南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初61号 原告:陶杏才，男，1967年10月25日出生，汉族，住平南县。 委托诉讼代理人：罗东荣，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴明福，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 被告：牙钊，男，1966年10月2日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄忠东，广西桂兴律师事务所律师。 被告：南宁华伦木业有限公司，住所地南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村10队****。组织机构代码：69988946－3。 法定代表人:刘廷兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄忠东，广西桂兴律师事务所律师。 原告陶杏才与被告牙钊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序。2017年4月20日，被告牙钊申请追加南宁华伦木业有限公司（以下简称华伦公司）为本案被告，本院经审查予以准许，并于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告陶杏才及其委托诉讼代理人黄东荣、吴明福，被告牙钊及两被告的共同委托诉讼代理人黄忠东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶杏才向本院提出诉讼请求：1.被告牙钊向原告陶 杏才支付租金46015元并支付逾期付款违约金（违约金按年利率24%的标准计算，从2015年4月1日起暂计至起诉之日为20000元，此后计至本案生效判决确定的履行期限之日止）；2.本案诉讼费用由被告牙钊承担。诉讼过程中，原告陶杏才变更“被告牙钊向原告陶杏才支付租金46015元并支付逾期付款违约金（违约金按年利率24%的标准计算，从2015年4月1日起暂计至起诉之日为20000元，此后计至本案生效判决确定的履行期限之日止）”诉讼请求为：“被告牙钊向原告陶杏才支付房屋占有使用费46015元并支付逾期付款违约金（违约金按年利率24%的标准计算，从2015年4月1日起暂计至起诉之日为20000元，此后计至本案生效判决确定的履行期限之日止）。”事实和理由：2010年1月10日，原告（甲方）与被告牙钊（乙方）签订《厂房租赁合同》，原告将位于南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村十队的厂房一间租给被告办厂使用。合同第二条规定：“甲方租给乙方使用的厂房共计面积为1095平方米，租用期限为6年，即从2010年2月1日至2016年1月31日止”；合同第三条规定：“当年每月租金为每平方米按5.5元计即每月合计租金为6023元，每年合计租金为 72276元，第二年起按每平方米递增0.3元租金，依次类推”；合同第四条第二项规定：“本着先交租金后使用厂房为原则，乙方在签订合同时必须交纳第一季度的租金，往后必须提前十天交纳下一季度的租金，依次类推。甲方收到租金时开具收款收据给乙方”；合同第八条第二项规定：“乙方若超过约定的交租金期尚未交清租金的，甲方有权单方面终止合同和每迟延一天按合同全年租金的5%处罚违约金”。签订合同后双方即开始履行合同，直至2015年3月底由于被告牙钊经营不下去而终止合同。在此期间，2010年2月1日至2014年1月底四个年度的租金已结清。2014年2月1日至2015年1月底期间的租金88040元及2015年2月1日至2015年3月底期间的租金15330元共计103370元，被告牙钊在终止合同前支付了23200元，扣除2014年2月份至2015年3月份年度的被告牙钊应交的管理费500元及卫生费600元，被告牙钊尚欠原告租金81270元。后被告牙钊变卖处理其设备原告分得35255元，因而被告牙钊最终欠原告租金46015元。被告依法应支付所拖欠的租金并支付逾期付款违约金，虽然合同规定每迟延一天按合同全年租金的5%处罚违约金，但原告只要求按年利率24%的标准支付违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 被告牙钊辩称：1.原告与被告牙钊签订合同前，华伦公司还未注册成立，故华伦公司的法定代表人刘廷兵委托牙钊与原告于2010年1月10日签订租赁合同，从而华伦公司于2010年2月4日才登记成立。此后，涉案场地都是华伦公司使用并支付租金，因此，本案的涉案场地承租人是华伦公司而不是牙钊，原告对此是知晓的。如果合同是无效的，华伦公司就是承租人，才是本案的被告。2.牙钊对原告主张2014年2月1日至2015年3月31日应支付的租金数额为103370元无异议，但应当扣除已支付的2014年4至6月的租金28200元、变卖设备当天原告分得的款项10000元及原告认可另外分得的款项35255元以及已支付的押金10000元，另外，根据合同约定，原告应当铺水泥路但未铺造成华伦公司另行租赁厂房的损失15000元及原告向被告牙钊要了三扇门4500元也应当抵扣租金。因此，被告华伦公司已不欠原告租金。 被告华伦公司辩称：1.因华伦公司2010年2月4日才注册，此前华伦公司委托牙钊与原告于2010年1月10日签订涉案租赁合同，故产生的一切租金费用及法律责任由被告华伦公司承担，与牙钊无关。租赁合同期间，支付租金的义务由华伦公司履行，从2014年2月起，华伦公司经营亏本，无法正常支付租金，原告在2015年3月25日变卖华伦公司的设备抵租金。2.原告诉讼请求已超过诉讼时效。华伦公司因经营亏本拖欠租金，从2015年3月31日至今，华伦公司因无钱一直未支付所欠租金，故本案从2015年3月31日因原告变卖设备后终止租赁合同之日起，至原告向法院起诉，诉讼时效已超过法律规定的一年，原告诉讼请求不应得到支持。3.2014年2月1日至2015年3月31日华伦公司欠原告的租金为103370元，但华伦公司已支付了28200元（2014年6月6日支付了租金10000元、2014年9月29日支付了租金5000元、2014年10月20日原告购买华伦公司木门5200元应冲减租金、2014年11月6日支付租金3000元、2014年11月17日支付租金5000元）。另外，华伦公司欠管理费500元和卫生费600元。2015年3月25日，华伦公司被迫变卖设备，原告分得35255元，因此，华伦公司欠原告2015年3月31日前的租金41015元。4.合同签订后，华伦公司出资12300元接电源、水，建厕所、灶台等。5.2010年2月，华伦公司建了油喷房、底油房、晾干房，花费45000元，现在原告转租给新承租者使用。6.根据合同约定，原告应在2010年4月底前修好一条水泥路，逾期则由华伦公司从租金中扣减用来铺路。但原告未履行义务，造成华伦公司无法用集装箱大卡车拉木材进厂，华伦公司不得已另租场地放置木头，原告应当赔偿华伦公司15000元。7.2015年3月20日，原告要了华伦公司的三扇门，价值4500元。8.2015年3月25日，华伦公司变卖设备抵债，原告当天分得10000元。9.2015年4月1日起，原告已将涉案场地出租给案外人，华伦公司拖欠原告租金并未对原告造成损失，因此，华伦公司支付的定金10000元，原告应退还。10.2014年11月，原告称永宁村十队每个厂出资5000元修水泥路，根据合同约定，该路本应由原告修建。现要求华伦公司出资修路，华伦公司不同意，原告自己垫支。综上所述，华伦公司欠原告的租金41015元，还应扣除上述第4至第9点的款项，华伦公司不仅不欠原告租金，原告还应向华伦公司补偿20785元。 本院经审查认定事实如下：2010年1月10日，原告（甲方）与牙钊（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村十队的厂房一间租给乙方办厂使用，厂房面积共计1095平方米，租用期限为6年，即从2010年2月1日至2016年1月31日止；当年每月租金为每平方米按5.5元计即每月合计租金为6023元，每年合计租金为72276元，第二年起按每平方米递增0.3元租金，依次类推；乙方在合同签订时必须交给甲方10000元押金，此押金到合同期满在乙方不违反本合同条款的情况下退回乙方（押金不能计算利息）；合同本着先交租金后使用厂房为原则，乙方在签订合同时必须交纳第一季度的租金，往后必须提前十天交纳下一季度的租金，依次类推，甲方收到租金时开具收款收据给乙方；乙方必须按甲方规定交纳物业管理费（保安值班费和卫生垃圾费）；甲方应在2010年4月底前铺好篮球场边三叉路口至本厂房门前的3米宽水泥路面，如到期甲方未铺好水泥路面的，乙方可从租金中扣减相应的费用来给甲方铺路；在合同期间，甲乙双方都不得单独单方面终止合同，若甲方单方面终止合同，甲方把剩余的租金退回乙方并按双倍的押金给乙方，若乙方单方面终止合同的，剩余租金和押金甲方不予退回；乙方若超过约定的交租金期尚未交清租金，甲方有权单方面终止合同，每迟延一天按合同全年租金的5%处罚违约金；乙方若拖欠水电费和物业费，甲方有权把乙方的水电总闸关断等内容。华伦公司通过银行向原告转帐支付了押金10000元。合同签订后，原告未按合同约定在2010年4月底前铺好篮球场边三叉路口至厂房门前的3米宽水泥路面。 2010年1月14日，南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村民委员会出具《证明》，内容为：“兹有西乡塘区安宁办事处永宁村十队球场边的场地，共300平方米产权属我村十队所有，原属荒山，属非农业用地，产权证正在办理之中。现由陶杏才租用该场地，建成房屋使用。现我村同意陶杏才在该场地所搭建的房屋转租给华伦公司（筹）使用。此证明仅作为办理工商营业执照、税务登记、木材经营（加工）许可证手续使用。”2010年2月4日，华伦公司在上述地址登记注册。 2010年5月12日，华伦公司开具《证明》，内容为：南宁华伦公司2010年2月4日注册成立，2010年1月10日华伦公司委托牙钊以个人名义与原告签订租用西乡塘区永宁村10队附近铁皮棚厂房的《厂房租赁合同》，因此产生的一切租赁费用及法律责任由华伦公司全部承担，与牙钊无关。 2015年3月18日，原告与案外人钟清山等人签订《协议书》，内容为华伦公司因经营亏本，欠员工工资、租金等款项未付，故协议变卖华伦公司的设备及华伦公司生产的137扇门，所得款项暂时由华伦公司的员工牙钊代收。2015年3月25日，原告与案外人钟清山等人及牙钊签订了《声明》，将华伦公司的设备变卖给案外人梁浪，价款总计12万元，各方同意让原告陶杏才保管，按约定比例分配。原告在2015年3月27日从设备变卖款中分配得35255元，租赁合同于2015年3月31日终止。 另查明，2014年2月前的租金已足额付清，原告向被告牙钊开具了租金的《收据》。庭审中，双方均确认2014年2月至2015年3月的租金数额为103370元，亦确认尚欠管理费和卫生费1100元。华伦公司的法定代表人刘廷兵于2014年6月6日通过银行向原告的银行账户转款10000元，于2014年9月29日向原告的银行账户转款5000元。2014年10月26日，原告向被告牙钊购买4套门的货款5200元用以抵扣租金。2014年11月6日，刘廷兵通过银行向原告的银行账户转款3000元，2014年11月17日向原告儿子陶文安的银行账户转款3000元、向原告的银行账户转款2000元。以上款项，原、被告均认可2014年6月6日至2014年11月6日期间的款项共计23200元为已支付的租金。 再查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，牙钊系华伦公司的股东之一。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下 证据证实：《厂房租赁合同》、《协议书》、《声明》、南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村民委员会出具的《证明》、《企业法人营业执照》、工行存款对账单、华伦公司开具的《证明》、《收据》、银行转账凭证、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此，原告与牙钊签订的《厂房租赁合同》无效。两被告均抗辩称牙钊是受华伦公司委托与原告签订的租赁合同，但在《厂房租赁合同》中乙方就是牙钊，租赁合同并未明确牙钊是受华伦公司委托而签订的合同，两被告亦未提供证据证实华伦公司在2010年5月12日开具的“本公司委托由牙钊以个人名义与陶杏才签订《厂房租赁合同》”的《证明》，在签订租赁合同时已告知原告，因此，《厂房租赁合同》的相对人是原告与牙钊。虽然原告与牙钊签订租赁合同后，华伦公司以涉案房屋作为经营场地办理了营业执照，且华伦公司也向原告支付过租金，但根据合同相对性原则，牙钊作为签订合同的一方仍需承担合同义务。再者，原告坚持只要求作为合同相对人的牙钊承担合同义务，不要求华伦公司承担责任，因此，两被告提出由被告华伦公司承担责任，牙钊不需要承担责任的主张，本院不予采信。 关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。因本案涉案合同无效，原告主张的是房屋占有使用费并非租金，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被告牙钊从2014年2月起就未按约定足额支付租金，原告在2015年3月27日从变卖的设备款中分配得35255元作为牙钊支付的部分房屋占有使用费，从2015年3月27日起，原告就知道自己的权益受到侵害，诉讼时效开始起算。因此，原告于2017年1月16日起诉至法院，未超过二年的诉讼时效。 原告与牙钊签订的《厂房租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。牙钊从2014年2月起至2015年3月未依约足额支付房屋占有使用费，故原告要求牙钊支付此期间欠付的房屋占有使用费本院予以支持。双方均确认2014年6月6日至2014年11月6日期间已支付房屋占有使用费23200元，本院予以采信。对于2016年11月17日支付的5000元，原告主张应作为其代被告牙钊支付的村里摊派的修路费，不应作为房屋占有使用费，对此本院认为，原告与被告牙钊并未约定被告牙钊应承担村里修路的费用，故原告的该主张本院不予采信，此款应作为被告牙钊支付的房屋占有使用费。因此，牙钊已支付2014年2月起至2015年3月的房屋占有使用费28200元。两被告主张原告从变卖的设备款中分得45255元抵扣房屋占有使用费，但未有证据予以证实，原告自认分得35255元抵扣房屋占有使用费，本院对于原告的自认予以认可。两被告还主张出资12300元接电源、水，建厕所、灶台，出资45000元建油喷房、底油房、晾干房，另租场地放置木头，原告向被告牙钊要了价值4500元的三扇门，但没有提供证据予以证实，本院不予采信。即使有此方面的损失，两被告应另行提出赔偿损失的主张，而不能直接要求在应承担的房屋占有使用费中予以扣除。因合同无效，原告应向牙钊退回押金10000元，故牙钊要求用押金抵扣房屋占有使用费的主张本院予以采信。两被告均认可尚欠管理费和卫生费1100元，虽然原告的诉讼请求仅要求牙钊支付房屋占有使用费，但原告的诉请金额实质已将管理费和卫生费1100元计算在内，且原告在2014年6月6日至2014年11月6日期间收到的23200元当中扣除了管理费和卫生费1100元。综上所述，被告牙钊还应向原告支付2014年2月起至2015年3月期间欠付的房屋占有使用费31015元[103370元－（28200元－1100元）－35255元－10000元]。 关于逾期付款违约金的问题，因原告与被告牙钊签订的《厂房租赁合同》无效，故原告要求被告支付逾期付款违约金没有合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告牙钊向原告陶杏才支付房屋占有使用费31015元； 二、驳回原告陶杏才的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1450元，减半收取计725元（原告已预交），由原告陶杏才负担341元，由被告牙钊负担384元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  罗宏萍 二〇一七年八月二十九日 书记员  韦春迪 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年。 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。