河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6632号上诉人（原审原告）：康玲玲，女，1986年6月26日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：马艳军，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：刘欢，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国,系该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦作中旅银行股份有限公司，住所地焦作市山阳区迎宾路1号一幢1。法定代表人：郑江，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭帅，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娟娟，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。上诉人康玲玲因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、焦作中旅银行股份有限公司（以下简称焦作中旅银行）、聂德才房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人康玲玲的委托诉讼代理人马艳军，被上诉人德润公司的委托诉讼代理人张若冰，被上诉人焦作中旅银行的委托诉讼代理人郭帅、赵娟娟到庭参加诉讼。被上诉人聂德才经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。康玲玲上诉请求：1.撤销原判，改判：上诉人与被上诉人德润公司之间的《商品房买卖合同》解除；依法确认上诉人与被上诉人焦作中旅银行解除《个人购房借款合同》；判令被上诉人德润公司与聂德才共同退还上诉人购房款231661元、维修基金1592元及中介费2948元；判令被上诉人德润公司向上诉人支付租金补贴25320元（暂计至2019年4月30日）和支付违约金2316.61元；被上诉人向上诉人支付已付购房款利息损失。（以本金231661元为基数，自2017年6月30日按银行同期贷款年利率4.9%计算，计算至判决生效之日止）；被上诉人德润公司向焦作中旅银行偿还上诉人剩余贷款本息；被上诉人德润公司赔偿上诉人已向焦作中旅银行支付的贷款本息；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人德润公司所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，但被上诉人至今未按合同履行交房义务，上诉人有权解除合同。案涉房屋在2019年3月29日通过竣工验收备案手续之前并不具备合同约定及法定的交房条件，被上诉人也未按照《商品房买卖合同》第十一条，当涉案房屋达到交付使用条件后，书面通知买受人办理交付手续。截至目前，上诉人也未收到被上诉人书面的交房通知，合同约定的解除条件已经成就，上诉人已按照约定向被上诉人发出《解除合同通知函》，双方的合同应当予以解除。一审法院认为上诉人购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益系认定事实错误。首先，上诉人系以约定解除权来主张解除合同，并非依据合同目的无法实现的法定解除权来解除合同，因为被上诉人未按合同约定交付房屋，上诉人有权依据合同约定解除合同；其次，上诉人购买被上诉人开发建设的商品房，目的是为了获得房屋所有权，不能因为业主将房屋出租就认定业主买房的目的是为了租金。业主购买房屋的主要目的并非获得租金收益，而是为了获得房屋所有权及房屋所有的用益物权。目前涉案土地处于抵押状态，并不具备办理不动产证的条件，根据我国现行法律规定，不动产实行登记生效制度，上诉人无法获得房屋所有权，因被上诉人的违约行为，已造成合同目的无法实现。被上诉人逾期交房后，上诉人已按照合同约定向被上诉人发出《解除合同通知函》，根据最高人民法院关于《合同法司法解释(二)》第二十四条规定，当事人对合同解除或债务抵销有异议，但在约定的或法定三个月异议期经过后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。截止目前被上诉人仍未提出异议并向人民法院提出诉讼，故双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。一审法院没有判决上诉人与被上诉人解除合同，却适用合同第九条第一款第二项关于合同解除后，被上诉人应按上诉人累计已付房款的1%支付违约金的条款，存在矛盾，明显不当。二、上诉人已符合被上诉人商铺补贴条件，被上诉人应按约定支付上诉人租金补贴。三、被上诉人应退还上诉人购房款，按合同约定支付违约金并承担因此给上诉人造成的利息损失。关于购房款总额，上诉人在购房时，并未被告知存在所谓的平台服务费，被上诉人处置业顾问告知上诉人的均为房款，且所有款项均是在被上诉人财务室应其工作人员要求在同一POS机刷卡支付，当时上诉人也未发现被上诉人所给部分收据并未加盖被上诉人公章，待上诉人发现后，前往售楼部咨询，仍被告知系房款，系为了避税，部分金额无法盖被上诉人的公章。被上诉人收取上诉人的所谓平台服务费就是购房款。即使按照被上诉人德润公司所说，其与河南掌房网络科技有限公司（以下简称掌房公司）签有包销服务协议，两公司之间形成委托代理法律关系。在该法律关系中，掌房公司系被上诉人的代理人，掌房公司实施的销售房屋行为系以被上诉人名义做出的。掌房公司与上诉人签订房屋买卖合同的行为和收取款项的行为，对被代理人即本案被上诉人德润公司发生法律效力，因此掌房公司收取的所有款项均应做为房款的有效组成部分，因此合同解除后，被上诉人德润公司负有返还上诉人所有房款的义务。四、被上诉人德润公司应赔偿上诉人已向焦作中旅银行支付的贷款本息并向焦作中旅银行偿还上诉人剩余贷款本息。鉴于以上事实，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。德润公司辩称：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的同时，与郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了托管经营协议，该协议约定了由星润公司代为验收房屋，并约定了支付租金的标准和方式，可以说明上诉人购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金补贴及收益，德润公司完全按照商品房买卖合同及托管协议的约定，向星润公司交付了房屋。星润公司依据托管协议对房屋验收后，开始向上诉人计算租金收益，德润公司并不存在违约行为，本案未达到合同解除条件。上诉人称涉案房屋存在抵押，该土地抵押是对土地上在建工程设定了抵押权。本案上诉人购买的房屋取得了预售许可证后双方签订了正式的商品房买卖合同，并且网签备案。上诉人房屋所有权并不受到影响。此外上诉人购买房屋的目的并不是取得不动产权证，而是取得所有权以及实际的用益物权，而上诉人用益物权在本案当中表现为出租房屋取得租金，并非自己使用，合同目的已经实现，房屋是否竣工并不影响其收益。上诉人没有任何证据证明德润公司无法向有关机构报送初始登记资料，德润公司并未构成根本违约。二、本案商品房买卖合同不应当解除，上诉人无权要求返还购房款、维修基金、支付利息、违约金等损失。平台服务费并非德润公司收取，德润公司与掌房公司并不是委托代理关系，德润公司从未授权掌房公司收取任何房款，德润公司未收取所谓的平台服务费。掌房公司以其名义收取的平台服务费，并用自己的名义向上诉人出具了收据等凭证，上诉人应当依据相关凭证向义务人主张。焦作中旅银行辩称：因焦作中旅银行并非案涉商品房买卖合同的当事人，不知悉合同是否存在解除的法定或约定事由，对上诉人与德润公司的房屋买卖合同是否应予解除，上诉人向德润公司提出的诉请是否成立，焦作中旅银行不发表意见，请人民法院依法处理。焦作中旅银行在本案中不存在任何过错和违约行为，请法院依法保护焦作中旅银行的合法权益。一、上诉人作为借款合同的借款人，应继续向焦作中旅银行承担还款责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款的规定，德润公司应将剩余的贷款本息返还焦作中旅银行，不过就该司法解释的本意来说，并没有免除购房者同时又是借款合同借款人的还款义务。上诉人作为借款人应继续履行还款责任。二、焦作中旅银行同意由德润公司向其归还剩余贷款本息，但这并不意味着上诉人不向焦作中旅银行承担还款责任。三、焦作中旅银行在本案中无过错，不应当负担利息损失和相关诉讼费用。聂德才未答辩。康玲玲向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告德润公司解除所签《商品房买卖合同》；2.确认原告与被告焦作中旅银行解除所签《商品房担保贷款合同》；3.被告德润公司退还原告购房款231661元、维修基金1592元、中介费2948元，并支付原告已付购房款利息损失（以231661元、240000元为基数，按银行同期贷款年利率4.9%，分别自2017年6月30日和2017年7月30日起，计算至判决生效之日止）；4.被告德润公司向被告焦作中旅银行偿还剩余贷款本息；5.被告德润公司赔偿原告已向被告焦作中旅银行支付的贷款本息；6.判决被告支付原告租金补贴25320元（暂计算至2019年4月30日）；7.判决被告支付原告违约金2316.61元；8.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2017年6月30日，德润公司为出卖人与买受人康玲玲在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003423254），合同约定：康玲玲购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房建筑面积24.48㎡，单价为19999.02元/㎡，总金额为489576元；付款方式和期限：约定249576元以现金方式于2017年6月30日支付，240000元为商业贷款于2017年7月30日付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。2017年6月30日，原告康玲玲（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托管收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：115元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：100元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：90元/㎡/月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：125元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：110元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：100元/㎡/月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。2017年6月7日、6月16日和6月29日，河南掌房网络科技有限公司出具的3张收据显示收到原告定金20000元、平台优惠服务费30000元、30000元。德润公司出具的收据显示：2017年6月30日，原告向被告德润公司支付房款249576元；2017年8月7日，原告向被告德润公司支付维修基金1592元。焦作中旅银行账户交易明细显示，2018年9月13日，被告中旅公司向原告转账240000元，9月19日，该笔240000元转至被告德润公司账户。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。被告德润公司向原告支付了租金补贴15120元。2019年4月15日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，向被告德润公司发出《解除合同通知函》。在该院审理期间，被告德润公司向该院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。另查明，原河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除与被告德润公司、焦作中旅银行之间的合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。德润公司也提交的有关2017年－2018年河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，而原告与被告德润公司签订的合同是在2018年4月19日，被告德润公司在签订合同时应当预见到有可能逾期交房，其仍与原告约定2018年5月1日交房，存在过错，应当承担违约责任。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，德润公司存在违约行为。原告要求被告德润公司支付违约金2316.61元，不违反法律规定，予以支持。关于原告要求被告德润公司支付租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，故被告应支付原告自2017年6月30日至2019年3月31日的租金补贴38700元（1800元×21.5个月）。扣除被告已支付的15120元，被告还应支付23580元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经该院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康玲玲违约金2316.61元；二、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康玲玲租金补贴23580元；三、驳回原告康玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5258元，原告康玲玲负担2629元，被告河南德润置业有限公司负担2629元。本院二审期间，德润公司、焦作中旅银行、聂德才均未向本院提交新证据。康玲玲向本院提交不动产登记资料查询结果证明打印件一份，拟证明案涉房屋土地存在抵押，无法办理不动产证。德润公司质证认为：对证据真实性无异议，证明目的有异议。该查询结果证明并不能证明德润公司无法办理案涉房屋的不动产权证。案涉房屋已经取得预售许可证并签订正式商品房买卖合同，经过网签备案，不影响不动产权证的取得。办理不动产权证并非上诉人的一审诉讼请求，不是本案的审理范围。焦作中旅银行同意德润公司的质证意见。根据当事人举证及质证意见，本院对康玲玲二审中提交证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案中，康玲玲在与德润公司签订案涉《商品房买卖合同》的同时，与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管经营协议书约定：在托管期间，星润公司享有对约定商铺完全管理的权利；在合同有效期内，康玲玲不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文书，不因自身债务（包括银行贷款和其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，康玲玲同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时康玲玲予以协助，星润公司的签收行为对康玲玲具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为康玲玲履行了向星润公司交接该商铺的义务。案涉房屋的性质系商业用房，康玲玲与星润公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，星润公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容可以认定，康玲玲与德润公司在《商品房买卖合同》中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在康玲玲与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司交付房屋的对象系星润公司；康玲玲的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，康玲玲以德润公司未按照《商品房买卖合同》的约定向其交付房屋为由主张解除合同，该主张不符合康玲玲与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对康玲玲提出的解除与德润公司所签订的《商品房买卖合同》及解除与焦作中旅银行所签订的《商品房担保贷款合同》的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。康玲玲请求德润公司返还其购房款等与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的其他诉讼请求，系建立在双方合同解除的基础上所主张的，基于康玲玲与德润公司所签订的合同并不符合解除的条件，故一审法院对康玲玲主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的其他诉讼请求不予处理并无不当。综上所述，康玲玲的上诉理由依据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2629元，由康玲玲负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年七月六日书记员  韩 冰