新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1414号   上诉人（原审原告）：朱长江，男，1966年3月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：沈长江，新疆盛年律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：范勋山，男，1954年9月16日出生，汉族，米东区工商局退休干部，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人朱长江因与被上诉人范勋山房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人朱长江的委托诉讼代理人沈长江，被上诉人范勋山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   朱长江上诉请求：1．请求依法改判一审判决第一项，我与范勋山签订的《房屋买卖合同书》于一审判决作出时予以解除；2．请求依法撤销一审判决第四项，改判范勋山支付我房屋增值部分损失63,890元；3．请求依法撤销一审判决第七项，改判范勋山支付我房屋资金占用利息损失39,100元、双倍定金100,000元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.2017年7月4日我与范勋山签订房屋买卖合同书，约定范勋山将位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区.14平方米的房屋出卖给我，后因范勋山的原因致使涉案房屋无法过户，我的合同目的不能实现，经社区调解，双方并未达成一致意见。一审法院将调解的时间认定为合同解除的时间，属于事实认定错误。双方因涉案房屋纠纷无法达成一致，我无奈才向一审法院进行诉讼的，调解时间不能作为合同解除时间。2．合同签订后，我依据合同约定支付房屋交易定金，并且数额与约定的定金数额一致，足以认定我履行了定金交付义务。一审认为定金条款不成立，属事实认定错误。3．因范勋山的原因，涉案房屋不能过户至我名下，致使我购买房屋的合同目的不能实现，根据法律相关规定，我主张39,100元资金占用利息的要求符合法律规定。因合同未解除，我有正当理由占用使用涉案房屋。4．我申请法院对涉案房屋至一审时的增值部分进行鉴定，截至2019年11月诉讼时增值部分为63,890元，一审法院认定合同解除时间为2018年11月20日，认为增值部分应为截至上述时间，鉴定结果为33,547元属于事实认定错误。二、一审判决适用《中华人民共和国担保法》第九十条，九十一条的规定属于法律适用错误。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。   范勋山辩称，我与朱长江2018年11月1日在社区书记办公室调解时，我就依据朱长江自己提出的，由我向他退还购房款450,000元、违约金10，000元、装修费40,000元，共计500,000元的条件，分别于2018年11月20日支付了50,000元、2018年11月30日支付了210,000元、2018年12月1日支付了240,000元。当时说的是我把钱付清，朱长江就把房子退给我，但至今朱长江都没有把房子退还给我，我同意一审的判决。   朱长江向一审法院起诉请求：1．请求判令解除我与范勋山之间的房屋买卖合同；2．请求判令范勋山支付房屋装修款70,000元、资金占用利息39,100元、房款100,000元、其他损失10,000元，合计219,100元；3．请求判令范勋山双倍返还定金100,000元；4．鉴定费7,166元由范勋山承担。   一审法院认定事实：2017年7月4日，朱长江与范勋山签订《房屋买卖合同书》，约定：范勋山将位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区、面积100.14平方米的房屋出卖给朱长江；双方同意在合同签订日交付房屋；房屋总价款450,000元，朱长江自合同签订之日起预付定金100,000元，余款8日内付清，其中10,000元交接时付清；本协议一经确定，双方共同遵守，不得违反。另查，涉案房屋所有权人为范勋山，房屋坐落新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区；建筑面积100.14平方米。合同签订后，范勋山于2017年8月1日向朱长江交付了涉案房屋，朱长江依约分两笔向范勋山支付房款，于2017年7月4日支付房款100,000元、于2017年7月23日支付房款360,000元，其中多付的10,000元，系朱长江未按照合同约定时间支付余款，经双方协商由朱长江向范勋山另行支付的违约金，朱长江实际支付460,000元。2017年7月25日，朱长江作为发包人委托案外人杨文斌承包了涉案房屋的装修，工期40天，于2017年8月1日开工，于2017年9月10日完工，装修总造价70,000元。另，庭审中双方就装修款退还达成一致意见55,000元。2017年8月18日，范勋山协助朱长江办理涉案房屋过户手续时发现因房产信息中心登记的范勋山的身份证号与实际身份证号不符，导致涉案房屋无法过户。后经范勋山本人向有关部门书面情况说明请求继续履行，该涉案房屋截止目前依然无法过户。双方虽然经有关部门调解，由于双方当事人互不信任，并未达成一致调解协议，但范勋山调解后分三次向朱长江退还房款，分别于2018年11月20日退还50,000元、2018年11月30日退还210,000元、2018年12月1日退还240,000元，共计退还500,000元，朱长江均已收悉。庭审中，范勋山认为500,000元包含450，000元房款、10,000元违约金及40,000元装修款，朱长江对于40,000元装修款不认可，也无法说明该款的名目，并表示愿意返还。经双方一致同意委托新疆国通房地产评估有限公司就涉案房屋增值部分进行鉴定，自2017年7月4日至2019年11月14日增值部分鉴定结论为63,890元、自2017年7月4日至2018年11月20日增值部分鉴定结论为33,547元，因此产生了7,166元鉴定费。因邮寄送达诉讼材料，产生60元邮寄送达费。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同书》属于双方真实意思表示，且不违反法律法规，属于合法有效的合同。关于合同解除的时间点，合同的解除是指在合同履行过程中，基于特定的情形出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利。本案中，双方依约交付房屋，支付相应房款后，因范勋山的违约行为，导致涉案房屋登记信息与实际不符，无法办理过户手续，从而导致朱长江房屋买卖合同的根本目的无法实现，作为守约方的朱长江此时享有了解除权，且朱长江自该房产无法过户已经提出了解除合同，退还房款的意思表示，但是范勋山仍然向有关房产部门出具情况说明请求办理过户，继续履行合同，直到2018年11月20日经益民社区调解，虽然朱长江否认调解达成一致，但其却收取了范勋山所退还的500,000元房款，并出具收条，该行为默认了双方签订的买卖合同已经解除，故认定双方之间的买卖合同已于2018年11月20日解除，一审法院予以确认。关于双倍返还定金的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。结合本案，其一，双方虽然在买卖合同中约定了定金条款，但是同日范勋山出具的收条上明确载明收到的是房款而非定金，无法证实该定金是否实际支付，且双方合同约定的定金数额也超出了主合同标的的20%，而定金合同是以实际支付为生效要件的；其二，双方合同中约定了定金条款，但在买卖合同履行过程中，因朱长江未按照约定时间支付剩余房款，双方并未适用定金罚则，而是通过协商支付了10,000元违约金赔偿，该约定可以视为是对定金条款的变更。综上一审认定，朱长江主张双倍返还定金的诉请不成立，不予支持。关于资金占用利息的诉请，其一，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的买卖合同于2018年11月20日已经解除，解除意思表示发出当日，范勋山及时向朱长江退还各项款项500,000元，并未怠于履行、无故占用。其二，朱长江收到范勋山退还的款项后，并未及时腾房，至今仍然居住使用中，违背公平原则，故朱长江主张的资金占用利息一审法院未予支持。关于装修款的诉请，因范勋山的违约行为，导致涉案房屋无法过户，朱长江已经装修部分，范勋山应当予以折价赔偿，属于因范勋山行为导致合同根本无法履行给朱长江造成的损失，应当支持，又因双方在庭审中已达成一致意见，装修损失为55,000元，另外，朱长江向范勋山已退还的500,000元扣除房款450,000元及违约金10,000元后剩余40,000元，范勋山认为是装修款，朱长江虽不认可，但无法说明40,000元的具体名目，故一审法院采纳范勋山的意见，折抵后范勋山尚欠朱长江装修款15,000元，一审法院予以支持。关于其他损失10,000元，庭审中朱长江明确该损失包含其交纳的房屋转让个人所得税4,000元以及6,000元的契税减免，其中4,000元是朱长江购买房屋为了达到最终合同目的支出的费用，但因范勋山的违约行为导致合同无法继续履行，属于朱长江的实际损失，一审法院予以支持；另外6,000元的契税，朱长江并未实际缴纳，也未实际发生，一审法院未予支持。关于房款100,000元，庭审中朱长江明确具体为涉案房屋自2017年7月4日至2019年11月14日期间的增值部分损失，该主张属于朱长江因合同解除可得利益的损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同已付不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，本案中因范勋山的违约行为导致涉案房屋无法过户，给朱长江方造成了损失，结合范勋山过错程度及鉴定机构的鉴定结论，自合同签订之日2017年7月4日至合同解除之日2018年11月20日，涉案房屋增值部分为33,547元，故一审法院支持朱长江可得利益损失为33,547元。关于鉴定费7,166元、邮寄送达费60元，属于朱长江因诉讼支出的合理费用，一审法院予以支持。据此判决：一、依法确认朱长江与范勋山签订的《房屋买卖合同书》于2018年11月20日已解除；二、范勋山于本判决生效后十日内向朱长江支付装修款15,000元（55,000元-40,000元）；三、范勋山于本判决生效后十日内向朱长江赔偿损失4,000元；四、范勋山于本判决生效后十日内向朱长江赔偿房屋增值部分损失33,547元；五、范勋山于本判决生效后十日内向朱长江支付鉴定费7,166元；六、范勋山于本判决生效后十日内向朱长江支付邮寄送达费60元；七、驳回朱长江其他诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，依法成立的合同对双方均具有法律约束力。朱长江与范勋山2017年7月4日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。围绕朱长江提出的上诉意见和范勋山的答辩意见，结合本案查明的事实，依照相关法律规定，本院认定意见如下：一、关于朱长江与范勋山签订的《房屋买卖合同书》的解除时间应如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。朱长江、范勋山2017年7月4日签订《房屋买卖合同书》后，朱长江支付了购房款，范勋山交付了房屋。因范勋山原因致使涉案房屋登记信息与实际不符，无法办理过户手续，导致朱长江购买房屋的合同目的无法实现。虽然朱长江没有向范勋山发出通知要求解除合同，但朱长江、范勋山于2018年11月20日经益民社区调解后，范勋山当日即向朱长江退还50,000元，并在其后15日内又分两次向朱长江退还了其余购房款、违约金及部分装修费用共计500,000元，朱长江也向范勋山出具了收条。朱长江的上述行为可视为其与范勋山已就《房屋买卖合同书》在2018年11月20日达成一致意见予以解除，一审法院判决双方《房屋买卖合同书》于2018年11月20日解除符合法律规定，本院予以维持。朱长江上诉认为《房屋买卖合同书》应于一审判决生效之日予以解除的意见，因无相应的证据予以证实，本院不予采纳。   二、关于范勋山是否应向朱长江双倍返还定金的问题。定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。它是债权担保的一种方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”，即书面形式是定金合同成立的形式要件，定金不仅要以书面方式约定，且必须明确约定“定金”性质。朱长江与范勋山虽然在合同中约定了定金条款，但朱长江在收到范勋山交付的款项后，并没有在收条上写明是定金，而写的是房款，不能说明朱长江已按合同约定收到了范勋山所支付的定金，履行了双方的合同约定。故朱长江主张双倍返还定金，没有相应的事实和法律依据，本院不予采纳。   三、关于范勋山是否应向朱长江支付资金占用利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。出卖人如果遵守约定，则资金不会存在时间上的占用问题，也就不存在买受人因另行购买所需物而造成的时间及利息损失，或因该笔资金被占用而不得不向第三人借款产生的利息损失。朱长江与范勋山在签订《房屋买卖合同书》后，各自均积极履行了合同义务，朱长江支付购房款，范勋山交付涉案房屋。因范勋山原因导致涉案房屋无法过户，双方也在社区协商解决，范勋山在此之后已向朱长江退还了全部购房款及其他损失合计500,000元，并未拖延支付款项。朱长江在收到款项后并未返还涉案房屋，且至今仍在涉案房屋中居住。故朱长江上诉要求范勋山支付资金占用期间的利息，依据不足，本院不予支持。   四、关于朱长江主张的房屋增值部分的请求能否成立的问题。房屋的增值部分属于买方在享有房屋所有权期间应得之利益，系其根据预估市场价与当时购买价的差额计算，自合同解除之时较之购买时存在增值，该事实应予认定。本案中的房屋增值部分属于朱长江在享有房屋所有权期间应得之利益。在涉案合同因范勋山的违约而解除的情况下，朱长江向范勋山返还房屋的同时，范勋山应当向朱长江赔偿房屋增值部分损失。涉案合同经社区调解，朱长江收取范勋山返还的房款，说明双方协商一致解除合同，此时点应作为合同无法履行的确定时点，应以此确定涉案房屋增值价值的时间点，判断房屋的增值价值，对买受人朱长江的可得利益损失予以赔偿。朱长江上诉认为应以2019年11月诉讼时日为截止点，依据不足，本院亦不予采纳。   综上所述，朱长江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3,688.86元（上诉人朱长江已预交），由朱长江负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   庞 艳   审  判  员   高 茜   二 〇 二 〇 年 七 月 九 日   书  记  员   刘 晓