湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初973号原告：武汉天桥电子商贸有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区书城路18号三楼。法定代表人：林刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：何正海，北京盈科（武汉）律师事务所律师。授权范围：一般授权。被告：武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区洪山区工业园书城路18号。法定代表人：金毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈铭，北京市京师（武汉）律师事务所律师。授权范围：一般授权。委托诉讼代理人：徐中睿，北京市京师（武汉）律师事务所律师。授权范围：特别授权。被告：陆鹏，男，1972年11月3日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区（户籍所在地湖北省武汉市武昌区），原告武汉天桥电子商贸有限公司（以下简称天桥公司）与被告武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司（以下简称天椒厨坊公司）、陆鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天桥公司及其委托诉讼代理人何正海，被告天椒厨坊公司的委托诉讼代理人陈铭、徐中睿到庭参加诉讼，被告陆鹏经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告天桥公司向本院提出诉讼请求：1、两被告共同向原告支付租金、违约金（至2020年7月30日止）合计105753.80元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告天椒厨坊公司、陆鹏于2019年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告天椒厨坊公司租赁原告位于洪山区书城路18号三楼的558平方米商铺经营餐饮，租赁期限为15年，第一期（从2019年3月16日到2024年3月15日止）租金每月16182元，按月并在当月三号前支付。被告陆鹏作为保证人，在合同约定的范围内承担连带保证责任。被告天椒厨坊公司自2020年2月起，至今未向原告支付租金和违约金。根据《房屋租赁合同》“第七条违约责任”第2、的约定：“乙方未按照本合同约定的时间向甲方支付租金或在未得到甲方书面同意时延迟支付租金等其他费用，每日按应付款项的千分之五向甲方支付违约金至款项付清，延迟十五日乙方仍不支付的，甲方有权单方终止合同并按当时现状收回房屋，由乙方承担违约责任，赔偿全部经济损失并支付一年的租赁费用为违约金。”另外根据《房屋租赁合同》“第十二条担保方”约定：“担保方自愿作为承租人（乙方）之担保人签署本合同，对该合同的全部内容完全明确、在合同约定的保证范围内承担连带责任保证。如乙方出现合同中之任一违约情况时，担保方对乙方造成的违约后果完全承担责任，其地位等同于乙方，对此担保方无任何异议。”根据以上约定，结合本案事实，被告己经构成违约。自2020年2月至4月，被告天椒厨坊公司拖欠租金合计为48546元，产生的违约金合计为14563.8元，共计为63109.8元未支付给原告。原告根据合同法、担保法等相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，愿能判如所请。被告天椒厨坊公司辩称：1、因武汉市2020年发生的新××疫情，答辩人疫情期间无法开门营业，属于因不可抗力致使合同无法履行，应免除疫情期间的房屋租金，且不应当承担违约责任。2020年武汉市发生新型冠状病毒感染的××（以下简称新冠××），湖北省宣布启动突发公共卫生事件一级响应，并采取了封城封路等非常严格的疫情防控措施。因此对于不能履行合同或及时行使权利德当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当被认定为不可抗力。答辩人在此次新型冠状病毒疫情期间无法正常开门经营，经营受到严重影响，属于因不可抗力而无法正常履行合同，有权要求被答辩人减免不可抗力发生期间的租金，并免除相应的违约责任。2、2020年4月3日，答辩人依据相关法律规定、政府文件精神及合同约定，向被告答辩人发函请求减免疫情期间租金，但被答辩人无故拒绝答辩人的合法且合理请求。2020年4月3日，答辩人就此新冠疫情属于不可抗力，致使答辩人无法经营，故答辩人发函拒绝申请减免2020年2月1日至2020年4月30日三个月租金，2020年5月1日至2020年10月31日租金减半。但被答辩人一直未予理会。2020年5月27日、6月2日，答辩人就分别向被答辩人支付了五月份、六月份房租的一半，即各2950.60元。答辩人认为，依据相关规定，在武汉市人民政府及行政主管部门等疫情防控措施的客观情形下，答辩人不可能克服疫情的影响违反禁令开门营业，即答辩人无法正常使用租赁房屋，丧失了通过经营活动获得利益的可能。同时依据被答辩人与答辩人签订的《房屋租赁合同》第八条“免责条件”第一条之约定。答辩人关于减免疫情期间租金的请求符合相关法律规定，亦符合湖北省政府的通知精神，且答辩人已向被答辩人正式发函予以主张，被答辩人应当对答辩人在疫情期间的房屋租金减免。综上所述，被答辩人的诉讼请求不具有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法维护被答辩人的合法权益。被告陆鹏未提供答辩意见及相关证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年3月，原告（合同甲方）与被告天椒厨坊公司（合同乙方）、被告陆鹏（合同担保方）签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：甲方将其拥有的位于湖北省武汉市洪山区书城路18号三楼建筑面积为558平方米的房屋出租给乙方使用；甲方交付房屋日期为2019年3月15日；租赁期限为15年，分三期执行，第一期从2019年3月16日起至2024年3月15日止，租赁从2019年3月15日计算，租金为每月16182元，第一次租金在合同签订5日内一次性支付，以后每月的租金在当月3号前支付；水、电、物业管理费由承租方自行缴纳；关于违约责任：1、在合同期内，如甲方单方违约提前终止本合同（收回该房屋或将房屋转租给他人），甲方须向乙方返回全部支付的租金并赔偿乙方的全经济损失；2、在房屋租赁期内乙有下列行为的，视乙方违约承担违约责任，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方向甲方赔偿全部经济损失并支付1年的租赁费用为违约金：乙方未按照本合同约定的时间向甲方支付租金或在未得到甲方书面同意时延迟支付租金等其他费用，每日按应付款项的千分之五向甲方支付违约金至款项付清，延迟十五日乙方仍不支付的，甲方有权承担违约责任，赔偿全部经济损失并支付1年的租赁费用为违约金；乙方未经甲方书面同意，拆改变房屋结构；乙方逾期15天未缴纳按本合同约定应由乙方缴纳的各项费用；拖欠房租15天以上；利用承租房存放危险物品或进行违法活动；乙方装修须事先经房屋物业管理部门办埋相关装修手续，经甲方书面认可后方可施工，如在装修过程中，乙方未按照甲方所同意的方案进行施工，乙方承担违约责任；关于免责条款：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方都不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁房屋的，甲、乙双方互不承相责任，乙方添附的房屋装修等部分的补偿款归乙方所有；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；不可抗力是指“不能预见、不能避免或并不能克服的客观因素”；关于担保条款：担保方自愿作为承租人（乙方）的担保人签署本合同，对该合同的全部内容完全明确、在合同约定的保证范围内承担连带责任保证，如乙方出现合同中之任一违约情况时，担保方对乙方造成的违约后果完全承担责任。此外，合同各方还就其他合同条款进行了约定。上述合同签订后，被告受新冠××疫情影响，未能如期支付2月、3月、4月份的租金，并于2020年4月3日微信联系原告要去减免疫情期间的租金。原告于2020年4月8日回复拒绝被告的请求。2020年5月27日、6月2日，被告分别向原告支付租金款项2950.60元。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同是双方当事人之间真实的意思表示且不违反法律规定，该合同合法、有效。合同签订后，合同当事人均应按照合同约定履行合同义务。被告天椒厨坊公司在履行合同过程中，受新冠××疫情影响未能依合同约定支付房租，属于不抗抗力，不构成合同违约，但被告天椒厨坊公司应在疫情结束后履行支付房租的义务。被告天椒厨坊公司在本案审理过程中，抗辩应减免疫情期间的房租，理由正当，根据相关法律规定并结合本案案件事实，本院酌定免除2个月房屋租金，租金从2020年4月开始计算。原、被告在合同中并未约定代缴的物业费可以冲减房租，且原告也明确表示拒绝在房屋租金中冲减，故被告天椒厨坊公司抗辩以代缴物业费冲减房屋租金，本院不予支持。被告天椒厨坊公司应支付的租金（计算至2020年7月）为58826.80元（16182元/月×4月-2950.60元×2）。被告陆鹏对被告天椒厨坊公司的合同履行提供担保，应对上述房屋租金的支付连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉天桥电子商贸有限公司支付房屋租金58826.80元；二、被告陆鹏对上述第一项款项的支付承担连带责任；三、驳回原告武汉天桥电子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务。案件受理费减半收取689元，原告武汉天桥电子商贸有限公司负担47元，被告武汉天椒厨坊餐饮管理有限公司、陆鹏负担642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 邵 冬二〇二〇年七月八日书记员 鲁慕莹