浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2182号原告（反诉被告）：林叶红，女，1996年6月10日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：沈建翔,浙江和畅律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘百标，男，1977年9月18日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：卢兵，浙江秦国光律师事务所律师。原告林叶红与被告刘百标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理，依法适用简易程序进行审理。被告于2020年5月6日提起反诉，本院于2020年5月18日、6月9日对本诉和反诉一并进行了审理。原告（反诉被告）林叶红到庭参加第一次庭审，被告（反诉原告）刘百标到庭参加第二次庭审，原告（反诉被告）林叶红的委托诉讼代理人沈建翔、被告（反诉原告）刘百标的委托诉讼代理人卢兵两次到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告林叶红向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告立即向原告退还剩余租金25500元、押金30000元，合计人民币55500元，并就该款按年利率6％向原告支付自2019年12月9日起至判决确定履行日止的资金占用费；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月16日，原告向案外人王平（原承租人）受让了位于绍兴市越城区名为“炸鸡很疯狂”的店铺，并向其付清了至2019年12月9日止商铺租金及店铺转让费。同日，原告与出租人被告签订《租赁合同》一份，约定：甲方（被告）将位于绍兴市越城区商铺分租给乙方（原告），租赁期自2019年9月10日至2020年11月10日，原则上转租期限与甲方与房东的原租赁合同期限保持一致；租金每年142000元，押金30000元；付款方式为乙方前期租金先交三个月（从2019年12月10日起至2020年3月10日），剩余租金乙方必须在2019年12月1日前交付给甲方。合同签署后，原告依约向被告支付了三个月租金35500元、押金30000元，合计65500元。事后，该商铺原告经营不久因管理不善停止营业。2019年11月3日，原告向被告提出转让商铺意愿，被告表示同意并以其名义张贴了出租信息，并留下被告的联系电话。之后，被告主动与求租人接洽、看房，达成了租赁意向。2019年12月8日，被告通过微信向原告确认“承租方张某于2019年12月8日交付定金五千元正，确定本店铺为张某所租”。为此，原告遂要求被告退还租金和押金，被告表示需等其与张某签订合同后才能退还。2019年12月14日，被告与张某签订《房屋租赁合同》一份，约定租期自2019年12月15日起至2020年11月10日止。但被告与承租人张某签订合同后，仅向原告退还了1万元，剩余款项一直拖延不付，导致纠纷发生。现原告为维护自己的合法利益，遂诉至法院。被告刘百标辩称：1、原告违约在先，双方约定的租赁期内，先是原告提出不租了，时间为2019年10月8日，而被告刚刚在同年10月6日出租了该商铺-Ｂ，由于原告提出不想租了，给被告造成了损失。2019年12月23日，被告与案外人张某订立了合同，合同期为2020年1月1日至11月10日，同时12月7日收到张某的租金，同年12月25日原告才搬出，故2019年12月10日开始计算至2019年12月25日有15天是原告实际在使用的，应该扣除该段时间的费用。2、押金30000元归还的时间还没有到。因为被告也有押金押在原房东处，要到2020年11月10日才能退。后来转租给张某时没有收取押金，并且根据本案双方的聊天记录，原告也是同意押金到2020年11月10日归还。故对于押金的诉讼请求应驳回。3、在民间借贷中，有年利率6%的资金占用费这一说法，但本案系房屋租赁合同纠纷，因此原告主张年利率6%的资金占用费依据不足。综上，要求依法判决。反诉原告刘百标向本院提出以下反诉请求：一、判令反诉被告支付违约金及其他损失人民币50794.5元；二、本案反诉诉讼费用由被反诉人承担。诉讼中，反诉原告变更第一项诉讼请求，请求判令：反诉被告支付违约金及其他损失人民币53365.5元（增加2571元的电费）。事实与理由：双方房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告之所以扣住租金和押金不还，是因为反诉被告违约在先，给反诉原告造成了很大的损失，损失计算如下：一、双方租赁合同的租期为2019年9月10日至2020年11月10日，最后的补充条款约定，被告反诉人先交三个月租金，剩余租金必须在2019年12月1日前交付，如有拖欠将按总租金每天5‰计息。反诉被告未交剩余租金构成违约，违约天数为27天（从2019年12月1日至2019年12月27日租给案外人张某为止），年租金（Ａ＋Ｂ铺）21万／年＊0.05＊27＝28350元；二、其他损失22444.5元：1、Ｂ铺短期租户提前搬店耽误的租金损失5667元／月，189元／27天＝5103元；2、Ｂ铺转让费用：15000元；3、未缴纳水费：841.5元；4、门头广告申请、排污证、营业证、健康证：1500元。反诉被告林叶红辩称：反诉原告的反诉请求没有依据，要求驳回反诉原告的反诉请求。1、反诉被告没有过错，没有违约行为，双方退租是协商解除，并不是违约解除；2、反诉被告也不存在逾期支付租金的违约行为及事实，本案中反诉被告已经支付的租金是到2020年3月10日，虽合同约定剩余租金于2019年12月1日支付，但前提为双方正常履行合同的情况下，而事实上双方早于11月3日达成退租的合意，且反诉原告也积极联系了新租客。反诉原告在2019年11月4日下午2点40分回复反诉被告说，在没有人租的情况下，你交的租金在租期内可以继续使用，如果超过，你继续交费，可以继续使用，这就是说反诉被告可以继续使用涉案房屋到2020年3月10日。况且双方已经明知，双方的合同不需要去正常履行，故反诉被告无须再支付租金。退一万步讲，即使法院认为在双方同意退租合同不能正常履行的情况下，反诉被告还是需要按合同交付2020年3月11日后的租金，那么反诉原告的计算方式也是错误的。根据合同约定，双方于2019年12月1日支付剩余租金，但到12月8日已经协商解除合同，逾期也只有7天；再次，即使逾期支付的话，双方约定的违约金明显过高，只能按利息损失计算。通过本诉和反诉的调解，也可以查明本案中反诉被告不但不需要支付剩余租金，反而有权要求返还租金。在双方达成退租的前提下，反诉原告更无权要求反诉被告支付2020年3月10日之后的租金。反诉被告称未退押金是由于反诉原告违约造成的，这不是事实，反诉原告不予退还押金的理由是由于原房东没有退还押金。最后，反诉被告认为，反诉原告不但没有损失，反而将空着的商铺转租给了案外人张某，反而取得了盈利。综上，要求驳回反诉原告的全部反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：绍兴市越城区“炸鸡很疯狂”的店铺（法定代表人刘百标）由林叶红从案外人王平处受让所得，该店铺建筑面积为15平方米，双方签订《店铺转让合同》1份，约定转让总价款为7万元，合同签订后，林叶红向王平付清了至2019年12月9日止商铺租金及店铺转让费。2019年8月16日，林红叶与刘百标签订《租赁合同》1份，约定刘百标将绍兴市越城区的商铺出租给林叶红，其中分租的面积为15平方米，租赁期限为2019年9月10日至2020年11月20日，原则上转租期限与刘百标和房东的原租赁合同期限保持一致。租赁金额为142000元，押金为30000元，付款方式为一年一付，先付后用，首期租金在双方自签订本合同后当天内，林叶红一次性向刘百标支付，以后租金必须提前三个月支付，以此类推。若双方在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失。合同同时补充约定：因林叶红资金周转原因，故刘百标同意林叶红前期租金现交三个月（从2019年12月10日至2020年3月10日）剩余租金林叶红必须在2019年12月1日前交给刘百标。如有拖欠将按总租金每天5‰计息。超过5天刘百标将有权收回店面，因此受损失由林叶红自己承担，刘百标不负任何责任。合同签订后，林叶红向刘百标支付2019年12月10日至2020年3月10日的租金35500元，押金30000元。刘百标亦将案涉店铺交付给林叶红使用。林叶红承租房屋后，经营该商铺不久因管理不善停止营业。2019年10月初，林叶红向刘百标提出转让商铺意愿，10月11日，刘百标通过微信表示：“你如果现在就转租也可以，前提是把后面的租金交付了，然后自己再去转了收租；二是等12月1日后再贴转租，这当中的时间差需要你自己负责。我好商量，给你交租宽限期，不等于要去给你承担这些责任。希望你能理解，不要引起不必要的纠纷。”2019年11月初，刘百标又通过微信告诉林叶红，同意把整间房屋的转租信息以其的名义贴出去，并且同意12月之后在没有人租的情况下，林叶红可以在交过租金的租期内继续使用涉案房屋，如果超过了交租金的租金，林叶红继续缴费，还是可以继续使用。2019年12月初，刘百标通过微信告知林叶红：“本人将位于绍兴市越城区店面出租，租金一年21万元正。承租方张某于2019年12月8日交付定金五千元正于甲方。已确定本店铺为张某所租。甲方不得再将此店铺转租，2019年12月18日前进场装修，免租期12天，合同正式签下后租期从2020年1月1日算起。押金到时可以转为租金合算。”2019年12月14日，刘百标与案外人张某签订《房屋租赁合同》1份，约定由张某承租绍兴市越城区，建筑面积为24.51平方米，用于开设正新系列食品，租赁期限为2019年12月15日起至2020年11月10日止（10个月零10天），租金180830元，租金于双方签字后当天支付。后张某将该份《房屋租赁合同》在绍兴市越城区市场监督管理局备案，用于领取营业执照。同日，刘百标通过微信告知林叶红：“我和原房东的押金要到合同到期了他才会退给我，因为合同还没有履行完，那么你这边也是一样的按合同，正新（张某）这边我是没去收押金的，这两天里面的东西该搬的可以搬了，我们这边都弄好了，该退的不会少你们的。”2019年12月23日，刘百标与张某再次签订《房屋租赁合同》，合同约定由张某承租绍兴市越城区，建筑面积为24.51平方米，租赁期限为2020年1月1日起至2020年11月10日止（10个月零10天），租金180830元，租金于双方签订合同后一个星期内支付。后张某于12月27日向刘百标支付了2020年1月1日至2020年11月10日的租金合计180830元，并由刘百标出具收据1份。刘百标与张某签订房屋租赁合同后，向林叶红退还租金10000元。2020年1月9日，刘百标再次通过微信告知林叶红：“你的押金没有说不退，只是时间问题，因为我与原房东的合同没履行完，押金没退回，那么你也和我一样。扣除违约金，时间一到不少你一分。但是你是成年人，也是当事者，你应该为你自己承担违约的责任和后果。有勇气在没资金的情况下去开店，违约后更应该有承担责任的勇气。”同时查明，2017年4月4日，刘百标与案外人唐建忠、唐友海签订《房屋租赁合同》1份，约定由刘百标承租位于绍兴市越城区，建筑面积为24.51平方米，租赁期限为2017年11月11日至2020年11月10日止。租金为每年21万元，每年租期开始起提前两个月一次付清当年租费，每年租费付款定位9月11日，先付租费后用房屋。上期合同付的定金，承租人在上期已交给出租人。上期合同付的定金2万元整，于2016年11月10日所收的定金。另查明，刘百标自认林叶红于2019年12月25日腾退绍兴市越城区的商铺。林叶红自认腾退时尚有841.5元水费未结清。以上事实由林叶红提供的《店铺转让合同》1份、其与刘百标签订的《租赁合同》1份、微信转账和支付宝转账凭证打印件1组、其与刘百标之间的微信聊天记录1组，刘百标提供的其与原房东唐建忠、唐友海签订的《租赁合同》1份、其与张某于2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》1份、其与林叶红之间的微信聊天记录1份、收据1份、证人张某出庭作证的证言1份，本院向绍兴市越城区市场监督管理局调取的刘百标与张某于2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》1份及当事人的庭审陈述予以证实。刘百标提供的电费发票1份，因无法证明与本案的关联性，且林叶红不予认可，故本院不予确认。本院认为，林叶红与刘百标之间的租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务。本案争议焦点在于双方是否系协商一致解除合同。林叶红认为其系经刘百标同意后，与刘百标协商一致解除合同，故无需向刘百标赔偿损失。刘百标认为其虽帮林叶红招租，但不代表双方系协商一致解除，其并未同意林叶红无须支付违约损失。本院认为，根据双方提供的微信聊天记录等现有证据，刘百标曾多次通过微信要求林叶红承担责任，故其张贴招租信息的行为并不能代表双方系协商一致解除合同。现本案租赁合同尚未到期，林叶红要求提前解除合同，根据其与刘百标签订的《租赁合同》约定，双方在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失，故本案中林叶红应对其违约行为给刘百标造成的损失承担责任。关于刘百标的损失问题。本案中，刘百标与案外人张某共签订的两份房屋租赁合同，一份为在工商备案的合同，落款时间为2019年12月14日；一份落款时间为2019年12月23日。结合两份租赁合同中的关于租赁期限10个月零10天的约定、案外人张某的证人证言以及张某向刘百标支付租金的时间，本院认为，落款时间为2019年12月23日的租赁合同更符合客观事实。鉴于张某实际向刘百标支付租金系从2020年1月1日开始，故刘百标要求林叶红承担2019年12月10日至2019年12月30日之间租金损失，应属合理，本院予以支持，经核定为8169.86元（142000／365＊21）。关于刘百标主张的Ｂ铺短期租户提前搬店的租金损失及转让费用、门口广告申请的相关费用及未缴纳的水电费用等其他损失，除林叶红认可的水费841.5元之外，其余损失因刘百标均未能提供充分证据予以证明，故本院对刘百标的上述损失不予支持。综上，扣除租金损失8169.86元和水费841.5元后，刘百标应将剩余租金16488.64元退还给林叶红。关于退还押金问题。根据双方之间的微信聊天记录可知，刘百标同意在原房东向其退还押金后再向林叶红退还30000元押金，对此本院认为，林叶红与刘百标之间的租赁合同并未就押金的退还约定条件，故刘百标以其自己的押金未退为由不退林叶红押金的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳，对林叶红主张退还押金30000元的诉请予以支持。对于林叶红要求刘百标支付资金占有使用费的诉请，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘百标于本判决生效之日起三十日内退还原告林叶红租金16488.64元、押金30000元，合计人民币46488.64元；二、驳回原告林叶红的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘百标的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取608元，由原告林叶红负担126.9元，由被告刘百标负担481.1元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取535元，由反诉原告刘百标负担510元，由反诉被告林叶红负担25元，反诉被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年七月六日书记员  柴静本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。