河南省洛阳市西工区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）豫0303民初4791号 原告（申请执行人）：沈志伟，男，1956年10月15日出生，汉族，退休职工，住河南省孟津县。 委托诉讼代理人：尚文茂，河南宇耀律师事务所执业律师。 被告（案外人）：赵英杰，男，1956年4月11日出生，汉族，退休职工，住洛阳市西工区。 被告（被执行人）：付百岁，男，1960年5月16日出生，汉族，住洛阳市。 委托诉讼代理人：王琦航，男，1990年11月28日出生，汉族，住洛阳市西工区。系付百岁外甥。 被告（被执行人）：洛阳天通房地产开发有限公司，住所地河南省宜阳县城关镇兴宜西路。 法定代表人：付豪。 原告沈志伟与被告赵英杰、付百岁、洛阳天通房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2016年12月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。沈志伟及其委托诉讼代理人尚文茂，赵英杰、付百岁的委托诉讼代理人王琦航到庭参加诉讼，洛阳天通房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 沈志伟向本院提出诉讼请求：1.请求撤销洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303执异14号执行裁定书；2.确认位于洛阳新区古城路北、王城大道西金泰盛唐至尊第9幢102房屋所有权归付百岁所有，判令继续对该房屋许可执行；3.被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：西工区人民法院（2016）豫0303执异14号执行裁定书，裁定中止对付百岁的位于洛阳新区古城路北、王城大道西金泰盛唐至尊第9幢102房屋的执行是错误的，此裁定事实不清，程序违法，适用法律不当，应予撤销。付百岁是本案诉争房屋的所有权人，有付百岁的房屋所有权证（洛房权证市第00292913号）、购房发票、房管部门出具的查档证明等可证明。沈志伟申请保全及执行的是付百岁的房屋，而不是赵英杰的房屋，赵英杰提出的执行异议理由不能成立。沈志伟申请保全及执行位于洛阳新区古城路北、王城大道西金泰盛唐至尊第9幢102房屋至今仍登记在付百岁名下，其至今也未与赵英杰办理房屋产权预告登记，按照法律规定，西工区人民法院执行本案诉争房屋符合法律规定。根据相关法律规定，付百岁与赵英杰签订的房产买卖合同为无效合同。付百岁与赵英杰签订的房产买卖合同是虚假的，内容是捏造的，证据也是拼凑的，房产与市场行情明显不符，从付百岁与赵英杰签订的所谓“房产买卖合同”时间来看已达38个月，对诉争房屋赵英杰有充分时间了解。其不去房管部门办理有关登记事项，对争议房产也没有办理备案登记，和他项权证等。故是付百岁与赵英杰二人恶意串通，联手制作假房产买卖合同，来妨碍和抗拒西工人民法院依法执行。综上：西工区人民法院（2016）豫0303执异14号执行裁定书事实不清，程序违法，没有实施意见及法律依据，故诉至法院。 赵英杰辩称，沈志伟提出的异议理由不能成立，赵英杰认为涉案房产是付百岁的，沈志伟在房管部门查档出具的证明也是付百岁，赵英杰买的房产也是付百岁，2013年9月16日赵英杰与付百岁签订了该房产买卖合同，实际交了款也有付款凭证，现在又是实际占拥者和使用人。赵英杰认为其买房在前沈志伟借款在后，沈志伟申请执行的这套房产侵害的是其的利益，故有权提出执行异议，且执行异议是合法成立的。沈志伟说付百岁至今也未给赵英杰办理房屋产权预告登记，因为房屋产权预告登记是指商品房，而赵英杰买付百岁的房屋是二手房，二手房没有产权预告登记这个规定和程序，因此不能否定赵英杰与付百岁的买卖事实和对该房的合法权利。付百岁是该房是所有权人，其有权转让该房产，赵英杰和付百岁之间签订的房屋买卖合同是不违反法律规定，也不属于恶意串通和损害他人权利，因此该房产买卖合同是合法有效的。沈志伟说付百岁与赵英杰签订的房产买卖合同是虚假的，这完全歪曲事实，合同是两被告亲笔所签，银行转账凭证还能拼凑吗？房产没有办理登记备案和他项权证是因为该房产是付百岁在人民银行按揭贷款买的，按揭款没还完不能办理房屋过户登记备案。没有办理他项权证是因为该房产是按揭贷款购买，银行已办过他项权证，不可能一房办理两个他项权证。沈志伟说两被告恶意串通、联手制作，这完全是造谣，根本没有法律依据。综上所述，赵英杰认为西工区人民法院（2016）豫0303执异14号执行裁定书事情清楚、证据确凿、程序合法，使用法律正确，应当予以维持。 付百岁答辩意见同赵英杰。 洛阳天通房地产开发有限公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年7月31日，付百岁向沈志伟借款2000000元，约定借款期限三个月，月息3.5%，借款到期后经催要无果，沈志伟遂诉至本院。 本院在审理沈志伟诉付百岁、洛阳天通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，依沈志伟的诉讼保全申请，依法作出民事裁定书。后依据该民事裁定书，查封了付百岁名下洛阳市洛龙区古城路216号9幢102号房屋（以下简称涉案房屋），查封期限三年，自2016年3月2日起至2019年3月2日止。同年5月13日，本院作出（2016）豫0303民初1054号民事判决书，判决内容为：一、付百岁于判决生效后十日内偿还沈志伟借款1930000元。自2015年1月1日起至判决确定给付之日止按年利率24%计算利息。二、洛阳天通房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任。三、驳回沈志伟的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，付百岁及洛阳天通房地产开发有限公司未能按期及时履行还款义务，故沈志伟向本院申请执行，涉案房屋依法转为被执行财产，赵英杰遂向本院提出执行异议。本院于2016年11月15日作出（2016）豫0303执异14号执行裁定书，裁定中止对付百岁位于洛阳新区古城路北、王城大道西金泰盛唐至尊第9幢102号房屋的执行。沈志伟不服向本院提起诉讼，导致本案纠纷。 另查明，付百岁于2013年6月15日与洛阳天基地产有限公司签订《商品房预售合同》一份，购买其开发的涉案房屋，涉案房屋建筑面积232.16平方米，房屋总价3900000元。付百岁在《商品房预售合同》签订之日付房屋首付款1950000元，剩余的1950000元房款以按揭贷款方式付清。2013年8月9日付百岁与中国银行股份有限公司洛阳分行签订《个人商业用房贷款合同》一份。2014年4月22日涉案房屋取得房屋所有权证书，登记为付百岁单独所有。同日涉案房屋在房管部门办理抵押登记，他项权证号为：洛房市他字第00080973号，抵押金额为1950000元。 2013年9月26日，付百岁作为甲方与赵英杰作为乙方签订“房屋买卖合同”一份，合同约定：付百岁将涉案房屋及其房屋内配置家具一并卖给赵英杰。合同约定的房屋转让价为7000000元。合同第四条约定的付款方式为“本合同签订之日起甲方将2013年5月30日在乙方的借款3000000元作为乙方首付购房款。剩余4000000元购房款买受人应于2013年9月26日前按照甲方的指定汇到付楠的银行账户，二次购房款2000000元，剩余房款2000000元待办理该房屋过户登记前付清”。合同还约定涉案房屋的按揭贷款仍由付百岁按月偿还，付百岁保证在2016年6月30日前将涉案房屋交付给赵英杰。赵英杰向法庭提交银行汇款单两份，其中2013年5月30日汇给付百岁3000000元。2013年7月10日汇给付楠2000000元。 本院认为：付百岁与赵英杰签订的房屋买卖合同虽不违反法律、行政法规强制性规定，但该合同签订时以及赵英杰付房款时该房屋尚未装修，付百岁仅首付房款1950000元，尚有1950000元系银行按揭贷款。赵英杰就以约定价格7000000元，实付房款5000000元受让该涉案房屋，其约定的房屋转让价格明显高于同类房屋的市场价格及涉案房屋的实际价值，存在不合理之处。 本案系沈志伟提起的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。那么本案中，法院查封涉案房屋是在2016年3月2日，而赵英杰实际占有涉案房屋是在2016年6月30日，故其实际占有涉案房屋在法院查封涉案房屋之后。赵英杰尚有2000000元购房款未支付给付百岁，其没有完成合同约定的付款义务，也未将剩余价款交付执行。赵英杰在购买涉案房屋时明知该房屋上设有抵押物权，那么根据法律规定，买卖抵押财产需经抵押权人同意，本案赵英杰与付百岁买卖涉案房屋并未经银行同意。故不得转让该抵押房产。赵英杰分两次付给付百岁5000000元，该款项足以偿清银行按揭贷款消灭抵押权，但是赵英杰未代为清偿债务消灭抵押权。故其在涉案房屋不能及时进行办理房屋变更登记到其本人名下存在过错。综上，赵英杰要求停止对涉案房产执行的诉求不合理不合法，不予支持。 综上所述，赵英杰就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，沈志伟要求准许对涉案房屋继续执行的诉讼请求成立，本院予以支持。根据相关规定，申请执行人执行异议之诉中判决准许对执行标的执行的，执行异议裁定即失效，故对于沈志伟关于撤销本院（2016）豫0303执异14号执行裁定的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，缺席判决如下： 一、准许执行洛阳市洛龙区古城路216号9幢102号房屋（房产证号：洛房权证市字第××号）； 二、驳回沈志伟的其他诉讼请求。 案件受理费10760元，由赵英杰、付百岁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长  郭小岚 代理审判员  刘贺军 陪 审 员  王晓冬 二〇一七年八月三十日 书 记 员  马梦娜