云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0602民初1693号原告杨国文，男，汉族，1987年9月17日出生，云南省昭阳区人，大专文化，昭阳区大山包镇政府职工，住云南省昭通市昭阳区委托代理人张景，云南红云（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司（统一社会信用代码：91530600799861548X）。住所地：昭通市昭阳区建设北街**。法定代表人周连芬，该公司总经理。委托代理人黄顺生，云南宏通律师事务所律师（特别授权）。原告杨国文诉被告昭通市云房房地产开发经营有限公司（以下简称“云房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年6月2日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告杨国文的委托代理人张景、被告云房地产公司的委托代理人黄顺生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国文诉称，2012年6月5日原告与被告就云南省昭通市昭阳区林语华府8幢1单元1402号房买卖事宜协商一致后签订了《商品房购销合同》。合同约定：1、被告将云南省昭通市昭阳区林语华府8幢1单元1402号房卖给原告，房屋总价款为393369元人民币；2、合同签订当日，原告支付被告首付款123369元，剩余部分购房款通过银行按揭贷款的方式按期支付给被告；3、被告应于2014年5月31日前将房屋交付给原告；4、被告承诺交付房屋后240个工作日内办理房屋权属证书；5、若被告未按时间向原告交付房屋，则被告按每天0.5元/平米向原告支付违约金，合同继续履行。《商品房购销合同》签订后，原告按合同的约定向被告支付了房屋首付款，并办理了银行按揭贷款手续。但被告未按合同的约定如期交付房屋和办理房屋权属证书。在原告多次催促之下，被告于2014年10月25日出具了《承诺书》，被告作出承诺“若被告未在2015年2月18日之前向原告交付房屋，自2015年2月19日起至实际交付房屋之日止期间的违约金按每天1元/平米计算”。但被告直到2015年7月10日才将房屋交付给原告，并且截止起诉之日其仍未给原告办理房屋权属证书。诉前，原告多次向被告追讨违约金。催促办理房屋权属证书，但被告始终拖延支付、办理。综上所述，被告未按《商品房购销合同》的约定履行合同，也未按其作出的《承诺书》实现承诺，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付其逾期交房的违约金：32776.24元；二、被告向原告支付逾期房屋权属证书所造成的损失62644.01元=393369×7.35%÷12个月×26月；三、被告承担本案的全部诉讼费。被告云房地产公司辩称，原告的诉讼请求没有相应的事实和法律依据，与双方变更后的承诺书约定不符，变更后的承诺书对办理土地使用权证和房屋所有权证的期限以及迟延交房的违约金作了具体的支付标准和方法履行期限，其履行期限尚未届满，被告没有违反承诺约定的违约责任的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告杨国文针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：一、原告身份证复印件，证明原告的身份信息。二、《商品房购销合同》1份、《收据》1张、《备案登记表》1份，证明1、被告将云南省昭通市昭阳区林语华府8幢1单元1402号商品房卖给原告，房屋总价款为393369元人民币；2、合同签订当日，原告支付被告首付款123369元人民币，剩余部分购房款通过银行按揭贷款的方式按期支付给被告；3、被告应于2014年5月31日前将房屋交付给原告；4、被告承诺交付房屋后240个工作日内办理房屋权属证书、5、若被告未按时向原告交付房屋，则被告每天按0.5元/平方米向原告支付违约金，合同继续履行。三、《个人购房借款/担保合同》，证明1、原告支付被告首付款123369元人民币后，剩余部分购房款通过银行按揭贷款的方式按期支付给被告的事实；2、被告应该按照工商银行贷款逾期年利率7.35%计算、支付逾期办理房屋权属证书所造成的损失的事实。四、《承诺书》1份，证明被告承诺：若被告未在2015年2月18日前向原告交付房屋，自2015年2月19日起至实际交付房屋之日止期间的违约金按每天1元/平方米计算。经质证，被告云房地产公司对原告向本院提交的第一、三组证据真实性无异议；第二组证据中虽对商品房购销合同真实性无异议，但认为对逾期交房和房屋权属证的办理作了约定，原告主张的房屋权属证的办理与约定和法律规定不相符；对第四组证据真实性无异议，签字的业主只有七个业主，不具备关联性，后承诺书又产生过变更，七个业主是否代表所有业主，请求法院予以核实，本案业主没有在承诺书上签字，不能以承诺书来主张逾期交房的违约金。被告云房地产公司向本院提交以下证据材料：第一组：2015年4月18《承诺书》1份、2015年7月4日《承诺书》1份，证明涉及本案逾期交房逾期办证的违约金等项目作了重新约定，如果原告方不认可此承诺书，应当按双方签订的商品房购销合同来承担相应责任；第二组：业主委员会备案登记表1份、情况说明书1份，证明2016年12月27日业主委员会主任和副主任出具的说明及2015年7月4日出具的证明是真实的。经质证，原告对第一组证据认为1、被告违反相关法律规定单方办理房屋权属证书的行为系违法行为；2、根据合同的相对性，本承诺书系被告的单方行为，对原告方不产生法律效力，因此对承诺书的合法性及关联性不予认可，不能达到其证明目的；3、2015年4月18承诺书系复印件，未得到原告认可，三性不予认可，不能达到证明目的。对第二组证据认为1、该情况说明仅有签字没有签章且是复印件，其真实性不予认可；2、根据法律规定，业主委员会无权干涉处置各原告主张逾期交房违约金及逾期办理房屋权属证书的权利，对其真实性、关联性、合法性不予认可；业主委员会登记表系复印件，对其真实性不予认可，不能达到其证明目的。本案在审理过程中，本院依职权向证人白某、马某进行了调查，证实三份《承诺书》都是他们与开发商协商后达成的，但最终履行按最后这份承诺书履行；2014年10月25日的承诺书只有７人签名，当时有几十家人，只有七个代表签了名，但是当时开发商未按时交房，业主代表又和开发商重新达成协议,形成了2015年4月18日的承诺书，此承诺书也没有全部履行，最终才达成2015年7月4日这份承诺书，三份都是有连贯性的，他们就按照最后这份承诺书履行了。经质证，原告认为1、从该份笔录中可知业主大会成立时间是2016年1月25日，三份承诺书签订均在业主委员会成立以前，作为业主委员会的主要成员马某、白某不具备业主委员会身份，其行为仅代表个人行为，不能代表其他业主。根据合同相对性，谁认可承诺书，该承诺书对谁产生法律效力；2、业主委员会成立后，尽管马某、白某系业主委员会成员，但是业主委员会无权选择、变更、放弃各业主主张逾期交房违约金、逾期办理房产证损失的权利。综上两点，对被调查人白某、马某调查内容的真实性无异议，但对其合法性不予认可；3、2014年4月8日由被告出具的《承诺书》，原告在本案中将其作为证据使用，证明原告方认可该份承诺书的效力，该份承诺书对双方生效，双方应严格要求履行，其他承诺书原告方均未予以认可，其系被告方单方行为，对原告不产生效力。被告对上述证人的调查笔录无异议。本院认为，原告提交的身份证，被告无异议，能够证实原告的主体资格，本院予以采信。《商品房购销合同》、《收据》、《备案登记表》、《个人购房借款担保合同》相互印证，能够证实原告于2012年6月5日与被告签订《商品房购销合同》，被告将位于昭通市昭阳区商品房出售给原告，房屋总价款为393369元，合同中约定了交房时间、办理产权证的条件、违约责任等；原告支付被告首付款123369元，剩余部分购房款向银行按揭贷款的事实，本院予以采信。原告提交的《承诺书》与被告提交的2015年4月18日的《承诺书》、2015年7月4日的《承诺书》与本院向证人白某、马某调查的笔录及二人出具的情况说明书相互印证，能够证实被告未能按《商品房购销合同》中约定的2014年5月31日交房，被告与部份业主协商后于2014年10月25日出具承诺书，承诺2015年2月18日前交房，如不能按期交房，从2015年2月18日后按照合同规定双倍赔偿等事项，承诺书上有马良明、白某等七人签名；被告未按时交房，于2015年4月18日再次出具承诺书，承诺2015年8月1日前交房，如不能交房对业主选择退房或赔偿进行了约定；2015年7月被告开始交房，100余家业主与被告协商后，被告于2015年7月4日出具承诺书，承诺于2018年7月10日前为业主办理完结房产证和土地使用权证（每户），若不能办理完结，自愿于2016年7月10日起支付违约金（0.5元/平方米）至交付房产证和土地使用权证为止,延迟交房的违约金依照2015年4月18日作出的承诺标准等事项进行了承诺，叶茂等50余家业主在承诺书上签名的事实，本院予以采信。被告提交的业主委员会备案登记表能够证实林语华府业主委员会于2016年2月成立备案，证人白某、马某分别是业主委员会的主任、副主任的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告于2012年6月5日向被告购买了位于昭通市昭阳区，房屋面积为119.84平方米，并签订了《商品房购销合同》，合同约定“……甲方（被告）于2014年5月31日交付房屋，如未按约定交房，甲方每日按0.5元∕㎡向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。在乙方达到以下二个条件的前提下，甲方承诺在交房后240个工作日办理产权证：1.乙方在交付房款同时付清契税及其它相关办证费用；2.乙方向甲方交付办理产权所需资料……。”原告向被告缴纳购房款393369元（其中按揭270000元）。被告未能按《商品房购销合同》中约定的2014年5月31日交房，被告与部份业主协商后于2014年10月25日出具《承诺书》，内容为：“一、在不改造水电的情况下，交房日期在2015年2月18日以前，如不能按期交房，从2015年2月18日后按照合同规定双倍赔偿。二、业主要求更改水电公司抄表到户，（1）若开发商能够得到供电、供水、规划、验收等相关部门的许可，（2）全体业主一致同意更改，交房日期顺延至2015年4月18日，此顺延的2个月期间业主不得收取违约金也不受第一条交房日期限制，超出2015年4月18日后延期交房按原合同规定双倍赔偿。三、除去开发商原水电到户的费用外，新增改造费用由业主承担在违约金中扣除，多退少补。四、前述第二条更改水电的条件缺一不可，任一条件不能满足，云房地产将维持执行原水电设计方案”，《承诺书》上有马良明、白某等七人签名。2015年2月18日到期后，被告又未按时交房，于2015年4月18日再次出具《承诺书》，内容为：“1、我司承诺2015年8月1日达到交房条件，并分批次通知业主进行交房，交房具体时间以开发商通知为准；2、车位使用年限按照国家相关规定执行；3、如果8月1日达不到交房，业主选择退房或选择赔偿：1）选择赔偿：按我司于2014年10月25日作出的《承诺书》进行赔偿；从2015年8月1日开始，按照每平方每天贰元计算赔偿金；其他不再赔偿；2）如果选择退房：除退还购房本金外，以业主交款时间按照实际交款金额乘以现行银行贷款利率的4倍进行赔偿；其他不再赔偿。”2015年7月被告开始交房，100余家业主与被告协商后，被告于2015年7月4日再次出具《承诺书》，内容为：“一、开发商于2015年7月10日起，开始分批次交房，在交房前将国家有关部分出具房屋验收手续、证书等向业主出示，具体方法：在现场集中展示。二、违约金支付标准、方法和日期：1、开发商于2018年7月10日前为业主办理完结房产证和土地使用权证（每户），若不能办理完结，自愿于2016年7月10日起支付违约金（0.5元/平方米）至交付房产证和土地使用权证为止。2、开发商依照购房合同约定支付业主延迟交房的违约金；违约金依照开发商于2015年4月18日作出的承诺标准计算；支付日期为2014年6月1日至2015年7月10日；支付方式为：开发商于2018年7月10日前为业主办理房产证和土地使用权证所需手续费和契税等费用、配套设施费和第一年的物业管理费由开发商从违约金中支出，所余还应支付业主的违约金：于2018年7月10日前以现金方式支付业主，违约金不足以支付前述费用的，业主主动补交。三、开发商依法合理配合业主成立业主委员会，为业主委员会提供办公用房。四、业主代表承诺会负责向所有业主收取办理房产证和土地使用权证所需的手续证件、资料；因业主拖延交付相关手续证件、资料导致办理房产证和土地使用权证延迟的后果，由延迟交付的业主承担。五、2015年7月4日未到场协商的业主，对以上承诺内容持不同意见，由业主委员会或到场的业主负责解释、协调、处理，”叶茂等50余家业主在承诺书上签名。林语华府业主委员会于2016年2月成立备案，白某、马某分别是业主委员会的主任、副主任。现原告向本院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付其逾期交房的违约金：32776.24元；二、被告向原告支付逾期房屋权属证书所造成的损失62644.01元=393369×7.35%÷12个月×26月；三、被告承担本案的全部诉讼费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同依法成立，即生效。有效的合同对当事人均具有法律上的约束力。原告与被告之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。被告未按合同约定时间交房，被告与业主代表协商达成同意支付违约金等约定，作出的《承诺书》，是对《商品房购销合同》条款的补充协议。2014年10月25日的《承诺书》有白某等七位业主签名，无本案原告签名；2015年4月18日的《承诺书》无业主签名；2015年7月4日的《承诺书》系100多家业主与被告协商形成，且有50余家业主在承诺书上签字，也无本案原告签名，原告仅以第一份《承诺书》作为证据主张权利，而本案有三份《承诺书》、且三份《承诺书》从证据的三性看具有连贯性，从其内容看，第一份《承诺书》中承诺有水电改造，新增改费用从违约金中扣除，多退少补；第二份《承诺书》中承诺按2014年10月25日作出的《承诺书》进行赔偿；第三份《承诺书》中被告承诺于2018年7月10日前为业主办理完结房产证和土地使用权证，若不能办理完结，被告自愿于2016年7月10日起支付违约金（0.5元/平方米）至交付房产证和土地使用权证为止，支付延迟交房的违约金依照2015年4月18日作出的承诺标准计算，办理房产证和土地使用权证所需手续费和契税等费用、配套设施费和第一年的物业管理费由被告从违约金中支付，多退少补，现办结房产证、土地使用权证的时间未到，相关费用具体数额不清，无法计算被告应支付原告多少违约金；且经本院向林语华府业主委员会的主任、副主任白某、马某调查，大部分业主知晓并认可三份《承诺书》，虽然业主委员会成立在三份《承诺书》作出之后，但白某、马某参与被告的多次协商，清楚三份《承诺书》的作出，三份内容连贯的《承诺书》是对《商品房购销合同》条款的补充协议属于邀约，内容连贯的邀约，大部分业主知晓，且承诺的履行期未到，原告断章取义只认可2014年10月25日《承诺书》，理由不能成立，故原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证的损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，判决如下：驳回原告杨国文的诉讼请求。案件受理费2186元,由原告杨国文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  潘 荔人民陪审员  锁才红人民陪审员  杨 娅二〇一七年八月三十日书 记 员  马 挺