安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0602民初195号原告:徐传海，男，户籍所在地江苏省连云港市开发区，经常居住地江苏省徐州市金三桥区。委托诉讼代理人：周伟，安徽北方之光律师事务所律师。被告：安徽凯越房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区。法定代表人：盛全国，该公司董事长。委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。被告：徽商银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市。负责人：韩东升，该行行长。委托诉讼代理人：王威，该行员工。原告徐传海与被告安徽凯越房地产开发有限公司（以下简称凯越房产公司）、徽商银行股份有限公司淮北分行（以下简称徽商银行淮北分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告徐传海及委托诉讼代理人周伟、被告凯越房产公司委托诉讼代理人高立胜到庭参加诉讼。被告徽商银行淮北分行经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼中，双方申请庭外和解。本案现已审理终结。徐传海向本院提出诉讼请求：1、判令解除徐传海、凯越房产公司之间的《商品房买卖合同》；2、判令凯越房产公司返还徐传海首付款114000元并赔偿银行贷款利息损失23612.3元（利息暂计算至2016年11月2日，并计算至实际清偿之日）、其他损失（抵押手续费）1100元；3、判令解除徐传海与徽商银行淮北分行之间的《个人（商业用房）抵押借款合同》并返还徐传海自2013年8月至2016年11月期间的房屋按揭贷款67654元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月1日，徐传海与凯越房产公司签订商品房买卖合同，约定：徐传海购买位于淮北市杜集区××红星××广场精品建材××＃××单元××室，建筑面积51.28㎡，合同价款为227000元，交房日期为2013年10月31日前，并约定出卖人应当在交付使用后365日内办理权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人可以要求退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内，将已付房款退还给买受人。同日，徐传海即支付首付款114000元。7月25日，徐传海在徽商银行淮北分行办理贷款113000元，贷款期限120个月。2014年至2015年期间，徐传海多次向凯越房产公司询问办理产权证书的情况，该公司答复，办理房产证还要等等。现徐传海向凯越房产公司提出退房要求时，遭到拒绝。综上，双方签订的《商品房买卖合同》具有法律约束力，凯越房产公司未在约定的期间办理房屋产权证书的行为，已构成违约，侵害了徐传海的权益。为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。凯越房产公司辩称：1、徐传海请求解除合同与《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条不符，无权解除合同；2、徐传海请求赔偿损失无依据。徽商银行淮北分行书面辩称：1、我行在本案中诉讼地位应为第三人而非被告，应驳回徐传海的起诉；2、如解除本案商品房担保贷款合同，凯越房产公司应当依法偿还我行发放的贷款本息；3、我行无义务返还徐传海已偿还的贷款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对商品房买卖合同、购房发票、红星凯越广场商铺委托经营管理合同、个人住房（商业用房）抵押借款合同、抵押手续费收据、房地权证等真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月1日，凯越房产公司（出卖人）、徐传海（买受人）签订商品房买卖合同，内容：买受人购买的商品房为红星凯越广场商业区装饰材料馆1幢一单元3层A6-324号房，用途为商业、金融、信息，总金额227000元。付款方式为按揭（贷款）方式，合同签署之时支付首期房款114000元，余下房款113000元，买受人自本合同签署之日起60日内办妥银行按揭手续并付至出卖人银行账户，交付期限为2013年10月31日前。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按两种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。徐传海于2013年6月1日按合同约定支付首期房款114000元，并支付该房预告登记费550元。后徐传海另从徽商银行淮北分行按揭贷款113000元交付凯越房产公司。2013年6月1日，徐传海（甲方，委托方）与淮北红星凯越广场经营管理有限公司（乙方，受托方，以下简称凯越管理公司）签订红星凯越广场商铺委托经营管理合同。该合同约定由凯越管理公司委托经营上述商品房买卖合同中的商铺，委托经营期限自2013年10月1日起至2018年9月30日，甲方于开发商交付之日起即将该商铺交付于乙方。乙方在委托经营期限内享有该商铺的占有权、使用权（包括对外招商出租权）和收益权等。在本合同生效起至委托经营期限结束，甲方不得占有、使用委托乙方经营的商铺。鉴于《红星凯越广场》为新建商业，需投资进行大力宣传、招商和培育，实行统一招商和经营管理，且甲方购买该商铺时，已经因同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托经营前三年，乙方无须向甲方支付费用等。凯越管理公司于合同签订当日即取得案涉商铺。2015年11月、12月，凯越房产公司通过顺丰快递两次向徐传海发送告知函，通知其办理房屋产权登记证。2016年1月22日，凯越房产公司取得红星凯越广场装饰材料馆1幢的总权证。同年4月，该幢其他商户已有办理所购商铺产权证之例。本院认为：徐传海与凯越房产公司于2013年6月1日签订商品房买卖合同，购买涉案房屋（现房），同日，徐传海与凯越管理公司签订委托经营管理合同，将涉案房屋交于凯越管理公司对外统一经营管理，应视为徐传海于2013年6月1日就已取得涉案房屋，凯越房产公司作为出卖人并未延迟交付房屋，双方不符合《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第15条解除房屋买卖合同的条件。徐传海与凯越房产公司虽然在合同中约定凯越房产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，徐传海可退房。但凯越房产公司已于2016年1月22日取得红星凯越广场装饰材料馆1幢的总产权证，同幢其他的房屋买受人也办理了独立的房地权证，亦即表明徐传海在诉讼前已可以办理房地权证，原先阻却合同完全履行的情形已经不复存在，徐传海要求解除房屋买卖合同亦不符合《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条的规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。即徐传海提起诉讼的主要理由即无法办理房屋使用权登记的基础事实已经消失，解除合同已无必要，不利于交易的稳定。综上所述，故而不能支持徐传海要求解除房屋买卖合同、返还房款并赔偿损失诉讼请求。另徐传海与徽商银行淮北分行签订的个人住房（商业用房）抵押借款合同系商品房买卖合同的从合同，其要求解除该合同并返还按揭贷款的诉讼请求，于法无据，不予支持。当然，凯越房产公司未按合同约定的时间使房屋具备产权转移登记条件，则应承担相应的违约责任，因徐传海未在本案中主张，可另案处理。综上，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回徐传海的诉讼请求。案件受理费5076元，适用简易程序，减半收取2538元，原告徐传海、被告安徽凯越房地产开发有限公司各负担1269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  安静二〇一七年八月二十三日书记员  郑璐附相关法律条文：《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。