广东省信宜市人民法院 执 行 裁 定 书 (2017)粤0983执异19号 案外人：冯木兰，女，1977年3月4日出生，汉族，住化州市。 委托代理人：严志强，男，1977年3月1日出生，汉族，住化州市。 案外人：严志强，男，汉族，1977年3月1日出生，住化州市。 申请执行人：信宜市农村信用合作联社，机构代码：XXXXX，住所地：信宜市。 法定代表人：邓国全，该社理事长。 委托代理人：杨火盛，男，1969年12月1日出生，汉族，住信宜市。 委托代理人：李创彬，男，广东泰的律师事务所律师。 被执行人：广州市安能物业管理有限公司，机构代码：70832965-3，住所地：广州市。 法定代表人：何志威，该公司执行董事。 委托代理人：李娟，女，1957年1月23日出生，汉族，广州市安能物业管理有限公司总经理。 被执行人：广州祥恒投资有限公司，机构代码：XXXXX，住所地：广州市。 法定代表人：何志威，该公司执行董事。（缺席） 被执行人：何志威，男，1964年1月8日出生，汉族，住广州市海珠区。（缺席） 本院在执行申请执行人信宜市农村信用合作联社与被执行人广州市安能物业管理有限公司（以下简称安能物业公司）、广州祥恒投资有限公司、何志威金融借款合同纠纷一案中[（2016)粤0983执616号，恢复执行案号为（2017）粤0983执恢37号]，案外人冯木兰、严志强于2017年7月31日向本院提出执行异议，本院立案受理后，于2017年8月7日依法召开听证会。案外人严志强、案外人冯木兰的委托代理人严志强、被执行人安能物业公司的委托代理人李娟、申请执行人的委托代理人杨火盛、李创彬参加了听证会。被执行人广州祥恒投资有限公司的法定代表人何志威、被执行人何志威经本院合法传唤，无正当理由拒不参加听证会。现已审查终结。 案外人冯木兰、严志强称，贵院在安能物业公司与信宜市农村信用合作联社借款合同纠纷执行一案中【案号：（2016)粤0983执616号】，经信宜市农村信用合作联社申请强制执行，查封了广州市XXXXXX地下的B102号车位并将该车位进行司法拍卖，现案外人现对该查封行为提出异议，理由为：案外人已于2015年7月30日与广州市安能物业管理有限公司签订《车位订购书》，约定由安能物业公司将其所有的广州市XXXXXX地下的B102号车位以人民币240000元出售给案外人，案外人支付了首期款200000元，余款待办理过户登记手续后付清，现该车位的所有权由案外人合法持有并在正常使用，不属于被执行人安能物业公司的财产，贵院的查封行为存在错误，故案外人特向贵院申请解除对广州市XXXXXX地下的B102号车位的查封并终止司法拍卖程序，请法院予以准许！ 申请执行人称：第一，安能物业公司拖欠信宜市农村信用合作联社巨额债务，至起诉时仍然没有偿还完毕。根据《民法通则》规定，安能物业公司要立刻清偿债务。第二，涉案查封车位属于安能物业公司，涉案的车位登记在安能物业公司，是上述公司的合法财产，是拥有完整的所有权利。第三，安能物业公司拖欠信宜市农村信用合作联社巨额债务，至起诉时仍然没有偿还完毕。根据《民事诉讼法》第九十二条规定，对该标的物查封是正确的。第四，案外人尚没有取得上述查封车位的所有权，并不是上述查封车位的所有权人，依照《物权法》的规定，上述车位没有发生过任何变更手续，该车位一直是登记在安能物业公司名下，并不属于案外人。第五，案外人称“余款在办理过户登记手续后付清，现该车位的所有权由申请人合法持有并在正常使用，不属于安能物业公司的财产”，该说法完全与事实相反。根据《车位订购书》约定，要付清款项后才办理过户登记手续。第六，涉案车位在签订《车位订购书》前，已经抵押给从化柳银银行，未经从化柳银银行同意，转让不动产是无效的。 被执行人安能物业公司称：安能物业公司的67个车位是抵押给从化柳银银行的，先卖涉案的7个车位，已经与从化柳银银行沟通同意过。根据广州规定，每个业主只能享受小区一个车位，希望法院让案外人按程序获得该涉案车位。 本院查明，因被执行人安能物业公司未能按本院已生效的（2016）粤0983民初279号民事判决履行义务，本院恢复执行申请执行人信宜市农村信用合作联社与被执行人安能物业公司、广州祥恒投资有限公司、何志威金融借款合同纠纷一案。在执行中，本院于2017年3月14日作出（2017）粤0983执恢37号函一份发送至广州市从化区人民法院，该函载明：鉴于抵押物财产所在地为广州市，为便于处分上述财产，本院建议由抵押权所属法院对抵押物进行处分，届时本案作参与分配处理。广州市从化区人民法院对安能物业公司位于广州市XXXXXX地下车位正在依法处置中。 另查明，位于广州市XXXXXX地下车位**（证号：XXXXX）的车位权证登记权属人是安能物业公司，于2014年1月29日安能物业公司以该车位作抵押向广州从化柳银村镇银行股份有限公司借款30.7万元。案外人冯木兰是广州市XXXXXX的业主，于2015年7月30日案外人冯木兰和严志强夫妻与安能物业公司签订《车位订购书》一份，约定由安能物业公司将其所有的广州市XXXXXX地下的B102号车位以人民币240000元出售给案外人，案外人支付了首期款200000元，余款待办理过户登记手续后付清，该车位至今未办理过户登记手续。在案外人与安能物业公司签订转让车位协议时，安能物业公司虽称已经广州从化柳银村镇银行股份有限公司同意，但其未提供经广州从化柳银村镇银行股份有限公司的同意的证据佐证。 还查明，在该案审理过程中，根据原告信宜市农村信用合作联社的所出的诉讼保全申请，本院依法于2016年1月28日作（2017）粤0983民初279-3号民事裁定书，裁定：对登记在安能物业公司名下的下列物业即车位（XXXXX119号B154、B169、B171、B172、B174、B175、B178、B180、B134、B138、B141、B161、B158、B190以及该街61号B101至B106、B109至B132、B134至B137、B139、B141至B170、B172、B173）予以查封，查封期间不得转让、抵押等，查封期限2年（从2016年1月28日起至2018年1月27日），待后由本院处理。该案进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封措施。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明…。”第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产…。”位于;位于广州市XXXXXX地下车位**房地产权证登记的权属人是安能物业公司执行人安能物业公司未按生效的法律文书履行义务，本院查封了被执行人安能物业公司的车位并依法处置，是符合法律规定的。虽然案外人称其与安能物业公司于2015年7月30日签订《车位订购书》一份，由安能物业公司转让广州市XXXXXX地下车位**给案外人。但案外人与安能物业公司协议买卖车位时，抵押人安能物业公司并没有经抵押权人广州从化柳银村镇银行股份有限公司的同意，其行为违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，因此该行为是无效的。综上，案外人提出的执行异议理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人冯木兰、严志强所提的异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  陈志勇 审判员  伍 彤 审判员  黎巧聪 二〇一七年八月十日 书记员  陈斯斯