广东省东莞市第一人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤1971民特239号申请人招商银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路**第一国际招商银行大厦****，统一社会信用代码：9144190076159275XK。负责人欧阳忠，该分行行长。委托代理人丁蓓、何慧玲，广东德佐律师事务所律师。王险峰，男，汉族，1979年6月14日出生，住湖北省仙桃市郑场镇大友路**，公民身份号码：。招商银行股份有限公司东莞分行于2017年7月17日向本院申请实现担保物权一案，本院受理后，依法由审判员朱昉进行了审查，现已审理终结。申请人称，2014年6月17日，被申请人王险峰与申请人签订了编号为8140616640007的《个人购房借款及担保合同》，约定申请人向被申请人提供贷款940000元，用于购买位于东莞市南城区××大道××单元××号的房产，贷款期限348个月，自2014年6月17日至2043年6月17日止，同时被申请人以所购买的上述房产为贷款提供抵押担保。双方在第5条约定“本合同执行利率为年利率7.5325%”，“借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50.00%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息”。2014年6月17日，申请人依约向被申请人指定收款人东莞市深建房地产有限公司交付了贷款940000元，2014年7月10日申请人与被申请人完成房屋抵押登记。现被申请人未按时足额还本或付息，依据《个人购房借款及担保合同》第40.1条的约定，申请人有权提前收回已发放的贷款本息并要求支付相关费用。依据《个人购房借款及担保合同》第25条的约定“本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等”。被申请人作为本案借款人同时也是抵押担保人，理应在前述范围内承担抵押担保责任，申请人亦有权在此范围内优先受偿。为维护申请人合法权益，申请人依法向法院申请依法裁定：1、对被申请人王险峰名下的东莞市南城区××大道××单元××号准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；2、申请人对上述房产变价后所得款项在其债权本金人民币908776.05元及相应的利息、罚息、复息范围内优先受偿（利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》《个人贷款借款借据》的约定计算，并计至本息还清之日止，暂计至2017年5月2日，利息11801.81元，罚息23.21元、复息77.40元），以上各项暂合计920678.47元；3、本案的受理费等全部实现担保物权的费用由被申请人承担。被申请人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面意见或证据。经审理查明，2014年6月17日，申请人（贷款人、抵押权人）与被申请人（借款人、抵押人）、东莞市深建房地产有限公司（保证人）签订了编号8140616640007的《个人购房借款及担保合同》。其中，第2条约定借款人或抵押人从东莞市深建房地产有限公司处购买房产而向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款金额为玖拾肆万元，具体金额以借款借据为准。房产名称及处所为东莞市南城区东莞大道666号百悦尚城46栋1单元102，房产买卖合同编号20140530D5FC11296543。第4条约定贷款期限为348个月，即从2014年6月17日起到2043年6月17日止，具体贷款期限以借款借据为准。第5条约定本合同项下贷款采用浮动利率，本合同执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率，利率调整幅度在选定的基准利率基础上上浮15%；本合同的执行利率为年利率7.5325%，本合同执对执行利率的约定与借款借据不一致的，实际借款利率以借款借据为准；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。第24条约定抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第2条所指的房产（下称抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下的贷款本息及其他一切相关费用的担保。第25条约定抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。第40条约定“借款人出现下列情形之一者，即视为发生违约事件：……40.1.3条连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的……”第41条约定“一旦发生第40条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：41.1提前收回已发放贷款的本息并按要求支付费用。……41.4.2依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。以上述方式处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。其价款超过本合同项下借款人所欠贷款本息及一切相关费用的部分，归抵押人所有。不足部分，贷款人另行追索。”2014年6月17日，被申请人（借款人）向申请人（放款人）出具《个人贷款借款借据》，确认收到借款金额940000元。2017年7月31日的房产登记信息查询结果显示，上述抵押房产尚未办理房产证，登记的购房人为被申请人，备案的购房合同编号为20140530D5FC11296543，他项权人为申请人，抵押金额为940000元，登记日期为2014年12月26日，抵押期间为2014年6月17日至2043年6月17日，并有《商品房他项权登记证明》予以记载。申请人提交的贷款附属信息显示，被申请人于2017年3月8日开始逾期还款，截止2017年5月2日被申请人尚欠贷款本金908776.05元、利息11801.81元、罚息23.21元、复利77.4元。原告明确复息的基数仅包括逾期利息，不包括罚息。以上事实，有申请人提交的《个人购房借款及担保合同》、《商品房他项权登记证明》、个人贷款借款借据、招商银行户口历史交易明细表、贷款附属信息以及本院的听证笔录等附卷为据。本院认为，案涉抵押物依法办理抵押登记，被申请人违反合同约定多期欠款，申请人因此有权要求提前收回贷款并依照合同约定实现担保物权。故，申请人要求拍卖、变卖案涉担保物并在合同约定范围内对所得价款优先受偿，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：对被申请人王险峰名下的位于广东省东莞市南城区东莞大道666号百悦尚城46栋1单元102号房产（备案的购房合同编号为20140530D5FC11296543）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人招商银行股份有限公司东莞分行对变价后所得款项在其债权本金908776.05元以及利息、罚息、复息（利息、罚息、复息以908776.05为本金，按照案涉合同编号为8140616640007的《个人购房借款及担保合同》及《个人贷款借款借据》的相关约定计算至所有款项清偿之日止）的范围内优先受偿。本案受理费6503.39元，由被申请人王险峰负担。本裁定为终审裁定。如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。审判员 朱 昉二〇一七年八月四日书记员 徐婴仪附相关法律规定：《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人合同以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。合同损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该合同。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成合同的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。