广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终791号 上诉人（原审被告）：广西全盛投资有限公司，住所地南宁市江南区五一路19号南宁全盛商业广场·江南水街15栋15-5-13、15-5-15、15-5-16号。 法定代表人：周家胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丘少兵，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：黄家寅，广西东方意远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马静，女，汉族，住南宁市。 被上诉人（原审原告）：梁桂清，女，汉族，住南宁市江南区。 被上诉人（原审原告）：方明春，女，壮族，住广西横县。 原审被告：南宁市壹昊街物业服务有限公司，住所地南宁市江南区五一路19号江南水街商铺15栋15-5-5、15-5-6、15-5-7、15-5-8、15-5-10号。 法定代表人：韦佳佳，该公司总经理。 上诉人广西全盛投资有限公司（以下简称全盛公司）因与被上诉人马静、梁桂清、方明春，原审被告南宁市壹昊街物业服务有限公司（以下简称壹昊街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初3857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人全盛公司上诉请求：1、依法撤销江南区人民法院（2016）桂0105民初3857号民事判决第二项、第三项，改判上诉人不承担责任。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案系因壹昊街公司欠付被上诉人的承包金而引起的纠纷，与上诉人无关。被上诉人与上诉人和壹昊街公司分别是两个不同的法律关系，不应当在同一案件审理。此外，上诉人与被上诉人签订《合同书》后，已经将铺面移交给被上诉人经营管理，并未向被上诉人发出通知要求交还铺面，双方的合同应当继续履行，被上诉人不应在本案中起诉上诉人，上诉人不应当退还被上诉人铺面使用费和履约保证金。二、退一万步讲，上诉人与被上诉人签订的《合同书》和被上诉人与壹昊街公司签订的《铺面承包合同书》无效，根据公平原则，认定同一铺面的租金（房屋占有使用费）标准应当相同，不应当有不同的标准，因此，被上诉人应当按照其承包给壹昊街公司的租金标准向上诉人支付房屋占有使用费。三、按照一审判决所认定的，被上诉人缴纳的租金、履约保证金90898.7元在扣除应当支付给上诉人的铺面使用费13499.8元之后，上诉人需退还给被上诉人铺面使用费、履约保证金77398.9元,该费用即为本案损失。既然本案合同被认定为无效，那么双方应当按照过错原则承担损失，本案中双方过错责任是相当的，前述损失应当各承担一半，上诉人应当退还给被上诉人的数额应当是38699.45元。 被上诉人马静、梁桂清、方明春辩称，一、上诉人与被上诉人及壹昊街公司三方就涉案的铺面共同签订了《铺面承包合同书》，该合同对全盛公司和壹昊街公司的违约责任进行了统一约定，故上诉人主张本案与其无关，没有根据。二、上诉人与被上诉人签订的合同与被上诉人与壹昊街签订的合同约定的租金标准不同，上诉人要求被上诉人按与壹昊街公司约定的租金标准向上诉人支付房屋占有使用费没有依据。三、被上诉人没有过错，上诉人要求被上诉人承担本案损失没有依据。 原审被告壹昊街公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。 马静、梁桂清、方明春向一审法院起诉请求：1、解除壹昊街公司、全盛公司与马静、梁桂清、方明春2013年10月15日签订的《铺面承包合同书》；2、解除全盛公司与马静、梁桂清、方明春2013年10月15日签订的《合同书》；3、全盛公司返还全盛商业广场铺面使用费89998.70元和履约保证金900元，共计90898.70元；4、壹昊街公司按逾期万分之二支付偿还违约金108.90元（按已逾期110天计），连同半年承包金4949.90元，共计5058.80元；5、壹昊街公司和全盛公司承担本案诉讼费。在一审审理过程中，经一审法院对合同效力释明后，马静、梁桂清、方明春表示涉案的两份合同效力以法院认定为准，其他诉讼请求不变。 一审法院认定事实：2013年10月15日，马静、梁桂清、方明春与全盛公司签订《合同书》一份，主要约定：全盛公司同意在其投资经营的位于南宁市全盛商业广场为马静、梁桂清、方明春提供建筑面积为8.95平方米（含公摊面积）的经营店铺及相关经营管理条件（经营场地位置详见附件），铺面位于地上一层，编号为7-1-28；本合同经营期限贰拾年，自2013年10月16日至2033年10月15日止；马静、梁桂清、方明春应向全盛公司支付的费用包括店铺使用费89998.70元（按41.8988元/平方米/月标准计收）和履约保证金900元（合同期内保证金不计利息），此两项费用应于本合同签订当日一次性交付。上述合同签订同日，马静、梁桂清、方明春与壹昊街公司、全盛公司共同签订了一份《铺面承包合同书》，主要约定：全盛公司是全盛商业广场项目的投资方，2013年10月15日与马静、梁桂清、方明春签订了《合同书》，约定将其投资经营的全盛商业广场地上一层7-1-28号铺面提供给马静、梁桂清、方明春经营使用，合同期限为壹拾年，铺面的建筑面积为8.95㎡，壹昊街公司是负责南宁全盛商业广场项目日常经营管理的服务企业；马静、梁桂清、方明春现与壹昊街公司订立本合同，将该铺面经营使用权承包给壹昊街公司，由壹昊街公司全面负责该铺面的招商租赁、对外经营等经营管理工作；全盛公司同意马静、梁桂清、方明春将上述铺面经营使用权承包给壹昊街公司经营管理；本合同承包经营期限为壹拾年零拾肆天，承包期从2013年10月16日起至2023年10月30日止；承包期内，壹昊街公司全权统一负责铺面的经营管理，有权以出租、转租、分租、承包、合作等各种经营方式经营本合同项下铺面，马静、梁桂清、方明春不得干涉壹昊街公司上述经营行为，也不得参与该铺面的经营管理；但壹昊街对外出租、转租、分租、承包、合作的期限不能超出本合同约定的承包期限；马静、梁桂清、方明春和壹昊街公司经协商同意，承包金前两年在本合同生效当日一次性支付，后八年的承包金按半年一交的方式支付，其中前四年的承包金支付表如下：前两年承包金17999.70元，于本合同生效当天支付；第三、四年（2016年和2017年），半年承包金4949.90元，分别于上半年4月26日前和下半年10月26日前支付；壹昊街公司应按约定的时间足额支付承包金给马静、梁桂清、方明春，否则每逾期一日壹昊街公司按未付款的万分之二支付赔偿违约金给马静、梁桂清、方明春，逾期90日的，马静、梁桂清、方明春有权终止本合同，收回店铺自行经营或出租或同时终止马静、梁桂清、方明春与全盛公司签订的《合同书》并收回履约保证金及马静、梁桂清、方明春剩余租赁期已交的店铺使用费。2013年10月15日，马静、梁桂清、方明春按上述合同的约定向全盛公司交付了店铺使用费89998.7元和履约保证金900元，壹昊街公司也按合同约定向马静、梁桂清、方明春支付了前两年的承包金17999.7元。合同履行至2016年，壹昊街公司未按合同约定向马静、梁桂清、方明春支付2016年上半年的承包金，马静、梁桂清、方明春遂提起本案诉讼。 另查明：全盛公司出租的涉案编号为7-1-28商铺房屋建设手续证件不全，没有取得建设工程规划许可证。 一审法院认为：马静、梁桂清、方明春与全盛公司之间存在租赁合同关系，马静、梁桂清、方明春与壹昊街公司存在另一个租赁合同关系。关于这两个租赁合同关系能否在本案中一并审理的问题，一审法院认为，首先，根据马静、梁桂清、方明春与全盛公司、壹昊街公司共同签订的《铺面承包合同书》中对全盛公司、壹昊街公司的权利义务约定可以看出，合同对于全盛公司、壹昊街公司的违约责任进行了统一约定，该合同第四条第1点约定全盛公司对壹昊街公司的义务承担连带责任，两份合同所体现的两个合同关系具有密切的关联性，不将全盛公司、壹昊街公司共同列为本案的当事人，不利于查明本案事实；其次，本案中所涉及的两个合同法律关系权利义务比较清晰，案情简单，在本案中一并审理可以减轻双方当事人讼累，节约司法资源，有效提高审判效率，且并不违反法律规定；综合以上两点理由，一审法院决定在本案中对马静、梁桂清、方明春针对两个不同的合同关系所提出的诉讼请求一并进行审理。 关于马静、梁桂清、方明春与全盛公司、壹昊街公司签订的《合同书》、《铺面承包合同书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。全盛公司自认涉案商铺并未取得相应的建设手续和证件，且未向一审法院提交商铺产权证或建设工程规划许可证及竣工验收材料，依法认定马静、梁桂清、方明春与全盛公司、壹昊街公司签订的《合同书》和《铺面承包合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于房屋占有使用费支付的截止时间，马静、梁桂清、方明春认为应截止到2016年10月17日本案开庭之日，全盛公司、壹昊街公司认为应截止到本案起诉之日即2016年8月19日，因各方当事人之前并未就退还商铺达成协议，商铺应认定为由壹昊街公司继续使用的状态，因此，一审法院采纳马静、梁桂清、方明春关于房屋占有使用费的计算应截止至2016年10月17日的主张。关于房屋占有使用费的计算标准，一审法院综合全案案情，从平衡各方利益的角度，认定马静、梁桂清、方明春按其与全盛公司签订的《合同书》中的租金标准向全盛公司支付房屋占有使用费，认定壹昊街公司应按壹昊街公司与马静、梁桂清、方明春在《铺面承包合同书》中约定的承包金计算标准向马静、梁桂清、方明春支付房屋占有使用费。一审法院对壹昊街公司关于壹昊街公司应按马静、梁桂清、方明春与全盛公司签订的合同书中约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张不予采纳。截止到2016年10月17日，马静、梁桂清、方明春应向全盛公司支付房屋占有使用费13499.8元（41.8988×8.95×36月），与马静、梁桂清、方明春已预缴的的铺面使用费89998.70元抵销后，全盛公司还应向马静、梁桂清、方明春退还铺面使用费76498.9元。全盛公司依法还应向马静、梁桂清、方明春退还履约保证金900元。截止到2016年10月17日，壹昊街公司应向马静、梁桂清、方明春支付的房屋占有使用费为27899.5元（17999.7+9899.8），扣除壹昊街公司已支付的17999.7元，壹昊街公司还应向马静、梁桂清、方明春支付房屋占有使用费9899.8元。现马静、梁桂清、方明春要求壹昊街公司支付承包金4949.90元（该承包金实际上是房屋占有使用费），属于依法处分其民事权利，一审法院依法予以支持。马静、梁桂清、方明春要求壹昊街公司支付违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、确认马静、梁桂清、方明春与壹昊街公司、全盛公司于2013年10月15日签订的《铺面承包合同书》无效；二、确认马静、梁桂清、方明春与全盛公司于2013年10月15日签订的《合同书》无效；三、全盛公司向马静、梁桂清、方明春退还铺面使用费76498.9元和履约保证金900元；四、壹昊街公司向马静、梁桂清、方明春支付房屋占有使用费4949.90元；五、驳回马静、梁桂清、方明春的其他诉讼请求。案件受理费2199元，由全盛公司负担1950元，由壹昊街公司负担249元。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明事实，当事人亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，对马静、梁桂清、方明春与全盛公司及壹昊街公司分别形成租赁合同关系，各方当事人均无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺并未取得建设工程规划许可证，故全盛公司与马静、梁桂清、方明春签订的《合同书》及马静、梁桂清、方明春与壹昊街公司、全盛公司签订的《铺面承包合同书》均为无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条和五十八条规定，合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还。全盛公司根据其与马静、梁桂清、方明春签订的《合同书》收取了马静、梁桂清、方明春店铺使用费89998.70元和900元履约保证金,全盛公司应予返还。因该《合同书》签订后，全盛公司已将涉案铺面交给马静、梁桂清、方明春使用，马静、梁桂清、方明春自认涉案合同使用至2016年10月17日，则自2013年10月16日至2016年10月17日，共使用3年，马静、梁桂清、方明春应当向全盛公司支付该期间的铺面使用费13499.8元（41.8988×8.95×36月），该费用与马静、梁桂清、方明春已预缴的的铺面使用费89998.70元抵销后，全盛公司还应向马静、梁桂清、方明春退还铺面使用费76498.9元。故一审判决全盛公司返还马静、梁桂清、方明春铺面使用费76498.9元和履约保证金900元并无不当，本院予以维持。 关于一审在本案中同时对马静、梁桂清、方明春与全盛公司及马静、梁桂清、方明春与壹昊街公司、全盛公司签订的两份合同进行审理的问题。马静、梁桂清、方明春与全盛公司和壹昊街公司分别签订了《合同书》和《铺面承包合同书》两份合同，该两份合同在三方当事人之间形成了不同的租赁关系，理应分案审理，但一审基于两份合同的租赁标的均是同一铺面，且在马静、梁桂清、方明春与壹昊街公司签订的《铺面承包合同书》中全盛公司也作为丙方签字，并约定全盛公司对壹昊街公司的义务承担连带责任，故一审为减轻双方当事人讼累，将马静、梁桂清、方明春就上述两份合同针对全盛公司、壹昊街公司所提出的诉讼请求在本案一并审理，虽有不妥，但鉴于一审判决壹昊街公司向马静、梁桂清、方明春支付房屋占有使用费4949.90元，壹昊街公司与马静、梁桂清、方明春均无异议，而一审判决全盛公司退还马静、梁桂清、方明春铺面使用费76498.9元和履约保证金900元正确，故对一审判决，本院予以维持。 综上所述，全盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1735元，由上诉人广西全盛投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 陆 宁 审判员 陆力宁 二〇一七年八月一日 书记员 梁雯敏