广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0305民初1957号 原告：朱晔，男，1973年8月31日生，汉族，住桂林市七星区。 原告：贺明珠，女，1978年8月19日生，汉族，住桂林市七星区。 以上二原告委托代理人：覃家锋，广西华尚律师事务所律师。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市环城北二路。 法定代表人：沈红霞。 委托代理人：甘永雄。 原告朱晔、贺明珠诉被告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰集团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法由审判员朱捷独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱晔及原告朱晔、贺明珠的委托代理人覃家锋，被告彰泰集团公司的委托代理人甘永雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年10月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于桂林市七星区，房款共计966662元，原告已按合同约定履行了付款义务。按照《商品房买卖合同》第十五条约定：根据《城市房地产开发经营条例》第三十三条规定，被告应在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。被告虽已向原告交付了房屋，但被告违反约定在房屋交付90日内没有将办理权属登记所需的资料报桂林市房屋产权登记机关备案，其行为已违约。被告交付原告的房屋至今未通过竣工验收，违反了《中华人民共和国房地产管理法》及《城市房地产开发经营条例》的强制性规定及《商品房买卖合同》第八条约定，未达到交房条件，被告已构成违约，被告应按《商品房买卖合同》第九条的约定从2015年12月27日起至2017年8月1日至支付原告违约金。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告在判决生效15日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2、被告向原告支付逾期备案违约金9666.62元；3、被告向原告支付逾期交房违约金225425元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，一、根据商品房买卖合同附件4《补充协议》第六条第二款的规定，该条款是在具有完全民事行为能力，原、被告双方意思自治的情况下达成的，对合同双方具有法律约束力，本案中，合同约定的物业验收尚未完成，并不具备提交产权登记资料的时机。二、政府行政部门采取行政干预的手段阻止了原告所涉楼栋权属登记的办理，被告与东梓公司的纠纷属于一般债权债务纠纷，双方纠纷自有人民法院裁决，而桂林市国资委超越限权干预了不动产登记的进程，被告对于该事件具有不可控性，因政府阻碍事由应当免责。被告在本案中不存在逾期交付的事实，在合同中并未约定取得验收备案表才是交付，被告已于合同交付的日期前取得了质量工程质量验收，即五方验收，证明在约定日期前已经符合合同约定的交付标准，且履行了通知义务，原告已实际履行房屋的接收，故不存在违约事实及要求支付违约金的法定事由。请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年10月7日，被告（出卖人）与原告朱晔、贺明珠（买受人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第三条约定，买受人购买坐落于桂林市七星区。合同第四条约定，该商品房总房款为966662元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月27日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建{2010}9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，根据《城市房地产开发经营条例》第三十三条规定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。合同附件四《合同补充协议》（以下简称补充协议）第六条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《商品房买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，二原告已支付被告购房款966662元。被告至今未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，2015年12月22日，彰泰·睿城1#、2#楼建设工程经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格。2015年12月27日，被告向二原告交付了涉案房屋。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当完全履行合同约定的义务。二原告已支付被告购房全款966662元，并于2015年12月27日办理了收房手续，已完全履行了合同的义务。被告未按合同的约定在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，其行为已违约，故二原告要求被告在本判决生效之日起15日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房款的1%（即9666.62元）向二原告支付逾期备案违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称，补充协议第六条第2项已变更了合同第十五条关于提交资料的期限约定，物业验收尚未完成，并不具备提交产权登记资料的时机。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“……，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议第六条第2项约定出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条款系由被告提供的格式条款，且该条款并不是对主合同的补充约定，而是免除了其未在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局的违约责任，排除了二原告获得逾期备案违约金赔偿的权利，该格式条款无效，故对被告的该项辩解，本院不予采信。被告又辩称，被告因本案涉案房屋所在的土地与东梓公司存在债权债务纠纷，政府行政部门采取行政干预的手段阻止了涉案房屋所在楼栋权属登记的办理，被告不应承担逾期提交办理房屋登记资料的违约责任。本院认为，被告在开发建设楼盘时应确保其已取得土地的土地使用权及开发建设权且无其他纠纷，被告所称的事由并不属于行政不可抗力，并不能对抗二原告，被告不能以此免责，故对被告的该项辩解，本院亦不予采信。二原告诉称，被告交付的房屋未经竣工验收合格，也未进行竣工备案，为不合格房屋，应承担逾期交房的违约责任。2015年12月22日，彰泰·睿城1#、2#楼建设工程经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格，合同中，双方并未约定交付的房屋需经竣工备案完成，被告交付的房屋符合法定及合同约定的交付条件，2015年12月27日，被告向二原告交付了涉案房屋。故二原告要求被告支付逾期交房违约金225425元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告桂林彰泰实业集团有限公司在本判决生效之日起15内将办理位于桂林市七星区房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案； 二、被告桂林彰泰实业集团有限公司向原告朱晔、贺明珠支付逾期备案违约金9666.62元； 三、驳回原告朱晔、贺明珠的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费4876元，因适用简易程序，减半收取案件受理费2438元（原告已预付本院），由原告朱晔、贺明珠负担2238元，由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担200元。 上述应付款项，义务人因于本判决书生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4876元『收款单位明桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  朱 捷 二〇一七年八月二十五日 法官助理  伍盛好 书 记 员  何晨舒