江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终1572号 上诉人（原审被告，申请执行人）：石磊，男，1970年5月20日生，汉族，住邳州市。 委托诉讼代理人：李伟，邳州市碾庄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告，案外人）：刘静，女，1981年10月20日生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：葛一支，江苏沭新律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：董祥虎，男，1965年3月14日生，汉族，住邳州市。 原审被告（被执行人）：王桂侠，女，1965年4月4日生，汉族，住址同上。 原审第三人：新沂市金桥置业有限公司，住所地新沂市新安街道金桥花园院内。 法定代表人:岳桂娟,该公司董事长。 上诉人石磊因与被上诉人刘静、原审被告董祥虎、王桂侠及原审第三人新沂市金桥置业有限公司（以下简称金桥置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服邳州市人民法院（以下简称原审法院）作出(2019)苏0382民初8483号民事判决一案，向本院提出上诉。本院于2020年4月10立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人石磊上诉请求：撤销(2019)苏0382民初8483号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：（一）刘静与金桥置业公司未签订合法有效的商品房买卖合同；（二）刘静在法院查封期间上房装修并入住，其行为违法并无效；（三）经新沂市人民政府工作组介入，金桥置业公司将涉案房屋网签备案给董祥虎，用于抵偿所欠董祥虎工程款，符合法律规定；（四）金桥置业公司与董祥虎签订商品房买卖合同已进行销售合同备案，该备案与预告登记具有同样的效力，在一房两卖的情况下，根据谁先登记归谁的原则，涉案房屋应归董祥虎、王桂侠所有。原审法院认定事实及适用法律错误。 被上诉人刘静辩称，刘静与金桥置业公司之间的买卖合同关系已由原审法院予以查明，并不能因为未签订书面商品房买卖制式合同而否定双方合同关系的存在；刘静于2015年2月1日购买涉案房屋，并装修居住至今，上诉人申请查封的时间是2019年1月31日，刘静并非在上诉人查封期间购买涉案房屋，上诉人的观点不能成立；被上诉人是否对涉案房屋进行备案登记，不影响法院在查明案件事实的基础上对涉案房屋的权属进行确认。因此原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 原审被告董祥虎、王桂侠辩称，涉案购房合同、收据是刘静串通他人作出的；刘静于2015年2月1日购买涉案房产，但涉案房产于2014年12月16日被新沂市人民法院查封，于2015年4月17日被徐州中院查封，于2015年4月27日被徐州中院轮候查封，刘静在法院查封期间购买涉案房屋，违反法律规定。 原审第三人金桥置业公司未提交诉辩意见。 经审理查明，石磊与董祥虎、王桂侠民间借贷纠纷一案，石磊提出诉讼财产保全申请，原审法院于2019年1月31日作出(2019)苏0382民初1345号民事裁定，查封董祥虎名下位于新沂市产（以下简称案涉房屋）。同年2月13日，原审法院作出（2019）苏0382民初1345号民事调解书，调解书内容为：（一）董祥虎、王桂侠偿还石磊借款本金1115000元，利息711900元，共计1826900元，于2019年2月28日前支付126900元，剩余170万元自2019年3月起每月偿还17万元，于每月28日前支付，至2019年12月28日前付清。如董祥虎、王桂侠任一期未按期履行义务，石磊可就被告未还款项一并申请执行。（二）本次纠纷一次性了结。（三）案件受理费减半收取10621元，保全费5000元，合计15621元，由董祥虎承担。（四）本调解协议自双方当事人签名或盖章之日起生效。因董祥虎未按调解书履行义务，石磊申请强制执行，原审法院立案强制执行，案号为（2019）苏0382执841号。在强制执行过程中，案外人刘静对本案查封上述标的提出异议。原审法院于2019年11月13日作出（2019）苏0382执异65号执行裁定，驳回刘静的异议请求。 刘静不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称：1.刘静于2015年2月1日从金桥置业公司购买案涉房屋，并签订了签约确认单。刘静依约于签订合同当日一次性支付完毕全部购房款并实际占有使用房屋至今。2.董祥虎另行与金桥置业公司签订案涉房屋买卖合同，该合同虽进行了备案登记，但其签约时间在刘静购买之后，且备案登记行为不具备物权公示效力，案涉房屋应归刘静所有，董祥虎不是案涉房屋的所有权人。请求：1.停止强制执行案涉房屋，解除查封。2.依法判决案涉房屋为刘静所有。3.本案的诉讼费用等相关费用由对方承担。 原审法院经审理查明，刘静与刘喜尧系姐弟关系。2015年1月，新沂市新阳建筑工程有限公司（以下简称新阳建筑公司）法定代表人刘喜尧以其公司对金桥置业公司享有的51万元工程款用于折抵案涉房屋购房款，并指定买受人为刘静。金桥置业公司向刘静出具购房款收据和签约确认单。刘静于2015年2月上房，装修入住至今。该房屋也为刘静唯一住房，经查明，刘静名下无其他居住房产。 原审法院认为，关于刘静对案涉房屋是否享有足以阻却执行的权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该案中，刘静与金桥置业公司虽然未签订正式买卖合同，刘静通过折抵工程款已付清购房款，金桥置业公司向刘静出具了加盖有金桥置业公司公章的收据和签约确认单，双方形成了事实上的商品房买卖合同关系，该房产为刘静唯一住房，刘静已于查封前实际居住涉案房屋。关于董祥虎辩称因为金桥置业公司也拖欠其工程款，金桥置业公司为了折抵工程款将涉案房屋又网签至其本人名下，应该归其所有的问题。原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记发生效力。该案中，董祥虎虽然与金桥置业公司签订了商品房买卖合同，也经过网签程序，但没有登记，并没有物权变动的效力。因董祥虎签署时间晚于刘静签署的时间，所以刘静对案涉房屋依法享有所有权，并且足以排除对该财产的执行。遂判决：一、确认位于新沂市产属原告刘静所有。二、不得对新沂市产采取强制执行措施，解除对该房产的查封。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院另查明，案涉房屋在石磊申请查封前的原有查封于2017年7月14日之前全部解除。 根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是刘静与金桥置业公司是否存在合法的房屋买卖关系；刘静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于刘静与金桥置业公司是否存在合法的房屋买卖关系问题。本案中，原审法院查封案涉房屋的时间为2019年11月13日，而刘静早在2015年1月即与金桥置业公司就案涉房屋签订了《金桥国际花园签约确认单》，约定涉案房屋价款为51万元，内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式等主要条款。涉案房屋项目由金桥置业公司开发建设，根据刘静提供施工承包合同、新沂市诚信工程造价咨询事务所出具的金澄家园附属配套工程结算审核报告、工程结算审核审定单，该项目施工单位新阳建筑公司对金桥置业公司享有真实的债权关系，因新阳建筑公司的法人代表刘喜尧与刘静系姐弟关系，新阳建筑公司以51万元工程款债权抵付案涉房屋购房款，金桥置业公司对此认可并向刘静出具购房款收据。该事实应视为刘静已向金桥置业公司交付全部购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于"商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同"之规定，应当认定该确认单的性质为商品房买卖合同。案涉《金桥国际花园签约确认单》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。石磊主张刘静与金桥置业公司未签订合法有效的商品房买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于刘静对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院经审查认为，董祥虎、王桂侠与金桥置业公司因建设工程施工合同纠纷达成和解，以案涉房屋抵偿工程款，于2018年9月9日签订商品房买卖合同，并于当日进行商品房预售合同网上登记备案。如上所述，刘静也购买了涉案房屋。在一房二卖的情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求继续履行合同的，根据最高人民法院关于一房数卖的裁判规则，一般应按照办理所有权变更登记、合法占有房屋合同履行情况以及买卖合同成立先后的顺序确定权利保护顺序。本案中，刘静于2015年1月与金桥置业公司签订签约确认单购买涉案房屋，新阳建筑公司以其对金桥置业公司的债权抵付了购房款，刘静提供业主上房单、缴纳物业费、水电费、煤气费单据及发票，证实其对涉案房屋进行装修，并于2015年2月2日入住。董祥虎、王桂侠于2018年9月9日与金桥置业公司签订商品房买卖合同，以金桥置业公司对其应付工程款抵付涉案房屋购房款。刘静与董祥虎均系涉案房屋购房人，均未办理过户登记。刘静先于董祥虎合法占有案涉房屋，根据以上裁判规则，故案涉房屋应确定归刘静所有，刘静对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。原审法院判决不得对涉案房屋强制执行，并确认涉案房屋于本案中属刘静所有，并无不当。 关于上诉人石磊称刘静购买案涉房屋时，案涉房屋已被法院查封，刘静的房屋买卖行为无效的主张，因石磊申请查封案涉房屋时，案涉房屋上原有在先查封均已解除，石磊所称刘静购买案涉房屋时的法院查封已失去效力，石磊的该主张本院不予支持。石磊称其享有建设工程优先权应优先受偿，但其未提供证据证明。关于石磊提出其与金桥置业公司签订的涉案房屋买卖合同已进行网上合同备案，该备案与预告登记享有同样的效力，在一房多卖的情况下，谁先登记谁优先，涉案房屋应归其所有的主张。因商品房销售网上合同备案仅具有销售合同公示备案的作用，而商品房预告登记具有使被登记的请求权具有物权的效力，具有排他性。二者法律效力不同，石磊的该上诉主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持;石磊的上诉请求无事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8900元，由上诉人石磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  宋宏伟 审判员  孙 燕 二〇二〇年七月九日 书记员  王 炎