贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0302民初3854号 原告：罗玉海，男，1978年11月9日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人税远平，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人张林，贵州名城（桐梓）律师事务所实习律师。 被告：吴静，男，1980年4月15日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 第三人：何远辉，男，1973年8月16日出生，汉族，住贵州省湄潭县。 委托诉讼代理人兰军军，男，1992年7月14日出生，汉族。 第三人：遵义思达商贸城置业有限公司，注册号520302000349215。住所地遵义市红花岗区南宫山。 法定代表人陈建杰。 委托诉讼代理人李明尧，男，汉族，员工。 原告罗玉海与被告吴静合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员赵仲智依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案经本院审理后依法追加了何远辉、遵义思达商贸城置业有限公司（以下简称思达公司）为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告罗玉海及其委托诉讼代理人税远平、张林、被告吴静、第三人何远辉的委托诉讼代理人兰军军、第三人思达公司的委托诉讼代理人李明尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗玉海向本院提出诉讼请求：一、判令撤销原、被告于2016年5月29日签订的《转让协议》；二、判令被告返还原告向其支付的20798、20799、20774、20775号的商铺转让费人民币158000元；三、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年5月29日，原、被告签订了《转让协议》，协议中载明：被告将遵义国际商贸城二区市场一层20798、20799、20774、20775号商铺转让给罗原告；原合同的款项有26000元，若公司追交，由原、被告双方各承担50%。该协议中没有注明商铺转让费，但双方口头约定的转让费为158000元。同日，原告向被告支付了约定的158000元转让费，被告向原告出具收条一份。协议签订后，原告进店经营瓷砖。2017年3月30日，原告收到思达公司送达的商铺停电通知，在通知中注明经营户是何远辉，并非是被告，说明被告不是该商铺的合法承租经营权人，并且在停电通知中还告知被告转让的商铺差欠思达公司租金104536元、物业费5682元，原告经营的该商铺被通知停止经营。原告认为被告故意隐瞒转让商铺并非自己合法承租、自己无权转租的事实，将该商铺转让给原告，同时被告还隐瞒了该商铺拖欠出租人高额租金和物业费的事实，致使原告转租的商铺不能顺利、合法经营，致使原告权利受损，为此，特诉至人民法院提起前述请求。 被告吴静辩称，原告陈述被告向其转让上述四间商铺是事实，这四间商铺是被告用138000元从第三人何远辉处受让来的，双方协商的转让费是158000元，但被告实际只收到了120000元，另外38000元作为了中介费。转让协议中约定的26000元是什么费用记不清了。在转让商铺和签订协议时，原、被告是说清楚情况的，不存在欺骗隐瞒。被告向原告转让商铺时，业主方尚未开始收租金，说明如果业主方开始收租，则由原告自行支付，因此，被告不存在欺骗原告的行为，且原告租用并经营商铺一年多。综上，原告诉请不成立。 第三人何远辉陈述，本案所涉商铺是第三人何远辉从思达公司处承租的，是第三人何远辉转让给被告的，因为是熟人，所以达成的是私下协议，当时转给被告是138000元。 第三人思达公司陈述，本案所涉商铺承租的协议主体是第三人何远辉，承租人转租是需要在第三人思达公司备案的。第小间要缴纳500元费用才能转让，合同约定不能转让的，但实际可以定一个申请并每个小间支付500元就可以转让。对商铺转让事宜第三人思达公司并不清楚，也不认可他们的转让行为。 本院经审理认定事实如下：2014年3月13日，第三人思达公司（甲方，产权人）与第三人何远辉（乙方，使用人）签订了《遵义国家商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》（以下简称协议书），协议书约定乙方使用甲方位于遵义市国际商贸城二区市场商铺有偿提供给乙方使用，其中，第1条第1款约定，商铺地址为于遵义市国际商贸城二区市场一层20798、20799、20774、20775号商铺（建筑面积为189.38平方米），商铺限于用于建材行业瓷砖类别商品的经营；第2款约定，商铺使用期限为60个月，自2014年3月13日起至2018年9月30日止。第2条第1款约定，商铺使用期内使用费合计261344元；第2款约定，使用费为半年一交，实行先交费后使用原则；第3款约定，乙方在协议书签订之日支付6个月使用费，应付款项为26134元，第二次付款日为2014年9月13日，应付款为26134元，免租两个月，此后自第二次付款日起，每半年缴纳一次使用费（乙方应提前1个月按附表1的月租金标准向甲方支付）。第3条第1款约定，乙方向甲方交纳履约保证金10000元。第10条约定，本协议双方任何一方的主体任何形式的变更，应征得另一方的同意，并就本协议项下的债权债务作出妥善安排，以保证主体变更不影响本协议的履行。第12条第2款第1项之2约定，未经甲方书面同意，乙方将使用场地交给第三方使用的，甲方有权提前解除本协议。该合同还对双方的其他权利义务、商铺的经营管理、其他违约责任等进行了约定。此后，第三人何远辉从第三人思达公司处取得前述四间商铺，并用于经营活动。 2015年3月28日，第三人何远辉（甲方）与被告吴静（乙方）签订《协议》，该协议约定第三人何远辉以138000元将前述四间商铺（面积189.38平方米）转让给乙方被告吴静；办理转入手续时甲方必须提供相关资料积极配合。被告吴静从第三人何远辉取得前述四间商铺，并用于经营活动。 2016年5月，原、被告双方开始协商前述四间商铺转让事宜。同月27日，被告收到原告支付前述四间商铺转让订金10000元，并向原告出具《收条》一张。同月28日，经被告同意，原告用其卡号为62×××30银行卡以向商户名为李某的ＰＯＳ机刷卡消费的形式向被告支付转让费100000元（在庭审中，被告对此并无异议）；同日，原告之妻陈小敏通过银行转账方式向被告支付转让费40000元。同时，原告还向被告支付转让费现金8000元。 2016年5月29日，原告罗玉海（乙方）与被告吴静（甲方）签订《转让协议》，该协议约定甲方将前述四间商铺转让给乙方使用，其中，第一条约定，从2016年5月29日起，该商铺转让给乙方；第3条约定，从2016年5月29日起，该商铺的所有费用由乙方负责；第4条约定，乙方需要办理转让有关手续，甲方积极协助乙方提供有关资料，所产生的费用由乙方全权负责；第5条约定，合同到期必须由乙方续答；第6条约定，原合同的款项有26000元，若公司追交，由甲乙双方各承担50%。同日，被告向原告出具《收条》一张，载明：今收到罗玉海门面转让费158000元，门牌号为：Ｆ1-20798、Ｆ1-20799、Ｆ1-20774、Ｆ1-20775），收款人：吴静，见证人：李某。此后，原告取得前述四间商铺，并用于进行瓷砖经营。 2017年3月30日，第三人思达公司向原告送达《停电通知书》，载明“经营户：何远辉“，你承租四间商铺因租金（104536）、物业管理（5682）元等费用未按时缴纳，公司将于2017年4月4日上午10:30起进行停电等内容。2017年4月28日，第三人思达公司又向原告送达户《收铺通知书》名为何远辉的承租户，承租商铺为遵义市国际商贸城二区市场20798-20799/20774-20775的商铺发送了《收铺通知书》和《限期清货通知书》，该收铺通知载明“经营户何远辉”，你户认租商铺四间，因拖欠承租商铺2016年的租金、物业管理费等费用，在经过公司多次催缴后仍然不缴纳，公司限期于2017年5月1日前缴纳相关费用，否则将根据规定收回商铺，并将缴纳定金作为违约金处理等内容。该限期清货通知载明“商户何远辉”承租的四间商铺因未按照合约保持正常营业，也未按规定缴纳相关租金、物业、水电费，严重影响了商贸城市场的有序经营，已经违反双方签订的《协议书》第8条内容，公司已经终止商铺使用协议，无偿收回商铺使用权，请你签收本限期清货通知的三日内到客服中心缴清所欠租金、物业、水电费，缴清费用后清货离铺等内容。第三人思达公司发出前述通知后并未收回前述商铺，前述商铺至今仍由原告在占有使用。 原告认为被告吴静违反《协议书》约定将商铺自行转让于原告使用，且隐瞒拖欠较大数额的租金、物业费等事实，故诉至本院，酿成讼争。 另查，第三人何远辉承租及被告受让前述商铺期间，未向第三人思达公司支付过水电费、使用费等任何费用。原告取得商铺后，就前述商铺开始以第三人何远辉的名义向第三人思达公司支付了如下费用：2016年11月3日缴纳6-10月水电费共计1686元；2016年11月23日缴纳2015.3-2016.5期间电费3023元；2017年1月15日缴纳2016.11-2016.12水电费共计455元；2017年2月14日缴纳2017年1月电费162元；2017年2月20日缴纳物业管理费2841元；2017年4月6日缴纳四间商铺使用费5000元（系原告以自己名下的账户向商户名称为第三人思达公司的POS机以刷卡消费的方式支付，第三人思达公司出具的收据的交款人仍为第三人何远辉）；2017年5月7日缴纳2017年4月水电费共计265元。 再查，第三人思达公司经营的遵义市国际商贸城二区市场商铺在2015年3月1日前系起步阶段，未收取过各商户的费用，并予以免收；第三人思达公司从2015年3月1日起开始计收各商户租金。本案所涉前述商铺，从2015年3月1日起至2017年2月28日期间的租金为104536元、物业费为5682元（未扣除原告已缴纳的前述租金、2841元物业费）。2017年3月，原告曾向第三人思达公司工作人员反映其受让本案所涉商铺的情况。 本院认为，第三人何远辉与第三人思达公司签订《协议书》约定第三人思达公司将其前述四间商铺有偿提供给第三人何远辉，且约定了未经原告同意，第三人何远辉不得擅自转让。《协议书》签订后，第三人何远辉将前述四间商铺转让给被告，被告此后又转让给原告经营使用，对上述事实，各方当事人无异议，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，第三人何远辉与第三人思达公司签订的合同中虽然未载明商铺用于出租，但从合同约定的内容反映，该合同应为租赁合同，本院对此予以认定。在庭审中，通过各方诉辩意见，本案主要的争议焦点在于：第一，原告向被告支付转让费的数额；第二，被告与原告签订的《转让协议》是否符合撤销条件。 第一、关于原告向被告支付转让费数额的问题。 在原、被告签订《转让协议》之前，原告自己或通过其妻直接向被告支付了订金10000元、现金8000元、转账40000元，共计58000元，且经被告同意，原告向商户名为李某的ＰＯＳ机刷卡消费的形式支付转让费100000元，就前述直接支付或通过刷卡支付的款项被告还在签订《转让协议》的同时向原告出具了158000元的收条，对前述事实被告并不持异议，也与双方口头约定相符，故对原告向被告支付转让费为158000元的事实，本院予以认定。被告辩解其只收到了120000元，另38000元支付了中介费；被告辩解的事实与其认可和本院查明的事实不符，且是否支付中介费及由谁支付中介费，没有证据证明包括在原、被告签订的书面合同和口头约定的内容之中，故对被告的该辩解，本院不予采信。 第二、关于原、被告签订的《转让协议》是否符合撤销条件。 原告受让的商铺系来源于第三人思达公司的出租，而第三人思达公司与第三人何远辉签订的合同中约定任何一方主体的变更应征得另一方的同意，该约定表明承租人转租转让门面应经第三人思达公司同意。第三人何远辉和被告转租转让门面没有证据证明取得了第三人思达公司的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，第三人思达公司本应有解除合同的权利。但原告受让门面后，从2016年11月起就开始以第三人何远辉的名义向第三人思达公司缴纳相关费用及在2017年3月还向第三人思达公司反映其受让商铺的事实，可见，第三人思达公司最晚截止于2017年3月时就应当明知原告受让商铺的事实。但在2017年3月之后，第三人思达公司仍在收取原告以第三人何远辉名义缴纳的相关费用，其中，部分费用系原告以自己名下的账户向第三人思达公司的POS机以刷卡消费的方式支付，且第三人思达公司从明知原告受让商铺的事实至今没有证据证明其向第三人何远辉主张过要求解除租赁合同或确认合同无效的权利，表明第三人思达公司并不反对原告受让前述商铺的事实；同时，第三人思达公司与第三人何远辉签订的合同虽然约定合同主体的变更需要另一方的同意，但从第三人思达公司对待合同相对方当事人转租转让商铺的惯例看，其并不反对承租人转租转让商铺，只是其对转租转让人与受让人或次承租人之间转租转让商铺的行为要收取一定的费用，可见，第三人思达公司在明知被告向原告转让商铺的行为后，其对该转让行为进行追认，即第三人思达公司同意本案所涉商铺转租转让行为。 原告主张被告并非合法承租人、也无权转让商铺，且被告隐瞒了前述商铺拖欠第三人思达公司高额租金及物业费，故要求撤销原、被告签订的《协议书》。在庭审中，第三人何远辉对被告转让商铺的行为进行了追认，并结合本院已认定第三人思达公司同意本案所涉商铺转租转让行为的事实，原告的诉讼请求所依据的被告并非合法承租人、也无权转让商铺的事实，不能成立，本院不予认定。原、被告签订的《协议书》第6条约定的26000元，被告虽然辩解记不清款项是什么费用，但从该条约定的前后文内容可知，在原告受让商铺前，该商铺的租金等费用尚有26000元未支付给第三人思达公司；但从2015年3月1日至2016年5月29日期间，该商铺的租金、物业费尚有近66000元{其中，租金为65335元（26134元/半年÷6个月×15个月）}未支付给第三人思达公司，被告也未提供证据证明第三人思达公司免除该期间超过26000元的部分费用，第三人思达公司在庭审中也未表示放弃主张前述未收到费用的权利，被告对此应当明知。被告在与原告签订合同时，从合同约定反映，被告只告知了其转让商铺尚欠第三人思达公司的款项为26000元，对超过26000元的部分即近40000元的欠款没有证据证明向原告进行了告知，本院对此予以认定。如原告在受让商铺时知道该商铺拖欠高额租金等款项，势必影响原告继续与被告签订合同的意思表示，而被告隐瞒前述商铺尚差高额租金、物业费的事实，严重影响了原告的意思表示，并导致原告做出违背其意思表示的行为，且在本案法庭辩论终结时，被告也未向第三人思达公司支付拖欠的超过26000元的款项，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，原、被告签订的《转让协议》不是原告真实意思表示，并符合前述法条规定的撤销条件，故对原告要求撤销与被告签订的《转让协议》的请求，本院予以支持。被告辩解没有欺骗原告，双方签订协议时都是说清楚的，但是其并未提供任何证据予以证明，对被告的辩解，本院不予采信。 综上所述，被告隐瞒重大事实导致合同被撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对原告主张被告返还所得转让费158000元的请求，本院予以支持。但原告取得商铺即2016年5月29日起至向被告返还期间实际占有使用商铺的权利，这期间的商铺占有使用费应从被告应返还给原告的转让费中扣除，扣除标准为26134元/半年。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条的规定，判决如下： 一、撤销原、被告于2016年5月29日签订的《转让协议》； 二、由被告吴静于本判决生效后十日内返还原告罗玉海支付的商铺转让费人民币158000元，但应扣除从2016年5月29日起至原告向被告返还商铺之日止期间按26134元/半年标准计算的占有使用该商铺的占有使用费）。 三，驳回原告罗玉海的其他诉讼请求。 案件受理费3460元，减半收取计1730元，由被告吴静承担。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  赵仲智 二〇一七年八月十一日 书记员  刘贵亮