福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初8178号 原告：厦门市全和物业管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔工业园******，统一社会信用代码913502037841516741。 法定代表人：白政和，董事长。 委托诉讼代理人：张文军、杨婧，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 被告：蔡佩玉，女，1954年1月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：汪学慧（系蔡佩玉之女），女，1979年3月17日出生，汉族，住址同上。 原告厦门市全和物业管理有限公司（以下简称全和物业公司）与被告蔡佩玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全和物业公司委托诉讼代理人杨婧、被告蔡佩玉委托诉讼代理人汪学慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 全和物业公司向本院提出诉讼请求：判令蔡佩玉立即向全和物业公司支付厦门市思明区房屋自2013年7月1日至2017年3月31日拖欠的物业服务费4631.4元及公共维修金1389.42元。事实和理由：开发商厦门中鹭兴投资有限公司委托厦门市中山物业管理有限公司为“东坪花园”安置房项目提供物业管理服务，后依据厦价房【2013】117号厦门市物价局文件，全和物业公司承续厦门市中山物业管理有限公司，成为该项目小区的物业服务单位。蔡佩玉因旧城改造拆迁，于2009年4月28日安置入住讼争房屋，面积为102.92平方米。厦门市物价局文件，规定物业服务费标准为1元/平方米·月，公共维修金标准为0.3元/平方米·月，公摊水电费按月据实分摊收取。然而蔡佩玉自2013年7月1日起未按期支付物业服务费、公共维修金等相关费用，全和物业公司多次上门及电话催收，蔡佩玉至今未能支付。 蔡佩玉辩称，全和物业公司没有按约履行合同，未按相关规定提供服务，已构成违约，具体表现在以下几个方面：1.未提供清洁卫生、秩序维护、绿化养护及公共设施的日常的运行、保养、维修服务；2.未及时通知有关物业管理的重大事项，未及时处理投诉，未接受业主、物业使用人监督；3.没有对小区内违章建筑、装修等行为制止、纠正直至报请有关部门；4.小区物业没有尽到小区内车辆进出、停放秩序、疏通道路等管理；5.小区的维修费用的收支、做账、公布未接受业主监督；6.未处理好业主的意见、投诉、解释工作；7.未检查防火安全工作，纠正消防违规违章行为，整改消防隐患。综上，因全和物业公司存在上述管理问题，故其无需承担之前相应物业服务费用。 本院经审理查明以下事实：2009年3月20日，厦门中鹭兴投资有限公司与厦门市中山物业管理有限公司签订《东坪花园前期物业服务合同》，约定委托厦门市中山物业管理有限公司对东坪花园小区（东坪山路机场南路段西侧）实行物业管理服务，委托管理期限自2009年3月20日至2012年3月19日止。厦门市中山物业管理有限公司提供的服务包括：共用部分的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理和场地保洁；公共秩序维护、安全防范等事项的协助工作；二次装饰装修管理服务，建筑垃圾的清运；物业档案资料管理等。业主应于交房手续办理之日起或开发建设单位约定的交房期截止日起交纳物业综合管理服务费用和房屋公共维修金。合同签订后，厦门市中山物业管理有限公司依约进驻东坪花园小区提供物业管理服务。 2012年3月1日，厦门中鹭兴投资有限公司与厦门市中山物业管理有限公司签订《东坪花园前期物业服务合同补充协议》，约定将东坪花园项目前期服务合同期限延长至业主委员会成立止。2013年，因思明控股集团下属物业公司进行整合，全和物业公司吸收合并了厦门市中山物业管理有限公司，厦门市中山物业管理有限公司解散注销，鉴于厦门中鹭兴投资有限公司与厦门市中山物业管理有限公司物业服务合同约定了厦门市中山物业管理有限公司为东坪花园提供物业管理服务，厦门中鹭兴投资有限公司与全和物业公司就原合同权利义务的承接问题签订《〈东坪花园前期物业服务合同〉的补充协议》，约定：原合同约定的厦门市中山物业管理有限公司的全部权利义务由全和物业公司承接。 2009年3月27日，厦门市物价局作出《关于东坪花园A1地块物业服务收费有关事项的通知》（厦价房【2009】42号文件），规定“东坪花园A1地块”物业服务费按1元/平方米·月收取，房屋公共维修金按0.3元/平方米·月收取。2010年3月5日，厦门市物价局再次作出的《关于东坪花园A地块物业服务延期收费有关事项的通知》（厦价房【2010】35号文件），规定“东坪花园A地块”物业服务费、房屋公共维修金的标准仍按厦价房【2009】42号文件所核定的标准执行。2013年12月30日，厦门市物价局作出《关于全和物业承续中山物业物业服务收费有关事项的通知》（厦价房【2013】117号文件），规定物业服务收费仍按厦价房【2010】35号文件规定的标准执行。 2009年4月28日，蔡佩玉因拆迁安置（产权调换）入住厦门市思明区房屋，属产权房，建筑面积102.92平方米，并在《管理规约副本》上签字，声明已认真阅读《管理规约》、遵守规约的各项约定和管理公司依法制定的本小区的各项物业管理规定。蔡佩玉入住讼争房屋后拖欠2013年7月1日至2017年3月31日的物业服务费及公共维修金。 以上事实，有全和物业公司提供《东坪花园前期物业服务合同》及补充协议、厦门市物价局厦价房【2009】42号、【2010】35号、【2013】117号文件、历月电费明细表、历月水费查询单、东坪花园A1地块新旧门牌对照表、《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、入住通知书、管理规约副本、及双方当事人庭审陈述、质证笔录为证，蔡佩玉对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对全和物业公司提供的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 庭审中，蔡佩玉围绕其答辩意见提交了照片作为证据，拟证明全和物业公司管理服务不到位，存在卫生脏乱、占道及乱停车等问题。全和物业公司对上述证据的真实性均不予确认，认为不能确定拍照的时间和地点。 审理过程中，本院于2017年7月14日前往东坪花园小区进行现场勘查，经勘查，东坪花园物业管理存在以下问题：小区内多处垃圾桶存在破损脏乱现象、小区内生活垃圾及建筑垃圾未及时清运、小区内店面经营者占道经营、小区内违章停车、绿地裸露、占用绿化带、违章搭盖。全和物业公司及蔡佩玉对现场勘验笔录及照片的真实性、合法性均无异议。 本院认为，厦门中鹭兴投资有限公司与全和物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均具有约束力。蔡佩玉作为东坪花园小区房屋业主，接受全和物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业服务相关费用。全和物业公司作为东坪花园小区的物业管理服务单位，亦应按照物业服务合同的约定和相关法律规定履行管理义务。从蔡佩玉提交的照片及本院现场勘查情况来看，全和物业公司在卫生保洁、公共绿化养护、车辆停放管理、公共秩序维护等方面均存在服务不到位的问题。本院认定全和物业公司的物业管理服务存在瑕疵，物业服务费应予以酌减，该物业服务费以1元/平方米·月的80%计付，即蔡佩玉应缴纳2013年7月1日至2017年3月31日的物业服务费为3705.12元（1元/平方米·月×102.92平方米×45个月×80%），全和物业公司主张的上述物业服务费的诉讼请求，超过部分，不予支持。 房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，故全和物业公司要求蔡佩玉按合同约定支付2013年7月1日至2017年3月31日的公共维修金1389.42元（102.92平方米×0.3元/月/平方米×45个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。全和物业公司对于物业管理服务中存在的不足应加以改进。业主或物业使用人对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可向物业服务企业提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法方式解决，不能以此作为拒绝缴纳物业服务费等相关费用的抗辩理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、蔡佩玉应于本判决生效之日起七日内向厦门市全和物业管理有限公司支付厦门市思明区房屋自2013年7月1日至2017年3月31日的物业服务费3705.12元及公共维修金1389.42元； 二、驳回厦门市全和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门市全和物业管理有限公司负担4元，蔡佩玉负担21元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 黄志雄 二〇一七年八月九日 书记员 吴夏青 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； ……。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 --