成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初3682号 原告：余昌荣，男，1974年4月1日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：汤勇，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：彭华均，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 被告：胡灵睿，男，1992年12月18日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：张凯为，男，1989年8月20日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 共同委托诉讼代理人：陈喻瑕，北京德和衡（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 原告余昌荣与被告胡灵睿、张凯为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余昌荣及委托诉讼代理人汤勇、彭华均，被告胡灵睿、张凯为的委托诉讼代理人陈喻瑕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余昌荣向本院提出诉讼请求：1.确认胡灵睿与张凯为签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令将位于成都市新都区大丰互惠大道106号7栋2单元1号房屋的不动产权证恢复登记到余昌荣名下，由两被告承担不动产权证变更由此而产生的各项税费。事实和理由：2017年3月2日，余昌荣因资金困难通过网络广告联系到出借人张凯为，向其借款，借款期限为一个月，约定月息10%，胡灵睿代张凯为向余昌荣出借26万元后，余昌荣现金取款3万元支付利息，同时向张凯为出具了借款26万元的借条。余昌荣于2017年4月2日归还借款利息2.6万元。2017年3月20日，余昌荣又提出借款，张凯为让明勇向其出借款项，借款期限为一个月，月息7%，明勇向余昌荣出借10万元，仍以现金取款方式扣除了0.7万元的利息后，余昌荣向明勇出具了一张借款10万元的借条。余昌荣于2017年4月20日归还了借款利息0.7万元。2017年4月18日，张凯为要求余昌荣办理代办诉争房屋的售房、收房款或过户等事宜的委托书，胡灵睿作为余昌荣的受托人之一，在此之前余昌荣与胡灵睿根本不认识。余昌荣在张凯为的要求下所签订的《公证委托书》，形式虽为委托，实质是为了担保债务的履行。余昌荣房屋的不动产权证、结婚证、户口本等原件也全部交给张凯为，至今未返还给余昌荣。2017年4月24日，出借人明勇要求余昌荣用诉争房屋为借款提供抵押担保，并在新都区房管局办理了房屋抵押登记，抵押权人为明勇，房屋权利价值为72万元。后在余昌荣不知情的情况下，胡灵睿作为诉争房屋的买受人，张凯为作为余昌荣的代理人签订房屋买卖协议，将诉争房屋由售房代理人相互之间签订房屋买卖协议，以49万元的低价出售给胡灵睿。2017年5月16日，余昌荣被强行要求搬离诉争房屋。余昌荣认为，余昌荣向张凯为、明勇出具的借条预先在本金中扣除利息，应当将实际出借的金额认定为本金，余昌荣实际借款为32.7万元，已归还利息3.3万元，对于利息高于年利率的36%部分不应受法律保护。张凯为、明勇、胡灵睿等人，构建一个相互关联的利益链条，属于同一利益共同体，利用余昌荣债务人困窘的弱势地位，让余昌荣按照他们的要求办理相关手续。余昌荣办理完房屋抵押登记、授权书等事项后，张凯为与胡灵睿之间恶意串通，出借款项后不向余昌荣催收借款，却利用公证委托书将余昌荣的房屋低价出售给胡灵睿所有。本案中，余昌荣与张凯为、胡灵睿之间的委托代理关系的产生是基于余昌荣与张凯为之间的借款关系，借款法律关系是基础法律关系，委托书作为借款债务的担保方式，案涉《房屋买卖合同》不是余昌荣的真实意思表示，余昌荣对售房一事不知情，余昌荣没有签订房屋购买协议，原、被告之间的房屋买卖行为不是真实的房产交易情况，没有取得胡灵睿“支付的购房款”。张凯为和胡灵睿存在恶意串通的情形，严重损害了余昌荣的合法权益。现余昌荣及其家人一直居住在诉争房屋内，是余昌荣家庭的唯一住房。胡灵睿自不动产权登记在其名下后，每天都以非正当的手段强行要求余昌荣一家搬离诉争房屋，故诉至法院，要求判如所请。 胡灵睿辩称，一、胡灵睿与余昌荣公证授权的委托人张凯为签订《房屋买卖合同》系原、被告双方真实意思的体现，主体适格，内容合法，且已履行完毕并生效。1、余昌荣亲自出具经公证机关公证的委托书，委托张凯为代为销售房产并代收房款的授权真实有效，张凯为代余昌荣签订的《房屋买卖合同》对委托人余昌荣具有法律约束力；2、双方签订《房屋买卖合同》后，胡灵睿依据合同的约定履行了全部购房款49万元的支付义务，标的房屋的所有权已依法办理在胡灵睿名下，并在房产管理部门登记公示，该物权具有法律效力，受法律保护。二、出售标的房屋系余昌荣真实意愿，其亲自签订多份书面材料表示自愿对外转让房产，用以偿还外债，胡灵睿正是基于对余昌荣销售房产意愿的确信才决定出资购买其房产。余昌荣诉称胡灵睿与张凯为串通，偷偷将其房屋进行过户与事实不符。综上所述，余昌荣的诉请与事实严重不符，其违反合同约定恶意诉讼的行为不仅侵害了胡灵睿的合法权益，而且违反法律原则，依法不能成立。 张凯为辩称，一、本案余昌荣是以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，根据合同的相对性，张凯为并非本房屋买卖合同诉讼纠纷的当事人，张凯为作为本案被告不适格。二、余昌荣对张凯为的委托授权系经余昌荣本人亲自签订，并经公证处依法公证其真实性及合法性。张凯为代余昌荣与胡灵睿签订《房屋买卖合同》，并代为收取购房款也是在余昌荣书面的授权范围内进行，合法有效。三、出售标的房屋系余昌荣真实意愿，其亲自签订多份书面材料表示自愿对外转让房产，用以偿还外债。余昌荣关于张凯为到期不催告债务，与胡灵睿串通偷偷将其房屋进行过户的说法与事实不符。综上所述，余昌荣对张凯为的诉讼主体选择不适格，应予驳回，且余昌荣的诉请内容与事实完全不符，依法不能成立。 本院经审理认定事实如下：2017年3月3日、3月21日，余昌荣先后与张凯为、明勇各签订了一份《借款协议》，约定张凯为向余昌荣出借26万元，明勇向余昌荣出借10万元，借款期限30天，具体日期以银行凭证或者余昌荣收款凭证为准，如出借时间发生变更则清偿时间相应调整，借款利息从张凯为、明勇向余昌荣提供借款之日起，余昌荣每月按借款金额的2%向张凯为、明勇支付利息，直至余昌荣还清本息为止。余昌荣自愿以本人所有的位于大丰镇互惠大道106号7栋2单元101号房产作为合同项下的借款抵押担保，并到有关管理部门办理抵押登记手续。协议签订之日，张凯为向胡灵睿出具了一份《委托付款书》，委托胡灵睿向余昌荣支付上述协议约定的借款26万元，胡灵睿接受张凯为的委托即通过其在工行四川省分行的个人账户向余昌荣在工行成都新都大丰支行的个人账户转款26万元，同日余昌荣向张凯为出具了借到张凯为现金26万元的《借条》一份。明勇与余昌荣签订《借款协议》后，通过胡灵睿在工行四川省分行的个人账户，于2017年3月22日向余昌荣在哈尔滨银行成都天府支行的个人账户转款10万元，对于该款项，余昌荣向明勇出具了收到现金10万元的《借条》一份。 2017年4月18日，经过公证，余昌荣出具了一份《委托书》，该委托书其中载明：位于成都市新都区××大道××单元××号（业务件号：2017041814F00470）不动产登记为余昌荣单独所有。现余昌荣事务繁忙特委托邓旭东、胡灵睿、张凯为、周杰、周刚五人为代理人，五人中的任意一人均可以办理下列事宜：一、办理上述房产的缴费及领取不动产证手续。二、多次签定上述不动产的抵押合同及借款合同等文件，多次申请并办理上述不动产抵押登记手续和顺位押登记手续并领取抵押登记后的产权证或不动产权证书。三、多次到不动产登记中心办理上述不动产的注销抵押登记手续及注销顺位押登记手续并领取注销抵押后的产权证或不动产权证书相关事宜。四、多次查阅上述不动产档案，办理上述不动产地址变更手续，出售上述不动产，签订上述不动产的买卖合同，办理网签或撤销网签、并收取售房款。五、到不动产登记中心办理上述不动产买卖产权交易过户及领证等相关手续（含带抵押过户）。……受托人在办理上述事宜时有权向有关部门提供委托人资料，所签署的文件委托人均予以承认。受托人有转委托权。委托期限：从签署委托书之日起两年内有效。2017年4月21日，余昌荣在向明勇借款后，根据《借款协议》的约定，将其单独所有的位于成都市新都区××大道××单元××号住房一套（产权证号：川（2017）新都区不动产权第0019045号，建筑面积122.28平方米）在房管部门办理了抵押登记（业务件号2017042414F00358），抵押权人为明勇，权利价值72万元。2017年5月2日，余昌荣向周刚出具一份载明“今借到周刚现金9.8万元”的《借条》。同日，余昌荣又出具了一份《承诺书》，载明其于2017年5月2日向周刚借到现金9.8万元，承诺于2017年5月8日归还，如未按时归还，本人余昌荣及家人自愿将位于大丰镇互惠大道106号7栋2单元1层1号交于周刚变卖，并于2017年5月8日搬出此房屋，变卖所得金额用于归还张凯为和明勇及周刚所有欠款，本人余昌荣及家人其它债务与周刚和张凯为、明勇无关，归还张凯为和明勇、周刚欠款后，剩余金额由周刚自由分配。以上出自本人自愿。 2017年5月9日，余昌荣与胡灵睿签订了一份《协议书》，协议约定，余昌荣委托授权胡灵睿出售位于大丰镇互惠大道106号7栋2单元1层1号房屋，并委托胡灵睿收取房屋价款，同时委托胡灵睿提前结清该房屋的银行按揭贷款。胡灵睿根据余昌荣的委托，代余昌荣向哈尔滨银行偿还按揭贷款10万元，提前结清了上述房屋银行按揭贷款，该款由胡灵睿垫付。胡灵睿根据余昌荣的委托，胡灵睿将上述房屋以47.8万元的价格出售给买家。若购房款不能及时到位，胡灵睿同意自行出资购买。余昌荣委托胡灵睿从已收到的购房款中，代为偿还余昌荣尚欠债权人张凯为、明勇、周刚的债务共计45.8万元。胡灵睿扣除为余昌荣垫付的提前结清银行按揭贷款10万元后，将余款转交给余昌荣。余昌荣认可，胡灵睿转交余昌荣的售房款金额为胡灵睿实际收到的售房款减去胡灵睿代余昌荣垫付的结清房屋按揭贷款，再减去胡灵睿代余昌荣偿还债权人45.8万元的借款，最终转交金额为2万元。同日，余昌荣又向张凯为出具了一份《受托付款书》，载明：因其本人尚欠债权人张凯为债务26万元、明勇10万元、周刚9.8万元未偿还，现特委托张凯为将本人位于大丰镇互惠大道106号7栋2单元1层1号房屋出售后收到的房款支付给债权人张凯为、明勇、周刚，委托支付金额为45.8万元。 2017年5月15日，张凯为代余昌荣（甲方）与胡灵睿（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定余昌荣将位于大丰镇互惠大道106号7栋2单元1楼1号出售给胡灵睿，该房屋建筑总面积为122.28平方米，胡灵睿同意以每平方米4007元购得该房屋，计总价49万元。胡灵睿于2017年5月15日付定金2万元，于2017年5月16日交付房屋首付款17万元，于2017年5月18日将剩余房款30万元支付给余昌荣。余昌荣应于2017年5月18日之前将该房屋交付给胡灵睿，同时一并移交该房屋相关手续。签订上述合同的次日，张凯为又代余昌荣与胡灵睿在网签合同政务大厅服务点签订了成存房买（自）第46060号《成都市存量房买卖合同》。同日，上述房屋过户登记到胡灵睿名下。 以上事实，有当事人的当庭陈述及提交的银行流水明细清单、银行转款凭证、房屋信息摘要、公证书、委托书、《成都市存量房买卖合同》、不动产权证、《房屋买卖合同》、《借款协议》、委托付款书、借条、承诺书、《协议书》等证据在卷佐证，本院予以确认。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：胡灵睿、张凯为提交了收条和胡灵睿在中国工商银行成都仁和路支行的交易流水明细清单，证明签订《房屋买卖合同》后，胡灵睿按合同的约定即支付了2万元定金，后又通过其在中国工商银行成都仁行路支行的个人账户，于2017年5月16日向张凯为转款17万元（共转款四笔，其中三笔每笔5万元，另一笔为2万元）、于2017年5月18日向张凯为转款30万元（转款一笔），支付了相应的购房款49万元。以及收到购房款后，张凯为依照余昌荣的委托内容，于2017年5月18日分别向其指定的债权人周刚、明勇转付了余昌荣所欠的借款9.8万元和10万元，清偿了余昌荣全部到期债务。余昌荣对胡灵睿、张凯为提交的银行交易流水明细清单的真实性没有异议，关联性有异议，对收条的真实性、关联性均有异议。本院认为，胡灵睿、张凯为提交的收条和银行交易流水明细清单的金额、时间相互印证，款项的支付时间也与《房屋买卖合同》约定的付款时间一致，故对胡灵睿、张凯为提交的上述证据本院予以采信，以及对《房屋买卖合同》签订后，胡灵睿已按合同约定支付了房款对价49万元的事实予以确认。 本院认为，原、被告争议的焦点是胡灵睿与张凯为签订的《房屋买卖合同》的效力问题。余昌荣认为该合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，应属无效。本院认为，首先，在本案中，余昌荣对外借款是事实，在未按约定期限清偿债务时，欲用其单独所有的房产变卖后的价款清偿债务，先后出具了《承诺书》、《协议书》、《受托付款书》等多份书面材料表达了上述意思，余昌荣系成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人，故其用其单独所有的房产变卖后的价款清偿债务应是其真实意思的表示。其次，余昌荣在与张凯为、明勇等人之间存在债权、债务关系时，其在公证处签署的公证《委托书》亦应是其真实意思的表示，其应对该《委托书》所产生的法律后果承担责任。余昌荣公证签署的《委托书》中委托了邓旭东、胡灵睿、张凯为、周杰、周刚五人为其代理人，五人代理的权限中包括出售案涉房产，签订案涉房产的买卖合同，办理网签或撤销网签、收取售房款，到不动产登记中心办理案涉房产的产权交易过户及领证等相关手续。故在余昌荣委托胡灵睿对外以47.8万元出售案涉房产用以清偿其所欠债务履行未果后，胡灵睿按照与余昌荣签订的《协议书》的约定，自行出资购买案涉房产，与余昌荣的代理人张凯为签订了《房屋买卖合同》，张凯为的该代理行为未超越其代理权，胡灵睿虽是余昌荣委托的代理人之一，又以买受人的名义购买案涉房产，但该行为符合其与余昌荣签订的《协议书》的约定，并非恶意串通。再次，从本案查明的情况来看，余昌荣购买该房屋共支付了32万元（含按揭贷款），其自行出售该房屋的价格为47.8万元，而胡灵睿支付的购房款价格为49万元，已按《房屋买卖合同》的约定支付了相应的对价，该价格未低于余昌荣欲自行出售房屋的价格。且案涉房产已转移登记至胡灵睿名下，《房屋买卖合同》的权利义务双方已履行完毕。综上，余昌荣的代理人张凯为与胡灵睿签订的《房屋买卖合同》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的情形，故余昌荣要求确认胡灵睿与张凯为之间签订的《房屋买卖合同》无效的诉请于法无据，本院不予支持。关于余昌荣的第二项诉讼请求主张案涉房产的不动产权证恢复登记到其名下，该诉请是基于《房屋买卖合同》无效而主张，上述本院已认定《房屋买卖合同》合法有效，因此余昌荣的此项诉讼请求，无主张的依据，本院也不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十一条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回余昌荣的诉讼请求。 案件受理费100元，财产保全费2970元，合计3070元，由余昌荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  严振波 二〇一七年八月十六日 书记员  侯 毅