重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）渝01民初1221号 原告（申请执行人）：周世玲。 委托诉讼代理人：廖志钢，重庆国生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王羽，重庆国生律师事务所律师。 原告（申请执行人）：王祖林。 委托诉讼代理人：廖志钢，重庆国生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王羽，重庆国生律师事务所律师。 原告（申请执行人）：任启炳。 委托诉讼代理人：廖志钢，重庆国生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王羽，重庆国生律师事务所律师。 原告（申请执行人）：冯君涛。 委托诉讼代理人：廖志钢，重庆国生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王羽，重庆国生律师事务所律师。 原告（申请执行人）：彭科俊。 委托诉讼代理人：廖志钢，重庆国生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王羽，重庆国生律师事务所律师。 被告（案外人）：李春蕾。 被告（被执行人）：重庆市名创房地产开发有限公司。 法定代表人：杨贻伦，董事长。 原告周世玲、王祖林、任启炳、冯君涛、彭科俊与被告李春蕾、重庆市名创房地产开发有限公司（以下简称名创公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周世玲、任启炳、冯君涛、彭科俊及其共同委托诉讼代理人廖志钢、王羽，被告李春蕾、名创公司的法定代表人杨贻伦到庭参加诉讼。双方在和解期内未达成和解协议。本案现已审理终结。 周世玲、王祖林、任启炳、冯君涛、彭科俊向本院提出诉讼请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执异1433号执行裁定书；2.对位于重庆市××××号房屋继续执行并依法拍卖；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：在原告与名创公司建设工程施工合同纠纷一案中，重庆市第一中级人民法院根据原告的申请查封了位于重庆市××××号房屋。在执行过程中，李春蕾提出执行异议，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01执异1433号执行裁定书，中止了对该房屋的执行。原告认为该裁定适用法律、认定事实错误，李春蕾不享有排除强制执行的权益，其提出的执行异议不成立。首先，裁定错误使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本案被执行人是房地产开发企业。其次，法院认定事实错误：第一，2014年10月22日被告向杨贻伦转账的20万元备注借资，没有充分证据证明该笔款项是购房款；第二，对于被告所陈述的用现金支付的部分房款并没有证据显示是如何支付的；第三，在执行过程中原告代理人持法院委托函赴重庆市合川区国土资源和房屋管理局查询得知告名下存在其他房屋，本案的房屋并非被告的唯一居住房屋，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。为了维护原告的合法权益，提起本案诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 李春蕾辩称，转款凭证借资是我写的，当时杨贻伦说好这个钱是转成购房款。也有收据及发票证明，已转为购房款。有部分是现金支付，当时我夫妻有正当收入，现金支付1万多是正常的。我是合法公民有多套住房是符合法律规定的，我个人名下就这一套。故请求驳回原告的诉讼请求。 名创公司辩称，名创公司在楼盘图纸出来后即对外进行宣传并收取有意购房者的定金，这是一种商业运作，既利于缓解开发商的资金压力，也利于房屋的出售。名创公司针对70%的购房人都是这样操作的，这就是为什么收取定金的时间会早于施工合同签订时间的原因。李春蕾购买案涉房屋在查封之前，系真实的买卖，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、李春蕾于2011年2月14日与名创公司签订的关于预定房屋的要约函，该要约函对案涉房屋的位置、面积、单价等进行了明确的约定，要约函内容具体确定且没有违反法律、法规所禁止的情形，且有买受方李春蕾及出卖方名创公司的签字盖章，原告亦未举示证据反驳该要约函，故在没有相关相反证据的情况下，对该要约函的真实性，本院予以确认。2、名创公司于2011年2月14日向销售部出具批价单一张，该批价单中详细的写明案涉房屋的房号、签定对象以及最低缴款金额20万元。该批价条有名创公司的法定代表人杨贻伦的签字，在没有相关相反证据的情况下，对于该批价条的真实性本院予以确认。3、李春蕾于2011年2月14日李春蕾向户名为杨贻禄的账户转账20万元的个人业务存款回单，该回单系银行所出且内容与对私客户对账单内容相符，在没有相关相反证据的情况下，对该存单的真实性，本院予以确认。4、2011年2月14日，名创公司向李春蕾出具20万元收据一张，该收据加盖有名创公司的财务专用章，在没有相关相反证据的情况下，对该收据的真实性本院予以确认。5、2011年2月14日李春蕾向户名为杨贻禄的账户转账20万元的客户对私账单和2014年10月22日李春蕾向户名为杨贻伦的账户转账20万元并备注借资的客户对私账单，两份客户对私账单系银行所出并加盖有银行印章，在没有相关相反证据的情况下，对此对私账单的真实性本院予以确认。6、2014年9月26日李春蕾向户名为杨贻伦的账户转款30万元的客户付款回单，该付款回单系银行所出并加盖有银行的印章，在没有相关相反证据的情况下，对该客户付款回单的真实性本院予以确认。7、李春蕾于2015年1月8日与名创公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，该合同对所购房屋的位置、房号、金额、付款、交房等进行了明确的约定，合同内容没有违反法律、法规所禁止的情形，且有买受方李春蕾及出卖方名创公司的签字、盖章，原告亦未举示证据反驳该买卖合同，故在没有相关相反证据的情况下，对该买卖合同的真实性，本院予以确认。8、名创公司于2015年1月8日向重庆豪爵物业管理有限公司出具的同意接房通知书，该通知书上加盖有相关单位的印章以及李春蕾的签名，在没有相关相反证据的情况下，对上述证据的真实性予以确认。9、2015年1月8日名创公司向李春蕾出具案涉房屋房款513,241元收据一张，该收据都加盖了名创公司的财务专用章，在没有相关相反证据的情况下，对该份收据的真实性本院予以确认。10、2015年1月18日名创公司向李春蕾出具一张713,241元销售不动产统一发票（自开），该发票加盖有重庆税务局印章和名创公司的发票专用章，在没有相关相反证据的情况下，对于该发票的真实性本院予以确认。11、名创公司于2010年12月28日形成的预订或预售房屋的房款不进入公司账户，由杨贻禄、杨媛媛、杨贻伦三位同志为具体收款人的股东会决议，该股东会决议形式上有全体股东签名并加盖有名创公司印章，在没有相关相反证据的情况下，对该股东会决议的真实性予以确认。 根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下的法律事实：五原告因建设工程施工合同与名创公司发生纠纷，于2015年2月2日向本院提起诉讼，并申请了财产保全。本院于2015年1月19日以（2015）渝一中法民保字第00033号民事裁定查封了案涉房屋，并于2015年9月7日作出（2015）渝一中法民初字第00360号民事判决书，判决名创公司向五原告支付工程款8,786,927元。该判决生效后，五原告向本院申请对案涉房屋进行强制执行。在执行过程中，李春蕾以其为案涉房屋权利人为由就案涉房屋向本院提出书面异议，本院审查后于2016年11月28日作出（2016）渝01执异1433号执行裁定书，中止了对案涉房屋的执行。五原告对该执行裁定不服，遂提起本案诉讼。 2011年2月14日，李春蕾与名创公司签订预定房屋邀约函，同日，杨贻伦向销售部出具批价单，将涉案房屋签订给李春蕾，缴款金额最低为20万元。同日，李春蕾通过银行卡转账的方式向户名为杨贻禄的账号内转入20万元。2014年9月26日，李春蕾通过银行转账的方式向户名为杨贻伦的账户内转入30万元。2014年10月22日，李春蕾通过银行转账的方式向户名为杨贻伦的账户内转入20万,此笔款项备注为借款。2015年1月8日，李春蕾作为买受人与作为出卖人的名创公司签订合同编号为MMJS17020602的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：本商品房项目暂定名为南景名门江山，本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为204房地证2013字第20837号。案涉房屋为现房，位于合川××××街道××号，建筑面积110.58平方米。房屋总价713,241元，采取分期付款的方式支付。第一期付款20万元，此首付款作为定金；第二期付款513,241元，于交房时付清，交房时间为2015年8月31日前。同时，该合同还对双方其他权利义务进行了约定，双方亦在合同上签字、盖章。名创公司于2015年1月8日向重庆豪爵物业管理有限公司出具同意接房通知书，并于同日向李春蕾出具收到其交来的案涉房屋513,241元收据一张。2015年1月18日名创公司向李春蕾出具一张713,241元销售不动产统一发票（自开）。 另查明，名创公司为房地产开发企业，于2010年9月取得合川区南津街街道南津路北侧建设用地面积53514平方米的国有建设用地使用权。而后，名创公司就该地块取得建设用地规划许可证，用地项目名称为南景·名门江山。2010年12月28日，名创公司全体股东杨贻伦、王萍、易杰召开股东会，并就名门江山项目形成股东会决议。该股东会决议第三项内容为：预定或预售的房款暂不要进入公司账户，可以进入以下账户：具体收款人及其账号和账户由杨贻禄、杨媛媛、杨贻伦三位同志到银行开设，并抄送公司存档和提交给财务部门。案涉房屋系南景·名门江山项目的其中一套住宅房屋。 以上事实有重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00360号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执异1433号执行裁定书、关于预定房屋的要约函、批价单、个人业务存款回单、收据、客户对私账单、客户付款回单、商品房买卖合同、同意接房通知书、销售不动产统一发票（自开）、股东会决议及当事人陈述等证据载卷佐证，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋为房地产开发企业名创公司名下的商品房,李春蕾以其为案涉房屋买受人要求排除执行，需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的四项情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，第一，李春蕾与名创公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年1月8日，早于人民法院查封该房屋的2015年1月19日。且该合同内容不违反法律、法规的相关禁止性规定，亦无其他有效证据予以反驳，合法有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一项所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之情形。第二，在李春蕾与名创公司签订合同的当日即2015年1月8日，名创公司便向重庆豪爵物业管理公司出具了同意接房通知书，李春蕾在该通知书上签字确认。可表明在人民法院查封之前，案涉房屋已经处于李春蕾的实际控制之下。故此情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第二项所规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之情形。第三，依据名创公司的股东会决议，房款的具体收款人为杨贻禄、杨媛媛和杨贻伦。李春蕾在关于预定房屋的要约函签订当日即2011年2月14日向名创公司允许的收款人杨贻禄支付了20万元购房款，该笔购房款有银行转账凭证为证，名创公司亦对此出具一张20万元的收据予以认可。2014年9月26日李春蕾向名创公司允许的收款人杨贻伦转账30万元，该笔购房款有银行客户付款回单为证。2014年10月22日李春蕾向名创公司允许的收款人杨贻伦支付了20万元购房款，该笔购房款通过银行转账的方式支付且备注为借资，有银行所出并加盖银行印章的客户对私账单为证。原告主张该笔款项为借款而非购房款，本院认为，即使该笔款项的最初性质为借资，但杨贻伦认可其系购房款，且名创公司对此亦出具发票和收据认可其是购房款，故可以认为该笔款项的性质由借资转化为了购房款。关于余下的购房款13,241元，有名创公司于2015年1月8日出具513,241元收据和金额为713,241元的销售不动产统一发票（自开）作为李春蕾付款的证据，结合日常生活经验，本院对李春蕾以现金13,241元支付购房款的主张予以支持。上述证据足以表明李春蕾在人民法院查封之前即2015年1月19日之前已支付案涉房屋全部款项。该案涉房屋的合同约定总价为713,241元，在人民法院查封之前，李春蕾已经支付了案涉房屋的全部价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第三项所规定的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之情形。第四，2015年1月8日李春蕾与名创公司签订房屋买卖合同，2015年1月19日人民法院查封案涉房屋，李春蕾因此无法办理过户登记手续,李春蕾非因自身原因未办理过户登记手续.符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第四项所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，李春蕾符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的情形，享有排除强制执行的权益，本院中止对案涉房屋的执行符合法律规定。五原告要求对案涉房屋继续执行并依法拍卖的诉讼请求，本院不以支持。 而（2016）渝01执异1433号执行裁定书经送达即发生法律效力，五原告不服该裁定提起本案诉讼，其要求撤销（2016）渝01执异1433号执行裁定书的诉讼请求不属本案审理范围，本院对该请求不予审理。 综上所述，李春蕾享有排除强制执行的权益，周世玲、王祖林、任启炳、冯君涛、彭科俊的许可执行请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告周世玲、王祖林、任启炳、冯君涛、彭科俊的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告周世玲、王祖林、任启炳、冯君涛、彭科俊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  付永雄 审 判 员  李 娅 代理审判员  陈义熙 二〇一七年八月十一日 书 记 员  韩 微