湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终993号上诉人（原审被告）：王永红，男，1959年8月5日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张彦，湖北鼎力众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周正富，湖北鼎力众邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晏明思，男，1969年8月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：周桐，湖北仁济律师事务所律师。上诉人王永红因与被上诉人晏明思房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初10443号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王永红上诉请求：要求撤销一审判决，本案发回重审，并追加张明金以及晏明思妻子瞿汉霞。事实与理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足，系张明金将王永红请至涉诉房屋，且已经入住六年，张明金亦口头承诺赠与该房屋，王永红可永久入住，本案应追加张明金为第三人查明事实。二、双方签订《房屋租赁合同》时存在胁迫、乘人之危。王永红2016年一直在养病，且因房屋漏水导致书法作品被淹，涉及索赔事宜不便搬离，晏明思多次上门威胁，王永红才被迫签订了房屋租赁合同，并非本人真实意思表示。三、晏明思拿走王永红书法作品和茅台酒公司生产的酒，至今未返还。晏明思答辩称，一审认定事实及适用法律正确，请求依法驳回上诉、维持原判。理由如下：1、上诉人在上诉状陈述的第一个事实即王永红与案外人张明金的纠纷与本案纠纷无关，但王永红与晏明思之间的租赁合同关系有双方租赁合同、微信聊天记录以及王永红出具给晏明思的欠条，均能证明王永红租赁晏明思房屋，王永红未按合同约定及时支付房租、拖欠租金且拒不交还、强占房屋的事实。2、王永红上诉状中第二个事实即双方签订合同存在胁迫的问题。双方签订合同是真实意思表示，并不存在任何胁迫或者乘人之危，王永红也未在法定期限内向法院提出撤销合同的请求。3、针对王永红上诉状中第三个事实即王永红主张晏明思拿走王永红书法作品、酒水等的事实，我方从未拿走过上述物品且未与王永红达成过用上述物品冲抵租金的事实，王永红也无证据证明其说法。晏明思向一审法院起诉请求：1、判令王永红立即将租赁晏明思位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元8层5号房屋腾空并交还晏明思；2、判令王永红支付所欠房屋租金76500元及逾期利息9983元（按中国人民银行同期贷款利率从2016年4月1日暂计至2019年3月31日）；3、判令王永红支付房屋自2018年4月1日至实际交还日的占用费48000元及利息2088元（暂计止2019年3月31日）；4、判令王永红向晏明思支付违约金19200元；5、判令王永红支付所欠物业管理费440.7元（从2019年1月1日暂计至2019年3月31日）及水、电费合计156212元。6、判令王永红承担本案诉讼费用。一审法院查明，案涉房屋位于武汉市武昌区友谊大道2号（老中山路379号）2008新长江广场2单元8层5号，建筑面积113.83平方米，房屋所有权人为晏明思。晏明思与案外人瞿汉霞系夫妻关系。2016年11月12日，晏明思（出租方）与王永红（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的新长江广场C座805号（面积113.83平方米）出租给乙方使用。二、租赁期限及约定：该房屋租赁期共2年，自2016年4月1日起至2018年4月止。房屋租金：每月4000元，按年付款，每年提前五天付款。另付押金12000元，共计6万元。五、乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠房租累计一个月以上的等。2018年1月10日，王永红通过ATM机向案外人瞿汉霞建设银行账户存入两笔款项共19500元。2019年4月16日，新长江物业公司发出《费用收缴通知单》，载明：客户房号：C805，项目：物业费，时段：2019年1至3月，金额：444元。2018年3月30日至2019年4月1日，案外人瞿汉霞多次通过微信向王永红催收房款。2018年10月2日，瞿汉霞向王永红发送微信称：“如果你近期解决不了房租，能不能考虑退房，我租给别人。”2018年11月10日，瞿汉霞向王永红发送微信称：“房租合同只有2年，2018年4月1日之前退房。”2019年3月18日，王永红向瞿汉霞发送微信称：“放心，月底前把三年房费交了。官司起诉了我们好结好散”。后瞿汉霞多次通过微信表示2019年不再租房给王永红，要求王永红腾退房屋。2019年7月24日，王永红向一审法院提交追加第三人申请书，申请追加张明金为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，王永红未提供证据证明其签订合同时具有被胁迫情形，且其在与瞿汉霞的聊天记录中多次表示自己会支付房租，故晏明思与王永红于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，享有各自权利，履行各自义务。2018年4月1日，合同期限届满，双方未续签房屋租赁合同，王永红仍实际占有使用案涉房屋。王永红未依约支付租金，瞿汉霞多次通过微信向王永红催收，并明确表示：租期为两年，要求王永红腾退房屋。故2018年4月1日《房屋租赁合同》到期解除，双方不构成不定期租赁关系。王永红应当依照合同约定支付房屋租金，并将房屋返还给晏明思。对于晏明思请求判令王永红立即将位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元8层5号房屋腾退并交还晏明思的诉讼请求，法院予以支持。《房屋租赁合同》约定，案涉房屋每月租金为4000元，故2016年4月1日至2018年4月1日王永红共应向晏明思支付租金96000元。晏明思自认王永红已向其支付房屋租金19500元，王永红还应向晏明思支付76500元。对于晏明思请求判令王永红向其支付所欠房屋租金76500元的诉讼请求，法院予以支持。王永红述称其与晏明思就房屋租金达成口头协议为每月3500元的抗辩及以书法作品抵充了租金的抗辩无证据支持，法院不予认可。关于租金逾期利息及违约金。《房屋租赁合同》约定：乙方欠付租金一个月以上的，甲方可向其主张合同总租金20%的违约金。该合同未就逾期给付租金是否应当支付利息作出约定。法院认为，适用该违约金条款已足以弥补晏明思因王永红欠付租金所造成的损失，故对于租金逾期利息不再予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，对于晏明思请求判令王永红向其支付违约金19200元（4000元/月×24月×20%）的诉讼请求，法院予以支持。关于占有使用费。2018年4月1日，《房屋租赁合同》到期，王永红未将案涉房屋返还晏明思。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”规定精神，对于晏明思请求参照租金标准，判令王永红向其支付自2018年4月1日起计算至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费（计算至2019年3月31日为48000元）的诉讼请求，法院予以支持。逾期腾房占有使用费属法院生效判决为腾房义务人所设定的义务，不属权利人自房屋被无权占有之日起即可当然获得的利益，故不产生资金占用的利息损失。晏明思请求判令王永红向其支付占用费逾期利息的诉讼请求无法律依据，法院不予支持。关于物业费。因物业费的收取主体为物业公司，水电费的收取主体为水电部门，晏明思不能代其行使民事权利，且与本案并不同属一个法律关系，对于晏明思请求判令王永红支付物业费、水电费的诉讼请求，法院不予支持。关于王永红申请追加张明金为本案第三人。本案为租赁合同纠纷，案涉房屋所有权人为晏明思，房屋租赁合同相对方为晏明思、王永红，张明金与本案处理结果无法律上的利害关系。故法院不予追加张明金为第三人参加诉讼。王永红述称张明金将案涉房屋口头赠与给王永红的抗辩无事实依据与证据支持，法院不予认可。王永红述称其书法作品因房屋漏水造成损失，与本案不属同一法律关系，法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、王永红于判决生效之日起五日内将占用晏明思坐落于武汉市武昌区友谊大道2号（老中山路379号）2008新长江广场2单元8层5号房屋返还给晏明思；二、王永红于判决生效之日起五日内向晏明思支付房屋租金76500元；三、王永红于判决生效之日起五日内向晏明思支付违约金19200元；四、王永红于判决生效之日起五日内向晏明思支付截至2019年3月31日的房屋占用费48000元，并以每月4000元为标准，向晏明思支付自2019年4月1日计算至实际腾退之日止的房屋占用费；五、驳回晏明思的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3424元，减半收取1712元，由王永红负担（此款已由王永红垫付，由晏明思连同上述款项一并支付给王永红）。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，王永红与晏明思之间签订有《房屋租赁合同》，王永红亦向晏明思一方（其妻瞿汉霞）支付过两笔款项共19500元，在晏明思一方多次催要房租后王永红亦承诺会尽快付清三年租金，以上事实能够相互印证证实王永红与晏明思之间存在真实的房屋租赁关系，王永红并未能举证证明房屋租赁合同的签订存在胁迫、乘人之危情形，该主张也与查明事实不符，故对王永红主张《房屋租赁合同》并非其真实意思表示的说法，本院依法不予支持。因张明金、瞿汉霞并非本案合同相对方，也非涉案租赁房屋登记所有权人，与本案处理结果并无法律上利害关系，对王永红上诉要求追加当事人的请求，本院依法不予支持。一审判决处理正确，应予维持。综上所述，王永红上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3174元，由上诉人王永红负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年七月三日书记员 严 洁