广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终3257号上诉人（原审被告、反诉原告）：欧景志，男，汉族，1989年4月21日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄浩东，广东中天鼎盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张磊，男，蒙古族，1987年7月3日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：吴振山，广东宝慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓雪，女，汉族，1989年9月16日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：吴振山，广东宝慧律师事务所律师。上诉人欧景志因与被上诉人张磊、张晓雪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初17359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧景志上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项判决；2.改判解除欧景志与张磊、张晓雪于2016年6月1日签订的《房地产买卖合同》，欧景志无需承担合同的违约金；3.一、二审诉讼费用由张磊、张晓雪负担。事实和理由：（一）欧景志现明确表示不再履行2016年6月1日签订的《房地产买卖合同》与2016年7月12日签订的《广东省房地产买卖合同》。（二）本案中，双方签订两份房屋买卖合同。若两份合同有冲突，以双方于2016年7月12日签订的《广东省房地产买卖合同》为准。双方于2016年7月12日签订的《广东省房地产买卖合同》第6条规定与双方于2016年6月1日签订的《房地产买卖合同》第6条之规定冲突，故即使欧景志违约，也仅需将定金和购房款退还给张磊、张晓雪，一审法院适用法律错误。（二）一审法院论述不安抗辩权中公积金贷款的问题时提及“张磊、张晓雪仍可以商业贷款或现金形式按照合同约定继续履行合同”。欧景志认为，根据《房地产买卖合同》第三条的约定，双方约定所采取的付款方式为公积金贷款，且张磊、张晓雪向银行提出申请之日为2016年9月28日。因此一审法院应当尊重当事人之间的约定，该交易也必须采取公积金贷款的模式进行。因公积金贷款相关的行政审批手续，因此欧景志有理由在公积金贷款行政审批手续办结之前，怀疑张磊、张晓雪的履行能力。（四）根据《广东省房地产买卖合同》的约定，双方应在30日内到房管部门办理过户手续，且应在递件当日前支付63万元。本案中，2016年7月27日张磊、张晓雪将63万元首付款支付给欧景志，在欧景志没有违约的情况下，当日又将63万元的款项收回，导致合同无法继续履行。因此欧景志认为本案所涉标的无法继续履行系张磊、张晓雪的违约行为所致。张磊、张晓雪答辩称：（一）欧景志上诉请求解除合同，缺乏事实和法律依据。欧景志在一审中提出的反诉请求中并无解除合同这一项，且多次在一审中表示同意继续履行合同。张磊、张晓雪已经充分履行合同，无论是定金还是首付款，张磊、张晓雪均已经依合同按时支付，银行贷款已经获得批准。涉讼房屋除本案的查封外，没有其他的诉讼。目前房地产市场波动很大，如果法院不支持继续履行合同，就是纵容欧景志的不诚信行为。欧景志的行为严重违反了诚实信用原则，若不判令继续履行合同，将会对张磊、张晓雪造成严重的损害。张磊是军人，其申请了军人公积金贷款，是不可撤销的。（二）《广东省房地产买卖合同》实际上是网签合同，实际上是以《房地产买卖合同》为准。（三）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。张磊、张晓雪向一审法院起诉请求：1.判令欧景志继续履行双方于2016年6月1日签订的《房地产买卖合同》;2.判令欧景志支付违约金75600元(违约金从2016年8月1日起至实际交付之日按照每日千分之一支付违约金，计至起诉之日2016年10月8日)；3.判令欧景志赔偿损失43400元(其中，律师费36000元，中介费4200元，贷款服务费3200元)；4.判令欧景志承担本案诉讼费用、保全费用(以上第1至第4项合计1199000元)。一审中，欧景志提出反诉请求：1.判令张磊、张晓雪共同支付欧景志违约金100440元（违约金从2016年7月28日起至实际支付之日止，以1080000元为基数，按每日千分之一支付违约金，暂计至反诉之日即2016年10月28日止）;2.本案诉讼费用由张磊、张晓雪负担。一审法院认定事实：当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、欧景志作为卖方，张磊、张晓雪作为买方，在经纪方满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的见证下，于2016年6月1日签订《房地产买卖合同》一份，该合同约定:1.约定张磊、张晓雪以总价款1080000元购买欧景志名下的位于佛山市顺德××××从镇乐从社区居民委员会东平新城吉安道3号依云水岸43座3003号（房产证号：粤房地权证佛字第××号）。2.张磊、张晓雪选择公积金贷款的贷款方式办理银行按揭贷款。3.定金50000元于签订合同当天支付。4.欧景志应于合同签订7日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，方式为卖方出资赎契。5.买卖双方同意于卖方需在抵押银行出具还清货款证明等资料五日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续五个工作日内办理交易过户手续。6.首期房款（不含定金），于办理交易递件当天由买方直接支付给卖方。7.尾期房款，即申请贷款额400000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行之间划入卖方账户。若因买方原因造成贷款申请未能批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方。买方逾期支付则属违约。8.物业交付时间为卖方收齐楼款当天。9.违约责任，违约方逾期超过10天，守约方有权选择合同继续履行，违约方须每日按成交总价的1‰向守约方支付违约金。二、欧景志作为转让方，张磊、张晓雪作为受让方于2016年7月12日签订《广东省房地产买卖合同》一份，约定定金50000元于合同签订后30天内交付，张磊、张晓雪于递件当天支付第一期房款630000元，最后一期400000元房款，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵，付款方式为按揭。三、2016年6月1日，欧景志收取定金50000元并出具收款证明。欧景志于2016年7月15日结清贷款总额，中国建设银行出具个人贷款结清证明。2016年7月22日，欧景志办理他项权涂销手续。2016年7月12日，张磊委托广州亿达按揭服务有限公司佛山分公司办理贷款手续，并支付服务费3200元。2016年7月27日，欧景志与张磊、张晓雪在顺德××××从镇行政服务中心办理交易递件手续即房地产转移登记手续，欧景志以同意贷款书未出具为由拒绝办理递件手续。2016年7月27日，张磊、张晓雪将首期款630000元支付给欧景志，欧景志于当日退回首期款。2016年9月28日，中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行向张磊、张晓雪出具《个人住房贷款同意贷款意向书》。2016年9月29日，欧景志与张磊、张晓雪就合同履行问题进行协商，但协商不成，张磊、张晓雪遂于2016年10月8日诉至一审法院。以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，张磊、张晓雪与欧景志签订的《房地产买卖合同》合法有效，受法律保护，双方均应该按照合同约定履行义务。对于张磊、张晓雪诉请继续履行《房地产买卖合同》，欧景志亦表示同意继续履行合同，一审法院判令张磊、张晓雪与欧景志继续履行《房地产买卖合同》（2016年6月1日签订）。对于违约责任分析，双方履行合同出现矛盾的时间节点为2016年7月27日交易递件当天，张磊、张晓雪已履行给付首期款的合同义务，欧景志以张磊、张晓雪尚未出具同意贷款书为由拒绝履行合同。一方面从合同约定分析，张磊、张晓雪已于2016年7月27日履行给付首期款630000元的合同义务，欧景志亦应于2016年7月27日当日履行配合递件手续的合同义务，欧景志既未配合办理递件手续，亦拒收首期款，以其行为表示不同意继续履行合同，一审法院认定欧景志于2016年7月27日开始违约；从欧景志是否行使不安抗辩权分析，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。《房地产买卖合同》没有约定张磊、张晓雪有义务向欧景志出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，欧景志仅在交易递件当天得知张磊、张晓雪公积金贷款申请暂未通过，并非公积金贷款被拒绝，欧景志在收取张磊、张晓雪50000元定金及630000元首期款情形下，即使公积金贷款不获审批通过合同亦有选择性规定即欧景志可以现金方式给付尾款400000元，张磊、张晓雪仍可以商业贷款或现金形式按照合同约定继续履行合同付清全款，欧景志不能提供确切证据证明张磊、张晓雪存在第六十八条规定的情形，欧景志不能以此行使不安抗辩权。退一步讲，张磊、张晓雪于2016年9月28日取得农业银行同意贷款书，欧景志于2016年9月29日在与张磊、张晓雪商谈的时候，应约定继续履行合同的方式。欧景志于2016年12月22日当庭抗辩称“张磊、张晓雪收到同贷书后没有与欧景志联系”，随即又述称2016年9月29日“确实联系过，但没有主张过户，面谈没有提到同贷书，面谈内容是以全款支付的方式协商过户”，当庭陈述自相矛盾，不合常理，因此一审法院对于欧景志的抗辩不予采信。对于违约金的计算，根据《房地产买卖合同》第十一条第2款第2项规定，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰向守约方支付违约金，因此张磊、张晓雪作为守约方有权要求欧景志自2016年7月27日欧景志拒绝交易之日起三日内履行，张磊、张晓雪对于违约金的诉请有事实与合同依据，一审法院支持张磊、张晓雪诉请欧景志自2016年8月1日开始以总成交价1080000元按日1‰支付违约金，暂计至2016年10月8日计得违约金为74520元，之后顺延计算至欧景志履行递件手续之日止。对于张磊、张晓雪诉请欧景志赔偿中介费、贷款服务费损失，由于合同能够继续履行，因此张磊、张晓雪的支出并没有因欧景志违约而损失，一审法院不予支持该项诉请。对于张磊、张晓雪诉请的律师费，《房地产买卖合同》未明确约定律师费由违约方承担，因此欧景志对于该笔费用的支出无法预期，且律师费并非必须支出的服务费用也非诉讼费用，因此一审法院对于诉讼费的诉请不予支持。对于欧景志的反诉请求，由于张磊、张晓雪已按照《房地产买卖合同》的约定履行合同约定的给付首期款的义务，且欧景志以其拒绝办理递件手续的行为表明拒绝继续履行合同，且张磊、张晓雪公积金贷款申请已获审批通过，不适用欧景志反诉诉请所依据的《房地产买卖合同》第三条第6款，因此欧景志的反诉诉请没有事实与法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款规定，判决：一、张磊、张晓雪与欧景志继续履行于2016年6月1日签订的《房地产买卖合同》;二、欧景志于判决发生法律效力之日起支付违约金74520元(违约金暂计至2016年10月8日，之后以总成交价1080000元按日1‰计算至欧景志履行《房地产买卖合同》第三条第4款交易递件义务之日止)；三、驳回张磊、张晓雪的其他诉讼请求；四、驳回欧景志的反诉请求。本诉受理费15591元，减半收取计7795.5元，财产保全费5000元，合计12795.5元，由张磊、张晓雪负担474.68元，由欧景志负担12320.82元并直接向张磊、张晓雪支付；反诉受理费1154.4元，由欧景志负担。本院二审期间，欧景志未向本院提交新证据。张磊、张晓雪向本院提交了佛山市个人住房查询结果一份，拟证明张磊、张晓雪在佛山市辖区内未有住房，符合限购政策，可以购买案涉房产。经审查，本院认为，张磊、张晓雪提交的证据与原件核对无误，本院确认其真实性并作为本案的定案依据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，经查询，截至2017年8月7日，张磊、张晓雪在佛山市辖区内未有住房，佛山市住房保障和房地产登记信息中心对前述查询结果盖章确认。二审中，张磊、张晓雪明确要求继续履行合同的诉讼请求的具体内容为：张磊、张晓雪在判决发生法律效力之日起十日内向欧景志支付首期款630000元，双方在判决发生法律效力之日起十日内办理交易递件手续，余款400000元由银行在判决发生法律效力之日起三个月内发放，如银行无法在上述期限内足额发放贷款或由于张磊、张晓雪的原因银行无法放款，张磊、张晓雪承诺以现金补足差额部分。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合欧景志和张磊、张晓雪的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：案涉合同是否应予解除；双方在合同履行中是否存在违约行为；一审判决的违约金计算标准是否妥当。关于案涉合同是否应予解除的问题。一审中，张磊、张晓雪诉请继续履行合同，欧景志亦明确表示同意继续履行合同，一审法院据此判令双方继续履行案涉合同，处理正确，本院予以维持。欧景志在一审中仅反诉要求张磊、张晓雪承担违约责任，未提出解除合同的反诉请求，在二审中方主张解除合同，本院依法不予审查。至于案涉合同继续履行的方式。二审中，经本院询问，张磊、张晓雪当庭表示自愿在判决发生法律效力之日起十日内向欧景志支付首期款630000元，双方在判决发生法律效力之日起十日内办理交易递件手续，余款400000元由银行在判决发生法律效力之日起三个月内发放，如银行无法在上述期限内足额发放贷款或由于张磊、张晓雪的原因银行无法放款，张磊、张晓雪承诺以现金补足差额部分。张磊、张晓雪的主张符合法律规定，本院予以确认。关于双方在合同履行中是否存在违约行为的问题。欧景志上诉称，张磊、张晓雪未在2016年6月30日前办理好同贷书，且在2016年7月27日将已支付的首期款收回，其行为已构成违约，欧景志不配合递件是履行不安抗辩权。本院认为，双方于2016年6月1日签订的《房地产买卖合同》并未约定张磊、张晓雪必须在双方办理递件手续前向欧景志提交银行同贷书，欧景志也未举证证明张磊、张晓雪存在可能丧失履行债务能力的情形，欧景志以履行不安抗辩权为由拒绝配合办理递件手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。欧景志拒绝办理递件的行为已经构成违约，一审法院认定事实清楚，本院予以维持。根据张磊、张晓雪在一审中的陈述，在欧景志于2016年7月27日拒绝办理交易递件的情况下，张磊、张晓雪为了保障资金的安全才要求欧景志返还首期款，欧景志主张张磊、张晓雪收回首期款的行为构成违约并导致合同无法继续履行，理据不足，本院不予支持。关于违约金计算标准问题。欧景志上诉主张，根据双方于2016年7月12日签订的《广东省房地产买卖合同》第六条的约定，即使欧景志的行为构成违约，欧景志也仅需向张磊、张晓雪退还定金及购房款，无需承担其他违约责任。本院认为，根据双方与满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于2016年6月1日签订的《房地产买卖合同》第十三条“买卖双方签订的《广东省房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”之约定，一审法院适用2016年6月1日签订的《房地产买卖合同》第十一条关于违约责任的条款，并无不当，本院予以维持。《房地产买卖合同》第十一条约定，“违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：…②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。”一审法院按日千分之一计算违约金虽符合合同约定，但结合本案的具体案情和张磊、张晓雪的损失，该计算标准偏高，本院酌情调低至日万分之二。综上所述，欧景志的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初17359号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初17359号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初17359号民事判决第二项为：欧景志应于本判决发生法律效力之日起十日内向张磊、张晓雪支付违约金（以1080000元为本金，从2016年8月1日起，按日万分之二计至欧景志协助办理递件之日止）；四、张磊、张晓雪应于本判决发生法律效力之日起十日向欧景志支付首期款630000元；五、欧景志应于本判决发生法律效力之日起十日内协助张磊、张晓雪办理过户递件手续；六、张磊、张晓雪应于本判决发生法律效力之日起三个月内以银行贷款方式向欧景志支付余款400000元，如银行不能如期足额放贷或因张磊、张晓雪的原因无法放贷，张磊、张晓雪应在本判决发生法律效力之日起三个月内以现金补足差额；七、驳回张磊、张晓雪的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费15591元，减半收取7795.5元，财产保全费5000元，合计12795.5元，由欧景志负担11643.91元，由张磊、张晓雪负担1151.59元。反诉案件受理费1154.4元，由欧景志负担。二审案件受理费1663元，由欧景志负担332.6元，由张磊、张晓雪负担1330.4元。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年八月三十一日书 记 员  李嘉敏