江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终1989号上诉人（原审原告）：杭梦圆，女，1990年10月25日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：韩康，男，1989年3月6日生，住上海市静安区，系杭梦圆的丈夫。被上诉人（原审被告）：无锡筷乐商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市中山路260-2139。法定代表人：汤胜男，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴卫东，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡美华门诊部有限公司，住所地江苏省无锡市中山路260号五楼部分、六楼全部。法定代表人：孙福玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：何玲玲，女，该公司员工。上诉人杭梦圆因与被上诉人无锡筷乐商业管理有限公司（以下简称筷乐公司）、无锡美华门诊部有限公司（以下简称美华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2019)苏0213民初10860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杭梦圆的上诉请求：撤销一审判决，依法改判：一、筷乐公司以1.3元/平方米的标准支付房屋使用费，二、美华公司对房屋使用费承担连带责任；三、筷乐公司、美华公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.天安大厦裙楼商铺物业管理委员会（以下简称物管会）的行为属于越权代理，对其不发生效力。根据《天安大厦裙楼商铺业主公约》（以下简称《业主公约》，涉案商铺的租金标准为1.3元/平方米，且各小业主之间的租金分配要实现“同楼层同权利”，物管会在代表业主签订整租合同的过程中受到上述规定的约束，不能私自更改租金计算标准。但物管会在其签订的《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）中，将其租金标准降低至0.764元/平方米，该行为超越了代理权限，对其不发生法律效力。2.一审判决存在偷换概念，以均价代替单价。一审判决认为天安大厦裙楼五楼租赁的平均价格达到了1.3元/平方米，就符合了《业主公约》的要求，但事实上，该公约还明确规定租金分配要“同楼层同权利”，因此每位业主都享有平等的租金收益权，每位业主都有权利以1.3元/平方米的标准获得租金。一审法院认定筷乐公司仅需要以0.764元/平方米的标准向其支付租金即可，属于偷换概念。3.在其与筷乐公司未能就租金标准达成一致的情况下，双方并未成立租赁关系，故一审法院认为其与筷乐公司之间存在租赁关系属于事实认定错误。筷乐公司答辩称，其与物管会签订的《租赁合同》中确认杭梦圆年租金为6687.5元/年，租金自2017年10月19日开始支付，至2019年9月30日的租金应为12817元，上述租金其已经支付至共管账户上。综上，请求驳回上诉，维持原判。美华公司答辩称，其系案涉商铺实际使用人，其基于与筷乐公司的租赁合同合法使用商铺，且其已经付清了至2019年9月30日的租金，故其不承担连带责。综上，请求驳回上诉，维持原判。杭梦圆向一审法院起诉请求：1.筷乐公司支付天安大厦裙楼五楼商铺的场地使用费27862.38元；2.美华公司作为实际使用人对上述费用承担连带责任；3.本案诉讼费用由筷乐公司、美华公司承担。一审法院认定事实：杭梦圆系中山路260-5130号房屋（建筑面积24.3平方米，位于天安大厦内）所有权人，该商铺系采用非独立式产权商铺分割模式，不具备独立经营条件。2016年11月19日，经街道同意成立的物管会组织天安大厦裙楼1-7层业主召开了业主大会，形成《天安大厦裙楼商铺业主大会决议》：1、选定无锡国网经贸有限公司（筷乐公司）作为重组经营管理的接盘单位，负责裙楼商铺的整体重组，统一经营，统一管理，目前业主签约率已近90%，重组经营工作即将正式启动，与会业主对前期的重组经营工作表示认可和肯定。（反对2人、弃权1人，同意342人）；2、业主大会对《业主大会章程》和《业主公约》的修改进行了审议，表决同意通过大会章程和业主公约。（反对3人、弃权0人，同意342人）；3、业主大会是全体业主的最高权利机构，重大事宜需经业主大会审议和决定，物管会应认真执行大会的决议，并主持和负责重组工作的日常事务，负责协调处理有关各项事宜；4、天安大厦裙楼商铺与天安大厦整幢大楼为一整体。若整幢大楼召开大厦业主大会和成立业委会，会议同意，现有物管会的业主代表推荐为整幢大楼业主大会筹备组成员等。《业主公约》约定授权物管会与筷乐公司就本裙楼整体区域（产证面积约24000平方米）签订整体性二十年的《天安大厦裙楼商铺租赁合同》，并与物管会对接签订相应的商铺业主租赁合同；业主大会会议表决采取投票、举手等形式，业主表决权权重为“一人一票”；业主大会必须有本裙楼业主50%以上的业主出席（含授权委托书）才能举行，需经决定的事项由出席会议的业主表决，以过半数通过有效；业主大会作出制定和修改裙楼商铺业主公约、选聘和解聘委托经营管理企业、承租企业或物业管理企业、专项维修资金使用方案的决定，须经本裙楼全体业主所持表决权70%以上通过，物管会根据表决结果代表全体业主签订相关协议；裙楼作为产权式商铺，业主不得因强行追求个体利益的满足而损害绝大多数业主的正当权益，必须尊重大多数业主的意愿，服从并执行大多数业主在“统一规划、统一租赁、统一经营”和“同楼层同权同利”的原则下制定或认可的整体租赁方案及租金分配方案；本楼基准租金每平米日单价为：一楼4.0元，二楼2.83元，三楼2.46元，四楼1.64元，五楼1.30元，六、七楼0.31元，租金标准每五年递增3%；公约于2016年11月19日由业主大会审核表决通过并生效等内容。2016年11月21日，物管会与筷乐公司签订了《租赁合同》，约定物管会代表全体裙楼业主同意将坐落于无锡市中山路260号“天安商厦裙楼”（一至七楼）整体出租给筷乐公司使用，筷乐公司同意承租该整体商业裙楼，租赁期限为二十年，自2017年1月1日起至2036年12月31日止，合同生效日即视为房屋实际交付日，物管会原则上同意给予筷乐公司10个月的免装期（具体约定另行签订补充协议，最终双方以补充协议商定条款为准），由筷乐公司用于对楼盘的改造、改建和装修等，物管会免收此阶段筷乐公司任何费用，免租期内，因物管会原因导致筷乐公司装修停工的，免租期按其停工的时间顺延；双方约定天安大厦商业裙楼基础年租金为16031238元，其中二至五层小业主总租金为10031238元（见附件：物管会提供的“天安大厦裙楼商铺小业主租金分配表”）；其余业主（法人业主和一层个人业主）总租金为600万元。第一个五年租赁期每年租金为基础年租金额，此后每五年年租金上浮3%等内容。附件《天安大厦裙楼商铺小业主租金分配表》载明案涉商铺的标准为6687.5元/年、557.29元/月、0.764458162元/平方/天。2017年1月20日，筷乐公司与美华公司签订《房屋租赁合同》，约定筷乐公司将无锡市梁溪区中山路260号5-6楼建筑面积6010平方米出租给美华公司使用，租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日止，年租金、年综合服务费各135万元，自2018年5月1日开始，年租金为143.1万元，每两个租赁年度租金增长3%；租金先付后用，按季度提前30天支付下一期租金即综合服务费等。2017年7月17日，筷乐公司与物管会在相关部门的组织协调下达成一致，筷乐公司自2017年10月19日起正式全额兑付商铺业主的租金，10月份剩余12天租金依月租金额按天数比例支付等。2019年11月15日，物管会出具说明，陈述了天安商厦裙楼自2013年起空关烂尾，造成业主长期无收益，导致业主集体上访。为积极推动商铺重组经营工作成立了物管会，并专门就下列事项作出说明：1.筷乐公司投入巨资对天安大厦裙楼商厦进行了更新改造，让483位业主从原本“颗粒无收”到现在“重获利益”，履约至今均按时足额根据物管会提供的《业主租金分配表》向各位业主发放租金；2.经区政法委及街道协调，物管会与筷乐公司协商确认，筷乐公司自2017年10月19日起正式支付业主租金；3.根据《业主公约》的第三条第二款约定“服从并执行大多数业主在‘统一规划、统一租赁、统一经营’和‘同楼层同权同利’的原则下制定或认可的整体租赁方案及租金分配方案”，由各楼层代表与各楼层业主商议取得共同意见确定后制定了《业主租金分配表》；4.因五楼业主众多，铺位位置优劣等综合因素，对租金分配方式无法达成一致意见，最终经楼层代表和业主商议选择延用了已使用十年的原大洋百货租金分配方案进行分配。现合同约定的租金是原大洋百货支付的五楼总租金的6.25折，故现五楼各业主应分配租金即为原大洋百货支付的租金的6.25折，五楼85位业主中的74位业主已经通过该方案并签约。根据租金分配表计算，五楼的日租金均价不低于1.3元/日/平方米。杭梦圆认为，美华公司自2017年5月1日开始使用案涉商铺并向筷乐公司支付租金，故筷乐公司应自当日开始支付租金；物管会制定租金分配方案已经超出了代理权限，业主公约中明确了1.3元/平方米/日，但物管会却再次进行分配，打着大多数人利益的旗帜来剥夺其财产，将其应收租金变为了0.7元/平方米/日，这已经违背了法律规定。此外，物管会未经正式决议程序，仅仅是征求了部分人的意见。与筷乐公司签约的是74位业主，从租金分配表中可以看出，有75间商铺的租金是高于1.3元/平方米/天的，因此就不难理解有74人签约。重组的目的应当是打破按闹分配的格局，使租金真正反映市场价值，才是符合“同层同权利”；物管会说明中提及位置优劣导致价值不同，这种说法在本案中是不能成立的，现五楼整体出租，差异实际被抹平，且公摊面积很大，公摊面积没有位置差异；业主大会通过的文件不仅是权利限制，同时也是权利保护，任何人都不能私自修改决议及租金计算方法，而生效判决书已经回应过，业主有权利按照市场价获得租金，同时判决书认为1.3元/平方米/日能够体现市场价。一审法院认为，业主大会的决定对业主有约束力，天安大厦裙楼商铺业主大会形成决议同意将商铺出租给筷乐公司，业主大会通过的业主大会章程、业主公约也明确授权物管会与筷乐公司签订《租赁合同》，因此该合同对杭梦圆发生法律效力，杭梦圆称其与筷乐公司之间不存在租赁关系，法院不予采信。在业主大会通过的业主公约中，同时明确了物管会处理与租赁相关的各项事务，《租赁合同》约定二至五层小业主的租金按物管会提供的租金分配表确定，作为合同附件的租金分配表中则明确了案涉商铺的租金为6687.5元/年、557.29元/月、0.764458162元/平方/天，该租金分配表的平均单价并不低于业主大会确定的1.3元/平方米/天。同样，租赁合同履行过程中，物管会与筷乐公司在相关部门的协调下确认筷乐公司自2017年10月19日起正式支付业主租金。因此，筷乐公司辩称其按与物管会的租赁合同约定自2017年10月19日起按合同附件的租金分配表确定的标准向杭梦圆支付案涉商铺租金，法院予以采信。按此标准，则至2019年9月30日应为13040.59元（557.29元/月*23个月+0.764458162元/平方米/日*24.3平方米*12天）。美华公司基于其与筷乐公司的租赁合同使用案涉商铺，且无证据显示其存在侵权行为，故杭梦圆要求美华公司承担连带责任依据不足，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、筷乐公司于判决生效之日起十日内向杭梦圆支付2017年10月19日至2019年9月30日的租金13040.59元；二、驳回杭梦圆的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计248.5元，由杭梦圆负担。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审另查明，筷乐公司在与物管会签订《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》前，曾尝试与各小业主分别签订租赁协议，该租赁协议中约定“2016年3月1日，如签约业主数量未达到全体业主的90%比例，则租赁合同暂不生效。”2016年3月1日前，签约率未达到90%。筷乐公司与部分小业主签订的租赁协议不生效。二审中，杭梦圆陈述，在原大洋百货承租时，其商铺的租金低于周边商铺租金。上述事实由杭梦圆提供的筷乐公司与黄天娇签订的《租赁合同》、签约比例通知、未签约小业主名单、未签约业主租金差额计算表、天安大厦小业主租金计算表以及双方当事人的陈述等在卷作证。二审中，杭梦圆另向本院提供如下证据：1.铺位分割表一份，证明与其铺位相邻的铺位的租金每平方米都有1.4元或2元多，其铺位被人为降低了租金，不符合《业主公约》中所载明的同楼层同权利的原则。2.《报纸》、朱丽君与筷乐公司再审案件的庭审笔录、天安大厦整体租金差额计算表，证明：《租赁合同》载明的天安大厦裙楼的面积不准确，比实际面积少，租赁合同中约定的年租金为16031238元，按照业主公约载明的面积计算的年租金应为16467323.58元。筷乐公司的质证意见为：对证据1的真实性无异议，天安大厦的五楼其是按照1.3元每平方米的均价向物管会支付租金，具体每个铺位分配到的钱是物管会制定租金分配表确认的。对证据2，对于杭梦圆所称的天安大厦的面积，不予认可。美华公司的质证意见为：上述证据不涉及其，对三性无法确认。本案二审争议焦点为：一、杭梦圆与筷乐公司之间是否存在租赁关系；二、筷乐公司应以何标准向杭梦圆支付租金；三、美华公司是否需要承担连带责任。本院认为：关于争议焦点一，业主大会的决议对业主具有约束力。天安大厦裙楼业主大会形成决议同意将商铺出租给筷乐公司，《业主公约》也授权物管会与筷乐公司就本案裙楼整体区域签订整体性二十年的商铺租赁合同，故物管会与筷乐公司签订的《租赁合同》对杭梦圆发生法律效力，杭梦圆与筷乐公司之间存在租赁关系。关于争议焦点二，第一，案涉商铺系非独立式产权商铺，不具备独立经营的条件，《业主公约》亦明确约定业主不得因强行追求个体利益的满足而损害绝大多数业主的正当权益，必须尊重大多数业主的意愿，服从并执行大多数业主在“统一规划、统一租赁、统一经营”和“同楼层同权同利”的原则下制定或认可的整体租赁方案及租金分配方案。天安大厦五楼租金分配表是经过五楼大多数业主同意的，且租金分配表中的平均单价并未低于《业主公约》中约定的1.3元/平方米。第二，《业主公约》明确物管会处理与租赁有关的各项事务，而物管会与筷乐公司的《租赁合同》明确约定二层至五层的租金按物管会提供的租金分配表确定。第三，虽案涉商铺的租金比邻边商铺的租金低，且低于1.3元/平方米，但据杭梦圆自己陈述，其商铺租金在原大洋百货承租时就低于邻边商铺。综上，一审法院判决筷乐公司按照筷乐公司与物管会签订的《租赁合同》中约定的6687.5元/年的租金标准向杭梦圆支付租金并无不当。关于争议焦点三，美华公司系基于其与筷乐公司之间的租赁合同使用案涉商铺，在未有证据证明美华公司存在拖欠租金的情况下，杭梦圆要求美华公司承担连带责任，于法无据，本院不予采纳。综上，杭梦圆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费497元，由杭梦圆负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年七月二日书记员 缪玲娜