福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初589号原告（反诉被告）：刘明，男，1968年2月3日出生，汉族，住福建省平潭县。原告（反诉被告）：何小宁，女，1977年10月20日出生，汉族，住福建省平潭县。原告（反诉被告）：王华球，男，1956年6月15日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告（反诉被告）：王丽燕，女，1987年9月3日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告（反诉被告）：郑惠平，女，1965年6月23日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告（反诉被告）：王敬钰，男，1988年1月6日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告（反诉被告）：王敬耀，男，1985年7月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告（反诉被告）：肖永奇，男，1972年6月5日出生，汉族，住福建省福安市。原告（反诉被告）：陈碧珠，女，1971年7月19日出生，汉族，住福建省连江县。原告（反诉被告）：王华璋，男，1966年9月13日出生，汉族，住福建省连江县。原告（反诉被告）：马强，男，1969年4月30日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王昶。被告（反诉原告）：声立方呼叫中心有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路19号宁川弘苑A8负一层，统一社会信用代码913509023106415327。法定代表人：李锦芳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：傅绿松，福建正成功律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪杰隆，福建正成功律师事务所实习律师。被告：智造（福建）服务外包平台有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路19号宁川弘苑A6三层，现住所地福建省宁德市东侨开发区天上路18号，统一社会信用代码91350902058407380R。法定代表人：倪凤章，总经理。刘明、何小宁、王华球、王丽燕、郑惠平、王敬钰、王敬耀、肖永奇、陈碧珠、王华璋、马强（以下简称刘明等11人）与声立方呼叫中心有限公司（以下简称声立方公司）、智造（福建）服务外包平台有限公司（以下简称智造公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘明等11人的委托诉讼代理人王昶，声立方公司委托诉讼代理人傅绿松、洪杰隆到庭参加诉讼，智造公司的法定代表人倪凤章经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明等11人向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘明等11人与声立方公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令声立方公司、智造公司立即返还刘明等11人房屋；3.判令声立方公司、智造公司立即支付刘明等11人租金（自2015年5月30日开始计算起至实际交还承租的房屋之日止，暂计至2016年11月29日为1634955.06元）；4.判令声立方公司、智造公司立即支付刘明等11人违约金1260000元。事实和理由：智造公司称，消费者购买其开发的福建省宁德市东侨开发区××路××东井西侧﹙天山西路18号﹚东部呼叫中心中国·声立方产业综合体房产，从交房起其负责承租8年。当时刘明等11人考虑到该项目的房产虽然位置较偏使用不便，但开发商能承租，其利益还是可以有保障。于是刘明等11人决定向智造公司购买位于福建省宁德市东侨开发区××路××路××号××号××楼××层××房。刘明等人代表上列刘明等11人与智造公司于2014年12月30日签订《整体购置房产协议》。在智造公司的安排下刘明等11人以该房与声立方公司签订了为期八年的租赁合同。为取得刘明等11人的信任，智造公司在与刘明等11人签订《整体购置房产协议》时将《房屋租赁合同》作为附件3列入该协议﹙声立方公司作为该协议的第三方签字盖章﹚。2015年智造公司向刘明等11人方交房时正式将房屋交给声立方公司。租赁合同约定：1.房屋租赁期限从2015年3月30日开始到2023年3月29日止，计八年。2.租金支付，自2015年5月30日至2017年5月29日月租金94517元；2017年5月30日至2018年5月29日月租金103969元；2018年5月30日至2019年5月29日月租金113421元。租金按每季度支付，并于当期首月开始的前5天内支付。逾期付款每逾期一日，则需按当期应付租金金额的日千分之三支付滞纳金。逾期30天刘明等11人方有权解除合同。声立方公司除了要承担支付租金和滞纳金水电费、物业费外还要支付1260000元违约金。从2015年5月30日至今声立方公司分文未付。截至2016年11月29日声立方公司拖欠刘明等11人租金计1984857元、滞纳金1607734元，以上三项合计4569040.17元。声立方公司未履行租赁合同义务应承担违约责任，刘明等11人有权解除租赁合同并要求其承担支付租金、滞纳金、违约金的责任。智造公司违背承诺应承担违约责任。声立方公司辩称：刘明等11人未依照《房屋租赁合同》的约定，将讼争租赁房屋实际交付声立方公司使用，系刘明等11人违约在先，刘明等11人主张的声立方公司应支付其拖欠租金、逾期滞纳金，并支付相应违约金缺少事实和法律依据。第一，刘明等11人与声立方公司签订《房屋租赁合同》后，声立方公司向刘明等11人依约支付了房屋租赁履约保证金30万元及2015年第一期的租金283551元，而刘明等11人经声立方公司多次要求，至今仍未将讼争租赁房屋实际交付声立方公司使用，刘明等11人未将讼争租赁房屋交付声立方公司使用已构成根本违约，声立方公司有权行使先履行抗辩权，拒绝支付刘明等11人相应的租金。智造公司与刘明等11人之间后面商品房与声立方公司没有关系，因为声立方公司没有参与承诺。第二，因刘明等11人的上述违约行为，致使声立方公司整体商业计划进度停滞，造成声立方公司巨大的经济损失，声立方公司租赁合同的目的已无法实现，声立方公司有权主张解除与刘明等11人签订的《房屋租赁合同》。第三，声立方公司已依约向刘明等11人支付房屋履约保证金30万元及2015年第一期的租金283551元，因刘明等11人拒不向声立方公司交付讼争租赁房屋已构成根本违约，刘明等11人应将上述保证金及租金退予声立方公司。依据《房屋租赁合同》第九条第6款的约定，“在租赁期内，若甲方（即刘明等11人）中途拒租，则甲方除赔偿乙方（即本案声立方公司）相应的经济损失外，甲方还须支付违约金贰佰伍拾贰万元整。”刘明等11人应向声立方公司支付违约金252万元。第四，刘明等11人未将诉争租赁房屋完整交付予声立方公司，①未把钥匙交付予声立方公司；②没有交付交房验收的凭证；③未交付讼争房屋结构图纸，直接导致声立方公司无法进行装修，直接导致讼争房屋的目的无法实现。综上，应依法驳回刘明等11人的全部诉讼请求。声立方公司向本院提出反诉诉讼请求：一、判决解除声立方公司与刘明等11人于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》；二、判令刘明等11人共同返还声立方公司已支付的房屋租赁履约保证金30万元；三、判令刘明等11人共同返还声立方公司已支付的房屋租金283551元；四、判令刘明等11人共同赔偿声立方公司违约金2520000元。事实和理由：2014年12月30日，声立方公司与刘明等11人共同签订一份《房屋租赁合同》，约定由声立方公司承租刘明等11人址在福建省宁德市东侨开发区××路××东井路西侧（天山西路20号）东部呼叫中心中国声立方产业综合体Ｂ-1地块2号综合楼第一、二层14套房屋（以下称“讼争房屋”），租赁期限为八年，自2015年3月30日起至2023年3月29日止。《房屋租赁合同》签订后，声立方公司向刘明等11人依约支付了房屋租赁履约保证金30万元及2015年第一期租金283551元。因刘明等11人的下列违约行为，声立方公司请求判决解除与刘明等11人的《房屋租赁合同》，由刘明等11人共同承担相应的违约金，并返还声立方公司已支付的房屋租赁履约保证金和租金，具体理由如下：第一，刘明等11人未按照合同约定，将讼争房屋交付声立方公司使用，声立方公司多次要求刘明等11人交付讼争房屋，但刘明等11人却以各种理由推脱至今。第二，为布局整体商业规划、实现声立方产业综合体建设之目的，声立方公司才与刘明等11人签订《房屋租赁合同》，承租讼争房屋作为声立方公司公司商业发展的场所。而刘明等11人拒不交房的行为，直接导致该声立方公司租赁合同的目的无法实现，使声立方公司整体商业计划进度停滞，造成声立方公司巨大的经济损失。第三，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定以及《房屋租赁合同》第九条第6款“在租赁期内，若甲方（本案刘明等11人）中途拒租，则甲方除赔偿乙方相应的经济损失外，甲方还须支付违约金贰佰伍拾贰万元整”的约定，声立方公司有权主张解除与刘明等11人的《房屋租赁合同》并要求刘明等11人共同向声立方公司支付违约金2520000元，且刘明等11人应当退还声立方公司已支付的房屋租赁履约保证金和租金。刘明等11人辩称：1.对于判决解除双方于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》的诉请没有异议；2.租金没有收到，履约保证金30万元有收到；履约保证金以及违约金，系因声立方公司违约导致，刘明等11人没有拒租情形，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：对声立方提供的租金283551元的收款收据，其上备注“以转账何小宁账户为准”，但其未提供相应的转账凭证予以佐证，不予采纳。对刘明等11人提供的附属设施清单，只有刘明、何小宁二人签字，无相关证据佐证，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年12月30日，刘明等11人（甲方）与声立方公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方租赁给乙方的房屋坐落于福建省宁德市东侨开发区××路××东井西侧（天山西路18号）东部呼叫中心中国·声立方产业综合体Ｂ-1地块2号综合楼第一、二层，建筑面积为1575.29㎡（一下简称“该房屋”）甲方已向乙方出示该房屋的平面图。租赁期限自2015年3月30日至2023年3月29日止，固定期8年。免租装修期自2015年3月30日至2015年5月29日，交付使用房屋的状态：承租方看到的现状，且烟感和喷淋系统已通过验收。自2015年5月30日至2017年5月29日，租金按每月每平方米建筑面积为60元，月租金总计为94517元。2017年5月30日至2018年5月29日，月租金103969元；2018年5月30日至2019年5月29日月租金113421元；2019年5月30日至2020年5月29日月租金122873元；2020年5月30日至2021年5月29日，月租金132324元；2021年5月30日至2022年5月29日，月租金141776元；2022年5月30日至2023年5月29日，月租金151228元。租金按每季度支付，并于当期首月开始的前5天之内支付，合同签署之日起三日内支付房租押金300000元，租期开始后，该押金自动转为本合同项下的房屋租赁履约保证金，租赁期满后三日内无息归还乙方，并支付第一年第一季度的租金83551元。乙方应按本合同约定期限支付租金。若逾期，每逾期一日，则乙方需按当期应付租金金额的日千分之三支付滞纳金，以此累计；在租赁期内，乙方若逾期支付租金超过30天，甲方单方有权解除合同，则乙方除付清相应租金、滞纳金及其他如水电费、物业费等费用外，乙方还应支付违约金126万元整；在租赁期内，若甲方中途拒租，则甲方除赔偿乙方相应的经济损失外，甲方还须支付违约金252万元整。2.声立方公司于2015年1月22日向刘明等11人支付押金30万元，但至今租金均未付。3.智造公司（甲方）与刘明等11人（乙方）及声立方公司（丙方）于2015年3月30日签订房屋交接确认书，双方确认，自本日起，该房屋由开发商交付给业主，甲方将房屋移交给乙方，乙方接收房屋的同时，该房屋将自动租赁给丙方，详见乙方与丙方签订的《房屋租赁合同》。综上所述，本院认为：声立方公司签订房屋交接确认书系对房屋交付的确认，可以证明刘明等11人已向声立方公司交付诉争房屋，声立方公司主张有向刘明等11人多次要求其交付相关图纸，但未提供相应证据证明该主张，且图纸交付并非合同约定之主要义务，声立方公司以此抗辩拒付租金，缺乏依据，不予支持；其主张已支付租金283551元，但其提供的证据不足以证明其上述主张，故其要求刘明等11人返还房屋租金无事实和法律依据，不予支持。声立方公司至今未支付刘明等11人自2015年3月30日起的租金，构成违约；刘明等11人有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求返还房屋、支付上述合同解除前之租金及之后至返还房屋之日止的房屋占有使用费，且声立方公司亦主张解除该合同，故对刘明等11人的前述主张予以支持。另其要求声立方公司按日千分之三支付滞纳金及违约金126万元过高，酌情按月利率2%计算，超过部分不予支持。由于双方未就违约时履约保证金如何处理进行约定，故合同解除后，刘明等11人应向声立方公司返还履约保证金30万元，但声立方作为违约方要求刘明等11人支付违约金252万元，无事实和法律依据，不予支持。智造公司与刘明等11人间并无租赁合同关系，刘明等11人要求其返还租金及支付违约金无依据，不予支持。经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除刘明、何小宁、王华球、王丽燕、郑惠平、王敬钰、王敬耀、肖永奇、陈碧珠、王华璋、马强与声立方呼叫中心有限公司于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》；二、声立方呼叫中心有限公司应于本判决生效之日起十日内返还刘明、何小宁、王华球、王丽燕、郑惠平、王敬钰、王敬耀、肖永奇、陈碧珠、王华璋、马强位于宁德市东侨开发区××路××东井西侧（天山西路18号）东部呼叫中心中国·声立方产业综合体Ｂ-1地块2号综合楼第一、二层的房屋；三、声立方呼叫中心有限公司应于本判决生效之日支付刘明、何小宁、王华球、王丽燕、郑惠平、王敬钰、王敬耀、肖永奇、陈碧珠、王华璋、马强房屋租金、占有使用费（截至2016年11月29日为1701306元，之后至房屋返还之日止的房屋租金、占有使用费按《房屋租赁合同》约定标准计算，房屋于2023年5月29日之后返还的，月租金按151228元计算）；四、声立方呼叫中心有限公司应于本判决生效之日支付刘明、何小宁、王华球、王丽燕、郑惠平、王敬钰、王敬耀、肖永奇、陈碧珠、王华璋、马强违约金（以每一付款季度所欠租金为基数，自各付款季度首月第6日起至房屋返还之日止，按月利率2%计算）；五、驳回刘明、何小宁、王华球、王丽燕、郑惠平、王敬钰、王敬耀、肖永奇、陈碧珠、王华璋、马强的其他诉讼请求；六、刘明、何小宁、王华球、王丽燕、郑惠平、王敬钰、王敬耀、肖永奇、陈碧珠、王华璋、马强应于本判决生效之日返还声立方呼叫中心有限公司履约保证金30万元；七、驳回声立方呼叫中心有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43571元、公告费200元，由刘明等11人负担13280元，由声立方呼叫中心有限公司负担30491元；反诉案件受理费计15814.2元，由刘明等11人负担5800元，由声立方呼叫中心有限公司负担10014.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  卢小洋人民陪审员  陈克棱人民陪审员  林 雯二〇一七年八月十六日法官 助理  林芳苓书 记 员  陈秀招附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。