北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初7974号原告：赵旭，女，1976年5月13日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：柳学信，男，1972年10月5日出生，首都经济贸易大学工商管理学院教师，住北京市西城区。委托诉讼代理人：袁亚亚，北京市中森律师事务所律师。被告：刘大新，男，1943年8月16日出生，住北京市昌平区。被告：张桂芝，女，1952年4月6日出生，住北京市昌平区。二被告委托诉讼代理人：刘纪伟，北京市炜衡律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：于明玉，女，1990年5月12日出生，北京市炜衡律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：姜萍，女，1986年10月15日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号公司宿舍。原告赵旭与被告刘大新、张桂芝，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵旭及其委托诉讼代理人柳学信、袁亚亚，被告刘大新、张桂芝的委托诉讼代理人刘纪伟、于明玉，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人姜萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵旭向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，协助原告办理北京市丰台区开阳里三区7号楼2层208号房屋产权转移登记手续；2、判令被告返还原告自2016年12月20日起至2017年2月28日的房屋租金11000元；3、判令被告支付违约金58.8万元并赔偿服务佣金111700元；4、诉讼费用及保全费用由被告承担。事实和理由：由于原告之子在右安门附近上学，因此原告计划将原有位于朝阳区的家庭唯一住房卖掉，以便购买右安门附近房屋居住。2016年7月24日经我爱我家公司居间介绍原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E1607033891）及《补充协议》；同日原告、被告和我爱我家公司三方签订了《居间服务合同》及《履约服务合同》，共同约定被告将北京市丰台区开阳里三区7号楼2层208室的房屋出售给原告，房屋面积110.68平方米，房屋总价为588万元，约定2017年3月25日完成过户等内容。被告的配偶也签署了同意出售声明书。合同签订后2日内原告已支付了10万元定金给被告，并已向我爱我家公司支付了7万元服务佣金。原告与被告还商定截止过户前将涉案房屋以月租金5000元租给原告。被告于2016年8月29日交付原告居住（目前租金已交6个月，至2017年2月28日，共计3万元）。为了尽快履行合同，原告相继于2016年7月31日和8月1日签订了《买卖定金协议书》和《北京市存量房屋买卖合同》，将原告位于朝阳区的家庭唯一住房出售给第三人，获得履约资金448万元。2016年11月18日原告的购房资格核验通过，买卖双方网签条件具备。我爱我家公司和原告开始催告被告女儿协助办理网签事宜（此前合同谈判和日常沟通一直通过被告女儿进行）。但被告女儿以家庭内部矛盾、出差、无法买到合意房屋等理由一直拒绝配合网签。此后被告女儿提出修改合同条款，要求将过户时间提前。本着合作和互相帮助的原则，原告同意修改协议，但提出被告应立即配合进行网签，2016年12月14日原告和被告在我爱我家公司签署了新的补充协议，约定提前交税并于2017年1月25日前过户。但协议签署后，被告仍然拒绝网签，故该协议未能生效。此后虽经原告和我爱我家公司多次催促，被告仍然不签署正式网签。鉴于被告始终以各种理由拒绝配合进行网签，我爱我家公司于2016年12月26日向被告发出告知函，催促被告尽快履行合同，但被告仍然拒绝配合进行网签。期间，2017年1月6日被告女儿与原告电话沟通，明确表示因为家庭原因不想卖房了。2017年1月9日原告和我爱我家公司都向被告发出告知函，催促被告尽快履行合同。2017年1月9日被告女儿与原告爱人微信沟通，也正式提出不卖房了。2017年1月18日，原告向被告发出告知函，要求被告在3日内对其女儿表示“不再履行合同义务”的意思表示进行追认，如逾期仍未与原告联系，将视同被告对其女儿表示“不再履行合同义务”的意思表示进行了追认，如逾期仍未与原告联系，将视同被告对其女儿“不再履行合同义务”的意思表示进行了追认。截止2017年2月12日，未收到被告的任何回复。为了履行合同，目前原告已经足额筹集了购房所需资金。合同签订后，原告一直在积极履行合同，而被告的拖延和违约已经给原告带来了损失，望判如所请。刘大新、张桂芝辩称：双方在签订合同后履行过程中，一直在协商细节，并没有明确表示拒绝出售该房屋，只是在履行过程中确实因为被告家庭问题出现了争议，所以购房协议进展不顺利，但没有出现违约行为，同意继续履行。本案是房屋买卖合同纠纷，原告主张的佣金为居间费，不属于本案的法律关系。因被告不存在违约行为，故不同意原告的其他诉讼请求。我爱我家公司述称：如果法院判决合同继续履行，我公司愿意配合双方办理过户手续。原告的其他诉讼请求与我公司无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月24日，刘大新（出售方、甲方）与赵旭（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)约定：刘大新将其位于北京市丰台区开阳里三区7号楼2层208房屋出售给赵旭。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为5880000元；买受人向出卖人支付定金10万元；关于房屋的交付约定为，出卖人应当在产权转移登记当日将房屋交付给买受人；赵旭采取贷款方式支付该房屋成交总价款，选择公积金贷款，贷款金额1200000元，双方一致同意，赵旭分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次，于网签后过户前2日内，赵旭向刘大新通过资金监管的方式支付人民币800000元；第二次，于网签后过户前2日内，赵旭向刘大新以资金存管方式支付人民币3750000元；第三次，于交付房屋当日，赵旭向刘大新以自行交接方式支付人民币30000元。合同第九条关于权属转移登记约定为，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第十条关于违约条款约定为，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。同日，刘大新（出卖方、甲方）、赵旭（买受方、乙方）与我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》约定，乙方最迟于2017年3月20日获得贷款机构批贷手续。如至2017年3月25日未能过户，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金。上述《补充协议》第八条同时约定，除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款10%的违约金，违约方承担丙方佣金。上述合同签订后，赵旭向刘大新支付10万元定金。2016年8月29日，刘大新将涉诉房屋交付给赵旭，现涉诉房屋由赵旭居住使用。刘大新和赵旭达成口头协议赵旭向刘大新按照每月五千元的标准支付自房屋交付之日起至房屋实际过户之日的房屋租金，赵旭已向刘大新支付房屋租金至2017年2月28日。庭审中，原告提交其（买受方、乙方）与刘大新（出卖方、甲方）于2016年12月14日签订的《补充协议》，该协议约定“经双方友好协商同意，约定乙方最迟于2017年1月20日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2017年1月25日未能过户，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金，如因丰台税务局未约到缴税号和过户号导致延期未办理过户手续，责任相关方不承担违约责任”。另提交其与其配偶、我爱我家公司工作人员梁宁、我爱我家公司工作人员刘名锋等的微信群聊记录，该群聊记录显示：2016年12月16日我爱我家公司工作人员询问“@刘恩熙（微信号为×××）姐，昨天有结果了没？”，同日该工作人员称“告知：因业主没有通知丙方出正式网签，客户资质于今日过期，丙方会重新核验乙方购房资质12月14日签署的补充协议因不能网签，无法执行生效。合同会按照原补充协议约定执行”，2016年12月19日称“客户资质，我们又重新核验一遍，已通过，随时可以出正式网签”，2016年12月27日发图片显示该公司向被告邮寄《告知函》（EMS邮寄单号为1084720149722，回执查询结果显示“退回”）催告被告履行合同，2016年12月29日称“@刘恩熙请留下，刘大新联系地址，我们发告知函告知，催告可以进行网签”，2017年1月9日再次发图片显示该公司向被告邮寄《告知函》（EMS邮寄单号为1083186592222，回执查询结果显示“2017年1月10日他人收家人”）催告被告于2017年1月26日前与我司联系并尽快配合办理面签、评估、网签事宜；原告于2017年1月9日发图片显示其向被告（EMS邮寄单号为1013099810120，回执查询结果显示“2017年1月10日他人收家人”）及我爱我家公司（EMS邮寄单号为1013099811520，回执查询结果显示“2017年1月10日本人收”）邮寄《告知函》催告履行合同。原告提交上述证据以证明双方于2016年12月14日签署《补充协议》后，被告经多次催告仍不配合办理网签等手续导致合同无法履行。被告认可双方于2016年12月14日签署《补充协议》，但不认可上述微信证据的真实性，亦不认可收到上述《告知函》，其未向我爱我家公司提出不予办理网签手续的要求，合同未能继续履行系我爱我家公司的原因。我爱我家公司认可上述证据的真实性。原告另提交其配偶的微信记录，该微信记录显示通信人（微信号为×××）于2017年1月9日称“我是卖方刘大新的女儿”，“是这样的，我们当初让您住进来也完全是好意，也给了您那么长时间，我们也是想把合同执行完，但是遇到了一些问题，我们也是没办法，要是能不折腾，我们也就不会折腾您，但是现在也不能为了您家我们就都没地方住了，所以，我也知道都是很为难的，只是我觉得您也是为了踏实住房子，这样折腾个一年两年的您也是全家不踏实，我们也是一样，而且最后不一定结果如何，我们给您一定赔偿……”；原告配偶回复称“我们为了买这个房子，卖了唯一的住房；我们也是别无选择；如果您不卖这个房子了，我们只能走法律程序来执行合同”。同时提交原告与该微信号于2016年8月11日商谈房屋交付及房屋租金事宜的微信记录，以证明该微信号系被告女儿使用的微信号，被告在2016年12月14日签署《补充协议》后明确表示不履行合同。被告认可双方达成口头协议原告按照每月五千元的标准支付自房屋交付之日起至房屋实际过户之日的房屋租金，但不认可上述微信记录的真实性。在案件审理过程中，第三人我爱我家公司工作人员梁宁作为证人出庭作证。梁宁称在准备进行网签时，被告称因家庭原因而一直未配合办理网签。双方于2016年12月14日在我公司门店协商一致于2017年1月25日前完成过户手续，双方签署了草拟网签协议及《补充协议》。签署草拟网签后，原告先行离开，被告女儿突然表示不同意我公司工作人员办理网上签约手续，否则报警并要追究我公司责任。之后，双方见面协商，被告女儿明确表示不出售涉诉房屋。原告认可上述证人证言的真实性。被告对此不予认可，并称被告已在草拟网签签字，因我爱我家公司原因没有办理后续手续，其没有拒绝办理网上签约。第三人我爱我家公司认可上述证人证言，并称双方签署草拟网签后，被告女儿将我公司留存的草拟网签协议抢走并表示如果我公司办理网签手续即报警，如果当时我公司强行继续履行合同会产生更大的争议。我公司多次向被告发函催告其履行合同，被告均不予配合。本案审理期间，赵旭经房管部门审核，具有在北京市购房的资格。赵旭明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款578万元支付给刘大新。另查，涉诉房屋现无抵押，赵旭于2017年2月15日向本院以578万元现金作为担保申请对涉诉房屋进行诉前财产保全，本院作出民事裁定书对涉诉房屋进行了查封。庭审中，原告认为若被告配合履行合同，则双方应在2016年12月20日左右就可以办理完毕房屋过户手续，但因被告拒绝履行导致原告至今未能取得房屋所有权证。故要求被告返还原告已支付的2016年12月20日至2017年2月28日的房屋租金11000元。同时依据《北京市存量房屋买卖合同》第十五条及《补充协议》第八条的约定，故要求被告支付违约金58万元及服务佣金111700元（其中原告已于2016年7月24日向第三人实际支付服务佣金7万元，余款依约应于房屋转移登记后支付）。被告对此不予认可，双方能否在2016年12月20日办理完毕过户手续是不确定的，依据双方于2016年7月24日签订的《补充协议》，过户期限应截至2017年3月25日，故不同意返还房屋租金。同时，被告已于2016年8月29日将涉诉房屋交付给原告使用，原告没有实际损失且未提交证据证明其实际损失，同时被告给予原告较长的合同履行期限，被告自身承担了房屋涨价的成本，故不同意支付违约金且原告主张的违约金过高。原告主张的服务佣金与本案房屋买卖合同不是同一法律关系，不应在本案中处理，且原告尚有部分服务佣金未实际支付，故不同意支付服务佣金。第三人我爱我家公司表示依据《居间服务合同》原告在过户前应向该公司支付剩余服务佣金，不存在减免。本院认为：赵旭与刘大新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。依据当事人陈述及现有证据，刘大新于2016年12月14日双方签署《补充协议》后拒绝配合办理网签事宜的行为显属违约。刘大新所称系因我爱我家公司原因导致未能办理网签手续，合同无法继续履行，依据不足，本院难以采纳。原告在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，本院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在原告履行支付剩余购房款之义务后，被告应当依约履行协助办理房屋产权过户手续的义务。故对原告要求被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的返还租金一节，基于双方于2016年7月24日签订的《补充协议》中约定过户期限截至2017年3月25日，且即使原告在2016年11月通过购房资格核验具备办理网上签约的条件，也无法确定合同正常履行情况下房屋过户时间，故对于原告要求返还2016年12月20日至2017年2月28日的房屋租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对原告主张的违约金，本院参考合同履行的具体情况、房屋交付情况、原告所称的实际损失等因素，酌情予以确定。关于服务佣金，考虑到双方合同系经我爱我家公司居间介绍签订，且原告作为买受方已实际实现购买房屋的合同目的，同时本院已判决被告承担相应违约金，故对于原告要求被告承担服务佣金117000元的诉讼请求，本院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘大新、张桂芝于本判决生效之日起十日内协助原告赵旭办理位于北京市丰台区开阳里三区7号楼2层208号房屋所有权转移登记手续。二、原告赵旭于办理房屋所有权转移登记手续同时向被告刘大新、张桂芝支付剩余购房款五百七十八万元。三、被告刘大新、张桂芝于本判决生效之日起十日内支付原告赵旭违约金五万元。四、驳回原告赵旭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26550元、保全费5000元，由被告刘大新、张桂芝负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁 艳人民陪审员  谷玉珍人民陪审员  刘 英二〇一七年八月二十八日书 记 员  贾雄水