北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初2358号原告：李振宗，男，1979年11月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：罗灿漠，天津益天律师事务所律师。被告：沙丽莉，女，1965年8月18日出生，满族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：沙志勇，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔燕飞，北京市鑫诺律师事务所律师原告李振宗与被告沙丽莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振宗的委托诉讼代理人罗灿漠，被告沙丽莉的委托诉讼代理人沙志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振宗向本院提出诉讼请求：确认双方于2016年10月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2016年10月9日签订的《补充协议一》无效。事实和理由：我是北京市海淀区北安河寨口村村民，2009年北安河寨口村拆迁，我及家人获得了包括位于北京市门头沟区军温路XX号院X幢XX层1004号房屋（以下简称1004号房屋）在内共计761.67平方米的安置房及部分拆迁款，安置人口包括我及我的亲属李才、ＸＸＸ、李金玉等14人。2016年10月2日，我与沙丽莉就1004号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并于2016年10月9日签订了《补充协议一》，约定房屋售价103万元。我的亲属得知我签署了上述合同后，均表示反对，我将上述情况告知沙丽莉，沙丽莉坚持要求继续履行上述协议。2016年12月，1004号房屋被置换为海淀区苏家坨镇北安河定向安置房（西区）一区（里）1号楼2单元XXXX室。因我与沙丽莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在无权处分的情形，上述协议约定的标的物1004号房屋已经因房屋置换无法交付，且上述协议买卖安置房屋的行为违反了法律的强制性规定，故我提起本案诉讼，要求确认我与沙丽莉于2016年10月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2016年10月9日签订的《补充协议一》无效。沙丽莉辩称，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议一》是双方的真实意思表示，主体适格、内容合法，不存在法定无效事由，应属合法、有效的合同，故不同意李振宗的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：一、关于协议签订情况2016年10月2日，李振宗（出卖人）与沙丽莉（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为1004号房屋，建筑面积84.87平方米；房屋成交价格为1030000元。同日，李振宗（出卖人、甲方）与沙丽莉（买受人、乙方）签订了《补充协议》，约定：甲方同意将其名下的1004号房屋出售给乙方，建筑面积84.87平方米；房屋总价款1030000元；如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向相对方支付壹佰零叁万元整的补偿金。如甲方违约，除双倍返还定金外，甲方还应当向乙方支付上述补偿金……；如甲乙双方签订的《买卖合同》以及本补充协议无法履行，而不能履行的原因不能归责于任意一方时，《买卖合同》以及本补充协议解除，合同当事人不承担任何相关法律责任，乙方已经实际支付甲方的购房款等款项，甲方须在双方确认无法履行合同、协议的15日内如数无息返还乙方。如超过15日，每日按照同期银行贷款利息三倍的标准赔偿乙方。2016年10月9日，李振宗（出卖人、甲方）与沙丽莉（买受人、乙方）签订了《补充协议一》，约定：双方在签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时，乙方向甲方支付定金20000元整，在双方完成产权过户时，该定金转化为购房款；乙方应于2016年10月10日前给付甲方购房款300000元；甲方向开发商交纳购房款当日，乙方向甲方银行账户支付购房款410000元。甲方应于当日向开发商指定账户支付全部购房款，并将全部交款凭证及其他购房手续原件交予乙方保存，乙方为甲方出具收条；……如交易房屋在合同履行期间拆迁，相关拆迁利益由乙方享有，甲方应予配合。如需以甲方名义拆迁，甲方应将拆迁利益转移给乙方（包括安置房屋的转移登记）并将全部拆迁资料手续原件交付乙方，乙方给付甲方本协议书约定的最后一笔购房款。二、关于款项支付情况2016年10月2日，沙丽莉向李振宗支付定金20000元。2016年10月9日，沙丽莉向李振宗支付1004号房屋购房款300000元。2016年10月19日，沙丽莉向李振宗支付1004号房屋购房款410000元。三、其他无争议事实2013年8月13日，北京金隅置业公司出具《海淀区安置房认购审批单》，载明：李振宗为军温路87号院项目安置房的认购人，选购安置住房贰套，具体房源为3-1004,3-902。双方争议证据及事实如下：李振宗主张，其与沙丽莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》无效，无效理由为：1、李振宗出卖1004号房屋的行为属于无权处分；2、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》无法继续履行；3、李振宗出卖1004号房屋的行为违反法律的强制性规定。为证明其主张，李振宗提交了以下证据：证据一、2009年4月11日，北京海融达投资建设有限公司（拆迁人、甲方）（以下简称海融达公司）与案外人李才（被拆迁人、乙方）签订的《海淀区寨口村综合整治拆迁补偿协议》，用以证明李振宗出售1004号房屋的行为系无权处分。《海淀区寨口村综合整治拆迁补偿协议》载明：甲方因寨口村综合整治项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内海淀区北安河寨口村62号、63号房屋，宅基地面积761.37平方米，建筑面积583.11平方米；乙方现有户籍人口14人，实际居住人口14人……经质证，沙丽莉对上述协议的真实性无异议，证明目的不予认可，主张李振宗也是被安置人口之一，享有安置利益。证据二：包括：1、2013年8月17日，海融达公司与北京环地房屋拆迁有限责任公司共同张贴的《致寨口村认购定向安置房的被拆迁人一封信》，载明：为解决寨口村综合整治项目被拆迁人购买定向安置房事宜，本着自愿购买的原则，对自愿购买该房屋的被拆迁人办理选房购买手续。寨口村环境整治项目拆迁为货币补偿，甲方为照顾被拆迁人，向被拆迁人提供自愿购买的定向安置房……；2、2016年12月1日，北京市海淀区市政市容管理委员会与北京市海淀区北部地区开发建设委员会办公室共同张贴的《门头沟区军温路87号院、88号院房屋置换工作方案》；3、2016年12月13日，李振宗与海融达公司签订了《房屋置换协议书》，载明：海融达公司负责寨口村被拆迁人的房屋置换工作，被置换房屋范围为门头沟区军温路87号院2号楼（部分房屋）、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼；被置换房屋坐落为1004号房屋，房屋建筑面积84.87平方米；所选置换房源房屋坐落为海淀区苏家坨镇北安河定向安置房（西区）一区（里）1号楼2单元XXXX室，房屋建筑面积85.98平方米。以上证据用以证明作为《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》标的的1004号房屋已无法交付，上述合同及协议已无法继续履行。经质证，沙丽莉对上述证据的真实性无异议，证明目的不予认可，称房屋置换以被拆迁人自愿为原则，故李振宗购买1004号房屋与其他被拆迁人无关，1004号房屋系李振宗单独所有。另查，李振宗主张，1004号房屋性质为定向安置房屋，李振宗于沙丽莉签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》，出卖定向安置房屋的行为违反了《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知（京建法{2014}13号）》（以下简称“三定三限三结合”通知）第四条的规定，“三定三限三结合”通知的效力为强制性规定，故《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》的内容违反了强制性规定应属无效。沙丽莉对李振宗的上述主张不予认可，称“三定三限三结合”通知属于管理性规范。经查，“三定三限三结合”通知第四条内容为：“三定三限”定向房产权性质为定向安置住房。安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。房屋产权证上应注明“三定三限三结合定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”字样。如遇特殊情况，确需在5年内转让的，由房屋所在区县人民政府指定机构按原销售价格回购，纳入本市保障性住房统一管理”。对有争议的证据，本院认定如下：沙丽莉对《海淀区寨口村综合整治拆迁补偿协议》、《致寨口村认购定向安置房的被拆迁人一封信》、《房屋置换协议书》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，李振宗主张，其出售1004号房屋的行为未经其他被安置人口同意系无权处分，并以此为由主张其与沙丽莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李振宗以1004号房屋已被置换为海淀区苏家坨镇北安河定向安置房（西区）一区（里）1号楼2单元XXXX室，作为《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》标的的1004号房屋已无法交付，上述合同及协议无法继续履行为由，主张其与沙丽莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》无效。李振宗（甲方）与沙丽莉（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同能否继续履行并不影响合同的效力，故李振宗以履行不能为由主张《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。李振宗主张，1004号房屋性质为定向安置房屋，其与沙丽莉签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》，出卖定向安置房屋的行为违反了“三定三限三结合”通知的规定，“三定三限三结合”通知的效力为强制性规定，故《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》应属无效。需要指出的是，只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同才属无效。应当特别注意的是，此处的无效情形只限于法律和行政法规，不能任意扩大范围。这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律；行政法规是指由国务院颁布的法规。“三定三限三结合”通知的颁布机关为北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局，公文类型为通知，该通知并不属于法律、行政法规的范畴。综上，李振宗主张合同无效的该项意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。基于前文论述，本院认为，李振宗与沙丽莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，当属有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李振宗的全部诉讼请求。案件受理费一万四千零七十元，由李振宗负担，已交纳七千零三十五元，未交纳部分（七千零三十五元）于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  余 婕人民陪审员  陈有芳人民陪审员  付朝辉二〇一七年八月二十二日书 记 员  谢新瑜-2--1--2--1-