江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3458号上诉人（原审被告）：南京世联郡业商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区清江南路19号01幢8层。法定代表人：张皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢雨娟，江苏丰典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦春霞，女，1975年4月1日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王婷，江苏宁中律师事务所律师。上诉人南京世联郡业商业管理有限公司（以下简称世联郡业公司）因与被上诉人焦春霞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初12308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人世联郡业公司的委托诉讼代理人谢雨娟、被上诉人焦春霞及其委托诉讼代理人王婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世联郡业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判其向焦春霞支付租金87500元，保证金35000元，补偿款50000元的，利息按照同业拆借利率计算；2.焦春霞承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：首先，上诉人与焦春霞签订的《解除租赁合同及补偿协议书》中约定的补偿款437500元，数额过高，显失公平，与其实际损失相差过大，焦春霞提供的证据不足以证明其损失达到437500元。其次，原合同中双方约定的1000元/天的违约金明显过高，根据法律规定应当予以调整。焦春霞辩称，1.世联郡业公司在租赁期内两次解除合同，迫使被上诉人一年内三次搬离营业场所，实际损失巨大。解除租赁合同及补偿协议书是双方经过协商，根据实际情况，自愿最后达成的协议，足以证明双方对损失的认可。2.原租赁合同中对违约金的约定是针对双方并不单指向上诉人，且被上诉人一审诉请金额并非依据原租赁合同，故原审事实清楚，适用法律正确。焦春霞向一审法院起诉请求：1.判令世联郡业公司支付补偿金437500元，退还房屋租金87500元，保证金35000元，共计560000元并支付违约金（自2019年9月11日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；2.判令世联郡业公司支付律师费25000元；3.判令世联郡业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年8月17日，世联郡业公司与焦春霞签订《商业房屋租赁合同》，约定世联郡业公司将南京市秦淮区三条巷18号1F08房屋出租给焦春霞，用于经营餐饮，租赁期限自2018年8月18日至2021年8月17日止，合同签订后3日内，焦春霞向世联郡业公司支付2018年11月18日至2019年2月17日止的租金，共计52500元，履约保证金35000元；合同签署后，合同各方应按照合同约定全面履行义务，任何一方违反合同约定均应向对方承担违约责任，按照1000元/天的标准支付违约金；除非另有约定，守约方遭受的损失包括但不限于停业租金、律师费、交通费、水电费等。因世联郡业公司将上述房屋另行出租他人，双方当事人协商解除合同，并于2019年3月7日另行签订《商业房屋租赁合同》一份，约定世联郡业公司将南京市秦淮区三条巷20-1号房屋出租给焦春霞使用，用于经营餐饮；租期自2019年4月5日至2022年4月4日止；合同签订后3日内，乙方向甲方支付2019年4月5日至2019年10月4日止的租金，共计105000元，履约保证金35000元；合同签署后，合同各方应按照合同约定全面履行义务，任何一方违反合同约定均应向对方承担违约责任，按照1000元/天的标准支付违约金；除非另有约定，守约方遭受的损失包括但不限于停业租金、律师费、交通费、水电费等。同日，双方当事人还签订了《房屋租赁补充协议书》，约定世联郡业公司负责焦春霞商铺装修，装修周期约10天，于2019年3月17日前完工；世联郡业公司保证焦春霞租赁期限3年内正常营业，若因世联郡业公司原因（包括但不限于因政府要求住房楼下不准经营餐饮而导致焦春霞停业等）导致焦春霞无法正常营业、关门停业世联郡业公司需负责协调解决，若无法解决导致焦春霞无法营业，合同终止，世联郡业公司需向焦春霞赔偿2018年8月11日双方签署的位于南京市三条巷18号1F08商铺的《商业房屋租赁合同》投资损失360000元，且焦春霞有权追讨三条巷20-1号、20-2号部分商铺损失；世联郡业公司负责焦春霞所租赁商铺不因营业执照及卫生许可证问题影响焦春霞营业，若因营业执照及卫生许可证问题导致租赁商铺停业整顿的，停业整顿期间世联郡业公司支付焦春霞2000元/天停业损失，且一年内累计停业不得超过30日；若因营业执照及卫生许可证问题导致焦春霞无法在租赁商铺继续营业按上述约定处理；焦春霞所租赁商铺的营业时间每天不低于21个小时，若焦春霞租赁商铺营业时间无法达到每天21个小时，世联郡业公司减免焦春霞每年租金50000元；本协议签订后，成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分继续有效。后因南京市秦淮区三条巷20号房屋不能用于餐饮经营，双方当事人协商解除租赁合同并于2019年8月16日签订《解除租赁合同及补偿协议书》，约定：双方当事人于2019年8月16日解除于2018年8月17日、2019年3月7日签订的《商业房屋租赁合同》；世联郡业公司向焦春霞补偿费用560000元（其中包括已缴纳5个月房租87500元，保证金35000元)；世联郡业公司将分期支付至焦春霞账户内，2019年9月10日前支付140000元，2019年9月30日前支付140000元，2020年4月25日前支付140000元，2020年6月25日前支付140000元；若世联郡业公司未能按期全额支付上述款项，需按银行逾期贷款利率四倍至实际付款日止支付焦春霞违约金，焦春霞有权向租赁房屋所在地法院全额主张未到期剩余款项；双方签字盖章生效后焦春霞将租赁房屋交付给世联郡业公司；协议中有与2018年8月17日、2019年3月7日签订的《商业房屋租赁合同》内容不一致之处，以本协议约定内容本准。上述协议签订后，世联郡业公司未依约支付相应款项。2019年11月5日，焦春霞与江苏德聚律师事务所签订《委托代理合同》，并为此支付服务费25000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于焦春霞要求世联郡业公司支付560000元的诉讼请求，一审法院认为，双方当事人先后签订两份房屋租赁合同，均因世联郡业公司违约而致使合同解除，此后双方经协商，就解除租赁合同的款项返还、违约责任等达成一致，但此后世联郡业公司仍未能按约履行，故对于焦春霞上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于焦春霞要求世联郡业公司以560000元为基数，自2019年9月11日起支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院认为，双方当事人在《解除租赁合同及补偿协议书》中明确约定，若世联郡业公司未能按期全额支付相关款项，需按贷款利率四倍支付违约金，且焦春霞有权全额主张未到期剩余款项，而世联郡业公司在2019年9月10日首批款项给付期限届满时，未依约支付，焦春霞有权自2019年9月11日起全额主张剩余款项及违约金，故对于焦春霞上述诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于焦春霞要求世联郡业公司支付律师费25000元的诉讼请求，一审法院认为，虽然双方当事人签订的租赁合同中约定了违约方应承担守约方的律师费，但《解除租赁合同及补偿协议书》中明确“协议中有与2018年8月17日、2019年3月7日签订的《商业房屋租赁合同》内容不一致之处，以本协议约定内容本准”，但上述协议并未对律师费作出约定，故对于焦春霞的上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于世联郡业公司认为焦春霞主张款项（违约金）高于其实际损失的抗辩主张，一审法院认为，《解除租赁合同及补偿协议书》系双方自愿签订，世联郡业公司对于焦春霞因世联郡业公司违约所受损失予以了认可，现要求调整有违诚信原则，且世联郡业公司对其主张未能提供任何证据予以佐证，故对于世联郡业公司上述抗辩主张，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、世联郡业公司于判决生效之日起十日内支付焦春霞560000元及逾期付款违约金（以560000元为基数，自2019年9月11日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；二、驳回焦春霞的其他诉讼请求。一审案件受理费9725元，减半收取为4862.5元，由焦春霞负担203.5元，由世联郡业公司负担4659元。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因世联郡业公司在履行与焦春霞的房屋租赁合同过程中存在违约，双方当事人于2019年8月16日签订了《解除租赁合同及补偿协议书》，该协议书成立后对双方当事人均具有约束力。一审法院根据双方在该协议书的约定内容，判令世联郡业公司支付焦春霞560000元及逾期付款违约金，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人世联郡业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7112.5元，由上诉人南京世联郡业商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 斐二〇二〇年七月二日法官助理  李映碧书 记 员  朱亚芳