山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0830民初2787号原告：李纪美，女，1974年5月2日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：王洪国，山东安润律师事务所律师。被告孔德群，男，1967年12月12日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：孔维龙，男，1988年8月29日出生，汉族，居民，住汶上县。第三人孔凡君，男，1934年1月3日出生,汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：武龙，山东文思达律师事务所律师。原告李纪美诉被告孔德群、第三人房屋买卖纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员苑来寅独任审判，公开开庭进行了审理，原告李纪美的委托诉讼代理人王洪国、被告孔德群的委托诉讼代理人孔维龙、第三人孔凡君的委托诉讼代理人武龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李纪美向本院提出以下诉讼请求：1、依法确认原被告签订的房屋买卖合同有效，原告对涉案房产拥有所有权；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月6日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将其所有位于汶上县间房屋（其中主房六间、配房二间，土地使用号为：汶集建199字第083008150260）出卖给原告，总房款300000元。原告于2016年12月10日前付款100000元，2016年12月20日前付款100000元，2016年12月31日前付款100000元。合同另约定，2016年12月31日，被告将大门钥匙一把及一间主房钥匙一把交给原告，视其将买卖房屋全部交付给原告。自2017年1月1日起，原告将其余七间房屋免费给被告居住，期限不超过三个月。合同签订后，原告按约定支付了房款，被告于2016年12月31日，被告将房产大门钥匙一把及一间主房钥匙一把交给原告。被告以未找到合适房子居住为由，直到2017年6月5日被告将其余七间房屋钥匙交给了原告，并搬离涉案房屋。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。孔德群辩称，我与原告签订的房屋买卖合同属实，涉案房屋我们已交付完毕，请依法处理。孔凡君述称，本案涉案房屋为第三人所有，被告只是暂时居住，最近才得知被告在未经第三人同意的情况下擅自以自己的名义就该房屋进行了出卖。第三人既未委托被告代为出卖房屋，也没有对其出卖房屋的行为进行追认，该房屋买卖合同因无权处分，应视为无效。另外，本案的被告既非本村村民，也非村集体经济组织成员。综上我们认为原被告签订的房屋买卖合同为无效合同。孔凡君向本院提出以下诉讼请求：1、依法确认原被告之间签订的房屋买卖合同无效；2、依法确认第三人与被告签订的房屋买卖合同无效，3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于间房屋（其中主房六间、配房二间）为第三人所有，被告孔德群只是暂时居住。最近，第三人才得知被告孔德群在未经第三人同意的情况下，擅自以自己的名义就该房屋与李纪美签订房屋买卖合同。第三人认为被告孔德群签订房屋买卖合同的行为属于无权处分，且被告孔德群并非本村集体经济组织成员，根据我国相关法律规定，宅基地上的房屋不允许出售给城市居民或出售给不同农村集体经济组织成员。原被告签订的合同为无效。第三人与被告签订的房屋买卖合同也无效。为维权益，特提起诉讼，请判如所请。李纪美为证明自己的主张提供以下证据：1、涉案房屋集体建设用地使用证、被告孔德群与第三人孔凡君签订的涉案房屋买卖协议、第三人孔凡君向被告孔德群出具的出售涉案房产收款收据，该组证据证明涉案房产系被告孔德群购买的第三人孔凡君的，被告孔德群依法有权处分该房屋；2、原被告签订的涉案房屋买卖协议，被告孔德群向原告李纪美出具的房款收据，该组证据证明依法取得了涉案房产的所有权；3、原告李纪美家庭户口本，证明原告系涉案房屋所在本集体经济组织内部成员，依法具有取得涉案房屋所有权及宅基地使用权的资格。孔德群未提供证据。孔凡君为证明自己的主张提供以下证据：1、土地登记申请书审批表，证明第三人是涉案宅基地的使用权人及房屋所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对各方当事人提供的证据进行了质证，本院对双方提供的证据认定如下：对于原告提供的1、2、3号证据真实、客观，与本案有关联，本院予以认定；关于孔凡君提供的1号证据，该证据虽为复印件，但能够证明涉案房产的土地是经过申请审批的，该证据与本案有关联性，本院予以认定；第三人对原告提供的三组证据有异议，三组证据能证明涉案房屋的出售过程，其辩解对涉案房屋第三人只是租给被告使用，没有出卖该房产与事实不符，本院不予采信。根据原告的陈述、被告的答辩及对原告提供证据的质证，本院认定事实如下:1990年11月，第三人提出申请，1992年6月3日第三人取得了涉案房产的集体土地建设用地使用证，土地面积425.5㎡，四至为：东荒片、南孔凡君、西路、北荒片。2003年10月1日，被告与第三人签订协议书，第三人将建在上述土地上的房产卖给被告。被告与第三人签订的协议书内容为：“协议书事由：买卖房屋卖方为甲方，买方为乙方。甲方卖给乙方宅院一处，房屋八间，具体事宜经甲乙双方共同商定，一致同意签订如下协议：1、宅院面积：东至东面院墙，西至西屋后墙，南至前邻堂屋后墙半米，北至本院堂屋后墙半米。2、房屋：堂屋六间（土墙）西屋两间（砖墙）共八间，均系瓦房。3、以上宅院、房屋共作价壹万捌仟元整。本协议共两份，甲乙双方各一份。甲方：孔凡君乙方：孔德群证人：孔凡来孔祥文2003年10月1日。”。被告孔德群分别于2003年8月9日、2005年1月16日给付第三人孔凡君房款10000元、8000元。第三人将涉案房产的集体土地建设用地使用证交给了被告孔德群。2016年12月6日，原被告签订了涉案房屋买卖协议，被告将涉案房屋又卖给了原告。原被告签订的房屋买卖协议内容为：“房屋买卖协议甲方（卖方）：孔德群身份证号码：乙方（买房）：李纪美身份证号码：甲乙双方经平等协商，约定将甲方房产一宗出售给乙方，具体约定如下：1、甲方出售房产位于汶上县，共八间。其中主房六间，配房两间，土地使用证号码为：汶集建1991字第083008150260号。2、房屋出售总价格为300000元，分三次付清。2016年12月10日支付100000元，2016年12月20日支付100000元，2016年12月31日前支付100000元。3、甲方收到全部房款当日，将大门钥匙一把及西数第三间主房钥匙交给乙方，视为将全部房产交付给乙方。4、2017年1月1日起，乙方将其余七间房产交给甲方免费使用，期限不得超过三个月。乙方搬离时，交回全部钥匙，结清全部水电费。5、如乙方违约，支付违约金10000元。6、本协议共两份，双方各一份，签字生效。甲方：孔德群乙方：李纪美2016年12月6日。”。2013年12月31日，被告为原告出具了300000元的房款收据。现涉案房屋院落被告已交给原告。本院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案房屋经过了二次买卖，本案原告与第三人为同一集体经济组织成员，被告将其购买的第三人的房屋院落卖给原告，并未出卖给本集体经组织以外的人，因此，原被告签订的房屋买卖协议不违背法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效；原被告签订协议后，原告将房款交付给被告，被告将相关手续交付给了原告，原告拥有对涉案房屋的所有权。故，原告要求确认原被告签订的房屋买卖协议有效并对涉案房屋拥有所有权的请求应予支持。第三人将其原所有的房屋院落卖给被告，并与被告签订了书面协议，且双方签订协议后第三人将涉案房屋的相关手续交给了被告、收取了被告房款，被告已居住十余年，第三人与被告签订的房屋买卖协议未损害国家、集体和他人的利益。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意取的；（二）以合理的价格转让；……。”。被告取得第三人的涉案原房产属善意取得，现第三人主张与被告之间的房屋买卖协议无效，违背了诚实信用原则，故，第三人要求确认原被告之间的房屋买卖协议无效及要求确认其与被告之间的房屋买卖协议无效的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李纪美与被告孔德群签订的房屋买卖协议为有效协议；原告李纪美对位于汶上县汶上镇东关村的涉案房屋正房八间、配房二间的产权拥有所有权；二、驳回第三人孔凡君要求确认原被告之间签订的房屋买卖合同无效、第三人孔凡君与被告孔德群之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求。案件受理费3100元，由被告孔德群负担2900元、第三人孔凡君负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  苑来寅二〇一七年八月一日书记员  钱 玉