青海省德令哈市人民法院   民事判决书   （2020）青2802民初584号   原告（反诉被告）：杜强，男，1981年9月17日出生，汉族，现住甘肃省敦煌市。   被告（反诉原告）：乌兰巴义尔，男，1970年4月29日出生，蒙古族。   委托诉讼代理人：乌音格，女，1996年10月19日出生，蒙古族，系被告乌兰巴义尔之女。   杜强与乌兰巴义尔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，2020年6月8日乌兰巴义尔提起反诉，2020年6月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜强，被告（反诉原告）乌兰巴义尔及委托诉讼代理人乌音格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杜强向本院提出诉讼请求：解除双方之间于2017年11月15日签订的商铺租赁合同；判令被告立即退还房屋租赁押金20000元；判令被告承担诉讼费用。   事实和理由：2017年11月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，将位于青海省德令哈市××路、5商铺租给原告作为商业使用，租赁期为5年，自2017年11月15日起至2022年11月15日止，每月租金为人民币10000元，全年120000元，房屋押金20000元，前两年租金每年120000元不变，后三年租金随行就市。2019年因资金周转困难，与被告协商下一年房租半年一交，作为2019年11月15日至2020年5月15上半年租金。到2020年因受疫情影响，致服装店大量货物积压。由于服装店货品季节性较强，四季分明，并且特步公司每季都有一二十万订货任务，疫情期间店铺无法正常营业，解封后群众消费能力下降，疫情属不可抗力因素，致使经营困难，无后续资金维持店铺的正常运转。在没办法的情况下又与被告电话协商能否降低房屋租金，被告不同意，在疫情期间周边店铺很多降低了租金。本合同前两年租金不变，后三年租金随行就市，因此房租过高也是合同不能继续履行的原因之一，只能协商于2020年5月15日终止合同。被告同意并表示原告上半年租金到期后撤离店铺，并结清水、电、暖各项费用后退还押金。在房屋到期后原告结清在经营期间的水、电、暖等各项费用后撤离店铺，并将钥匙交于被告，但被告拒不退还房屋押金，经多次协商未果。为保护原告的合法民事权益不受侵犯，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特提起诉讼，依法裁判，支持原告的诉讼请求。   杜强围绕其诉讼请求，当庭出示下列证据：   1.收据原件三份，拟证实已经向被告支付了租赁费用；   2.微信聊天截图复印件一份，拟证实当时被告已经知道原告要搬离店铺，而且被告催促原告要搬离店铺后打扫完卫生。   乌兰巴义尔辩称，被告与原告签订的商铺租赁合同不存在任何过错。原告未及时足额支付租金，违反合同约定，应当承担违约责任，且被告可以以此解除双方之间的合同。另外，原告破坏租赁的商铺，应当恢复依据或者折价赔偿被告。现原告提起本案诉讼无事实依据和法律依据，应驳回原告的起诉。   乌兰巴义尔向本院提出反诉请求：解除反诉原告与反诉被告于2017年11月15日签订的《商铺租赁合同》；反诉被告支付2020年5月15日至合同解除之日期间的房屋租赁费用6333元；反诉被告支付解除商铺租赁合同的违约金6000元；反诉被告恢复商铺至可以使用的状态或折价赔偿50821元；反诉被告支付反诉原告垫付的电费168元；反诉费由反诉被告承担。   事实和理由：反诉原告与反诉被告作为承租人于2017年11月15日签订《商铺租赁合同》，约定：杜强承租乌兰巴义尔所有的坐落于德令哈市河东祁连路4、5号商铺，租期至2017年11月15日起至2022年11月15日止。合同第六条第二款约定：未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损害该房屋整体结构和设施为原则。第七条约定：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。第八条约定：任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿合同总值的1%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。根据合同约定，现因反诉被告未及时足额交纳房屋租金，截止提起反诉之日反诉被告仅支付租金至2020年5月14日，违反合同约定，应在2019年11月15日之前支付完毕该年度租金的约定，因此反诉原告可以依照合同约定，以被告存在过错为由，解除双方之间的商铺租赁合同。至于解除的时间，以反诉材料送达反诉被告即通知到达之日解除。因被告仅支付租金至2020年5月14日，在合同尚未解除的情况下仍应支付租金，故被告应支付2020年5月15日止合同解除之日期间的房租。在租赁期限尚未届满之前，因反诉被告原因导致本案合同解除，反诉被告属于违约方，应当承担违约责任，并承担违约金。在反诉被告撤离案涉商铺时，将商铺内装修损毁，导致原告无法使用，因此被告应当恢复承担恢复原状的责任，或者赔偿反诉原告因恢复原状导致的实际损失。因反诉被告擅自撤离，案涉商铺未结清电费，反诉原告帮其垫付，反诉被告应当支付电费。   综上所述，反诉被告违反合同约定，导致本案商铺租赁合同解除，反诉被告系违约方，应当承担由此产生的违约责任和相应的恢复原状等责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，支持反诉原告的反诉请求。   乌兰巴义尔围绕其反诉请求，当庭出示下列证据：   1.《房屋租赁合同》一份，拟证实双方之间就涉案房屋的租赁期限、租金及权利义务进行了约定；   2.电费收据一份，拟证实原告垫付电费168元；   3.照片复印件23张，拟证实反诉被告撤店后的店铺状况。   杜强针对反诉答辩：同意解除合同，但不同意租金的计算方式。对于违约，在疫情期间周边的店铺都已经降低租金，在与原告就此事协商，原告同意先交半年的房租，但原告并不同意降低房租，本合同前两年的房租是确定的，后三年是随行就市，也就是说原告有权涨房租，但被告也可以不同意，由于疫情期间货品大量积压，导致店铺无法继续经营，根据最高院的规定对于违约金可酌情处理。对于原告提到的恢复店铺到可使用状态或折价赔偿，根据本合同第六条：乙方在不对房屋主体结构采取改造或毁损的状态下可自主装修。被告在装修期间并未改变房屋的主体结构，如果原告对于上一个租户装修或遗留的物品有需要可提前拆除，而不是说现在由被告恢复原状。对于电费的问题，被告愿意承担168元的电费。   经审理查明：2017年11月15日，原告杜强与被告乌兰巴义尔签订了《房屋租赁合同》，将位于青海省德令哈市××路、5商铺租给原告作为商业使用，租赁期为5年，自2017年11月15日起至2022年11月15日止，每月租金为人民币10000元，全年120000元，房屋押金20000元，前两年租金每年120000元不变，后三年租金随行就市。2020年因受疫情影响，致使原告经营困难，无后续资金维持店铺的正常运转，经双方协商于2020年5月16日终止合同，乌兰巴义尔收到原告交还的商铺钥匙。   另查明，乌兰巴义尔在解除房屋租赁合同后，为原告垫付电费168元。   以上事实有原告提交的收据三份、微信聊天截图复印件和被告提交的《房屋租赁合同》、电费收据等证据及当事人陈述在案佐证。   本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的。由于疫情的影响使原告无法正常经营，经双方当事人2020年5月16日口头协商终止了案涉房屋的租赁。双方当事人的上述行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项的规定，本院予以确认。现原、被告同意解除《房屋租赁合同》，对双方当事人主张的该项诉求，本院予以支持；对原告主张退还房屋租赁押金20000元的诉求，因双方当事人同意解除案涉房屋的租赁合同，其收取的押金20000元按照合同的约定应予以退还。反诉原告主张反诉被告支付2020年5月15日至合同解除之日期间的房屋租赁费用6333元；支付解除商铺租赁合同的违约金6000元；恢复商铺至可以使用的状态或折价赔偿50821元的诉求，因反诉原告无证据、无事实证实上述诉求的成立，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，负举证不能之责，其上述诉求，本院不予支持；主张支付反诉原告垫付的电费168元的诉求，因反诉被告同意支付该项费用，其诉求本院予以支持，168元的垫付电费从20000元押金中扣除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（一）项、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：   一、解除2017年11月15日杜强与乌兰巴义尔签订的《房屋租赁合同》；   二、乌兰巴义尔自本判决生效之日起5日内一次性返还杜强押金19832元（20000元-168元）；   三、驳回乌兰巴义尔的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费150.0元、反诉费689元，由乌兰巴义尔负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审 判 长 图孟巴雅尔     二〇二〇年七月九日   （法官 助理 马 小 萍   书 记 员 许 潇 潇