湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5777号上诉人（原审原告）：鲁芳芳，女，汉族，1988年9月1日出生，身份证住址湖北省宣城市。上诉人（原审原告）：刘少芳，男，汉族，1987年1月20日出生，身份证住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：鲁芳芳，系刘少芳的妻子，身份信息同上。被上诉人（原审被告）：叶蓓，女，汉族，1995年2月22日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：叶安源，系叶蓓父亲。委托诉讼代理人：褚慧平，系叶蓓母亲。上诉人刘少芳、鲁芳芳因与被上诉人叶蓓房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。刘少芳、鲁芳芳上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人支付违约金269200元；被上诉人承担本案一、二审的诉讼费和担保费880元。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.被上诉人没有提出违约金过高的主张。2.一审法院认定的违约金数额过低。上诉人主张的损失包括：房屋差价6000元是实际存在的损失；利率损失13万元是可预期的利益；为做诉前担保花费880元，紫金财产保险股份有限公司开具了电子发票。二、一审法院适用法律错误。上诉人一审对实际的、可预期的损失及利益进行了充分举证，被上诉人并没有提供证据证明损失过高，故一审法院适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条错误。违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，如果法院过分降低违约金数额，可能诱使不诚信的当事人在签订合同时随意约定违约金，而违约时仅需提出过高的抗辩即由守约方承担不利后果。叶蓓辩称，上诉人没有在2019年5月22日解除抵押，违约在先，被上诉人没有违约。2019年5月26日上诉人已经将房屋另卖，与5月22日解除抵押的日期进行比较，四天的时间不存在房屋差价和利率损失。880元因担保产生的费用与被上诉人无关。一审法院适用法律无误，被上诉人认可一审判决。刘少芳、鲁芳芳向一审法院起诉请求：1、确认解除刘少芳、鲁芳芳与叶蓓签订的《武汉市存量房买卖合同》，并判令叶蓓支付违约金269200元及律师代理费13460元；2、叶蓓承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘少芳与鲁芳芳为夫妻关系。2019年4月23日，刘少芳、鲁芳芳与叶蓓签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：刘少芳、鲁芳芳将位于武汉东湖新技术开发区高新四路1号武汉万科魅力之城十三区2栋1单元25层03室房屋出售给叶蓓，房屋已设定抵押，抵押权人为：中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市青山区支行，抵押登记为2017年4月5日，出卖人最迟应于2019年5月22日前办理完解除抵押登记手续；该房屋按套转让，转让价格为1346000元，付款方式为贷款支付，即房屋转让价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金，双方约定定金为100000元，买受人应于签订本合同后3个工作日内将第一笔定金100000元通过理房通支付的方式支付给出卖人；本条所约定的定金如部分或全部通过理房通支付的，买受人将定金支付至理房通监管账户后，视为出卖人收讫，发生定金效力；买受人应在买卖双方至房管局办理过户手续并出具买房不动产权收件单当时将第一笔首付款726000元自行支付给出卖人；买受人拟贷款金额为510000元，于本合同签订后10个工作日内出卖人取得不动产权证后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买受双方应提交贷款机构所需全部资料并按照贷款机构要求签署所需法律文书，若买受人因自身原因初次贷款未获得贷款机构批准，买卖双方同意在买受人贷款未获得批准之日起3个工作日内继续向其他贷款机构申请贷款（继续申请最多不超过2家贷款机构），若买受人贷款最终未获得批准，则买受人自行筹齐剩余房价款，在权属转移登记当日见不动产收件单时以自行划转的方式支付给出卖人。另查明：买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋转让价万分之五的违约金；若出卖人逾期履行本合同约定义务超过15日或有其他根本违约情形的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项；若买受人有拒绝购买房屋或逾期履行本合同约定义务超过十五日等根本违约行为，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让价20%的违约金；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。再查明：签订合同后，叶蓓未向刘少芳、鲁芳芳支付定金100000元，刘少芳、鲁芳芳于2019年4月29日向叶蓓发出催告履行合同通知书，通知书写明：要求叶蓓支付定金100000元及滞纳金，叶蓓未支付；2019年5月7日，刘少芳、鲁芳芳向叶蓓发出合同解除通知书，通知书写明：叶蓓未按时支付定金，经催告仍不履行，因叶蓓违约造成刘少芳、鲁芳芳巨大损失，为此，刘少芳、鲁芳芳提出解除商品房买卖合同并依法追究叶蓓违约责任。一审法院认为：刘少芳、鲁芳芳与叶蓓签订《武汉市存量房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。叶蓓主张合同的签订为刘少芳、鲁芳芳诱导，但未能提供相应证据，一审法院对叶蓓的答辩理由不予认可。合同约定，叶蓓应在签订合同之日3日内支付定金，一审庭审答辩中，叶蓓认可其未支付定金的事实。根据双方签订《武汉市存量房买卖合同》“若买受人有拒绝购买房屋或逾期履行本合同约定义务超过十五日等根本违约行为，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”约定，叶蓓未按照合同约定时间交付定金，刘少芳、鲁芳芳享有合同解除权，2019年5月10日，通知书到达叶蓓，合同已经解除。叶蓓提出刘少芳、鲁芳芳未在2019年5月22日前履行解除房屋抵押义务，叶蓓享有先履行抗辩权，因叶蓓履行定金支付义务在先，一审法院对叶蓓该抗辩意见不予认可；刘少芳、鲁芳芳主张叶蓓按照合同约定支付违约金，因叶蓓主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院酌情对违约金以刘少芳、鲁芳芳损失的1.3倍进行调整。根据刘少芳、鲁芳芳的举证，一审法院对其主张损失认定如下：刘少芳、鲁芳芳主张错失意向房产损失并不明确，房屋差价系其自行出售行为，一审法院对其主张损失不予支持。刘少芳、鲁芳芳主张利率上调导致利息增多，其提供证据不能达到其证明目的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，刘少芳、鲁芳芳应承担举证不能的法律后果，一审法院对其利率主张不予支持。刘少芳、鲁芳芳要求叶蓓支付其律师费13460元，其提供的证据《法律服务合同》及增值税发票显示其法律服务费用为3000元，一审法院对其3000元律师费损失予以认可。故一审法院支持刘少芳、鲁芳芳主张违约金金额为3000元×1.3=3900元。因叶蓓未支付定金，按照合同“本条所约定的定金如部分或全部通过理房通支付的，买受人将定金支付至理房通监管账户后，视为出卖人收讫，发生定金效力”的约定，本合同不发生定金效力。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条的规定，一审判决：一、刘少芳、鲁芳芳与叶蓓签订的《武汉市存量房买卖合同》已于2019年5月10日解除；二、叶蓓于本判决生效十日内向刘少芳、鲁芳芳支付违约金3900元；三、驳回刘少芳、鲁芳芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2770元（已减半收取），由刘少芳、鲁芳芳负担1939元，由叶蓓负担831元。二审时，上诉人提交了一份其与案外人签订的房屋买卖合同的复印件，拟证明涉诉房屋另售价格比本案合同约定的售价少6000元。被上诉人对上述证据的真实性予以认可。本院对上述证据予以采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效，被上诉人叶蓓未按合同约定支付定金，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于6000元房屋差价款，因被上诉人违约导致合同解除，上诉人将房屋另售他人的差价损失属于直接损失，被上诉人对上诉人提交的其与案外人签订的房屋买卖合同的真实性予以认可，故本院对该项损失予以支持。关于13万元的利率损失，上诉人主张因被上诉人违约造成其不能及时购买新房、签订贷款合同，由此造成的利率上调的损失应当由被上诉人赔偿，并申请法院调查2019年6月前及6月后贷款利率差。本院认为，上诉人贷款审批通过的时间是2019年8月份，本案合同签订时间是2019年4月份，合同没有明确约定支付首付款的时间，办理贷款手续通常也要花费一定的时间，故很难认定被上诉人未履行合同与上诉人的利率损失存在直接因果关系，被上诉人在签订本案合同之初也无法预计不履行合同会导致上诉人利率损失，故本院对上诉人的调查取证申请不予准许，对该项损失不予支持。关于880元保险服务费，根据双方合同约定“违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费”，该费用是上诉人为本案诉前担保所花费的，本院对上诉人依据合同主张的该项损失予以支持。至于上诉人提到的被上诉人一审对损失过高没有抗辩，经查，被上诉人在一审答辩状和调查中均表明了合同约定的违约金过高，请求法院予以调减。一审法院行使自由裁量权酌情对违约金以刘少芳、鲁芳芳损失的1.3倍进行调整，本院予以尊重，故被上诉人应当支付上诉人的违约金为12844元【（3000元+6000元+880元）×1.3=12844元】。综上所述，刘少芳、鲁芳芳的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3236号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3236号民事判决第二项、第三项；三、叶蓓于本判决生效十日内向刘少芳、鲁芳芳支付违约金12844元；四、驳回刘少芳、鲁芳芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2770元（已减半收取），由刘少芳、鲁芳芳负担1900元，叶蓓负担870元；二审案件受理费5540元，由刘少芳、鲁芳芳负担3800元，叶蓓负担1740元。本判决为终审判决。审判长 宋 飞审判员 胡铭俊审判员 申光伟二〇二〇年七月三日法官助理庄敏书记员庄敏