安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖0111民初544号 原告：合肥市包河经济开发区管理委员会，住所地安徽省合肥市包河区花园路3号，组织机构代码74086290-9。 法定代表人：蒋兵，主任。 委托代理人：王宏，安徽睿正律师事务所律师。 委托代理人：周明星，安徽睿正律师事务所实习律师。 被告：合肥振亚晚霞情老年公寓，住所地安徽省合肥市。 负责人：潘荣霞，院长。 委托代理人：李景，安徽宝文律师事务所律师。 被告：潘荣霞，女，1978年12月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托代理人：李景，安徽宝文律师事务所律师。 被告：合肥市包河区振亚老年公寓，住所地安徽省合肥市包河区繁华大道包河花园A区。 法定代表人：孙建芳,院长。 委托代理人：陈金虎，男，该单位员工。 原告合肥市包河经济开发区管理委员会（以下简称包河经济区管委会）诉被告合肥振亚晚霞情老年公寓（以下简称晚霞情老年公寓）、潘荣霞、合肥市包河区振亚老年公寓（以下简称振亚老年公寓）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包河经济区管委会委托代理人王宏、周明星，被告晚霞情老年公寓及潘荣霞的共同委托代理人李景，被告振亚老年公寓委托代理人陈金虎等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包河经济区管委会诉称：2013年6月28日，原告与第一被告签订了《投资协议书》（以下简称合同），约定原告将位于包河花园回迁楼A区幼儿园西南边的房屋出租给第一被告，总面积7394平方米，租赁期10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止（已扣除装修期）；租金按每月18/㎡计收，第一年予以租金减半征收，自第五年起每年递增10%；租金每三个月支付一次，合同签订后一周内交纳本期租金；第一被告应于上期租金到期日10天内交付下期租金给原告。原告按约定将房屋交给第一被告使用，但第一被告自合同签订后一直未交纳租金。根据合同约定，第一被告不按合同约定交付租金的，应按日承担滞纳金，且因第一被告拖欠租金而导致原告产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等，均由第一被告承担。又因第一被告为民办非企业单位（个体），第二被告为第一被告的出资人、负责人，根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》第一十二条和《民办非企业单位登记暂行办法》第二条之规定，第二被告对第一被告的债务承担连带责任。因第三被告将涉案房屋作为其注册住所及经营场所，故第三被告与第一被告是涉案出租房屋的共同实际占有使用人，第三被告应对第一被告的上述债务承担连带清偿责任。请求判令第一被告按合同约定向原告支付租金3433773.6元（其中2013年10月1日至2014年9月30日租金为798552元，2014年10月1日至2015年9月30日租金为958262.4元，2015年10月1日至2016年9月30日租金为1277683.2元，2016年10月1日至2016年12月31日租金为399276元）；判令第一被告按年利率24%的标准自2013年7月6日起分段计算至实际付清全部租金之日止向原告支付滞纳金，暂计至2016年10月10日为1083020.29元；判令第一被告向原告支付律师代理费88500元；判令第二被告、第三被告对第一被告的上述债务承担连带清偿责任；判令三被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）。 被告晚霞情老年公寓及潘荣霞共同辩称：原告违约在先，被告并非恶意拖欠租金。被告晚霞情老年公寓有政策支持，享受三年免交租金。原告的诉讼请求有部分已过诉讼时效。潘荣霞不是本案的适格被告，不应承担连带责任。 被告振亚老年公寓辩称：原告当庭变更诉讼请求于法无据，我方不予认可。振亚老年公寓不是本案的适格被告，无需承担连带责任，振亚老年公寓非合同的相对人。第一被告所述，根据相关政策，振亚老年公寓也是民办非营利法人，属于该政策的享受范围。振亚老年公寓是在2014年10月份承租，并获得实际使用权，合同的相对方应当是第一被告，原告要求振亚老年公寓承担连带责任，无事实和法律依据。振亚老年公寓成立时间是在2014年10月，原告要求振亚老年公寓承担2013年的租金没有事实依据。请求驳回原告对振亚老年公寓的起诉。 经审理查明：2013年6月28日，原告包河经济区管委会与被告晚霞情老年公寓签订一份《投资协议书》，协议约定：乙方（晚霞情老年公寓）租赁甲方（包河经济区管委会）位于包河区幼儿园西南边建筑物，总面积为7394平方米，设立集养老、护理、医疗于一体的服务中心项目，租赁期10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止（扣除装修期）；租金按每月18元／平方米计收，第一年租金减半收取，第二年租金按60%收取，第三年按80%收取，第四年按全额收取，自第五年起每年递增10%，租金每三个月支付一次，合同签订后一周内缴纳本期租金，计199638元，即2013年10月1日至2013年12月31日第一季度房租；乙方应于上期租金到期日10天内交付下期租金给甲方；签订合同后一周内乙方应向甲方缴纳履约保证金20万元；乙方不按合同约定的期限交付租金的，每拖欠一天应支付给甲方相当于当期租金5‰的滞纳金。上述协议签订后，晚霞情老年公寓于2013年7月5日支付原告20万元履约保证金。2013年7月6日，原告将出租房屋移交给晚霞情老年公寓。此后，晚霞情老年公寓未向原告支付房屋租金。2014年10月，晚霞情老年公寓负责人潘荣霞与振亚老年公寓法定代表人孙建芳协商，将涉案房屋交由振亚老年公寓经营。2014年11月，振亚老年公寓以涉案房屋为住所在合肥市包河区民政局办理了民办非企业单位登记证书（法人）。自2014年11月起，涉案房屋一直由振亚老年公寓占有使用。 另查明:晚霞情老年公寓在合肥市包河区民政局登记为民办非企业单位（个体），登记负责人为潘荣霞。 再查明：原告为实现债权与安徽睿正律师事务所签订一份《法律服务委托合同》，委托该所律师代理其处理与晚霞情老年公寓的房屋租赁合同纠纷，并支付律师代理费88500元。 上述事实，有原、被告主体信息材料，《投资协议书》，房地产权证，振亚老年公寓申请注册登记材料，《法律服务委托合同》，律师代理费发票，振亚老年公寓网站的部分网页内容，结算票据，汇款电子回单，《关于请求尽快办理我院使用的房屋产权证、消防证的报告》，安徽省人民政府关于加快发展养老服务物业的实施意见，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告包河经济区管委会与被告晚霞情老年公寓签订的《投资协议书》实质是房屋租赁合同，晚霞情老年公寓在承租房屋后，未按合同约定支付租金显已构成违约，晚霞情老年公寓除应及时支付原告租金，还应支付逾期付款违约金（滞纳金）。原告与晚霞情老年公寓在合同中约定，不按合同约定期限交付租金，每拖欠一天应支付相当于当期租金5‰的滞纳金（违约金），该约定违约金显然过高。现原告请求按年利率24%支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。根原、被告合同约定的租金标准，晚霞情老年公寓应当支付原告自2013年10月1日至2016年12月31日的租金为3433773.6元、违约金为1080440.7元（详见租金、违约金计算表，违约金计算至2016年10月10日）。原、被告在合同中特别约定，如因乙方（晚霞情老年公寓）拖欠房屋租金所产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费等均由乙方承担。根据该约定，晚霞情老年公寓应承担原告因本案诉讼而支出的律师费88500元。晚霞情老年公寓是被告潘荣霞申请登记的民办非企业单位（个体），该老年公寓由潘荣霞个人经营，因此，潘荣霞应对晚霞情老年公寓的债务承担连带清偿责任。被告振亚老年公寓根据与晚霞情老年公寓、潘荣霞的约定，自2014年11月起，一直占有使用原告房屋，故振亚老年公寓应对晚霞情老年公寓所欠原告2014年11月1日至2016年12月31日的租金2555366.4元及违约金527044.3元承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告合肥振亚晚霞情老年公寓于本判决生效后十日内支付原告合肥市包河经济开发区管理委员会自2013年10月1日起至2016年12月31日止的房屋租金3433773.6元，并支付原告逾期付款违约金（其中自2013年7月6日起按年利率24%分段计算至2016年10月10日止为1080440.7元，此后以3433773.6元为基数，按年利率24%计算至实际付清全部租金之日止）； 二、被告合肥振亚晚霞情老年公寓于本判决生效后十日内支付原告合肥市包河经济开发区管理委员会律师费88500元； 三、被告潘荣霞对上述第一、二项判决承担连带清偿责任； 四、被告合肥市包河区振亚老年公寓对上述第一项判决中自2014年11月1日至2016年12月31日的租金2555366.4元及违约金527044.3元承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28558元，由被告合肥振亚晚霞情老年公寓、潘荣霞共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  方业泉 人民陪审员  浦丽星 人民陪审员  杨曙东 二〇一七年八月三十日 书 记 员  奚雨杭 附表：租金、违约金计算明细                            租赁期间                       支付截止日                       起算日                       截止日                       租金                       年利率                       滞纳金                               2013.10.1-2013.12.31                       2013.7.5                       2013.7.6                       2016.10.10                       199638                        0.24                       155717.6                                2014.1.1-2014.3.31                       2014.1.10                       2014.1.11                       2016.10.10                       199638                        0.24                       131761                                2014.4.1-2014.6.30                       2014.4.10                       2014.4.11                       2016.10.10                       199638                        0.24                        119782.8                                2014.7.1-2014.9.30                       2014.7.10                       2014.7.11                       2016.10.10                       199638                        0.24                        107804.5                                2014.10.1-2014.12.31                       2014.10.10                       2014.10.11                       2016.10.10                       239565.6                        0.24                        114991.5                                2015.1.1-2015.3.31                       2015.1.10                       2015.1.11                       2016.10.10                       239565.6                        0.24                        100617.6                                2015.4.1-2015.6.30                       2015.4.10                       2015.4.11                       2016.10.10                       239565.6                        0.24                        86243.6                                2015.7.1-2015.9.30                       2015.7.10                       2015.7.11                       2016.10.10                       239565.6                        0.24                        71869.7                                2015.10.1-2015.12.31                       2015.10.10                       2015.10.11                       2016.10.10                       319420.8                        0.24                        76661                                2016.1.1-2016.3.31                       2016.1.10                       2016.1.11                       2016.10.10                       319420.8                        0.24                        57495.7                                2016.4.1-2016.6.30                       2016.4.10                       2016.4.11                       2016.10.10                       319420.8                        0.24                        38330.5                                2016.7.1-2016.9.31                       2016.7.10                       2016.7.11                       2016.10.10                       319420.8                        0.24                        19165.2                                2016.10.1-2016.12.31                       2016.10.10                       2016.10.11                       2016.10.10                       399276                        0.24                         ／                               合计                        ／                        ／                        ／                       3433773.6                         ／                       1080440.7                 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。