陕西省西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0103民初5659号原告（反诉被告）：贺勇，女，1977年11月5日出生，汉族。委托代理人：李平，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：王阿丽，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西瑞鑫实业有限公司.法定代表人：黄道瑞，该公司总经理。委托代理人：李建西，陕西再创律师事务所律师。委托代理人：潘银福，该公司员工。原告贺勇与被告陕西瑞鑫实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日作出（2016）陕0103民初1589号民事判决。原告贺勇、被告陕西瑞鑫实业有限公司均不服该判决，向西安市中级人民法院提起上诉。西安市中级人民法院于2017年4月10日作出（2016）陕01民终8169号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺勇委托代理人李平、被告陕西瑞鑫实业有限公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺勇诉称，2013年8月20日，原、被告签订了《李家村购物中心商铺租赁合同》，合同约定：被告将位于西安市雁塔北路8号李家村购物中心内一层1099号商铺出租给原告使用，总面积为220平方米，租赁期限为四年，自2013年8月20日至2017年8月19日，商铺租赁费为每月140元／㎡，综合服务费为每月140元／㎡，管理费为每月10元／㎡，该合同还对履行保证金、及双方其他权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁费、综合服务费、管理费及履约保证金，并对商铺进行了装修，而被告从未向原告提供任何“综合服务”。且2015年年初原告得知被告交付的220平方米租赁商铺面积中大部分为消防疏散通道，消防疏散通道不得堵塞、占用，但被告却隐瞒这一事实，将消防疏散通道租赁给原告，牟取不正当利益。正当原告与被告协商继续履行合同时，被告却将原告承租商铺内的财物搬离，给原告造成了巨大的经济损失。故起诉要求：1、依法解除原、被告签订的李家村购物中心商铺《租赁合同》：2、依法判令被告退还原告缴纳的综合服务费554400元：3、赔偿原告装修损失279000元；4、退还多收的租赁费199533.6元；5、退还多收的管理费14252.4元；6、返还保证金100000元；7、诉讼费由被告负担。被告瑞鑫公司辩称，其与原告签订《租赁合同》条款清晰、明确、合法有效。公司按约给原告交付了符合合同约定的经营场所，李家村购物中心经公安消防部门认定符合安全要求，故公司并未违约。原告实际使用面积280平方米，记租面积为220平方米，远大于约定的租赁面积。原告知道场地情况，同意承租。原告在使用期间没有因经营场所消防通道受影响，合同第八条二款约定，原告未在2015年1月19日交租金，原告严重违约，其有权解除合同，对于保证金按照合同规定不予退还。同时被告提起反诉：1、要求反诉被告支付租金74433元；2、赔偿因反诉被告迟延搬离物品占用一楼1018号商铺的损失57500元；3、反诉费由反诉被告负担。原告贺勇就被告瑞鑫公司反诉辩称，被告违约在先，被告没有告知其商铺有消防通道面积，故不存在支付72307元，被告未经其同意擅自将原告物品搬离，侵犯其权利，故被告的反诉请求无事实及法律依据，应予驳回。经审理查明，2013年8月20日，原、被告签订了《李家村购物中心商铺租赁合同》，合同约定：甲方瑞鑫公司乙方贺勇甲方将位于西安市雁塔北路8号李家村购物中心内一层1099号商铺出租给乙方使用、总面积为220平方米按图纸上签字确认位置为准；租赁期限为四年、自2013年8月20日至2017年8月19日；商铺租赁费为每月140元／㎡，综合服务费为每月140元／㎡，管理费为每月10元／㎡，租赁费、综合服务费及管理费以现金形式每半年交纳一次，合同签订当日交纳第一次费用，之后应提前30日交清下半年的费用；合同签订时，乙方应交纳履约保证金10万元；合同约定了其他权利义务；关于违约责任，约定乙方未按时交纳租赁费、综合服务费、管理费、空调使用费及水电费等，除应交清外，还应按拖欠费用总额每日百分之五的标准支付违约金；乙方超过五日，未按规定向甲方交纳合同约定的任何费用，甲方有权终止合同收回商铺，乙方所交纳的履约保证金不予退还、且乙方对租赁商铺的装修归甲方所有，乙方不得随意拆除。合同签订后，原告于2013年9月9日向被告交纳了履约保证金10万元；当日又向被告交纳管理费12100元（2013年8月20日-2014年2月19日）、综合服务费169400元、租赁费169400元；2014年6月19日向被告交纳了2014夏季空调费9900元；2014年9月15日向被告交纳了（2014年8月20日-2015年2月19日）租赁费、综合服务费、管理费364910元。2015年1月12日被告向原告发出交费通知，要求原告按期交费未果，遂于2015年3月6日在商铺张贴收房通知书，被告于3月6日、3月18日通过短信形式通知原告逾期不交费将收回商铺，原告不予答复。2015年3月23日被告在文艺路雁北社区派员见证下，收回原告租赁场地，将原告财物登记造册并存放至商场1018号商铺。2015年2月13日原告律师致函被告要求确认双方租赁合同有效、应继续履行并提供符合约定的租赁标的；退还原告多收取的租赁费、综合服务费、管理费并赔偿装修损失未果。原告于2015年5月诉至本院要求继续履行合同退还相关费用，后因被告已经收回商铺，合同无法继续履行，原告遂撤回起诉。诉讼中为了减少双方的损失，在法院主持下原告于2015年12月2日将被告存放的物品拉走。现再次起诉要求解除合同赔偿损失。另查，原告在租赁期间，将承租的部分商铺转租他人。其中贺勇与张艳签订了四年期租赁合同，自2013年10月1日至2017年9月30日，租金为每月9000元/间；与刘兴毅签订了三年期租赁合同，自2013年10月28日至2016年10月27日，租金为每月8400元/间；原告以西安兴华环保科技有限公司名义与涂志勇签订了四年期租赁合同，自2013年10月5日至2017年10月5日，租金为每月8500元/间；原告以西安兴华环保科技有限公司名义与汪升勤签订了四年期租赁合同，自2013年10月1日至2017年9月30日，租金为每月9500元/间；上述承租人均于2015年3月23日将贺勇诉至本院，后予以协商解决。再查，2013年5月2日，西安市碑林区公安消防大队出具消防安全检查意见书，对李家村购物中心进行消防安全检查，同意投入使用，营业时间确保疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。庭审中，原告提供陕西浩荣工程服务有限公司《测绘成果》及西安万达商业广场有限公司《说明》、西安建筑科技大学建筑设计研究院《说明》及图纸，证明原告租赁商铺中包含消防前室、疏散通道。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述、庭审笔录及租赁合同、收据、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、2015年西安市公安消防支队碑林区支队《年度监督检查情况》等证据存卷佐证。原告所提供的西安万达商业广场有限公司《说明》、西安建筑科技大学建筑设计研究院《说明》及图纸仅系该建筑在建设时的情况，《测绘成果》本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《李家村购物中心商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该协议合法有效。协议签订后，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。被告按约定向原告交付租赁商铺，原告依约履行了部分合同义务。现原告要求依法解除《租赁合同》，因原告未依约交纳租金，被告按照合同约定收回商铺，合同于2015年3月23日已解除，原告诉求已经不存在，故本院不予处理。对于原告要求退还综合服务费、管理费，双方合同中明确约定综合服务费的收费办法，系双方自愿协商达成，原告要求退还综合服务费无据可依，其主张不予支持。原告要求赔偿装修损失，仅提供装修合同，且原告承租商铺后陆续将商铺转租他人，其装修一并转租，租赁合同约定原告违约，租赁商铺的装修归被告。故原告要求赔偿装修损失不予支持。原告要求被告返还保证金的诉讼请求，因双方合同约定，原告未按规定向被告交纳合同约定的费用，原告所交履约保证金不予退还，故原告要求被告返还保证金不予支持。对于原告要求退还租赁费一节，原告虽然提供了《测绘成果》及西安万达商业广场有限公司《说明》、西安建筑科技大学建筑设计研究院《说明》及图纸，双方所诉争面积是否可以使用，消防部门已经出具消防安全检查意见书，其中没有提出诉争的面积影响到消防使用，亦未提出要求被告整改。另原告在承租的过程中，使用该部分经营商铺，并没有影响到原告的实际使用，达到租赁合同的使用目的。故原告现要求退还租赁费，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、驳回原告贺勇要求被告陕西瑞鑫实业有限公司退还综合服务费554400元之诉讼请求；二驳回原告贺勇要求被告陕西瑞鑫实业有限公司赔偿装修损失279000元之诉讼请求；三、驳回原告贺勇要求被告陕西瑞鑫实业有限公司退还多收的租赁费199533.6元的诉讼请求；四、驳回原告贺勇要求被告陕西瑞鑫实业有限公司退还多收的管理费14252.4元之诉讼请求；五、驳回原告贺勇要求被告陕西瑞鑫实业有限公司赔偿装修损失279000元之诉讼请求；六、驳回被告陕西瑞鑫实业有限公司要求原告贺勇支付租金74433元、赔偿损失57500元之反诉请求。诉讼费16380元，由原告负担；反诉费2939元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 彧审 判 员  俱艳妮人民陪审员  李 秦二〇一七年八月二十一日书 记 员  张梦晗