黄石市下陆区人民法院执 行 裁 定 书（2017）鄂0204执异22号案外人：黄石市众邦城市住房投资有限公司。法定代表人：刘昌猛，系该公司董事长。委托代理人：刘进、方恋，系该公司员工。申请执行人：彭秋莲。被执行人：黄石鑫宝置业发展有限公司，住所地：黄石市西塞山区沿湖路476号。法定代表人:冯齐文，系该公司总经理。本院在执行彭秋莲与黄石市下陆建筑有限责任公司（以下简称下建公司）、黄石鑫宝置业发展有限公司（以下简称鑫宝公司）、冯齐文民间借贷纠纷一案中，案外人黄石市众邦城市住房投资有限公司（以下简称众邦公司）于2017年7月12日对本院在鑫宝公司账户上扣划的两笔执行款，合计2722135.41元提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人众邦公司称，根据国家、省、市有关文件规定，联合西塞山胡家湾棚改指挥部，与鑫宝公司签订《磁湖南郡项目商品房代筹协议》，代筹181套预售商品房用于黄石市棚改拆迁安置，根据该代筹协议，众邦公司已支付20%专项资金款1697万元到监管账户进行监管。该账户是预售商品房强制性监管账户，众邦公司支付的该笔资金是国家棚改专项安置资金，涉及我市181户拆迁居民的维稳安置。2017年6月23日，众邦公司得知黄石市下陆区人民法院分别于2017年6月2日、22日两次在鑫宝公司磁湖南郡监管账户扣划1484135.41元、1238000元，合计2722135.41元。众邦公司在执行异议补充意见中还认为，本院冻结鑫宝公司棚改监管专项资金账户时，众邦公司就已经与鑫宝公司签订了有效书面买卖合同，并已履行等，众邦公司代筹房的属性决定了其属《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的保护对象。请求对本案暂缓执行、执行回转2722135.41元、解冻鑫宝公司磁湖南郡监管账户。申请执行人彭秋莲在本案案外人异议中没有书面答辩意见。被执行人鑫宝公司称，一、案外人众邦公司主体不适格。彭秋莲申请执行鑫宝公司一案，系根据黄石港区人民法院民事判决书。下陆区人民法院根据彭秋莲的申请，依法从鑫宝公司监管账户扣划2722135.41元，符合法律规定。鑫宝公司监管账户内的资金系自己出售商品房所得，并不是案外人众邦公司所说的是棚改安置专项资金，案外人众邦公司提出执行异议无相关事实和法律依据。二、2015年8月，鑫宝公司为贯彻落实《黄石市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（黄政发【2015】6号）和《黄石市棚户区改造安置住房代筹房源管理暂行办法》（黄政发【2015】4号）的精神，与众邦公司签订了《磁湖南郡项目商品房代筹协议》，协议约定在鑫宝公司处代筹房源181套，总金额84855046元，2015年9月28日众邦公司向鑫宝公司支付了16971009元的预付款。此后，在《协议》履行过程中，因黄石市政府政策的变化，对拆迁户进行货币化补偿，故原《协议》没有继续履行。案外人众邦公司要求鑫宝公司退还预付款，因该款作为购房款，鑫宝公司按照监管账户管理规定，经房产部门批准已经用于项目建设，无法一次性退还，故鑫宝公司与案外人众邦公司协商，分批退还预付款。鑫宝公司于2016年9月21日至2017年8月分批退款合计12893470.3元，尚欠众邦公司4077538.7元。三、资金预售监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款）。由此可见，鑫宝公司的监管账户不是众邦公司棚改安置专项资金对口账户，鑫宝公司监管账户内的资金均系鑫宝公司出售房屋所得的购房款，鑫宝公司用监管账户的资金还款没有违反法律规定。四、鑫宝公司正在与众邦公司积极协商还款事宜，并在众邦公司提出执行异议后退还了1721000元，鑫宝公司正在积极筹措资金确保棚改专项资金尽快退还到众邦公司处。综上，虽然鑫宝公司尚欠众邦公司4077538.7元没有偿还，但用自有资金偿还其他欠款，案外人众邦公司提出执行异议无事实和法律依据，请求法院在查清事实的基础上依法驳回众邦公司的申请。本院查明，原告彭秋莲诉下建公司、鑫宝公司、冯齐文民间借贷纠纷一案，黄石市黄石港区人民法院以（2016）鄂0202民初38号民事判决书于2016年3月10日判决被告下建公司于本判决生效后7日内偿还原告彭秋莲借款本金700万元，并以700万元为基数，按年利率24%从2015年5月18日起至本判决确定给付之日利息。被告鑫宝公司、冯齐文对以上款项承担连带清偿责任等。由于被告未履行生效法律文书确定的给付义务，原告彭秋莲向黄石市黄石港区人民法院申请执行，该院于2016年4月11日立案执行，执行中查封了鑫宝公司名下的西塞山区沿湖路476号的房屋22套和门面房3套，冻结了工商银行黄石石料山支行鑫宝公司磁湖南郡15-003监管账户。2017年4月26日由黄石市中级人民法院将该案指定本院执行。本院在执行中，申请执行人彭秋莲与鑫宝公司、冯齐文达成协议，彭秋莲于2017年5月4日书面申请，请求本院解除由黄石市黄石港区人民法院查封的鑫宝公司位于西塞山区沿湖路476号的房屋22套和3套门面房的查封，并要求在鑫宝公司账户上扣划属鑫宝公司名下的自有款项。本院分别于2017年6月2日、6月19日在鑫宝公司磁湖南郡工商银行黄石石料山支行15-003监管账户（2015年1月20日设立）、湖北银行花湖支行15-002监管账户（2015年1月20日设立）扣划存款1484135.41元和1238000元，合计2722135.41元。2015年8月25日鑫宝公司、胡家湾片区棚改项目指挥部、众邦公司三方签订了《磁湖南郡项目商品房代筹协议》书，该协议第一条中明确鑫宝公司项目房源共1、2期住宅3栋，总户数181户，总建筑面积19515.88平方米，目前已完成53套，定于2016年12月20日交房，项目全体竣工初步预计2016年12月30日；第四条明确该房源按建筑面积计算，总金额为84855046元；第六条规定鑫宝公司资料齐备后，10个工作日内，众邦公司一次性支付总房款的20%，即人民币16971009元，作为以上代筹商品房的预付款，汇入鑫宝公司指定银行该公司磁湖南郡15-002监管账户，账号180500120100012781，湖北银行股份有限公司黄石花湖支行；以上预付款逐一抵扣棚改户签订的《商品房买卖合同》中待付的购房款，预付款抵扣完后，凭购房的相关材料，由众邦公司申请国开行适时支付应付款项的余款至鑫宝公司；第十二条中规定本协议如在履行中发生争议，由三方协商解决，协商不成时，依法解决；第十三条还规定，本协议生效后，三方任何一方无正当理由要求终止协议，按本协议及其补充协议承担违约责任，并按实际已付款的5%赔偿对方损失。该《磁湖南郡项目商品房代筹协议》书签订后，2015年9月28日众邦公司向鑫宝公司按协议支付20%首期款16971009元。从2016年11月17日鑫宝公司向黄石市房管局的《申请函》、众邦公司2016年11月30日向黄石市房地产管理局开发办的《关于磁湖南郡项目监管资金划转的情况说明》开始及以后的多项报告中反映鑫宝公司在为众邦公司代筹房源总价款的20%首付款中仅只扣减一套房源价款213113元，余款167578963元全由鑫宝公司退还，目前鑫宝公司已退还大部分首付款。本院在被执行人鑫宝公司监管账户中扣划执行款项后，案外人众邦公司遂提出执行异议。本院认为，申请执行人彭秋莲与被执行人鑫宝公司的债权债务关系已经黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初38号民事判决书确立，由鑫宝公司对下建公司偿还彭秋莲借款本金700万元及以700万元为基数年利率24%支付相关利息承担连带清偿责任等。该案在黄石港区人民法院执行中，经黄石市中级人民法院指定本院执行，本院在黄石港区人民法院执行措施的基础上依据申请执行人彭秋莲与被执行人鑫宝公司达成执行和解协议的《财产解封申请书》及申请执行书，对鑫宝公司名下的西塞山区沿湖路476号的房屋22套和门面房3套进行了解封，并分别于2017年6月2日、2017年6月19日在鑫宝公司磁湖南郡15-003号、15-002号监管账户扣划款合计2722135.41元。对此，案外人众邦公司提出执行异议，并向本院提交了《磁湖南郡项目商品房代筹协议》、鑫宝公司2016年11月17日向黄石市房管局报告的《申请函》、众邦公司2016年11月30日向黄石市房地产管理局开发办报告的《关于磁湖南郡项目监管资金划转的情况说明》、国发【2013】25号《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、建保【2014】155号《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》、《黄石市棚户区改造安置住房代筹房源管理暂行办法》等有关报告及国家、省、市有关棚户改造的文件若干，以此证明和表明代筹房源合同的设立、合同的履行、合同款的退还、棚改政策的重要性及法院不能在被执行人鑫宝公司监管账户扣划款、鑫宝公司的退款还没有完毕。鑫宝公司则认为监管账户是其与房地产行政主管部门、银行对商品房预售资金实施三方监管，监管账户的资金属自己所有，双方订立的代筹房源合同没有履行，现在已经退还大部分资金款，尚有余额4077538.7元正在积极筹措之中。根据事实情况看，鑫宝公司、胡家湾片区棚改项目指挥部、众邦公司签订的《磁湖南郡项目商品房代筹协议》在执行中由于黄石市政府政策变化，该三方协议未能完全履行，导致鑫宝公司向众邦公司退付预付款。该预付款鑫宝公司在合同履行中已经使用。综上所述，一、黄石市房地产管理局、中国人民银行黄石市中心支行、中国银行业监督管理委员会黄石监管分局联合下发的黄房管文【2013】3号《关于印发的通知》文件，是对商品房预售资金、预售资金用于相关工程建设、维护预售商品房当事人的合法权益起到积极作用的管理办法，在具体实施中对参照本办法签订合同的当事人之间具有约束力和行政管束力，但对以被执行人鑫宝公司名义开设的约定监管账户，虽然符合《黄石市商品房预售资金监管暂行办法》第十条第二款：“一个预售项目只能设立一个监管账户。监管账户名称为：企业名称+项目名称+预售许可申请号+监管账户，在开户行留存的银行印章与监管账户名称一致。一个预售项目是指对应的一个商品房预售许可证中准许预售的所有房屋。”的规定，但对外不具有对抗法律的强制效力；二、鑫宝公司与众邦公司等达成的《磁湖南郡项目商品房代筹协议》执行中，鑫宝公司根据自身相关工程建设需要，将众邦公司的代筹房源预付款予以了使用，其本身就说明该款具有可使用性，鑫宝公司的监管账户设立在先，并不是专为众邦公司代筹房源款设立的专户，本院所扣划的款项不能说明是众邦公司所有，该《商品房代筹协议》属商品房买卖合同，出现争议时，该合同第十二条中明确“协商不成时，依法解决”，众邦公司与鑫宝公司的还款纠纷属司法解决范畴，仅以“监管账户”之名排除执行，没有法定依据；三、鑫宝公司监管账户的资金其属性没有变，仍属其所有，如果该监管账户具有对外的抗法效力，势必会让应当承担法律责任者逃入“避风港”来规避法律责任，法将无用，当事人的合法权益也将无法保护；四、鑫宝公司与众邦公司的代筹房源协议虽然有效，但在代筹房源预付款的退还中，众邦公司不具有法定事项的优先受偿权和排他性，在监管账户中行政职能部门有按照《黄石市商品房预售资金管理暂行办法》的规定对订立《黄石市商品房预售资金监管协议书》的当事人履行监管职责，但没有法律根据对抗法院的依法强制执行；五、有关国家、省、市棚改文件和政策均与本案的执行没有关联，也不涉及本案的执行问题；六、法院在执行中对被执行人鑫宝公司账户进行冻结，属正常的司法行为，对有关事宜也将依法处理，不存在侵害拆迁户的合法权益。本院对众邦公司的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人众邦公司的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监管程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  郭 钢人民陪审员  方三安人民陪审员  周绍明二〇一七年八月九日书 记 员  陆 婷