青海省德令哈市人民法院民事判决书（2020）青2802民初381号原告：沈世伟，男，1967年9月8日生，汉族，现住青海省德令哈市。委托诉讼代理人：郭鹏，青海盐湖律师事务所律师。被告：青海谷鸿森房地产开发有限责任公司，住所地青海省德令哈市祁连路5号如意佳苑生活小区1号楼4单元441室。统一社会信用代码：91632800595013715A。委托诉讼代理人：魏占昌，男，1983年2月19号出生，汉族，系青海谷鸿森房地产开发有限责任公司副总经理，身份证号码×××，现住德令哈市祥和2期3号楼5单元3楼东面，现住德令哈市。被告：魏占昌，男，1983年2月19号出生，汉族，系青海谷鸿森房地产开发有限责任公司副总经理，身份证号码×××，现住德令哈市祥和2期3号楼5单元3楼东面。原告沈世伟与被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司、魏占昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈世伟及其委托诉讼代理人郭鹏，被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人及被告魏占昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈世伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方的房屋回购协议；2、依法判令被告立即返还房屋租金26万元；3、依法判令被告将房屋租赁权变更为原告，并承担拖延变更的每日2％的违约金至变更完成之日；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月26日，原、被告双方签订了一份《房屋回购协议》，协议约定：被告自愿向原告回购被告在2017年1月20日出售给原告的坐落于德令哈市××路的坐落于德令哈市××路、A17号、A18号、A19号，上述房屋建筑面积635.03平方米。原、被告双方约定被告回购上述商品房的成交价格为人民币220万元，回购期限为2019年12月31日之前，被告于2019年4月31日前支付回购保证金30万元，并在期限届满前10日支付回购款。该商铺的交付以被告和才勇签订的租赁合同为准。被告已将该房屋出租给才勇，租期5年（2016年6月5日至2021年6月4日），并且已收取第四年房屋租金26万。协议第11条违约责任还约定：如果被告未按上述约定的时间内回购，则视为被告违约，26万元租金由原告方受益，被告同意本租金退还给原告方。经原被告协商决定在回购上述商品房的时限内被告无法履行回购时，则视为被告违约，被告自动放弃回购权利，并不得再次主张回购权利，同时，被告承诺给原告租赁权变更为原告方。被告不得以任何理由不给变更或拖延；如果违约则每日按房屋租金2％承担违约金；违约金原告有权从尾款中扣除，同时，被告承诺给原告方办理房产证等一切房屋登记证件。协议履行过程如双方发生争议应向原告所在地法院提起诉讼解决。协议同时还约定了其他的权利义务。同时由担保方第二被告魏占昌提供担保。协议签订后，被告至今未按约定支付回购款，经原告多次督促，被告以种种借口拖延履约，已构成根本性违约。担保人、第二被告魏占昌也以各种理由不予配合和承担责任。无奈，只有依法诉至贵院，请求依法裁判。原告沈世伟围绕其诉讼请求，当庭出示下列证据：1、原告身份证复印件一份。拟证实，原告身份信息具有诉讼主体资格；2、2019年4月26日《房屋回购协议》一份、2014年4月《房屋购买合同》三份，拟证实2019年4月26日原、被告双方签订一份房屋回购协议，协议约定被告自愿向原告回购被告在2017年1月20日出售给原告的坐落于德令哈市××路的坐落于德令哈市××路、A17号、A18号、A19号商铺，上述商铺建筑面积635.03平方米。原、被告双方约定被告回购上述商品房的策划估价为人民币220万元，回购期限为2019年12月30日之前。被告于2019年4月30日前支付回购保证金30万元，并在期限届满前10日支付回购款。该商铺的交付以被告和才勇签订的租赁合同为准。被告已将该商铺出租给才勇，租期5年。并且收取第四年房屋租金26万元。协议还约定：如果被告未按上述约定的时间内回购，则视为被告违约，26万元租金由原告受益，被告同意本租金退还给原告。经原、被告协商决定，在回购上述商品房的时限内被告无法履行回购时，则视为被告违约，被告自动放弃回购权利，同时被告承诺给原告将商铺租赁权变更为原告，被告不得以任何理由不给变更或拖延。如果违约则按每日房屋租金2%承担违约金，原告有权将违约金从尾款中扣除。同时被告承诺给原告办理房产证等一切房屋登记证件协议。协议同时还约定了其他的权利义务。同时，由担保方第二被告魏占昌提供担保；3、2016年6月5日，《景华湾世纪广场商铺租赁合同》一份，拟证实案涉房屋已由被告对外出租，因按约定变更至原告名下的事实。被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司、魏占昌辩称，原告陈述不是本案的事实，本案事实是被告向原告借款解押一楼的房产。二被告依据其辩称意见，当庭出示下列证据：1、被告公司营业执照复印件法定代表人身份证复印件各一份，拟证实被告的身份信息具有诉讼主体资格；2、转账凭证复印件两份，拟证实2016年12月被告当时从原告处借款150万元，用于解押一楼房产的事实。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告出示的《房屋回购协议》和《商品房买卖合同》三份真实性没有异议，回购协议恰恰证明了借款的事实；对《金华湾世纪广场商铺租赁合同》真实性没有异议，与本案无关。原告对被告提供的转账凭证两份真实性没有异议。本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。经审理查明，2017年1月20日，原告沈世伟与被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司签订了三份《商品房买卖合同》，将坐落于德令哈市××路、A17号、A18号、A19号建筑面积635.03平方米商铺150万元出售给原告。2019年4月26日又签订《房屋回购协议》，协议约定：1、甲方自愿向乙方回购在2017年1月20日出售给乙方的坐落于德令哈市××路的坐落于德令哈市××路、A17号、A18号、A19号上述房屋建筑面积635.03平方米。2、甲、乙双方约定甲方回购上述商品房的成交价格为人民币220万元。3、回购期限：甲方回购上述商品房的时限为2019年12月31日之前。甲方于2019年4月31日前支付回购保证金30万元，并在期限届满前10日内支付回购款，若未能回购该房产，该保证金全额退还，并且甲方承诺回购期限不得向乙方收取所欠的尾款…略。7、该商铺的交付以青海谷鸿森房地产开发有限责任公司和才勇签订的租赁合同为准…略。9、如甲方未按上述约定的时间内回购，则视为甲方违约，26万元租金由乙方受益。甲方同意本租金退还给乙方，如若不退还或者拖欠，乙方有权从尾款中扣除。协议签订后，被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司未能按照协议约定回购上述商铺。另查明，2016年6月5日被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与案外人才勇、才登夫签订《景华湾世纪广场商铺租赁合同》，将位于景华湾世纪广场一层A18、A19、A20、A21号商铺进行租赁，租赁期限为5年，自2016年6月5日起至2021年6月5日止。被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司已收取案外人才勇、才登夫第四年租金26万元。再查明，被告魏占昌系青海谷鸿森房地产开发有限责任公司副经理，上述与原告签订的《房屋回购协议》是代表公司的行为，被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司是该《房屋回购协议》的权利义务人。本院认为，当时应当按照约定全面履行自己的义务。原告沈世伟与被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司签订的《房屋回购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、法规强制性规定，属有效合同，依法成立的合同对双方当事人都具有约束力。由于被告未能按照双方约定的协议履行义务，具有违约性，应当按照约定承担违约责任。原告主张解除原、被告双方的房屋回购协议的诉讼请求。因被告的违约，使原告的合同目的不能实现。原告上述诉求符合法律规定，本院予以支持；主张被告立即返还房屋租金26万元的诉求，因双方当事人对该项违约责任有明确的约定，原告的诉求符合法律规定，本院予以支持；主张被告将房屋租赁权变更为原告，并承担拖延变更的每日2％的违约金至变更完成之日的诉求，因案涉A18、A19、A20号商铺现处于租赁状态，上述诉求涉及到第三人的利益，因另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除沈世伟与青海谷鸿森房地产开发有限责任公司2019年4月26日签订的《房屋回购协议》；二、青海谷鸿森房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起五日内一次性支付沈世伟房屋租金26万元；三、驳回沈世伟的其他诉讼请求。“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600.0元减半收取即1300.0元，由青海谷鸿森房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审 判 员 图孟巴雅尔 二〇二〇年七月六日书 记 员 李 国 珍