山东省枣庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁04执异38号案外人：李克亮，男，1968年10月21日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李普安，山东全和律师事务所律师。申请执行人：孟庆文，男，1963年1月13日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被执行人：霍志银，男，1969年4月12日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被执行人：闫侠，女，1971年1月7日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。本院执行申请执行人孟庆文与被执行人霍志银、闫侠民间借贷纠纷一案，案外人李克亮对本案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李克亮称，2016年5月5日，其与霍志银、闫侠签订房屋买卖合同，双方约定霍志银、闫侠将位于枣庄市市中区××南路××花园××单元××东户的房产一套以23万的价格出售给李克亮，合同约定自本合同签订之日起15个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。房屋买卖合同签订当日，李克亮向霍志银、闫侠付清了房款，霍志银、闫侠向李克亮出具收到条予以确认。之后，霍志银、闫侠将房屋交付李克亮，但拒绝配合办理过户手续。2016年6月3日，李克亮向枣庄市市中区人民法院（以下简称市中法院）起诉霍志银、闫侠，请求依法判决双方签订的房屋买卖合同有效并要求霍志银、闫侠于判决生效后配合李克亮办理房屋过户手续。2016年6月30日，市中法院作出（2016）鲁0402民初1941号民事判决书确认李克亮与霍志银、闫侠于2016年5月5日签订的关于枣庄市市中区××南路××花园××单元××东户的房屋买卖合同有效。综上所述，市中法院（2016）鲁0402民初1941号民事判决书确认房屋买卖合同有效且李克亮居住至今，房屋所有权归李克亮所有。申请人李克亮打工辛苦攒下23万元购买房屋给老婆孩子一个稳定的家，请求法院依法撤销（2019）鲁04执834号查封公告，解除对李克亮所有的枣庄市市中区××南路××花园××单元××东户的查封。孟庆文辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定，裁定执行内容不能解除。（2019）鲁04执834号查封公告是依据（2016）鲁0402民初1538号民事判决书，依照法定程序作出的执行处理行为，未违反法律规定。二、被执行人霍志银、闫侠对查封房屋仅有有限产权，未办理所有权初始登记手续，不得上市转让买卖。根据《经济适用房管理办法》和《枣庄市经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用住房是面向城市低收入困难家庭供应的政策性住房，实行严格的准入和退出机制。经济适用房的购房人拥有有限产权，居民个人购买经济适用住房后，应按照规定办理房屋所有权初始登记手续，购买经济适用住房不满5年的，不得上市转让或出租经营。上市转让须经市建设行政主管部门审核同意后凭《准售通知书》上市交易，并按照规定缴纳土地收益等价款。因此，被执行人霍志银、闫侠对查封的房屋未办理权属登记，在办理登记之日起5年内不得上市转让买卖。三、案外人与被执行人2016年5月5日签订的《房屋买卖合同》是无效协议，而无效的协议是不能作为对抗答辩人依据的。首先，案外人不符合购买保障性住房的条件，客观上损害了其他符合购买条件人的购买权，是损害社会公共利益的行为，因此双方的购买行为因损害社会公共利益无效。其次，案外人与被执行人签订的房屋买卖协议，违反了《经济适用房管理办法》和《枣庄市经济适用住房管理办法》等行政法规的相关规定，被执行人对查封的房屋未办理权属登记，在办理登记之日起5年内不得上市转让买卖，因双方的购买行为违反行政法规的强制性和效力性规定而导致合同无效。最后，案外人与被执行人恶意串通，故意损害答辩人的合法权利。答辩人于2016年5月4日立案起诉被执行人民间借贷纠纷一案，被执行人接到法院通知后于2016年5月5日与案外人签订房屋买卖协议，被执行人是为了故意逃避债务，与案外人恶意串通签订的房屋合同，从案外人提交的（2016）鲁0402民初1941号判决书可以看出，该案中案外人在明知该房屋属于经济适用房，没有办理权属登记手续，也没有被执行人的原始购房合同及发票的情况下，与被执行人达成了买卖协议，在庭审中也不排除案外人提供虚假证明的可能性。案外人明知被执行人对外欠债将涉案房屋抵给了答辩人，仍然签订房屋买卖协议，因此，案外人与被执行人恶意串通，为躲避债务，损害答辩人的合法权益，根据合同法相关规定合同无效。四、案外人李克亮并不是涉案房屋的所有人，不具有物权，对李克亮提出的异议法院不应支持。案外人在异议书中称，合同签订后，被执行人就将房屋交给了案外人。案外人对上述房屋一直居住至今，答辩人认为被执行人交给案外人房屋钥匙等，因未办理产权变更登记手续，案外人对该房屋不具有物权，仅是房屋的占有人，该房屋的所有权人仍是被执行人。综上属实，请法院对案外人的请求予以驳回。本院查明，孟庆文与霍志银、闫侠民间借贷纠纷一案，市中法院于2016年10月20日作出（2016）鲁0402民初1538号民事判决书，判决：“被告霍志银、闫侠于本判决生效后十日内偿还原告孟庆文借款本息26万元并支付逾期利息（逾期利息以23万元为基数，按月利率2%，自2016年4月21日计付至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”该案于2016年12月27日立案执行,执行案号为（2016）鲁0402执2747号。因该案长期未能执结，本院于2019年8月6日作出（2019）枣执提字第3号执行裁定书，将该案提级执行。2019年8月20日，本院对该案立案执行，执行案号为（2019）鲁04执834号。2019年9月12日，本院作出（2019）鲁04执834号执行裁定“一、预查封被执行人闫侠名下位于枣庄市市中区××南路××花园××单元××东户住房一套；二、在查封期间内，被执行人不得办理变更、变卖、抵押、过户等手续，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。”同日，本院作出（2019）鲁04执834号查封公告。案外人李克亮遂向我院提出执行异议。另查明，2016年5月5日，霍志银、闫侠与李克亮就枣庄市市中区青檀南路广济福瑞花园5号楼3单元501室签订房屋买卖合同，合同签订当日，李克亮向霍志银、闫侠交清了购房款23万元。后，霍志银、闫侠将房屋交付李克亮居住。2016年6月3日，李克亮向市中法院起诉霍志银、闫侠，请求法院判决双方签订的房屋买卖合同有效，并于判决生效后立即为原告办理房屋过户手续。2016年6月30日，市中法院作出（2016）鲁0402民初1941号民事判决书，判决：“一、确认原告李克亮与被告霍志银、闫侠于2016年5月5日签订的《枣庄市房屋买卖合同》有效；二、驳回原告李克亮其他的诉讼请求。”以上事实有（2016）鲁0402民初1941号民事判决书、案外人提供的物业公司收据予以证明，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人在本院查封案涉房屋之前已与霍志银、闫侠签订合法有效的房屋买卖合同并合法占有案涉房屋，已按照合同约定支付全部价款，非因案外人自身原因未办理过户登记，符合无过错不动产买受人物权期待权保护的条件，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下：中止对枣庄市市中区青檀南路广济˙福瑞花园5号楼东3单元五层东户房屋的执行。案外人、当事人如对本裁定不服，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张文亮审判员  张洪光审判员  王惠陵二〇二〇年七月十日书记员  周宸旭