河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6308号上诉人（原审原告）：郑州市名川房地产开发有限公司，住所地郑州市二七区汉江路89号1号楼1层附1号，统一社会信用代码91410100MA46214Q1C。法定代表人：邓仲科，该公司总经理。委托诉讼代理人：林东，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳娜，河南国基律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王晶，女，2000年3月19日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：刘红霞，女，1968年4月27日出生，汉族，住郑州市。系被上诉人王晶母亲。委托诉讼代理人：桑旭东，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州市名川房地产开发有限公司因与被上诉人王晶房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。郑州市名川房地产开发有限公司上诉请求：1．请求撤销原审民事判决第二项，“被告王晶于判决生效之日起10日内向原告支付违约金58126元”，改判为“被上诉人王晶应向上诉人支付违约金191126.8”元。2．依法撤销原审民事判决第三项，“驳回其他诉讼请求”改判为“被上诉人王晶向上诉人支付《商品房买卖合同》中约定的由其应承担的本案律师费用20万元”。3．一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。4．上诉人有权从被上诉人支付的首付款中扣除上述款项。事实理由：一、原审法院对违约金的举证责任分配明显错误，严重损害上诉人的合法权益。二、原审法院对上诉人关于律师费的诉讼请求事实认定不清，适用法律错误。综上，一审认定事实不清，法律适用错误，程序违法，希望二审法院依法改判或者发回重审。王晶辩称，1．上诉人违约在先，被上诉人不存在任何过错和违约行为，不应承担违约责任。2．上诉人主张的20万元律师费无任何法律依据。3．上诉人无权从被上诉人已支付首付款中扣除款项。双方商品房买卖合同解除后，上诉人有义务退还被上诉人全部购房款。郑州市名川房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．确认原告与被告签订的190××××3280号《商品房买卖合同》已经解除；2．判令被告向原告支付违约金191126.8元；3．判令被告协助原告办理合同编号为190××××3280号的《商品房买卖合同》注销手续及合同备案信息、房屋预告登记信息注销手续，并承担相应费用；4．本案的诉讼费、保全费、保函费、律师费等费用由被告承担；5．原告可以在被告已支付的首付款中扣除违约金及上述费用。一审法院认定事实：2019年6月14日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号190××××3280），约定被告购买原告开发的位于郑州市××南路东，张魏寨路南名门悦橙苑2幢2单元704号房屋，建筑面积122.5平方米，单价每平方米15602.19元，房屋总价为1911268元（大写：壹佰玖拾壹万壹仟贰佰陆拾捌圆整），付款方式为首付加商业贷款（首付金额为581268元，付款时间为2019年6月14日；商业贷款金额为1330000元，贷款支付时间为2019年7月14日；具体约定以合同附件四第三条内容为准）该合同附件四第三条约定：“××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件”，“因××的原因导致未能获得银行贷或获得贷款少于申请贷款数额，造成迟延付款、不足额付款等情形，××同意××在7日（不少于7日）内一次性支付，不承担违约责任。若××未按照本条款约定履行付款义务，××有权解除合同，××应赔偿××因此遭受的损失（包括但不限于利息、罚息、诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）并按照合同约定总房款的10％承担违约金”。后被告如约支付了首付款581268元，双方办理了买卖合同信息备案和预购商品房预告登记。2019年9月24日，原告按照《商品房买卖合同》中被告提供的送达地址和联系电话通过中国邮政快递向被告邮寄《催告函》，快递以“原址查无此人”、“未联系上收件人”将该邮件退回。2019年10月9日，原告再次按照前述送达地址和联系电话通过中国邮政快递向被告邮寄《解约函》，告知原告解除双方签订的《商品房买卖合同》。邮政快递以收件人“拒收”将该邮件退回。2020年3月27日，原告与河南国基律师事务所就本案签订委托代理合同，双方约定律师代理费为200000元。该所向原告出具了收费发票。被告王晶系在校高中生，其母亲刘红霞作为共同还款人向兴业银行申请购房商业贷款。刘红霞因个人征信问题，未通过兴业银行商业贷款审批。且被告亦未变更房款付款方式，后原告诉来原审法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告向原告履行了部分付款义务，剩余购房款双方约定以商业贷款方式支付，但被告因个人征信原因无法办理按揭贷款，未按约定继续履行支付房款义务，亦未采取变更补救措施，其行为已违反了《商品房买卖合同》及其附件中约定的合同义务。按照合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。本案双方在合同中约定了解除合同的条件，且因被告未履行后期付款义务，解除合同的条件已成就，故原告主张解除与被告签订的编号为190××××3280的《房屋买卖合同》，要求被告协助其办理该合同信息备案登记（包括合同的注销手续）及预购商品房预告登记注销手续的诉讼请求，有合同依据，且不违反法律规定，原审法院予以支持。关于违约金数额，原告不能提供其损失大于合同约定的违约金191126.8元（总房款1911268元×10％）的证据，其主张的违约金过高，应予减少，根据本案的实际情况，原审法院酌定被告支付违约金58126元（按已付房款的10％支付）。关于原告主张的律师费200000元，该费用金额系原告与其受托律师事务所之间的单方约定，数额过高，原审法院不予支持。原告要求被告应付费用从其已支付首付款中优先扣除，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州市名川房地产开发有限公司与被告王晶签订的编号为190××××3280的《房屋买卖合同》已经解除，被告王晶配合原告办理合同信息备案和预购商品房预告登记的注销手续；二、被告王晶于判决生效之日起十日内向原告支付违约金58126元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4277元，减半收取2138.5元，原告负担1238.5元，被告王晶负担900元；保全费5000元，由被告王晶负担。本院二审期间，上诉人提交律师费转账记录电子回单一张，证明上诉人为了支持诉讼产生的律师费支出，已经实际支付。本院经审查认为，本案中，上诉人一审起诉的有金钱给付内容的标的额不到20万元，上诉人主张律师收费为20万元，明显过高，且上诉人一审中提交的发票的开票日期是2020年4月2日，20万元转账日期系2020年5月11日，上诉人提交的证据不能证明系本案产生的律师费用，故对该证据本院不予采信。被上诉人提交短信聊天记录二张，证明上诉人置业顾问在前期销售过程中存在欺诈隐瞒行为，涉案贷款无法审批的最终原因系上诉人导致，本案被上诉人不存在任何违约行为。本院经审查认为，被上诉人提交的证据不能实现其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，王晶的代理人因故没有参加庭审，但其在一审判决前向法院提交了相关说明，提出了关于违约金不应承担的意见，一审法院结合案件的具体情况酌定违约金按已付房款的10%支付，并无不当。上诉人要求按总房款的10%支付违约金明显过高，本院不予支持。上诉人一审起诉的有金钱给付内容的标的额不到20万元，上诉人主张律师收费为20万元，明显过高，且上诉人提交的证据不能证明该20万元系本案产生的律师费用，故本院对其20万元律师费的诉讼请求亦不予支持。上诉人关于其主张的费用在首付款中优先扣除的问题。因上诉人在一审起诉时并未明确其退还首付款的时间，但本案违约金和诉讼费用有明确的支付时间，故一审法院对其该项主张不予支持并无不当，上诉人可以在本判决执行过程中予以解决。综上所述，郑州市名川房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4277元，由郑州市名川房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  袁斌二〇二〇年七月一日法官助理邹靖书记员吴松