江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终4323号上诉人（原审被告）：南京福中软件系统开发有限公司，住所地南京市江宁空港开发区将军大道648号。法定代表人：万玉龙，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：常成，江苏融鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏红瑞养老服务有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道699-27号1幢8层。法定代表人：付安定，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：月洪武，重庆军航律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻永刚，重庆军航律师事务所律师。上诉人南京福中软件系统开发有限公司（以下简称福中公司）因被上诉人江苏红瑞养老服务有限公司（以下简称红瑞公司）买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福中公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项,依法改判;2、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间签订的《固定资产转让协议》中明确约定了违约金的上限（若甲方违约则违约金的上线不超过协议总金额的10%即537.6868万）。上诉人并未主观上恶意违约，即使一审法院判决合同解除也应当兼顾合同履行情况及双方的主观违约程度酌情支持违约金，一审判决支持的资金占用损失过高。红瑞公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。红瑞公司向一审法院起诉请求：1、判令解除红瑞公司与福中公司签订的《固定资产转让协议》及补充协议；2、判令福中公司向红瑞公司返还已支付的购房款3957.2778万元；3、判令福中公司向红瑞公司支付违约金537.6868万元；4、判令福中公司向红瑞公司支付损失：2019年5月15日前为766.8479万元，自2019年5月16日起，以3957.2778万元为基数，按照日万分之五的利率标准计算至全部款项付清之日止；5、本案诉讼费、保全费、保全担保费由福中公司承担。一审法院认定事实：红瑞公司曾用名为南京红瑞健百年医疗器械有限公司（乙方），2018年1月9日与福中公司（甲方）签订《固定资产转让协议》，协议约定将福中公司在建工程位于将军大道648号2-1房屋，建筑面积约为8551平方米（暂定）,土地使用年限自2014年开始共50年，房屋销售单价为6288元/平方米，总房款为5376.8688万元；付款方式和时间：协议签订之日起3日内，乙方向甲方支付房屋首付款（总房款的30%），计1613.0606万元，2018年5月15日前，乙方向甲方支付第二笔房款（总房款的25%）计1344.2172万元，甲方将房屋交付乙方后，乙方当日向甲方支付第三笔房款（总房款的30%）计1613.0606万元，甲方将该房屋《不动产权证》过户至乙方或乙方指定的第三方名下后7日内，乙方一次性付清剩余房款（总房款的15%），计806.5304万元（按房产部门最终实测面积计算，多退少补）；房屋交付：甲方在2018年7月30日前交付房屋给乙方。违约责任：如甲方未按照本协议约定按时交付房屋，拒绝交付房屋或者未按时办理完成房屋不动产权证过户手续的，则需按照本协议金额日万分之五承担逾期交付违约金，违约金总额不超过本协议的百分之十；甲方拒不交付房屋或者未按时办理完成房屋不动产权证过户手续的，经乙方催告后30日内仍不交付或仍无法办理完成过户的，乙方有权解除协议，乙方解除协议的，乙方解除协议的通知送达甲方时协议解除，甲方应当15日内退还全部已付款，并按照本协议总金额的百分之十向乙方支付违约金；如乙方未按照本协议约定支付房款的，按照本协议总金额的日万分之五承担逾期付款违约金。合同签订后红瑞公司分二期向福中公司支付了购房款2957.2778万元。2018年8月2日，红瑞公司向福中公司送达《关于督促交房相关问题的催告函》，要求福中公司向其告知延期交房的原因以及后续交房时间计划以及处理方案。同年8月3日，福中公司回复称：建设工程停工，是因为电力建设施工单位为保障全市供用电安全运行忙于维修，将该工程一拖再拖，其将督促配电设施施工单位尽早进场施工，以保证房屋尽快交付。同年8月31日，红瑞公司（乙方）、福中公司（甲方）签订《补充协议》约定：1、主道路畅通时间限制：甲方需要保证主道路在乙方装修完成正式入驻办公前畅通，不妨碍正常通行；2、消防报检事宜：甲方负责该房屋工程竣工验收申请并负责一次消防验收合格等；3、相关整改要求等；4、甲方负责该房屋的工程报验，完成全部竣工验收工作并取得工程竣工验收备案表；5、2018年8月31日乙方支付购房款1000万元，原协议剩余购房款在完成上述整改达标后三日内支付；6、关于违约等本补充协议未约定的内容，按原合同执行（如未按期完成整改交付，甲方按原合同总金额的日万分之五承担逾期交付违约金）。协议签订后，红瑞公司按约支付了1000万购房款。但福中公司未按合同约定期限交付案涉房屋。一审审理中，红瑞公司陈述案涉房屋欠付施工单位工程款，相关诉讼正在进行，福中公司已无实际履约能力，故坚决要求解除合同。福中公司亦陈述福中公司目前资金链紧张，在案涉房屋上没有后续资金投入能力。上述事实，有《固定资产转让协议》及补充协议、银行付款回单、建设工程规划许可证及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。一审法院认为，红瑞公司、福中公司之间签订《固定资产转让协议》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。本案中，根据双方对案涉工程事实状态描述以及福中公司在一审庭审中承认福中公司目前资金链紧张的事实，一审法院认为福中公司无继续履行案涉合同的实际能力，双方签订的案涉固定资产转让合同应予解除，故对于红瑞公司要求解除合同并返还购房款3957.2778万元的诉请，一审法院予以支持。对于违约金部分，守约方可以以实际损失向违约方主张违约损失，一方当事人认为约定违约金过高的，可以要求法院予以调整。本案中，因转让协议明确约定违约方向守约方支付合同总价的10%作为违约金，福中公司未按期交付房屋构成根本违约，红瑞公司主张按照合同总价款的10%即537.6868万元计算违约金，有事实依据，一审法院予以支持。红瑞公司主张自2019年5月16日起，以3957.2778万元为基数，按照日万分之五的利率标准计算至全部款项付清之日止的资金占用损失，因与合同约定的违约金累计过高，福中公司亦要求予以调整，故一审法院依法予以调整，调整后资金占用损失按照同期银行贷款利率的二倍计算，自解除合同之日起计算至实际支付之日止。关于红瑞公司主张的为实现财产保全支出的财产保全责任保险费用，不属于福中公司违约后必然发生的损失，该项诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、江苏红瑞养老服务有限公司与南京福中软件系统开发有限公司签订的《固定资产转让协议》及补充协议于2020年1月21日予以解除；二、南京福中软件系统开发有限公司于本判决书发生律效力之日起10日内向江苏红瑞养老服务有限公司返还购房款3957.2778万元，并支付违约金537.6868万元及资金占用损失（以3957.2778万元为本金按银行同期贷款利率的二倍计算自2020年1月22日起至实际返还之日止）；三、驳回江苏红瑞养老服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费收取为337528万元，财产保全费5000元，合计342528元，由南京福中软件系统开发有限公司负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，红瑞公司与福中公司签订的《固定资产转让协议》明确约定，福中公司未按照本协议约定按时交付房屋，其应承担的违约金总额不超过本协议的百分之十。本案中，福中公司未按约定交付房屋，在双方签订补充协议整改后，仍不能按约交付房屋，致使红瑞公司合同目的不能实现，故一审法院判决福中公司承担5376868元违约金，符合合同约定，并不过高，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49438元，由上诉人南京福中软件系统开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年七月九日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳