北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终4252号上诉人（原审被告、反诉原告）：凌雷，男，1972年11月18日出生。委托诉讼代理人：席向阳，北京双安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周礼光，北京双安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谷振辉，男，1963年7月20日出生。委托诉讼代理人：赵东红，北京市清华源律师事务所律师。上诉人凌雷因与被上诉人谷振辉租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初42451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。凌雷上诉请求：撤销一审法院判决第二项中凌雷向谷振辉支付土地使用费的部分。事实和理由：1.一审判决超出了谷振辉的诉讼请求。谷振辉的一审诉讼请求是“凌雷向谷振辉支付租金86667元”，该请求的基础是合同有效。一审法院认定合同无效，且谷振辉拒绝变更诉讼请求的情况下，一审法院不能直接判令凌雷支付占有使用费。2.谷振辉主张凌雷是2017年5月撤出诉争场地，其后不应再产生占有使用费。3.镇政府将彩钢房和大棚强制拆除后，将里面的物品及建筑垃圾放置在诉争场地之外西边的空地上，而非诉争场地。一审法院对此认定错误。建筑垃圾没有搬离也是因为谷振辉的阻挠，而非凌雷自己的意愿。一审法院不应以建筑垃圾留在原地为由判令凌雷支付场地使用费。谷振辉辩称，同意一审判决，不同意凌雷的上诉请求和理由。谷振辉在一审法院起诉请求：1.确认双方在2016年4月15日所签订的《租赁合同》自2018年6月7日解除；2.判令凌雷向我支付租金人民币86667元（自2017年5月1日日其至2018年5月31日止，共13个月）；3.判令凌雷向我支付水电费554元；4.判令凌雷向我支付违约金16000元；5.判令凌雷向我支付土地占用费12863元（自2017年10月-2019年5月共20个月，按照年租金每亩3000元的标准计算，占用面积66米*26米=1716平方米；6.判令凌雷赔偿我恢复围墙的损失10000元（围墙长度21米）、地面恢复原状损失60000元（包括机械、人工、运输、建筑垃圾消纳等费用）。凌雷在一审法院反诉请求：1.确认我与谷振辉于2016年4月15日签署的《租赁合同》无效；2.判令谷振辉向我返还租金34849.32元及利息损失（利息按照银行同期一年期贷款基准利率标准4.35%计算，算至谷振辉返还租金完毕之日止）；3.判令谷振辉向我赔偿经济损失99320元。一审法院认定事实：2009年6月18日，北京市海淀区上庄镇永泰庄村村民委员会（甲方）与谷振辉（乙方）签订《协议书》，约定甲方同意将某路北189亩土地出租给乙方使用，租期30年（2010年元月1日至2040年12月31日）；甲方同意乙方在法律允许的范围内，可以转租或合作开发利用，同意乙方接受甲方对其土地使用的监督。2009年6月22日，北京市海淀区上庄镇永泰庄村村民委员会出具书面材料，载明其出租给谷振辉的某路北189亩土地为农用地（非基本农田及其他性质土地）。2016年4月15日，谷振辉（甲方）与凌雷（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于某路北甲方承包永泰庄村的部分土地及地上物租给乙方，乙方在法律允许范围内合法使用；甲方承租永泰庄村的土地上院落一处以及院北面南北长20米、东西长36米，院东面南北长31米、东西长10米土地，占地合计面积51米*36米=1836平米，其中房屋面积136平米；标的租赁期限共5年，自2016年5月1日至2021年4月30日止；乙方用于公司存放物品、设备及办公、生活使用等；该土地房屋租金为每年8万元；双方于签订之日交付第一年租金，第二年至第五年租金于当年的4月30日前全额支付；标的租赁期间甲方提供水源、电源，费用由乙方交纳，水费5元/吨，电费1.5元/度，每季度交纳一次，以实际表数为准；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回标的，乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1.未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，2.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋（房屋自身损坏除外），3.改变本合同规定的租赁用途或利用该标的进行违法活动（被追究刑责或治安处罚）的；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.3%支付甲方滞纳金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同年租金20%的额度向甲方支付违约金；若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿直至达到全部损失为止；在租赁期内，甲方不得擅自解除合同或以第七条特别声明之外的理由影响该协议的执行，否则，甲方应按合同年租金20%的额度向乙方支付违约金；若支付的违约金不足以弥补乙方的损失，甲方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；承租期内，甲方应负责协调解决进出院落道路畅通、水通、电通及四邻因标的问题产生的纠纷，否则因这些原因影响乙方使用的，则每影响一日应向乙方方支付原日租金5倍的赔偿金；乙方负责对房屋维修保护，在使用过程中若由于房屋自身原因无法正常使用需大的维修时，由甲乙双方协商解决；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；经甲方书面同意，乙方对现状标的如进行改建、扩建及装饰等费用均由乙方自行承担，合同到期保持原样，不许拆除（自建活动房除外），对乙方自建道路，围墙，合同期满或因第七条发生时，乙方不得向甲方索要赔偿。协议签订后，谷振辉将上述土地交付凌雷使用，凌雷向谷振辉支付了2016年5月1日至2017年4月30日的租金8万元。凌雷搬入诉争场地后，在诉争场地建设9间彩钢板房，在院落北侧和东侧建L型大棚各一处。就该建设行为，凌雷未取得谷振辉的书面同意，但称谷振辉对此知情并默许，谷振辉对凌雷的该项主张不予认可。2016年11月22日，北京市海淀区上庄镇人民政府发布《通告》，称诉争土地在未经土地行政主管部门审批的情况下擅自建设彩钢房，影响周边环境，要求于2016年11月24日8时迁自行拆除上述违法建设并恢复土地原貌。2016年12月7日，北京市海淀区上庄镇人民政府再次发布通告，要求2016年12月12日8时迁拆除违法建设并恢复土地原貌。后北京市海淀区上庄镇人民政府于2016年12月将凌雷所建彩钢房及大棚强制拆除，将彩钢房及大棚内存放的物品放置在诉争场地外西侧的空地上，拆除后的建筑垃圾留存于诉争场地内。之后，凌雷的人员从诉争场地撤走，并搬走部分物品，谷振辉称凌雷是2017年5月撤出诉争场地，但遗留有床、柜子等物品。凌雷撤出诉争场时，谷振辉称凌雷未清除建筑垃圾且未支付场地占用费，拒绝其将场地外西侧空地上的物品搬离。庭审中，双方于2018年6月7日均确认谷振辉可以自行处理诉争场地内凌雷留存的物品。2019年5与17日，凌雷开始将场地内建筑垃圾清走，并将诉争场地外西侧空地上的物品搬离。谷振辉称凌雷承租诉争场地后将场地上围墙拆除，并硬化路面，要求凌雷赔偿围墙及恢复地面的损失，但谷振辉就其上述主张未提交证据证明，且凌雷对此不予认可，否认其拆除围墙并硬化路面。凌雷称其因搬家产生的损失，并提交收条佐证，谷振辉对此不予认可。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，谷振辉与凌雷所签《租赁合同》所涉场地为农用地，谷振辉将农用地出租给凌雷用于存放物品、设备及办公、生活使用等，改变了土地用途，故该《租赁合同》应属无效。上述《租赁合同》虽属无效，但凌雷实际使用了诉争场地，应向谷振辉支付场地使用费，具体标准参照双方《租赁合同》所确定的租金标准。凌雷撤离诉争场地时，将被拆除后的建筑垃圾遗留在诉争场地，故谷振辉要求凌雷支付2017年5月1日至2018年5月31日期间的使用费，具备事实及法律依据，法院予以支持，对凌雷要求谷振辉返还租金及利息损失的主张，法院不予支持。谷振辉要求凌雷支付水电费554元，凌雷亦同意支付，法院对此不持异议。因《租赁合同》被确认无效，谷振辉要求凌雷支付违约金的主张，无事实及法律依据，法院不予支持。因凌雷搬离时，谷振辉拒绝凌雷将诉争场地外西侧空地上物品搬走，故谷振辉向凌雷主张土地占用费，无事实及法律依据，法院不予支持。谷振辉未提交充分证据证明凌雷拆除诉争场地围墙并硬化路面，且凌雷不予认可，故对谷振辉要求凌雷赔偿损失的主张，法院不予采信。凌雷就其搬家损失未提交充分证据证明，且谷振辉不予认可，故本院就凌雷的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，一审法院判决：一、谷振辉与凌雷签订的《租赁合同》无效；二、凌雷于本判决生效后十日内支付谷振辉土地使用费86666.67元及水电费554元。三、驳回谷振辉的其他诉讼请求；四、驳回凌雷的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。《租赁合同》所涉场地为农用地，双方将农用地用于存放物品、设备及办公、生活使用等，改变了土地用途，违反法律、行政法规强制性规定，该《租赁合同》应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。1.凌雷占有《租赁合同》所涉场地时，应按照租金标准支付占有使用费。谷振辉未变更支付租金的诉讼请求为支付占有使用费的诉讼请求，一审法院直接判决凌雷支付占有使用费，减少了当事人的诉累，本院对该做法予以确认。2.凌雷主张“建筑垃圾没有搬离是因为谷振辉的阻挠”，该主张无证据佐证且不符合常理，本院不予采信。谷振辉主张“凌雷未清除建筑垃圾且未支付场地占用费，拒绝其将场地外西侧空地上的物品搬离”，该行为系自救行为，具有合理性。凌雷应支付其物品占用《租赁合同》所涉场地期间的占有使用费。谷振辉要求凌雷支付2017年5月1日至2018年5月31日期间的使用费，具备事实及法律依据，应予支持。一审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，凌雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2772元，由凌雷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 范      磊审 判 员 辛      荣审 判 员 刘   国   俊二〇二〇年七月八日法官助理 张超书记员李佳星