浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终387号 上诉人（原审原告、反诉被告）：严百贵，男，1959年5月29日出生，汉族，住浙江省安吉县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：毛爱萍，女，1966年8月2日出生，汉族，住浙江省安吉县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：朱小虎，浙江京衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张绪霞，女，1954年2月14日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：李国祥，浙江浦源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶江，浙江浦源律师事务所律师。 上诉人严百贵、毛爱萍为与被上诉人张绪霞合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2018）浙0523民初4171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年3月27日公开开庭进行了审理，上诉人严百贵及其与毛爱萍的共同委托诉讼代理人朱小虎、被上诉人张绪霞及其委托诉讼代理人李国祥到庭参加诉讼。开庭后，双方申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 严百贵、毛爱萍上诉请求：1.撤销一审判决主文第二项，判决以房屋重置价作为赔偿基准价并结合双方的过错责任和其它相应因素进行合理赔偿，或者发回重审；2.一、二审受理费、鉴定费等由张旭霞承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，责任分担错误。1.严百贵二人的起诉并非有违诚实信用，而是双方矛盾的积累。因交易的房屋自始不产生法律效力，张旭霞多次与严百贵二人争吵并提出要将房屋还，并非严百贵二人违反诚实信用。2.合同无效，张旭霞的过错大于严百贵二人。严百贵二人是农民，文化程度低，对国家法律及政策不了解；张旭霞系国家干部、公务员，文化水平以及对国家政策的掌握均不是严百贵二人能比拟，合同无效张旭霞的过错大于严百贵二人。3.违反法律禁止性规定的合同自始无效，任何一方均可提出确认无效之诉，不存在有违诚实信用之情形，原审据此判决严百贵二人仅取得增值收益的20%有违法制精神。二、原审以房屋征收补偿标准判决严百贵二人赔偿315万余元于法无据。1.争讼房屋并非国家征收对象，且结算表及《房屋估价分户报告》是张旭霞单方委托出具，该结算表具有评估的性质，安吉县昌硕街道办事处以及下属项目指挥部均不具有任何评估资质。2.当年交易的价格仅为房屋的建造成本。交易单价668元/平方米，远低于安吉县政府公布的760元/平方米的重置价，可见双方的交易价格中不包含土地价格。在评估返还房屋价值时，也只能评估其房屋本身的建造成本价。3.116平方米地下室是作为附属建筑交与张旭霞，并没有作价，在返还时该地下室也不能作价。4.原审判决不光依上述结算表中的征收补偿标准作为判决依据，更是将与房屋自身价值无关的其它各种杂费计百万元，也判决要求严百贵二人赔偿，没有任何法律依据与事实依据。5.严百贵二人将争议房屋交给张旭霞至今已近17年，如果判决严百贵二人返还购房款，张旭霞也应支付这么多年的租金（房屋使用费）。三、以2018年政府公布的重置价为标准计算房屋赔偿价款公平合理。16万元的交易价格低于重置价，现在以488355元（已包含装饰及附属物）的重置价计算张旭霞损失的依据，已充分保护了张旭霞的权益。 张旭霞答辩称，一、一审认定事实清楚。二、关于适用法律，双方签订的合同并没有违反当时行政法规的禁止性规定，且经过安吉县公证处公证，合法有效。新颁布的土地法规定，农村村民出售住房后只是不能再次申请宅基地，购买房屋的城镇居民可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。目前全国已有30个地区列入宅基地转让试点区域，不久的将来张旭霞是可以办理土地所有权证的。因法院对合同效力主动审查释明，张旭霞才反诉主张赔偿损失。如二审仍以合同无效处理，不应适用合同法第六十二条，应适用合同法第五十二条、第五十八条，不适用土地法第六十三条。三、关于一审判决结果。1.最高法九纪要第33条规定，合同无效后，应予返还的房屋等财产相对于合同约定的价款出现增值的，要综合考虑市场因素、受让人的经营添附等行为与财产增值的关联性，在当事人之间合理分配，避免一方因合同无效而获利。涉案房屋已交付张旭霞达18年之久，张旭霞投入资金、劳力、人力、物力等进行管理维护改造添附。该区段属于待拆迁征用补偿区块，市场增值效益巨大，一审以同期的征用拆迁补偿评估标准即3892125元（该款项不包括宅基地补偿）作为涉案房屋的返还依据，避免严百贵二人因合同无效获利，符合最高法院的规定精神和社会公正公平合理的价值取向。2.严百贵二人在双方合同以及附加协议书中明确承诺房屋所有权证、土地使用证在2003年5月10日前办好交付，房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转移。现严百贵二人违背承诺，利用起诉合法手段要求确认合同无效从而获得巨大利益，严重违反诚实信用的契约精神。3.张旭霞与严百贵二人洽谈合意购买房屋没有过错，行政划拨土地可以通过补交出让金的方式办理过户，法律也没有明确禁止城市居民购买行政划拨土地的房屋，一审认定张旭霞承担20%的过错责任也不公平。4.涉案房屋是张旭霞唯一退休养老的安身度命的房屋，一审裁决严百贵二人先付款后返还房屋，让张旭霞不至于因法院执行而无处可住。5.地下室仅1.9米高，不符合房屋层高，无法单独计算建筑面积，且房屋是作为整体在中介挂牌出售，并没有分割出售。6.严百贵二人一审没有提出租金问题，二审应不予审理，且一审判决张旭霞承担20%的责任已经考虑了租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。 严百贵、毛爱萍向一审法院起诉请求：1.确认严百贵、毛爱萍与张旭霞签订的《房地产买卖合同》和《关于房屋转让的协议》无效，张旭霞返还坐落于原递铺镇祥友社区宅基地和所有的房屋；2.本案诉讼费由张旭霞承担。 张旭霞向一审法院起诉请求：1.严百贵、毛爱萍返还张旭霞购房款16万元；2.严百贵、毛爱萍共同赔偿张旭霞涉案房屋土地及附属建筑装饰等物同城同地段征迁补偿标准损失3892125元；3.严百贵、毛爱萍共同支付张旭霞公证费400元、鉴定费2390元。 一审法院认定事实：严百贵、毛爱萍于1986年登记结婚。2002年4月26日，严百贵二人与张旭霞签订了《房地产买卖合同》以及《附加协议书》。《房地产买卖合同》约定严百贵二人将位于原递铺镇祥溪社区的房地产出售给张旭霞，成交价格为16万元，于合同签订之日支付定金2万元，过户所需缴纳的税费由张旭霞全额承担，严百贵二人于2002年5月10日前将房屋移交张旭霞，2003年5月10日前房屋所有权证、国有行政划拨的土地使用权证交付张旭霞。《附加协议书》约定先付定金2万元，在规定时间内移交房屋付8万元，交付房产证时付2万元，移交土地证时支付余款，且对房屋的质量、面积等进行了约定。2003年12月2日，严百贵二人、张旭霞在安吉县公证处签订了《关于房屋转让的协议》，对房屋买卖相关事宜进行补充和明确，约定涉案房屋位于祥友社区，建筑面积为239.37平方米，产权证号为安房权证递铺字第××号，土地使用权面积为110平方米，土地使用权证为安吉集用（2003）字第401-373号；房屋转让价16万元，在2003年12月2日前已支付10万元，余款6万元在2003年12月3日支付5.8万元，余下0.2万元待办妥房屋产权过户手续后一次性付清；严百贵二人于2002年5月10日将房屋交付张旭霞，张旭霞已验收和居住；根据《房地产买卖合同》第七条规定，截止签订本协议时，严百贵二人尚未向张旭霞交付产权证，严百贵二人应支付张旭霞滞纳金6464元，经双方协商，同意严百贵二人支付张旭霞0.3万元，此后双方不再就此追究责任，该0.3万元由张旭霞在2003年12月3日支付严百贵二人房款时扣除；考虑转让房屋占用的是集体土地，目前不能过户，双方同意该土地无偿、长期归张旭霞使用，严百贵二人无权主张任何权益，如可以办理过户手续，双方及时办理过户手续，土地权益双方在房屋转让价中已充分考虑；房屋可以办理过户手续时，严百贵二人应协助张旭霞办理过户手续，过户产生的税费由张旭霞承担；协议签订后，房产证和土地使用权证严百贵、毛爱萍交付张旭霞收执；协议生效后，在未办理房屋过户手续前，任何一方推翻买卖合同的，承担违约金20万元，并赔偿另一方由此造成的一切损失。张旭霞为此支出公证费400元。2002年4月26日，张旭霞支付严百贵二人定金2万元；2002年5月9日支付7万元；2002年6月18日支付1万元；2003年12月3日支付5.8万元；2008年2月4日，因严百贵生意需要，与张旭霞协商提前付清房屋余款0.2万元，且严百贵在收条上载明“房屋办理过户手续时一定协助办理”。审理过程中，涉案房屋经浙江天启房地产土地评估规划咨询有限公司（以下简称天启公司）评估，并经安吉县昌硕街道办事处余墩征迁项目指挥部参照2018年余墩区块征迁标准进行核算，房屋价值为3892125元。 一审法院认为：物权法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张旭霞系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。双方签订的合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效。严百贵二人主张合同无效的诉讼请求，该院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。张旭霞在购买房屋后对房屋进行了装修，对房屋的添附系附合于出卖人所有的原物上，无法分离，即便分离，分离后添附部分的使用价值极大贬损，故张旭霞将房屋及添附一并返还及给付严百贵、毛爱萍，由二人将房屋及添附部分的价值折价补偿张旭霞。严百贵二人主张按其委托评估的房屋重置价595443元予以返还，该价格远低于市场上类似房屋的交易价格，该院不予采纳。案涉房屋的土地系集体土地，无法买卖，无市场价格，故本案中涉案房屋价值参照政府指导价即征迁价格3892125元。扣除严百贵二人应返还张旭霞的房屋价款160000元，房屋增值产生的利益为3732125万元，根据双方的居住时间、投入情况、贡献大小等因素进行分配。张旭霞在涉案房屋中居住十余年，对房屋进行装修养护等，而严百贵二人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，有违诚实信用，故严百贵二人享有增值利益的20%即746425元，张旭霞享有增值利益的80%即2985700元，严百贵二人共计应支付张旭霞3145700元。张旭霞在2003年对《关于房屋转让的协议》进行公证支出的400元由张旭霞自行负担。张旭霞为评估支出的鉴定费2390元，根据严百贵二人、张旭霞在本案中应承担的责任进行负担。综上，双方诉请合理部分，予以支持；其余部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决：一、严百贵、毛爱萍与张绪霞签订的《房地产买卖合同》和《关于房屋转证的协议》无效；二、张绪霞在严百贵、毛爱萍支付房屋增值利益及鉴定费共计3145700元后三十日内将位于现昌硕街道祥友社区的房屋（产权证号为安房权证递铺字第××号，土地使用权证为安吉集用（2003）字第401-373号）返还严百贵、毛爱萍；三、驳回张绪霞的其他诉讼请求。案件受理费80元，由张绪霞负担；反诉受理费19620元（已减半），由严百贵、毛爱萍负担15845元，张绪霞负担3775元；鉴定费2390元，由严百贵、毛爱萍负担1930元，张绪霞负担460元，限于判决生效之日起十日内缴纳。 二审中，各方均无新的证据提交。 本院确认一审查明的事实。另查明，案涉房屋按被征收房屋价评估总价值2980898元，单价10969元/平方米。货币补偿奖、配合评估奖、按时签约奖、按时腾空奖、搬家补助费、临时安置补助费、集中签约奖、提前腾空奖、产权调换补助、购买公寓补助等合计911227元。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：一、案涉房屋价值如何认定；二、就房屋增值部分双方各自享有的比例如何确定。 关于争议焦点一，双方转让协议约定转让价格充分考虑了土地权益，故张旭霞支付给严百贵、毛爱萍的转让款包括了土地权益的对价；地下室面积虽未在协议中明确写明，但根据房屋交易惯例，地下室应随地上建筑物一起转让，且地下室一直由张旭霞使用，严百贵二人未就此提出过异议，故转让款亦包括了地下室的对价。因此，案涉房屋的价值应包括合同约定的建筑面积、地下室面积及土地权益。严百贵二人委托评估的房屋价值为595443元，采用的评估方法为重置成本法，未考虑土地权益，不能反映房屋的真实价值，一审不予采纳并无不当。张旭霞委托天启公司的评估按照房屋征收补偿的标准，综合各种因素充分考虑了房屋的价值，其评估金额更具有合理性，房屋单价10969元/平方米，结合市场行情，应当包括了土地价值，故该评估金额应作为认定房屋价值的依据。关于货币补偿奖等各种奖励和补助，根据拆迁安置政策应是补偿给房屋所有权人的，与房屋所有权人的配合行为和安置选择有直接关系，并非基于房屋本身的补偿，且该些奖项也未实际发生，能否实际获得尚不确定，故在考虑房屋价值时不应将该些项目计入，对严百贵二人的该项上诉理由本院予以支持，本院认定房屋价值为2980898元。 关于争议焦点二，案涉房屋于2002年交付给张旭霞，张旭霞也早已付清对价，房款两清。张旭霞通过装修添附，已入住多年，现严百贵二人要求返还房屋，显然有违诚实信用原则，二人称因张旭霞要求退房才引起本案诉讼，该陈述不合常理，本院不予采信。合同效力是法律对当事人意思自治权利的干预，案涉房屋转让协议是双方自愿订立，严百贵二人因不愿继续履行合同故而起诉主张合同无效，法律虽然对双方合同效力进行了否定评价，但并不影响二人有违诚信的事实。张旭霞作为城镇居民，与严百贵二人不是同一集体经济组织成员，其买受集体土地上房屋对合同无效的后果亦存在一定过错。一审根据双方对房屋增值的贡献和各自的过错程度认为就房屋增值的利益张旭霞享有80%的权益、严百贵二人享有20%的权益，并无不当，本院不予调整。经计算，张旭霞就房屋增值部分应享有（2980898-160000）*80%=2256718元。 关于严百贵、毛爱萍要求张旭霞支付租金的意见，因其一审未提出该项诉讼请求，不属于本案二审审理范围，本院不予处理。关于双方履行债务的时间，本案因严百贵二人违反诚实信用而起，一审判决严百贵二人先于张旭霞履行债务，符合实质正义，本院予以肯定。 综上，上诉人严百贵、毛爱萍的上诉理由部分有理，一审认定事实清楚，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持浙江省安吉县人民法院（2018）浙0523民初4171号民事判决第一项、第三项； 二、撤销浙江省安吉县人民法院（2018）浙0523民初4171号民事判决第二项； 三、严百贵、毛爱萍返还张旭霞购房款160000元，支付房屋增值利益2256718元，合计2416718元，限于本判决生效之日起十五日内支付； 四、张旭霞在严百贵、毛爱萍履行本判决第三项债务后三十日内将位于现昌硕街道祥友社区的房屋［产权证号为安房权证递铺字第××号、土地使用权证为安吉集用（2003）字第401-373号］返还给严百贵、毛爱萍。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由张绪霞负担；反诉受理费39240元，减半收取19620元，由严百贵、毛爱萍负担11693元，张绪霞负担7927元；鉴定费2390元，由严百贵、毛爱萍负担1386元，张绪霞负担1004元；二审案件受理费31966元，由严百贵、毛爱萍负担24558元，张绪霞负担7408元。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  沈筱婕 二〇二〇年七月三日 书记员  周进方