北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7114号上诉人（原审被告）：齐光，男，1980年11月7日出生，汉族。上诉人（原审被告）：韩颖，女，1980年7月25日出生，汉族。二上诉人之共同委托诉讼代理人：罗强，北京市营建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵志远，男，1988年3月15日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：岳冬兵，女，1989年8月20日出生，汉族。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：国紫宸，东方昆仑（北京）律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李文娇，东方昆仑（北京）律师事务所实习律师。上诉人齐光、韩颖因与被上诉人赵志远、岳冬兵房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。齐光、韩颖上诉请求：1、撤销原判，改判驳回赵志远和岳冬兵的诉讼请求；2、本案诉讼费用由赵志远和岳冬兵承担。事实和理由：1、赵志远与齐光为避税而签订的《补充协议》，系双方当事人恶意串通的行为，损害了国家利益和社会公共利益，属于我国《合同法》规定的合同无效情形，一审法院认定合同有效是错误的；2、一审法院在双方签订的《补充协议》仅就房款增加的十万元作出约定的情况下，否认了整个房屋买卖合同中关于付款条款的效力，系事实认定错误；3、赵志远和岳冬兵未按房屋买卖合同约定的时间支付购房款，属于重大违约行为，齐光和韩颖享有约定解除权；4、齐光、韩颖并未将诉争房屋实际交付给赵志远和岳冬兵；5、齐光与韩颖已经离婚，诉争房屋登记在韩颖名下，合同主体发生了变更，一审法院要求齐光继续履行合同是错误的；6、韩颖作为诉争房屋的单独所有人，未与赵志远和岳冬兵签订办理网签手续，亦未与赵志远和岳冬兵就房屋价款、产权变更时间达成一致，一审法院要求韩颖继续履行合同是错误的；7、韩颖在符合法定解除条件的情况下，向赵志远和岳冬兵发出解除通知，符合法律规定。针对齐光、韩颖的上诉，赵志远和岳冬兵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回齐光和韩颖的上诉请求，维持原判。第一，双方签订的补充协议并非恶意串通，损害国家利益，应为有效合同；第二，双方后续签订《补充协议》，约定继续履行诉争房屋，撤销原网签合同并且重新办理网签手续，说明双方已对重新计算合同履行期限达成了合意；第三，齐光和韩颖不履行配合办理公积金贷款面签手续的义务，诉争房屋贷款手续无法完成，导致赵志远和岳冬兵尚未完成付款义务，赵志远和岳冬兵自身并无违约行为；第四，齐光和韩颖已将房屋交付给赵志远和岳冬兵使用；第五，双方于2016年5月26日办理了编号为××1的网签合同，后又重新办理了编号为××3的新网签合同，且两次网签合同均显示，贷款金额为116万元，齐光和韩颖所述对于网签合同不知情无事实依据；第六，齐光和韩颖多次违约，并无合同解除权。赵志远和岳冬兵向一审法院起诉请求：1、确认赵志远与齐光签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合法有效；2、判令齐光和韩颖继续履行合同，协助赵志远和岳冬兵办理标的物房屋公积金贷款审批事宜，亲自到场按照相应贷款审批要求提交相应证件及文件；3、判令齐光和韩颖待赵志远和岳冬兵获得相关公积金贷款批准后，配合办理不动产登记过户手续并办理缴纳契税的相关手续，按照不动产登记要求提供相应证件及文件；4、判令齐光和韩颖向赵志远和岳冬兵按合同约定支付违约金（自2016年9月10日起至房屋实际产权转移登记之日止，截至2016年11月7日违约金为4720元）；5、判令齐光和韩颖支付赵志远和岳冬兵租房费用及租房中介费（自2016年11月20日起至实际产权转移登记之日止，截至2017年2月20日，租房费用为4500元，租房中介费为750元）；6、诉讼费及律师费25000元等由齐光和韩颖承担。一审法院认定事实：2016年4月3日,赵志远（买受人）与齐光（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》(以下简称4月3日“房屋买卖合同”)。该4月3日“房屋买卖合同”主要约定：齐光所出售房屋坐落在房山区×××804号房屋（以下简称804号房屋）。该房屋非为齐光家庭唯一住房，齐光购房时间满五年，满五年依据为房屋所有权证、契税票。房屋成交价格为138万元。经齐光和赵志远协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为7万元，上述价款赵志远一并另行支付给齐光。赵志远向齐光支付定金10万元。赵志远采取公积金贷款付款。齐光应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日将该房屋交付给赵志远。本次交易应缴纳的所有税费由赵志远承担。买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。因齐光原因致使赵志远未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，赵志远有权单方解除合同：1、如赵志远选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2、如赵志远选择继续履行合同的，齐光应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，齐光按照赵志远全部已付款的万分之五/日向赵志远支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向赵志远支付。除不可抗力，齐光逾期交房违约责任，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日（含）之内，自第六条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，齐光按日计算向赵志远支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向赵志远支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，赵志远有权退房。赵志远退房的，齐光应当自退房通知送达之日起15日内退还赵志远全部已付款，并按照赵志远全部已付款的20%向赵志远支付违约金。除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋总成交价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除约定。本合同项下发生的任何争议，由买卖双方协商解除；协商不成，任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。韩颖于同日在配偶同意出售声明处签名。2016年4月3日,齐光（出卖人）与赵志远（买受人）签订《买卖定金协议书》和《公积金贷款付款补充协议》。该两份协议作为上述4月3日“房屋买卖合同”的附件。该两份协议主要约定：赵志远以自行交接方式支付定金10万元。该笔定金作为购房款的一部分，具体支付情况请详见《买卖定金协议书》。齐光同意将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。买卖双方于应于网签后5个工作日内与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，赵志远拟贷款数额为110万元。该《公积金贷款付款补充协议》第5条第1款约定“赵志远于过户前3日内支付齐光购房款24万元，支付方式为资金监管”。上述合同和协议签订后，赵志远于签订合同当日给付齐光购房定金10万元。2016年8月4日，齐光将804号房屋交付给赵志远。2016年8月9日，赵志远、岳冬兵与齐光、韩颖签订《补充协议》（以下简称8月9日补充协议）。该《补充协议》主要约定：坐落于北京市房山区×××804的房子，经卖方齐光与买方赵志远商议，作出以下约定：一、撤销上述房屋网签，网签编号：××1，网签密码：×××。二、将上述房屋过户至齐光妻子韩颖名下，并且韩颖配合上述房屋做成满五年且唯一住房。三、上述房屋在原价人民币145万元基础上加价10万元。四、将上述房屋网签（网签编号：××1，网签密码：×××）撤销后，买方赵志远即向齐光韩颖夫妇支付人民币伍万元整（50000元），待上述房屋出新网签后，买方赵志远再向齐光韩颖夫妇支付余下人民币伍万元整（50000元）。五、如齐光、韩颖夫妇未将上述房屋做成满五年且唯一住房，则齐光韩颖夫妇应退还买方赵志远所向其支付的人民币（以二零一六年八月八日以后的收据为准）。上述8月9日补充协议签订后，赵志远分别于2016年8月10日、2016年8月11日、2016年8月12日、2016年8月13日、2016年8月14日共5次，各向齐光支付10000元，共计50000元。现804号房屋登记的不动产权利人于由齐光变更为韩颖，房屋权利来源为夫妻间房屋转移登记。该804号房屋的不动产权证号为京（2016）房山区不动产权第XXXX号。2016年9月9日，韩颖（出卖人）与岳冬兵（买受人）、赵志远（买受人共有人）签订《存量房屋买卖合同（合同编号××3）》。该合同出卖人由齐光更换为韩颖。该合同的其他内容同4月3日“房屋买卖合同”。该房屋买卖合同无各方当事人签字。2016年10月10日，齐光出具《委托书》，内容为“现委托韩颖（身份证号：×××）代表我全权处理与岳冬兵、赵志远房屋买卖合同一事”。2016年10月14日，韩颖向赵志远发出《催款函》。该函主要内容为：依据4月3日“房屋买卖合同”第8条约定“双方应于合同签订之日起90日内，共同到房管部门办理房屋权属转移登记”。又依据《公积金贷款付款补充协议》第5条第1款约定“赵志远于过户前3日内支付齐光购房款24万元，支付方式为资金监管”。赵志远的付款行为已经远远超过了合同约定的付款时间及正常房屋交易办理的期限，现今房价已经上涨，韩颖无法再给赵志远太多的时间等待遥遥无期的贷款和首付款24万元。正式通知赵志远接到函件后5日内，向韩颖支付清全部房款，逾期韩颖将依法行使合同约定的解除权。2016年10月18日，赵志远发出《回复函》，其中载明“现您在《催款函》中要求本人一次全款付清，本人同意变更付款方式，但需要与齐光先生及您签订书面补充协议，我将在补充协议签订后十日内支付全款”。2016年10月30日，韩颖发出《解除合同通知书》，载明“你迟延支付购房款，经我催告后在合理的期限内仍未履行。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《北京市存量房屋买卖合同》第八条第一款、第三款之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达您的同时，即解除你与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、我将采取相应的法律手段就您迟延付款的违约行为追究您的违约责任，并就我可能因此所遭受的经济损失向您进行索赔”。2016年11月17日，赵志远被齐光、韩颖强行赶出诉争房屋。本案审理中，经一审法院询问，赵志远、岳冬兵同意一次性支付剩余全部购房款，并承担办理权属转移登记手续时的税费。赵志远、岳冬兵已将剩余购房款140万元交至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务。本案中，赵志远与齐光签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。就齐光、韩颖所辩赵志远延迟支付房款的行为已构成违约的主张。根据本案查明的事实，虽赵志远与齐光在804号房屋买卖合同中约定买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但双方又于2016年8月9日签订了补充协议，继续履行804号房屋买卖合同。就增加购房款5万元的给付时间，补充协议中约定给付的条件为房屋出新网签后，但未就履行期限作出明确约定。后虽韩颖代表齐光发出要求给付5万元的催告函，但赵志远亦表示可以支付，并要求就变更合同付款方式由双方一并进行协商，故齐光主张赵志远延迟支付5万元，证据不足，一审法院不予采纳。就24万元首付款的支付，双方在804号房屋买卖合同中明确约定买受人于过户前3日内支付出卖人购房款24万元，支付方式为资金监管，在804号房屋的过户时间尚未确定的情况下，齐光主张赵志远存在延迟付款的违约责任，理由欠缺，一审法院不予采纳。综上，齐光要求解除合同，证据不足，理由欠缺，同时其要求解除合同的行为已构成违约，现赵志远同意一次性支付全部购房款，并承担办理权属转移登记手续时产生的税费，故对于赵志远要求齐光继续履行合同，要求齐光、韩颖配合协助办理804号房屋的权属转移登记手续，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于赵志远要求齐光给付违约金的诉讼请求，因齐光的行为已构成违约，对于该诉讼请求一审法院予以支持。就违约金的具体数额，虽赵志远主张已给付齐光购房款16万元，但就其主张已给付的1万元物业保证金，并未提供证据予以证明，故对于赵志远已给付齐光的购房款数额一审法院确认为15万元。就违约金的起算期间，因韩颖代表齐光于2016年10月30日发出解除合同通知，明确表示不再继续履行合同，故一审法院确认违约金的起算日期为2016年10月30日。对于违约金的计算方式及截止日期，因双方合同有约定，故一审法院予以采纳。对于赵志远要求给付租房费用及租房中介费、律师费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于赵志远要求齐光、韩颖协助办理房屋公积金贷款事宜，亲自到场按照相应贷款审批要求提交相应证件及文件的诉讼请求，因不适宜强制履行，故一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，于2017年5月判决：一、齐光、韩颖继续履行其于二○一六年四月三日与赵志远签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及二○一六年八月九日赵志远、岳冬兵与齐光、韩颖签订的《补充协议》。二、赵志远于判决生效后七日内给付齐光剩余购房款一百四十万元。三、齐光、韩颖于赵志远给付剩余购房款一百四十万元当日配合协助办理位于房山区×××804（不动产权证号为京（2016）房山区不动产权第XXXX号）房屋一套的权属转移登记手续，将房屋登记至赵志远、岳冬兵名下；办理权属转移登记产生的税费由赵志远负担。四、齐光按照每日七十五元的标准支付自二○一六年十月三十日起至齐光、韩颖协助赵志远、岳冬兵办理位于房山区×××804房屋一套的权属转移登记手续，将房屋过户至赵志远、岳冬兵名下之日止的违约金。五、驳回赵志远、岳冬兵的其他诉讼请求。本院二审期间，齐光和韩颖为了支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：1、张天耀的证人证言一份，用以证明赵志远和岳冬兵提出了避税请求，让齐光和韩颖办理离婚手续，并约定齐光、韩颖向赵志远、岳冬兵支付的10万元的时间和方式；2、《存量房屋买卖合同》注销申请表一份，用以证明齐光和韩颖一直积极配合赵志远和岳冬兵进行第一次网签，应赵志远和岳冬兵避税请求注销网签又进行网签的事实；3、齐光交纳的2012年1月1日至2016年12月31日的物业费发票复印件一份，用以证明房屋物业和小区管理费用在合同履行期间都是由齐光和韩颖缴纳的，齐光和韩颖一直未将房屋按照合同约定交付给赵志远和岳冬兵，合同未履行完毕；4、二手房交易税收发票，用以证明齐光和韩颖按照税务机关规定缴纳费用，积极配合赵志远和岳冬兵履行合同义务。针对齐光和韩颖提交的上述证据，赵志远和岳冬兵质证称：对证据一的真实性和证明目的均不认可，且不属于我国法律规定的二审新证据；对证据二的真实性认可，证明目的不认可，齐光和韩颖违约行为是从2016年9月9日之后开始的，该证据的时间是2016年8月9日之后；对证据三的真实性不认可和证明目的均不认可，该证据是复印件，且物业费的缴纳备注时间是2017年2月，应该在本案一审过程中提交，齐光和韩颖交纳物业费也不能证明赵志远和岳冬兵未入住房屋；对证据四的真实性和证明目的均不予认可。本院经审查，齐光和韩颖提交的上述证据均应于本案一审审理过程中予以提交，且不足以改变本案的一审判决结果，故对齐光和韩颖提交的上述证据，本院均不予采信。双方当事人对一审法院“经审理查明的事实”均予以认可，且一审法院查明事实有双方当事人陈述，北京市存量房屋买卖合同、转账凭证、定金收据、《公积金贷款付款方式补充协议》、《补充协议》、支付宝转账凭证、《存量房屋买卖合同（合同编号××3）》、《回复函》、EMS邮件退件、委托书、催款函、解除合同通知书及EMS回单、《不动产资料查询结果证明》等证据在案佐证，本院依法予以确认。本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。本院另查明：齐光与韩颖于2008年9月6日结婚，于2016年8月17日离婚。本院认为，赵志远（买受人）与齐光（出卖人）于2016年4月3日签订的“4月3日”房屋买卖合同、《买卖定金协议书》及《公积金贷款付款补充协议》，有齐光当时的配偶韩颖作为804号房屋共有人的签字同意，应视为齐光和韩颖作为出卖人共同签署的上述合同和协议；赵志远、岳冬兵与齐光、韩颖均未请求法院确认于2016年8月9日签订的《补充协议》的效力，一审判决第一项确认该《补充协议》有效不妥，本院予以纠正。综合双方当事人举证、质证及其抗辩意见，本案的争议焦点为：1、赵志远、岳冬兵与齐光、韩颖于二○一六年四月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》是否有效；2、赵志远、岳冬兵是否存在违约行为。关于赵志远、岳冬兵与齐光、韩颖于二○一六年四月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》是否有效一节。双方于二○一六年四月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，亦不损害社会公共利益和第三人合法权益，为合法、有效合同，各方当事人均应按照《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》的约定履行相应义务、享有相关权利，不得擅自变更或解除合同。关于赵志远和岳冬兵是否存在违约行为一节。依据本院查明的事实，虽然《公积金贷款付款方式补充协议》约定赵志远和岳冬兵应于过户前三日支付除贷款外的剩余房款24万元，但诉争房屋的过户时间并未确定，故赵志远并不存在延迟支付剩余房款的行为。综上，一审法院认定赵志远和岳冬兵不存在违约行为，并无不当，本院予以维持。综上所述，齐光、韩颖的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2017)京0111民初1076号民事判决第二、三、四、五项；二、撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初1076号民事判决第一项；三、变更北京市房山区人民法院（2017）京0111民初1076号民事判决第一项为：齐光、韩颖与赵志远于二○一六年四月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》有效。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费17186元，由齐光和韩颖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  刘丽杰审判员  王艳芳二〇一七年八月三十一日书记员  宋 佳-14--15-