山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2070号上诉人（原审被告）：林宏，女，1972年8月18日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：马艳玲，女，1971年1月18日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：蒋忠芳（系马艳玲丈夫），住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：于梅，山东明朗律师事务所律师。原审第三人：烟台北方房地产开发公司，住所地烟台经济技术开发区昆仑山路62号4号楼。法定代表人：李奇英，经理。委托诉讼代理人：宋开荣，男，该公司工作人员。原审第三人：栾谨祥，男，1967年9月25日生，汉族，住烟台经济技术开发区。上诉人林宏因与被上诉人马艳玲、原审第三人烟台北方房地产开发公司（以下简称北方房地产公司）、栾谨祥房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。林宏上诉请求：1、改判驳回马艳玲的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由马艳玲承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，理解及适用法律错误。2017年8月17日，林宏与马艳玲之间签订的房屋买卖转让合同无效，应依法驳回马艳玲的诉讼请求。《最高人民法院关于适用若干题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；第二，买受人支付了合理对价；第三，买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下，才能认定房屋买卖合同有效，否则应认定房屋买卖合同无效。这是在《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的基础上，对夫妻共同财产的一个保护性规定。本案所涉房屋，至今林宏夫妻没有从北方房地产公司办理出不动产权证书，更没有将该房屋过户登记到买受人即马艳玲名下。故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，应依法驳回马艳玲的诉讼请求。庭审中，林宏补充上诉理由如下：一审判决中载明北方房地产公司表示当时交易价为7000-8000元，应是一手房交易价格为7000-8000元，开庭时有表述，应当是一审法院打印错误。马艳玲辩称，一、马艳玲与林宏订立的房屋买卖合同合法有效。订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也即不动产物权变动的原因与结果相区分，物权变动与否不影响引起物权变动发生的债权合同效力。本案双方签订的协议，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。二、林宏主张房屋出售未经其配偶同意，不同意继续履行买卖合同，于法有悖。首先，一审查明事实足以证明，栾谨祥知晓且配合林宏出售房屋的事实，马艳玲已经支付了合理对价，且通过林宏配合，装修并入住房屋，马艳玲受让涉案房屋时是善意的。其次，北方房地产公司也证实，其一直催告林宏办理房屋初始登记，但是林宏故意拖延办理，北方房地产公司已经垫付相关手续，房屋可以办理初始登记的事实，房屋至今未办理产权证书的过错不在马艳玲。综上，马艳玲已按照约定履行了交付购房款的义务，按照双方协议的约定，林宏理应在取得房屋产权登记证后协助马艳玲办理房屋过户手续。现林宏未按约协助办理房屋产权过户手续，显属违约，亦是引起本案纠纷的主要原因。请求法庭采纳马艳玲的答辩意见，驳回林宏的上诉请求。北方房地产公司述称，涉案房屋具备办证条件，随时可以办证。是一手房的价格为7000-8000元。栾谨祥未作陈述。马艳玲向一审法院起诉请求：1、判令林宏配合马艳玲将座落于烟台经济技术开发区北方月光兰庭2号楼西单元405室的房地产过户到马艳玲名下；2、北方房地产公司、栾谨祥协助办理房地产过户手续；3、本案诉讼费用由林宏承担。一审法院认定事实：林宏与栾谨祥系夫妻关系。2014年2月19日，林宏与北方房地产公司签订商品房买卖合同（合同编号：开预字第140219100009号），约定林宏购买北方房地产公司开发的座落于烟台经济技术开发区月光兰庭2号楼第4层405号房，按套计价，房屋总价款549799.38元，建筑面积为92.14平方米。上述合同签订后，林宏已按合同约定向北方房地产公司付清了房款。2017年8月17日，马艳玲（乙方）与林宏（甲方）签订房屋买卖转让合同，约定“今甲方林宏，身份证：有烟台经济技术开发区北方月光兰庭2号楼西单元405室，售于马艳玲，身份证号：，总房款660000元，预付600000元，剩余房款2018年5月1日前付清，双方约定不得反悔，如反悔赔付全房款的双倍金额。乙方房产过户时甲方需配合乙方过户。本合同一式贰份，甲乙双方各执一份。”马艳玲与林宏均在落款处签字并摁手印。合同签订当日，马艳玲通过其丈夫蒋忠芳的光大银行账户将房款600000元汇入林宏账户。林宏将其与北方房地产公司签订的商品房买卖合同原件交给了马艳玲，并将案涉房屋的装修钥匙交给马艳玲，马艳玲装修后从2017年10月1日入住至今。2018年3月26日，马艳玲通过其丈夫蒋忠芳的农业银行账户将余款60000元汇入林宏账户。另查，为不影响其他业主办证，北方房地产公司代林宏垫付公共维修资金10929.16元及登记费80元，合计11009.16元。案涉房屋现已具备办证条件,尚未办证。一审法院认为，案涉房屋买卖合同虽然仅是林宏与北方房地产公司签订，但该房屋的取得是发生在林宏与其丈夫栾谨祥婚姻关系存续期间，属于林宏与其丈夫栾谨祥的夫妻共同财产。案涉房屋被林宏单方出售给马艳玲，是否构成夫妻一方擅自出卖共有房屋的情形，马艳玲是否善意取得房屋所有权是本案双方争议焦点。林宏主张其被马艳玲蒙骗，在其丈夫栾谨祥不知情、不在场的情况下擅自出售了涉案房屋，签合同时栾谨祥不在场，房价也没有和他商量过，并提交其与马艳玲的微信聊天记录，证明马艳玲通过微信聊天一次次骗取我的信任，我和马艳玲没有见过面，我老早就不在烟台，她也知道我不在烟台，是马艳玲跟我讲她没有地方住了，8月10号我就给了她两把装修钥匙，是为了让她先在房子里避一下，结果她进去以后就把房门钥匙给换了。8月15号，她给我发微信要我的结婚证、购房合同、身份证，我就拍给她了。17号我带着这些东西过去，她打印了合同，在涉案房屋内签的字，签字的时候光签了个名，按了个手印，其他的内容都没有。马艳玲质证称，林宏提交的微信记录不完整，我方可以提交全部微信聊天记录，可以看出该房屋的买卖过程中是林宏编写买卖合同内容后发给我，我们又打出来的，同时，交付房屋、签订合同都是在合同落款的8月17日前后。林宏质证称，是我和马艳玲的聊天记录，但是我们最后签订的房屋买卖合同不是我发的这份。栾谨祥主张其在2016年4、5月份时为孩子上学在案涉房屋窗上贴过此房出租出售的广告，当时留的自己电话130××××9817，但后来借到了钱，就不想再卖这个房了，不到2017年就把广告撕下来了，而且当时打广告的本意是想卖凤台小区的房子，不想卖这个新房，所以马艳玲说通过窗上贴的广告联系过我不大可能；我和林宏的夫妻关系不融洽，经常吵架、打架。还有警察到场调和过，所以在房屋买卖的这样大事上，肯定需要协商一致，并共同签订出售合同，但通过马艳玲与林宏的微信聊天记录可以看出马艳玲不是善意的，马艳玲明知该房屋是夫妻共同财产，要求林宏提供结婚证，但在签订合同时特意规避栾谨祥，明显恶意；在马艳玲与林宏签订房屋转让合同10日左右，栾谨祥和其他家属就找到马艳玲明确表示不同意卖房，且房屋一直没有办理产权手续，依据《最高人民法院关于适用若干题的解释（三）》第十一条第一款规定，林宏擅自与马艳玲所签的房屋转让合同应认定无效。马艳玲则主张2017年5月初我到月光兰亭小区买房子，是通过房子窗上贴着的电话联系的，联系后是一个男的接的电话，他说他说了不算，是他老婆的房子，然后把他老婆的电话给我了，我就打了他老婆的电话，联系到了林宏，所以该房屋的出售事实，栾谨祥是知道的，不能仅凭栾谨祥说不知道该合同的出售价格等问题而说明该合同不成立。打通以后林宏说她在外面做义工，过几天回烟台可以过来看一下房子，她回来后把门打开让我进去看了房子，她一开始说要卖655000元，让我把钱给她准备好，后来要卖660000元，我当时觉得太贵了，但和我对象商量房价一直在涨，既然看好了就买下吧，之后我提前打的款，打给她600000元，后签的合同，当时她自己带了一份合同，合同写的不是很详细，我们又一起去打了一份合同，就是现在的这份合同。然后我们俩商定的是2018年5月1日把最后的尾款给她，尾款给她以后，她就直接给我办过户，当时我把600000元给她的时候，她就把买房的合同给了我，把钥匙给了我，把房屋交给我了，说拿着合同让我去把水、电、气过户到我名下，然后我就开始装修了，装修的时候推水泥把门碰坏了，然后我就换了一个门。过了十天左右，她说她反悔了，这个房子不卖了，我当时听了很生气，我说说好的事情怎么说反悔就反悔，那个时候墙砖已经贴完了，地砖也贴完了，当时她对象还有她妹妹、她的女儿一起上我们家大闹了一场，去物业让物业给我们停水、停电，物业了解情况后说既然你房子卖了，钱也收了，你就没有权利给她停水停电。后期10月份的时候可以办房产证了，我们多次催促她给我们办房产证，她说你再拿50000元吧，我就给你办，她又说你孩子来年不是要上学吗，得用房产证和户口，必须要办，直到2018年3月份，我把尾款打给她了，她说给50000元以后随时可以陪我去办房产证，我还是催她办证，她还是向我要钱，她说不给这50000元，就不给我办证，看谁能拖过谁，所以没有办法，我才把林宏告上法庭。马艳玲申请证人姚某出庭作证，证人姚某陈述“2017年上半年，我要在北方月光兰庭买房，平日休班我就去小区里逛，看有没有卖房的，在2号楼有间房子窗户上贴着卖房的广告，留了电话号码，具体楼层应该不太高，因为当时我站在一楼就能看到广告上留的电话号码。我就打电话咨询，时间长了，号码我记不清了，记得当时电话接通后是个男的接的，我问他你是房主么，你的房屋是不是要卖？对方回答是要卖，但房款要一次性付清全款。因为他要求付全款，要六七十万，我没有那么多钱，就没有再问，不知道他姓什么。当时马艳玲和他对象在这个小区卖早餐，我早晨经常去那买早餐，聊天时说起来他们也想在小区里买房，我就说起来2号楼有个楼要卖，电话号码在2号楼那间房子的窗户上贴着，之后就是他们联系了，我就不知道了。之后房价涨的很快，我是一直到2017年年底才在这个小区买到房，我买的93平方米，总房款85万元，比我问这个2号楼全款买房的价贵了不少，当时房价也就是大约7000多元一平方米。”栾谨祥称其2017年没有接过买房咨询的电话，而且证人的证言含糊，房主未见，房屋未看，其证言不具证明力。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，首先，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权，即只要有证据证明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即应推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。根据马艳玲与林宏的陈述，可以看出涉案房屋窗户上贴的房屋出售电话是林宏丈夫栾谨祥的，马艳玲买房前先联系的栾谨祥，是栾谨祥将林宏的电话告诉马艳玲的，说房屋是林宏的，马艳玲才联系林宏买房，可以看出林宏夫妻有出卖涉案房屋的共同意思表示，对于马艳玲买房事宜林宏夫妻是知情的。后续签订房屋买卖转让合同过程中，林宏将其与北方房地产公司签订的商品房买卖合同原件以及房屋钥匙交付给马艳玲，更使得马艳玲相信林宏丈夫栾谨祥已对林宏林宏出卖房屋作出了概括同意的意思表示，更有理由相信林宏有权处分房屋而与其发生交易，已经尽到了合理的注意义务；至于林宏的婚姻家庭等情况，则不是马艳玲所应知悉的，马艳玲也无从知道林宏是否擅自处分，故可认定马艳玲受让诉争房屋时是善意的。其次，结合双方签订的房屋买卖合同的内容来看，合同约定房屋价款为660000元，涉案房屋面积为92.14平方米，马艳玲以每平方米约7165元的价格购买，北方房地产公司表示交易当时二手房价格在7000-8000元每平方米之间，符合当时的市场价格，并非不合理低价出售。马艳玲先将购房款600000元给付林宏后，双方再签订的房屋买卖转让合同，林宏也将商品房买卖合同的原件交给了马艳玲，并且办理了水、电、天然气的过户，并将装修钥匙交给了马艳玲，马艳玲对涉案房屋进行了装修，并自2017年10月起居住使用该房屋至今。再次，林宏在房屋出售3天后因家庭矛盾，反悔不想卖房屋，不能对抗善意买受人马艳玲。案涉房屋已具备办证条件，但一直未办理产权登记手续的过错不在马艳玲。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，受让人受让不动产时，符合下列情形的取得该不动产的所有权：（一）受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。综上所述，本案马艳玲受让案涉房屋时为善意、合理价格有偿取得，其合法权益依法应予保护。马艳玲与林宏签订的房屋买卖转让合同系双方的真实意思表示，合同合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。马艳玲已按合同约定将房款汇入林宏账户，林宏也应按照合同约定履行过户义务。现该房屋已具备办证条件，马艳玲主张要求林宏协助其办理过户手续，于法有据，应予支持。根据合同相对性原则，北方房地产公司应先协助将证办至林宏名下，税费由北方房地产公司与林宏按规定承担；然后，林宏协助办至马艳玲名下，税费由马艳玲与林宏按规定承担。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定判决：北方房地产公司于判决生效之日起十日内协助将烟台经济技术开发区北方月光兰庭2号楼西单元405号房屋的不动产权证书办理至林宏名下；林宏取得不动产权证书后十日内，协助马艳玲将上述房屋办至马艳玲名下。一审案件受理费100元，由林宏负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、林宏对涉案房屋是否有处分权，涉案房屋买卖合同应否继续履行。一、关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。林宏与马艳玲于2017年8月17日签订的涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出让人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定，即使林宏在签订涉案房屋买卖合同时对涉案房屋没有所有权或者处分权，也不影响合同的效力，故林宏的该项主张本院不予支持。二、关于林宏对涉案房屋是否有处分权，涉案房屋买卖合同应否继续履行的问题。林宏与马艳玲签订涉案房屋买卖合同后，林宏将其与北方房地产公司签订的商品房买卖合同原件及房屋钥匙交付给了马艳玲，并且办理了涉案房屋水、电、天然气的过户，结合一审中林宏与马艳玲的微信聊天记录证据、证人姚某的证人证言，可以认定林宏处分涉案房屋系林宏与栾谨祥夫妻双方的共同意思表示，林宏将涉案房屋出卖给马艳玲系有权处分，且马艳玲已支付了合理的对价，对涉案房屋进行装修并入住至今，故林宏应按约履行过户义务。综上所述，林宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由林宏负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年七月二日书记员  孙嘉慧