呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终950号上诉人(原审原告)：呼和浩特市润源物业服务有限责仼公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路润宇装饰城润宇国际公寓605号。法定代表人：赵学武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文生，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志刚，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：内蒙古润宇房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市兴安北路润宇装饰城200米商业综合楼，系呼和浩特市赛罕区乌兰察布东街润源嘉园三号楼业主。法定代表人：刘润明，该公司总经理。委托诉讼代理人：桑志杰，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅艳荣，经世律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆，住所地呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路润源嘉园小区3号楼1-4层，系润源嘉园小区3号楼1-4层承租人。经营者：王建强。委托诉讼代理人：王红梅，内蒙古恩科赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李利军，男，该公司后勤总监。被上诉人(原审被告)：内蒙古丁香花酒店管理有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路润源嘉园小区3号楼12层，系润源嘉园小区3号楼12-16层使用人。法定代表人：郝瑞东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵臻，经世律师事务所律师。委托诉讼代理人：菅美燕，经世律师事务所律师。上诉人呼和浩特市润源物业服务有限责任公司（以下简称润源物业公司）因与被上诉人赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆（以下简称乐汤汇汗蒸馆）、内蒙古丁香花酒店管理有限公司（以下简称丁香花酒店）、内蒙古润宇房地产开发有限责任公司（以下简称润宇房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初6809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润源物业公司的委托诉讼代理人李文生、郭志刚，被上诉人润宇房地产公司的桑志杰、梅艳荣，被上诉人乐汤汇汗蒸馆的委托诉讼代理人王红梅、李利军，内蒙古丁香花酒店的委托诉讼代理人赵臻、菅美燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润源物业公司上诉请求：1、请求撤销呼和浩特市新城区人民法院于2019年12月16日作出的(2019)内0102民初6809号民事判决。2、请求依法改判润宇房地产公司支付拖欠的物业服务费5222303.71元[其中乐汤汇汗蒸馆租赁使用11014.93平方米,对应物业服务费1431940.9元(2017年12月1日至2019年7月31日);丁香花酒店占有使用8440平方米,对应物业服务费1097200元(2017年12月1日至2019年7月31日)]。3、请求依法改判乐汤汇汗蒸馆对物业服务费1431940.9元的部分承担连带交纳责任。4、请求依法改判古丁香花酒店对物业服务费1097200元的部分承担连带交纳责任。5、请求依法改判润宇房地产公司承担违约金84294.56元。以上共计:5306598.27元。事实与理由：本案中,一审法院认定事实严重错误,导致判决严重错误。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定:“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。”润宇房地产公司与其他人的纠纷什么时候解决并不影响其实际占有该3号楼并将其出租和出售,也不影响其与润源物业公司签订了《前期物业服务合同示范文本》后润源物业公司为其提供了物业服务,更不影响润源物业公司依据所提供的物业服务来收取相应的物业服务费。润宇房地产公司与润源物业公司签订的《前期物业服务合同示范文本》中第一条约定,总建筑面积:7.29万平方米,而该7.29万平方米,实际上是整个润源嘉园小区的总面积,其中当然包括1、2、3号楼的面积,当然也包括商业部分的面积。而且合同中约定的是对整个润源嘉园小区提供物业服务,物业管理区域的四至也明确载明了:东至××路的整栋楼。而且合同第七条服务费用中第四项也明确约定了办公楼6.5元/平方米(因当时该项目确系林业局委托代建,当时设计无商业部分,但办公楼与商业部分系相同收费标准)，因此一审法院认定《前期物业服务合同示范文本》只对住宅项目做了约定,未对商业做了约定是对事实认定的严重错误。《物业管理条例》第九条规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。润源嘉园在设计规划的时候1、2、3号楼就是一个物业管理区域,物业管理区域并不是简单的看是不是房屋的独立,而是要看设施设备是否独立。3号楼的供水、供电、供热、消防、电梯、通讯等设施设备大部分都是共用一套,怎么能认定该大楼独立,怎么能认定游离于润源嘉园之外3号楼是一个整体,润源物业公司所提供的也是对整个小区,对整个3号楼所提供的公共服务,而非特意要单独提供服务,无论是国务院的《物业管理条例》当中,还是《内蒙古自治区物业管理条例》中,甚至于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》当中,都没有规定过物业服务企业要单独为某个或者某部分业主或者物业使用人单独提供服务,一审法院对于这个事实的认定毫无依据可言。一审法院既然已经认定了润源物业公司为3号楼六、七、八、九、十、十一层业主提供了服务,却又否认了润源物业公司为同在3号楼的乐汤汇汗蒸馆、丁香花酒店提供了服务是错误的。现代房屋的使用是离不开设施设备运行的,一个大楼是不能独立于设施设备之外的。乐汤汇汗蒸馆、丁香花酒店所在的××楼、排污系统、雨水排水、消防系统、监控系统、变压器、配电室、动力柜、换热站,这一切的设施设备都是支撑乐汤汇汗蒸馆、丁香花酒店房屋正常运行使用的保证,如果法院判决不需要使用这些设施设备,或者与这些设施设备无关,润源物业公司就可以立即拆除设施设备与被上诉人房屋的连接。一审判决认定润源物业公司对电梯的巡查记录,却不认定巡查是服务,润源物业公司认为巡查也是服务的一种，国务院《物业管理条例》第三十四条明确规定,一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。本案中,润宇房地产公司与润源物业签订的《前期物业服务合同示范文本》中也明确约定了由润源物业公司对本小区实施物业管理,管理面积为7.29万平方米,这其中已经包含了3号楼整栋楼所包含的面积。《内蒙古自治区物业管理条例》第三十四条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。该楼内电梯早在2017年前就早已经使用,且电梯总计为6部,均是建设单位也就是润宇房地产公司按照正常设计和使用功能所留下的。乐汤汇汗蒸馆、丁香花酒店只是私自在自己所租赁的专有部分内自行安装了三部电梯,其自行安装的电梯,当然不属于润源物业提供服务的范围之内。因为个别电梯安装不等同于全部电梯安装,三号楼共有电梯六部(消防电梯、中电梯、南电梯、北电梯各一部,货梯两部),一审法院只看其中的两部新改造电梯,却对另外四部电梯视而不见。上述六部电梯于2018年6月7日经质量技术监督局和特种设备检验院验收后交付使用,同时一并将相关资料移交给了润源物业公司。2018年12月27日润宇房地产公司因进行加盖16层的加层施工,而重新安装了电梯,质保期为1年,在此期间维修保养由润源物业公司工作人员进行对接并填写相关记录,更换的相关配件费用由物业承担。所有电梯的能耗费用都是由润源物业公司承担的(包括乐汤汇、丁香花使用的电梯)。润源物业公司所提供的是公共部位的电梯维护保养,且润源物业公司提供了相应的证据。但一审法院在认定事实的时候只就乐汤汇汗蒸馆、丁香花酒店私自安装的电梯来认定润源物业公司未就整栋楼内的电梯提供维保服务,这样对事实的认定让润源物业公司无法接受。一审判决本院认为中还陈述:被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆、内蒙古丁香花臻品酒店管理有限公司是相对独立封闭的空间,区域内的日常保洁、保安等工作均是由自己的工作人员完成,被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆安装的电燃气锅炉等设施、设备完全独立于其他公用设备设施,由其自行使用管理和维护的。润源物业公司未有证据证明其为被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆、内蒙古丁香花臻品酒店管理有限公司的保洁、消防提供了有效的服务。对于以上事实的认定,润源物业公司认可,因为乐汤汇汗蒸馆和丁香花酒店专有空间内的任何设备设施,均属于其个人所有,属于专有的设施设备,不在润源物业公司提供物业服务的范畴内。《物业管理条例》第二条规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。不难看出物业管理并非私人管家,物业管理的对象是公共部位,并非针对业主自身所有的房屋内部事务。《内蒙古自治区物业管理条例》第九条规定:房屋的所有权人为业主。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋,但是尚未依法办理所有权登记的,房屋占有人在物业服务中享有业主的权利,承担业主的义务。润源物业公司提供的是对公共部位的服务而不是专有部位的服务。一审法院以润源物业公司未给专有空间及专有设备设施提供服务为由,认定乐汤汇汗蒸馆和丁香花酒店不应当交物业费是对事实认定的严重错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确写到:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《内蒙古自治区物业管理条例》中第三十三条物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的,业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。上述两条已经明确了如果润源物业公司依据合同约定提供了物业服务的话,业主如果以未享受相关物业服务为由抗辩的,人民法院不予支持。丁香花酒店与乐汤汇房屋虽为封闭空间,但其封闭部分为专有部分,本身就不属物业服务范围。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中一审法院仍然以润源物业公司未提供专有部位的服务为由,判决乐汤汇汗蒸馆与丁香花酒店不承担物业费,是对事实认定的错误,本案更是基于对这一事实认定的错误,导致了判决错误。一审判决本院认为中最后一部分认定,赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆租用的是内蒙古润宇房地产开发有限责任公司的房屋,润源物业公司诉请其承担连带给付责任无法律依据。对于以上事实认定,润源物业公司亦不认同。依据《物业管理条例》第四十二条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。润源物业公司在起诉书中,只是要求乐汤汇汗蒸馆、丁香花酒店连带承担其租赁部分的物业费,并没有要求其连带承担内蒙古润宇房地产开发有限责任公司应当交纳的物业费,而且一审过程中也已经确认,乐汤汇汗蒸馆和丁香花酒店与内蒙古润宇房地产开发有限责任公司签订的租赁合同当中约定由承租人承担物业费。润源物业公司向其主张要物业费是有法律依据的。综上所述,一审法院对于本案事实认定错误,导致其判决错误,严重侵害了润源物业公司的权利。润宇公司辩称，1、案涉大楼润源小区3号楼实际不具备使用功能，在法律上不具备竣工的条件，客观上润源物业公司无法提供物业服务。项目大楼于2010年主体完工后一直不能适用搁置在2017年。2017年4月21日，林业局将六、七、九、十、十一层转让给案外人高某，从查封后至分配前，部分债权人为了提前占有房屋，未经允许自行进驻。该楼始终处于“烂尾”状态，除主体外各项工程均未完工，达不到交付使用的条件，始终在建设和不断完善。2017年大楼玻璃幕墙开始施工，2018年9月，一楼大厅安装旋转门及地弹门，2018年7月对楼内电梯进行改造，2019年3月24日电梯才投入使用。2018年11月大楼暖气开始通热。2、润宇公司与润源物业公司签订的《前期物业服务合同示范文本》，只是为了物业公司完成备案升级需要签订，未履行法定招投标程序。润源物业公司的实际控制人安霞在公司成立时担任润宇装饰城、润宇房地产公司、润源物业公司的总经理至2018年。因为这种一体化管理的体系，为了满足物业公司升级需要，2012年底，润宇公司与润源物业当时的法定代表人李精龙签订了《前期物业合同》。3、《前期物业合同》，对于服务费用、服务面积等关键内容均没有约定，商业部分自始不在收费范围，且物业使用人独立管理。当时大楼的原设计用途是1-4层用于润宇公司自用，5-15层交由呼市林业局作办公用房，故项目大楼自始不在物业服务范围内。4、润源物业公司自行添加伪造的服务收费标准、构成明细，不符合收费标准和流程，不符合实际情况。原始合同的数字部分是打印上去的，除法定代表人签字处是手写的以外没有任何手写的内容，合同中物业服务收费标准办公楼6.5元有明显改造的痕迹，且住宅1.5元、办公6.5元不符合合同签订时（2012年）同档次收费标准，远远高于当时同期标准。5、合同中约定，润源物业承接物业时，要与润宇公司共同对物业共有部分、公共设施设备进行查验和交接，并移交技术资料等，但事实上从未进行，这是物业公司提供物业服务的前提和基础。6、大楼公用部分维护和共用设施设备维修和管理始终由润宇公司进行并支付相关费用，公共环境卫生和绿化管理、物业管理区域内安全、消防都是润宇公司负责并支付相关费用直至移交给物业使用人丁香花酒店和乐汤汇汗蒸馆，润源物业公司既没有履行物业服务的可能，也根本没有向润宇公司提供过物业服务，故应当驳回润源物业公司的上诉请求。丁香花酒店辩称，1、润源物业公司认为本案应当适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，丁香花酒店认为，本案是物业合同纠纷，应当适用《物业管理条例》的相关规定，而《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并移交资料。本案中润源物业公司没有进行相应工作，无法开展物业服务。2、《物业服务合同》第一条明确载明提供服务的是住宅楼，不包含商业用途的3号楼。且3号楼为独立于住宅楼的临街楼，出入口均在住宅楼之外，不属于物业管理区域。3、6-11层部分业主缴纳物业费不能证明润源物业公司提供了物业服务，两者之间不存在关联性。丁香花酒店单独使用12-16层的房间和楼道，处于相对独立封闭的空间，自己雇佣的保洁和保安，消防设施是丁香花酒店自己在维护，电梯安装和维修工作也是自己在做，一楼大厅虽然其他楼层业主也在使用，但是是由丁香花酒店来进行进行保安和保洁工作。4、大楼直到2018年底才具备初步交付使用条件，且2017年12月丁香花酒店还未成立，从公司成立到装修到正式营业至少几个月以上，在这段时间内谈不上物业服务，故润源物业公司要求丁香花酒店自2017年12月1日支付物业费用没有任何事实依据。丁香花酒店的使用面积为7308平方米，不是润源物业公司所说的8440平方米。5、丁香花酒店临街润源物业公司没有提供清洁卫生、垃圾收集、绿化养护和管理等物业服务项目的空间条件。润源物业公司亦未提供其他物业服务，如电路未向及电梯维修服务。且6.5元的收费标准没有任何依据，且《物业服务合同》第七条物业服务标准在商业物业约定部分显示是空白，未作任何约定，表明商业不在物业收费范围内。乐汤汇汗蒸馆辩称，1、润宇公司与石瑜签订的《房屋租赁合同》中未约定物业服务费由乐汤汇汗蒸馆承担。自租赁以来，润源物业公司与润宇公司从未向乐汤汇汗蒸馆主张过物业费。乐汤汇汗蒸馆与润源物业公司之间不存在物业服务法律关系。连带责任必须有法律明确规定或者当事人约定。2、润源物业公司对3号楼不具有提供物业服务的条件，相关物业服务内容均由乐汤汇汗蒸馆自行完成。3号楼独立于住宅外围，属于临街建筑，润源物业公司没有提供清洁卫生、垃圾收集、绿化养护和管理等物业服务项目的空间条件，乐汤汇汗蒸馆租赁1-4楼有独立的进出口和电梯，为独立封闭区域，不需要和办公楼公用设施，安保、保洁均自行完成。同时乐汤汇汗蒸馆自行安装了电梯、燃气锅炉、化粪池等设施设备，自行使用、管理和维护，润源公司没有提供物业服务。2、乐汤汇汗蒸馆租赁的地下停车位的维护管理、卫生清洁均自行完成。2017年10月18日，乐汤汇汗蒸馆与呼和浩特市赛罕区伯特利电脑销售部签订《监控设备销售安装合同》，由其为乐汤汇汗蒸馆室内及前停车场、地下停车场、后岗安装摄像头，公共区域的监控工作均自行完成。3、润源物业公司与润宇公司签订的《前期物业服务合同》不能作为其请求支付物业服务费的依据。润源物业公司向一审法院起诉请求：1、判决润宇房地产公司支付拖欠的物业服务费5222303．71元（其中乐汤汇温泉汗蒸馆租赁使用11014．93平方米，对应物业服务费1431940．9元（2017年12月1日至2019年7月31日）；丁香花酒店占有使用8440平方米，对应物业服务费1097200元（2017年12月1日至2019年7月31日）。2、判决乐汤汇温泉汗蒸馆对物业服务费1431940．9元的部分承担连带交纳责任。3、判决丁香花酒店对物业服务费1097200元的部分承担连带交纳责任。4、判决润宇房地产公司承担违约金84294．56元以上共计：5306598．27元。一审法院认定事实：1、2012年润源物业公司与润宇房地产公司签订了《前期物业服务合同示范文本》，该合同自2013年1月1日起生效。合同第一页物业类型：住宅楼。第四页收费标准：手写办公楼6.5元/月平方米。其他处的数字均为打印，庭审中润源物业公司合同签订人李精龙出庭证明该合同当时是为物业升级所作，所以收费标准处是空白。润源物业公司与润宇房地产公司也未有交接物业的清单。2、该诉争的项目原系呼和浩特市林业局委托润宇房地产公司代建的呼和浩特市林业科技综合服务楼，设计用途为1到4层用于润宇房地产公司自营商业使用，5到15层交由市林业局做办公用房。项目大楼2010年主体完工后，因呼市林业局相关手续办理不完善及政策变化等原因，该楼由代建变更为社会团购，但因呼市林业局未解决资金问题，导致项目大楼始终不能交付使用，搁置至2017年。从2015年起，该楼房相继被案外人申请查封，因之前呼市林业局私自将五、六、七、九、十层出售给高某，高某的债权人得知信息后，以诉讼保全的形式将以上部分房屋进行了查封。2017年4月21日，润宇房地产公司与呼和浩特市林业局、高某达成三方协议，将原呼和浩特市林业局购买的六、七、九、十、十一层转让给高某。以上楼层在2018年前后被新城区人民法院以物抵债的方式裁定分配或由高某协商分配给高某的数位债权人。以上事实有《前期物业服务合同示范文本》，国有建设用地使用权成立确认书及说明、设计图、呼市林业局请示文件、三方协议书、执行裁定书佐证。六、七、九、十、十一层抵给数名债权人后，这几位业主按6.5元的单价从2017年5月开始，向润源物业公司缴纳了物业费。3、2017年涉案大楼玻璃幕墙开始施工，2018年8-9月，该大楼大厅安装旋转门及地弹门，2018年7月，巨人通力电梯有限公司开始改造大楼电梯设备，2019年3月24日验收批准后，电梯方投入使用，2018年11月大楼开始通暖。4、2017年的5月22日，润宇房地产公司与石瑜签订《房屋租赁合同》，约定其位于呼和浩特市××区房屋租赁给乐汤汇汗蒸馆，租赁期限自2017年的12月1日起至2029年的11月30日止，该合同中双方未就物业服务费部分进行约定。租赁的一至四层房屋经装修后为独立封闭区域，在该区域内的日常保洁、安保等工作均由乐汤汇汗蒸馆处工作人员完成，同时安装的电梯、燃气锅炉等设施、设备完全独立于其他公用设备、设施，该设备、设施由乐汤汇汗蒸馆自行使用管理和维护。同时乐汤汇汗蒸馆聘请专业机构组织施工消防工程、安装电梯并支付费用。这些设施的维护均由乐汤汇汗蒸馆自己维护。5.2018年2月6日内蒙古丁香花臻品酒店管理有限公司成立，该酒店使用面积为7308平方米，丁香花酒店于2018年年底开始使用3号楼12层至16层，除3号楼负一层的消防设施之外，丁香花酒店属于临街的物业。润源物业没有提供清洁卫生、垃圾收集，包括绿化、养护和管理等物业服务项目的空间条件。丁香花酒店属于封闭区，各楼层都有自己的保洁和保安服务，无需润源物业提供相应的物业服务。一审法院认为，1、本案诉争的大楼2010年主体完工，该大楼独立于住宅外外围，而该大楼是林业局委托代建，一直存在纠纷直到2018年才协议解决，润源物业公司主张支持其主张的于2012年签订《前期物业服务合同示范文本》，只对住宅项目作了约定，对商业未做约定。故对润源物业公司用《前期物业服务合同示范文本》证明物业费每平米6．5元的收费标准收取物业费的主张不予支持。2、庭审中润源物业公司提供多数证据都是为住宅服务的相关项目，对润源物业公司提供的3号楼六、七、九、十、十一层业主于2017年向其交纳物业费用来证明向润宇房地产公司提供了服务就应收取物业费的主张一审法院不予采信，因该证据只能证明其向上述业主提供物业服务，证明不了其为润宇房地产公司提供了物业服务。该大楼的电梯于2019年3月24日验收批准后，才投入使用，乐汤汇汗蒸馆、丁香花酒店管理有限公司使用的电梯都是其自行安装、自行维护、独立使用，而新安装的电梯二年期内是由厂家进行维护的。润源物业公司只提供了自己记录的巡查记录，该证据证明不了其要证明对电梯进行了维护的工作。乐汤汇汗蒸馆、丁香花酒店管理有限公司是相对独立封闭的空间，区域内的日常保洁、安保等工作均由自己工作人员完成，乐汤汇汗蒸馆安装的电燃气锅炉等设施、设备完全独立于其他公用设备设施，由其自行使用管理和维护的。润源物业公司未有证据证明其为乐汤汇汗蒸馆、丁香花酒店的保洁、消防提供了有效的服务。乐汤汇汗蒸馆使用的地下、地上停车位除向润源物业公司交纳租赁费外，其保洁、管理工作由其自己完成。而且乐汤汇汗蒸馆租用的是润宇房地产公司的房屋，润源物业公司诉请其承担连带给付责任无法律依据。判决：驳回原告呼和浩特市润源物业服务有限责仼公司的全部诉讼请求。案件受理费48946元（原告已预交），由原告呼和浩特市润源物业服务有限责仼公司承担。二审中，润源物业公司向本院提交三组证据：1、工资表、银行凭证、支付费用的票据，该证据是关于物业服务费的构成。拟证明，润源物业公司在物业服务过程当中支出了包括管理服务人员的工资、社保，公共区域的能耗物业共用部位共用设施设备的维护费用，消防监控维护保养费用，公共房房屋路面维修费用，环境秩序维护及清洁卫生费保险费办公费用等，这是在实际经营过程当中产生的费用。2、证明和照片，由内蒙古万正物业服务有限公司，以及内蒙古航头物业服务有限公司，内蒙古长城物业服务有限公司，上海科瑞物业有限公司，呼和浩特市西河物业服务有限公司出具。拟证明，这些物业公司所服务的项目、服务标准、物业服务费的标准分别是在6元到10元之间。呼市其他写字楼与本案3号楼写字楼物业费的价格。3、电梯维护保养合同及情况说明、调查函、申请、漏水说明、说明、临时用房申请、车牌识别系统承揽合同及说明告知函、车辆出入登记表、巡检记录表、保安夜间工作记录本、保洁记录表、楼宇电信综合业务服务协议、中国联合通信有限公司、呼和浩特市分公司通信配套工程建设合作协议。润宇公司的质证意见：1、证据一、对真实性和证明的问题不认可。因为这是物业公司单方提供的。另外现在润源物业公司的区域不光是现在争议的物业区域，还有其他的物业服务区域，我们本案涉及的是一小部分，用整个的物业工资构成来说明就是用一个大的来说明这一个小的很牵强，关联性也不大。2、对第二组证据，我们对三性均不认可。第一照片看不出到底是哪里。第二，这些照片我们无法核实真假，照片很模糊。即使他提供这些证明是真的，也证明不了要证明的问题。因为这些物业公司提供的物业服务，其提供物业服务的质量，还有物业本身的状况都不同，仅凭其他公司的一个收费标准来证明你的一个收费合理性，是没有可比性的。3、对证据三的真实性、关联性和证明的问题均不予认可。这个编号不是我们三号楼这四部电梯的编号。在他提交这个证据里巡检记录表在2017年的9月有赵凤萍、王文化，这两个人都是房地产公司的人，在2019年3月以后才离职，对方提供的巡检记录表恰恰证明是我们润宇公司自己给自己提供的服务。而且巡检情况安保部夜间巡视记录都是一号楼2号楼正常。跟诉争的3号楼没有关联性。对真实性、关联性还有要证明的问题均不予认可。乐汤汇汗蒸馆的质证意见为：1、第一组证据的真实性、关联性、合法性均不认可，同意润宇公司的质证意见。2、对于第二组证据的真实性、关联性、合法性均不予以认可，润源物业公司用其他物业公司的相应收费标准来证明相应的本案标准，不具有关联性，也不具有相应的参考价值。3、该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，同润宇公司的质证意见。丁香花酒店的质证意见为：1、证据一的真实性、合法性、关联性不认可。票据中有窗户的维修费、可视对讲设备费等，这些是一、二号楼的，与三号楼没有任何的关系。2、真实性、合法性、关联性不认可。理由同润宇公司的意见。3、真实性、合法性、关联性不认可。同润宇公司的意见一致。润宇公司向本院提交两份证据，1、客户告知函。拟证明，一直截止到2020年的1月，诉争物业的电梯都是自行进行维保，和巨人通力电梯公司签订的维保合同。在1月份维保时物业阻拦不让进，把锁心都换了致使电梯公司无法履行。案涉物业服务是我们自行承担的。2、赵俊萍和王文化的员工离职申请表。润源物业公司的质证意见为：1、证据一的真实性认可，合法性、关联性不认可。因为整个小区的物业均是由润源物业公司在进行服务。而且原来电梯维保合同也一直是由润源物业公司与电梯公司签订。这个维保合同是润宇公司未经润源物业公司同意私自与电梯公司签订的合同，现在润宇房地产公司就是不想用润源物业公司对3号楼进行物业服务，擅自接手的。该合同是2020年1月20号签订。2、离职审批表真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据应当属于证人证言。赵俊萍应当出庭来说明情况才行，因为签字并不能认可是本人签的字。乐汤汇汗蒸馆的质证意见为1：二审证据一、真实性、合法性、关联性均不认可。这四部电梯不清楚是哪部电梯。2、真实性、合法性、关联性不认可，与我方无关，也不清楚。丁香花酒店的质证意见均予以认可。乐汤汇汗蒸馆向本院提交一组证据：监控设备、销售、安装合同、业务付款、单收据以其监控的照片，该组证据主要证明是2017年10月18日乐汤汇与伯特利电脑销售部签订了监控设备销售安装合同，为乐汤汇以及公共的前停车场地下停车场、后港安装摄像头由被乐汤汇汗蒸馆支付的相应的设备款。相应的监控工作均是由乐汤汇汗蒸馆自行完成。润源物业公司的质证意见为：对证据三性均不认可，因为所安装的监控是其专有部分的安装监控，与公共部位所安装的监控没有关系。润宇公司对该份证据的真实性、合法性、关联性、证明的问题认可。丁香花酒店对该份证据予以认可经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、润源物业公司请求润宇公司支付物业服务费5222303.71元是否有事实及法律依据；2、乐汤汇汗蒸馆是否应对2017年1月21日-2019年7年31日对应的物业费承担连带责任；3、丁香花酒店是否应对2017年1月21日-2019年7月31日的物业费承担连带责任；4、润宇公司是否应承担相应的违约金责任，具体数额应为多少。本案诉争大楼润源小区3号楼原系呼和浩特市林业局委托润宇公司代建的呼和浩特市林业科技综合服务楼，设计用途为1-4层润宇公司商业自用，5到15层交由呼和浩特市林业局做办公用房。2012年润源物业公司与润宇公司签订的《前期物业服务合同示范文本》，第一条：物业基本情况：物业类型为住宅楼，第七条：本物业管理区域物业服务收费选择一下第1种方式：1、包干制……办公楼6.5元/平方米，该“6.5元”为手写，合同其他部分均为打印。一审庭审中，原润源物业公司的法定代表人即合同签订人李精龙出庭作证证明该合同系为物业公司升级制作，签订时收费标准处是空白的，且只有一份留存在物业公司处。第八条：业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的费用，物业费按年交纳，业主应于/之日起交纳物业服务费用。经二审庭审核实，该物业合同没有进行备案，润源物业公司与润宇公司之间也未就物业服务交接清单。案涉3号楼于2010年主体完工后，始终不能交付使用。2017年4月21日，润宇公司与呼和浩特市林业局、高某达成三方协议，将原呼和浩特市林业局购买的六、七、九、十、十一层转让给高某。以上楼层在2018年前后被新城区人民法院以物抵债的方式裁定分配或由高某协商分配给高某的数位债权人。润源物业公司上诉称根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》之十四条规定，工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。本院认为，该司法解释调整的范围是建设工程施工合同纠纷，旨在调整建设工程未经竣工验收但实际使用后对发包方和承包方产生的法律关系，而本案是物业合同纠纷，不能将该司法解释中认定的竣工日期作为物业服务纠纷中涉及项目物业服务开始的日期。本案中案涉大楼一直未竣工验收，直至2018年8-9月大楼大厅安装旋转门及地弹门，2018年7月，开始改造大楼电梯设备，2018年11月大楼开始通暖气。故润源物业公司请求润宇公司自2016年6月1日支付物业服务费没有事实依据。关于润源物业公司在大楼投入使用后，是否向业主润宇公司及实际使用人丁香花酒店、乐汤汇汗蒸馆提供相应的物业服务的问题。经一审、二审庭审询问及二审法院到案涉大楼实地考察可知，润源小区3号楼系临街地产，其停车场入口与住宅楼的停车场入口是分开的，地下停车场也隔离开在不同的区域，3号楼北侧设置了小区门卫岗、住宅楼车辆入闸口和隔离栅栏。故3号楼与润源小区靠北侧的住宅楼1号楼、2号楼在地理位置上是相对分开的。3号楼中的六、七、九、十、十一层由呼和浩特市林业局转让给案外人高某，由高某及其相应的债权人占有使用，1-4层由乐汤汇汗蒸馆使用，其中的电梯只通乐汤汇汗蒸馆内的1-4层，由其自行安装并进行维护，12-16层由丁香花酒店使用，一楼大厅由丁香花酒店进行管理。该大楼的电梯于2019年3月24日投入使用，新投入使用的电梯维护在两年之内由厂家进行。乐汤汇汗蒸馆与丁香花酒店是相对独立封闭的空间，在该空间和区域内的日常保洁、安保等工作均由其自行完成，而乐汤汇汗蒸馆安装的电燃气锅炉、监控等设施设备独立于其他公用设备设施，由其自行管理和维护。关于绿化部分，因3号楼系临街产业，且在3号楼后侧有栅栏将其与1、2号楼及1、2号楼前的绿化地分隔开，故润源物业公司没有提供绿化服务的空间。关于停车位，因地下停车场与1、2号楼的地下停车场系分开使用，有各自的出入口并分别进行管理，在二审庭审中，润源物业公司明确说明“停车场不属于物业服务范围内，不包括在合同范围内，属于另外收费”。润源物业服务公司二审中提供的工资表、银行凭证、支付费用的票据说明其物业服务费的构成，这是润源物业公司为润源小区整体提供服务的相关项目，且其在一审、二审中提交的证据主要都是为住宅服务的项目。综合全案事实和证据，润源物业服务公司没有提交其具体提供了哪些物业服务以及为这些物业服务支出的具体费用数额，故对于其请求润宇公司支付物业费及相应违约金的上诉请求本院不予支持。关于乐汤汇汗蒸馆与丁香花酒店是否对其在案涉大楼期间承担物业费用的问题。乐汤汇汗蒸馆与润宇公司的《房屋租赁合同》中没有约定物业费用的支付，经庭审核实，丁香花酒店与润宇公司没有签订房屋租赁合同，双方对于案涉房屋是房屋买卖还是房屋租赁没有一致意见，但可以确定双方对于物业费用的支付亦没有明确约定，根据《物业管理条例》的相关规定，乐汤汇汗蒸馆、丁香花酒店与润源物业公司没有物业服务合同关系，无须向润源物业公司支付物业费。综上所述，润源物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48946元，由呼和浩特市润源物业服务有限责仼公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼 二〇二〇年七月六日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 刘 东 升