四川省长宁县人民法院	民 事 判 决 书	（2017）川1524民初1401号	原告：罗勇。	委托诉讼代理人：廖家宏，四川竹都律师事务所律师。	原告：杨云琴。	委托诉讼代理人：廖家宏，四川竹都律师事务所律师。	被告：长宁县金碧置业有限公司。	原告罗勇、杨云琴与被告长宁县金碧置业有限公司（以下简称金碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗勇及其委托诉讼代理人廖家宏，原告杨云琴的委托诉讼代理廖家宏，被告金碧公司的委托诉讼代理人顾达南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告罗勇、杨云琴向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付违约金505557×5／10000×396=100100元。(2)由被告承担本案案件受理费。事实与理由：2014年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：2014002584），二原告购买被告的商品房一套。原告按合同约定向被告支付了505557元的购房款。合同约定交房时间为2015年6月30日，实际交房时间是2016年7月31日（消防验收合格时间），总共逾期396天。合同第十三条约定了逾期交房的责任，其中第1(1)条约定的是逾期90日内的，按所交购房款日万分之五的比例支付违约金；第1(2)约定逾期超过90日后，买受人有权退房，也可继续履行合同，但按所交购房款万分之一的比例支付日违约金。第1(2)条的约定对于原告来说是完全不公平的。其理由是在购房者选择继续履行合同的情况下，在被告逾期90日内按万分之五的比例支付日违约金，而在逾期90日后，反而按万分之一的比例支付日违约金，逾期越长，反而违约责任越轻，这与法理和情理均不相符合，违背了合同法规定的公平原则，恳请法院判决被告按第l(1)条约定向原告支付逾期交房的违约金。	被告在买房时宣传资料以及沙盘上显示的小区内的形状和原告接房后的小区形状是大相径庭的，被告在实际修建过程中，未按销售广告和宣传资料上显示的开发规划范围内的相关设施修建，主要体现为小区中央的水池和休闲空地。实际修建的水池中央没有亭子，宣传资料以及沙盘上显示水池中央有亭子；宣传资料以及沙盘上显示的部分休闲空地变成了酒店的停车场，从而减少了业主的休闲地面积，侵害了业主的合法权益。并且该销售广告和宣传资料显示的对同合订立和房屋价格有重大影响，广告和宣传应该视为被告的要约，即使合同中未约定，也应该视为合同内容。因此，被告应该承担违约责任。	综上所述：根据《合同法》第五条、五十四条、第五十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条；《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉到法院，要求被告履行以上诉求。	在开庭时，原告变更诉讼请求为：1.判决被告向原告支付逾期交房的违约金和逾期取得“所在楼栋的权属证明”违约金共计100100元；(2)由被告承担本案案件受理费。	原告为了证明其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.原告的身份证复印件，拟证明原告的主体资格；2.被告的工商注册登记信息，拟证明被告的主体资格；3.商品房买卖合同，拟证明买卖房屋的过程；4.申请查询的消防验收报告（要求被告提供）；5.房屋信息查询情况，拟证明被告取得开发建房的情况；6.不动产登记资料查询结果证明，拟证明被告取得房屋的情况；7.付款凭证，拟证明原告是一次性给付房款金额。	被告金碧公司辩称，1、延期交房给原告是事实；2、根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第13条约定，如有逾期交房，原告只能选择其中1项违约金的计算方式，不能合并计算；3、原告要求办理两证的时间应在接房后一年内办理；开庭时原告补充要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求缺乏事实根据，要求逾期交房按照消防验收合格2016年7月31日（总共逾期396天）不合理，缺乏事实支撑，请人民法院驳回原告的诉讼请求。	被告向本院提交的证据有：1.2016年4月19日金碧公司取得承建长宁镇金枝路金碧国际6号楼[长宁县房权证长宁镇字第（201602303）号]《房屋所有权证》，证明取得房屋所有权证时间。2.金碧公司承建长宁镇金枝路金碧国际6号楼《竣工验收报告》，拟证明该工程是可以验收的，由于宾馆验收时间迟点，消防验收部门要求同大楼一起验收。3.《装修申请表》、《金碧置业公司主物品领用登记表》，拟证明原告去领钥匙装修时间为2015年10月22日，结束时间2016年1月21日。4.《消防安全责任书》、2015年10月22日《住宅室内装修管理服务协议》，拟证明原告对被告交房的安全设施及房屋安全没有意见。5.2017年5月11日金碧公司取得承建长宁镇金枝路金碧国际6号楼[川（2017）长宁县不动产权第0001744号]《房屋所有权证》，拟证明不动产中心成立二证合一时间。	本院根据当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，组织当事人进行了质证。被告对原告提供的证据：“1、原、被告双方的身份信息资料；2、签订《商品房买卖合同》的事实；3、原告交付购房款505557元；”无异议，本院予以确认并佐证在卷。至于原告称双方曾多次协商房屋交接事宜时间均无果异议，结合本案其他证据综合认定。原告对被告提交的证据：“1、2016年4月19日，被告取得承建长宁镇金枝路金碧国际6号楼[长宁县房权证长宁镇字第（*****303）号]《房屋所有权证》；2、被告承建长宁镇金枝路金碧国际6号楼《竣工验收报告》；5、2017年5月11日金碧公司取得承建长宁镇金枝路金碧国际6号楼[川（2017）长宁县不动产权第********44号]《房屋所有权证》。”持异议，原告认为：被告交房日不能以2015年10月21日为准，而是应当以消防验收日为交房日；被告于2016年4月19日取得长宁镇金枝路金碧国际6号楼[长宁县房权证长宁镇字第（******2303）号]《房屋所有权证〉，不能作为被告取得房屋所有权证，而应当以被告于2017年5月11日取得承建长宁镇金枝路金碧国际6号楼[川（2017）长宁县不动产权第*****744号]《房屋所有权证》为准计算逾期取得该栋楼房屋所权的违约金。被告持反对意见。本院认为，原告所持异议缺乏事实根据，不予认可。	根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：	2014年2月19日，原告罗勇、杨云琴与被告金碧公司签订一份[合同编号为*****02584的]《商品房买卖合同》，约定原告罗勇、杨云琴购买被告金碧公司开发位于长宁县长宁镇金枝路金碧国际6号楼[幢]1单元第3层1-3-1号，预测建筑面积130.03平方米，套内建筑面积107.58平方米，共有部分与共用房屋分摊面积22.45平方米，单价4699.36元/平方米，房屋总价款505557元。双方约定原告一次付清房款。双方在合同第十一条约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，交房时该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出买人已经取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明，并满足合同第十二条出卖人承诺的市政基础设施达到的条件，出买人提供《住宅工程质量分户验收表》。市政基础设施：水：2015年6月30日，达到给水管安装至厨房，厕所内，室内预留排水管；电：2015年6月30日达到预安装至每户开关箱；燃气：2015年6月30日，达到燃气公司安装到户，通讯、有线电视、宽带接至入户门外。	对于逾期交房责任，双方在合同第十三条约定：除可不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]“（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”，“（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。	对于逾期交接房手续责任，双方在合同第十五条约定：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续，双方同意按下列约定方式处理：从逾期之日起由买受人按总房款每日万分之一向出卖人支付违约金，直至买受人办理交接手续。对于逾期进行初始登记的责任，双方在合同第二十条第（一）款约定出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。转移登记在该条第二款第一项第（2）目约定买受人同意委托出买人向权属登记机关申请办理房屋转移权属登记，并领取房屋所有权证。同时对违约责任进行了约定。	2014年12月9日，原告罗勇、杨云琴与被告金碧置公司签订《商品房买卖合同补充协议》，双方在合同第一条约定，付款方式及期限：罗勇、杨云琴选择一次性付款，即房款505557元。	原告罗勇、杨云琴按约定分别于2014年12月6日、9日、2015年1月20日向被告金碧置业公司交房款80000元、30000元、45557元、通过银行转付款350000元，共计金额为元505557元的购房款。	出卖人金碧公司于2016年4月19日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。	2015年10月21日，被告金碧公司收取罗勇、杨云琴委托办理房屋所有权及证国有土地使用权证手续费120元；收取房契税1006元。22日被告将所购房屋的钥匙交付原告，原告开始实施装修，逾期交房时间112天。	本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。本案中，合同约定，被告逾期交房超过90天，原告有权退房或要求继续履行合同，即原告有权选择解除合同或继续履行合同，现原告要求继续履行合同，而合同约定的交付房屋的截止日期为2015年6月30日，原告实际收到房屋的时间是2015年10月21日，故被告应按合同约定的迟延时间112天向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”在本案中，被告逾期交付使用房屋违约金的计算，双方在合同中有约定，被告以约定的违约金过低请求予以调整，综合考虑原告一次性付房款505557元，房屋可以交付使用、双方合同约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告逾期交付房屋承担违约金，并非违反法律的规定。在庭审中，原告提出要求被告按已交房款505557元为基数、按每日万分之四的标准承担违约金，有其合法合理部分，所以对原告主张由被告赔偿505557×4/10000×112=22648.95元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告以合同约定交房时间为2015年6月30日，实际交房时间是2016年7月31日（消防验收合格时间），共逾期396天，要求被告以逾期按每日万分之四计算违约金，与原告实际接房申请装修用房时间不符合，本院不予支持。	原告罗勇、杨云琴以“购房合同第二十条规定被告应该于2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），而被告是2017年3月30日取得权属证明，且约定每逾期一日向原告支付日万分之一违约金”为由，要求金碧公司支付“逾期取得权属证明”的违约金，时间从2016年7月1日至2017年3月30日，共计273天，违约金以505557×1/10000×273=13801.70元”的诉讼请求，因被告已于2016年4月19日取得该楼栋商品房屋的初始证明，不存在被告违约的情形，原告的要求缺乏客观真实性，关联性、合法性，本院不予采信。	据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：	一、在判决生效后十日内，被告长宁县金碧置业有限公司支付原告罗勇、杨云琴逾期交房违约损失22648.95元；	二、驳回原告罗勇、杨云琴其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费2302元，减半收取计1151元，由原告罗勇、杨云琴承担891元，被告长宁县金碧置业有限公司承担260元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。	审判员  龚汝林	二〇一七年八月十五日	书记员  李幼红