贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终1648号 上诉人（原审原告）杨登勇，男，1981年10月2日出生，汉族，住所地：贵州省大方县。 委托代理人（特别授权）张厚军，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省大方县红旗街道办事处西南社区奢香大道中段。联系电话：0857-5255555。 法定代表人：黄宗均，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）周登瑜，该公司办公室主任。 上诉人杨登勇因与被上诉人贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称：鑫盛黔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告杨登勇提起诉讼，请求判决：一、被告向原告支付未交付办理商品房转移登记的有关文书违约金29716元，并仍按合同约定支付2016年11月25日起至实际交付办理商品房所有权的有关文书之日止的违约金；二、被告及时办理商品房产权证书；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于大方县奢香大道中段西侧盛景国际3号楼2单元14层3号商品房一套，建筑面积136.72平方米，总价款393070元原告已通过农业银行按揭贷款全款支付。根据《商品房买卖合同》第二十二条的规定，被告须于2014年10月30日前取得原告所购商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告未如期交付，应依据合同约定按日支付房屋总价款万分之一的违约金至交付相关文书为止。 原审被告鑫盛黔公司答辩称：经被告查找原告提交的资料发现，其提交的需要办理商品房所有权初始登记的资料不齐全，如身份证、结婚证等未提交，对此原告既不过问又不配合；房屋产权转移登记依法由相关职权部门负责办理，被告只能提供办理所需资料，至于办理时间长短，被告无法确定，故不能办理商品房所有权初始登记文书并非被告的责任，被告不具有违约行为，不应承担违约责任；原告主张的违约金已经超过诉讼时效期间，加之被告现在尚不能办理房屋产权证，因此请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：2011年10月19日，被告鑫盛黔公司作为出卖人，原告杨登勇作为买受人签订《商品房买卖合同》，原告杨登勇购买被告鑫盛黔公司开发修建的“鑫盛黔城”·盛景国际广场第3幢2单元14层3号房，房屋总价款393070元，原告通过银行按揭方式向被告支付。《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起三十日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起三十日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后90日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1、2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托鑫盛黔公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元，由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：1、办理产权登记中应缴纳的税费，由买受人承担，如因买受人原因导致产权办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理。”《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条约定，“买受人在签署本合同时应向出卖人缴交下列费用：1、房屋专项维修基金：合同房款的百分之二；2、印花税：合同房款的万分之五；3、申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元（小写￥500.00元）；4、办理房屋产权证所涉及买受人交纳的相关费用；5、水、电和天然气（煤气）开户费贰仟元整（多退少补）以各单位收费标准为准；如因国家政策规定变化导致名目数量及收费标准变化，则以国家规定为准。”第六条“关于合同第二十二条的补充约定”中约定，“1、买受人须于签署本合同后五日内，按照相关职能部门要求和规定向出卖人提交办理权证登记及产权转移的必备材料。2、若买受人未予配合时，该房屋的房产证无法在正常期间内过户至买受人名下的，出卖人不承担违约责任。3、在出卖人提供齐全资料后，因相关部门原因未能在约定时间将该商品房所有权初始登记及商品房转移登记的有关文书交付给出卖人，出卖人交付给买受人的时间相应顺延并不承担责任。”被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告亦未退房。对于商品房转移登记，双方未共同向房屋登记机关申请办理，原告也未委托被告向房屋登记机关申请办理。2017年1月12日，原告杨登勇诉来本院。 原审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是，1、本案是否超过诉讼时效；2、被告是否存在违约，原告的诉讼请求是否应予支持。 关于诉讼时效的问题。商品房转移登记的有关文书和权属转移登记（即办理房产证）是物权公示的一种载体，其属于物权的范畴，故交付办理商品房转移登记的有关文书和权属转移登记属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，而支付逾期交付办理商品房登记有关文书的违约金属于一种债权请求权，应适用诉讼时效的规定。关于权属转移登记（房产证办理），双方在《商品房买卖合同》中约定为两种方式，一种方式为双方共同申请办理，故向有关部门申请办理房屋权属证书属于双方的共同义务，并非被告的单方义务，另一种方式为原告委托被告向有关部门申请办理，原告支付500元委托费，且双方又在补充协议中约定“买受人在签署本合同时应向出卖人缴交下列费用：3、申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元（小写￥500.00元）”，但原告未提供证据证明其委托了被告办理，被告予以同意，并向被告支付了委托费用500元，故原告要求被告为其办理房产证没有事实依据，不予支持。对于交付商品房转移登记有关文书的违约金，《商品房买卖合同》约定，被告向原告交付商品房转移登记的有关文书的时间是2014年10月30日前，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；原告至今未退房，视为原告选择了第（2）项处理方式。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”，原告应于2016年10月30日前向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，原告于2017年1月12日提起本案诉讼，未提交诉讼时效期间发生中止、中断情形的相关证据，原告的起诉已超过诉讼时效期间，其要求被告按《商品房买卖合同》支付从2014年10月31日起至2016年11月25日期间未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金29716元，并仍按合同约定支付2016年11月25日起至实际交付办理商品房所有权的有关文书之日的违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审判决：驳回原告杨登勇的诉讼请求。案件受理费542元，减半收取271元，由原告杨登勇负担。 一审宣判后，杨登勇不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实及理由：根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项所作约定，被上诉人应当在2014年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人。由此可见，被上诉人对其不能交付有关文书的辩解均不属上述条款约定的前提条件；上诉人应被上诉人要求，曾多次提交过身份证、结婚证等资料，但被上诉人从未向上诉人出具过接收凭证。被上诉人也从未通知上诉人缴纳500元的商品房产权证代办费；2014年10月30日至2016年10月30日期间，上诉人曾多次找过被上诉人要求处理本案纠纷，对此，被上诉人工作人员均以房屋产权转移登记证书正在办理之中为由搪塞，故本案存在诉讼时效中断情形。一审以本案超过诉讼时效期间为由，驳回上诉人的诉讼请求不当；被上诉人在履行《商品房买卖合同》义务过程中存在严重违约，致使上诉人至今无法取得房屋产权证，对此被上诉人应当承担逾期办理房屋产权证的违约责任。 被上诉人鑫盛黔公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉于法无据，请求予以驳回。 二审中，上诉人杨登勇申请证人谭某、郑某出庭作证，拟证明本案诉讼时效存在中断情形，未超过诉讼时效期间。谭某、郑某出庭证实其二人分别于2015年、2016年陪同上诉人到被上诉人售楼处，催促被上诉人为上诉人办理房屋产权证。 被上诉人鑫盛黔公司质证认为：证人证言内容虚假，与本案不具有关联性，不应采信作为定案依据。 经审查：证人谭某、郑某所作陈述反映了上诉人催促被上诉人为其办理房屋产权证的事实，未体现上诉人向被上诉人主张逾期办证违约金权利的相关事实，对其证明力不予认定。 经审理查明：二审认定的事实与原审认定无异。 本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买 受人，买受人支付价款的合同。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的合同义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起三十日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起三十日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”即是争议双方就被上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务以及违约责任的具体约定。因被上诉人未依约于2014年10月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，不能如期交付办理商品房转移登记的有关文书，上诉人主张被上诉人依据上述违约责任条款承担逾期办证违约金于法有据。对此，被上诉人虽以上诉人未向其提交办理商品房所有权转移登记所需完整资料，是导致逾期未能办理转移登记的原因为由进行抗辩，但被上诉人对此未提供证据加以证明，结合被上诉人至今未取得商品房初始登记的事实，被上诉人的该抗辩主张与实际情况不符，不予采信。 关于本案是否已超过诉讼时效期间的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款“（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”由于双方约定违约金采取以日为单位的累计方式计付，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，自起诉之日起倒推两年的违约金应受法律保护。本案中，被上诉人应履行交付办理商品房转移登记有关文书的时间是2014年10月30日之前，上诉人于2017年1月12日提起本案诉讼，故上诉人有权就2015年1月12日起至被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金主张赔偿。该违约金以购房款393070元为基数，按日万分之一标准计算。一审认定上诉人提起本案诉讼已超过诉讼时效期间不当，予以纠正。 根据本案查明的事实，案涉商品房因尚未通过消防、环保等部门综合验收，至今未能办理初始登记。鉴于此，本案尚不具备被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的条件，故对上诉人提出的由被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的请求，依法不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省大方县（2017）黔0521民初250号民事判决； 二、由贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向杨登勇支付以购房款393070元为基数，按日万分之一标准，从2015年1月12日起至贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司向杨登勇交付办理鑫盛黔城·盛景国际广场第3幢2单元14层3号房屋转移登记有关文书之日止的违约金。 三、驳回杨登勇的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费271元，由贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费542元，由贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年八月九日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷