贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初4528号原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号.负责人：黄宏波，系该分行行长。委托诉讼代理人：李锐，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。被告：王福文，男，1979年10月7日生，汉族，户籍地贵州省兴义市。被告：刘艳，女，1986年1月22日生，汉族，户籍地贵州省兴义市。被告：黔西南州金恒利房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办金水路。法定代表人：吴光明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：包勇，男，1980年8月8日生，汉族，系该公司工作人员，户籍地广西博白县，现住贵州省兴义市，特别授权代理。委托诉讼代理人：艾萨·阿吉，男，1991年5月11日生，维吾尔族，系该公司工作人员，户籍地北京市朝阳区，现住贵州省兴义市，特别授权代理。中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）与刘艳、王福文、黔西南州金恒利房地产开发有限公司（以下简称金恒利房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行黔西南分行的委托诉讼代理人李锐、金恒利房开公司的委托诉讼代理人包勇、艾萨·阿吉到庭参加诉讼，刘艳、王福文经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订的《个人住房借款合同》；2、判令刘艳、王福文立即偿还原告借款本金及利息、罚息、复利228324.19元（截止至2017年4月29日，所欠借款本金223221.09元，利息4975.98元，罚息58.46元，复利68.66元，四项共计228324.19元），并自2017年4月30日起按借款合同约定支付利息、罚息、复利至本息清偿之日止；3、判令刘艳、王福文以其抵押房产（坐落于贵州省××果树农场××水路金桔××住宅楼××号房屋）拍卖、变卖价款向原告优先清偿其所欠的上述债务；4、判令金恒利房开公司对刘艳、王福文的上述债务向原告承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告方共同承担。事实及理由：2012年2月13日，刘艳、王福文夫妻二人向原告申请个人住房借款，经原告审核同意，2012年2月28日，原告与刘艳、王福文及金恒利房开公司签订了《个人住房借款合同》，合同主要约定：借款本金257000元，用于购买金恒利房开公司开发坐落于贵州省××果树农场××水路金桔××住宅楼××号房屋；借款期限240个月，即2012年2月28日至2032年2月28日；合同执行浮动利率（签订时贷款月利率为6.4625‰），即在基准利率水平上上浮10%，自起息起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款支付方式为受托支付，由贷款人将款项一次划入借款人指定的金恒利房开公司账户（开户行：建行兴义城西支行，账号：52×××89）；还款方法为按月还本付息法：采用等额本息还款方法，还款日为借款期限起始日在借款期限内每日的对日（即每月29日），采取委托扣款方式还款；担保方式为抵押加保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保；金恒利房开公司作为连带保证人，对借款人的借款本息等债务承担连带清偿责任；合同还对违约责任等其他事项进行了约定。同日，原告与刘艳、王福文对上述抵押房屋依法办理了商品房抵押权预告登记，原告作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。2012年2月29日，原告将257000元贷款一次性受托支付至刘艳、王福文指定的金恒利房开公司账户，依约履行了贷款发放义务。但二被告从2016年11月起至今，未再按月还本付息，截止2017年8月1日，已还本金33778.91元、正常利息79285.36元，尚欠借款本金223221.09元、正常利息6941.24元、罚息265.41元。经原告多次催收，至今仍未支付。综上，刘艳、王福文拒不按期履行借款本息偿还义务的行为，已构成严重违约，原告有权解除与二被告的借贷关系，要求二被告立即清偿借款本息及相关费用并以其抵押房产拍卖、变卖价款优先清偿所担保的债务；金恒利房开公司作为连带责任保证人，应对上述债务承担连带清偿责任。为保障原告债权的实现，特提起诉讼，请求支持原告的诉请。金恒利房开公司辩称，王福文、刘艳购买的房屋已办理了房产证和房屋抵押登记，原告要实现自己的抵押物权,应先对该房屋进行拍卖，拍卖房屋所得价款不能清偿的部分，我公司才承担保证责任，我公司承担担保责任后保留对刘艳、王福文的追偿权。被告刘艳、王福文未到庭，也未提交书面答辩。经审理本院认定事实如下：2012年2月13日，刘艳、王福文向原告申请借款。2012年2月28日，原告与刘艳、王福文、金恒利房开公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额为257000元，借款期限为2012年2月28日至2032年2月28日；本合同项下贷款利率为6.4625‰，执行利率为浮动利率即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次性划入借款人指定的账户名称为金恒利房开公司，帐号为52×××89，开户银行为建行兴义城西支行的银行账户内，按月还本付息，等额本息还款；金恒利房开公司为该笔贷款承担连带保证责任担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，借款人构成违约后贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；刘艳、王福文用位于贵州省××山城市中心区金桔××小区住宅楼××单元××号房屋（建筑面积136.51㎡）作为该笔贷款的抵押物。2012年2月28日原、被告双方为该抵押房屋办理了抵押预告登记手续，2012年2月29日原告按照合同约定发放了贷款。2014年7月22日，该房屋取得房屋产权证书（证号：市房权证兴义字第××号），2014年7月29日原、被告双方为该抵押房屋办理了抵押权登记（他项权证号：市房他证兴字第××号），他项权证上记载的债权数额为257000元。被告偿还了部分借款本息后从2016年12月起就未按期还款。截止2017年8月1日，被告已还本金33778.91元、正常利息79285.36元，尚欠借款本金223221.09元、正常利息6941.24元、罚息265.41元。原告催要未果，向本院起诉，要求按以上诉求处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，刘艳、王福文应当按照约定向原告履行还款义务。原告与刘艳、王福文在合同中约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，借款人构成违约后贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。刘艳、王福文多次未按期偿还借款本息，违反合同约定，已经达到了解除合同的条件，故对于原告要求解除原告与刘艳、王福文签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，刘艳、王福文应当向原告返还借款本息。原告与刘艳、王福文在合同中约定：借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾。而对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，但该复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。借款合同解除后，只能按尚欠的借款本金和正常利息之和为基数按罚息利率计算罚息和复利。故刘艳、王福文应当向原告支付罚息和复利。原告与刘艳、王福文在合同中明确约定用位于贵州省××山城市中心区金桔××小区住宅楼××单元××号房屋作为该笔贷款的抵押物，双方为该抵押物办理了抵押登记手续，抵押权已设立。刘艳、王福文不还款，原告对刘艳、王福文用于抵押的房屋在257000元享有优先受偿权。金恒利房开公司自愿作为刘艳、王福文的保证人，为刘艳、王福文的该笔借款提供连带责任保证，保证期间为在保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。刘艳、王福文不按期还款，用刘艳、王福文用于抵押的房屋清偿后仍不足以清偿的债务，由金恒利房开公司承担连带保证责任。金恒利房开公司承担连带保证责任后，有权向刘艳、王福文追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与刘艳、王福文、黔西南州金恒利房地产开发有限公司于2012年2月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、由刘艳、王福文在本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2017年8月1日尚欠借款本金223221.09元、正常利息6941.24元、罚息265.41元；并以230162.33元（尚欠借款本息）为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮10%后再上浮50%所确定的年利率支付2017年8月2日起至本判决确定的履行期限届满之日止的罚息和复利。三、如刘艳、王福文不按上述期限还款，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行对刘艳、王福文用于抵押的贵州省××山城市中心区金桔××小区住宅楼××单元××号房屋（房产证号：市房权证兴义字第××号，房屋他项权证号：市房他证兴字第××号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、黔西南州金恒利房地产开发有限公司就抵押物拍卖、变卖后所得价款不能清偿的债务向中国建设银行股份有限公司黔西南州分行承担连带保证责任。黔西南州金恒利房地产开发有限公司承担保证责任后，可以向刘艳、王福文追偿。五、驳回中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4724元，减半收取2362元，由刘艳、王福文、黔西南州金恒利房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  邢成进二〇一七年八月二十二日书记员  江国秀