贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初4634号原告：李芳，女，1971年7月7日生，回族，贵州省兴仁县人，住贵州省兴仁县。委托诉讼代理人：杨兴华，兴仁县东湖法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告：黄芸梅，女，1994年7月8日生，汉族，四川省筠连县人，户籍地四川省筠连县，现住贵州省兴义市。被告：王其相，男，1969年8月7日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。第三人：黔西南州万事通房产经纪有限责任公司桔山分公司，住所地贵州省兴义市桔山办圣都二街7号，统一社会信用代码91522301MA6EFKWD70。负责人：李秀勇，系该公司经理。委托诉讼代理人：乔丹泽，男，1981年4月16日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，系该公司办公室主任，特别授权代理。原告李芳与被告黄芸梅、王其相、第三人黔西南州万事通房产经纪有限责任公司桔山分公司（以下简称万事通房产桔山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李芳及其委托诉讼代理人杨兴华、被告黄芸梅、第三人万事通房产桔山分公司的委托诉讼代理人乔丹泽均到庭参加诉讼，被告王其相经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李芳向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告黄芸梅、王其相共同给付尚欠原告李芳购房款本金35548元及违约金2000元,共计37518元;二、案件受理费由被告承担。事实和理由:2016年8月24日原告李芳将位于兴义市机场大道星汇峰境小区5栋703号商品房经第三人万事通房产桔山分公司出售给被告黄芸梅,房屋面积为95.43平方米,出售价款为238000元。双方签订协议后,原告已配合被告到兴义市房产管理部门办理了过户手续,该房产的所有人已登记为被告黄芸梅的名字。签订协议当日，被告支付原告10000元，并于当日由黄芸梅出具欠条一份给原告，载明尚欠原告购房尾款75548元，并约定于2016年9月24日前支付，如不按时支付尾款，则按5%的月息支付违约金。此后，被告分别于2016年9月、10月各打款3775元（含每月违约金2000元及水电费）,2016年11月打款35000元用于支付本金，2016年11月至2017年3月份每月各打款支付违约金2000元，2017年6月10日打款5000元偿还本金，被告已打款总计金额是57550元，其中40000万元是偿还本金，因原、告之间并未约定先偿还本金还是利息，故剩余的17550元为违约金，至今被告尚欠购房尾款本金为35548元,违约金2000元（从2017年4月份计算至立案之日止）。因原告多次向被告催要下欠房款,被告总是声称经济困难,一拖再拖,打电话不接,回避原告,给原告造成了经济损失。而现在被告黄芸梅又将该套房屋委托本案第三人出售,买方已交订金9000元，并未办理该房产的过户手续。买方与黄芸梅签订《商品房买卖合同》后,该房产就过户给买受人,买受人就将购房款付给黄芸梅。由于黄芸梅是外地人,若房屋过户给他人获得购房款后,所欠原告的房款难以得到实现。综上，被告给原告购房,签订了《商品房买卖合同》,被告未履行合同规定的付款义务,现又将房产卖给他人,准备到兴义市房产管理部门将该房产过户给他人,严重侵害了原告的合法权益。而由于买房期间王其相向原告出示了其与黄芸梅的结婚证，原告便相信二被告系合法的大妻关系。当时被告声称待用其所购买的房屋向银行贷款后便偿还尚欠尾款，后因王其相的个人征信记录有问题,故银行没有办理贷款审批手续,于是黄芸梅和王其相为了急于向银行贷款,就到民政机关办理了离婚手续。原告认为二被告离婚对外的债务不具有对抗效力，本案所欠购房尾款系黄芸梅与王其相的共同债务,应由黄芸梅、王其相承担连带责任，由二人共同清偿。被告王其相经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。被告黄芸梅辩称，对于原告所述双方通过第三人签订购房协议向原告购买房屋，约定的购房价款、支付定金及出具欠条的情况均属实。对于原告所述出具欠条后总计向其打款57550元的金额也认可，虽然原、被告之间确实未约定先偿还本金还是利息，但是该金额系全用于偿还本金而非利息，故至今尚欠原告的本金为17998元（75548元-57550元）。现黄芸梅已将向原告购买的房屋转卖给他人，且也是通过本案的第三人转卖的。黄芸梅与王其相2016年3月份登记结婚，2016年8月份经民政部门调解离婚，离婚原因是二人性格不合，离婚时未对夫妻共同债权债务进行分割处理。但在向原告购买该房屋时黄芸梅与王其相已经离婚，该房屋是黄芸梅个人购买，与王其相无关系。欠付原告的购房尾款本金黄芸梅愿意偿还，但原告现在的经济能力有限，希望能分期支付。对于违约金双方确实约定了如果不按时偿还就按月息5%支付，但是该约定过高，现在要求按中国人民银行同期同类贷款利率计算，对于之前已付的利息超出2%的部分不要求在本案中处理。第三人万事通房产桔山分公司辩称，兴义市机场大道星汇峰境小区5栋703号商品房确实是原告通过我公司卖给被告的，我们公司是作为中介，主要负责帮助办理过户等手续。但是对于原、被告之间具体欠付多少钱并不清楚，后来黄芸梅也是通过我公司把房屋转卖给他人的。本院经审理认定事实如下：2016年8月24日原告李芳通过第三人万事通房产桔山分公司将位于兴义市机场大道的星汇峰境小区5栋703号商品房一套出售给被告黄芸梅，当日双方签订《房屋买卖协议》，约定购房总价为238000元，被告黄芸梅预交房屋定金10000元，并由其替原告李芳偿还中国建设银行贷款152451元，剩余房屋尾款75548元在2016年9月24日前付清，如果在2016年9月24日后不能按时支付房屋尾款，则按5%的月息支付。签订协议当日黄芸梅向原告支付定金10000元，并就尚欠购房尾款75548元出具欠条一份给原告李芳。欠条载明“本人购买李芳的房屋欠房屋尾款人民币柒万伍仟伍佰肆拾捌元整（￥：75548.00），定于2016年9月24日前支付，如不按时支付房屋尾款，则按5%的月息支付，欠款人黄芸梅、2016年8月24日”。出具欠条后黄芸梅、王其相分次向原告支付房屋欠款，分别于2016年9月、10月各打款3775元,2016年11月打款35000元，2016年11月至2017年3月份每月各打款2000元，2017年6月10日打款5000元，打款总计金额共计57550元，李芳与黄芸梅并未约定先偿还本金还是利息。另查明，被告黄芸梅与被告王其相于2016年8月19日经民政部门登记离婚。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李芳与黄芸梅签订《房屋买卖协议》约定由黄芸梅购买李芳位于兴义市机场大道星汇峰景小区5栋703号房屋，二人之间形成房屋买卖合同关系，双方应根据合同的约定全面履行各自的义务。李芳已按约定将房屋交付并过户给黄芸梅，其有权要求黄芸梅继续履行偿还尚欠购房尾款及利息的义务。而2016年8月24日出具欠条后，黄芸梅共计向原告打款57550元，其中2016年11月的35000元及2017年6月10日5000元均系用于偿还本金双方均无异议。但对于2016年9月、10月每月各打款3775元及2016年11月至2017年3月每月各打款2000元，共计17550元，到底是支付本金还是支付利息双方持异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息：（三）主债务”的规定，因李芳与黄芸梅并未约定先偿还本金还是先偿还利息，对于该笔费用本院依法予以认定为偿还利息。故此，黄芸梅共计欠付李芳的购房尾款本金应为35548元（75548元-2016年11月支付的35000元-2017年6月10日支付的5000元），该尾款黄芸梅应当向李芳承担偿还责任。关于违约金，即利息，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当调减的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，双方约定月息5%较高，被告黄芸梅要求按中国人民银行同期同类贷款利息予以计算，对于已支付的利息不要求在本案中处理，本院予以尊重。对于李芳诉请的从2017年4月至2017年6月19日的违约金，本院认为以尚欠本金35548元为基数，按2%计算较适宜，计算为1422元（35548元×2%×2个月）。关于王其相是否应当承担共同偿还责任的问题，本案中王其相与黄芸梅已于2016年8月19日经民政部门登记离婚，而黄芸梅与李芳签订房屋买卖协议及出具欠条均是在2016年8月24日，且合同及欠条上均是黄芸梅个人签字，黄芸梅本人亦称该案房屋系其个人购买，故本案合同的成立及债务的发生均不是在王其相与黄芸梅的夫妻关系存续期间，依法不属于夫妻共同债务，亦不存在王其相应当作为共同债务人的其他法定事由，其不应承担偿还责任。李芳主张王其相与黄芸梅因购买房屋恶意离婚除其口述外也无证据佐证，故李芳要求王其相与黄芸梅共同承担偿还责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条的规定，判决如下：一、限黄芸梅于本判决生效之日起十日内支付李芳购房尾款本金35548元及违约金1422元；二、驳回李芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元，减半收取369元，由黄芸梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  陈莹莹二〇一七年八月二十三日书记员  穆贵凤