广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书(2016）桂0102民初750号原告：卢才芳，女，1963年4月10日出生，壮族，住南宁市兴宁区，委托代理人：吴玮，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。被告：南宁市东沟岭经济发展有限责任公司，住所地：南宁市望州路304-3号。法定代表人：成鹰，该公司总经理。委托代理人：石艳，女，1977年6月20日出生，壮族，该公司员工，住南宁市青秀区，委托代理人：王雪，女，1986年8月31日出生，汉族，该公司员工，住南宁市青秀区，原告卢才芳与被告南宁市东沟岭经济发展有限责任公司（以下简称“东沟岭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告卢才芳的委托代理人吴玮、被告东沟岭公司的委托代理人石艳、王雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢才芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付南宁市兴宁区南梧大道200号东沟岭·金禾湾第14号楼D单元14D402号房不动产权证书；2、判令被告支付逾期办理上述产权证的违约金269390.50元（按已付房款的年利率5%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月10日原、被告签订了《南宁市经济适用房买卖合同》，双方约定，被告将南宁市兴宁区南梧大道200号东沟岭·金禾湾第14号楼D单元14D402号房售予原告，该房建筑面积77.30平方米，成交总价163125元。合同签订后，原告于2010年11月10日一次性向被告交付了163125元。被告于2011年10月31日向原告交付了上述房屋，合同约定被告应在房屋交付使用后720日内为原告办理房屋产权证，现距交付房屋之日起已经超过720日，但被告至今未为原告办理房地产权证。被告东沟岭公司答辩称，1、被告一直在积极办理房屋产权证所需的一切手续，但因不动产权属登记的法律出台、政策调整、行政机关办理业务流程的原因，导致房屋产权证不能即使办理，答辩人对此没有过错。涉案房屋所用土地的土地证有效期为2013年9月30日，金禾湾12-14号楼办得南宁市建筑工程规划竣工验收合格证为2013年12月23日，取得南宁市房地产开发项目配套设施业务证明为2014年1月26日，至此，办理销售证的证件已经申办完成。但因办理商品房销售许可证需在土地使用证有限期内，于2014年4月9日向南宁市国土资源局申请土地竣工换证。国土局在做土地竣工换证资料预审的时候，提出土地证没有明确划分商业及住宅面积的比例，需先申请办理该项目的土地使用条件调整，被告于2014年4月22日向国土局申报国有土地建设用途的审批。国土局工作人员在审核时提出竣工面积所算出的面积与复函上的面积不符，要求被告向经适房中心发函申请重新复核，但经适房中心说经适房项目的所有业务已经移交给南宁市房产管理局物业管理处，经该处要求，被告又向房产局提交了申请，但一直没有下文。2015年经南宁市房产管理局商管科同意不需土地竣工换证可先办理销售证，但需要重新核准资质，被告于2015年8月申报资质核准，2016年4月取得。被告在2015年11月做期转现备案的时候，12号楼面积调整重新备案，于2016年4月重新取得备案，于2016年6月12日进行期转现的最后复核。因2016年7月1日开始，房产证改为不动产权属证书，办理现售备案登记所需的材料有所变动，金禾湾12-14号楼办理现售备案的资料尚欠增加的《不动产权籍调查》，该项材料于2016年7月15日申报办理，需20个工作日办结。2、根据双方签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》第十七条第4点的规定，因出卖人的过错导致上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，因此原告要求按年利率5%支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定。3、被告已经为原告办理了不动产权属证书，并于2017年1月13日通知原告领取，由于原告提供的号码为空号，被告在2017年2月13日收到法院传票后根据提供的电话再次通知了原告，被告的办证义务已经履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对被告提交的电话清单有异议，该电话清单显示被告于2017年2月13日拨打原告152××××4228的电话号码，通话时间为52秒，对该证据的真实性本院予以采信，但被告未提交相应的通话录音，无法证实双方通话的内容，被告据此主张已经向原告通知了领取房产证的事实，本院不予采信。虽然被告未提交相应的通话录音，但从涉案房屋的房屋产权证书发放时间来看，被告主张该次通话是通知原告领取房屋产权证书较为合理，且被告也于相近的时间以电话形式通知了其他业主，部分业主已经领取房产证书，因此对被告该主张本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月10日，原、被告签订《南宁市经济适用住房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于南宁市兴宁区经济适用房，建筑面积共77.30平方米，总价款163125元，原告在合同签订之日缴纳全部房款，被告应于2011年10月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的房屋交付给原告使用，并于房屋交付使用后720日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权证，并将以原告为产权人的房屋所有权证交付给原告，因被告过错导致上述手续迟延办理的，原告不退房的，被告按原告已付房价款的0.1%向原告支付违约金，合同并约定该合同项下的任何通知以书面信函形式寄送至原告提供的地址发出后五个工作日或专程送达签收之日，即民主路11号话剧团宿舍、收件人卢才芳、电话187××××0684，或以在报纸（《南宁日报》或《南国早报》）上公布公告的公告刊登之日，即视为送达。合同签订后，原告于当日向被告支付了房屋总价款163125元。2011年1月5日，原告向南宁市地方税务局缴纳了涉案房屋契税1652.46元。被告如期在2011年10月31日前将涉案房屋交付原告使用。2014年1月8日，南宁市国土资源局向被告出具《业务受理回执单》，确认收取了被告申请办理竣工测量的相关材料。2014年4月22日，南宁市国土局受理被告关于“改变国有土地建设用途的审批/面积/容积率”的申请。2017年1月6日，南宁市国土资源局颁发了涉案房屋的权属证书[桂（2017）南宁市不动产权第0001648号]，载明涉案房屋由原告单独所有。本院认为：对于原、被告双方签订的《南宁市经济适用房买卖合同》是否合法有效的问题，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。对于被告应否承担违约责任的问题。根《中华人民共和国合同法》第六十条的约定，双方当事人应当按照该合同约定全面履行自己的权利义务。原告已按约履行了合同价款后，被告也向原告交付了房屋，但现有证据显示被告最早开始向房产管理部门提交办理房屋所有权凭证材料的日期为2014年1月8日，已超过合同中有关“房屋交付使用后720日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权证”的期限（即2013年10月20日前），已构成违约，此后即便遇土地或房产管理政策调整、变更，或者行政机关办理业务流程影响，也不能成为其主张不构成违约的抗辩事由，故被告未能按约的时间为原告办理产权证明的手续，应承担相应的违约责任。现房屋的产权证书已经办理完成，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，原告主张被告将产权证书交付给原告并承担相应支付违约金的违约责任，本院予以支持。关于违约金的数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据双方签订的《南宁市经济适用房买卖合同》的约定，因被告过错导致房屋产权证书的手续迟延办理的，原告不退房的，被告应按原告已付房价款的0.1%向原告支付违约金，结合延期办理房屋产权证书的期间，该约定的违约金标准明显过低，综合被告方现已办理完毕房屋产权证书、本案房屋确为政策性住房、南宁市房产管理政策确有调整等因素，本院酌情将违约金计算方式调整为以房款总数为基数，自2013年10月21日起计至被告办理完毕房屋产权证书并通知原告领取之日，即2017年2月13日止，按1%/年计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告南宁市东沟岭经济发展有限责任公司向原告卢才芳交付南宁市兴宁区南梧大道200号东沟岭·金禾湾14号楼Ｄ单元14Ｄ402号房的产权证书［桂（2017）南宁市不动产权第0001648号］。二二、被告南宁市东沟岭经济发展有限责任公司向原告卢才芳支付逾期办证违约金（违约金计算：以163125元为基数，自2013年10月21日起2017年2月13日止，按1%/年计算）案件受理费460元，由原告卢才芳、被告南宁市东沟岭经济发展有限责任公司各负担230元。上述给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 庞 梦人民陪审员 张 惠人民陪审员 卢采频二〇一七年八月二十一日书 记 员 蔡建冰附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。