浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初1011号 原告：陶小龙，男，1988年11月26日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：娄依龙，浙江回浦律师事务所律师。 被告：蔡先广，男，1952年1月20日出生，汉族，住浙江省临海市。 原告陶小龙与被告蔡先广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。根据原告申请，本院依法委托司法鉴定，并于2020年5月22日收到评估报告。本案于2020年6月11日进行第二次公开开庭审理。原告陶小龙的委托诉讼代理人娄依龙、被告蔡先广两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶小龙向本院提出诉讼请求：1.解除陶小龙与蔡先广于2019年7月6日签订的《租房协议书》；2.判令蔡先广立即返还陶小龙租金50000元；3.判令蔡先广赔偿陶小龙装修损失50000元。事实和理由：2019年7月6日，蔡先广将坐落在皇后路坐南朝北、一间两层楼房的楼上楼下店面全部租给陶小龙经营烧烤店使用，租期3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日，每年房租为5万元，第一年租金已在签订本租房协议时付清。在双方签订《租房协议书》后，陶小龙就进场着手装修，陆陆续续投入装修款合计约80000元。同时，陶小龙欲以该店面为经营场所向工商局办理营业执照时，才得知该店面没有相应的产权登记证书，且可能属于违法建筑，当地居民委员会亦无法出具相应证明材料，导致陶小龙无法办理营业执照，也无法正常经营。陶小龙认为，蔡先广提供产权不明的店面租给陶小龙，导致陶小龙无法实际经营使用，理应退还租金及赔偿相应损失。后在本案审理过程中，陶小龙申请将第一项诉讼请求变更为确认陶小龙与蔡先广于2019年7月6日签订的《租房协议书》无效，第三项诉讼请求变更为要求蔡先广赔偿装修损失36290元，并支付鉴定费4000元。 蔡先广辩称，要求驳回陶小龙的诉讼请求。我贴了招租广告，陶小龙电话联系我要求租房，说开饭店用。陶小龙好像是租后半个月才开始装修。装修好后才跟我说工商营业执照办不下来，时间大概过了几个月。房子以前租给别人开棋牌室、车爵士烘房都没事情。后来我说延长租期二个月好了，等于是五万元租金租十四个月。我这个房子所在的土地属于谢里王停车场的，我是停车场的股东，我是向停车场租土地，一年租金9100元，房子是我建造的。建房时我有交给城建局押金。房子有无审批我不知道。房子有土地证，没有房产证。陶小龙的装修损失与我无关，之前店里本来就有装修，我还要陶小龙赔偿我之前的装修损失。 针对蔡先广的答辩，陶小龙补充陈述，房子是2019年7月租来，马上开始装修，9月装修好。当时问过蔡先广相关产权手续是否齐全，都说是全的。装修时就在办理营业执照，前期我是按正常程序自己去办，后来办不下来跟蔡先广说，对方答复还在想办法。当时商量好在能办证的情况下租期延长两个月。房子装修完后就一直搁置。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、陶小龙提供的清单2张、收款收据、截图25张、照片2张，蔡先广表示不知情。本院认为该组证据发生在陶小龙与案外人之间，与本案缺乏关联性，故对该组证据不予认可。 二、陶小龙提供的不动产资料查询证明结果1份，蔡先广质证有异议，认为土地有审批，房屋有押金。本院认为该组证据系不动产登记机关出具的材料，对其证明效力予以确认。 三、陶小龙提供的照片1组，蔡先广质证有异议，认为陶小龙应原状返还房屋。本院认为该组证据系涉案房屋现状照片，对真实性予以确认。 四、蔡先广提供的收据复印件2份，陶小龙认为与本案无关，往来款收据内容是违章押金，说明房屋是违章建筑。本院认为金额为9100元的收款收据，无其他证据作证，本院对其真实性不予认定；往来款收据虽系复印件，但明确款项内容为违章押金，故无法证实蔡先广的待证事实，本院对该证据的证明效力也不予认定。 五、蔡先广提供的协议书及补充协议各1份，陶小龙认为以前可能是有案外人租了涉案房屋开店，但自己非当事人，恰恰能证明陶小龙以为涉案房屋开店的手续能办理；以前开的店不排除未办理或是办理的营业执照与实际经营不符。本院认为该组证据系蔡先广与案外人发生法律关系，与本案缺乏关联性，故对该组证据不予认可。 六、根据陶小龙申请，本院委托台州安信天一资产评估有限公司对陶小龙承租的房屋装修损失（吊顶扣板、内外墙的油漆粉刷、电线铺设、卫生间装修、烧烤间及烟囱、楼底地板及护栏）进行评估，台州安信天一资产评估有限公司出具台安天评报字(2020)第44号资产评估报告书，评估结论：陶小龙承租房屋的装修损失于评估基准日2020年5月9日的评估值为36290元。蔡先广认为房屋装修未经其同意，陶小龙重新装修与其无关，房屋二层原来有隔墙，卫生间有贴瓷砖，被拆了重新贴瓷砖。陶小龙认为蔡先广知道陶小龙是要开店的，从照片也可以看出如果不装修，根本没办法开店经营，为了商业经营对房屋进行装修、装饰有合理性，蔡先广一直没有说不同意。本院认为该组证据系有专业资质的评估机构出具的评估报告，鉴定程序合法，对其证明力予以采信。 综上，本院认定事实如下：2019年7月6日，蔡先广（甲方）和陶小龙（乙方）签订一份《租房协议书》，约定甲方将坐落在皇后路座南朝北，一间两层楼房的楼上楼下店面全部租给乙方使用，房屋内已经装饰好的地砖、吊顶墙壁及门窗等乙方在租用期间须保持完整，不得损坏，乙方确需改变，必需经甲方同意之后允许重新修理，乙方重新装修的材料、物品乙方不再续租退房时所有装饰材料归甲方所有，不得损坏，乙方须付押金伍仟元整；乙方租用期双方协商决定三年，每年房租为五万元，即2019年7月1日至2022年6月30日。陶小龙支付了第一年租金50000元。在本案审理过程中，台州安信天一资产评估有限公司出具台安天评报字(2020)第44号资产评估报告书，评估结论：陶小龙承租房屋的装修损失于2020年5月9日的评估值为36290元。陶小龙支付鉴定费4000元。 另，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦无相关房屋产权证书。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。蔡先广至今未能提供房屋产权证明或是建设工程规划许可证，故其与陶小龙签订的《租房协议书》系无效合同。合同无效的，则自始没有法律约束力。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。蔡先广明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证仍然出租给陶小龙，存在过错；陶小龙明知承租房屋用于经营需要办理营业执照，但在承租时未尽到注意义务，审核承租房屋产权合法性，故其对合同无效亦存在过错。综上，本院酌情确定陶小龙和蔡先广各自承担50%的责任。 现陶小龙在2020年6月15日表示愿意向蔡先广交付房屋钥匙，但蔡先广认为应就本案讲清楚后再行交接，故本院认定2020年6月15日之后的租金损失由蔡先广自行承担。2020年6月15日以前的租金损失，根据上述确定的双方比例，由蔡先广、陶小龙各半承担。据此，蔡先广应返还陶小龙2019年7月1日至2020年6月15日期间的租金损失（50000元/12月）×11.5月×50%=23958元及2020年6月16日至2020年6月30日期间的租金损失（50000元/12月）×0.5月=2083元，共计26041元。至于房屋装修损失，蔡先广明知陶小龙租赁房屋用于餐饮类经营，其经营内容与之前承租人用途也明显不同，陶小龙对房屋进行装修合理，且蔡先广未提供证据证明其之前对房屋装修提出异议，故蔡先广抗辩陶小龙装修未经其同意、其不应承担装修损失的意见，本院不予采纳。同理，本院确认房屋的装修损失由双方共同承担，蔡先广应赔偿陶小龙装修损失36290元×50%=18145元。综上所述，陶小龙变更后诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认陶小龙和蔡先广于2019年7月6日签订的《租房协议书》无效； 二、蔡先广于本判决生效之日起三十日内返还陶小龙租金26041元； 三、蔡先广于本判决生效之日起三十日内赔偿陶小龙房屋装修损失18145元； 四、驳回陶小龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2056元，减半收取1028元（陶小龙预交1150元），由陶小龙承担525元，蔡先广承担503元。鉴定费4000元（陶小龙预交），由陶小龙承担2000元，蔡先广承担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 金珊珊 二〇二〇年七月一日 代书记员 朱玲英