广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂民终16号 上诉人（原审原告）:广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步镇星光路28号。 法定代表人：覃展敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫隆芳，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：贺州市城市建设投资开发集团有限公司。住所地:贺州市鞍山西路83-1号。 法定代表人：左朝蔚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王锦意，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐菊，广西东方意远律师事务所实习律师。 上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）因与被上诉人贺州市城市建设投资开发集团有限公司（以下简称城投公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贺州市中级人民法院（2015）贺民二初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人桂东公司的委托诉讼代理人欧兴国、莫隆芳，被上诉人城投公司的委托诉讼代理人王锦意、唐菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂东公司上诉请求：撤销贺州市中级人民法院（2015）贺民二初字第2号民事判决；改判支持桂东公司的诉讼请求，确认《终止履行合同义务的告知书》、《关于解除〈国有土地使用权转让合同〉的通知》无效。事实和理由：（一）一审法院对本案的合同性质和法律事实关系存在认识错误。城投公司无权随意解除双方签订的《国有土地使用权转让合同》。桂东公司是参加贺州市国土资源局2008年12月第13期国有建设用地使用权挂牌公告出让而取得国有土地使用权，涉案合同是国有土地使用权出让合同，合同的实际履行主体是贺州市国土资源局，城投公司要求解除涉案合同，没有实质法律意义和效果，应属无效。（二）一审判决认定事实错误。1.城投公司对两份《国有土地使用权转让合同》（土地使用权证书号：贺州国用〔2005〕第220317-1号，以下简称湖广一期；土地使用权证书号：贺州国用〔2005〕第220317-2号，以下简称湖广二期）所涉出让用地没有完全完成征收赔偿、补偿及拆迁事务。贺州市政府决定出让该宗建设用地时是有瑕疵的，导致城投公司不能在约定的期限内交付土地，城投公司违约在先。消除地块上的阻碍是城投公司的责任，但其消极对待，桂东公司为了保障自身利益，在开发湖广一期工程时被迫担负起清障工作和被征收人的征收补偿说服、沟通工作，整个开发建设过程效率和利益受到了严重影响，湖广一期地块没有按照合同要求履行正式验交程序。一审判决根据湖广一期土地的移交、施工开发情况推导出湖广二期也是这样交付是错误的。城投公司所转让的土地一直没有完成土地上建筑物的征收补偿工作是不争的事实。合同从2009年2月6日签订至2014年7月已经五年多时间，湖广二期地块的征收补偿工作还没完成，耽搁了桂东公司的宝贵开发时间，城投公司应当首先承担土地交付不能的违约责任。2.一审判决依据城投公司提交的《补充协议》，认为双方原来约定的湖广一期、二期宗地上的构筑物清场工作已变更为由桂东公司承担、由城投公司付费的方式，原来约定的土地清场交付验收等，已经由双方当事人的合意进行了变更是错误的。该《补充协议》是一份以合法形式掩盖非法目的的虚假合同，应属无效。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，禁止建设单位参与搬迁活动，城投公司的征收赔偿、拆迁义务不能转嫁给桂东公司。（三）一审判决认定桂东公司在履行合同过程中，一期土地支付存在违约，所以二期当然违约，该理由和观点是荒谬的。城投公司和贺州市国土资源局在供应土地时首先存在重大过错，使得合同履行艰难，是桂东公司采取积极态度在推进。在合同履行中，桂东公司做出的让步，是其一种积极态度，并不能因此认为是其默认构成对城投公司违约。在知悉政府于2014年7月完成争议地块的征收赔偿和补偿工作后，桂东公司主动于2014年8月向城投公司去函要求其交付土地，但城投公司却随即提出终止和解除合同的履行，损害了桂东公司的合法权益。（四）关于两份合同的独立性和关联性的问题，一审判决做出了一个自相矛盾的结论。一审判决既然采纳城投公司关于湖广一期、湖广二期所涉地块是同一地块，是一起规划、整体出售的，应当整体履行的主张，认定符合当时土地招拍挂和双方当事人同时签订一、二期合同的初衷以及政府的城市土地规划设计和开发方案，现在合同所涉地块已经建设完成一半，一审法院却做出同意解除合同的判决，自相矛盾。 城投公司辩称，(一)本案土地权属明确，法律关系系国有土地使用权转让合同，城投公司作为涉案土地的唯一权属人，有权在桂东公司出现根本违约后要求解除合同，不需要报行政主管单位批准；桂东公司认为城投公司无权解除本案合同无法律依据，认为涉案合同关系系国有土地使用权出让合同更是与基本事实相违背。（二）本案交易土地的唯一权属人系城投公司，土地的上一手来源又是军事用地，无任何土地权属纠纷，履行本案合同并不需要进行征地拆迁；且合同本身约定原有地面建筑物随之转让，双方还约定拆除工作由桂东公司完成。因此，桂东公司主张其逾期七年未按约定支付土地转让款是基于城投公司未及时完成征地拆迁，违背事实，更无法律依据。（三）本案湖广一期、二期合同主体、性质、内容一致，相互关联。因此在实际履行中也应整体看待，一审认定两合同为关联合同，认定事实准确，证据确实充分。（四）关于形式上交付和实质上交付的问题，城投公司在没有相关验交手续的情况下，直接将湖广一期土地实质交付给桂东公司开发建设，而湖广二期土地在被桂东公司围挡之下，应该也属于实质交付的情况，桂东公司借口没有完成清场、验交手续，要求行使先履行抗辩权，顺延支付土地款的时间，理由不成立。（五）桂东公司一直强调自己积极履行合同，但是实际行动并没有印证其观点。反而是城投公司一直积极、主动督促桂东公司按照湖广一期、二期合同的约定支付土地款，从履行合同的态度来说，城投公司更为积极、主动、诚恳。（六）桂东公司迟延支付本案湖广一期、二期土地转让款已达七年之久，构成根本违约。加之城投公司在二审中提交的证据证明，桂东公司已经完全丧失本案合同履约的能力，本案合同已经无法继续履行。请求二审法院驳回桂东公司的请求。 桂东公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认城投公司于2014年8月18日向桂东公司发出的《贺州市建设投资开发集团有限公司关于终止履行合同义务的告知书》无效；2、请求人民法院确认城投公司于2014年9月11日向桂东公司发出的《关于解除﹤国有土地使用权转让合同﹥的通知》无效。 一审法院认定事实：2008年12月10日，贺州市人民政府批复同意贺州市国土资源局拟定的《贺州市桂东·湖广大市场国有建设用地使用权挂牌交易方案》，该方案中拟挂牌转让的地块基本情况是，地块编号：HTC-2008-18号；地块位置：贺州市迎宾大道旧飞机场；土地现状：经贺州国用〔2005〕第220317-1号及贺州国用〔2005〕第220317-2号依法确认给城投公司使用，经市政府批准以挂牌方式转让；宗地面积：251619.33平方米（折377.4290亩）。 2009年1月19日，在贺州市政府采购招投标中心举办的国有建设用地使用权挂牌交易活动中，桂东公司竞得该编号：HTC-2008-18地块的国有建设用地使用权，并于同日与贺州市政府采购招投标中心签订《成交确认书》。根据《成交确认书》和《挂牌文件》的约定，桂东公司（乙方）与城投公司（甲方）于2009年2月6日经过协商，分别订立了湖广一期、湖广二期《国有土地使用权转让合同》。 城投公司与桂东公司订立的《国有土地使用权转让合同》（湖广一期）第一条约定，甲方自愿将位于贺州市迎宾大道旧飞机场北侧、南侧的国有土地使用权转让给乙方，转让土地使用权证书号：贺州国用〔2005〕第220317-1号，该宗地土地使用权面积共：133333.33㎡，土地用途：城镇混合住宅用地，使用权类型：出让。乙方对甲方所要转让的土地（及地上建筑物）作了充分的了解，愿意受让该土地使用权（及地上建筑物和附着物），转让土地的最终面积（扣减万兴路因规划调整的占地面积）以实际测绘核准的办证过户面积为准。第二条约定，甲方转让的上述土地使用权（及地上建筑物）成交价格为人民币小写￥765元/㎡，价款总额为大写人民币壹亿壹佰玖拾玖万玖仟玖佰玖拾柒元（小写￥101999997元）。最终总价款以本合同第一条确定的实际办证过户面积乘以本合同约定的单价来确定。第四条约定，土地使用权价款实行分期支付，支付计划如下：首期：2009年1月20日前支付人民币1600万元（从本次国有土地使用权挂牌交易履约保证金中结转）；第一期：2009年共支付人民币4300万元，从第二季度开始每季度支付价款具体如下：2009年6月15日前支付770万元；2009年9月15日前支付770万元；2009年12月10日前支付760万元。2009年12月31日前支付2000万元（用于贺州国用〔2005〕第220317-2号《国有土地使用权转让合同》第八条由乙方代甲方偿还金融机构的贷款本息）。第二期：2010年共支付人民币3200万元，其中每季度支付人民币800万元；具体如下：2010年3月15日前支付800万元；2010年6月15日前支付800万元；2010年9月15日前支付800万元；2010年12月10日前支付800万元；第三期：2011年共支付人民币10999997元：2011年3月15日前支付1099.9997万元。第五条约定，乙方在2011年3月15日前付清全部土地价款的，甲方免收乙方的资金占用费。乙方若不能在2011年3月15日前付清全部土地价款的，则未支付部分的土地价款要从签订本合同之日起按银行同期同档贷款利率计收资金占用费。第六条约定，甲、乙双方同意于2009年2月28日前由甲方将上述土地（及地上建筑物）清场后正式交付给乙方。甲方在正式交付日确定后提前5日通知乙方，届时双方进行现场验收，并签署移交验收书。第八条约定，乙方付清首期款后甲方即办理贺州国用〔2005〕第220317-1号土地证到乙方名下。第十一条“违约责任”约定，乙方付款延迟的，按延迟部分款项金额和延迟天数按同期同档银行贷款利率计算资金占用费偿付甲方，同时再支付一倍的利息给甲方作为违约金。若乙方在最后付款期届满尚未支付完毕除首期支付的土地价款以外的其他价款的，甲方有权将已转让的土地收回，乙方首期支付的价款作为违约金不予退回。甲方在过户或清场等方面工作延迟的，则相应顺延乙方土地价款的付款时间并免除乙方在本合同第五条约定的相应天数的资金占用费。 城投公司与桂东公司订立的《国有土地使用权转让合同》（湖广二期），第一条约定，甲方自愿将位于贺州市迎宾大道旧飞机场北侧、南侧的国有土地使用权转让给乙方，转让土地使用权证书号：贺州国用〔2005〕第220317-2号，该宗地土地使用权面积共：118286.00㎡，土地用途：城镇混合住宅用地，使用权类型：出让。乙方对甲方所要转让的土地（及地上建筑物）作了充分的了解，愿意受让该土地使用权（及地上建筑物和附着物），转让土地的最终面积（扣减万兴路因规划调整的占地面积）以实际测绘核准的办证过户面积为准。第二条约定，甲方转让的上述土地使用权（及地上建筑物）成交价格为人民币小写￥765元/㎡，价款总额为大写人民币玖仟零肆拾捌万捌仟柒佰玖拾元（小写￥90488790元）。最终总价款以本合同第一条确定的实际办证过户面积乘以本合同约定的单价来确定。第四条约定，土地使用权价款实行分期支付，支付计划如下：首期：2009年1月20日前支付人民币1400万元（从本次国有土地使用权挂牌交易履约保证金中结转）；第一期：2009年共支付人民币4200万元，从第二季度开始每季度支付价款具体如下：2009年6月15日前支付730万元；2009年9月15日前支付730万元；2009年12月10日前支付740万元。2009年12月31日前支付2000万元（用于本合同第八条由乙方代甲方偿还金融机构的贷款本息）。第二期：2010年共支付人民币2800万元，其中每季度支付人民币700万元；具体如下：2010年3月15日前支付700万元；2010年6月15日前支付700万元；2010年9月15日前支付700万元；2010年12月10日前支付700万元；第三期：2011年共支付人民币6488790元；2011年3月15日前支付648.8790万元。第八条约定，贺州国用〔2005〕第220317-2号土地在挂牌前已经抵押给金融机构，甲、乙双方同意在取得金融机构同意的前提下，由甲方从本合同第四条第一期第四笔土地价款中提前向金融机构支付该笔贷款本息同等金额的款项，从而实现解押。完成该宗地解押手续后，甲方即办理该宗地的国有土地使用权到乙方名下。该合同（湖广二期）的第五条、第六条、第十一条“违约责任”等其他条款与合同（湖广一期）的约定条款和内容基本相同。 2009年3月3日，城投公司（甲方）与桂东公司（乙方）经充分协商，就湖广一期、二期合同中约定的贺州国用〔2005〕第220317-1号、第220317-2号宗地上的构建筑物清场拆除事宜达成《补充协议》。该补充协议主要内容有：鉴于甲方为国有独资企业，无构建筑物清场拆除经验，而该宗地涉及拆除建筑数量多，拆除工作存在一定安全隐患。为便于乙方今后开发，妥善处理好构建筑物清场交地问题，乙方愿意有偿承担甲方用地范围内的构建筑物清场拆除事宜。其中约定：一、拆除清场范围：251619.33平方米（其中贺州国用〔2005〕第220317-1号面积133333.33平方米，贺州国用〔2005〕第220317-2号面积118286.00平方米）。二、拆除清场面积：31913.48平方米。三、清场单价：13元/平方米。四、总费用：414875元。五、付款方式：在接到乙方的拆除完毕通知书后五个工作日内，甲方一次性将费用支付给乙方。 2009年4月10日，城投公司按照双方合同的约定，协助乙方办理好湖广一期国有土地使用权变更登记手续，涉案贺州国用〔2005〕第220317-1号国有土地使用权过户至桂东公司名下，桂东公司取得了贺州国用（2009）第220029号、贺州国用（2009）第220030号土地使用权证。 2010年5月19日，城投公司函告桂东公司，要求桂东公司于2010年5月30日前将所欠土地款（包含湖广一期、二期地块）支付城投公司。2010年5月21日，桂东公司回函称，土地款延期支付的主要原因不在桂东公司，是城投公司在土地过户或清场等方面工作延迟导致的，桂东公司相关付款时间应相应顺延并免除相应天数的资金占用费。 此后双方当事人一直围绕原告尚欠湖广一期、二期土地转让款、资金占用费和违约金的数额及支付问题，该尚欠款项能否顺延支付问题，以及拆迁清场责任问题进行过多轮函商。 直到2014年4月28日，桂东公司函复城投公司称，对于城投公司提出的违约金和资金占用费，桂东公司同意支付城投公司1004.059514万元，该笔款需在湖广二期土地交付桂东公司使用并办理土地证后2个月内予以支付。对城投公司提出的湖广一期土地发证面积较实际使用面积减少2363.9平方米，桂东公司同意再支付土地款180.83835万元。该笔款在更换湖广一期土地证、且湖广二期土地交付桂东公司使用并办理土地证后3个月内予以支付。2014年7月11日，城投公司复函称，桂东公司应付的违约金和资金占用费为15997874.38元。湖广一期、二期土地国有土地使用权转让合同是分别签订的，应独立履行，桂东公司拖欠的湖广一期土地违约金和资金占用费和湖广二期土地的交付不应捆绑解决。 2014年8月7日，桂东公司发函城投公司称，湖广二期土地2014年7月底该宗地的清场工作基本完成，请城投公司接函后十五日内和桂东公司进行该宗地现场验交，并签署验收书，代完善该宗地移交验收手续后，桂东公司按合同约定支付土地款。 2014年8月17日，城投公司向桂东公司送达《关于终止履行合同义务告知书》，称桂东公司严重违约，未按湖广一期合同约定及时兑现一期土地交易款项，仍有约2000万元的土地款及资金占用费、利息未履约。告知书的主要内容有：一、桂东公司务必于2014年8月31日前兑现城投公司约2000万元的土地款及资金占用费、利息；逾期城投公司保留进一步追究桂东公司全部违约责任。二、由于桂东公司严重违约，依据湖广二期合同约定，决定终止该《国有土地使用权转让合同》（贺州国用〔2005〕第220317-2号）。 2014年9月11日，城投公司再次送达《关于解除〈国有土地使用权转让合同〉的通知》，称桂东公司截至目前，只缴纳了履约保证金1400万元，未按合同约定时间支付土地转让款，逾期五年多，严重违反合同约定，城投公司通知桂东公司：解除与桂东公司签订的《国有土地使用权转让合同》（贺州国用〔2005〕第220317-2号），对该合同涉及的湖广二期土地不再予以交付。 桂东公司以城投公司的上述告知书和通知违反合同解除条件等法律规定为由，诉诸法院。 一审法院认为，一、本案湖广一期、二期合同的独立性和关联性的问题。桂东公司与城投公司分别签订的湖广一期、二期《国有土地使用权转让合同》，虽然是两份独立的合同，但是根据《成交确认书》和《挂牌文件》，两份合同涉及的两块土地原本是位于贺州市迎宾大道旧飞机场的同一宗地块，编号为：HTC-2008-18号，两块地块实行统一捆绑挂牌交易，实行同一地价，而且两份合同的内容除了地块的面积大小不同外，有关地块的土地使用权成交单价、付款期限和方式、土地交付时间和方式、开发建设指标、案外人南宁长江企业投资集团有限公司的保证责任方式、违约责任、过户手续等合同内容都是一致的，属于关联合同，桂东公司应当依约对涉案土地同期进行整体开发和履行。本案合同双方当事人对湖广一期合同的履行情况如何，势必影响湖广二期合同的履行。虽然两份合同中涉及的付款和交地行为以及违约责任从技术上和法律上来看是可分的，但是合同一方当事人对湖广一期合同的履行出现严重违约行为时，必然会对湖广二期合同目的实现和另一方当事人的预期利益造成实际影响。故城投公司认为湖广一期、二期合同涉及的地块本是同一土地，是一起规划、整体出售的，应当整体履行的主张，符合当时土地招拍挂和双方当事人同时签订湖广一期、二期合同的初衷以及政府的城市土地规划设计和开发方案，该院予以采纳。 二、城投公司单方解除湖广二期合同行为的法律效力问题。本案湖广一期、二期合同都对土地转让价款的支付期限作出了明确的约定，桂东公司没有按照湖广一期、二期合同约定的期限足额支付土地价款，在城投公司反复发函追索的情况下，仍然欠付湖广一期土地价款和资金占用费及违约金，对于桂东公司欠付湖广一期土地价款和应付资金占用费及违约金的事实，桂东公司在给城投公司的复函中多次予以认可。虽然对于具体的金额还有待双方当事人另行进行核算，但是桂东公司没有按合同约定足额支付湖广一期、二期土地转让款的事实是清楚的，证据是确凿充分的，而且欠付的金额特别巨大，其中桂东公司在双方协商最后阶段自认的欠付土地转让款达1808383.5元，欠付湖广一期土地迟延违约金和资金占用费达10040595.14元，而且桂东公司应该支付的湖广二期土地转让款除了缴纳的履约保证金1400万元外，其余76488790元湖广二期约定的土地转让款项均未支付，即使从2014年7月份湖广二期土地的地上建筑物清场工作基本完成时起算，桂东公司逾期支付湖广二期土地转让款亦达一年多时间。故桂东公司未按湖广一期、二期合同的约定按期足额支付土地转让款和资金占用费及违约金，欠付数额特别巨大，给城投公司造成重大损失，城投公司有理由相信湖广二期合同的履行实属不必要，合同目的难以实现，城投公司单方解除湖广二期合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定的单方解除合同的法定条件和程序。桂东公司诉请法院确认城投公司解除二期合同的行为无效，理由不成立，该院不予支持。 三、关于土地转让款顺延支付的先履行抗辩理由是否成立的问题。首先，虽然在湖广一期、二期合同的第十一条“违约责任”中，双方当事人约定：“甲方在过户或清场等方面工作延迟的，则相应顺延乙方土地价款的付款时间并免除乙方在本合同第五条约定的相应天数的资金占用费”，但鉴于城投公司为国有企业，没有构建筑物清场拆除经验，双方当事人在签订湖广一期、二期合同后，又就湖广一期、二期宗地上的构建筑物清场拆除事宜另行达成了《补充协议》，约定桂东公司有偿承担用地范围内的构建筑物清场拆除事宜。故本案湖广一期、二期宗地上的构建筑物清场工作已转移由桂东公司承担、城投公司付费的方式，原来一期、二期合同所约定的土地清场交付、验交等约定，已由双方当事人合意进行了变更。这从桂东公司在与城投公司的业务往来函件中自认其承担了湖广大市场大量的拆迁工作的情况也得到了印证。故本案从桂东公司自愿有偿承担宗地上的构建筑物的清场拆除工作开始，即应视为城投公司已经完成移交土地给桂东公司的义务。而且从双方当事人对湖广一期土地的移交、施工开发情况分析，双方当事人实际上也是以实际行动履行了土地移交工作，并未办理正式的书面移交手续。其次，在湖广一期合同已由双方当事人实际履行完毕的情况下，尤其是在湖广二期土地清场拆除工作于2014年7月基本完成的情况下，桂东公司实际上已经具备了实际占有、使用和开发湖广二期土地的实质条件，只不过因其未履行按期支付土地款的合同义务，导致土地使用证未办理到桂东公司名下而已。综上所述，本案湖广二期土地款的支付条件已经成就，桂东公司所主张的顺延付款的抗辩不符合湖广二期土地早已具备移交、开发条件的客观情况，故桂东公司主张先履行抗辩的理由不成立，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩的成立要件，该院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十六条第一款的规定，判决：驳回广西贺州市桂东房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，桂东公司提交的新的证据有：1.贺州市国土资源局2008年第十三期国有建设用地使用权挂牌文件。拟证明桂东公司对争议地块的获得是经贺州市国土资源局公开挂牌出让而取得，且挂牌公告确认，本次土地挂牌活动的出让人为贺州市国土资源局，同时规定挂牌交易宗地必须按城市规划统一用于“贺州桂东湖广大市场”项目建设，现项目已建成一半，不能随意解除合同。2.国有建设用地使用权挂牌交易须知、国有建设用地使用权竞买申请书、竞买报价单、成交确认书（范本）、国有建设用地使用权出让合同（范本），A、B地块规划设计条件。拟证明争议地块的出让（转让）是经贺州市人民政府批准、贺州市国土资源局决定以挂牌方式公开交易的，同理，出让（转让）合同的变更、终止、解除也必须经贺州市人民政府批准，否则无效。3.成交确认书。拟证明桂东公司竞价成功后与贺州市政府采购招投标中心签订成交确认书。4.贺州市人民政府《研究市桂东·湖广大市场、污水处理厂、堤路园（江南段）项目建设推进工作会议纪要》[贺政阅〔2008〕99号]。拟证明桂东·湖广大市场项目是贺州市人民政府主导立项开发建设的，城投公司如需解除合同，必须报经贺州市人民政府批准同意。5.贺州市人民政府《关于旧飞机场南侧土地转让问题的批复》[贺政函〔2008〕140号]。拟证明城投公司转让本案争议地块前，是经贺州市国资委报贺州市人民政府批复同意的，如需对转让合同变更、终止或解除，也需报相关部门和机构批准，否则无效。6.贺州市人民政府《研究贺州市桂东·湖广商贸物流批发大市场地上附作物拆迁问题的会议纪要》[贺政阅〔2009〕15号]。拟证明合同签订后一段时间内，争议地块尚未完成拆迁工作。7.贺州市人民政府《研究贺州市桂东·湖广大市场项目征地拆迁工作问题的会议纪要》[贺政阅〔2009〕17号]。拟证明争议地块尚未完成征地拆迁工作，而且还涉及部队问题，也证明了城投公司湖广一期延迟交付土地，湖广二期迟迟不能交付土地的事实。8.《贺州市人民政府办公室关于成立贺州桂东·湖广大市场项目征地拆迁工作指挥部的通知》[贺政办发〔2009〕36号]。拟证明合同签订后一段时期内，争议地块尚未完成征地拆迁工作，后来的征地拆迁工作一直由政府牵头组织推进，城投公司基本不作为，说明履约主体为贺州市人民政府，合同解除必须经贺州市人民政府批准。9.《贺州市人民政府关于做好桂东·湖广大市场项目建设用地征地工作的通知》[贺政发〔2009〕48号]。拟证明截止2009年7月10日，贺州市政府尚未完成项目用地征收工作。10.《贺州市人民政府办公室关于调整贺州桂东·湖广大市场项目征地拆迁工作指挥部的通知》[贺政办发〔2009〕127号]。拟证明合同签订后的征地拆迁工作一直由政府牵头组织推进，城投公司基本不作为，说明履约主体为贺州市人民政府，合同解除必须经贺州市人民政府批准。11.《贺州市国土资源局关于要求规划湖广大市场项目一期用地的产业发展用地函》。拟证明截止2011年10月13日，贺州市政府尚未完成项目用地内征收土地的安置工作。12.《贺州市城市建设指挥部会议纪要》（第5期）。拟证明截止2013年5月21日，贺州市政府尚未完成项目用地上的建筑物拆迁工作。13.《贺州市城市建设指挥部会议纪要》（第6期）。拟证明截止2013年5月23日，贺州市政府尚未完成项目用地上的建筑物拆迁工作。14.《贺州市人民政府办公室关于印发下放部分国土资源管理职能的实施方案的通知》[贺政发〔2013〕127号]。证明贺州市政府下发此通知后，争议地块的征地拆迁工作由八步区国土资源局负责，整个征地拆迁工作才得以逐步推进。15.广西农村信用社转账业务凭证。拟证明2013年12月20日，贺州市八步区八步街道三加村委支付给项目用地上被拆迁人贺州市绿园山庄活动中心的搬迁费，证明截止该时，项目用地尚在进行拆迁补偿。16.农村信用合作社进账单。证明2014年1月21日，贺州市八步区国土资源局支付给项目用地上被拆迁人贺州市绿园山庄活动中心的征地费，证明截止该时，项目用地尚在进行征地补偿。17.《关于请求履行湖广大市场二期的函》。证明桂东公司在知悉贺州市国土资源局解决争议土地拆迁问题后，积极主动致函城投公司，要求城投公司继续履行合同。18.《建议及承诺函》。拟证明在城投公司发函解除合同的情况下，桂东公司一直与城投公司协商，寻求解决问题的办法和意见，并态度诚恳地做出承诺，表明桂东公司对合同的履行是积极、诚恳、主动的。 对桂东公司提交的上述证据，城投公司经质证认为：对桂东公司提交的18份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。并发表以下意见：证据1，在国有建设用地使用权挂牌公告（2008年第十三期）中明确本次实施捆绑交易的土地为HTC-2008-17、HTC-2008-18号土地，土地信息中已明确规定HTC-2008-17号土地采取出让方式，HTC-2008-18号土地采取转让方式，而本案中争议地系HTC-2008-18号土地，而HTC-2008-18号土地又被分割为湖广一期、二期土地，故此，本案争议的是HTC-2008-18号土地中的湖广二期土地，桂东公司将两个土地相互混淆以达到偷换主体的目的，争议土地系采取挂牌转让方式无疑。证据2，桂东公司举证的内容进一步证明HTC-2008-17号土地采取出让方式，HTC-2008-18号土地采取转让方式，而本案中争议地系HTC-2008-18号土地，转让土地只要合同的主体适格，双方就应按照转让合同的约定履行义务。法律或者行政法规并没有强制性规定国有公司解除国有土地使用权转让合同需要报行政主管单位批准。证据3，该份证据第一份成交确认书和土地交易确认单系针对HTC-2008-17号地块，不是涉案争议地，与本案没有关联性。而第二份成交确认书中明确载明桂东公司持《成交确认书》与贺州市城市建设投资有限公司签订《国有土地使用权转让合同》，进一步论证了合同性质为转让合同。证据4，基本上重大项目都是由政府牵头立项，但不代表由政府具体承担每个环节的实际工作开展，并且在第二页第二行中已明确载明“市国资委、市招投标办、市城投公司按有关程序做好该地块的土地证发放工作”，涉案地块原权属人系市城投公司，由城投公司转让上述土地并协助办理土地证符合市政府开会的内容及精神。证据5，该份证据仅能证明贺州市国资委就旧飞机场南侧土地转让问题请示贺州市政府批准，从该份证据中并不能直接得出城投公司解除转让合同需经行政主管机关审批的结论，反而从侧面证明了桂东公司长达五年之久没有全额支付土地转让款，不符合政府当初同意转让争议地的目的。证据6、7，仅能证明政府在积极开展征地拆迁活动，但是本次会议并没有直指是争议地上的征地拆迁。城投公司提交的证据证明，湖广一期土地于2009年4月10日过户至桂东公司名下，湖广一期土地拆迁于2010年基本完成，湖广二期土地2014年基本完成。证据8，该份证据仅能证明政府积极开展征地拆迁活动，但是本次通知并没有直指是争议地上的征地拆迁。证据9，从材料中不能体现本次开会的主题是针对涉案土地的征地拆迁问题。证据10，湖广大市场项目作为贺州市重点工程项目，由政府牵头，组织各职能部门开展拆迁工作，政府作为行政单位，起到了一个宏观调控的作用，不可能由政府具体实施每一环节的拆迁工作，桂东公司由此得出城投公司不作为的结论，证据证明效力单薄。证据11，主要表明国土局要求规划湖广大市场的产业发展用地，与本案没有关联性。证据12、13，城投公司已经于2009年5月18日将湖广一期地块基本拆迁完毕，桂东公司已经进场开发。证据14，仅能证明贺州市人民政府将部分行政权力下放，与本案没有任何关联性。证据15，仅能证明贺州市国土资源局向绿园活动中心支付一笔款项，并没有指向是涉案土地上的征地拆迁费用。证据16，仅能证明贺州市国土资源局支付给绿园活动中心的厂房搬迁费，并没有指向是涉案土地上的征地拆迁费用。证据17、18，证明城投公司多次函告桂东公司支付土地价款，但是桂东公司在长达五年之久总是借口各种各样的原因延迟支付。 城投公司在二审中提交的新的证据有：1.失信人名单。拟证明桂东公司存在严重的诚信问题，城投公司有理由相信其完全失去了履约能力和履约诚信。2.被执行人名单。拟证明桂东公司面临诉讼案件繁多，且起诉人大多数为汇豪国际楼盘的业主，证明桂东公司存在严重的诚信问题，城投公司有理由相信桂东公司完全失去了履约能力和履约诚信。3.图片资料。拟证明红豆社区网上的言论不仅真实，还侧面反映了目前桂东公司的履约能力和诚信出现了严重问题。4.图片及视频资料。拟证明桂东公司开发的汇豪国际楼盘存在种种违约行为，导致被项目业主起诉、上诉的事例屡见不鲜，城投公司有理由相信桂东公司彻底失去履约能力，并且桂东公司无任何诚信可言，一直迟迟未足额支付湖广一期、二期土地款，城投公司要求解除合同实属防止国有资产流失。5.《贺州市地方税务局2016年第一期欠税公告》。拟证明桂东公司自2010年1月1日至2015年11月30日欠税43221827.14元，并且至今仍未缴纳，已经被税务部门张榜公告并列入黑名单。在巨额税款未缴纳的情况下，城投公司有理由相信桂东公司彻底失去履约能力，也充分证明其无力支付湖广一、二期土地款，城投公司要求解除合同理由充分。6.《贺州市国土局关于暂停办理改变土地用途和容积率等规划设计条件项目相关审批手续的函》。拟证明桂东公司开发建设的汇豪国际楼盘因出现容积率超标、未能足额缴纳土地款等问题被贺州市国土局发函至市信建局、市规划局、市房产局要求暂停办理建设项目的相关审批手续，也侧面证明目前汇豪国际楼盘出现停工等现象，论证了城投公司提交的证据所记载的内容真实，桂东公司早已无法兑现对业主的承诺。说明桂东公司已经严重缺乏履行合同的能力，也失去了进一步开发湖广二期土地申请相关部门合法批文的能力。7.《关于协助市城投集团调查提供汇豪国际城楼盘销售抵押情况的复函》。拟证明桂东公司开发建设的汇豪国际楼盘已存在大量销售未备案的情况，印证了城投公司提交的证据所记载的内容真实，业主缴纳房款后均无法办理房产证和备案，桂东公司还陆续将上述楼盘抵押给银行用于贷款，部分楼盘还出现被法院查封的情况，证实桂东公司已欠下巨额债务无力偿还，失去继续履行合同的能力。 对城投公司提交的上述证据，桂东公司发表如下质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。上述证据均形成于2015年或2014年底后，城投公司发函给桂东公司解除合同的行为在此之前，这也是由于城投公司没有履行合同才导致的后果；关于税款的问题，房产开发都是预缴税款；关于证据6，是发给住建局等单位的，没有发给桂东公司。 本院在本案二审过程中依职权向贺州市人民政府调取的证据有：1.贺州市人民政府《研究市桂东·湖广大市场、污水处理厂、堤路园（江南段）项目建设推进工作会议纪要》［贺政阅〔2008〕99号］。2．贺州市人民政府《关于旧飞机场南侧土地转让问题的批复》［贺政阅〔2008〕140号］。3.贺州市人民政府《研究贺州市桂东.湖广商贸物流批发大市场地上附作物拆迁问题的会议纪要》［贺政阅〔2003〕15号］。4.贺州市人民政府《研究贺州桂东·湖广大市场项目征地工作问题的会议纪要》［贺政阅〔2009〕17号］。5.《贺州市人民政府办公室关于成立贺州桂东·湖广大市场项目征地拆迁工作指挥部的通知》［贺政办发〔2009〕36号]。6.《贺州市人民政府关于做好桂东·湖广大市场项目建设用地征地工作的通知》［贺政发〔2009〕48号]。7.《贺州市人民政府办公室关于调整贺州桂东·湖广大市场项目征地拆迁工作指挥部的通知》［贺政办发〔2009〕127号]。8.《贺州市城市建设指挥部会议纪要》（第5期）。9.《贺州市城市建设指挥部会议纪要》（第6期）。10.贺州市国土资源局2008年第十三期国有建设用地使用权挂牌文件。 对于本院调取的证据，桂东公司经质证认为：1.法院调取的贺州市政府的相关会议纪要文件与桂东公司之前提交的一致，对其真实性、合法性、关联性没有异议。2.对于2008年的挂牌文件，与桂东公司持有的原件一致，证明桂东公司是根据政府挂牌取得的地块，现在项目已经建成一半，不能随意解除合同。3.对于挂牌须知，是国有建设用地使用权竞买的范本，争议地块出让或转让都是以政府批准，政府决定以挂牌的方式出让，所以转让也需要经政府批准。4.对于成交确认书，是桂东公司竞得涉案地块所签订。5.关于贺州市政府贺政阅〔2008〕99号文件，与桂东公司提交的一致，证明湖广大市场是政府主导，如果当事人解除合同应报政府批准同意。6.对于贺政阅〔2008〕140号文件，与桂东公司提交给法院的证据一致，城投公司经贺州市政府批复同意才转让的涉案土地，如果变更合同，也需要经市政府批准，否则无效。7.对于会议纪要，证明合同签订后一段时期内，涉案地块尚未完成拆迁工作，证明地块存在争议以及城投公司有重大过错在先。 城投公司经质证认为：1.对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。但上述证据无法证明桂东公司所需要证明的内容。2.调取的所有文件不能证明城投公司存在任何的违约。3.所有的材料不能得出解除合同必须报市政府批准的结论。4.政府依职权协助拆迁工作并不意味着拆迁的合同义务转移给了城投公司，即便政府成立了拆迁小组也不能得出城投公司没有完成合同义务的结论。5.从挂牌文件看，城投公司转让的两宗土地是转让而不是出让，挂牌文件明确是以现状土地挂牌转让。6.城投公司根据成交确认书与桂东公司签订的《国有土地使用权转让合同》，桂东公司是明确知悉城投公司对涉案地块享有完整的权属，不存在权属争议，城投公司没有故意隐瞒关于涉案土地的情况，城投公司作为国有独资公司，有责任保护国有资产，在湖广一期开发建设完毕至今，桂东公司仍欠付湖广一期土地款180多万，违约金资金占用费1000多万，城投公司从桂东公司湖广一期履行合同来看，桂东公司履约能力明显不足，才导致城投公司解除与桂东公司的湖广二期合同，桂东公司在贺州已然没有发展潜力，城投公司没有违约。 对上述证据，本院认为：城投公司对桂东公司提交的18份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，但未能提交相反的证据推翻桂东公司证据的客观真实性及来源合法性。经与本院依职权调取的10份证据相比对，桂东公司的证据1、证据4-10、证据12-13与本院从贺州市人民政府调取的证据完全一致，桂东公司提交的18份证据客观反映了涉案土地的挂牌转让、合同履行及双方协商的过程，可作为认定本案事实的依据，对有分歧的证明事项，由本院结合全案的证据予以综合认定。城投公司提交的7份证据所反映的均为其通知解除合同行为之后的事实，不能证明其当时解除行为的合法、合理性，且与本案争议的焦点问题没有关联性，不作为二审新证据采信。 各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：城投公司单方通知终止履行并解除合同的民事行为是否有效。 本院认为，《贺州市桂东·湖广大市场国有建设用地使用权挂牌交易方案》就挂牌转让的HTC-2008-18号地块已经进行了说明，贺州国用〔2005〕第220317-1号及贺州国用〔2005〕第220317-2号地块已依法确认给城投公司使用，经贺州市人民政府批准，以挂牌方式转让，城投公司是适格的国有土地使用权转让主体，其与桂东公司之间签订的是国有土地使用权转让合同。桂东公司和城投公司分别签订的湖广一期和湖广二期《国有土地使用权转让合同》，双方当事人主体合格，意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。 湖广一期、二期合同所涉地块虽然一起进行挂牌转让，两份合同约定的土地使用权成交单价、付款期限等条款虽然相似，但两份合同转让的标的物是两宗独立的地块，基于不同的合同标的物所各自设定的权利义务并无同一性，且两份合同中并没有任何条款表述将两宗地块相关联，因此不存在法律意义上的两份合同关联不可分的问题。实际的地块开发建设过程中，从湖广一期的项目规划设计审批，建筑工程施工许可证和商品房预售许可证的办理以及一期工程的竣工验收情况来看，湖广一期工程与二期工程并无相互依附、不可分割的关系，可以各自单独实现合同目的。城投公司在诉讼中主张湖广一期、二期合同涉及的地块本是同一土地，是一起规划、整体出售的，应当整体履行。该主张与城投公司致桂东公司的《关于的回函》中的自述不符，该函中城投公司主张“湖广大市场一期、二期土地使用权转让合同应独立履行”、“是两个独立的合同，二期土地的交付与一期土地合同的履行并没有直接联系”。城投公司致桂东公司《关于的复函》中，城投公司亦认为“湖广大市场一期、二期土地国有土地使用权转让合同是分别签订的，应独立履行”。一审认定“合同双方当事人对一期合同的履行情况如何，势必影响二期合同的履行”、“必然会对二期合同目的实现和另一方当事人的预期利益造成实际影响”，缺乏事实与合同依据，亦与合同当事人的真实意思表示相悖。 城投公司主张解除的是湖广二期合同，该合同第六条约定，“甲、乙双方同意于2009年2月28日前由甲方将上述土地（及地上建筑物）清场后正式交付给乙方。甲方在正式交付日确定后提前5日通知乙方，届时双方进行现场验收，并签署移交验收书”。第十一条的违约责任约定，“乙方付款延迟的，按延迟部分款项金额和延迟天数按同期同档银行贷款利率计算资金占用费偿付甲方，同时再支付一倍的利息给甲方作为违约金。若乙方在最后付款期届满尚未支付完毕除首期支付的土地价款以外的其他价款的，甲方有权将已转让的土地收回，乙方首期支付的价款作为违约金不予退回。甲方在过户或清场等方面工作延迟的，则相应顺延乙方土地价款的付款时间并免除乙方在本合同第五条约定的相应天数的资金占用费。”本案中城投公司的二期合同土地清场拆除工作一直到2014年7月才完成，贺州市八步区国土资源局《湖广市场二期项目征地拆迁情况说明》中对此事实有明确表述，故城投公司一直未依合同约定完成土地交付，按约定应当顺延桂东公司土地价款的付款时间，桂东公司提出顺延付款的先履行抗辩主张有合同依据。 2009年3月3日，城投公司作为甲方与乙方桂东公司就湖广一期、二期合同中约定的贺州国用〔2005〕第220317-1号、第220317-2号宗地上的构建筑物清场拆除事宜达成《补充协议》。该《补充协议》约定，为便于乙方今后开发，妥善处理好构建筑物清场交地问题，乙方愿意有偿承担甲方用地范围内的构建筑物清场拆除事宜。其中约定拆除清场范围、清场面积、清场单价、总费用414875元及付款方式。本院认为，该《补充协议》仅约定桂东公司收取相应报酬代城投公司完成清场拆除工作，协议中并无进场进行拆除工作即视为交付土地的表述。《补充协议》从约定的权利义务内容上看，是城投公司与桂东公司之间在土地使用权转让合同法律关系以外成立的另一个法律关系，不能将桂东公司进场代为拆迁清场直接视为城投公司对湖广二期土地的交付。桂东公司替代城投公司完成《补充协议》约定的清场拆除工作之时，湖广二期土地才具备合同约定的交付条件。桂东公司代为清场的行为不符合湖广二期合同第六条约定的双方现场验交、签署移交验收书的土地交付形式要件，不能与土地的交付接收混同，不发生土地交付的法律后果。湖广一期合同的交付履行情况并不能视为合同双方对湖广二期土地的交付方式默认进行了改变，一审判决认定当事人已经合意对土地清场交付、验交的约定进行了变更，依据不足。 综上所述，因城投公司迟延至2014年7月未交付湖广二期土地，按湖广二期合同第十一条的约定，桂东公司可以相应顺延支付土地款项的时间，城投公司的单方通知终止履行并解除合同的行为没有合同依据，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于合同约定解除及该法第九十四条法定解除规定的情形，有违诚实信用原则，不应得到法律保护。桂东公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贺州市中级人民法院（2015）贺民二初字第2号民事判决； 二、确认贺州市城市建设投资开发集团有限公司于2014年8月18日向广西贺州市桂东房地产开发有限公司发出的《贺州市建设投资开发集团有限公司关于终止履行合同义务的告知书》无效； 三、确认贺州市城市建设投资开发集团有限公司于2014年9月11日向广西贺州市桂东房地产开发有限公司发出的《关于解除﹤国有土地使用权转让合同﹥的通知》无效。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由贺州市城市建设投资开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 辉 审 判 员  麦 青 代理审判员  周艳华 二〇一七年八月二十九日 书 记 员  马素蓉