广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0602民初1010号 原告：钟政钢，男，汉族，1993年11月3日出生，现防城港市港口区。 被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路**广西国际金融投资大厦****。 法定代表人：陆飞驯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦成瑶，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦成瑶，广西海狮律师事务所实习律师。 原告钟政钢与被告广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟政钢，被告的委托诉讼代理人韦成瑶、刘连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告限期内保证商品房合格验收并向原告办理交房手续；2.被告向原告支付逾期交房违约金13800元（暂计至2016年4月30日，以后另计交房之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区商品房。合同签订后，原告向被告支付了首付款及剩余房款办理了银行按揭贷款。但被告未合同约定在2014年12月31日将涉案房屋交给原告使用。则被告的行为已构成违约，应向原告支付合同约定的逾期办证的违约金。 被告辩称，1.原告办理贷款手续较晚，则根据合同约定，原告应在付清房款之日起十日内作为交房日期；2.因天气原因、规划设计变更应作为被告延期交房的免责事由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据2即收据，该收据证实原告向被告支付房款的事实，予以采信；对被告提供的证据1即气象资料咨询，该证据与本案查明事实有关，予以采信；对被告提供的证据2-6，该列证据证实被告开发商品房项目设计规划变更的情况，对该证据的真实性，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2014年9月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买位于防城港市港口区商品房卖给原告，建筑面积96.86平方米，房屋总价款为285737元。买受人以按揭付款的方式按期付款，买受人须在签订本合同当日支付首期房款85737元，剩余房款200000元由买受人向银行申请个人住房按揭贷款付清。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力因素；2.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划实际变更，导致工期延长；支付行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上时；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水等，出卖人可据实相应延期交房；3.出卖人将竣工资料提交政府部门受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间；4.买受人未按约定期限付清房款的（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。同时出卖人有权按本合同及协议其他条款行使权利。第九条出卖人逾期交房的责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付移交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.逾期超过180日交房的，买受人应从第180日算起30日内，作出是否退房的决定，并以书面形式通知出卖人；如30天内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同，则视为买受人要求继续履行合同，出卖人按前款约定支付违约金。对于以银行按揭付款方式购房（而且银行贷款已放贷到出卖人账户）的买受人解除合同的，在买受人移交无任何权属争议的所购房屋给出卖人后，出卖人应当自双方解除合同之日起60日内代买受人清偿尚欠的银行贷款本金，并将买受人已交的首期房款及买受人已还银行贷款本金返还买受人。银行贷款利息、手续费、保险费、查档费、登记费等由买受人承担。第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的归还变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人。（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……。合同中还对交接、关于产权登记等进行了约定。 2014年7月2日，原告向被告交付购房首付款85737元。 另查明，2014年9月20日至2014年12月31日，防城港市港口区中雨以上天气共计6天。一审法庭辩论终结前被告未向原告交付符合合同约定的涉案房屋。 再查明，2013年2月26日，被告向防城港市住房和城乡建设委员会提出《建设工程规划方案调整申请》，申请对东湾跳花园一期工程规划许可证和建筑规划方案进行调整即在总建筑面积、容积率等主要指标不变的前提下对5#、8#的楼中楼户型调整为普通户型、5#、8#部分大户型调整为小户型、户型调整后增加户数81套、增设车位46个。2016年4月28日，防城港市住房和城乡建设委员会作出《城乡规划批前公示》并在报纸上公示：项目（一）原核准建设内容：8号楼层数为26层，建筑总面积为20944.55平方米。调整后：8号楼层数为26层，建筑面积为21859.61平方米，方案调整后在未超容积率的情况下建筑面积增加2460.44平方米。（二）项目变更内容：8号楼：25层至26层由楼中楼改为标准层，26层露台及空中花园该为室内，1单元3至26层8-A户型拆为8-A1和8-A2两个户型，8-A2户型厨房改为阳台，原方案中的空中花园改为室内。该《城乡规划批前公示》中还对5号楼的调整建设、5号楼的设计变更等进行详细说明。2016年5月11日，防城港市住房和城乡建设委员会向被告东湾桃花苑5号、8号楼及一期地下室批准建设工程规划许可证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告与被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。合同第八条约定被告应在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，被告未在上述期限内交付，其行为已构成违约。被告辩称其存在合同约定的据实可延期交房的情形，主要为天气以及规划部门比准的规划设计变更。经审查，被告于2013年2月26日向防城港市住房和城乡建设委员会申请规划变更，防城港市住房和城乡建设委员会予以批准并在2016年5月11日颁发项目变更后的《建设工程规划许可证》，该情形符合合同第八条第二款第2项据实可延期交房的情形，但被告未提交相关证据证明案涉商品房的开工时间以及该规划变更导致工期延长的具体时间等，且被告承认规划变更未涉及原告所购买的商品房。考虑到房屋建设工程项目属于整体规划，而原告与被告签订《商品房买卖合同》是在2014年12月23日，晚于被告申请项目变更的时间，本院对2015年1月1日至2016年5月11日这段时间予以扣除，由于降雨量达到中雨以上天气的天数6天作为被告逾期交房的免责事由与被告申请项目变更的逾期交房的免责事由有重合不累加计算，且原告逾期办理银行按揭的时间亦在被告申请项目变更的逾期交房的期限内，则被告逾期交房违约责任的起算时间应为2016年5月12日。由于被告在一审辩论终结前尚未交房且交房时间不确定，结合合同第九条约定，逾期交房违约金按照原告已付房价款万分之一每日的标准从2016年5月12日暂计至2016年11月28日，为5971.90元（285737元×0.0001×209天）。2016年11月29日至实际交房之日期间的违约金待被告交房后可另行主张。 关于方典公司交房的问题。在本案中，原告向被告请求支付逾期交房违约金，则原告愿被告继续履行合同。但因无法确认被告交房的时间，则对原告请求被告限期内向其交付验收合格的涉案房屋的诉讼请求，不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告钟政钢支付违约金5971.90元； 二、驳回原告钟政钢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费145元，减半收取73元（原告钟政钢已预交）,由原告钟政钢负担41.41元，被告广西方典置业投资有限公司负担31.59元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费145元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈燕 二〇一七年八月十日 书记员  孙丽