青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终866号上诉人（原审原告，反诉被告）：余元同，公民身份号码×××，男，汉族，1978年11月19日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：毛尊超，青海竞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敬凯，青海竞帆律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告，反诉原告）：马成良，公民身份号码×××，男，回族，1976年1月27日出生，住西宁市。上诉人余元同因与被上诉人马成良租赁合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人余元同及其诉讼代理人毛尊超、林敬凯，被上诉人马成良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余元同的上诉请求：一、撤销原判，改判支持余元同的诉讼请求，驳回马成良的反诉请求；二、本案诉讼费由马成良负担。事实与理由：1.原审判决认定事实不清，未查明涉案房屋尚未达到起租条件的事实。根据查明的事实可知，案涉房屋直至余元同2018年12月16日提起诉讼、马成良2019年2月18日提起反诉时尚未通过消防验收，属于《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）第十三条第三款明令禁止使用的建设工程，足以认定该租赁物在余元同占用期间并不具备合法的使用价值，不具备起租条件。但原审判决仅以“马成良在2017年6月提供给余元同的房屋并未通过消防验收，并不具备适租条件”进行认定，混淆了两者的区别；2.原审判决认定余元同对装修投入亦应承担责任错误。本案系马成良隐瞒涉案房屋建设工程消防验收未过，余元同是因马成良的欺骗产生了错误认识。此外，建设工程消防验收未过，装修消防无从谈起；3.原审判决认定租金数额以两年为限即1200000元存在错误。因为本案租赁物消防验收未合格，不准投入使用。由于租金对应的是房屋的使用价值，案涉房屋作为酒店，因消防验收不能通过，故根本不具备使用价值，无法作为经营场所使用，租赁合同的目的之根本无法实现，因而依法不应产生租金。即便假设需要支付租金，还要考虑案涉《房屋租赁合同》第二条所约定的“装修期至2017年12月31日”，以及2018年12月16日起诉日，2019年2月18日反诉日，2019年12月23日判决日等时间节点，并考虑这种计租系按照租赁物依合同约定正常商业经营使用的标准为基础和前提，而本案并不具备这种条件。双方签订的《房屋租赁合同》目的就是租赁房屋用于经营，并在合同中对有关经营的事项做了约定，特别是对装修做了明确的约定，由此可知，马成良是明知余元同是因为经营宾馆需要租赁房屋并进而进行了装修，也能进一步印证马成良确系恶意隐瞒建设工程消防验收未过的事实；4.原审判决责任划分失当。建设工程消防验收未通过而非法出租牟利所造成的全部责任均属于马成良，因为马成良违反了法定义务，余元同并无过错，因此对余元同装修损失按50％的责任分担错误。另外，原审判决在租金的责任划分上，尽管明知“涉案房屋未通过消防验收，并不具备适租条件”，仍按照租赁物依合同约定正常商业经营使用的标准让余元同超额计租，明显错误；6.原审判决不采信“录音”证据不当。该“录音”确系马成良的父亲也是其代理人的通话录音，因为马成良在外经商，案涉租赁房屋的所有事宜，包括同余元同、开发商、消防部门交涉，均是马成良的父亲代为进行。综上，原审认定事实与责任划分错误，有失公允，应予以纠正。马成良辩称，一审判决认定事实清楚，但由其承担装饰装修费用错误，涉案房屋不存在违法出租的问题，装修是余元同自愿装修的，未经消防通过是余元同装修造成的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。余元同向原审法院起诉请求：1．判令解除余元同与马成良于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》，并由马成良赔偿余元同经济损失3376578.43元（装修损失2581251.57元、停业损失715326.86元、雇佣服务员费用50000元及保洁员费用30000元）；2．本案诉讼费由马成良承担。马成良针对本诉提起的反诉请求：1.判令余元同立刻腾退位于××区共计2796平方米的商铺；2.余元同支付自2017年6月至腾退房屋之日止的房屋租金暂算至起诉之日为860000元；3.余元同负担自2017年6月止至腾退之日止的损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算68083.33元；4.余元同支付欠付的水电费及物业费共计154900元;5.余元同按照水费7.5元/吨、电费11.2元/度、物业管理费每平方米2元的标准,余元同承担自2019年1月1日至腾退房屋之日止产生的上述费用;六、余元同承担本案诉讼费。原审法院认定的事实：2017年5月31日，出租方（甲方）马成良与承租方（乙方）余元同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其坐落于西宁市××区（代码：413153）、二层1309㎡、三层1309㎡，总建筑面积2796㎡，屋前附属15个车位，由乙方无偿使用，住房租赁时间为2018年1月1日至2027年12月31日，租期为10年整，即日起至2017年12月31日为该房屋装修时间，不计房租，租金标准分别为：2018年、2019年、2020年每年600000元整，2021年670000元，2022年740000元，2023年810000元，2024年880000元，2025年950000元，2026年1020000元，2027年1090000元；租金支付时间为：2018年6月支付该年一年的租金，租金为一年一交，从2019年开始时间定为每年的1月1日；同时约定“乙方在租赁期间对商铺进行装修、装潢或者增设附属设施（设备）等发生的一切费用（包括维修费用等）均由乙方自行承担。乙方装饰、装修和增设等行为本身视同自己无条件承诺和保证在租赁合同终止后（包括租赁物遇到拆迁征收或者自然灾害灭失以及租赁合同解除等无法继续履行等情形）该装修、装饰部分和增设的添附物无偿归甲方所有，绝不得以任何理由予以破坏或者拆除，更不得向甲方和任何第三方主张权利”；另外还约定了合同期内水、电、物业费的缴纳方法、违约责任、房屋的使用及维护等内容。余元同自承租后至今并未支付房屋租金。另查,2018年9月20日，西宁市东川工业园区公安消防大队对西宁润增酒店有限公司作了《行政处罚告知笔录》，处罚前告知“2018年9月1日我大队监督执法人员陈某某、吕某某对位于青海省西宁市××区-10号的西宁润增酒店有限公司进行检查时，发现该场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定……建议对西宁润增酒店有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚”，被告知人“余元同”签字摁印；2018年10月5日，西宁市东川工业园区公安消防大队作出宁东园公（消）行罚决字［2018］0020号《行政处罚决定书》，给予西宁润增酒店有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚，并于2018年10月6日将上述行政处罚决定书向西宁润增酒店有限公司余元同宣告并送达；2018年10月12日，西宁润增酒店有限公司以银行现金交款的方式缴纳了上述30000元罚款。另在本案审理过程中，依据余元同提出的“对润增酒店室内外装饰工程的实际造价进行鉴定（依据明细汇总项目）”“对润增酒店的拆除工程、室外门头的造价进行补充鉴定”的申请，一审法院委托青海保信建设工程造价咨询有限公司分别作出青保［2019］工鉴字第24号司法鉴定意见书、青保［2019］工鉴字第26号司法鉴定意见书，上述鉴定意见书列明下列意见：1．申请人施工的润增酒店室内装修工程（明细汇总表中室内装修）的工程造价为1619249.31元；2．申请人施工的润增酒店室内安装工程的工程造价为904055.04元；3．申请人施工完成的润增酒店室外门头装修工程总造价57947.22元。由青海杰鑫房地产开发有限公司开发的杰鑫苑商住楼于2019年5月29日经西宁市公安消防支队评定消防验收合格。一审法院认为，余元同与马成良签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，后余元同依据上述合同成立西宁润增酒店有限公司，进行实际经营活动，现余元同以马成良提供的房屋没有通过消防验收，致使其无法办理相关经营证照，该经营酒店亦被消防机关处罚为由，认为双方继续履约已无实际可能，合同目的不能实现，故余元同主张解除该《房屋租赁合同》，马成良对此虽以对方主张解除合同的原因是其装修装饰不合格、经营管理不善为由进行抗辩，但同时提出余元同未依约给付租金，严重违反合同约定，故马成良亦同意解除合同，鉴于此，对此主张予以支持；另对马成良要求腾退租赁房屋的反诉主张，亦予以支持；关于余元同要求马成良赔偿经济损失3376578.43元（装修损失2581251.57元、停业损失715326.86元、雇佣服务员费用50000元及保洁员费用30000元）的主张，关于装修损失2581251.57元部分，该金额系经委托司法鉴定后就装修工程做出的客观造价，能够以此认定余元同在西宁润增酒店有限公司的装修资本投入，鉴于马成良在2017年6月提供给余元同的房屋并未通过消防验收，并不具备适租条件，因此，马成良理应承担相应的责任，余元同作为完全民事行为能力人，应当预见到作为特种经营过程中的风险，亦应严格按照消防机关要求报备并履行内装修消防检查流程，对上述装修投入亦应承担责任，依据公平原则，上述责任各承担50％较为适宜，即马成良应承担余元同的装修损失1290625.78元；关于停业损失715326.86元、雇佣服务员费用50000元及保洁员费用30000元部分，余元同并未提交证据予以证明，故不予支持。另外，关于马成良反诉要求判令给付截止房屋腾退之日的租金的主张，余元同明确认可自承租后至今并未给付过房屋租金，故余元同应向马成良支付房屋租金，该租金数额考虑双方已同意解除合同，为防止损失扩大，应以两年为限即1200000元较合适；关于马成良要求支付截止腾退房屋之日的经济损失的主张，该部分损失实为资金占用过程中的利息损失，余元同逾期缴纳房屋租金，马成良亦未主张权利，导致损失扩大，故对此主张一审法院不予支持；关于马成良要求余元同缴纳水、电、物业费的主张，马成良为此提交的清单并不足以证明承租人与物业公司对于水、电、物业费缴纳的具体约定，加之双方的《房屋租赁合同》中对合同期内水、电、物业费的约定为按月由乙方（即承租人余元同）向相关部门缴纳，马成良亦未提交证据证明其已替租户缴纳了相关费用的凭证，故对此一审法院以证据不足不予支持。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十六条、第二百四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除余元同与马成良于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》。二、余元同于判决书生效后三十日内腾退由其租赁的位于西宁市××区共计2796㎡的建筑物（西宁润增酒店有限公司），并将上述房屋返还给马成良。三、马成良于判决生效后三十日内赔偿余元同装修损失1290625.78元。四、余元同于判决生效后三十日内给付马成良房屋租金1200000元。五、驳回余元同的其他诉讼请求。六、驳回马成良的其他反诉请求。上述第三、四项互抵后，马成良于判决生效后三十日内给付余元同90625.78元。案件受理费33812元，其中16416元由马成良负担，其余17396元因余元同过高诉求由其自行承担；反诉费6967元，由余元同负担。二审中，余元同提交了2015年12月26日西宁市东川工业园区公安消防大队作出宁东园公（消）行罚决字（2015）0053号行政处罚决定书、照片予以证明涉案房屋所在的建设工程未经消防验收合格，投入使用后被行政处罚，属于违法出租的房屋及该房屋已被消防部门于2018年10月11日张贴封条、禁止使用的事实。余元同还提交了和中国联通西宁黄河路营业所打印凭单，予以证明其通话的186…3665号电话号码是马成良父亲马成林生前使用的电话号码经质证，马成良对行政处罚决定书、照片和中国联通西宁黄河路营业所打印凭单的真实性不持异议，认为行政处罚决定书和照片不能证明其违法出租房屋的事实。中国联通西宁黄河路营业所打印凭无法确认是其父亲使用的电话号码。二审审理中，马成良未提交新证据。经审理查明，当事人双方对一审判决认定的事实不持异议，本院对双方无异议的事实予以确认。另查，2015年12月26日西宁市东川工业园区公安消防大队作出宁东园公（消）行罚决字（2015）0053号行政处罚决定书，查明位于青海省西宁市××区未经消防验收擅自投入使用，违反了《消防法》第十三条第二款之规定，并根据《消防法》五十八条第一款第三项规定，责令停止使用。本院认为，本案双方争议的焦点是：1.涉案合同不能继续履行的责任问题2.双方主张的合同解除后的损失如何确认的问题？3.马成良主张的房租损失应否支持？本院认为，1.合同不能履行的责任问题。马成良与余元同于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》，因涉案房屋未经消防验收和消防检查，导致双方签订的合同不能履行，合同予以解除，双方对一审判决解除合同无异议，故对此项判决予以维持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建设工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”竣工验收是工程交付使用的前提，竣工验收其中包括消防验收项目，建设工程经消防验收是强制检查的项目。《消防法》第十三条规定“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。涉案房屋所在的杰鑫苑商住楼在2019年5月29日前未经西宁市公安消防支队评定消防验收合格。在房屋租赁合同中，出租人不仅负有交付房屋的义务，而且还应当保障出租的房屋在质量和性能等方面符合合同的要求，符合房屋租赁合同所约定的使用目的，依据《合同法》第二百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第八条规定，法律对租赁房屋无法使用的情形均赋予了承租人单方解除合同的权利，说明出租符合法律规定的房屋是房屋出租人的基本要求。西宁市东川工业园区公安消防大队在2015年12月26日作出的宁东园公（消）行罚决字（2015）0053号行政处罚决定书，责令对涉案房屋停止使用，并处罚款，说明出租未经消防验收的涉案房屋违反法律规定，马成良在房屋未经消防验收，不能出租使用的情况下出租房屋违反法律规定。《消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查”，余元同承租该房屋用于经营宾馆，属于公众聚集场所，应按法律规定向县级以上地方人民政府消防管理部门申请消防安全检查。西宁市东川工业园区公安消防大队2018年9月20日作出行政处罚决定书，对西宁润增酒店有限公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，涉嫌违反了《消防法》第十五条第二款之规定责令停止使用，并处罚款。余元同经营宾馆，应在投入使用前先申请通过消防检查，未经消防检查的房屋也不能投入经营宾馆。但涉案房屋出租使用的前提是通过建设工程消防验收，只有通过消防验收，符合使用条件的情况下，经营对象才能依据其经营项目，对需进行消防检查的场所申请消防检查，因此马成良违反法律规定出租牟利，是导致双方合同不能履行的主要原因。而余元同作为准备从事宾馆的房屋承租方，有义务了解租赁房屋交付验收的条件，也应该了解从事宾馆业对使用场所的特殊要求和特殊程序，另外从余元同提交的马成良父亲的电话录音和通话内容记录，说明余元同也知道承租的房屋未经消防验收的事实，余元同在合同履行过程中，尤其是在办理营业执照的过程中，明知案涉租赁房屋尚未通过消防验收，开办宾馆所需手续尚不完备的事实，应当及时采取适当措施，防止损失扩大，余元同对于合同不能履行也负有不可推卸的责任。2.关于合同解除后双方的损失如何承担的问题。《合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《城镇房屋租赁合同解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。马成良认可其出租给余元同的房屋为毛坯房，双方在租赁合同中也约定2017年12月30日前为房屋装修期，不计算房租，说明余元同装修房屋经过了马成良的同意。马成良违反法律规定出租房屋，但余元同在知道承租的涉案房屋未经消防验收的事实后仍装修经营宾馆，也对造成的损失负有一定的责任，对导致合同不能履行双方均有过错，故对因合同不能履行造成的装修损失应由双方分担。余元同已经完成的装修工程与租赁房屋不可分离，装修和增设部分与房屋形成附合，不宜拆除移动，故应折价予以处理。一审法院委托鉴定机构对余元同经营的润增宾馆室内外装修的实际造价进行了鉴定，鉴定装修总价为2581251.57元，对此双方均无异议，应予确认,因双方对合同不能履行均有过错，故一审判决由双方对装修损失各担一半并无不当。余元同诉求由马成良赔偿全部装修损失无法律依据，不予支持。余元同在租赁房屋内的家具等设施与房屋没有形成符合，不影响房屋的使用，此部分物品应由余元同自行处理。3.关于马成良主张的租金损失。马成良主张从2017年6月至腾退房屋时止的房屋租金损失，双方在合同中约定合同签订时间（2017年5月31日）至2017年12月30日为该房屋装修时间，不计算房租，因此马成良请求支付此期间的租金损失的理由与合同约定不符，不予支持。按合同约定，从2018年1月1日起算租金，余元同于2018年8月1日开始试营业，2018年10月11日该房屋在被消防部门查封后，导致房屋不能被使用，虽然未经消防验收的房屋禁止投入使用，不应获取违法出租的利益，但余元同在2018年8月1日至10月11日被查封期间实际占有使用该房屋，且实际经营宾馆牟取利益，因此余元同应承担此期间占有使用房屋的损失，双方约定年租金为600000元，则月租金为50000元，日租金为1666.67元，按余元同实际占有使用房屋共10月零10天计算，余元同应承担此期间的租金损失516660元。2018年10月11日该房屋被消防部门查封，导致房屋无法使用，房屋不能使用造成的租金损失并非余元同的单方原因所致，故此期间的租金损失由余元同承担既不符合租赁的事实也显失公平，故对马成良主张此期间的租金损失不予支持。一审法院由余元同承担两年期租金的事实依据不足，处理失当，应予纠正。余元同在二审审理中对诉求的停业损失715326.86元、雇佣服务员费用50000元及保洁员费用30000元等损失表示不再主张，因此不予审理。综上所述，一审判决认定事实清楚，双方对解除合同不持异议，应予维持，但余元同诉求由马成良赔偿全部装修损失无法律依据，不予支持。一审判决由余元同承担两年期房屋租金无事实依据，应予纠正，余元同的此节上诉理由部分成立，合理部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初114号民事判决第一、三、五、六项（即一、解除余元同与马成良于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》；三、马成良于判决生效后三十日内赔偿余元同装修损失1290625.78元；五、驳回余元同的其他诉讼请求；六、驳回马成良的其他反诉请求）；二、变更青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初114号民事判决第四项为：余元同于判决生效后三十日内给付马成良房屋占有使用费516660元；三、余元同于判决书生效后三十日内腾退位于西宁市城东区八一东路6号西宁润增酒店共计2796㎡的建筑物（交付的房屋须保持该房屋安装和装修工程现状）。一审案件受理费33812元，由马成良负担20287元，余元同负担13525元；反诉费6967元，由余元同负担3483元，马成良负担3484元。二审案件受理费33812元，由马成良负担10143元，余元同负担23669元。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 张 磊审判员 尹菲菲 二〇二〇年七月三日（法官助理 陈 倩书记员 李英华 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。