安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终1394号上诉人（原审被告）：谢波。被上诉人（原审原告）：芜湖县惠农资产管理有限公司。法定代表人：张军，该公司经理。委托诉讼代理人：陶显旺，该公司法务。委托诉讼代理人：沈清波，安徽春蓝律师事务所律师。上诉人谢波因与被上诉人芜湖县惠农资产管理有限公司（以下简称惠农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2015）弋民一初字01282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭。因双方当事人在二审中均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢波上诉请求：1、撤销（2015）弋民一初字01282号民事判决第二项，改判驳回惠农公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由惠农公司承担。事实和理由：1、系惠农公司重大违约在先。谢波承租的仓库在租赁期间因下大雨排水不及时而被淹，造成存放的白酒被水浸泡受损，仓库墙体因雨水浸泡膨胀而需维修，谢波就此向惠农公司反映，惠农公司置之不理，谢波不得不另行租赁临时仓库存放白酒。惠农公司未履行法定的维修义务，给谢波造成了损失，违约在先；2、谢波有权不予支付租金及违约金。惠农公司的前述重大违约行为给谢波造成了财产损失，就该部分损失，惠农公司还未予赔偿，在惠农公司未对谢波进行赔偿前，谢波有权利行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金以及承担违约金。二审中，惠农公司未提交书面答辩意见。惠农公司向一审法院起诉请求：1、谢波立即腾让位于芜湖市利民路206号芜湖经理部仓库（西一号库1、2号），并将该房屋交还惠农公司；2、谢波自2015年1月1日起按100元/天的标准向惠农公司支付违约金至返还房屋之日；3、本案诉讼费用由谢波承担。一审法院认定事实：谢波因经营芜湖市永胜酒业经营部（个体工商户）所需，多年来一直承租使用惠农公司位于芜湖市利民路206号芜湖经理部仓库中的东三库、东五库、西一号库1、2号，双方每年均分别签订《房屋租赁合同》。2014年1月20日，双方就西一号库1、2号租赁事宜续签了《房屋租赁合同》一份，约定期限一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金7200元；合同到期前，乙方（谢波）若愿意继续承租，应按照相关规定参加新一轮房屋招租竞标，在同等条件下享有优先承租权，若乙方未能中标，应按约定及时清场搬离，归还甲方（惠农公司）房屋；乙方未按约定期限返还承租房屋及附属设施、设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按每天100元向甲方支付违约金。2014年7月，因下大雨排水不及时，谢波承租的东三库被淹，造成存放的几十件白酒被水浸泡受损。东三库墙体因雨水浸泡膨胀需维修，谢波遂将存放在此仓库内的白酒全部搬出后存放于临时租赁的仓库内。两个多月后，东三库维修完毕，谢波又将存放于临时租赁仓库内的白酒搬回。谢波与惠农公司就受损白酒赔偿事宜进行了协商，但协商无果。2015年1月1日，谢波租赁的西一号库1、2号到期，双方未再续签租赁合同，但谢波仍在使用该仓库。2015年10月12日，惠农公司诉至一审法院，要求判如所请。谢波已向惠农公司支付了2014年1月1日至2014年12月31日期间西一号库1、2号年租金7200元。2015年11月11日，芜湖市永胜酒业经营部诉至一审法院，要求惠农公司赔偿其各项损失44696元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案惠农公司与谢波于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日到期，因双方就是否续签租赁合同未达成一致协议，故谢波继续占有使用芜湖市利民路206号芜湖经理部西一号库1、2号已无合法根据。惠农公司诉请谢波腾让该仓库并予返还，符合法律规定，应予支持。惠农公司诉请谢波按100元/天支付逾期返还房屋违约金，虽符合合同约定，但因双方约定的违约金标准过分高于给惠农公司造成的损失，故谢波要求降低，应予采信，并酌定违约金按合同约定的租赁费的130%即每月780元支付，但维修约3个月期间的租赁费3000元应从中扣减。判决：一、谢波于判决生效后十日内腾空芜湖市利民路206号芜湖经理部仓库西一号库1、2号后返还惠农公司；二、谢波自2015年1月1日起按每月780元的标准向惠农公司支付违约金至上述仓库实际返还之日；三、驳回惠农公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取318元，惠农公司承担170元，谢波承担148元。二审中，当事人各方均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、租赁房屋在合同期限内由承租人占有，出租人在一般情形下无法及时了解租赁房屋的实际状态，基于诚实信用原则，在发生房屋毁损影响使用收益时，承租人应当及时通知出租人进行修缮。谢波上诉称承租仓库墙体因雨水浸泡膨胀需维修，其向惠农公司反映，惠农公司不予理会，系属违约在先。但在本案审理期间，谢波没有举示证据证明其于仓库毁损时及时通知惠农公司进行维修，而该公司未予维修的事实，结合现有查明事实，并不足以认定惠农公司存在重大违约行为，且因雨水浸泡需维修的仓库为谢波承租的惠农公司的另一仓库东三库，非案涉西一号库1、2号，谢波的该节上诉理由与本案无关，本院对此不予采纳。二、谢波与惠农公司于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日业已到期，双方就租赁合同续签事宜未能协商一致，谢波继续占有使用案涉仓库并以惠农公司违约在先作为抗辩于法无据，一审法院判决其腾空仓库返还惠农公司以及支付相应违约金，符合法律规定，并无不当。关于谢波对损失部分的主张，其在一审中没有就此提起反诉，亦没有就损失明细举示证据予以佐证，且其已就损失部分另案起诉，一审法院对此在本案中未作审查并无不妥。综上所述，谢波的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由上诉人谢波负担。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 吴丽群审判员 王习芸二〇一七年八月八日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者一审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。