福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0581民初3256号 原告：中国建设银行股份有限公司石狮分行,住所地福建省石狮市八七路1865号建行大厦，统一社会信用代码91350581858223475Y。 负责人：许文足，该分行行长 委托诉讼代理人：高树宙，男，该分行员工。 委托诉讼代理人：侯诗瑩，女，该分行员工。 被告：王天平，男，1959年10月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：王嘉琳，男，1984年6月22日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号，统一社会信用代码91350581062287377W。 法定代表人：朱进康，该公司负责人。 委托诉讼代理人：张炳华，福建师友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司石狮分行（以下简称建行石狮分行）与被告王天平、王嘉琳、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称泰禾广场投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行石狮分行的委托诉讼代理人高树宙、被告泰禾广场投资公司郑淑红到庭参加诉讼，被告王天平、王嘉琳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行石狮分行向本院提出诉讼请求:1．判令解除350658108-2012-20140565001《个人住房借款合同》；2．判令被告王天平、王嘉琳立即偿还个人住房贷款本金514921.41元，利息、罚息及复息133.90元（合计515055.31元，暂计至2017年6月19日）及自2017年6月20日起至全部还款日所孳生的利息、罚息及复息；3．判令原告建行石狮分行对被告王天平提供的石狮市抵押物享有优先受偿权；４．判令被告泰禾广场投资公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5．判令本案的诉讼费用及由此发生的费用由三被告承担。诉讼过程中，原告建行石狮分行申请撤回第一项诉讼请求。 事实与理由：2014年12月8日，被告王天平、王嘉琳向原告申请个人住房贷款，与原告签订《个人住房借款合同》（编号为350658108-2012-20140565001）约定：被告王天平、王嘉琳向原告借款91万元正；借款期限60个月，从2014年12月22日至2019年12月22日止；还款方式为等额本息还款法；借款年利率为基准利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的借款利率水平上上浮50%；借款人未按时还清任一期借款本金和利息（包括全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；借款人发生其他足以对其偿还债务能力造成不利影响事件，贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布借款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等；抵押或质押期间内，抵押财产或质押财产（质押权利）被查封、扣押、冻结、扣划、留置、拍卖、行政机关监管，或者权属发生争议，借款人未提供符合贷款人要求的新的担保的，贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布借款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等；被告泰禾广场投资公司为上述借款提供阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围为本合同项下的借款本金利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同签订后，原、被告双方就被告王天平提供抵押的房产于2015年2月16日到石狮市房产登记中心办理预购商品房抵押权预告登记手续，原告并于2015年2月17日依约向被告王天平、王嘉琳发放贷款91万元。借款后，在抵押期间被告王天平由于涉及申请执行人中国工商银行股份有限公司石狮支行与被执行人福建省石狮市石狮五星嘉华服装皮塑厂、石狮市就业服务管理处、王天平借款合同纠纷一案，石狮市人民法院依据（1998）狮执字第447号执行裁定书对被告王天平提供给原告抵押的址于石狮市进行查封，并于2017年5月26日下发《石狮市人民法院网拍时间告知书》确定将在2017年6月29日10时至2017年6月30日10止（延时的除外）对被告王天平提供给原告抵押的址于石狮市进行拍卖、变卖，同时被告王天平、王嘉琳也未提供符合贷款人要求的新的担保，可能危及贷款人抵押权实现，且被告王天平由于涉及以上借款合同纠纷案，足以对其偿还债务能力造成不利影响，已构成违约的事实。根据《中华人民共和国物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及《中华人民共和国物权法》第187条的规定：“以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”。但是，本案所涉商品房办理的是抵押权预告登记，至今尚未办理正式抵押登记，抵押权尚未设立，原告并不享有对所涉房产的优先受偿权。2016年5月4日，被告石狮泰禾广场公司已办妥房屋所有权初始登记证明，房屋所有权初始预登记办妥后，被告王天平即可办理案涉商品房的房屋权属证，但被告怠于办理商品房权属证书，致使原告未能办理房屋抵押权设立登记，无法取得抵押权，严重损害了原告的合法权益，也严重违背借款合同本身目的，违背诚实信用原则。因此，判令被告配合办理案涉房屋的房屋权属证书及抵押登记手续，合情合理。同时，根据《中国人民共和国物权法》第28条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，原告诉求被告王天平如不配合办理的，判令原告有权对房屋拍卖、变卖所得优先受偿，也有法可依。 被告王天平、王嘉琳未作答辩。 被告泰禾广场投资公司辩称，1、其对被告王天平、王嘉琳尚未清偿的借款本息数额不清楚，请法院查明。王天平、王嘉琳的还款情况良好，未出现欠款信用不良的情况。2、被告王天平已将其向被告泰禾投资广场购买的址于石狮市宝岛中路339号石狮泰禾广场3幢3801号房产抵押给原告作为债务担保，被告王天平、王嘉琳向原告的借款及利息应以抵押物拍卖、变卖所得价款偿还。3、被告王天平作为借款抵押的石狮泰禾广场3幢3801号的房产价值为131万，被告王天平尚欠原告的借款本息515055.31元，被告王天平对中国工商银行股份有限公司（以下简称工商银行）的负债本金30万元，被告王天平另有石狮泰禾广场地下室夹层车位18单元一处，与王天平作为借款抵押的石狮泰禾广场3幢3801号房产一同被查封，被告王天平的财产足以清偿其向原告的借款本息及对工商银行的负债，并没有没有危机原告债权的实现。4、《中国人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，其作为被告王天平、王嘉琳借款的保证人，仅对担保物以外债务承担保证责任，但本案抵押物的价值足以清偿被告王天平、王嘉琳的债务，故其无需承担保证责任。5、若法院认为被告泰禾投资广场公司应承担保证责任，在承担连带清偿责任后，被告泰禾投资广场公司对被告王天平、王嘉琳享有追偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告王天平、王嘉琳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《中国建设银行个人贷款对账单》，被告泰禾广场投资公司对真实性有异议但并未提交相应的反驳证据证实其抗辩主张，该证据系原告系统打印，能客观反映案件事实，本院予以采信。关于原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房申请书》、《个人住房借款合同》等证据，被告泰禾广场投资公司对关联性提出异议，上述证据是否与本案具有关联性，能否证明原告的诉讼主张，本院将结合本案的争议焦点予以分析、查明并认定。 本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。 诉讼中,原告建行石狮分行于2017年8月20日向本院提出财产保全申请,请求被告查封被告王天平所有的位于石狮市（备案合同号：00007649），保全金额以710133.16元为限。本院经审查后依法作出裁定,裁定：查封被告王天平所有的位于石狮市（备案合同号：00007649），保全金额以710133.16元为限,期限三年。 本案双方当事人的争议焦点是：1、案涉商品房已办理预商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。2、被告泰禾投资广场公司是否应对本案讼争债务承担连带清偿责任。 本院认为，本案各方当事人所签订的《个人住房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，依法应认定合法有效。原告建行石狮分行依约履行了贷款发放义务，被告王天平、王嘉琳未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，依约应承担相应的违约责任，故原告建行石狮分行有权要求被告王天平、王嘉琳偿还尚欠的住房贷款本金，并按照合同约定的利息、罚息、复息标准计收尚欠的利息、罚息、复息。 关于争议焦点案涉商品房已办理预商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权的问题，被告王天平自愿以登记于其名下的房产作为讼争贷款的抵押担保物,但办理的是按揭但办理的是按揭登记手续，实质上与抵押权预告登记无异，根据《中国人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开放商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的址于石狮市宝岛中路330号石狮泰禾广场3幢3801单元房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，故购房人王天平负有协助办理抵押登记的义务，泰禾广场投资公司应督促其办理。本院酌定被告王天平应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人建行石狮分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：一、案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。二、商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。三、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。四、赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定,债权人建行石狮分行有权处分购房人王天平商品房买卖合同项下的合同权利,而王天平取得商品房所有权亦属于该权利范畴,故建行石狮分行有权处置案涉商品房。综上,案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立,在此特定条件下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权,有利于平衡保护各方当事人的利益,保障交易安全和稳定。故根据《中国人民共和国物权法》第二十八条“人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”的规定，本院依法确认债权人建行石狮分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于争议焦点被告泰禾投资广场公司是否应对本案讼争债务承担连带清偿责任的问题，被告泰禾广场投资公司抗辩，认为其无需承担保证责任。根据《个人住房借款合同》第十二条第五款第二项“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”，故被告泰禾广场投资公司关于其仅应对抵押物外的债务承担保证责任的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。建行石狮分行与保证人泰禾广场投资公司约定的保证期间为“自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行石狮分行核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，泰禾广场投资公司的保证期间延续，保证责任尚未免除。根据《中国人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人泰禾广场投资公司在承担保证责任后，有权向债务人王天平、王嘉琳追偿。在追偿过程中，若债权人建行石狮分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还泰禾广场投资公司垫付直款项及银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还给王天平、王嘉琳。 综上所述，原告建行石狮分行的诉讼请求可以成立的，依法支持。被告王天平、王嘉琳、泰禾广场投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条、《中国人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告王天平、王嘉琳应于本判决生效后立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行编号为2009年建泉石个房借字××号的《个人住房借款合同》项下的贷款本金498862.15元及截至2017年6月30日的利息、罚息、复息11888.33元，并按《个人住房借款合同》约定的标准支付自2017年7月1日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复息； 二、被告石狮泰禾广场投资有限公司对被告王天平、王嘉琳的上述债务承担连带保证责任，被告石狮泰禾广场投资有限公司对承担保证责任后,有权向被告王天平、王嘉琳追偿; 三、被告王天平应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司石狮分行办理石狮泰禾广场3幢3801单元房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司石狮分行。被告石狮泰禾广场投资有限公司应督促被告王天平配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告石狮泰禾广场投资有限公司的保证责任终止； 四、上述房产抵押登记办妥后，原告中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第二项确定的主债权享有优先受偿权； 五、原告中国建设银行股份有限公司石狮分行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮泰禾广场投资有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告王天平、王嘉琳； 六、被告石狮泰禾广场投资有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告王天平、王嘉琳追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12901元、保全费3096元，由被告王天平、王嘉琳、石狮泰禾广场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  戴剑萍 代理审判员  蔡国胜 人民陪审员  林荣庚 二〇一七年八月三十一日 书 记 员  龚松渝 附：一、本案引用的主要法律法规条文 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中国人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”的规定，本院依法确认债权人建行石狮分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 《中国人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告. 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。 -12- -13-