台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初6515号 原告：刘田方，女，1983年7月9日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。 原告：刘孟强，男，1979年10月4日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。 两原告共同委托诉讼代理人：陈程飞，浙江海贸律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。 被告：台州绿城泰业房地产开发有限公司，住所地：浙江省台州市黄岩区新前街道黄长路1532号、1542号、1544号。 法定代表人：黄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。 原告刘田方、刘孟强为与被告台州绿城泰业房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年12月5日诉至本院，本院于同日立案受理。本案依法由审判员朱翀适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行审理，原告刘孟强及其两原告委托诉讼代理人陈程飞、郑超，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。在审理过程中，双方当事人申请庭外和解三个月，因未能在上述期限内达成和解，本案恢复审理。本案现已审理终结。 原告刘田方、刘孟强向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即向原告赔偿合同违约金人民币145598元（按照房价款10％计算），并支付自起诉之日至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算的利息；2、要求被告赔偿原告相关损失共计12000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告夫妻育有一子一女，为解决孩子入学问题，一直在寻找合适的学区房。2018年5月间，被告通过黄岩论坛网站广告宣传其开发的新前街道“宁江明月花园锦溪苑”小区为“不需要迁户口的学区房”，承诺“凭购房合同就能直接入学”，对应学区为黄岩中学附属小学和黄岩初级中学。同时，被告通过17605819193的手机号码群发广告短信宣传“……小学中学双学区，学校明年9月份开学，现在已经全部封顶，绿城业主凭购房合同可以直接读书，不需要等3年也不需要迁户口……”。2018年11月3日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买坐落在，以上总价1455979元。后原告了解，2018年6月12日“宁江明月花园锦溪苑”小区的学生就读问题就已得到台州市黄岩区教育局的函复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续”，但被告却故意隐瞒，通过广告、销售人员介绍等方式进行虚假宣传“绿城业主凭购房合同可以直接读书，不需要等3年也不需要迁户口。”2019年7、8月间，原告为孩子办理入校手续时，校方告知仅凭“购房合同”无法办理入校手续，致使原告孩子无法入读黄岩学校。被告的广告宣传和允诺应视为合同内容，被告发布虚假广告的行为已构成欺诈，从消费者权益保护的角度，被告应承担惩罚性的赔偿责任。原告为维护自身合法权益，要求被告按照《浙江省商品房买卖合同》总价款的10%承担违约责任。且因被告违约行为导致原告孩子无法落实学区，现原告为孩子读书多支出12000元，该部分损失亦应由被告承担。 被告绿城公司答辩称：一、被告就涉案项目所属学区不存在虚假宣传，原告的起诉没有事实依据。1.商品房买受人不等同于业主，根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，并非房屋买受人即为业主，只有当房屋买受人依法取得不动产权证或合法占有房屋后，才系业主，原告认为买受人即享有业主权利，系其认识错误。2.被告在微信公众号中发布的“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”宣传符合教育主管部门的相关规定，并无不当。根据黄岩区教育局的书面确认意见，宁江明月小区的学区为黄岩中学附属小学和黄岩初级中学，情况属实，同意小区的户籍人口按照教育局的招生政策办理入学手续。由此可见，被告发布的内容和黄岩区教育局的书面确认意见是一致的。3.被告在微信公众号中发布的与学区及入学相关的内容，并不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约的条件，且双方在补充协议二中明确约定，项目周边情况（包括学习等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任。二、原告在起诉状中提到的论坛帖子、短信等均非被告发布，也不属于被告的宣传资料，且根据原、被告双方的书面约定，该内容对双方均无约束力，被告不承担任何责任。三、原告在起诉状中提到的微信公众号、论坛帖子、短信等，暂且不论是否真实、与被告是否有关联，仅从其内容来看均不构成要约，对原告没有约束力。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，宣传资料视为要约应当同时具备三个前提条件：一是说明和允诺系针对商品房开发规划范围内，二是对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，三是该说明和允诺具体明确。然涉案二学校均位于宁江明月项目用地红线范围外，不在被告开发规划建设范围内，无法满足第一个前提条件；且原告也未能提供充分的证据证明该等内容对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，亦无法满足第二个前提条件。四、原告在本案中发生的损失系其自身为子女读书所必须支出的费用，与被告无关。五、原告主张支付违约金及相应利息没有任何合同依据。双方签订的商品房买卖合同并未约定涉案争议情形属于违约，也未就此情形约定任何违约金或其他违约责任，更未约定支付利息。六、商品房不属于《消费者权益保护法》中的“商品”范畴，原告援引消法缺乏依据。七、原告要求被告承担违约责任缺乏必要条件，退一步而言，原告也应就其过错承担相应比例责任及损失。公立学校的入学需按政府教育部门政策执行属于社会常识，且学区政策可能会不定期发生变化，黄岩教育部门对项目周边教育资源的划分整合及入学政策的制定非作为开发商的被告可控制或承诺，故原告负有对自身关注之入学等自认重要事项进行了解、核实的义务，原告未能尽到理性购房人的谨慎注意义务，假设存在损失，亦应当就其过错承担相应比例责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 在举证期限内，原告提交了浙江省商品房买卖合同（预售）、微信公众号记录、黄岩论坛网站截图、手机短信截图、关于明确黄岩“新前城市新区”小区的义务教育招生学区的函、微信聊天记录及光盘、微信转账记录等证据为证。被告提交了国有建设用地使用权出让合同、购房提示书、商品房买卖合同及相关补充协议、不利因素及入学政策现场公示照片、情况说明、黄岩区2018年义务教育阶段学校招生工作实施意见、2019年黄岩区义务教育学校招生工作实施意见等证据为证。本院依原告申请调取了台州市黄岩区市场监督管理局介入调查时对相关人员制作的询问笔录为证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2013年12月6日，台州市国土资源局黄岩分局与被告在台州市永宁公证处申请对《国有建设用地使用权出让合同》进行公证。其内容为台州市国土资源局黄岩分局已经履行了法律规定的批准手续，以挂牌的方式出让宗地编号为新前城市新区3号地块，出让宗地面积为188074㎡的国有建设用地使用权，出让宗地用途为城镇住宅用地，用地出让年期为70年，绿城公司以人民币1558000000元取得该地块国有建设用地使用权。后被告对该地块进行了陆续开发建设。 被告为销售上述地块开发建设的房屋，在2016年7月20日在微信公众号中发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”等宣传。同时招聘其他派遣人员为房屋销售人员，在2018年通过论坛网站、手机短信等方式发布“不需要迁户口的学区房”、“凭购房合同就能直接入学”、“小学中学双学区，学校明年9月份开学”等信息。 2018年6月8日，被告就其开发建设的绿城宁江明月花园小区的义务教育招生学区问题[对应学区拟为黄岩中学附属小学（筹）和黄岩初级中学（筹）]，特向黄岩区教育局发函致询。同年6月12日，黄岩区教育局回复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续。”同时，被告在销房现场制作了不利因素及入学政策现场公示牌，载明：感谢您购买我司开发的锦溪苑房屋，该房屋虽位于黄岩中学附属小学、黄岩初级中学学校周边，但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学区及入学等事宜作出任何承诺。 2018年11月3日，原告与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议、购房提示书等。其中合同载明，原告向被告购买宁江明月花园·锦溪苑20幢2单元2303室房屋一套（预售商品房）及地下室，预售许可证号为黄售许字（2018）第00195号，房屋的预测建筑面积为88.41平方米，总价款为1455979元，交房日期为2021年5月30日。其中补充协议约定“出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明；如项目周边情况（包括道路，绿地，公园，学校，公共停车场，建筑形态，建筑高度，规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任；出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人出的与本合同及补充协议书不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准，买受人对此确认无异议。”其中购房提示书约定“如您了解到出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出与《商品房买卖合同》及补充协议不一致的口头承诺和意见，均不代表出卖人的意思表示，相关事项均以加盖出卖人公章的《商品房买卖合同》及补充协议为准；感谢您购买我司开发的位于锦溪苑20-2-2303号房，您所购买的该房屋位于黄岩中学附属小学、黄岩中学初级中学学校周边，但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学区及入学等事宜作出任何承诺”。 另查明：宋继鹏系被告在黄岩新前区块（宁江明月）项目的副总经理，分管该项目的销售工作。宋继鹏在调查时称：2015年后公司的理解为宁江明月业主拿到房产证或者签订购房合同并付清款项的业主就可以入读涉案两所学校。当时公司销售团队都认为买了绿城宁江明月的房子凭购房合同是可以入读涉案两所学校的，部分销售人员向来了解楼盘的客户确实宣传了凭借购房合同可以入读涉案两所学校。但根据今年黄岩区教育局的招生政策，宣传的情况确实与实际不同。被告的部分员工在调查笔录中提到：2018年6月之前，《绿城宁江明月花园锦溪苑购房提示书》里没有提到过关于学区房免责条款有关内容。在2018年6月后，绿城集团面向全国绿城所有项目更新了提示书内容，其中增加了关于学区房免责条款等内容。 再查明：原告刘田方与刘孟强系夫妻关系，于2007年6月6日生育一子名刘浩程，于2016年12月12日生育一女名刘洛菡。现儿子刘浩程就读于北京师范大学台州实验学校七年级。 本院认为：两原告向被告购买商品房，被告的销售人员在销售过程中宣传“凭购房合同就可入学（黄岩中学附属小学和黄岩初级中学）”，后双方达成合意，于2018年11月3日签订一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议，购房提示书等，其中补充协议约定“出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明；如项目周边情况（包括道路，绿地，公园，学校，公共停车场，建筑形态，建筑高度，规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任；出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人出的与本合同及补充协议书不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准，买受人对此确认无异议，”其中购房提示书约定“如您了解到出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出与《商品房买卖合同》及补充协议不一致的口头承诺和意见，均不代表出卖人的意思表示，相关事项均以加盖出卖人公章的《商品房买卖合同》及补充协议为准；感谢您购买我司开发的位于锦溪苑20-2-2303号房，您所购买的该房屋位于黄岩中学附属小学、黄岩中学初级中学学校周边，但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学区及入学等事宜作出任何承诺”。原告在补充协议、购房提示书上签名，该签名行为说明原告认可相关内容，现原告的主张与合同的约定相悖，其诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘田方、刘孟强的全部诉讼请求。 案件受理费3452元，减半收取1726元，由原告刘田方、刘孟强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  朱 翀 二〇二〇年七月三日 法官助理唐甜 代书记员  解蓉蓉