江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0611民初1964号原告：中海宏洋（南通）投资开发有限公司，住所地南通市港闸区永兴大道900号，统一社会信用代码91320000056633085K。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：高得生，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：于佳佳，江苏金砖律师事务所律师。被告：祁天，男，汉族，1993年8月25日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：潘虹英（系祁天母亲），住上海市虹口区。委托诉讼代理人：祁振毅（系祁天父亲），住上海市虹口区。原告中海宏洋（南通）投资开发有限公司（以下简称中海投资）与被告祁天房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告中海投资的委托诉讼代理人高得生、于佳佳、被告祁天及其委托诉讼代理人潘虹英、祁振毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海投资向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签署的商品房买卖合同；2.判令被告配合原告办理商品房买卖合同的网上备案注销手续；3.判令被告向原告支付损失赔偿金147090.8元；4.判令被告支付原告律师费用27184.89元。事实和理由：2016年11月21日，原、被告签订编号为BLW22-703的《商品房买卖合同（预售）》（以下称“买卖合同”），被告购买碧林湾22幢703室房屋一套，房屋总价为735454元。合同约定被告应当于2016年11月18日前支付首期购房款221454元，剩余款项514000元应在合同签订之日起十日内到原告指定银行或者南通市住房公积金中心办妥贷款手续，逾期未成功办理完毕按揭贷款手续并按照合同约定支付至原告账户的，根据合同规定视为逾期付款。合同签订后，被告支付了首期购房款221454元，但是未能在合同签订之日起十日内办妥贷款手续，原告多次口头及书面催告无果，截止起诉之日，被告仍欠剩余房款514000元未付。被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，故诉至法院。祁天辩称,如果贷款到位，同意继续履行合同；如贷款不能到位，同意解除合同。但对原告赔偿请求不认可，原告误导被告可贷款，致使双方签订买卖合同，否则被告不会买房，贷款不能到位的责任在原告；原告提供的买卖合同存在霸王条款。原告应返还被告已付购房款并支付同期银行贷款利息。本院经审理认定当事人双方没有争议的事实如下：2016年11月21日，中海投资销售人员向祁天递交了《中海·碧林湾签约须知》，祁天与中海投资于当天签订编号为BLW22-703的《商品房买卖合同（预售）》（以下称“买卖合同”），购买碧林湾22幢703室房屋一套，房屋总价为735454元。买卖合同第七条第（二）项第4目约定：买受人采取按揭付款的方式付款，于2016年11月18日前支付首期房款221454元，剩余款项514000元应在签订买卖合同之日起10个工作日内到出卖××指定银行或南通市住房公积金中心办妥贷款手续。买卖合同附件十一《补充协议》第3条第（4）项约定，未成功办理完毕按揭贷款手续并按照买卖合同约定支付至出卖人账户，视为买受人逾期付款，买受人按照买卖合同及补充协议的约定承担逾期付款违约责任。祁天按照合同约定于2016年11月18日支付首期购房款221454元，并就剩余款项向中海投资指定的银行申请贷款。但银行未能审核通过祁天的购房贷款，祁天也未通过其他方式支付剩余房款。另查明，祁天分别于2016年11月18日、2017年2月14日向中海投资分别付款15600元、36000元，总计51600元，用于购买碧林湾三期S-137单位车位。双方争议的事实为：祁天在签订合同前是否通过《签约须知》要求的贷款预审。庭审中，中海投资不能确认祁天在签约前办理了贷款预审，但确认祁天已向银行提交了贷款申请手续的事实。本院审查后认为，既然祁天已向银行提交了贷款手续，在无相反证据情况下，应视为其按签约须知中的流程，先通过银行预审、再签订买卖合同，对此，祁天提交的其母亲与中海投资销售人员的聊天记录中的相关内容也能予以印证。本院认为，本案双方的争议焦点在于祁天购房贷款未能最终通过银行审核的责任应由哪方承担，应由哪方承担商品房买卖合同的违约责任。关于买卖合同第七条中“办妥贷款手续”，双方存在不同理解。中海投资认为，根据买卖合同附件十一《补充协议》第3条第（4）项的约定，贷款支付到中海公司账户方为办妥。祁天则认为，其按照原告的签约流程，在原告方销售人员引导下，提供了相应材料，通过银行的审核，即视为办妥，否则双方不会签订买卖合同；中海投资的合同条款存在霸王条款。本院经审查后认为，提供格式条款一方加重对方责任，该条款无效；对格式条款的理解发生争议的，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。案涉合同及附件系由中海投资提供的格式条款，补充协议第3条第（4）项的条款除对买卖合同第七条中办妥贷款手续条件确认外，还增加了“支付至出卖人账户”的限制条件，且后果是承担逾期付款的违约责任。该条款一是将出卖人即中海投资指定的银行贷款审核结果的不确定性所带来的风险转嫁于买受人，而审核结果显然不受买受人控制，二是从办妥手续到贷款发放还有一个过程，补充协议中将之均压缩至十个工作日，加大了买受人的违约风险，故该格式条款明显加重了买方责任，却又未对买方作特别提示或说明，故该条款为无效条款。双方对买卖合同第七条中“办妥贷款手续”存在不同理解，应按照通常理解予以解释。本案双方签约前，中海投资销售人员向祁天递交了《中海·碧林湾签约须知》，之后双方签订买卖合同。中海投资指定的银行已经预审了祁天提供的按揭贷款材料，祁天在确信按揭贷款能够成功发放的情况下才签约。因此，相对于中海投资这一开发企业和出卖人，购房者在购房流程、贷款事项、合同条款拟定等购房关键事项上，处于弱势地位，通过开发商指定的银行贷款审核后，通常会认为就是办妥了贷款手续，只等银行发放贷款了。现双方对办妥贷款手续理解有争议，应当作出对提供格式条款的一方即中海投资不利的解释。祁天通过开发商指定的银行贷款预审核后，与中海投资签订买卖合同，之后贷款未能实际发放，此结果不被祁天所控制，其对此并无责任。同样，本案中也无证据证明中海投资操纵银行贷款，中海投资对祁天的贷款未能到位也无责任。故本案贷款不能到位导致商品房买卖合同无法履行，中海投资和祁天均无责任。本院认为，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案商品房买卖合同约定买受人采取按揭贷款的方式支付房款，在签订合同前，基于对中海投资银行预审结果的信任，双方均确信按揭贷款能够成功发放。但在祁天提供了贷款所需材料后，因银行方面的原因导致贷款的申请未能通过，不被双方所能掌控，最终导致商品房买卖合同不能继续履行，责任不在双方，中海投资要求解除商品房买卖合同、祁天配合办理网上合同撤销手续的诉讼请求，祁天也表示同意，本院予以支持。合同解除后，中海投资应当将祁天支付的购房款本金221454元返还祁天，祁天支付的车位款51600元，因购房主合同解除，为购房配套所购车位已无意义，也应一并返还。上述款项相应的利息（购房款221454元及车位款15600元从2016年11月19日起、剩余车位款36000元从2017年2月15日起至实际返还之日止，按照银行同期贷款利率标准计算）也应一并予以支付。中海投资要求祁天支付赔偿金147090.8元、律师费27184.89元，因合同解除系不可归责于双方的原因导致，祁天不存在违约的情形，且其据以向祁天主张违约责任所依据的条款无效，故对其这两项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：一、中海宏洋（南通）投资开发有限公司与祁天于2016年11月21日签订的编号为BLW22-703的《商品房买卖合同（预售）》予以解除；二、祁天配合中海宏洋（南通）投资开发有限公司办理上述合同的网上备案注销手续；三、中海宏洋（南通）投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还祁天购房款221454元、车位款51600元，合计273054元，并支付利息（购房款221454元及车位款15600元从2016年11月19日起、剩余车位款36000元从2017年2月15日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回中海宏洋（南通）投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12898元，减半收取计6449元，由中海宏洋（南通）投资开发有限公司负担3660元，祁天负担2789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12898元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 刘得兵二〇一七年八月四日法官助理 陶书林书 记 员 孙兴达拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。