四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终222号 上诉人（原审被告）：资阳市发盈房地产开发有限公司，住所地四川省资阳市雁江区外环路309号，统一社会信用代码91512000555768304U。 法定代表人：张辉正，总经理。 委托诉讼代理人：吴章义，四川豁达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李石穿，四川豁达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川三洲鸿毅物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区槐树店路长融街30号5栋1单元1层4号，统一社会信用代码91510108321604497G。 法定代表人：余建波，总经理。 委托诉讼代理人：刘乾龙，四川达捷律师事务所律师。 上诉人资阳市发盈房地产开发有限公司（以下简称发盈房地产公司）因与被上诉人四川三洲鸿毅物业管理有限公司（以下简称三洲物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初5925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人发盈房地产公司委托诉讼代理人李石穿、被上诉人三洲物业公司法定代表人余建波、委托诉讼代理人刘乾龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 发盈房地产公司上诉请求：1.撤销（2019）川2002民初5925号民事判决，驳回三洲物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由三洲物业公司承担。事实及理由：一审判决对本案部分事实认定不清，没有厘清发盈房地产公司与三洲物业公司之间的真实法律关系，有违合同自由的基本原则；同时对于部分证据的认定有悖真实性、合法性、关联性原则，对于发盈房地产公司提交的部分证据存在漏判，失之公正。理由如下：1.三洲物业公司的提前入驻既非《前期物业合同》的约定，也非发盈房地产公司的要求，不应当由发盈房地产公司承担所谓物业服务费。2.“竣工验收”是《前期物业合同》约定的三洲物业公司进场提供物业服务获得相应报酬的条件，而非判断是否给三洲物业公司造成“损失”的标准。3.三洲物业公司入驻期间，发盈房地产公司物业所属商业用房部分不需要也不具备接受物业服务的能力，三洲物业公司也并未对该部分提供物业服务。4.依据《前期物业服务合同》约定，未使用的停车位不应由发盈房地产公司承担物业服务费。实际情况是三洲物业公司在未经发盈房地产公司同意的情况下擅自将发盈房地产公司所有的停车位交于提前入住购房者使用并收取费用后，又起诉发盈房地产公司要求承担所谓物业服务费。一审如此错判支持三洲物业公司的不合理诉请，实为罔顾双方合同约定。5.三洲物业公司要求发盈房地产公司承担装修费的诉请证据不足。即使退一步，发盈房地产公司需要承担装修费，三洲物业公司举示的仅是一张随处可以开具收据，这样的收据不具有任何真实性，金额也可以随意填开，且是孤证。一审判决仅以此证据就判令承担2万元的装修费，已使法律对于三洲物业公司方承担举证责任的要求流于形式。 被上诉人三洲物业公司辩称，我司是应发盈房地产公司要求提前入驻小区。我司在一审向法庭提交了发盈房地产公司出具的《承诺书》，承诺2018年9月28日入场办理装修手续，从这个承诺看出我司是应发盈房地产公司要求进小区的，所有材料也是发盈房地产公司在管理，发盈房地产公司要求我司入驻并提供物业服务，是双方达成的一致意见。我司从2018年9月28日入驻提供服务，该物业服务费合理合法应当得到支持。本案涉及的“锦绣佳苑”小区是涉及到一个整体，并没有将商业和住宅分开，是一体使用，因此我司提供服务是公共区域整体服务，业主自有部分不提供，也不是物业范围。地下停车场也是发盈房地产公司启用的，地下车位出租是发盈房地产公司和业主签的租赁合同，启用地下停车场后收取相关的服务费也是双方一致的约定，我司的要求合理合法。装修费这块也是我司启用装修，确实没有请专业的装修公司装修，是请的个体装修，面积也是符合日常的费用。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，发盈房地产公司的上诉不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉维持一审判决。 三洲物业公司向一审法院起诉请求：1.判决发盈房地产公司向三洲物业公司支付物业费230923.50元及20000元的装修费；2.本案诉讼费由发盈房地产公司承担。 一审法院认定的事实：发盈房地产公司系“锦绣佳苑”小区开发商。2015年11月18日，发盈房地产公司向三洲物业公司送达了《中标通知书》，通知三洲物业公司确定选聘其作为“锦绣佳苑”小区前期物业管理服务的物业服务企业，让其于2015年11月20日上午11时前按照招投标规定与该公司签订《锦绣佳苑前期物业服务合同》。后发盈房地产公司（建设单位）作为甲方，三洲物业公司（物业服务企业）作为乙方签订了“锦绣佳苑”小区的前期物业服务合同。其中合同第六条第二款第1项约定：物业服务费按建筑面积计算：（1）多层住宅：0.60元/月·平方米（2）高层住宅：1.70元/月·平方米……（5）商业物业一层2.60元/月·平方米二、三层：2.00元/月·平方米。第七条第二款约定：地下车位50元/个。第九条：（一）代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务由监督、简易的权利；……（五）移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业；（六）与乙方办理物业承接查验手续；（七）催告物业买受人按照商品房买卖合同约定接房；（八）下列已竣工且集中交付期限届满的物业由甲方全额支付物业服务费：1.尚未出售的物业；2.尚未按商品房买卖合同约定交付给购房人物业（按约定方式交付给业主的物业，由业主全额支付物业服务费）；（九）按照法律法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；（十）委托乙方对本物业管理区域内物业的公共部分进行经营管理。第十二条：甲方应当在本物业承接查验协议签订后30日内按有关规定向乙方无偿提供并移交经过装修能够直接投入使用的物业服务用房。第十八条：本合同自2015年10月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，因工程延期，“锦绣佳苑”小区在未办理竣工手续的情况下交付业主使用，三洲物业公司于2018年9月入驻“锦绣佳苑”小区从事物业管理。2019年9月3日，“锦绣佳苑”小区完成竣工验收。2019年8月23日，三洲物业公司向资阳市房地产管理局申请退出“锦绣佳苑”小区项目。2019年11月6日，经资阳市雁江区人民政府三贤祠街道办事处公告，选择资阳帝秀物业作为“锦绣佳苑”小区新的物业公司。在此之前，三洲物业公司尚未撤场。另查明，三洲物业公司为装修物业办公室花费20000元装修费。从三洲物业公司管理“锦绣佳苑”小区以来，发盈房地产公司未出售的商业用房一层为1214.64平方米、二层为1452.69平方米、三层为1449.95平方米，车位176个未出售。其名下的物业一直未交过物业费。 一审法院认为，双方签订《锦绣佳苑前期物业服务合同》中约定了合同的履行期限为“2015年10月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。”而三洲物业公司提供的证据也能够证明其2018年9月28日起已经在为案涉“锦绣佳苑”小区提供物业服务。因此应当视为三洲物业公司为“锦绣佳苑”小区提供物业服务系应发盈房地产公司的要求。发盈房地产公司系“锦绣佳苑”小区的开发商，其未按期竣工的过错并不在三洲物业公司，因此发盈房地产公司应当为自己的过错给三洲物业公司产生的损失承担责任，故发盈房地产公司应当承担该房屋竣工验收前的物业费。对三洲物业退场的时间，虽三洲物业公司向房管局申请的时间为2019年8月，但查明“锦绣佳苑”小区2019年11月6日才选出新的物业公司，而三洲物业公司要求的物业费230923.50元为2019年9月28日至2019年10月27日期间的物业费，未违反双方约定及法律的规定，予以支持。根据《锦绣佳苑前期物业服务合同》的约定，物业的装修应当由发盈房地产公司负担，但其并未履行装修义务，由此给三洲物业造成的装修损失20000元，应当由发盈房地产公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告资阳市发盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司物业费230923.5元；二、被告资阳市发盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司装修费20000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2532元，由被告资阳市发盈房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.发盈房地产公司提交的证据：《授权委托书》、《关于“锦绣佳苑”未达到交房条件不得交房的函》及邮寄该函件的两份ＥＭＳ快递复印件，以证明案涉小区房屋钥匙不是发盈房地产公司交付给三洲物业公司，而是四川省资阳市第二建筑工程公司段毅向业主交付的钥匙，不存在发盈房地产公司让三洲物业公司提前入驻的情况。本院认为，虽然三洲物业公司对上述《关于“锦绣佳苑”未达到交房条件不得交房的函》真实性不予认可，但因该函件底部有抄报“资阳市住房和城乡建设局、资阳市城乡规划管理局”字样，三洲物业公司现并未提供相应证据支持其主张，故对该函件的真实性予以确认，但上述三份证据是否能达到其证明目的，需结合全案证据综合认定。2.三洲物业公司提交的证据：魏某、黄小霞的《商品房买卖合同备案表》、魏某所有的川ＭＨＵ088小型轿车行驶证、黄小霞与三洲物业公司签订的《装饰装修管理服务协议》、《入伙程序表》、《装修安全责任书》、《收房确认书》、《区域治安、防火责任协议书》、魏某、黄小霞与发盈房地产公司签订的《协议书》（发盈房地产公司在该协议中认可其在2018年9月30日交付了案涉商品房）、《承诺书》，因三洲物业公司提供了上述证据中除《承诺书》以外证据的原件，且发盈房地产公司对《承诺书》予以认可，故对上述证据予以确认，至于出庭证人魏某的证言和上述证据是否能达到其证明目的需综合全案证据综合认定。 综上，二审查明，发盈房地产公司与三洲物业公司签订的案涉《前期物业服务合同》及附件约定：1.“锦绣佳苑”小区物业管理区域内的物业构成为：高层住宅（9420.66m2）、多层住宅（2112.96m2）、商业用房（4117.28m2）、自行车库1个。2.物业共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面。3.物业共用设施设备包括：垂直电梯2部、扶梯1部；绿化率：32%，计2069m2。4.三洲物业公司服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务及业主车辆等特定财产的无偿保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。5.三洲物业公司提供物业服务的主要内容有：（1）根据法律、法规和临时管理规约的授权制定物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；（2）负责建筑物共用部位的维护和管理。本物业共用部位细目见附件三。（3）负责共用设施设备的日常运行、维护和管理。本物业共用设施设备细目见附件四；（4）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（5）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（6）负责维护本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；（7）负责物业服务档案和物业档案的管理；（8）装饰装修管理。此外还约定，三洲物业公司服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务及业主车辆等特定财产的无偿保管服务。 发盈房地产公司于2018年8月31日向“锦绣佳苑”业主出具《承诺书》，承诺：物业在2018年9月28日进场办理装修手续；业主们在2018年10月1日开始进场装修。业主魏某、黄小霞和黄某于2018年10月1日分别与三洲物业公司办理了接收案涉小区16-2号房、15-6号房手续。 三洲物业公司入驻“锦绣佳苑”小区后对物业办公室进行了装修。 以上事实，有一审在卷的证据以及三洲物业公司在二审提交的证据证明，足以认定。 二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据发盈房地产公司的上诉理由、三洲物业公司的答辩意见，对本案争议焦点评议如下： 争议焦点一，关于三洲物业公司是自行入驻还是应发盈房地产公司要求入驻案涉小区的问题。 案涉《前期物业服务合同》约定：已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业费由甲方即发盈房地产公司承担。而三洲物业公司入驻案涉小区时，小区尚未竣工验收，因此发盈房地产公司以三洲物业公司是自行入驻为由主张其不应承担小区未出售商业用房、地下停车位的物业费用。 经审查，三洲物业公司为证明其是应发盈房地产公司要求入驻案涉小区这一主张，在一、二审所提供的证据证明了以下两个事实：1.发盈房地产公司曾于2018年8月31日向“锦绣佳苑”业主出具《承诺书》，承诺：物业在2018年9月28日进场办理装修手续；业主们在2018年10月1日开始进场装修。2.业主魏某、黄小霞和黄某于2018年10月1日分别与三洲物业公司办理了接收案涉小区16-2号房、15-6号房手续。 发盈房地产公司抗辩称“《承诺书》是在案涉小区不能如期完工，业主围访发盈房地产公司办公地点，为平息业主激烈情绪、防止事态恶化情况下作出的。承诺书仅能表达发盈房地产公司处理业主诉求的一种态度。单以此证不能证明其在事后是否一定会向三洲物业公司要求提前入驻”，符合常情常理；且发盈房地产公司作为开发商也确实没有在业主《入伙程序表》（三洲物业公司提交的证据）的“开发建设单位销售部入伙资格确认无误”栏签字盖章。另，因案涉小区尚未竣工验收，建设工程尚未转移给开发商发盈房地产公司，从常理上说，未竣工验收建设工程的资料、钥匙等，应在施工方处。现三洲物业公司既没有提供证据证明其入驻案涉小区时，施工方已将案涉小区建设工程的资料、钥匙等移交给了开发商发盈房地产公司，也没有提供发盈房地产公司移交案涉小区物业的资料、钥匙等给其的证据（如移交物业资料清单、承接查验“共有部分物业”后签订的“承接查验协议”等）。因此，三洲物业公司提供的证据不足以证明其是应发盈房地产公司要求入驻案涉小区这一主张，应承担举证不能的法律后果，发盈房地产公司相应的“三洲物业公司提前入驻案涉小区，非其要求”的上诉理由成立，予以支持。 虽然现有证据不能认定三洲物业公司是应发盈房地产公司要求提前入驻，但三洲物业公司是案涉《前期物业服务合同》约定的小区物业服务企业，且其入驻案涉小区是在发盈房地产公司向业主做出承诺之后，而发盈房地产公司在明知三洲物业公司提前入驻后也未提出异议（发盈房地产公司在一审庭审中陈述“当时的情况是段毅和被告公司是合作关系，当时是因为业主强行入驻，原告自行提前入驻也是维护共同合作的利益。我们也没有提出异议”），故应视为发盈房地产公司同意三洲物业公司提前入驻。如果三洲物业公司按照合同约定提供了物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，发盈房地产公司应当按照约定支付未出租、出售及未交付物业的物业费用。 争议焦点二，关于三洲物业公司是否向案涉小区商业用房和地下停车位提供了物业服务，以及该物业费用是否由发盈房地产公司承担问题。 案涉《前期物业服务合同》及附件约定：案涉小区的物业组成包括了商业用房；物业服务的内容主要是：物业共用部位、共用设施设备、公共区域、公共园林、景观及设施的维护、日常运行、养护、管理及清洁卫生等；物业服务内容不含业主专有部分的维修养护等。 三洲物业公司提供的证据证明其对案涉小区共用部位、公用设施等提供了物业服务，且物业服务内容不包含商业用房专有部分。而发盈房地产公司对其主张的“三洲物业公司入驻期间，发盈房地产公司所属商业用房部分不需要也不具备接受物业服务的能力，三洲物业公司也并未对该部分提供物业服务”未举证证明，应承担举证不能的法律后果，该上诉理由不能成立，不予支持。发盈房地产公司作为案涉小区未出售商业用房的所有人应支付相应的物业费。 关于发盈房地产公司上诉提出“依据《前期物业服务合同》约定，未使用的停车位不应由发盈房地产公司承担物业服务费”，因地下停车位也是小区物业组成部分，且均未出售，根据《前期物业服务合同》约定未出售物业的物业服务费由发盈房地产公司支付，故发盈房地产公司相应的上诉理由不能成立不予支持。至于发盈房地产公司上诉提出“三洲物业公司在未经其同意的情况下擅自将其所有的停车位交于提前入驻购房者使用并收取费用后，又起诉要求其承担所谓物业服务费”，虽然证人黄某、魏某均证明自己租用了车位，但因无发票和合同等其他能够证明物业费用收取方的证据，现发盈房地产公司对于上述主张又未提供证据证明出租车位的具体数量和收取的物业费金额，应承担举证不能的法律后果，故本案中无法抵扣出租车位的物业费用，但发盈房地产公司可在有证据后另行主张权利。 综上，一审法院认定发盈房地产公司应向三洲物业公司支付案涉“锦绣佳苑”小区商业用房和地下停车位，自2019年9月28日起至2019年10月27日止的物业费230923.50元并无不当。 争议焦点三，关于三洲物业公司支付的2万元装修费如何认定的问题。 案涉《前期物业服务合同》约定，物业服务用房的装修由发盈房地产公司承担。三洲物业公司在入驻案涉小区时，因发盈房地产公司未提供经过装修的物业用房，而自行为物业用房进行了装修，为此产生的费用，应当由发盈房地产公司承担，但三洲物业公司提供的证明其支付了装修费2万元的收款收据，不符合票据规范，不予确认，现三洲物业公司又未提供其他证据证明装修费用的金额，应承担举证不能的法律后果，故对三洲物业公司诉请2万元装修费的诉求不予支持。但三洲物业公司可在有证据后另行主张权利。发盈房地产公司相应的“三洲物业公司要求发盈房地产公司承担装修费的诉请证据不足”的上诉理由成立，予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初5925号民事判决第一项，即“被告资阳市发盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司物业费230923.50元”； 二、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初5925号民事判决第二项，即“被告资阳市发盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司装修费20000元”； 三、驳回被上诉人（原审原告）四川三洲鸿毅物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2532元，由上诉人资阳市发盈房地产开发有限公司负担2330元，被上诉人四川三洲鸿毅物业管理有限公司负担202元。二审案件受理费5064元，由上诉人资阳市发盈房地产开发有限公司负担4664元，被上诉人四川三洲鸿毅物业管理有限公司负担400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢祥华 审 判 员 彭 敏 审 判 员 唐晓琼 二〇二〇年七月二日 法官助理 吴 晴 书 记 员 江先兰 毛橹休