杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初3863号原告：舟山恒景投资管理有限公司，住所地舟山市舟山港综合保税区企业服务中心301-228室。法定代表人：赵燕，执行董事。委托代理人：邱坤、沈霞，浙江腾飞金鹰律师所律师。被告：浙江民泰商业银行股份有限公司杭州分行,住所地杭州市拱墅区莫干山路268号。诉讼代表人：朱柏峰，行长。委托代理人：刘春江，该公司员工。第三人：远扬控股集团有限公司,住所地杭州市拱墅区莫干山路268号1幢2608室。法定代表人：郑翔天，董事长。委托代理人：潘魏群、张仙娣，浙江德睦律师事务所律师。原告舟山恒景投资管理有限公司（以下简称舟山恒景公司）为与被告浙江民泰商业银行股份有限公司杭州分行（以下简称民泰银行）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月26日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序审理本案。诉讼中，本院通知远扬控股集团有限公司（以下简称远扬集团）作为本案第三人参加诉讼。本院于2017年7月24公开开庭对本案进行了审理。原告舟山恒景公司的委托代理人邱坤、沈霞，被告民泰银行的委托代理人刘春江，第三人远扬集团的委托代理人潘魏群、张仙娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舟山恒景公司的诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告于房屋租赁合同解除后立即腾退交还位于杭州市拱墅区莫干山路268号1幢第1层和第2层的租赁房屋；3、判令被告立即支付拖欠的租金（占用费）2382903.16元（对应租赁期限为2016年9月1日-2017年8月31日，请求判至被告实际腾退交还房屋之日）；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金暂计76109.27元（自2016年8月2日暂算至2017年4月26日，请求判至租金（占用费）付清之日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：拱墅体育大厦（又称远扬大厦）位于杭州市拱墅区莫干山路268号1幢，大厦第一、第二层建筑面积合计约1649平方米，房屋产权属于杭州市拱墅区体育局。杭州嘉年华实业投资有限公司（以下简称嘉年华公司）与拱墅区体育局根据《合作协议书》相关约定获得租赁房屋在确定使用年限内的使用权。浙江中度实业有限公司（以下简称中度公司）通过与嘉年华公司的协议，取得租赁房屋的长期使用权。2012年5月8日，中度公司与被告签订房屋租赁合同，约定中度公司向被告出租莫干山路268号1-8层（即含本案租赁房屋1-2层），租金第一层每平方米5元/天，二至八层每平米2.2元/天，租赁期内每年递增3.3%。租金一年一付，先付后用，在每年合同到期前30天支付。2013年7月30日，双方签订《房屋租赁补充合同》，重新确定租赁房屋面积，其中一层752平方米，二层897平方米。2012年12月31日，中度公司与远扬控股集团股份有限公司（现更名为远扬控股集团有限公司）、嘉年华公司、被告四方签订《协议书》，中度公司自2013年1月1日起将其拥有的远扬大厦1-8层房屋长期使用权转让给远扬公司，同时中度公司将其与被告签订的租赁合同、补充合同中的权利义务一并让与远扬公司，远扬公司成为租赁物业的出租人。2015年4月15日，远扬公司、嘉年华公司与原告共同签订了《关于转让的三方协议》，约定远扬公司将租赁房屋的长期使用权及相关权益转让给原告，由嘉年华公司与原告签订《合作协议书》、并由杭州市拱墅区体育局鉴证确认。据此，原告取得涉案租赁房屋的长期使用权，取得涉案租赁房屋出租人地位。协议签订后，远扬公司将至2016年8月31日的租金收益交给了原告，并称已告知被告与原告履行租赁合同。但被告一直未向原告交付2016年9月1日起的年度租金2382903.16元。原告多次催讨无果后，于2017年3月20日书面致函被告，明确告知租赁物业使用权转移给原告、要求被告向原告支付租金，又于2017年3月30日再次发函，要求被告限期支付租金，但被告至今未予支付。原告遂提起诉讼。被告民泰银行答辩称，其公司的租赁合同相对方是远扬公司。不管使用权人是谁，其公司都要继续承租房屋的。其公司不存在违约行为，租金已经支付到2017年8月31日。原告主张其公司未付租金，进而主张解除租赁合同、返还租赁物，缺乏依据。请求驳回原告的诉讼请求。第三人远扬集团答辩称，1、原告与第三人之间的房屋使用权转让协议，是名为转让实为借款担保的合同，签署转让协议并非第三人真实意思表示。2、即使法院认定转让协议有效合法，在此时原告仍然不具有原告的诉讼主体资格。根据原告与第三人签订的转让协议，在2018年4月15日之前，第三人有权以2000万元价格赎回案涉房屋使用权，如果法院认定原告具有适格的诉讼主体资格便是排除了第三人的回赎权。3、根据原告与第三人签订的房屋租赁合同，即签订于转让协议之后，第三人是案涉房屋1、2、26层的合法承租人，在本案的转让协议没有解除前，原告向被告主张权利，无法律依据。经审理，本院认定本案事实如下：一、对于舟山恒景公司所主张的案涉房屋情况、中度公司与民泰银行的租赁合同约定及远扬集团取得该房屋相关权利的过程，各方当事人均无异议，本院予以认定。二、2015年4月15日，舟山恒景公司（甲方）与远扬集团（乙方）签订《房屋使用权转让合同》一份，约定：一、双方同意自2015年4月15日起，乙方将位于杭州市莫干山路268号远扬大厦第1层、第2层、第26层的房屋使用权转让给甲方。二、房屋使用权转让费2000万元，自房屋使用权变更手续办妥之日起5日内支付，乙方收到转让费后，应开具租金发票给甲方。三、因乙方仍在使用上述房屋，转让后甲方同意乙方继续适用，乙方应向甲方支付租金，双方另行签订房屋租赁合同。四、房屋的赎回：1、如乙方按期支付租金的，且在三年内赎回房屋使用权的，赎回金额仍为转让费2000万元。2、如乙方未按期支付租金或三年内不赎回的，甲方有权不再给予乙方赎回权，并有权处置上述房屋使用权。同日，嘉年华公司（甲方）、远扬集团（乙方）和舟山恒景公司（丙方）签订《关于转让的三方协议》，约定：……现乙方因经营所需，经甲方同意，将该大厦第1层、第2层和第26层的使用权转让给丙方，特签订三方协议如下：1、甲方同意乙方将位于杭州市莫干山路268号远扬大厦第1层、第2层、第26层的房屋使用权转让给丙方，并由甲方和丙方另行签订《合作协议书》，新《合作协议书》中约定的合作建房对价已由乙方支付，丙方不再向甲方支付，乙方和丙方另行约定使用权的转让费用。2、甲方与丙方另行签订《合作协议书》后，甲方与乙方签订的相关《合作协议书》终止，不再履行。嗣后，嘉年华公司与舟山恒景公司按上述约定签订了《合作协议书》、并由杭州市拱墅区体育局鉴证确认。2015年4月17日，舟山恒景公司（出租方、甲方）与远扬集团（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：租赁物为杭州市莫干山路268号远扬大厦第1层、第2层、第26层，约2684平方米。租赁期限为三年，从2015年4月16日起至2018年4月15日。租金标准为每年300万元。租金先付后用，考虑到支持乙方经营，首期租金与第二期租金合并，支付时间为，2015年8月25日前支付2015年4月16日-2016年8月31日的租金4110000元；2016年8月25日前，支付2016年9月1日-2017年8月31日的租金300万元；2017年8月25日前，支付2017年9月1日-2018年4月15日的租金1890000元。合同还约定了其他内容。2015年4月20日，舟山恒景公司向远扬集团付款2000万元。2015年8月5日，远扬集团向舟山恒景公司付款4110000元。2016年10月8日，民泰银行向远扬集团支付了远扬大厦1-8层房屋2016年9月1日-2017年8月31日期间的租金。2017年1月13日，舟山恒景公司向远扬集团发出《关于解除租赁合同并取消赎回权的函》，载明：……贵公司应在2016年8月25日前支付2016年9月1日-2017年8月31日期间的租金300万元。合同还约定，贵公司若拖欠租金30天以上，我公司有权提前终止租赁合同，收回该房屋。另根据双方协议，如贵公司未按期支付租金的，我方有权不再给予贵公司赎回权，并有权处置上述房屋使用权。由于贵公司至今未支付上述租金，已构成违约。我公司多次向贵公司催讨，并于2016年11月10日向贵公司发函……现我公司正式通知贵公司，解除双方签订的《房屋租赁合同》，收回该房屋，并取消贵公司的赎回权。请贵公司在收函后十日内搬离该房屋，并办理交接手续……2017年3月20日，舟山恒景公司向民泰银行发出《关于莫干山路268号远扬大厦使用权转让的函》，告知民泰银行其公司从远扬集团受让远扬大厦1-2层房屋的使用权，要求民泰银行自收函之日起，停止向远扬集团支付租金，将租金支付给舟山恒景公司。2017年3月30日，舟山恒景公司再次向民泰银行发出《要求限期支付租金的函》，要求民泰银行向其公司支付2016年9月1日-2017年8月31日的租金2382903.16元。以上事实有经庭审质证、并经本院认证的舟山恒景公司提交的四方《协议书》、中度公司与民泰银行的《房屋租赁合同》及补充协议、《关于转让的三方协议》、嘉年华公司与舟山恒景公司的《合作协议书》、《关于莫干山路268号远扬大厦使用权转让的函》和《要求限期支付租金的函》及邮寄凭证、房屋产权信息查询记录、关于解除租赁合同并取消赎回权的函》及邮寄凭证、2000万元的汇款凭证、411万元的转账凭证；远扬集团提交的《房屋使用权转让合同》、《房屋租赁合同》、2000万元的汇款凭证及当事人陈述为证。本院认为：根据本案查明的事实可以认定，舟山恒景公司与远扬集团、嘉年华公司等签订一系列合同后，于2017年3月才通知民泰银行。而民泰银行已经于2016年10月支付了案涉房屋2016年9月1日-2017年8月31日期间的租金。故现舟山恒景公司主张民泰银行存在欠付租金的违约行为，并据此主张解除租赁合同、返还租赁物，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回舟山恒景投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取13236元，由舟山恒景投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈颖浚二〇一七年八月二十三日书记员  江 晶