北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初8606号原告（反诉被告）：北京乐飞共创科技有限公司，住所地北京市东城区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：肖义刚，总经理。被告（反诉原告）：北京华恒兴业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：高尉泷，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：时光远，北京市中伦律师事务所律师。第三人：北京安宇嘉业房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：于鹏，总经理。委托诉讼代理人：连尚桥，男，1983年2月22日出生，北京安宇嘉业房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。原告北京乐飞共创科技有限公司（以下简称乐飞共创公司）与被告北京华恒兴业房地产开发有限公司（以下简称华恒兴业公司）、第三人北京安宇嘉业房地产经纪有限公司（以下简称安宇嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐飞共创公司的法定代表人肖义刚，被告华恒兴业公司的委托诉讼代理人高尉泷、时光远，第三人安宇嘉业公司的委托诉讼代理人连尚桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐飞共创公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除我方与被告华恒兴业公司在2016年11月17日签订的《北京市商品房预售合同》；2、判令被告华恒兴业公司返还我已付房款947559元；3、要求被告华恒兴业公司返还我产权证代办费1000元；4、要求被告华恒兴业公司以全部已付款947559元（不含代办费）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，其中定金10万元自2016年8月13日（定金实际给付日）起至相应款项实际返还之日止，余款847559元自2016年11月17日合同签订之日起至相应款项实际返还之日止；5、要求被告华恒兴业公司赔偿我升值损失35万元；6、要求第三人安宇嘉业公司返还电商服务费3万元；7、本案的诉讼费用由被告华恒兴业公司承担。事实和理由：我公司于2016年6月1日通过第三人安宇嘉业公司签订《购房优惠确认函》，认购一套由被告名下开发的位于北京市通州区运河核心区的项目名称为新北京中心项目商务公寓的房屋，我方交付第三人3万元电商优惠服务费。我于2016年8月13日项目开盘时预购一套新北京中心9A商务公寓楼—x层xxx号房屋，并交付定金10万元。我方约定与被告华恒兴业公司于2016年11月17日签订了商品房预售合同（合同编号：Y1974871），并向华恒兴业公司履行了付款义务，向其支付了购房款847559元，加上之前支付的定金10万元，共计947559元，然而华恒兴业公司的工作人员在签订合同时以客户众多，时间来不及为由不让我方看合同，协助翻合同到指定地方要求我方盖章、签字。当我方表示异议时，华恒兴业公司的工作人员表示合同均为住建委的标准格式合同，签完四份合同会返一份合同给客户，不用担心。鉴于诚实信用原则，我方再次相信了华恒兴业公司，可是当我方签订了合同后华恒兴业公司工作人员以需要公司盖章为由并未给我方合同，时至今日华恒兴业公司也未给我方合同原件，期间我方多次电话询问和索要合同，均被该公司拒绝，后来该公司索性告诉我方因我方未付完全款合同原件不能给我方，我方第一次听说如此荒谬之事。我方在签订合同3个月后，于2017年2月16日到售楼处索要合同，华恒兴业公司才不得已给我方一份合同复印件。我方直到此时才看到原合同充满了严重损害我方利益的内容以及诸多霸王条款。华恒兴业公司在整个售楼过程中隐瞒重大事实、虚假宣传、恶意欺诈，严重违背相关法律法规、商业准则、商业道德及民法通则中的诚实信用等基本原则，具体如下：第一，项目名称存在严重欺诈，我方之所以购买该楼盘的原因之一，是因为该楼盘的名称，该项目楼盘在销售时打的广告为“新北京中心”，但当我方购买了楼盘后，发现原名称改为“云墅中心”，这一更名大大降低了该楼盘的知名度和潜在的商业价值；第二，付款方式欺诈，华恒兴业公司的工作人员在销售楼盘时承诺可以注册一家公司并以公司名义购买通州的商住公寓以解决购房资质问题，并且其工作人员向我方承诺只要办下公司后支付50%的首付，剩余房款可由与开发商合作的银行给予贷款支付，并承诺如果贷款办不下来不会让我方付款，但是我方交了钱后该公司工作人员却又改口称贷不了款，必须让我方自己解决；第三，销售楼盘内容存在欺诈，其一，华恒兴业公司的工作人员在销售该楼盘时承诺所有房屋均为民水民电，至少保证是民水商电，所有商住房均有天然气，但我方事后了解到我方购买的房屋并非均有燃气，只有极少数的户型有燃气，没有燃气满足不了我方生活住房的使用目的，华恒兴业公司工作人员还否认了可以提供民水民电的说法，称到时候才知道是什么结果，华恒兴业公司上述行为导致我方所购买的房屋无法满足我方基本居住的需求，其大大提高了我方的居住成本。其二，华恒兴业公司的工作人员在销售楼盘时承诺商住房可以注册公司，但我方后来得知该房屋无法注册公司，故该房屋也无法满足我方注册公司的目的。其三，楼层层高并不符合居住要求，华恒兴业公司的工作人员在销售该楼盘时承诺该商住公寓属于loft，层高4.2米，楼上楼下均可住人，楼上全层净高不少于1.8米，但从现场拍的照片来看，一个1.6米的女孩都要弯腰，诉争房屋无法实现和满足宣传资料中所反映的舒适生活。其四，销售过程存在欺诈，其一，签合同时不让我方看合同，等我方多次索要后取回合同复印件才发现合同内有众多损害我方利益的条款，尤其是补充协议既未按照相关部门的要求提前公示，亦未与购房客户在签订合同时协商和说明，我方认为华恒兴业公司单方面出具的不利于购房者的格式合同和条款内容严重违背了消费者保护法和民法的有关法律规定，严重侵害了我方的利益。其二，签订合同后华恒兴业公司一直不给我方合同，原因是我方未付清全部房款，以致我方不清楚自己的具体权利义务，严重侵害我方的知情权和合法利益。其三，华恒兴业公司的工作人员在销售该楼盘时承诺房子为精装修，但合同约定为毛坯交房，华恒兴业公司工作人员称装修合同是另外签署，目的是为了规避政府的法令和政策，我方购买的原本是该公司开发建造的精装修房屋，但合同中无任何精装修的条款，华恒兴业公司的销售代表称装修是外包出去的，然而华恒兴业公司未给我方装修合同，我方对装修内容和装修所使用的具体材料亦一无所知，严重侵害了我方知情权和对于精装修房的品质利益。被告华恒兴业公司向本院提出反诉请求：1、解除我方与被反诉人乐天共创公司于2016年11月17日签署的《商品房预售合同》；2、请求判令被反诉人乐天共创公司支付违约金174840元（逾期90日内的违约金按照欠付款93万元的日千分之一计算，自应付款之日次日起即2017年1月21日起至2017年4月20日止；逾期超过90日的部分按照欠付款的十分之一计算）；3、反诉费由被反诉人乐天共创公司承担。反诉事实与理由及答辩意见：我公司不同意原告乐天共创公司的诉求，理由如下：第一，乐天共创公司对于其所购买房屋的相关情况是明知的，其无证据证明我方存在欺诈行为。第二，无论本案是否存在欺诈，欺诈都不是解除合同的法定事由。第三，乐天共创公司的法定代表人即实际购房人肖义刚本身是一名有多年专职经验的律师，其签署的合同是双方真实意思的体现，合法有效。第四，乐天共创公司实际是在未能按照合同约定支付剩余房款并收到我方的催告函后提起的诉讼，其目的是为了逃避合同约定的付款责任。本案的实际情况是：2016年11月17日，反诉人与被反诉人乐飞共创公司签署了编号为“Y1974871”的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定由反诉人向被反诉人预售坐落在通州区运河核心区IV-09号多功能用地项目9A商务公寓楼x层xxx的房屋。其中附件五“付款方式及期限的约定”明确约定，“1、买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付不低于该商品房总房款50%的首付款，即人民币947559元（含定金10万元）”；2、剩余房款，即人民币93万元，由买受人于2017年1月20日前向出卖人一次性付清。”然而，乐天共创公司在支付首付款后始终未支付剩余房款，我公司曾屡次与其沟通剩余房款的支付事宜，但其不断以各种理由推脱付款义务，甚至声称因出卖人有所谓“隐瞒重大事实、虚假宣传”等莫须有的情况而拒不支付剩余房款。截至本反诉状提交之日，乐天共创公司仍未支付剩余房款，已经严重损害反诉人合法权益。根据预售合同附件五“付款方式及期限的预定”规定，现反诉人要求双方签署的预售合同因被反诉人的逾期付款违约行为而解除，被反诉人应按照合同约定支付违约金。原告乐天共创公司针对反诉辩称：我公司同意解除合同，但不同意反诉人华恒兴业公司的其他反诉请求，我公司不存在逾期付款情形，我公司已按合同支付了50%的款项，华恒兴业公司却一直不给我公司合同，使我公司不知道付款的期限，虽然华恒兴业公司曾要求我公司付款，但我公司要求必须看到合同。2017年1月20日华恒兴业公司给我公司打电话催要房款，我公司才得知付款期限是到2017年1月20日，我公司认为华恒兴业公司存在欺诈，要求其给我方合理解释，否则我公司有权依据不安抗辩权主张不再履行合同。第三人安宇嘉业公司述称：我公司不同意原告乐天共创公司的第六项诉求，因为合同没有解除，乐天共创公司其他诉求与我公司无关。被告华恒兴业公司的反诉请求与我公司无关，我公司不发表意见。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告乐飞共创公司的法定代表人肖义刚与第三人安宇嘉业公司签订《购房优惠确认函》，约定由肖义刚认购“新北京中心”楼盘，首选户型/面积为A2、A3户型，肖义刚应向安宇嘉业公司支付购房优惠服务费3万元。当日，肖义刚向安宇嘉业公司支付3万元，安宇嘉业公司向肖义刚出具收据载明收费项目为“新北京中心项目电商VIP卡服务费”。2016年8月13日，乐飞共创公司向华恒兴业公司支付购房定金10万元。2016年11月14日，乐飞共创公司的法定代表人肖义刚向华恒兴业公司递交《申请》，载明：“本人肖义刚（×××）是北京乐飞共创科技有限公司法人。于2016年8月13日在新北京中心认购xx-xxx室，现因贷款问题，公司无法贷款，申请分期付款，首付款50%申请于签约当日付清，剩余50%尾款申请于2017年1月20日前付清。”乐飞共创公司在上述申请上盖章确认。2016年11月17日，被告华恒兴业公司作为出卖人与原告乐天共创公司作为买受人签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定由乐天共创公司购买项目名称为“云墅中心”的坐落于北京市通州区运河核心区IV-09号多功能用地通州区运河核心区IV-09号多功能用地项目9A商务公寓楼x层xxx号房屋（以下简称xxx号房屋），房屋总价款为1877559元。合同第十二条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2017年12月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”载明：“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2017年12月15日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2017年12月15日达到使用条件；（3）供暖：2017年12月15日达到买受人收取该商品房后的第一个采暖季达到使用条件；（4）燃气：×年×月×日达到×；（5）电话通信线：2017年12月15日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年12月15日交付，敷设到户；（7）水、电费用的相关收取标准遵照有关规定执行……”合同附件五“付款方式及期限的约定”载明：一、分期付款：买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付不低于该商品房总价款50%的首付款，即947559元（含定金10万元），剩余房款93万元由买受人于2017年1月20日前向出卖人一次性付清。二、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未在分期付款期限内支付任何一笔款项，按下列方式处理：1、逾期在30日之内，自本协议约定的应付款之日起，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房款总额1‰的违约金，并于实际支付应付款当日向出卖人支付违约金，协议继续履行，买受人支付了房价款但拒绝支付违约金的，视为买受人逾期支付房款，达到解除条件的，出卖人具有单方解除权；2、逾期超过30日的，出卖人有权解除该房屋购房合同。出卖人解除该房屋购房合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起20日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应在双方共同办理完毕该商品房预售登记注销手续后30日内将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用，以及出卖人为签约及解除本合同而实际产生的费用（包括但不限于印花税、律师费及手续费等）后的余额（如有）无息返还买受人。出卖人同意不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款1‰的违约金，并于实际支付应付款当日向出卖人支付违约金。合同附件八《补充协议》第一条第三款载明：“双方确认：本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不再具有约束力；出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周报环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容均不影响本合同的订立及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的义务和责任……”华恒兴业公司及乐飞共创公司均在合同上盖章确认。乐飞共创公司同时与案外人中艺建筑装饰有限公司（以下简称装饰公司）签订《房屋装修改造协议》，约定由装饰公司负责xxx号房屋内部加板改造及装修工程等相关事宜，且乐飞共创公司无需向装饰公司支付任何费用，装饰公司应于2017年12月15日前向乐飞共创公司交付xxx号房屋。《预售合同》签订当日，乐飞共创公司向华恒兴业公司支付首付款847559元、产权证代办费1000元，乐飞共创公司共计支付房款947559元。2017年2月16日，华恒兴业公司向乐飞共创公司邮寄《催告通知》，要求乐飞共创公司于收到通知后7日内向其补交剩余房款93万元及违约金25110元（暂计至2017年2月15日，实际违约金计算至实际付款之日），并表示如乐飞共创公司未能在此期限内补交房款至华恒兴业公司账户，华恒兴业公司将有权解除双方已签订的《预售合同》。《催告通知》同时写明了华恒兴业公司收款账户名称、开户行及账号等信息。后该邮件被拒收。乐飞共创公司至今未支付剩余房款，华恒兴业公司亦未向乐飞共创公司交付涉案房屋。本案审理过程中，乐飞共创公司向本院提交了录音材料及“新北京中心”项目的宣传资料，前者系其与华恒兴业公司销售人员的录音，证明华恒兴业公司未能满足其曾经承诺的房屋交付条件，后者系证明华恒兴业公司存在虚假宣传，该宣传资料有“45-80平米精装9A河景云公馆”、“摩天精装河景公寓”、“新北京天际地标300米北京塔”、“轻奢精装”、“燃气报警”等文字表述，乐天共创公司称该宣传内容所载的项目名称、装修标准及所交付房屋具备燃气入户、新风系统、地暖等均与实际情况不符。华恒兴业公司对于录音的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，称无法核实被录音人员的身份；华恒兴业公司对于宣传资料的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可其证明目的，称该宣传资料上明确标注了该宣传内容仅为要约邀请，最终情况以合同约定为准，而《预售合同》对于相关情况作了明确约定，未约定的内容应视为双方无约定。另，乐飞共创公司主张房价上涨，华恒兴业公司不存在实际损失，要求调低违约金，华恒兴业公司对此不予认可，但未就其实际损失提供证据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案原被告双方所签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的合同义务。经查，涉案《预售合同》签订后，原告乐飞共创公司未能在合同履行期限届满前支付剩余房款，对此，该公司辩称系因发现被告华恒兴业公司存在虚假宣传等欺诈行为，故本案争议焦点是华恒兴业公司是否存在该行为，对此，本院分析如下：其一，就华恒兴业公司是否应受其所发布的宣传资料内容约束的问题，本院认为，应首先区分该宣传资料是要约还是要约邀请。要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请则是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，乐飞共创公司主张华恒兴业公司主要在其宣传资料中进行了以下内容的虚假宣传：1、项目名称，2、付款方式，3、供水供电条件，4、燃气条件，5、房屋用途（可注册公司），6、房屋层高，7、精装交付。根据乐飞共创公司所提供证据来看，华恒兴业公司所发布的宣传资料明确载明了涉案房屋的交付条件为精装修房屋，并载明房屋有“燃气报警”系统，故该房屋应具备燃气敷设到户条件，上述内容对于房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。但华恒兴业公司在其所提供的《预售合同》中就项目名称、房屋交付条件等均另行做了明确约定，将项目名称修改为“云墅中心”，合同第十二条、第十三条关于“交付条件”、“市政基础设施和其他设施的承诺”中明确载明房屋不需具备精装修及燃气开通条件，该合同应视为华恒兴业公司发出了新的要约，乐飞共创公司在该合同上盖章确认的行为应视为其做出了承诺接受了新的要约，故华恒兴业公司无需再受其宣传广告上相关内容的约束。对于宣传资料中对于项目名称的表述，本院认为不足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格造成重大影响，不应视为要约。乐飞共创公司对于其他其主张的虚假宣传内容未能提供证据，本院不予采信。综上，对于乐飞共创公司主张华恒兴业公司存在欺诈的主张本院不予支持。其二，就乐飞共创公司陈述其在拿到合同复印件之前对于合同中关于付款期限并不知情的辩解意见，本院认为，首先，交易双方对于合同的签署均负有审慎注意的义务，作为买受人，乐飞共创公司理应在合同签订之前对于合同约定条款进行仔细阅读，即便如其陈述存在合同相对方拒绝其当场查阅合同的情形，其亦得以拒绝签署合同以保护其合法权益；其次，从乐飞共创公司签订合同的过程来看，自2016年6月1日与第三人安宇嘉业公司签订《购房优惠确认函》认购涉案项目房屋，至2016年11月17日与华恒兴业公司正式签订《预售合同》，本院认为，长达近五个月的磋商时间足以表明交易双方已经或应当已经充分了解涉案房屋细节及交易对手的基本情况，并经过慎重考虑，最终签署协议确认了交易细节，故本院认为乐飞共创公司陈述其不知合同内容即签署了协议的陈述与上述交易情节存在矛盾之处，亦与常理不符，本院不予采信。综上，乐飞共创公司逾期支付房款已构成根本违约，现华恒兴业公司据合同约定主张解除合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。乐飞共创公司作为违约方无权要求华恒兴业公司支付已付款利息及赔偿损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于乐飞共创公司要求退还已付房款及产权证代办费之诉求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于华恒兴业公司要求乐飞共创公司根据合同约定支付违约金及乐飞共创公司要求调低违约金之请求，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、房屋升值情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定为2万元。另，因乐飞共创公司与第三人安宇嘉业公司之间与本案不属于同一法律关系，故对于乐飞共创公司要求安宇嘉业公司退还电商服务费之诉求，本院暂不予支持，乐飞共创公司可另行诉讼主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起解除原告北京乐飞共创科技有限公司与被告北京华恒兴业房地产开发有限公司于二〇一六年十一月十七日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；二、被告北京华恒兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京乐飞共创科技有限公司购房款947559元、产权证代办费1000元，以上共计948559元；三、原告北京乐飞共创科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告北京华恒兴业房地产开发有限公司违约金20000元；四、驳回原告北京乐飞共创科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告北京华恒兴业房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）19228元，由原告北京乐飞共创科技有限公司负担，其中8379元已交纳，剩余10849元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一七年八月十六日书记员  尹博文