陕西省澄城县人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0525民初513号 原告薛俊民，男，汉族，1973年10月14日出生，住渭南市临渭区草市，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人孙世民，陕西云迈律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告叶俊民，男，汉族，1962年8月17日出生，住澄城县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告陕西巨邦实业有限公司，住所地澄城县，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1596。法定代表人杨闳朝，系公司总经理。委托代理人魏武阳，系公司副经理。原告薛俊民诉被告叶俊民、陕西巨邦实业有限公司（以下简称巨邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法由审判员付毅超适用简易程序审理。于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙世民、被告叶俊民、被告巨邦公司的委托代理人魏武阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛俊民诉称，原告薛俊民与被告叶俊民、被告巨邦公司商品房买卖合同纠纷一案，经澄城县人民法院一审审理，渭南市中级人民法院二审审理，陕西省高级人民法院再审审理后，陕西省高级人民法院作出（2019）陕民申2296号民事裁定书，认为被告叶俊民与原告签订商品房买卖合同的行为属于无权代理。被告巨邦公司对被告叶俊民的卖房行为未追认，也未授权被告叶俊民卖房，被告叶俊民也未取得对涉案房屋的处分权，涉案合同对巨邦公司不发生法律效力。虽然原审法律适用错误，但处理结果并无不妥，对原审判决驳回原告请求被告巨邦公司排除妨害、办理房产证等诉讼请求的结果予以维持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，原告请求解除合同并要求被告叶俊民承担损害赔偿责任，法院应当予以支持。被告巨邦公司法定代表人更正为杨闳朝后，未及时将原财务人员叶俊民保管的公司原公章及财务专用章进行收回、销毁。被告叶俊民在合同中加盖公司公章，并加盖巨邦公司法定代表人杨闳朝私章，同时，收取购房款及相关款项后加盖财务章的行为，使原告有充分的理由相信被告叶俊民就是代表巨邦公司进行房屋销售的工作人员，其行为代表巨邦公司的行为。被告巨邦公司管理的物业也认可了原告的业主身份，收取了原告的相关费用并办理了全部的验房收房手续。同时，从另案庭审中法院查明可知，本案涉案房屋系被告巨邦公司用于折抵施工人员白某某的工程款，被告巨邦公司在高院再审中认可这一事实。被告巨邦公司以房屋被查封为由主张房屋买卖合同无效的真实理由是其在涉案房屋涉诉期间，已经将涉案房屋再次另行出售给他人，因此被告巨邦公司违反诚实信用原则和谨慎注意义务，存在较大过错，应当对上述损害赔偿责任承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，请求依法解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》；请求判令被告叶俊民返还原告购房款380000万元；请求判令被告叶俊民赔偿原告已交纳的大修基金、壁挂炉、天然气费用16158元、装修垃圾处理费、天然气防暴器590元、装修押金2000元、2017年变压器检测费80元，办理出入证、水电卡、门禁卡100元、物业费、卫生费、电梯使用费、电梯维保费639元、缴纳的水费200元、缴纳的电费100元。以上合计19867元；请求判令被告叶俊民赔偿原告因要求履行房屋过户手续所支出的一审、二审诉讼费用共计15500元；请求判令被告叶俊民赔偿原告以380000万元为基数的分段利息；自2017年12月8日起至2019年8月8日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息共计27550元；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息损失；请求依法判令被告陕西巨邦实业有限公司对上述债务承担连带责任；本案诉讼费用由被告共同承担。      被告叶俊民辩称，自2011年6月至2018年6月，被告叶俊民在陕西巨邦实业有限公司任财务出纳，兼管售楼业务（大约2016年后季接管了公司的公章）。关于莹水园小区3-2201号房子的交易情况。2016年10月24日老板杨某某、张某某与渭南外墙保温工程老板白某某协商，同意将小区3-2201房子抵顶给拖欠白某某的工程款360308元，有条据为证。因为白某某是渭南人，在澄城县XX房子，当时，杨某某、张某某、白某某三人在场，委托叶俊民替白某某把该房子卖掉。2017年12月，经水司会计马玉田介绍并与白某某协商，以38万元的价格卖给薛俊民，薛俊民把38万元经叶俊民手转交给白某某，随后，薛俊民在我处缴纳了大修基金、天然气立户费、壁挂炉钱，我给开了购房款收据，之后，薛俊民持上述票据到物业办接收了房门钥匙并验房无异议。随后，他给房子上沙子水泥，改水电线路，开始了装修。被告叶俊民认为，薛俊民状告我纯属无理取闹，我坚决不予接受，原因是：1、我作为此房交易的中间人的义务已经完成，交易过程中双方均无异议，薛俊民事实上已经接了房产，具有对该房产管理的法律责任，若该房子被其他人占有，是薛俊民本人无能，与我毫不相干。2、此房子的交易款我当即转给了白某某。3、我要求薛俊民赔偿我为此事带来的误工损失。我现在四川绵阳打工，每天收入300多元。上次返澄6月22日-24日，每次往返交通费540元，以上总计2880元。4、特别说明：我在陕西巨邦公司只是一般的打工人员，受二位老板的领导，从2016年后季至2018年前季，没有任何一位老板指示我停用公章办理房产登记业务。以上答辩事实客观真实，请法院主持公道，明察办案。被告巨邦公司辩称，原告与被告叶俊民签订了合同，原告与巨邦公司不存在法律关系，应驳回原告对巨邦公司的诉讼。经审理查明，2017年11月，原告薛俊民通过被告叶俊民，购买了被告巨邦公司莹水园小区3-2201号商品房一套，房屋总价款38万。12月8日给原告薛俊民出具了盖有被告陕西巨邦公司财务专用章和叶俊民签字的38万元收据一张。原告接受房屋后向莹水园小区物业缴纳了物业费、卫生费、电梯使用费、电梯维保费639元；缴纳的水费200元；缴纳的电费100元；装修垃圾330元；大修基金、天然气立户费、壁挂炉、立户费共计16158元，天然气防暴器590元；装修押金2000元；2017年变压器检测费80元；办理出入证、水电卡、门禁卡100元。同时查明，陕西巨邦实业有限公司于2011年8月成立，出资股东和法定代表人为杨闳朝，杨闳朝与张某某合作开发莹水园房地产项目过程中，张某某于2015年10月21日向澄城县工商行政管理局提出陕西巨邦实业有限公司法定代表人变更为张某某，杨闳朝知道后，以被告陕西巨邦实业有限公司不能收回原公司公章、财务专用章为由，于2016年8月1日在三秦都市报登报声明原公司公章、财务专用章作废，并于2017年10月21日在澄城县公安局做了印章备案，启用了陕西巨邦实业有限公司新的公章和财务专用章。在此期间，被告陕西巨邦实业有限公司以澄城县工商行政管理局为被告向本院提起行政诉讼，要求依法撤销澄城县工商行政管理局对陕西巨邦实业有限公司的法定代表人张某某变更登记，澄城县人民法院2017年6月16日作出的（2017）陕0525行初5号行政判决书判决：撤销澄城县工商局于2015年10月21日核准陕西巨邦实业有限公司法定代表人变更登记的行为。宣判后，张某某不服该判决向渭南市中级人民法院提起上诉，渭南市中级人民法院2017年9月8日作出的（2017）陕05行终73号行政判决书判决：驳回上诉，维持原判。该终审判决已发生法律效力。本院在申请执行人石某某与被申请执行人杨闳朝、陕西亿融建筑有限公司和陕西巨邦实业有限公司民间借贷纠纷执行过程中，于2016年6月24日作出的（2016）陕0525执6号执行裁定书裁定：对被执行人陕西巨邦实业有限公司所有的莹水园小区西单元15层101、18层102、20层101、22层101单元房予以查封，查封期限为二年，查封期间不得转移、变卖被查封财产或者对查封财产设定其它权利义务。被执行人履行义务后，本院于2018年3月15日作出的（2016）陕0525执6--1号执行裁定书裁定：解除对被执行人陕西巨邦实业有限公司所有的莹水园小区西单元15层101、18层102、20层101、22层101单元房予以查封。本案争议房产莹水园小区3-2201号单元房，与本院（2016）陕0525执6号执行裁定书裁定查封的莹水园小区西单元22层101（即西单元-2201号）单元房系同一套房产。上述事实，有渭南市中级人民法院（2018）陕05民终2442号民事判决书、陕西省高级人民法院（2019）陕民申2296号民事裁定书、商品房买卖合同和票据、庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，本案争议的焦点：1、原告与被告关于商品房买卖合同是否应当解除；2、原告请求被告叶俊民返还房款、赔偿责任、赔偿项目是否应当得到支持；3、被告巨邦公司是否应当承担连带责任 。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。” 陕西省高级人民法院（2019）陕民申2296号民事裁定认为，被告叶俊民无权处分涉案商品房，致使原告薛俊民无法取得该商品房的物权，因此原告要求解除商品房合同的理由符合法律规定，应予支持。原告要求赔偿的物业费、卫生费、电梯使用费、电梯维保费639元；缴纳的水费200元；缴纳的电费100元装修垃圾330元，属于原告的个人消费行为，不应当属于实际损失，本院不予确认。原告缴纳的大修基金、天然气立户费、壁挂炉、立户费共计16158元，天然气防暴器590元；装修押金2000元；2017年变压器检测费80元；办理出入证、水电卡、门禁卡100元，属于对房子价值的添附行为，被告巨邦公司即该商品房的所有权人，对原告的添附价值构成不当得利，故应当予以折价返还。陕西省高级人民法院（2019）陕民申2296号民事裁定认为，原告薛俊民与被告叶俊民的商品房买卖合同，对被告巨邦公司不发生法律效力，故原告薛俊民要求被告陕西巨邦公司承担连带责任无法律依据，本院不予支持。原告主张的一审、二审诉讼费15500元，系自己败诉应负担的费用，非合同造成的实际损失，本院不予支持。被告叶俊民辩称商品房系被告巨邦公司抵账给白某某，受白某某委托出卖给本案原告，但该房产的所有权未能从被告巨邦公司转移至白某某，白某某尚未取得该房产的物权，因此被告叶俊民的辩驳理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告薛俊民与被告叶俊民签订的澄城县XX小区XX号为3-2201的商品房买卖合同。二、被告叶俊民在本判决生效后十日内返还原告薛俊民购房款380000元和利息。利息自2017年12月8日起至2019年8月8日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息共计27550元；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心的贷款基础利率LPR计算至实际支付之日的利息。三、被告陕西巨邦实业有限公司返还原告薛俊民大修基金、壁挂炉、天然气费用16158元、天然气防暴器590元、装修押金2000元、2017年变压器检测费80元，办理出入证、水电卡、门禁卡100元。四、驳回原告薛俊民的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8125元，减半收取4062.5元，由原告薛俊民负担5062.5元，被告叶俊民负担3000 元，被告陕西巨邦实业公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。 审  判  员  付毅超 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员 赵艺霏  1