江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1422号上诉人（原审原告、反诉被告）:徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂，住所地本市鼓楼区煤港路。经营者：胡兆义，经理。委托诉讼代理人：赵胜利，江苏金华星律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：熊正书，男，1974年4月11日生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：杜荣辉，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。上诉人徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂（以下简称天诚汽修厂）与上诉人熊正书房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人天诚汽修厂的经营者胡兆义及其委托诉讼代理人赵胜利，上诉人熊正书及其委托诉讼代理人杜荣辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天诚汽修厂上诉请求：1.对一审判决的第二项不服，请求依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由熊本书承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。1.天诚汽修厂以徐州市金义利工贸股份有限公司名义于2003年4月15日与徐州蓄电池厂签订《协议书》，出资50万元购买徐州蓄电池厂包括其下属的徐州市昌华汽车修理厂在内的土地使用权、房屋、设备、附着物及相关证件。本案争议涉案房屋及占用的土地，也包含在上述房屋和土地之内。天诚汽修厂与熊本书于2003年4月24日签订“移交手续”，熊本书从2003年5月开始向天诚汽修厂缴纳租金，熊本书的以上行为说明其从主观到客观均认可涉案房屋为天诚汽修厂的，到2016年1月1日双方又补签《房屋租赁合同》约定租期到2018年12月30日止，但熊本书支付到2018年7月以效益不好为由不再支付租金。租赁合同到期后天诚汽修厂要求熊本书交出租赁房屋，但其又以租赁房屋归其所有为由拒不交付。2.一审法院以涉案房屋系违法建筑被拆除为由，不予支持返还房屋，但涉案房屋实际并未拆除，熊本书仍在该房屋内继续经营，故一审法院判决认定涉案房屋已拆除与事实严重不符，一审法官并未到现场核实，其仅以铁路运输法院的判决认定已拆除不当。即使涉案房屋已拆除，但涉案房屋占用的土地也应归还天诚汽修厂。天诚汽修厂当初从徐州蓄电池厂购买的涉案房屋也包括该房屋占用的土地。因此，一审法院仅以涉案房屋被拆除为由不予支持，等于涉案房屋仍由熊本书占有，一审法院对此并未处理，双方争议仍然存在。因此，请二审法院在查清事实的基础上直接改判或者发回重审，返还原房屋占用的土地。针对天诚汽修厂的上诉，熊正书辩称，1.天诚汽修厂诉请熊本书返还土地所有权与事实不符，该土地属于无主土地，只是当时昌华修理厂为方便起见将该无主土地提供给熊正书使用，熊正书在该土地上自行投资建设了房屋和其他的生产经营场所，从2019年10月9日徐州铁路运输法院向昌华修理厂王敏江的谈话记录中说明了这一点。熊正书上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由天诚汽修厂承担。事实与理由：一审法院认定事实错误：1.2001年熊本书与昌华汽修厂签订《协议书》，该协议写明昌华汽修厂向熊本书提供部分场地，自行拉围墙、独立开门、自建烤漆房及附属设施。因此可以看出昌华汽修厂仅是出租场地给熊本书使用，地上房屋及设施是熊本书后期自建，非昌华汽修厂原有。2003年4月15日天诚汽修厂从徐州蓄电池厂购买位于徐州蓄电池厂坐落在鼓楼区朱庄乡(殷庄公路)，地号1-8-5-15，建筑面积1138.59平方米，2003年4月24日天诚汽修厂向熊本书出具了文书，该文书写明昌华汽修厂移交给熊本书西两间房屋，钢材骨架，大门四扇，以上属于熊本书个人财产，不再属于天诚汽修厂，这是天诚汽修厂对熊本书实际财产归属的认可。2016年熊本书为办理汽车维修许可证，找天诚汽修厂协商由其配合虚假签订一份《房屋租赁合同》，供熊本书办理汽车维修许可证时使用。天诚汽修厂同意配合，双方随即签订《房屋租赁合同》，但该协议是不真实的，故在租赁协议上写明承租3间房屋及150平方米的场地是虚构的，4千元租金也是虚构的。2016年起天诚汽修厂向熊本书索要土地租金，作为外地人且对天诚汽修厂当时如何从昌华汽修厂购买厂房和土地一事并不了解，熊本书当时并不知道其房屋所在地的土地在购买范围内，因担心如不向缴纳费用会无法做生意，因此每月缴纳3100元土地使用费，并非房屋租赁费，所以才会缴纳数年之久。但在2017年8月份，熊本书发现自己房屋坐落地并非天诚汽修厂的，其从昌华汽修厂购买的房屋及土地面积并未包括熊本书所使用的部分，根据1988年徐州市房地产分户平面图上可以看出房屋占地面积为：1138.59平方米，房屋建筑面积为：1138.59平方米，使用土地面积5820.00平米，2011年3月10日徐州市国土资源局出具的《证明》上可以看出徐州蓄电池厂鼓楼区朱庄乡(殷庄公路)，地号1-8-5-15，土地证号98××98，建筑面积仍为1138.59平方米，已经办理土地登记。因此可以看出天诚汽修厂购买的建筑面积是1138.59平方米，并不包含熊本书所承建的三间约100平方米的房屋。在此情形下，熊本书拒绝向天诚汽修厂缴纳每月3100元的土地使用费。据此，一审判决应向天诚汽修厂支付68000元房屋租金是错误的。2.天诚汽修厂无法证明其为熊本书房屋坐落地的土地所有人，因此其无权向收取任何费用。3.2019年1月14日天诚汽修厂的法定代表人胡兆义在王场派出所接受处理人员调处时表述，涉案争议的房屋属于熊正书所有，在昌华汽修厂无偿提供给熊正书使用以后，熊正书自我投资、自我建设，所以不存在租赁问题。针对熊正书的上诉，天诚汽修厂辩称，熊正书的陈述不是事实。涉案房屋是天诚汽修厂从蓄电池厂购买，包括涉案房屋在内，熊正书从2003年4月即向天诚汽修厂支付涉案房屋租赁费，包括在2016年1月又与天诚汽修厂签订房屋租赁合同，如像熊正书所说双方不存在租赁关系，熊正书作为一个成年人不会向天诚汽修厂支付长达十几年的房屋租赁费用。事实是熊正书因其经营不善支付不起租赁费，才向天诚汽修厂表述房屋是其所有。天诚汽修厂向一审法院提出诉讼请求：1.判令熊正书立即停止侵权，返还占用的租赁房屋；2.判令熊正书支付租金68000元（从2017年8月至2018年12月）；3.诉讼费等费用由熊正书承担。熊正书提出反诉请求：1.判令天诚汽修厂返还租金76000元；2.反诉费由天诚汽修厂承担。一审法院查明，2001年6月1日，熊正书与徐州蓄电池厂下属的徐州昌华汽车修理厂签订《协议书》，约定该厂为熊正书提供部分场地拉围墙独立开门、自建烤漆房及附属设施等、熊正书每月1日前交该厂使用费400元、期限为长期合作,后熊正书在涉案房屋经营“南方钣金烤漆中心”。2003年4月15日徐州市金义利工贸股份有限责任公司（未注册登记，后变更为徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂）与徐州蓄电池厂签订《协议书》，约定由该公司出资50万元购买该厂下属的昌华汽车修理厂的永久使用权（包括场地、房屋、设备、附着物及相关证件）。2003年4月24日，胡兆义与熊正书签署“移交手续”，“附注”部分载明“西两间屋钢材骨架大门四扇”属熊正书个人财产的字样。2006年10月11日，徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂与徐州蓄电池厂签订《补充协议》，载明该汽修厂取代徐州市金义利工贸股份有限责任公司作为2003年4月15日《协议书》的一方当事人。徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂与熊正书于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定该厂将其房屋亚东装饰城东煤港路第一层其中三间、场地150平方米租赁给熊正书经营，租期从2016年1月1日至2018年12月30日止，月付租金4000元。熊正书依据该合同向徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂支付租金至2017年7月，共计76000元，2018年8月起未再支付。该租赁合同到期后，徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂诉至法院。2019年3月，熊正书对经营用房进行翻建，同年4月6日，鼓楼区环城街道办事处组织人员对熊正书新建的彩钢瓦棚顶及原有的砖混结构房屋进行拆除。该拆除行为已被徐州铁路运输法院以（2019）苏8601行初697号行政判决书确认违法。一审法院认为，涉案租赁房屋为违法建筑，故当事人之间的房屋租赁合同无效，但熊正书应按合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用，其虽主张涉案房屋为其出资自建、不应支付租金费用给徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂，但没有提交证据证实，同时熊正书也未能提供证据推翻其与徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂之间的房屋租赁事实及其主动履行支付租金义务的事实，其抗辩及反诉理由没有事实和法律依据，故对其反诉请求，不予支持。鉴于涉案违法建筑已被拆除，徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂要求返还房屋的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，遂判决：一、熊正书于判决生效后3日内一次性给付天诚汽修厂房屋占有使用费68000元；二、驳回天诚汽修厂的其他诉讼请求；三、驳回熊正书的反诉请求。二审期间，天诚汽修厂向本院提交照片两张，证明熊正书仍然非法占有其房产。熊正书质证称：该两张图片的确是熊正书所建的房屋。熊正书向本院提交2019年1月14日其与胡兆义对话的两份视频文字整理材料，视频一证明房屋租赁合同关系是虚假的，实际情况是由于熊正书急于办理汽车维修方面的许可证，相关部门需要租赁合同，所以天诚汽修厂法定代表人胡兆义很清楚。视频二证明熊正书所占有和使用的土地房屋是昌华修理厂，即蓄电池厂的下属企业因业务需要向熊正书无偿提供的一块场地，并且由熊正书自我投资、自我建设的房屋，在天诚汽修厂与昌华修理厂买卖交易时，并未涉及这一块。天诚汽修厂质证称：视频是对方在派出所偷录的对话，但该对话并不能证明熊正书的证明观点，涉案争议的房屋和土地并非是无主土地，天诚汽修厂一审提供的土地证的综地图明确争议土地记在原徐州市蓄电池厂范围之内，所以蓄电池厂原下属的昌华汽修厂才将涉案土地租赁给熊正书使用，熊正书也向昌华汽修厂支付了租赁费，如果是无主土地，昌华汽车修理厂无法将土地提供给熊正书，熊正书也不会向其支付租金。本案事实很清楚，天诚汽修厂从蓄电池厂购买了包括涉案土地在内的房屋土地，熊正书在2003年时也与胡兆义签订了移交手续，说明熊正书认可涉案土地已经移交给胡兆义。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.两上诉人之间是否存在真实的房屋租赁关系；2.天诚汽修厂要求熊正书返还房屋占用的土地应否予以支持。一、关于两上诉人之间是否存在真实的房屋租赁关系问题。本院认为，天诚汽修厂向熊正书主张欠付租金系依据其之间于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定且无其他导致合同无效的情形，依法应认定有效。熊正书虽主张双方签订的上述租赁合同系虚假合同并未实际履行，但上述租赁合同确系其本人签署，且其在合同存续期间向天诚汽修厂缴纳租金至2017年7月；至于其二审提交其与胡兆义对话的视频，并非二审出现的新证据，亦不能证明其与天诚汽修厂于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》非双方的真实意思表示，故综合涉案合同的签订、履行以及所涉法律关系的承继，本院认定天诚汽修厂与熊本书存在真实的房屋租赁合同关系。经查，熊本书至今仍占有使用涉案土地和房屋，天诚汽修厂依据双方签订的《房屋租赁合同》主张租赁关系存续期间，即2017年8月-2018年12月的欠付租金，于法有据，予以支持。一审法院仅以涉案房屋为违法建筑为由认定涉案《房屋租赁合同》无效，确有不当，本院予以纠正。二、关于天诚汽修厂要求熊正书返还房屋占用的土地应否予以支持的问题。本院认为，天诚汽修厂已于2003年4月15日从徐州蓄电池厂购买了包括涉案土地、房屋在内的场地、房屋、设备、附着物及相关证件的永久使用权，故其有权对涉案土地、房屋占有、使用、收益。熊正书在天诚汽修厂取得包括涉案土地、房屋在内的相关资产使用权前，虽基于经营需要自建了烤漆房及其他附属设施，但在2003年4月24日其与天诚汽修厂进行交接时，已明确涉案房屋的室内设施、电器设备、办公用品以及房屋钢材骨架、大门等属其个人财产，即双方确认属熊本书个人财产的是由其自行添附的上述设施、设备，并非指涉案土地和房屋的所有权，故熊本书基于其自建行为主张对涉案土地、房屋的所有权，于法无据。熊本书对涉案土地、房屋的使用系基于其与天诚汽修厂之间的租赁合同关系，但自2017年8月其即未再依约向天诚汽修厂交付租金，双方之间的《房屋租赁合同》亦已于2018年12月30日到期终止且未再续约，故天诚汽修厂作为涉案土地、房屋的权利人要求熊本书返还占用的土地、房屋，系基于其对涉案土地、房屋的合法使用权，依法应予支持。综上所述，根据二审新证据，天诚汽修厂的上诉请求成立，本院予以支持；熊正书的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项规定，判决如下：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初162号民事判决书；二、熊正书于本判决生效后七日内一次性给付徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂房屋租金68000元；三、熊正书于本判决生效后七日内向徐州市鼓楼区天诚汽车修理厂返还其租赁的亚东装饰城东煤港路第一层三间房屋及场地150平方米；四、驳回熊正书的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1580元、反诉受理费780元；二审案件受理费3160元，均由熊本书负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 孟 娟审判员 胡元静二〇二〇年七月三日书记员 陆滢冰