海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终2218号上诉人（原审被告）：薛炳团，男，1969年5月7日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审原告）：谭少珍，女，1966年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：何佩芬，女，1986年7月5日出生，汉族，住广东省佛山市。原审被告：艾玉珍，女，1973年7月15日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：薛炳团，男，1969年5月7日出生，汉族，住海口市。上诉人薛炳团因与被上诉人谭少珍、原审被告艾玉珍房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院(2017)琼0105民初1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。薛炳团上诉请求：1.撤销海口市秀英区人民法院作出的（2017）琼0105民初1855号民事判决。2.本案一、二审诉讼费由谭少珍全部承担。事实与理由：1.押金收据，与本案无关，不能作为本案定案证据。从时间上来看，押金收据于2012年10月1日出具，薛炳团与谭少珍的租赁合同期间为2015年3与1日至2015年9月30日，双方签订的时间早于押金收据的时间整整6个月，于情于理不合。从合同上来看，双方于《房屋租赁合同》第三条第二款："租金支付方式，于2013年2月25日，乙方以现金的形式支付租金及押金。"从合同上可以看出，谭少珍即合同的乙方在2013年2月25日之前肯定是没有支付押金。从双方的交易形式上看，谭少珍与薛炳团之间的资金来往全部系通过银行转帐，只有此份押金收据没有银行往来记录，于情于理不合。综上，可以肯定的是，谭少珍出具的此份押金收据与本案没有任何关系，不应作为证据使用，谭少珍以此主张押金，没有事实依据。谭少珍没有向薛炳团支付押金，更不存在押金的滞纳金。艾玉珍与本案无关，不能作为原审的被告。薛炳团的妻子系艾玉珍，出生于1973年7月15日，一审法院判令薛炳团、艾玉珍承担连带责任，返还谭少珍押金及租金，没有事实和法律依据。从合同相对性上来看，谭少珍从薛炳团处租赁房子，与其他第三人并无直接的法律关系，即使艾玉珍经手2012年10月的押金收据（且不说押金的收据与本案无关），艾玉珍也只是代为转交租金，不应由此承担连带责任。海口市公安局秀英分局现场治安调解协议书跟谭少珍没有任何关系，薛炳团租给谭少珍的铺面是薛炳团在两个铺面中间的公共消防通道改成的。薛炳团与谭少珍房子租赁合同没有提前3个月办理续租。一审判定薛炳团把商铺101-102全部交付给王成彬，薛炳团已按商定退还给王成彬。王学所出具收据收到的谭少珍支付押金1.36万元及2015年10月1日至12月30日租金1.955万元，薛炳团10月1日还没有退场，谭少珍就与王学所签订合同，谭少珍涉嫌欺诈。艾玉珍写给五金店的收据与本案无关，所有合同都是约定的期满未满乙方提前退房押金作为违约金，薛炳团跟五金店的合同与谭少珍的没有任何关系。2.原审法院认定的事实错误，必然导致适用法律错误。为此，请求依法正确认定事实、适用法律，支持薛炳团的上诉请求。谭少珍辩称：谭少珍、薛炳团是房屋租赁的承租方与出租方的关系，谭少珍租赁薛炳团位于海口市秀英区美俗路9号"蓝海佳园"商住公寓楼东面的5间。房屋租赁合同租期是从2013年3月1日至2015年9月30日止。合同租赁期满后薛炳团与谭少珍不再继续签订新的租赁合同，薛炳团应归还谭少珍押金1.6万元，还应归还原谭少珍房屋租赁合同期外多收的2015年10-11月租金1.6万元及由此产生的押金滞纳金1.1952万元。无论是原一审（2016）琼0105民初951号审理、（2017）琼01民终141号审理，还是（2017）琼0105民初1855号审理都可得知，薛炳团在2012年期间是将涉诉房屋出租给五金店，在2012年10月1日时，艾玉珍经手向五金店经营者出具押金单，后在2013将五金店押金单交给谭少珍。另外，《房屋租赁合同》第三条：该房屋月租金为8000元，一次支付3个月租金，以上租金不含房屋租赁税。该房屋押金为壹万陆千元正。租金支付方式：于2013年2月25日，乙方以现金形式支付租金及押金。以上两条可知：使用该房屋必须要先交押金。由此佐证，谭少珍押金已经交付给薛炳团，薛炳团提出谭少珍未交押金，至今没有提出过任何证据，按"谁主张谁举证"来说，薛炳团的说法无理无据。《房租租赁合同》是双方真实意愿的表达，是在双方充分沟通自愿的前提下签订的。根据我国《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可见当事人对违约金的约定只要是真实意思表示，其效力就应予肯定，法律理应充分尊重、保障当事人的意思自治。根据薛炳团与王成彬（原业主）所签的《房租租赁合同》可知：王成彬将蓝海佳园商住公寓楼1层101.102商铺及地下室出租给薛炳团，并允许薛炳团分割转租，薛炳团将涉诉房租转租给我方，2015年9月30日，薛炳团与王成彬的合同到期，王成彬收回租赁物，并把房租继续租给谭少珍。薛炳团在没有合法的前提下，收取我方2015年10-11月的租金共1.6万元不当，依法要求薛炳团返还。关于对艾玉珍要求承担的责任说明，艾玉珍即是押金单的经手人"艾珍"，也是押金的归属有直接的利益关系。原审法院所适用法律符合事实的真相。请求维持原判。艾玉珍的陈述意见与薛炳团的陈述意见一致。谭少珍向一审法院起诉请求：1.薛炳团退回《房屋租赁合同》到期后多收的两个月租金1.6万元和押金1.6万元；2.根据《房屋租赁合同》第六条第（一）条第2小点，薛炳团应支付谭少珍2015年1O月1日至2016年4月3O日的押金滞纳金1.O224万元，2015年1O月1日至2016年4月3O日押金与租金的利息812元；3.因薛炳团与艾玉珍是夫妻关系，双方承担共同连带责任，共同偿还。一审法院认定事实：2010年7月16日，王成彬取得位于海口市××路、102商铺的房屋所有权证，证号为海房字第HK245328号、海房字第HK2453**。2010年7月15日，王成彬委托王学锁与薛炳奇签订《房屋租赁合同》，约定王成彬将位于海口市××路、102商铺及地下室出租给薛炳奇，租期自2010年10月1日至2015年9月30日，并允许薛炳奇分割转租。2010年7月23日，王学锁出具《证明书》，说明王成彬委托王学锁将蓝海佳园商住公寓楼1层101、102商铺及地下室租给薛炳奇、薛炳团。2012年4月11日，薛炳团与艾玉珍登记结婚。薛炳团将蓝海佳园第五间租给他人用于经营五金店。2012年10月1日，艾玉珍出具蓝海佳园第五间押金《收据》，金额1.6万元。2013年2月20日，薛炳团（甲方）与谭少珍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方位于海口市秀英区美俗路9号"蓝海佳园"商住公寓楼东面的第5间房屋，租期自2013年3月1日起至2015年9月30日止。第三条租金、押金及支付方式约定为该房屋的月租金为8000元，以上租金不含房屋租赁税，该房屋押金为1.6万元；于2013年2月25日，乙方以现金形式支付租金及押金，每月25日至30日前交下一季度的房租。第五条双方责任（一）甲方责任3约定合同期满时，甲方验收该房屋无设备损坏及无费后10天内全额无息返还乙方押金。第六条甲方责任中约定甲方如不遵守第五条第一款第三点的规定，则乙方有权向甲方收取滞纳金，每天按押金的千分之三计收。2015年8月30日，薛炳团出具收据，载明收到蓝海佳园101-5,2015年9月1日至11月30日租金2.4万元。9月8日，谭少珍向薛炳团转账支付9-11月租金2.4万元。2015年10月13日，晁明勋受王成彬委托，在海口市××区大门旁一商铺前与薛炳团解决合同纠纷问题，协商不下，发生口角，海口市公安局秀英分局民警到场协调后双方达成共识，海口市公安局秀英分局作出《海口市公安局秀英分局现场治安调解协议书》，经调解，双方自愿达成如下协议：1.薛炳团同意在10月25日把商铺全部交付给王成彬；2.薛炳团拖欠王成彬的商铺租金共六万元，除去四万元为押金，应再付两万元，在10月18日前付清；3.薛炳团要将101-3号等四间铺面续签的合同由薛炳团自己解决并10月30日前将多收铺面的自9月30日后的租金支付给租户。谭少珍与薛炳团的《房屋租赁合同》到期后，双方未办理腾退手续。2015年10月30日，王成彬委托王学锁与谭少珍签订《房屋租赁合同》，约定王成彬将"蓝海佳园小区"商住公寓（102）五号商铺即涉诉房屋租给谭少珍，租期自2015年10月1日至2017年9月30日。同日，王学锁出具收据，收到谭少珍支付的押金1.36万元及商铺2015年10月1日至12月31日的租金1.955万元。谭少珍继续使用涉诉房屋至今。谭少珍要求薛炳团退还多交的2015年10-11月租金1.6万元及押金1.6万元。未果，遂成讼。一审法院认为，一、关于薛炳团是否应向谭少珍返还租金1.6万元的问题。王成彬将蓝海佳园商住公寓楼1层101、102商铺及地下室出租给薛炳团，并允许薛炳团分割转租。薛炳团分割后将涉诉房屋租给谭少珍使用，薛炳团与谭少珍签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年9月30日，《房屋租赁合同》履行期限届满，因王成彬与薛炳团的租赁合同已届满，王成彬收回了租赁物，并将涉诉房屋继续出租给谭少珍使用。薛炳团在没有合法根据的前提下，收取谭少珍的2015年10-11月租金共1.6万元不当，谭少珍主张薛炳团向其返还多收的2015年10-11月租金1.6万元，有事实依据，符合法律规定，予以支持。二、关于薛炳团是否应向谭少珍返还押金1.6万元的问题。谭少珍承租涉诉房屋之前，薛炳团将涉诉房屋租给他人用于经营五金店。2012年10月1日，艾玉珍经手向五金店经营者出具押金收据，现谭少珍持有前手五金店押金收据原件，主张系谭少珍将押金1.6万元支付给五金店经营者并得到五金店经营者的押金收据原件，故薛炳团未向其另行出具押金收据。谭少珍与薛炳团的《房屋租赁合同》中约定谭少珍应当支付押金，薛炳团称五金店的押金未退，但未能提供证据证明，结合艾玉珍在庭审中"2013年的时候并没有跟原告签过押金单，当时是说到期退房就退还押金，但你们不退房，所以就不退还押金"的陈述，因此认定谭少珍的主张成立。根据双方《房屋租赁合同》第五条双方责任（一）甲方责任第3点的约定，薛炳团在验收房屋无设备损坏及无欠费后，10天内全额无息返还谭少珍押金。由于双方在合同期满后未办理相关退租手续，无证据证明谭少珍对此负有责任，故谭少珍主张薛炳团返还押金1.6万元，有事实依据，符合法律规定，予以支持。三、关于薛炳团是否应向谭少珍支付押金违约金及押金和租金的利息的问题。根据双方《房屋租赁合同》第六条的约定，薛炳团未按约在2015年9月30日租赁期届满之日后的10日内向谭少珍返还押金1.6万元，谭少珍自2015年10月11日起有权每天按押金的3‰向薛炳团收取逾期返还押金的滞纳金，谭少珍与薛炳团约定的滞纳金的性质实际上属于违约金，薛炳团未能如期返还押金，构成违约，谭少珍主张薛炳团向其支付违约金，应予支持。因双方约定的违约金计算标准过高，庭审中，谭少珍同意按日万分之五的标准调整，故薛炳团向谭少珍支付2015年10月11日至2016年4月30日的逾期返还押金的违约金为1624元[16000元×万分之五×（21+30+31+31+29+31+30）天]，谭少珍主张超出此范围的逾期返还押金的违约金部分，不予支持。谭少珍主张薛炳团向其支付押金的利息损失，因押金的利息也属于因薛炳团的违约产生的损失范畴，双方约定了逾期返还押金的违约金，违约金已包含了押金的利息损失，不应重复计算损失。故谭少珍主张薛炳团向其支付押金的利息损失，于法无据，不予支持。薛炳团多收取的谭少珍交付的2015年10-11月两个月的租金1.6万元，造成了谭少珍的损失，因此薛炳团应向谭少珍支付租金1.6万元的利息，利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2015年10月1日计算至2016年4月30日止。四、关于艾玉珍是否承担共同清偿责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，艾玉珍否认薛炳团所欠租金及利息、押金及违约金为夫妻共同债务，应当提供证据证明本案存在夫妻共同债务的两种法定除外情形之一，即能够证明薛炳团与谭少珍明确约定本案薛炳团所欠租金及利息、押金及违约金为个人债务，或者能够证明谭少珍知道薛炳团和艾玉珍夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，但艾玉珍未能提供证据予以证明，现谭少珍认为薛炳团所欠租金及利息、押金及违约金应按夫妻共同债务处理，要求艾玉珍共同承担偿还义务，符合法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、薛炳团与艾玉珍应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向谭少珍返还押金1.6万元；二、薛炳团与艾玉珍应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向谭少珍返还多收的租金1.6万元及利息（以16000元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2015年10月1日计算至2016年4月30日止）；三、薛炳团与艾玉珍应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向谭少珍支付逾期返还押金的违约金1624元；四、驳回谭少珍的其他诉讼请求。案件受理费876元，由谭少珍负担176元，薛炳团、艾玉珍负担700元。本案二审期间查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，薛炳团将涉案房屋出租给他人经营五金店时收取了1.6万元的押金，该押金并未退还，后薛炳团将涉案房屋出租给谭少珍时亦约定了限期缴纳押金，但薛炳团未向谭少珍收取押金。结合艾玉珍"2013年的时候并没有跟谭少珍签过押金单，当时是说到期退房就退还押金，但谭少珍不退房，所以就不退还押金"的陈述以及谭少珍持有艾玉珍出具的1.6万元的押金收据原件的事实，可认定薛炳团原收取的押金1.6万元已转化为谭少珍应向薛炳团缴纳的押金，谭少珍对薛炳团收取的1.6万元押金享有权利。此外，薛炳团在其与谭少珍的合同履行期限届满后收取谭少珍的房屋租金1.6万元没有合同依据。故一审法院判令薛炳团退还押金1.6万元及违约金、返还多收的租金1.6万元及利息给谭少珍符合法律规定。鉴于上述债务系薛炳团与艾玉珍夫妻关系存续期间的共同债务，一审法院判令艾玉珍与薛炳团共同偿还上述债务正确。综上所述，薛炳团的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费876元，由薛炳团负担。本判决为终审判决。审判长  廖端明审判员  林志勇审判员  苏 慧二〇一七年八月二十二日法官助理王国印书记员符丽芬附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。