新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终2396号上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区乌鲁瓦提水利枢纽管理局，住所地新疆和田市。法定代表人：叶新，该管理局局长。委托代理人：戚平，新疆元正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祁连保，男，1970年9月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托代理人：龚峥嵘，新疆鼎泽凯律师事务所律师。上诉人新疆维吾尔自治区乌鲁瓦提水利枢纽管理局（简称乌鲁瓦提水利局）因与被上诉人祁连保返还原物纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2017)新0102民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乌鲁瓦提水利局的委托代理人戚平、被上诉人祁连保及其委托代理人龚峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人乌鲁瓦提水利局上诉请求：1、依法改判原审判决第一项，改判支持上诉人一审第二项诉讼请求；2、本案诉讼费及送达费由被告承担。事实与理由：一、一审法院在庭审中已经查明：原告已明确告知被告，2016年涉案房屋不再继续出租，也未签订房屋租赁合同。在查明原告已经通知被告不再租赁的情况下，被告将涉案房屋擅自出租给他人，侵犯了原告的房屋所有权，一审法院认定原被告双方形称不定期租赁合同关系属于法律适用错误，应当认定为侵权法律关系。二、一审法院判决书中存在多处相互矛盾的表述，也与事实不符，且会给当事人带来不必要的麻烦，如：一审法院认定被告向原告租赁涉案房屋的租赁为每月900元，但又在被告庭审中无表述的情况下，在被告答辩中写到2012年至2015年，原告向被告共计交纳涉案房屋租金172800元，如按照被告答辩，那么涉案房屋的租金应当为每月3600元。综上所述，一审法院适用法律错误，损害了当事人的合法权益，请求二审法院对本案依法改判，支持上诉人诉讼请求。被上诉人祁连保辩称，就涉案房屋，上诉方没有明确解除合同，暖气费一直由我方缴纳，我方为残疾人生活困难，需要垫付暖气费的情况下将房屋转租，由他人租赁使用该房屋解决我垫付暖气费的困难。上诉人明确提出解除房屋租赁合同的时间为2017年2月3日，在此之前没有签订合同的期间应当是不定期租赁合同,在我方将解除合同情况告知转租方后，承租人不配合。在此情况下，上诉人才起诉到法院。对2017年2月11日至2017年4月5日期间按照侵权计算损失计算，我方没有意见。我方也配合上诉人收回了房屋。另，我方四年共计交纳涉案房屋租金35100元，不是172800元。一审法院案由认定正确，查明事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。乌鲁瓦提水利局向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还乌市胜利路河坝巷7号4号楼二单元101室房屋；2、判令被告向原告赔偿租金损失45000元；3、本案诉讼费及送达费由被告承担。一审法院认定事实：乌鲁瓦提水利局系本案涉案房屋即乌鲁木齐市天山区胜利路河坝巷7号4号楼二单元101室房屋的所有权人。2012年9月27日，乌鲁瓦提水利局驻乌鲁木齐办事处与祁连保签订《房屋租赁合同》一份，约定由祁连保承租涉案房屋，租期自2012年10月1日至2013年10月1日止，月租金900元，并约定未经乌鲁瓦提水利局同意，祁连保不得转租、转借涉案房屋。租期届满后，乌鲁瓦提水利局未收回房屋，祁连保遂继续租赁使用涉案房屋，并缴纳租金至2015年12月31日，之后未向乌鲁瓦提水利局缴纳租金。自2015年12月31日起，祁连保将涉案房屋转租给案外人多里坤·艾山，月租金3000元（自2016年10月1日起变更为3500元），租期截止2017年3月31日。2017年2月3日，乌鲁瓦提水利局向各承租人发出通知一份，载明：“应我局经营管理需要，经局务会议研究决定，收回乌鲁木齐市胜利路河坝巷7号4号楼出租房屋4间及乌鲁木齐市新华南路办公楼一楼车库2间，请各承租户于2017年2月10日前结清欠付租金后搬离并将钥匙交还我局。”2017年3月13日，乌鲁瓦提水利局诉至法院，请求如诉。在案件审理过程中，祁连保于2017年4月5日将房屋返还给原告。另查，2012年，祁连保一共向乌鲁瓦提水利局承租包括涉案房屋在内的三套房屋。2016年1月1日，乌鲁瓦提水利局就其余两套房屋与祁连保签订了新的房屋租赁合同，并告知祁连保涉案房屋不再续租，但并未向祁连保收回涉案房屋的钥匙。祁连保交纳了涉案房屋2016-2017年度的暖气费。一审法院认为，原、被告就涉案房屋于2012年9月27日签订的《房屋租赁合同》至2013年10月1日租期届满，之后原告未收回涉案房屋，由被告继续租赁使用，双方形成不定期租赁合同关系。2016年1月1日，原告就涉案房屋之外的两套房屋与被告签订了新的房屋租赁合同，并告知被告涉案房屋不再续租，但并未向被告收回涉案房屋，被告在此期间还缴纳了涉案房屋的暖气费，因此被告并不存在原告所述的非法侵入涉案房屋的侵权事实。对于被告将涉案房屋对外转租的行为，应定性为合同违约行为，并非恶意侵权。现被告已于2017年4月5日将涉案房屋返还原告，故对于原告主张返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的租金损失，本院认为，因在原告发出2017年2月3日的通知之前，原告并无明确的解除不定期租赁合同关系及主张被告交还房屋的意思表示，故在此期间，应视为系双方不定期租赁合同关系的延续，原告主张侵权不能成立，由此主张的租金损失本院亦不予支持，原告可另行依照合同关系主张被告给付租金（2016年1月1日至2017年2月10日）。在原告发出明确通知之后，应视为原告行使了不定期租赁合同的解除权，被告未能于2017年2月10日搬离涉案房屋并交还钥匙，此后的租金原告按照租金损失主张并无不妥，本院予以支持，即被告赔偿原告租金损失4800元（3000÷30×48=4800，2017年2月11日至2017年3月31日合计48天）。一审法院遂判决：一、被告祁连保赔偿原告新疆维吾尔自治区乌鲁瓦提水利枢纽管理局租金损失4800元（3000÷30×48=4800，2017年2月11日至2017年3月31日合计48天）；二、驳回原告新疆维吾尔自治区乌鲁瓦提水利枢纽管理局的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是2016年1月1日，上诉人乌鲁瓦提水利局告知被上诉人祁连保涉案房屋不再续租后，能否视为解除了双方不定期租赁合同关系。对此，本院认为，上诉人乌鲁瓦提水利局与被上诉人祁连保就涉案房屋于2012年9月27日签订《房屋租赁合同》至2013年10月1日租期届满，租期届满后，被上诉人祁连保继续使用涉案房屋，上诉人乌鲁瓦提水利局收取了相应租金。双方形成不定期租赁合同关系。2016年1月1日，上诉人乌鲁瓦提水利局告知被上诉人祁连保涉案房屋不再续租。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同作为双务合同，当事人双方除合同约定的义务外，也应当根据合同性质、目的和交易习惯等履行合同附随义务。这不仅是诚实信用要求，也是是法律规定的义务。本案中，上诉人乌鲁瓦提水利局只是告知被上诉人祁连保涉案房屋不再续租，上诉人乌鲁瓦提水利局并未提供证据证明其要求被上诉人祁连保返还涉案房屋及交接房屋的时间等。因此，本院认为，上诉人乌鲁瓦提水利局并未全面履行合同法所要求的行使合同解除权所必须的附随义务。所以，此告知不能视为上诉人乌鲁瓦提水利局行使了不定期租赁合同解除权。2017年2月3日，上诉人乌鲁瓦提水利局向各承租人发出通知一份，载明：“应我局经营管理需要，经局务会议研究决定，收回乌鲁木齐市胜利路河坝巷7号4号楼出租房屋4间及乌鲁木齐市新华南路办公楼一楼车库2间，请各承租户于2017年2月10日前结清欠付租金后搬离并将钥匙交还我局。”此通知应视为上诉人行使了不定期租赁合同的解除权。由此，本院认为，在通知要求的2017年2月10日搬离交还房屋钥匙之前，应视为系双方不定期租赁合同关系的延续。因此，原审法院确认乌鲁瓦提水利局可另行依照合同关系主张祁连保给付租金（2016年1月1日至2017年2月10日）。并依据诉讼请求判决祁连保赔偿乌鲁瓦提水利局2017年2月11日至2017年3月31日的财产损失并无不当。上诉人乌鲁瓦提水利局的上诉理由不能成立。对上诉人的上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人乌鲁瓦提水利局负担（已付）。本判决为终审判决。审判长  陈思英审判员  黄 永审判员  梁 剑二〇一七年八月二十一日书记员  张文婧