重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0111民初1254号原告：重庆泽京物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝北区西湖支路精信中心B塔18楼，统一社会信用代码91500119774883046H。法定代表人：郑师明，总经理。委托诉讼代理人：严欢，重庆立昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：易婷婷，重庆立昂律师事务所实习律师。被告：李云波，男，汉族，1983年10月5日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人:李林峰,重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。原告重庆泽京物业管理集团有限公司（以下简称“泽京物业”）诉被告李云波物业服务合同纠纷一案，本院2020年4月3日受理后，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2017年6月至2019年9月期间物业服务费人民币104750.8元；二、判令被告支付原告2019年4月至2019年7月期间电费人民币3980.92元；三、判令被告支付原告2019年4月至2019年6月期间水费人民币1417元；四、判令被告支付原告2018年8月至2019年8月期间公摊水电费人民币5525.86元；五、判令被告支付原告违约金人民币29756.7元（暂计算至2019年9月25日）；六、所有欠费合计：145431.28元；七、诉讼费由被告承担；事实和理由：原告为重庆市大足区昌州古城物业服务单位企业，被告为昌州古城B01号商铺租户，其房屋实测建筑面积748.22平方米。原被告双方就被告房屋所在小区物业服务事宜签订了《物业服务协议》、该合同明确约定了被告应向原告支付物业服务费的标准及时间。但自2017年6月起，被告违反合同约定，一直拖欠支付原告物业服务费、水电费及公摊水电费，期间虽经原告多次催告，被告仍未支付原告物业服务费及公摊水电费。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。在审理中，原告的诉讼请求为：一、判令被告支付原告2017年6月至2020年4月期间物业服务费人民币123456.3元；二、判令被告支付原告2020年1月至2020年4月期间电费人民币1704.92元；三、判令被告支付原告2020年1月至2020年3月期间水费人民币902.75元；四、判令被告支付原告2018年8月至2019年8月期间公摊水电费人民币8017.96元；五、判令被告支付原告2020年3月电损费用144.96元。六、判令被告支付原告违约金人民币197889.22元；七、所有欠费合计：332115.71元；八、诉讼费由被告承担；被告李云波辩称，对第一项请求，我方认为原告未尽到物管的责任，对于物管费应当扣减；对第二、三项请求，我们需要看到相关依据才能确认费用；对第四项请求，原、被告签订的物业管理服务合同上并没有约定公摊水电费；对第五项请求，在庭审中原告举证后才答辩；对第六项请求，我方不予认可；对第七项请求，我方认为金额过高；对第八项请求，我方不予认可。经审理查明：2016年6月5日，重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司（甲方）与李云波（乙方）签订《商用房屋租赁合同》，甲方出租给乙方的房屋系指坐落于【海棠香国历史文化风情城昌州古城B01号商铺，该商铺的租赁面积为建筑面积748.22平方米。乙方只能以【东淮西川（暂定名）】为商号，于该承租房屋经营【川菜系列】业态。租赁期限：共计8年，即自2016年6月25日起至2024年6月24日止。房屋交付：以2016年6月25日为交付日，如有变动以甲方发出的书面交付通知为准。租金计算标准：按建筑面积计算收取。自2016年6月25日起始租金为每月11.57元/平方米，从租赁期第壹拾叁个月即2017年6月25日起按年递增，租金递增率为5%，租金计算明细如下：…。2016年5月，泽京物业（甲方）与李云波（乙方）签订《海棠香国商业街物业服务协议》，主要内容为：乙方租赁商铺基本情况：1.坐落位置：B01。2.建筑面积：748.22平方米。物业管理服务内容1、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）。楼梯间、走廊通道、配电箱、水泵房、消防监控室等。2、共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。共用设施设备是指共用的给排水管道、加压水泵、避雷网、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、安防监控设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车辆停放地点等。3、公共区域的绿化养护与管理。4、公共环境卫生，包括房屋共用部位及共用设施设备的清洁卫生，公共场所的清洁卫生和垃圾收集。5、协助公安部门维护本物业区域内的公共安全和公共秩序。6、维护物业区域内车辆行驶和停放秩序。7、公共区域消防设施设备的维护管理。物业管理服务质量标准1、综合管理…2、物业共用部位、共用设施、设备日常运行维护…（6）道路、停车场平整通畅，交通标志规范；（7）公共照明设备的维护；…。物业管理服务费用1、物业服务费（1）物业服务费的起始计算时间：按《商铺租赁合同》签署日期，从2016年6月5日开始计算。（2）物业服务费及其他费用标准物业服务费按5元/㎡/月计算。商铺水费按5.45元/吨；商铺电费按1.1元/度。从2014年1月1日起每两年按10%的标准上调一次物业服务费。根据经营成本变化及水、电职能单位的价格调整采取公开、公示的方式向商家公布水、电费用调整方案。（3）乙方退出、转租、转让商铺时，须交清物业服务费及其它应付费用；（4）交费方式：物业服务费按月交纳，乙方应在每月10日前履行交纳义务；（5）乙方不按本协议约定的费用标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起甲方可按每日千分之三的标准向乙方收取违约金。…违约责任1、甲方未达到服务质量约定目标的事项，乙方有权要求甲方限期改正。2、甲方擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。3、乙方有违反协议约定的行为，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律和经济赔偿责任。4、乙方不按本协议约定向甲方交纳相关费用（包括物业服务费、水费、电费及其他应缴费用）的，每逾期一日，按照应付费用的千分之三向甲方支付违约金，甲方有权追偿并保留相关权利。附则…5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。6、本协议自双方签字（盖章）之日起生效。上述协议签订后，李云波入住海棠香国商业街（大足昌州古城）B01号经营。在审理中，泽京物业认可李云波已经交纳水费、电费至2020年4月，电费收费标准以供电公司向泽京物管的收费为准，没有价差。李云波入住经营后，至今未交纳物业管理服务费。现原告泽京物业起诉来院，并提出如上诉讼请求。在审理中，李云波辩称，如果人民法院认定其违约，应该支付违约金，其表示双方约定的违约金计算标准过高，请求人民法院予以调整。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。被告李云波租用重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司的海棠香国商业街（大足昌州古城）B01号经营，李云波与泽京物业签订的《海棠香国商业街物业服务协议》系双方真实意思表示，对双方具有约束力，各方当事人均应按照合同的约定享有权利并履行义务。合同签订后,原告按照合同约定为被告提供物业管理服务至今,被告作为大足昌州古城B01号的使用人,也接受了原告提供的物业服务,但被告未按约定给付原告物业服务费用，已经违反双方签订的《海棠香国商业街物业服务协议》的约定，应承担支付物业服务费用和违约金的责任。李云波自2016年7月至今使用大足昌州古城B01号商铺未交纳物业管理服务费，泽京物业要求李云波支付2017年6月至2020年4月期间的物业管理服务费，是其对自己权益的处分，本院依法予以准许。根据双方约定的物业管理服务费的收费标准，被告李云波应支付2017年6月-2020年4月的物业服务费为5元/㎡/月×748.22㎡×35个月=130738.5元,泽京物业要求被告支付物业服务费123456.3元，是对其权利的处分，本院依法予以准许。李云波辩称泽京物业没有尽到物管责任，没有提供停车位，要求减少物业服务费的请求，证据不足，对其辩称意见依法不予支持。根据双方签订的《海棠香国商业街物业服务协议》中“交费方式：物业服务费按月交纳，乙方应在每月10日前履行交纳义务”和“违约责任”中“乙方不按本协议约定向甲方交纳相关费用（包括物业服务费、水费、电费、及其他应缴费用）的，每逾期一日，按照应付费用的千分之三向甲方支付违约金，甲方有权追偿并保留相关权利”的约定，李云波应向泽京物业支付违约金。因双方约定的违约金过高，对李云波要求法院予以调整的辩称意见，依法予以支持。参照民间借贷对资金占用损失的规定，违约金调整为月利率2%。合同中约定的“物业服务费按月交纳，乙方应在每月10日前履行交纳义务”应理解为当月交清物业服务费，次月交纳应视为违约，应承担违约责任。关于泽京物业要求李云波支付2020年1月至2020年4月期间电费人民币1704.92元、2020年1月至2020年3月期间水费人民币902.75元、2018年8月至2019年8月期间公摊水电费人民币8017.96元、2020年3月电损费用144.96元的请求，因双方在审理中均认可李云波已经交纳水费、电费至2020年4月，对泽京物业要求李云波支付2020年1月至2020年4月期间电费人民币1704.92元、2020年1月至2020年3月期间水费人民币902.75元的请求，依法不予支持。因李云波交纳的电费系以供电公司向泽京物业收取的电费为交纳基数，双方在《海棠香国商业街物业服务协议》中并未约定公摊水电费，对泽京物业要求李云波支付2018年8月至2019年8月期间公摊水电费人民币8017.96元、2020年3月电损费用144.96元的请求，证据不足，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告李云波于本判决生效后五日内支付原告重庆泽京物业管理集团有限公司物业服务费123456.3元及违约金（违约金以上月应交物业服务费为本金，自次月起按照月利率2%计算）；二、驳回原告重庆泽京物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费3140元（已减半），由被告李云波负担1640元，原告重庆泽京物业管理集团有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  朱永强二〇二〇年七月一日书记员  胡庆华