济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初2596号 原告：崔梅，女，1980年6月30日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：宣春明，山东中坛律师事务所律师。 被告：金秀花，女，1972年7月13日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济阳县。 委托诉讼代理人：袁玉亮，男，1974年12月1日出生，汉族，住济阳县。 原告崔梅与被告金秀花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，本院依法适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告崔梅及其委托诉讼代理人宣春明，被告金秀花及其委托诉讼代理人袁玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告金秀花退还原告崔梅购房定金3万元；二、判令被告金秀花赔偿原告崔梅中介费损失42000元；三、判令被告金秀花赔偿原告崔梅房屋差价损失30万元；四、判令被告金秀花返还原告崔梅房屋租金、物业费、电费11600元；五、诉讼费及实现债权的费用由被告金秀花承担。事实与理由：2017年3月5日，原告崔梅通过济南润邦房地产经纪有限公司的居间服务购买了被告金秀花的位于历城区祝舜路2000号保利海德公馆*号房屋及*号地下室，合同约定房屋总价款为210万元，房屋有抵押有租赁，付款方式为按揭贷款，并约定在2017年3月31日前，甲乙双方将贷款资料准备齐全送交银行审批。合同同时约定甲乙双方在签订合同后，如甲、乙一方未按照合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿给对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）。合同签订后被告金秀花迟迟不配合办理贷款手续的审批，经多次催告被告金秀花也不予配合，导致合同无法继续履行。2017年4月10日，被告金秀花通过电话明确表示不再履行《房屋买卖合同》，后经原告崔梅多次催促也未能继续履行，被告金秀花的行为构成根本违约。为维护原告崔梅的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 金秀花辩称，一、原告崔梅在仅支付了合同的定金，合同尚未履行前及还未办理房屋过户登记即合同约定的房屋交接日期前擅自通知该房屋的承租人，导致承租方在合同租赁尚未到期前离开该房屋，并向被告金秀花要求违约金。因此原告崔梅违反合同约定，出现违约，造成双方在交易过程中出现诸多不愉快，最终导致交易失败。原告崔梅违约在先，根据法律及合同约定，被告金秀花有权不退还购房定金。二、原告崔梅未提供佣金确认单，也未提供正规发票，仅凭一张收据不能证明该费用真实产生及客观数额，且原告崔梅违约在先，其主张的中介费损失于法无据，不同意赔偿。三、原告崔梅所主张的房屋差价损失无事实及法律依据，且原告崔梅先行违约，被告金秀花不应承担责任。四、原告崔梅所主张的房屋租金、物业费及电费系因其在交易房屋租赁期届满前擅自单方面要求承租人离开房屋而造成，其行为造成承租方要求退还租金及赔偿违约金的情况出现。之后，原告崔梅为解决此事，自愿支付承租方租金及违约金。因此，原告崔梅主张的房屋租金、物业费、电费等系其个人过错造成，与被告金秀花无关；五、本案房屋买卖合同签订后未能够履行，系因原告崔梅违约造成，其在交易过程中存在重大过错，因此诉讼费不应由被告金秀花承担。实现债权的费用无相关证据证实，且并非被告金秀花过错产生，故被告金秀花亦不应承担责任。 原告崔梅围绕其诉讼请求提交证据如下： 1、房屋买卖合同1份，拟证实2017年3月5日原告崔梅通过济南润邦房地产经纪有限公司的居间服务购买了被告金秀花的位于历城区祝舜路2000号保利海德公馆*号房屋及*号地下室，合同约定，房屋的总价款为210万元，房屋有抵押、租赁，付款方式为首付加按揭贷款并约定在2017年3月31日前双方将贷款资料准备齐全送到银行审批； 2、定金收条1份，拟证实原告崔梅按照双方签订的房屋买卖合同的约定，向被告金秀花支付了房屋定金3万元； 3、2017年3月5日佣金确认单及收据各1份，拟证实原告崔梅与被告金秀花签订完房屋买卖合同后，原告崔梅按照合同约定向济南润邦房地产经纪有限公司支付了中介费42000元； 4、2017年3月30日收条及清单各1份，拟证实双方签订完房屋买卖合同后，被告金秀花称因原告崔梅看房导致被告金秀花房屋租客搬走，应被告金秀花的强烈要求，由原告崔梅继续承租涉案房屋，租金是每月2500元，租期大约是2017年3月31日至2017年7月13日前，连同物业费2247元、电费231元，原告崔梅共交纳了11600元，涉案房屋自始至终被告金秀花并没有向原告崔梅交付使用； 5、2017年4月10日原、被告的录音1份，拟证实原告崔梅多次通知被告金秀花履行合同，但被告金秀花明确表示不再卖涉案房屋，构成根本违约； 6、不动产评估报告1份，拟证实山东光大房地产土地评估咨询有限公司于2017年5月9日出具评估报告，评估得出涉案房屋单价为19287元/平方米，地下室4500元/平方米，房屋价格总计为240万元； 7、房产证复印件1份，拟证实涉案房屋及地下室归被告金秀花所有。 被告金秀花围绕其辩称提交证据如下： 1、房屋买卖合同1份，拟证实原告崔梅存在违约，因为买卖合同中约定房屋存在租赁，租赁期到2017年7月13日，而原告崔梅提前要求原租客搬离； 2、个人租房协议书1份，证明被告金秀花将涉案房屋出租，租赁期到2017年7月13日； 3、租客张英书写的证言1份，拟证实原告崔梅让其搬走，张英与王培国是夫妻关系； 4、转账凭据1份，拟证实原告崔梅认可违约，赔偿被告金秀花租金损失； 5、2017年4月7日在中介公司录音光盘1份，拟证实被告金秀花以原告崔梅违约为由告知原告崔梅不再履行涉案房屋买卖合同。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理本院对以下事实予以认定： 1、2017年3月5日，原告崔梅（买受人、合同乙方）与被告金秀花（出卖人、合同甲方）通过济南润邦房地产经纪有限公司的居间服务，签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区祝舜路2000号保利海德公馆*及*的房产给乙方；房屋建筑面积为121.73平方米，地下室面积11.61平方米，附属设施包括固定装修及整体厨房；房屋有抵押，有租赁。房屋成交价格为210万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金3万元；付款方式：甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，乙方于办理产权过户前，将首付房款77万元存入甲方指定账户，剩余房款133万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲、乙双方同意，甲方于收到乙方购房全款后2017年7月13日前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方自行承担；甲方同意预留物业保证金3000元存放在丙方处，待物业全部交割完毕后当日由丙方返还给甲方。违约责任：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退，甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰），若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。其他约定事项：甲、乙双方约定，在2017年3月31日之前，甲、乙双方将贷款资料准备齐全，送交银行审批；在乙方贷款审批通过七日内，甲方办理此房产撤押手续，撤押资金来源于乙方首付款，专款专用……。被告金秀花在甲方处签字捺印予以认可，原告崔梅在乙方处签字捺印予以认可，济南润邦房地产经纪有限公司在丙方处加盖公司公章。 2、合同签订当日，原告崔梅支付给被告金秀花定金3万元。被告金秀花给原告崔梅出具了定金收条一张，载明：今收到崔梅购买位于济南市历城区祝舜路2000号暴力海德公馆*及*购房定金人民币（大写）叁万元整（小写）30000元整。收到人：金秀花2017年3月5日。同日，原告崔梅与济南润邦房地产经纪有限公司签订了佣金确认单，载明成交金额为210万元，佣金金额为42000元，支付日期为2017年3月5日。之后，济南润邦房地产经纪有限公司向原告崔梅出具收据一张，载明收到原告崔梅交纳的中介服务费42000元。 3、2017年3月31日，被告金秀花未按合同约定履行协助办理银行贷款审批手续。2017年4月7日，被告金秀花夫妻和原告崔梅在中介公司处商谈时，被告以原告崔梅违约为由表示不再履行房屋买卖合同。原告崔梅又于2017年4月10日通过电话与被告金秀花协商继续履行房屋买卖合同事宜，被告金秀花明确表示不再卖房，并让原告崔梅另找房源，原告崔梅对此也表示认可。之后双方因为解除合同后的赔偿事宜未能协商一致，引起本案诉讼。 另查明，涉案房屋原由被告金秀花出租给案外人王培国居住使用，租期为2015年7月13日至2017年7月13日。原、被告签订房屋买卖合同后，因原告崔梅着急入住涉案房屋，案外人王培国与被告金秀花提前解除租赁合同。被告金秀花认为系原告崔梅的原因造成的，原、被告对此进行了协商，原告崔梅同意承担相应损失。2017年3月30日，被告金秀花出具收条1张，载明：今收到李培杰房屋租金、物业费、电费共计人民币11600元整。李培杰系原告崔梅的丈夫。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。原告崔梅诉称原、被告双方签订房屋买卖合同后，被告金秀花单方违约，不再卖房，应承担相应的违约责任。被告金秀花提交个人租房协议书1份及涉案房屋承租方出具的证言1份，拟证实其不卖房系因原告崔梅违约在先，让原承租方搬走，给其造成违约金和租金损失，故与原告崔梅、中介公司合作不愉快，不再卖房。对此，本院认为，根据原告崔梅提交的被告金秀花给其出具的收条及明细，可以认定，原承租方不再租赁后，原、被告对此进行了协商，原告崔梅打算入住并支付给被告金秀花截至2017年7月13日止的租金、物业费等，双方已达成协议，被告金秀花以此为由认为原告崔梅构成违约并解除合同，不符合法律规定，属于违约行为，应承担相应的法律责任。双方签订的房屋买卖合同自被告金秀花明确告知原告崔梅不再履行合同，原告崔梅对此表示认可时即2017年4月10日起解除。因被告金秀花违约且合同解除，被告金秀花因合同取得的定金3万元应予返还，且原告崔梅有权主张被告金秀花赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于中介费，双方签订合同后，原告崔梅支付给济南润邦房地产经纪有限公司的居间服务费42000元，系其实际损失且有相应单据为证，本院予以支持。关于房屋差价损失，原告崔梅提交2017年5月7日对涉案房屋所作的评估报告，拟证实其房屋差价损失为30万元。被告金秀花辩称原告崔梅在4月12日已经购买了涉案房屋所在小区的其他房屋，原告崔梅主张的涉案房屋差价损失过高。对此，本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同已于2017年4月10日解除，原告崔梅以购房过程中委托评估公司作出的作为贷款依据的5月7日评估报告为依据主张房屋差价损失，证据不充分，本院不予采信。本院结合原告崔梅支付的定金数额、合同的履行情况，双方的过错程度及房屋升值的情况，本院酌情支持原告崔梅房屋差价损失6万元。关于原告崔梅支付给被告金秀花的房屋租金、物业费等11600元，本院认为，原告崔梅并未实际入住涉案房屋，且房屋买卖合同未实际履行，被告金秀花应予返还。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告金秀花于本判决生效之日起十日内返还原告崔梅定金3万元。 二、被告金秀花于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔梅中介费损失42000元。 三、被告金秀花于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔梅房屋差价损失6万元。 四、被告金秀花于本判决生效之日起十日内返还原告崔梅支付的房屋租金、物业费等计11600元。 五、驳回原告崔梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理7054元，减半收取3527元，由原告崔梅负担1763元，被告金秀花负担1764元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年八月十四日 书记员  岳 静