安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0111民初8326号 原告：张有宝，男，1968年8月16日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，现住安徽省合肥市。 委托代理人：沈世斌，安徽文得律师事务所律师。 委托代理人：孙芸，安徽云旗律师事务所律师。 被告：合肥大摩商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道**，统一社会信用代码913401005986763388。 法定代表人：钱映澄，总经理。 委托代理人:舒勇，男，该公司法务部经理。 委托代理人:樊明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。 原告张有宝诉被告合肥大摩商业经营管理有限公司（以下简称合肥大摩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张有宝及其委托代理人沈世斌、孙芸，被告合肥大摩公司委托代理人舒勇、樊明宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张有宝诉称：2012年5月8日，被告厦门大摩商业投资控股有限公司（以下简称厦门大摩公司）与合肥骅晋达置业有限公司（以下简称骅晋达公司）签订了《大摩华尔街生活广场租赁合同》，约定由厦门大摩公司承租、经营位于合肥市包河区生活广场），厦门大摩公司可以向第三人转租。且合同约定，骅晋达公司同意厦门大摩公司将合同项下的全部权利转让于为经营该合同标的物而成立的由厦门大摩公司控股的公司。2016年6月18日，厦门大摩公司在合肥成立了由其控股的合肥大摩公司，由合肥大摩公司承租、经营大摩华尔街生活广场。2012年6月10日，原告与骅晋达公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于合肥市包河区，合同约定建筑面积为718.97平方米，购房价款为6681388元，实际测绘建筑面积为832.90平方米，原告实际支付购房款为6881830元。原告购买的大摩华尔街生活广场Ａ区3层Ａ商301室包含在合肥大摩公司承租的大摩华尔街生活广场范围之内。根据买卖不破租赁原则，租赁合同对原告与被告继续有效，被告合肥大摩公司享有继续租赁Ａ商301室的权利，原告享有租金收益权。但直到目前为止，被告未向原告支付任何租金。原告依据合肥大摩公司与大摩华尔街生活广场其他出租方之间的租期、租金向合肥大摩公司索要租金，但被告以各种理由拒付。请求依法判令被告向原告支付租金1387894.58元、滞纳金322057.68元，共计1709952.26元（租金自2014年7月1日起算暂计算至2017年4月30日，滞纳金自2014年9月8日起算暂计算至2017年4月30日，之后租金及滞纳金连续计算）；判令被告将后期租金直接支付原告；判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、鉴定费及其他费用。 被告合肥大摩公司辩称：原告主张房屋买卖不破租赁的观点我方认同，该房屋是在租赁后出售给原告的。原告请求的租金、支付方式，被告不予认可，根据合同约定，该房屋前三年租金是没有保障的。 经审理查明：2012年5月8日，骅晋达公司与厦门大摩公司签订一份《大摩华尔街生活广场租赁合同》，合同约定：骅晋达公司将其开发的位于合肥市包河区生活广场整体出租给厦门大摩公司，租赁标的占地面积24028平方米，规划商场的总建筑面积64567.62平方米，共六层（其中地下一层、、地上**，主合同租赁期为15年，合同租金按计租面积，采用保底租金＋约定分成的方式计算，前三年采用保底租金租金30元／㎡／月。2012年6月10日，原告张有宝与骅晋达公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买骅晋达公司开发的大摩华尔街生活广场Ａ区3层Ａ商301室房屋，建筑面积718.97平方米，房价款为6681388元，骅晋达公司于2013年6月30日前将商品房交付买受人。2012年6月18日，厦门大摩公司作为股东投资成立了合肥大摩公司。2012年7月8日，厦门大摩公司、合肥大摩公司及骅晋达公司签订一份《转让协议》，协议约定：厦门大摩公司将其与骅晋达公司于2012年5月8日签订的《大摩华尔街生活广场租赁合同》的全部权利义务转让于合肥大摩公司，合肥大摩公司取代厦门大摩公司享有该合同规定的权利及承担该合同规定的义务。2014年6月，骅晋达公司将包括原告房屋在内的大摩华尔街广场房屋整体交付合肥大摩公司，合肥大摩公司自2014年7月1日起租赁经营大摩华尔街生活广场。此后，合肥大摩公司未与原告签订房屋租赁合同，也未向原告支付租金。2016年9月22日，张有宝向本院提起诉讼。在审理过程中，原告就涉案房屋的月租金价格向本院申请鉴定，本院组织原、被告摇号确定安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司（以下简称安徽中建公司）作为本案的鉴定机构。经鉴定，涉案房屋2016年12月20日的租金为49.01元／㎡／月。原告预交了鉴定评估费11072元。 另查明：原告张有宝所购买大摩华尔街生活广场A区3层A商301室，在交付房屋时实测建筑面积为832.9平方米，原告实际支付购房款为6881830元。 再查明：在租赁经营大摩华尔街生活广场期间，合肥大摩公司、骅晋达公司与大摩华尔街生活广场部分购房人签订了三方协议，其中，合肥大摩公司、骅晋达公司与购房人旻昊签订的《三方协议》约定：购房人同意将物业租赁合肥大摩公司，租期15年又9天，自2014年5月23日起算，租金于2014年7月开始支付，前三年每年租金按房价款的6%年收益计算。 上述事实，有原告身份证复印件，被告企业基本信息查询单，《大摩华尔街生活广场租赁合同》，《转让协议》，《商品房买卖合同》，合肥市商品房网上认购备案确认单，购房发票，个人房产抵押合同，《三方协议》 照片，商铺平面分布图，《ＴＯＯ大摩华人街生活广场租赁合同》，确认函，补充协议，安徽中建公司房地产估价报告及鉴定费发票，证人温某的证言，以及原告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告张有宝与被告合肥大摩公司之间虽未签订书面房屋租赁合同，但合肥大摩公司自2014年7月1日起一直实际使用原告所有的房屋，因此，原、被告自2014年7月1日起已经形成房屋租赁法律关系，被告应负有支付租金的义务。由于原、被告没有签订书面租赁合同，双方对于租赁期限、租金标准及支付期限等均无明确、具体约定，而被告自2014年7月1日起占有、使用原告房屋后，也一直未向原告支付租金，故原、被告之间房屋租金标准及支付期限是本案双方的争议焦点。原告主张被告应按安徽中建公司的鉴定结论49.01元/㎡/月计算租金，但安徽中建公司鉴定报告中载明“估价结果为2016年12月20日市场租金价格”，而本案原、被告争议的租金自2014年7月1日开始，因此，安徽中建公司评估价值时点错误，鉴定结论不客观，本院不予采纳。被告提出双方之间的租金应按照骅晋达公司与厦门大摩公司之间租赁合同的约定，前三年属于市场培养期，按保底租金即30元/㎡/月标准支付租金；本院认为，骅晋达公司与厦门大摩公司签订合同的时间为2012年5月，租赁总面积为64567.62平方米，合同约定的租金相对较低，以该租金标准计算原告的房屋租金，显然不妥，故本院不予采纳被告的意见。被告合肥大摩公司在2014年7月1日租赁经营大摩华尔街广场后，曾与部分购房人签订了《三方协议》，在协议中被告与购房人约定的租金标准较为客观。本院参照该《三方协议》，并考虑到原告房屋所在楼层、面积大小等因素，酌定被告按原告实际购房款5%支付年租金，即每年租金为344092元（6881830元×5%）。原、被告未约定租金的支付期限，根据法律规定，被告应当在每届满一年时支付当年租金。因此，被告应当支付原告2014年7月1日至2017年6月30日期间的租金1032276元（344092元×3年）。2017年7月1日之后的租金，原、被告可以另行协商解决，本案不予处理。原告请求被告按每日万分之五标准支付滞纳金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。但被告自2014年7月1日起一直未支付原告租金，给原告造成了资金占用损失，故被告应按同期银行贷款利率向原告支付逾期付款利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告合肥大摩商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张有宝2014年7月1日至2017年6月30日期间的租金1032276元，并按照同期银行一年期贷款利率标准支付原告逾期付款利息（其中自2015年7月1日起至2016年6月30日止，以344092元为基数计算；自2016年7月1日起至2017年6月30日止，以688184元为基数计算；自2017年7月1日起至款清之日止，以1032276元为基数计算）； 二、驳回原告张有宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14614元，由原告张有宝负担4614元，被告合肥大摩商业经营管理有限公司负担10000元；司法鉴定费11072元，由原告张有宝负担7000元，被告合肥大摩商业经营管理有限公司负担4072元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  方业泉 人民陪审员  杨曙东 人民陪审员  徐 荣 二〇一七年八月十七日 书 记 员  奚雨杭 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。