广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0305民初776号 原告：桂林市福人居物业服务有限公司。住所地：桂林市叠彩区。 法定代表人：丁光忠，该公司总经理。 委托代理人：杨晓华，广西嘉沁律师事务所律师。 被告：蒋玉宾，女，1984年8月4日生，汉族，住广西七星区。 委托代理人：林翠荣，广西春良律师事务所律师。 原告桂林市福人居物业服务有限公司（以下简称福人居物业公司）诉被告蒋玉宾物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福人居物业公司的委托代理人杨晓华，被告蒋玉宾的委托代理人林翠荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年8月9日，原告与桂林市七星新城二期小区业主委员会签订了《物业服务合同》及《补充协议》。双方对物业服务内容、收费范围和标准、公摊水电费进行了约定。其中物业服务费1元/㎡/月，公摊水费5元/月，公摊电费5元/月，公摊电梯费5元/月，代收垃圾费7元/月。原告依据合同的约定履行了各项义务，被告至今未缴纳物业管理费及其他各项费用。被告物业建筑面积为97.34㎡，从2015年8月1日起至2017年3月31日止，被告尚欠原告物业管理费1946.8元，垃圾费140元，公摊水电费200元，电梯费100元，合计2386.8元。经催收，被告拒不交付上述费用，为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告物业管理费1946.8元，垃圾费140元，公摊水电费200元，电梯费100元，合计2386.8元；2、诉讼费由被告承担。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有： 1、原告营业执照、物业服务资质证书、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体资格。 2、物业服务合同4份、补充协议2份，证明原告应七星新城二期小区业主业委会委托，对七星新城二期小区物业进行管理；原、被告对七星新城二期小区委托管理事项和期限、双方的权利义务、物业服务费的收取达成一致意见。 3、福人居物业排班表，证明根据合同约定，原告聘请员工对小区进行管理，已经实际履行了合同。 4、七星新城二期收费表，证明被告蒋玉宾实际欠费情况。 5、催缴费通知及张贴照片，证明原告已经进行催费，并张贴到每栋楼公告栏内通知了业主。 6、房屋登记档册、业主登记表，证明被告房产信息，被告确实居住在此地点，房产面积与诉状相符。 被告辩称，1、原告与业委会签订的物业服务合同和补充协议，被告不是合同主体，原告要求被告支付上述费用没有依据，请求驳回诉讼请求。2、原告没有举证证明其已完全履行了合同约定的义务，应承担不利后果。3、原告多次擅自停水停电，恐吓的手段向被告催收物业费，侵害了被告的合法权益，被告保留追究责任的权利。4、被告对原告对房屋报修的事宜没有妥善处理，造成了被告的经济损失。 被告对其主张在举证期限内提供的证据有： 1、照片5张，证明3栋一单元的单元门并没有公告栏，也没有张贴任何催缴费的公告，原告起诉前没有对被告进行催收，原告起诉不符合法定程序，应予以驳回。 2、照片11张，证明在被告居住的小区垃圾成堆，但物业无人清理，树木绿化枯死、杂草丛生物业无人养护，路面设施被损坏物业无人维修，原告未依物业服务合同约定完全履行其管理服务义务。 3、照片2张，账目被告房屋因墙体渗水问题受到损坏，木地板被水泡发胀，墙体腻子剥落，各墙体被侵蚀。被告一直报物业维修，但物业一直未予处理。原告未依物业服务合同履行其管理服务义务。 经过开庭质证，被告对原告提交的证据1真实性及证明内容均无异议；对证据2真实性不认可，被告不是合同主体，不知情；对证据3、4真实性、关联性、合法性不认可，是原告单方面制作的，不具备证据的法定形式；对证据5真实性不认可，原告没有向被告书面催收；对证据6真实性无异议。 原告对被告提交的证据1真实性无异议，第一张照片可以明确看到已张贴了催费公告；对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，只能证明小区短期存在上述现象，每天都会定期清理，路面不是物业服务的范围；对证据3真实性无异议，被告自己的房屋存在损坏，与本案无关，原告会积极配合和开发商协商。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 经审理查明，2015年8月9日至2017年1月10日期间，桂林市七星新城二期小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了数份《物业服务合同》及《补充协议》。约定：甲方委托乙方为七星新城二期提供物业管理服务。服务期限自2015年8月1日起至2018年1月10日止。物业服务费收费标准：物业服务费1元／㎡／月，公摊水费5元／月，公摊电费5元／月，公摊电梯费5元／月，代收垃圾费7元／月。合同签订后，原告依约为小区提供了物业服务。坐落于七星区星旅游商品批发城二期综合楼3栋1-14-3号房（房屋产权证号：30××23）归被告蒋玉宾所有，房屋建筑面积为97.34㎡。原告通过在被告房屋所在单元门内公告栏粘贴公告的方式向被告催收其欠缴的物业服务费。被告至今未交纳2015年8月1日起至2017年3月31日止的物业服务费1946.8元（97.34㎡×1元／㎡／月×20个月）;公摊水费100元（5元／月×20个月）；公摊电费100元（5元／月×20个月）；公摊电梯费100元（5元／月×20个月）；代收垃圾费140元（7元／月×20个月），共计2386.8元。 本院认为，桂林市七星新城二期小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告所有的坐落于七星区星旅游商品批发城二期综合楼3栋1-14-3号房屋在原告的物业服务范围之内，受《物业服务合同》及《补充协议》的约束。原告依约提供了物业管理服务，履行了合同的义务。被告至今尚欠原告2015年8月1日起至2017年3月31日止的物业服务费1946.8元、公摊水费100元、公摊电费100元、公摊电梯费100元、代收垃圾费140元，共计2386.8元。故原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。被告辩称，被告不是《物业服务合同》和《补充协议》的合同主体，无需支付原告物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告系七星新城二期小区业主，在原告的物业服务范围之内，故对被告的该项辩解，本院不予采信。被告还辩称，原告没有按合同约定提供物业服务，但其没提供证据予以证明，故对被告的该辩解，本院亦不予采信。为此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告蒋玉宾支付原告桂林市福人居物业服务有限公司2015年8月1日起至2017年3月31日止的物业服务费1946.8元、公摊水费100元、公摊电费100元、公摊电梯费100元、代收垃圾费140元，共计2386.8元。 本案收取案件受理费50元（原告已预付本院），公告费350元（原告已预交），由被告蒋玉宾负担。 上述应付款项，义务人因于本判决书生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  朱 捷 人民陪审员  杨秀爱 人民陪审员  邓雪姣 二〇一七年八月三十日 法官 助理  伍盛好 书 记 员  伍秋霞