贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0330民初2675号原告:贵阳佳惠百货有限责任公司，地址贵州省贵阳市云岩区三桥南路3号1幢二层，统一社会信用代码91520100680152381B。法定代表人：汤爱华，该公司董事长。委托代理人：欧阳军民，男，汉族,生于1964年3月20日，汉族，住湖南省洪江市安江镇两眼塘10组，该公司法务部员工。被告：重庆兴旺物业发展有限公司，地址重庆市北培区歇马镇马之路5号附22号，统一社会信用代码915001092032328993。法定代表人：周雅。被告：习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部，地址贵州省遵义市习水县东皇镇府西路82-16。负责人：袁图平。被告：习水县利民房地产开发有限公司，地址贵州省遵义市习水县东皇镇桂花路163号，统一社会信用代码91520330722148816P。法定代表人：张永余。原告贵阳佳惠百货有限责任公司与被告重庆兴旺物业发展有限公司（以下简称兴旺物业）、习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部（以下简称绿洲豪园项目部）、习水县利民房地产开发有限公司（以下简称利民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳佳惠百货有限责任公司的委托代理人欧阳军民，被告兴旺物业的法定代表人周雅到庭参加诉讼,被告绿洲豪园项目部、利民公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贵阳佳惠百货有限责任公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与三被告的租赁合同关系；2、三被告共同向原告双倍返还定金400万元；3、三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年12月10日,被告兴旺物业与原告签订租赁意向书，原告交纳50万元租赁意向定金。2013年3月20日，原被告签订正式的《租赁合同》，约定交房最迟不得超过2014年3月1日，同时交纳了150万元定金，但被告至今未交房。经原告多次催告，被告还是不能履行，特依据合同法第94条、担保法第89条、90条，担保法司法解释120条等提起诉讼。被告兴旺物业辩称，原告与我们签订的租赁合同约定的不是定金而是租金，150万元是逐月扣的租金，50万元的定金要15年后没有损坏才退还的，其余是事实。与原告商量后原告同意协商变更租赁合同。50万元可以双倍，如果要赔偿150万元按照银行存款利息计算损失，在2018年房子能交付时才有能力赔偿。被告利民公司及绿洲豪园项目部未到庭发表抗辩意见。本院经审理认定事实如下:2012年12月10日，以被告兴旺物业为甲方、原告为乙方签订《租赁意向书》，约定甲方开发的习水县“绿洲豪园”项目部位于县城府西路原蔬菜公司旧址，属于在建工程。乙方将承租上述物业负一层面积约4000平米分场地。租赁期间为15年，租赁意向合同定金50万元。乙方在双方签订本租赁意向合同后7日内支付50万元，该定金为订约定金，双方在签订该意向书的15天以内签订正式租赁合同。如果甲方原因导致双方无法签订正式租赁合同，双倍返还50万元定金给乙方。如果因乙方原因导致双方无法签订正式租赁合同，则无权收回该50万元定金。如果正式租赁合同签订成功，该50万元定金乙方可以冲抵正式合同的定金。原告于2012年12月11日向被告兴旺物业交纳定金50万元。2013年3月20日，以出租方（甲方）兴旺物业、第二出租方（甲方）绿洲豪园项目部，承租方（乙方）贵阳佳惠百货有限责任公司签订《租赁合同》,约定乙方租甲方位于贵州省习水县城府西路蔬菜公司绿洲豪园裙楼负一层约4000平方米房屋用于经营生活超市,租赁期限从2014年6月1日至2029年5月31日止,共计15年。甲方最迟2013年12月1日前交付租赁物。租赁综合费用每年288万元（60元/月/平方米），如实际面积与约定面积存在误差+1%以上，按相应计算方式增减租金费用。租金及相关费用按租赁半年支付一次，乙方每租赁半年前一个月的5号前付清下个半年应付租赁费用。本合同双方约定定金为人民币150万元，在本合同签字盖章后，乙方在收到甲方提供的定金收款数据、甲方公司证照、能获取物业产权的证明文书之日起的15个工作日支付给甲方。此定金不计利息，在乙方开业后第一二次应付租金中抵扣（甲乙双方签约的意向合同定金不计利息，在甲乙双方合作期满后15个工作日退还乙方）。本合同签订后，若乙方不按双方约定按时接受物业导致本合同无法履行的，甲方不退还乙方定金；若甲方不履行约定按时交付租赁物导致本合同无法履行的，甲方向乙方双方返还定金，并赔偿由此给乙方造成的一切经济损失（损失清单由乙方负责收集提供，具体损失金额由双方确认）等。如因甲方原因不能按时交付物业，乙方有权推迟进场并顺延合同租赁期限，如逾期至2014年3月1日，甲方仍不能将合同约定的物业移交乙方进场施工，乙方有权认定甲方违约并终止合同，甲方应按照合同约定给予乙方赔偿。原告、被告兴旺物业、绿洲豪园项目部均在合同尾部盖章确认。合同签订后，原告于2013年4月1日向被告兴旺物业交纳定金150万元。2016年2月25日原告向被告兴旺物业、绿洲豪园项目部发送了《工作联系函》，要求二被告明确租赁物业的交付时间，尽快履行租赁物业的交付义务。2016年9月21日，原告向被告兴旺物业、绿洲豪园项目部发送了《工作联系函》，要求二被告必须在2016年9月30日前履行租赁房屋的义务。被告兴旺物业法定代表人周雅签收，落款为2016年9月21日。周雅在该《工作联系函》上备注2016年12月30日前交付。另查明，被告绿洲豪园项目部是被告利民公司下设的项目部。被告绿洲豪园项目部与被告兴旺物业合作开发绿洲豪园项目。上述事实有原告所举的《租赁意向书》、《租赁合同》、《工作联系函》，被告兴旺物业对真实性无异议，予以采信；被告兴旺物业所举的协商函，系单方行为，被告不认可，不予采信。本院认为，对于原告诉请解除与三被告之间的租赁关系。《租赁合同》系被告兴旺物业和绿洲豪园项目部与原告签订的。被告绿洲豪园项目部是被告利民公司下设的项目部，不具有法人资格，被告绿洲豪园项目部所为的法律行为产生的法律后果由被告利民公司承担。该《租赁合同》是各方真实意思表示，为有效合同，各方应按照约定履行。被告兴旺物业、绿洲豪园项目部与原告约定2014年3月1日为履行交房的最后期限，逾期原告有权终止合同。被告至今未能按期交付租赁房屋。在2016年2月25日、2016年9月21日原告向被告兴旺物业与绿洲豪园项目部进行催告，但兴旺物业与绿洲豪园项目部还是不能履行交付租赁房屋义务，且至今仍不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”，现被告兴旺物业与绿洲豪园项目部经原告两次催告后至今未能履行交付义务。对原告诉请解除与三被告的租赁关系的诉讼请求予以支持。从《租赁合同》中“本合同双方约定定金为人民币150万元”能确定双方签订的正式合同约定的定金为150万元，该定金为违约定金。被告兴旺物业和绿洲豪园项目部不能按照合同约定交付租赁房屋，属于违约，按照不履行按时交付租赁物导致合同无法履行的约定，出租方需双倍返还定金。对于被告兴旺物业辩称该定金为租金，应从原告开业后第一二次应付租金中抵扣，故不应使用定金罚则的抗辩意见。从《租赁合同》可看出抗辩意见的约定是合同正常履行后对该150万元的处理，而现在被告兴旺物业无法履行合同，属于违约，应适用违约后对定金的处理约定，即应双倍返还，对被告兴旺物业此意见不应采纳。对原告诉请返还300万元定金的诉讼请求予以支持。对于《租赁意向书》中约定的50万元租赁意向定金，该定金为立约定金，即原告与被告兴旺物业用于签订正式租赁合同的定金。正式的《租赁合同》已于2013年3月20日签订，《租赁意向书》已履行完毕。《租赁意向书》中约定签订正式合同后该50万元定金原告可以冲抵正式合同的定金。原告与被告兴旺物业、绿洲豪园项目部签订的《租赁合同》明确约定定金为150万元，原告也于2014年4月1日交付了定金150万元，说明双方并未将50万元租赁意向定金转换冲抵违约定金，而是约定该50万元在合作期满后进行退还，现合同无法履行被解除，该50万元应由被告兴旺物业、绿洲豪园项目部退还原告，但不适用双倍返还约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳佳惠百货有限责任公司与被告重庆兴旺物业发展有限公司、习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部代表被告习水县利民房地产开发有限公司于2013年3月20日签订的《租赁合同》形成的租赁合同关系；二、被告重庆兴旺物业发展有限公司和被告习水县利民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同双倍返还原告贵阳佳惠百货有限责任公司定金3,000,000.00元；三、被告重庆兴旺物业发展有限公司和被告习水县利民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同返还原告贵阳佳惠百货有限责任公司租赁意向合同定金500,000.00元；四、驳回原告贵阳佳惠百货有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，减半收取计19400元，由原告贵阳佳惠百货有限责任公司负担2400元，被告重庆兴旺物业发展有限公司和被告习水县利民房地产开发有限公司负担17000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张小英二〇一七年八月四日法官助理周佳兴书记员袁浩洋