湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民初1195号原告：汪柏生，男，汉族，1958年9月17日出生，住武汉市新洲区，现住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：李少洲，湖北精图治律师事务所律师。被告：武汉平鑫祥和商贸有限公司，住所地：住所地武汉市汉阳区汉阳大道**花前树下**楼****（2）号商网。法定代表人：严军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘生林，湖北欣安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正，湖北欣安律师事务所律师。被告：武汉市新洲区五环物业有限公司，住所，住所地：武汉市新洲区邾城街邾城大道div>法定代表人：肖庆华，该公司总经理。第三人：陈建平，男，汉族，1965年8月17日出生，住武汉市武昌区，原告汪柏生与被告武汉平鑫祥和商贸有限公司(以下简称平鑫祥和公司)、武汉市新洲区五环物业有限公司（以下简称五环公司）,第三人陈建平案外人执行异议纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告汪柏生的委托诉讼代理人李少洲，被告平鑫祥和公司的委托诉讼代理人刘生林，第三人陈建平到庭参加诉讼。被告五环公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告汪柏生向本院提出诉讼请求：1、依法停止对位于新洲大街原轻工贸易大楼靠“香特丽”右侧一间门面及二楼的六间房屋和原“香特丽”左侧的一间房产门店的强制执行，并解除查封、评估、拍卖。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年1月10日，五环公司经主管部门批准同意，于2003年1月10日与陈建平签订了一份将位于新洲区邾城大街原轻工贸易大楼以135万元整体卖给陈建平的房屋买卖合同，此后，陈建平按合同全面履行了义务。2003年1月14日和2003年12月18日，陈建平与汪柏生签订了从五环公司处购买的轻工贸易大楼靠“香特丽”右侧的一间门面和二楼六间房屋共计60万元的买卖合同，以及以20万元将原“香特丽”左侧的一间门店卖给汪柏生的补充协议。并于2003年1月14日经新洲区公证处予以公证。按合同的约定房屋过户由陈建平负责。合同签订后，汪柏生依合同约定先后向陈建平付购房款659172元，合同约定陈建平为汪柏生办理过户完毕后，再向陈建平一次性付清尾款。虽然汪柏生向陈建平所购买房屋的房产权证登记在五环公司名下，但汪柏生已取得该购买房屋的所有权，而且居住、生活、经营、管理、维修十三年之多，从未见五环公司及其他部门、个人就汪柏生所购房屋提出异议。说明汪柏生于2003年1月14日与陈建平签订购买轻工贸易大楼部分房屋的合同已取得了五环公司的默许和认可。尽管汪柏生购买的房屋未办理过户登记，并非是汪柏生的责任。未办理过户的原因如下：其一，新洲区房产开发较乱，近十年除个别开发商外，基本停办二证；其二，五环公司将轻工贸易大楼整体出售给第三人陈建平，按法律法规的规定，属于国有资产转让，如要办理过户登记手续，五环公司必须向有关部门交清国有土地出让金40万元，否则不能办理过户登记手续。所以，汪柏生向陈建平购房至今未办理过户登记，并非为汪柏生个人的原因，其过错在于五环公司及陈建平。基于上述事实，平鑫祥和公司依据湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00905号民事判决书的第二项，申请执行五环公司提供抵押的其座落于新洲区邾城街××大街××2050.65平方米的轻工贸易大楼房屋和240.58平方米的土地予以拍卖优先受偿。汪柏生于2016年4月26日得知武汉市中级人民法院根据该案进入执行程序，将对汪柏生所购房屋进行查封、评估、拍卖。随后，汪柏生向武汉市中级人民法院提出执行异议，武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01执异537号执行裁定书，驳回了汪柏生的执行异议申请。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、一百三十二条、一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，汪柏生提起执行异议之诉，请求判如所请。被告五环公司未作答辩。被告平鑫祥和公司辩称，汪柏生与陈建平签订案涉房屋买卖合同后，虽实际占有房屋，但未办理房屋过户登记手续，仅对陈建平享有债权，对涉案房屋不享有物权。五环公司与广发银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称广发银行江汉支行）签订了最高额抵押合同，且办理了抵押登记，广发银行江汉支行对案涉房屋享有抵押权，应受物权法保护。平鑫祥和公司经债权转让取得案涉房屋抵押权后，法院已判决确认平鑫祥和公司享有优先权，应受法律保护。广发银行江汉支行的抵押权和平鑫祥和公司的优先受偿权都是善意取得。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，汪柏生无权对抗平鑫祥和公司对案涉房屋所享有的物权。汪柏生明知陈建平没有房屋权属证书仍与其进行交易，具有明显过失，不属于善意取得，其权益不受善意取得制度保护，交易风险应由其自行承担。因此，请求驳回汪柏生的诉讼请求。第三人陈建平述称，1、抵押价值严重不足，广发银行江汉支行没有尽审查的职责。广发银行江汉支行办理贷款时未向每家经营户了解实际情况，评估报告虚假，案涉房屋价值不值1300万元，不能为1300万元的贷款提供抵押。在广发银行武汉江汉支行发放的贷款快到期，转让给平鑫祥和公司之前，我曾向广发银行江汉支行主张购买债权，但广发银行武汉分行置之不理。2、我方在向五环公司取得案涉房屋不久后，就将该房出卖给汪柏生，当时汪柏生已经在实际使用中。3、我方认为平鑫祥和公司没有善意取得案涉房屋，我方是按照新洲区技改办的规定来办理房屋产权转让，我方已合法取得房屋所有权，有权将案涉房屋出售给汪柏生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告汪柏生，以及第三人陈建平提交的五环公司与陈建平于2003年1月10日《房屋买卖合同》，平鑫祥和公司表示其不是合同当事人，无法确认上述证据的真实性，由法院进行核实。虽汪柏生及陈建平对上述证据真实性均无异议，但汪柏生及陈建平未提交该证据的原件，对该证据的真实性不予采信。2、对原告汪柏生提交2009年5月19日五环公司全体股东会议决议，平鑫祥和公司表示其不是会议的当事人，无法确认该证据的真实性，由法院进行核实，即使为真实的，也是五环公司的内部决议，不能对抗第三人。因汪柏生未提交该决议的原件，本院对该证据的真实性不予以认定。3、对原告汪柏生提交2003年1月14日《房屋买卖合同》、2003年12月18日《协议书》，以及对上述《房屋买卖合同》进行公证的公证书，平鑫祥和公司表示如有原件，则对该证据的真实性无异议，但该证据也不能证明汪柏生对涉案房产享有物权。陈建平对该证据真实性均无异议。经核对证据原件后，本院对上述证据形式上的真实性予以认定。4、对汪柏生向陈建平支付购房款清单一份、欠条四份、收条七份，平鑫祥和公司表示有异议，均为白条，不能证明履行了付款义务。陈建平对该证据真实性均无异议。经核对证据原件后，本院对上述证据形式上的真实性予以认定。5、对陈建平提交吴云洲出具的2016年7月8日的证明，平鑫祥和公司表示该证明属于证人证言，证人未出庭。因该证明的性质为证人证言，吴云洲未到庭陈述证言，对该证据本院不予采信。6、对陈建平提交的第1笔2002年12月27日企业改制费1000元的收费票据、第2笔2002年11月28日企业改制费790元的收费票据、第3笔2002年11月4日企改房产转让预付款5万元的收据、第4笔2002年11月9日企改房产转让费30万元的收据、第5笔2002年11月29日企改房产转让费40万元的收据、第6笔2002年11月29日房产转让费5万元的收据、第7笔2002年11月30日房产转让费28万元的收据，平鑫祥和公司表示为企业改制费，与本案无关，对第8笔2003年7月19日购房款(从今年4月份起按付款比例抵租金)27万元的收款收据、第11笔2003年2月24日房租费2万元的收款收据、第12笔2003年5月15日房租费2万元的收款收据、第13笔2005年8月30日房屋租金31400元的收据、第14笔2006年2月20日2万元房租收据、第15笔2008年2月4日12000元租金的收据，平鑫祥和公司表示均为房租费，与本案无关，对第9笔2006年1月24日预付部分购房屋款10万元的收据、第10笔2008年2月4日交购房部分款10万元的收据，虽为购房款，但并非为正式发票，不具备合法性。因陈建平已提交第1-7笔收据、9、10笔收款收据的原件，本院对该证据的真实性予以认定。第8、11-15系陈建平交纳房租的收款收据，该收据与本案无关，本院不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年1月14日，陈建平（甲方）与汪柏生（乙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定：甲方将位于新洲大街的原轻工贸易大楼靠“香特丽”右侧一间门面（占轻工贸易大楼门面的六分之一）和二楼六间房屋卖给乙方，具体面积、四至、及共墙情况，以今后办理房屋所有权证的过户手续时实测和登记的为准；房价为60万元，分两次付清，即本合同签订时付50万元，余款10万元，待甲方交付过户后的房产证时付清；由于乙方现在实际占有和使用该房屋，则本合同一经签订，即视为房屋交接完毕；房屋所有权证的过户手续，由甲方负责办理并承担相关费用，但乙方有义务协助；任何一方不得违反，否则向对方支付合同总价格18%的违约金。当日，陈建平与汪柏生共同前往武汉市新洲区公证处对上述《房屋买卖合同》办理了公证，公证书的编号为（2003）新证字第07号。2003年12月18日，陈建平（甲方）与汪柏生（乙方）签订《协议书》。该协议书约定：一、甲方将“香特丽”的经营门店靠乙方经营家俱店左侧一间门店作价转让给乙方，具体的面积、四至、共墙情况，以今后办理房屋所有权证时实测和登记的为准；二、房价为30万元；三、乙方同意将自己经营的家俱店后面的楼梯，此作价10万元转让给甲方，由甲方拆除改建，改建后的土地及建筑物归甲方所有；综合二、三条，乙方应实际支付20万元给甲方，分两次付清即2003年老历年腊月24号前付10万元，余款10万元在甲方交付产权证（含土地证）时一次性付清；房屋的产权证、土地证，由甲方负责办理，并承担相关费用，但乙方有义务协助。庭审中，汪柏生及陈建平共同确认：汪柏生以抵付货款及支付现金的方式向陈建平支付购房款65万余元。汪柏生表示与陈建平签订《房屋买卖合同》及《协议书》时，知道陈建平没有取得案涉房屋的所有权证，但认为陈建平已经取得该房的房屋所有权。2015年4月14日，本院作出的（2014）鄂武汉中民商初字第00905号民事判决查明，2013年1月6日，广发银行江汉支行与武汉阜申物资有限责任公司（以下简称阜申公司）签订授信额度合同，约定授信额度最高限额1292万元整。五环公司与广发银行江汉支行签订最高额抵押合同，以座落于新洲区邾城街××大街××2050.65平方米房产和240.58平方米土地为上述授信额度合同项下借款提供抵押担保。上述抵押房地产，分别于2012年1月10日、2012年1月11日办理了他项权证，权利人为广发银行江汉支行。2014年6月30日，广发银行江汉支行与平鑫祥和公司签订债权转让协议，约定转让主合同为广发银行江汉支行与阜申公司签订的授信额度合同，从合同为广发银行江汉支行与五环公司签订的最高额抵押合同。因阜申公司未依约还本付息，平鑫祥和公司诉至本院，本院（2014）鄂武汉中民商初字第00905号民事判决书判决：一、阜申公司应于判决生效后十日内向平鑫祥和公司偿付借款本息13210060.51元，并应按年息10.8%偿付所欠借款本金12707451.59元自2014年7月1日起至该款项付清之日止的利息；二、平鑫祥和公司在阜申公司在本案中应偿付的款项内对五环公司提供抵押的其座落于新洲区邾城街××大街××2050.65平方米房屋和240.58平方米的土地享有优先受偿权。判决生效后，平鑫祥和公司向本院申请强制执行，本院受理案号为（2016）鄂01执176号。2016年3月29日，本院下发（2016）鄂01执176号、（2016）鄂01执176－1号协助执行通知，查封抵押人五环公司所有的位于新洲区邾城街××大街的房产（房产证号**××**）及240.59平方米土地使用权（武新国用第转002号）。2016年4月26日，本院作出公告，拟对上述查封的房屋所有权及土地使用权进行评估拍卖。武房权证城字第**房产权证载明房屋所有权人为五环公司，建筑面积为2050.65平方米，设计用途为综合。武新国用（2009）第转002号土地使用权证载明土地使用权人为五环公司，用途为综合用地，使用权面积为240.58平方米。执行期间，汪柏生向本院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行行为，并解除对该房屋的查封。本院于2016年8月31日作出（2016）鄂01执异537号执行裁定，认为汪柏生对本院拟评估、拍卖房产主张所有权，其对执行标的不享有足以排除执行的权益，对其异议请求不予支持，裁定驳回汪柏生的异议申请。汪柏生不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议的焦点是汪柏生是否享有案涉执行房产的所有权，就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评析如下：关于房屋所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国不动产物权采取登记生效原则。作为执行标的的房产一直登记在五环公司名下，汪柏生并未办理转让登记手续取得房产所有权，仅依据其与陈建平签订的《房屋买卖合同》及《协议书》，要求确认其享有执行标的的所有权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于汪柏生就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，申请执行人对执行标的依法享有抵押权等优先受偿权利的，案外人通常不得排除申请执行人的执行，除非案外人具有法律、司法解释规定的应当予以优先保护的权利。本案中，五环公司已于2012年将执行标的办理了抵押登记，另案生效判决已确定平鑫祥和公司对抵押物享有优先受偿权。汪柏生与陈建平签订《房屋买卖合同》及《协议书》，但并未取得执行标的的物权，仅是与陈建平之间构成债权债务关系，平鑫祥和公司对执行标的享有的抵押权明显应当优先于汪柏生所享有的一般金钱债权。汪柏生认为其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除执行。该规定第二十八条系对无过错不动产买受人的物权期待权作的特别保护，其理论基础在于无过错不动产买受人在已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部购房款且已实际占有不动产的情况下，对该不动产所享有的期待利益具有排除执行等物权效力。而本案中，汪柏生并未提交陈建平与五环公司签订的《房屋买卖合同》的原件，即使该《房屋买卖合同》签订属实，而案涉房屋形式上的所有权人仍为五环公司，而不是陈建平。陈建平将案涉房屋转卖至汪柏生，也未得到五环公司的确认，汪柏生对案涉房屋始终登记于五环公司名下也是明知的。故汪柏生占有房屋，并不对外产生物权公示的效果。汪柏生主张陈建平是五环公司实际控制人，可代表五环公司处置资产，但未提交任何证据予以证实，其与陈建平所签《房屋买卖合同》及《协议书》，不能被认定为其与五环公司签订。由此，汪柏生未与房屋所有权人五环公司签订房屋买卖合同，不能享有上述司法解释第二十八条所规定的对买受人赋予的物权期待权，其所称依该条规定，可以排除平鑫祥和公司对涉案房屋执行的理由，不能成立。综上所述，汪柏生的诉讼请求无法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，的规定，判决如下：驳回原告汪柏生的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告汪柏生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  刘 隽审 判 员  蹇鹏飞人民陪审员  郭家乐二○二○一七年八月十日书记员褚敬