福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0503民初3104号 原告：张少青，女，1968年9月4日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。 被告：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园。统一社会信用代码：91350500565381736L。 法定代表人：陈永年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于那刚，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 原告张少青与被告福建中润置业有限公司（以下简称“中润公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张少青委托诉讼代理人黄人杰、被告中润公司委托诉讼代理人于那刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张少青向本院提出诉讼请求：1.判令中润公司协助张少青办理中润嘉园第5号楼207房的不动产权证书，即向房屋所在地产权登记机关提交需由提供的办理中润嘉园第5号楼207房的房屋所有权登记的相关材料，并将办理中润嘉园第5号楼207房的房屋所有权登记需由中润公司提供的资料交付张少青；2.中润公司应每日按张少青已付购房款670935元的0.005%支付自2015年6月20日起至履行完协助办理不动产权证书之日止的违约金给张少青。事实和理由：2013年5月11日，张少青与中润公司签订编号201305110012号《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），由张少青购买中润公司开发址在丰泽区××街道××号楼××号房。合同签订后，张少青依约支付了全部的购房款670935元。《合同》第八条约定，出卖人（中润公司）应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将符合约定条件的商品房交付买受人（张少青）使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向张少青支付违约金。现诉争房屋已于2015年3月21日交付。然时至今日，中润公司迟迟未履行协助办证义务，未向当地房屋权属登记机构办理办理房屋所有权初始预登记，导致张少青至今仍未取得诉争房屋的权属证书。根据《合同》约定，中润公司已构成违约，应按照合同约定承担相应的责任。 中润公司辩称，一、张少青主张中润公司应承担违约责任没有依据。1.张少青出具的确认书承诺不追究中润公司的责任。2.根据合同补充协议第八条的约定，如果因中润公司的原因导致逾期办证，中润公司才承担违约责任，根据谁主张谁举证的原则，张少青应承担举证不能的后果。在本案中，泉州市不动产登记中心于2016年8月才正式揭牌，相关的产权登记工作正处于过渡期，并非因为中润公司的原因导致逾期办证，中润公司没有过错，无需承担违约责任。相关部门规定必须全部业主交公共维修基金才能办理房屋产权证书，本案中，部分业主没有缴交公共维修基金导致无法办证，过错在买受人。中润公司亦无需承担违约责任。二、退一步讲即使中润公司违约，张少青主张的违约金计算标准是错误。1.张少青主张逾期办证违约金每日按已付购房款的0.005%为计算标准是错误的，应当每日按已付购房款的0.001%为准。双方签订的合同补充协议第八条第二款约定逾期办证违约金每日按买受人已付款的0.001%计算。2.中润公司支付违约金并非从2015年6月20日开始的，根据合同补充协议约定，逾期办证违约金应从商品房交付使用后365后开始计算。 本案在审理过程中，张少青提供以下证据：证据1即《商品房买卖合同》，以此证明张少青向中润公司双方购买诉争房屋及涉案商品房买卖的相关约定情况。证据2即销售不动产统一发票，以此证明张少青支付购房款情况。中润公司质证称，对证据1的真实性、合法性无异议。但对诉争违约金的标准，其认为合同补充协议与合同有相悖之处，应以补充协议为准，逾期办证的起算点应当结合张少青的实际交房时间往后推算365天，按每日0.001%的标准计算。张少青主张的逾期办证违约金诉求没有依据。合同第八条关于出卖人对逾期办证出卖人不承担责任的情形进行了明确约定。对证据2的三性无异议。 中润公司提供以下证据：证据1即确认书一份，以此证明张少青已作出书面承诺不再追究中润公司关于诉争商品房的合同责任。证据2即入伙手续书，以此证明中润公司的实际交房时间。张少青质证称，一、对证据1的真实性无意见，对合法性和关联性有异议。1.确认书主要针对物业选择和房屋的部分维修费用的赔偿没有意见，与本案没有关系。2.确认书是格式条款，中润公司也没有尽到充分的提醒义务。3.开发商滥用其优势地位强迫作为弱势群体的张少青签订确认书，如果不签订确认书，就不予张少青办理交房手续。4.在签订确认书的时间，中润公司尚未存在逾期办证问题，所以其对本案诉求没有放弃。二、对证据2的真实性无意见，对关联性有异议。张少青于2015年1月1日开始计算物业费，所以应以当日作为交房时间。 中润公司对张少青提供的证据1的真实性没有异议，予以认定；证据2的三性没有异议，予以认定。张少青对中润公司提供的证据1、2的真实性无异议，予以认定。对其余有争议的证据，本院将结合争议焦点予以分析认定。 经庭审认证，结合张少青、中润公司的陈述，对本案主要事实作如下认定：2013年5月11日，张少青与中润公司签订一份编号为201305110012的《商品房买卖合同》，约定张少青向中润公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号房屋，总价款为670935元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。第二十二条约定，本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第八条2款约定，“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。 合同签订后，张少青分别于2013年6月10日、2015年1月22日缴交购房款共计670935元。2015年3月21日，中润公司将诉争房产交付给张少青，张少青出具一份确认书交由中润公司收执，确认书载明其确认事宜：对本人向福建中润置业有限公司购买上述物业做如下选择及确认：……②复式安装楼梯和隔墙（￥：3300元）本人同意以上第②项一次性由开发商承担及缴交物业管理费的形式接受该部分的修复费用计￥：3300元补偿，（该修复费用依据第三方具有建筑预算资质造价咨询公司测算为依据），并承诺在本商品房购买合同不再提出任何异议和法律诉求。同日，中润公司将诉争房产交付给张少青。截至本案庭审辩论终结前，中润公司仍未办出诉争房屋所在楼盘的房产总证。 本案双方当事人争议的焦点是：一、张少青至今未能按时办理不动产权证书能否归责于中润公司，中润公司是否需要承担违约责任；二、张少青主张的违约金起算点以及计算标准有无事实和法律依据？ 关于争议焦点一中润公司是否需要承担违约责任，本院认为，张少青与中润公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定履行。依合同约定，中润公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助张少青办理房屋权属证书的义务，如因中润公司原因致使张少青未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中润公司应按日向张少青支付已付购房款0.005%的违约金。截至本案庭审辩论终结前，中润公司仍未办出诉争房屋所在楼盘的房产总证，理应承担相应的违约责任。中润公司辩称，张少青已出具的确认书承诺不追究中润公司的责任。本院认为，确认书载明的内容针对的是诉争房产复式安装楼梯和隔墙修复费用的补偿问题，张少青虽承诺在本商品房购买合同不再提出任何异议和法律诉求，但该承诺针对的也是上述修复费用的负担问题，并非免除中润公司逾期办证的违约责任，且张少青未明示放弃追究中润公司逾期办证违约责任的主张，故中润公司以此作为免除其违约责任的依据，不能成立。另，中润公司辩称因部分业主未缴纳公共维修基金以及不动产登记中心刚设立，产权登记工作处于过渡期，导致无法如期办理房屋权属证书，中润公司不承担违约责任。本院认为，中润公司并未提供相应的证据证明前述主张，且其辩称缺乏合同依据，故对该辩称不予采信。 关于争议焦点二逾期办证违约金的计算标准及起算点，本院认为，合同附件六补充协议的具体内容系中润公司为在诉争楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，该补充协议第八条是对关于产权登记的补充约定，其中第2款变更了合同第十四条第2项的约定，将办证期限由商品房交付后90天变更为商品房交付后365天，将违约金计算标准由每日按已付购房款0.005%变更为每日按已付购房款0.001%，如此变更，缩短了中润公司承担逾期办证违约金的时间，降低了违约金的计算标准，该条款的约定减轻了中润公司的责任，排除了张少青的主要权利，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款的规定，补充协议第八条第2款应认定为无效条款，本案应以合同第十四条第2项的约定作为计算逾期办证违约金的依据，故中润公司辩称应当依据补充协议第八条第2款计算逾期办证违约金，依法不能成立。诉争房产的实际交房时为2015年3月21日，根据合同第十四条第2项的约定，中润公司应于商品房交付后90天内协助原告取得房屋权属证书，逾期办证违约金的起算点应为商品房交付后第91天即2015年6月20日。 综上所述，本院认为，中润公司在履行合同的过程中违约事实清楚，理应承担相应的违约责任。依合同约定，中润公司应每日按已付购房款670935元的0.005%支付自2015年6月20日起至实际完成协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金给张少青，现张少青要求中润公司每日按张少青已付购房款的0.005%支付自2015年6月20日起至履行完毕协助办理不动产权证书之日止的违约金，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告张少青办理址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园5号楼207号商品房的不动产权证书； 二、被告福建中润置业有限公司应自2015年6月20日起每日按670935元的0.005%支付逾期协助办证违约金给原告张少青（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告实际完成协助办证义务之日止，若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回原告张少青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费358元，减半收取计179元，由福建中润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 代理审判员  林娟美 二〇一七年八月三十日 书 记 员  倪淑玲 附引用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3、《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条：预售商品房的购买人应合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  7