江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1629号上诉人（原审被告）：陆炳鑫，男，1949年2月11日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：覃华，广东晟典（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏晓声，男，1957年6月28日生,汉族，住江苏省无锡市梁溪区。上诉人陆炳鑫因与被上诉人苏晓声确认合同有效纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初7687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陆炳鑫上诉请求：撤销一审判决，改判确认涉案合同无效，驳回被上诉人苏晓声的诉讼请求。事实及理由：一、事实没有查清。1.本案为在村集体土地上所建的村民安置房买卖纠纷。依据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，本案所涉合同是否无效需要审查苏晓声与陆炳鑫是否为同一集体经济组织成员，若不是，则买方主体不适格，合同无效。本案中并未审查苏晓声作为买方的身份资质问题，既是程序问题，也是实体问题。2.即使无锡地区现阶段可以采取补交土地出让金的方式对此类房产进行补税交易了，那也应该是指现在买卖这类房产有了可以操作的方式，真正生效的协议也只能是在补交土地出让金和税费后，土地变性以后再签署的合同才是有效合同。其认为标的可交易效力应该自政府批文房屋可补税交易时为起始点。基于此双方买卖应达成新的合同，才能视为是合法的。因此，当年明确规定禁止买卖时期时签署的本案《房屋绝卖协议》未成立且无效。二、《房屋绝卖协议》系苏晓声花钱请法律服务所起草制定的，其中基于当时的法律法规和实际情况，特别在卖方一栏中和合同第二条都特别强调了，卖方是父母子女全体共有人，且需要是全家父母子女全体签字才能出售，这一点是当事人真实意思表示，更是当事人特别强调的合同成立及生效要件。根据约定优先的原则，这一点显然也应该得到尊重。本案中这也表明了买方买房时明知该房屋是卖方全家人共有的状态，在没有其他家庭成员签字的情况下，该合同不成立，更谈不上生效。三、一审法院在此认为即便涉案房屋可能存在其他权利人根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，也不影响《房屋绝卖协议》的效力。但这犯了因果倒置的逻辑错误。这一条司法解释是为了更好的保护善意的不知情的合法买受人的权利的，但前提是这个合同得先合法成立。而根据本协议中的特殊约定，买方明知该房屋有其他共有人且特别说明合同的卖方为全体共有人并强调要全体共有人签字后才能出售，所以说在没有共有人(特别是本房屋的登记产权人)签字的情况下该协议都没合法成立，所以不能适用这一条。被上诉人苏晓声书面辩称：一、根据陆炳鑫的《拆迁户公寓安置单》和《房屋绝卖协议》第3条，再三强调卖出的房子是陆炳鑫本人做主，在此情况下买卖双方达成协议，并由华庄法律服务处在双方卖买协议上见证盖章，以示证明。二、合同签订后，其立即与陆炳鑫去银行把购房款汇给陆炳鑫在北京的女儿，并有汇款单和电话录音等证据证明。三、房屋安置单明确该房是陆炳鑫所有；由华庄法律服务所证明和协议书第3条规定，家庭内部事务由陆炳鑫负责解决；《房屋绝卖协议》符合法律规定的成立要件，且其实际居住了14年至今。多年来其一直催促陆炳鑫办房产证，但陆炳鑫及女儿一拖再拖，一晃几年下来，见办证没有希望，于是，起诉陆炳鑫，要求法院保障其的合法权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏晓声向一审法院起诉请求：确认其与陆炳鑫于2007年1月24日签订的《房屋绝卖协议》有效。一审法院认定事实如下：2007年1月24日，甲方（卖方）陆炳鑫与乙方（买方）苏晓声签订《房屋绝卖协议》一份，双方约定：1.甲方自愿将坐落在无锡市滨湖区开发区（落霞小区三期233号501室）的拆迁安置房（房屋面积93.44平方米，以产权监利处理或产权证或产权证的面积为准）出售给乙方，双方商定房屋成交总价共计26万元。2.出售方要全家达成一致才能出售，并有产权人其子女签名盖章后乙方付款255000元给甲方，余款5000元，办理好过户手续后，由乙方付给甲方。3.甲方在保证上述房屋产权向乙方解释清楚，若发生与甲方内部有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担赔偿乙方的经济损失。4.乙方购买甲方房屋后，甲方保证并承担下列责任：（1）甲方必须将拆迁公寓房屋的安置单交给乙方保管，甲方在没有征得乙方的同意不得报失以上资料。（2）甲方在所居住的物业公司和有关部门办理一切进户手续、领取钥匙、并开通水、电、车库等费用以及交清有关费用后，将相关手续凭证及钥匙交付给乙方。乙方不承担进户费、水、电、安装费用。（以及乙方所用水、电等各种费用，按发票由乙方负责）。（3）甲方在没有办理房屋产权过户手续期间，如甲方应房屋升值或其它原因而悔约，则甲方赔偿乙方同等地区同等面积房屋，并赔偿乙方在房屋内装潢的所有费用和承担当时买卖房屋房价两倍的违约金给乙方。若乙方反悔所有损失由乙方承担。若乙方因房屋降价或其它原因而悔约，则乙方必须赔偿当时买卖房屋两倍的违约金给甲方。这是双方同等相待。（4）……。（5）甲方领到房产证和土地使用证后，如产权人外出或其它原因不能办理过户手续，则由其共有人或继承人必须无条件的协助办理，必须无条件的协助乙方办理好产权过户手续（其中所涉及的过户费、营业税等一切费用由乙方承担）。特注：甲方不得无故拖延时间，否则按甲方反悔条款，上述第（3）条赔偿乙方的一切损失。做好办理过户手续后乙方付清5000元。若乙方到时不过户也必须付清5000元给甲方。双方还给定了其它事项。落款处还有见证单位无锡市滨湖区华庄法律服务所加盖印章。为此，苏晓声支付无锡市滨湖区华庄法律服务所见证费500元。上述合同签订当日，苏晓声支付给陆炳鑫购房款255000元，陆炳鑫当场出具了收条，并将拆迁户公寓房安置单和房屋钥匙交给苏晓声。苏晓声实际占用涉案房屋一直至今，目前尚未办理不动产权登记。位于无锡市房屋登记的所有权人为陆丙兴（陆炳鑫），占地面积93平方米，建筑面积246.6平方米。陆炳鑫与周启萍于1976年9月登记结婚，于1996年7月离婚。在离婚时双方对上述房屋进行了约定，即房屋前造两间，东间归女方所有，西间归男方所有。后造祖屋归男方所有。家产按协议清单为凭分割。2005年8月，上述房屋被政府拆迁，共安置到5套安置房，涉案房屋是其中的一套。上述事实，有苏晓声举证的拆迁户公寓房安置单、《房屋绝卖协议》、收条、江苏省行政事业单位结算凭证；陆炳鑫举证的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、拆迁补偿安置协议书、离婚登记申请书、离婚证，以及当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。苏晓声与陆炳鑫签订的《房屋绝卖协议》是当事人真实意思表示，不违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，自双方签字后即告成立，依法有效，对当事人具有法律约束力。故苏晓声要求确认《房屋绝卖协议》有效，有事实根据和法律依据，对其诉讼请求法院予以支持。即便涉案房屋可能存在其他权利人，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，也不影响《房屋绝卖协议》的效力。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，作出判决：确认苏晓声与陆炳鑫于2007年1月24日签订的《房屋绝卖协议》有效。一审案件受理费减半收取3102元，由陆炳鑫负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点是：《房屋绝卖协议》是否因其他可能存在的权利人未签字而不成立，是否因违反法律法规的强制性规定而无效？本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《房屋绝卖协议》签字的双方是陆炳鑫与苏晓声，双方对于买卖房屋的意思表示一致，并无瑕疵，该协议自双方签字即成立。依法成立的合同，自成立时生效。关于《房屋绝卖协议》中约定“出售方要全家达成一致，才能出售，并有产权人其子女签名盖章后乙方付款”，该条款系约定了陆炳鑫作为出卖人的义务，即保证其他权利人及家人同意出售房屋，该条款并未将陆炳鑫家人或其他权利人同意设置为《房屋绝卖协议》的生效条件，故判断该协议的效力，无需审查其他权利人或家人是否做出同意的意思表示。合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。陆炳鑫与苏晓声买卖的房屋系拆迁安置房，目前并无法律、法规明确规定买卖拆迁安置房的行为无效。经查，2016年11月19日，无锡市人民政府颁发锡政发〔2016〕252号《关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，该通知对征地拆迁安置住房的上市交易行为予以了规范。据此可见，无锡地区的征地拆迁安置房只要满足一定的条件是可以上市交易的。《房屋绝卖协议》并不存在违反法律法规效力性强制性规定的情形，应认定为合法有效。综上，陆炳鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6205元，由上诉人陆炳鑫负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年七月二日书记员  顾梦雨