北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5157号上诉人（原审被告）：王志斌，男，1970年2月25日出生，汉族，北京美华投资有限公司总经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：鲍凯宇，男，1994年9月26出生，汉族，北京美华投资有限公司员工。被上诉人（原审原告）：李蕊，女，1982年12月19日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。上诉人王志斌因与被上诉人李蕊房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初51315号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志斌上诉请求：撤销一审判决第二、四项，将本案发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费由李蕊承担。事实和理由：一审法院认定免租期的起始日为2017年10月15日，并将免租期期间排除在占有使用费计算时间外，明显属于认定事实不清，证据不足；一审法院认定李蕊的装修损失为20万元，由王志斌赔偿李蕊14万元，系认定事实不清，证据不足；针对装修费用问题，李蕊当时提交的是2017年11月27日给王仁三的转账，但是转账凭证中没有摘要或备注，王仁三没有出庭作证，也没有书面证据，王志斌不清楚这10万元具体是何费用，请法院依法查清。李蕊辩称，同意一审判决，不同意王志斌的上诉请求和事实理由。李蕊向一审法院起诉请求：1.请求法院确认李蕊、王志斌签订的《建国门美华世纪会所租赁合同》无效；2.王志斌返还李蕊支付的租赁保证金以及2017年09月27日至2018年3月26日的租金共计245000元；3.王志斌返还李蕊垫付的进场施工费及上下水安装费21000元；4.王志斌按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自王志斌收到前述款项之日至实际返还之日的利息；5.王志斌赔偿李蕊支付的租赁房屋的装修费用200000元。一审法院认定事实：2017年9月18日，李蕊（乙方）与王志斌（甲方）签订涉案合同，约定乙方承租甲方涉案房屋，租赁用途为营业执照经营允许的范围内的商业行为；租期3年，租赁期限自乙方进场装修之日起；免租期一个月，即乙方进场装修之日起算；起租日即2017年9月27日，免租期限届满之次日为起租日；租金按半年进行支付，每半年租金210000元；双方签订合同当日，乙方应向甲方支付租赁保证金，具体金额为35000元；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，李蕊向王志斌支付保证金35000元及2017年9月27日至2018年3月26日的租金210000元。2017年11月16日，李蕊（乙方）与王志斌（甲方）签订补充协议，约定乙方承租甲方位于涉案房屋的临时建筑物，从事舞蹈培训工作；因租赁物无上下水，甲方、乙方一致同意在租赁物内安装上下水，确保租赁物正常使用；工程费用由乙方先行垫付，工程安装结束后，乙方按照甲乙双方确认的价格将工程费用发票交由甲方后，有权从甲方应收取单店30%的收益中扣除。庭审中，李蕊另提交如下证据：1、装修合同，证明李蕊已对涉案房屋进行了装修；王志斌对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，没有单位公章；经核，装修合同显示签订时间为2017年10月12日，发包方为本案李蕊，承包方为王仁三，工程施工地点为建国门外建华南路15号美华世纪大厦，开工日期2017年10月15日，竣工日期2017年11月20日，工程造价265000元；2、转账记录及其与装修人王仁三的微信对话记录，证明李蕊已经支付装修费；王志斌对该证据不认可，称数额与李蕊主张的数额不符，且无法确认李蕊支付的费用为装修费；经核，李蕊于2017年11月14日通过案外人沈聪账户向王仁三转账100000元，于2017年11月27日通过自己账户向王仁三转账100000元；3、微信对话记录，证明李蕊已将装修方案告知王志斌且涉案房屋无法使用后，李蕊未再使用涉案房屋；王志斌认可该对话的真实性，不认可证明目的；4、李蕊与王仁三的微信对话记录，证明李蕊已对涉案房屋进行了装修，且与王仁三就装修金额进行了核算；王志斌认可该对话的真实性，不认可证明目的，称双方没有装修合同；5、李蕊与姚杨的微信对话记录，证明李蕊于2017年10月16日才进入涉案房屋并交纳装修押金、拿到钥匙；王志斌认可对话的真实性，不认可证明目的；经核，李蕊于2017年10月14日发送微信称：“我们师傅在门口想拿钥匙说要手续……能联系一下么”。庭审中，王志斌提交微信对话记录，证明李蕊于2018年7月27日撤场，租金应计算至该日，且当时李蕊的装修尚未完成；李蕊认可该证据的真实性，不认可证明目的。经询，李蕊称涉案房屋门头于2017年12月14日被拆，门头向内还有一个门，这个门当时被封了；王志斌称涉案房屋确实没有产权证，被贴了封条后并没有新的进展。另，王志斌不同意对涉案房屋上已形成附合的装饰装修物进行利用。经询，李蕊认可其承租涉案房屋前未向王志斌查验房产证，当时因为租金标准确实不高心里还有点疑问，但因为涉案房屋看上去也像大厦的一部分，加上王志斌说整个大厦都是他的，也就没有查验。一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，王志斌向李蕊出租的涉案房屋属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，李蕊、王志斌以涉案房屋为标的签订的《建国门美华世纪会所租赁合同》不符合相关法律规定，一审法院依法确认该合同无效。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，结合《建国门美华世纪会所租赁合同》及双方微信对话记录，可以确认李蕊对涉案房屋装修前经过王志斌允许；因涉案房屋装修尚未完成亦未投入使用，一审法院结合装修合同、结算单及李蕊现有证据能够确认支付的装修款数额确认装修现值。王志斌明知涉案房屋系临时建筑仍对外出租，应对合同的无效承担主要责任；根据现有证据，李蕊、王志斌签订的补充协议中确有关于涉案房屋系临时建筑的表述，且李蕊自认其签订涉案合同前虽对偏低的租金心存疑惑但仍未查验房产证，可以确认李蕊应知涉案合同可能无效而对己方可能存在的风险持放任态度，李蕊对己方所受装修损失存在一定过错；综上，一审法院确认李蕊对其装修损失承担30%责任，王志斌对李蕊的装修损失承担70%责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于本案中李蕊占有房屋使用费的起算时间，涉案合同约定免租期1个月、自进场装修之日起算，又约定起租日为2017年9月27日，还约定免租期限届满之次日为起租日，各条约定间相互矛盾，现双方无法就约定内容达成一致意见，综合合同全文及全案证据，一审法院确认双方对免租期的约定为自进场装修日起算。根据李蕊与姚杨的微信对话、李蕊与王仁三的装修合同，一审法院确认李蕊入场装修时间为2017年10月15日，房屋占有使用费起算时间为2017年11月15日。关于房屋占有使用费的截止时间，双方均认可涉案房屋门头于2017年12月14日被拆除，王志斌亦于第二次庭审时认可涉案房屋被贴了封条，一审法院确认涉案房屋自2017年12月14日起无法正常使用，房屋占有使用费计算至该日止。故李蕊要求王志斌退还全部租金的诉讼请求一审法院不予支持，一审法院根据李蕊实际使用涉案房屋的计租天数进行核算，剩余部分予以退还。关于李蕊要求王志斌退还保证金的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。关于李蕊要求王志斌支付垫付的进场施工费及上下水安装费的诉讼请求，王志斌同意支付，一审法院不持异议。关于李蕊要求王志斌支付前述款项利息的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李蕊与王志斌于二〇一七年九月十八日签订的《建国门美华世纪会所租赁合同》无效；二、王志斌于判决生效之日起七日内退还李蕊保证金三万五千元、房屋使用费十七万六千六百三十元一角四分；三、王志斌于判决生效之日起七日内支付李蕊施工费及上下水安装费二万一千元；四、王志斌于判决生效之日起七日内赔偿李蕊装修损失十四万元；五、驳回李蕊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，一审法院判决确认李蕊与王志斌于2017年9月18日签订的《建国门美华世纪会所租赁合同》无效、王志斌退还李蕊保证金35000元、王志斌支付李蕊施工费及上下水安装费21000元，双方均未就此提起上诉，本院对此不持异议。关于房屋使用费一节，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案合同约定免租期1个月、自进场装修之日起算，又约定起租日为2017年9月27日，还约定免租期限届满之次日为起租日，各条约定间相互矛盾，双方亦无法就约定内容达成一致意见，一审法院综合合同全文及全案证据确认双方对免租期的约定为自进场装修日起算，根据李蕊与姚杨的微信对话、李蕊与王仁三的装修合同确认李蕊入场装修时间为2017年10月15日、房屋占有使用费起算时间为2017年11月15日，鉴于双方均认可涉案房屋门头于2017年12月14日被拆除、王志斌亦认可涉案房屋被贴了封条故确认涉案房屋自2017年12月14日起无法正常使用时作为房屋占有使用费的截止时间，以此核算李蕊实际使用涉案房屋的计租天数及占有使用费，并无不当。王志斌主张免租期从2017年9月27日起算、合同中关于免租期的条款应属无效、占有使用费的起算点应包括免租期等上诉意见，缺乏依据，本院对此均不予采信。关于装修损失一节，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，结合《建国门美华世纪会所租赁合同》及双方微信对话记录，可以确认李蕊对涉案房屋装修前经过王志斌允许，因涉案房屋装修尚未完成亦未投入使用，一审法院结合装修合同、结算单及在案证据确认装修现值，并综合考虑王志斌明知涉案房屋系临时建筑仍对外出租、双方签订的补充协议中确有关于涉案房屋系临时建筑的表述、李蕊自认其签订涉案合同前虽对偏低的租金心存疑惑但仍未查验房产证等因素，确认双方各自对李蕊装修损失所承担的责任比例，亦无不当。综上所述，王志斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6574元，由王志斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年七月九日法官助理 刘佳钰书 记 员 徐 曼