文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初11334号原告：广州三新物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西路**三新大厦****，统一社会信用代码91440106633205364L。法定代表人：张洁茜，董事长。委托代理人：苏思华，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州祥祯福珠宝有限公司，住，住所地广东省广州市白云区云霄路****一社会信用代码91440101552351976L。法定代表人：张兴华，总经理。委托代理人：郭晓竹、丁子芩，分别系广东骏道律师事务所律师及实习律师。原告广州三新物业管理有限公司（以下简称“三新物业公司”）诉被告广州祥祯福珠宝有限公司（以下简称“祥祯福公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三新物业公司的委托代理人苏思华、被告祥祯福公司的委托代理人郭晓竹、丁子芩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三新物业公司诉称：2015年5月5日，被告就天河区花城大道3-7号首层自编C13号商铺与原告签订《南天珠宝世界商场管理服务合同》，服务期限为2015年4月1日至2018年12月31日止，第一年的管理费为5100.8元，第二年的管理费为6376元，被告应在每月5日前支付当月管理费，逾期则每天须按当月管理费的3%的标准交纳滞纳金。合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，为被告提供了完善的物业管理服务。截止至起诉之日，原告多次催促被告缴交管理费，但至今仍未获清偿，被告至今仍拖欠管理费107116.8元、公摊电费439.7元，以上共计107556.5元。现请求法院判令：1、被告向原告支付2015年6月、7月、2015年12月至2017年3月期间的管理费107116.8元（其中2015年6、7月、2015年12月至2016年3月期间的每月物业管理费为5100.8元，2016年4月至2017年3月期间的每月物业管理费为6376元）；2、被告向原告支付迟延支付管理费的滞纳金（以当月拖欠的物业管理费为本金，按照每日3%的标准计算，分别自当月6日起计至被告实际清偿之日止）；3、被告支付原告已垫付的2015年11月至2016年3月期间的公摊电费439.7元；4、本案诉讼费由被告承担。被告祥祯福公司答辩称：2015年6月、7月，原、被告双方达成口头协议免缴物业管理费，所以被告缴纳了2015年8月至11月的物业管理费。涉案商铺的物业管理费实际应为4812.08元/月（按照10元/平方米/月的标准计算）。被告确认欠缴2015年12月1日至2016年10月15日期间的物业管理费，该部分费用合计52932.88元，被告已支付物业管理费保证金15302.40元，扣除上述保证金后，被告应当支付物业管理费是37630.48元。被告没有拖欠原告主张的公摊电费。经审理查明：2015年5月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《南天珠宝世界商场管理服务合同》（以下简称“《服务合同》”），约定：鉴于南天珠宝世界由甲方统一经营管理，乙方同意在承租经营广州市天河区珠江新城花城大道3-7号南天广场南天珠宝世界一楼C13商铺（以下简称“涉案商铺”）期间内，接受甲方的统一管理及提供的综合服务；涉案商铺的建筑面积为127.52平方米；乙方委托甲方管理服务期限为45个月，从2015年4月1日起至2018年12月31日止，实际起始与结束日期从业主将商铺交付予乙方之日起至与业主签订的租赁合同终止或解除之日止；合同期内，管理服务费为第一年每月5100.8元、第二年每月6376元、第三年起每月7651.2元（管理服务费第一年按40元/平方米/月收取，第二年按50元/平方米/月收取，第三年起按全额60元/平方米/月收取），乙方应在每月5日前向甲方交纳当月的管理服务费，乙方应于每月5日前交齐，逾期交纳的，则每天按当月管理费的3%的标准向甲方交纳滞纳金；管理服务费自2015年4月1日起计收；在签订合同的同时，乙方需向甲方交纳相当于两个月管理费作为履约保证金，即15302.4元及首月物业管理费5100.8元；各商铺电费按各商铺内分电表实际使用电量计收，公共用电和线路损耗及公共用水费用应按商铺建筑面积每月分摊，每月5日前由甲方代收取上月商铺电费、水费、公摊水电费，逾期不交的，甲方有权停止供电至缴纳完毕全部费用及相应滞纳金之日止，并每天按应缴费用的3%的标准向乙方收取滞纳金；乙方未按本合同约定支付相应费用，包括但不限于物业管理费、水电费等，逾期连续超过十五日的甲方有权单方面解除合同；任何一方解除合同的，自发出书面解除合同的通知之日起第三日，合同自动终止，因乙方违约而解除合同的，甲方有权自合同解除日起停止一切管理服务，没收保证金全额，并要求乙方支付欠缴的相关费用，乙方应在收到上述有关通知之日起5天内清理完毕商铺内所有物品并将承租商铺交还三新实业公司，超过5天不交还的，则视为乙方自动放弃对商铺内遗留财物的所有权，甲方有权代三新实业公司清理该等财物且不负保管义务，由此产生的一切损失及费用，均由乙方自行承担；乙方在承租期前6个月内解除与三新公司的租赁合同的，可同时解除本合同，但必须提前30天通知甲方，甲方将履约保证金全额退还，在6个月后解除与三新公司的租赁合同的，可同时解除本合同，但必须提前三个月通知甲方，甲方将履约保证金全额退还，履约保证金的退还方式按本协议约定办理，如乙方解除合同时不按前述规定提前通知甲方，则视为乙方单方面违约，履约保证金全额不予退回；等内容。原告称《服务合同》签订后，被告至今欠付2015年6月、7月、2015年12月至2017年3月期间的管理费107116.8元，且不同意被告交纳的物业管理费保证金抵扣拖欠的费用，遂提起本案诉讼，并提交其向被告发出的《催缴通知书》及《关于催缴物业管理费等欠缴费用的函》，证明因被告拖欠物业管理费及电费，其多次向被告催缴未果。经质证，被告对上述证据真实性不予确认。被告称其与原告达成口头协议2015年6月及7月免交物业管理费，其已向原告缴纳了2015年8月至11月期间的物业管理费，其确认欠缴2015年12月1日至2016年10月15日期间的物业管理费，但其已支付的保证金15302.4元应抵扣上述期间的物业管理费；南天珠宝世界的出租方未能兑现招商时的承诺，出租方承诺签约率达到50%后才收取租金，2016年10月，出租方强行对涉案商铺上锁，导致其无法正常经营，故其与出租方的租赁合同已于2016年10月15日因出租方强行上锁而解除。为证明其上述陈述，被告提交如下证据：1、证人证言（仅以书面形式提交，证人未出庭），证明出租方承诺延长免租期，等商场签约率达到50%，租户才需要缴纳租金，且未经租户同意，于2016年9月对部分商铺强行上锁，扣留店内财产，致使商铺无法经营等；2、管理费发票（显示2015年4月、5月管理费各5100.8元；2015年8月-11月管理费共20403.2元）及物业管理费履约保证金发票，证明其已向原告支付涉案商铺2015年4月及5月、8月-11月的管理费，并缴纳了履约保证金15302.4元；3、涉案商铺被上锁照片（打印件）及报警回执，证明涉案商铺于2016年10月被出租方强行上锁，无法正常经营，其员工于2016年12月22日报警；4、被告于2016年10月委托律师向原告出具的《律师函》，证明其希望通过调解协商的方式解决租赁纠纷，但遭到拒绝。经质证，原告对证据1的真实性不予确认，认为证人未到庭，且证人均为欠租户，故其证言没有说服力；对证据2的真实性予以确认；对证据3中照片的真实性不予确认，该照片无原件，对报警回执的真实性无异议，但该回执未显示报警的内容，其不清楚被告为何报警；对证据4的真实性无异议，并称其收到该律师函后也希望通过协商的方式解决纠纷。关于原告主张的公摊电费，被告对该电费持有异议，原告称除《催缴通知书》外无其他证据予以佐证。另查，被告与案外人广州三新实业有限公司（以下简称“三新实业公司”）于2015年4月1日就涉案商铺签订了《广州市房屋租赁合同》，2015年3月14日，被告签署《租户入伙确认书》，载明被告确认涉案商铺已交付。三新实业公司以被告欠租为由向本院提起诉讼【案号为（2017）粤0106民初11333号】，在该案中，三新实业公司陈述其于2016年12月15日对涉案商铺锁门，并称待双方租赁合同及物业合同纠纷解决后再开门。本院认为：原、被告于2015年5月5日签订的《服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。根据《租户入伙确认书》，被告已于2015年3月14日接收涉案商铺。关于原告要求被告向其支付2015年6月、7月及2015年12月至2017年3月期间物业管理费的诉请。其一，根据《服务合同》的约定，涉案商铺自2015年4月1日起计付物业管理费，被告仅向原告支付2015年4月、5月及2015年8月至11月的物业管理费，现原告主张被告支付2015年6月、7月及2015年12月起的物业管理费符合上述约定，被告抗辩双方已口头协议免除2015年6月及7月的物业管理费，但对此未提交相关证据予以佐证，在原告持有异议情况下，本院对被告上述抗辩不予采纳。其二，关于涉案商铺物业管理费的截止计算时间。被告主张因原告于2016年10月15日对涉案商铺上锁，故物业管理费应计算至2016年10月15日。被告对其上述主张仅提供书面证人证言及照片打印件，在原告不予确认的情况下，应由被告承担举证不能的法律后果，故本院对其上述主张不予采纳。根据查明事实，三新实业公司作为出租方在另案中陈述其已于2016年12月15日对涉案商铺上锁，故涉案商铺应于2016年12月15日起无法正常经营，因此原告主张被告向其支付2016年12月16日起的物业管理费，缺乏理据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2015年6月、7月及2015年12月1日至2016年12月15日期间的物业管理费。关于上述期间物业管理费的计付标准，根据《服务合同》约定，物业管理费第一年每月5100.8元、第二年每月6376元、第三年起每月7651.2元，原告主张2015年6月、7月及2015年12月至2016年3月期间物业管理费为每月5100.8元，2016年4月起物业管理费为每月6376元，符合上述约定，被告抗辩物业管理费应为4812.08元/月，但未能提交证据予以佐证，本院对被告的上述抗辩不予采纳，故被告应向原告支付2015年6月、7月及2015年12月至2016年3月期间的物业管理费为30604.8元（5100.8元/月×6个月）、2016年4月1日至2016年12月15日的物业管理费为54093.16元（6376元/月×8个月+6376元/月÷31天×15天），以上共计84697.96元。被告逾期支付上述期间的物业管理费，显属违约，原告主张被告按照每日3%的标准支付延迟支付上述物业管理费的滞纳金符合《服务合同》关于“乙方应在每月5日前向甲方交纳当月的管理服务费，乙方应于每月5日前交齐，逾期交纳的，则每天按当月管理费的3%的标准向甲方交纳滞纳金”的约定，被告辩称对物业管理费持有异议，即对原告主张的上述滞纳金亦持有异议，鉴于原告未对其实际损失进行具体举证，基于公平原则，本院酌情将滞纳金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，该滞纳金应以每月拖欠的物业管理费为本金按期计付，其中2015年6月、7月及2015年12月1日至2016年3月31日期间物业管理费的滞纳金以5100.8元为本金，2016年4月1日至2016年11月30日期间物业管理费的滞纳金以6376元为本金，2016年12月1日至2016年12月15日期间物业管理费的滞纳金以3085.16元（6376元/月÷31天×15天）为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自当月6日起计至实际付清之日止，根据公平合理原则，每月滞纳金均以不超过当月物业管理费为限。关于原告要求被告支付其垫付电费的诉讼请求。因原告并非收取上述费用的主体，在原告仅提供《催缴通知书》予以证明且被告对此持有异议的情况下，应由原告承担举证不能的法律后果，本院对其上述诉请不予支持。至于被告主张其缴纳的保证金抵扣其欠付的物业管理费，原告对此持有异议，被告可另寻法律途径解决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州祥祯福珠宝有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州三新物业管理有限公司支付广州市天河区珠江新城花城大道3-7号南天广场南天珠宝世界一楼C13号商铺2015年6月、7月及2015年12月1日至2016年12月15日期间的物业管理费84697.96元及逾期支付上述款项的滞纳金（滞纳金以每月拖欠的物业管理费为本金按期计付，其中2015年6月、7月及2015年12月1日至2016年3月31日期间物业管理费的滞纳金以5100.8元为本金，2016年4月1日至2016年11月30日期间物业管理费的滞纳金以6376元为本金，2016年12月1日至2016年12月15日期间物业管理费的滞纳金以3085.16元为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自当月6日起计至付清之日止，每月滞纳金均以不超过当月物业管理费为限）；二、驳回原告广州三新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4090元，由原告广州三新物业管理有限公司负担400元，由被告广州祥祯福珠宝有限公司负担3690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  张超英人民陪审员  黄穗萍二〇一七年八月十六日书 记 员  何靖文廖嘉欣            判决书已于2017年   月   日送达