海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初5830号原告李映，女，1974年7月15日出生，汉族，住海口市。委托代理人钟淑娴，海南昌博律师事务所律师。被告海南宜欣商业管理有限公司，住所地海口市明珠路**宜欣商业广场**。法定代表人郑巧珠，经理。委托代理人樊伟，海南京园律师事务所律师。原告李映（以下简称原告）与被告海南宜欣商业管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟淑娴和被告委托代理人樊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2006年3月24日签订了《宜欣商业广场铺面租赁合同》，约定原告将其位于海口市××区号“海南××区号铺面（面积为35.09平方米）出租给被告，租期为10年，从2007年1月1日至2017年1月1日止。租金支付标准为：2009年1月1日至2009年12月31日，每月按153.06元/平方米计，合计每月5371元；2010年1月1日至2012年12月31日，每月按196.81元/平方米计，合计每月6906元；2013年1月1日至2017年1月1日，每月按284.27元/平方米计，合计每月9975元。上述租金为含税租金，扣除税金后租金为每月8628.37元。租金按季度支付，即从本协议约定的租金开始的月份起计算，满一个季度后，被申请人应在15天内支付申请人前一季度租金，以后支付租金时间以此类推。若逾期支付租金，逾期一天按拖欠金额的0.3‰向申请人支付滞纳金。合同签订后，被告一直迟延履行支付租金的义务，2015年1月1日起至今的租金，被告拒绝向申请人支付，原告催告未果，曾以书面催收的方式通知被告，被告当场拒绝签收，无奈原告于2016年10月6日通过邮寄的方式向被告送达了《要求支付拖欠多年租金及到期归还商铺的函》，被告仍拒绝签收，被告严重失信的行为已严重违反合同的约定，致使合同目的已无法实现，构成根本违约，原告有权解除合同。综上所述，原告在签订合同后全面、准确、适时履行了合同义务，而被告严重失信，暂计算至起诉时拖欠被告租金241594元（已扣税）及违约金28052元，合计为269646.36元，经原告多次催告，至今仍未支付租金，已构成根本违约，原告有权解除合同、要求被告支付拖欠多年的租金及滞纳金，同时立即腾退涉案租赁铺面并返还给原告及出具完税证明。原告诉请：1、判令解除原告与被告于2006年3月24日签订的《宜欣商业广场铺面租赁合同》；2、判令被告向原告支付2015年1月1日起至被告实际腾退涉案铺面之日止的租金及滞纳金，暂计至起诉时即2017年4月1日的租金为241594.36元（已扣税）及滞纳金为28052元，合计为269646.36元；3、判令被告立即腾退涉案租赁铺面并返还给原告；四、判令被告向原告出具自2015年1月1日起至被告实际腾退之日止的完税证明，暂计算至2017年4月1日；5、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，首先，依据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案被告部分租金未支付给原告，是因为原告的商品不能使用、收益。原告同意并委托宜欣商场大业主进行宜欣商场整体装修改造，包括外立面、立面、经营布局和公共空间的改建和装修。原告的商铺重新铺装地面，整个商场内外重新贴磁砖和新建玻璃幕墙，消防、供电等系统重新改造，重新安装直梯和手扶梯13台等。宜欣广场改造装修期间，原告的商铺处于装修毁坏状态，商铺不能使用，商场封闭，租赁合同无法履行。二、宜欣广场改造装修工程自2013年8月5日开工，商场内部开始改造和装修，同时外立面改造和装修上报市商务局和市规划局。2013年9月海口市规划局海规[2013]495号报市政府，2014年6月13日市规划局审核通过方案，12月取得建设工程规划许可，2015年3月全面施工，2016年7月完工。宜欣广场改造装修共计2年零10个月时间，装修期间原告商铺无法出租，没有租金收入，出租人原告商铺改造装修对于承租人被告构成根本性违约，被告未支付原告商铺装修期间共计2年租金且小于宜欣广场实际装修期，自2015年1月至2017年1月1日租赁期满184373.58元。依据《宜欣商业广场商铺租赁协议》第四条规定，原告应保证出租给被告的商铺产权不具有争议性，不得因为产权变更、抵押等原因导致而影响本合同的履行。第五条规定，原告在本合同期内因产权变更、抵押等原因导致本合同无法履行，应赔偿被告及承租该铺面第三方的损失。三、依据《宜欣商业广场商铺租赁协议》第三条，租赁期自2007年1月1日至2017年1月1日。第七条规定，租赁期满，原告是否续租应在期满前三个月通知乙方。如原告未通知被告续租且未签订续租协议，被告按照50元/㎡自动续约。由于原告通知被告不再续租，原告商铺未出租，被告管理宜欣广场物业，物业管理费每平米55元，原告未支付给被告。并且本案租赁合同期已满，被告无继续支付合同租金义务。四、依据《宜欣商业广场商铺租赁协议》第七条，租赁期满后，原告必须服从“五个统一”的管理方式，原、被告签订的《宜欣商业广场经营管理公约》是原告购买和经营该商铺必须遵守的合同，是宜欣商场正常经营的前提，原告商铺出租必须符合整个商场对于商铺区域和品牌类别统一划分。原告及宜欣一层小业主商铺的建筑面积总额占宜欣广场一层面积约7%，宜欣大业主占约93%。一层商户需要租赁的面积是几百平米以上，需要宜欣大业主和小业主的铺面对外签约才能形成出租。原告及宜欣小业主使用面积约8个平方米到20多平方米，无法单独出租。并且原告的商铺处于完全敞开状态，不具有《不动产条例实施细则》第五条规定的封闭性，原告需要使用被告统一管理的中央空调、电梯、安保、水电等商业配套和物业管理服务，不能够独立使用，故不能按照普通房屋来腾退。五、综上，宜欣广场业主改造装修商场和商铺，原告同意并委托改建，构成本案租赁合同根本性违约，导致租赁合同无法履行。按照《合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，故本案租赁协议中原告商铺2年装修期租金损失应由原告自己承担，被告不应当支付和承担，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年3月24日，原告与案外人海南宜欣房地产开发有限公司（以下简称宜欣房地产公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于海口市××区号“宜欣商业广场”一层B-72位于海口市××区号房，面积为35.09平方米；购房款为791855元。原告与被告于2006年3月24日签订了《宜欣商业广场铺面租赁合同》，约定原告将其位于海口市××区号“海南××区号铺面（面积为35.09平方米）出租给被告，租期为10年，从2007年1月1日至2017年1月1日止；租金支付标准为：2007年1月1日至2008年12月31日为零租金；2009年1月1日至2009年12月31日，每月按153.06元/平方米计，合计每月5371元；2010年1月1日至2012年12月31日，每月按196.81元/平方米计，合计每月6906元；2013年1月1日至2017年1月1日，每月按284.27元/平方米计，合计每月9975元，上述租金为含税租金；租金按季度支付，即从本协议约定的租金开始的月份起计算，满一个季度后，被告应在15天内支付原告前一季度租金，以后支付租金时间以此类推；若被告逾期支付租金，逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金；原告在本合同期内无故解除合同或因产权变更、抵押等原因导致合同无法履行，应赔偿被告损失；租赁期满，如原告愿意继续出租该铺面，则在合同期满前三个月内通知被告，续签租赁协议，若原告不再对外续租，也应在合同期满前的三个月内书面通知被告，如原告未按合同约定时间通知被告，被告有权按每月50元/平方米租金自动续约。宜欣商业广场改造装修工程自2013年8月5日开工，至2016年7月完工。2015年6月9日，原告向被告出具确认书及委托书，确认同意宜欣房地产公司对宜欣商业广场进行整体装修改造，并委托宜欣房地产公司以其名义进行规划报建、施工报建及办理一切相关手续。被告自2015年1月1日开始未向原告支付租金。被告提交的应向原告支付2015年1月至2016年12月租金明细显示：2015年1月-6月扣除税金后应付租金为每月8623.37元；2015年7月-2016年12月扣除税金后应付租金为每月7368.52元。2016年6月30日，原告向被告发函称，其与被告签订的返祖租赁合同到期，被告已经声明不再续租，原告要求被告保管好商铺，做好商铺交接工作并支付拖欠租金、滞纳金等。原告于2016年10月6日将该函件邮寄给被告，但被告未签收。另查，2017年1月1日双方租赁合同期限届满后，被告仍在实际占有、使用涉案铺面。再查，原告于2017年2月22日向本院申请诉前财产保全，请求冻结被告名下存款并提供担保人赵宇名下房产作为担保。本院于2017年3月15日作出（2017）琼0106财保29号及29号之一，裁定冻结被告在浦发银行海口分行营业部×××账户内存款28万元及查封担保人赵宇名下位于海口市××路房。上述事实有《宜欣商业广场铺面租赁协议》、《宜欣商业广场经营管理公约》、商铺租金明细表、税务局完税证明、《宜欣商业广场业主的发函》及申通快递详情单、（2016）琼0106民初6046号民事判决书、（2017）琼0106财保29号及29号之一民事裁定书、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，海口市龙华区明珠路“宜欣商业广场”一层B-72号35.09平方米的商铺是原告合法购置房产，原、被告双方签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。首先，关于原告主张与被告解除租赁协议以及被告应当支付其自2015年1月1日至房屋实际腾退之日止的租金及滞纳金的问题。双方签订的租赁协议约定被告应按时支付足额租金，双方并未就装修期间是否暂停支付租金进行约定，故被告在租赁期内没有依约支付租金，属违约行为，原告请求判令解除租赁合同以及支付所拖欠的租金及滞纳金有理，本院予以支持。被告抗辩因宜欣商业广场装修改造，导致租赁物无法使用，租赁合同无法履行，被告不应支付租金。本院认为，原告根据案外人宜欣房地产公司的决定，同意宜欣房地产公司对宜欣商业广场进行整体装修改造，被告作为该商场的管理公司对装修改造事宜应已事先知晓，被告未对装修改造提出异议，应视为已同意宜欣房地产公司对宜欣商业广场进行装修改造。在装修改造已实际进行后，又以装修影响使用为由拒付租金，有违诚信，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。根据合同约定，2015年1月1日至2017年1月1日，被告在代扣税金后应向原告支付租金共计184373.58元(8623.37元×6个月+7368.52元×18个月)。合同期满后，因原告提供的证据不足以证明被告确已收到解除合同的通知，根据合同约定，被告应按每月50元/平方米租金自动续租，故2017年1月2日起至被告实际腾退铺面之日止的租金，应按每月1952.5元（50元×39.05平方米）的标准计算。滞纳金根据协议约定，滞纳金应当以逾期支付的租金为本金从逾期之日起至债务付清之日止，按每日万分之三计算。根据双方合同约定，2015年1、2、3月为一个支付季度，滞纳金从2015年4月16日起计算，依此类推至债务付清之日止。其次，关于被告是否应立即腾退涉案租赁铺面并返还原告的问题。因被告未在租赁期间及时支付足额租金构成违约，现原告主张解除合同并返还租赁铺面，于法有据，本院予以支持。第三，关于原告主张被告应出具自2015年1月1日起至被告实际腾退之日止的完税证明的问题。鉴于原告已在庭审后已到被告处查阅了涉案铺面租赁的完税材料，故对于原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告李映与被告海南宜欣商业管理有限公司于2006年3月24日签订的《宜欣商业广场铺面租赁合同》；二、限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李映支付2015年1月1日至2017年1月1日的租金184373.58元及滞纳金（滞纳金的计算方法：1、自2015年4月16日起，至债务付清之日止；自2015年7月16日起，至债务付清之日止，以上滞纳金均以8623.37元为本金，按每日万分之三计算。2、自2015年10月16日起，至债务付清之日止；自2016年1月16日起，至债务付清之日止；自2016年4月16日起，至债务付清之日止；自2016年7月16日起，至债务付清之日止；自2016年10月16日起，至债务付清之日止；自2017年1月16日起，至债务付清之日止；以上滞纳金以7368.52元为本金，按每日万分之三计算。）三、限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李映支付2017年1月2日至债务付清之日止的租金（以每月租金1952.5元计算）及滞纳金（滞纳金计算方法：自2017年4月17日起，至债务付清之日止,滞纳金1952.5以元为本金，按每日万分之三计算）；四、被告宜欣商业管理公司自本判决生效之日起十日内立即腾退海口市龙华区明珠路8号“宜欣商业广场”一层B-72号39.05平方米的铺面并返还原告李映。五、驳回原告李映的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行结付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2672元，由被告海南宜欣商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 许 蕾 二〇一七年八月八日法官助理 王晓静书 记 员 王君倩书记员王君倩