广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1202民初285号 原告：郑和飞，男，1983年8月1日出生，汉族，户籍地广西河池市金城江区，现住广西河池市。 委托诉讼代理人：唐伟政，广西皓辰律师事务所律师。 被告：蒋俞岚，女，1956年1月17日出生，汉族，住广西河池市南新西路**，现住广西河池市。 原告郑和飞与被告蒋俞岚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员朱胤丞独任审判，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。书记员黄奇担任法庭记录。原告郑和飞及其委托诉讼代理人唐伟政，被告蒋俞岚到庭参加诉讼。庭后，原、被告多次请求庭外调解，本院亦多次主持双方当事人进行调解，但均未能调解成立。本案现已审理终结。 原告郑和飞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2016年6月6日签订的《房屋转让协议》合法有效；2、判令被告立即腾空房屋并交付给原告；3、判令被告协助办理房屋产权过户手续给原告；4、判令被告立即支付违约金27000元（135000元×20％）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告作为乙方、被告作为甲方，双方自愿协商一致，于2016年6月6日签订了一份书面《房屋转让协议》，协议约定：“1、转让房屋（以下简称该房屋）位于河池市，房屋结构为砖混凝土框架结构、建筑面积48.34㎡（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）河房权证字第××号；2、双方商定该房屋转让价格为人民币壹拾叁万伍仟元整（135000元）；3、双方一致同意购房款由乙方分期支付，在甲方向乙方交付房屋时，乙方应支付完甲方的首付款：40000元整（大写肆万元整），甲方收到乙方款项向乙方出具收据；……6、甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付该房屋，乙方有权单方面解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金……。”签订协议当天，乙方向甲方支付了32000元，同年6月8日支付了8000元，甲方用乙方的首付款向银行解押后将房屋产权证书原件交付给乙方，但甲方却以种种理由至今拒绝腾房交付。原告多次找被告协商无果，特诉至本院。 被告蒋俞岚辩称，原、被告双方于2016年6月6日签订的《房屋转让协议》是无效的，合同内容中的付完首付款后付款方式的约定内容不完善，合同中手写的内容自“4万元”以下的其它文字不是其所写的，也不是其本人的签名。且其是受案外人韦海宁的欺骗，韦海宁承诺帮其解押房屋，当时也是韦海宁与原告进行协商的，其签了合同第一页之后就没有签了，之后是韦海宁和原告商谈的。合同尚未完善，故其没有腾空房屋过户给原告的义务，也不应承担违约金。 经审理查明，2016年6月6日，原告郑和飞作为受让方乙方、被告蒋俞岚作为转让方甲方签订了《房屋转让协议》一份，协议约定：“1、转让房屋（以下简称该房屋）位于河池市，房屋结构为砖混凝土框架结构、建筑面积48.34㎡（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）河房权证字第××号；2、双方商定该房屋转让价格为人民币壹拾叁万伍仟元整（135000元）；3、双方一致同意购房款由乙方分期支付，在甲方向乙方交付房屋时，乙方应支付完甲方的首付款：40000元整（大写肆万元整），甲方收到乙方款项向乙方出具收据；4、房屋交付乙方后，甲方应当在房屋房产证下来后，协助乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担……6、甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付该房屋，乙方有权单方面解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金……”。双方签订协议当天，原告向被告支付了32,000元，同年6月8日支付了8,000元，被告向原告出具《收条》两张。被告用原告支付的首付款向银行还款解除抵押后将房屋产权证书原件交付给原告，但被告至今拒绝腾房交付给原告亦未协助原告办理该房屋的产权过户手续。为此，原告诉至本院，请求判如所请。被告辩称，本案《房屋转让协议》第二页的签名不是其本人所签，但庭审中其确认不申请笔迹鉴定。其还辩称，其是受案外人韦海宁的欺骗，韦海宁承诺帮其解押房屋，才签的本案《房屋转让协议》，且被告只签名不签日期，故协议是无效的，但其未提供证据予以佐证。 本院依职权调取（2015）金执裁字第639-3号执行裁定书及《送达回证》，证明本院已于2015年12月24日作出（2015）金执裁字第639-3号执行裁定对本案房屋予以查封，并于2016年1月18日向被告蒋俞岚依法送达。被告蒋俞岚亦确认因本院作出的（2015）金民初字第1105号原告黄冬琴诉被告秦嵩、蒋俞岚民间借贷纠纷一案的生效民事判决，确认其尚欠债务5万元，故本院对本案房屋予以查封。 2017年5月4日，本院依职权向河池市住房保障和房产管理局调取河查字第20170448号《房屋查询结果告知单》一份，载明：河池市（6栋6层35号房），产权证号为河房权证字第××号，产权人为蒋俞岚，该房截止2017年5月4日无抵押登记、无异议登记，已做查封登记。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的相应证据、本院依职权调取的相关证据、对原、被告制作的《询问笔录》及《法庭审理笔录》等在卷佐证，本院予以确认。 经法庭调查、质证，本案的争议焦点为：1、原、被告于2016年6月6日签订的《房屋转让协议》的效力问题；2、原告主张要求被告腾空房屋、协助办理房屋产权过户手续以及支付违约金是否有事实及法律依据。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告于2016年6月6日签订的《房屋转让协议》，系双方当事人的真实意思表示。虽然被告抗辩称该协议的签名不是其本人所签，但其明确表示不申请笔迹鉴定，也未能提供任何证据予以佐证该抗辩理由，本院不予采信。本案的焦点问题是本案诉争房屋被人民法院予以查封是否影响原、被告签订的《房屋转让协议》的效力问题。本案中，原、被告于2016年6月6日签订的《房屋转让协议》，协议约定的交易房屋因本院作出的（2015）金民初字第1105号原告黄冬琴诉被告秦嵩、蒋俞岚民间借贷纠纷一案的生效民事判决，确认被告蒋俞岚尚欠债务5万元，本院已于2015年12月24日作出（2015）金执裁字第639-3号执行裁定对本案房屋予以查封，并于2016年1月18日向被告蒋俞岚依法送达。《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本院认为，该规定非效力性强制规范，不影响合同的效力，只是对合同能否继续履行、是否能够办理房屋产权过户登记产生影响。双方签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示亦未违反公序良俗原则，应属有效合同。至于被告抗辩称其是受案外人的欺骗才签定的本案合同，且其只签名未签日期，认为合同是无效的。对此，被告未提供证据予以佐证，且本案的合同双方已经实际履行，以原告付款的时间及原告签订合同的日期亦可认定合同签订时间，此并不影响合同的效力，故对被告的该抗辩理由，本院不予采信。故双方应当按照合同的约定履行自己的义务。根据双方签订的《房屋转让协议》约定，被告向原告交付房屋时，原告应支付完首付款4万元，协议还明确约定被告协助原告办理本案房屋的过户手续。原告已于2016年6月6日、2017年6月8日分两笔向被告支付4万元，被告有义务将本案房屋腾空交付给原告，亦有义务消除房屋上的债务后协助原告办理本案房屋的过户手续。只要被告消除房屋上的债务，是可以协助原告办理本案房屋的过户手续，合同的目的也是可以实现的。而现被告未按合同约定履行自己的义务，构成违约，故原告要求被告腾空房屋交付给原告并协助办理房屋产权过户手续给原告，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被告支付的违约金数额应当相当于因违约所造成的实际损失。结合本案的实际情况，应酌情以每月500元的房屋租金作为违约金赔偿原告损失为适宜，从2016年6月至2017年8月共计14个月，被告应支付违约金7,000元（500元×14个月=7,000元）给原告。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、确认原告郑和飞与被告蒋俞岚于2016年6月6日签订的《房屋转让协议》合法有效； 二、限被告蒋俞岚于本判决生效之日起三十日内将位于河池市房屋（产权证号为河房权证字第××号）腾空交付给原告郑和飞，并协助原告郑和飞到相关行政部门将上述房屋的权属证书变更登记到原告郑和飞一人名下，办理产权变更登记的相关费用由原告郑和飞承担； 三、被告蒋俞岚履行完毕本判决第二项义务十日内，原告郑和飞支付给被告蒋俞岚购房款95,000元； 四、限被告蒋俞岚于本判决生效之日起十日内支付违约金7,000元给原告郑和飞。 案件受理费3,540元，减半收取1,770元（原告已预交），由被告蒋俞岚负担。 义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在规定期限届满的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费3，540元。受理费汇入：河池市中级人民法院诉讼费专户（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判员  朱胤丞 二〇一七年八月十四日 书记员  黄 奇 附本判决相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。