广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初11213号原告（反诉被告）：陈灼坤，男，1969年9月23日出生，汉族，住广东省中山市。原告（反诉被告）：梁钜坤，男，1976年2月2日出生，汉族，住广东省中山市。共同委托诉讼代理人：李春霞，广东非凡律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。被告（反诉原告）：何光韶，男，1977年2月10日出生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：冯万明，广东品政律师事务所律师委托诉讼代理人：郭懿芳，广东品政律师事务所律师。被告：高健洪，男，1982年2月11日出生，汉族，住广东省中山市。被告：欧澄华，男，1975年3月26日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁斌明，女，1972年3月8日出生，汉族，住广东省中山市。被告：岑伟杰，男，1994年11月21日出生，汉族，住广东省中山市。原告陈灼坤、梁钜坤与被告何光韶、高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月11日、3月28日、5月9日、6月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告陈灼坤、梁钜坤的共同委托诉讼代理人雷斌及被告何光韶的委托诉讼代理人冯万明、郭懿芳到庭参加诉讼，被告高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告陈灼坤、梁钜坤的共同委托诉讼代理人李春霞、雷斌、被告何光韶的委托诉讼代理人冯万明及被告梁斌明、岑伟杰到庭参加诉讼，被告高健洪、欧澄华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第三、四次庭审时，原告陈灼坤、梁钜坤的共同委托诉讼代理人李春霞、雷斌及被告何光韶的委托诉讼代理人冯万明、郭懿芳到庭参加诉讼，被告高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈灼坤、梁钜坤向本院提出诉讼请求：判令何光韶、高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰向陈灼坤、梁钜坤连带支付到期应付的折旧费1246213.53元（暂计至2016年9月9日），并自逾期之日起每逾期一日按照到期应付未付折旧费总额的1%加收滞纳金，计至全部款项清偿之日止。诉讼过程中，陈灼坤、梁钜坤将诉讼请求变更为：1.确认陈灼坤、梁钜坤与何光韶、高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰于2015年8月11日签订的租赁经营协议于2017年2月24日已解除；2.判令何光韶向陈灼坤、梁钜坤支付2016年7月1日至2017年2月23日的折旧费2044553.58元、2016年5月至2017年2月23日的代付费用404665.58元及滞纳金（每逾期一日按应付未付金额的万分之五计收滞纳金，计至全部款项付清之日止，暂计至2017年2月27日为156303.35元），合计2605522.51元；3.判令高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰对上述债务承担连带清偿责任；4.判令陈灼坤、梁钜坤无需向何光韶退还押金2500000元。事实和理由：原、被告于2015年8月11日签订租赁经营协议，约定陈灼坤、梁钜坤将中山市富威堡娱乐有限公司娱乐城、中山市小榄镇富威堡宾馆（以下统一简称为娱乐城）出租给何光韶经营使用，陈灼坤、梁钜坤按月收取娱乐城的资产设备折旧费，何光韶于每月15日前支付下月的折旧费270000元。租赁期间，因娱乐城经营运作所需的工人工资、社保、场地租金、各种税、费等一切费用均由何光韶支付。经营中，陈灼坤、梁钜坤代何光韶支付的费用，何光韶需在每月8日前交给陈灼坤、梁钜坤。协议签订后，何光韶依约使用租赁场地开展经营。但履行过程中，何光韶自2016年5月起开始拖欠上述费用，经陈灼坤、梁钜坤多次催讨，何光韶均置之不理。陈灼坤、梁钜坤于2017年2月9日催告何光韶自收到通知之日起七日内主动交清欠付费用。因何光韶拒不交清上述费用，为避免损失进一步扩大，陈灼坤、梁钜坤于2017年2月23日向何光韶发出解除租赁经营协议通知。何光韶收到通知后，于2017年2月24日与陈灼坤、梁钜坤签订了解除合同协议书，约定租赁经营协议自2017年2月24日起解除，解除租赁经营协议前，何光韶欠付的费用详见对数表，双方于当日办理了清场和物品交接手续。截至2017年2月23日，何光韶欠付费用包括：2016年7月1日至2017年2月23日的折旧费2044553.58元、2016年5月至2017年2月23日的代付费用404665.58元。何光韶未按期支付款项，已构成根本违约，应承担违约责任，高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰作为保证人，应对上述债务承担连带责任。据此，陈灼坤、梁钜坤向法院提起诉讼。何光韶辩称，一、双方签订的租赁经营协议无效，该协议已于2017年2月24日经双方协商一致解除，由于协议无效，且已协商解除，故陈灼坤、梁钜坤无权依据协议约定的标准主张折旧费、滞纳金，折旧费实际上已包含陈灼坤、梁钜坤的合理利润，其只能参照市场标准向何光韶主张占用费。二、欠付的代付费用与实际不符，其中有一笔退税款23706.87元已由税务机关转账至陈灼坤、梁钜坤控制的中山市富威堡娱乐有限公司娱乐城的银行账户，该款应予以扣减。三、本案押金2500000元在扣减合理使用费后，如有剩余，应退还给何光韶。何光韶向本院提出反诉请求：1.确认陈灼坤、梁钜坤与何光韶签订的租赁经营协议无效；2.判令陈灼坤、梁钜坤向何光韶退回资产押金2500000元。事实和理由：2015年8月11日，陈灼坤、梁钜坤与何光韶签订租赁经营协议，约定：陈灼坤、梁钜坤将娱乐城的经营权出租给何光韶。何光韶认为，双方签订的租赁经营协议无效，陈灼坤、梁钜坤无权要求何光韶支付租金（折旧费），且应退还何光韶押金2500000元。据此，何光韶依法提出反诉。陈灼坤、梁钜坤对何光韶的反诉辩称，一、双方签订的租赁经营协议是各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，中山市中级人民法院作出的（2015）中中法民一终字第1613号民事判决书已认定与本案同一租赁标的物的租赁合同合法有效。二、1.根据租赁经营协议第7.3条的约定，何光韶构成根本违约，陈灼坤、梁钜坤有权解除合同并没收押金。2.关于押金交纳与没收的约定系双方订立合同时根据交易背景和情况达成的一致意思表示，何光韶清楚该约定的后果并自愿受其约束，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形。3.押金2500000元系履约保证金，是为了担保合同的履行。陈灼坤、梁钜坤投入4000000元将娱乐城进行装修并添置有关设备后才予以出租，一旦何光韶中途毁约，则陈灼坤、梁钜坤的前期投入有可能无法收回，因此，双方签订合同时协商一致同意由陈灼坤、梁钜坤收取2500000元作为押金，以担保何光韶按约定期限履行合同，但何光韶的违约行为导致陈灼坤、梁钜坤无法按期收回折旧费以弥补前期投入的巨大损失，因此，履约保证金2500000元理应予以没收。此外，娱乐城经何光韶使用，装修及设备已经破损，如欲继续出租，则陈灼坤、梁钜坤必须再投入资金重新装修，不没收押金无法弥补该经济损失。4.何光韶逾期支付费用已达8个月，构成根本违约，租赁经营协议的解除并不能免除其违约责任，更不影响陈灼坤、梁钜坤行使追究违约责任的权利，故陈灼坤、梁钜坤有权依约没收何光韶的押金2500000元。综上所述，何光韶的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰针对本诉、反诉均未作答辩。陈灼坤、梁钜坤围绕本案诉讼请求依法提供了如下证据：1.租赁经营协议；2.授权委托书；3.委托书；4.身份证；5.租赁协议、身份证；6.资产设备汇总表；7.麦宅宿舍4、5楼房间固定资产盘点表；8.娱乐城四楼杂物室已报废物品；9.2016年5月至2017年3月对数表；10.催告函、顺丰快递单、顺丰快递查询结果；11.2017年2月15日中山日报刊登催告函的公告；12.解除租赁经营协议通知书、EMS快递单、EMS快递查询结果、2017年2月23日中山日报刊登解除租赁经营协议通知书的公告；13.交接书；14.电费发票、纳税发票；15.计费清单查询；16.广东增值税电子普通发票；17.电视费；18.宾馆对共账户、娱乐城对公账户；19.照片；20.土地租赁合同书；21.场地调查核实表及证明；22.证明；23.土地租赁合同书；24.发票；25.同意转租证明、申请书、证明。何光韶围绕本案诉讼请求依法提供了如下证据：解除合同协议书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，何光韶对陈灼坤、梁钜坤的证据发表如下意见：证据3、4、13确认，证据7、8、9、11、12、14、20、21、23、24真实性确认，合法性或关联性不确认，证据1、2、5、6、10、15、16、17、18、19、22、25不确认。陈灼坤、梁钜坤对何光韶的证据发表如下意见：真实性认可，关联性及目的不认可。高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰未到庭应诉，故未发表质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年2月5日，中山市小榄镇北区经济联合社（以下简称北区经联社）与陈灼坤签订土地租赁合同书，约定：北区经联社将位于中山市小榄镇北区村工业区A区23号的商业用地（以下简称北区经联社土地）出租给陈灼坤，租赁期限2005年6月1日至2020年5月31日止，面积5476.3平方米。2015年8月10日，北区经联社出具同意转租证明，同意陈灼坤将上述土地转租给何光韶。该房地产尚未取得规划许可证或房产证。2006年，中山市小榄镇工业总公司（以下简称小榄工业总公司）与中山市富威堡娱乐有限公司娱乐城签订土地租赁合同书，约定小榄工业总公司将位于中山市小榄镇鸡场滘的土地（原小榄镇灰厂，以下简称小榄工业总公司土地）出租给中山市富威堡娱乐有限公司娱乐城使用，租赁期限2006年1月1日起至2020年5月31日止，面积为7602.92平方米。2015年8月10日，小榄工业总公司同意中山市富威堡娱乐有限公司娱乐城将上述土地转租给何光韶。2015年8月10日，中山市富威堡娱乐有限公司娱乐城出具证明，同意陈灼坤以个人名下将上述土地转租。2015年8月11日，梁斌明、岑伟杰获得岑繁标授权后，与陈灼坤、梁钜坤、何光韶、高健洪、欧澄华、签订租赁经营协议，约定：一、租约标的和本协议签订背景条件：（1.1）2013年11月11日，陈灼坤、梁钜坤与岑繁标签订了租赁协议(下称原租赁协议)一份，陈灼坤、梁钜坤将娱乐城出租给岑繁标经营使用。（1.2）根据何光韶、岑繁标、高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰陈述及提供资料反映，2014年10月后岑繁标因个人原因无法亲自经营娱乐城，全权委托梁斌明实际代理岑繁标占有娱乐城股份进行经营管理。现岑繁标已授权梁斌明、岑伟杰将原租赁协议的全部权利义务转让给何光韶，何光韶已成为娱乐城的实际承租经营人。（1.3）鉴于何光韶已成为娱乐城的实际承租人，现陈灼坤、梁钜坤同意岑繁标将娱乐城转租给何光韶经营，并重新订立本协议。二、娱乐城座落、面积、资产：（2.1）娱乐城租用北区经联社土地，土地面积5476平方米，并建有一幢三层半的钢筋混凝土建筑物，其中第一、二、三层建筑面积4782.8平方米，用作经营中山市富威堡娱乐有限公司娱乐城，第三层面积583平方米，用于经营中山市小榄镇富威堡宾馆。（2.2）中山市富威堡娱乐有限公司娱乐城租用小榄工业总公司土地（面积7602.92平方米）作为停车场使用，何光韶同意该停车场由娱乐城与中山市富威堡壹号酒吧共同使用。（2.3）娱乐城全部资产设备表详见原租赁协议附表“附注：资产设备汇总表（共18页）”。三、租赁期限：从本协议签订之日至2020年5月31日止。四、押金：陈灼坤、梁钜坤、何光韶同意原租赁协议承租方交付的资产押金2500000元自动转为本协议的资产押金。在本租赁协议期满，何光韶交清所有折旧费、代付费用等何光韶应付给陈灼坤、梁钜坤的费用，并且双方办妥资产设备、财物移交手续后，由陈灼坤、梁钜坤无息退回资产押金2500000元给何光韶。五、租金、费用的支付：（5.1）陈灼坤、梁钜坤将娱乐城打包租赁给何光韶经营，租赁期间，陈灼坤、梁钜坤按月收取娱乐城的资产设备折旧费（以下简称折旧费），折旧费为每月270000元，由何光韶于每月15日前向陈灼坤、梁钜坤支付下月的折旧费。（5.2）租赁期间，因娱乐城经营运作所需的工人工资、社保、场地租金、各种税、费等一切费用，均由何光韶承担，何光韶需按规定按时向相关部门或人员支付。经营中，陈灼坤、梁钜坤代何光韶交付的费用，何光韶需在每月8日前交代付费用给陈灼坤、梁钜坤，代付费用包括工资、场地租金、宿舍租金、一切税费、社保等、版权费、水电费、年审、换证、保险类以及其他代付费用。七、租赁期间内双方的权利、义务及违约责任：（7.3）何光韶必须按照本协议约定及时支付折旧费、代付费用等给陈灼坤、梁钜坤。如何光韶延迟交付，每逾期一日则按照欠付折旧费及其他代付费用的总额的1%加收滞纳金。若何光韶未按规定及时交纳代付费用造成的滞纳金及相关部门的处罚，责任由何光韶承担。若何光韶累计拖欠折旧费或代付费用等超过10天的，则视为何光韶根本违约，陈灼坤、梁钜坤有权单方解除本协议，收回娱乐城的经营权和资产，自主处理娱乐城的一切资产和水、电，并追收何光韶拖欠的折旧费、代付费用等费用，没收何光韶押金，要求何光韶承担支付逾期利息等其他违约责任，且无需给予何光韶任何补偿。九、梁斌明、高健洪、欧澄华、岑伟杰作为何光韶的保证人，保证何光韶依约履行本协议，并就何光韶因履行本协议对陈灼坤、梁钜坤的债务承担连带保证责任。租赁经营协议还约定了双方其他的权利义务。梁钜坤、陈灼坤、何光韶、梁斌明、高健洪、欧澄华、岑伟杰均在协议上签名、按指模确认。协议签订后，何光韶依约使用租赁场地开展经营。在履行的过程中，何光韶自2016年5月起开始拖欠有关费用。2017年2月15日，陈灼坤在中山日报刊登公告，催告何光韶自收到通知之日起七日内主动交清欠付费用。因何光韶拒不交清费用，陈灼坤于2017年2月23日向何光韶发出解除租赁经营协议通知。何光韶收到通知后，于2017年2月24日与陈灼坤、梁钜坤签订解除合同协议书，约定租赁经营协议于2017年2月24日解除，租赁经营协议解除前，何光韶欠付的费用详见对数表，双方于当日办理了清场和物品交接手续。陈灼坤、梁钜坤的委托代理人陈键梅与何光韶的委托代理人张旺玲分别于2017年2月23日、同年3月2日进行对账。根据两张对数表反映，截至2017年2月23日，何光韶欠付费用总额为2449219.16元（2297402.68元+151816.48元），包括：2016年7月1日至2017年2月23日的折旧费2044553.58元（其中2016年7月为202767.58元、2016年8月至2017年1月每月为270000元、2017年2月为221786元）、2016年5月至2017年2月23日的代付费用404665.58元。庭审中，陈灼坤、梁钜坤确认收到岑繁标交纳的资产押金2500000元，同意将滞纳金标准调整为每日万分之五，代付费用404665.58元中小榄工业总公司土地租金34786.07元（77134.33元-42348.26元）、北区经联社土地租金55459.26元、宿舍垃圾服务费182元，共90427.33元尚未垫付；陈灼坤、梁钜坤、何光韶确认租赁经营协议涉及的财产是娱乐城、停车场及资产设备，代付费用由何光韶承担，该协议于2017年2月24日解除。本院认为，关于本案案由，陈灼坤、梁钜坤主张案由为承包经营合同纠纷，但《民事案件案由规定》中没有承包经营合同纠纷，只有企业承包经营合同纠纷，而该案由包括中外合资经营企业承包经营合同纠纷、中外合作经营企业承包经营合同纠纷、外商独资企业承包经营合同纠纷、乡镇企业承包经营合同纠纷，本案不属于上述案由规定的情形。本案是针对租赁合同的履行发生争议而导致的纠纷，故本案案由为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：1.租赁经营协议的效力；2.关于折旧费、代付费用的数额；3.关于滞纳金及押金的处理。焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方签订的租赁经营协议约定陈灼坤、梁钜坤将娱乐城、停车场及资产设备出租给何光韶使用，并由何光韶支付折旧费、代付费用等，其中涉及房屋租赁部分，因陈灼坤、梁钜坤未提交相关的房产证或规划许可证等房屋具备出租条件的证据，故租赁经营协议中涉及房屋租赁部分因违反法律强制性规定自始无效，其余部分是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。焦点2，虽然租赁经营协议中涉及房屋租赁部分无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，何光韶仍应按约定的租金标准向陈灼坤、梁钜坤支付占用费，另双方确认租赁经营协议中有效部分于2017年2月24日经协商一致解除，本院对此予以确认，因此，何光韶应向陈灼坤、梁钜坤交纳2017年2月23日前的有关费用。根据双方的对数表，何光韶尚欠陈灼坤、梁钜坤2016年7月1日至2017年2月23日的折旧费2044553.58元、2016年5月至2017年2月23日代付费用404665.58元。关于折旧费，何光韶未举证证实其已支付该费用，故本院对陈灼坤、梁钜坤该主张予以支持。关于代付费用，双方约定由何光韶承担，何光韶虽辩称已支付代付费用23706.87元（退税款），但未举证予以证明，本院对该辩称意见不予采信。陈灼坤、梁钜坤确认上述代付费用中小榄工业总公司土地租金34786.07元（77134.33元-42348.26元）、北区经联社土地租金55459.26元、宿舍垃圾服务费182元，共90427.33元尚未垫付，即该部分费用尚未实际发生，应予以扣减，其余部分均已实际垫付，何光韶对此未提出异议，故代付费用为314238.25元（404665.58元-90427.33元），何光韶应向陈灼坤、梁钜坤支付该费用。焦点3，关于滞纳金，租赁经营协议约定何光韶应于每月15日前支付下月折旧费，每月8日前交纳代付费用，现何光韶逾期支付折旧费、代付费用，应支付滞纳金。陈灼坤、梁钜坤主张将滞纳金调整为每日万分之五，符合法律规定，故每月拖欠的折旧费所产生的滞纳金应以当月折旧费为基数，从逾期之日即上月16日起按每日万分之五计算至清偿之日为止，陈灼坤、梁钜坤未举证说明各项代付费用的垫付时间以及何光韶应返还的具体时间，导致各项代付费用滞纳金的起算时间无法确定，应承担举证不能的法律后果，鉴于双方最后一次对账时间为2017年3月2日，故代付费用所产生的滞纳金应以314238.25元为基数，从2017年3月3日起按每日万分之五计算至清偿之日为止。关于押金，租赁经营协议的有效部分双方于2017年2月24日经协商一致解除，且解除时陈灼坤、梁钜坤未提出没收押金，另结合本院已对其实际损失进行了处理，故陈灼坤、梁钜坤收取的2500000元押金应予以返还。因此，本院对陈灼坤、梁钜坤没收押金的主张不予支持，对何光韶退回押金的反诉请求予以支持。高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰作为担保人，应按照约定对何光韶上述债务承担连带清偿责任。高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃对本案的抗辩权，但不影响本院依法判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告陈灼坤、梁钜坤与被告何光韶、高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰于2015年8月11日签订的租赁经营协议中涉及中山市小榄镇民安北路北区A区23号土地地上建筑物部分的租赁内容自始无效，其余部分于2017年2月24日经双方协商一致解除；二、被告何光韶应于本判决生效之日立即向原告陈灼坤、梁钜坤支付2016年7月1日至2017年2月23日的折旧费2044553.58元及滞纳金（其中2016年7月折旧费为202767.58元、2016年8月至2017年1月每月折旧费均为270000元、2017年2月折旧费为221786元，拖欠的当月折旧费所产生的滞纳金以当月折旧费为基数，从上月16日起按每日万分之五计算至清偿之日为止）；三、被告何光韶应于本判决生效之日立即向原告陈灼坤、梁钜坤支付2016年5月至2017年2月23日的代付费用314238.25元及滞纳金（以314238.25元为基数，从2017年3月3日起按每日万分之五计算至清偿之日为止）；四、被告高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰对何光韶上述债务承担连带清偿责任；五、原告陈灼坤、梁钜坤应于本判决生效之日立即向被告何光韶退还押金2500000元；六、驳回原告陈灼坤、梁钜坤其他的诉讼请求；七、驳回被告何光韶其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47539元，诉讼保全费5000元，合计52539元，由原告陈灼坤、梁钜坤负担19895元，由被告何光韶、高健洪、欧澄华、梁斌明、岑伟杰负担32644元。反诉费13400元，由原告陈灼坤、梁钜坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭 宁人民陪审员  欧卉青人民陪审员  吴建辉二〇一七年八月二日书 记 员  卢国棠吴婷