广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初51号原告:广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：徐绮梨，系该社董事长。委托诉讼代理人：廖志杰、李萍，均系广东明浩律师事务所律师。被告:广州市君雅礼品有限公司，住所地广州市越秀区环市东路。法定代表人：李素文。原告广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社诉被告广州市君雅礼品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人廖志杰、李萍到庭参加诉讼。被告广州市君雅礼品有限公司经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2006年9月1日，原告与被告签订租赁合同，约定：原告将隶属于原告所有的位于广州市黄埔区黄埔东路建筑物租赁给被告，租赁期限为9年4个月，时间自2006年9月1日起至2015年12月31日止。且合同约定租金每三年按上年租金为基数递增8%，承租方于每月15号前将当月租金缴付等。合同签订后，被告以“淇安”健身中心的名义（以下简称淇安）进行经营。合同履行初期，被告还能如约履行，但自2015年9月起，被告开始拖欠租金，原告多次催收，被告总以经营困难为由请求延期支付，合同履行至2015年12月31日期满后，被告虽未进行书面续约，但其仍以淇安的名义实际经营至今。另根据该合同第七章第2款的约定，由于被告迟延交付租金，理应向原告支付迟延履约金及没收投入的物品。且根据原告与被告签订的《租赁合同》第六章第3款的约定，原告有权解除合同及没收押金。综上所述，为维护原告的合法权益，维护集体经济利益不受侵犯，请求判令：1、2017年5月31日解除原、被告双方的不定期租赁合同关系。2、被告支付原告拖欠的租金至搬出之日止（暂计自2015年9月—2016年12月为608209.12元）；2015年9月—2016年3月电费77630元（不包含2015年10月份被告已经缴纳的电费）；2015年9月、11月、12月水费31482元；2015年下半年的消防系统维护摊分费2112.5元。3、被告向原告支付租金迟延履约金违约金（该违约金以719433.62元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至付清款项之日止）；4、被告交付的押金80352元归原告所有；5、被告投入的装修及物品归原告所有。被告未答辩。经审理查明：广州市黄埔区黄埔东路建筑物属广州市黄埔区鸿福门酒店（以下简称鸿福门酒店）所有，并于2003年3月27日取得穗集地证字第0004426号《集体土地房产证》。2005年12月29日，原告与广州市黄埔区南岗经济发展总公司以会议纪要形式达成协议，约定广州市南岗经济发展总公司把其出资设立的广州市黄埔区鸿福门酒店（公司）不作价抵偿南岗经济发展总公司所欠原告的全部款项，2006年1月1日起，鸿福门酒店正式移交给原告管理。2005年12月30日，广州市黄埔区鸿福门酒店向原告移交广州市黄埔区黄埔东路两栋建筑物，双方确认从2006年1月1日零时起，广州市黄埔区鸿福门酒店所发生的所有相关责任由接收单位负责。2006年9月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签订租赁合同，双方在合同中约定：原告将位于广州市黄埔区黄埔东路建筑物出租给被告，租赁的实际面积为1886平方米（按租赁物建筑面积计算）；租期为9年4个月，从2006年9月1日至2015年12月31日；租金为16元/平方米/月，每月租金为30176元，每三年以上年租金为基数递增8%，第109个月至第112个月的租金为38013.07元/月，承租方应于每月15号前将当月的租金缴付给出租方；第4.4条约定，土地使用税、水电费由承租方负担，房产税由出租方负担；第5.1条约定，承租方应在5日内向承租方支付60352元作为合同押金，第5.3条约定，租期到期后，承租方结清所有应付租金、水电费、员工工资后，在没有违约行为或违法行为的情况下，出租方应当在15个工作日之内将承租方交纳的合同押金（不计算利息）退还承租方。第6.3条约定，承租方拖欠出租方租金超过2个月，出租方有权单方面终止合同，追讨拖欠的租金、没收押金并向承租方追究相关法律责任。第6.5条约定，合同期满前三个月，承租方如要求继续承租，应向出租方发出书面通知，同等条件下，承租方由享有优先承租权。第6.6条约定，本合同期满或者非因出租方的原因而导致合同终止后，由承租方新建的建筑物和相关的设施，均视为出租方财产之组成部分，归出租方所有，承租方不得有任何的补偿或使用权的要求。第7.2条约定，承租方无正当理由迟延交付租金，每迟延一天，应以当期迟延交付租金额为基数，以千分之四为标准向出租方支付迟延履行金，直至付清租金为止；如承租方拖欠租金达两个月，视为承租方违约，出租方有权终止合同，收回租赁物；租赁物收回前的欠租按照本条规定支付，租赁物收回后，承租方的投入不作任何补偿。上述合同签订后，被告向原告交付租赁押金60352元、水电费押金20000元。原告将涉案房屋交付被告使用。原告主张：被告从2015年9月开始拖欠租金，至2017年5月31日一直未缴付租金；拖欠2015年9月、同年11月至2016年3月电费77630元；拖欠2015年9月、同年11月至2016年1月、2016年8月的水费31482元；拖欠2015年下半年的消防系统维护分摊费2112.5元。原告确认被告已缴付2015年10月的电费、水费，该费用在其诉讼请求中并未主张。原告主张被告向其交纳的押金为80352元。原告确认，合同履行期间，被告将其承租的涉案房屋交由淇安健身中心使用，期间部分租金、水电等费用由淇安健身中心向原告缴纳，原告确认该部分费用为被告缴纳。2016年12月30日，原告向被告发出关于解除不定期租赁合同通知书，通知被告在接到该通知之日解除双方之间的不定期租赁关系，十日内腾空房屋，并与原告办好交接手续、缴清欠付的租金、水电费、消防系统维护分摊费、迟延违约金等所有费用，如十日内拒不腾空房屋，涉案租赁物中属于被告的全部物品将作为遗弃物处理。当天，原告向被告的法定代表人寄送该通知书，并在快递单的“内件品名”栏注明“解除不定期租赁合同通知书2页”，寄送地址为被告的住所地；2017年1月5日，EMS的速递邮件退改批条上注明未妥投的原因为“收件人”拒收。2017年2月23日，原告向广东省广州市黄埔公证处提出公证申请，要求对广州市黄埔区黄埔东路场所内的物品进行清点的保全证据公证。同年3月30日该公证处出具了（2017）粤广黄埔第12167号、第12168号、第12169号《公证书》，由公证员对上述三层场所内的物品进行清点，制作《物品清点清单》，并对现场现状进行了拍照。审理期间，原告请求减少其违约金的计算标准，要求按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算被告应当支付的违约金。上述事实，有原告提交的鸿福门酒店的房产证、《会议纪要》、《交接确认书》、租赁合同、淇安健身中心实际支付原告租金及水电费的部分票据、原告代缴水电费的票据、押金收据、解除不定期租赁合同通知书、EMS邮寄单及拒收资料、现场照片、水电费说明、《公证书》及其陈述予以证明。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：关于原告对涉案租赁物的使用权。涉案房屋穗集地证字第××号《集体土地房产证》证实涉案房屋属于鸿福门酒店所有。会议纪要虽然是原告与广州市黄埔区南岗经济发展总公司达成以鸿福门酒店（公司）抵偿原告的债权，但从鸿福门酒店向原告交付其所有的位于广州市黄埔区黄埔东路两栋建筑物分析，无论原告与广州市黄埔区南岗经济发展总公司之间的抵债协议对鸿福门酒店是否具有法律约束力，但从鸿福门酒店自愿将包括涉案房屋在内的建筑物交付原告且未提出异议的事实，可以确认原告已经实际取得了涉案房屋的使用权。原告与被告之间的不定期租赁合同于2016年12月30日解除。原告取得涉案房屋的使用权后，与被告签订的租赁合同，且已实际履行；租赁期限届满后，双方当事人没有重新签订租赁合同，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，双方当事人依法成立不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。在不定期租赁合同关系中，双方当事人均可随时解除租赁关系。因被告长期拖欠租金等费用，原告于2016年12月30日通过EMS向被告发出解除不定期租赁合同通知书，邮寄的地址为被告的住所地，收件人为被告的法定代表人。因在租赁合同中双方并未约定邮件送达地址，但双方当事人的住所地应为其法定邮递地址，原告向被告的住所地寄送邮件，被告拒绝接收，亦应视为该邮件已经送达被告；虽然EMS速递邮件改退批条注明的时间为2017年1月5日，依法该日应为解除合同通知书送达被告之日，但原告主张解除合同时间为2016年12月30日，减少了被告应付的租金额，系原告对其权利的处分，且对被告有利，故本院采信原告的主张，即双方当事人之间的不定期租赁合同关系在2016年12月30日解除。关于原告请求被告交付的押金归其所有。虽然双方当事人在租赁合同中约定承租方拖欠租金超过2个月，出租方有权单方面终止合同，追讨拖欠的租金、没收押金并向承租方追究相关的法律责任；但因双方在合同中并未约定押金的性质，该没收押金的约定应视为补偿原告损失的性质；而违约金法定性质系补偿守约方的损失，下文将论及本院支持原告的违约金请求，足以弥补原告的损失，故原告的上述请求本院不予支持。被告交付的押金依法应当返还被告，但考虑被告下落不明，原告实现债权的困难增加，且被告交付的押金与其拖欠的租金等费用均属于金钱性质，为了减少当事人的诉累，本院在本案中一并处理押金问题，即以押金抵偿原告的债权。关于被告拖欠原告的租金及违约金。原告主张被告从2015年9月起拖欠租金一直未付，被告未出庭应诉，也未提交相关的证据，故本院确认原告的主张，即被告从2015年9月至双方当事人解除租赁关系之日2016年12月30日一直拖欠租金未付，租金标准按照每月38013.07元计算，共计606982.89元（38013.07元/月*15月+38013.07元/月÷31天/月×30天）。鉴于被告在签订租赁合同时已经向原告交付租赁押金60352元，且在本案审理期间被告下落不明，为了减少诉讼纠纷，本院在本案中一并处理该押金，以该押金冲抵被告拖欠的租金后，被告尚欠原告的租金额为546630.89元。被告长期拖欠原告的租金不支付，应当按照合同约定向原告支付违约金，违约金按照每月拖欠的租金额从每月的16日起算计至实际付清之日止。原告庭审中要求按照被告实际拖欠的租金额546630.89元从2016年12月16日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算违约金，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，且对被告有利，本院予以支持；但违约金的总额以被告应当预见且能够预见的损失额为限，即违约金的总额以被告实际拖欠的租金为限。关于被告拖欠的电费、水费。原告主张被告拖欠其2015年9月、11月至2016年3月的电费共计77630元，拖欠2015年9-12月、2016年1月和8月的水费31482元，且提供了其代被告实际交付的票据，被告未出庭应诉且未提交相关的证据，本院确认原告主张的事实。原告主张被告支付其拖欠的电费77630元、水费31482元，于法有据，本院予以支持。鉴于被告在双方签订租赁合同后已经向原告交纳了水电费押金20000元，本院在本案中一并处理，以该押金冲抵被告拖欠原告的水电费，故被告应向原告支付的水电费为89112元。关于消防系统维护分摊费。被告使用涉案租赁物，应当分担涉案租赁物的消防系统维护费用。被告拖欠2015年下半年（7月-12月）的消防系统维护分摊费2112.5元，原告已经代被告支付该费用，原告请求被告支付该分摊费于法有据，本院予以支持。关于涉案房屋的装饰装修物。租赁合同到期后，双方当事人自动续约，虽未签订书面的租赁合同，但原租赁合同的条款仍应适用于双方当事人之间的不定期租赁合同关系。双方当事人在租赁合同第6.6条明确约定，合同期满或者非因出租方的原因导致合同终止后，由承租方新建的建筑物和相关的设施，均视为出租方财产之组成部分，归出租方所有，承租方不得由任何的补偿或使用权的要求。根据该条规定，被告在涉案房屋中新建的建筑物或者装饰装修物在本合同解除后归原告所有。原告主张被告遗留在涉案房屋内的物品归其所有，无法律和合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社与被告广州市君雅礼品有限公司之间的不定期租赁关系于2016年12月30日解除。二、被告广州市君雅礼品有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社支付拖欠的2015年9月至2016年12月的租金546630.89元及以本金为限的违约金（违约金以拖欠的租金额为本金，从2016年12月16日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）。三、被告广州市君雅礼品有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社支付拖欠的水电费89112元。四、被告广州市君雅礼品有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社支付拖欠的消防系统维护分摊费2112.5元。五、被告广州市君雅礼品有限公司在涉案房屋中新建的建筑物或者装饰装修物归原告广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社所有。六、驳回原告广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11426元，由被告广州市君雅礼品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  潘新标人民陪审员  王丽云二〇一七年八月二十一日书 记 员  林碧婷附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。