中华人民共和国   海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   (2015)三亚民三初字第30号   原告：五十岚利和（×××），男，1948年6月5日出生，日本国籍，住三亚市。   委托诉讼代理人：苏蕾，海南惠海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：覃小玲，女，1969年7月8日出生，汉族，公民代理。   被告：彭万里，男，1982年3月22日出生，汉族，住三亚市荔枝沟荣兴建材城盛堡隆商务酒店。   被告：缪本瑞，男，1963年12月2日出生，汉族，公民身份号码×××，住三亚市河西新风街**创新电脑城旁三亚老港市茶餐厅。   原告五十岚利和与被告彭万里、缪本瑞房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告五十岚利和的委托诉讼代理人苏蕾、覃小玲到庭参加诉讼，被告彭万里、缪本瑞经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告五十岚利和向本院提出诉讼请求：1.解除原告与缪本瑞2012年1月1日签订的《租赁合同》，终止合同的权利义务；2.二被告向原告支付拖欠至2015年7月12日的房屋租金738594元、违约金381812.2元（计算至2015年5月11日）及赔偿损失273095元；3.二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年1月1日原告与缪本瑞签订了《租赁合同》，约定将原告位于海南省三亚市××路建筑面积约982.96平方米的铺面出租给繆本瑞，租期自2012年1月1日至2016年12月30日。租金每年进行调整（其中2014年季度租金为260090元，2015年季度租金为273095元），按季度支付，每三个月为一个季度，每个季度最后五日作为下一个季度的租金支付日。合同第七章第2项约定，如拖欠租金达15日，则视为违约，原告有权终止合同，收回出租房屋，所交保证金不予退还；第3项约定未经原告书面同意不得转租，如转租的视为违约，原告可以终止合同，收回房屋，所交保证金不予退还，由此给甲方造成损失的，被告付全部责任；第8项约定如被告违反第3项约定拖欠租金的，被告应在收到通知后三日内搬离，每逾期一日按当季季度租金的千分之四支付违约金。2013年缪本瑞在未经原告书面同意的情况下，擅自将房屋转租给彭万里，并由彭万里按原合同约定的租金直接转入原告账户。2014年7月彭万里开始拖欠租金。2014年10月27日原告向彭万里发出告知函要求彭万里在合理期限内交付2014年最后一个季度租金，但彭万里仍未交付。2014年11月26日原告向缪本瑞和彭万里发出解除合同通知书，通知解除合同并要求交付租金。彭万里收到通知后向原告说明由于店铺经营不善资金周转困难，先支付部分租金，剩余租金请求原告给予一个月的时间交付，原告表示理解并同意彭万里继续使用房屋，但过后彭万里并未按照承诺履行交付租金义务。2015年2月14日原告向彭万里发出限期搬离通知书，要求彭万里补交租金并搬离，但彭万里收到通知后以各种理由拒付租金又不搬离。无奈之下，原告于2015年3月向三亚市河西区居委会及新风派出所寻求帮助，请求以上单位出面协调，让彭万里搬离。经派出所调解后，彭万里仍拒不搬离；2015年5月10日原告再次向缪本瑞和彭万里发出解除合同限期搬离通知书，要求支付截至2015年5月仍拖欠的租金约576190元（包括2014年第四个季度的租金约30000元，2015年第一、二季度的租金546190元）并限期三日内搬离出租屋。综上，原告认为：缪本瑞将房屋转租给彭万里使用后，彭万里不履行交付租金义务，经多次催缴后，既不交付租金又不搬离房屋。缪本瑞、彭万里拒不交付租金的的行为已经明显严重违约，损害原告的合法权益，为了维护正常的经济秩序，保障原告的合法权益，现依据我国《合同法》第六十条、第九十四条、一百零七条、二百二十七条及《民事诉讼法》第一百一十九条的之规定，诉至法院，请求支持原告的诉求。   被告彭万里、缪本瑞未做答辩。   在诉讼期间，五十岚利和为支持其诉讼请求，提交如下证据：1.2012年1月1日原告与缪本瑞签订的《房屋租赁合同》。用于证明原告与缪本瑞对涉案房屋的租金数额、支付时间及违约责任有明确约定；2.银行账户流水单。用于证明彭万里2014年通过银行转账支付给原告租金945400元，原告给予免交3万，仍拖欠2014年第四季度租金为64960元；3.2014年10月27日原告发给彭万里的《告知函》以及短信记录。用于证明彭万里自2014年开始拖欠租金，原告已给予合理期限履行；4.2014年11月26日《解除合同通知书》，证明彭万里在原告给予合理期限内未交付租金也未搬离；5.2015年2月21日《限期搬离通知书》和短信记录，证明原告要求彭万里补交租金并限期搬离；6.2015年4月29日《解除合同限期搬离通知书》、微信及短信记录，证明彭万里经多次催告后仍拒付租金并占有房屋，原告依据合同约定要求解除合同并限期其搬离。因被告彭万里、缪本瑞经本庭合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，彭万里、缪本瑞未对以上证据质证，也未向法庭提交证据。经对证据分析，本院对五十岚利和所举证据的真实性、合法性予以认定。   经审理查明：2012年1月1日，缪本瑞与原告签订《租赁合同》，承租原告位于海南省三亚市××路的铺面，租期自2012年1月1日至2016年12月30日。租金分季度支付，每三个月为一个季度，每个季度最后五日作为下一个季度的租金支付日，其中2014年季度租金为260090元，2015年季度租金为273095元，如拖欠租金达15日，则视为违约，原告有权终止合同，收回出租房屋，所交保证金不予退还；如缪本瑞违反约定拖欠租金的，每逾期一日按当季季度租金的千分之四支付违约金。2013年缪本瑞将房屋交付给彭万里使用，并由彭万里按原合同约定直接向原告支付租金。2014年7月彭万里开始拖欠租金；2014年10月27日至2015年5月10日，原告多次向彭万里和缪本瑞发函要求支付所欠租金并解除租赁合同，彭万里和缪本瑞未支付，也未按期搬离，原告遂诉至本院。   另查明，2015年7月12日，彭万里搬离租赁房屋。在本院审理期间，彭万里和原告曾达成调解协议，约定由彭万里支付原告人民币25万元，彭万里支付10万元后表示反悔，拒绝签收调解书。   本院认为：五十岚利和系日本公民，本案属涉外案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”由于本案当事人未选择合同争议应适用的法律，本案涉及不动产，且本案被告所在地、合同履行地、合同标的物均在中华人民共和国海南省三亚市，故中华人民共和国海南省三亚市是双方合同最密切联系地方，本案应适用中国法律作为处理本案合同纠纷的准据法。   本案的争议焦点为：一、原告与被告缪本瑞签订的《租赁合同》是否应当解除；二、缪本瑞是否应当向原告支付租金738594元、违约金381812.2元及损失赔偿273095元；三、彭万里是否需承担连带责任。   一、关于原告与缪本瑞签订的《租赁合同》是否应当解除的问题。本案中，原告与缪本瑞签订了《租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同规定积极履行自己的义务。虽然缪本瑞在2013年将房屋交付给彭万里使用，但原告与缪本瑞之间的租赁合同继续有效，双方应按约定继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现缪本瑞自2014年7月起未再支付租金，且经多次催告给予合理期限后仍未履行，原告诉请解除与缪本瑞的《租赁合同》于法有据，本院予以支持。   二、关于缪本瑞是否应当向原告支付租金738594元、违约金381812.2元及损失赔偿273095元的问题。根据合同约定，租金分季度支付，每三个月为一个季度，每个季度最后五日作为下一个季度的租金支付日，其中2014年季度租金为260090元，2015年季度租金为273095元；如缪本瑞违反约定拖欠租金的，每逾期一日按当季季度租金的千分之四支付违约金。原告请求按合同约定支付租金及违约金，于法有据，本院予以支持，原告请求逾期付款违约金计算至2015年5月11日是对其个人诉讼权利的自由处分，本院予以支持。但拖欠至2015年7月12日的租金应为646771元（2014年所欠第四季度租金64960元，2015年第一、二季度租金273095元×2=546190元，2015年7月1日至2015年7月12日租金273095元÷92天×12天=35621元），案件审理中，彭万里代为支付10万元，还需支付的租金应为546771元。违约金应为371980.98元（2014年第四季度违约金自2014年10月1日计算至2015年5月11日为260090元×0.004×220天=228879.2元，2015年违约金自2015年1月1日计算至2015年5月11日为273095元×0.004×131天=143101.78元）。   原告称被告彭万里搬离租赁房屋时对房屋造成损坏，且一直未搬离影响了其对外出租的经营收入，据此要求赔偿2015年一个季度的租金。根据原告提交的微信聊天记录及照片，并不能证明房屋在出租前是装修房还是毛坯房，也未能显示彭万里搬离租赁房屋对房屋造成了损坏，原告要求被告赔偿损失，证据不足，对该请求本院不予支持。   三、关于彭万里是否需要承担连带责任的问题。本院认为，合同相对性原则是合同法的基本原则，若要突破这一原则必须要有法律明文规定。虽然在合同签订后，缪本瑞将该租赁门面给彭万里经营使用，由于缪本瑞和彭万里均未出庭应诉，无法查明缪本瑞与彭万里之间的关系，就原告提交的租赁合同而言，彭万里不是该合同的相对人，原告请求彭万里承担连带责任，于法无据，本院不予支持。缪本瑞与彭万里之间的关系，系另一法律关系，可另行主张权利。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，判决如下：   一、解除原告五十岚利和与被告缪本瑞于2012年1月1日签订的《租赁合同》；   二、被告缪本瑞在本判决生效之日起十日内向原告五十岚利和支付租金546771元、违约金371980.98元；   三、驳回原告五十岚利和的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费16194.51元（原告五十岚利和已预交），由原告五十岚利和负担4858元，被告缪本瑞负担11336.51元，退回原告五十岚利和11336.51元。   如不服本判决，原告五十岚利和可在判决书送达之日起十五日内，被告缪本瑞、彭万里可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 尹合欢   审判员 王晓艳   审判员 吴 忠     二〇一七年八月二十二日   书记员 符雅慧   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》   第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。