辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3778号上诉人(原审原告)：王红娟，女，1975年3月26日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弛，辽宁顾阳律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：刘凤珍，女，1948年4月25日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吴连春，辽宁箴言律师事务所律师。上诉人王红娟因与被上诉人刘凤珍返还原物纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王红娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将案件发回重审。事实与理由：一、被上诉人刘凤珍与案外人周守晨之间交易合法有效,不存在争议。一审法院在驳回了被上诉人申请周守晨第三人出庭作证的情况下,认为该交易行为并非正常交易行为,明显事实认定错误。1.2011年7月18日被上诉人在公证处签名、捺指印签署了《委托书》委托案外人高颖出售房屋用于偿还贷款,并进行了公证程序,可知被上诉人对于自己委托案外人高颖卖房还贷是清楚明白的并进行了公证,故不存在一审法院所说的并非基于被上诉人真实意思表示。一审法院在此存在明显事实认定错误。2.周守晨通过合法买卖取得案涉房屋所有权并取得大连市房地产权证,不存在争议。一审法院仅依照丝毫未涉及本案涉房屋的刑事判决,认定此次交易为“非正常交易”,据此否定周守晨取得房屋所有权的合法性,显然事实认定不清,也无法律依据。二、一审法院对于上诉人合法取得房屋所有权这一法律事实,事实认定错误,法律适用错误。一审庭审过程中,上诉人提交了购房资金监管的证明,并且提交了购房税务发票,一审法院无视上诉人购房经过资金监管以及交易支付了合理对价事实,认为上诉人未支付全额购房款,不是善意购房者,显然事实认定错误。根据被上诉人一审提交的证据,高颖以经过大连市公证处公证、被上诉人亲笔签字的授权委托书为材料,在大连市不动产交易中心办理房屋转移登记,此登记属于合法有效。高颖系属有权处分,周守晨合法取得并将房屋转让给案外人邸义军,并办理不动产变更登记也是合法转让。故上诉人购买房屋不涉及善意取得,是合法物权变动且无瑕疵的。《中华人民共和国物权法》第106条规定不动产受让人善意取得前提是交易对方是无权处分人。案涉房屋历次交易房屋出让人皆为有权处分,故不适用《物权法》第106条规定限制。故一审法院法律适用错误。三、上诉人主张是有合法依据的,应当予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第17条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”《中华人民共和国民法通则》第71条规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。”上诉人是诉争房屋的唯一所有权人,依法享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人属于未经任何授权擅自占有房屋。另外,被上诉人对于占有大连市甘井子区房屋没有任何合法合理的证据。综上所述,房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示、公信原则的具体体现,是不动产物权发生变动的标志性事实。一审法院违背事实和法律,否认了上诉人合法的享有案涉房屋所有权这一事实,这是对国家公示公信的否定,也是对物权法法律原则的违背。刘凤珍辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人并非善意的购房人，其仅有18万元资金监管的证明，其余款项是如何支付给邸义军的无据证明。从房款的支付上可以看出，上诉人与邸义军的交易是虚假交易。上诉人自2015年12月24日获得房屋产权证后，从未占有过案涉房屋，在2016年期间曾有两拨人到被上诉人家主张过房屋是他们的，但从未提供过房证。2019年10月19日，上诉人与警察一起到被上诉人家中，这是上诉人第一次本人持房证到被上诉人家中要求腾退房屋。从以上可以看出，上诉人的购房不属于正常交易行为。2.被上诉人从未出售过房屋。被上诉人一直在案涉房屋中居住，从未出售过房屋。至于上诉人提出被上诉人与周守晨的交易合法有效的观点，与本案无直接关联，即使买卖有效，也不能证明上诉人与邸义军的交易真实合法有效。3.关于公证的授权委托书的真实性有待查实，可能涉及刑事犯罪。王红娟向一审法院起诉请求：1.被告腾退位于大连市甘井子区房屋；2.判令被告赔偿原告经济损失（每月租金按照2812元计算，自2015年12月24日至实际腾退之日）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告提供《大连市房地产买卖合同》一份，证实其从案外人邸义军处购买案涉房屋，价款为569700元。原告提供中国建设银行开户回单一份，证实原告向邸义军账户转入180000元房款，原告自述剩余房款以现金、转账形式给付，但是无法找到交易记录。原告提供大连市房地产权证一份，案涉位于甘井子区房屋登记于原告名下，房产证的填发时间为2015年12月24日。被告提供的来源于大连市不动产登记中心的权属登记材料三份，第一份材料系被告与案外人周守晨之间的房屋买卖材料。材料中的大连市房地产权证复印件记载，案涉房屋原登记所有权人为被告，案涉房屋上存在价值为500000元的抵押权，权利人为高丽霞，权利时间为2011年7月18日至2012年1月17日。材料中的（2011）大证民字第28421号公证书记载，被继承人曲成基的遗产由其配偶、子女、父母共同继承，因其子女曲红梅、曲卫东均表示放弃遗产继承权，父母早年死亡，被继承人在上述房产的份额由其妻子刘凤珍继承。材料中的《委托书》记载，因刘凤珍不能亲自办理售房手续，委托高颖为代理人，代为办理上述房产事宜，有权签署相关文件；权利包括偿还抵押借款、与买方周守晨签订房屋买卖合同，办理相关手续，办理银行监管及解冻，代为接收房款，协助买方签订借款合同等。材料中的《存量房交易中自愿不办理购房资金监管的具结声明》中记载：“案涉房屋原为刘凤珍按揭贷款所购，由于刘凤珍资金紧张，无力提前偿还银行贷款，为完成交易，双方商定由周守晨先行向甲方支付购房款500000元用于偿付银行贷款。”该声明签订时间为2011年12月1日，系高颖代替刘凤珍与周守晨签署。材料中的《大连市房地产买卖合同》显示被告将房屋以500000元价格出售给案外人周守晨，委托代理人处载有案外人高颖的签字。案涉房屋于2011年12月2日变更登记于案外人周守晨名下。第二份材料为案外人周守晨和案外人邸义军之间的房屋买卖材料，材料中的《大连市房地产买卖合同》记载，案涉房屋以500000元价款出售给邸义军。案涉房屋于2012年3月22日登记于邸义军名下。第三份材料为原告和邸义军之间的房屋买卖材料，材料中的《大连市房地产买卖合同》记载，案涉房屋以569700元价格出售给原告。材料中的房地产登记询问记录显示卖方确认房屋无出租情况。原告于庭审中自述，在购房之前曾到案涉房屋内看房，发现被告居住于房屋中，被告一见到原告就自己倒在地上，案外人邸义军说明被告是承租人。被告庭审中自述，被告在办理房屋过户时，签署了一些材料，由于被告年纪较大，不清楚具体签署过什么材料。被告表示原告从未到被告房屋中看房。一审法院于2016年10月8日作出（2015）甘刑初字第695号刑事判决，该判决认定被告人王诗伟以给付高额利息为诱饵，诈骗被害人刘凤珍人民币500000元。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，案涉房屋的抵押借款问题，业经生效判决确认为诈骗案件，被告人王诗伟承认诈骗本案被告500000元，故本案的房屋系刑事诈骗案件中用以抵押借款的标的。被告于2011年7月14日通过公证行为将房屋过户于被告名下。案涉房屋上存在抵押权限的时间为2011年7月18日至2012年1月17日，且抵押权人并非银行，即案涉房屋在产权登记变更于被告名下后才设定的抵押权，此节事实与被告和案外人周守晨房屋买卖材料中《存量房交易中自愿不办理购房资金监管的具结声明》中记载的情况完全不符，案涉房屋并非抵押贷款所购，故原告（笔误，应为被告）和案外人周守晨之间的房屋买卖材料不能反映真实情况，上述材料不具备可信性。况且，案外人高颖通过被告签订的《委托书》，取得了出售房屋的代理权限，即出售房屋并不需要被告本人参与，高颖有权签署房屋买卖材料、代收房款等。综合以上情况，被告陈述的在办理继承问题、房屋过户至被告的手续时，被告刘凤珍签署了相关材料，在被告不知情的情况下，房屋由他人出售的陈述，更为可信。故本案中，被告与案外人周守晨关于房屋的交易行为并非基于被告的真实意思表示，该交易并非正常交易行为。原告在购买案涉房屋时，曾发现房屋由被告占有使用，虽然案外人（出售人）邸义军表明系承租人，但是在房屋出售材料中明确记载房屋内确认无出租情况，即原告在发现案涉房屋的占有、使用问题发生异常的情况，仍然购买房屋，与正常交易习惯相悖。案涉房屋在三年的时间内买卖三次，所有权变更登记三次，且原告未能举证证明已全额支付房款，无法认定原告为善意购房者，对于原告的诉请，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下：驳回原告王红娟的诉讼请求。案件受理费4468元，由原告王红娟自行负担。二审中，上诉人提交了四份证据：证据1、收条，拟证明已将剩余房款给付邸义军；证据2、居民死亡医学证明（推断）书，证据3、大连市医疗纠纷人民调解委员会调解协议书，证据4、民事裁定书，上述证据拟证明上诉人未及时起诉是因为父母生病住院并发生医疗纠纷等造成上诉人没有精力顾及。上诉人还申请证人王某出庭作证，拟证明王某知晓上诉人买房子的过程且曾陪同上诉人到案涉房屋去过，当时刘凤珍虽然在案涉房屋内居住，但表示房子是邸义军的，其只是原来的房主；王某还证实上诉人多次找刘凤珍要求其腾退，但刘凤珍一直赖着没有搬走。本院组织当事人对上述证据进行了质证，被上诉人对证据1的真实性、合法性有异议，认为上诉人未提交证据证明款项的来源；被上诉人对证据2、证据3、证据4不予质证，认为与本案无关。被上诉人对证人证言亦不予认可，认为被上诉人没有出售过房屋，也没有人在2019年10月之前要求被上诉人腾房，房屋登记档案材料中询问笔录记载的内容与证人陈述不一致。本院经审查认为，上诉人提交的证据1有原件，且与本案有关联，本院予以采信；上诉人提交的证据2、证据3、证据4与本案无关，不予采信；证人与上诉人存在利害关系，在没有其他证据佐证其陈述的情况下，对证人证言不予采信。根据以上对证据的分析，本院补充查明：邸义军已收到王红娟给付的房款38.97万元。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人书面表示放弃要求刘凤珍赔偿其经济损失的诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点是王红娟是否系案涉房屋的合法权利人，其是否有权要求刘凤珍腾退房屋及刘凤珍是否有权继续居住、使用案涉房屋。从查明的事实可见，案涉房屋的原产权人为刘凤珍，其于2011年7月18日经公证出具了一份“委托书”，授权高颖作为其代理人与买方周守晨签订房屋买卖合同、办理房屋出售过户的相关手续、代为接收卖房款等。后高颖代表刘凤珍与周守晨签订了房屋买卖合同，将案涉房屋以50万元的价格出售，案涉房屋产权亦变更登记于周守晨名下。此后，周守晨又将房屋出售给邸义军，邸义军与本案上诉人王红娟签订了房屋买卖合同，将案涉房屋以569700元的价格出售给王红娟，王红娟将部分款项通过资金监管的方式支付，部分款项通过现金的方式支付，邸义军协助将案涉房屋产权办理至王红娟名下。我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故案涉房屋的物权自王红娟取得产权证时归其所有。王红娟作为权利人，对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现王红娟基于此要求刘凤珍腾退，符合法律规定。至于刘凤珍提出其是原来的权利人，王红娟购买房屋不具有善意一节，本院认为，虽然刘凤珍原系案涉房屋的权利人，但其通过公证的方式授权高颖代表其将案涉房屋出售，刘凤珍对案涉房屋的权利自产权变更登记之日起已不再享有。至于王红娟的购买行为，其系从邸义军手中购买，作为普通的购房者，在邸义军持有案涉房屋的产权证，且已带领王红娟查看房屋的情况下，王红娟已尽到作为购房人的合理审查义务。虽然刘凤珍在案涉房屋内居住，但双方对此表述不一致，王红娟表述其看房时邸义军表示仅是暂时由刘凤珍居住，产权过户后即可腾退，刘凤珍也认可房屋权利人是邸义军，对出售房屋未提出异议；而刘凤珍表示王红娟买房时没有看房，对此，本院认为，王红娟在购房时作为普通的买受人不可能也不应当怀疑前手的出售人在持有产权证的情况下对房屋没有处分的权利，且即使案涉房屋在王红娟购买时有他人在使用，在前手产权人表示过户后即可搬离的情况下，作为二手房在购买前有人居住使用符合正常的交易习惯，不能仅以此认为王红娟不构成善意，或仅以刘凤珍的抗辩认定王红娟购房时未到现场查看。另，如前分析，刘凤珍已丧失对案涉房屋享有的权利，根据我国《物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故刘凤珍应予腾退案涉房屋。关于刘凤珍提出其只是将案涉房屋抵押，并未出售一节，与查明的事实不符。且从刑事判决中查明的事实可见，刑事案件中被告人系以给付高额利息为诱饵，诈骗被害人刘凤珍50万元，此款项与高颖作为代理人与周守晨签订的房屋买卖合同中载明的价款相符。另，刑事判决已判令“被告人王诗伟退赔被害人刘凤珍人民币50万元”，可见，刘凤珍无论是基于什么原因委托高颖出售的案涉房屋，其损失，即案涉房屋的出售对价已通过刑事判决的方式得到确认和处理，在刘凤珍已委托他人处理了案涉房屋得到对价的情况下，即使该对价被骗，房屋的出售已既成事实，不能因刘凤珍所得的出售房屋对价被骗而否认房屋出售的事实或因此损害此后购房人的权利。综上，对刘凤珍的主张不予支持。关于刘凤珍二审申请对其在“委托书”上的签名真伪进行鉴定一节，本院认为，该“委托书”是经过大连市公证处公证的，在公证书上已载明：“兹证明刘凤珍（女，一九四八年四月二十五日出生，现住辽宁省大连市甘井子区，公民身份编号：2102111948××××××××）于二０一一年七月十八日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印。”在此份公证书上加盖了大连市公证处及公证员的印章。既然刘凤珍系在公证处工作人员面前出具的委托书，并签名、捺指印，在没有其他证据佐证或刘凤珍能提供证据证明公证书的出具存在瑕疵或伪造的情况下，对刘凤珍申请的笔记鉴定不予准许。关于王红娟要求判令刘凤珍赔偿其经济损失，即租金损失一节，因王红娟在二审过程中已书面表示放弃此项请求，属于当事人对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初205号民事判决；二、刘凤珍于本判决生效之日起三十日内，将位于大连市甘井子区房屋腾退给王红娟。一审案件受理费4468元，二审案件受理费4468元，合计8936元，由刘凤珍承担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年七月七日书记员  董 芳