广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8294号上诉人（原审被告）：罗德本，男，1948年2月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗倩茜（系罗德本女儿），女，满族，1974年8月16日出生，住址广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。上诉人罗德本因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称广州市房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。罗德本上诉请求：一、驳回广州市房管所的起诉，维持罗德本与原单位的租赁协议；二、撤销一审判决罗德本在两个月内交还涉案房屋的判项。事实与理由：荔湾区十八甫北路15号1005房，是本人罗德本与配偶吴向军为社会主义建设41年，配偶30年的福利性住房，原地址是十八甫西路22-24号4楼。本人是广州市医药集团的处级干部，1995年分配给我们的住房是五羊新村（医药集团的物业）我还没有入住，医药集团的梁妙华就要求集团安排更换住房，原因是他的丈夫飞机失事去世，她很难过，不想勾起太多回忆，而且她的房子面积跟分配给我的差不多，也就是十八甫这个老房子（机关房屋管理所物业），希望集团和我能够帮助她解决困难，最后我也同意了，服从配合单位的安排。十八甫房屋当时是由机关房屋管理所分配给梁妙华的老公的，她老公是广州市总工会的部门负责人，也是处级干部。这个事实法院可以去广州市医药集团有限公司调查，到1999年可以福利购房的时候，由于十八甫房屋己画红线拆迁，我们并没有享受到以职工价购买的福利房。当时说回迁以后也是可以购买的。所以我们认为这套住房是我与配偶为社会主义建设奋斗几十年所得的福利住房，人民政府也一定能够让我与配偶住到百年归老。我们于2011年顺利回迁，而且一直有续约，也一直按时交纳租金。最可惜的是我们一直等了18年，也没有等来当初承诺的福利购房，等来的却是现在的起诉状，要求立即搬出，解除房屋租赁关系。广州市荔湾区十八甫北路15号1005房的租赁关系是罗德本与原工作单位广州市医药集团发生的，广州市房管所作为原告主体不适格，要求驳回广州市房管所起诉。广州市房管所辩称：一、案涉房屋系广州市房管所接管的直管公房，罗德本主张其与原单位之间关于案涉房屋的租赁关系，是没有法律和事实依据广州市房管所于2011年3月1日接管案涉房屋，罗德本在一审时亦陈述从2011年开始向广州市房管所交租，承认其与广州市房管所关于案涉房屋的租赁关系，直至上诉罗德本才提出案涉房屋的租赁关系是其与原单位发生的，罗德本的陈述前后矛盾，有违诚实信用。罗德本也未就该主张提供任何证据。并且，罗德本的原单位广州市医药集团也无权处分案涉房屋。罗德本主张其与原单位之间关于案涉房屋的租赁关系，是没有法律和事实依据。二、广州市房管所与罗德本之间已形成不定期租赁关系，广州市房管所可以随时要求解除;罗德本一家名下有多处房产，罗德本不符合公房出租对象的条件，广州市房管所要求解除租赁关系，合法有据且合情合理根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，广州市房管所和罗德本之间已形成不定期租赁关系，广州市房管所可以随时要求解除，这是法律赋予广州市房管所的合法权利。另，罗德本在申请租住案涉房屋时名下已有多处房产，在广州市房管所发现该情况后要求罗德本退还案涉房屋。其后，罗德本将其与配偶、女儿共有的房产转移。虽罗德本名下现无房产，但其配偶及女儿名下现有多处房产，根据《广东省公有房产管理办法》第十一条规定，罗德本已不符合公房出租对象的条件，广州市房管所解除租赁关系，合法有据且合情合理。综上所述，罗德本的上诉请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回罗德本的全部上诉请求，以维护广州市房管所的合法权益。广州市房管所另于庭后补充意见如下：案涉房屋为公有房屋。因广州市房管所原接管的公房（地址：广州市十八甫西路22、24号，下称“原被拆公房”）被拆，拆迁人（广州成功房地产有限公司）给予多套房屋作为拆迁补偿，案涉房屋为其中的两套补偿房屋。罗德本曾为原被拆公房其中的一个租户，拆迁人向广州市房管所出具《安排住户移交情况表》，广州市房管所根据以租养房的原则并结合《安排住户移交情况表》的情况，与罗德本就案涉房屋建立了事实上的不定期租赁关系。罗德本关于案涉房屋是其原单位的福利分房的主张与事实不符。经查，罗德本档案中未发现任何关于罗德本原单位（广州市医药集团）将案涉房屋作为福利分房分配给罗德本的材料。罗德本应对其主张承担举证责任并承担相应法律后果。广州市房管所向一审法院起诉请求：一、判令解除广州市房管所与罗德本关于广州市荔湾区十八甫北路15号1005房的房屋租赁关系。二、判令罗德本及同住人员立即搬出广州市荔湾区十八甫北路15号1005房，并将该房屋交还广州市房管所。三、判令罗德本向广州市房管所支付房屋占用费，占用费参照市场租金按每月人民币2011.87元计算，从2019年9月1日起计算至罗德本实际交还上述房屋给广州市房管所之日止。四、判令罗德本承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2009年6月27日，罗德本迁入荔湾区十八甫北路15号1005房租住。2011年3月1日，广州市房屋安全管理所接管案涉荔湾区十八甫北路15号1005房（住宅），接管面积为68.9997平方米，产别为公产。2011年12月26日，罗德本向广州市房管所递交《直管房租赁申报表》，承诺其及其配偶无购买房改房及其它住房情况。后罗德本出具《补充材料》，要求与其配偶继续租用广州市荔湾区十八甫北路15号F座1004、1005房（原荔湾区十八甫22-24号四楼）。之后，罗德本继续使用案涉房屋并按每月393.40元的标准向广州市房管所交租至2019年12月份。经查，罗德本与吴向军为夫妻关系，罗倩茜、罗倩影及罗倩茹均为罗德本的女儿。又查，2019年8月20日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：海珠区纺织路名都二街5号203房（居住用房，建筑面积105.9808平方米）以2004交登字70631号登记在罗德本、罗倩茹、罗倩影、罗倩茜以及吴向军名下；海珠区纺织路名都二街5号202房（住宅，建筑面积92.3803平方米）以2011交登字8016049号登记在罗德本、罗倩茹、罗倩影、罗倩茜以及吴向军名下。2019年9月5日的《个人名下房地产登记情况查询结果》记载：吴向军名下有住宅的产权信息，占有份额为共同共有，套内面积为200.1262平方米，建筑面积243.1708平方米，罗德本个人名下暂无产权信息；罗倩影和罗倩茜个人名下家庭均查有超3条产权信息。一审法院在受理案件后到案涉房屋张贴《通知》，通知案涉房屋承租人及实际使用人在规定时间内到一审法院登记权利，在法院通知的时间内无案外人前来法院登记。2019年12月14日，一审法院将本案广州市房管所的起诉状副本及证据材料公告送达给罗德本。庭审中，罗德本陈述案涉房屋现由其及其配偶吴向军、女儿罗倩影居住使用。广州市房管所另提交《通知》拟证明其诉讼请求所依据的事实，《通知》作出日期为2019年8月19日，主要内容为告知罗德本已不符合公房租住条件，要求其自收到本通知之日起5个工作日内到广州市房管所处办理退房手续等等。广州市房管所解释《通知》张贴在案涉房屋的门口。罗德本表示没有收到该通知。罗德本提交罗倩影、罗倩茜的银行存折拟证明罗倩茜、罗倩影名下与吴向军共有或曾经与罗德本共有的海珠区房屋实际上是由罗倩茜、罗倩影还贷及支付物管费、电费、电视费等费用。广州市房管所对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，表示罗德本及其配偶与其女儿共有房屋的交易买卖情况，与其无关，反而证明了广州市房管所关于其家庭有多套房产的主张。一审法院认为：案涉房屋是广州市房管所接管的直管公房，广州市房管所对上述房屋依法享有占有、使用、收益的权利。该房屋现由罗德本居住使用，虽然广州市房管所、罗德本没有签订房屋租赁合同，但罗德本曾向广州市房管所申请租用案涉房屋并使用案涉房屋，而且一直向广州市房管所交租，双方之间已经成立事实上的租赁关系。直管公房是具有保障住房、社会住房福利功能的房屋，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。经查明现罗德本在申请租用案涉房屋时名下已有多处房产，虽罗德本现名下无房产，但其配偶及其同住女儿名下现均有私房，罗德本明显不符合公房出租的对象，故广州市房管所要求解除与罗德本之间的租赁关系并收回房屋的诉请，一审法院予以支持。罗德本在2019年12月14日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定广州市房管所解除租赁关系的诉求已于此时实际到达罗德本，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年12月14日起解除。罗德本实际居住使用房屋期间，应支付租金（房屋占用费）。关于房屋占用费的标准，一审法院根据双方实际履行的情况确定占用费标准为393.40元/月，由罗德本向广州市房管所支付至实际搬迁交还房屋之日。广州市房管所要求按市场租金标准计算房屋占用费，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。因罗德本已实际支付租金至2019年12月，因此，房屋占用费应自2020年1月1日起计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认广州市房屋安全管理所与罗德本关于荔湾区十八甫北路15号1005房的不定期租赁关系于2019年12月14日解除；二、自本判决发生法律效力之日起两个月内，罗德本（含同住人员）将荔湾区十八甫北路15号1005房腾空交还给广州市房屋安全管理所；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，罗德本按每月393.40元的标准向广州市房屋安全管理所支付自2020年1月1日起至罗德本交还荔湾区十八甫北路15号1005房给广州市房屋安全管理所之日止的房屋占用费；四、驳回广州市房屋安全管理所的其它诉讼请求。罗德本如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费100元，由罗德本负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对罗德本的上诉请求与广州市房管所的答辩意见，分析如下：广州市房管所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。广州市房管所将涉案房屋出租给罗德本作为住宅使用，罗德本按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。广州市房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8142号民事判决；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市房屋安全管理所；二审受理费100元，退还罗德本。本裁定为终审裁定。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年七月六日书记员 王日平郭丽淳