安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1302民初5500号 原告:董银光,男,1990年09月10日出生,汉族,安徽省淮北市烈山区人，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：王瑞影，安徽民之声律师事务所律师。 被告:宿州市富通置业有限公司,住所地安徽省宿州市经济开发区人民南路东侧,组织机构代码57043343-2。 法定代表人：梁兴干，该公司经理。 原告董银光与被告宿州市富通置业有限公司商品房屋预售合同纠纷一案，本院于2017年06月27日立案受理后，依法由审判员杨浩担任审判长、与人民陪审员王艳侠、梁长民组成合议庭，由书记员张竣豪担任法庭记录，于2017年12月26日在本院宿州开发区法庭公开开庭进行了审理，原告董银光及其委托诉讼代理人王瑞影到庭参加诉讼，被告宿州市富通置业有限公司经本院依法公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董银光向本院提出的诉讼请求：一、解除原告董银光与被告宿州市富通置业有限公司签订的《商品房买卖合同》关系； 二被告宿州市富通置业有限公司返还原告董银光购买房屋价款人民币165797元，以房屋价款人民币165797元为基数，按照日比率1%的标准，被告宿州市富通置业有限公司向原告董银光支付自2014年03月21日始至返还购买房屋价款之日时止的违约金； 三、本案受理费用，由被告宿州市富通置业有限公司负担。 事实与理由：2014年03月21日，原告与被告签订《商品房屋买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于宿州市埇桥区房屋一套，该房屋单价为人民币3147.95元／㎡，原告与被告明确约定支付房屋价款时间、交付房屋时间、违约责任等事项。2014年02月04日、03月21日和2015年09月09日，原告分别使用其持有银行借记卡在被告使用银行ＰＯＳ机上以刷卡和现金支付方式，向被告银行账户内汇入首付房屋价款人民币165797元，通过银行按揭贷款方式，向被告支付剩余房屋价款人民币115000元。签订合同后，被告未按照约定为原告办理合同备案手续，亦未向原告履行交付房屋义务，被告行为已构成根本违约，无法实现合同目的。 在诉讼中，被告宿州市富通置业有限公司未出庭作出答辩，亦未向本院提交书面答辩状。 在诉讼中，原告为证明其提出的诉讼主张，向本院提交的证据材料如下： 第一组、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格； 第二组、商品房屋买卖合同、商品房屋签约单、收款收据凭证、银行交易明细各一份，证明原告与被告之间存在商品房屋买卖合同关系；原告按照约定向被告支付首付商品房屋价款的义务；被告未按约定向原告履行交付商品房屋义务，亦未履行商品房屋买卖合同备案义务； 第三组、解除合同通知书、邮寄单回执各一份，证明原告向被告发出解除合同通知书，并要求被告返还商品房屋价款，而被告未有收到该通知书，被予以退回原告处。 在诉讼中，被告未出庭对原告提交的证据证明效力发表质证意见，亦未向本院提交证据材料。 结合合议庭对原告提交的证据证明效力审查，本院对原告提交的证据证明效力认定如下： 原告提交的第一、二、三组证据能够证明下列事实： 一、原告诉讼主体资格符合法律规定； 二、原告与被告之间存在商品房屋买卖合同关系；原告按照约定向被告支付购买房屋定金和首付房屋价款合计人民币165797元；被告未按照约定为原告办理商品房屋预售备案登记手续和未约定时间向原告履行交付商品房屋义务； 三、原告通知被告解除商品房屋买卖合同关系，但被告未有收到原告解除合同通知书。 原告提交的上述证据来源具有合法性、与本案具有关联性，本院予以认定。 本案争议焦点：一、原告请求解除与被告签订的《商品房屋买卖合同》关系条件是否成就；被告应否向原告承担返还首付购买房屋价款的责任；二、原告请求被告按照日百分之一支付占用资金期间的利息能否成立； 经过法庭审理调查，本院认定的基本事实如下： 原告为购买被告开发的坐落于宿州市埇桥区丽富通广场商品房屋，2014年02月04日，原告与被告签订定购房屋预约单，同日原告使用其持有银行借记卡在被告使用银行ＰＯＳ机上以刷卡和现金支付方式，分别向被告银行账户内汇入购买商品房屋定金人民币12000元和人民币8000元，合计人民币20000元。2014年03月21日，原告与被告签订合同编号为：201318616号《商品房屋买卖合同》约定的内容为：“合同双方当事人：出卖人：宿州市富通置业有限公司……买受人：董银光……第三条、买受人所购商品房屋基本情况：买受人购买的商品房屋（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第Ｅ3【幢】一【单元】8123号房……该商品房【合同约定】建筑面积共89.2平方米，其中套内建筑面积为69.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.85平方米……第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人按照下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3147.95元，总金额（人民币）×千×百贰拾捌万零千柒百玖拾柒元整……第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式：银行按揭贷款（商业贷款）买受人于合同签订时支付首付款壹拾肆万零仟柒佰玖拾柒元（大写），余款壹拾肆万零仟元（大写）办理贷款，自本合同签订之日起10日内，买受人向有关单位提供完整合法的贷款相关资料及签字文件，并办理完毕有关手续；第七条、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金……第八条、交付期限：出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第九条、出卖人逾期交付房屋的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付费价款万分之二［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金……第二十四条、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向宿州市房地产管理局申请登记备案”，原告、被告及其法定代表人梁兴干分别在买受人、出卖人处签名、加盖合同专用章和私章予以确认。 2014年03月21日，原告按照约定期限，使用其持有银行借记卡在被告使用银行POS机上以刷卡和现金支付方式，向被告履行支付首付房屋价款合计人民币75797元，204年09月09日，原告按照约定以现金支付方式向被告再次支付首付房屋价款人民币70000元，与购买房屋定金相加，原告向被告支付首付房屋价款合计人民币165797元。 合同签订后，被告未按照约定期限向宿州市不动产管理局（原宿州市房地产管理局）提出商品房屋预售备案登记申请，导致原告与被告签订的合同未能备案，被告亦未协助原告办理剩余房屋价款银行按揭贷款手续。 原告与被告履行合同期间，因故被告开发的坐落于宿州市埇桥区丽富通广场项目已全面停止施工，导致长达三年之久，被告开发商建设的上述房屋尚未全面竣工验收，造成被告未能按照约定时间，于2014年12月28日向原告全面履行交付商品房屋义务。 在诉前，原告通过特快专递方式，向被告发出通知书的内容为：“宿州市富通置业有限公司：本人获悉，贵公司因资金周转问题出现严重的经济危机，导致其开发的百丽富通置业广场未竣工即已停止施工，楼盘也已全部停止销售，2014年03月21日，贵公司与我签订的百丽富通置业广场商品房买卖合同，后贵公司一直未能将本人购买的房屋进行备案及履行交付房屋义务，并以各种借口推托至今，贵公司的行为已表明其不能继续履行合同，构成根本违约，为此，请贵公司接到通知后三日与我解除合同，退还我本人已付的购房款165797元，逾期贵公司如不提出异议，即视为贵公司同意解除与我签订的商品房买卖合同”，但被告未收到原告邮寄的该通知书。 本院认为：一、原告请求解除与被告签订的《商品房屋买卖合同》关系条件是否成就；被告应否向原告承担返还首付购买房屋价款。 虽原告与被告自愿签订《商品房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，内容并不违反法律法规禁止性规定，为有效合同，但，原告与被告签订合同后，被告未按照约定为原告办理合同备案和协助原告办理银行按揭贷款手续，至今被告所开发的房屋尚未竣工验收，并已停止施工，长达三年之久，被告未向原告履行交付房屋义务，导致无法实现合同目的，并原告与被告约定，被告逾期超过九十日未交付房屋，原告享有解除合同的权利，虽原告向被告发出合同通知并未收到，但通过对该通知内容分析，原告已作出明确解除合同意思表示，并不违反法律法规禁止性规定，故原告与被告签订《商品房屋买卖合同》符合解除条件，应依法予以解除。 合同解除后，被告享有原告支付首付房屋价款的权利，缺乏基于商品房买卖合同基础法律关系，被告应当予以返还，否则，已构成不当得利，为此，原告请求被告承担返还房屋价款的诉讼请求，理由成立，于法有据，本院予以支持。 二、原告请求被告按照日百分之一支付占用资金期间的利息能否成立； 原告与被告约定，合同解除后，被告按照违约金比率1%/日即30%/月的标准，显然超出因被告违约，造成原告损失数额，显失公平原则，结合被告违约程度和本案具体情况，按照月违约金比率2%的标准，计算违约金数额为宜。 被告违约行为，导致合同无法继续履行，被告应从收取原告支付房屋价款之日起，向原告承担支付违约金的违约责任。由于原告在不同时间向被告支付房屋价款，应分阶段计算违约金，而原告请求统一从2014年03月21日计算违约金，将于2014年09月09日支付房屋价款，从上述时间计算违约金，显然有所不妥，对此支付起始时间，本院予以调整。 综上所述，在合同签订后，被告未在约定的期限内，申请办理商品房屋预售备案登记和协助原告办理银行按揭贷款手续，被告出售给原告商品房屋尚未竣工验收，并且停止施工长达三年之久，导致被告未能在约定期限内，向原告履行交付房屋义务，显然被告已构成根本违约，合同目的无法实现，符合解除条件；合同解除后，被告享有原告支付房屋价款的权利，缺乏基于商品房屋买卖合同基础法律关系，被告应承担返还房屋价款的责任；被告违约行为，导致原告支付房屋价款损失，被告应按照约定向原告承担支付违约金的责任，但原告与被告约定违约金比率过高，应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告董银光与被告宿州市富通置业有限公司签订编号为：201318616号《商品房屋买卖合同》的关系； 二、被告宿州市富通置业有限公司向原告董银光返还房屋价款人民币95797元，以该房屋价款人民币95797元为基数，按照违约金比率2%/月的标准，被告宿州市富通置业有限公司向原告董银光支付自2014年03月21日始至返还房屋价款完毕之日时止的违约金；被告宿州市富通置业有限公司向原告董银光返还房屋价款人民币70000元，以房屋价款人民币70000元为基数，按照月违约金比率2%的标准，被告宿州市富通置业有限公司向原告董银光支付自2014年09月09日始至返还房屋价款完毕之日时止的违约金，本项确定的义务，被告宿州市富通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕; 三、驳回原告董银光对被告宿州市富通置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3615元，财产保全费1370元，由被告宿州市富通置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者诉讼代表人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  杨 浩 人民陪审员  王艳侠 人民陪审员  梁长民 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员  张峻豪 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。