福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初2462号 原告：孔祝英，女，汉族，1967年1月3日出生，住福州市。 被告：福建省直房地产开发公司，住所地福州市鼓屏路。 法定代表人：余则林，总经理。 委托代理人：卓文彬、郭恒耀（实习），福建闽君律师事务所律师。 原告孔祝英诉被告福建省直房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔祝英，被告福建省直房地产开发公司委托诉讼代理人卓文彬、郭恒耀（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告承担对原告房屋销售合同中因出卖人原因使买受人未能如期取得房屋权属证书的违约金每日万分之一，违约金21450元（以15万元为基数从2012年10月11日起算至2017年3月8止，按合同第十四条约定，每日万分之一，合同实际交房是2011年10月9日，已付房款15万元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告孔祝英于2011年10月11日与被告福建省直房地产开发公司签订商品房买卖合同（合同编号：200827020381），购得鼓楼区福飞路车位，根据该合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。“该房屋于2011年10月11日交房，但至2016年9月之前，产权证都办不下来，原因是：1.经济适用房审批表原件未交。2、开发公司未补土地差价款。而这两项都是属于被告提供的资料。因此原告认为，被告已经违约，并分别于2013年3月26日、2015年3月25日以特快专递（单号：1069988829900和1064350775406）形式向被告发出关于开发商延误办理产权证违约金赔付催告函，未得到被告回应。因此，原告诉至法院，要求被告赔偿违约金，恳请法院支持原告诉讼请求。 被告辩称，1、原告要求以答辩人通知原告办理诉争车位权属手续作为计算违约金的截止时间，缺乏法律依据。根据《房屋登记办法》第十一条“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。规定的房屋权属转移登记，应当由购买人提出申请，并由出售人予以协助。”规定，办理房屋权属证书应由原告提出，答辩人予以协助办理，而非由答辩人来通知办理，原告诉讼请求以答辩人通知原告办理权属证书时间作为违约金计算依据，缺乏法律依据。2、诉争车位至今无法办理权属登记并非答辩人原因造成，逾期办理系由于政府相关政策不明晰与调整变更等原因所致，与答辩人无关，答辩人在此没有任何过错，反而是积极在协调办理相关权属登记事宜，2012年7月已经履行办理产权初始预登记义务，不应承担任何的违约责任。如果是因政府政策调整变更等原因来认定答辩人存在过错并承担违约责任，对答辩人是十分不公平的。答辩人于合同约定日期交付原告诉争车位，并早已于2012年7月6、9日获得诉争车位产权初始登记（总登记）。至此答辩人已经积极地依据双方的《商品房买卖合同》第十四条第[2]项履行办理房屋所有权初始预登记义务，不存在违约。原告在办理诉争车位权属手续时，系由于福州市房地产交易登记中心认为该项目无已缴差价款的证明，故暂停了个人产权办理手续。但福州市房地产交易登记中心无相应明确的法律规定或政策规定，答辩人根本无法办理。答辩人及上级管理部门均积极予以协调处理。答辩人上级主管部门福建省人民政府机关事务管理局认为“根据《福建省人民政府办公厅关于加快普通商品房、经济适用住房与廉租住房建设的若干意见》（闽政办[2006]19号）文件规定“对于超面积标准部分以及店面、车库（位）等营业性用房应严格按市场价出售，其收入必须实行专项管理，在用于项目的小区基础设施和配套费用外，节余部分由各地政府专项用于经济适用住房和廉租住房建设”。按照省政府赋予我局的工作职责，同时由于贵局市组织建设的经济适用住房和廉租住房并未向省直单位干部职位供应，因此，“广厦三期”项目中超面积标准部分以及店面、车库（位）等营业性用房按市场出售的收入在用于项目的小区基础设施和配套费用外，节余部分应由我局收取并专项用于省直经济适用住房和廉租住房建设。”且答辩人主管部门在“广厦三期”项目办理项目预售许可证的过程中，已向福州市房地产交易登记中心发函说明，并获得市房地产交易中心的认可，给予办理该项目的预售批售批准手续及房屋产权初始登记（总登记）手续。2012年12月19日，福建省人民政府机关事务管理局就此事宜向福州市人民政府发函请求政府督促各部门尽快办理“广厦三期”项目产权登记手续，但未果。2013年2月6日，福州市人民政府办公厅向林瑞良副市长汇报“关于协调广厦三期项目产权登记问题的情况”并请示协调意见，获得同意。2013年7月11日，福州市国土地资源局向福州市政府办公厅报告办理意见“根据市政府[2007]212号《专题会议纪要》关于经济适用住房项目差价款征收方案有关问题第三条：经济适用住房小区内的商业用房，车（库）位等配套设施对外销售的，开发建设单位应按照预售许可证批准当年的周边同地段同类型商业用房、车（库）位销售均价的80%，并扣除征地拆迁及建设成本后缴交差价款及契税。其中，周边同地段普通商品住房及商业用房、车（库）位的销售均价，由市房产登记中心负责提供。建议按照上述规定，“由市房地产登记中心负责提供预售许可批准当年的周边同地段同类型商业用房、车（库）位销售均价并告之我局，作为办理缴交差价款及契税的依据。”但意见未得明确回复。为推进项目土地总登等相关手续办理工作，答辩人一直积极协调福州市国土资源局以及福州市住房保障和房产管理局按照福州市人民政府协调会议意见尽快清算，确认“广厦三期”项目超过核准面积的土地差价款数额，并于2013年6月份将全部申请材料报送福州市国土地资源局要求审核。且2014年1月，应福州市国土地局要求，答辩人聘请福州市财政投资中心审核“广厦三期”项目建设成本。并于同年9月获取评审中心出具的“广厦三期”建设成本测算专项评审报告并将缴交土地差价款全部资料报送市国土地局审核，但市国土地局一直未予以答复。2014年12月30日，答辩人上级主管部门福建省机关事务管理局就“关于商请协调办理广厦三期项目缴交地价差价款有关问题”再次向福州市人民政府发函请求协调处理。2015年2月16日，福州市人民政府就“福州市人民政府关于广厦三期经济适用房项目商业店面及车位销售补缴地价款事实”予以复函，但认为“因当时国家没有出台此类项目补缴地价的相关政策，为了支持省房地产开发公司办理项目商业店面及车位补缴手续，经市政府多次研究，明确此类事项按市政府专题会议纪要[2007]212号议定的意见执行，但在上述政策执行过程中，2013年4月，国土资源部下发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发[2013]20），其中第六条规定：当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行比对，在土地评估报告中明确提示比对结果，并择高缴纳土地收益。市国土部门认为，广厦三期项目商店及车位补缴地价应执行国土资源部门文件。”相关问题经市政府答复后，福州市国土资源局重新委托三家评估机构对“广厦三期”项目地价差价款进行测算，但一直未将测算结果告知答辩人。2015年9月1日，答辩人向福州市国土资源局报告，请求尽快将审核修正后该项目应补缴的地价差价数额告知答辩人，以便答辩人及时缴交地价差价款，办理土地总登相关手续。次日，答辩人依福州市国土资源局要求，补缴土地差价。因本案涉及到经济适用房政策性问题，在办理权属证书上与一般的商品房完全不同，政府政策与办理流程完全不同。答辩人作为省直机关指定的唯一的建设经济适用房的单位，履行的更多是政府赋予的职责，在建设过程中并没有获取收益，在本案的处理上应与普通的商品房合同纠纷处理应有所区别，应当尊重客观事实。且政府在建设经济适用房方面，本身也是没有充分的经验，全部还是在建设过程中不断的调整政策。综上，答辩人在办理权属证书过程中不存在任何过错，之所以产生办证逾期情况，系政府对于经济适用房相关政策不明晰与调整、政府部门办理程序需要所致，答辩人不承担违约责任。3、根据相关规定及双方的《商品房买卖合同》约定，由于行政部门或者非出卖人原因导致买受人无法及时依法取得权属证书，答辩人不承担违约责任。根据双方的《商品房买卖合同》第十四条第[2]项“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的”约定，只有出卖人原因未能及时办证的，答辩人才承担违约责任，但是本案中逾期办证并非是答辩人原因所致，原告的起诉没有事实依据。参照福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月25）第15条“问：如何认定出卖人的逾期办证责任？合同约定应由出卖人负责办理房屋权属证书，但买受人不提供相关证件、不予配合造成迟延办证的，出卖人是否应当承担违约责任并且继续履行办证义务？《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“由于出卖人的原因”，是否包括因行政部门或者其他第三方原因造成的迟延办证情形？答：双方当事人约定由出卖人负责办理房屋权属证书，出卖人未在约定的期限内办妥房屋权属证书的，应当承担违约责任，但因买受人的原因造成办证逾期的除外。因买受人原因迟延办证的，出卖人虽然不承担违约责任，但仍应继续履行办证义务。双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。”可知，由于行政部门或者非出卖人原因导致买受人无法依法取得权属证书，答辩人不承担违约责任。 4、据答辩人了解获知原告有涉嫌伪造申请购买经济适用房的申报材料，获得购买经济适用房、车位资格。原告取得房产后并未自行使用，自交房起均用于出租或空置至今。答辩人将向政府部门报告该情况，请求政府撤销原告购买经济适用房的资格，以维护国家利益不受侵害。根据2010年国家住房和城乡建设部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》及相关的经济适用房申请规定，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。因此答辩人认为，原告涉嫌在购买与使用经济适用房过程中存在骗取行为。原告既然是经济适用房的购买人，其更不可能再购买车位，购买车位的行为已表明其经济能力已经不符合购买经济适用房之资格，答辩人将依程序向政府部门报告该情况，请求政府撤销原告购买经济适用房的资格，收回原告购买的经济适用房，以维护国家利益不受侵害。 综上，因政府政策等非答辩人原因造成诉争车位办证逾期，答辩人已履行房屋初始预登记的合同义务，不存在任何过错，原告诉讼请求应全部驳回。 经审理查明，2011年10月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买坐落于福州市鼓楼区福飞路车位号房；车位总价款为150000元；原告付款方式：一次性付款合同签订当日付购房款人民币150000元；被告应当在2011年12月31日前将车位交付买受人使用；被告应当在车位交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，因被告原因，无法实现上述约定的，经双方协商一致同意，被告应当在商品房使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下述方式处理：原告不退房的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部价款。庭审中，被告称诉争车位实际交付时间是2011年12月31日，并非在签订合同的当日即2011年10月11日。 另查，被告于2012年7月9日办理了诉争车位产权初始登记（总登记）。被告并于2016年8月25日告知购买车位的业主可以办理产权证书。 原告分别于2013年3月27日、2015年3月25日通过EMS特快专递向被告邮寄《催告函》，称由于被告原因，诉争车位至今无法进行产权登记，要求赔偿违约金。 2016年8月25日，被告通知原告及其他业主带上相关办证所需资料到房产交易中心办证，并提供照片予以证明，原告对该通知的真实性亦无异议。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同真实有效。根据双方合同的约定，被告应当在车位交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，因被告原因，无法实现上述约定的，经双方协商一致同意，被告应当在商品房使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下述方式处理：原告不退房的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。原告已依约支付了全部购房款，被告应协助原告在约定的期限内向房地产产权登记机关办理相关权属登记手续。因被告原因导致原告未能及时取得房屋权属证书，已构成违约。依据诉争合同的约定，被告应于车位交付使用时间即2011年12月31日后365日即2012年12月31日起向原告支付逾期办证违约金。被告称诉争车位无法办理权属登记并非被告的原因造成的，而系政府相关政策调整变更等原因所致，并提供与相关部门协调函予以证明，本院认为，被告与相关部门协调问题，不足以排除被告自身的原因，故被告该辩称本院不予采纳。被告称原告的起诉已超过两年的诉讼时效，因原告分别于2013年3月27日、2015年3月25日通过EMS特快专递邮寄催告函给被告，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故被告该辩称本院亦不予采纳。 原告诉请逾期办证违约金，因被告于2016年8月25日告知原告诉争车位可以办理产权证书，故原告该项主张合理部分本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告福建省直房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期办证违约金（每日按已付款15万元的0.01%计算，从2012年12月31日起算至2016年8月25日止）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费336元，适用简易程序减半168元，由原告承担50元，被告承担118元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  林玉萍 二〇一七年八月二十八日 书记员  陈梦茜 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。