江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2535号上诉人（原审被告）：谈仁忠，男，1976年6月29日生，汉族，户籍地江阴市，住江阴市。委托诉讼代理人：金银生，无锡市锡山区鹅湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江阴市新桥镇新桥村村民委员会，住所地江阴市新桥镇新郁东路6号。法定代表人：张建锋，该村书记。委托诉讼代理人：夏杰，江苏普悦律师事务所律师。上诉人谈仁忠因与被上诉人江阴市新桥镇新桥村村民委员（以下简称新桥村委）租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2020)苏0281民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谈仁忠的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.其系新桥村村民，当时新桥村委安排其原房屋拆迁，因其家中有个体经营企业，故在安置新房屋外，新桥村委另安排案涉房屋作为其个体经营场所，故双方实际上并不应属于租赁关系，而是拆迁安置时安居属性关系。2.2012年的租赁合同其签字时是空白合同，故该合同应为无效合同。虽然2012年的租赁协议约定的租赁期限为2012年1月1日起至2013年1月1日，但租赁期满后，其一直使用至今，故双方之间应按长期性续租合同认定。2018年双方未再签订租赁合同，但按照2011年新桥村委出具的说明可知，只要政府不拆迁，双方就应该续签协议，故双方应续签协议直至政府拆迁为止，2018年新桥村委不与其续签协议，系新桥村委违约。3.案涉房屋中的1间彩钢瓦房系其搭建，相关权利应由其享有。4.其与妻子陈惠燕已经离婚，且在离婚协议中约定案涉租赁房屋的权利由陈惠燕处分，故陈惠燕应作为第三人参与诉讼。新桥村委答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求法院驳回上诉，维持原判。新桥村委向一审法院起诉请求：1.判令谈仁忠立即腾空租赁房屋（江阴市新桥镇陶新中路202号北侧）并恢复原状；2.判令谈仁忠立即支付原告租金4000元（2018、2019年度）及房屋占有使用费（按2000元/年自2020年1月1日起至实际腾空房屋之日）；3.本案诉讼费用由谈仁忠承担。一审法院认定事实：甲方新桥村委与乙方谈仁忠签有《租赁合同》载明：甲方将原新桥老村委的厂房出租给乙方使用，租赁期为一年，即自2012年1月1日起至2012年12月31日止，年租金2000元……乙方如对租赁物进行改建、增建等，必须经甲方书面同意，并签订改建、增建有关协议。租赁期满或者因乙方违约……解除合同的，乙方改建、增建的财产归甲方所有，甲方对乙方不作任何经济补偿。租赁期满后双方未重新签订租赁合同，谈仁忠于2012年至2017年，每年支付新桥村委年租金2000元。2018年11月，新桥村委出具《租赁清退函》，告知谈仁忠租期届满，双方系不定期租赁关系，出租方现通知承租方解除租赁关系，要求谈仁忠于2018年12月31日前搬离陶新中路202号（北侧）房屋并交纳所欠租金2000元，逾期搬离将采取停水、停电措施。以上事实，有《租赁合同》、《租赁清退函》、记账凭证及当事人陈述在卷予以佐证。经法院调查，现江阴市新桥镇陶新中路202号北侧仅剩3处房屋，其余房屋已拆迁，其中北侧西面4间房屋即涉案租赁房屋，中间1间彩钢瓦搭建房屋系谈仁忠自行搭建，内与西面4间房屋相通，存放机器设备及其他杂物等。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，新桥村委于2012年将房屋出租给谈仁忠，并收取了谈仁忠2012年至2017年度的房屋租金，双方构成房屋租赁关系。2018年双方未签订租赁合同，应视为不定期租赁，且谈仁忠未再交付租金，当事人依法可以随时解除合同。新桥村委于2018年11月通知谈仁忠解除租赁关系，并要求其于2018年12月31日前搬离，结清所欠租金2000元，谈仁忠亦对该通知无异议。故新桥村委已于2018年11月要求解除双方的租赁合同并返还租赁房屋，谈仁忠依法应当在合理的期限内返还租赁物，并支付实际占用期间的房屋租赁费；房屋租赁费标准可按双方约定的租金标准计算。故对新桥村委主张谈仁忠搬离涉诉租赁房屋并支付实际占用期间的房屋租赁费的诉讼请求，法院予以支持。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，谈仁忠搭建的彩钢瓦房屋与西面4间房屋内部相通、功能相似，应属租赁房屋扩建增设的部分。新桥村委主张谈仁忠恢复租赁房屋原状，谈仁忠同意自行拆除租赁房屋南侧浇灌的水泥地及屋内地面搭建的楼板，法院予以确认；谈仁忠辩称其搭建的彩钢瓦房村委无权拆除，但其未能提供证据证明搭建该彩钢瓦房系经新桥村委同意。故对新桥村委主张谈仁忠将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决:一、谈仁忠于判决发生法律效力之日起十日内返还江阴市新桥镇新桥村村民委员会位于江阴市间房屋并恢复租赁房屋原状（拆除租赁房屋南侧水泥地、房屋内地面楼板以及中间彩钢瓦房）；二、谈仁忠于判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市新桥镇新桥村村民委员会自2018年1月1日起至搬出之日止按年租金2000元计算的房屋租赁费。案件受理费减半收取计25元，由谈仁忠负担。本院对一审查明的事实依法确认。二审另查明，2011年4月21日，新桥村委出具《关于谈仁忠租用新桥村村委房屋事宜的说明》（以下简称《说明》）1份，内容为：新桥村6组谈仁忠涉及政府拆迁，由于家中有捡毛作场，现租用村委房屋，暂定租期为2年，年租金2000元每年，如果今后政府拆迁，不满2年按年租金退给本人，不拆迁续签协议，租金按市场价格。自2012年至2017年，谈仁忠与新桥村委每年签订一份租赁合同。2018年起双方未再签订租赁合同。二审中，谈仁忠向本院提供如下证据：1.2012年7月25日的购房协议，2014年4月28日新都苑房屋结算单，证明在新桥村委承诺安排其经营场所后，其与新桥村委达成了拆迁协议，新桥村委对其原房屋进行了结算。2.营业执照及规范经营范围的证明，证明其在双方签订拆迁协议之前就将其个体工商户的经营场所变更为案涉租赁房屋。3.离婚协议书，证明其与妻子陈惠燕在2020年1月8日已协议离婚，根据离婚协议，案涉租赁房屋的处分权归女方所有。新桥村委的质证意见为：对证据1、2、3的真实性均无异议，但认为均与本案无关。新桥村委向本院提供新桥村村民代表大会会议纪要一份，载明：2019年7月19日,召开了全体村民代表大会，为配合政府规划建设，决定对原新桥村村委房屋及辅助房屋进行拆除，费用由政府承担，土地进行挂牌。会议决议结果为一致同意政府规划。证明：案涉房屋已进入拆迁程序。谈仁忠的质证意见：该会议纪要并不能等同于拆迁征地相关的合法手续，如征地批文、征地方案、征地安置补偿公告等，故该会议纪要不能证明案涉房屋要进行拆迁的事实。本案二审争议焦点为：一、新桥村委与谈仁忠之间是否为租赁合同关系；二、新桥村委是否有权要求谈仁忠返还案涉租赁房屋；三、新桥村委是否有权要求谈仁忠拆除谈仁忠搭建的彩钢瓦房屋；四、本案是否需要追加陈惠燕为第三人。本院认为：关于争议焦点一，根据双方签订的租赁合同以及谈仁忠每年支付租金，应当认定新桥村委与谈仁忠之间构成房屋租赁关系。谈仁忠在一审时并未对租赁关系提出异议，其在二审中称双方不属于租赁关系，为拆迁安置补偿关系，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，新桥村委与谈仁忠自2018年开始未签订租赁合同，故双方之间自此时起为不定期租赁关系，新桥村委可以随时解除合同，但应在合同期限之前通知谈仁忠。新桥村委于2018年11月已经要求解除合同并返还租赁房屋。谈仁忠理应在合理期限内返还租赁房屋。谈仁忠以新桥村委2011年出具的《说明》主张双方租赁关系应该继续，本院认为，首先，《说明》仅约定租期为2年，不拆迁续签协议，并未约定双方应续签协议直至政府拆迁为止。其次，新桥村委与谈仁忠在2012年至2017年期间每年都签订租赁合同，也即，在《说明》约定的2年租赁期届满后，双方已经续签过合同。第三，双方签订的租赁合同中并未约定“不拆迁续签协议”。第四，从新桥村委提供的新桥村村民代表大会会议纪要以及一审法院实地核查的情况可知，案涉租赁房屋已经进入拆迁。故谈仁忠的该上诉意见，本院不予采纳。另，谈仁忠上诉称其签署的2012年租赁合同系空白合同，故该合同应为无效，但谈仁忠对此并未提供证据证明，故对该上诉意见，本院亦不予采纳。关于争议焦点三，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，彩钢瓦房虽为谈仁忠搭建，但该房屋与西面4件房屋内部相同、功能相似，应属于租赁房屋扩建增设的部分。谈仁忠未提供证据证明其搭建该彩钢瓦房系经新桥村委同意，故新桥村委有权要求谈仁忠拆除该彩钢瓦房对租赁房屋恢复原状。关于争议焦点四，本案租赁双方为新桥村委与谈仁忠。陈惠燕并非租赁合同的相对方，其与谈仁忠离婚协议中的约定对新桥村委不产生法律效力，故本案无需追加陈惠燕为第三人。综上，谈仁忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谈仁忠负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年七月二日书记员 缪玲娜