辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4276号上诉人（原审被告）：李洪玲，女，汉族，1981年1月5日生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李视春，辽宁社和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连万科物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。统一社会信用代码91210200242395981T。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜连子，该公司员工。委托诉讼代理人：宫静，该公司员工。上诉人李洪玲因与被上诉人大连万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李洪玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.大连市西岗区香炉礁街道香川社区无权代表大连市百年港湾小区业主签订物业服务合同，该合同应为无效合同。上诉人对该份物业服务合同不知情，不受该合同约束；2.一审判决参照《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》的规定，认定香炉礁街道香川社区有权代案涉小区第一届业主委员会签订物业服务合同，属适用法律错误。该实施意见未规定社区有权选聘物业公司的权利，也未规定社区有确定物业收费标准的权利。而案涉小区可以成立业主委员会，并成立过业主委员会，不适用该意见第三条（八）第二款“不能成立业主委员会小区”的规定；3.被上诉人提供的物业服务质量存在严重问题，没有提供与3.5元/月/平方米相对应的物业服务，业主与物业公司矛盾尖锐；4.被上诉人故意违法进入案涉小区进行物业服务，被上诉人不能要求上诉人支付物业费。万科物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。万科物业向一审法院起诉请求：1、李洪玲向万科物业支付欠交的2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费4257元；2、李洪玲按应付款项的日万分之五的标准向万科物业支付自物业费欠交之日起2018年7月1日至2019年12月31日违约金暂为1166.42元。一审法院认定事实：被告系大连百年港湾住宅小区3号楼2单元1003室业主，其房屋建筑面积为67.57平方米。案涉小区属香炉礁街道香川社区管辖范围。案涉小区原物业管理公司大连百年城物业管理有限公司于2018年5月退出大连百年港湾住宅区域的物业管理。因案涉小区业主委员会部分委员辞职，业主委员会人员不足半数，依据大国土发【2015】121号文件，香炉礁街道香川社区代行业委会职责，于2018年5月至6月期间，采取书面征求意见方式召开业主大会，征求业主意见，对是否选聘原告对案涉小区提供物业服务进行表决，同意率超过总建筑面积和业主总户数的50%以上，决定原告为案涉小区提供物业服务。2018年7月9日，原告（乙方）与香炉礁街道香川社区代行的大连市百年港湾小区第一届业主委员会（甲方）签订《百年港湾物业服务合同》，约定大连市百年港湾小区第一届业主委员会代表全体业主委托原告对“百年港湾”住宅小区进行物业服务管理，委托管理服务期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止；高层住宅按3.5元/月/平方米（含税）收取物业服务费；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预交一年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于季度最后一个月25日前交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。另查，被告拖欠2018年7月1日至2019年12月31日的物业费4257元。一审法院认为，参照《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》中关于“不能成立业主委员会的，由街道办事处同区物业行政主管部门，依法委托社区居委会选聘专业服务公司开展专项服务，收费标准自行协商议定”的规定，香炉礁街道香川社区代行的大连市百年港湾小区第一届业主委员会与原告之间签订的《百年港湾物业服务合同》合法、有效，对作为业主的被告具有约束力。现原告提供了相应的物业服务，有权按照约定向被告收取物业服务费。被告作为系争房屋的业主，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费的义务。被告辩称原告提供的物业服务不到位并提供了相关照片，物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。被告不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。因此，原告要求被告支付物业服务费及违约金的诉请于法有据，应予支持。被告以其未与原告签订过物业服务合同而不应交纳物业费等的抗辩意见，因缺乏事实和法律的依据，不予采信。关于被告辩称家中墙体开裂、漏水等问题。首先，被告提供的证据无法证明房屋出现漏水的原因，若与房屋自身的构造和品质有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。若被告因此遭受损失，被告可向相关责任方另行主张赔偿。其次，房屋超过质保期后，物业公司才能申请维修基金，且维修基金的使用，必须制作相关计划，报主管部门批准后才能实施，并有严格的金额限制。现被告未提供证据证明原告对此有过错或未履行相关责任，故被告以此为由拒缴物业费没有法律依据。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李洪玲于判决生效之日起十日内支付原告大连万科物业服务有限公司2018年7月1日至2019年12月31日拖欠物业服务费4257元及违约金1166.42元，合计5423.42元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告李洪玲负担。本院二审期间，上诉人李洪玲围绕其上诉请求提交了十五张照片，拟证明物业在安保、卫生、消防安全、绿化等方面服务存在问题。被上诉人为反驳上诉人的上诉请求提交了微信聊天截图若干张以及物业服务季度报告，拟证明被上诉人对案涉小区提供了良好的物业服务，并对比进驻之前小区绿植与现状，以及上诉人李洪玲知晓被上诉人进驻案涉小区提供物业服务的事实。本院组织当事人进行证据交换和质证。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，在《百年港湾物业服务合同》签订前，案涉小区的业委会人数已不足总数的二分之一，被上诉人与案外人香炉礁街道香川社区签订《百年港湾物业服务合同》系代行业委会与香川社区签订合同。被上诉人于二审庭审中也提交该合同原件，上诉人虽有异议但并未提供证据予以推翻，况且，2018年6月15日形成的业主大会决议并未被撤销，因此，该合同仍处于有效状态。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该《百年港湾物业服务合同》的合同权利义务由全体业主承担，上诉人作为案涉小区业主，应受前述合同的约束。结合查明的事实，被上诉人在案涉纠纷期间为上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人作为该小区业主，在接受了物业服务的同时，应履行向被上诉人支付物业费的合同义务。上诉人仅以被上诉人提供的服务有瑕疵为由拒绝支付物业费，与案涉合同约定及法律规定不符，本院不予支持。鉴于物业服务的持续性及不间断的特点，被上诉人可能在某一阶段提供物业服务不尽完善，对于业主不按时交费应予以充分理解，并应在今后的工作中，加强与业主之间的沟通，积极解决业主提出的问题，以促成物业单位与业主之间的和谐共处。故，被上诉人主张的违约金，本院不予支持。综上所述，李洪玲的上诉请求部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1905号民事判决为，李洪玲于本判决生效之日起十日内支付大连万科物业服务有限公司2018年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费4257元；二、驳回大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由李洪玲负担；二审案件受理费50元，由李洪玲负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二〇年七月十四日书记员  牛超群