安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终3648号上诉人（原审原告、反诉被告）：王明斌，男，1969年12月16日出生，汉族，住安徽省肥西县，委托诉讼代理人：王明清，安徽锦和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨章缪，男，1988年9月8日出生，汉族，住浙江省苍南县，委托诉讼代理人：杨静，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晓瑾，安徽美林律师事务所实习律师。上诉人王明斌、杨章缪因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王明斌上诉请求：撤销原判第一项，发回重审或改判杨章缪退还定金40万元，承担利息损失3767元（暂计算至2016年12月6日，按同期银行贷款利率5.65%，顺延计算至款清日止），由杨章缪承担一、二审诉讼费。事实及理由：王明斌在限购政策发布后间隔一天即签订了房屋买卖合同，当时并不知道限购政策内容及自己为限购对象，王明斌作为工作繁忙的普通人，无法尽到高度审慎义务。《房地产买卖交易条件》约定的“甲方保证有权出售该房地产，且已征得该房地产全体权利人同意，乙方保证具备购买该房地产资格，否则视为违约”系格式条款，提供格式条款一方有义务尽合理提示及说明义务，但该条款未采用足以引起注意的文字、符号、字体等特别标示或说明，一审错误适用该条款。一审认定王明斌可通过变更买受人方式继续履行合同，与常理不符，王明斌不可能将所购房屋登记于他人名下。王明斌户籍地肥西县社会保险机构开具了王明斌未参加社会保险证明，一审未采纳、核实该证明，认定该证明与本案无关联，均系错误。杨章缪答辩并上诉请求：王明斌上诉无理，请求撤销原判第二项，改判支持杨章缪反诉请求，由王明斌承担全部诉讼费。事实及理由：《房地产买卖交易条件》明确约定违约方应支付守约方20%房屋总价款标准的违约金，王明斌应依约承担违约责任。王明斌辩称，杨章缪上诉无理，请求支持己方上诉请求。王明斌向一审法院起诉请求：杨章缪退还定金40万元，承担利息损失3767元（暂计算至2016年12月6日，按同期银行贷款利率5.65%，顺延计算至款清日止），承担律师费1.2万元及诉讼费。杨章缪向一审法院反诉请求：王明斌支付违约金47.2万元，承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年10月6日，杨章缪（卖方、甲方）、王明斌（买方、乙方）、合肥德佑房地产经纪有限公司（丙方）就合肥市滨湖新区万达揽湖苑20幢2104室房屋买卖事宜签订了《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖交易条件》。《房地产买卖居间合同》合同约定：交易价为236万元；甲方如签署本合同，乙方所支付的意向金自动转化为定金，待甲方签署本合同后2日内，乙方应补足定金至40万元；若买方违约，定金由卖方没收，若卖方违约，卖方于本协议解除后15日内双倍返还定金给买方；根据政府相关政策，甲乙双方应如实申报家庭成员及住房情况，否则将承担相应责任。前述合同抬头乙方一栏注明“王明斌、王天晓”。《房地产买卖交易条件》约定：甲方同意在买卖条件不变前提下，乙方可增加、减少或变更网签合同中“买受人”，且乙方依据约定已部分履行的，视为增加、减少或变更后“买受人”已经部分履行合同；甲方保证有权出售该房地产，且已征得该房地产全体权利人同意，乙方保证具备购买该房地产资格，否则视为违约，应按照本附件第3.2条约定标准承担赔偿责任，本条款独立发生法律效力；第3.2条为“本附件生效后，甲乙双方应诚意履行，如有一方未按照约定履行，经相对方书面催告后仍未履行的，相对方有权要求继续履行合同或单方解约，若守约方解约的，违约方应按照约定总房价款20%向守约方支付违约金”。2016年10月6日、7日，王明斌向杨章缪支付定金合计40万元，杨章缪出具收据予以确认。2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第四条“实施区域性住房限购”规定：“在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。新建商品住房以合同备案时间为准，存量住房以纳税时间为准。房地产开发企业行业房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续”。2016年12月16日，肥西县社会保险征缴中心出具证明一份，证明王明斌在该中心未参加城镇职工社会保险。一审法院认为，王明斌、杨章缪及中介公司签订的《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖交易条件》，系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，三方应依约履行。王明斌主张限购政策实施后，其属于限购对象无法购买涉案房屋，要求杨章缪退还定金40万元，承担利息损失及律师费，但所举证明系肥西县社会保险征缴中心出具，非合肥市区相关主管部门出具，与本案无关联性，不能证明王明斌属于限购对象，且《房地产买卖交易条件》约定王明斌可通过变更买受人方式使合同继续履行，王明斌未举证其他“买受人”亦属于限购对象，故王明斌所举证据不足证明其无法继续购买房屋；即使王明斌属于限购对象，《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖交易条件》在限购政策发布后签订，《房地产买卖交易条件》亦约定王明斌保证自己具备购买房屋资格，否则视为违约，故王明斌应自行承担限购政策导致的合同无法继续履行的不利后果，王明斌的诉请无事实和法律依据，不予支持。杨章缪要求王明斌支付违约金47.2万元，因杨章缪已收取定金40万元，定金足以弥补损失，对该诉请不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回王明斌全部诉讼请求；二、驳回杨章缪全部诉讼请求。本诉案件受理费7538元，减半收取3769元，保全费2520元，合计6289元，由王明斌负担；反诉案件受理费8380元，减半收取4190元，由杨章缪负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：合肥市社会保险征缴中心于2017年4月17日出具《未参保证明》一份，该证明载明在其系统中未检索到王明斌的城镇职工社会保险缴费记录。本院认为，2016年10月6日，王明斌、杨章缪经合肥德佑房地产经纪有限公司居间，就合肥市滨湖新区万达揽湖苑20幢2104室房屋转让事宜签订了《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖交易条件》，王明斌依约在合同签订后2日内向杨章缪缴纳了40万元定金，此后，王明斌以其不具备政策规定的购房资格为由向杨章缪主张返还定金，双方遂产生争议。经查，依据2016年10月2日（两份合同签订前4日）合肥市人民政府办公厅发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》第四条“实施区域性住房限购”规定，王明斌确不符合购买前述房屋条件，王明斌称其在签订合同时不知晓自己属于区域性住房限购对象，因合同签订与政策颁布时间相距较近，民众知晓信息、理解政策内容需合理时间，本院采信王明斌陈述，认定王明斌对合同无法继续履行无过错，依据合同法相关规定及公平原则，对王明斌诉请杨章缪返还40万元定金，本院予以支持，对王明斌其他诉请及杨章缪上诉请求，不予支持。综上所述，王明斌的上诉请求部分成立，杨章缪的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9811号民事判决第二项，即：驳回杨章缪全部诉讼请求；二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9811号民事判决第一项；三、杨章缪于判决生效之日起十日内返还王明斌400,000元；四、驳回王明斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3769元、保全费2520元，由王明斌承担1289元，由杨章缪承担5000元，反诉案件受理费4190元，由杨章缪承担；二审案件受理费15736元，由王明斌承担2356元，杨章缪承担13380元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年八月三十一日书记员  徐文强附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。