广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5034号上诉人（原审原告）：**贞，男，1958年8月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州禾城房地产有限公司，住所地广东省广州市越秀区文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴毅淳，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍，该公司经理。委托诉讼代理人：吴东霞，广东国智律师事务所律师。原审第三人：陈球，男，1957年9月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：龙伟潮，广东金山石律师事务所律师。上诉人**贞因与被上诉人广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、原审第三人陈球房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初26386号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**贞上诉请求：撤销一审判决，改判禾城公司、丰盛昌公司协助**贞将位于广州市越秀区×××房（以下简称案涉房屋）的产权过户登记至**贞名下。事实和理由：一、一审法院仅凭广州市住房和城乡建设委员会（以下简称广州住建委）发出的两份《责令停止违法行为通知书》，即认定**贞与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同（二）》）已不能履行，认定事实、适用法律严重错误。1.广州住建委发出的两份《责令停止违法行为通知书》并不产生导致案涉《房屋买卖合同（二）》无效的法律后果。发给禾城公司的《责令停止违法行为通知书》认为，禾城公司向丰盛昌公司转让仁康里6-46号共166套房屋（以下简称案涉166套房屋），违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十九条的规定。发给丰盛昌公司的《责令停止违法行为通知书》认为，丰盛昌公司通过广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）销售的仁康里6-46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。由此可知，广州住建委发出此两份《责令停止违法行为通知书》的原因是案涉166套房屋中存在部分房屋未取得房屋权属证书的情况。根据一审查明的事实，禾城公司已通过法院生效法律文书的形式取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，禾城公司依法享有处分案涉房屋的权利。虽然案涉房屋两次转让时，禾城公司、丰盛昌公司确实没有取得权属证明书，但是，无论是《城市房地产开发经营管理条例》还是《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，均为管理性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，禾城公司、丰盛昌公司的销售行为违反管理性规定并不产生导致合同无效的法律后果。同时，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条的规定，虽然禾城公司、丰盛昌公司未取得案涉房屋权属证明，但案涉《房屋买卖合同（二）》仍然合法有效。2.在禾城公司、丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同（一）》）及《房屋买卖合同（二）》均合法有效的前提下，禾城公司、丰盛昌公司应履行的合同义务为协助办理过户登记手续，合同能否履行的判断标准应为案涉房屋是否具备办理过户登记条件。一审法院仅凭广住建委发出的两份《责令停止违法行为通知书》，即认定《房屋买卖合同（二）》已不能履行，显属认定事实、适用法律错误。3.广州住建委并非不动产登记部门，其出具的《责令停止违法行为通知书》与案涉房屋能否办理过户登记无关。根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，案涉房屋能否办理过户登记应当由房屋所在地的不动产登记部门审查办理，即广州市规划和自然资源局，广州住建委从未有过不动产登记的行政职权。因而，广州住建委出具的《责令停止违法行为通知书》与案涉房屋能否办理过户登记无关。案涉房屋能否办理产权过户登记，应由法院向广州市规划和自然资源局发出协查函或通过案涉项目其他房屋办理过户登记的情况予以查明。二、案涉房屋能够办理过户登记是毋庸置疑的客观事实，一审法院为得出合同不能履行的结论，故意遗漏禾城公司转让的案涉166套房屋中已有房屋办妥过户登记手续的证据材料，认定事实与客观事实相悖，一审判决于法无据。本案中，禾城公司、丰盛昌公司均未否认案涉房屋能够办理产权过户登记的事实。广州市规划和自然资源局官网的公开信息显示，自2008年3月11日至2019年9月27日期间，广州市规划和自然资源局已协助法院办理了仁康里6-30号、32-56号房屋的产权过户登记共计54次，这足以说明不动产登记部门早已确认案涉房屋可以办理产权过户登记的事实。一审诉讼中，**贞也提供了仁康里×××房成功办理过户登记手续的证据材料。该房屋同样属于禾城公司转让给丰盛昌公司166套房屋的范围，且并未办理初始登记，但在两份《责令停止违法行为通知书》发出后，已于2019年4月19日成功办理了过户登记手续。这足以说明案涉房屋能够办理过户登记手续，合同能够继续履行的客观事实。三、案涉房屋能够办理过户登记，合同合法有效，不存在不能履行的情形，禾城公司及丰盛昌公司依法应当履行协助办理案涉房屋过户登记的合同义务。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条、第二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，无论案涉房屋是否取得权属证书的问题，还是案涉房屋是否存在回迁住户或租户的问题，均不影响《房屋买卖合同（二）》的效力及履行。针对案涉项目没有办理初始登记的房屋，一审法院也曾出具《民事调解书》的方式办理过同类型房屋的过户登记手续，在两份《责令停止违法行为通知书》发出后，也有成功办理过户登记手续的案例，足以说明案涉房屋具备办理过户登记手续的事实。四、经向广州市规划和自然资源局申请信息公开，广州市解决历史遗留的房地产办公室已于2010年3月4日发布了关于第11批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目的公告，仁康里6-30号房屋已纳入广州市历史遗留办理房产证范围。该项目所涉的房屋办理转移登记不需要以初始登记为前提，即案涉房屋已经完全具备办理过户登记的条件，案涉《房屋买卖合同（二）》继续履行不存在障碍。因而，**贞要求判决禾城公司及丰盛昌公司协助办理产权过户登记手续的诉请，有充分的事实和法律依据。禾城公司二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意**贞的上诉请求。丰盛昌公司二审辩称：丰盛昌公司同意**贞的上诉请求。事实和理由：一、禾城公司是案涉房屋的所有权人，案涉两份《房屋买卖合同》均合法有效，禾城公司应当履行合同约定义务。1.《房屋买卖合同（一）》合法有效，禾城公司应依约全面履行合同义务。依《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，禾城公司通过（2002）韶中法执字第××号《协助执行通知书》已于2004年6月10日取得案涉房屋物权。2007年12月24日，禾城公司作为建设单位亦申领了穗规验证〔2007〕××号《广州市建设工程规划验收合格证》。且根据**贞提供的广州仲裁委员会（2018）穗仲案字第××号《裁决书》事实认定部分载明，禾城公司向仲裁庭提交了书面说明其系案涉房屋所在A、B栋的所有权人，且A、B栋从未设定过抵押、没有查封。可见，禾城公司是案涉房屋唯一、合法的所有权人，对案涉房屋有完整的处分权。2018年1月16日，禾城公司与丰盛昌公司签订包含案涉房屋在内共166套房屋的《房屋买卖合同（一）》，是依法行使其处分权利的表现。在订立《房屋买卖合同（一）》时，禾城公司与丰盛昌公司主体适格，合同内容是双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制规定，合同合法有效且已生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条规定，禾城公司应当依法、依约全面履行其合同义务。2.《房屋买卖合同（二）》合法有效，禾城公司应依法履行协助丰盛昌公司将案涉房屋转移登记至**贞名下的合同义务。根据《房屋买卖合同（一）》第三条第1款约定，禾城公司应当协助丰盛昌公司办理产权登记手续，将房屋登记至丰盛昌公司指定第三人名下。2018年4月11日，丰盛昌公司与**贞签订《房屋买卖合同（二）》，将丰盛昌公司享有的、对案涉房屋的相关权利转让给**贞，**贞也已经依照合同约定履行了相应义务。2018年5月24日，禾城公司出具《确认书》，确认丰盛昌公司已经付清全部房屋价款的事实，并再次明确其负有按约定协助办理产权登记手续的义务。基于丰盛昌公司、**贞均已分别履行两份《房屋买卖合同》相应义务的事实，**贞依约享有要求禾城公司、丰盛昌公司将案涉房屋所有权转移登记至其名下的权利。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条规定的精神，结合案涉房屋至今登记在禾城公司名下，但已转让给**贞的客观事实，在**贞具备广州市购房资格，依法可以过户登记且**贞已经提出物权登记要求时，禾城公司应当依法向**贞履行协助办理过户登记的义务。二、一审法院根据广州住建委发出的两份《责令停止违法行为通知书》，认定《房屋买卖合同（二）》已不能履行，显属认定事实错误。1.**贞要求禾城公司及丰盛昌公司履行的合同义务为协助办理案涉房屋的过户登记手续，而根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，案涉《房屋买卖合同（二）》能否继续履行，即案涉房屋能否办理过户登记，应由负有不动产登记职能的广州市规划和自然资源局依职权作出判断。广州住建委没有不动产登记职能，一审法院依其发出的《责令停止违法行为通知书》，认定《房屋买卖合同（二）》已不能履行，显属认定事实错误。2.针对丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》所否定的，是丰盛昌公司通过华鑫公司销售房屋的行为。但案涉房屋由丰盛昌公司与**贞直接订立《房屋买卖合同（二）》，故该《责令停止违法行为通知书》与本案无关。3.针对禾城公司发出《责令停止违法行为通知书》显示，广州住建委认定其行为违法的法律依据为《城市房地产开发经营管理条例》第十九条规定，禾城公司销售行为违法的主要依据应为未取得房屋所有权证书。一方面，该规定只是一般的管理性规范，不能否定《房屋买卖合同（二）》效力；另一方面，禾城公司针对案涉房屋已经通过人民法院法律文书的方式取得所有权，案涉房屋的转让行为明显不属于该《责令停止违法行为通知书》所指违法行为。4.根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条、第二十五条规定，案涉《房屋买卖合同（二）》既不因出卖人未领取权属证书而无效，买受人也不因出卖人未领取权属证书而导致不能要求各出卖人依次办理房屋所有权转移登记。而**贞此前提交的广州仲裁委员会（2018）穗仲案字第××号《裁决书》及查册表显示，禾城公司于2018年2月2日与案外人陈××签订了关于买卖仁康里×××号房屋（166套房屋之一）的《房屋买卖合同》，经广州仲裁委员会裁决，该房屋在案涉《责令停止违法行为通知书》发出后，已经办理了过户登记至陈楚雄名下的手续。该事实足以证明，案涉《责令停止违法行为通知书》并不影响**贞要求禾城公司及丰盛昌公司继续履行合同，即办理案涉房屋的过户登记手续。因而，在广州住建委因为案涉房屋未领取权属证书而作出案涉《责令停止违法行为通知书》的情况下，案涉《房屋买卖合同（二）》能否继续履行，即能否办理过户登记，应由法院根据不动产登记部门的意见予以查明。四、案涉房屋无过户障碍，案涉房屋依法可以办理产权转移登记手续。1.第三人占用案涉房屋不影响**贞主张合法权益。首先，据《房屋买卖合同（一）》第一条第5款第（2）项所载，禾城公司已经明确包括案涉房屋在内的交易标的均未出租。同时，一审庭审过程中，第三人已经确认其仅为案涉房屋使用人，而非产权人的身份；第三人亦已自认其占用案涉房屋多年以来未曾签订租赁合同或者缴纳租金费用。可见，第三人不是案涉房屋的合法占用人。其次，第三人仅是回迁住户，对案涉房屋不享有实体权利。即使第三人认为其权利受到侵害，也应依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，径直向禾城公司主张承担赔偿责任。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条第（七）款中，也明确规定以优先购买权主张房屋买卖合同无效的，不予支持。最后，丰盛昌公司曾于2017年6月1日通过一审法院司法拍卖的方式，购得仁康里同一项目、同一性质的房产一批，丰盛昌公司已经顺利办理了产权过户，并从回迁住户手中收回了相应房产。由此可证，回迁住户占用案涉房屋不影响案涉房屋办理产权转移登记手续。2.案涉房屋从事实和法律上均具备办理产权转移登记手续的客观条件。根据（2018）穗中案字第××号《裁决书》查明的事实反映，2011年至2012年期间，禾城公司与案外人林××、钟××、劳××的房屋买卖合同纠纷，通过一审法院调解并出具《民事调解书》，已经顺利办理过户登记，取得房屋产权。前述三案中的房屋，与案涉房屋同属一个项目，性质相同。前述由禾城公司于2018年2月2日售予案外人陈楚雄的房屋，以及丰盛昌公司通过一审法院（2008）越法委执字第××号恢字××号《执行裁定书》拍卖所得的房屋，也均与案涉房屋同属一个项目，性质相同。案涉房屋具备办理产权转移登记的客观依据和可行性，丰盛昌公司也是在该前提的基础上与禾城公司达成交易的。陈球二审述称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，不同意**贞的上诉请求、事实和理由，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陈球是因原房屋被拆迁而回迁到案涉房屋的，假如案涉房屋可以交易，陈球作为案涉房屋的真正使用人主张优先购买权。**贞向一审法院起诉请求：判令禾城公司、丰盛昌公司协助**贞将案涉房屋的产权过户登记至**贞名下。一审法院认定事实：2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字×××6、登字×××7的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为禾城公司，房地坐落分别“东山区××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区××42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，禾城公司（甲方）与丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同（一）》，约定甲方出售给乙方的房屋为案涉166套房屋，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年4月10日，丰盛昌公司开具收据，记载收到**贞案涉房屋定金2万元。2018年4月11日，**贞（乙方、受让方）与丰盛昌公司（甲方、转让方）签订了《房屋买卖合同（二）》，其中约定了：转让房屋为广州市越秀区文德路仁康里×××房（即案涉房屋），总建筑面积53.6614平方米，房屋用途为住宅，该房屋售价为每平方米16000元，总金额为858582元；在签订本合同前，乙方已于2018年4月10日以现金方式向甲方支付了该房屋的预付款20000元，甲方确认自合同签订之日起，乙方已支付的预付款20000元自动转为该房屋的购房定金；因该房屋仅由房管部门确权登记在禾城公司名下，禾城公司尚未取得该房屋的不动产权证，双方均清楚该房屋可能无法通过不动产登记部门正常办理过户手续；乙方在签订本合同之日起30日内，再向甲方支付购房款150000元；甲方在收到乙方支付的150000元购房款后30日内，负责协调禾城公司为乙方办理该房屋的产权登记手续，如不动产登记部门无法正常办理的，乙方有权通过司法途径办理过户手续，届时甲方应协调禾城公司予以协助等。2018年4月28日，丰盛昌公司开具收据，记载收到**贞购买案涉房屋房款15万元。2018年5月24日，禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区×××的下列房屋（其中包含了案涉的房屋在内）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同（一）》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由我司承担；我司按上述《房屋买卖合同（一）》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年8月23日，广州住建委向禾城公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为：禾城公司于2018年1月16日与丰盛昌公司签约，转让广州市越秀区×××6号至46号共166套房屋，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第19条的规定，该机关依据该条规定责令禾城公司立即停止违法行为。2018年8月23日，广州住建委向丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为丰盛昌公司销售广州市越秀区×××6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令丰盛昌公司立即停止违法行为。另查明，第三人户是合法回迁至案涉房屋的拆迁回迁户。第三人为此提供了以下证据：1.中国南方图书公司工程指挥部出具的《通知》；2.《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》3.《入住通知书》；4.广州市兴胜房地产有限公司出具的两份证明；5.户口簿；《死亡殡葬证》。本案一审庭审中，一审法院向**贞释明，房管部门已对禾城公司、丰盛昌公司违法转让及销售行为作出认定，是否要求解除合同。**贞表示坚持本案诉讼请求。一审法院认为，根据广州住建委发出的两份《责令停止违法行为通知书》，禾城公司、丰盛昌公司的转让及销售行为被认定为违法行为。**贞与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同（二）》已不能履行。在一审法院释明后，**贞仍坚持要求过户，故一审法院不予支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条的规定，判决：驳回**贞的诉讼请求。案件受理费12386元，由**贞负担。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审期间另查明以下事实：一、二审诉讼期间，**贞提交了以下证据：证据1为广州市规划和自然资源局政府信息公开，拟证明广州市具有办理动产登记行政职责的行政机关为广州市规划和自然资源局的事实。证据2为广州市规划和自然资源局协助司法执行信息，拟证明在广州住建委于2018年8月23日发出《责令停止违法行为通知书》后，广州市规划和自然资源局仍可办理案涉项目房屋的过户登记手续，其中仁康里×××房即属于案涉166套房屋之一，充分说明案涉合同可以继续履行，不受《责令停止违法行为通知书》影响的事实。证据3为政府信息公开申请告知书：《关于第十一批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目的公告》，拟证明案涉房屋虽然未办理初始登记，但已纳入广州市历史遗留的办理房产证项目范围，办理过户登记并不以初始登记为前提，案涉房屋已完全具备办理过户登记条件的事实。禾城公司质证意见：证据1-3真实性、合法性无异议，与本案没有关联性。丰盛昌公司质证意见：三份证据均无异议，其中证据2充分说明《责令停止违法行为通知书》不影响案涉合同的履行，同时证据3也可以反映案涉房屋具备办证条件。陈球质证意见：证据1-3与本案没有关联性，不同意**贞强调的案涉房屋可以办理过户登记且没有法律障碍。案涉两份《责令停止违法行为通知书》说明禾城公司与丰盛昌公司之间的转让和买卖行为是违法的，至今也未看到其对该通知书向相关部门提出复议。所以陈球认为案涉两份《房屋买卖合同》本身是不合法的，是无效合同。二、二审庭审中，**贞主张陈球仅是原被拆迁房屋的租户，与禾城公司不存在拆迁补偿的产权调换关系，其回迁至案涉房屋后，与禾城公司的法律关系即转化为房屋租赁的法律关系，但其没有与禾城公司签订过房屋租赁合同，也没有缴纳租金或房屋使用费，故陈球对案涉房屋的产权没有实体权利。对此，陈球陈述：确认陈球系回迁租户，**贞与丰盛昌公司的纠纷剥夺了陈球的优先购买权，双方在签订《房屋买卖合同（二）》时并未告知陈球。三、二审诉讼期间，**贞向本院提交《申请书》，申请本院向其开具《提交〈购房资格证明〉告知书》，由其持告知书到不动产登记机构申请出具《购房资格证明》，以查明其是否具备广州市购房资格。**贞代理人广东力诠律师事务所陈荣鹏律师向本院提交《律师调查令申请书》，申请本院开具律师调查令，由其前往广州市规划和自然资源局调查案涉房屋的权属、预售、查封及抵押登记情况，以及如法院送达协助执行过户文书，案涉房屋办理过户登记是否存在障碍或其他问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：禾城公司、丰盛昌公司应否协助**贞将案涉房屋过户登记至**贞名下。对此，本院认为，根据本案现有证据，禾城公司与丰盛昌公司签订《房屋买卖合同（一）》，转让包括案涉房屋在内的166套房屋之行为已被行政管理部门认定违法销售。而**贞与丰盛昌公司签订《房屋买卖合同（二）》正是基于前述违法行为而作出。因此，在案涉房屋至今尚未取得对外销售的合法依据的情况下，**贞主张过户的请求不应予以支持。一审法院判决驳回**贞的诉讼请求并无明显不当，本院予以维持。据此，**贞二审提出的两份调查取证申请亦缺乏必要性，本院不予准许。综上所述，**贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12386元，由**贞负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓炜审判员  张 怡审判员  陈晓红二〇二〇年七月三日书记员  张宏淼谢金泽