上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初6787号原告(反诉被告)：上海亦馨仓储服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谢党伟，总经理。委托诉讼代理人：刘晟嘉。被告(反诉原告)：上海聚亨物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张浩东，总经理。委托诉讼代理人：刘诚，上海川汇律师事务所律师。原告上海亦馨仓储服务有限公司(以下简称“亦馨仓储公司”)与被告上海聚亨物流有限公司(以下简称“聚亨物流公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告聚亨物流公司向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。本案于2017年6月9日、2017年7月20日两次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亦馨仓储公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间的房屋租赁合同关系于2016年12月31日解除；2、履约保证金16,160元归原告所有；3、被告支付原告自2016年10月1日至2016年12月31日的租金和物业费86,976元；4、被告支付拖欠的水费3,035元、电费13,646元；5、被告支付违约金86,976元；6、被告支付滞纳金7,511.67元(自2016年10月1日开始计算，共计算90日，以86,976元为基数，按日千分之一的标准计算)。事实和理由：原、被告双方于2015年12月29日签订《仓库租赁合同》及《仓库配套辅助房租赁合同》，被告向原告承租位于松江区沪亭北路XXX号的仓库及辅助房屋，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，租金为23,421元/月。原告于2015年12月31日向被告交付了房屋，原、被告的合同已于2016年12月31日到期，被告至今拖欠原告2016年10月至12月的房租，经原告多次催讨拒不支付。被告聚亨物流公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求，但认为合同解除的时间是2016年11月26日，且双方是协商解除。不同意原告的第二项诉讼请求，原告应当返还租赁保证金。被告确认自2016年10月1日起未支付租金和物业费，之所以没有支付，是因为双方协议解除合同时，原告同意支付被告1万元的违约金作为被告的搬迁费，被告要求原告支付3万元，双方一开始没有谈妥，后被告同意1万元，原告又反悔，只同意支付5,000元，故被告就没有支付租金。关于水电费，被告已经支付完毕。关于违约金和滞纳金，被告没有违约行为，故不同意支付，且原告同时主张违约金和滞纳金，缺乏法律依据。同时，被告聚亨物流公司向本院提出反诉诉讼请求：判令原告支付被告房屋、布线及监控设备等物的折价款60,000元。事实和理由：原、被告签订租赁合同时，原告承诺只要被告要求续签，原告一定会满足被告的要求，但到了2016年11月，原告违反承诺，要求被告搬离。被告租赁系争仓库后，花费了10万余元搭建办公小房间、布控线路、安装监控设备等，上述小房间和设备现在还在仓库内由原告继续使用。故要求原告支付折旧后的价值计60,000元。针对被告聚亨物流公司的反诉，原告亦馨仓储公司辩称，不同意被告的反诉请求。被告没有列明小房间的布线和监控设备是何时装修的，也没有提供相关付款凭证予以证明，原告无法确认金额。原告将房屋交付被告时，提供了相应的用电电线。对被告主张折价款6万元不予认可。经审理查明：原告系上海市松江区九亭镇沪亭北路**厂房的所有权人。2015年12月29日，原、被告签订《仓库租赁合同》，约定被告向原告承租位于松江区沪亭北路XXX号13库2仓的仓库，建筑面积770平方米。原告于2015年12月31日前向被告交付该房屋，租期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租赁期满，原告有权收回房屋，被告应依合同约定返还。租金为每月23,421元，场地占用费5,000元/年，该房屋的物业管理费为每月1,171元。被告应于合同签订之日起三个工作日内向原告支付相当于一个月租金和物业管理费之和的保证金。租金支付方式为：被告应于该房屋交接当日支付首期3个月的租金和物业管理费以及5,000元场地费。此后，被告每三个月支付一次租金和物业管理费，租金实行先付后用的原则，被告应在每个缴租期最后一个月的25日前支付下期租金和物业管理费。逾期支付的，每逾期一日被告应承担应付未付款千分之一的滞纳金。合同第九条约定，如被告拖欠租金及物业管理费超过五日的，原告可以向被告发出书面催款通知。如果被告在收到催款通知之日起十日内仍未缴纳拖欠的租金、物业管理费和滞纳金的，则原告有权单方终止合同，并没收乙方的保证金，同意被告应承担相当于3个月租金的违约金。合同第10-3条约定，未经原告事先书面同意，被告不得私自安装、变动、增添电线、电力设备和管线等。合同第13-3条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。被告违反合同的，原告有权没收保证金，并可要求被告按月租金的3倍支付违约金：……(7)在原告无任何违约行为的前提下，被告逾期不支付租金及其他相关费用超过15日的。合同另对其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《仓库配套辅助房租赁合同》，约定被告向原告租用A1/2-1-4辅助房，租期为2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金为4,400元/月。每三个月支付一次租金，先付后用，被告应在每个缴租期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下一期租金。被告逾期支付租金，则每逾期一日应承担未付款项千分之一的滞纳金。上述合同签订后，原告将仓库和配套辅助房交付被告使用，被告支付原告保证金16,160元。2016年11月1日，原告发出通知，载明：……仓库内搭建的生活用房依法强制拆除，现书面通知各租户请于仓库租赁合同到期日，即2016年12月31日前搬离并办理退库手续。2016年12月12日，原告处工作人员毛晨慧向被告处人员发送短信，载明：仓库钥匙已收到万谢，但退库审批单未收到公司已视作退库，另四季度租金请核对是否已汇。庭审中，原、被告双方均确认被告自2016年10月1日的房租尚未支付。审理中，原告还提供了以下证据：水、电费读数表、发票签收单、收据、发票记账联、收款通知、微信，以证明2016年1月至11月期间发生的水费及电费，被告未曾支付过；被告对真实性不予确认，认为其曾支付过几次水电费。以上事实，有上海市房地产权证、《仓库租赁合同》、《仓库配套辅助房租赁合同》、短信、通知及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《仓库租赁合同》及《仓库配套辅助房租赁合同》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的主要争议焦点是本案系争的两份租赁合同确已解除，但究竟是基于被告逾期支付租金原告依法行使解除权还是双方协议解除。对此，本院认为，原、被告针对系争仓库及配套辅助房租赁合同的解除，是在达成合意基础上的协商解除，理由如下：原告于2016年11月1日发出书面通知，要求被告在2016年12月31日前搬离，此时，被告已经欠付2016年10月至12月的租金超过一个月的时间，但原告未能提供证据证明其已经向被告催讨过租金和物业费，而被告仍拒绝支付。再结合原告处工作人员发送的短信，2016年12月12日，双方已经就退还仓库钥匙达成了一致意见，原告收到被告退还的仓库钥匙，虽退库审批单未收到，但原告“已视作退库”，该短信可以看出，原、被告双方就协商解除租赁合同达成合意，原告虽要求被告核实第四季度租金是否支付，但并未以此作为被告的违约情形要求解除合同。故原告现主张以被告逾期支付租金为由确认双方租赁关系于2016年12月31日解除的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。本院认定双方租赁合同解除的时间为2016年12月12日。基于以上认定，原告要求扣除保证金、被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于租金和物业费，被告应当支付自2016年10月1日至2016年12月12日的租金和物业费，本院核计为69,206.70元。关于滞纳金，因被告确实存在逾期支付租金的情形，故其应当向原告支付相应的滞纳金。关于计算标准，原告主张的日千分之一过高，本院酌情调整为日万分之三。经核算，被告应当支付原告滞纳金1,868.60元(69,206.70元×90日×日万分之三)。关于2016年1月1日至2016年11月28日的水电费，被告辩称其已经缴纳，但未能提供相应证据佐证，本院不予采信。结合原告提供的证据，本院认定被告欠付上述期间水费3,035元、电费13,646元，被告应当予以支付。关于被告的反诉主张，首先，被告未能提供证据证明其在系争厂房内安装了监控设备等装置，其次，被告也未能举证证明其增添电线、电力设备和管线时，经过了原告的书面同意，考虑到双方合同解除的时间也已经届至合同到期日，故被告的此项诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海亦馨仓储服务有限公司与被告(反诉原告)上海聚亨物流有限公司签订的《仓库租赁合同》及《仓库配套辅助房租赁合同》于2016年12月12日解除；二、被告(反诉原告)上海聚亨物流有限公司支付原告(反诉被告)上海亦馨仓储服务有限公司自2016年10月1日至2016年12月12日的租金和物业费69,206.70元；三、被告(反诉原告)上海聚亨物流有限公司支付原告(反诉被告)上海亦馨仓储服务有限公司滞纳金1,868.60元；四、被告(反诉原告)上海聚亨物流有限公司支付原告(反诉被告)上海亦馨仓储服务有限公司水费3,035元、电费13,646元；五、原告(反诉被告)上海亦馨仓储服务有限公司返还被告(反诉原告)上海聚亨物流有限公司保证金16,160元；六、上述第二至五项相互折抵后，被告(反诉原告)上海聚亨物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海亦馨仓储服务有限公司71,596.30元；七、驳回原告(反诉被告)上海亦馨仓储服务有限公司的其余本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海聚亨物流有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,594元，减半收取2,297元，反诉案件受理费650元，以上合计2,947元，由原告(反诉被告)上海亦馨仓储服务有限公司负担1,502元(已付)，由被告(反诉原告)上海聚亨物流有限公司负担1,445元(已付650元，余款795元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 惠 蕙二〇一七年八月十一日书记员 沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。