广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂04民终701号上诉人（原审原告）：梁丽萍，女，1975年12月9日出生，汉族，广西藤县人，居民，住藤县。委托诉讼代理人：梁光文，广东量度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨火兰，广东量度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西藤县威林房地产开发有限公司，住所地广西藤县藤州镇安泰新城藤县粮油产品批发中心第一层25号铺。法定代表人：李威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黎居秀，广西飞中律师事务所律师。委托诉讼代理人：林汉光，广西飞中律师事务所律师。上诉人梁丽萍因与被上诉人广西藤县威林房地产开发有限公司（以下简称威林公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2016）桂0422民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁丽萍上诉请求：1.改判被上诉人威林公司向上诉人支付从逾期交房之日（即2015年1月1日起）起至实际交房日止的违约金（每日按万分之二计算违约金），暂计至2016年6月17日为35215元。2.改判一审、二审的诉讼费由被上诉人威林公司承担。事实和理由：1.一审法院认为梁丽萍与威林公司签订的《藤县商品房买卖合同》第九条中2.(2)条的内容，威林公司已作出了区别于其他条款的标识提示，并据此认定该条款合法有效是错误的。2.一审法院将威林公司所需承担的违约金确定为4517元明显过低，是不合理及有违公平的。3.一审法院确认威林公司已于2016年5月18日交涉讼商品房交付给了梁丽萍是错误的。被上诉人威林公司答辩称，上诉人请求被上诉人按已付房款每日万分之二支付违约金没有法律和事实依据。合同约定双方的权利义务都是公平对等的，在被上诉人超过90日交房的违约责任中，有两种选择，第二种方式的具体内容也加黑并加了下划线，说明已经充分提示了买受人注意。一审法院判决支持的违约金过高而不是过低。按照合同约定，超过90日交付房屋而上诉人选择继续履行合同的，则被上诉人应当支付上诉人累计已付房款的万分之二支付违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁丽萍向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金35,215元(从逾期交房即2015年1月1日起至实际交房日止按每日万分之二的标准计算，计至2016年6月l7日为35,215元)；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月3日，原告梁丽萍与被告威林公司签订了《藤县商品房买卖合同》。该合同约定梁丽萍以329,728元向威林公司购买位于广西藤县，双方对所购商品房的基本情况、计价方式、面积确认及面积误差处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。其中第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件（该商品房经综合验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用……；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同第九条第2种方式处理：2.（1）逾期不超过90日，按合同约定1.(1)条款执行，即自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人累计己付款的万分之二支付违约金。”合同订立后，原告按照约定向被告支付了购房款329,728元。被告于2016年5月18日将讼争的商品房交给原告，但被告还没有向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。讼争商品房至今还没有经过有关部门的综合验收。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、被告威林公司应否承担违约责任；2、违约金如何确定。1.关于被告威林公司应否承担违约责任的问题。原告梁丽萍与被告威林公司签订的《藤县商品房购销合同》合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。本案中，原告已按约定支付了全部购房款，但被告威林公司没有按约定的交房日期即于2014年12月31日前交付讼争商品房给原告，其于2016年5月18日才将该讼争房屋交付给原告，被告存在逾期交房给原告的事实。综上，被告威林公司逾期交房已违反合同约定，应向原告承担违约责任。2.关于违约金如何确定问题。关于违约金如何确定问题。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第九条中2.（2）约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人累计己付款的万分之二支付违约金，且该条款对违约责任的内容作了区别于其他条款的标识提示，该条款中关于违约金的约定应视为明确和具体的，对于原告要求按照每日万分之二的标准计算违约金的主张，该院不予支持。合同当事人签订合同中有关违约金的约定是为了敦促当事人积极履行合同义务，兼具补偿和惩罚的功能，应以补偿为主，惩罚为辅。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，当事人依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。由于本案原告未能提供证据证明其实际损失，考虑到被告逾期交房确实影响了原告的居住利益等，根据《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的相关规定精神，根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。故为缓解原、被告之间的矛盾、公平解决违约责任问题，根据被告迟延履行的期限，兼顾合同中约定的其他违约事项的违约金标准，该院酌情确定由被告威林公司向原告支付违约金为：329728元×90天×0.00015﹢329728元×0.0002=4517元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：被告广西藤县威林房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告梁丽萍违约金4517元。案件受理费680元，由原告梁丽萍负担593元，被告广西藤县威林房地产开发有限公司负担87元。本院二审期间，被上诉人威林公司在二审期间提交了以下伍份新证据：1、《公告》复印件一份，拟证明讼争房屋2016年1月10日通知交房；2、工期顺延天数统计汇总表，拟证明工期不能正常开工600天，顺延交付房屋600天不构成违约；3、《气象资料证明》复印件一份，拟证明2012年至2015年降雨台风等导致不能施工，顺延工期；4、高考停工通知复印件两份，拟证明2012年至2015年期间停工14天，工期顺延14天；5、《签证单》复印件31份，拟证明监理和施工方确认2012年至2015年因雨天、停水、停电、高考等原因停工天数，工期顺延。上诉人认为被上诉人威林公司提交的上述证据都不是新证据，已经过了举证期限，公告没有上诉人签名，没有其他证据予以佐证其公告内容已告知上诉人，且上诉人从未见过该份公告。对于被上诉人提供的证据的真实性不予认可。本院认为，被上诉人威林公司在二审期间提供的新证据，不能证明被上诉人要证明停工600天，应顺延交房时间的事实，本院不予认可。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、本案讼争的房屋是否已经交付给上诉人；2、被上诉人应支付多少违约金给上诉人。梁丽萍与被上诉人威林公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。上诉人坚持认为房屋交付应是完成工程总验收才能视为交付，业主收取钥匙，对房屋进行使用不是真正意义上的交付的意见，本院不予采纳。房屋的交付是指将房屋占有及使用的交付，购房者对房屋享有占有、使用、管理的状态，以实现居住的目的，即视为完成交付，但是不代表所有权的转移。至于本案的讼争房屋因为被上诉人原因不能完成总验收，导致产生房屋所有权无法发生转移，不是本案审理的范围。上诉人已按合同约定支付了全部购房款，但被上诉人威林公司没有按约定的交房日期即于2014年12月31日前交付讼争商品房给上诉人，其于2016年5月18日才将该讼争房屋交付给上诉人，被告存在逾期交房给上诉人的事实。因此，威林公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。上述认定双方签订的商品房买卖合同有效，该合同第九条约定也是有效的。根据该合同第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同第九条第2种方式处理：……2.（1）逾期不超过90日，按本合同第九条1.(1)条款执行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人累计己付款的万分之二支付违约金”的约定，结合威林公司迟延履行的期限以及合同中其他违约事项的约定，一审法院酌情确定被上诉人威林公司向上诉人支付违约金329728元×90天×0.00015﹢329728元×0.0002=4517元，合情合理合法，本院予以维持。对于上诉人要求按照每日万分之二的标准计算违约金的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人梁丽萍的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人梁丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 杨 斌审判员 莫 芮审判员 谢 康二〇一七年八月二十二日书记员 杨永芳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。