广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初2697号原告：罗慧英，女，1979年9月2日出生，汉族，住广州市白云区，委托代理人：陈楚霞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：徐飞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位，统一社会信用代码914401015856542284。法定代表人：曾伟光，董事长。委托代理人：刘焱，该公司员工。委托代理人：陈育元，该公司员工。原告罗慧英诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告罗慧英的委托代理人陈楚霞、徐飞，被告清大瑞泰公司的委托代理人刘焱、陈育元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗慧英诉称：原被告于2016年6月10日签订《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》，约定原告向被告购买广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号C座2层11单元的公寓，价格523000元（认购价503000元+团购金20000元），原告采用商业按揭付款方式，具体付款时间为：于签订认购书时交付定金20000元，于2016年6月17日前支付首付10万元，剩余款项133000元于2016年6月24日支付完毕。同时约定原告于2016年6月17日前申办按揭贷款，按揭额250000元，年限10年。原告于认购书签订当天向被告支付了团购金20000元及定金20000元，并分别于2016年6月18日、2016年6月25日向被告支付房款100000元、133000元。另外，原告于2016年6月18日按被告要求向被告指定的律师提交了办理按揭贷款的相关文件，并支付了按揭付款手续的相关费用。之后，原被告双方签订了涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》。被告于2016年11月25日向原告开具了部分已收取房款的发票，发票金额为253000元。原告依约支付完毕房款、提交按揭贷款的资料及签订《商品房买卖合同（预售）》之后，被告却迟迟不能办理涉案房屋按揭手续及《商品房买卖合同（预售）》的网签、备案手续。原告这才发现被告在认购书签订前已经将涉案房屋抵押给第三人，故银行不予办理涉案房屋的抵押手续，《商品房买卖合同（预售）》也无法办理网签、备案手续，但被告在签订认购书、《商品房买卖合同（预售）》之时却未曾将该涉案房屋已抵押的情况告知原告。原告认为，被告故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，并且在原告多次催促之下，仍未涂销抵押，导致涉案房屋未能办理按揭、合同网签手续，原告的合同目的无法实现，被告上述行为构成根本违约。根据合同法的规定，原告有权解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致房屋买卖合同关系解除，应向原告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并向原告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告诉请法院判令：1.起诉状送达给被告时解除原被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.被告向原告返还已收取的购房款273000元；3.被告向原告赔偿一倍定金20000元；4.被告向原告赔偿一倍已付购房款273000元；5.被告向原告赔偿利息损失（利息包括：①以40000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年6月10日起计至被告实际支付之日止，暂计至起诉之日为1643.33元；②以100000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年6月18日起计至被告实际支付之日止，暂计至起诉之日为4011.67元；③以133000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年6月25日起计至被告实际支付之日止，暂计至起诉之日为5223.02元，以上三项暂计至起诉之日合计为10878.02元）；6.被告承担本案案件受理费。被告清大瑞泰公司辩称：同意在我方收到起诉状副本时即2017年6月2日解除涉案合同；不同意原告第二、三、四、五项的诉讼请求，理由是涉案房屋不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第九条返还一倍购房款的情形。经审理查明：2016年6月10日，原告罗慧英（买受人、乙方）与被告清大瑞泰公司（出卖人、甲方）订立《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》，约定：原告罗慧英认购被告清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号C座2层11单元的公寓，折扣后认购价为503000元+2万电商=523000元；付款方式为商业按揭，乙方于签署本认购书时交付定金20000元，首期楼款为认购价50%，233000元须于2016年6月17日前付清（已扣除定金），按揭额250000元须于2016年6月17日前申办按揭贷款，按揭年限10年；如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议。另在上述认购书付款方式处有手写内容“本人认购C211单元,于2016年6月17日交付首付10万；签署商品房买卖合同，其余房款133000于2016年6月24日交齐”。之后，原告罗慧英（买受人、乙方）与被告清大瑞泰公司（出卖人、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发的位于广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号自编C栋（自编号B-1、B-2栋）211房，房屋总金额503000元，付款方式为按揭贷款付款，首期款253000元，剩余房款250000元于2016年6月18日前申请办理银行按揭手续。第十一条约定：甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。第十四条约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应按本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。第二十条约定：甲方保证无第三人向乙方主张对该商品房的任何权利。由于甲方原因造成乙方丧失或者无法取得该商品房所有权，或者所有权受到限制的，乙方可以中止支付相应价款，并有权解除本合同。甲方应当按照本合同第十四条的有关约定承担违约责任；乙方在订立本合同时同时知道第三人对该商品房享有权利的，不适用前款之约定。双方未在该《广州市商品房买卖合同（预售）》中签署日期，原告庭审中主张是2016年6月18日签订合同，被告陈述一般流程是双方签订合同后交房款，具体时间不清楚。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第二条第1点约定：乙方在签订合同前向甲方支付的购房定金，在乙方正式付款时冲抵应付房价款。2016年6月10日，原告向被告支付定金20000元。同日，原告还向广州乐联房地产代理有限公司支付20000元，该公司向原告出具了名目为“壹品团购金C栋211”的收据。此后，原告分别于2016年6月18日、2016年6月25日向被告支付购房款100000元、133000元。2016年11月25日，被告向原告开具金额为253000元的首期房款发票。另查明，被告收到起诉状副本的时间为2017年6月2日。涉案房屋所在楼盘于2014年7月4日取得广东省广州市商品房预售许可证。涉案房屋于双方签署认购书前已经设定在建工程抵押，至今尚未涂销。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》至今没有办理网签和登记备案手续。以上事实有《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》、POS签购单、收据、《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票、阳光家缘网站查询信息、商品房预售许可证以及庭审笔录等证据附卷佐证。本院认为：原告罗慧英与被告清大瑞泰公司签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》和《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告支付定金和首期楼款，已经履行了合同的主要义务，现因被告在出售涉案房屋前为涉案房屋设定了抵押权登记且至今尚未涂销，导致原告无法办理按揭贷款及登记备案手续，属被告违约，被告应承担相应的违约责任。原告主张合同目的无法实现要求解除上述《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告对此亦无异议，本院确认涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》于2017年6月2日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》解除后，原告作为守约方，有权要求被告返还购房款并要求赔偿损失。关于原告已支付的购房款金额，双方签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》中载明认购价为503000元+2万电商=523000元，首期楼款为253000元，按揭金额为250000元。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》也约定房屋首期款为253000元，开具的首期款发票金额亦为253000元。此外，原告支付款项的其中2万元的POS签购单的收款人及收据中落款人均为广州乐联房地产代理有限公司，并非为被告。综上，可以推断出原告支付的款项中有2万元是支付给案外人广州乐联房地产代理有限公司的电商费用，并非购房款，原告已经支付的房屋首期款金额应为253000元。故被告应将收取的涉案房屋首期款253000元返还给原告。对原告超出上述标准的诉讼请求，本院予以驳回。原告还主张被告按照中国人民银行同期同类贷款利率支付各笔购房款自支付之日起至实际返还之日止的利息，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的赔偿一倍定金的诉讼请求。首先，双方在《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》约定“如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议”。该条款实际已排除了定金罚则的适用。其次，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第二条第1点约定“乙方在签订合同前向甲方支付购房定金，在乙方正式付款时冲抵应付房价款”。根据该条约定，原告在签订《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》时交纳的20000元定金，在原告支付首期楼款后该款项20000元性质已发生改变，已从定金转化为购房款，故原告要求被告赔偿一倍定金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的赔偿一倍已付购房款的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”双方争议焦点在于被告在订立商品房买卖合同时是否存在故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实。双方在《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》第7条约定，“如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议。”从该条可以看出，双方在签订认购书时已经预见到涉案房屋可能存在抵押的情况，故双方对此作出了特别约定。原告在之后签署《广州市商品房买卖合同（预售）》前理应保持审慎，对涉案房屋是否存在抵押登记应当履行适当的注意义务。“阳光家缘”网站作为广州市国土资源和房屋管理局官方网站，为公众所知悉，原告在签订商品房买卖合同前有能力及义务在该网站上查询涉案房屋是否存在抵押的情形，并据此作出是否续签《广州市商品房买卖合同（预售）》的决定。故原告主张被告故意隐瞒涉案房屋存在抵押的事实，没有事实依据，本院对于原告主张被告赔偿一倍已付购房款的诉讼请求，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告罗慧英与被告广州清大瑞泰信息科技有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于2017年6月2日解除；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗慧英返还购房款253000元并支付利息（利息分三段计算，分别以20000元为本金，自2016年6月10日起计算至实际付清之日止，以100000元为本金，自2016年6月18日起计算至实际付清之日止，以133000元为本金，自2016年6月25日起计算至实际付清之日止，上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告罗慧英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9569元，由原告罗慧英负担5192元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担4377元。上述费用已由原告罗慧英预缴，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在履行本判决时将应负担费用迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  陈丽娟人民陪审员  杨锦贞二〇一七年八月十四日书 记 员  李春辉黄曼玲