广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1834号 原告：刘光勇，男，汉族，1979年7月29日出生，住湖南省隆回县。 委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 被告：北海尚源居房地产开发有限公司，住所地北海市公园路体育宾馆附楼三楼。 法定代表人：王合娟，董事长。 被告：王合娟，女，汉族，1967年8月20日出生，住北海市海城区。 两被告共同委托诉讼代理人：庞明财，男，汉族，1986年4月5日出生，住北海市铁山港区，系该公司员工。 原告刘光勇与被告北海尚源居房地产开发有限公司、王合娟商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年6月2日受理后，依法由审判员张洁适用简易程序，于2017年7月25日、2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李炳辉、梁志鹏、被告的委托诉讼代理人庞明财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光勇向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告与被告北海尚源居房地产开发有限公司签订的房号分别为：“和谐苑”6幢105号房、106号房、107号房的三份《“和谐苑”商铺认购协议书》；2、判令被告北海尚源居房地产开发有限公司向原告返还购房款及定金罚金共计478.784万元，并支付逾期还款利息计1万元（逾期还款利率按年利率6%，自2017年4月30日起计算至全部款项清偿为止）；3、判令被告王合娟就被告北海尚源居房地产开发有限公司的上述债务向原告承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2015年5月15日，原告与被告北海尚源居房地产开发有限公司签订了三份《“和谐苑”商铺认购协议书》约定：原告购买被告北海尚源居房地产开发有限公司开发的位于北海市北海大道以北、南珠大道以西的“和谐苑”6幢105号房、106号房、107号房等三间商铺；其中105号商铺的面积为237.05平方米，价格为1896400元，原告支付86万元的定金，另支付46万元的房款；106号商铺的面积为237.05平方米，价格为1896400元，原告支付86万元的定金，另支付46万元的房款；107号商铺的面积为237.05平方米，价格为1896400元，原告支付88万元的定金，另支付48万元的房款；被告北海尚源居房地产开发有限公司承诺于2016年12月30日交房。合同签订生效后，原告即按照被告北海尚源居房地产开发有限公司的指示，分别于2015年5月15日及6月1日将约定的总计400万元的款项通过银行转账给了被告王合娟。但在合同履行过程期间，被告北海尚源居房地产开发有限公司始终无法就原告购买的三套商铺办理预售备案登记，也无法在约定的交房日期向原告交房。后经了解，由于被告北海尚源居房地产开发有限公司拖欠“和谐苑”项目施工方的工程款，原告购买的三套商铺已被法院保全查封，既无法备案更无法交付。2017年1月20日，经多次协商，就原告所购三套商铺的处理事宜，原告与被告北海尚源居房地产开发有限公司、王合娟达成了《和谐苑商铺认购补充协议》，主要约定：1、被告北海尚源居房地产开发有限公司承诺于2017年3月30日前解除三套商铺的查封，并于2017年7月30日前与原告签订商品房买卖合同并办理预售备案登记及网签手续；2、如被告北海尚源居房地产开发有限公司违反前述第一条约定，原告选择退商铺房的，则被告北海尚源居房地产开发有限公司按定金罚则返还购房款、定金及其罚金（按总价款的20%计算定金罚金，即113.784万元），即被告共需返还513.784万元（购房款为400万元，定金罚金为313.784万元），其中200万元于2017年3月30日前返还，313.784万元于2017年4月30日前返还；3、若法院驳回原告的执行异议，则执行异议之诉所产生的费用由被告北海尚源居房地产开发有限公司全部承担；4、被告王合娟以个人名义自愿为被告北海尚源居房地产开发有限公司向原告履行以上三项义务作为保证人，如被告北海尚源居房地产开发有限公司未能履行退款513.784万元的义务，则被告王合娟自愿承担连带偿还责任并以个人财产为被告北海尚源居房地产开发有限公司作为担保。2017年3月30日到期后，被告北海尚源居房地产开发有限公司仍然不能达成其答应的解除查封并办理预售备案登记及网签等约定事宜。现原告以被告构成违约为由诉至本院，提出上述诉讼请求。 被告答辩称，1、双方签订的是认购协议书，而不是商品房买卖合同，两者由不同的法律关系所界定。原告知道该涉案商铺已经抵押贷款后仍与被告签订认购书，双方于2017年1月20日签订认购协议书，是在抵押借款尚未解押时，又被人民法院查封之后所签，均违反法律法规规定的有效前提条件。因此双方签订的认购协议书和补充协议依法依规均属无效，无效合同自签订之日起不受法律保护。根据合同法规定，依据无效合同取得对方财产互为返还。故原告诉讼请求返还定金没有事实法律依据。2、被告已经返还原告35万元，应予扣除；3、本案被告王合娟不是适格当事人，不应承担连带清偿责任。 经审理查明：2015年5月15日，原告刘光勇与被告北海市尚源居房地产开发有限公司签订《“和谐苑”商铺认购协议书》三份，约定原告分别认购被告位于北海市北海大道以北、南珠大道以西的“和谐苑”6幢105号、106号、107号房，其中105号商铺总面积为237.05平方米，单价为每平方米8000元，总价款为1896400元；原告自愿支付房款86万元给被告，作为该商铺的定金，在2015年5月30日前支付房款46万元给被告，作为签订《商品房买卖合同》时直接抵充房款；106号商铺总面积为237.05平方米，单价为每平方米8000元，总价款为1896400元；原告自愿支付房款86万元给被告，作为该商铺的定金，在2015年5月30日前支付房款46万元给被告，作为签订《商品房买卖合同》时直接抵充房款；107号商铺总面积为237.05平方米，单价为每平方米8000元，总价款为1896400元；原告自愿支付房款88万元给被告，作为该商铺的定金，在2015年5月30日前支付房款48万元给被告，作为签订《商品房买卖合同》时直接抵充房款。认购协议书约定原告在接到被告通知后7天内，持本认购书及定金收据到被告售楼部与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，并交清首付款。如被告将此房一房多卖或已在交易中心抵押给债权人，导致合同不能生效，被告应按原告付款总额的双倍给予赔偿。原告应于签订《商品房买卖合同》当日付清全部房款；还约定交房时间为2016年12月30日。房产证在2018年12月30日前办好。如甲方不能在规定时间内办理，每天按总价款的万分之一赔偿给原告等内容。在每一份认购协议书首部，均有注明：“该户铺面本人同意在交房时减免10万元。王合娟2016.2.3”。认购协议书签订后，原告向被告支付了包括定金在内的房款共计400万元。2017年1月20日原告与被告北海尚源居房地产开发有限公司签订一份《和谐苑商铺认购补充协议》，约定1、被告承诺于2017年3月30日前解除尚源东城和谐苑6幢105、106、107号三间商铺的法院查封、并于2017年3月30日前与原告签订商品房买卖合同并到房地产交易中心办理预售备案登记及网签手续，将尚源东城和谐苑6幢105、106、107号三间商铺预售登记在原告名下，原告在被告办理完毕预售登记后支付购房余款；2、如被告违反上述约定，原告选择退商铺按定金罚则返还购房款、定金及其罚金（按总价款的20%计算定金罚金，即113.784万元），则被告共需返还原告：购房款400万元+定金罚金113.784万元=513.784万元，被告于2017年3月30日前归还200万元，2017年4月30日前归还313.784万元；3、若执行法院驳回原告的执行异议，则原告就该执行异议裁定依法另行提起的异议之诉所产生的案件受理费、律师代理费及交通、食宿费用均由被告全部承担；4、王合娟以个人名义自愿为被告向原告履行以上三项义务作为保证人，如被告未能履行退款513.784万元的义务，则保证人王合娟自愿承担连带偿还责任并以个人财产为被告作为担保等内容。 另查明，涉案商铺所在的“和谐苑”项目于2013年12月27日取得了商品房预售许可证（编号：北建房预字第2013086号）。涉案三套商铺于2014年6月17日抵押给案外人。2015年11月27日三涉案商铺被本院依法查封。被告北海尚源居房地产开发有限公司分别于2017年5月31日、2017年6月16日银行转账35万元给原告。 本案的争议焦点：一、原被告签订的《“和谐苑”商铺认购协议书》及其补充协议是否合法有效？二、原告的各项诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为，原、被告签订的《“国华尚源东城”商品房认购协议书》虽然对所购商品房的价款、座落位置、面积等进行了约定，但对房屋交付使用的条件及日期等重要条款均未明确约定，应属双方为磋商购买商品房而签订的预约合同。该协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的的强制性规定，应属合法有效的合同。对被告认为双方签订的认购协议在涉案商铺抵押之后且未解押时所签应属无效合同的主张，本院认为，抵押权存续期间，如果抵押物已经登记的，抵押权人扔可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”对该条中的“不得转让抵押财产”可以理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。也即，未经抵押权人同意转让抵押财产，并不影响房屋买卖合同的效力。对被告主张合同无效的辩解意见，本院不予支持。故原被告签订的《“和谐苑”商铺认购协议书》合法有效。2017年1月20日原被告签订的《“和谐苑”商铺认购补充协议》意在为双方以后签订正式商品房买卖合同而订立，该补充协议系双方的真实意思表示，亦未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当按照协议全面履行各自义务。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为，由于涉案商铺存在的抵押权未能解除，被告承诺的于2017年3月30日前解除涉案三间商铺的法院查封未履行，导致买受人不能实现房屋权属的变更登记，无法取得完整的所有权，合同的目的已无法实现。故原告请求解除双方签订的认购协议的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房款及定金罚金的请求，因双方签订的认购补充协议书中明确载明“如被告违反上述约定，原告选择退商铺按定金罚则返还购房款、定金及其罚金（按总价款的20%计算定金罚金，即113.784万元），则被告共需返还原告：购房款400万元+定金罚金113.784万元=513.784万元，被告于2017年3月30日前归还200万元，2017年4月30日前归还313.784万元”，由被告按房屋总价款的20%支付定金。虽被告王合娟同意在交房时每套商铺减免10万元，但涉案商铺至今未交付，且原告否认每套商铺已减免10万元，故被告须按照双方约定的购房款总价的20%即113.784万元定金支付给被告。又因被告已经偿还35万元房款，故被告仍须向原告返还购房款以及定金共计478.784万元。关于原告要求被告支付逾期还款利息的主张，因双方对此没有约定，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告王合娟就被告北海尚源居房地产开发有限公司的上述债务承担连带偿还责任的主张，补充协议中已经明确约定被告王合娟自愿为上述债务作为保证人承担连带偿还责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，被告以王合娟不是本案适格当事人，不应承担连带清偿责任的辩解意见，本院不予采纳。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、解除原告刘光勇与被告北海尚源居房地产开发有限公司于2015年5月15日签订的三份《“和谐苑”商铺认购协议书》； 二、被告北海市尚源居房地产开发有限公司返还购房款及定金罚金共计4787840元给原告刘光勇； 三、被告王合娟就被告北海尚源居房地产开发有限公司的上述债务向原告刘光勇承担连带偿还责任； 四、驳回原告刘光勇的其他诉讼请求。 案件受理费47834元，减半收取23917元，由被告负担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费47834元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 张 洁 二〇一七年八月二十一日 书记员 赖秋燕