.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2017）琼0108民初1299号   原告（反诉被告）：钱敏，男，1974年5月20日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：张敏，女，1972年2月8日出生，住海口市，系原告钱敏的妻子。   委托诉讼代理人：王婷，海南威盾律师事务所律师。   被告（反诉原告）：钟文皇，男，1991年8月11日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。   委托诉讼代理人：隋鹤，海南正凯律师事务所律师。   第三人：徐爱国，男，1963年9月8日出生，汉族，住海口市。   原告钱敏与被告钟文皇、第三人徐爱国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用普通程序。2017年3月30日，被告钟文皇向本院提起反诉并申请追加徐爱国为第三人参加诉讼，本院予以批准。本院于2017年6月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张敏、王婷，被告钟文皇及其委托诉讼代理人李武平到庭参加诉讼，第三人徐爱国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告钱敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告签署的《转让租赁合同》；2.请求判令被告在判决生效后5日内搬离租赁房屋塞维阳光花园15右114、115号；3.请求判令被告支付拖欠的房租40470元及转让费50000元，共计90470元；4.请求判令按照月租金14300元支付租金至实际搬离日至；5.请求判令被告支付原告违约金150000元。6.本案受理费、律师费等维权费用由被告承担。在庭审中，原告钱敏明确：第4项诉讼请求为请求判令从2017年2月1日起至2017年4月30日按照月租金14300元支付租金，从2017年5月1日起按照15730元支付租金至实际搬离日止；并自愿撤回第6项诉讼请求中要求被告承担律师费的请求。事实和理由：2012年3月28日，原告与徐爱国签署了《铺面租赁合同》，约定徐爱国将座落于海口市××路右114、115两套门面房租赁给原告作为铺面使用，租赁期限为2012年5月1日--2027年5月1日止，共计15年。2013年5月13日，原告与徐爱国签署了《补充协议》，约定原告在正常支付租金的情况下，有权将铺面转让或转租。2013年6月1日，原告与被告签署了《转让租赁合同》，双方约定，原告将塞维阳光花园15右114、115房的涌鑫超市转让给被告，保证金5万元，转让费为60万元，转让费分12期付清，每期付5万元，每月月底前付清。租赁期限为2013年6月1日--2022年4月30日止，共计9年11个月，月租金为13000元，年租金156000元，从2015年5月1日起，租金每2年递增10%，即2015年5月1日--2017年4月30日，年租金为171600元，月租金为14300元；租金交付方式为每月底前交清下月房租。《转让租赁合同》第七乙方责任第1条约定，乙方依时缴纳超市转让金和租赁金，若逾期未交，甲方有权将超市及铺面收回，并且所产生的费用、损失全部由乙方承担。《转让租赁合同》第八违约责任第1条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；第2条约定，本合同自签字之日起生效，若有违约将予赔偿保证金5倍的赔偿。双方签署《转让租赁合同》后，原告即依约将铺面交付被告使用。自2015年5月1日起，每月应交租金为14300元，但被告没有足额交付，每月只交付12170元，每月少交2130元，截止2017年1月31日，少交40470元。按照转让费交付方式的约定，2016年5月31日前，被告应交清最后一笔5万元转让费，但时至今日，被告也没有交纳这笔转让费。《转让租赁合同》是原被告双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同履行权利义务。被告拖欠租金及转让费，经原告多次催促，被告仍不足额按时支付，被告已经违约，应当支付违约金。综上，原告为维护合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉请。   被告钟文皇辩称，一、关于解除转让租赁合同的问题。2013年6月1日，被告钟文皇与原告钱敏签订的《转让租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告即依照合同约定支付首期分期款项租金及保证金，并按期支付每月租金。被告不存在违约行为，故，原告主张解除《转让租赁合同》不具有事实和法律依据，依法不能得到支持。二、关于拖欠房租和转让费、违约金的问题。被告后来发现，涉案铺面实际面积仅为182.47平方米，与合同约定的203.6平方米实际小了21.13平方米。被告就此事多次与原告协商，原告同意以每平方米66.7287元收取铺面租金，实际租金为12176元。且被告自2016年2月份起，才开始按每月12176元缴纳租金，并非原告所称自2015年5月1日起即每月少交2130元租金。故，原告主张被告支付拖欠的房租40470元，依法不能得到支持。另外，被告同意保证金5万元用于抵扣分期付款的最后一笔转让费5万元（录音证明）于2014年5月交清所有分期转让金。如原告否认该事实，则依照合同约定的铺面转让费分12期缴纳，最后一笔转让费支付期限为2014年5月，现原告对该笔转让费主张权利已经超过诉讼时效，依法不能得到支持。其次，因被告不存在违约行为，原告主张违约金的诉讼请求，亦不能成立。综上所述，原告的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。   第三人徐爱国未作陈述。   被告（反诉原告）钟文皇向本院提出反诉请求：1.判令反诉原、被告于2013年6月1日签订的《转让租赁合同》继续履行；2.判令反诉被告立即返还自2013年6月1日起至2015年5月1日止多支付的租金49919.1元给反诉原告；3.判令反诉被告按照实际交付的铺面面积相应减少租金，即自2015年5月1日起至2017年1月31日止减少40470元；自2017年2月1日起反诉原告按照每月12170元给付反诉被告租金；4.判令将反诉原告已支付的5万元保证金折抵最后一笔转让费5万元给反诉被告；5.判令反诉被告立即将海口市海甸岛六东路塞维阳光花园15右114、115铺面中，由反诉被告私自隔出并占用出租的二楼及二楼楼梯口腾空交还给反诉原告使用。6.判令反诉被告立即向反诉原告支付违约金25万元；7.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年6月1日，反诉原告钟文皇与反诉被告钱敏签订了《转让租赁合同》约定：反诉被告将座落于海口市××路右114、115门面房的涌鑫超市转让给反诉原告进行经营，面积为203.6平方米。合同保证金为5万元，转让金额为60万元，分12期付清，每月5万元，每月付清下月的转让金额。转让期限为9年11个月，自2013年6月1日至2022年4月30日止。每月房屋租金为13000元，自2015年5月1日起，租金每2年递增l0%，即14300元。前三十七个月按每月底交清下月租金，以后为每季度一交，每季度前月底交清下一季度租金。合同还约定，若有违约将予赔偿保证金5倍的赔偿。合同签订后，反诉原告依照约定在签订合同的同时支付首期分期款项租金及保证金共计113000元整，反诉被告同意保证金5万元用于分期付款的最后一笔分期款项（转让费）（录音证明）于2014年5月交清所有分期转让金及铺租。后反诉原告发现，房屋的实际面积仅为182.47平方米，与合同约定的203.6平方米相差了21.13平方米。反诉原告就此事多次与反诉被告协商，反诉被告同意以每平方米66.7287元整收取铺面租金实际租金为12176元整。但反诉被告在反诉原告按时交纳租金的情况下，仍拒不将铺面全部交给反诉原告使用，并私自强行在本人己转下的××里梯口10平方米，并曾多次带人来闹事，多次锁上超市大门威胁反诉原告妥协重新签订合同修改条款。另外，按照合同约定面积203.6平方米月租金13000元（2013年6月1日至2015年5月1日共37个月）以13000除203.6平方米等于63.85平方米乘于182.47平方米等于11650.835元减去每月所交租金13000元每月平均多交租金为1349.165元乘于37个月共计多付租金为49919.1元整）。反诉原告认为，《铺面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容符合法律法规规定，真实合法有效，受法律保护。反诉被告未依照合同约定面积交付铺面并强行占用铺面的行为，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。据此，为维护反诉原告合法权益，根据我国相关法律规定，现诉请法院依法支持原反诉告的诉讼请求，恳请公正裁决为盼！   原告（反诉被告）钱敏对被告（反诉原告）钟文皇的反诉辩称，一、关于面积。反诉原告在签订转让租赁合同转让超市的时候就明知该转让的超市除了铺面的面积之外尚有一个外部隔间的面积约30平米，因此总面积在铺面总面积加上30平米的面积，考虑到钱敏要加盖二楼会占用一楼约7、8平米的面积，因此，在一楼的建筑面积上酌定增加了约21平米的面积，这是双方估算出的面积，即在182.47平方的基础上加上了外部隔间面积，因此不存在钱敏多收取租金的现象。二、关于钟文皇第三项诉讼请求。根据钟文皇与钱敏转让租赁合同的约定，自2017年5月1日起租金要上浮10%，因此不可能再按照12170元的租金支付。三、关于第四项反诉请求，反诉被告不同意用5万元的保证金折抵最后一笔转让费。四、关于第五项反诉请求，合同中有明确约定，钟文皇在使用超市的过程中不得影响钱敏加盖二楼铺面。五、关于第六项反诉请求，钱敏没有违约事实，钱敏已经依照约定将超市给了钟文皇使用。   第三人徐爱国对被告（反诉原告）钟文皇的反诉未作陈述。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2012年3月28日，第三人徐爱国（甲方）与原告钱敏（乙方）签订了《铺面租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于海南省海口市××路右114、15右115两套门面房，出租给乙方作为铺面使用，两套建筑面积共计182.47㎡；甲乙双方协定的租赁期限为15年，即从2012年5月1日起至2027年5月1日止；每月租金为人民币10000元。2013年5月13日，徐爱国（甲方）与钱敏（乙方）还签订了一份《补充协议》，约定：乙方正常支付给甲方租金的情况下，甲方允许乙方将铺面转让或转租给其他人使用。   2013年6月1日，原告钱敏（甲方）与被告钟文皇（乙方）签订《转让租赁合同》，双方约定：一、甲方同意将座落于海口市××路右115门面房的涌鑫超市海甸岛六东路塞维阳光花园115门涌鑫超市转让给乙方进行经营，面积为203.6㎡。二、经甲、乙双方协商，乙方付给甲方保险金为伍万元，转让金额为陆拾万，分12期付清，每月伍万元，每月的月底必须付清下月的转让金额。三、甲乙双方协定转让后把门面房租赁给乙方期限为九年十一个月，即从公元2013年6月1日至2022年4月30日止。自本合同签字之日起生效，在此合同生效后九年十一个月内，前二十三个月租金不变，即从2015年5月1日起，根据当时市场行情相应递增租金，每2年递增10%。四、每月房屋租金为人民币13000.00元（大写：壹万叁仟元整），前三十七个月按每月底交清下月租金，以后为每季度一交，每季度前月底交清下一季度租金。六、在租赁期内，甲方应依合同将超市及铺面交付乙方管理和使用。七、租赁期内，乙方应依时缴纳超市转让金和租赁金，若逾期未交，甲方有权即时将超市及铺面收回，并且所产生的费用、损失全部由乙方承担。乙方应依时缴纳转让及租赁期间的一切税费、物业管理费、水电费等费用。八、违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2、本合同签字之日起生效，若有违约将予赔偿保证金5倍的赔偿。十一、补充约定：在乙方营业期间必须让甲方有装修二楼的时间，所影响营业时间在租金里相应扣出。在签订合同后，钱敏将超市与铺面一同交付给钟文皇使用，钟文皇将超市更名为汇豪民超市并进行经营。后因双方在合同履行过程中发生纠纷，遂成诉。   在钱敏与钟文皇签订的《转让租赁合同》履行过程中，钟文皇向钱敏支付铺面租金的情况如下：2014年7月31日，钟文皇支付2014年8月份的租金13000元；2014年11月20日，钟文皇支付2014年12月份的租金13000元；2014年12月31日，钟文皇支付2015年1月份的租金13000元；2015年2月1日，钟文皇支付2015年2月份的租金13000元；2015年2月28日，钟文皇支付2015年3月份的租金13000元；2015年3月31日，钟文皇支付2015年4月份的租金13000元；2015年4月30日，钟文皇支付2015年5月份的租金13000元；2015年6月10日，钟文皇支付2015年6月份的租金14300元；2015年6月30日，钟文皇支付2015年7月份的租金14300元；2015年8月2日，钟文皇支付2015年8月份的租金14300元；2015年9月7日，钟文皇支付2015年9月份的租金14300元；2016年1月15日，钟文皇支付2015年11月份、12月份的租金28552元；2016年1月19日，钟文皇支付2016年1月份的租金13000元；2016年2月6日，钟文皇支付2016年2月份的租金12170元；2016年3月5日，钟文皇支付2016年3月份的租金12176元；2016年4月1日，钟文皇支付2016年4月份的租金12176元；2016年5月1日，钟文皇支付2016年5月份的租金12170元；2016年6月3日，钟文皇支付2016年6月份的租金12170元；2016年7月8日，钟文皇支付2016年7-9月份的租金36510元；2016年10月4日，钟文皇支付2016年10-12月份的租金36510元；2017年1月1日，钟文皇支付2017年1-3月份的租金36510元；2017年3月31日，钟文皇支付2017年4-6月份的租金37727元；2017年6月30日，钟文皇支付2017年7-9月份的租金40161元。在诉讼过程中，钱敏认可钟文皇支付了2015年10月的租金14300元；双方的主要争议是租金的金额问题，钱敏确认钟文皇于2016年1月1日开始未足额支付租金，其本诉中主张要求钟文皇支付2016年1月1日起至2017年1月31日期间拖欠的租金。   2016年6月12日，本院组织双方当事人到现场进行查看：钟文皇经营的位于海口市××路右114、115两个铺面内。两个铺面已被打通相连为一个整体，铺面的内部被分为上下两层，一楼为超市，二楼为烧烤店。其中，114号铺面进门处右侧被隔出一个楼梯间，长宽大约为3.6m与2.1m，用于进出二楼。钱敏在超市的背面与小区接连处搭建了一个小隔间，用于存放货物。双方当事人均认可在钟文皇承租铺面时，超市背面的小隔间已存在。铺面中的楼梯间与二楼是钟文皇承租后进行装修及搭建的。   另查，海口市海甸六东路7号润德塞维阳光花园15号楼（右）15114房的产权人为武巍、海口市海甸六东路7号润德塞维阳光花园15号楼（右）15114房的产权人为张占萍。在诉讼过程中，武巍、张占萍分别向本院提交《情况说明》表示，因其本人无法亲自到海口，因此将上述房屋的租赁事宜全部交于徐爱国办理。   以上事实有铺面租赁合同、补充协议、转让租赁合同、收条、现场查看笔录、情况说明、房产登记信息查询情况说明及当事人陈述等在案为凭。这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，钱敏与钟文皇签订的《转让租赁合同》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。   关于钱敏与钟文皇签订的《转让租赁合同》是应当解除还是继续履行的问题。钱敏主张钟文皇没有按时足额支付每月租金，构成违约，因此要求解除合同。结合本案已查清的事实显示，钟文皇向钱敏支付每月租金，一直支付至2017年9月，虽然双方在后期对月租金的金额有争议，但钟文皇亦是逐月支付了绝大部分的月租金，并不构成根本违约，没有因此导致钱敏无法实现合同目的，故钱敏的主张缺乏事实依据，本院不予支持。钟文皇要求合同继续履行的反诉请求，于法有据，本院予以支持。因双方签订的《转让租赁合同》继续履行，钱敏要求钟文皇搬离租赁铺面的诉讼请求，本院不予支持。   关于涉案租赁铺面每月租金应为多少的问题。《转让租赁合同》第三、第四条约定：每月房屋租金为13000元，在合同生效后前23个月的租金不变，即从2015年5月1日起，每2年递增10%。按照上述约定，2013年6月1日至2015年4月30日期间，钟文皇应向钱敏支付的月租金为13000元；2015年5月1日至2017年4月30日期间，钟文皇应向钱敏支付的月租金为14300元（13000+13000×10%）；2017年5月1日起2019年4月30日期间，钟文皇应向钱敏支付的月租金为15730（14300+14300×10%），以此类推至双方约定的租赁期满，钟文皇应当按照上述租金标准向钱敏支付每月租金。钟文皇抗辩称承租铺面的实际面积与合同约定面积不符，且后期钱敏同意月租金按实际面积乘以每平方米66.7287元收取。钱敏对此不予认可，钟文皇未能提供充分有效的证据证明其主张，应承担诉讼不利后果，故本院对此主张不予采信。另钟文皇以此抗辩主张要求钱敏返还2013年6月1日起至2015年5月1日止多支付的租金49919.10元及要求按照实际支付的铺面面积相应减少租金的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。本诉中，钱敏主张要求钟文皇支付2016年1月1日至2017年1月31日期间拖欠的租金。经审查，上述期间内钟文皇应当支付的月租金合计185900元（14300×13个月），而钟文皇实际支付了159052元，尚欠26848元未支付，故钟文皇应向钱敏支付上诉期间拖欠的月租金26848元，对于钱敏主张超过的部分，本院不予支持。   关于钟文皇是否应当向钱敏支付超市转让费余款5万元的问题。钱敏主张钟文皇至今仍未支付该笔余款，钟文皇则主张钱敏同意用5万元保证金支付该笔余款，且认为该笔余款的支付期限为2014年5月31日止，钱敏直至现在才主张，已超过诉讼时效。钱敏不认可其曾同意将保证金用来支付转让费余款，而钟文皇未能提供充分有效的证据证明双方对以保证金支付转让费余款达成一致的意思表示，应承担举证不能的法律后果，故钟文皇要求将保证金折抵转让费余款的反诉请求，本院不予支持。根据《转让租赁合同》第二条的约定，钟文皇应于2014年5月31日前付完该笔转让费，钱敏至今才起诉主张要求钟文皇支付该笔余款，已超过诉讼时效，故钟文皇的抗辩有理，本院予以支持，对于钱敏要求钟文皇支付转让费余款5万元的主张，本院不予支持。   关于钟文皇反诉要求钱敏将租赁铺面中隔出的二楼及二楼楼梯口空间交还给其使用的问题。《转让租赁合同》第三条约定由钱敏将铺面出租给钟文皇使用，并未明确约定只将铺面的一层出租给钟文皇，因此钱敏应按合同约定将整个铺面空间移交钟文皇使用，故钟文皇的该项主张，于法有据，本院予以支持。   关于双方是否存在违约的问题。《转让租赁合同》第六、第七条分别约定了双方应承担的责任：钱敏应依合同将超市及铺面交付钟文皇管理和使用，钟文皇应依时缴纳超市转让金和租赁金。在合同的履行过程中，钱敏未按合同约定将全部的铺面空间移交钟文皇使用构成违约，应承担违约责任；钟文皇未按合同约定及时将租金足额支付给钱敏构成违约，应承担违约责任；综合本案的实际情况，双方互有违约行为的发生，双方应各自向对方承担违约责任，以上责任两相折抵后，双方不再互负给付义务。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）钱敏与被告（反诉原告）钟文皇于2013年6月1日签订的《转让租赁合同》继续履行；   二、被告（反诉原告）钟文皇应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）钱敏支付自2016年1月1日起至2017年1月31日止拖欠的月租金人民币26848元；   三、被告（反诉原告）钟文皇应按月租金14300元的标准向原告（反诉被告）钱敏补足支付自2017年2月1日起至2017年4月30日止的月租金；2017年5月1日之后的月租金，按照合同约定每2年递增10%计算支付；   四、原告（反诉被告）钱敏应于本判决生效之日起三十日内将海口市海甸六东路7号润德塞维阳光花园15号楼（右）15114、15115铺面中隔出并占用的二楼及二楼楼梯口空间交还给被告（反诉原告）钟文皇使用；   五、驳回原告（反诉被告）钱敏的其他诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）钟文皇的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费4908元，由原告（反诉被告）钱敏负担4235元，由被告（反诉原告）钟文皇负担673元；反诉案件受理费7260.5元，由被告（反诉原告）钟文皇负担6260.5元，由原告（反诉被告）钱敏负担1000元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。   审 判 长 林 倩 影   人民陪审员 李 运 全   人民陪审员 符 亚 锦     二〇一七年八月二日   法官 助理 肖   沁   书 记 员 林   洁   速 录 员 速录员王佩   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。