贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)黔0302民初2293号 原告（反诉被告）：戴昌裕，男，汉族，1948年2月21日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：彭斌，贵州遵鹏律师事务所律师。 原告（反诉被告）：代昕，女，汉族，1978年6月11日出生，遵义市人，住红花岗区。 二原告委托诉讼代理人：彭斌，贵州遵鹏律师事务所律师。 被告（反诉原告）邓海波，男，汉族，1968年10月5日出生，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：杜君恋，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。 原告戴昌裕、代昕与被告邓海波暨反诉原告邓海波与反诉被告戴昌裕、代昕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴昌裕及二原告委托诉讼代理人彭斌、被告邓海波及其委托诉讼代理人杜君恋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告戴昌裕、代昕诉称，1.请求依法确认原、被告双方于1994年7月5日签订的《关于转给住房的协议》无效；2.依法判令被告邓海波返还位于南××单元××单元××（面积58.94平方米）住房（现罗家坝社区29栋2单元5-2号）；3.本案诉讼费用由被告承担，后变更请求为确认原告戴昌裕、代昕享有位于遵义市住宅房屋48％的产权份额。事实及理由：原告戴昌裕与王勉系夫妻关系，1993年根据遵义碱厂职工集资建房规定购得位于南××单元××单元××住房，支付了集资款5710.50元和办理全产权2447.50元。1994年7月5日，原、被告签订了《关于转让住房的协议》，将8栋2单元5层2单元10号转让给邓海波，并约定：对外任何个人或部门，只能表示为借予被告使用；双方约定价款为14000元；住房转给邓海波后，邓海波即具有长期享受住房的一切权利和履行其义务；目前不便过户，若房改需购住房所有权时仍需以王勉名义办理，但一切费用由被告支付；不管是否办理过户手续，其住房的一切权利属于邓海波，邓海波所用的水电费在未办理过户前，应当如数主动交付王勉。协议签订后，原告告知了王勉。1997年10月22日，王勉取得该房产权证，1999年3月王勉去世。2005年6月，因该房需缴纳土地收益金，房改办直接在王勉的存量补贴中扣取12000余元，而被告邓海波拒绝支付该费用，所以，此时房屋价值为原告支付12749元与被告支付了14000元之和，并且房屋至今尚欠349元土地收益金未缴纳，不能取得市场准入证，不能办理过户登记，故要求根据双方出资比例确认双方对该房按份共有。 被告邓海波辩称，双方于1994年签订了房屋买卖协议合法有效，由被告享有完整的房屋所有权，房屋应当归被告所有；原告诉称被告不办理过户登记手续不属实，被告没有交纳土地收益金，是因为该费用只能以王勉名义交纳，被告没有交纳的主体资格，故被告仅应承担违约责任，请求驳回原告诉讼请求。因原告已将房屋卖给被告，所以原告应当按照约定办理过户手续，故提起反诉，请求判令：1.确认双方于1994年7月5日确定的《关于转给住房的协议》有效；2.判令反诉被告履行办理过户登记手续；3.由反诉被告承担诉讼费用。 反诉被告戴昌裕、代昕辩称，转让协议违背当时政策，现在虽然合法，但是该协议性质属于债权债务关系，房屋所有权一直未发生转移，该房屋在2005年6月价值发生了改变，由邓海波支付的14000元及王勉被提取的12400元组成，而反诉原告拒不支付土地收益金，故反诉被告不能为原告办理过户手续及产权证，请求驳回被告的反诉请求。 原告戴昌裕、代昕围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1、1994年双方所签订的转让协议，内容第五条载明目前不过户，第二条说明房屋给予被告所用，证明被告居住使用该房屋的依据，证明协议表明双方是债权债务关系；2、1997年及1996年房屋所有权证及认定证，证明国家对该房的产权认定及享有房屋所有权的认定是王勉而不是被告，签订协议时不具备交易条件；3、2005年6月22日房改办出具的证明，证明原告妻子王勉的存量补贴的12400元冲抵房屋；4、王勉死亡证明一份，证明王勉与1999年死亡，对该房屋未予分割，该房屋属于原告所有财产；5、居委会证明一份，证明被告拒付土地收益金，原告找到居委会证明该房屋每月租金150元；6、职工土地收益差异清册，证明该房屋至今还差349元的土地收益为交于国家；7、遵义市房改部分出具的文件一份，证明文件规定不补交土地收益金的不能办理房屋过户手续，证明该房屋所有权没有发生变动；8、房屋模拟搬迁协议，证明该协议只和房屋登记人签订。被告质证，对证据1、2、3、4、7无异议，认为双方协议第5条载明不方便过户，而非不过户，合同目的是房屋买卖，证据2说明房屋归被告所有，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；对证据5有异议，认为该证据与常理不符，因该房已于1994年即交付被告，故该证据与事实不符且与本案审理无关联，本院不予认定；被告认为证据6无原件可以核实，结合证据6、7均系复印于房改办，及庭审查明该房尚有300余元土地收益金未缴纳的事实，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以认定；对证据8被告质证无原件核对，且内容不清，但恰好可以证明该房屋拆迁，房价上涨，原告反悔拒绝办理过户的事实，因该证据无法与原件核对，且内容不清，本院不予认定。被告邓海波围绕其主张向本院提交了以下证据：1.房屋转让协议，原告无异议，本院已予以认定；2.王勉出具的收条一份，证明被告依约向王勉支付房屋补交款，原告质证认为对是否是王勉所签有异议，且不能证明系支付的房屋补交款的款项，经询问原告是否对笔迹进行司法鉴定，原告明确表示不鉴定，且结合被告与原告、王勉仅有房屋买卖行为而无其他经济往来的事实，本院对收条的真实性、合法性、关联性予以认定；3.居委会证明，原告对真实性无异议，但认为不能证明被告享有该房所有权，因争议房屋所有权的归属系本案争议焦点，本院对该证据真实性、合法性予以认定。 结合对前述证据的分析，本院认定事实如下：原告戴昌裕与王勉系夫妻关系，二人于1993年购得位于南××单元××单元××单位集资房，并支付了集资款5710.50元。1994年7月5日，被告邓海波与原告戴昌裕签订了《关于转让住房的协议》，约定将碱厂8号宿舍2单元2-10号房屋转让给邓海波，根据集资款及装修费用折算价款为14000元，并约定对外任表示为借予被告使用，住房转给被告邓海波后，被告邓海波即具有长期享受住房的一切权利和履行其义务，还约定了目前不便过户，若房改需购住房所有权时仍需以王勉名义办理，但其购置所有权所需的一切费用由被告邓海波个人支付；不管是否办理过户手续，其住房的一切权利属于被告邓海波，被告邓海波所用的水电费在未办理过户前，应当如数主动交付王勉等内容。协议签订后，被告邓海波支付原告14000元，原告亦向被告邓海波交付了***号房屋，被告邓海波占有使用该房至今。1996年1月29日，被告邓海波向王勉支付办理全产权补交款2500元，同年3月31日王勉向遵义市人民政府住房制度改革办公室交纳了2447.50元办理全产权补交款，取得该房的《住房制度改革购买公有住房认定证》，该认定证载明“该户已按成本价购房58.94㎡，产权归个人所有。97年1月31日后可依法进入市场”，1997年10月22日，王勉取得该房产权证，产权证为遵房改私证字第××号。2005年6月，因需征收该房的土地收益差额，遵义市房改办使用了王勉的存量补贴12400元冲销补交土地收益差额，但该房至今尚有349元土地收益金未缴纳，未取得市场准入许可证，原告于2008年要求被告邓海波支付该费用被拒，现原告以协议无效为由诉至本院，诉讼中变更为确认其享有该房48%份额。 另外查明，王勉于1999年3月去世。其法定继承人为其配偶戴昌裕、女儿代昕、母亲高中秀，高中秀书面表示放弃继承王勉遗产。 本院认为，原告戴昌裕与被告邓海波于1994年7月5日签订的《关于转给住房的协议》系双方当事人的真实意思表示，从双方协议约定的“目前不便过户，若房改需购住房所有权时仍需以王勉名义办理，但其购置所有权所需的一切费用由邓海波个人支付”、“不管是否办理过户手续，其住房的一切权利属于邓海波”等内容可确认双方合同目的是原告转让房屋所有权给被告，被告支付约定价款，双方法律关系为房屋买卖合同合关系，被告邓海波按协议约定向原告付清了购房款14000元，戴昌裕也将房屋交付给被告使用至今。其后，被告根据协议约定的“若房改需购住房所有权时仍需以王勉名义办理，但一切费用由被告支付”内容，向原告支付了办理全产权补交款2500元，并取得该房的《住房制度改革购买公有住房认定证》，双方已履行了部分合同业务，虽然双方签订协议时该房未取得市场准入许可证，但房改房的市场准入许可仅是房管部门针对房改房出售的一项管理规定，其并非法律、行政法规的强制性、效力性规定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条”合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，双方协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定合同无效的情形，故本院对邓海波要求确认双方协议有效的诉讼请求予以支持。 协议合法有效，合同当事人应当遵守并严格执行该协议，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，因双方协议系买卖合同，其内容是被告支付合同价款，原告向其转让房屋所有权，而双方交易标的系房改房，由于历史原因具有一定特殊性，即在办理房屋产权证时，需根据相关政策交纳一定的费用，双方对此是知晓的，且在协议中约定了“目前不便过户，若房改需购住房所有权时仍需以王勉名义办理，但其购置所有权所需的一切费用由邓海波个人支付”的内容，以此可认定双方交易价款为协议约定的14000元，房改办调剂使用王勉存量冲销应补交土地收益差额款12400元不是购房款，而是登记的房屋购买人取得房改房所有权时按国家政策向房改办缴纳的相关费用，不应当计算在房屋转让价款之内，故原告主张的该房价值为合同约定的14000元和王勉支付的12400元构成的理由，与客观事实不符，本院不予采信，原告依据该理由所主张要求确认原告戴昌裕、代昕享有位于遵义市住宅房屋48％的产权份额的诉讼请求与客观事实不符，且无法律依据，本院不予支持；因原告在本案中未向被告主张返还被扣划冲销的12400元，原告可根据双方协议向被告另案主张权利。 因位于遵义市红花岗区（产权证为遵房改私证字第××号）房屋至今尚有349元土地收益差额款未缴纳，未取得《房地产交易市场准入许可证》，尚不具备所有权变更登记条件，故本院对邓海波要求戴昌裕、代昕履行办理过户登记手续的反诉讼请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 一、确认原告戴昌裕与被告邓海波于1994年7月5日签订的《关于转给住房的协议》有效； 二、驳回原告（反诉被告）戴昌裕、代昕的诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）邓海波的其他诉讼请求。 案件受理费5710元，减半收取计2855元，由原告戴昌裕、代昕负担，反诉费5710元，减半收取计2855元，由戴昌裕、代昕承担1400元，邓海波负担1455元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  刘远贵 二〇一七年八月六日 书记员  余梦昀