广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0502民初1997号 原告：肖怀平，男，汉族，1966年10月29日出生，住所地：上海市金山区。 原告：李琴，女，汉族，1972年6月14日出生，住所地：上海市金山区。 上述两原告委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。 上述两原告委托代理人：许凯丽，广西汉远律师事务所实习人员。 被告：北海亿同合力房地产开发有限公司，住所地：北海市香港路工业园区综合楼409号。 法定代表人：顾花丽，董事长。 委托代理人：章敬丽，上海康程律师事务所律师。 原告肖怀平、李琴诉被告北海亿同合力房地产开发有限公司（以下简称亿同房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告肖怀平及其委托代理人陈远胜、许凯丽和被告委托代理人章敬丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖怀平、李琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告于2012年1月14日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还两原告购买的北部湾东路60号“欧情海景园”19幢2单元0703号房购房款人民币529666元并赔偿两原告利息损失人民币202053元（按中国人民银行同期贷款利率7.05%计算，从2012年1月15日起暂计至2017年6月12日，以后另计，直至全部款项付清为止）。共计731719元；3、判令被告赔偿两原告装修款55000元及其他经济损失30185.7元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由如下：2012年1月14日两原告向被告购买了被告北海亿同房地产公司开发的位于北部湾东路60号“欧情海景园”19幢2单元0703号房，双方约定，1、房屋交付期限为2012年5月31日前；2、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房的，出卖人应将已付房款退还给买受人并赔偿买受人损失。双方于当天签订《商品房买卖合同》，原告并于当日将房屋全部价款及办证费用、契税、开户费等费用交付给被告。但是，被告收到上述款项并将房屋交付至今已有多年，原告却仍未取得房地产权属证书。期间原告已对房屋进行装修，装修款约5.5万元。原告认为，被告的行为严重违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，侵犯了原告的合法权益，原告有权要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款、装修款并赔偿给原告造成的其他经济损失，鉴于《商品房买卖合同》关于违约金的约定明显低于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第107条、114条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告要求按照银行同期贷款利率计算被告违约造成的损失有充分的事实及法律依据。原告多次要求被告解决房地产权属证书问题，被告却置若罔闻，原告特诉至本院，请求支持原告的全部诉松请求。 被告亿同房地产公司辩称：对于原告第一项诉求不同意，原告已经丧失了解除权；只有解除合同才能返还购房款，没有解除合同不存在返还购房款，且原告也超过了合理的解除权期限；原告在使用涉案房屋，其他损失属请求权，请求权是适用诉讼时效的，原告已经超过了诉讼时效；关于契税和维修基金的费用，被告已经交给相关部门了，不应该由被告返还。 经审理查明：2012年1月14日，原告肖怀平、李琴与被告亿同房地产公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：oqhjy1761），约定由两原告购买被告位于北海市房屋，建筑面积共88.49平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米5985.6元，总金额为529666元整；被告应当在2012年5月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：因不可抗力且被告在发生之日起10日内告知原告的；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告退房的，被告在原告提出退房要求之日起10日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失等内容。2012年1月14日，原告支付购房款529666元给被告。2012年3月11日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2012年5月18日涉案房屋通过勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收合格。被告在交付涉案房屋给原告使用至今，原告仍未取得涉案房屋所有权证书。 另查明，原告支付给被告土地办证费1000元、房产证费400元、契税15890元，同时支付管道开户费2300元、专项维修基金10595.7元给北海永康物业服务有限公司，以上费用合计30185.7元。在庭审过程中，被告主张如法院解除双方上述的合同，被告要求原告恢复原状返还案涉房屋，原告则主张因被告违约，请求应按现状返还房屋。 本院认为：原告肖怀平、李琴与被告亿同房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，原被告双方均应恪守履行。 关于商品房买卖合同是否应当解除的问题。上述合同约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告退房的，被告在原告提出退房要求之日起10日内将原告已付房价款退还给原告。被告已于2012年3月11日将案涉房屋交付原告使用，但至今未为原告办理房屋产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告请求解除上述合同于法有据，本院予以支持。被告主张原告已经超过请求解除合同的合理期限，原告已丧失解除权，本院认为，由于法律没有规定且当事人也没有约定合同解除权的行使期限，被告也无相关证据证实向原告催告行使解除权的事实，且被告至今没有为原告办理房屋权属证书，违约行为一直持续，原告可以随时请求解除合同，故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。同时，被告主张因为施工单位违约不履行给付竣工备案材料导致被告不能为原告办理房屋产权登记，本院认为，被告已经构成客观违约，不能因为被告与施工单位的纠纷而损害原告的合法权益，因此，对被告的抗辩理由不予支持。 关于合同解除后返还购房款和赔偿利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求被告返还购房款529666元于法有据，本院予以支持。被告逾期为原告办理案涉房屋权属证书的行为构成违约，应承担违约责任。按照上述合同的约定，被告逾期办证，原告主张解除合同的，被告按已付房款的1%支付违约金。现原告主张应按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，实际上是要求对原合同所约定的违约金进行调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于被告向原告支付逾期办证违约金的标准本院依法调整，被告向原告支付违约金（违约金计算：以529666元为本金，按中国人民同期同类贷款利率的标准计算，从2014年3月12日计算至本生效判决确定的还款之日止）。 关于原告装修款和其他经济损失赔偿的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院认为，原告请求的装修款不属于因被告违约所造成的实际损失，且原告自2012年3月11日起一直占有使用该房屋，虽没有取得房屋所有权证书，但不影响房屋的使用价值，另装修费具有不确定性，超出了被告订立合同时可能预见到的违约损失，本院不予支持。关于原告支付给被告的土地办证费1000元、房产证费400元、契税15890元以及支付给北海永康物业服务有限公司的管道开户费2300元、专项维修基金10595.7元。本院认为，根据商品房买卖合同履行情况，因被告原因导致原告无法取得房屋所有权证书，原告主张返还土地办证费1000元、房产证费400元，本院予以支持。契税是商品房买卖合同交易过程中由被告代相关部门收取，不属于违约导致的实际损失，本院不予支持。根据合同相对性原则，本案属于商品房买卖合同法律关系，原告请求的管道开户费2300元、专项维修基金10595.7元不属于商品房买卖合同关系，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告肖怀平、李琴与被告北海亿同合力房地产开发有限公司于2012年1月14日签订的商品房买卖合同（销售合同编号：oqhjy1761）； 二、被告北海亿同合力房地产开发有限公司返还购房款529666元并支付违约金（违约金计算：以529666元为本金，按中国人民同期同类贷款利率的标准计算，从2014年3月12日计算至本生效判决确定的还款之日止）给原告肖怀平、李琴； 三、被告北海亿同合力房地产开发有限公司返还土地办证费1000元、房产证费400元给原告肖怀平、李琴； 四、驳回原告肖怀平、李琴其他的诉讼请求。 案件受理费11968元，减半收取5984元，由被告北海亿同合力房地产开发有限公司承担3890元，原告承担2094元（该费用原告已向本院预交，被告在本判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费11968元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一七年八月二十八日 书记员  杨励坚