人费晓琼。第三人顾秋锋。原告吴江金科扬子置业发展有限公司与被告唐伟峰、第三人费晓琼、顾秋锋案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理，依法由审判员厉昱中、代理审判员陈烨、人民陪审员沈舜心组成合议庭适用普通程序于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告吴江金科扬子置业发展有限公司的委托代理人濮赞忠、被告唐伟峰的委托代理人袁晓明到庭参加诉讼；第三人费晓琼、顾秋锋经本院公告送达诉状副本及开庭传票等，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴江金科扬子置业发展有限公司诉称：2016年9月12日，吴江法院作出（2015）吴江执字第3966号执行裁定书，裁定拍卖吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋及C-0266车位，为此，原告特向吴江法院提出执行异议申请，但被吴江法院以（2016）苏0509民初执异110号执行裁定书驳回，现原告特向法院提起执行异议之诉，理由为：1、该房屋的所有权自始属于原告，原告与顾秋锋、费晓琼之间就该房屋的商品房预售合同未依据物权法规定办理预告登记，故不产生物权效力，因此原告办理初始登记后，自然取得该房屋的所有权，涉案房屋产权自始未发生物权变动。（2016）苏0509执异110号裁定书认为涉案房屋已实质上归顾秋锋、费晓琼所有违背了不动产物权变动以登记为准的原则，于法无据；2、预查封不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于法定理由予以解除；3、（2016）苏0509民初1049号民事判决书确认解除原告与顾秋锋、费晓琼之间的商品房销售合同，且该判决书确认的解除理由并非依据合同约定或双方协商而解除，而是因顾秋锋、费晓琼根本违约这一法定理由而解除，原告已退回购房人全部购房款，有权收回出售房屋，预查封已失去意义，理应解除预查封。综上，吴江法院对吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋进行预查封，并裁定对该房屋进行拍卖无任何事实与法律依据，如本案房屋被拍卖，在购房款已全部退还的情况下，将使得原告陷入钱房两空的双重不利局面，合法权益遭受严重侵犯，且本案争议已由法院审结，原告再无其他救济途径，对原告极不公平。现为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼请求：1、确认原告对吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋及C-0266车位的所有权，停止对吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋及C-0266车位的执行并解除预查封措施；2、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认原告对吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋的所有权，停止对吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋的执行并解除预查封措施。被告唐伟峰辩称：1、坐落于吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋已交付顾秋锋、费晓琼且至今未返还金科，根据原告与顾秋锋、费晓琼于2013年12月12日签订的金科股份商品房买卖合同解除协议第一条“双方同意自本协议生效之日起，终止双方就该房屋所签订的买卖合同，由甲方收回该房屋”，故商品房在原告与顾秋锋、费晓琼签订金科股份商品房买卖合同解除协议前，已经交付顾秋锋、费晓琼，另，虽然（2016）苏0509民初1049号民事判决书判决“解除原告吴江金科扬子置业发展有限公司和被告费晓琼、顾秋锋于2013年4月30日签订的《吴江市商品房买卖合同》”，但并未判决返还涉案商品房；2、商品房已不存在返还原告的可能，根据法律规定，预查封等同于查封，吴江法院于2014年3月12日预查封了涉案商品房，故涉案商品房已不存在返还的可能，因涉案商品房已经交付给顾秋锋、费晓琼，房屋交付请求权已经实现，未实现的仅是所有权转移登记请求权，且涉案商品房被法院预查封在先，返还已不可能实现，对于原告因与顾秋锋、费晓琼解除合同产生的损失，原告可向法院另行起诉，要求顾秋锋、费晓琼承担相应民事责任；3、原告已收到顾秋锋、费晓琼的购房款，且至今未返还顾秋锋、费晓琼，2013年12月13日原告出具给吴江市住房和城乡建设局关于房款付款的情况说明1份，载明“本套商品房合同总价贰佰贰拾柒万玖仟陆百叁拾陆元（2279636元），客户已付贰佰贰拾柒万玖仟陆百叁拾陆元（2279636元）”，原告在该情况说明中确认原告收到了顾秋锋、费晓琼的商品房购房款，且顾秋锋、费晓琼的商品房购房款未转为徐雪荣、胡丽勤的购房款的事实；4、原告已返还的是徐雪荣、胡丽勤支付给顾秋锋、费晓琼的购房款2138366元，该购房款和顾秋锋、费晓琼已支付给原告的购房款2279636元是不同的款项，且金科业务主张抵销，故顾秋锋、费晓琼已支付的购房款2279636元仍在原告处；5、顾秋锋、费晓琼的购房款未转为徐雪荣、胡丽勤的购房款，根据协议书的约定，徐雪荣、胡丽勤和原告应重新签订商品房买卖合同，但事实上徐雪荣、胡丽勤和原告未签订商品房买卖合同，双方未履行协议书的约定，因此，也丧失了顾秋锋、费晓琼的购房款转为徐雪荣、胡丽勤的购房款的前提；6、原告在本案中具有重大过错，考虑到商品房的已大幅度升值，返还将损害顾秋锋、费晓琼的利益、第三人的利益和国家的利益。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人费晓琼未陈述意见。第三人顾秋锋未陈述意见。经审理查明：2013年4月30日，吴江金科扬子置业发展有限公司与费晓琼、顾秋锋签订《吴江市商品房买卖合同》，约定费晓琼、顾秋锋向吴江金科扬子置业发展有限公司购买由其开发的涉案房屋，房屋价款为2279636元。合同签订后，费晓琼、顾秋锋全额支付了购房款2279636元；2013年12月12日，吴江金科扬子置业发展有限公司（甲方）与顾秋锋、费晓琼（乙方）签订《金科股份商品房买卖合同解除协议》，约定双方协商解除所签订的《吴江市商品房买卖合同》；2013年12月13日，吴江金科扬子置业发展有限公司（甲方）与顾秋锋、费晓琼（乙方）签订《注销商品房合同备案协议》，约定由于金科廊桥水岸项目规划设计变更原因，乙方申请退房，甲方同意乙方的退房要求，现双方向行政主管部门申请对涉案房屋的合同备案进行注销。2013年12月13日，吴江金科扬子置业发展有限公司（甲方）与顾秋锋、费晓琼（乙方）及徐雪荣、胡勤丽（丙方）签订一份《协议书》，约定：1、甲、乙、丙三方同意原乙方购买的涉案房屋更名给丙方，由丙方与甲方重新签订此房屋的《商品房买卖合同》，原合同自丙方重新签订《商品房买卖合同》之日起解除；2、原乙方支付给甲方的购房款直接转为丙方应付甲方的购房款，乙丙双方因此产生的债权债务与甲方无关。三方协议签订后，徐雪荣向顾秋锋转账支付了2138366元。2014年8月14日，徐雪荣、胡勤丽向本院提起诉讼，要求解除徐雪荣、胡勤丽与吴江金科扬子置业发展有限公司之间的合同关系，由吴江金科扬子置业发展有限公司退还徐雪荣、胡勤丽购房款2279635.60元，并支付相应利息。经审理，本院于2015年3月22日就上述案件作出一审判决：一、解除徐雪荣、胡勤丽与吴江金科扬子置业发展有限公司之间关于涉案房屋的预约合同关系；二、吴江金科扬子置业发展有限公司于判决生效之日起10日内返还徐雪荣、胡勤丽购房款2138366元，并支付相应利息（以本金100000元、1000000元、1038366元分别自2013年12月13日、12月20日、12月27日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行活期存款利率计算）。徐雪荣、胡勤丽因不服上述判决，遂向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，经审理，江苏省苏州市中级人民法院于2015年12月29日作出终审判决：维持本院上述第一项判决，变更本院上述第二项判决为：吴江金科扬子置业发展有限公司于判决生效之日起10日内返还徐雪荣、胡勤丽购房款2138366元，并支付相应利息（以本金100000元、1000000元、1038366元分别自2013年12月13日、12月20日、12月27日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2016年2月3日，吴江金科扬子置业发展有限公司将2138366元购房款等总计2441588元转入徐雪荣银行账户，履行了上述生效判决所确定的给付义务。2016年1月14日，吴江金科扬子置业发展有限公司向本院提起诉讼，要求解除吴江金科扬子置业发展有限公司与顾秋锋、费晓琼所签订的《吴江市商品房买卖合同》。经审理，本院于2016年7月8日作出判决：解除吴江金科扬子置业发展有限公司与费晓琼、顾秋锋于2013年4月30日签订的《吴江市商品房买卖合同》。判决作出后，双方当事人均未上诉。另查明：2014年3月4日，本院受理了唐伟峰与被告顾秋锋、费晓琼民间借贷纠纷一案，并于2014年3月12日对顾秋锋、费晓琼名下的吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋及C-0266车位进行了预查封，2015年3月12日本院出具了(2014)吴江民初字第0441号民事判决书，判决顾秋锋、费晓琼于本判决生效后十日内共同返还唐伟峰借款350万元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费34800元、保全费5000元、公告费690元，合计40490元由被告顾秋锋、费晓琼共同负担。至期，因顾秋锋、费晓琼未能履行还款义务，唐伟峰于2015年7月15日向本院申请强制执行，2016年9月12日裁定拍卖顾秋锋、费晓琼名下的吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋及C-0266车位。吴江金科扬子置业发展有限公司于2016年9月22日提出执行异议，要求解除对涉案房屋的预查封，停止对该房屋的拍卖。本院于2016年10月9日出具了（2016）苏0509执异110号执行裁定书，裁定驳回吴江金科扬子置业发展有限公司的执行异议。吴江金科扬子置业发展有限公司在收到执行裁定书后的法定期限内向本院提起诉讼。又查明：2017年5月9日，本院受理了唐伟峰诉吴江金科扬子置业发展有限公司、费晓琼、顾秋锋第三人撤销之诉一案，唐伟峰诉请判令撤销本院(2016)苏0509民初1049号判决书。本院于2017年6月7日出具了民事裁定书，认为唐伟峰不具有作为第三人撤销之诉的原告主体资格，对于其起诉应当予以驳回，故依法驳回了唐伟峰的起诉。后，唐伟峰向苏州市中级人民法院提起了上诉，苏州市中级人民法院于2017年8月21日作出了终审裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。再查明：吴江金科扬子置业发展有限公司为涉案房产的开发商，已办理了相关产证，其为权证登记的所有权人。以上事实，有原告提供的（2015）苏中民终字第03554号民事判决书、（2016）苏0509民初1049号民事判决书、（2016）苏0509执异110号执行裁定书、中国农业银行支付凭证、初始登记证、吴江金科廊桥水岸观邸公安、施工编号对照表，（2017）苏0509民初5822号民事裁定书、（2017）苏05民终7151号民事裁定书以及当事人的陈述在卷为证。本院认为：根据我国物权法的有关规定，不动产物权的变更未经登记不发生效力。本案中，诉争房屋尚未登记在第三人费晓琼、顾秋锋名下，房屋的所有权仍属于原告吴江金科扬子置业发展有限公司。现本院(2016)苏0509民初1049号生效民事判决书已判决解除原告吴江金科扬子置业发展有限公司与第三人费晓琼、顾秋锋之间关于吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋的商品房买卖合同。被告虽称（2016)苏0509民初1049号民事判决书中未判决费晓琼、顾秋锋向吴江金科扬子置业发展有限公司返还涉案房屋，故原告无权收回涉案房屋，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴江金科扬子置业发展有限公司与费晓琼、顾秋锋商品房销售合同纠纷一案中，因费晓琼、顾秋锋履行不能，法院判令解除双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》，吴江金科扬子置业发展有限公司有权要求恢复原状。且被告虽称涉案房屋已经交付，无返还原告的可能，并提交了《房屋建筑面积计算成果表（竣工）》、《金科股份商品房买卖合同解除协议》（协议第一条载明“双方同意自本协议生效之日起，终止双方就该房屋所签订的买卖合同，由甲方收回该房屋”）予以证明，但上述证据并不能证明涉案房屋已经实际交付，即使已经交付亦不影响涉案房屋的返还，故对于被告的上述抗辩本院不予采信。故本案中，涉案房屋的所有权人为原告吴江金科扬子置业发展有限公司，涉案房屋不应作为第三人费晓琼、顾秋锋名下的被执行财产。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的预查封。二、原告吴江金科扬子置业发展有限公司享有位于吴江金科·廊桥水岸第41幢2单元103号房屋的所有权。案件受理费25037元，公告费560元，由第三人费晓琼、顾秋锋负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江金科扬子置业发展有限公司。原告吴江金科扬子置业发展有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。审 判 长  厉昱中代理审判员  陈 烨人民陪审员  沈舜心二〇一七年八月二十八日书记员张肖肖