四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1802民初1691号 原告：成都金房物业集团有限责任公司雅安分公司，住所地四川省雅安市雨城区张家山路206号3栋2楼4、5、6、7号。 负责人：王花。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘媛，雅安市雨城区河北法律服务所法律工作者。 被告：张绍蓉，女，1976年10月29日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨华敏，女，1971年6月12日出生，住四川省成都市锦江区，系张绍蓉物业承租人。 原告成都金房物业集团有限责任公司雅安分公司（以下简称金房物业公司）与被告张绍蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托诉讼代理人刘媛，被告张绍蓉的委托诉讼代理人杨华敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 金房物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令张绍蓉立即支付物业服务费23244元、滞纳金2789元；2、本案诉讼费由张绍蓉负担。事实和理由：2011年6月1日，金房物业公司与雅安市滨江**庭业主委员会签订《滨江**庭物业服务合同》，约定由金房物业公司为滨江**庭小区提供物业服务，期限为3年，到期后双方又于2014年3月1日续签物业服务合同。合同约定物管服务费非住宅为每月每平方米1.5元，逾期未付每天计收千分之三滞纳金。合同签订后，金房物业公司依约履行了物业服务合同约定的义务，张绍蓉自2014年2月22日起至2017年6月22日欠付物业服务费共计23244元。原告经多次催收未果，遂提起诉讼。 张绍蓉辩称，不同意金房物业公司的诉讼主张。2014年后张绍荣即未与物业公司签订过物业服务合同，双方之间并不存在物业服务合同关系，故物业公司收取物业费无事实依据。次外，由于物业承租户的招牌被楼上空调外机滴水损坏，致使物业承租户花钱修复。租户找物业公司解决该问题，物业公司也不积极作为，致使问题至今得不到解决。 本院经审理认定事实如下：张绍蓉系滨江**庭小区业主，其物业为该小区1-8、9号商铺，建筑面积共计387.4平方米。2011年6月，金房物业公司与滨江**庭小区业主签订物业服务合同后入驻小区进行物业管理服务。合同期限届满后，雅安市滨江**庭小区业主委员会（甲方）与金房物业公司（乙方）于2014年3月1日签订《滨江**庭物业管理服务合同》。合同约定的主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据管理规约（原业主公约）履行本合同中相应义务，承担相应责任；委托管理服务事项共九项，包括房屋建筑本体共用部位的维护修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房；共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电线路、共用照明、天线、楼内消防设施设备、中央监控设备、建筑物防雷设施、加压供水设备、配电系统、电梯；附属建筑和设施的维修、养护和经营管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和经营管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理及车位的租赁，包括停车场和车辆进出管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，对小区业主人身、财产安全负有防范和临危制止的责任；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。委托管理群期限暂定5年，自2014年3月1日起至2019年3月1日12时止；物业服务费收费标准为非住宅由业主按其拥有建筑面积，即1.50元/平方米·月的标准向乙方交纳，由乙方自行收取，本物业管理公共服务费每月1-10日前收取当月物业管理公共服务费；业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金等。在履行前述物业服务合同中，张绍蓉自2014年2月22日起至2017年6月22日，共拖欠物业费23244元。期间，金房物业公司分别于2014年6月17、11月27日、2015年3月22日、8月12日、12月29日、2016年3月2日、7月27日、12月3日向张绍蓉发出书面物业服务费催费通知，张绍蓉均未交纳物业费。 庭审中，张绍蓉陈述金房物业公司就其商铺承租人的店招被楼上空调机滴水损坏一事未认真履行协调解决的义务，致使租户遭受财产损失。因该损失问题未得到解决，才未交纳物业服务费。金房物业公司则陈述已协调过此事，但其并非物业服务合同约定的义务。 上述事实，金房物业向本院提交了《滨江**庭物业管理服务合同》、催费通知单予、物业管理企业资质备案表、资质证书予以佐证，前述证据的真实性、合法性，各方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”金房物业公司与滨江**庭小区业主委员会签订的《滨江**庭物业管理服务合同》不违法法律的规定，当属有效，对作为小区业主的张绍蓉具有约束力，金房物业公司据此向张绍蓉主张物业服务费具法律和事实依据。张绍蓉认为其自2014年后未与金房物业签订物业服务合同，其并非合同当事人，进而不负有向物业公司缴纳服务费之义务的抗辩主张，没有法律依据，不能成立。业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护最终损害业主或物业使用人的共同利益。就本案而言，在张绍荣蓉无充分有效证据证明金房物业公司存在根本违约的情况下，其拒不交纳物业服务费于法无据。现金房物业起诉要求张绍蓉支付相应服务期间物业管理服务费的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。张绍蓉提出拒交物业服务费是因金房物业公司未尽到协调解决物业使用人遭遇的店招损坏问题，对张绍蓉的该抗辩主张，本院认为，首先，张绍蓉物业店招损坏系因空调机滴水造成，与物业公司的服务并不存在因果关系。其次，就物业服务费的构成来说，物业服务费包括很多部分，物业公司提供的物业服务内容多达九项，张绍蓉仅因物业公司未尽到协调义务拒交全部物业服务费既无依据，也不公平。故对张绍蓉的抗辩主张，不予支持。对于金房物业公司主张的违约金一节，因双方对于物业服务中出现的前述问题存在争议，不能认为张绍蓉系无故拒不交纳，故对于滞纳金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告张绍蓉于本判决书生效之日起七日内给付原告成都金房物业集团有限责任公司雅安分公司物业服务费23244元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司雅安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取225元，由被告张绍蓉负担。此款原告成都金房物业集团有限责任公司雅安分公司已经交纳，由被告张绍蓉在本案执行时一并给付原告成都金房物业集团有限责任公司雅安分公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员 张 曦 二〇一七年八月八日 书记员 漆喜梅