贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0526民初2850号原告肖华君，男，1967年9月28日生，汉族，住贵州省赫章县。委托代理人张益，贵州屋脊律师事务所六盘水分所律师。特别授权代理。被告六盘水宏达房地产开发有限公司。住所地：六盘水市钟山区文化南路百信农贸市场**。统一社会信用代码：915202017143249044。法定代表人肖才宏，总经理。被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司。住所地：威宁县草海镇新城区进站大道（威双大道马家梁子）。统一社会信用代码：9152052666297295XP。负责人肖才宏，总经理。二被告委托代理人戴永鹏，贵州浩锐律师事务所律师。特别授权代理。原告肖华君诉被告六盘水宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）、六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司（以下简称宏达威宁分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月20日公开开庭进行了审理并作出（2016）黔0526民初2729号民事判决，被告宏达威宁分公司不服上诉至毕节市中级人民法院，毕节市中级人民法院以认定基本事实不清、适用法律错误为由，裁定撤销本院（2016）黔0526民初2729号民事判决，发回本院重审。发回重审后，本院另行依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖华君及其委托代理人张益、二被告共同代理人戴永鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖华君诉称：原告与被告宏达威宁分公司于2011年5月9日签订商品房买卖合同，原告购买被告宏达威宁分公司开发的“高原明珠”小区商品房一套（房号为7-1-1002）。合同约定被告于2013年6月10日前办理商品房转移登记的有关文书并将文书交付原告。超过60日仍不交付则自约定之日起每日支付购房款0.5%的违约金至交付之日止。现二被告违约，不办理相关房屋产权证书给原告，故请求判令二被告连带支付至2016年7月19日的迟延办理商品房转移登记有关产权证书的违约金102684.9元；并按购房款的0.5%按日承担自2016年7月19日至办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。被告宏达公司辩称：原告主张的违约金计算方式无法律依据，我公司确实存在逾期办证行为，在本案中，原告是以按揭方式购买房子，即使我公司按约定将房屋产权证交付原告，该产权证也得交付相关银行进行抵押，因此，我公司的违约行为并为给原告造成实际损失。另我公司认为，双方约定的违约金过高，请求法院适当减少。现请求依法判决。被告宏达威宁分公司辩称：根据公司法规定，我公司不具备法人主体资格，其只是六盘水宏达房地产开发有限公司的分公司，不具有独立的财务核算机构，故请求驳回原告对我公司的起诉。经审理查明：2011年5月9日，原告肖华君与被告宏达威宁分公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买由被告宏达威宁分公司开发的名称为“高原明珠”第7撞1单元10层2号商品房，房号为7-1-1002。合同第十一条约定，开发商宏达威宁分公司许诺于2012年3月10日前将验收合格的商品房交付原告使用，合同第二十二条第三款约定，被告宏达威宁分公司承诺于2013年6月10日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书即房产证交付原告。该条款还约定，若超过60日，被告宏达威宁分公司仍不能交付商品房转移登记的有关文书，被告宏达威宁分公司自约定之日至实际交付办理商品房转移登记之日止，按日向原告支付已交付房价款0.5%的违约金。合同签定后，原告按照合同约定交付了购房款342283元。合同到期后被告宏达威宁分公司未在2013年6月10日前将该商品房转移登记的有关文书交付给原告，至今也未将产权证书办理交付，为此双方发生争议交涉未果，原告向本院起诉。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《个人住房公积金委托贷款借款合同》、《收款收据》、《银行借款凭证》等证据在卷为凭，这些证据经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为：被告宏达威宁分公司与原告肖华君签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。二被告作为开发商逾期未办理相关产权证书，应当承担继续履行合同、办理相关产权证书及支付违约金的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标换物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”庭审中，针对被告的违约情形，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，双方约定的违约金过高，应予以调整。根据上述司法解释第十八条规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待。为保护当事人的利益不受损害，被告承担的违约责任应按照原告已付购房款总额342283元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算为宜，中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上浮30%为6.175%，以此计算从2013年6月10日至2016年7月19日原告起诉之日（共三年零39天）的违约金为342283×（365×3+39）／365×6.175%=65666元。至于2016年7月20日之后的违约金，同样以上述方法计算至被告将产权证书交付给原告之日为止。根据相关法律规定，总公司应对分公司的民事行为承担责任，而宏达房开威宁分公司具有一定的资产，且其以自己的名义对外从事经营活动，故宏达房开威宁分公司应与宏达房开公司对原告的违约金承担共同支付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、由被告六盘水宏达房地产开发有限公司和六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司共同向原告肖华君支付从2013年6月10日至2016年7月19日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金65666元。限本判决生效之日起十日内履行；二、由被告六盘水宏达房地产开发有限公司和六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司以购房总价款342283元为基数，按年利率6.175％的标准从2016年7月20日起共同向原告肖华君支付违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，177元由被告六盘水宏达房地产开发有限公司、六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  杨 超审 判 员  管洪涛人民陪审员  张仁耀二〇一七年八月三日书 记 员  赵 伟