广西壮族自治区横县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0127民初1015号原告：横县康地物业服务有限公司法定代表人：陈健颢，该公司经理。委托诉讼代理人：周泳，广西友宁律师事务所律师。被告：陈昌飘委托诉讼代理人：黄爱荣原告横县康地物业服务有限公司与被告陈昌飘物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人周泳，被告及其委托诉讼代理人黄爱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告横县康地物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业费3378元；2.判决被告支付原告利息（利息计算：以3378元为基数，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付至被告付清之日止）；3.判决被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：被告在xx有xx两处房产，由原告提供物业服务，但自2014年1月1日起至2016年9月30日止，被告拒不缴纳物业管理费，其中xx号房拖欠物业费1675.4元，xx号房拖欠物业费1702.6元，合计拖欠物业费3378元。经原告多次催收，被告拒不缴纳，原告起诉要求被告支付物业费3378元及利息。被告陈昌飘辩称，原告请求被告支付物业费3378元及利息应予以驳回，原告应清算历年账目并公示，将其多收、乱收和不合法取得退还被告。一是原告擅自将住宅物业费从0.4元/㎡提高到0.5元/㎡，停车费从150元/㎡提高到300元/㎡，摩托车、电动车从30元/月提高到40元/月。原告行为已违反了《前期物业管理服务合同》的约定，其应将多收、乱收的费用抵消其诉请的费用及退还给被告。在账目清算前，被告拒绝向原告缴纳一切费用。二是关于原告资质问题，原告从2008年至2012年并未取得相关资质即擅自进入新小区服务，而其2015年3月至2016年9月的资质证无效，其在2016年xx与xx物业服务合同纠纷一案的诉讼中才通过违法手段补办资质证书，原告的行为已属欺诈行为，被告要求原告退还所有非法所得。三是xx名下的商铺公摊水电费全部分摊给被告及其他业主。四是原告未经业主同意，强行在小区四个出口通道公用公摊设施部分乱搭乱建7间商铺，向外出租，并私刻xx的公章，与租户签约，租金实则由xx收取，侵吞业主权益。五是原告在小区地下室私拉乱接，安装了窃电装置，两台变压器的电源可相互切换，在本应分开计量的商业用电与民用用电之间安装联络开关，让业主分担商户用电，而原告则两边收费，侵吞利益。原告还从一期电源私自拉线到二期使用，其工作人员有盗电行为被业主当场抓获。原告每月多收的电费高达几万元，业主多次要求原告公开收费清单都遭到拒绝，其多收的电费应由法院判决其退还。六是业主向有关部门举报原告的私拉乱建行为后，遭到原告请来的黑帮人员威胁恐吓。原告与业主矛盾尖锐，时常发生冲突。从2014年1月至2016年9月30日，原告把小区搞得一塌糊涂，失窃现象时有发生，垃圾满地，原告还故意拆除小区入口处的围栏、公共设施，使得小区变成了外来车辆的停车场。原告停止一切物业服务后，既不移交物业管理权，也不维持物业管理，致使小区处于瘫痪状态。由于2014年1月至今处于无物业管理状态，故小区是业主自行管理。综上，请求法院维护被告的合法利益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《前期物业管理服务合同》，约定：……甲乙双方就甲方提供的物业管理服务事宜达成如下合同协议：……（一）甲方的权利义务……（二）乙方的权利义务。……4、依据本合同和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用和其它费用；……第二条物业管理服务内容。（一）对房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、墙等）、户外墙面、电梯、门厅、楼梯间、走廊通道等进行维护和管理；（二）对共用设施设备(是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、安全防范监控系统的设施、设备)、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋及规划确定的物业服务企业和业主委员会的办公场所等进行维护和管理。（三）环境卫生与绿化……（四）安全防范……（五）交通秩序与车辆停放……（六）房屋装饰装修管理……第三条物业管理服务质量。1、房屋外观：整洁、无损完好。2、设施设备：状态良好，运行正常。3、环境卫生：垃圾日产日清，道路、通道公共场地保持清洁，无纸屑、烟头等及其他废弃物。4、绿化：布局合理，长势良好，修剪整齐美观、无病虫害、无斑秃、无践踏、折损现象。5、交通秩序与车辆停放：交通畅通，路面无乱停放车辆。6、安全防范：24小时值班巡逻、监控；及时发现和处理安全隐患，无重大事故发生。8、消防：消防设施完好无损，可随时启用。无重大火灾事故。9、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修，合格率99%。急修、及时率98%。第四条物业管理服务费用。1、乙方交纳费用时间：入伙时预交半年的物业管理服务费，以后按首月的前10日交纳；2、住宅按购房面积每月每平方米￥0.40元（包括闲置房价）；……5、物业服务费实行包干制。甲方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定服务内容和质量标准提供服务，盈余亏损由甲方享有或承担。……7、物业管理服务费用可根据社会经济变化、管理实需费用、市场物价变动进行调整，最终按物价部门核准的价格标准收取；……第十条违约责任。1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金，或由业主委员会督促其限期交纳，逾期不交纳者，甲方可以向人民法院起诉。……被告陈昌飘与广西横县龙汇房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，分别购买xx号房，xx号房建筑面积为103.17平方米，xx号房建筑面积为105.37平方米。目前该两处房产登记的所有权人均为被告。双方均确认被告向原告交纳物业管理费至2013年12月，2014年1月至2016年9月30日被告没有向原告交纳物业管理费。原告在本案起诉前已取得资质等级为三级的物业服务企业资质证书。原告自认从2012年1月1日起按0.5元/㎡/月收取物业管理费，原告未与被告协商一致按该标准收取物业管理费。本院询问原告是否能提供2013年1月1日至2016年9月30日期间横县时尚步行街红棉商住区（一期）住宅及商铺水电费公摊情况及收费情况的材料，原告称因时间久远无法提供，原告存在管理混乱情形。从2009年始，xx四个安全出口通道内绿化带、共用设施用途的空地等公共区域被改造硬化、封闭，改作商业用途，用于出租、设置临时摊点，被横县住房和城乡规划建设局责令限期整改。根据被告提供的照片显示，横县时尚步行街（一期）存在长期形成的污渍未被清理的情形。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》为双方自愿签订，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，合同双方应正当履行。原告为被告提供物业服务，被告应向原告交纳物业管理费，原告诉请被告交纳物业管理费，本院予以支持。被告辩称原告从2014年1月起未提供物业服务，但同时又对原告的物业服务提出存在瑕疵的抗辩意见，该两个抗辩意见互相矛盾，本院对被告辩称原告从2014年1月起未提供物业服务的抗辩意见不予采纳。关于物业管理费的收费标准及物业管理费的数额问题，根据《广西物业管理条例》第五十条的规定，被告的房产属于普通住宅类，其物业服务收费标准实行政府指导价，具体的物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。《前期物业管理服务合同》在横县物价局文件出台后签订，双方已明知政府指导价的情况下约定物业管理费为0.4元/平方米，原告应按合同约定收取物业管理费。虽然《前期物业管理服务合同》约定“物业管理服务费用可根据社会经济变化、管理实需费用、市场物价变动进行调整，最终按物价部门核准的价格标准收取”，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，原告对物业管理费的变更为对合同内容的变更，应与被告协商一致，故原告与被告应按《前期物业管理服务合同》约定执行，现原告主张高于合同约定的部分，本院不予支持。根据《前期物业管理服务合同》“住宅按购房面积每月每平方米￥0.40元”的约定，本案中，xx号房应缴纳的物业管理费为1361.844元（0.4元/平方米×103.17平方米×33个月），xx号房应缴纳的物业管理费为1390.884元（0.4元/平方米×105.37平方米×33个月）。由于原告在提供物业服务时未能尽到合理的维护和管理义务，违反了法律规定及协议约定的物业服务义务，单方提高物业管理费收费标准，管理混乱，出现占用共用通道及设施进行经营、小区环境卫生差的情形，可以适当减轻被告的责任。对于被告应支付的物业管理费，本院酌情按照3:7的比例予以负担，由原告负担30%，被告负担70%，即被告应向原告支付尚欠的物业管理费为1926.91元（2752.728元×70%）。关于原告请求被告支付利息的问题，考虑到原告履行物业服务合同时其物业服务存在瑕疵，可适当减轻被告的责任，故原告要求被告支付利息，本院不予支持。关于原告物业服务资质问题，本院认为，在本案诉讼之前，原告已取得符合合同约定的物业服务资质，且被告没有证据证明资质问题对原告履行合同义务存在明显影响，原告更未因此问题构成根本性违约，故被告不能因原告的资质问题拒付物业管理费。关于被告要求原告退回多收的费用的问题，因其未在本案中提起反诉，故本院在本案中不予调整。关于被告抗辩原告擅自提高停车费的问题，因其未能提供证据证明原告向其收取停车费，故本院对其抗辩意见不予采纳。关于被告辩称原告私拉乱接电线、安装窃电装置的问题，因其未能提供充分证据证明在2014年1月1日至2016年9月30日确实受到损害，故本院不予采信。关于被告辩称的2008年原告与业主发生冲突、原告拆除围栏、小区失窃严重等问题，因未能提供证据证明，本院对其抗辩意见不予采纳。关于被告辩称因原告原因导致2016年10月2日、2017年3月业主与原告之间发生冲突，因辩称的时间发生在原告所请求的拖欠物业费期间外，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款的规定，判决如下：一、被告陈昌飘向原告横县康地物业服务有限公司支付物业管理费1926.91元；二、驳回原告横县康地物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请执行。案件受理费50元，由原告横县康地物业服务有限公司负担21元，由被告陈昌飘负担29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  谢树萌审 判 员  蒙之雁人民陪审员  莫秀金二〇一七年八月八日书 记 员  农小玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第五条第一款物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。