广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0502民初2046号 原告：广西华星房地产代理有限公司，住所地北海市湖南路金星花园B区A01号一楼。 法定代表人：张思平，总经理。 委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告：余态支，男，汉族，1967年3月7日出生，住所地广西合浦县，现住北海市。 被告：庞文楚，男，汉族，1973年8月17日出生，住北海市海城区。 原告广西华星房地产代理有限公司诉被告余态支、庞文楚居间合同纠纷一案，本院于2017年6月14日受理后，依法由审判员廖慧翔适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理，书记员林广青担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人李小芳、被告余态支、庞文楚到庭参加诉讼。原告于2017年5月17日向本院申请诉前财产保全，并提供了相应担保。本院依法作出（2017）桂0502财保46号民事裁定书，裁定查封被申请人余态支名下的位于北海市西边垌第一住宅区17号房屋，查封限额为8万元。本案现已审理终结。 原告广西华星房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求:一、请求判令被告余态支赔偿原告损失80000元；二、请求判令被告庞文楚向原告支付违约金41200元；：三、请求判令两被告支付原告保险费5692元；四、请求判令本案诉前财产保全费用、诉讼费用由两被告承担。后原告当庭向本院提出变更诉讼请求申请，申请变更第一、第二项诉讼请求为：一、请求判令被告余态支赔偿原告损失15000元；二、请求判令被告庞文楚向原告支付违约金38600元。 事实与理由：2017年3月，被告余态支口头独家委托原告代其出售其名下位于北海市西边垌第一住宅区房屋，双方约定房屋的交易价格为95万元，独家委托期限至2017年5月10日，被告余态支将实际售价高于95万元差额支付给原告作为咨询、广告宣传、推广及中介服务费。双方还约定，在委托期限内原告介绍的买家同意按上述委托交易的条件购买上述房产的，被告余态支全权委托原告代其收取购房定金，原告收取定金后，视为被告余态支已同意出售上述房产。同年4月9日，原告按约定的条件为被告余态支找到买家即被告庞文楚，被告庞文楚与原告签订《承购意向书》，同意以人民币103万元购买诉争房屋，并支付了购房定金1万元给原告。为此，原告于2017年4月10日与被告余态支签订书面《独家委托书》，并将被告庞文楚交来的购房定金1万元支付给被告余态支，被告余态支同意出售诉争房屋并出具收据予以确认。但被告余态支收取购房定金后，经原告多次催促拒不配合原告办理房屋过户手续，并口头告知原告诉争房屋已由其自行出卖给第三人。后经房地产交易中心查询，两被告在未告知原告的情况下于2017年5月2日就诉争房屋签订了《北海市二手房买卖合同》。原告认为，原告的居间服务已经完成，两被告应按约定向原告支付居间服务费，经原告多次打电话与两被告进行协商，但两被告均未理会，为此，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。另，原告于2017年5月16日向本院提出诉前财产保全，本院于2017年5月18日作出（2017）桂0502财保46号民事裁定书。为此，原告支付了保险费5692.6元，保全费820元。 被告庞文楚辩称，2017年4月初其在网上看到一则原告发布的北海市西边垌第一住宅区房屋转让信息，经过协商，原告与被告庞文楚约定以103万元价格签订承购意向书，被告庞文楚按约定向原告交纳了1万元诚意金。当时原告公司工作人员邓斌告知被告庞文楚房屋价格还没有最终确定，还需与屋主商谈，如屋主同意以103万元成交则通知被告庞文楚前去签订购房合同。签订购房合同后，1万元诚意金才能作为定金支付给屋主。对此，被告庞文楚表示同意，同时要求邓斌从网上撤下该房屋转让信息，邓斌亦表示同意。但在等待原告与屋主商谈期间，涉案房屋的转让信息一直在网上不停推送，与原告的承诺不一致，故被告庞文楚对原告公司的经营规范性产生怀疑，出于对资金的安全和对原告的诚信问题考虑，2017年4月18日，被告庞文楚向原告公司提出终止购买意向，邓斌也表示同意，双方还互还了资料，被告庞文楚要求原告返还诚意金，但遭到了邓斌的拒绝。 此后，一个偶然机会，农业银行一位信贷人员向被告庞文楚提及该行有笔信贷早已超期，屋主无力偿还，于是被告庞文楚便前往了解，发现恰巧是涉案房屋，随后在银行信贷部的协调下，屋主余态支同意向被告庞文楚出售该房屋，并办理相关手续。在此期间，通过屋主余态支，被告庞文楚才了解到，原告早在4月9日前已经和屋主有了口头协议，承诺以95万元价格出售该房屋，并于4月10日以95万元的委托代理价格与原告公司签订了代理书，原告却没有与其签订购房合同，还继续将涉案房屋售房信息发布在网上，原告没有做到交易诚信，以致被告庞文楚终止购买意向。且屋主余态支与原告签订有《补充协议》一份，该协议约定屋主可以自行出售涉案房屋，原告故意隐瞒事实。综上，被告庞文楚没有私自与屋主余态支联系，双方最后签订购房合同，是因为经过银行信贷部的介绍，与原告无关，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。 被告余态支辩称，被告余态支于2017年4月10日独家委托原告出售位于北海市西边垌第一住宅区房屋，委托期限为2017年4月10日至2017年5月10日，被告余态支收取原告保证金1万元。2017年4月18日，被告余态支与原告又签订《补充协议》一份，该协议约定在委托期限内由被告余态支自行出售位于北海市西边垌第一住宅区房屋的，被告余态支应将收取原告的保证金1万元退还给原告，如原告在委托期限内出售该房屋的保证金自动转为定金。上述事实有原告与被告双方签订的《补充协议》予以证实，两被告最后签订购房合同，是因为经过银行信贷部的介绍，与原告无关，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：位于北海市西边垌第一住宅区房屋[房产证号为北房权证（2012）字第065483号，国有土地使用证号为北国用（2013）B42183号]系登记在被告余态支名下的财产。被告余态支于2017年3月口头委托原告代其出售上述房屋。后原告将上述房屋的出售信息发布于北海365网，被告庞文楚从该网站得知该售房信息后，于2017年4月9日与原告签订了《承购意向书》一份，约定：一、通过甲方（原告）询盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方（被告庞文楚）对位于北海市西边垌第一住宅区[房产证号为北房权证（2012）字第065483号]的物业有购买意向，并向业主余先生提出如下签约条件：建筑面积约322.75平方米，以房地产证面积为准；售价人民币1030000元；付款方式为按揭付款；二、乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1%向甲方支付咨询及中介服务费；三、乙方在签订本合同时同意交付人民币10000元给甲方代为保管，作为购买该物业的诚意金，若业主同意将该物业售价为人民币1030000元或低于这个金额，并同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将诚意金转交业主，该诚意金自业主收到时即视为购房定金或定金的一部分，并以业主或甲方代业主出具定金收据为准；四、若甲方在2017年4月17日内不能与该物业业主达成以上第一条所列条件，则需将诚意金全额退还给乙方（不计利息）。乙方在此期限内不可提前终止本合同。五、若甲方在上述期限内取得符合条件的业主承诺，则乙方须与业主收取定金之日起10天内签署《房屋买卖合同》，否则业主有权没收定金并另行出售该物业；同时，乙方仍需即时付给甲方该物业成交价103万元的3%作为咨询及中介服务费。若诚意金未转交给业主，则乙方同意将诚意金转作支付给甲方作为咨询及中介服务费。六、甲方就上述条件内取得业主承诺后，乙方或其亲属、代理人等利益关系人与该物业业主私下交易的，则乙方需支付上述委托价的4%给甲方作为违约金。十、备注：甲乙双方约定在2017年4月17日前未能谈到该价格的，则视为乙方违约等内容。签订《承购意向书》当日，被告庞文楚向原告支付了购买案涉房屋的诚意金10000元。2017年4月10日，被告余态支（甲方）与原告（乙方）签订《独家委托书》一份，约定甲方自愿委托乙方独家代理出售以下物业，具体协议如下：一、物业地址北海市西边垌第一住宅区房，建筑面积322.76平方米，房产证号北房权证（2012）字第065483，土地证号北国用（2013）第B42183号；交易价格950000元，此售价为卖方净收价格；甲方应与买家签订《房屋买卖合同》当日将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询、广告宣传、推广及中介服务费；交房时间：付完全款当天交房；二、独家代理委托期限：2017年4月10日—2017年5月10日。签订本委托书起，乙方贰天内以现金方式支付定金人民币壹万到甲方账户，乙方保证在上述委托期限内按上述委托出售条件将上述房产售出，如乙方在委托期限内未能收到买方诚意金，则到期后委托自动取消，甲方有权没收乙方保证金不予退还。三、委托期限内，若乙方介绍的买家同意按上述委托交易的条件购买上述房产，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。在乙方代甲方收取定金后，即视为甲方同意出售该物业。甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该物业，甲方应退还乙方保证金，另按照本协议向乙方支付销售价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的损失。在乙方未收取买家定金前，如甲方提前解除本合同，则甲方同意退还保证金给乙方，另向乙方支付销售价格的3%作为违约金等内容。签订《独家委托书》当日，原告向被告余态支支付定金10000元。2017年5月2日，被告余态支（出卖人）就涉案房屋与案外人苏远莹（买受人）及被告庞文楚（买受人共有人）签订了《北海市二手房买卖合同》一份。原告认为，原告的居间服务已经完成，两被告应按约定向原告支付居间服务费，为此，原告诉至本院，提出上述请求。 另查明：原告（乙方）与被告余态支（甲方）于2017年4月18日签订了《补充协议》一份，内容为：甲方于2017年4月10日独家委托乙方出售位于北海市西边垌第一住宅区房屋，委托期限为2017年4月10日-2017年5月10日，保证金10000元，现甲乙双方约定如在委托期限内甲方自行售出的，甲方应将保证金人民币壹万元全额退还给乙方，如乙方售出，保证金自动转为定金。 以上事实有《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋出售居间协议》、收据、《独家委托书》、《北海市二手房买卖合同》、《补充协议》、庭审笔录等证据在案证明。 本案的争议焦点：1、两被告就涉案房屋达成的交易是否是由原告促成？2、两被告签订《北海市二手房买卖合同》是否属于违约行为？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告在接受被告余态支的口头委托后，将涉案房屋的出售信息发布于网络上，并因此促成其与被告庞文楚签订《承购意向书》。签订《承购意向书》第二天，原告即与被告余态支签订了《独家委托书》。该《独家委托书》及《承购意向书》均属于居间合同性质，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效。但从原告分别与两被告签订的《独家委托书》及《承购意向书》的时间及内容来看，两被告就涉案房屋进行交易的条件于2017年4月10日已经成就，但原告未能举证证实在交易条件成就后，其有通知过两被告签订购房合同或其他欲促成两被告进行交易的行为。反之，原告于2017年4月18日又与被告余态支签订了《补充协议》，同意原告自行出卖涉案房屋。从该《补充协议》可以看出，原告在涉案房屋的交易条件成就后，并没有积极促成两被告进行交易的意思，反而消极同意被告余态支自行卖房。故原告虽为被告余态支出售涉案房屋提供了一定广告宣传服务，但原告对两被告达成的交易并没有促成的意思亦没有促成的实际行为，两被告就涉案房屋达成的交易并非由原告促成。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。故原告请求被告余态支按照《独家委托书》的约定向其支付房价差额15000元的诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于本案的第二个争议焦点，原告与被告庞文楚签订的《承购意向书》中第六条的约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。但如前所述，原告在交易条件成就后并未积极促成两被告进行交易，导致被告庞文楚与原告签订《承购意向书》的合同目的无法实现，在此情况下，被告庞文楚通过其他正当途径获得同一房源信息及缔约机会，并最后于2017年5月2日与被告余态支就涉案房屋签订《北海市二手房买卖合同》，该合同的签订时间是在原告与被告余态支签订《补充协议》之后，即原告同意被告余态支自行卖房之后，故两被告签订《北海市二手房买卖合同》不属于违约，原告请求被告庞文楚支付违约金38600元及请求两被告支付保险费5692.6元均没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告广西华星房地产代理有限公司的诉讼请求。 案件受理费2836元，减半收取计1418元，保全费820元，共计2238元，由原告负担。（该费用原告已向本院预交） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2836元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  廖慧翔 二〇一七年八月十八日 书记员  林广青