广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0405民初456号原告：李存弟，女，1971年9月30日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。被告：广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司，住所地广西梧州市新兴二路119-12号3#楼地层7#铺。法定代表人：高健。原告李存弟诉被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司(以下简称皇朝公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李存弟到庭参加诉讼，被告皇朝公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李存弟向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付延期交房违约金29583元；2.判决被告支付延期交房精神损失费1000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2013年6月3日购买被告所开发的梧州市白后路6号皇朝福邸小区x号楼x单元xxx房，购房合同编号WZ201302xxxx，购房金额381847元。双方约定被告应于2015年3月31日前交付原告所购房屋，但被告于2016年8月31日才交房，逾期519天，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定，被告应当承担延期交房的违约责任即应向原告支付违约金，违约金按总房价381847元的0.15‰计算为57元/天，被告逾期交房519天即应支付的违约金为29583元（57元/天×519天）。《梧州市商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款违约责任与第九条约定的出卖人逾期交房违约责任在违约金计算比率上明显不对等，显失公允。梧州市工商行政管理局长洲区分局作出行政处罚决定书对被告进行了处罚并责令其改正违法行为，因此合同约定的违约金赔付标准不作准，应参照同地段同类房屋租金标准确定，据估算应为0.15‰/天。另外，原告购买本案所涉房屋花费了其所有的积蓄，还向银行贷款支付了一部分房款。由于被告延期交房，影响了原告的还贷和收入，给原告的生活带来极大的不便和影响，降低了生活质量，更为主要的是被告于2016年8月31日将房屋交付给业主使用，也是整个小区的业主多次奔走在电业局、市政局、住建委等多个部门沟通协调和多次到被告公司集体维权后的结果，所有这些耗费了原告很多的精力和时间，故被告应赔偿原告精神损失费1000元。为此原告诉至法院。原告李存弟为证明其诉讼主张向法庭提供的证据有：1.《梧州市商品房买卖合同》，证明原告向被告购买梧州市；2.《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款凭证、《销售不动产统一发票(自开)》发票联及收据，证明原告已向被告付清购房款；3.皇朝福邸交楼通知，证明被告于2016年9月1日才交付房屋；4.《梧州市工商行政管理局长洲区分局行政处罚决定书》，证明原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》中有关违约金的约定不对等，要求调整违约金；5.关于要求提高赔偿损失的报告复印件；6.关于要求提高赔偿损失的报告回复复印件；7.致市长的一封信复印件；8.告知函；9.关于要求解决皇朝福邸开发商合同违约及从速交楼的请求；10.承诺书；11.关于要求解决皇朝福邸存在问题的函；12.关于《关于要求皇朝福邸楼盘交楼的报告》复函；13.关于督促交付皇朝福邸小区所购房屋使用的函；证据5-13证明被告逾期交房，原告等业主多次与被告沟通协商要求交房，并要求支付违约金。14.电脑咨询单，证明被告皇朝公司的基本情况；15.关于尽快为皇朝福邸业主开通管道天然气的申请；16.关于限期为皇朝福邸业主开通管道燃气的函；17.梧州深燃天然气有限公司关于皇朝福邸业主请求开通管道天燃气的复函；18.梧州深燃天然气有限公司关于皇朝福邸开通管道天然气的事宜说明；19.梧州市市政和园林管理局关于皇朝福邸管道燃气没有接通的有关问题的回复；20.关于帮助协调开通管道燃气的请求；21.梧州市东能电力安装有限公司设备停运通知；22.关于保障皇朝福邸小区正常供电的函；23.关于保障皇朝福邸小区正常供电的要求；24.关于加快制作小区名称牌的诉求；证据15-24证明被告交付的房屋还没达到符合居住的条件，原告等业主维权艰难，要求赔偿精神损失。25.皇朝福邸、朗日花园、灏景C区的网上租赁信息截图；26.央行贷款基准利率表；27.广西梧州市海骏达房地产开发有限公司商品房买卖合同。证据25-27证明原告要求调整违约金按日万分之一点五计算的事实和法律依据。28.信访事项不予受理告知单，证明被告没有履行合同义务，业主向有关部门维权；29.皇朝福邸业主艰难维权之路明细表，证明原告等业主维权艰难，要求赔偿精神损失；30.图片，证明皇朝福邸小区没有达到合格的交楼条件。被告皇朝公司未到庭参加诉讼，但提供了证据。被告皇朝公司向法庭提供的证据有：1.开工申请、开工令复印件，证明皇朝福邸1-4#楼工程的开工日期；2.主体结构分部工程质量验收报告复印件，证明皇朝福邸工程自开工到封顶的时间属于正常范围，为正常交楼奠定了基础；3.承诺书复印件，证明2016年5月25日原、被告在梧州市大塘街道办事处协商调解下，双方达成最后交楼的时间为2016年9月1日；4.皇朝福邸交楼通知复印件，证明被告通知业主皇朝福邸小区房产于2016年9月1日起交付使用；5.建设工程质量竣工验收意见书复印件，证明皇朝福邸工程经过了五方验收，达到交付条件；6.关于《皇朝福邸规划更改二》的批复复印件，证明工程建设过程中因道路和地下排水的设施变更，耽误了工程的施工；7.关于皇朝福邸小区供水的申请报告(2015年5月16日)复印件，证明被告发现供水问题后及时反映，并要求相关部门进行处理；8.关于皇朝福邸小区供水的申请报告(2015年10月14日)复印件，证明被告发现供水问题后及时反映，并要求相关部门进行处理；9.关于对皇朝福邸小区供水申请报告的回复复印件，证明被告所反映的供水问题还未得到解决；10.关于尽快协调解决皇朝福邸小区供水问题的报告、关于解决小区供水问题的请示复印件，证明皇朝福邸小区供水问题未得到解决，被告要求相关部门尽快予以解决；11.关于皇朝建设投资公司反映福邸小区供水问题的回复复印件，证明皇朝福邸小区存在供水问题的事实；12.二次供水设施、设备安装竣工验收鉴定书复印件，证明被告反映的供水问题得到了解决，但解决时间已拖延；13.广西恒安消防检测有限公司检测报告复印件，证明工程通过五方验收，涉案房屋达到了交楼条件；14.天气气象资料，证明在施工期间由于受雨水影响造成施工延误，这是合同约定的可以顺延交房的情形。本院依法向梧州市市政和园林管理局、梧州市园林实业综合开发公司调查取证，调取的证据材料有：1.梧州市市政和园林管理局于2017年7月24日出具的《复函》；2.梧州市园林实业综合开发公司于2017年8月1日出具的《复函》。被告皇朝公司未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：证据1的真实性由法院核实，关联性认为与本案无关；证据2的真实性、合法性由法院核实，2013年涉案房屋主体结构已经竣工验收，但被告却不能在合同约定的时间交楼；证据3承诺书是在梧州市大塘街道办事处协商调解下达成的约定，说明被告延期交房的事实；证据4只能说明被告交楼的时间是2016年9月1日；证据5显示竣工验收时间是2016年8月24日，已经超过合同约定的交楼时间；证据6的真实性、合法性由法院核实，关联性认为与本案无关；证据7、8的真实性、合法性由法院核实，被告单方面以其名义出具该报告，不予认可；证据9的关联性有异议，该证据无法证明与被告延期交楼存在关联性；证据10是被告单方面以其名义出具的报告，与本案无关；证据11认为与本案无关；证据12说明竣工日期已经超出交楼时间，被告没有在合同约定的时间内完成供水设施的建设；对证据13的真实性、合法性不予认可，对检测报告的综合评定结果不认同；对证据14有异议，认为该证据的真实性、合法性无法确认，关联性不予认可，不能作为排除被告合同责任及义务的依据；被告作为具有专业资质的房地产开发商，对其所开发的建设工程所处的地理条件及气候应有所了解，梧州位于南方雨水较多的地区，被告应当具备可预见性，且雨水天气不属于不可抗力，不必然导致被告拖延工期而延期交房；另外，原告对出具该证据的广西梧州恒浩气象科技开发有限公司的资质有质疑。原告对本院调取的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，认为被告提出因供水问题不能按期交房，不能作为其违约的理由；合同约定的交房时间是2015年3月，而被告提交供水申请报告的时间是2015年10月，说明被告已经违约；证据1显示被告于2014年8月申请供水报装，但证据2显示于2016年4月才完成接驳并网，期间是因何原因导致未完成供水管网不清楚。本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原告提供的证据1-14，与本案有关联，故对其关联性予以确认；对原告提供的证据15-29，与本案没有直接关联，故不予认定；对原告提供的证据30，因原告未能提供其它证据予以佐证，故不予认定。对被告提供的证据3-5、8-11、14，与本案有关联，故对其关联性予以确认；对证据7，因被告未提供相关证据予以佐证，且原告不认可，故不予认定；对证据1、2、6、12、13，与本案没有直接关联，故不予认定。对本院调取的证据，与本案有直接关联，且真实、合法，故予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月3日，原告李存弟作为买受人与作为出卖人的被告皇朝公司签订了一份合同编号为WZ201302xxxx的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市，房屋建筑面积共84.98平方米，单价为每平方米4291元，总价款为364649元。2.付款方式及期限：买受人按下列方式按期付款，即买受人在签订本合同当天支付首期房款214649元，余下房款150000元在签订本合同五天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，且在三十天内将手续办妥。3.买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)，即逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。4.交付期限及交付条件：出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；⑵在整体项目施工中，因国家相关法律、法规、政策改变、政府限制性行为或因重大技术原因而导致工期延误由施工单位、监理部门出具证明，按实际发生天数顺延；⑶因供水、供电、供气部门原因或城市规划变更等客观原因造成施工拖延的；⑷因项目联合验收排期而造成延期的；⑸因施工单位在施工过程中遇自然天气影响施工的，交楼时间顺延；⑹因买受人没有按合同约定期限内付清房款的，交楼时间顺延。5.出卖人逾期交房的违约责任：除本合同“交付期限及交付条件”规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人要求解除合同之日起三十天内退还全部已付房款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人累计已付房款的万分之一支付违约金。6.交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上述《梧州市商品房买卖合同》签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房款364649元。2016年8月24日，被告皇朝公司开发的梧州市白后路6号皇朝福邸1-4#楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格。2016年8月31日，被告皇朝公司在梧州日报刊登《皇朝福邸交楼通知》，告知业主皇朝福邸住宅小区于2016年9月1日起整体正式交付使用，请已付清全额房款的业主在2016年9月1日至2016年9月15日到售楼部办理交楼手续。后原告以被告未按合同约定的时间交付房屋为由，要求被告支付逾期交房的违约金，遂向法院起诉成讼。另查明，2014年8月份，被告向粤海江河水务公司申请皇朝福邸小区供水报装。2015年10月19日，被告因皇朝福邸小区外接市政供水管道未投入使用无法完成内外供水管道接通，向梧州市市政和园林管理局递交申请报告，要求市政局协调解决供水问题。后经协调，三威地块北侧道路工程新建给水管网管道于2015年12月17日完成管道压力试验，2016年4月由粤海江河水务公司完成接驳并网。完成管道并网后，被告可办理皇朝福邸小区相关供水手续。再查明，2013年6月3日至2016年8月31日期间，梧州市区发生大雨、暴雨、大暴雨天气共有72天，其中在2015年10月19日至2016年3月31日期间发生的大雨、暴雨、大暴雨天气有7天。梧州市工商行政管理局长洲区分局收到投诉举报材料，反映被告皇朝公司的《梧州市商品房买卖合同》第七条的买受人逾期付款违约责任与第九条的出卖人逾期交房违约责任在违约金计算比率上明显不对等，涉嫌违反《合同违法行为监督处理办法》的有关规定，加重消费者责任，侵害消费者权益。2015年11月26日，该局作出行政处罚决定书，认为皇朝公司作为商品房开发商，应本着平等、公平的原则制定商品房购买合同，现当事人通过上述条款对买受人和出卖人在违约金上作出不同规定，而且违约金的比率明显不同，畸轻畸重，违反《合同法》平等原则，属于明显加重消费者的格式条款，依照《合同违法行为监督处理办法》第十二条规定，责令当事人改正违法行为，并处以罚款。本院认为，原告李存弟与被告皇朝公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按合同的约定支付了购房款364649元，被告应依约在2015年3月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告刊登交楼通知，告知业主皇朝福邸住宅小区于2016年9月1日起整体正式交付使用，与本案合同约定的最后交付期限之间迟延了521天。原、被告在《梧州市商品房买卖合同》中约定了可顺延交付房屋的情形之一系“因供水、供电、供气部门原因或城市规划变更等客观原因造成施工拖延的”，本案中，皇朝福邸小区在建设过程中，确因小区外市政供水管网管道并网问题影响小区内管道与市政供水管网接通工程施工，属于可延期交付房屋的情形。从被告向梧州市市政和园林管理局递交皇朝福邸小区供水申请报告的2015年10月19日起，至粤海江河水务公司可完成接驳并网的时间2016年3月31日止，共165天，属于上述可延期交付房屋时间，应作为顺延交房天数。另外，合同约定了可顺延交付房屋的另一情形系“因施工单位在施工过程中遇自然天气影响施工的”，根据这一约定，在原、被告签订合同至交付房屋期间发生大雨、暴雨、大暴雨天气共计72天，符合可延期交付房屋的情形，除发生在上述因市政供水管网并网影响施工期间的7天大雨、暴雨、大暴雨天气以外，其余65天依约应作为可顺延交房的天数。据此，以上顺延交房天数共为230天。顺延后，被告仍逾期291天交房。被告没有按照合同约定如期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。根据《梧州市商品房买卖合同》约定，逾期交房超过180日且继续履行合同的，出卖人向买受人累计已付房款的万分之一支付违约金。但在该合同中，对买受人和出卖人在违约时的违约金计算上作出了不同规定，且违约金的比率明显畸轻畸重，减轻了出卖人(即被告)的违约责任，违反了公平原则，现原告请求调整违约金为每日按总房款万分之一点五的标准计算，符合违约金调整的损益相当原则以及我国《合同法》第五条的公平原则、第六条的诚实信用原则，本院予以支持。因此被告应向原告支付违约金15916.93元(364649元×0.15‰×291天)。关于原告要求被告支付延期交房精神损失费1000元，因该项诉请不符合精神损害赔偿的情形，没有事实根据和法律依据，故本院不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李存弟支付违约金15916.93元；二、驳回原告李存弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费565元，由原告李存弟负担271元，被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司负担294元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判长  黄建雄审判员  吕晓雯审判员  黄秋红二〇一七年八月二十八日书记员  程晓丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。