成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初3979号原告（反诉被告）：李凯，男，1963年1月24日出生，汉族，住四川省南充军分区。系现役军人。原告（反诉被告）：涂咏梅，女，1968年3月21日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：李凯，男，1963年1月24日出生，汉族，住四川省南充军分区医疗所。系涂咏梅配偶，特别授权代理人。二原告共同委托诉讼代理人：曾文权，四川首力律师事务所律师。一般授权代理人。被告（反诉原告）：和记黄埔地产（成都）有限公司。住所地：四川省成都市高新区芳草东街**号。法定代表人：周伟淦。委托诉讼代理人：刘馨遥，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理人。委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理人。第三人：中国光大银行股份有限公司成都八宝街支行。住所地：成都市八宝街**号。负责人：周川。委托诉讼代理人：刘杨，男，汉族，1982年5月25日出生，住成都市青羊区。系支行员工，特别授权代理人。原告（反诉被告）李凯、涂咏梅诉被告（反诉原告）和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称：和记黄埔）、第三人中国光大银行股份有限公司成都八宝街支行（以下简称：光大银行八宝街支行）商品房预售合同纠纷本反、诉一案，本院于2017年2月27日收到原告起诉状后，先行调解未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2017年5月17日、2017年6月21日、2017年7月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李凯、涂咏梅及其委托代理人曾文权，被告（反诉原告）和记黄埔的委托代理人刘馨遥，第三人光大银行八宝街支行委托代理人刘杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李凯、涂咏梅向本院提出诉讼，请求人民法院依法判令和记黄埔：1.立即向原告交付位于成都市高新区荟锦路33号南城都汇6幢1单元21层2104号商品房；2.从2016年11月29日起按购房总价款每日万分之一标准向原告支付逾期交房违约金直至房屋交付之日止；3.协助、配合原告办理位于成都市高新区荟锦路33号南城都汇6幢1单元21层2104号商品房不动产登记权属证书。事实与理由：2013年10月13日，李凯、涂咏梅与和记黄埔签订商品房买卖合同及补充协议，约定和记黄埔将开发的位于成都高新区荟锦路33号南城都汇6幢1单元21层2104号房屋（以下简称：诉争房屋）出售给李凯、涂咏梅，套内面积为73.58平方米，总价919672元。两买受人采用按揭贷款方式付款。同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，两买受人依约支付了首付款并向和记黄埔指定的合作银行中国光大银行成都八宝街支行申请按揭贷款，该银行于2014年7月15日当日通过审核。因诉争房屋客厅、餐厅上方存在一道梁，其他楼层相同户型房屋并无此梁。为此两买受人多次与和记黄埔协商退房，协商过程中，和记黄埔工作人员通知银行停止贷款但又不同意退房，致使此事迟迟未能解决。后两买受人两次向法院起诉后均撤诉，和记黄埔两次提起反诉，请求解除合同。2016年10月28日，成都高新区人民法院作出判决驳回和记黄埔解除合同的诉讼请求，该判决现已经发生法律效力。两买受人给和记黄埔多次电话联系，请求告知银行账号以便支付购房余款，遭到和记黄埔拒绝。2016年11月29日，两买受人通过银行转账形式向和记黄埔支付购房余款643000元。故原告起诉至院，请求判如所请。被告（反诉原告）和记黄埔答辩称：1.买受人虽然支付了购房的尾款，和记黄埔理应交付房屋，但和记黄埔不是不愿意交付房屋，是原告发生了逾期，且逾期时间近3年；2.本案当中不存在商品房买卖合同中所约定的逾期交房情况，因此买受人无权要求和记黄埔承担逾期交房的责任。根据《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，买受人从2014年1月15日起已经发生逾期付款行为，经多次催告均未向和记黄埔支付，现虽两买受人的购房款已经付清了，但由于买受人存在逾期付款的情形，和记黄埔有权依据合同的约定要求原告先行承担违约金，后再办理交房手续；3.在此之前买受人单方提出了退房的请求，并主动要求银行停止房贷，后两次以退房为目的向和记黄埔提出了解除合同之诉、撤销合同之诉，在最后一次撤销合同之诉，在法院宣判前撤诉，是不诚信的行为；4.和记黄埔认为买受人理应根据公平、诚信的原则，先行承担违约责任。故应当驳回原告的诉讼请求，在前述事实与理由基础上，和记黄埔向人民法院提出反诉请求，请求依法判令李凯、涂咏梅支付逾期付款违约金151792元并承担和记黄埔律师费12000元。本院认为，经过当事人之间的诉辩，本案和记黄埔认为李凯、涂咏梅有权主张诉争房屋交付，但李凯、涂咏梅应当首先承担逾期付款的违约金。李凯、涂咏梅抗辩不存在逾期付款行为，同时即使存在逾期付款行为，和记黄埔的主张也已经超过了诉讼时效。和记黄埔关于李凯、涂咏梅是否逾期付款的抗辩，不仅关系到和记黄埔的反诉是否成立同时也关系到和记黄埔是否应当承担逾期交房违约金。至于李凯、涂咏梅主张和记黄埔应当承担办理诉争房屋权属的请求，查双方合同约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列方式处理：……”。虽然现在成都市不再办理房屋所有权证书，但房屋的权属在房屋交付后一定期限内予以办理，为双方明确意思表示，现李凯、涂咏梅在合同履行期届满前提前主张，缺少法律和证据支持，本院不予支持。故本案的核心争议在于，李凯、涂咏梅是否应当承担逾期付款责任。与此相关法律事实查明如下：2013年10月2日，李凯、涂咏梅签订《成都南城都汇认购书》，认购南城都汇4B期汇尚园6栋1单元21层2104号房，约定李凯、涂咏梅采取按揭付款方式购买，应于签订认购书当日支付定金30000元，于2013年10月16日之前支付627440元，于2014年1月14日之前支付281000元。2013年10月13日，李凯、涂咏梅与和记黄埔签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定和记黄埔将其开发建设的位于成都高新区荟锦路33号“南城都汇”6幢1单元21层2104号预售商品房出售给李凯、涂咏梅，房屋套内建筑面积73.58平方米，总价919672元，李凯、涂咏梅采用贷款方式付款。合同约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同并主张房款总价10%的违约金，不解除合同的承担从约定的应付款期限届满之日至实际付清之日按照每日万分之一计算违约金；合同附件五“付款方式及期限的约定”约定：“……二、按揭贷款付款方式：（1）首期楼款：约为楼价总额之30%（含定金人民币30000元），即人民币276672元，须于2013年10月16日当日或之前付清。（2）楼款余额：约为楼价总额之70%，即人民币643000元，须于2014年1月14日当日或之前付清。……”。合同附件八第六条“……3、买受人若采用贷款付款方式支付部分房价款的，则双方就办理贷款约定如下：（1）买受人在签订合同当天或之前向选定的贷款机构提交符合要求的全部贷款资料，并签署相关贷款文件。买受人逾期递件及签署贷款文件，导致买受人不能按照买卖合同附件五约定的期限支付楼款余额的，买受人应承担逾期付款的违约责任；（2）若贷款申请未被批准或贷款成数、年限、利率与买受人申请不同的，买受人仍须按买卖合同附件五约定的期限支付楼款余额。否则，买受人应承担逾期付款的违约责任。……”。合同约定无论何种原因买受人未付清诉争房屋总价款，包括但不限于其贷款申请未获得贷款机构的批准或其贷款尚未到达出卖人的银行账户或其贷款被贷款机构索回或应支付各项违约金及有关款项，则出卖人均有权拒绝并延迟向买受人交付诉争房屋直至买受人付清全部应付款项，且不因此承担逾期交房违约责任。双方还约定了其他事项。合同签订当日，李凯、涂咏梅还签订了《付款确认书》，确认书上再次确认了付款方式及期限。合同签订后，李凯、涂咏梅依约向和记黄埔支付了涉案房屋定金30000元、首付款246672元，共计276672元。李凯、涂咏梅在约定的时间办理了按揭贷款手续。2014年5月19日，李凯、涂咏梅与和记黄埔的商品房买卖合同进行网签备案，经庭审确认，商品房买卖合同经过按揭方式贷款的，需要网签后银行才予以办理贷款。李凯、涂咏梅于2013年10月14日向光大银行八宝街支行申请按揭贷款，并于2014年7月15日当日通过审批。但光大银行八宝街支行并未实际发放此笔贷款。对于哪方要求银行停止发放贷款，双方当事人各执一词，但双方当事人均承认认可暂缓发放贷款。另查明，因诉争房屋客厅上方存在一道横梁，李凯、涂咏梅于2014年8月起多次向和记黄埔主张退房和退车位，和记黄埔未同意上述要求。因李凯、涂咏梅与和记黄埔购买诉争房屋产生纠纷，我院于2015年6月10日立案受理了李凯、涂咏梅提起的诉讼，要求解除合同，退还房款，赔偿损失，后2015年7月31日，经李凯、涂咏梅申请，本院裁定准予撤诉。2015年9月15日，李凯、涂咏梅再次以多出横梁，和记黄埔存在欺诈为由撤销合同，赔偿损失。在本次诉讼中和记黄埔提起反诉以李凯、涂咏梅逾期付款为由请求判决解除合同，赔偿违约金及其他损失。诉讼过程中，李凯、涂永梅撤回对和记黄埔的起诉，本院裁定准予撤诉。对和记黄埔提出的反诉，本院于2016年10月28日做出（2015）高新民初字第6532号判决，认为“按照合同第九条及补充协议第六条的约定，和记黄埔于2014年4月15日起享有单方解除权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，和记黄埔享有的解除权应于2015年4月14日之前行使。于本案中，李凯、涂咏梅于2015年9月向本院提起诉讼，之后和记黄埔提起反诉要求行使解除权，已经超过了解除权的除斥期间，故对于和记黄埔依据合同约定解除涉案房屋及车位合同的主张不予支持，对于其要求李凯、涂咏梅承担解除合同的违约金及协助办理注销登记备案的主张亦不予支持。”判决驳回了和记黄埔的反诉请求。2016年11月29日，李凯、涂咏梅通过银行转账形式向和记黄埔支付购房本金余款643000元。以上事实有本案证据支持，本院予以认定。本院认为，本案的核心问题在于认定李凯、涂咏梅的应当付款时间，这涉及到和记黄埔的反诉主张是否成立，同时涉及和记黄埔能否以李凯、涂咏梅没有付清违约金拒绝交房并抗辩并不应当承担逾期交房违约金。本院认为，依照双方合同的原本约定，李凯、涂咏梅应当于2014年1月14日当日或之前付清全部款项，双方当事人约定李凯、涂咏梅应当通过银行按揭贷款支付，如银行贷款不成功，李凯、涂咏梅应当在2014年1月14日前补足。但是在本案中查明和记黄埔于2014年5月19日才为李凯、涂咏梅办理完毕商品房备案登记，而商品房备案登记又是办理按揭贷款的前提，应当认定虽然李凯、涂咏梅有2014年1月14日保证全部购房款到位的义务，但确实存在因和记黄埔原因未能及时办理完毕贷款的情形。所以，不应当以2014年1月14日作为李凯、涂咏梅应当付款时间。法庭注意到银行于2014年7月15日通过了李凯、涂咏梅的贷款申请。后来因为一方当事人的申明，银行暂缓了贷款，双方当事人将谁申明的暂缓发放贷款作为关键事实予以争论，本院认为，该事实并无法律意义，这是因为，无论哪方申请的暂缓放款，对方对这一行为都不持异议，因此，双方当事人均认可了这一行为。但是这一行为对于李凯、涂咏梅一方以及对于和记黄埔一方意义是不同的。因为在双方的房屋买卖合同关系中和记黄埔的合同义务是提供房屋，而李凯、涂咏梅的义务是支付房款，因此，虽然双方均同意暂不支付按揭部分购房款，但在合同有效并且并未解除的情况下，李凯、涂咏梅仍然具有房款支付义务，同时推迟履行义务与是否免除延迟履行义务的违约责任也是两个概念。在暂缓贷款的基础上，李凯、涂咏梅要求解除合同或者撤销合同，和记黄埔先不同意解除合同，后起诉解除合同。和记黄埔解除合同的诉讼请求被生效判决驳回，李凯、涂咏梅解除合同以及撤销合同的诉讼请求均在人民法院对相关问题进行评析前予以撤回。应当指出，李凯、涂咏梅认为和记黄埔提供的诉争房屋存在违背合同的情形，李凯、涂咏梅有权选择其认为对其最为有利的方式主张权益，但李凯、涂咏梅应当为其选择承担不利后果。如果和记黄埔提供的诉争房屋存在横梁问题确实违背了合同，李凯、涂咏梅选择解除或者撤销合同，然后予以撤诉，李凯、涂咏梅的选择自然是其经济计算的结果，此点无可厚非，但是解除或者撤销合同在银行审批之后不支付购房款或者暂缓支付购房款当然应当，然而，其自身改变主张要求交付房屋时，之前的暂缓或者不支付房款从一开始就不具有适法性。因此，即使诉争房屋存在横梁问题违背合同约定，李凯、涂咏梅选择合同权利主张前后不同，也应当对此前后不同造成的不利影响承担恰当后果。本案中，从银行审批贷款通过之时，双方当事人均认同暂缓贷款，但和记黄埔并未放弃逾期付款主张，同时李凯、涂咏梅前后不同的选择，应当认定李凯、涂咏梅存在逾期付款行为。按揭银行于2014年7月15日通过贷款审批，从审批到实际放款还有一段合理时间，故本院认定李凯、涂咏梅于2014年8月15日起存在逾期付款情形。还需要指出，如果和记黄埔提供的诉争房屋横梁的确存在缺失违背了合同约定，李凯、涂咏梅有权另行主张权利。但是“桥是桥、路是路”，李凯、涂咏梅变换权利主张方式虽然并无不正当，但这种变换造成了后果，李凯、涂咏梅应当承担。关于李凯、涂咏梅抗辩和记黄埔的诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，从本案发生以后，和记黄埔在与李凯、涂咏梅的纠纷中一直以反诉的形式提出主张，虽然其主张没有得到法律的支持，但诉讼时效的立法目的有三：督促权利人行使权利、避免义务人保存证据义务过重、维护交易秩序。本案中和记黄埔已经主张权利，纠纷一直继续，李凯、涂咏梅也不存在证据无法收集之虞，同时交易秩序的不能及时确定也主要源于李凯、涂咏梅选择权利主张方式的变化。因此，本案确认和记黄埔的诉讼请求超过诉讼时效与诉讼时效立法目的价值不相符合。故，李凯、涂咏梅在本案中不应当形成诉讼时效利益，其诉讼时效抗辩，本院不予支持。关于和记黄埔主张的律师费，本院认为，一方面双方当事人已经约定了逾期付款违约金，违约金就是对违约造成损失的弥补；另一方面，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对律师费没有约定，故对该笔费用不予支持。综上，依照双方合同约定，李凯、涂咏梅于2016年11月29日付清剩余房款643000元，但从2014年8月15日起，该笔款项处于欠付状态，依照合同约定在违约金付清之前，和记黄埔有权拒绝交房，故李凯、涂咏梅应当支付逾期付款期间的每日应付款万分之一的违约金。在违约金付清之后，和记黄埔应当交付诉争房屋，目前，李凯、涂咏梅主张逾期交房违约金没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李凯、涂咏梅于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）和记黄埔地产（成都）有限公司支付逾期付款违约金（计算方式为：以643000元为本金，从2014年8月15日起按照每日万分之一为标准计算至2016年11月28日止）；二、被告（反诉原告）和记黄埔地产（成都）有限公司于原告（反诉被告）李凯、涂咏梅履行完毕本判决第一项义务后10日内向原告（反诉被告）李凯、涂咏梅交付位于成都高新区荟锦路33号6幢1单元21层2104号房屋；三、驳回原告（反诉被告）李凯、涂咏梅的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）和记黄埔地产（成都）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉减半后收取6498元，由原告（反诉被告）李凯、涂咏梅自行负担；反诉减半后收取1783元，由被告（反诉原告）和记黄埔地产（成都）有限公司自行负担（前述费用双方均已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  周寓先二〇一七年八月三十日书记员  陈思芸