安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终3679号上诉人（原审原告）：张振峰，男，1992年2月7日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县，委托诉讼代理人：张训杰，男，1969年7月8日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县，系张振峰父亲。上诉人（原审被告）：彭永强，男，1967年6月2日出生，汉族,住上海市卢湾区，委托诉讼代理人：徐延辉，上海辉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马祖来，上海辉和律师事务所律师。上诉人张振峰因与上诉人彭永强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6331号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月31日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。上诉人彭永强的上诉请求为：1、撤销一审判决第一项；2、本案一、审诉讼费用由张振峰承担。事实和理由：1、彭永强一直向张振峰、房产中介表明：“夏凤芹不会来合肥签约，如果要她签字则该房产无法交易”。对此，一审时张振峰以及作为证人的中介公司均当庭认可。同时，张振峰以及中介公司均表示知晓彭永强的婚姻状况。张振峰和中介公司是在彭永强告知上述情况后才开始洽谈房屋买卖事项的，他们也当庭认可。夏凤芹不仅以实际行动确认了不同意出售涉案房产意志，而且代理人还当庭提交了书面声明。物权是权利人对特定物享有直接支配和排他的权利。物权属于对世权，权利人无需“对外宣示”，从情理层面看：一审判决所称：“而夏凤芹一直与彭永强共同生活”，是否就表示“夫妻只要不分居、则相互之间无秘密”？也即：彭永强无法、也不会隐瞒夏凤芹做任何事！从事实层面看：不管出于什么原因，本次彭永强的卖房行为根本不想让配偶知晓，此事实张振峰、中介公司也当庭认可。家事代理是夫妻间日常事务代理权，它是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。我国《婚烟法》没有规定家事代理制度，但最高法院在《关于适用若干问题的解释（一）》第17条规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”这就是说，因日常生活需要夫妻之间具有家事代理权。下列事务不属于日常家事代理的范围：（1)购买、处分不动产；（2)购买、处分具有重大价值的财产；（3）与夫妻共同生活不相关的生产经营行为；（4）处分与婚姻当事人一方人身有密切联系的事务，如领取劳动报酬、放弃继承。此外，对夫或妻共同共有财产中的份额的处分也不属于日常家事的范围。处分不动产的行为，决不能适用家事代理.2、房屋买卖涉及到民法、婚姻法、物权法、合同法，具有较强的综合性、复杂性。一审判决仅适用《合同法》部分条款，明显过于片面、简单、机械，且出现反向适用的错误。一审判决适用《合同法》第八条，直接排除了与房屋产权相关的婚姻、物权关系。《合同法》第一百一十条的适用结果可谓南辕北辙。一审判决依据该条第一款判令彭永强继续履行合同，但却无视该款第（一）项“法律上或者事实上不能履行”的除外。正确的适用该条款应该是本案诉争合同不能继续履行。3、彭永强的合法配偶夏凤芹在本案中的诉讼地位应当是共同被告，法院理应依职权追加的当事人。然而，一审法院既没有依职权追加夏凤芹参与诉讼，在判决书中更是只字不提，夏凤芹的合法财产权利竟然被漠视，一判决没有解决问题，更是对《物权法》、《婚姻法》的严重违背，直接侵犯了夏风芹的财产权，剥夺了夏凤芹对该房产的一切权利。张振峰针对彭永强的上诉答辩称：彭永强违约致房屋买卖合同无法履行。上诉人张振峰的上诉请求为：彭永强应在一审判决基础上支付延迟交房违约金（总房款820000元为基数，按万分之三标准自2016年5月1日计算至房屋实际交付之日止），至2016年8月25日违约金为20810元。彭永强针对张振峰的上诉答辩称：因共有人不愿签字，房屋买卖合同无法履行。张振峰向一审法院的诉讼请求为：1、彭永强继续履行双方于2016年3月25日签订的《存量房买卖合同》，并协助张振峰办理过户手续，将涉案房屋交付给张振峰；2、彭永强支付延迟交房违约金（以总房款820000元为基数，按日万分之三标准自2016年5月1日计算至房屋实际交付之日止），至2016年8月25日违约金为20810元。3、彭永强承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：双方于2016年3月25日在合肥市德天房地产代理销售有限公司胜利路分公司的介绍下签订了一份《存量房买卖合同》及补充协议，约定：彭永强（合同中甲方）将其名下位于合肥市瑶海区全椒路香江国际大厦2幢1710，1810室（房地权证合产字第××号，建筑面积149.34平方米）出售给张振峰（合同中乙方），价格为820000元。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之三的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。甲方未在约定期限内交接存量房的，双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，甲方应按日向甲方支付存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；二、逾期超过十日后，甲方应按日向甲方支付存量房价款万分之三的违约金，乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。双方对于委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜约定为：乙方同意在2016年5月30日前将人民币210000元（含定金）存入托管账户，并在当日办理该存量房转移手续，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为610000元。对于未委托房地产管理部门实行存量房资金托管的具体事宜约定为：乙方于2016年4月30日前向甲方支付存量房价款计190000元。乙方自协议生效之日起向甲方支付定金五万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵做房价款；如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金；如乙方不履行该合同，甲方收取的定金不予退还。甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的三日内办理房屋交接手续等。当日，张振峰向彭永强交付了定金50000元，彭永强向张振峰出具了收条一张。彭永强亦将涉案存量房的房产证交给中介公司。2016年4月29日，张振峰通过其父张训杰账户向彭永强汇款180000元。至2016年5月30日的办理过户手续日，因彭永强之妻夏凤芹未配合签字或办理公证手续，过户手续未办理。双方就合同是否继续履行及赔偿问题协商未果，张振峰遂诉至法院，要求判如所请。另查，2016年5月3日，中国建设银行向彭永强出具了个人贷款结清证明，证明其银行贷款已于2016年4月30日结清。审理中，张振峰表示有能力一次性支付剩余房款，并自愿将该款项交至一审法院账户提存。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。彭永强作为涉案房产所有人，委托中介公司出卖房产并与张振峰共同在存量房买卖合同上签字，内容具体明确，且不违反法律强制性规定，合法有效。彭永强虽抗辩称因其配偶夏凤芹不同意出卖该房，但通过庭审中双方陈述及中介公司业务员的证言，一审法院认为，彭永强接受了张振峰交付的定金50000元及首付款180000元，而夏凤芹一直与彭永强共同生活，其虽主张不同意出卖该房，但此前未以任何形式主张自己的权利。彭永强的行为应当属于家事代理，其效力应及于其配偶夏凤芹。关于张振峰要求彭永强继续履行《存量房买卖合同》，并协助张振峰办理过户手续，将涉案房屋交付给张振峰的诉讼请求，一审法院认为，根据双方签订的《存量房买卖合同》约定，张振峰应于2016年5月30日前支付210000元（含定金），另61万元申请商业银行贷款。合同中又约定：张振峰应于2016年4月30日前向甲方支付190000元。这两项约定看似有矛盾，实则后一条为双方对于房款交付时间的进一步强调，该合同中关于支付房款的约定张振峰均已按约履行，不存在违约行为。故对于张振峰的该项诉讼请求予以支持。关于张振峰要求彭永强支付延迟交房违约金（以总房款820000元为基数，按日万分之三标准自2016年5月1日计算至房屋实际交付之日止）的诉讼请求，彭永强系涉案合同的违约方，应当向张振峰支付相应的违约金。根据双方签订的《存量房买卖合同》约定，双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的三日内办理房屋交接手续等，现办理交房手续的条件均未达成，彭永强无需向张振峰支付延迟交房违约金。故对张振峰的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条之规定，判决：一、彭永强应继续履行《存量房买卖合同》，在判决生效后十日内将位于合肥市瑶海区全椒路香江国际大厦2幢1710，1810室（房地权证合产字第××号）房屋过户登记至张振峰名下，并将该房屋交付给张振峰；二、驳回张振峰的其它诉讼请求。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：本案中所涉房产登记于彭永强名下，张振峰依公示权利与彭永强签订的《存量房买卖合同》应为合法有效。彭永强称张振峰明知涉案房产实际权利人非彭永强一人，但所提供证据并不能证明彭永强配偶夏凤芹在合同签订前曾向张振峰明确告知其没有出售房屋的意愿，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故彭永强以其在签订合同时对本案所涉房产没有处分权为由主张《存量房买卖合同》无效的上诉理由，不予支持。根据双方的合同约定，应在房产局下发已过户的房产证及付清全部的房款（申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的三日内办理房屋交接手续等，现办理交房手续的条件均未达成，故张振峰要求彭永强支付延迟交房违约金的上诉理由亦不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费640元，由彭永强负担320元，张振峰负担320元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年八月三十一日书记员 李 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。