浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2212号原告：绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社，住所地：绍兴市越城区城南街道外山村。法定代表人：张关明。委托诉讼代理人：黄良远,浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐周忍,浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。被告：绍兴市祥鹤堂药店有限公司，住所地：绍兴市越城区城南街道外山村城南大道955号。法定代表人：赵意兰。委托诉讼代理人：程幸福，浙江朋成律师事务所律师。委托诉讼代理人：余剑英，浙江朋成律师事务所律师。原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社与被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理。本案依法适用简易程序，于2020年5月20日、6月22日公开开庭进行了审理。原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社委托诉讼代理人黄良远、被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司委托诉讼代理人余剑英二次到庭参加诉讼，原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社委托诉讼代理人徐周忍、被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司法定代表人赵意兰参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《农村集体资产租赁合同》于2020年3月8日解除；2、原告已收取的履约保证金30000元不予退还；3、依法判令被告支付原告租金150000元、违约金17550元（暂时计算至2020年4月6日）；4、被告腾退涉案房屋，归还原告；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第3项诉讼请求明确为：被告支付原告租金150000元（包括合同解除之前的欠付租金和合同解除之后至2020年8月15日之前的房屋占有使用费）、违约金17550元（暂时计算至2020年4月6日）；将第4项诉讼请求变更为：被告腾退涉案房屋，归还原告，并按年租金150000元的标准向原告支付自2020年8月16日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。事实和理由：2018年6月13日，原、被告签订《农村集体资产租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于外山公寓城南大道955号、957号的公寓房，租期为3年5个月零16天，自2018年8月16日起至2022年1月31日止，年租金为150000元，租金一年一付，先付后用，合同还对违约责任等相关事项进行了约定。合同签订后，被告依约支付了第一年的租金。但按照合同约定，被告应于2019年七月份之前付清第二年即2019年8月16日至2020年8月15日期间的租金150000元。但迄今为止被告分文未付。原告无奈于2020年2月28日向被告送达《催缴房租及逾期不支付解除租赁合同通知书》一份，在此情况下被告仍拒不支付租金。被告的上述行为显然已构成严重违约，给原告造成了经济损失。被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司辩称：一、被告同意解除双方之间的租赁合同，租赁关系自2020年3月8日起解除，因此，被告无须向原告支付2020年3月8日之后的房屋租金或房屋占有使用费。二、关于履约保证金的问题。扣除履约保证金的前提是给付履约保证金一方存在违约行为，并且该违约行为符合合同当事人约定的履约保证金的适用条件。本案原、被告双方并未在租赁合同中就履约保证金的具体适用条件进行约定，况且原告在起诉时已主张了违约金，因此，原告无权扣押被告缴纳的3万元保证金，现被告要求将3万元保证金抵扣房屋租金。三、根据《合同法》第一百十九条减损规则的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。(本案被告曾就租赁原告其他位置的出租房进行过协商，原告方并未否定被告方的这一提议)，被告在收到原告发出的解除通知书后，也曾多次和原告进行沟通，表示同意解除合同，租金支付到解除日止，但原告坚持要求被告支付全年的租金才同意解除合同，因此，被告认为原告完全可以在2020年3月8日解除合同之后对涉案房屋进行再次出租，其未积极防止损失扩大，故不能主张3月8日之后的占有使用费或违约金。四、因今年年初出现了新型冠状病毒的疫情，被告认为新冠病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不可避免，属于不可抗力。因此，被告作为遭受不可抗力影响的一方，依据《民法总则》第一百八十条的规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”由此，本案被告请求减免二个月的租金。五、双方约定的违约金过高，且原告主张的违约金计算基数有误，请求法院依法予以调整。经审理查明：2018年6月13日，原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社（甲方）与被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司（乙方）签订《农村集体资产租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市越城区公建房出租给乙方。租赁期限为2018年8月16日起至2022年1月31日，该房屋年租金为150000元。付款方式为先付租金后用，租期3年5个月零16天，房屋交付之日起到2018年8月15日止为装修期，自本协议签订之日一次性付清第一年租金，第二年开始至租期止每年的7月份前付清房租。在本合同签订后1天内，乙方支付给甲方3万元作为履约保证金。乙方未按约定时间付款，如乙方未按期交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取0.5‰的违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同。2020年2月28日，原告向被告出具《催缴房租及逾期不支付解除租赁合同通知书》，要求被告自本通知送达之日起七天内，全额支付拖欠租金15万元、违约金14775元，如逾期不付，双方签订的租赁合同解除，保证金3万元不予退还；合同解除后，原告保留向被告主张违约责任的权利。同时查明，被告未按约于2019年7月前向原告支付下一年度的租金150000元。以上事实由原告提交的农村集体资产租赁合同复印件1份、《催缴房租及逾期不支付解除租赁合同通知书》复印件1份、照片打印件2份及双方在庭审时的陈述予以证实。原告提交的告知书及照片打印件，本院无法核实该告知书是否实际送达至被告，故不予认定，对照片打印件的真实性予以确认。被告提交的执业药师注册证1份、身份证复印件1份、停薪留职申请复印件1份、在位在岗协议照片打印件1份，本院综合予以认定。本院认为，原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社与被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护。双方均应当根据合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2019年6月30日前支付给原告下一年度的租金，现被告未按约向原告支付租金的违约事实清楚，原、被告双方均认可租赁合同于2020年3月8日解除，故原告主张要求确认双方签订的《农村集体资产租赁合同》于2020年3月8日解除，要求被告立即腾退并归还原告房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及占有使用费问题。因合同于2020年3月8日解除，故被告应向原告支付2019年8月16日至2020年3月7日期间的房屋租金84246.58元（150000元/年÷365天/年×205天）。房屋租赁合同于2020年3月8日解除后，被告继续占有、使用涉案房屋，且未支付租金，应参照双方签订的租赁合同约定的租金标准，向原告支付占有使用费，租赁合同约定的租金标准为每年150000元，折算成每天的租金标准为410.96元（150000元÷365天），故被告应按每天410.96元的标准支付给原告自2020年3月8日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用费。关于逾期支付租金的违约金问题。根据合同约定，被告未按期交纳租金，原告可按欠款金额每日收取0.5‰的违约金。结合双方合同解除的时间，被告实际欠缴租金金额为84246.58元，故被告应向原告支付违约金11836.64元（暂计算至2020年4月6日，84246.58元×0.5‰/日×281日）。被告认为违约金过高的辩称意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于保证金3万元是否应予以退还的问题。保证金是一种履约保证的措施，是指出租人根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素与承租人约定收取的租赁押金，在履行时应按约定处理。本案中，虽然合同约定，被告在签订合同时应支付保证金，但未约定如被告违约，保证金不予退还。故原告认为被告逾期支付租金违约，保证金不予退还的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。因被告在答辩时提出要求将3万元保证金抵扣房屋租金，为避免诉累，本院一并予以处理。关于被告认为新冠病毒疫情属于不可抗力，在此期间存在无法正常经营的情形要求减免二个月租金的辩称意见。本院根据原告提交的证据及其在庭审时的陈述，结合疫情对其经营的影响大小、因果关系等因素，根据公平原则酌情减免原告在租赁期间的租金10000元。综上所述，被告应向原告支付2019年8月16日至2020年3月7日期间的房屋租金84246.58元，扣除抵扣的保证金30000元及酌情减免的租金10000元，被告尚应向原告支付租金44246.58元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社与被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司于2018年6月13日签订的《农村集体资产租赁合同》于2020年3月8日解除；二、被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区房屋腾退并返还给原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社；三、被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社房屋租金44246.58元及违约金11836.64元（暂计算至2020年4月6日），并按410.96元/日的标准支付自2020年3月8日起至房屋腾退完毕之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1474元，由原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社负担355元，由被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司负担1119元，其中由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  赵钦宇二〇二〇年七月九日书记员  董宇娟本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。