文书内容            审判长              合议庭              法官助理              书记员                                                                  湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终952号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛朝方，男，汉族，1980年10月10日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：汪慧，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶滨，湖北浩泽律师事务所实习律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：涂同坤，男，汉族，1965年8月9日出生，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：汪慧，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶滨，湖北浩泽律师事务所实习律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：赵辉，男，汉族，1959年10月11日出生，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：汪慧，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶滨，湖北浩泽律师事务所实习律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：李翼，女，汉族，1978年3月18日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：汪慧，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶滨，湖北浩泽律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：肖智凌，男，汉族，1981年7月16日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：潘丽莎，湖北高照律师事务所律师。委托诉讼代理人：万景峰，湖北高照律师事务所律师。上诉人薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼因与上诉人肖智凌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼上诉请求：1.撤销一审判决中第五项、第六项判决，依法改判支持薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼的一审全部诉讼请求，并驳回肖智凌的全部反诉请求；2.判决一、二审诉讼费全部由肖智凌承担。事实与理由：1.依据《中华人民共和国合同法》解释二第29条第2款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法的“过分高于造成的损失”。在本案中，肖智凌造成的实际损失为386322.13元（其中4间房屋2018年12月1日至2019年的3月1日的租金损失为282336.58元，06号房2019年3月2日至2019年6月1日的租金损失为51211.38元，07号房2019年3月2日至2019年6月1日的租金损失为52774.17元，合计租金损失为386322.13元）。薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼主张的违约金是剩余租期租金总额的5%为297218.78元，实际损失是超过薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼主张的违约金，且没有超过实际租金损失的30%，法院应支持薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼的诉讼请求。2.依据《中华人民共和国合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从事实来说，由于肖智凌的违约行为导致合同不能继续履行，房屋的空置期给薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼带来了巨大的经济损失。依据双方的合同约定，肖智凌应承担违约责任支付违约金297218.78元。肖智凌辩称：一、一审法院判决薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼返还保证金的判决正确。本案租赁合同中约定的保证金是为合同履行所提供的一种金钱保证，根据“损益相抵”规则，即使一方行为被认定为违约，另一方应当选择定金、保证金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式。薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼已要求肖智凌承担巨额违约金弥补其损失，不应通过重复累加的方式，加重肖智凌责任，故一审法院判决薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼返还保证金的判决正确。二、一审法院认定违约金“过分高于损失”符合事实情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失”，肖智凌为案涉房屋投入了大量的资金及人力对薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼提供的毛坯房进行了装饰装修，且薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼实际已继续利用了房屋的装饰装修，在起诉前将部分房屋出租给其他人，故合同中约定的违约金明显过分高于薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼的实际损失，故一审法院认定违约金“过分高于损失”符合事实情况。肖智凌上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五、八项的内容，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼承担。事实与理由：1.一审认定肖智凌违约属于事实错误，肖智凌并未违约，即使认定肖智凌违约，因薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼也存在违约行为，双方都存在过错，一审认定的违约金远远超出薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼的实际损失，违约金过高；2.一审法院驳回肖智凌主张的装修费用等损失违反了事实和法律规定。本案中，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼未经过正式解除合同即将房屋另行出租给他人，修改了房屋门锁密码，实际取得了房屋的所有权，违反了合同约定，亦构成违约。即使认定肖智凌存在违约行为，装修损失也应根据双方过错承担，一审法院直接驳回肖智凌的诉讼请求不符合事实及法律规定。薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼辩称：肖智凌的上诉请求、事实及理由与事实不符，其没有按期缴纳租金构成违约，应当承担违约责任，一审对其反诉予以驳回，事实清楚，符合法律规定，请求驳回肖智凌的所有上诉请求。薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼向一审法院起诉请求：1.依法判决解除与肖智凌签订的办公室租赁合同；2.依法判决由肖智凌支付所欠的租金282336.58元（从2018年12月1日至2019年3月31日），物业费15669元（从2018年10月1日至2019年3月31日），水费797.28元（从2018年5月1日至2018年11月1日），合计金额为298802.86元；3.依法判决由肖智凌按照剩余租金总额的5%支付违约金297218.78元；4.由肖智凌承担本案诉讼费用。一审庭审过程中，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼变更第2项诉讼请求为：依法判决由肖智凌支付所欠的租金282336.58元（从2018年12月1日至2019年3月31日），物业费18802.80元（从2018年10月1日至2019年3月31日），水费797.28元（从2018年5月1日至2018年10月1日），合计金额变更为301936.66元。肖智凌向一审法院反诉请求：1.判令解除与薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼签订的写字楼办公室租赁合同；2.判令薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼赔偿肖智凌装修损失400000元；3.判令薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼退还肖智凌保证金125352元；本案诉讼费用由薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼承担。一审法院认定事实：2016年12月2日，涂同坤、赵辉、李翼委托薛朝方将其所有的当代中心甲级写字楼5层05、06、07号房屋对外出租。薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼四人分别拥有武汉市当代中心甲级写字楼5层07号、08号、05号、06号房屋，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼委托薛朝方将房屋进行出租。2016年12月4日，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼与肖智凌签订《写字楼办公室租赁合同》（简称房屋租赁合同），约定薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼四间房屋出租给肖智凌使用，房屋租赁期自2017年1月2日起至2025年1月1日止共8年。2017年1月2日至2017年3月1日为装修免租期，每月租金为62676元，肖智凌每次支付3个月租金，先付后用。肖智凌每期提前15日支付下季度租金。肖智凌房屋转租需薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼事先书面同意。合同约定，除不可抗力外，双方单方解除合同，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼需提前2个月提出并在合同解除1周内赔付肖智凌剩余租期租金总金额的15%，肖智凌要提前解除合同需要与薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼协商一致，在肖智凌为薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼找到合适租客或薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼自行找到租客无缝接替前提下（下任租户继续履行当前合同）不视为肖智凌违约，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼退还肖智凌保证金及多余租金，否则薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼有权不退还肖智凌已经交付的保证金并要求肖智凌赔付剩余租期租金总金额5%的违约金。2017年2月15日，肖智凌交付保证金125352元及1个月的租金62676元。2018年12月，肖智凌停止交付租金，与薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼进行协商希望延付租金、更改合同条款，但一直协商未果。2018年12月5日，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼向肖智凌发送律师函催缴租金、欠缴的物业费和水费，肖智凌未回复。2019年4月13日、2019年5月20日，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼将08、05号房另行出租给案外人。一审法院另查明：肖智凌租金交付至2018年11月30日。肖智凌租赁薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼房屋后，未经薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼同意，将房屋转租给第三方，第三方于2018年11月底搬走了电脑，其余物品至今尚留屋内，肖智凌对此并未通知薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼。截止2018年11月30日，肖智凌未缴水费金额为797.28元，2018年10月1日至2019年3月31日，肖智凌未缴物业费18802.80元。截止2018年11月30日，肖智凌预存电费剩余金额1218.90元。一审法院认为，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼、肖智凌签订的《写字楼办公室租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同内容全面履行义务。关于本诉，双方在房屋租赁合同中约定，肖智凌房屋转租需薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼事先书面同意，但肖智凌擅自将房屋转租给第三方，肖智凌的行为已构成违约。薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼分别于2019年4月13日和2019年5月20日将08号和05号房另租他人，故双方关于08号和05号房的租赁合同已于2019年4月13日和2019年5月20日解除，合同再无继续履行的可能性。对于薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼要求解除《写字楼办公室租赁合同》的诉讼请求，予以支持。肖智凌按约支付了2018年11月30日以前的房屋租金、2018年4月30日以前的水费及2018年10月以前的物业管理费，此后的租金、水费及物业管理费未予支付。经计算，2018年每月房屋租金为67063.32元，2019年每月房屋租金为71757.75元，需向薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼支付租金共计282336.58元（从2018年12月1日至2019年3月31日），水费797.28元（从2018年5月1日至2018年10月1日），物业费2.5元/平方米/月，尚欠物业管理费共计18802.80元（从2018年10月1日至2019年3月31日）。肖智凌至今未搬离06、07号房，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼存在租金损失，肖智凌认为违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失”的规定。由于薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼已将05、08号房另行出租，剩余两房06和07号房未能对外出租，酌定两间房的租金损失自2018年12月30日计算至2019年6月1日。按照该两间房的租金损失的比例酌定违约金的数额，依法调整为141168.29元。关于反诉请求中的房屋装修损失，双方在房屋租赁合同中未约定，且肖智凌违约在先，对该项反诉请求不予支持。关于肖智凌要求薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼退还保证金的反诉请求，符合合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼与肖智凌签订的位于武汉东湖新技术开发区光谷大道112号当代国际花园写字楼5层的06、07号房《写字楼办公室租赁合同》；二、肖智凌于一审判决生效之日起十日内，向薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼支付所欠租金282336.58元；三、肖智凌于一审判决生效之日起十日内，向薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼支付所欠水费797.28元；四、肖智凌于一审判决生效之日起十日内，向薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼支付所欠物业管理费18802.80元；五、肖智凌于一审判决生效之日起十日内，向薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼支付违约金141168.29元；六、薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼于一审判决生效之日起十日内，向肖智凌返还保证金125352元；七、驳回薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼其他诉讼请求；八、驳回肖智凌其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4896元，由薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼承担2448元，肖智凌承担2448元。反诉案件受理费4527元，由薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼承担2263.50元，肖智凌承担2263.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2016年12月4日，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼与肖智凌签订《写字楼办公室租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面实际履行。合同履行中，因肖智凌违反合同约定，未征得薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼书面同意情况下，向他人转租案涉房屋，违约在先，应向薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼书承担违约责任，给付违约金。一审中，肖智凌认为违约金过高，请求法院予以调整。一审判决酌情降低了违约金的计算标准，符合法律的相关规定，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼书上诉认为不应降低违约金的计算标准，但其未提供其损失已经超过违约金的相关依据，其该上诉理由缺乏事实依据不能成立，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼书上诉认为不应返还保证金的上诉请求本院不予支持。对肖智凌上诉认为其装修损失应根据双方过错承担的理由，因双方在房屋租赁合同中对房屋装修损失未约定，且肖智凌违约将其装修的房屋已转租他人使用，其要求薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼书承担其装修损失于法无据，其上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼、肖智凌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4896元，由薛朝方、涂同坤、赵辉、李翼负担人民币2448元，由肖智凌负担人民币2448元。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年七月六日法官助理李一凡书记员李一凡