新疆生产建设兵团第七师中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）兵07民终70号   上诉人（原审被告）：杨松，男，1985年6月10日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师一二三团“早晚门市部”店主，住。   上诉人（原审被告）：梁陸利，女，1983年9月4日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师一二三团“创新车行”店主，住。   上诉人（原审被告）：叶红霞，女，1971年12月10日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师一二三团个体工商户，住。   被上诉人（原审原告）：代瑞娴，女，1974年8月30日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师一二三团个体户，住。   委托诉讼代理人：张魁（系代瑞娴之夫），住。   委托诉讼代理人：王有政，新疆翰兴律师事务所律师。   原审被告：张超，男，1976年7月10日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师一二三团个体工商户，住。   原审第三人：黄卫敬，男，1983年12月6日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师一二三团个体工商户，现住址不详。   原审第三人：张圆圆（系黄卫敬之妻），1985年7月29日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师一二三团个体工商户，现住址不详。   上诉人杨松、梁陸利、叶红霞因与被上诉人代瑞娴、原审被告张超、原审第三人黄卫敬、张圆圆案外人执行异议之诉纠纷一案，不服新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院（2018）兵0702民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨松、梁陸利、叶红霞，被上诉人代瑞娴及其委托诉讼代理人王有政、张魁到庭参加诉讼，原审被告张超、原审第三人黄卫敬、张圆圆经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。   杨松、梁陸利、叶红霞上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回代瑞娴的诉讼请求，对第七师一二三团三元里小区（环城西路）22号商服楼采取保全措施；2.诉讼费用由代瑞娴负担。事实和理由：1.一审法院认定案涉房屋查封前已被代瑞娴合法占有，不符合事实，代瑞娴未按照协议的约定支付房屋余款243,000元，已构成违约，代瑞娴也未能证实其已实际占有房屋；2.代瑞娴与黄卫敬以房抵债的行为，属于恶意抵债，损害了杨松、叶红霞、张超、梁陸利的合法权益；3.代瑞娴不是案涉不动产的物权人，一审法院适用法律错误。   代瑞娴辩称：1.代瑞娴与黄卫敬、张圆圆签订房屋买卖合同真实合法有效，房屋价款符合市场价格，且代瑞娴已在法院采取保全措施前取得占有使用房屋的权利，不存在恶意抵债，损害上诉人合法权益的情形；2.代瑞娴与黄卫敬、张圆圆之间履行了支付房款、交付房屋的义务，案涉房屋未能办理登记并非代瑞娴原因所致，代瑞娴对案涉房屋享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行。故一审法院判决正确，应予维持。   张超、黄卫敬、张圆圆未作陈述。   代瑞娴向一审法院起诉请求：1.解除登记在黄卫敬、张圆圆名下的新疆生产建设兵团第七师一二三团环城西路22号商贸楼房的诉前财产保全措施；2.确认位于新疆生产建设兵团第七师一二三团商贸楼房归代瑞娴所有；3.诉讼费用由张超、杨松、梁陸利、叶红霞承担。   一审法院认定事实：2014年，乌苏市宏兴建设工程有限责任公司因折抵工程款将涉案房屋转让于鲜某，黄卫敬、张圆圆向鲜某购买涉案房屋，代瑞娴的丈夫张魁为黄卫敬、张圆圆提供担保。2016年4月25日，黄卫敬、张圆圆取得新疆生产建设兵团第七师一二三团三元里小区（环城西路）22号商贸楼房一套的私房产权证，建筑面积188.45平方米。同年4月26日，乌苏市安厦房地产开发有限责任公司向黄卫敬出具收取购房款807964.3元的销售不动产统一发票1张。2016年11月28日，因黄卫敬、张圆圆未向鲜某支付完全部房款，代瑞娴的丈夫张魁作为担保人，用鲜某欠其的工程款519000元折抵黄卫敬、张圆圆所欠房款，鲜某向代瑞娴的丈夫张魁出具519000元的收条1张，黄卫敬向张魁出具519000元借条1张。   2017年3月3日，黄卫敬、张圆圆委托新疆兴房房地产估价咨询有限公司对涉案房屋估价，确定涉案房屋市场价格为820,000元。2017年3月6日，代瑞娴与黄卫敬、张圆圆签订《买卖协议》1份，《房屋买卖补充协议》1份，约定黄卫敬、张圆圆自愿将涉案房屋以820,000元的价格转让给代瑞娴，房款支付方式为：1、黄卫敬、张圆圆于2016年11月28日借用代瑞娴丈夫张魁的工程款519,000元向原出卖人支付的购房款，现该款抵做代瑞娴支付黄卫敬、张圆圆的购房款519,000元，黄卫敬、张圆圆支付代瑞娴该借款（2016年11月28日至2017年3月6日期间）利息8000元，合计折抵购房款527,000元；2、余款293,000元，代瑞娴于2017年3月6日支付243,000元，产权变更登记手续办理完毕之后五日内支付余款50,000元。合同签订后当天，黄卫敬、张圆圆将销售不动产统一发票、房屋产权证、国有土地使用证、不动产销售发票及房屋钥匙向代瑞娴交付，代瑞娴缴纳契税23,428.57元，增值税、地方教育附加税、印花税等计1051.9元，乌苏市地方税务局向其出具完税证明。2017年3月7日，奎屯市房安测绘有限公司出具涉案房屋房产分户图。因黄卫敬当月8日在郑州，当月9日才到达乌鲁木齐，代瑞娴单方无法办理涉案房屋产权变更登记。   2017年3月8日，张超、杨松、梁陸利、叶红霞就涉案房屋向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院于当日作出（2017）兵0702财保7号民事裁定书，同日查封涉案房屋。2017年3月16日，代瑞娴提出书面异议，称涉案房屋属于代瑞娴所有，请求解除对涉案房屋采取的保全措施。2017年3月21日，一审法院作出（2017）兵0702执异1号执行裁定书，驳回其异议请求。同年4月6日，代瑞娴提起案外人执行异议之诉。   代瑞娴在庭审中表示愿意按照人民法院的要求交付执行剩余房款293,000元。   一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。代瑞娴对涉案房屋实体权利存有争议，并提起执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，上述四个法定条款属于排除适用关系，而非选择适用关系，代瑞娴主张排除强制执行，必须符合上述全部条款规定。本案中，（一）代瑞娴与黄卫敬、张圆圆在涉案房屋查封之前签订了《买卖协议》，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且约定的房屋购买价款820000元符合市场评估价，不侵犯他人权益，应认定合法有效；（二）黄卫敬、张圆圆在签订书面合同后即将销售不动产统一发票、房屋产权证、国有土地使用证、不动产销售发票及房屋钥匙向代瑞娴交付，该交付行为自愿且已尽全面，应视为代瑞娴在涉案房屋查封前已合法占有该不动产；（三）代瑞娴与黄卫敬、张圆圆签订的《房屋买卖补充协议》，可以证实代瑞娴已向黄卫敬、张圆圆支付了购房款527000元，其间虽存在抵债行为，但2016年11月28日的收条、借条及证人鲜某的证言能够证明本案抵债的行为真实自愿，且双方抵债行为发生在涉案房屋被查封前，代瑞娴也在庭审中表示愿意按照人民法院的要求交付执行剩余房款293000元，故代瑞娴的行为系出自对自身权益的保护，不存在恶意，认定交付房款的事实存在；（四）代瑞娴于2017年3月6日缴纳契税23428.57元，增值税、地方教育附加税、印花税等计1051.9元，乌苏市地方税务局向其出具完税证明，可以证明代瑞娴在涉案房屋查封前已开始积极办理房屋产权变更登记相应手续，因黄卫敬当月8日在郑州，当月9日才能到达乌鲁木齐，涉案房屋于2017年3月8日查封，故代瑞娴在当时的客观情况下无法办理涉案房屋产权变更登记手续，本案可以认定非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，代瑞娴提供的证据能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对代瑞娴提出的执行异议予以支持。关于代瑞娴提出的确权申请，虽然物权法对不动产物权变动采取登记生效主义原则，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”代瑞娴提供的证据经上述论证已能够证明其系涉案房产真实权利人，故对代瑞娴主张确认位于新疆生产建设兵团第七师一二三团商贸楼房归其所有的诉讼请求，一审法院予以支持。   综上所述，黄卫敬、张圆圆经公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：一、解除对新疆生产建设兵团第七师一二三团三元里小区（环城西路）22号商贸楼房（建筑面积188.45平方米）采取的查封措施；二、新疆生产建设兵团第七师一二三团三元里小区（环城西路）22号商贸楼房（建筑面积188.45平方米）归代瑞娴所有。案件受理费100元，由张超、杨松、梁陸利、叶红霞负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。1.上诉人梁陸利出示从一二三团一分利商店取得张圆圆签字的收款收据，拟证实2017年2月22日黄卫敬、张圆圆仍在使用案涉房屋，并未转让给他人。上诉人杨松、叶红霞质证意见：对该证据予以认可。被上诉人代瑞娴质证意见：对收款收据不予认可，不能证实是张圆圆本人签字，代瑞娴是在2017年3月与黄卫敬、张圆圆办理购买房屋手续，该收据与本案无关。本院认证意见：对该证据不予认定。2.被上诉人代瑞娴出示打款凭证复印件一张，拟证实2019年7月18日代瑞娴将案涉房屋余款293,000元交付车排子垦区人民法院。上诉人杨松、梁陸利、叶红霞质证意见：对该证据予以认可。本院认证意见：对该证据予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年7月18日代瑞娴将案涉房屋余款293,000元交付车排子垦区人民法院。   本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，2017年3月6日代瑞娴与黄卫敬、张圆圆签订书面房屋买卖协议，案涉房屋经评估市场价值为820,000元，代瑞娴以抵债方式支付购房款527,000元，取得房屋钥匙及产权证书，并交纳税费，代瑞娴已合法占有案涉房屋，未办理产权登记并非代瑞娴自身原因。上诉人杨松、梁陸利、叶红霞认为代瑞娴的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，未提供证据予以证实，本院不予支持。上诉人杨松、梁陸利、叶红霞主张代瑞娴并非案涉房屋所有权人。2017年3月8日张超、杨松、梁陸利、叶红霞申请法院查封案涉房屋，执行标的为320,000元，案外人代瑞娴虽未办理房屋过户登记，但其所享有的权利足以对抗申请执行人，排除强制执行，故上诉人该项上诉请求，本院不予支持。   综上所述，上诉人杨松、梁陸利、叶红霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300元（上诉人杨松、梁陸利、叶红霞已预交），由上诉人杨松负担100元、上诉人梁陸利负担100元、上诉人叶红霞负担100元。   本判决为终审判决。           审 判 长  刘双全   审 判 员  姚春辉   审 判 员  张悦       二〇二〇年六月二十九日     法官助理  李阳   书 记 员  崔盛彬      1