福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终1869号上诉人（原审原告）：倪淳斌，男，1994年3月3日出生，汉族，住福建省晋江市。被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。上诉人倪淳斌因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称：世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第10047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。倪淳斌上诉请求：撤销原审判决，改判：1.解除倪淳斌与世茂公司之间关于晋江世茂人工湖项目K3-1地块的《商品房买卖合同》；2.世茂公司退还倪淳斌已付购房款1103835元、代收专项维修金11173元、车位使用费50000元、代收预告登记费80元及赔偿实际占用购房款期间的利息（从实际占用之日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.世茂公司支付违约金110383元；4.本案一、二审诉讼费用全部由世茂公司承担。事实和理由：一、原审判决为：“本案诉争房屋的相应部分虽然存在一定质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，应以责令限期整改为妥，故合同无须判决解除。”是错误的。世茂公司不能按照《商品房买卖合同》第八条约定交付争议房屋，已构成违约。世茂公司没有提供争议楼盘的国有土地使用证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证，至今都不能证实世茂公司房屋开发的手续是否完全齐备。世茂公司所提供证据10福建省房屋建筑工程竣工验收报告，没有验收时间，公章都是先加盖后签字，都是同一人的笔迹，明显造假。世茂公司仅提供消防验收合格证复印件，未能提供原件，原判竟以复印件认定争议楼房通过消防验收，世茂公司也没有提供证据证明争议房屋的生活及排水、用电等达到了设计要求。以上事实证明争议楼房没有经过正规的建设工程竣工验收及公安消防、环保、人防等部门的验收或备案。原审判决不仅不能让人服气，也体现不出公正、公平的司法精神。二、世茂公司擅自改变房屋结构，没有经过规划设计单位的同意，也没有书面通知倪淳斌，按《商品房买卖合同》第十条的约定，倪淳斌有权退房。争议房屋没有《商品房买卖合同》第三条第四款明确约定的3个非封闭阳台，足以影响到倪淳斌的正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，倪淳斌请求解除《商品房买卖合同》于法有据，应予支持。三、关于小区绿地率、容积率、建筑密度、停车泊位是否符合政府规划问题。原审法院对晋江市城乡规划局的复函没有经过质证就采信，违反《民事诉讼法》第六十六条规定。一审判决认定：“故从目前情况下，不能认定容积率、建筑密度、绿地比例存在不符合政府规划指标的问题”是错误的。另世茂公司未能依据《晋江市建设用地规划管理暂行规定》的要求配置独立管理的36班规模的小学，显然不符合政府的规划要求。四、关于诉争房屋安全性能问题。争议楼房外走廊没有封闭，护栏仅1.1米高，虽然没有超出设计规范数值，但任何人在高100多米楼房的走廊行走或站立都会有不安全感；走廊的最窄处仅为1.14米，低于国家1.20米的规范，存在安全隐患，具有危险性，不符合当地楼房的设计建筑习俗。外走廊不封闭，经常发生雨水倒灌入外走廊，影响业主行走安全和电梯的正常使用，世茂公司也承诺要进行整改，并提供设计整改方案及效果图，目的就是为了消除安全隐患。五、一审判决另查明的世茂公司涉诉房屋通过相关验收及备案和现场勘测诉争房屋已具备三个符合合同附件一平面图所标注的阳台等是没有依据和前后矛盾的。世茂公司所举的争议楼房合格验收时间的证据是相互矛盾的，世茂公司没有提供消防验收证据原件。一审判决该部分查明的事实，是没有证据证明的，是一审法院偏听偏信。世茂公司辩称，适用《商品房买卖合同》第十条解除权的条件是工程变更经有关部门批准且出卖人未通知买受人，本案诉争房屋不属于经相关部门批准的工程变更，仅是交付时未对阳台砌墙隔断，现场保留的阳台，并未改变诉争房屋的结构，本案中无论阳台问题或为采取防止物体坠落措施等质量瑕疵属于可修复的瑕疵，原审法院认定这些问题应予责令限期整改为妥，而无而判决解除合同，并无错误。请求驳回上诉，维持原判。倪淳斌向一审法院起诉请求：1.解除其与世茂公司之间关于晋江世茂人工湖项目K3-1地块的《商品房买卖合同》；2.世茂公司退还其已付购房款1103835元、车位使用费5万元及代收专项维修金11173元、代收预告登记费80元及赔偿实际占用购房款期间的利息（从实际占用之日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.世茂公司赔偿其总房价款百分之十的违约金99595元。一审法院认定事实：2013年2月15日，倪淳斌与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，约定向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目K3-1第9幢2011室商品房一套，房屋总价为1103835元，非封闭式阳台3个。合同签订后，倪淳斌支付世茂公司购房款1103835元、车位使用费5万元及代收专项维修金11173元、代收预告登记费80元。双方目前没有办理房屋交接手续。世茂公司于2012年6月8日取得商品房预售许可证；2014年12月20日，涉诉房屋通过竣工验收（合格）；2015年元月22日，通过建设工程消防验收（合格）；2015年6月11日通过晋江市建设工程竣工验收备案。现场勘测时，虽然世茂公司未建造符合合同附件一平面图约定的3个阳台，但诉争房屋已有符合合同附件一平面图的阳台规划设计，其位置已然确定，只是未砌墙，未形成完整的阳台格局。经现场勘测，走廊的宽度最窄点为1.17m，最宽点为3.47m；栏杆的高度最低点为1.05m，最高点为1.13m；栏杆的水泥板部位不构成可踏部位。一审法院认为，商品房买卖合同的解除，一般应从合同约定或者法律规定进行考察。在本案中，原告明确该项诉讼请求的事实依据在于：1.世茂公司单方改变了设计和规划，约定的三个非封闭式阳台不存在；2.K3-1地块的小区绿地率、容积率、建筑密度不符合政府规划指标；3.诉争房屋外走廊具有危险性，不符合国家规范，存在安全隐患。相应分析认定如下：1.关于阳台，世茂确实存在对建造阳台的变更没有通知原告的情况。经现场勘测，虽然世茂公司未建造符合合同附件一平面图约定的3个阳台，但诉争房屋已有符合合同附件一平面图的阳台规划设计，其位置已然确定，只是未砌墙，未形成完整的阳台格局。对此，结合世茂公司已对同类型系列纠纷案件阳台的整改情况，认定对未砌墙，未形成完整阳台格局的存在问题应以责令限期整改为宜。2.关于小区绿地率、容积率、建筑密度不符合政府规划指标等问题。世茂公司提供的建设工程竣工规划条件核实意见书体现，容积率、建筑密度、绿地比例以总体核算方式，且该核实意见书中的验收意见也注明“同意容积率、建筑密度、绿地比例待后续工程验收时总体核算”。关于该情况，经向晋江市城乡规划局核实，该局函复认为，由于K3-1地块规划批准的容积率、建筑密度及绿地比例等指标为项目整体核算，而该项目采取分期建设及分期验收的模式，须待所有批准建筑全部办理规划竣工条件核实手续后方可核算上述三项指标。对此，因前述指标需待后续工程验收时总体核算，由于后续工程验收的时间未能体现或确定，故从目前情况下，不能认定容积率、建筑密度、绿地比例存在不符合政府规划指标的问题。3.关于诉争房屋外走廊具有危险性，不符合国家规范，存在安全隐患等问题。经现场勘测，栏杆水泥板部位的宽度最大点为0.215m，高度最高点为0.18m，该数据对照我国《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条之规定（栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面计算），可认定该水泥板部位并不构成可踏部位。栏杆的高度经现场勘测最低点为1.05m，最高点为1.13m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.1.3之规定（……，七层及七层以上不应低于1.10m），可见并不完全符合规范规定;走廊的宽度经现场勘测最窄点为1.17m，最宽点为3.47m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.5.1之规定（走廊通道的净宽不应小于1.20m），可见有的地方尚有差距，而有的地方则远远超过。至于过道没有封闭的问题，对照《住宅设计规范》第6.5.1之规定，虽然倪淳斌的主张有其合理性，但是该规定的文字表述是“宜”而并非强制性要求，况且该规定也不属该规范特定的强制性条文，故倪淳斌的该主张不予支持。综上分析，本案诉争房屋的相应部分虽然存在一定质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，应以责令限期整改为妥，故合同无须判决解除，倪淳斌对此的主张不予支持。基于前述认定的意见，对本案其他争议不再作出分析认定。综上所述，倪淳斌与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。倪淳斌请求解除合同的主张不予支持。鉴于倪淳斌主张解除合同，故对本案诉争房屋相应部分存在质量瑕疵的责任承担不作处理。因倪淳斌请求解除合同的主张不予支持，故其就合同解除后的相关主张也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告倪淳斌的诉讼请求。受理费14735元，由原告倪淳斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案涉诉房屋已通过竣工验收合格、建设工程消防验收合格，并通过晋江市建设工程竣工验收备案。倪淳斌关于争议楼房没有经过正规的建设工程竣工验收及公安消防、环保、人防等部门的验收或备案的主张，缺乏依据，不予采纳。世茂公司提供的建设工程竣工规划条件核实意见书体现容积率、建筑密度、绿地比例以总体核算方式，验收意见也注明“同意容积率、建筑密度、绿地比例待后续工程验收时总体核算”，原审法院亦向晋江市城乡规划局核实并由该局函复，一审判决据此认为从目前情况不能认定容积率、建筑密度、绿地比例存在不符合政府规划指标的问题，并无不当。世茂公司虽然未建造符合合同约定的3个阳台，但诉争房屋已有符合合同附件一平面图的阳台规划设计，其位置已然确定，只是未砌墙，未形成完整的阳台格局；房屋存在走廊栏杆过低，走廊没有遮挡，走廊净宽达不到1.2米存在安全隐患等问题，构成房屋质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，一审判决认定应以责令限期整改为妥，合同无须判决解除，并无不当。一审判决查明的事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，倪淳斌关于应解除双方签订的《商品房买卖合同》、世茂公司返还购房款及专项维修金、车位使用费、预告登记费及赔偿实际占用购房款期间的利息和支付违约金的主张，没有事实与法律依据，不予支持，其上述相关诉讼请求应予驳回。综上所述，倪淳斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14735元，由倪淳斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄祥彪审 判 员  戴 强代理审判员  张 萍二〇一七年八月六日书 记 员  王佳森速 录 员  苏水福附：本案适用的主要法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。