广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初649号原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司。住所地：新兴县新城镇城北新区文建路东侧。法定代表人：龚兆洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：余彦静，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。被告：刘伟霞，女，成年人，汉族，居民，住新兴县。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司（以下简称：泰安物业）与被告刘伟霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰安物业的委托诉讼代理人余彦静到庭参加诉讼。被告刘伟霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2013年1月至付清日止的物业服务费给原告，暂计至2016年3月31日为2340元；2、判令被告以每季度所欠物业服务费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金给原告直至还清日止，暂计至2016年3月31日为1423.98元；3、判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元给原告；4、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告明确物业服务费计至2016年12月31日止，变更请求为2880元。事实和理由：原告泰安物业是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的服务受益人是新兴县新城镇祥利花园小区（以下简称：祥利花园小区）的全体业主和物业使用人，祥利花园小区的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任。物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米；高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米；5-7楼0.8元/月/平方米；8-13楼0.9元/月/平方米；地下车库杂物房及车房0.6元/月/平方米；地下车库每月5元/个；商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应按管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园沿江北路商铺**号，被告从2013年1月份起欠交物业服务费，被告的物业服务费为60元/月，至2016年12月，被告共欠费48个月，共欠费2880元。据此，原告为保护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。原告向法庭提交证据：1、营业执照、资质证书，拟证明原告的主体资格。2、“关于祥利花园小区业主委员会备案的请示”的答复，拟证明新兴县祥利花园物业小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立，新兴县祥利花园小区业主委员会能够代表业主与原告签订合同。3、《物业服务委托合同》，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，委托原告提供物业服务，并约定相关事宜。4、照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务。5、委托代理合同、授权委托书、律师费收费标准，拟证明原告因实现本案债权而需要支出律师费1000元。6、《祥利花园前期物业管理服务协议》，拟证明临街商铺也属于物业管理服务范围。7、泰安物业应收管理费用明细表，拟证明原告于2016年5月2日向法院提交起诉材料，本案起诉未超诉讼时效。8、房地产权档案详细资料，拟证明刘伟霞是祥利花园沿江北路商铺**号的业主，是适格的被告。被告刘伟霞无答辩，在举证期限内亦无提供证据到庭质证。根据确认和采纳的证据，本院认定事实如下：对原告提供的前述证据，可以作为本案认定事实的证据。被告刘伟霞于2006年购买了位于新兴县新城镇祥利花园沿江北路临街商铺**号。新兴县祥利花园小区业主委员会经小区业主投票选举成立，并于2010年7月8日在新兴县房产管理局进行了备案登记。2012年1月1日，新兴县祥利花园小区业主委员会作为甲方与原告泰安物业作为乙方签订了《物业服务委托合同》。合同约定，1、甲方将新兴县祥利花园小区委托予乙方实行物业服务；2、物业类型：住宅、商铺；3、委托服务期限五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止）；4、物业管理服务费收费标准为商铺每月60元/卡位；5、物业服务费用按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费用计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之十交纳违约金，因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。此外，合同还约定了双方的其他权利义务及其他内容。合同订立后，被告只缴交了2012年的物业管理费，而2013年1月起至2016年12月的物业管理费至今未付。原告经催收无果，遂于2017年5月2日向法院提起诉讼，并提出其前述诉讼请求。庭审中，原告代理人确认原告尚未支付律师费用1000元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。新兴县祥利花园小区业主委员会与原告泰安物业签订的《物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。该合同约定，原告服务的物业类型包括小区的住宅和商铺，也就是说，涉案商铺属于原告服务的范围。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非本合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定。被告刘伟霞虽然没有与原告直接签订《物业服务委托合同》，但是被告作为祥利花园的小区的业主，《物业服务委托合同》对其具有约束力，故本院确认原告与被告之间建立了物业服务合同关系。涉案商铺属于临街商铺，其位置虽然在小区的外围，但属于小区范围内。因为临街商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，而不是独立的，因此临街商铺也属于该小区物业管理的范围。对于原告请求物业管理费问题，因涉案商铺属于祥利花园小区物业管理服务的范围，因此，被告应负有交纳物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告拒绝交纳物业费需要有正当理由，且该正当理由，应当限定在原告是否履行物业服务合同义务内。原告按物业服务合同的约定提供了保洁、安保、供水、供电、排污设施、公共管道维护等物业服务，被告应按物业服务合同的约定交纳物业费，而根据庭审查明事实，原告提供物业服务的期限是从2012年1月1日起至2016年12月31日止，但被告从2013年1月起未交纳过物业管理费，从2013年1月计至2016年12月止，被告共计拖欠原告物业管理费2880元（60元/月×48个月），因此，原告请求被告支付物业管理费2880元，合理合法，本院予以支持。对于原告请求违约金问题，该请求实为逾期付款违约金，现原告要求以每季度所欠物业费为基数，从所欠费季度的次月1日起每日按万分之十（折算成月利率为3%）计算逾期付款违约金，该计付标准明显过高，本院不予支持，但可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。对于原告请求律师服务费问题，虽然《物业服务委托合同》约定因诉讼实现物业服务费的律师费由业主负担，但原告尚未向其诉讼代理人实际支付律师服务费1000元，故对该项请求，本院不予支持。被告刘伟霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于修改的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘伟霞应于本判决发生法律效力之日起五日内清偿物业管理费2880元及逾期付款违约金［以每季度所欠物业管理费（60元/月×3个月=180元）为本金，分别从其欠费季度的次月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项日止］给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、驳回原告新兴县泰安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘伟霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  梁琼娇审 判 员  罗绍华人民陪审员  谭丽珍二〇一七年八月二十九日本件与原本核对无异书 记 员  欧晓云