河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1389号上诉人(原审原告)：闫永安，男，1948年8月5日生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：郭振岗，河南龙云律师事务所律师。上诉人(原审被告)：河南常实实业有限公司，住所地鲁山县花园路中段，统一社会信用代码：914104235583392657。法定代表人：赵医询，系该公司总经理。委托诉讼代理人：师磊，河南厚源律师事务所律师。上诉人闫永安、上诉人河南常实实业有限公司（以下简称常实公司）合同纠纷一案，因不服河南省鲁山县人民法院（2019）豫0423民初3833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人闫永安及其委托诉讼代理人郭振岗，上诉人常实公司的委托诉讼代理人师磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫永安上诉请求：1.依法撤销(2019)豫0423民初3833号民事判决书第一、二、四项,改判为:依照闫永安与常实公司2011年1月1日所签房屋改建合同第四条约定,确认闫永安对常实兴鲁家苑1#楼1楼自西向东第1间、第2间房屋及其对应的地下室享有优先取得权,并责令常实公司限期交付,对超出169.84平方米的部分,按双方协议第五条的约定,由闫永安按照每平方米2000元的价格向常实公司补偿;2.一、二审案件受理费及保全费、保险费由常实公司承担。实事与理由:一审判决部分事实认定错误,主要证据不足,对合同约定的第五条有漏项之误。常实兴鲁家苑1#楼1层不分间的认定不成立。常实公司新建的常实兴鲁家苑1#楼虽然是框架结构,但是每一间的区分是非常明显的,一审中闫永安向法院提供了现场照片，并且最真实最有效的证据就是判决书中认定的常实公司将涉案的1、2间房室卖与他人,并经鲁山县房产管理局办理网签备案的商品房买卖合同上清晰的记载着合同标的物为,常实兴鲁家苑1#楼1层101铺、102铺(也就是双方所签改建协议中的涉案俗称第1间、第2间的房屋)，一审无视上述客观证据，直接做出整体不分间,常实公司无法按合同约定向闫永安交付1#楼自西向东第1、2间房屋的错误认定。综上所述,闫永安认为,闫永安与常实公司之间的置换房屋《房屋改建合同》为有效合同,双方当事人应按合同完全履行自己的义务。另外，本案不存在情势变迁，作为双方合同就是对老房子进行改建，常实公司目前应交付的房子也就是改建后的房子；一审判决将合同约定交付一、二间房子判决为84.92平方米与合同约定不符，另外一审法院判决84.92平方米的地下室优先取得权违反法律规定，因为常实公司在改建之后，地下室已经作为防空设施，作为闫永安不可能独享地下室，在合同约定时，如果地下室交付不可能，应变更为交付二楼，只有二楼作为交付当事人才可以有独享的权力。常实公司辩称，1.本案涉案房屋所称的一、二间不具有确定性，其实际所指的就是闫永安所持有的房屋所有权证中所载明的面积，因此在常实公司改建后并不存在房屋间数之说，要求按照合同约定交付一、二间是不符合房屋现状以及房屋改建合同当中所述的房屋面积，因此交付一、二间无法实现；2.在房屋改建之前，该土地上的房屋门面房为15间，每间宽度为3.80米到3.88米之间不等，改建后根据设计批准文件并不存在房屋间数之说，其整体为框架结构，因此也无法根据现状交付给闫永安一、二间房屋，因此其上诉理由不能成立。常实公司上诉请求：依法撤销鲁山县人民法院(2019)豫0423民初3833号民事判决,并改判为:1.依法解除常实公司与闫永安于2011年元月1日签订的房屋改建协议;2.改变履行方式为以现金形式折价支付闫永安房屋款项。实与理由:一审法院判决认定事实基本清楚,但判决结果欠妥。常实公司与闫永安所签合同发生重大变更,交付房屋已无法实现,故应依法撤销一审判决。常实公司对包括闫永安房屋在内的三幢楼房进行拆迁,但由于县政府对城区进行规划,要求进行退建,并依据《土地管理法》、《城乡规划法》等法律、法规进行土地性质的改变,规划的审批,设计图纸是否符合规划的审核等,最终经县政府批准为框架结构。其于签订合同之初的状况因社会发展和政策变更发生了重大变化,由原来的集体土地变更为国有土地,原来的砖混结构变更为全框架结构,建设也进行了退建,导致现状发生了根本性的改变,另负一层设计为地下车库并伴有人防工程,其建设设计根据整幢楼房的承重及车辆通行安全、停放安全等整体考虑,如果一旦分割,将会影响整幢大楼的安全和人防设施的使用。因此,交付原有房屋面积根据客观事实实际上是履行不能,符合《合同法解释二》第26条规定的情势变更情形,应当进行变更履行。闫永安辩称，1.不同意解除合同，因为合同中没有约定，况且常实公司违反了合同约定，所以说杨永安不同意解除，要求继续履行；2.不同意折价。闫永安向一审法院起诉请求：1.请求判令常实公司将其改建（开发）的位于鲁山县××中段××小区东侧××人民路南侧（原“豪华宾馆”）的一层市房，从西头往东数第1、2间和该两间市房所对应的地下室归闫永安所有，并责令常实公司限期交付，该市房超出闫永安原房产证面积的部分，按照闫永安和常实公司双方《房屋改建合同》中约定的每平方米2000元向常实公司支付超出面积价款；2.请求依法判令常实公司赔偿自2019年1月1日起至2019年12月31日的违约金120000元，自2020年1月1日起至实际交付房屋时止的违约金仍按照每月每间5000元计算；3.本案诉讼费由常实公司负担。一审法院认定事实鲁山县××路中段原豪华宾馆一层门市房自西往东数第1、2间房屋原属闫永安所有（房屋所有权证号：鲁阳房字第××号）。2011年1月1日，常实公司、闫永安与安根兴三方签订《房屋改建合同》，该合同主要约定：“乙方（闫永安）现有市房贰间，位于鲁山县××路中段原豪华宾馆一楼西头，由西向东第1、2间，建筑面积169.84平方米（含地下室），2007年6月14日，乙、丙（安根兴）双方签订改建协议，因丙方无法履行，现由甲方（常实公司）代丙方向乙方一次性支付从2007年6月14日至2010年12月31日，共计42.5个月每间每月房租1000元，共计8.5万元，乙、丙双方原签订改建协议自愿解除。甲方要求将上述房屋纳入整体改建，一切改建费用和办理各项手续费用全部由甲方承担，乙方不承担任何费用。经三方协商达成如下改建房屋合同：一、房屋改建期限为20个月，在二十个月内，甲方不向乙方支付保证金。……四、乙方交付甲方之房位置在一楼自西向东第1、2间，长宽尺寸不能少于原来尺寸（同房产证），如果地下室交付困难，可以调整为二楼对应位置，并有楼梯配套便利通行。交付新房必须门窗齐全，南边应有通风窗道，水电齐全，排水、供水畅通，保障使用。……以上各条经三方协商，各无异意，空口无凭。立此合同为证，此合同一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，此协议自签字按指印之日起生效。甲方：法定代表人：赵医询（签名并加盖河南常实实业有限公司合同专用章）乙方：闫永安（签名捺印）丙方：安根兴（签名捺印）2011年元月1日”。合同签订后，常实公司开始组织建设。2016年1月1日，常实公司向闫永安出具收到条，载明：“收到条今收到河南常实实业有限公司与闫永安所签订豪华宾馆房屋改建合同，合同履行违约赔偿款每间每月3000元，共2间6个月共计叁万陆仟元。收款人：2016年1月1日”。该收到条主文部分画有叉号，叉号下方手写“（作废）”。该收到条主文下方载明：“系付2011年元月1日河南常实实业有限公司（以下简称常实公司）与闫永安所签豪华宾馆房屋改造合同因合同到期常实公司因故未能完全履行合同约定。经常实公司与闫永安协商，双方认可将该合同未履行条款部分延续至2018年12月30日前履行完毕。……如延续期满常实公司不能交房，则根据实际情况，已开工者，由常实公司一次性支付闫永安，自延续期满至能顺利交房之日止时间段内的每间每月伍仟元的违约赔偿金。如就无开始施工，则常实公司应将闫永安房屋恢复原状，并交付闫永安使用，并赔偿经济损失壹拾万元。河南常实实业有限公司（盖章）2016年1月1日”。后常实公司未按照约定向闫永安交付房屋，双方协商未果，遂引发本案诉讼。另查明：1.闫永安原房产证记载，闫永安所有的房屋位于鲁阳镇××东××南豪华宾馆一层，为一幢两间混合结构房，房屋层数为一层，建筑面积为84.92平方米，房屋东西长7.72米，南北宽11米。并包含地下室一间，地下室尺寸、面积均与一层房屋相同。2.原豪华宾馆一楼共十五间砖混结构房，2017年10月21日，豪华宾馆所在的建设用地经鲁山县人民政府批准同意挂牌出让，常实公司取得该土地的建设用地使用权。该宗土地在挂牌出让时，鲁山县人民政府发布《鲁山县人民政府关于鲁山县2015年度第一批城市D宗国有建设用地使用权挂牌出让的批复》鲁政土［2017］31号文，该文件附件中的挂牌出让方案第六条土地使用条件第（二）其他要求第一项规定：“建筑后退红线：北退人民路不小于1.5米，西退相邻地块不小于1米，南退不相邻地块不小于6米……”。3.2018年3月12日，常实公司取得建设用地规划许可证（建字第41042320180901号），拟在该土地上建设常实兴鲁佳苑项目。2018年3月16日，常实公司取得不动产登记证，登记证号为豫（2018）鲁山县不动产权第0000303号，不动产登记证载明权利人为常实公司，坐落河南省平顶山市鲁山县鲁阳办事处人民路与健康路交叉口西南。2018年12月25日，常实公司取得涉案房屋商品房预售许可证（证号：鲁房预售证第［2018］019号），预售项目名称为常实兴鲁佳苑1#楼、2#楼。其中常实兴鲁佳苑1#楼位于闫永安原房屋建设用地之上，该建筑地上26层，地下1层，为框架结构房屋，1#楼一楼整体不分间。4.2019年8月22日，常实公司与案外人陈红利签订《商品房买卖合同》约定常实公司将常实兴鲁佳苑1#楼1层101铺、102铺、2层201铺号房出售给陈红利，并办理了商品房预售备案登记。5.截止开庭时涉案工程尚未完成施工建设，未进行竣工验收。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中闫永安与常实公司于2011年1月1日签订的《房屋改建合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同约定闫永安同意将其所有的位于鲁山县××路中段原豪华宾馆一楼由西向东第1、2间房屋纳入常实公司的房屋改建计划，常实公司同意房屋改建完成后向闫永安交付一楼自西向东第1、2间房屋。闫永安与常实公司之间形成了所有权调换形式的安置补偿协议。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式签订拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，闫永安对涉案房屋享有优先取得权，闫永安要求常实公司交付涉案房产的主张符合法律规定，一审法院予以支持。关于常实公司辩称原被告双方签订房屋改建合同后客观环境发生了巨大变化，被告事实上已无法向原告交付房屋，因此请求变更合同履行方式的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，主张情势变更的，需举证证明在合同履行过程中发生了合同签订当时所无法预见的不属于商业风险的重大变化。常实公司在签订《房屋改建合同》时应当预见到在合同履行过程中可能会发生政府规划调整，该变化不属于引起情势变更的因素，故常实公司的该项辩解一审法院不予采信。但因新建房屋的房屋结构发生变化，由原来15间砖混结构房变更为整体不分间的框架结构房，导致常实公司已无法继续依照双方合同的约定向闫永安交付一楼自西向东第1、2间房屋。故，结合本案实际情况以及双方签订房屋改建合同时的本意，一审法院认为常实公司应当向闫永安交付新建房屋一楼自西向东起84.92平方米的房屋，房屋尺寸同闫永安原房产证所载尺寸，即东西长7.72米，南北宽11米，并向闫永安交付对应84.92平方米的地下室一处。另，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用”。本案中，涉案房屋尚未施工完毕，更未进行竣工验收，原告闫永安要求被告现在交付涉案房屋的主张不符合法律规定，常实公司应在涉案房屋满足交付条件后，向闫永安交付涉案房屋。关于闫永安请求常实公司支付违约金的问题。依据常实公司于2016年1月1日向闫永安出具的《收到条》的约定，常实公司逾期向闫永安交付房屋的，应当自延续期满之日起以每月每间5000元的标准向闫永安支付违约金。闫永安的该项请求符合约定，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认闫永安对常实兴鲁佳苑1#楼一楼自西向东起共计84.92平方米的房屋（其中东西长7.72米，南北宽11米）及其对应84.92平方米的地下室享有优先取得权；二、常实公司应于常实兴鲁佳苑1#楼完成竣工验收并符合交付条件后向闫永安交付第一项判决中的房屋；三、常实公司应于本判决生效之日起十日内向闫永安支付自2019年1月1日至实际交房之日止的违约金（其中2019年1月1日至2019年12月31日的违约金共计120000元，2020年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金按照每月每间5000元的标准计算）；四、驳回闫永安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23760元，案件保全费5000元，由常实公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，闫永安与常实公司于2011年1月10日签订的《房屋改建合同》为双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议。协议签订后，双方均应按照协议约定的内容，履行相应的义务。对于双方争议的常实公司应向闫永安交付的房屋面积及地下室问题，双方协议是否应当解除问题，本院评析如下：一、关于常实公司应向闫永安交付的房屋面积及地下室问题。闫永安上诉认为，应当按照协议约定，将常实兴鲁佳苑1#楼一楼自西向东第1间、第2间房屋及对应的地下室交付，并对超出169.84平方米的部分，按照协议约定的每平方米2000元的价格由闫永安向常实公司补偿。对此，本院认为，闫永安已经按照协议约定将其房屋移交给常实公司并由常实公司予以拆除，常实公司也应按照协议约定向闫永安交付相应的房屋。现闫永安主张常实公司向其交付协议约定的涉案楼盘一楼自西向东第1间和第2间房屋，以及与第1间、第2间房屋相对应的地下室，符合双方所签协议，应予支持。因常实公司新建的房屋其地下室为停车位，故常实公司应当按照协议约定将相应面积的地下室交付给闫永安。据此，一审判决根据双方所签协议的性质，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，确认闫永安对涉案房屋及相对应的地下室享有优先取得权，并无不当。双方所签协议约定，常实公司应当交付给闫永安房屋的位置在一楼自西向东第1、2间，长宽尺寸不能少于原来尺寸（同房产证）。而闫永安原房产证上载明的房屋面积为84.92平方米，东西为7.72米。由于常实公司将闫永安的房屋拆除后新建房屋为间数不清晰的框架结构，而不是原来间数分明的砖混结构，双方对间数的认识无法达成一致意见，故无法简单按照间数来确定应当交付的房屋；一审判决根据实际情况，充分平衡双方的权利与义务，判令常实公司在符合交付条件时向闫永安交付一楼自西向东起、尺寸同闫永安原房产证所载尺寸、面积为84.92平方米的房屋，并不少于协议中约定的面积与尺寸，因此，闫永安的该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于本案房屋改建协议是否应予以解除问题。由于本案所涉协议为有效协议，且庭审中，闫永安不同意解除协议，也不同意折价补偿，现有证据也无法证明存在解除协议的法定事由，故常实公司上诉认为应当解除协议及改变履行方式为以现金形式折价支付闫永安房屋款项的请求，本院不予支持。综上所述，闫永安、河南常实实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14880元，由闫永安负担13800元、河南常实实业有限公司负担2700元。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员李双双审判员李泉钦二〇二〇年七月十四日法官助理孔宪宇书记员吕翼鹏书记员张皓硕