广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0802民初2954号 原告:保娟,女,1981年1月17日出生,回族,住广元市利州区。 原告:王春,男,1977年1月5日出生,回族,住广元市利州区。 二原告共同委托诉讼代理人：邓姝琳，四川剑州律师事务所律师。 被告：成都华油兴业房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区。 法定代表人：文志民，职位：董事长。 被告：成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司，住所地：广元市利州区。 负责人：文志民，职位：总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。 原告保娟、王春与被告成都华油兴业房地产开发有限公司（下称华油公司）、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司（下称华油广元分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人，被告的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保娟、王春向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决二被告未按合同约定提供交房文件应承担从2016年10月1日至2017年5月8日期间的违约费用27126元。2、请求人民法院依法判决被告提供正式收款凭证。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：二原告系关系。2015年10月31日，原告与被告华油广元分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于广元市利州区西侧水岸华府5栋号住房一套，该房屋建筑面积为97.51平方米，总价411005元。原、被告双方签订购房合同后，原告按照约定于2015年10月31日前交付首期房款91005元，余款320000元双方约定向公积金中心申请贷款支付。合同第十八条约定交付时间和手续“出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在支付日期届满前15日，书面通知买受人查验房屋并办理房屋交接手续”。根据合同约定的交付条件十五条规定“商品房交付给买受人应符合以下条件，商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》”。双方合同约定交房时间为2016年9月30日，但至今被告未按合同约定向原告提交第十五条规定的相关房屋证明文件，已违反合同第十八条第三项约定应按合同第十九条处理，合同十九条约定逾期交房责任中第1条规定：“因出卖人未按合同约定交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金”。原告于2017年5月8日与被告办理交房手续。原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效。双方签订合同后，原告按照合同交付房款，被告应当按照合同约定方式交付原告商品房，因被告未按照约定的内容和时间交付房屋，致使合同履行违背诚实信用原则，导致不符合交付条件，因此造成逾期交房的违约责任应由二被告承担连带责任。庭审过程中，原告撤回第二项诉讼请求。 被告华油公司、华油广元分公司共同辩称，一、被告已经履行完交房义务并已按照合同约定向原告交付了第十八条四款第四项所列的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，除此之外，原告主张的其他文件不是交付的标的。1、《商品房买卖合同》第十八条第四款第四项明确约定《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》系在办理收房手续时已经一并交付给了原告，是交付的标准配置，在交房的现场就设置的有专门的展示架，上面就摆放的有这类文件。被告于2016年9月20日已经通知原告到销售中心及物业中心办理手续，并在《小区入住通知书》中明确的告知了原告相关事项，原告已经履行全部的通知义务，但原告因其自身原因于2017年5月8日才来办理收房手续，非被告责任，故被告不应承担任何违约责任。2、原告所述称的“根据合同约定的交房条件第十五条的规定商品房交付给买受人（即本案原告）时应符合下列条件：商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋面积实测报告书》”与合同约定不符合。原、被告之间的《商品房买卖合同》系在双方平等、自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，故是真实、合法、有效的。而《商品房买卖合同》说明第7条中明确的约定合同文本中选定的内容应在【】中以划√方式的选定，同时《商品房买卖合同》第十五条第一款第一项中明确只在《建设工程验收合格证明》的括号中划勾，并未在《建设工程竣工验收备案证明文件》的括号内划勾，因此《建设工程竣工验收备案证明文件》并非交房时必须取得的文件，且不属于应当交付给原告的必要文件。3、《商品房买卖合同》第十五条第一款明确的约定了被告在交付房屋时取得《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》即可，且并未约定应当要向原告提交。且《商品房买卖合同》第十八条第三款也明确被告只需出示相关文件即可，故原告要求被告向其提供前述文件的主张实际上是对合同条款的错误理解，没有法律依据。4、至于原告诉请的正式的收款凭证，被告已经开具正式的购房发票并已经向原告交付，故对于原告此项主张既没有事实依据也没有法律依据，应当予以驳回。 二、被告不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交付的违约责任。如前所述，被告已按照合同约定于2016年9月20日通知原告到销售中心及物业中心办理接房手续，且在通知交房时，所涉房屋的地基与基础部分、主体结构部分、分户验收、勘察、设计等均已验收合格，满足房屋实际使用（交付）条件。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定“（一）出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房”，第十九条约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理……”,根据上述约定，被告应当承担违约责任是被告没有交付房屋，而不是没有交付房屋的建设相关文件，其核心是房屋的交付，而不是文件的交付。合同第十五条约定的内容，是符合的条件要求，而不是交付的标的，即使文件不完整不具备，也不构成交付违约，仅仅是交付的瑕疵。第十九条的违约条款与第十五条的所列条件之间不构成对应关系。《商品房买卖合同》没有对未提交交房文件的行为约定违约责任，而且即便是未提交相关文件，对原告接收房屋、使用房屋没有任何实际影响，也不会造成任何损失。相反，原告故意一再拖延，不到销售中心及物业中心办理接房手续，原告未按时接房系其自身原因造成，与被告无关，被告不存在逾期交房的行为。 综上所述，原告主张未按合同约定提供交房文件的违约金既没有事实依据，也没有法律依据，而被告均已严格按照合同约定履行各项义务，不存在违约行为，请求人民法院依法驳回原告全部的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年10月31日，原告与被告华油广元分公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：），原告购买被告开发的位于广元市利州区西侧水岸华府5栋号商品房，房屋建筑面积为97.51平方米，总价411005元。 合同记载：说明……7、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 第十五条商品房交付条件（一）商品房交付给买受人时符合以下条件：1、该商品房已取得【《建设工程竣工验收备案证明文件》】、【《建设工程竣工验收合格证明》√】；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。 第十八条交房时间和手续（一）出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前15日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。（四）交接手续：4、办理房屋占有、使用的交接手续……该商品房为住宅的，出卖人按买受人购买的【套√】【幢】发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收结果表》。 第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方当事人同意：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期在30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。 合同签订后，原告依约支付了房屋价款。2016年9月20日，被告向原告邮寄送达《水岸华府小区入住通知书》，并于2016年9月23日在《广元日报》上发布《交房公告》，告知水岸华府全体业主（4#住宅楼以外）收房事宜。原告以被告交付房屋未按合同约定出具相关证明文件为由拒绝收房。2017年6月10日，被告再次向原告送达入住通知书。2017年5月8日原告收房。 同时查明，被告华油广元分公司于2014年1月6日取得涉案项目《建设工程规划许可证》，证件号：建字第号，于2015年7月27日取得《商品房预售许可证》（预售许可证：（2015）房预售证第号）。 被告华油广元分公司取得《房屋面积测绘报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》时间分别为2016年7月15日、2016年9月1日。涉案房产经建设单位（成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司）、监理单位（中油涿州华宇工程建设监理有限责任公司）、施工单位（四川省华昌建筑工程有限公司）、设计单位（重庆都兴建筑设计有限公司）、勘察单位（中国建筑西南勘察设计研究院有限公司）五方验收合格，出具《竣工验收报告》时间为2016年11月16日。庭审中，原告对被告向其出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》无异议。 另查明，被告华油公司于2012年8月14日登记成立，经营范围：房地产开发；销售商品房；物业管理，暂定资质等级三级。被告华油广元分公司系被告华油公司于2012年9月7日设立的分公司，类型：有限责任公司分公司（非自然人投资或控股的法人），经营范围：房地产开发；销售商品房；物业管理（以上经营范围不含国家法律、行政法规、国务院决定禁止或限制的项目，涉及资质证的凭质证经营）。 本院认为，原告与被告华油广元分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，其内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，否则构成违约并应承担相应违约责任。商品房买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。买受人的义务在于支付房屋价款，出卖人的义务在于转移符合合同约定的交付条件的房屋。本案的争议焦点为：一、《建设工程竣工验收备案证明文件》是否为涉案房屋交付条件；二、被告是否存在违约行为，若存在违约行为，违约金为多少。 一、关于房屋交付条件。首先，依据合同文本内容，合同首页说明第七条载明：【】中选择内容，以划勾选定，合同第十五条第一项在《建设工程竣工验收合格证明文件》【】中划勾，但是在《建设工程竣工验收备案证明文件》【】中没有划勾，可以认定当合同事项包含【】时，应以明示的划勾的方式选定，若没有选定，则不能作为合同内容。其次，根据相关法律规定，房屋的交付以竣工验收合格为前提，而不以行政部门竣工备案为要件，且2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号）中已经取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”。因此，竣工验收备案双方未作约定，且为行政管理程序，故而并非涉案商品房交付的必要条件。 二、关于被告违约事实是否存在。关于出卖人应当提供的证明文件，包括合同明确约定应由出卖人提供的，以及按照相关规范性文件规定的证明房屋具备交付使用条件的文件。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、第十八条明确约定了房屋交付条件，作为开发商的被告应按合同约定出示证明文件。《建设工程竣工验收合格证明》系指商品房经设计、施工、工程监理等有关单位验收合格，而不是被告抗辩的单项自检检查合格，故被告的辩解主张本院不予采信。经审理查明，涉案工程《竣工验收报告》形成时间为2016年11月16日，即在合同约定的交房时间2016年9月30日，被告尚不完全具备交房条件，因此原告有权拒绝受领该商品房，并依据合同第十九条的约定向被告主张逾期交房的违约责任。关于违约金的起止时间，应当从合同约定的房屋交付届满之日至涉案房屋达到符合合同约定的交付条件之日，即《竣工验收报告》形成之日2016年11月16日止（共计46天）。关于违约金计算标准，合同明确记载以房屋价款的万分之三按日计算，故而被告华油广元分公司应当支付违约金金额411005元×0.0003×46天=5671.87元。 关于责任承担问题。因被告华油广元分公司系被告华油公司设立的分公司，不具有法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，总公司应当对其设立的分公司的债务承担清偿义务，故被告华油公司应当对被告华油广元分公司的上述债务承担清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告成都华油兴业房地产开发有限公司、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司于本判决生效后十日内共同支付原告保娟、王春违约金5671.87元。 二、驳回原告保娟、王春其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费239元，由被告成都华油兴业房地产开发有限公司、被告成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  刘云丹 二〇一七年八月二十一日 书记员  李忠芹