辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4369号上诉人(原审原告)：大连弘润置业有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子大辛寨子村7-2-1。统一社会信用代码91210200311410162X。法定代表人：刘金东，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳海燕，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓，辽宁昭明律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：万树军，男，汉族，1970年3月19日生，住大连市甘井子区。被上诉人(原审被告)：权娜，女，汉族，1986年7月21日生，住大连市甘井子区。上诉人大连弘润置业有限公司（以下简称“弘润公司”）因与被上诉人万树军、权娜房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初15652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。弘润公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判二被上诉人支付赔偿金(暂计2000元)及违约金5400元。2.请求撤销一审判决第三项，依法改判二被上诉人支付超合同面积租金5478元。3.本案一审、二审诉讼费用全部由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定通过上诉人提供视频无法判定被上诉人是否存在超合同约定面积经营，系事实认定错误。上诉人庭审过程中提交视频资料表明其已于2019年3月15日与被上诉人万树军交涉超合同面积经营事宜，视频中，上诉人按照前期测量结果划出店铺经营面积界线，告知万树军超出面积情况并明确要求其按照该界线将店铺货架进行移动，保证按照合同约定面积经营。该证据表明第一，万树军截至2019年3月15日确实存在超面积经营的事实；第二，上诉人已履行告知义务；第三，万树军对于超面积经营这一事实是明知的。2019年6月14日，上诉人向被上诉人权娜送达付款通知函中亦明确告知其万树军经营过程中存在超合同面积经营的行为，以及超合同面积、租金数额。根据上诉人与被上诉人万树军签订《大连万科生活广场房屋租赁合同》1.2.3条约定：实测面积与预测面积相差超过5%的，双方据实结算租金，多退少补；以及三方于2019年4月19日签订的补充协议约定：万树军、权娜对原合同项下承租人的履行行为及全部义务、责任共同向上诉人承担连带责任，故万树军、权娜应当对超合同面积租金承担连带责任。一审法院认定视频无法判定被上诉人是否存在超合同约定面积经营情况，且未结合全案事实情况分析，直接免除二被上诉人合同义务，系明显的事实认定错误。二、一审法院认定违约金数额过低，属于事实认定错误，法律适用错误。首先，二被上诉人在合同履行过程中，存在多项违约情形，主要为：1.违反房屋租赁合同5.5条约定，逾期支付租金；2.违反房屋租赁合同1.2.3条约定，至今未缴纳超合同约定面积租金；3.违反房屋租赁合同约定，单方解除合同，属于根本性违约。其次，二被上诉人的上述违约行为符合房屋租赁合同14.2.1条及15.3条设定的违约情形，应按照合同约定承担相应违约责任。二被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合法权益，一审法院酌定二被上诉人赔偿1500元违约金数额过低，不足以弥补上诉人的损失，属于事实认定错误，法律适用错误。万树军辩称，不同意上诉人的上诉请求。万树军没有超面积经营合同约定的租赁面积是12平方米，上诉人交付给被上诉人租赁面积就是12平方米，被上诉人一直使用的租赁面积只有12平方米，从上诉人与被上诉人三方签订的补充协议内容里看，原合同约定的租赁面积只有12平方米，上诉人已按合同面积交付商铺，三方均无异议。说明上诉人向被上诉人交付的商铺面积只有12平方米，上诉人与被上诉人也均无异议。三方签订补充协议的时间是2019年4月19日此时万树军已经准备退出租赁关系，如果万树军从2018年12月到2019年3月这期间超面积经营，上诉人在签订补充协议时，就会提出超面积租金的问题，这说明万树军一直没有超面积经营问题，上诉人是在权娜提出撤场申请，才提出超面积经营问题，明显与事实和常理不符。一审判决违约金过高，但是万树军没有提出上诉。权娜辩称,不同意上诉人的上诉请求，同意万树军的意见。补充一点，在2019年6月14日上诉人下发给被上诉人的书面付款通知函里，明确乙方承担实际面积为12平方米，据此说明被上诉人一直不存在超面积经营问题，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。弘润公司向一审法院起诉请求：1.二被告支付租金5100元（自2019年3月22日至2019年6月14日）；2.二被告支付超合同面积租金5478元（自2018年12月22日至2019年3月15日按照13.2平方米计算）；3.二被告向原告支付赔偿金（按照合同第14.2.1条约定，以欠付租金5400元为基数，自2019年3月25日起至实际给付完毕之日止，暂计2000元）；4.二被告向原告支付违约金5400元。一审法院认定事实：1.原告与被告万树军签订《大连城光生活广场场地租赁合同》(原告为甲方、被告万树军为乙方)，约定：乙方租赁甲方所有的商场内的店铺一处，店铺租赁面积约为12平方米(以最终实际测绘的场地面积为准)，租期自2018年12月22日至2020年12月21日，第一年度保底租金为5元/天/平方米，乙方应于每个自然季最后一个月25日前支付下个季度的保底租金，租赁保证金为5400元。合同第14.2.1条约定：乙方违反本合同的约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金或本合同约定的其他费用的，每逾期一日应按逾期付款金额的1‰向甲方支付赔偿金。合同第15.3条约定：乙方无合同约定或法律依据单方面提前解除合同，或甲方根据本合同第15.1条的约定解除本合同，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用不予退还，同时乙方还须向甲方支付相当于一个自然季的租金和一个自然季的物业管理费之和的金额作为违约金。后原告与二被告签订《补充协议》，就被告万树军的全部权利义务由被告权娜继受达成约定：二被告承诺对原合同项下承租人的履行行为及全部义务、责任共同向原告承担连带责任，被告万树军承担该责任不因其将原合同项下的权利义务转让给被告权娜而减免。另外，该协议中原告及二被告确认被告万树军已于2019年2月26日向原告支付了2018年12月22日至2019年3月21日期间租金5400元，但没有支付商铺租赁保证金5400元，该费用由被告权娜在该协议签约后十日内交付给原告。根据原告提供的查询汇款明细记载，被告权娜于2019年4月12日向原告收款账户汇款5400元并备注为保证金。2.被告权娜于2019年6月14日以经营不善无力经营为由向原告提出撤场申请，原告亦表示同意。同日，原告向被告权娜发出二份付款通知函，通知其按5元/天/平方米支付2019年3月22日至2019年6月14日期间实际经营面积12平方米的租金5100元及2018年12月22日至2019年3月15日超合同面积租金5478元。3.关于超合同约定面积经营一节，原告提交视频材料一份，但通过视频无法判定被告万树军是否存在超合同约定面积经营以及超合同约定经营的面积。原告庭后提交的《案件事实核实报告》记载：“由于我方职能部门较多，当初签订补充协议为招商部门负责，其并不知悉被告存在超合同面积经营的情况，故并未在补充协议中对超合同面积租金进行约定……”一审法院认为：原告与被告万树军签订的《大连城光生活广场场地租赁合同》、与二被告签订的《补充协议》均系当事人的真实意思表示且不违反法律相关规定，合法有效。原告提供的证据已可证明被告权娜于2019年4月12日向原告支付的系该商铺的租赁保证金而非租金，故被告权娜理应向原告支付拖欠的租金5100元(2019年3月22日至2019年6月14日)。被告万树军虽将原合同中的全部权利义务让与给被告权娜，但根据《补充协议》中的承诺，被告万树军仍需对该合同义务承担连带责任，故二被告应连带支付拖欠的租金5100元。关于原告主张的超面积部分的租金，因原告提供的证据无法证明二被告使用的店铺面积经过最终实际测绘为25.2平方米，故一审法院不予支持。关于原告主张的违约金、赔偿金一节，被告权娜逾期支付租金及单方解除合同确构成违约，故原告的诉请符合合同约定，但考虑到二被告向原告支付保证金5400元已不予退返，且被告权娜逾期未付的租金数额较小，租赁商铺面积亦较小因其解约对原告商场的整体经营产生的影响有限，故二被告主张减少第3、4项赔偿金、违约金的答辩意见予以采纳，对于应赔偿的两项违约金数额，酌定为1500元。据此，一审法院作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，被告权娜、被告万树军连带支付原告大连弘润置业有限公司欠付租金5100元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，被告权娜、被告万树军连带赔偿原告大连弘润置业有限公司违约金1500元。如果二被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连弘润置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币125元(按照原告最后诉请标的17,978元及简易程序减半计算)，由原告自行承担100元，被告权娜、被告万树军连带承担25元并支付原告。因原告撤回部分诉请，故判决生效后退回案件受理费137元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院补充查明，弘润公司与万树军签订的《大连城光生活广场场地租赁合同》约定，弘润公司委托具有相应资质的测绘机构出具租赁面积的实测报告，并根据实测报告在该商铺交付时告知万树军该商铺的实测租赁面积。双方确认，该商铺最终的租赁面积以实测报告中显示的该商铺实测场地面积为准。万树军应支付的租金、物业管理费以及本合同约定以租赁面积为基础计算的一切费用均根据实测场地面积确定。二审中，弘润公司陈述，其租赁给万树军、权娜的商铺实际是一个公共区域，交付时只是告知万树军一个大概的经营范围，2019年3月15日第一次发现万树军有超面积经营的情况，当时告知其整改，但无据证明弘润公司告知万树军、权娜超出租赁范围的面积及需补缴租金的情况。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有两个：一是一审法院对万树军、权娜应支付的违约金和赔偿金数额进行调整是否妥当；二是万树军、权娜应否向弘润公司支付超面积经营的租金。针对第一个焦点问题，本院认为，关于赔偿金，虽然案涉租赁合同约定万树军、权娜逾期支付租金等费用时需按照逾期付款金额的日1‰向甲方支付赔偿金，但该赔偿金实质是逾期付款违约金，而该违约金的计算标准明显过高，二被上诉人明确表示申请法院对该违约金标准予以调低，故一审法院结合万树军、权娜逾期支付租金等款项的数额、逾期时间、过错程度等因素，对该违约金予以调整并无不当。关于解除合同违约金，虽然案涉租赁合同系因权娜原因提出解除，但弘润公司表示同意，表明双方已对解除合同达成合意。鉴于合同解除后权娜已及时撤场并将租赁场地交付给弘润公司，弘润公司的主要损失应为另行出租场地期间的租金损失，现弘润公司已收取万树军、权娜缴纳的保证金5400元，相当于三个月的租金和物业管理费，应系对弘润公司寻租期的租金补偿，在此基础上，结合违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，以及案涉商场实际经营情况、租赁合同履行情况和二被上诉人的过错程度等因素，一审法院对该违约金数额予以调整亦无不当。一审法院已酌定万树军、权娜支付的赔偿金及违约金数额为1500元，并未违反法律规定，亦符合公平原则，本院对该结果不予调整。针对第二个焦点问题，即万树军、权娜应否向弘润公司支付超面积经营的租金一节，本院认为，根据弘润公司与万树军签订的《大连城光生活广场场地租赁合同》约定，弘润公司委托具有相应资质的测绘机构出具租赁面积的实测报告，并根据实测报告在该商铺交付时告知万树军该商铺的实测租赁面积。双方确认，该商铺最终的租赁面积以实测报告中显示的该商铺实测场地面积为准。万树军、权娜应支付的租金、物业管理费以及本合同约定以租赁面积为基础计算的一切费用均应根据实测场地面积确定。而本案诉讼过程中，弘润公司并未提供由具有相应资质的测绘机构出具的案涉租赁场地的实测报告，亦未提供万树军、权娜在经营中实际超出面积数额的依据，故其要求万树军、权娜支付超面积经营部分的租金依据不足。此外，弘润公司认可案涉租赁场地系公共区域，交付时只是告知万树军一个大概的经营范围，其2019年3月15日发现万树军超面积经营时仅告知万树军整改，但无据证明其要求万树军、权娜对于超出租赁范围的面积补缴租金，故在双方交接租赁场地时对租赁范围的四至并未明确，亦未对所谓的超出面积部分进行确认的情况下，弘润公司要求万树军、权娜支付超出合同约定面积的租金无充分的事实及法律依据，一审法院未支持其该项诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人大连弘润置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元（大连弘润置业有限公司已预交），由上诉人大连弘润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年七月六日书记员 连亚妮