上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初2725号原告：(反诉被告)叶兴发，男，1968年8月21日生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：胡全武，上海市申辰律师事务所律师。被告：(反诉原告)上海金豫百货有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴博振，执行董事。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。被告：上海绿地澜湾置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐荣璞，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋梦军，上海欧博律师事务所律师。原告叶兴发诉被告上海金豫百货有限公司(以下简称���金豫公司”)、上海绿地澜湾置业有限公司(以下简称“绿地置业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，被告向本院提出反诉请求，本院准许后与本诉合并审理，并于2016年4月13日、2016年5月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2017年2月14日、2017年7月18日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)叶兴发、被告(反诉原告)金豫公司的委托诉讼代理人沈华连、被告绿地置业公司到庭参加了四次庭审。原告(反诉被告)叶兴发的前委托诉讼代理人沈琪、茅婕到庭参加了第一、二次庭审，原告(反诉被告)叶兴发的委托诉讼代理人胡全武到庭参加了第三次庭审。诉讼中，本案报请院长决定后延期六个月审理。本案现已审理终结。原告叶兴发向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告金豫公司于2013年8月5日签订的《���地金御广场租赁合同》，并退还原告已付租金人民币(以下币种同)373,690元以及租赁保证金249,127元，装修押金20,000元；2、被告金豫公司赔偿装修及营业损失暂计7,000,000元(以评估为准)；3、被告金豫公司支付原告律师费50,000元；4、被告绿地置业公司对于金豫公司的上述第1、2、3项债务承担连带责任。事实和理由：2013年8月5日，原告与被告金豫公司签订了《商铺租赁/预租合同》一份，约定由原告向被告承租上海市松江区新桥镇新南路明兴路绿地金御广场的部分地下一层、一层和二层场地(以下简称“涉案房屋”)，用于开办经营金仕堡健身会所。合同并就租赁期限、租金标准、权利义务、违约责任等做了约定。合同签订后，原告即按约向被告金豫公司支付了押金及部分租金，并向金豫公司提供了设计图纸，拟将上述房屋的地下一层1,000平方米面积用作男女更衣室、淋浴房以及其他体育健身房，被告金豫公司也未对设计内容表示任何异议，后原告按照设计方案开始装修，2013年年底，原告装修过程中发现被告地下一层的场地疑为人防工程，随即向金豫公司提出异议，金豫公司再三表示其能处理全部问题，并以书面方式承诺：如原告在正常营业使用地下一层过程中造成的全部损失由其承担。考虑到原告已经投入巨额装修费用，同意也已经向客户销售了健身会员卡，如果解除合同，必将造成不可弥补的损失，也将引起社会不稳定因素，无奈之际，原告只得继续履约。然而竣工后，原告发现在地下一层属于人防工程，无法通过消防验收，为此引发的结果是原告无法取得《上海公共场所卫生许可证》以及《高危险性体育项目经营许可证》。在开张后，原告为经营金仕堡健身会所所设立的上海森火投资有限公司(以下简称“森火公司”)于2014年9��9日因未经消防安全检查被告上海市松江区消防支队责令停产停业，并处罚款3万元。2014年9月21日，因未办理《高危险性体育项目经营许可证》，被松江区文化市场行政执法大队责令改正，并处罚款1万元。各个行政管理部门的轮番检查、处罚导致原告根本无法正常经营，也造成了原告无法弥补的巨额损失。另据金豫公司所述，绿地金御广场系绿地置业公司委托金豫公司经营管理，金豫公司也出示了两者之间的《委托经营管理协议》。正因为考虑到绿地集团的名气和商誉，原告才无条件相信了金豫公司的履约能力，同时在发现地下一层问题的时候，也相信了金豫公司有能力、有诚信解决。事实上绿地置业公司作为委托方没有监管受托人，其过错也是显而易见的。现因二被告的过错行为，导致原告的健身会所停业，对此二被告理应承担赔偿责任，并赔偿原告因此遭受的��济损失。为此，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告金豫公司辩称，对于诉请1，同意解除合同，但不同意原告的解约理由和其他诉讼请求。本案系因原告违约导致合同解除，原告长期拒不按照合同支付租金及其他费用，故金豫公司于2015年12月14日向原告发出了解除通知。不同意返还原告租金及保证金，租金是已经实际发生了的，且根据合同约定，原告违约，被告不再退还租赁保证金。装修押金收过了，还没有退，但是应当和被告的反诉请求相抵扣。对于诉请2，原告自己违约被告不应承担赔偿责任。即便有装修损失，也应经过第三方鉴定，装修范围应进行严格限定，包括销售提成在内等肯定不属于装修损失。消防问题发生在地下一层，尚未占到整个租赁面积的1/2，不影响整个经营。对于诉请3，根据合同约定，由法庭审理后确定由败诉方承担，被告不同意承担。对于诉请4，商业委托经营和法律上的委托代理是不一致的，不构成委托代理关系，二被告是独立的合作合同关系，原告的主张没有依据。被告绿地置业公司辩称，认可金豫公司对于诉请1、2、3的答辩意见，不同意原告的诉请4，二被告是合作关系，绿地置业公司只是拥有部分自有物业，很多物业已经卖给小业主，地下一层不是绿地置业公司的。同时，被告金豫公司向本院提出反诉请求：1、原告与被告金豫公司签订的位于上海市松江区新桥镇新南路明兴路绿地金御广场租赁合同于2015年12月14日解除；2、原告向被告金豫公司支付拖欠的2014年9月1日至2015年12月14日期间的租金1,997,159.76元，并按逾期应付款项的同期贷款利率4倍的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清租金为止(逾期违约金暂计算至2016年2月29日为478,992.71元)；3、原告向���告金豫公司支付拖欠的2014年1月1日至2015年12月14日期间的管理费792,253.45元，并按逾期应付款项的同期贷款利率4倍的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清管理费为止(逾期违约金暂计算至2016年2月29日为256,764.79元)；4、原告向被告金豫公司支付拖欠的2015年10月1日至2015年10月31日的电费6,521.38元、2015年8月至2015年11月的煤气费17,257.09元、2015年10月20日至2015年11月20日的水费1,748.60元；5、原告向被告金豫公司赔偿4个月的租金损失523,166元；6、被告金豫公司无需返还原告支付的租赁保证金249,127元；7、原告立即将租赁房屋返还给被告金豫公司，并以租赁房屋租金及管理费双倍的标准(租金按照每年3,138,996元的标准计算，管理费按照每月67,540元的标准计算)支付自2015年12月15日至原告实际办妥租赁房屋归还手续(包括迁移营业执照)并搬离租赁房屋期间的延期占用费、管理费。诉讼���，被告表示其于2015年12月14日向原告发出的解约函签收时间为2015年12月16日，故变更合同解除时间为2015年12月16日，使用费或占用费也根据合同解除时间做相应调整。事实和理由：2013年8月5日，被告作为出租/预出租方(甲方)、原告作为承租/预承租方(乙方)，签订了《商铺租赁/预租合同》一份，约定原告承租被告的系争房屋。上述协议还对于租赁期限、租赁用途、装修期、租金标准及支付方式、管理费标准及支付方式、违约责任等进行了约定。2013年11月22日，双方又签订了《补充协议》一份，约定调整了部分租赁范围，金豫公司同意原告在一楼建造游泳池，但租金等其他租赁条件不变。上述租赁合同签订后，原告支付了首期三个月的租金373,690元和保证金249,127元。后在合同履行过程中，原告拖欠被告租金、管理费等长达一年多，被告有理由认为原告将长期拒绝支付租金，致使被告合同目的无法实现，因原告长期拖欠租金、管理费等的行为给被告造成了巨大的损失，故被告于2015年12月14日向原告发出了解约函。被告认为，原告的行为已构成违约，应当按约承担相应的违约责任，故提出如上反诉请求。原告叶兴发针对被告金豫公司的反诉辩称，对于诉请1，同意解除合同，被告发出的解约函原告是2015年12月16日收到的，但是合同解除时间应当为2015年10月28日停水停电开始时。对于诉请2，原告的租金支付到2014年8月31日，2014年9月份之后的租金没付的原因是收到了消防支队的处罚决定书，并且了解到可能办不到消防验收许可证，不同意支付被告主张的违约金，被告只在发解约函时催讨过租金。对于诉请3，原告的管理费支付了4个月，2014年1月1日之后的没有付，管理费不同意支付，被告的管理混乱，原告的门面在明兴路上，和商场���物业管理无关，是自己独立的。对于诉请4，同意支付。对于诉请5，不同意赔偿，过错在于被告。对于诉请6，不同意赔偿。对于诉请7，原告现在没有实际占用，不存在支付占用费，停水、停电是突然的，也没有时间拆除装修等。经审理查明：2013年8月5日，被告作为出租/预出租方(甲方)、原告作为承租/预承租方(乙方)，签订了《商铺租赁/预租合同》一份，载明“绿地金御广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租的物业位于其中，甲方负责绿地金御广场(包括乙方承租的物业)的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租/预出租给乙方的该物业位于上海市松江区新桥镇新南路明兴路绿地金御广场内，位置分别如下：地下一层：新南路989弄地下一层部分面积(即绿地金御广场L-1-B)建筑/预测建筑面积约为1,000㎡，一层：新南路XXX弄XXX号XXX层XXX层室及明兴路XXX号XXX层XXX层室(即绿地金御广场L1-37，L1-678)，建筑/预测建筑面积为179.81㎡，二层：新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室部分面积及209室-214室(即绿地金御广场L2-08B，L2-09，L2-10，L2-11，L2-12，L2-13，L2-14)，建筑/预测建筑面积约为1,008.69㎡，以上租赁物建筑/预测建筑面积共计为2,188.5㎡；第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系；第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为体育健身服务使用，经营品牌为金仕堡，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；第2.4条约定，乙方应于本合同签署前向甲方提供营业执照及其他相关证明文件；第3.1条约定，该物业租赁期自2013年9月1日起至2023年8月31日止，共计十年；第3.2条约定，装修期自2013年9月1日起至2014年2月28日���，共计6个月，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，每季度(3个月)为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于上一期届满日前10日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供相应的票据；第5.2条约定，自2013年9月1日起至2014年12月31日止，每季度租金为373,690元，每年租金为1,494,760元，甲方同意给予乙方共计3个月的免租期即2014年3月1日至2014年5月31日，免租期内甲方免收乙方租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及其他先关费用，自2015年1月1日起，租金每2年递增5%，分别如下：自2015年1月1日起至2016年12月31日止，每季度(即3个月)租金为392374.50元，每年租金为1,569,498元……；第6.1条约定，该物业租赁保证金为相当于租赁期内月平均租金的3倍，乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金249,127元；第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为：一层二层租赁物业：每月每平方米20元，月管理费合计23,770元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳，地下一层租赁物业：每月每平方米10元，月管理费合计10,000元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳；第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，每季度(即每3个月)为一期支付一次，先付后用，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付于物业管理公司或甲方，之后每期管理费乙方应于上一期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费；第7.3条约定，为确保乙方按约定支付管理费，乙方须于该物业交付日前向甲方或物业管理公司一次性交付相当于1个月管理费的管理费保证金计33,770元；第8.1条约定，乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和于该物业内使用设施的费用包括额外空调费(若有)、电话初装费及使用费和有线电视开通费(若有)等，上述费用自甲方将该物业交付乙方之日，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位或由甲方/物业管理公司统一收取并代为支付；第10.1条约定，该物业预计交付日期为2013年9月1日；第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效；第15.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日将该物业恢复至甲方同意接受的状态并归还给甲方，当乙方向甲方归还该物业时，甲、乙双方应依交接清单对该物业进行验收，并就该物业的归还和情况签署一份返还表格或类似文件；第15.2.1条约定，甲方有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间进入并收回该物业，乙方应当在依照本合同之规定的情况下，完成拆除、搬出和补修等工作；如果乙方在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日起15日内，未能按本合同之规定完成拆除、搬出和补修等工作，甲方有权自行完成该等拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担，因此而造成迟延交付该物业的，乙方应按照本合同确定的租金及管理费等标准的两倍支付迟延交付的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，甲方因此而支出的各项费用，均由乙方承担；第15.2.1.3条约定，乙方同意在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日起15日后，对于乙方遗留在物���内经甲方同意不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方有权选择保留，且无须为此给予乙方任何补偿；第15.2.2条约定，从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第15.2.1条项下权利进入并收回该物业为止，乙方须以合同终止(或解除)日以前租金、管理费等标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该物业引发的一切损失；第15.3条约定，除甲方同意外，乙方归还该物业时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施；第17.2.15约定，乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文(包括营业执照、批准证书或许可证等)，甲方同意提供合理的协助，若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租��；第20.2条约定，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；第20.3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第15.2条约定收回该物业及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：A、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及/或免租期间之租金，B、补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(若有)，C、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息，D、除乙方已支付的租赁保证金被甲方全部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失；第20.3.1条约定，本条(20.3条)所述的违约事件包括：A、乙方逾期不支付租金、管理费、��用事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到1个月或以上的……；第23.2条约定，因本合同引致的一切争议，甲、乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决，任何一方可向该物业所在地的人民法院提起诉讼，因诉讼产生费用包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、执行费、差旅费，由败诉方承担；第25.8条约定，本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同的所载的各事项之先前的所有口头及书面协议。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。上述租赁合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用。被告支付给原告2014年6月1日至2014年8月31日的租金373,690元，租赁保证金249,127元，装修押金20,000元等。2013年11月22日，被告金豫公司作为出租方(甲方)、原告叶兴发作为承租方(乙方)，双方签订了《补充协议》一份，约定将原租赁合同的1.1条即关于租赁范围的部分进行变更，其中一层变更为“新南路989弄35、36号1层1层室和明兴路674、678号1层室及明兴路XXX号XXX层室A区(即绿地金御广场L1-35、36，L1-674、L1-678、L1-670A)，建筑/预测建筑面积为439.67平方米”，二层变更为“新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室部分面积及213室、214室(即绿地金御广场L2-11A，L2-13，L2-14)，建筑/预测建筑面积约为529.47平方米”，总面积共计1,969.14平方米。甲方同意乙方在一楼建造游泳池，乙方负责办理由此产生的一切相关手续及承担所有费用。此外，双方以手写方式约定，“原合同中涉及租金、管理费及相关费用并不因上述面积的调整而改变，仍按原合同约定维持不变。”2013年12月26日，被告金豫公司向原告发出承诺一份，载明对于原告进驻系争房屋后的一些担忧，金豫公司���原告作出如下声明：原告进驻租赁场地后，若日后经营中遇到各种问题，金豫公司将在能力范围内尽力、积极协助原告解决，给予原告一定支持，特别是原告租赁的地下一层场地，金豫公司一定按照租赁合同约定的期限和条件保证原告的使用，若原告日后在正常经营使用地下一层场地时遇到人防消防问题，造成损失由原告承担。2014年9月9日，上海市松江区公安消防支队向位于涉案房屋内的森火公司发出《行政处罚决定书》和《罚款缴纳通知书》，载明因发现森火公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令森火公司停产停业并处30,000元罚款。2014年10月10日，上海市松江区文化市场行政执法大队向森火公司出具行政处罚决定书一份，载明当事人经营的金仕堡健身中心于2014年6月开始对外营业，7月中旬开放游泳项目，经营方式为向购买会员卡��会员提供游泳健身服务。因未能通过消防审核，其他相关证照还未办理。该机构遂以当事人未经批准，擅自经营高危险性体育项目的行为责令改正，并作出罚款1万元的行政处罚。2014年10月10日，上海市天华律师事务所受原告委托向被告金豫公司发出一份律师函，载明由于对系争房屋的地下一层进行装修后，由于系人防工程，故此无法通过消防验收，无法取得卫生和经营许可证等，原告为在地下一层开设健身房而设立的森火公司因此被责令停产停业并被罚款，金豫公司明知该地下一层场地为人防工程而不告知的行为使原告无法实现合同目的，根据金豫公司之前的承诺，原告要求其承担40,000元的罚款损失。2014年10月21日，该律师事务所又向金豫公司发出一份律师函，载明鉴于金豫公司出租之系争房屋地下一层为人防工程，原告申请免除自2013年10月1日至原告实际取得消防许可证之日的全部租金及物业管理费。2014年10月28日，上海市松江区公安消防支队对森火公司出具建设工程消防验收意见书，载明已收到森火公司建造在新桥镇新南路XXX弄XXX号的金仕堡健身会所内装修建设工程竣工消防验收申请，经该支队资料审查及派员复查，该建设工程不符合国家、地方有关消防规范、标准及该支队的审核要求。具体情况为：一、该场所将公共区域的疏散楼梯隔至其使用范围，致使该场所所在防火分区的消防安全出口少于2个，该违法情形已经整改，二、场所内地下室中面积大于50平方米且经常有人停留的房间(瑜伽房)为设置排烟设施，该违法情形未整改，三、场所内地上建筑面积大于120平方米的房间(游泳池)，其疏散门少于2个，该违法情形已整改。鉴于以上情况，经综合判断，该建设工程消防验收不合格。2014年11��11日，被告金豫公司向原告回函，载明不同意承担罚款损失。2015年12月14日，被告金豫公司向原告发出解约函，载明由于原告拖欠截至2015年12月14日的租金2,370,849.73元和物业费826,023.45元，金豫公司行使解除权，原租赁合同于2015年12月14日解除，原告应清还所欠费用、办理手续并返还系争房屋等。原告于2015年12月16日收到该函件。另查明，被告绿地置业公司与被告金豫公司是委托经营管理关系，前者委托后者对系争房屋所在的地产进行经营管理。系争房屋一层35、36、670、674、678、二层8号211、213、214都已被绿地置业公司出卖给小业主。松江区新桥镇新南路XXX号地下一层车库为人防车库，登记权利人为绿地置业公司，房屋用途为特种用途。庭审中，原告及被告金豫公司均确认，2015年10月28日涉案房屋被停止供电；森火公司是原告为开办金仕堡健身中心��成立的公司。庭审中，原告向本院提交了新桥健身会所损失清单一份，载明原告诉请中所包含的损失主要包括装修费180万元、更衣柜23.8万元、空调25.8万元、游泳池基础32万元、游泳池内装修25万元、泳池设备(循环设备、水箱、过滤加温、锅炉)85.8万元、新排风系统18万元、消防20万元、监控和音响16万元、加盟费23万元、健身器材145万元、广告费和宣传费(销售提成)120万元。二被告对此不予认可。本案审理中，经原告叶兴发申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对位于上海市松江区新南路989弄绿地金御广场的金仕堡健身会所的一楼、二楼及地下室形成附合的剩余租赁期内装饰装修的残值损失进行司法鉴定。该公司于2017年6月7日出具《工程造价司法鉴定意见书》，明确位于上海市松江区新南路989弄绿地金御广场的金���堡健身会所的一楼、二楼及地下室装修工程造价为3,393,369元，截止至2015年10月(歇业日)的装修残值为2,798,041元。并注明所涉标的物残值按装修完成开始(2014年3月)至租期结束(2023年8月)共计114个月折旧残值为零计算，开始使用时间暂定装修完毕(2014年3月)，折旧截止时间暂定为歇业日(2015年10月)，实际开始时间与折旧截止日期最终由法院裁定。对于上述鉴定意见，原告认为：1、原告经营的场地有2,000平方米，是按照上海市消防要求进行安装施工的，鉴定机构确定的每平方米20元与原告实际付出的差额太大，该报告没有列明各项费用的金额；2、煤气开户的安装没有鉴定，煤气表和管道都在现场，原告煤气开户花了16万元，虽然没有收费凭据，但原告是现金支付的，包括开通。鉴定机构认为：1、消防工程工程量是按照上海市的预算定额并结合现场查勘进行计价的��各项费用按施工期对应的《上海建设工程造价与交易信息》及上海市市场价计价；2、煤气开户及安装费原告未提供相关缴费凭证，煤气开户不在建筑安装工程鉴定范围内。对于上述鉴定意见，被告金豫公司和绿地置业公司认为：1、因装修用途为经营，故对装修不应按该租赁期限确定预计使用的周期，根据评估鉴定相关规则，应在5-8年中间且接近5年作为折旧周期；2、对于部分装潢项目，如一些表面装饰项目，在经营使用过程中明显不可能达到5年的，应区分确定，在3年以下确定折旧周期；3、部分装修项目比如空调等，并未形成附合，应当排除。鉴定机构认为：1、原则上，有合同的参照合同的租赁期(10年)计算折旧，折旧周期并没有国家统一的规定，按照租赁合同期限比较符合案件的实际情况；2、项目折旧是整体的折旧计算，而不是分项分部的工程，鉴定中不分开折旧，3、现场查勘时中央空调和柜式空调都有的，中央空调和分体式都计入形成附合的装修之内了，详见附件4安装工程明细，第72、73项是分体式空调，金额分别为61,753元、11,873元，如果该部分计入不形成附合的部分，应扣除空调金额10,773元，除此之外，现场没有其他未形成附合的装修或物品。以上事实，有商铺租赁/预租合同、补充协议、承诺、缴纳罚款通知书、处罚决定书、协议书、补充协议书、律师函、回函、解约函、律师委托合同、委托经营管理协议、上海市房地产登记簿、预售合同、授权委托书、发票、鉴定报告及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案中，原告和被告金豫公司签订的《商铺租赁/预租合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有���，双方均应按约履行。关于上述《房屋租赁合同》是否解除的问题。首先，原告的确逾期未向被告金豫公司支付2014年9月1日之后的租金和2014年1月1日之后的管理费，符合合同约定的解除条件，原告虽辩称被告金豫公司提供的房屋系人防工程，无法通过消防验收，故拒付租金，但应付租金的时间发生在先，彼时原告尚在经营并申请办理证照之中，故此节事实并不构成叶兴发拒付租金的合理抗辩，金豫公司有权依约行使合同解除权。当然，被告出租给原告的系争房屋地下一层部分属于人防工程，在此情况下，原告叶兴发经过整改仍无法通过消防验收，并且在经营过程中遭受到过相关部门的处罚，该情形也导致叶兴发无法继续承租，现双方对于租赁合同的解除均不持异议，本院予以确认。但需要说明的是，被告金豫公司作为出租方，对涉案房屋尤其是地下一层的基本情况是明知的，但其仍然将系争房屋出租给原告做健身房使用，并承诺若今后因地下一层场地经营使用过程中遇到人防消防问题，造成损失由金豫公司承担，叶兴发据此继续进行装修使用，导致损失扩大，故原告对于合同解除具有主要责任，但原告叶兴发在履行合同过程中，也应当知道健身会所的经营必须在取得相关证照的情况下，合法经营，故其对于合同解除存在次要责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就合同解除之后果，本院作如下认定：对于原告主张的返还其2014年6月至8月的租金的请求，此前叶兴发并未对涉案房屋的使用状态提出异议，叶兴发对涉案房屋的正常使用也未受到妨碍，且考虑到房屋租赁合同中已给予叶兴发长达九个月的装修免租期，故叶兴发要求返还该时间段内已付租金的请求，本院予以驳回。对于原告主张的返还其租赁保证金和装修押金的请求，因金豫公司与叶兴发对合同解除均应承担责任，故金豫公司已收取的押金应予以返还，叶兴发要求金豫公司返还租赁保证金和装修押金的请求，本院予以支持，金豫公司要求没收租赁保证金的诉讼请求，本院予以驳回。同理，叶兴发主张的律师费以及金豫公司主张的逾期支付租金及管理费的违约金的请求、原告赔偿其4个月租金损失的请求，本院均不予支持。此外，合同解除后，原告叶兴发继续使用租赁标的物缺乏相关法律依据，故其应当搬离其承租的租赁标的物并返还金豫公司。就叶兴发主张的赔偿装修及营业损失的请求。涉案房屋系叶兴发为履行租赁合同所支出，故鉴定意见确认的形成附合��装修残值2,787,268元(2,798,041元-10,773元)系叶兴发因合同解除所产生的损失，叶兴发与金豫公司应按照各自的过错承担，本院判定金豫公司赔偿叶兴发装修损失1,672,361元，关于叶兴发主张的健身器材费用损失，因健身器材的搬离并不影响其实际使用，故叶兴发的该项主张，本院予以驳回。叶兴发主张的加盟费、广告宣传费损失，因缺乏合同约定及法律依据，本院同样不予支持。至于原告主张的被告绿地置业公司对于金豫公司的债务承担连带责任，二被告对此不予认可，原告的主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。对于被告金豫公司主张的水、电、煤气费，原告同意支付，本院予以支持。对于原告主张的被告支付拖欠的2014年9月1日至2015年12月16日租金1,997,159.76元、自2014年1月1日至2015年12月16日管理费792,253.45元以及自2015年12月16日之后的延期占用费、管理费的请求，考虑到被告金豫公司于2015年10月28日即已停电，客观上对原告健身房的使用产生了实质性影响，且上述期间租赁房屋也因无法办理消防证照，被有关部门责令停产停业并予以处罚，故涉案房屋的租金或管理费应支付至2015年10月28日，并应当予以酌情减少，此后的租金、使用费或管理费，本院也不再支持。鉴于2014年9月1日至2015年10月28日的租金为1,795,776.50元，2014年1月1日至2015年10月28日的管理费为740,257元，故本院酌定确定原告叶兴发应支付被告金豫公司2014年9月1日至2015年10月28日的租金718,311元，支付2014年1月1日至2015年10月28日的管理费296,103元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》��二条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)叶兴发与被告(反诉原告)上海金豫百货有限公司于2013年8月5日签订的《商铺租赁/预租合同》和于2013年11月22日签订的《补充协议》；二、原告(反诉被告)叶兴发于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区新桥镇新南路989弄地下一层部分面积约1,000平方米、新南路989弄35、36号1层1室和明兴路674、678号1层室及明兴路XXX号XXX区面积439.67平方米、新南路XXX弄XXX号XXX层XXX室部分面积及213室、214室面积约529.47平方米中其所租赁的区域并返还被告(反诉原告)上海金豫百货有限公司；三、被告(反诉原告)上海金豫百货有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)叶兴发租赁保证金249,127元、装修押金20,000元；四、被告(反诉原告)上海金豫百货有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原���(反诉被告)叶兴发装修损失1,672,361元；五、原告(反诉被告)叶兴发于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海金豫百货有限公司自2014年9月1日起至2015年10月28日止的租金718,311元；六、原告(反诉被告)叶兴发于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海金豫百货有限公司自2014年1月1日起至2015年10月28日止的管理费296,103元；七、原告(反诉被告)叶兴发于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海金豫百货有限公司自2015年10月1日至2015年10月31日的电费6,521.38元、2015年8月至2015年11月的煤气费17,257.09元、2015年10月20日至2015年11月20日的水费1,748.60元；八、上述第三项至第七项相互折抵后，被告(反诉原告)上海金豫百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)叶兴发901,546.93元；九、驳回原告(���诉被告)叶兴发的其余诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)上海金豫百货有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65,650元，反诉案件受理费20,731元，司法鉴定费77,900元，合计诉讼费164,281元，由原告(反诉被告)叶兴发负担77,238.50元(已付)，被告(反诉原告)上海金豫百货有限公司负担87,042.50元(已付20,731元，余款66,311.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一七年八月二十一日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。