上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初19420号原告：陈伟忠，男，1969年2月1日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐荣，上海嘉富诚律师事务所律师。被告：上海书风纸制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄小龙，总经理。委托诉讼代理人：陈基达，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：方以矩，上海市恒业律师事务所律师。原告陈伟忠与被告上海书风纸制品有限公司(以下简称书风公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐荣，被告法定代表人黄小龙及委托诉讼代理人陈基达、方以矩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟忠向本院提出诉讼请求：要求被告书风公司支付房屋使用费20,750元(人民币，下同)。事实与理由：原、被告于2014年4月20日签订租赁协议，被告向原告承租位于上海市XX区XX路XXX号东侧二层125平方米办公房，双方约定租金为1元/平方米/天。由于上述房屋系无证建筑，被纳入政府拆违整治范围，故被告最终于2016年5月搬离了上述房屋，但被告仅支付了截止至2015年12月19日的租金，未能支付自2015年12月20日起至实际搬离之日为止的房屋使用费，故现向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，其主张的使用费计算自2015年12月20日起至2016年5月24日止。被告书风公司辩称：政府相关部门针对XX路XXX号房屋的拆违和整治而发而的通告要求各承租户自2016年3月31日起的货物只出不进，而事实上原告于2016年2月即陆续搬离设备及货物，此后被告即未使用涉案房屋。政府安排的拆房队于2016年5月4日进入现场，而在4月底，所有厂房均已搬空。原告曾与当地村委会签订协议，村委会支付了400余万元搬迁处置费，用于原告对各承租户的处置，但原告想独占上述处置费，方才引发了多起诉讼。由于房屋被拆除不在被告的预期之内，被告搬迁需要合理期限。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年4月20日，原告陈伟忠作为出租方(协议甲方)，与被告法定代表人黄小龙(协议乙方)签订一份《租赁协议》，约定，甲方位于上海市XX区XX路XXX号东侧二层125平方米办公用房出租给乙方，乙方承租该物业作仓库使用；租期为2015年5月1日至2019年12月19日，租金单价为1元/天/平方米,年租金为45,625元，每两年递增8%，租金中包含物业管理费；该物业为原XX村与甲方签订的集体性质的房屋，无产权证。乙方应支付租赁押金3,802元。合同对租金支付方式、违约责任等作了约定。合同签订后，书风公司承租上述房屋后进行了装修，另向陈伟忠支付了3,802元租赁押金。2015年12月3日，XX区XX镇政府相关部门发出《关于限期拆除违法建筑、清理违法用地、违法经营、违法排污、违法群租及消除公共安全隐患行为实施环境综合整治的通告》，由于涉案房屋所在的建筑物系违法建筑，要求各业主及承租人于2016年3月1日前自行搬离，2016年3月31日起所有货物只出不进，2016年4月30日前人员货物全部搬离，2016年5月4日，拆房队进场拆除违法建筑。2016年1月28日，XX区XX镇XX村民委员会作为甲方、原告陈伟忠作为乙方，双方签订《XX镇拆除违法建筑、清理违法用地、实施环境综合整治终止租赁协议书》一份，内容为：一、双方于2006年5月28日签订《土地租赁合同》一份，甲方将位于XX村九组土地约8.05亩出租给乙方，租期为2006年6月1日至2021年5月31日。上述合同未经政府规划、土地管理部门批准，属违法用地。乙方在租赁期间，未经政府规划、土地和房屋管理部门批准自行在土地上搭建建筑物7,708平方米、简易房1,144平方米、大棚64平方米、浇筑水泥场地1,380平方米、砌筑围墙702平方米。上述建筑物为违法建筑，应予拆除；二、自本协议签订之日起，终止履行双方签订的《土地租赁合同》，将违法建筑予以拆除，由乙方将租用的土地交还甲方。乙方承诺于2016年5月30日前主动搬离所有设备和财物，将违法建筑物移交给甲方拆除。乙方承诺若乙方在上述租赁土地上有转租行为，由乙方负责自行清退，清退费用由乙方自行承担，与甲方无涉。三、鉴于乙方主动搬离违法建筑物并将土地交还甲方，甲方同意对乙方自行搭建的建筑物支付一次性拆违处置费4,668,287元(支付面积、标准、金额详见处置费明细)。鉴于乙方主动在限定期限内搬离违法建筑物，甲方给予乙方速迁奖励费511,974元。乙方收到上述处置费后，不得再向甲方主张因搬离或拆除违法建筑而造成的其他任何损失(包括但不限于违法建筑建设成本、装修损失、停产停业损失、搬离损失、员工补偿、无法恢复使用的设备损失等相关费用)。该协议附有一份拆违整治处置费明细表。2016年5月24日，原告陈伟忠与XX区XX镇XX村民委员会签订一份《违法建筑物移交协议书》，陈伟忠将搭建于XX村九组的违法建筑移交给了村委会。此后，村委会对上述违法建筑予以拆除。在房屋被拆除前，被告书风公司搬离了涉案房屋。被告向原告支付了截止2015年12月19日的房屋使用费。2016年11月3日,书风公司向本院提起诉讼,要求陈伟忠赔偿停产停业损失27,500元(人民币，下同)、装修费5万元、搬迁费12,500元；退还租赁押金3,802元。本院于2017年6月8日作出(2016)沪0112民初XX号民事判决书，判决：一、书风公司与陈伟忠于2015年4月20日签订的《租赁协议》无效；二、陈伟忠于本判决生效之日起十日内退还书风公司押金3,802元；三、陈伟忠于本判决生效之日起十日内偿付书风公司装修费损失3,000元、停产停业损失10,125元、搬迁费补偿6,750元。陈伟忠不服此判决，已提起上诉。在庭审中，被告表示，在2016年春节过后即基本不再正常生产，2月底将设备和货物基本搬离涉案房屋，仅派出一名留守人员在房屋内。在房屋被拆除时，该留守人员被拆房的工作人员强行拉出房屋。上述事实，由原告提供的《租赁协议》、本院(2016)沪0112民初XX号民事判决书，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，本案所涉的房屋系违法建筑物。原、被告针对违法建筑而签订的租赁合同无效。虽然合同无效，但被告书风公司实际使用了原告的建筑物，应当支付使用费。房屋使用费的本质是因使用人或承租人未及时返还房屋而给权利人或出租人所造成的损失，支付使用费为是了弥补损失。使用费可参照双方在合同中约定的租金标准。被告向原告支付了截止2015年12月19日的使用费，此后一直至实际搬离房屋期间的使用费未支付。本案的关键点在于被告支付使用费的截止日期。上海市XX区XX镇政府相关部门发出《关于限期拆除违法建筑、清理违法用地、违法经营、违法排污、违法群租及消除公共安全隐患行为实施环境综合整治的通告》要求各业主及承租人于2016年3月1日前自行搬离，2016年3月31日起所有货物只出不进。现无证据证明被告在2016年3月1日前自行搬离了涉案房屋并将房屋交还给原告。但按该通告的要求，自2016年3月31日起，政府已限制房屋使用人使用房屋，对于房屋使用人货物规定只出不进，即事实上被告自该日起已不能正常进行生产经营。另，考虑于被告搬离涉案房屋，确实需要重新寻找合适的生产经营场所，而搬离需要一定的时间，因此，本院计算被告尚应支付使用费的期限为2015年12月20日至2016年3月30日。自2016年3月31日起，由于政府部门限制涉案建筑物使用人对房屋的使用(货物只出不进)，书风公司已无法正常生产经营，即使自3月31日起书风公司的货物或个别人员仍留置于涉案房屋内，亦未对原告造成任何损失，书风公司也未从中获得任何利益。故本院计算使用费的期限截止至2016年3月30日，而非原告所主张的截止至2016年5月24日。被告书风公司应付的办公房使用费为125平方米*1元*102天=12,750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：被告上海书风纸制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟忠房屋使用费人民币12,750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318.76元，减半收取计159.38元，由原告陈伟忠负担62.16元，被告上海书风纸制品有限公司负担97.22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一七年八月二十九日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。