山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0303民初2943号 原告：淄博市张店区南定镇南店村村民委员会。住所地，淄博市张店区南定镇南店村。组织机构代码：B4762741-7。 法定代表人：卢波，村主任。 委托诉讼代理人：陈树法，山东言博律师事务所律师。 被告：盛立青，男，1973年4月20日出生，汉族，个体，住张店区。 被告：张海霞，女，1974年3月2日出生，汉族，个体，住张店区。 两被告委托诉讼代理人：李熠，山东柳泉律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：李成漳，山东柳泉律师事务所律师。 原告淄博市张店区南定镇南店村村民委员会（以下简称：南店村委）诉被告盛立青、张海霞租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日作出（2011）张民初字第904号民事判决书。原告南店村委不服，上诉于山东省淄博市中级人民法院。山东省淄博市中级人民法院于2017年4月20日作出（2017）鲁03民终696号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2011）张民初字第904号民事判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南店村委的委托诉讼代理人陈树法、被告盛立青、张海霞的委托诉讼代理人李熠、李成漳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南店村委向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2004年8月19日签订的《南店村市场商业楼租赁协议》，依法判令被告返还房屋；2.依法判令被告支付拖欠租金47.5万元、违约金9.5万元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年8月19日，原、被告双方签订《南店村市场商业楼租赁协议》一份，约定被告承租原告在张南路西侧沿街商业楼柒栋四、五号，租期自2004年10月1日至2014年9月30日，租金第一年9万元，第二年10万元，第三、四、五、六年按每年递增5000元，第六年租金增至12万元，以后按每年12万元交纳。协议签订后原告依约履行，但被告至今只交纳租金19.5万元，尚欠47.5万元。被告的违约行为损害了原告的合法权益。被告盛立青属个体经营，两被告系夫妻关系，其租赁期间的收入用于家庭生活，所欠租金也应由夫妻共同偿还。为此原告特诉至本院，请求依法支持其上述诉讼请求。原告在重审过程中陈述由于租赁标的房屋已经收回，因此撤回上述第一项诉讼请求中要求被告返还房屋的诉求。 被告盛立青辩称，原告所诉与事实不符，原告诉称2004年8月19日双方签订南店村市场商业楼租赁协议后，被告仅交租金19.5万元，尚欠47.5万元，并不属实。事实上在原、被告签订合同之后，被告已如约履行了合同义务，无任何违约行为，且原告所诉的租赁协议已于2010年7月1日经双方合意解除，并对解除后的一切事宜均处理完毕。 被告张海霞辩称，原告将张海霞列为被告，于法无据。本案系租赁合同纠纷，张海霞并非租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，张海霞不具备本案主体资格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告南店村委向本院提交：1.原、被告于2004年8月19日签订的南店村市场商业楼租赁协议一份，证明双方对承租时间、租金计算方式、违约金计算方式进行了明确约定。两被告对该证据真实性没有异议，但主张该协议已经双方合议解除，且租赁协议解除后的一切事宜均处理完毕；2.南店村原村书记魏德海说明一份、承诺声明一份，证明在魏德海任职期间，是被告盛立青找到魏德海声称为办理工商手续，找魏德海在空白合同上加盖了公章，该合同仅用于办理工商手续，原合同尚未到期。正式合同应当由魏德海和其他成员签字。被告对该证据有异议，主张魏德海应当出庭作证，且不认可其陈述；3.张店区南定镇政府出具的租金缴纳情况说明一份，证明因盛立青因拖欠租金问题，曾经南定镇政府派出工作组进行清收。截止2010年9月30日，被告累计欠租金56.5万元，经工作组催收缴纳12万元。工作组清收期间，被告从未提及过另外的协议及原租赁协议解除。被告主张该说明应有单位负责人签字。 被告向本院提交：1.原、被告于2004年8月19日签订的南店村市场商业楼租赁协议一份，证明原、被告所签协议内容。原告对此无异议；2.原、被告于2010年7月1日签订的房屋租赁合同一份，证明2004年协议已经于新协议签订时解除，解除后一切事宜处理完毕。原告对该证据有异议，主张系工商局范本合同，系被告为办理工商登记私下找魏德海盖章的空白合同，并非原告真实意思表示；3.收款收据6份，证明除本案原告已认可的缴纳租金19.5万元外，另外交纳了16万元租金。原告认可收据的真实性，但主张其中两份共4万元收据系新租户吴铁艳交纳，与本案无关。其他收据包含在原告认可的19.5万元之内。 依据当事人陈述和对证据的审查认定，本院认定事实如下： 2004年8月19日，原告南店村委与被告盛立青签订《南店村市场商业楼租赁协议》一份（以下简称：2004年协议），约定：由盛立青承租原告的沿街商业楼7栋4、5号（证五间三层）；承租期限自2004年10月1日至2014年9月30日；租金第一年9万元、第二年10万元、第三至六年按每年5000元递增，第六年增至12万元，第七至十年均按年租金12万元交纳。协议生效前，要预交半年租金，预交租金到期日提前20日依此续交，下期租金直到协议终止时间；违约方要承担对方经济损失，或按违约数额的20%给与对方赔偿。协议签订后，由于租金支付问题产生纠纷，原告起诉至本院主张诉权。 2010年10月，淄博市张店区南定镇政府派工作组进驻南店村委，负责清收租赁费，并出具调查情况说明一份，证明：截止2010年9月20日，盛立青共欠租金56.5万元，催收后缴纳12万元，其余一直未交。后租赁房产由吴铁艳交纳。盛立青在镇政府催收期间，从未说过租赁协议已解除并处理完毕一事。 原告主张被告自2004年10月1日至2010年12月31日，依约应交纳租金67万元，含上述镇政府催收的12万元在内，被告盛立青共交纳租金19.5万元，合计欠付租金47.5万元。违约金9.5万元系按照47.5万元的20%计算。 被告则提交涉案房屋的《房屋租赁合同》一份（以下简称：2010年合同），合同载明签订时间为2010年7月1日，租期十年六个月，年租金为10万元，按季度交纳。其中第十五条约定：本合同签订之日始，原双方所定《南店村市场商业楼租赁协议》自行解除，双方就协议解除后的一切事宜均达成一致意见，且已经处理完毕，其它无争议。原告南店村委在合同尾部加盖公章。被告以此抗辩原告的诉讼请求。魏德海时任南店村村主任作出书面证明，称2010年6月份，盛立青为办理工商手续找到其要求在空白合同上加盖公章，不是正式合同，正式合同都应有法定代表人签字。 本院庭审中询问被告盛立青，原、被告双方所约“对一切事宜达成一致意见，且已经处理完毕”的方式和途径。被告盛立青陈述：自2004年合同签订后至2010年合同签订前的租金全部交齐，方处理完毕，但没有证据提交。 被告盛立青举证的16万元租金收据为：原告所出具的2010年11月6万元、2010年12月3万元、2010年12月8日1万元、2011年1月30日2万元、2011年5月8日2万元、2011年8月6日2万元。原告南店村委称后两笔共4万元为他人交纳，其余12万元即经镇政府工作组催收所交，催收前被告盛立青共交7.5万元租金，合计为原告自认的19.5万元。被告盛立青并无证据证明上述收据在19.5万元租金之外。由于按照被告盛立青的主张，双方应自2010年7月1日起履行新合同，而被告所提交上述收据载明盛立青所交租金超出2010年合同约定及付款方式。本院在庭审中要求被告解释原因，被告盛立青称不清楚。被告盛立青陈述涉案房屋已经于2011年由村委另租他人，不再由盛立青租赁。 被告在本案原一审庭审中另主张：除了19.5万元，被告另以现金形式支付租金10万元，还有29万元的就餐费用于抵顶。并未有证据提交，在重审过程中未主张该事实。且所主张除原告自认金额外，还交付10万元与被告举证所称额外交付16万元相互矛盾。原告还对此提出异议，主张被告在一审所述以29万元就餐费抵顶与重审所述全部交清租金相矛盾。 两被告认可双方系夫妻关系，但主张原告应当根据合同相对性向相对人主张，与其配偶无关。 本院认为，双方明确约定2004年协议的租赁期限截止2014年9月30日，故合同已因到达约定期间而解除，本院无需另行判决。对于原告所诉租金请求：第一，被告盛立青主张2010年7月1日之前的租金已经依约支付完毕，是双方达成2010年合同第十五条的事实基础。被告盛立青支付租金的行为为积极事实，应当由支付租金一方就该行为和事实承担举证责任。被告方无法提交相应证据，应当承担举证不能的法律后果；第二、被告称2010年7月1日前的租金已经付清，双方的租赁关系应以2010年7月1日租赁合同为准。但其提交的收据明显超出被告所主张2010年合同中所约定之租金数额，所交纳期间也与合同约定相矛盾；第三、被告在原一审中举证额外交纳16万元与陈述额外现金交纳10万元相矛盾，被告在原一审陈述2010年7月1日之前的租金系用29万元抵顶与在二审陈述系全部交齐相矛盾；第四、争议房屋租赁费的租金支付情况经过南定镇政府派出的调查工作组催收，其形成的结论具有客观性与真实性，且被告盛立青在工作组催收期间并未就2010年合同主张相应权利，并不符合逻辑。综上，结合上述情形，被告并未提交充分证据证明其已交清涉案租金，也无法证明2010年合同已经实际履行，且其陈述存在多处相悖之处，现被告仅以2010年协议中所载“双方就协议解除后的一切事宜均达成一致意见，且已经处理完毕，其它无争议”为主要理由，抗辩原告的租金请求，并无事实依据，本院不予采信。原告主张2004年10月1日至2010年12月31日的租金，被告盛立青也认可其是2011年间才搬走，被告盛立青应当依照2004年协议支付2004年10月1日至2010年12月31日的租金，期间租金依照2004年协议约定计算应为67万元，现原告认可被告交纳19.5万元，被告应当尚欠原告租金47.5万元。该数额与南定镇政府所出具的催收结果相一致（截止2010年9月30日共欠56.5万元减去催收后缴纳12万元，加2010年9月30日至2010年12月31日租金3万元），对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。现被告抗辩除原告自认的19.5万元已交租金外，尚另支付了现金10万元或16万元，并抵顶29万元就餐费，但并未提供充分证据予以证明，对于被告的抗辩意见，本院不予支持。被告盛立青欠付租金违反合同约定，应当依约支付违约金。因租金欠付时间较长，原告南店村委要求被告按违约数额47.5万元的20%支付违约金9.5万元的诉讼请求，符合法律规定及双方真实意思表示，本院予以支持。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第43条规定，在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共同财产清偿。原告也是以此为依据主张被告张海霞承担共同还款责任，故被告张海霞应在夫妻共同财产范围内承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第43条之规定，判决如下： 一、被告盛立青于本判决生效之日起十日内，支付原告淄博市张店区南定镇南店村村民委员会房屋租金47.5万元； 二、被告盛立青于本判决生效之日起十日内，支付原告淄博市张店区南定镇南店村村民委员会违约金9.5万元； 三、被告张海霞对上述第一、二项，在与被告盛立青的夫妻共同财产范围内承担连带清偿责任； 四、驳回原告淄博市张店区南定镇南店村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9500元，申请诉讼保全费3370元，由被告盛立青、张海霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  张 玺 人民陪审员  王传江 人民陪审员  周维娟 二〇一七年八月二十四日 书 记 员  李兰英