江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1002民初397号原告（反诉被告）抚州明恒置业有限公司，住所地：抚州市临川区青云峰路14号。法定代表人傅志刚，董事长。委托代理人陈茹，江西三松律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人刘建强，男，1973年2月2日出生，汉族，临川区人，系抚州明恒置业有限公司股东，住抚州市临川区，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）黄军才，男，1971年5月25日出生，汉族，住崇仁县，委托代理人曾志宏、李三梅，江西抚仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告抚州明恒置业有限公司（以下简称明恒置业）诉被告黄军才租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告抚州明恒置业有限公司的委托代理人陈茹与刘建强、被告黄军才的委托代理人曾志宏与李三梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明恒置业向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告支付原告租金89661元（自2013年12月1日至2016年8月31日共计33个月）、逾期付款滞纳金12419元、代缴电费17.76元，合计人民币102097.76元；3、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：2013年6月18日被告因经营需要与原告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定被告向原告承租位于抚州××城建材家具街××＃××、2-14两个商铺，租赁期限为2013年9月1日起至2016年8月31日止，月租金为2717元，免租期为12个月，逾期支付租金按每日3‰乘以逾期天数收取滞纳金，在租赁期内未按约定支付租金的，不享有免租条款。合同订立后，被告依约支付了首期租金8151元及保证金2717元，原告也依约向被告交付了商铺使用，此后，被告再也未向原告支付租金，原告催问多次未果，遂诉至法院。被告黄军才辩称，1、原被告虽于2013年6月18日签订《商铺租赁合同》，但合同签订后，原告未按合同约定履行自身义务，其行为已构成先行违约。原告作为一家房地产开发商，在合同签订前，为促销其房屋和商铺，前期制作、发布了大量的虚假招商广告，对外宣传打造“凤凰城建材家具街”，并邀集近200家建材商户加盟入住，被告放弃原承租店面的利益，而花巨资将承租原告的毛坯房装修成可对外经营的品牌形象，只期能合作打造抚州的建材家具第一街，但原告却违反合同第九条第一项约定：甲方应合理进行定位，合理安排经营布局，合理进行整体营销策划；安排整体推广宣传和市场促销，逐步树立商场形象，不断提高项目知名度等等均变成空话。商铺还未正常经营，就因周边自发形成的菜市场而堵住街道，人来人往的菜市场和无序停放的车辆，致被告无法展开正常的建材经营，多次向原告反应，但原告以各种理由推脱，无法为被告提供一个有序的经营环境。2、原告不履行合同义务，和怠于履行权利的行为，构成合同欺诈，应赔偿被告经济损失。3、根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告主张的租金大部分已过诉讼时效。被告（反诉原告）黄军才向本院提起反诉，诉请为1、判令被反诉人抚州明恒置业有限公司赔偿反诉人各项经济损失96279.1元及退还2717元押金；2、本诉和反诉案件受理费均由被反诉人承担。事实及理由：被反诉人以打造凤凰城建材家具街对外进行宣传并邀请反诉人等约200家建材商户加盟入住，反诉人基于相信被反诉人的商业信誉，与被反诉人签订《凤凰城建材家具街商铺租赁合同》。合同明确约定了被反诉人的义务为合理进行定位、合理安排经营布局、合理进行整体营销策划、安排整体推广宣传和市场促销、维持正常的经营秩序、协调政府管理部门之间的关系及保证项目正常经营等。为此，反诉人专门与装修公司签订装修合同，并聘请专业装修公司对店铺进行了装修，花去装修费用等其他费用共计96279.1元。然而，被反诉人所谓打造凤凰城建材家具街，只是其为营销商品房和商铺所作的经营手段，其欺诈承租人投巨资装修商铺，给世人一个地段具有升值空间的假象，假象的背后是被反诉人获得了房产开发的巨额利润，而受骗的承租人花巨额资金装修店铺却要面对无法正常经营的困境，这一困境远超反诉人所预期的经营风险，直至商铺租赁期满，商铺门口的菜市场仍存在，垃圾堵塞商铺店门，致使没有任何顾客愿意进门消费，被反诉人的行为已构成商业欺诈，造成反诉人重大损失，故诉至法院。原告(反诉被告)抚州明恒置业有限公司辩称,我方严格履行了租赁合同约定的各项内容，反诉原告在经营过程中各项损失不应由反诉被告承担。原告明恒置业为支持其本诉诉请，向本院提供如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体身份；2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体身份；3、抚房权证青字第××号、00××03号号房产证复印件、《商铺租赁合同》，证明原被告双方形成了租赁合同关系及合同约定的主要内容、违约责任等；4、收款收据、付款凭条复印件，证明合同订立后，被告依约向原告支付了首期租金及保证金合计2488元；5、电费缴纳凭证二张，证明原告代被告缴纳电费17.76元。被告黄军才对原告明恒置业就本诉提供的证据质证意见如下：证据1无异议，原告经营范围只是开发经营，不能做经营服务；证据2无异议；证据3、房产证是复印件，没有原件，真实性有异议，对《商铺租赁合同》三性无异议，本案租赁合同的性质并不是一起简单的商铺租赁合同，而是带有合作经营性的租赁合同；证据4、付款凭条可以证实被告在合同签订后全面履行了付款义务；证据5、缴纳电费应是物业公司，电费单显示交费时间是2015年5月1日，而被告在此时已腾空了店面。被告（反诉原告）黄军才为支持其辩解及反诉诉请，就本诉与反诉一并向本院提供如下证据：1、被告身份证、原告工商登记信息，证明原被告诉讼主体资格；2、《商铺租赁合同》一份、明恒置业有限公司宣传视频光碟一张、抚州市临川区政府网发布的《抚州凤凰城建材家具街招商全面启动》报道一份，证明本案租赁合同的性质并不是一起简单的商铺租赁合同，而是带有合作经营性的租赁合同，合同签订的目的是共同打造凤凰城建材一条街，原告在合同订立后的种种行为表现，其所谓的打造抚州第一条专业建材街只是其为房产营销所做的晃子，目的并不是打造建材街；在合同履行过程中，原告作为出租人并没有履行合同义务，双方订立的租赁合同系格式合同，合同条款存在权利与义务不对等及显失公平、公正的情况；3、收款收据、装修合同、回复函、起诉状、催告函各一份，证明被告按照合同约定履行了合同义务并花费96279.1元装修费；凤凰城建材街租户多次联名要求明恒公司整顿经营环境，给承租户提供一个正常的经营环境和场所；4、凤凰城建材街照片９张、２０１６年７月２日抚州新闻网发布的凤凰城露天菜市场被取缔的报道一份，证明原告在各种媒体上大肆宣传虚假广告称打造凤凰城建材家具一条街，其宣传上存在严重欺诈，且原告严重违约导致合同目的根本无法实现；5、凤凰城建材家具街《商铺租赁合同》两份及证人出庭作证,证明明恒公司明确约定如开业后一期营业率不足８０％不收租金，免租期从营业率达８０％当日开始计算，但是至今建材街的营业率都没有达到８０％，因此，明恒公司要求被告支付租金没有依据；6、手机视频，是2017年5月27日到建材街拍摄的，视频中显示建材街中有很多卖水果、服饰、餐饮等，证明明恒公司不是为了打造建材街，存在欺诈。原告明恒置业对被告黄军才提供的证据质证意见如下：证据1无异议；证据2、《商铺租赁合同》、明恒公司宣传视频光碟、抚州市临川区政府网发布的《抚州凤凰城建材家具街招商全面启动》报道三性均无异议，对被告证明目的有异议，被告认为租赁合同的性质并不是简单的商铺租赁合同，而是带有合作经营性的租赁合同，本案就是租赁合同纠纷，签订的租赁合同就是租赁性质，合同中出租方权利就是收租，不共享利益，也不承担风险，合同中也并没有利益分享的权利；被告认为租赁合同是明恒公司招商诱骗性质，被告没有提供任何证据证明原告在招商过程中存在诱骗行为；被告认为权利义务不对等与客观事实不符，出租方权利义务在合同中明确约定了，合同第９条约定了出租方义务；明恒公司宣传视频光碟和抚州市临川区政府网发布的《抚州凤凰城建材家具街招商全面启动》报道同时证明租赁期内、合同签订之前，明恒公司对建材街进行了大力宣传，履行了合同义务，没有任何欺诈行为，明恒公司对建材街宣传是对各租户有利的，并未损害各租户合法权利；证据3、缴纳租金和押金的收款收据无异议；装饰装修工程施工合同三性均有异议，该合同不能证明被告因此产生的装修费是96279.1元，该证据与原告不具关联性，原告履行合同中没有违约行为，对被告损失不承担赔偿责任，被告也未举证证明因装修而产生的损失，因为装修完毕后被告已经实际使用了租赁物，那么装修费用不能作为损失；回复函、催告函没有证据证明向明恒公司送达了，被告举证的该证据是原件，如果送达了，原件应该在明恒公司；起诉状真实性无异议，内容涉及事实部分与客观事实不符，根据起诉状落款业主签名可以证明原告将商铺大部分租赁给建材经营者，落款签名大部分是建材商户，因此可以证明明恒公司打造的是建材街，并不像被告所述原告存在欺诈行为；证据4、对凤凰城建材街照片９张的真实性无异议，证明了凤凰城建材街在２０１６年拍照时的现状，不能达到被告证明内容，不能证明明恒公司有任何商业欺诈行为，签订租赁合同时也没有约定出租方要把建材街达到什么环境，凤凰城菜市场是历史形成的，承租人也是明知的，明恒公司也没有掩盖事实；２０１６年７月２日抚州新闻网发布的凤凰城露天菜市场被取缔的报道真实性无异议，被取缔是行政行为，同时证明对菜市场取缔只有政府有执法权，明恒公司没有这个执法权；证据5，两个证人合同只能约束两个证人，不能约束本案的被告，合同约定的营业率不足80%不收租金与本案没有关联性，不能对抗本案原告诉请，在招商过程中，明恒公司是有针对性的，打造建材街是原告租赁目的，原告并没有欺诈目的；证据6，手机视频与本案涉及商铺租赁合同不具关联性，目前80%商户还是在经营建材的。原告(反诉被告)明恒置业为支持其反诉辩解，就反诉部分提供如下证据：1、《凤凰城建材家具街五一业主商户联谊会方案》及部分相应付款凭证８张；2、《凤凰城建材街开业企划推广及费用预算》及部分相应的与第三方签订的合同、付款凭证（包括与抚州视韵传播有限责任公司签订的《电视广告发布合同》（C13-８-６）、付款凭证９张、与抚州市金桥广告传媒有限公司签订的《广告发布合同》（C-13-7-9）、付款凭证３张、与抚州浩海文化传播有限公司签订的《广告发布协议》（C13-8-10）、委托书、付款凭证12张、与江西梦工厂文化传媒有限公司签订的合同（C13-8-7）、付款凭证４张、与抚州市金典广告制作中心签订的《金典广告制作发布合同书》（C13-8-4）、付款凭证５张）；3、《凤凰城建材街一期运营推广及费用预算》及部分相应的与第三方签订的合同、付款凭证；4、《凤凰城建材街五一宣传推广暨二期开业方案》及部分相应的与第三方签订的合同、付款凭证；上述四组证据证明原告依约履行了合同，仅在２０１３年至２０１４年期间就针对建材街制订了多次整体宣传推广方案并已实施，宣传的方式包括举办联谊会、开业庆典、电视播映、小区广告、公交车载电视广告、短信宣传、制作海报、制作路灯道旗等；5、2014年10月17日原告向抚州市人民政府办公室报送的《关于协调解决抚纺菜市场占道经营造成脏乱差问题的情况反映》、2015年1月6日原告分别向抚州市信访局和抚州市人民政府办公室报送的《关于抚州明恒置业有限公司为解决菜市场占道经营问题多方反映情况要求解决问题的说明》、《关于解决菜市场占道经营问题多方反映情况要求解决问题的说明》，证明为解决菜市场占道经营问题，原告多次向有关部门反映情况，要求解决问题，尽到了最大的维持建材街经营的义务，不存在不作为行为。被告（反诉原告）黄军才对原告明恒置业就反诉部分提供的证据质证意见如下：证据1与是否履行合同没有关联性，无法证明原告签订合同后履行了相关合同义务；对证据2、3、4形式上的真实性无异议，不能证实运营推广已经实施了，开业庆典与推广没有关联性；证据5三性均有异议，均是原告单方制作的，是否送给了市政府或信访办，不能证明原告最大努力尽到义务，反而证明经营过程中出现菜市场，菜市场影响了被告的经营，明恒公司认可解决菜市场是其义务，明恒公司也认可菜市场严重影响了租户经营。本院经审理认定事实如下：原告明恒置业系从事房地产开发经营的有限责任公司，为打造抚州凤凰城建材一条街需要，原告于2013年4月至2014年期间先后举办了凤凰城建材家具街五一业主商户联谊会、开业庆典、电视播映、小区广告、公交车载电视广告、短信宣传及制作路灯道旗等一系列活动，以此进行前期凤凰城建材一条街的招商宣传。2013年6月18日被告黄军才因经营“综合性建材”需要与原告明恒置业就涉案店铺签订了一份《凤凰城建材家具街商铺租赁合同》，合同主要约定如下：1、原告将位于抚州××城建材家具街××＃××、2-14号商铺（建筑面积约181.15平方米）出租给被告经营，租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止，月租金为2717元；2、被告所租赁的经营场地仅限于经营或展示综合性建材，租金支付方式为先支付租金后使用，并按季支付，在每季5日前支付，首期租金缴付自2013年9月1日至2013年11月30日计人民币8151元，于签订合同当日缴清；3、原告给被告12个月免租期，具体免租时间为2013年12月1日起至2014年11月30日止；4、被告逾期支付租金，原告有权向被告按每日3‰乘以逾期天数收取滞纳金，若逾期达15天，原告有权采取警告、停电、封闭经营场所、责令退场，并有权单方提前终止合同。因被告在租赁期内未按约定支付租金的，不享有该免租条款，即被告须向原告支付免租期内的租金；5、被告须在签订本合同的当日向原告支付店铺租赁保证金2717元，租赁期满本合同终止时，在被告搬离店铺后，经双方确认如无任何未结清事项和违约行为且无纠纷等，该保证金将无息退还；6、原告于2013年7月1日前提供场地给被告，被告须于2013年8月31日前完成商铺装修并完成铺货营业，如因被告自身原因延迟完成商铺装修及未能按时完成铺货营业的，原告有权解除合同并追究被告违约责任；7、被告对承租的场地进行装修必须符合原告及物业管理单位规定的统一要求及消防法规的要求；8、原告的权利和义务为：合理进行定位，合理安排经营布局，合理进行整体营销策划，安排整体推广宣传和市场促销，逐步树立商场形象，不断提高项目知名度，协调物业管理单位为被告提供水、电、保洁、现场管理等配套服务，为被告经营提供方便，维持正常的经营秩序，配合政府相关部门禁止假冒伪劣产品或不规范企业入场经营，打击欺行霸市、价格欺诈等违规行为，保障被告的合法权益，为被告提供安全、有序的经营环境，协调同政府管理部门之间的关系，保证项目的正常经营，在租赁期内任何时候，无需征得被告同意，有权更换该店铺公共地方整体结构和布局安排，有权变更、修缮或临时封闭该店铺公共地方包括走道、门户、消防设施、保安设备、电缆电线、水管信道及其他电动装置等结构，若该行为会导致被告停业的，则应与被告协商一致后实行；9、租赁期满，双方未达成续租的，则本合同即终止，被告应当在本合同租赁期满前3日内撤离店内财物及营业人员，将租赁场地腾空返还原告，否则视同被告放弃该财物的所有权，原告有权处置该财物；10、逾期返还场地的，每逾期一日，被告应按当时日租金的2倍向原告支付该店铺占用使用费，原告于次月15日后，与被告结清所有相关应缴于原告的费用后，再退还保证金于被告，本合同终止，被告无论何种原因退场，其装修内容无偿归原告所有；11、被告违反本合同导致合同提前终止，原告有权全额没收被告已向原告交纳的各项款项（租金、保证金等），并责令被告在3个工作日内退场，并有权向被告追究损失及赔偿；12、被告在租赁期内确需中途退租，应提前1个月向原告提出书面申请，经原告书面同意后，被告须缴清应缴费用、租金等，并向原告支付一个月的租金作为损失赔偿金，被告所交保证金无偿归原告所有。合同订立的当日，被告按合同约定向原告支付了首期3个月的租金及押金合计人民币10868元，原告也依约将涉案商铺交付给了被告使用，被告对涉案商铺进行了装修并经营综合性建材类产品，此后在被告经营过程中，因抚州凤凰城建材一条街一楼自发形成菜市场，造成道路拥堵，被告便于2014年8月份搬离，但未与原告办理交接手续，被告除已支付首期租金及保证金外，也未再向原告支付任何租金，被告所交的押金也未退还，原告为催交租金，采取了多次在出租商铺处张贴催费公告等措施，此后被告未理睬，原告遂于2017年2月7日诉至本院。举证期限届满后及法庭辩论终结后，被告向本院申请对涉案商铺的装修费用进行鉴定。另查明，被告黄军才就涉案商铺的装修于2013年7月18日与宜黄县名轩装饰设计室签订了装饰装修工程施工合同，并提供了装修预算表，预算装修费用为96279.1元。2014年9月份起，被告承租的商铺所在的抚州凤凰城建材一条街一楼的菜市场自发形成，2014年12月份起被告连同其他租户一起多次要求明恒置业有限公司处理因菜市场影响经营一事，此后原告向政府有关部门反映了菜市场占道情况，经政府协调，抚州市城区凤凰城露天菜市场于2016年7月初被取缔。目前涉案商铺所在的抚州凤凰城建材城经营建材租户占大部分，其中小部分经营水果及服装等非建材类生意。诉讼中，原告考虑到建材市场街自发形成的菜市场的确给承租户造成经营上的影响，虽菜市场的形成不是原告自身的责任，但为了市场的和谐，原告自愿同意按合同约定免除一年的租金，且在收取的两年租金基础上再打九折，并放弃要求逾期付款滞纳金的诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《商铺租赁合同》是否需要解除；二、涉案《商铺租赁合同》履行过程中违约责任的认定及涉案商铺装修费用是否需要鉴定；三、应收租金及滞纳金如何计算，反诉原告的经济损失能否成立;四、本案诉讼时效是否已超过法定的诉讼时效期间。关于第一个争议焦点。原被告双方于2013年8月6日就涉案商铺签订的租赁合同约定的租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日止，根据合同的约定，租赁期满，双方未达成续租的，则本合同即终止。本案中，在租赁期限届满后，原被告双方并未达成续租，故涉案租赁合同符合双方约定的合同权利义务终止的条件，该份合同已自动终止，无需解除合同。关于第二个争议焦点。原被告双方签订的《商铺租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。该《商铺租赁合同》中除了租金约定，还包含了大量关于严格限期装修完毕、装修标准以及经营类别、上班制度、原告的营销策划宣传义务等的规定，系带有以共同打造建材商业街为目的的租赁合同，双方当事人均应按合同约定严格履行各自的义务。本案中的被告在租赁期届满前就已搬离了涉案租赁商铺，其主要原因系涉案商铺所在的凤凰城建材市场菜市场的持续存在，影响了被告的正常经营。原告已在前期做了大量宣传和管理活动，尽了前期的义务，被告亦按照合同要求装修、进驻，但当菜市场的无预期到来严重影响了租户的生产经营时，作为合同相对方，原告已经为达到合同目的积极协调，尽其最大努力地处理此事，保证商户权利，且原告对菜市场是否能被取缔的结果无法预知，且如果没有菜市场，双方是否可以按照合同继续下去亦存在正常的商业风险。被告作为涉案商铺的承租人，其使用了涉案商铺就应该按合同约定如期履行支付租金的义务，现被告未按约支付租金的行为已构成违约行为，依法应承担违约责任。对于涉案商铺的装修费用，被告虽向本院提交了鉴定申请，但其鉴定申请是在举证期限届满及法庭辩论终结后才提出，根据法律规定，当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出，故对被告的鉴定申请，本院不予准许。且涉案商铺租赁合同在原告起诉之时就已经租期届满，故对该装修费用申请鉴定是没有必要的。第三个争议焦点。对于被告尚欠租金数额，诉讼中，原告已自愿放弃一年的租金及逾期付款滞纳金，且同意租金按九折计算，对此，本院予以准许。两年的租金按合同约定为65208元（2717×12个月×2年），打九折即为58687.2元（65208元×0.9），扣减被告已支付三个月租金8151元，被告实应向原告支付尚欠的租金为50536.2元。关于原告代缴电费17.76元，根据抄表时间显示为2015年5月1日，原被告双方的租赁合同约定租期届满日为2016年8月31日，该电费单据的时间系在租赁期内，而合同明确约定租赁期内的水电费由被告缴纳，故该电费应由被告承担。对反诉原告诉请的各项经济损失96279.1元，反诉原告虽向本院提供了装修合同及预算表，但反诉原告自身作为经营者，应该对经营风险存有一定的预期，其为自身经营所进行装修的费用，不应由反诉被告承担，且合同也未约定该装修费用由反诉被告承担，况且涉案租赁合同在原告起诉时就已租期届满，合同也约定合同终止，被告无论何种原因退场，其装修内容无偿归原告所有，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。反诉原告所交的押金2717元，合同中明确约定合同终止时即无息退还，故反诉原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。第四个争议焦点。明恒置业作为出租人在承租人欠付租金等费用后，结合约定的付款期限多次在出租处张贴催费公告，承租人辩称在合同未终止前因搬离而未看到，因合同约定被告按季度缴费的义务，租金亦系原告的切身利益，本院有理由相信原告已结合约定的付款期限多次向承租人进行了催告，明恒置业作为出租人在诉讼时效期限届满前，已向承租人主张权利，故被告关于明恒置业有限公司的诉讼请求已超过诉讼时效的主张不能成立。综上，被告尚欠原告的租金理应及时支付，原告向被告收取的押金应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄军才在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）抚州明恒置业有限公司支付尚欠租金50536.2元、代缴电费17.76元，合计人民币50553.96元；二、原告（反诉被告）抚州明恒置业有限公司在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）黄军才退还押金2717元；三、驳回原告抚州明恒置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄军才的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2342元，由原告抚州明恒置业有限公司负担1500元、被告黄军才负担842元；反诉费1138元，由反诉原告黄军才负担1088元、反诉被告抚州明恒置业有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。审 判 长  帅美琴审 判 员  胡军红人民陪审员  万园秀二〇一七年八月二十四日书 记 员  毛 青