湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初1245号原告（反诉被告）：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区花山镇特1号。法定代表人：王明远，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶敏森，男，该公司职员。特别授权代理。被告（反诉原告）：曹婉俊，女，1972年10月19日出生，汉族，身份证住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：余超，北京大成（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）曹婉俊商品房销售合同纠纷一案，本院受理碧桂园公司的本诉和曹婉俊的反诉后，由审判员唐革新适用简易程序，于2017年6月21日、2017年7月11日两次公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）碧桂园公司的委托诉讼代理人叶敏森，被告（反诉原告）曹婉俊及其委托诉讼代理人余超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的购房款1,099,331元；2、判令被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金（自欠款之日起计算至实际全额支付应付款之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费等一切费用。事实和理由：2013年10月22日，原、被告签订合同编号为湖120205952的《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录，合同约定被告向原告购买碧桂园·生态城一期水蓝湾房，总房价款2,446,398元，约定付款方式为非银行按揭分期付款，即签订合同时付总房价款的40%即978,559元，2013年11月22日前付总房房价款的60%即1,467,839元。同时，合同对买受人逾期付款的违约责任进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了部分款项，期间原告多次以打电话等方式催要，也曾发出催款通知书，但被告至今未能支付余下的房价款及违约金。被告（反诉原告）曹婉俊辩称，1、本诉原告主张的房款金额有误。本案房屋买卖合同约定总房款为2,446,398元，分两期支付，本诉被告依约支付了第一期全部房款，第二期房款中，因本诉原告出售的房屋存在严重结构问题，为维护自身合法权益，暂且只支付81万（分三次支付，第一次37万，第二次14万，第三次30万）。故总房款扣除已付款项，尚余657,839元未付，本诉原告主张未付房款与客观事实不符，存在严重错误。2、本诉被告不存在违约，本案涉案房屋，经本诉被告委托具有专业司法鉴定检测资质的机构检测后发现，存在严重的结构质量问题，依照法定的验收标准，该房屋不应通过竣工验收。虽然案涉房屋所在项目经武汉市城乡建设委员会等部门进行抽样竣工验收，并颁发合格证书，以推定的方式，视为整个项目通过竣工验收。但是该证书并不能否定案涉房屋客观上不符合验收标准的事实，在尊重客观事实的基础上，不应依据竣工验收证件认定本案涉案房屋符合验收标准。恰好相反，本诉被告提交的检测报告，不论从房屋检测的各项数据，还是从适用检测规范上，均体现了本次检测项目的客观性、真实性、专业性，真实反映了案涉房屋的客观情况，应作为本案定案依据。若基于本案程序公平考虑，法院认为有必要进行重新鉴定的，本诉被告同意委托专业第三方鉴定机构进行鉴定，因检测项目、检测数据以及适用规范的客观统一，其结果必定与本诉被告提交的检测结论相符。鉴于房屋客观存在的严重结构质量问题以及其他的瑕疵质量问题，本诉原告作为专业房地产开发企业，其有义务对自己建设的房屋质量承担责任，然而本诉被告在合同的履行过程中，经���本诉原告多次协商对房屋进行整改，均未达到法定及约定标准，致使签订房屋买卖合同后近四年的时间，仍存在上述质量问题，本诉原告已经严重丧失商业信誉，违背诚实守信原则，本诉被告有权根据《合同法》第六十八条行使先履行合同一方的不安履行抗辩权，并通过律师函、诉求函以及口头告知等方式通知了本诉原告。因此，本诉被告暂停支付房款系正当行使不安履行抗辩权，不存在主观违约意思，不属于违约，即当然不能适用合同中关于逾期付款的违约条款。若因本诉被告合法暂停支付房款的行为，而承担逾期付款的违约责任，属于典型的合法行为却遭受不合法处罚，显属不公。故本诉原告主张的逾期付款违约金无事实和法律依据，应予驳回。被告（反诉原告）曹婉俊向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告协助反诉原告办理案涉房屋的交付手续��2、请求反诉被告向反诉原告预先赔偿因房屋质量问题产生的维修费用暂定10万元（具体金额以司法鉴定结论为准）；3、请求反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金至实际办理收房手续之日（以已付房款1,788,559元为计算基数，每日万分之三的标准，自2013年12月16日暂计至2017年4月30日，为657,259.4元）；4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月22日，反诉原告与反诉被告签订《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录，合同约定反诉原告购买反诉被告开发的碧桂园·生态城一期水蓝湾第31幢1单元1-3层1号房，总房价款2,446,398元，约定房款分两期支付，第一期978,559元于2013年10月22日前支付，第二期1,467,839元于2013年11月22日前支付，房屋交付期限为2013年12月15日。当日，双方又就买卖合同中重要事项签订《买卖合同重要事项告知书》。合同及告知书签订后���反诉原告依约支付了1,788,559元，鉴于案涉房屋属于碧桂园项目一期尾盘销售房屋，房屋建筑主体及墙体已基本完工，房款付清期限及交房期限临近，经反诉原告再三请求，在付清房款之前，反诉被告同意由其工作人员陪同，对房屋是否符合交付标准进行先期查验。经现场查验，该房屋存在主梁弯曲，挠度超限，楼板倾斜，板底翘曲不平，主梁截面尺寸偏差超限；钢筋外露、锈蚀；房屋长期积水，墙面破损开裂等严重影响反诉原告装修和居住的质量问题。对此，反诉原告多次沟通寻求解决方案，并以发送律师函、诉求函，以及整改情况回复函的方式，要求反诉被告严格按照合同约定的交付标准对案涉房屋进行整改，直至验收合格。对此，反诉被告多次拖延修复或敷衍修复，致使房屋质量问题在长达近四年的时间内未能予以解决，同时也造成房屋未能在合同指定的期��内进行交付。2017年4月25日，反诉原告委托具有建设工程质量检测资质的第三方机构对案涉房屋进行质量检测，并出具检测报告，报告结论中详细指出了房屋存在的严重结构质量问题，并提出了相关整改建议。综上所述，反诉被告建设的房屋存在严重质量问题系客观事实，并且怠于履行房屋修复义务以及房屋交付义务，已构成严重违约，侵犯了反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）碧桂园公司辩称，案涉房屋经过了相关部门的验收，对于曹婉俊提出的反诉不予认可，除非曹婉俊可以撤销相关部门颁发的验收文件，曹婉俊的单方鉴定是不合法的。第一项诉请合同约定了交付条件；第二项诉请曹婉俊提出10万元的索赔没有法律依据，没有提供具体的明细，该项诉请反诉被告不予认可；第三项诉请不符合法律依据，在曹婉俊未缴清房款的情况下，反诉被告无义���向曹婉俊交房。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对提交的有争议的证据，本院认定如下：对碧桂园公司提交的证据五和证据六，即工程竣工验收备案证明书等证明文件，能够相互印证，可以证明案涉房屋在2013年12月满足合同约定的交房条件，本院对此予以采信。对曹婉俊提交的证据四，《武汉生态城碧桂园水蓝湾1、2号楼结构检测报告》、资质证书等资料，系曹婉俊自行委托相关机构进行检测，碧桂园公司不予认可，本院认为如案涉房屋存在建筑质量问题，可在收房后再行主张鉴定等相关权利，本案中本院对上述证据不予采信；对曹婉俊提交的证据五、证据六、证据七，可以证明曹婉俊在收房前就案涉房屋存在质量问题向碧桂园公司多次反映，碧桂园公司亦有相关整改意见的回复，本院对上述证据真实性予以采信；对曹婉俊提交的证据八，武汉生态城碧桂园水蓝1、2号楼维修改造工程预算书，系曹婉俊自行制作，碧桂园公司不予认可，本案中本院对此项证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月22日，碧桂园公司与曹婉俊签订了《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录（以下简称《合同》）。《合同》约定：买受人曹婉俊向出卖人碧桂园公司购买碧桂园·生态城一期水蓝湾商品房一套，总房价款为2,446,398元整，约定付款方式为分期付款，曹婉俊应于2013年10月22日前，一次性存入商品房首付款978,559元；2013年11月22日前，一次性存入商品房二次付款1,467,839元。……。第七条，……。（2）逾期超过90日后，……，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规���的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第九条，交房期限及条件。出卖人应当在2013年12月15日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。……。2013年11月26日，碧桂园·生态城一期水蓝湾（G28-D31#）项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，后相继取得消防、人防、园林绿化等项目验收证明文件。2013年12月20日，碧桂园·生态城一期水蓝湾取得了《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。但因曹婉俊认为案涉房屋存在质量问题，拒绝缴纳剩余部分购房款，并要求碧桂园公司进行维修整改，碧桂园公司亦反馈了整改意见，但因双方对应整改项目和整改方案存在争议，始终未能协商一致，导致案涉��屋一直未办理交房手续。另查明，2013年10月22日，曹婉俊向碧桂园公司支付了购房首付款978,559元；2013年12月6日，曹婉俊支付了购房款370,000元；2014年1月27日，曹婉俊支付了购房款140,000元；2014年4月1日，曹婉俊支付了购房款300,000元。本院认为：碧桂园公司、曹婉俊签订了《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录，建立了商品房买卖关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故碧桂园公司、曹婉俊之间的买卖合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。而围绕双方案涉商品房买卖合同法律关系，归纳本案的双方诉辩观点，本案的争议焦点为：一、曹婉俊是否存在逾期支付购房款的违约行为以及逾期付款违约金如何计算的问题。二、如案涉房屋存在质量问题如何解决。一、曹婉俊是否存在逾期支付购房���的违约行为以及逾期付款违约金如何计算的问题。根据《合同》第六条约定，曹婉俊应当在2013年11月22日前，将剩余购房款1,467,839元支付完毕，曹婉俊未能按期足额支付，已构成违约。曹婉俊认为案涉房屋存在严重结构质量问题以及其他瑕疵质量问题，其未全部支付价款为行使不安抗辩权，并没有提交确切证据予以证明，且案涉房屋于2013年12月20日前已通过国家相关机构的竣工验收，并取得《合同》约定交付案涉房屋的相关证明文件，故本院对曹婉俊上述抗辩意见不予采纳，曹婉俊应承担逾期付款的违约责任。其中购房款尚差欠657,839元（2,446,398元－978,559元－370,000元－140,000元－300,000元）。关于逾期付款违约金如何计算的问题。曹婉俊提出按未付款日万分之三的标准计算违约金过高并请求减少的抗辩意见，因碧桂园公司未提交其遭受实际损失的证据，本院基于碧桂园公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定曹婉俊按逾期未付款日万分之二的标准支付分段计算逾期付款违约金，即从2013年11月23日起至2013年12月5日止，以1,467,839元为基数；从2013年12月6日起至2014年1月26日止，以1,097,839元（1,467,839元－370,000元）为基数；从2014年1月27日起至2014年3月31日止，以957,839元（1,097,839元－140,000元）为基数；从2014年4月1日起至实际付清款项之日止，以657,839元（957,839元－300,000元）为基数。曹婉俊履行完上述义务后，在合理的宽限期内，本院酌定该期限为10日，碧桂园公司应向曹婉俊交付案涉房屋。二、如案涉房屋存在质量问题如何解决。曹婉俊认为案涉房屋存在严重结构质量问题，无法达到交付条件，并提出房屋质量问题司法鉴定申请。而根据《合同》约定和本案实际情况，曹婉俊应先履行付款义务，并在与碧桂园公司办理完交房手续后，如认为房屋存在质量问题，可以向碧桂园公司主张权利，碧桂园公司也应按照《合同》约定，承担对存在质量问题的房屋的返修、加固等保修责任。在本案中曹婉俊申请鉴定，并无实际意义，本院不予准许。对于曹婉俊要求碧桂园公司预先赔偿维修费用和支付逾期交房违约金的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，曹婉俊存在逾期付款违约情形，应向碧桂园公司支付剩余购房款和逾期付款违约金，碧桂园公司应在曹婉俊支付完剩余购房款和逾期付款违约金后的十日内，向曹婉俊交付案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼��》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹婉俊于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）武汉生态城碧桂园投资有限公司购房款657,839元；二、被告（反诉原告）曹婉俊于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）武汉生态城碧桂园投资有限公司逾期付款违约金，即按日万分之二的标准，以1,467,839元为基数，从2013年11月23日起计至2013年12月5日止；以1,097,839元为基数，从2013年12月6日起计至2014年1月26日止；以957,839元为基数，从2014年1月27日起计至2014年3月31日止；以657,839元为基数，从2014年4月1日起计至实际付清款项之日止；三、原告（反诉被告）武汉生态城碧桂园投资有限公司应在被告（反诉原告��曹婉俊支付完上述购房款和逾期付款违约金后的十日内，向被告（反诉原告）曹婉俊交付位于碧桂园·生态城一期水蓝湾1号房；四、驳回原告（反诉被告）武汉生态城碧桂园投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曹婉俊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费14,694元因适用简易程序收取7,347元，由原告（反诉被告）武汉生态城碧桂园投资有限公司负担2,158元，被告（反诉原告）曹婉俊负担5,189元。本案反诉案件受理费5,686元，由被告（反诉原告）曹婉俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇一七年八月二日书记员  毕 薇