陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民初493号原告：甲公司。法定代表人：王晓红，该公司董事长。委托诉讼代理人：张麦昌，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：乙公司。法定代表人：梁玉梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：马武民，陕西哲尊律师事务所律师。原告甲公司（以下简称甲公司）诉被告乙公司（以下简称乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甲公司委托诉讼代理人张麦昌，被告乙公司委托诉讼代理人马武民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甲公司向本院提出诉讼请求：确认被告构成违约并判令被告承担违约责任共计4665.6万元。事实和理由：2012年11月22日，后村集体经济组织即被告乙公司与原告签订了租赁合同。合同约定被告将位于某路约20000平方米的住宅底商出租给原告用于商业经营，租赁期限为20年；租金按年支付，初始租金按每平方米48.6元计算；被告应当提供正式税务发票，否则原告有权拒绝支付租金；租赁合同还约定了房屋维修、改建与装修的相关问题与责任。租赁合同还详细约定了双方的权利与义务以及转租、房屋返还、所有权变动、违约责任、合同变更与解除、合同争议解决方式等问题。还特别以附件形式约定了交房工程条件。合同约定后，原告依约履行了自己的义务，首先按约定将1100万租金支付给被告，然后对整个项目进行了规划、装修、设备安装和广告宣传等，投入了大量的人力、物力与财力，为长期经营做了充分的准备。此后每年均依约履行支付租金义务，甚至应被告要求提前支付了80万租金。自双方租赁合同签订以来，被告长时间不能按照约定履行交房义务，后来在雁塔办的协调下，于2014年1月26日签订补充协议，补充协议约定在房屋交付条件不完备的情况下，确认2013年8月15日为交房日和起租日，并约定了3300千瓦正式供电容量应于2014年4月30日接通到位，E-06#楼商用天然气调压箱（980立方/小时）应于2014年5月30日接装到位等。补充协议签订以来，被告依旧违约不断，导致合同不能得到正常履行。被告违反《租赁合同》3.1项，未能提供房屋所有权证、建筑工程峻工环境保护验收报告等证书；违反《租赁合同》第7.1项、第14.4项，未能向原告提供单独计量水、电、气的计量表，违反《租赁合同》附件一《关于房屋交付及道路开通的相关约定》第二条，长时间提供的用电容量不足1000千瓦，改进后的用电容量仍达不到合同约定3300千瓦的容量要求。而且被告未将小区居民电梯用电、水泵用电、区内公共照明用电和商业用电分用不同的变压器，也增加了用电风险。违反《租赁合同》及附件的约定8#、9#号楼之间的E-S6楼商业燃气调压箱至今未安装到位，燃气至今未开通，致使该房屋长期无法按照合同约定用于餐饮业，给招商带来很大困难，导致部分合同目的不能实现。违反《租赁合同》第14.21条约定，未在E-02#与E-03#之间空地建设商业用房并依约出租给原告，导致设计中的街区难以贯通。违反《租赁合同》约定，未能向原告提供税务发票，未能及时阻止后村村民对承租商户的正常装修和经营行为进行阻挠和干扰，导致承租商户向原告索赔。被告向原告发送解除合同通知后，又指使大批村民到其公司闹事，驱赶其公司员工，导致其公司无法正常开展工作。原告在被告不纠正违约行为甚至不承认双方租赁合同和补充协议的情况下，暂时拒付租金系行使正当的抗辩权。《租赁合同》第16.1项约定，由于一方违约，造成另一方不能履行或不能完全履行本协议及其附件所规定的责任或义务时，由违约方承担违约责任并赔偿全部经济损失，且按合同总价款的20%向对方支付合同违约金。被告乙公司答辩称，乙公司与原告签订的《租赁合同》及《补充协议》业已解除，甲公司拒不支付租金的行为构成根本性违约，原告为违约方，原告应承担违约责任。原告所称的乙公司违约的情形都不存在。乙公司不应支付原告的违约金。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2012年11月22日签订了《租赁合同》。合同约定被告将位于某路住宅底商出租给原告用于商业经营，租赁期限为20年。《租赁合同》2.2约定“该房屋类型为住宅底商，总建筑面积20000平方米”，“准确实际面积以实际交付面积为准，详细数据以测量报告为依据”；3.1.1约定“甲方（乙公司）对该房屋享有所有权。甲方或其代理人应在签约时向乙方出示房屋所有权证原件供乙方核对”。《租赁合同》5.4约定“该房屋租赁期限共20年，即起租日起二十年整”；《租赁合同》6.1约定“租金自起租日开始计算”；6.3约定“乙方（甲公司）按年以转账方式支付”，“甲乙双方约定，在签订本合同拾个工作日内，乙方向甲方支付1100万元”；《租赁合同》6.3约定“租赁期限内，初始租金为48.6元/平米/月，第六年起58.6元整”。6.5约定“甲方在收到租金后5个工作日内向乙方开具相应金额的税务部门认可的房屋租赁费发票，若甲方未开具发票或提供的租赁发票不符合本合同之要求，乙方有权暂停支付租金直至收到符合本合同之要求的发票之日，因甲方提供的发票未能达到税务或其他政府部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，甲方应赔偿乙方因此而受到一切损失。”14.4约定“甲方应提供给乙方单独计算其所用水、电、天然气度数的计量表。费用由甲方自行向相关部门缴纳”。14.21约定“E-02#号楼至E-03#号楼空留部分，甲方自行建设，建好后按本合同约定价位出租给乙方”。《租赁合同》16.1约定“由于一方违约，造成另一方不能履行或者不能完全履行本协议及其附件所规定的责任或义务时，由违约方承担违约责任并赔偿全部经济损失，且按照合同总价款的20%向对方支付合同违约金。”16.2.2约定“甲方未按合同约定提供或擅自截断水、电、天然气等有关公用设施，造成乙方停业的，应赔偿乙方所受损失；如连续停业超过24小时，经双方协商仍无法解决的，乙方有权要求免除相应租金并索赔；如因甲方原因超过15天仍未恢复供应供应，乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方所受一切相关损失，同时甲方应按每日月租金的千分之五的标准支付罚金并承担合同16.1条所约定之责任。”16.2.3约定“甲方无正当理由拒绝提供相关材料，或拒绝配合乙方办理相关证照的，或其他因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，乙方有权立即单方面解除合同，甲方应赔偿乙方的一切损失并承担违约责任。”《租赁合同》附件一《关于房屋交付及道路开通的相关约定》第二条约定“1、电量：用电的总装接容量为3300千瓦。2、燃气：总用气量1480立方/小时；6F号楼、E-S6#商业燃气调压箱（中压）到位。”2014年1月26日原被告双方又签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、根据房屋交付条件不完备的实际情况，双方确认交房日期为2013年8月15日。起租日为2013年8月15日。2、依据主合同第5.2条和第6.3条，为冲抵免租期，合同期前六年每年乙方（甲公司）支付甲方（乙公司）11个月的房租（具体付款数额见附表）。3、自起租期第二年起每年12月31日为房租支付日（具体支付时间和数额见附表），遇节假日顺延。4、关于甲方未达到主合同约定交房条件及其造成的遗留问题，由甲方协调政府有关部门和相关单位予以解决，因甲方未达到约定交房条件乙方任何有权按主合同主张权利。5、正式供电（总容量3300千瓦）甲方于2014年4月30日前接通到位，在未正式接通前甲方应保证第三方商户经营用电，如因供电不足造成商户不能正常经营，由甲方赔偿第三方商户的停业损失，赔偿标准按下述方法计算：受影响当日累计停业2小时按4小时计算，累计停业4小时按8小时计算，累计达到8小时按一天计算，停业天数累计计算，累计损失（赔偿金额）按以下方式计算：赔偿数额=10元/m²×营业面积×天数赔偿款应在影响结束后5各工作日内支付给乙方，同时减免乙方的相应天数的房屋租金，在乙方应付房租中扣除；如甲方未按时支付赔偿款乙方有权在应付房租中扣除。6、项目8#、9#楼东临路和4#、5#南临路（某路）甲方应于2014年4月30日前修通。在俩处道路未修通前按主合同“附件一”约定免租期及起租日顺延，乙方不支付8#、9#楼（含E-S6#楼）4#、5#楼共计8709平方米房屋租金。7、E-S6#楼商用天然气调压箱（980立方/小时）甲方应于2014年5月30日前接装到位。8、如前述第5、第6、第7项约定，在约定日期内未能实现，违约方按合同规定承担违约责任。如正式电（总容量3300千瓦）和项目东临路及南临路（某路）在约定日期任何一项约定未能实现的，乙方均不支付8#、9#楼（含E-S6#楼）4#、5#楼共计8709平方米房屋租金。直至接通或者修通之日乙方开始支付该几处房屋租金。首年度多付的房屋租金在第二年应付租金中扣除。《补充协议》附件《租金支付明细确认表》约定“第一年单价48.6元，年租10512729.9元，应付款时间2013年8月15日，第二年单价48.6元，年租10512729.9元，应付款时间2014年12月31日，第三年单价48.6元，年租10512729.9元，应付款时间2015年12月31日….”。备注：⑴2012年已付1100万元（多付租金487270.1元，在第二年应付租金中扣除）。⑵未开具租赁发票应予补开。⑶交房日期2013年8月15日，免租期180天，前6年支付11个月租金。合同签订后，双方依照《补充协议》约定以2013年8月15日为双方交房日和起租日，被告向原告交房了商铺；原告按约定将2013年8月15至2014年8月14日1100万租金转账支付给被告，2014年12月26日原告将2014年8月15至2015年8月14日的租金5053108.61元及合同约定的预付租金80万元支付给被告。被告于2015年1月15日给原告开具了5053108.61元发票。双方对合同租期内第一年和第二年租金无争议。2015年12月31日原告未按《租金支付明细确认表》约定支付2015年8月15至2016年8月14日房屋租金10512729.9元。2016年1月27日被告向原告发出《合同解除通知函》：“你公司于2012年12月22日、2014年1月26日分别与我公司签订了《租赁合同》及《补充协议》。由于你公司已严重拖欠前述《租赁合同》及《补充协议》约定房屋的租金，依据《中华人民共和国合同法》及前述《租赁合同》及《补充协议》，你公司已构成根本违约。特此，我公司依法向你公司告知：我公司从即日起解除我公司与你公司于2012年12月22日签订的《租赁合同》及2014年1月26日签订的《补充协议》。请你公司自本通知函收到之日速来我公司办理相关手续，搬离房屋。逾期我公司将依法收回房屋，并追究你公司的法律责任”。原告于当日签收《合同解除通知函》。原告称于2016年2月23日向被告发出《致函》，该《致函》第四条内容为“鉴于双方的租赁合同已实际难以履行，同时诉讼期间可能较久，为了保障广大商户的利益不受侵害，避免无谓的损失，促使案件在法律框架内得到公平公正处理，我公司愿意立即将全部商铺移交给贵公司。2、移交工作是在我公司事实上已无法履行合同的前提下，为保障第三方商户的利益不受损害，同时亦是为维护社会安定尽到社会责任”。被告称未收到《致函》。2016年2月25日原告离开承租商铺。此后本案所涉商铺实际由被告接管。又查，被告未按《租赁合同》3.1项约定向原告提供房屋所有权证、建筑工程峻工环境保护验收报告等证书；未按《租赁合同》7.1项、14.4项约定，提供单独计量水、电、气的计量表，用电容量未达到合同约定3300千瓦的容量要求；被告未将小区居民电梯用电、水泵用电、区内公共照明用电和商业用电分用不同的变压器；被告未按《租赁合同》及附件的约定将8#、9#号楼之间的E-S6楼商业燃气调压箱安装到位，燃气至今未开通；未按《租赁合同》14.21条约定在E-02#与E-03#之间空地建设商业用房并依约出租给原告。本案所涉房屋所有权证被告至今未办理。以上事实有租赁合同、补充协议、合同解除通知函、来往函件、转账凭证、音像资料、现场照片、庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告双方于2012年11月22日签订的《租赁合同》及2014年1月26日签订的《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已于2013年8月15日开始履行，合法有效。依照约定，2013年8月15日为双方交房日和起租日，被告向原告交房了商铺；原告按约定将2013年8月15至2014年8月14日1100万租金转账支付给被告，2014年12月26日原告将2014年8月15至2015年8月14日的租金5053108.61元及合同约定的预付租金80万元支付给被告。《租赁合同》6.5约定，被告在收到租金后5个工作日内向原告开具相应金额的税务部门认可的房屋租赁费发票，若被告未开具发票或提供的租赁发票不符合本合同之要求，原告有权暂停支付租金直至收到符合本合同之要求的发票之日。原告已按约定在2012年、2014年12月26日将第一年和第二年租金支付给被告，但被告未在合同约定时间内开具租金发票。因被告违反合同约定构成违约，且于2016年1月27日向原告发出《合同解除通知函》，致使原告无法履行合同离开承租商铺。故被告单方解除合同的行为无法律依据，其行为构成根本违约。《租赁合同》16.1约定“由于一方违约，造成另一方不能履行或者不能完全履行本协议及其附件所规定的责任或义务时，由违约方承担违约责任并赔偿全部经济损失，且按照合同总价款的20%向对方支付合同违约金。”被告自签订合同至今，未能按合同约定提供房屋所有权证、未能向原告提供单独计量水、电、气的计量表，用电容量未达到3300千瓦，总用气量未达到1480立方，调压箱未安装到位，未能向原告提供税务发票等。因被告违反合同约定，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因双方合同约定按合同总价款的20%向对方支付合同违约金过高，被告不同意支付，故应予以适当减少，本院酌情判决由被告支付原告违约金1000万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告乙公司于本判决生效后10日内支付原告甲公司合同违约金1000万元。二、驳回原告甲公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275080元（原告已预交），由原告负担216119元，被告负担58961元（被告于本判决生效后10日内支付原告）。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 陈平审判员李涛代理审判员秦燕燕二〇一七年八月七日书记员 李             艳