北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5165号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京申晨酒店有限责任公司，住所地北京市丰台区东管头科研楼。法定代表人：郭宝斟，总经理。委托诉讼代理人：纪建平，女，北京申晨酒店有限责任公司经理。委托诉讼代理人：葛耀邦，辽宁山盟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京翔峰云物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰管路16号9号楼5层5021H。法定代表人：王月华，执行董事。委托诉讼代理人：张文斌，北京海润天睿律师事务所律师。原审第三人（反诉第三人）：北京东管头投资管理公司，住所地北京市丰台区东管头村（益泽公园北侧50米）。法定代表人：马国宽，董事长。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晨光，男，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人北京申晨酒店有限责任公司（以下简称申晨酒店）、北京翔峰云物业管理有限公司（以下简称翔峰云公司）因与原审第三人北京东管头投资管理公司（以下简称东管头公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初19337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。申晨酒店上诉请求：撤销一审判决第四项，改判翔峰云公司赔偿装修损失2000万元，本案诉讼费用由翔峰云公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，未严格依据事实和法律关系审理案件。东管头公司解除了与翔峰云公司的租赁合同，导致我公司与翔峰云公司的租赁合同无法继续履行，根据合同相对性原则，应当由翔峰云公司承担合同履行不能的违约责任。一审认为（2017）京0106民初19348号民事调解书中我方已经得到东管头公司13420000元赔偿，就不应再要求翔峰云公司承担损失赔偿，是认定事实不清。（2017）京0106民初19348号民事调解书是我方针对东管头公司提起的侵权责任纠纷，双方根据（2018）第3446号资产评估报告确定的数额为基础对营业损失达成了调解意见，并非以2017年4月25日我公司向东管头公司提出的《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》为依据达成的和解意见。本案中，我公司的诉求并非因侵权造成的营业损失，而是针对翔峰云公司因租赁合同给我方造成的装修部分资产的损失2000万元，（2017）京0106民初19348号民事调解书所涉营业损失赔偿款与本案无关。二、一审未查明事实，大量采用推理主观定案。本案对于到底是谁违约并未查清，既然一审法院认定我方在合同履行中不存在违约，而翔峰云公司也未拿出我方违约的证据，那么对于租赁合同无法履行的责任一审并未说明和作出认定。三、翔峰云公司隐瞒事实，欺骗我公司。一审法院只认定了翔峰云公司提供的2002年10月14日其与东管头公司签订的合同书，而没有认定我方举证的翔峰云公司实际给付我方的其于2002年10月25日与东管头公司签订的委托协议。我方以委托协议为基础，才与翔峰云公司签订的租赁合同，对于合同书毫不知情，如果当时翔峰云公司提供给我方的是其与东管头公司订立的合同书，我方就不会租赁该房屋。翔峰云公司的两份不同版本的合约为“阴阳合同”，其欺骗行为导致我方蒙受巨大损失，同一事实既有委托协议又有合同书涉嫌犯罪（私刻印章、合同诈骗），请二审法院查明前述事实并移送司法机关。翔峰云公司辩称，不同意申晨酒店的上诉请求。双方合同解除是由于申晨酒店违反合同约定改变房屋主体结构，导致房屋原出租人解除与我公司的合同，违约的根本责任方是申晨酒店，所以即便申晨酒店存在损失也是其违约所致，其没有权利向任何人主张赔偿。而且即便申晨酒店存在损失，申晨酒店的损失在和东管头公司的调解书中已得到了全额补偿，其没有权利再次要求装修补偿。此外，我公司与申晨酒店签订的合同中明确约定合同履行期间任何原因导致合同解除或者终止的，申晨酒店不得拆除装修，不得要求任何补偿。因此，申晨酒店没有权利主张任何赔偿责任。我公司认为一审判决推定我方在合理期间内没有提出异议是错误的，申晨酒店存在违约行为，应该赔偿我公司的损失。本案不存在阴阳合同，我公司与东管头公司签订过委托协议，该委托协议是否存在和双方之间的合同没有任何关联性，不会对履行行为有误导。综上，请求驳回申晨酒店的上诉。东管头公司述称，申晨酒店的上诉请求以及依据的事实和理由和我公司无关，我们不发表意见。我公司和申晨酒店达成的调解协议涵盖了申晨酒店的所有损失，包括装修损失，双方通过调解协议一揽子解决所有的问题。翔峰云公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项，改判申晨酒店赔偿我公司因租赁合同被解除所造成的损失8638219.5元，本案一、二审诉讼费用全部由申晨酒店承担。事实和理由：1.原审判决认定我公司对申晨酒店改变房屋主体结构的行为在合理期限内未提出异议，视为我公司同意申晨酒店装修，此认定是错误的。我公司将整栋楼栋全部出租，不知道申晨酒店的装修或改建行为，也不存在应当知道的理由。我公司在发现申晨酒店有违约行为后，及时向其提出交涉，并发出了《整改通知》和解约通知。原审判决驳回我公司的赔偿请求是错误的。2.原审判决以我公司所提交的电费发票不能看出收费明细而否定申晨酒店所交电费是已发生的电费，此认定是错误的。申晨酒店于2017年7月所支付的15万余元电费是对其之前拖欠电费的补交。我公司向电力公司支付电费的方式是先用电后付费，与申晨酒店之间租赁合同对电费支付的约定也是月底统一收取。况且，2017年5月租赁房屋外围已经被设置围挡，并被采取断水断电措施，此时，申晨酒店主动预付未来电费15万余元没有任何实际意义，也不符合合同约定的履行方式和正常人的行为逻辑。申晨酒店辩称，翔峰云公司就在酒店301室办公，对酒店任何改动和装修都是知道的。东管头公司与申晨酒店之间的侵权纠纷，与本案没有关联性。关于电费问题，翔峰云公司有一个总表，申晨酒店有单独的电表，每次收电费之前都会给酒店开具收据。翔峰云公司提供的发票并不能证明是申晨酒店的用电量，还有其他用户用电量和翔峰云公司的用电量。东管头公司述称，翔峰云公司的上诉请求和我公司无关，不发表意见。申晨酒店向一审法院起诉请求：1.翔峰云公司赔偿装修损失2000万元；2.翔峰云公司退还房屋押金30万元；3.翔峰云公司返还电费15万元；4.本案诉讼费由翔峰云公司承担。翔峰云公司向一审法院反诉请求：1.判决解除我公司与申晨酒店签订的20160101-1号《房屋租赁合同》；2.申晨酒店支付我公司2017年7月1日至2018年10月10日期间的房屋租金100万元；3.申晨酒店赔偿我公司因租赁合同解除造成的损失8638219.5元；4.反诉费由申晨酒店负担。一审法院认定事实：2002年10月14日，东管头公司（甲方）与翔峰云公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方将位于丰管路南侧工业区内，楼房壹幢，占地面积约2400平方米，建筑面积约6000平方米，地下一层，地上局部六层，框架结构，中央空调部分管线的房屋租与乙方，租期为15年，自2003年1月1日起至2017年12月31日止。2015年8月21日，东管头公司与翔峰云公司签订《补充合同》，约定将上述合同书租期延长至2023年12月23日止。双方对租金和支付方式等亦作出变更约定。2015年12月，出租方翔峰云公司（甲方）与承租方申晨酒店签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁的房屋和场地：现确认乙方租赁甲方位于北京市丰台区丰管路8号北京翔峰云大厦二层西段、三层（301室为物业用房）、四、五、六层，楼层建筑面积约4600平方米（实际面积以附件图纸斜线部分面积为准）大厅为公共使用空间。用于酒店（宾馆）住宿、餐馆及与其配套的经营项目（乙方可根据经营需要增删项目）。二、租期：本租约所租房间和场地起止日期为2016年1月1日至2023年12月31日，有效期限8年。三、租金：乙方需交保证金300000元作为履约保证金。（1）本租约付款为半年付，提前两个月支付。（2）2018年起每三年房屋租金递5%，具体付款金额日期如下：2015年11月1日，2016年全年房租付款金额为1800000元；2015年11月1日，2017年1月-6月付款金额为1000000元；2017年5月1日，付2017年7月-12月房租金额为1000000元；2017年11月1日，付2018年1月-6月金额为1050000元；2018年5月1日，付2018年7月-12月金额为1050000元……四、其他费用：（1）乙方在租赁范围内的电费按实际用电量付费，每度为1.20元；（4）上述费用每月月底由甲方统一收取。五、付款方式：乙方应以现金或支票转账方式缴付租金和其他应付费用，付款地点和银行账号按甲方书面通知乙方办理。六、室内装修：（1）乙方根据经营需要装修改造的项目有：①装修改造大厦大堂、门面；②安装电梯；③将3层东段、4、5、6层的办公用房改造成酒店（宾馆）式标准间或套间客房；（2）乙方不得随意改变甲方提供的原建筑物结构、消防、冷暖通风设备、电气设施及线路、通讯、给排水的管线布局；如有需要改动应经甲方批准方可施工。（3）乙方装修，应将装修图纸及方案提前以书面形式征得甲方同意；甲方不得拒绝乙方合理之装修施工要求。（4）乙方在租赁期间不论以何种方式导致租约失效或租赁期终止时，对房屋内外自己装修的固定部分不得拆除，必须保留入住时的原样，不得提出将装修不能移动的部分作折价处理给甲方，固定的装修部分归甲方所有。七、对所租房间的改建：（1）乙方未事先征得甲方书面同意，不得对所租房间进行任何改建、增建或改进；乙方不得在所租房间或整个大厦的任何部分作标记、涂画、钻孔，不得以任何方式毁坏所租范围或整个大厦的外观。十一、甲方的权利和义务：（5）甲方保证乙方的正常经营条件，不随意干涉乙方的经营活动。十二、乙方的权利与义务：（1）按时缴付房租与其他各项应付费用。十三、违约行为和责任：（1）如乙方未能按规定日期向甲方交付本租约规定的任何费用（收到甲方收缴通知单十日内不予交纳），则甲方每天按应缴总费用的千分之五收取乙方的滞纳金。（2）如乙方违反本租约，并在接到甲方书面通知后三十天内不予改正，甲方有权终止合同并且有权收回乙方所租的范围，视为乙方违约，乙方赔偿甲方三个月租金。乙方可以移走租赁范围内的可移动物品。本合同终止。合同签订后，申晨酒店向翔峰云公司支付了押金300000元及截至到2017年6月30日的房屋租金。2017年3月2日，东管头公司向翔峰云公司发出《整改通知》，其上载明：“根据群众反映和我司实地查看发现贵司所承租的丰管路8号房屋存在违规改建、损害房屋主体结构和私自挖建地下水井等情况。请贵司立即整改，恢复原状。如贵司在2017年3月31日前仍未完成整改恢复的，我司将依据贵我之间《合同书》第六条第4款等的约定解除合同，收回房屋。另，请贵司及时结清所欠租金”。2017年4月10日，东管头公司向翔峰云公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，以翔峰云公司未完成整改为由通知其解除合同，并要求其在2017年5月20日腾退租赁房产。2017年7月19日，申晨酒店以侵权责任纠纷案由将东管头公司诉至我院，要求东管头公司赔偿申晨酒店经济损失1800万元。2018年9月11日，北京市丰台区人民法院作出（2017）京0106民初19348号民事调解书，双方达成如下协议：一、北京申晨酒店有限责任公司于二○一八年十月十日前将北京市丰台区丰管路8号东管头科研楼腾空交给北京东管头投资管理公司；二、北京申晨酒店有限责任公司于二○一八年十月十日前向不低于三家曾经发布过《北京市丰台某村委会见利忘义雇佣黑保安暴力干涉酒店正常经营》一文的媒体发布《致歉函》（函件内容需经双方书面认可）；三、北京申晨酒店有限责任公司于二○一八年十月十日前撤回对（2017）京0106民初25759号民事案件的上诉；四、北京东管头投资管理公司于二○一八年十月十日前补偿北京申晨酒店有限责任公司经济损失共计13420000元（含20000元的评估费），上述款项汇至北京申晨酒店有限责任公司名下的账户；五、双方就北京市丰台区丰管路8号东管头科研楼不再存在任何争议，北京申晨酒店有限责任公司不得再以任何理由向北京东管头投资管理公司主张任何权利；六、双方任何一方如果违反上述任何一项的义务，须赔偿对方2000000元；七、案件受理费3300元，由北京申晨酒店有限责任公司负担1650元（已交纳），由北京东管头投资管理公司负担1650元（于二○一八年十月十日前给付北京申晨酒店有限责任公司）。2017年9月12日，东管头公司将翔峰云公司、第三人申晨酒店诉至法院，要求：翔峰云公司及申晨酒店腾退交还涉案房屋；翔峰云公司支付2014年1月1日至2017年5月1日期间的房屋租金并支付违约金。法院经审理认为：东管头公司既已按约定交付了房屋，翔峰云酒店就有义务依照双方租赁合同及补充协议的约定支付租金、使用房屋。翔峰云酒店虽主张其与东管头公司之间存在其他债务关系，用于抵扣租金，但并未举证证明。第三人申晨酒店虽同意替翔峰云公司偿还所欠债务，但该偿还行为是为了消除翔峰云公司的全部违约情形，保证其正常使用房屋。故，应基于翔峰云公司仅存在欠付费用一项违约情形的基础上。现翔峰云公司认可涉案房屋进行了改建，其虽主张房屋系第三人改建，然无论房屋系何人改建，涉案房屋的整体布局已完全改变，翔峰云公司作为与东管头公司签订租赁合同的相对方，应向东管头公司承担房屋主体结构改变的违约责任。基于翔峰云公司的该项违约行为，东管头公司即享有单方解除双方之间的租赁合同的权利。东管头公司已向翔峰云公司发出了解除通知书，则双方合同自翔峰云公司收到该解除通知之日解除。2018年4月28日，法院作出（2017）京0106民初25759号民事判决书，判决：一、北京翔峰云物业管理有限公司、北京申晨酒店有限责任公司于判决生效之日起十五日内向北京东管头投资管理公司腾退北京市丰台区丰管路8号东管头科研楼；二、北京翔峰云物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内给付北京东管头投资管理公司房屋租金6747266.67元；三、北京翔峰云物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内给付北京东管头投资管理公司违约金208370元；四、驳回北京东管头投资管理公司其他诉讼请求。判决后，申晨酒店不服提起上诉，后申请撤回上诉。北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终8763号民事裁定书，裁定：准许北京申晨酒店有限责任公司撤回上诉。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。庭审中，申晨酒店提交其与北京爱易家装饰有限公司于2016年4月3日签订的《装饰装修施工合同》及2018年8月30日北京天通资产评估有限责任公司作出的资产评估报告，证明其装修损失情况。对此，翔峰云公司、东管头公司均不予认可。东管头公司提交2017年4月25日申晨酒店向其作出的《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》，其上载明：“申晨酒店于2016年加盟维也纳酒店集团有限公司，按照维也纳集团标准进行整体装修、加固，外墙翻新，外挂楼梯重置及酒店相关配套设备设施的配备，于2017年正式运营。就装修费用及合同期内相关损失如下：1.装修费用共计三千伍佰万元……”，证明《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》是双方的谈判基础，双方达成的调解协议中包含装修损失。申晨酒店对该证据的真实性不持异议，但认为其与东管头公司调解协议中只包括营业损失，不包括装修损失。庭审中，申晨酒店提交收据两张，其中2017年7月14日向翔峰云公司交纳电费9936元；2017年7月20日交纳149040元，并要求翔峰云公司退还。翔峰云公司称电费是实际发生后代收电费，并提交国网北京市电力公司向其开具的发票在案佐证。申晨酒店以发票不能证明其电费使用情况为由，不予认可。申晨酒店亦提交2017年4月20日翔峰云公司向其发送的《关于解除房屋租赁合同通知书》，翔峰云公司以其上未盖有公司印章不予认可。庭审中，翔峰云公司提交其与北京聚聚来餐饮有限公司、北京恒业汇达汽车销售有限公司、北京零度聚阵银河上网服务有限公司、北京星航道体育文化传播有限公司签订的房屋租赁合同，用于证明其租金损失。对此，申晨酒店不予认可。庭审中，经法院询问，东管头公司称涉案房屋改建行为主要包括三方面：一是在申晨酒店经营范围内，外挂楼梯被拆除设置成房间，在房间外又增加了外挂楼梯。二是在申晨酒店外墙外加盖两层。三是申晨酒店内部走廊位置改变，主体结构发生变化。东管头公司称其不知改建行为人。翔峰云公司称系申晨酒店所为，申晨酒店对此不予认可，认为其承租时就存在上述房屋改建情况。庭审中，双方均认可2017年5月31日，东管头公司在申晨酒店外围设置围挡，致使申晨酒店无法经营。另查，2007年1月31日，翔峰云公司与申晨酒店签订《房屋租赁合同》，约定租期自2007年3月20日至2017年12月31日。2015年11月18日，转让方刘秀英与受让方纪建平、李亚峰签订《股份转让合同》，刘秀英将持有申晨酒店的股份80%以5000000元出让给纪建平、李亚峰。一审法院认为,依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力。本案中，翔峰云公司与申晨酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同履行各自义务。经查，翔峰云公司与东管头公司的租赁合同已被生效判决确认解除，导致翔峰云公司与申晨酒店的转租合同已经事实上履行不能，故法院对翔峰云公司要求解除其与申晨酒店房屋租赁合同的反诉请求，予以支持。根据（2017）京0106民初19348号民事调解书，申晨酒店与东管头公司经过磋商、谈判，已就涉案房屋的相关赔偿达成一致意见，东管头公司提交申晨酒店《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》，亦能证明调解协议中包含申晨酒店主张的装修费用3500万元。申晨酒店在收取东管头公司补偿款1342万元并将涉案房屋腾退返还东管头公司后，又向翔峰云公司主张装修损失，于法无据，法院不予支持。对申晨酒店主张的返还押金一节，翔峰云公司主张应当以押金抵扣租金，但未提交双方对此存在相关约定的证据，法院不予采信，并对申晨酒店该项诉讼请求予以支持。对申晨酒店主张的退还电费一节，翔峰云公司认为系实际发生后代收电费，并提交电费发票在案佐证。因其提交的电费发票不能看出收费明细，又因翔峰云公司将涉案房屋分租给包括申晨酒店在内的五家公司经营使用，其提交的证据不足以证明申晨酒店已发生的电费，故法院对申晨酒店要求退还电费的主张予以支持。翔峰云公司可待证据充足后另行主张。经查，自2007年3月20日起，翔峰云公司即将涉案房屋租与申晨酒店经营使用，东管头公司当庭陈述的改建行为均发生在申晨酒店经营使用范围内，且申晨酒店在《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》中主张其公司进行了外挂楼梯重置，该行为必然会导致房屋主体结构发生改变。双方虽在租赁合同中约定如需改动须经出租人同意，但翔峰云公司作为出租人在合理期限内未提出过异议，视为同意申晨酒店的改建，故申晨酒店不应在本案中对翔峰云公司承担违约责任，翔峰云公司亦无权要求申晨酒店赔偿租金损失。对翔峰云公司该项反诉请求，法院不予支持。针对翔峰云公司要求申晨酒店支付2017年7月1日至2018年10月10日期间的房屋租金100万元的反诉请求，法院认为，2017年5月31日东管头公司对涉案房屋设置围挡，致使申晨酒店无法经营，考虑到在围挡设置后至房屋腾退前，涉案房屋已不符合合同约定的使用条件，结合当事人的过错程度、翔峰云公司向东管头公司交纳租金情况等因素，法院对翔峰云公司的该项反诉请求，不予支持。综上，一审法院于2019年12月判决：一、解除北京翔峰云物业管理有限公司与北京申晨酒店有限责任公司于2015年12月签订的《房屋租赁合同》；二、北京翔峰云物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还北京申晨酒店有限责任公司押金300000元；三、北京翔峰云物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还北京申晨酒店有限责任公司电费150000元；四、驳回北京申晨酒店有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回北京翔峰云物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，翔峰云公司主张一审法院遗漏如下事实：其于2017年3月2日也向申晨酒店发出过《整改通知》。经审阅一审卷宗，翔峰云公司提交过一份抬头为申晨酒店且落款时间为2017年3月2日的《整改通知》，但申晨酒店否认收到过该《整改通知》，翔峰云公司未提交证据证明申晨酒店收到过上述通知。关于电费的交纳方式，申晨酒店主张15万元电费均是预交，而翔峰云公司则主张申晨酒店支付的15万元电费均是之前欠缴且已实际发生的电费。经查，双方签订的《房屋租赁合同》约定申晨酒店在租赁范围内的电费按实际用电量付费。申晨酒店主张双方合同履行过程中并未按照合同约定的方式交纳电费，而是变更为预付费，即先交费后使用。为证明其主张，申晨酒店提交两组证据，第一组证据为预付费电能表电卡，证明其用电方式为预付费；第二组证据为其向翔峰云公司支付电费的发票复印件若干张，证明双方并未按照合同约定的方式交纳电费，合同实际履行中用电方式为变更为预付费。翔峰云公司质证称无法确认第一组证据就是申晨酒店当时使用的电表卡，对于第二组证据，认可发票上的印章系翔峰云公司的印章，但通过发票可以看出申晨酒店1、2月份每月电费大概是50000元，恰恰可以证明申晨酒店存在补交欠费的行为。另，翔峰云公司主张申晨酒店于2017年7月份缴纳的15万余元电费均是申晨酒店以往欠付的电费，但未就欠费情况包括欠费的时间、欠费的度数向本院提交任何证据。关于酒店断电的时间，申晨酒店主张2017年8月4日申晨酒店彻底断电，之后未再通电，翔峰云公司表示不清楚断电的时间，东莞头公司主张申晨酒店断电的时间为2017年8、9月份，但具体时间记不清楚。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力,当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，翔峰云公司与申晨酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。因翔峰云公司与东管头公司之间的租赁合同已被人民法院生效判决确认解除，且涉案房屋已被实际拆除，翔峰云公司与申晨酒店之间的房屋租赁合同在事实上已经不能履行，一审法院判决解除上述转租合同，并无不当，本院予以支持。申晨酒店主张翔峰云公司构成违约，要求翔峰云公司赔偿装修损失2000万元。但是在（2017）京0106民初19348号一案中，申晨酒店与东莞头公司就申晨酒店的经济损失以及房屋腾退问题进行了充分的协商、调解，最终双方达成调解协议并由法院出具民事调解书，确认东莞头公司一次性赔偿申晨酒店经济损失1342万元,申晨酒店则将涉案房屋腾空并交还给东管头公司。申晨酒店主张上述调解协议中的经济损失并不包括装修损失，但是根据东莞头公司向法院提交的申晨酒店出具的《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》，可以看出双方协商的基础包括装修损失。申晨酒店主张上述《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》是出具给翔峰云公司的，但翔峰云公司和东莞头公司均予以否认，且东莞头公司持有上述证据原件，故本院对于申晨酒店的主张不予支持。另，在双方达成上述调解协议后，申晨酒店拆除了酒店的部分装修设备并将涉案房屋腾空交还给东莞头公司，由此可以佐证调解协议中包含装修损失更具合理性。综上，本院认为（2017）京0106民初19348号民事调解书已经一并对申晨酒店的装修损失进行了赔偿，虽然赔偿的主体是东莞头公司，但是根据诚实信用原则和公平原则，申晨酒店不能因为装修问题获得双重赔偿，一审法院据此驳回申晨酒店要求翔峰云公司赔偿装修损失的请求，并无不妥，本院予以支持，对于申晨酒店的上诉请求，本院不予支持。关于翔峰云公司的上诉请求。翔峰云公司主张申晨酒店未经其同意，擅自改扩建，构成违约，故要求申晨酒店承担违约责任。双方争议的关键在于翔峰云公司是否在知道或者应当知道的合理期限内提出异议。双方签订的《房屋租赁合同》第一条明确约定涉案房屋三层的301室为物业用房，据此可以认定翔峰云公司在涉案房屋有办公用房，如申晨酒店对涉案房屋进行改扩建，翔峰云公司应当知道。翔峰云公司主张301室仅是作为设备用房，但未对此提交证据，本院对该主张不予支持。关于提出整改的时间，翔峰云公司主张其于2017年3月2日向申晨酒店发出整改通知，但申晨酒店对此予以否认，翔峰云公司亦未就申晨酒店收到该整改通知提交证据，本院对其上述主张不予支持。据此，在申晨酒店2007年就开始使用涉案房屋，且双方在2015年12月就已经续签合同的情况下，如果申晨酒店对涉案房屋进行改扩建，翔峰云公司应当知道，但其未在合理期限内提出异议，应当视为其同意申晨酒店的改建，翔峰云公司现又主张申晨酒店违约并要求其承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。关于电费问题。虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定申晨酒店在租赁范围内的电费按实际用电量付费，并在每月月底由翔峰云公司统一收取，但是根据申晨酒店公司提交的交纳电费的发票，申晨酒店在多个月份都存在多次缴费的情况，由此可以看出双方并未按照合同约定的时间交纳电费。而关于电费缴纳的方式，如果是先用电后付费，则双方没有必要在一个月内进行多次结算，而上述发票中还存在多张缴费金额一致的情况，如果是先用电后付费，则无法合理解释上述现象。翔峰云公司主张申晨酒店是先用电后付费，但除了合同约定之外，翔峰云公司未能提交任何其查抄电表以及催缴电费的证据，翔峰云公司主张申晨酒店公司主张的150000元电费系之前欠缴的费用，但亦不能提交任何证据证明欠缴的时间和欠缴的度数。综上，根据申晨酒店公司提交的证据，本院认为双方在合同履行过程中已经实际变更电费缴费方式为预付费。翔峰云公司主张即使申晨酒店为预付费，其预交的电费也已用光，但翔峰云公司作为出租方，不能提供申晨酒店使用电量的情况，亦不能确认停电的具体时间，应承担不利的法律后果，根据申晨酒店预交电费的时间、酒店的经营状况、申晨酒店主张的酒店彻底断电时间以及东管头公司认可的酒店彻底断电的时间，一审法院判决翔峰云公司退还申晨酒店电费150000元，无明显不妥，本院不再作出调整。综上所述，申晨酒店与翔峰云公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费181434元，由北京申晨酒店有限责任公司负担141800元（已交纳），由北京翔峰云物业管理有限公司负担39634元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  王军华审 判 员  刘慧慧二〇二〇年七月二日法官助理  冯海鑫书 记 员  刘梓晨