福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2754号上诉人（原审被告）：卢聚先，男，1973年7月4日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被上诉人（原审原告）：福州金鸿达物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇南平东路118号社会停车场办公楼2层停车场办公。法定代表人：叶聪，总经理。委托诉讼代理人：李尾芹，福建熹龙律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：徐仲财，福建熹龙律师事务所实习律师。上诉人卢聚先因与被上诉人福州金鸿达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。卢聚先上诉请求：撤销一审判决第一项，改判确认双方签订的《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》无效，福州金鸿达物业管理有限公司赔偿公共设施损坏维修费。事实和理由：一、福州金鸿达物业管理有限公司未按照《高尔夫花园物业服务合同》的约定提供相应的物业管理服务，存在违约。1.小区建筑物和构筑物屋顶乱搭建严重影响房屋承重2.因福州金鸿达物业管理有限公司管理不善，龙王、莫兰蒂台风期间，造成配电系统、供水系统受损，消防箱消防设施缺失，路灯、安防系统瘫痪。3.安排没有上岗证的老人值班，并造成小区住户及电动车被盗，外来人员进入景观池钓鱼。4.小区空调位乱装，明装防盗网，破坏了房屋外观的完好、整洁。5.福州金鸿达物业管理有限公司被降低物业管理资质后没有与业主委员会重新签订合同。二、双方签订的《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》是无效的。1.双方2005年签订《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》，但福州金鸿达物业管理有限公司在2015年7月7日之前的经营范围并无物业管理。2.福州金鸿达物业管理有限公司进驻东方高尔夫花园开展物业服务工作并未经小区业主大会选聘，且东方高尔夫花园业委会自2012年9月到期，小区属于无物业小区，由新盛社区居委会代管。3.卢聚先直到收到本案应诉材料才看到福州金鸿达物业管理有限公司所持的《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》，但福州金鸿达物业管理有限公司在2010年4月被降低物业管理资质，而《前期物业管理服务协议》对物业服务水平约定了不同的收费标准。三、福州金鸿达物业管理有限公司对东方高尔夫花园小区的公共设施损害存在过错，应赔偿公共设施损坏维修费。福州金鸿达物业管理有限公司辩称，一审判决正确，应予维持。一、《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。1.福州金鸿达物业管理有限公司接受委托后，依约进行物业管理，业主及物业使用人也享受了福州金鸿达物业管理有限公司提供的物业服务。2.物业企业的资质只是限制物业企业服务区域范围，与物业费标准没有必然联系，福州金鸿达物业管理有限公司2010年被降低资质并不影响双方签订的《高尔夫花园物业服务合同》的效力。二、关于小区部分业主违章装修和搭盖等问题，由于物业服务企业本身并无执法权，既无权对车主进行处罚，也无权拆除违章搭建，应由相关的行政管理部门进行处理，不能成为拒交物业费的理由。三、公共设施损坏的维修问题不属于本案审查范围，应另行主张。福州金鸿达物业管理有限公司向一审法院起诉请求：卢聚先支付物业管理费3934.2元及逾期违约金6065.8元（违约金以当月物业费为基数，按银行同期利率计算，从违约之日2012年4月1日计至还清之日止），以上共计10000元。一审法院认定事实：卢聚先系坐落福州市晋安区南平东路815号东方高尔夫花园3号楼503房屋的业主，该房屋建筑面积115.31㎡。福州金鸿达物业管理有限公司系东方高尔夫花园物业管理服务企业。双方于2005年1月3日签订《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》，约定：由福州金鸿达物业管理有限公司为卢聚先提供物业管理服务，并有权向卢聚先收取物业管理的各项物业费用、公共用途公摊费、停车管理服务费等；物业管理服务费收费标准按物委批复文件（榕价房［2005］9号）执行，为每月每平方米0.55元，缴费时间为每月的5号前，逾期一天按日千分之三交纳违约金，双方还约定了其他的权利义务。卢聚先每月应缴纳的物业费为63.42元，但从2012年4月起卢聚先便无故拖欠福州金鸿达物业管理有限公司截至2016年8月止的物业费共3361.26元。另查明，福州金鸿达物业管理有限公司成立日期为1998年4月15日，营业期限自1998年4月15日至2018年4月14日。经营范围含物业管理服务。2010年4月份，福州金鸿达物业管理有限公司被降低物业管理资质，2012年始，福州金鸿达物业管理有限公司无物业管理资质。再查明：该小区曾多次发生被盗窃现象。一审法院认为，福州金鸿达物业管理有限公司与卢聚先签订的《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的规定，是为合法有效，双方均应依约履行。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费用的义务。虽然福州金鸿达物业管理有限公司在公司营业中于2012年始无物业服务资质违反行政管理规范，但上述行政管理规范并非效力性规范，故福州金鸿达物业管理有限公司无物业服务资质不影响其民事行为的效力。因此，卢聚先以福州金鸿达物业管理有限公司无物业服务资质、未尽管理职责作为拒缴全部物业费用的理由，于法无据，不能成立。福州金鸿达物业管理有限公司诉请的物业管理费是逐月产生累计而得的连续性债权，应适用诉讼时效的有关规定。因此，福州金鸿达物业管理有限公司诉请的2015年1月份之前的物业管理服务费已过诉讼时效，一审法院不予以支持。关于福州金鸿达物业管理有限公司主张的违约金问题，因其在提供服务期间确实存在管理不善情况，故福州金鸿达物业管理有限公司的该项主张，一审法院不予支持。但卢聚先享受了物业管理基本服务的同时，应当支付物业管理费，在物业管理等各方面出现的问题、存在不足或者需要提高改善物业管理质量，应当采取积极有效的措施予以理性处理，其采用拒交物业管理费的做法欠妥，这种拒交行为无益于小区服务质量的改善和提高，因此对卢聚先的抗辩理由一审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十五条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决：一、卢聚先应于本判决生效之日起十日内支付福州金鸿达物业管理有限公司自2015年1月起至2016年8月止拖欠的物业综合管理服务费1268.4元；二、驳回福州金鸿达物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由卢聚先负担。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，福州金鸿达物业管理有限公司诉请的2015年1月份之前的物业综合管理服务费已过诉讼时效，一审法院对此不予以支持正确，本院予以维持。本案争议的焦点是卢聚先是否应支付自2015年1月起至2016年8月止的物业综合管理服务费。本案中，福州金鸿达物业管理有限公司提供了物业服务，业主理应向其交纳物业综合管理服务费，但2012年之后，福州金鸿达物业管理有限公司已无物业服务资质，且在福州金鸿达物业管理有限公司提供物业服务期间，该小区曾多次发生被盗窃现象，可见福州金鸿达物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌情对卢聚先尚欠的2015年1月起至2016年8月止的物业综合管理服务费1268.4元予以适当核减，其应交纳该物管费的30％即380.52元为宜。综上所述，卢聚先的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初489号民事判决；二、卢聚先应于本判决生效之日起十日内支付福州金鸿达物业管理有限公司自2015年1月起至2016年8月止拖欠的物业综合管理服务费380.52元；三、驳回福州金鸿达物业管理有限公司的一审其他诉讼请求。四、驳回卢聚先的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由卢聚先负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年八月三十一日法官助理 龚 蓉书 记 员 林 舒