上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初7509号原告：蔡敏，男，1976年3月8日出生，汉族，户籍地上海市静安区，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周华。被告：汤裕冲，男，1952年7月1日出生，汉族，户籍地及住址上海市静安区。被告：汤巍伟，男，1995年6月1日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：魏义芬，女，1970年10月28日出生，汉族，户籍地及住址上海市静安区。三被告共同委托诉讼代理人：姚卫芳，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告蔡敏与被告汤裕冲、汤巍伟、魏义芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年8月19日、2017年3月27日两次公开开庭进行了审理。原告蔡敏的委托诉讼代理人周华，被告汤裕冲及三被告的共同委托诉讼代理人姚卫芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡敏向本院提出诉讼请求：1、判令三被告双倍返还定金140万元，赔偿经济损失430万元；2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2015年6月5日，原、被告在上海美宁房地产经纪事务所内签订《房地产买卖居间协议》以及附件《房地产买卖成交条件》，约定被告将名下所有的上海市沪太路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出售给原告。上述合同约定房价款为550万元；系争房屋有抵押，首付款为384万元，卖方到手价为550万元；2015年12月31日前签订买卖合同，签合同当日支付首付款，银行贷款150万元，产权过户当日支付16万元；税、费由买方承担，卖方承诺此房为唯一家庭生活用房。原告当日将70万元定金转账到被告账户。被告出具了收条。2015年8月21日，原告委托发函给被告汤裕冲，释明了双方权利与责任，并书面告知确立交易日期及交易流程。但被告迟滞到9月17日才回函，并在回函中偷换概念、颠倒黑白，将并没有达成合意的2015年8月10日确定为交易日，宣称原告违约，要没收定金，还杜撰出房屋总价2%的违约金。被告在多次交涉中既不明确交易时间、亦不确定交易方式，也不到房屋中介处履行相应手续。事实就是房价小幅上涨后，意图谋取非法利益。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。诉讼过程中，原告表示，虽然目前房屋交易价格已到达1150万元，原告考虑到案件实际情况及被告的履行能力，原告变更诉请如下：1、三被告双倍返还原告定金140万元；2、三被告共同赔偿原告经济损失300万元；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。被告汤裕冲、汤巍伟、魏义芬共同辩称，订金70万元同意退还，不同意原告其余诉讼请求。首先，合同未生效，没有实际交付，故不适用定金罚则。70万元是预付订金，双方协商确定8月交房，有函件往来确认，从头到尾，确定的70万元都是订金，故不适用定金罚则。其次，房屋买卖约定于8月10日协商确定，但因为原告原因无法如约履行，8月10日之前原告尚不具有购房资格，原告限购且没有凑足首付款，没有经济能力，故没有签约。8月10日是双方沟通确定的。第三，原告主张的损失不存在，被告不认同鉴定的损失，无论房价涨跌与本案无关。第四，汤巍伟、魏义芬不是合同签订人，不是本案适格主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汤裕冲与魏义芬系夫妻关系，汤巍伟系二人之子。系争房屋的权利人为三被告。2015年6月5日，原告(买方)与被告汤裕冲(卖方汤裕冲、汤巍伟、魏义芬)通过上海美宁房地产经纪事务所居间就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》载明，买方要求购买系争房屋的总房价为550万元，其他交易条件参见附件《房地产买卖交易条件》；若买方所确认的购房条件卖方全部接受(以签署本意向书为准)，则本意向书自动转化为定金协议，且买卖双方同意，若买方违约，上述定金由卖方没收，若卖方违约，卖方应于本协议解除后三日内双倍返还定金给买方；卖方之签署人保证已取得共有权人的同意，对委托出售地产有出售之权利且该房地产依法可以出售……卖方之签署人如因此而造成不履行义务的，应按定金罚则由卖方之签署人负责赔偿给买方。该协议附件《房地产买卖交易条件》载明，系争房屋无租赁关系；尚有抵押，债权余额约384万元；2015年12月31日前买方付首付款384万元(包括定金70万元在内)，让卖方还清抵押贷款。卖方到手价为550万元；定于2015年12月31日前签订买卖合同；签署买卖合同后当日内支付384万元(含已付定金)……；如遇国家政策变化等不可抗拒等原因，双方不能作为违约。当日，原告向被告汤裕冲的账户转账支付了70万元。后汤裕冲出具的《收条》载明，收到出售系争房屋预付订金70万元。2015年8月4日，被告汤裕冲向原告致函表示，1、要求通过正规中介订立协议，解除2015年6月5日订立的居间协议；2、买方承诺一个半月交易，不超过2个月，时间已到，卖方口头通知7月21日、7月28日、8月3日，但因三套房政策未放开，原告无法交易；3、被告方承诺2015年8月10日之前交易，如买方不能交易，退还订金70万元。2015年8月5日，原告向汤裕冲发送的短信载明：1、2015年6月5日签订的居间协议正规合法，并经三方签章确认生效；……2、被告所提各项付款、交易等要求，原告均同意，均为被告再三变更要求，导致无法实行。现原告再次确定同意在2015年8月10日依照协议签订系争房屋买卖合同，进入交易程序，并承诺届时具备所需交易资质，依法完成交易。……望回复。2015年8月16日，被告汤裕冲向原告表示，原告来信确定同意2015年8月10日完成交易程序，现已违约，故被告通知原告一周内将70万元订金退还原告，解除居间协议。审理中，原告申请对系争房屋在2016年5月4日的市场价值进行评估。本院委托上海信衡房地产估价有限公司对上述节点的市场价值进行司法评估，2016年6月12日，上海信衡房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》载明，系争房屋在2016年5月4日的市场价值为950万元。原告认为，估价报告的内容是真实的，但是评估价格并非市场价值的真实体现。因为原告一直打算购买系争房屋，小区内其他房屋的价格都超过系争房屋，经过原告现场了解，单价在67,100元以上，原告接触过801室的买卖，成交价就是1,050万元。同小区的类似房屋6月15日已经超过1,000万元。被告认为，对于评估报告的真实性、合法性、关联性均不认可。首先，评估时间点是2016年5月4日，原、被告协议在此之前已经解除了，被告认为，时间点应为2015年5月29日。其次，对于估价方法不认可，估价结果未考虑抵押，系争房屋有抵押。估价报告还考虑了闸北区被并入静安的因素。第三，原告自身原因导致无法在8月10日正式签约，被告没有违约，无论原告有无损失都与被告无关。另查明，原告与案外人蔡某1系夫妻关系，2015年9月25日双方协议离婚。2015年9月11日，本市沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人变更登记至案外人蔡2、蔡某3名下。2015年9月17日，本市新华路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人变更登记至蔡2名下。再查明，2015年9月29日，原告曾将三被告诉至原上海市闸北区人民法院，要求三被告返还定金并赔偿损失【(2015)闸民三(民)初字第2206号】。2016年4月29日，原告以需补充证据材料为由，撤回了起诉。审理中，被告表示，汤巍伟、魏义芬是同意签约的，事后也追认汤裕冲签订的居间协议。房产中介要汤裕冲到8月10日9点以后到房产交易中心等，汤裕冲到闸北房产交易中心，从9点20分等到11点，原告没有来。后来被告去咨询，得知原告有两套房屋不用再等了。原、被告双方在居间协议中约定的是签订买卖合同时间为12月31日前，非12月31日，双方后通过磋商确定签订买卖合同的时间为8月10日，被告方也提供证据证明了该节情况。双方未按期签订买卖合同的原因是在原告，原告在2015年8月10日尚不具备购房资格及购房能力，根据原告在前案中提供的账户信息，该日原告仅有100万元。原告主张违约责任，但原告未举证证明被告存在违约。当时汤巍伟在澳大利亚需要购房，故被告要出售系争房屋，但因为原告未能依约履行，导致被告的交易目的无法实现，现在被告有权解除协议并不承担责任。定金条款并未生效，原告支付的70万元是预付订金，不能适用定金罚则。原告主张房屋上涨导致原告损失，但被告方认为与本案无关，被告也不认可鉴定的时间节点。原告在2015年8月已经起诉，原告撤诉后再起诉，恶意拖延时间，造成损失扩大，应由原告承担。现在系争房屋由被告自住，尚未出售。原告表示，原告曾在被告家中看到一份授权书，是澳洲大使馆签发的，原告是看到授权之后才签订了居间协议，原告当时没有看到汤裕冲妻子。原告在签订居间协议的时候就告知被告有２套房屋。被告说需要12月31日才能还清贷款，原告就告诉被告有两套房屋正好也要到年底才能交易。被告关于8月10日签约一节的陈述不属实，当时原告向汤裕冲发送了短信，但因为其之前已经有违约的情况，所以原告向其发送了短信，表示可在8月10日进行交易，但短信中明确需被告回复进行确认,后被告对于该短信并未采取任何方式回复，而且据事后了解，被告也未预约归还贷款，所以被告不可能在8月10日具备交易条件，故原告认为，双方就8月10日进行交易过户并未达成共识，仍应按照合同原来的约定继续履行。该短信发出后，一直在等待被告的回复，只要对方回复，原告随时可以采取措施，具备购房资格。之后原告还曾经找过中介，明确如果被告找中介的话，要中介联系原告，但是后来中介没有联系过原告。被告至2015年底前产证原件还抵押在中国银行，当时被告尚不具备签约条件，被告主张8月10日已经将款项另有用途。被告在出售房屋前没有预约还款，若被告想要出售房屋，应最少在8月10日前七个工作日时预约还款且归还贷款，但实际被告从未提出提前还款，银行也没有归还产证。抵押权也没有注销。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据在案证据显示，原告与被告汤裕冲就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》以及附件《房地产买卖成交条件》，被告认为该份合同未生效，汤巍伟、魏义芬不是合同签订人，不是本案适格主体，但审理中，被告汤巍伟、魏义芬向本院表示其二人同意签约，事后也追认汤裕冲签订的居间协议，故被告关于汤巍伟、魏义芬不是本案适格主体的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；现《房地产买卖居间协议》以及《房地产买卖成交条件》中对于房屋的坐落、面积、交易价格、付款方式、税费承担、违约责任均进行了明确约定，原、被告对于合同的真实性均无异议，故本院认为《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖成交条件》已经依法成立并生效，原、被告均应按约履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。然而被告汤裕冲于2015年8月4日向原告发函，要求解除居间协议，并要求8月10日交易；原告于次日回复短信，同意8月10日交易，并在短信尾部注明“望回复”，但之后被告并未向原告进行回复以确认交易时间，且根据2015年9月29日系争房屋的产调信息显示，系争房屋上的银行抵押仍未注销，被告在8月10日并不具备房屋交易条件，故本院认为，根据双方的履行情况，双方就8月10日进行交易过户并未达成共识，仍应按照合同原来的约定继续履行，之后被告单方解除居间协议，理应承担违约责任。根据《房地产买卖居间协议》的约定，该协议签署后，购房条件双方均予以确认，该协议转化为定金协议，故被告认为其收取的70万元仅为订金的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现原告要求被告双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持。原告还要求被告承担相应损失，根据评估报告显示，系争房屋市场价值在本案审理中已达950万元，故原告要求被告赔偿损失300万元的诉讼请求亦属合理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告汤裕冲、汤巍伟、魏义芬应于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告蔡敏定金140万元；二、被告汤裕冲、汤巍伟、魏义芬应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告蔡敏损失300万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,000元、司法评估费30,000元、财产保全费5,000元(原告蔡敏均已预缴)，由被告汤裕冲、汤巍伟、魏义芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  吴 双人民陪审员  陈名玲二〇一七年八月十八日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。