湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初467号原告：宜昌市夷陵区机关事务服务中心，统一社会信用代码124205217987705210，住所地宜昌市夷陵区小溪塔夷兴大道49号。法定代表人：周静，系该服务中心主任。委托诉讼代理人：杨建瓴、李孝洁，湖北诚弘律师事务所律师。一般授权代理。被告：吴静华，女，1969年9月9日出生汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：李鸣，宜昌市利民法律服务所法律工作者。一般授权代理。被告：黄艾萍，女，1985年3月24日出生汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：周军华，湖北建和律师事务所律师。特别授权代理。被告：黄芹，女，1977年10月19日出生汉族，住宜昌市夷陵区。原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心（以下简称夷陵区机关事务中心）与被告吴静华、黄艾萍、黄芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告夷陵区机关事务中心的委托诉讼代理人李孝洁，被告吴静华及委托诉讼代理人李鸣，被告黄艾萍及委托诉讼代理人周军华，被告黄芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夷陵区机关事务中心向本院提起的诉讼请求：1、判决解除原告与被告吴静华之间的房屋租赁合同；2、被告吴静华立即将夷陵区夷兴大道104-1-3号商铺一间返还给原告，由被告黄艾萍、黄芹对此承担连带责任；3、被告吴静华自2020年4月1日起至房屋实际返还之日止按47.78元/天承担租金或占用房屋期间的使用费，若被告黄艾萍、黄芹自法院判决确定的返还房屋之日起拒不腾退的，则对被告吴静华负担的占用房屋期间的使用费承担连带责任；4、被告吴静华自判决确定的房屋返还之日起至实际返还之日止按每天47.78元承担逾期返还租赁物的违约金；5、依法确认原告不予退还被告吴静华缴纳的房屋租赁押金2000元。事实与理由：2018年3月14日原告与被告吴静华签订租赁合同一份，约定甲方（原告）将夷陵区夷兴大道104-1-3号商铺一间出租给乙方（被告吴静华），租赁期限从2018年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金17200元。合同还约定：租赁期满或合同终止后，乙方逾期不归还房屋的，甲方收取的押金不予退还，并由乙方按日租金的5倍支付逾期违约金和赔偿损失。原告按照合同约定向被告吴静华交付了租赁物，被告吴静华依约支付租金并缴纳押金2000元。租赁期限届满后，被告吴静华没有向原告返还房屋。近日原告得知，被告吴静华将承租房屋以承包的名义转租给被告黄艾萍、黄芹，租赁期限从2018年3月9日起至2020年3月9日止，目前房屋仍由被告黄艾萍、黄芹占有。原告认为，原告与被告吴静华的房屋租赁合同在租期届满后原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，依法可以随时解除合同。同时，被告吴静华在租赁期限内擅自将房屋转租他人，属于违约行为，依据双方合同约定原告有权解除合同。被告黄艾萍、黄芹作为次承租人，应当承担返还房屋和支付逾期腾房期间的房屋占有使用费的义务。据此，原告提出上列诉讼请求，望贵院依法支持。被告吴静华辩称，1、原告与被告吴静华之间没有房屋租赁关系，被告不是适格的主体；本案吴静华与原告签订房屋租赁合同，租赁期限为2年，承租时间尚在租赁期限范围内，不存在被告吴静华不腾退房屋的说法。2、本案被告吴静华与被告黄艾萍之间的承包关系并未改变商业门面的经营性质，同时也未变更营业执照的经营主体，并且吴静华与黄艾萍之间的纠纷已经夷陵区公安分局小溪塔派出所于2020年4月21日作出协调处理，由吴静华退还黄艾萍5000元，黄艾萍腾退了商铺并交还给了吴静华，双方之间的关系并不是实际意义上的转租关系，吴静华承租该门店多年，原告于2020年1月也通知原告签订合同，吴静华享有优先承租权利。3、由于本案吴静华承租期间依约履行了交付租金等相关的合同义务，没有违约行为，所以不存在承担违约金或者是占用房屋使用费的说法。4、双方合同约定房屋租赁押金是基于保障合同的正常履行，被告吴静华并无违约行为，也无违规事实，如果腾退房屋解除合同，本案原告应退还吴静华商铺租赁押金2000元，同时吴静华为承租房屋投入了近20万元的装饰装修费用，若原告主张解除合同，被告吴静华另案起诉要求原告赔偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告黄艾萍、黄芹辩称，三被告之间关于续租纠纷经小溪塔派出所出面协调，2020年4月21日吴静华退还了黄艾萍5000元押金，黄艾萍将商铺房屋退还给了吴静华。原告要求黄艾萍、黄芹承担连带责任无法律依据，综上，驳回原告对黄艾萍、黄芹的诉讼请求。经审理查明，夷陵区夷兴大道104-1-3号商铺原属夷陵区农业局的资产，被告吴静华从2003年起开始承租该门面商铺。后根据国有资产管理，该资产转原告夷陵区机关事务中心管理，2015年、2016年、2017年度，原告与被告吴静华均签订了合同。2018年3月14日，原告（甲方）与被告吴静华（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：1、甲方将夷陵区夷兴大道104-1-3号门面房一间（27.57平方米）出租给乙方经营文具；2、租赁期限两年，从2018年1月1日至2019年12月31日止；年租金17200元；甲乙双方可以协商变更或终止合同；租赁期间乙方擅自将租赁房屋转租他人，或者以联营、转租等其他方式转让房屋使用权的，甲方有权单方面解除本合同，无条件收回租赁房屋，已经收取的押金不予退还；租赁期满或合同终止后，乙方逾期不归还房屋的，甲方收取的押金不予退还，并由乙方按日租金的5倍支付逾期违约金和赔偿损失。合同签订后，被告吴静华依约支付租金并缴纳押金2000元，原告亦向被告吴静华交付了租赁物（原来即由被告吴静华承租）。同时查明：1、2018年3月9日，被告吴静华（发包人）与被告黄艾萍、黄芹签订了一份《店面承包合同》。吴静华将承租的商铺承包给黄艾萍、黄芹；期限2年（自2018年3月9日起至2020年3月9日止）；2018年承包金为人民币49000元，2019年承包金额按当时政府部门规定及周围门市涨幅之价格交纳；承包期间经营情况与吴静华无关。该合同签订后，商铺实际由被告黄艾萍、黄芹经营。2020年4月21日，因商铺疫情期间的租金减免，吴静华与黄艾萍发生纠纷，黄艾萍报警后，经小溪塔派出所调解，双方达成协议：吴静华退还5000元押金给黄艾萍；黄艾萍到商铺清点库存并搬走。当天，黄艾萍搬离商铺交还吴静华。2、2020年1月17日，夷陵区机关事务中心给承租农业局商铺的商户（包括吴静华）发出《关于经营性门店合同签订及缴纳租赁费的通知》，通知“于2020年2月12日前至我中心518办公室签订2020年度经营性门店租赁合同，领取缴纳通知书并在指定银行办理缴纳手续；若在指定时间内未办理，我中心将认定放弃门店租赁权”。3、2019年机构改革，将原夷陵区机关事务管理局、夷陵区接待办公室整合为夷陵区机关事务中心；4、吴静华现在该商铺继续经营。5、2020年新冠××疫情影响，原告对原农业局商铺租户租金实现“免三个月租金，减六个月的租金”的优惠政策。以上事实，有原告提供原告事业单位法人证书、机构设置情况说明、夷陵区委办、区政府办关于原告职能配置规定的通知，2018年3月14日原、被告吴静华双方签订的房屋租赁合同、经营性房产租赁信息表，2018年3月9日被告吴静华与被告黄艾萍、黄芹签订的《店面承包合同》、被告黄艾萍的营业执照、微信转账截图、收据四份，接处警工作登记表一份，还有被告提交的2015年、2016年、2017年、2018年《租赁合同》，房租费、卫生费票据，《关于经营性门店合同签订及缴纳租赁费的通知》，以及双方当事人当庭陈述，足以认定。本院认为，原告夷陵区机关事务中心与被告吴静华所签订的租赁合同于2019年12月31日届满,之后吴静华并未腾还商铺房屋而是继续使用涉案房屋至今,夷陵区机关事务中心也未明确要求解除双方之间的租赁合同关系,故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间系不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，原告基于不定期租赁合同关系中出租人任意解除权，有权解除合同，但其应当给予被承租人合理的期限。原告与被告吴静华解除合同，双方均应终止履行合同，被告吴静华应当将租赁物返还给原告，但考虑到被告吴静华对租赁物一直经营、使用、收益等实际情况，可以给被告合理期限搬迁(找房、腾房)；但是被告吴静华应当按照原租金标准计算并支付给原告其实际占用、使用该租赁物的租金，对新冠疫情期间房屋租金依照国有资产管理政策予以减免。故原告请求解除与被告吴静华之间的不定期房屋租赁合同关系，并将坐落于夷陵区夷兴大道104-1-3号商铺返还原告，诉讼请求成立。吴静华应支付房屋占用费（从2020年4月1日起至2020年9月30日止按23.89元/天计算；从2020年10月1日起至实际返还止；按47.78元/天计算。）关于被告吴静华提出有涉案房屋优先承租权，本院认为，原告与被告吴静华签订的《租赁合同》没有约定优先承租权，但是根据原告与被告吴静华多年签订合同的事实，以及原告在2020年1月17日通知来看，原告与被告吴静华系多年房屋租赁关系，原告事实上认可被告吴静华优先承租权。优先承租权的行使应当满足出租方将房屋继续对外出租的形式要件和实质前提条件，但原告现在并没有将该商铺在同等条件下出租他人，被告吴静华主张优先承租权条件未成就。原告如果继续出租涉案商铺，被告吴静华认为其有优先承租权，可在民事活动中自行主张权利。关于原告提出被告吴静华转租黄艾萍、黄芹，以及被告黄艾萍、黄芹是否应当承担民事责任的问题。原告提出被告吴静华将承租商铺转租黄艾萍、黄芹，从所谓承包合同和吴静华收取黄艾萍、黄芹租金《收据》来看，结合黄艾萍、黄芹实际经营的事实，吴静华与黄艾萍、黄芹之间形成是租赁关系，并不是承包关系，故可以认定吴静华在承租期间存在转租的行为。吴静华是涉案商铺的承租人，黄艾萍、黄芹是涉案商铺的次承租人。但被告吴静华转租行为在原告起诉前已经处理，吴静华与黄艾萍、黄芹之间转租关系已经解除，黄艾萍、黄芹也已经将涉案的商铺腾退给了吴静华，原告现起诉要求黄艾萍、黄芹承担返还门店连带责任不能成立。因原告与被告吴静华在不定期的租赁合同中，对违约方是否及如何承担违约责任没有明确约定，结合本案的实际情况，故对原告主张被告吴静华支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，经本院调解，双方未达成协议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心与被告吴静华之间不定期租赁合同关系。被告吴静华于本判决生效之日起30日内将座落在宜昌市夷陵区夷兴大道104-1-3号商铺返还给原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心。二、被告吴静华于本判决生效之日起10日内支付原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心房屋占用费（从2020年4月1日起至2020年9月30日止按23.89元/天计算；从2020年10月1日起至实际返还止按47.78元/天计算。）三、原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心在被告吴静华交付房屋时退还押金2000元（可与被告吴静华房屋占用费冲抵）。四、驳回原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，减半收取50元。由原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  蒋少锋二〇二〇年七月八日书记员  陈 瑶