广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0406民初541号 原告：中国工商银行股份有限公司梧州分行，住所地广西梧州市大学路25号。 负责人：蔡山，行长。 委托诉讼代理人：李澄智，该分行员工。 委托诉讼代理人：吴杰中，该分行员工。 被告：粟燎贤，女，1982年4月8日出生，汉族，住广西梧州市。 被告：黄俊，男，1976年12月14日出生，汉族，住广西梧州市。 被告：广西梧州港泰集团房地产开发有限公司，住所地：广西梧州市金湖北路168号。 法定代表人：李桂新，经理。 委托诉讼代理人：黎福成，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈鉴林，广西公立律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司梧州分行（以下简称工行梧州分行）与被告粟燎贤、黄俊、广西梧州港泰集团房地产开发有限公司（以下简称港泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行梧州分行的委托代理人李澄智、吴杰中，被告港泰公司的委托诉讼代理人黎福成、陈鉴林到庭参加了诉讼，被告粟燎贤、黄俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告工行梧州分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［房借］字［梧州分］行［市区］支行［2010］年［0262］号）；2.判令被告粟燎贤、黄俊偿还所欠原告的全部借款本息355199.91元，其中借款本金351517.71元,利息3682.20元（利息计至2017年3月25日止），以后按原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定的利率另行计算，至还清全部贷款本息止；3.原告为实现上述债权对被告粟燎贤、黄俊用作借款抵押的梧州市享有优先受偿权；4.判令被告港泰公司对被告粟燎贤、黄俊所欠原告的上述债务承担连带清偿责任；5.判令被告粟燎贤、黄俊、港泰公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月，被告粟燎贤因购置梧州市，向原告申请个人一手住房贷款44.6万元，该商用房总价为722225元，在交付首期款276225元后，由被告粟燎贤、黄俊提供上述商用房作为贷款抵押物。2010年5月18日，被告粟燎贤、黄俊与原告签订了编号Ａ：［房借］字［梧州分］行［市区］支行［2010］年［0262］号《个人购房借款／担保合同》，并由被告港泰公司在《个人购房借款／担保合同》中的保证人处盖公司公章及在法定代表人处盖法定代表人的名章，承担阶段性连带责任担保。上述借款抵押物在梧州市房屋交易所办理了抵押登记手续。原告于2010年8月25日向被告粟燎贤发放了贷款44.6万元，还款方式约定为按月等额本息还款法，借款到期日为2030年8月25日，执行利率为5.049%，月供款约2955.49元。贷款发放后，被告粟燎贤从2017年1月25日的借款还款日开始连续逾期，原告多次电话或上门对被告粟燎贤进行催收，但被告粟燎贤均不还清欠款。截止至2017年6月25日，该笔借款余额为351517.71元，已连续违约6期，积欠到期借款本息17101.55元，其中借款本金9650.71元，利息7450.84元。上述《个人购房借款／担保合同》中约定了“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用以及解除合同。被告粟燎贤的配偶为黄俊，被告粟燎贤向原告借款发生在其与被告黄俊夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，且被告黄俊同时作为本笔借款的抵押人，在《个人购房借款／担保合同》中签字确认，有共同举债的合意，应共同偿还借款本息。被告港泰公司作为阶段性连带责任保证人应对被告粟燎贤、黄俊的上述债务承担连带清偿责任。为此原告诉至本院并提出上述诉讼请求。 被告粟燎贤、黄俊未作答辩。 被告港泰公司辩称，1.根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、《城市房地产抵押管理办法》第三十条及《中国工商银行个人住房贷款管理办法》第十九条第二款规定，原告负有办理抵押登记的义务；2.实际办理抵押登记手续亦需要抵押人和抵押人共同去办理或者委托一方去办理；3.被告粟燎贤、黄俊已委托原告办理产权证及抵押权证等事务，原告的不办理抵押登记行为证明了原告放弃了本案物的担保，根据法律的有关规定，港泰公司的担保责任已经免除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据被告的申请，调取了与本案被告粟燎贤、黄俊所购房屋同一幢大楼即梧州市金湖北路168号23幢其他业主办理按揭抵押登记手续的时间及被告粟燎贤、黄俊委托原告员工肖顺康办理房屋产权证及抵押权证等事务的有关资料。原告及被告港泰公司对本院调取的上述资料的真实性没有异议。 本院经审理认定事实如下：被告粟燎贤、黄俊为夫妻关系。2010年5月18日，原告（贷款人）与被告粟燎贤（借款人、抵押人）、被告黄俊（抵押物共有人）、被告港泰公司（保证人）签订了编号Ａ：［房借］字［梧州分］行［市区］支行［2010］年［0262］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：原告向被告粟燎贤发放个人购置商用房贷款44.6万元，用于购买位于梧州市；本笔借款的担保方式为抵押和阶段性保证；借款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮15%确定；还款方式为等额本息还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按合同约定的借款利率基础上加收50%确定；借款人以位于梧州市向贷款人提供抵押担保；抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；被告港泰公司为借款提供阶段性连带责任保证；保证人在本合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未足额偿还借款本息的，贷款人有权解除合同，宣布本合同未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原、被告在梧州市房产管理局办理了梧州市抵押权预告登记。原告于2010年8月25日向被告粟燎贤发放了44.6万元贷款，借款到期日为2030年8月25日，执行利率为5.049%。按揭贷款发放后，被告粟燎贤归还了部分借款本息。截至2017年6月25日，被告粟燎贤连续6个付款期未按时归还借款本息，拖欠原告到期借款本金9650.71元、利息7450.84元；共欠原告借款本金351517.71元、利息7450.84元。 另查明，与本案被告粟燎贤、黄俊所购房屋同一幢大楼即梧州市金湖北路168号23幢其他七户业主均已自行或委托原告办理房屋产权证书及按揭抵押登记手续。2010年5月18日，被告粟燎贤、黄俊出具委托书，委托原告工商银行的员工肖顺康作为其委托代理人，代为办理房屋抵押登记、产权证相关等事务，原告在该委托书上盖章向梧州市房产管理局确认委托事项属实。 本院认为，原告与被告粟燎贤、黄俊、港泰公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人的真实意思表示，没有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效之情形，合法有效，各方当事人都应按照合同约定全面履行自己的义务。借款人即被告粟燎贤应当依照合同约定按期足额还款，但被告粟燎贤没有按照合同约定分期归还借款本息，至2017年6月25日已连续6个付款期未按时偿还借款本息，属于严重违约行为。依照法律规定和合同约定，原告有权解除合同、提前收回贷款。因借款发生在被告粟燎贤、黄俊夫妻关系存续期间，且被告黄俊在《个人购房借款/担保合同》中作为抵押物共有人签字，有共同举债的合意，应按夫妻共同债务处理，因此原告要求解除与被告粟燎贤、黄俊、港泰公司签订的《个人购房借款/担保合同》并要求被告粟燎贤、黄俊共同归还所欠借款本息的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。被告粟燎贤、黄俊对上述债务提供抵押担保，办理预购商品房抵押权预告登记，因抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不能等同于抵押权登记，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此，原告要求对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 本案的争议焦点为：被告港泰公司是否需对被告粟燎贤、黄俊的上述债务承担连带清偿责任。本院认为，从三方当事人约定的保证期间上看，对于抵押登记完成的时间未作出明确约定，而该抵押登记的事实能否最终完成也是处于不确定的状态，故本案的阶段性保证条款应属于附解除条件的担保条款，当合同约定的条件成就即被告粟燎贤、黄俊所购房屋的正式抵押登记手续已办理完毕及原告收到该房屋他项权利证书之时，港泰公司的保证责任免除。结合本案查明事实，本院认为办理本案讼争房屋的产权证及抵押登记的责任在于被告粟燎贤、黄俊及原告，在上述房屋已具备办理产权证及抵押登记条件时，原告及被告粟燎贤、黄俊均没有及时到房地产管理部门办理该房屋的产权登记及抵押权登记手续,致使该房屋至今仍未完成抵押登记，造成抵押未生效，其对抵押登记未完成负有过错责任。原告明知不及时办理抵押登记会对港泰公司造成不利，而长期怠于办理房屋抵押登记的行为，应视为其为自身利益所需以不作为的形式不正当地阻止了保证条款解除条件的成就。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，本院认定港泰公司与原告设立的阶段性担保条款解除条件已成就。因此，原告要求被告港泰公司对粟燎贤、黄俊的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司梧州分行与被告粟燎贤、黄俊、广西梧州港泰集团房地产开发有限公司签订的编号A：[房借]字[梧州分]行[市区]支行[2010]年[0262]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告粟燎贤、黄俊应于本判决生效之日起十日内共同归还给原告中国工商银行股份有限公司梧州分行借款本金351517.71元及利息7450.84元（暂计至2017年6月25日，从2017年6月26日起按合同约定另计至还清借款本息时止）； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司梧州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费6628元，保全费3520元（原告已预交6834元），合计10148元，由被告粟燎贤、黄俊共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  范醒毅 人民陪审员  黄 伟 人民陪审员  纪妙婵 二〇一七年八月三十日 书 记 员  唐文玉