新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新22民初111号 原告：新疆东疆春农产品综合批发市场有限公司，住所地：哈密市北出口303省道东侧（广东工业园区）。 法定代表人：孙中村，董事长。 委托诉讼代理人：牛建鹏，新疆方天律师事务所律师。 被告：哈密歌舞团，住所地：哈密市伊州区中山南路**。 法定代表人：吉力力·吾斯曼，团长。 委托诉讼代理人：任耘，新疆君始律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡万鹏，新疆君始律师事务所律师。 新疆东疆春农产品综合批发市场有限公司（以下简称东疆春公司）与哈密歌舞团（以下简称歌舞团）合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行审理。东疆春公司的法定代表人孙中村及其委托诉讼代理人牛建鹏、歌舞团的委托诉讼代理人任耘、蔡万鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东疆春公司向本院提出诉讼请求：1、判令歌舞团赔偿新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼24楼一层房屋款约1704.33万元（最终房屋价款以法院审理确认数据为准）；2、判令歌舞团赔偿逾期支付1000万元的违约金300万元；3、由歌舞团承担本案案件受理费、送达费、评估鉴定费。事实和理由：2013年12月20日，我公司与歌舞团签订关于东艺商城改建的合作协议书，我公司按照约定进行了投资开发，后因歌舞团的原因造成合作协议无法继续履行，2016年5月10日，我公司与歌舞团又签订了解除合同协议书，约定歌舞团对我公司的损失补偿现金3000万元和新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层（建筑面积1893.7平方米）。现歌舞团按照约定支付了2000万元补偿款，剩余1000万元未能按期支付，新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）项目也因歌舞团的原因取消建设。在我公司多次催要无果，诉至法院。 歌舞团辩称：一、解除合作协议书中约定的新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层无偿归东疆春公司所有，一方面，该大厦并未修建，顶楼一层的价值无法评估，即使补偿也不应该按照实际价值计算；另一方面，项目取消是因为公共利益需要，不是歌舞团故意违约，东疆春公司并未对此支付相应对价，应免除歌舞团的责任。二、3000万元补偿款已经全额支付，最后1000万元逾期支付系金币山公司承诺接盘后拒绝签约所致，非歌舞团故意违约，应当免除歌舞团责任。三、协议中约定的每日3000元违约金是以全部3000万元补偿款为基数计算的，歌舞团实际逾期支付金额为1000万元，应按照每日1000元计算违约金，逾期时间为322天，违约金总额应为32.2万元，东疆春公司主张300万元没有依据。最后，经哈密市审计局委托审计，东疆春公司在新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）项目的前期投入总额不足3000万元，项目因公共利益取消，歌舞团丧失了获取利益的可能，且东疆春公司已经领取了3000万元补偿款，再判令歌舞团支付高额补偿有失公平。 东疆春公司围绕其诉讼请求，提供了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 1、2016年5月10日东疆春公司与歌舞团签订的解除合同协议书，证明东疆春公司主张新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层房屋款及1000万元补偿款违约金计算有双方约定。歌舞团认可上述证据的真实性和合法性，对关联性和证明的问题不认可，表示东疆春公司已经拿回其前期投入的3000万元，新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼房屋本就是无偿给东疆春公司的，项目因公共利益和城市规划被取消，并不是歌舞团的过错，不应该由歌舞团承担违约责任。 2、新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）建筑方案设计图，证明东疆商贸大厦的地理位置、用途、第24层的建筑面积为1893.7平米。歌舞团质证认为该设计图只是东疆春公司自行委托设计公司制作的图纸，不是规划或者审定图纸，设计图纸与建设完成的实物是有差别的，不能以这份没有审定的图纸进行评估。 3、东疆商贸大厦移交资料清单和2015年哈密市第四次规划委员会会议纪要（哈市规委[2015]4号），证明新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）已经证实纳入城市规划，规划图等材料已经全部移交给了歌舞团，歌舞团如果不认可东疆春公司提交的规划图，应当提交正式的规划图。歌舞团认可移交清单的真实性、关联性，对会议纪要的真实性没有异议，但是对证明的问题不认可，会议纪要只是原则上同意大厦规划，具体细节还没有确定。 4、2016年5月26日歌舞团、东疆春公司和哈密地区正信融资担保有限公司（以下简称正信公司）签订的补偿款质押三方协议；2016年5月27日正信公司、伊吾县农村信用合作联社、东疆春公司签订的委托贷款借款合同。证明歌舞团逾期支付1000万元补偿款导致东疆春公司未能按期偿还贷款，产生222万元逾期利息，是本案中主张300万元逾期利息的依据之一。歌舞团认可上述两份证据的真实性，但是不认可其关联性和证明的问题，认为这两份证据与本案没有直接关系，歌舞团逾期支付1000万元补偿款并不必然导致东疆春公司逾期偿还贷款，歌舞团并不承担担保责任，东疆春公司以这两份证据作为其主张300万元违约金的依据不符合法律规定。 5、东疆春公司出具的《关于支付正信融资担保有限公司借款利息及服务费的说明》及24张正信公司开具的委贷利息增值税发票、1张伊吾县农村信用合作联社收回贷款凭证，证明歌舞团逾期支付1000万元补偿款，导致东疆春公司逾期向伊吾县农村信用合作联社归还贷款，产生逾期利息155.66万元，应当计入违约金。歌舞团对上述证据的真实性、关联性均不认可，认为东疆春公司与正信公司的贷款与歌舞团无关。 6、2016年5月25日东疆春公司与哈密汇德典当股份有限公司签订的典当合同，证明东疆春公司在文化大厦项目前期投入后造成流动资金紧张，通过典当房产取得400万元流动资金，歌舞团逾期支付1000万元补偿款，使东疆春公司多支付了12万元利息，是本案中主张300万元逾期利息的依据之二。歌舞团对典当合同的真实性、关联性均不认可，典当合同是在东疆春公司与歌舞团签订解除协议之后签订的，与歌舞团无关，歌舞团对合同中载明的400万元是否支付、支付后款项用于何处均不知情。 7、2017年6月3日歌舞团出具的《关于哈密歌舞团“东艺商城”改建项目运转的情况说明》，证明：第一，歌舞团和东疆春公司解除合作协议，补偿方式即为支付现金3000万元和交付新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层的产权；第二，说明中提到有设计图纸，歌舞团应将图纸提交法院。歌舞团对该份说明是否为最后定稿不能确认，对关联性和证明的问题亦不认可，第一，关于设计图纸，我方的意思是东疆春公司提交的图纸没有经过最后审定，也没有实际施工，不能作为评估依据；第二，该份说明反而证明歌舞团与东疆春公司解除合作协议的原因是东疆春公司资金不到位而非歌舞团的过错，因此歌舞团不应该再承担补偿责任。 本院对证据1、2、3、4、5的真实性予以确认。证据6、7的真实性、关联性不予确认。 歌舞团围绕其答辩意见提供了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 1、2013年12月20日歌舞团与东疆春公司签订的关于东艺商城改建的合作协议书，证明双方就合作开发新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）项目达成一致意见。东疆春公司认可该份证据的真实性关联性。 2、2016年5月10日歌舞团与东疆春公司签订的解除合同协议书，证明双方就解除合作协议书达成一致意见，并约定歌舞团向东疆春公司支付补偿款3000万元，并待新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）建成后，将顶楼一层无偿给东疆春公司。东疆春公司认可该份证据的真实性关联性。 3、2016年1月13日哈密市规划局规划设计条件通知书，证明本通知书上仅提出了具体设计要求，新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）尚未通过规划审批。东疆春公司对该证据的真实性认可，关联性不认可。 4、关于东疆春公司支付东艺商城拆迁改造项目资金的审核情况（哈市审函[2015]49号），附哈密东艺商城改建合作项目截止2016年末建设投资财务状况专项审计报告，证明东疆春公司前期总投入是20278596.67元，歌舞团向东疆春公司支付的3000万元补偿款已经足以弥补其公司的损失，不应该再承担赔偿责任。东疆春公司对该份证据的真实性认可，关联性不认可，表示其公司还有其他损失，已经支付的补偿款并不足以弥补其损失，双方应当履行协议约定。 5、歌舞团向东疆春公司付款凭证及收据，其中2016年5月11日通过中国银行付款2000万元，2017年8月30日通过建设银行付款1000万元。证明歌舞团已经将双方约定的3000万元补偿款全部支付给了东疆春公司，且最后一笔1000万元的付款时间为2017年8月30日，不是东疆春公司所说2017年9月付清。东疆春公司对该组证据的真实性不持异议，表示最后一笔1000万元付给了正信公司，证实东疆春公司与正信公司的借款与歌舞团有直接关系，歌舞团应当承担逾期支付补偿款产生的222万元违约金。 本院对证据1、2、3、4、5的真实性予以确认。 经审理查明：2013年12月20日，歌舞团与东疆春公司签订关于东艺商城改建的合作协议书，约定东疆春公司筹集资金，歌舞团将原东艺商城土地作为开发项目的投资，双方联合开发东艺商城改建为新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）项目。协议签订后，东疆春公司投入资金开始前期工作。2016年5月10日，歌舞团与东疆春公司签订解除合同协议书，约定：“一、双方自愿解除关于东艺商城改建的合作协议书；二、因乙方（东疆春公司）在合作前期对合作项目进行了部分投入，现甲方（歌舞团）对乙方的投入按以下方式进行补偿：1、向乙方支付补偿款人民币3000万元（大写：叁仟万元整），于本协议书签订后3个工作日内支付人民不2000万元（大写：贰仟万元整），剩余款项人民币1000万元（大写：壹仟万元整）于本协议签订之日起6个月内付清。2、新建文化大厦顶楼一层无偿归乙方所有，该楼整体竣工验收合格并出具验收报告之日起十五天之内，甲、乙双方办理交接手续……六、违约责任……2、甲方逾期支付补偿款的，每逾期一日，向乙方支付3000元违约金；甲方逾期向乙方交付顶楼一层的，每逾期一日，向乙方支付人民币2000元（大写贰仟元整）违约金……”解除协议签订后，因规划原因，新建文化大厦项目停止。 另查明，2016年5月11日，歌舞团向东疆春公司支付补偿款2000万元。2016年5月26日，歌舞团、东疆春公司、正信公司签订补偿款质押三方协议，约定以歌舞团尚未支付的1000万元补偿款作为质押担保，正信公司向东疆春公司发放委托贷款，歌舞团需直接将剩余补偿款打入正信公司指定账号，逾期视同违约，违约所发生的代偿费用均由歌舞团承担。2016年5月27日，正信公司、伊吾县农村信用合作联社、东疆春公司签订委托贷款借款合同，约定伊吾县农村信用合作联社向东疆春公司发放800万元委托贷款，借款期限自2016年5月27日至2016年11月26日，年利率24%，东疆春公司未按约定期限还款的，从逾期之日起在合同约定的利率基础上上浮50%计收罚息。2017年8月29日，东疆春公司向歌舞团出具收到1000万元补偿款的收据，次日，歌舞团向正信公司打款1000万元。从2016年11月27日至2017年8月29日，东疆春公司共向正信公司支付逾期利息155.66万元。 本案审理过程中，经东疆春公司申请，本院委托中证房地产评估造价集团有限公司对新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层的价值进行评估，中证房地产评估造价集团有限公司复函认为因建筑物图纸未审核、土地性质、规划条件未审批，无法进行评估。本院又委托新疆华远房地产评估有限公司对相同地段商业楼即领先购物广场和新世纪生活广场顶层的房产询价，询价基准日以立案日期即2017年9月18日确定。2018年4月25日，新疆华远房地产评估有限公司出具房地产询价报告，确定领先购物广场顶层在询价基准日的房地产单价为8051元/平方米，新世纪生活广场顶层在询价基准日的房地产单价为7218元/平方米。歌舞团对询价程序和结果均有异议。东疆春公司支付询价费30000元。 本院认为，东疆春公司和歌舞团自愿签订的解除合同协议书，内容不违反法律规定，本院对该协议予以确认。本案的争议焦点是：1、歌舞团是否应当赔偿新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层的房屋款，房屋款价值如何确定；2、最后一笔1000万元补偿款的违约金如何计算。合法有效的合同，当事人应当严格全面履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。虽然新建文化大厦项目并非歌舞团的原因而停止，但歌舞团已不能按照协议约定交付新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层，依据合同法的上述规定，歌舞团应当支付相应价款。本案中，东疆春公司和歌舞团签订解除合同协议书之后，歌舞团没有按照约定严格全面履行协议义务，东疆春公司起诉要求歌舞团赔偿损失、支付违约金符合法律规定，本院予以支持。歌舞团认为其应当免责的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。关于新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层的房屋款价值如何确定的问题，由于涉案项目并未实际建设，无法按照正常程序进行房产价值评估鉴定，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定，依法委托鉴定机构对涉案项目同地段商业楼进行询价，根据询价结果及本案项目情况，本院取领先购物广场顶层和新世纪生活广场顶层价格的中间价酌定新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层房地产单价为7500元/平方米。庭审过程中，东疆春公司提交一份新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）设计图纸，证明顶楼一层建筑面积为1893.7平方米，歌舞团不认可该份图纸的真实性、关联性，表示双方合作过程中至少有三份图纸，都未经过规划审核，不能作为定案依据，但是歌舞团并未向本院提交其他设计图纸，本院对该份图纸中顶楼一层的建筑面积为1893.7平方米的内容予以采信。综上，歌舞团应赔偿东疆春公司新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层房屋款确定为14202750元。 关于最后一笔1000万元补偿款的违约金如何计算的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中，双方当事人在解除合同协议书中约定歌舞团逾期支付补偿款的，每逾期一日，向东疆春公司支付3000元违约金，从双方签订协议后六个月即2016年11月11日起至歌舞团支付1000万元补偿款之日即2017年8月30日止，共计逾期293天，违约金应为879000元。东疆春公司起诉认为由于歌舞团逾期支付1000万元补偿款，导致其公司向正信公司、哈密汇德典当股份有限公司支付的利息等费用远远超过约定的违约金数额，因此要求增加违约金。本院结合歌舞团、东疆春公司、正信公司签订的补偿款质押三方协议中关于“歌舞团需直接将剩余补偿款打入正信公司指定账号，逾期视同违约，违约所发生的代偿费用均由歌舞团承担”的内容，以及2017年8月30日歌舞团将1000万元补偿款直接打入正信公司指定账户的事实，认为东疆春公司向正信公司支付的155.66万元利息费用应由歌舞团承担。东疆春公司与哈密汇德典当股份有限公司签订的典当合同与本案没有直接关联，本院不予确认。综上东疆春公司要求增加违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但其主张增加的数额过高，本案依据东疆春公司向正信公司支付的利息费用确认歌舞团应支付的违约金数额为155.66万元。 综上所述，东疆春公司要求歌舞团赔偿新建文化大厦（哈密东疆商贸大厦）顶楼一层房屋款、支付1000万元补偿款违约金的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、哈密歌舞团于本判决生效之日起十日内向新疆东疆春农产品综合批发市场有限公司支付赔偿款1420.275万元。 二、哈密歌舞团于本判决生效之日起十日内向新疆东疆春农产品综合批发市场有限公司支付违约金155.66万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费142017元，由新疆东疆春农产品综合批发市场有限公司负担30354元，由哈密歌舞团负担111663元。评估询价费30000元，由哈密歌舞团负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 审 判 长 邱       洪 审 判 员 古丽合尼木·尼牙孜 人民陪审员 邓   亚   莉 二〇一八年八月三十日 书 记 员 妥   晓   梅