文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1137号上诉人（原审原告）：镇江市京润影剧院有限公司，统一社会信用代码91321100739418261F，住所地镇江市谏壁镇越河街12号。法定代表人：朱素莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：林海，江苏金东吴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：农工商超市集团有限公司，统一社会信用代码91310000132230940D，住所地上海市金沙江路1685号。法定代表人：王雪松，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈寿云，该公司员工。委托诉讼代理人：徐全伟，该公司员工。上诉人镇江市京润影剧院有限公司（以下简称京润公司）因与被上诉人农工商超市集团有限公司（以下简称农工商超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。京润公司上诉请求：撤销镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1641号民事判决，依法改判支持京润公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、京润公司出租给农工商超市的房屋屋顶是平瓦屋顶和卷材屋面。农工商超市承租涉案房屋后，违反合同约定擅自对涉案房屋房盖（面）进行非法改建，改建使用的是伪劣建材（并不是一审判决认定的“彩钢瓦”），使得涉案房屋安全系数严重降低，可能成为危房。农工商超市应当赔偿京润公司巨大的经济损失；二、农工商超市的改建行为未履行相关审批手续，应当受到法律制裁；三、一审法院综合判断认定农工商超市已征得京润公司同意，没有依据，是错误的。农工商超市辩称：农工商超市因经营需要对涉案房屋内部进行必要的装修，其无必要亦无义务对屋顶进行改造。京润公司未提供证据证明农工商超市对涉案房屋的屋顶进行过改造。农工商超市早在2016年即已通知京润公司终止租赁关系，京润公司在明知农工商超市不能继续履行合同的情况下，未能及时处理纠纷，先后两次提起诉讼，法院亦判决农工商超市支付租金至2018年5月。京润公司作为房屋权利人有维修义务，其对损失扩大有过错，无权要求赔偿。一审判决是正确的，应予以维持。京润公司向一审法院起诉请求判令：1.农工商超市立即修复（恢复至原状）承租的位于镇江市谏壁镇越河街12号房屋；2.农工商超市赔偿未及时修复和交付房屋而造成的经济损失10万元（截至2019年3月底）；3.农工商超市支付提前解除合同违约金24万元。一审法院认定事实：2005年6月3日，京润公司（甲方）与农工商超市（乙方）签订《房产租赁合同》一份，约定，甲方将位于镇江市谏壁镇越河街12号（原谏壁电影院）共计1722.54平方米房产出租给乙方使用，具体建筑位置、使用范围以附件二中红线划出部分为准，并经双方加盖公章后确认，甲方同时将该房产所属的通道、楼梯、设施等（具体见附件四）提供给乙方使用；乙方可将承租的房产用于开设超市等商业使用；租赁期限为十五年，自2005年9月1日至2020年8月31日；年租金为238000元，自第四年起租金每年递增1%，租金每半年支付一次，即每年9月、3月当月15日前；自2005年6月20日至2005年8月31日为免租施工期；甲方应全力协助配合乙方办理营业执照、并负责设计、装修或改扩建所需的或可能发生的相关申请报批手续，并提供所需的文件、图纸、技术资料；乙方应当妥善使用该房产及提供的配套设施，因使用及保管不当造成损坏的，应当承担损害赔偿责任；乙方可按开设超市和经营需要对房产外型、内部布局进行设计、装修和添置必要的设施，该费用由乙方承担。若乙方进行装修或改扩建改变房产基本结构，应事先征得甲方的认可；乙方应对甲方正常的房屋维修和检查给予协助；赁期届满，乙方应当按使用房屋的实际状态返还该房产及附属设施，不得拆除装修，无偿移交给甲方；甲乙双方任何一方未能按合同及附件要求履行合同内容的，由违约方赔偿守约方由此所造成的一切实际损失；双方以合同注明的地址向对方邮寄函件，视函件已送达。合同附件与主合同具有同等法律效力，为（二）房产平面图红线图、（三）房产所有权证复印件、（四）房产技术条件、（五）甲乙双方的营业执照复印件、（六）房产交付确认书。合同还对其他权利和义务事项作了约定。该合同签订后，京润公司将上述房屋交付给农工商超市开设超市使用。2016年9月3日，农工商超市向京润公司发函称，因屋顶漏水严重，加上商铺周边环境变化，决定停止营业并终止双方签订的租赁合同。同月10日，京润公司复函称，要求农工商超市严格履行合同，保留追究违约责任和赔偿损失的权利。2017年1月5日，京润公司向一审法院提起诉讼，请求判令农工商超市支付欠付租金130148.55元（2016年9月1日至2017年2月28日期间）及利息（自2016年9月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿清之日止）。同年3月，一审法院对该诉请判决全部支持。农工商超市对该义务已全部履行。2018年4月26日，京润公司向一审法院提起诉讼，请求判令农工商超市支付欠付租金395664.5元（2017年3月1日至2018年9月1日期间）及利息（自2017年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿清之日止）。同年5月14日，农工商超市向京润公司发函称，解除租赁合同，要求京润公司及时收回出租房产。京润公司于同月16日收到该函件。同年6月6日，农工商超市提起反诉，请求判令解除双方签订的租赁合同；京润公司赔偿1609543.07元损失及利息（自2017年8月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿清之日止）。同年9月18日，一审法院认为京润公司明知农工商超市已不履行租赁合同，先后两次主张租金，而未要求解除合同或赔偿损失，系措施不当，不能就自身扩大损失要求赔偿，并作出如下判决：农工商超市给付租金317830元（截至2018年5月16日）及相应利息；解除双方之间的租赁合同；农工商超市于判决生效后三十日内腾空并返还租赁房屋；驳回农工商超市其他诉讼请求。该判决生效后，农工商超市因京润公司不配合，而将钥匙通过快件于同年11月2日邮送给了京润公司。另查明，案涉房屋屋顶面材质原为木质，现为彩钢瓦，部分面积空洞裸露。在农工商超市租赁使用期间，无证据显示京润公司曾就屋顶面改变而与农工商超市交涉。一审法院认为：京润公司与农工商超市签订的《房产租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法、有效合同，各方均应全面履行合同义务。针对京润公司的主张分别论述如下：(一)关于立即修复（恢复原状）租赁房屋问题京润公司认为，农工商超市违约、违法，破坏性的擅自翻改租赁物基本结构，且使用劣质材料，负有恢复原状的义务。农工商超市认为，其系正常装修，不是改造。一审法院认为，第一，屋顶面系农工商超市翻建的事实依据不足，现有证据可以认定农工商超市进行过装修，但不能证明将屋顶面改变。第二，彩钢瓦系主体结构且质量低劣依据不足，根据京润公司援引的相关“主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，根据规定不得削弱房屋结构整体稳定性和抗震性；未经原设计单位或具有相应资质等经设计单位提供方案，不得自行改变房屋的主体结构”定义来看，单纯彩钢瓦能否评定为主体结构存疑。同时由于该彩钢瓦已使用多时，京润公司仅凭主观认定质量低劣过于武断。第三，即使本案能够认定彩钢瓦系主体结构，也确系农工商超市所翻建，由于合同约定“乙方进行装修或改扩建改变房产基本结构，应事先征得甲方的认可”，因此，根据本案中租赁物开设超市实际用途，结合京润公司的维修、检查义务，以及整个租赁期间已历时十余年均未提出异议等情形综合判断，可以认定实际已征得京润公司的同意。鉴于以上理由，农工商超市无修复（恢复原状）租赁房屋义务。（二）关于赔偿未及时修复和交付房屋而造成的经济损失10万元（截至2019年3月底）问题首先，基于上述理由，农工商超市无任何修复租赁房屋义务。其次，农工商超市已主动履行交房义务，因京润公司不配合而改由快件寄送钥匙，故京润公司该主张事实依据不足，不予支持。（三）关于支付提前解除合同违约金24万元问题《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。本案租赁合同条款约定，违约方赔偿守约方由此所造成的一切实际损失。纵观本案，从农工商超市2016年9月发函告知停止营业，到租金实际给付至2018年5月16日，相关判决已充分衡量各方利益，特别是京润公司的实际损失，京润公司再行以违约金形式主张损失赔偿，有违公平，不予支持。一审法院判决：驳回京润公司全部诉讼请求。二审中，京润公司提交了：1.一块建筑材料（因受保存条件的限制，质证后已退还京润公司），并自称系从涉案房屋屋顶上掉下来的，拟证明涉案房屋屋顶材料的现状。农工商超市质证认为不清楚建筑材料的来源。2.施工平面图、房屋所有权证、房屋面积报告书、资产评估结果的核准通知、相关部门关于同意镇江市谏壁影剧院国有产权出让的批复、产权转让成交确认书、公有房产转移通知书，拟证明涉案房屋出租给农工商公司时是平瓦屋顶和卷材屋面。农工商超市对上述证据不予认可。京润公司申请证人高某出庭作证。高某陈述“1981年，其入职镇江市谏壁影剧院。1994年起，其任镇江市谏壁影剧院法定代表人，后镇江市谏壁影剧院改制给京润公司之后其劳动关系转至京润公司。在其任职期间，涉案房屋从未改造过。涉案房屋出租给农工商超市的前一天，影剧院还是正常营业的。之后，其将钥匙交给了农工商超市，施工人员即开始施工，当时屋顶还是原样，之后有没有改造，不知情”。农工商超市对该证人证言不予认可。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，京润公司与农工商超市曾就涉案房屋形成租赁合同关系。后经另二案审理、判决，处理了双方租赁合同解除的相关事宜。从该另二案查明的相关事实和处理结果可以看出，该二案的处理结果充分平衡了双方利益，最大程度地保护了京润公司的权利。现京润公司以“提前解除合同”为由主张违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于京润公司关于“恢复原状”、“赔偿损失10万元”的主张应否支持的问题，京润公司基于“农工商超市未经京润公司允许，擅自改造屋顶”要求农工商超市赔偿损失。农工商超市对此不予认可。京润公司需提供充分证据证明“农工商超市改造屋顶，且改造未经京润公司同意”。京润公司与农工商签订的租赁合同及“附件”不能反应双方交接房屋时屋顶的具体状况。京润公司提供的相关图纸形成于房屋建造时，距离租赁行为长达近三十年。高某现系京润公司工作人员，其证言证明力较低。其他证据亦无法反应双方交接房屋时屋顶的状况。因此，京润公司在本案中提供的证据不足以证明“农工商超市对涉案房屋屋顶进行过改造”。现京润公司要求农工商超市“将房屋恢复原状”、“赔偿损失10万元”，缺乏事实依据，本院难以支持。综上，京润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由镇江市京润影剧院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年七月七日书记员 王 琦