安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终3565号上诉人（原审被告）：何平，男，汉族，1968年3月25日出生，住安徽省合肥市庐阳区。被上诉人（原审原告）：合肥友帮物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉东路璟泰大厦1302室。法定代表人：王道惠，总经理。委托诉讼代理人:刘晓惠，安徽百协律师事务所律师。上诉人何平因与被上诉人合肥友帮物业管理有限公司（以下简称友帮物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2017)皖0102民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。何平上诉请求：1、撤销合肥市瑶海区人民法院作出的（2017）皖0101民初316号民事判决第一项；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、对超过诉讼时效期间（2011年1月1日至2014年12月31日）的物业费，应予以撤销。《民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”一审判决违反法律规定对被上诉人超出诉讼时效的诉请进行了支持，严重侵害上诉人的合法权益；二、友帮物业公司未尽到物业管理责任。主要表现：1、被上诉人机构不健全，从业人员无资质，安保、保洁人员严重缺失，造成小区管理混乱，偷盗高发，并发生严重火灾，导致车辆毁损（烧毁商务车一辆、电动三轮车一辆、电动车十几辆），无法保证小区业主的人身财产安全；2、友帮物业公司先行违约，上诉人财物遭受损失时，被上诉人拒绝配合处理，未尽到管理职责，上诉人不得已以停付物业费进行维权系属无奈之举；3、被上诉人避重就轻，回避自身违约行为，就本案涉及的物业费问题，实则系被上诉人一手造成；三、友帮物业公司提交的有关证据《住户手册》等属于霸王合同，住户手册涉嫌造假，上诉人购买的为尾房，并非小区第一位购房者，但却被友帮物业公司要求作为小区第一位购房者签字，并在领取房屋钥匙时，被要求在多份文件表格上签字，如拒绝签字则无法拿到钥匙，上诉人迫不得已在该霸王条款上签字。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人合法权益。友帮物业公司辩称：一、一审判决事实认定清楚，适用法律正确。本案并未超过诉讼时效。物业服务系连续性行为，根据最高人民法院的相关规定，本案诉请并未超过诉讼时效；二、多年来，我方一直通过多种方式向上诉人催要物业费，且被上诉人曾经诉请过上诉人支付物业费，目前案件已进入执行程序，上诉人已经被列为失信被执行人名单；三、上诉人提及的相关问题是在其欠缴物业费之后发生，与本案无关。友帮物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判决何平立即支付友帮物业公司物业管理费10217元，滞纳金7783元（以后继续计算至全部付清时止），共计18000元；二、本案诉讼费用全部由何平承担。一审法院认定事实：合肥市璟泰·赢家广场小区为合肥璟泰居房地产开发有限公司开发，其于2008年12月1日与友帮物业公司签订该小区物业管理委托合同，约定委托友帮物业公司对该小区进行物业管理，管理期限至业主委员会成立并签订新的《物业管理委托合同》时止。委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、养护和维修，其范围是电梯、楼盖、屋顶、承重结构等，委托管理事项还包括公共环境、卫生管理、治安管理及车辆停放管理等。物业管理费收费标准为根据政府相关部门核定的标准（详见收费许可证）收取，暂按每平方米1.10元每月收取。合同签订后，友帮物业公司对该小区进行物业管理。何平系璟泰时代·赢家广场小区6号楼1408室业主，建筑面积为125.21平方米。之后，双方签署业主手册一份，约定涉案小区是小高层房屋按每平方米建筑面积每月1元向业主或物业使用人预收，业主应按时缴纳物业服务费，逾期缴纳，每逾期一天，加收应付金额的千分之三作为滞纳金。2012年11月24日，合肥璟泰居房地产开发有限公司与友帮物业公司签订补充协议一份，约定自2013年1月1日起执行一费制，并提供物业服务乙级标准，原收费标准1元每月每平方调整为1.2元每月每平方米。友帮物业公司陈述何平自2009年2月开始欠交物业管理费，其于2011年1月已向法院起诉过一次，主张的物业费期间至2010年12月31日，至今仍在强制执行中。之后，何平自2011年1月1日后仍未缴纳物业费，经友帮物业公司催要无果，故诉至原审法院，请求判如所请。一审法院认为,友帮物业公司与小区建设单位就该小区物业管理签订前期物业管理委托合同符合相关法律法规规定，何平购买该小区房屋成为该小区业主，应受上述物业管理合同的约束。友帮物业公司提供相关物业服务，何平依法应缴纳自2011年1月至2016年12月期间的物业费，2013年1月1日之前按照1元/月/平方米计算，之后实行一费制，按照1.2元/月/平方米计算，房屋面积为125.21平方米，故物业费合计应为10217元（125.21×1×24月+125.21×1.2×48月）。关于友帮物业公司主张的滞纳金，原审法院认为，双方在合同中未明确约定每期物业费缴纳的具体时间，友帮物业公司亦未明确滞纳金的具体计算方式，故原审法院对于友帮物业公司主张的滞纳金不予支持。何平辩称友帮物业公司从未向其催缴过物业费，根据诉讼时效的规定，友帮物业公司的主张已经超过诉讼时效，原审法院认为，物业服务合同具有持续性和连续性的特点，友帮物业公司一直不间断的向何平提供各项物业服务，何平作为业主一直接受友帮物业公司的物业服务，故对于何平的该项辩称不予采信。何平辩称的小区混乱问题，因何平未提供证据证实，原审法院未予采信。对于何平辩称的车辆损失问题，其可在取得充足证据后依据双方约定以及相关法律规定另案向友帮物业公司主张该损失，何平以车辆损失为由拒绝缴纳物业费于法无据，故法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、何平于本判决生效之日起十五日内向合肥友帮物业管理有限公司支付2011年1月1日至2016年12月31日的物业服务费10217元；二、驳回合肥友帮物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由合肥友帮物业管理有限公司负担55元，何平负担70元。二审期间，双方没有提交新证据。二审查明事实与原审一致。本院认为,友帮物业公司与小区建设单位签订的前期物业管理委托合同合法有效，对全体业主均具有约束力。友帮物业公司依据前期物业管理委托合同在案涉小区提供各项物业服务并持续至今，何平理应按照实际发生的服务及时履行物业费交纳义务。尽管各期物业费确因时间经过而逐渐产生，而非在前期物业管理委托合同签订时就已形成，但由于其系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的继续性债权的统一约定，故其各期履行的债权实际具有整体性和关联性，该连续性债务应从最后履行期限届满之日起算诉讼时效期间。故对友帮物业公司主张对其诉讼之前一段期间（2011年1月1日至2014年12月31日）业主未交纳物业服务费用进行结算请求，本院予以支持。对于何平认为友帮物业公司存在机构不健全、从业人员无资质、安保、保洁人员严重缺失，致使小区管理混乱等物业管理问题，因其并未就此提供充分的证据予以证实，本院不予采纳。同时，对何平认为友帮物业公司对其财产造成损害，其可根据前期物业管理委托合同的约定，在提供证据以证明友帮物业公司具有相应责任后另行主张，而并不能以财产损失为由作为拒绝交纳物业费的理由。故对何平的上诉主张不予支持。一审法院处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人何平负担。本判决为终审判决。审判长 沈 严审判员 王 苗审判员 胡 娟二〇一七年八月三日书记员 朱斌斌附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。