浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初3572号 原告：远洁物业管理（绍兴）有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯岩街道柯南大道2097号3号楼2层2001室。统一社会信用代码：91330621MA288K2RXT。 法定代表人：王卫忠，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘志刚、潘学军,浙江点金律师事务所律师。 被告：绍兴鉴湖大酒店有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯岩街道柯岩大道518号。统一社会信用代码：91330621680737291Q。 法定代表人：夏秋根，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：骆孝龙，浙江越光律师事务所律师。 第三人：杨矿杰，男，1977年7月7日出生，汉族，户籍所在地河南省汝州市。 原告远洁物业管理（绍兴）有限公司（以下简称“远洁公司”与被告绍兴鉴湖大酒店有限公司（以下简称“鉴湖公大酒店”）、第三人杨矿杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告运洁公司的法定代表人王卫忠及其委托诉讼代理人潘志刚，被告鉴湖大酒店的委托诉讼代理人骆孝龙到庭参加诉讼，第三人杨矿杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告远洁公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原、被告双方于2019年7月1日签订的《君澜绍兴鉴湖大酒店租赁协议书》于2019年10月29日解除；2.判令被告返还原告租金8.33万元（未使用期间2019年11月1日至2019年12月31日止）及合同保证金20万元。事实与理由：原告为开办教育文娱培训项目，向被告租赁位于绍兴市柯桥区原酒店足浴区的房屋（4幢西楼一层二层经营场所）。2019年6月25日，经被告足浴部经营者杨矿杰介绍引荐，被告同意出租，约定原告向足浴部经营者杨矿杰支付该营业场所转让费26万元后签订租赁合同。原告于2019年6月28日支付给杨矿杰转让费26万元。2019年7月1日,被告与原告签订《君澜绍兴鉴湖大酒店租赁协议书》一份，协议约定租期3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止,租费从2019年7月1日起计算,每年租金为50万元。租金每半年一付，先付后用。同时协议约定了原告开设的服务项目仅限文体娱乐、图书阅览、休闲书吧、教育培训、小型游乐活动、儿童拓展活动之用途。协议还约定了原告不得擅自改变房屋现有格局，所承租的场所不得更改用途，自觉执行消防安全管理条例，保证消防设施完好重视员工消防知识培训等。 租赁协议签订以后，原告向被告缴纳履约保证金20万元以及第一期租金25万元。原告持《租赁协议书》向绍兴市柯桥区市场监督管理局以该租赁场所注册登记了绍兴市柯桥区托马斯儿童游乐有限公司，同时申请办理文体艺术类培训学校办学许可证。但由于被告提供的场所无法满足消防条件，导致原告无法申领文体艺术类培训学校办学许可证。原告多次与被告协商，但被告始终不同意改变现有房屋格局进行消防改造，直接导致原告所承租的房屋无法实现签订合同的根本目的。为此，原告于2019年10月30日向被告提交了《提前退租申请》，要求解除合同，退还租金及保证金，被告至今未明确回复。2019年12月12日原告发现其所承租的房屋已被被告上锁至今。 根据《合同法》第九十六条之规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告已经于2019年10月29日通知被告退租，结合被告在收到退租对原告承租场所进行上锁的行为，符合《合同法》第九十四条第二项之规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，故原告认为案涉租赁协议书于2019年10月29日起已经解除。 根据《合同法》第九十七条之规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此被告理应返还未使用期间租金8.33万元以及保证金20万元。 被告鉴湖有酒店辩称，涉案房屋租赁合同未解除，原告主张退还租金和保证金没有事实和法律依据。1.涉案房屋不存在不能达到其租赁目的的事实。被告将房屋出租给原告时，该房屋消防等设施齐全，有合法消防验收备案手续，原告在租赁房屋时在了解该房屋现状，且自行了解该房屋能否达到其使用目的后才承租房屋。虽然合同约定租赁用途为“文体娱乐、图书阅览、休闲书吧、教育培训、小型游乐活动、儿童拓展活动”，但原告承租后所设立的运营公司即“绍兴市柯桥区托马斯儿童游乐有限公司”的公司名称和经营范围均不是为了办学，即当初其租赁目的也不是办学。而且在政府相关部门调查时，除了二楼场所涉嫌违法办学，一楼实际也是作为游乐场所在使用。2.原告租赁场所系其违法办学被政府相关部门调查而自行关停，而不是该上锁行为导致。2019年10月21日，原告因违法办学而被政府相关部门查处而关停租赁场所，且尚有物品存放在房屋内，关停期间原告无管理人员对房屋进行管理，被告安保部门发现存在安全隐患的情况下，为确保原告物品和房屋安全的情况，对玻璃门上锁，且留存了联系电话，可随时应原告要求开锁开门，房屋后门原告仍可自行进出。3.原告认为其曾向被告发函，并将其作为证据提交，该函件内容为要求提前退租进行协商的申请书，并非是原告单方行使合同解除权的解约通知。其申请理由为“不可抗力”，但事实上不存在“不能预见、不能避免、不能克服”的客观情况。因此，即使原告提出过解除合同的协商申请，在未经双方协商一致的情况下，涉案租赁合同仍合法有效。4.根据涉案租赁合同第四条第9款约定，履约保证金20万元，是在“合同执行完毕后退还”。同时，租赁合同第五条第1款约定，乙方“如有违法、违规经营等被相关部门查封、整顿等情况，责任及损失由乙方承担，甲方保留进一步追究经济责任的权利，包括扣除全部保证金。”本案中，因租赁合同尚未届满，且原告存在违法办学行为，因此原告起诉要求退还保证金没有事实和法律依据。 第三人杨矿杰未作述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2019年7月1日签订《君澜绍兴鉴湖大酒店租赁协议书》一份，协议约定：“被告将位于绍兴市柯桥区原酒店足浴区域的经营场所租赁给原告，租赁期为三年，自2019年7月1日至2022年6月30日。租费从2019年7月1日起算；租金每年50万元，租金每半年支付一次，先付后用；原告开设的服务项目仅限文体娱乐、图书阅览、休闲书吧、教育培训、小型游乐活动、儿童拓展活动；原告不得擅自改变房屋现有格局，所承租的场所不得更改用途，不得擅自转包。若确因经营需要对现有经营项目、经营格局、设施设备作适当调整的，需将调整方案报被告审核同意后方可施行；原告向被告缴纳履约保证金20万元，协议存续期间不计息，合同执行完毕后退还；原告违法、违规经营等被相关部门查封、整顿等情况，责任及损失由原告承担，被告保留进一步追究经济责任的权利，包括扣除全部保证金。”之前即2019年6月28日，原告向原足浴部经营者杨矿杰支付店面转让费26万元，向被告支付第一期租金即2019年7月1日至2019年12月31日租金25万元。 原告承租后，拟将一楼作为儿童游乐场所，二楼作为儿童文体艺术类培训场所。原告持租赁协议书向绍兴市柯桥区市场监督管理局以该租赁场所注册登记了绍兴市柯桥区托马斯儿童游乐有限公司，同时申请办理文体艺术类培训学校办学许可证。原告在办理办学许可证时发现，因房屋的格局不能达到办学的消防验收合格标准，无法办理办学许可证。原告遂与被告协商改变房屋格局，以达到消防验收合格标准，被告方不予同意。2019年10月29日，原告通过微信向被告发出《提前退租申请书》，原告以承租场所不能注册文体艺术类培训学校为由申请退租，被告未作出是否同意的答复。2019年12月12日原告发现被告已将其承租的房屋上锁。 本院认为,本案系一起从事经营活动的承租人，以租赁的房屋存在行政管理限制致其无法办理办学许可证为由，要求解除房屋租赁合同引发的房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《君澜绍兴鉴湖大酒店租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的禁止性规定,应为合法有效。本案双方当事人的争议焦点主要是？1.原告要求解除合同的理由是否成立？2.合同解除的后果如何处理？现分述如下： 关于焦点一，本院认为，本案被告作为承租人无法以承租的房屋为经营场所办理办学许可证，系为不可归责于双方当事人的客观原因致使租赁合同的目的无法实现，承租人有权行使法定解除权解除合同。原、被告双方在房屋租赁合同中约定原告承租房屋用于开设文体娱乐、图书阅览、休闲书吧、教育培训、小型游乐活动、儿童拓展活动。原告承租后，拟将一楼作为儿童游乐场所，二楼作为儿童文体艺术类培训场所，与合同约定的用途相符。但是，原告在办理文体艺术类培训学校办学许可证过程中发现，因二楼的房屋格局不能达到办学的消防验收合格标准，且被告不同意改变房屋格局，导致原告承租的房屋无法实现办学的目的。纵观合同解除制度的目的和功能，合同有效成立后，有时会因主观或者客观情况的变化，而使合同履行成为不必要或者不可能，使当事人一方或者双方的合同目的无法实现，如仍固守合同拘束力，不但于一方甚至双方没有好处，于社会整体利益也没有增益。因而，通过行使解除权让合同提前终了，并处理善后事宜，诚属必要。关于合同解除的时间，行使解除权解除合同，应当通知对方。原告于2019年10月29日向被告发出《提前退租申请书》，从申请书的文义上看，原告是与被告针对退租事宜的协商，不能视作单方行使解除权的解约通知。但是，原告在2019年12月12日发现被告已将其所承租的房屋上锁，上锁行为应视为被告对其出租房屋的接收、管理。现因原告已实际早于2019年12月12日搬离承租场所，被告亦对所出租的场所接管，故本院确认2019年12月12日为合同解除的时间。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中，原告早于2019年12月12日已搬离涉案房屋，2012年12月12日之后涉案房屋已在被告的控制之下，故被告应当退还合同解除后的租金，即2019年12月13日至2019年12月31日期间的租金，合计25,956元（250,000元÷183天×19天，取整数）。原告要求退还租金8.33万元，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分不予支持。租赁协议第五条第9款约定“原告向被告缴纳履约保证金20万元，协议存续期间内不计息，合同执行完毕后退还”，第六条第1款约定“原告违法、违规经营等被相关部门查封、整顿等情况，责任及损失由原告承担，被告保留进一步追究经济责任的权利，包括扣除全部保证金”，现双方的合同关系已终止，权利义务已终止履行，且原告不存在因违法违规等被相关部门查处、整顿的情况，现原告要求被告退还履约保证金20万元，理由正当，本院予以支持。被告辩称原告存在违法办学应当扣除履约保证金的抗辩主张，无事实依据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告远洁物业管理（绍兴）有限公司与被告绍兴鉴湖大酒店有限公司签订的《君澜绍兴鉴湖大酒店租赁协议书》于2019年12月12日起解除; 二、被告绍兴鉴湖大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告远洁物业管理（绍兴）有限公司租金25,956元； 三、被告绍兴鉴湖大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告远洁物业管理（绍兴）有限公司履约保证金200,000元； 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5550元，减半收取2775元，由原告远洁物业管理（绍兴）有限公司负担562元，被告绍兴鉴湖大酒店有限公司负担2213元，限被告绍兴鉴湖大酒店有限公司于本判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇二〇年七月六日 法官助理池卫卫 书记员  钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。