江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0507民初4199号 原告：苏州晋宁商贸有限公司，住所地苏州市相城区元和街道相城大道****。 法定代表人：马卫琴，执行董事。 委托诉讼代理人：陈敏慧、郑长柱，江苏苏诚律师事务所律师。 被告：苏州一八车馆汽车服务有限公司，住所地苏州市相，住所地苏州市相城区黄桥街道永方路** 法定代表人：徐大亮，总经理。 委托诉讼代理人：周钦明，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 原告苏州晋宁商贸有限公司（以下简称晋宁公司）与被告苏州一八车馆汽车服务有限公司（以下简称一八公司）迁让纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，由代理审判员黄伟适用简易程序独任审判。后因案情复杂，本院依法组成由审判员黄伟丰担任审判长、代理审判员黄伟主审、人民陪审员王佩芬参加评议的合议庭进行审理。本案分别于2016年10月12日、2016年12月14日、2017年7月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郑长柱，被告委托诉讼代理人周钦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告迁离永方路××号房地产；2、判令被告支付自2016年4月22日起至实际迁离之日止的占有使用费；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月12日，原告通过苏州市工业园区人民法院网络司法拍卖平台，以3248万元人民币竞得原属于苏州市康宇通信设备有限公司的位于苏州市相城区××路房地产[房屋所有权证号：苏房权证相城字第××号，土地证号：（2012）07000**，含上述土地上无证房产、装修及附着物价值]。同月22日，原告向苏州园区法院缴清了全款，随即苏州园区法院向原告送达了（2015）园执字第00954号之二执行裁定书。据此，原告取得了上述房地产的所有权。另，2015年11月5日，园区法院在前述房地产内张贴公告明确：如对上述房地产有租赁关系的，应在2015年11月15日前向本院书面提出，逾期视为放弃相关权利，本院将依法强制执行。原告经询问园区法院，被告并未在期限内书面提出。被告作为实际在该处经营的企业，迄今未向原告缴纳2015年4月22日后的占有使用费。2016年8月7日原告向被告发函催告，但被告未有任何回应。原告无奈诉至法院。 原告晋宁公司明确第二项诉讼请求的计算方法为：参照同地段相似房屋的租赁价格，按照12000元/月，自2016年4月22日起计算至被告实际迁离之日止。审理中，晋宁公司自愿按照厂房租赁协议中的价格年租金140400元进行计算。 被告一八公司辩称，1、原告诉被告主体不适格，签订租赁合同的是被告公司成立前的股东丁志付，涉案房地产系丁志付合法租赁并支付了租赁费用后作为股东的身份交付被告使用，被告不存在侵占任何人资产的行为。2、园区法院拍卖并未告知被告公司股东丁志付，丁志付并不知道拍卖事宜，且原告提交的公告无法看出粘贴公告的具体地点。租赁权利受法律保护，承租人租赁后即对原有的空地进行了添附，包括铺设水泥地坪、搭建房屋、维修设备等，原出租人租赁给丁志付的实际是一片空地，并不存在房屋。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2016年4月22日，苏州工业园区人民法院作出（2015）园执字第00954号之二执行裁定书，裁定：一、被执行人苏州市康宇通信设备有限公司名下位于苏州市相城区××路1幢房地产[房屋所有权证号：苏房权证相城字第××号，土地证号：（2012）07000**]（含上述土地上无证房产、装修及附着物价值）的所有权归买受人苏州晋宁商贸有限公司所有；上述房地产所有权自本裁定书送达买受人苏州晋宁商贸有限公司时转移；二、买受人苏州晋宁商贸有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2016年4月28日，苏州工业园区人民法院向晋宁公司送达了该裁定书。另外，由苏州工业园区法院委托，苏州信好房地产测绘有限公司对上述房地产进行了现场测绘。2016年7月26日，黄桥派出所出具情况说明一份，内容为：房屋所有权证号：苏房权证相城字第××号，土地证号：（2012）07000**，所有权人：苏州市康宇通信设备有限公司，房屋坐落在苏州市相城区黄桥镇××号，特此说明。 再查明，（2015）园执字第00954号之二执行裁定书还载明该执行案件申请人于2015年3月30日向该院申请执行。该院于2015年11月5日发出（2015）园执字第00954号公告，内容为：本院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司苏州分行与被执行人苏州洁霸电器有限公司（以下简称洁霸公司）、项福康、沈美凤、苏州市康宇通信设备有限公司（以下简称康宇公司）、苏州市相城区文教通讯设备配套厂金融借款合同纠纷一案中，于2015年6月30日依法裁定评估、拍卖被执行人康宇公司名下的位于苏州市相城区黄桥街道旺更村的国有建设用地使用权以及位于苏州市相城区黄桥街道××房产（包括该地上无证建筑物、构筑物）；如对上述房地产有租赁关系的，应在2015年11月15日前向本院书面提出，逾期视为放弃相关权利，本院将依法强制执行；特此公告。2016年8月7日，原告向被告发出联系函一份，被告收到该函，主要内容为：一八公司并徐总、丁总，晋宁公司已经于2016年4月12日通过司法拍卖平台竞得本厂房（含红线内所有土地的使用权、有证厂房、无证厂房、装修及附着物），当月22日，我公司缴清了全款，款清当日苏州工业园区人民法院即向我公司交付《司法网拍成交确认书》及《执行裁定书》，据此我公司取得原属于康宇公司的位于苏州市相城区黄桥镇××号地产；为利于贵我双方后期可能的合作，特函告如下，一、我公司有权收取2016年4月22日起的占有使用费（租金）及物业费；二、如贵方有意继续使用原承租区域，请于2016年8月15日前，书面告知我公司，我公司将安排专门人员与贵方协商；三、如贵方无意继续使用原承租区域，请于2016年8月15日前书面告知，并向我公司缴纳自2016年4月22日起至目前为止的占有使用费（租金），然后迁离；四、如贵方在原承租区域外留有物品等，请于2016年8月15日搬离。 另查明，一八公司成立日期为2016年1月5日，股东为徐大亮、丁志付。苏州洁霸电器有限公司及康宇公司的法定代表人均为项福康。 以上事实由原告提供的被告工商登记信息、（2015）园执字第00954号之二执行裁定书、评估报告、情况说明、公告复印件、联系函、邮寄凭证、邮寄情况网上查询单以及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以确认。 一八公司另提供证据1、厂房租赁协议一份，出租方（甲方）为洁霸公司，承租方（乙方）为丁志付，落款日期为2013年6月1日，主要内容为：甲乙双方签订厂房租赁协议的相关事宜达成如下协议；厂房坐落在永方路××号，甲方拥有该厂房的完全产权；乙方经营乙方证照许可范围内的业务，乙方实行独立核算、自负盈亏、公费分摊、场地租用的经营方式，甲方为乙方经营提供场所、水、电；租赁期限为10年，2013年6月1日至2023年5月31日，承租厂房总面积为1300平方米，月租费为9元/平方米，年租金为140400元；乙方依协议之约定交付乙方后，乙方即享有对该厂房的合理使用权，同时乙方也负有相应的妥善、安全使用的义务；乙方对该厂房及附属物品，应充分尽到爱护、注意义务；乙方负责该厂房及其附属品的修缮、维护、保养；甲方不承担由于乙方管理、使用厂房期间所造成的应对第三人承担的责任；生产所需的电力有甲方提供，费用为1.25元每度；管理成本，乙方按比例与甲方分担，分担依据为双方的实际使用面积和员工总数之结合协商确定，月结月清，如有变更按规定办理，乙方向甲方支付保安及清洁费每月500元；乙方在租赁期内不得乱打乱挖，如有需要必须征得甲方同意，未经甲方同意不得转租、抵押、转让与他人；乙方负责解决自主经营过程中发生的事件，如质量、安全生产、人员安全事故等问题，与甲方无关；乙方在经营活动中，若出现安全事故等重大意外，均有乙方独立承担，甲方不承担一切责任；按时足额向甲方缴纳管理服务费，上述水电费用每月结算一次，次月15日之前付清；房租每年一次性付清；如果乙方未按照本合约约定支付租金超过30日的，甲方有权解除本合同并要求赔偿损失；甲乙双方不得提前终止本协议，如果确需必须提前三个月书面通知对方，经双方协商同意后方可解约，如遇政府拆迁乙方无条件服从；本协议在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，甲乙双方同意交苏州市相城区人民法院诉讼；本合同一式两份，双方签字后生效。证据2、一八公司提供项福康出具的收据一份，内容为：今收到丁志付地租金2013-2023年十年共计人民币1014000元整；收款人项福康，2013年6月10日。证据1、2证明丁志付于2013年6月1日向洁霸公司租赁涉案房地产，2013年6月10日项福康收取了10年租金1014000元，被告占有使用涉案房地产有合法依据，不存在侵占他人权利的事实。 晋宁公司质证称，对租赁协议合法性及关联性不认可，对洁霸公司的印章及项福康的签名无法确认。对收据中项福康签名无法核对。涉案房地产原产权人为康宇公司，洁霸公司无权出租。另外，一八公司与丁志付并非同一主体，一八公司却在实际使用涉案房地产。该租赁协议约定的租金与原告主张的占有使用费的标准相差不大，证明原告的主张具有合理性。 一八公司另陈述，1、项福康是洁霸公司及康宇公司的法定代表人，当时康宇公司的公章已经被封存，项福康及洁霸公司有权出租涉案房地产。2、丁志付租赁涉案房地产是为设立一八公司，一八公司有权使用。3、晋宁公司没有取得相应的物权，并且一八公司的租赁是合法有效的，晋宁公司无权要求一八公司迁离。4、实际租赁的是空地及水塘，后由一八公司自行扩建，包括搭建板房、填水塘；2013年6月1日租赁后即对租赁场地进行建设，后交由一八公司使用，在公司成立前是以丁志付个人名义使用，用于经营车辆维修。5、根据厂方租赁协议，虽然约定租赁的是厂房，不得乱挖乱搭，且需每年一次性支付房租，每月结算支付上月水电费、保安及清洁费，但当时实际只有部分房屋，绝大部分活动板房是一八公司搭建，因项福康欠了很多钱，所以要求一八公司一次性支付现金。 晋宁公司表示，1、租赁协议明确载明出租方为洁霸公司，加盖该公司印章，并由项福康签名，无法推断出项福康签订该协议及收取款项是代表康宇公司，涉案房地产的原产权人是康宇公司，洁霸公司无权出租。2、如果该租赁协议真实，并且丁志付租赁房屋系用于设立公司，应将相应权利变更到公司名下，但没有相应变更，所以是丁志付的个人行为，一八公司无权使用。3、执行裁定书确定了晋宁公司取得权利，并且在该裁定送达时所有权发生转移，晋宁公司有权要求一八公司迁离。 本院认为，根据（2015）园执字第00954号之二执行裁定书及其送达回证，康宇公司名下位于苏州市相城区××路1幢房地产[房屋所有权证号：苏房权证相城字第××号，土地证号：（2012）0700036]（含上述土地上无证房产、装修及附着物价值）的所有权已经于2016年4月**日归买受人晋宁公司所有。一八公司主张其于2013年6月1日起基于丁志付与洁霸公司签订的厂房租赁协议对涉案房地产享有租赁使用的权利，并提供了收据，但是一八公司登记地址为涉案房地产，注册成立时间为2016年1月5日，晚于涉案房地产进入执行程序的时间，其对此未作出合理解释；其表示向项福康支付了10年租金1014000元，但如此大额的款项，其仅提供收据而未提供其他资金交付凭证，有违常理；对于租赁协议中约定的水电费、保安及保洁费等使用涉案房地产必然产生的费用是否实际支出，经本院当庭询问，一八公司未作答复，也未提供相关证据；对于其自2013年6月1日起已实际对涉案房地产进行占有使用，一八公司也未提供证据予以证明。故仅凭厂房租赁协议及收据不足以证明一八公司自2013年6月1日起在涉案房地产上形成了真实的租赁关系，应由一八公司承担举证不能的法律后果。一八公司占有使用涉案房地产并无法律依据及正当理由，现晋宁公司主张被告自黄桥街道永方路××号房地产迁出，符合法律规定，予以支持。晋宁公司主张一八公司支付占有使用费，予以支持，自2016年4月28日起计算至一八公司实际迁出之日止；一八公司提供的厂房租赁协议载明年租金为140400元，表明其认可该租赁价格，现晋宁公司自愿按照该价格主张占有使用费，可予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条第六十六条之规定，判决如下： 一、被告苏州一八车馆汽车服务有限公司应自苏州市相城区黄桥街道永方路18号房地产迁出； 二、被告苏州一八车馆汽车服务有限公司应支付原告苏州晋宁商贸有限公司占有使用费（按照年租金140400元，自2016年4月28日起计算至实际迁出之日止）。 上述两项均于本判决生效之日起二十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。 案件受理费收取为人民币1050元，由被告苏州一八车馆汽车服务有限公司负担（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）。 审 判 长  黄伟丰 代理审判员  黄 伟 人民陪审员  王佩芬 二〇一七年八月二十四日 书 记 员  李方园 / /