北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初26368号原告：北京世纪博雅物业管理有限公司，住所地北京市密云区顺城胡同5号。法定代表人：张忆民，董事长。委托诉讼代理人：闫萍，北京卫之平律师事务所律师。被告：仇志方，男，1976年10月28日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：袁媛（仇志方之妻），住北京市海淀区。原告北京世纪博雅物业管理有限公司（以下简称世纪博雅公司）与被告仇志方物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪博雅公司委托诉讼代理人闫萍，被告仇志方及其委托诉讼代理人袁媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世纪博雅公司向本院提出诉讼请求：1、判令仇志方支付物业管理费6294.75元，违约金3700元。事实与理由：2003年2月11日，北京世纪兴业房地产开发有限公司（以下继承世纪兴业公司）与世纪博雅公司签订《博雅西园物业管理委托合同》，约定世纪兴业公司将博雅西园项目委托给世纪博雅公司实行物业管理。合同第二十三条规定，5至20号楼应按建筑面积每月每平方米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取物业管理费。合同签订后，世纪博雅公司为博雅西园提供物业服务，物业管理费收费标准为2.48元每月每平方米。2008年7月23日，博雅西园业委会与世纪博雅公司签订《博雅西园物业服务合同》，有效期至2010年12月31日。合同约定，5至20号楼应按建筑面积每月每平米1.78元交纳物业费；业主无正常原因逾期交纳物业服务费的，世纪博雅公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金，世纪物业公司服务至2010年12月31日。仇志方是博雅西园X室业主，入住后自2004年10月1日至2005年12月31日，2006年7月1日至2006年12月31日，2008年7月1日至2008年12月31日，2010年1月1日至2010年12月31日均未交纳物业管理费，为维护合法权益，故诉至法院。仇志方辩称，涉案房屋是2005年3月5日交付完毕，物业费应该是从该时间开始计算；我交纳的装修押金物业公司一直未退还，因此我没有交纳物业费，我有正当理由不交纳物业费，所以不应收取违约金。因楼下的住户反映屋顶漏水，我与开发商及世纪博雅公司多次协商解决，并多次进行了修复，产生了费用。本院经审理认定事实如下：仇志方系北京市海淀区农大南路厢黄旗43号博雅西园X室业主，房屋面积115.93平方米。2003年2月11日，世纪兴业公司与世纪博雅公司签订《博雅西园物业管理委托合同》，该合同约定：世纪兴业公司将博雅西园项目委托给世纪博雅公司实行物业管理，由世纪博雅公司负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、代收代缴费用、车位管理服务费等费用；委托管理期限为自本合同签字生效之日起至业主委员会选聘新的物业管理公司止；物业管理服务费，5-20号楼由世纪博雅公司按建筑面积每月每平方米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。合同签订后，世纪博雅公司开始为博雅西园提供物业服务，涉案房屋所在的18号楼确定的物业管理费标准为每月每平方米2.48元。此后，北京市海淀区博雅西园业主委员会成立。2008年7月23日，博雅西园业委会与世纪博雅公司签订《博雅西园物业服务合同》，该合同约定：物业服务期限为18个月；物业服务费标准为5-20楼按建筑面积每月每平方米1.78元交纳；业主应按季度预交纳物业服务费；个别业主无正常原因逾期交纳物业服务费的，世纪博雅公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金，逾期60日仍未缴纳物业服务费，有关当事人需向世纪博雅公司支付为追讨欠款而发生的额外费用。合同签订后，世纪博雅公司为博雅西园提供物业服务至2010年12月31日。诉讼中，仇志方向本院提交了2005年3月5日验收房屋证明，承诺书、交费收据等，用以证明其实际入住时间为2005年3月5日。对此，世纪博雅公司称不清楚仇志方的入住时间。诉讼中，仇志方称，其未交纳物业费的原因系世纪博雅公司未退还装修保证金，同时本案超过诉讼时效。对此，世纪博雅称不清楚保证金是否退还。诉讼中，世纪博雅公司向本院提交了2012年12月31日北京市中信公证处出具的（2012）京中信内经证字23227号公证书、2014年12月10日北京市方正公证处出具的（2014）京方正内经证字第19169号公证书用以证明该公司于2003年7月至2010年12月31日期间为博雅小区提供物业服务，在此期间该小区部分业主未按照合同约定交纳物业费及相关费用，其在博雅西园小区内张贴《博雅西园住宅物业费欠费表》、《博雅西园业主欠费明细表》、《底商欠费明细统计》对物业费及相关费用进行过催缴，用以证明其起诉未过诉讼时效。同时，世纪博雅公司向本院提交了北京兰润园林设计有限公司出具的证明，显示该公司于2006年2月13日至2010百年12月31日负责小区绿化养护工作；北京智远房地产经纪有限公司出具的证明，显示该公司于2003年10月1日至2010年12月31日负责小区业主房屋咨询的服务；北京日泰凯达机电设备有限公司出具的证明，显示该公司于2007年4月19日至2010年12月31日负责小区电梯维保服务，上述三份证明均记载，世纪博雅公司在各公司合同期间，于每季度收取物业管理费时在各单元门处级公示栏旁张贴公告及《博雅西园住宅物业费欠费表》，以便通知业主交纳物业管理费，包含当其物业费用及从公司服务之日起到张贴公告之日期间各欠费业主所欠的物业管理费。本院认为，世纪博雅公司受博雅西园建设单位世纪兴业公司委托对博雅西园小区提供物业服务，仇志方作为博雅西园的业主，应当向建设单位委托的前期物业公司支付相关物业服务费用。2008年7月23日签订的《博雅西园物业服务合同》，是博雅西园业委会与世纪博雅公司所签，该合同合法有效，对于博雅西园小区的全体业主均具有法律约束力，在世纪博雅公司已依约提供物业服务的情况下，仇志方作为业主亦应支付相应的物业服务费。根据仇志方提交的房屋验收表、承诺书等证据，可以显示仇志方的收房时间为2005年3月5日，世纪博雅公司不能陈述仇志方的实际入住时间，亦未能提供相反证据证明仇志方的入住时间为2004年10月1日，故本院认为仇志方的入住时间为2005年3月5日。对于入住前的的物业管理费，本院不予支持。关于本案的诉讼时效，世纪博雅公司对于仇志方拖欠物业管理费，未提交充分有效的证据证明仇志方在欠缴物业费后，对其欠缴部分世纪博雅公司向仇志方主张过相关权利的证据。世纪博雅公司提供的北京兰润园林设计有限公司证明、北京智远房地产经纪有限公司证明、北京日泰凯达机电设备有限公司证明三份证据不能证明其公司在诉讼时效期间内向欠费的业主主张过物业费，本院对该证据的证明目的不予采信。同时其提供的公证书只能证明其在撤出博雅西园小区之后，分别于2012年、2014年、2016年通过张贴通知的方式对欠费业主主张了相关权利，此时距郭丽伟拖欠相关费用已近7年。虽对于世纪博雅公司主张欠缴的物业管理服务费，不能过分严苛诉讼时效，但法律规定的诉讼时效亦不能无理由随意突破。现世纪博雅公司要求郭丽伟支付2005年3月5日至2005年12月31日、2006年7月1日至2006年12月31日、2008年7月1日至2008年12月31日的物业管理服务费，超过了法律规定的诉讼时效，对其诉讼请求，本院不予支持。对于仇志方拖欠的2010年1月1日至2010年12月31日的物业管理费，现世纪博雅公司要求仇志方支付的请求，于法有据，法院予以支持。鉴于仇志方未按时交费系因对维修保证金不满所致，非属恶意拖欠，故对世纪博雅公司要求仇志方支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、仇志方于本判决生效后七日内给付北京世纪博雅物业管理有限公司物业管理费2476.26元；二、驳回北京世纪博雅物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元（北京世纪博雅物业管理有限公司已预交），由北京世纪博雅物业管理有限公司负担19元，已交纳；由仇志方负担6元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  冯京晶二〇一七年八月十六日书记员  李珊珊