山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0891民初1861号原告：毕耜哲，男，1986年3月9日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人:毕玉奎（系原告之父，特别授权），男，1959年4月21日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：高风（特别授权），山东九州匡正律师事务所律师。被告：山东富邦盛世房地产开发有限公司，住所地济宁市洸河路**新闻大厦办公楼**。法定代表人：胡克春，董事长。委托诉讼代理人：王慧芳（特别授权），女，汉族，系该单位员工，住。委托诉讼代理人：韩跃芝（特别授权），女，汉族，系该单位员工，住。原告毕耜哲与被告山东富邦盛世房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毕耜哲的委托诉讼代理人高风、被告山东富邦盛世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王慧芳、韩跃芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕耜哲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金54122元，并赔偿因其违约给原告造成的损失233760元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的万象和C区办公01-1717号房，该商品房建筑面积71.16平方米，房屋总价款593118.6元，交房日期为2014年12月31日前，双方约定了违约责任等条款。原告已经按照合同约定支付全部房款。2014年11月21日，原告与山东万象和商业管理有限公司签订房屋租赁合同，将上述房屋租赁给山东万象和商业管理有限公司使用，租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日，五年租金总额为389601元，每年租金为77920.2元，租金按年支付，每年期初10日内支付当年租金，房屋交付日期为2015年6月30日。山东富邦盛世房地产开发有限公司对该租赁合同产生的一切债务承担连带保证责任。因被告严重违约，至今没有交付上述房屋，导致原告遭受巨大的租金损失，因被告是租赁合同的连带责任保证人，该损失是被告明知并且认可的。依据《中华人民共和国合同法》第107条、113条、114条之规定，被告应向原告支付约定的违约金并赔偿因其违约给原告造成的经济损失。山东富邦盛世房地产开发有限公司辩称，原、被告之间签订了商品房买卖合同，并约定了延期交房的违约责任，按已付房款的日万分之一进行计算，但我方认为违约金过高应当下调。原告说的租赁合同及担保责任书仅是促销的一种方式，均不是当事人真实意思表示。原告不能以租赁合同作为损失的依据。请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告毕耜哲向本院提交：《房屋租赁合同》一份，证明原告与山东万象和商业管理有限公司签订租赁合同，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，租金总金额为389601元。因被告违约导致原告与案外人签订的租赁合同不能履行，致使原告遭受经济损失。被告山东富邦盛世房地产开发有限公司的质证意见为：对该证据的真实性有异议，因涉案房屋至今尚未交付使用，故该证据的真实性不能确定。本院认为：原告提交的《房屋租赁合同》由原告本人的签字并按捺手印、案外人山东万象和商业管理有限公司加盖公章，被告对原告提交的《担保责任书》真实性无异议，且在庭审中认可《担保责任书》中载明的租赁合同就是该《房屋租赁合同》，故本院对《房屋租赁合同》的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月17日，原告毕耜哲与被告山东富邦盛世房地产开发有限公司签订《济宁市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的万象和C区办01单元17层01-1717号房屋，建筑面积为71.16平方米，房屋总价款为593118.6元，付款方式为一次性付款，房屋交付期限为2015年6月30日前。出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一。2014年11月21日，原告毕耜哲与案外人山东万象和商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的万象和C区17层1717号房屋即以上《济宁市商品房买卖合同》所涉房屋出租给万象和商业管理有限公司，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，交房时间为2015年6月30日，租金总额为389601元。当日，被告山东富邦盛世房地产开发有限公司向原告毕耜哲出具《担保责任书》一份，载明：其自愿做为山东万象和商业管理有限公司与毕耜哲签订的《富邦万象和房屋租赁合同》中的乙方的连带责任保证人，凡山东万象和商业管理有限公司在履行上述《富邦万象和房屋租赁合同》中对毕耜哲产生的一切债务，均视为我方与山东万象和商业管理有限公司对毕耜哲产生的共同债务，毕耜哲有权直接对我方提出债务清偿请求。另查明，原告毕耜哲已于《济宁市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间即2015年6月30日前向被告山东富邦盛世房地产开发有限公司交付全部购房款593118.6元。本院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。该商品房买卖合同第八条约定被告应在2014年12月31日前向原告交付涉案房屋，但被告至今未向原告交付，被告的行为已经构成违约，其应当向原告承担赔偿损失等违约责任。关于违约金及实际损失能否同时主张的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”根据该条法律及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，买卖合同约定的违约金具有补偿性，当事人不能同时既主张违约金又主张赔偿损失。本案原告既要求违约金同时又要求赔偿损失，但未要求调整增加违约金，且其实际损失高于合同约定的违约金，本院酌定支持其赔偿损失的主张。关于原告实际损失的计算，原告向本院提交《房屋租赁合同》，证明被告的违约行为对其造成经济损失233760元。本院认为，该租赁合同真实有效，被告迟延交房的违约行为确实对原告造成了经济损失。依据《房屋租赁合同》，原告与山东万象和商业管理有限公司约定的租金年限为5年，总租金为389601元，故一年租金应为77920.2元。《济宁市商品房买卖合同》及《房屋租赁合同》约定的房屋交付时间均为2015年6月30日，同时《房屋租赁合同》约定租金于每年期初10日内支付当年租金。故原告主张的实际损失计算期间应为2015年7月1日至2018年6月30日，共3年，实际损失应为77920.2×3=233760元。被告辩解《房屋租赁合同》及担保责任书仅是促销的一种方式，均不是当事人真实意思表示，原告不能以《房屋租赁合同》作为计算其损失的依据，但其未提供证据予以证明，故被告的该辩解，因无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告山东富邦盛世房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告毕耜哲违约损失233760元；二、驳回原告毕耜哲的其他诉讼请求。案件受理费2809元，由原告毕耜哲负担528元，由被告山东富邦盛世房地产开发有限公司负担2281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  吴兰玲二〇一七年八月二十四日书记员  牛 璐