广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第802号原告：彭红燕，女，1969年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：王罕芳，刘阳，分别系广州金鹏律师事务所律师、实习律师。被告：刘炳培，男，1959年11月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：李成章，系广东润平律师事务所律师。委托代理人：宋珊，系广东晟晨律师事务所律师。第三人：广州新衡盛典当有限公司，住所地广东省广州市越秀区白云路34号，组织机构代码66590761-9。法定代表人：邵建明，董事长。第三人：蔡志宇，男，1971年2月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：冼国治，男，1973年3月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：冼国平，男，1975年3月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：何智强，男，1962年5月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述四第三人的共同委托代理人：黄岩、冯利娟，分别系广东尚之信律师事务所律师、律师助理。原告彭红燕诉被告刘炳培，第三人广州新衡盛典当有限公司（以下简称新衡盛公司）、蔡志宇、冼国治、冼国平、何智强房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭红燕及其委托代理人王罕芳，被告刘炳培的委托代理人李成章，第三人蔡志宇、冼国平、冼国治、何智强的共同委托代理人黄岩、冯利娟到庭参加诉讼。第三人新衡盛公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭红燕诉称：2015年4月17日，原、被告双方签订了《存量房买卖合同》，合同约定，被告向原告出售天河区猎德大道31号112房，总价为19040370元。合同签订后，经原告多次要求，但被告拒绝履行该《存量房买卖合同》。被告拒绝履行《存量房买卖合同》的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行原、被告双方签订的《存量房买卖合同》，交付房产和办理过户手续；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告刘炳培辩称：一、上述房屋买卖合同因彭红燕拒不履行付款义务而于2015年4月30日终止。2015年4月17日，刘炳培与彭红燕签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字150××××5162房），合同约定由彭红燕购买上述房屋，房屋交易价为11175000元，由彭红燕在本次交易完税当天一次性支付。双方并约定若任一方未于2015年4月30日在广东合富房地产置业有限公司权证人员见证下在房管部门办妥该物业的交易登记手续，即双方解约，取消交易。当日，买卖双方另外签订《存量房买卖合同》，变更房屋交易价为19040370元，并于2015年4月21日前自行到平安银行网店办理资金托管手续（该手续须在办理交易递件手续前完成），由银行根据资金托管协议的约定接收和划转房款。合同签订后，刘炳培与彭红燕双方于2015年4月17日到平安银行签订《平安银行有限公司广州分行二手楼交易资金监管协议》，协议约定彭红燕于2015年4月20日（含20日）前将购房款19040370元划入监管账户，银行按合同约定划出款项。三方并约定在彭红燕存入购房款后合同生效。可是，截止今日，彭红燕尚未将购房款划入监管账户，显然，因彭红燕拒不将购房款划入共管账号而导致买卖双方无法在2015年4月30日办妥物业交易登记手续，上述房屋买卖合同的解除条件己成就，买卖合同于2015年4月30日解约终止。二、上述房屋现已出售给何智强等四人，即上述房屋买卖合同继续履行已不可能。买卖合同终止后，2015年5月4日，刘炳培与何智强等四人就上述房屋签订《买卖合同》，何智强等四人如约支付了全部购房款且双方于2015年5月6日向房管局申请办理涂销、交易过户手续，但由于本案诉讼保全查封了上述房屋导致房屋过户手续尚未完成。首先，刘炳培与何智强等人的房屋买卖行为未给刘炳培造成任何损失，显然不存在任何恶意串通的可能，即刘炳培与何智强等四人就上述房屋买卖签订《买卖合同》合法有效且已近履行完毕。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”具体到本案，何智强等人受让上述房屋符合上述全部条件，即在签订了房屋买卖的债权文书后，已履行了支付购房款、交付房屋及申请办理过户登记手续等导致物权转移的合同义务。而彭红燕和刘炳培签订的买卖合同的债权文书签订至今，彭红燕尚未履行任何合同义。根据物权优于债权原则，上述房屋买卖合同继续履行已不可能。三、因彭红燕违约导致上述房屋买卖合同终止而给刘炳培造成的损失，刘炳培保留追究的权利。综上，刘炳培认为，上述买卖合同因彭红燕违约而终止；同时，上述房屋已出售给何智强等四人，上述房屋买卖合同继续履行在客观上也不可能。望人民法院驳回彭红燕全部诉讼请求。第三人新衡盛公司述称：上述房屋买卖合同解约是因彭红燕未按合同约定时间履行付款义务所致。2015年3月18日，刘炳培以上述房屋作抵押向新衡盛公司借款1600万元，借款期限为30天。2015年3月15日，新衡盛公司与被告办理上述房屋的抵押登记手续。2015年4月，刘炳培因无法归还借款拟出售上述房屋，并同意将出售上述房屋所得价款优先清偿新衡盛公司抵押债权，新衡盛公司遂同意被告出售上述房屋。2015年4月17日，原、被告签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字150××××5162房），合同约定由彭红燕购买上述房屋，房屋交易价为11175000元整。双方并约定，甲、乙双方若任一方未于2015年4月30日在广东合富房地产置业有限公司权证人员见证下在房管部门办妥该物业的交易登记手续，即双方解约，取消交易。当日，买卖双方另外签订《存量房买卖合同》，就交易房价及付款方取消交易。当日，买卖双方另外签订《存量房买卖合同》，就交易房价及付款方式变更如下为：房屋交易价为19040370元整，于2015年4月21日前自行到平安银行网点办理资金托管手续（该手续须在办理交易递件手续前完成），由银行根据资金托管协议的约定接收和划转房款。合同签订后，新衡盛公司与原、被告双方一起于2015年4月17日到平安银行，由原、被告及托管银行签订《平安银行有限公司广州分行二手楼交易资金监管协议》，协议约定彭红燕于2015年4月20日（含20日）前将购房款19040370元整划入监管账户。但彭红燕并未按该监管协议的约定划转购房款。2015年4月30日，原、被告买卖合同因彭红燕拒绝支付购房款而解约。二、何智强等四人已支付购房款，该购房款已用于清偿新衡盛公司的抵押债权，为此，新衡盛公司已于5月6日向房屋管理部门申请涂销抵押权。2015年5月4日，刘炳培与何智强等四人就上述房屋买卖签订买卖合同，何智强等四人如约支付了全部购房款，并将所得房款用于清偿了新衡盛公司的抵押债权。5月6日，新衡盛公司遂向房管局申请办理上述房屋涂销手续。第三人蔡志宇、冼国平、冼国治、何智强共同述称：蔡志宇、冼国平、冼国治、何智强已与刘炳培签订了上述房屋的房屋买卖合同，并付清全部房款，已到税务部门交纳买卖房屋的税费，根据法律规定，上述房屋应归何智强四人所有。至于原、被告之间的纠纷，何智强四人对此不知情。在收到法院送达的原、被告双方关于本案的诉状及相关证据后，何智强四人认为彭红燕的诉请不应得到支持，请法庭驳回其诉请。经审理查明：位于广州市天河区猎德大道31号112房的房地产（以下简称案涉房屋）于2015年3月19日登记至刘炳培名下，并于同日进行了抵押登记，抵押权人为新衡盛公司。案涉房屋的建筑面积为111.7495平方米，规划用途为商业。2015年4月17日12:43至12:47期间，彭红燕（买方/乙方，下同）与刘炳培（卖方/甲方，下同）、案外人广东合富房地产置业有限公司（房地产中介服务机构/丙方，下同；以下简称合富公司）就案涉房屋签订编号为穗存量房合字××号的《存量房买卖合同》（以下简称网签合同），约定：案涉房屋以不带家私家电、不带租赁合同、无户口的现状按照整套总金额11175000元售予乙方，本次交易涂销、交易一并办理；甲乙双方选择自行交割的方式交割房款，乙方应一次性将全部房款在本次交易完税当天向甲方支付；房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；丙方协助甲乙双方共同办理产权转移登记；（第十九条第二款）甲乙双方同意若任一方未于2015年4月30日在合富公司权证人员见证下在房管部门办妥该物业的交易登记手续，即双方解约，取消交易；等内容。同日，在上述网签合同签署后，彭红燕（买方/乙方，下同）与刘炳培（卖方/甲方，下同）就案涉房屋又签订《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：案涉房屋以不带租赁合同、无户口的现状按照整套总金额19040370元售予乙方；（第三条）甲乙双方于2015年4月21日前自行到平安银行网点办理资金托管手续（该手续须在办理交易递件前完成），托管全部房款19040370元，由银行根据资金托管协议的约定接收和划转房款；（第四条）甲乙双方应当于2015年4月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；（第十七条第三款）如有案涉房屋的其他买卖合同条款与本合同不一致的，均以本合同为准；等内容。2015年4月17日，彭红燕（买方/乙方，下同）与刘炳培（卖方/甲方，下同）、平安银行股份有限公司广州分行营业部支行（资金监管方/丙方，下同）就案涉房屋签订《平安银行股份有限公司广州分行二手楼交易资金监管协议》（以下简称《资金监管协议》），约定：乙方向甲方购买案涉房屋签署了房地产买卖合同，双方就合同项下的交易资金监管事宜共同委托丙方办理，甲乙双方协商一致由乙方将案涉房屋交易所需全部资金19040370元以转账方式划至丙方资金监管专户，户名为平安银行广州分行营业部支行二手楼资金监管保证金户——彭红燕，监管期内，除非符合本协议约定的条件，甲乙任何乙方均不得提前支取或采取其它措施支取；监管期限自本协议生效之日起至本合同约定的监管终止事由实现为止；甲乙双方共同确认监管终止事由为由于房产交易完成且乙方领取新的房产证或因为某种原因确定交易无法完成，房地产买卖合同中止执行，丙方根据第六条的约定将监管资金划出监管账户，丙方监管职责即时完结；（第六条）甲乙双方约定的款项划入方式为乙方于2015年4月20日（含20日）前一次性将款项19040370元存入监管账户、款项划出方式为交易完成后，乙方持新的房产证原件或甲方凭案涉房屋过户后的查册结果证明——《房地产产权情况表》原件向丙方申请划付监管资金19040370元至甲方指定账户；（第十三条）本协议自三方签字盖章及乙方在丙方存入购房款后正式生效；等内容。同日，彭红燕在平安银行股份有限公司广州分行营业部开设了用于上述《资金监管协议》项下监管资金的账户（户名为平安银行广州分行营业部支行二手楼资金监管保证金户——彭红燕）。2015年4月29日，彭红燕平安银行的借记卡（卡号62×××92）分别以柜台转账和跨行转账方式汇入金额为1000000元和19000000元的两笔款项，该日其账户余额达到20582204.27元，而从该日至2015年5月12日期间，该账户的余额均未低于20321907.42元。2015年4月30日，案外人合富公司按照《合同》记载的通讯地址以EMS形式向彭红燕发出《通知函》，称其于2015年4月30日收到刘炳培的《声明书》（该声明书被作为附件；主要要内容为：刘炳培认为彭红燕存在未依约于2015年4月21日前自行到平安银行网点办理资金托管手续和于2015年4月30日在合富公司权证人员见证下在房管部门办妥该物业案涉房屋的交易登记手续违约行为，因此刘炳培根据合约声明解除，即日起刘炳培有权另售案涉房屋），现通知彭红燕与之联系并就案涉房屋交易相关事宜与卖方进行协商。上述邮件于2015年5月2日被签收。彭红燕称上述邮件由其小区保安签收，其一直未拆封。2015年5月3日，刘炳培（卖方/甲方，下同）与蔡志宇、冼国平、冼国治、何智强（均为买方/乙方，下同）与就案涉房屋签订《存量房买卖合同》，约定：案涉房屋以带租赁合同但承租方放弃了优先购买权、无户口的现状按照整套总金额20000000元售予乙方；乙方应于2015年5月6日前向甲方一次性支付全部房款；房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于合同生效且付清购房款七个工作日内向房地产登记机构申请并完成产权转移登记手续；等内容。2015年5月5日，何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治取得案涉房屋买卖的税收缴款书及售房款发票。2015年5月6日，何智强以转账方式向刘炳培支付购房款20000000元；何志强等四人和新衡盛公司向房地产管理部门申请对案涉房屋进行转移或交换、涂销抵押。同日，彭红燕向本院提起本案诉讼；因彭红燕提出财产保全申请，本院以（2015）穗天法民四初字第802号民事裁定及协助执行通知查封了案涉房屋，查封时效自2015年5月6日到2018年5月5日，故案涉房屋至今仍登记在刘炳培名下。2016年5月20日，彭红燕按照《合同》记载的通讯地址以EMS形式向刘炳培发出《催告通知函》，主要内容为：双方于2015年4月17日下午到平安银行广州分行营业厅办理了购房款资金托管账户的开立手续，但当天由于银行方面原因未能办理购房款资金入账手续；之后彭红燕意外发现案涉房屋存在债务未清偿等情况，为此一直与刘炳培协商解决办法；在上述问题协商解决后，彭红燕从2015年4月27日起一直与刘炳培积极联系，催促刘炳培配合彭红燕共同到平安银行办理购房款资金入账手续，但刘炳培一直以各种理由拖延至今；鉴于平安银行方面始终要求必须由买卖双方共同去银行方能办理购房款资金入账手续，因刘炳培原因已经拖延了付款时间及交易递件时间，为此彭红燕再次书面催告刘炳培收到该函后立即与彭红燕联系，以便双方尽快、共同前去平安银行办理购房款资金入账手续；如果刘炳培拒不配合办理手续，由此产生的法律后果由刘炳培承担。上述邮件因“收件人拒收”于2015年5月29日被退回。本案中，原、被告均确认2015年4月21日起彭红燕无法再依据《资金托管协议》向相应银行支付托管资金。刘炳培和何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治均确认签署《存量房买卖合同》之前，刘炳培与冼国平、冼国治认识且有一点生意往来，刘炳培与何智强认识但没有往来，刘炳培与蔡志宇不认识，当时因为刘炳培与蔡志宇、冼国平、冼国治、何智强有共同熟悉的朋友梁锦明，刘炳培有一天（大概是2015年5月3日左右，向前不超过5月2日，向后也不会超过5月3日的中午）找到梁锦明聊天，讲起案涉房屋出售的事宜，梁锦明就推荐蔡志宇、冼国平、冼国治、何智强，他们可能对案涉房屋有兴趣，梁锦明表示可以撮合两方进行房屋买卖交易；但刘炳培并未告知过何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治其与彭红燕就案涉房屋签订房屋买卖合同的事；案涉房屋已经交付何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治使用，具体操作方式是刘炳培与何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治及承租人约定，承租人应于2015年5月份起将租金交纳给何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治。何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治还称蔡志宇、冼国平、冼国治委托何智强一人向刘炳培支付案涉房屋购房款，此后其他三人才再向何智强支付其应付的购房款；截止2015年9月24日，其已经收取案涉房屋租金共793934元。本院认为：彭红燕与刘炳培就案涉房屋签署的《合同》及网签合同均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应当切实履行。彭红燕现诉请继续履行上述合同，其一，如果刘炳培关于上述合同已经合法解除的抗辩意见能够成立，彭红燕该项诉请则属于没有事实和法律依据，应予以驳回。其二，即使刘炳培关于上述合同因为符合合同约定的解除条件已经于2015年4月30日解除的抗辩意见不能成立，但从本案查明的事实看，由于刘炳培已经于2015年5月3日与何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治就案涉房屋签署《存量房买卖合同》，该合同的买方何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治在合同签订后三日已经依约履行了支付购房款的主要义务，而卖方刘炳培也已经履行了交付案涉房屋给买方使用的义务，且双方也已经向房地产行政管理部门申请办理产权转移登记手续，可见《存量房买卖合同》虽然成立时间晚于《合同》及网签合同，但其被履行的程度已经大大超过了后者，况且，在本案中并无证据显示何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治属于恶意购买案涉房屋情形，因此，应认定刘炳培与何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治就案涉房屋签署的《存量房买卖合同》亦是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且何智强、蔡志宇、冼国平、冼国治已经合法占有案涉房屋，也已经履行了买受人支付购房款的主要合同义务，因此，从维护市场交易秩序和诚实信用原则角度出发，根据公平原则，也不宜支持彭红燕该项诉请。综上，本院对彭红燕要求刘炳培继续履行双方就案涉房屋形成的买卖合同依法不予支持。第三人新横盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，不影响本案的处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告彭红燕的全部诉讼请求。本案受理费136040元、保全费5000元，合计141040元，均由原告彭红燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  赖小玲人民陪审员  骆颜琳二〇一七年八月三十一日书 记 员  神晓琳蒲肖明