广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8281号上诉人（原审被告）：曲竞锋，男，1986年8月21日出生，土家族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：苗继军，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市牵牵万贸易有限公司，住所地广州市天河区林和西路161号3901-7A房。法定代表人：王军，总经理。委托诉讼代理人：郝家宁，系公司员工。委托诉讼代理人：向业明，系公司员工。上诉人曲竞锋因与被上诉人广州市牵牵万贸易有限公司（以下简称牵牵万公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人曲竞锋上诉请求：1.撤销一审判决第一判项；2.本案的一审、二审诉讼费用由牵牵万公司承担。事实与理由：一审未查清牵牵万公司是否具备撤场条件即判决撤场合法有效，严重违背公平原则。牵牵万公司向东鸣轩公司提出退租通知并交付场地钥匙时不具备撤场条件：1.牵牵万公司在撤场前承租了涉案七个商铺，将七个商铺的用电合并为一个电表，撤场时并未将电表拆分，导致我方商铺无法用电，故在电力设备上没有恢复到租赁前的状态，该情况持续到2019年9月15日，影响我方对外出租；2.牵牵万公司承租7个商铺的时候，7个商铺是届墙分隔的，合同终止后却没有恢复原状；3.牵牵万公司撤场后继续使用涉案127号商铺与126号商铺相邻，至2019年1月也没有恢复原状，其后其所砌届墙占用了126铺50公分宽的面积，导致126号商铺不能正常使用，至今不是合同约定的“现状”状态；4.牵牵万公司撤场时并未将承租商铺的天花板恢复原状，影响我方重新对外出租，故我方有权拒绝退还或迟延退还保证金；5.2018年11月30日，涉案合同期满，第二天牵牵万公司提出退场通知，构成迟延；6.2018年12月1日123号铺业主的签名不代表我方，因我方对撤场有异议没有签名，12月4日各铺业主认同分界线是撤场有争议的证据，此前牵牵万公司不符合交还场地条件，应视为场地未交还；7.即使认定保证金退还，双方对电表设施、装修清理等问题存在争议，我方有权进行抗辩，一审不应当认定支付保证金利息。被上诉人牵牵万公司辩称：1.涉案房屋承租时的租赁状态为：牵牵万公司在2013年12月2日与原来的业主签订了租赁合同，在使用包括涉案房屋在内的122-128商铺时，将其中122、123、125、126号打通成一间，成一个田字型的，124、127、128这三间打通为一间，成一间目字型，两个商铺左右相邻，在承租以后进行了装修，装设了试衣间。合同届满时的状态为：租赁期间曲竞锋向原业主购买了涉案商铺，并与牵牵万公司于2018年2朋28日签订了重新签订了《租赁合同》（以下简称新合同），租赁单元的交付约定为现状交付。在租赁合同履行期间没有发生改动，租赁合同届满后，122-128商铺的业主在2018年7月24日对商铺的间隔墙的位置进行分割确认，综上，新合同已于2018年11月30日期满解除，牵牵万公司已按照合同的约定撤离场地，曲竞锋应按照合同的约定返还租赁保证金；2.无论是根据法律规定还是合同规定，房屋装饰装修的拆除义务都应该是曲竞锋自行承担的，牵牵万公司的义务是交还场地，没有拆除装饰的义务。牵牵万公司在履行合同过程中已经完成天花板的改设，对于曲竞锋而言，已经装修好的状态即是现状。其次，新合同对于租赁届满不续租的交接程序并没有特别的约定，因此牵牵万公司依法仅有恢复商铺原状的义务，即不对房屋现状作出变更，房屋的装设装修的拆除义务都是由曲竞锋承担，请求法院驳回上诉，维持原判。牵牵万公司向一审法院起诉请求：1.确认牵牵万公司与曲竞锋签订的《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；2.曲竞锋返还租赁保证金52480元及利息69755元（按同期银行贷款利率计自2018年12月8日至实际返还之日止）。一审法院经审理查明：据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2018登记字1367261号）记载，越秀区中山四路213-231号（单）、203号、205号125房的产权人为曲竞锋。2018年2月28日，牵牵万公司（乙方）与曲竞锋（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区中山四路213号（单）203号、205号首层125号铺出租给乙方使用，建筑面积约61.0232平方米，租赁期限自2018年3月1日至2018年11月30日止，租金按月计收，月结月清，乙方应当在每月5日前一次性交清当月的租金；租赁单元以现状交付；双方签订本合同之日，乙方须向甲方交纳52480元（即两个月的租金）作为租赁保证金；在合同有效期内，租赁保证金由甲方保存，不计利息；有下列情形之一，甲方于五个工作日内退还全部租赁保证金给乙方：⑴合同期满，并结清乙方应付的全部租金、水电费及租赁期间的物业管理费等相关费用，⑵由不可抗力因素引起的合同终止；乙方有下列情形之一的，视乙方违约，甲方有权没收乙方的租赁保证金及乙方所租场地的所有设备：（1）乙方不按本协议规定交纳租金、水电费、物业费及租赁保证金，（2）乙方未经甲方同意转租该场地，（3）乙方将上址作非法用途，（4）乙方在合同期内不继续履行合同；甲方不得以任何理由提前解约，如提前解约需全额向乙方退还当月已交租金及保证金；乙方不得以任何理由提前解约，如提前解约，甲方有权没收乙方已交保证金；按本合同规定在合同期满后，且乙方未续租的，乙方应无条件向甲方交回该场地，乙方有意续签合同的，应在合同到期前两个月以书面形式知会甲方，否则视同其不续签等。合同签订后，牵牵万公司依约向曲竞锋支付了租赁保证金。曲竞锋在涉案商铺经营至合同期届满。一审庭审中，牵牵万公司、曲竞锋确认租金已结清。牵牵万公司陈述在东鸣轩商场共承租了包括涉案商铺在内的7间商铺（即122-128号商铺），经业主同意将122、123、125、126四间商铺打通统一经营“哥弟”服装，涉案商铺于2013年12月向原产权人熊剑波、高玉双承租的，租赁期限至2018年11月30日止，征得原产权人同意对商铺进行了装修（对天花板进行装饰改造并增设了试衣间等），曲竞锋成为商铺的产权人后才与牵牵万公司签订合同，交付状态为现状交付。合同期满当天，通知曲竞锋接收房屋，并向商铺所在的东鸣轩商场提交退场通知书，12月1日办理了撤场手续，当时通知了7个商铺的业主，曲竞锋的母亲及其余业主到现场，当时123铺的业主代表所有业主在撤场通知上签名确认。2018年12月4日曲竞锋的母亲在物业管理处签订了东鸣轩122-128号商铺各业主认同的界址分界线的确认书，故曲竞锋是已知悉牵牵万公司撤场的事实，商铺处于曲竞锋可以另行处置的状态。为此牵牵万公司提交了证据1.2018年12月1日《东鸣轩商场退场通知书》，记载122、123、125、126商铺的承租人万金玲（原告职员）因合约到期，将于2018年11月30日终止营业并退场，“商管部”确认电费缴清，可以办理撤场手续（收费员签名），“维修部”商管员签名确认，123号商铺业主签名同意退场；2.2018年12月4日“东鸣轩122-128各铺业主认同分界线”，记载122-128商铺均有签名，其中125号铺的签名为“陈金招”。曲竞锋对证据1不予确认，称没有见过该撤场通知书。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。另曲竞锋对牵牵万公司陈述“经业主同意将122、123、125、126四间商铺打通的现状”没有异议。另陈述曲竞锋购买涉案商铺时，原产权人及牵牵万公司并未告知商铺有改造的情况，导致其对现状有误解，曲竞锋认为商铺现状是牵牵万公司向原产权人承租前的现状，或是牵牵万公司在经营过程中的商铺现状，及按照房产证内的框架现状。曲竞锋没有收到牵牵万公司要求撤场的通知，曲竞锋是在12月到现场才知道牵牵万公司撤场了，两个商铺之间的间隔墙没有恢复，天花破损严重，电线、管道裸露等。为此曲竞锋向一审法院提交证据1.2018年12月30日以广东伯方律师事务所的名义向原告发出的《律师函》，要求原告将涉案商铺腾空按原状交还及出具结清水电费等费用的单据，并支付2019年1月3日前的商铺占用费。该律师函没有律师签名盖章；2.2019年1月14日曲竞锋向牵牵万公司发出的《关于催促尽快履行退回承租物的函》，牵牵万公司对曲竞锋的上述两份函件的真实性不予确认，也没有收到上述函件。一审法院认为：牵牵万公司、曲竞锋自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为有效合同。牵牵万公司就涉案商铺在被告成为产权人之前已经承租多年，曲竞锋购买涉案商铺时理应清楚商铺当时的状态，故对曲竞锋关于购买涉案商铺时，原产权人及牵牵万公司并未告知商铺有改造的情况，导致其对现状有误解的陈述不予采信。上述合同“乙方的权利义务”约定“按本合同规定在合同期满后，且乙方未续租的，乙方应无条件向甲方交回该场地，乙方有意续签合同的，应在合同到期前两个月以书面形式知会甲方，否则视同其不续签”，曲竞锋在合同期满前未收到牵牵万公司续签的书面知会函，应知道牵牵万公司没有续签的意愿。且据本案证据显示及原、曲竞锋确认，牵牵万公司是同时承租122-128商铺经营服装，合同期届满时，各商铺业主及商铺所在的东鸣轩商场管理处于当日与牵牵万公司办理撤场手续，且在“122-128商铺认同分界线”曲竞锋的母亲也签名认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，曲竞锋称没有收到牵牵万公司要求撤场的通知不符合常理，故对牵牵万公司陈述于2018年12月1日办理了涉案商铺撤场手续的事实，一审法院予以认定。据此，对于牵牵万公司要求确认双方合同于2018年11月30日解除，一审法院不再调处。曲竞锋没有提供牵牵万公司欠交费用的证据，按约定应将租赁保证金退还牵牵万公司。故对牵牵万公司的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，一审判决如下：一、曲竞锋自本判决发生法律效力之日起七日内，将租赁保证金52480元返还给广州市牵牵万贸易有限公司及支付该保证金的利息（按同期银行贷款利率计自2018年12月8日至实际返还之日止）。二、驳回广州市牵牵万贸易有限公司其他诉讼请求。曲竞锋如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1129元，由广州市牵牵万贸易有限公司负担50元，曲竞锋负担1079元。二审经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为：曲竞锋虽上诉称要求撤销一审判决，但在本院审理期间，曲竞锋既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对曲竞锋的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1079元，由上诉人曲竞锋负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年七月七日书记员  郭 俏