上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终5525号 上诉人(原审原告)：许子云，男，1930年8月22日出生，汉族，住上海市。 上诉人(原审原告)：史桂兰，女，1934年8月27日出生，汉族，住上海市。 上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：许宏康，男，户籍地上海市。 上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：李琳，上海旭灿律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：许寅康，女，1962年3月20日出生，汉族，户籍地上海市。 委托诉讼代理人：白青昕，上海市申房律师事务所律师。 原审第三人：许容康，女，1957年7月31日出生，汉族，户籍地上海市。 原审第三人：许慧娴，女，1960年8月27日出生，汉族，户籍地上海市。 上诉人许子云、史桂兰与被上诉人许寅康、原审第三人许容康、许慧娴因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初22046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 许子云、史桂兰上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人全部一审诉讼请求，即(1)解除许子云、史桂兰与许寅康之间就上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同(编号：XXXXXXX)》(以下简称《房地产买卖合同》)；(2)将登记在许寅康名下的系争房屋33%的产权份额恢复登记至许子云、史桂兰名下，其中许子云占17%的产权份额，史桂兰占16%的产权份额，或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。首先，一审法院认定许子云、史桂兰与许寅康之间的房屋转让系赠与行为仅是一审法官的主观推断，没有任何证据显示转让行为体现了许子云、史桂兰具有赠与的意思表示。许子云、史桂兰与许寅康就系争房屋签订的《房地产买卖合同》体现的是双方真实的房屋买卖的意思表示，许子云、史桂兰将系争房屋的部分产权份额出售给许寅康是为了获得房款用于养老就医。《房地产买卖合同》中未就付款期限和违约金条款进行约定，是基于双方之间存在的父母子女关系及长期以来的信任关系。此外，从许子云、史桂兰与许容康、许慧娴之间名为买卖实为赠与的行为也不能必然得出许子云、史桂兰与许寅康之间也是赠与关系的结论，否则各方完全可以通过一次交易完成赠与行为，没有必要通过两次转让行为先后完成。最后，许寅康一审中提供的录音资料是在房屋买卖行为完成之后形成，也没有完整记录双方对话的真实内容，不能作为本案定案依据。综上，请求二审法院支持许子云、史桂兰的上诉请求。 许寅康辩称：不同意许子云、史桂兰的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。许子云、史桂兰与许容康、许慧娴也分别签订了房屋买卖合同，许子云、史桂兰自认上述转让行为是名为买卖实为赠与，但却否认与许寅康之间的房屋买卖合同的真实意思表示为赠与，上述观点是相互矛盾的，也与生活常理相悖。一审审理中许寅康提供的录音资料亦足以证明许子云、史桂兰与许寅康之间就系争房屋的买卖实为赠与。许子云、史桂兰在一审中也认可了该录音资料的真实性。若相关房屋动迁，许寅康将履行当初的承诺，将动迁款优先用于购买市区的房屋供父母居住；不管法院如何判决，许寅康均会尽到赡养父母的义务。 许容康述称，同意许子云、史桂兰的上诉请求及相关的事实理由。许容康曾陪同父母双方到交易中心办理系争房屋的产权变更等的相关手续，当时许寅康是同意付钱的。父母将系争房屋部分产权以低于市场价出售给许寅康是为了获得房款用以养老，不会平白无故赠与许寅康。 许慧娴述称，同意许子云、史桂兰的上诉请求及相关的事实理由。父母是为了约束许寅康，才将许慧娴与许容康的名字加上去的。 许子云、史桂兰向一审法院起诉请求：1、解除许子云、史桂兰与许寅康之间就系争房屋签订的《房地产买卖合同》；2、将登记在许寅康名下的系争房屋33%的产权份额恢复登记至许子云、史桂兰名下，其中许子云占17%的产权份额，史桂兰占16%的产权份额。 一审法院认定事实：许子云、史桂兰系夫妻关系，许寅康、许容康、许慧娴系许子云、史桂兰之女。系争房屋为已售公房，原权利人为史桂兰、许子云，二人各占二分之一产权份额。2016年4月22日，许子云、史桂兰作为卖售人、甲方，许子云、史桂兰、许寅康作为买受人、乙方签订《房地产买卖合同》，约定：甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落天宝路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积52.96平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币(以下币种均为人民币)51万元；甲、乙双方确认，在2016年5月11日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定三人各占三分之一产权。合同对付款期限和方式、房屋验收交接以及违约责任等均未作约定。当日许子云、史桂兰与许寅康申请办理过户手续，并提交了《上海市房地产登记申请书》，载明受让人为许寅康、史桂兰、许子云，许寅康、史桂兰、许子云各占三分之一产权，产证及密码由许寅康领取。2016年5月6日系争房屋登记至许子云、史桂兰、许寅康三人名下，分别占有三分之一产权份额。许寅康未向史桂兰、许子云支付过合同约定的51万元房屋转让款。 2016年6月13日，许子云、史桂兰、许寅康作为卖售人、甲方，许子云、史桂兰、许寅康、许容康、许慧娴作为买受人、乙方签订《房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落天宝路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积52.96平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计25,000元；甲、乙双方确认，在2016年6月30日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定卖售人按份共有许寅康(三分之一)、史桂兰(三分之一)、许子云(三分之一)，买受人：许子云产权占9%、史桂兰产权占9%、许容康产权占22%、许慧娴产权占27%、许寅康产权占33%。合同对付款期限和方式、房屋验收交接以及违约责任等均未作约定。合同签订后，许子云、史桂兰、许容康、许慧娴、许寅康于2016年6月23日申请办理过户手续，系争房屋于2016年7月8日登记至上述五人名下，共有人及共有情况为按份共有，其中许子云(9%)、史桂兰(9%)、许容康(22%)、许慧娴(27%)、许寅康(33%)。许容康、许慧娴亦未支付过合同约定的房屋转让款。 2016年9月6日，许子云、史桂兰委托律师向许寅康发函，载明许子云、史桂兰与许寅康签订《房地产买卖合同》后，至今未履行付款义务，许寅康务必于收到律师函之日起十五日内将上述合同价款51万元支付许子云、史桂兰，该笔款项转入许子云、史桂兰指定账户；如许寅康未依照上述要求完成全部付款义务，则从许寅康收到律师函的第十六日起，许子云、史桂兰与许寅康签订的《房地产买卖合同》正式解除，许子云、史桂兰将追究许寅康相应的违约责任。 一审另查明，许子云、史桂兰与许寅康签订《房地产买卖合同》时，系争房屋由许子云、史桂兰实际居住，目前该房屋仍由许子云、史桂兰居住使用。 一审审理中，许子云、史桂兰表示因许寅康迟迟未支付购房款，未履行赡养父母的义务，许子云、史桂兰担心将来系争房屋及动迁利益被许寅康一人侵吞，故2016年6月13日许子云、史桂兰、许容康、许慧娴及许寅康签订《房地产买卖合同》，将许子云、史桂兰名下的部分产权份额以买卖形式赠与给许容康、许慧娴。 一审审理中，许寅康提交了谈话录音一份以证明许子云、史桂兰将系争房屋产权份额赠送给许寅康，而非出售给许寅康。许子云、史桂兰针对该录音表示，许寅康提供的录音只有一分多钟，该谈话录音并不完整，录音中提及的字据内容为许子云、史桂兰向许寅康索要房款51万元以及若系争房屋动迁则动迁款优先安置许子云、史桂兰居住，许子云、史桂兰提出前述两个要求并要求许寅康对此订立书面协议，当时一直谈论的是动迁问题；许子云、史桂兰是八十多岁的老人，许子云、史桂兰认为把三分之一份额出售给许寅康后房屋不受许子云、史桂兰控制，动迁都是许寅康在处理，担心许寅康将动迁款全部用掉而不管许子云、史桂兰居住问题，许子云最后说“是这样的”仅仅是指动迁安排是这样的，而不是指房屋送给许寅康。许寅康则表示许子云、史桂兰担心的是房屋产权份额赠送许寅康后，若遇动迁被安置至偏远地区，老人的居住生活将会非常不便。许寅康多次表示若遇动迁将会用动迁款于市区购房，优先保障老人的居住需要。许子云、史桂兰最后不再要求许寅康订立字据，许子云说的“是这样的”系对全部谈话内容的总结认可。 一审法院认为，本案的争议焦点为许子云、史桂兰与许寅康签订《房地产买卖合同》时双方的真实意思表示为买卖还是赠与。首先，许子云、史桂兰、许寅康签订的《房地产买卖合同》确实十分简单异于通常，该合同仅约定房款及过户时间，对付款方式、付款期限、违约责任等重要条款均未作具体约定，该合同的约定不符合一般房地产买卖的交易习惯。其次，许子云、史桂兰虽主张双方签订《房地产买卖合同》的真实意思表示为买卖，但其并无证据证明其在合同签订前就房款的给付与许寅康达成合意、签订过书面协议，且在许寅康未支付任何房款的情况下，双方仍办理了产权过户手续，将系争房屋三分之一产权份额过户至许寅康名下。再次，在2016年5月系争房屋的三分之一产权份额过户至许寅康名下后，许子云、史桂兰、许寅康及许容康、许慧娴于2016年6月再次就系争房屋签订《房地产买卖合同》，将系争房屋产权份额变更为许子云占9%、史桂兰占9%、许容康占22%、许慧娴占27%、许寅康占33%，许寅康所占产权份额基本未变，许子云、史桂兰、许寅康及许容康、许慧娴均确认此次买卖系名为买卖实为赠与，而两份合同除了约定房款及过户时间外，其余条款均为空白，结合前后两份《房地产买卖合同》的内容以及合同履行情况，均符合以房屋买卖合同为形式实现赠与目的之行为的特点。此外，在许子云、史桂兰、许寅康对系争房屋产权份额进行第一次变更后，直至许子云、史桂兰、许寅康及许容康、许慧娴签订《房地产买卖合同》对系争房屋产权份额再次变动时，许子云、史桂兰未向许寅康主张51万元房价款。直至本案起诉前一个月，许子云、史桂兰才委托律师向许寅康发出催款律师函。综上，考虑到许子云、史桂兰、许寅康之间系父母子女关系，身份关系特殊，《房地产买卖合同》本身并不足以证明合同双方系房屋买卖关系，许寅康表示双方名为买卖，实为赠与的抗辩意见，较为可信，一审法院予以采纳。许子云、史桂兰以许寅康未支付房款为由主张解除买卖合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。若许子云、史桂兰对赠与行为持有异议的，可依法另行解决。 一审法院判决：一、对许子云、史桂兰要求解除许子云、史桂兰与许寅康之间就上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；二、对许子云、史桂兰要求将登记在许寅康名下的上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋33%的产权份额恢复登记至许子云、史桂兰名下，其中许子云占17%的产权份额，史桂兰占16%的产权份额的诉讼请求，不予支持。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点是许子云、史桂兰与许寅康签订的《房地产买卖合同》是否具备真实的房屋买卖的意思表示。许子云、史桂兰主张《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，则应当对房屋买卖关系的存在及相应基础事实承担证明责任。许子云、史桂兰与许寅康签订《房地产买卖合同》内容异常简单，与通常的房屋买卖交易习惯不符。在该合同签订后，许子云、史桂兰、许寅康又与许容康、许慧娴就系争房屋再次签订《房地产买卖合同》，两次交易的内容与形式均高度雷同，而许子云、史桂兰、许寅康与许容康、许慧娴又均自认第二次交易是以买卖形式进行的赠与。在此前提下，许子云、史桂兰虽主张其与许寅康之间就系争房屋签订的《房地产买卖合同》系真实的买卖关系，但并未提供有力证据予以证明，故其主张的事实未到达民事诉讼法规定的高度可能性的证明标准。此外，许子云、史桂兰在许寅康未支付任何房款的情况下即办理了相应的产权变更手续，亦与通常的房屋买卖交易习惯不符。据此，一审法院综合各方面因素，认定许子云、史桂兰与许寅康之间就系争房屋签订的《房地产买卖合同》系名为买卖，实为赠与，认定事实和适用法律均属正确。在此基础上，一审法院判决驳回许子云、史桂兰要求解除合同，恢复系争房屋产权登记的诉讼请求，处理并无不当，本院二审予以维持。许子云、史桂兰的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币8,900元，由上诉人许子云、史桂兰共同负担。 本判决为终审判决。 法官助理徐晨 审判长  刘海邑 审判员  彭 浩 审判员  高 胤 二〇一七年八月十七日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……