湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初1455号原告：大冶市金井物业服务有限公司，住所地：大冶市大箕铺镇熊家洲社区金井小区28号（金井广场）。统一社会信用代码：914202813164370221。法定代表人：马先进，该公司总经理。委托诉讼代理人：李少华，男，1972年8月15日出生，汉族，住大冶市，系该公司员工。委托诉讼代理人：石玲玲，女，1977年8月10日出生，汉族，住大冶市，系该公司员工。被告：程兰兰，女，1991年10月2日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：李朝阳，男，1987年2月25日出生，汉族，住湖北省大冶市。原告大冶市金井物业服务有限公司与被告程兰兰、李朝阳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大冶市金井物业服务有限公司委托诉讼代理人李少华、石玲玲、被告李朝阳，均到庭参加了诉讼。被告程兰兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大冶市金井物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年6月1日至2019年11月30日期间的物业管理费2171元及违约金434元，共计2605元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告依据其与大冶市英才房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，向大冶市英才房地产开发有限公司购买金井广场小区商品房一套，并签订了《业主临时公约》。《业主临时公约》对前期物业服务、收费标准、起始时间及违约责任等进行了约定。2018年5月23日，原告与大冶市英才房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对金井广场小区提供前期物业服务和管理，双方对物业服务内容及收费标准等进行了约定。合同签订后，原告对金井广场小区提供了物业服务，被告作为该小区业主拒不交纳物业管理费。原告为维护其合法权益，现依法提起诉讼。被告李朝阳辩称：请求驳回原告的诉讼请求，理由为：一、我与原告未签订任何合同，双方不存在合同关系，原告不具备诉讼主体资格。1、原告未举证2018年5月23日的《前期物业服务合同》，我对该合同真实性存疑。原告没有诉讼主体资格，原告应为煌朝物业。根据相关法律规定，原告应由50%以上的业主同意才能为被告提供物业服务，原告入驻不合法；2、原告举证的《前期物业服务合同》违背相关法律法规，侵犯了被告权利。该合同系原告与英才房地产签订，对我没有约束力。且我在买房时，开发商未明示、公示该合同内容，该合同违背合同法平等、公平、诚实、信用原则。同时该合同不具有真实性，法院应判该合同无效。原告举证的《前期物业服务合同》签订时间与诉状中陈述的签订时间不一致，不构成等同法律效力。根据被告与英才房地产签订的购房合同附件四、合同补充协议的约定，我未与原告签订《前期物业管理协议》；3、原告举证的《业主临时公约》出现多处错误，违反法律规定，也并非业主的真实意愿，给我造成可以预见的损失，依法应认定无效。《业主临时公约》涉嫌造假，公约里原告的公章系原告事后加盖。根据相关法律规定，《业主临时公约》存在制定方错误，应由建设单位制定。该小区的建设单位为湖北省大冶英才房地产开发有限公司，文中提到的“金井农贸综合批发市场”不具有法人资格。根据买卖合同约定，《业主临时公约》不属合同的组成部分，可认定为弄虚作假，对买受人造成欺骗；二、原告举证的物价部门批复有效期已过，不适用于原告主张的物业服务时间；三、原告严重侵犯被告权益，扣押办理不动产相关手续，导致被告无法办理不动产手续，无法进行商品房买卖；四、涉案小区环境差，大大降低了业主的幸福生活指数。如：消防无管无水、卫生服务不到位、绿化长期无人管理、强制乱收费、小区摆放杂乱、消防通道长期被占用、门禁形同虚设、经常无故关停电梯。被告程兰兰未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年3月1日，湖北省大冶英才房地产开发有限公司（甲方）与大冶市金井物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务与管理合同》一份，合同主要约定：甲方委托乙方对金井广场小区提供物业服务和管理；物业服务与管理事项为：1、房屋共用部位维修、养护与管理；2、房屋共用设施设备维修、养护、运行与管理；3、共用绿地、花木、建筑小品等进行养护管理；4、公共环境卫生；5、公共秩序维护及车辆停放车位的服务和管理；6、有关文件、资料的管理；委托服务与管理期限为：本合同自2015年3月1日起至本物业首次业主委员会确定物业服务公司，并签订《物业服务与管理合同》之日止；权利和义务：甲方：1、在销售房屋时，向购房业主明示本合同内容，确认《业主临时公约》；2、承担物业质保责任、负责保修期内返修、完善；3、负责处理本合同生效前发生的遗留问题；4、向乙方提供工程、业主等档案资料；5、未销售的房屋承担物业费。乙方：1、认真履行物业服务与管理的事项；2、本合同约定向业主收取物业费；3、建立物业的各项管理档案；4、有权制止业主各种违反物业管理的违纪、违规等行为；物业服务费收费标准：住宅每月1.20元/㎡；商业（写字楼）每月1.50元/㎡等；物业服务费一年收取一次，具体交纳费用时间由乙方确定并书面告知业主；业主（使用人）拒交物业费，乙方可提起诉讼，并责令业主（使用人）从逾期之日起承担20%的违约金。2017年3月16日，二被告与湖北省大冶英才房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，二被告向湖北省大冶英才房地产开发有限公司购买该公司开发的金井广场小区X栋X单元XX号商品房一套，建筑面积为100.52㎡。在签订买卖合同的同时，二被告在合同的附件《业主临时公约》上签名，承诺作为金井广场小区的业主，同意遵守《业主临时公约》。《业主临时公约》主要规定：金井广场小区物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。上述合同签订后，原告为金井广场小区提供物业服务。被告作为该小区业主，未向原告交纳2018年6月1日至2019年11月30日期间的物业管理费。原告多次催讨无果，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告为缓解双方的矛盾，自愿放弃了要求二被告支付违约金的诉讼请求。同时查明：2016年12月30日，大冶市发展和改革局作出冶发改发（2016）258号文件，对金井广场小区前期物业服务收费标准作出批复，内容为：大冶市金井物业服务有限公司可按建筑面积收取物业服务费，标准为：高层住宅每月1.20元/㎡(含电梯运行维护费每月0.50元/㎡),收取物业管理服务费后不得再收取装修期间一次性电梯使用费及二次供水加压等有关费用。该收费标准从2016年12月30日起执行，试行期一年，试行期满后，由大冶市金井物业服务有限公司提出申请，该局再行核定正式收费标准。还查明，原告在提供物业服务过程中，被告已入住金井广场小区，但截至庭审之日该小区仍未成立业主委员会。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告与湖北省大冶英才房地产开发有限公司就该公司开发的金井广场小区物业服务签订《前期物业服务与管理合同》，该合同不违反法律规定，属有效合同，对金井广场小区业主均具有约束力。《前期物业服务与管理合同》约定了物业服务收费标准，同时约定物业服务管理期限从2015年3月1日起至本小区首次业主委员会确定物业服务公司并签订《物业服务与管理合同》之日止，被告购房时在《业主临时公约》中亦签字承诺认可《前期物业服务与管理合同》中的约定，双方应按合同约定履行义务。原告在提供物业服务过程中，金井广场小区至今未成立业主委员会，未与原告或另行选聘的物业服务单位重新签订物业服务合同，而原告为该小区提供物业服务至2019年11月30日止，原告的行为符合《前期物业服务与管理合同》中关于物业服务管理期限的约定，双方应按合同约定履行义务。即便抛开《前期物业服务与管理合同》，原告虽未与小区业主签订物业服务合同，但原告为金井广场小区提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，也实际享受了该服务，双方形成了事实上的物业合同关系，二被告也应向原告支付物业管理费，二被告拒不交纳，构成违约，应承担继续交纳物业管理费的违约责任。至于收费标准，原告是按《前期物业服务与管理合同》中约定的标准主张收取，本院予以确认。故原告要求被告支付2018年6月1日至2019年11月30日止物业管理费2171元的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持；被告李朝阳以未与原告签订物业服务合同为由拒交物业管理费，依据不足，本院不予采纳；被告李朝阳抗辩原告在提供物业服务中没有尽到物业管理义务，不同意交纳物业管理费。本院认为，物业服务工作具有持续性、长期性，其在提供物业服务过程中不可能做到尽善尽美满足所有业主的意愿，固然多少会存在瑕疵，但偶尔轻微的瑕疵并不足以认定原告构成违约。原告在大部分业主未按期交纳物业管理费的前提下仍为金井小区提供物业服务，且经本院做工作，原告为缓解双方矛盾纠纷，放弃了要求二被告支付违约金的诉讼请求，故本院对原告诉请的物业管理费不再予以调整。本院对二被告该项抗辩意见不予采纳；被告其他相关抗辩意见，依据不足，本院不予采纳；诉讼中，原告自愿放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的放弃，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告程兰兰、李朝阳于本判决生效之日起十五日内向原告大冶市金井物业服务有限公司交纳2018年6月1日至2019年11月30日期间的物业管理费2171元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元，由原告大冶市金井物业服务有限公司负担5元，被告程兰兰、李朝阳负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  张吉林二〇二〇年七月六日书记员  曹 茜