河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0782民初998号原告：辉县市水利局钻井队，住所地：辉县市共和路北段，统一社会信用代码：9141078217323946Q。法定代表人：秦中华，任队长。委托代理人：郭呈广，河南共鸣律师事务所律师。被告：李大将，男，1959年2月2日生，汉族，户籍所在地辉县，现住辉县。委托代理人：李志国，男，1962年12月25日生，汉族，户籍所在地辉县，现住辉县。被告：新乡市先丰医药新材料有限公司，住所地：辉县市产业聚集区洪州园区，统一社会信用代码：91410782690590115Y。法定代表人：马海，系公司执行董事。委托代理人：赵武，男，1965年4月25日生，住新乡市，公司员工。委托代理人：王书翔，河南百泉律师事务所律师。被告：王振山，男，汉族，1975年6月2日生，住辉县。被告：王振峰，男，汉族，1961年4月19日生，住辉县。被告：王永杰，男，汉族，1980年8月14日生，住址同上。原告辉县市水利局钻井队（以下简称钻井队）诉被告李大将、新乡市先丰医药新材料有限公司（先丰医药公司）、王振山、王振峰、王永杰租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现本案案情复杂，2016年6月2日裁定转为普通程序审理。依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人郭呈广、被告李大将的委托代理人李志国、被告王振峰、被告先丰医药公司的委托代理人赵武到庭参加诉讼，被告王振山、王永杰经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、要求李大将及本案的所有被告共同支付原告欠缴租金33万元，从2006年5月1日起至2016年5月1日止每年租金3万元。2、要求涉案被告共同腾出房屋(附图西侧南临街房屋第一排房六间除外)，并将土地房屋交还原告，房屋包括排房35间，厂房一座10间，楼房2层共20间，车间8间，仓库7间，共87间房，位于辉县市洪洲乡武装部东侧，洪洲乡卫生院西侧，辉上路北侧，先丰医药公司占用辉县市洪洲乡茅草庄土地南侧的土地面积40亩。事实和理由：2004年5月1日，原告与辉县市硅微粉厂李大将签订《租赁合同》，将原告在辉县市洪洲乡的队部地上房屋交于李大将使用。约定了双方的权利义务，协议期限自2004年5月1日起至2014年12月31日止。原告之后得知李大将将租赁物交予先丰医药公司使用至今。李大将辩称，2004年5月1日签订租赁合同以后，10-11月份，王振峰等人说辉县市水利局要在租赁地点建厂，我就腾出那个地方，租赁合同已终止，没有和原告签订书面解除租赁协议，和王振峰也没有签协议，但本案涉案房屋不是我转租给先丰医药公司。先丰医药公司辩称，我们没有从李大将手中取得土地，我们是从辉县市鸿翔源饲料公司（以下简称弘翔源公司）那购买土地使用权及厂房，要求驳回原告的诉求。王振峰辩称，2005年5、6月份，辉县市银河水泥厂拆了以后，我去找李大将，称准备在李大将租厂房的地方办个厂，李大将说他跟原告签有协议，我们一共给了李大将设备、及修理院的费用80多万元，然后李大将搬离原告的地方，租赁费没有谈，我和原告也没有再签租赁协议，2013年3月22日，因企业形势不好，就将企业卖给先丰医药公司了，我卖给先丰医药公司的是我在茅草庄土地上盖的厂房，不包括原告的土地，另外我翻盖了原告的6排房和楼房花了47万元，在出售厂房盘点具体房间时我没在场，我公司出了一个人，先丰医药公司出个人，可能把原告的楼房和排房盘点进去了。王振山、王永杰未到庭，未提交书面答辩意见。根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案庭审的争议焦点：一、原告和李大将之间租赁合同是否有效，双方是否解除了租赁合同，二、李大将和鸿翔源公司之间是否存在转租赁关系。三、鸿翔源公司和先丰医药公司之间是企业之间购买还是合并。四、原告诉求土地及房屋权属问题。围绕上述争议焦点，原告向本院提供证据：1、（1）2004年4月27日原告与李大将签订的租赁合同一份，主要内容：出租方（甲方）辉县市水利局钻井队，承租方（乙方）辉县市硅微粉厂；出租标的辉县市洪洲乡原钻井队部部分场地及其上部分房屋；租赁期限从2004年5月1日起至2014年12月31日止；租金每年3万元，2004年5月至12月租金由乙方用于场地清理及房屋修缮，以后每年12月31日前必须交清下一年度的租金，否则甲方有权停止乙方的所有活动并另行安排场地的使用；乙方在租赁期内如搞大型建筑，必须经甲方同意，乙方只有对原建筑进行修缮的权利，没有对原建筑物及修缮部分进行拆除的权利，在租赁期内，双方均不得转租；甲方辉县市水利局钻井队，乙方辉县市硅微粉厂法定代理人李大将。（2）收取辉县市硅微粉厂2005年度3万元租赁费的收据一张。证明原告与李大将签订租赁合同合法有效，并且已经实际履行2年的租赁协议。2、证人王某、牛某、秦某、冯某、宋某、狄某、侯应林、崔某书写的证明材料，证明原告的老钻井队队部位于案涉双方争执的地点。3、1974年8月份的账册凭证，证明本案诉争的房屋及土地是属于原告所有，并依法使用，是原告合法投资建设的，结合本案的租赁协议，足以说明原告对本案诉争房产及土地享有所有权。4、现场勘验笔录一份及照片，证明本案诉争的房屋及土地的现有状况。上述证据，经当庭质证，李大将对证据1的真实性不持异议，但称，2004年4月27日签订合同以后，2004年5月到12月的租金用于清理厂房，预交了2005年一年的租金，但2005年7月份就给了王振峰了，我认为合同就没有履行；对证据2、3不清楚；对证据4不持异议。先丰医药公司对证据1、4不持异议，认为证据2、3只能说明原告使用过该土地，不能说明土地的所有权属于原告。王振峰对证据1、2、3、4不持异议，并称涉案的地方是原告的老地方。李大将未向本院提供证据。王振峰向本院提供证据：1、16张单据复印件（共计796000元），证明我给了李大将796000元，李大将把他的设备拉走了，我占用了他所占的地方。2、企业买卖协议一份，主要内容:出卖方（甲方）弘翔源公司、购买方（乙方）先丰医药公司，出卖甲方全部资产，总成交价2000万元，资产移交由双方共同盘点并出具财产移交清单，移交清单由双方签署，财产移交双方应出具移交手续，乙方负责办理出售企业的土地使用权的权属证明，甲方必须积极协助，2013年3月22日。证明厂后面的土地的土地使用权出卖给先丰公司了，前半部分的土地属于原告，我出卖的企业不包括原告的土地。协议约定由乙方先丰医药公司办理土地权属问题，费用自己承担。上述证据，经当庭质证，李大将对王振峰提交的证据1不持异议，王振峰赔偿我们的损失，我们就搬走了，然后王振峰占用了我们的场地，证据2和我们没关系，不发表意见。先丰医药公司对证据1的真实性没有异议，但该证据说明李大将与原告之间存在租赁合同，因王振峰赔偿过原告损失后，租赁合同已经终止了，并且8年原告没有主张过权利。对证据2真实性没有异议，我们买的是鸿翔源公司的所有资产，包括土地使用权和厂房，企业是合法注册成立的。原告认为，我们对证据1不清楚，该组证据不能证明租赁合同终止或解除的情形，对证据2也不清楚，但应按行政法规考查先丰医药公司是否取得土地使用权和房产。先丰医药公司向本院提供证据：1、企业买卖协议（包括移交清单）及补充协议一份。2、支付王振峰共19167118元的相关材料。3、2013年4月24日新乡日报公告复印件一张，主要内容：经先丰医药公司与弘翔源饲料公司协商，现将两公司合并一事公告如下，弘翔源饲料，注册资本2000万元，先丰医药公司注册资本500万元，合并方式注销弘翔源公司，两公司合并为先丰医药公司，地址辉县市洪洲乡茅草庄东，注册资本2500万元，合并后的债权债务由合并后的先丰医药公司承担。2013年4月23日。证明我们公司购买了鸿翔源公司全部资产，并且款项差80多万元已付清。上述证据，经当庭质证，原告及李大将对证据的真实性不持异议。王振峰对上述证据不持异议，称：企业买卖协议应该是一样的，因为厂房里还有煤炭了，协商后决定以8万元价格，补充协议主要是处理这些煤炭了，原告的土地使用权移交清单上并没有显示，说明没有转让原告的土地使用权，原告所说的房屋，办公楼上下2层各6间，宿舍楼第一排右面7间，第二排左右各6间，第三排左右各6间，在盘点的时候写进清单，我在原告的房屋基础上进行了修缮，但该房屋所有权属于原告，我修缮房屋，原告也没有同意，宿舍楼第一排左面7间现在还是茅草庄的人占了。被告王振山、王永杰未到庭，未发表质证意见，视为对质证权利的放弃。上述所有证据，经当庭举证质证，本院综合认证如下：对原、被告双方均无异议的证据即原告提供的证据1、4、先丰医药公司提供的证据3，本院确认为有效证据；原告提供的证据2、3以及王振峰提供的证据1，不影响本案租赁合同的成立，本院不作确认；王振峰提供的证据2和先丰医药公司提供的证据1、2，与本案先丰医药公司提供的证据3相矛盾，因弘翔源公司和先丰医药公司在辉县市工商局登记为合并，合并后的先丰医药公司对外承担民事责任，该工商登记具有公示性，本院依法应予确认为有效证据，但双方的企业买卖协议，对案外第三人不具有约束力，故本院对王振峰提供的证据2和先丰医药公司提供的证据1、2在本案中不予确认。根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：2004年4月27日，原告与辉县市硅微粉厂（未进行工商登记）的李大将签订租赁合同一份，双方约定：辉县市水利局钻井队（甲方）将辉县市洪洲乡原钻井队队部部分场地及其上部分房屋出租给辉县市硅微粉厂（乙方），详见租赁示意图；租赁期限从2004年5月1日起至2014年12月31日止；租金每年3万元，2004年5月至12月租金由乙方用于场地清理及房屋修缮，以后每年12月31日前必须交清下一年度的租金，否则甲方有权停止乙方的所有活动并另行安排场地的使用；乙方在租赁期内如搞大型建筑，必须经甲方同意，乙方只有对原建筑进行修缮的权利，没有对原建筑物及修缮部分进行拆除的权利，在租赁期内，双方均不得转租。同日，辉县市硅微粉厂交纳了2005年度的租赁费3万元。2005年，李大将搬离租赁原告的场地，由王振峰等人在此处开办弘翔源公司。2013年4月24日，经新乡日报公告，辉县市弘翔源饲料有限公司和新乡市先丰医药新材料有限公司合并，注销辉县市弘翔源饲料有限公司，两公司合并为新乡市先丰医药新材料有限公司，合并后两公司的债权债务由合并后的新乡市先丰医药新材料有限公司承担。2006年至2014年，李大将未向原告缴纳九年的租赁费用，2015年至今，原告主张的场地及房屋除附图西侧南临街房屋第一排房六间外，实际由先丰医药公司占用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告和李大将签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对原告和李大将均具有约束力。李大将离开租赁场地后，未与原告书面解除租赁合同，而由王振峰等人在此开办弘翔源公司，弘翔源公司也未与原告签订书面租赁合同，故可以认定李大将和弘翔源公司是转租赁关系，李大将可以另行主张权利。在租赁合同约定的租赁期限内，原告在长达九年的时间内未收取租赁费，按照双方约定交纳租金的时间“每年12月31日前必须交清下一年度的租金”，视为原告从2006年1月1日起知道承租人李大将转租的行为，而原告在以后的六个月内未提出异议，视为原告同意李大将将涉案出租物转租给弘翔源公司，故李大将和弘翔源公司的转租合同依法成立有效。因弘翔源公司和先丰医药公司于2013年合并，故先丰医药公司在2014年12月31日之前使用案涉出租物是从李大将处转租赁所得。2015年1月1日以后，原告和李大将的租赁合同关系因租赁期限届满权利义务终止而自动解除，而先丰医药公司继续占用案涉出租物土地及房屋，没有法律依据，属于负有腾房义务的单位，理应支付逾期腾房占有使用费，该占有使用费可以参照以前的租赁费用。综上所述，李大将作为承租人，理应按照双方约定支付原告租金，即李大将应支付原告从2006年1月1日起至2014年12月31日止的租赁费27万元；先丰医药公司从2015年1月1日起无法律依据占有使用原告案涉的房屋及土地，应支付原告从2015年1月1日起至2016年4月30日止的占有使用费4万元；2016年5月1日以后的占用使用费因原告未主张，本院不予评判；先丰医药公司现在实际占用案涉土地及房屋，应予腾出，并移交原告。故原告要求五被告共同支付租赁费并腾出案涉土地及房屋的主张，本院对其合理部分予以部分支持。因李大将于2005年离开租赁场地后，租赁期限尚未届满，也未与原告书面解除租赁合同，双方的权利义务并未终止，故租赁合同依然有效，李大将辩称租赁合同终止的意见，理由不当，本院不予采纳。因先丰医药公司和弘翔源公司之间是依法合并，两公司的债权债务由合并后的先丰医药公司承担，故先丰医药公司承继了辉弘翔源公司的债权债务，先丰医药公司辩称是从鸿翔源公司那购买土地使用权及厂房的意见，对第三人不具有约束力，故先丰医药公司要求驳回原告的诉求的意见不当，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十四条，第二百二十六条，第二百三十五条规定，判决如下：一、被告李大将在判决生效后十日内支付原告辉县市水利局钻井队自2006年1月1日起至2014年12月31日止的租赁费270000元；二、被告新乡市先丰医药新材料有限公司在判决生效后十日内支付原告辉县市水利局钻井队自2015年1月1日起至2016年4月30日止的占有使用费40000元。三、被告新乡市先丰医药新材料有限公司于判决生效后十日内腾出占用原告辉县市水利局钻井队位于辉县市洪洲乡武装部东侧、洪洲乡卫生院西侧、辉上路北侧、新乡市先丰医药新材料有限公司占用辉县市洪洲乡茅草庄土地南侧的土地和房屋，移交给原告辉县市水利局钻井队。四、驳回原告辉县市水利局钻井队的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由被告李大将负担5350元，被告新乡市先丰医药新材料有限公司负担800元，原告辉县市水利局钻井队负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  王新恒代理审判员  郭立英人民陪审员  李红琰二〇一七年八月十八日书 记 员  裴 洁