河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫08民终2473号上诉人（原审被告）：赵爱芳，女，汉族，1973年6月30日出生，住焦作市山阳区。委托代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。委托代理人：卢泰光，河南苗硕律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵平产，男，汉族，1976年4月26日出生，住修武县。委托代理人：史威敏，河南宁城律师事务所律师。原审被告:韩国旗，男，汉族，1973年10月18日出生，住址同上。委托代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。委托代理人：卢泰光，河南苗硕律师事务所实习律师。上诉人赵爱芳因与被上诉人赵产平房屋买卖合同纠纷一案，不服焦作市山阳区人民法院(2017)豫0811民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵爱芳及其委托代理人赵振华、卢泰光，被上诉人赵产平的委托代理人史威敏，原审被告韩国旗及其委托代理人赵振华、卢泰光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵爱芳的上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或改判并由赵产平承担诉讼费。事实和理由：一、赵爱芳签订《房屋转让合同》行为是虚假表示，赵平产为了让赵焕章抵消对自己的欠款，其二人共同要求上诉人签订该合同，但该合同依法没有生效，对合同双方不产生约束力，一审法院认定该合同生效错误。赵平产明知房子是赵焕章所有，上诉人之所以出具收条，是为避免日后出现法律纠纷，上诉人根本未收到房款。二、一审判决未查清上诉人是否收到25万元购房款，判决上诉人返还购房款错误。一审中，上诉人多次陈述未收到房款，但法院未予处理。合同签订后，并没有实际履行，上诉人出具收条目的很明确，是为了通过这种形式抵偿赵焕章对赵平产的25万元欠款。三、赵焕章与赵平产之间的债权债务关系与本案的房屋转让合同的履行有重大利害关系，一审法院混淆三者的关系，将本属于赵焕章的债务转嫁给上诉人赵爱芳。一审法院在判决书中明确陈述：该协议签订后，被上诉人与上诉人赵爱芳之弟赵焕章之间的债权债务有原来的30万元减少为5万元。该认定说明一审法院认可了以房抵债的事实，上诉人没有收到25万元房款的事实清楚。如果上诉人收到25万元的房款，上诉人怎么会免除赵焕章的25万元欠款呢？根据以上逻辑，可以证明上诉人没有收到房款，一审判决错误。四、一审法院认定涉案房屋产权人前后不一，相互矛盾。最后，签订房屋买卖合同的目的是以房抵债，因房屋实际所有人赵焕章的原因，导致房屋无法交付，以房抵债目的不能实现。在此情况下，被上诉人要求解除合同，25万元的债务自然还应当有实际债务人赵焕章承担，上诉人没有收到房款，不应承担返还购房款的责任。赵产平辩称，双方签订的《房屋转让合同》合法有效，是双方真实意思表示。上诉人之所以愿意签订房屋转让合同，就是为了用其名下的房产来充抵赵焕章向上诉人的25万元的借款。签订合同当日，上诉人就出具了房款收据。当时赵平产交付给赵爱芳是4张共计25万元的借据，在赵平产要求交付房屋不能的情况下，才提起本案诉讼，要求上诉人返还购房款，赵平产的诉讼请求具有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，于法有据，应予维持。韩国旗述称，赵平产、赵焕章到我家，让赵爱芳签各东西，然后就走，至于具体写什么不清楚。赵产平向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年2月2日签订的房屋转让合同；2、要求赵爱芳、韩国旗共同返还房款25万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2016年2月2日起计算至实际返还之日止）；3、本案受理费由赵爱芳、韩国旗承担。一审法院认定事实：2016年2月2日，赵平产（乙方）与赵爱芳（甲方）签订了《房屋转让合同》，约定：一、甲方将其位于焦作市龙源湖小区D（东二）6楼（西南户）面积约96.27平方米的房屋以贰拾伍万元整（25万）的价格转让给乙方；二、甲乙双方约定于2016年2月2日交付房屋，乙方于当天给付房款，房屋同时交付，甲方须将房屋的所有证件（预售单，编号247）、证明等材料交付乙方；三、甲方收款后，保证协助乙方办理相关转让手续，……。赵爱芳于同日向赵平产出具了收条，内容反映为“今收到赵平产给付我焦作市龙源湖小区D(东二)6层（西南户）房款贰拾伍万元整（25万）”。该协议签订后，赵平产与赵爱芳之弟赵焕章之间的债权债务关系由30万元减少为5万元。后因赵爱芳未向赵平产交付上述房屋，赵平产于2016年诉至该院，要求赵爱芳向其交付该房屋，该院于2016年10月20日作出了（2016）豫0811民初1411号民事判决书，判决“驳回了赵平产的诉讼请求”，该判决书已经生效。该判决书事实认定部分记载了以下内容“2001年11月29日，焦作市龙源湖小区建设指挥部出具的焦作市龙源湖小区二期房屋预售单反映如下内容：姓名赵爱芳，身份证号，房屋位置焦作市龙源湖小区D（东二）6楼（西南户）（面积96.27平方米），交房款52755.96元。同日，焦作市龙源湖小区建设指挥部出具的收款收据上反映如下内容：交款姓名赵爱芳，摘要二期房款，人民币52755.96元。2012年4月10日，赵爱芳出具了房屋产权证明一份，内容为‘我叫赵爱芳，系焦作市高级技校职工。2001年11月以我名义购买的龙源湖小区东二区三号楼601室（总）购房款共计52755.96元全部由我弟弟赵焕章支付，该房屋产权归赵焕章所有，所有经济关系由赵焕章全权处理。该房屋办理房产证时，同意将所有人直接变更为赵焕章。’该房屋预售单、收款收据、房屋产权证明原件均由第三人张雪丽持有。该院还查明，张雪丽诉赵焕章民间借贷纠纷一案，该院于2016年5月4日出具了（2016）豫0811民初972号民事调解书，调解协议内容如下：一、赵焕章共欠张雪丽35万元，同意用赵爱芳（实际为赵焕章财产）名下位于焦作市××丰收路龙源湖小区××楼××号房屋折抵23万元抵偿给原告，在2016年5月20日之前去龙源湖小区建设指挥部变更发票名称为张雪丽的手续。如果办不了变更手续，仍应支付张雪丽23万元及利息，如办理完变更手续，剩余12万元在2017年5月4日前付清（利息均从2015年10月1日起到实际还款之日止按照月息2分计算）；二、张雪丽自愿放弃其他诉讼请求，双方就此事别无其他纠纷；……。现该房屋由张雪丽占有使用。张雪丽已向焦作市解放区人民法院提出执行申请，焦作市解放区人民法院于2016年7月18日发出公告，内容为‘赵焕章：本院受理张雪丽申请执行与你民间借贷纠纷一案，现依法向你公告送达本院（2016）豫0802执756号执行通知书、财产报告令。自公告之日起六十日内即视为送达。限你自公告期满后次日起三日内，自动履行生效法律文书确定的还款义务，逾期仍不履行的，本院将依法对赵爱芳名下所有的位于焦作市××丰收路龙源湖小区××楼××号房产办理发票名称变更手续。’该案目前正在执行中。”现赵平产以本案所涉《房屋转让合同》已经无法实际履行为由再次诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，赵平产与赵爱芳签订《房屋转让合同》时，龙源湖小区建设指挥部出具的焦作市龙源湖小区二期房屋预售单中显示位于焦作市××丰收路龙源湖小区××楼××号房屋登记在赵爱芳名下，故该房屋转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行义务。赵爱芳向赵平产出具了收到条，即“今收到赵平产给付我焦作市龙源湖小区D(东二)6层（西南户）房款贰拾伍万元整（25万）”，赵爱芳应当按照约定交付该房屋。但鉴于2016年5月4日（2016）豫0811民初972号民事调解书已经生效，并已进入执行程序，本案所涉《房屋转让合同》已经不能履行。故对于原告要求解除与被告赵爱芳于2016年2月2日签订的《房屋转让合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于赵平产要求赵爱芳、韩国旗共同返还房款25万元及该款自2016年2月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止的利息的请求，考虑合同的相对性原则，该院认为应由赵爱芳承担责任为宜。对于赵爱芳、韩国旗辩称其没有收到本案所涉房款25万元，且该房款是用来抵偿赵焕章欠赵平产的25万元，系赵爱芳与赵焕章之间的约定，赵爱芳可以与赵焕章之间另行解决，故对赵爱芳辩称，该院不予采信。一审法院判决，一、解除赵平产与赵爱芳于2016年2月2日签订的《房屋转让合同》；二、赵爱芳于本判决生效之日起十日内返还赵平产购房款250000元及该款自2016年2月2日起至实际还款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回赵平产的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由赵爱芳负担。二审中，双方均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为,本案的争议焦点是赵爱芳是否应返还赵平产25万元。首先，从双方签订《房屋转让合同》的目的、性质及法律后果来看，赵爱芳作为涉案房屋的产权登记人，与赵平产签订《房屋转让合同》的目的是抵偿其弟弟赵焕章的欠款，赵爱芳虽然未实际收到25万的购房款，但赵爱芳对用房屋抵偿其弟赵焕章的债务是明知的，且该买卖行为发生后会产生相应的法律后果，即赵焕章欠赵平产的25万元债务消灭。赵爱芳签订合同的行为无论从法律上，还是从行为目的、结果来看，都属于债务承担，即赵焕章对赵平产所负债务转移由赵爱芳来承担，只是承担的方式是用赵爱芳的房产来履行。赵爱芳辩称，赵平产明知是房产所有人是赵焕章，但证据不足，赵平产对此亦不予认可。赵爱芳辩称《房屋转让合同》不是真实意思表示，进而不生效的辩解不能成立，因为法律并不禁止以房抵债的行为，且赵爱芳对签订合同的目的是明知的，抵债行为导致赵焕章的债权消灭，赵爱芳作为房屋登记产权人，赵平产具有足够理由相信赵爱芳具有房屋处分权，并信赖赵爱芳能够保障合同得以履行，有理由相信若合同履行不能，赵爱芳应承担相应责任，其次，关于涉案房屋不能履行的问题。赵爱芳作为涉案房屋的产权登记人，在房屋交易及风险控制方面应具有更高的注意义务。赵爱芳与赵平产签订《房屋转让合同》后，赵爱芳有义务保证将房屋交付给赵平产，否则应承担相应法律后果。鉴于赵爱芳与赵焕章的关系，在明知房屋已卖给（实为抵债）赵平产的情况下，赵爱芳应遵守诚实信用原则，并尽到勤勉、注意义务，积极履行房屋过户义务。2016年2月2日签订的本案房屋转让合同，后赵焕章在与他人的民事诉讼中，又将该房屋抵给案外人张雪丽，导致涉案房屋无法交付给赵平产，对此，赵爱芳对房屋履行不能存在过错。赵平产对赵焕章享有的债权消灭，房屋又不能受让，在此情况下，要求赵爱芳履行返还25万元客观、公平。因此，一审法院综合考虑判决赵爱芳承担责任，并无不当，本院予以认定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由赵爱芳承担。本判决为终审判决。审判长 杨 柳审判员 张卫芳审判员 朱 海二〇一七年八月十一日书记员 韩小转