重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4455号上诉人（原审原告）:叶曦,女。委托诉讼代理人：李汶哲，重庆杰义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:成都中南物业服务有限公司重庆分公司,住所地重庆市渝中区大坪长江二路39号，统一社会信用代码91500103660883793Q。负责人：桑子露，经理。委托诉讼代理人：卢鹏，男。委托诉讼代理人：汪春梅，女。被上诉人（原审被告）:成都中南物业管理有限公司,住所地四川省成都市高新区芳草街6号王府花园2A201房,统一社会信用代码915101007436207610G。法定代表人：桑子锐，执行董事。委托诉讼代理人：卢鹏，男。委托诉讼代理人：汪春梅，女。上诉人叶曦因与被上诉人成都中南物业服务有限公司（以下简称“中南物业公司”）、成都中南物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“中南物业重庆分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初21935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶曦上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由中南物业公司、中南物业重庆分公司承担。事实和理由：中南物业公司、中南物业重庆分公司应按物价局文件的标准即每平米0.56元来收取服务费用，对多收的部分应予退还；收取的水电公摊费没有收取依据故也应退还给叶曦；中南物业公司、中南物业重庆分公司明知物价局文件的收费标准还按照1.10元/月.平方米的标准向叶曦收取物业管理费，故构成欺诈，依据是《消费者权益保护法》第55条之规定，中南物业公司、中南物业重庆分公司对于按前期物业合同收费标准多收取的费用应三倍赔偿给叶曦。中南物业公司经本院依法传唤未出庭发表答辩意见。中南物业重庆分公司本院依法传唤未出庭，但提交书面答辩状称：1.叶曦提供的物价局文件在2010年6月25日就已失效，对中南物业重庆分公司不具有约束力，且叶曦入住小区的时间为2013年3月1日，叶曦入住时该文件早已失效。2.叶曦入住小区时，兰波红城丽景小区业主委员会已经成立，从叶曦入住时开始就不存在物价部门核定收费标准了，而是按照规定实行政府指导价。业委会成立后因磋商物业服务合同细节而暂未签订，由此暂时按照前期物业服务合同约定的物业服务费标准收取物业服务费及相关费用并无不妥。3.在2014年4月1日至2015年9月31日期间收取叶曦物业服务费及水电分摊费的标准是按照2014年4月1日兰波红城丽景业主委员会与中南物业重庆分公司签订的期限为一年的后期物业服务合同约定的标准收取的，没有多收取一分钱。综上所述，叶曦的所有诉讼请求于法无据，请求驳回叶曦的上诉请求，维持原判，诉讼费由叶曦承担。叶曦向一审法院起诉请求：1.要求中南物业公司、中南物业重庆分公司立即返还多收的水电公摊从2013年3月1日至2015年9月31日止的248元；2.中南物业公司、中南物业重庆分公司立即返还多收的从2013年3月1日至2015年9月31日止的物管费1583.4元；3.中南物业公司、中南物业重庆分公司三倍赔偿叶曦4750.2元；4、诉讼费由中南物业公司、中南物业重庆分公司承担。一审法院经审理认定如下事实：重庆兰波房屋开发有限公司系重庆市渝中区大坪长江二路39号“兰波·红城丽景”项目的开发商。2007年3月8日，重庆兰波房屋开发有限公司（甲方）与成都中南物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对“兰波·红城丽景”高层商住楼，建筑面积计224155.27平方米房屋实施前期物业管理服务。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务费选择以下第1种方式。1、包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）。（1）住宅：1.10元/月·平方米。……。合同第八条约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季季初第一个月前10日内履行交纳物管费的义务。合同第二十六条约定，合同期限为2年，自2007年3月8日起至2009年3月8日止。签约后，成都中南物业管理有限公司进驻“兰波·红城丽景”小区进行物业服务。2014年4月1日，重庆市兰波红城丽景小区业主委员会与中南物业重庆分公司签订《兰波红城丽景物业服务合同》，约定中南物业重庆分公司为兰波红城丽景小区提供物业服务，物业服务费选择包干制，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）。（1）住宅：1.10元/月·平方米。……。合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取每月每户固定收取8元的方式向业主分摊计收。第八条约定业主应于每10日前交纳当月物业服务费…。合同期限一年，2014年4月1日至2015年3月31日。中南物业重庆分公司为兰波·红城丽景小区提供物业服务至今。一审另认定，叶曦系重庆市渝中区长江二路39号附18号X幢XX-X房屋（建筑面积94.59平方米）所有权人，于2013年3月1日入住涉案小区，在入住初期曾向中南物业重庆分公司支付过物业服务费等费用，因从2015年10月1日起再未支付上述费用，中南物业重庆分公司诉至一审法院，一审法院作出（2016）渝0103民初11560号民事判决书，判决叶曦向中南物业重庆分公司支付自2015年10月1日起至2016年5月31日止的物业服务费832元及公摊费32元。一审庭审中，叶曦提交渝价[2008]279号重庆市物价局文件载明，兰波红城丽景小区试行标准物业服务费0.5元，维修养护费0.3元，合计0.8元，试行期间，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。该文件发布日期为2008年6月25日，载明有效期两年。一审法院认为，叶曦以2016年取得物价局文件后才知晓收费情况为由诉至法院，并未超过诉讼时效，对中南物业公司、中南物业重庆分公司以超过诉讼时效为由请求驳回叶曦诉请的理由一审法院不予支持。叶曦在本案诉讼中要求退还相关费用依据的是其提交的物价局文件，但该文件发布时间为2008年6月25日，文件中载明其有效期为两年，叶曦入住涉案小区时间为2013年，已超过该文件两年有效期，叶曦亦未举示其他充分证据证明其主张，故对叶曦以此为据要求退还部分物业费、水电公摊费的请求一审法院不予支持，对其要求三倍赔偿的请求亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：“驳回原告叶曦的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告叶曦负担。”二审庭审中叶曦向法庭提交渝中房【2014】121号文件，拟证明涉案小区维修电梯的申报材料中要求提交正式物业合同；提交承诺书一份，与一审提交的公约书相配套，拟证明2011年买房时开发商与业主签的，有收取物业费用的标准，临时公约第34页与前期物业合同第6条收取标准是一致的；公告原件2张、授权委托书原件2张、业主费用分摊明细二组、维修管理文件复印件2张、审批表复印件2张，拟证明有维修电梯的事实存在，因为维修电梯才签订2014年的物业合同，但这个合同并未真实履行，结合一审的情况说明能证实该合同是无效的；提交2014年6月10日中南物业重庆分公司出具的合同续签申请（原件），该时间晚于2014.4签订的物业合同，拟证明此前签订的合同无效且不真实，否则后面不会再提续签合同申请。中南物业公司、中南物业重庆分公司未出庭发表答辩意见。本院二审审理认定的事实与一审审理认定的事实一致。本院认为，叶曦以其提交的物价局文件为依据要求退还相关费用，但该文件发布时间为2008年6月25日，文件中载明该文件的有效期为两年，叶曦入住涉案小区时间为2013年，已超过该文件两年有效期，故叶曦要求适用该文件载明的标准收费并退还多收费用的请求于法无据，本院不予支持。至于叶曦在二审庭审中称2014年4月1日重庆市兰波红城丽景小区业主委员会与中南物业重庆分公司签订《兰波红城丽景物业服务合同》无效且不真实的问题，该合同在另案生效判决中已作为判决依据之一被一审法院采信，现叶曦并无充分证据否认该合同的真实性并推翻其效力，故对叶曦的该项辩称，本院不予采信。对于叶曦称中南物业重庆分公司向其收取的水电公摊费也没有依据应予退还的请求，《兰波红城丽景物业服务合同》第七条中明确约定了该费用的计收方法，故对叶曦的该项请求本院亦不予支持。至于叶曦称中南物业重庆分公司明知物价局文件的收费标准还按照1.10元/月.平方米的标准向其收取物业管理费，构成欺诈应三倍赔偿的问题。本院认为，既然中南物业重庆分公司向叶曦收取相关费用时该物价局文件已超过有效期，且中南物业重庆分公司收取该费用的行为有合法依据，则中南物业重庆分公司的该行为并不符合欺诈的构成要件，故叶曦以此为由要求三倍赔偿的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，叶曦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由叶曦负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢英姿审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一七年八月七日书 记 员  杨 静