北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8565号上诉人（原审被告）：赵军涛，男，1978年1月21日出生。被上诉人（原审原告）：宋梅，女，1980年1月9日出生。委托诉讼代理人邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司北京天坛支行，住所地北京市东城区天坛东里北区12号。负责人：高军，行长。委托诉讼代理人：吴姣娜，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁广俊，北京市兰台律师事务所律师。上诉人赵军涛因与被上诉人宋梅、原审第三人交通银行股份有限公司北京天坛支行（以下简称交通银行天坛支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵军涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋梅的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1．一审法院审理中，赵军涛提起反诉但一审法院未受理，违反法律规定，侵害了上诉人合法权益，违反了法定程序；2．宋梅违反了《补充协议》约定对房屋进行装修，也未按照《补充协议》约定时间支付购房款98万元，构成根本违约；3．赵军涛未解除抵押登记，不构成违约。宋梅辩称，同意一审判决，不同意赵军涛的上诉请求。1．一审法院未受理赵军涛的反诉，是因为赵军涛反诉中涉及中介公司，与本案诉讼主体不一致；2．合同约定因装修产生的损失由宋梅自行承担，对房屋装修不构成解除合同条件；3．合同约定是共同到银行进行还款，但赵军涛要求宋梅直接将款项打到其账户，而且之后也实际支付了款项，赵军涛也将款项支付给银行，并未提出异议；4．赵军涛未按照合同约定解除抵押权，导致合同迟延履行，目前宋梅仍未取得房屋产权，赵军涛构成违约。交通银行天坛支行述称，同意一审判决。宋梅向一审法院起诉请求：1、赵军涛将坐落于北京市丰台区×××502号房屋过户至宋梅名下；2、赵军涛向宋梅支付违约金25.8万元。一审法院认定事实：2016年2月20日，赵军涛（出售方、甲方）与宋梅（买受方、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋位于北京市丰台区×××502房屋（以下简称502号房屋），房屋成交总价为258万元。买受人申请贷款，拟贷款金额为120万元。乙方应于本合同签订当日向甲方通过自行交接方式支付定金40万元。乙方于网签后3日内，向甲方通过自行交接方式支付63万元和35万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人是交通银行，抵押金额为140万元。该房屋的抵押，甲方应于2016年10月20日之前办理抵押注销手续。甲方应当在2016年3月15日之前将房屋交付乙方。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：乙方逾期在10日之内，合同继续履行……；乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同……因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权解除合同。任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%承担违约责任。同日，赵军涛（出卖方、甲方）与宋梅（买受方、乙方）签订了《补充协议》，约定由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交5万元，余额部分在2016年3月2日之前且做完个抵后补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按买卖合同中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。因标的房屋处于抵押中，甲方无力自还；乙方同意在标的房屋网签完成后甲方预约还款当日与甲方共同到交通银行代甲方还款98万元，该笔房款专款专用作为甲方出售标的房屋解抵押还款使用，乙方代甲方向交通银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。双方协商同意，在签署本协议后，于2016年3月15日之前，共同办理房屋交验手续。赵军涛和宋梅均认可在签订上述合同当日，宋梅向赵军涛支付了定金5万元，宋梅于2016年2月29日向赵军涛支付了定金35万元。2016年3月18日，赵军涛将502号房屋交付宋梅。2016年8月29日，502号房屋办理网签手续。另查，2014年12月12日赵军涛与交通银行天坛支行签订了编号为×××的《个人房产抵押贷款合同》，约定赵军涛向交通银行天坛支行申请贷款140万元，用于购买502号房屋。后，赵军涛将502号房屋抵押给交通银行天坛支行。交通银行天坛支行于2014年12月30日取得他项权利证。交通银行天坛支行向法庭提交借款凭证，该凭证显示，交通银行天坛支行于2015年1月13日向赵军涛发放贷款140万元。交通银行天坛支行向法庭提交提前还款申请结果信息，显示赵军涛申请提前还款的日期为2016年8月29日，审批日期为2016年9月2日。宋梅和赵军涛对于上述事实均予认可。宋梅于2016年9月7日向赵军涛支付了首付款98万元。当日，赵军涛使用上述首付款向交通银行天坛支行还款本金90万元，利息2756.25元。赵军涛认为上述首付款的支付晚于合同约定，宋梅构成根本违约，故未按照合同约定解除抵押登记，亦不同意继续履行合同。2016年11月9日，宋梅向赵军涛发送告知函短信，内容为：“赵军涛：……您存在多项违约事实：至今未将我方支付的98万元首付款全部用于偿还银行贷款且怠于办理房屋解押手续……未能在2016年10月20日之前解除房产抵押，致使我方之间不能正常办理贷款并过户。就此，我本人同时也委托中介公司多次催告，你方至今不予配合……”赵军涛认可收到过该短信。赵军涛于2016年11月13日发出解约通知书，提出因宋梅未按约定日期支付房款，已构成违约，要求解除合同等。合同未继续履行。宋梅认可收到了解约通知书，但坚称其支付房款的时间未违反合同约定，赵军涛不享有合同解除权。针对双方争议的赵军涛预约还款的过程以及宋梅支付首付款时间是否晚于约定，一审法院在（2017）京0106民初8321号案中查明如下事实：赵军涛称2016年8月29日和9月2日均通过电话通知了中介公司、要求宋梅支付首付款。中介公司仅认可赵军涛系于2016年9月2日告知已经预约提前还款。期间，双方对付款方式有分歧：赵军涛提出由宋梅将房款直接支付至其账户，而宋梅要求三方共同前往银行还款。经过沟通，宋梅于2016年9月7日将98万元款项直接支付给赵军涛，双方签署二手房首付款交付确认函予以确认。庭审中，宋梅提交其与中介公司工作人员的微信记录，内容体现宋梅于2016年9月2日至9月5日在询问何时提前还款、不同意将房款直接支付到赵军涛的账户而是要求三方共同到银行还款等。再查，2016年2月29日，赵军涛将502号房屋抵押给宋梅。在本案审理过程中，双方均同意解除该抵押登记并于2017年4月21日解除上述抵押登记。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。赵军涛与宋梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》等合同均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。现赵军涛认为宋梅支付98万元款项不符合合同约定，构成违约。虽双方在补充协议中约定在房屋网签完成后赵军涛预约还款当日由宋梅与赵军涛共同到交通银行代赵军涛还款98万元，而事实上，赵军涛提交预约还款的申请后，经银行审批通过，才能实施还款行为。故客观上无法实现在预约当日还款之目的。赵军涛于2016年8月29日申请、银行同年9月2日通过其申请，赵军涛未举证其何时将还款一事告知宋梅。根据中介公司和宋梅的陈述，以及宋梅提交的微信证据，可以推论宋梅系于2016年9月2日前后获知了可以支付房款还款一事。宋梅实际于2016年9月7日支付房款98万元，根据双方的陈述和宋梅提交的证据，可见宋梅并未拒绝支付房款。补充协议约定双方“共同到交通银行”还款，宋梅和赵军涛通过中介公司工作人员就支付房款的方式进行了积极沟通，宋梅亦在合理期间内完成房款支付。合同中关于合同解除权的前提为逾期付款超过十日，宋梅支付房款的时间合理，且显然未构成逾期十日之情形，并未构成根本违约。赵军涛使用宋梅支付的房款提前偿还了部分房贷后，并未按照合同约定在2016年10月20日前办理抵押注销手续，合同未继续履行，此后赵军涛提出解除合同。综合上述事实，赵军涛认为宋梅违约，无事实和法律依据，其抗辩理由均不能成立。消灭抵押权系转移登记的前提，现宋梅同意一次性支付房款，且同意以房款清偿涉诉房屋因抵押产生的债务用以消灭抵押权，抵押权人交通银行天坛支行亦表示同意配合，法院应予准许。综合考虑本案合同履行情况，虽赵军涛单方发出解除合同通知，但宋梅并不存在根本违约行为且要求继续履行合同，赵军涛无其他解除合同之正当理由，法院亦认为合同继续履行为宜。故法院对于宋梅要求赵军涛将涉诉房屋过户至其名下的诉讼请求予以支持。因合同继续履行，宋梅应当支付剩余购房款。赵军涛未按照约定解除抵押登记，拒绝履行合同，已构成违约。故宋梅要求赵军涛支付违约金，于法有据，法院对其诉讼请求予以支持。考虑到宋梅对其遭受的损失并未举证证明，赵军涛亦提出违约金标准过高，法院结合本案中合同的实际履行情况、赵军涛的过错程度、宋梅的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定赵军涛应向宋梅支付违约金的具体数额。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年6月14日判决：一、赵军涛于判决生效之日起三日内向交通银行股份有限公司北京天坛支行一次性结清贷款（具体数额以交通银行股份有限公司北京天坛支行依据合同编号为×××的《个人房产抵押贷款合同》计算后出具的结算信息为准），逾期未履行的，赵军涛、交通银行股份有限公司北京天坛支行于上述期限届满后三日内协助宋梅办理其代赵军涛向交通银行股份有限公司北京天坛支行一次性结清上述贷款。二、赵军涛、交通银行股份有限公司北京天坛支行于上述贷款还清后七日内协助宋梅消除北京市丰台区×××502号房屋的抵押权。三、赵军涛于上述抵押权消除后五日内将北京市丰台区×××502号房屋过户至宋梅名下。四、宋梅于上述抵押权消除后五日内向赵军涛支付剩余房款（若赵军涛自己清偿第一项之贷款，则给付数额共计为一百二十万元；若第一项之贷款系由宋梅代为清偿，则给付数额为一百二十万元减去宋梅代赵军涛垫付的还款数额后的剩余款项）。五、赵军涛于判决生效之日起十日内向宋梅支付违约金五万元。六、驳回宋梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院认定事实无异议，本院予以确认。本院另查明，（2017）京0106民初8321号案赵军涛起诉请求：1．解除赵军涛与宋梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及赵军涛、宋梅、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》，宋梅将房屋腾退交付给赵军涛；2．宋梅向赵军涛支付违约金51.6万元；3．宋梅、北京我爱我家房地产经纪有限公司配合赵军涛办理注销网签合同手续和解除抵押登记。该案已作出判决，一审法院判决驳回赵军涛的诉讼请求。因当事人未上诉，该案现已生效。再查，《补充协议》第八条约定“在该房屋未办理完产权转移手续前，乙方不得对该房屋进行装修，如乙方进行装修，但该房屋未能办理产权转移手续，则由乙方自行承担因此产生的损失，甲方承诺乙方可以装修的除外”。本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案争议焦点有两点，其一，赵军涛是否有合法的抗辩权阻碍宋梅要求继续履行合同的权利，其二，赵军涛是否构成违约。焦点一，赵军涛是否有合法的抗辩权阻碍宋梅要求继续履行合同的权利。赵军涛另案要求解除合同未得到法院支持，在此情况下，合同有效，宋梅理应有权要求继续履行合同。赵军涛主张宋梅对房屋进行装修，《补充协议》第八条就装修导致的相关责任有明文约定，宋梅进行装修并不构成赵军涛要求不履行合同的依据。赵军涛主张宋梅未按照合同约定支付98万元，合同约定“乙方同意在标的房屋网签完成后甲方预约还款当日与甲方共同到交通银行代甲方还款98万元”，但赵军涛要求宋梅支付其账户，与约定不符，宋梅与其进行协商并无不可，且赵军涛申请还款的审批日期为2016年9月2日，宋梅已于2017年9月7日向赵军涛支付了该笔98万元，本院认为，宋梅不存在违约行为，赵军涛不能据此拒绝履行合同。焦点二，赵军涛是否构成违约。赵军涛在收到首付款98万元后，并未在2016年10月20日前办理抵押注销手续，并且还向宋梅发送解约通知书明确表示不想履行合同，赵军涛构成违约，理应承担违约责任。按照双方的合同约定赵军涛应支付违约金25.8万元，一审法院对赵军涛应支付的违约金仅酌定5万元，赵军涛理应支付。综上所述，赵军涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27840元，由赵军涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵文军审 判 员 蒋春燕审 判 员 李 淼二〇一七年八月三十日法官助理 高 磊书 记 员 杨 竹-2--1--10--1-