北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第65405号原告：戚宇凡，男，1985年8月4日出生，中青思宁文化传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。委托代理人赵向利，北京雨仁（上海）律师事务所律师。委托代理人马永华，北京柏舟律师事务所律师。被告：杨淑雅，女，1969年6月4日出生，北京市门头沟区检察院公职人员，住北京市门头沟区。委托代理人王海利，北京市六合金证律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，该公司职员，住北京市海淀区。原告戚宇凡（以下简称原告）与被告杨淑雅（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人赵向利、马永华，被告之委托代理人王海利到庭参加了诉讼，链家公司经本院合法传唤未出庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金2.6万元；2、判令被告支付原告逾期迁出户口违约金27.2万元。事实与理由：2015年9月1日，原、被告在链家公司蓝筹名座店签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，合同约定原告购买被告位于北京市朝阳区××××房屋，房屋总价款400万元。2015年9月30日前被告将房屋交付原告，逾期交房的，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告应当在该房屋所有权转移当日向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因被告自身原因未如期将户口迁出的，应向原告支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。补充协议约定被告于2015年9月30日前将租户清走并把房屋钥匙交接给原告。2015年9月24日双方约定理房通对交易进行保障。合同签订后2015年9月1日原告向被告支付定金10万元，2015年9月24日向理房通托管账户支付388万元，完成了付款义务。但被告违反约定于2015年10月13日才将钥匙交付原告，打乱了原告的装修计划，在时间上、精神上、经济上蒙受很大损失，另被告也未按约定将其户口从交易房屋中迁出，违反了合同义务，故诉至法院。被告发表答辩意见称：不同意原告的诉讼请求。双方在链家公司签订了房屋买卖合同和监管合同，我方没有延期交房，合同约定2015年9月30日前我方应当收到约定款项，但实际上直到2015年10月13日下午我方才收到房款，因为原告的房款没有按期解冻，所以我没有交付钥匙，该责任应由原告和链家公司承担。我在2015年9月30日已经将承租户清退，已具备向原告交付钥匙的条件，在房屋过户之日向有关机关提出户口迁出的申请，我方不存在违约行为，具体户口迁出时间不是我方可以左右的，按照合同约定只要我方向有关部门办理迁出手续就不存在违约，原告没有证据证明我方拒不迁出或自身原因不迁出户口，我方对此也不应承担违约责任。原告主张违约金过高，违约金应以实际损失为限，且我方没有给原告造成任何损失，原告也没有提交证据证明其受到损失大小，故不同意原告的诉讼请求。第三人链家公司未到庭亦未发表意见，庭后其业务员韩星陈述称，合同约定的交房时间是2015年9月30日，当天下午六点左右被告已经从租户手中拿到了钥匙，准备交付钥匙给原告，但双方因为首付款资金解冻产生分歧，而资金解冻需要在工作日办理，适逢国庆假期无法办理。之后双方交接钥匙的时候我也在现场，双方也没有发生分歧。合同约定过户当天同时办理物业交割及迁户确实对被告不利，一般都是约定在过户之后几个工作日内办理迁户，迁户口晚几天一般不会有实质影响。本院经审理查明：2015年9月1日，原、被告签订《定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定被告（出卖人）将其所有的位于北京市朝阳区××××房屋出售给原告（买受人），房屋总价400万元，补充协议二条约定原告于2015年9月1日向原告支付定金10万元，于2015年9月30日前将第一、第二笔首付款共388万元交付被告；补充协议第二条第3款约定2015年10月15日前办理房屋所有权转移登记手续。定金协议签订后原告支付被告10万元定金。合同第六条第1款第3项约定，2015年9月30日之前被告将房屋交付原告，交付时应履行：1、附属设施设备、装饰装修、水电等；2、双方在相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。合同第七条第1款第1项约定，逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第九条第3款条约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起当日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，双方均陈述称2015年10月10日办理了房屋产权转移登记手续，被告于2015年10月13日将房屋钥匙交付原告，被告于2015年11月份将涉案房屋内户口迁出。就首付款388万元支付事宜，原、被告2015年9月24签订《融信托管协议》，约定由北京中融信担保有限公司为本次房屋交易资金进行托管，其中第二条约定原告最迟应于办理房屋产权转移登记手续前1个自然日将全部托管资金足额存入托管账户。第三条约定房屋完成产权转移登记手续且乙方取得房屋的产权证书，并向中融信公司提供相应材料之日起1个工作日内，中融信公司将全部托管资金划转至被告在理房通开立的账户。就此一节，原告提交了划款凭条，显示2015年9月24日原告将388万元支付至理房通账户。被告称链家公司通知其首付款不能解冻，出卖人可以不用先交钥匙了，因房款不能解冻，其有权履行先期抗辩权，但链家公司未出庭陈述意见，被告亦未对此举证。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《融信托管协议》、银行凭条等证据及当事人陈述在案为证。本院认为：《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《融信托管协议》系原、被告真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均需严格按约履行各自义务。据双方签订的资金托管协议，原告按约将388万元首付款支付至理房通账户，应视为履行了付款义务，被告以该笔资金未解冻为由不履行交房义务，实为其对资金监管条款理解有误，但违约责任的构成不以当事人是否具有过错或认识有误为前提，即使被告没有过错，其未按约履行交付义务即构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任，原告该部分诉讼请求有据，本院予以支持。但违约金数额应综合考虑实际损失大小及过错程度。本案中，原告并未提交证据证明其受到实际损失，且合同约定2015年9月30日交付房屋，被告当天即从租户处取得了房屋钥匙准备与原告进行交接，双方系因资金监管事宜产生分歧，被告并无主观故意，故本院对违约金数额酌减之后予以确定。就户口迁出一节，本案合同约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起当日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，另，补充协议约定双方应在过户当天办理物业交割手续。但据本市房屋买卖交易惯例，就户口迁出条款的一般表述均为“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起XX日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续”。本院认为，合同履行步骤必然存在先后顺序，如当事人在同一天办理房屋所有权转移登记手续，同时办理物业交割，同时再办理户口迁移手续，对出卖人即被告而言，系明显加重其合同义务，现被告未能按上述合同约定期限迁出户口，虽合同条款约定有失公允，但被告客观上已构成违约，应承担相应的违约责任，而原告未提交证据证明其因被告户口迟延迁出受到损失大小，故本院对该原告该部分违约金数额酌减之后予以确定。链家公司经本院合法传唤未出庭，不影响本院依据现有证据对事实作出认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨淑雅于本判决生效之日起七日内支付原告戚宇凡逾期交房违约金八千元；二、被告杨淑雅于本判决生效之日起七日内支付原告戚宇凡逾期迁户违约金五千元；三、驳回原告戚宇凡的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5770元，由被告负担125元（原告已预交，被告于本判决生效后七日内交付原告），由原告负担5645元（原告已预交2885元，余款2760元于本判决生效后七日内交纳至本院）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郭玉房代理审判员  胡东方代理审判员  郝 卓二〇一七年八月二日书 记 员  张茹敏