北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初11958号原告：程意萍，男，1962年9月17日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京瑞丽家房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区新外大街志强园13号楼志强园旅馆1层2号。法定代表人：闫雪峰，经理。原告程意萍与被告北京瑞丽家房地产经纪有限公司（以下简称瑞丽家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告程意萍与被告瑞丽家公司之法定代表人闫雪峰均到庭参加了诉讼。本案现已审终结。程意萍向本院提出诉讼请求：1.判令瑞丽家公司返还我2017年2月15日至2017年4月30日的房租4750元；2.判令瑞丽家公司返还我2017年2月15日至2017年10月31日的卫生费259元、管理费259元、网费518元；3.判令瑞丽家公司退还押金1900元；4.判令瑞丽家公司退还我中介费1900元；5.判令瑞丽家公司赔偿我违约金7600元；6.本案诉讼费由瑞丽家公司承担。事实和理由：我和瑞丽家公司2016年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定由我承租位于北京市海淀区西直门大街×房屋（以下简称×房屋）内的2号房（以下简称2号房）。合同约定，租赁期限为2016年11月1日至2017年10月31日，房屋月租金为1900元，支付方式为押一付三，押金为1900元。签订合同后，我安排公司的一位外教居住于2号房，并已为其在房屋所辖北太平庄派出所备案。签约后，我支付了押金1900元及3个月租金5700元、1年卫生费365元、1年管理费365元、1年网费720元，共计7150元，还支付了中介费1900元。2017年1月1日，我依约支付了第二季度房租5700元。2017年2月15日，北太平庄派出所和海淀区房管局第三房管所的工作人员来到×房屋，将屋内所有隔断墙全部拆除，我承租的2号房也无法继续居住。双方租赁合同终止。则瑞丽家公司应向我返还相应款项，并赔偿我违约金，且其无权获得中介服务报酬，应退还我中介费。瑞丽家公司辩称，我公司确实收到了程意萍交纳的押金、截至2017年4月30日的房租及截至2017年10月31日的全年的卫生费、管理费和网络费，程意萍诉请期间的各项费用的金额也如程意萍所述。但我公司不同意返还程意萍主张的所有费用。×房屋内隔断被拆是因为对方在租住期间扰民，而且2号房的实际居住人与约定不符，程意萍已构成违约。此外，程意萍承租的2号房在拆除隔断的行动中仅遗留墙面上的一个洞，我公司已于拆除隔断的当日修复了2号房墙面上的洞，并不影响2号房的居住使用。在这种情况下，程意萍仍然搬离房屋，且未向我公司交付房屋钥匙，系自愿放弃承租，无权要求返还费用。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，程意萍（乙方）与瑞丽家公司（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租2号房，租赁用途为居住，居住人数为1人，最多不超过2人；租赁期自2016年11月1日至2017年10月31日；租金标准为每月1900元，支付方式为押一付三，支付日期为2016年11月1日、2017年1月1日、2017年4月1日及2017年7月1日；乙方应交纳押金1900元，租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；居住人员中有境外人员的，乙方应自订立本合同之时起24小时内到当地公安派出所办理住宿登记手续；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设施，甲乙双方对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；水费、电费等应由乙方负担。该合同第八条第（三）项约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达3日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。该合同第八条第（四）项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达3日的；2.欠缴各专项费用达200元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的；8.房屋水电燃气不按规定使用造成不安全事故，甲方不负责任。双方约定，甲方有第八条第（三）项约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第八条第（四）项约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。同日，双方签署《补充协议》，约定如出现扰民现象视为乙方违约；房屋内不得随意增加居住人员，如有擅自增加，公司视为违约；合同期内因房主售出此房或政府干涉等原因导致此房不能出租，甲方应及时通知乙方，并为乙方调配房间，如调配成功，甲方将乙方的押金及租金转入新租房，如不能调配，甲方应按照实际租赁期退还租金及押金，同时合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任。乙方必须在合同期满当日上午12:00前交接房屋，否则视为违约，房间内物品视为乙方自动放弃。签约后，程意萍向瑞丽家公司交纳了押金1900元、截至2017年4月30日的租金及全年的卫生费365元、管理费365元、网费720元。后程意萍安排其公司员工乌克兰外教在2号房居住，并为其办理了外籍人住宿登记。另，×房屋原为三室两厅，瑞丽家公司将客厅改作3个隔断间，将饭厅改作2个隔断间，在厨房内加盖一堵墙，形成2个房间，整个居室共分作10个房间对外出租。其中2号房位于原来的厨房中，为入户门右手边第二间，入户门右手边第一间为同样位于原厨房中的1号房。2017年2月8日，北太平庄派出所和海淀区房管局第三房管所向×房屋发出《告知书》，内容为：“根据《商品房屋租赁管理办法》和《北京市房屋租赁管理若干规定》等相关法律法规规定，同时依据北京市公安局、北京市规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会等6部门联合下发的《进一步规范出租房屋管理的通知》的要求，你户（公司）所出租房屋的行为违反了北京市出租房屋相关限制条件，存在重大消防、治安隐患，严重影响此楼其他居民的居住环境安全和正当权益。为消除隐患，确保其他居民的居住安全，请立即停止出租，并于2017年2月15日前自行拆除隔断。对限期内没有自行拆除隔断的群租房，相关执法部门将依法予以帮拆，以消除安全隐患，由此带来的一切损失由你户（公司）自行承担。居住在隔断间的租户请在期限内搬离，如有经济纠纷可报工商所或派出所协商处理。”2017年2月16日，×房屋内隔断在房管局和派出所的整顿行动中被拆除，其中2号房与1号房之间的墙被拆出一个约一人高、一人宽的洞。庭审中，程意萍主张瑞丽家公司明确要求其搬走，其遂于2017年2月18日晚搬离了2号房，搬离时未锁2号房的房门。就此，程意萍提交如下证据：1.2017年2月17日的微信聊天记录，显示瑞丽家公司的经纪人于当日向×房屋的租户通知“所有房间3日内搬家，有事来公司找我”。2.程意萍与瑞丽家公司经纪人2017年2月18日的微信聊天记录，显示瑞丽家公司经纪人下午5:05语音通知程意萍“必须搬家”，理由为“签合同的租房人与居住人不是同一人，而且经过两次变更；不留租房人信息和资料；现在警察也不让我们租了，你想住也住不了；最晚明天中午之前别让我见到房间内有人，无论派出所还是我公司现在都不允许你在这儿住了”，“我现在不是在协商，是在通知你”。下午7:01，瑞丽家公司经纪人发出如下微信：“2号房间，东西搬走了，为什么不关室内灯（等）？是否（时候）还有其他电器没有关闭？这样浪费大家的电，更有危险。”程意萍对此回复称“一会回来关”。瑞丽家公司认可上述证据的真实性，但主张其公司不清楚程意萍何时搬走，2号房的门一直是锁着的，直到2017年4月30日其公司才找到开锁公司打开了门锁。就此，瑞丽家公司向法庭提交如下证据：1.与程意萍的微信聊天记录，显示2017年2月18日14:36，程意萍向瑞丽家公司的经纪人发微信称“我们可能不搬，看看房管局来不来人”。2.开锁现场的录像，显示开锁师傅确认需更换门锁后撬开门锁，门开后显示室内主要物品腾空，遗留部分生活用具或垃圾。程意萍认可微信聊天记录的真实性，不认可上述录像的真实性。本院认为，结合双方证据，可认定程意萍2月18日下午曾表示不搬家，但瑞丽家公司的经纪人随后明确告知程意萍必须搬家，且瑞丽家公司的经纪人在2月18日晚7时获悉程意萍已搬离。瑞丽家公司提交的开锁现场录像难以显示录像时间及录像前的房屋状况，无法证明瑞丽家公司的主张。瑞丽家公司还主张程意萍存在扰民和擅自转租情况。就此，瑞丽家公司提交2017年2月16日的2号房照片，显示当时墙面上有破洞，通过破洞可见2号房内坐着一位白种人。程意萍认可照片内的白种人系其员工的朋友，但称不清楚该人的居住情况。另，瑞丽家公司主张×房屋仍拖欠水费，应自程意萍的押金中扣除相应金额。就此，瑞丽家公司提交水费缴费通知单的照片一张，照片显示两张×房屋的缴费通知单，其中左边一张的账务月份为2016年12月，打印日期为2016年12月11日，水费金额为245元；右边一张的账务月份为2017年2月，打印日期为2017年2月4日，水费金额为470元。程意萍认可照片的真实性，但称不清楚水费是否已经缴纳。双方均认可水费应由×房屋内的住户按人头分担，×房屋共居住16人。程意萍主张2号房仅居住1人，瑞丽家公司则主张2号房共居住2人。就2号房的实际居住情况，瑞丽家公司申请证人康某出庭作证。康某到庭作证述称，其系×房屋中10号房的承租人，其曾见到外教和另一较胖的外籍人士在2号房居住；其碰见较胖的外籍人士几次，不清楚其是否一直在2号房同住；2017年2月16日拆除隔断后2号房一直关着门，没有人住。瑞丽家公司认可康某的证言。程意萍认可康某证言的真实性，但称其证言无法证明2号房的经常居住人为2人，房门关着也不代表是锁着的。本院认为，康某的证言仅可证明曾有其他人在2号房住过，但无法证明2号房一直由两人居住。程意萍还主张向瑞丽家公司缴纳了中介费1900元。就此，其向法庭提交收据一张，该收据印有瑞丽家公司的抬头，显示2016年11月3日程意萍交付中介费1900元，收款人一栏所签姓名为“徐某”，未加盖瑞丽家公司的公章。瑞丽家公司认可该收据的真实性，但称当时是实际收款人向其公司索要了空白收据为程意萍开中介费收据，中介费与其公司无关。就中介费收取情况，瑞丽家公司申请证人徐某出庭作证。徐某到庭作证诉称，其介绍程意萍承租了2号房，收取了程意萍交纳的1900元中介费，程意萍的中介费收据系其借用瑞丽家公司的收据为程意萍开具的，收款人姓名系其随手签的，该费用由其个人收取，与瑞丽家公司无关。瑞丽家公司认可徐某的证言。程意萍认可徐某证言的真实性，认可系徐某带其看房并收取费用的，但称其认为徐某系瑞丽家公司的员工，故仍主张瑞丽家公司返还中介费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，程意萍与瑞丽家公司签订的租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应据此履行各自义务。现已查明，2号房系隔断间，应按政府通知停止出租，而瑞丽家公司于2017年2月18日要求程意萍搬家，程意萍于当晚搬离了2号房。则应认定双方合同已于2017年2月18日协议解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对程意萍要求返还解约后剩余的房租、卫生费、管理费、网费及租房押金的诉请，本院予以支持，程意萍主张退还解约前的租金、卫生费、管理费及网费，于法无据，本院不予支持。双方合同约定押金应先行抵扣相关费用，程意萍认可履约期间×房屋应缴水费的金额且未就水费交纳情况提交证据，则应依约分担相应水费。双方均认可水费应按人头均担，瑞丽家公司作为出租方未能举证证明房屋内实际居住人数，作为主张方未能提交2号房内常住2人的初步证据，故本院按照程意萍的自认，以总人数16人，2号房居住1人核算程意萍应分担的水费并自押金中扣除。双方补充协议约定，因政府干涉造成房屋不能出租，双方互不承担违约责任。故对程意萍所称瑞丽家公司提前收房应赔偿违约金的诉请，本院不予支持。程意萍另主张瑞丽家公司提供的房屋不符合合同约定，但程意萍签约前已看房、签约后已实际居住，其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。程意萍还主张瑞丽家公司应返还其中介费，其提交的中介费收据虽为瑞丽家公司的制式收据，但未加盖瑞丽家公司公章，且实际收款人徐某已出庭作证称自行收取了中介费，则程意萍请求瑞丽家公司返还中介费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。瑞丽家公司主张，程意萍存在扰民及转租的违约行为，但未就此提交充分证据，本院对此不予采信。瑞丽家公司还主张程意萍未向其交还房屋，其公司2017年4月30日方收回2号房。但瑞丽家公司系主动要求程意萍搬离，并于当天获悉了搬离情况，则瑞丽家公司应及时收房，迟延收房期间的租金、卫生费、管理费、网费属于因瑞丽家公司不当行为而扩大的损失，应由瑞丽家公司自行承担。故对瑞丽家公司的该项抗辩，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款及第九十七条之规定，判决如下：一、北京瑞丽家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还程意萍押金1855元、租金4497元、卫生费256元、管理费256元及网费501元，以上共计7365元；二、驳回程意萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，由北京瑞丽家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郭文成二〇一七年八月三日书 记 员  刘丽学