广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初884号原告：阳江侨丰房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。法定代表人：李兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李超鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：李慧，该公司员工。被告：郑元沁，男，1979年6月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：许瑞明，女，1979年12月17日，汉族，住广东省阳江市江城区。原告阳江侨丰房地产开发有限公司（下称阳江侨丰公司）诉被告郑元沁、许瑞明商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳江侨丰公司的委托诉讼代理人李慧、被告郑元沁、许瑞明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阳江侨丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑元沁、许瑞明向原告阳江侨丰公司支付面积差异款15828.6元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2011年2月24日起计至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告郑元沁、许瑞明承担。事实和理由：原告阳江侨丰公司与被告郑元沁、许瑞明于2010年3月22日签订《商品房买卖合同》，约定被告郑元沁、许瑞明购买原告阳江侨丰公司开发的位于阳江市阳东区中惠沁林山庄住宅38-103号房（以下称“该商品房”）。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，套内建筑面积282.22㎡，单价2852元/㎡。《商品房买卖合同》第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为+0.6%以上至+3%以内的，买受人按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该物业产权登记的套内建筑面积为287.77㎡，面积差异为+5.55㎡，差异值为1.97%，根据《商品房买卖合同》第五条之约定，被告郑元沁、许瑞明应向原告阳江侨丰公司补齐面积差异款15828.6元。原告阳江侨丰公司曾就面积差异款事宜多次催告被告郑元沁、许瑞明支付上述款项，但被告郑元沁、许瑞明至今仍分文未付。现为维护原告阳江侨丰公司的合法权益，特提起诉讼，请求判决支持原告阳江侨丰公司的全部诉讼请求。被告郑元沁、许瑞明辩称，一、被告郑元沁、许瑞明不同意原告阳江侨丰公司的诉请。二、原告阳江侨丰公司请求被告郑元沁、许瑞明支付房屋面积差异依据不足。合同中牵涉的房屋是按套出售的，按套出售不适用合同第五条“面积确认和面积差异处理”。具体约定在合同第四条第1款约定按套出售，而合同第五条“面积确认和面积差异处理”后面还有括弧内容为：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。阳东县丈量队丈量面积时并没有通知被告郑元沁、许瑞明，《房地产权证》登记的建筑面积未经被告郑元沁、许瑞明核实，因此被告郑元沁、许瑞明不予认可。三、原告阳江侨丰公司主张权利的诉讼时效已过期，法院应依法驳回原告阳江侨丰公司的诉讼请求。被告郑元沁、许瑞明于2013年收到原告阳江侨丰公司寄来的面积差异款催告函，表明原告阳江侨丰公司于2013年8月13日已知悉《房地产权证》上记载的涉案房屋套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积存在差异，但原告阳江侨丰公司于2017年5月25日才提起本次诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告阳江侨丰公司诉请被告郑元沁、许瑞明支付面积差异款系基于合同关系产生的债权请求权，应适用两年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，从原告阳江侨丰公司向被告郑元沁、许瑞明送达的《面积差异催告函》可知，原告阳江侨丰公司于2013年8月13日已知悉《房地产权证》上记载的涉案房屋套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积存在差异，但原告阳江侨丰公司于2017年5月25日才提起本次诉讼，故原告阳江侨丰公司主张其诉请被告郑元沁、许瑞明支付面积差异款超过两年诉讼时效，应依法驳回原告阳江侨丰公司的诉讼请求。四、被告郑元沁、许瑞明对原告阳江侨丰公司提交的证据三面积差异款催告函及快递单不予认可。被告郑元沁、许瑞明从未收到过2017年2月13日由签名“李慧”寄来的《催告函》，且被告郑元沁、许瑞明早于2014年左右搬迁入住涉案房屋，早已不在阳江市江城区观光铺背八巷6号之一居住，该房屋早在被告郑元沁、许瑞明全家搬迁至新居后已无人居住，而原告阳江侨丰公司仍于2017年2月13日将快递邮寄到该房屋，且没有签收人签名。因此被告郑元沁、许瑞明对原告阳江侨丰公司提交的证据三不予认可。五、被告郑元沁、许瑞明认为原告阳江侨丰公司存在恶意诉讼的行为。原告阳江侨丰公司提交的证据三中的面积差异款催告函于2017年2月13日发出，要求被告郑元沁、许瑞明在2017年2月15日前将面积差异款汇入其公司账户，否则将提起诉讼。就算被告郑元沁、许瑞明能够收到信函，最快也是一天之后，即2017年2月14日才能收到，然后又必须在2017年2月15日前缴清差异款，无缓冲时间让被告郑元沁、许瑞明核实信件是否真实、面积是否存在差异等事宜。并且原告阳江侨丰公司发出的催告函不是寄去涉案房屋，而是寄去旧址，并非诚心希望被告郑元沁、许瑞明能收到，只是为原告阳江侨丰公司制造一个假的诉讼有效期以有利于其胜诉。原告阳江侨丰公司于2017年5月25日提起本次诉讼，而原告阳江侨丰公司提交的证据三中的面积差异款催告函于2017年2月13日发出。因此，原告阳江侨丰公司提交的证据三意在损害被告郑元沁、许瑞明的合法利益，存在恶意诉讼的行为，应驳回原告阳江侨丰公司的诉讼请求。综上所述，原告阳江侨丰公司主张被告郑元沁、许瑞明支付房屋面积差异款没有依据，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条和第一百三十条的规定，应依法驳回原告阳江侨丰公司的诉讼请求。经审理查明：原告阳江侨丰公司原企业名称为阳东侨丰开发有限公司，2015年6月19日经工商核准变更企业名称为阳江侨丰房地产开发有限公司。原告阳江侨丰公司是位于广东省阳江市阳东区的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》（东预许字［2009］第010号），获准销售上述商品房。2010年3月22日，原告阳江侨丰公司作为出卖人与被告郑元沁、许瑞明作为买受人签订《商品房买卖合同》，该合同约定主要内容：一、被告郑元沁、许瑞明购买原告阳江侨丰公司开发的位于阳江市阳东区，建筑面积共296.2平方米，其中套内建筑面积282.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.98平方米。二、计价方式与价款：商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米2852元，总金额为804851元。三、付款方式：首期楼款（含已付定金）人民币504851元于2010年3月22日前付清，余款共计人民币300000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。四、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积﹣合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。原告阳江侨丰公司与被告郑元沁、许瑞明在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。合同签订后，被告郑元沁、许瑞明按合同约定支付了购房款804851元给原告阳江侨丰公司。被告郑元沁、许瑞明主张原告阳江侨丰公司代为办理房地产权证，原告阳江侨丰公司认为涉案商品房房地产权证不是由其办理，而是由其委托第三方办理的，对于委托第三方办证的抗辩原告阳江侨丰公司未提供证据证明。2011年6月20日，涉案商品房进行了产权登记，房地产权属人是被告许瑞明，《房地产权证》为粤房地权证阳东字第××号，《房地产权证》载明涉案房屋建筑面积为311.34㎡，套内建筑面积为287.77㎡。被告郑元沁、许瑞明主张原告阳江侨丰公司于2013年8月13日曾发出《面积差异款催告函》，并提供有《面积差异款催告函》一份为证，庭审中原告阳江侨丰公司主张证据真实性需要庭后核实。2017年2月13日，原告阳江侨丰公司通过全球邮政特快专递方式向被告郑元沁、许瑞明发出《面积差异款催告函》，邮件寄至被告郑元沁、许瑞明在涉案合同中载明的地址，原告阳江侨丰公司提供了邮件送达查询单显示上述催告函签收人是他人收。庭审中被告郑元沁、许瑞明否认收到原告阳江侨丰公司催告函，并主张全家早于2014年已搬迁，不在阳江市江城区观光铺背八巷6号之一居住。以上事实，有当事人当庭陈述及原告阳江侨丰公司提供的营业执照、身份证、商品房买卖合同、房地产权证书、催告函、快递单以及被告郑元沁、许瑞明提交的面积差异款催告函等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案的诉讼时效期间为二年。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，涉案的房屋以按揭的方式交易，且已经交付。原告阳江侨丰公司自认被告郑元沁、许瑞明交付了办理涉案商品房产权证等费用，而从本地区商品房屋买卖惯例看，一般是由买受方向出卖方交付办理产权证费用，委托出卖方代为办理产权证事宜，诉讼中原告阳江侨丰公司主张其并未直接为被告郑元沁、许瑞明办理涉案商品房产权证，而是由其委托第三方代被告郑元沁、许瑞明办理，原告阳江侨丰公司对此未能提供证件予以证明，即使如原告阳江侨丰公司所述是由其委托第三方为被告郑元沁、许瑞明办理涉案商品房产权证，原告阳江侨丰公司与第三方建立的是委托权利义务关系，原告阳江侨丰公司作为委托人其对第三方为被告郑元沁、许瑞明办理产权证事项及产权登记内容负有委托人责任，对委托事项的情况也应是知情的。以上证据及案件查明事实均指向原告阳江侨丰公司于涉案商品房产权登记之日即2011年6月20日就应当知道涉案商品房产权面积与合同约定面积存在差异，也即是原告阳江侨丰公司在涉案商品房产权登记之日应当知道权利被侵害。故本案的诉讼时效应从2011年6月21日起计算，截止于2013年6月21日。而被告阳江侨丰公司于2017年5月25日才提起本诉讼已超过上述法律规定的二年诉讼时效期间，且原告阳江侨丰公司未能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故被告郑元沁、许瑞明提出的诉讼时效抗辩理由成立，原告阳江侨丰公司丧失胜诉权。综上所述，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告阳江侨丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费196元，减半收取98元，由原告阳江侨丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯荣晶二〇一七年八月七日书记员  周子琳