安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初5200号 原告：晋鹏辉，男，汉族，1997年11月18日生，住陕西省韩城市。 委托代理人：高国冬，安徽徽达律师事务所律师。 委托代理人：王波，安徽徽达律师事务所实习律师。 被告：谢丽，女，汉族，1980年10月5日生，住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：郭彪，安徽今点律师事务所律师。 原告晋鹏辉诉被告谢丽合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2017年7月7日公开开庭进行了审理。原告晋鹏辉委托代理人高国冬、王波，被告谢丽及其委托代理人郭彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋鹏辉向本院提出诉讼请求：被告退还店面转租费48000元、预付租金21975元（其中包含定金2000元），以上合计69975元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月12日，原告与被告达成租赁房屋的初步意向，口头约定由被告将位于合肥市包河区出租给原告从事陕西特色小吃经营。原告为尽快投入经营，向被告预付租金21975元（其中包含定金2000元）、店面转租费48000元。原告在支付上述款项后要求被告提交房屋产权证并签订租赁合同，但得知被告并不是房主，仅是涉案房屋的承租人。2017年5月18日，为了明确涉案房屋信息、被告的出租资格、房屋的租赁期限等核心事项并在此基础上督促双方尽快签订租赁合同，原告遂向被告发出《关于就房屋租赁事项作进一步协商的通知》，原告收函之后一直未予回复。2017年5月28日，原告前往被告处要求依照《通知》所载提议签订正式租赁合同，但遭到拒绝。原告认为，原被告在缔约过程中对于租赁合同的必要要件未达成致意见，因双方租赁合同关系并未成立，被告应当退还收取的全部费用。同时被告未经授权转租且故意隐瞒涉案房屋即将被房主收回的情形，导致原告承租涉案房屋长期经营的合同目的无法实现，即使涉案租赁合同成立，因合同目的不能实现原告也享有解除权，被告应当返还全部费用。原告多次与被告协商未果。 被告谢丽辩称：原告诉称与事实不符。在双方协商过程中，原告在姐姐、姐夫的陪同下，在对案涉房屋的产权、承租、转租情况做仔细的了解的前提下，双方达成一致的情况下，交付了租金、定金等费用，被告也已经按照双方约定，支付了应承担的费用，双方合同已履行完毕。晋鹏辉理应及时和梅国辉签订合同，逾期不签订的后果，应由其本人承担，并应支付其违约给被告造成的各种损失。案件具体事实如下：一、案涉房屋经过多次转租，产权人和承租人梅国辉也认可。2015年12月，梅国辉和产权人安徽省高速地产物业管理服务有限公司签订《滨湖时代广场房屋租赁经营合同》承租了合肥市烟墩路“高速滨湖时代广场”C4C5商业房屋，2016年9月，梅国辉经营智慧果坚果店，将案涉124号房屋转租蒋云生经营玩具店，后来蒋云生又转租给常雅宁经营小厨房，2017年2月27日，谢丽和常雅宁、梅国辉达成一致，由谢丽承租小厨房，并和梅国辉签订《滨湖时代广场房屋租赁经营合同》。二、谢丽已明确告知晋鹏辉转租、续租事宜，晋鹏辉支付的费用精确到个位数系根据承租天数支付租金的，也符合事实常情。2017年5月12日，晋鹏辉一行3人经多次考察，谢丽明确告知此店铺产权上述租赁事宜，目前租金为6250元/月，保证金10000元，截止当天租期为6个月零19天，租金剩余3个月零19天，租赁合同可按照和原梅国辉合同进行续签，租赁到期6个月前可提前申请享有优先续租权，晋鹏辉方表示认可，并说他们目前在滨湖世纪城负一楼正经营一家安琪凉皮店也是类似的模式，也是从别人那里接手来经营的。另晋鹏辉说他们想接手我的店铺主要还是经营陕西凉皮，因为他们店里的一个学徒学成后，在距离谢丽店铺200米处开了一家“万家凉皮”，生意特别好，他们从4月份就开始在滨湖高速时代广场周边选址，也是比较看好小厨房所处的商圈，对小厨房店铺现有装修风格、设施、设备他们都比较满意，接手后只需要换个门头，即可经营，经协商此项转租费为48000元。在这些情况确认无误下，晋鹏辉又恳请谢丽父亲传授其各种煮粥的配方，我方同意。5月12日，晋鹏辉方确定要从我处接手我正在经营中的店铺（小厨房）及其余下的租期，并预付了2000元定金，决定于5月14日上午办理店铺交接手续，并履行与二房东梅国辉之间的续签合同。2017年5月14日上午，按约定，房东梅国辉、晋鹏辉一行三人及我和家人来到小厨房店铺准备店铺交接事宜，首先房东将预签的续签合同交由晋鹏辉三人查看确认无误，支付转租费用后，针对前期店铺谢丽经营过程中所产生的电费、水费及物业费，也和二房东梅国辉当晋鹏辉一方的面全部结算清楚，并支付完毕，和晋鹏辉当时把水表和电表的表数都做了拍照交接。交接完毕后，我方停止了小厨房的网上外卖及店面营业。接下来是晋鹏辉与二房东梅国辉之间签订确认好的合同，在此过程中晋辉鹏以物业费收取不合理的理由，中止了与二房东梅国辉续签合同，并找了一个送快递的亲戚来威胁我退款，我方不同意退，晋鹏辉将合同带回考虑后回复。三、晋鹏辉多次拖延，拒不和梅国辉签订合同，接收房屋，相应后果应由其个人承担。2017年5月15日中午，晋鹏辉方打电话很确定的告诉我，已对合同内容任何条款均无异议，决定续签，并请我再次约二房东梅国辉履行合同。约定当晚7点在小厨房签约。当晚晋鹏辉、晋鹏辉姐姐、晋鹏辉姐夫先到店里向学习了煮粥方法，后来又把配方给了他们，谢丽到了之后又将收款机的使用方法教晋鹏辉使用，并清空了经营过程中收款机内的销售数据。当二房东梅国辉来签合同的时候，晋鹏辉又要求二房东梅国辉允诺合同条款以外的条款时，房东不能做出书面承诺，晋鹏辉又再次找理由中止了合同续签，反悔此前对合同的认可，要求原告退回款项，理由是我方无房东书面认可此店铺我有权转租，事实上房东梅国辉已两次与晋鹏辉签续租合同，就以实际行动证明并认可了我和晋鹏辉转租关系，并出具了书面认可。2017年5月20日，我方收到晋鹏辉委托律师寄来的协商通知，约定于5月28日下午三点左右在小厨房店铺进行协商，晋鹏辉一方含委托律师王波及其姐夫三人，我方家人及朋友6人，协商过程中晋鹏辉委托律师王波不以原事实情况与我进行协商，并禁止晋鹏辉在协商过程中发言和回答，谢丽将店铺钥匙再次交于晋鹏辉，王波不让其接收，导致协商无法进行下去，当时双方都有录音和朋友都可以作证。2017年6月3日，我方以文件的形式给晋鹏辉及代理律师王波各EMS快递了一份《店铺接收催告书》，提醒对方尽快接收店铺以免给对方更大的损失，对方二人在接收文件后都没做出回应。2017年6月13日，我方再次将责任以《告知书》的形式和小厨房店铺的钥匙用EMS快递给晋鹏辉本人，本人签收后也没有做出回应。四、晋鹏辉多次拖延，拒不和梅国辉签订合同，导致谢丽的保证金无法收回，应赔偿谢丽的全部损失，具体明细见索赔详单。 综上，被告认为和晋鹏辉之间的房屋转租合同已实际完成，晋鹏辉拒不和梅国辉签订合同的后果，应由其承担，请贵院驳回其诉请，并判决其承担全部诉讼费。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2017年5月12日，原、被告口头约定被告将其租赁经营的位于安徽省合肥市包河区转租给原告从事陕西特色小吃经营使用，由原告与涉案房屋原出租人梅国辉重新签订涉案房屋租赁合同。原告于当日支付被告定金2000元。2017年5月14日，双方再次协商转租事宜，被告支付原告涉案店面转租费48000元、剩余房租21975元（包括已支付定金2000元），共计69975元，被告向原告出具了收条。原、被告及涉案房屋原出租人梅国辉于当日及此后多次协商由原告与梅国辉签订涉案房屋的租赁合同，但因具体合同条款未能达成一致意见，致原告与梅国辉未能签订涉案房屋的租赁合同。2017年5月18日，原告向被告邮寄《关于就涉案房屋租赁事项作进一步协商的通知》，向被告提出要求：一、请被告在收到本通知五日内向原告出具租赁房屋的产权证、房主以及上一家承租人允许或同意转租的书面材料；二、原告承租房屋的目的系用于经营陕西特色小吃，为维持经营的稳定性，原告要求签订租赁合同的租期最低为2年；三、原告要求双方在即将签订的租赁合同中明确原告享有该租赁房屋的转租权；四、鉴于原告租赁房屋需要对房屋进行装修及设备进场，原告要求给予一个月的免租装潢期，该期限从签订合同并交付房屋之日起算；五、请被告在收到本通知五日内明确租赁房屋物业费的承担问题，并明确物业费外有无其他费用。被告于2017年5月20日签收后，双方就涉案房屋转租事宜仍未能达成一致意见。2017年5月28日，双方再次见面协商涉案合同事宜，仍未果。此后，被告向原告两次邮寄催告书、告知书，要求原告接收涉案房屋，但原告一直拒绝接收。 另查明，2017年2月27日，被告与梅国辉签订《滨湖时代广场房屋租赁经营合同》1份，约定梅国辉将涉案房屋出租给被告作为零售商业使用租赁期限至2017年11月30日，月租金6250元，租金每6个月为一个支期，先支付后使用，被告提前30天一次性全额支付下一周期租金，本合同签订后，被告在3日内需支付首期租金37500元。被告在签订本合同后10日内，支付梅国辉履约保证金10000元。 以上事实，由双方当事人陈述、收条、《关于就涉案房屋租赁事项作进一步协商的通知》、催告书、告知书、《滨湖时代广场房屋租赁经营合同》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告口头约定被告将涉案位于安徽省合肥市包河区房屋转租给原告使用，并由原告与该房屋原出租人梅国辉重新签订租赁合同，原告也向被告支付转租费48000元及租金21975元（包括定金2000元），双方之间成立转租涉案房屋的合同关系。原告负有及时与梅国辉签订涉案房屋租赁合同的义务，被告负有协助并促成原告与梅国辉签订涉案房屋租赁合同的义务。因原告与梅国辉签订涉案房屋租赁合同中因物业费、免租期、租期等具体合同事项未能达成一致意见，未能签订涉案房屋的租赁合同，致使原、被告之间转租涉案房屋的合同未能实际履行，现原、被告之间并未签订书面的转租合同对双方权利、义务等作出明确约定，双方举证也不足以证明对方存在违约行为导致原告与梅国辉之间的租赁合同未能签订，且原、被告之间的转租合同履行涉及到案外人梅国辉的权利、义务，故因不可归责于双方当事人的原因导致原、被告之间的合同不能实际履行，合同目的无法实现，故原告要求被告退还店面转租费48000元及租金21975元，本院予以支持。被告辩称其已明确告知原告转租、续租事宜，原告支付的剩余房租精确到个位数即21975元从常理上能够证明被告已经履行了合同义务，系原告违约拒不和梅国辉签订合同、接收房屋，应由原告自行承担责任，但原、被告之间成立转租涉案房屋的合同关系，涉及到原告与案外人梅国辉之间签订涉案房屋的租赁合同，被告还负有协助并促成原告与梅国辉签订涉案房屋租赁合同的义务；原告支付剩余房租及转让费系原告先行履行双方之间转租合同的行为和义务，并不当然证明被告已经履行了自己的合同义务；原告于2017年5月14日在支付转租费及剩余房租给被告时，三方并未明确约定原告、被告与案外人梅国辉就涉案房屋转租、租赁的具体合同内容，也未签订书面的转租、租赁合同，被告举证也不足以证明原、被告之间对于涉案房屋转租合同的具体约定以及告知原告转租、续租事宜的具体内容，故并无证据证明原告在履行双方之间转租合同过程中存在违约行为，被告上述辩称，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称原告与梅国辉未能签订涉案房屋租赁合同，导致其保证金无法收回以及停业损失，但本案中被告并未提起反诉，且本案中其举证不足以证明其主张，本院不予支持，如双方存在其他争议，可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告谢丽于本判决生效之日起十日内退还原告晋鹏辉转让费48000元和租金21975元。 案件受理费1550元，减半收取775元，由被告谢丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周文生 二〇一七年八月十七日 书记员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。