陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终42号 上诉人（原审原告）：马建军，男，1961年8月5日出生，汉族，住陕西省泾阳县，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：雷向民，陕西枫叶律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陕西世纪新城物业管理有限公司，住所地：陕西省西咸新区商铺。 法定代表人：高围，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海龙，该公司法务。 委托诉讼代理人：耿渭杰，陕西为民律师事务所律师。 上诉人马建军与上诉人陕西世纪新城物业管理有限公司（以下简称世纪新城公司）因租赁合同纠纷一案，均不服陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马建军的委托诉讼代理人雷向民，被上诉人世纪新城公司的委托诉讼代理人王海龙、耿渭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马建军上诉请求：撤销原判第二项，依法改判被上诉人将位于泾阳县XX广场XX层XX号商铺恢复原状后返还给上诉人，并支付至返还商铺之日实际使用商铺期间的租金，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以“原告请求被告将租赁的商铺返还给原告，就个案原告请求符合法律规定，但支持该请求难以执行，且不利于社会稳定”为由，驳回返还商铺请求属于认定事实不清。上诉人购买的是实体商铺并非虚拟商铺，有明确的四至，可以返还。一审适用物权法第7、71条规定，属于适用法律错误，上诉人的请求符合物权法第235条规定。 世纪新城公司辩称，马建军并非房屋所有权人，不具有本案诉讼主体资格，该商铺所有权人是马力。租赁合同到期后，答辩人继续向上诉人打款，变成了不定期合同，上诉人并未要求解除合同。商铺没有明确的点作为四至，很可能对方所处的位置就是公共区域，要求返还公共区域明显是不合理的要求。原判第一项是正确的。 世纪新城公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉请，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：马建军主体不适格，马建军与上诉人签订租赁合同的行为只是表见代理。扣除租金的10%的依据及该费用的用途，一审判决尚未查清，上诉人在租赁期内扣除的租金的10%是依照合同约定承担的维修费用。需要说明的是，一审判决作出不能单独向个别业主商铺业主返还房屋的裁判是正确的。 马建军辩称，答辩人是租赁合同主体，答辩人与商铺所有人马力是父子关系，付款也是打给答辩人，答辩人是适格的诉讼主体。扣除10%的租金没有依据，合同明确约定。返还商铺请求符合法律规定，应当返还。 马建军向一审法院起诉请求：被告将位于泾阳县XX街XX大街XX广场XX层XX号铺位返还给原告，并恢复到陕西大唐城建投资有限公司（以下简称大唐城建公司）交房时的状态；被告返还租赁合同期内扣除原告的10%的租金17504.93元；被告向原告支付至实际返还商铺之日的租金，截止2019年6月30日应付租金6611.44元；案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年2月21日，原告购买大唐城建公司开发的位于泾阳县XX街XX城XX楼XX层XX号商铺，面积为31.52㎡，其中套内面积19.16㎡，公摊面积12.36㎡。原告于2014年6月11日一次性付清总购房款729372元。2014年5月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定1、租赁商铺：位于泾阳县XX街XX大街XX广场XX层XX号铺位，建筑面积31.52㎡；2、租赁费：乙方（被告物业公司）每年按房价总额的8%向甲方（原告）支付租金；3、租金支付方式为按季某某支付，自房屋交付之日其每三个月的最后三日为租金支付日，支付下季某某租金；4、租赁期限为三年，计2015年12月31日至2018年12月31日止，具体起租期限以实际交付之日所签订的交付确认书为准并顺延至三年。5、《租赁合同》第九条中约定租赁期限届满前六个月，经与全体商铺面积70%以上业主协商续租租期及租金并达成一致意见，为整体运营需要，乙方有权要求其他业主按照协商意见签订续租合同，甲方不得拒绝签约。十一条中约定乙方未按期支付租金，逾期十五日后，应按月租金的万分之一支付甲方违约金，超过30日以上，甲方有权解除本合同，并要求乙方按月租金的百分之一支付违约金。租赁期限内，被告向原告按房价总额的8%的90%支付租赁费。合同到期后，双方就租赁费未达成协议。 一审法院认为，原被告签订的租赁合同成立、合法、有效。双方应按照约定全面履行自己的义务。该租赁合同第二条约定乙方每年需按房价总额的8%向甲方支付租金，而被告只支付合同约定的90%租金。被告辩称未支付的10%的租赁费是双方增加、变更条款，因原告不认可，被告未提供证据证明，故对其辩称不予采纳，原告请求被告支付10%租金予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。而本案原被告签订的租赁合同到期后，双方就后期租赁费的多少未达成协议。原告请求被告将租赁的商铺返还原告，就个案原告请求符合法律规定。原被告签订的租赁合同第九条规定，“租赁期间届满六个月，经与全体商铺面积70%以上业主协商续租租期及租金并达成一致意见，为整体运营需要，乙方有权要求其他业主按照协商意见签订续租合同，甲方不得拒绝签约，否则视为是对面积70%业主和乙方的权利的损害，乙方有权以相邻关系或公共利益受到损害要求赔偿”。原告租赁给被告的商铺，不是独立的商铺，且无明确的四至，支持原告返还商铺请求将难以执行。且被告租赁原告在内三百多户商铺及一百多户回迁商铺业主委托被告进行统一规划、统一招商、统一经营管理，该情况原告亦知晓。支持原告返还商铺的请求，将涉及不特定多数商铺所有人、回迁商铺业主及商业经营户的利益，不利于社会稳定。应由原告在内的面积70%以上业主与被告协商续租租期及租金或按照法律规定可进行共同诉讼。故就原告个案返还商铺请求不予支持。原告请求2019年元月以后租金与返还商铺请求将来一并解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告世纪新城公司于本判决生效后10日内支付原告马建军租赁费17504.93元；二、驳回原告马建军的其他诉讼请求。案件受理费70元（原告已预交），由原告马建军承担45元，被告世纪新城公司承担25元。 二审查明：案涉商铺为马建军之子马力购买，世纪新城公司以每季某某7976元向马力账户支付了2019年—2020年第一季某某的租金。本院对一审查明的其他基本事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：马建军是否为本案适格诉讼主体；世纪新城公司是否应立即返还承租马建军的案涉商铺并支付占用费；世纪新城公司应否返还扣除的10%的租金。 焦点一。案涉商铺的出租人马建军与购买人马力系父子关系，马力对以父亲马建军名义出租该商铺没有异议，世纪新城公司对此是知情的，马建军作为租赁合同主体提起本案诉讼主体适格。 焦点二。马力与出卖人大唐建设公司签订的《商品房买卖合同》约定，出售商铺位于XX城XX楼，用途为商业且仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的用途，出卖人也不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。大唐建设公司未与马力签署商品房交接单，而是直接交付于关联公司世纪新城公司，马力及马建军对该移交方式予以接受。世纪新城公司与马建军签订的《租赁合同》亦载明，签约目的在于营造商业氛围，提高地段商业价值，对“大唐中心广场”商铺进行统一规划，统一招商，统一经营管理，以最大发挥商铺利用价值，世纪新城公司有权根据整体运营招商需要对承租房屋进行整体装修、整体出租或转租。案涉商铺并非有墙有顶相对封闭的独立空间，众多业主所购买的面积在平面上紧密相连，在空间上没有分割墙体，业主之间的空间权利无法区分，处于交织状态，很难将业主购买的面积当作房屋来看待，作为建筑物区分所有权中专有部分的专有性在本案中体现的不十分清楚，客观上难以实现其独立价值，只有当“大唐中心广场”所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义和价值才可以得到充分体现。从上述事实可以看出，马建军在其子马力购买商铺时，已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应该知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，只有服从大多数业主的整体意志，才能够实现共赢。虽双方租赁合同已到期，纯粹从法理上讲马建军上诉请求返还商铺应予支持，但案涉商场业主众多，意见不一，当事人及在相关部门协助下的协商并未完全破裂，世纪新城公司也在自动履行部分租金，世纪新城公司招租期限尚未届满、有的即将届满，新冠病毒疫情影响之后当地经济正在恢复之中，尚无证据表明大部分业主拒绝延长租赁期限，目前该商铺无法实际分割，返还该商铺可能会侵害其他业主的利益。综上所述，本案暂不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于马建军要求返还商铺的上诉请求目前不宜支持。本案起诉的根本原因在于合同到期后世纪新城公司因经营状况不佳按其测算标准拨付租金引起业主不满，在当地政府职能部门参与协调下，大部分业主理解世纪新城公司的经营状况愿意让步但未形成共识，部分业主与世纪新城公司续签了新的租赁合同，大部分业主尚在磋商中，本院向双方当事人晓以利害充分释明调解是化解此类纠纷、实现当事人利益最大化的最佳途径，但马建军仍未与世纪新城公司达成新的租金标准，在此情况下，根据合同法第236条关于原租赁合同转化为不定期租赁、原租赁合同继续有效的立法精神，应判令世纪新城公司按双方签订的原租赁合同的标准向马建军支付占用费，原审认为“原告2019年元月以后租金与返还商铺请求将来一并解决”不当。当然，调解贯穿于诉前、诉中、诉后整个过程，双方亦可以在后续的执行中进一步协商解决。 焦点三。世纪新城公司在一审中称其扣除的10%租金为运营管理费用，在二审中则称是代为实施维修的费用。经审查，世纪新城公司提供的相应证据反映的支出内容大部分为满足商业经营的改造费用支出，即使存在少部分维修费用也无法证明扣除10%租金是适当的。原审该判项亦无不当。 综上所述，上诉人马建军的上诉请求应予部分支持，上诉人世纪新城公司的上诉请求不予支持；一审判决应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初2879号民事判决第一项。 二、撤销陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初2879号民事判决第二项。 三、世纪新城公司于本判决生效之日起十日内向马建军支付2019年后产生的商铺占用费（按双方2014年5月20日签订的《租赁合同》约定的年租金标准即729372元×8%＝58349.76元计算，执行中应扣除世纪新城公司已履行金额。在执行中和解的，按和解协议执行）。 四、驳回马建军的其他诉讼请求。 一审诉讼费70元，由上诉人世纪新城公司负担45元，由上诉人马建军负担25元；二审诉讼费288元（上诉人马建军预交50元，上诉人世纪新城公司预交238元），由上诉人世纪新城公司负担263元，由上诉人马建军负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二〇年六月十九日 书记员  张鼎瑶 1