广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终4735号上诉人（原审被告）：王志娟，女，汉族，1974年10月18日出生，住湖南省衡阳市。委托诉讼代理人：刘洪兵，男，汉族，1974年5月26日出生，住湖南省衡阳县西渡镇。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区北滘镇奇钰机械厂，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：王志娟。被上诉人（原审原告）：广东顺德格来富玻璃机械有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：周观美。委托诉讼代理人：杨廷永，男，汉族，1979年8月4日出生，住广东省雷州市。上诉人王志娟、佛山市顺德区伦教奇钰机械厂（以下简称奇钰机械厂）因与被上诉人广东顺德格来富玻璃机械有限公司（以下简称格来富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王志娟、奇钰机械厂上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于5万元违约金判项；2.本案的上诉费由格来富公司负担。事实与理由：王志娟、奇钰机械厂在合同租赁期内由于不可抗力原因经营不善，不得不搬离厂房，加上分租给孟海青时被逃租四万多造成其欠格来富公司厂房租金。后格来富公司同意王志娟、奇钰机械厂缓交租金，还写下字据，所以，王志娟、奇钰机械厂不存在违约。2016年11月份已经付清前面所欠房租，不存在违约。且承诺函违约金过高，不受法律保护。另，格来富公司采取强行锁门，赶走工人，拉电闸等手段阻碍工厂正常生产，导致王志娟、奇钰机械厂直接损失2万余元。被上诉人格来富公司辩称，王志娟、奇钰机械明显存在违约行为，按照双方签订的承诺函违约金为6个月的租金。格来富公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付格来富公司厂房租金108560元，违约金及利息221428元，合计：329988元；2.本案的诉讼费和财产保全费由被告承担。一审法院查明:位于佛山市顺德区伦3号的厂房为卢某某所有。2010年11月9日，格来富公司与卢某某签订了一份租赁协议，约定卢某某将上述厂房出租给格来富公司使用。租赁期限为5年，自2010年11月9日至2015年11月8日。2014年3月1日，格来富公司与卢某某签订了《续租协议》，约定卢某某同意将涉案的厂房续租给格来富公司，租赁期限为两年，自2015年11月9日至2017年11月8日。另外，卢某某同意格来富公司将厂房转租给第三方（用于机械类生产和加工），未经同意不得将厂房转租给第四方。2014年2月28日，格来富公司与王志娟签订了《租赁协议》一份，约定格来富公司将从卢某某处承租的厂房转租给王志娟，时间自2014年5月9日起至2017年11月8日止。租赁起始时间以实际交付时间计���。租金每月36000元，每月租金必须于厂房交付王志娟使用对应之日前支付，不能拖欠。格来富公司预收王志娟两个月租金为押金，合同期满不计息返回给王志娟。格来富公司出租应缴纳的各种税、各种规费和村收取的管理费（现时管理费为每年8280元），由王志娟按照有关规定缴纳。王志娟在协议期间内自动放弃、停租、悔约，未经格来富公司同意转租给第三方，属于王志娟违约责任，王志娟必须清缴使用期内所欠的一切租金、税及费用及按本协议应缴纳的费用，另一次性赔偿格来富公司5个月的租金的经济损失，格来富公司收回厂房。合同签订后，王志娟向格来富公司支付了两个月的租金72000元作为押金。另外，王志娟、奇钰机械厂确认，根据双方的约定，当月的租金应该在当月的9日前支付。2016年9月7日，格来富公司与王志娟、���钰机械厂签订了《厂房租赁补充协议》，约定王志娟、奇钰机械厂每月9日前支付当月9日至次月8日租金。目前王志娟、奇钰机械厂尚欠2016年6月9日至7月8日租金16000元，7月9日至9月8日租金72000元。王志娟、奇钰机械厂于2016年9月10日前支付租金10000元，于2016年9月25日前支付租金40000元，于2016年10月25日前支付租金84000元（含2016年9月9日至10月8日租金36000元）。若不能按照本协议及原协议约定按时支付全额租金，则作王志娟、奇钰机械厂违约论，王志娟、奇钰机械厂需要一次性支付格来富公司6个月厂房租金作为违约金，格来富公司可以解除协议，收回厂房。同日，王志娟、奇钰机械厂向格来富公司出具承诺函一份，对尚欠的租金数额及支付时间进行再次确认。王志娟、奇钰机械厂确认，截至2016年9月7日拖欠2016年6月9日至7月8日的租金16000元，7月9日至10月8日的租金108000元，2015年及2016年管理费16560元，欠款共计140560元。另外，双方约定上述款项分三期清偿，第一期于2016年9月10日前支付租金10000元，于2016年9月25日前支付租金40000元，于2016年10月25日前结清剩余的90560元及2016年10月8日后产生的欠付租金。同时王志娟、奇钰机械厂承诺若违反上述还款承诺，有任何一期款项未按时支付给格来富公司的，则王志娟、奇钰机械厂自愿向格来富公司支付相当于6个月的厂房租金的违约金。格来富公司有权解除租赁关系，收回厂房。上述协议签订后，王志娟、奇钰机械厂仅能按照承诺函的约定支付了第一期的款项10000元，第二期款项未能按时支付。格来富公司遂向王志娟、奇钰机械厂发出《解除租赁协议通知书》（落款时间为2016年10月13日）一份。通知书提出自2016年10月13日解除与王志娟签订的《租赁协议》，并要求王志娟、奇钰机械厂立即支付至2016年11月8日拖欠的租金150000元、管理费16560元以及相当于六个月的租金的违约金216000元，合共382560元。同时要求被告在2016年10月17日前将厂房返还给格来富公司。另外，格来富公司确认王志娟、奇钰机械厂在2016年10月17日支付了拖欠的租金40000元，于10月28日支付了40000元，于12月8日支付了50000元，合共14万元。为此截至2016年12月8日，王志娟、奇钰机械厂才付清了截至2016年10月8日拖欠的租金，但2015年及2016年拖欠的管理费尚余560元。另外，由于王志娟、奇钰机械厂又拖欠格来富公司2016年10月9日至12月8日的租金，格来富公司于2016年12月30日，再次向王志娟、奇钰机械厂邮寄《解除租赁协议通知书》。同时通过手机短信要求王志娟、奇钰机械厂支付拖欠的租金和管理费108560元，并通知王志娟、奇钰机械厂，格来富公司将于当日中午12点后收回厂房。当日中午，格来富公司到涉案厂房，对涉案厂房停电、锁门及清退工人，以此要求王志娟、奇钰机械厂支付租金并返还厂房，王志娟、奇钰机械厂报警处理。在警察的调解下，当天恢复了供电，并打开了厂门。因就租金及交还厂房的事宜协商无果，2017年1月份，格来富公司再次采取相同的措施要求王志娟、奇钰机械厂支付租金及返还厂房。在警察的调解下，于当日恢复了正常。2016年11月26日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向王志娟、奇钰机械厂发出通知。通知明确王志娟、奇钰机械厂的生产场所位于伦教街道饮用水水源保护区范围内。故要求王志娟、奇钰机械厂：1.立即停止涉及废水、废气、噪声、固体废物等污染物产生的项目的建设、生产或者使用；2.限期于本通知发出之日起五日内自行清理违法建设的项目，并恢复��貌。2016年12月5日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向奇钰机械厂发出《现场环境监察意见书》。认为奇钰机械厂未报批环评手续，擅自投入生产，遂责令奇钰机械厂于2016年12月10日之前办理环评手续，并即日起停止违法行为。另外，庭审中王志娟、奇钰机械厂提出将已支付的押金72000元抵扣尚欠的租金。由于据王志娟、奇钰机械厂反映，涉案厂房已经搬迁完毕，一审法院在2017年3月13日曾建议组织双方对涉案的厂房进行实物交接，但格来富公司以奇钰机械厂的登记经营地址尚未迁出涉案厂房为由，拒绝办理交接手续。一审法院认为,本案的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。由于王志娟、奇钰机械厂通过承诺函确认尚欠截至2016年10月8日的租金及管理费合共140560元，现格来富公司确认该部���欠款王志娟、奇钰机械厂已支付了140000元，尚余560元未付。另外庭审中王志娟、奇钰机械厂确认并未支付2016年10月9日至2017年1月8日期间的租金共计108000元。为此格来富公司请求王志娟、奇钰机械厂支付截至2017年1月8日期间尚欠的租金（含截至2016年的管理费）108560元有理，一审法院予以支持。另外，由于王志娟、奇钰机械厂拖欠租金的行为显属违约，为此应按照承诺函及厂房租赁补充协议的约定支付违约金。对于违约金的数额，由于格来富公司并未提供证据证实因王志娟、奇钰机械厂违约对其造成的实际损失，而王志娟、奇钰机械厂对违约金的计算亦有异议，为此结合王志娟、奇钰机械厂的违约情况，一审法院酌定将违约金调整为50000元。至于格来富公司主张的利息，由于一审法院已经支持了格来富公司的违约金请求，格来富公司因王志娟、奇钰机械厂延期支付租���的损失已经得到弥补，为此格来富公司再要求王志娟、奇钰机械厂支付利息一审法院不予支持。至于王志娟、奇钰机械厂辩称，涉案的厂房位于水源保护区且已被相关部门责令搬迁无法继续从事机械生产经营，加之格来富公司在允许王志娟、奇钰机械厂延期支付拖欠的租金的情况下仍采取停电、锁门、驱赶奇钰机械厂工人的违法措施追讨租金，已经对王志娟、奇钰机械厂的合法权益造成侵害，为此应驳回格来富公司的诉讼请求。一审法院认为，根据佛山市顺德区环境运输和城市管理局向奇钰机械厂发出《现场环境监察意见书》，王志娟、奇钰机械厂并未办理环评手续。王志娟、奇钰机械厂作为涉案厂房的承租人及生产者，应根据自身的经营情况履行相关的行政审批手续，格来富公司对此不存在过错。另外，王志娟、奇钰机械厂��认自2017年1月16日才开始着手搬迁厂房，即2016年10月9日至2017年1月8日期间，王志娟、奇钰机械厂仍占用涉案的厂房。故王志娟、奇钰机械厂以此理由拒付租金一审法院不予采纳。至于王志娟、奇钰机械厂认为格来富公司在允许王志娟、奇钰机械厂延期支付拖欠的租金的情况下，仍采取非法措施追讨租金侵犯了王志娟、奇钰机械厂的经营权及财产权利，造成了王志娟、奇钰机械厂损失。一审法院认为本案中王志娟、奇钰机械厂并未提供证据证实在承诺函出具后，双方又另对付款的时间有变更约定。而且王志娟、奇钰机械厂亦未能举证证实具体的损失情况，为此王志娟、奇钰机械厂不能以此为由拒付租金。故若格来富公司确实存在侵权行为并对王志娟、奇钰机械厂造成损失的，王志娟、奇钰机械厂可以另案向格来富公司主张权利。至���王志娟、奇钰机械厂主张的以押金抵扣租金的问题。由于双方签订的租赁协议未对工商登记的处理有明确的约定，而格来富公司在王志娟、奇钰机械厂声称已经搬离涉案厂房的情况下，仍以奇钰机械厂的登记经营地址尚未迁出涉案厂房为由，拒绝办理涉案厂房的实物交接手续。故一审法院认为，王志娟、奇钰机械厂主张的以押金72000元冲抵租金的主张合理，一审法院予以支持。经抵销后，王志娟、奇钰机械厂尚应向格来富公司支付租金36560元。若日后在交接过程中，格来富公司发现王志娟、奇钰机械厂侵犯了其合法权益的，可以另案主张相关权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、王志娟、奇钰机械厂于判决发生法律效力之日起十日内一次性向格来富公司支付截至2017年1月8日的租金36560元及违约金50000元；二、驳回格来富公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3124.91元、财产保全费用2169.94元，合共5294.85元，由格来富公司负担1388.91元，由王志娟、奇钰机械厂共同负担3905.94元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据当事人上诉���答辩意见，本案的上诉争议焦点系王志娟、奇钰机械厂应否向格来富公司支付违约金5万元的问题。所谓违约金，即合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行时，由违约一方向守约方支付一定数额的货币，也包括因违约行为而造成的实际损失如何计算。可见，违约金所具有的显著法律特征是具有事先约定性，即当一方违约时，守约方可以通过已约定好的违约金条款向违约方主张损害赔偿。可见，判断本案中王志娟、奇钰机械厂应否向格来富公司支付违约金5万元的关键在于审查王志娟、奇钰机械厂是否存在违约行为以及双方对相关违约行为所承担的违约责任作何具体约定。根据双方当事人于2016年9月7日签订的《厂房租赁补充协议》约定：“王志娟、奇钰机械厂尚欠2016年6月9日至7月8日租金16000元，7月9日至9月8日租金72000元。王志娟、奇钰机械厂于2016年9月10日前支付租金10000元，于2016年9月25日前支付租金40000元，于2016年10月25日前支付租金84000元（含2016年9月9日至10月8日租金36000元）。若不能按照本协议及原协议约定按时支付全额租金，则作王志娟、奇钰机械厂违约论，王志娟、奇钰机械厂需要一次性支付格来富公司6个月厂房租金作为违约金，格来富公司可以解除协议，收回厂房。”同日，王志娟、奇钰机械厂出具承诺函，对若不能按时履行相关支付义务则同意向格来富公司支付6个月的租金作为违约金作出相应承诺。而在合同实际履行过程中，王志娟、奇钰机械厂仅按照约定支付了第一期款项，其余款项的支付存在迟延履行情况，且仍余560元的管理费尚未支付。另，根据一审中王志娟、奇钰机械厂的自认，其仍欠格来富公司2016年10月9日至2017年1月8日期间的租金尚未支付。由此可见，根据双方当事人的约定，若王志娟、奇钰机械厂未依时支付尚欠款项及相应租金，则应当向格来富公司支付相当于6个月租金合计216000元的违约金。而本案中王志娟、奇钰机械厂的违约行为明显存在，故其依约应向格来富公司支付相应的违约金。但一审法院考虑到违约金数额约定过高，在综合考虑合同履行情况、违约程度等因素之情况下，酌定王志娟、奇钰机械厂向格来富公司支付违约金5万元，符合本案实际，处理并无不妥，本院予以维持。综上，王志娟、奇钰机械厂的上诉请求，理据不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，���持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王志娟、佛山市顺德区伦教奇钰机械厂负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年八月八日书记员  陆灏珺