安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1602民初1926号原告（反诉被告）：许尧，男，1979年9月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：李洪光，安徽王善利律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋晓玲，女，1968年10月4日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：翁兵兵，安徽黄淮海律师事务所律师。第三人：亳州市东方房产信息咨询有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区。法定代表人：杨利，系该公司经理。原告许尧与被告蒋晓玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案，被告蒋晓玲于2017年4月16日向本院提出反诉，本院受理后依法适用普通程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许尧及其委托诉讼代理人李洪光、被告（反诉原告）蒋晓玲及其委托诉讼代理人翁兵兵到庭参加诉讼，第三人亳州市东方房产信息咨询有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许尧向本院提出诉讼请求：1、判令解除许尧与蒋晓玲之间的《购房定金协议》；2、判令蒋晓玲退还许尧定金5万元并支付违约金23万元（合计28万元）；3、本案诉讼费、保全费由蒋晓玲承担。事实与理由：2016年11月5日，许尧与蒋晓玲签订了《购房定金协议》，约定蒋晓玲向许尧出售位于安徽省亳州市谯城区天润花园的房产一处，房屋买卖价款为230万元。协议签订后，许尧支付了5万元定金，许尧与蒋晓玲约定自交定金之日起均不能反悔，如有反悔，违约方除退还定金外，应按房屋总价款的10%向守约方支付违约金。《购房定金协议》签订后，经许尧及亳州市东方房产信息咨询有限公司多次与蒋晓玲协商房屋买卖事宜，蒋晓玲均拒不出售房屋。蒋晓玲辩称，1、许尧与他人在蒋晓玲家中和蒋晓玲签订的《购房定金协议》属实，该协议签订后，蒋晓玲依约积极协助许尧办理相关房屋手续，但因许尧伙同他人在办理银行贷款按揭手续时伪造蒋晓玲签字，导致银行贷款不能发放，致使许尧与蒋晓玲所签协议无法实现，故应由许尧承担无法履行协议的责任并赔偿蒋晓玲因此而产生的损失，即许尧应按总房价的10%赔偿蒋晓玲23万元的违约金。2、《购房定金协议》中约定的东方中介早在2014年8月的6日就被吊销营业执照，该公司早已不存在，该中介公司系许尧找的，现该协议不能实现，是许尧未尽到审查义务，故许尧应赔偿蒋晓玲违约金。3、蒋晓玲至今未收到《购房定金协议》中约定的定金，未委托他人代收定金，亦未收到许尧交付定金的通知。依照《购房定金协议》约定，许尧应在签订该协议当日就应向东方中介交付定金，但因东方中介公司在2014年就被吊销营业执照，不具有行为能力，故许尧应将定金交付给蒋晓玲，许尧至今未交付定金，应向蒋晓玲支付违约金。蒋晓玲向本院提出反诉请求：1、判令解除蒋晓玲与许尧在2016年11月5日签订的《购房定金协议》；2、判令许尧赔偿蒋晓玲违约金23万元；3、因本案产生的一切费用由许尧承担。事实与理由：2016年11月5日，许尧至蒋晓玲家中协商蒋晓玲名下房产出售事项，双方于当天签订了《购房定金协议》，约定蒋晓玲将其名下的位于安徽省亳州市谯城区天润花园小区17号楼102室的房产以总价款230万元的价格出售给许尧。该协议签订后，蒋晓玲依约积极配合许尧办理相关房产过户手续，但因许尧私自与他人伪造蒋晓玲笔迹签订虚假购房合同申请银行贷款，经银行审核查出后，许尧无法贷款。故蒋晓玲与许尧签订的《购房定金协议》无法履行系许尧行为导致，依照《购房定金协议》约定，许尧应承担违约责任。许尧对蒋晓玲的反诉辩称，1、蒋晓玲所诉内容无事实和法律依据，蒋晓玲与许尧签订《购房定金协议》后一直不配合办理房产过户的相关手续。因涉案房屋当时在银行办理了抵押贷款，蒋晓玲在签订《购房定金协议》时称其可以咨询偿还贷款，但此后蒋晓玲长时间无法偿还贷款。由于蒋晓玲不能如期偿还贷款，涉案房屋无法在房产交易中心进行网签交易，许尧亦无法办理该房屋的按揭贷款手续。第三人作为中介机构为促成本次交易，善意向蒋晓玲、许尧提供空白的房屋买卖合同，许尧在该合同上签字后，中介机构多次联系蒋晓玲尽快在该合同上签字，现蒋晓玲不认可该房屋买卖合同上的签字，该房屋买卖合同不成立。但该房屋买卖合同的不成立不是导致银行无法贷款的根本原因，也不是导致双方签订的《购房定金协议》不能履行的根本原因。从蒋晓玲调取的银行证明可看出，导致二手房贷款不成功的原因系银行要求的贷款资料不齐全，其中包括银行抵押贷款的还清证明、房产交易中心的网签材料及首付款证明。故可看出是因蒋晓玲无法偿还贷款，不能提供抵押贷款已还清的证明，导致无法进行网络签售，及蒋晓玲拒不配合签订房屋买卖合同，才导致银行无法贷款给许尧。故应依法驳回蒋晓玲的反诉请求。许尧、蒋晓玲围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对许尧提交的许尧居民身份证、许尧与郭某的结婚证，对蒋晓玲提交的蒋晓玲居民身份证，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对许尧提交的亳州市东方房产信息咨询有限公司工商登记信息，该证据证明《购房定金协议》中的“东方中介”系亳州市东方房产信息咨询有限公司，具有真实性、合法性，对其证据效力予以认定。对许尧提交的银行转账凭证两份、电话录音、证人郭某的证言，因上述证据无法达到其证明蒋晓玲不配合办理房屋买卖手续，违反《购房定金协议》约定的事实，对其证据效力不予以认定。对许尧、蒋晓玲均作为证据提交的《购房定金协议》，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院对其证据效力予以认定。对蒋晓玲提交的房屋买卖合同、中国银行股份有限公司亳州分行出具的说明，因房屋买卖合同系复印件，且上述证据无法证明许尧伪造房屋买卖合同及存在违约行为的证明目的，对其证据效力不予以认定。对蒋晓玲提交的基本注册信息查询单，因不具有与本案的关联性，对其证据效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月5日，许尧与蒋晓玲签订了《购房定金协议》，该协议约定的主要事项包括：一、蒋晓玲自愿将房屋面积为242平方米的坐落在亳州市谯城区天润花园17号102室的房产一处出售给许尧，许尧以按揭方式支付房屋总房价230万元。二、许尧需在协议签订当日将购房定金5万元交付给“东方中介”，即亳州市东方房产信息咨询有限公司，并由许尧承担房屋总价的1%的中介费。三、自交定金之日起，双方不能反悔，如有单方中途反悔，按房屋总房价的10%给对方违约金，中介费由违约方全部承担。在约定期限内，许尧逾期，蒋晓玲有权解除协议定金不退，蒋晓玲逾期，许尧有权解除协议，蒋晓玲除退还许尧定金外，还应按房屋总房价的10%支付许尧违约金。如许尧不能按揭贷款，双方和平解约，定金归还许尧。另查明，亳州市东方房产信息咨询有限公司的法定代表人系杨利。签订《购房定金协议》后，许尧未在该协议签订当日将购房定金5万元交付给协议约定的“东方中介”，而是让闫伟于2016年11月8日将购房定金5万元通过银行转账给亳州市东方房产信息咨询有限公司的法定代表人杨利。再查明，签订《购房定金协议》后，蒋晓玲积极协助许尧办理相关房屋手续，许尧未能成功办理银行按揭贷款。许尧向本院提出诉前财产保全申请，本院作出（2017）皖1602财保63号民事裁定书，查封了蒋晓玲所有的位于安徽省亳州市谯城区天润花园17号101室（产权证号：201008982号）的不动产，及许尧提供担保的其所有的位于安徽省亳州市谯城区汤王大道天润花园三期2号商铺楼108铺（产权证号：201005608号）的不动产。上述房屋查封期限为三年。后蒋晓玲于2017年8月24日向本院提供等值担保财产，请求变更保全标的物。本院作出（2017）皖1602民初1926号民事裁定书，查封了蒋晓玲提供担保的燕鹏伟所有的位于安徽省亳州市谯城区汤王大道天润综合楼E-2第302的不动产（房地权证亳字第××号），期限为3年；同时，解除了对蒋晓玲所有的位于安徽省亳州市谯城区天润花园17号101室（产权证号：201008982号）的不动产的查封。本院认为：许尧与蒋晓玲签订《购房定金协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应恪守履行。许尧与蒋晓玲签订的《购房定金协议》约定，如许尧未成功办理按揭贷款，双方和平解约，定金归还许尧，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，现许尧未成功办理按揭贷款，且许尧诉请解除《购房定金协议》，蒋晓玲反诉亦请求解除《购房定金协议》，本案合同确无履行之必要，故涉案《购房定金协议》应予解除。《购房定金协议》中约定许尧将购房定金交付给亳州市东方房产信息咨询有限公司，许尧将购房定金交付给该公司的法定代表人杨利，应视为交付给亳州市东方房产信息咨询有限公司。关于许尧要求蒋晓玲退还5万元购房定金的诉讼请求，蒋晓玲自认签订《购房定金协议》后积极协助许尧办理相关买卖房屋手续，故蒋晓玲对许尧将5万元购房定金延迟交付及将定金交付给亳州市东方房产信息咨询有限公司应是明知的，且蒋晓玲对此未提出异议，故对该诉讼请求予以支持。蒋晓玲返还许尧5万元购房定金后，可向亳州市东方房产信息咨询有限公司追偿。关于许尧要求蒋晓玲支付违约金23万元的诉讼请求，因《购房定金协议》未约定应在何时签订房屋买卖合同、办理过户手续，且许尧亦未提供足以证实蒋晓玲违约的证据，故本院对该诉讼请求不予支持。关于蒋晓玲要求许尧赔偿违约金23万元的反诉请求，无事实和法律依据，对其反诉请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）许尧与被告（反诉原告）于2016年11月5日签订的《购房定金协议》；被告（反诉原告）蒋晓玲于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）许尧购房定金5万元；三、驳回原告（反诉被告）许尧的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）蒋晓玲的其他反诉请求。本案本诉受理费5500元、财产保全费1920元，共计7420元，由原告（反诉被告）许尧负担；反诉受理费2375元，由被告（反诉原告）蒋晓玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  明博文人民陪审员  谭艳红二〇一七年八月二十九日书 记 员  丁 珍