上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终6305号 上诉人(原审原告、反诉被告)：上海仰宏物业管理有限公司，住所地上海市。 法定代表人：徐伟，总经理。 委托诉讼代理人：王越霆，上海都邦律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告)：上海市青浦区夏阳金城小区业主大会，住所地上海市。 负责人：张永兴，主任。 委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：张永兴，男，1952年2月18日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。 上诉人上海仰宏物业管理有限公司(以下简称“仰宏物业”)、上海市青浦区夏阳金城小区业主大会(以下简称“业主大会”)、张永兴因物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2015年3月，上海市青浦区夏阳金城业主委员会(以下简称“业委会”)在《青浦区夏阳金城小区物业服务企业选聘方案》(以下简称“选聘方案”)关于“物业服务收费标准及核算方式”中载有：中选企业向业主收取的住宅物业服务费不变；物业服务费实行部分包干、部分按实结算，物业服务费中综合管理服务费、公共区域秩序维护服务费、公共区域的清洁卫生服务费三项实行包干制结算，公共区域绿化日常养护费、共用场地、共用设施设备的日常运行费、保养和维修服务费两项采取按实结算方式。 2015年4月1日，业委会(甲方)与仰宏物业(乙方)就青浦区夏阳金城一期小区、二期小区分别签署《物业服务合同》，约定由乙方为上述区域的业主及物业使用人提供物业管理服务，服务期限为2015年4月1日至2016年4月1日，并对服务内容和标准(合同第二条、第五条)、物业服务费金额(合同第七条)、停车费收取(合同第十二条)进行了约定；同时合同第九条明确乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，即由业主向乙方支付合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；合同第三十一条约定补充协议、招标文件及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。合同另对其他内容进行了约定。 2015年4月12日，业委会(甲方)与仰宏物业(乙方)签订《补充条款》，就物业服务合同中第十二条停车场收费，就公共收益分成事项达成以下合同条款：1、停车公共服务费由乙方负责收取；2、停车公共服务费(去除税收、车辆设施维修成本后)：其中50%留给乙方补贴物业管理服务费，其中50%用于补充业主维修资金，打入甲方指定的银行专用账户；3、本补充条款是双方合同的组成部分，具有同等的法律效应。 上述合同及条款签订后，仰宏物业作为物业服务公司，实际于2016年3月31日在合同期限届满后撤出小区。 期间双方一致确认：(1)2015年4月1日至2015年12月31日期间仰宏物业已付电费人民币(以下币种均为人民币)252,069.50元，2016年1月至2016年3月电费91,317.69元由业委会支付；2015年4月1日至2015年11月30日期间仰宏物业已付水费15,295元，2015年12月至2016年2月的水费1,060元由仰宏物业支付。(2)停车费总收入扣除税及其他成本后，按照50%享受原则，业委会应得的189,359.96元尚在仰宏物业账户。 现仰宏物业涉讼，请求判令业主大会支付其389,929.06元【详见《夏阳金城欠费清单(按实结算部分)》，扣除该公司应得已得的停车费收益】，且张永兴在其过错责任范围内对上述债务承担连带责任。判令业主大会支付18,350.95元(他案一审诉讼费2,661.10元、二审诉讼费689.85元以及违约金15,000元)等。 业主大会、张永兴共同辩称：2015年4月1日至2016年3月31日是仰宏物业与业委会签订的物业服务合同的期间，根据合同约定，仰宏物业为业主大会所在小区提供服务是包干制，包括绿化养护、水电费用等都是该公司承担的。仰宏物业起诉要求支付的约580,000元基本应该都是其自行承担的费用。对于该公司提供的《夏阳金城欠费清单(按实结算部分)》：第11项-第16项，业主大会等认可项目及金额即30,950元，这些费用在起诉前即已告知仰宏物业，愿意负担，目前确实尚未支付，系因仰宏物业尚欠停车费没有支付，业主大会为此提出了反诉予以抵扣；其余第1项-第10项费用都应是仰宏物业自行承担的，属于包干范围内的内容： 第1项绿化养护费用仰宏物业主张的90,000元，实际上按照合同计算应当是60,000元，且属于包干范围，应当是其自行承担。 第2项-第6项的金额业主大会认可，但是不属于业主大会承担部分，属于包干部分应当是仰宏物业承担。 第7项-第8项购置五金材料费用，金额业主大会等无法核实也不认可，因为与本案无关联性。 第9项-第10项水费和电费，应当是包干制中仰宏物业自行承担的；同时确认：2015年4月1日至2015年12月31日期间，仰宏物业已付电费252,069.50元，2016年1月至2016年3月电费91,317.69元由业主大会支付；2015年4月1日至2015年11月30日期间，仰宏物业已付水费15,295元，2015年12月至2016年2月的水费1,060元由业主大会支付。 同时，业主大会认为仰宏物业与业主大会之间物业服务合同约定了由该公司实行包干制、自负盈亏提供小区物业服务，同时约定了对停车费收益双方各享50%。然，自2015年12月起，仰宏物业即无理拒绝支付小区公共区域的水电费、垃圾清运费、绿化费用等相关费用。为保证小区的正常运转，业主大会不得已垫付了上述费用。为此，业主大会提出反诉，请求判令仰宏物业支付停车费收益189,359.96元、小区其他公益性收入27,668元(包括一期净水机收益1,000元/年、二期净水机收益1,000元/年、中国移动机房出租7,300元/年、中国联通使用电费10,368元/年、蜂巢快递柜费16,000元但实收8,000元)、2016年1月至2016年3月份的共用部位电费91,317.69元、2015年12月至2016年2月共用部位水费1,060元、2015年4月至2016年3月水泵节能费15,600元(是业主大会已经付给案外公司的，但是节约的是仰宏物业的水，应当是其承担该费用)、2015年4月至2016年3月垃圾清运费89,400元(因为仰宏物业不支付该费用，业主大会只能以绿化树木修剪的名义从维修基金中提取)。 仰宏物业则辩称：1、包括停车费收入(189,359.96元)、蜂巢快递柜收入(已收8,000元的一半)、中国移动机房出租收入(已收7,300元的一半)三项在内的公益性收入，理应支付给业主大会；目前尚未支付的原因是对方尚欠仰宏物业大额物业费且金额大于此些公益性收入，仰宏物业希望以这些收入弥补本公司物业费损失，不足部分由业主大会继续补足。至于业主大会诉请的其他的净水机费及中国联通使用电费问题，仰宏物业没有收到过；2、对于业主大会诉请的共用部位的电费、水费的支付期间及支付金额无异议，但认为应属于业主大会按实结算部分，应由其自行负担。3、水泵节能费不应当由仰宏物业支付，水都是业主使用的，且写明了是前物业遗留问题，不属于仰宏物业应当负担的内容；4、垃圾清运费系清运小区生活垃圾所产生，按照目前政策已不存在生活垃圾费一说，仰宏物业提供物业服务之初也未提及此块费用，经与业委会商量此款费用从业委会的公共收益中支出。 原审法院经审理后认为，业委会与仰宏物业签订的《物业服务合同》是双方真实意思的表示，未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，对全体业主及仰宏物业产生约束力，双方均应按约履行各自的义务。双方《物业服务合同》中明确约定了物业服务费实行包干制结算，同时对物业服务的内容和标准进行了明确约定，因此针对双方争议的各项费用应当依照《物业服务合同》约定来判定是属于包干制内的费用项目还是应当按实结算的项目。至于签约之前各类选聘文档的记载内容，只是双方选聘磋商过程中的一个阶段性、过程性文件，双方之间的权利义务应以最终经磋商一致后签署的物业服务合同内容记载为准。 针对一审本诉： 一、业主大会等自认《夏阳金城欠费清单(按实结算部分)》第11项至第16项合计金额30,950元属于其应当支付仰宏物业的费用，故予以确认。 二、双方一致确认各自主张的水电费：(一)水费主要是涉及公共部位清洁、物业用水、小区绿化浇水等产生，从合同附件四、附件五记载内容来看，公共部位的保洁、小区绿化浇水、物业用电本属于仰宏物业包干制物业服务中的内容，由此产生的用水费用理应由其依照包干制结算原则自行承担。故，对于仰宏物业要求对方承担2015年4月1日至2015年11月30日期间已付水费15,295元的一审本诉请求不予支持，对于业主大会要求仰宏物业承担2015年12月至2016年2月的已付水费1,060元的一审反诉请求予以支持。(二)电费主要是公共部位及楼道路灯、景观灯、电梯用电、物业用电、绿化除草等使用电力产生。同样结合合同附件内容来看，物业用电、绿化除草本属于仰宏物业包干制物业服务中的内容，由此产生的用电费用理应由其依照包干制结算原则自行承担；但公共部位及楼道路灯、景观灯、电梯用电应属于全体业主使用并收益的支出，不属于仰宏物业包干制物业服务中的内容，故由此产生的电费应由全体业主负担；鉴于已付电费中无法区分各类用电的具体数额，因此法院酌情按照主次比例来确定：仰宏物业已付的2015年4月1日至2015年12月31日期间电费252,069.50元，由业主大会负担201,655.60元，由仰宏物业负担50,413.90元；业主大会已付的2016年1月至2016年3月电费91,317.69元，由其负担73,054.15元，由仰宏物业负担18,263.54元。 三、仰宏物业主张的《夏阳金城欠费清单(按实结算部分)》第7项至第8项“购五金材料”款，在对方提出异议的情况下，仰宏物业提供的证据并未显示出此些费用与本案物业服务的直接关联性，也未能进一步提供确凿的证据予以佐证，故不予支持。 四、仰宏物业主张的《夏阳金城欠费清单(按实结算部分)》第2项至第6项各类弱电系统维修保养款和电梯每年常规保养检测款，从合同附件三记载内容来看，弱电系统及电梯升降系统的常规维修保养属于其包干制物业服务中的内容，由此产生的相应费用理应由仰宏物业依照包干制结算原则自行承担。故，对于该公司要求业主大会承担此第2项至第6项费用的请求不予支持。 五、仰宏物业主张的《夏阳金城欠费清单(按实结算部分)》第1项绿化养护款，从合同附件四记载内容来看，绿化养护属于其包干制物业服务中的内容，由此产生的相应费用理应由仰宏物业依照包干制结算原则自行承担。故，对于该公司要求对方承担此第1项费用的请求不予支持。 六、仰宏物业主张的他案一审诉讼费2,661.10元、二审诉讼费689.85元以及违约金15,000元。所涉案件是案外人主张电梯维修保养费及电梯维修材料费的纠纷，涉及的费用按照物业服务包干制结算，应由仰宏物业、业主大会各自负担其中的保养费和材料费。因此由此涉诉并产生的诉讼及违约成本，法院酌情确定亦由两方各半负担。 针对一审反诉： 一、对于公益性收入中停车费的问题，仰宏物业、业主大会专门就此进行了《补充条款》的约定，因此双方应按照《补充条款》之约定，在停车费总收入的基础上扣除相应的税费成本后，50%即189,359.96元应由仰宏物业支付给业主大会。 对于仰宏物业自认已收到的其他诸如中国移动机房出租收入7,300元、蜂巢快递柜收入8,000元，双方未曾就此些收入分配进行过约定，应属于全体业主所有，故仰宏物业理应将上述两项款项支付给对方。仰宏物业辩称因按50%各半享有，并未提供相应的合同依据或者法律依据。至于业主大会主张的其他净水机收益、联通使用费用收益等，业主大会在仰宏物业否认收到的情况下，并未提供充足的证据予以佐证，故不予支持。 二、对于水泵节能费问题，一方面是前任物业遗留的问题，另一方面节能是为全体业主的利益服务，受益人是全体业主，由此产生的费用应由全体业主承担。业主大会要求对方负担没有法律或合同依据和事实依据。 三、对于以绿化树木修剪名义已从维修基金暂支的垃圾清运费，主要是指将垃圾从小区垃圾站运送至集中垃圾站所产生的费用，垃圾清运的收益人同样是全体业主，现业主大会要求仰宏物业负担此项费用既无法律或合同依据亦无事实依据。 仰宏物业要求张永兴作为业委会负责人承担相应的付款责任，没有相应的法律依据和事实依据，不予支持。 原审法院据此作出判决：一、上海市青浦区夏阳金城小区业主大会应于判决生效之日起十日内支付上海仰宏物业管理有限公司款项241,781.10元；二、上海仰宏物业管理有限公司其余诉讼请求不予支持；三、上海仰宏物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市青浦区夏阳金城小区业主大会款项223,983.50元；四、上海市青浦区夏阳金城小区业主大会其余诉讼请求不予支持。 原审判决后，上诉人仰宏物业不服，向本院提起上诉称：虽然物业管理服务合同约定仰宏物业按照包干制收费形式确定物业服务费用，但是该合同签署前，仰宏物业在上诉中提供对方的传真件方式证明，业主大会公开招标物业管理服务公司是采取的选聘方式，相关选聘方案明确规定，物业服务费用实行部分包干、部分按实结算的形式。该方案并非阶段性、过程性文件，是仰宏物业与业主大会通过合法的招标形式确认的具有法律效力的文件。而物业管理服务合同及补充条款等，对此也做了确认，相关条款中也有“按实结算项目”的约定。原审判决一方面认可补充条款关于停车费收益分配等的约定效力，另一方面又对物业服务合同及其补充条款中关于选聘方案相关效力不予认可，显属矛盾，无法令人信服。故仰宏物业认为，双方当事人之间关于物业管理服务费用的结算形式是半包干制和半按实结算的方式。鉴于选聘方案与物业管理服务合同等，关于费用结算的方式存在冲突，而业委会是业主大会的执行机构，其无权改变选聘方案中确定的原则，选聘方案中确定的半包干制和半按实结算的方式是业主大会的真实意思表示，故原审判决关于双方结算方式为包干制的认定错误，应予纠正。夏阳金城小区内有一水池，周边有景观灯。据此，仰宏物业请求本院依法撤销原审判决第一、三项，改判业主大会支付仰宏物业604,689.45元，仰宏物业支付业主大会204,659.96元等。 上诉人业主大会、张永兴不服，向本院提起上诉称：虽然在聘请物业公司时，有过选聘方案，但是并非仰宏物业在原审法院审理中提供的这份，现仰宏物业上诉中提供的这份选聘方案传真件，没有相关业委会印章和业委会成员的签字，对此业主大会等不予认可，亦不属于新证据。夏阳金城小区内水池周边，只是路灯。仰宏物业在物业管理服务期间，从未按照合同的约定，每六个月公布电费等。原审判决认定双方当事人之间就物业管理服务费用结算采取的是包干制的方式正确。在此结算方式下，原审判决对于电费、水泵节能费以及垃圾费用的认定存在重大错误，上述费用均应由物业管理服务公司仰宏物业承担，且其从未提出过异议。业主大会只是在仰宏物业决定撤离夏阳金城小区擅自停止支付上述费用时，为了全体业主的共同利益和稳定，才不得不先行垫付了部分电费。颁布的相关物业服务管理收费管理办法第11条的规定，有关商品房住宅维修基金管理办法，以及双方签署的物业管理服务合同第二条第二款，附件三等约定，夏阳金城小区日常绿化养护、水箱清洗、公用照明和公用设备养护等费用，小区共用部位即楼道路灯、景观灯、电梯用电等，应纳入日常物业管理服务收费范围，均属于仰宏物业承担的范畴，包含在物业费中，原审判决责令全体业主分摊上述电费，显属于重复收费，而且小区内没有景观灯照明问题。业主大会在原审中提供的相关物价管理部门核准夏阳金城小区物业服务收费标准受理表中，明确记载了相关公用照明、水景动力和升降系统的费用标准，足以证明全体业主缴纳的物业费中包含了上述设施的电费。因此，原审法院关于共用部位照明、景观灯和电梯用电费用由全体业主分摊的判决错误，也与相关国家规定和双方的物业管理服务合同的约定不符，无法律依据。由于上述费用无法从维修基金内支出，则将由全体业主负担，另行收费，将激化矛盾，与当前的社会实际生活情况不符，将造成一定的社会不利影响。水泵改造节能费用是对水泵改造后节约的费用，仰宏物业是受益人，而且进行改造时，仰宏物业对于承担该笔费用从未提出异议，根据权利义务对等原则，该公司应承担上述费用。双方当事人一致确认生活垃圾清运费以及杂物垃圾清运费，是以小区绿化修剪的名义从维修基金内列支。由于物业管理服务合同约定仰宏物业承担小区保洁义务，业主缴纳的物业费当然包含了垃圾清运费用。当时因仰宏物业拒付垃圾清运费，为了保证小区业主顺利过节，业主大会才不得不在维修基金内先行支付，现该物业公司撤出小区，应将其承担的该笔费用返还、补充进维修基金内。张永兴对于本案讼争无关，原审判决由张永兴共同承担相关诉讼费用，错误，应予更正。此外，在(2016)沪0118民初6132号生效案件中，业主大会除在一审审理前支付了41,200元，并已在本案上诉审理前付清了剩余的48,190元电梯材料费，该节事实有生效的(2016)沪02民终8596号民事裁定书为证。2017年5月8日，上海市青浦区重固镇房屋管理所书面向张永兴作出答复称，夏阳金城小区的物业服务收费标准中包含公共照明、公共区域绿化养护费及电梯日常运行维护费等，对于电梯故障进行维修须动用维修资金的，应符合维修资金使用的规定。据此，业主大会、张永兴认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院撤销原审判决第一、三、四项，依法改判业主大会支付仰宏物业30,950元，并支持业主大会在原审中全部反诉诉请等。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。由于本案物业管理服务合同的签署，在相关的选聘方案之后，且业主大会对于仰宏物业在原审法院审理中，及本院审理中出示的选聘方案及传真件等均不予认可，且该传真件不符合民事诉讼新证据的规定，故仰宏物业关于双方就相关物业管理服务收费的方式是半包干制和半按实结算方式的主张，原审法院不予认可，于法不悖，本院予以认同。故仰宏物业的上诉请求，本院难以支持。业主大会关于前任物业遗留的水泵节能费，以及已经以绿化树木修剪名义从维修基金支出的垃圾清运费等上诉主张，因无合同和法律依据，原审法院不予支持，并无不当。虽然双方当事人对于夏阳金城小区水池周边是景观灯，还是路灯的事实，存在争议，但是小区内公共部位及楼道的公共用灯、电梯用电等费用，根据双方的物业服务合同，以及物业管理的相关法律和政策规定，楼道应属于公共部位，相应的路灯，或景观灯，以及电梯日常运行用电和维护费用，应包含在物业服务收费范围内，应属仰宏物业包干制物业服务内容，相关费用应由其自行承担，仰宏物业要求对方支付上述费用，无合同和法律依据，本院不予支持，业主大会要求对方支付垫付的上述电费，本院应予支持。业主大会其他关于一审反诉诉请的上诉主张，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予支持。关于业主大会、张永兴所提出的一审案件受理费用，本院依照相关规定，予以处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、维持上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9334号民事判决第二、三、四项； 二、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9334号民事判决第一项； 三、上海市青浦区夏阳金城小区业主大会应于本判决生效之日起十日内支付上海仰宏物业管理有限公司款项40,125.48元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费用7,424.20元，由上诉人上海仰宏物业管理有限公司负担6,621.06元、上诉人上海市青浦区夏阳金城小区业主大会负担803.14元；反诉受理费3,758元，由上诉人上海仰宏物业管理有限公司负担2,329.90元、上诉人上海市青浦区夏阳金城小区业主大会负担1,428.10元。二审案件受理费17,085.80元，由上诉人上海仰宏物业管理有限公司负担11,358.33元、上诉人上海市青浦区夏阳金城小区业主大会负担5,727.47元。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 张志煜 审判员 徐 庆 二〇一七年八月二十八日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。