福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017)闽0802民初3657号原告：龙岩市威源物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城街道梅林凤凰路49号B幢201室，统一社会信用代码9135080069437820X2。法定代表人：汤五金，执行董事。委托诉讼代理人：陈倩云，福建乐康律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：曾黎明，福建乐康律师事务所执业律师。被告：林文和，男，1954年1月27日出生，汉族，龙岩市商业局退休干部，住龙岩市新罗区。原告龙岩市威源物业管理有限公司（以下简称威源物业公司）与被告林文和物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程��公开开庭进行审理。原告威源物业公司的委托诉讼代理人曾黎明，被告林文和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决林文和支付威源物业公司物业服务费4038元，车位服务费490元，代为垫付的公摊水费111.8元、公摊电费515.2元、套内自用水费1863.3元，共计7018.3元；2、判决林文和支付威源物业公司从起诉之日起至款清之日止，以物业费4038元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。事实与理由：威源物业公司于2010年6月16日起至今系龙岩市新罗区莲东龙铁名苑小区的物业管理单位，林文和是龙岩市新罗区莲东龙铁名苑14号楼1103室、21号楼203室的业主。鉴于林文和在物业服务合同期限内已经实际享受到威源物业公司按照合同约定提供的各项物业服务，理应交纳物业服务期间实���发生的物业费、套内自用水费、代收代缴水电费等。但截止2017年2月28日，林文和居住使用（或所有）住宅欠缴物业费及威源物业公司代为先行垫付的水、电费等共计7018.3元，具体为：1、莲东龙铁名苑14号楼1103室2014年7月1日至2017年2月28日欠缴物业费3592.6元、2014年8月1日至2017年2月28日欠先行垫付的公摊水费80.6元、2014年8月1日至2017年2月28日欠先行垫付的公摊电费454.8元、2014年8月1日至2017年2月28日欠缴套内自用水费1592.7元、2013年8月7日至2017年2月28日欠缴车位服务费490元。2、莲东龙铁名苑21号楼203室2013年1月1日至2013年11月30日欠缴物业费445.4元、2012年12月1日至2013年11月30日欠先行垫付的公摊水费31.2元、2012年12月1日至2013年11月30日欠先行垫付的公摊电费60.4元、2010年8月1日至2012年11月30日欠缴套内自用水费270.6元。威源物业公司采取包括公示、电话催收、上门催缴等多种方式多次要求林文和及时交纳上述费用均未果。为此，威源物业公司诉至法院。林文和辩称，对小区物业由威源物业公司管理没有异议，但不同意缴纳物业费、公摊水电费等费用。理由如下：1、在2014年10月之前威源物业公司并没有物业管理资质；2、威源物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效；3、威源物业公司对小区的物业服务不到位，小区脏乱差，安保措施没有落实，外来人员出入没有登记，电瓶车电瓶被盗。公共区域被改变用途，二次供水存在乱收费乱定单价的情形，公摊水电费不按照实际用量计算，广告收入也没有公开。此外，威源物业公司还阻挠建立业主委员会，导致小区至今尚未建立业主委员会。本院经审理认定事实如下：林文和系龙岩市新罗区莲东龙铁名苑14号楼1103室和21号楼203室的业主，其中14号楼1103室是高层住宅，建筑面积为112.27平方米，21号楼203室是多层住宅，建筑面积为89.98平方米。2010年6月16日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订一份物业服务委托合同，合同主要约定：龙岩市铁路建设开发有限公司委托威源物业公司对莲东龙铁名苑小区提供前期物业管理服务，合同期限二年，自安置住宅小区主体及各项设施设备竣工验收后起算至期满止，物业服务费标准按政府规定的标准进行调整。2012年7月26日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订物业服务委托合同一份，合同主要约定：龙岩市铁路建设开发有限公司委托威源物业公司继续对莲东龙铁名苑小区提供前期物业管理服务，合同期限二年，自2102年8月1日起至2014年7月31日止；高层住宅物业服务费按每月每平方米1元计算，多层��宅按每月每平方米0.45元计算，汽车车位每月每辆车按40元计算。2014年3月18日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订一份福建省前期物业服务合同，合同主要约定：龙岩市铁路建设开发有限公司继续委托威源物业公司对莲东龙铁名苑小区提供前期物业管理服务；合同期限三年，从2014年3月18日起至2017年3月17日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；高层住宅物业服务费按每月每平方米1元计算，多层住宅按每月每平方米0.45元计算，汽车车位每月每辆车按40元计算。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前支付物业服务费，未能按时足额支付物业服务费，应按3‰的标准支付违约金。威源物业公司依前述合同为莲东龙铁名苑小区提供物业管理服务，林��和陆续拖欠物业服务费及其它费用，其中：2014年7月1日至2017年2月28日期间，林文和拖欠莲东龙铁名苑14号楼1103室的物业服务费3592.6元、公摊水费80.6元、公摊电费452.7元、自用水费1592.7元，并拖欠2013年8月7日至2017年2月28日止的车位服务费492.25元；自2010年8月1日起至2013年11月30日期间林文和拖欠莲东龙铁名苑21号楼203室物业服务费445.4元、公摊水费28.6元、公摊电费55.1元、自用水费270.6元。综上，林文和拖欠威源物业公司物业服务费4038元，车位服务费492.25元，公摊水费109.2元、公摊电费507.8元、自用水费1863.3元，总计7010.55元。威源物业公司向林文和主张权利未果后，遂诉至本院。诉讼中，威源物业公司放弃第二项诉讼请求，并将第一项诉讼请求减少为：要求林文和支付威源物业公司物业服务费4038元，车位服务费490元，公摊水费109.2元、公摊电费507.8元、自用水费1863.3元，共计7008.3元。本院认为，威源物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订的三份物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。威源物业公司根据合同的约定向包括林文和在内的业主提供了物业管理服务，林文和在接受威源物业公司提供的物业服务后，应履行向威源物业公司交纳物业管理费、公摊水费、公摊电费的义务，并应支付威源物业公司代垫的水费。林文和拖欠威源物业公司前述费用，已构成违约，应限期支付。因此，威源物业公司要求林文和支付物业服务费4038元，车位服务费490元，���摊水费109.2元、公摊电费507.8元、自用水费1863.3元的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，威源物业公司撤回要求林文和支付违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，且不违反法律规定，予以准许。林文和辩称威源物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的问题，本院认为物业服务合同在履行上具有连续性，其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。威源物业公司从2010年5月起至今仍在莲东龙铁名苑提供物业服务，其起诉符合诉讼时效的规定。对林文和辩称物业公司管理不到位故拒交物业费的问题。本院认为，威源物业公司在提供物业服务的同时，林文和作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如��业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利。威源物业公司的服务瑕疵并不构成林文和减交或免除物业服务费的理由，故林文和以威源物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业服务费，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款规定，判决如下：一、林文和应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市威源物业管理有限公司物业服务费4038元，车位服务费490元，计4528元；二、林文和应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市威源物业管理有限公司公摊水费109.2元、公摊电费507.8元、自用水费1863.3元，计2480.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由林文和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 陈  福  莲二〇一七年八月十六日书记员 郭萍 （ 代）书记员 林增荣（代）附注：一、引用��主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法���文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领���相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331