广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8390号上诉人（原审原告）：麦俊民，男，1963年7月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄敏，广东财富东方（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙燕春，女，1982年4月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：何丽国、廖翠莹，分别系广东佰仕杰律师事务所律师、实习人员。原审第三人：广州宜家房产中介有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：张邦文。上诉人麦俊民因与被上诉人龙燕春、第三人广州宜家房产中介有限公司（以下简称宜家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人麦俊民上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人在2018年10月22日提出协商变更付款方式合情合理，不存在过错。协商变更付款方式系因双方自2018年5月14日签约以来，在长达5个多月的时间里，因被上诉人的自身原因导致无法办理按揭贷款，交易一直无法推进，为确保交易能够继续履行，上诉人才提出以上方案。二、原审法院关于协商变更付款方式产生了合同履行中止、履行期限顺延的认定无相应的法律依据。三、原审法院关于因协商而产生履行期限顺延的观点不可能适用于协商之后进行签订、确认的解约条款。关于在2018年12月15日取得《个人二手房贷款初审结果通知书》（以下简称同贷书）否则可解约的相关约定，先后在两个合同条款中得到确认，分别是在2018年5月14日签订的《买卖合同补充协议》第1条、2018年12月6日签订的《广州市存量房买卖合同》第十七条第2款。在双方协商后又再次签订、确认了该解约条款的情况下，此前发生的协商行为不可能对之后的合同条款产生顺延的法律后果。四、原审法院对上诉人与被上诉人于2019年11月26日无法完成按揭贷款的原因的事实认定存在错误。真实原因，一是被上诉人在未沟通的情况下将贷款机构由银行变更为中介机构；二是被上诉人在未提前沟通的情况下当日一人前往办理，且要求合同主体及贷款主体由上诉人和覃立琼变更为上诉人一人。五、上诉人在整个交易过程中已全面、适当履行合同义务。被上诉人却存在拖延、欺骗、擅闯、延迟出具同贷等多种违约行为。六、原审法院无视解除通知已送达被上诉人三个月的事实，刻意回避合同法相关解释对解除通知到达异议期的有关规定。被上诉人龙燕春辩称，同意审判判决，不同意上诉人的上诉请求。双方在2018年5月14日签订合同后，就延后半年过户经协商达成一致。被上诉人于2018年12月17日取得同贷书并未超过约定期限。约定取得同贷书的时间是2018年12月15日，正好是周六，按照民法通则的规定，应以休假日的次日为期间的最后一天。因银行周六不办公，最后期限应顺延至周一，即周一取得同贷书并未超过约定期限。退一步讲，即使取得同贷书超过约定期限，也完全不影响合同目的的实现，上诉人不能以此为由解除合同并没收定金和装修款。上诉人麦俊民向原审法院诉讼请求：1、确认原告向被告发出的解除通知合法有效，双方的房屋买卖合同关系已经解除；2、判令被告配合办理网签合同的撤销事宜；3、判令诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2018年5月14日，原告麦俊民（甲方）与被告龙燕春（乙方）及案外人覃立琼（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：第一条房地产权属情况，1.房地产地址：白云区石井镇沙凤荣华街22号201房。3.建筑面积：115.01平方米。4.房屋使用性质：住宅。8.交易方式：按揭付款。第二条计价和价款，该房地产按整套出售并计价，总金额210万元。第三条付款方式详见《房地产买卖合同附件》第四条交楼时间和交接手续，1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天或双方协商交楼时间。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第五条产权转移登记甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记。第七条违约责任，双方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条交易不成的违约责任，1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十条逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同第三条的约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内将乙方已支付的房款退还给乙方。第十一条迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行。第十二条单方解除权的行使，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。备选条款：2.甲方同意本次交易过程中，乙方可自行指定过户到他人名下。房地产买卖合同附件：一、物业无抵押登记情况适用。（二）按揭付款，1.定金：5万元，乙方须在2018年5月14日支付给甲方。2.定金余款：3万元，乙方须在2018年5月25日前支付给甲方。3.首期房款（不含定金）：55万元，乙方应于递件成功当天支付甲方。4.剩余房款：除前述房款外，剩余房款147万元乙方于2018年9月15日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。按照按揭方式付款，按揭的方式为：商业贷款。（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的帐户内。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请办理产权转移登记。如因政府部门或银行等合同双方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。当日，原告麦俊民（卖方）与被告龙燕春（买方）及案外人覃立琼（买方）签订《补充协议》，约定：1.签合同当天计算6个月内即2018年11月15日前出贷书，超出该日期则按每个月2500元的租金支付给卖方。卖方如果在2018年12月15日前没有收到银行同意贷款书，卖方有权无偿没收定金及装修并中止合同。2.卖方同意买方过户到指定人名下，此过程之间产生任何事务及费用卖方均不承担，但卖方须配合重新网签及按揭等手续。卖方实收210万元。3.卖方同意装修保证金交齐后交锁匙给买方提前装修房屋，装修保证金10万元，装修完毕（包括地砖、天花、墙身、水电、门窗装修）后3个工作天无息退还给买方。4.卖方同意按照银行评估价网签。5.过户前买方不得以任何理由安排任何人居住在标的物业，如卖方发现有任何人居住的情况有权中止合同并无偿没收订金及装修。上述合同签订前一日即同年5月13日，原告麦俊民收取了被告龙燕春及案外人覃立琼定金5万元。同年5月24日，原告麦俊民收取了被告龙燕春定金余款3万元。之后，原告麦俊民依约将涉案房屋交付给被告龙燕春使用，并签订了《买卖物业交接确认书》。同年5月31日起，被告龙燕春雇请他人对涉案房屋进行装修施工。同年10月22日，被告龙燕春通知原告麦俊民的儿子麦浩贤，其购房名额已处理好，可以办理申请贷款及过户手续，问何时可办。麦浩贤向被告龙燕春提出不接受按揭贷款、要一次性付款的条件，并表示若解除合同可退定金和装修款。同年10月24日，被告龙燕春初步同意一次性付款的条件。同年10月25日，被告龙燕春又提出房价降价为200万元的新条件。后双方未就一次性付款及降价达成一致意见，也未谈及何时办理申请按揭贷款手续。同年10月30日，被告龙燕春及案外人覃立琼委托北京德和衡（广州）律师事务所向原告麦俊民发出《律师函》，通知称麦俊民无理拒绝配合办理申请按揭贷款手续，要求其继续配合履行。同年11月6日，被告龙燕春约麦浩贤见面谈房屋过户事宜。同年11月8日，被告龙燕春在与麦浩贤的微信谈话中透露出将涉案房屋转卖，再分利润给麦浩贤的意思。麦浩贤怀疑被告龙燕春为炒房者。后被告龙燕春否认其购房目的为炒房，但称当时购房时的理由是为利益而编的。同年11月9日，麦浩贤向公安机关报警。同年11月10日凌晨，被告龙燕春通过微信向麦浩贤道歉，称添麻烦了。同年11月13日，原告麦俊民委托广东财富东方（广州）律师事务所向被告龙燕春及案外人覃立琼发出《律师函》，称买方已于10月16日将涉案房屋钥匙交还卖方，但覃立琼于11月9日伙同不明人士两名前往房屋，撬锁入内，涉嫌非法侵入他人住宅刑事犯罪。后上述邮件于11月14日、16日分别到达。同年11月15日，麦浩贤向被告龙燕春要求支付涉案房屋的租金。同年11月17日，被告龙燕春催促麦浩贤于11月26日（星期一）办理配合办理按揭贷款的手续。麦浩贤表示同意。同年11月26日，被告龙燕春支付了涉案房屋的租金。当日，麦浩贤对被告龙燕春所找的贷款机构提出异议，要求换银行，还要求对补充协议进行公证。后双方在争议后约定12月4日签按揭贷款手续。同年12月4日，案外人覃立琼签订《房屋买卖指定落名声明书》，声明放弃在涉案房屋的买受人身份，同意由龙燕春一人购买。当日，原告麦俊民配合被告龙燕春办理了申请按揭贷款手续。同年12月6日，原告麦俊民与被告龙燕春签订了《广州市存量房买卖合同》（网签合同）。同年12月15日（星期六），麦浩贤在购房微信群中称未收到银行同意贷款书，要按照合同执行，主张交易结束。同年12月17日（星期一），被告龙燕春取得中国工商银行股份有限公司广州西华路支行出具的《个人二手房贷款初审结果通知书》。当日，麦浩贤得知上述结果后，在购房微信群中以上述银行同意贷款书超过补充协议约定的期限而不同意继续履行合同。同年12月20日，麦浩贤在上述购房微信群中向被告龙燕春发出《关于解除房屋买卖合同的通知函》。同年12月21日，原告麦俊民委托广东财富东方（广州）律师事务所向被告龙燕春的户籍地址和其他地址发出《关于解除房屋买卖合同的通知函》，通知被告龙燕春，因其未如期提供同贷书，故解除房屋买卖合同、没收定金及房屋装修，要求配合办理网签合同的撤销事宜。后上述通知函邮件因无人认领而被退回。2019年1月14日，被告龙燕春委托北京德和衡（广州）律师事务所向原告麦俊民发出《律师函》，催促原告麦俊民履行房屋过户义务。同年1月23日，原告麦俊民委托广东财富东方（广州）律师事务所向被告龙燕春发出《复函》，通知称已于2018年12月向龙燕春发出解除合同及没收定金及房屋装修的通知，要求龙燕春配合办理网签合同的撤销事宜。后上述邮件于1月24日到达。原审法院认为，原告麦俊民与被告龙燕春订立的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应当恪守履行。从表面上看，被告龙燕春取得银行同意贷款书的期限超过《补充协议》约定的期限2日，违反了合同约定。但是，由于配合办理申请按揭贷款手续义务与取得银行同意贷款书义务两者具有牵连关系，故被告龙燕春是否实际构成违约应当结合原告麦俊民配合履行办理申请按揭贷款手续义务的事实进行分析。经查，被告龙燕春于2018年10月22日即已通知原告麦俊民可配合办理申请按揭贷款手续，但原告麦俊民未履行上述义务，反而提出了变更付款方式为一次性付款的变更合同要求。在从该日起至2018年10月30日协商不成的8日期间，双方为协商上述变更要求，中止了合同履行。由于变更合同要求是原告麦俊民提出的，故被告龙燕春花费时间与其进行协商没有过错。上述协商期间不应计入合同履行期限。仅根据上述事实，《补充协议》约定的取得银行同贷书的期限也应当顺延8日。因此，被告龙燕春于2018年12月17日取得银行同贷书并未违反合同约定。原告麦俊民主张确认合同解除合法有效、双方合同关系解除、判令被告龙燕春配合办理网签合同撤销事宜的诉讼请求没有事实、法律依据，原审法院不予支持。判决：驳回原告麦俊民的全部诉讼请求。案件受理费23600元，由原告麦俊民负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院经审理认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅对上诉人的上诉请求进行审理。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为案涉房屋买卖合同应否解除。对此，评析如下：上诉人麦俊民与被上诉人龙燕春订立的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，本院予以确认。虽然从表面上看，龙燕春取得银行同贷书的时间超过《补充协议》约定期限的2日，但龙燕春是否实际构成违约应结合双方履约情况以及办理按揭贷款手续等事实进行分析。首先，双方在签订《补充协议》后有协商变更合同条款的行为，导致办理银行按揭时间延后。根据查明的事实，龙燕春于2018年10月22日通知上诉人配合办理按揭贷款手续后，上诉人提出了变更付款方式为一次性付款的要求，双方就此进行了多次协商，导致办理按揭贷款手续时间延后8日。虽然双方于2018年12月6日签订的《广州市存量房买卖合同》（网签合同）对取得同贷书的时间重新进行了约定，但并不能改变之前双方就合同条款进行协商以致办理按揭贷款时间延后的事实。其次，龙燕春取得同贷书超期2日并不妨碍合同目的的实现。在房屋买卖合同关系中，买方的主要义务是支付房款，卖方的主要义务是交付房屋。本案中，龙燕春作为买方，为履行合同准备了必要的条件，支付了购房定金8万元以及投入20余万元对房屋进行装修，备足了剩余的购房首付款，而且龙燕春一直主张继续履行合同，可见双方继续履行合同并无障碍。即使龙燕春获得银行同贷书超期2日，并不影响双方合同目的的实现。上诉人麦俊民以此为由要求解除合同并没收定金、装修款的理由并不充分，也不符合公平合理原则，本院对此不予采纳。综上所述，上诉人麦俊民的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费23600元，由上诉人麦俊民负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  马健中二〇二〇年七月九日法官助理林秋萍书记员何敏婷