广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2500号原告：蔡文俊，男，1987年12月10日出生，汉族，住清远市清城区，原告：刘敏华，女，1989年12月6日出生，汉族，住清远市清城区，上述原告的共同委托诉讼代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所律师。上述原告的共同委托诉讼代理人：陈弘，广东盈辉律师事务所律师。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区北江二路**北江明珠****。法定代表人：杨华里，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鲁兵，广东国申律师事务所律师。原告蔡文俊、刘敏华与被告清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡文俊、刘敏华的共同委托诉讼代理人莫丽冰；被告金炜达公司的委托诉讼代理人张鲁兵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡文俊、刘敏华向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款总额577746元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2016年7月1日起计算至被告办理该房屋房地产权属证书之日止，暂计至2017年4月20日的违约金为65150.75元；二、请求法院判令被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。事实和理由：原告于2014年7月28日与被告签署了《广东省商品房买卖合同》，原告以总价577746元购买被告开发的清远市清城区××号龙汇领峰××号楼××梯××层××号。原告已依据合同约定履行了给付房款的义务，被告虽已交付房屋给原告，但未能依约为原告办理房地产权属证书。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告未在交付房屋后，90日内办理房地产权属证书，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。原告认为，该合同约定违约金明显过低，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，计算被告支付给原告的违约金。请求法院判令，从2016年7月1日起至办理该房屋房地产权属证书之日止，以付购房款总额577746元人民币为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算被告向原告支付逾期办证的违约金，暂计至2017年4月20日，违约金是65150.75元。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》系真实意思表示，应属合法、有效，被告未在合同约定时间之内办证构成违约。恳请法院依法判如所请。被告金炜达公司辩称，一、逾期办理房地产权证不是答辩人的自身原因造成，是清远市政府相关行政部门城市重新规划、道路调整原因造成，是答辩人不可预见、不能避免、不能抗拒的原因造成，是属于不可抗力。人民法院应该依法免除答辩人的相关法律责任，不应该承担任何赔偿责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。二、本案涉及两个问题，逾期入伙和逾期办证。1、涉案房产逾期交付的原因在于：(1)根据清远市代建项目管理局、住建局文件(2015年11月24日)证明用于政府规划变更造成被告工程重新规划、重新申报、建设以致工程延期的事实，属于不可抗力的情况；(2)清远市城乡建设规划局文件（2013年8月9日），证明清远市政府职能部门的行政措施改建铁塔路建设工程批前公示的事实，属于政府行政行为、不可抗力；(3)清远市城乡建设规划局文件图纸（2015年9月10日），证明清远市政府职能部门的行政措施改建铁塔路建设工程重新规划的事实，属于不可抗力（原先批准图纸时间为2009年）；(4)清远市城乡规划局2015年3月13日清远市铁塔路（北江路至人民一路）道路工程电力线路迁改工程批前公示、清远市城乡规划局2015午3月13日清远市铁塔路（北江路至人民一路）道路工程电力线路迁改工程批前公示，逾期交楼、逾期办证是政府的行政行为、政府重新规划、变更和改造市政设施导致逾期交楼和逾期办证，是不可避免、不可预见的非被告责任的不可抗力事件，是法律可以免除被告的商品房买卖合同中被告的相关责任；(5)清远市城乡规划局2016年10月14日清远市金炜达房地产开发有限公司（龙汇领峰）lOkV业扩配套工程。逾期交楼、逾期办证是政府的行政行为，政府重新规划、变更和改造市政设施，导致逾期交楼和逾期办证，是不可抗力，不可避免、不可预见的非被告责任的不可抗力的事件，是法律可以免除被告的商品房买卖合同中被告的相关责任；(6)清远市城乡规划局龙汇领峰市政规划给水工程批前公示（2015年9月4日），逾期交楼、逾期办证是政府的行政行为，政府重新规划、变更和改造市政设施，导致逾期交楼和逾期办证是不可抗力，不可避免、不可预见的非被告责任的不可抗力的事件，是法律可以免除被告的商品房买卖合同中被告的相关责任；(7)、清远市城乡规划局人民路南侧（铁塔路半环××））DN500给水管工程批前公示（2015年6月5日），逾期交楼、逾期办证是政府的行政行为，政府重新规划、变更和改造市政设施，导致逾期交楼和逾期办诬是不可抗力，不可避免、不可预见的非被告责任的不可抗力的事件，是法律可以免除被告的商品房买卖合同中被告的相关责任；(8)清远市政府相关部门对文明路进行了重新的归划，而重新规划的文明路直接占用了答辩人的土地，文明路占用土地直接导致整个小区的规划必须改变，而规划的改变必然导致涉案房屋的综合验收备案延后，这方面的过错不在答辩人，而在于清远市政府（详见规划图纸及规划公示）；(9)综合验收备案其中一部分内容包含小区临时管网驳接永久性的管网，由于文明路施工一直拖延，小区管网一直不能驳接到文明路的管网系统，直接导致小区涉案房产的验收备案受制于文明路的施工进度。至2017年2月份，文明路的管网施工工程仍末施工完毕，导致本小区目前只能使用临水临电以及临时排放生活污废水，也严重影响了本项目的综合验收（详见规划图纸及主管部门的复函）；(10)《补充协议》的第四条第5点对房屋的交付进行了约定，该约定变更了格式条款的内容，按法律的规定，对于房屋的交付应当按补充协议的约定为准。根据补充协议的内容，房屋的地基基础、主体结构已经验收合格，房屋可以按现状交付的，买受人不能以房屋不具备竣工验收备案的条件而主张迟延交付的责任。现在，答辩人已经取得竣工验收备案相关手续；(11)铁塔路是2017年1月1日才建成通车，在此之前，答辩人开发的楼盘工程无法正常施工，导致工期一拖再拖。所以，上述大量证据表明，由于政府的城市规划重新调整，造成答辩人工程无法正常施工，造成工期延误，逾期入伙、逾期办证是政府行政行为，是属于不可抗力。2、逾期办证的违约责任问题，分为三种情况：第一，法定违约金。法定违约金是指由法律直接规定违约金的数额、固定比率，或者由法律直接规定违约金的比例幅度，具体比率由当事人在此幅度内商定。但当事人并未具体商定或商定无效的违约金，法定违约金是法律预先规定的，不得由当事人协商而改变，也不管当事人是否把法定违约金条款写进合同，违约方都应支付违约金。从我国现行法律的规定来看，法定违约金主要有以下几种情况：（1）由法律、法规具体规定违约金的数额；（2）由法律、法规直接规定违约金的固定比率；（3）由法律、法规直接规定违约金的比率幅度，具体比率由当事人在此幅度内具体商定。第二，约定违约金。约定违约金是指数额和支付条件都是由当事人双方约定的违约金。从我国现行法律规定来看，约定违约金主要有两种情况：（1）法律、法规对违约金未作具体规定，完全允许当事人约定的违约金；（2）法律、法规虽规定了违约金的数额、比率或幅度，但是又允许当事人自行协商，或规定当事人的约定优于法定的违约金。虽然约定违约金不像法定违约金那样受到法律的限定，但是，在必要的时候，也要受到国家干预。合同法第114条对这个问题作了明确规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。’’本案中违约金的约定条款属于双方当事人自愿约定的违约金以及违约金计算方式和违约金价款。第三，混合违约金。混合违约金是指法律规定了违约金的比率幅度，当事人在该幅度内商定具体比率或幅度的违约金。这种违约金是法定和约定相结合的违约金，也称混合违约金。(1)结合本案，首先，逾期办证的原因是上面已经阐述过的原因，是属于不可抗力。答辩人不应该承担任何责任。况且，实际上，原告没有任何实际损失，人民法院应该主持正义，依法驳回原告的诉讼请求；(2)根据双方2014年11月23日签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第2款之规定以及双方签署的《合同补充协议》“第八条商品房权属登记3，“买卖合同第十五条约定的“90日”是指出卖人提供资料报产权登记机关备案时间，但并非承诺办结确权资料时间。如买受人自行办理该商品房的权属登记，出卖人在商品房交付后540工作日内提供能办理商品房权属登记的确权资料给买受人，如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续，在买受人履行义务且提供资料齐全的前提下，出卖人在收齐买受人资料之曰起540工作日内办理《房地产权证》；4、买卖合同第十五条所述的“出卖人责任”是指(1)如买受人自行办理权属登记，出卖人未按本条第三款约定，在商品房交付后540工作日内向买受人提供能办理商品房权属登记的资料(2)如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续的，在出卖人收齐买受人提交的全部办证资料之日起，出卖人未按本条第三款之约定在540个工作日内办妥《房屋所有权证》。根据补充协议的3、4项规定，原告至今没有向答辩人提交任何办理房产证的资料，所以，其责任在原告。原告现在向答辩人提出赔偿，没有事实根据。根据上述双方签署的合同和补充协议规定，答辩人在交付给原告房屋后，应该在540个工作日内收资料，在资料齐全的情况下，540个工作日申请办理房地产证。根据上述规定，答辩人在原告未提交办证资料的情况下，无法为其办理房产证至今没有任何违约行为。3、退一万步来讲，即便是答辩人构成逾期办证责任，双方约定的逾期办证违约金是该房产购房总价款的0.1%，而非原告起诉的诉讼标的。根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》等相关法律规定，本案是属于不可抗力造成的答辩人房产逾期入伙和逾期办证，答辩人没有任何过错责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月23日，原告蔡文俊、刘敏华与被告金炜达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××号龙汇领峰××号楼××梯××层××号房屋，套内建筑面积119.47平方米，房屋总价款为577746元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第八条约定：“……3、买卖合同第十五条约定的90日是指出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但并非承诺办结确权资料的时间。如买受人自行办理该商品房的权属登记，出卖人在商品房交付后540工作日内提供能办理商品房权属登记的确权资料给买受人，如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续，在买受人履行义务且提供资料齐全的前提下，出卖人在收齐买受人资料之日起540工作日内办理《房地产权证》；4、买卖合同第十五条所述的出卖人责任是指（1）如买受人自行办理权属登记，出卖人未按本条第3款约定，在商品房交付后540工作日内向买受人提供能办理商品房权属登记的确权资料（2）如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续的，在出卖人收齐买受人提交的全部办证资料之日起，出卖人未按本条第3款之约定在540个工作日内办妥《房屋所有权证》。”补充协议第十一条约定：“本补充协议为买卖合同的补充部分，经双方签署后生效，与买卖合同的内容如有冲突，盖以本补充协议为准。”对于合同附件四-合同补充协议，原告没有签字确认，被告也无盖章。合同签订后，原告付清了全部房屋价款。2014年11月25日，被告将涉案房屋交付给原告使用。至法庭辩论终结时止，涉案房屋仍未办理产权初始登记，尚不具备办证条件。诉讼中，被告提出逾期办证的主要原因是铁塔路重新规划占用了被告建设用地而导致被告龙汇领峰小区需重新规划、铁塔路道路工程电力线路迁改、给水工程、龙汇领峰10kv业扩配套工程的不可抗力因素、铁塔路施工延误造成涉案楼盘竣工验收备案延迟进而影响办证的，对于该抗辩意见，被告提供了以下几组证据：1、2013年8月9日由清远市城乡规划局作出的铁塔路建设工程批前公示、2015年9月10日经规划部门批准的龙汇领峰小区总体规划平面图，规划平面图显示2015年9月10日，被告对龙汇领峰小区编制的规划被规划部门批准。2、清远市住房和城乡建设管理局、代建项目管理局于2015年11月24日对金炜达公司发出的关于要求加快铁塔路施工进度问题的复函，该复函的主要内容为：（1）铁塔路工程施工单位于2014年5月份进场，由于受到110千伏过江供电铁路迁改、七星岗自来水厂主供水管道迁改、武广高铁及自来水厂专用电缆迁改的影响，工程未能大面积施工。住建局及代建局将在自来水厂主供水管道和专用电缆完成迁改后督促施工单位全面施工，尽一切努力加快施工进度；（2）该复函出具单位表示将积极协调施工单位恢复龙汇领峰花园小区营销中心前广场与铁塔路接驳处的属于金炜达公司的停车场；（3）关于金炜达公司认为铁塔路占用龙汇领峰花园小区土地问题及关于金信海怡项目强占龙汇领峰小区项目东边市政道路问题，应由相关审批部门进行说明。3、清远市城乡规划局于2015年3月13日所作出的铁塔路道路工程电力线路迁改工程批前公示。4、清远市城乡规划局于2015年9月4日所作出的龙汇领峰市政规划给水工程批前公示。5、清远市城乡规划局于2016年10月14日所作出的龙汇领峰10kv业扩配套工程批前公示。原告对于被告的抗辩意见不予认可，原告为此提供了一份行政处罚决定书、两份清远市人民政府网站中的群众来信截图。行政处罚决定书显示被告金炜达公司因龙汇领峰住宅小区2-6号楼设计调整，对该项目的施工图进行了修改，修改后的施工图未经审查合格即用于施工，违反了相关规定，因此，清远市住房和城乡建设管理局于2017年1月4日向被告金炜达公司作出行政处罚决定书，决定对被告予以责令改正、处20万元罚款的行政处罚；两份群众来信则显示清远市住房和城乡建设管理局在2017年4月、5月对有关群众对于金炜达公司的投诉来信作出答复，答复主要内容为因龙汇领峰1、2栋土地手续尚未理顺，导致项目1、2、3、4栋规划验收工作停滞，未能进行房屋竣工验收备案，主要原因是办理土地过户的问题；由于被告与承建商发生纠纷，造成该小区1、2、3、4栋未能及时办理房屋竣工验收手续，为保障购房人的合法权益，该局暂停了该项目网签业务，督促开发商尽快整改。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、契税完税证、行政处罚决定书、群众来信截图，被告提供的铁塔路建设工程批前公示、龙汇领峰小区规划总平面图、复函、铁塔路道路工程电力线路迁改工程批前公示、龙汇领峰市政规划给水工程批前公示、龙汇领峰10kv业扩配套工程批前公示、业户资料登记表、业户消防安全责任书、住户承诺、入伙收楼确认书、交楼登记表，以及本院的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点有：1、被告是否存在逾期协助办证的违约行为；2、如果构成违约，逾期办证违约金应按何标准进行计算。对于第一个争议焦点，原告蔡文俊、刘敏华与被告金炜达公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。对于办证期限，虽然合同补充协议第八条更改了合同第十五条的约定，补充协议第十一条还约定补充协议与合同的内容有冲突的，以补充协议为准。但是，补充协议第十一条也明确约定补充协议经双方签署后生效。由于原告没有在补充协议上签字确认补充协议的内容，因此，该补充协议的约定对原告不发生法律约束力。因此，对于办证期限，仍应以合同第十五条的约定进行确定，即被告应在商品房交付使用后90日内将办理产权登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依约在2015年2月22日前将办理涉案房屋产权登记的须由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告答辩认为其逾期的原因主要有：一是铁塔路重新规划占用其小区建设用地导致其小区需重新规划，即其认为的不可抗力因素，二是铁塔路施工延误造成其工期及验收的延误，三是政府变更和改造市政设施导致验收的延误，四是原告没有提交办证所需资料。针对其答辩的第一个抗辩理由，首先，被告提供的证据并不足以证明铁塔路进行了重新规划以及铁塔路占用了龙汇领峰小区内的建设用地并导致该小区需要重新进行规划。其次，即使如被告所言铁塔路占用了其小区建设用地并导致其小区需要重新规划设计，可以成为被告主张的不可抗力因素，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，被告因不可抗力不能及时履行合同的，应当及时通知原告，以减轻可能给对方造成的损失。而双方所签的《商品房买卖合同》第八条更明确约定，出卖人遭遇不可抗力可据实予以延期交楼的条件为出卖人在不可抗力发生之日起30日内告知买受人。但被告并无证据可以证明其已履行了该通知义务。对于被告提出的第二个抗辩理由，清远市代建项目管理局、清远市住房和城乡建设管理局的复函只能证明铁塔路工程施工缓慢，并不能依据该复函推导出铁塔路工程的工期已延误并对被告龙汇领峰小区的施工造成了实质影响的逻辑结果。事实上，龙汇领峰小区的施工车辆、建筑材料等并非只能通过铁塔路才能进入施工工地。因此，铁塔路施工缓慢对于龙汇领峰小区的施工并不会造成实质的影响。对于第三个抗辩理由，即被告提出的电力工程、给水工程、10kv业扩配套工程的变更延迟导致验收的延误进而影响到办证工作，被告提供了相关证据，但是证据显示上述大部分工程的规划批前公示均发生在合同约定的房屋交付时间2015年6月30日之后，而且被告提供的现有证据也不足以证明上述工程对其房屋建筑工程竣工验收及办证造成不利影响。对于第四个抗辩理由，涉案房屋目前尚未竣工验收备案，也无进行房产初始登记，根本不具备将涉案房屋产权转移登记至原告名下的条件，即不具备办证条件。无论原告是否提交了办证资料，涉案房屋目前均不能办理产权证。因此，本院对被告提出的第四个抗辩意见亦不予采纳。反观原告提供的证据，足以证实涉案房屋尚未竣工验收备案和无法办理产权证的原因实际为被告自身原因导致，而非被告所抗辩的政府行为、政府重新规划、变更改造市政设施、原告未交办证资料等种种理由。因此，被告未在约定期限内协助办理产权证，已构成违约，应按照约定承担支付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的0.1%，是不变的金额，仅为577.70元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2015年2月23日起计算，原告请求从2016年7月1日起计算逾期办证违约金，本院予以支持。对于截止时间，应为被告履行了协助办证义务之日止，即违约金的截止时间应计算至被告将办理涉案房屋产权证需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告蔡文俊、刘敏华支付逾期办证违约金（该违约金自2016年7月1日起以原告已付房价款577746元为基数，按照年利率1%的标准计算至被告将位于清远市清城区××号龙汇领峰××号楼××梯××层××号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，减半收取计714元，由被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一七年八月十一日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。