浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2093号原告：金霞芳，女，1974年2月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：欧向晖,浙江天韵律师事务所律师。被告：绍兴冠成置业有限公司，住所地：绍兴市越城区西郊路冠城商业广场售楼部。法定代表人：陈应樟。委托诉讼代理人：陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。原告金霞芳与被告绍兴冠成置业有限公司（以下简称“冠成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理。本案依法适用简易程序独任审判，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告金霞芳及其委托诉讼代理人欧向晖、被告委托诉讼代理人陶鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金霞芳向本院提出诉讼请求：一、被告承担逾期交房违约损失，按每月8000元的租金标准支付至交房时止，自2019年9月30日起至2020年3月30日暂计48000元。二、被告将房屋整改至符合交房标准，安装排烟管道、燃气管道，将室内排污排水管移到不影响原告房屋正常使用的合理位置，将门前墙整改至与宣传图效果图一致。三、被告因房屋质量存在瑕疵无法整改减少房屋价款20万元。四、认定《浙江省商品房买卖合同（预售）》补充协议第九条第1款无效。事实和理由：2018年6月1日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同(预售)》合同一份，合同编号为2018330602YS0057510，房屋编号为330602000104220001000080。合同约定由原告向被告购买冠城商业广场3区1002室，房屋总价款为1476534元。原告向被告支付首付款746534元，剩余房款730000元为按揭贷款支付，并约定房屋于2019年9月30日前交付给原告。2019年11月15日，被告向原告发出房屋交付通知书，指定交房时间为2019年11月22日-26日集中办理手续。而此时案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收报告，更未向住建部门进行建设工程竣工验收备案，根本不具备房屋交付的法定条件。原告在交房期间到案涉房屋现场验房，发现案涉房屋问题很多。具体为：房屋没燃气管道、房屋内没有安装烟道、室内排污排水管安装位置不当严重影响房屋使用、电梯间承重墙下沉严重影响房屋使用空间、前门墙与宣传效果图不符。发生纠纷后，原告再仔细阅读合同，发现被告凭借自己的专业优势肆意利用补充协议剥夺原告的合法权利，减轻被告自己本应承担的合同义务与责任。在合同签订现场，被告提供格式合同条款，未提示原告仔细阅读合同条款，让原告的合同利益受损。被告利用格式条款和原告不懂房产法律的劣势，违反提供格式条款应当遵循公平原则和合理提示原则，肆意免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《浙江省商品房买卖合同(预售)》补充协议第九条第1款约定：“本合同第十条约定的商品房交付条件变更为该房屋取得《建设工程验收报告》后(且该条件为房屋交付的唯一条件)，出卖方即可将该房屋交付买受人使用，买受人应如期办理该房屋的接收手续。若商品房出现局部空鼓、裂缝、渗水等一般瑕疵或质量通病，不属于主体结构质量不合格或重大工程质量问题从而严重影响正常使用的，买受人应正常交接，出卖人应履行维修义务”。这一补充协议条款完全免除了被告应当取得建设工程竣工验收备案的法定责任，排除了原告的获得质量合格房屋的主要权利，应当认定无效。原告认为，被告逾期违约交付房屋，致原告租金损失，应承担违约责任，房屋交付不符合合同约定，应当整改至符合合同约定，被告因房屋质量存在瑕疵无法整改需要减少房屋价款，被告违法提供格式条款，不当免除己方责任，排除对方主要权利，应当认定其无效。据此，原告特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告冠成公司辩称：第一，关于原告在诉状中所称其与被告签署的合同以及合同中的约定与本案事实相符，被告无异议；第二，本案被告确实于2019年11月15日向原告寄送了房屋交付通知书，确实存在逾期交房的情形，案涉楼盘涉及三百多个业主，其中原告已经根据合同约定向相应业主支付了相应违约金，即根据合同约定日万分之一的标准支付了违约金，因此在本案中被告同意按照日万分之一的标准向被告交付45天的违约金；第三，本案所涉商品房符合国家规定法律规定，也已经通过所有验收程序，因此不存在违法或违规之处；第四，本案商品房合同是被告方向房管部门备案的网签合同，所有的程序都经行政部门同意，所以不存在格式合同的问题，该类条款也并未违反任何法律的规定，是对等的条款。对于原告诉讼请求的第一项，被告同意按照日万分之一的标准支付45天的违约金，对于第二、三、四项，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，原告金霞芳（买受人）与被告冠成公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于冠城商业广场3区1002室商品房（建筑面积46.4平方米），总价为1476534元。第十条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋实测测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。全装修住宅还应当符合下列第5项所列条件：5、该商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告。第十一条约定，对于燃气基础设备的约定，其中住宅商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管道连接，保证燃气供应，对于非住宅商品房无该项内容。第十二条约定，出卖人在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定，逾期交付责任详见合同补充协议。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。同时，合同附件十三补充协议第二条约定：双方确认，除本合同约定外，其他任何形式的广告、宣传资料、售楼书、沙盘模型、照片、户型图、样板房等资料内容均为要约邀请，其所述内容不作为该房屋交付标准和条件，双方权利义务均以本合同约定为准。本项目和该商品房的所有细节应以政府的最后批复及本合同的约定为准。因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在销售广告、宣传资料、沙盘模型等上标明，买受人不得以此为由要求出卖人承担违约责任。第四条第5款约定，根据建筑抗震结构安全和消防需要，该房屋室内天棚局部可能有结构梁，沿墙可能有结构柱或剪力墙；该房屋顶部可能有明管；该房屋内可能有管道井；该房屋内可能有风机、风机管道、消防栓、燃气管、燃气阀等公用设施设备；该房屋所在楼宇可能有正压风井；该房屋周边及建筑屋面局部可能设有包括但不限于自动扶梯、室外箱式变压器、电缆分支箱、燃气调压箱、进排风井、油烟净化机组、有线电视设备箱、室外空调机、空中连廊及其他商业经营所必需的设施设备等。前述情况最终以交房实际为准，买受人对此没有异议，买受人承诺不因此向出卖人提出任何主张和要求。第六条第9款约定，双方一致同意，对本合同第十三条达成补充约定如下：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方超过60日的，乙方在此不可撤销地选择不解除合同，合同继续履行，但甲方应按乙方已付购房款日万分之一向乙方支付违约金直至该房屋交付为止。第九条第1款约定，本合同第十条约定的商品房交付条件变更为该房屋取得《建设工程竣工验收报告》后(且该条件为该房屋交付的唯一条件)，出卖人即可将该房屋交付买受人使用，买受人应如期办理该房屋的接收手续。若商品房出现局部空鼓、裂缝、渗水等一般瑕疵或质量通病，不属于主体结构质量不合格或重大工程质量问题从而严重影响正常使用的，买受人应正常交接，出卖人应履行维修义务。该条第6款约定，根据本项目的规划和设计，该商品房没有供暖，燃气敷设到用地红线内、商业BCD区三至五层有线电视敷设到户，买受人对此已经知悉并同意，不得以此为由拒绝接受该商品房。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款。2019年7月24日，原告向本院起诉被告，要求被告把商铺恢复为宣传图纸一样。本院于2019年9月10日作出（2019）浙0602民初7329号民事判决，认为现尚未达到房屋交付时间且合同约定房屋宣传图纸内容不作为房屋交付标准和条件，缺乏相应合同依据，故判决驳回原告的诉讼请求。经查，2019年11月15日，被告出具房屋交付通知书，认为冠城商业广场已经相关部门综合验收合格，准予交付，定于2019年11月22日-26日（5天）集中办理交房手续，后原告予以收悉。同时查明，涉案工程于2019年10月20日完工，2019年11月8日经五方（建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位）验收合格，2020年1月23日在绍兴市越城区建设和交通运输局竣工验收备案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。上述事实由原告提交的浙江省商品房买卖合同（预售）复印件1份、付款凭证复印件1份、销售宣传图1份、照片打印件1组、一层给排水平面图1份、宣传图原件1份，被告提交的房屋交付通知书复印件1份、照片打印件1份、民事起诉状复印件1份（2019年7月2日）、民事判决书复印件1份、民事起诉状复印件1份（2020年1月8日）、工程竣工报告复印件1份、单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件1份、工程规划核实确认书复印件1份、防空地下室防护专项监督报告复印件1份、建设工程消防验收意见书复印件1份、工程联系单1份、房屋建筑面积测绘成果书1份（部分），及本院依职权向绍兴市城市建设档案馆调取的房屋建筑面积测绘成果书1份（节选）、绍兴市房屋建筑工程竣工验收备案表1份予以证实。本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的补充协议第九条第1款是否无效；二、被告交付案涉房屋的排烟管道、燃气管道、排污排水管、门前墙是否符合合同约定；三、被告是否存在逾期交房的违约行为。关于争议焦点一：补充协议第九条第1款约定，“本合同第十条约定的商品房交付条件变更为该房屋取得《建设工程竣工验收报告》后(且该条件为该房屋交付的唯一条件)，出卖人即可将该房屋交付买受人使用，买受人应如期办理该房屋的接收手续。若商品房出现局部空鼓、裂缝、渗水等一般瑕疵或质量通病，不属于主体结构质量不合格或重大工程质量问题从而严重影响正常使用的，买受人应正常交接，出卖人应履行维修义务。”原告认为该条款完全免除了被告应当取得建设工程竣工验收备案的法定职责，排除了原告获得质量合格房屋的主要权利，应当认定为无效。被告认为该合同是经房管部门备案的网签合同，不存在格式条款问题，该条款也未违反任何法律的规定，是对等的条款，故不应认定为无效。本院对此评析如下：根据《建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。本案中，双方签订的补充协议第九条第1款关于“本合同第十条约定的商品房交付条件变更为该房屋取得《建设工程竣工验收报告》后(且该条件为该房屋交付的唯一条件)，出卖人即可将该房屋交付买受人使用，买受人应如期办理该房屋的接收手续”的约定，违反了《建设工程质量管理条例》的相关规定，并存在被告免除其责任的情形，故应当认定为无效。补充协议第九条第1款关于“若商品房出现局部空鼓、裂缝、渗水等一般瑕疵或质量通病，不属于主体结构质量不合格或重大工程质量问题从而严重影响正常使用的，买受人应正常交接，出卖人应履行维修义务”的约定，系在房屋经竣工验收合格的前提下，双方对一般瑕疵问题的约定，对于列明的瑕疵问题，被告仍应履行维修义务，故并不存在原告认为的被告免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利等合同无效的情形，故仍应认定为有效。关于争议焦点二：被告交付案涉房屋的排烟管道、燃气管道、排污排水管、门前墙是否与合同约定不符。第一，关于排烟管道问题。双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》第四章关于商品房交付条件与交付手续，并未约定涉案房屋有排烟管道设施设备，故原告主张要求被告安装排烟管道，缺乏合同依据，本院不予支持。第二，关于燃气管道问题。同理，双方签订的合同中对非住宅商品房未并约定要完成燃气管道的敷设，原告认为部分商铺门口有燃气管道，故主张要求被告安装燃气管道的诉讼请求，亦缺乏合同依据，本院不予支持。第三，关于室内排污排水管问题。从原告提交的一层给排水平面图来看，其中靠近玻璃墙的两根雨污水管道与平面图中的C-YL-9和C-YWY-6两根管道一致，原告主张要求移动上述两根管道位置的诉讼请求，本院予以支持。关于另一根靠墙脚的雨水管，虽然原告提交的给排水平面图中未予以显示，但从被告庭后向本院提交的工程联系单来看，该工程的设计单位中元（厦门）工程设计研究院有限公司回复，图审图纸（图号：XP86W-3S-01）存在纰漏情况，该院已于2018年8月13日出具设计变更通知（图号：XP86W-改1），详第3点增加相应的雨水系统Q-YWY-31～38。即靠墙脚的雨水管道系经设计变更后予以施工，且双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及补充协议并未对给排水管道位置予以明确约定，同时该雨水管道系公共管道涉及其他业主的合法权益，故原告主张要求移动上述管道位置的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。关于原告认为工程联系单的落款时间为2019年8月13日（此前其已向法院起诉），该更改方案无效的意见，本院认为，虽然工程联系单落款时间为2019年8月13日，但该联系单中，中元（厦门）工程设计研究院有限公司载明出具设计变更通知的时间为2018年8月13日，并不存在原告起诉后再更改图纸的情形，故对上述意见，本院不予采纳。第四，关于门前墙的问题，原告主张要求整改至与宣传效果图一致。根据合同附件补充协议的约定，除本合同约定外，其他任何形式的广告、宣传资料、售楼书、沙盘模型、照片、户型图、样板房等资料内容不作为房屋交付标准和条件，双方权利义务均以本合同约定为准，故原告要求被告将案涉房屋门前墙整改至与宣传效果图一致的诉讼请求，缺乏相应的合同依据，本院亦不予支持。关于争议焦点三：如前所述，鉴于补充协议第九条第1款关于“房屋交付条件”的部分条款无效，双方关于商品房交付条件的约定仍应按《浙江省商品房买卖合同（预售）》第十条约定的内容执行，即：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋实测测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。全装修住宅还应当符合下列第5项所列条件：5、该商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告。本案中，原告所购买的房屋非住宅，故该商品房交付时应取得建筑工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告。根据合同约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付商品房。但根据目前查明的事实，涉案工程于2020年1月23日在绍兴市越城区建设和交通运输局竣工验收备案，被告于2019年9月9日取得房屋实测测绘报告，即涉案房屋符合交付条件的时间应为2020年1月23日。原告主张要求按每月8000元的标准支付至交房时止的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，但被告应向原告支付2019年10月1日至2020年1月23日期间的逾期交房违约金16980.14元（1476534元×115日×万分之一/日）。因双方签订的合同对违约金计算标准明确且对等，亦不存在违约金过高的情形，故被告认为即使被告存在备案文件归集上的瑕疵，但根据违约程度和性质应降低或减少违约金的辩称意见，本院不予采纳。此外，关于原告认为房屋质量存在瑕疵（没有排烟管道，无法做餐饮生意；房屋的排水管道无法整改导致使用空间变小，装修不便）无法整改，要求减少房屋价款20万元的诉讼请求，从本院对争议焦点二的分析可以看出，被告并不存在安装排烟管道或排水管道不符合合同约定的情形，故原告主张的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告金霞芳与被告绍兴冠成置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》补充协议第九条第1款关于“本合同第十条约定的商品房交付条件变更为该房屋取得《建设工程竣工验收报告》后(且该条件为该房屋交付的唯一条件)，出卖人即可将该房屋交付买受人使用，买受人应如期办理该房屋的接收手续”的条款无效；二、被告绍兴冠成置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告金霞芳支付逾期交房违约金16980.14元；三、驳回原告金霞芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2510元，由原告金霞芳负担2338元，由被告绍兴冠成置业有限公司负担172元，其中由被告绍兴冠成置业有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  赵钦宇二〇二〇年七月六日书记员  董宇娟本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。