济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初686号原告：济南市历下区人民政府姚家街道办事处，住所地济南市。法定代表人：李笃来，主任。委托诉讼代理人：张康，山东创鑫律师事务所律师。被告:济南市ABC幼儿园，住所地济南市。法定代表人：梁红，园长。委托诉讼代理人：陈中砚，男，1978年6月25日出生，汉族，该园法律顾问，住济南市。原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处与被告济南市ABC幼儿园合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，2017年2月13日，济南市ABC幼儿园向本院提出管辖权异议申请，管辖权异议处理完毕后,本院依法适用普通程序，于2017年7月5日，公开开庭进行了审理。原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处委托诉讼代理人张康，被告济南市ABC幼儿园法定代表人梁红及其委托诉讼代理人陈中砚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。济南市历下区人民政府姚家街道办事处向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南市历下区高新技术产业开发建设总公司与济南市ABC幼儿园之间的房屋租赁合同；2.判令济南市ABC幼儿园返还非法占用的位于济南市窑头路3号友谊苑小区院内农贸市场西北侧的房屋（幼儿园房屋及院落场地）；3.支付自2015年6月1日至判决生效之日止的房屋租赁费用（暂计至2016年12月31日108万元）；4.支付自2015年6月1日起以72万元为基数按日万分之五计算至判决生效之日止的违约金（暂计至2016年12月31日逾期580天，违约金208800元）；5.本案诉讼费用由济南市ABC幼儿园承担。事实和理由：2014年11月25日，济南市ABC幼儿园与济南市历下区高新技术产业开发建设总公司签订租赁合同，约定济南市历下区高新技术产业开发建设总公司将位于济南市窑头路3号友谊苑小区院内农贸市场西北侧的房屋租赁给济南市ABC幼儿园作为幼儿园教育使用，房屋建筑面积1600平方米，出租房屋附属物为房屋的院落。租赁期限三年，自2014年6月1日至2017年5月31日，租金为每年72万元，支付方式为每半年期满前20日交清下半年租金。合同变更、解除条款约定：拖欠房租累计超过一个月，合同自动终止。出租方有权解除并终止本合同，收回房屋。合同违约责任条款约定：济南市ABC幼儿园拖欠房屋租赁费及租赁期内应交的各项费用，每逾期一天按年租金额的万分之五交纳违约金。因济南市ABC幼儿园违约致使产生一切与主张权利有关的费用均由济南市ABC幼儿园承担。2015年8月，济南市历下区窑头路东段3号友谊苑小区的产权及管理由济南市历下区高新技术产业开发建设总公司转移交至济南市历下区人民政府姚家街道办事处。2015年9月，济南市历下区人民政府姚家街道办事处将友谊苑小区的物业及房产委托给济南鑫地物业管理有限公司经营管理。鑫地物业受托后多次向济南市ABC幼儿园催收房屋租金。现济南市ABC幼儿园仅支付租金到2015年5月31日，之后未支付任何费用。济南市ABC幼儿园辩称，济南市历下区人民政府姚家街道办事处不是适格的诉讼主体，应当依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2014年11月25日，济南市历下区高新技术产业开发建设总公司与济南市ABC幼儿园签订租赁合同，约定济南市历下区高新技术产业开发建设总公司将位于济南市窑头路3号友谊苑小区院内农贸市场西北侧房屋租给济南市ABC幼儿园，房屋面积1600平方米，出租房屋附属物为房屋的院落。租赁期限为3年，自2014年6月1日至2017年5月31日止，租金共计216万元，押金2000元，仅限济南市ABC幼儿园租赁房屋作为幼儿园使用。合同约定的租金支付方式：每年租金72万元。房屋租金济南市ABC幼儿园每半年支付一次。首次房租在签订合同后二日内支付约定的房屋租金和押金362000元；以后在每半年期满前二十日内交清下半年房租；合同期满，济南市ABC幼儿园结清水电费后，济南市历下区高新技术产业开发建设总公司退还所交押金。房屋到期前，济南市ABC幼儿园需提前三个月向济南市历下区高新技术产业开发建设总公司提出续签合同申请，并按当时市价重新签订租赁合同，否则视为济南市ABC幼儿园不再续租。合同变更、解除条款第二款第五项约定：济南市ABC幼儿园拖欠房租累计超过一个月，合同自动终止。济南市历下区高新技术产业开发建设总公司有权解除并终止本合同，收回房屋，济南市ABC幼儿园交纳的押金不退还。合同违约责任条款约定：济南市ABC幼儿园拖欠房屋租赁费及租赁期内应交的各项费用，每逾期一天按年租金额的万分之五交纳违约金。租赁合同签订后，2015年7月2日历下区政府常务会议纪要显示涉案合同由高新开发公司整理后移交姚家街道办事处管理，第七条记载移交工作不涉及该小区相关债权债务问题，债权债务由原责任单位承担。济南市历下区高新技术产业开发建设总公司于2015年11月13日出具证明，证明其将涉案房屋产权于2015年8月7日全部移交给济南市历下区人民政府姚家街道办事处，涉案房屋由济南市ABC幼儿园租赁使用。2015年9月，济南市历下区人民政府姚家街道办事处与济南鑫地物业管理有限公司签订《房屋委托经营管理协议合同书》，济南市历下区人民政府姚家街道办事处将涉案房产委托给济南鑫地物业管理有限公司，由济南鑫地物业管理有限公司统一管理经营。委托经营期限自2015年9月1日起，以一年为期限。协议期间内税后收益分两次支付济南市历下区人民政府姚家街道办事处，每半年支付一次50%。委托合同约定，在委托经营期内，济南鑫地物业管理有限公司享有完全经营自主权，对委托的房产拥有管理使用权。委托合同后附的《物业公司应交纳房租明细》中载明了包括济南市ABC幼儿园在内的未交纳房租的时间和房租明细。济南市ABC幼儿园已付清2015年6月1日前的租金。济南鑫地物业管理有限公司曾向济南市历下区人民法院提起诉讼，济南市历下区人民法院在2015年12月18日作出（2015）历商初字第3216号民事裁定书，以济南鑫地物业管理有限公司与济南市ABC幼儿园之间存在合法有效的仲裁协议，人民法院以对双方之间的租赁合同案件没有管辖权为由，驳回济南鑫地物业管理有限公司的诉讼请求。后济南鑫地物业管理有限公司作为申请人向济南仲裁委员会申请仲裁，济南仲裁委员会作出（2016）济仲裁字第0019号裁决书，裁决（一）济南市ABC幼儿园支付济南鑫地物业管理有限公司租金760000元；（二）济南市ABC幼儿园支付济南鑫地物业管理有限公司违约金138600元；（三）仲裁费用21914元，由济南市ABC幼儿园全部承担。上述（一）、（二）、（三）项合计920514元，济南市ABC幼儿园于本裁决生效之日起十日内支付济南鑫地物业管理有限公司。该裁决书被山东省济南市中级人民法院于2016年9月19日作出（2016）鲁01民特61号民事裁定书撤销。2017年6月28日济南市ABC幼儿园向济南市历下区人民政府姚家街道办事处提出房租调整申请，认为涉案房产的评估出租价格28万元左右，申请调整租金至30万元左右。济南市ABC幼儿园提交了2014年、2015年、2016年的审计报告复印件，以证明其负债经营，连年亏损，济南市历下区人民政府姚家街道办事处认为与本案无关。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题为：1.济南市历下区人民政府姚家街道办事处主体资格问题；2.济南市历下区高新技术产业开发建设总公司与济南市ABC幼儿园之间的房屋租赁合同是否应当解除，涉案房产是否应当返还；3.济南市ABC幼儿园是否应当支付租金、违约金及数额。关于焦点问题1，济南市历下区高新技术产业开发建设总公司与济南市ABC幼儿园签订租赁合同，意思表示真实，且合同内容未违反法律、行政法规等强制性规定。《租赁合同》合法有效，合同双方应严格按照合同约定履行。租赁合同签订后，济南市历下区高新技术产业开发建设总公司将涉案房屋产权全部移交给济南市历下区人民政府姚家街道办事处，对此济南市ABC幼儿园是知情的，涉案房屋虽未办理产权过户手续，但有权向济南市ABC幼儿园主张权利，故济南市历下区人民政府姚家街道办事处原告主体资格适格。关于焦点问题2，本院认为济南市历下区高新技术产业开发建设总公司与济南市ABC幼儿园签订的合同到期日为2017年5月31日，合同现已到期，且济南市历下区人民政府姚家街道办事处亦表示不再出租给济南市ABC幼儿园，故济南市历下区人民政府姚家街道办事处该项主张已无必要，本院依法驳回其该项请求。合同履行完毕，济南市ABC幼儿园应将位于济南市窑头路3号友谊苑小区院内农贸市场西北侧的房屋（幼儿园房屋及院落场地）返还济南市历下区人民政府姚家街道办事处。关于焦点问题3，租赁合同中明确约定了房屋租金的标准、数额和交纳的期限，济南市ABC幼儿园作为承租人，应严格按照租赁合同约定履行支付租金义务。济南市ABC幼儿园对欠付2015年6月1日以来的租金无异议，依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力，对于其提出的房屋租金过高的抗辩，本院不予采信。济南市ABC幼儿园应向济南市历下区人民政府姚家街道办事处支付拖欠的租金，截止到合同终止，自2015年6月1日至2017年5月31日，共计24个月，合计金额为720000元÷12×24=1440000元，自2017年6月1日起至本判决生效之日止系济南市ABC幼儿园的房屋占有使用费，以月租金720000÷12=60000元为标准计算为宜。对于违约金，济南市ABC幼儿园自2015年6月1日起未支付租金，构成违约，合同约定的违约金计算标准过高，以720000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率为标准自2015年6月1日起计算至本判决生效之日止为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告济南市ABC幼儿园于本判决生效之日起十日内向济南市历下区人民政府姚家街道办事处返还其占有的位于济南市窑头路3号友谊苑小区院内农贸市场西北侧的房屋（幼儿园房屋及连带的院落）；二、被告济南市ABC幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处支付合同到期的租金1440000元；三、被告济南市ABC幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处支付房屋占有使用费（以每月60000元为计算标准，自2017年6月1日计算至本判决生效之日止）；四、被告济南市ABC幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处支付违约金（违约金以720000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率为标准，自2015年6月1日起计算至本判决生效之日止）；五、驳回原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19640元，由济南市ABC幼儿园负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  董 浩人民陪审员  赵书静人民陪审员  王 萍二〇一七年八月九日书 记 员  孟晓铮