浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初1429号 原告：宁波市斯金物业服务有限公司，住所地：宁波市高新区科技园区江南路599号，统一社会信用代码913302017111923362。 法定代表人：陈国良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李瑾，浙江海音律师事务所律师。 被告：陈冲，男，1984年9月21日出生，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：石鹏程，浙江海虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚平，浙江海虹律师事务所律师。 原告宁波市斯金物业服务有限公司（以下简称斯金物业公司）诉被告陈冲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告斯金物业公司的委托代理人李瑾及被告陈冲的委托代理人石鹏程到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 斯金物业公司向本院提出诉讼请求，判令：1.被告支付原告物业管理综合服务费等17278.1元；2.判令被告立即支付违约金13822.48元；3.本案诉讼费由被告承担。斯金物业公司申请变更诉讼请求为判令被告支付原告物业管理综合服务费等17278.1元。 事实与理由：原告在为亲亲家园小区提供物业服务期间，与亲亲家园业主委员会签订的《物业服务合同》中，其中约定了物业服务费标准为：（一）综合服务费：（1）高层1.3元/月/平方米；（2）非住宅0.09元/月/平方米；（二）日常维修费：高层、非住宅均为2元/年/平方米。该合同还对建筑装潢垃圾清运费、停车费、维修基金，电梯专项基金等进行了约定，并约定物业费一年缴纳一次。被告系亲亲家园小区的业主，房屋面积125.69㎡。被告现拖欠原告2012年6月1日至2019年12月31日的综合服务费14869.1元，2010年6月1日至2019年12月31日的公共设施费2409元，合计17278.1元。原告就被告拖欠的物业费进行了多次沟通以及催交，但被告至今还未交款。该被告未按规定时间交款的行为，不仅损害其他业主的共同利益，同时也极大的影响了原告的正常运营。故原告要求被告在支付物业管理服务费的情况外同时赔付相应违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 陈冲辩称，一是原告未按照物业服务合同的约定提供物业服务，已属违约，应当按合同约定扣除30%的物业费，并且原告所主张的2017年以前的相关费用也已过诉讼时效，被告无须支付；二是原告与业主委员会签订有三份合同，只有第一份《亲亲家园前期物业临时服务委托合同》有违约金约定条款，其余二份《物业服务合同》均未约定违约金，故原告诉请主张的违约金没有合同依据。综上，请求法院依法裁判。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月1日，原告（合同签订时公司名称为：宁波市科技园区市政物业有限公司）与宁波德和置业有限公司签订了《亲亲家园前期物业临时服务委托合同》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.物业综合服务费：高层住宅：1.30元/月/平方米。2.共用部位、共用设施日常维修费：高层住宅：2.0元/年/平方米。第六章违约责任，第二十条业主或物业使用人违反合同规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，业主或物业使用人应按所迟延交纳金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第七章其他事项，第二十三条委托管理期限为3年（不超过3年），自2012年6月1日起至2015年5月31日止。但期限未满，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同生效的，本合同自行终止。2014年6月30日，原告（已更名为宁波市斯金物业服务有限公司）与亲亲家园业主委员会签订《物业服务合同》，其中，第二条约定乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位的维护管理；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护管理；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务、垃圾收集、清运，雨污水管道疏通；（五）公共秩序的维护，安全防范等事项的协助管理；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。第五条约定了原告提供的物业管理服务内容和标准。第六条约定物业服务费收取标准为：（一）综合服务费，高层1.30元/月/平方米；（二）日常维修费，小高层、高层、非住宅2.0元/年/平方米……。第八条物业服务费用按年交纳，业主应按有关规定履行义务。第十六条约定甲方即业主委员会的权利义务：……（二）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为予以劝阻、制止；……（四）审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施。第十九条除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付30%的违约金。第三十一条本合同为期三年，但若乙方有严重违反合同情况，导致多数业主不满意时，甲方可于合同执行满一年后提出解除合同。合同自2014年7月1日起至2017年6月30日止。2017年7月1日，原告与亲亲家园业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限自2017年7月1日至2020年6月30日。 原告提供物业服务期间于2015年8月20日、2016年8月20日、2017年8月24日、2018年8月20日通过在小区内各单元电梯轿厢、进户门张贴“温馨提示”方式通知业主交纳物业费。自2018年1月起，原告同时采用在“催天下”网站以向业主手机点对点推送催收律师函短信的方式，通知业主交纳物业费。 2019年8月20日，亲亲家园业主委员会出具证明，证明内容为“宁波市斯金物业服务有限公司亲亲家园物业服务中心为亲亲家园小区提供物业服务管理期间，于每年9月份开始收缴物业费，收费前通过电梯轿厢以及各单元进户门张贴缴费通知；同时，物业工作人员还通过电话，上门口头通知等方式要求业主缴纳物业费。”。 另查明，被告陈冲系亲亲家园55幢191号1301室业主，房屋面积125.69㎡。陈冲未支付2010年6月1日至2019年12月31日的公共设施费共计2409元，以及2012年6月1日至2019年12月31日的综合服务费14869.1元。至本案开庭审理前，被告陈冲一直居住在上述地址。 以上事实清楚，有原告提供的《亲亲家园前期物业临时服务委托合同》、《物业服务合同》、证明、“催天下”网站律师函截图以及原、被告庭审陈述等为证。 本院认为，原告与亲亲家园业主委员会签订的《亲亲家园前期物业临时服务委托合同》及《物业服务委托合同》，内容未违反法律的禁止性规定，本院对该合同的法律效力予以认定。该合同对小区业主具有约束力，被告陈冲作为业主应当依约交纳物业费。对原告要求被告支付物业费用的请求，于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告主张的2017年以前的物业费已超过诉讼时效的问题，经审理查明，原告提供的在小区电梯轿厢张贴的温馨提示、亲亲家园业主委员会出具的证明以及催天下网站催交物业费的律师函等，均可证明原告在提供物业服务期间对包括被告在内的小区业主按期进行交纳物业费用的提示，其相关诉请并未超过诉讼时效，对被告该抗辩意见不予采纳。对于被告提出原告提供的物业服务存在物业管理服务不到位、维修更换不及时以及对被告楼下住户在阳台搭建雨蓬的行为不予管理等问题，本院认为，小区物业服务质量的提高需要全体业主和物业公司的共同努力、相互配合，物业公司有依约提供服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约交纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务具有涉众性，个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，且个别业主不交纳物业服务费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费的业主利益，对于物业公司的物业服务质量可以采取合理方式提出异议，或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗；对于被告所抗辩的原告对楼下住户违章搭建雨蓬不予管理的问题，本院认为，首先物业公司系依据与业主委员会订立的合同而按约定提供物业服务，并不因此具有行政执法权，对小区内出现的违建行为，不具有直接干预、拆除的权利，且庭审中，原告陈述原告并非不予管理，在劝说无果的情况下，已向城管部门反映，城管部门也到小区进行交涉，为此，应视为原告已经尽到了物业管理相应的职责。综上，对被告以上相关抗辩意见本院不予采纳。原告在本案宣判前主动放弃违约金的主张，系当事人对其自身权利的处置，本院不予干涉。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 陈冲于本判决生效之日起十日内向宁波市斯金物业服务有限公司支付物业管理综合服务费等共计17278.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费232元，减半计收116元，由陈冲负担。 本判决为终审判决。 审判员  于蕾 二〇二〇年七月二日 书记员  张炜 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 7