河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0482民初2016号原告：魏成群，男，1952年9月9日出生，汉族，住汝州市。原告：魏延虎，男，1974年6月15日出生，汉族，住址同上。原告：魏延侠，女，1991年7月14日出生，汉族，住鄢陵县。原告：魏风侠，女，1977年12月6日出生，汉族，住汝州市。四原告的委托诉讼代理人：尚专政，汝州市法律服务所法律工作者。被告：何船委，男，1978年10月20日出生，汉族，住汝州市。被告：常富营，男，1976年4月29日出生，汉族，住汝州市。原告魏成群、魏延虎、魏延侠、魏风侠与被告何船委、常富营确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告魏成群、魏延虎及原告魏成群、魏延虎、魏延侠、魏风侠的委托诉讼代理人尚专政、被告何船委到庭参加了诉讼，被告常富营经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏成群、魏延虎、魏延侠、魏风侠向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认被告何船委、常富营于2015年2月28日签订的购房协议无效。事实与理由：原告与前妻王留在汝州市钟楼办事处××组各有宅院房产一处，原告土地使用证号为16132782，房产证号为16132字第78-××号，王留土地使用证号为1613-2781、房权证号为16132字第××号。王留于1999年11月病故，其财产由四原告继承，2013年11月13日原告魏成群与被告常富营及马许广签订建房协议，常富营无力履行协议，房屋另有他人建设，而被告常富营为骗取钱财与被告何船委签订购房协议，将四原告所有宅院房产出卖于何船委，房屋价值五十余万元，而两被告约定价格为20万元（名为买卖，实为借款），严重侵害了四原告的合法权益。被告何船委辩称，1、原告主张被告与常富营所签购房合同名为买卖、实为借款无事实和法律依据。原告与前妻王留在汝州市钟楼办事处××号各有房产一处，原告的土地使用证号为16132782，房产权证号为16132字第78-××号，王留土地使用证号为1613-2781房权证号为16132第7**号。王留于1999年病故，其财产有四原告继承。2013年11月13日原告魏成群、魏延虎、董爱莉与常富营、马许广签订一份《汝州市东关住宅承建合同》，因常富营无力垫付建房费用，常富营、马许广经魏成群、魏延虎、董爱莉同意与马新桥签订建房协议，由马新桥在王留及魏成群的两处宅基地上垫付费用承建两栋房产均为六层。房子建成后，常富营于2015年2月28日以每套20万元的价格将该院中南栋4楼和北栋3楼卖于被告，被告付款后，常富营将该两套房产的钥匙交于被告，并将该处房土地使用证复印后交于被告，让被告办理房产证使用。2、原告魏成群、魏延虎已丧失了涉案房产的土地使用权，原告起诉主体不适格，应驳回起诉。被告与常富营签订购房合同时，常富营向被告出示了其与魏成群、魏延虎签订的建房协议，该协议明确约定建房完成后全部楼层为二、三、四层以及剩余储藏室的房屋产权归乙方所有。被告完全有理由相信，常富营有权出卖涉案房产。而且汝州市人民法院（2015）汝民初字第2857号民事判决书对魏成群、魏延虎及魏延虎之妻董爱莉与常富营、马许广签订的《汝州市东关住宅承建合同》，以及常富营、马许广与马新桥签订的建房协议予以确认，并且认定马新桥在王留及魏成群的两处住宅用地上垫付费用承建了两栋房产，新承建的两栋房产已经改变了原房产的状态，等于变相变更了土地使用权的权属。魏成群、魏延虎因该建房合同的存在已丧失了对涉案房的土地使用权。3、四原告主张其为王留的合法继承人，其财产四原告继承，四原告应提起民事诉讼继承房产，而不是确认常富营与原告所签协议无效，故原告认为被告与常富营签订的购房合同侵犯了其合法的财产权利，无法律依据，应予驳回。被告常富营未提交书面答辩意见。经审理查明，原告魏成群与前妻王留（已去世）在汝州市钟楼办事处××组各有房产一处，原告魏成群的房屋所有权证16132字第78-××号、土地证号161327**，使用性质为集体；王留的房屋所有权证号16132字第××号、土地证号161327**，使用性质为集体。2013年11月13日，原告魏成群、魏延虎及魏延虎之妻董爱莉与被告常富营、马许广签订了一份《汝州市东关住宅承建合同》，载明：“甲方：魏成群、魏延虎、董爱莉乙方：常富营、马许广2013年11月20日汝州市东关25队国有土地使用证（16132782号）在甲乙双方平等、自愿的情况下，共同达成如下承建协议：一、甲方负责协调周边四邻关系及一切费用。乙方负责出资工程承建以及各单位检查，费用由乙方承担出资。二、甲乙双方在平等自愿的情况下，工程完工后，乙方给甲方壹楼层和伍楼层（另加六间储藏室，双方达成一致）。三、全部楼层为二、三、四、六层以及剩余储藏室的房屋产权归乙所有，由乙方使用或买卖，甲方不得以任何理由干涉乙方出售房屋。甲方应无条件配合乙方顺利售房签字。乙方在售完房屋后，甲乙双方自行解除合同。乙方负责该楼的管理及维修。甲方：魏成群、魏延虎、董爱莉乙方：常富营、马许广中人：孙建刚等2013年11月13日”。后因常富营、马许广无力垫付建房费用，常富营、马许广经原告魏成群、魏延虎、董爱莉同意与马新桥于2014年4月4日又签订了建房协议一份，由马新桥在王留及原告魏成群的两处住宅用地上垫付费用承建了两栋房产均为六层。房屋建成后，共欠马新桥工程款1102500元，马新桥提起诉讼，经本院2015年7月7日主持调解，原告魏成群、魏延虎及马许广、被告常富营同意10日内连带清偿给原告工程款1102500元，但到期后未予履行，后本院强制执行。2015年8月4日，本院做出（2015）汝执字第798号执行裁定书，裁定如下：“查封（土地使用证号为16132782、房屋所有权证号为16132字第78-××号）。”查封后，被告何船委以其中的南栋4楼北栋3楼房屋已与常富营签订了购房协议，付清了房款且已装修入住至今，提出了执行异议。2015年10月12日，汝州市人民法院作出了（2015）汝执异字第945号执行裁定书，认为该房屋未办理房屋房产证照，房屋所有权归属不明，被告何船委购买后已交付了全部房款并已入住至今，故本院查封欠妥，裁定如下：“撤销本院（2015）汝执字第798号执行裁定书中对异议人所购房产南栋4楼、北栋3楼两套房产的查封。”马新桥不服（2015）汝执异字第945号执行裁定书，向本院提起诉讼，本院作出（2015）汝民初字第2857号民事判决，驳回马新桥的诉讼请求。又查明，二被告于2015年2月27日签订买卖房契约，内容为：2015年2月28日位于东关，国土使用证16132782、16132781。在买卖双方自愿的情况下，共同达成双方协议。甲方（被告常富营）自愿将自己的房产共2处，二、四、六层全部产权出售，本楼层面积为125平方，平方售价：合计20万元，本楼层南一单元4楼在2015年2月28日，平方米元售于何船委名下永久为业。本协议签字之日起生效，承担法律法规效力。2015年2月28日，二被告又签订一份买卖房契约，内容为：2015年2月28日位于东关，国土使用证16132782、16132781。在买卖双方自愿的情况下，共同达成双方协议。甲方（被告常富营）自愿将自己的房产共2处，二、四、六层全部产权出售，本楼层面积为125平方，平方售价：合计20万元，本楼层北一单元3楼在2015年2月28日，平方米元售于何船委名下永久为业。本协议签字之日起生效，承担法律法规效力。上述事实，有王留、魏成群土地使用证、房屋所有产证、汝州市东关住宅买卖协议及住宅承建合同、建房协议，（2015）汝民初字第1657号民事调解书，执行裁定书，（2015）汝民初字第2857号民事判决书等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。本案中，原告在其使用性质为集体的土地使用权范围内的土地上，建成多层住宅套房，并约定将部分套房转让给被告常富营，被告常富营又与被告何船委签订买卖房契约，将其中两套房产出售给被告何船委，但原告所建的套房，没有办理商品房开发销售所需的各种手续，不具有开发商品房所必须的国有土地使用权证和各项许可证，不能取得国家认可的产权证，不具有房屋的转让、处分等权利，也无法办理房屋产权过户手续，原被告之间的房屋转让协议因违反法律规定而无效。故原告要求确认被告何船委、常富营于2015年2月28日签订的购房协议（即买卖房契约）无效的诉讼请求，应予支持。关于协议无效的后果，当事人可按照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定另行主张权利。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告何船委、常富营于2015年2月28日签订的购房协议（即买卖房契约）无效。案件受理费100元，由被告常富营负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  胡忠义审 判 员  康可可人民陪审员  王永斌二〇一七年八月九日书 记 员  王翠萍附本案法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。