福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终2192号上诉人（一审原告，反诉被告）：杨会玲，女，1975年2月19日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：杨滢，福建建明联合律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：曾静，女，1974年11月2日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：林建章、陈雅雯，福建乐丰律师事务所律师。上诉人杨会玲因与被上诉人曾静房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨会玲上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持杨会玲的一审全部诉讼请求，驳回曾静的一审的全部反诉请求。事实与理由：杨会玲认为，一审法院对于本案租赁合同的解除事由、解除日期及相关责任承担等事项的法律事实认定和针对讼争双方诉讼请求所做出的判决，脱离在案证据事实��颠倒是非，整份判决文书俨然成了曾静的代理词，已使本案变成重大错案，恳请二审法院依法予以纠正。第一、一审法院认定讼争双方本案租赁合同是因杨会玲的加锁行为，于2015年9月30日实际解除，明显是脱离在案证据事实，严重违反证据认定规则。在此基础上，一审法院以此为据，作为曾静应付杨会玲租金总额之项判决，纯属违法的、重大误判。其一、导致本案租赁合同解除之原因，在于曾静违约拒付租金而非讼争双方合意解除，一审法院以杨会玲所谓的“单方上锁行为”作为合同解除的原因毫无理据，而认定该行为仅凭两未出庭接受质证的证人的书面证词本身也严重违反证据认定原则。其二、即便杨会玲存在“单方上锁行为”，其行为目的也仅是向曾静催缴租金，并不影响曾静实际使用、占用讼争别墅。更为重要的是，杨会玲于2015年11月25日发函催告解除，曾静拒不回复且拒不搬离。2015年12月15日，杨会玲再次以律师函方式向曾静催缴租金等费用时，曾静仍然实际占有、使用讼争别墅。直至杨会玲提请本案一审诉讼后的2016年1月26日，曾静才搬离，向杨会玲移交讼争别墅。期间，曾静实际占用讼争别墅。综上，一审法院所认定本案合同的解除原因与日期，明显歪曲在案事实，属严重偏袒曾静的主观臆断。实际上，讼争双方解除合同的日期，应是杨会玲明确函告曾静解除合同之日。第二、导致本案租赁合同解除，是因曾静无理拒付租金的违约过错在先，但一审判决对此的相关事实认定颠倒是非，偏听偏信，并已由此做出重大的错误判决。实际上，根据曾静的重大违约过错事实，杨会玲有权没收曾静的押金，要求曾静支付相应的租金、占有使用费并承担相应的违约责任。其一、在案证据已经证实：自2015年8月起的，本案合同有效存续期间，曾静逾期支付租金，属于重大的违约过错事实，因此杨会玲依约有权解除合同，催讨拖欠的租金、没收押金并要求曾静承担相应的责任。其二、曾静已在诉讼中自认：其直至于杨会玲提请本案一审诉讼后的2016年1月26日才搬离讼争别墅，故在其未依法有效向杨会玲移交讼争别墅，杨会玲依约要求曾静支付合同解除后的占有使用费，明显合法有据。其三、在案没有任何证据证明：杨会玲的加把简易锁的行为直接导致曾静无法使用讼争别墅的。相反的是，曾静自认其儿子已美国留学，已无需使用讼争别墅，却未将其家俬等财物搬出，实际占用却未实际使用讼争别墅，而曾静为掩盖“拒不付租”事实，逃避违约责任，谎称杨会玲提前收回别墅的说法纯属狡辩，混淆视听。其四、曾静有无对讼争别墅进行实际使用，并不属于曾静向杨会玲支付租金的先决条件。而一审判决采信曾静以2016年1月份之后未实际使用别墅而拒绝向杨会玲支付租金或使用费的主张，显然毫无理据。而曾静应支付的占有使用费用的原因就在：合同解除后，其未向杨会玲结算拖欠款项，有效移交讼争别墅，依法应支付占有使用费用。其五、在案证据无法证明是杨会玲存在有阻扰曾静移交讼争别墅的行为。相反的是，小区安保人员对租户的搬离财物的归属以及租赁债务的清结情况有确认职责，因其职责所在，在未能确认经结清情况，小区保安不得让其搬离。据此，曾静为了掩盖“拒不付租”事实，谎称是因杨会玲阻扰纯属狡辩，混淆视听。曾静答辩称，一审判决查明事实清楚，适���法律正确，依法应予维持。一审时双方已经确认房租缴付改为按月支付。因为此前杨会玲有提出要收回房屋，曾静有说8月份其小孩要出国，所以付了2万多的租金。但是在曾静还没回来之前，杨会玲已经上锁并通过物业公司说不让曾静进去拿东西。这种行为已经导致曾静无法继续使用房屋，构成了合同解除的事由。一审中物业公司的主任也证明了上锁时间、原因、及事后曾静两次去拿东西被制止。曾静遗留下的东西是因为物业公司制止无法搬离，并非自己要留下的。关于没有办理移交手续，是因为杨会玲提出了诸多条件。综上，杨会玲上诉请求及事实理由不能成立。杨会玲向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认杨会玲与曾静签订的《租赁合同》已于2015年11月25日解除；2、曾静支付欠付的2015年7月1日至9月30日租金36000元以及2015��10月1日至2015年11月25日租金51333元，合计87333元；3、曾静支付2015年11月26日至2016年1月26日占有使用费56000元；4、曾静支付应由曾静承担的电费11890元和花工工资3000元；5、曾静按日2%支付直至实际支付租金和占有使用费之日的违约金（暂计至2016年1月18日为360940元）。曾静向一审法院提起反诉，请求判令：1、确认杨会玲与曾静就厦门市名仕御园51号房屋签订的租赁合同已于2015年8月31日解除；2、杨会玲向曾静退还押金28000元、支付违约金28000元；3、杨会玲向曾静返还代垫的物业管理费、水费、停车费（2015年9月之后）共计2948.8元。一审法院认定事实：本案讼争的厦门市思明区曾厝垵名仕御园51号房屋登记在案外人杨会刚名下。杨会玲持杨会刚于2013年6月1日签署的《房屋租赁授权委托书》，以杨会玲自己的名义与曾静于2014年3月21日签订一份《租赁合同》，约定：杨会玲将讼争房屋出租给曾静，租赁期限从2014年4月1日至2019年3月31日，租金每月28000元，曾静应每三个月向杨会玲交付84000元，每次付款应提前10天付清；曾静应负责交付租赁期间的水电费、小区管理服务费等费用；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠资金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达三天以上的，杨会玲有权提前解除合同，收回房屋，并追回所欠租金及滞纳金；租赁期间双方均不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同时，需提前三个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月租金作为违约赔偿金。上述合同签订后，曾静向杨会玲支付租赁押金28000元。曾静原按季度向杨会玲支付租金，后按月支付租金至2015年7月。2015年8月，���静向杨会玲支付了20000元租金后，未再支付租金。讼争房屋2015年3月至12月产生电费共计11890.58元，其中2015年3月至7月的电费共计7427.41元（每月均在1000元以上），2015年8月至12月的电费分别为2107.68元、1485元、577.34元、226.88元、66.27元。2015年8月23日，曾静出国，2015年9月18日回国。2015年9月30日，曾静支付了讼争房屋2015年7月至9月的综合管理费1050元及停车费540元。租赁期间，杨会玲因曾静未支付租金，将讼争房屋上锁。2016年1月26日，曾静将个人物品从讼争房屋搬离，并支付了讼争房屋2015年10月至2016年1月的综合管理费1400元，2015年5月至2016年1月的水费298.8元，2015年10月至2016年1月的停车费720元，共计2418.8元。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1、对于杨会玲将讼争房屋上锁的时间，曾静主张在2015年8月31日之前，杨会玲主张在2015年10月以后。杨会玲申请证人刘某（系讼争房屋所在小区的物业主任）出庭作证，刘某称：杨会玲将讼争房屋上锁的时间在2015年9月左右，具体时间记不清楚，是在曾静回国之后；杨会玲将钥匙放在物业处，曾静也知道钥匙在物业处；讼争房屋上锁后，曾静未再到讼争房屋居住，只有两次到讼争房屋搬东西，但因杨会玲交代不让搬而没有搬；2016年1月26日，曾静到讼争房屋搬走了相关物品。对于证人刘某的证言，杨会玲质证如下：真实性、合法性、关联性均无异议，除证人所述的上锁时间有出入外，可以印证杨会玲主张的事实。曾静质证如下：除上锁时间是2015年8月底9月初外，对其余证人证言无异议，可以印证曾静的主张。2、对于讼争房屋2015年3月至12月的电费，杨会玲主张全由其垫付，要求曾静向其支付；曾静仅同意承担2015年8月31日之前的电费。3、对于讼争房屋2015年4月至2016年1月的花工工资3000元，杨会玲主张全由其垫付，要求曾静向其支付；曾静主张其已支付花工工资至2016年1月，不同意支付给杨会玲。4、杨会玲主张其于2015年11月24日向曾静发出一份《租房合同解除通知书》，通知曾静因拖欠房租等费用，解除双方之间的《租赁合同》，望曾静在一个月之内交清所欠费用并把房屋及配套物品完好移交给杨会玲，曾静于次日收到上述通知；曾静称其未收到上述通知。5、杨会玲主张其于2015年12月15日向曾静发出《律师函》，通知曾静于接函后三日内交还租赁物及附属设施设备，支付2015年8月1日之后的房租和占有使用费等费用及违约金，但曾静拒收；曾静称其未收到上述《律师函》。一审法院认为，杨会玲与曾静之间关于讼争房屋签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。杨会玲获得讼争房屋产权人杨会刚的授权后以自己的名义与曾静签订租赁合同，系本案适格主体。杨会玲与曾静均有解除合同的意愿，且曾静已将讼争房屋交还给杨会玲，双方之间的合同已实际解除。关于合同解除的时间，双方存在争议，但综合在案证据，本院确认杨会玲于2016年9月30日将讼争房屋上锁，双方之间的《租赁合同》于2015年9月30日��除。理由如下：首先，根据证人刘某的证言，杨会玲将讼争房屋上锁的时间在2015年9月左右，是在曾静回国之后，而曾静回国的时间是在2015年9月18日；第二，虽然杨会玲将钥匙放在物业处，但曾静未再回讼争房屋居住，即便是回讼争房屋搬东西也受到物业阻止而未果；第三，曾静于2015年9月30日缴纳了讼争房屋2015年7月至9月的综合管理费、停车费等费用，若杨会玲在此之前将讼争房屋上锁，曾静不可能在此时缴纳上述费用；第四，对比2015年3月至12月的电费，2015年9月的电费与2015年3月至8月的电费基本持平，2015年10月后电费大幅下降，2015年9月曾静仍在讼争房屋居住的可能性极大。杨会玲与曾静之间的租赁合同于2015年9月30日解除，曾静应向杨会玲支付2015年8月至9月的租金56000元，曾静仅支付了20000元，还应支付36000元。杨会玲将讼争��屋上锁以致双方的《租赁合同》解除后，虽然讼争房屋内尚遗留有曾静的部分物品，但因杨会玲阻止曾静搬走其物品，故曾静无需向杨会玲支付合同解除后的占有使用费。虽然双方约定租金按季度缴纳，但后来变更为按月缴纳，尽管曾静未及时缴纳租金确有违约之处，但杨会玲直接将讼争房屋上锁对曾静使用讼争房屋设置障碍亦有不当，故对杨会玲要求曾静承担逾期支付租金的违约金，本院不予支持。租赁期间讼争房屋的电费按合同约定应由曾静负担，杨会玲垫付了2015年3月至9月的电费共计11020.09元，曾静应支付给杨会玲。租赁合同解除后，曾静垫付了2015年10月至2016年1月的综合管理费1400元、停车费720元及水费132.8元（298.8元÷9个月×4个月），共计2252.8元，杨会玲应返还给曾静。��会玲要求曾静支付讼争房屋2015年4月至2016年1月的花工工资3000元，曾静不予同意，根据谁主张谁举证的原则，杨会玲未提交充分证据证明其该项主张，本院不予支持。因曾静未及时缴纳租金违约在先，杨会玲直接将讼争房屋上锁阻止曾静使用亦有不当，故曾静要求杨会玲退还押金28000元，应予以支持，但曾静要求杨会玲支付违约金28000元，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨会玲与曾静签订的《租赁合同》于2015年9月30日解除；二、曾静于本判决生效之日起七日内向杨会玲支付租金36000元；三、曾静于本判决生效之日起七日内向杨会玲支付电费11020.09元；四、杨会玲于本判决生效之日起七日内向���静退还押金28000元；五、杨会玲于本判决生效之日起七日内向曾静返还综合管理费、停车费、水费共计2252.8元；六、驳回杨会玲的其他诉讼请求；七、驳回曾静的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费8951元，由杨会玲负担8134元，曾静负担817元；反诉受理费637元，由曾静负担310元，杨会玲负担327元。二审中，杨会玲提交2份新证据：1、收条，证明2015年4月份之后的花工工资是由杨会玲代垫的，共2700元。2、2017年拍摄的照片，证明别墅大门的钥匙仅加在大门的横梁上，小门没锁，杨会玲的加锁行为并不影响曾静对于讼争房屋的正常使用。曾静质证认为，对于证据真实性无异议，但是我方从未使用过小门，小门能不能进出不清楚，大门加锁后就没办法进去了。本院对2份证据的真实性予以确认。曾静于二审中未提交新证据。杨会玲申请证人郑某出庭作证，证明郑某作为花工的工资4月份起是杨会玲代垫的，及其郑某按杨会玲指示,于10月中旬左右锁了2个门，但小门很快就不知被谁打开了，且之后郑某有看到曾静公司的人员进出过。曾静质证认为，合同并没有约定曾静要支付花工工资，且曾静已支付到2015年8月之前的工资了。曾静表示门被锁之后其就没法进出了。二审经审理查明，杨会玲认为，1、判决书中“曾静后按月支付租金的行为”，未查明是曾静单方的行为，没有经过双方进行协商同意的。2、关于“租赁期间，杨会玲将房屋上锁”，未查明讼争房屋是别墅，有围墙，上锁的仅仅是大门，有一个小门可以正常使用。3、遗漏查明了杨会玲2015年4月开始支付花工工资共计2700元。4、认定“但因杨会玲交代不让搬而没有搬”与事实不符，是因为曾静没有结清相关的款项，根据物业管理规定物业不让搬离的，并非是杨会玲的交代。且曾静可以自由进出搬东西，足以证明加锁行为不影响她。此外，杨会玲对一审判决查明的事实无异议。曾静对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，《租赁合同》还约定，曾静支付的押金到合��期满，且曾静交清租赁期间应交的一切费用后，杨会玲应将押金无息退还曾静。之后，曾静支付了28000元押金给杨会玲。本院认为，首先，曾静于2015年9月18日回国，其在出国前未搬离讼争房屋，故其至少于9月18日前一直占有使用讼争房屋的事实明确。即使按曾静口头陈述的双方已确认支付租金方式改为按月支付，则曾静亦应于7月20日前支付8月份的28000元，于8月20日前支付9月份的28000元，但曾静于7月20日前未付租金，于8月5日也仅支付8月份的部分租金，之后再未支付，故曾静未按时支付租金的违约行为是明显确定的，杨会玲因此才以锁门作为对其利益的救济。一审法院以杨会玲的救济行为而认定曾静不需对其违约行为承担违约责任，不需支付逾期支付租金的违约金，缺乏法律依据，认定错误，应予改判。但双方约定的每日2%支付标准，超过了法定标准，本院依法予以调整为年利率24%。其次，曾静违约在先，合同未依约履行至合同期满，曾静亦未交清应支付的一切费用，其要求退还押金28000元，不应予以支持。第三、关于曾静应支付的讼争房屋使用费用的截止日期。杨会玲将讼争房屋锁上，即意味着其不允许曾静再行使用讼争房屋。曾静回国后亦确未再使用，而是2次要取走自己的物品。因此，杨会玲以小门被撬开，人员仍可自由进出为由要求曾静支付讼争房屋使用费用至2016年1月，不能成立。而根据一、二审查明的事实，1、曾静回国时间是9月18日；2、杨会玲锁门后，小门锁被打开，曾静回国后2次进入要取走东西被阻；3、物业公司主任称锁门时间大约是9月份；4、曾静于9月30日缴纳了讼争房屋至9月份的管理费等；5、花工确认锁门时间大约是10月中旬，因此，一审法院综合判断后酌定��静应支付的讼争房屋使用费用的截止日期至9月30日，并无不妥，本院予以支持。第四、关于花工工资，合同虽对此未明确约定曾静应予支付，但从曾静陈述其已支付花工工资至8月份，可见曾静确认其应支付该部分工资。现杨会玲称曾静从4月份起未支付，花工亦确认4月份后的工资系杨会玲支付，而曾静未能举证证明其已支付该部分工资至8月份，因此，根据高度盖然性的优势证据规则，本院认定曾静从4月份起未支付花工工资，其应支付杨会玲代垫的从4月至9月份的花工工资1800元。综上，杨会玲的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实及适用法律部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2264号民事判决第一、五项“杨会玲与曾静签订的《租赁合同》于2015年9月30日解除”；“杨会玲于本判决生效之日起七日内向曾静返还综合管理费、停车费、水费共计2252.8元”；二、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2264号民事判决第二项为：曾静于本判决生效之日起七日内向杨会玲支付租金36000元，并支付逾期支付租金的违约金（从2015年8月21日起以36000元为基数，按年利率24%计至本院确定还款之日止）；三、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2264号民事判决第三项为：曾静于本判决生效之日起七日内向杨会玲支付电费11020.09元，花工工资1800元；四、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2264号民事判决第四、六、七项；五、驳回杨会玲其他上诉请求；六、驳回曾静的一审其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8951元，由杨会玲负担8000；曾静负担951元，一审反诉费637元，曾静负担623元，杨会玲负担14元。二审案件受理费9588元，由杨会玲负担8014元，曾静负担1574元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 聆审 判 员  柯艳雪审 判 员  章 毅二〇一七年八月十五日代书记员  潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原��人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。