河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1729民初2126号原告（反诉被告）：代某某，女，1983年7月20日出生，汉族，住新蔡县。委托诉讼代理人：刘海舰，河南良策律师事务所律师。被告（反诉原告）：新蔡县某某，住新蔡县古吕镇振兴街北段路西。统一社会信用代码：91411729MA46QMOJ79。法定代表人：王俊俊，该公司经理。委托诉讼代理人：杨振华，该公司员工。委托诉讼代理人：赵令琦，河南另奇律师事务所律师。原告（反诉被告）代某某与被告（反诉原告）新蔡县某某（以下简称名门商业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。代某某及其委托诉讼代理人刘海舰、新蔡县某某的委托诉讼代理人杨振华、赵令琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代某某向本院提出诉讼请求：1请求依法解除原、被告之间所签订的租赁合同；2.判令被告返还原告所缴纳的租赁费、物业费、保证金等费用共计12767元，并返还其扣押原告租赁商铺所投入的个人财产（详见明细）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2019年8月13日原、被告签订了一份商铺租赁合同，该商铺位于新蔡县××××大道中段的新都汇生活广场，商铺编号4-01、4-02号。建筑面积350.02平方米，并约定房屋交付时间为2019年10月1日。原告按照合同约定向被告支付了租赁定金2万元。被告没有如期向原告交付租赁的房屋。原告依据被告所提供2019年12月1日的商铺租赁合同，于2019年12月23日在新蔡县市场监督管理局注册新蔡县香锅里辣火锅店。2020年因受突如其来的疫情影响，原告的商铺只能闭门歇业。待复工复产后，原告开始经营时，发现被告违反协议约定，与他人签订同类生意的商铺且不减免房租，还强行扣留原告租赁商铺所投入的个人财产，为此，起诉请求人民法院依法判决。另外，房租给被告半年租金欠条6万多元，还有一个广告费3000元欠条，欠条都在被告手中保管。名门商业公司向本院提出答辩及反诉请求：1.答辩人不存在违约行为；2.要求原告代某某支付被告广告位费3600元、租赁费79805元、物业费25201元、违约金39902元，合计148508元，扣除已付2万元，应付128508元。事实和理由，被告不存在违约行为，原、被告签订的《商铺定金协议》，约定2019年10月1日交房，当有约定具体时间以被告的通知为准，且原告在10月底就开始了装修并于2019年12月20日正式营业，并未因商铺的晚交而受到影响，我方也从未与任何商户签订与原告类似生意的租赁合同。是原告违约在先，虽支付了2万元商铺定金，但在2019年12月20日签订《新都汇生活广场商铺租赁合同》后，并未按月支付首期租赁费79804元、物业费50402元、履约保证金32551元，合计142757元（扣除已支付2万元）。经催要，原告丈夫牛伟峰于2020年1月8日出具2张欠条，承诺2020年1月16日前支付7万元，5月1日前支付72757元，但对方至今未付款。原告应当向我方承担违约责任，支付违约金39902元。代某某对名门商业公司的反诉辩称，我与牛俊峰不是夫妻关系，他是我店里的员工，我并没有在欠条上签字确认。本案经审理认定事实如下：2019年8月13日，原告代某某与被告名门商业公司签订一份《新都汇生活广场商铺定金协议》，协议约定：原告代某某（乙方）租赁被告名门商业公司（甲方）位于新蔡县城××大道新都××生活广场××、××号的商铺，建筑面积分别为106.4㎡、199.65㎡；被告于2019年10月1日前交付租赁房屋，原告代某某向被告名门商业公司交付20000元租赁定金。双方于2019年12月17日签订《新都汇生活广场商铺租赁合同》，原告租赁被告上述商铺，租期自2020年3月1日起至2023年2月28日止，年租金为79804元，年物业费为50402元。装修期（2019年12月1日至2020年2月29日）免收租金。原告于2019年12月23日在新蔡县市场监督管理局注册新蔡县香锅里辣火锅店。2020年初因疫情影响，原告闭店歇业,恢复营业时，发现被告公司总经理杨振华将原告店铺大门上锁，原告认为被告的行为致使租赁合同无法继续履行，双方为此发生争议。发生争议后，原告使用的店铺内为经营所需物品一直放在被告的租赁商铺内，（庭审中，被告明确表示合同解除后，原告可随时拉走上述财产）。现在原告诉至法院要求与被告解除合同并返还租赁费等各项费用12767元。另查明：1、原告与被告于2019年12月17日签订的商铺租赁合同的第十二条“第2因乙方单方面提出解除协议或乙方违约导致协议解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方出应补缴免租期的租金外，还应承担下述违约责任；（2）如乙方在本协议生效六个月后要求解除本协议的，乙方应提前三个月时间书面通知甲方，否则视为乙方违约，乙方还应向甲方支付相当于本协议未到期租金总额的20%的违约金”；第十三条，由于地震、台风、火灾、水灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租商铺在租赁期间不能正常使用，租赁期相应顺延，但商铺已无法继续使用，则本协议自动终止，甲、乙双方不承担责任。2、原告代某某提供了与被告名门商业公司办公室员工的谈话录音及原告店铺经营情况的照片，显示被告员工承认将原告店铺大门上锁，并撕掉原告的广告宣传事实。3、2020年1月8日原告的员工牛伟军（系原告代某某的同居者，二人生育有一孩子）与被告签订《广告位租赁协议》，租用被告的拉布灯箱，租期为2020年1月1日至2020年6月30日，租金3600元，并于当日向被告出具2张欠条，承诺于2020年1月16日前支付70000元、2020年5月1日前支付72757元租金欠款，合计142757元（实为扣除已付2万元后下欠的首期租赁费79804元、物业费50402元、履约保证金32551元的数额）。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。本案中，新都汇生活广场商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，商铺合同合法有效。在此次疫情过后，原告要求解除租赁合同，被告方同意，本院予以确认。关于原告要求被告返还租金、物业费、保证金等费用合计共12767元的请求。因合同中约定装修期3个月免收租金，庭审中被告同意免除原告疫情期间的2个月租金，合计共5个月应在计算租赁费用时予以扣除。依照原、被告对租赁期、免租期的确认，原告实际使用租赁物的计费期（2019年12月9日至2020年6月2日）为5个月24天，扣除装修期3个月、扣除被告疫情免租2个月，实际为24天，租赁费用应为79804元/年÷365天×24天=5247.39元。根据合同约定的物业管理条款，实际物业计费期间为3个月2天（2020年3月1日至2020年6月2日），物业费用应为（50402元/年÷12个月）×3个月+（50402元/年÷365天）×2天=12876.68元(未支付)。被告名门商业公司应当退还原告代某某租金等费用应为20000元-5247.39元（应付的租金）-12876.68（未支付的物业费）=1875.93元。关于原告反诉辩称未签字确认牛伟军签订的广告位租赁合同，不应由原告承担广告位费3600元的辩称意见，因牛伟军与原告系同居关系，且广告位的租赁是已实际用于原告店铺的经营，并且被告已按约发布了广告的内容，故原告代某某应当支付发布广告相应的费用3040元（3600元÷180天×152天）。关于被告主张的解除合同的违约金问题，双方在涉案合同的第十二条约定，原告应向被告补交免租期3个月房租、付足6个月租金、并支付本协议未到期租金总额的20%作为违约责任，因该合同条款系格式合同条款，约定的违约金过高，根据公平原则，本院酌定原告应承担的违约责任为年租金79804元×20%=15960.8元为宜。关于被告辩称因原告未支付租赁费而扣押其财物问题，因被告在庭审中明确表示，合同解除后，原告可随时搬运出其在被告处的财物，该意见是被告方的真实意思表示，本院予以确认。综上所述，原告代某某要求与被告名门商业公司解除租赁合同并退还租赁费等费用、被告名门商业公司反诉要求原告代某某支付广告位费等费用，符合法律规定的部分，本院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除代某某与新蔡县某某2019年12月17日签订的《新都汇生活广场商铺租赁合同》；二、限新蔡县某某于判决生效之日起十日内退还代某某租赁费等费用1875.93元；三、限代某某于判决生效之日起十日内支付新蔡县某某违约金15960.8元及3040元，合计共19000.8元；四、限新蔡县某某在判决生效后十日内返还代某某在新蔡县某某商铺内的全部经营物品。案件受理费109.59元，由代某某负担98元，由新蔡县某某负担11.59元。反诉费1435元，由新蔡县某某负担1248元，由代某某负担187元。本判决为终审判决。审判员  姚国富二〇二〇年七月三日书记员  梁光明