四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0802民初2454号 原告：广元市利州区农村信用合作联社。 法定代表人：邓福荣，理事长。 委托诉讼代理人：钱成，系原告单位员工。 被告：张乐勇，男，汉族。 被告：曹阳，女，汉族。 被告：成都晨光房地产开发有限责任公司。 法定代表人：兰康云，总经理。 委托诉讼代理人：王毅，四川兴蓉律师事务所律师。 原告广元市利州区农村信用合作联社（以下简称：利州信用社）与被告张乐勇、曹阳、成都晨光房地产开发有限责任公司（以下简称：晨光公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理。依法由审判员周虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告利州信用社的委托诉讼代理人钱成、被告晨光公司的委托诉讼代理人王毅均到庭参加诉讼，被告张乐勇、曹阳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告利州信用社诉称：2012年8月15日，被告张乐勇、曹阳与原告下属的临江信用社签订借款合同，在该社按揭贷款43万元，并自愿用其房屋为借款提供抵押担保，被告晨光公司对该笔借款提供连带责任保证担保。被告张乐勇、曹阳借款后，陆续归还借款本金79883.05元，现已累计拖欠按揭贷款本息9期，经原告多次催收，被告仍不还款。现要求被告张乐勇、曹阳立即偿还原告借款本金350116.95元及利息，并用依法拍卖或者变卖被告张乐勇、曹阳抵押担保财产所得价款优先偿还原告借款本息。被告晨光公司对上述债务承担连带清偿责任。 被告张乐勇未提供书面答辩意见。 被告曹阳未提供书面答辩意见。 被告晨光公司辩称：被告晨光公司不应承担连带清偿责任，因合同约定被告的担保期限至他项权证交付原告时止，而该证已于2015年8月3日交付原告，在此前原告从被告晨光公司的账户直接扣收三期按揭款，对之后的债务被告晨光公司不应再承担担保责任。 经审理查明：2012年8月15日，被告张乐勇、曹阳及晨光公司广元分公司与原告利州信用社下属的临江信用社签订《个人住房（商业房）借款合同》约定：①被告张乐勇、曹阳在临江信用社借款43万元；②借款用途：购置房产；③借款期限从2012年8月15日至2022年8月15日止，最终以借款借据所载日期为准；④贷款月利率为基准利率上浮40%，贷款逾期的罚息利率为基准利率上浮50%。如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，按约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率；⑤还款方式为等额本息还款法，每月归还本息金额为5486.51元，委托扣款日为每月的21日；⑥被告张乐勇、曹阳自愿用位于广元市利州区营业用房85.398㎡（建筑面积）为借款提供抵押担保。担保范围为:借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权发生的相关费用等；⑦被告晨光公司为借款提供连带责任保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；⑧借款人未按本合同约定归还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息。同时，合同还约定了其他相关事项。同日，原告利州信用社下属的临江信用社（合同中的甲方）与晨光公司广元分公司（合同中的乙方）还签订了《商品房回购协议》，主要约定：乙方在甲方处开立存款保证金账户并存入售房款的5％，即22500元，作为履行回购还贷义务的保证金，直至借款合同中乙方的保证函承担的义务履行完毕为止。如借款人不按约定履行还款义务，甲方可以要求乙方回购借款人的房屋；如乙方在收到甲方要求执行回购还贷书面通知20日内未履行，即表示授权甲方从其开立的账户中扣收借款人应归还的贷款本息及其费用。同时，晨光公司广元分公司向临江信用社出具《保证函》，承诺在张乐勇、曹阳抵押担保房屋他项权证交给临江信用社前，对张乐勇、曹阳的借款本息承担连带责任。 同年11月2日，临江信用社向被告张乐勇、曹阳发放贷款43万元，被告张乐勇、曹阳在《借款借据》上签名进行确认。同时，双方在《借款借据》上确认借款期限从2012年11月2日至2022年11月2日止，执行月利率为7.6416‰。 2015年5月26日、7月7日，被告张乐勇、曹阳抵押房屋（其中张乐勇、曹阳各占共有份额的5%）分别在广元市房地产管理处、广元市国土资源局办理了抵押登记。同年8月3日，被告晨光公司广元分公司将《房屋他项权证》、《土地他项权证》交付给临江信用社。 被告张乐勇、曹阳借款后仅偿还借款本息至2015年4月。2015年8月31日，临江信用社向被告晨光公司发《函》，告知被告张乐勇、曹阳已拖欠按揭贷款三个月，要求该公司履行回购义务。晨光公司接《函》后，签字同意扣款。当日，临江信用社即从晨光公司广元分公司的保证金账户扣划15946.97元，偿还张乐勇、曹阳拖欠的2015年5月—7月三期贷款本息。事后，被告未再还款。下余借款本金350116.95元及从2015年7月22日起的利息，原告催收未果，遂诉至本院，请求处理。 上述事实，有原、被告陈述，《个人住房（商业房）借款合同》，《借款借据》，《商品房回购协议》，《房屋所有权证》，《土地使用权证》，《房屋他项权证》，《土地他项权证》，《保证函》，还款单据等证据证实，足以认定。 本院认为：原、被告之间签订的《个人住房（商业房）借款合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告张乐勇、曹阳从原告处取得借款后不按合同约定期限履行还款义务，属违约行为，应当承担继续偿还原告借款本息及罚息的违约责任。同时，张乐勇、曹阳从2015年5月起开始拖欠按揭贷款本息，按照合同约定，原告有权要求其立即归还全部借款本金及相应利息。现原告要求张乐勇、曹阳提前偿还借款本息的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。 关于被告晨光公司的保证责任，本院认为，按照合同约定，“保证期间为合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止”，从中可以确认，晨光公司为张乐勇、曹阳的债务提供保证应为阶段性担保。开发商阶段性担保的保证期间限于购房人抵押贷款合同生效至房屋竣工办理产权登记和他项权证时止。其设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险。在商品房竣工交付购房人办理产权证并办理抵押登记后，开发商的连带责任保证即终止。利州信用社要求晨光公司提供保证的目的是确保其抵押权的设立。其抵押权只要设立，晨光公司的保证责任即免除。现被告晨光公司已按合同约定将抵押物抵押登记的他项权利证书交由原告，原告对抵押物已享有抵押权，按照约定被告晨光公司的保证期间届满。现原告在保证期间届满后再要求晨光公司承担保证责任缺乏依据，该请求不予支持。 同时，被告张乐勇、曹阳用其自有的房屋为借款提供抵押担保，在债务履行期届满而不能清偿债务时，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”的规定，被告张乐勇、曹阳可以与原告协议以抵押房屋折价偿还原告借款本息。但被告张乐勇、曹阳在借款逾期后，既不偿还借款本息，也不与原告协议以抵押物折价还款。现原告要求以抵押房物拍卖或者变卖所得价款优先偿还借款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张乐勇、曹阳在本判决书发生法律效力后的十日内，偿还原告广元市利州区农村信用合作联社借款本金350116.95元及利息（从2015年7月22日起，计算至借款本金还清之日止，利率按合同约定计算）。逾期，则对被告张乐勇、曹阳抵押的位于广元市利州区营业用房。张乐勇、曹阳各享有5%的共有份额进行拍卖或者变卖，所得价款优先偿还原告借款本息。其价款超过借款本息部分归被告张乐勇、曹阳所有，不足部分由被告张乐勇、曹阳继续清偿； 二、驳回原告广元市利州区农村信用合作联社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3276元，由被告张乐勇、曹阳共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 周 虹 二０一七年八月二十一日 书记员 曹明辉