北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5725号上诉人（原审被告）：北京资汇工程技术有限公司，住所地北京市西城区北纬路9号209V。法定代表人:银祎，总经理。委托诉讼代理人:贾振江，北京市旭伟律师事务所律师。委托诉讼代理人:蒋秋燕，女，本公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军95820部队，住所地北京市昌平区百善镇尚上路2号院1号。法定代表人：林利，部队长。委托诉讼代理人：韩予洹，北京市正海律师事务所律师。上诉人北京资汇工程技术有限公司（以下简称资汇公司）因与被上诉人中国人民解放军95820部队（以下简称95820部队）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初4905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。资汇公司上诉请求：撤销一审法院判决第一项、第二项，要求驳回95820部队要求解除合同和腾退的诉讼请求。事实与理由：2010年我公司与95820部队签订第一份租赁合同，租期至2030年7月。第二份合同是为了应付上级检查签订的，合同期限是一年，不是真实意思表示，仍应履行第一份合同。签完第一份合同后我公司在租赁场地建了将近2000平米的房屋，在房屋未约定处理的情况下不可能变更第一份合同，第二份应当对于房屋如何处理作出约定，所以第二份合同是不真实的。一审法院认定2012年5月的合同构成对2010年合同的变更是错误的。95820部队辩称，1.2011年由于上级下达文件对租赁管理作出新的规定，所以双方对租期和租金问题进行了协商变更且就自建房问题进行了补充约定，租赁合同是双方真实意思表示，变更后的新合同合法有效且已经实际履行；2.我部队依法依约循序渐进解除合同并无不当，军队政策在2015年1月份已发布，我部队从2015年4月开始与各租户宣讲军队政策要求终止双方租赁合同、返还租赁物，2015年12月我部队起诉至法院，我部队从未以断水断电形式胁迫对方签署变更租赁合同或胁迫对方解除租赁合同；3.根据两份租赁合同的第8条以及补充协议第10条约定，我部队不负有向资汇公司赔偿或补偿的义务；4.第二份租赁合同有资汇公司的公章，故第二份租赁合同对资汇公司发生效力，且资汇公司已按第二份合同约定的租金标准履行。95820部队向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人之间签订的两份《军队房地产租赁合同》；2.资汇公司立即将场地腾空并交还原告；3.资汇公司向我部队支付自2015年7月1日起至2015年12月15日止欠付的租金27500元；4.资汇公司向我部队支付自2015年12月16日起至实际腾退房屋及场地之日止的场地使用费（按年租金6万元的标准计算）；5.本案全部诉讼费用由资汇公司负担。一审法院认定事实：2010年7月2日，95820部队（甲方、出租方）与资汇公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将1123A的场地面积2310平方米，出租给乙方使用；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为商业用途；租赁期限自2010年7月2日起至2030年7月2日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为5万元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方；第七条约定，租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，如发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》；第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者按评估价值赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、安全、防火以及住用人员登记管理、计划生育等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或者与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或入股联营……”第九条合同的解除与终止：“（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（三）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同终止。”第十条约定，甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。第十一条约定，乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议，若抵扣不足，乙方应当补足。双方还约定了其它的权利和义务。该合同甲方加盖公章，并由其法定代表人李全星签字确认，乙方由资汇公司加盖公章确认。合同签订后，双方各自按照合同约定履行义务，享有权利。2012年5月，95820部队（甲方、出租方）与资汇公司（乙方、承租方）就涉案土地和房屋签订《军队房地产租赁合同》，主要对合同的租期、租金等进行了变更，将租赁期限变更为自2012年7月1日起至2013年6月30日止，租金变更为年付6万元。第九条合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的……（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。第十二条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同后附《租赁补充协议》，其中第九条约定：已建临时用房1190㎡，合同到期后，场地恢复甲方原状，不要求甲方承担任何赔偿责任。资汇公司在补充协议上加盖了公章。合同签订后，资汇公司按年租金6万元向95820部队支付租金，租金支付至2015年6月30日。2015年1月，总政治部、总后勤部、军委纪委联合印发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求停止各级机关军事行政区空余房地产租赁项目，停止军以下作战部队空余房地产租赁项目。后双方就解除合同及退还土地事宜未能达成一致意见，2015年12月，95820部队诉至法院。另查明：95820部队系正团级作战部队。上述事实，有《军队房地产租赁合同》、记账联、现场勘验照片、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、证明及双方当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。95820部队与资汇公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。在上述合同履行期间，双方于2012年再次签订《军队房地产租赁合同》，并对租金、租期等内容进行了重新约定，已经构成对租赁合同内容的实质性变更。当事人协商一致，可以变更合同，95820部队与资汇公司签订的《军队房地产租赁合同》不违反法律规定，合法有效。对于资汇公司认为此份合同仅为95820部队为了应付检查，要求其补的一份空白合同的答辩意见，法院不予采信。《军队房地产租赁合同》生效后，95820部队与资汇公司签订的《军队房地产租赁合同》已经终止，故95820部队要求解除其与资汇公司签订的《军队房地产租赁合同》的请求，法院不予支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《军队房地产租赁合同》租赁期限为自2012年7月1日至2013年6月30日，租赁期限届满后，双方并未签订新的租赁合同，资汇公司继续占有使用租赁物，95820部队并未提出相关异议，故双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。2015年1月，95820部队接到《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》后，曾向资汇公司解释部队相关的政策规定，告知其要终止双方签订的《军队房地产租赁合同》，并于2015年12月起诉至法院，要求与其解除合同。95820部队已经履行解除合同的通知义务，且为资汇公司预留了合理的期限，故法院认为双方之间签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月15日解除。合同解除后，承租人应当将租赁物返还，故95820部队要求资汇公司将场地腾空并交还95820部队的请求，法院予以支持。关于租金的问题，资汇公司已交付至2015年6月30日，双方并无争议，自2015年7月1日至2015年12月15日止的租金资汇公司尚未支付，故95820部队要求其支付2015年7月1日至2015年12月15日止租金27500元的诉讼请求，法院予以支持。租赁合同解除后，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。2015年12月15日后，资汇公司仍占有使用租赁物，应当支付相应的占有使用费，故法院对95820部队要求资汇公司按每年6万元标准支付自2015年12月16日起至实际腾退场地之日止的场地使用费的请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、确认中国人民解放军95820部队与被告北京资汇工程技术有限公司签订的《军队房地产租赁合同》于二〇一五年十二月十五日解除；二、北京资汇工程技术有限公司于本判决生效之日起三十日内将其从中国人民解放军95820部队承租的场地予以腾空并交还中国人民解放军95820部队；三、北京资汇工程技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付中国人民解放军95820部队自二〇一五年七月一日至二〇一五年十二月十五日的租金二万七千五百元；四、北京资汇工程技术有限公司于本判决生效之日起七日内按照每年六万元标准支付中国人民解放军95820部队自二〇一五年十二月十六日至实际腾退场地之日止的场地使用费；五、驳回中国人民解放军95820部队其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，双方当事人就同一事项先后作出过不同的意思表示时，应当以最后的合意为准。本案中，95820部队与资汇公司之间就相同的租赁标的物先后存在两份租赁合同，分别是2010年7月2日的《军队房地产租赁合同》及2012年5月的《军队房地产租赁合同》。在后合同对于租金、租期等内容进行了重新约定。故双方当事人的权利义务，应当以在后合同的约定为依据。资汇公司上诉主张此合同仅为95820部队为了应付上级检查，要求其补签的一份假合同，双方仍然履行2010年所签合同。但资汇公司就此事实主张未能提供充分证据，且在2012年5月的《军队房地产租赁合同》签订后，资汇公司按照变更后的租金标准交付了2015年7月以前的租金。资汇公司已经履行主要义务，95820部队予以接受。故对于资汇公司的该项主张，法院不予采信。《军队房地产租赁合同》租赁期限届满后，资汇公司继续占有使用租赁物，95820部队并未提出相关异议并收取了租金，故双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。95820部队起诉要求解除双方之间的租赁合同，终止租赁合同项下约定的权利义务关系，一审法院经审理后认定《军队房地产租赁合同》已经因95820部队行使解除权而解除，据此确认合同解除，一审法院依据事实和法律规定对当事人的诉讼请求做出回应正确，亦未超出95820部队的诉讼请求范围。房屋租赁合同解除后，资汇公司应当将租赁的房屋场地腾退交还，并应当支付欠付的租金和合同解除后其实际占用房屋期间的使用费。一审法院对95820部队要求腾退房屋及场地并要求支付租金、使用费的诉讼请求予以支持正确，本院予以确认。综上所述，资汇公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由北京资汇工程技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年八月二十三日书记员 赵梦芸书记员 马子萌