广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1427号原告：李庸，女，1988年12月17日出生，土家族，住址：湖南省慈利县*********，公民身份证号码：430************823。原告：李岳翰，男，1981年6月28日出生，土家族，住址：广东省深圳市龙岗区******丽湖花园丽富阁615，公民身份证号码：140************038。委托诉讼代理人：唐晖，广东漫道律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊东，广东漫道律师事务所实习律师。被告：东莞市德亿实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市**********************。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：覃婴桃，广东颂方律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，地址：广东省开平市*****************位。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：李建彪，广东周和律师事务所律师。原告李庸、李岳翰与被告东莞市德亿实业投资有限公司、开平市水口珠影文体产业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭审理了本案。原告李庸、李岳翰的委托诉讼代理人唐晖、林俊东，被告东莞市德亿实业投资有限公司的委托诉讼代理人覃婴桃，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李庸、李岳翰向本院提出诉讼请求：1、判决两被告返还原告已支付的团购服务费40000元；2、判决被告支付利息至实际支付之日止（按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年3月14日起计算至2019年8月19日和从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止，暂计算至提起诉讼之日约为人民币3000元）；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告二于2018年5月3日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告二将其开发建设的开平市*****************出售给原告，合同总价399964元，原告自合同签订日至今，已向被告二支付了购房款241630.66元。原告于2018年3月12日和2018年3月14日共向被告一支付了团购服务费4万元。《商品房买卖合同》签订后，因被告二经营状况严重恶化，债务重重，无力按照合同约定时间将涉案铺位预告登记到原告名下，原告就商品房预售合同纠纷向广东省开平市人民法院起诉，案号为（2019）粤0783民初1801号，该案已审结。广东省开平市人民法院于2019年12月10日作出解除原告与被告二《商品房买卖合同》，被告二向原告归还购房款241630.66元及利息的判决。原告向被告一支付的团购服务费属于购房款，《商品房买卖合同》解除后，原告多次向被告请求归还已付团购服务费4万元，被告均拒绝归还。被告的行为已经严重侵害了原告的财产权益，原告向法院起诉。被告东莞市德亿实业投资有限公司辩称，一、被告一已提供居间服务并促成交易，有权收取居间费用。被告一与被告二签订《联动销售代理合同》，由被告一为涉案商铺项目提供居间服务，被告一介绍的购房者可以享受团购优惠（临街商铺80000元抵160000元、首层商铺50000元抵100000元、二层商铺40000元抵80000元、三至五层商铺30000抵60000元），并约定被告一可以通过渠道拓展进行委托分销渠道销售。被告一根据上述约定拓展居间渠道，联合中山市乐有家房地产经纪有限公司等居间中介机构，共同合作销售。两原告基于被告一与中山市乐有家房地产经纪有限公司的居间服务，与被告二达成交易并享受了团购优惠，具体如下：1、被告一提供交易信息，被告一及联动的中介机构中山市乐有家房地产经纪有限公司工作人员卢志龙向两原告介绍涉案商铺项目交易机会，提供交易信息。2、申请团购优惠，两原告了解涉案商铺的情况及公示价格后，向被告一“团购40000抵80000元”优惠服务，也清楚该团购服务费不计入购房款。3、确认房号及优惠价格，申请上述优惠后，两原告确认优惠后总价，与被告二确认优惠总价399964元，双方签署《商铺认购书》，加盖被告二公章，被告一的居间工作人员郑雯予在经办人栏签名（该认购书载明准时签约可享受额外0.99折优惠）。5、支付定金，签订上述材料后，两原告向被告二交纳购买商铺的定金，由被告二盖章出具《收据》，由被告二的工作人员李美丽签名确认。6、确认居间成果，两原告并非开平本地人，而是在中山火炬居住，其并非自行前往涉案商铺项目了解交易机会，而是通过被告一的联动居间中介机构中山市乐有家房地产经纪有限公司工作人员卢志龙介绍购房，故两原告与被告一工作人员叶灵、郑雯予以及被告二人员殷惠萍确认《签约确认表》，签约成交。7、促成交易，正式签约。经过被告一的居间服务，两原告与被告二签订《商品房买卖合同》。以上事实证明，两原告并非自行到涉案项目购买商铺，而是通过被告一及联动居间中介机构的居间服务，与开发商达成交易。8、团购优惠事实。关于团购优惠方案，在被告一与被告二的合同中有明确约定。另一方面，从生活常理出发，购房是价格不菲的经济活动。两原告当然是经过详细的询价，确定支付40000元团购费后的优惠效果，确认最终应付购房款金额后，才会支付团购服务费，签订《商品房买卖合同》并支付购房款。二、涉案团购服务费40000元为居间费用，不属于购房款。1、两原告确认交易时明知团购服务费的用途和性质，并不属于购房款。首先，两原告签署相关材料时，明知团购服务费40000元不计入房款。其次，两原告与被告二签订的《商品房买卖合同》中载明购房款金额，并且严格按该合同约定的金额及期限付款；涉案团购服务费并不纳入已付购房款范围。两原告始终清楚了解其缴纳的40000元是用于享受40000元抵80000元的团购优惠服务，其购房总价得以享受80000元的优惠。2、两原告在27327号案中也承认为居间服务费，从未谎称为购房款。李庸曾以被告一未尽到居间“中介机构应尽的审查义务”为由向东莞市第一人民法院起诉要求被告一退还涉案团购服务费40000元[案号：（2019）粤1971民初27327号，该案以李庸撤诉结案]。在该案中，李庸明确承认与被告一之间存在涉案居间服务合同，承认涉案40000元是相应的居间服务费用。两原告仅以被告一未“尽到必要的审查义务，确认所交易的房屋不存在产权瑕疵等问题……没有尽到一个合格的中介机构应尽的审查义务”为由起诉要求退回居间服务费用。两原告自始至终知道涉案费用为居间服务费，现在却向法庭作出不实陈述，改称该费用为购房款，应当承担相应的法律责任。三、《商品房买卖合同》解除，不影响被告一收取居间费用的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，被告一提供居间服务并促成两原告与被告二达成《商品房买卖合同》，两原告又已享受团购服务费，被告一有权收取居间费用。两原告与被告二解除《商品房买卖合同》，是交易双方事后履约问题，不影响合同已成立并生效的事实，不影响被告一收取居间服务费用的权利。综上，原告指称被告一没有尽到必要的审查义务导致其无法取得所有权的主张缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回其全部诉讼请求。被告开平市水口珠影文体产业有限公司辩称，一、本案原告起诉的团购费实际是购房款，只是打着团购费的名义，其享受团购费的基础来源于被告二的房款优惠。二、收取此购房款的主体是被告一，应当由被告一进行返还。三、被告二与被告一签署了委托销售代理合同，双方是一种代理关系，因此本案原告与被告一的行为也是基于被告二委托被告一销售代理的延伸，并非一种居间关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因当事人对证据的真实性均无异议，故对该证据的证明力，本院将根据证据规则予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月12日，被告东莞市德亿实业投资有限公司、开平市水口珠影文体产业有限公司签订《珠影星光城项目联动销售合同》，约定被告开平市水口珠影文体产业有限公司委托被告东莞市德亿实业投资有限公司为珠影星光城项目独家销售及联动代理；双方还对代理服务费、违约责任等事项进行了约定。被告东莞市德亿实业投资有限公司分别于2018年3月12日和2018年3月14日给原告李庸出具《收款收据》，确认收到原告李庸珠影星光城团购服务费10000元及30000元，合计40000元。同时，被告开平市水口珠影文体产业有限公司也给原告李庸出具《收据》，确认收到原告李庸交来的定金10000元及40000元，合计50000元。2018年5月3日，两原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订《商铺认购书》和《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买开平市*****************。2019年4月23日，两原告向本院提起诉讼，请求解除涉案的《商品房买卖合同》，并请求被告开平市水口珠影文体产业有限公司返还已付购房款等。2019年12月10日，本院作出（2019）粤0783民初1801号民事判决，判决解除了涉案的《商品房买卖合同》。该判决现已发生法律效力。两原告认为被告拒不返还团购服务费，双方发生纠纷。经协商无果，两原告向本院起诉，遂成诉讼。另查明，被告东莞市德亿实业投资有限公司所称属于其公司的工作人员，同时又以开发商的代理商、销售代表、珠影公司经办人等身份在《商铺认购书》《联动确认单》、《成交确认单》中签名。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。涉案的《商品房买卖合同》已由生效的民事判决判决解除，本院予以确认。关于团购服务费的返还问题。被告东莞市德亿实业投资有限公司、开平市水口珠影文体产业有限公司签订《珠影星光城项目联动销售合同》，被告东莞市德亿实业投资有限公司所称属于其公司的工作人员以开发商的代理商、销售代表、珠影公司经办人等身份在《商铺认购书》《联动确认单》、《成交确认单》中签名，由此说明被告东莞市德亿实业投资有限公司是以被告开平市水口珠影文体产业有限公司代理人的身份从事涉案的民事活动。居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。两原告与被告东莞市德亿实业投资有限公司在签署认购书前并未签订书面居间合同，双方的权利义务无明确约定。被告东莞市德亿实业投资有限公司向两原告提供交易信息、收取团购服务费等活动与两原告支付购房定金是同时进行的，被告东莞市德亿实业投资有限公司收取团购服务费的经办人又同时以被告开平市水口珠影文体产业有限公司代理商的身份在《联动确认单》等材料上签名，故本院无法确认被告东莞市德亿实业投资有限公司是否向两原告提供了居间服务及其具体服务内容。即使如被告东莞市德亿实业投资有限公司所述其同时以居间人的身份开展销售活动，鉴于该公司双重身份的存在，如涉及该公司相对于购房者的居间人权利和义务，理应向购房者作出提醒、解释并予明确约定，而不应在未明确提供居间对价服务的情况下于办理收取房款手续的同时顺便以其他名目向购房者收取额外费用或办理变相收取额外费用的手续。此外，两原告交纳团购服务费的目的是为了享受购房“团购优惠40000抵80000”，被告东莞市德亿实业投资有限公司也未能证实两原告在购房过程中完全遵循“4万抵8万”的标准享受了购房优惠，现涉案的《商品房买卖合同》已解除，两原告就团购服务费的支付最终并无实际得益。综上，被告东莞市德亿实业投资有限公司基于被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托代理销售涉案房屋，被告东莞市德亿实业投资有限公司与两原告并无明确约定团购服务费即为居间费用，且在案证据未足以证明被告东莞市德亿实业投资有限公司在涉案销售活动中额外履行了相关的居间服务义务，加之，随着涉案房屋买卖合同关系的解除，两原告最终未能从交付团购服务费中得到实际效益。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，两原告请求被告东莞市德亿实业投资有限公司返还团购服务费，合法有理，本院予以支持。被告开平市水口珠影文体产业有限公司不是团购服务费的收取方，两原告请求被告开平市水口珠影文体产业有限公司返还该款项，本院不予支持。关于利息的问题。被告东莞市德亿实业投资有限公司拒不返还团购服务费必然给两原告造成损失，因两原告未能举证证明其实际损失，本院认定两原告的损失为资金被占用而产生的利息损失。该利息可从两原告起诉之日（即2020年4月10日）起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；对两原告请求的超出上述范围的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、被告东莞市德亿实业投资有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告李庸、李岳翰返还团购服务费40000元并支付利息（利息计付办法：以40000元为基数，从2020年4月10日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告李庸、李岳翰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437.5元（已由原告李庸、李岳翰预交），由被告东莞市德亿实业投资有限公司负担。原告李庸、李岳翰预交的案件受理费437.5元，由本院予以退回；被告东莞市德亿实业投资有限公司应向本院补缴案件受理费437.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇二〇年七月十日书记员  李瑞云黄超嫦