上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初4893号原告：元枫建筑工程设计(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：梁颖元，董事长。委托代理人：李已桦，公司职员。委托代理人：陈孝，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海汇采建筑设计咨询有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：吴云清，执行董事。委托代理人：于毅繁，公司股东。原告元枫建筑工程设计(上海)有限公司(以下简称元枫公司)与被告上海汇采建筑设计咨询有限公司(以下简称汇采公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告元枫公司的委托代理人陈孝，被告汇采公司的法定代表人吴云清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元枫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年3月1日至2016年9月12日的房租48,116.4元及逾期利息(按银行同期贷款利率，自2016年9月6日计算至被告实际支付之日止)；2、判令被告依法支付8、9月电费2,706元；3、判令被告向原告支付违约金43,398元。事实与理由：2016年3月，上海盛科投资有限公司(以下简称盛科公司)、华优建筑设计院上海分院(以下简称华优设计院)与原告签订《三方协议书》，共同约定将华优设计院承租的盛科公司名下的位于上海市虹口区曲阳路XXX号南区4楼办公房部分区域转租给原告，租赁期限2016年3月1日至2021年2月28日，并约定了详细的年租金价格。《三方协议书》签订前，该办公房的承租和使用情况为：由华优设计院承租，并分租给原告与被告。其中原告租用其中60%面积，被告租用另外40%面积，双方为合租关系。为简化租赁关系，由盛科公司和华优设计院提出，经与原告及被告协商，确定4楼办公房由原告整体承租后再将被告实际使用的部分面积转租给被告，并由原、被告之间签订相关合同。于是，2016年3月9日，在《三方协议书》签署的同时，原告与被告签订了《租赁合同》。双方约定租赁期限自2016年3月1日起至2019年2月28日；原、被告双方的租赁费、电费按照60%、40%的比例承担；约定房屋租金按月结算，每月月初5日内，被告应当向原告支付全月租金，并将租金直接缴付至物业，即盛科公司；被告支付的租金标准为14,466元/月；租赁期间任一方要求终止合同需提前三个月通知对方，否则需偿付对方3个月租金作为违约金。合同签订后，被告仅在2016年4月28日和7月23日支付原告共计44,466元房租，其余费用以各种理由拖欠未支付。2016年9月12日，被告突然搬走，人去楼空，原告曾试图将拖欠房租及电费等费用事宜联系被告，均无果。原告认为，双方签订的《租房合同》合法有效，被告应当按约支付房租及相关费用。另外，原告作为该房屋的第一承租人，承租该房屋并转租给被告的目的并非出于赚取租金差价，而是应盛科公司和华优设计院的请求，且考虑到签约前的实际承租情况才为之。被告租金虽应由原告收取，实际上却直接缴付至盛科公司，原告非但没有牟利，反而因被告之违约需承担本不该由原告承担的经济损失。故原告诉至本院，要求判如所请。被告汇采公司辩称，原告原来是和案外人华优公司合租系争房屋的，2015年12月华优公司将其使用的部分转让给我方，当时华优公司租金已经付到2016年2月，所以我方于2016年3月和原告签订合同。由于华优公司拖欠了之前的物业管理费，导致物业公司和我方一直有纠纷，物业公司表示如果我方不交纳物业费，就要采取停电措施，导致我公司员工于2016年6月纷纷离职，公司无法正常经营。我方于2016年6月就通知原告要求终止租房合同，是口头通知的，书面依据没有。我方实际于2016年9月搬离系争房屋。2016年3月1日至2016年9月30日房租应为101,262元，但被告仅于2016年4月28日支付了14,466元，2016年7月23日支付了3万元，尚欠56,976元。但是我方认为原告影响我方经营了，租金不应该全额支付。物业公司催讨物业费也都是口头的，书面依据也没有。2016年8、9月的电费是否支付我方记不清了，由于我方自2016年7月就没有正常经营了，所以不同意按照50%的标准支付。我方已经提前通知原告了，所以不需要再支付违约金了。本院经审理认定事实如下：2016年3月9日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《租房合同》，约定，甲方将自己向盛科公司承租的位于上海市虹口区曲阳路XXX号南区4楼办公房的部分区域出租给乙方办公使用，其中部分区域为甲乙双方公用，租赁期限自2016年3月1日至2019年2月28日，计36个月。租赁及公用范围详见附图。乙方按40%楼层租金支付房租，并支付缴付物业，2016年3月1日至2017年2月28日楼层40%租金为14,466元。租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，否则需偿付对方3个月的租金作为违约金。本房屋租金按月结算，每月月初5日内，乙方向甲方支付全月租金。乙方另缴纳保证金1万元，合同终止时，返还或冲抵房租等费用。乙方租赁期间，电费、通讯费、网络费、保洁费以及其它由乙方原因产生的费用由乙方负担。甲乙双方约定本楼层电费按甲方40%、乙方60%的比例分摊，各自直接缴付给物业。合同签订后，被告依约使用系争房屋，并支付租金44,466元及保证金1万元。2016年9月12日，被告搬离系争房屋。又查明，2016年8月电费3,960元，2016年9月电费1,452元，已由原告向盛科公司支付。审理中，原告表示已收取被告保证金1万元，同意从被告的欠付费用中予以抵扣。9月电费要求计算至9月12日为290.4元，故变更诉讼请求要求被告支付8月、9月电费共计2,270.4元。另外，原告表示同意双方的租赁关系自2016年9月12日终止。本院认为：原告与被告签订《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。2016年9月12日被告擅自搬离系争房屋，以实际行动表示不再履行合同，原告亦同意该日解除合同，故本院认定双方的《租房合同》于该日解除。被告应当支付使用房屋期间的租金，2016年3月1日至2016年9月12日租金共92,582.4元，扣除被告已支付的44,466元，尚欠48,116.40元。被告逾期支付的，亦应承担相应的利息损失，合同约定每月5日前支付当月租金，原告主张自最后一月支付期满即2016年9月6日开始计算利息，本院依法予以支持。2016年8月电费3,960元，根据合同约定被告应承担60%，现原告仅主张50%，本院予以照准。9月电费未结算的原因在于被告，现原告自愿按照比例计算至9月12日为290.4元，本院予以支持。原告同意保证金1万元从被告欠付费用中予以抵扣，本院予以准许。根据合同约定，被告要求终止合同，须提前三个月通知对方，而被告未能提供证据证明曾口头通知过原告，原告亦不予认可，故被告应当依约偿付原告3个月的租金作为违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告上海汇采建筑设计咨询有限公司支付原告元枫建筑工程设计(上海)有限公司2016年3月1日至2016年9月12日的房租人民币48,116.4元(保证金10,000元可从中抵扣)及逾期利息(按银行同期贷款利率，自2016年9月6日计算至被告实际支付之日止)；二、自本判决生效之日起10日内，被告上海汇采建筑设计咨询有限公司支付原告元枫建筑工程设计(上海)有限公司2016年8月、9月电费2,270.4元；三、自本判决生效之日起10日内，被告上海汇采建筑设计咨询有限公司支付原告元枫建筑工程设计(上海)有限公司违约金43,398元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,122.50元，减半收取1,061.25元，由被告上海汇采建筑设计咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一七年八月十日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……