广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1281民初1990号 原告邓朝霖，男，1986年3月27日生，汉族，1963年9月19日生，居民，户籍所在地以及现居住地广西宜州市。 特别授权委托代理人覃勇飞，宜州市法律援助中心律师。 被告宜州市正泰房地产有限责任公司，住所地宜州市庆远镇城中中路176号，统一社会信用代码：914512817738653137。 法定代表人莫军，该公司董事长。 委托代理人黄光毅，广西昭义律师事务所律师。 委托代理人吴柳红，广西昭义律师事务所律师。 原告邓朝霖诉被告宜州市正泰房地产有限责任公司（以下简称正泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理，依法由审判员覃敏红适用简易程序公开开庭审理此案，书记员陈秋莲担任法庭记录。原告邓朝霖的委托代理人覃勇飞、被告正泰公司委托代理人黄光毅、吴柳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓朝霖向本院提起诉讼。请求：1、判令被告向原告支付逾期办证的违约金20936元、面积差价款30779元。两项共计51715元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由为：原告于2011年10月26日与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定原告以176825元的价款向被告购买宜州市“帝王商贸城”（以下简称帝王商贸城）一层1-Ｂ9号的商铺，商铺建筑面积为14.19平方米。双方约定交付时间为2011年12月30日前，同时约定，在交付使用后730天内办理好房地产权属证书。该合同第十五条第2项约定被告逾期办理权属证书的违约责任“买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金”，同时双方在《合同补充协议》第十一条约定，由原告委托被告全权代办房屋产权证。合同签订后，原告向被告全额付款176825元，并缴纳了办证费及相关税费用给被告，但被告未能在规定期限内办证给原告，构成违约，应承担违约责任，逾期办证违约金：176825元×592天（从2015年6月11日起计算至2017年1月25日共592天）×0.0002元／天＝20936元。原告的房产证登记面积为12.74平方米,比合同约定的面积少了1.45平方米,误差比为10.18%。根据合同第五条的规定，被告应返房款30779元给原告。 被告正泰公司辩称，同意原告诉称的事实，但：1、被告已经履行出卖人的法定义务，办理好大证，完成相应备案，办证延迟的结果非被告的原因。按照合同约定，在办理产权证事项上，被告已经通过张贴公告、电话通知以及通过《广西日报》刊登公告的方式通知原告办理手续，履行了通知义务，被告不存在违约，被告不应当承担违约责任；2、补充合同中约定的办理房产证为合同双方的委托与被委托法律关系，受托人应承担的是损害赔偿责任，非违约责任，有损害才有赔偿，原告并未举证证明其损失；3、原告请求的违约金过高；4、原、被告双方在合同中约定商品房的建筑面积为14.19㎡,其中,套内面积为7.98㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.21㎡。公共部分与公用房屋分摊建筑面积6.21㎡中除4.4㎡计价收房款外,余下1.81㎡分摊面积由出卖人无偿送给买受人,产权归买受人所有。现原告房产证上的面积为12.74㎡，原告仅支付12.38㎡的房款，房产证上的面积虽比合同约定面积少1.81㎡，但该部分面积为公摊面积，系被告赠送给原告的，原告购买的套内面积并未减少,要求被告退还面积差价没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的合同及收据真实性本院予以认定，对证明内容综合全案予以审核；2、对被告提供的宜州市宏金测绘公司的《分户产权面积统计表》能证实测绘时间但与案件无关，不予采纳；《关于申请开具完税证明的报告》和房产局办事指南无法证明被告已经履行办证义务，不予采纳；河池日报的《证明》无法确认，不予采纳，广西日报的《公告》反映真实公告情况，予以认定；宜州市房地产管理局房地产档案室出具的被告递交办证材料时间表中有涂改痕迹，不予采纳；3、本院依法从宜州市房地产管理局调取的相关业主办证时间表，客观真实，实际反映产权证申请办理时间及办结时间，对该证据反映的时间予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2011年10月26日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告以176825元的价格购买被告位于宜州市，同时《商品房买卖合同》有如下约定：“1、商铺建筑面积为14.19平方米，其中,套内面积为7.98㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.21㎡。公共部分与公用房屋分摊建筑面积6.21㎡中除4.4㎡计价收房款外,余下1.81㎡分摊面积由出卖人无偿送给买受人,产权归买受人所有。2、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按‘双方自行约定’方式进行处理，即：房屋结算最终与宜州市房地产管理局产权登记的建筑面积为准，实行多还少补，产权登记面积大于合同约定面积的部份由买受人按本合同约定单价相应补足房价款，产权登记面积小于合同约定面积的部分由出卖人按本合同约定单价退还相应房款（建筑面积包括公摊面积和套内面积）。3、商品房经验收合格的，出卖人应在2011年12月30日前将房屋交付给买受人，逾期交房超过30日的，从应交付之日起至实际交付之日止，每日按已交房款万分之3.5支付违约金；4、出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金，如买受人在接到办理产权通知之日起三十日内不来办理或预交办理产权费用的，每拖延1日，按合同总房款万分之二向出卖人支付违约金。”《合同补充协议》主要内容为：“1、本合同涉及的所有通知，按出卖人在《河池日报》刊登通知，以及买受人在本合同所留地址寄送的通知皆视为出卖人已经履行通知义务；2、买受人应在签订合同之日起30日内向有关部门履行纳税义务，否则由此产生的一切后果由买受人全部承担全部责任；3、买受人在收到出卖人办理该商品房产权通知之日起三个月内，到出卖人指定的地点领取产权资料，如买受人没有按第一条约定时间到出卖人指定地点领取办理产权资料的，由此引起的一切后果由买受人自负；4、买受人与出卖人约定到当地房管部门办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，买受人全权委托出卖人代办下列手续：办理房屋产权证、《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记。该合同第五条约定了面积确认及面积差差异处理方式“根椐当事人的选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、双方自行约定：房屋结算最终以宜州市房地产管理局产权登记的建筑面积为准，实行多还少补，产权登记面积大于合同约定面积的部分由买受人按本合同约定单价相应补足房价款，产权登记面积小于合同约定面积的部分由出卖人按本合同约定单价退还相应房款（建筑面积包括公摊面积和套内面积）””签订合同后，原告交付了全部房款176825元并将办证所需费用及契税交给被告。2013年1月31日，被告将商铺交付原告。2013年10月21日，被告将相关竣工材料交由宜州市住房和城乡建设局备案，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》。2013年11月5日，被告向宜州市房地产管理局申请进行房屋初始登记，2013年11月12日，宜州市房地产管理局对被告位于宜州市平方米房屋进行初始登记，并给被告发放房产证。2016年6月29日，被告代理原告向宜州市房地产管理局递交材料办理房屋所有权转移登记，2017年1月25日,宜州市房地产管理局办结房屋所有权转移登记。 本案的争议焦点为：1、被告是否已经尽到合同约定相关办证义务，如被告违约应如何承担违约责任？2、被告是否应按合同约定单价退还面积差部分的房款给原告？ 一、关于逾期办证的问题 在本案中，被告向房产局递交产权变更登记申请材料的时间为2016年6月29日，2017年1月25日宜州市房地产管理局办结变更登记，故本案逾期办证的原因在于逾期递交变更登记申请。本院认为： （一）原、被告双方在签订商品房买卖合同的同时签订合同补充协议，并约定该协议为主合同的补充条款，该补充协议构成买卖合同的一部分，双方应该遵守。合同补充协议中约定：“买受人与出卖人约定到当地房管部门办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，买受人全权委托出卖人代办下列手续：办理房屋产权证、《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记。”原、被告之间存在委托与被委托关系，双方应该按照合同约定履行自己的义务，受托人即被告应及时告知委托人办理房产证应提交的材料及应履行的义务。原、被告双方在合同补充协议中约定：“本合同涉及的所有通知，按出卖人在《河池日报》刊登通知，以及买受人在本合同所留地址寄送的通知皆视为出卖人已经履行通知义务”，“买受人在收到出卖人办理该商品房产权通知之日起三个月内，到出卖人指定的地点领取产权资料，如买受人没有按第一条约定时间到出卖人指定地点领取办理产权资料的，由此引起的一切后果由买受人自负。”以上条款约定了被告在交房后的通知领取办理房产证的义务及通知的方式，虽未约定被告应何时履行通知义务，但法律规定交房后90天应办理得房产证，故被告最迟应在交房后90天内履行自己的通知义务，现被告无证据证明自己已经按照合同约定的方式在期限内通知原告领取办理房产证的相关资料，造成原告逾期不能办理房产证，被告应承担违约责任。 （二）原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金，如买受人在接到办理产权通知之日起三十日内不来办理或预交办理产权费用的，每拖延1日，按合同总房款万分之二向出卖人支付违约金。”应理解为原告应在房屋交付即2013年1月31日之后730天完成相关数据，交由相关部门备案，并进行房屋初始登记，该条的违约金也应理解为因逾期备案造成逾期办证的违约损失。被告已在2013年11月12日，完成上述义务，原告根据十五条请求被告承担逾期办证违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 （三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原被告双方均未约定具体办证的时间及逾期办证的责任承担，原、被告双方关于逾期办证及责任承担可按上述解释处理。 （四）被告交房时间为2013年1月31日，根据双方在合同中的两个特殊约定（《商品房买卖合同》第十五条约定的交付后730日内备案和《合同补充协议》第十条约定买受人收到通知之日起三个月到出卖人指定地点领取产权资料），在扣除以上两项天数（820天）后起算，被告的逾期时间应从2015年5月2日起计算。但被告一直到2016年6月29日才向房产部门递交材料办理房产证，被告的逾期天数为423天（2015年5月2日至2016年6月29日）故被告应承担违约损失为176825元×（年利率6%/365天）×423天=12295.3元。 二、关于被告是否应按合同约定单价退还面积差部分的房款给原告的问题。 原、被告在《商品房买卖合同》第三条中约定商品房的建筑面积为14.19㎡，并在第五条中约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按‘双方自行约定’方式进行处理，即：房屋结算最终与宜州市房地产管理局产权登记的建筑面积为准，实行多还少补，产权登记面积大于合同约定面积的部份由买受人按本合同约定单价相应补足房价款，产权登记面积小于合同约定面积的部分由出卖人按本合同约定单价退还相应房款（建筑面积包括公摊面积和套内面积)”。现宜州市房地产管理局产权登记的建筑面积为12.74㎡，比合同约定面积少1.45㎡。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。故被告应按合同约定单价退还面积差部分的房款给原告。商品房总价为176825元，每平方米折算价为12461元（176825元÷14.19㎡=12461元㎡）,被告应退还给原告面积差部分的房款18068元(12461元×1.45=18068元)。原告请求被告退还给其面积差部分的房款30779元，超出18068元部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜州市正泰房地产有限责任公司支付给原告邓朝霖逾期办证违约金12295.3元； 二、被告宜州市正泰房地产有限责任公司退还给原告邓朝霖房款18068元； 三、驳回原告邓朝霖的其他诉讼请求。 案件受理费1092元，减半收取546元，由原告邓朝霖负担226元，被告宜州市正泰房地产有限责任公司负担320元。 上述债务，如果未按照本判决生效后十日内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。款汇：户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  覃敏红 二〇一七年八月二十五日 书记员  陈秋莲