辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终651号上诉人（原审被告、反诉原告)：田欣，女，1973年4月20日生，汉族，铁煤集团联发公司员工，住调兵山市。委托诉讼代理人：续龙友，男，1972年4月26日生，汉族，户籍地调兵山市，现住调兵山市。被上诉人（原审原告、反诉被告)：调兵山市农村信用合作联社，住所地调兵山市新区中央大街人民路2号。法定代表人：王宏达，该联社理事长。委托诉讼代理人：高长波，该联社员工。委托诉讼代理人：王倩，辽宁十安律师事务所律师。上诉人田欣因与被上诉人调兵山市农村信用合作联社房屋租赁合同纠纷一案，不服调兵山市人民法院（2019）辽1281民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人田欣及其委托诉讼代理人续龙友、被上诉人调兵山市农村信用合作联社的委托诉讼代理人高长波、王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田欣上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判被上诉人继续履行上诉人的房屋租赁合同；3、被上诉人赔偿上诉人全部经济损失；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。2019年9月1日前该房屋是由被上诉人租予前承租人朱广亮，年租金15000元，被上诉人与朱广亮签订的《房屋租赁合同》是2019年3月15日补签的。朱广亮于2019年5月24日以4万元转让费(兑店款）转予上诉人。上诉人对承租房屋进行了装修，累计花费装修费近4万元，被上诉人对上诉人进行装修是知情的。被上诉人从上诉人承租起始时间2019年9月1日至2019年9月25日拍卖完成，可以确认被上诉人存在缔约过失责任，应承担赔偿责任。上诉人从被上诉人处仅承租不到一个月的情况下，支出兑店款及装修款近8万元，且原审未就被上诉人应依约定返还上诉人租金进行认定与判决。上诉人是经营行为，不是转租行为。被上诉人的所谓拍卖行为违反《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国合同法》有关规定，被上诉人没有取得租赁门市房的使用权，其拍卖行为违法。被上诉人自认争议房屋所有权已经发生转移，被上诉人已经丧失了向上诉人主张腾迁及解除合同的权利，被上诉人没有任何证据证明因迟延交付房屋造成损失。调兵山市农村信用合作联社辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。调兵山市农村信用合作联社向一审法院起诉请求：1、请求判决原告(反诉被告)农联社、被告(反诉原告)田欣解除房屋租赁合同，被告(反诉原告)立即腾迁出位于调兵山市公园1号小区东门北侧101号房屋；2、被告(反诉原告)应从2019年10月10日起至腾迁房屋之日止按照房屋交易的62万元承担同期的银行贷款利息；3、由被告(反诉原告)承担本案的诉讼费。田欣向一审法院反诉请求：1、如判决解除合同，请求依法判令反诉被告(原告)农联社赔偿反诉原告(被告)田欣兑店装修、装饰损失77271元，租金损失55742元；2、反诉被告(原告)农联社承担本诉及反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2019年8月21日，原告(反诉被告)农联社、被告(反诉原告)田欣双方签订《房屋租赁合同》，约定原告(反诉被告)农联社将位于调兵山市公园1号东门北侧101号商服用房2层(建筑面积合计244.18m2，房屋产权编号为：调兵山房权证兀术街字第××号)租赁给被告(反诉原告)田欣。租期为2019年9月1日至2020年8月31日，共12个月，年租金为壹万元整，协议签订时一次性缴纳租金。合同第二条中租赁约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：1、乙方在承租期间不得私自将房屋转租、转让或转借的；”在租赁期间，被告(反诉原告)田欣在未得到原告(反诉被告)农联社同意的情况下，分别和案外人邱晓芳、郭威、吴红娜、高一三班家长等签订了《自习室租赁合同》及和刘明玉、丁敏等四人达成口头租赁自习室协议，收取租金67600元。一审法院认为，原告(反诉被告)农联社、被告(反诉原告)田欣双方签订的租赁合同成立并生效，原告(反诉被告)农联社、被告(反诉原告)田欣之间为不动产租赁关系。本案争议的焦点为原告(反诉被告)农联社主张的解除合同条件是否成立。原告(反诉被告)农联社、被告(反诉原告)田欣双方签订的《房屋租赁合同》合同中明确约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：1、乙方在承租期间不得私自将房屋转租、转让或转借的”，根据被告(反诉原告)田欣的自认及其向本院提供的有效证据，被告(反诉原告)田欣和案外多人签订了《自习室租赁合同》并收取了67600元租金，且是在未得到原告(反诉被告)农联社同意的情况下签订的。被告(反诉原告)田欣提出其与案外多人签订的《自习室租赁合同》并收取租金67600元的行为不是转租，是正常经营，使用房屋时间是晚上学生下课后用于自习的抗辩。本院认为，被告(反诉原告)田欣收取的是租金，且其与案外人签订的合同是《租赁合同》，多份《自习室租赁合同》中承租人的使用用途及使用时间均不能抵抗该行为构成转租的事实，亦不能作为其未经原告(反诉被告)农联社同意而擅自转租的抗辩理由，故本院对原告(反诉被告)农联社、被告(反诉原告)田欣租赁期间被告(反诉原告)田欣擅自转租的行为予以确认，该行为符合了原告(反诉被告)农联社、被告(反诉原告)田欣双方签订的租赁合同中解除合同条件，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据法律规定及双方约定，原告(反诉被告)农联社、被告(反诉原告)田欣双方签订的《房屋租赁合同》符合法定及约定的解除条件，故对原告(反诉被告)农联社主张解除合同的诉求本院予以支持。关于租赁关系终止时，被告(反诉原告)田欣租赁期间使用该房屋所发生的水、电、暖、煤气、物业管理等费用结清问题。由于该笔费用尚未发生，被告(反诉原告)田欣如未按照合同约定结清以上费用，原告(反诉被告)农联社可另行告诉。关于原告(反诉被告)农联社提出的被告(反诉原告)田欣应从2019年10月10日起至腾迁房屋之日止按照房屋交易的62万元承担同期的银行贷款利息的主张。原告(反诉被告)农联社同时提出该社已拍卖涉案房屋及被告(反诉原告)田欣擅自转租涉案房屋两项理由以解除合同，本院采纳的是被告(反诉原告)田欣擅自转租的行为构成双方租赁合同的解除条件，故原告(反诉被告)农联社根据房屋拍卖主张的违约金本院不予支持。关于被告(反诉原告)田欣提出的原告(反诉被告)农联社应当赔偿的装修装饰支出37271元，兑店支付40000元及租金损失55742元的主张。关于兑店费用，该笔支出发生在2019年5月21日，产生兑店费用的发生时间与2019年8月21日原、被告签订《房屋租赁合同》没有关联性，且兑店费用不在《房屋租赁合同》内容中；关于装修装饰费用，原告(反诉被告)农联社、被告(反诉原告)田欣双方签订的《房屋租赁合同》中第二条租赁约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：....3、乙方在承租期间负责对租赁物进行看管和维护，不得擅自改变房屋的结构，经甲方同意可以装修，租赁期满或提前解除合同，乙方装修或设置的依附于租赁房屋的附属设施归甲方所有。甲方不承担一切费用。”故被告(反诉原告)田欣要求原告(反诉被告)农联社赔偿装修款的诉求无合法依据。关于租赁房屋的租金损失55742元，被告(反诉原告)田欣与案外人签订的房屋租赁合同是在未经过原告(反诉被告)农联社同意情况下签订并收取的租金。综上，被告(反诉原告)田欣提出要求原告(反诉被告)农联社赔偿的装修装饰支出37271元，兑店支付40000元及租金损失55742元的诉求本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)调兵山市农村信用合作联社与被告(反诉原告)田欣2019年8月21日签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)田欣在本判决生效起15内搬离调兵山市公园1号东门北侧101号商服用房；三、驳回原告(反诉被告)调兵山市农村信用合作联社的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告(被告)田欣的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间未履行搬离房屋的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金并承担执行费。诉讼费100元(原告(反诉被告)调兵山市农村信用合作联社已预交)由被告(反诉原告)田欣负担；反诉费2926元(反诉原告(被告)田欣已预交)，由反诉原告(被告)田欣负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同的约定履行相应的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被上诉人作为合同相对方要求与上诉人解除案涉房屋租赁关系，其主体资格适格。对于上诉人要求继续履行租赁合同的上诉主张，上诉人于一审反诉称与多名学生家长签订了租赁合同，将案涉房屋用于学生自习室，根据上诉人与被上诉人签订的案涉房屋租赁合同约定，上诉人在承租期间不得私自将房屋转租、转让或转借，被上诉人对于上诉人将案涉房屋转租的事实不予认可，上诉人未能提交相应的证据证明被上诉人同意其转租的事实，上诉人擅自转租的行为构成双方租赁合同的解除条件。对于上诉人要求被上诉人赔偿装修及租金损失的上诉主张，双方签订的租赁合同中约定租赁期满或提前解除合同，上诉人装修或设置的依附于租赁房屋的附属设施归被上诉人所有，且被上诉人不存在违反合同义务的行为，不应承担赔偿责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3026元，由上诉人田欣负担。本判决为终审判决。审判长  宿中顺审判员  陈 晶审判员  贾春红二〇二〇年七月九日法官助理张鹏飞书记员黄博超