海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初1858号 原告：中国建设银行股份有限公司海南省分行，住所地海口市国贸大道建行大厦。 负责人：张中科，行长。 委托诉讼代理人：吴媛，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑庭锦，男，该分行职员。 被告：陈海英，女，1971年10月30日出生，汉族，住海口市。 被告：海南德坤房地产开发有限公司，住所地海口市国贸路。 法定代表人：陈敏然，总经理。 委托诉讼代理人：晏婵娟，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：洪昊伟，男，该公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称原告）诉被告陈海英、海南德坤房地产开发有限公司（以下简称德坤房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴媛、郑庭锦，被告德坤房地产公司委托代理人洪昊伟到庭参加诉讼。被告陈海英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、判决解除原告与陈海英及德坤房地产公司于2013年3月13日签订的编号为海航住房2011-002-640《个人住房（商业用房）借款合同》。2、判决陈海英向原告偿还借款本金758979.95元及利息（利息计算至实际还清之日止，利息暂计至2016年12月30日为61444.85元）。3、判决原告对位于海口市××区房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。4、判决德坤房地产公司对陈海英所欠借款本金及利息、违约金等承担连带清偿责任；5、判决被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年3月13日，原告与陈海英及德坤房地产公司签订了编号为海航住房2011-002-640《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），合同约定陈海英以其所有的位于海口市××区房作为抵押，向原告借款900000元，借款用途为购房，借款期限自2013年3月22日起至2023年3月22日止，贷款利率在基准利率水平上下调10%，利率按月计算。德坤房地产公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。《借款合同》同时还约定了违约情形（第十六条）、违约救济措施（第十七条）等内容。合同签订后，原告按约发放了全部贷款，但是陈海英至今未办妥房屋抵押登记并将他项权证移交原告保管，德坤房地产公司的阶段性连带保证责任尚未免除。贷款发放后，陈海英仅归还部分本息。原告曾通过多种方式对陈海英进行催收，但陈海英一直未能按时还款，截至2016年12月30日陈海英尚欠借款本金758979.95元及利息（利息计算至实际还清之日止，利息暂计至2016年12月30日为61444.85元），陈海英之行为已经构成违约。 被告陈海英未作答辩。 被告德坤房地产公司辩称，原告主张解除合同因涉及到原告和陈海英的之间的合同关系，对于原告的该项诉讼请求并无意见。但我司认为德坤房地产公司不应当再承担连带保证责任，理由：1、涉案房屋已经办妥了抵押登记，而且房屋的价值远大于原告主张的债权金额，债权已有清偿的保障；2、德坤房地产公司和原告以及陈海英签订的借款合同是原告的格式合同，当时也不允许我方进行修改，合同实际上是约定德坤房地产公司办理涉案房产抵押登记以及房产证的义务而已；3、德坤房地产公司与原告就涉案房屋所在的项目按揭贷款合作，达成按揭贷款合作协议，该合同也没有明确约定债权的清偿顺序，本案中，原告的债权具有被告陈海英提供的物的担保，又有德坤房地产公司提供保证，根据《中华人民共和国物权法》的规定，在没有明确清偿的顺序的情况下，原告应当先就物的担保实现债权，仍然不能清偿的部分才由德坤房地产公司的承担连带保证责任。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：《借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《期房抵押申请备案书》（办件编号：2013386904）、个人贷款对帐单、拖欠明细。德坤房地产公司提交了如下证据：《中国建设银行商品房销售贷款合作协议书》（编号：南航个人住房2011-002）、个人贷款还款凭证、催告函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证。经本院审查，上述证据具备证据的真实性、合法性和关联性，与原告诉称事实相印证，故本院对原告以及被告德坤房地产公司提供的上述证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月13日，原告与陈海英及德坤房地产公司签订了《借款合同》，合同约定陈海英以其所有的位于海口市××区房作为抵押，向原告借款900000元，借款用途为购房，借款期限自2013年3月22日起至2023年3月22日止，贷款利率在基准利率水平上下调10%。借款逾期的，罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%。德坤房地产公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。《借款合同》同时还约定了违约情形（第十六条）、违约救济措施（第十七条）等内容。合同签订后，原告按约发放了全部贷款，但是陈海英至今未办妥房屋抵押登记并将他项权证移交原告保管，德坤房地产公司的阶段性连带保证责任尚未免除。贷款发放后，陈海英仅归还部分本息。原告曾通过多种方式对陈海英进行催收，但陈海英一直未能按时还款，自2015年3月1日起至今，被告陈海英开始拖欠贷款，累计拖欠贷款23期。截止2017年8月30日，被告陈海英尚欠贷款本金574059.91元，原告共扣划被告德坤房地产公司保证金共计260367.55元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应解除原告与陈海英签订的《借款合同》以及陈海英是否应向原告偿还本金和利息；二、原告对被告陈海英名下的海口市××区房是否享有优先受偿权；三、被告德坤房地产公司是否应承担连带担保责任。 首先，原告与被告陈海英、德坤房地产公司签订的《借款合同》系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。双方均应按合同的约定全面履行权利和义务。首先，原告已经按照合同约定发放了贷款900000元，被告陈海英作为借款人，未按合同的约定偿还本金和利息，已构成违约，应承担违约责任。原告请求解除该合同有事实依据和法律依据，本院予以确认。截止2017年8月30日，被告陈海英尚欠原告借款本金574059.91元。鉴于原告已经扣划被告德坤房地产公司保证金，其中已包含了欠款本金和利息、罚息，故对于原告主张自被告陈海英逾期还款之日起至实际还清之日止的利息，缺乏事实依据。因此，被告应向建设银行偿还尚欠本金574059.91元以及从2017年8月31日至债务付清之日止的利息（以574059.91元为本金，按《借款合同》约定的贷款利率上浮50%计算）。原告请求被告陈海英偿还上述款项的事实依据和法律依据充分，本院予以支持。 其次，关于原告对被告陈海英名下的海口市××区房是否享有优先受偿权问题。原告与陈海英于合同中约定将陈海英购买的海口市××区房作为向上述贷款的抵押物，并已向海口市住房保障和房产管理局申请办理期房抵押申请备案登记。但依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”的规定，期房抵押登记为预期抵押登记，其实质是为不具备物权条件下对相关权利人的一种保护，并不当然导致抵押权的成立，也不具有优先受偿的效力。因此，原告主张对涉案房产享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。 第三，被告德坤房地产公司是否应承担连带担保责任的问题。原告与被告陈海英、德坤房地产公司签订的《借款合同》约定，担保方式为抵押加阶段性保证，即保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。由于被告陈海英尚未办理他项权利证书，德坤房地产公司并不能免除对该合同项下借款所承担的连带保证责任，原告主张被告德坤房地产公司承担连带清偿责任，有事实和法律依据，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告陈海英、海南德坤房地产开发有限公司于2013年3月13日签订的海航住房2011-002-640《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、限被告陈海英于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司海南省分行偿还借款本金574059.91元及自2017年8月31日至债务付清之日止的利息（以574059.91元为本金，按海航住房2011-002-640《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率上浮50%计算）； 三、被告海南德坤房地产开发有限公司对第二项中被告陈海英的债务承担连带清偿责任，被告海南德坤房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，可向被告陈海英进行追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海南省分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12004元，由被告陈海英、海南德坤房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  许 蕾 审 判 员  钟垂林 人民陪审员  黄 勇 二〇一七年八月三十一日 法官 助理  王晓静 书 记 员  黄 静