浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初4455号 原告：杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇广济路273-287号。 法定代表人：甘敏彪，董事长。 委托诉讼代理人：张森伟、沈利萍，浙江金宏律师事务所律师。 被告：王苏琴，女，1962年11月8日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司（以下简称余杭运河综保公司）诉被告王苏琴房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月10日向本院起诉。本院同日受理后依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告余杭运河综保公司委托诉讼代理人沈利萍到庭参加诉讼，被告王苏琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告余杭运河综保公司起诉称：原、被告双方于2018年10月1日签订的《塘栖市河商铺租赁合同》，合同约定由被告王苏琴承租坐落于塘栖镇东小河街126号，建筑面积为36.42平方米的房屋用于床上用品类经营，租赁期间自2018年10月1日至2019年9月30日止，年租金为30585元，同时合同还就违约责任等双方权利义务进行了约定。2019年9月16日，原、被告在《塘栖市河商铺租赁合同》即将到期之时，又续签了《临时房屋租赁合同》，确定租期续签为2019年10月1日至2020年9月30日，租金为31282元，被告须在合同生效之日一次性支付。《临时房屋租赁合同》签订后，被告一直未支付任何租金，截止起诉之日，被告仍未支付。原告认为被告未按合同约定支付租金等费用的行为已构成根本违约，根据合同约定，原告有权提前终止合同并收回商铺，并要求被告在支付前述款项的同时赔偿原告的相关损失。故原告诉至本院，请求判令：一、解除原、被告双方于2019年9月16日签订的《临时房屋租赁合同》，并要求被告立即搬离，将房屋返还原告；二、被告支付拖欠的租金合计人民币7820.5元（房屋租金暂计至2019年12月31日，2020年1月1日至被告实际搬离之日止的房屋租金按《临时房屋租赁合同》之约定另行计算）；三、被告支付原告违约金6256.4元（按年租金31282元的20%计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。后原告陈述，被告已支付租赁保证金3000元，该款项根据双方合同约定不予退还，并明确第二项诉请中的租金标准为年租金31282元。 原告余杭运河综保公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1.房屋所有权证1份（复印件）、杭州市不动产权属查询信息1份、塘栖镇东西小河街及市新街商铺返租租赁合同1份，用以证明原告有权将位于余杭区房屋转租的事实； 2.塘栖市河商铺租赁合同1份、临时房屋租赁合同1份，用以证明原告先后两次与被告就余杭区房屋签订房屋租赁合同并就租金支付等相关租赁事项进行约定的事实； 3.2015-2020年商铺返租租金支付清单1组，用以证明原告在签订案涉塘栖镇东西小河街及市新街商铺返租租赁合同后，一直如约向房屋所有权人唐国华支付历年租金的事实； 4.承诺书1份，用以证明被告承诺于2019年10月31日前支付案涉房屋租金，若逾期未交租金，则愿意承担合同约定相关违约责任的事实。 被告王苏琴未答辩，亦未向本院提交证据，并放弃到庭质证的权利。 原告余杭运河综保公司提供的证据，经审查，证据1中的房屋所有权证和杭州市不动产权属查询信息能相互印证，真实性本院予以确认；证据1中的商铺返租租赁合同、证据2、证据4，符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3真实性予以确认。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： （一）余杭区塘栖镇东小河126号系案外人唐国华所有，房产权证号为余房权证塘移字第××号。2014年12月26日，原告余杭运河综保公司与唐国华签订《塘栖镇东西小河街及市新街商铺返租租赁合同》一份，约定由原告余杭运河综保公司承租上述坐落于余杭区塘栖镇东小河126号的商铺，租赁期限自2015年3月1日至2024年12月31日。 （二）2018年10月11日，原告余杭运河综保公司（出租方）与被告王苏琴（承租方）签订《塘栖市河商铺租赁合同》一份，约定由被告承租余杭区塘栖镇东小河126号商铺，面积36.42平方米，租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日，年租金30585元，先付后用，合同生效之日一次性支付租金。后被告依约支付租金及物业保证金3000元，原告依约交付案涉商铺。 2019年9月16日，原、被告签订《临时房屋租赁合同》，约定由被告王苏琴继续承租上述东小河126号商铺，租赁期限暂定12个月，自2019年10月1日至2020年9月30日，总计租金31282元、履约保证金3000元，先付租金后使用商铺，因本次租赁系在原租赁合同到期后的临时续租情况，故在协议签订时被告已实际占有使用该商铺；如被告逾期或未足额向原告支付租金等其他费用累计达1个月的，原告有权提前终止合同并无条件收回商铺，已交租赁保证金不做退还，且还应向原告一次性支付违约金（按解除合同当年房屋租金总额的20%计算）。 2019年9月30日，被告王苏琴出具《承诺书》，载明：王苏琴承诺于2019年10月31日前支付东小河街126号租金31282元，若逾期未交租金，愿意承担合同约定的相关违约责任。后被告王苏琴仅支付履行保证金3000元，未按约支付租金，并占有使用案涉商铺至今。现原告余杭运河综保公司诉至本院，请求上判。 本院认为，原、被告之间签订的《临时房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，依法应予保护。现被告王苏琴未按合同约定及《承诺书》载明的期间支付案涉租金，已构成违约，原告余杭运河综保公司据此主张解除双方之间的租赁合同，理由充分，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉商铺由被告王苏琴占有使用至今，现原告余杭运河综保公司要求被告搬离、返还商铺，并支付实际占有使用期间的租金，于法有据，本院予以支持。关于租赁保证金3000元，根据双方合同约定，如被告违约，该款项不予退还，现原告余杭运河综保公司不同意租赁保证金抵扣案涉租金并主张不予退还，本院予以确认。关于原告余杭运河综保公司主张的违约金，因该约定标准过高，且原告也未提交证据证明其实际损失，故本院调整为被告王苏琴自2019年11月1日起以未付租金金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准向原告支付违约金。综上所述，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。被告王苏琴经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理、据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司与被告王苏琴于2019年9月16日签订的《临时房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告王苏琴于本判决生效后十五日内腾退《临时房屋租赁合同》项下位于余杭区商铺并交还原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司； 三、被告王苏琴于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司租金7820.50元及自2020年1月1日起至本判决生效之日止的租金和自本判决生效次日起至被告王苏琴实际腾退《临时房屋租赁合同》项下位于余杭区商铺之日止的占有使用费（租金及占有使用费按年租金31282元标准计算）； 四、被告王苏琴于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司自2019年11月1日起至上述第三项实际履行之日止，以31282元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的违约金； 五、驳回原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费76元，由原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司负担34元，由被告王苏琴负担42元。 原告杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告王苏琴于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  许健 二〇二〇年七月一日 法官助理张飞 书记员范书荟