广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0111民初3316号 原告：广州市隆昊网络科技有限公司，住所地广州市天河区 法定代表人：黄澄坤，总经理。 委托诉讼代理人：黄冰花，广东海际明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈为艳（女，系该公司工作人员）。 被告：广东时畅资产管理有限公司，住所地广州市白云区 法定代表人：吴大目，总经理。 委托诉讼代理人：王国强（男，系该公司工作人员）。 被告：广州市三元里实业有限公司，住所地广州市白云区 法定代表人：李志广。 被告：广州市三元里宏泰物业经营管理有限公司，住所地广州市白云区 法定代表人：陆国强。 被告：广州市宏鑫物业管理有限公司，住所地广州市白云区 法定代表人：陆国强。 上述三被告共同委托诉讼代理人：涂宏望，广东经纶律师事务所律师。 上述三被告共同委托诉讼代理人：汤哨锋，广东谨然律师事务所律师。 原告广州市隆昊网络科技有限公司（以下简称隆昊公司）与被告广东时畅资产管理有限公司（以下简称时畅公司）、广州市三元里实业有限公司（以下简称三元里公司）、广州市三元里宏泰物业经营管理有限公司（以下简称宏泰公司）、广州市宏鑫物业管理有限公司（以下简称宏鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄冰花、陈为艳，被告时畅公司的委托诉讼代理人王国强到庭参加了诉讼，被告三元里公司、宏泰公司、宏鑫公司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告隆昊公司向本院提出诉讼请求：1.四被告向原告退还租赁保证金30912元；2.四被告向原告退还物业管理费保证金4480元；3.四被告向原告退还装修保证金5000元；4.四被告向原告退还装修人员出入证按金200元；5.本案诉讼费由四被告承担。 事实和理由：2016年8月17日，原告与被告时畅公司签订《广州市三元里商业综合楼写字楼租赁合同》，约定原告承租位于广州市三元里大道X号广州三元里商业综合楼X层X号写字楼，租赁面积：建筑面积112平方米，建筑面积为合同的租金等各种费用的计算面积，租赁期限为24个月，从2016年8月17日起至2018年8月16日止，约定从2016年8月17日至2017年8月16日月租金为10304元，2017年8月17日至2018年8月16日月租金为10819元，约定物业管理服务费按20元／平方米收取，每月管理费合计2240元。原告在签订租赁合同时向被告时畅公司缴交租赁保证金30912元，缴交了头一个月租金共10304元。同日原告与被告时畅公司签订《广州三元里商业综合楼经营管理服务协议》，约定每月管理费2240元。原告在签订协议时向被告时畅公司缴交物业管理费保证金4480元。原告租赁上述写字楼后，经被告时畅公司批准，原告对上述写字楼进行装修，2016年8月25日缴交装修保证金5000元和装修人员出入证按金200元。原告按月缴交了租金、物业管理费、水电费等各项费用。2016年12月15日原告收到被告三元里公司向原告发出的《关于收回“时畅”大厦经营权的公告》，原告才知悉被告时畅公司因长期拖欠被告三元里公司的租赁费用，经广州市白云区人民法院2016年9月30日作出《调解书》认定，被告时畅公司应于2016年10月6日前将广州市三元里大道X号广州三元里商业综合楼交还给被告三元里公司；被告时畅公司应于2016年12月31日前向被告三元里公司支付2016年7月13日至2016年10月5日期间的房屋占用费8801204元。被告三元里公司于2016年10月28日已申请执行该《调解书》。被告三元里公司在《关于收回“时畅”大厦经营权的公告》里同时指定由被告宏泰公司、宏鑫公司承接该大楼的物业管理工作。2016年12月22日，原告口头向被告时畅公司、被告宏泰公司、被告宏鑫公司提出撤场申请，被告时畅公司、被告宏泰公司、被告宏鑫公司口头同意原告的撤场申请，并且被告宏泰公司、被告宏鑫公司打印《缴费通知书》给原告，同时要求原告提交书面的撤场申请。2016年12月28日，原告向被告时畅公司、被告宏泰公司、被告宏鑫公司提交《撤场申请书》，申请原告在2017年1月7日前撤场，同时要求被告时畅公司退回租赁合同保证金30912元、物业管理费保证金4480元、装修保证金5000元、装修人员出入证按金200元，共40592元。被告宏泰公司、被告宏鑫公司作为承接被告时畅公司对该大楼物业管理工作方，同意原告的申请，并派工作人员于2017年1月5日与原告办理了交接手续，原告同日缴交了所有的管理费和水电费。但四被告时畅公司一直未退还上述款项，原告多次与其协商，四被告都未退还，至今仍未解决。原告租赁该写字楼已投入大量资金。现因被告时畅公司不能按约定向原告提供租赁场地，致使原告遭受严重损失，被告时畅公司应对此承担违约责任，被告三元里公司作为该物业所有人，在结束其与被告时畅公司的关系并获得被告时畅公司向其支付的2016年7月13日至2016年10月5日期间的房屋占用费8801204元后，也应对此承担连带责任，被告宏泰公司、被告宏鑫公司在承接被告时畅公司物业管理义务后，也应承担连带责任。为此，原告特向法院提起诉讼，恳请依法判决，维护原告的合法权益。 被告时畅公司辩称：根据原告提出的诉讼请求要求被告退还收取的租赁保证金，被告认为应由被告宏泰公司、三元里公司负责退还或者承担退还租赁保证金连带责任。事实与理由如下：被告已于2016年12月13日已将包括本案涉案物业所在物业“三元里商业综合楼”整体的经营权、物业管理权移交给被告三元里公司，并早在2016年12月5日通过白云区法院执行局向被告三元里公司转交了包括原告在内的全体次承租人租赁合同，根据被告与被告三元里公司的约定，对于涉案物业的移交应确保平稳过渡，而事实上无论在移交前还是移交当天，该项目包括次全体承租人均正常经营，反而是被告三元里公司接收物业后指派被告宏泰公司、被告宏鑫公司实施经营及物业管理后，并未积极兑现移交约定，通过派发律师函、停电、停电梯、锁门以及未按原租赁合同条件约定重新签订租赁合同，引发了原告提前终止租赁合同并提前退场的情况。根据原告所提供的材料，在被告三元里公司接管场地前原告隆昊公司正常经营，就是因为被告宏泰公司、被告宏鑫公司接管后原告才在2016年12月28日提出了撤场申请，并在2017年1月5日正式撤场，而据被告所了解自被告三元里公司接收场地后，涉案物业写字楼已经提前终止租赁合同搬离的租户已达十余家，涉及面积接近2000平方，而因此引发的诉讼案件多达40余起，故被告认为被告已经全面履行物业及次承租人平稳过渡的义务，不存在原告提出被告不能按约定提供租赁场地致使原告遭受严重损失的情况，而真正导致原告离场和损失的是被告三元里公司以及被告宏泰公司、被告宏鑫公司在接管后的各种措施，因此基于原告单方面提前终止租赁合同以及由被告宏泰公司、被告宏鑫公司实施了退场验收和场地回收事实，被告不应承担租赁保证金的退还义务。 被告三元里公司、宏泰公司、宏鑫公司无答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《广州三元里商业综合楼写字楼租赁合同》、收据、民事调解书、受理执行通知书、提前终止合同申请、物业交接文件，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月17日，原告隆昊公司（乙方，承租人）与被告时畅公司（甲方，出租人）签订《广州三元里商业综合楼写字楼租赁合同》，约定： 一、租赁地点、面积 1.租赁地点：甲乙双方愿意按本合同条款出租、承租位于广州市三元里大道X号广州三元里商业综合楼X层X号写字楼。 2.租赁面积：写字楼的建筑面积112平方米，实际使用面积78.4平方米。 三、租赁期限为24个月，暂定自2016年8月17日起计。 四、租金、租赁保证金及其他费用 1.租金：2016年8月17日至2017年8月16日每月10304元；2017年8月17日至2018年8月16日每月10819元。 2.租赁保证金按三个月的首月租金收取，即30912元，合同签订之日乙方一次性全额交纳。租金保证金不能抵作租金，租赁期满乙方结清费用并无违约情况甲方无息退回；如租赁期间非因甲方原因造成的乙方退租，租赁保证金不予退回。 当日，原告隆昊公司向被告时畅公司支付了租赁合同保证金30912元。被告时畅公司将涉案房屋交付给原告隆昊公司使用。 同年9月30日，涉案房屋所在大楼产权人被告三元里公司与被告时畅公司在本院达成调解协议。当日，本院根据上述调解协议作出（2016）粤0111民初10300号民事调解书，内容为：被告时畅公司于2016年10月6日前将位于广州市三元里大道X号的“三元里商业综合楼”及该建筑物规划红线范围内的8000平方米租赁物业（含经营管理权）交还被告三元里公司；2.被告时畅公司于2016年12月31日前向被告三元里公司支付2016年7月13日至2016年10月5日期间的房屋占有使用费8801204元；3.本案受理费109529元，减半收取54764.5元，由被告三元里公司负担。 同年10月28日，被告三元里公司向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0111执8260号案立案受理。后经本院强制执行，包括涉案房屋在内的租赁物业（含经营管理权）已交还给被告三元里公司。 同年12月28日，原告隆昊公司以涉案场地物业更换、第三方介入、场地费用高、不稳定等因素向被告时畅公司申请提前终止房屋租赁合同、撤出场地、退还租赁保证金等费用。 2017年1月5日，原告隆昊公司办理了撤场手续，但之后被告时畅公司未向原告退还租赁保证金。 本院认为：原告隆昊公司与被告时畅公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当恪守履行。现查明被告时畅公司与被告三元里公司达成调解协议交还包括涉案房屋在内的租赁物业（含经营管理权）以及被告三元里公司通过法院强制执行收回上述租赁物业（含经营管理权）的事实，证实被告时畅公司具有不能继续向原告隆昊公司提供租赁房屋的违约行为。原告隆昊公司之后提出的提前终止房屋租赁合同申请实际上相当于解除合同通知，被告时畅公司并无异议，故本院认定上述合同已解除。因合同已经解除且原告隆昊公司并无违约行为，被告时畅公司应当向原告隆昊公司退还收取的房屋租赁保证金30912元。原告隆昊公司就此提出的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于原告隆昊公司的其他诉讼请求，因属于另一法律关系，原告隆昊公司可另案主张，本院不予处理。对于被告时畅公司提出应由另外三被告承担责任的抗辩意见，因有悖于合同的相对性，故本院不予支持。被告三元里公司、宏泰公司、宏鑫公司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告广东时畅资产管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告广州市隆昊网络科技有限公司退还租赁保证金30912元； 二、驳回原告广州市隆昊网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费815元，由被告广东时畅资产管理有限公司负担并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 人民陪审员  蔡玉林 人民陪审员  吴 冠 二〇一七年八月十日 书 记 员  林嘉仪