湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初657号原告（反诉被告）：唐志华，男，1971年5月21日出生，汉族，宝武水务有限公司武汉分公司工作人员，住武汉市青山区。被告（反诉原告）：胡杰，女，1963年4月18日出生，汉族，武钢实业公司退休职工，住武汉市洪山区（户籍地武汉市青山区）。委托诉讼代理人：李明霞，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：胡文轩，湖北扬子律师事务所实习律师（特别授权代理）。原告唐志华与被告胡杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，胡杰提出反诉，本院合并进行了审理。唐志华以及胡杰的委托诉讼代理人李明霞、胡文轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）唐志华向本院提出诉讼请求：1、武汉市青山区红钢城15街坊12门9号房屋所有权归唐志华所有并且房屋拆迁利益归唐志华所有；2、胡杰向唐志华返还3379.80元；3、胡杰承担本案诉讼费用。诉讼过程中，唐志华将第1项诉讼请求变更为：武汉市青山区红钢城15街坊12门9号房屋的征收利益归唐志华所有。事实与理由：2004年11月16日，唐志华、胡杰签订《房屋买卖合同》，胡杰自愿将武汉市青山区红钢城15街坊12门9号（建筑面积68平方米）房屋出售给唐志华。房屋售价为124000元。合同约定购房定金100000元，尾款24000元待胡杰向售房单位武钢实业公司支付成本价尾款时付清。合同签订当日唐志华交付定金100000元，胡杰将房屋腾退交付唐志华居住至今。2017年，武汉市青山区人民政府对红钢城15街坊“三旧”房屋进行拆迁，上述房屋亦在拆迁范围内。为配合政府开展拆迁工程，武钢实业公司于2017年8月16日向居住于此处的该公司职工下发通知，要求分得此批首建住房的职工持购房资料交公司核实后交齐尾款，领取该公司出具的房屋产权情况说明材料以备办理拆迁补偿登记手续。该通知明确注明按照房屋原分配的第一户主登记。由于诉争房屋登记户主为胡杰，唐志华遂与胡杰联系，要求胡杰尽快办理尾款缴纳手续并配合将诉争房屋拆迁补偿对象登记为唐志华，但胡杰未予理睬。故唐志华于2017年9月20日向法院起诉。2017年12月15日，武汉市青山区人民法院作出（2017）鄂0107民初2265号民事判决：唐志华与胡杰签订的《房屋买卖协议》有效。2017年12月28日，原产权单位武钢实业公司给唐志华一个交款银行账号信息，唐志华根据交款信息上的内容向中信银行交付了房屋尾款27379.80元。唐志华认为，双方签订的房屋买卖合同有效，并且房屋尾款亦由唐志华缴清。唐志华应当享受房屋拆迁利益。恳请法院依法查明事实，支持唐志华的诉请。唐志华向武钢实业公司缴纳27379.8元，唐志华差欠胡杰24000元房款，唐志华多缴纳了3379.8元。被告（反诉原告）胡杰辩称：1、唐志华严重违反合同约定拒绝向胡杰支付房屋剩余价款24000元，且拒绝承担向武钢实业公司支付办证费用27379.8元，唐志华的行为严重违反房屋买卖协议的约定。依据合同法第94条，胡杰有权要求解除合同。唐志华的诉请不能成立。2、唐志华认为其向武钢实业公司缴纳的27379.8元应由胡杰承担，但根据武钢实业公司的通知及胡杰到武钢实业公司了解，该27379.8元不是购买涉案房屋的价款，不是合同中约定的购买二次产权的费用，胡杰的购房款在双方签订协议时已经全款缴纳完毕，已取得涉案房屋的全部产权。胡杰向武钢实业公司缴纳的27379.8元实际是武钢实业公司收取的办证费用。因此，该款项依双方协议约定应由唐志华承担。请求驳回唐志华的全部诉请。被告（反诉原告）胡杰向本院提出反诉请求：1、解除胡杰与唐志华于2004年11月16日签订的《房屋买卖协议》，胡杰收取的购房定金100000元不予返还；2、本案本诉及反诉的诉讼费由唐志华承担。事实与理由：2004年11月16日，唐志华、胡杰签订《房屋买卖协议》，约定以124000元的价格将涉案房屋出售给唐志华，合同约定购房定金100000元，“甲方净得本房产全产权房款人民币壹拾贰万肆仟元整”。合同签订后，胡杰将房屋移交唐志华，唐志华支付定金100000元后一直未支付剩余24000元房款。2017年，涉案房屋面临拆迁，武钢实业公司通知分房的职工到原单位开具原集资款交齐证明材料并盖章，核实无误领取尾款通知单并交齐尾款。唐志华联系胡杰时胡杰才得知此事，但唐志华不愿支付房款24000元，也不愿意承担武钢实业公司通知的尾款27379.8元。胡杰早在1995年便交齐涉案房屋的全部集资房款并获得全部产权，武钢实业公司通知缴纳的尾款实为办证费用，该费用应由唐志华承担。诉争房屋折算了胡杰夫妻几十年的工龄，加上胡杰支付的购房款近60000元。胡杰的购房成本约90000余元。合同约定胡杰净得房款124000元，也是当时同等情况房屋的市场价。虽然合同补充条款注明了该房可买第二次产权，购买第二次产权费用由唐志华承担，但该条款与前述条款冲突，且签订合同时该房已交齐全部房款，取得完全产权，不存在第二次购买产权。唐志华不承担办证费用，不支付剩余房款24000元，仅支付定金100000元便完全占有使用房屋。如按唐志华诉请，胡杰承担办证费用27379.8元，则胡杰净得款仅90000余元，甚至低于胡杰成本价购房的价格，也远低于市场价，不符合常理和公平原则。为避免拆迁工作停滞，胡杰于2018年4月23日主动缴纳了办证费用27379.8元，此时净得款仅70000余元。唐志华拒不支付剩余房款24000元，不承担房屋尾款27379.8元，严重违反合同约定，导致合同目的不能实现，构成根本违约。胡杰特提起反诉，请求依法判令解除双方的房屋买卖协议。原告（反诉被告）唐志华对被告（反诉原告）胡杰的反诉辩称：1、胡杰所述不属实，24000元按照买卖协议约定没有到支付的时间，唐志华不存在违约；2、武钢实业公司要唐志华去缴纳的27379.8元是购房尾款，不是办证费用，购买产权的费用应由胡杰缴纳，胡杰提供的证明都是虚假的。不同意解除房屋买卖协议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年11月16日，胡杰（甲方、卖方）、唐志华（乙方、买方）与武汉市远大房产代理有限公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将武汉市青山区红钢城15街坊12门9号房屋出售给乙方，建筑面积68平方米，房屋售价为124000元；过户费、评估费、中介佣金费用由买方承担（佣金2240元整）；乙方于2004年11月16日向丙方（中介方）下定金100000元，再由丙方向甲方转付房屋定金100000元；甲、丙双方必须协助乙方办理该房屋的一切过户手续。该协议补充条款中载明：“1、甲方净得本房产全产权房款人民币壹拾贰万肆仟元整。2、待该房产可买第二次后，应及时配合乙方购买本房产产权，购买本房产产权费用由甲方（卖方）承担。3、甲方收到定金当日交付本房屋给乙方。4、本房产证发放下来后，甲方应积极配合乙方办理过户手续，过户费用由乙方承担。5、甲方应及时配合乙方转让本房产的过户变更等手续。6、甲方在本房产涨价时不得反悔收回本房产，如本房产今后拆迁无论现金多少，甲方必须得配合乙方拿到本房产拆迁费，本房产跌价时，乙方也不得反悔”。协议签订当日，唐志华向胡杰支付购房定金100000元，胡杰出具收条一张，载明“今收到唐志华购红钢城15街12门9号房屋定金人民币壹拾万元整，尾款人民币贰万肆仟元整购第二次房产时一次性付清”。同日，唐志华向胡杰出具欠条一张，载明“今欠胡杰售房款（15街-12门-9号）人民币贰万肆仟元整”。其后，胡杰将诉争房屋腾退并交付唐志华居住使用。另查明，唐志华因与胡杰房屋买卖合同纠纷于2017年9月20日诉至本院，要求判定双方所签订的《房屋买卖协议》合法有效并要求胡杰继续履行合同，配合唐志华办理房屋拆迁补偿安置手续。本院于2017年12月15日依法作出（2017）鄂0107民初2265号民事判决，判决内容如下：唐志华与胡杰于2004年11月16日就位于武汉市青山区红钢城街15街坊12门9号房所签订的《房屋买卖协议》有效，驳回唐志华的其他诉讼请求。上述判决书已发生法律效力。在该判决书中，本院经审理查明如下事实：上世纪90年代初，武汉钢铁（集团）公司实业公司（以下简称“武钢实业公司”）在武汉市青山区红钢城15街坊蒋家墩地块划拨土地上自建4栋住宅楼，用以分配给该公司职工居住，诉争房屋即在上述自建住宅之列。胡杰作为武钢实业公司职工，参与了该公司住房分配，在交纳部分房款后取得了诉争房屋使用权。但由于历时遗留原因，武钢实业公司至今未能办理上述自建住宅土地使用权证，该批自建房屋至今也未能办理房屋所有权证或不动产登记证。2017年，武汉市青山区政府启动针对红钢城15街坊“三旧”房屋拆迁工程，前述自建房屋亦在此次拆迁范围之内。为配合政府开展拆迁工程，武钢实业公司于2017年8月16日，向居住于此处的该公司职工下发通知，要求分得此批自建住房的职工持购房资料交公司核实后交齐尾款，领取该公司出具的房屋产权情况说明材料以备办理拆迁补偿登记手续。该通知明确注明房产按原分配的第一户主登记。由于诉争房屋登记户主仍为胡杰，唐志华遂与胡杰联系，要求尽快办理尾款缴纳手续并配合将诉争房屋拆迁补偿对象登记为唐志华。还查明，2017年12月28日，唐志华按上述通知要求向武钢实业公司交纳尾款27379.8元。同日，武钢实业公司出具《房屋产权情况说明》，载明：“青山区红钢城15街房屋征收办公室：红钢城15街12门9号房屋一套已于1995年由我公司分配给职工胡杰，该房屋为我公司与职工共同拥有产权。现该职工已向我公司上缴上述房屋的全部成本价款，我公司不再拥有上述房屋产权”。该份情况说明上加盖武钢实业公司房地产管理专用章。2018年4月23日，胡杰向武钢实业公司交纳尾款27379.8元，武钢实业公司向胡杰开具收据，载明收款事由为“15街成本尾款”。本案审理中，胡杰向本院提交了一份武钢实业公司财务部综合科于2020年4月30日出具的一份证明，载明内容如下：“我公司胡杰、万军夫妇是我公司原下属单位武钢实业公司物资工业公司（后更名为武钢实业金源物资工业发展有限公司）集体职工，1995年享受职工福利分房待遇，于1995年已将集资房款交齐并取得该房屋全部产权。分得红钢城15街12门9号住房一套。2017年因该区域房屋纳入拆迁范围，实业公司要求职工凭原单位集资款缴齐证明到公司缴纳房屋办证费用。经向原单位查询，胡杰已向原单位交齐集资房款，具备缴纳办证费用条件。胡杰夫妻二人于2018年4月23日将办证费用27379.80元上交实业公司财务”。该份证明上仅加盖武钢实业公司财务部综合科的印章。本院于2020年7月3日向武钢实业公司核实该份证明的真实性，武钢实业公司财务部提供胡杰交纳27379.8元的收据复印件并重新出具说明，胡杰交纳27379.8元的收款事由为15街成本尾款。该说明加盖了武汉钢铁（集团）公司实业公司财务部的印章。以上事实由《房屋买卖协议》、现金交款单、收条、欠条、（2017）鄂0107民初2265号民事判决书、收据、《房屋产权情况说明》、武钢实业公司财务部综合科出具的证明、武钢实业公司财务部出具的说明以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、《房屋买卖协议》是否符合解除的条件；二、涉案27379.8元款项的性质及由谁负担该费用；三、涉案房屋征收补偿利益由谁享有。一、关于《房屋买卖协议》是否符合解除条件的问题。胡杰向唐志华出具的收条中明确表明尾款24000元于购第二次房产时一次性付清，在约定的付款期限之前，胡杰不能证明唐志华拒绝履行该项付款义务。唐志华未向胡杰支付24000元购房尾款，胡杰也未提交证据证明其向唐志华催要过该笔款项。根据《房屋买卖协议》的履行情况，唐志华已按协议约定支付大部分购房款，已履行主要合同债务，胡杰也向唐志华交付房屋。在武钢实业公司要求交纳房屋成本尾款时，唐志华积极向武钢实业公司交纳了27379.8元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，胡杰的主张不符合法定解除的条件，故胡杰要求解除《房屋买卖协议》及定金不予退还的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。二、关于涉案27379.8元款项的性质及由谁负担该费用的问题。胡杰辩称涉案房屋不存在购买第二次房产，但唐志华与胡杰在《房屋买卖协议》中明确约定“待该房产可买第二次后，应及时配合乙方购买本房产产权，购买本房产产权费用由甲方（卖方）承担”。武钢实业公司于2017年8月16日下发的通知中明确，职工持购房资料交公司核实后交齐尾款，武钢实业公司出具的《房屋产权情况说明》中也表明“该房屋为我公司与职工共同拥有产权。现该职工已向我公司上缴上述房屋的全部成本价款”。武钢实业公司开具给胡杰的收据中亦载明收款事由为“15街成本尾款”。本院作出的（2017）鄂0107民初2265号民事判决书中审理查明的事实载明“胡杰作为武钢实业公司职工，参与了该公司住房分配，在交纳部分房款后取得了诉争房屋使用权”。故涉案27379.8元的款项性质应为购房尾款，应理解为购买房屋产权的费用。根据《房屋买卖协议》约定，该笔费用应由胡杰负担。胡杰称其若承担该笔费用，则其所得房屋价款远低于市场价格，缺乏证据证明，本院不予采信。唐志华、胡杰分别向武钢实业公司交纳了尾款27379.8元，唐志华对其缴纳的部分可另行主张权利。唐志华尚未支付的房屋剩余价款24000元，由唐志华向胡杰支付。对唐志华要求返还3379.80元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于涉案房屋征收补偿利益由谁享有的问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，唐志华与胡杰签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该份《房屋买卖协议》的效力也已经本院（2017）鄂0107民初2265号民事判决予以确认。唐志华与胡杰均应按《房屋买卖协议》约定履行各自的义务。因涉案房屋未能办理土地使用权证且已纳入征收范围，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”，涉案房屋物权已因征收而消灭，则唐志华已无法取得所购房屋的产权。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”，因涉案房屋产权消灭，唐志华主张所购房屋产权消灭的对价即房屋征收补偿利益，符合法律规定，本院予以支持。故唐志华要求确认其享有涉案房屋征收利益的诉讼请求，本院予以支持。如涉案房屋需办理过户登记缴纳相关费用的，按照相关法律法规办理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认位于武汉市青山区红钢城15街坊12门9号房屋的征收利益归原告（反诉被告）唐志华所有；二、原告（反诉被告）唐志华于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）胡杰支付24000元；三、驳回原告（反诉被告）唐志华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）胡杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费6900元，由原告（反诉被告）唐志华负担120元，由被告（反诉原告）胡杰负担6780元。反诉案件受理费6900元，由被告（反诉原告）胡杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二〇年七月七日法官助理汤西倩书记员汪诗雨