广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初3303号原告：梁玉军，男，汉族，1976年9月21日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：许志劲，广东沃金律师事务所律师。被告：陈珠，男，汉族，1941年8月5日出生，住广东省东莞市，被告：樊润娣，女，汉族，1941年8月25日出生，住广东省东莞市，以上两被告的共同委托诉讼代理人：陈锦芳，女，汉族，1967年8月12日出生，住广东省东莞市，系两被告的女儿。被告：东莞市沙田镇齐沙村村民委员会。住所地：广东省东莞市沙田镇齐沙村。组织机构代码为76730902-X。负责人：王伙胜。委托诉讼代理人：徐云霞，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小红，广东海联泰达律师事务所律师。第三人：陈锦芳，女，汉族，1967年8月12日出生，住广东省东莞市，原告梁玉军诉被告陈珠、樊润娣、东莞市沙田镇齐沙村村民委员会（以下简称“齐沙村委会”）、第三人陈锦芳合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，于2016年8月11日作出（2016）粤1972民初1175号判决。原告梁玉军与被告陈珠、樊润娣均不服一审判决，广东省东莞市中级人民法院经审理后于2017年2月21日作出（2016）粤19民终8786号民事裁定，裁定撤销前述民事判决，将本案发回本院重审。本院于2017年3月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月18日、2017年8月21日公开开庭进行审理。原告梁玉军的委托诉讼代理人许志劲，被告陈珠、樊润娣的共同委托诉讼代理人陈锦芳，被告齐沙村委会的委托诉讼代理人何小红（参加7月18日庭审）、徐云霞（参加8月21日庭审），第三人陈锦芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁玉军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《土地转让合同书》、《土地使用权转让合同书补充之一》无效；2.被告陈珠、樊润娣返还原告土地转让款700000元；3.被告陈珠、樊润娣赔偿原告房屋损失2000000元（按房屋现价值计算）；4.被告陈珠、樊润娣赔付侵占涉案房屋期间的租金300000元；5.被告齐沙村委会、第三人陈锦芳对以上赔偿责任承担连带赔偿责任；6.被告陈珠、樊润娣、齐沙村委会承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1997年，东莞市××镇齐沙村村民委员会规划出新围新村住宅区。1998年6月，被告陈珠购买了“东莞市［1998］宅字第130822号”土地、樊润娣购买了“东莞市［1998］宅字第130816号”土地、陈锦芳购买了“东莞市［1998］宅字第130837号”土地（被告陈珠、樊润娣与陈锦芳是父女、母女关系）。1998年，被告陈珠、樊润娣在空地上打桩管，2004年9月，陈珠、樊润娣持本人的建设用地批准书到沙田镇城建办申请了报建手续。2003年，陈锦芳在空地上打钻桩，2010年也办理土地报建手续。2006年11月16日，被告陈珠、樊润娣夫妇在儿子陈国权、儿媳梁锦玲的见证下，以700000元价格将两人所有的两块宅基地（土地证编号：东莞市［1998］宅字第130822号、东莞市［1998］宅字第130816号），连同报建手续施工图纸、桩基础一起转让给梁玉军。三方签订《土地转让合同书》及《土地使用权转让合同书补充之一》，齐沙村委会在土地转让合同及补充协议盖章确认，并收取了原告土地变更费用。原告按合同约定支付700000元后，便在陈珠、樊润娣所提供的施工图及报建时所提供的红线图上施工建房（即开心楼）。2012年6月，原告到东莞市××镇新莞人服务管理中心办理《房屋租赁登记备案证明》，并将房屋全部出租。2012年9月至12月，陈锦芳以开心楼有一半地块是属于其住宅用地为籍口，多次进入到开心楼骚扰租户，强令租户搬离开心楼，并用锁链锁住开心屋一楼大门，不让租客进入。陈锦芳的无理取闹行为，导致开心楼无法出租，原告的每月租金损失10000元；现陈锦芳已经完全侵占原告房屋，陈锦芳非法侵入原告的住宅，已严重违反法律规定，甚至构成了犯罪，原告已多次报警处理，均未得到答复。被告的上述行为严重违反《土地转让合同书》相关约定，并侵害原告合法权益，造成原告巨大的经济损失。被告齐沙村委会明知涉案宅基地转让无效，仍然收取土地转让金，且在《土地转让合同书》及《土地使用权转让合同书补充之一》盖章同意转让，应对原告的损失承担连带赔偿责任。被告陈珠、樊润娣辩称：第一，本案诉讼主体不合法。2012年5月29日，梁玉军、陈珠、樊润娣与案外人叶旭思、陈燕云签订《协议书》约定将梁玉军、陈珠、樊润娣三人于2006年11月16日签订的《土地转让合同》中关于宅基地使用权转让协议书、建设用地批准书及地上建筑物变更转让给案外人叶旭思、陈燕云。即梁玉军、陈珠、樊润娣于2006年11月16日签订的《土地转让合同》自动终止；第二，梁玉军并非东莞市××镇人，其不能取得案涉宅基地的使用权，其与被告陈珠、樊润娣签订的《土地转让合同书》不发生法律效力；第三，被告陈珠、樊润娣已经按照合同约定履行合同义务，将宅基地使用权转让合同书、建设用地批准书、报建手续资料交给梁玉军并全力协助办理过户手续，被告不存在违约行为；第四，被告齐沙村委会工作人员出错，其出具的红线图将陈珠和陈锦芳的土地调换了，导致梁玉军在陈锦芳的土地上建了房屋。第五，依据合同法第五十五条规定，撤销合同的撤销权应当在一年内行使，一年内没有行使的，撤销权消灭。《土地转让合同》及《土地使用权转让合同书补充之一》签订于2006年11月16日，至今已整整10年多，应视为原告放弃了对上述合同的撤销权。第六，原告已非法占有被告土地10多年，所产生的收益均归原告所有，原告在占有土地的情况下又要被告返还土地转让金，没有法律依据。第七，原告请求被告赔偿房屋损失2000000元，没有证据证明。第八，原告请求被告赔付房屋租金300000元没有依据，原告非法占有了被告土地使用权，并将涉案房屋自2007年至2013年开始对外出租，按照原告诉状陈述，租金每年为12万元，按七年计算，应为840000元，故原告应退还140000元给被告。第九，第三人陈锦芳不存在侵权行为，不应承担赔偿责任。被告齐沙村委会辩称：第一，被告齐沙村委会不是本案适格被告，因为本案是合同纠纷，被告齐沙村委会不是合同的主体，只是证明单位，证明原、被告双方签订土地转让是客观事实。第二，原告起诉被告齐沙村委会承担连带责任的请求权基础不存在，没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈锦芳陈述称：其意见与被告陈珠、樊润娣的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈珠与樊润娣系夫妻关系，第三人陈锦芳系二人之女儿。1998年6月，沙田镇齐沙管理区作为甲方，分别与作为乙方的陈珠、樊润娣、陈锦芳签订了三份《转让宅基地使用权协议书》，约定将新围住宅区B排18、19、20号的三块100平方米住宅用地使用权分别转让给被告陈珠、樊润娣、陈锦芳使用。从该三份《转让宅基地使用权协议书》上所画的简易图看，该三块土地从西到东的使用权人分别为陈锦芳、樊润娣、陈珠，建设用地批准书证号分别为东莞市[1998]宅字第130837号、东莞市[1998]宅字第130816号、东莞市[1998]宅字第130822号。2004年9月，被告陈珠、樊润娣就其名下的两块建设用地共同办理了一份《东莞市××镇建设工程规划许可证》（许可证号为沙田镇民施证字第2004-1404号），该许可证对应的土地使用证号为东莞市[1998]宅字第130816号及东莞市[1998]宅字第130822号，陈珠、樊润娣二人为共同的屋主，土地证面积为200平方米，民房建筑占地面积190平方米。2006年11月6日，原告梁玉军作为甲方，与被告陈珠、樊润娣作为乙方，签订一份《土地转让合同书》，约定乙方同意将其位于齐沙村新围小组的一块二百平方米土地转让给甲方使用，土地证编号为：东莞市[1998]宅字第130816号和东莞市[1998]宅字第130822号；土地价格为每平方米3500元，总价为700000元。该《土地转让合同书》落款管理区意见处有被告齐沙村委会负责人的签名和盖章。签订该合同后，原告支付了700000元转让款给被告陈珠、樊润娣。2006年12月7日，被告齐沙村委会作为证明单位与原告、陈珠、樊润娣分别签署了两份《土地使用权转让合同补充之一》，载明齐沙村委会同意办理合同业主变更手续。同日，被告齐沙村委会收取了原告土地合同变更费4000元。根据齐沙村委会出具的《关于陈锦芳与梁玉军住宅用地争议情况的说明》显示：原告梁玉军受让陈珠及樊润娣的案涉土地后，于2007年建成房屋并投入使用，但根据建设用地批准书的四至所示，似造成梁玉军所建设房屋位于樊润娣及陈锦芳名下的建设用地批准书所指向的土地，而陈锦芳则于2010年10月13日在陈珠的建设用地批准书指向的地块上办理了报建手续。庭审中，原、被告双方均确认案涉房屋建设在樊润娣及陈锦芳名下的地块上，但被告樊润娣及陈珠认为案涉房屋应为樊润娣及陈锦芳所有。再查明，原告梁玉军主张其建成房屋并出租后，第三人陈锦芳存在驱逐租客及锁住建筑物门口的侵权行为，对此原告提交了东莞市××镇新莞人服务管理中心出具的通知、报警回执及照片予以佐证。其中，通知载明“贵户（即梁玉军出租户）已办理租赁备案的齐沙村新围大道上的出租屋（租赁证号：HB10331000002），于2013年6月21日到期。由于该牌照涉及权属争议问题，所以期满后将取消该牌照的使用权。建议贵出租户与有争议的所有人协商解决，经协商解决后，该土地权属不存在争议，符合条件，中心将依法发放牌照”。原告认为，虽然并无直接证据证明樊润娣和陈珠存在侵权行为，但直接侵权人陈锦芳为二人之女儿，故因认定陈锦芳的侵权行为已得到二人之授意。樊润娣、陈珠对上述证据的真实性均不予确认，并否认存在前述侵权行为。另根据陈锦芳的沙田镇民房住宅工程报建申请表载明，经批准建设的层数为四层；陈珠、樊润娣的私人住宅报建报监登记表，经批准建设的层数为五层。而建在樊润娣及陈锦芳名下的建设用地批准书所指向的土地上的案涉房屋为六层半。陈锦芳提交的东莞市土地登记资料查询结果表显示“坐落沙田镇齐沙新围大道30号：未有土地登记资料”。本院认为：本案为集体土地使用权转让引起的纠纷，本案案由应为合同纠纷。案涉《土地转让合同书》中所转让的土地为宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地属于集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，不能以非法买卖或其他形式转让宅基地。因此，原告梁玉军与被告陈珠、樊润娣于2006年11月16日签署的《土地转让合同书》及于2006年12月7日签署的《土地使用权转让合同补充之一》因违反法律的强制性规定而无效。故原告请求确认原、被告签订的《土地转让合同书》、《土地使用权转让合同书补充之一》无效,本院予以支持。关于原告诉请的案涉房屋的损失和土地转让款。本院分析如下：其一，原告受让的土地为陈珠、樊润娣名下的土地，且案涉私人住宅报建报监登记表、《东莞市××镇建设工程规划许可证》附件等证据亦可证明，案涉房屋办理报建手续时所指向的土地为陈珠与樊润娣名下的两地块合计200平方米{建设用地批准书证号：东莞市[1998]宅字第130816号；东莞市[1998]宅字第130822号}。其二，根据齐沙村委会出具的情况说明及原、被告双方一致确认的事实可知，原告建造的房屋实际上位于樊润娣及陈锦芳的宅基地上，亦即，案涉房屋并未按照建设工程规划许可证确定的范围进行建设，而是错误地部分建造在案外人宅基地上，进而引致本案纠纷。其三，依据陈锦芳、陈珠、樊润娣的报建审批材料，陈锦芳土地上的房屋不得超过四层；陈珠、樊润娣土地上的房屋不得超过五层，而案涉房屋为六层半，显然未按照建设工程规划许可的范围实施。综上，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”的规定，案涉房屋应首先经行政部门处理，处理后交易双方可就其损失另行提起诉讼寻求救济。故原告主张的土地转让款和房屋建设损失，均应在行政部门对案涉房屋作出处理后，另行主张，本院在本案中不予处理。关于原告主张的侵占房屋造成的租金损失。本案为合同纠纷，而原告该项诉请的请求权基础为侵权法律关系，而且其主张侵权行为由第三人陈锦芳直接实施，即该请求还涉及第三人的权益，因此，本院认为该请求不宜在本案中一并处理，本院在本案中对该请求不予处理。关于被告齐沙村委会的责任。根据《土地转让合同书》的形式及内容可知，被告齐沙村委会仅为案涉《土地转让合同书》的见证及备案单位，而非合同的相对人，也未曾承诺承担合同义务，根据合同的相对性原则，其无需对原告与被告陈珠、樊润娣之间的合同关系承担责任。对于原告要求被告齐沙村委会就案涉债务承担连带责任的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告梁玉军与被告陈珠、樊润娣于2006年11月16日签署的《土地转让合同书》、于2006年12月7日签署的《土地使用权转让合同补充之一》无效；二、驳回原告梁玉军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30800元，由原告梁玉军负担15400元，被告陈珠、樊润娣负担15400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  施文峰审 判 员  李阳河人民陪审员  李慧霞二〇一七年八月二十九日书 记 员  汤 锋黄婉欣附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。