山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3471号原告：李秀珍，女，汉族，1951年出生，住济南市。委托代理人：张光明，山东鼎舜律师事务所律师。委托代理人：李静文(系原告之女)，女，汉族，1977年出生，住济南市。被告：南京圣迪奥时装有限公司，住所地南京市。法定代表人：蔡公和，总经理。委托诉讼代理人：王见、刘颖，均系该单位法务部员工。被告：济南历下明喜服装店，住所地济南市历下区泉城路北侧2号楼(泉城路某号)。经营者：田明喜，男，1975年出生，汉族，住南京市。被告：于福湾，男，汉族，1963年出生，住辽宁省大连市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：李友道、陈启伟，均系江苏高的律师事务所律师。原告李秀珍与被告南京圣迪奥时装有限公司（以下简称圣迪奥公司）、济南历下明喜服装店(以下简称明喜服装店)、于福湾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告李秀珍及其委托代理人张光明、李静文，被告圣迪奥公司的委托代理人王见、被告明喜服装店和被告于福湾的共同委托代理人陈启伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李秀珍向本院提出的诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋租金660万元，并赔偿利息损失（其中第一笔以330万元为基数自2016年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决实际履行完毕之日止，第二笔以330万元为基数自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决实际履行完毕之日止）；2.请求判令被告支付原告违约金100万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年5月16日签订《房屋租赁协议》，约定原告将其所有的位于济南市泉城路某号共计四层使用面积891平方米房屋出租给被告使用，租期5年，自2015年6月8日起至2020年6月7日止，租金为每年660万元，每半年结算一次租金。合同签订后原告依约履行了交付房屋等合同项下的全部义务，然而被告违约，虽经多次催要，至今仍拖欠原告2016年11月8日和2017年5月9日应支付的房屋租金共计660万元。被告行为严重侵害了原告的合法权益，另按照双方约定，被告违约应向原告支付违约金100万元。综上所述，为维护自身合法权益，原告不得已依据民事诉讼法相关规定提起诉讼，恳请法庭查明事实，请依法判决。圣迪奥公司辩称：本案的争议与我方无关，我方与第三被告之间是加盟合同关系，但不参与加盟店铺的经营，本案所涉租赁合同纠纷是第三被告与房东之间的纠纷，与我方无关。原告向我方主张租金、违约金，无任何的事实与法律依据。在之前由原告申请冻结了第一被告760万元的资金，是错误的，第一被告将根据情况向原告主张错误保全的赔偿责任。被告明喜服装店、于福湾共同辩称，一、被告自始诚信履约，未有违约之故意及恶意。本案被告方自2008年3月份开始承租涉案房屋以来，一直与李秀珍、李开诚兄妹等人签订的房屋租赁协议，相应的租金也是如约按照李秀珍、李开诚指示付款至房东指定的相关个人账户。被告作为出租方始终是依照约定履行支付租金义务，未有恶意违约，拖欠房租之行为。对此，本案原告也是认可的；二、因涉案房屋权属存在争议，导致被告无法确认到底应该向谁支付租金，被告据此要求暂停支付租金实属无奈之举，具体事实与理由如下：1、被告在接到本案原告2016年10月21日发出的关于变更房租支付账号后函件后，随即于2016年10月24日回函本案原告及李开诚，并在作出相应解释后，提出暂停支付到期房租的要求。被告之所以提出暂停支付房租是因为依据2015年5月16日，本案被告与李秀珍、李开诚签订的《房屋租赁协议》约定，被告此前的房屋租金均是依约支付至涉案房屋共有人之一的即本案原告的弟弟李开诚名下账号。本案原告突然致函被告，要求变更支付账号。被告在经过与涉房屋共有人之一的李开诚沟通后，李开诚明确表示反对，并要求被告不能把房租支付给原告。上述实际矛盾的客观存在，使得被告作为承租方无法确认相应租金到底应向谁支付；2、根据本案原告向被告致函内容显示，对于本案原告与李开诚一同将涉案房屋出租给被告的事实也是认可的。并且对于被告此前一直以来向涉案房屋共有人之一的李开诚支付相应房租的事实也是知晓并且认可的；3、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证说明。本案中依据被告承租的涉案房屋相关诉讼即（2008）济民初字第26号生效判决和（2016）鲁01民初1688号一审判决书中查明的事实，已经确认了被告承租的房屋归本案原告与李开诚等兄妹共有。该事实与被告陈述的上述客观情况一致；三、本案原告作为涉案房屋共有权人之一，在未与其他共有权人协商一致情况下，其无权要求被告直接将相应房屋租金全部支付至其个人名下账户。本涉案案房屋权属存在争议是一个不争的事实，本案原告在未与其他共有人就房租由谁收取问题达成协议的情况下，被告为避免不必要的矛盾及损失，回函原告并提出暂停支付房租的要求实属合情合理，并且被告在回函中也明确表示在房屋共有人各方达成一致意见后随即支付相应房租；四、当涉案房屋权属明确，或者房屋权属各方就租金收取事宜达成一致意见，或者经法院允许将涉案房屋租金支付至法院账户的情况下，被告随即向相关权利人支付租金或者将相应租金交至法院；五、本案中原告向被告主张100万元的违约金无事实和法律依据。双方签订额租赁协议中约定：“乙方应依约按期交纳租金，不得无故拖欠或拒交，”本案中被告致函原告要求暂停支付租金并非没有原因，相关事实足以让被告感到不安和困惑。并且根据本案客观存在的房屋权属争议事实，足以让被告预见到不论被告向哪一方支付房租，最终在涉案房屋权属未决之前，都有可能引发新的矛盾和争议。为此，我们认为本案被告无违约之行为。不应承担违约责任；六、假使法院最终认定被告存在违约行为，本案原告主张的违约金过高，被告请求法院依法予以调减。根据司法解释的规定，法院在认定合同一方的违约责任时，需要综合考虑合同履行的实际情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，我方认为被告在本案中不存在过错，且在之前的履约过程中自始至终均是诚实守信一方，即使在本案中，原告方存在损失，也非被告所致。综上，恳请法院驳回原告各项诉讼请求。本院经审理查明，自2008年起，圣迪奥公司就承租李秀珍单独所有的位于济南市泉城路某号北侧2号楼的房屋【不动产权证号：鲁(2016)济南市不动产权第0063910号】用于经营圣迪奥服装专卖店。2015年5月16日，李秀珍与(甲方出租方)与于福湾(乙方承租方)再次续签涉案房屋租赁协议，双方约定租期5年，自2015年6月8日至2020年6月7日止，年租金660万元，乙方每半年结算一次，每次付款330万元，需提前30日支付。双方签订协议时，乙方需支付甲方保证金100万元。关于双方责任，乙方应依约按期交纳租金，不得无故拖欠租金或拒交，超过20天未予付租金，甲方有权解除合同，同时视乙方违约。关于违约责任，双方约定合作期内，任何一方违约均按100万元赔偿给对方违约金。协议最后出租方“李秀珍、李开诚”(均是李开诚代签并按手印)，承租方“于福湾”(李巍代签并按手印)。合同履行期间，2015年至2016年的房租，圣迪奥公司分别通过员工“李强”和“袁春”的网银汇入李秀珍指定的李开诚的银行帐户。汇款附言均为：济南总店房租(圣迪奥)庭审期间，于福湾提交S.Deer特许经营合同一份，证明于福湾与圣迪奥公司签订特许经营活动，于福湾的特许经营期限为2015年6月8日至2020年6月7日，经营店铺地址为济南市泉城路某号，即涉案房屋。原告李秀珍对此不予认可，李秀珍称于福湾作为圣迪奥公司的拓展部总监，代表圣迪奥公司与自己签订合同，自2008年起，由圣迪奥公司一直租用自己的房屋用于经营S.Deer专卖店，现涉案房屋登记注册的是济南历下明喜服装店，经营者为田明喜，注册日期为2016年8月29日。圣迪奥公司为达到少交税的目的，一直采取在租用的房屋上登记注册个体工商户，用个人名义用网银转帐交纳租金，并要求出租人经常变换收租金的帐户。于福湾除提交书面特许经营合同外，未提交其他证据予以佐证基实际经营S.Deer专卖店。对于于福湾未按时交纳房租的原因，被告于福湾辩称为因原告家人对涉案房产的产权发生纠纷，未能明确房租的收交人，待产权明确后再行支付。另查明，被告于福湾、济南历下明喜服装店提交自2012年以来交纳房租的网银转帐明细，自记用途为“济南总店房租(圣迪奥)”。再查明，根据李秀珍提交的网络公开资料显示，于福湾为圣迪奥公司市场拓展部总监，涉案房屋为“圣迪奥公司泉城路专卖店”。另外，在于福湾提交的证据中显示，通过个人网银转帐交纳租金的蔡公和、蔡公发、孙兵等人身份也是圣迪奥公司的法定代表人和股东。另，济南历下明喜服装店营业执照登记的经营地址为济南市泉城路某号(泉城路北侧2号楼)。本院认为，原告李秀珍与被告于福湾签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。原告李秀珍是涉案房屋的所有权人，其有权向三被告主张给付租金的权利。本案争议的焦点问题一是涉案房产的实际使用人是谁；二是被告圣迪奥公司是否支付租金660万元；三是被告圣迪奥公司应否支付违约金100万元关于焦点问题一，本院认为，首先，被告于福湾作为被告圣迪奥公司的公司高管人员，双方存在多年的租赁合同关系，根据原、被告双方的交易习惯，李秀珍作为涉案房屋的所有权人和善意出租人，有理由相信于福湾作为圣迪奥公司的代理人，其签约行为即是公司的行为，租赁合同并得以履行多年；其次，被告于福湾虽然提交了与被告圣迪奥公司的特许经营合同，合同中表明的经营地址为“济南市泉城路某号”，但济南历下明喜服装店工商登记的经营地址也为“济南市泉城路某号”，经营者为田明喜，并非于福湾；且于福湾仅提供了特许经营合同，并未提交其他证据予以佐证，于福湾真正履行了特许经营活动，由此可以证明，被告圣迪奥公司与于福湾、济南历下明喜服装店的举证相互矛盾，故对于三被告的辩称涉案房屋由被告于福湾承租使用的意见，本院不予采信。涉案房屋的实际使用人圣迪奥公司，圣迪奥公司应承担承租人的权利义务。即使原告李秀珍的家人因涉案房产的产权发生纠纷，在法律没有明确产权的情况下，其也应该向涉案房产的产权人即原告李秀珍履行合同义务。对于焦点问题二，根据原、被告双方签订的租赁合同的约定，被告圣迪奥公司应按合同约定按时足额支付租金，现原告李秀珍要求被告圣迪奥公司支付租金660万元，于法有据，本院予以支持。对于焦点问题三，本院认为，被告圣迪奥公司未按合同约定按时支付租金，违反了合同的约定，构成违约，且三被告之间恶意串通，违背诚实信用原则，原告要求被告圣迪奥公司按支付违约金100万元，并不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京圣迪奥时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李秀珍租金660万元；二、被告南京圣迪奥时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李秀珍逾期支付租金的违约金100万元；三、驳回原告李秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65000元，保全费5000元，均由被告南京圣迪奥时装有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  宋海玲人民陪审员  赵洪玲二〇一七年八月十日书 记 员  王 云