福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初2670号原告:招商银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓屏路60号粮食大厦。主要负责人：郭夏森，行长。委托诉讼代理人：叶华锦，福建合立律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊，福建合立律师事务所律师。被告：陈丽容，女，1967年7月14日出生，汉族，住福建省古田县。被告：程光明，男，1965年11月2日出生，汉族，住福建省古田县。被告：福州盈兴房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区日溪乡政府经济大楼三楼。法定代表人：何亨霖，总经理。委托诉讼代理人：林锦芳，公司员工。原告招商银行股份有限公司福州分行（以下简称招商银行福州分行）与被告陈丽容、被告程光明、被告福州盈兴房地产开发有限公司（以下简称盈兴公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行福州分行委托诉讼代理人吴俊、被告陈丽容、被告程光明、被告盈兴公司委托诉讼代理人林锦芳到庭参加诉讼。双方当事人向本院申请庭外和解2个月，但未在上述限期内达成和解。本案现已审理终结。招商银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.判令陈丽容偿还招商银行福州分行借款本金209,665.38元及至还款之日的欠息、罚息和复息（欠息、罚息和复息按合同约定暂计至2017年2月8日分别为990.85元、2.96元、1.67元，之后按合同约定标准计算至实际还款之日），并赔偿招商银行福州分行为实现债权支出的律师代理费6689元;以上共计217,349.86元；2.判令招商银行福州分行有权以陈丽容所抵押的位于福州市鼓楼区其土地占地使用权折价或拍卖、变卖所得款优先清偿上述借款本金、欠息、罚息、复息、律师费及一切诉讼费用；3.判令程光明、盈兴公司对上述陈丽容的债务承担共同清偿责任；4.判令陈丽容、程光明、盈兴公司共同承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费等）。事实和理由：2009年9月30日，招商银行福州分行与陈丽容、盈兴公司签订合同编号为090131591084012512号的《个人购房借款及担保合同》。合同约定：由招商银行福州分行向陈丽容提供总额为28.3万元的贷款，贷款时间为240个月，即从2009年11月3日起到2029年11月3日止。借款利率为年利率4.2174%，还款方式为等额还款。如陈丽容未按合同约定足额偿还贷款，则招商银行福州分行有权要求陈丽容对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。若陈丽容不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用，招商银行福州分行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、公告费、送达费、财产保全费、差旅费等所有费用，均由陈丽容全数负担。《个人购房借款及担保合同》第37.3.2约定抵押物发生已出租、被抵押、被查封、被扣押、被监管等情况，及/或借款人隐瞒已发生此种情况的，视为已发生违约事件。本合同在履行过程中，当事人各方发生争议，可以通过协商解决，协商不成，可以向招商银行福州分行所在地的人民法院起诉。此外，陈丽容自愿提供位于福州市鼓楼区产（榕房预ＱＲ字第××号）作为陈丽容在主合同项下对招商银行福州分行所负债务的抵押担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。盈兴公司亦提供连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。《个人购房及担保合同》签订后，招商银行福州分行依约向陈丽容发放贷款。2017年2月28日，招商银行福州分行经过查询得知，抵押房产已在2016年2月4日及2016年12月13日分别被古田县人民法院和海阳市人民法院财产保全。截止2017年2月8日，陈丽容尚欠招商银行福州分行欠款本息共计210660.86元。招商银行福州分行为实现债权而支出的律师费6689元也应由陈丽容赔偿。陈丽容与程光明系夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，因此程光明应对上述债务承担共同清偿责任。同时，陈丽容所购的上述房产至今仍未办妥房地产权证，盈兴公司应承担连带清偿责任。陈丽容、程光明共同辩称，一、根据盈兴公司与陈丽容签订的《商品房买卖合同》中的第十二条：出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。即招商银行福州分行所提出诉讼请求的责任应由盈兴公司承担。二、根据盈兴公司与陈丽容签订的《商品房买卖合同》中的第十四条：《商品房买卖合同》中的第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：〔2〕因开发商无法按照第〔1〕约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行同期人民币活期存款基准%向买受人支付违约金。事实上该房屋是在2009年8月28日签订《商品房买卖合同》并在2009年9月11日办理的房屋预告登记证直到2016年2月15日才能够申请办理房屋权属证，由于盈兴公司的原因使得该房屋不能按时办理房屋权属证，不能正常交易，导致陈丽容程光明不能按时还招行贷款，所以应该由盈兴公司承担对招商银行福州分行的一切违约责任。即盈兴公司应当承担因借款本金209,665.38元违约所产生的由法律判定的罚息、复息、律师费以及跟本案有关的一切诉讼费用等以及盈兴公司应赔偿陈丽容程光明的经济损失。三、陈丽容、程光明只应承担本金209,665.38元和约定的年利率4.2174%。陈丽容、程光明会在房子交易之前全部交清，招商银行福州分行无需诉讼，更不需要请律师。招商银行福州分行要求陈丽容、程光明承担罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等是霸王条约没有法律依据，应不予支持。盈兴公司辩称，一、本案抵押物的价值足以清偿陈丽容借款全部债务，因此，盈兴公司无需再向招商银行福州分行承担任何保证责任。二、招商银行福州分行应先就物的担保即对本案作为抵押物的房屋进行拍卖、变卖并以拍卖、变卖的所得款项实现债权，而不应直接要求盈兴公司承担连带清偿责任。三、招商银行福州分行要求行使抵押权同时又要求盈兴公司承担连带保证责任，没有法定依据，也没有约定的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，对招商银行福州分行诉请的上述事实予以确认。另查明：一、为实现本案债权，招商银行福州分行委托福建合立律师事务所代理参加本案诉讼，支付律师代理费6689元。二、陈丽容与程光明系夫妻关系。三、坐落于福州市鼓楼区产预登记房屋所有权人为陈丽容。四、《个人购房借款及担保合同》第30条约定：保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。第32条约定：保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。本院认为，招商银行福州分行与陈丽容签订的《个人购房借款及担保合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。合同签订后，招商银行福州分行依约发放了贷款，但陈丽容与程光明未及时告知招商银行福州分行抵押房产已被法院保全的事实且未按时还款，其行为已构成违约，应承担违约之责。招商银行福州分行要求其还款付息，符合法律规定及双方之约定，本院予以支持。双方在合同中约定的利息等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。因陈丽容违约致本诉讼发生，招商银行福州分行诉请其赔偿合理的律师代理费用，符合双方合同之约定，亦未违反法律规定，本院予以酌情支持4500元。陈丽容自愿以其所有的房产为上述借款提供担保，并办理了抵押登记手续，该抵押担保法律关系依法成立并生效。招商银行福州分行要求以陈丽容提供的抵押房产折价或以拍卖、变卖以后所得价款优先受偿之诉请，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条之规定，本院亦予以支持。盈兴公司作为上述借款的连带责任保证人，应对上述债务的清偿承担连带责任。《个人购房借款及担保合同》第32条明确约定，保证人自愿放弃要求贷款人对抵押物先行处置的权利，故盈兴公司主张“招商银行福州分行应先就物的担保即对本案作为抵押物的房屋进行拍卖、变卖并以拍卖、变卖的所得款项实现债权，而不应直接要求盈兴公司承担连带清偿责任”的抗辩意见，本院不予采纳；盈兴公司在承担了保证责任后，可以向陈丽容进行追偿。陈丽容、程光明系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，上述借款系在陈丽容、程光明婚姻关系存续期间产生，属于夫妻共同债务。招商银行福州分行主张陈丽容、程光明共同还款付息、承担违约之责，依法有据，本院予以支持。陈丽容与盈兴公司之间的《商品房买卖合同》关系不属于本案受理的范围，陈丽容可依合同另行向盈兴公司主张；陈丽容主张本案违约责任应由盈兴公司承担，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第三十一条，第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、陈丽容、程光明于本判决生效之日起十日内共同偿还招商银行股份有限公司福州分行借款本金209,665.38元及利息（利息暂计至2017年2月8日为995.48元，之后的利息按照双方合同约定的标准计至陈丽容、程光明实际还清欠款之日止）；二、陈丽容、程光明应于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司福州分行支付因实现本案债权而支出的律师代理费4500元；三、招商银行股份有限公司福州分行对陈丽容提供的坐落于福州市鼓楼区产，有权折价或以拍卖、变卖所得价款,对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿。四、福州盈兴房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项判决确定的债务，承担连带清偿责任；福州盈兴房地产开发有限公司在承担了保证责任后可以向陈丽容追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4660元，由陈丽容、程光明、福州盈兴房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  谢国志人民陪审员  黄 理人民陪审员  林 佳二〇一七年八月二十八日书 记 员  林淑贞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期间届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的步伐归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。