安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民一初字第00710号原告：刘强，男，1976年6月8日出生，汉族，公司员工，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：凌斌，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：音少杰，安徽天禾律师事务所实习律师。被告：姜颜秋，女，1946年11月1日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：谢文佩，男，1946年10月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。两被告共同委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张菊英，安徽华人律师事务所律师。原告刘强诉被告姜颜秋、谢文佩所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘强及其委托诉讼代理人凌斌，被告姜颜秋、谢文佩共同委托诉讼代理人张乐明、张菊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘强诉称：2009年8月原告与前女友谢欣（两被告的女儿）准备购买位于合肥市的商业用房作为投资使用，原告与两被告约定分别出资购买该商业用房。2009年8月31日原告、两被告与开发商安徽世纪金源置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买价值1203281元的房产，首付款603281元。原告一人出资387000元，占首付款比例的64.15%，后原告按揭款60万元支付该房余款，并由原告按月偿还按揭贷款。因被告要求房屋共有份额过多，双方多次协商未果，故房屋产权证一直未办理。2014年4月，两被告持伪造的原告签名背着原告办理了房屋产权证，将该房屋90%的产权登记为姜颜秋名下，5%的产权登记在谢文佩名下，而在原告名下仅登记5%的房屋产权。后经原告到房产局查询并调取相关资料，发现办理《房屋产权登记》资料中原告的委托书、询问笔录、房屋份额比例确认的书面资料中所有原告签名均系伪造。综上，两被告用不法的手段取得的房屋产权证的行为无效。原告为维护自身合法利益，依法向法院提起诉讼，请求判如所请。一、依法确认原告刘强享有位于合肥市滨湖区上房屋享有64.15％的所有权份额；二、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。被告姜颜秋、谢文佩共同辩称：一、原告诉称享有涉案房产64.15%产权完全违背客观事实，没有事实依据，原告不存在对涉案房屋出资的事实，原告仅应享有涉诉房产5%产权，该产权分配系各方真实意思表示，清楚明确，原告称按揭贷款由其按月偿还严重违背客观事实；二、原告以产权办理程序存在不当的理由意图改变约定的产权份额，没有事实法律依据。综上，请求依法驳回原告全部诉请。经审理查明：刘强与被告姜颜秋、谢文佩之女谢欣曾有恋爱关系，二人于2006年开始交往，后于2012年因各种原因解除恋爱关系。在刘强与谢欣恋爱交往期间，安徽世纪金源置业发展有限公司在合肥市滨湖新区开发房地产项目，谢欣在该项目开发期间曾担任中国银行驻该项目办理个人贷款的客户经理，因工作原因认识了安徽世纪金源置业发展有限公司时任项目总监李菲，李菲曾从安徽世纪金源置业发展有限公司购买了位于合肥市滨湖区上的商铺，谢欣与李菲协商转让该房产。根据李菲向本院审判人员所作的陈述，该商铺系其于2008年在该房地产项目开盘时购买，2009年房屋价格已上涨，故向谢欣收取了差价款387136元并同意将该商铺的购买权利转让，购房合同由购房人与安徽世纪金源置业发展有限公司另行签订。2009年6月16日和7月2日，谢欣向李菲招商银行名下账户分两次分别汇入差价款327136元和60000元，共计387136元。因谢欣的工作原因不便作为购房合同当事人，2009年8月31日，刘强、姜颜秋、谢文佩（买受人）与安徽世纪金源置业发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，三人共同购买位于合肥市滨湖区上房屋，合同约定价款为1203281元，首付款为603281元。签订《商品房买卖合同》后，首付款603281元中由刘强于2009年8月31日通过其名下的招商银行银行卡刷卡支付387000元，剩余216281元由谢欣支付，剩余购房款60万元由刘强以个人名义在于2009年10月28日在中国银行合肥庐阳支行办理住房按揭贷款进行支付。在庭审中，原、被告双方当事人均陈述，该房屋于2009年10月交付，根据审理中两被告提供的《房屋租赁合同》，2009年10月12日该房屋以刘强与谢欣的名义与案外人聂宗云与聂燕飞签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2009年11月8日至2014年11月7日，2009年11月8日至2011年11月7日年租金为116000元，2011年11月8日起年租金参照当期附近类似商铺的租赁价格协商确定。在庭审中原、被告双方陈述，在租赁期间，部分租金由刘强负责收取，租金用以偿还刘强所贷的按揭贷款。该租赁合同到期后，刘强未再参与处理房屋出租事宜。2014年4月11日，两被告之女谢欣在中国银行合肥庐阳支行代刘强办理还贷手续，将刘强名下尚欠的按揭贷款本息合计387608.19元全部还清。原告刘强在庭审中陈述，谢欣还款时未与其协商并经其同意。两被告提供的中国银行贷款还款凭证也注明“谢欣代办”字样。2014年4月29日，涉案房屋产权在房产登记部门办理了产权登记，登记权利人为刘强、姜颜秋、谢文佩（房权证：合产字第××号，合产字第8110143747号，合产字第8110143746号），共有情况为按份共有，共有份额为谢文佩5％、姜颜秋95％、刘强5％。另查明，刘强与谢欣解除恋爱关系后，谢欣曾于2012年10月19日和11月20日分别向刘强名下的中国银行17×××59账户分三笔转入共计30万元（10月19日转入5000元、195000元，11月20日转入100000元）。2012年10月左右，刘强与合肥庐阳华润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，刘强购买了位于合肥市庐阳区商品房，购房总价为955412元，并于2012年12月4日在房产登记部门地行了备案登记。在审理中，本院为查明事实，委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对涉案房产在2012年11月1日的市场价格进行评估，该公司于2017年3月7日出具评估报告，评定该房产在价值时点2012年11月1日的评估总价为226.99万元。原、被告各支付评估费用2500元。还查明，在申请房产登记时，申请人向合肥市房产局提供了以下材料：1、《委托书》，主要内容为安徽世纪金源置业发展有限公司、姜颜秋、谢文佩、刘强共同委托案外人陈婷前往房产部门办理涉案房屋登记，委托书中委托人签字处有安徽世纪金源置业发展有限公司、姜颜秋、谢文佩、刘强签章或签名，受托人处有陈婷签名，落款时间为2013年12月27日。2、《询问笔录》，笔录主要内容为经房产登记部门工作人员询问，姜颜秋、谢文佩、刘强三人认可按份共有比例为95％，5％，5％。询问笔录申请人处有姜颜秋、谢文佩、刘强签名，代理人处有陈婷签名，落款时间为2014年4月22日。在审理中，针对双方争议的《委托书》和《询问笔录》中刘强签名的真实性问题，由原告刘强申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述文件中的刘强签名是否系其本人签名进行鉴定，2016年2月2日，该鉴定中心出具鉴定意见，鉴定意见载明：经鉴定《委托书》和《询问笔录》中签名均不是刘强本人所写。刘强支付鉴定费12700元。还查明，在审理中，两被告提供有刘强、谢文佩、姜颜秋于2009年10月29日共同签名的材料三份，分别为：1、《询问笔录》一份：主要内容为：三人确认以下事项，三人所提交的材料真实有效；三人所申请登记事项是真实意愿表有识之士；所申请登记房屋物权为共同，共有情况为刘强5％、谢文佩5％、姜颜秋90％，询问笔录的申请人由刘强、谢文佩、姜颜秋的签名。2、《共有协议》一份，主要内容为：现有姜颜秋、谢文佩、刘强共同购买位于滨湖世纪城振徽苑24幢113／113上房产，共有性质为按份共有：姜颜秋占90％份额，谢文佩占5％份额，刘强占5％份额，协议人处由刘强、谢文佩、姜颜秋的签名。3、《合肥市房屋所有权权属登记申请（审核）书》一份，主要内容为刘强姜颜秋谢文佩签名申请将涉案房屋以按份共有的方式即姜颜秋占90％份额，谢文佩占5％份额，刘强占5％份额登记于三人名下．但该申请书中原权利人安徽世纪金源置业发展有限公司并未签章，房产登记部门也未填写审核意见。上述事实，有原告刘强提供的身份证、商品房买卖合同、商品房网上备案确认单、房屋登记簿、购房款付款收据、银联签购单、询问笔录、委托书、司法鉴定意见书，被告姜颜秋、谢文佩提供的身份证、户口本、银行进账单、商品房买卖合同、询问笔录、入伙申请、共有协议、权属登记申请书、中国银行借款借据、银行回单、还款凭证、贷款结清证明、贷款合同、房屋租赁合同等证据以及当事人当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：公民在社会生活中从事民事活动时应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案系房屋的所有权确认纠纷，双方产生争议的原因在于原告刘强与两被告之女谢欣在恋爱期间发生购房行为，因谢欣自身工作原因不便作为购房合同当事人，实际由原告刘强与两被告与开发商签订了《商品房买卖合同》，购房款由刘强与谢欣分别支付部分款项，两被告基于与谢欣的父母与子女关系，取得谢欣实际出资的相关权利，成为房屋的共同产权人，姜颜秋、谢文佩对涉案房屋产权的取得不违反法律规定。该房屋办理产权登记后，原告刘强认为其作为共同出资人所应享有的权利与产权登记的权利不符，故与登记的其他共有人谢文佩、姜颜秋之间产生争议。本案的争议问题在于：一、房产登记部门的房屋权属登记是否能作为确定本案所有权的依据。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由产生的争议，人民法院应当审理。因此不动产登记的内容并非确认房屋实际权利状况的最终依据，不能排除因登记人员的过失或者申请人的原因等造成不动产登记权利与实际权利状况不符的情形，不动产的所有权应当以不动产的真实权利状况为准。根据房屋登记办法的规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记，委托代理人申请登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。在庭审中，原告刘强陈述其并未到房产登记部门办理也未委托他人办理，两被告也陈述二人也未到房产登记部门办理，而是委托开发商工作人员陈婷代为办理，根据房产部门留存的房产档案中的委托书和询问笔录的内容显示，在形式上显示是案外人陈婷以刘强、姜颜秋、谢文佩三人共同委托代理人的身份向房产登记部门申请的登记。在审理中，刘强通过鉴定的方式证明了房产登记档案中的《委托书》和《询问笔录》均非本人签名，说明在办理房产登记时提供的相关材料为虚假材料，故申请登记的事项并非其所载明的房产权利人之一刘强的真实意思表示，存在不动产登记权利与真实权利状况不符的可能性，故在本案中，房产登记的权属情况不能作为认定当事人之间真实的权利义务关系的依据。两被告认为应当以房产登记部门的登记载明的共有份额作为确认刘强、姜颜秋、谢文佩享有的产权份额的主张不能成立。二、原告刘强支付的387000元购房款在本案中应当如何确定其性质。在涉案房屋的首付款中，刘强通过其名下的招商银行银行卡刷卡支付387000元，对于该事实，双方并无异议，但对于该款其性质是刘强的购房出资款还是两被告之女谢欣向刘强的借款存在较大争议。本院认为，从购房的特定时间、购房合同签订过程、按揭贷款的办理、双方在购房后发生的争议的内容均不同程度体现了刘强支付的款项系基于共同购房目的而支付的款项。首先，购房时间为刘强与谢欣的恋爱期间，在此期间，由于双方存在今后缔结婚姻的可能，从常理判断刘强与谢欣存在共同投资购房的主观基础；其次，从购房的过程来看，合同以刘强、姜颜秋、谢文佩三人共同与开发商签订，刘强作为合同买受人之一，直接以个人名下的资金支付部分首付款，该款并未交由两被告或谢欣占有，不符合借贷关系的一般特征；再次，按揭贷款由刘强名义办理，在房屋交付后房屋出租和租金的收取刘强均实际参与，并以租金收益归还刘强名下的按揭贷款，体现刘强作为房屋所有人共同管理和使用房屋的身份特征；最后，从当事人后来发生的争议内容来看，当事人虽对于刘强应占有份额有争议，但无论两被告在本案中提供的共同协议还是最后的房屋产权登记，均没有否认刘强作为该房屋共有人的身份，如果是借贷关系，根据一般的生活经验，当事人之间争议内容应当系借款如何偿还的问题，而不应是产权的份额之争。在本案的购房合同、按揭贷款、权属登记均显示刘强应作为共有人的情况，两被告关于刘强并非该房屋的实际购买人，其所支付的款项系二人之女谢欣向刘强所借款，只因刘强代办了按揭贷款而同意让予刘强5％的产权份额的主张，在审理中两被告除当庭陈述外，并未提供足以证明以上主张的证据，本院对两被告的关于该款项系借款的辩解不予采信，刘强所支付的387000元应当认定为共同购房出资。三、原告刘强在涉案房产中应享有的份额应当如何确定的问题。本院认为，在认定原告刘强在该房产中所应享有的份额时，应当从当事人购房时真实的意思表示出发，综合考虑当事人的出资行为在取得房屋产权中的作用，按照公平合理的原则进行划分。原告刘强要求按照其出资数额与合同约定首付款的比例享有64.15％的产权份额，两被告则辩称应根据在庭审中被告方提供的《询问笔录》、《共有协议》、《合肥市房屋所有权权属登记申请（审核）书》内容中对于产权进行的分割和房产登记部门的登记，确定刘强所占比例应为5％。对于以上三份材料的产生过程，刘强在庭审中作出了解释。刘强陈述系其在与两被告之女谢欣在恋爱期间，因谢欣告知需办理贷款和房产登记，刘强基于对谢欣的信任，故在谢欣拿出的上述空白材料上签名，其并不知道其应享有的产权份额随后填写为5％，上述材料的内容并非其真实意思表示。本院认为，以上三份材料是否能够作为确定产权的依据应当从其内容是否是当事人的真实意思表示，是否符合诚实信用的原则来进行认定。涉案房产价值较大，在处理产权份额时，当事人之间理应进行协商，但从本案双方的陈述和提供的证据来看，原告刘强与被告姜颜秋、谢文佩之间未对产权份额直接进行过协商。签订购房合同时刘强与谢欣存在恋爱关系，无证据表明两人对刘强应享有的产权份额作出明确约定。两被告提供了以上三份材料，同时陈述以上证据是从开发商处取得，是当时委托开发商代办房产登记时的材料，同时也认可两被告在开发商处签名时刘强本人并不在场。从商品房的买卖的一般交易习惯来看，购房者委托开发商代办房产登记符合交易习惯，三份材料的内容符合委托开发商办理登记所需的材料形式。但本院亦注意到，尽管刘强在三份文件中签名均属真实，但三份文件均系填空式的文书，填写内容的笔迹与刘强本人书写习惯存在明显的差异，文书的内容尤其在事关产权分配的关键内容并非其刘强本人书写，且材料形式上也存在明显缺失，如《询问笔录》中无询问人签名，《合肥市房屋所有权权属登记申请（审核）书》中原权利人并未签章，房产登记部门也未填写审核意见，而且并无刘强出具的委托开发商工作人员代办的委托书。审判人员前往房产登记部门查阅了房产登记档案，档案中并无两被告提供的上述材料，由此表明两被告所称三份材料系开发商工作人员代办房产登记中形成的陈述不足以采信。结合本院查明的事实，由于谢欣系驻开发商的银行客户经理，通过工作便利取得上述材料后由刘强在空白材料上签名的可能性较高，刘强未向开发商的工作人员出具代办登记的委托书导致以上材料最终未成为办理房产登记的正式材料，表明刘强本人并不认可以上三份材料的关于产权分配的内容。刘强对材料的形成原因所作的解释符合常理，且与本案的事实能够印证，本院予以采信。综上所言，两被告提供的以上材料不足以说明刘强作出了其占有5％份额意思表示，不能作为本案确定所有权的依据。购房时刘强与谢欣处于恋爱阶段，双方存在今后共同生活的打算，双方有共同投资房产的主观意图，实际上也由双方分别支付了部分款项从而取得该房产。从该房产购房时实际的出资情况来看，实际由谢欣向李菲支付了购房差价款387136元，该款虽非购房合同中约定价款，但确系因购房发生的支出，应认定为购房的实际出资。另外，购房合同约定的首付款603281元中，由刘强支付387000元，谢欣支付216281元，剩余购房款60万元由刘强在中国银行按揭贷款，在房屋交付后以房屋的实际出租收益归还贷款。因此，在支付了购房款后，刘强所占份额应当为刘强出资的387000元占签订购房合同后实际支付购房款即差价款387136元和首付款603281元的比例，即刘强应占涉案房产的39.07％的份额。但谢欣曾于2012年10月19日和11月20日分别向刘强名下的中国银行账户分三笔转入共计30万元，如前所述，本院对两被告辩称的系谢欣归还所借刘强首付款的主张不予采信，原告刘强虽主张该款系因与谢欣在解除恋爱关系后因房产等争议问题未及时解决，因经济原因向谢欣暂借的款项，但刘强也未提供证据证明自己的主张。本院认为，该款项从双方陈述结合日常生活经验判断，应当是刘强与谢欣分手时，因涉案共同购置的房产未进行分割，而刘强因购买橡树湾7幢804室房屋需要，经刘强与谢欣共同协商，由谢欣预付刘强的房产补偿款，刘强收取30万元后，该款所占当时房屋价值的份额应视为刘强已将该份额转让给谢欣，刘强原有的房产份额应作出相应的扣减。谢欣支付30万元的时间为2012年10月和11月，经评估2012年11月1日的房屋总价为226.99万元，该30万元占房屋价值的份额为13.22％，刘强原有的39.07％的份额应扣减13.22％，即刘强最终享有涉案房产的份额为25.85％（39.07％－13.22％）。关于2014年4月谢欣在未取得将刘强同意的情况下将其名下尚欠的贷款本息合计387608.9元提前还清如何处理的问题。从该房屋交付后出租房屋所得租金用途看，实际用于刘强与谢欣具有以租金收益归还按揭贷款的合意，且从本案的实际情况看，租金的收益也足以支付该贷款的还款需要。但因刘强与谢欣分手后，谢欣在房屋产权未作明确划分且未取得将刘强同意的情况下将刘强名下尚欠的贷款本息全部还清，导致以租金偿还贷款的目的不能实现。在庭审中原告刘强表示其与谢欣就2014年11月7日以后的租金收益处理尚有争议。鉴于谢欣向银行归还全部贷款本息的行为未征得刘强同意，并非双方的合意行为，不应当在确定房屋产权分额时予以考虑，但该还款行为实际产生了刘强名下的银行债务消灭的效果，故刘强作为受益人亦应对该款项作出相应的返还。鉴于该纠纷不属于本案所有权确认的审查范围，刘强与谢欣对该归还的按揭贷款的纠纷和租金收益的争议应通过另案解决。姜颜秋和谢文佩在涉案房产所应当占有的产权具体比例，因姜颜秋和谢文佩系夫妻关系，其二人享有的房屋产权系其女谢欣的赠与，二人享有的具体份额可通过协商或另案予以处理。综上，本院确定原告刘强应占涉案房产的份额为25.82％，姜颜秋和谢文佩共同享有74.18％。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认对位于合肥市滨湖区上房屋（房权证：合产字第××号，合产字第8110143747号，合产字第8110143746号）原告刘强享有25.85％的产权，被告姜颜秋和谢文佩共同享有74.15％的产权；二、驳回原告刘强的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由原告刘强负担5200元，被告姜颜秋和谢文佩共同负担10400元；鉴定费12700元，由被告姜颜秋和谢文佩共同负担；评估费5000元，由刘强负担2500元，被告姜颜秋和谢文佩共同负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 刘 元人民陪审员 周 焰人民陪审员 张 红二〇一七年八月一日书 记 员 莫警花附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。