辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终644号 上诉人（原审被告）：迟明庆，男，1966年9月22日出生，汉族，辽河油田华油公司职工，住辽宁省盘锦市大洼区。 上诉人（原审被告）：迟丽薇，女，1991年4月1日出生，汉族，中国石油工业出版社编辑，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告）：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地盘锦市大洼区。 法定代表人：梁玉武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：齐悦霖，辽宁向海律师事务所律师。 上诉人迟明庆、迟丽薇因与被上诉人盘锦源隆物业管理有限公司（以下简称源隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初2848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人迟明庆，被上诉人源隆物业公司委托诉讼代理人齐悦霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 迟明庆、迟丽薇向本院上诉请求：一、一审判决事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判，依法改判；二、一、二审诉讼费及相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误1、原审法庭并没有针对物业服务合同效力进行审理《纳帕溪谷前期无业管理服务协议》签订于2011年，当时国家相关法律法规要求物业企业具备《物业服务资格证》、《收费许可证》和相应等级资质，否则没有物业经营资格，虽然该规定于2018年取消，但并不能证明该份前期物业协议合法有效。2、地产商与被上诉人具有利益关系，违反法律强制性规定地产商（盘锦源隆房地产开发有限公司）与被上诉人（盘锦源隆物业管理有限公司）虽然是工商部门注册登记的两个法人，但是从名字上就可以看出，两个公司的关联性。事实上，地产商的法定代表人与被上诉人的法定代表人是父子关系，并且，被上诉人的法定代表人持有地产商10%的股份。这样非法选聘关联法人为业主提供物业服务的行为违反《公司法》禁止性规定，严重损害业主利益，同时，根据《合同法》相关规定，损害第三人利益的合同，属于无效合同。3、被上诉人属于非法选聘，违反法律规定同时，《辽宁省物业管理条例》第41条、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第2条、第3条等规定，住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘。基于地产商与被上诉人二者以上关系，被上诉人并未经过招投标程序选聘，也没有行政主管部门的批准文件，纯属地产商非法选聘，不具备合法主体资格。原审法院没有对以上事实进行审查，也没有在判决中写明。4、《纳帕溪谷前期物业管理服务协议》并非双方意思表示《纳帕溪谷前期物业管理服务协议》是上诉人买房时，地产商强迫签订的，其中物业服务价款、服务内容、收费方式等，合同中影响业主权利义务的各项规定全部由被上诉人一方规定，并非与业主协商签订，绝非上诉人真是意思表示。原审法院认定是双方意思表示没有事实依据。5、《纳帕溪谷前期物业管理服务协议》服务价款超过政府指导价格根据国家物业相关法规，前期物业服务合同由地产商与物业企业签订，并不是业主意思表示，因此服务价款应执行政府指导价格，这样不失公允，否则会侵害业主利益。盘锦市住建局、盘锦市物价局联合发布的《关于重新修订〈盘锦市住宅区物业服务收费等级指导标准〉通知》，该规范性文件作为盘锦市住建局与物价局为物业公司颁发《物业服务资格证》、《收费许可证》以及等级评定和收费标准的依据。本案物业合同价格明显超过文件规定，属于违法收费。6、2018年《辽宁省物业管理条例》颁布后，《纳帕溪谷前期物业管理服务协议》必然失效。2018年国家、省、市物业管理条例相继做出修改，《辽宁省物业管理条例》明确，前期物业合同期限不得超过3年，并报物业行政主管部门备案。合同期满，续签或解聘应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提髙收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。《纳帕溪谷前期物业管理服务协议》自2011年签订至今8年之久，自2018年《辽宁省物业管理条例》修改发布之日起，被上诉人从未向业主征求意见或重新签约，该协议应立即失效，不具有任何法律效力。因此被上诉人只能主张事实服务，应当通过举证服务事实主张相应的物业费，同时，也应当承担举证不能的责任。7、原审法院并没有对被上诉人提供的服务进行审理。无论《纳帕溪谷前期物业管理服务协议》是否合法有效，物业服务是一种合同行为，要求双方履行合同义务，被上诉人没有完全履行合同义务，上诉人具有抗辩权。本案应该对双方是否真实履行合同义务的事实部分进行重点审理。上诉人在原审中出示被上诉人服务缺陷的证据，包括小区服务问题的照片与视频、上诉人家中失窃导致财务损失4万余元的公安部门立案通知书等证明，原审法院并未对此核实，在判决中也只字未提，单凭一纸服务协议就判决上诉人全额缴纳物业服务费，违反法律规定，严重侵害上诉人合法权益。8、上诉人并未收到被上诉人催告通知原审中被上诉人用一张手拿催告通知单的照片证明上诉人收到催告通知，达不到证明效果。催告单上没有上诉人签名，照片上也没有上诉人，这只能说明是被上诉人为庭审举证而摆拍的照片，不具有证明力。9、主张2019年未发生的物业费，没有法律依据原被告之间不存在物业服务合同关系，且2019年并未结束，物业费不应该在诉求范围内，原审判决不应当支持。二、原告服务存在重大缺陷，严重损害业主利益。1、原告未进行承接查验《物业管理条例》、《物业承接查验办法》规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业企业应及时建立承验交接档案，妥善保管、业主共有，有权查阅复印。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。本案原告，与地产商之间未进行承接查验，致使小区内许多共用设施、专业设施不能正常使用，原告从未履行过修缮与赔偿责任。2、消防设施多年未经专业检验，存在重大安全隐患《消防法》、《辽宁省物业管理条例》等规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。物业服务企业对于电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备，应当按照有关法律、法规规定履行管理义务，委托专业机构定期维修和养护，确保使用安全。原告提供的《前期物业管理服务协议》中明确约定消防等专业设施维修保养等责任等相关条款，原告并未履行。3、原告服务缺陷致使小区长期存在几类重大问题。简要列举几项原告服务缺陷问题：一是安全保障问题。小区没有完整的封闭围墙，北侧院墙一直是铁皮栅栏，外侧是垃圾场，没有任何安全保障措施，业主多次反映原告无动于衷，致使多家业主被盜，原告称其自身不存在任何问题也不承担任何责任，借口监控死角，没有向公安部门提供任何证据，事后也未做任何修缮与整改，此现象一直持续至今。二是绿化问题。小区绿植长期无不浇水施肥，致使多处大面积草坪枯萎脱落，从未补种。三是违建问题。小区内多处乱搭乱建，改变楼体外观与颜色，侵占公共绿地等现象，严重违反国家相关法律法规，原告从未制止。四是多处存在安全隐患。小区内景观灯等供电线路裸露，接线混乱，不做防水处理，严重危及生命安全。五是水系景观成重污染水体。小区水系从未做过净化处理，一池恶臭，蚊虫聚集，严重影响业主生活。六是纵容地产商向小区内违规排污。2019年7月，地产商开发周边区域，将建筑施工污水排放到纳帕溪谷小区中心主路的路面上，原告不但不制止，而且为其提供方便。七是相邻小区依云小镇的物业服务也是由原告负责，在没有增加工作人员情况下，原告利用现有资源同时管理两个小区，势必侵害业主权益。八是侵吞公共设施广告收入。原告利用小区内公共设施为地产商做商业广告，从未将收入分配给全体业主，私自侵吞。4、物业费收支从未公布，资金使用及去向不明《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《辽宁省物业管理条例》规定，物业服务企业应当明码标价，公示服务内容与标准和收费项目与标准等有关情况。对物业服务各项资金收支建立台账，定期如实公示物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公布物业服务资金收支情况，并接受业主监督和业主委员会核查。入住以来，原告从未公示任何相关信息，物业费收支去向不明。三、原告严重侵害被告合法权益。1、因原告安保义务存在重大缺陷，致使被告家曾被盗，造成经济损失约4万元，被告报警后，原告借口监控死角，未向公安机关提供任何证据，事后也未对围墙与监控系统做出任何改善。随后，多家业主被盗。2、被告家屋顶瓦片脱落，险些伤人，被告向原告报修，原告以瓦片已过保修期，应由被告自行出钱更换为由拒绝维修，也未采取任何紧急措施。屋顶为公共区域，《前期物业管理服务协议》中也有关于紧急处理的相关规定，原告并未按照合同履行相关义务。四、原告涉嫌逃税罪。自2011年以来，原告收取物业费只开收据，从未向业主开据增值税发票，涉嫌偷税漏税，额度巨大。五、被告不缴纳物业费，是在行使合同履行抗辩权。《辽宁省物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业企业违反合同约定，不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。物业合同属双务合同，受《合同法》调整，缴纳物业费与物业服务之间构成相对义务。本案，《前期物业管理服务协议》自始无效，原告主张事实服务，也是一种对等义务。业主曾多次以与原告沟通、向行政部门投诉、请求社区街道出面协调等多种方式进行维权活动，均未得到有效解决，原告一直无动于衷，毫无整改表现。无奈之下，被告向原告明确表示，拒缴物业费是原告服务缺陷所至，是在行使合同履行抗辩权。原告在不具备合同关系情况下，单方面强行主张服务，又不履行义务的行为，对小区业主合法权益造成极大侵害，在此，被告保留追究原告损害赔偿责任的权利。六、原告应向法庭提交物业服务档案与证据，自证主张原告在不具备合法资质、合同无效情况下，一厢情愿主张“事实服务”，起诉被告按其单方制定的价格全额缴纳物业费。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》合同纠纷“谁主张谁举证”原则，原告应对其物业服务项目实际履行情况承担举证责任。同时，原告应将物业资质，收费资质，承接查验收手续，服务标准，服务项目，收费价格、依据等，以及事实服务涉及到的各种专项合同，委托专业机构维修保养合同，物业接收服务档案，共有设施、设备维修记录档案，账目收支、花销去向等凭证，不限于以上所有相关证明材料，一并提交法院，支持自己的诉讼请求。综上所述，原审法院并未对本案事实部分进行审理，在事实不清、证据不足情况下做出违法判决，导致上诉人合法权益受到侵害，请求二审法院查明事实，秉公审理，以维护上诉人合法权益。物业服务已经成为社会大问题，作为普通公民上诉人并非不想缴纳物业费，而是要追求对待消费的公平交易，由衷恳请二审法院为社会营造公平交易良好氛围。 源隆物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确请求二审依法维持原判。 源隆物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告给付2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费13,233.00元，并自逾期之日起按日3‰的标准支付违约金直至物业费缴纳完毕之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：源隆物业公司是盘锦市大洼区纳帕溪谷小区的物业服务公司，迟明庆与迟丽薇系父女关系，迟丽薇系房屋所有权人，迟明庆是房屋实际居住人，系该小区A3-1225室业主，房屋建筑面积334.16平方米。2011年3月19日，源隆物业公司（甲方）与迟明庆、迟丽薇（乙方）签订纳帕溪谷《前期物业管理服务协议》，关于双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等内容达成一致意见，双方约定乙方交纳费用时间：物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收，并在办理入伙手续时向甲方预交一年的物业费；住宅按建筑面积2.20元/月/平方米收取物业费；每次交纳费用时间：每季度首月5日前交纳；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金。盘锦源隆房地产开发有限公司于2010年12月31日向迟丽薇发出入住通知单。二上诉人向源隆物业公司交纳至2018年6月30日的物业服务费。二上诉人未交纳2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费13,233.00元（334.16平方米×2.20元/月/平方米×18个月）。源隆物业公司于2018年11月1日、2019年4月30日在二上诉人家门上张贴缴费通知单，对其欠交的服务费进行催收。现源隆物业公司起诉至法院，要求二上诉人向被上诉人给付2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费13,233.00元，并自逾期交费之日起按欠费总额的日3‰的标准支付逾期交费违约金直至物业费缴纳完毕之日止。 一审法院认为，二上诉人与被上诉人签订的纳帕溪谷《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，为有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务。被上诉人依据该合同为纳帕溪谷小区的业主提供了物业管理和服务，二上诉人作为该小区业主，应履行交纳物业管理费的义务，故对被上诉人要求二上诉人向被上诉人给付2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费13,233.00元的诉讼请求，本院予以支持。关于被上诉人要求二上诉人给付违约金的诉讼请求，二上诉人未及时如约交纳物业费，应承担违约责任，协议中约定“从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金”的标准过高，故违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付。关于二上诉人所述被强迫签定物业服务合同的抗辩理由，二上诉人未提供相关证据证明，本院不予支持。关于二上诉人提出收费标准超标的抗辩理由，未提供证据证明，且二上诉人已交纳至2018年6月30日物业服务费，对物业服务费的认可，本院不予支持。综上所述，被上诉人要求二上诉人给付物业费及违约金的诉讼请求，符合相关法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：迟明庆、迟丽薇于本判决生效后七日内给付源隆物业公司2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费13,233.00元及违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，其中2018年7月1日至2018年9月31日物业费2,205.50元的违约金，自2018年7月6日起，计算至本判决确定的给付之日止；2018年10月1日至2018年12月31日物业费2,205.50元的违约金，自2018年10月6日起，计算至本判决确定的给付之日止；2019年1月1日至2019年3月30日物业费2,205.50元的违约金，自2019年1月6日起，计算至本判决确定的给付之日止；2019年4月1日至2019年6月30日物业费2,205.50元的违约金，自2019年4月6日起，计算至本判决确定的给付之日止；2019年7月1日至2019年9月30日物业费2,205.50元的违约金，自2019年7月6日起，计算至本判决确定的给付之日止；2019年10月1日至2019年12月31日物业费2,205.50元的违约金，自2019年10月6日起，计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费131元，减半收取计65.50元，由迟明庆、迟丽薇负担。 二审中，上诉人提供辽宁省物价局2018年下发的7号文件。内容是对关于对前期物业收费标准的管理，证明被上诉人应该就物业服务标准和物业服务的项目在小区内的显著位置进行公示，被上诉人这些年都没有做到。经质证，对该份证据的真实性没有异议，但是不能证明上诉人所证明的问题，上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议，约定了物业公司的服务内容及收费标准，物业公司不存在违约的情形，物业公司提供的服务也符合合同约定。经审查，本院对该份证据的真实性予以采信，但即便物业公司未按照该文件的规定对物业服务标准和物业服务的项目进行公示，也不能以此否定物业服务合同的效力并作为拒交物业费的理由。本院二审认定的事实与一审认定一致。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于上诉人是否应支付物业费问题。上诉人接受了被上诉人的物业服务，就应按物业服务合同的约定交纳物业费。故被上诉人主张上诉人给付物业费的请求应予支持。关于上诉人是否应支付违约金问题。物业公司作为服务行业，其应提高自身服务水平，给业主提供良好的生活环境。根据一审、二审庭审调查，物业公司与业主沟通不畅，存在服务不到位、不及时以及服务标准及服务项目不透明等情况，故对源隆物业公司要求给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，部分应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初2848号民事判决为：迟明庆、迟丽薇于本判决生效后七日内给付盘锦源隆物业管理有限公司2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费13,233.00元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回盘锦源隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费131元，减半收取计65.50元，二审案件受理费131元，均由上诉人迟明庆、迟丽薇负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 孙继晨 审判员 温 宇 二〇二〇年七月八日 书记员 宋 扬