贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔23民终949号 上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司。住所地贵州省兴义市黄草街道办事处盘江西路3号A栋二楼。 法定代表人：钟国强，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：张仕疆，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审原告）：冯玉涛，男，1984年10月21日生，汉族，陕西省安塞县人，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：陈玉华，女，1983年2月8日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，系冯玉涛之妻。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称为吉祥公司）因与被上诉人冯玉涛、陈玉华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初5617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吉祥公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，改判驳回冯玉涛、陈玉华诉讼请求。2.一、二审案件受理费由冯玉涛、陈玉华承担。 事实和理由：1.本案双方合同约定交房时间是2014年12月25日，2014年6月25日冯玉涛、陈玉华已经接收房屋并装修入住，其已实现合同主要目的，此后吉祥公司即不应承担逾期交房违约责任。而且双方合同约定逾期交房违约金是200元/月，一审参照租金标准判决吉祥公司支付2014年10月26日至2016年9月25日期间的逾期交房违约金6451.34元，无事实及法律依据。2.关于房屋产权登记的约定在双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记（一）项”中，该条款并未约定具体的办理转移登记日期，故该条款第（二）项中关于逾期办理产权转移登记的违约责任约定因前提不存在而不具备执行力。一审以合同约定交房之日起计算90日作为吉祥公司承担逾期办证违约责任起算时间，无事实及法律依据。办理房屋产权登记的时限应从冯玉涛、陈玉华提交完毕所需资料且涉案房屋具备客观条件时起算。3.根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）项的约定，办理房屋权属转移登记是双方共同义务，一审认定办理产权登记系吉祥公司义务，无事实依据。4.冯玉涛、陈玉华未按约定缴纳契税和房屋维修基金，导致涉案房屋不具备办理房屋产权登记手续基本条件，此系冯玉涛、陈玉华的责任。本案不属于“因出卖人原因”导致办证逾期的情形。同时，冯玉涛、陈玉华以按揭贷款方式购房，涉案商品房已经抵押给贷款银行，房屋产权证的取得时间对其并未造成任何实质损失。一审以银行贷款利率为标准计算逾期办证违约金，不但缺乏事实及法律依据，而且计算标准过高。 被上诉人冯玉涛、陈玉华未答辩。 冯玉涛、陈玉华向一审法院起诉请求：1.判决吉祥公司支付2014年10月26日至2016年9月25日期间的逾期交房违约金21197元；2.判决吉祥公司支付2015年2月1日至2016年10月1日期间的逾期办理房屋所有权证违约金36282元；3.本案诉讼费由吉祥公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月31日，冯玉涛、陈玉华与吉祥公司签订了合同编号为2014002756的《商品房买卖合同》，购买了吉祥公司承建出售的兴义市99克拉城2栋1102号商品房一套，该房建筑面积为131.66平方米。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人在房屋交付后90日内办理商品房初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。后冯玉涛、陈玉华按约定支付了全部购房款，并于2014年6月25日接收了房屋钥匙。涉案楼盘至今均未取得建筑工程竣工验收备案，也未获得涉案楼盘的商品房大产权初始登记。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案冯玉涛、陈玉华与吉祥公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应如约履行各自合同义务。本案冯玉涛、陈玉华已按合同约定付款方式履行了付款义务。根据审理查明事实，吉祥公司至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，也未获得涉案楼盘大产权初始登记，本案双方约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故吉祥公司未按合同约定在2014年10月25日前履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定履行在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的义务，均已构成违约，且吉祥公司的违约行为持续至今，故冯玉涛、陈玉华未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系吉祥公司的责任所致，吉祥公司依法应承担违约责任。冯玉涛、陈玉华诉请吉祥公司支付逾期交房和逾期办证的违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。关于逾期交房的违约金，吉祥公司至今未取得建筑工程竣工验收备案，即其销售的商品房至今不符合法定交付条件，其关于已向冯玉涛、陈玉华交付房屋，亦即未违约的辩称于法无据，不予采信。本案吉祥公司逾期交房的时间段即为约定交付之次日（2014年10月26日）起至其取得建筑工程竣工验收备案之日止。双方合同关于逾期交房的违约责任的约定虽不违反法律法规的强制性规定，但明显过低且冯玉涛、陈玉华要求增加，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，参考兴义市人民法院生效判决确定的同地段同类房屋租金的实际，予以支持冯玉涛、陈玉华诉请的计算标准（每月每平方米7元），同时因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，吉祥公司的违约行为至今仍在继续，冯玉涛、陈玉华诉至2016年9月25日，本案即计算至此时，但结合冯玉涛、陈玉华已在约定交房日之前（2014年6月25日）实际接收了房屋，即其接收房屋后即不存在租金损失，考虑对吉祥公司给予租金的30%的违约惩罚，故对吉祥公司应支付冯玉涛、陈玉华的逾期交房违约金计算为：131.66平方米×7元/月.平方米÷30天×700天（2014年10月26日至2016年9月25日）×30%=6451.34元。 关于逾期办证违约金，双方合同约定吉祥公司在交房后90日内申请该商品房初始登记，符合国家法律的规定，根据商品房产权证办理的行政程序，商品房初始登记系办理冯玉涛、陈玉华房屋权属证书的必需前提，且系吉祥公司的合同义务，如果吉祥公司未完成涉案楼盘的初始登记，则冯玉涛、陈玉华房屋权属证书根本不可能办理。吉祥公司辩称未为冯玉涛、陈玉华办理房屋产权证系因二人未交纳房屋契税，于法无据，不予支持。本案吉祥公司至今未取得涉案楼盘初始登记，即其未完成该项合同义务，已构成违约，应支付冯玉涛、陈玉华逾期办理房屋权属证书的违约金。冯玉涛、陈玉华主动要求对该项违约金进行调减，诉请按银行贷款基准利率计算，但因2015年1月25日至2016年10月1日期间中国人民银行公布的人民币1-3年期贷款基准年利率进行过三次调整，酌情确定按平均值5.08%计算吉祥公司应支付冯玉涛、陈玉华逾期办理房屋权属证书的违约金。吉祥公司逾期办理房屋契税证书的违约金应从双方约定交房之日起90日，即2015年1月25日起算，但因冯玉涛、陈玉华诉请从2015年2月1日起算，系其对自己部分权利的放弃，同时吉祥公司的违约行为仍在继续中，截止日期尚不能确定，故本案逾期办证违约金即至计算冯玉涛、陈玉华诉请的2016年10月1日止为：390832元×5.08%÷365天×608天=33072.31元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的规定，判决：一、由兴义市吉祥房地产开发有限公司支付冯玉涛、陈玉华2014年10月26日起至2016年9月25日止的逾期交房违约金6451.34元；二、由兴义市吉祥房地产开发有限公司支付冯玉涛、陈玉华2015年2月1日起至2016年10月1日止的逾期办证违约金33072.31元；三、驳回冯玉涛、陈玉华的其余诉讼请求。案件受理费1238元，减半收取619元，由冯玉涛、陈玉华共同承担186元，兴义市吉祥房地产开发有限公司承担433元。 二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院予以确认。 综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1.吉祥公司应否承担逾期交房、逾期办证违约责任；2.原判对本案逾期办证违约金的计算标准是否适当。 本院认为,关于吉祥公司应否承担逾期交房违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“…建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是商品房交付使用的必经环节，而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准应是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。对未经验收合格的商品房，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付买受人，均构成逾期交房。本案中，吉祥公司于2014年6月25日交付涉案房屋给冯玉涛、陈玉华时，房屋尚不具备法定交付条件，不能认定此时吉祥公司已经履行完交房义务。一审关于吉祥公司承担逾期交房违约责任期间的认定，并无不当。吉祥公司上诉关于2014年6月25日后不承担逾期交房违约责任的理由不能成立。 关于吉祥公司应否承担逾期办证违约责任。第一，双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系吉祥公司法定和合同约定义务，吉祥公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致冯玉涛、陈玉华至今未取得房屋产权证书，吉祥公司已经构成违约。一审对吉祥公司逾期办证违约责任的认定具备事实和法律依据。吉祥公司关于逾期办证违约责任期限应从冯玉涛、陈玉华提交完毕所需资料且涉案房屋具备办证客观条件时起算的上诉理由不能成立，本院不予支持。第二，本案冯玉涛、陈玉华系以按揭贷款方式购房，其依据《商品房买卖合同》向吉祥公司主张逾期交房、逾期办证违约金责任，此与冯玉涛、陈玉华和按揭银行之间形成的借款合同关系是两个不同的法律关系，冯玉涛、陈玉华已采用首付及向银行贷款的方式向吉祥公司支付了全部购房价款，应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。涉案商品房办理按揭贷款不能成为吉祥公司逾期办证的免责事由。对吉祥公司该项上诉理由不予支持。 关于原判对本案逾期办证违约金的计算标准是否适当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审结合本案实际，按照已付购房款总额按年利率5.08%计算违约金，属已据实调减出卖人承担逾期办证法定违约金的数额。吉祥公司上诉关于一审对违约金计算标准适用法律错误的主张不能成立。 综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当，应予维持。上诉人吉祥公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1238元，由上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘筱青 审判员  蒋 松 审判员  付 君 二〇一七年八月二十五日 书记员  罗 涛