江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏10民终2112号上诉人（原审被告）：范明顺，男，1971年3月26日出生，汉族，扬州市人，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：刘志华，高邮市朝阳法律服务法律工作者。被上诉人（原审原告）：钱晓忠，男，1972年11月3日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所。被上诉人（原审原告）：吕万平，男，1975年1月24日出生，汉族，高邮市人，住上海市浦东新区。上诉人范明顺因与被上诉人钱晓忠、吕万平房屋租赁合同纠纷一案，不服高邮市人民法院（2016）苏1084民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。范明顺上诉请求：撤销一审法院民事判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实清，适用法律错误。1、根据《影楼合作协议》，钱晓忠以高邮市通湖路114-2号商铺（沿街三间）与范明顺、吕万平进行合作，其三人是合伙关系，应当按照合同约定或法定分担合伙债务，而一审法院并没有认定合伙或合作关系，系认定事实不清。2、高邮市通湖路114-2号商铺的权利人不是钱晓忠，而是其向高邮市人社局承租，到期时间是2015年1月1日。钱晓忠明知租赁合同期满时间，但是其将此房合作出资时，超出租期三个月，是一种故意欺诈行为，给范明顺决策带来重大失误。3、即使合作期限届满，但是其三人并没有进行合作清算，且钱晓忠也没有要求范明顺将上述房屋及时交还。4、根据合同第三条约定，钱晓忠用上述房屋与范明顺、吕万平合作，确要范明顺和吕万平每年给钱晓忠保底收益20万元、房租68000元，而钱晓忠给高邮市人社局每年的租金只有135000元。根据《民法通则》的相关规定，明显是一条保底条款，应当认定无效。5、根据合同第四条约定，钱晓忠需保证房屋产权清晰，如发生有关产权纠纷和债务，由钱晓忠负责清理并承担民事诉讼责任。因此，钱晓忠高邮市人社局的房屋租赁纠纷与范明顺没有关系，更不能用人社局的租金标准判决范明顺承担。6、即使人社局的房屋没有及时让出，其责任在钱晓忠，应由其承担。其承担后可与范明顺、吕万平另行诉讼合作纠纷。7、一审法院程序明显错误，在本案闭庭且已经向吕万平送达判决书后又重新开庭。综上，请求二审法院纠正一审法院的错误做法，支持范明顺的上诉请求。钱晓忠辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法。范明顺的上诉纯属无理缠讼，企图拖延履行法律文书的时间。其上诉请求既无事实依据，又无法律依据。根据《民事诉讼法》第170条规定，请求本院依法驳回上诉，维持原判。吕万平既未到庭也未提交书面答辩意见。钱晓忠向一审法院起诉请求：判令被告给付原告租金26.8万元，诉讼费被告承担。事实和理由：2009年7月，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告将座落于高邮市通湖路120号一间楼梯间、第二、第三层房屋建筑面积约500M2出租给被告，租期为2009年7月1日至2012年12月31日，被告每月支付租金6.8万元，2012年2月21日，原、被告双签订影楼合作协议，约定原告将该房的底层三间商铺租给被告使用，与被告进行合作，每年支付原告20万元的收益，期限从2012年4月1日起至2015年3月31日止。起初两被告尚能履行义务，自2015年4月1日起至2016年3月31日止，被告一直占有使用该房继续经营，却未支付约定租金。范明顺一审辩称：原告出租给被告的房屋非本人所有，原告在转租时未经原产权人同意，原告房屋租期已超过原告与产权人约定的租期，原、被告系合作经营，并非完全的租赁合同。原告与被告订立影楼合作协议，保底条款应当视为无效，根据保底条款收取的款项应当退还给被告范明顺，影楼合作协议到欺的延期交房责任不应由被告范明顺一人承担，而应由合作双方共同承担，2015年3月31日前的房租已全部支付，原产权人与原告主张的租金到2015年底，房屋占有期限也只能认定9个月。吕万平一审辩称：合同约定合作期限到2015年3月31日，之前我是要承担责任的，从2015年4月1日起，继续占有经营与我没有关系，本人2013年春节离开高邮时与原告有口头约定，合同期满非本人提前提出，本人将不再继续承租该房屋，根据我与范明顺的影楼合作协议，房屋租赁合同没有续签，影楼就不存在合作经营的问题，合同就自动终止了，2015年4月1日到起诉之日止，原告及范明顺均未与我有过任何沟通，我也没有收到任何关于占有期间经营的收益。范明顺将影缕的东西部份撤出时没有给我任何通知。综上所述，在2015年4月1日后范明顺是默认了他自己经营的，没有拿出任何证据跟我共同经营的，请求法院撤销我的被告身份。一审法院认定事实：原告与被告吕万平于2009年4月签订房屋租赁合同一份，原告将坐落在坐落在高邮市通湖路120号门面一间以及楼上第二、第三层房房屋租赁给吕万平，用于开办高邮市维纳斯婚庆礼仪服务部，租赁期限到2012年年12月31日，租金每年6.8万元。2012年2月21日，被告吕万平与被告范明顺签订合作经营协议书一份，吕万平以店内的运营设备及其租赁的房屋入伙，占股份比例的10%，范明顺占股份比例90%。合作期限自2012年4月1日至2017年3月31日。同一天，原告与两被告签订了影楼合作协议，由原告将坐落在高邮市通湖路114-2号商铺(沿街三间)与两被告进行合作，两被告承诺原告每年保底收益20万元，期限三年，至2015年3月31日，被告应在合作期满后将房屋使用权交还原告。原告与被告吕万平签订的房屋租赁合同到期后，双方虽未续签租赁合同，但原告仍将上述房屋交两被告用于影楼经营，被告范明顺也经银行转帐向原告履行了付款义务。因原、被告合同所约定的高邮市通湖路120号、114-2号商铺均系原告向高邮市社保局承租的，租赁期间自2012年1月1日至2014年12月31日，但未约定合同到期后的让房期限。原告在租赁合同到期后曾与高邮市社保局协商续租未果。原、被告影楼合作协议到期后，被告未按照合同的约定，将房屋使用权交还给原告。致原告未能在合理的让房期内及时将房屋交还给出租方，高邮市社保局于2016年1月22日向一审法院诉讼，要求本案原告钱晓忠归还租赁房屋并承担相应损失，该案在审理过程中，被告范明顺于2016年3月31日将该房屋钥匙邮寄一审法院。后经一审法院审理结案，本案原告应给付高邮市社保局2015年12月30日前的房租135000元。上述事实，原告及被告范明顺的委托代理人被告吕万平当庭作了陈述，原告提供了与被告吕万年房屋租赁合同1份、与两被告影楼合作协议1份、被告范明顺交款的银行帐目、一审法院2016年3月31日与高邮市社保局委托代理人的谈话笔录复印件1份、一审法院（2016）苏1084民初396号民事调解书1份等证据，经当庭质证，被告范明顺、吕万平对上述证据真实性不持异议，一审法院经审查，对上述证据予以确认。一审法院认为：原告与两被告就高邮市通湖路114-2号商铺订立协议，对通湖路120号商铺在与吕万平的合同到期后，虽未再签订合同，但该房屋实际仍由被告在使用，两被告也向原告交付了该房租金。在影楼合作协议合作期满后，两被告应当按照协议约定，将租赁的房屋交还给原告，由于两被告未能及时交付房屋，致高邮市社保局向一审法院起诉原告，造成了原告的经济损失，两被告对此负有赔偿责任，对被告吕万平提出的2013年春节离开高邮时与原告有口头约定，本人将不再继续承租该房屋，影楼合作协议因房屋租赁合同没有续签，影楼就不存在合作经营的问题，合同就自动终止了的辩解。一审法院认为，被告2012年12月31日，吕万平在与原告的房屋租赁合同到期时，并未将房屋交还原告，与范明顺及原告的合作经营协议也未依法解除。故一审法院对其辩解不予采信。原告起诉要求两被告在合同到期后，仍按合同约定金额给付租金268000元，无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。对被告范明顺提出的保底条款应当视为无效及房屋占有期限只能认定9个月的辩解。一审法院认为，原、被告所订合作协议已履行完毕，原告诉求是对协议到期后相关事项提起的诉讼，与被告所述并非同一事由。被告范明顺直至2016年3月31日才将该房屋钥匙邮寄一审法院，被告辩解与事实不符，对被告范明顺的上述辩解一审法院均不予采信。至于两被告之间存在的问题，应当根据双方的合作经营协议另案处理。综上，为了维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告范明顺、吕万平应赔偿原告经济损失135000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，由原告负担2000元，两被告负担3320元（此款原告已预交，两被告在履行给付义务时一并给付原告）。判决后，范明顺不服，向本院提起上诉。二审中，当事人没有提交新证据。二审法院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明自己的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。根据⑴钱晓忠与范明顺、吕万平于2012年2月21日签订的《影楼合作协议》中的约定，即“租赁期共36个月，甲方从2012年4月1日起至2015年3月31日。乙方应在合作期满后将房屋使用权如期交还给甲方；如果需要继续上述房产需要提前2个月与甲方协商，并签订相关协议。双方约定，甲方承诺甲方与房主在续签到本楼3间门面的情况下，优先延长甲乙双方的合作期”等，故范明顺、吕万平在协议签订时应当明知高邮市通湖路114-2号商铺（沿街三间）的租赁期限为三年、续租的条件是需要提前2个月与钱晓忠协商并签订相关协议以及钱晓忠是承租的他人房屋等。⑵吕万平与范明顺于2012年2月21日签订的《合作经营协议书》中的约定，即“双方拟共同投资经营的项目为位于高邮市通湖路114-2号（底楼4间门面、二楼三楼各9间）婚纱摄影项目。本合作项目期限为2012年4月1日起至2017年3月31号。甲方以目前店里运营设备及承租房屋（一底楼楼梯、二楼三楼各9间）入伙。原房屋租金由合伙婚纱影楼承担；租金为每年6.8万元。双方股份比例为甲方占10%、乙方占90%”等，结合一审期间的《范明顺房租付款明细》、银行流水等证据，范明顺应当清楚吕万平是以承租的钱晓忠的房屋进行投资，并以合作项目婚纱影楼承担每年的租金6.8万元。综上，在《影楼合作协议》中约定的合作期满前2个月，范明顺、吕万平应当按约与钱晓忠协调是否续租并签订相关协议。如果不能续租，其应当将房屋如期交还给钱晓忠。同理，就钱晓忠与吕万平于2009年4月23日签订的《房屋租赁合同》而言，虽然双方在租赁到期后没有续签合同，但是该房屋实际上是由范明顺、吕万平合作的婚纱影楼占有使用，且其也按约向钱晓忠支付了该房屋的租金，故在《影楼合作协议》约定的合作期届满时，其也应当按约及时交还房屋。根据钱晓忠的诉讼请求，其主张的是范明顺、吕万平自2015年4月1日至2016年3月31日占有使用本案所涉房屋继续经营而未支付租金的损失，而《影楼合作协议》约定的合作期届满时间为2015年3月31日，故在范明顺未能提供三方的续签协议或者有证据证明三方系以合伙形式、继续履行上述合作协议的情况下，钱晓忠主张协议到期后的租金损失并不涉及《影楼合作协议》性质和相关条款的界定。本案中，由于范明顺、吕万平未能按约及时交还本案所涉房屋，履行其应尽的合同义务，致使高邮市人社局起诉钱晓忠造成的经济损失，理应由其承担赔偿责任。一审庭审中，范明顺也同意“在合作期满后断断续续拿东西占用房屋时间，我们可以按照正常租金来进行给付”。据此，一审法院从钱晓忠的实际损失考虑，根据公平原则，综合考量本案后确定以钱晓忠给付高邮市人社局的租金作为本案的损失基数具有事实和法律依据。根据钱晓忠与高邮市人社局签订的房屋租用协议，其租赁期间自2012年1月1日至2014年12月31日，但是合同并未约定到期后的让房期限。虽然《影楼合作协议》中约定期限届满时间为2015年3月31日，但是实际情况是范明顺于2016年3月31日方将上述房屋的钥匙邮寄至一审法院，而2015年3月31日之前也没有发生合同中载明的钱晓忠应当负责的产权纠纷或债务，故2015年后的3个月期间并未影响到婚纱影楼的经营。一审庭审中，吕万平也称“原告也告知我们，他与原产权人签订的合同期限是到2014年12月，他没有隐瞒我们，是在我们要求的情况下，我们与原告签订了合同期限为三年”。综上，范明顺称钱晓忠将高邮市通湖路114-2号商铺（沿街3间）交付范明顺、吕万平时，超出租期三个月是一种欺诈行为的主张，显然不能成立。至于范明顺上诉称一审法院程序错误一节。经查，一审法院于2016年5月23日对本案独任审判，后因案情复杂，依法组成合议庭于8月30日公开开庭进行了审理。根据二次庭审笔录等现有证据，并不能证实一审法院向吕万平送达一审民事判决书后又重新开庭的事实。据此，一审法院审理本案程序合法，范明顺的该项主张不能成立。综上所述，范明顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5320元，由上诉人范明顺负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 周 冰审判员 孙建瑢审判员 吕 露二〇一七年八月十八日书记员 陆昱玥附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。