江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终1450号上诉人(原审被告)：江西立信置业投资集团有限公司，住所地：江西省瑞昌市黄金工业园南园。法定代表人：楼健栋，董事长。委托诉讼代理人：张志浩，该公司法务。被上诉人(原审原告)：汪绪红，女，1979年5月11日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省武宁县，委托诉讼代理人：聂梅，江西瀚友律师事务所律师。委托诉讼代理人：万齐仁，江西瀚友律师事务所律师。上诉人江西立信置业投资集团有限公司因与被上诉人汪绪红商品房预售合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2017）赣0481民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。江西立信置业投资集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人已按照合同约定在规定的时间内履行了产权登记备案唯一义务，不存在违约行为。二、办理产权证的主体是被上诉人，什么时间内能办好产权证是产权部门的责任，与上诉人无关，不是上诉人能控制的，更不能将逾期办证的责任强加于上诉人。三、目前该房产还未实际交付给被上诉人使用，其占有、使用及经营管理权在上诉人，上诉人没有交付使用后逾期办理产权证的违约行为。四、违约金是违约方对未违约方造成损失的补偿，本案中上诉人并未违约，退一步说就算上诉人存在违约行为，至今也未给被上诉人造成损失。汪绪红答辩称：一、本案案由是商品房买卖合同纠纷，应当严格按照合同约定履行，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十七条明文约定，上诉人应当在商品房交付使用后90天内由上诉人提供资料报产权登记机关备案，现根据一审法院的审理结果，一审法院依被上诉人的申请向瑞昌市国土资源局调查取证，证实并未收到上诉人提交的涉及房屋不动产权登记的材料和申请。且在一审审理过程中，上诉人未提供任何证据证明其履行产权登记备案的义务。二、上诉人已经将房屋交付给被上诉人，被上诉人应当享有该房屋所有权，其委托经营管理合同委托方系被上诉人，受托方是瑞昌市立信商业运营管理有限公司，上诉人是担保方而非受托方，且瑞昌市立信商业运营管理有限公司是基于被上诉人的委托才对店面经营管理，不能否定被上诉人享有的店面所有权。三、由于上诉人的过错，被上诉人不能及时取得不动产权登记证，使得被上诉人不能完全行使所购的店面的占有、使用、收益和处分四项权利，给被上诉人带来的经济损失无法确定，具体到本案被上诉人实体权利未得到保障，同时被上诉人为了维护自己的利益，多次往返南昌、瑞昌之间，花费大量餐饮费、交通费，其造成的损失无法用金钱确定。作为收入不高的普通老百姓，为了购买商品房，往往消耗一生的精力，甚至去借债，本案被上诉人买房的期望无法实现，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。汪绪红向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金7680元；二、判令被告在十五天之内为原告办理好房产证；三、判令被告退还原告购房契税8604元以及赔偿面积差损失；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一是被告是否存在违约行为。被告对原告提供的《商品房买卖合同合同》真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为根据合同第十七条关于产权登记的约定，我公司仅有将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，而我公司已经进行备案，不存在违约行为；对原告提供的立信集团同意履行合约回复函、关于办证及5月份房租的回复和关于“中部庐山红木大市场”部分业主商铺（店面）产权多年未办理相关事项的上访信真实性、合法性均有异议，没有明确是针对本案原告，与本案无关。原告对被告提供的瑞昌市新建商品房网上签约系统截屏真实性、合法性、关联性均由有异议，与本案不属于同一个法律概念，不能达到被告的证明目的；对委托经营管理合同真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为被告的使用权是原告根据委托经营管理合同赋予的，不是原告没有使用权，若原告没有使用权怎么把店面委托给被告经营？一审法院认为，双方的争议焦点为店面何时“交付使用”。原、被告之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。按照买卖合同第九条有关“交付期限”的约定，出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，除因国家、省、市等有关部门颁布的相关法律法规或政策有变化而引致的延误或买受人未依约向出卖人支付应付购房款的情况下，出卖人才可据实予以延期。现在原告已经依约履行支付购房款的义务，且按照市场交易习惯，被告已在2015年2月28日将商品房交付给原告，原告因此享有店面的所有权。且根据经营管理合同，委托方系原告，受托人是瑞昌市立信商业运营管理有限公司，被告是担保方而非受托人。瑞昌市立信商业运营管理有限公司是基于原告的委托才对店面进行经营管理，但不能因此否定原告已享有店面的所有权。根据买卖合同第十七条“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如因买受人提供的资料不及时或不齐全，办理产权证书时间为：买受人提供合格资料之日起往后顺延90天，出卖人无须承担任何违约责任”的约定。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院依原告申请向瑞昌市国土资源局调查取证，瑞昌市国土资源局向一审法院出具回函，证实瑞昌市在2016年元月1日开始实施两证合一（房屋产权证和国有土地使用权证），统一为不动产权证；该局尚未收到涉诉房屋的不动产登记的材料和申请。自2015年2月28日将商品房交付给原告至今，被告未将办理权属登记的需由被告提供的相关资料报产权登记机关，也未提供证据证实是因原告提供的资料不及时或不齐全导致顺延，其已经违反了合同约定，存在违约行为。二、关于原告要求被告在十五天之内为原告办理好房产证。因原告提起诉讼时，涉诉房屋所在地江西省瑞昌市已经实行“两证合一”，对不动产实行不动产权登记。原告要求被告办理好房产证的诉讼请求已无现实可能和必要，经一审法院当庭释明，原告变更该项诉请为要求被告在十五天之内为原告办理涉诉房屋不动产权证书。一审法院认为，房屋的交付使用和所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，仅仅是房屋的交付使用无法实现买受人购买房屋的目的，只有办理不动产转移登记，才发生物权变动的效力，商品房买卖合同的目的才能最终实现。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《城市商品房预售管理办法》第十二条等法律规定，不动产权证书的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理产权登记手续。出卖人在履行转移不动产义务的行为方式上，表现为提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理不动产登记手续。根据买卖合同第十七条关于产权登记的约定，出卖人负有的义务为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告已按合同约定向被告支付全部房款，被告协助原告办理不动产登记手续，取得房屋的不动产权证符合双方的合同约定及法律规定。故对于原告该项诉请，被告不是产权登记部门，无法“办好”不动产权证，但被告应向不动产权登记部门递交办理涉诉房屋的不动产权证所需资料，并协助原告办理该房产的不动产权登记手续。三、关于原告主张退还契税8604元以及赔偿面积差损失。根据2016年4月19日由江西省财政厅、江西省地方税务局下发的赣财法[2016]32号《江西省财政厅江西省地方税务局关于部分调整我省契税税率的通知》的文件，对承受房地产开发企业新建非住宅的纳税人，其契税基准税率由4%下调至3%。原告在交房时确按4%的基准税率向被告缴纳契税，但目前涉诉房屋的不动产登记手续未办理下来，无法核实契税缴纳情况，原告又未提供证据证实被告已经按3%向相关部门缴纳契税，故无法支持原告要求被告按1%退还8604元契税的诉请。同理，根据原、被告之间签订的商品房买卖合同第五条有关“面积确认及面积差异处理”的约定，面积差应根据产权登记面积和合同约定面积的差额来确定。截止目前，涉诉房屋的不动产登记手续未办理下来，无法核实产权登记面积，且原告又未提供证据存在面积差。经当庭释明，原告也并未明确要求被赔偿多少损失。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，应予履行，被告不依照约定，及时将办证材料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任，原告主张被告支付违约金7680元（768000元×1%），一审法院予以支持。鉴于瑞昌市地区实行两证合一，原告同意变更诉请为办理不动产权登记，一审法院予以照准。对于原告要求被告退还原告购房契税8604元以及赔偿面积差损失的诉请，因未提供证据证实，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告江西立信置业投资集团有限公司在本判决生效后一个月内向原告汪绪红支付违约金7680元。二、被告江西立信置业投资集团有限公司应于本判决生效之日起一个月内向不动产权登记部门递交办理位于瑞昌市赛湖路西侧、杨林湖大街北侧2栋109、209号房屋的不动产权证所需资料，并协助原告汪绪红办理该房产的不动产权登记手续。三、驳回原告汪绪红其他的诉讼请求。如未按本判决履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，由被告江西立信置业投资集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人江西立信置业投资集团有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。根据该合同第十七条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而上诉人未能在约定时间内履行备案手续，上诉人存在违约行为，应当承担相应的违约责任。根据该合同第十七条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，故上诉人应当向被上诉人按照约定比例支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，上诉人应当承担继续履行的违约责任，及时向不动产产权登记部门递交办理不动产权证所需资料。上诉人上诉提出其已按照合同约定在规定的时间内履行了产权登记备案唯一义务，不存在违约行为。经查，一审法院向瑞昌市国土资源局进行调查，该局证实未收到上诉人提交的涉诉房屋不动产登记材料和申请，故上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。上诉人上诉提出办理产权证的主体是被上诉人，什么时间内能办好产权证是产权部门的责任，与上诉人无关，不是上诉人能控制的，不能将逾期办证的责任强加于上诉人。经查，被上诉人未能获得产权证书的原因是上诉人未及时向瑞昌市国土资源局提交相关资料，上诉人应当承担逾期办证的相应责任，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。上诉人上诉提出目前该房产还未实际交付给被上诉人使用，其占有、使用及经营管理权在上诉人，上诉人没有交付使用后逾期办理产权证的违约行为。经查，上诉人与被上诉人对房屋已经交付和交付的具体时间均无异议，房屋委托经营与房屋所有权的取得属两个不同的法律关系，不能以涉案房屋委托他人经营来否认该房屋已经实际交付的事实，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。上诉人上诉提出违约金是违约方对未违约方造成损失的补偿，本案中上诉人并未违约，退一步说就算上诉人存在违约行为，至今也未给被上诉人造成损失。经查，因上诉人的原因导致被上诉人未能及时取得不动产权证，被上诉人不能完整享有不动产物权，损失必然存在，且合同明确约定了违约金的比例，上诉人提出被上诉人没有损失且没有损失就不能享有合同约定的违约金的主张无事实和法律依据，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人江西立信置业投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西立信置业投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐新友审 判 员 刘 敏审 判 员 尹 强二〇一七年八月二十七日书记员代 泠