文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8389号上诉人（原审被告，反诉原告）：欧阳明，男，1962年2月25日出生，汉族，住广东省台山市。上诉人（原审被告，反诉原告）：吴新新，男，1973年12月13日出生，汉族，住广东省台山市。两上诉人共同委托诉讼代理人：谭智，广东保得利律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张海圆，广东保得利律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：罗淑瑜，女，1944年3月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：肖政鸣，男，1941年2月28日出生，汉族，住湖南省浏阳市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。原审被告：侯登娣，女，1981年11月5日出生，汉族，住广州市白云区。原审被告：蔡新平，男，1962年2月25日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人欧阳明、吴新新因与被上诉人罗淑瑜、肖政鸣及原审被告侯登娣、蔡新平物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。欧阳明、吴新新上诉请求：1、请求撤销（2019）粤0111民初470号民事判决书第一、二、三项判决，改判驳回罗淑瑜、肖政鸣请求欧阳明返还一楼商铺及对应地下室、二楼、七楼及请求吴新新返还一楼商铺及对应地下室、七楼的诉讼请求。2、改判（2019）粤0111民初470号民事判决书第五项判决为罗淑瑜、肖政鸣向欧阳明赔偿房屋现值损失812747.26元。3、依法判决罗淑瑜、肖政鸣归还欧阳明借款200000元及利息暂计50000元（实际利息以200000元为基数，按同期人民银行的贷款利率从1998年11月11日起计算到罗淑瑜、肖政鸣返还全部借款之日止）。4、判决本案诉讼费、评估费全部由罗淑瑜、肖政鸣承担。事实与理由：1998年11月10日，罗淑瑜、肖政鸣因项目开发需要支付融资及工程费用向欧阳明借款20万元，借期为半年，并用涉案房屋作为抵押担保。借款期限届满后，因罗淑瑜、肖政鸣无法偿还欧阳明的借款，罗淑瑜、肖政鸣于2006年3月21日将鹰翔楼（涉案房屋）一、二、三、七层四个套间抵债给欧阳明作为偿还借款20万元。欧阳明基于与罗淑瑜、肖政鸣情同父母子关系，考虑罗淑瑜、肖政鸣无生活来源，将一楼商铺仍由罗淑瑜、肖政鸣对外出租收取租金，并出资对一楼地下室进行修缮、将地下室的车辆出入口改为一个小档口（约30平方米）对外出租给吴新新；将二楼进行装修后自用，后于2016年10月24日出租给侯登娣；将七楼进行修缮后出租给吴新新使用。一直以来，全部房屋的管理费、治安费、垃圾费及日常的维修费等费用均是由欧阳明支付，由欧阳明委托吴新新管理。2012年，罗淑瑜、肖政鸣的儿媳起诉其儿子肖巍离婚，因此时肖巍无房又无钱，生活亦无保障，为保住肖巍家庭不破裂，罗淑瑜、肖政鸣哀求欧阳明帮助肖巍，声称欧阳明与肖巍都是他儿子，既帮他们，亦是帮助兄弟，于是在2012年8月9日签订《房屋赠予和让售协议》，前述事实建议法院责令罗淑瑜、肖政鸣前来法院当庭对质。2017年6月7日，罗淑瑜、肖政鸣违背诚信将欧阳明起诉至广州市白云区人民法院，请求确认双方于2012年8月9日签订《房屋赠予和让售协议》无效，后经两审法院判决确认《房屋赠予和让售协议》除第五条外其余内容均无效。2019年1月7日，罗淑瑜、肖政鸣以物权保护纠纷为由向广州市白云区人民法院提起诉讼，案号为（2019）粤0111民初470号、472号?473号、474号。欧阳明亦分别就前述四个案件分别提起反诉及分别提出了答辩词和提供了证据，吴新新亦分别就（2019）粤0111民初470号?473号、474号案件进行了答辩和提供证据。第一次庭审中，法院以方便将来评估而将四案合并为（2019）粤0111民初470号一案，经过四次庭审后，一审法院对部分请求作出了判决，从该判决书可看出，一审法院不仅遗漏了欧阳明、吴新新的答辩意见，超出了罗淑瑜、肖政鸣的诉讼请求，连基本的出庭人员都错误，而且有关涉案房屋的占用、使用人等基本事实完全混淆不清，导致基本事实认定错误，法律适用错误，以至判决错误，具体理由如下：一、罗淑瑜、肖政鸣因无法归还欧阳明借款20万元及利息，于2006年3月21日将涉案房屋一、二、七楼以物低债给欧阳明，欧阳明因此取得前述房屋的权益。现罗淑瑜、肖政鸣请求返还前述房屋与欧阳明请求归还借款及利息互为对应的权利义务关系，一审法院以借款与本案并非同一法律关系而不予处理缺乏法律依据。双方于2012年8月9日签订的《房屋赠予和让售协议》除第五条外其余内容均无效，这表明欧阳明与罗淑瑜、肖政鸣对涉案房屋的权益应回归到签订该协议之前的权益状态即涉案房屋一、二、七楼已由罗淑瑜、肖政鸣以物抵债给欧阳明，房屋的权益归欧阳明所有。本案罗淑瑜、肖政鸣请求返还房屋的前提应先否决欧阳明等人对涉案房屋享有合法权益，故欧阳明返还借款及利息之诉求与罗淑瑜、肖政鸣返还房屋为同一法律关系，应当在本案中处理。二、欧阳明、吴新新未占有、使用涉案房屋一楼商铺及对应地下室，且前述房屋权益罗淑瑜、肖政鸣已处置给肖巍和抵债给欧阳明，房屋权益归肖巍和欧阳明所有，罗淑瑜、肖政鸣已无权益，一审法院判决两上诉与蔡新平共同返还一楼商铺及对应地下室给罗淑瑜、肖政鸣缺乏事实和法律依据。首先、本案罗淑瑜、肖政鸣不仅未提供证据证明涉案房屋一楼商铺及对应地下室由欧阳明、吴新新占有、使用，相反从欧阳明、吴新新提供的《房屋租赁合同》及罗淑瑜、肖政鸣提供的（2017）粤0111民初7062号民事判决书第6页倒数1、2?3行可直接证明涉案房屋的一楼及对应地下室由罗淑瑜、肖政鸣出租给侯登娣（蔡新平）使用，欧阳明、吴新新均未占有、使用。其次、依据2012年8月9日签订的《房屋赠予和让售协议》第五条的约定（该条有效），肖巍为涉案房屋的一楼商铺的权益人，罗淑瑜、肖政鸣无权要求返还一楼商铺，同时，在未追加肖巍为本案第三人的情形下，本案亦不得损害肖巍的权益，更不得损害其他善意相对人权益（如：肖巍至今欠欧阳明借款160多万元、吴新新及母亲200多万元借款未还）。再次、罗淑瑜、肖政鸣已将涉案房屋的一楼商铺以物抵债给欧阳明，目前欧阳明为该房屋的权益人，罗淑瑜、肖政鸣不能仅凭《房屋赠予和让售协议》无效后要求返还，故目前罗淑瑜、肖政鸣无权要求返还。最后、退一万步来讲，在抛开罗淑瑜、肖政鸣的以物抵债事实，在《房屋赠予和让售协议》无效后，双方互有返还义务构成对待给付，根据同时履行原则，在罗淑瑜、肖政鸣未返还购房款及房屋增值损失给欧阳明前无权要求欧阳明返还涉案一楼商铺对应的地下室。三、吴新新未占有、使用涉案房屋二楼，罗淑瑜、肖政鸣亦未起诉吴新新返还涉案房屋二楼；欧阳明基于罗淑瑜、肖政鸣的以物抵债及《房屋赠予和让售协议》取得涉案房屋二楼的权益，在罗淑瑜、肖政鸣的以物抵债行为未被处理前及罗淑瑜、肖政鸣未支付购房款、赔偿房屋增值损失前，根据同时履行原则及公平公正原则，罗淑瑜、肖政鸣无权要求欧阳明返还房屋，一审法院判决欧阳明、吴新新与侯登娣共同返还涉案房屋二楼缺乏事实和法律依据。首先、吴新新未占有、使用涉案房屋二楼，罗淑瑜、肖政鸣亦未起诉吴新新返还涉案房屋二楼，一审法院判决吴新新返还既缺乏依据，亦超出了罗淑瑜、肖政鸣的诉讼请求。其次、罗淑瑜、肖政鸣已将涉案房屋的二楼以物抵债给欧阳明，目前欧阳明为该房屋的权益人，罗淑瑜、肖政鸣不能仅凭《房屋赠予和让售协议》无效后要求返还，故目前罗淑瑜、肖政鸣无权要求欧阳明、吴新新返还。再次、退一万步来讲，在抛开罗淑瑜、肖政鸣的以物抵债事实，在《房屋赠予和让售协议》无效后，双方互有返还义务构成对待给付，根据同时履行原则，在罗淑瑜、肖政鸣未返还购房款及房屋增值损失给欧阳明前无权要求欧阳明返还涉案房屋二楼。四、吴新新基于与欧阳明的《房屋租赁合同》合法使用涉案房屋七楼；欧阳明基于罗淑瑜、肖政鸣的以物抵债及《房屋赠予和让售协议》取得涉案房屋七楼的权益，在罗淑瑜、肖政鸣的以物抵债行为未被处理及罗淑瑜、肖政鸣未支付购房款、赔偿房屋增值损失前，根据同时履行原则、公平公正原则，罗淑瑜、肖政鸣无权要求欧阳明返还房屋，一审法院判决欧阳明、吴新新共同返还涉案房屋七楼缺乏事实和法律依据。首先、罗淑瑜、肖政鸣先将涉案房屋七楼以物抵债给欧阳明，后又将七楼以让售形式转让给欧阳明，吴新新依据与欧阳明签订的《租赁合同》善意取得涉案房屋七楼的使用权，并依约支付了租金给欧阳明，目前租赁期限尚未届满，仍享有该房屋的使用权益。虽然让售协议被法院确认无效，但以物抵债行为目前仍为有效，且根据善意取得原则、参照买卖不破租赁原则及结合诚实信用原则，罗淑瑜、肖政鸣不得仅以让售行为无效来对抗善意相对人吴新新。其次、罗淑瑜、肖政鸣已将涉案房屋的七楼以物抵债给欧阳明，目前欧阳明为该房屋的权益人，罗淑瑜、肖政鸣不能仅凭《房屋赠予和让售协议》无效后要求返还，故目前罗淑瑜、肖政鸣无权要求欧阳明、吴新新返还。再次、退一万步来讲，在抛开罗淑瑜、肖政鸣的以物抵债事实，在《房屋赠予和让售协议》无效后，双方互有返还义务构成对待给付，根据同时履行原则，在罗淑瑜、肖政鸣未返还购房款及房屋增值损失给欧阳明前无权要求欧阳明返还涉案房屋七楼。五、罗淑瑜、肖政鸣将涉案房屋二楼、七楼及地下室一起卖给欧阳明，一审法院认为罗淑瑜、肖政鸣仅同意欧阳明使用地下室，并无将地下室处分给欧阳明的意思，该认定违背客观事实和双方的真实意思，亦与之前生效判决相违背，系事实认定错误，一审法院不支持欧阳明请求罗淑瑜、肖政鸣赔偿涉案房屋地下室及地下室车辆出入口小档口的现值损失错误。首先、罗淑瑜、肖政鸣在（2017）粤0111民初7062号民事起诉状及庭审陈述和（2019）粤0111民初470号?473号、474号民事起诉状及本案的庭审中均明确系将涉案房屋二楼、七楼及地下室一起卖给欧阳明可直接证明罗淑瑜、肖政鸣是将地下室处分给欧阳明。其次、（2017）粤0111民初7062号民事判决书及（2018）粤01民终16627号民事判决书均认定地下室系罗淑瑜、肖政鸣处分给欧阳明而确定协议条款无效，若不是处分行为，又怎么可能无效呢？故一审法院认定地下室不是处分给欧阳明明显与现有判决相违背。再次、若合同继续履行，欧阳明将获得地下室及地下室车辆出入口小档口的使用权益，而本案的评估现值损失正是依据收益法，按租金收益评估房屋现值损失，故为保护欧阳明的信赖利益罗淑瑜、肖政鸣应当支付地下室及车辆出入口小档口的现值损失。综上，欧阳明认为，欧阳明请求罗淑瑜、肖政鸣归还借款20万元和利息与罗淑瑜、肖政鸣请求返房屋互为权利义务关系，为同一法律关系，本案应当处理，因罗淑瑜、肖政鸣先前已将涉案房屋的一、二、七楼以物低债给欧阳明，欧阳明以此取得了前述房屋的权益，在罗淑瑜、肖政鸣的借款及以物低债未处理前，罗淑瑜、肖政鸣无权请求返还涉案房屋，一审法院在未处理借款及以物抵债而判决欧阳明返还房屋缺乏事实和法律依据，应予纠正。在抛开借款和以物抵债事实，罗淑瑜、肖政鸣请求欧阳明返还涉案房屋亦不应支持，理由：“欧阳明未占有、使用涉案房屋一楼商铺及对应地下室，一楼商铺及对应地下室由罗淑瑜、肖政鸣出租给侯登娣夫妇使用，其请求欧阳明返还缺乏事实和法律依据；涉案房屋二楼、七楼及车辆出入口的小档口虽然由欧阳明出租给他人使用，但基于合同无效后，双方互有返还义务构成对待给付，根据同时履行原则，在罗淑瑜、肖政鸣未返还购房款及房屋增值损失给欧阳明前，欧阳明完全可抗辩返还涉案房屋，否则将出现欧阳明返还了房屋，而罗淑瑜、肖政鸣未返还购房款和增值损失的状况，有违公平公正原则，一审法院迳行判决欧阳明返还涉案房屋于情于理于法均无据，无意助长罗淑瑜、肖政鸣的不诚信行为。”为保护欧阳明的信赖利益，根据诚实信用原则，罗淑瑜、肖政鸣应当赔偿二、七楼及地下室和地下室车辆出入口小档口的房屋增值损失合计812747.26元（评估价962747.26元－150000元＝812747.26元），否则，将助长罗淑瑜、肖政鸣因不诚行为获利，鼓励不诚信人主张合同无效，不利于社会的交易稳定。一审法院仅判决罗淑瑜、肖政鸣赔偿涉案房屋二楼、七楼的增值损失，而不支持地下室及地下室车辆出入口小档口的增值损失错误，应予纠正。吴新新认为，吴新新未占有、使用涉案房屋一楼商铺及对应地下室和二楼房屋，罗淑瑜、肖政鸣亦未起诉吴新新返还二楼房屋，一审法院判决吴新新返还一楼商铺及对应地下室及二楼房屋缺乏事实和法律依据，亦超出罗淑瑜、肖政鸣的诉讼请求，应予纠正。吴新新依据与欧阳明签订的《房屋租赁合同》合法取得涉案七楼房屋的使用权，应受法律保护，在租赁期限届满前，吴新新无需返还房屋，退一步来讲，罗淑瑜、肖政鸣在未处理好与欧阳明之间的借款、以物抵债事宜及合同无效购房款、增值损失事宜前亦无权请求吴新新返还房屋。为此，特上诉至贵院，望贵院本着查明事实真相，公平公正的原则依法改判如上诉请求。罗淑瑜、肖政鸣辩称：一审判决正确，请求维持原判，驳回欧阳明、吴新新的上诉请求。事实与理由：一、关于“借款20万元”的问题。借款与本案并非同一法律关系，不应一起处理。其次，罗淑瑜、肖政鸣没有向欧阳明借款，当年欧阳明因欠债被人打伤下肢造成残疾，其对外声称涉案房屋是其所有，其具备还款能力，以免被追杀，且欧阳明分几次起草了借条和声明，让我抄写以作护身符。罗淑瑜、肖政鸣因同情欧阳明且当时欧阳明确实相当孝顺，不曾提防欧阳明强夺房产。欧阳明衣食住行均由罗淑瑜、肖政鸣接济，同时还被人追债，其并无资金出借20万元给我方，且假如其出借20万元，其付款15万元购买二楼亦不符合常理。二、关于涉案房屋的出租、转租等问题，我方同意一审查明事实及判决。综上，请法院维持原判，驳回欧阳明、吴新新的上诉请求。侯登娣、蔡新平经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼。罗淑瑜、肖政鸣向一审法院起诉请求：1、判令欧阳明、蔡新平、吴新新将非法占有的位于广州市白云区永泰村四二队自然村鹰翔一楼以及地下室出入口的建筑（现门牌地址：白云区东平街永泰村官厅西10号一楼）腾空交还给罗淑瑜、肖政鸣；2、判令欧阳明归还非法占用一楼以及地下室出入口的建筑租金97万元（自2010年11月1日至2018年11月30日，暂计8年1个月，按每月租金1万元计算，直至实际交还房屋之日止）；3、判令欧阳明、蔡新平、侯登娣将非法占有的位于广州市白云区永泰村四二队自然村鹰翔二楼（现门牌地址：白云区东平街永泰村官厅西10号二楼）腾空交还给罗淑瑜、肖政鸣；4、判令欧阳明归还占用二楼的租金76万元（自2012年8月9日至2018年12月8日，暂计6年4个月，按每月租金1000元计算，直至实际交还房屋之日止）；5、判令欧阳明、吴新新将非法占有的位于广州市白云区永泰村四二队自然村鹰翔地下室（现门牌地址：白云区东平街永泰村官厅西10号地下室）腾空交还给罗淑瑜、肖政鸣；6、判令欧阳明归还费用占用地下室的租金76000元（自2012年8月9日至2018年12月8日，暂计6年4个月，按每月租金1000元计算，直至实际交还房屋之日止）；7、判令欧阳明、吴新新将非法占有的位于广州市白云区永泰村四二队自然村鹰翔七楼（现门牌地址：白云区东平街永泰村官厅西10号七楼）腾空交还给罗淑瑜、肖政鸣；8、判令欧阳明归还费用占用七楼的租金76000元（自2012年8月9日至2018年12月8日，暂计6年4个月，按每月租金1000元计算，直至实际交还房屋之日止）；9、本案的诉讼费由欧阳明、吴新新、侯登娣、蔡新平承担。欧阳明向一审法院提出反诉请求：1、判令罗淑瑜、肖政鸣向欧阳明返还20万元借款及利息暂计5万元（实际利息以20万元为基数，按同期人民银行的贷款利率从1998年11月11日计至罗淑瑜、肖政鸣返还全部借款之日止）；2、判令罗淑瑜、肖政鸣返还购房款15万元；3、判令罗淑瑜、肖政鸣赔偿欧阳明涉案房屋二、七楼、地下室、地下室入口建筑物的现值与购房款之间的差额暂计175万元，以法院委托评估的金额为准）；4、本案诉讼费、评估费由罗淑瑜、肖政鸣承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据宅基地使用证、民事判决书、生效证明、房屋租赁合同、收款收据、《房屋赠与与让售协议》、评估报告，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：罗淑瑜、肖政鸣系夫妻关系。广州市白云区永泰村四二队鹰翔楼（以下简称涉案房屋）已于1996年8月3日（罗淑瑜、肖政鸣婚姻存续期间）核发农村（墟镇）宅基地使用证，登记层数为6层，实际层数为7层，其中一楼、二楼、三楼登记面积均为137.5平方米，使用人姓名均为罗淑瑜，宅基地证号分别为穗同字第NO.0025983、NO.0025984、NO.0025985。涉案房屋现地址为：广州市白云区永平街永泰村官厅西街10号。2012年8月9日，罗淑瑜、肖政鸣（赠与人）和欧阳明（受赠人）签订《房屋赠予和让售协议》，约定：鉴于受赠人曾对赠予人的照料和帮助，现就房屋赠予、让售事宜立协议如下：一、赠予人位于广州市白云区永泰村官厅西街十号七楼住房一套（面积137.5㎡）无偿赠予欧阳明先生，从即日起，所有权、管理权、使用权等权益归欧阳明所有。二、本幢楼二楼住房一套，面积137.5㎡，以壹拾伍万元的低于成本价让售给欧阳明先生，房款付清后，该套住房的所有权、管理权、使用权、继承权等权益归欧阳明先生所有。三、本协议是赠予人真实的意愿的反应，受法律保护，赠予人的亲属子女，均不得以任何借口，对此协议要求变更、修改或废除。四、原双方有关此住房的所有承诺，包括文字的、口头的资料一律无效，以本协议为准。五、赠予人另有本幢一楼、三楼两套住房，按继承法之规定，由儿子肖巍继承，其所有权、使用权、管理权、继承权等权益，从即日起归肖巍所有。（一楼出租合约未到期前，暂由欧阳明代为管理，租金汇到肖政鸣指定的银行账户，租约期满后，由肖巍自行决定。）六、本幢楼的地下室车库由欧阳明及肖巍共同使用共同管理。七、凡属于当地街道有关与房屋相关的集资摊派，应由欧阳明、肖巍两人按当地的相关规定分摊。八、本协议一式三份，受赠人、赠予人及肖巍各一份，具有同等法律效力。2012年8月9日，欧阳明向罗淑瑜、肖政鸣支付涉案房屋二楼的购房款15万元。罗淑瑜、肖政鸣将二楼、七楼交付欧阳明占有、使用。2017年6月7日，罗淑瑜、肖政鸣向一审法院以房屋买卖合同纠纷起诉欧阳明，主张确认《房屋赠予和让售协议》无效、返还涉案房屋、返还一楼租金72000元（2015年6月1日至2017年6月1日）等诉讼请求。一审法院以（2017）粤111民初7062号立案审理。诉讼期间，罗淑瑜、肖政鸣撤回了确认合同效力之外的其他诉讼请求。2018年2月7日，一审法院作出（2017）粤0111民初7062号民事判决，判决确认《房屋赠予和让售协议》除第五条外其余内容均无效。后欧阳明不服上述判决，向本院提出上诉。本院以（2018）粤01民终16627号立案审理。同年10月29日，本院作出（2018）粤01民终16627号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。同年10月31日，上述民事判决发生法律效力。2019年1月7日，罗淑瑜、肖政鸣提起本案诉讼。诉讼中，罗淑瑜、肖政鸣申请对涉案房屋地下室、一楼、一楼车入口建筑物（小档口）、二楼、七楼2012年9月9日至现场勘验当月的租金收入进行评估；欧阳明申请对涉案房屋二楼、七楼、地下室、地下室出入口建筑物（小档口）现值损失进行评估。一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司为评估机构进行评估。2019年6月19日，评估机构到现场进行了勘验。同年10月16日，评估机构作出评估报告，结果如下：1、至现场勘验之日2019年6月19日，涉案房屋一层小档口地下室的现值为78697.17元；一楼商铺地下室的现值为189160.05元；二楼的现值为272423.74元；七楼的现值为325267.56元。2、2012年9月9日至现场勘验当月2019年6月期间，一楼商铺地下室租金价格为147157.79元，2019年6月租金价格为1868.67元；涉案房屋一楼商铺租金价格为271016.35元，2019年6月租金价格为3748.04元；一楼小档口租金价格为54255.78元，2019年6月租金价格为750.33元；一楼小档口地下室租金价格61222.77元，2019年6月租金价格为777.43元；二楼租金价格194909.99元，2019年6月租金价格为2274.33元；七楼租金价格234390.1元，2019年6月租金价格为2715.5元。后一审法院发现司法委托部门移交委托材料时未将双方确定的现值损失基准日（2019年3月25日）移交通知评估机构，导致评估报告结果略有偏差，遂协调评估机构根据上述基准日进行微调，结果如下：至2019年3月25日，涉案房屋二楼的现值为278209.63元；七楼的现值为332175.78元。另查明：1、欧阳明与吴新新于2011年12月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋为白云区永泰村官厅西街10号一楼，租赁期限从2011年12月1日起至2016年12月1日止，月租金600元等等。2、欧阳明与吴新新于2016年12月2日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋为白云区永泰村官厅西街10号房屋一楼地下车库入口，面积约30平方米，租赁期限从2016年12月2日起至2022年12月2日止，月租金600元等等。3、欧阳明于2013年3月1日与吴新新签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋为白云区永泰村官厅西街10号七楼，租赁期限从2013年3月1日起至2023年3月2日止，月租金800元等等。4、欧阳明与蔡新平的配偶侯登娣于2016年10月24日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋为白云区永泰村官厅西街10号二楼，租赁期限自2016年11月1日起至2022年11月1日止，月租金1000元等等。5、蔡新平在2017年接受法院调查时表示其已承租一楼、二楼，并分别与罗淑瑜、肖政鸣、欧阳明签订租赁合同，租期从2016年起至2022年止，实际向吴新新交租金。涉案房屋的出租、转租及实际使用人的情况如下：            房屋位置              有无宅基地      使用证              出租人-承租人                  地下室      （位于一楼商铺下）              无              欧阳明-吴新新-蔡新平                  地下室      （位于地下室出入口下）              无              欧阳明-吴新新-案外人                  一层商铺              有              欧阳明-吴新新-蔡新平                  地下室出入口建筑      （位于一层）              有              欧阳明-吴新新-案外人                  二楼              有              欧阳明-吴新新-侯登娣                  七楼              无              欧阳明-吴新新      一审法院认为，罗淑瑜、肖政鸣享有涉案房屋一楼商铺的所有权。欧阳明未能证明其享有合法出租上述房屋的权利。因此，其与上述房屋的转租人、实际使用人应当共同向罗淑瑜、肖政鸣返还上述房屋。对于罗淑瑜、肖政鸣主张欧阳明、吴新新、蔡新平返还一楼商铺的本诉请求，一审法院予以支持。根据之前的生效民事判决，《房屋赠予和让售协议》除第五条外的其他约定均无效。因此，对于涉案房屋中的二楼、七楼及一楼商铺地下室，欧阳明及转租人、实际使用人无权占有、使用，应当将上述房屋返还给罗淑瑜、肖政鸣。对于罗淑瑜、肖政鸣主张欧阳明及转租人、实际使用人返还上述房屋的本诉请求，一审法院予以支持。其中，欧阳明、吴新新、蔡新平负有返还一楼商铺地下室的义务；欧阳明、吴新新、侯登娣负有返还二楼的义务；欧阳明、吴新新负有返还七楼的义务。对于欧阳明对罗淑瑜、肖政鸣主张欧阳明返还20万元借款及利息的反诉请求，因与本案并非同一法律关系，故一审法院不予处理，欧阳明可另案主张。对于欧阳明主张罗淑瑜、肖政鸣返还购房款15万元的反诉请求，一审法院予以支持。对于欧阳明主张罗淑瑜、肖政鸣返还涉案房屋二楼、七楼现值与购房款的差额的反诉请求，一审法院予以支持。经核定，上述差额为460385.41元（278209.63元+332175.78元-15万元）。对于欧阳明主张罗淑瑜、肖政鸣返还涉案房屋地下室现值与购房款差额的反诉请求，因罗淑瑜、肖政鸣仅同意欧阳明使用地下室，并无将地下室处分给欧阳明的意思，故欧阳明无权根据无效合同向罗淑瑜、肖政鸣主张现值损失的权利。在本案最后一次庭审中，吴新新经询问后才披露地下室出入口建筑及对应地下室另有他人实际使用。为避免继续查明该部分事实而导致诉讼过分迟延，一审法院决定对罗淑瑜、肖政鸣主张欧阳明、吴新新返还地下室出入口建筑及对应地下室的诉讼请求继续查明事实后再行判决。对于罗淑瑜、肖政鸣主张欧阳明归还涉案房屋租金的诉讼请求，因该部分事实存在不清楚的问题，故一审法院对该诉讼请求继续查明事实后再行判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，作出如下判决：一、欧阳明、吴新新、蔡新平共同将位于广州市白云区永平街永泰村官厅西街10号一楼商铺及对应地下室返还给罗淑瑜、肖政鸣；二、欧阳明、吴新新、侯登娣共同将位于广州市白云区永平街永泰村官厅西街10号二楼返还给罗淑瑜、肖政鸣；三、欧阳明、吴新新共同将广州市白云区永平街永泰村官厅西街10号七楼返还给罗淑瑜、肖政鸣；四、罗淑瑜、肖政鸣于本判决生效之日起五日内向欧阳明返还购房款15万元；五、罗淑瑜、肖政鸣于本判决生效之日起五日内向欧阳明赔偿房屋现值损失460385.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费待后续判决一并处理。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，关于案涉房屋二楼，罗淑瑜、肖政鸣并未主张吴新新返还该房屋，且根据一审查明事实，该房屋由欧阳明直接出租给侯登娣，故对一审认定吴新新转租事实不予认定。其他查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案涉及到确认买卖合同无效后的财产返还及房屋租金（占用费）的诉请。因案件复杂，一审对本案的部分房屋返还及赔偿房屋的差价损失先行作出判决，故本案审查范围为赔偿房屋的差价损失及案涉房屋的占有情况及具有返还义务的主体，至于相关租赁关系及租金（占用费）收取、支付等由一审法院继续查清后并作出相应判决。二审争议的焦点在于欧阳明、吴新新是否具有交还案涉一楼商铺及对应地下室、二楼、七楼的义务；欧阳明是否有权请求地下室及地下室出入口档口的现值损失的问题；欧阳明与罗淑瑜、肖政鸣的借款纠纷应否在本案一并处理。根据一审查明事实，罗淑瑜、肖政鸣享有一楼商铺的所有权，同时，本院作出（2018）粤01民终16627号生效判决，确认双方签订的关于案涉房屋的《房屋赠予和让售协议》除第五条外其余内容均无效，无效合同自始无效，依合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，一审判令欧阳明将位于广州市白云区永平街永泰村官厅西街10号二楼、七楼及地下室返还给罗淑瑜、肖政鸣正确，本院予以维持。关于欧阳明提出不予返还一楼商铺及对应地下室的辩解意见，经查，根据罗淑瑜、肖政鸣和欧阳明2012年8月9日签订的《房屋赠予和让售协议》可知一楼暂由欧阳明代为管理；蔡新平陈述及租金收据证实吴新新收取了承租人的租金，本案结合欧阳明出租其他楼层给吴新新及案涉全部房产归吴新新管理的事实，故一审认定欧阳明、吴新新及实际使用人蔡新平具有承租关系，同时，因欧阳明并未证明其享有合法出租上述房屋的权利，一审判令共同返还一楼商铺及对应地下室并无不当，本院予以维持。吴新新系案涉七楼的承租及实际使用人，因买卖合同被认定无效，欧阳明无权出租，吴新新作为实际使用人负有返还的义务，一审判决并无不当，予以维持。至于一审判决吴新新返还案涉二楼房产，经查，罗淑瑜、肖政鸣并未主张吴新新占有、使用案涉二楼房产，且该房产亦由欧阳明与侯登梯直接签订租赁合同，一审对此作出的判决已超出诉请的范围，故该处理不当，予以纠正。关于欧阳明是否有权请求地下室及地下室出入口档口的现值损失的问题。根据《房屋赠予和让售协议》，双方在协议中明确了地下室车库由欧阳明和肖巍共同使用共同管理，并无出售归欧阳明所有的意思表示，且该协议亦载明欧阳明购买二楼所付15万元低于成本，故该15万元购买对价不可能包括地下室。虽然罗淑瑜、肖政鸣在一审曾作出“原告以低价15万元将二楼转让给被告，且赠送七楼和地下室让其使用，因七楼、地下室没办证，名为赠送，实为低价与二楼一起卖给被告”的表述，但该表述明显与书面协议不一致，其在二审亦表示没有处分地下室的意思表示，本院考虑到该地下室并无支付对价，加上地下室设计为车库为公共区域，亦不可能出售给欧阳明一人所有，综合协议的内容，一审不支持欧阳明主张的地下室及地下室出入口档口现值损失并无不当，本院予以维持。关于欧阳明对罗淑瑜、肖政鸣主张返还20万元借款及利息的反诉请求，因与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理，并无不当，本院予以维持。欧阳明可另案主张。综上，一审判决吴新新负有返还案涉二楼房产不当，予以纠正。处理的其他结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初470号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初470号民事判决第二项为欧阳明、侯登娣共同将位于广州市白云区永平街永泰村官厅西街10号二楼返还给罗淑瑜、肖政鸣；三、驳回欧阳明主张罗淑瑜、肖政鸣返还20万元借款及利息、地下室及地下室出入口档口现值损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费，由欧阳明负担6400元、吴新新负担100元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年七月十五日书记员 王日平古文娜