山西省孝义市人民法院民事判决书（2017）晋1181民初200号原告（反诉被告）：张×，现住本市。委托诉讼代理人：郭×，山西远志律师事务所律师。被告（反诉原告）：任×，现住本市。被告（反诉原告）：蔡×，现住本市。。原告张×与被告任×、蔡×租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案。在法庭辩论终结前，被告任×、蔡×提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告张×及其委托诉讼代理人郭×，被告任×、蔡×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张×向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告支付租金3万元整；2、判令被告承担本案案件受理费的全部。事实与理由：原告于2015年6月12日租到孝义市××道义乌帝标家居门市北沿街华吉美B区19栋211-214号236.2m2的门市，租期叁年至2018年6月12日止。租金总额60000元，保证金5000元，合计65000元。2016年1月7日，经出租方允准原告将上述门市转租给被告夫妇，租金45000元，保证金5000元，合计50000元，租期至2018年6月12日。《门市转让合同》双方按以上内容签约后，被告付原告20000元，还有30000元未付。原告向被告催收，被告虽一直答应支付，但至今未再付分文。原告为维护自身合法权益，遂依法提起诉讼。被告（反诉原告）任×、蔡×针对本诉当庭辩称，被告不同意给付原告张×3万元租金，原告交付的5000元保证金押金条没有过户，没有转变成被告的名字。原告没有按时给被告腾房，没有按合同履行。此外，原告交付的房屋实际面积与合同中约定的房屋面积不一致。被告（反诉原告）任×、蔡×向本院提出反诉请求如下：1、判令解除《门市转让合同》；2、判令被反诉人承担违约责任，双倍返还定金40000元，并赔偿反诉人实际损失11000元。事实与理由：反诉人为了利用春节前后的黄金时期开业经营，达到盈利目的，于2016年1月7日与被反诉人洽谈并签订了《门市转让合同》，用于经营板式儿童家具和法式家具。合同约定“转租合同期限由2016年1月10日到2018年6月12日”，被反诉人应于2016年1月10日前将铺位清空交付于反诉人，但被反诉人一直有货物置放在商铺，后经反诉人多次催告，被反诉人才于2016年4月底将商铺内的家具全部搬离，完成交付。2016年1月到4月期间被反诉人仍在实际占有商铺且经营。因被反诉人的延迟交付，导致已过春节黄金时期，错过最佳开业经营时段，造成反诉人合同目的无法实现。根据《合同法》第94条第4款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。被反诉人交付铺位之时，因目的无法实现，反诉人提出解除租赁合同且要求被反诉人返还2万元定金，但遭拒绝。反诉人无奈，于2016年5月实际接收铺位，简易装修后开业。但此时发现此铺位所在楼层商户陆续停业关门，商场未积极招商，加之人流量比春节期间大大减少，这严重影响反诉人门店正常经营，导致反诉人开店后两个月内销量为零，造成反诉人前期投入成本的巨大损失。2016年6月底，反诉人不堪亏损，被迫停业关门。反诉人了解到，商场于2016年3月份开始，商户出现停业关门现象，严重影响楼层商铺的正常经营。被反诉人4月底强制交铺，是因为已预先知道商场的整体经营情况，考虑到继续经营会亏损，而且商场通知如果一直关门不营业的话商场将收回商铺，于是强制交铺，拒绝解除租赁合同、返还定金。被反诉人违约及恶意履约行为严重违反公平原则，且造成反诉人经济损失共11000元（2016年5-6月经营期间）。综上，被反诉人违约延迟交铺，导致反诉人无法实现合同目的，且之后主观恶意强制交铺履约，造成反诉人经济损失，严重违反公平原则。反诉人主张解除合同，且要求被反诉人承担违约责任，双倍返还定金并且赔偿反诉人实际损失11000元。原告（反诉被告）张×针对上述反诉辩称，一、该并未违约。本案当事人双方于2016年1月7日所签合同系双方自愿。合同第三条约定该部分货物可占小面积存放至2016年3月1日。2016年农历正月，该两次打电话，因有人要家具要搬，反诉人称，因他们的货上不齐，要该暂时别搬。2016年3月1日前，因有人急要该的家具，故该搬走并腾空门市。该并未违约，不存在反诉人所谓2016年4月底才搬离货物的事实。二、反诉人的诉求应予以驳回。1、应驳回其双倍返还定金的诉求。《中华人民共和国民法通则》第89条，《中华人民共和国担保法》第89、90、91条及《中华人民共和国合同法》第115条规定了定金。反诉人返还定金的诉求，违反相关法律规定，请驳回其诉求；2、应驳回其要求赔付损失的诉求。反诉人反诉状主文第二段陈述了其经营不下去赔钱的原因，但无一与该有关。且本案是门市转租，只要租赁合同已履行，反诉人就应交纳租赁费。故应依法驳回其赔偿损失的诉求。原告（反诉被告）张×围绕诉讼请求依法提交了《门市转让合同》、商户信息变更申请表及电话录音资料各一份；被告（反诉原告）任×、蔡×围绕反诉请求依法提交郝×、王×书面证人证言各一份，申请证人刘×当庭出庭作证。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供之证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经质证，原告（反诉被告）认为二被告（反诉原告）提供之郝×、王×的书面证人证言，因该二人未出庭作证，故无法确认该证据之真实性；对证人刘×之证言认为，证人刘×和被告任×是高中同学，且原告将门市交付被告任×、蔡×之后，证人与二被告是对门邻居关系，故请求法院不予采纳证人刘×的证言。本院确认如下事实，被告任×、蔡×系夫妻关系。原告张×于2015年6月12日租到孝义市××道义乌商品交易国际博览城B区19栋211-214号236.2m2的门市，用于经营家具，租期叁年至2018年6月12日止。租金总额60000元，保证金5000元，合计65000元。2016年1月7日，原告将上述门市转租给被告任×、蔡×夫妇，且双方签订了《门市转让合同》一份，合同约定：“转让方（甲方）承租方（乙方）一、甲方将位于义乌帝标家具门市××街面积200平米的门市按房屋转让合同的方式全部转让给乙方，转让后保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的一切权利和义务；二、甲方与乙方签订的转租合同期限由2016年1月10日到2018年6月12日止，甲乙双方约定该门市转让费用金额为肆万伍仟元整（45000），另甲方配合乙方在商场市场部变更伍仟元押金过户手续，乙方向甲方支付含押金转让费用伍万元整；三、甲方协助乙方办理过户手续，乙方于本合同签订之日向甲方支付定金贰万元整，剩余的叁万元整于2017年1月10日前付清；四、在合同签订次日甲方向乙方腾让门市，但由于甲方还有相关货物在该门市无法立即搬离，经协商乙方同意合同生效后甲方占小部分面积用于摆放其货物至2016年3月1日，3月1日后无论是否还有货物存在甲方必须次日全部搬离该门市；五、在合同签订前该门市的所有债权债务均由甲方负责，合同生效后的一切经营行为所产生的债权债务由乙方负责；六、转让后及租赁期满后门市现有的装修装饰及其他所有设备全部归乙方所有，与甲方再无联系，同时租赁期满后，乙方直接与商场洽谈租赁合同问题，不再过问乙方，同时与甲方租赁关系解除”。该《门市转让合同》落款处由甲方张×，乙方任×、蔡×签字捺印予以确认。合同签订后，于同年1月18日，原告张×与被告蔡×共同向孝义市义乌商品交易国际博览城提交商户信息变更申请表一份，将位于孝义市义乌商品交易国际博览城B区19栋211-214，建筑面积236.2m2商铺的经营法人由张×变更为蔡×，该商户信息变更申请表经孝义市义乌商品交易国际博览城领导签字予以确认。后，被告任×给付原告2万元。原告张×于同年3月初将上述商铺交付任×、蔡×夫妇，由其二人实际占有并经营。原告多次向二被告索要租金3万元未果，而诉来本院。本院认为，原告张×与被告任×、蔡×签订之《门市转让合同》系双方真实意思表示，内容明确，形式合法，属有效合同。双方均应严格依约履行。本案中，原告张×依约将位于孝义市义乌商品交易国际博览城B区19栋211-214门市交付被告任×、蔡×夫妇经营，被告理应按照合同约定将3万元租金给付原告。然被告并未依约履行租金给付义务。现原告诉请被告任×、蔡×支付租金3万元，本院依法予以支持。被告任×、蔡×辩称并反诉，原告张×直至2016年4月底才将置放在门市的货物全部搬离，属于违约延迟交铺。针对其诉求，被告当庭提交郝×、王×书面证言两份及证人刘×当庭作证，然证人郝×、王×均未出庭作证，证人刘×与被告任×系同学关系，存在利害关系，故本院对上述证言均不予采信。被告任×、蔡×针对反诉及辩解，并未向本院提供其他证据佐证原告张×存在违法合同约定的故意延迟交铺行为，且双方已向孝义市义乌商品交易国际博览城提交商户信息变更表，将经营法人由原告张×变更为被告蔡×，故被告主张解除合同并双倍返还定金，本院不予支持。关于被告任×、蔡×反诉请求原告张×赔偿其实际损失11000元，因其并未向本院提供任何证据证实其造成的实际损失，故本院对此诉请依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十三条、第一百三十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）任×、蔡×给付原告（反诉被告）张×租金3万元，于判决书生效后十五内付清；二、驳回被告（反诉原告）任×、蔡×的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取275元，由被告任×、蔡×负担。反诉案件受理费1076元，减半收取538元，由反诉原告任×、蔡×负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审判长 房艳蓉审判员 赵丽霞人民陪审员 张瑞旋二〇一七年八月七日法官助理 郭健慧书记员 宋晶晶