陕西省榆林市榆阳区人民法院民事判决书（2017）陕0802民初6667号原告：苏海瑞，男，1987年XX月XX日出生，汉族，现住府谷县XX村XX小区XX号XX单元XX室，无固定职业；身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：祁根才，男，1976年XX月XX日出生，汉族，现住榆林市榆阳区XX区XX小区XX号楼XX单元XX室，无固定职业；身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李保君，陕西纳智律师事务所律师。原告苏海瑞与被告祁根才执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告苏海瑞、被告祁根才及其委托诉讼代理人李保君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏海瑞向本院提出诉讼请求：1、请求依法裁定终止对登记在康某某名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX座XX单元XX层XX号房及第一座1单元负一层1F108号房的执行，并裁定解除对前述房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年11月7日，康某某与陕西鑫诺房地产开发有限公司签订合同编号为0839538的《商品房买卖合同》，购买柠檬宫舍第一座1单元22层12209号房（住房    建筑面积78.16平方米），后又签订合同编号为2255247的《商品房买卖合同》，购买柠檬宫舍第一座1单元-层1F108号车位。2014年6月6日，康某某与原告签订《房屋抵债协议书》，由蒋秀兰、王建飞、苏荣荣作为中间人，双方约定康某某用位于西安市莲湖区XX路XX号XX座XX单元XX层XX号房及第一座1单元负一层1F108号房抵偿2014年3月前累计下欠原告的借款壹佰叁拾万元整(1300000元)，并约定12209号房的房屋下欠银行贰拾余万元的按揭贷款由原告偿还。后康某某将上述两份《商品房买卖合同》的原件、银行贷款合同、按揭贷款银行卡等有关房屋的资料交付原告。原告按照约定偿还2014年8月7日至今的全部按揭贷款(其中三个月5400元通过苏文彦账户代为支付)，2014年6月20日原告与王某某签订《房屋租赁合同》将第一座1单元负一层1F108号车位以550元/月(包括物业费150元/月)出租给王某某使用。2014年7月18日原告与苏某某签订《房屋租赁合同》，将柠檬宫舍第一座1单元22层12209号住房以1800元/月的标准租赁给苏某某居住，期间产生的水、电、取暖、燃气、电话、物业等费用由苏某某负担。后因康某某下落不明无法配合原告办理房产登记信息变更手续，原告向府谷县人民法院提起诉讼，请求确认《房屋抵债协议书》有效，2015年2月1日该院作出(2014)府民初字第01986号民事判决书，判决原告与康某某、郝某某于2014年6月6日签订的《房屋抵债协议书》有效，康某某、郝某某在原告偿还清中国建设银行的按揭贷款后，协助原告办理房屋过户登记手续。2014年10月17日榆阳区人民法院做出(2014)榆民初字第05565一1号民事裁定书,裁定查封了登记在康某某名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX座XX单元XX层XX号房及第一座l单元负一层1FlO8号房。且执行过程中做出(2015)榆执字第02187号公告，要求腾空前述房屋，原告于(2014)榆民初字第05565号民事案件的审理阶段提出解封申请，并于该案执行阶段提出执行异议申请，后榆阳区人民法院做出(2016)陕0822号执异3号裁定书，裁定驳回原告的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2014年6月6日，康某某与原告签订《房屋抵债协议书》，康某某用位于西安市莲湖区XX路XX号XX座XX单元XX层XX号房及第一座1单元负一层1F108号房抵偿2014年3月前累计下欠原告的借款壹佰叁拾万元整(1300000）元，且l2209号房的房屋下欠银行贰拾余万元的按揭贷款原告一直按月偿还，并且原告将前述房屋及车位出租，而2014年10月17日榆阳区人民法院方做出的(2014)榆民初字第05565一1号民事裁定书查封了前述房产，因康某某的原因导致房屋无法办理过户登记，因此原告于2014年11月12日提起诉讼，请求认可以房抵债协议的效力及协助办理过户登记手续。综上所述，原告与康某某签订《房屋抵债协议书》，其用位于西安市莲湖区XX路XX号XX座XX单元XX层XX号房及第一座1单元负一层1F108号房抵偿2014年3月前累计下欠原告的借款壹佰叁拾万元整(1300000元)，申请人于2014年6月6日合法占有该房屋(占有、使用、处分、收益)，且申请人远高于市场价的标准受让上述房产，之后占有该房屋并对外出租，因康某某下落不明的原因导致房屋无法办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一) 在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;(二) 在人民法院查封之前已合法占有该不动产、（三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。故请求法院核实本案的上述情况，裁定终止对登记在康某某名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX座XX单元XX层XX号房及第一座1单元负一层1F108号车位的执行，并裁定解除对前述房屋的查封。被告祁根才辩称，1、榆阳区人民法院(2014)榆民初字第 05565一1 号民事裁定书查封涉案房产远早于府谷县法院 (2014) 府民初字01986号民事判决。原告以此作为其为涉案房屋合法权益人和排除执行的依据，依法不能成立。2014年10月 17 日，在被告诉康某某、郝某某民间借贷纠纷一案审理中, 榆阳区法院依被告申请作出(2014)榆民初字第 05565一1 号民事裁定书, 查封涉案房屋。而府谷县人民法院直至2015年2月1日才作出 (2014)府民初字01986号民事判决书, 远迟于上述裁定作出的时间。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定: “金钱债权执行中, 案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。” 据此规定， 原告以涉案房屋查封之后作出的判决书作为其为涉案房屋合法权益人的依据并请求排除执行行为，没有法律依据，依法不能成立。2、即使原告与康某某、郝某某以物抵债协议真实，但非买卖合同法律关系。原告诉称的事实与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条规定的情形完全不相符合, 依法不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条规定: “金钱债权执行中， 买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议， 符合下列情形且其权利能够排除执行的, 人民法院应予支持:(一) 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; （二) 在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款， 或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; （四) 非因买受人自身原因未办理过户登记。”将本案事实与上述法定要件一一对照, 被告认为原告诉称的事实与上述任何一条件均不相符。 首先， 原告与康某某之间签订的并非是买卖合同，因此不符合 “在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件。况且原告与康某某妻子系具有血缘关系的亲属，因此根本不能确定就是在人民法院查封之前签订,亦不能确定签订的协议真实、合法、有效。第二, 原告更不是在人民法院查封之前占有该房屋。第三，更不存在原告支付全部价款的事实。 因苏文彦为康某某之妻郝某某的舅舅，故原告诉称以苏文彦的账户代为支付银行按揭贷款，可说明原告与康某某、郝某某存在恶意串通的嫌疑，原告本人并未支付全部价款。第四，原告诉称没有房屋没有过户的过错非其自身原因之理由更不能成立。首先，原告诉康某某、郝某某确认合同有效纠纷一案足以证明康某某对原告而言绝非下落不明。 该案从立案、开庭审理到作出判决不足一月, 康某某在被告诉其民间借贷纠纷一案中无法送达, 而在本案中却委托其妻郝某某应诉，积极主动配合原告完成诉讼，足以证明康某某就原告而言绝非下落不明, 涉案房屋没有过户非康某某之错，而是原告与其签订的以物抵债协议就是为了帮助康某某逃避债务，向府谷法院提起诉讼完全是虚假诉讼。其次，根据原告诉称的事实, 即使其在 2014年6月 6 日就与康某某签订《以物抵债协议》真实, 但直到当年 10 月榆阳区法院查封时依然没有办理过户登记, 原告显然具有重大过错。本案也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、 扣押、 冻结财产的规定》第十七条规定的情形。首先，原告与康某某、郝某某之间并非买卖涉案房屋，原告所谓双方之间存在债权债务关系的真实性不能确定, 故显然不能认为原告己经支付买受房屋的全部或者部分价款。其次，即使原告与康某某、 郝某某之间以物抵债协议真实， 但从签订协议至榆阳区法院查封止, 长达数月却没有办理过户登记,原告存在过错，因此榆阳区人民法院查封涉案房产完全正确，无任何不当。综合所述，被告认为，原告诉请的事实显然不符合法定情形, 不能排除本案的执行, 其诉讼请求应予依法驳回。原告向法院提交了第一组证据《房屋抵债协议书》一份、借据两支、银行承兑汇票一张、银行转账汇款单一张、证明两份，用于证明2014年6月6日，被告康某某向原告借款130万元，并将位于西安市莲湖区XX路XX号XX座XX单元XX层XX号房及第一座1单元负一层1F108号房抵债给原告的事实；第二组证据，打款凭证29张、银行卡复印件一张，用于证明康某某、郝某某将房产以物抵债给原告后，由原告每月向康某某银行卡支付该房产剩余银行贷款；第三组证据，西安和信美地物业管理有限公司收款收据一支、房屋租赁合同两份，用于证明该房屋以物抵债后，原告管理该房屋并将房屋出租于苏某某、王某某；第四组证据，陕西省府谷县人民法院（2014）府民初字第01986号民事判决书一份，用于证明原告与康某某、郝某某以物抵债协议经府谷县人民法院确认为有效，且该判决书要求康某某、郝某某协助原告办理过户手续。被告质证意见为对于第一组证据的真实性和证明目的均有异议，认为原告与康某某妻子郝某某系两姨关系，无法确定协议的真实签字时间，且原告提供的打款凭证远小于借据中的借款，承兑汇票的出票人及背书人，均与原告无任何关联，也不能证明原告实际向康某某交付过承兑汇票，为此，被告就府谷县人民法院审理原告与被告康某某确认合同有效诉讼涉嫌虚假诉讼向榆林市中院纪检部门反映，榆林市中级人民法院纪检部门调查，该承兑汇票无原告及康某某背书转让的情形，不能反映真实借款数额，不能排除恶意转移资产的嫌疑，因此对该组证据的真实性和证明目的均有异议；苏荣荣和王建飞的证明属于证人证言，不符合证据的形式要件；对第二组证据的真实情无异议，但认为2015年10月17日涉案房屋查封之前，并没有原告偿还该房屋按揭贷款的打款凭证，2014年9月3日和2014年8月7日打款账号并不是原告本人的账号，按原告诉状陈述，查封之前是以苏文彦账户还款，查封之后是原告的账户，所以，查封之后原告偿还多少贷款，不足以证明原告和康某某在查封之前就签订过合法有效的协议；该房屋被查封之后，原告向榆阳区人民法院提出过保全异议，人民法院进行了告知，但原告继续偿还房屋按揭贷款，原告主观上有过错；对第三组证据的质证意见和第一组的意见一致；对第四组证据的真实性无异议，对于证明目的有异议，认为这份判决书是虚假诉讼的结果，以物抵债只协议只产生债权效力，不产生物权转移的效力。被告提交榆阳区人民法院民事判决书、裁定书各一份，用于证明涉案房屋是登记在康某某名下，原告苏海瑞非该两处房产的权利人，榆阳区人民法院查封该房产远在府谷县法院作出的民事判决之前，不能以查封之后形成的判决书为作为排除执行的依据。原告对被告提交证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为查封之前该房产已经以物抵债给原告，所以房屋就是原告的。本院对原告提交的证据综合认定如下，原告与康某某之间即使存在债权债务关系，府谷县人民法院确认原告与康某某签订的《房屋抵债协议书》有效，但以物抵债协议书并不具备物权变动的效力。对被告提交证据的真实性予以彩信。本院经审理认定事实如下：2014年10月14日被告祁根才以民间借贷纠纷一案将康某某及其妻子郝某某诉至本院，请求康某某、郝某某偿还借款1615900元及利息。本院在审理期间作出（2014）榆民初字第05565-1号民事裁定书，查封了登记在康某某名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX座XX单元XX层XX号房及第一座l单元负一层1FlO8号车位（预售证号200XXXX），并作出（2014）榆民初字第05565号民事判决书，支持了被告祁根才的诉讼请求。判决书生效后康某某、郝某某未履行义务，被告祁根才于2015年7月31日向本院申请强制执行，在执行中本院作出（2015）榆执字第02187号公告，要求腾空被查封房产。原告苏海瑞提出执行异议申请，本院于2017年5月17日作出(2016)陕0822号执异3号民事裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告苏海瑞对该民事裁定书不服，于2017年6月21日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2014年6月6日，原告苏海瑞与康某某签订《房屋抵债协议书》，双方约定用康某某名下的位于西安市莲湖区XX路XX号XX座XX单元XX层XX号房及第一座1单元负一层1F108号房（住房建筑面积78.16平方米）以抵债形式抵偿康某某于2014年3月前累计下欠原告的借款130万元，并约定12209号房从2014年6月6日起下欠银行的20万元按揭贷款由原告偿还。原告于2014年11月12日向府谷县人民法院提起诉讼，请求确认《房屋抵债协议书》有效，2015年2月1日该院作出(2014)府民初字第01986号民事判决书，判决：原告与康某某、郝某某于2014年6月6日签订的《房屋抵债协议书》有效，康某某、郝某某在原告偿还清中国建设银行的按揭贷款后，协助原告办理房屋过户登记手续。原告陈述2014年6月20日其将该房屋负一层1F108号车位以每月550元的价格出租给王某某使用。2014年7月18日原告将该12209号房屋以每月1800元的价格出租给苏某某居住。本院认为，本案争议的焦点在于原告对案涉房屋是否享有完整的、排他的物权。陕西省府谷县人民法院（2014）府民初字第01986号民事判决书确认原告与康某某、郝某某于2014年6月6日签订的《房屋抵债协议书》有效。但以物抵债协议书并不具备物权变动的效力，判决书确认以物抵债合同有效也只是对双方债权债务关系的确认，一方当事人取得要求移转抵债物所有权的请求权，另一方则负有移转此抵债物所有权的义务，即要将不动产办理过户手续，设立物权仍然要按照法律行为导致物权变动的规则进行。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中诉争房屋仍登记在第三人康某某名下，故该房屋的所有权人仍为康某某。法院依据生效的民事判决书对登记在第三人康某某名下的财产进行查封符合法律规定。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定: “金钱债权执行中， 买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议， 符合下列情形且其权利能够排除执行的, 人民法院应予支持:(一) 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; （二) 在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款， 或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; （四) 非因买受人自身原因未办理过户登记。” 因此原告不符合上述情形，不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求解除对诉争房屋的查封措施，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告苏海瑞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告苏海瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审  判  长    叶  蔚审  判  员    张  锐人民陪审员    乔志明   二○一七年八月二十九日 书  记  员    刘鹏程 1