重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)渝0233民初584号 原告：忠县华怡房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县。 法定代表人：冉崇华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戚尚志，男，该公司职工，系特别授权。 委托诉讼代理人：肖定宇，重庆泰源律师事务所律师。 被告：忠县金樽娱乐有限公司，住所地重庆市忠县。 法定代表人：胡剑峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘邦勇、向文晏，重庆冠凯律师事务所律师。 被告：张平，男，1975年12月12日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：杨义禄，重庆冠凯律师事务所律师。 原告忠县华怡房地产开发有限公司与被告忠县金樽娱乐有限公司（以下简称金樽娱乐公司）、张平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日受理后，依法由审判员付荣慧独任审判，适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员付荣慧担任审判长，与人民陪审员谭明和、张绍炳组成合议庭，共同负责对案件的审判，分别于2017年4月28日、2017年5月12日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。在审理过程中，原告和被告向本院申请庭外和解15天，和解期满后，双方未达成一致意见。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的华怡广场房屋租赁合同及续租补充合同；2、判令被告连带支付拖欠的房屋租金1731324.80元，并承担逾期支付2015年度、2016年度、2017年度租金的违约金；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令被告支付房屋租金702560元；2、被告支付违约金和资金占用费2290250元；3、二被告承担连带还款责任。事实及理由：2012年5月11日，原告和被告签订《房屋租赁转租合同》，约定被告租赁原告位于华怡广场的房屋，租赁期限为21个月。2012年5月13日，双方签订《续租补充合同》，将租赁期限延长至2019年1月19日止。合同还约定：从第三年起，租金按年支付，每年上浮8%，先支付租金后使用；从2014年起，每年12月18日支付下一年的租金，否则，每日需按0.5%收取滞纳金。依照约定，被告应分别在2014年12月18日、2015年12月18日支付2015年度、2016年度的租金882000元、952560元。但被告逾期支付2015年度和2016年度的租金，至今尚欠2016年度的租金702560元。因此，截止2017年2月17日，被告还应支付2015年度的资金占用损失793800元、2016年度的资金占用损失1496500元，共计2290300元。被告拖欠租金的行为严重损害原告合法权益，遂诉至本院。 被告金樽娱乐公司辩称，1、原告的诉讼请求不明确，因原告在诉状中要求二被告承担连带责任，而在变更诉讼请求申请书中，原告是要求被申请人承担责任，故其请求不明确；2、被告金樽娱乐公司成立于2014年10月22日，被告张平于2016年8月将其在金樽娱乐公司的股份转让给案外人田浩、胡剑锋，但被告张平从2012年5月与原告签订租赁合同后，金樽娱乐歌城一直由被告张平经营至2017年1月。从2017年1月后，原告才与被告金樽娱乐公司另行签订租赁合同，现被告金樽娱乐公司已按租赁合同的约定向原告支付租金。在2017年1月之前的租金应当由被告张平支付，因在此之前系被告张平与原告产生租赁合同关系，被告金樽娱乐公司不是合同相对方，且被告金樽娱乐公司与被告张平也无共同连带权利义务关系。综上，原告要求被告金樽娱乐公司承担责任无事实及法律依据，被告金樽娱乐公司在本案中不应承担责任。 被告张平辩称，1、原告与被告张平签订租赁合同及续租合同的事实属实。从签订租赁合同之日起至2017年1月19日，金樽娱乐歌城一直由被告张平经营，被告张平同意支付该期限内的租金；2、被告张平不存在欠付租金及违约的事实，因张平是经过原告同意后才分期支付房租的。并且，由于经营困难，被告张平于2017年1月22日与原告的法定代表人冉崇华经协商，达成了从2016年起将租金调整为70万元/年的协议。因被告张平当时无钱支付，遂向原告出具欠条一张，欠条载明扣除已付租金后，尚欠租金35万元，于2017年3月30日前支付10万元，于2017年6月30日前支付25万元。在被告张平出具欠条后，新的法律关系已产生，在欠条约定的还款期限届满前，原告不应向法院起诉。鉴于原告已起诉，故被告张平暂停支付2017年3月30日前应支付的租金10万元；3、合同约定的违约金过高，请求予以减少。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2012年5月11日，原告（合同甲方）、案外人重庆市新大兴爱家食品连锁超市有限公司（合同乙方）、被告张平（合同丙方）签订《房屋租赁转租合同》，合同约定：甲方所有的位于忠县忠州镇州屏路华怡广场正一层靠果园路部分房屋，乙方原承租建筑面积约为2700平方米，现甲方、乙方均同意将其中建筑面积约为2450平方米的房屋转租给丙方，转租期限从2012年至2014年1月19日止，该期限即为原甲方、乙方租赁合同约定的租赁期限中的剩余期限；租金为每年340550元，按年支付，丙方应当在五日内一次性支付第一年的租金，否则，将按每日0.5%的标准支付滞纳金。合同还就交房期限、违约责任等事项进行了约定。 2012年5月13日，原告（合同甲方）与被告张平（合同乙方）签订《华怡广场房屋租赁合同爱家超市部分续租补充合同书》（以下简称《续租补充合同》），合同约定：因双方于2012年5月11日签订的《房屋租赁转租合同》中的租赁期限仅为21个月，故将租赁期限延长五年，从2014年1月20日至2019年1月19日止；租金标准为按建筑面积计算每平方米每月30元，第一、第二年不变，从第三年起每年在上年租金基础上递增8%；租金的支付方式为按年支付，先支付后租用，续租期第一年的租金支付时间为2014年1月3日前，从第二年起应在当年租期到期日提前十五日向甲方支付下年度的全部租金，逾期按每日0.5%收取滞纳金。合同还就安全责任、提前终止合同等事项进行了约定。合同签订后，原告依照合同约定将房屋交付给被告张平，被告张平将租赁房屋装修后开设了金樽娱乐歌城。 在合同履行过程中，被告张平迟延支付2015年度和2016年度的租金，其中2015年度的租金应当为88.20万元，被告张平实际支付租金的时间及金额分别为2015年4月28日20万元、2015年5月15日10万元、2015年7月2日10万元、2015年10月19日10万元、2015年12月25日13万元、2015年12月31日25.20万元，共计88.20万元；2016年度的租金依照合同约定应当为952560元，被告张平已支付租金35万元，支付时间及金额分别为2016年2月6日10万元、2016年4月6日10万元、2016年4月12日10万元、2016年5月14日5万元。因被告张平未按时支付租金，原告遂诉至本院。 诉讼中，二被告于2017年1月22日向原告支付了2017年1月20日至2018年2月19日的租金70万元。 2017年3月29日，原告的法定代表人冉崇华向被告张平发送短信催收2016年度租金，其短信内容为：“张平，你承诺3月30号前还10万，今天29号了，怎么没有动静呢？关于法院起诉的事，去年你没回来之前已交了诉状，最后你虽写了欠条，但公司的员工对你的信任度不同意，又怕你和以往一样不按时付钱。所以，反正钱和诉状去年交了的，也算给你压力吧。如在明天付了10万元后，在4月上旬将全部房租付完，我可以同意调解撤诉。否则，只能按合同执行。”被告张平收到短信后，仍未向原告支付尚欠租金。 另查明，被告金樽娱乐公司成立于2014年10月，被告张平原系该公司的股东，并担任该公司的法定代表人。2016年8月，被告张平将其在该公司的股份转让给案外人，并不再担任该公司法定代表人。 上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的：《房屋租赁转租合同》、《续租补充合同》、被告张平支付2015年度租金的《收据》及《银行打款记录》；被告金樽娱乐公司提供的：2017年1月22日出具的《收条》；被告张平提供的：《收款收据》、中国工商银行打款回单、短信聊天记录等证据材料在案佐证，本院予以确认。 本院根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定： 一、关于被告张平尚欠2016年度租金数额的问题。 本院认为，依照相关法律规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据该持有人，可以推定该主张成立。本案中，依照合同约定，2016年度的租金应当为952560元。被告张平抗辩其已于2017年1月22日与原告的法定代表人冉崇华经协商，将2016年度的租金变更为70万元，并就剩余租金35万元向原告出具了欠条。为证实其主张，被告张平提供了欠条的复印件及与冉崇华的短信聊天记录。经庭审质证，原告否认与被告张平就2016年度的租金重新进行了约定以及被告张平曾向其出具欠条的事实，但原告对短信聊天记录无异议。依照上述法律规定，结合短信聊天内容，因欠条的内容不利于原告，故虽然原告拒不提供欠条原件，但本院能够确认被告张平曾向原告出具了欠条以及双方于2017年1月22日就尚欠租金数额及支付期限进行了变更的事实，其变更后的租金支付时间及金额分别为2017年3月30日前支付10万元、2017年6月25日之前支付25万元。因此，被告张平的抗辩意见成立，本院予以采信。 综上，因原告已与被告张平将2016年度的租金数额从952560元变更为70万元，而被告张平已支付35万元，故被告张平尚欠2016年度租金数额为35万元。 。二、关于违约金数额如何确定的问题。 本院认为，依照合同约定，被告张平应当在当年租期到期日前十五日内支付下年度租金，即在每年1月3日前向原告支付下年度的租金，如逾期支付，则按每日0.5%支付违约金。因被告张平未按照合同约定时间支付2015年度和2016年度的租金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任向原告支付违约金。关于被告张平抗辩该违约金计算标准过高，请求予以减少的问题。因被告张平逾期支付租金，必定会给原告造成资金占用等方面的损失，如依合同约定的标准计算，违约金的数额将远远超过被告张平迟延支付租金给原告造成的资金占用损失，依照合同法之相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，可予以适当减少，因此，被告张平的抗辩意见成立，本院予以采信。对于违约金的计付标准，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金按照月利率2%计算。违约金的计算方法为以尚欠租金为基数，按照月利率2%，从应付租金之日起计算至实际清偿之日止分段计算。另2016年度的部分租金，因双方已于2017年1月22日就支付时间及金额进行了变更，故应以变更后的时间及金额分段计算违约金。 三、关于被告金樽娱乐公司是否应当承担连带责任的问题。 本院认为，虽然被告张平系被告金樽娱乐公司的股东，且被告张平在租赁期间，将租赁的房屋用于被告金樽娱乐公司经营其开设的歌城，但因为在《房屋租赁转租合同》及《续租补充合同》中，合同的相对方均为原告和被告张平，被告金樽娱乐公司并未作为承租人在合同中签字，根据合同的相对性原理，原告只能向合同的相对方，即被告张平主张权利，故被告金樽娱乐公司抗辩其不应承担连带支付责任的意见成立，本院予以采信。 综上所述，原告要求被告张平支付租金及违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。对于原告要求被告张平支付租金超过35万元的部分以及违约金超过按照月利率2%计算的部分，因不符合法律规定，故本院不予支持。原告要求被告金樽娱乐公司承担连带支付责任的请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告张平在本判决生效之日起十日内向原告忠县华怡房地产开发有限公司支付尚欠租金35万元； 二、被告张平在本判决生效之日起十日内向原告忠县华怡房地产开发有限公司按照月利率2%支付违约金（2015年度违约金的计算起止时间及金额如下：以88.20万元为基数，从2015年1月4日起计算至2015年4月27日止；以68.20万元为基数从2015年4月28日起计算至2015年5月14日止；以58.20万元为基数，从2015年5月15日起计算至2015年7月1日止；以48.20万元为基数，从2015年7月2日起计算至2015年10月18日止；以38.20万元为基数，从2015年10月19日起计算至2015年12月24日止；以25.20万元为基数，从2015年12月25日起计算至2015年12月30日止。2016年度违约金的计算起止时间及金额如下：以95.256万元为基数，从2016年1月3日起计算至2016年2月5日止；以85.256万元为基数，从2016年2月6日起计算至2016年4月5日止；以75.256万元为基数，从2016年4月6日起计算至2016年4月11日止；以65.256万元为基数，从2016年4月12日起计算至2016年5月13日止；以60.256万元为基数，从2016年5月14日起计算至2017年1月21日止；以10万元为基数，从2017年3月31日起计算至清偿之日止；以25万元为基数，从2017年7月1日起计算至清偿之日止。） 三、驳回原告忠县华怡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20382元，由原告忠县华怡房地产开发有限公司负担8000元，被告张平负担12382元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  付荣慧 人民陪审员  谭明和 人民陪审员  张绍炳 二〇一七年八月三日 书 记 员  王俊力