山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终1339号上诉人（原审原告）：田刚，男，1975年8月10日出生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：孙树源，山东利公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范雪，女，1990年12月29日出生，汉族，现住淄博市淄川区。委托诉讼代理人：王海洋，山东圣德律师事务所律师。上诉人田刚因与被上诉人范雪房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初5162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田刚的委托诉讼代理人孙树源、被上诉人范雪及其委托诉讼代理人王海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人田刚上诉请求：1、撤销（2016）鲁0303民初5162号民事判决书，依法改判，坚持一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用及代理费由被上诉人承担，一审诉求不变。事实和理由：一审法院认定的事实没有任何根据，适用法律错误。依法应撤销原判，查清事实后改判或发回一审法院重审。被上诉人范雪辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。田刚向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2013年7月5日签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告返还占有的张店区黄金国际F19-723室房屋；3.判令被告向原告支付从2016年4月5日起至返还房屋之日的租金；4.判令被告向原告支付违约金共计14400元；5.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月5日，原告田刚（甲方）与被告范雪（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于黄金国际F19-723的房屋，该房屋用途为租赁住房，租赁期限自2013年7月5日至2014年7月4日，该房屋月租金为1600元整，乙方每3个月一次支付租金给甲方，甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方1600元作为押金；房屋租赁期间的有关费用（水、电费，煤气费，物业管理费，有线电视费、网费）由乙方支付；租赁期限内，如乙方明确表示不租的，已交租房款乙方不得要求返还，乙方需再向甲方支付一个月租金；乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。上述合同签订后，原告田刚将房屋交付被告范雪，被告向原告交纳1600元押金，并按每三个月向原告指定的户名为田波的银行账户汇入5270元（含物业管理费等）。租赁期间届满后，被告范雪继续使用租赁房屋，并按期向原告支付租金，原告没有提出异议。2016年4月7日，被告范雪向原告指定的户名为田波的银行账户汇入5270元，其中包含2016年4月5日至2016年7月4日的房屋租金。2016年7月初，被告范雪在交接726室时向原告表明723室到期后不再租赁，并于2016年7月7日从租赁房屋搬离，但未同原告进行交接。为此，原告诉至法院请求依法裁判。庭审时，原告对被告交纳的押金无异议，同意在诉讼请求中予以扣减。一审法院认为，原告田刚与被告范雪于2013年7月5日签订的《房屋租赁合同》，系其双方当事人真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应遵照履行。租赁期间届满后，被告范雪继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，被告范雪于2016年7月初向原告表明到期后不再租赁，并于2016年7月7日从租赁房屋搬离，且自2016年7月4日以后未再继续向原告支付租金，由此可认定原、被告之间的租赁合同已于2016年7月7日解除。原告的第一、二项诉讼请求实际均得以实现，一审法院不再予以处理。被告范雪已向原告支付房屋租金至2016年7月4日，但被告系于2016年7月7日从租赁房屋搬离，根据租赁合同中约定的“租赁期限内，如乙方（被告）明确表示不租的，已交租房款乙方不得要求返还，乙方需再向甲方（原告）支付一个月租金”，被告范雪应再向原告支付一个月租金，即1600元。原告第三项诉讼请求中部分主张与事实不符，本院不予支持。对于原告主张的违约金，原告并未向法庭提供足够充分证据证明被告在租赁期间存在违约行为，一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院对原告的诉讼请求予以部分支持。判决如下：一、被告范雪支付原告田刚一个月租金1600元，以被告范雪于2013年7月5日交纳的押金1600元相折抵；二、驳回原告田刚的其他诉讼请求。案件受理费400元，减半收取计200元，原告田刚负担187元，被告范雪负担13元；保全费260元,原告田刚负担243元，被告范雪负担17元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，二审认定与一审认定的事实一致。本院认为，第一、关于房屋租赁合同解除、返还及租金问题。本案中，双方当事人涉案房屋租赁期间，在2013年7月5日签订了为期一年的房屋租赁合同，后双方未再签订合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述法律规定，自2014年7月5日至双方就房屋租赁发生纠纷期间为不定期租赁，不定期租赁出租人和承租人均有权随时解除合同，出租人解除合同需要在合理期限前通知，承租人解除合同无需提前通知；在不定期租赁期间，原租赁合同继续有效。具体到本案，一、范雪于2016年7月初提出不再继续租赁并随后搬离，双方租赁合同关系即已解除，一审认定田刚一审诉讼请求第一、二项实际均得以实现，认定正确。二、双方当事人之前租赁合同中关于“明确表示不租的……需再向甲方支付一个月租金”，在不定期租赁期间，该合同约定继续有效，范雪提出不再继续租赁后，应根据合同约定支付一个月租金1600.00元，一审对此认定正确。第二、关于被上诉人范雪于2016年4月7日向上诉人田刚所支付5270元的对应租赁期间问题。本案一审中，范雪提交银行交易明细一份，主张其于2016年4月7日向田刚支付2016年4月7日至7月7日的房租及前一季度的水电物业等费用。田刚对该证据的真实性无异议，但认为不能证明范雪已经支付2016年5-7月份房租的事实。本案二审中，范雪主张租金的支付方式为“预付三个月房租才能入住”。从双方2013年7月5日签订的《房屋租赁合同》看，合同第五条约定了“付款方式乙方每三个月一次支付租金给甲方”；从一审中田刚提交的《收取范雪房租记录》看，在2013年7月5日至2014年7月4日这一合同履行期间，范雪交款时间为：2013年7月5日，2013年10月5日，2014年1月5日，2014年4月5日，能够体现范雪在二审中主张的“预付三个月房租才能入住”的交易模式；从上述《收取范雪房租记录》的最后一笔记载看，该记录显示“2016年4月5日（欠）”，而一审中范雪向田刚支付5270元的时间为2016年4月7日，该支付行为应当理解为针对上述记录所载明的2016年4月5日的欠款。综上，依据双方合同约定、履约过程、收取房租记录以及2016年4月7日的付款行为，应当认定范雪主张的“预付三个月房租才能入住”的交易模式成立，范雪于2016年4月7日向田刚支付的5270元系2016年4月7日至7月7日的房租及前一季度的水电物业等费用。第三、关于田刚主张的从2016年4月5日起至返还房屋之日的租金问题。本院认为，一、如上所述，2016年4月7日至7月7日的房租及前一季度的水电物业等费用，范雪已经于2016年4月7日支付；二、根据前述《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同在范雪作为承租人不再继续租赁双方房屋时，租赁合同关系即已解除，田刚作为承租人理应收回房屋，无权主张此后的房屋租金；三、田刚作为出租人，以范雪承租的726房间（另案涉及）交接中发生的房屋装修和设施验证纠纷为由，拒绝接受本案所涉723号房间，于法无据；四、《中华人民共和国》合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，虽然范雪在承租另案所涉726房屋过程中，对房屋装修和设施使用不当，存在违约行为，但范雪在另案中的违约行为不应成为本案出租人田刚拒绝受领房屋的理由。范雪作为承租人解除合同后，田刚没有及时受领房屋，由此导致房屋闲置的损失扩大，根据前述法律规定，该损失应由田刚自行承担。综上，田刚要求范雪支付自2016年4月5日起至返还房屋之日的租金，于法无据，一审对此认定正确。第四、关于田刚主张的违约金问题。田刚提交范雪在网上发布的广告及范雪承租期间更换门锁的事实，以证明范雪在承租期间将房屋作为商业用途违反了合同约定，但上述证据不能证明网上发布的广告所对应的房屋即是本案涉案房屋，也没有直接证据证明范雪将涉案房屋对外出租的事实，因此，田刚关于违约金的主张，证据不足，一审对此认定正确。综上所述，田刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400.00元，由上诉人田刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵玉忠审 判 员 孙广学审 判 员 宋欣欣二〇一七年八月三十一日法官助理 王 艳书 记 员 李泽晨