重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)渝0104民初1617号 原告:钟跃群，女，1960年7月20日出生，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：唐治才，重庆市万盛区万东法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：刘芳，女，1972年9月9日出生，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：陶述伦，重庆瑾帆律师事务所律师，特别授权。 原告钟跃群诉被告刘芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并于2017年4月13日、8月30日公开开庭进行审理。原告钟跃群委托诉讼代理人唐治才、被告刘芳及其委托诉讼代理人陶述伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟跃群向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告于2016年1月1日签订的《厂房租赁合同无效》，被告履行腾房义务;2、判决被告支付占有使用费至退还房屋时止（2017年1月-3月为6750元），并结清水、电费;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，厂房位于重庆市大渡口区八桥镇民新村八社10号附35号（该房屋系合法修建及办理了产权登记），租金为半年缴纳1次13500元，被告于2016年6月30日转账支付了上半年的租金。2016年11月口头通知被告合同到期后，并要求缴纳下半年的租金未果，告知厂房不再租赁。厂房合同到期后，原告多次要求被告搬出租赁房未果。2017年1月6日和1月16日，原告转账支付下半年房租13500元。2017年2月7日，向被告用邮政特快专递邮寄了通知书，告知被告立即搬出厂房，经查询，被告已收到该通知。被告强行占有原告租赁标的物，已侵犯原告的合法权益。原、被告于2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，应当具有约束力，双方约定租赁期为1年（2016年1月1日-2016年12月31日），现原、被告之间的《厂房租赁合同》履行完毕，原告有权收回厂房，被告有腾房义务。同时，被告于2016年6月30日转账缴纳上半年的租金，在2017年1月6日和1月16日向原告转账支付下半年房租，均未按合同约定时间支付原告租金，其应在2016年6月15日和12月15日前交纳，被告违背诚实信用原则，根据合同约定，原告有权收回厂房。2017年7月21日被告已将房屋钥匙交还。虽然《厂房租赁合同》约定的房屋取得了房屋产权登记，但不具有厂房的备案登记形式要件，违反了《城镇房屋租赁合同》相关要件，虽然不影响合同履行实质要件，但违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同》司法解释之规定，由此为了保护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同》司法解释等规定，特提起诉讼。 被告刘芳辩称，原告并非该房屋的权利人，其主体不适格;被告并不欠原告租金;原告亦承认《厂房租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示，该房屋有产权证，是否办理租赁合同备案系行政管理的问题，并不影响合同的效力。2017年7月3日已将房屋钥匙交还给原告。 本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于大渡口区自建厂房及住户二间出租给乙方用作生产加工场地，水电二通;租赁期限暂定2016年，2016年1月1日起;租金每年27000元，每半年支付租金，每次提前15天支付，如乙方逾期未缴纳房租，甲方将收取每日1%的滞纳金，如乙方超过15天没缴纳房租，甲方有权收回房屋;合同签订之日乙方须缴纳半年房租13500元，如乙方不再继续租用，需提前三个月通知甲方。2016年6月30日，被告向原告支付2016年上半年租金13500元，2017年1月6月和1月16日被告向原告分别支付12000元和1500元共计13500元作为2016年下半年租金。2015年12月23日，原告收到被告房租2000元。 重庆市大渡口区八桥镇民新村八社房屋（用途：宅基地住宅;建筑面积：109.83m2）系卢开明所有，原、被告庭审中一致确认厂房面积为180m2。卢开明与原告系夫妻关系。2017年2月7日，原告向被告邮寄“函告”，告知被告于2017年2月17日前搬出并交付租赁物。 另查明，2015年12月1日，原告曾以钟跃会的名义与被告签订了一份《厂房租赁合同》，载明租赁期限暂定5年，2015年12月1日至2020年12月1日，其余合同条款与2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》一致，原、被告一致确认该份合同未实际履行。2016年1月1日，原告与被告另签订了一份《厂房租赁合同》，约定，租赁期限暂定2016年，时间2016年1月1日起，租金27000元，此合同签订之日被告须缴纳半年房租13500元，若被告不再继续租用，需提前三个月通知原告，若未提前通知，所剩房租及押金不予退还，合同期满后被告结清水、电等费用及将租赁范围清理出来，恢复厂房原样，恢复厂房费用由被告支付。 以上事实，有原、被告陈述、《厂房租赁合同》、房屋所有权证等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，原告虽然非房屋权利人，但从原、被告签订多份《厂房租赁合同》的过程来看，被告明知原告是代钟跃会与其签订合同，因此，原告作为合同相对人，主体适格。 属于违法建筑的房屋不得出租。本案中，《厂房租赁合同》虽然未约定厂房面积为多少，但原、被告在庭审中一致确认厂房面积约为180m2，但涉案房屋在改建后并未取得土地使用权证和房屋所有权证，虽然案涉房屋为宅基地住宅用地，参照《商品房屋租赁管理办法》第六条：“属于违法建筑的房屋不得出租”之规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。 关于被告交还房屋的时间，应当由被告举示证据予以证明，被告未举示证据，现原告称在2017年7月21日，被告称在2017年7月3日，故采信原告的陈述，但考虑被告腾退房屋需要一定的合理时间，故将2017年7月3日至21日期间作为被告腾退房屋的合理时间，此期间不用支付房屋占用使用费。 虽然，原、被告签订《厂房租赁合同》无效，但被告实际使用了房屋，仍应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，被告已支付原告29000元，其使用房屋自2016年1月1日至2017年7月3日，其中27000元作为2016年的房屋占有使用费，被告还应按约定的租金标准向原告支付自2017年1月1日起至2017年7月3日的房屋占有使用费13725元（2017年1月-6月为13500元，7月1日-3日225元），扣除已支付的2000元，被告还应向原告支付11725元。 原告关于水、电费的诉请，其并未在本案中举示相应的证据，不予处理。 依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、钟跃群与刘芳于2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效; 二、刘芳于本判决生效之日起十日内支付钟跃群房屋占有使用费11725元; 三、驳回钟跃群的其他诉讼请求。 如果被告刘芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费93元，减半收取47元（原告已预缴25元），由被告刘芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  谭红 二〇一七年八月三十一日 书记员  王艳