湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0302民初2143号原告：十堰长盈工贸有限公司。住所地：湖北省十堰经济开发区白浪街办广州路25号6幢。法定代表人：冯江涛，该公司执行董事。委托代理人：邓敏，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签署签收法律文书。委托代理人：武华丽，该公司经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签署签收法律文书。被告：十堰先成房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰经济开发区白浪中路42号中城巷。法定代表人：陈家胜，该公司总经理。委托代理人：张小舟，湖北献真律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰顺桥汽车零部件制造有限公司。住所地：湖北省丹江口市六里坪工业园。法定代表人：余明显，该公司执行董事。委托代理人：肖艳丽，该公司经理。代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，进行和解等特别授权。委托代理人：陈仕平，十堰市茅箭区援民法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，进行和解等特别授权。原告十堰长盈工贸有限公司（下称长盈工贸公司）诉被告十堰先成房地产开发有限公司（下称先成房地产公司）、陈家胜、陈淑萍、十堰顺桥汽车零部件制造有限公司（下称顺桥汽车零部件公司）、余明显、孙荣玉、余培培合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，准予原告长盈工贸公司撤回对陈家胜、陈淑萍、余明显、孙荣玉、余培培起诉的申请，公开开庭进行了审理。原告长盈工贸公司的委托代理人邓敏、武华丽和被告先成房地产公司的法定代表人陈家胜、被告顺桥汽车零部件公司的委托代理人肖艳丽、陈仕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长盈工贸公司向本院提出诉讼请求：1.解除长盈工贸公司和先成房地产公司、顺桥汽车零部件公司于2012年12月16日签订的《框架协议书》第二、三、七条；2.解除长盈工贸公司和先成房地产公司于2012年12月19日签订的《合作建房协议书》；3.判令顺桥汽车零部件公司、先成房地产公司解除系争土地之他项权，返还长盈工贸公司2241.75平方米土地使用权；4.判令顺桥汽车零部件公司、先成房地产公司赔偿长盈工贸公司损失100万元；5.顺桥汽车零部件公司、先成房地产公司承担诉讼费用。后原告长盈工贸公司申请撤回上诉第3项诉讼请求，并将第4项请求标的变更为3066997.02元。事实和理由：2012年12月16日，长盈工贸公司、先成房地产公司、顺桥汽车零部件公司签订《框架协议书》。2012年12月19日，长盈工贸公司和先成房地产公司签订《合作建房协议书》。两份协议约定，长盈工贸公司将自己所有的2241.75平方米土地使用权转让给先成房地产公司用于开发房地产，范围建设竣工后，长盈工贸公司分得1500平方米房产。协议签订后，长盈工贸公司履行了义务，但先成房地产公司和顺桥汽车零部件公司却私自将原本应用于房地产开发项目的土地使用权抵押贷款1200万元，由先成房地产公司、顺桥汽车零部件公司自行分配使用。上述协议约定的合作开发房地产项目，在合理期限内无实质性进展，且先成房地产公司、顺桥汽车零部件公司将土地使用权抵押贷款无法偿还的行为，违反了协议约定，导致长盈工贸公司无法实现合同目的，依法应当解除，先成房地产公司、顺桥汽车零部件公司应当赔偿长盈工贸公司损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告先成房地产公司辩称：1.先成房地产公司和长盈工贸公司业公司的合同中未约定一方解除合同的条件，双方的行为不符合法定解除条件。2.先成房地产公司没有实际占有长盈工贸公司的土地和厂房，长盈工贸公司不存在损失，长盈工贸公司没有证据证明有逾期损失和资金占用损失。3.先成房地产公司和长盈工贸公司、顺桥汽车零部件公司签订了一份三方协议，长盈工贸公司向先成房地产公司借有款，拍卖土地之后所得资金应减去先成房地产公司出借款及利息。4.土地整体过户后由先成房地产公司办理手续，先成房地产公司履行协议给了顺桥汽车零部件公司300万元。被告顺桥汽车零部件公司和余培培辩称：顺桥汽车零部件公司和长盈工贸公司都是土地所有人，关于长盈工贸公司的第1项和第2项诉讼请求，涉及顺桥汽车零部件公司的权利义务，顺桥汽车零部件公司已基本履行完毕。长盈工贸公司和顺桥汽车零部件公司没有直接关系，要求顺桥汽车零部件公司赔偿损失没有法律依据。请求依法驳回对顺桥汽车零部件公司的诉讼请求。对双方没有争议的以下事实，本院予以确认：2012年12月16日，顺桥汽车零部件公司（甲方）和长盈工贸公司（乙方）、先成房地产公司（丙方）签订《框架协议书》。三方确认的背景为：甲方在十堰市白浪东路13号有36470.4平方米的土地使用权；2009年7月9日，甲、乙签订《土地、厂房转让合同》，约定甲方将经初步测量面积为2241.75平方米的土地使用权及厂房转让给乙方，土地使用年限43年，土地及厂房合计价款150万元；合同签订后，乙方支付了首付款40万元，甲方将土地及厂房交付给乙方使用至今。但甲方未如期按约定办理土地证分户给乙方，故甲、乙方先后向法院提起诉讼，至今尚未终结诉讼。三方约定：（第一条）乙方在本协议签订后于2012年12月31日前向甲方支付土地、厂房转让尾款110万元，经甲方指示直接给付丙方；（第二条）协议签订后十五日内，甲、乙双方共同负责办理该宗地的解押登记手续，并共同协助丙方将该宗地全部过户到丙方名下，由丙方负责全面开发、建设；（第三条）乙方以自己拥有的2241.75平方米的土地使用权与丙方合作，共同开发、建设（具体协议另行签订）；（第五条）甲、丙方均同意乙方在不影响该宗地开发、建设的基础和前提下继续利用进行生产经营活动，当该总地的开发建设需要时，则乙方必须及时无条件办理该场地；（第七条）丙方对该宗土地的整体开发、建设、竣工负总责，若最终不能实现本协议约定的合同目的，且造成甲方或乙方的现有建筑地貌损毁或破坏的，则丙方负责赔偿因此给甲、乙方造成的实际经济损失；本协议在甲、丙方的《联合建房协议书》生效时同时生效。2012年12月19日，先成房地产公司（甲方）、长盈工贸公司（乙方）签订《合作建房协议书》。协议约定：乙方同意将其2241.75平方米土地及所属权益（含所有建筑物）过户到甲方名下进行合作建房，土地过户的相关税费、补交的土地出让金、建房前期手续费及建设资金等全部由甲方先行支付；房屋建设竣工后，乙方分得1500平方米的房产，位置在乙方过户前的土地位置之上范围内，从第一层起按一个楼梯单元整体面积垂直向上计取至取得1500平方米的房屋止，因房屋面积的不可分割导致面积超过部分，由乙方按超过面积届时市场价向甲方支付房款，房屋面积不足部分由甲方以现金方式按届时市场价向乙方补款；甲方尽最大努力维护乙方继续利用该土地使用权进行生产经营活动，当甲方经土地过户并将规划许可证办理到位后，通知乙方3个月内将土地及地上建筑物交付给甲方；甲方同意于2013年元月20日前借给乙方50万元，以支持乙方企业发展和购置新厂房使用，该款按月利息5000元，乙方同意将自己应分配的房产一层为此借款的抵押担保；甲方必须在开工许可证办理到位之日起18个月向乙方交付房屋（除遇不可抗力因素外）；土地过户中若出现不可抗力或政府行为致使不能继续履行，或该总地经甲方努力不能变更为商住用地的，双方与顺桥汽车零部件公司协商，另行签订补充协议，或按《框架协议书》第七条的约定执行；任何一方不得违约，否则，违约方按该项目总投资额的10%向守约方支付违约金；本协议在甲方与顺桥汽车零部件公司签订的《联合建房协议书》及《框架协议书》生效时或之后生效。上述协议签订当月22日，**经手从先成房地产公司处借款50万元，约定月息5000元。2013年，长盈工贸公司配合将涉案的2241.75平方米土地使用权过户到先成房地产公司名下。2016年1月26日，先成房地产公司将包含涉案土地的36253.4平方米土地使用权用于向湖北武当山农村商业银行股份有限公司（下称武当山农商行）抵押贷款。先成房地产公司至今未通过土地用途变更、未启动建设项目，也未还清上述贷款。武当山农商行起诉后，湖北省丹江口市人民法院作出（2018）鄂0381号民事调解书。2020年4月15日，湖北省丹江口市人民法院作出执行裁定，裁定以评估价1016万元作为保留价，拍卖先成房地产公司所有的位于十堰市××浪区××浪街办××（××）××、××（××）××办公用房及××36253.4平方米工业用地（地号：0004356，图号：55.50-59.00）。本次拍卖于2020年6月1日因无人出价而流拍。经长盈工贸公司申请，本院委托湖北楚信资产评估房地产估价事务所对位于十堰市白浪东路13号土地面积2241.76平方米使用权（含厂房面积1523平方米、其他建筑物、构筑物、设施等）财产权价值进行鉴定。该单位于2020年4月28日作出鉴定意见，以2020年1月10日为基准日，评定上述标的的合理市场价值为3066997.02元，其中土地使用权744350.67元、厂房1551150元、房屋134685元、隔墙4297.8元、航车201600元、配电房13315.5元、高压电房11316元、围墙5544元、彩钢瓦棚8547元、房屋34020元、铁质大门3822元、门柱1275元、电缆21645元、防盗网14256元、油漆房6090元、排风扇3094元、办公室26651.25元、铁质大门4288.2元、挡墙31248元、排水沟5670元、水泥路29919.6元、开关站（变压器）204920元、水管5292元。此外，先成房地产公司还主张长盈工贸公司于2015年2月9日向先成房地产公司借款2万元，约定月息2%，由**经手；长盈工贸公司于2015年7月4日向先成房地产公司借款2万元用于孩子学费，由武华丽、**经手。本院认为：先成房地产公司和顺桥汽车零部件公司、长盈工贸公司签订的《框架协议书》及与长盈工贸公司签订的《合作建房协议书》不违反法律规定，应认定为有效。《框架协议书》中第二、三、七条是关于长盈工贸公司和先成房地产公司合作建房的条款，先成房地产公司将涉案土地使用权设定抵押，此后土地使用权被人民法院裁定处置，长盈工贸公司与先成房地产公司之间合作建房的目的不能实现，合作建房协议已不能履行，长盈工贸公司主张解除《框架协议书》第二、三、七条和《合作建房协议书》应予支持。上述协议解除后，长盈工贸公司有权要求先成房地产公司返还自己的土地使用权，因先成房地产公司将土地使用权用于抵押，并被人民法院执行，已不能返还，长盈工贸公司主张先成房地产公司赔偿相当于土地使用权价值的损失应予支持。此外，建造在该土地上的建筑物、构筑物和不能转移、或者转移后价值减损的设施，先成房地产公司亦应予赔偿。航车、开关站属可转移的设备，长盈工贸公司可自行处分。湖北楚信资产评估房地产估价事务所的鉴定意见具有较强的证明力，应予采信。由此，在《合作建房协议书》解除后，先成房地产公司应赔偿长盈工贸公司的损失为2660477.02元（3066997.02-201600-204920）。先成房地产公司向长盈工贸公司出借50万元是依据《合作建房协议书》的约定，**是长盈工贸公司签订《合作建房协议书》的代表，先成房地产公司有理由相信**经办50万元借款是职务行为，因此，**于2012年12月22日经手所借的50万元应由长盈工贸公司承担民事责任，先成房地产公司主张用该债权冲抵其债务应予支持。该应抵销的债务包括借款本金50元，及自2012年12月22日至2020年7月2日的利息451666.67元，合计951666.67元。先成房地产公司不能证明**、武华丽在2015年经手向先成房地产公司借款属职务行为，主张该借款冲抵在本案中应承担的民事责任的理由不能成立，上述借款本院在本案中不予审查。长盈工贸公司将自有土地使用权交给先成房地产公司用于开发，在《框架协议书》中，该约定的相对人是长盈工贸公司和先成房地产公司；在《合作建房协议书》中，合同的相对人也是长盈工贸公司和先成房地产公司。而且，长盈工贸公司将土地使用权交给先成房地产公司后，先成房地产公司是该土地使用权人，因先成房地产公司将土地使用权抵押原因导致土地使用权被人民法院执行，应由先成房地产公司向长盈工贸公司承担责任，长盈工贸公司主张顺桥汽车零部件公司承担责任没有法律依据，该请求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告十堰长盈工贸有限公司与被告十堰先成房地产开发有限公司、十堰顺桥汽车零部件制造有限公司于2012年12月16日签订的《框架协议书》第二、三、七条；二、解除原告十堰长盈工贸有限公司与被告十堰先成房地产开发有限公司于2012年12月19日签订的《合作建房协议书》；三、被告十堰先成房地产开发有限公司赔偿原告十堰长盈工贸有限公司损失2660477.02元，冲抵其对原告十堰长盈工贸有限公司的债权951666.67元，还应支付1708810.35元；四、驳回原告十堰长盈工贸有限公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，保全费5000元，鉴定费18000元，合计36800元，由被告十堰先成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张京郧人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年七月六日书 记 员  彭 苗