北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初7204号原告赵雪颖，女，1988年11月23日出生，山东省昌乐县×××居民。委托代理人谷斌，男，1984年1月23日出生，河北省张家口市桥西区×××居民。被告靳满顺，男，1950年6月29日出生，北京市顺义区×××居民。委托代理人靳艳杰，女，1975年6月21日出生，北京市顺义区×××居民。原告赵雪颖诉被告靳满顺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵雪颖及其委托代理人谷斌、被告靳满顺委托代理人靳艳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵雪颖诉称：2017年3月11日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定预订位于北京市顺义区×××房屋，房款总价316万元，采用银行按揭贷款方式支付商品房价款，定金15万元以自行划转的方式支付给被告，约定过户前五日支付第一笔首付款118万元，合同中拟贷款金额为182万元，在协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法履行的，各方不承担违约责任。协议签订当日，原告支付被告定金15万元。2017年3月17日，北京市住建委等四部门联合发布《关于完善住房销售和差别化信贷政策的通知》。该限购政策出台后，原告因外地有贷款记录，首付变成6成，银行无法审批通过原贷款数额，原告亦无力支付多出的首付金额，导致合同无法继续履行。2017年3月28日，原告向被告及其女儿沟通解除合同相关事宜，但被告至今未按照合同解约及退还定金。故起诉要求：1.判令解除原、被告于2017年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.被告立即退还原告定金15万元。被告靳满顺辩称：不同意原告诉讼请求。买房应该对购房风险有一定预见。不能借口宏观调控任意解除合同，新政后首付提高并不必然构成合同解除免责的事由，应该认为是当事人对自己履约能力预见不足。3月17日出台政策后，原告并未立即与被告联系，而是在3月28日才与被告联系，证明国家出台政策不影响其继续履行合同，原告提出的家庭收入不能证明其无法继续履行合同。原告的年收入、家庭收入不符合事实，其有能力继续履行合同。经审理查明：2017年3月11日，原告作为买受人、被告作为出卖人在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的主要条款如下：第一条房屋基本情况……出卖人所售房屋坐落为北京市顺义区×××，产权证明所载建筑面积共71.14平方米……第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证证号为：京房权证顺私字第××××号……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币（小写）2800000元，（大写）贰佰捌拾万元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价（小写）360000元，（大写）叁拾陆万元整……（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。（四）买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币（小写）1820000元，（大写）壹佰捌拾贰万元整，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行承担其间已发生的及要产生的各项费用。……当日，原、被告及链家公司签订的《补充协议》（甲方为靳满顺，乙方为赵雪颖，丙方为链家公司）中约定：第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币（小写）3160000元（大写）叁佰壹拾陆万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年3月11日将定金150000元以自行划转的方式支付甲方；……4.首付款：（1）乙方于过户前五个工作日将第一笔首付款人民币98万元（不包含前期支付全部定金）自行支付甲方；（2）乙方于过户前五个工作日将第二笔首付款人民币20万元以理房通支付的方式支付甲方。5.申请购房贷款：甲乙双方应于甲方资质通过后且丙方收到评估报告共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年6月12日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第五条约定承当违约责任。……第五条违约责任……4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已支付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年3月11日，原告向被告支付定金15万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善住房销售和差别化信贷政策的通知》，该通知的主要内容为：为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款不低于35%，购买非普通自住房的首付款不低于40%（自主型商品住房、两限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。庭审中，原、被告一致认可双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》仅履行交付定金一项义务，并未履行其他内容。关于未能继续履行的原因，原告主张《关于完善住房销售和差别化信贷政策的通知》的出台后，因其有购房贷款记录，导致贷款金额减少、首付款提高，其无力支付多出的首付款不能继续履行合同，并提供房产证、贷款凭证及家庭及个人收入证明等予以佐证；被告不认可原告上述理由，称首付款上涨的数额原告可以承受，并非无力支付，是因为上述通知出台后房价下降，原告不想继续履行合同。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、房产证、贷款凭证、家庭财产收入证明、个人收入证明等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》系赵雪颖与靳满顺真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法、有效，双方均应遵照执行，但从现有证据来看，北京市《关于完善住房销售和差别化信贷政策的通知》即3·17新政出台后，因原告有过住房贷款记录，确实导致原告贷款金额减少、首付款支付比例上涨，现有的证据亦并不能证明原告赵雪颖有继续履行上述合同的能力，故原告要求解除上述合同的诉讼请求并无不当，本院予以支持。关于上述合同解除后的后果，因确实并非双方当事人的原因导致合同无法继续履行，关于各自的损失，双方应根据公平原则予以分担，故对于退还定金的数额本院考虑被告的损失情况等因素，根据公平原则予以酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下:一、原告赵雪颖与被告靳满顺于二○一七年三月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》于二○一七年六月十五日解除；二、被告靳满顺退还原告赵雪颖定金十二万元，于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告赵雪颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百五十元，由原告赵雪颖负担三百元（已交纳），由被告靳满顺负担一千三百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 冰二〇一七年八月二十二日书记员 曾德荣