四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0802民初2629号 原告：曹小龙，男，汉族，生于1987年2月26日，住广元市。 委托诉讼代理人：冯艳，四川同方正律师事务所广元分所律师。 委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师 被告：四川金坤房地产开发有限责任公司，住所地：成都市武侯区。 法定代表人：魏红兵，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王永罡，四川源森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏小军，男，汉族，生于1971年2月8日，住广元市利州区。 被告：四川金坤房地产开发有限责任公司广元分公司，住所地：广元市利州区。 负责人：魏小军，职务：经理 原告曹小龙与被告四川金坤房地产开发有有限责任公司（以下简称“金坤房地产公司”）、四川金坤房地产开发有限责任公司广元分公司（以下简称“金坤房地产广元分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告金坤房地产公司的委托诉讼代理人及被告金坤房地产广元分公司的负责人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹小龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，并协助原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2、判令被告向原告支付因未按期取得商品房所在楼栋的权属证明的违约金48497元（以已付购房款为基数，按日万分之一自2013年11月1日暂计算至起诉之日）。3、判令被告向原告支付因未按期协助原告办理房屋两证的违约金372元。4、判令被告向原告支付资金占用利息1295元（以4632元为基数，按年利率6%自2012年10月26日暂计算至起诉之日）。5、案件受理费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年2月2日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买了被告预售的位于广元市利州区的商品房。合同第二十条约定：1、被告应当在2013年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则按已付房款每日万分之一向原告支付违约金；2、应被告的责任，原告在交房之日没有取得房屋双证，被告应向原告支付已付房款千分之一的违约金。合同签订后原告积极的履行了付款义务，被告还向原告收取了办理产权等相关费用4632元，但被告既没有按约取得原告所购商品房所在楼栋权属证明，也没有履行协助义务为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。 被告金坤房地产公司、金坤房地产广元分公司共同辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》属实，关于违约金的计算方式被告方认为有误。2、原告诉请已经超过诉讼时效，诉讼时效的起算点应该是2013年10月31日。3、被告认为双方约定的违约金过高，被告及时交付房屋，被告没有构成根本性违约，原告没有产生实际损失。4、合同约定内容是出卖方应当在2013年10月31日取得权属证明，而不是指证书，被告在合同约定时间取得的《国有建设用地使用权出让合同》也是权属证明的种类之一。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年2月2日，原告（乙方）与被告金坤房地产广元分公司（甲方）签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买被告开发的位于广元市利州区房屋，约定：一、基本情况：1、建筑面积81.90平方米，2、价款372481元。二、付款方式及期限：贷款方式付款。三、房屋交付时间：2012年10月31日。四、交接手续：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、第二十三条约定的物业服务费用、按国家规定买受人应交纳的办理房屋产权证书的相关费用，并在接收该商品房的同时将上述费用交给出卖人。五、产权登记：（一）初始登记出卖人应当在2013年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房价每日万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×内取得房屋所有权证的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款千分之一支付违约金。 协议约定：一、房价款的支付：3、乙方若采取银行按揭贷款方式付款购房，必须履行如下约定：（1）乙方付款时间：买受人于合同签订的当日内，向买受人支付按揭购房首付款112481元，余款260000元向广元市利州区农村信用合作联社嘉陵信用社申请按揭贷款……六、关于产权的登记的约定1、为了方便买受人办理商品房各种权证，出卖人统一在商品房交付后540日内为买受人代办分户《房屋所有权证》、《房屋他项权利证书》，分户《国有土地使用证》在办理了分户《房屋所有权证》后2年办理完毕。如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，出卖人按合同的约定承担违约责任，如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。2、出卖人代办上述权证，买受人应当与以配合，买受人需在交房前向出卖人提供以下全部资料和付清相关费用（以政府相关部门的要求为准）。（1）买受人须向出卖人提供以下资料；以实际办理产权当时政府相关部门的要求为准。（2）买受人须向出卖人缴纳相关费用；按当时国家规定买受人应缴纳的办理房屋产权证书的相关费用。 合同签订当天，原告向被告支付了购房首付款112481元，剩余尾款依约交付。2012年10月26日，原告缴纳办理产权等相关费用4632元。 庭审中，被告认可至今尚未取得所在楼栋房屋权属证书，亦没有办理房屋权属转移登记，并当庭陈述了延迟办理权属证书的原因系：1、规划部门临时变更；2、开发公司与建设施工单位发生纠纷正在审理中，建设施工单位未提交相关资料。原告确认被告在合同约定的时间内向其交付了所购商品房。 另查明，被告金坤房地产广元分公司系被告金坤房地产公司于2010年3月29日设立的分公司，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发经营、房屋建筑工程、商务服务业。2012年4月5日，广元市国土资源局与被告金坤房地产公司《国有建设用地土地使用权出让合同》，载明：出让土地坐落于广元市利州区，用途：城镇住宅用地。 本院认为，原告与被告金坤房地产广元分公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，其内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面真实履行合同义务。合同签订后，原告按约支付了房屋价款，履行了主要合同义务，被告金坤房地产广元分公司应按合同履行办理房屋权属证明的义务。房屋买卖中的所在楼栋的权属证明，系指房屋产权证，俗称“大产权证”，包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，被告辩解理由“合同中约定的2013年10月31日前办理的是该栋楼的权属证明，而不是证书，《国有建设用地使用权出让合同》也是权属证明的种类之一”明显是对双方约定的曲解，也与客观实际不符，同时违背了合同双方真实意思表示。购房者必须在房地产开发企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书的基础上，才能申请办理所购房屋的转移登记，领取房屋产权证。被告金坤房地产广元分公司至今未办理房屋产权初始登记，致使原告无法申领房屋产权证书，故而被告金坤房地产广元分公司的行为构成违约，应当承担合同约定逾期办理初始登记和转移登记的违约责任。 针对诉讼时效问题，本院认为，本案中被告已经交付房屋，原告亦已实现对房屋的合法占用，作为买受方的原告要求被告履行办理房屋所有权登记请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规制。但作为合同一方当事人要求合同另一方依据合同约定承担逾期办证违约金的请求，是为债权请求权，需受2年普通诉讼时效的约束。关于逾期办理房屋所在楼栋权属证明的违约行为，双方约定违约金为按日累计计算，开发公司应承担的违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，每日产生的违约金均为独立债权，应单独适用诉讼时效。本案中，当事人明确约定被告取得初始登记的时间为2013年10月31日，故逾期办理商品房所在楼栋的权属证明的违约金起算时间为办证届满之日，即2013年11月1日。因被告延迟办理初始登记违约金数额每天持续增长中，故本院对于原告诉请的从起诉之日倒推2年内的违约金予以保护，其他因过时效不予支持，经计算逾期办理商品房所在楼栋的权属证明的违约金数额为：违约天数730天×房屋总价款372481元×0.0001＝27191元。关于原告诉请的被告延迟办理房屋产权证的违约金诉讼时效问题，虽被告逾期办理转移登记的违约行为仍在延续中，但双方当事人明确约定了办理房屋产权证的时间为房屋交付之日起540日内，违约金数额为总房款的千分之一（372481元×0.001＝372元），即一旦被告行为构成违约，违约金金额便已明确，违约时间长短以及违约行为的延续不会造成违约金金额的变动，故原告的该项诉讼请求应在被告逾期之日起两年内主张。本案房屋交付时间为2012年10月31日，故原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金请求权的起算点为2014年4月25日，原告行使该项违约金请求权最迟时间为2016年4月24日，而本案原告并未举证证明期间存在时效中断、中止的情形，因此原告要求被告因未按期协助其办理房屋两证的违约金372元因超过诉讼时效成为自然债权，本院不予支持。 关于违约金数额是否过高、是否应予调整的问题，违约金是当事人通过约定而预先确定，在弥补守约方损失的同时，还兼具有对违约方的惩罚作用。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定逾期办理房屋所在楼栋权属证明的违约金计算标准为已付房价每日万分之一，经换算为年利率3.65％，没有超过金融部门同期贷款利率，不违反法律规定，本院予以确认。 关于原告诉请的被告继续履行合同，并协助其办理房屋双证的主张，经本院向广元市土地资源局核实，诉争房屋延迟办证的原因系，该项目是灾后重建项目，在开发过程中被告金坤房房地产公司申请办理改变土地利用条件手续，并与广元市国土资源局签订了《国有建设用地出让合同》。但被告未按照合同约定缴纳土地出让价款，同时该项目尚未办理规划核实、综合竣工验收和土地利用验收手续，该项目暂时无法办理不动产首次登记，也无法为买受人办理不动产权证。广元市国土资源局多次向被告催缴土地价款和违约金，督促其完善相关手续。因此，原告诉请被告办理双证的主张条件不成就，本院不予支持。但若在条件成就时，被告仍旧拒绝配合办理证件，原告可以再另行诉请。 关于原告诉请被告向其支付预交的办理房产证等相关费用的资金占用利息的主张，交纳契税是房屋买受人应承当的法定义务，被告延迟办证的行为与交纳契税无因果关系，原告缴纳契税的义务和金额不会因被告延迟办证的违约行为而免除和减少，且被告因为延迟办证的违约行为已需承担支付违约金的违约责任，故本院对原告该项诉请不予支持。 关于责任承担问题。因被告金坤房地产广元分公司系被告金坤房地产公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，总公司应当对其设立的分公司的债务承担清偿义务，故被告金坤房地产公司应当对被告金坤房地产广元分公司的上述债务承担清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、限被告四川金坤房地产开发有限责任公司广元分公司、被告四川金坤房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内共同向原告曹小龙支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金27191元。 二、驳回原告曹小龙其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费527元，由被告四川金坤房地产开发有限责任公司广元分公司、四川金坤房地产开发有限责任公司有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  刘云丹 二〇一七年八月十四日 书记员  李忠芹