贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初583号原告（反诉被告）侯仕雄，男，1956年2月17日出生，汉族。委托代理人侯承宏（与侯仕雄系父子关系），男，1995年1月26日出生，汉族，一般授权代理。被告（反诉原告）贵阳泉城五韵旅游文化投资开发有限公司，住所地贵阳市乌当区顺海社区育新路区政府综合行政大楼三楼。法定代表人古劲，该公司董事长。委托代理人付媛，贵州驰辰源律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）侯仕雄与被告（反诉原告）贵阳泉城五韵旅游文化投资开发有限公司（以下简称泉城公司）合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯仕雄及其委托代理人侯承宏、被告（反诉原告）泉城公司的委托代理人付媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯仕雄诉称，2016年3月25日，原告与被告在振新幼儿园范围内签订配套用房使用权转让合同，合同第一条已明确建筑面积163.59平方米。编号为1#、2#、3#号用房，并且有原告、被告双方认可的平面图为依据。平面图上已表明用房的高度为3.3米，图上也表明属于铺面。2016年12月28日被告通知原告收房时，原告发现房屋高度只有两米多高，与平面图纸的高度数据相差一米多高，因此原告拒绝接受门面，原告为减少双方损失，原告根据2016年3月29日配套用房补充协议的规定向被告递交退还房屋转让款申请报告，但被告不理不睬，原告根据合同第五条，被告应承担无法交付房屋的违约金，（2017年1月至2月30万元），以后违约继续承担违约金，请求：1、判令被告根据2016年3月25日双方签订的《配套用房使用权转让合同》第五条的规定，赔付原告两个月的违约金30万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告泉城公司辩称，1、我方不存在违约行为，针对合同中3.3米的高度，是对方理解错误；2、合同约定是2016年12月30日交房，我方已于12月28日通知对方收房，但对方以达不到高度为由拒绝收房。反诉原告泉城公司诉称，因贵阳市乌当区教育设施及后勤项目的建设，经乌当区政府批准，由乌当区教育局采用PPP项目模式（即政府与社会资本合作模式）授权反诉被告泉城公司与项目承建方共同成立专门的项目公司-贵州金泰乌投资建设开发有限公司负责对该项目进行投资、融资建设、运营、移交等具体事宜。后经征收局核算后对被反诉被告侯世雄的房屋进行征收，并委托泉城公司发放拆迁补偿款，双方于2016年3月25日签订《配套用房使用权转让合同》。经查明，泉城公司并不具备与侯世雄签订合同的主体身份，应由贵州金泰乌投资建设开发有限公司与被反诉被告签订，故该合同签订的主体不适格。诉请：1、判令解除反诉原告与被反诉被告于2016年3月25日签订的《配套同房使用权转让合同》；2、反诉费用由反诉被告承担。庭审中反诉原告将诉请第1项“配套同房”的“同”字更正为“用”字。反诉被告侯仕雄辩称，1、反诉原告主张的是解除签订的《配套同房使用权转让合同》，而我与对方签订的是配套用房使用权转让合同；2、反诉原告提供的营业执照是真实的，反诉不成立，应当驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明,2016年，因贵阳市乌当区教育设施及后勤项目的建设，经乌当区政府批准，由乌当区教育局采用PPP模式（即政府与社会资本合作模式）授权泉城公司与项目承建方共同成立专门的项目公司负责对项目进行投资、融资建设、运营、移交等具体事宜。2016年5月12日，由北京城建亚泰建设集团有限公司、泉城公司、贵阳市金阳建设投资集团投资管理有限公司为股东共同成立贵州金泰乌投资建设开发有限公司。在该公司成立前由泉城公司承担项目建设相关工作。乌当区振新幼儿园项目即采用上述模式实施建设。在建设过程中需对规划红线范围内的房屋实施征收，2016年3月25日，侯仕雄与贵阳市乌当区房屋征收局签订房屋征收安置补偿协议，对侯仕雄位于乌当区北衙村的自建房153.91平方米予以征收，侯仕雄应获得补偿款594883.9元。同日，侯仕雄之妹侯仕英与贵阳市乌当区房屋征收局签订房屋征收安置补偿协议，对侯仕英位于乌当区北衙村的自建房240平方米予以征收，侯仕英应获得补偿款1169739.9元。因侯仕英为残疾人，侯仕雄作为代理人在协议上签名。上述二笔补偿款中的555103.8元由贵阳市乌当区房屋征收局委托泉城公司支付给了侯仕雄，剩余款项1209520元以配套用房使用权折抵。同日，侯仕雄与泉城公司签订《配套用房使用权转让合同》，约定：泉城公司将坐落于乌当区龙广路振新幼儿园建筑面积163.59平方米、编号1#、2#、3#用房转让给侯仕雄使用，使用权期限50年，自2016年12月31日至2066年12月30日止，合同到期后使用权继续生效，主体房屋能办理相关房屋产权时，配套用房一同办理，如能办理成商业用房，按照国家政策法规办理。用房使用权单价每平方米7393.605元，总价款1209520元。面积以最终交付使用的建筑面积为准，以15000元每平方米为单价依据，多退少补。合同第五条约定：如到2016年12月31日不能交付房屋，泉城公司按每月15万元支付侯仕雄违约金。2016年3月29日双方签订《配套用房使用权转让补充协议》，约定：泉城公司按附件一和附件二平面图设计位置按时交付侯仕雄，否则泉城公司须按每平方米15000元单价计算退还房屋租金。侯仕雄提交的平面图名称为副楼负一层（架空层）平面图，图中标注房屋为铺面，并载明了编号、面积、高度（-3.300）。泉城公司提交的平面图标注房屋为架空。2016年12月28日，泉城公司向侯仕雄发出《配套用房使用权交付通知》，表明编号为1#、2#、3#的房屋已完成建设，达到合同约定的交付条件。2016年12月30日，侯仕雄向泉城公司提交《申请报告》，认为房屋高度不足，要求按每平方米15000元退还房屋租金。双方经协商未果，原告遂提出如前诉请。庭审后泉城公司向本院提交了贵州中建建筑科研设计院有限公司出具的《关于建筑层高的说明》，该说明依据《住宅设计规范》GB50096－2011对层高进行了定义，即是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，垂直距离包含楼板厚度、梁高、设备管道及消防喷淋等的高度。经质证侯仕雄对层高的说明不予认可。经侯仕雄申请，本院组织双方到现场进行勘查，查明：1#房屋从地面到顶的高度为2.75米，从地面到横梁的高度为2.47米、从地面到管道的高度为2.07米；2#房屋从地面到顶的高度为2.71米，从地面到横梁的高度为2.43米、从地面到管道的高度为2.17米；3#房屋从地面到顶的高度为3.13米，从地面到横梁的高度为2.75米、从地面到管道的高度为2.43米；上述事实，有原、被告的当庭陈述，侯仕雄提交的《房屋征收安置补偿协议》、《配套用房使用权转让合同》、《配套用房使用权转让补充协议》及平面图一张、《配套用房使用权交付通知》、《申请报告》、网上银行电子回单、现场照片，泉城公司提交的《PPP投资合作合同》、《情况说明》、平面图一张等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《配套用房使用权转让合同》是侯仕雄与泉城公司双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。泉城公司是乌当区教育局采用PPP模式建设该区教育设施及后勤项目的被授权方，职责在于与项目承建方共同成立专门的项目公司负责对项目进行投资、融资、运营等事宜。其在与侯仕雄签订《配套用房使用权转让合同》及补充协议时，专门的项目公司（即贵州金泰乌投资建设开发有限公司）尚未成立，但乌当区振新幼儿园项目已经开始建设，泉城公司作为该项目配套用房的投资、运营方，具备与侯仕雄签订《配套用房使用权转让合同》及补充协议的主体资格，且合同也实际履行，侯仕雄、侯仕英的房屋已被拆迁。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，泉城公司以其不具备与侯世雄签订合同的主体资格要求与侯仕雄解除《配套用房使用权转让合同》，本院不予支持。关于侯仕雄要求泉城公司赔偿其两个月违约金30万元，以后违约继续承担违约金的诉请。本院认为本案的焦点为侯仕雄认为泉城公司交付房屋层高达不到3.3米高度拒绝收房，并非逾期交房的问题。现涉案房屋高度已固定，泉城公司不可能撤除房屋重建，本案涉案房屋不是逾期交房的问题，而是交付的房屋是否符合约定标准的问题。因此，本案不应当适用《配套用房使用权转让合同》第五条：“如到2016年12月31日不能交付房屋，泉城公司按每月15万元支付侯仕雄违约金”的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，侯仕雄要求泉城公司交付层高达3.3米高度房屋的合同目的已不能实现。据此，侯仕雄可主张与泉城公司解除合同，要求其赔偿损失。庭审后已向侯仕雄释明是否变更诉讼请求，但侯仕雄坚持其诉请。因此侯仕雄以逾期交房为由要求泉城公司赔偿违约金的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、驳回原告（反诉被告）侯仕雄的诉讼请求；二、驳回反诉原告（被告）贵阳泉城五韵旅游文化投资开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费5800元，由原告（反诉被告）侯仕雄负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告（被告）贵阳泉城五韵旅游文化投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张本勤人民陪审员  罗祯贵人民陪审员  舒 静二〇一七年八月十七日书 记 员  孙 毅