文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1027号上诉人（原审原告）：王爱琴，女，1980年2月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审被告）：句容天工置业有限公司，住所地句容市宝华镇仙林大道6号。法定代表人：黄兆亚，该公司总经理。上诉人王爱琴因与被上诉人句容天工置业有限公司（以下简称天工置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王爱琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持王爱琴的全部诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人向上诉人交付的房屋及附属设施确实存在严重缺陷，房屋质量无法符合合同要求，即便房屋已交付，没办房产证之前也属于履行合同中，存在如此严重的质量缺陷（案涉房屋存在严重的渗水痕迹，三层通往四层的电扶梯被占用，消防设施不合格等），被上诉人应当承担违约责任，上诉人也有权以此主张解除合同，返还全部购房款。2、案涉房屋所在楼栋存在改变整体设计规划，其他商铺或公共部分被改造等情形，一审判决以上述行为形成于房屋交付之后，认定上诉人主张不成立，忽视了被上诉人作为开发商和出租者的身份，以及被上诉人向上诉人发送的告知函中并没有载明具体的改变规划及装修方案，属认定事实不清，适用法律错误。3、被上诉人与商铺未出租之间存在直接的因果关系。被上诉人在庭审过程中已明确汗蒸是其招租进场，没有被上诉人同意，汗蒸经营者无权进行改变各商铺之间的规划，在三楼新砌多道墙、圈院子，甚至将公共空间占为己有，导致三楼百分之八十没有营业氛围，被上诉人应当对此承担责任。被上诉人天工置业公司书面辩称：1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。上诉人提出案涉商铺存在渗水痕迹，并未提供证据；另其提出配套设施存在严重缺陷，不符合实际。2、我司商铺均根据政府批准的规划进行施工并销售，未改变规划。针对汗蒸馆租赁的商铺，我司作为开发商仅进行了协调，且该项目的经营装修事项已事前告知上诉人及其他业主，上诉人得到两年物业费的补偿。3、案涉商铺未成功出租的原因有多种，与我司无直接因果关系。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。王爱琴一审法院起诉请求：1、判令解除王爱琴、天工置业公司之间的商品房买卖合同；2、判令天工置业公司返还王爱琴已付购房款375276元，并赔偿利息27731.28元（暂计至2019年5月30日，并实际支付至付款之日）；3、判令天工置业公司赔偿王爱琴租金损失28000元（按每月2000元暂计至2019年5月30日，并实际支付至付款之日）；4、判令天工置业公司返还维修基金2194.65元；5、本案诉讼费由天工置业公司承担。一审法院认定事实：2017年9月29日，王爱琴（买受人）与天工置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：王爱琴购买天工置业公司开发的位于句容市，建筑面积48.77平方米，总价375276元；第十条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；第十八条买受人的房屋仅作营业用房使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同补充协议约定：买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的每天万分之五向出卖人支付房屋使用费，除此之外，买受人还应缴纳上述期间内该商品房的水电费、水电公摊费、物业管理费等一切因使用或占有该商品房所产生的一切费用；买受人应于本合同解除之日起30天内办妥退房手续并将房屋腾空退还给出卖人；买受人在退房前造成房屋损坏的，应当赔偿出卖人损失；如买受人对房屋进行装修的，买受人应予以恢复原状，并承担相应费用；如出卖人要求按现状收回房屋的，则该商品房的装修部分买受人不得拆除，出卖人对此不作任何补偿；本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人；买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；买受人因上述规划、设计变更要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内无息退还己付购房款；解除合同及办理相关手续的费用由买受人承担；经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人；除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任；买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任；关于该商品房经营的有关约定：买受人在本商品房使用过程中（本人使用或出租），应当遵守国家有关环境保护等法律规定，对排油烟、排油污、排地面污水、有噪音、有嗅气、有强光、有重大环境污染、会产生不良社会风气、经营危险产品等会影响或危及相邻方的经营行为须进行限制或制止；买受人违反本条约定的，由买受人承担全部责任，并消除影响及危害；双方约定，该商品房使用中买受人不得自行或出租用于经营以下范围，具体包括：餐饮（原带有排烟功能，可经营餐饮的商铺除外）、KTV、医疗机构、畜牧家禽养殖屠宰、五金切割电焊、经营或存放易燃易爆放射性剧毒性产品、经营色情服务或有类似性质的业务；买受人违反本条约定，引起经营扰民或业主强烈投诉的，买受人承担全部责任，并消除影响，同时向出卖人支付本合同总价20%的违约金，违约金不足以弥补出卖人因此遭受的包括但不限于合理的律师代理费等损失的，出卖人有权继续追偿。句容恒大雅苑商铺毛坯交楼标准载明，商铺配套设施无给排水。合同签订当日，王爱琴支付房款195276元，并向中国邮政储蓄银行贷款18万元，中国邮政储蓄银行于2017年11月29日下款至天工置业公司账户。2019年7月18日，王爱琴已结清贷款。2018年3月28日，王爱琴办理了案涉房屋的交接手续，接收了房屋。根据反馈表显示，业主反馈的问题为“门开关不灵活”。同日，王爱琴支付天工置业公司装修基金2194.65元。因案涉商铺整体招租，天工置业公司向商铺业主发出《装修经营情况告知函》：“句容恒大雅苑14-4号楼三层部分商铺及四层整层计划引入大型家庭式韩式汗蒸项目，该项目总经营面积7451.62平方米，目前是宝华区域最大的休闲养生项目，总投资超2000万元，目的是将恒大雅苑14-4号综合商业楼打造成宝华区域休闲生活中心，该项目品牌简介及装修图见附件一、二。现本人已了解有关句容恒大雅苑14-4号楼三层招商规划，认可三层大型家庭式韩式汗蒸项目及其装修方案。该商户装修需按照政府要求办理相关手续，进场后配合恒大公司工作。该商户装修过程中需文明施工，建筑垃圾需及时清理，不得随意堆放，不得在规定时间外噪音施工，维护现场施工秩序及整洁。”王爱琴在告知函上签字确认。2019年11月30日，天工置业公司向王爱琴发出《关于催办房屋产权证书的通知》。王爱琴陈述要求解除合同的理由：1、天工置业公司向王爱琴交付的商铺配套设存在严重缺陷，比如：房屋交付后存在漏水、没有排水相应设施；电梯、卫生间等公共设施都被汗蒸馆单独霸占，其他客户无法使用。2、天工置业公司擅自改变了整体规划设计，导致王爱琴购买商铺的目的不能实现，据此要求解除与天工置业公司的买卖合同，并要求天工置业公司承担赔偿责任。（1）目前改变规划后三楼通往四楼的电扶梯被封锁覆盖，不符合出租使用条件；（2）三楼所在环境十分恶劣，整个楼层物品摆放混乱，严重堵塞通道，墙面发黑并出现起皮脱落情况，且有大量的油烟管道暴露在外。整体呈现的状态是已荒弃的破旧楼层，而非才交付的新楼。消防也存在隐患，不但肆意隔断通道随意堆放杂物，消防栓也没有进行合理维护，破损严重，存在安全隐患。3、三楼汗蒸馆的厨房存在噪音，三楼百分之八十的地方被其占用，整天发出呛人的烟味及声音，这种环境不可能有顾客光临，无法达到出租的目的，致使王爱琴无法达到购买商铺的目的。4、天工置业公司改变规划后三楼的建筑区域被改造，甚至将公共区域占为己有，堵塞公共通道。5、依据双方签订的合同附件四第十五条第二款第二项约定，三楼不能经营餐饮。天工置业公司认为：1、不存在王爱琴陈述的商铺配套设施严重缺陷，如王爱琴的商铺存在漏水等质量瑕疵，应根据双方签订的商品房买卖合同的约定进行报修，我司将根据合同在质保期内承担相应的维修义务。根据双方签订的买卖合同附件“句容恒大雅苑商铺毛坯交付标准”第二条商铺配套设施明确约定无给排水，但是我司为王爱琴安装了给排水设施并安排了空调外机。2、我司商铺是根据政府审批通过的规划图纸进行施工并销售，未更改规划。针对汗蒸馆项目租赁的四楼整层和三层部分商铺，天工置业公司作为开发商仅进行了协调，且该汗蒸项目的经营装修事项在事前已告知王爱琴及其他业主，并征得王爱琴和其他业主签字同意，王爱琴也得到了两年物业费的补偿，物业费由我司支付给物业公司。该汗蒸项目经营过程中并未影响三楼其他用户的出入。王爱琴提及的汗蒸馆的消防等事项，均属于经营汗蒸馆的所有者的经营事项。且据了解，汗蒸馆的经营开业是经过相应部门验收并取得批复后进行营业的，王爱琴陈述不属实。3、汗蒸馆的租赁是与其他商铺业主签订租赁协议，改造是经过租赁的商铺产权人及其他商铺业主同意，并且经过王爱琴及其他业主签字认可的。如汗蒸馆存在噪音等情形，王爱琴应找汗蒸馆的所有人主张相应权利。4、我司并未改造商铺的构造或王爱琴提出的其他情形，与我司无关。5、双方签订的商品房买卖合同约定不能经营餐饮，但是带有排油烟功能可经营餐饮的商铺除外，该合同仅限制王爱琴、天工置业公司之间，天工置业公司对此没有违约行为。审理中，王爱琴陈述：1、其购买的商铺系自主经营，在其接收商铺后汗蒸馆就开始装修，环境恶劣，没有人来询问出租事宜；2、招租方式是在商铺门上贴的招租广告，除此外没有通过其他方式招租，目前尚未对外出租。审理中，一审法院组织双方查看了案涉商铺及楼栋，并拍摄了现场照片。一审法院认为，王爱琴与天工置业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。王爱琴依据合同法规定即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”而要求解除合同，一审法院不予支持。理由如下：1、王爱琴认为天工置业公司向其交付的商铺配套设施存在严重缺陷，比如房屋交付后存在漏水、没有排水相应设施。一审法院认为，天工置业公司已按约将案涉商铺交付给王爱琴，双方办理了交接手续，交接时王爱琴所反映的问题为“门开关不灵活”，经现场查看未发现案涉商铺存在明显影响正常使用的质量问题，交付标准上亦明确载明商铺配套设施无给排水，因此王爱琴该项理由不成立。2、关于王爱琴陈述的案涉商铺所在楼栋存在的改变整体规划设计、其他商铺或公共部分被改造等情形，均形成于天工置业公司将案涉商铺交付给王爱琴之后，且所涉及的并非案涉商铺，本案合同相对方系王爱琴、天工置业公司，王爱琴未能举证证明天工置业公司在《商品房买卖合同》履行过程中存在延迟履行或违约行为，因此王爱琴的该项理由不成立。3、王爱琴认为合同约定三楼不能经营餐饮。一审法院认为，合同约定“买受人不得自行或出租用于经营以下范围，具体包括：餐饮（原带有排烟功能，可经营餐饮的商铺除外）”，该条款的效力仅及于王爱琴、天工置业公司双方，且明确限制的是买受人在接收商铺后对于房屋的使用用途，该用途是根据商品房的具体结构、规划、功能所确定，因此王爱琴的该项理由不成立。4、王爱琴认为汗蒸房存在噪音以及公共区域管理混乱等导致其不能对外出租以实现合同目的。一审法院认为，王爱琴作为完全民事行为能力人，在购置金额较大的重要资产时，理应根据自身经济能力、年龄状况，在充分考虑市场风险的前提下签订合同。而造成商铺未出租的因素有多种，对外招租的方式、铺位的结构朝向、租金价格、整体市场行情、周边环境等均可能导致商铺无法出租，案涉商铺为王爱琴自行经营，王爱琴未举证证明天工置业公司与商铺未出租之间存在直接因果关系，因此王爱琴的该项理由亦不成立。关于王爱琴申请追加南京恒大富丰置业有限公司为被告，因本案系商品房销售合同纠纷，合同相对方为王爱琴、天工置业公司，南京恒大富丰置业有限公司与本案无关联性，一审法院不予准许。综上，王爱琴的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回王爱琴的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王爱琴与天工置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。现王爱琴在接收案涉商铺后要求解除合同，其主要理由是认为天工置业公司交付的商铺配套设施存在严重缺陷；案涉商铺所在楼栋存在改变整体规划设计、其他商铺或公共部分被改造等情形，严重影响案涉商铺的营业氛围，致使其合同目的不能实现。对此，关于王爱琴陈述的质量缺陷问题：案涉商铺已经双方办理交接手续，交接时王爱琴所反映的问题为“门开关不灵活”，且经一审法院现场查看亦未发现存在明显影响正常使用的质量问题，故王爱琴的该项理由不能成立，本院不予支持。关于王爱琴陈述的汗蒸馆现状严重影响其营业氛围的问题：本案商品房买卖合同的相对方是王爱琴与天工置业公司，双方已完成案涉商铺的交接，案涉商铺所在楼栋其他部分的租赁经营状况及引发的影响，并不能直接地归责于天工置业公司。在现有证据无法证实天工置业公司与王爱琴所购商铺未能出租之间存在直接充分的因果关系的情况下，一审法院未支持王爱琴的诉讼请求，并无不当。综上所述，王爱琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7766元，由上诉人王爱琴负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年七月二日书记员 朱玉岑