湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初3853号原告（反诉被告）：长江证券股份有限公司武汉彭刘杨路证券营业部，住所地武汉市武昌区彭刘杨路239号。负责人：陈隽，总经理。委托诉讼代理人：吕智敏，公司员工。委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕小勇，男，1974年2月10日出生，汉族，居民身份证住址湖北省鄂州市鄂城区，委托代理人：李林，湖北谦顺律师事务所律师。原告（反诉被告）长江证券股份有限公司武汉彭刘杨路证券营业部（以下简称长江证券彭刘杨路营业部）与被告（反诉原告）吕小勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法由审判员李永明适用简易程序进行审理。2017年7月13日，被告（反诉原告）吕小勇提出反诉，本院依法将本诉、反诉合并审理，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部的委托代理人胡穆，被告（反诉原告）吕小勇及委托代理人李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部诉称，原告于2013年将其用于经营的坐落于武汉市武昌区彭刘杨路232号的房屋（共三层）的第三层出租给被告吕小勇使用，双方于2013年6月18日签订了《房屋租赁合同》，租赁期为2013年7月1日至2015年6月30日。租赁期满后，双方又分别签订了租赁期为2015年7月1日至2015年9月30日、2015年10月1日至2016年9月30日和2016年10月1日至2017年3月31日的补充协议，其中注明除租赁期限及相应租金进行调整外，其他事项以原《房屋租赁合同》为准。后在补充协议租赁期满前，原告明确通知被告不再续签租赁合同，并让其做好腾退房屋的准备，待租赁期届满时腾退并交还房屋但被告均不予理睬。截至原告起诉，被告仍没有采取腾退房屋的任何措施，严重影响了原告的合法权益，也已经给原告造成了实际损失。原告认为被告违反双方合同约定，不履行腾退和向原告交还房屋的义务，为维护原告的合法权益，诉至本院，诉讼请求：判令被告立即腾退房屋；判令被告向原告支付违约金5万元，以及赔偿损失20万元；判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告放弃要求被告赔偿损失20万元的诉讼请求。针对被告（反诉原告）吕小勇的反诉请求，提出答辩意见如下：吕小勇的损失是其违约造成的，吕小勇违约后押金不足以支付违约金的，不应返还押金，请求法院驳回吕小勇的反诉请求。原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、原告营业执照和被告登记信息，拟证明原、被告主体资格；证据二、原告与中国人民解放军第七四三五工厂签订的租赁合同及补充协议五份，拟证明原告依法取得房屋的转租权和租赁权；证据三、原、被告房屋租赁合同一份及补充协议两份，拟证明双方签订了合法有效的租赁合同，对权利、义务事项明确约定以及合同续期情况；证据四、告知书两份，拟证明原告通知被告合同到期不再续签，提请被告履行合同义务；证据五、律师函及快递物流单三份，拟证明原告委托律师积极主张权利；证据六、照片，拟证明合同到期后，被告采取锁门的方式拒绝腾退。被告（反诉原告）吕小勇辩称，原告诉请不当，不应予以腾退；原告主张违约金，没有事实依据，在租赁期满后原告向被告发函表示合同解除，不再续签，被告已于合同解除时于2017年4月2日将物品搬出诉争房屋，被告没有强行占有和使用房屋，双方在合同期满后没有做好交接手续，对于如何交接合同没有明确约定。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁押金1万元，租赁期满吕小勇无违反合同条款，在扣除吕小勇应缴纳的费用后，长江证券彭刘杨路营业部应当退还给吕小勇。吕小勇提出反诉请求：判令长江证券彭刘杨路营业部返还押金1万元，并支付相应的利息；判令反诉费用由长江证券彭刘杨路营业部承担。被告（反诉原告）吕小勇为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提交证据如下：证据一、原、被告房屋租赁合同、补充协议两份，拟证明原、被告的租赁关系及租赁期限，合同对期满后交接约定不明；证据二、2017年4月5日房屋租赁合同、中介费收据、电费及物业费单据，拟证明被告吕小勇在搬离后另外承租房屋的情况；证据四、招商银行现金单，拟证明被告向原告交纳1万元的押金。经庭审举证、质证，被告（反诉原告）吕小勇对原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部提供的证据的质证意见如下：律师函没有表示如何腾退；对粘贴“暂停营业”的照片有异议，并非吕小勇经营的店铺，且拍摄时间无法显示系搬离后；对其他证据无异议，吕小勇已经按照告知函的时间搬离房屋。原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部对被告（反诉原告）吕小勇提供的证据的质证意见如下：对证据一、四无异议；对证据二的真实性无法核实，不能证明吕小勇已经腾退；对证据三的真实性无异议，对粘贴时间有异议。本院对双方无异议的证据效力予以确认。对双方有异议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合审查判断。经审理查明，2008年1月22日，长江证券股份有限公司与中国人民解放军第七四三五工厂签订《长江证券彭刘杨路营业部房屋租赁合同》，约定中国人民解放军第七四三五工厂将坐落于武汉市武昌区彭刘杨路232号仓库大楼一至五层，建筑面积3200平方米，出租给长江证券股份有限公司，租赁期限自2008年7月1日至2011年6月30日；长江证券股份有限公司在租赁期内以书面通知中国人民解放军第七四三五工厂并经同意后，将该房屋部分转租给他人；双方同意在租赁期内，因军队管理部门发文批准对房屋所在地进行整体改造或不允许继续租赁致使长江证券股份有限公司无法实现本合同主要目的的情况，本合同终止，互不承担违约责任。合同到期后，长江证券股份有限公司通过补充协议将租赁期限续签至2017年9月30日。长江证券股份有限公司将该地址作为长江证券彭刘杨路营业部的办公场所使用。2013年6月18日，长江证券彭刘杨路营业部与吕小勇签订《房屋租赁合同》，约定长江证券彭刘杨路营业部将坐落于武汉市武昌区彭刘杨路232号房屋的三楼，建筑面积640平方米，出租给吕小勇；租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，年租金为16万元，每半年结算，押金1万元，租赁期满吕小勇无违反合同条款，在扣除吕小勇应缴纳的费用后，长江证券彭刘杨路营业部应退还吕小勇；长江证券彭刘杨路营业部保证供给吕小勇的水、电全天24小时畅通，允许吕小勇24小时营业；房屋租赁期间，长江证券彭刘杨路营业部与房屋所有权者签署的原租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更，房屋租赁期间，长江证券彭刘杨路营业部签署的原租赁合同终止的，转租合同应当随之终止；如发生下列情形之一，长江证券彭刘杨路营业部有权解除本合同，收回出租的房屋，吕小勇向长江证券彭刘杨路营业部支付伍万元的违约金，违约金不足以弥补损失的，吕小勇还应赔偿由此造成的长江证券彭刘杨路营业部全部损失：吕小勇逾期缴纳房屋租金及其他费用超过规定期限的15天以上的；租赁期限未满，吕小勇单方面提前解除本合同；因吕小勇人为原因造成房屋主体结构损坏，吕小勇赔偿主体结构的损失；吕小勇擅自将该房屋转租或与他人交换使用；吕小勇其他严重违反本合同约定情形的；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，双方同意由长江证券彭刘杨路营业部所在地法院诉讼解决。本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同到期后，吕小勇与长江证券彭刘杨路营业部签订多份补充协议，延长租期至2017年3月31日止。2017年2月8日以后，长江证券彭刘杨路营业部多次向吕小勇送达或邮寄告知函、律师函，表示不再续签合同，要求吕小勇合同到期腾退房屋。2017年4月1日，吕小勇承租的武汉市武昌区彭刘杨路232号房屋的三楼停水、停电。吕小勇陈述其于2017年4月1日无法经营，于2017年4月2日腾退房屋，并未与长江证券彭刘杨路营业部进行交接。长江证券彭刘杨路营业部认为吕小勇没有与其办理交接手续，占有使用房屋损害其合法权益，诉至本院，请求判如所请。吕小勇认为其已经按照长江证券彭刘杨路营业部的要求腾退，要求返还押金。另查明，吕小勇差欠长江证券彭刘杨路营业部电费、水费及卫生费合计8588.16元。本院认为，原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部与被告（反诉原告）吕小勇签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，本案合同到期后，原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部未与被告（反诉原告）吕小勇沟通如何收回被告承租房屋，而采取停水、停电的措施强制要求被告（反诉原告）吕小勇搬离营业场所，存在过错。被告（反诉原告）吕小勇在合同到期后，亦未主动与长江证券彭刘杨路营业部沟通交还房屋，在停水、停电后私自搬离承租房屋，亦存在过错。鉴于原告长江证券彭刘杨路营业部在合同到期后未能提供一个合格的可以使用的房屋，且被告（反诉原告）吕小勇已经离开承租的房屋，故本院对原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部要求被告（反诉原告）吕小勇腾退房屋，支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告（反诉原告）吕小勇反诉请求原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部返还押金1万元的诉讼请求。合同明确约定，租赁期满被告（反诉原告）吕小勇无违反合同条款，在扣除其应当缴纳的费用后，原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部应退还给被告（反诉原告）吕小勇。故本案扣除被告（反诉原告）吕小勇应缴纳的电费、水费及卫生费8588.16元后，原告（反诉被告）长江证券彭刘杨路营业部应当退还被告（反诉原告）吕小勇1411.84元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）长江证券股份有限公司武汉彭刘杨路证券营业部于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）吕小勇押金1411.84元；二、驳回原告（反诉被告）长江证券股份有限公司武汉彭刘杨路证券营业部的本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吕小勇的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费5550元，减半收取2775元，由原告（反诉被告）长江证券股份有限公司武汉彭刘杨路证券营业部负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）吕小勇负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 员 李永明二〇一七年八月二十九日法官助理 徐 齐书 记 员 Ｘ Ｘ