北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4664号上诉人（原审被告）：温燕红，男，1977年9月13日出生。被上诉人（原审原告）：新泰市人民政府，住所地山东省新泰市府前街2号。法定代表人：赵书刚，市长委托诉讼代理人：王楠，北京理道律师事务所律师。委托诉讼代理人：石囡，北京理道律师事务所实习律师。上诉人温燕红因与被上诉人新泰市人民政府（以下简称新泰市政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初27754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人温燕红及被上诉人新泰市政府之委托诉讼代理人王楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。温燕红上诉请求：撤销原判，依法将本案发回原审法院重新审理。上诉理由：1.原审法院认定新泰市政府为适格原告有误，本人曾与徐某签订房屋租赁合同，如果新泰市政府是合法使用人，应当出示房屋所有权证，依照国家相关规定，各地驻京办已撤离北京，各地政府是不能以政府名义在京购买住房的，所以新泰市政府不是本案的适格原告。2.原审法院认定事实错误。新泰市政府曾在合同到期后，多次带人上门干扰本人经营，双方因发生纠纷曾被带到中关村派出所，在派出所民警的调解下，双方于2015年7月2日签订调解书，调解书明确写明是新泰市政府工作人员将该地址房屋大门上锁，当事人依法向人民法院对该房屋的使用权进行起诉，双方在法院判决前不再因此事发生肢体冲突。签订调解书后，新泰市政府工作人员将房屋上锁，本人再未使用该房屋。一审法院判令本人交纳租金、供暖费、物业费错误。新泰市政府辩称，同意原判，不同意上诉人温燕红的上诉请求。首先，新泰市政府是适格原告，徐某是新泰市政府工作人员。其次，涉案房屋一直由温燕红占用，温燕红在一审的时候也认可是他本人在使用，截止到2017年6月15日房屋里还有温燕红的东西，房屋也是温燕红锁的。派出所确实进行了调解，但对方不让锁，我方刚把门锁上，温燕红就把锁撬开，温燕红一审时也认可是他自己锁的门，温燕红亦认可他后来又进去过，他在2015年7月2日之后还继续使用房屋。房屋内一直都摆放着温燕红的物品，所以温燕红理应承担房屋使用费。新泰市政府向一审法院起诉请求：1.判令温燕红将位于北京市海淀区103室腾退，返还给新泰市政府。2.判令温燕红向新泰市政府支付房屋使用费，按照房屋建筑面积60.5平方米，每日每平方米7元的标准，自2015年1月5日至实际支付之日止。3.判令温燕红向新泰市政府支付所拖欠的供热费4080.96元、物业费2390.16元。4.由温燕红承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：新泰市政府系北京市海淀区101室、102室、103室的合法使用人。徐某原系新泰市政府驻京办事处主任，在京工作期间，其受托管理上述房屋。2013年1月5日，甲方徐某与乙方温燕红签订了《协议书》，约定，甲方同意将103室租给乙方使用，租赁期自2013年1月5日至2015年1月4日;租金每年为67200元，付款方式按季预付，以此顺延。乙方不得随意改造室内设施，室内水电暖气等费用乙方按实际使用支付。合同签订后，徐某向温燕红交付了103室房屋。2014年7月11日，新泰市政府以山东省新泰市招商局的名义向温燕红送达了告知书，要求其就房屋使用作出承诺，温燕红在告知书上签名予以确认。合同到期后，新泰市政府要求与温燕红重新协商签订合同，但双方就房屋租金问题未能达成一致，未续签合同。温燕红继续使用103室。自2015年1月5日起，温燕红未支付房屋相关费用。一审法院认为，103室房屋的使用权人系新泰市政府，徐某作为其工作人员，在经本单位授权的情况下，与温燕红签订的租赁协议，合法有效，对新泰市政府及温燕红均有约束力，双方均应按约定履行各自的权利义务。新泰市政府与温燕红在合同到期后未重新签订书面合同，温燕红应将房屋腾空交还新泰市政府。现温燕红仍占有使用103室，故其应当支付使用期间的使用费，使用费的标准参照合同约定的标准。根据合同约定，在其使用期间应当支付房屋的其他费用，故新泰市政府要求温燕红支付使用期间的物业费、供暖费的请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、温燕红将位于北京市海淀区一〇三室房屋腾空交还新泰市人民政府，于本判决生效后十日内执行;二、温燕红自二〇一五年一月六日起按每月五千六百元标准给付新泰市人民政府房屋使用费到执行之日止;三、温燕红给付使用房屋期间的供暖费四千零八十元九角六分、物业费二千三百九十元一角六分;四、驳回新泰市人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，在本院二审审理期间，上诉人温燕红提供新证据两份，证据一：2015年7月2日双方在派出所签订的调解书，内容为：“2015年7月2日，当事人刘某与当事人叶某在海淀区中关村332楼7单元103室，因房屋租赁问题，双方发生纠纷，现当事人刘某将该地址房屋大门上锁，现双方调解如下：1.双方自愿对此事达成一致协议，由当事人刘某依法向人民法院对该房屋的使用权进行起诉。2.双方在人民法院判决前不再因此事发生肢体冲突。3.此次为一次性调解，双方不再因此事追究对方责任，不要求公安机关处理，依法向人民法院起诉”。用以证明新泰市政府已经封门了，已经无法经营，在2015年春节后就无法经营了，那时对方就把正门给封了，只能从后门进入，无法经营。证据二：光盘一张，证明新泰市政府2015年7月2日带人过来封门还把温燕红的工人打了。新泰市政府对证据一的真实性认可，认可把门从外面焊上了，锁是在里面的，温燕红可以从后门进入，另外温燕红当天就把门上的焊条撬开了，一审庭审中温燕红也认可了，并且不同意将房屋返还。证据二的质证意见：0055视频显示出我方只是把门从外面焊住了，房屋里面都是温燕红的东西，对0056视频的意见同上，该视频中也能证明温燕红的妻子拿政府没有房产证的瑕疵恶意占用房屋。0086视频的真实性不予认可，因为从其他几个视频中看出双方并没有肢体冲突，所以是恶意报警。其他视频没有实质意义，新泰市政府不进行质证。被上诉人新泰市政府提供证据一份为涉案房屋的电费缴纳记录，证明从2015年7月至今，该房屋一共购电9次，房屋的电费、有线电视费都有产生，房屋一直未中断使用，电卡在温燕红处，最后一次购电是2017年3月11日，买了100元电。温燕红的质证意见为：大门已经锁了，后门能进人，可能是其他人在那里喝茶，温燕红把电卡放在涉案房屋的抽屉里了，等着对方去收房呢，对方也没有证据证明，购电的人就是温燕红。2017年4月19日，温燕红给新泰市政府发短信，表明涉案房屋内的物品不要了，要求新泰市政府收房，新泰市政府表示收到短信，因在诉讼期间，所以没有收房。2017年6月22日，本案在本院二审期间，温燕红明确表示，要求新泰市政府收房，房屋内的所有物品不要了，由新泰市政府自行处置，新泰市政府表示同意。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据本案查明的事实，新泰市政府享有涉案房屋的使用权，徐某作为该单位的工作人员，与温燕红签订《协议书》，将涉案房屋出租给温燕红，该合同的权利义务约束新泰市政府及温燕红。温燕红所述，新泰市政府不是本案适格主体的主张，本院不予支持。上述协议系当事人自愿签订，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。双方均应按照协议约定履行各自义务。租赁合同届满，承租人应当返还租赁物。双方约定的房屋租赁期限至2015年1月4日届满，双方对于租金标准未能达成一致意见，未能续签房屋租赁合同。至此，温燕红应将房屋返还新泰市政府，温燕红继续占用涉案房屋没有合同及法律依据，温燕红应当向新泰市政府支付使用费用，并应支付占用期间的物业费及供暖费，现无证据表明温燕红已经支付了物业费及供暖费，原审法院判令温燕红支付物业费、供暖费及房屋使用费并无不当。尽管温燕红主张其于2015年1月4日以后未进行经营，由于其占用房屋没有合法根据，其仍应按照月租金标准支付占用费用，考虑到2015年7月2日，新泰市政府将房屋大门上锁与温燕红发生纠纷，在有关公安机关主持下，双方达成调解协议明确，新泰市政府对房屋的使用权进行诉讼，新泰市政府未能在合理的期限内行使权利等情况，导致房屋处于搁置状态，本院对于2015年7月2日以后的房屋使用费予以酌减，月使用费数额酌定为二千元，温燕红不同意支付2015年7月2日之后的房屋使用费没有法律依据，本院不予支持。原审法院未能考虑上述请求，判令温燕红按照月租金5600元标准支付使用费不当，本院予以纠正。关于温燕红是否应支付2017年4月19日之后的房屋使用费的问题，考虑到温燕红已经通过短信的方式表明返还房屋的意思表示，新泰市政府2017年4月19日收到短信后，不接收房屋，由此造成的损失应自行承担。综上，上诉人温燕红上诉请求合理部分本院予以支持，过高部分本院不予支持。原判对于使用费数额的认定有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初字第27754号民事判决原判第一项、第四项；二、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初字第27754号民事判决第三项；三、温燕红自二〇一五年一月五日起至二〇一五年七月一日，按每月六千五百元标准支付新泰市政府房屋使用费共计三万八千三百五十元；温燕红自二〇一五年七月二日起至二〇一七年四月十九日，按每月二千元标准支付新泰市政府房屋使用费四万三千二百元。两项合计八万一千五百五十元。四、驳回新泰市政府其他诉讼请求。一审案件受理费二千三百六十九元，由新泰市人民政府负担五百三十元（已交纳）;由温燕红负担一千八百三十九元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二千三百六十九元，由新泰市人民政府负担五百三十元（本判决生效后七日内交纳）；由温燕红负担一千八百三十九元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 范 磊审判员 刘国俊二〇一七年八月二十九日书记员 杨 帆