四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初1254号 原告：张代才，男，1946年3月15日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：陈建华，武胜县沿口法律服务所法律工作者。 被告：刘坤鹏，男，1983年9月21日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：杨莉（系刘坤鹏之妻），181年12月30日出生，汉族，住重庆市合川区。 原告张代才与被告刘坤鹏、杨莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告张代才及委托诉讼代理人陈建华、被告刘坤鹏到庭参加了诉讼，被告杨莉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张代才向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行合同承诺，与原告共同完成房屋产权过户的相关手续；2.请求判令被告支付原告按合同房屋总成交价30%计算的违约金135000元，并支付原告已支付的中介服务费1%计4500元；3.本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实及理由：2017年12月6日，原、被告经中介介绍签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于武胜县县疾控中心院内3栋2—1号住房一套（房屋产权证号为：20××71，面积142.69平方米），售价450000元，被告协助原告共同完成房屋产权过户相关手续，合同由原、被告及中介唐彤签字。合同签订后，原告分三次向被告支付了购房款共计430000元，被告向原告出具了相应的收条后，将房屋及房产证交付给原告，原告接收房屋后对房屋进行装修和购置家电花费20000余元。原告就房屋产权过户一事多次催促被告办理产权过户手续，被告一拖再拖，时至今日仍未办理，给原告造成了经济损失。根据上述事实，原告为保护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法裁决支持原告的诉讼请求。 被告刘坤鹏辩称，被告没有违约，不应当承担违约金、诉讼费、中介费，请求驳回原告的诉讼请求。由于案涉房屋土地使用权证开发商尚未办理分户，导致至今无法房屋产权过户，该情况原告在买房屋时是知道的，中介也给原告说了的，原告称多次催促被告过户不属实，被告只于2020年5月7日在中介处见到过原告，中介说原告要求退房，被告没有同意，等单位将国有土地使用权证补下来后就给原告。 被告杨莉未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了：1、原告身份信息、被告户籍信息，证明双方的主体资格；2、房屋买卖合同一份，证明双方房屋买卖的事实；3、收条4份，证明原告支付房屋430000元的事实；4、房产证复印件一份，证明房屋产权情况；5、武胜县自然资源和规划局证明，证明房屋无土地使用权登记；6、费用清单3份，证明原告购买房屋后，装修费用共计8996元。被告刘坤鹏质证意见为：对证据无异议，对证明目的有异议。被告刘坤鹏提供了武胜国用（2007）第2069号土地使用权证复印件一份，证明案涉房屋的国有土地使用权证目前只有总土地使用权证，性质为划拨，尚未分户。原告的质证意见为，该证不能证明涉案房屋办理了土地使用权证。 原告与被告刘坤鹏提供的证据，被告杨莉未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对原告提供的证据，被告刘坤鹏虽然对证据的证明目的提出异议，但未提供证据支持其观点。本院认证如下：原告与被告刘坤鹏提供的证据，能够反映案件的事实，与待证的案件事实具有关联性、合法性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日，原告经中介人唐彤介绍，与被告刘坤鹏、杨莉签订了《房屋买卖合同》，合同约定：一、被告（甲方）自愿将其合法拥有并按照法律法规可以进行转让的位于沿口镇××、房屋结构为砖混结构，3栋2楼1号房屋，房屋产权证号为20××71，国有土地使用权证号为“以土地证为准”，建筑面积为142.69平方米的私人住宅，出售给原告（乙方），原告自愿购买被告该住宅。……四、被告保证两证（房产证和土地使用证或者不动产权证）齐全合法，被告必须全力配合原告将该房屋买卖合同（或产权证）委托公证到原告指定人名下，其授权内容必须原告或者原告指定人能代理被告办理该房屋的产权过户，被告不得干涉原告将该房屋过户谁的名下，原、被告双方商定，该房屋的房产证和土地使用权证过户（或者不动产权证）所产生的一切税和费由原告承担，被告方概不承担，被告必须承诺在原告交付购房款后，原告对该房拥有完全处理权，被告方必需无条件全力配合原告方办理该房的所有产权过户手续以及水、电、气过户。所有收款以收据为准。五、经原被告双方商定，该房屋总成交价为450000元（包含水电气），此成交价与今后房价涨跌无关，成交时间为2017年12月6日。六、备注：2017年12月6日原告先付给被告购房款定金10000元，2017年12月7日，原告再付给被告90000元，2018年1月20日之前被告将该房屋交给原告，同时原告再付给被告330000元，余款20000元待该房过户时由原告付给被告，土地使用证分房所产生的费用由被告负责，室内家具家电归原告所有（具体见清单），该房产证已交给原告。七、买卖双方中介费各为成交价的1%（成交价不满20万按2000元收），即各为4500元，签订合同时支付。八、违约责任：以上协议双方共同遵守，若违约，违约方应赔付守约方违约金按该房屋成交总价的30%支付。同时并支付百分之二的中介服务费。延迟履行合同义务的，违约方每逾期一日须赔偿对方相当于成交价千分之一的违约金。合同签订后，原告按约分三向被告支付购房款总计430000元，被告也将房屋的房产证（产权证号：武遗房权证2007字第3248-××号，面积：142.69平方米）交付给原告，原告要求被告协助将国有土地使用权证过户时，被告以土地使用权证开发商以及单位尚未办理分户为由，未配合原告办理房屋的土地使用权证。 另查明，涉案房屋的土地使用权证为武胜国用（2007）第2069号，土地使用权人为武胜县疾病预防控制中心，土地类型为医疗卫生用地，使用权类型为划拨。目前武胜县自然资源和规划局电脑地籍表和手工帐中，被告刘坤鹏、杨莉在沿口镇下东街无国有土地档案。被告刘坤鹏与被告杨莉系夫妻关系。 本院认为，原告与被告刘坤鹏、杨莉签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效。原告履行了合同义务后，被告刘坤鹏、杨莉作为夫妻，应当共同按照合同履行相应的合同义务。鉴于涉案房屋国有土地使用权本身存在尚未分户和应补交土地出让金等问题，二被告对该房屋的所有权应视为物权存在瑕疵，该特权瑕疵法律并未禁止不能买卖，因此，原、被告双方在签订合同时是否披露房屋瑕疵成为本案双方争议的关键。从合同内容来评判，合同第四条明确约定：“甲方（被告）保证两证（房产证和土地使用证或者不动产权证）齐全合法”，即意味着被告对房屋本身尚无土地使用权证的信息未向原告透露，虽然合同第六条备注中双方约定“土地使用证分户所产生的费用由甲方（被告）负责”，但该信息更侧重于办证费用的承担约定，仍未对土地使用权证所有权人属于武胜县疾病预防控制中心，目前尚不能办理涉案房屋土地使用权证分户或者不能办理不动产权证的真实情况明确告知原告，在一定程度上影响了原告对涉案房屋两证齐全的判断，导致被告在原告要求办理土地使用权证过户或者不动产权证时，暂不能履行合同义务的后果，被告应当对未履行告知义务的行为承担相应的违约责任。原告请求被告继续履行合同，完成房屋产权的相关过户手续，本院予以支持。原告要求被告支付原告违约金135000元，从合同中双方对该违约金约定目的来确定，应当是合同一方悔约，合同目的不能实现的根本性违约的约定。本案中，原告主张继续履行合同，所提供的证据不能证明被告在合同履行中存在根本性违约行为，被告未披露房屋权属瑕疵的行为，侵犯的客体也只是原告合同知情权，故被告的该行为应确定为一般性违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院对被告应承担的违约责任认定为向原告支付从2018年3月6日起（从2017年12月6日起算+90日），以已收到原告支付的购房款430000元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（中国人民银行未发布贷款基准利率后）计算的资金占用利息，原告对该资金占用利息享有分段计算申请执行的权利予以认定。原告请求被告支付原告已支付给中介费4500元，根据合同第八条违约责任的约定，该约定仍是对合同目的不能实现的损失承担的约定，原告未主张解除合同，对于该请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘坤鹏、杨莉在本判决书生效后九十日内协助原告张代才办理房屋产权过户； 二、被告刘坤鹏、杨莉向原告张代才支付从2018年3月6日起至房屋产权过户之日止，以已收的购房款430000元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（中国人民银行未发布贷款基准利率后）计算的资金占用利息。原告张代才对资金占用利息享有分段计算申请执行的权利； 三、驳回原告张代才的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费3090元，减半收取1545元，由被告刘坤鹏、杨莉共同负担（原告张代才已垫支，待本案执行中由被告刘坤鹏、杨莉一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  李毅 二〇二〇年七月七日 书记员  谭攀