北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异209号案外人：席庆勇，男，1976年10月26日出生，汉族，身份证住址安徽省肥东县。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，营业场所北京市西城区阜成门内大街293号。负责人：张健。委托代理人：吴志远，北京市地平线律师事务所律师。委托代理人：杨西宁，北京市地平线律师事务所律师。被执行人：安徽益力置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国南路888号益力檀宫。法定代表人：钱良海，总经理。被执行人：东至金澄置业管理有限公司，住所地安徽省东至县大渡口经济技术开发区。法定代表人：袁启明，董事长。被执行人：安徽国商股权投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路189号C座大洋百货。法定代表人：郑智喜，总经理。被执行人：合肥太屋商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道与明珠大道交口太平洋森活广场B2幢25楼。法定代表人：王一鸣，总经理。被执行人：合肥朗飞项目管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道与明珠大道交口东北角太平洋森活城B2幢25楼。法定代表人：袁启明，董事长。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称华融北分公司）与安徽益力置业有限公司（以下简称益力公司）、东至金澄置业管理有限公司、安徽国商股权投资有限公司、合肥太屋商业管理有限公司、合肥朗飞项目管理有限责任公司借款合同纠纷一案[执行案号：（2019）京02执1282号]过程中，案外人席庆勇提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人席庆勇称，请求法院中止对位于安徽省合肥市×××室房屋（以下简称案涉房屋）的执行。事实及理由为：案外人席庆勇于2015年12月11日与被执行人益力公司签订《益力·檀宫项目认购协议书》，购买了被执行人开发的案涉房屋，房屋面积276.16平方米，成交单价18791元/平方米，房屋总价款5189322元，付款方式为银行按揭。《益力檀宫项目认购协议书》签订后案外人席庆勇支付了购房定金200000元，后在办理按揭贷款过程中，被执行人益力公司强制要求案外人席庆勇在华融北分公司办理按揭贷款，但因为华融北分公司的原因，按揭贷款一直未能办理。后经益力公司与案外人协商，双方同意分期支付购房款，2016年2月4日案外人席庆勇支付给被执行人益力公司购房款1180000元，2018年2月5日案外人席庆勇支付给被执行人益力公司购房款609323元，2018年2月13日案外人席庆勇支付给被执行人益力公司购房款120000元，2018年7月31日案外人席庆勇支付给被执行人益力公司购房款500000元，合计支付购房款:3689323元，剩余1500000元购房款尚未支付。2016年2月3日被执行人益力公司在收到购房款后将案涉房屋交付案外人使用至今。在此期间，案外人多次向被执行人益力公司催告办理房屋网签和过户手续，但被执行人益力公司均以各种理由推托。2017年12月，被执行人益力公司在隐瞒案外人的情况下将已出售给案外人的案涉房屋作为被执行人益力公司向申请执行人华融公司借款的抵押担保物，并办理了抵押手续。然2019年借款到期后，被执行人益力公司因不履行借款的还款义务，申请执行人提起诉讼，北京市第二中级人民法院作出民事调解书，但被执行人益力公司不履行该调解书约定内容，导致申请执行人申请强制执行。执行过程中，北京市第二中级人民法院于2019年10月30日做出(2019）京02执1282号执行裁定书，确认申请执行人对案涉房屋具有抵押权并强制拍卖案涉房屋。2019年12月13日，受申请执行人委托，北京华信房地产评估有限公司针对益力公司抵押的益力檀宫小区房产出具了一份《房地产类抵押物动态估价报告》，其中第28页明确案涉房屋（序号83）已签订购房合伺尚未办理网签并交付业主使用的情况。前述事实证明，案外人与益力公司签订了合法有效的《房屋买卖合同》，支付了大部分购房款，并依法占有使用案涉房屋至今。案外人已经依法享有对执行标的的物权期待权，享有排除法院强制执行的民事权益。理由:一、本案执行标的符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定的三个构成要件，对案涉房屋的执行应当中止。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述条款的规定，1、案外人席庆勇与被执行人益力公司于2015年12月11日签订了《益力·檀宫项目认购协议书》，购买了案涉房屋。首先在2015年益力公司已经取得了益力檀宫项目的房屋预售资格（见估价报告第67页，2015年益力公司已出售了部分房屋）；其次在双方签订的该认购书内容上对案涉房屋的位置、价格、面积、序号，购房人，出卖方，付款方式等均做了详细约定，同时案外人也按照认购书约定支付了20万元定金，认购书生效。后虽因被执行人益力公司的原因导致案外人未能签订正式的《商品房买卖合同》，但该认购协议书在本质上即是房屋买卖合同，实际中案外人与被执行人也是按该认购协议书履行购房合同义务（见28页明确案涉房屋序号83备注:已签购房协议）。所以，在2019年贵院查封案涉房屋前，案外人与被执行人就案涉房屋已签订合法有效的书面买卖合同。2、案外人购买的该套房屋是其用来居住使用，且自2016年2月3日起被执行人就将案涉房屋交付案外人使用至今。3、案涉房屋的“总价款为5189323元，认购协议签订当日，案外人即支付购房定金20万元，2016年2月4日交房前，案外人支付了购房款118万元给被执行人，2018年2月5日支付了60932元，2018年2月13日支付了120万元，2018年7月31日支付了50万元，合计支付购房款:3689323元，剩余1500000元未付。案外人支付的购房款已经远超总房款的50％。而且因为被执行人一直未能办理网签和解押，案外人不敢继续向其支付剩余尾款，但案外人同意在案涉房屋具备过户条件的情况下，将剩余购房尾款支付至法院指定账户。综上，案外人向贵院申请中止案涉房屋执行的要求符合法律规定。二、案外人作为购房消费者对案涉房屋享有足以排除本案强制执行的民事权益，申请执行人的抵押权并不优先于案外人的物权期待权。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，案外人席庆勇对案涉房屋所享有的权利能够对抗申请执行人基于抵押权对该房屋的强制执行。三、本案申请执行人应当承担不利的法律后果。本案中，2015年12月案外人席庆勇就与被执行人签订了房屋买卖合同，2016年2月案涉房屋就交付席庆勇使用至今。案外人席庆勇对案涉房产的占有使用时间，远早于申请执行人取得抵押权的时间。案涉房屋并非空置房屋，申请执行人作为专业机构，在办理抵押登记前对抵押物的现状（是否存在共有、何种共有，是否已经占有，是否转移或将要转移等）审查不严，审慎注意义务缺失，也应承担由此产生的风险责任。综上所述，案外人席庆勇作为购房消费者对案涉房屋拥有足以排除强制执行的民事权益，而且案外人的权益形成的时间早于案涉房屋办理抵押的时间。且申请执行人对案涉房屋未办理产权过户不存在过错，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的三项构成要件。根据相关执行司法解释的规定，案外人的物权期待权可以对抗申请执行人抵押权并阻却其执行，故应依法中止对案涉房屋的执行。案外人现依《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，提出异议申请，恳请贵院立即裁定中止对案涉房屋的执行，以切实维护案外人的合法权益。申请执行人华融北分公司辩称，不认可案外人席庆勇的异议请求，请法院依法裁定不予受理或者驳回其执行异议。一、华融北分公司尽到必要的审查义务，取得的抵押权合法有效，贵院在（2019）京02民初526号民事调解书中确认华融北分公司对案涉房屋依法享有抵押权处理结果正确。二、案外人席庆勇未签订商品房买卖合同，无法证明其名下无其他用于居住的房屋，其购房款大部分是在抵押权设立以后才进行支付，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形。三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》并不能直接推定商品房消费者权益优先于抵押权人。本院查明，华融北分公司与益力公司、东至金澄置业管理有限公司、安徽国商股权投资有限公司、合肥太屋商业管理有限公司、合肥朗飞项目管理有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2019年9月26日作出（2019）京02民初526号民事调解书，确认：“一、中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司、安徽益力置业有限公司、东至金澄置业管理有限公司三方一致确认，因安徽益力置业有限公司、东至金澄置业管理有限公司违约，根据《还款协议》（2017华融京资产字第366号）的相关约定，《还款协议》项下全部重组债务于2019年3月19日提前到期。中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司对安徽益力置业有限公司、东至金澄置业管理有限公司享有如下债权（重组债务）：1.截止至2019年8月31日，安徽益力置业有限公司与东至金澄置业管理有限公司共同欠付中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司重组债务共计670884363.12元，其中：重组债务本金5.1亿元，重组宽限补偿金150831144.45元，违约金8116308.67元，案件受理费1736910元（中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司已预交），律师费20万元。2.自2019年9月1日起至重组债务还清之日止，以未清偿的重组债务本金余额为基数，安徽益力置业有限公司与东至金澄置业管理有限公司共同按年利率24%的标准向中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司支付重组宽限补偿金，重组宽限补偿金按日计算，日利率为24%除以360，按季支付，安徽益力置业有限公司与东至金澄置业管理有限公司于每自然季末月20日向中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司支付重组宽限补偿金；自2019年9月1日起至重组宽限补偿金付清之日止，对应付未付的重组宽限补偿金，以未按期支付的重组宽限补偿金为基数，安徽益力置业有限公司与东至金澄置业管理有限公司共同按日万分之五的标准向中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司支付违约金。3.安徽益力置业有限公司、东至金澄置业管理有限公司就上述第1、2款项下重组债务向中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司承担连带清偿责任，安徽益力置业有限公司、东至金澄置业管理有限公司于2019年9月27日前共同向中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司清偿完毕上述第1、2款项下全部重组债务。安徽益力置业有限公司、东至金澄置业管理有限公司所还款项按照如下先后顺序予以冲抵：（1）为实现债权发生的费用，包括但不限于案件受理费、律师费、公告费（如有）、评估费（如有）、拍卖费（如有）等；（2）违约金；（3）重组宽限补偿金；（4）重组债务本金。二、1.中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司对本协议第一项确定的债权，对皖（2017）合不动产证明第0180225号、皖（2018）合不动产证明第0018569号、皖（2018）合肥市不动产证明第10018698号不动产登记证明项下安徽益力置业有限公司提供的抵押物享有优先受偿权；2.中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司对本协议第一项确定的债权，对皖（2017）东至县不动产证明第0012799号不动产登记证明项下东至金澄置业管理有限公司提供的抵押物享有优先受偿权；3.中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司对本协议第一项确定的债权，对（合）股质登记设字[2018]第281号股权出质设立登记通知书项下安徽国商股权投资有限公司提供的质押物享有优先受偿权；4.中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司对本协议第一项确定的债权，对（池）股质登记设字[2018]第68号股权出质设立登记通知书项下合肥朗飞项目管理有限责任公司提供的质押物享有优先受偿权；5.中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司对本协议第一项确定的债权，对（池）股质登记设字[2019]第42号股权出质设立登记通知书项下合肥太屋商业管理有限公司提供的质押物享有优先受偿权。三、各方当事人就本案纠纷再无其他争议。”上述民事调解书生效后，华融北分公司向本院申请执行，本院以（2019）京02执1282号立案执行。在执行过程中，本院于2019年11月20日轮候查封被执行人益力公司名下位于安徽省合肥市×××共计86套房产及335个车位，案涉房屋在查封范围内。另查，2019年12月3日，案涉房屋的首封法院北京市第四中级人民法院向本院出具（2019）京04执134号移送执行函，载明该院根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及本院的来函要求，将该院于2019年1月31日以（2019）京04执保26号协助执行通知书查封的被执行人益力公司名下包括案涉房屋在内、位于安徽省合肥市×××的88套房产及地下车库335个车位移送本院处置。又查，安徽省合肥市不动产登记中心出具的信息查询结果显示，案涉房屋登记的抵押权人为华融北分公司，登记时间为2017年12月12日。审查过程中，为证明其主张，席庆勇向本院提交如下证据：1、益力公司与席庆勇签订的《益力·檀宫项目认购协议书》，用以证明席庆勇于2015年12月11日已购买案涉房屋。2、五张收据及相应银行交易记录单、一份收条、益力公司与席庆勇于2020年6月24日签订的《双方协议》，上述证据用以证明席庆勇已经将全部购房款支付完毕。3、房屋交接单和钥匙交接单，用以证明席庆勇已经实际占有使用房屋。另，席庆勇在谈话中确认其名下另有位于合肥市瑶海区的房屋一套，并提交了该房屋的产权证复印件。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有担保物权等优先受偿权等，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除担保物权等优先受偿权的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，席庆勇作为购房者，其对抗的是华融北分公司对案涉房屋的抵押权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断席庆勇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案外人席庆勇确认名下有位于合肥市的其他用于居住的房屋，故其所提异议不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的法定要件，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人席庆勇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 姜高华审 判 员 贾奕良审 判 员 连 强二〇二〇年七月十日法官助理 雷 洋书 记 员 王 皓