成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初11402号原告吴云秀。委托代理人刘焘焘，四川融创律师事务所律师。被告母光琼。被告四川自贡川南旅游投资开发有限公司（以下简称川南旅游），住所地四川省自贡市自流井区釜溪步行街2楼尾段。法定代表人牟有明。委托代理人王红兵、王庆生，四川希正律师事务所律师。被告四川自贡川南商厦有限公司（以下简称川南商厦），住所地四川省自贡市自流井区滨江路滨河南岸。法定代表人ＸＸ。委托代理人王红兵、王庆生，四川希正律师事务所律师。原告吴云秀为与被告母光琼、川南旅游、川南商厦债权转让合同纠纷一案，于2016年11月9日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月27日、7月31日公开开庭进行了审理，原告吴云秀的委托代理人刘焘焘、被告川南旅游、川南商厦的委托代理人王红兵到庭参加诉讼，被告母光琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴云秀诉称，川南旅游于1997年10月31日向工商银行自贡分行贷款100万元，川南旅游以其位于自贡市商业步行街A区25-28号的4间营业房作为抵押担保并办理了他项权证。1998年8月20日，川南商厦向工商银行自贡分行贷款100万元，并以川南商厦在建的世界大厦底楼B块工程作为抵押担保，双方并签订抵押合同一份。1999年1月5日，川南旅游向工商银行自贡分行贷款60万元，并由川南商厦提供保证。因川南旅游、川南商厦未能归还贷款，遂于1999年1月5日与工商银行自贡分行签订以房抵债协议，将川南旅游位于自贡滨河南釜溪步行街正二层A区21-28号共计八间房屋抵偿上述借款本息并将房屋移交给工商银行自贡分行。2005年8月5日，工商银行自贡分行将上述债权转让给中国长城资产管理公司成都办事处。2009年11月6日，母光琼通过竞拍方式、以60万元价格获取上述债权，并据此占据八间房屋。2006年3月17日，母光琼将上述债权转让给原告，将八间房屋转移给原告占有，并将此事告知川南旅游和川南商厦。至今，因川南旅游、川南商厦迟迟未能将上述房屋的所有权移转登记至原告名下。原告故诉请确认与母光琼所签订的债权转移协议有效、确认位于自贡市自流井区滨河南釜溪步行街正二层A区21-28号房屋归原告所有，判令川南旅游、川南商厦、母光琼协助将房屋所有权办理至原告名下。被告母光琼未做答辩。被告川南旅游、川南商厦辩称，原告所述事实属实。但母光琼在竞拍时已明知房屋可能存在包括不能办理权属过户手续等的瑕疵及风险，根据母光琼的竞拍及此后与长城资产所签订的合同，母光琼不得向川南旅游、川南商厦主张过户权利。吴云秀同样不得向川南旅游、川南商厦主张权利。同时，因本案为债权转让合同纠纷，川南旅游、川南商厦从未与吴云秀建立过任何关系，根据合同相对性，吴云秀不得向川南旅游、川南商厦主张权利。第三，无论基于1999年1月5日与工商银行自贡分行所签订的以房抵债协议还是2009年11月17日长城资产与母光琼的债权转让协议，在川南旅游、川南商厦均已履行完毕以房抵债的义务。此后，各方再未向被告主张过任何权利，故吴云秀的起诉已经超过诉讼时效，应予驳回。经审理查明，1997年10月31日，川南旅游向工商银行自贡分行贷款100万元，约定贷款期限从1997年10月31日至1998年10月30日，川南旅游以其位于四川省自贡市滨河南釜溪步行街正二层A区25-28号房屋作为抵押担保。双方为此签订了抵押合同，并就抵押房屋在自贡市房地产管理局办理了“国他字第1226号”抵押登记。1998年8月20日，川南商厦向工商银行自贡分行贷款100万元，约定贷款期限从1998年8月20日至1999年8月19日。川南商厦以其位于四川省自贡市精品世界大厦底楼B块在建工程作为抵押担保。双方为此签订了抵押合同。1999年1月5日，川南旅游向工商银行自贡分行贷款60万元约定贷款期限从1999年1月5日至1999年8月6日，川南商厦为该笔贷款提供保证。双方为此签订保证合同。1999年1月5日，工商银行自贡分行与川南旅游签订《以房抵偿债务协议》，载明工商银行自贡分行共计向川南旅游贷款260万元，因川南旅游无力偿还贷款本息，经川南旅游申请，双方决定由川南旅游将其位于自贡市滨河南釜溪步行街正二层A区25-28号房屋作价260万元抵偿给工商银行自贡分行，并将有关抵偿房屋的建筑资料移交工商银行自贡分行以办理房产证。以房抵债协议签订后，川南旅游将位于自贡市滨河南釜溪步行街正二层A区21-28号房屋（以下简称讼争房屋）交付工商银行自贡分行占有使用。工商银行自贡分行又将讼争房屋交付川南旅游的关联公司出租，并由关联公司在扣除手续费后将剩余租金支付给工商银行。2003年10月20日，川南旅游向工商银行自贡分行发出《承诺书》，载明因公司改制，公司权证办理需一定时间，故承诺于当年底前将抵偿债务的房屋产权证、国土证办理至工商银行自贡分行名下。2004年11月30日，工商银行自贡分行向川南旅游发出《关于四川自贡川南旅游投资开发有限公司以物抵债有关遗留问题的函》，要求川南旅游在当年底前将相关房屋的产权证、国土证过户给工商银行自贡分行。2005年8月5日，工商银行四川分行将川南旅游、川南商厦所欠贷款转让给中国长城资产管理公司成都办事处（以下简称长城资产）。长城资产于2005年8月13日在四川日报上公告刊登了债权的转让。2009年，母光琼通过竞拍方式获得了长城资产对川南旅游、川南商厦的债权。同年11月17日，母光琼与长城资产签订《债权转让协议》，载明截止至2009年7月30日，债权本息合计5679500元。协议专门对资产的瑕疵和风险进行了提示，即债权存在或可能存在不能回收、数额不符、已过时效、不能办理权属变更手续等。此后，工商银行自贡分行将讼争房屋交付母光琼占有使用。2012年3月1日，工商银行自贡分行向自贡市房地产管理局发出《房屋办证和抵押他项权利注销申请书》，申请就本案讼争房屋解除抵押登记并办理相关登记手续至母光琼名下。2016年3月17日，母光琼与吴云秀签订《债务抵偿合同》，约定母光琼将其从长城资产处拍卖所得的债权转给吴云秀，以抵偿所欠吴云秀的330万元债务，讼争房屋交付吴云秀占有使用，由吴云秀自行要求川南旅游、川南商厦办理房屋过户手续，所需费用由吴云秀自行负担。2016年3月28日，母光琼、吴云秀将债权转让事宜告知川南旅游、川南商厦，并将讼争房屋交付吴云秀占有使用。此后，吴云秀要求川南旅游、川南商厦协助办理房屋过户手续，川南旅游派员前往房管局查询房屋信息，但未办理过户手续。吴云秀遂将母光琼、川南旅游、川南商厦、长城资产诉至本院，在诉讼过程中，吴云秀撤回了对长城资产的起诉。上述事实，有川南旅游、川南商厦与工商银行自贡支行签订的借款合同、保证合同、抵押合同、抵押权证，川南旅游与工商银行自贡分行签订的《以房抵偿债务协议》，川南旅游向工商银行自贡分行发出的《承诺书》，工商银行自贡分行向川南旅游发出的《关于四川自贡川南旅游投资开发有限公司以物抵债有关遗留问题的函》，，工商银行四川分行将川南旅游、川南商厦所欠贷款转让给长城资产的协议。母光琼参与债权竞拍的资料及其与长城资产签订的《债权转让协议》，工商银行自贡分行向自贡市房地产管理局发出的《房屋办证和抵押他项权利注销申请书》，母光琼与吴云秀签订的《债务抵偿合同》，母光琼、吴云秀将债权转让事宜告知川南旅游、川南商厦的函件及讼争房屋物管公司的证明，当事人的陈述记录等收集在案，予以佐证。本院认为，川南旅游、川南商厦因未能偿还工商银行自贡分行贷款本息，遂与工商银行自贡分行签订以房抵债协议，将其开发建设的讼争房屋交付工商银行自贡分行以抵偿其所欠贷款，并在协议签订后的1999年1月将讼争房屋交付工商银行自贡分行占有使用。对双方以房抵债行为的效力，本院认为，第一，工商银行自贡分行自1999年1月起长期、公开、和平占有讼争房屋并获取收益，川南旅游、川南商厦从未对此提出异议；第二，双方对贷款本息及讼争房屋进行折价抵债，符合《中华人民共和国担保法》第三十三条即债权人有权以抵押财产折价的规定，与《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定并不冲突。即便在《中华人民共和国物权法》颁布实施后，该法第一百九十五条也有“抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价”的规定。综上，双方所签订的《以房抵偿债务协议》有效，讼争房屋的所有权应移转登记至工商银行自贡分行名下。需要说明的是，工商银行自贡分行与川南旅游所签订的以房抵债中所指明的房屋是位于四川省自贡市滨河南釜溪步行街正二层A区25-28号房屋，实际交付给工商银行自贡分行的房屋是滨河南釜溪步行街正二层A区21-28号房屋，故以房抵债实际上是本案讼争的八间房屋。《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条规定：“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。”按照该条规定的原则，长城资产在受让工商银行的债权请求权时，一并取得基于债权而产生的物权请求权，不但包括抵押权，也包括诸如所有权请求权在内的其他物权请求权。依据该司法解释的精神，在长城资产拍卖债权时，相关物权应一并转移。即原由工商银行自贡分行所享有的抵押权和所有权变更登记请求权通过拍卖、转卖而分别转由母光琼、吴云秀享有。工商银行自贡分行在2012年3月1日向自贡市房地产管理局发出《房屋办证和抵押他项权利注销申请书》的行为，也认可了债权请求权、物权请求权的转移。因此，吴云秀基于其与母光琼之间的《债务抵偿合同》，最终获得了对川南旅游、川南商厦的债权请求权和物权请求权。由于川南旅游在与工商银行自贡分行签订以房抵债协议时，双方已经明确约定以讼争房屋抵偿其所欠债务。至此，工商银行自贡分行仅享有对川南旅游的物权所有权，即讼争房屋应属工商银行自贡分行所有，川南旅游应协助办理讼争房屋的所有权至工商银行自贡分行名下。作为权利承受者的吴云秀，依然如此。故吴云秀请求确认其与母光琼之间所签订的《债务抵偿合同》有效，川南旅游应协助将讼争房屋所有权移转登记至吴云秀名下。川南旅游、川南商厦辩称诉讼时效已过，因办理房屋移转登记的物权请求权系一种持续性权利，只要没有超过二十年的最长诉讼时效，权利人均可向义务人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条的规定，判决如下：一、确认吴云秀与母光琼于2016年3月17日所签订的《债务抵偿合同》有效；二、四川自贡川南旅游投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内将办理位于四川省自贡市自流井区滨河南釜溪步行街正二层A区21-28号房屋所有权移转登记所需材料提交房屋行政管理部门，配合将上述房屋所有权移转登记至吴云秀名下，所需费用按照国家规定由双方各自负担。案件受理费33200元，由四川自贡川南旅游投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。此页无正文审 判 长  陈克刚人民陪审员  陈平安人民陪审员  韦 强二０一七年八月二日书 记 员  王雪娇