福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0582民初6798号 原告：曾冠葵，男，1990年9月13日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：施素芳、苏鹏，福建泉中律师事务所律师。 被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市世纪大道843号之1号楼，统一社会信用代码913505825709551402。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡牧萍、张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原告曾冠葵与被告泉州世茂新领域置业有限公司（下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏鹏，被告的委托诉讼代理人蔡牧萍、张佳威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾冠葵向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认《商品房买卖合同》第六条第2款第3项“并于签订本合同后30日内付清”无效；《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中的下列条款无效：①第四条第3款第2项“买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日起的第31日起按照本合同正文第七条的约定承担违约责任。”；②第六条第1款“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2014年6月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任”，第六条第5款“买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任”；③第九条第1款“本条所指的‘商品房交付使用’为‘商品房实际交付使用’。”，第九条第3款“若出卖人按照本合同及本合同补充协议约定履行了办理该商品房产权预告登记（初始预登记）义务并取得登记报告的，则视同出卖人对买受人已履行完毕该商品房产权登记之所有责任与义务，自取得该商品房预告登记（初始预告登记）报告/证明之日起，出卖人亦无须就买受人是否在合同约定或有关规定的合理期限内取得该商品房所有权证等承担任何责任。”；④第十四条第2款“未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”；2.世茂公司支付曾冠葵逾期交房违约金30219元；3.世茂公司支付曾冠葵逾期办理房屋权属登记违约金8948元，并自起诉之日起至取得房屋权属登记之日止按每日16.8元的标准向曾冠葵支付违约金；4.世茂公司支付曾冠葵赔偿款20833元。事实和理由：2012年9月13日，其与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其购买位于晋江商品房一套，建筑面积共113.25平方米，总价839405元，房屋交付日期为2013年12月31日前。《商品房买卖合同》附件一至六均是世茂公司单方制作提供、重复使用的条款，属于格式条款，诉争条款违背公平原则，免除世茂公司责任，加重曾冠葵责任，排除曾冠葵主要权利，应认定为无效条款。世茂公司于2014年6月30日通知交房，逾期交房六个月，应承担支付逾期交房违约金的义务。逾期交房违约金按总房款0.02%/日计算，自2014年1月1日起至2014年6月30日止。根据合同约定，曾冠葵至少应于2014年9月30日取得房屋权属证书，但曾冠葵于2016年3月16日才取得房屋权属证书。世茂公司应向曾冠葵支付逾期办理房屋权属登记违约金。逾期办理房屋权属登记违约金按总房款0.002%/日计算，自交房后90日起至曾冠葵取得房屋权属登记之日止。世茂公司应用互联网、挂历、宣传册、广告、样板房、沙盘、模型、效果图等方式大肆虚假宣传，特别是建成10万平方米风情公园，并在报刊网络上公开承诺。世茂公司对风情公园实际建造并允诺具体确定，依法应当作为《买卖合同》的内容，因世茂公司拆除风情公园构成违约，世茂公司应赔偿曾冠葵20833元。 世茂公司辩称：1.曾冠葵主张涉诉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议相关条款无效的理由不能成立。诉争条款不属于格式条款。即使涉诉条款构成格式条款，世茂公司已采取合理方式履行了提示及说明义务，相关条款也不存在减轻世茂公司责任、加重曾冠葵责任、排除曾冠葵主要权利，不具备依法应当认定无效的情形。2.世茂公司已按照补充协议约定的时间通知曾冠葵交接房屋，曾冠葵未按时办理交房，违约责任不在世茂公司。且如果存在逾期，逾期交房违约金的的主张也已超过诉讼时效。3.双方约定世茂公司仅承担协助办证义务，即在约定的期限内办理并取得诉争房屋的初始登记证明，且协助办证义务的起算点为房屋实际交付之日。诉争房屋取得初始登记证明系在诉争房屋实际交付使用后的6个月内，且世茂公司已通过短信告知曾冠葵，故不存在逾期办证。4.世茂公司在项目周边确实建有公园，该公园无论投资数额，还是景观面积都远超媒体报道的数值。世茂公司不存在虚假宣传或违约的情形。且曾冠葵就该部分主张的赔偿金额系其主观臆断，并无事实和法律依据。5.双方已办结诉争商品房的房屋交接手续，并确认该房屋已具备交付条件。截止房屋交接手续完成之时，在诉争房屋的建设和交付问题上，双方并无争议。 在审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：2012年9月13日，曾冠葵与世茂公司签订商品房买卖合同一份，约定曾冠葵向世茂公司购买位于晋江商品房一套，房屋总价为839405元，购房款已支付完毕。诉争房屋已于2015年3月19日办理房屋交接手续，于2016年3月16日办理房屋权属登记。 双方当事人争议焦点为：1.《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》是否为格式条款，本案诉争条款是否有效；2.世茂公司是否存在逾期交房，如果逾期，逾期交房违约金如何认定；3.世茂公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，逾期办证违约金如何认定；4.世茂公司是否存在对风情公园的虚假宣传，如果存在，赔偿款如何认定。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾冠葵提供如下证据：1.商品房买卖合同及附件一份；2.购房发票二张；3.采访录音光盘、录音文字整理资料；4.报纸五份、网络资料一份、照片四张、宣传图片一份；5.房屋所有权证一份。世茂公司提供如下证据：6.商品房预售许可证；7.建设工程竣工规划条件核实意见书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告；8.世茂御龙湾（部分）小区通信网络建设合同、世茂公司工程部负责人出具的证明书、承建单位出具的证明书；9.晋江世茂御龙湾有线数字电视施工合同、世茂工程部负责人出具的证明书、建设单位出具的证明书；10.泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书；11.晋江市气象局出具的气象资料证明、天气证明；12.房屋交付通知书及邮件详情单、邮件跟综查询单各一份；13.晋江市建设工程竣工验收备案证明书；14.房地产开发项目初始登记证明；15.《国有建设用地使用权出让合同》五份及《晋江市G2010-34号地块出让说明》、《晋江市G2010-35号地块出让说明》、《晋江市G2010-36号地块出让说明》、《晋江市G2010-37号地块出让说明》、《晋江市G2010-38号地块出让说明》复印件各一份；16.《建设工程规划许可证》；17.世茂人工湖项目总平图；18.房屋交接单一份；19.商品房买卖合同补充协议一份；20.建筑工程施工许可证两份。 对当事人无异议的证据1、2、5、6、7、8、9、10、12、13、16、18，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：曾冠葵提供的证据3的采访内容均是记者与业主的访谈，无法证明世茂公司曾承诺建设风情公园。证据4中的宣传图片、照片等证据无法体现图片拍摄地点系所谓的风情公园，无法证明风情公园的存在及其位置，对其证明力不予认定；媒体报道无法体现报道内容来自于世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，对其证明力不予认定。证据11能够证明2012年1月1日到2014年12月21日期间6级以上大风等气象的情况。证据14能够证明诉争房屋于2015年8月31日办理房地产开发项目初始登记。证据15能够证明世茂公司与晋江市政府针对人工湖片区的水体和绿地景观建设的施工、出资等内容进行了约定以及规划许可情况，但与本案不具有关联性。证据17能够证明涉案房屋所在小区的相关景观配套的规划位置；证据19能够证明双方就有关装饰事项及原合同约定以及交房时间作出变更的事实；证据20可证明晋江世茂人工湖项目K4第I标段、第Ⅱ标段建筑工程于2012年11月23日获得施工许可。 审理中，曾冠葵申请以（2015）晋民初字第9537号原告王金华与被告泉州世茂新领域置业有限公司商品房预售合同纠纷一案现场勘验的笔录和照片作为本案的证据，被告世茂公司没有异议。现场勘验的笔录和照片能够证明相应的事实。 关于争议焦点1。本院认为，曾冠葵与世茂公司签订的《商品房买卖合同》为福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》示范文本合同，属格式合同。在双方签订的《合同补充协议》（即附件六）第十四条第1款中明确载明以下内容：“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署”，从上述条款内容可确认双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六）均为世茂公司提供的格式合同，本案诉争条款均属格式条款。 对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。第一，《商品房买卖合同》第六条第2款第3项及附件六《合同补充协议》第四条第3款第2项是对选择按揭贷款付款方式和付款时间的约定。虽曾冠葵与世茂公司约定以按揭贷款的方式支付大部份房款，而办理按揭贷款手续需要买房人、开发商、银行共同配合才能办理完成，双方约定签订合同后30日的付款期限存在不合理性，但曾冠葵自愿在主合同及补充协议中签字，表明其同意主合同及补充协议的约定。且补充协议第四条第3款第2项与主合同第六条第2款第3项的约定不矛盾，是对主合同内容的补充，也未违反法律、行政法规的规定，故应确认上述条款合法有效。第二，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，且约定了出卖人可以据实延期的情形，同时第八条约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定。鉴于世茂公司已对交房宽展期特别指出，可视为对此作出提示，曾冠葵的签约行为可认定系其真实意思表示，且该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而《合同补充协议》第六条第1款关于交房宽限期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重曾冠葵责任的情况，故该条款也应认定为合法有效。《合同补充协议》第六条第5款免除了世茂公司基于合同约定或法律规定应当承担的其它责任，应确认为无效。第三，《合同补充协议》第九条第1款针对的是《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，该条款与主合同第十四条的约定不矛盾，是对主合同内容的补充，也未违反法律、行政法规的规定，故应确认该条款合法有效。《合同补充协议》第九条第3款存在减轻或免除世茂公司责任，加重曾冠葵责任，排除曾冠葵主要权利的情形，故应确认为无效。第四，《合同补充协议》第十四条第2款是关于买卖合同组成部份的约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。可见广告和宣传资料若符合法定的条件，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，该条款与该规定相悖，免除世茂公司责任，排除曾冠葵主要权利，故应确认为无效。 关于争议焦点2。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第1款明确约定：“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人12个月（即至2014年12月31日，含该日）的交房宽展期”，故本院认定世茂公司应当按照约定于2014年12月31日前完成交房。审理中，曾冠葵主张世茂公司逾期交房期间为2014年1月1日至2014年6月30日，但世茂公司在该期间并不负有提前交房义务，故曾冠葵的主张本院不予支持。 关于争议焦点3。本院认为，虽然《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第九条第4款关于办理产权登记的期限及逾期办证违约金的约定不一致，但是庭审中双方均确认关于办证期限及逾期办证违约金适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，本院予以认定。结合《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第九条，双方关于产权登记的约定是在商品房实际交付使用后90日内，因出卖人原因致使买受人不能取得房屋权属证书的，出卖人应承担逾期办证的违约责任。根据《合同补充协议》第九条第2款的约定，因曾冠葵选择贷款方式支付房款，应不可撤销地委托世茂公司指定的机构办理房屋权属转移登记手续等事项，并于办理交房手续前提供办理上述事项所需的符合要求的全部资料，及时支付办理房屋所有权证书所需费用等。 本案中，曾冠葵于2015年3月19日办理交房，诉争房屋于2016年3月16日办理产权登记。根据《商品房买卖合同》第十四条规定，世茂公司应在商品房实际交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，而世茂于2015年8月31日才办理房屋所有权初始登记。在此期间，即使曾冠葵已履行了相关办证义务，亦无法办理涉案房屋的产权登记，无法在房屋交付后90日内（即2015年6月17日前）取得权属证书，故世茂公司应承担自2015年6月18日起至2015年8月31日期间的逾期办证违约责任。而曾冠葵未能举证证明其于何时提供办证事项所需的符合要求的全部资料，何时支付办理房屋所有权证书所需费用等事实，未能证明在2015年8月31日之后其仍未能及时办理产权登记系世茂公司的过错，应承担举证不能的法律后果，故曾冠葵关于逾期办证违约金的其他主张本院不予支持。综上，世茂公司逾期履行协助办证义务共计75天，应承担相应的违约责任。世茂公司应支付曾冠葵逾期办证违约金1259元（839405元×0.002%/日×75日）。 关于争议焦点4。对于风情公园是否存在且被拆除的问题，曾冠葵主张世茂公司在涉诉房屋所在小区的K4地块建设风情公园进行虚假宣传后又拆除，但其提供的电视采访报道，内容均是记者与业主的访谈内容，无法证明世茂公司曾承诺建设风情公园；其提供的宣传图片资料、照片等证据，无法明确图片拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供的网络报道、《泉州晚报》、《东南早报》等报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图及现场勘验现状来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区，故曾冠葵关于世茂公司虚假宣传风情公园并已拆除公园的主张证据不足，不予认定，因此而主张的赔偿请求本院不予支持。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：世茂公司于2012年8月31日取得关于诉争房屋的商品房预售许可证；诉争房屋于2014年12月25日通过竣工验收（合格），于2014年1月1日通过建设工程消防验收（合格），于2015年7月20日通过晋江市建设工程竣工验收备案。 综上所述,本院认为，曾冠葵与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第5款、第九条第3款、第十四条第2款，因条款内容存在免除世茂公司责任或者加重曾冠葵责任，排除曾冠葵主要权利的情形，应确认为无效。世茂公司逾期履行协助办证义务共计75天，应承担相应的违约责任。曾冠葵的其他主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告曾冠葵与被告泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第5款、第九条第3款、第十四条第2款无效； 二、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告曾冠葵逾期办证违约金1259元； 三、驳回原告曾冠葵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，由原告曾冠葵负担1150元,由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  吴雅莉 代理审判员  蔡燕萍 二〇一七年八月二十四日 书 记 员  庄真真 书 记 员  黄钟越 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 －2－ －12－