广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终8406号上诉人（原审被告）：广州和品酒店管理有限公司，住所地：广州市天河区中山大道中588号。法定代表人：陈金伟，总经理。上诉人（原审被告）：陈金伟，男，1977年9月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：雷艳萍、叶慧怡，均系广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市达濠餐饮有限公司，住所地：广州市天河区中山大道588号2楼整层。法定代表人：张耿兰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：欧阳青、黄蔼桐，分别系广东木坤律师事务所律师、实习律师。原审被告：陈兵，男，1980年10月21日出生，汉族，住广东省化州市。上诉人广州和品酒店管理有限公司（以下简称和品酒店）、陈金伟因与被上诉人广州市达濠餐饮有限公司（以下简称达濠公司）、原审被告陈兵房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。和品酒店、陈金伟共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认张蕊、和品酒店签订的《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》于2019年3月30日解除；2.撤销一审判决第二项，改判和品酒店、陈金伟无须支付达濠公司违约金1224000元；3.撤销一审判决第三项，改判和品酒店、陈金伟无需退还达濠公司租赁押金306000元；4.撤销一审判决第四项，改判和品酒店仅需向达濠公司赔偿装修残值602239.5元，陈金伟无需承担赔偿责任；5.本案诉讼费由达濠公司承担。事实和理由：一、一审法院认定和品酒店、陈金伟与达濠公司签订的《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》于2018年10月31日终止履行缺乏事实依据。根据和品酒店、陈金伟提供的《场地移交证明》可知，双方于2019年3月30日进行场地交接，达濠公司当日才正式搬离，故解约时间应为2019年3月30日。另，案涉场地一直处于达濠公司的控制之下，达濠公司保管场地钥匙，场内物品搬离与否、何时搬离等均由达濠公司自行决定，无需和品酒店、陈金伟同意或配合，和品酒店、陈金伟亦未阻挠达濠公司搬离，故不存在和品酒店、陈金伟拒绝解约的情况。二、关于装修投入损失1204479元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装修残值损失由双方按公平原则分担。根据（2018）粤01民终7778号民事判决查明事实可知，张少华、卢嘉卿系一手出租人，是本案合同解除、案涉场地无法使用的根本过错方，和品酒店、陈金伟对原租赁合同解除不存在过错，也不存在违约责任。另根据达濠公司一审提交的《至各租户告知书》，场地出租人与承租人之间的租赁合同被法院判令解除，但出租人同意继续出租给达濠公司使用，并通知达濠公司与其协商后续承租事宜，即达濠公司可与承租人续租，可继续使用原装修，即可避免100多万元的装修损失。因达濠公司不愿意续租继续使用，从而加大了装修投入损失，故达濠公司自行承担一半装修投入损失。一审判决和品酒店、陈金伟承担装修损失显失公平。三、结合双方签订的租赁合同第七条第4款、第九条第3款、第5款约定，应当理解为和品酒店、陈金伟在存在隐瞒场地瑕疵、故意提供不符合条件场地、故意对场地出租人违约导致出租权丧失等情形时，才需要支付违约金。本案中，和品酒店、陈金伟并不存在上述情形，案涉合同的解除不可归责于双方，故和品酒店、陈金伟无需向达濠公司支付违约金。若法院酌情认为和品酒店、陈金伟需向达濠公司支付违约金的，本着公平原则，也应当结合达濠公司因合同解除产生的实际损失以及和品酒店、陈金伟对合同解除是否存在过错情形予以区分考虑。本案中，达濠公司未提供其他证据证明其存在装修投入以外的其他直接损失，和品酒店、陈金伟对合同解除也不存在过错，一审法院机械化适用条款、不作调减地判令和品酒店、陈金伟承担1224000元违约金显失公平。四、根据《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》第三条第2款约定，如达濠公司自合同解除日尚拖欠场地租金及相关费用的，和品酒店、陈金伟有权从租赁押金予以抵扣，现达濠公司尚拖欠和品酒店、陈金伟2018年9月1日至2019年3月30日的租金及相关费用约80多万元未结清，一审判决和品酒店、陈金伟退还租赁押金没有合同依据。五、陈金伟并非本案适格主体，无需承担赔偿责任。1.根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十一条第2款的规定，结合案涉合同签署主体及相关合同条款内容可知，案涉合同签署对外是以和品酒店名义与张蕊签订的，和品酒店也在案涉合同上盖章确认，陈金伟的签字行为是基于其作为和品酒店法定代表人而进行的职责履行行为，故合同主体是和品酒店并非陈金伟。2.以陈金伟个人银行账户收取租金的行为是由公司股东一致决定，并非陈金伟的个人行为，款项收取后也是用于公司日常经营，并不存在公司与个人财产混同的情形。一审法院在未有证据证明陈金伟滥用公司人格独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益的情况下，依据《中华人民共和国公司法》第二十条认定和品酒店、陈金伟主体混同，属于事实认定不清，证据不足。3.在合同履行过程中，催收租金、调整停车费用以及场地交接确认等相关事项的协商均是由和品酒店对外进行，可见和品酒店至始至终是案涉合同的实际履行主体，不存在陈金伟为个人利益以公司名义对外签订合同的情况。被上诉人达濠公司二审答辩称：不同意和品酒店、陈金伟的上诉请求，一审认定事实正确、适用法律正确。具体理由如下：一、和品酒店、陈金伟主张合同于2019年3月30日终止没有事实依据。和品酒店、陈金伟依约应对涉案房屋提供稳定的消防。在实际经营过程中，涉案房屋因消防和供电问题，供电断断续续，且常有相关部门就消防问题张贴公告，影响经营。此后陈金伟和案外人张少华、卢嘉卿因租金问题纠纷不断，直到2017年双方正式提起诉讼，陈金伟与案外人就租金问题影响达濠公司等次承租人的经营。2018年9月23日谭学良、陈金伟因（2018）粤01民终7778号民事判决书而丧失了涉案房屋的出租权，此后张少华要求达濠公司配合交接场地，因此达濠公司向陈金伟、和品酒店提出解除合同，要求赔偿损失并办理场地交接事宜，但和品酒店、陈金伟希望达濠公司继续付租，不愿解约，导致达濠公司无法办理交接手续。达濠公司起诉后也反复催促和品酒店、陈金伟交接场地，但和品酒店、陈金伟将涉案场地上锁，拒绝理会。一审法院工作人员多次致电陈金伟，要求其交接场地，但和品酒店、陈金伟及其工作人员均不予配合。在达濠公司联系好搬家公司后，陈金伟、和品酒店又不予配合，并出动保安阻挠，甚至差点惊动派出所出警。直至2019年3月30日，和品酒店、陈金伟才允许达濠公司将相关物品搬离涉案房屋，但强行要求达濠公司签订场地交接证明，否则就不同意达濠公司搬离。由于达濠公司已提早联系好搬家公司，无奈只好签署场地交接证明，因此该交接证明只能证明和品酒店、陈金伟允许达濠公司撤场的时间，并非合同解除时间。在2018年之前，和品酒店、陈金伟就丧失了涉案房屋的出租权，因此一审法院认定2018年涉案合同终止并无不当。和品酒店、陈金伟拒绝解约和交接场地，应承担相应法律后果。二、由于涉案房屋的一次消防功能进行变更，及二次消防的验收被撤销，使涉案房屋的性质变为停车场和仓库，无法作为餐厅，导致达濠公司无法合法经营，故和品酒店、陈金伟应承担装修损失。三、和品酒店、陈金伟丧失了出租权，无法继续履约。1.因张少华、卢嘉卿就涉案房屋的纠纷问题，常与和品酒店、陈金伟发生矛盾，导致停电以及相关部门上面调查，进而导致达濠公司无法正常经营、生意惨淡。上述情形均属于和品酒店、陈金伟的违约行为，故和品酒店、陈金伟应赔偿达濠公司损失并支付违约金。2.和品酒店、陈金伟根据其与案外人的合同约定及事实等情况，上诉主张合同的解除不可归责于双方，且主张达濠公司可以通过与卢嘉卿、张少华沟通避免损失，有违合同相对性原则。和品酒店、陈金伟与案外人的合同约定以及消防许可的办理责任方的归责问题不能约束达濠公司。3.根据前述7778号民事判决书认定，和品酒店、陈金伟明知涉案房屋不符合租赁用途而签订场地租赁合同，存在过错，故和品酒店、陈金伟主张涉案房屋消防许可的取消不可归责于和品酒店、陈金伟，没有依据。达濠公司解除合同的根本原因是没有消防许可，场地用途不可用于餐饮经营，故达濠公司继续承租的前提不存在。和品酒店、陈金伟主张达濠公司可以通过与案外人续约降低损失的说法没有依据。4.和品酒店、陈金伟是否应该承担民事责任应以合同和事实进行认定，和品酒店、陈金伟以其不存在主观故意为由，上诉主张其无需承担责任，没有依据；四、关于租赁保证金。涉案合同因和品酒店、陈金伟违约而解除，达濠公司已支付了和品酒店、陈金伟有权出租期间即至2018年9月23日止的全部租金和费用，和品酒店、陈金伟应退还保证金;五、陈金伟是涉案合同的相对方和实际履约者，应在本案中承担相关责任。1.陈金伟是涉案合同的签约者，并非以和品酒店的法定代表人身份而签约。涉案合同签订时和品酒店尚未成立，和品酒店是后加入的合同履约方。2.陈金伟的出租权来源于其与案外人签订的租赁合同，达濠公司是基于信任陈金伟及该份租赁合同才签订了本案租赁合同。达濠公司签约后的较长时间都是直接交租给陈金伟，之后在陈金伟的指示下将租金交付给陈兵。3.陈金伟滥用和品酒店法人独立地位，财务混同，亦应对和品酒店的债务承担连带责任。原审被告陈兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面陈述意见或举证，本院依法缺席审理。2018年12月3日，达濠公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》于2018年9月13日解除；2.和品酒店向达濠公司支付解约违约金1321920元；3.和品酒店向达濠公司赔偿装修残值1204479元（最终以鉴定结果为主）；4.和品酒店向达濠公司返还租赁押金306000元；5.陈金伟、陈兵对和品酒店的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由和品酒店、陈金伟、陈兵承担。一审法院经审理查明：达濠公司成立于2016年1月9日，法定代表人为张耿兰，经营范围为餐饮业；和品酒店成立于2016年1月4日，据2018年10月24日的企业公示信息显示，和品酒店的法定代表人为陈金伟，股东有陈金伟、孔建明、王爱萍。达濠公司、和品酒店均出示《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》（以下简称“讼争合同”；签订时间为2015年2月16日，甲方陈金伟、陈金伟上方加盖和品酒店公章；乙方张蕊），约定：甲方将中山××××号2楼和1楼部分（以下简称“涉案物业”），2楼建筑面积为1200平方米之物业出租给乙方，1楼部分面积100平方米，总面积为1300平方米；租赁期限为10年，自2015年3月1日至2023年2月28日，其中装修免租期为3个月；2楼租金按该物业约定的建筑面积计算，月租金单价为70元/平方米，每满二年从原来的基础递增8%，第三年起递增，三按一租，三按按金252000元，从2017年3月1日后开始递增，1楼租金按180元/平方米计算，8.5的使用率，每年递增5%，三按一租，面积为100平方米，租金18000元每月；2楼按目前的现状交付，金额为35万，在2015年3月1日前付，从2016年3月1日起开始递增；物业管理费，每年每月每平方米6元；免租期到2015年5月31日止，2015年6月1日起开始计算租金，递增日从2015年3月1日起计；租金按每月结清，乙方应于每月3日前以转账方式将当月租金缴付，甲方收款银行账户待合同签订后甲方以书面的形式通知乙方，如果在合同履行过程中收款账户有变，应在下一次付款日前十天书面通知乙方，如果因为甲方提供的银行账号有问题或没有及时提供银行账号导致乙方不能及时支付租金的，不属乙方违约；如合同因甲方违约而终止的，则甲方双倍返还租赁按金，如合同因乙方违约而终止的，则甲方没收全部租赁按金。甲乙双方同意该物业自2015年2月28日交付使用，并于当天办理相应的钥匙交接手续，签署物业交付确认书；甲方保证乙方在租赁期限内合法拥有房屋的使用权，不能再将房屋租赁给他人，合同期满后，乙方享有优先承租权；如需对现有水、电、消防、通讯设施进行大的改造、增容须书面报请甲方同意，并到有关部门办理手续后方可实施，费用由乙方自行承担；经营期间的装修投入及其设施设备（不能移动）均属自愿投资，一切经济责任和法律责任均由乙方承担，与甲方无关；甲方违约提前解除合同，则赔偿乙方所有的投资300万元，本合同终止时，甲方无需对乙方投入的装修、设施设备做出任何补偿；无论何种原因该房屋发生转让、导致业主关系变更，甲方依法保证本合同及协议仍然有效，可继续履行；租赁期内，出现下列情况之一的，乙方有权解除本合约，并要求甲方承担违约责任，合同自乙方发出书面通知之日起即行解除：（1）甲方交付的物业性质不符合本合同约定，或因为甲方原因导致无法办理营业所需执照等，致使不能实现租赁目的（2）甲方交付的物业存在缺陷、危及人身、财产安全的……（4）本合同约定的其他情况；乙方逾期交付租金的，从甲方公司发出催款通知10日内起，每逾期一天，须按所欠租金额的2%向甲方支付违约金，直至清偿之日止，如逾30天，甲方有权解除合同，断水断电，收回物业没收全部租赁按金和管理费按金；（第九条第3点）租赁期内，本合同任一方单方违约终止合同的，违约方除赔偿守约方的实际经济损失外，还需要向守约方支付相当于终止时12个月的租金的违约金，乙方倒闭的除外；租赁期内，如甲方因丧失物业出租权而导致本合同无法继续履行的，视为甲方违约，按本合同的第九条第3点的约定承担违约责任；违约金、赔偿金应在确定责任后十天内付清等内容。关于合同中“甲方违约提前解除合同，则赔偿乙方所有的投资300万元”的约定，达濠公司表示该300万元的约定是对场地装修预算的一个预估，如果超过300万元，则和品酒店、陈金伟不予赔偿；和品酒店、陈金伟表示该条是考虑如若合同可以继续履行，和品酒店故意毁约的，对达濠公司投入的一个赔偿，300万元也只是预估的达濠公司的装修投入以及经营损失的一个数额。关于上述合同的相对方，达濠公司称是张蕊代替达濠公司与和品酒店签订，并提交了张蕊于2018年11月25日出具的《确认书》予以证明。该《确认书》显示内容有“《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》的实际承租方是达濠公司，在合同履行过程中也一直是达濠公司支付租金、水电等费用，本人不是实际的承租方”；三被告对上述证据质证称，张蕊签订合同的时候并未出示授权委托及张蕊与达濠公司关系的相关材料，合同的相对承租人应当是达濠公司以及张蕊共同承租。另张蕊到庭确认其是代理达濠公司签订上述合同。达濠公司、和品酒店、陈金伟均确认《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》是先由陈金伟签名，再由和品酒店盖章。达濠公司确认在签约时，陈金伟有向达濠公司披露其与张少华、卢嘉卿的租赁合同。和品酒店、陈金伟、陈兵称是在和品酒店成立后才在《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》上盖章。达濠公司还提交有《中国建设银行网上银行转账汇款电子回单》、《收据》。《中国建设银行网上银行转账汇款电子回单》显示为案外人肖亮宏于2015年6月4日向陈金伟转款83000元。《收据》显示为和品酒店2015年9月19日开具，确认收到达濠鱼仔店交来的9月份发电机维护费用66000元，经手人陈兵。达濠公司称上述83000元为煤气管道费，66000元为发电机维修费，上述费用均为其损失。和品酒店、陈金伟、陈兵对上述证据质证称，确认上述证据的真实性，但是不确认关联性，上述费用均为达濠公司的经营性支出，不应当由和品酒店承担。2017年12月1日，和品酒店开具《收据》，显示为收取涉案场地共计306000元的按金，备注，请保留原件，以此退还按金。达濠公司持有该收据原件。2018年7月10日，达濠公司负责人方艳香与陈金伟签订《协议》约定，达濠鱼仔店的停车费，在按原合同计算后，5折优惠，优惠时间2018年5月1日起至2019年5月1日止，优惠期过后，按原合同计算。协议下方有“广州和品酒店管理有限公司：陈金伟”字样。2018年9月20日，达濠酒店称收到张少华、卢嘉卿名义发出的《致各租户告知书》（均为打印字体，落款时间为2018年9月20日，告知人为张少华、卢嘉卿），内容为：天河区中山大道中588号、590号各租户，根据广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终7778号终审判决，张少华、卢嘉卿与陈金伟、谭学良于2014年11月14日签订的《场地租赁合同》被判令解除，即陈金伟、谭学良已非天河区中山大道中588号、590号承租人。现对各租户敬告如下：1.请各租户尽快与出租方张少华、卢嘉卿联系，商定后续承租事宜；2.如有租户不愿意承租，请尽快配合与陈金伟、谭学良向出租方交还场地。就该《致各租户告知书》，三被告表示对真实性无异议，但显示出租人是同意达濠公司继续承租和使用，不存在被告方强制达濠公司停业的情形，如继续承租可直接联系出租人，协商后续的承租事宜。2018年10月19日，达濠公司向和品酒店发出《关于的郑重复函》，称和品酒店发来的《催缴费通知书》收悉，达濠公司于2018年9月底收到张少华、卢嘉卿发来的《致各租户告知书》及（2018）粤01民终7778号民事判决书，达濠公司作为判决书所涉的第三人，是和品酒店、张少华、卢嘉卿、陈金伟、谭学良之间租赁合同纠纷的受害者……和品酒店将不具备合法使用条件的物业出租给达濠公司，且已被生效的判决书确认没有合法的出租权，属于严重违约，因此，和品酒店没有权利要求达濠公司支付租金，由于和品酒店严重违约作为，导致达濠公司无法经营，请和品酒店尽快派人与达濠公司协商赔偿事宜，妥善处理后续事项等内容。2018年10月23日，和品酒店向达濠公司发出《回复函》，称2018年10月19日出具的《郑重复函》已收悉……陈金伟、谭学良与张少华、卢嘉卿之间的纠纷不影响和品酒店与达濠公司之间租赁合同的效力，该租赁合同一直合法有效，双方应当诚实履行……希望达濠公司能够按时缴纳所拖欠租金189394.4元，以便双方一起努力，尽早取得稳定的租赁权，共同将场地经营好。2018年10月26日，达濠公司向和品酒店发出《回复函》称（2018）粤01民终7778号生效的民事判决已确认于2018年9月13日解除陈金伟、谭学良与张少华、卢嘉卿的租赁合同关系，达濠公司已结清2018年9月及之前的租金以及各项费用，和品酒店要求达濠公司支付189394.4元没有依据，达濠公司不存在拖欠租金行为，按照合同约定，和品酒店及陈金伟、谭学良丧失房屋出租权应向达濠公司支付违约金及赔偿损失，达濠公司认为在最终确认相关责任前，达濠公司无义务再向和品酒店支付租金及费用，希望双方友好协商，积极解决支付违约金及赔偿损失问题。2018年10月30日，达濠公司向和品酒店发出《停业公告》，称因和品酒店未处理好场地出租权及消防等问题，导致达濠公司无法继续合法经营，达濠公司将于2018年10月31日停止营业。2018年11月30日，广东省广州市广州公证处公证，达濠公司已经关门停业。2018年12月19日，达濠公司向和品酒店、陈金伟、陈兵发出《场地交接告知函》，称达濠公司于2018年10月已经要求解除双方签订的合同，赔偿损失以及办理交还场地事宜，但和品酒店坚持不予解除合同，拒绝办理交接手续，达濠公司已经于2018年10月30日停止经营，请尽快与达濠公司办理场地交还手续。2018年12月21日，和品酒店向达濠公司发出《对的复函》，称：一、和品酒店与达濠公司的房屋租赁合同合法有效，截止发函之日，达濠公司一直占有、使用承租房屋、未受到任何影响，至于达濠公司自行闭店行为，系达濠公司自主经营决策，与和品酒店无关；二、关于租赁合同解除问题，首先，和品酒店从未收到达濠公司解除合同的任何通知，双方的租赁合同合法有效并正在履行过程中，达濠公司单方解除合同没有法律和合同依据，属于单方违约行为，另外，达濠公司拖欠9月至12月租金的行为亦属于违约行为。2018年12月3日，达濠公司向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年1月25日向和品酒店、陈金伟、陈兵送达相关的起诉状以及证据材料，该批证据材料中有一材料为《东圃客运站酒店二层餐厅室内装修工程施工图》（以下简称“《室内装修工程施工图》”）。2019年3月30日，达濠公司法定代表人张耿兰与和品酒店签订《场地移交证明》，确认达濠公司承租涉案物业用于经营达濠鱼仔店，现达濠公司已经将涉案物业内所有自有物品搬走，并于2019年3月30日将场地移交和品酒店，如场内有任何遗留物品，均视为达濠公司已放弃物品所有权，和品酒店自行处置等内容。另，该确认书上还有手写字样为“除初步确定为鉴定范围内的设施设备，由法院判决处置外，如场地内有任何遗留物品张耿兰”等字样。关于达濠公司的交租情况，达濠公司以及和品酒店、陈金伟、陈兵确认，达濠公司缴纳租金以及各项费用至2018年9月13日。和品酒店、陈金伟、陈兵称达濠公司未结清2018年9月14日至2019年3月30日期间的费用，达濠公司则称其同意支付2018年9月14日至2018年10月31日期间的占用费。为予证明，达濠公司向一审法院提交了《收费通知》、《中国建设银行网上银行转账汇款电子回单》多张以及《代支付确认书》，其中《收费通知》多张，其中3张显示为和品酒店物业部开具，内容为通知达濠鱼仔店缴纳涉案场地2016年11月、2018年8月、2018年9月的租金、物管费、停车费、水电费等内容，其中2018年8月、2018年9月《收费通知》明确的收款账户为，户名陈兵、尾号为1850的中国银行账户，2016年11月的《收费通知》明确的收款账户为户名陈金伟尾号为5418的工商银行账户，三张《收费通知》显示的租金金额均为首层18000元，二层84000元；开具日期为2015年10月13日的《收费通知》显示为和品酒店向达濠鱼仔店开具，要求达濠鱼仔店2015年10月18日前缴纳发电机维护费用66000元、电费95512.5元……汇入账户为户名陈金伟的建设银行美林海岸花园支行账户；《中国建设银行网上银行转账汇款电子回单》多张，显示2018年8月10日至2018年10月22日期间付款人为案外人张耿兰通过尾号为8333的银行账户向收款人为陈兵，账号尾号为1850的账户转账支付；《代支付确认书》显示内容为张耿兰系达濠公司的法定代表人，通过尾数为8333的银行账户向陈兵账号尾号为1850的银行账户支付款项，为代达濠公司支付的租金及相关费用款项，左下角写有“张耿兰”字样。和品酒店、陈金伟、陈兵确认上述证据的真实性。和品酒店则提交《二楼达濠欠费明细表》、《收费通知》、EMS邮单等，其中《二楼达濠欠费明细表》显示为达濠公司欠缴2018年9月至2019年3月期间的租金（每月金额均为首层18000元，二层84000元）、物管费、治安联防费、网络和电视费、垃圾处理费、停车费、电费、水费共计797406.75元，；《收费通知》均显示为和品酒店于2018年9月29日-2019年3月1日开具给达濠公司，要求达濠公司缴纳涉案场地2018年10月至2019年3月期间的租金（每月首层18000元，二层84000元）、物管费、治安联防费、网络和电视费、垃圾处理费、停车费、电费、水费等，收款账户均为陈兵个人账户；EMS邮单显示为陈兵邮寄给张耿兰，收件人单位名称为达濠公司，寄件地址以及收件地址均位于中山××××号，上述EMS邮单均显示未投递成功。达濠公司对上述证据质证称，不确认《二楼达濠欠费明细表》的真实性，达濠公司已经付清2018年9月13日之前的所有租金、物业管理费、停车费等相关费用，确认《收费通知》、EMS邮单真实性，但是对证明内容不予确认，达濠公司已经支付租金至2018年9月13日，此后的费用由于对方丧失出租权，达濠公司要求解除合同及交接场地，所以无需支付相关费用。为证明其损失，达濠公司向一审法院申请对涉案物业内装修及设施设备的残值进行评估。一审法院经摇珠程序，选定广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称“安衡事务所”）作为本案的评估机构。2019年2月28日，一审法院向达濠公司的委托代理人、和品酒店、陈金伟、陈兵的共同委托代理人发送短信，告知其2019年3月6日前往涉案物业现场进行现场勘察。2019年3月6日，达濠公司的委托代理人、陈兵以及安衡事务所的鉴定人员到达涉案物业进行现场勘察，一审法院在涉案物业现场质证了《室内装修工程施工图》，被告陈兵确认《室内装修工程施工图》的真实性。2019年4月9日，安衡事务所出具《关于广州市天河区中山××××号2楼和1楼共计1300平方米的房屋装修及设施设备的残值价格评估结论书》（穗安价鉴【2019】初ZC008号，初稿），明确评估标的为涉案物业的房屋装修及设施设备的残值，评估基准日为2018年10月31日，评估依据有……（二）委托方提供的材料：1、《鉴定委托书》；2、《室内装修工程施工图》；3、法院转来的其他相关材料；评估结论为涉案物业房屋装修以及设施设备的残值在2018年10月31日的价值为1204479元。一审法院向各方当事人送达后，和品酒店、陈金伟、陈兵提出两点异议：一、价格评估基准日认定错误，导致成新率标准过高，评估价格过高；二、室内、外装修残值价格评估依据不足且未向异议人提供相关评估依据，程序不合法，评估结论书依据的《室内装修工程施工图》确定标的装修项目163项，其仅仅是施工项目开始时的参照，在项目施工过程中，施工图存在修改、变更的可能性，单纯以施工图确定装修项目缺乏真实性、准确性；未向被告送达《室内装修工程施工图》等相关评估依据文件，程序不符合要求。2019年5月13日，安衡事务所出具《关于穗安价鉴【2019】初ZC008号评估结论书异议的函复》，称：一、《初稿》中的评估基准日，是现场勘查时由法院工作人员与双方当事人共同确定的；二、1、现场勘查时，评估人员将有关当事人提供的《工程施工图》与现场进行对照，经测量柱位间隔确认该图纸与现场基本一致，因此将该图纸作为各项评估项目数量的计算依据是合理的，另外《初稿》中的评估项目是根据现场勘查时实际情况记录所得，并没有参照《工程施工图》中记录的装修项目；2、现场勘查时，在法院工作人员主持下由双方当事人代表对《工程施工图》进行现场质证，确定《工程施工图》可作为评估依据，因此将《工程施工图》作为评估依据是合法的。2019年7月25日，安衡事务所出具《关于广州市天河区中山××××号2楼和1楼共计1300平方米的房屋装修及设施设备的残值价格评估结论书》（穗安价鉴【2019】ZC024号），明确评估标的为涉案物业的房屋装修及设施设备的残值，评估基准日为2018年10月31日，评估依据有……（二）委托方提供的材料：1、《鉴定委托书》；2、《室内装修工程施工图》；3、法院转来的其他相关材料；评估结论为涉案物业房屋装修以及设施设备的残值在2018年10月31日的价值为1204479元。一审法院向各方当事人送达了上述穗安价鉴【2019】ZC024号评估结论书。关于陈金伟、陈兵与和品酒店是否存在人格混同的问题，陈金伟向一审法院提交了《情况说明》，显示内容为：关于陈金伟以个人名义签署《场地租赁合同》的行为以及使用股东陈金伟个人银行账户收取租金的行为，现和品酒店及股东明确如下：一、关于陈金伟以个人名义签署的《场地租赁合同》行为，实际上陈金伟的前述行为是接受和品酒店股东王爱萍、孔建明的委托进行签署并作场地承租，该行为发生在和品酒店筹备设立期间，和品酒店成立后为前述租赁合同所涉场地的实际承租人和使用人，相关租金、水电费用支出由和品酒店承担；二、关于使用股东陈金伟个人银行账户收取次承租人租金及相关费用的行为，事实上股东陈金伟用于收取相关公司款项的银行卡一直由和品酒店使用、支配，主要用于公司日常财务支出。该《情况说明》右下角有和品酒店印章以及签有“孔建明”“王爱萍”字样，后附有孔建明、王爱萍身份证件。达濠公司对上述证据质证称，对真实性、合法性无异议，对证明内容不予确认。陈兵向一审法院提交了陈兵的社保缴费记录，显示和品酒店为陈兵缴纳2016年8月至2018年9月的社保。另，陈金伟、陈兵确认，收取的款项作为公司经营及股东分红用。一审另查，2017年3月21日，张少华、卢嘉卿以陈金伟、谭学良未缴纳涉案物业所在建筑物的租金为由，向一审法院提起诉讼，张少华、卢嘉卿的诉讼请求为：1、确认各方所签租赁合同于2017年2月26日解除；2、陈金伟、谭学良立即返还涉案租赁房屋；3、陈金伟、谭学良向张少华、卢嘉卿支付从2016年4月1日起计至2017年2月25日期间拖欠租金共计6710000元（按每月610000元计算）；4、陈金伟、谭学良向张少华、卢嘉卿支付逾期支付上述租金的滞纳金（以每月欠付的租金为本金，按每日千分之三的标准计算，自每月11日起计至陈金伟、谭学良支付之日止）；5、陈金伟、谭学良向张少华、卢嘉卿支付本租赁合同解除后占用费（从2月26日起算，按每月610000元的标准计算，计算至实际腾空之日止）；6、本案诉讼费由陈金伟、谭学良承担。一审法院以（2017）粤0106民初8470号立案（以下简称“8470案”）。陈金伟、谭学良在8470案中提起反诉，反诉请求为：1、张少华、卢嘉卿继续履行合同，采取补救措施解决租赁物业存在的消防问题、办理租赁合同备案、配合办理旅馆业特种行业许可证；2、张少华、卢嘉卿向陈金伟、谭学良赔偿经济损失13800073.41元；3、张少华、卢嘉卿承担本案的全部诉讼费用。达濠公司作为第三人参与本案诉讼。在8470号案中，经审理查明：2014年11月14日，张少华、卢嘉卿（出租方，甲方）与陈金伟、谭学良（承租方，乙方）签订《场地租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将位于广州市天河区中山大道中588号仓储楼一栋（地上5层，建筑面积5652平方米）、中山大道中590号停车楼一栋（地上3层，地下1层，建筑面积共计4549平方米），以及物业周边空地（以下统称涉案场地，并简称涉案场地上的广州市天河区中山大道中588号、590号房屋为涉案房屋）以现状出租给乙方使用，乙方的使用用途是经营酒店和写字楼，租赁范围为两栋整租，总建筑面积约为10201平方米；甲乙双方约定租赁物业的租赁期限为二十年，具体租赁期限为自2014年12月1日起至2035年1月18日止；甲方给予乙方6个月的免租装修期，免租装修期由甲方同意并通知乙方正式进场装修之日算起；甲乙双方约定，物业周围空地免租，房屋自计租之日起，第一个租赁年度至第三个租赁年度的每月总租金为61万元/月（已包含物业管理费），从第四个计租年开始，每3年为一个调整周期，前三个递增租期为10%，后三个递增租期为11%，详细租金数目以双方确认的租金清单为准；双方签订本合同的24小时内，乙方应向甲方支付两个月定金共计122万元；乙方在签订本合同的21日内，一次性向甲方支付首年十个月租金共计610万元，在使用到11个月时，应补交两个月按金即122万元，第二年按月支付，每月租金61万元，在当月十号前交清租金；乙方必须按照约定，按时向甲方缴纳租金，如乙方逾时缴纳租金，则甲方有权向乙方每天按实欠租金的千分之三加收滞纳金，如乙方逾时一个月向甲方支付租金，则甲方有权终止合同，收回租赁物业；甲方将租赁物业交给乙方后，乙方的装修及修缮，出租方概不负责（主体结构质量问题由甲方负责），如乙方不再使用甲方的租赁物业，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；除了租赁物业的水电将按现状交付外，甲方业主增加一台630kvar的变压器，电费1.25元每度向乙方收取（含损耗），水的费用由乙方独自承担，水电费的缴纳也由乙方自行缴纳；甲方声明租赁物业已有的一次消防功能为仓储性质，甲方保证能改变一次消防的功能及完成二次消防的验收（通过商业消防的审核和验收），第三方消防安装公司由甲方进行选择和洽谈，乙方需支付甲方100万元消防安装费用（详细按进度支付），由甲方将此笔费用转交给第三方消防安装公司，另外改变部分楼层功能的消防验收所产生的费用，由甲方同消防安装公司协商和支付；甲方需保证一、二手消防验收合格后交付乙方使用，包领三证，整栋酒店消防设备及配套系统安装，因消防未完善而产生的费用由甲方负责，如因甲方一方消防验收问题导致一方无法及时开业的，免租期顺延；乙方有权将租赁物业按部分进行分租，但须提前10天时间知会甲方；乙方将租赁物业进行合同转让时，要告知甲方并需甲方同意，按原合同条款不变，不影响甲方利益，否则按乙方违约处理；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，因甲方原因，没有通过商业消防的审核和验收的，视为甲方违约，甲方应双倍退还定金，负责赔偿违约金244万元，并赔偿乙方已装修及加建部分的损失；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方有权没收按金，且乙方负责赔偿违约金244万元，所有已装修及加建部分无偿归甲方所有等。2015年4月28日，广州市公安消防局向和品酒店出具《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审字[2015]第0611号），内容为对和品酒店报送的室内装修工程的消防设计进行了审核；该工程位于广州市天河区中山大道中588、590号综合楼（原名花好月圆酒店）内，所在建筑为1座2栋（自编A、B栋），A栋为地上5层，高20.2米，建筑面积5727平方米，B栋为地上3层，高12.5米，建筑面积4505平方米，设地下室1层，地下室面积464平方米，属多层民用建筑；拟对A、B栋地上部分调整装修设计：装修部位为综合楼首层、A栋二至五层、B栋二至三层，装修面积9768平方米，装修后A、B栋首层作大堂、商铺、客房、会议室使用，A栋二、三层作餐厅、局部作办公室，四层作沐足场所，五层作棋牌室，B栋二至三层作酒店客房使用；该建筑设置有消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械防排烟设施等消防设施；经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计。2015年10月20日，广州市公安消防局向和品酒店出具《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字[2015]第1701号），内容为对和品酒店申报的综合楼建设及内部装修工程进行消防验收；该工程位于广州市天河区中山大道中588、590号综合楼（原名花好月圆酒店）内，所在建筑为1座2栋（自编A栋、B栋），A栋为地上5层，高20.2米，建筑面积5727平方米，B栋为地上3层，高12.5米，建筑面积4505平方米，设地下室1层，地下室面积464平方米，属多层民用建筑；本次申报验收的范围为该建筑的土建工程及局部内部装修工程，装修部位为综合楼首层（其中首层商铺部位除外）、A栋二至五层、B栋二至三层，装修面积8518平方米，装修后A、B栋首层作大堂、客房、会议室使用，A栋二、三层作餐厅、局部作办公室，四层作沐足场所，五层作棋牌室，B栋二至三层作酒店客房使用；经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械防排烟系统等消防设施动作正常；意见为综合评定该工程消防验收合格等。2015年11月10日，广州市公安消防局出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（穗公消安检字[2015]第0383号），显示场所名称为和品酒店，地址为涉案场地，场所所在建筑名称为综合楼，使用性质为餐厅、沐足、棋牌、酒店客房，场所所在层数为A、B栋首层为大堂、客房、会议室，A栋二至三层为餐厅，四层为沐足，五层为棋牌，B栋二至三层为酒店客房。2016年3月30日，张少华向陈金伟、谭学良发出《通知》，内容为涉案场地的免租期系由2014年12月1日起至2015年5月31日，即起租期系由2015年6月1日起算，陈金伟、谭学良于2014年11月已缴纳10个月的租金，此10个月期限即为2015年6月1日至2016年3月30日，现正式通知应于2016年4月10日前缴纳2016年4月份的租金61万元等。陈金伟、谭学良确认已收到该通知。2016年8月25日，广州市公安消防局向和品酒店作出《撤销行政许可决定书》（穗公消撤销字[2016]第001号），内容为和品酒店于2014年和2015年经该局审查决定准予取得的消防行政许可，经调查核实，存在以欺骗等不正当手段取得消防行政许可的情形，因此，该局决定撤销该单位已取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（穗公消安检字[2015]第0383号）、《建设工程验收意见书》（穗公消验字[2015]第1701号）以及对应的《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审字[2015]第0611号）、《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审[2014]第1593号）。2016年9月12日，张少华、陈金伟向广州市人民政府提出行政复议申请。2016年12月15日，广州市人民政府作出《行政复议决定书》（穗府行复[2016]976号），决定撤销广州市公安消防局作出的穗公消撤销字[2016]第001号《撤销行政许可决定书》。2017年2月25日，张少华、卢嘉卿以EMS全球邮政特快专递的方式向陈金伟、谭学良发出《律师函》，函称张少华、卢嘉卿决定解除与陈金伟、谭学良之间的《租赁合同》，并要求其在收到律师函后于2017年3月1日前向张少华、卢嘉卿支付应付租金621万元（已扣除补交的50万元租金）及拖欠租金滞纳金，并于2017年3月1日前腾空租赁物业等。上述函件已于2017年2月26日妥投，陈金伟、谭学良确认收到上述函件。2017年2月28日，张少华、卢嘉卿于涉案场地张贴公告，称因陈金伟、谭学良违约自2016年4月起未向其支付租金，其决定解除与陈金伟、谭学良之间的租赁合同并收回涉案场地，请各位租户于2017年3月5日前腾空所占用的物业并办理交接手续等。2017年3月29日，广州市公安消防局再次向和品酒店作出《行政许可撤销告知书》，决定撤销该单位已取得的《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审[2014]第1593号）、《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审字[2015]第0611号）、《建设工程验收意见书》（穗公消验字[2015]第1701号）和《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（穗公消安检字[2015]第0383号）共四份消防行政许可文件。2018年1月10日，一审法院作出（2017）粤0106民初8470号判决，内容为：一、确认张少华、卢嘉卿与陈金伟、谭学良签订的《场地租赁合同》已解除；二、陈金伟、谭学良于本判决发生法律效力之日起十日内，向张少华、卢嘉卿交还广州市天河区中山大道中588号、590号房屋；三、陈金伟、谭学良于本判决发生法律效力之日起十日内，向张少华、卢嘉卿支付自2016年8月20日起至交还上述房屋之日止的租金及占用费【每月租金及占用费按每月610000元的标准计付，租金及占用费总额须扣除陈金伟、谭学良已支付的租金1000000元】；四、陈金伟、谭学良于本判决发生法律效力之日起十日内，向张少华、卢嘉卿支付逾期支付2016年8月20日起至2017年2月25日止的租金的违约金（其中2016年8月20日至2016年9月19日租金的逾期交租违约金以当月应缴租金610000元为本金自2016年8月11日起计至2017年1月8日，以欠付租金360000元为本金自2017年1月9日起计至2017年1月12日，以欠付租金110000元为本金自2017年1月13日起计至2017年2月19日；2016年9月20日至2016年10月19日租金的逾期交租违约金以当月应缴租金610000元为本金自2016年9月11日起计至2017年2月19日，以欠付租金420000元为本金自2017年2月20日起计至2017年2月23日，以欠付租金220000元为本金自2017年2月24日起计至实际付清之日止；2016年10月20日至2017年2月19日租金的逾期交租违约金以每月应缴租金610000元为本金自每月的第11日起计至实际付清之日止；2017年2月20日至2017年2月25日租金的逾期交租违约金以当月应缴租金130714.29元为本金自2017年2月11日起计至实际付清之日止；上述违约金均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付；上述违约金以不超过本金总额为限）；五、驳回张少华、卢嘉卿的其他诉讼请求；六、驳回陈金伟、谭学良的反诉请求。后陈金伟、谭学良不服8470号判决，向广州市中级人民法院提起上诉【（2018）粤01民终7778号】，广州市中级人民法院2018年9月13日作出（2018）粤01民终7778号民事判决：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初8470号民事判决第六项；一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初8470号民事判决第一、四、五项；二、解除张少华、卢嘉卿与陈金伟、谭学良于2014年11月14日签订的《场地租赁合同》；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初8470号民事判决第二项为：陈金伟、谭学良于本判决送达之日起六十日内，向张少华、卢嘉卿交还广州市天河区中山大道中588号、590号房屋；四、变更广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初8470号民事判决第三项为：陈金伟、谭学良于本判决送达之日起六十日内，向张少华、卢嘉卿支付自2016年8月20日起至交还上述房屋之日止的租金及占用费（每月租金及占有费按每月305000元的标准计付，租金及占用费的总额须扣除陈金伟、谭学良已支付的租金1000000元）；五、驳回张少华、卢嘉卿的其他诉讼请求。广州市中级人民法院认为：……二、关于消防验收及合同解除问题。从二审张少华、卢嘉卿提交的一次消防验收意见书，即穗公消验【2011】第0055号《建设工程消防验收意见书》来看，涉案场地是以仓储楼和汽车库申报消防验收合格的，而公安消防部门至今亦未撤销该消防验收意见书。由此可见，申报一次消防验收时向消防部门提交的规划许可资料应与广州市规划局出具的资料一致。2014年11月14日，张少华、卢嘉卿（甲方）与陈金伟、谭学良（乙方）签订的《场地租赁合同》中约定：甲方同意将位于广州市天河区中山大道中588号仓储楼一栋（地上5层，建筑面积5652平方米）、中山大道中590号停车楼一栋（地上3层，地下1层，建筑面积共计4549平方米），以及物业周边空地以现状出租给乙方使用，乙方的使用用途是经营酒店和写字楼，租赁范围为两栋整租，总建筑面积约为10201平方米；甲乙双方约定租赁物业的租赁期限为二十年，具体租赁期限为自2014年12月1日起至2035年1月18日止；甲方给予乙方6个月的免租装修期，免租装修期由甲方同意并通知乙方正式进场装修之日算起；甲方声明租赁物业已有一次消防功能为仓储性质，甲方保证能改变一次消防的功能及完成二次消防的验收（通过商业消防的审核和验收）；甲方需保证一、二手消防验收合格后交付乙方使用，包领三证，整栋酒店消防设备及配套系统安装，因消防未完善而产生的费用由甲方负责，如因甲方一方消防验收问题导致一方无法及时开业的，免租期顺延；因甲方原因，没有通过商业消防的审核和验收的，视为甲方违约等等。从前述合同约定来看，张少华、卢嘉卿并未向陈金伟、谭学良隐瞒涉案租赁物业的规划用途，但本案租赁双方将涉案租赁物业的使用用途约定为经营酒店、写字楼与规划用途并不一致。根据一审查明的事实，公安消防部门于2015年10月20日向和品酒店出具了《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字【2015】第1701号），于同年11月10日出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（穗公消安检字【2015】第0383号），但2016年8月25日，公安消防部门向和品酒店作出《撤销行政许可决定书》（穗公消撤销字【2016】第001号），决定撤销和品酒店已取得的包括前述两项文件在内的行政许可文件，而至今，公安消防部门仍决定对租赁物业涉及二次消防验收的行政许可文件予以撤销。根据公安消防部门回函一审法院说明撤销前述行政许可文件的原因是涉案租赁建筑在申报建设工程消防设计审核时提供伪造的建设工程规划许可证，以欺骗手段取得了《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审[2014]第1593号）、《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审字[2015]第0611号），并以此为前置条件取得了《建设工程验收意见书》（穗公消验字[2015]第1701号）和《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（穗公消安检字[2015]第0383号）。根据上述合同的约定，张少华、卢嘉卿负有改变一次消防的功能及完成二次消防的验收（通过商业消防的审核和验收）的责任，由此可见，张少华、卢嘉卿是通过非正常途径取得了二次消防验收合格文件，最终导致已取得的消防验收合格文件被公安消防部门撤销。由于二次消防验收合格文件被撤销已导致双方合同约定的酒店和写字楼租赁用途无法实现，涉案租赁合同在法律上已不能履行，因此本案双方所签订的《场地租赁合同》应予解除。一审法院确认张少华、卢嘉卿与陈金伟、谭学良签订的《场地租赁合同》已解除欠妥，一审法院予以纠正。因合同解除，张少华、卢嘉卿要求陈金伟、谭学良交还广州市天河区中山大道中588号、590号房屋于法有据，一审法院予以支持，交还前述房屋的时间应以60天的期限为宜。根据双方签订的《场地租赁合同》内容可知，张少华、卢嘉卿虽未向陈金伟、谭学良隐瞒涉案租赁物业的规划用途，但承诺改变一次消防的功能及完成二次消防的验收（通过商业消防的审核和验收），此后却通过非正常途径取得二次消防验收合格文件，最终导致二次消防验收合格文件被公安消防部门撤销，双方所签订的《场地租赁合同》应予解除。本案二次消防验收被撤销在法律上直接影响了租赁物业以酒店、写字楼的用途进行使用，但陈金伟、谭学良作为承租方亦是明知涉案租赁物业并非酒店、写字楼规划用途而签署前述《场地租赁合同》的，且从一审现场勘察的情况来看，陈金伟、谭学良事实上也使用了租赁物业开业经营获益。部分原审第三人虽在二审第二次庭询中到庭陈述各自意见，但到庭的原审第三人所述均不足以证明涉案物业消防验收出现的问题导致陈金伟、谭学良及各次承租人不能开业经营，故一审法院不予采信……等。一审经查，案外人张少华、卢嘉卿已经就（2018）粤01民终7778号民事判决向一审法院申请执行，一审法院以（2018）粤0106执26071号立案，并于2019年1月11日在广州市天河区中山大道中588号、590号张贴公告，要求陈金伟、谭学良及其他占用人在2019年1月30日前迁出并腾空包括涉案物业在内的上述地址的房屋。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。关于涉案物业的实际承租人，《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》显示的承租人为张蕊签署，和品酒店、陈金伟、陈兵称，达濠公司与张蕊是涉案物业的共同承租人。但是达濠公司持有上述合同原件、以及相关缴费票据原件，和品酒店提交的《收费通知》中曾显示为开具给达濠公司，双方2018年10月至2018年12月之间往来的函件显示的承租人均为达濠公司，场地交接等均体现承租人为达濠公司，除《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》显示为张蕊签订外，在租赁合同的实际履行过程中，均无证据显示张蕊参与租赁合同的实际履行，达濠公司亦提交了由张蕊出具的《确认书》，确认其是代达濠公司与和品酒店签订《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》，张蕊也到庭确认其是代理达濠公司签订上述租赁合同。在一审法院8470号案、广州市中级人民法院7778号案，达濠酒店以实际承租人身份参加诉讼，和品酒店或陈金伟对其以实际承租人身份并无异议，综上，一审法院认定涉案物业的实际承租人为达濠公司。关于达濠公司主张和品酒店、陈金伟、陈兵主体混同，陈金伟为和品酒店法定代表人，和品酒店成立于2016年1月4日，讼争合同签订于2015年2月16日，前后不一，场地来源于陈金伟、谭学良以个人承租人身份向出租人张少华、卢嘉卿签订《场地租赁合同》，取得包括涉案房屋在内的“二房东”转租权，陈金伟在签订讼争合时向承租人披露其出租权的来源，承租人才基于信赖于2015年2月16日与陈金伟签订讼争合同，约定长期的租赁期限，接收房屋后投入巨大装修进行经营，期待长期租赁期限内的经营收益。作为承租人的达濠公司，其依约支付租金获得使用权，履行其义务，作为出租方应保障房屋在租赁期间正常使用，双方诚信交易，方可实现各自合同目的。和品酒店的2015年10月13日以及2016年11月的《收款通知》均指定收款账户为陈金伟私人账户，2016年11月，和品酒店早已成立，陈金伟作为公司法定代表人，其收取达濠公司的多笔转账，未有提交账册、银行流水等证据证实其将款转入和品酒店账户，且其承认其收取的资金作为和品酒店经营以及股东分红用，其抗辩由陈金伟支出和品酒店经营期间发生的费用，属其单方举证，反而证实和品酒店、陈金伟账户混同。达濠公司主张和品酒店、陈金伟主体混同具有事实依据及法律依据，予以采纳。故此，一审法院认为讼争合同出租方为和品酒店、陈金伟。陈兵非和品酒店法定代表人或股东，从社保资料显示其为和品酒店员工，其收款行为属于职务行为，达濠公司主张陈兵承责缺乏法律依据，不予采纳。现据（2018）粤01民终7778号民事判决，和品酒店对涉案物业的使用权来源于其法定代表人陈金伟、谭学良与张少华、卢嘉卿签订的《场地租赁合同》，俗称一手合同，该生效判决判令解除一手租赁合同，并要求陈金伟、谭学良60日内返还包含涉案物业在内的广州市天河区中山大道中588号、590号房屋，《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》已无继续履行基础，张少华、卢嘉卿已申请执行，作为守约方的达濠公司，其有权在合同目的无法实现时主张解除合同，和品酒店抗辩达濠公司可与张少华、卢嘉卿协商继续承租，属其单方意志，不能剥夺达濠公司与他人自主缔约的权利。讼争合同在履行期间，因出租人与他人的纠纷已无法继续履行，在此情形下，达濠公司告知和品酒店其将于2018年10月31日停止营业，以事实行为终止合同的履行，一审法院予以确认讼争合同于2018年10月31日终止履行。达濠公司的第1项诉讼请求作出相应调整。至于和品酒店、陈金伟与他人的纠纷属另一法律关系，不属本案调处范围，和品酒店、陈金伟请求追加张少华、卢嘉卿缺乏依据，不予采纳。依约定“甲方保证乙方在租赁期限内合法拥有房屋的使用权”及“租赁期内，本合同任一方单方违约终止合同的，违约方除赔偿守约方的实际经济损失外，还需要向守约方支付相当于终止时12个月的租金的违约金”，现合同无法继续履行，和品酒店、陈金伟违约导致合同终止履行，应当支付达濠公司12个月租金作为违约金。现达濠公司主张该款具有合同及事实依据，予以支持。关于具体金额，依据达濠公司以及和品酒店提交的《收费通知》可知2016年至2019年以来，和品酒店要求达濠公司缴纳的每月租金均为首层18000元以及二层84000元，则和品酒店应当支付的违约金金额为1224000元【（18000元＋84000元）×12】。对于达濠公司主张的超出部分，不予支持。和品酒店抗辩违约金过高请求调整，缺乏充分合理依据，不予采纳。现《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》已事实解除，和品酒店、陈金伟继续持有达濠公司租赁保证金306000元缺乏依据，应予退还。对于合同终止履行前的租金，出租方未在本案中提出反诉，本案不作调处，由当事人另循途径处理。关于达濠公司在涉案物业的装修残值赔偿，达濠公司接收房屋后投入装修经营，期待长期租赁经营期收益，在合同正当正常履行完毕时，出租人可不作任何补偿。和品酒店抗辩主张由达濠公司自愿投资，无须承责缺乏合同依据，亦有违公平等价原则，不予采纳。关于装修残值，达濠公司申请评估，依据安衡事务所出具的《关于广州市天河区中山××××号2楼和1楼共计1300平方米的房屋装修及设施设备的残值价格评估结论书》（穗安价鉴【2019】初ZC024号），涉案物业现场在2018年10月31日的装修、设施设备残值为1204479元。和品酒店、陈金伟抗辩上述评估报告的基准日错误，依据查明的事实可知，（2018）粤01民终7778号民事判决出具后，达濠公司在知晓相关民事判决后，通知和品酒店，其将于2018年10月31日停止营业，安衡事务所以该日为装修、设施设备残值评估的基准日具有事实依据，予以采纳。和品酒店、陈金伟抗辩称评估依据《室内装修工程施工图》确定项目及数量依据不足，且《室内装修工程施工图》未向其送达。首先，陈兵、陈金伟并未提供其他证明现场装修的材料，其次，一审法院已经于2019年1月25日向和品酒店、陈金伟、陈兵送达本案证据材料，证据材料中包括有《室内装修工程图》，最后，一审法院于2019年2月28日通知各方前往现场参加现场勘察，最终仅有陈兵一人前往现场，应当由和品酒店、陈金伟自行承担相应的举证责任，综上一审法院对安衡事务所《关于广州市天河区中山××××号2楼和1楼共计1300平方米的房屋装修及设施设备的残值价格评估结论书》（穗安价鉴【2019】ZC024号）的评估结论，予以采纳。即涉案物业现场装修、设施设备在2018年10月31日的残值为1204479元。结合约定“甲方违约提前解除合同，则赔偿乙方所有的投资300万”，对于该装修残值，属达濠公司的实际损失，达濠公司现主张赔偿装修残值具有事实依据及合同依据，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，于2019年12月12日判决如下：一、确认2015年2月16日由张蕊、陈金伟签订的《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》于2018年10月31日终止履行（该合同约束出租人陈金伟、广州和品酒店管理有限公司及承租人广州市达濠餐饮有限公司）；二、广州和品酒店管理有限公司、陈金伟自本判决发生法律效力之日起15日内向广州市达濠餐饮有限公司支付违约金1224000元；三、广州和品酒店管理有限公司、陈金伟自本判决发生法律效力之日起15日内向广州市达濠餐饮有限公司退还租赁押金306000元；四、广州和品酒店管理有限公司、陈金伟自本判决发生法律效力之日起15日内向广州市达濠餐饮有限公司赔偿装修残值1204479元；五、驳回广州市达濠餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果广州和品酒店管理有限公司、陈金伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向广州市达濠餐饮有限公司支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29459元，由广州市达濠餐饮有限公司负担783元，由广州和品酒店管理有限公司、陈金伟负担28676元。财产保全费5000元，由广州和品酒店管理有限公司、陈金伟负担。本案鉴定费用42000元，由广州和品酒店管理有限公司、陈金伟负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，和品酒店、陈金伟与达濠公司均确认达濠公司已于2019年3月30日搬离涉案租赁物，当时仍未解决消防问题。和品酒店、陈金伟还确认：1.在达濠公司于2018年10月31日停止营业后，其为了安保问题，在达濠公司的财务室和大门加了锁；如果达濠公司要搬东西，安保人员会配合；2.其已另行起诉请求达濠公司支付2018年9月1日2019年3月30日期间的租金、水电费、物业费、网络电视费，目前该案尚未宣判。二审中，和品酒店、陈金伟提交以下证据复印件：1.一审法院于2019年1月11日发出的（2018）粤0106执26071号公告，拟证明一审法院并未发函责令被执行人及其他占用人于2019年1月30日前迁出并腾空，而是告知相关权利人于该日期前向法院申报权利并提出主张；2.广东省高级人民法院于2019年5月5日作出的（2018）粤民申12435号民事裁定书，拟证明和品酒店、陈金伟要求继续履行与出租人的合同，并提出再审申请，和品酒店没有故意违约；3.陈金伟、谭学良于2019年6月21日共同向一审法院提交的《暂缓执行申请书》，及一审法院收到当事人材料清单，拟证明陈金伟、谭学良向法院申请暂缓执行，案涉场地最终交场日为2019年11月18日；达濠公司要求解除合同是其自身经营原因，而非场地不能继续使用及合同无法继续履行，故一审法院判令和品酒店、陈金伟承担高额的违约金显失公平；4.广州市人民检察院作出的穗检民（行）监〔2019〕44010000254号《通知书》、广东省人民检察院作出的粤检民（行）监〔2019〕44000000439号《通知书》及《不支持监督申请决定书》，拟证明和品酒店、陈金伟想要继续履行合同，再审未果后又向检察院申请监督，和品酒店没有故意违约，一审法院判令和品酒店、陈金伟承担高额违约金显失公平；5.广州市公安局天河区分局于2019年11月18日出具的《立案告知书》，拟证明案涉场地是因出租人张少华等人伪造国家机关公文办理消防许可导致合同被法院判令解除，受害方和品酒店、陈金伟已向公安部门控告立案，和品酒店不存在故意违约。经本院组织质证，达濠公司发表如下质证意见：1.确认证据1的真实性、合法性，该证据可证明和品酒店、陈金伟丧失涉案房屋出租权的事实；2.认可证据2的合法性、客观性，但不确认其证明内容。达濠公司在本案中提出解除合同是根据双方合同约定和客观事实进行主张，不以和品酒店、陈金伟是否主观故意认定合同是否解除，且和品酒店、陈金伟的再审申请也被驳回；3.确认证据3至5的真实性、合法性，但与本案无关，且其中的《不予支持监督申请决定书》也证明了和品酒店、陈金伟的主张缺乏事实和法律依据。陈兵于2020年6月2日向本院提交书面质证意见称其对上述证据均无异议。经本院主持调解，和品酒店、陈金伟与达濠公司未能达成协商一致意见。本院认为，针对和品酒店、陈金伟的上诉及达濠公司的答辩意见，二审争议焦点为涉案《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》的解除时间，陈金伟是否该租赁合同的出租方，以及和品酒店、陈金伟是否应承担违约责任、退还押金并赔偿装修损失。对此，具体分析如下：一、关于涉案《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》的解除时间。一方面，根据（2018）粤01民终7778号生效民事判决的认定，和品酒店对涉案物业的使用权来源于其法定代表人陈金伟、谭学良与张少华、卢嘉卿签订的《场地租赁合同》，该生效判决判令解除一手租赁合同，并要求陈金伟、谭学良限期内返还包含涉案物业在内的广州市天河区中山大道中588号、590号房屋，张少华、卢嘉卿已申请执行，因此导致本案《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》已无继续履行基础。另一方面，虽然达濠公司曾收到张少华、卢嘉卿名义发出的《致各租户告知书》，其中载明各租户可与出租方张少华、卢嘉卿联系商定后续承租事宜，但达濠公司承租涉案场地系用于经营餐饮，而和品酒店、陈金伟与达濠公司在本案二审中均确认截止2019年3月30日达濠公司搬离涉案场地时仍未解决场地的消防问题。在此情况下，一审法院认定作为守约方的达濠公司有权在合同目的无法实现时主张解除合同，涉案《潮汕海鲜酒楼房屋租赁合同》于达濠公司2018年10月31日停业之日终止履行，并无不当，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定。再者，从和品酒店、陈金伟与达濠公司在一审中提交的2018年10月19日至2018年12月21日期间往来函件可见，和品酒店对于达濠公司提出的解约及场地交接请求均予以拒绝。二审中，和品酒店、陈金伟亦确认其在达濠公司于2018年10月31日停止营业后，为了安保问题，在达濠公司的财务室和大门加了锁。由此可见，和品酒店、陈金伟认为其不存在拒绝解约及阻挠达濠公司搬离的行为的上诉主张，明显不符合事实。和品酒店、陈金伟要求认定双方解约时间为2019年3月30日的上诉意见，缺乏充分理据，本院不予采纳。二、关于陈金伟是否涉案租赁合同的出租方问题，应从出租权的来源、双方签约过程及履约情况综合判断。结合现有证据、一审查明事实及当事人陈述，可以认定涉案租赁场地来源于陈金伟、谭学良以个人承租人身份向出租人张少华、卢嘉卿签订的《场地租赁合同》，取得包括涉案房屋在内的“二房东”转租权。从签约过程看，陈金伟在签订讼争合同时亦向承租人披露了其出租权的来源，承租人基于信赖而于2015年2月16日与陈金伟签订讼争合同。虽然陈金伟为和品酒店的法定代表人，但和品酒店成立于讼争合同签订后的2016年1月4日，即和品酒店在其成立后才在讼争合同上加盖公章。从双方履约过程看，和品酒店的多份《收款通知》中均指定收款账户为陈金伟私人账户，而陈金伟作为公司法定代表人，其收取达濠公司的多笔转账，未有提交账册、银行流水等证据证实其将款转入和品酒店账户，且其承认其收取的资金作为和品酒店经营以及股东分红用，反而证实和品酒店、陈金伟存在账户混同。一审据此采纳了达濠公司有关和品酒店、陈金伟主体混同的主张，认定讼争合同出租方为和品酒店、陈金伟，合理有据。陈金伟以其在讼争合同中签字属于职务行为，其收款亦由公司股东一致决定，所收款项亦用于公司经营为由，上诉主张其不存在公司与个人财产混同的情形，其并非本案适格主体，缺乏充分事实依据，本院不予采信。三、关于违约责任的承担问题。首先，如前所述，讼争合同无法继续履行，系因涉案场地的上一手租赁合同被法院判令解除，和品酒店、陈金伟因而丧失了与达濠公司继续履约的基础，以及涉案场地存在消防问题，导致达濠公司因无法实现合同目的而停业所致。虽然和品酒店、陈金伟以上一手出租方是导致涉案租赁场地的根本违约方为由，上诉主张和品酒店、陈金伟对于讼争合同解除不存在过错，无需承担违约责任，但根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，提供适租场地给承租人达濠公司使用是作为出租方的和品酒店、陈金伟应负担的主要义务。又根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，和品酒店、陈金伟与上一手出租方之间的纠纷不属于本案处理范畴，亦不构成其无需向达濠公司承担违约责任的充分理由。一审有关违约金的处理，符合讼争合同约定，本院予以维持。至于和品酒店、陈金伟在二审中提交的证据，大部分形成于本案一审判决之前，且证据内容均不足以证明其上诉主张或推翻一审相关认定，故该些证据均不属于二审新证据，本院均不予采纳。其次，关于租赁押金。由于讼争合同已经终止履行，达濠公司已付押金理应退还。虽然和品酒店、陈金伟以达濠公司欠付2018年9月至2019年3月30日的租金和相关费用，而讼争合同第三条第2款约定“承租人应在结清欠费并迁出后10日内无息退还保证金”为由，上诉主张其不同意退还押金。但由于讼争合同的解除并非达濠公司原因，而达濠公司已于2018年10月31日停止营业，并于2019年3月30日搬离涉案场地，且和品酒店、陈金伟在本案二审中确认其已就上述欠费问题另案起诉，在此情况下，基于公平原则，及简化程序、减轻当事人诉累的考虑，本院对于一审法院有关退还押金的判项予以维持。至于装修损失赔偿问题。达濠公司接收房屋后投入装修经营，期待长期租赁经营期收益，在合同正当正常履行完毕时，出租人可不作任何补偿。但承前分析，讼争合同无法继续履行，系因和品酒店、陈金伟无法继续提供适租场地所致，在此情况下，涉案场地的装修残值显然属于达濠公司的实际损失，达濠公司有权要求出租方和品酒店、陈金伟予以赔偿，一审法院对此予以支持，具有事实依据及合同依据。本案并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的“因不可归责于双方的事由导致合同解除”的情形，和品酒店、陈金伟据此主张达濠公司应自行承担装修投入50%的损失责任，缺乏依据，本院不予支持。达濠公司是否愿意或能否与上一手出租方达成协议，均属于合同意思自治的范畴。达濠公司在场地存在消防问题，无法实现其合同目的情况下，未与上一手出租方达成续租协议，亦属合理，并未因此而导致损失扩大。和品酒店、陈金伟据此主张达濠公司应自行承担装修投入50%的损失责任，理由不成立，本院不予支持。综上所述，和品酒店、陈金伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23834元，由广州和品酒店管理有限公司、陈金伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年七月十三日书记员 张冰玲李逸丹