辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终786号上诉人（原审被告）：杨薇，女，1962年10月1日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告）：抚顺市吉顺物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区将军街延吉路32号。法定代表人：王喜元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王家武，辽宁清明律师事务所律师。上诉人杨薇因与被上诉人抚顺市吉顺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨薇向本院提出上诉，请求：1、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3400号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院查明事实错误。从工商注册信息显示，被上诉人是在2005年2月注册新设立的公司，而不是由吉顺物业管理处变更而来的，被上诉人公司的人员构成为两位自然人，变更内容为两次经营期限变更，其他内容没有变化。所以原审法院查明事实错误。江畔新苑小区业主委员会怎么能成立两次，还是成立两个业主委员会。至今，上诉人也不知道江畔新苑小区什么时候有的业主委员会，从来没有人要求上诉人签字确认业主委员会的设立。上诉人在2004年5月与开发商顶账取得了江畔新苑小区2号门市，于2009年10月办理了产权证。上诉人在2010年6月通过房产交易向原房主翟福文购买了1号门市，购买后同月即刻办理了产权证。所以原审法院查明说2004年被告购买江畔新苑小区门市房二处的事实是错误的。被上诉人下发催款通知单的事实不存在，上诉人从购买房屋至今包括1号门市和2号门市，被上诉人从来没有向上诉人提出过催收物业费的要求，否则的话，也不会闹出1号门市房什么时候变更业主都不知道的笑话。包括上诉人在内的其他几户门市房业主，也从来没有收到过物业公司催收物业费可形式的通知。被上诉人提供的2017年12月26日的催款通知单是被上诉人单方出具的，上诉人没收到，更不认可通知单载明的收款金额。二、原审法院适用法律错误及诉讼程序违法。关于物业收费问题上诉人认为，本案与其他居住小区物业费纠纷案不同，上诉人从入住之日起，从来没有享受过物业公司提供的服务，包括卫生清扫、安全保护等，举个最简单的例子，我们几户门市房门前连个垃圾桶都没有，我们要到铁路桥西侧去倒垃圾。所以依照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条，法院应不予支持被上诉人的无理要求。上诉人在2010年6月购买的1号门市，房产证上有交易字样，完全可以证明上诉人购买和使用时间是一致的。从房屋交易产权证载明内容看，首次交易的房屋，在产权证上最后一页标有商品房字样，二手房买卖产权证最后一页标有交易字样。如果对这一点有异议，一审法院也应通知上诉人提供补充证据后才可以最后判决。在购买之前如有拖欠物业费也是之前业主的责任，与上诉人无关，因而也更加能证明被上诉人从来没有催缴过物业费这一事实。原审法院凭主观臆断认为购买时间和使用时间无法分清，否定客观事实，是完全错误的。首先，上诉人从来没有以任何方式催缴过物业费，被上诉人2017年12月出具的催款通知单也没有直接送达到上诉人，催缴通知不具有诉讼时效中断的后果。其次，假设催缴通知起到诉讼时效中断的法律效果，只能追溯到2004年，被上诉人2017年12月出具的催款通知，只能追溯到2015年12月。至于物业公司的服务延续性并不是整体债务的延续性，物业费按照最长预收年限为一年的规定，说明每年发生的物业费是独立的，收取物业费的金额和时间也是确定的，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，物业服务延续性不能导致诉讼时效中断，也不能违反法律对诉讼时效的规定。庭审后，一审法院单独收取被上诉人提供的催缴通知单证据，在没有质证的情况下，就下发了判决书，侵害了上诉人的质证权，同时也违反了民事诉讼法66条、最高院关于民事诉讼证据若干规定47条1款证据应当当庭质证的规定。抚顺市吉顺物业管理有限公司辩称：上诉人2005年到2019年没有交纳物业费用，被上诉人依职权向上诉人提供了相关的物业服务，比如说上诉人所使用的水电管线都是由物业管理提供的，这就是服务。上诉人强调倒垃圾需要到铁路桥，因上诉人的房屋是在物业管理的墙外，门不是冲着小区内部，门市房冲着公路，公路上摆放垃圾桶，不是我们物业的职权，应是由街道或卫生部门统一规定。我们一直向上诉人讨要物业管理费。上诉人提到2010年过户买房，但上诉人没有提供曾经交纳过物业费的证据，以前所欠理应由上诉人承担。关于主体问题，被上诉人从小区建设开始就开始提供服务，由原来的物业管理处变更为物业管理公司，法人均是现在的王喜元。小区从来没有其他人管理和收取物业费用。上诉人说是两个独立的主体等完全是为了不交物业费找寻的理由。一审法院查明事实清楚，客观公正，请二审法院依法维持原判。抚顺市吉顺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令杨薇向我公司支付2004年7月至2019年10月尚欠的物业费47744元及滞纳金；2、本案诉讼费由杨薇承担。一审法院经审理查明：原告公司前身为抚顺市吉顺物业管理处，隶属于抚顺市橡胶一厂建筑工程队。2003年按照顺城区关于企业产权制度改革的有关文件规定，组建了抚顺市吉顺物业管理处（集体企业）。2003年5月，抚顺市天通房地产开发有限公司与抚顺市吉顺物业管理处签订《物业管理委托合同》，天通房地产开发有限公司将其开发的江畔新苑小区委托抚顺市吉顺物业管理处实行物业管理。2004年江畔新苑小区成立业主委员会。2005年2月抚顺市吉顺物业管理处更名为原告公司。2007年3月20日江畔新苑小区成立业主委员会与原告公司签订《物业管理委托合同》。2007年4月、2008年12月经抚顺市物价局批复，原告公司对江畔新苑小区收取物业管理费。2004年被告购买江畔新苑小区门市房二处，一处位于该小区9号楼1号门市，建筑面积255.21平方米，另一处位于该小区9号楼2号门市，建筑面积263.75平方米，每平方米均按0.50元/月收取物业费，从2004年7月至2019年10月，被告累计拖欠原告公司物业费合计47744元。原告公司曾于2017年12月向被告下发催缴通知单要求被告缴费未果。原告起诉来院，被告以辩称理由拒绝。一审法院认为，被告所住小区为早年开发的老旧小区，在开发初期，开发商抚顺市天通房地产开发有限公司委托原告公司前身对其开发的小区进行物业管理，并签订《物业管理委托合同》，依合同约定对被告小区实行物业管理。本案争议焦点：一、原告主体资格问题。经国家企业信用信息公示系统查询，原告公司确实成立于2005年2月，但其前身为抚顺市吉顺物业管理处，该处隶属于橡胶一厂集体企业，后改制成立。虽未与被告签订物业合同，但被告所住小区亦接受了原告公司的服务，形成了事实上的服务关系，故原告主体资格适格。二、关于物业费收费标准问题及被告辩称的一系列问题为由拒交物业服务费一节。众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。对于属于原告服务范围内的，被告可向原告要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。现被告拖欠物业服务费已近15年，原告主张2004年8月至2019年10月的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定，即被告应向原告交纳的物业服务费为47744元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。被告主张其门市房不在封闭小区院内，没有享受到原告服务一节，小区楼房是一个整体，门市房位于楼房的一层，其不是相对独立的空间。虽然被告门市房房门未在小区院内，但其与楼房是整体不可分割部分，其楼上业主按时交纳物业费，而被告拒不缴纳是否对其他业主存在公平，故此辩解不予采纳。至于被告认为其中一处门市房（1号门市）于2010年6月购买，从其提供的房票上看，登记时间为2010年6月11日，不能看出其购买和实际使用房屋的时间，故无法认定从2010年6月为其拖欠时间，因此该处房屋的物业拖欠时间同其另一处时间一致。三、诉讼时效问题，原告主张2004年7月1日到2019年10月的物业费，根据相关法律规定，当事人应自权利被侵害之日起三年内主张权利，但物业服务不同于其他行业，物业服务含有延续性，其主张不适用诉讼时效的规定，被告近15年未缴纳物业费，已违约在先。原告曾于2017年12月向被告催缴并下发催缴通知单，其起诉未超过法律关于诉讼时效的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，判决如下：一、被告杨薇于本判决生效后立即给付原告抚顺市吉顺物业管理有限公司拖欠的物业费（2004年7月至2019年10月）合计47744元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告抚顺市吉顺物业管理有限公司要求被告杨薇支付滞纳金的诉求。案件受理费445元（已减半收取），由被告杨薇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明：杨薇于2010年6月购买了案涉9号楼1号门市。一审卷中有两份抚顺市吉顺物业管理有限公司提交的2017年12月20日物业服务费追缴通知单，此通知单未经质证，上诉人杨薇不予认可。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为：最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。抚顺市吉顺物业管理有限公司主张要求杨薇给付两处门市近15年的物业费用，应当由其举证催收的事实。一审法院审理过程中，抚顺市吉顺物业管理有限公司未举证催取的证据，只称“收费员去的，贴在杨薇的门上的，没有照片”。一审卷中有两份抚顺市吉顺物业管理有限公司提交的2017年12月20日物业服务费追缴通知单，此通知单并未经过庭审质证。二审中，对于此份证据，上诉人杨薇称不知道催收过，也没有本人签字，也不知道是什么时间提供的。被上诉人抚顺市吉顺物业管理有限公司代理人自认不清楚通知单以何种形式向杨薇发出。故，抚顺市吉顺物业管理有限公司主张要求杨薇给付两处门市近15年的物业费用，其无有效证据证明诉讼时效处于中断状态，根据上述法律规定，抚顺市吉顺物业管理有限公司应承担举证不能的法律后果。上诉人杨薇关于诉讼时效的主张成立，应予支持。抚顺市吉顺物业管理有限公司于2019年5月17日交纳一审案件受理费，故上诉人杨薇应当给付2016年5月至2019年4月三年的物业费用。关于主体问题，抚顺市吉顺物业管理有限公司前身为抚顺市吉顺物业管理处，从案涉小区建成即管理本小区，虽未与上诉人杨薇签订物业合同，但上诉人杨薇门市所在小区接受了服务，形成了事实上的服务关系，故主体资格适格。关于门市买卖时间问题，因上诉人诉讼时效主张成立，此节问题已非本案重要事实，不再论述。关于物业服务不到位问题，被上诉人抚顺市吉顺物业管理有限公司服务虽存在瑕疵，但并未根本违约，上诉人作为业主，可随时向业主委员会或物业服务企业提出要求，改进物业服务，提升物业服务质量，故上诉人杨薇应交纳物业费用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3400号民事判决第一项；二、维持抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3400号民事判决第二项；三、杨薇于本判决生效后立即给付抚顺市吉顺物业管理有限公司物业费2016年5月至2019年4月物业费用9341.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费445元，杨薇承担90元，吉顺物业承担355元；二审案件受理费994元，杨薇承担200元，吉顺物业承担794元。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年七月六日法官助理田鑫书记员刘娟