河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3997号上诉人（原审被告）：赵建华，女，汉族，1953年9月27日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：庄红强、王亚静，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文，女，汉族，1990年12月7日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王新放、潘永恒，河南润合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市汇天房地产咨询有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路4号院36幢3-101室。法定代表人：王新慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁凯斌，该公司员工。上诉人赵建华因与被上诉人张文、洛阳市汇天房地产咨询有限公司（以下简称汇天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院(2016)豫0303民初4372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人赵建华之委托诉讼代理人庄红强、王亚静，被上诉人张文之委托诉讼代理人潘永恒，汇天公司之诉讼委托代理人梁凯斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵建华上诉请求：依法撤销（2016）豫0303民初4372号民事判决，依法改判驳回张文对赵建华的诉讼请求，本案一审、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决超出原告诉求，判决同时赔偿定金和违约金，适用法律严重错误。二、一审判决上诉人赔偿违约金20000元缺乏事实依据，适用法律错误。按照银行同期贷款利率，定金10000元的利息损失远远不能达到20000元，一审判决的违约金数额远远超过了其实际损失，缺乏客观依据。汇天公司多次通知张文取回定金，但张文态度坚决，明确表示不予取回，拒绝取回定金之后产生的利息损失则属于张文故意扩大的损失，其无权要求赔偿。三、赵建华对本案纠纷的发生不存在过错，依据《房产交易合同》的规定，张文需在2016年4月16日前筹齐首付款并将首付款存入洛阳市房管局指定机构、办理贷款申请手续，但张文未在合同约定时间支付首付款，也未在约定日前办理贷款申请手续，截至2016年4月16日赵建华未收到张文办理银行面签的通知，遂于4月17日到汇天公司取走房产证原件并通知解除合同。基于张文的违约，赵建华于2016年4月17日解除合同，汇天公司对造成本案合同解除和无法履行具有过错，应当承担赔偿责任。四、汇天公司作为居间方，既未及时代张文向赵建华转告办理面签事宜，也未如实向张文报告赵建华解释合同的事实，使得合同无法履行，给张文造成损失，应由汇天公司承担赔偿责任。一审对各方承担案件受理费存在明显错误。张文的诉讼标的额为双倍定金20000元和违约金315000元，共计335000元，对应的案件受理费为6330元，一审判决仅支持其中的双倍定金20000元和违约金20000元，其他诉讼请求均予以驳回，根据《诉讼费交纳办法》未支持的诉讼请求对应的案件受理费应由一审原告承担。张文辩称：上诉人的上诉请求不符合本案的事实，一审法院已查明，由于汇天公司与上诉人的过错，才导致本案的发生，其应承担相应的违约责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应予维持。请求依法驳回上诉人的上诉请求。汇天公司辩称：本案不同于正常的二手房交易，双方在来汇天公司之前，已经互相通上电话，双方自己都搭上线了，只是找到汇天公司来签个协议，代办贷款手续，汇天公司没收中介费，只是与客户初步协商收几千元的跑腿费，汇天公司并不是本次交易的主体，房子是业主的，钱款是客户的，本案汇天公司完全被硬生生拽进来，判决汇天公司支付违约金没有道理。张文的实际损失仅仅1万元定金的利息损失，汇天公司多次通知张文取回定金，但张文迟迟不予取回，这完全属于扩大损失。赵建华所称的“她在4月17号解除合同时因没有张文的联系方式而告知汇天公司转达合同解除的事实”完全是捏造的，其有意将责任强加给汇天公司，请求依法改判一审关于汇天公司支付违约金的判决。本案一二审的受理费由双方承担。张文向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除三方2016年4月12日签订的编号为LYHT0000725号《房产交易合同》；2.依法判令赵建华与汇天公司共同双倍返还张文定金计20000元；3.依法判令赵建华与汇天公司共同赔偿原告违约金315000元；4、本案全部诉讼费由赵建华与汇天公司共同承担。一审法院查明事实：2016年4月12日，陈伟代理赵建华（卖方）与张文（买方）通过汇天公司签订《房产交易合同》一份，合同编号为LYHT0000725，合同项下的房产坐落于洛阳市××××号，产别为商品房，建筑面积121.2平方米，房产权属证号为00415745。合同约定的房屋成交价格为105万元，买方应在合同签订之日向卖方交付定金1万元，在买卖双方签订《洛阳市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款；除定金外的剩余房款104万元，买方以银行按揭贷款方式支付；买方须在2016年4月16日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2016年4月16日前亲自签署《洛阳市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入洛阳市房管局指定的资金监管机构，买方须在2016年4月16日前办理贷款申请手续；合同第3.6条约定，如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖与任何人，若支付的定金不足弥补卖方损失，买方还应负责赔偿；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同之条款不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。3.7款约定，买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费。因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方交付该房产成交价的1%作为违约金，逾期超过三十日，则守约方有权解除本合同。合同第四条违约责任约定，买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应违约责任；双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。合同最后备注约定：定金1万元由汇天公司代收，双方约定如买方反悔，则此定金归卖方，且房产证原件押在汇天房产。2016年4月7日，为购买上述合同项下的房产，张文向汇天公司交定金1万元，汇天公司代理人刘磊出具《收据》。张文称和汇天公司沟通后约定周二（应为4月19日）进行面签，由汇天公司通知卖方，但是到了面签之日，赵建华、汇天公司均未到场，与其联系也未果，面签手续未能办理，后来得知卖方不卖房了。赵建华称其并未接到去办理银行面签手续的通知，因急于卖房筹措资金，其于4月17日告知汇天公司解除合同并取走房产证原件并于2016年5月初将房产以105万的成交价售予他人，因没有张文的联系方式，故委托汇天公司告知张文解除合同。汇天公司称确定银行面签的时间后，其通知了赵建华，其认可赵建华于4月17日从其公司门店将房产证取走。一审法院认为，2016年4月12日，张文与赵建华、汇天公司签订的《房产交易合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。双方应当按照合同约定全面履行各自的权利、义务，违约方要承担相应的违约责任。合同签订后，张文支付了10000元的购房定金，由汇天公司代赵建华收取，现双方合同未能履行，合同项下房产已经另售他人，合同已经客观履行不能，张文要求解除该《房产交易合同》，本院予以支持。合同解除后，汇天公司应当向张文退还已经支付的定金10000元。在合同签订后，赵建华称其一直未收到张文面签的通知，遂于4月17日从汇天公司处取走房产证原件，并告知汇天公司通知卖方解除合同，其认为行使解除权解除了合同，但当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现赵建华并未能举证其通知到达了张文，在此情况下，赵建华单方认为解除合同并将房屋另售他人，行为确实欠妥，该行为直接导致了本案房屋买卖合同的履行不能，故对于本案纠纷的发生赵建华有一定的过错，应当承担一定的违约责任。而作为居间方的汇天公司，在赵建华去拿走房产证原件时未能及时通知买方张文并妥善解决解除合同事宜，导致本案纠纷的发生，也存在过错。张文要求按房产成交价的1%计算三十日计算违约金，明显过高，张文称其损失包括：定金10000元的利息损失、另购其他房产房屋差价损失100000元以及律师费、诉讼费损失。关于该三部分损失，一审法院认为定金的利息损失客观存在，但房屋差价损失没有依据，律师费非必然产生的诉讼成本。考虑到张文在本案纠纷中没有过错，因为被告的过错导致房屋买卖合同无法履行，确实错失了交易机会，对其会造成一定的损失，一审法院酌定赵建华与汇天公司共同向张文赔偿一倍定金10000元。赵建华另支付张文违约金20000元。张超过该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除张文与赵建华、洛阳市汇天房地产咨询有限公司于2016年4月12日签订的合同编号为LYHT0000725的《房产交易合同》；二、洛阳市汇天房地产咨询有限公司于判决生效之日起十日内退还张文购房定金10000元；三、赵建华、洛阳市汇天房地产咨询有限公司于判决生效之日起十日内共同赔偿张文10000元；四、赵建华于判决生效之日起十日内赔偿张文违约金20000元；五、驳回张文的其他诉讼请求。如赵建华、洛阳市汇天房地产咨询有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6330元，由赵建华与洛阳市汇天房地产咨询有限公司各半负担3165元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《合同法》第一百一十六条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，三方签订的《房产交易合同》同时约定了定金条款和违约金条款，二者均具有惩罚性质。张文在起诉时既要求双倍返还定金，又要求支付违约金，不符合法律的规定。本案因张文为保证合同履行向汇天公司交付了10000元定金，应适用定金罚则，本案中，三方约定买方须在2016年4月16日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，并签署《洛阳市房产买卖协议》，后张文将面签时间改为4月19日，并通知汇天公司，汇天公司对此予以认可并称其通知了赵建华，但赵建华对此不予认可，汇天公司亦未能提交证据证明其这一主张，故应认定汇天公司未将面签时间变更事项通知赵建华。赵建华未在合同约定的时间内收到张文的首付款，也未收到去银行办理面签手续的通知，遂于4月17日将房产证原件从汇天公司取走，以实际行动表明解除本案《房产交易合同》，对此，本院认为，汇天公司作为居间方，在收到张文通知面签时间更改后，未及时通知赵建华，导致赵建华将合同原件从该公司取走，汇天公司应对导致本案合同解除负全部责任，赵建华无责任。汇天公司应双倍返还张文定金20000元，一审判决赵建华支付的20000元违约金不再支付。综上所述，赵建华的上诉请求理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初4372号民事判决第一项；二、撤销洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初4372号民事判决第二、三、四、五项；三、洛阳市汇天房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还张文定金20000元；四、驳回张文的其他诉讼请求。逾期履行给付金钱义务，则照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6330元，由洛阳市汇天地产咨询有限公司承担4330元，张文承担2000元；二审案件受理费550元，由洛阳市汇天房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王次梅审判员  王惠谦审判员  李依芳二〇一七年八月二十一日书记员  陈秋红