青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初2242号原告：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路**。统一社会信用代码：913702148639342045。主要负责人：赵波，该支行行长。委托诉讼代理人：常振华，男，1979年9月7日生，住青岛市城阳区。该支行员工。被告：李春燕，女，1984年8月14日生，汉族，户籍所在地四川省南江县，现住青岛市城阳区。被告：卓越置业集团（青岛）有限公司，住，住所地青岛市城阳区流亭街道空港工业聚集区办公楼**一社会信用代码：91370214794020846N。法定代表人：李长青，该公司执行董事。原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行与被告李春燕、被告卓越置业集团（青岛）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常振华到庭参加了诉讼，被告李春燕、被告卓越置业集团（青岛）有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行向本院提出诉讼请求：1.被告李春燕偿还贷款本金442559.41元，自2016年9月3日起2017年3月1日止的逾期利息8654.6元，罚息35.57元，逾期复利61.55元，合计451311.13元；2.被告李春燕偿还自2017年3月2日起至判决生效之日止的利息、罚息及复利；3.确认原告就位于青岛市城阳区双元路18号107号楼6单元701户房屋处分所得价款优先受偿；4.被告卓越置业集团（青岛）有限公司就上述第1、2项付款义务承担连带清偿责任；5.案件受理费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等全部诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2012年7月12日，原告与被告李春燕签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告李春燕向原告借款470000元用于购买房地产，借款期限从2012年8月3日起至2042年8月2日止，被告李春燕以其所有的位于青岛市城阳区双元路18号107号楼6单元701户房屋提供抵押担保并办理了预抵押登记（房地产预告登记证号：青房地预市字第**），被告卓越置业集团（青岛）有限公司承担阶段性连带保证责任。合同签订后，原告履行了放款义务，但被告李春燕未完全按照合同约定偿还借款，被告卓越置业集团（青岛）有限公司未履行担保义务。李春燕、卓越置业集团（青岛）有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。因被告无正当理由未出庭应诉，本院视其放弃了举证、质证的权利。经本院审查，原告提交的证据来源合法、真实有效、与本案具有关联性，能够证明本案的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月12日，被告李春燕、被告卓越置业集团（青岛）有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告李春燕向原告借款470000元，借款期限360个月，采用等额本息还款法按月还款，借款利率为中国人民银行发布的相应档次法定贷款基准利率为基础下浮10%，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。合同同时约定，如逾期还款，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，原告有权宣布合同项下贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并对抵押房地产行使抵押权。被告李春燕对上述借款以其所有的位于青岛市城阳区双元路18号107号楼6单元701户房地产提供抵押担保，约定抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用，并办理了预售商品房抵押预告登记。被告卓越置业集团（青岛）有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用，保证期间为“自借款发放之日起至涉案房屋取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日”。至今，本案所涉房屋未取得房地产权利证书也未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续。二、2012年8月3日，原告按照合同约定向被告李春燕发放借款470000元，借款年利率为5.895%，逾期年利率为8.8425%。截至2017年3月1日，被告尚欠借款本金442559.41元，利息、罚息及复利8751.72元，合计451311.13元。本院认为，本案是基于借款人未履行还款付息义务而引发的借款合同纠纷。原告与被告李春燕、被告卓越置业集团（青岛）有限公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，依法应予以保护。原告按照合同约定发放了贷款，借款人应当按照合同约定偿还贷款，否则应当承担相应的违约责任。因被告李春燕未按照合同约定按期足额还款，原告有权根据合同约定要求其提前偿还所欠贷款本金、利息、罚息、复息以及诉讼费、保全费等债权人实现债权的一切费用。借款合同关于若借款人未按合同约定偿还借款本金，债权人有权在借款利率水平上加收50%计收罚息的约定，不违反法律规定，本院予以支持。被告李春燕以自己所有位于青岛市城阳区双元路18号107号楼6单元701户房地产为上述借款提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押预告登记，该抵押行为合法有效。根据合同约定，抵押担保的范围包括原告所诉的上述费用，因此原告就所诉费用依法享有对抵押物的优先受偿权。因涉案房屋未取得房地产权利证书，也未办妥以原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行为抵押权人的抵押登记手续，被告卓越置业集团（青岛）有限公司作为连带责任保证人对被告李春燕的上述债务应按照合同约定承担阶段性保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李春燕于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行截至2017年3月1日的借款本金442559.41元、利息8654.6元、罚息35.57元、逾期复利61.55元，合计451311.13元，并偿还自2017年3月2日起至判决生效之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；二、原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行对被告李春燕设定抵押的位于青岛市城阳区双元路18号107号楼6单元701户房地产的变现价款享有优先受偿权；三、被告卓越置业集团（青岛）有限公司在涉案房屋取得房地产权利证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行为抵押权人的抵押登记手续前对上述第一项承担连带还款责任。被告卓越置业集团（青岛）有限公司在承担保证责任后，有权向被告李春燕追偿。案件受理费8070元，保全费2870元，共计10940元，由李春燕、卓越置业集团（青岛）有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王红丹人民陪审员  刘清革人民陪审员  王晓英二〇一七年八月十八日书 记 员  车发强附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。5、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。