广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书(2017)粤7101行初1256号原告：刘月甜，女，1969年1月28日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路**，组织机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：邓建忠，广州市从化区国土资源和规划局工作人员。委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。第三人：从化市广从天地实业开发有限公司，，住所地从化区街口镇河滨**（城晖大厦**）负责人：周志雄。原告刘月甜诉被告广州市国土资源和规划委员会土地行政管理行为一案，第三人为从化市广从天地实业开发有限公司，本院于2017年4月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月29日公开开庭审理了本案。原告刘月甜，被告广州市国土资源和规划委员会（下称市国规委）的委托代理人邓建忠、胡海源均到庭参加诉讼。第三人从化市广从天地实业开发有限公司（下称广从公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘月甜诉称，2001年6月，原告向广从公司购买从化新温泉山庄B幢七层09房（下称涉案预售房），涉案预售房是整个露天温泉旅游休闲度假项目配套的返租投资型产权式酒店房，在2000年该项目以比当地楼价高1倍多的每平方米5000元开始预售。为此，原告支付楼款223440元，办理15万元银行按揭，签订从房预契字202829号《房地产预售契约》（下称《预售契约》），并在房地产主管行政机关备案登记，依照《合同法》，《预售契约》依法生效，涉案预售房至今未由广从公司办出房屋权属证书，符合《城市房地产管理法》第三十八条（六）规定，是属于依法不得转让的房地产，原告对涉案预售房合法产权至今受《城市房地产管理法》第五条等法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依照《预售契约》第一条，涉案预售房在B幢的从房预字第20049号预售商品房许可证所确认预售房是在面积为61434平方米的从府国用（1995）第01221000047号《国有土地使用证》用地上，因此，依照《预售契约》第一条、第十二条、《物权法》第七十到七十四条，一套预售房的产权是除了在一套预售房的户内专有部分所有权外，还包括原告对户外构建在预售项目用地范围里建筑区划上的公用通道、设施、活动场所的共有权利。广从公司资金链断裂一直未能交楼，现原告刚从王曦处获知购房时项目用地被注销，再由她向广州市从化区住房和建设局依申请公开信息中获知原告所购房屋不知归属，原告确信购房合法产权遭到侵害，故原告依法请求法院保护原告合法产权。依照《土地登记规则》，被告注销、分割预售项目用地是违法行政行为，不符合《土地登记规则》第三十二条到四十七条可办理土地变更登记的情形，故被告分割预售项目用地办理土地变更登记也是违法的。从证据方面，注销预售项目用地构成违反《国有土地使用权出让合同》，以及《建设用地批准书》中已确定的建构筑物占地面积等已批复的规划、建设内容；从《建设工程规划许可证》（从规建字[2000]第004、010号良口）附件的《建设工程报建审核书》（市规划字（2000）第044、087号）中写明“本附件是《建设工程规划许可证的配套证件，具有同行法律效力。是办理房屋产权的依据，应妥善保存”，而《建设工程报建审核书》写明土地来源正是被告注销的预售项目用地，即是原告签署的预售契约标明20049号预售证中的用地，故请求确认从府国用（1995）第01221000047号《国有土地使用证》注销致从房预契字202829号《房地产预售契约》所交易房屋与签约时的事实不符。所以，自注销用地后，预售项目用地土地范围内的所有建筑物、构筑物均无法依法依规竣工验收合格，无法交付使用，无法办理房地产权属证，请求判决确认被告注销登记从府国用（1995）第01221000047号《国有土地使用证》违法。《房地产预售契约》第七条、第八条、第十四条明确预售人广从公司按时交付工程验收合格的房屋给原告，不能因广从公司的债权债务关系影响原告权利。因此，当广从公司向被告申请分割变更预售项目用地时，依照《广东省商品房预售管理条例》第四条，被告是负责商品房预售管理工作的主管部门，不但没有纠正预售人广从公司违反《广东省商品房预售管理条例》《房地产预售契约》分割预售项目用地的违法错误，还为其登记办理分割预售项目用地的两个用地证就必定是违法的，故请求判决确认被告登记办理从府国用（2002）字第00109号、从府国用（2002）字第00110号《国有土地使用证》违法。综上，广从公司将项目转给华熙公司均是隐瞒预购人下采用非法方式，实现华熙公司获得项目债权，并成为项目预售人，但撇清对预售人广从公司对预购人的责任与义务，并以同一房屋前后两次预售证办理非法实施了“一房两卖”，掠夺原告合法房地产权利。因此，华熙公司以土地变更为始自愿向多个房地产主管行政机关申办取代广从公司为新温泉山庄的预售人，依照《广东省商品房预售管理条例》第十二条，华熙公司须承担原预售人对预购人的义务。故请求判决恢复从府国用（1995）第01221000047号《国有土地使用证》。被告理应为其违法行为导致原告在相关民事争议中权益损害作出赔偿。因被告违法行政行为，导致广从公司无法竣工验收合格，原告收不到楼。被告等行政机关的违法行为已篡夺原告所购房屋的财产权，依照《国家赔偿法》第四条，被告应就其违法行为对原告造成财产损害作出国家赔偿，故请求判决被告在其违法行政行为导致相关民事争议中原告权益受到损害承担连带赔偿责任。被告答辩存在并非诉讼主体真实意思表达的嫌疑。请法院要求被告提供由诉讼主体有关部门人员和负责人对答辩审核流程及相关签名的记录，依法核实答辩是否诉讼主体真实意思，严格审核被告参审人员资格。请法院依法调取证据、传召相关证人查某相关事实。从两个时期的预售证里标明新温泉山庄B幢70套可预售房屋有两个系列编号的不同商品房买卖合同，证明房地产行政主管机关里存在“一房多卖”的事实。请求保护原告等预购人合法产权。由于割裂一块预售项目用地变成五块，导致现五块用地必定无法符合十多年前由广从公司已做下的一块用地的整个项目规划，造成新用地上所建房屋将无法竣工验收。综上所述，现原告诉至法院，请求判令：1、确认被告注销从府国用（1995）第01221000047号《国有土地使用证》的行为违法；2、要被告履行预售契约以及代第三人或找到第三人或适格开发商履行预售契约中第十四、十七条约定的违约责任；3、确认被告导致第三人不是适格的预售人，不能承担《预售契约》中的预售人责任与义务。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，一、原从化市国土资源和房屋管理局依法依规核发从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》给广从公司。1995年6月13日，广从公司向原从化市国土资源和房屋管理局提交《土地登记发证申请书》《法人代表身份证证明书》《土地登记委托书》及土地权属来源《用地的批复》《建设用地批准书复印件》《国有土地使用权出让合同》《征用土地协议书》《统一收据复印件》《征地地形图》等资料，申请对座落从化市良口镇米埗村高沙村土名“打石冚”地段的国有土地使用权进行确权，经原从化市国土资源和房屋管理局核查，该土地权属国有，来源合法，土地权属界址清楚，无争议，量算面积准确，面积为61434平方米，用途为商住用地，根据《中华人民共和国土地管理法》《土地登记规则》等法律规定，该土地符合登记条件，原从化市国土资源和房屋管理局依法依规核发从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》给广从公司。二、经广从公司申请，原从化市国土资源和房屋管理局依法依规对从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》的国有土地使用权变更登记（分割），分别核发从府国用(2002)字第00109号、从府国用(2002)字第00110号《国有土地使用证》给广从公司，原从化市国土资源和房屋管理局的土地登记行政行为符合国家土地登记规则规定。2002年1月23日，广从公司向原从化市国土资源和房屋管理局提交《土地登记申请表》《申请书》《法人代表身份证证明书》《土地登记委托书》及土地权属来源从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》等资料，申请对座落从化市良口镇米埗村高沙村土名“打石冚”地段的原土地面积为61434平方米中的国有土地使用权（从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》）进行变更登记（分割），经原从化市国土资源和房屋管理局核查，该土地权属合法，申请内容正确，广从公司符合《中华人民共和国土地管理法》《土地登记规则》等法律规定，原从化市国土资源和房屋管理局依法依规对该宗土地注册登记，所作出从府国用(2002)字第00109号《国有土地使用证》（面积41262.88平方米）、从府国用(2002)字第00110号《国有土地使用证》（面积20171.15平方米）的土地登记行政行为符合国家土地登记规则规定。依上述，原从化市国土资源和房屋管理局在依法依规对从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》进行分割登记后，对该证进行注销符合《土地登记规则》的规定。我委作为行政机关依法依规行使行政职权，而广从公司与原告签署《房地产预售契约》的民事争议属另一法律关系，且原告的起诉并不符合我国《国家赔偿法》要求承担赔偿义务的范围，我委无义务代为广从公司向原告履行《房地产预售契约》中的义务及承担连带赔偿的责任，原告的起诉完全没有事实和法律依据，法院应依法予以驳回其诉讼请求。三、我委认为原告诉求并不符合《人民检察陆军行政诉讼监督规则（试行）》的规定，法院应依法予以驳回。四、原从化市国土资源和房屋管理局于2002年注销从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》，对此原告早已知道，因此原告的起诉已超过我国《行政诉讼法》中关于诉讼时效的规定，法院应依法驳回其起诉。五、原广从天地实业开发公司与从化市广从天地实业开发有限公司是同一公司。原广从天地实业开发公司于1993年向原从化县工商行政管理局申请开业登记，经济性质（企业类型）为集体所有制。1999年10月，原广从天地实业开发公司进行升级改制，需要将企业类型由集体所有制转为有限责任公司，因而原广从天地实业开发公司申请办理注销手续，并于1999年11月1日申请公司名称预先核准，原从化市工商行政管理局核准公司名称为“从化市广从天地实业开发有限公司”，并出具《企业名称预先登记核准通知书》。综上所述，原从化市国土资源和房屋管理局依法依规作出的注销从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》行政行为程序合法，符合法律规定，而原告诉求我委解决其与广从公司之间的民事争议、承担连带赔偿责任毫无事实和法律依据，其提起的行政诉讼更已超过诉讼时效法律规定，故请法院依法驳回原告的起诉。第三人从化市广从天地实业开发有限公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，1995年6月13日，原广从天地实业开发公司向原从化市国土资源和房屋管理局申请土地使用权登记，并提交了土地登记发证申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、征用土地协议书等材料。1995年6月16日，原从化市国土资源和房屋管理局向原广从天地实业开发公司核发从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》，该证载明：土地使用者为广从天地实业开发公司，地址为，地址为原从化市良口镇米埗村土名“打石冚”地段，用途为商住，批准使用期限为1995年6月16日起至2065年6月15日止，四至为东至高沙村山地，南至高沙村山地，西至米埗村山地，北至105国道，用地面积为61434平方米。2002年1月23日，第三人向原从化市国土资源和房屋管理局申请土地使用权变更登记，将从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》进行分割，并提交了土地登记申请表、地籍调、地籍调查土地登记审批表表身份证明书、申请书、土地登记委托书、国有土地使用证等材料。之后，原从化市国土资源和房屋管理局向第三人核发从府国用（2002）字第00109、00110号《国有土地使用证》，两证的土地登记卡中土地权属来源证明文件类型、编号、日期一项，均载明：1、原证：从府国用（1995）字第01221000047号；2、分割领证申请。其中，从府国用（2002）字第00109号《国有土地使用证》的土地登记卡中宗地面积为41262.88，从府国用（2002）字第00110号《国有土地使用证》的土地登记卡中宗地面积为20171.15。2002年2月1日，原从化市国土资源和房屋管理局注销从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》，并在该证变更记事一栏中载明：该宗地已分割二宗，面积分别为41262.88平方米、20171.15平方米，另发新证。特注销该证。新证号：（2002）00109、00110号。”原告刘月甜陈述其于2001年6月11日预购了从化新温泉山庄B幢七层09房，不服被告注销从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》的行为，诉至本院。案件审理过程中，原告陈述其预购的房屋在从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》所载土地范围内。被告对此予以确认。原告陈述其要求调取的证据全部都在12345政府热线上申请信息公开，之后又向从化区信访局申请信息公开。另查，1999年11月，因公司性质发生变更，原广从天地实业开发公司变更名称为第三人。以上事实，有土地登记发证申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、申请书、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、征用土地协议书、国有土地使用证、土地登记卡、各方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案原告提出三项诉讼请求，涉及不同的行政诉讼法律关系，经本院释明后仍坚持不同意明确诉讼请求，故以原告第一项诉讼请求即确认被告注销从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》的行为违法，为本案审理标的。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”本案中，由于被告市国规委并未提交证据证明原告的起诉超过上述法定期限，且原告的起诉未超过上述20年的最长起诉期限，故对被告市国规委认为原告的起诉已超过起诉期限的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》(1998年)第五条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。乡级人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。”《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（1999年）第四条规定：“省人民政府土地行政主管部门统一负责全省土地的管理和监督工作。市、县人民政府土地行政主管部门统一负责本行政区域内土地的管理和监督工作。市、县人民政府土地行政主管部门在市辖区或乡（镇）设立土地管理机构，负责该区域的土地管理工作。”第六条规定：“土地登记发证工作由县级以上人民政府土地行政主管部门统一负责实施。省人民政府对跨县级以上行政区域使用的国有土地，可以直接登记发证。”据此，被告负有辖区内土地登记管理职责。《土地登记规则》（1995年）第二条规定：“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记；变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和、地址和土地用途变更登记地登记等。”第四十七条规定：“其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起三十日内，持有关证明文件申请变更登记。”第六条规定：“土地登记依照下列程序进行：（一）土地登记申请；（二）地籍调）地籍调查权属审核；（四）注册登记；（五）颁发或者更换土地证书。”本案中，第三人为了将其所有的从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》所载土地进行分割，向被告申请变更登记。被告经过审查，在向第三人核发从府国用（2002）字第00109、00110号《国有土地使用证》后，将从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》进行注销，符合法律规定，对原告要求确认被告注销从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》的行为违法的意见，本院不予采纳。由于原告要求调取的证据已经自行向行政机关申请信息公开，且与本案诉争行政行为无关，故对原告要求调取证据的申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告刘月甜的诉讼请求。本案受理费50元由原告刘月甜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  叶 莉人民陪审员  何国梅人民陪审员  冯金爱二〇一七年八月二十八日书 记 员  陈婉婷