广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初3179号 原告（反诉被告）：张恩文，男，汉族，1964年2月26日出生，住云南省玉溪市通海县。 委托代理人：莫逢健，广西珠浦律师事务所律师。 委托代理人：黄雁斌，广西珠浦律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：章向阳，男，汉族，1975年1月22日出生，住湖南省汨罗市。 委托代理人：刘贵达，京园律师事务所律师。（同为被告梁建芳的委托代理人） 委托代理人：黄春贵，京园律师事务所实习人员。（同为被告梁建芳的委托代理人） 被告（反诉原告）：梁建芳，女，苗族，1979年3月23日出生，住湖南省保靖县。 原告（反诉被告）张恩文诉被告（反诉原告）章向阳、梁建芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月28日受理后，依法组成由审判员武清华担任审判长，人民陪审员杜有燕、龙起明组成合议庭于2016年12月16日公开开庭进行了审理，后由于工作变动原因，变更由审判员钟新友担任审判长，与人民陪审员吴莹远、韦燕妮组成合议庭，于2017年8月15日复庭进行审理。原告委托代理人莫逢健，被告章向阳、梁建芳及其委托代理人刘贵达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张恩文诉称：原告与被告章向阳于2016年1月13日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于北海市富贵路广场西里99号房屋出租给被告作商住使用，租赁期限自2016年3月1日至2022年2月28日，押金5500元，月租金为5680元，付款方式为6个月（合计34080元）一次，付款方式均须提前一个月付清，若超过5天将视为违约，如有一方未履行约定的所有条款，违约方负责赔偿对方违约金3万元。《房屋租赁合同》签订后，被告依约于2016年2月3日通过银行转账支付了原告第一期6个月租金33780元，至2016年8月1日起，被告应依约支付第二期6个月租金，但经原告多次催促，被告均无理拒绝支付租金。为此，原告分别于2016年8月2日、8月31日向被告送达书面租金支付通知，但被告仍然无理拒不支付。至此，被告的行为已经构成根本违约，原告迫于无奈之下于2016年9月11日向被告送达书面《解除房屋租赁合同告知书》，解除双方租赁关系，请求被告收到告知书之日起七日内结清相关费用将租赁房屋退还原告，但原告仍然置之不理。后经北海市公安局建设派出所调解，被告才同意于2016年9月25日之前搬离租赁房屋，但其拖至2016年9月26日才搬离租赁房屋。另被告在租赁期限及搬离房屋时，违法拆除了租赁房屋附属设施，造成租赁房屋不能正常使用。两被告系夫妻关系，应共同赔偿原告的全部经济损失。为此，原告向法院提起诉讼，请求判决：1、两被告支付原告租金4914元；2、两被告支付违约金30000元；3、两被告赔偿原告经济损失30000元，具体的经济损失以鉴定结果为准。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:1、原告身份证复印件，证明原告身份信息、符合本案诉讼主体资格；2、房地产权属证书，证明原告对涉案出租房拥有权属； 3、房屋租赁合同，证明原、被告存在租赁合同法律关系；4、银行交易明细单，证明原、被告存在租赁合同法律关系，被告履行支付租金的期限；5、催款通知，证明被告拖欠租金的事实；6、房租支付催告通知书，证明被告拖欠第二期租金的事实；7、解除房屋租赁合同告知书，证明因被告违约拖欠租金，原告已告知被告解除租赁合同的事实；8、调解书、协议书，证明双方因本案纠纷闹到派出所，经派出所调解，被告向原告承诺腾退租赁房屋交还原告的事实；9、照片，证明被告毁坏租赁房屋及附属建筑物、附属设施的事实，证明被告拖欠租金，原告已经催告的事实。 被告章向阳、梁建芳辩称：1、原告认为被告无理拒付租金没有相应的依据，被告拒付原告租金的行为合法合理并不构成违约；2、双方签订的是有效合同，原告在被告没有违约的情况下，单方解除合同没有相应的依据，要求被告支付违约金没有任何依据；3、原告认为被告违法拆除租赁房屋附属设施没有依据，两处简易铁棚为被告所搭建，被告对此有权拆除。原告认为被告损害了其部分门、锁、墙面及地板的说法没有相应的证据予以证实，要求赔偿巨额损失没有依据；4、要求被告支付2016年9月1日到2016年9月26日的租金没有充分的理由。综上所述，原告的请求没有事实与法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告章向阳、梁建芳同时反诉称：原、被告之间因房屋租赁合同纠纷一案，由于双方没有约定房屋主要设施及相关产权的维修，反诉原告在房屋租赁期间，因其房屋漏水，经多次多方查找是水管老化生锈、破裂导致多处房间渗水漏水无法正常居住，就该维修事宜反诉原告多次找反诉被告，但其不予理睬，反诉原告只好全部重新安装。当反诉原告将水管新修安装完毕后，反诉被告又强行要求反诉原告拆除，导致反诉原告各项损失6500元，在租赁房屋期间，反诉被告一直找麻烦，强行断电、锁前后铁门等，强逼反诉原告当天把所有物品搬离房屋，拆除搭建物等。无奈反诉原告只能同意每月加收500元，从2013年10月20日至2016年2月底共加收了12000元。反诉原告于2016年9月25日前搬离租赁房屋，9月26日清理租赁房屋外垃圾。为此，被告向法院提起反诉，请求判决：1、反诉被告返还反诉原告押金5500元；2、退回房屋租金9000元；3、反诉被告承担反诉原告违约金30000元；4、反诉被告承担反诉原告损失60000元（包括间接损失，搭建铁皮棚成本无法回收，水管、空调、电视、冰箱、风扇、衣柜、床、热水器、网线、监控、闭路线、下水道维修等等）；5、案件受理费由反诉被告承担。 反诉原告章向阳、梁建芳为其反诉提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明反诉原告身份、诉讼主体资格；2、房屋租赁合同，证明反诉原、被告存在租赁合同关系；3、光盘，漏水证据，证明房屋漏水的事实；4、相片，证明一楼大厅及墙外漏水事实；5、漏水通知书，证明反诉被告房屋漏水的事实；6、回复通知书，证明经反诉原告催款后被告对催款通知回复的情况；7、调解书，证明反诉原、被告扭打在派出所调解，反诉原告同意暂时腾退租赁房屋的事实；8、委托书，证明反诉被告委托反诉原告管理房屋的事实；9、相片，证明反诉被告停电，锁前后门的事实；11、相片，证明反诉被告在派出所强行命令拆除室内部分水管及采购材料事实；12、转租合同，证明反诉原告将一楼大厅转租的事实；13、银行票据，证明反诉原告自2013年2月20日至2016年2月底交租部分票据事实，可以证明反诉原告2014年10月20日起增加租金的事实；14、票据，证明2013年5月份搭建部分发票及明细单据事实；15、相片，证明搭建一楼围墙、4楼铁皮房及附属设施的事实；16、房屋租赁合同，证明反诉原告在双方签订房屋租赁合同前的2013年3月1日起已事实上使用了反诉被告房子的事实；17、电话清单，证明反诉原告向反诉被告交涉承租房子漏水的情况；18、租赁合同，证明反诉原告承租反诉被告的房子后用于经营的情况；19、录音概要、光盘，证明反诉原告跟反诉被告签订租赁合同前交涉的情况。 反诉被告张恩文针对反诉辩称：反诉原告增加90000元的间接损失是对本案的性质发生变更，不予认可，不同意变更。反诉原告诉请没有事实及法律根据，反诉原告所述均不属实。反诉原告章向阳根本没有支付5500元押金，其不按照合同约定履行支付押金也存在违约；关于漏水的问题，反诉原告陈述的不是事实，其隐瞒了事实，本案的涉案房屋在2016年5月底漏水，张恩文收到通知后在2016年6月3日赶回北海与章向阳共同排查，发现因反诉原告对房屋管理不善，后来张恩文加高了四楼卫生间的门槛，经过一个星期后约2016年6月10日章向阳打电话告知张恩文说没有漏水问题了，所以可以证明经过修理后涉案房屋符合居住条件，不再出现漏水问题，张恩文已经履行了维修义务；2、章向阳陈述张恩文强令其拆除水管不是事实，反诉原告承认是在装修，当时双方已经发生了租金支付的纠纷，不可能再存在装修修理房子的事情；装修没有经过张恩文的同意，也没有必要，应由章向阳自己承担，也没有证据证实其花费的所有费用是用于装修；3、反诉被告张恩文强行断电锁门是其依据房屋租赁合同正当合法合理维护自己的合法权益，章向阳没有支付租金，经过多次催收并给了合理期限但一直没有支付租金，也向章向阳告知了解除合同的通知，双方的租赁关系终止，直至2016年9月19日反诉原告都没有腾退，反诉被告张恩文强行断电锁门是为了保护自己的合法权益；4、搭建物问题，是上一手租户搭建的，根本不是章向阳搭建的。请求法庭驳回反诉请求。 经过开庭质证，原、被告质证意见如下： 本诉被告对本诉原告提交证据对证据1、2的三性均没有 异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，对其证明内容有异议，上面约定提前一个月支付租金的方式及违约条款不合理，是格式条款；对证据4的三性均没有异议；对证据5的三性均有异议，不认可其证明内容，合同约定在8月5日前支付租金就可以，但原告在8月2日就提前催告交租金了，当时还没有到拖欠租金的地步，是原告的单方的催告；对证据6不认可证明内容，因双方就漏水问题还没有处理好，使被告没有能够正常使用房屋所以被告才没有交租金；对证据7真实性、合法性有异议，是原告单方主张，原告单方解除合同不符合法律规定；对证据8有异议，是原告逼迫被告才同意腾退房屋的，当时合同还没有到期，被告不同意搬出来；对证据9的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，不认可证明内容，被告毁坏房屋附属设施等问题没有证据证明是被告造成的。 反诉被告对反诉原告提交证据1、2的三性均没有异议；对证据3的三性均有异议，光盘不能证实房屋漏水属于何种阶段，后来经过张恩文维修已经不再渗水，不能证实房屋一直漏水到现在的事实；该证据也不能证实其主张，其刻意隐瞒张恩文说的话，从7秒开始强调已经不是跟章向阳的事情，是跟陈秀艳的事情；反诉原告所说的房东不肯补偿不是事实；从2秒到9秒开始张恩文也强调章向阳要转租须经过张恩文的同意；33秒也强调转租要经过张恩文的同意，录音均可以证明转租需要经过张恩文的同意，反诉原告的主张不能成立，其转租没有经过反诉被告张恩文同意。对证据4的三性均有异议，相片是否是5月底渗水的情况不清楚，不能证实渗水的面积有多大；对证据5的真实性有异议，内容告知的是一楼大厅漏水，6月5日，6月13日的通知均是虚假的，6月15之前渗水问题已经解决；对证据6，9月5日的回复是章向阳回复的，能够证实房屋不再渗水，回复第一条第一项说如再次渗水，说明渗水现象不再存在；损失计算是没有事实及法律依据；对证据7的三性均没有异议；对证据8的三性均有异议，委托书是反诉被告写的，但“章向阳”的名字是后面加上去的，“章向阳”的名字不是反诉被告写的，日期也不对，当时反诉被告是写给陈秀艳的，也不认识章向阳，是反诉被告在昆明写完传真过来的，反诉原告房子是2013年3月陈秀艳委托他们管理的，委托书是2012年1月份，与反诉原告陈述存在矛盾；对其关联性有异议，只委托管理房屋，不能证实章向阳实际使用房屋，那时候租赁合同关系是他人的合同租赁关系，不是与本案的反诉被告发生的租赁关系；对证据9的三性均没有异议，反诉被告正当履行合法权益；对证据10的三性均有异议，采购材料是否用于涉案房屋装修不能证实，只是一楼大厅渗水问题，不需要这么多材料，且已经维修好了，该费用应由反诉原告自己承担，收据均是发生于纠纷后才开始，双方自8月1日起租赁关系已经发生纠纷，出货单据均是8月底、9月份、10月份，当时租赁关系已经发生纠纷，9月份合同已经解除，不可能再出现维修房屋的问题；即使是用于房屋维修也经过反诉被告同意，因此不能证实其主张；证据11不能证明其主张，不符合事实；对证据12的三性有异议，转租合同是在2015年5月18日、3月10日是反诉原告与上一任租户的关系与本案无关，也可以看出房屋租期从2015年3月1日-2016年3月1日止，合同已经到期终止，不能证实反诉原告转租的事实，否认其真实性；证据13不是章向阳支付的租金，是上一任租户支付的租金，不能证实反诉原告主张；证据14开具时间补充用手写，对其三性均有异议，即使采购材料用于房屋，在2013年是与庄文乾的关系，与本案反诉被告没有关系；对证据15的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证实是反诉原告搭建的，当时是2011年是上一任租户搭建的，是上一任租户租期届满后留下来的，与反诉原告没有关系；证据16是反诉被告与庄文乾签订的，合同明确是反诉原告与他方的签订的，不能证实其主张，陈秀艳与章向阳是表姐弟关系无法证实；证据17不能证实其主张；电话清单只是证实双方发生过通话，不能证实双方就房屋租金发生纠纷，不是渗水问题的通话；证据18转租合法性有异议，不能证实反诉原告是承租房屋用于经营，商住经营与转租是两回事，可以看出反诉原告违反合同约定擅自拆分转租给他人存在违约行为；证据19录音概要与光盘与前面的光盘一样，只是更加完整，概要中反诉原告存在刻意删除，11分20秒反诉被告强调转租要经过其允许，14份30秒是反诉原告梁建芳说的转租要经过允许，15分09秒反诉被告也强调转租要经过其允许，2分19秒反诉被告说对于搭建的东西，是与陈秀艳的事情，不是与章向阳的关系，该份证据能证实反诉原告存在违约转租行为，该证据是双方签订合同之前的协商，最终以合同约定为准。 本院结合双方举证和质证，对当事人提供的证据经审查质证，对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对有异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类书证确与被告抗辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2016年1月13日，原告张恩文（甲方）与被告章向阳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将北海市富贵路广场西里99号（占地114平方米，建筑面积422平方米的四层楼房）房屋出租给乙方使用，租赁期间从2016年3月1日起至2022年2月底，租赁用途为商住；合同签订之日，乙方向甲方缴纳押金5500元；月租金为5680元，六个月交一次，合计34080元。乙方须提前一个月付清，若超过五天将视为违约。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2、利用房屋进行违法犯罪等一切活动，损害公共利益。甲、乙双方如有一方未履行此合同约定的所有条款，单方违约单方负责，违约方负责赔偿对方违约金30000元。合同签订后，被告章向阳已按约向原告张恩文支付了2016年3月1日至2016年8月31日的租金，2016年8月31日以后的租金被告章向阳至今未支付。2016年9月11日，原告张恩文向被告章向阳出具一份《解除房屋租赁合同告知书》，称被告章向阳自收到告知书之日起解除双方于2016年1月13日签订的《房屋租赁合同》，被告章向阳应结清租赁房屋相关用水用电费用并于收到告知书之日起七天内及时将租赁房屋腾退给出租人张恩文，支付2016年9月1日至2016年9月12日共12天租金2240.4元给出租人张恩文，还应赔偿违约金3万元，拆除违建物，恢复房屋原状。后双方因租房问题发生纠纷，引起肢体冲突，经北海市公安局海城分局建设派出所调解，被告章向阳、梁建芳同意2016年9月25日搬离北海市广场西里99号，后被告章向阳承诺于2016年9月26日12时，将广场西里99号所遗留杂物垃圾等物品清理并结清所余电费、水费，钥匙、电费卡一张交还房东。原告于2016年9月26日搬离了北海市广场西里99号房屋。因广场西里99号房屋一楼大厅漏水、一楼电表进线老化问题，被告章向阳曾多次通知原告张恩文进行维修，但原告张恩文均没有履行维修的义务。 根据原告张恩文的申请，本院依法委托广西真诚工程咨询有限公司对房屋不当维修、拆除的残损修复价值进行鉴定，包括1、一楼：一楼大厅横梁、悬挂的电线、大厅与楼梯过道处拆除的三合板门：2、二楼：正对楼梯处墙体的1个大洞、3小小洞；3、三楼：三楼楼梯下对面卫生间的孔与地板的孔、卫生间对门右手底侧2个孔、卫生间被拆除的水管；4、四楼：卫生间门口因受潮损害的木地板、卫生间内外地板及墙面所打的孔、被拆除水管；5、楼顶：因拆除简易铁棚不当，导致的露面地面。后原告张恩文未在通知的期限内预缴鉴定费，广西真诚工程咨询有限公司已终止鉴定委托。 一、关于本诉部分 本院认为原告张恩文与被告章向阳于2016年1月13日签订的《房屋租赁合同》双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告张恩文于2016年9月11日已向被告章向阳发出《解除房屋租赁合同告知书》，被告章向阳亦于当天收到通知书且同意解除《房屋租赁合同》，因章向阳于2016年9月26日才实际搬离涉案房屋，本院确认双方已于2016年9月11日解除了《房屋租赁合同》。被告章向阳应当向原告支付2016年9月1日至2016年9月26日期间占有房屋费用，参照每月5680元计算，原告请求被告章向阳支付4914元，本院予以支持。原告主张被告章向阳未按约支付租金，章向阳应按合同约定向其赔偿违约金30000元，对此本院认为章向阳多次向原告提出房屋漏水及水管老化问题，但原告并未及时履行维修义务，被告章向阳可行使同时履行抗辩权，在原告未履行维修义务时，有权拒绝支付租金，被告章向阳并不构成违约行为，原告请求被告章向阳支付违约金30000元，本院不予支持。因原告未在通知的期限内预缴鉴定费，鉴定机构已终止鉴定委托，视为原告放弃鉴定申请，其请求被告章向阳赔偿经济损失30000元，没有证据予以证实，本院不予支持。 二、关于反诉部分 反诉原告主张其从上一手承租人庄文乾处转得押金5500元，对此本院认为案外人庄文乾与反诉被告签订房屋租赁合同时所缴纳的押金5500元，房屋租赁合同期满后，亦应当是反诉被告向庄文乾退还，反诉被告并不知情庄文乾将5500元押金债权转让给反诉原告，该押金5500元与反诉原告无关。反诉被告并没有实际收取反诉原告押金5500元，故反诉原告请求反诉被告退还押金5500元，没有事实及法律依据，本院不予支持。对于反诉原告请求的经济损失部分，本院认为反诉原告所提供的送货单无法证实简易铁棚是其搭建，也无法证实维修房屋漏水、水管老化等问题所产生的具体费用，反诉原告请求反诉被告赔偿损失60000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条第二款“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，综合考虑本案的实际情况，本案酌情支持反诉被告减扣租金4914元，故对于反诉原告请求反诉被告退还房屋租金9000元，本院不予支持；反诉原告请求反诉被告支付违约金30000元，本院不予支持。综上双方相互的债务抵销。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下： 一、驳回原告张恩文的诉讼请求； 二、驳回反诉原告章向阳、梁建芳的反诉诉讼请求； 本诉案件受理费1422元，由张恩文负担1422元；反诉案件受理费1195元，由章向阳、梁建芳负担1195元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉本诉案件受理费1422元或反诉案件受理费1195元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  吴莹远 人民陪审员  韦燕妮 二〇一七年八月二十九日 书 记 员  李春瑶 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。