浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初20328号原告：刘艳珍，女，1977年8月6日出生，汉族，经商，户籍地安徽省阜阳市颍泉区，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：盛卫，浙江望道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱益鸯，浙江望道律师事务所律师。被告：陈妙英，女，1979年3月8日出生，汉族，经商，住浙江省义乌市。原告刘艳珍为与被告陈妙英房屋买卖合同纠纷一案，于2016年12月2日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员骆巧梅独任审判，适用简易程序于2017年1月3日第一次公开开庭进行了审理。原告刘艳珍的委托诉讼代理人朱益鸯，被告陈妙英均到庭参加诉讼。后因案情复杂，故本案裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年8月2日第二次公开开庭进行审理。原告刘艳珍及其委托诉讼代理人朱益鸯到庭参加诉讼，被告陈妙英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘艳珍起诉称，2015年11月29日，原、被告签订《房产土地转让协议》，被告将其所有的位于义乌市××路××号（义乌房权证大陈字第**），建筑面积596.87平方米，共三间五层垂直房，包括土地、水电等设施整体出让给原告，总价为1780000元。约定2015年11月30日支付1000000元，12月7日前支付700000元，尾款80000元待房地产过户后一次性付清，被告须配合原告办理过户手续，交房时间为2015年11月30日。原告依约支付了被告1700000元房款，催促被告尽快完成过户手续，但被告一直推诿拖延。为此，原告诉请：1、依法确认原、被告之间的《房产土地转让协议》有效；2、依法判令被告限期办理该房地产过户手续。被告陈妙英答辩称，原、被告签订《房产土地转让协议》是事实，被告也收到了原告的1700000元的购房款，房屋是被告的父母留给被告的，被告手上也只有一本房产证，没有土地使用权证，在被告父母名下时也一直没有做土地使用权证。土地是被告父母向大陈镇政府购买的三间房屋的土地，被告父亲是交纳过土地出让金的，经侧面了解是因为大陈镇政府没有向国土部门交纳土地出让金，所以导致不能做土地使用权证，房屋现在也不能过户。大陈镇政府答复说等以后政策允许了再做证。当时原、被告签订合同时原告是知道没有土地使用权证，被告承诺是在政策允许的情况下可以配合过户，但现在政策还不允许过户，故被告无法配合。因为现在尚不能过户，房屋的有关资料是被告在保管，原告是知道的，原告自己也知道涉案房屋现在不能过户。针对被告的答辩意见，原告补充陈述称，不止被告的三间房屋，涉案房屋所在那条街上很多都是这个情况，原告去买的时候打听到是交过土地出让金的，被告也是这么和原告说的，后来原告去问其他人都说是历史遗留问题，搞不清楚，并且因为涉案房屋是中介挂在那里出卖的，原告相信是可以过户的，后来过户不了去了解，才发现整条街的房产都没有办理土地证，都是从大陈镇政府交钱买过来的。原告刘艳珍为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：证据1，《房产土地转让协议》原件一份，证明原、被告签订房产土地转让协议的事实。证据2，房屋所有权证原件一本，证明该房产系被告所有的事实。证据3，转账凭证原件两份，证明原告依约向被告支付1700000元房款的事实。证据4，结婚证原件一本，证明原告与张庆才系夫妻关系的事实。证据5，义乌市不动产登记中心档案证明原件一份，大陈镇人民政府证明核对件一份，证明涉案房屋系大陈镇政府出让给被告父亲陈世云户的事实。证据6，析产约、析产约公证书及证明核对件各一份，证明陈世云夫妇通过分家析产公证的方式将涉案房屋给被告的事实。证据7，征地补偿协议书复印件一份、义乌市人民政府关于大陈镇总体规划的批复核对件一份，证明涉案土地系政府征用的事实。被告陈妙英对原告提供的证据质证如下：证据1、2、3，没有异议。证据4，真实性不清楚，但被告知道原告与张庆才是夫妻。被告陈妙英未向本院提供证据。因第二次开庭被告陈妙英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对证据4、5、6、7的质证权利。庭审过程中，经本院发函，义乌市不动产登记中心出具复函一份。原告对复函的真实性无异议，认为该份复函也认可了涉案不动产所处的区块土地已经于1988年12月由政府征用的事实，虽然暂不具备产权过户的条件，但是在被告依据相关手续办理土地使用权首次登记手续后还是可以依法过户的，由此可以证明原、被告之间的房屋买卖合同有效。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：原告提供的证据1，《房产土地转让协议》系原件，由原、被告双方签字与捺印，且被告陈妙英对该转让协议无异议，本院对其真实性予以认定，确认被告将其名下房产土地转让给原告的证明力；证据2，系原件，由义乌市房地产管理处制发，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认坐落于义乌市××路××号的房屋由被告所有的证明力；证据4，系原件，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认原告与张庆才系夫妻关系的证明力；证据3，系原件，加盖有中国建设银行业务章，结合证据4的证明力，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确定原告通过其丈夫张庆才账户向被告支付1700000元房款的证明力；证据5，义乌市不动产登记中心档案证明系原件，由义乌市不动产登记中心出具，本院对真实性、合法性及关联性予以认定；大陈镇人民政府证明核对件一份，由义乌市不动产登记中心出具，证明加盖义乌市大陈镇人民政府公章，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，综上，确认涉案房屋系大陈镇政府出让给被告父亲陈世云户的事实；证据6，系核对件，由义乌市不动产登记中心盖章出具，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认陈世云夫妇通过分家析产公证的方式将涉案房屋给被告的事实；证据7，征地补偿协议书系复印件，本院对真实性不予认定；义乌市人民政府关于大陈镇总体规划的批复系核对件，本院对真实性予以认定。义乌市不动产登记中心系办理房产登记过户的职能部门，故其出具的复函的证明力本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告刘艳珍与被告陈妙英于2015年11月29日签订《房产土地转让协议》一份，约定被告将其所有的坐落于义乌市××路××号（义乌房房权证大陈字第**）产，建筑面积596.87平方米，共3间5层垂直房包括土地、水电等设施整体转让给原告，转让总价为1780000元整；约定付款方式为2015年11月30日原告支付被告1000000元整，2015年12月7日前由原告再支付给被告700000元整，被告须配合原告把房产证、土地出让手续完善，房产过户后由原告一次性付清尾款80000元；该房产过户费等其他费用由原告自行承担；被告保证涉案房屋产权合法，权属清楚，无任何争议，交房时间为2015年11月30日。2015年11月30日，原告通过其丈夫张庆才账户转账支付被告购房款1000000元，被告将涉案房屋交付给原告使用。2015年12月7日，原告又通过其丈夫张庆才账户转账支付被告购房款700000元。另查明，1989年大陈镇政府同意出让给大陈一村被告父亲陈世云户房屋3间，占地108.22平方米。1994年6月6日，该房办理了房屋所有权登记，权证号码义乌房权房权证大陈字第**，面积502.27平方米，坐落于大陈镇新区，房屋所有权人陈世云、楼翠珍。2000年12月26日，陈世云夫妇经义乌市公证处公证，将坐落于大陈镇新区的上述房屋析产分拨给三女陈妙英所有，该房屋的门牌号码为××。2004年，该房屋所有权人过户登记为陈妙英，房屋所有权证号码为义乌房权证房权证大陈字第**，层数5层，建筑面积596.87平方米。案件审理过程中，本院向义乌市不动产登记中心发函，征询涉案房屋目前是否可以办理产权过户手续的意见。义乌市不动产登记中心复函：“根据《不动产登记暂行条例实施细则》第24条第2款的规定：未办理首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。坐落于××的不动产，虽已办理房屋所有权登记，但未办理土地使用权首次登记。经查档案：该不动产所处区块的土地已于1988年12月由政府征用，但未查找到批准被告使用土地的相关供地材料。综上，××的不动产，暂不具备产权过户条件。”本院认为，原告刘艳珍与被告陈妙英于2015年11月29日签订的《房产土地转让协议》系双方的真实意思表示，且被告已于2004年取得涉案房产的房屋所有权证。根据义乌市不动产登记中心复函明确，经查档案，涉案房产所处区块的土地已于1988年12月由政府征用，故涉案房屋土地性质应非集体所有，故原、被告之间的房屋买卖并不违反法律行政法规的强制性规定，亦不存在导致合同无效或可撤销的其他情形，应系合法有效。原告要求确认原被告之间签订的《房产土地转让协议》有效的诉请，于法有据，本院予以支持。但义乌市不动产登记中心的复函同时明确，××的不动产，未查找到批准被告使用土地的相关供地材料，暂不具备产权过户条件，故原告要求被告限期办理房地产过户手续的诉请，本院不予支持。综上，原告合理合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告刘艳珍与被告陈妙英于2015年11月29日签订的《房产土地转让协议》合法有效。二、驳回原告刘艳珍的其他诉讼请求。案件受理费20820元，由原告刘艳珍负担20780元，由被告陈妙英负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  骆巧梅人民陪审员  黄允荣人民陪审员  黄 超二〇一七年八月二十四日代书 记员  吴旭璐