上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初20896号原告：杨银华，男，1951年4月24日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周晓军，上海众华律师事务所律师。被告：李晓春，女，1980年2月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：郑文慧，上海恒杰律师事务所律师。原告杨银华与被告李晓春房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年6月13日立案后，适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告杨银华及其委托诉讼代理人周晓军、被告李晓春及其委托诉讼代理人郑文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨银华向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告关于上海市徐汇区永嘉路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》于判决生效之日解除；2、判令被告于合同解除之日将租赁房屋返还给原告；3、判令被告赔偿因其过错给原告造成的经济损失120,781.31元(包括修复费用112,231.31元和租金损失8,550元，其中修复期间租金损失按照每月5,700元计算)。审理中，原告当庭将诉讼请求第三项变更为判令被告将租赁房屋恢复原状、地面下挖35公分恢复至平面状态、南面卧室及餐厅的承重墙由空心恢复至实心、卫生间和厨房的隔墙及用途恢复至原来的状态、南面的落地门恢复到原来的门和窗的状态。事实和理由：原、被告于2014年7月5日签订《上海市房屋租赁合同》，约定将上海市徐汇区永嘉路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给被告，租赁期限为2014年8月6日至2022年8月5日，租金为每月5,700元，租金在两年内保持不变，自第三年起开始上调，且合同第九条及第十条对合同的解除情形即违约行为也做出了明确约定。合同签订生效后，原告于2014年7月6日将房屋交付给被告，并依约履行其他义务。被告接受租赁物后，在房屋装修中擅自拆除南面承重墙及分隔墙；将卫生间墙体拆除改为厨房；擅自将南面底层开挖地基深度为35公分；将原有房屋钢筋混凝土预制板架空结构完全破坏，形成平层为错层的状态。后，原告及物业公司向被告明确提出及时恢复房屋原状以保证使用安全性的要求。经多次询问后，原告发现物业公司对此事件的处理无任何结果。因此原告向被告提出异议，但被告态度蛮横。被告的过错行为已严重违反了合同的约定及相关法律规定，并对租赁房屋造成了极大安全隐患。原、被告经过多次协商无果，故原告提起上述诉请。被告李晓春辩称，不同意原告要求解除合同、退还房屋及恢复南面落地门的诉讼请求，同意在租赁期限届满后对其他部分予以恢复。原、被告于2014年7月5日签订租赁合同时，原告同意被告对房屋进行装修，因此双方在合同附件二中约定高额违约金，且被告曾于装修前将装修图纸交付给原告，原告亦对装修方案表示同意，房屋装修完即转租给他人。现原告主张该装修图纸是其在被告装修时偷拍，但未提供任何证据。在2014年至2016年1月31日，原告从未就装修事宜表示过不满，也未提出过解除合同。装修期间，物业公司将整改通知书发给原告，但原告未向被告提出过异议，表明原告同意被告装修、扩建。现被告积极配合，已对承重墙等进行整改，且整改经物业验收后，物业也未再找过被告。根据合同第10-5条，原告可以要求被告恢复原状而非解除合同，但原告在长达两年的时间里未提出任何异议，也未要求被告恢复原状，现已超出法律规定的提出异议的合理期限。且原告事先未通知被告有关合同解除的事宜，现其单方面提起诉讼要求解除合同，没有法律依据。因原告已构成违约，应赔偿被告违约金30万元。本院认定事实如下：2014年7月5日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在上海市徐汇区永嘉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积54.83平方米，出租给乙方使用，租赁用途为居住。租金为每月5,700元，租赁期限自2014年8月6日起至2022年8月5日止，甲方于2014年7月6日前向乙方交付该房屋。该合同6-4约定：除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。9-2约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同……(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。10-5约定：乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方(横线空白处被划去)(恢复房屋原状/赔偿损失)。该合同附件二中对于乙方违约情形作出明确约定：乙方如违约，送全部装修及房屋内所有家电、家具。2014年7月11日，上海永平置业有限公司向原告发出《违规行为整改通知书》，告知其在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：(一)擅自拆除南面承重墙及分隔墙；(二)擅自开挖地基深约35cm南面底层。上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市房屋租赁条例》第二十二条的规定，请你立即停止上述违规行为，并予以整改。当日上述整改通知书以面呈方式送达，被告在被送达人处签字，原告在见证人处签字。另查明，原告与被告的短信记录显示，2014年9月15日，原告短信称“李小姐你好！今天房管局找我谈话，请于三天之内对破坏结构的违规装修恢复原样，希望你能配合，否则，我将与你解除合约。另外，房管局要我通知你，18日上午10时到现场检查恢复情况”。同日，被告短信回复称“我已经在找人帮忙联系。如果真要恢复我没意见”。原、被告之后的短信记录均围绕系争房屋租金及有线电视机停机问题，并未涉及系争房屋装修相关事宜。此后，被告对部分整改项目予以恢复。审理中，我院向上海永平置业有限公司发出《征询函》，就系争房屋是否改造完成进行征询，要求其给予书面答复。2016年11月14日，上海永平置业有限公司出具《复函》，情况回复如下：(一)该房屋被拆除的南面承重墙及分隔墙的墙体部分已经恢复完毕。针对其中涉及的承重结构及房屋安全相关事宜，因我司无鉴定资质暂不予置评，如需检测，应由贵院依法另行委托有资质的专门单位出具报告；(二)该房屋被开挖的地基(深约35cm南面底层)尚未恢复。2016年12月28日,原告申请对系争房屋的安全性进行鉴定，如不符合安全要求就必须恢复原状,如符合安全要求,则继续履行合同,待合同到期后再恢复原状。原告并表示,如果鉴定结论房屋为安全的，我们仍然坚持解除合同，法院可以驳回原告的诉讼请求。2016年2月30日，上海房屋质量监测站接受本院委托，对系争房屋南卧拆除架空楼板、卫生间拆除横向纵向隔墙、客厅与南卧间承重墙开动改造后，房屋结构的安全性进行鉴定，并于2017年6月14日出具鉴定意见书，鉴定结论为：经现场检测分析，被鉴定房屋南卧拆除架空楼板、卫生间拆除横向纵向隔墙、客厅与南卧间承重墙开洞改造后，房屋结构仍满足安全使用要求。审理中，被告明确表示同意在租赁期限届满后对除南面落地门外的其他部分恢复原状。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有《上海市房屋租赁合同》、《违规行为整改通知书》、施工图纸、短信、微信来往记录等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。该合同9-2约定，若因被告原因造成房屋主体结构损坏的，原告可书面通知被告解除合同。本案原告主张系争房屋经被告装修后破坏了房屋的结构，对系争房屋的安全造成影响，但原告未能就其主张提供充分有效的证据加以证明。而根据上海房屋质量检测站出具的司法鉴定意见书，已明确系争房屋南卧拆除架空楼板、卫生间拆除横向纵向隔墙、客厅与南卧间承重墙开洞改造后，房屋结构仍满足安全使用要求。因此，原告不享有解除权。故原告主张解除合同并要求被告返还系争房屋之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。该合同附件二中对于乙方违约情形作出明确约定：乙方如违约，送全部装修及房屋内所有家电、家具。由此，原告在签订合同时对于被告欲装修房屋是明知的，且原告早在2014年7月就已发现被告对系争房屋的装修行为，包括拆除南面承重墙及分隔墙、开挖地基深约35cm南面底层，但在被告作出整改后长达两年的时间里，原告亦未提出任何异议，双方在此期间均按约正常履行合同义务。现被告对系争房屋被拆除的南面承重墙及分隔墙的墙体部分已恢复完毕，并承诺对其他部分在租赁到期后予以恢复，届时若被告未按约进行恢复，原告可另案起诉，本案对此不予处理。故原告主张判令被告将租赁房屋恢复原状、地面下挖35公分恢复至平面状态、南面卧室及餐厅的承重墙由空心恢复至实心、卫生间和厨房的隔墙及用途恢复至原来的状态、南面的落地门恢复到原来的门和窗的状态之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告对改变厨卫结构且拆除承重墙的行为的确存在过错，且本案鉴定系因被告拆除承重墙等行为而引起，因此鉴定费由被告承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回杨银华的诉讼请求。案件受理费减半收取计240元，由杨银华负担，鉴定费10,000元，由李晓春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋人民陪审员  赵倩玲人民陪审员  李俊英二〇一七年八月二日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。