昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0114民初2514号原告（反诉被告）：刘弘，男，汉族，1983年3月17日生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨国社，男，汉族，1975年6月25日生，昆明市五华区人，住昆明市五华区。特别授权代理。原告（反诉被告）：徐茂桦，女，汉族，1980年7月31日生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：刘弘，男，汉族，1983年3月17日生，住昆明市官渡区。被告（反诉原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地：昆明市呈贡区龙城街道环城北路**。法定代表人：叶文武。委托诉讼代理人：林丽、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告刘弘、徐茂桦与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发公司）及反诉原告俊发公司与反诉被告刘弘、徐茂桦商品房买卖合同纠纷本反诉案件，本院受理后，被告俊发公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，经本院审查后，裁定驳回其异议申请。被告俊发公司提起上诉，昆明市中级人民法院作出裁定维持本院裁定。本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘弘及委托诉讼代理人杨国社、徐茂烨的委托诉讼代理人刘弘，被告（反诉原告）俊发公司的委托诉讼代理人林丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘弘、徐茂桦向本院提出诉讼请求：1、变更《商品房购销合同》中的车位违约条款，将原告的违约责任变更为与被告违约责任一致；2、被告向原告支付逾期交车位的违约金2460元；3、由被告俊发公司向原告退还多收的车位款38000元及自2013年10月21日起至支付之日止按同期银行贷款利率计的利息；4、被告俊发公司立即对电梯进行改造、修理，使电梯通到地下车库，5、被告俊发公司立即对不达标的车位进行改造，使之达标；6、被告俊发公司立即将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关；7、被告俊发公司向原告支付逾期办理所有权证的违约金，总额118000元以年利率7.125％自2016年6月23日起至取得车位权属证书之日止的利息；8、被告承担诉讼费。事实和理由：2012年7月17日，原告与被告签署《俊发伟业呈贡项目认购资格确认单》并向被告交纳住宅资格确认金住房250000元、车位50000元。2013年10月19日，原被告签署《商品房购销合同》（车位），价格为118000元。合同签订后，原告遂按合同约定向被告付清了全部款项。原告认为被告在签订合同时采用了欺诈、胁迫手段，使原告在违背真实意思的情况下订立了内容显失公平的合同，由于与被告协商未果，故原告依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十四条诉至法院。现针对诉请事项具体陈述事实和理由如下：2012年6月，被告告知原告本案所涉及地产项目为“部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅”，且只有市级机关公务人员才有资格购房。2012年7月17日，被告向原告收取了认购资格确认金人民币250000元。2013年10月21日，被告就本案所涉及房屋告知原告签订正式合同，在合同签订前，被告告知原告本案所涉及地产项目属于政府工程，谎称：合同的所有条款均不得协商，如果讨价还价则取消原告的购房资格；房屋与车位必须捆绑销售，如果不购买车位则取消原告的购房资格；车位售价一律为118000元，如果讨价还价则取消原告的购房资格；要交配套费人民币15700元，如果不交则取消原告的购房资格。由于被告的欺骗与威胁，原告虽然认为被告提供的合同内容不公平，但迫于无奈签订了《商品房购销合同》车位。2015年3月，由于被告未能按合同约定的期限交房，原告对本案所涉及地产项目进行了一定的调查，发现：本案所涉及地产项目属于限价房项目，位于马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界处，系被告于2011年12月30日以8.388亿元拍下，约932亩，楼面地价在675元/平方米左右，每亩价格90万元左右，最高销售价格每平方米不得高于3000元（建筑面积）。被告对于这些情况非但未告知原告，反而刻意隐瞒并捏造事实，让原告误以为被告拥有随意取消原告购房资格的权限，更误以为本案所涉及房屋与车位在该区域属于物美价廉型，最起码也是团购中的最低价。但实际并非如此，被告向原告出售的车位价格在该区域高出平均价位50％，被告根本就没有权力取消原告购房资格，而原告却有权利就合同条款与被告协商进行变更。一、违约条款问题。合同规定被告俊发公司逾期交房的违约责任是：前10天每天违约金10元，超过10天每天为已付款的0.02%，合同继续履行；而原告逾期接房的违约责任是：逾期三十天则按总房款的5%计算违约金，被告俊发公司有权解除合同，已发生的交易相关税费由原告承担。该条款明显不公平，双方责任不对等，应该将原告违约责任变更为与被告俊发公司违约责任一致。二、违约金问题。合同规定被告俊发公司向原告交车位期限为2015年3月31日，被告俊发公司直到7月19日才向原告交车位，按照违约金的计算方式，被告应该向原告支付逾期交房违约金2460元（自2015年4月1日至2015年7月19日）。三、车位价款条款问题。合同涉及地块开发只规定了房屋与车位建设比例为1:1，并未规定房屋与车位必须捆绑销售，更未规定车位售价为118000元。实际上被告俊发公司向社会公开出售该小区房屋并未要求捆绑销售车位，如按房屋单价计算车位价为80000元左右，周围小区的车位价也就是80000元。因此，被告向原告搭售车位行为无合法根据，系强行搭手，应该变更合同中的车位价格条款，被告俊发公司向原告退还多收的人民币38000元及相应利息。四、电梯问题。合同上明确注明车库通电梯，但被告俊发公司向原告交付的车位所在地下库却未通电梯，被告俊发公司应按照合同内容对电梯进行改造，是电梯通地下车库。五、车位不达标问题。根据《中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范》和地下车库车位设计中，要求地下车位横向停车位宽度应在2.5米，停车后两车之间间隔大于0.60米，而实际停车位宽度（含划线）2.4米，而随意两张小车停进车位后，两车间隔可能小于0.6米，造成车停进车位人却无法下车的局面，这样的车位就无法正常使用，也为后期使用埋下了不安全和生产纠纷的隐患，鉴于被告销售不达标的车位，原告要求被告立即改造不合格车位。六、双方合同第十二条明确约定：原告在向被告交清全部房款及相关代收费用，以及满足交接房等其他条件后，被告应在240个工作日将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。2015年7月19日原告已经满足了合同约定的所有条件，至2016年6月23日，被告至今未办理车位权属证书。根据相关法律规定，被告应向原告支付逾期办理所有权证的违约金，利息以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告（反诉原告）俊发公司辩称并诉称：1、本案中不存在变更违约条款的事实和法律依据，俊发公司也不同意变更；2、俊发公司已经向刘弘、徐茂桦支付了逾期交车位的违约金，刘弘、徐茂桦存在逾期接车位的事实，我们已经提出了反诉；3、对于车位价款已经在合同中进行了约定，不存在变更合同条款的事实，俊发公司也不同意变更；4、俊发公司向刘弘、徐茂桦交付的车位是有电梯到达的，同时车位也是达标的。5、对于刘弘、徐茂桦要求办理房产证的事宜，由于政府现在办理房产证的政策有变动，现在还未出具办理办理房产证所需材料的统一规定，导致房产证还没有办下来，因此，俊发公司也不应承担未办房产证的违约金。对于刘弘、徐茂桦逾期接房，俊发公司也提出了反诉；2013年10月21日，俊发公司与刘弘、徐茂桦签订了《商品房购销合同》，合同约定俊发公司于2015年3月31日前交付合同标的，俊发公司于2015年4月25日具备交房条件并进行公告，履行交房义务，但是刘弘、徐茂桦未在该时间内办理接房手续，依据双方合同约定，刘弘、徐茂桦逾期接房30天后，按总房款的5％向俊发公司支付违约金。综上，1、刘弘、徐茂桦应向俊发公司支付逾期接房违约金5900元；2、刘弘、徐茂桦承担本案的诉讼费。原告（反诉被告）刘弘、徐茂桦辩称：我不存在逾期接车位的事实，俊发公司主张的请求无事实和法律依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求及答辩观点依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：刘弘、徐茂烨提交的《互联网下载材料》不能核实其真实性，本院不予采信；《照片》不能明确拍照时间，且不能证明与本案关联性，本院不予采信；《说明及调解笔录》、《民事判决书》无法证明与本案的关联性，本院不予采信。刘弘、徐茂桦对俊发公司提交的证据的三性无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘弘、徐茂桦（乙方）与俊发公司（甲方）于2013年10月21日签订了《商品房购销合同》，约定刘弘、徐茂桦向俊发公司购买呈贡区金盾俊园A4地下室-2层车位A269号，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元,电梯：有。双方约定房屋交付期限为2015年3月31日，若俊发公司未按上述期限交付房屋自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担。俊发公司在报纸上刊登了《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》记载：“1、A4-2地块16栋-27栋，交房日期2015.7.1-2015.7.12，从16栋号按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2、在A4-2、A3-2、A2-1地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015.8.3-2015.8.6；3、因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理。”刘弘、徐茂桦于2015年7月19日交接车位。俊发公司向刘弘、徐茂桦支付了逾期交车位的违约金1752元。另查明：2016年3月30日，云南省昆明市明诚公证处出具（2016）云昆明诚证字第8981号《公证书》，对小区内可通往地下停车场的电梯运行现状进行保全证据，并作出《工作记录》。本院认为，关于刘弘、徐茂桦主张车位条款是否应当变更的问题，《根据中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，双方签订的《商品房购销合同》（车位）系双方协商一致签订的，且俊发公司当庭表示不同意协商变更合同条款，也即双方不能就变更达成一致，故对车位条款应予变更的诉讼请求，本院不予支持；对于刘弘、徐茂桦主张违约金及俊发公司反诉中主张违约金的问题，刘弘、徐茂桦与俊发公司在《商品房购销合同》（车位）中约定，俊发公司在2015年3月31日前交付车位，俊发公司发出的交房公告中记载A4-2地块16栋至27栋交房日期为2015年7月1日至2015年7月12日，每日交付一栋，按顺序办理。刘弘、徐茂桦车位所在18栋，在2015年7月3日交接。俊发公司应支付违约金2058.8元（10天×10元＋118000元×0.02％×83天），俊发公司已经支付了1752元，还应向刘弘、徐茂桦支付306.8元。刘弘、徐茂桦于2015年7月19日接车位，未逾期超过30天，故，俊发公司反诉主张刘弘、徐茂桦支付逾期接车位违约金的请求，本院不予支持。对于原告主张退还车位价款38000元的问题，原、被告双方在合同中约定了车位价款为为118000元，刘弘、徐茂桦主张退回车位款及利息证据不充分，本院不予支持。对于刘弘、徐茂桦要求对电梯进行修理、改造、使其能通到地下车库的请求，在本案中，双方合同中并未对车位电梯的设置数量及坐落作出明确约定，仅在《商品房购销合同》中约定“有电梯”，而根据俊发公司所做的举证，在诉争车位附近设置有电梯。刘弘、徐茂桦认为，双方的约定实际上是要求电梯需要从其住宅直接通向车位，中间不能存在需要转乘的情况，对方所设置的电梯不满足该条件，则构成违约，但俊发公司对此不认可，刘弘、徐茂桦不能举证双方合同作出过该项约定，双方合同“有电梯”的表述不能直接推演出原告所理解的含义，刘弘、徐茂桦的主张不符合合同的文意表述，因此本院对其主张不予支持。刘弘、徐茂桦主张车位不达标，证据不充分，本院不予支持。对于刘弘、徐茂桦主张俊发公司将办理所有权证所需资料递交产权登记机关和支付逾期办理所有权证的违约金请求，其双方约定甲方（俊发公司）在240个工作日内协助乙方（刘弘、徐茂桦）将办理车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，双方于2015年7月19日办理了交接房手续并交纳了相关办证费用，而俊发公司并未按约履行合同义务，虽双方并未约定相应违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对于刘弘、徐茂桦主张俊发公司逾期递交资料的诉讼请求本院予以支持。至于刘弘、徐茂桦主张的违约金，本院予以支持以118000元为本金，自2016年6月23日至被告递交资料之日按年利率6％计算的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十七条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘弘、徐茂桦支付逾期交车位违约金306.8元；二、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向不动产登记机关递交办理车位所有权证所需的全部资料，并支付以118000元为本金自2016年6月23日起算至被告履行递交资料义务之日止按年利率6％计算的违约金；三、驳回原告（反诉被告）刘弘、徐茂桦的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1002元，由原告刘弘、徐茂桦承担902元，被告呈贡俊发伟业房地产有限公司承担100元；反诉案件受理费50元，由反诉原告呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  黄 云代理审判员  李余余人民陪审员  缪春燕二〇一七年八月十六日书记 员代  大 典