.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}                       宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初3760号原告：姬向党，男，1960年1月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告:银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地：银川市金凤区。法定代表人:刘加纯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。原告姬向党与被告银川鸿曦房地产开发有限公司（以下简称鸿曦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姬向党，被告鸿曦公司的诉讼代理人顾红岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姬向党向本院提出诉讼请求：1.判令鸿曦公司向姬向党交付符合合同约定条件的金风区某房屋和储藏间；2.依法判令鸿曦公司向姬向党支付逾期违约金306923.44元（商品房逾期违约金自2015年6月1日至2015年10月31日按已付房款的每日万分之三计算，2015年11月1日至2015年11月30日按已付房款的每日万分之四计算，2015年12月1月至12月31日，逾期交房违约金按每日万分之五计算，2016年1月1日至本案起诉之日2017年5月24日，逾期交房违约金按每日万分之六计算；储藏间自2015年6月1日起至2017年5月24日，按已付金额的日万分之三计算），以后逾期交房违约金按每日万分之六连续计算至实际交房时为止，储藏间每日万分之三连续计算至实际交房时为止；三、判令鸿曦公司承担本案讼诉费、保全费。事实和理由：2012年12月27日，姬向党与鸿曦公司签订了《银川市商品房买卖合同》，姬向党向鸿曦公司购买银川市金凤区某房屋，姬向党缴纳总价款751906元，储藏间，总价款36926元。合同约定房屋交付时间为2014年12月31日前。上述合同签订后，姬向党依约支付了全部购房款。但鸿曦公司未能依约交房。2015年2月3日，姬向党与鸿曦公司签订了《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》，鸿曦公司对延期交房的行为认可，并承诺于2015年10月31日前交付房屋，对2015年1月1日至2015年10月31日期间鸿曦公司逾期，合同约定每日按已付房款总额日万分之三向姬向党支付违约金，并约定了鸿曦公司不按协议约定按期交房的违约金赔偿方式。上述补充协议签订后，鸿曦公司仅以现金方式支付了2015年1月1日至5月31日的违约金，自2015年6月1日起再未按补充协议的约定向姬向党支付逾期交房的违约金。现姬向党为维护自身的合法权益，特向贵院提起起诉，望判如所请。                  鸿曦公司承认姬向党在本案中主张的购房及交房违约事实，认为：1.双方约定的逾期交房违约金明显过高，超过法律规定的限额，请求法院酌情予以降低。姬向党购房损失的计算应以涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定。2.双方签订的补充协议中关于违约金约定，并非鸿曦公司真实意思表示。该协议是在众业主围堵造成公司无法正常经营的情况下被迫所签。3.鸿曦公司逾期交房政府也有一定的责任。鸿曦公司对姬向党依法提交的商品房买卖合同、储物间使用权转让合同、收据、补充协议等证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2012年12月27日，鸿曦公司与姬向党签订商品房买卖合同，姬向党购买鸿曦公司开发建设银川市金凤区某房屋，合同约定：房屋建筑面积159.44平方米，单价每平方米4715.92元，总价款为751906元；交付商品房期限为2014年12月31日；出卖人鸿曦公司如逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年3月8日，姬向党与鸿曦公司签订《储物间使用权转让合同》，姬向党以36926元转让价购买鸿曦公司鸿曦悦海湾储物间使用权，约定2014年12月31日前将验收合格的储物间交付买受人使用。合同签订后，姬向党向鸿曦公司交纳购房款751906元、储物间房款36926元，鸿曦公司未按期交付商品房屋和附属储物间。2015年1月3日，鸿曦公司与姬向党就延期交房和违约责任签订补充协议，协议约定：姬向党所购房屋及储物间交付时间为2015年10月31日前；自2015年1月1日起，鸿曦公司每日按姬向党已付房款总额万分之三进行赔偿，赔付截止房屋实际交付之日止；若2015年10月31日前不能按期交房，姬向党有权退房，如不退房的，合同继续履行，自2015年11月1日起，在原每日万分之三的基础上，赔偿比例逐月递增万分之一，以此类推，直至实际交房时止。自2015年1月1日起，鸿曦公司按已付储物间款的每日万分之三赔付逾期交付储物间违约金，直至实际交付之日止。鸿曦公司于2015年6月按已付房款751906元的每日万分之三赔付姬向党2015年1月1日至2015年5月31日期间（计151日）逾期交房违约金34061元（751906元×每日万分之三×151日）、预付储物间违约金1673元（36926元×每日万分之三×151日））。2015年6月1日至今，鸿曦公司未向姬向党交付商品房屋，也未交付附属储物间，再未支付违约金，故引起诉讼。本院认为，鸿曦公司承认姬向党在本案中主张的事实，故对姬向党主张的事实予以确认。姬向党与鸿曦公司签订的商品房买卖合同、补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应予全面履行。买受人姬向党履行了交付购房款和附属储物间使用权转让价款义务，鸿曦公司未按合同约定的交付条件和期限交付商品房屋及附属储物间，已构成违约，应当承担相应的民事责任。鸿曦公司在逾期交房情况下与买受人姬向党签订的补充协议是对商品房预售合同关于交房延期及违约责任条款的变更，鸿曦公司所承担的违约责任应与守约方因违约方造成的损失相一致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”规定，违约金超过造成的损失30％的，可以认定为过分高于造成的损失。鸿曦公司依约已按照已付房款每日万分之三赔付姬向党2015年1月1日至2015年5月31日期间的逾期交房违约金34061元、逾期交付储物间违约金1673元。姬向党以此赔偿标准诉请鸿曦公司支付自2015年6月1日至2015年10月31日的逾期违约金，以逐月递增万分之一的赔偿标准诉请2015年11月1日至2017年5月24日期间逾期违约金306923.44元，双方签订的补充协议中约定：违约金每日万分之三的基础上，自2015年11月1日起赔付比例逐月递增万分之一，本院以给姬向党造成的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为该约定过分高于给姬向党造成的实际损失，故本院予以调整，即自2015年11月1日起，鸿曦公司每日承担房屋价款万分之三的违约金。姬向党关于违约金的主张，本院支持自2015年6月1日起至2015年10月31日的违约金34287元（751906元×万分之三×152天），自2015年11月1日起至2017年5月24日的违约金128576元（751906元×万分之三×570天），共计162863元；自2015年6月1日至2017年5月24日止期间逾期交付商品房附属储物间违约金8009元（36926元×每日万分之三×723日）。鸿曦公司针对其他抗辩主张未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照《银川市商品房买卖合同》约定的条件，向原告姬向党交付银川市金凤区某房屋及储物间；二、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告姬向党逾期交付商品房违约金162863元及商品房附属储物间违约金8009元；并以已付房款751906元、储物间36926元为基数，按照每日万分之三计算支付自2017年5月25日至房屋实际交付之日止期间的违约金。三、驳回原告姬向党的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费2952元(已减半收取)，由原告姬向党负担1093元，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担1859元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。  审判员   李蕾二〇一七年八月十日书记员   孙超