中华人民共和国天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初13615号原告：隋立中，男，1957年2月10日出生，汉族，天津市房信集团有限公司职员，住天津市南开区。被告：YANGHWAJUN（杨和濬），男，1965年3月12日出生，大韩民国公民，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李俊杰，天津市和平区148专线法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：岳兴臣，天津市和平区148专线法律服务所法律工作者。原告隋立中与被告YANGHWAJUN房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隋立中，被告YANGHWAJUN及委托诉讼代理人岳兴臣、李俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隋立中向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失及违约金36600元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年8月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将其所有的坐落于天津市南开区红旗南路彩虹花园×××、×××房屋出租给被告使用，租赁期限为3年，经被告要求又增加2年，实际租赁期限为5年，自2013年9月9日至2018年9月8日，房屋押金为26000元，租金为每季度39000元，租金于每季度首月首日付款。被告于2016年2月5日给付原告2016年2月9日至2016年4月8日的房屋租金26000元，自2016年4月9日始，被告以佛会财务不佳，需会长研究是否继续租房为由，不再向原告给付租金。2016年5月26日原告再次催要，佛会副会长称其不再继续承租，同意将押金冲抵租金，并于6月初搬离。对此，原告明确告知被告其构成违约，原、被告双方都可以找下一个承租人，如果找到承租人，租赁时间可以与被告的租赁时间衔接，则原告不追究被告的违约责任，如果不能衔接，则房屋闲置期间由被告赔偿原告经济损失。后，被告因一直未找到房屋，最终于2016年7月10日搬离。原告于2016年9月18日将讼争房屋出租给案外人刘艳宇。原告并不依据合同约定的违约金主张权利，而是按照实际损失要求被告赔偿，该损失包括讼争房屋2个月的闲置期的租金26000元、物业费600元及原告与案外人签订房屋租赁协议的中介费10000元。被告YANGHWAJUN辩称，2016年4月16日，被告在其住处与原告协商解除合同相关事宜，被告想提前搬离房屋，并将房屋押金冲抵租金，原告予以同意。原告称以后该房屋将出售，不再出租。案外人林某、郑某在场，同被告一起与原告协商。2016年5月原告发消息询问被告搬离房屋的时间是否确定，被告称因尚未找到房子，准备于2016年7月4日搬离。2016年6月，被告向原告交纳了2016年6月份租金13000元及暖气费1140元，原告在收条上签字确认。2017年7月2日，原告到被告处查看房屋，对被告于2016年7月4日搬离之事并未表示反对。2016年7月4日，被告搬离讼争房屋。因被告装修房屋花费40000元，如果原告不同意被告解除合同要求，被告会等合同租赁期限届满后搬离。2016年8月15日，原告称要起诉，但没有提出具体赔偿意见。2016年12月25日，原告提出要求被告赔偿18000元，被告没有答应。后，原告又提出26000元的赔偿要求。关于原告主张的物业费、中介费及房屋租金的赔偿，被告认为其搬离后不再有交纳物业费的义务，原告拖欠的物业费与被告无关。同时，原告与案外人签订的房屋租赁合同产生的中介费与本案不存在关联性。关于原告提出书面解除合同的问题，原、被告签订的合同为格式合同，被告是韩国人，使用的都是朝鲜文字，对于中国文字书写困难，该约定对被告不适用。被告的证人出庭作证，证明租赁期限届满之前，被告提前通知了原告解除合同，原告并没有提出反对意见，其行为构成默许。总之，被告解除合同已经提前通知原告，原告表示认可，讼争房屋空置是原告自己的问题，产生的费用及损失不应由被告承担，且不适用违约条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：甲方（原告）将坐落于天津市南开区彩虹花园×××、×××房屋（建筑面积350平方米）租赁给乙方（被告）用于佛堂使用，租赁期为3年，自2013年9月9日起至2016年9月8日止。租金为每月13000元，支付方式为押二付三，每季度首日付款。租房押金为26000元，签订合同之日支付押金，退租时返还。合同任何一方要求解除本合同的，须提前三个月书面通知对方。乙方拖欠房屋超过应交房租时限15日的，甲方有权单方面解除合同，并视为乙方违规，甲方依据上述情形解除合同时，须书面告知乙方，并有权要求乙方赔偿甲方由此造成的直接损失和间接经济损失。合同期内，合同一方违约，导致合同无法履行，违约方应向守约方支付合同总金额的20%的违约金。同时支付未履行部分房屋租金总额的50%的赔偿金。后，经原、被告协商，订立补充合同，约定3年租赁期满后甲方根据市场价值调整价位，保证再续约2年。合同签订后，被告向原告交纳押金26000元，原告按照约定将房屋交付被告使用。后，被告交纳房租至2016年4月8日，2016年4月，被告找到原告，提出要求解除合同，搬离讼争房屋，并要求以押金抵租金。2016年6月被告向原告交纳房屋租金13000元及暖气费1140元，原告向被告出具收条，并签字确认。2016年7月初，被告搬离讼争房屋，原告收回房屋。2016年9月15日，原告与案外人刘艳宇签订房屋租赁合同，将讼争房屋出租给案外人作为办公使用。庭审中，原告称被告违反约定，提前解除合同，致使讼争房屋空置2个月，对原告造成经济损失。原告并不依据合同约定主张违约金，而是按照其实际损失要求被告给予赔偿，该赔偿金包括讼争房屋空置期的租金26000元、物业费600元及原告与案外人签订房屋租赁合同交纳的中介费10000元。被告称其提前解除合同已经征得原告同意，原告当时并未追究被告的违约责任，原告主张的各项赔偿与被告无关。本院认为，原、被告于2013年8月22日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。本案的争议焦点为原、被告是否就提前解除合同的相关事宜达成一致意见，同时原告是否表示追究被告的违约责任。庭审中，被告虽有三名证人出庭作证，但并不能充分证明原、被告双方达成一致，且原告表示不追究被告的违约责任。其一，证人郑某在庭审中的证言仅能够证明原、被告就解除合同一事进行协商，但其对双方协商内容并不知晓；其二，证人林某系佛堂副会长，与被告共同管理佛堂，原告称其为佛堂负责人，曾代表被告与原告协商解除合同事宜，故本院认为证人林某与被告存在利害关系，对其证言，法院不予采信；其三，证人黄某只是见证了被告于2016年7月4日左右搬离讼争房屋，并未见证原、被告之间就解除房屋租赁合同事宜进行协商。故，被告在合同约定的租赁期限届满前，向原告提出提前解除合同并实际搬离房屋已构成违约，应承担违约责任。原告并不依据合同约定主张违约金，而是按照其实际损失要求被告给予赔偿。关于原告主张被告给付讼争房屋2个月空置期的租金一节，被告早在2016年4月就向原告提出解除合同，且于2016年7月实际搬离房屋，原告有充足的准备时间再次出租讼争房屋，但原告于2016年9月15日才与案外人刘艳宇签订房屋租赁协议。故，原告虽遭受经济损失，但其因自身原因扩大损失部分不应由被告承担。本院酌定被告给付原告相当于1个月的房屋租金13000元作为经济赔偿。关于原告主张被告给付原告物业费一节，被告于2016年7月搬离讼争房屋，原、被告双方租赁合同终止，租赁关系消灭，此后，被告再无义务缴纳讼争房屋的物业费，故对于该项赔偿主张，本院不予支持。关于原告要求被告给付原告中介费一节，该合同系原告与案外人签订，与被告并无关系，故对于该项赔偿主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告YANGHWAJUN赔偿原告隋立中经济损失13000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费715元，由原告负担461元，被告YANGHWAJUN负担254元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  焦守诣人民陪审员  白艳芬二〇一七年八月二十四日书 记 员  秦 艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。