湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终971号上诉人（原审被告）：谢超，男，1977年8月23日出生，汉族，湖北省武汉市人，个体工商户，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：胡婷，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷锦涛，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉撒克赛德商业管理有限公司，住所地武汉市青山区本溪街5号33栋1门1层10号商网。法定代表人：何杰，董事长。委托诉讼代理人：黄先进，湖北扬子律师事务所律师。上诉人谢超因与被上诉人武汉撒克赛德商业管理有限公司（以下简称撒克赛德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢超上诉称：一、撒克赛德公司是在2019年4月（2018）鄂0107民初2534一案二审开庭才提交的汇款账号让我查验退款一事真伪，所以双方合同解除日期并不是2018年6月26日。一审以此日期确定赔偿标准是错误的。1、原审法院依照一份没有转账账号，无法确定转账对象的对账单就认定撒克赛德公司已退款并已经履行退款告知义务是错误的法律意见，在新的证据下（2018）鄂0107民初2534号二审法院只认同退款事实部分，并未认同双方合同解除日期为2018年6月26日。我国并不是判例法国家，其他案件已认定的无争议事实和判决内容可以直接引用，但适用法律意见要依照本案事实来确定，并不能直接引用。对撒克赛德公司是否将汇款单或退款账号告知我这一点在新的证据面前理应重新认定。《合同法》明确规定合同的解除以通知到达对方时解除，但2018年6月26日撒克赛德公司没有给我发任何通知，也未提供退款凭据，只是一个办公室文员口头告知我房租已经退给我了，即没有汇款单也没有告知我退款账号，这并不符合合同法要求的通知送达。但一审法庭对我的意见未发表任何意见，只是简单的引用了（2018）鄂0107民初2534号民事判决书中的一个法律意见做依据认定双方合同解除时间是2018年6月26日，这是不合法的应予以撤销。而本案的关键点就是撒克赛德公司故意隐瞒退款账号，始终拖延我查账才导致的。所以，“告知退款一事”和“告知退款账号”在本案绝不能混淆。退款中止合同这种行为根本不在文员的职务授权范围之内。此文员的口头表达根本不具法律效力。退款交易凭据也不给看，这怎么能行?2、既然法院认定撒克赛德公司是通过“退款”来解除不定期租赁合同，那么需要送达的“凭据”应该是退款的汇款单而不是撒克赛德公司在2018年4月23日和2018年4月28日两次发出的《撤场通知书》。《撤场通知书》并不是撒克赛德公司行使合同解除权的标志，两次发出《撤场通知书》后都一直在收取房租。撒克赛德公司租金收取日截止日期也不是2018年4月28日，而是2018年6月20日。所以，两份《撤场通知书》只表明撒克赛德公司准备行使合同解除权但并没有实际实施。实际行使合同解除权的标志是退租。现我的证据已经证明撒克赛德公司在（2018）鄂0107民初2534号案件一审中出示的不是汇款单而且没有汇款账号无法查验真伪。应该由撒克赛德公司证明已经另行告知我退款账号而不是由我证明撒克赛德公司未告知。我第一次收到退款账号，可以查询退款一事的真伪时间是2019年4月二审开庭。在这之前，撒克赛德公司一直不肯告知退款账号不让我去查账，我不查账就无法得知退款这件事是不是真的，我在得知真相之前怎么可能把商铺交出去呢?这商铺光装修费就花了l5万。撒克赛德公司在我明确表态无法验证退款一事的情况下理应告知我退款账号，那么就不存在占用纠纷了，这件事完全是撒克赛德公司恶意拖延举证造成的，与我无关。当初缴纳租金时根据撒克赛德公司发出的续约通知，一次性缴纳一年租金享有一个月的免租期。不定期租赁也只是期限不固定，但是合同仍然存在，其他条款都按原合同不变。那么，现在撒克赛德公司提出中途中止合同，但我的钱的的确确是按约定一次性缴纳的一年，那么这一个月免租期也是不能免除的。撒克赛德公司提交的退款清单中还莫名其妙的有个30元罚款，撒克赛德公司自己都承认不知道这30元罚款是什么，法庭竟然仍然支持撒克赛德公司扣除这30元钱。从这30元钱更是可以看出当初撒克赛德公司汇款金额就是随便编造的一个数字，根本不是什么清算退款。二、赔偿标准极不合理。撒克赛德公司称赔偿标准是参照租赁合同中约定的租金标准确定的。既然是参照租赁合同中约定的租金标准，应是在房屋可以正常使用下的标准。可自2018年6月28日起我的房屋已经无法正常使用，两者标准怎么能一样?合同中约定的物业管理费是撒克赛德公司提供全套物业服务下的收费标准，供电也是物业服务的一部分，撒克赛德公司停止供电等于没有对我提供物业服务，其在公共区域的服务对我没有意义，并且公共区域的服务只是全部物业服务的一部分，赔偿标准采用全套物业服务费的标准显然不合理。综上所述，撒克赛德公司退房租一事直到（2018）鄂0107民初2534号案件二审才得到确认，撒克赛德公司一直拖延是客观事实，双方合同也应该在二审开庭撒克赛德公司送达退款交易账号才得以解除。解除后我已经在合理时间内搬离，房屋已交还，撒克赛德公司的所有损失都是自己拖延造成的。请求二审法院重新确定双方合同解除时间，并依法改判驳回撒克赛德公司诉讼请求。一、二审诉讼费由撒克赛德公司承担。撒克赛德公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。撒克赛德公司向一审法院起诉请求：1、谢超向撒克赛德公司支付房屋占有使用费44555元和物业管理费3961元，共计48516元,现只要求谢超支付48246元；2、本案诉讼费由谢超承担。一审法院查明，2015年9月24日撒克赛德公司（甲方）与谢超（乙方）签订《八大家花园家居建材广场合作意向书》1份，约定：乙方承租甲方的位于八大家红坊里项目38街8#、9#物业3层57、58号，该物业仅用于经营地板；租赁年限2年；装修免租期3个月，自甲方通知交房之日起计算装修免租期；经营优惠为支付一年租金送半年租金；履约保证金为乙方需一次性缴纳人民币10000元；本意向书自双方签订之日起生效，一式两份，甲方一份，乙方一份，具有同等法律效力，甲乙双方签订正式《物业租赁合同》后，本意向书自动终止。之后，谢超于2015年9月24日向撒克赛德公司交纳保证金10000元，撒克赛德公司于2016年4月1日将八大家红坊里38街8#、9#物业3层57、58号门面交付谢超，谢超于2016年7月进入该门面开始经营地板生意，谢超于2016年7月8日向撒克赛德公司交纳质量保证金5000元，并交纳了2016年7月1日至2017年12月31日的租金及物业管理费53390元，之后双方于2016年7月9日签订《八大家家居建材广场商铺租赁与经营管理合同》1份，约定：谢超经营商品的范围为地板；经营品牌为格林地板；撒克赛德公司向谢超交付商铺的时间为2016年4月1日，谢超经营地点为：八大家38街8#、9#楼八大家家居建材广场3楼57-58号铺位；商户租赁期限为1年，日期为2016年7月1日到2017年6月30日止；谢超所租赁铺位的商铺租赁面积为89.2平方米，标准租金为45元/平方米/月；在谢超完整履行合同约定的情况下，谢超可享受撒克赛德公司给予的租赁优惠政策，按照下列方式和数额缴纳实际的租金：自2016年7月1日到2017年6月30日止，合计年度租金为48168元；自2017年7月1日到2017年12月31日止，免收谢超租金（不免物业管理费）；租金交纳方式：谢超应在本合同签订之日向撒克赛德公司交纳第一期年度租金，第二期年度租金应在第一期届满前十五天交纳，以此类推；物业管理费交纳方式：谢超在签订合同时向撒克赛德公司一次性交纳12个月物业管理费，首次计费时间为2016年7月1日至2017年6月30日，计人民币4282元，下个年度物业管理费应于起始月5日前向撒克赛德公司交纳物业管理费，以此类推；谢超在签订本合同的当日，一次性向撒克赛德公司支付履约保证金及商品质量保证金，计人民币10000元，商品质量保证金5000元；履约保证金用于约束谢超认真执行本协议，若谢超有违背本协议的行为，撒克赛德公司有权从履约保证金中直接扣除谢超相应的违约金。如谢超单方面提前终止合同，撒克赛德公司有权不退还履约保证金。该合同签订后，撒克赛德公司、谢超各自履行了自己的义务。2017年12月31日合同到期后，谢超要求继续享有支付一年租金送半年租金的优惠条件，但撒克赛德公司表示不同意，谢超因此没有与撒克赛德公司续签租赁合同。谢超于2017年12月18日又向撒克赛德公司交纳了2018年的租金48168元、2018年的物业管理费4638元，并于2018年3月8日向撒克赛德公司交纳了2018年3月2日至2019年3月2日的理货区租金4704元，2018年6月26日撒克赛德公司对谢超交纳的2018年租金、物业管理费、2018年3月2日至2019年3月2日理货区租金在扣除截止至2018年6月20日的谢超商铺占有使用费、物业管理费后，将所剩的款项28008元退还给了谢超。2018年4月23日撒克赛德公司向谢超送达催签合同告知函，载明：“本市场已于2017年12月1日开始办理续签合同手续，并于2017年12月30日前已完成续签合同缴款，但因贵铺尚未正式签订合同，经市场工作人员多次上门告知续签正式合同未果，现特发函件：通知贵铺于三日内（2018年4月26日17时前）到市场部签订正式合同，逾期未签订合同者，市场将视为该铺位与本公司无租赁关系，后期若有新进租赁者市场将有权随时将该铺位出租”，之后谢超仍未与撒克赛德公司续签租赁合同。2018年4月28日撒克赛德公司向谢超送达了撤场通知书，载明：“贵方在我卖场三楼租赁的57-58号铺位，所签订的租赁合同已于2017年12月31日到期。本着对双方负责的原则，现我商场决定收回该铺位，请贵方在接到本通知之日起3日内来我司办理商户撤场手续，并将铺内所有货品全部撤走，且务必按合同要求确保吊顶与地面的完好。逾期未至我司办理手续且未撤走货品，则视为贵方自动放弃铺内货品任由我司处理，我司有权对铺内货品任意处理，且不承担任何费用及法律责任”，之后谢超未搬离该商铺。撒克赛德公司为此于2018年6月17日又向谢超送达撤场通知书1份,载明：“贵方在我卖场三楼租赁A3-24号铺位，所签订的租赁合同已于2017年12月31日到期。本着对双方负责的原则，现我商场决定收回该铺位。请贵方在接到本通知之日起3日内来我司办理商户撤场手续，并将铺位内所有货品全部撤走，且务必按合同要求确保吊顶与地面的完好。逾期未至我司办理手续且未撤走货品，则视为贵方自动放弃，铺内货品任由我司处理，我司有权对铺内货品任意处理，且不承担任何费用及法律责任”，但谢超未按此通知要求与撒克赛德公司办理撤场手续，也未腾退出该商铺。一审庭审中，谢超称2018年6月28日其去找撒克赛德公司，撒克赛德公司的财务人员才告知把钱退给了谢超。一审法院另查明，谢超于2018年7月17日诉至法院，请求判令：1、要求撒克赛德公司按照《八大家花园家居建材广场合作意向书》、《八大家家居建材广场商铺租赁与经营管理合同》的约定履行义务，与谢超续签租赁合同至2019年6月30日；2、撒克赛德公司向谢超赔偿损失35877元（租金损失13380元，每天133.8元；物业费损失1190元，每天11.9元；仓库租金损失1307元，每天13.07元；经营损失20000元，每天200元）及赔偿至撒克赛德公司恢复谢超营业之日止的损失，法院于2018年11月1日作出（2018）鄂0107民初2534号民事判决，认为：撒克赛德公司、谢超签订的《八大家家居建材广场商铺租赁与经营管理合同》于2017年12月31日到期后，谢超未与撒克赛德公司续签租赁合同，谢超继续使用租赁商铺并交纳了2018年的租金、物业管理费及2018年3月2日至2019年3月2日的理货区租金，从2018年1月1日起双方形成不定期的租赁关系。撒克赛德公司分别于2018年4月28日、6月17日向谢超送达了撤场通知书，要求谢超腾退出诉争的商铺，并于2018年6月26日在扣除谢超商铺占有使用费后将所剩的款项28008元退还给了谢超，故从2018年6月26日起双方的不定期租赁关系终止，谢超主张撒克赛德公司与其续签合同，并赔偿损失的诉请无依据，故判决驳回了谢超的诉讼请求。谢超不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，二审于2019年5月5日作出（2019）鄂01民终2900号民事判决：驳回上诉，维持原判。之后，谢超于2019年5月23日腾退出本案诉争商铺。一审法院认为，法院生效的（2018）鄂0107民初2534号民事判决已认定：从2018年6月26日起撒克赛德公司、谢超之间的不定期租赁关系终止，故自2018年6月26日后谢超属无权占用本案诉争商铺，谢超于2019年5月23日腾退出商铺，其应当向撒克赛德公司支付自2018年6月26日起至2019年5月23日止无权占有期间的商铺占有使用费、物业管理费，商铺占有使用费的计算标准应参照原《八大家家居建材广场商铺租赁与经营管理合同》中约定的租金标准即每年48168元（89.2平方米×45元/平方米/月×12个月），按此标准，谢超应向撒克赛德公司支付2018年6月26日至2019年5月23日期间的商铺占有使用费43813元。物业管理费的计算标准应参照原《八大家家居建材广场商铺租赁与经营管理合同》中约定的物业管理费标准即每年4282元，按此标准，谢超应向撒克赛德公司支付2018年6月26日至2019年5月23日期间的物业管理费3894元。撒克赛德公司于2018年6月26日对谢超交纳的费用在扣除截止至2018年6月20日的谢超商铺占有使用费、物业管理费后，将所剩的款项28008元退还给了谢超，谢超还应向撒克赛德公司支付2018年6月21日至6月25日的商铺占有使用费、物业管理费，按照《八大家家居建材广场商铺租赁与经营管理合同》约定，该期间的商铺占有使用费为660元、物业管理费为59元。综上，谢超应向撒克赛德公司支付商铺占有使用费44473元（43813元＋660元）、物业管理费3953元（3894元＋59元），共计48426元，现撒克赛德公司要求谢超支付商铺占有使用费、物业管理费，共计48246元的诉讼请求，不违反法律规定，法院予以支持。谢超辩称其没有腾退是由于撒克赛德公司拒不履行28008元退款的告知义务，故意隐瞒事实，在法庭作伪证故意拖延审判造成的，但谢超未提交证据证明撒克赛德公司存在拒不履行28008元退款告知义务的情形，且一审庭审中谢超自称2018年6月28日其去找撒克赛德公司时，撒克赛德公司的财务人员才告知把钱退给了谢超，说明撒克赛德公司向谢超告知了退款一事，故对谢超的该抗辩意见，法院不予支持。谢超辩称（2018）鄂0107民初2534号一案的一、二审均查明撒克赛德公司自2018年6月28日起就没有给谢超供电了，商铺虽在谢超手里，但没有使用价值，因此不应当承担租金，对此法院认为，谢超的该抗辩意见，无法律依据，法院不予支持。谢超辩称物业管理费是物业公司对商铺管理方收取的服务费，比如保障水电正常、垃圾清运等，撒克赛德公司于2018年6月28日已经对谢超停止物业服务，其主张物业管理费没有法律依据，对此法院认为，撒克赛德公司虽于2018年6月28日对谢超停止供电，但谢超并未于2018年6月28日腾退出诉争商铺，撒克赛德公司、谢超并未约定如撒克赛德公司对谢超停止供电，谢超就可以不交纳物业管理费，且物业公司并不因为撒克赛德公司对谢超停止供电而减少物业服务工作量，仍需对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，故谢超仍应交纳物业管理费，谢超的该抗辩意见，法院不予支持。谢超辩称撒克赛德公司称其于2018年6月26日在扣除商铺实际占用费后将剩余款项退还给谢超，其退款是随意定的金额，没有任何清单，退款金额与实际应退款金额相差约20000元，对此法院认为，撒克赛德公司是否出具清单，并不能说明撒克赛德公司退款是随意定的金额，谢超未提交相应的证据证明撒克赛德公司的退款金额与实际应退款金额相差约20000元，故对谢超的该抗辩意见，法院不予支持。综上，撒克赛德公司的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：谢超于判决生效之日起10日内向撒克赛德公司支付商铺占有使用费、物业管理费，共计48246元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取503元，由谢超负担。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，生效法律文书已明确“2018年1月1日起谢超、撒克赛德公司间形成不定期的租赁关系。从2018年6月26日起双方的不定期租赁关系终止”。而在2018年4月28日、6月17日撒克赛德公司向谢超送达了撤场通知书。则谢超应在2018年6月26日腾退出案涉租赁场地。虽然谢超称撒克赛德公司自2018年6月26日起就没有供电，谢超无法正常经营，占有的房屋没有使用价值，不应承担租金。但自2018年6月26日起谢超系无权占有和使用涉案场地，且该无权占有的行为会给撒克赛德公司所有的场地利用价值造成损害。故谢超在无权占有期间是否正常经营，不影响谢超承担占有使用费的责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定“房屋租赁合同履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。故谢超认为租赁关系终止时间认定错误，以及不应承担占有使用费的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。涉案房屋被谢超占有，根据谁占有谁付费的基本原则，原审法院认定占有期间的物业管理费由谢超承担并无不当，本院予以维持。综上所述，谢超的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1006元，由谢超负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年七月三日书记员 陈喜兰