山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初8540号原告：陈彦萍，女，汉族，住山东省淄博市临淄区。委托诉讼代理人：朱绍显，山东鼎海律师事务所律师。被告：曲国汝，男，汉族，住青岛市市北区。原告陈彦萍与被告曲国汝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告陈彦萍及其委托诉讼代理人朱绍显，被告曲国汝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈彦萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付房屋并依约为原告办理房屋产权过户手续；2.判令被告依约承担违约责任，向原告支付双倍定金即人民币24万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月28日，原、被告签订了房屋买卖合同，将位于青岛开发区韶山路xx号xx户房屋（包括房屋所带车位5万元、家具3万元），以人民币168万元的价格出售给原告，该房屋所有权证号为鲁2016青岛市黄岛区不动产权第xx号、建筑面积98.29平方米，按照合同约定，合同签订之日，原告应向被告支付定金12万元，于2017年5月7日前将全部房款支付给被告，被告将房屋交付给原告；还约定于2018年5月1日之前双方办理房屋产权过户手续，同时还约定了违约责任等等。合同签订后原告依约支付了定金12万元，但原告于2017年5月7日前向被告支付全部款项时，被告以种种借口拒绝履行合同。原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，依法应当全面履行，被告在继续履行合同的同时，还应当承担违约责任，以实现合同目的，保障交易安全。综上，原告在协商不成的情况下，诉至法院。被告曲国汝辩称，第一，双方买卖合同因“限购令”政策调整原因，导致合同无法继续履行，被告有权解除合同。同时根据“限售令”政策导致合同应被认定为无效合同。被告无过错，不应承担任何赔偿责任。原告是外地人，政策规定购房人要有青岛市12个月社保证明和所得税证明才能购房，购房人在4月15日前未提交购房资格证明，至2017年5月7日前仍未提交。涉案房屋于2016年4月1日取得房产证，根据“限售令”政策，产权登记满两年才能上市交易，涉案房屋不符合上市交易的条件。第二，涉案合同权利义务与政府宏观调控政策发生冲突，继续履行实质上是规避政策执行，应当从公共利益角度出发，对合同继续履行进行否定评价。第三，根据合同对权利义务的约定，原告对其承担合同履行风险有充分预期，同时在限购令出台前并未支付购房款，原告应当承担合同履行的风险。综上，本案合同因“限购令”、“限售令”等系列调控政策影响，导致无法继续履行，属于不可抗力导致的合同解除，被告对此不应当承担违约责任或赔偿责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、2017年2月28日，原告陈彦萍作为乙方，被告曲国汝作为甲方，签订《房地产买卖契约》，约定甲方同意将位于青岛开发区韶山路xx号xx户房屋以人民币160万元的价格出售给原告，该房屋所有权证号为鲁2016青岛市黄岛区不动产权第xx号、建筑面积98.29平方米，乙方于签订契约当日支付定金12万元。第七条约定，协议签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在七日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起七日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之五的违约金。任何一方逾期十日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。补充条款约定，双方协商一致于2017年5月7日前将全部房款及车位和家具费用一次付清。房屋所带车位5万元、家具3万元，于2017年5月7日前支付甲方。房屋于2018年5月1日前办理买卖过户手续，甲乙双方应积极配合办理。甲方收到全部房款后，甲乙双方共同进行物业交接，甲乙双方核实无异议后，交接完毕。2、2017年2月26日，被告收到原告通过银行转账支付的定金12万元，被告向原告出具《买卖定金收条》，载明收到定金12万元，如有违约双倍返还。3、原告提交的电话录音光盘及文字整理材料证明，2017年3月7日下午，被告称由于其对象不同意原来约定的价款，要求涨价，原告不同意。2017年5月2日下午，原告给被告打电话，被告称，限卖政策出台后涉案房屋属于限卖，合同没法履行了。原告要求继续履行合同，要求被告提供银行账号。2017年5月5日，原告给被告打电话，要求支付房款或者通过银行转账给被告，被告称不能交易。被告对录音的真实性未提出异议，本院对证据的真实性予以认定。4、原告提交其从网站上自行打印的纳税证明，主张原告自2016年1月开始在黄岛区纳税，原告具有购房资格。5、被告提交短信往来记录打印件1页，证明原告多次给被告发短信，要求付房款，4月26日要求赔偿损失，5月7日要求支付房款或退还定金。被告回复按政府限购、限卖政策处理。原告认可短信息的真实性，可以认定。对于2017年5月7日晚上10点6分的短信，载明原告丈夫回复不见面，以及之后中介短信要求被告赔偿损失，原告称未收到，被告未提交充分证据证明发送短信的事实，故本院对5月7日晚上10点及以后的短信内容不予认定。6、证人谢某应原告的申请出庭作证称，其是中介人员，介绍原告到被告处看房子，原告看房后很满意，当时谈了价格，房价是160万，车位5万，家电家具2万。第二次见面交付定金，被告商量一下家具家电是4万，后来商量完是3.5万。签署了合同，原告交纳了定金。被告曾要求涨价，原告没同意。合同约定满两年过户，可以省一笔税，在履行期间，被告不配合满两年过户了，要求马上过户，要求税费由原告承担，原告不同意。被告说如果被告配合的话，原告应把省下的税费支付给被告，最后原告没有同意。后来出现了限购政策，被告称房屋被限购，拒绝履行，拒绝接受原告的购房款。原、被告均未对证人证言提出异议，对该证据本院予以认定。7、2017年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，要求在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。2017年4月7日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于落实有关事项的通知》，第五条规定，2017年3月16日至30日（含当日）已经形成交易且符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（青土资房发〔2017〕4号）（简称3.15《通知》）要求，尚未完成存量房合同网签备案，但能提供交易证明材料（房屋买卖协议及住房维修资金缴纳证明或购房贷款审批证明或首付款收据）的二手住房，由房地产经纪机构或买卖合同双方当事人于4月12日前向房屋所在区市房屋交易管理部门提交购房明细及证明材料，符合条件的不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：涉案房屋买卖合同应当继续履行还是予以解除？违约责任应如何承担？综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定：原、被告于2017年2月28日签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。被告辩称其取得涉案房屋的不动产权证书不满两年，不符合青岛市要求的上市交易条件，但根据青岛市国土资源和房屋管理局于2017年4月7日《关于落实有关事项的通知》第五条的规定，原、被告于2017年2月28日签订《房地产买卖契约》，并实际开始履行，交付了购房定金，能够提供交易证明材料，因此该项交易不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。被告以此主张合同无效或解除，依据不足，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”被告无正当理由拒绝履行《房地产买卖契约》，应向原告承担违约责任。《房地产买卖契约》第七条明确约定被告中途悔约的后果是双倍返还定金给原告，该约定应认定为甲方解约的代价就是双倍返还定金，该定金是解约定金。本案中，原告仅支付定金12万元，其余购房款尚未支付，不适宜继续强制履行合同，被告依合同约定有权拒绝履行《房地产买卖契约》，本院依法予以解除《房地产买卖契约》，但被告应按约定双倍返还原告定金即24万元，原告无权要求被告继续履行《房地产买卖契约》。综上，原告要求被告承担违约责任，双倍返还定金24万元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求继续履行《房地产买卖契约》，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告曲国汝于本判决生效后十日内支付原告陈彦萍双倍定金240000元；二、驳回原告陈彦萍的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22080元（原告已预交），减半收取11040元，由原告负担9660元，由被告负担1380元。被告承担的上列费用于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘正品二〇一七年八月十五日书记员  侯衍玲