福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初18340号 原告：厦门地丰置业有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路兴业大厦****，统一社会信用代码91350200776012009U。 法定代表人：李毅鸾，总经理。 委托诉讼代理人：张君，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂添禄，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：许志勇，男，1966年7月11日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：杨淡丰，男，1984年10月5日出生，汉族，住广东省普宁市。 原告厦门地丰置业有限公司（以下简称地丰公司）与被告许志勇、杨淡丰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈永华担任审判长，与代理审判员张佩虹、人民陪审员邓小露组成合议庭公开开庭进行了审理。原告地丰公司的委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼，被告许志勇、杨淡丰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 地丰公司向本院提出诉讼请求：1.许志勇、杨淡丰共同向地丰公司支付自2015年10月15日起至2017年1月20日止的占有使用费合计609969.2元（1326.02元/日×460日）。2.许志勇、杨淡丰共同向地丰公司支付代付的水费17000元、电费11635.4元。事实和理由：2011年9月15日，地丰公，地丰公司与许志勇签订一份《祥滨路项目标的物一租赁合同》址于厦门市禾祥西路与祥滨路交叉口东侧，特房墅府项目东北侧的祥滨路项目标的物一（以下简称讼争房屋）出租给许志勇，租赁期至2015年9月14日届满，2014年9月15日至2015年9月14日期间的年度租金为484000元；租期届满后30日内许志勇完成所有搬迁工作，逾期不搬迁腾房的，许志勇除应按照合同的租金标准1326.02元/日（484000元÷365日）向地丰公司缴交使用费，还须支付违约金。合同签订后，地丰公，地丰公司将讼争房屋交付许志勇使用勇未经地丰公司同意擅自将讼争房屋转租给方宝根，方宝根又转租给张万忠，张万忠又转租给蔡爱娥，蔡爱娥又转租给杨淡丰。2015年9月14日租期届满后，上述人员均拒绝搬离讼争房屋或支付占用费。另，地丰公，地丰公司垫付了讼争房屋2016年1月20日至1月28日6年2月20日至10月17日期间的水费17000元及2016年9月至10月的电费11635.4元。2017年1月20日，地丰公，地丰公司发现讼争房屋内已经人去楼空屋收回。另，虽然讼争房屋系临时建设且使用期限在地丰公司出租给许志勇前已经届满，但使用人仍应支付占有使用费、水电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，许志勇是承租人，杨淡丰是次承租人，二人应共同承担责任。 许志勇、杨淡丰未作答辩。 地丰公司围绕诉讼请求依法提交了《祥滨路项目标的物一租赁合同》、《店铺转让合同》、《关于祥滨路项目标的物一变更承租人的申请报告》、《转让合同》、《申请》、《水费缴款通知书》、水费查询清单、国网福建省电力有限公司厦门供电公司通用机打发票、《建设工程规划许可证》（建字第350203200803071号）等证据，许志勇、杨淡丰未予质证。对地丰公司提交的上述证据，在没有相反证据的情况下，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年，地丰公，地丰公司、甲方）与许志勇（承租方、乙方）签订一份《祥滨路项目标的物一租赁合同》，约定甲方将位于禾祥西路与祥滨路交叉口东侧，特房墅府项目东北侧标的物出租给乙方，建筑面积335m3，租赁期限为2011年9月15日至2015年9月14日；租赁期间，租金标准每2年上调一次，上调幅度为上一年度租金的10%，2011年9月15日至2013年9月14日期间年租金为440000元，2013年9月15日至2015年9月14日期间年租金为484000元；每一合同年度的租金按季支付，遵照先付后用的原则，每期租金届满前的最后5个工作日内支付下一期的租金。合同第十条“权益转让”约定：……2、转租事项：（1）在经营期间，乙方不得擅自将房屋转租、转借或抵押，如欲转租，需书面向甲方提出转租申请，并在获得甲方的书面许可后方可进行。……合同第十二条“合同的解除和终止”约定：2、合同解除或终止后财物的处置，合同解除或终止期限届满后30日内，乙方应根据甲方要求完成搬迁腾房工作。乙方在搬迁腾房过程中，其增加的设施、设备由乙方自行处理并清运干净，但附合于租赁标的物的装饰装修物部分应保留原状，不得拆除，也不得破坏房屋主体结构，且甲方对此不予任何补偿。乙方逾期未搬走的设施、设备、装饰、装修、货物以及其它财物等物品视为乙方抛弃物，甲方有权自由处置，但处置费用由乙方承担，且乙方不得就此要求任何补偿或请求。逾期不搬迁腾房的，乙方除应按照本合同的租金标准向甲方缴交使用费外，还须向甲方支付违约金，违约金数额的计算方法为每日14520元，自搬迁腾房期限届满日的次日起算，直至全面履行搬迁腾房义务为止。 2012年8月18日，许志勇（转让方、甲方）与方宝根（受让方、乙方）签订一份《店铺转让合同》，约定：甲方对乙方负有一笔到期债务，经双方平等协商，甲方同意将其向地丰公司承租的用于经营餐饮的铺面作为租赁标的物（包括但不限于室内装修、厨房餐具、桌椅摆设等）以1800000元的价格转让给乙方，转让费直接从乙方对甲方拥有的债权中部分抵扣；在租赁期间，乙方依照合同拥有租赁标的物的使用权与经营管理权；租赁期限自2012年9月11日至2015年9月14日；在合同承租期内，乙方可另行转租；等等。 2013年8月5日，方宝根（转让方、甲方）与张万忠（受让方、乙方）签订一份《店铺转让合同》，约定：甲方同意将其从丙方（许志勇）受让而得的、由丙方向地丰公司承租的用于经营餐饮的店铺（含配套停车场及配套设施）的经营权转让给乙方，该经营权的转让期限自本协议签署之日起至2015年9月14日止；该店铺已办理丙方名下个体工商户营业执照，字号名称为厦门市思明区食在美食餐饮店，执照有效期自2010年6月24日至2014年6月23日；乙方按照管理部门的规定依法经营，按时缴纳水电费、物业管理费等各项税费，并有权将本店铺再次转让。 2014年3月8日，张万忠（转让方、甲方）与蔡爱娥（受让方、乙方）签订一份《转让合同》，约定：甲方同意将拥有的“食在美食”餐厅股权转让给乙方，转让后该餐厅的经营事务由乙方负责，与甲方无关；等等。 另，2008年4月21日，厦门市土地开发总公司取得编号为建字第350203200803071号的《建设工程规划许可证》，其上载明建设单位为厦门市土地开发总公司，建设地点为禾祥西，建设工程性质为临时建筑。 审理中，地丰公，地丰公司主张2015年9月14日至2017年1月20日期间讼争房屋的实际使用人为杨淡丰以下证据证实其主张：1.《水费缴款通知书》，该通知书发出时间为2015年12月17日，主要内容为：祥滨路项目标的物一的本期水费抄表日期为2015年12月16日，合计水费4989元，请收到此通知后于2015年12月25日前缴清上述水费。2.《申请》，该申请的提交时间为2016年2月20日，主要内容为：因债务原因，杨淡丰签下祥滨路88号之一食在美食法人许志勇的转让协议，因投资金额较大，实际经营时间短，特向地丰公司申请将合同续签。 本院认为，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。《中华人民共和国城乡规划法》规定，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》规定，临时建设为商品房售楼屋或者工地建筑工棚的，使用期限不得超过该建设项目工期；其他临时建设使用期限不得超过两年，确需延长的，可以向原批准机关申请延长一次，延长期限不得超过两年。根据在案证据，地丰公，地丰公司与许志勇签订《祥滨路项目标的物一租赁合同》时屋的使用期限已经届满，故各方之间关于讼争房屋的租赁关系应属无效，地丰公，地丰公司基于其与许志勇之间的租赁关系要求许志勇支付占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。杨淡丰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。各方之间关于讼争房屋之间的租赁关系虽属无效，但当事人仍有权要求实际使用人参照约定的标准支付房屋占有使用费及水电费。根据在案证据及到庭当事人的陈述，杨淡丰在2015年10月15日至2017年1月20日期间实际使用讼争房屋，应向地丰公司支付上述期间的房屋占有使用费609969.2元、水费17000元、电费11635.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杨淡丰于本判决生效之日起十日内向厦门地丰置业有限公司支付房屋占有使用费609969.2元、水费17000元、电费11635.4元； 二、驳回厦门地丰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10186元，由杨淡丰负担，上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （陈永华） 代理审判员 张 佩 虹 人民陪审员 邓 小 露 二〇一七年八月三十日 代书 记员 杨 雅 玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。