江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣04民终1170号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄英，男，1973年9月9日出生，汉族，住江西省九江市开发区。上诉人（原审原告、反诉被告）：邬仁娟，女，1979年9月8日出生，汉族，住江西省九江市开发区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：韩守莹，江西惟民律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西恒地置业有限公司，住所地：九江市人民路186号。法定代表人:付小昆，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈刚，江西惟民律师事务所律师。上诉人黄英、邬仁娟因与被上诉人江西恒地置业有限公司（以下简称恒地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄英、邬仁娟的共同委托诉讼代理人韩守莹、被上诉人恒地公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄英、邬仁娟上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支付上诉人逾期交房的违约金40225元（702020元/天×573元×0.1‰，即自2015年1月31日起计算至2016年8月26日止）；2、撤销一审判决第三项，改判上诉人不赔偿被上诉人损失6321元；3、本案受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决计算逾期交房的天数错误，依法应予纠正；2、一审认定上诉人违约逾期办理按揭贷款，系认定事实错误。恒地公司辩称，1、涉案的房屋在2015年10月30日已经具备交付使用条件，被上诉人也已经提前通知上诉人办理房屋交付手续，因此，逾期交房的时限应当计算至上述日期止。根据购房合同第8条约定，该商品房取得建设工程竣工验收合格即可交付使用，一审判决认定的逾期交房时间，实际上已超过被上诉人通知的交房日期，上诉人要求再增加计算逾期交房违约金，缺少事实依据；2、上诉人逾期付款，双方当事人在补充协议第8条明确约定了“提交按揭材料等期限，以及逾期提交应承担的违约责任”，被上诉人实际上已经在上述约定之外给予上诉人两个月的宽限时间，此后所产生的违约责任应当由上诉人承担。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。黄英、邬仁娟向一审法院起诉请求：1、判令被告按照《商品房预（销）售合同》的约定给原告办理交房手续并赔偿因逾期交房而应向原告支付的违约金25623.73元（365天，暂计至2016年2月1日）；2、本案诉讼费用由被告负担。恒地公司向一审法院反诉请求：1、要求反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金12740元；2、本案反诉费用由反诉被告负担。一审法院认定事实：2013年5月11日，原告黄英与被告恒地公司签订《认购协议》一份。同年5月22日，原告黄英、邬仁娟与被告签订《九江市商品房预（销）售合同》一份，约定：两原告向被告购买位于九江市湖滨翡翠城第二栋不分单元702号房屋，建筑面积为109.31平方米，总价款702020元,付款方式为签订合同当日，两原告支付房款212020元，剩余房款490000元于合同备案后七天内办理按揭手续。同日，两原告如约支付了首付款249273元。同年9月3日，中国工商银行股份有限公司九江分行营业部将两原告的房屋按揭贷款490000元汇至被告银行账户。但其后，被告并未按照合同约定的时间向两原告交付房屋，两原告多次与被告协商未果，故诉来一审法院，要求判如所请。被告认为两原告未按合同的约定支付逾期付款违约金，故向一审法院提起反诉，请求判如反诉所请。另查明，上述合同第八条约定：被告应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程竣工验收合格的商品房交付两原告使用；合同第九条约定：被告逾期交房超过一个月后，每逾期一天被告需按日向两原告支付已交房款的万分之一的违约金；第十一条约定：房屋符合第八条约定的交付条件后，被告应在交付之日前30日书面通知两原告办理交付该房屋的手续。两原告应在收到该通知之日7日内，会同被告对该房屋进行验收交接。双方进行验收交接时，被告应当向原告出示合同第八条规定的证明文件，并签署《房屋交接单》，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，两原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。再查明，2015年10月25日，被告按照两原告在合同中确认的地址，向其通过EMS快递邮寄《入伙通知书》一份，通知两原告于2015年10月31日至11月20日分批进行房屋交接。2015年10月30日，案涉房屋所在的湖滨翡翠城2号楼取得《建设工程竣工验收报告》，其载明：经五方责任单位进行工程验收合格。该房屋的勘察、设计、施工、监理以及建设单位均在该报告加盖了公章。同年10月31日，案涉房屋取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。同年11月30日，九江市建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，载明：湖滨翡翠城2#楼工程的竣工验收备案文件和资料已于2015年11月30日收讫，文件齐全，并盖章同意备案。还查明，合同补充协议第八条约定：两原告必须在合同签订之日起7日内按银行和住房公积金中心要求准备齐全按揭所需材料，若两原告逾期提交按揭贷款材料，每逾期一日，两原告应按其贷款总额的万分之五向被告支付违约金。若因两原告原因在30日内无法获取贷款，被告有权要求两原告一次性付清余款。两原告须在接到被告通知后七天内用现金补足。此外，合同第七条约定：原告逾期付款超过30天后，被告恒地公司有权解除合同。被告解除合同的，两原告按累计已付款的10％向被告支付违约金。两原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，两原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。另该补充协议第十一条载明：合同补充协议与本合同具有同等法律效力，如有不同之处，以补充协议为准。又查明，在案件审理过程中，原告（反诉被告）黄英、邬仁娟认可其在2016年8月22日收到了被告（反诉原告）恒地公司的收房的短信通知，但其认为交房手续不完备，故未收房。一审法院认为，原告黄英、邬仁娟与被告签订的《商品房预（销）售合同》以及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效，双方应依约履行各自的权利义务。本案的争议焦点是：一、被告恒地公司逾期交房的时限该如何计算；二、反诉被告是否构成逾期付款；三、逾期交房、逾期付款违约金的计算标准是否需要调整。一、被告恒地公司逾期交房的时限该如何计算。被告恒地公司未能依照合同约定于2014年12月31日前向两原告交付符合交付条件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。被告恒地公司认为涉案房屋在2015年10月30日具备交付条件，违约金计算期间应截至于此。本案合同约定的交房条件是商品房经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。另外，建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》（2003年8月5日建办法函（2003）357号）答复，一、国发（2002）24号文取消第一批行政审批项目第323项“取消房地产开发项目竣工验收”是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。二、关于《建设工程质量管理条例》第四十九条所指的“建设工程”是否应当包括“住宅小区等群体房地产开发项目”。《建设工程质量管理条例》第二条已明确“建设工程”是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此，建设工程包括“住宅小区等群体房地产开发项目”中的建设工程。《江西省建筑管理条例》第二十六条规定，建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理、消防等有关单位进行竣工验收，建筑工程经验收合格的方可交付使用。……未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续。根据以上法律法规能够明确，商品房竣工验收不仅要求建设单位已取得建设工程竣工验收报告，还应当取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，且对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机构是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房验收合格的依据。本案中，被告恒地公司提供的2015年10月30日竣工验收报告仅有勘察、设计、施工、监理以及建设五部门的验收，2015年11月30日的工程竣工验收备案表中才包含法律法规规定的全部验收合格文件，并加盖了九江市建设局公章。因此，被告恒地公司认为涉案房屋在2015年10月30日具备交付条件的答辩意见，一审法院不予支持。房屋符合交付条件不等于房屋交付的实际履行，案涉房屋逾期交房违约金的截止时间应计算至其符合交付条件，且被告恒地公司按照合同约定书面通知买受人办理交付该房屋的手续时止。因本案合同约定被告恒地公司应于2014年12月31日将符合合同约定的商品房交付给两原告，但被告恒地公司未向一审法院提供证据证明在案涉房屋符合交付条件后，其按合同约定通知两原告验收交接房屋。因此，被告恒地公司逾期交房已超过365天，故两原告要求按照365天计算被告逾期付款天数，一审法院予以支持；二、反诉被告是否构成逾期付款，以及逾期付款违约金的计算标准。关于两原告的付款方式和期限，合同与补充协议有不一致之处，但原、被告已约定合同补充协议与本合同具有同等法律效力，如有不同之处，以补充协议为准，因此，对于逾期付款违约金的计算，应以补充协议作为标准。关于补充协议约定的“按揭购房买受人必须在合同签订之日起7日内按银行和住房公积金中心要求准备齐全按揭所需材料”的时间的认定，被告认为是发放贷款的时间，而两原告认为是提交材料办理贷款手续的时间。一审法院认为，按照合同法的相关规定，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应当作出有利于原告的解释。但是，两原告（反诉被告）未提交证据证明其已经于合同签订的7日内向银行和住房公积金中心提交材料办理贷款手续，故一审法院对两原告（反诉被告）的该项辩称不予采纳。在本案中，被告（反诉原告）自愿给予两原告（反诉被告）合理的宽限期，要求两原告支付逾期付款违约金的标准是自双方商品房预售合同签订之日（2013年5月22日）起第61天开始，不违反法律规定，一审法院予以支持；三、逾期交房、逾期付款违约金是否需要调整。原、被告在合同中对逾期交房、逾期付款的违约金计算方式进行了明确约定，旨在约束当事人履行合同义务。针对逾期付款违约金，被告（反诉原告）在诉请中已将标准从补充协议约定的贷款总额的万分之五调整为万分之三，且逾期交房、逾期付款违约金计算的基数不同，原、被告双方约定的违约金计算标准本身亦并不过高，应适用双方的合同约定，故原告（反诉被告）黄英、邬仁娟请求核减逾期付款违约金、被告恒地公司请求核减逾期交房违约金的答辩意见，一审法院不予支持。综上，原告黄英、邬仁娟已付总房款为702020元，故被告恒地公司应向其支付逾期交房违约金25623.73元（已付总房款702020元×365天×0.1‰），两原告诉请有事实和法律依据，本院予以支持。在案件审理过程中，被告恒地公司提交了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收备案表》并已在庭审中进行了质证，在其后的2016年8月22日被告通知两原告前去收房，两原告应按合同约定与被告办理验收交接，但两原告以房屋验收情况不明为由拒不收房，属于扩大损失。被告（反诉原告）恒地公司认为两原告应于2013年7月22日付清全部购房款，但直至2013年9月3日两原告银行按揭款490000元才汇至被告账户，两原告逾期付款43天，故两原告（反诉被告）应向被告恒地公司支付逾期付款违约金6321元（逾期应付款490000元×43天×0.3‰），被告（反诉原告）恒地公司诉请的12740元计算有误，一审法院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、被告江西恒地置业有限公司在判决生效后七日内按照双方签订的《九江市商品房预（销）售合同》的约定，与原告黄英、邬仁娟办理交房手续；二、被告江西恒地置业有限公司在判决生效后七日内向原告黄英、邬仁娟支付逾期交房违约金25623.73元；三、原告（反诉被告）黄英、邬仁娟在判决生效后七日内向被告（反诉原告）江西恒地置业有限公司支付逾期付款违约金6321元。综合上述二、三项，被告江西恒地置业有限公司在本判决生效后七日内向原告黄英、邬仁娟支付逾期交房违约金19302.73元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费441元，由被告江西恒地置业有限公司负担，反诉案件受理费221元，由反诉原告江西恒地置业有限公司负担111元，由反诉被告黄英、邬仁娟负担110元。二审中，当事人未能提交新证据。本院查明对事实与一审法院查明的相关事实一致，应予确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有拘束力。上诉人黄英、邬仁娟提出一审认定逾期交房天数计算错误的上诉请求，根据《商品房预（销）售合同》第八条、第九条、第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付房屋，逾期交房超过一个月后，每逾期一天出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。出卖人在符合房屋交付条件后的交付之日前30天书面通知买受人办理交付该房屋的手续。一审认定出卖人办理《商品房竣工验收备案表》是证明涉案商品房验收合格的依据，并以此作为涉案商品房的交付条件，当事人对该认定均不持异议。2015年11月30日涉案房屋符合上述交付条件后，被上诉人恒地公司直至2016年8月22日才以短信方式通知被上诉人收房。关于逾期利息如何计算，应当以原审原告提出的诉讼请求为准，黄英、邬仁娟一审中提出的该项诉请为：赔偿因逾期交房应向原告支付的违约金25623.73元（365天，暂计至2016年2月1日），该表述中的“暂计”表明原审原告并未放弃对其后违约金的追偿，故本案中黄英、邬仁娟的违约金应计算至合同约定的符合房屋交付条件后的通知交房之日，即应从2015年1月31日起算至2016年8月22日止为570天，逾期交房违约金共计40225元（702020元/天×570天×0.1‰），上诉人的该项上诉请求，虽逾期天数计算为573天错误，但其起诉金额与应给付的逾期交房违约金一致，故本院予以维持；上诉人提出一审认定的违约逾期办理按揭贷款系事实错误的上诉请求，经查，根据《合同补充协议》第（八）条约定“按揭购房买受人必须在合同签订之日起七日内按银行和住房公积金中心要求准备齐全按揭所需材料，若买受人逾期提交按揭贷款资料，出卖人不另行催告……”的内容表明，是否在限定期限内准备齐全按揭所需材料的举证责任在于上诉人黄英、邬仁娟，因上诉人举证不能，应当承担逾期付款的违约责任。据此，一审判令黄英、邬仁娟向恒地公司支付逾期付款违约金并无不当，本院予以维持。上诉人的该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，应不予采纳。综上所述，黄英、邬仁娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初480号民事判决第一项、第三项，即“被告江西恒地置业有限公司在判决生效后七日内按照双方签订的《九江市商品房预（销）售合同》的约定，与原告黄英、邬仁娟办理交房手续”、“原告（反诉被告）黄英、邬仁娟在判决生效后七日内向被告（反诉原告）江西恒地置业有限公司支付逾期付款违约金6321元”；二、撤销九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初480号民事判决第二项；三、被上诉人江西恒地置业有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人黄英、邬仁娟支付逾期交房违约金共计40225元；本案一审受理费按一审判决执行。二审受理费323元，由上诉人黄英、邬仁娟负担98元，由被上诉人江西恒地置业有限公司负担225元。本判决为终审判决。审判长  陈江颖审判员  周 炜审判员  熊 涛二〇一七年八月二十二日书记员  殷亮亮