江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初141号原告:卫强，原告:刘雅男，委托代理人:过鹏飞（受卫强、刘雅男共同特别授权委托），上海明伦律师事务所律师。被告：无锡亿丰置业有限公司，统一社会信用代码91320206583736254E，住所地无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。法定代表人：薛春树，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋寒林，该公司员工。第三人：无锡亿丰时代商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206058632318W，住所地无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。法定代表人：黄贤明，该公司经理。委托诉讼代理人：刘绪伟，该公司员工。原告卫强、刘雅男与被告无锡亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、第三人无锡亿丰时代商业管理有限公司（以下简称商管公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2017年2月14日公开开庭进行了审理，原告刘雅男及卫强、刘雅男的共同委托代理人过鹏飞，被告亿丰公司的委托代理人蒋寒林到庭参加了诉讼。后追加商管公司为第三人，并依法组织合议庭，于2017年7月14日公开开庭进行了审理，原告刘雅男及卫强、刘雅男的共同委托代理人过鹏飞，被告亿丰公司的委托代理人蒋寒林，第三人商管公司的委托代理人刘绪伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告卫强、刘雅男诉称：卫强、刘雅男与亿丰公司于2013年7月22日签订商品房买卖合同二份，约定原告购买亿丰公司开发的亿丰商业广场C幢1121单元1层和C幢1122单元一层二套商品房，总价113万元，双方约定亿丰公司于2014年12月31日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告按约履行了支付购房款等合同义务，但亿丰公司迄今为止仍未交付房屋。现要求解除双方签订的两份《商品房买卖合同》；要求亿丰公司退还原告购房款113万元；要亿丰公司支付违约金56500元；要亿丰公司赔偿预期利益（房价上涨部分）损失297412元；要亿丰公司支付自违约（逾期交房）之日至实际退还全部购房之日产生的逾期利息，按人民银行同期贷款利率计算。被告亿丰公司辩称：亿丰公司已于2014年11月25日交付了该商品房，不存在逾期交房的情形；原告享有的解除权己超过了法定的除斥期间，其解除权消灭。请求驳回原告的诉讼请求。第三人商管公司述称:商管公司于2014年11月25日代替原告领受了原告购买的位于无锡市××山区洛社镇××村××藕路××商业广场××区大楼（包括本案的涉案商铺）。第三人代收商铺的行为符合第三人与原告签署的商铺委托经营合同，因此，原告所购置的商铺已经完成了交付，所以不存在亿丰公司逾期交付的事实。经审理查明：2013年7月22日,卫强、刘雅男与亿丰公司签订“商品房买卖合同”两份（合同备案号：201307220051、201307220054），约定卫强、刘雅男购买亿丰公司开发的亿丰商业广场C区C幢1121单元1层和C幢1122单元1层商品房两套，总价113万元。合同约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将通过分期交付使用竣工验收的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之四的违约金。合同签订后，卫强、刘雅男按约付清了购房款113万元，后亿丰公司未能按约于2014年12月31日向卫强、刘雅男交付房屋。卫强、刘雅男认为亿丰公司违约，双方经协商未能达成协议，卫强、刘雅男于2017年1月4日诉至本院。审理中，经亿丰公司申请，本院依法追加商管公司为本案第三人参加诉讼。另查明：卫强、刘雅男（甲方）与商管公司（乙方）于2013年7月22日签订“委托经营管理合同”两份，将亿丰商业广场C区一楼1121室、C区一楼1122室两套商铺的房产委托给商管公司经营管理。合同约定除甲方另有通知外，甲方委托乙方与该商铺的房产开发商亿丰公司直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除乙方通知需甲方配合工作，甲方无需再与开发商直接办理房屋交付手续。2014年11月25日，亿丰公司与商管公司签订“亿丰商业广场交接书”，双方共同确认：亿丰公司于2014年11月25日将位于无锡市惠山区洛社镇张镇桥村洛藕路111号的“亿丰商业广场”C区大楼整体交付给商管公司；商管公司同意按照交付时现状接收房屋，并同意按照与业主签署的《委托经营管理合同》之约定对房屋进行经营管理等，并严格按照《委托经营管理合同》约定的标准向业主结算委托经营收益，确保业主的收益不受到任何影响。涉案房屋至今未能办理好分期交付使用竣工验收或交付使用竣工验收。审理中，亿丰公司于2017年1月18日收到诉状等应诉材料。卫强、刘雅男为证明预期利益（房价上涨部分）损失，提供无锡金茂置业有限公司与李丹、张玉凤于2015年12月28日签订的“商品房买卖合同”复印件一份，证明在该时期，无锡市惠山区洛社镇洛杨路与钢铁路交叉口西北侧建设的杨墅苑商业用房，单价每平方米25636.61元，较卫强、刘雅男购买涉案房产时的单价己上涨了5341.46元，按涉案房产的面积计算，总价己上涨了297412元。亿丰公司质证对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。商管公司质证对真实性不予确认，且与本案无关，无法证明原告的证明目的。以上事实，有商品房买卖合同、发票、委托经营管理合同、亿丰商业广场交接书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：双方所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。因涉案房屋至今未能办理好分期交付使用竣工验收或交付使用竣工验收，即至今涉案房屋仍不符合交付条件，故亿丰公司以其与商管公司签订的“亿丰商业广场交接书”认为其己于2014年11月25日交付了涉案房屋，明显与事实不符，不予采信，故应认定，亿丰公司未按约定时间交付房屋，己构成违约。合同中约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，现因亿丰公司违约，卫强、刘雅男根据合同约定要求解除合同，要亿丰公司退还所付的购房款113万元，理由正当，应予支持。因亿丰公司不能交付房屋的违约状态一直持续到现在，因此，亿丰公司称卫强、刘雅男的解除权己超过法定期限，与事实不符，不予采信。合同中约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的5%向买受人支付违约金，因此，卫强、刘雅男以此约定要求亿丰公司支付违约金56500元，理由正当，应予支持。卫强、刘雅男仅提供一份商品房买卖合同复印件即要证明在2015年底，同地段商业用房单价上涨了5341.46元，明显证据不足，因此，其要求亿丰公司赔偿预期利益损失297412元，无正当理由，不予支持。卫强、刘雅男要求亿丰公司赔偿逾期付款利息损失，理由正当，应予支持，但其要求亿丰公司自逾期交房之日起支付该利息损失显然无正当理由，卫强、刘雅男直至起诉时才在诉状中提出解除合同，亿丰公司于2017年1月18日收到应诉材料，应视为卫强、刘雅男解除合同通知此时到达，按合同约定，亿丰公司应在30日内退还全部己付款，因此，逾期付款利息应自2017年2月18日起算，按人民银行同期贷款利率计算。至于卫强、刘雅男与商管公司之间属于另一法律关系，其双方之间的权利义务应按实际情况另行处理，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除卫强、刘雅男与亿丰公司于2013年7月22日签订的两份商品房买卖合同。二、亿丰公司于本判决生效后十日内退还卫强、刘雅男购房款113万元，并支付违约金56500元。三、亿丰公司应赔偿卫强、刘雅男逾期付款利息损失（以113万元为基数，自2017年2月18日起至付清之日止，按人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回卫强、刘雅男的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19111元，财产保全费5000元，合计人民币24111元，由卫强、刘雅男负担6121元，亿丰公司负担17990元。（该款己由卫强、刘雅男预交，亿丰公司于本判决生效后将应负担部分直接支付给卫强、刘雅男，本院不再退还。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  吴 星人民陪审员  冯建良二〇一七年八月二十五日书 记 员  杨雪霞