北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初58976号原告：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区南大街1号2幢四层。法定代表人：王玉峰，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷婧，北京中勉律师事务所律师。被告：金文花，女，1968年10月25日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朴青三（金文花之夫），男，1965年5月25日出生，住北京市朝阳区。原告北京首万物业服务有限公司（以下简称原告）与被告金文花（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人ＸＸ，被告及其委托诉讼代理人朴青三到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告承担2015年1月1日至2017年12月31日物业管理费用共计人民币25362.72元；2、请求判令被告承担上述费用的滞纳金500元。事实和理由：原告系专门提供物业服务、管理的物业管理企业，被告系原告服务管理的北京市朝阳区博泰国际商业大厦（以下简称“博泰国际”）的业主。自被告购买博泰国际二层XX房屋开始，其一直享受原告提供的物业服务，被告曾按时交纳过物业管理费及相关费用。但被告到目前为止尚未向原告交纳2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费等共计人民币25362.72元。根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第25条“业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额”的规定，被告还应当向原告支付500元，上述费用共计人民币25862.72元。被告的行为己经侵害了博泰公寓全体业主的合法权益，给原告的日常物业服务、管理工作带来了不便，同时也给原告造成了损失。为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定特向法院提起诉讼。请人民法院在查清事实的基础上，依法公断，支持原告的全部诉讼请求，被告辩称：不同意原告的诉讼请求，被告认为原告是服务公司，应该向业主提供物业服务并且收取费用，如果没有提供相应的服务而收取费用的话就是变相的违约。物业管理给我们造成了损失。被告购买底商将近10年了，2014年之前的物业费都正常交纳，但也是被迫交的，之前被告将底商出租，承租人交的物业费，当时承租人就跟被告反映，物业服务不好，被告自己使用房屋的时候也发现了这个问题，因为物业服务问题，被告的房子出租不了，只能自己经营，被告想装修房屋，但是物业公司不让，原告的法定代表人承诺，会把被告开的餐厅对面的厕所整改。被告每星期去一次物业公司，甚至跟物业公司说被告想自己花钱整修对面的厕所，但是物业公司不让。这栋楼50%的人因为这个问题都没有交费用。上二楼的滚梯基本不开，公共厕所洗手间都是由被告来清理，整个大楼就一个打扫厕所的阿姨，但是阿姨也不来打扫。一楼的公共厕所都是被告来清理。本院经审理查明：北京市朝阳区南湖东园122楼XX号房屋系被告所有，该房屋建筑面积176.13平方米，设计用途为商业用房，所在层数为2层。被告房屋所在的物业项目为“博泰公寓”，开发商为北京博泰隆房地产开发有限公司。原告原名称为“北京金网络物业管理有限公司”。2006年1月25日，北京博泰隆房地产开发有限公司（作为委托方、甲方）与原告（作为受托方、乙方）签订《博泰公寓物业管理委托合同》，北京博泰隆房地产开发有限公司委托原告对博泰公寓进行物业管理。原告的管理事项包括：本物业房屋共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于：屋项、外墙面、承重结构、门厅、走廊通道、外玻璃窗、玻璃幕墙等；本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于垃圾道、共用照明、消防设施、智能化设备、中央监控室、配电系统、水泵系统、中央空调系统、供暖系统、电梯、落水管等全部系统；本物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构造物的维修、养护和管理，包括：道路、市政上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等；本物业共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；本物业附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；本物业区域内公共环境卫生，包括：公共场所、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、消纳、灭虫、灭鼠等……《博泰公寓业主临时公约》第十三条规定：本物业公寓部分物业管理费标准为3元/月/平方米，商业部分物业管理费标准为4元/月/平方米，上述费用不包含中央空调夏季制冷和冬季供暖费。第十四条规定：业主自物业交付之日起交纳首年物业管理费用，自物业交付第二年年度起，业主应按期足额交纳物业管理费，按时交纳水、电、燃气等能源费用和供暖等费用。业主因故不能按期交纳物业管理费的，应委托他人按期代交；逾期交纳物业管理费，物业管理企业有权按拖欠费用的每日3‰收取自应付之日起至支付日的滞纳金。2015年1月1日至2017年12月31日期间，被告未交纳物业管理费，拖欠25362.72元。被告称原告的物业管理服务存在瑕疵，被告房屋对面的公共厕所平时未及时清理，存在严重异味，设备未得到及时维修，楼道脏等，被告提交了照片，原告对被告提交的照片不予认可，质证时称，从这个照片可以看出卫生都很不错，地很干净。在卫生服务过程中，至少每层都有2个人负责卫生。卫生间在公共区域，每个人都在使用，我们随时随地都在打扫，服务时间是有期限的，可能在服务休息的情况出现了这种情况，不能证明我们没有尽到卫生打扫的义务。本院对博泰公寓的物业管理进行现场勘查，被告的房屋作为饭店经营，悬挂的招牌为“米酒店”，被告房屋楼道对面墙壁油漆剥落，在被告房屋对面不远为男厕，男厕门及厕外墙壁污渍明显，男厕门门框破损；男厕内：地面堆放有破损的小便器；厕位隔板上有大量涂鸦；地面有烟头、卫生纸、水渍；墩布放在洗手台池附近；男厕内有较重的氨气味。女厕内：右侧洗手池损坏；厕位摆放的便纸桶损坏；吊顶脱落；电器面板部件脱落；排气扇不能正常工作；女厕内有明显异味；蹲坑内有未冲走的大便，踩压阀门后，水流不足以冲走大便；墙壁上有1大洞，可看到洞内的设备；厕所外楼道墙壁靠近地面部分凹陷、脱落；电梯间墙壁较脏；二楼电梯南侧阳光房房顶有大量垃圾。上述事实，有当事人提交的《博泰公寓物业管理委托合同》、《博泰公寓业主临时公约》、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为：原告接受北京博泰隆房地产开发有限公司的委托对博泰公寓进行物业管理，原告与被告之间形成事实上的物业服务合同关系，原告有权要求被告支付物业管理费，被告有权要求原告提供合格的物业管理服务。被告的房屋设计用途为商业，作为饭店进行经营，其对配套设施特别是公共卫生设施的服务水平要求较高，如损坏的设备得不到维修，清洁卫生不到位，会对业主的正常经营活动造成影响。根据本院的现场勘查，可以认定原告对被告房屋附近的公共卫生设施的维护、清洁上存在瑕疵，损坏的设备、设施不能得到及时维修，对原告应收取的物业费，应予以酌减。考虑到本案实际情况，本院对原告有关滞纳金的诉讼请求不予支持。原告应及时改进自己的物业服务，提升物业服务质量，避免对业主正常经营活动造成不良影响。如原告对公共卫生设施的服务仍不改进，被告可另行通过合法途径要求原告进行整改。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告金文花于本判决生效后十日内支付原告北京首万物业服务有限公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费一万七千七百五十三元九角；二、驳回原告北京首万物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元，由原告北京首万物业服务有限公司负担202元（已交纳），由被告金文花负担244元（北京首万物业服务有限公司已交纳21元，金文花于本判决生效后七日内支付给北京首万物业服务有限公司21元；余款223元，金文花于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  雷恩强人民陪审员  杨文荣人民陪审员  刘通海二〇一七年八月二十二日书 记 员  权成子