广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0312民初1174号 原告：广西某物业服务有限公司桂林分公司。。 负责人：冯某,经理。 委托诉讼代理人：孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。 被告骆某桂。 被告马某英。 委托诉讼代理人：骆某桂，系马某英丈夫。 原告广西某物业服务有限公司桂林分公司。（以下简称长岛物业公司）与被告骆某桂、马某英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理。依法由审判员赵创福适用简易程序，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。书记员梁晶担任法庭记录。原告广西某物业服务有限公司桂林分公司。的委托诉讼代理人孙巧玲，被告马某英的委托诉讼代理人、被告骆某桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西某物业服务有限公司桂林分公司。诉称，原告是为被告的物业所在地桂林·长岛十六区提供物业服务的企业。被告为临桂区世纪大道28号桂林·长岛十六区的业主，其物业位于小区内28栋1单元X-2号，建筑面积119.55㎡。根据原告与桂林·长岛十六区的业主委员会签订的《桂林·长岛十六区物业服务合同》约定，小区内多层住宅的物业服务费为0.5元/月/㎡，车位（库）服务费按物业服务费的50%收取，业主于每月15号前交费，逾期不交视为违约，乙方有权按欠费额每日3‰向业主/用户收取违约金，若业主和物业使用人拖欠应缴物业等费用，乙方律师费应由该业主和物业使用人承担。被告的住宅为多层建筑，应按0.5元/㎡的标准向原告交纳物业服务费，于每月15日前交纳。但被告一直没有缴纳自2014年4月1日至2016年12月31日期间的物业费，原告多次向其催收，并分别多次向被告发送书面催收函，但被告仍置之不理。原告认为，被告的行为已严重违反《桂林·长岛十六区物业服务合同》，损害了原告的合法权益，依法应当向原告立即支付所拖欠的物业费支付违约金。因原告自行催收未果，故诉至法院，请求：1、判令被告立即支付2014年4月1日至2016年12月31日止的物业服务费计1973.4元及违约金8026.6元（上述违约金暂计至2017年4月30日止，此后的违约金计至被告付清物业费时止）；2、判令本案律师费、邮寄费及公告费1600元由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告骆某桂、马某英辩称，我们领取房屋钥匙后，交了600元的物业费，后来发现房屋有质量问题，因房屋质量问题没有得到处理也没有得到任何补偿，故没有再继续交物业费。之后，物业公司就不再收我的水电费，在我房子装修期间，水电被停了多次，建筑垃圾也是我自己清理出去的。 原告为支持其诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交的证据如下： 1、商品房买卖合同，证明被告是原告所服务的物业业主。 2、桂林·长岛十六区物业服务合同及工作回复函，证明原、被告之间存在物业服务关系，原告有权依约要求被告支付物业管理费、违约金以及因催缴物业费所发生的律师费等费用。 3、物业费欠费通知、律师函，证明被告欠缴的物业服务费的事实，以及原告于被告欠缴物业费后多次履行催缴义务。 4、律师委托合同、发票，证明原告为催缴物业费所发生的律师费费用。 被告骆某桂、马某英质证，对原告提供的证据1、2、3、4我不清楚是不是真实的，原告没有向我提供物业服务。 被告为了支持其答辩主张，在法定举证期限内向本院提交的证据如下： 1、关于临桂县长岛十六区28栋1单元X02室客卫渗水质量事故调查结果与处理答复，证明本案所涉房屋存在漏水质量问题，承诺在12天维修工期内施工结束，逾期未完成，则赔偿我300元/天。 2、两把弄坏的锁，证明我在本案所涉及物业居住的两年期间，锁被堵塞两次。 原告质证，对被告提供的证据1因未加盖公章，不确定其真实性，且落款人不是原告，而是南宁市建筑安装工程有限责任公司临桂分公司，该证据与本案无关；对被告提供的证据2不清楚，该证据与本案无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的证据1、2、3、4表示不清楚是否真实，但不能提供相应的证据予以佐证，且原告提交的证据与本案存在一定的关联性，故本院对原告在本案中提交的证据的真实性予以认定，作为定案的参考依据。被告提供的证据1，原告不认可，原告提出该事故调查结果与处理答复上未加盖公章，落款人不是原告，被告也未提供其他证据佐证，因此，该证据不能作为本案的定案依据；被告提供的证据2，原告不予认可，被告也未能提供证据证明该锁是本案所涉物业的房屋上的锁，因此，该证据不能作为本案的定案依据。 根据原、被告的举证、质证、陈述及庭审等材料，本院查明的事实如下： 2012年12月22日，桂林·长岛十六区业主委员会作为甲方与乙方广西某物业服务有限公司桂林分公司。签订了《桂林·长岛十六区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对桂林·长岛十六区实行物业管理服务，物业服务区域四至：东至佳和花园、麒麟湾，南至世纪大道，西至D区居民区、同月山，北至黄龙山、神山。《桂林·长岛十六区物业服务合同》年限为2012年12月至2015年12月止，共计叁年整。《桂林·长岛十六区物业服务合同》约定：第三章第七条第五项、乙方负责按规定向业主或物业使用人收取本合同约定的相关费用；第四章第八条、本物业管理区域物业服务收费采用包干制：一、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，具体标准如下：1、多层住宅物业服务费：0.5元/月/平方米（含水电公摊，但不含消费用水、喷泉和水池用水、用电）；第四章第九条、业主和物业使用人应履行按时交纳物业服务费及各项费用的义务。如拖欠而被乙方采用法律程序催缴，如乙方委托律师事务所所发生的相关费用由被催缴的业主全部承担。一、已售出的房屋但业主逾期……。二、交费时间：每月15号前为业主/住户交费时间，逾期不交视为违约。三、每月15日前……四、业主在办理交房手续的同时，必须按物业服务费标准向乙方一次性交付六个月的物业服务费。业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，经协商不能达成协议，乙方有权在法律条件许可的范围内采取催缴行为。拖欠物业管理费超过3个月的，按拖欠费用总额3‰/天的比例收取滞纳金。预交三个月的，按应交服务费金额的99%收取，预交半年的按98%收取，预交全年的，按96%收取。五、房屋产权面积核定之前物业服务费的计收以合同约定的建筑面积为准，核定房屋产权面积之后，涉及的各项费用按核定的房屋产权面积收费，房屋产权面积核定之前已交纳的费用不退不补；第八章第二十七条、业主/用户如有欠费，视为违约，乙方有权按欠费额每日3‰向业主/用户收取违约金，用户欠费，业主应当承担连带责任；第八章第二十八条、乙方于每月在小区公示栏内张贴相关交费通知视为通知已送达（书面催缴），甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权但不仅限于通过口头催促、信函催缴、实名公示等方式进行催费。 桂林·长岛十六区业主委员会于2016年11月18日给原告广西某物业服务有限公司桂林分公司。发出工作回复函，原告于2016年11月21日签收，工作回复函载明：“贵公司于2016年10月18日发来关于物业服务合同签订的工作函已收悉。根据长岛十六区的实际情况，经业主委员会充分谈论，现将贵公司提出的四个方面的问题答复如下：一、关于物业公司的选聘、物业合同的签订工作。由于……；二、在新的物业服务合同签订之前是否由贵公司继续延期服务的问题。长岛十六区与贵公司签订的物业服务合同于2015年12月22日到期，业主委员会根据《广西壮族自治区物业管理条例》之相关规定，已于2015年12月17日至2016年1月30日就物业公司的选聘和物业服务合同的签订工作提交给全体业主进行了表决。由于表决结果第一项、第二项同意的业主均未超过50%，因此新的物业合同暂时不能签订。根据《广西壮族自治区物业管理条例》之相关规定，根据行业惯例，结合小区的实际情况，为了确保小区的物业服务、管理正常过渡，经业主委员会全体委员充分讨论，在原物业公司自愿的前提下，暂时由原物业公司按照原物业服务合同继续为小区提供服务。在此期间物业公司务必按照原物业服务合同之相关约定，对小区加强管理，为小区、为业主提供服务。……三、业委会可以按照贵公司的要求，将小区目前的实际情况在小区进行说明（公示），并按照《广西壮族自治区物业管理条例》之相关规定，积极协助、配合贵公司依法催缴物业费；四、关于业委会是否需要贵公司继续为小区提供服务的问题。在上述第二条已经明确回复。但在新的物业服务合同签订之前，不管贵公司是否愿意，是否能够继续为小区提供服务，都必须严格按照国家和《广西壮族自治区物业管理条例》之相关规定执行。” 另查明，原告广西某物业服务有限公司桂林分公司。于2006年6月6日成立，营业期限为2006年6月6日至2025年3月4日，经营范围：物业管理服务（贰级）（凭资质证经营），绿地养护种植。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）；被告骆某桂、马某英是桂林·长岛十六区的业主之一，被告的该房产位于北侧桂林·长岛十六区第28幢1-X-2号房（建筑面积：119.55㎡）。2014年4月1日至2016年12月31日期间，被告欠原告物业管理费。经原告催缴，被告仍未缴纳。2017年5月16日，原告诉至本院，请求判令被告支付物业服务费、违约金、律师费、邮寄费及公告费等费用。 本院认为： 、桂林·长岛十六区业主委员会与广西某物业服务有限公司桂林分公司。签订的《桂林·长岛十六区物业服务合同》是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定。桂林·长岛十六区业主委员会与原告广西某物业服务有限公司桂林分公司。签订的《桂林·长岛十六区物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。桂林·长岛十六区业主委员会在《桂林·长岛十六区物业服务合同》合同期限届满后，向原告致工作回复函，要求在新的物业合同签订之前暂时由原物业公司按照原物业服务合同继续为小区提供服务,则原合同继续有效。本案被告骆某桂、马某英是桂林•长岛十六区的业主之一，亦受上述《桂林·长岛十六区物业服务合同》的约束。原告进驻桂林·长岛十六区实施物业管理，为桂林•长岛十六区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告骆某桂、马某英未按照合同约定交纳物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳从2014年4月1日至2016年12月31日期间的物业管理费的请求，本院予以支持。经本院审核，被告骆某桂、马某英所欠的物业费为1972.5元（按被告住宅建筑面积119.55m2，物业费0.5元/月/m2，交纳期限从2014年4月1日至2016年12月31日，共计33个月计算），被告方应按查实的数额1972.5元支付给原告，对原告诉请的物业管理费过高的部分，与事实不符，本院不予支持。 、对于原告诉请被告支付违约金8026.6元（违约金暂计至2017年4月30日止，此后的违约金计至被告付清物业费时止）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告请求过分高于造成的损失，显示公平，故本院酌情按照被告应缴物业管理费的30%予以确定违约金，只支持由被告按1972.5元*30%＝591.7元支付违约金给原告，对原告其余过高要求的违约金予以驳回。 、对于原告要求被告承担本案律师费的诉讼请求，因无法律明确规定，本院不予支持；对于原告要求被告承担本案邮寄费及公告费的诉请，因原告没有提供有关该项费用的实际支出数额及相关证据证明，故对原告该诉请，本院不予支持。 、对被告主张的从其领取房屋钥匙后交了600元物业费的主张，未得到原告认可，被告未提供相关证据予以证明，本院不予支持。 、对被告认为在其领取房屋钥匙后，发现房屋质量存在问题，因房屋质量问题未得到处理也没有得到任何赔偿，故不继续交物业费的主张，因房屋质量问题属房屋买卖合同，本案为物业服务合同，被告不交纳物业费的主张，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、一百一十二条、一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告骆某桂、马某英支付物业费1972.5元给原告广西某物业服务有限公司桂林分公司。； 二、被告骆某桂、马某英支付违约金591.7元给原告广西某物业服务有限公司桂林分公司。； 三、驳回原告广西某物业服务有限公司桂林分公司。的其他诉讼请求。 案件受理费90元，依法减半收取45元，由原告广西某物业服务有限公司桂林分公司。负担35元，被告骆某桂、马某英负担10元。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费90元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇一七年八月三日 书记员  梁 晶