上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初19619号原告：郑明贤，男，1964年5月6日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男。原告郑明贤与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘晓枫及被告金盛公司的委托诉讼代理人付先来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑明贤向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年7月1日起至2016年12月31日止的商铺租金人民币(币种下同)18,025.50元；2、被告向原告支付自2017年1月1日起至2017年4月30日止的房屋使用费(按产证面积69.78平方米计算，自2017年2月1日起按照合同约定的租金标准的1.5倍计算)；3、被告向原告支付违约金15,000元。审理中，原告对第1项诉请的金额调整为17,096元。事实和理由：原告系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室部分商铺(以下简称涉案商铺)的产权人。2007年12月25日，原、被告签订了商铺租赁合同，约定各年度的租金额、按季度支付租金、租金给付日期及违约责任。合同履行过程中，因被告拖欠租金不付，原告曾于2016年8月诉至闵行法院要求被告支付原告自2015年1月1日起至2016年6月30日止的租金及违约金50,000元。闵行法院经审理判决被告支付该期间的租金及违约金35,000元。被告不服该判决，提起上诉。经二审审理，维持原判。但自2016年7月1日起的租金，被告依然未按约支付。故原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。被告金盛公司辩称，同意原告第1项诉请。关于诉请2的使用费主张，被告不予认可。原、被告之间的租赁合同已于2016年12月31日终止。合同终止后，被告并未与原告续签，被告也未实际占有使用涉案商铺。被告也以张贴公告等形式要求原告及时收回涉案商铺，但原告未前来办理移交手续，不能归责于被告。被告认为，使用费应该由实际占用的案外人来某某。假设法院认为被告应当向原告支付使用费，被告对于原告主张的使用费的计算标准及期限认可。据被告了解，原告确实在2017年5月初将涉案房屋另行出租给了新租户。关于诉请3，被告认为违约金过高，应按照同期银行贷款利率计算，被告要求调整至2,000元。本院经审理认定事实如下：2007年12月25日，原告郑明贤(作为出租方，签约甲方)与被告金盛公司(作为承租方，签约乙方)签订合同编号为M40-102-31的《商铺租赁合同》1份，约定甲方将其坐落在上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺(69.78/907.04)的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元(租金标准1.26元/平方米/天)。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在该合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行该合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除该商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，双方又签订《商铺租赁合同补充协议》1份，明确原告委托被告代开租赁发票，被告按期将租金代扣税金后汇入原告指定的上海交通银行帐号内。合同签订后，原告向被告交付了涉案商铺。实际履行中，被告长期拖延支付租金。现因被告金盛公司拖欠原告自2016年7月1日起至2016年12月31日的租金，原告经多次催讨未果，遂成讼。另查明，2016年12月中旬，被告金盛公司曾于在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示2016年12月31日后因租赁合同到期，被告金盛公司不再经营银都路XXX号市场，并要求银都路XXX号所有业主于2017年1月1日上午9点至17点至银都路XXX号上海春申汽配市场有限公司二楼会议室办理房屋交接手续，被告金盛公司将于当日将涉案房屋移交给各位业主。2016年12月底，被告金盛公司又在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示因金盛公司与业主签订的租赁合同已于2016年12月31日到期，故要求各商户在2017年1月31日前自行消化产品，将商铺(展位)返还给商铺业主；自2017年2月1日起，银都路XXX号原金盛家居市场因商户未返还商铺(展位)所发生的一切事宜，金盛公司将不再承担任何责任。据被告庭审陈述，2017年5月，原告将涉案商铺出租给他人。再查明，原告曾就被告拖欠自2015年1月1日起至2016年6月30日止的租金诉至本院，要求判令被告支付拖欠的该期间租金及违约金50,000元，案号(2016)沪0112民初22427号。2017年1月4日，本院作出民事判决，判令被告于该判决生效之日起十日内支付原告自2015年1月1日起至2016年6月30日止的租金54,046.50元以及违约金35,000元。被告因不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、涉案商铺的《商铺租赁合同》、银行流水清单、民事判决书，被告提供的照片、公告等证据以及原、被告的当庭陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。对于原告主张的自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金及逾期支付租金的违约金，本院认为，被告金盛公司租赁并经营涉案商铺，应按时支付租金。然，在实际履约过程中，被告长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故被告金盛公司除应及时支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告金盛公司支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金及逾期付款违约金，符合双方约定。对于原告主张的该期间租金的计算期限及金额，被告均表示认可，故本院予以支持。对于原告主张的违约金的具体金额，本院认为，根据上述合同约定，被告逾期支付商铺租金超过3个月，即对原告构成实质性违约，应向原告支付200,000元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现原告虽已将上述合同约定的违约金金额自愿调整为15,000元。但本院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情将违约金调整至10,000元。对于原告主张的房屋使用费，本院认为，虽然被告金盛公司在涉案商铺所属市场张贴了公告，但并不能免除被告金盛公司作为承租方将涉案商铺返还给原告的义务。且实际被告也未于租赁期满后及时将涉案商铺返还给原告。按被告陈述，直至2017年5月，涉案商铺方由原告出租给他人。故被告金盛公司应当向原告支付自2017年1月1日起至2017年4月30日止的房屋使用费。对于原告主张的房屋使用费的计算标准及期限，被告均表示认可，且合同亦约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费”，故原告要求被告金盛公司按原租金标准(即1.26元/平方米/天)向原告支付自2017年1月1日起至2017年1月31日止的房屋使用费(69.78平方米*31天*1.26元/平方米/天=2,725.61元)以及按原租金1.50倍标准(即1.26元/平方米/天*1.50=1.89元/平方米/天)向原告支付自2017年2月1日起至2017年4月30日之日止的房屋使用费(69.78平方米*89天*1.89元/平方米/天=11,737.69元)，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑明贤自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金17,096元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑明贤自2017年1月1日起至2017年4月30日止的房屋使用费14,463.30元；三、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑明贤违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计438.01元，由原告郑明贤负担15.07元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担422.94元(被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接给付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年八月三十日书 记 员  刘阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。