广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1283民初1491号原告：陈文德，男，1967年3月18日出生，汉族，住佛山市三水区，委托代理人：唐飞鹏，广东信征律师事务所律师。被告：肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江二经济社，住所地肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江二，集体经济组织证明粤农集字第128367006016。负责人：朱扬辉。委托代理人：吕灿、叶来妹，广东山丰律师事务所律师。第三人：范超文，男，1962年8月19日出生，汉族，住佛山市三水区，委托代理人：张卫东，广东翔途律师事务所律师。第三人：肇庆粤港码头仓储有限公司，住所地肇庆市高要区金利镇珠江村锦江外坦场，统一社会信用代码914412833232667274。法定代表人：梁建明，该公司总经理。委托代理人：刘高洋，该公司员工。第三人：陆赞居，男，1967年2月7日出生，汉族，住佛山市三水区，原告陈文德诉被告肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江二经济社（下简称帽江二经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，并在诉讼过程中依职权先后追加了范超文、肇庆粤港码头仓储有限公司（下简称粤港码头公司）、陆赞居作为本案第三人，公开开庭对进行了审理。原告陈文德的委托代理人唐飞鹏，被告帽江二经济社的负责人朱扬辉及其委托代理人吕灿，第三人范超文、陆赞居，以及第三人粤港码头公司的委托代理人刘高洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈文德向本院提出诉讼请求：1、确认陈文德与帽江二经济社双方就租赁位于肇庆市高要区金利镇珠江社区帽江二经济社“外坦”（土名）土地及地上建筑物，签订的《外坦地租赁合同（1）》《外坦地租赁补充协议》《补充协议》无效；2、帽江二经济社向陈文德返还押金100000元、租金150000元及利息18013.33元（其中押金100000元自2015年6月23日至清偿之日时止，租金150000元自2016年1月1日至清偿之日时止，均按中国人民银行同期贷款利率计算，利息暂计至起诉日止）；3、帽江二经济社赔偿陈文德损失1134058.5元；4、判令帽江二经济社承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月23日，帽江二经济社就出租其“外坦”（土名）土地及地上建筑物对外进行公开招标，陈文德交纳了50000元参加投标，并以300000元的年租金中标。陈文德中标再交纳50000元押金后（连同前述50000元，共计向被告交纳了100000元押金），与帽江二经济社签订了《外坦地租赁合同（1）》，约定陈文德租赁该社约6000平方土地及2882平方米建筑物，租期自2015年8月1日至2025年7月31日。合同签订后，陈文德立即进场检查，发现帽江二经济社出租的建筑物铁棚废旧、漏水且存在安全隐患；为了在租期开始后能立即使用场地，于是经该社全体村民大会同意后，陈文德立即于2015年6月28日聘请建筑队对原建筑物进行重新换顶棚、加固铁樑及围边等工程，至2015年8月17日工程完工。翻新工程刚完工不久，高要市金利镇农林水务局于2015年8月21日向陈文德发出《责令停止水事违法行为通知书》；农林水务局告知陈文德，租赁的场地未申请办理滩涂占用证，承租的土地及地上建筑物均为违法。陈文德与帽江二经济社反映上述情况，但该社称上述出租土地属其合法所有、正在办证当中且预计在2015年10月底就办好。双方于是再协商，于2015年10月23日签订《外坦地租赁补充协议》，约定帽江二经济社要按政府要求办理滩涂使用证及相关证件，且将租期顺延三个月，陈文德支付租金改为2015年11月1日。但至2015年11月1日，帽江二经济社仍未办理好证件，又承诺给多一两个月时间就能拿到证件；双方又于2015年11月2日进行协商，约定租期从2016年1月1日起计算，且租金分两期缴纳，每期150000元。陈文德依约在2016年1月1日向帽江二经济社交纳150000元租金；但该社竟又违反承诺，未能提供其出租物是其具有合法出租及收租之证书。其后，帽江二经济社又告知陈文德其正在与各部门进行沟通，还于2016年3月9日书面向肇庆市国土资源局高要分局请求保留其出租给陈文德的建筑物，承认陈文德的翻修工程是经得其同意的及其对该出租土地没产权证书；该社在国土部门的询问笔录中，承认陈文德的翻修工程经得其同意、陈文德因此花费过百万的工程款。2016年5月18日，肇庆市人民政府颁布《肇庆市人民政府关于清理查处西江沿岸非法堆场码头确保河道安全的通告》，政府经核查确认帽江二经济社对出租的土地及建筑物均无合法的权利证书，遂在专项执法中于2016年5月31日对帽江二经济社出租的建筑物进行拆除；该社并于2016年8月26日将拆除后余下的建筑旧料变卖完毕，出租的土地也被政府强制复绿。帽江二经济社明知其对出租的土地及建筑物均无合法的权利证书而无权处分，仍与陈文德签订租赁合同，向陈文德收取租金、押金，还同意陈文德对其出租的建筑物进行翻修工程，以致陈文德损失了所投入的1134058.5元工程款及无法使用已付租金的场地及建筑物。帽江二经济社违法侵占国家土地、建造违章建筑后伪装成自有土地及建筑物，并出租给陈文德，这属违反法律、行政法规的强制性规定；故双方签订的相关合同应为无效，该社必须退还陈文德的押金、租金并赔偿陈文德的损失。事后，陈文德多次要求帽江二经济社退还款项及赔偿工程款，但该社竟以各种理由予以拖延，故起诉。帽江二经济社辩称：一、涉案土地的所有权归我社所有。涉案的土地自1953年土地改革时起就归我社集体所有，有高要市金利镇珠江社区居委会2016年12月2日的证明、我社的土地证四至图、我社与砚岗区龙岩石厂于1984年签订的《租地合同》为证，且符合国家土地管理局关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知第十九条、第二十一条规定。从试用期限看，我社自1984年起就已经将涉案土地出租给砚岗政府作为石场使用，截至今日已连续使用超过二十年。肇庆市国土资源局高要分局于2016年2月29日就涉案土地责令我社停止违法建设行为，进一步证实了涉案土地归被告所有。陈文德对其主张涉案土地属国家所有或者已被国家征收、收回的陈述没有提供证据予以证实，故其应承担举证不能的后果。二、陈文德因涉案土地上建筑物被拆除所造成的损失，与我社无关，而应由陈文德自行承担。陈文德依据其与我社签订《外坦地租赁合同》，在使用涉案土地时自行对地上的建筑物进行扩建，后被政府部门拆除。其原因是：第一，对地上建筑物进行扩建没有取得相关部门行政许可及审批，其扩建行为违反了行政法的强制性规定。高要市金利镇农林水务局于2015年8月21日向原告发出了《责令停止谁是违法行为通知书》，明确陈文德在未申请办理批复滩涂临时占用证的情况下，擅自在涉案土地上违法堆填泥土与修建固定建筑物，属于违法行为，故责令陈文德立即停止违法行为及限期自行恢复原状。陈文德在2015年6月23日与我社签订《外坦地租赁合同》后，即于2015年8月1日进入租赁场地；而该合同约定陈文德在每年8月1日前先交清下一周年租金给我社后才有权使用涉案土地，但陈文德到2016年1月1日才向我社交纳该年度1月份至7月份的租金，故依合同约定陈文德在2016年1月一日交纳租金前对涉案土地是无权使用的。与此同时，陈文德在明知政府部门进行专项整顿整治的情况下，仍非法进行扩建；政府部门于2016年5月18日发出的《肇庆市人民政府关于清理查处西江沿岸非法场堆码头确保河道安全的通告》也强调了西江沿岸的搭建物必须取得行政许可，否则拆除。故陈文德属于无证施工，只能自行承担违法扩建的后果。第二，陈文德诉称我社的土地没有办证条件及因我社的原因导致其无法取得行政许可，上述情形根本不存在：1、我社提供的河道临时占用许可证、国、地税务顶级正、租赁何工见证书及个体户机读档案当即资料（高要市金利镇联发购销部）等证据显示，涉案土地是整块连体土地，我社将与涉案土地相邻的另外一部分土地出租给上一届承租人时，上一届承租人依法办理了《河道临时占用许可证》；2、自1984年起，我社就已经将涉案土地出租给砚岗区龙岩石场使用，且砚岗区龙岩石场在租赁有效期内均可正常使用，从来没有出现过因不能办理行政许可证导致无法使用的问题；3、我社与陈文德所签订的租赁合同的标的是土地，陈文德的义务是交纳租金和合法使用土地，我社的义务则是依约将土地交给陈文德使用即可。若陈文德要对地上建筑物进行扩建是需要取得相关部门的行政许可的，办证及相关费用均应由其负责，而与我社无关，且双方签订的合同亦没有关于出租人负责办证的义务的约定。综上，涉案土地的所有权属为我社，双方签订的租赁合同合法有效；陈文德扩建的构筑物是因没有取得行政许可而被拆除的，由此产生的损失应由其自行承担，与我社无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；对当事人无异议的证据，应予确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定如下：2015年6月23日，甲方（出租方）帽江二经济社与乙方（承租方）陈文德签订了一份《外坦地租赁合同（1）》，约定以下主要条款：“甲方现有西江河边（外坦）土地一块（附平面草图），现废铁购销站，占地面积约6000平方米，有水电，栏标每年18万元，在现场公开投标，价高者得，低于栏标价无效，同等价抽签。参标者押投标信用金5万元。得标者转作（部份）押金。参标者得标后若弃标，甲方没收其信用金另行开投。租赁具体方案如下：一、得标者两天内需再交5万元承租押金（连同投标信用金5万元，即承租押金10万元）作为履行合同。乙方2015年8月1日进场，进场两天内交清一周年租金，否则甲方作弃标处理。押金到租期满后退回乙方。乙方如中途毁约，甲方不退回押金及租金给乙方。甲方有权终止合同。二、租赁时间：由2015年8月1日至2025年7月31日止，时间为拾年。三、交租时间：乙方在每年8月1日前先交清下一周年租金给甲方，乙方才有权使用。……五、在租赁期内现场一切建筑物归乙方使用。乙方如需要改变工栅或地形必须经甲方协商同意方可变动，也不能损坏。租期满后一切建筑物归甲方所有，乙方不能拆迁或毁坏，损坏要赔偿给甲方，若自然损坏乙方应在租期满前修复好交给甲方。如果拆除则所有物质归甲方并没收押金，且按近期建筑造价赔偿甲方。但如需拆除，要经甲方同意，所拆面积要按原结构建六米荫尾铁棚或钢筋混凝土结构，并经甲方审定质量与性能。六、该地权及建筑物属甲方所有，乙方有权对场地分拆出租。……十、乙方在租赁场地不得从事有毒有害生产或者经营以及触犯国家一切法律行为，否则后果自负。十一、如开发单位或政府有关部门需要征地，乙方无条件服从，征地款归甲方，损失赔偿款归乙方。十二、乙方在租赁期间，政府及有关部门一切收费及运作时所需全部费用由乙方支付，甲方全不负责。十三、甲乙双方必须确保信誉，遵守合同，任何一方违反则赔偿拾万元正。……乙方投标每年租赁价（大写：叁拾万元正）￥300000.00元。”该合同没有约定涉案租地的用途，落款处的“甲方”栏由帽江二经济社盖该社公章并由朱石辉等19名村民代表签名，“乙方”栏则由陈文德签名、捺印。在上述《外坦地租赁合同（1）》签订前，陈文德于2015年6月18日向帽江二经济社交纳了投标信用金5万元，该款后依约转作承租押金；在该合同签订后，陈文德又于同年6月23日向该社交纳了承租押金5万元。同年6月28日，经帽江二经济社同意，陈文德以1134058.50元的工程总造价，聘请建筑队进场涉案租地对原建筑物重新换顶棚、加固铁樑、围边等工程进行施工，并于同年8月17日完工。同年8月21日，高要市金利镇农林水务局就涉案租地向陈文德发出了一份《责令停止水事违法行为通知书》，内容为：“帽江滩地（陈文德）：据初步调查，你在未经水行政主管部门同意，并未申请办理批复滩涂临时占用证的情况下，擅在金安围帽江滩地二组堤段河滩地上违法堆填泥土与修建固定建筑物，违反了《中华人民共和国河道管理条例》第三章第二十五条的规定，现根据《中华人民共和国河道管理条例》第四条第三十六条的规定，责令你立即停止违法行为并在十天内自行恢复原状。”为此，甲方（出租方）帽江二经济社与乙方（承租方）陈文德就上述《外坦地租赁合同（1）》，于同年10月23日签订一份《外坦地租赁补充协议》，约定了“因政府要求租赁场地必须办理滩涂使用证及相关证件，经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方支付租金为2015年11月1日，租赁期顺延三个月，其它原合同执行。”的条款。因涉案租地仍未取得相关证件，双方于同年11月2日再次签订了一份《补充协议》，约定：“一、双方租赁合同的计租期从2016年1月1日起计算。二、乙方每年的租金分二期缴纳，第一期为每年的一月一日前，第二期为七月三十日前。每期十五万元。”2016年1月1日，陈文德依约向帽江二经济社支付了涉案租地至同年7月31日止的租金15万元。2016年2月29日，肇庆市国土资源局高要分局向帽江二经济社发出了一份《责令停止违法行为通知书》，主要内容为：“你（单位）未经批准擅自在金利镇××队外坦（土名）建设面积约3.4亩的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》有关的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》相关的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。”同年5月18日，肇庆市人民政府发布了肇府［2016］3号《关于清理查处西江沿岸非法堆场码头确保河道安全的通告》，决定对辖区内西江沿岸非法砂石堆放场、非法码头、非法搭建物进行清理；该通告主要内容为：“一、我市辖区内西江沿岸所有未经水行政主管部门审批发放临时占用许可证的非法砂石堆放场、非法码头，或经水行政主管部门许可，但不符合港口总体规划或未办理港口码头经营许可证的非法砂石堆放场、非法码头，以及其他非法搭建物一律清理。二、本通告发布之日起10日内，有关单位或个人应自行将堆放的砂石料、土料等物品搬离堆放场所，并拆除非法堆场码头所有违章设施，恢复河道原貌。已经被有关部门依法查扣的砂石料等物品，有关责任单位应积极配合处理。三、在规定时间内未自行清理完毕的，有关行政主管部门将依法组织强制清理，清理所需费用由业主承担，并依照法律法规追究其法律责任。四、有关单位和个人应积极配合政府有关部门开展清理非法堆场码头专项执法行动。对妨碍执法人员执行公务的，公安机关将依法从严查处。”同年5月31日，涉案租地上由陈文德进行了重新换顶棚、加固铁樑、围边等工程的建筑物经行政主管部门核查属非法搭建物，而在专项执法中被强制拆除。陈文德以帽江二经济社违法侵占国家土地、违法建筑而将涉案租地、原建筑物进行出租为由，遂于2016年8月26日诉至本院。另查明，涉案租地自上世纪五十年代土改后历年为帽江二经济社所有。其中，1984年至1999年间该社将涉案租地出租给高要市蚬岗镇经济发展总公司用于经营“蚬岗区龙岩石场”，2003年至2015年间该社将涉案部分租地出租给伍溢安用于经营“高要市金利镇联发购销部”，2006年至2015年间该社将涉案部分租地出租给黄仕贤用于经营“高要市金利西江砂场”并取得占用期限至2008年7月2日止的河道临时占用许可证。诉讼过程中，经本院依职权调查取证，肇庆市国土资源局高要分局于2017年7月31日作出《复函》，证实位于帽江二经济社“外坦”（土名）的土地约6000平方米（1.2253公顷）已在该局办理土地所有权，所有权人为该社农民集体，宗地号为441283115206JA00012。陈文德在与帽江二经济社签订上述租赁合同后，于2015年8月1日将涉案租地中的900平方米土地无偿转让给粤港码头公司，并由该公司于同年10月28日有偿转租给范超文使用，又于同年10月30日将涉案租地中的200平方米土地有偿转租给陆赞居使用；其中，范超文以为由于2016年8月11日诉至本院，要求解除其与粤港码头公司之间签订的《场地租赁合同》。本院认为：本案系租赁合同纠纷。综合诉辩双方的陈述，归纳本案争议焦点为：一、陈文德在与帽江二经济社签订的《外坦地租赁合同（1）》《外坦地租赁补充协议》《补充协议》有否违反法律、行政法规的强制性规定而应否确认为无效合同；二、帽江二经济社应否退还陈文德已向该社交纳的押金及租金；三、帽江二应否赔偿陈文德已投资支出的工程款损失。结合双方当事人举证质证情况及本院查明的事实，分析如下：关于焦点一：（一）涉案的约6000平方米外坦（土名）土地历年为帽江二经济社所有、使用和出租，其中承租使用者曾依法取得《河道临时占用许可证》等合法使用该土地的手续；且现已在肇庆市国土资源局高要分局办理土地所有权，所有权人为该社农民集体。以上事实有帽江二经济社提供的《土地房产所有证》《租地合同》《帽江二经济合作社外坦土地出租协议》《河道临时占用许可证》及本院调查取证的《复函》等证据足以证实，本院予以确认。帽江二经济社对其农民集体所有上述土地通过公开招投标、对外出租的方式进行经营管理，其行为符合《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十五条、《中华人民共和国民法通则》第八十一条及《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十条的规定。对陈文德认为帽江二经济社违法侵占国家土地、违章建筑的诉称意见，与上述事实不符，且没有提供相反证据予以推翻，故本院不予采信；对帽江二经济社认为涉案土地的所有权归该社所有的抗辩意见，理据充足，本院予以采纳。（二）案中，帽江二经济社与陈文德于2015年6月23日签订《外坦地租赁合同（1）》及此后签订《外坦地租赁补充协议》《补充协议》，以上合同出租方由帽江二经济社盖公章及朱石辉等19名村民代表签名，承租方由陈文德签名，且没有证据证实帽江二经济社在签订以上合同时违反了村民民主议定原则，故以上合同均属于双方的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的。双方当事人在上述合同没有约定涉案租地的用途，陈文德作为承租使用者，依法有对涉案土地进行管理、保护和合理利用的义务。现陈文德要求确认以上合同无效的诉请，理据不足，且不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故本院不予支持。对帽江二经济社认为双方签订的租赁合同合法有效的抗辩意见，合理合法，本院予以采纳。关于焦点二：如上所述，帽江二经济社与陈文德签订的《外坦地租赁合同（1）》《外坦地租赁补充协议》《补充协议》是合法有效的，应受法律保护，双方当事人在享受合同权利的同时应自觉履行合同义务。上述合同签订后，陈文德已进入涉案租地场所施工，后来就部分租地的使用权进行转让，可见帽江二经济社已依约将涉案土地交付给陈文德使用，陈文德向帽江二经济社交纳押金、租金的行为属于其依约履行合同义务；在上述合同未依法解除的情况下，双方应继续履行。现陈文德要求帽江二经济社返还押金10万元、租金15万元的诉请，不符合双方约定，且理据不足，本院不予支持。关于焦点三：已有证据证实，黄仕贤在承租帽江二经济社涉案部分土地时曾申请办理获得《河道临时占用许可证》。陈文德与帽江二经济社签订的租赁合同没有约定涉案租地的用途，其依约获得涉案土地的使用权后依法负有管理、保护和合理利用的义务；但其进场后在没有取得相关行政主管部门批准的情况下，在涉案租地上进行工程施工、堆放物料及修建建筑设施，属于其单方对涉案租地的使用行为，且违反了《中华人民共和国河道管理条例》第二十五条的规定，故相关行政执法部门依法拆除了涉案租地上的堆放物料及修建建筑设施，由此造成的损失应由其自行承担。现陈文德要求帽江二经济社赔偿其工程款损失1134058.50元的诉请，理据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈文德的全部诉讼请求。本案受理费17419元，由原告陈文德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  赵凡宜审 判 员  徐海球人民陪审员  黄巧英二〇一七年八月二十五日书 记 员  周伯荣