江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终1432号上诉人（原审被告、反诉原告）：王成林。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨成龙。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高芳。两被上诉人共同委托代理人：黄丽丽。上诉人王成林因与被上诉人杨成龙、高芳房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0811民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王成林上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人支付给被上诉人租金7071.89元；2、撤销一审判决第二项、第四项，改判被上诉人支付给上诉人装修损失、营业损失、货物损失及转让费共计81800元；3、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院计算房屋租金时所依据的标准和租期认定错误。按照一审判决认定的上诉人应当支付租金时间为2016年2月1日至4月8日，年租金38000元，则上诉人应付租金为7071.89元；2、被上诉人存在严重违约行为。2016年2月之前的租金已全部付清，新的年度刚开始，被上诉人为达到单方解除合同目的，于2016年4月9日将租赁房屋加琐，致上诉人无法使用，并两次通知上诉人单方解除合同。2016年11月在双方合同没有解除情况下，将上诉人租赁的房屋装潢拆除，将室内货物拿走，导致装潢与货物损失无法认定；3、一审法院认定装修损失20000元没有依据，应该在60000元以上；4、一审认定营业损失40000元/月，明显偏低。上诉人正常营业月利润达到万元。营业损失计算时间应当至一审判决之日，而不是被上诉人单方提出解除合同时间；5、上诉人主张的转让费和货物损失应当支持。上诉人支付了35000元的门店转让费，被上诉人也予以认可，由于合同不能履行的主要责任在被上诉人，其应当分摊转让费。上诉人一审中提供了货物损失的证据，是因为被上诉人在合同未解除情况下强行将房屋收回，故该损失是被上诉人造成的，其应当承担赔偿责任。杨成龙、高芳辩称：1、2016年7月26日将房屋强行收回，是在两个见证人见证下进行的，之前被上诉人已经几次通知上诉人；2、被上诉人交付给上诉人的房屋也是经过装修的房屋，证人见证的时候里面已经没有东西，且该房屋已使用6年。同时，上诉人违约在先，一直拖欠房租及水电费；3、判决认定租赁合同于2016年4月份解除，但判决被上诉人承担至10月份的违约金不合理。上诉人和被上诉人之间的短信证明，上诉人从2月份就要把房子转出去，已经不营业，也就不存在营业损失问题。杨成龙、高芳向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告的房屋租赁合同已经于2016年6月27日解除；2、被告支付租金15000元；3、诉讼费用由被告承担。王成林向一审法院反诉请求：1、请求判决被反诉人赔偿反诉人转租费35000元，门面装修费60000元，货物损失39460元，营业损失70000元，共计204460元；2、由被反诉人承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：位于淮安市清江浦区承德南路金伦汇锦园22号楼3室的门面房（建筑面积70.13平方米）系两原告所有，两原告原将该房屋出租给案外人相卉使用，双方未订立书面租赁合同，也未明确具体的租赁期限，但相卉按年支付原告租金。2010年8月20日，被告妻子姚永梅代表被告（乙方）与相卉（甲方）签订《转让协议》，主要内容为：甲方将上述房屋转租给乙方，收取乙方转让费3.5万元，房屋使用权归乙方。该《转让协议》未对转租期限及租金标准进行明确约定。后被告及姚永梅向相卉支付转让费3.5万元并支付了相卉已经交给原告的一年租金所剩余的租期租金。被告与相卉的转租行为得到了原告的同意，且原告与被告就租金标准双方又进行了口头约定，由被告按3万元/年标准自2011年2月1日起开始计算和支付租金，以后每年租金增长2000元，但双方对租期仍未作出明确约定。后被告即对该房屋进行了装潢并使用该房屋开设藏蒸堂灸疗馆及销售金健康保健品等商业经营，并按年支付原告租金直至2016年1月。之后，被告因计划将该房屋对外转租，便未再按时向原告支付2016年2月1日起向后的租金，原告多次向被告催要，但被告总是以房屋转租未谈成功为由一直拖欠不给。同年4月25日，原告用手机发短信向被告催要房租时，表示房屋只能租给被告至7月1日（对此，被告在短信回复中表示强烈反对）。同年6月27日9时41分，原告又用手机发短信给被告，要求被告于当日13时前搬出所有物品，交纳拖欠的房租和水电费。当日下午约15时左右，原告邀请房屋所在小区的业主委员会主任张某、小区业主喻某一起至出租房屋，然后原告将该房屋门锁撬开，请同来的人见证该房屋内有无东西。之后，原告重新加锁，并在该房屋玻璃门外又加装了卷帘门，并在外面张贴出租广告。在此期间，原、被告因双方纠纷多次报警。2016年10月21日，原告通过律师向被告发出律师函，该函载明原告催要租金及被告拖欠租金情况，并声称双方租赁合同于2016年6月27日解除，现发函再次申明双方合同已经解除，要求被告不得再无故到原告门面房处闹事。同月23日，被告报警称原告寄来快递并摄像，自己受到骚扰。公安机关出警后，了解到原告寄送一个解除房屋租赁合同的快递给被告，并摄像保留证据，民警告知双方协商或诉讼解决。2016年11月，原告将该房屋出租给他人，新的承租人用此房屋开设了服装店，并对房屋重新进行了一些装修。庭审中：1、原告主张其曾通知被告双方合同于2016年6月27日解除，但原告提供的书面证据却是2016年10月寄发的律师函及快递投递信息，并未提供6月27日通知被告解除合同的相关证据。另外。原告提供的6月27日短信中，也仅是要求被告将东西搬出。2、被告主张原告于2016年4月将租赁房屋加锁、堵锁眼、涂刷玻璃门等导致其无法经营。为证明自己的主张，被告提供2016年4月9日报警记录1份及手机短信，报警记录载明出租房屋被人多加了一把锁；手机短信内容显示，原告于2016年4月24日告知被告其已经对房屋进行了加锁。3、被告主张出租房屋中有价值3.9460万元的货物，为证明自己的主张，被告提供了丁某、钱某、王某三人写的存放货物的证明及自己通过银行卡卡转帐（购买货物）的小票。对此，原告不予认可，并申请证人张某、喻某到庭作证，证人陈述，进入租赁房屋时，看到一楼边上有几个破沙发，二楼有桌子，没有看到货物、治疗床等，屋内地上有垃圾，有一些破衣服，一看就是被人搬空过的。4、被告主张对出租房屋进行了装修，要求原告赔偿装修损失6万元，为证明自己的主张，被告提供了照片数张。对此，原告虽认为存在装修，但认为装修时间已经很长，不值钱。因被告仅提供照片（无法查明拍摄时间），并未提供装修合同、费用等相关证据证明装修损失，也未申请鉴定，且该房屋目前已由原告出租他人，新的承租人已重新装修，因此，被告之前的装修残值已难以准确确定。5、被告主张因原告锁门、撬门等行为导致其从2016年4月开始就未能营业，要求原告赔偿营业损失7万元，为证明自己的主张，被告提供了销售记录1份。经质证，原告不予认可。经审查，该销售记录系被告用A4纸自行书写，被告也无其他证据印证。6、被告主张与原告口头约定租期为10年，原告不予认可，被告未能提供充分证据证明。7、原告要求被告给付拖欠的水电费595元，其提供了相应的水电发票，予以认定。8、被告主张原告在6月27日前将其物品、货物搬空，原告予以否认，被告未能提供证据证明。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均应按租赁合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告虽系从案外人相卉处转租得本案所涉门面房，但被告在2010年8月20日转租得本案所涉门面房后，即与相卉结清了相关费用，并与原告进行了租赁房屋的相关约定，之后从2011年2月1日起即按其与原告口头约定的租金标准向原告履行租金交纳义务，因此，原、被告之间自2011年2月1日起即确立了房屋租赁关系。由于原、被告之间未订立书面租赁合同明确约定双方的租期，且双方租金支付亦是按年支付的，根据《合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方之间的租赁关系应当认定为不定期租赁。被告辩称与原告约定租期为10年无充分证据证实，不予采信。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告主张双方合同于2016年6月27日由其通知被告解除，但从原告提供的证据及查明情况看，原告并未于2016年6月27日及之前明确向被告发出解除双方租赁关系的通知，且其于2016年6月27日上午9时41分所发给被告的手机短信也仅是要求被告于当日13时前搬出所有物品，即便该通知按原告的理解作为解除合同的通知，但从时间上看，原告当日通知被告要求当日搬出，明显不符合法律关于出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的规定，因此，原告2016年6月27日的通知因违反法律规定而不产生解除租赁关系的法律效力，故对原告要求确认双方房屋租赁关系已经于2016年6月27日解除的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付租金1.5万元的主张，根据法律规定和双方口头约定，被告应当按双方约定标准向原告交纳房屋租金，被告未及时交纳租金构成违约，应当承担支付租金责任。因原告于2016年4月9日即在租赁房屋加锁，致被告自该日起已经无法实际使用该房屋，故酌定由被告承担实际占有使用期间（即2016年2月1日至4月8日）的租金。经计算，被告应当支付原告1.0778万元{（4万元/年/12个月*3个月）+（4万元/年/12个月/每月30天*7天）}，对原告超出该数额的请求，不予支持。对于原告要求被告给付拖欠的水电费595元，其提供了相应的水电发票，故予以支持。关于被告反诉要求原告赔偿转租费3.5万元的主张，因该项费用被告并非交与原告收取，且法律上也没有关于房主承担该损失的相关依据，故不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿货物损失3.946万元（被告在反诉状中明确阐明系保健品）的主张，因被告虽提供了丁某、钱某、王某三人写的存放货物的证明及自己通过银行卡卡转帐小票，但证人未能到庭作证，而银行卡卡转帐小票既不能证明其购买货物，又不能证明其将所购货物没有销售完毕并全部存放在租赁房屋内，且原告提供证人到庭作证，证实进入租赁房屋时没有看到货物，故被告该主张证据不足，不予支持。关于被告要求原告承担门面装修费6万元的主张，因原、被告在确立租赁关系时未对门面装修问题进行明确约定，根据“有约定从约定，无约定从法定”的原则及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，本案中，被告未按约定期限交纳租金构成违约，但原告在被告违约后不仅没有采取及时诉讼等正当救济途径，且在催要过程中又自行表示房屋租至7月1日，后又在7月1日前采取对租赁房屋进行加锁、撬门等非常手段强行切断被告对租赁房屋的使用权。另外，原告又在双方对被告房屋装修残值未作出处理之前即将房屋又租与他人，导致目前被告装修残值难以确定，故原告的行为也构成违约。因此，对被告的装饰装修残值损失，应由原、被告双方根据各自的过错承担相应的责任。综合被告违约在先、原告手段过急等情况，酌定由原、被告按4：6的责任比例承担该装修残值损失。考虑到由于被告装修已近6年，被告未能提供装修合同、费用等相关证据，且因该房屋目前已由原告又出租他人，新的承租人进行重新装修，目前被告之前的装修残值已难以准确确定，而原、被告租赁关系又系不定期租赁等情况，酌定剩余租赁期内的装饰装修残值损失为2万元。根据上述责任比例，原告应当赔偿被告装修损失0.8万元。对于被告要求原告赔偿营业损失7万元的主张，因被告提供的销售记录系被告自行书写，并非原始帐簿，缺乏真实性，故对销售记录不予采信。原告在租赁期限尚未明确届满之前即强行对租赁房屋加锁，确实导致被告无法经营，因此会对被告的营业造成一定的损失，但考虑到被告在原告加锁之前已经计划转租房屋，说明其经营效益并不理想，在被告营业损失证据不充分的情况下，一审法院酌定按4000元/月计算其营业纯收入。原告2016年6月27日的通知虽未产生解除租赁关系的效力，但原告于2016年10月21日又通过律师向被告发出律师函再次申明了解除双方合同的意思表示，该函也于23日到达被告，故原、被告之间的合同于2016年10月23日解除。因此，被告的营业损失应当自2016年4月9日起计算至10月23日，共2.5995万元。对此，原、被告亦按当按上述责任比例分担，原告应当赔偿被告营业损失1.0398万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告王成林于本判决生效后五日内给付原告杨成龙、高芳房屋租金1.0778万元、水电费595元，合计1.1373万元；二、反诉被告杨成龙、高芳于本判决生效后五日内赔偿反诉原告王成林装修损失0.8万元、营业损失1.0398万元，合计1.8398万元；三、驳回原告杨成龙、高芳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王成林的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费175元，由原告杨成龙、高芳负担47元，被告王成林负担128元。案件反诉受理费4367元，由反诉原告王成林负担3974元，反诉被告杨成龙、高芳负担393元。二审期间，当事人没有提供新的证据。二审经审理，确认一审法院认定事实。本院认为，双方当事人就房屋租赁没有签订书面合同，口头合同的具体租期时间双方各执一词，上诉人无充分证据证明租期十年的事实，因此，双方之间的房屋租赁应认定为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同。对于租金交纳的时间问题，上诉人认为因双方没有约定具体的租金交纳时间，其在一年期内的任何时点交纳租金均不能认定为违约。对此，本院认为，根据房屋租赁市场一般的交易惯例，先付租金后使用房屋是租赁双方应当遵守的基本规则。从双方的信息交流记录内容亦反映，被上诉人明确向上诉人主张租金的收取时间为2月1日，且在2016年3月4日的短信中明确租金按月付清，而上诉人并没有对此作出任何辩解或否定之意思表示，因此，一审法院认定租金交纳时间应从2月1日开始是正确的。根据已查明事实，由于上诉人王成林不能按期交纳租金，导致双方矛盾不断升级，最终形成诉讼，因此，王成林对于租赁合同的解除负有一定的责任。一、关于租金计算标准问题。本院认为，双方一审庭审中一致陈述，租金计算时间从2011年2月1日开始，每年递增2000元，在合同履行至2016年2月1日时，年租金应为40000元，一审法院在计算租金时以此为据是合理的。上诉人认为应当按照年租金38000元计算租金，既不符合双方约定，也无其他证据加以证明，故该上诉理由不能成立；二、关于装修损失的认定问题。本院认为，由于在履行合同过程中，双方当事人均存在履行不当之行为，一审法院认定双方违约并按照四六比例确定双方各自承担的责任份额是合理的。由于被上诉人强行收回房屋的行为，导致上诉人装潢损失无法进行评估，但不能因此而不顾事实、毫无依据的对装潢损失进行确认。首先，出租房屋用于对外经营，装修使用近六年时间，从经营装潢的评估法则看，该装潢的使用价值已接近评估值的后期，理论上评估值与原装潢价值之间差距较大；其次，从上诉人提供的装潢照片看，其墙面、顶面及地面的装修属于简单装修，其实际装潢标准并非高档水准；第三，上诉人不能提供其原始装修的价值依据，结合房屋已被重新出租他人并装修使用的实际情况，一审法院根据出租房屋的使用期限、装潢档次、面积等相关事实，结合双方系不定期租赁的性质，对于剩余租期内装潢残值的认定，运用自由裁量权酌情确定符合判决原则。上诉人主张其装潢损失60000元以上之上诉理由没有证据支持；三、关于营业损失的认定问题。本院认为，上诉人主张因被上诉人原因造成其停业损失70000元，对此，其应当承担举证责任，应当向法院提供其正规的经营账册、纳税票据或者其他能够足以证明其营业数额的证据。然而，上诉人除提供了自己书写的几张纸的销售记录外，别无其他证据，显然，上诉人主张其营业损失的证据不充分。尽管如此，一审法院认为上诉人的营业损失客观存在，但根据双方因租金支付引发矛盾前后的短信记录及照片，可以确认，上诉人当时的经营现状并非正常，且正处于门店转让状态，一审认定月营业损失40000元并无不当。关于营业损失计算时间问题，上诉人认为应当计算至一审判决之日。本院认为，双方因租金问题产生纠纷后，被上诉人已于2016年10月23日通过律师函的形式向上诉人提出解除租赁合同，故双方之间的合同此时已被解除。合同解除后，上诉人的义务是将房屋交付被上诉人，不可能继续经营，也就无所谓经营损失。一审法院认定经营损失的终止时间为2016年10月23日符合法律规定。四、关于转让费和货物损失问题。本院认为，上诉人因转让门店支付他人35000元的事实客观存在，但与被上诉人无关。该转让费支付是由于上诉人为了经营场所的需要，与他人之间所形成的转让关系，该转让费用只发生在上诉人与他人之间，与被上诉人不能产生任何法律关系。关于货物损失，上诉人虽然在一审中提供了证人证言，银行转账票据等证据，但这些证据并不能充分证明其损失的存在。一是证人在没有到庭作证的情况下，其证言不能作为证据使用，且证人证言也无法证明被上诉人在收回房屋时，其产品尚在室内的事实；二是银行转账票据只能证明上诉人有可能购买产品的事实，但不能证明租赁房屋内确实存在这些货物的事实；三是矛盾的引发系上诉人不能按时支付租金，且上诉人正急于将承租房屋对外转让，在此情形下，上诉人不可能大量购置产品存放；四是被上诉人在强行收回房屋时，对于出租房屋的现状也进行了现场拍摄，视频资料亦可证实，上诉人所承租的房屋已处于清空状态，室内无销售产品。因此，上诉人要求被上诉人赔偿货物损失的上诉请求证据不足。综上所述，王成林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由王成林负担。本判决为终审判决。审 判 长  许玉虎审 判 员  蒋其举代理审判员  黄春丽二〇一七年八月四日书 记 员  刘 青