广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初2137号原告：赵改利，女，汉族，1985年5月25日出生，身份证住址：陕西省岐山县，委托代理人：郑敏芝，广东林德律师事务所律师；委托代理人：蒋其磊，广东中建合展律师事务所律师。被告一：童桂志，女，汉族，1977年3月25日出生，身份证住址：江西省，被告二：欧阳枝力，男，汉族，1976年11月20日出生，身份证住址：江西省，两被告共同委托代理人：山永国，广东国悦律师事务所律师。第三人：博罗县石湾镇邱氏光明房地产中介服务部，经营场所：博罗县石湾镇长堤路南侧丽湾花园丽湾阁1层9号。经营者：邱光明，男，汉族，1974年8月8日出生，身份证住址：湖南省衡阳县，第三人：中国工商银行股份有限公司博罗支行，营业场所：博罗县北门路13号。负责人：戎琳。原告赵改利与被告童桂志、欧阳枝力，第三人博罗县石湾镇邱氏光明房地产中介服务部、第三人中国工商银行股份有限公司博罗支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑敏芝、蒋其磊，被告童桂志及委托代理人山永国到庭参加诉讼，第三人博罗县石湾镇邱氏光明房地产中介服务部、中国工商银行股份有限公司博罗支行缺席。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告继续履行2016年10月30日签订的《房产买卖及居间合同》，并配合办理产权过户手续；2、判令被告支付违约金305000元；3.判令被告支付律师费33400元；4、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。事实和理由：原被告双方及第三人博罗县石湾镇邱氏光明房地产中介服务部于2016年10月30日签订《房产买卖及居间合同》，约定被告将位于博罗县××镇长堤路南侧××时代××楼××号房屋以总价61万元转让给原告。合同签订当天原告支付了定金35000元，并于2016年月10日转账支付10万元首期款。原告已按照约定履行了付款义务，但被告在取得房产证后，拒绝办理过户手续，并以房价上涨为由要求原告增加价款。被告的行为明显构成违约，依照合同约定，被告应按房屋总价的50%向原告支付违约金，并承担原告因其违约支出的案件受理费、律师费等费用。两被告答辩称，1、涉案的房产是被告一及被告二的夫妻共同财产，根据婚姻法等相关规定，对夫妻重大共同财产的处理，需要夫妻双方协商一致，本案被告一擅自处理涉案房产且没有取得被告二的同意，因此被告一的单独出售行为是无效的；2、被告二对涉案房子的买卖不知情且事后拒绝追认涉案房产，所以被告二有权要求法院认定涉案房屋买卖合同无效；3、原告在购买涉案房屋时，清楚的知道涉案房屋的产权属于被告一与被告二的共同财产，在此情况下，单方面约被告一签订买卖合同是重大的过错，应承担相应的法律后果，第三人作为居间方没有认真的审查房屋的产权，且在没有被告二签字的情况下就签订房屋买卖合同，存在重大的失职及过错；4、原告诉请要求律师费没有相应的代理律师合同及相应的发票，应不予支持。第三人博罗县石湾镇邱氏光明房地产中介服务部向本院书面陈述称，2016年10月30号买家赵改利在本公司看中涉案房产，本公司以电话形式经业主童桂志同意，以总房价为61万元整人民币成交。当日约买方和卖方童桂志夫妻双方到本公司签约买卖合同，当时只有童桂志本人和她妈妈到场，经询问女业主童桂志，她老公欧阳枝力什么原因没有到场，童桂志说欧阳枝力出差为由不能到场，童桂志说由她本人全程代表他老公签约买卖合同。2017年4月29日9点25分，卖方欧阳枝力拿童桂志手机通电告知中介说不动产证快出证了，以现房价已升值为由，要求买方赵改利加房价5万元人民币整才肯配合办理过户手续，如买方不加5万元房价，极力要求中介去跟买方协商和沟通，如买方不加价欧阳枝力为以未签买卖合同为理由违约。经过中介方与买方努力沟通和协商，买方才愿意加价2万元整成交，中介方再与业主童桂志协商，童桂志以她老公不同意为由三天内回复中介协商，然后买方决定起诉法院，传票至卖方童桂志，童桂志夫妇收到传票后愿意加价2万元办理过户手续，2017年6月8日童桂志6次通电给中介方，童桂志说欧阳枝力同意以原房价出售，但童桂志夫妇二人不愿意承担律师费用，让买方自己承担这笔费用，并多次催促买方办理过户手续，童桂志以赵改利未回复为由请律师应诉，整个过程结束。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据1、2，由于两被告对其真实性予以确认，本院对其真实性予以认定，对证据3、4，由于两被告无提供其他证据予以反驳，本院对其真实性予以采信。对两被告提供的证据2，结合博罗县不动产权籍查询结果，本院对其真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年10月30日，原、被告一及第三人博罗县石湾镇邱氏光明房地产中介服务部签订《房产买卖及居间合同》，合同抬头甲方为童桂志、欧阳枝力，乙方为赵改利，丙方为博罗县石湾镇邱氏光明房地产中介服务部，约定卖方将位于广东省惠州市××镇长堤路南侧××时代××楼××房屋以总价61万元转让给原告，建筑面积112.99平方米，合同第二条约定签订合同时乙方支付定金35000元，定金可抵作购房款；第五条约定乙方于2016年12月10日之前付首期款100000元，于石湾国土所过不动产权当日支付余下首付款135000元，余款340000元由乙方申请银行按揭付款；合同第十一条约定因买方（卖方）原因，致使合同无效或不能履行或致使买卖双方不能办理产权过户手续的，买方（卖方）应向卖方（买方）支付房地产总价款的50%的违约金，因违约纠纷产生的案件受理费、律师费由买方（卖方）承担。签订合同时，被告欧阳枝力没到场。合同签订当天，原告向被告一支付了定金35000元；2016年11月10日，原告向被告一转账支付了10万元。由于两被告拒绝办理过户手续，原告无奈，遂向本院起诉。诉讼中，原告向本院申请财产保全，本院作出（2017）粤1322民初第2137-1号民事裁定书，裁定：查封被告童桂志名下位于广东省惠州市××镇长堤路南侧××时代××楼××房【产权证号：粤（2017）博罗县不动产权第5007700号】一套。另查明，案涉房产于2017年4月12日进行不动产登记，权属人：童桂志、欧阳枝力，产权证号：粤（2017）博罗县不动产权第5007700号、粤（2017）博罗县不动产权第5007701号；童桂志、欧阳枝向第三人中国工商银行股份有限公司博罗支行的贷款已于2016年11月29日全部结清。2017年5月23日，原告与广东林德律师事务所律师签订《委托代理合同书》，约定律师代理费为33400元。本院认为，涉案房产登记在被告童桂志、欧阳枝力名下，被告一童桂志一方与原告签订《房产买卖及居间合同》，被告二欧阳枝力认为被告一擅自处理涉案房产且没有取得被告二的同意，被告二对涉案房子的买卖不知情且事后拒绝追认，被告一的单独出售行为是无效的；但根据原告提供的微信记录、通话记录及第三人的陈述，被告二欧阳枝力对被告一处理涉案房产是知晓的、并同意售卖该房屋，因此，本院对被告欧阳枝力的答辩不予采纳。原告与被告一童桂志签订的《房产买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告已按约支付了定金及首期款，两被告以房屋升值、要求加价为由拒绝办理过户手续，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告作为守约方，可以选择要求继续履行合同。现原告请求被告继续履行与原告于2016年10月30日签订的《房产买卖及居间合同》及被告协助原告办理博罗县××镇长堤路南侧××时代××楼××号房屋的产权过户手续，依法有据，本院予以支持。对违约金，由于原告未能举证证明其损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。为当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定，本院酌情按涉案总房价的20%计算违约金，即违约金为122000元（610000×20%）。对律师费，由于原告已与广东林德律师事务所律师签订代理合同，该所亦已派出律师出庭应诉，原告请求被告支付律师费33400元，依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告赵改利与被告童桂志、欧阳枝力继续履行双方于2016年10月30日签订的关于买卖博罗县石湾镇长堤路南侧丽湾时代江景花园丽风阁1号楼8层03号房屋（产权证号：粤（2017）博罗县不动产权第5007700号、粤（2017）博罗县不动产权第5007701号）的《房产买卖及居间合同》。二、被告童桂志、欧阳枝力应在本判决发生法律效力之日起七日内办理注销博罗县石湾镇长堤路南侧丽湾时代江景花园丽风阁1号楼8层03号房屋（产权证号：粤（2017）博罗县不动产权第5007700号、粤（2017）博罗县不动产权第5007701号）的抵押登记手续，第三人中国工商银行股份有限公司博罗支行予以协助配合。三、被告童桂志、欧阳枝力应于博罗县石湾镇长堤路南侧丽湾时代江景花园丽风阁1号楼8层03号房屋（产权证号：粤（2017）博罗县不动产权第5007700号、粤（2017）博罗县不动产权第5007701号）的注销抵押登记之日起七日内将上述房屋过户至原告赵改利名下，有关过户费用由原告负担。四、原告赵改利应在上述房屋过户之日支付购房款135000元给被告童桂志、欧阳枝力。五、原告赵改利应在上述房屋过户之日起三十日内支付剩余购房款340000元给被告童桂志、欧阳枝力。六、被告童桂志、欧阳枝力应在本判决发生法律效力之日起三十日内支付违约金122000元及律师费33400元给原告赵改利。七、被告童桂志、欧阳枝力应在收取上述判项第五项的款项后七日内交付上述房屋给原告赵改利。八、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，保全费3570元，合计13470元，由被告童桂志、欧阳枝力承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。(本页无正文)审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  黎国全二〇一七年八月三十一日法官助理刘燕琼书记员姚丽霞