江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2483号上诉人（原审被告、反诉原告）：缪丹刚，男，1977年9月21日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：周鹏飞，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祈文，上海君澜（无锡）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙祥文，男，1993年2月9日生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：范鹤周，江苏瑞莱律师事务所律师。上诉人缪丹刚与被上诉人孙祥文房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪丹刚上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人承担违约金240000元及律师损失费24000元；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．一审关于买卖合同解除时间的认定错误。根据双方聊天记录和前往中介沟通的情况看，缪丹刚在2019年7月中旬已经明确告知孙祥文解除合同，且根据2019年10月10日上午庭审笔录，孙祥文也已明确被通知解除合同。因此合同解除应该在7月中旬，而非7月30日。一审仅认定孙祥文“实际延期约1个月”和“愿意继续履行合同的主观意愿较为强烈”的依据不足，实际上孙祥文从构成根本违约至筹集到资金已超过2个月了，且孙祥文也没有提交其已筹集到位的任何证明。孙祥文违约在先，应当承担相应的违约责任。2．一审认为缪丹刚因案涉合同解除获取利益，没有事实依据。不管是根据合同约定还是从首付款资金流向看，500000元首付款收到后直接用于归还银行贷款，而归还银行贷款是为了使孙祥文顺利买受该房屋，缪丹刚从未获取该500000元的使用利益。缪丹刚也从未因房屋价格的升值而抱有解除合同以此获取更大利益的目的。缪丹刚基于孙祥文根本违约后再次办理贷款，属于对自己守约行为的一种自我救济措施。3．本案违约金数额符合法律规定，不存在畸高的情况，酌定15000元违约金缺乏依据，严重违背了意思自治原则，违反了社会契约精神。4．一审采用阿里拍卖询价系统对涉案房屋进行询价没有法律依据，该询价仅仅是对价格的初步征询，并不能作为诉讼阶段对房屋价格的直接认定。如果需要对房屋价格进行认定，应当通过法定程序选择权选择具有相应资质的资产评估鉴定机构进行评估鉴定。孙祥文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人延期付款时间仅一个月，时间较短，上诉人占用首期付款500000元长达一年多时间，取得了资金利益；涉案房屋价格上涨，没有给上诉人造成损失，一审结合实际情况根据孙祥文的请求作出适当调整是客观公正的；一审中双方一致同意涉案房屋的价值以法院通过阿里询价系统的价格为准，现上诉人对此提出异议不恰当；上诉人于2019年7月15日将涉案房屋抵押给第三人，而在2019年7月19日还与孙祥文交涉房屋的尾款交付问题，说明上诉人存在恶意行为。孙祥文向一审法院诉讼请求：1．判令缪丹刚继续履行双方签订的《无锡市存量房屋买卖合同》，配合孙祥文办理房屋过户手续；2．判令缪丹刚向孙祥文交付无锡市新吴区奕淳公寓7号2902室。缪丹刚向一审法院反诉请求：1．判令确认解除孙祥文与缪丹刚签订的《无锡市存量房屋买卖合同》；2、判令孙祥文支付违约金240000元；3．判令孙祥文赔偿律师费损失24000元。一审法院认定事实：2018年12月5日，在无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司（以下简称龙宇公司）居间介绍下，孙祥文作为买受人与缪丹刚作为出卖人签订《无锡市存量房屋买卖合同》，归纳其约定内容如下：1．缪丹刚将无锡市新吴区奕淳公寓7号2902室出卖给孙祥文，该房屋已由缪丹刚对外设定抵押，由缪丹刚最迟于2019年1月25日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由缪丹刚自行承担；2．房屋成交价格为1200000元，其中房屋成交价1170000元，房屋内家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价30000元；3．付款方式，房屋转让价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金，双方约定定金为15000元，孙祥文于2018年12月5日支付该笔定金15000元，孙祥文应在业主取得房产证后当日将首付款500000元支付给缪丹刚，孙祥文拟贷款700000元，双方应于首付款到账后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，孙祥文因自身原因未获得贷款机构批准的，缪丹刚同意孙祥文继续向其他贷款机构申请（但最多不得超过5家贷款机构），买卖双方应提交贷款机构所需全部资料，如仍未获得批准的，孙祥文在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，并存入存量房交易资金监管专用账户，孙祥文从约定购房款中留存10000元作为户口迁出保证金，在缪丹刚迁出户口当日支付该笔款项，孙祥文从约定购房款中留存10000元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日支付；4．违约责任，⑴买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，…⑵购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金：…③逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，⑶因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方必须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。上述合同签订当天，孙祥文向缪丹刚支付定金15000元。2018年12月20日，孙祥文向缪丹刚支付首付款485000元，缪丹刚随后自行注销了案涉房屋上设定的对外抵押权。后孙祥文向多家银行提出房屋贷款申请，均未果。在2019年4月、5月期间，孙祥文因不能办理贷款，已开始自行筹集款项支付购房尾款，卖房人缪丹刚、中介龙宇公司对此均已知悉。2019年6月13日，孙祥文收到缪丹刚邮寄的《房屋买卖合同催告函》，缪丹刚在催告函中声称：孙祥文时至今日已逾半年，却迟迟未办下贷款，缪丹刚有理由相信孙祥文已无法获得银行贷款，因此建议孙祥文尽快筹集剩余购房款，要求孙祥文于2019年6月30日前积极办理贷款，否则将视为怠于履行合同义务，恶意拖欠房款，届时若仍不能履行付款义务，则将依法主张解除买卖合同，并追究违约责任。审查孙祥文与缪丹刚微信聊天记录情况。其中2019年7月19日微信聊天记录反映，孙祥文声称已自筹资金50多万元，请求继续履行房屋买卖合同，缪丹刚则认为孙祥文未在2019年6月30日前凑齐700000元，已构成违约，双方在微信交流中则互相指责对方违约；其中2019年7月30日之后的微信聊天记录反映，孙祥文声称已备好尾款，要求缪丹刚配合继续履行合同，交接购房款与房屋，缪丹刚则称案涉合同已解除，无法继续履行合同，双方在微信交流中互相指责对方违约。一审审理中，孙祥文陈述，在2019年7月中旬，买卖双方到中介龙宇公司协商合同继续履行事宜，缪丹刚认为孙祥文违约，提出要求解除合同，孙祥文则不认可违约事实。另查明，缪丹刚于2019年7月15日将案涉房屋抵押给第三人，登记抵押债权金额为900000元。一审审理中，缪丹刚陈述，由于孙祥文一直未能支付购房款，其无法使用购房尾款700000元去投资，遂于2019年7月办理了抵押贷款700000元，抵押登记债权为900000元。再查明，通过使用阿里拍卖询价系统进行市场询价，案涉无锡市新吴区奕淳公寓7号2902室房屋目前市场价值为1472561元。缪丹刚委托上海君澜（无锡）律师事务所代为处理该案诉讼事宜，为此需支付律师费24000元。一审审理中，孙祥文认为，缪丹刚将案涉房屋抵押给第三人，其要求继续履行合同、办理房屋过户手续存在履行障碍，合同目的无法实现，遂于2020年3月30日变更本诉诉讼请求，要求判令解除《无锡市存量房屋买卖合同》，判令缪丹刚返还购房款500000元。缪丹刚则辩称，对解除《无锡市存量房屋买卖合同》无异议，该合同已于2019年6月30日解除，由于孙祥文未在6月30日前付清购房款，已构成在先根本违约，缪丹刚于2019年7月15日对案涉房屋设立抵押权，属于自力救济，不存在违约行为。缪丹刚同意在扣除孙祥文应支付的违约金后，将剩余部分购房款退还给孙祥文。一审法院认为：孙祥文与缪丹刚签订的2018年12月5日《无锡市存量房屋买卖合同》真实、合法、有效，当事人双方均应按约全面履行合同义务。根据合同约定的付款义务履行方式，买受人孙祥文在不通过贷款支付的情况下，应于收到通知的15日内自行筹齐尾款700000元。但是，孙祥文在收到缪丹刚发出的《房屋买卖合同催告函》后，未能按期自筹购房尾款，已构成违约，且根据合同约定的违约责任条款，孙祥文的违约行为已满足合同解除条件。因此，基于孙祥文延期支付购房尾款已超过督促后十五日，缪丹刚有权行使约定的合同解除权。在2019年7月期间，缪丹刚已将解除合同的意思表示通知孙祥文，当即发生合同解除的法律效力，综合双方当事人陈述及上述查明事实，一审法院认定双方签订的《无锡市存量房屋买卖合同》已于2019年7月30日解除。合同解除后，孙祥文已支付的购房款500000元，则由缪丹刚予以返还。通过上述审查认定，已确认孙祥文在合同履行中存在违约行为，其应对缪丹刚承担违约责任。合同解除后，不影响其中违约条款的适用，缪丹刚有权根据违约条款约定主张相应违约金及赔偿损失。对缪丹刚因诉讼支付的律师费24000元，根据合同违约责任条款约定，该律师费损失应由孙祥文赔偿给缪丹刚。关于孙祥文认为缪丹刚主张违约金240000元过高的辩称意见。经审查，孙祥文按约支付了首付款500000元，虽存在延期筹集购房尾款的行为，但延期期限较为短暂（经督促后，最早于2019年7月30日告知已筹齐购房尾款，实际延期约1个月），其本人愿意继续履行合同的主观愿望较为强烈，孙祥文违约的主观过错程度较轻。除已为审理查明的诉讼成本损失之外，缪丹刚未举证证明其存在其他实际损失。另外，缪丹刚因案涉合同解除所获取的利益，应从其主张的违约金中酌减，譬如缪丹刚已占有使用孙祥文支付的首付款500000元长达一年多，获取了资金使用利益，缪丹刚在2019年7月15日即将案涉房屋对外设立抵押担保，亦在享有该房屋的担保物权利益，且案涉房屋目前市场价值远高于双方成交价，缪丹刚存在较高的预期市场交换价值。因此，综合考虑各项因素，根据公平原则与诚实信用原则予以衡量，一审法院认为，缪丹刚主张的违约金过分高于其实际损失，应予以调整降低，参照双方确定的定金标准，一审法院酌定孙祥文支付缪丹刚违约金15000元。综上，在扣除孙祥文应支付给缪丹刚的违约金15000元、律师费损失24000元后，缪丹刚尚应返还孙祥文购房款461000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认孙祥文与缪丹刚签订的《无锡市存量房屋买卖合同》于2019年7月30日解除。二、缪丹刚于本判决发生法律效力之日起十日内返还孙祥文461000元。三、驳回孙祥文的其他本诉诉讼请求。四、驳回缪丹刚的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8800元、财产保全费5000元，合计13800元（此款已由孙祥文预交），由孙祥文与缪丹刚各半负担（孙祥文同意其预交的诉讼费6900元由缪丹刚向其直接支付，一审法院不再退还，由缪丹刚在判决发生法律效力之日起十日内向孙祥文支付）。反诉案件受理费减半收取2630元（此款已由缪丹刚预交），由缪丹刚负担。二审查明事实与一审已查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：一审对违约金数额进行调整是否恰当？本院认为，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，人民法院可以根据当事人的请求依法对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。具体到本案，从实际损失上看，孙祥文虽有违约行为，但除诉讼成本损失外，缪丹刚并未提供证据证明违约行为给其造成的其他实际损失；同时，与双方合同约定的房屋成交价格相比，合同解除后房屋市场价值升值幅度较大，缪丹刚也因合同解除获得了较大的利益。另外，虽然缪丹刚上诉提出一审采用阿里拍卖询价系统对涉案房屋进行询价没有依据，但其在一审中并未提出异议，也未申请对房屋价值进行评估鉴定。从合同履行情况和过错程度上看，孙祥文按约支付了首付款，缪丹刚发出催告函要求孙祥文于2019年6月30日前筹集余款后，双方于7月19日、7月30日仍就支付余款问题进行磋商，孙祥文至合同解除的延期期间较短；而在此期间，缪丹刚已于7月15日将案涉房屋抵押给第三人，也是导致合同不能按约履行的因素之一。至于合同解除的时间，一审结合催告函的具体内容、双方当事人微信聊天记录等情况认定合同于2019年7月30日解除，并无不当。因此，一审根据公平原则和诚实信用原则，结合案件具体情况对违约金数额进行调整，并无不妥。综上所述，缪丹刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人缪丹刚负担。本判决为终审判决。审判长  张圣斌审判员  刘 芸审判员  缪 星二〇二〇年七月六日书记员  陆奕匀