成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初1691号 原告：王建，男，1988年7月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：罗春梅，女，1991年4月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二原告委托代理人：张桂花，四川霖澳律师事务所律师，系特别授权。 被告：马胜元，男，1968年12月21日出生，汉族，住四川省通江县。 委托代理人：张永生，四川省竞壹律师事务所律师。 被告何芳，女，1974年11月17日出生，汉族，住四川省通江县。 委托代理人：张永生，四川省竞壹律师事务所律师。 被告：成都启领房屋经纪有限公司。住所地：成都市郫县郫筒镇梨园路一段**富**。 法定代表人：刘亮。 委托代理人：黄浩，男，1992年6月26日出生，汉族，住四川省盐亭县。该公司员工，系特别授权。 委托代理人：王皓，男，1992年8月29日出生，汉族，住四川省南部县。该公司员工，系特别授权。 原告王建、罗春梅与被告马胜元、何芳，被告成都启领房屋经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周裕灵适用简易程序于2017年5月26日、2017年8月8日公开开庭进行了审理，二原告的委托代理人张桂花、被告马胜元、何芳及其委托代理人张永生，被告成都启领房屋经纪有限公司的委托代理人黄浩、王皓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建、罗春梅诉称，2017年3月18日，二原告与被告马胜元、何芳在被告成都启领房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同书》，约定被告马胜元、何芳将二人共有的位于成都市郫县的房屋出售给二原告，作价人民币880000元。合同还对房屋价款支付进度、抵押权涤除时间、房屋过户及房屋交割进行了明确约定。马胜元作为卖方在合同上签字，并代何芳签字。合同签订当日，二原告即向被告马胜元支付了购房定金30000元，被告马胜元出具收条。2017年3月31日，马胜元单方通知被告启领公司，称要解除与二原告签订的合同，不再出售房屋。后，原告多次与被告马胜元沟通，期望通过协商方式处理双方间的争议，但被告始终不顾合同约定，执意违约，导致二原告合同目的不能实现。因二被告的过错，二原告丧失了与其他人签订房屋买卖合同的机会，并且限购政策出台后，二原告无法再在成都购买房屋。另，合同签订后，二原告已与装修公司签订装修合同并支付了定金。被告启领公司作为专业的房产经纪机构为二原告提供居间服务，在本次交易中未尽到严格的审查义务，提供不符合合同约定的服务，对合同的履行不能附有一定责任，依法应当退还居间服务费、贷款服务费、评估费，并应与被告马胜元就原告损失承担连带责任。二原告起诉请求：1、判令被告马胜元、被告何芳退还原告购房定金30000元，并承担起诉之日起至付清之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令被告成都启领房屋经纪有限公司退还居间服务费17600元、贷款服务费2000元、评估费2830元，并承担资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告马胜元、何芳、成都启领房屋经纪有限公司连带赔偿原告经济损失176000元；4、请求判令被告马胜元、何芳、成都启领房屋经纪有限公司承担本案诉讼费、评估费。 被告马胜元辩称，1、同意原告第一项诉讼请求；2、合同是被告马胜元而不是何芳与原告签订的，因案涉房屋是二被告的夫妻共同财产，在未取得何芳同意和追认的情况下，马胜元以自己和何芳的名义出卖房屋，合同应属无效；3、案涉房屋根据成都市的限购政策不能过户转让，除何芳外，其余原被告均具有过错；4、因政策原因导致合同不能履行，原被告均不应当承担违约责任。 被告何芳的答辩意见与被告马胜元相同。 被告成都启领房屋经纪有限公司辩称，1、合同12条已明确如房屋为夫妻共有，夫妻一方签订合同时已取得另一方授权并作为另一方代理人承担责任；2、被告已经完成居间服务并且过户贷款各方面的后续工作正在办理中；3、被告作为中介不应当承担此次诉讼中的所有责任。 经审理查明，2017年3月18日，马胜元以其本人及何芳的共同名义（甲方）与罗春梅、王建（乙方）、及成都启领房屋经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同书》，约定：1、经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋及该占用范围内的土地使用权转让给乙方。甲方房屋坐落于“合能四季城”4幢2单元13楼05号住宅，建筑面积131.09平方米，成交价880000元。2、该房屋已取得产权证并处于抵押状态，甲方应于合同签订之日起（以银行清按为准）还清贷款、办妥解除抵押登记手续。3、付款方式：在合同签订当日，乙方向甲方交付定金人民币30000元。甲方违约的，双倍返还乙方定金，乙方违约的，无权要求甲方返还定金。签订买卖合同后在三方约定时间内到不动产登记中心办理过户登记，不动产登记中心受理后当日内，乙方将首付款290000元支付给甲方；剩余房款560000元申请贷款。4、基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方达成交易并签订本合同，甲方同意在本合同签订当日内向丙方支付佣金8800元，乙方同意在本合同签订当日内向丙方支付佣金17600元。甲乙双方自愿解除合同的，或因甲方或乙方违约或违背诚实信用原则导致未能交易成功的，佣金不予减免。5、买方同意在签订借款合同之前向经纪方支付贷款服务费2000元和评估费2830元（评估费为代收）。如买方未能获得相应贷款，经纪方应退还已收取的相应费用。6、甲乙双方约定，除因不可抗力或法律法规相关政策变动导致合同不能正常履行的外，其他致使合同无法履行或合同解除的，违约方应当按照房屋成交价的20%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付丙方佣金和所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方承担赔偿责任。 2017年3月18日，马胜元收取王建定金30000元。当日，成都启领房屋经纪有限公司收取罗春梅佣金17600元、贷款服务费2000元、评估费2830元。 2017年3月31日，马胜元在未还清贷款、办妥解除抵押登记手续的情况下，单方通知成都启领房屋经纪有限公司解除房屋买卖合同。 2017年4月3日、2017年4月7日，马胜元以房屋共有权人何芳不同意出卖房屋及限购政策导致其无法再买房等原因，分别通过微信及电话方式向王建提出解除合同，未能就补偿问题达成一致。 另查明，1、马胜元与何芳系夫妻关系，各自享有案涉房屋50%的所有权；2、庭审中原告王建、罗春梅与被告马胜元、何芳就解除双方的房屋买卖合同达成一致；3、经当庭释明，原告王建、罗春梅、被告马胜元、何芳均拒绝对案涉房屋的现行价值进行鉴定；4、合同签订后，案涉房屋所在小区房屋价格出现上涨。相似房屋成交情况有：2017年4月7日，“合能四季城”二期房屋一套（面积为131㎡，含家具家电）成交价为1130000元；2017年4月13日，“合能四季城”一期房屋一套（面积为132㎡，清水）成交价为960000元；2017年4月23日，“合能四季城”一期房屋一套（面积为132㎡，清水）成交价为1150000元。 以上事实，有原被告在庭审中的陈述，有王建、罗春梅提交的《房屋买卖合同》、收条、收据、微信聊天记录、电话录音、房屋交易信息、被告马胜元提交的结婚证、房产证、个人住房贷款调查审核记录表、收据、成都启领房屋经纪有限公司提交的房屋交易信息等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案各方争议焦点为：1、案涉《房屋买卖合同书》是否有效？应否解除？2、被告马胜元、何芳是否承担违约责任？原告损失如何界定？3、成都启领房屋经纪有限公司是否承担连带赔偿责任并向二原告退还相关费用？ 关于合同效力问题。被告马胜元、何芳主张因共有权人何芳未在《房屋买卖合同书》签字，故合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张和过合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，被告马胜元未取得何芳授权的情况下，签订买卖合同并处分何芳名下房产份额，并不必然导致合同无效。同时，马胜元作为何芳的配偶，代表何芳与二原告签订合同，在合同签订过程中向二原告披露了何芳系其配偶及房屋共有权人的情况，使二原告相信其具有代表何芳签订合同的权限，故马胜元代表何芳签订合同的行为，构成表见代理，何芳作为被代理人应当承担合同责任。关于合同解除问题，因二原告与被告马胜元、何芳已就解除房屋买卖合同达成一致，本院予以确认。 关于违约责任及损失赔偿问题。房屋买卖合同签订后，被告马胜元、何芳未按约定履行出卖方的合同义务，并且被告马胜元于2017年4月3日和2017年4月7日，向王建明确表示不履行合同义务，二被告的行为构成预期违约，房屋买卖合同不以二被告的单方通知而解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，二原告要求被告马胜元、何芳赔偿损失的请求符合法律规定，本院予以支持。被告成都启领房屋经纪有限公司，并非买卖合同当事人，根据合同相对性原则，不应承担赔偿责任。关于原告具体损失的认定问题。因王建、罗春梅、马胜元、何芳均拒绝申请对房屋现行价格进行评估，本院综合考虑被告违约情形、原告减损义务、同区位类似房屋现行价格等情况，对二原告的请求酌情予以支持，金额确定为117981元。关于定金的返还问题。因二原告与被告马胜元、何芳已就返还定金30000元达成一致，本院予以确认。 关于居间费用问题。基于房屋买卖合同已实际解除，王建、罗春梅、马胜元、何芳与成都启领房屋经纪有限公司建立的居间合同虽丧失了继续履行的条件，但房屋买卖双方在成都启领房屋经纪有限公司的居间服务下，已实际签订买卖合同，成都启领房屋经纪有限公司已尽到主要合同义务，且在双方所签订的房屋买卖合同中对于居间费用的负担方式亦作了明确约定，故二原告请求成都启领房屋经纪有限公司退还佣金17600元，于法无据，本院不予支持。关于评估费2830元，系成都启领房屋经纪有限公司代收，且已实际产生，故不应退还。关于贷款服务费2000元，因二原告未实际获得相应贷款，二原告请求成都启领房屋经纪有限公司退还，符合合同约定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告马胜元、被告何芳于本判决生效之日起五日内 返还原告王建、原告罗春梅定金人民币30000元； 二、被告马胜元、被告何芳于本判决生效之日起五日内 赔偿原告王建、原告罗春梅经济损失117981元； 三、被告成都启领房屋经纪有限公司于本判决生效之日 起五日内退还原告王建、原告罗春梅贷款服务费2000元； 四、驳回原告王建、原告罗春梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2363元由王建、原告罗春梅负担811.50元，由马胜元、何芳承担1551.50元。马胜元、何芳应承担的部分已由王建、罗春梅垫付，马胜元、被告何芳在履行本判决时一并支付给王建、罗春梅。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周裕灵 二〇一七年八月十八日 书记员  王吉祥