江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0727民初801号原告：赖奕凯，男，1989年6月5日生，汉族，居民，住全南县。委托诉讼代理人（特别授权）：徐笑怡、钟俊瑾，江西明理（龙南）律师事务所律师。被告：江西省海润商业管理有限公司，地址：赣州市章贡区客家大道博德山庄中区A1型10。法定代表人：游伟雄，该公司负责人。被告：龙南县华翔投资置业有限公司。法定代表人：林院金，该公司负责人。统一社会信用代码：91360727566292428X。地址：龙南县龙翔大道文化艺术中心，电话：0797-352****。原告赖奕凯与被告江西省海润商业管理有限公司（以下简称海润公司）、龙南县华翔投资置业有限公司（以下简称华翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖奕凯及其委托诉讼代理人钟俊瑾到庭参加了诉讼，被告海润公司、被告华翔公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行原告与二被告签订的《财富广场C区商铺租赁协议》（以下简称《租赁协议》）；2、判令被告江西省海润商业管理有限公司支付拖欠原告的租金78872元（暂计至2017年12月8日），自2017年12月9日起，继续计算至租赁期限届满之日止，继续按《租赁协议》的约定支付租金；3、判令被告江西省海润商业管理有限公司向原告支付逾期支付租金的违约金合计158200元，被告龙南县华翔投资置业有限公司承担连带责任；4、判决二被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求第二项为：2、判令被告江西省海润商业管理有限公司支付拖欠原告的租金78872元（暂计至2017年12月8日），自2017年12月9日起，继续计算至租赁期限届满之日止，继续按《租赁协议》的约定支付租金，被告华翔公司承担连带责任。事实和理由：2014年6月17日，原告与被告华翔公司签订《赣州市商品房买卖合同》一份，原告出资购买被告出售位于财富广场C区2号商铺。原告与二被告签订了《租赁协议》一份，协议约定，原告将文化艺术中心财富广场C区2号，总建筑面积为31.64㎡的商铺租赁给海润公司有偿使用并有权转租、分租，租赁期限为十周年（从交付之日起），租金从被告华翔公司将商铺交给原告之日第四个月起计算，商铺租金为按照第一年至第六年每平方米146.64元（建筑面积）（含二楼楼面以上所有的使用权）,第七年开始按照上年年租金每月递增6%年租金（含二楼楼面以上所有的使用权）；租金每两个月支付一次，第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号之前支付，逾期支付的，按月租金额承担日息万分之五；逾期超过一个月视为被告海润公司违约，原告有权终止协议并要求海润公司被告按租赁面积支付违约金5000元/㎡，被告华翔公司对被告海润公司进行担保，被告华翔公司承担连带责任。随后，原告按照《租赁协议》约定，将商铺交付给被告海润公司，被告海润公司依约支付租金。但截至2016年8月，被告海润公司多次迟延交付租金且多次出现逾期支付租金达一月以上，原告多次催促未果，被告海润公司称经济周转不过来，需要延迟交付租金。鉴于被告多次未依约履行约定义务且逾期支付租金达一月以上，二被告应当支付逾期未付的租金并承担违约金损失；基于诚实信用原则，原告愿意继续履行合同，故原告提出以上诉讼请求。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、原告身份证复印件，国家企业信用信息公示系统复印件两份，证明原告身份信息、二被告企业信息的相关情况。2、《赣州市商品房买卖合同》复印件一份，证明原告与被告龙南县华翔投资置业有限公司签订了买卖合同，购买了位于龙南县财富广场××区××号商铺的事实。3、《租赁协议》一份，证明原告已经将商铺出租给了被告海润公司、被告华翔公司为海润公司提供连带责任担保的事实。4、银行账户明细，证明被告海润公司未按照合同约定交付租金构成违约的事实。5、被告华翔公司收据复印件，证明原告已付清房款的事实。被告海润公司、华翔公司未作答辩，也未提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年6月17日，原告与被告华翔公司签订《赣州市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告华翔公司开发的位于龙南县文化艺术中心财富广场××下商业××区××号商铺（建筑面积31.64㎡、套内面积31.42㎡、单价为35193.59元/㎡、总价款为1113525元），商铺的交房时间为2014年9月30日前，以及对违约责任等事项进行了约定。原告已付清商铺购房款。同时，原告赖奕凯与被告海润公司、华翔公司签订《租赁协议》一份，合同约定：“……一、商铺位置：甲方（指原告赖奕凯）将落座在文化艺术中心财富广场C区2号，建筑面积为31.64㎡的商铺租赁给乙方（指被告海润公司）有偿使用并有权转租、分租。二、租赁期限：租赁期限十周年(从交付之日起)，从丙方（指被告华翔公司）将商铺交给甲方之日第四个月起计算租金（前三个月为免租金装修期）。租赁期满，甲方有权收回该商铺。三、租金标准及支付方式：……租金为①第一年至第六年每月每平方米146.64元（建筑面积）（含二楼楼面以上所有的使用权）,第七年开始按照上年年租金每年递增6%年租金（含二楼楼面以上所有的使用权）。②甲方将商铺交给乙方时，乙方支付给甲方三个月租金额作为合同保证金。租金为每二个月支付一次给甲方。第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号之前支付，逾期支付的，按月租金额承担日息万分之五。逾期超过一个月的，甲方有权终止本协议并要求乙方按租赁面积支付违约金5000元/㎡。③在租赁期间不论商铺是否乙方自用或有其他实际承租人，不论乙方转租费用多少，乙方均按以上两条支付租金。……五、其他约定：1、在租赁期间，甲方无权单方终止本协议的履行或自行将商铺进行出租，如甲方违约，除向乙方支付违约金按租赁面积支付5000元/㎡违约金，乙方有权要求继续履行，此外还应承担因此给租赁经营户造成的经济损失。如乙方单方终止本协议，除向甲方支付按租赁面积支付5000元/㎡违约金，甲方有权要求继续履行本协议，此外还应承担因此给甲方造成的经济损失。……六、甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本协议具同等效力。丙方对乙方进行担保。丙方承担连带责任。……”。合同签订后，被告海润公司向原告支付商铺租金至2016年8月份止，后虽经原告方多次催收，自2016年9月起的租金被告海润公司至今未支付给原告。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系三方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性或禁止性规定，合同合法有效，当事人应当按约定履行义务。原告要求继续履行《租赁协议》，符合法律规定及双方约定，故本院予以支持。关于被告海润公司的违约金承担问题。首先，根据原、被告签订的《租赁协议》约定，若被告海润公司逾期支付租金超过一个月，原告有权终止合同并要求按租赁面积支付5000元/㎡的违约金，即原、被告已就逾期支付租金导致的违约责任承担问题进行了约定。其次，在原、被告签订的《租赁协议》中另行约定若原告存在违约行为，也应按租赁面积5000元/㎡的标准支付违约金给被告海润公司，即无论原、被告何方违约，支付违约金的标准均为按租赁面积5000元/㎡计付，故于原、被告而言违约金约定的计付标准相当。第三，本案原告与被告海润公司间的租赁关系与其与被告华翔公司间的商品房买卖关系具有一定关联性，商铺租赁方式实为开发商的一种营销方式。正因为业主对返租利益的期待，导致其自愿承受远高于本地区房价平均水平的极高房价。就此而言，原、被告双方预先约定的违约金，除弥补租赁合同损失外，还用于弥补高额购房款的损失。综上，原、被告自愿约定的违约金按租赁面积5000元/㎡计付并未高于原告损失，该约定对双方具有法律效力。本案中，被告海润公司承租原告C区2号商铺的面积31.64㎡，故对原告提出由被告海润公司支付违约金158200元（31.64㎡×5000元）的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于支付租金金额问题。因被告海润公司向原告支付租金至2016年8月31日止，自2016年9月1日起至今未再向原告支付过租金，根据原、被告《租赁协议》约定每月租金按商铺面积（31.64㎡）146.64元/㎡计付，故截止2017年7月31日被告海润公司欠付原告租金金额为51036.59元（31.64㎡×146.64元/㎡×11个月）。综上，被告海润公司应向原告支付截止2017年7月31日欠付的租金51036.59元，并自2017年8月1日起至租赁期限届满之日止，按原、被告签订的《租赁协议》约定继续支付欠付的租金给原告。同时，在租赁期限届满之后，双方应通过协商等途径妥善处理房屋的返还问题，若产生纠纷，可另行处理。关于被告华翔公司担保责任承担问题。根据原、被告签订的《租赁协议》约定，被告华翔公司对被告海润公司履行《租赁协议》所产生的债务承担连带责任，故对原告主张被告华翔公司对本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告海润公司、华翔公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质辩等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、继续履行原告赖奕凯与被告江西省海润商业管理有限公司、龙南县华翔投资置业有限公司于2014年6月17日签订的《财富广场C区商铺租赁协议》。二、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金计人民币51036.59元（31.64㎡×146.64元/㎡×11个月）给原告赖奕凯，并自2017年8月1日起至租赁期限届满之日止，继续按《财富广场C区商铺租赁协议》的约定支付租金。三、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金计人民币158200元给原告赖奕凯。四、被告龙南县华翔投资置业有限公司对以上第二、三项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。案件受理费1732元，由被告江西省海润商业管理有限公司、龙南县华翔投资置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何水长二〇一七年八月八日书记员  王五虹