广西壮族自治区南丹县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1221民初484号原告（反诉被告）：温劲松，男，1973年4月14日出生，汉族，教师，住南丹县。委托诉讼代理人：陈永刚，南丹县新城法律服务所法律工作者。被告（反诉第三人）：韦举源，男，1948年12月15日出生，壮族，退休干部，住南丹县。委托诉讼代理人：陆腾宽，南丹县法律事务中心法律工作者。被告（反诉原告）：黄冬梅，女，1954年7月18日出生，汉族，退休员工，住南丹县。委托诉讼代理人：罗仲波，广西大壮律师事务所律师。原告温劲松与被告韦举源、黄冬梅确认合同有效纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告黄冬梅向本院提起反诉，本院依法将本诉及反诉进行合并审理。原告（反诉被告）温劲松及其委托诉讼代理人陈永刚、被告（反诉第三人）韦举源及其委托诉讼代理人陆腾宽，被告（反诉原告）黄冬梅的委托诉讼代理人罗仲波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温劲松向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决确认原告购买被告位于南丹县城关镇××利民路××号房屋的买卖协议有效，由原告取得该房屋的所有权，并由原告持本案判决向房管部门单方申请办理房屋产权变更登记；2.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，经本院释明，原告将第1项诉讼请求变更为：请求人民法院判决确认原告购买被告位于南丹县城关镇××利民路××号房屋的买卖协议有效，并判令二被告协助原告办理房屋过户登记手续。事实与理由：2004年3月16日，原告与被告韦举源达成买卖房屋口头协议，由被告将其名下位于南丹县城关镇新城区的一栋房屋以273000元的价格转让给原告，后原告按照约定由表哥陆仁学一次性付清房款给被告，被告向原告交付该房屋，同时将房屋的房产证、土地使用证原件交给原告。2004年4月8日，原告委托陆仁学与被告到南丹县国土资源局申办变更土地过户手续，在完成土地交易评估以及支付土地出让金后，办妥土地使用权变更登记手续。2004年5月16日，原告与被告韦举源签订《买卖房协议书》，约定由被告将其名下位于南丹县城关镇新城区利民路02号的房屋以273000元的价格转让给原告。双方还约定：买方一次性付清房款后，卖方即将房屋及房产证、土地使用证交给买方温劲松。房产证号为房证字××号，土地证号为03××16[现为丹国用（2004）字第5030101084号]，土地号为016，买方应写接收凭据给卖方；买方收到房屋及房产证、土地使用证后自行办理过户手续（卖方保证随时配合办理），所有一切该支付的过户费用均由买方承担。原告自2004年3月接收钥匙后开始居住使用该房屋至今。2007年8月，因陆仁学死亡致使房屋过户一事搁置。之后，原告多次要求被告协助办理房产权过户手续，但遭到被告拒绝。原告认为，《买卖房协议书》是依法成立的合同，对当事人具有法律效力，被告作为房屋的出让方，负有协助办理房屋过户手续的义务。为维护自己的合法权益，原告特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告韦举源辩称，其本人与被告黄冬梅系夫妻关系，建有位于南丹县城关镇××利民路××房屋××栋（即本案诉争房屋）。二被告曾将诉争房屋出售给陆仁学，后解除协议，因不能完全退还房款，双方协商后约定让陆仁学在诉争房屋中暂时居住。2004年5月16日，被告韦举源与原告温劲松签订协议，将南丹县城关镇××利民路××号的房屋一栋转让给原告温劲松，被告黄冬梅对此并不知情。双方签订的协议也没有得到被告黄冬梅的签字追认。根据相关法律规定，因未经其他共有人同意，故该协议应为无效协议。另外，原告温劲松并没有按照协议约定支付转让款。被告黄冬梅辩称，被告韦举源于2004年5月16日与原告温劲松签订协议，约定将南丹县城关镇××利民路××栋房屋转让给原告温劲松，被告黄冬梅对此并不知情，事后被告黄冬梅亦未对协议进行签字追认，故该协议应为无效协议。另外，原告温劲松并没有按照协议约定支付转让款。反诉原告黄冬梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认反诉被告温劲松与反诉第三人韦举源于2004年5月16日签订的《买卖房协议书》无效；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉第三人系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间共同兴建了位于南丹县城关镇××利民路××栋房屋，该房屋的土地证号为03××16，房产证号为南丹字第××号，共有证号为9800246号。反诉第三人和反诉原告曾将上述房屋出售给陆仁学。后双方经协商又解除了买卖协议，并约定由反诉原告及反诉第三人退还房款给陆仁学。反诉第三人与反诉原告因不能完全退还房款，决定暂由陆仁学居住、管理该房屋及保管反诉原告和反诉第三人的相关房屋产权证件，待反诉第三人与反诉原告将房款退还给陆仁学时，由陆仁学退还房屋及房屋产权证给反诉第三人及反诉原告。直至反诉被告温劲松提起确认合同有效纠纷之诉，反诉原告才知道反诉第三人与反诉被告于2004年5月16日签订了《买卖房协议书》，将南丹县城关镇××利民路××号的房屋转让给反诉被告一事。反诉原告认为，反诉被告与反诉第三人明知该房屋有其他共有人存在，却未经其他共有人协商同意便签订《买卖房协议书》，事后该协议书亦未得到反诉原告的追认，故反诉第三人与反诉被告于2004年5月16日签订的《买卖房协议书》应为无效协议。为维护自己的合法权益，反诉原告特向人民法院提起反诉，恳请人民法院依法判决。反诉被告温劲松辩称，反诉原告所陈述的反诉事实、理由并不成立，因为反诉原告黄冬梅与反诉第三人韦举源本来是居住在诉争房屋中的，反诉第三人出卖诉争房屋给反诉被告温劲松后，该夫妻二人才搬到距诉争房屋不到10米的房屋中居住，反诉被告温劲松入住后便更换了防盗门，并在房屋中居住了13年之久，作为反诉第三人韦举源的妻子，反诉原告不可能不知道房屋买卖的事实。反诉第三人韦举源与反诉被告自愿签订买卖协议，且诉争房屋已经交付使用，反诉被告支付了合理的对价，也办理了土地变更登记手续，因此反诉被告温劲松属于善意购买人，故反诉原告以不知情为由提起的反诉并没有事实和法律依据。反诉第三人韦举源陈述称，其本人对反诉原告的反诉理由没有意见。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.原告温劲松和被告韦举源于2004年5月16日签订的《买卖房协议书》是否有效？二被告是否应当履行协助办理房屋变更登记手续的义务？2.反诉原告黄冬梅请求确认反诉被告温劲松和反诉第三人韦举源于2004年5月16日签订的《买卖房协议书》无效是否具有事实和法律依据？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。反诉被告及反诉第三人对反诉原告黄冬梅提供的证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告韦举源、黄冬梅对原告温劲松提供的证据部分有异议，但因原告温劲松已向本院提交撤诉申请书，故本院在本案中对其提供的证据不再作出认定意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：反诉原告黄冬梅与反诉第三人韦举源系夫妻关系，双方在婚姻关系存续期间共同兴建位于南丹县城关镇××利民路××栋房屋，该房屋的土地证号为03××16，房产证号为南丹字第××号，共有证号为9800246号。因知晓反诉原告及反诉第三人欲出卖上述房产，案外人陆仁学（与反诉第三人韦举源原系同事关系，已于2007年去世）遂与其夫妻二人进行协商，后向该夫妻二人支付了上述房屋的购房款，并曾要求反诉第三人将上述房屋过户登记到反诉被告温劲松名下。2004年4月，案外人陆仁学办理国有土地使用权变更登记手续，将反诉第三人韦举源名下的丹国用[2001]字第5030101084号土地使用权变更登记到反诉被告温劲松名下[国有土地使用证为丹国用（2004）字第5030101084号]。案外人陆仁学去世后，反诉被告温劲松与反诉第三人韦举源签订了一份《买卖房协议书》，并将协议的落款时间倒签至2004年5月16日，双方在协议中约定：1、卖方韦举源同意以总价273000元将该房（位于龙泉广场旁，东邻王秋衡家，南邻县医院门诊，西邻姚仕明家，北邻巫文科家，单家独户式，三层半，两间开，建筑面积322.43平方米）卖给温劲松。2、买方温劲松看房后明白该房现状，并表示满意，同意出273000元购买该房屋。3、买方一次性付清购房款后，卖方即将房屋及房产证、土地使用证交给买方温劲松。房产证号为房证字××号，土地证号为03××16，土地号为016，买方应写接收凭据给卖方。4、买方收到房屋及房产证、土地证后自行办理过户手续（卖方保证随时配合办理），所有一切该支付的过户费用均由买方承担。5、本协议双方签字时，卖方房屋手续清楚，两证齐全，均为原件，本协议双方签字之日起房屋所有权即属买方，房屋的债权债务均与卖方无关。本协议经双方签字即生效。因原告温劲松向本院提起诉讼，请求人民法院确认其与被告韦举源签订的《买卖房协议书》有效，并判令二被告协助其办理房屋过户登记手续而引起本诉。在诉讼过程中，被告黄冬梅提起反诉，要求确认反诉被告温劲松和反诉第三人韦举源于2004年5月16日签订的《买卖房协议书》无效。另外，在审理过程中，原告温劲松于2017年8月21日向本院提出撤诉申请。本院认为，原告温劲松自行处分自己的诉讼权利，申请撤回起诉，其申请不违反法律的规定，不损害国家和他人利益，应当准许（本院不再另行制作民事裁定书）。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条“人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。”之规定，本院虽准许原告温劲松撤诉，但被告黄冬梅并未向本院申请撤回反诉，故本院对反诉继续审理。关于反诉原告黄冬梅请求确认反诉被告温劲松和反诉第三人韦举源签订的落款时间为2004年5月16日的《买卖房协议书》无效是否具有事实和法律依据的问题，本院认为，本案诉争房屋位于南丹县城关镇××利民路××号，系反诉第三人韦举源和反诉原告黄冬梅的夫妻共同财产，现无证据证明反诉第三人韦举源在处分涉案房屋时征得其妻子黄冬梅的同意，事后也未得到追认，故反诉第三人韦举源应认定为无处分权人。虽然反诉第三人韦举源为无处分权人，但其与反诉被告温劲松签订《买卖房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，无权处分行为并不影响合同的效力，故反诉第三人韦举源与反诉被告温劲松签订的《买卖房协议书》应属合法有效。反诉原告黄冬梅主张其本人未在《买卖房协议书》上签字，事后亦未进行追认，从而主张涉诉买卖合同无效，因其上述主张不符合我国合同法认定合同无效的相关要件，且其并未提供证据证明反诉被告温劲松与反诉第三人韦举源存在恶意串通、损害反诉原告合法权益以及法律规定的其他合同无效的情形，故本院对其主张不予支持。综上所述，对反诉原告黄冬梅要求确认反诉被告温劲松和反诉第三人韦举源签订的落款时间为2004年5月16日的《买卖房协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回反诉原告黄冬梅要求确认反诉被告温劲松和反诉第三人韦举源签订的落款时间为2004年5月16日的《买卖房协议书》无效的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告温劲松负担；反诉受理费50元（已减半收取），由反诉原告黄冬梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。审判员  韦晓静二〇一七年八月二十三日书记员  叶香伶