天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初9591号原告：马富刚，男，1963年3月19日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：梁俊东，天津龙轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志君，天津龙轩律师事务所实习律师。被告：金晶，女，1979年7月25日出生，汉族，户籍地吉林省辽源市西安区，住天津市南开区。委托诉讼代理人：司宇腾，天津瀚洋律师事务所律师。第三人：张承琪，男，1950年8月29日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：梁俊东，天津龙轩律师事务所律师。第三人：王光明，男，1955年9月18日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：梁俊东，天津龙轩律师事务所律师。第三人：徐立森，男，1966年6月25日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：梁俊东，天津龙轩律师事务所律师。原告马富刚与被告金晶、第三人张承琪、王光明、徐立森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马富刚及其委托诉讼代理人梁俊东，被告金晶委托诉讼代理人司宇腾，第三人张承琪、王光明、徐立森及其共同委托诉讼代理人梁俊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马富刚向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即将承租的位于天津市南开区与云阳道交口壳牌加油站旁商铺（草图门脸1、2、3、洗车房、平房2、3，约100平方米）及附属小院（约600平方米）腾交原告；2.依法判令被告立即支付拖欠的房屋使用费495000元（自2011年10月1日至2017年4月1日，以年租金90000元为标准）；3.依法判令被告立即支付上述拖欠费用的同期贷款利息86494元；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：位于天津市南开区附属小园系原告所建造，因历史原因尚未办理所有权登记手续。2005年11月14日原告依法注册成立天津市意顺排水疏通服务部（以下简称意顺服务部），执照类别为个体工商户（此服务部于2014年8月有13日注销）。2009年9月30日，原告以意顺服务部的名义与被告签订租赁协议，协议约定租期三年，租金为每年9万元，同时约定，严禁转租，租赁方如拖交租赁费2个月以上，出租方有权终止协议。合同履行期间，被告违反约定私自将该商铺转租他人，遭到原告的制止后，被告多次写下保证书，保证不再转租，保证不欠房租和电费。但被告多次违背自己的承诺，从2011年10月1日起至今拖欠原告房租、电费及利息，虽原告经常催要，但被告均以各种理由推脱，故成讼。另补充事实如下：原告依法注册成立的意顺服务部为个体工商户，实际由原告与第三人徐立森、张承琪、王光明共同成立。2003年讼争房屋由上述四人共同出资建造。讼争房屋在2015年8月份被南开地税进行了税务处理，该服务部补交了2008年1月1日至2011年12月30日的税费及滞纳金。被告金晶辩称，请求依法驳回原告诉讼请求，原告不是涉案房屋的所有权人，无权要求被告腾房及支付房屋使用费。一、2003年被告从张承琪处承租天津市南开区与云阳道交口壳牌加油站旁两间平房经营汽车修理，2005年被告在两间平房周围自建了一部分平房，2007年又自建一部分平房，2011年将上述房屋进行翻新，至涉案房屋现状。意顺服务部成立于2007年，但被告自2003年就开始租赁该地房屋进行经营，后自建形成房屋现状，因此该房屋与原告无关。二、被告与意顺服务部之间的租赁协议并非真实的租赁协议，是被告基于经营需要，需要原告给予供电，因此与原告签订租赁协议，实际仅是用电的协议，并非房屋租赁。三、2014年7月3日被告与案外人赵国钦签订租赁协议，被告将涉案房屋租予赵国钦。由于停电问题，导致赵国钦无法经营，其于2014年将金晶以租赁合同纠纷诉至本院，判决解除了金晶与赵国钦之间的租赁合同，并由金晶返还赵国钦预交房租20000元。同时在该判决的本院认为中，认定赵国钦与金晶所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当认定合法有效。该判决认定了金晶与赵国钦间的房屋租赁合同合法有效，故被告不存在违反合同约定转租的情况。第三人张承琪、王光明、徐立森述称，同意原告诉讼请求。同意由原告向被告主张腾房、使用费，原告及三第三人内部问题庭下自行解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年11月14日，意顺服务部依法注册成立，执照类别为个体工商户，原告为经营者。2014年8月13日，该服务部登记注销。2009年9月30日，意顺服务部与被告签订租赁协议，租赁期限为三年，自2009年10月1日至2012年10月1日；租金为9万元年，使用前五日交付房屋租金，先付款后使用；严禁转租，严禁在房屋外搭盖棚亭；租赁方如拖交租赁费2个月以上，出租方有权终止协议。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告交付租金至2011年9月30日，自2011年10月1日起被告未再向原告给付任何款项，故成讼。庭审中，本院依原告申请调取了被告于2014年6月25日以意顺服务部逃税为由，向天津市南开区地方税务局举报的卷宗材料。该材料中包括被告向税务局提交的其与意顺服务部分别于2007年10月20日、2009年9月30日签订的两份《租赁协议》及其本人出具的三份保证或承诺。其中2007年10月20日的《租赁协议》中记载租赁房屋大小共7件，洗车房2两间。两份租赁协议均约定年租金为9万元。三份保证或承诺中表示：保证定期搬出；不转租；补齐租金；承租人维修，维修后房屋产权仍归出租房（房主）所有；不向房主提出搭盖棚亭、整修地面、装修房屋及其他经济损失的索赔和补偿要求。另，本院依原告申请调取了被告于2014年11月18日举报意顺服务部非法经营时在天津市公安局南开分局经侦支队做的笔录，其中被告自认承租意顺服务部在南开区壳牌加油站旁房屋，大小共7间，洗车房2间，年租金9万元，期限为3年。另查，涉案房屋没有房产证，属于未经批准建设的临时建筑，所涉地块亦未办理相关登记。再查，原、被告均表示涉案房屋由自方建造，该坐落地块属天津市排水管理处第二排水管理所（以下简称排水二所）管理。经向排水二所核实，其表示对该地块及附属房屋无管理及所有权。审理过程中，双方现场确认了房屋坐落情况，并制作草图。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。鉴于涉案房屋是未经批准的临时建筑，没有房产证，故双方签订的《租赁协议》应属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告长期使用涉案房屋，且自2011年10月1日起拖欠费用，故原告参照合同约定的租金标准向其主张自2011年10月1日至2017年4月1日的占有使用费495000元（90000元年12个月*66个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因合同无效，被告占用的涉案房屋应予返还原告。关于原告主张逾期付款利息一节，虽合同无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，双方在合同中并未对逾期付款或逾期腾房所要承担的责任作出约定，故原告该项主张无合同依据，本院不予支持。关于被告抗辩称房屋由其建造一节，被告在南开经侦及南开地税所做的笔录中，及其在南开地税提交的证据中，均认可其自原告处承租涉案房屋，并按年租金9万元向原告支付租金。对此，其并未提供相反证据予以反驳，故被告称房屋由其自建的抗辩理由不成立，本院不予采信。关于被告欲以嘉陵道派出所出具的证明来证实涉案房屋由其自建一节，被告在举证过程中并未提交该证据原件，且经核实嘉陵道派出所表示并未出具过该份证明，故本院对证据不予采信。关于被告提出原告主体不适格一节，因合同签订一方意顺服务部已注销，且该服务部为个体工商户，由其原经营者马富刚作为原告主张权利并无不妥。另，三第三人作为意顺服务部的其他合伙人均表示同意以原告名义向被告主张与涉案房屋及场地有关的相关权利，其自行处分其诉讼权利并无不当，本院依法予以准许。关于被告提出原告主张使用费超过诉讼时效一节，双方因欠费问题及房屋权属问题曾发生过多起纠纷，原告在前述纠纷中均向被告主张过欠费问题，构成诉讼时效中断，故被告该项抗辩理由不成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告金晶于本判决生效后三十日内，将坐落于天津市南开区与云阳道交口壳牌加油站旁商铺（草图门脸1、2、3、洗车房、平房2、3，约100平方米）及附属小院（约600平方米）腾交原告马富刚；二、被告金晶于本判决生效后十五日内，给付原告马富刚自2011年10月1日至2017年4月1日的房屋占有使用费495000元；三、驳回原告马富刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9260元，原告马富刚负担1260元，被告金晶负担8000元，被告金晶负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告马富刚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  何锦辉代理审判员  谢莉莉人民陪审员  徐宝娟二〇一七年八月二十四日书 记 员  陈 芸