偃师市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0381执异28号案外人：王红灿，男，1970年12月6日生，汉族，住河南省偃师市。申请人：吕如梅，女，1972年3月12日生，汉族，住浙江省桐乡市。被申请人：王灿锋，男，1973年7月6日生，汉族，住河南省偃师市。本院在审理吕如梅诉王灿锋民间借贷纠纷一案中，案外人王红灿对偃师市人民法院查封偃师市恒硕新都汇1幢3单元1501、1505号房产的强制保全措施，提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王红灿称，请求依法解除对偃师市恒硕新都汇1幢3单元1501、1505号房产的查封。申请理由：2013年夏秋之际，王灿锋、王红灿、王红标（吕如梅之夫）三方协商约定于2014年7月16日合资购买恒硕新都汇15楼房产。其中王红灿出资50万元，王红标出资50万元，王灿锋出资30万元，余款均以王灿锋名义作按揭贷款。经协商王灿锋分得房产7套，王红标与王红灿均分得房产两套，王红灿分得的房产为1501和1505，另约定待王灿锋全部还清余下贷款后，进行相应产权分割，相应费用由王灿锋先行垫付，等过户后，其他二人一次性付给王灿锋相对应的费用。自本协议签订之日起，房屋出租获取的租金由各自收取，物业费也相应由各方自己承担。……口头协议达成后，案外人先后两次给王灿锋转款15万元、35万元，王灿锋于2013年12月6日给案外人出具收据一张，载明收到案外人协议约定款50万元。2015年7月份，开发商交房后，三人又协商房屋装修，2016年9月份房屋装修完成，同年10月1日经三方算账，案外人还应付给王灿锋房屋余款及装修款共计人民币163000元，同日案外人付给王灿锋房款108000元（王灿锋出具有收条）。2018年10月1日申请人再次付给王灿锋房款55000元（王灿锋出具有收条），付清了全部房款及装修款。另2016年10月1日后，案外人已实际占有了该案涉房产1501、1505，并将之用于出租（有租赁协议）。2018年2月19日，案外人与王灿锋、王红标就先前口头协议的内容进行了书面确认，由王红标之妻即吕如梅执笔书写了“三方协议”，各方均在“三方协议”上签名。2020年1月，案外人与王灿锋协商办理房产过户手续，并于同月21日签订了《洛阳市存量房买卖合同》，缴纳了相应的税费，因为疫情当时没有完成过户，2020年4月20日申请人和王灿锋再次前去不动产局办理房产过户，获知该案涉房产被法院查封，不能完成过户。根据以上事实，案外人认为，该案涉房产虽然在人民法院查封时仍登记在王灿锋名下，但案外人为房屋实际所有人，在人民法院查封前已经给付了王灿锋全部房款、缴纳了全部税费，且案外人已实际占有该案涉房产三年有余，对房产未及时过户没有过错，贵院不应对属于案外人所有的案涉房产进行保全。根据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求偃师市人民法院解除对偃师市恒硕新都汇1幢3单元1501、1505号房产的查封保全措施。本院查明:吕如梅诉王灿锋民间借贷纠纷一案,根据吕如梅申请，本院于2020年4月14日作出（2020）豫0381财保69号民事裁定书，裁定：“一、查封被申请人王灿锋名下位于偃师市恒硕新都汇1幢3单元1501、1505号房产，期限为三年。二、查封担保人侯海卿名下房屋所有权证号为（2011）字第00034657号的位于偃师市城关镇槐新路城市花园4号楼南门5层北户房产，期限为三年。”，2020年4月20日，本院依上诉裁定查封王灿锋名下位于偃师市恒硕新都汇1幢3单元1501、1505号房产，查封期限三年（自2020年4月20日起至2023年4月19日止）。审理中，经本院主持调解双方自愿达成调解协议。2020年5月26日，本院作出（2020）豫0381民初1558号民事调解书。审理中，案外人王红灿提出异议，请求法院依法解除对偃师市恒硕新都汇1幢3单元1501、1505号房产的查封。另查明，2018年2月19日。王灿峰作为甲方，王红灿作为乙方，王红标作为丙方，签订《三方协议》一份，载明：“……以上三方于2014年7月16日合资购买位于偃师市××与××路交叉路的房产，恒硕新都汇15楼，购房人以甲方王灿峰为代表跟房产公司交易购买，其中王红灿出资现金伍拾万元整，王红标出资现金伍拾万元整，王灿峰出资现金叁拾万元整，余款均以王灿峰名下作按揭贷款，于2016年交房后,王红标出资现金房屋装修款伍万柒仟伍佰元整，现于2018年2月19日，经以上甲乙丙三方协商，甲方王灿峰分得房产7套，共402.22平方米，乙方王红灿分得房产2套1505室（78.05平方米）、1501室（73.48平方米）共151.53平方米，丙方王红标分得房产2套1506室（78.05平方米）、1502室（52.48平方米），共计130.53平方米。房款按总房款平均后多退少补，待到甲方全部还清余下贷款后，进行相应产权分割，相应的费用由甲方现行垫付，待过户后乙丙方一次性付给甲方相对应的费用，自本协议签订之日起房屋出租获取的租金由甲乙丙各自收取，物业费也相应由各方自己承担……”王红灿另提供收条2张、收据1张、借据1张，旨在证明2013年12月6日王灿峰收到王红灿人民币50万元的事实；2016年10月1日王灿峰收到王红灿房款共计108000元的事实；2018年10月1日王灿峰收到王红灿房款55000元的事实；2020年元月19日王灿峰借到王红灿人民币80000元，其借款用于恒硕新都汇开发商还贷的事实。2020年1月21日，王灿峰与王红灿签订存量房买卖合同1份（合同编号：CS00015403），主要载明：“甲方：出卖人王灿峰，乙方：买受人王红灿，房屋所有权证号：豫（2020）偃师市不动产权第0000154号，房屋座落：偃师市新新路与商都路交叉口东北角恒硕新都汇1幢3单元1501，甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让总价款为人民币伍佰元。付款方式为一次性付款本合同签订之日1日内，乙方一次性付清房款。自本合同生效之日1天内，甲乙双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记手续。”。同日王灿峰与王红灿另签订存量房买卖合同1份（合同编号：CS00015404），主要载明：“甲方：出卖人王灿峰，乙方：买受人王红灿，房屋所有权证号：豫（2020）偃师市不动产权第0000162号，房屋座落：偃师市新新路与商都路交叉口东北角恒硕新都汇1幢3单元1505，甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让总价款为人民币伍佰元。付款方式为一次性付款本合同签订之日1日内，乙方一次性付清房款。自本合同生效之日3天内，甲乙双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记手续。”王红灿还提供中国农业银行银行卡取款业务回单1份、税收完税证明4份、河南增值税普通发票联2份、租赁合同2份。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王灿峰、王红灿、王红标所签订的《三方协议》以及王灿峰和王红灿所签订的2份《存量房买卖合同》均在人民法院查封涉案房产之前所签订的，且王红灿已经按合同约定支付相应款项，王红灿提供的2份租赁合同表明案涉房产均为王红灿所占有。王红灿所提供的税收完税证明、河南增值税普通发票联证明已经提出了过户申请,后因不可抗力延迟过户，王红灿对此并无过错。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对偃师市恒硕新都汇1幢3单元1501、1505号房产的查封保全措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原审判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王占和人民陪审员  高佳铭人民陪审员  郭凤梅二〇二〇年七月七日代书 记员  肖锦霖