福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终1899号上诉人（原审原告）：庄婉莲，女，1976年4月3日出生，汉族，住福建省晋江市。被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地晋江市青阳崇德路275号。法定代表人：王贵福，该行行长。委托诉讼代理人：李文翼、陈三洋，该行员工。上诉人庄婉莲因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称：世茂公司）及原审第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行（以下简称：晋江农行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第13016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。庄婉莲上诉请求：撤销原审判决，改判：1.解除庄婉莲与世茂公司之间关于晋江世茂人工湖项目K3-1地块的《商品房买卖合同》；2.世茂公司退还庄婉莲已付购房款979333元、代收专项维修金11101元、代收预告登记费80元及赔偿实际占用购房款期间的利息（从实际占用之日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.世茂公司支付违约金97933元；4.本案一、二审诉讼费用全部由世茂公司承担。事实和理由：一、原审判决为：“本案诉争房屋的相应部分虽然存在一定质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，应以责令限期整改为妥，故合同无须判决解除。”是错误的。世茂公司不能按照《商品房买卖合同》第八条约定交付争议房屋，已构成违约。世茂公司没有提供争议楼盘的国有土地使用证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证，至今都不能证实世茂公司房屋开发的手续是否完全齐备。世茂公司所提供证据10福建省房屋建筑工程竣工验收报告，没有验收时间，公章都是先加盖后签字，都是同一人的笔迹，明显造假。世茂公司仅提供消防验收合格证复印件，未能提供原件，原判竟以复印件认定争议楼房通过消防验收，世茂公司也没有提供证据证明争议房屋的生活及排水、用电等达到了设计要求。以上事实证明争议楼房没有经过正规的建设工程竣工验收及公安消防、环保、人防等部门的验收或备案。原审判决不仅不能让人服气，也体现不出公正、公平的司法精神。二、世茂公司擅自改变房屋结构，没有经过规划设计单位的同意，也没有书面通知庄婉莲，按《商品房买卖合同》第十条的约定，庄婉莲有权退房。争议房屋没有《商品房买卖合同》第三条第四款明确约定的3个非封闭阳台，足以影响到庄婉莲的正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，庄婉莲请求解除《商品房买卖合同》于法有据，应予支持。三、关于小区绿地率、容积率、建筑密度、停车泊位是否符合政府规划问题。原审法院对晋江市城乡规划局的复函没有经过质证就采信，违反《民事诉讼法》第六十六条规定。一审判决认定：“故从目前情况下，不能认定容积率、建筑密度、绿地比例存在不符合政府规划指标的问题”是错误的。另世茂公司未能依据《晋江市建设用地规划管理暂行规定》的要求配置独立管理的36班规模的小学，显然不符合政府的规划要求。四、关于诉争房屋安全性能问题。争议楼房外走廊没有封闭，护栏仅1.1米高，虽然没有超出设计规范数值，但任何人在高100多米楼房的走廊行走或站立都会有不安全感；走廊的最窄处仅为1.14米，低于国家1.20米的规范，存在安全隐患，具有危险性，不符合当地楼房的设计建筑习俗。外走廊不封闭，经常发生雨水倒灌入外走廊，影响业主行走安全和电梯的正常使用，世茂公司也承诺要进行整改，并提供设计整改方案及效果图，目的就是为了消除安全隐患。五、一审判决另查明的世茂公司涉诉房屋通过相关验收及备案和现场勘测诉争房屋已具备三个符合合同附件一平面图所标注的阳台等是没有依据和前后矛盾的。世茂公司所举的争议楼房合格验收时间的证据是相互矛盾的，世茂公司没有提供消防验收证据原件。一审判决该部分查明的事实，是没有证据证明的，是一审法院偏听偏信。世茂公司辩称，适用《商品房买卖合同》第十条解除权的条件是工程变更经有关部门批准且出卖人未通知买受人，本案诉争房屋不属于经相关部门批准的工程变更，仅是交付时未对阳台砌墙隔断，现场保留的阳台，并未改变诉争房屋的结构，本案中无论阳台问题或为采取防止物体坠落措施等质量瑕疵属于可修复的瑕疵，原审法院认定这些问题应予责令限期整改为妥，而无而判决解除合同，并无错误。请求驳回上诉，维持原判。晋江农行述称，原审判决事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。庄婉莲向一审法院起诉请求：1.解除其与世茂公司之间关于晋江世茂人工湖项目K3-1地块的《商品房买卖合同》；2.世茂公司退还其已付购房款979333元及代收专项维修金11101元、代收预告登记费80元以及抵押登记费80元并赔偿实际占用购房款期间的利息（从实际占用之日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.世茂公司赔偿其总房价款百分之十的违约金97933元。晋江农行向一审法院提出诉讼请求：若《商品房买卖合同》被解除，1.解除本案三方当事人签订的《个人购房担保借款合同》；2.庄婉莲立即偿还晋江农行借款本金368813.82元及自2016年1月4日起至全部款项清偿之日止的利息（利息、罚息、复利等按合同约定及中国人民银行有关规定另行计付）；3.其对本案诉争房屋折价或者以该财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.世茂公司承担阶段性连带保证担保责任。在审理中增加诉讼请求：庄婉莲支付以尚欠借款为本金按判决解除合同时的贷款利率计算一个月的违约金。一审法院认定事实：2012年8月16日，庄婉莲与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，约定向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目K3-1地块第9幢1609室商品房一套，房屋总价979333元，非封闭式阳台三个。合同签订后，庄婉莲支付购房款979333元、专项维修金11101元、预告登记费80元、抵押登记费80元。本案三方当事人于2013年7月17日签订《个人购房担保借款合同》一份，约定庄婉莲向晋江农行按揭贷68万元及相应的担保事项。诉争房屋没有办理房屋交接手续。世茂公司于2012年6月8日取得商品房预售许可证；2014年12月20日，涉诉房屋通过竣工验收（合格）；2015年1月22日，通过建设工程消防验收（合格）；2015年6月11日通过晋江市建设工程竣工验收备案。现场勘测时，诉争房屋已具备三个符合合同附件一平面图所标注的阳台。经现场勘测，走廊的宽度最窄点为1.17m，最宽处为3.47m；栏杆的高度最低点为1.05m，最高点为1.13m；栏杆的水泥板部位不构成可踏部位。一审法院认为，商品房买卖合同的解除，一般应从合同约定或者法律规定进行考察。在本案中，庄婉莲明确该项诉讼请求的事实依据在于：1.世茂公司单方改变了设计和规划，约定的三个非封闭式阳台不存在；2.K3-1地块的小区绿地率、容积率、建筑密度不符合政府规划指标；3.诉争房屋外走廊具有危险性，不符合国家规范，存在安全隐患。相应分析认定如下：1.关于阳台，世茂公司虽然存在对建造阳台的变更没有通知庄婉莲的情况，但经现场勘测，本案诉争房屋已建造好三个阳台，并且阳台的位置能与合同附件一平面图相一致，故可认定世茂公司建造的阳台符合合同第三条第四款的约定。2.关于小区绿地率、容积率、建筑密度不符合政府规划指标等问题。世茂公司提供的建设工程竣工规划条件核实意见书体现，容积率、建筑密度、绿地比例以总体核算方式，且该核实意见书中的验收意见也注明“同意容积率、建筑密度、绿地比例待后续工程验收时总体核算”。关于该情况，经向晋江市城乡规划局核实，该局函复认为，由于K3-1地块规划批准的容积率、建筑密度及绿地比例等指标为项目整体核算，而该项目采取分期建设及分期验收的模式，须待所有批准建筑全部办理规划竣工条件核实手续后方可核算上述三项指标。对此，因前述指标需待后续工程验收时总体核算，由于后续工程验收的时间未能体现或确定，故从目前情况下，不能认定容积率、建筑密度、绿地比例存在不符合政府规划指标的问题。3.关于诉争房屋外走廊具有危险性，不符合国家规范，存在安全隐患等问题。经现场勘测，栏杆水泥板部位的宽度最大点为0.215m，高度最高点为0.18m，该数据对照我国《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条之规定（栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面计算），可认定该水泥板部位并不构成可踏部位。栏杆的高度经现场勘测最低点为1.05m，最高点为1.13m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.1.3之规定（……，七层及七层以上不应低于1.10m），可见并不完全符合规范规定;走廊的宽度经现场勘测最窄点为1.17m，最宽处为3.47m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.5.1之规定（走廊通道的净宽不应小于1.20m），可见有的地方尚有差距，而有的地方则远远超过。至于过道没有封闭的问题，对照《住宅设计规范》第6.5.1之规定，虽然庄婉莲的主张有其合理性，但是该规定的文字表述是“宜”而并非强制性要求，况且该规定也并非该规范特定的强制性条文，故庄婉莲的该主张不予支持。综上分析，本案诉争房屋的相应部分虽然存在一定质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，应以责令限期整改为妥，故合同无须判决解除，庄婉莲对此的主张不予支持。基于前述认定的意见，对其他争议不再作出分析认定。综上所述，庄婉莲与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。庄婉莲请求解除合同的主张本院不予支持。鉴于庄婉莲主张解除合同，故本院对本案诉争房屋相应部分存在质量瑕疵的责任承担不作处理。因庄婉莲请求解除合同的主张本院不予支持，故其就合同解除后的相关主张本院也不予支持。因晋江农行的主张是以《商品房买卖合同》被解除为前提，本院并不支持庄婉莲解除合同的主张，故晋江农行的主张本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回原告庄婉莲的诉讼请求；二、驳回第三人晋江农行中国农业银行股份有限公司晋江市支行的诉讼请求。受理费15301元，由原告庄婉莲负担13593元；由第三人中国农业银行股份有限公司晋江市支行负担1708元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案涉诉房屋已通过竣工验收合格、建设工程消防验收合格，并通过晋江市建设工程竣工验收备案。庄婉莲关于争议楼房没有经过正规的建设工程竣工验收及公安消防、环保、人防等部门的验收或备案的主张，缺乏依据，不予采纳。世茂公司提供的建设工程竣工规划条件核实意见书体现容积率、建筑密度、绿地比例以总体核算方式，验收意见也注明“同意容积率、建筑密度、绿地比例待后续工程验收时总体核算”，原审法院亦向晋江市城乡规划局核实并由该局函复，一审判决据此认为从目前情况不能认定容积率、建筑密度、绿地比例存在不符合政府规划指标的问题，并无不当。世茂公司虽然存在对涉诉房屋的阳台变更没有通知庄婉莲的情况，但诉争房屋已建造阳台的位置与合同附件一平面图相一致；房屋存在走廊栏杆过低，走廊没有遮挡，走廊净宽达不到1.2米存在安全隐患等问题，构成房屋质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，一审判决认定应以责令限期整改为妥，合同无须判决解除，并无不当。一审判决查明的事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，庄婉莲关于应解除双方签订的《商品房买卖合同》、世茂公司返还购房款及专项维修金、预告登记费及赔偿实际占用购房款期间的利息和支付违约金的主张，没有事实与法律依据，不予支持，其上述相关诉讼请求应予驳回。综上所述，庄婉莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13593元，由庄婉莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄祥彪审 判 员  戴 强代理审判员  张 萍二〇一七年八月六日书 记 员  王佳森速 录 员  苏水福附：本案适用的主要法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。