浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初3195号 原告：陈锡定，男，1966年10月2日出生汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人（特别授权）：连正美,浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。 被告：瑞安市上金机电城有限公司，住所地瑞安市塘下镇上金村。 法定代表人：徐勇。 被告：瑞安市塘下镇上金村股份经济合作社，住所地瑞安市塘下镇上金村办公楼。 被告：瑞安市塘下镇上金村民委员会，住所地瑞安市塘下镇上金村繁金路。 负责人：徐守斌。 三被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：孙恺特,浙江品和律师事务所律师。 原告陈锡定与被告瑞安市上金机电城有限公司、瑞安市塘下镇上金村股份经济合作社、瑞安市塘下镇上金村民委员会合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，分别于同年5月21日、6月24日公开开庭进行了审理。原告陈锡定及其委托诉讼代理人连正美、被告瑞安市塘下镇上金村民委员会及三被告共同委托诉讼代理人孙恺特到庭参加诉讼。依原告申请诉讼财产保全，本院裁定冻结被告瑞安市塘下镇上金村股份经济合作社在浙江瑞安农村商业银行股份有限公司塘下支行的账户（账号20×××14）中的存款，以5000000元为限。本案现已审理终结。 原告陈锡定向本院提出诉讼请求：1、判令被告瑞安市上金机电城有限公司、瑞安市塘下镇上金村股份经济合作社共同支付给原告违约金五百万元；2、判令被告瑞安市塘下镇上金村民委员会对上述第一项诉讼请求承担连带责任；3、判令被告继续履行《场地及房屋租赁协议书》。后原告当庭变更第3项诉讼请求为解除《场地及房屋租赁协议书》、《投资合作意向协议》并增加诉讼请求为本案的保全费5000元由被告共同承担。事实与理由：2012年11月20日，原告陈锡定（合同的甲方）与被告瑞安市上金机电城有限公司（合同的乙方）及被告瑞安市塘下镇上金村股份经济合作社【原名为：瑞安市塘下镇上金村经济合作社】（合同的乙方），被告瑞安市塘下镇上金村民委员会【原名为：瑞安市塘下镇上金村村民委员会】（合同的丙方）作为履约担保人，共同签订了一份《场地及房屋租赁协议书》。乙方将位于瑞安市塘下镇上金村的建筑物及场地出租给原告陈锡定。协议约定，丙方自愿为乙方提供连带责任保证；丙方或乙方违反本协议的任何约定，丙方和乙方应当共同向甲方支付违约金人民币五百万元，并赔偿损失。2013年2月7日，在上金村会议室召开了村两委会议，会议记录了五金市场建设由上金村进行，原告向上金村经济合作社缴纳了50万元的保证金。当日，原告立即支付了保证金。原告几经奔波和疏通，经瑞安市人民政府申请，浙江省人民政府于2015年12月31日予以批准，使承租的原非建设用地转化为建设用地。可被告迟迟不进行开发建设，拖延履行。原告多次要求被告继续履行，均遭被告拒绝。被告甚至于2019年6月21日和6月28日分两笔转账退回给原告共计50万元的保证金后就不了了之。 三被告共同答辩称：一、本案被告瑞安市上金机电城有限公司并非适格被告。案涉合同签订时被告瑞安市上金机电城有限公司尚未成立。二、依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，案涉合同依法应认定无效。案涉合同针对未兴建的建筑签订，主要目的是让原告取得相应建筑的使用权。本案的租赁合同所涉的建筑，不仅仅没有取得规划许可，甚至未动工建设。三、即便合同有效，双方也已经协商一致终止该协议的履行。双方在签订案涉的租赁合同之后，又于2013年另行签订一份投资意向合作协议，该协议明确约定双方的正式租赁合同另行协商确定等内容。在该协议签订后，原告在次日便缴纳50万元保证金，可见该协议已经得到双方的认可并实际执行。案涉的2012年租赁合同已经由双方协商确认不再履行，并在2013年签订的协议中体现。四、根据意向协议，相关保证金无息退还。双方在意向协议签订后也一直在努力履行合同义务，从原告所称的2015年其还在努力办理各类手续可以看出，双方已经默认推迟了保证金的退还时间。此后被告应原告要求退还保证金时，原告也明确表示仅要求退还本金，退还后不再起诉。五、本案合同系因原告原因无法履行。原告一直坚称通过其个人努力，浙江省政府在2015年出具了浙江建设用地审批意见书。但是该意见书中省人民政府审批意见已经明确：“征收集体土地18.0033公顷”。我方认为是原告的行为导致了相关合同客观上无法履行，现我方也同意解除涉案合同。综上，应依法驳回原告诉请。 原告庭审补充陈述称：当时退还50万保证金时双方说好后续事宜再次协商的，退还保证金不代表我方放弃追究原告的违约责任。涉案土地的审批手续是在我方的积极努力下办成的，即使该土地被政府征收，更能说明被告违约，被告一方面与原告签订协议，由被告自建房屋后出租给原告，一方面又与政府签订土地征收补偿协议。《场地及房屋租赁协议书》和《投资合作意向协议》均是本案的租赁事实，但《场地及房屋租赁协议书》对租赁的事项规定的更详细，对《投资合作意向协议》原告是被迫签订的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的原告身份证、被告企业信息、现金转款单、流水账、现场视频、土地勘测定界图，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《场地及房屋租赁协议书》、村两委会议记录，欲证明涉案场地出租给原告并经村两委同意。被告对真实性、合法性无异议，但认为与本案不具有关联性，该协议载明的原告需要履行缴纳保证金的时间截点及金额与本案中原告实际缴纳的50万元不一致，晚于村委会记录时间。2、原、被告均提供的建设用地审批意见书、建设用地情况汇总表，原告欲证明涉案土地于2015年12月31日经省政府批准从农用地转为建设用地，批准后被告没有履行合同约定义务；被告欲证明涉案土地已被征收为国有。3、被告提供的录音及文本、收款收据，欲证明双方于2019年6月20日、21日经过协商确定由上金村经济合作社向原告不计息退还相应的保证金，并且录音中体现了该事情已经解决，不存在后续纠纷。原告对真实性无异议，但认为不能证明被告的待证事实，只能证明该50万元保证金需要退还，我方要求对该50万元退还后，后续处理还要协商，之后我方联系被告，均遭被告拒绝。4、被告提供的《投资合作意向协议》，欲证明原有的《场地及房屋租赁协议》不继续履行，依据本投资意向协议收取保证金确定相关权利义务的事实。原告对真实性无异议，但认为无法证明被告的待证事实，双方原先签订的《场地及房屋租赁协议书》，对租赁标的物的详情、期限、租金、用途等进行详细规定，该证据的第四条约定无效，因为案涉土地需要审批，无法在2013年4月5日开工建设。5、被告提供的《征地补偿安置协议书》，欲证明涉案土地已被征收的事实。原告对真实性、合法性均有异议，该协议书的时间均在浙江省人民政府于2015年12月31日批准的农用地转为建设用地之前。即使土地被政府征收，更能证明被告违约。本院认为证据1、3、4的真实性予以确认，是否具有关联性在说理部分一并阐述。证据2可以证实涉案土地已被政府征收，就此予以采信。证据5系被告瑞安市上金村村民委员会与瑞安市塘下镇人民政府、瑞安市征地事务所签订的征地协议，结合证据2，能够证实涉案土地被征收的事实，就此予以采信；被告对该证据真实性提出异议，又未提供反驳证据，本院不予采信。 本院经审理查明：2012年11月20日，原告陈锡定（甲方）与被告瑞安市上金机电城有限公司（乙方）、瑞安市塘下镇上金村经济合作社（乙方）、瑞安市塘下镇上金村民委员会（丙方，前身为瑞安市塘下镇上金村村民委员会）签订《场地及房屋租赁协议书》（以下简称协议1），约定：甲方向乙方租赁位于瑞安市塘下镇上金村的房地产，该房地产现将要启动建设，乙方保证按照本协议附件该房地产的建筑施工图纸建设该房地产并对该房地产享有完整的决定权、所有权和处分权；租赁期限20年，租金自乙方房屋建成后交付给甲方之日开始计算，第一年商铺每间1万元，仓库5千元，前三年租金不变，以后每一年递增1％租金；乙方应在2014年1月1日之前向甲方交付该房地产；协议签订后应当向乙方缴纳500万元履约保证金，分三期缴纳，第一期为土方填好后缴纳100万元，第二期为建筑将近一半是缴纳保证金200万元，第三期建筑完成时缴纳保证金200万元；丙方自愿为乙方向甲方履行本协议项下的全部义务提供连带责任保证；丙方或乙方任何一方违反本协议的任何约定，丙方和乙方应当共同向甲方支付违约金500万元，并赔偿由此为甲方带来的一切损失等内容。 2013年2月6日，原告（乙方）又与被告瑞安市塘下镇上金村经济合作社（甲方）、瑞安市塘下镇上金村民委员会（甲方）签订《投资合作意向协议》（以下简称协议2），约定：甲方于上金路口、塘梅公路东侧的沙门垟建设五金机电市场，完成后整体出租给乙方，再由乙方招商引进五金市场经营户；双方正式租赁协议另行协商予以确定；乙方向甲方交纳保证金50万元；甲方于2013年4月5日止，如尚未开工建设五金机电市场，甲方予以一次性退还保证金（不计息）给乙方；本协议仅为意向性协议，具体问题可由双方另行签订协议。次日，原告向被告瑞安市塘下镇上金村经济合作社交纳保证金50万元。 2015年11月20日，瑞安市塘下镇人民政府因建设需要对瑞安市塘下镇上金村面积为2.3252公顷的集体所有土地进行征收，并于同年12月31日通过浙江省人民政府建设用地审批。原被告确认涉案租赁物的土地即在该次征收范围内。 2019年2月15日，被告瑞安市塘下镇上金村股份经济合作社出具内容为退还原告保证金50万元的收据，原告在该收据上签字。同年6月21日、28日，上述50万元保证金退还给原告。 另查明，被告瑞安市上金机电城有限公司于2012年11月21日登记成立。 本院认为，一、关于被告瑞安市上金机电城有限公司的主体资格问题。协议1签订时被告瑞安市上金机电城有限公司尚未成立，结合原被告庭审陈述，瑞安市上金机电城有限公司系为双方后续建筑物建成后履行租赁合同而设立，且在公司成立之后也未在协议1上补盖印章。故被告瑞安市上金机电城有限公司并非本案的适格主体，对原告主张被告瑞安市上金机电城有限公司承担责任的诉请，本院不予支持。 二、关于涉案协议1、协议2的效力问题。三被告辩称案涉协议所涉的建筑，未取得规划许可，甚至未动工建设故协议无效。从上述协议约定的内容看，是对将来由被告建设完成后的建筑物租赁给原告，该建筑物尚未建设，并不能确定该建筑物将来必然无法取得相关规划许可证或未经主管部门批准建设，上述协议实质系预约合同，且均系双方真实意思表示，不具无效情形，故合法有效。 三、关于合同解除及违约责任问题。涉案土地在2015年11月20日被政府征收并于同年12月31日通过浙江省人民政府建设用地审批。故，涉案合同目的已无法实现，现原告与被告瑞安市塘下镇上金村经济合作社、瑞安市塘下镇上金村村民委员会均同意解除涉案合同，系当事人协商一致解除合同，本院对于涉案协议1、协议2解除的事实予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。关于违约责任问题，本院分析如下：首先，双方庭审确认上述两份协议均为同一内容，即合同双方就涉案建筑物建设完成后进行租赁，双方对此均系明知。虽然协议1就租赁标的物、租赁期限、租金、履约保证金、违约责任等基本内容进行了约定，但双方均未实际履行该协议内容，反而在时隔2个多月之久后签订了协议2。协议2明确了正式租赁协议由双方另行协商再予以确定、保证金50万元、2013年4月5日前开工建设租赁物、未开工则不计息退还保证金等内容，可见协议2的性质为指向日后签订“正式的房屋租赁协议”的预约，而非正式租赁合同。另外，协议2对协议1的关于保证金支付情况、建筑物开工建设时间、违约后果等重要内容进行了变更，原告亦在协议2签订后按此协议内容履行了保证金，可见原告认可对涉案租赁意向的合同内容进行变更，其诉称协议2系被迫签订的意见，未提供充分证据予以证明，本院不予采信，故变更的内容应以协议2为准。其次，从双方庭审陈述来看，涉案租赁建筑物未在协议2规定的时间内开工建设，此后双方仍有对促成涉案租赁物的建设进行了一定的努力，合同继续履行。现原告诉称浙江省人民政府的建设用地审批系在其积极协助下通过，从而促使涉案土地从农用地转为建设用地，但浙江省人民政府系对集体土地的征收进行审批，原告该主张没有依据；换言之，即使原告主张的情况存在，其理应更加知晓上述审批的内容和性质，故本院认为原告对该土地存在征收系明知。另外原告又在庭审上主张被告瑞安市塘下镇上金村经济合作社、瑞安市塘下镇上金村村民委员会一方面与原告签订协议，由被告自建房屋后出租给原告，一方面又与政府签订土地征收补偿协议，更能说明被告违约的意见，自相矛盾。最后，原告在2019年2月15日退保证金的收款收据上签字确认，另从证据3录音内容来看，原告与被告方就保证金50万元的还款方式和时间进行协商，原告明确表示“你就把钱打给我，这个事情好平息”。结合协议2的“不计息退还保证金”的内容，其诉称退还保证金后还需再协商赔偿事宜，依据不足，本院不予采信。原告主张上述两被告承担违约责任，未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，原告部分诉请于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈锡定与被告瑞安市塘下镇上金村经济合作社、瑞安市塘下镇上金村村民委员会分别于2012年11月20日签订的《场地及房屋租赁协议书》、2013年2月6日签订的《投资合作意向协议》； 二、驳回原告陈锡定的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费46800元，减半收取23400元，保全费5000元，共计28400元，由原告陈锡定负担28320元（受理费23320元、保全费5000元），被告瑞安市塘下镇上金村经济合作社、瑞安市塘下镇上金村村民委员会负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  员  李秋霞 二〇二〇年七月九日 （代）书记员  陈晓华 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。