浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初6762号 原告兰溪市华安物业管理有限公司，住所地兰溪市华丰路333号。 法定代表人陈伟军。 委托代理人朱涛舟，男，1958年06月18日出生，汉族，住兰溪市，系公司员工。 被告王金均，男，1956年06月26日出生，汉族，住兰溪市。 原告兰溪市华安物业管理有限公司与被告王金均物业服务合同纠纷一案，于2019年12月30日诉来本院，本院于同日受理后，依法由审判员陈子薇独任审判，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，并于2020年6月23日再次开庭进行了审理。原告兰溪市华安物业管理有限公司的委托代理人朱涛舟、被告王金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兰溪市华安物业管理有限公司诉称，原告分别与浙江友邦置业有限公司和兰溪市兰庭国际公馆业主委员会按照有关规定签订了三份物业管理合同，约定自2014年8月1日至2022年1月9日止由原告对兰庭国际公馆小区进行物业管理服务。但因为多种原因原告经协商提前至2019年7月31日终止了合同的履行。而被告是兰庭国际公馆小区1幢1单元302室住户的业主，其住宅的建筑面积为89.59平方米。根据以上三份物业管理合同的约定，被告每月应向原告支付物业费129.01元（89.59平方米*1.44元每月每平方米）。而到目前为止已拖欠13个月（2018年7月到2019年7月的物业费1677.13元。按服务合同约定截止2019年9月被告还应支付逾期违约金469.2元。分别计算为：A、以拖欠的2018年7月物业费129.01元为基数，支付月利率2%计23个月的违约金59.34元（从2017年11月起计算）。B、以拖欠的2018年8月至2018年12月计5个月的物业费645.05元为基数，支付日0.05%的计330日的违约金106.43元（从2018年11月1日起算）。C、以拖欠的2019年1月至2019年7月计7个月的物业费903.07元为基数，支付日0.3%的计112日违约金303.43元（从2019年4月11日起算）。以上费用原告已电话通知催交和书面催交，但被告还未支付。故原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付物业费1677.13元，违约金469.2元，合计2146.13元；并由被告承担本案诉讼费用。 在举证期限内原告向本院提供了以下证据：1、原告营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、服务合同三份，证明原告为兰庭国际公馆小区提供物业管理服务的事实；3、 物业服务费催交书二份，证明原告已向被告催交物业费的事实。 被告王金均答辩称，物业费我是愿意交的，现在没有交是有原因的。我的房子是二手房，通过中介公司买来的，办产权证的时间是在2019年9月25日，办房产抵押到银行发放贷款有一段时间，房子是在2019年12月底交付使用的。当时在房介公司的人陪同下一起与房主做交接手续后又到物业公司去查询过有无欠费的情况，物业公司告知还有18元电梯费未交，后由中介公司交付掉，但物业公司并未告知有欠物业费的情况。所以2018年12月份之前的物业费不应由被告交付。被告在2019年3月份之前都没有在兰庭国际住过，4月1日回来发现自家厨房窗户的采光被邻居用三合板封掉了，我多次找物业要求解决，物业承诺会管的，4月15日，黄湓社区及有关部门一起来我家核实，物业老板陈伟军答应会尽快处理此事，事后得知该邻居是老板下属员工，但后来此事一直没有得到解决，是原告不负责任造成这样，现在新的物业公司进来了，我反映了以后，我家采光问题新的物业公司解决掉了。被告向法庭提供了1、房产证书一份，证明被告购买的房屋是于2018年9月25日登记过户的；2、收款收据复印件一份及中介公司员工邵某的证明，证明被告购买的兰庭国际公馆房屋是通过中介公司，一切手续都由证人邵某经办，房屋正式交接是在2019年12月28日，被告与原房东交接房屋时，由邵某替房东垫付了18元的电梯费。经本庭与证人邵某调查核实，证人邵某证明王金均购买的兰庭国际公馆小区1幢1单元302室房屋是通过我所在的中介公司购买的，对于房屋办理贷款、交接手续都是由我负责经办。二手房买卖流程是先由买卖双方签订买卖合同，然后交付定金，在过户前先交付首付款，过户完后再用房产证去银行办理按揭贷款，银行发放贷款，房款付清原房主再把房子交付给新房主，因为办理过户手续后再到办理抵押贷款，及到银行发放贷款有一段时间，且买主王金均又不在兰溪，所以买卖双方一直到12月份才办理交接手续，那天是由我陪同下办理交接的，当天买主与我到物业公司查询有否欠费的情况，物业告知还欠18元电梯费，我当时就将电梯费交掉，物业公司开了发票，但物业并未说欠物业费的事情，不然有欠费的话我们要从房款中扣除的。 经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2服务合同不知情；对证据3催交书是看到过，后来我主动向物业联系过的。本院对原告提供的证据的真实性予以确认，对最后一份合同的合法性不予确认。 原告对被告提供的证据1房产证无异议；对证据2邵某的证言，认为这是中介公司的一面之词，物业公司不认可，物业费的收取应以不动产登记为准，不应以房屋实际交付为准。本院认为证人的证言贴切实际，其讲述的时间与交付电梯费的时间也是一致的，本院对证人证言予以确认，被告实际接收房屋时间为计算物业费的时间节点。 在审理过程中，本院向兰庭国际公馆小区业委会成员郑飚进行了调查，郑飚证明自己是业委会成员，并且是管公章的。2019年1月16日，华安物业提出要撤出兰庭国际并终止合同，但当晚蒋卫兵主任要求继续与华安物业签订物业管理服务合同，我等三人表示反对，并明确表示选聘物业公司要经过召开业主大会，由业主来决定，蒋说我是私藏公章并要求我把公章交出来，我说你自己来管公章好了，之后当晚他们就与华安物业签订了合同，我与章和珠等三人是明确反对的。之前我对蒋卫兵说过物业公司在1月16日贴出来1月19日就撤出是不行的，起码要给一个月的时间找下家，蒋说物业同他说过，贴这个东西其实是做做戏的，并不是实际要撤出，贴出来后弄几个人出来说说，没有他们是不行的。成立业委会的时候，业主也没有授权过业委会选聘物业公司，所以业委会是无权直接签订合同的。华安物业的服务质量确实很差，如果按十分制来算的话，他们只做了二、三分，老板的经营理念有问题，是不讲信誉的。树木死亡不管不补种，喷泉水不开，地下车库常不开灯，装修垃圾不及时清运，车位管理不到位，监控损坏不修理，保安人员的工资也少的可怜，所以没有积极性。总之该由物业公司花钱的地方不肯花钱等问题。另本院又向黄湓社区的主任阎晓兰进行过调查，阎晓兰也反映之前兰庭国际公馆小区业主多次到社区反映华安物业的服务太差并要求成立自己的业主委员会，业委会成立后，其内部又存在两派，所以业委会与华安物业签订合同时，是有些成员同意有些成员不同意的情况下签订的。对于业主反映的服务差的情况业委会也向物业公司提出过整改的要求。 对于郑飚的证言，原告有意见，认为之前物业公司起诉过他，他对物业有意见，但原告未提供起诉的依据。经核查，并无物业起诉郑飚的案件。被告认为证人讲的都是实话。对于阎晓兰的证言，原告认为只是把部分业主反映的情况转达了一下，并没有下定义。被告对该证人证言无意见。 本院认为两位证人证言所述较符合实际情况，且两人一致证实了业委会与华安物业签订合同时，业委会成员意见是不一致的，该合同是在三位业委会成员不同意情况下签订的。 经审理，本院依据确认的证据，并结合当事人庭审陈述，本院确认法律事实如下：被告王金均通过中介公司购买了二手房兰溪市，办理房屋过户登记时间为2018年9月25日，房屋交付使用时间为2018年12月28日。住宅的建筑面积为89.59平方米。原告分别于2014年7月25日和2018年7月25日与浙江友邦置业有限公司签订物业管理服务合同。2018年10月兰庭国际公馆小区成立了业主委员会，华安物业在2019年1月16日贴出公示，准备在2019年1月19日撤出兰庭国际。但在2019年1月16日当晚，在未召开业主大会的情况下，业委会成员蒋卫兵等四人在郑飚等其他三位业委会成员反对的情况下坚持与华安物业签订了为期三年的管理服务合同，并且将物业费从原来的每月每平方1.2元提高到每月每平方米的1.44元。之后原告又于2019年7月31日提前终止了管理服务合同。 另查明，在华安物业服务管理期间，存在服务不到位情况，树木死亡不管不补种，喷泉水不开，地下车库常不开灯，装修垃圾不及时清运，车位管理不到位，监控损坏不修理，总之该由物业公司花钱的地方不肯花钱等问题。业委会也多次提出要求物业公司进行整改，但一直未有改善。原告与兰庭国际小区业主的物业服务合同纠纷，在诉前调解或进入诉讼阶段的案件多达200余件。 本院认为，根据《物业管理条例》的有关规定，选聘物业服务企业应该由业主共同决定，本案华安物业既未经过业主大会依法选聘产生，甚至兰庭国际公馆业主委员会内部都未统一意见（有的成员提出反对）的情况下，部分业委会成员在华安物业提出撤出兰庭国际的当晚匆忙与华安物业签订了物业服务管理合同，是违反《物业管理条例》的规定的，对这一情况华安物业也应是明知的。故该物业服务管理合同对广大业主不具有拘束力。但被告作为业主接受了物业公司的一些基本管理服务，应当支付相应的物业管理费，交纳费用的时间起算时间应以被告交接使用房屋为时间节点，交纳费用标准应以原合同约定的每月每平方1.2元计算。由于物业管理服务质量未达到合同约定的履行义务，导致兰庭国际公馆小区业主集体情绪较大，引发了群体性不交纳物业管理费现象，故对于物业管理费数额交纳，应当根据原告提供服务质量予以适当减少，以标准价的80%收取较为妥当。原告提出的滞纳金约定明显是增加业主的负担，且原告自身都未按约履行，故这也不符合公平性原则，对于滞纳金本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二条、第十一条第（四）项之规定，判决如下： 一、被告王金均于本判决生效后十日内支付原告兰溪市华安物业管理有限公司物业费602.05元及利息损失（利息从2019年12月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付） 二、驳回原告兰溪市华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告王金均负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  陈子薇 人民陪审员  陈旭英 人民陪审员  严小红 二〇二〇年六月二十三日 代书 记员  陈晓娟