山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3892号上诉人（原审被告）：烟台宝龙房地产开发有限公司。住所地烟台市莱山区迎春大街169号飞龙天润大厦905室。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：郭晓家，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭超，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡宇，男，1993年8月8日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：蔡惠军（系蔡宇之父），住烟台市莱山区。上诉人烟台宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙房地产）因与被上诉人蔡宇房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝龙房地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蔡宇的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由蔡宇负担。事实和理由：宝龙房地产与蔡宇签订的补充条款第三条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十二条系双方真实意思表示，不存在免除宝龙房地产责任、加重蔡宇责任、排除蔡宇主要权利的情形，非格式条款，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，该补充条款应为有效。一审判决认定事实和适用法律均错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。蔡宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。蔡宇向一审法院起诉请求：1.确认宝龙房地产与蔡宇双方于2016年签订的购房合同补充条款第三条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十二条无效；2.本案诉讼费用由宝龙房地产承担。一审法院认定事实：2016年9月8日，蔡宇与宝龙房地产签订《商品房买卖合同》，约定蔡宇购买宝龙房地产开发建设的宝龙城市房屋，该房屋建筑面积为45.47平方米，按套计价为282297元，于2016年10月31日前付清；合同中另载明了房屋的其它基本情况、买方逾期付款以及卖方逾期交房的违约责任、房屋交付期限及交付条件、规划设计变更、交接、卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记的相关约定等内容。同日，宝龙房地产与蔡宇签订补充条款，该补充条款共计24条，分别对如下内容进行变更作出补充约定：房屋总价款；面积误差处理；预售款监管银行（如有）及付款方式；规划、设计变更；房屋建筑设计及平面图；房屋交付条件及交付期限；房屋交付标准；房屋交接；逾期办证；装修、设备不达标；主体结构不合格；公共部位等；专项维修资金；商品房预售合同解除；物业管理；房屋用途；企业标示牌、公共墙面等；其他补充；按揭贷款。其中具体约定为：“第三条对面积误差处理的补充约定：甲乙双方同意，仅以该房屋的建筑面积（以下简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，套内建筑面积及公摊建筑面积的任何变化均无需进行差异处理，亦不影响房屋单价。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理。合同其他部分或特别告知部分与此约定不一致的，按此约定执行。1.不论产权登记面积与合同约定面积的误差比为多少，一律按购房合同约定的每平方米建筑面积单价据实结算，合同继续履行。2.在出卖人发出面积差通知后30天内，双方都应按面积差对房款进行无息退补。3.如因面积计算规则变化导致面积差异的，双方均不承担违约责任。此时双方应根据在新计算规则下确定的面积按照上述约定进行处理。4.若因合同约定面积与产权登记面积的误差，导致买受人以产权登记面积为计价基础应承担的费用增加或减少的，买受人均应按该房屋实际交付时的产权登记面积及政府相关标准足额支付。”“第五条对规划、设计变更的补充约定：1.买受人对合同第十条修订如下，本合同所涉设计变更仅指经政府相关部门批准的规划变更、设计变更，导致该商品房结构形式、平面尺寸空间尺寸、建筑朝向发生重大改变，且影响到买受人所购商品房质量的，如有关变更不涉及该商品房结构形式、平面尺寸、空间尺寸、建筑朝向，或未对买受人所购商品房质量有重大影响的，不视为设计变更，出卖人无需通知买受人亦无须征得买受人同意。出卖人应当在该设计变更经有关部门批准后60日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，或未明确表示不予接受该设计变更的，均视同接受变更。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内，将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。2.小区内所设的箱变开关站、街坊、变电站、配电分支箱、有线电视箱、水泵房、煤气调压站、车库、安全疏散口、排风竖井、调压站、发电机站、垃圾处理站、化粪池及其他小区配套设施及功能性设施等尚未最终确定的建筑及设施，不属于环境布局范围，合同附件中标注的上述设施位置为出卖人暂估位置。买受人同意，出卖人按有关主管部门批准的最终方案对上述设施的位置进行调整，最终位置以实际交付为准。届时本合同继续履行，且出卖人无需因该调整向买受人承担责任。3.在不影响买受人所购商品房在小区中的位置情况下，出卖人有权对小区的平面布局、景观绿化及室外总体作相应调整，并无需通知买受人，出卖人亦无须向买受人承担责任。4.如果根据政府规划管理部门或其他相关部门的要求，出卖人必须变更房屋建筑设计的，出卖人仅需书面通知买受人，买受人无权单方面解除购房合同或要求出卖人赔偿损失。5.买受人在设计变更通知送达之日起15日内书面答复不予接受该设计变更，但在书面答复后7日内未就上述变更事宜与出卖人进行协商或不能与出卖人签订补充协议的，视为同意该设计变更，合同继续履行。”“第七条对商品房交付条件及交付期限的补充约定：1.如买受人逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项，则购房合同约定的出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延。在买受人付清上述约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋，并不承担任何责任。2.在出卖人为买受人提供按揭贷款担保时，如买受人未按期偿还按揭贷款本息的，则购房合同约定的出卖人交付该房屋的期限可顺延至买受人缴清应付银行的贷款本息及出卖人代垫的相关款项及费用时止。3.除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，出卖人有权依据该事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任。如下列情况，在公共媒体、报刊等于发布了相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限。……4.因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该该房屋交付买受人，则买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人，自第91日至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。出卖人逾期交房的，本合同继续履行，且出卖人除支付上述违约金外，无须支付其他违约责任。”“第八条商品房的交付标准为由建设单位组织的施工、监理、设计四方验收合格完成。”“第九条对商品房交接的补充约定：……2.接房手续办理完毕之日起10日内，买受人需将办理产权登记需由其提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。……4.买受人不得以下列事由拒绝接房：（1）该房屋出现非属主体结构的质量瑕疵;（2）该房屋的装修、设备标准不完全符合购房合同附件约定的；（3）不影响该房屋基本使用功能的质量瑕疵;（4）出现无法或难以整改的问题，经出卖人催告后买受人在期限内未行使合同解除权的。如买受人以上述事由拒绝接房，则拒绝接房期间的损失视为买受人扩大的损失，由买受人自行承担。5.买受人签署如下任何一项均视为出卖人已实际交付房屋，且买受人对房屋质量等无任何异议：房屋交接单、钥匙和《房屋使用说明书》。双方确认实测面积数据的取得时间不影响房屋的交付，只对房款结算时间产生影响。……”。“第十条对逾期办证的补充约定：……4.双方特别约定：出卖人应当在该房屋交付使用后360日内（若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，无法按时办理产权初始登记，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，且违约金最高不超过买受人已付购房款的百分之一……”。“第十二条对主体结构不合格的补充约定：如买受人认为房屋主体结构质量不合格，应向出卖人认可的检测机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权解除合同，出卖人仅按已收房价款的1%补偿买受人，并将已收取的房价款（包括活期存款利息）全部退还买受人，但不承担间接损失；买受人不解除合同的，由出卖人维修至合格，并按已收房价款的1%向买受人支付赔偿金，此外不再承担其它赔偿。买受人既未在约定期间内行使合同解除权、又不同意出卖人维修的，出卖人有权解除购房合同。”该补充条款最后部分为：“买受人在此特别确认同意：买受人已经了解并同意购房合同及其附件和补充条款的全部内容，并确认出卖人已经就购房合同及补充条款的内容（特别是加粗或加下划线等部分的内容）进行了解释说明，本补充条款的内容如与购房合同不一致的，买受人同意以本补充条款为准。”上述合同及补充条款均是由宝龙房地产提供，蔡宇在落款处签字捺印，无书写内容。合同正文中字号为3号字体，补充条款中正文字号为5号字体，补充条款“第三条对面积误差处理的补充约定：”处有蔡宇签字捺印。另查，合同签订后，蔡宇支付全额房款，2017年9月27日，蔡宇接收涉案房屋。涉案房屋实测面积46.07平方米，比合同约定面积增加0.6平方米。蔡宇办理涉案房屋产权登记过程中，宝龙房地产要求蔡宇补交房屋面积差价款。蔡宇认为系按套购买涉案房屋，不应补交差价，遂提起本案诉讼。一审法院对双方当事人争议的事实认定如下：庭审中，宝龙房地产主张，签订合同及补充条款时，售楼人员对相关条款对蔡宇进行详细口头解释，特别强调补充条款与购房合同不一致的应以补充条款为准，且补充条款最后蔡宇也确认理解了补充条款全部内容和宝龙房地产已就补充条款相应内容作出解释说明，此外重要条款如补充条款第三条，售楼人员作出特别详细明确的解释，蔡宇了解知晓上述解释后，在该条款签字确认按印。蔡宇不认可宝龙房地产主张，陈述称，售楼人员说给我按套计价，后期签订合同是在售楼人员的指导下签字的，售楼人员没有重点说明，只让我签字，我看的合同，以合同为主，补充条款没有和我注明说明，就让我签字，补充条款字体较小且时间匆忙未仔细阅读内容，售楼人员让我在第三条第一行这里签字，没有说明什么，我合同签了，认为后面无关紧要，且我签订合同后全额支付了购房款，办证时宝龙房地产要求蔡宇交纳房屋差价款，才知道要补交差价，合同与补充条款自相矛盾，宝龙房地产存在欺诈行为。一审法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务关系，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，宝龙房地产同时与蔡宇签订《商品房买卖合同》及补充条款，以补充条款变更了合同中部分涉及蔡宇权利事项的约定内容。补充条款是由宝龙房地产打印提供，系宝龙房地产为重复使用而事先拟定，无需与买受人协商的条款，属于格式条款。宝龙房地产与蔡宇签订的补充条款通篇采用较小字体，第三条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条以及第十二条内容均排除了蔡宇的主要权利，免除或者限制了宝龙房地产的责任，加重了蔡宇的责任，亦未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识提示和告知蔡宇，宝龙房地产未提供证据证明其已履行应尽的说明义务，蔡宇虽在第三条处签字捺印亦不能说明宝龙房地产已经履行了应尽的说明义务，补充条款最后约定的特别确认同意内容亦是宝龙房地产打印提供而非蔡宇书写确认，不能认定宝龙房地产已履行应尽的说明义务，故应认定无效。一审法院逐条说明如下：补充条款第三条对面积误差处理的补充约定规定：“……套内建筑面积及公摊建筑面积的任何变化均无须进行差异处理，亦不影响房屋单价。……1.不论产权登记面积与合同约定面积的误差比为多少，一律按购房合同约定的每平方米建筑面积单价据实结算，合同继续履行。”虽然蔡宇所购涉案房屋为按套计价，但补充条款中“套内建筑面积及公摊建筑面积的任何变化均无需进行差异处理，亦不影响房屋单价。……3.因面积计算规则变化导致面积差异的，双方均不承担违约责任。此时双方应按照在计算规则未发生变化情况下的面积以及上述约定进行处理。”的约定内容免除了宝龙房地产未按合同约定交付房屋时的违约责任，且合同中并没有约定每平方米建筑面积单价，应认定无效。补充条款第五条对规划、设计变更的补充约定规定：“如有关变更不涉及该商品房结构型式、平面尺寸、空间尺寸、建筑朝向，或未对买受人所购商品房质量有重大影响的，不视为设计变更，出卖人无需通知买受人，亦无须征得买受人的同意。……4.若根据政府规划管理部门或其他相关部门的要求，出卖人必须变更房屋建筑设计的，出卖人仅书面通知买受人，买受人无权单方面解除购房合同或要求出卖人赔偿损失。5.买受人在设计变更通知送达之日起15日内书面答复不予接受该设计变更，但在书面答复后7日内未就上述变更事宜与出卖人进行协商或不能与出卖人签订补充协议的，视为同意该设计变更，合同继续履行……”与《商品房销售管理办法》第二十四条规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”的内容，房地产开发企业应当书面通知买受人的内容范围仅限于能够导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更。补充条款的约定与上述《商品房销售管理办法》的规定并不冲突。但该条款的其他内容排除了买受人依法要求解除合同退房的权利，宝龙房地产未履行应尽的说明义务，该内容约定无效。补充条款第七条对商品房交付条件及交付期限的补充约定规定：“……4.因出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付买受人，则（1）买受人给予出卖人90日的宽限期，宽限期内，出卖人无需向买受人承担违约责任。……”明显排除了在宝龙房地产违约时，蔡宇主张违约责任90日的权利，应为无效。补充条款第八条对商品房交接的补充约定规定，“本商品房的交付标准为由建设单位组织的施工、监理、设计四方验收合格完成”，与双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付商品房应当取得“1.建设工程竣工规划验收合格证2.建设工程竣工验收备案表3.取得有关资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。”不一致，补充条款免除了宝龙房地产对项目工程综合验收，取得《建设工程竣工验收备案表》和其他法律规定义务的责任，排除了买受人拒绝接收不符合交房标准商品房的主要权利，应为无效。补充条款第九条对商品房交接的补充约定规定，“……2.接房手续办理完毕之日起10日内，买受人需将办理产权登记需由其提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。……4.买受人不得以下列事由拒绝接房：（1）该房屋出现非属主体结构的质量瑕疵;（2）该房屋的装修、设备标准不完全符合购房合同附件的；（3）不影响该房屋基本使用功能的质量瑕疵;（4）出现无法或难以整改的问题，经出卖人催告后买受人在期限内未行使合同解除权的。如买受人以上述事由拒绝接房，则拒绝接房期间的损失视为买受人扩大的损失，由买受人自行承担。5.买受人签署如下任何一项均视为出卖人已实际交付房屋，且买受人对房屋质量等无任何异议：房屋交接单、钥匙和《房屋使用说明书》。双方确认实测面积数据的取得时间不影响房屋的交付，只对房款结算时间产生影响。……”该条款中第2项内容与补充条款第十条规定，“出卖人应当在该房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的责任无法按时办理产权初始登记，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之0.5向买受人支付违约金，且违约金最高不超过买受人已付购房款的1%。”的内容相比，明显存在双方权利义务不对等，加重买受人责任的情形，应为无效。该条款中其他内容亦存在排除买受人对交付房屋全面审验及拒绝受领的权利，免除宝龙房地产应当承担的违约责任，亦应为无效。补充条款第十条对逾期办证的补充约定规定：“……4.双方特别约定：出卖人应当在该房屋交付使用后360日内（若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，无法按时办理产权初始登记，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，且违约金最高不超过买受人已付购房款的百分之一……”与该补充条款第九条第2项“接房手续办理完毕之日起10日内，买受人需将办理产权登记需由其提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额的日万分之三向出卖人支付违约金”内容相比，该条款违约金的约定明显违反契约公平的原则。且该条款中“若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算”，将房屋买卖合同双方之外第三人的原因作为宝龙房地产延期交付房屋的理由，极大增加合同交付履行的不确定性，亦有悖于合同的相对性原则，应为无效。补充条款第十二条对主体结构不合格的补充约定规定，“如买受人认为房屋主体结构质量不合格的，应向出卖人认可的检测机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权解除合同，出卖人仅按已收房价款的1%补偿买受人，并将已收取的房价款（包括活期存款利息）全部退还买受人，但不承担间接损失;买受人不解除合同的，由出卖人维修至合格，并按已收房价款的1%向买受人支付赔偿金，此外不再承担其它赔偿。买受人既未在约定期间内行使合同解除权、又不同意由出卖人维修的，出卖人有权解除购房合同。”违反了《商品房销售管理办法》第三十五条“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”的规定，排除了买受人自主选择有资质的质量检测机构核验质量，免除了宝龙房地产应当依法承担的赔偿责任，应为无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：确认2016年9月8日蔡宇与烟台宝龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充条款中第三条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十二条无效。一审案件受理费100元，由烟台宝龙房地产开发有限公司负担。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。宝龙房地产提交：1.涉案小区《商品房买卖合同》及补充条款原件14份；2.退房款银行回单、补房款pos单和收据原件共计14份，证明包括蔡宇在内的涉案小区业主均在《商品房买卖合同》及补充条款第三条签字按手印，完全知晓了补充条款的内容，并按照补充条款的约定补交或者由开发商退还了房屋差价款，故补充协议第三条约定是公平公正的，不存在免除宝龙房地产责任，加重蔡宇在内的购房者责任及排除其主要权利的情形，不应当被认定为无效条款。蔡宇质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案无关。蔡宇提交：山东省高级人民法院（2019）鲁民申7235号民事裁定书，证明相同案情的案件，业主胜诉后，山东省高级人民法院驳回了宝龙房地产的再审申请。宝龙房地产质证称，蔡宇提交的裁定书确已生效，对证据的真实性无异议，但该证据与本案无关：1.山东省高级人民法院只是进行了书面审查，并未给宝龙房地产充分的说理机会；2.该案与本案存在不同，该案中宝龙房地产并未有机会提交任何证据，在原审过程中，案件的争议焦点与本案并不完全一致，且原审对《商品房买卖合同》补充条款第三条签字按印等事实均未进行调查核实；3.我国并非判例法国家，上述生效裁定并不当然适用于本案。对宝龙房地产与蔡宇提交的上述证据，本院认定均与本案无关，本案应根据个案案情单独认定。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一审判决认定宝龙房地产与蔡宇签订的《商品房买卖合同》补充条款第三条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十二条无效是否正确。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务关系，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，宝龙房地产与蔡宇签订的《商品房买卖合同》补充条款系格式条款，通篇采用较小字体，宝龙房地产未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识提示和告知蔡宇，在诉讼中亦未提交充足证据证明其已履行了提示或告知义务。一审判决对上述争议条款已逐条进行了详细解读，认定宝龙房地产排除了蔡宇的主要权利，免除了宝龙房地产的责任，加重了蔡宇的责任，本院亦予以认可，故涉案补充条款第三条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十二条应依法认定为无效。宝龙房地产的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，烟台宝龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由烟台宝龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年七月十日书记员  孙晓雯