重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0110民初2859号原告：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3幢6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人赖义福，该公司总经理。委托代理人何守兵，重庆元炳律师事务所律师。被告：重庆龙居物业服务有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道金兰街2号，统一社会信用代码915002227980004635。法定代表人何瑞陶，该公司总经理。委托代理人张晓丽，女，1972年8月15日出生，户籍地重庆市綦江区，系该公司员工。被告：重庆瑞礼实业（集团）有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道金兰街2号，统一社会信用代码915002227339669536。法定代表人何瑞礼，该公司董事长。委托代理人蒋晓波，男，1979年1月14日出生，户籍地重庆市綦江区，系该公司员工。原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称凯逸公司）与被告重庆龙居物业服务有限公司（以下简称龙居公司）、重庆瑞礼实业（集团）有限公司（以下简称瑞礼公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后,依法由审判员张健担任审判长，与审判员刘平、人民陪审员石云贵组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯逸公司的委托代理人何守兵、被告龙居公司法定代表人何瑞陶及其委托代理人张晓丽、被告瑞礼公司的委托代理人蒋晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯逸公司诉称，2012年12月14日，原告与重庆市綦江区阳光奥韵小区签订了物业服务合同，从2013年1月1日起至今原告为该小区提供物业服务。阳光奥韵小区的负一层为车库，所有权人为被告瑞礼公司。2014年11月30日以前，被告瑞礼公司将车库出租给重庆市綦江区万家福超市有限责任公司经营超市，由万家福按商业用房的标准（1.5元/月.平方米）向原告缴纳物业服务费。2014年12月，被告瑞礼公司收回了车库，交给被告龙居物业改造成面对社会收费的车库。该车库共有114个车位，由龙居物业经营管理，每月每个车位按350元的收取停车费（含物业费）。根据物业合同的约定，车库产权人或使用人应向原告交纳物业管理费。根据当地车位物业费的收费标准每个车位50元/月计算，从2014年12月1日至2017年3月31日止，二被告应向原告缴纳物业管理费159600元。同时物业区域根据的是物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区服务建设等因素划定。阳光奥韵车库应为一个物业管理区域，应返还给原告统一管理。故请求法院判令：1、二被告连带支付尚欠原告的物业服务费159600元；2、二被告将阳光奥韵小区车库交还原告统一管理；3本案诉讼费由被告承担。被告龙居公司辩称，阳光奥韵小区车库一直是由龙居公司管理、服务。原告从未对该车库进行过任何管理、服务行为。原告要求被告支付物业管理费系无理要求。阳光奥韵小区、阳光雅苑小区同是瑞礼公司开发的一、二期工程，第二期工程的车库是建在阳光奥韵小区地下层共3000多平方米，当时开发企业为便于管理，将阳光奥韵小区的车库与阳光雅苑小区的车库共用一个进出口通道。阳光奥韵小区车库与阳光奥韵小区没有任何联系，符合重庆市物业管理条例的规定：“设施设备能够分割，独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”且在开发企业自行管理的期间，水电、管理等方面都是由开发企业委托被告公司承担。现在该车库主要保证和方便小区业主的停车需要，车库共有113个车位，有92位阳光奥韵小区的业主在此停车，同时阳光雅苑小区车库为阳光奥韵小区的业主提供36个车位。开发企业与龙居公司行为符合法律规定，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告瑞礼公司辩称，阳光奥韵小区、阳光雅苑小区同是瑞礼公司开发的一、二期工程，第二期工程的车库是建在阳光奥韵小区地下层共3000多平方米，当时瑞礼公司为便于管理，将阳光奥韵小区的车库与阳光雅苑小区的车库共用一个进出口通道。阳光奥韵小区车库与阳光奥韵小区没有任何联系，符合重庆市物业管理条例的规定：“设施设备能够分割，独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”现在该车库主要保证和方便小区业主的停车需要，车库共有113个车位，有92位阳光奥韵小区的业主在此停车，同时阳光雅苑小区车库为阳光奥韵小区的业主提供36个车位。阳光奥韵小区车库一直由龙居公司管理、服务，包括水电费的支付等。原告从未对该车库进行过任何管理、服务行为。原告要求被告支付物业管理费系无理要求。瑞礼公司与龙居公司行为符合法律规定，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，重庆市綦江区文龙街道白玉街阳光奥韵小区（以下简称阳光奥韵小区）系集商业用房与住宅于一体的综合性小区，由被告瑞礼公司开发。瑞礼公司与龙居公司签订了前期物业管理合同，瑞礼公司将阳光奥韵小区委托给龙居公司实施物业管理。后该小区成立了业主委员会。2012年12月14日，原告凯逸公司与阳光奥韵小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同约定：管理事项为，物业共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿化、花木、建筑小区等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、汗水管道（沟）及生化池的疏通、清掏等；交通与车辆停放秩序和管理等。管理期限为2年，即从2013年1月起至2015年12月31日止。物业管理服务费按建筑面积按月收取：1、住宅物业费高层按1元/平方米（一、二层0.8元/平方米）；2、商业物业费按1.5元/平方米；3、代收二次供水费；4、车库物业费按物业相关法律法规和约定标准收取、业委会协助；5、公共设施设备水、电公摊费据实分摊。另外，该合同对停车场地费用还进行了约定：1、停车场属开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应向产权人缴纳车位使用费，产权人并向物业公司交纳物业费；2、车位权属业主的，车库车位按物价部门核定和前期物业协议约定标准向乙方交纳停车管理服务费。乙方应在业主与车库权属单位签订《停车位销售合同》同时与业主或使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。同时，该合同约定了双方的其他权利义务和违约责任等内容。2016年2月21日，原告凯逸公司与阳光奥韵小区业主委员会重新签订綦江区阳光奥韵小区服务内容协议。该协议约定了从2016年3月1日起至2017年2月28日止由原告凯逸公司继续对小区进行服务（如未违反本协议条约，将自动续签，并签两年正式合同），该协议同时约定了服务内容及服务收费标准（按2015年物业服务收费标准执行收费）。该协议未对车库收费进行约定。另查明，阳光雅苑小区、阳光奥韵小区同是瑞礼公司开发的一、二期工程，阳光雅苑小区的车库与阳光奥韵小区的车库共用一个进出口通道。阳光雅苑小区一直由龙居公司进行物业管理服务。阳光奥韵车库位于綦江区文龙街道白玉街2号阳光奥韵小区1、2号楼负一层，建筑面积为3137.55平方米。该车库的所有权人为被告瑞礼公司。阳光奥韵小区的前期物业管理为被告龙居公司，由龙居公司对该房屋提供物业服务。后阳光奥韵小区成立业主委员会后，业主委员会与原告凯逸公司签订了物业服务合同，由原告凯逸公司对该小区进行物业服务。2009年12月，瑞礼公司将阳光奥韵车库租赁给重庆市綦江区万家福超市有限责任公司，租期为2009年12月1日起至2014年11月30日止。重庆市綦江区万家福超市有限责任公司支付了原告凯逸公司2013年1月至2014年9月物业服务费。后阳光奥韵车库被改造为室内停车场，车位114个。该停车场仍由龙居公司进行物业服务管理。2015年4月22日，瑞礼公司与龙居公司签订承包协议，由瑞礼公司将阳光奥韵车库承包给龙居公司经营管理。承包期限为2015年5月1日起至2020年4月30日止。合同同时约定了车辆停放在满足本小区车主停放前提下对外经营。阳光奥韵车库内公共设施设备维护、环境卫生、安全巡逻等均由龙居公司自行管理。前述事实，有企业法人营业执照、物业管理服务合同、民事调解书，照片、房地产权证、承包协议，规划设计及验收证，验收备案表，收费标准及许可证，收费基本情况表，保洁、巡逻签到表，原、被告陈述等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，业主委员会是由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。原告凯逸公司与阳光奥韵小区业主委员会签订的物业服务合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。该合同对全体业主和物业服务企业均具有法律约束力，当事各方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务；否则，应承担相应的法律责任。物业服务企业提供约定的物业服务后，有权请求业主或物业使用人承担交费责任。阳光奥韵小区系被告瑞礼公司开发，在其就该楼盘进行房地产销售后，对未出售的阳光奥韵车库办理了房屋产权，其为该车库的房屋所有权人，享有相应物权，具备物业所在小区业主身份资格。因此，瑞礼公司在接受物业服务方面，其应当依照物业服务合同的约定享有权利，并履行相应义务。在物业服务合同约定的履行期间，瑞礼公司将阳光奥韵车库承包给被告龙居公司经营使用，承包合同上并未约定物业服务费用由谁交纳。因此，物业服务费用的交纳义务应由业主瑞礼公司承担。被告瑞礼公司、龙居公司辩称“设施设备能够分割，独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”，与阳光奥韵车库作为阳光奥韵小区的配套设施，建于该小区的1、2号楼负一层，与楼宇的公共部位及公共设施设备客观不可分割之事实不符，该辩解理由不成立，本院不予采纳。原告凯逸公司对阳光奥韵小区提供了物业服务，原告要求二被告支付2014年12月1日至2017年3月31日的物业服务费理由正当，应当予以支持，但物业服务费的计算标准应与原告提供的物业服务范围相当。由于原告与阳光奥韵小区业主委员会签订的物业服务合同中并未对车库的物业服务费进行约定，只约定的住宅、商业物业服务费的标准。阳光奥韵车库为地下一层，不宜归属于商业物业的范畴，基于公平原则的考虑，适宜参照住宅的一、二层标准（每月每平方米0.8元）兼顾车库物业服务内容和强度确定物业服务费用。鉴于阳光奥韵车库因经营需要，日常主要由被告龙居公司管理，故对原告凯逸公司要求按每个车位支付50元的物业服务费的诉讼请求本院不予支持，宜以每月每平方米0.64元（0.80元×80%）计算较合理。由此，被告应当支付原告2014年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费56225元（0.64元／月.平方米×3137.55平方米×28个月）。被告瑞礼公司作为房屋所有权人，其对其房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。瑞礼公司将车库承包给龙居公司管理使用，不违反法律规定，故原告要求将该车库交由其管理本院不予支持。综上所述，对原告的合理请求，予以支持；不当请求，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十二条、八十条《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十三条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告重庆瑞礼实业（集团）有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2014年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费56225元；二、驳回原告的其余诉讼请求。本案案件受理费3492元，由原告重庆凯逸物业服务有限公司负担2262元，由被告重庆瑞礼实业（集团）有限公司负担1230元（原告已预交，被告在履行前述义务时直接付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  张 健审 判 员  刘 平人民陪审员  石云贵二〇一七年八月二十九日书 记 员  肖 瑶