广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤民申3215号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：肇庆市万顺投资咨询有限公司。住所地：广东省肇庆市。法定代表人：陈奕娜，执行董事。委托诉讼代理人：王汉明，该公司员工。委托诉讼代理人：王璐，该公司员工。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周凤，女，汉族，住广东省肇庆市端州区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：高要市五金交电化工公司。住所地：广东省肇庆市。法定代表人：梁建枝。再审申请人肇庆市万顺投资咨询有限公司（以下简称万顺公司）与被申请人周凤、高要市五金交电化工公司（以下简称五金交电公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2016）粤12民终1298号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。万顺公司申请再审称，一、周凤对肇庆市××州区××—××号的土地使用权【肇国用（2008）第××5号，使用权面积：368.44平方米】没有取得任何合法利益，不能排除万顺公司对（2002）要法执字第404号执行案申请强制执行。1、周凤与五金交电公司的房产交易未对相应的土地进行交易对价，故该《房地产买卖合同》不适用“地随房走”的原则和相关法律规定。五金交电公司与肇庆市古今拍卖有限公司（以下简称古今拍卖公司）签订的《委托拍卖合同》、古今拍卖公司于2007年8月14日在《西江日报》第A2版刊登的《拍卖公告》、2007年9月11日古今拍卖公司“第208期拍卖会竞买须知及拍卖资料”以及古今拍卖公司拍卖成交书，均未包括案涉土地，拍卖成交的价格只是房产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，“拍卖成交书”未裁明土地使用权取得方式，周凤与五金交电公司的房地产交易未对相应的土地进行交易对价。2、周凤对案涉土地至今未取得国土管理部门颁发的《土地使用权证》。3、案涉土地上的房屋周凤只购买了其中一部分，尚有相关业主共同使用，周凤并非该土地的唯一土地使用权人，故案涉土地并未出让，至今仍登记在五金交电公司名下，法院不应无依据地判决给周凤，而应准许万顺公司继续执行案涉土地。二、根据《中华人民共和国企业国有资产法》第三十条“国家出资企业合并、分立、改制、上市，增加或者减少注册资本，发行债券，进行重大投资，为他人提供大额担保，转让重大财产，进行大额捐赠，分配利润，以及解散、申请破产等重大事项，应当遵守法律、行政法规以及企业章程的规定，不得损害出资人和债权人的权益”的规定，包括但不限于出资人（国资委）、债权人（万顺公司）、抵押权人等利害关系人均可以依法向人民法院提起国有资产转让无效之诉，原审认为万顺公司不是提起国有资产转让无效主体属于适用法律错误。三、周凤与五金交电公司的肇庆市××路××号旧楼一、二层、肇庆市××路××号旧楼三层（部分）、肇庆市××路××号新楼第四层（部分）“房地产买卖合同”因违反《企业国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》等法律、行政法规强制性规定而无效。1、五金交电公司在没有出具任何转让国有资产监督管理部门批准证明、没有对案涉房屋（国有资产）进行评估、没有告知债权人的前提下，将案涉房屋委托给古今拍卖公司进行转让，属于《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条“转让方、转让标的企业不履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权、擅自转让企业国有产权的…未经评估造成国有资产流失…未按规定落实转让标的企业的债权债务，逃避债务清偿责任…”等转让行为无效的情形。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，周凤与五金交电公司签订的案涉房屋买卖合同自始无效。四、五金交电公司转让案涉房产所得既不上缴出资人，也不偿还债务，违反《企业国有资产法》第三十条“不得损害出资人和债权人的权益”的规定，五金交电公司若能提供出售所得证明不存在损害出资人和债权人权益的除外。周凤在提出执行异议及原审诉讼中，均未提供其已支付拍卖款的证明，但又将案涉房屋过户到了周凤名下，故案涉房地产买卖合同属于“恶意串通、损害国家、集体或第三人利益”的情形。五、不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的，故周凤已办理案涉房产权属变更登记，并非等于取得合同项下房产的所有权。案涉房产归属应依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。六、案涉房产处分期间是广东省高要市人民法院（2002）要法执字第404号执行案执行期间，周凤协助债务人五金交电公司逃避债务、逃避人民法院执行的行为属于《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第100条的“妨碍执行行为”，周凤与五金交电公司应承担相应法律责任。据此万顺公司申请再审请求：一、撤销肇庆市中级人民法院（2016）粤12民终1298号民事判决和肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初199号民事判决；二、将案件发回重审或改判确认周凤和五金交电公司签订的肇庆市××路××号旧楼一、二层、肇庆市××路××号旧楼三层、肇庆市××路××号新楼第四层“房屋买卖合同”无效。三、判决万顺公司继续执行（2002）要法执字第404号执行案位于肇庆市××州区××—××号的土地使用权【肇国用（2008）第××5号，使用权面积：368.44平方米】。四、一、二审和再审诉讼费由周凤和五金交电公司负担。本院经审查认为，本案的争议焦点是：1、案涉房产交易是否包括涉案土地使用权；2、万顺公司是否有权以五金交电公司没有进行评估、审计和未经国有资产管理部门的审批擅自处理国有资产为由提起确认《房地产买卖合同》无效之诉；3、案涉《房地产买卖合同》的效力。关于案涉房产交易是否包括涉案土地使用权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”五金交电公司委托古今拍卖公司拍卖案涉房屋，其范围应包括案涉房屋所附着的土地使用权。周凤通过公开竞买取得案涉房产的所有权并办理了记载有房屋占用范围为187.06平方米土地使用权的房地产权证，万顺公司申请再审认为周凤未取得案涉土地使用权的合法权益与事实不符。关于万顺公司是否有权以五金交电公司没有进行评估、审计和未经国有资产管理部门的审批擅自处理国有资产为由提起确认《房地产买卖合同》无效之诉的问题。根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条“在企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的，国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当依法向人民法院提起诉讼，确认转让行为无效”的规定，对五金交电公司有否为委托拍卖的房屋进行评估、审计和有无报请国有资产管理部门审批等认定，只能由相关的国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构进行并依法向人民法院提起确认转让行为无效的申请。本案的房产交易行为发生在2007年，而《中华人民共和国企业国有资产法》自2009年5月1日起施行，原审认为万顺公司无权就本案提起国有资产转让无效之诉的权利，并无不当。关于案涉《房地产买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”周凤通过公开拍卖会竞买到案涉房产并与五金交电公司签订了“房地产买卖合同”，该合同内容并未违反法律法规的强制性规定。房产交易是双方的真实意思表示，万顺公司没有证据证明周凤在竞买案涉房屋及签订“房地产买卖合同”时与五金交电公司存在恶意串通的情形，故上述房产买卖合同有效。综上，万顺公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回肇庆市万顺投资咨询有限公司的再审申请。审判长  费汉定审判员  王 庆审判员  熊 忭二〇一七年八月十日书记员  黎云香