南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7102民初302号 原告：苏衡，女，1972年7月23日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 原告：苏志，女，1979年7月26日出生，汉族，住北京市丰台区。 两原告共同的委托诉讼代理人：杨中洁，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 两原告共同的委托诉讼代理人：李锦川，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：黄育强，男，1982年1月14日出生，汉族，住广东省廉江市。 被告：黄传玲，女，1983年10月26日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 两被告共同的委托诉讼代理人:曾宪政，广西经海律师事务所律师。 原告苏衡、苏志与被告黄育强、黄传玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年7月20日裁定转为普通程序，并于2016年9月2日公开开庭进行了审理，原告苏衡、苏志共同的委托诉讼代理人李锦川，被告黄育强、黄传玲及其委托诉讼代理人曾宪政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏衡、苏志向本院提出诉讼请求：1.解除原告苏衡、苏志与被告黄育强、黄传玲签订的《房屋租赁合同》，责令被告黄育强、黄传玲立即腾房并搬出房屋；2.被告黄育强、黄传玲向原告苏衡、苏志赔偿恢复房屋原状的费用82297.76元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2006年5月8日，原告苏衡、苏志与被告黄育强、黄传玲签订《房屋租赁合同》，约定两被告承租两原告位于南宁市仙葫开发区两栋楼房，租赁期限从2006年7月1日至2021年7月1日；两被告需维护好房屋，不得破坏房屋结构，如需改变房屋结构，需征得原告的同意。在房屋租赁期间，两被告未征得两原告同意，擅自变动房屋建筑主体，损坏房屋的承重结构，对房屋的原结构进行了扩建，具体为：在13号楼一楼至二楼楼梯第一个转台处砌了一堵墙，封闭了楼梯通道，并拆除转台右侧的楼梯栏杆扶手；在13号、14号两栋楼中的一楼至二楼及三楼至四楼之间的共用承重墙上各开了一个约1米宽、2米高的门洞；增建了多面隔墙，在两栋楼各个楼层的南面房屋内增建了厕所，同时由于卫生间的防水工作没有做好，污水渗透墙壁，造成南面外墙严重损坏，影响了房屋性能，存在严重的安全隐患，危及房屋及周边人员的安全。两原告在得知上述情况后，积极与两被告沟通，多次通过口头、短信以及电话方式让其恢复房屋原状，但两被告未采取任何合理措施恢复房屋原貌。两原告多次催告无果，于2016年3月11日再次向两被告发出《关于限期恢复房屋原状的通知》，要求两被告在2016年3月16日之前恢复房屋原状，但两被告至今仍不予恢复。两被告擅自变动房屋建筑主体、损坏房屋的承重结构，不仅违反了合同的约定，更违反了法律规定。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第七条规定，两原告有权解除合同并要求两被告赔偿恢复房屋原状的费用。为维护合法权利，两原告诉至法院，请求判如所请。 被告黄育强、黄传玲共同辩称：1.两原告与两被告签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行；2.涉案租赁合同是两原告的母亲周竹英代两原告签订，两原告从未参与租赁事务，周竹英代两原告收取租金，对出租房屋进行监管，其法律后果应由两原告承担；3.2006年7月两被告承租房屋后，为有利于宾馆的经营，征得周竹英同意后，对房屋进行修缮，在房屋内增设了卫生间。在长达十年的租赁期间，对方对此一直未提出异议。两被告对房屋进行修缮，增设卫生间的行为均已征得周竹英的同意，两原告提交的证据不足以证明两被告变动了房屋建筑主体和承重结构，且租赁合同没有约定合同解除的条件。本案合同未达到约定解除和法定解除的条件，原、被告双方应继续履行合同。两原告以两被告未经同意擅自变动房屋建筑主体和承重结构为由诉请解除租赁合同没有事实和法律依据。根据《合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案合同履行期限尚未届满，如现在就将房屋恢复原状，将会影响两被告对宾馆的经营，有悖于法律规定。两原告诉请两被告赔偿恢复房屋原状的费用没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回两原告全部的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：2006年5月8日，原告苏衡、苏志（甲方，出租方）与被告黄育强、黄传玲（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南宁市仙葫开发区，面积406.93平方米）、14号楼（共六层，面积425.48平方米）出租给乙方使用，租赁期限十五年，从2006年7月1日至2021年7月1日；第一年至第五年每年租金为43000元，第六年至第十年每年租金为5万元，第十一年至第十五年每年租金为6万元；在租赁期间，非房屋主体结构方面的修缮由乙方负责，房屋结构性修缮由甲方负责，乙方需维护好房屋，不得破坏房屋结构，如要改变房屋结构，需征得甲方的同意，乙方故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状并赔偿损失；除一楼铺面外，乙方不得将房屋转租第三方。 租赁合同签订后，两原告将两栋楼房交给两被告使用，并委托两原告的母亲周竹英收取租金，代为管理租赁事宜。两被告承租后随即对房屋进行局部改造用于经营宾馆。两被告在两栋楼各个楼层南面的房屋内增建了厕所共八间，在多个房屋内用轻质的泡沫板材增建了隔墙。在租赁期间为便于使用，两被告还在13号楼一楼至二楼楼梯第一个转台处砌了一堵墙，封闭了楼梯通道，拆除转台右侧的楼梯不锈钢栏杆扶手，将13号楼一楼铺面独立分隔出来另行出租；后为方便住宿的旅客从14号楼进入13号楼，在两栋楼房间隔的壁墙上开了两个约1米宽、2米高的门洞，其中一个门洞位于一楼至二楼楼梯转台处，另一个门洞位于三楼至四楼楼梯转台处。周竹英对两被告改造房屋的行为并未反对，只是提出两被告增建厕所的施工方式不妥，致使排污不畅，污水渗透墙壁，造成房屋南面外墙损坏。 2016年1月，原告苏衡给被告黄传玲发短信要求其将承租房屋恢复原状，被告黄传玲表示愿意将两栋楼房间隔的壁墙上开的门洞封闭恢复原状。原告苏衡于2016年3月11日向两被告发出《关于限期恢复房屋原状的通知》，要求两被告在2016年3月16日之前恢复房屋原状。本案开庭审理时两被告举证证实已将两栋楼房间隔的壁墙上开的门洞封闭。两被告对封闭的楼梯通道、拆除的楼梯栏杆扶手、增建的厕所及隔墙等至今未恢复原状。 另查明：南宁市仙葫开发区安友小区13号房屋所有权人为苏志，14号房屋所有权人为苏衡。房屋结构均为混合结构。两被告一直以向周竹英银行账户转款的方式支付租金。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：两原告与两被告签订的《房屋租赁合同》、两原告提交的房屋照片、光盘视频资料、原告苏衡与被告黄传玲之间的短信截图、《关于限期恢复房屋原状的通知》、房产证及房屋结构图、两被告提交的房屋照片、光盘音频资料、法院调查笔录、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告苏衡、苏志与被告黄育强、黄传玲于2006年5月8日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 《房屋租赁合同》约定租赁期限十五年，现租赁期间尚未届满，两原告以两被告擅自变动房屋建筑主体，损坏房屋的承重结构，在合理期限内仍不予恢复原状为由，诉请解除合同并要求赔偿恢复房屋原状的费用。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。即根据法律规定，双方当事人解除合同有约定解除和法定解除两种情形。本案中，双方当事人并未在租赁合同中约定一方解除合同的条件，故被告黄育强、黄传玲的行为不符合约定解除合同的情形。 关于被告黄育强、黄传玲封闭13号楼楼梯通道，在房屋内增建厕所及隔墙，在两栋楼房间隔的壁墙上开门洞等行为是否属于擅自变动房屋建筑主体和承重结构导致合同应予解除。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”房屋租赁合同司法解释第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”根据上述法律规定，如果被告黄育强、黄传玲的行为属擅自变动房屋建筑主体和承重结构，原告苏衡、苏志要求解除合同符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告苏衡、苏志主张被告黄育强、黄传玲在房屋内增建厕所及隔墙，在两栋楼房间隔的壁墙上开门洞等行为属于擅自变动房屋建筑主体和承重结构，理应对自己的主张进行举证。而在房屋内增建厕所及隔墙，在两栋楼房间隔的壁墙上开门洞等是否构成对房屋建筑主体和承重结构的变动，是否危及房屋安全，因系专业性较强的问题，应由相关部门出具专业意见加以佐证方能认定。两原告未提交证据证明开门洞处墙体属承重墙，也未提交证据证明两被告在房屋内增建厕所及隔墙，在两栋楼房间隔的壁墙上开门洞等行为构成对房屋建筑主体和承重结构的变动，危及房屋安全，故两原告对其主张未提供证据证明，应当承担举证不利结果，对两原告的主张本院不予支持。另外，两被告承租涉案房屋的目的是用于经营宾馆，为便于经营两被告2006年承租后随即对房屋进行了局部改造，本案纠纷发生之前，在长达十年的租赁期间两原告一直未提出异议，认定两被告属于擅自变动房屋结构和承重结构证据不足。并且在2016年3月原告苏衡向两被告发出《关于限期恢复房屋原状的通知》后，本案开庭审理前两被告已将两栋楼房的隔墙上开的两个门洞封闭。故本院认为两原告无证据证明两被告在房屋内增建厕所及隔墙，在两栋楼房间隔的壁墙上开门洞等行为属于擅自变动房屋建筑主体和承重结构，两被告对房屋进行局部改造的行为未导致合同应予解除。 关于被告黄育强、黄传玲封闭楼梯通道，在房屋内增建厕所及隔墙，在两栋楼房间隔的壁墙上开门洞等行为是否构成根本性违约而达成法定解除条件。两被告租赁两个相邻的楼房用于经营宾馆，在合同允许将一楼铺面转租的情况下，封闭楼梯通道，将13号楼一楼铺面独立分隔出来另行出租符合常理。两被告在两栋楼房间隔的壁墙上开门洞，本案开庭审理时两被告已将两栋楼房间隔的壁墙上开的门洞封闭。两被告在房屋内增建厕所及隔墙，符合经营需要，且本案纠纷发生之前，两原告一直未提出异议。两被告增建厕所的施工方式不妥，致使排污不畅，污水渗透墙壁，对房屋南面外墙造成一定程度损坏，但并没有达到合同目的无法实现从而解除合同的程度。两被告应对损坏的房屋外墙予以修复。故本院认为两被告对房屋进行局部改造的行为，未构成根本性违约，未达成法定解除条件。 本院认为，被告黄育强、黄传玲在租赁期内出于经营宾馆的需要，对承租房屋进行局部改造，封闭13号楼楼梯通道，房屋内增建厕所及隔墙，在两栋楼房间隔的壁墙上开门洞。原告苏衡、苏志未提出充分证据证明两被告上述行为属于擅自变动房屋建筑主体和承重结构，构成对房屋建筑主体和承重结构的破坏，危及房屋安全，从而构成根本性违约导致合同应予解除，两原告请求解除合同于法无据，本院不予以支持。在双方签订的租赁合同尚未解除的情况下，两原告要求赔偿恢复房屋原状的费用，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告苏衡、苏志的诉讼请求。 案件受理费1858元（原告已预交），由原告苏衡、苏志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长 梁 娟 代理审判员 王 婷 人民陪审员 李显枝 二〇一七年八月三十一日 书 记 员 秦翔华 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条承租人经出租人，同意可以对租赁物进行改善或者增设他物。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。