天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初6150号原告：陈建松，男，1990年5月5日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。被告：天津渤海湾房地产开发有限公司，注册地：天津宝坻节能环保工业区，现办公地址：天津市宝坻区宝中道中段。法定代表人：林书育，该公司董事长。委托诉讼代理人：庞学敏，该公司行政人力部经理。被告：华纳（北京）房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区朝阳路8号9层2单元920室。法定代表人：张海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔建波，该公司员工。委托诉讼代理人：黄炳喻，该公司员工。被告：北京众达凯跃房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区双桥中路甲32号一层1046。法定代表人：张凯，该公司经理。原告陈建松与被告天津渤海湾房地产开发有限公司（以下简称渤海湾开发公司）、华纳（北京）房地产经纪有限公司（华纳经纪公司）、北京众达凯跃房地产经纪有限公司（以下简称众达经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，于8月14日公开开庭进行了审理。原告陈建松及委托诉讼代理人张志鹏，被告渤海湾开发公司的委托诉讼代理人庞学敏，被告华纳经纪公司的委托诉讼代理人崔建波、黄炳喻到庭参加诉讼，被告众达经纪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建松向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告渤海湾公司于2016年10月3日签订的《认购协议》；2.判令三被告连带返还原告购房款233520元、税费12566.55元并支付利息（利息以246086.55元为基数，按照银行贷款利率计算，要求从2016年10月3日计算至房款返还止。计算至起诉之日利息为11689元）；3.判令三被告连带赔偿原告经济损失233520元。庭审中，原告对诉讼请求第二项、第三项予以变更，即不再要求被告华纳经纪公司承担责任。事实和理由：被告渤海湾开发公司系宝坻区东汇广场的开发商，其委托被告华纳经纪公司代收房款，被告华纳经纪公司又将部分收款业务发包给被告众达经纪公司。2016年10月3日，原告与被告渤海湾开发公司签订《认购协议》，约定原告购买渤海湾开发公司开发的东汇广场390号房产，原告根据被告要求先后支付了购房款233520元及税费12566.55元。因被告渤海湾开发公司将出售给原告的房产擅自抵押并在网上公开拍卖，造成原告不能按约定取得房产。原告认为，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。渤海湾开发公司辩称，与原告签订认购协议时，已经讲明房屋被查封的事实，且已经对房屋查封情况进行张贴公示，我方也在积极运作解除查封事宜。房屋的销售是我公司委托华纳经纪公司销售的，我公司同意解除认购协议，并退还我公司收取的购房款113790元和契税等费用12566.55元，不同意支付利息，不同意原告的赔偿要求。华纳经纪公司当庭未提出答辩意见。众达经纪公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年7月18日，被告渤海湾开发公司与华纳经纪公司签订《房地产销售代理合同》，渤海湾开发公司就其开发兴建的宝坻区东汇广场商业项目，指定华纳经纪公司为天津地区的独家销售代理，销售面积约13000㎡，代理期限3个月，自2016年7月20日至2016年10月19日，如需顺延期限双���另行协商。项目采用一般代理形式合作，渤海湾开发公司将项目所述房源分别以平均单价公寓4584元/㎡、沿街商铺8500元/㎡为基价由华纳经纪公司进行市场推广销售。华纳经纪公司代理佣金为所售房屋实际成交价格公寓不超过5084元/㎡、沿街商铺不超过9000元/㎡的全部溢价部分，超出上述成交价格部分的由渤海湾开发公司与华纳经纪公司五五分成，渤海湾开发公司不再另行给付销售代理佣金。2016年10月3日，原告陈建松与被告渤海湾开发公司签订《认购协议》，约定陈建松认购宝坻区东汇广场390号商品房，建筑面积48.65㎡（以政府测绘部门最终批件为准），该房屋按套销售，总房款223790元；签订本协议的同时交付定金20000元，2016年10月10日前一次性付清首付款113790元（含定金），其余房款110000元以贷款方式支付。2016年10月3日，陈建松交纳定金20000元，由渤海湾开发公司出具收款收据，载明“今收到陈建松（东汇390）交来购房定金20000元。”2016年10月4日，陈建松交纳首付款93790元及契税等12566.55元，由渤海湾开发公司出具两份收据，分别载明“今收到陈建松（东汇390）交来购房首付93790元”和“今收到陈建松（东汇390）交来契税、公维、登记费、转让费12566.55元”。2016年10月4日，陈建松另交纳购房差价款9730元和电商费110000元，由众达经纪公司出具收款收据，载明“今收到陈建松交来东汇390室差价款9730元”和“今收到陈建松东汇390室110000元”。上述款项除定金20000元外，原告在2016年10月4日以POS机刷卡方式向被告众达经纪公司账户支付225086.55元，给付现金1000元，合计226086.55元。就此款项，被告渤海湾开发公司承认收到原告交付的购房定金20000元、购房首付款和税费等106356.55元；同时，除定金20000元外的款项，其余106356.55元系被告众达经纪公司负责人张凯在2016年10月12日转付至被告渤海湾开发公司账户，此次共转账六户购房款及税费等。对众达经纪公司收取购房差价款和电商费问题，原告及代理人称所有款项均是一次性交纳，所以，众达经纪公司所收取的110000元不是电商费，而是购房款。渤海湾开发公司称，不能将差价款和电商款等同于房款，《认购协议》约定的贷款就是贷款，一次性付款《认购协议》会约定一次性付款，原告不能把众达经纪公司漏写的电商款混淆为房款，我公司不承认那110000元是房款。我公司全权委托华纳经纪公司进行销售，没有委托众达经纪公司销售。另查明，因渤海湾开发公司与江苏南通二建集团有限公司之间的建设工程施工合同纠纷，致包括涉诉房屋在内的东汇广场323套房地产被天津市第一中级人民法院依法查封，并进入司法拍卖程序。本院认为，房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。陈建松与渤海湾开发公司签订房屋《认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。陈建松与渤海湾开发公司签订的《认购协议》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，因涉诉房屋附载查封，渤海湾开发公司收取首付款后未能与陈建松签订商品房买卖合同。除暂时不能签订商品房买卖合同外，双方没有其它争议，该认购协议具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同。《认购协议》约定销售的房屋虽附载有查封，但不影响合同的效力，仅是合同标的物所有权及其他物权不能转移，故应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现陈建松与渤海湾开发公司同意解除《认购协议》，因合同的解除不损害国家、集体和合同外第三方利益，本院准予。关于陈建松要求返还购房款和赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情��之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。现陈建松要求渤海湾开发公司返还已交纳购房款并支付利息，本院予以支持；但陈建松对已付购房款数额计算及计付利息起始时间有误，本院予以更正。通过陈建松提交的票据看，已支付购房款应为113790元（含定金）；另支付契税、维修基金、产权登记费、转让费等12566.55元，该款系签订正式合同后需向有关部门交纳的费用，与购房款性质不同，不应计入购房款，现被告并未将上述款项交付有关部门，故应予返还并计付利息；经核算，上述两项费用合计126356.55元，自2016年10月5日（注：应从交款次日起算）至原告起诉之日即2017年7月17日产生利息4351.4元，原告请求11573元，本院不予全部支持。原告在庭审中关于被告众达经纪公司收取的110000元亦属于购房款的主张，与涉诉《认购协议》不符，同时原告也无其它证据佐证，故本院对原告的该主张，不予采信，本院认定此款为被告众达经纪公司收取的电商费。原告在庭审中放弃华纳经纪公司承担责任的请求，是对自身民事诉讼权利的处置，不违反法律规定，本院准予。被告渤海湾开发公司只承认被告华纳经纪公司是己方的代理销售公司，不承认被告众达经纪公司系己方的代理销售公司，但本案原告与被告渤海湾开发公司签订《认购协议》、交付各种款项均是在被告渤海湾开发公司售楼处而为，而且被告华纳经纪公司亦在原告陈述的售楼处办公，被告渤海湾开发公司及被告华纳经纪公司均称并不知道被告众达经纪公司在此处卖房，显然不符合常理；同时，被告众达经纪公司在收取原告交付的���房款及契税等款项后，已经由被告众达经纪公司负责人张凯转账至被告渤海湾开发公司，且被告渤海湾开发公司也已收妥，如被告众达经纪公司并非是被告渤海湾开发公司的代理销售公司，被告渤海湾开发公司怎会收取无名款项？故被告渤海湾开发公司否认被告众达经纪公司是己方代理销售公司的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信，本院认定被告众达经纪公司与被告渤海湾开发公司间存在代理销售合同关系。被告众达经纪公司收取上述购房款后已转给渤海湾开发公司，渤海湾开发公司承认并同意返还，故对陈建松要求被告众达经纪公司承担连带责任不予支持。因渤海湾开发公司迟迟不能涤除房屋抵押及查封，致陈建松不能及时签订商品房买卖合同并得到房屋，给陈建松造成了损失，陈建松要求赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿符合上述司法解释的规定。原告陈建松另行支付给被告众达经纪公司的购房电商费110000元和购房差价款9730元属于交易服务费性质，非购房款，亦不能计入已付购房款范围。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。被告渤海湾开发公司虽然否认与被告众达经纪公司之间存在代理销售合同关系，但众达经纪公司进行销售是客观事实，根据交易习惯，被告渤海湾开发公司应当向被告众达经纪公司支付佣金。被告众达经纪公司在销售过程中向陈建松收取佣金之外的费用没有法律依据及合同约定，违反了行业规定，应予以退还。被告渤海湾开发公司公司虽未向当事人收取交易服务性质的购房差价款及电商费用，但坐视被告众达经纪公司收取电商等费用，放任侵害陈建松合法权益事实的发生，应对被告众达经纪公司返还购房电商费及购房差价款承担连带责任。陈建松关于被告众达经纪公司收取的购房差价款及购房电商费，属购房款之主张，没有证据证明，本院不予采信。被告众达经纪公司未出庭参加质证，放弃诉讼权利，由此产生的对其不利的法律后果应由其自行负担。综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告渤海湾开发公司隐瞒所售房屋已经查封拍卖的事实，被告众达经纪公司违反规定收取佣金之外的其它费用，均应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中��人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈建松与被告天津渤海湾房地产开发有限公司2016年10月3日签订的《认购协议》；二、被告天津渤海湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈建松已付购房款（含定金）113790元及其代收原告陈建松交纳的契税、公共维修基金、登记费、转让费12566.55元；并支付上述款项自2016年10月5日至2017年7月17日的利息4351.4元；三、被告天津渤海湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告陈建松113790元；四、被告北京众达凯跃房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈建松购房电商费110000元和购房差价款9730元，合计119730元，被告天津渤海湾房地产开发有限公司承担连带责任；五、驳回原告陈建松的其它诉讼请求。（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5706元，减半收取计2853元（陈建松已预交），由陈建松负担253元，天津渤海湾房地产开发有限公司负担1500元，北京众达凯跃房地产经纪有限公司负担1100元，二被告应负担案件受理费均于本判决生效后10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审判员  陈国庆二〇一七年八月二十二日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用��律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定���范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主��的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。