河北省枣强县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1121民初1053号原告（反诉被告）：李健，男，1988年7月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：马林燕，河北金箭律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚吉明，男，1957年10月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：郝淑巧，河北天成佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彦辉，河北天成佳信律师事务所律师。原告（反诉被告）李健与被告（反诉原告）姚吉明买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法组成合议庭，被告姚吉明于2017年7月18日提起反诉，本院依法合并审理。2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李健的委托诉讼代理人马林燕、被告姚吉明（反诉原告）的委托诉讼代理人郝淑巧、刘彦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李健（反诉被告）诉称：2014年7月23日，原被告由证明人李长水沟通签订“房屋转让协议”协议第三条付款方式约定“经双方协商，乙方首次付款1600000元，甲方将国有土地使用证交给乙方，在甲方将房屋腾出后，房屋产权证过户到乙方名下后，再交付乙方国有土地使用证的同时，乙方将剩余房款全部交清（2014年12月份前交清剩余房款）”和第五条违约责任“甲方违约或反悔乙方有权要回预付款及房屋转让价格20%的违约金”约定时至今日，被告不仅没有将国有土地证交给原告，而且还在原告不知情的前提下将房屋租给其他人作“经营性用房”使用，原告认为被告上述行为构成违约，故诉至法院。要求判令：1、解除原、被告之间的房产买卖合同；2、判令被告返还原告购房付款160万元及违约金136万元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）姚吉明辩称，应该继续履行合同，本案没有约定合同解除的条件，原告李健无权以约定解除合同的条件已经成就为由要求解除合同。本案也不符合法定解除的条件李健解除合同的真实缘由是因为无力支付剩余的房款，本案中是李健违约，李健仅支付首付款160万元，未按合同约定交清剩余房款520万元，此后多次催促李健交清剩余房款，2016年8月5日该房产进行产权登记。过户条件已经成熟，李健以无钱为由推脱，现被反诉人要求解除合同，没有事实和法律依据。故提起反诉，要求被反诉人李健支付剩余房款520万元，并支付逾期付款违约金63.7万元（自2015年1月1日至2017年7月1日按照同银行贷款利息）。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、2014年7月23日原被告签订的房屋转让协议一份，拟证明原告按照协议交付首付款160万元。证据二、银行转账凭证，拟证明交付原告按照合同约定履行了付款义务。证据三、2014年7月23日被告书写收到条一张，证明被告已经首付款160万元。证据四、录音资料一份，证明被告将涉案房屋出租。证人证言两份：拟证明原告向被告催促履行合同交付房屋。被告对原告证据的质证意见：原告提交的证据一、二、三四无异议对证人证言不予认可，该证人与原告有利害关系，其真实性不能确认，该证言也不能清楚具体的证明具体时间地点等客观存在的事实。被告（反诉人）提交如下证据：证据1、1999年8月19日姚吉明取得的枣国用99-1281号国用土地使用证。证据2、2014年7月23日双方签订的房屋转让协议，约定过户费用由乙方承担，合同第三条约定李健2014年12月交青房款，手写部分为准，因手写部分更能体现真实意思，该条没有交付房屋的约定，关于两后一同时被手写部分取代，正确理解为李健交付房款有时间约定，姚吉明腾房过户没有时间约定，姚吉明积极履行义务，腾出房屋问题可以由用电记录为证，当时是由老头老太看护房屋。证据3、录像资料：2015年4月李健妻子领着住健局来拍土地证的情形。证据4、2015年12月份姚吉明为促成办理过户，向河北宏星检测技术服务有限责任公司申请检测，及检测鉴定报告证据。证据5、姚吉明缴纳规划基数服务费5900余元。证据6、姚吉明补办健设工程规划许可证。证据7、8、9证明李健向姚吉明借款的事实。证据10、姚吉明向住健局缴纳一般罚没收入。证据11、姚吉明向住房和城乡健设局缴纳城市基础设施配套费。证据12、姚吉明办理建筑工程施工许可证。证据13、证明2016年7月7日姚吉明妻子与李健的通话记录，证明李健协助办理。证据14、2016年7月7日李健给姚吉明之子发短信。证据15、2016年7月5、6、7、29日和8月1日，姚吉明多次催促李健的通话记录。证据16、姚吉明交纳房屋登记费。证据17、姚吉明取得房屋所有权证。原告（被反诉人）李健对上述证据的质证意见：证据1无异议；证据2真实性无异议，对证明内容有意见，证明过户费用由原告承担，但被告举出的费用均不是过户费用，另外，2014年12月前交清剩余房款，指的是在被告腾房交房过户之后进行的，是对被告履行义务的时间约束，第三条明确指出双方的权利义务，整个协议均是双方真实意思表示；证据3、4、5、6、10、11、12、13、14、15、16均与本案无关，证据3、13、14因被告没有房产证，其签订合同时隐瞒事实，原告处于好心，是对被告的帮忙，而非义务，这些工作都是被告为办理房产证做的，被告签订合同前上述工作就应当做完做好，签订合同前就应该拥有房产证；剩余费用证据，被告声称是过户费用，陈述不实，被告说的费用是被告为自己办理房产证向有关机关缴纳的，不属于过户费用，时至今日，被告也未就过户事项与原告进行协商，向税务机关办理，何谈过户费用，历来先有证后过户，被告2016年8月5日才取得房产证，被告说的费用都在该日期之前，是办证费用，不是过户费用。由此可以看出，在签订合同时，被告没有房产证，被告对此心知肚明，被告欺骗原告，没有向原告阐明没有房产证，被告在签订合同时就知道无法实现过户，被告违约在签约之初就已经存在，更导致了被告之后的严重违约，至今三年没有交房，作为房屋买卖合同，交付房产是合同的主要目的，被告只收钱不交房其所有借口，均不能掩盖违约的事实。证据7、8、9原告的确收到被告10万元，并非借款，而是被告退的房款，因为双方2014年7月23日签订合同后，原告多次找被告，要求被告履行合同，被告以种种借口推延，被告是农民，经济收入有限，原告在看被告迟迟不交房，要求被告退款，被告鉴于家庭情况，暂时退了10万元，虽然是借条，但是其性质并非借款，按照被告自己的说法，被告一直在找原告要求付剩余房款，被告又怎么可能再借给原告10万元，不符合情理，纵观案情，被告没有房产证，无法办理过户，至今未交房，被告自知合同约定的义务无法实现，故退还原告房款10万元；证据17真实性无异议，恰恰证明被告违约的事实，其所称具备了过户条件，在合同中并未任何显示，故被告说法不能成立。经审理查明：2014年7月23日原、被告经证明人李长水沟通签订房屋转让协议协议约定：转让方（甲方）姚吉明，受让方（乙方）李健，第一条、转让房产基本情况该房屋位于大营××迎宾路西侧兰黛国际南邻，恒利家具北邻，建筑面积为840平方米的房屋及土地一并转让给乙方。第二条经协商转让价格680万元。（土地房产过户费用由乙方承担）。第三条付款方式经双方协议，乙方首付款160万元，甲方将国有土地使用证交给乙方，在甲方将房屋腾出后，房屋产权证过户到乙方名下，在交付乙方国有土地证的同时，乙方将剩余房款全部交清（2014年12月份交清剩余房款）。第四条经乙方提议，甲方必须…。违约责任：第五条“经双方约定，甲方若违约或反悔，乙方有权要回预付款及房屋转让价格20％的违约金。若乙方未能及时交款或者反悔，交予甲方的预付款不予退回…”第六条此协议由证明人李长水公正，…。该协议由甲方姚吉明、乙方李健，证明人李长水三方签字摁印，时间为2014年7月23日。协议签订当日，原告李健向被告姚吉明支付160万元。被告姚吉明出具收条一份。2016年8月被告姚吉明取得了该涉案房屋所有权证书。原、被告至今未办理过户手续，原告李健未支付剩余价款。该涉案房屋的国有土地证以及产权证在被告姚吉明处。该涉案房屋现在租赁中。本院认为，房屋买卖合同是双务、有偿、诺诚合同，出卖方的目的是取得价款、买受方的目的是取得房屋所有权，一方或者双方不履行合同则会使合同目的不能实现，则达到解除合同的目的。本案所涉房屋在被告转让时尚未取得房屋所有权证，但原被告双方自愿签订了房屋转让协议，该协议不违反法律法规等强制性规定，故该协议并非当然无效协议。双方签订协议后，均应按照协议的内容履行各自的义务。被告应办理产权交易过户手续、交付房屋，原告应交付剩余价款、取得所有权。但案涉双方均认为对方违约在先，原告认为被告应先交付证件办理过户再交纳剩余价款，被告认为原告应交付剩余价款再交付证件办理过户。审查该案涉协议第三条，协议中未明确约定交付标的物的时间，也未约定办理产权登记的时间，原被告双方因协议约定不明导致双方互不信任，双方均存在过错，致使在协议约定近三年之久仍未履行，原告作为买受方未支付价款取得房屋所有权，构成了买方的根本违约，被告作为出卖方未交付标的物办理产权过户手续构成了卖方的根本违约。根本违约属于解除合同的法定条件，因此本案所涉房屋买卖协议应予解除。据此，原告要求被告姚吉明返还已支付的购房款符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付违约金无法律依据本院不予支持，但被告应给付原告160万元占用期间的利息，利息应按照同期银行贷款利率计息；反诉原告姚吉明要求继续履行合同并赔偿损失无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决如下：一、解除原告李健与被告姚吉明于2014年7月23日签订的房屋转让协议；二、被告姚吉明于本判决生效后十日内返还原告李健160万元及相应利息（以160万元为基数自2014年7月23日起算至给付之日止，按同期同类银行贷款利率计算）；三、驳回原告李健的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告姚吉明的诉讼请求。本诉案件受理费30480元，被告姚吉明承担19200元，原告李健承担11280元，反诉案件受理费26330元，由反诉人姚吉明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  张玉乔审 判 员  张世和人民陪审员  李 钢二〇一七年八月十四日书 记 员  张 鹤