江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终560号上诉人（原审被告）：南昌化工农资大市场有限公司，住所地江西省南昌市南昌县莲塘北大道。法定代表人：张波，该公司经理。委托诉讼代理人:张海燕,江西灯正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁跃强，男，1951年12月出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：章春林，江西赣兴律师事务所律师。上诉人南昌化工农资大市场有限公司（以下简称南昌农资公司）因与被上诉人袁跃强商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南昌农资公司委托诉讼代理人张海燕、被上诉人袁跃强委托诉讼代理人章春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南昌农资公司上诉请求：依法撤销江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2099号民事判决;依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;本案一、二审诉讼费、担保费等由被上诉人承担。南昌农资公司上诉认为,本案一审判决认定事实错误,亦导致适用法律错误,上诉人与被上诉人实际不存在房屋买卖合同关系,双方签订涉讼买卖合同的目的系为了获取银行贷款。被上诉人与上诉人签订完涉讼《南昌县商品房买卖合同》后,被上诉人并未实际支付首付款,一审判决书认定被上诉人向上诉人支付了首付款763103元系事实认定错误。由于上诉人与被上诉人始终不存在买卖房屋的真实意思表示,所以本案涉讼房屋始终在上诉人的控制中,不存在交付给被上诉人一事,一审判决书认定上诉人南昌农资公司已于2016年4月将涉诉店铺向被上诉人袁跃强交付系事实认定错误。本案涉讼银行按揭贷款的实际还款人系上诉人,涉讼房屋的按揭款系由上诉人定期以转账、存款、现金等方式支付给被上诉人,再由被上诉人支付给银行,且银行贷款的尾款系由交通银行从上诉人的保证金账户中直接扣划结清,该事实有银行流水及存款回单等为证,故一审判决书认定2016年8月4日被上诉人袁跃强结清银行按揭贷款系事实认定错误。因为双方没有买卖房屋的真实意思表示,所以上诉人并未将涉讼《南昌县商品房买卖合同》等购房材料原件交给被上诉人。上诉人与被上诉人虽签订了涉讼《南昌县商品房买卖合同》,但���卖涉讼房屋并非双方真实意思的表示,该合同系无效合同,故双方并不存在房屋买卖合同关系,双方之所以签订房屋买卖合同,系为了以该种方式获取银行贷款,该贷款已实际由上诉人还清。袁跃强辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效,被上诉人已全部履行付款义务,上诉人应按约为被上诉人办理房屋所有权属证书,一审判决应予维持,上诉人的上诉没有任何事实和法律根据,依法应予驳回。一、被上诉人与上诉人签订本案《南昌县商品房买卖合同》后,按约支付了本案争议房屋的全部首付款763103元(包括在四个商铺的首付款8831000元中),上诉人称被上诉人未付首付款没有事实根据。2008年11月20日被上诉人向化工市场公司购买了四个商铺,除本案综合楼二层商铺外,还购买了综合楼一层、三层和四层商铺各���个,总计应付首付款8831095元。被上诉人于2008年12月10日通过银行转账方式向上诉人支付了上述四个商铺的首付款8831000元,包括本案争议房屋的全部首付款763103元。二、本案争议房屋已交付,上诉人称未向被上诉人交付房屋且未交付房屋的事实是双方不存在房屋买卖的真实意思表示的主张没有任何事实和法律根据。根据本案《南昌县商品房买卖合同》约定,出卖人即上诉人应当在2009年3月10日前,将具备约定条件的房屋交付给被上诉人,但上诉人逾期至2016年4月才将本案争议房屋交付给被上诉人,上诉人称未向被上诉人交付房屋不符合事实。如果上诉人未交付房屋,产生的法律后果是上诉人仍应承担继续向被上诉人交付房屋的违约责任,而不是因此认定房屋买卖的真实意思表示不存在。因为双方签订了房屋买卖合同且经南昌县房产管理局备案,被上诉人付清了首付款,办理了房屋按��贷款付清了剩余购房款,应当认定房屋买卖的真实意思表示存在。三、本案银行贷款由被上诉人全部付清,上诉人称实际还款人是上诉人的主张没有事实根据。上诉人提供的4019932.12元的转账记录只能证明上诉人对被上诉人有付款行为,该款项是上诉人归还给被上诉人的往来款项,不是特定的支付本案争议房屋的银行贷款的款项,也不足以支付本案争议房屋和其他三个商铺的购房款及利息总额20121829.3元,资金具有占用即使用的特点,该款支付到被上诉人账户内就成为被上诉人的财产,不能认为仍是上诉人的财产。即使认为被上诉人没有理由取得上诉人提供的4019932.12元资金,也只能由上诉人要求被上诉人返还而不能主张房屋买卖合同无效。即使银行贷款尾款578071.24元中有50731.36元是在交通银行(江西省分行)起诉上诉人要求其履行按揭贷款的保证责任后作为保证人支付的本案争议房屋项下贷款的部分利息,也是上诉人按月对按揭贷款银行履行保证责任的行为,上诉人依法只取得追偿权,可以另行起诉解决,而不能否定购房合同的真实有效性和合法性。2009年4月9日上诉人转账支付给南昌市洪燕铝业有限公司的资金500万元与本案无关。四、购房合同和贷款合同原件是因被上诉人委托上诉人代办银行贷款手续和抵押登记手续交给上诉人保管的,不能因此认定合同无效。被上诉人在签订购房合同和贷款合同时持有上述合同原件,上诉人至今未归还购房合同和贷款合同原件的行为不能证明双方没有买卖房屋的真实意思表示。只要合同时依法签订的,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,被上诉人是否持有合同原件不影响合同真实、有效、合法。上诉人称房屋买卖合同只是获取银行贷款的方式与本案事实和日常生活经验不符。因为本案银行贷款全部支付给��诉人,但贷款债务由被上诉人承担。任何人都不会无故由自己承担银行贷款债务而为他人取得银行贷款。上诉人收到全部购房款拒不为被上诉人办理房屋权属登记手续,是严重损害被上诉人合法权益的违约行为。原判决判令上诉人为被上诉人办理房屋权属登记手续符合本案事实和有关法律规定,依法应予维持。袁跃强向一审法院起诉请求：依法判决被告提供办理权属证书应由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理并向原告交付南昌化工大市场综合楼二层商铺（建筑面积354.21平方米）的房屋所有权证书。本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：袁跃强（买受人）与南昌农资公司（出卖人）于2008年11月20日签订编号为F546的《南昌县商品房买卖合同》一份，合同约定：1、买受人购买出卖人开发的位于莲塘北大道××化工××市场综合楼××层建筑面积为354.21平方米的商铺一间；2、付款方式及期限：买受人应在签订本合同时，付清房屋首付款人民币763103元，余款760000元须在2008年12月31日前办理银行按揭贷款手续；3、交付期限：出卖人应于2009年3月10日前将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给买受人使用；4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则出卖人按已付房价款的0.25%向买受人支付违约金。合同签订后，袁跃强向南昌农资公司支付了首付款763103元。上述合同于2008年12月15日在南昌县房产管理局备案。2008年12月17日，袁跃强、南昌农资公司与案外人交通银行股份有限公司南昌分行（以下简称交通银行��办理了760000元的8年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了编号为07（2008）386的《个人住房抵押贷款合同》，南昌农资公司作为保证人对袁跃强760000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款交通银行已于2008年12月29日发放。2016年8月4日，袁跃强结清银行按揭贷款。2016年8月8日，交通银行出具《结清证明》一份。同时查明，2015年3月23日，交通银行因袁跃强逾期偿还按揭贷款、南昌农资公司未办理涉诉店铺的抵押登记手续为由诉至南昌市东湖区人民法院，并于2015年4月23日向法院申请财产保全并得到法院准许，2015年4月24日，南昌市东湖区法院作出（2015）东民初字第1061-1号民事裁定书并于2015年4月28日向南昌县房管局发出《协助执行通知书》一份，对登记于袁跃强名下的包含涉诉店铺在内的房产进行查封。2016年9月1日南昌市东湖区法院作出（2015）东民初字第1061号民事裁定��，准许交通银行的撤诉申请。南昌农资公司已于2016年4月将涉诉店铺向袁跃强交付。一审法院认为，袁跃强、南昌农资公司双方签订的《南昌县商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，予以确认。依照上述合同约定，袁跃强负有向南昌农资公司交纳购房款的支付义务，南昌农资公司则负有在2009年3月10日向袁跃强交付房屋并在房屋交付的180日内办理产权登记的义务。袁跃强要求南昌农资公司提供办理权属证书应由其提供的资料报产权登记机关备案，为袁跃强办理并向袁跃强交付南昌化工大市场综合楼二层商铺（建筑面积354.21平方米）的房屋所有权证书，针对袁跃强的该项诉讼请求，一审法院认为，根据庭审已查明的事实，南昌农资公司已于2016年4月将涉诉店铺交付给袁跃强，故对袁跃强的交付请求，不再支持。袁跃强履行了支付购房款的义务，而南昌农资公司自2016年4月将涉诉店铺交付给袁跃强后截至庭审之日止仍未为袁跃强办理产权登记手续，已超过合同规定的办理期限，南昌农资公司的行为已构成违约，应承担继续履行、向袁跃强支付违约金的责任，袁跃强仅主张南昌农资公司承担继续履行产权登记义务，系袁跃强对自身权益的处分，且不违反法律的规定，予以支持。南昌农资公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，并且不作应诉答辩及相应举证，属怠于行使诉讼权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告南昌化工农资大市场有限公司应在本判决生效之日起十日内提供办理权属证书应由其提供的资料报产权登记机关备��，并为原告袁跃强办理位于莲塘北大道××化工××市场综合楼××层建筑面积为354.21平方米的商铺的房屋产权证；二、驳回原告袁跃强的其他诉讼请求。案件受理费100元由被告南昌化工农资大市场有限公司承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交四组证据：证据1、银行流水单，证明由上诉人公司的出纳黄炎娇的个人账户向被上诉人转账共计4019932.12元，用于归还包括本案涉讼房屋在内的四处房屋的银行按揭款，按揭款是双方各付一半；证据2、交通银行还本付息计划表，证明涉案房屋的银行贷款尾数578071.24元是直接从上诉人的银行保证金账户中扣划结清；证据3、《南昌县商品房买卖合同》、《个人住房抵押贷款合同》，证明由于被上诉人既未向上诉人支付首付款，所有银���按揭款也实际由上诉人支付，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，所以购房合同及贷款合同原件由上诉人持有，没有交给被上诉人；证据4、《退房申请》（复印件），证明被上诉人向南昌县房管局申请将涉案房屋退回给上诉人，再次证实上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系；证据5、2009年4月9日上诉人向南昌市洪燕铝业有限公司转账500万元的凭证，证明双方是合作贷款。被上诉人对上诉人提交的证据1真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，认为4019932.12元的转账记录有部分没有付款人的名称，部分付款人的名称不是南昌农资公司，不能证明是上诉人帮被上诉人还贷款的，即使是上诉人委托其公司的出纳支付的，金额也不足以支付本案争议房屋和其他三个商铺的购房款及利息总额20121829.3元；对上诉人提交的证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，认为578071.24元中只有218278.24元是在交通银行起诉上诉人要求其履行按揭贷款的保证责任后，作为保证人支付的本案争议房屋项下贷款的部分本息，其他款项是支付另外三套房屋的贷款的部分本息，与本案无关，且对银行履行保证责任的行为不能否定购房合同的真实性和合法性；对上诉人提交的证据3的真实性、合法和关联性没有异议，对证明目的有异议，该两份合同不能证明是上诉人支付的首付款和银行按揭贷款，合同原件是因被上诉人委托上诉人代办银行贷款手续和抵押登记手续交给上诉人保管的，被上诉人是否持有合同原件不影响合同真实、有效、合法和合同履行；对上诉人提交的证据4的三性均有异议，被上诉人没有提出退房申请，上诉人也不能提供退房申请的原件；对上诉人提交的证据5真实性、合法性没有异议，���联性有异议，上诉人转账支付给南昌市洪燕铝业有限公司的资金500万元与本案无关。被上诉人二审提交证据1、银行清单的打印件4张，证明贷款的金额及支付贷款利息的金额，上诉人的付款不足以付清四套房屋的贷款及利息。上诉人对被上诉人提交的证据1真实性没有异议，但认为当时贷款是上诉人和被上诉人一起去的，双方是合作贷款关系。本院对二审中提交的证据认证如下：对上诉人提交的证据1、2、3、5，被上诉人提交的证据1真实性、合法性予以认可，关联性结合本案其他证据在本院认为部分予以阐述。上诉人提交的证据4是复印件，且没有原件进行核对，本院对其真实性不予认可。本院二审查明事实：2008年12月29日至2016年8月4日，南昌农资公司分别以现金或转账的方式向袁跃强的交通银行南昌南铁支行的62×××53账号累计汇入4019932.12元。2016年8月4日，南昌农资公司作为担保人结清了袁跃强在交通银行编号为07（2008）386的《个人住房抵押贷款合同》的全部尾款50731.36元。2009年4月9日，南昌农资公司向南昌市洪燕铝业有限公司转账500万元。涉案店面没有办理交付手续。本院查明其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人的买卖房屋合同关系是否真实有效？根据法院查明事实，上诉人与被上诉人2008年11月20日签订编号为F546的《南昌县商品房买卖合同》，被上诉人于2008年12月19日向上诉人转款8831000元（其中包括本案所涉店面首付款），该合同于2008年12月15日在南昌县房产管理局备案。2008年12月17日，上诉人、被上诉人、交通银行签订编号为07（2008）386的《个人住房抵押贷款合同》，该笔贷款交通银行已于2008���12月29日发放。故应认定本案所涉《南昌县商品房买卖合同》基本履行完毕，商品房买卖已完成。对于上诉人提出的几点上诉理由，分别阐述如下：一、上诉人提出被上诉人实际未支付首付款，但在庭审中对被上诉人举证的2008年12月19日转账凭证没有提交相反证据予以证明，故上诉人该上诉主张与法院查明事实不符，不予支持。二、上诉人提出本案涉讼银行按揭贷款的实际还款人是上诉人，根据法院查明事实，本案涉讼银行按揭贷款的还款账户名为袁跃强，该账户按月向银行偿还贷款，至于该款的来源不影响袁跃强还款的事实，上诉人向被上诉人该账户的转款不能直接认定是上诉人向银行偿还贷款；交通银行从上诉人的保证金账户中扣划贷款尾款，是基于上诉人作为《个人住房抵押贷款合同》的保证人履行保证义务，而不是直接履行的还款义务，故上诉人该上诉主��不成立。三、上诉人提出房屋买卖合同等原件没有交给袁跃强且房屋没有实际交付，证明双方不存在实际的房屋买卖关系，本院认为，房屋买卖合同自签订之时成立，即具有法律约束力，且房屋买卖合同的标的物为不动产，属于物权法调整范围，标的物是否实际交付不影响房屋买卖合同的效力，上诉人该主张不予支持。综上所述，上诉人南昌农资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南昌化工农资大市场有限公司承担。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一七年八月九日书记员  王 倩