上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8775号原告：沈伟林，男，1968年4月24日出生，汉族，住上海市青浦区。原告：沈引芳，女，1967年8月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。被告：张书旭，男，1983年12月25日出生，汉族，户籍所在地河南省，现住上海市嘉定区。被告：琚鶄，女，1986年3月7日出生，汉族，户籍所在地河南省，现住上海市嘉定区。上列两被告共同委托诉讼代理人：王兴华，上海知谦律师事务所律师。原告沈伟林、沈引芳诉被告张书旭、琚鶄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。两被告在提交答辩状期间提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年9月22日第一次公开开庭进行了审理，原告沈伟林及两原告共同委托诉讼代理人卓晴晴、被告张书旭、琚鶄及两被告共同委托诉讼代理人王兴华到庭参加诉讼。因本案需以(2016)沪0118行初177号案件的审理结果为依据，本案于2016年10月24日中止审理。后本案于2017年8月10日恢复审理，于2017年8月21日第二次公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人卓晴晴、被告张书旭及两被告共同委托诉讼代理人王兴华到庭参加了诉讼。两被告当庭撤回反诉。本案现已审理终结。原告沈伟林、沈引芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年3月23日签订的上海市房地产买卖合同；2、判令两被告支付两原告违约金160,000元；3、判令两被告支付两原告因两被告违约产生的损失65,220元。审理中，原告放弃第三项诉讼请求。事实与理由：两原告系夫妻关系,两被告系夫妻关系。2016年3月，经德佑房地产经纪有限公司居间,原、被告双方签订房地产买卖协议，约定：被告向原告购买位于青浦区城北新村XXX号XXX室房屋(下简称“系争房屋”)，房价款计800,000元(原告净到手)；双方另对付款方式、交易过户时间、违约责任等均作了明确约定。2016年3月23日，双方网签了上海市房地产买卖合同。2016年5月27日，双方前往青浦区房地产交易中心递交了过户相关材料。期间被告支付房款290,000元。2016年6月初，中介告知原告被告不符合上海市限购政策，故无法办理产权证，导致房屋买卖合同无法履行。上述情况导致原告家庭置换房屋的计划搁浅，导致原告损失50,000元定金和15,220元中介费。为此，原告多次联系被告，希望妥善解决，但被告消极应对。被告张书旭琚、鶄辩称，同意解除合同，对于购房资格问题，行政诉讼已经判决了，同意因为政策原因解除合同。对于违约金，被告方不应该承担，买卖合同不能履行是限购政策变更引起的。对于损失，原告提供的证据不足以证明原告实际产生了损失。本院经审理查明如下事实：上海市青浦区城中新村XXX号XXX室房屋产权于2010年登记在两原告名下。2016年3月1日，经德佑房地产经纪有限公司(下简称德佑公司)居间，两原告作为甲方，两被告作为乙方，德佑公司作为丙方，三方签订《房地产买卖琚间协议》1份，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区城中新村XXX号XXX室房屋，总房价款800,000元，签协议时支付定金50,000元，签《上海市房地产买卖合同》时支付首期房款290,000元(含定金50,000元)、贷款方式支付500,000元，交房时支付尾款10,000元；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定的总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。该协议另约定了其他事项。2016年3月23日，两原告作为甲方，两被告作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》，再次约定了上述协议的内容；另外，该合同特别告知(二)中印有：1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定；补充条款(二)约定：在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理；1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同另约定了其他事项。后双方按约履行，两被告于2016年4月支付两原告首付款290,000元。2016年5月27日，双方至青浦区房地产交易中心递交过户所需材料。2016年6月初，原、被告双方得知两被告不符合购房条件，无法办理产权过户手续。两原告的儿子沈佳伟代表两原告向两被告提出解除合同、两被告赔偿损失，两被告不同意。故两原告诉诸本院。另查明，张书旭2014年2月至同年5月的社会保险系补缴，且未提供上述期间的个税缴纳凭证，故青浦区房地产交易中心于2016年6月20日向张书旭发出《不予办理房地产交易、过户通知》。为此琚鶄、张书旭提起行政诉讼，要求青浦区房地产交易中心撤销上述通知并办理系争房屋过户手续，本院立为(2016)沪0118行初177号案件，并于2017年3月31日作出判决：驳回琚鶄、张书旭全部诉讼请求。琚鶄、张书旭不服提起上诉，上海市第三中级人民法院经审理，于2017年8月1日作出(2017)沪03行终286号判决：驳回上诉，维持原判。上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的产权信息、房地产买卖琚间协议、上海市房地产买卖合同、收件收据，被告提供的行政判决书，上述证据经庭审质证，本院予以确认。双方存在争议的事实与观点如下：一、两被告是否存在违约行为；二、违约金是否应予调整。针对争议焦点一，两原告称，两被告不具备购房资格，构成违约；两原告儿子代表两原告于2016年6月通知被告解除合同，并要求两被告赔偿损失。两被告称，两被告不具备购房资格，是因为政策变动，被告方没有过错，不构成违约；两原告儿子沈佳伟于2016年7月1日前通知两被告解除合同，赔偿100,000元，但两被告认为自己没有违约，没有同意，具体通知的日期记不清了。针对争议焦点二，原告称原本两原告想通过出售系争房屋来为家庭置换房屋，由两原告儿子沈佳伟出面签订购房协议，并支付了定金50,000元、中介服务费15,220元。2016年3月原告方已通过中介告知过被告方置换房屋的事情。结果因为被告方不具备购房资格，交易无法进行，导致原告方无能力支付购房款，造成了定金损失50,000元和中介费损失15,220元，上述损失未经过诉讼，是按合同约定没收的，另外还有未能置换房屋的预期房屋差价损失。故被告应按约承担违约金，即系争房屋总价800,000元的20%计160,000元。对此原告提供沈佳伟签订的购房协议书、定金收据、中介费收据。两被告对证据不予认可，认为确实听中介说过两原告准备置换房屋，但现在提供的证据系两原告儿子沈佳伟出面购买房屋，与两原告无关，并且原告方未举证证明确实产生上述损失。两被告认为约定的160,000元违约金过高，系争房屋现在价格上涨，且两被告支付的290,000元在两原告手中已超过一年时间，产生的利息可以抵扣损失。本院认证如下：被告虽对证据关联性提出异议，但从常理来看，两原告儿子沈佳伟出面购买房屋，两原告售房资助也属合理，故本院对上述证据予以采纳。据此本院确认如下事实：沈佳伟于2016年3月24日向案外人购买房屋，支付定金50,000元，于2016年6月12日支付中介服务费15,220元。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行，但因两被告不具备购房资格而无法履行。两被告作为购房人，应事先了解自己是否具备购房资格，故两被告存在过错，并构成根本性违约，根据合同约定两原告有权解除合同并要求被告承担违约金。两被告称其不具备购房资格系政策变动所致，但实际两被告在“325新政”施行之前也不具备购房资格，故对两被告称自己不存在违约行为的主张，本院不予采信。两原告儿子沈佳伟代表两原告向被告方口头提出解除合同，两原告予以追认，应视为两原告已向被告方发出解除合同通知，合同自通知到达时解除。双方当事人不能明确解除通知到达的日期，本院酌情定为2016年6月30日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故双方应共同办理网上备案合同的撤销手续，两原告应返还两被告已付房款290,000元。关于违约金，因两被告违约，应按约承担违约责任。双方约定违约方应承担合同总价20%的违约金，被告认为过高要求调整，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情确认被告应赔偿原告违约金100,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告沈伟林、沈引芳与被告张书旭、琚鶄就位于上海市青浦区城中新村XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同于2016年6月30日解除，两被告应于本判决生效之日起十日内配合两原告办理《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》的网上备案撤销手续；二、原告沈伟林、沈引芳应于本判决生效之日起十日内返还被告张书旭、琚鶄购房款290,000元；三、被告张书旭、琚鶄应于本判决生效之日起十日内偿付原告沈伟林、沈引芳违约金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,500元，减半收取计1,750元，由两原告负担600元，两被告负担1,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一七年八月二十四日书记员  周 诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。