济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初4250号原告薄涛,男,1973年8月29日出生,汉族,住济南市。委托代理人孙文立，山东睿扬律师事务所律师。委托代理人李贞，山东睿扬律师事务所实习律师。被告济南天澍置业有限公司,住所地济南市。法定代表人吴士民，董事长。委托代理人房坤，山东博睿律师事务所律师。原告薄涛诉被告济南天澍置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薄涛的委托代理人孙文立、李贞到庭参加诉讼，被告济南天澍置业有限公司委托代理人房坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薄涛诉称，原告与被告于2015年4月28日签署了《济南市商品房买卖合同》（以下简称合同），原告购买被告开发的位于历下区洪山路与经十路交汇处路东的东方天澍花园2号楼某房产，并一次性付清购房款人民币1195290元人民币。原告依据合同约定履行了买受人应尽的付款义务。合同约定，出卖人应于2015年10月31日前将取得开发项目《综合验收备案证明》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但被告至今未交付该房屋。根据合同第九条的约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过180日，自合同第八天规定的最后交付期限（即2015年10月31日）第二天起至时间交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（即2015年10月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款的万分之1.2的违约金。原告要求继续履行合同，且逾期已超过180日，因此根据合同约定，自2015年11月1日至2016年6月30日，被告应支付原告逾期交房的违约金共计34855元人民币（1195290元*0.012%/日*243日≈34855元）。为维护原告的合法权益，原告向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期交房违约金34855元人民币；2、由被告承担本案的诉讼费等相关费用。原告薄涛为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1、2015年4月28日，原告、被告双方签署的《济南市商品房买卖合同》一份，证明：1、原告与被告系商品房买卖合同关系。原告购买被告开发的位于历下区洪山路与经十路交汇处路东的东方天澍花园2号楼某房产；2、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限（即2015年10月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.2的违约金（2015年11月1日至2016年6月30日止，按照购房款1195290元计算乘以万分之1.2乘以243天即34855元）。证据2、被告分别于2016年4月17日、2016年5月9日，向原告发出《入住通知书》各一份，证明：1、被告逾期交房；2、被告在未取得《综合验收备案证明》，房屋并不具备约定、法定交付使用要件的情况下，要求业主收房。原告至今未收房。证据3、03-1《购房交款收据》四张（2015年4月28日交款545060元、2015年4月28日交款170230元）03-2《中国银行个人贷款凭证》（2015年5月20日交款48万元整）03-3《发票》（2016年4月27日），证明原告已付清购房款人民币1195290元人民币。被告济南天澍置业有限公司辩称，原告请求支付违约金没有依据，其请求应依法驳回。商品房买卖合同第八条约定“但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：2.（3）其他非因出卖人原因导致房屋延期交付的。本案中，十四局公司所建工程没有组织验收，且被告已按合同约定超付了工程款（合同约定工程验收完成10日内付至已完工程价款的85%）。因此不能交付房屋是十四局公司的责任，被告只能延期交房且不承担违约责任。合同第九条约定的违约责任也将第八条规定的特殊情形除外了，因此被告不能按合同约定支付违约金。被告济南天澍置业有限公司为证明自己的答辩主张，向本院提交以下证据：证据1、被告与中铁十四局公司签订的建设工程施工合同。证据2、中铁十四局进度工程款汇总表，被告的付款凭证及汇总证明。证据3、监理出具的工程进度分析报告、律师所出具的律师函、被告出具的工作函，以上三份证据证明房屋没有按期交付是因为中铁十四局没有按时交工，并且被告不存在过错，根据原、被告的合同约定被告不应承担违约责任。经审理查明，2015年4月28日，原告薄涛与被告济南天澍置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限（即2015年10月31日）第二天起至时间交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（即2015年10月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款的万分之一点二的违约金。合同签订后，原告薄涛于2015年4月28日分别交纳购房款545060元、170230元，2015年5月20日通过中国银行贷款交纳480000元，被告济南天澍置业有限公司于2016年4月27日开具发票。被告山东天澍置业有限公司分别于2016年4月17日、2016年5月9日向原告薄涛发出《入住通知书》。至原告起诉时（2016年7月1日立案），被告济南天澍置业有限公司仍未取得《综合验收备案证明》。原告薄涛现主张自2015年11月1日至2016年6月30日逾期交房违约金，双方形成纠纷，原告薄涛诉至本院。本院认为，原、被告双方于2015年4月28日签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。原告薄涛已按照合同约定交纳了全部购房款1195290元，被告济南天澍置业有限公司应当按照合同约定，于2015年10月31日前取得开发项目《综合验收备案证明》，并将涉案房屋交付原告使用。但被告济南天澍置业有限公司一直未取得《综合验收备案证明》，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告薄涛要求被告济南天澍置业有限公司支付自2015年11月1日至2016年6月30日的逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。被告济南天澍置业有限公司辩称房屋没有按期交付是因为中铁十四局没有按时交工，被告不存在过错，不应承担违约责任，理由不当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告济南天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薄涛支付自2015年11月1日至2016年6月30日逾期交房违约金34855元（1195290元×0.012%×243天=34855元）。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币670元，由被告济南天澍置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币670元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 于 毅人民陪审员 陈 军人民陪审员 胡丽颖二〇一七年八月二十四日书 记 员 韩冰清