福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1784号上诉人（原审被告）：莆田市新新房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道城内街师范路，统一社会信用代码913503227706906427。法定代表人：郑宗林，经理。委托诉讼代理人：官金山，男，1962年08月24日出生，汉族，系莆田市新新房地产开发有限公司员工，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：郭鹏杰，男，1975年07月04日出生，汉族，系莆田市新新房地产开发有限公司员工，住福建省仙游县。被上诉人（原审原告）：朱桂凤，女，1966年5月25日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。被上诉人（原审原告）：杨剑杰，男，1969年11月17日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄长青，男，1968年11月22日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：温明英，女，1959年3月20日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。上诉人莆田市新新房地产开发有限公司（以下简称新新公司）因与被上诉人朱桂凤、杨剑杰商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，莆田市新新房地产开发有限公司的委托诉讼代理人官金山、郭鹏杰，朱桂凤、杨剑杰的委托诉讼代理人黄长青、温明英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新新公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回朱桂凤、杨剑杰要求支付逾期办证违约金的全部诉讼请求。事实与理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》中并无关于逾期办证及支付违约金的约定。2.新新公司于2007年9月前将讼争房屋交付给朱桂凤、杨剑杰，朱桂凤、杨剑杰自接受房屋后就一直占用该房屋，新新公司的逾期办证行为并未给吴皮伟造成任何经济损失。一审法院判决新新公司支付逾期办证的违约金是错误的。朱桂凤、杨剑杰辩称：1.新新公司于2006年11月3日收取朱桂凤、杨剑杰支付的办证费用并开具发票。2.新新公司逾期办证造成的损失有：无证房屋无法出售，即使出售价格也不高；无证房屋影响子女就近入学，很多家庭不得不选择私立学校，支付昂贵的学费；无证房屋无法办理抵押贷款；无证房屋具有不确定性，导致业主不敢居住而在外租赁房屋，支付高额租金；讼争房屋作为大额的家庭财产，因为无证而存在诸多的不确定性，给业主带来很大困扰。朱桂凤、杨剑杰向一审法院起诉请求：1.依法确认新新公司与朱桂凤、杨剑杰签订的《商品房认购协议书》及《商品房买卖合同》有效；2.判令新新公司立即办理坐落于仙游县××南××花园（××南××）A幢604号套房（第A（即B2幢）2单元604号）及69号杂物间房地产权属证书给朱桂凤、杨剑杰。3.判令新新公司承担2014年5月1日起至上述办理房地产证止的违约金给朱桂凤、杨剑杰（违约金计算方法：以已交房款105062元为基数，自2014年5月1日起至办理房地产权属证书止按日万分之四的计算的违约金）。一审法院查明事实：2006年2月13日，朱桂凤与新新公司签订《商品房认购协议书》，约定：第一条交易房屋套房每平方1400元，套内面积138.18平方米，分摊面积4.314平方米，总价199492元，认购定金20000元，商品房编号新新花园A幢单元604房；第二条乙方（指朱桂凤）取得所认购上述商品物的优先购买权，自愿向甲方（指新新公司）交付人民币20000元作为定金；第三条1.乙方保证在2006年2月13日前交清双方议定乙方应付的购房款69492元后由甲方提前15天通知到甲方指定地址与甲方签订《商品房买卖合同》；2.乙方违反本协议第三条与本条第一款的规定，则视为乙方违约，甲方有权单方面终止协议而无须通知乙方，乙方所付的定金全部归甲方所有，不再返还乙方。同时，甲方有权将上述房屋转售他人，乙方不得提出异议。3.乙方指派代理人代为签署合同时，代理人须出示经公证由乙方签发的书面授权委托书，否则，甲方将不予认可。……第五条在双方签订《商品房买卖合同》后，乙方所交定金无息折抵购房款。若乙方选择按揭付款的应在甲方通知签订《商品房买卖合同》之日起十三天内，按银行等有关规定提交、履行按揭支付清给甲方余欠购房款应办理的完整手续、事宜，否则视为乙方违约；……第九条本协议经双方签字盖章，自甲方收到乙方定金之日起生效，至本协议第三条、第五条规定的期限届满后失效。在本协议有效期内，未经双方书面同意，任何一方不得擅自变更或解除本协议；第十条商品房套房交易期限为1.5年。第十一条补充规定：1.双方议定乙方认购第89号杂物间，面积14.347平方米，单价1000元，金额14347元，限于所售楼盘封顶之日起十天内以现金形式由乙方一次性支付给甲方。同时，该协议还对其他事宜进行约定，并附套房内外装修说明书及收费清单。《莆田市新新房地产开发有限公司客户收费清单》还记载办理产权证所需的各种费用按购房总额×5%应收10692元。当日，朱桂凤交付定金20000元。2006年11月3日，朱桂凤、杨剑杰与新新公司签订《商品房买卖合同》[编号：GF-2000-0171（MF-2000-No.0848014）]，约定购置套房为鲤南片区第A幢（即B2幢）2单元604房，属框架结构，层高3米，建筑面积133.09平方，每平方1400元，总金额为186326元。付款方式为分期付款，签订合同时付款56326元，余款13万元银行按揭付款，约定房屋交付时间为2007年5月1日，第九条约定逾期交房违约责任：逾期超过30天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金，合同继续履行。同时第十五条约定产权登记为出卖人应当在商品房交付使用后150天内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：土地权属证件，由出卖人按整宗土地办证，如买受人符合单独办证条件，委托出卖人代办，所需税费由买受人承担。同时，双方在该份《商品房买卖合同》还对其他事宜进行约定。2006年11月3日朱桂凤交付给新新公司新新花园A幢（即B2幢）2单元604号房款56326元及22982元（包括房款及办证费用等），2007年8月5日朱桂凤交付给新新公司新新花园A幢604房89号杂物间5754元。新新公司约于2007年9月交付房屋及杂物间给朱桂凤使用。但至今为止，新新公司仍未办理相应的房地产权属证书给朱桂凤，遂引起诉讼。一审法院另查明，朱桂凤与杨剑杰于1993年2月4日办理结婚登记。新新公司2006年9月26日取得（2006）莆房许字第083号《商品房预售许可证》。记载项目名称：鲤南拆迁安置房B1-B2（新新花园）；房屋座落地点：鲤南片区57号-A幢；批准预售楼号：B1、B2幢；建筑面积18866平方米。2007年2月14日，仙游县建设局向仙游县国土资源局发出仙政建[2007]30《关于鲤南拆迁安置房B1-B2幢面积指标变更的函》，函告根据县政府的批复，该工程的面积指标变更如下：1、建筑基底面积2453.86平方米；2、建筑总面积（不含闷顶）18799.37平方米；3、建筑层数：北楼七层加坡屋顶，南楼七层加坡屋顶，东、西两端连接部二层。2008年4月1日，仙游县城乡规划委员会向仙游县国土资源局发出仙规办[2008]12号《关于鲤南拆迁安置房B1-B2幢增建夹层建筑面积告知函》，函告“2008年1月17日，福建省国有土地使用权出让情况专项清理检查组进行现场检查发现，该工程未按建设工程规划许可证进行建设，擅自在主楼西段底层增建夹层，增加建筑面积914m2。请你局按规定补征建筑面积的相关费用。”在本案审理过程中，双方当事人均没有提供证据证明新新公司已按规定补交该夹层的相关费用，也没有提供证据证明该增建的夹层已被相关行政机关许可变更。一审法院认为，朱桂凤与新新公司于2006年2月13日所签订的《商品房认购协议书》其目的在于订立本约，其标的是在一定期限内签订本约，履行预约合同的结果是订立本约合同即《商品房买卖合同》，系是预约合同性质。该认购协议书中涉及A幢（即B2幢）2单元604房房屋的部分系是双方的真实意见表示，内容没有违反法律禁止性规定，合法有效。但因讼争的二层杂物间系未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑，对该建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，故朱桂凤要求确认该份《商品房认购协议书》的关于涉及杂物间的效力和要求新新房地产办理该杂物间的权属证书的请求，不予处理。新新公司依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，朱桂凤、杨剑杰向新新公司购买地址在鲤南片区第A幢（即B2幢）2单元604房的房屋，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，朱桂凤、杨剑杰与新新公司于2006年11月3日签订的《商品房买卖合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容合法，该份合同为有效合同。双方虽然没有签订委托办证的协议，但新新公司已收取朱桂凤交付的办证费用，应视为新新公司接受朱桂凤、杨剑杰的办证委托。因新新公司没有办证职能，故新新公司仅能代朱桂凤、杨剑杰向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。因此朱桂凤、杨剑杰请求新新公司立即办理讼争房屋的权证属证书不能成立，根据本案的实际情况，新新公司可以代为朱桂凤、杨剑杰申请办理讼争房屋套房的权属证书。由于本案双方当事人在合同中没有明确约定逾期办证的违约金计算方法，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案可以参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，来计算逾期办证的违约金金额。该第十八条规定是可以参照该规定的标准计算，但并非必须以此为标准计算。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。鉴于俩原告没有举证证明逾期办证给其造成损失的具体数额，俩原告请求本案逾期办证违约金应自2014年5月1日按已交购房款105062元为基数计算，是对自己权利的处分，本案逾期办证违约金以105062元为基数按日万分之一计算，但最高限额为合同标的（购房款总额）的30%。朱桂凤、杨剑杰有理的诉讼请求予以支持，无理的诉讼请求予以驳回。新新公司关于应驳回朱桂凤、杨剑杰的起诉的辩解意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认朱桂凤与莆田市新新房地产开发有限公司于2006年2月13日所签订的《商品房认购协议书》中涉及第A幢（即B2幢）2单元604房房屋的部分和朱桂凤、杨剑杰与莆田市新新房地产开发有限公司于2006年11月3日签订的《商品房买卖合同》有效；二、莆田市新新房地产开发有限公司应在本判决生效后三十日内代为朱桂凤、杨剑杰办理坐落于仙游县××南××花园××南××区××（××）2单元604房房屋的《不动产权证书》的登记手续，并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给朱桂凤、杨剑杰，朱桂凤、杨剑杰应当予以必要的协助、配合；三、莆田市新新房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿给朱桂凤、杨剑杰逾期办证的违约金（违约金计算方法：以105062元为基数，自2014年5月1日起按日万分之一计至《不动产权证书》登记在朱桂凤、杨剑杰名下止（违约金最高限额为55897.8元）；四、驳回朱桂凤、杨剑杰的其他诉讼请求。本案受理费525元，由朱桂凤、杨剑杰共同负担394元，由莆田市新新房地产开发有限公司负担131元。本院二审期间，新新公司和朱桂凤、杨剑杰均未提供新的证据。经审理查明，新新公司和朱桂凤、杨剑杰对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对新新公司与朱桂凤签订的《商品房认购协议书》及新新公司与朱桂凤、杨剑杰签订的《商品房买卖合同》的效力问题认同一审法院的相应判决，在此不再赘述。双方当事人签订的《商品房买卖合同》虽未约定新新公司为朱桂凤、杨剑杰办证的内容，但新新公司已经收取朱桂凤、杨剑杰的办证费用，可视为新新公司已接受朱桂凤、杨剑杰的委托代办相关权属证书，同时新新公司对其代为办理讼争房屋的权属证书亦未表示异议，予以确认。双方争议的焦点问题是新新公司是否应当承担逾期办证的违约责任。经审查认为，虽双方当事人在合同中没有明确约定逾期办证的违约金计算方法，但讼争房屋已交付使用多年至今仍未办理相关权属证书，一审法院依据上述事实及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国合同法》关于违约金的规定，并考虑本案的实际情况，认定新新公司应支付自2014年5月1日起以已付购房款总额为基数按日0.01%计算的违约金（最高额不超过购房款总额30%）并无不当。综上所述，新新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131元，由新新公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  陈利强审判员  许秋红二〇一七年八月一日书记员  高小福附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。