四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终484号 上诉人（原审原告）：党江，男，1984年1月出生，汉族，四川省冕宁县人，公务员，户籍地四川省冕宁县。 上诉人（原审原告）：耿烈超，女，1986年2月出生，藏族，四川省冕宁县人，户籍地四川省冕宁县。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨鸥，四川雄泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：谭元明，四川雄泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：冕宁县兴友实业开发有限公司。住所地：四川省冕宁县城厢镇香厂巷。 法定代表人：布文友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原审第三人：罗成松，男，汉族，1990年5月出生，四川省盐源县人，住四川省盐源县。 上诉人党江、耿烈超因与被上诉人冕宁县兴友实业开发有限公司（以下简称兴友公司）、原审第三人罗成松确认合同无效纠纷一案，不服四川省冕宁县人民法院(2019)川3433民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人党江、耿烈超上诉请求：1.撤销冕宁县人民法院（2019）川3433民初1206号民事判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人一审诉请，确认2017年7月14日罗成松与被上诉人签订的《协议》无效。2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销，将本案发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求。一、一审法院认定罗成松以上诉人耿烈超名义与被上诉人签署《协议》，选择协议中第三项因被上诉人逾期交房的违约责任的补救条款，系打电话告知上诉人耿烈超后所为。被上诉人逾期交房已违约，上诉人接到被上诉人交房通知后，仅授权罗成松办理收房相关事宜，一审法院扩大了收房相关事宜的概念。二、1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）款、第（二）款约定的内容是指被上诉人所交房屋应具备的交付条件，并非可以变更上述买卖合同的条款。就本案而言，在通知收房之前，被上诉人从未与上诉人协商就延迟交房责任追究权利的放弃，在要求罗成松签署协议时也未告知协议书中约定条款是对上述买卖合同的变更。上诉人仅授权罗成松收房，即对商品房质量查验、签署移交文件、领取钥匙等物品移交事宜，并不是对商品房买卖合同及补充合同条款的变更，罗成松无权对合同实体条款进行变更。一审法院对此作了扩大化的解释。2.协议中选择第三项的内容并非第三人所书写，是被上诉人将该协议混夹在其他文件中一并签署，被上诉方的工作人员未向第三人释明有该协议，未征得上诉人是否放弃相关权利的意思表示。上诉人自始至终不知道第三人在代理上诉人收房时签署过该协议，现两份协议均在被上诉人处，且上诉人缴纳了2017年6月至2019年12月31日的物管费，未抵扣过两年的物业管理费。该协议是被上诉人为规避逾期交房的违约责任而在交房手续中夹带签署。一审法院对上述事实未查明。三、一审法院适用法律错误。罗成松接受授权仅是收房，对案涉商品房买卖合同中的其他事务并未得到授权，其代为签署该份协议的行为上诉人不知情，也未予以追认，该行为属无处分权，本案应当适用无权处分的法律后果，一审法院适用合同法第三百九十七条的规定错误。当庭补充理由：1.2019年11月12日被上诉人出具的情况说明中自述与业主代表协商后形成的协议，一审中被上诉人并未提交业主代表是哪几位，上诉人至今都不清楚是哪几位业主，所谓的业主代表形成的协议对上诉人不具有效力。2.上诉人从不知晓物业费抵扣券的存在，被上诉人应提供上诉人领券的记录，上诉人知晓协议存在的时间是2019年4月1日，是通过布学菊才知晓协议的存在。 被上诉人兴友公司辩称，1.一审法院判决认定事实清楚，采信证据正确，适用法律正确，依法应当维持。2.上诉人出具给罗成松的委托书载明了全权委托收房的相关事宜，委托内容没有违反法律规定，依法成立，对双方都有约束力。代理人罗成松的行为基于上诉人授权，其有权处理收房的相关事宜。而本案在收房的当天，作为被上诉人与上诉人的委托人罗成松就收房相关的逾期交房赔偿事宜进行了协商后，罗成松代表上诉人选择了其中一种的补偿方式，代理人的行为没有超出代理权限，且在收房后的一个月就把资料移交给了上诉人。上诉人收到后没有提出异议，也没有行使撤销权。3、按照罗成松在一审法院庭审陈述过程中，他已经把相关的收房情况电话通知了上诉人，而上诉人并没有否认其收房的具体相关行为，应当视为认可了受委托人的受委托事宜，按照合同法的规定，该协议依法有效，请求二审法院驳回上诉。 原审第三人罗成松述称，上诉人耿烈超、党江仅授权代他们收房时查看房子的质量问题，接收钥匙和水电卡，没有告诉过他们的房子存在逾期交房的违约责任及如何处置的事，没让我帮他们处理开发商逾期交房违约责任的事，开发商的工作人员也未告知我关于《协议》的事情。本人在代上诉人签字时，不清楚《协议》有关违约责任的事项，签字前也未告知党江和耿烈超。在一审庭审及跟一审法官的电话交流时，因第一次进法庭有压力、紧张，思维和记忆出现混乱。 一审原告党江、耿烈超向一审法院起诉请求:1.确认被告冕宁兴友公司与第三人罗成松在2017年7月14日签订的《协议》无效。2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2014年5月27日，党江、耿烈超（乙方）与兴友公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定乙方购买兴友公司（甲方）开发的滨河丽都楼盘3-2-1502商品房一套，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。合同载明了违约金，违约金的支付方式为：“该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”该商品房未按期交付。2017年6月兴友公司通知党江、耿烈超办理收房相关事宜。同年6月30日，党江、耿烈超向兴友公司出具委托书，载明“因工作太忙本人没有充足的时间到现场收房，现将本人滨河丽都3-2-1502的收房相关事宜全权委托与罗成松处理。”2017年7月14日，兴友公司通知第三人罗成松（受托人）到兴友公司处办理滨河丽都3-2-1502收房相关手续，第三人罗成松以耿烈超（乙方）名义与兴友公司（甲方）签订了《协议》一份，载明“2016年5月21日，公司与3号楼1、2、3单元业主就延迟交房问题进行了座谈，双方互惠互谅，达成以下谅解协议。一、业主购买车位，优惠1.5万元；二、免费使用一个车位两年。若购买，在现在定价的基础上，优惠1万元/个，三、对不买车位的业主，赠送物业费2年。乙方选择第三项。乙方放弃甲方因各种原因延迟交房的责任及经济赔偿。”当天第三人罗成松就办理好收房相关手续，并打电话给耿烈超告知收房情况。在2017年国庆节将物业给的材料交给了党江、耿烈超。 党江在庭审中陈述，我不知道这份协议，这两份协议原件都在兴友公司手上，且该协议尚未履行，这两年的物业费都是我自己交的。 另查明，2019年7月18日，党江、耿烈超起诉兴友公司要求支付延期交房违约金143，715.00元。该案目前已中止审理。 另查明，滨河丽都项目的延期交房的业主都签署了此份延期交房补偿协议。该协议一式两份，公司留存一份，另一份由业主持有。该协议约定业主可以从三种补偿方式选择一种补偿方式。选择第三种补偿方式的业主拿着有曾倩核实签字的协议到销售人员处凭协议换取对应的《物业抵扣券》。由业主用《物业抵扣券》到物业处办理物业费抵扣。现两份协议在兴友公司处。党江、耿烈超已交纳了2017年6月1日至2019年12月31日的物业费。 上述事实，有当事人的陈述及当事人身份证复印件、授权委托书、结婚证明、《商品房买卖合同》《授权委托书》《协议》《物业公司缴费凭证》等证据予以证明。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.兴友公司与第三人罗成松签订的逾期交房补偿协议是否超出党江、耿烈超的授权范围？2.兴友公司与第三人罗成松签订的协议是否有效？本案中，党江、耿烈超与罗成松均是具有完全民事行为能力的自然人，委托书内容真实，合法有效。党江、耿烈超委托书载明“因工作太忙本人没有充足的时间到现场收房，现将本人滨河丽都3-2-1502的收房相关事宜全权委托与罗成松处理。”本案的争议焦点一是对委托书的授权范围的理解，党江、耿烈超认为“授权委托书仅写全权代理而无具体授权的，代理人无权代为承认、放弃、变更请求，进行和解。”这种理解是对法律适用范围理解错误。民事行为属于私法调整范围，强调意思自治；民事诉讼行为属于公法调整范围，注重权力运作规范。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十九条规定的“全权代理”是针对民事诉讼行为，不是针对普通民事行为的“全权代理”。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。”民事行为的全权委托是指概括委托受托人处理一切事务。本案中，延期交房事实已客观存在，党江、耿烈超明知该情况下没有具体确定委托权限而作了全权委托，是对受托人的信任，那“收房相关事宜全权委托”应理解为包括与收房密切相关的逾期交房赔偿事宜的处理，故受托人罗成松有权与兴友公司签订逾期交房赔偿事宜的《协议》，该《协议》是双方真实意思表示，内容具体明确，不违反法律法规禁止性规定，同时也没有否定党江、耿烈超获得补偿的权利，该协议应为合法有效。该协议尚未履行是因为党江、耿烈超与兴友公司之间对物业费的抵扣存在沟通问题，不影响该协议的有效性。第三人罗成松应按法律规定履行受托人服从指示、报告和交付财产等义务。针对本案的第二个争议焦点，党江、耿烈超没有提交该协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的证据。故该院对党江、耿烈超要求确认第三人罗成松与兴友公司签订的协议无效的主张不予支持。 综上所述，党江、耿烈超的诉讼请求该院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十二条、第三百九十七条、第三百九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回原告党江、耿烈超的诉讼请求。案件受理费50元(已减半)，由原告党江、耿烈超负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院当庭播放了2019年9月27日、2019年10月11日、2019年10月15日，一审承办法官为告知原审第三人罗成松通过微信向其送达开庭传票等法律文书，以及通知其开庭时间，告知其准时参加庭审，与罗成松的通话录音，并组织当事人进行了质证。 上诉人党江、耿烈超的质证意见：１.罗成松在录音中的说法和在庭审中的说法是矛盾的，一审庭审时，法官问他在签订协议时，对方有没有告诉你进行选择，罗成松的回答是没有，不记得了。一份是录音一份是当面陈述，两份内容矛盾，应当以他本人当庭陈述的为准。２.罗成松出具的书面情况说明已陈述了。３.在通话录音中罗成松是第一次接到法院电话，他担心担责，所以其选择性地陈述。 被上诉人兴友公司的质证意见：此份证据真实合法，与本案具有关联性，在第一时间陈述了罗成松代表上诉人收房当时的具体情形。 本院认证意见：上述通话录音录载了一审承办法官通过电话通知罗成松开庭时间，通过微信向其送达有关法律文书的事实经过，以及询问其代上诉人办理委托收房事项的情况时，罗成松述称其受上诉人委托办理收房手续，签订案涉《协议》选择用两年物业费抵扣被上诉人延期交房违约金时，是先与上诉人耿烈超沟通，因上诉人没在冕宁居住，所以未选择购买车位的方式的事实。对此，本院予以采信。 二审中，本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。同时，根据当事人陈述和经审查确认的证据，对当事人二审争议的事实，本院补充认定如下：2014年5月27日，党江、耿烈超与兴友公司签订的《商品房买卖合同》约定的主要条款如下：“第十一条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。” 另查明，党江与耿烈超系夫妻。 本院认为，本案当事人争议的焦点为：原审第三人罗成松代理上诉人党江、耿烈超与被上诉人兴友公司签订的案涉《协议》是否有效。 根据查明的事实，上诉人提出其对原审第三人罗成松的授权虽为全权代理，但未明确具体权限，仅是收房，不包括签订案涉《协议》，罗成松签订《协议》的行为超越了代理权，属无处分权。首先，虽然案涉《协议》一式两份均在被上诉人处，且上诉人未抵扣过两年的物业管理费，但罗成松认可《协议》上的签名是真实的。虽然被上诉人在交房前未告知上诉人案涉协议有关延迟交房问题的处理情况，及《协议》中有关延迟交房补偿方式选项中所书写的内容系被上诉人工作人员所为，但二上诉人与罗成松均系完全民事行为能力人，二上诉人对其向罗成松出具委托书的法律后果，罗成松对其在案涉《协议》上签名的法律后果，均应当是明知的。其次，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定被上诉人应当在2015年12月31日交房，被上诉人却于2017年6月才通知上诉人收房。被上诉人延期交房的事实已客观存在，上诉人明知该情况，上诉人接到收房通知后，却向被上诉人出具授权委托书全权委托罗成松处理收房相关事宜。在罗成松代理上诉人签订案涉《协议》时，作为该协议相对方的被上诉人完全有理由相信罗成松有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，以及党江当庭确认开始其未在委托书上签名，在罗成松代收房后的两个多月后，即2017年10月1日，罗成松将收房相关文件及钥匙等物品交付给二上诉人后，党江还在《委托书》上补签名的事实，可知上诉人对罗成松的代理行为事后也是认可的。故不论上诉人对罗成松的授权权限是否包含签订案涉《协议》，罗成松的代理行为均有效。再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，只有存在上述五种情形的合同才无效，上诉人却未举证证明案涉《协议》存在上述无效的情形。故案涉《协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实有效。上诉人提出案涉《协议》无效的上诉理由，无证据证实，本院不予采信。虽然现两份《协议》均在被上诉人处，上诉人缴纳了2017年6月至2019年12月31日的物管费，对两年的物业管理费尚未获得抵扣。对此，上诉人与被上诉人双方可协调处理。 综上所述，上诉人党江、耿烈超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人党江、耿烈超负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨发蓉 审判员  郑 坚 审判员  刘志涛 二〇二〇年七月二日 书记员  唐 春