成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0116民初8545号 原告：徐子林，男，1970年7月12日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：邓明攀，四川闰则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱红宇，四川闰则律师事务所律师。 被告：邵明攀，男，1977年9月15日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：赵亮，四川蜀正律师事务所律师。 第三人：四川中原物业顾问有限公司,住所地四川省成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心一栋3单元24层。 法定代表人：庄泽宝。 委托诉讼代理人：何香玉，女，汉族，系该公司职员。 原告徐子林与被告邵明攀、第三人四川中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐子林及其委托诉讼代理人邓明攀、朱红宇，被告邵明攀及其委托诉讼代理人赵亮，第三人四川中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人何香玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐子林向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》，配合原告将成都市天府新区房屋过户登记到原告名下；2、判令被告每逾期1日，按房屋成交价的万分之五向原告支付违约金，直至被告配合原告将成都市天府新区房屋过户登记到原告名下之日止（违约金自2016年10月26日起算，暂计算至起诉之日为9755元）。事实和理由：经第三人居间服务，原告与被告于2016年9月7日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于成都市天府新区的房屋以1150000元的价格转让给原告。上述合同签订后，原告已按约定支付购房定金10000元。根据《房屋买卖合同》第7.2条约定“买卖双方一致同意，买卖双方应于30个工作日内至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，买卖双方必须协同前往不得拒绝，否则视为违约”。但被告在合同签订后以各种理由拒绝办理过户手续，原告通过中介多次催告被告配合办理过户手续未果，原告为维护自身合法权益诉至法院。 被告邵明攀辩称，1、原告与被告签订的《房屋买卖合同》已经解除，2016年10月25日原告已委托律师发律师函，该律师函通知被告在收到律师函后5个工作日内办理过户手续否则解除《房屋买卖合同》，被告未办理相关手续，双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，原告的诉请要求继续履行《房屋买卖合同》不应当得到支持。2、造成无法过户的原因并非被告违约，诉争房屋是执行的房屋，原告通过双流区人民法院执行局拍卖后，该被执行房屋折抵借款，由于执行过程中，执行手续不完善，开发商未进行商品房买卖合同变更，造成无法过户。由于天府新区房管局现为不动产登记，房产证和土地证合二为一，该房屋只有合同备案号，不能办理过户手续不是被告的过错，被告不应当承担违约责任。如果法院判决被告承担违约责任，则被告认为违约金约定过高，请求予以调整。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人四川中原物业顾问有限公司述称，第三人居间服务合同义务已经完成，第三人审核诉争房屋确为被告所有，有双流法院的执行裁定书，原告也知情诉争房屋的情况。 本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，原告、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于成都市天府新区房屋出售给原告，建筑面积176.6平方米，房屋成交价为1150000元。该合同第五条约定：“付款方式及期限：5.1购房定金：买方同意在签订本合同时或之前向卖方支付购房定金10000元，购房定金采用以下第B种方式支付：该定金交由双方所约定的第三方托管方式支付。5.3尾款：剩余购房款1140000元采用以下第A种方式支付：A自行支付：买方取得新产权证当日内一次性支付给卖方。5.4物业保证金：买卖双方一直同意，按以下第A种方式支付物业保证金：A、不预留物业保证金，因此产生的一切损失及风险责任由双方协商解决”。第七条约定：“买卖双方一致同意，买卖双方应于30个工作日内，至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约，若买方负有抵押义务的，买方须在领取新房产证后及时办理登记手续，最迟不得超过一个工作日，否则视为违约”；第八条约定：“房屋交付：卖方应当于房屋过户之日起3日内将该房屋交付予买方，……”；第九条约定：“买卖双方应严格按照上述合同约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或履行本合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，且每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除本合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金”。 合同签订当日，原告向被告支付了定金10000元。该定金10000元现托管于第三人处。 2016年10月25日，原告委托四川闰则律师事务所向被告发出《律师函》，内容为：致邵明攀，四川闰则律师事务所接受徐子林的委托，指派本律师就你拒绝履行《房屋买卖合同》一事，特致函如下：2016年9月7日，你与徐子林签订《房屋买卖合同》，约定你将位于成都市天府新区房屋出售给徐子林。上述《房屋买卖合同》签订后，徐子林已按约定支付购房定金10000元。根据《房屋买卖合同》第7.2条“买卖双方一致同意，买卖双方必须协同前往不得拒绝，否则视为违约。”，《房屋买卖合同》签订后，你一直决绝配合办理上述房屋过户手续，已经构成严重违约。现郑重函告如下：限你在收到本律师函后五个工作日内，按照《房屋买卖合同》第7.2条之约定，配合徐子林到成都市房地产交易中心办理上述房屋过户手续，否则，徐子林将依据《房屋买卖合同》第9.1条、9.3条之约定，解除上述《房屋买卖合同》,并要求你承担上述房屋成交价20%的违约金（1150000×20%=230000元）以及因你违约给徐子林造成的实际经济损失。被告于2016年10月26日收到该律师函。 另查明，本院于2016年9月6日作出（2015）双流执字第1737号之二执行裁定书，依据已经发生法律效力的（2014）双流民初字第4222号民事判决书，于2016年3月4日委托拍卖机构对被告执行人李娜所有位于成都市天府新区华阳街道海昌路的房屋进行拍卖，在第二次拍卖中，因无人竞买留拍，流拍价为910000元，申请执行人邵明攀愿意以第二次流拍价抵偿部分债务。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（六）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、解除本院以（2015）双流民保字第222号民事裁定书对被执行人李娜所有位于成都市天府新区房屋（备案号：343967）的查封；二、原登记在被执行人李娜名下位于成都市天府新区的房屋（备案号：343967）归申请执行人邵明攀所有，以抵偿910000元的债务，该房屋自本裁定送达申请执行人邵明攀时备案变更给申请执行人邵明攀（510122197709150774）。李娜交开发商办理产权证的税费归邵明攀所有。 另查明，位于成都市天府新区房屋（合同备案号：343967）目前仍处于签约备案状态，尚未办理房屋不动产权证书。 以上事实，有原、被告陈述、《房屋买卖合同》、《律师函》、定金收据、（2015）双流执字第1737号之二执行裁定书、房屋登记记录信息证明等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《房屋买卖合同》能否继续履行，涉诉房屋能否办理过户登记；2.被告是否应向原告支付逾期协助办理过户登记违约金（违约金从2016年10月26日起，按每逾期1日，按房屋成交价的万分之五计算至被告配合原告将涉诉房屋过户登记到原告名下之日止）。 一、关于原、被告双方签订的《房屋买卖合同》能否继续履行，涉诉房屋能否办理过户登记的问题。涉诉房屋目前仍属于签约备案状态，尚未办理房屋不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》，第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。本案中涉案房屋的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。尽管涉诉房屋没有办理不动产权证书，但邵明攀为所有权人，邵明攀有处置权。本案因涉案房屋目前仍属于签约备案状态，尚未办理房屋不动产权证书，被告邵明攀暂未取得房屋不动产权证书，根据建设部令（第168号）《房屋登记办法》第三十五条规定“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记”。被告邵明攀应当将房屋登记到自己名下后，再办理房屋所有权转移登记，现因被告邵明攀尚未取得涉案房屋的不动产权证书，故原告诉请要求被告协助其办理过户登记的条件不具备，《房屋买卖合同》目前不能实际履行，故对原告主张判令被告继续履行《房屋买卖合同》，被告协助原告将涉诉房屋过户登记到原告名下的请求，本院在本案中不予支持。 二、关于被告是否应向原告支付逾期协助办理过户登记违约金（违约金从2016年10月26日起，按每逾期1日，按房屋成交价的万分之五计算至被告配合原告将涉诉房屋过户登记到原告名下之日止），《房屋买卖合同》约定“买卖双方一致同意，买卖双方应于30个工作日内，至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约，若买方负有抵押义务的，买方须在领取新房产证后及时办理登记手续，最迟不得超过一个工作日，否则视为违约”。原告、被告双方于2016年9月7日签订《房屋买卖合同》，按合同约定原、被告双方应于2016年10月19日前至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续。本院认为，被告逾期协助办理过户登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。原告主张自2016年10月26日起计算违约金，合理有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而原告并未提交充分有效的证据证明其损失的大小，本院结合原告的实际损失及本案实际，兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定逾期协助办理过户登记违约金数额为10120元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条之规定，判决如下： 一、被告邵明攀于本判决生效之日起五日内向原告徐子林支付逾期协助办理过户登记违约金10120元； 二、驳回原告徐子林的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费50元，诉讼保全费5000元，合计5500元，由被告邵明攀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁宪 二〇一七年四月二十日 法官助理何晓娇 书记员聂华