福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初1003号原告：李克玲，女，1974年10月31日出生，香港特别行政区居民，住。原告：李克明，男，1980年11月1日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。上列原告共同委托诉讼代理人：陈川，福建天衡联合律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：朱探宇，福建天衡联合律师事务所律师。被告：ＸＸ伟，男，1968年8月3日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：黄颖洁，北京盈科（厦门）律师事务所律师原告李克玲、李克明与被告ＸＸ伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李克玲、李克明的共同委托诉讼代理人陈川、朱探宇，被告ＸＸ伟的委托诉讼代理人黄颖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李克玲、李克明向本院提出诉讼请求：1.ＸＸ伟向李克玲、李克明支付2012年10月8日至2016年10月7日欠付的租金628200元及利息（以628200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自起诉之日起计至实际付清之日止）；2.确认李克玲、李克明与ＸＸ伟之间就厦门市房屋之间的《店铺租务合约》已于2016年10月7日解除；3.ＸＸ伟立即向李克玲、李克明腾退位于厦门市的租赁房屋（含ＸＸ伟未经李克玲、李克明同意的私自扩建部分），并自2016年10月8日起按44242元/月的标准支付房屋占用费，直至房屋腾退之日。事实和理由：2009年5月18日，李天祥与ＸＸ伟就中山路桥亭街3号房屋签订了《店铺租务合约》，约定“租赁合同有效期直至中华片区旧城改造拆迁时租赁合同自动停止；合同签约起生效，乙方需于2009年7月8日交一季度租金4万1仟7百元（每月租金1万3仟9百元）……签约起三年后政府不拆迁，而市面租金涨幅大，乙方必须自动，多少补贴给甲方”。2012年8月26日，李天祥因车祸过世，李克玲、李克明作为继承人继承了该租赁房屋，并于2013年取得房产证。自李天祥过世后，虽经李克玲、李克明多次催讨，但ＸＸ伟除委托其亲戚代为支付过39000元租金外，未再支付过任何租金，并在未经过同意的情况下，擅自对租赁房屋进行了扩建。2016年9月26日，李克玲、李克明委托福建天衡联合律师事务所向ＸＸ伟发出《律师函》，要求支付尚欠租金否则解除《店铺租务合约》。ＸＸ伟已于2016年9月27日收到前述函件，但并未在函件载明的期限内向李克玲、李克明支付过任何款项，因此提起本案诉求。ＸＸ伟辩称，一、诉求中关于租金的计算方式错误，ＸＸ伟已支付租金至2014年3月止，李克玲、李克明主张的2016年4月之前的租金已经超过诉讼时效。二、李克玲、李克明系违法解除讼争合同，其未明确是行使法定解除权还是约定解除权，解除生效必须满足合法解除条件及解除通知送达对方的要件，李克玲、李克明的解除通知并未到达ＸＸ伟，ＸＸ伟在领取本案的应诉材料即2017年2月11日才知道解约的事实。三、李克玲、李克明要求腾退房屋的扩建部分，对于扩建部分应予以明确，且讼争房屋现与相邻房屋系打通使用，涉及相邻关系，且合同尚未合法解除之前，不存在腾退问题。四、李克玲、李克明隐瞒了收取租金的真实情况以及ＸＸ伟代为对讼争房屋进行重大修缮维修的事实。李克玲、李克明在2016年9月26日发送的《律师函》可以证明其允许ＸＸ伟停止支付租金，经李天祥口头同意，ＸＸ伟在2012年5月份左右对讼争房屋完成修缮，由此产生了对李克玲、李克明的金钱债权，李克玲、李克明应先履行或者同时履行该债务，此后ＸＸ伟仍支付部分租金，因李克玲、李克明拖延结算修缮费用，故ＸＸ伟才于2014年4月起停付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月18日，李天祥（甲方）与ＸＸ伟（乙方）签订了一份《店铺租务合约》，约定出租店铺座落于厦门中山路桥亭街3号一栋（包括二楼和天台面积96.18平方），租赁合同有效期直至中华片区旧城改造拆迁时租赁合同自动停止；合同签约起生效，乙方需于2009年7月8日交一季度租金41700元（每月租金13900元）需准时交租；签约后乙方需交一个月押金13900元，直至合约有效期停止，甲方必须退还1个月押金给乙方，并向乙方收回押金单；签约起三年后政府不拆迁，而市面租金涨幅大，乙方必须自动多少补贴给甲方。另查明，李天祥于2012年8月26日去世后，李克玲、李克明继承了讼争房屋，讼争房屋产权于2013年1月10日登记至李克玲、李克明名下，权属登记的批准用途为住宅，建筑面积为96.18平方米，总层数为2层，建筑结构为砖木。还查明，讼争合同签订后，ＸＸ伟实际接收了讼争房屋，并对该房屋进行改造、扩建，该房屋现用于经营商铺。2016年9月26日，李克玲、李克明委托律师向ＸＸ伟发送了一份《律师函》，载明李天祥过世后，李克玲、李克明成为该租赁合约的出租人，ＸＸ伟无正当理由拒不支付租金，且履约已超过三年，租赁店铺并没有被拆迁，在如今市面租金已经大涨的情况下，应依约对租金进行重新调整；鉴于此函告如下：1.收到本律师函后五日内付清所欠房租628200元及利息；2.按市场行情另增补租金740520元；3.如无任何付款行动，《店铺租务合约》将在ＸＸ伟收到本律师函十日后立即解除。该《律师函》寄送地址为讼争房屋处，派件状态显示为2016年9月27日“他人收同事”。此后，双方在国庆节后曾进行协商，但协商未果。审理中，经李克玲、李克明申请，本院委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司对讼争房屋市场租金进行评估，该公司作出厦巨司【2017】016号《房地产估价报告》，载明讼争房屋现状总层数为4层，估价对象为第1-2层，为临街店面（现与桥亭街1号打通作为“原巷口鱼丸铺”店面经营使用），估价设定为商业用途，建筑面积96.18平方米，净租金为181元/平方米/月，合计17409元/月，毛租金为230元/平方米/月，合计22121元/月。本案中，双方当事人对ＸＸ伟已支付租金金额以及其是否具有可停付租金的合理事由存在争议。ＸＸ伟主张其已支付租金至2014年3月止，双方约定的租金是一季度一付，在当季度支付即可；其经李天祥同意后于2012年5月完成了对讼争房屋的改造修缮，李天祥曾表示同意将修缮费用在租金中予以抵扣，此后也曾与李克明协商，但未达成一致意见，因双方未就其代垫的修缮费用达成合意，故未继续支付租金。并提交以下证据予以证明：1.2013年2月27日李克明出具的收条，载明收到陈德煌支付的39000元，主张系2013年1月至3月的租金；2.个人业务凭证（填单），载明收款人为李克玲，金额为39000元，主张系2013年4月至6月的租金；3.2013年9月2日的个人业务凭证（填单），载明陈德煌向李克玲汇款39000元，主张系2013年7月至9月的租金；4.2013年11月28日的个人业务凭证（填单），载明陈德煌向李克玲汇款39000元，主张系2013年10月至12月的租金；5.2014年5月31日的工商银行转账凭证，载明陈德煌向李克玲汇款39000元，主张系2014年1月至3月的租金；6.申请陈德煌出庭作证，其陈述根据ＸＸ伟指示向李克玲转账前述租金，其中2013年4月至6月租金的该笔39000元实际系通过柜员机转账支付；7.厦门八年原巷口品牌管理有限公司的《申请书》，载明中山路原巷口鱼丸店经常严重漏水而准备重新装修，后经装修公司查看发现墙体明显脱落、木梁和楼板严重腐蚀，主梁已被白蚂蚁蛀空，申请给予加固修缮；申请书下方载明有“该店位于桥亭街3号所述情况属实”，并加盖有思明区仁安居委会公章及中华街道办事处公章。李克玲、李克明主张租金支付至2012年12月，2013年1月起租金未再支付；双方约定的租金是一季度一付，需提前支付；对ＸＸ伟改造修缮的事实既不清楚也未同意，ＸＸ伟也从未与其协商修缮费用的赔偿问题。对ＸＸ伟提交的前述证据质证认为：1.对收条的真实性无异议，该笔款项系2012年10月至12月的租金；2.对无银行盖章的个人业务凭证（填单）的真实性不予认可，对陈德煌陈述通过柜员机转账支付2013年4月至6月租金39000元的事实不予确认，对其他三份个人业务凭证（填单）的真实性无异议，对该三笔付款予以确认；3.《申请书》并无原件，真实性不予认可。李克玲、李克明也提交了以下证据：1.微信聊天记录截图，主张2016年10月15日ＸＸ伟曾向李克明发送信息确认欠付租金的事实；2.通话录音，主张系2016年9月29日李克明代理律师与ＸＸ伟的通话，通话中ＸＸ伟确认收到《律师函》，并表示“要租金要向我们拿，不是说我们不给他租金”，并提及其出资翻修讼争房屋事宜，提出要与李克明一方进行协商，最后双方均同意在国庆节后约时间进行商谈。ＸＸ伟对李克玲、李克明提交的前述证据质证认为：1.对微信聊天记录截图的真实性有异议；2.对通话录音真实性无异议，确认收到《律师函》，但无法明确具体的收到时间。本院分析认为，ＸＸ伟作为承租人，应就其支付租金的事实进行举证。根据双方陈述，可认定ＸＸ伟曾分别于2013年2月27日、2013年9月2日、2013年11月28日、2014年5月31日各支付39000元租金。ＸＸ伟主张其还曾支付了一笔2013年4月至6月的租金39000元，但提交的该份个人业务凭证（填单）并无银行盖章，且与陈德煌陈述该笔款项系通过柜员机转账的事实并不吻合，对该笔付款事实，本院不予认定。鉴于李克玲、李克明确认2013年2月27日收到39000元的款项系2012年10月8日起的租金，ＸＸ伟也并未举证证明其此前支付租金的情况，故本院认定前述共计156000元系ＸＸ伟支付2012年10月8日之后的租金。ＸＸ伟承租讼争房屋后虽进行了改造、扩建，但其所提交的《申请书》并无原件，且该申请书也非相关批建手续，其改造扩建行为并未取得合法批建手续；且在案证据不能证明李天祥及李克玲、李克明曾表示同意其进行改造、扩建，并同意将相关费用抵扣租金，因此ＸＸ伟以李克玲、李克明拖欠其修缮费用为由，主张其有权拒付租金，理由不能成立。因此，本院认定ＸＸ伟确存在拖欠租金的违约情形。本院认为，讼争合同系李天祥与ＸＸ伟的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效；李克玲、李克明继承讼争房屋后，亦承继了李天祥在该合同中的权利义务，ＸＸ伟应依约向李克玲、李克明支付租金。如前所述，ＸＸ伟自2012年10月8日起的租金仅支付了156000元，存在欠付租金之违约情形。根据合同法第九十四条规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以依法解除合同；据此规定，一方当事人延迟履行主要义务情形下，需经催告后仍未履行的，对方当事人才享有合同解除权利。本案中，因ＸＸ伟存在欠付租金之情形，李克玲、李克明在2016年9月26日发出《律师函》，催促其在收函后五日内履行付款义务，但在该履行宽限期内，双方又于2016年9月29日就继续协商达成合意，李克玲、李克明同意与ＸＸ伟在国庆节后再行协商，且双方确在国庆节后进行协商。因双方在《律师函》载明的履行宽限期内又重新达成继续协商的合意，ＸＸ伟虽未在该函件载明的履行期内支付欠付租金，但仍不发生该《律师函》载明的收函十日后发生解约的效力。因此对李克玲、李克明主张讼争合同于2016年10月7日解除的诉讼请求，本院不予支持，并对其要求腾退讼争房屋及支付占用费之诉求，亦不予支持；但ＸＸ伟仍应支付李克玲、李克明主张期间的尚欠租金511200元（13900元/月×48个月-156000元）。ＸＸ伟在2016年9月29日的通话中陈述“要租金要向我们拿，不是说我们不给他租金”，可视为其确认了相关债务，故对其提出部分租金超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。此外，李克玲、李克明要求ＸＸ伟按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自起诉之日起支付逾期支付租金的的利息，于法不悖，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、ＸＸ伟于本判决生效之日起十日内支付李克玲、李克明2012年10月8日至2016年10月7日期间的尚欠租金511200元及其利息（以511200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年1月6日起计至该款项实际支付之日止）；二、驳回李克玲、李克明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12967元，由李克玲、李克明负担5736元，ＸＸ伟负担7231元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 （王瑛）代理审判员 （辛鹏）人民陪审员 （陈睿）二〇一七年八月二十四日代书记员（ 周月娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。