广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初670号原告：李嘉栋，男，1994年2月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯兆演，广东广中律师事务所律师。被告：阳江熙元房地产开发有限公司，住所地：阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李超鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：吴江美，该公司员工。原告李嘉栋诉被告阳江熙元房地产开发有限公司（下称熙元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李嘉栋的委托诉讼代理人冯兆演、被告熙元公司的委托诉讼代理人李超鹏、吴江美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李嘉栋向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交楼违约金533966.56元（从2014年4月1日起至2017年4月20日止按购房款总额3236161元以每日万分之一点五计算；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月13日，原告为购买被告开发的阳江市阳东区中惠龙熙山F1单元20幢签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：龙熙山F1单元20幢的价格为3236161元；被告交楼时间为2014年3月31日前；如被告逾期交楼，则按购房款总额以每日万分之一计算违约金。合同还约定了其它条款。合同签订后，原告依约将全部购房款3236161元支付给了被告，但被告在2017年4月20日才将所购房屋交付原告使用，使原告损失严重。因《广东省商品房买卖合同》约定被告逾期交楼则按购房款总额以每日万分之一计算违约金明显过低，不足以弥补原告之损失，且与合同约定原告逾期付款按每日万分之五计算违约金不对等，故原告依法请求将被告逾期交楼的违约金适当加以调整至每日万分之一点五。现原告依法起诉，请法院支持原告请求。被告熙元公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、房屋迟延交付的原因为政府土地征收补偿款未支付至相关村民，村民阻拦施工，导致未能对围墙进行施工，因此F18、F19、F20幢的房屋竣工验收备案办理迟延以及F21幢至今尚无法办理竣工验收备案。2010年，被告以出让方式取得涉案房屋地块的土地使用权，并已全部交齐土地出让金等土地出让合同约定的费用。根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第十三条规定：土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。因此地方人民政府应及时足额支付征地和拆迁补偿费。被告于2013年就完成了中惠龙熙山F1单元18幢、19幢、20幢、29幢的房屋施工，但由于29幢后花园占用的部分土地的征地补偿款村民与政府存在争议，认为阳东区政府未足额支付补偿款，阻拦被告在工地上施工，导致被告一直未能对围墙进行施工，无法办理竣工验收。经被告与政府多次沟通，才于2016年12月14日办理完18幢、19幢、20幢的竣工验收备案，29幢至今仍无法办理竣工验收备案。涉案房屋未能及时收楼，完全是因为政府的征地补偿款支付不到位，村民阻拦施工所导致，与被告无关。《商品房买卖合同》第八条约定：“因国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由，出卖人可以据实予以延期。”因此，导致房屋迟延交付并非是由于被告的原因，符合《商品房买卖合同》约定的免责条件，被告无需承担房屋迟延交付的违约责任。二、假定涉案房屋出现迟延交楼，买卖合同约定的被告交楼违约金计算标准明显过高，远远高于原告的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。1、若涉案房屋出现迟延交楼，租金损失是买受人的实际损失。由于涉案房屋目前还不具备办理产权证的条件，还没有办理产权证，按照广州房屋交易的规定，涉案房屋还不能上市交易，买受人不能出卖涉案房屋获利。由于买受人出售涉案房屋存在政策限制，买受人对于涉案房屋只能自住或出租，对应利益都是涉案房屋对应的租金。在无法收楼的时候，买受人的实际损失即是对应期间的租金损失。2、以租金标准界定买受人的迟延交楼损失有明确法理依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。3、违约金过高则应当调整减少有法理依据。合同法就违约责任的立法原则是基于补偿性，而不是惩罚性，过高的违约金则具有惩罚性，违背了补偿性的基本原则。4、违约金过高则应当调整减少有充分法律、法规及司法解释作为依据。主要如下：（1）《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”（2）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”（3）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。三、原告的诉讼请求已过诉讼时效，应依法予以驳回。《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2014年3月31日前，因此，自2014年3月31日起，原告知道或应当知道自己的权利受到了侵害，但原告直至2017年4月才向法院提起诉讼，已过了2年的诉讼时效期间，已依法丧失胜诉权。综上，涉案房屋未能按期交付为政府机关及第三人的过错造成，是合同明确约定的免责事由，且已过了诉讼时效，被告无需承担迟延交付的违约责任。经审理查明，2013年6月13日，原告李嘉栋与被告熙元公司签订《商品房买卖合同》，合同的出卖人为熙元公司，买受人为李嘉栋，主要约定：买受人购买的阳江市阳东区，该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高不低于3米，建筑层数地上3层，地下0层。阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共335.13平方米，套内建筑面积335.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米。该商品房按套出售并按套内建筑面积计算，单价为每平方9656.43元，总金额为3236161元。付款方式为银行按揭方式。买受人于2013年6月11日前付清首付楼款（含已付定金）976161元，余下房款2260000元由买受人办理银行按揭支付给出卖人。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误或施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决；3、因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由。如有上述2-3点的原因而致使延期交付使用，出卖人应采取积极补救措施，并在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他相关条款。2013年5月25日至31日，被告熙元公司先后三次共收到原告李嘉栋支付的首付楼款（含已付定金）976161元。庭审中，原、被告双方确认原告李嘉栋已通过银行按揭方式支付剩余房款。阳江市阳东区住房和城乡规划局于2016年12月15日发出中惠龙熙山F区（F18、F19、F20幢）的竣工验收备案表。2016年12月28日，被告熙元公司告知原告李嘉栋于2017年1月5日办理收楼手续，原告李嘉栋以涉案房屋没有达到法定的和合同约定的使用条件为由拒绝收楼。2017年4月20日，原告李嘉栋签订入伙会签单，原告李嘉栋在入伙会签单注明“本日已到收楼条件，同意”。2017年4月25日，原告李嘉栋诉至本院，请求如诉称。另查明，被告熙元公司成立于2007年12月4日，是一家从事房地产开发经营的有限责任公司，法定代表人为杨文杰，注册资本为人民币153060000元。坐落在阳江市阳东区为被告熙元公司建设。2013年，原阳东县住建局向被告熙元公司颁发东预许字［2013］第018号《商品房预售许可证》，许可被告销售中惠龙熙山的房屋。以上事实，有原告李嘉栋提供的身份证、企业信息查询表、广东省商品房买卖合同、购房款发票、临时收据、入伙通知书、物业管理费收据，被告熙元公司提供的建设工程竣工验收备案表、入伙通知书、快递单、快递查询表、入伙会签单、照片以及本案庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。按照合同约定，被告熙元公司应于2014年3月31日前将涉案商品房交付给原告李嘉栋，但阳江市阳东区住房和城乡规划局于2016年12月15日才发出竣工验收备案表，被告熙元公司实际于2017年1月5日才交楼。被告熙元公司违反了合同约定，应承担违约责任。被告熙元公司主张涉案房屋未能及时收楼，是因为政府的征地补偿款支付不到位，村民阻拦施工所致，与被告熙元公司无关，理据不足，本院不予支持。关于被告熙元公司交房时间的认定问题。阳江市阳东区住房和城乡规划局于2016年12月15日出具中惠龙熙山F区（F18、F19、F20幢）的竣工验收备案表，此时涉案房屋已具备交付条件。2016年12月28日，被告熙元公司告知原告李嘉栋于2017年1月5日办理收楼手续，因此2017年1月5日可认定为涉案房屋交付时间。原告李嘉栋以涉案房屋没有达到法定的和合同约定的使用条件为由拒绝收楼，证据不足，本院不予支持。2017年4月20日，原告李嘉栋签订入伙会签单，原告李嘉栋在入伙会签单注明“本日已到收楼条件，同意”，系原告李嘉栋单方的意思表示，对双方不具有约束力。关于原告李嘉栋的诉讼请求是否已过时效问题。约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。原告李嘉栋未能提供证明其有诉讼时效有中止或中断的证据，故应从原告李嘉栋起诉之日倒计二年即2015年4月25日，按合同约定的已付房款的每日万分之一的标准支付逾期交付房屋违约金，违约金计至交付房屋的2017年1月5日。原告李嘉栋主张按合同约定的已付房款的每日万分之一点五计算违约金，于法无据，本院不予支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的规定：“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，被告熙元公司应从2015年4月25日至2017年1月5日按已付房款的每日万分之一的标准支付逾期交付房屋违约金，共200965.60元（3236161元×0.0001×621天）综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告阳江熙元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李嘉栋支付逾期交楼违约金200965.60元（从2015年4月25日起至2017年1月5日止按原告李嘉栋已付购房款3236161元的总额以每日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9140元，减半收取4570元，由被告阳江熙元房地产开发有限公司负担1720元，由原告李嘉栋负担2850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯荣晶二〇一七年八月二十一日书记员  陈泰茹