沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0112民初971号 原告：沈阳新居房产咨询有限公司，住所地沈阳市和平区。 法定代表人：崔新宇，系总经理。 委托诉讼代理人：刘丽娜，系辽宁江公律师事务所律师。 被告：沈阳港晟房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区。 法定代表人:盛军，系董事长。 委托诉讼代理人：崔永亮，系辽宁同泽律师事务所律师。 原告沈阳新居房产咨询有限公司与被告沈阳港晟房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人崔新宇及委托诉讼代理人刘丽娜，被告委托诉讼代理人崔永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳新居房产咨询有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行合作协议第一条即原告为被告该项目的独家委托办理住房按揭贷款代理方；2、被告赔偿原告经济损失93,800元；3、被告承担诉讼费用。事实及理由：2010年7月7日，原告与被告签订合作协议，约定：被告就其开发的位于沈阳市东陵区“港基·双水岸（现名隆河谷）”项目，委托原告为其购房客户办理住房按揭贷款事宜；原告为被告该项目的独家委托代理方；原告收取办理每笔住房按揭贷款的代理费数额及标准。合同签订后，原告为被告购房客户办理住房按揭贷款事宜，原告从2010年12月7日至2017年1月10日共计为被告办理住房按揭贷款464笔，在此期间，被告又委托其他代理方为购房客户办理住房按揭贷款，被告的行为已经构成单方违约，故原告起诉来院。 被告沈阳港晟房产开发有限公司辩称，一、案涉《合作协议》无效，原告无权依据无效合同向被告主张权利。2010年7月7日，原、被告签署港基双水岸住房贷款项目《合作协议》，约定：原告承担被告港基双水岸住房贷款事宜代理工作，“乙方（原告）为被告该项目的独家受托代理方”。上述协议约定违反《中华人民共和国反垄断法》第六条、第十七条“具有市场支配地位的经营者，不得滥用市场支配地位，排除、限制竞争”、没有正当理由，不得“限定交易相对人只能与其进行交易或者只能与其指定的经营者进行交易”等规定，违反法律、行政法规强制性规定，剥夺和损害了贷款购房者与贷款银行、贷款中介公司多方自由选择权，依据《合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。原告无权依据无效合同向被告主张权利。 二、被告依约履行合同，并无违约行为，原告无权向被告主张赔偿权利。暂不论合同效力问题，《合作协议》签订后，被告依约履行合同，并无违约行为。至于原告提出的其他中介公司办理贷款事宜，系由于购房消费者自主选择贷款银行，贷款银行自主推荐中介公司，原告提供贷款中介服务不力等多种原因造成，并非被告违约行为造成。 三、原告存在严重的合同违约行为，被告具有合同解除权。 原、被告于2010年7月7日签署港基双水岸住房贷款项目《合作协议》，协议第五条、第六条、第八条约定原告承担被告港基双水岸住房贷款事宜代理工作，贷款办理时间为备案开始5-10个工作日；公积金贷款办理时间约为15个工作日。甲方购房客户因客观原因不能进行贷款，则乙方应尽快告知甲方及其购房客户，从速采取其他措施。乙方应为甲方及其购房客户提供优质的贷款服务，一切从速。 在合同执行过程当中，原告经常出现办理住房贷款时间严重长于合同约定时间；违约提高贷款代理费；购房客户因客观原因不能进行贷款时，原告应尽快告知被告及购房客户，从速采取其他措施，但原告严重拖沓，不能及时告知；原告上述行为已严重违反合同约定，构成合同违约，致使双方签署《合作协议》以有效、从速办理客户住房贷款的目的无法实现，反而严重影响被告房屋销售进度和声誉，造成严重经济损失。经被告多次要求整改，原告未有任何改观。依据《合同法》第九十四条的规定，被告具有合同解除权。综上所述，原告诉讼请求不能成立，请求驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告向本院提举的合作协议及两份补充协议，证明2010年7月7日，原、被告就其开发的港基双水岸现名隆河谷项目自愿协商达成协议，约定：被告为资金回笼委托原告作为其购房客户办理贷款事项的独家受托代理方，该协议合法有效，约定了双方的权利及义务，双方系委托合同关系。补充协议约定原告可以代收客户的税费。被告对真实性没有异议，对合法性及关联性有异议，认为该协议由于处分了合同之外的贷款用户及银行的利益，且违反反垄断法第6、17条的规定，应为无效合同，原告所代理的是购房者而非被告，原、被告之间并无委托代理关系。经审查，被告对合作协议及补充协议的真实性没有异议，本院对其真实性予以认可。 2、原告向本院提举的截止2017年3月5日被告开发的项目办理贷款备案手续的详细名单目录1398套（来源沈阳市房产备案登记网下载），证明被告开发的隆河谷项目已经在房产局销售备案，经原告办理贷款手续的是464套，其余部分是被告委托其他机构办理，被告存在违约行为。被告对真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原、被告之间的关系，也不能证明房屋是原告办理的贷款，还是其他公司办理的贷款；不能证明委托其他公司办理贷款是由被告原因造成的，答辩时被告已经阐明购房用户有自主选择的权利，被告无权强制任何银行和中介公司选择，不能证明被告存在违约行为；被告不认为该证据是来源公开的网站信息，该证据上显示了买受人的姓名、地址、购房价款等信息，均属于个人隐私及被告的商业秘密，被告认为原告的证据取得不合法，被告保留追究原告相关刑事责任的权利。经审查，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院将结合其他证据予以评述。 3、原告向本院提举的照片一张，证明截止到2016年5月20日，统计表中被告开发的房产837户，放款811户，未放款的26户正在面签，累计贷款额26,094.8万元，原告为被告所销售的房产购买客户及时办理贷款手续，不存在延缓资金的行为；为被告所售房产的贷款银行有15家及公积金，其中广大银行、沈中建行、中信银行、邮政储蓄银行，是与原告合作的银行。被告对该证据有异议，认为原告无法提供原件，不能证明被告存在违约行为；原告也承认在放款的银行中，原告只代理4家，而在市场经济中购房者、中介公司、银行仍有自主选择权，原告要求被告强制只能委托其作为办理贷款代理方，被告本身没有这样的权利，无法处置银行及用户的选择权。经审查，原告是否按协议约定办理贷款、是否是被告委托其他代理机构办理贷款本院将结合其他证据予以评述。 4、原告向本院提举的收款收据（复印件），证明被告委托其他公司收取的代理费为1,100元。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该收据的付款人及收款人均不是被告，被告即无义务更无权利，强制购房用户与银行接受服务，不能证明被告存在违约行为。经审查，关于代理费的标准本院将结合其他证据予以评述。 5、被告向本院提举的《合作协议》及两份《补充协议》，证明（1）协议约定原告承担被告港基双水岸住房贷款事宜代理工作，“乙方（原告）为被告该项目的独家受托代理方”。该协议无效。（2）合作协议第五条、第六条、第八条约定原告承担被告港基双水岸住房贷款事宜代理工作，贷款办理时间为备案开始5-10个工作日；公积金贷款办理时间约为15个工作日。甲方购房客户因客观原因不能进行贷款，则乙方应尽快告知甲方及其购房客户，从速采取其他措施。乙方应为甲方及其购房客户提供优质的贷款服务，一切从速。（3）补充协议约定，如因乙方与客户之间产生纠纷未妥善解决，对甲方产生不良影响的，甲方有权解除与乙方的合作。原告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该协议是双方协商的，合法有效，合同中约定的是“约”多少天，被告所主张的确切的时间不准确，而是大约的一个时间段。经审查，原告对协议及补充协议的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。 6、被告向本院提举的关于新居公司代理银行贷款情况台账，证明：（1）被告依约履行合同，并无违约行为；（2）原告经常出现办理住房贷款时间严重长于合同约定时间；购房客户因客观原因不能进行贷款时，原告应尽快告知被告及购房客户，从速采取其他措施，但原告严重拖沓，不能及时告知；原告上述行为已严重违反合同约定，构成合同违约。明细不是原告办理的全部，由于被告建立台账的时间较晚，即便按照原告所述，合同中约定了办理大约时间也是有明确的时间范围的，按照台账的逾期天数来看，台账中一共涉及356笔贷款，逾期办理的有343笔，占全部的95%，原告系大量逾期。原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不是原告为被告办理贷款的全部套数，原告办理464笔，被告只提供356笔，原告对被告统计的逾期天数不予认可，对于被告要证明的原告违约行为不予认可，原告从未拖延为客户办理贷款，合同约定是在符合条件的情况下，由于购房人的手续不同，原告办理的时间也不同，不存在原告拖延办理贷款的事宜，被告在与原告合同履行过程中从未提出过异议，也无书面的材料。所以被告以明细来证明原告违约是不存在的。经审查，该证据系被告单方制作的，本院对该证据将结合其他证据予以评述。 7、被告向本院提举的原告收款收据，证明原告违约擅自提高贷款代理费，将贷款代理费由合同约定的600元/笔提高至1100元/笔。原告对该证据有异议，认为证据的来源不合法，因为向被告所述客户办理贷款好像与其无关，该收据应在购房人处保管，收据上表明的1,100元与原告提供的收据的数额是相同的，原告并不存在提高的行为，协议中约定，原告有权代办、代收代理费，原告收取的金额是合法的，在合同履行过程中，被告并没有提出过异议。经审查，关于收取代理费的问题本院将其他证据予以评述。 8、被告向本院提举的被告解除合同公函及邮寄单据，证明：由于原告严重违反合同约定，被告向原告发函解除合同，合同已终止履行。原告对该证据有异议，认为该通知被告确实已向原告邮寄，但原告不同意解除，被告向原告发出的解除合同与被告答辩自相矛盾，被告是基于合同有效才向原告发出此函，原、被告已经达成一致意见只是在于是否应当解除，所以被告证明目的不成立。经审查，本院对公函的真实性予以确认，合作协议是否解除本院将结合其他证据予以评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年7月7日，原告与被告签订《合作协议》，约定：原告为被告港基双水岸项目的独家受托代理方；被告应以最快速度提供贷款所需资料，并配合原告催促借款人提供贷款所需资料证明；原告应从速办理贷款事宜，为被告的资金回笼完成应有的义务。代借款人实施但不限于下述按揭贷款所需的代办行为：商业贷款、公积金贷款；原告承诺借款人资料齐全，符合贷款条件，为购房人办理住房贷款每笔收取代理费600元，办理时间约为备案开始5-10个工作日；办理别墅、商业网点贷款每笔收代理费1,500元，办理时间约为25-35个工作日；办理市公积金贷款每笔收取代理费600元，办理时间约为15个工作日；办理市公积金组合贷款每笔收取代理费700元，办理时间约为25-30个工作日；办理省公积金贷款每笔收取代理费600元，办理时间约为20-25个工作日；办理省公积金组合贷款每笔收取代理费700元，办理时间约为30个工作日；被告购房客户因客观原因不能进行贷款，则原告应尽快告知被告及其购房客户，从速采取其它措施；原告应为被告及其购房客户提供优质的贷款服务，一切从速。 2010年7月7日，原、被告签订合作协议补充协议，约定：原告代收代缴客户税、费，由原、被告共同监管，原告对此款项负有完全责任。 2010年11月17日，原、被告签订合作协议补充协议（2），约定：原告代收代缴客户税、费，原告对此款项负有完全责任。 协议签订后，截止2017年3月23日，被告委托原告办理贷款464户，原告向购房客户（普通住宅）收取代理费1,100元、（别墅）2,000元。现原告认为，被告开发的项目截止2017年3月23日办理贷款的购房客户共计1,402户，原告仅办理464户，被告构成违约，原告起诉来院。 另查明，2017年1月20日，被告向原告发出解除合同公函，函告内容如下：原告未按照合作协议约定履行相关合同义务，要求与原告解除合作协议，并赔偿相关损失等。2017年1月24日，原告签收，但未作回复，庭审中原告承认收到该公函，但表示不同意解除合作协议。 本院认为，原、被告签订的合作协议及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。本案中，合作协议约定：原告为被告开发的港基双水岸项目购房客户办理住房贷款的独家受托代理方，而在商品房买卖过程中，实际是购房客户购房后，为交纳购房款而办理住房贷款，该约定处分了案外人即购房客户的权利，实际被告无权强迫购房客户到何处办理贷款，退一步讲被告亦仅是可以推荐购房客户由谁代理其办理贷款，被告无权处分购房客户选择办理贷款代理方的权利，原告亦是如此，亦无权处分案外人即购房客户的权利，故该条的约定对购房客户如何办理贷款没有约束力，故原告要求继续履行合作协议第一条即原告为被告开发的港基双水岸项目购房客户办理住房贷款的独家受托代理方的诉讼请求，实际是在处分案外人即购房客户的权利，不符合相关法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，原告主张的损失实际是依据合作协议产生的预期利益损失，但被告无权强迫案外人即购房客户到原告处办理贷款，故本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条一款、第六十条一款之规定，判决如下： 驳回原告沈阳新居房产咨询有限公司的诉讼请求。 案件受理费13,180元，由原告沈阳新居房产咨询有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 张 埜 审 判 员 马 娜 人民陪审员 黄 超 二〇一七年八月二十三日 书 记 员 徐小杰 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第八条一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。