广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13081号上诉人（原审被告）：洪德明，男，1965年5月31日出生，汉族，户籍住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：深圳市新东升物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：徐清刚，职务董事长。委托诉讼代理人：王彩云，广东增法律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗惠榆，广东增法律师事务所实习律师。原审第三人：南方医科大学（原中国人民解放军第一军医大学），住所地广东省广州市xxxx。法定代表人：余艳红，职务校长。委托诉讼代理人：刘克荣，总务处副处长。委托诉讼代理人：詹磊，总务处房管科科长。上诉人洪德明因与被上诉人深圳市新东升物业管理有限公司（以下简称新东升物业公司）、原审第三人南方医科大学物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洪德明、被上诉人新东升物业公司的委托诉讼代理人王彩云、罗惠榆、原审第三人南方医科大学的委托诉讼代理人詹磊到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人洪德明上诉请求：不同意支付一审判决第一项所判决的款项。事实和理由：一、对物业应收管理费的面积数量有异议。每当洪德明问及新东升物业公司面积缴费之事如何时，他们避而不谈，借故离开。二、关于物业收费面积，根据权利对等原则，新东升物业公司业已撤离南方医科大学，洪德明亦与南方医科大学无隶属关系，故要求南方医科大学作具担保。三、洪德明己缴付2013年5月至12月的物业管理费。新东升物业公司提供的证据中亦未看到洪德明已经缴付的2014年1月至2018年8月的单据。四、根据民法通则第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。故洪德明仅应支付自2015年1月至2016年8月的物业服务管理费3640.89元。被上诉人新东升物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人南方医科大学述称：尊重双方的权利，尊重法院的处理意见。新东升物业公司向一审法院起诉请求判令：1.洪德明支付该司自2013年5月至2013年12月，2014年8月至2016年8月的物业管理费5185.28元和车位保洁费660元（物业管理费的标准为1.01元/月/平方米，建筑面积为160.44平方米，车位保洁费的标准为20元/月）及其利息（利息从2016年9月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由洪德明承担。一审法院认定事实：洪德明是广州市白云区xxxx1063号88栋2单元2002房（以下简称涉案房屋）的住户。据洪德明与南方医科大学确认，涉案房屋是由南方医科大学作为经济适用房出售给洪德明，洪德明于2012年10月入住至今，但尚未办理房产证。据南方医科大学学校主页网站的新闻显示：2011年3月10日，南方医科大学通过了对该校经济适用房进行物业管理有偿服务的决定并提交教职工代表大会通过。2013年5月，新东升物业公司中标接管该校本部经济适用房的物业管理。2013年5月1日，新东升物业公司（受托方，乙方）与南方医科大学（委托方，甲方）签订了《南方医科大学校本部经济适用住房委托前期物业管理服务合同》，合同约定：根据招标结果，甲方委托乙方对南方医科大学校本部经济适用住房进行前期物业管理。物业由耘馨园小区、麒麟苑小区和东院小区3个小区组成。耘馨园小区由院内108、121、122栋组成，其中108栋15层，共90户；121栋24层，共192户；122栋12层，共44户。麒麟苑小区3个单元23层，共228户。东院小区独立于学校院外，由A、B、C三栋楼组成，其中A栋3个单元11层，共132户；B栋2个单元19层，共204户；C栋3个单元11层，共120户。住宅总栋数7栋，住宅总户数998户。室内停车位427个，其中东院小区130个，耘馨园小区地下车库26个，麒麟苑小区271个。服务事项包括秩序维护、清洁保洁、绿化和房屋维修及电梯、水电等设施日常维护等方面的管理与服务。管理服务期限为36个月，自2013年5月1日至2016年4月30日（在此期间业主委员会成立，委托前期物业管理服务合同自动终止）。乙方的服务质量和要求：全年无责任事故和责任案件发生，业主或物业使用人有安全感，力争业主对小区安保服务满意率达80%以上；小区的安保工作遵循“以固定岗为主，巡逻岗为辅”的原则，设定固定岗哨不少于3个，巡逻岗哨1个，实行24小时值班制度，尽量采取封闭或部分封闭式管理，认真管理好进出小区的人员、车辆和物资等。服务费用包括：住宅物业面积按1.01元/平方米/月标准，以业主房产证上建筑面积计收物业管理服务费。由于麒麟苑小区经济适用住房未办房产证，目前以交购房款时估算面积计收物业管理服务费，待房产证办理完后，按照房产证上面积计收物业管理服务费；其他400个室内停车位按20元/位/月标准收取车位清洁管理费；物业管理服务费包含化粪池清掏、沙井清理、排水管、下水道、排洪沟、排洪渠等排污排洪系统清疏费，物业管理区域清洁卫生费和垃圾分类、清运费，安保费用等。付款方式为住宅的物业管理服务费按1.01元/平方米/月由乙方负责向业主每月收取一次。校内在职业主的物业管理服务费，由乙方提供相应数据，甲方从业主工资中代扣等等。2016年6月3日，新东升物业公司（乙方）与南方医科大学（甲方）签订了《南方医科大学校本部经济适用住房委托前期物业管理合同续签协议书》，续签了物业管理服务期限，具体为自2016年5月1日起至2016年7月31日止。2016年8月31日，新东升物业公司撤出涉案小区。洪德明未缴纳自2013年5月至2013年12月，2014年8月至2016年8月的物业管理费及车位保洁费，车位保洁费的标准为20元/月。一审审理中，洪德明向一审法院提交平面示意图、通知、情况说明、网页资料等证据，拟证明涉案房屋的套内面积存在调整减少面积的事实。南方医科大学向该院提交《情况说明》，载明：2013年，南方医科大学引入新东升物业公司前，学校基建处提供了88栋估算面积。2015年12月，学校基建处在网站上公布了88栋各住房建筑面积。为证明上述事实，南方医科大学向该院提交了《住房面积估算表》及网站公布表。网站公布表载明B栋02房套内面积为129.65平方米，分摊面积为30.9平方米，合计160.55平方米。洪德明主张由于《售房协议书》载明的是套内面积，故应当按照套内面积计费。新东升物业公司与南方医科大学对此均有异议，认为应当按照建筑面积计费。南方医科大学另说明，网站公布的数据是根据88栋竣工图估算，虽然《售房协议书》未有注明建筑面积，原因是88栋属于军队经济适用住房，军队人员应享受的住房面积是以套内面积计算，但售房总价仍以建筑面积计算。现88栋建筑尚未办妥房产证，故暂按基建处估算面积收费。新东升物业公司对南方医科大学的估算面积无异议。据各方当事人确认，现涉案小区尚未成立业主委员会。一审法院认为：涉案房屋系南方医科大学校内的经济适用房，南方医科大学作为涉案房屋的出卖方及校内经济适用房的管理方，在经过教职工代表大会通过对小区进行物业管理有偿服务后，以招标的方式选聘新东升物业公司作为涉案小区前期物业管理服务的受托方，为包括涉案房屋在内的小区提供物业管理服务的行为合法有效。在涉案小区业主委员会未选聘物业服务企业之前，新东升物业公司与南方医科大学签订的前期物业管理服务合同对小区业主具有拘束力。据此，新东升物业公司按照前期物业管理服务合同的约定收取洪德明的物业管理费合理合法；在前期物业管理服务合同到期后，新东升物业公司继续为小区提供物业管理服务至2016年8月，新东升物业公司与洪德明构成事实上的物业服务合同关系。虽然涉案房屋尚未办妥房产证，但洪德明是涉案房屋的住户，实际使用了涉案房屋，根据权利对等原则，应当缴纳实际使用房屋期间的物业管理费，涉案房屋未有确定产权面积不能作为洪德明拒交物业管理费的有效抗辩。现南方医科大学作为涉案房屋的出卖方，根据88栋建筑的竣工图估算出的涉案房屋产权面积已在学校网站予以公示，前期物业管理服务合同亦约定在涉案房屋的房产证办妥前，应当按照估算面积收费，对新东升物业公司主张以南方医科大学估算的涉案房屋建筑面积160.55平方米计算物业管理费的意见予以采纳。涉案房屋的产权面积不仅包括套内面积尚包含公摊面积，洪德明要求仅以套内面积计算物业管理费的意见于理不合，不予采纳。另洪德明实际使用车位，亦应向新东升物业公司缴纳讼争期间的车位保洁费。经计算，洪德明应缴的车位保洁费为660元；洪德明应缴的物业管理费已超过新东升物业公司主张的5185.28元，新东升物业公司仅主张5185.28元属于处分其司自身的权利，予以准许。洪德明抗辩其本人已缴纳2013年5月至2013年12月的物业管理费，但未能提交证据证实，不予采信。但鉴于新东升物业公司的物业管理服务确实存在瑕疵，洪德明的欠交行为与新东升物业公司在提供物业管理服务过程中对洪德明提出的合理要求未能及时沟通回应有关，并非无故拖欠物业管理费。新东升物业公司理应及时对其司提供的物业管理服务中的不足之处进行整改，但显然新东升物业公司怠于履行整改义务，因此，新东升物业公司要求洪德明支付物业管理费及车位保洁费利息的诉讼请求缺乏理据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条的规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，洪德明向新东升物业公司交纳自2013年5月至2013年12月，2014年8月至2016年8月的物业管理费5185.28元及车位保洁费660元；二、驳回新东升物业公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由洪德明负担并于本判决生效之日起三日内迳付新东升物业公司，一审法院不再予以退回。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。另查明，洪德明在一审庭审中曾提出，根据民法通则第一百三十五条的规定，新东升物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效。二审中，洪德明与新东升物业公司均确认涉案房屋自2015年1月至新东升物业公司退出时应缴的物业服务管理费及车位保洁费共计为3640.89元。本院认为：新东升物业公司为涉案小区前期物业管理服务企业，其与南方医科大学签订的《前期物业管理服务合同》对小区业主具有约束力。新东升物业公司已为涉案小区物业提供物业管理服务至2016年8月，根据权利对等原则，该小区业主应当缴纳物业管理费。洪德明虽然尚未登记取得涉案房屋所有权，但其基于买卖关系已经合法占有涉案房屋，在物业管理活动中应承担相应的业主义务。另洪德明实际使用了车位，亦应向新东升物业公司缴纳相应车位保洁费。关于应付物业管理费的面积标准问题。因涉案房屋尚未办妥房产证，一审法院暂按南方医科大学根据建筑竣工图估算出的房屋建筑面积160.55平方米为标准计算物业管理费，符合《前期物业管理服务合同》约定及本案实际情况，本院予以认可。洪德明以涉案房屋的产权面积未确定为由拒交物业管理费，理由不充分，本院不予支持。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。新东升物业公司于2017年1月10日提起本案诉讼，主张支付2013年5月至2013年12月，2014年8月至2016年8月的物业管理费和车位保洁费，其中2015年1月之前费用的诉请已超过两年的诉讼时效期间。而新东升物业公司本案提交的证据不足以证明上述期间费用存在时效中断的事由，故洪德明提出新东升物业公司部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由成立，一审法院对此未作审查不当，本院予以纠正。经计算，洪德明应缴纳的2015年1月至2016年8月的物业服务管理费及车位保洁费共计为3640.89元。综上所述，洪德明的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1035号民事判决第二项；二、变更广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1035号民事判决第一项为：自本判决送达之日起五日内，洪德明向深圳市新东升物业管理有限公司交纳自2015年1月至2016年8月的物业管理费及车位保洁费共计3640.89元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由洪德明负担。二审案件受理费50元，由洪德明负担25元，深圳市新东升物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年八月二十一日书记员 邹凌青