江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初8548号原告：昆山市巴城镇君子亭小区第一届业主委员会，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪君子亭路9号。业委会负责人：佘龙胜。委托诉讼代理人：张亚南，江苏云起律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹小林，江苏云起律师事务所律师。被告：昆山君子亭物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市正仪镇君子亭花园13号203室，统一社会信用代码91320583755093903H。法定代表人：夏春元，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈郁华，江苏惟勤律师事务所律师。被告：苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪君子亭花园13号102室，统一社会信用代码913205837306930569。负责人：夏春元。原告昆山市巴城镇君子亭小区第一届业主委员会（以下简称君子亭业委会）与被告昆山君子亭物业管理有限公司（以下简称君子亭物业公司）、苏州盛邦房产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，由代理审判员欧平独任审判。审理中，原告撤回对苏州盛邦房产开发有限公司的起诉，并追加苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司（以下简称盛邦昆山分公司）作为被告参加诉讼。后本院组成合议庭继续审理，并本案前后经过2017年6月23日、2017年7月27日两次公开开庭进行审理，原告的负责人佘龙胜以及原告的委托代理人张亚南、曹小林，被告君子亭物业公司的法定代表人夏春元（同时系盛邦昆山分公司法定代表人），君子亭物业公司的委托代理人沈郁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君子亭业委会向本院提起诉讼请求，1、判令解除原告与被告君子亭物业公司之间的物业服务合同关系；2、两被告向原告移交物业用房、南区门卫室一间、北区门卫室一间；两被告向原告移交《物业管理条例》第29条规定的竣工平面图等竣工验收资料，设备设施安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件。事实与理由：君子亭花园小区位于正仪君子亭路9号，小区总建筑面积45000平方米，总计15栋，270户。原告经昆山市住房和城乡建设局备案设立，为君子亭花园小区的第一届业主委员会。由于自2008年开始至今，被告对君子亭花园小区弃管，未提供物业服务。故君子亭花园小区业主大会决议解聘被告君子亭物业公司并向其邮寄了送达解聘通知。被告君子亭物业公司为被告盛邦昆山分公司聘请的前期物业管理公司。原告不清楚被告之间的资料移交情况，但两被告均有移交的义务。为维护全体业主的权益，诉至法院。被告君子亭物业公司辩称：1、被答辩人所述与事实不符，业委会组成人员不符合法定资格。答辩人自2004年起至今一直进行着该小区的物业管理，反倒是小区业主一直拖欠物业费，甚至本届业委会成员不但入住时没有办理入住公约，而且入住至今都未曾缴纳过物业费，每次答辩人工作人员上门催讨物业费时，还以房屋是租住为由拒不支付物业费。根据《业主大会和业主委员会指导规定》，业主委员会当选资格条件之一是必须遵守有关法律规定、法规，拖欠物业费已经违法，应终止其业委会主任、委员资格。2、被答辩人召开的业主大会不符合法定程序，其作出的解聘物业公司的决议无效。被答辩人未能充分履行业主大会召开的程序规定，其作出的决议不应当生效。本案中，被答辩人称其在2016年8月27日主持召开了业主大会，大会以投票方式决议解聘答辩人为君子亭花园小区提供物业服务。根据物业管理条例14条，召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知居民委员会。业委会应当做好业主大会会议记录。在答辩人没有提供证据证明其召开业主大会符合法定程序的前提下，答辩人有理由怀疑此次业主大会在程序和实体上的合法性。3、通过被答辩人提供的一组表决单可以看出，表决单上根本没有注明时间，而且存在很多登记业主与实际签名人不一致的情况，还存在部分表决单打印，部分系手写的情况，所以答辩人认为表决单并非2016年8月27日业主大会召开时通过公开投票产生的。被答辩人所主持召开的业主大会存在严重的程序和实体违法情况，其作出的决议是无效的。请求法庭驳回其诉求。被告盛邦昆山分公司辩称：1、我们房产公司昆山分公司已经将材料移交给了物业公司并一直由物业公司在经营；2、业主物业费未交，我们还在管理；3、我们不认可业委会的资格，现在的业委会会员不是我们的一手房买方，我们当时签了业主公约，他们是二手房买主。4、成立业委会必须要房产公司和物业公司共同参加和签字，首先把物业费交了才能成立，业主资格都没有不能确认；5、表决表我不认可，解聘程序不合法，物业公司一直在正常运转。我们资料全部交出去了，跟房产公司已经没关系了。经审理查明：昆山市巴城镇君子亭花园小区于2001年-2008年分批开发建设。实际由被告苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司开发建设。该小区高层为15幢，总面积约45000平方米，所有业主包括尚未办证的业主约270户。君子亭物业公司在该小区从事物业管理工作。两被告一致确认，涉案小区物业相关资料均已经由盛邦昆山分公司移交给了君子亭物业公司。据备案的规划许可证记载，君子亭花园物管楼（2F）位于正仪镇××××路，面积490平方米系规划为物业管理所用，系君子亭花园小区物业管理楼。此外，该小区尚有南区门卫室一间、北区门卫室一间系物业用房。2016年7月26日，君子亭业委会正式成立并经昆山市巴城镇正仪办事处及昆山市住房与和城乡建设局备案。业委会成员为五人，任期五年，佘龙胜系业委会主任。君子亭业委会成立后发布了公告，并于2016年8月27日召开了业主大会，该次业主大会主要是针对是否同意解聘君子亭物业公司进行决议。原告提供了照片反映确实组织召开了会议，并提供了是否同意解聘君子亭物业公司表决表，该表签字业主179户，签字业主专有面积超过小区建筑面积一半。原告陈述该表决表中110户左右业主是现场签字表决的，其余是由业委会成员上门签字表决的。原告在组织召开业主大会形成表决表后，发函给君子亭物业公司，内容为：2008年开始至今，贵公司弃管，小区一直处于无物业状态。为了建立良好的居住环境，2016年8月27日，召开了业主大会，并决议解聘与贵司的物业合同关系；自收到本通知函之日起十五日内，退出物业管理区域，并移交固定资产以及相关资料等。原告还将表决情况以及解聘君子亭物业公司的情况函告昆山市巴城镇正仪社区、昆山市住房和城乡建设局、巴城镇建管所、正仪办事处。君子亭物业公司在2016年12月12日回函原告，内容为：贵会来函收悉，根据我公司知悉，贵会不是第一届业委会，小区前期已经成立过业主委员会，并且与本公司签订过物业服务管理合同，期限至2018年12月31日止，因此我公司认为，必须履行完合同，否则将违约。此外，贵会通篇陈词滥调，我公司看不懂，造成目前无物业状态的根本原因在哪里，包括你们从来不缴纳物业费的业主，哪里来的物业服务。因此请你们配合我们在上级领导的支持下，一起与开发商对话，共同解决这一老大难问题。小区是我家，美好靠大家。审理中，本院向业主朱兵成、蒋林广了解情况，二位业主陈述，我们是清楚业委会的成立情况的，当时QQ群里有通知的，我对业委会组织召开业主大会解聘物业公司的情况是基本清楚的，开会我也无了，当时在物业大楼前面，晚上开的，当时很多业主去的，签字的。当时有人拍照的，签名同意的，我当时也签字了，有些业主去了，但是人太多了，可能没签字。开业主大会前在楼道里贴了通知，在QQ群还有小区大门口都有通知的。以上事实由原告提供的业主委员会备案表、君子亭花园小区第一届业主大会表决表、投票表决统计单、告知函、挂号单据、查询单、物管大楼建设工程规划许可证、门卫室照片以及双方当事人陈述予以证实。庭审中，被告向本院提供照片两份、杜凤男证人证言一份以证实原告私自拆掉围墙建立停车场进行收费以及业委会行为不合法。原告对该证据质证意见为：照片跟本案没有关联性，建停车场的事实是有的，但是是为了全体业主的停车服务，物业公司只是小区业主聘请的物业管理公司，并不是所有的事情都是由物业公司决定，围墙的事情是报居委会决定的。这个证人并没有在我们的表决单上签名。本院认为：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。本案中，君子亭业主委员会已经成立并经过备案登记，故该业主委员会的成立符合相关法律法规规定。原告具备诉讼主体资格，代表全体业主主张相关权利。关于原告要求解除与被告君子亭物业公司之间的物业合同的主张。本案中，君子亭物业公司并未提供其与盛邦昆山分公司之间的物业服务合同，但其实际在该小区进行管理，形成物业服务合同关系。君子亭物业公司在给原告回函中声称其与先前的业委会签订过物业服务合同尚未到期，从备案资料来看，原告系该小区第一届业主委员会，被告未对其主张提供证据，依据不足。原告通过召开业主大会方式决议解聘物业公司，从原告提供的照片等资料以及本院针对部分业主的调查笔录能反映2016年8月27日召开了业主大会，有部分业主到场签字。现无依据显示原告所提供的表决单存在虚假，根据该表决单显示表决同意解聘物业公司的超过了总业主户数一半，也超过专有面积一半，该表决结果对全体业主产生约束力。原告基于该表决结果要求解除与君子亭物业公司之间的物业服务合同，本院予以支持。关于原告主张两被告移交物业用房以及门卫室的主张。本院认为，在物业服务合同解除后，被告应当将物业服务相关用房移交原告。据规划许可证记载490平方米的房屋系物业用房，另外南区门卫室一间、北区门卫室一间系物业用房，应由被告移交给原告。被告盛邦昆山分公司抗辩按照国家规定物业用房占总面积千分之七即可，即使需要移送也不需要全部移送。本院认为，该490平方米房屋从规划时就是作为物业用房使用，应当认定为物业用房，应当移交给原告。盛邦昆山分公司自述其目前仍在使用，故盛邦昆山分公司仍负有移交的义务。关于原告主张被告移交竣工验收等资料。本院认为，两被告系关联公司，其是否已经移交并未证实，两被告均应移交该资料。具体资料包括君子亭小区竣工验收资料，设施设备的安装、使用、维护保养技术资料，物业使用说明文件。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第二十九条之规定，判决如下：一、被告昆山君子亭物业管理有限公司与昆山市巴城镇君子亭小区之间的物业服务合同关系解除。二、被告昆山君子亭物业管理有限公司、苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司于本判决生效后三十日内向原告移交位于正仪君子亭路面积为490平方米的物管楼（2F）、南区门卫室一间、北区门卫室一间。三、被告昆山君子亭物业管理有限公司、苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司于本判决生效后三十日内向原告移交君子亭花园小区竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费80元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 欧 平人民陪审员 李 萍人民陪审员 孙国琴二〇一七年八月二十八日书 记 员 高美娟