广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初13973号原告（反诉被告）：中山市艾家餐饮娱乐有限公司，住所地广东省中山市古镇镇中兴大道星光联盟-LED照明灯饰博览中心1FB35-1FB39，统一社会信用代码91442000MA4UHTX62R。法定代表人：易玉星。委托诉讼代理人：王开军，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟俊，广东雅商律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市中灯物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇中兴大道星光联盟-LED照明灯饰博览中心10FA01-A04号铺位，统一社会信用代码914420005701861858。法定代表人：区锦成，该公司董事长。被告：中山市兴都物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇灯都时代广场11楼。法定代表人：陈沃添，该公司董事长。两被告的共同委托诉讼代理人：蔡丹，分别为广东中元（中山）律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：洪池池，分别为广东中元（中山）律师事务所实习律师。原告中山市艾家餐饮娱乐有限公司（以下简称艾家餐饮公司）诉被告中山市中灯物业管理有限公司（以下简称中灯物业公司）、被告中山市兴都物业管理有限公司(以下简称兴都物业公司）及被告中灯物业公司反诉原告艾家餐饮公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法适用普通程序，并分别于2016年12月26日、2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告艾家餐饮公司的委托诉讼代理人王开军，被告中灯物业公司、兴都物业公司的共同委托诉讼代理人蔡丹、洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾家餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还原位于原告处的厨房设备、灯光音响设备、空调、电视、冰箱冰柜、电脑、桌椅、酒及酒具等财物；2.两被告将原告处的室内装饰及室外绿化恢复原状；3.两被告连带赔偿原告损失40万元；4.两被告连带向原告支付律师费10万元。事实与理由：2015年，就原告承租被告商铺的事宜，双方签订《商铺租赁合同》。合同约定了租赁期限、租金及计算及缴纳方式、双方权利义务、违约责任、合同变更、终止和解除等内容。协议签订后，原告如约开张经营并按时足额交纳租金。2016年4月，原告因吸收新投资人、调整经营战略的需要，暂时休业；2016年7月6日，原告的法定代表人易玉星出差回来发现，被告在没有取得原告同意的前提下，擅自拆除租赁场所设施，以致原告厨房设备、灯光音响设备、空调、电视、冰箱冰柜、电脑、桌椅、酒及酒具等相关财物的灭失，导致原告无法继续经营，遂报警。后据了解，被告实施该行为始于2016年6月。原告曾多次要求被告返还财产、恢复原状、赔偿损失并继续履行双方的租赁合同，均未得到被告的任何回应。原告为此特向法院起诉。被告中灯物业公司在法定期限内没有提出书面答辩，庭审中辩称：原告的起诉没有事实依据，本案的纷争是因为原告违约在先，而被告中灯物业公司是依照双方合同的约定行使了提前解约权，收回了涉案商铺。因此被告中灯物业公司也向法院就原告的诉讼请求提出了反诉。被告兴都物业公司在法定期限内没有提出书面答辩，庭审中辩称：租赁合同中的租赁关系是有合同的相对方，被告兴都物业公司从未与原告建立法律关系，因此原告无权向被告兴都物业公司提起诉讼。被告中灯物业公司向本院提出反诉请求：1.原告艾家餐饮公司支付2015年12月19日至2016年5月22日拖欠的租金138848元及逾期违约金（从2016年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；2.原告艾家餐饮公司支付2015年11月1日至2016年5月1日拖欠的电费和空调费合共32976.78元、2015年11月1日至2016年5月3日拖欠的水费2849元；3.原告艾家餐饮公司支付提前解约违约金243639元；4.原告艾家餐饮公司支付被告中灯物业公司为实现债权所产生的律师费23200元；5.原告艾家餐饮公司注销登记在该承租商铺为经营地址的工商登记信息。事实与理由：被告中灯物业公司经兴都物业公司授权经营及管理中山市古镇星光联盟—LED照明灯饰博览中心。2015年9月29日，原告艾家餐饮公司与被告中灯物业公司签订《物业租赁合同》，约定由原告承租位于中山市古镇星光联盟—LED照明灯饰博览中心第一层B区B35、B36、B37、B38、B39五卡商铺，承租面积为738.3平方米。承租期限从2015年9月29日起至2021年7月31日止。租金计算方式为2018年7月31日前按每月每平方110元计付，即每月租金81213元；租金缴付方式为每三个月作为一个租金缴付期，先交租后使用，一次性缴付三个月租金。2018年7月31日前每期应缴租金为243639元。双方约定的起租计算日从2015年10月15日起。原告从2015年12月19日起开始拖欠租金未能足额缴租，2016年12月开始拖欠电费、空调费未能足额缴付。原告为此多次催缴，并发出催款函均无果。被告持续欠费的行为已构成根本违约，根据合同12.2条、18.4条、23.2条约定，被告中灯物业公司向原告发出解约函，解除了双方之间租赁关系。且根据合同22.2条规定，被告中灯物业公司因本案产生的律师费及诉讼费应由原告承担。原告艾家餐饮公司在法定期限内没有提出书面答辩，庭审中辩称：被告中灯物业公司提出的反诉没有事实和法律依据。被告反诉的第一项诉求认为从2015年12月19日到2016年5月22日原告欠被告中灯物业公司租金138848元不是事实，也就是说截至2016年5月22日，原告没有拖欠被告中灯物业公司的租金。针对第二项反诉请求，同样截至2016年5月1日、3日，原告也没有拖欠被告中灯物业公司相关的水电费。被告中灯物业公司没有合同的解除权，解除合同的程序也不合法，我方也没有收到相关的通知。并且被告中灯物业公司解除的合同只是一个补充合同，我方承租的物业实际上是签订了两份合同，一份是工商局备案，一份是后面签订的补充合同，所以被告中灯物业公司即使有合同的解除权，在没有解除第一份主合同的前提下，就无权处理我方的相关的设施设备。因为我方在物业上面投入的资金将近700万，我们认为被告中灯物业公司的做法是违背诚信的，反诉状中的诉讼请求要求被告注销登记信息也没有事实和法律依据，其依据的是主合同，双方在2015年8月12日签订的在工商局备案的合同。综上，请求法院对被告中灯物业公司的反诉依法予以驳回。经审理查明：被告中灯物业公司经兴都物业公司授权经营及管理中山市古镇星光联盟—LED照明灯饰博览中心。2015年9月29日，原告艾家餐饮公司与被告中灯物业公司签订《物业租赁合同》，约定由原告承租位于中山市古镇星光联盟—LED照明灯饰博览中心第一层B区B35、B36、B37、B38、B39五卡商铺，承租面积为738.3平方米。承租期限从2015年9月29日起至2021年7月31日止。租金计算方式为2018年7月31日前按每月每平方110元计付，即每月租金81213元；租金缴付方式为每三个月作为一个租金缴付期，先交租后使用，一次性缴付三个月租金，并由原告在合同签条之日向被告中灯物业公司一次性支付押金273600元。2018年7月31日前每期应缴租金为243639元。双方约定的起租计算日从2015年10月15日起。合同签条之日作为租赁物交付日，被告中灯物业公司仅负责将商铺以交付时之实际状况移交给原告，不负责租赁物的其它任何装修装饰工程。原告应在商铺实际交付之日后的四个月内，完成商铺的全部装修工程并达到开张经营的要求，逾期构成根本违约。违约责任条款约定：任何一方不履行合同约定的其它义务或履行义务不符合约定的，应当按照对方的要求，承担继续履行、采取措施或者赔偿损失等违约责任；原告逾期交租的，每逾期一日，按应交租金的1%承担违约金；逾期交租超过15日的，构成根本违约，被告中灯物业公司有权解除合同，合同解除后，被告中灯物业公司有权要求原告支付拖欠租金，并按合同约定的三个月租金向被告中灯物业公司支付违约金，合同还约定，在合同终止或解除后，原告在租赁物上自行装修、装饰及配置设备等财产，属可移动范围的，原告应于5日内清理并拆迁完毕；原告在5天未搬迁、拆除的，虽经被告方催促仍未搬迁、拆除的，视为原告放弃对上述财产的所有权，被告方有权自行处置，而无须作为任何赔偿或补偿；因对方原告致另一方提起诉讼的，就另一方聘请律师所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用由对方全部承担。合同签订后，原告向被告中灯物业公司支付了首期租金及押金，被告方已将租赁物交由原告进场装修。另原告双方提交一份于2015年8月12日签订的《物业租赁合同》，该合同的承租面积为276.47平方米，租金每月75元/平方米。该合同用于工商部门备案，并未实际履行。原告从2016年3月31日后没有按约定支付租金，并在2016年5月份开始歇业。2016年5月7日，被告中灯物业公司向双方在《物业租赁合同》约定的地址（广州市天河区沙太南路113号）向原告发出催款通知书，要求原告在该通知发同之日起5日内缴清所欠的租金、物业管理费、电费等，但原告没有响应，为此被告中灯物业公司于2016年5月16日再按双方在《物业租赁合同》约定的地址向原告发出《关于解约及处置商铺遗留物品的通知》，告知原告：“本函发出之后（以邮戳记载日期算起）第六日即为双方租赁关系解除日。督请阁下于五天内前往委托人处办妥合同终止手续，缴清所欠费用后，完成商铺内遗留物品的搬迁，并按合同约定向委托人退回商铺；若逾期仍未办理终止手续，缴清费用并清理商铺内遗留物交回商铺的，委托人将按合同规定清理阁下商铺中遗留物品，届时遗留物所产生的灭失风险及清理费用均由阁下承担，委托人有权就遗留物占用商铺期间按规定收取阁下场地占用费，并有权通过法律途径追究阁下违约责任。”但原告逾期后仍没有回应。为此被告中灯物业公司于2016年6月正式与原告解除了《物业租赁合同》，并自行处置了原告遗留在租赁商铺内的物品，至今拖欠被告中灯物业公司2016年4月1日至中灯物业公司解除合同之日的2016年5月24日租金126225元、管理费12623元、电费空调费32976.78元、水费28490元未付。2016年7月6日，原告法定代表人以租赁商铺内物品丢失为由向中山市古镇公安派出所报警，但派出所未立案处理。2016年9月12日，原告委托律师向被告中灯物业公司发函要求被告中灯物业公司对涉案商铺恢复原状、返还原物、赔偿损失及承担违约责任等无果，为此于2016年11月11日向本院起诉。被告中灯物业公司则以原告违约在先为由提起反诉。上述事实，有原告提交的商铺租赁合同、押金收据、土地使权租赁、原告与第三方的装饰工程施工合同、厨房工程合同、销售采购合同、室外绿化、家俬购销合同、报警回执、律师函、投件状态、租金和管理费收据、民事案件委托代理合同及发票，被告提交的《物业租赁合同》、《催款通知》、《关于解约及处置商铺遗留物品的通知》、收费明细表、《委托代理协议》、律师代理费发票、证明及原被告双方陈述在案为凭，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告中灯物业公司于签订有两份《物业租赁合同》，其中一份于2015年8月12日签订的《物业租赁合同》，该合同的承租面积为276.47平方米，租金每月75元/平方米。该合同仅用于工商部门备案，并未实际履行，不能作为认定本案事实的依据。而双方于2015年9月29日的《物业租赁合同》才是双方真实履行的合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。本案原告已在2016年5月份开始歇业，且其从2016年3月31日后没有按约定支付租金，根据双方合同约定，原告已构成根本性违约，原告违约后，被告中灯物业公司已经向原告按照合同约定的地址向原告发出催款通知，在原告没有响应的情况下再发出关于解约及处置商铺遗留物品的通知，原告称没有收到被告中灯物业公司催款通知及关于解约及处置商铺遗留物品的通知，因被告中灯物业公司是按照合同约定的地址向原告发出催款通知，可视为已合法告知了原告。故被告中灯物业公司解除与被告于2015年9月29日签订的《物业租赁合同》，并处置原告于租赁物内的物品，符合合同及法律规定，并没有违约。涉案物业是被告中灯物业公司从被告兴都物业公司承租而来，并独立经营、自负盈亏，故本案与被告兴都物业公司无关。原告以此为由起诉要求两被告返还原位于原告处的厨房设备、灯光音响设备、空调、电视、冰箱冰柜、电脑、桌椅、酒及酒具等财物，并将原告处的室内装饰及室外绿化恢复原状，连带赔偿原告损失40万元，向原告支付律师费10万元等全部诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。由于原告违约未按约定支付租金及其它费用，反诉原告中灯物业公司要求反诉被告支付所欠租金、管理费、电费空调费、水费及要求反诉被告支付三个月租金的违约金并支付反诉原告所支出的律师代理费，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金，因与约定违约金重复，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告中山市艾家餐饮娱乐有限公司的全部诉讼请求；二，反诉被告中山市艾家餐饮娱乐有限公司于本判决书生效之日起3日内向反诉原告中山市中灯物业管理有限公司支付2016年4月1日至2016年5月24日租金126225元、电费空调费32976.78元、水费2849元，合共162050.78元；三、反诉被告中山市艾家餐饮娱乐有限公司于本判决书生效之日起3日内向反诉原告中山市中灯物业管理有限公司支付违约金（三个月租金）243639元；四、反诉被告中山市艾家餐饮娱乐有限公司于本判决书生效之日起3日内向反诉原告中山市中灯物业管理有限公司支付律师代理费23200元；五、驳回反诉原告中山市中灯物业管理有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，由原告中山市艾家餐饮娱乐有限公司负担。反诉费4126元，由反诉被告中山市艾家餐饮娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  姚红波审判员  黎 妙二〇一七年八月十五日书记员  林家立