江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初318号原告（反诉被告）：苏州平江川客栈有限公司,住所地苏州市钮家巷33、36号。法定代表人：王敏刚，董事长。委托诉讼代理人：蒋维东，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。被告：苏州市平江区印之巴服饰商行，住所地苏州市平江路**号。经营者：张凤林，女，1942年2月28日出生，汉族，住苏州市常熟市。被告（反诉原告）：沈健，男，1973年10月14日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：王晖（两被告共同委托），江苏达源律师事务所律师。第三人：苏州平江历史街区保护整治有限责任公司，住所地苏州市姑苏区大儒巷40号。法定代表人：赵云峰，董事长。委托诉讼代理人：宋晨，公司员工。委托诉讼代理人：戴春燕，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。原告苏州平江川客栈有限公司（以下简称“平江川客栈”）与被告苏州市平江区印之巴服饰商行（以下简称“印之巴商行”）、第三人沈健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加苏州平江历史街区保护整治有限责任公司（以下简称“平江街区保护整治公司”）为本案第三人参加诉讼，并裁定转为普通程序审理；嗣后，为简便诉讼且经当事人同意，将沈健由第三人变更为共同被告，在本案中一并审理沈健对原告方提起的反诉，于2017年6月14日、8月24日两次公开开庭进行了审理。原告平江川客栈的委托诉讼代理人施熠文，被告印之巴商行及沈健的共同委托诉讼代理人王晖三次开庭均到庭参加诉讼，被告沈健到庭参加第三次庭审；第三人平江街区保护整治公司的委托诉讼代理人宋晨、戴春燕在至本院作出陈述后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平江川客栈向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的长包房协议于2016年9月23日解除；2.判令被告及第三人沈健腾房并将长包房交还原告；3.判令被告支付房屋使用费（按照4300元/月，自2016年12月20日支付至实际腾房之日止）。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告苏州市平江区印之巴服饰商行之间的长包房协议自2016年9月23日解除；2.判令被告苏州市平江区印之巴服饰商行及被告沈健向原告交还苏州市钮家巷36号苑桥别馆茶、咖啡吧房屋（建筑面积30平方米）；3.判令被告沈健支付房屋占有使用费（按照4300元/月，自2016年10月16日计算至长包房实际交还之日止）。事实与理由：2016年3月，原告与苏州市平江区印之巴服饰商行（以下简称“印之巴商行”）签订长包房协议一份，由印之巴商行向原告承租苏州市钮家巷36号苑桥别馆茶、咖啡吧房屋，协议期限自2015年12月20日起至2017年12月19日止。2016年7月房屋的产权人苏州平江历史街区保护整治有限责任公司基于平江历史街区整体业态布局的发展需要作出收回出租房屋的决定，原告因此于2016年8月向印之巴商行发出《“长包房”收回通知》，依据长包房协议第十三条的相关约定，提前一个月通知被告，要求被告在收到该通知之日起一个月内交还该长包房，但印之巴商行至今未履行相关义务。另，涉案房屋目前由沈健实际控制使用，且原告与沈健于2016年3月17日另行签订了租期自2017年12月20日起至2020年12月19日止的长包房协议，故要求沈健承担腾让房屋和支付使用费的责任，请求法院判如所请。被告印之巴商行辩称，第一，原告与我方间的租赁合同相对方也就是实际履行人自2016年3月起就已经变更为沈健，我方已不是租赁合同承租方；虽然涉案合同的租期至2017年12月20日的租赁合同主体未进行变更，但原告在2016年3月就与沈健签订了租期自2017年12月至2020年12月的新租赁合同；综上，我方认为本案沈健应作为被告，我方不是合同当事人。第二，原告依据合同第十三条约定解除合同是不成立且违法的，平江街区保护整治公司是从事商业运营的商事主体，其收回房屋的行为既不是政府行为也不是不可抗力，原告依据该条约定解除合同是违约行为。第三，原告已经对涉案房屋停水停电，房屋无法正常使用，因此不同意支付房屋租金（使用费）；如果法院认定需要支付，则由沈健支付。被告沈健辩称，1.涉案房屋租赁的全部权利义务应由我方来承担，与印之巴商行无关。2.原告无权解除合同，我们不同意解除合同；如果合同确实已经无法继续履行，要求原告赔偿我方相应损失才同意解除合同。3.关于房屋占有使用费，因为原告于2016年12月12日停水停电，致使我方无法正常利用房屋，现在仅是勉强使用，故不应支付房屋占有使用费（租金）；4.现因无地方可搬，所以不同意返还房屋。被告沈健向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付违约金67620元（2016年12月12日至2020年12月19日期间租金总额的30%）；2.判令被反诉人赔偿违约金不足部分的损失280000元；3.判令被反诉人退还保证金4300元。事实与理由：反诉人与被反诉人之间的长包房协议到2020年12月19日方到期，被反诉人欲提前解除合同，并在未依法解除合同的情况下于2016年12月12日起停水、停电，给反诉人造成严重损失，损失主要包括装修损失、营业损失以及另行租房的租金差价损失等；同时，被反诉人违反合同约定，依约应按其解除合同之日止协议期满期间房费的30%向反诉人支付违约金，并应退还反诉已经支付的4300元保证金。平江川客栈就反诉辩称，同意沈健本案中提起反诉，对于反诉请求，我方认为有权解除合同，无需承担违约责任；对于保证金4300元，我们认方应抵扣反诉原告结欠的房屋使用费。本诉被告印之巴商行就反诉述称，我方对沈健的反诉请求没有意见，4300元保证金虽然是我方支付的，但是已经转给沈健了，同意由沈健来主张；涉案房屋的装修也是沈健出资，对其主张权利没有意见。第三人平江街区保护整治公司未到庭参加诉讼，但庭前至本院述称，我公司已于2016年8月19日与平江川客栈协商一致解除了我公司与其之间关于涉案房屋所在的钮家巷36号房屋的租赁合同，且因为上述房屋对外招租业态较为混乱，我公司会将房屋全部收回后再行利用，不同意现有租户继续占用使用。经审理查明，苏州市姑苏区钮家巷36号房屋（董氏义庄）及附属设施所有权人为第三人平江街区保护整治公司。2005年3月4日，平江街区保护整治公司与平江川客栈（原名为苏州全景酒店管理有限公司）签订《租赁合同》一份，约定平江街区保护整治公司将上述房屋及相关附属设施出租给平江川客栈，租期自2005年4月1日起至2025年3月31日止。租赁合同第8.1条约定平江川客栈在租赁期间可以经营需要将租赁房屋部分转租给第三人经营，但平江川客栈仍然作为第一承租人向平江街区保护整治公司承担合同中的义务。2015年12月3日，平江川客栈（甲方）与印之巴商行（乙方）签订《长包房协议》约定甲方将上述房屋中的苑桥别馆茶、咖啡吧占地面积30平方米的房间出租给乙方使用，租期自2015年12月20日至2017年12月19日，月房费为4300元，每六个月支付一次。该协议第十条约定，若甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为甲方违约，按甲方解除协议之日起到协议期满之间的房费的30%作为违约金支付给乙方；第十三条约定，如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确需收回房间时，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应无条件按甲方要求交还房间……。上述协议签订后，印之巴商行在涉案房屋内经营服饰。2016年3月，印之巴商行将上述租赁房屋转让给沈健经营。同年3月17日，平江川客栈（甲方）与沈健（乙方）签订《长包房协议》一份，载明双方签订的合同于2017年12月19日期满，经协商，同意续签合同。协议续签期限为三年，自2017年12月20日至2020年12月19日，租期内年租金分别为55200元、57600元、60000元。协议第3.7条约定，沈健已经支付保证金4300元，协议期满或终止后，在沈健交清房费、水电费等费用后，甲方无息退还该保证金。沈健实际控制租赁房屋后，对涉案房屋进行了装修，2016年6月2日装修结束后在涉案房屋内经营宝石生意，并实际支付租金至2016年12月19日。另查明，2016年8月24日，平江川客栈向印之巴商行发出“长包房”收回通知，告知其由于平江路整体业态布局发展的需要，平江历史街区提前收回钮家巷36号房屋，根据双方长包房协议第十三条第二款的约定，其要求印之巴商行在收到通知之日起一个月内退还钮家巷36号苑桥别馆茶、咖啡吧。该通知由沈健签收。2016年11月30日，平江川客栈委托江苏益友天元律师事务所律师向沈健发出律师函，载明“您承租的钮家巷36号苑桥别馆茶、咖啡吧，基于平江历史街区整体业态布局的发展已被政府收回”，同时载明平江川客栈于2016年8月24日通知解除合同并要求返还房屋、于11月10日通知其于11月21日腾退房屋，届时整体物业将停水停电，但沈健未能返还房屋，故通知其于2016年12月11日交还承租的房屋，否则将自2016年12月12日起停水停电。沈健收到上述函件后，委托江苏达源律师事务所律师于2016年12月8日向平江川客栈发出律师函一份，指出平江川客栈据以解除合同的《关于收回董氏义庄的通知》并非政府文件更不属于不可抗力，平江川客栈提前解除合同已经严重违约，如断水断电将要求其赔偿损失，并要求平江川客栈在接函后三日内与其协商相关事宜。平江川客栈于12月9日收函。2016年12月29日，平江川客栈再次向印之巴商行发出《长包房协议》提前终止及返还房屋事宜的函一份，告知印之巴商行双方间的《长包房协议》已经通过上述“长包房”收回通知解除，要求其返还长包房。印之巴商行于同年12月31日收函。涉案房屋目前由沈健实际使用，其于庭审中陈述因平江川客栈断电，在2017年1至3月期间停业未经营，后其自行拉电使用，但无法使用空调，只能维持基本的照明，影响其经营使用。再查明，2016年7月7日，平江街区保护整治公司向平江川客栈发出“关于收回董氏义庄的通知”，表明“基于平江历史街区整体业态布局的发展需要，钮家巷36号（董氏义庄）将进行功能用途调整，该处房屋将不再出租给你公司用作经营，由我公司收回。请贵公司收到本《通知》后做好房屋交还各项准备工作。”2016年8月19日，平江川客栈（乙方）与平江街区保护整治公司（乙方）签订《租赁合同终止协议》一份，表明双方为实现钮家巷36号董氏义庄的有效利用，经协商一致，约定乙方在三个月内将上述房屋返还给甲方，终止2005年3月4日签订的钮家巷36号董氏义庄《租赁合同》。协议第二条约定，综合乙方为平江路早期发展在业态引领方面所做贡献，甲方同意考虑乙方在前期装修工程、固定资产投入、开办费用、未来收益等方面情况以及现有员工解雇、“长包房”清退等给予补偿合计550万元。乙方在承租董氏义庄期间与第三方有未了纠纷的，由乙方负责，与甲方无关。协议约定甲乙双方交接物业完毕后五个工作日内，甲方将补偿款550万元一次性支付给乙方。审理中，平江街区保护整治公司于2017年3月17日首次向本院提交上述《租赁合同终止协议》及《补充协议》，本院于2017年3月23日向印之巴商行、沈健释明其与平江川客栈间的长包房协议客观上已无法继续履行，沈健遂于2017年3月31日向本院提交反诉状。审理中，本院根据沈健申请，依法裁定查封、扣押、冻结平江川客栈名下35万元财产。以上事实，由平江川客栈提交的长包房协议、租赁合同、名称变更核准通知书、关于收回董氏义庄的通知、长包房收回通知、通知签收函、函及相应签收记录、沈健提交的长包房协议、律师函及邮寄凭证、回复函、停电通知、说明以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本案争议焦点为：1.涉案长包房协议承租方系印之巴商行还是沈健；2.平江川客栈是否有权解除合同；3.平江川客栈应承担的违约责任如何确定。一、涉案长包房协议承租方问题。平江川客栈认为其在2017年12月19日前仅与印之巴商行之间存在租赁关系，与沈健的长包房协议尚未开始履行；印之巴商行和沈健均主张双方已经在2016年3月17日转让、受让了承租权，平江川客栈对此知晓并同意，才与沈健签订了后一份租期至2020年12月19日的长包房协议，只是没有对平江川客栈与印之巴商行之间的长包房协议主体进行变更。本院认为，2017年12月19日之前的长包房协议签约主体虽然是平江川客栈与印之巴商行，但从平江川客栈在2016年3月17日与沈健签订租期与印之巴商行长包房协议相互衔接、载明为续签、保证金继续适用的新长包房协议、沈健实际支付租金、平江川客栈向沈健发出收房通知等事实，足以认定平江川客栈已认可印之巴商行所签的长包房协议项下的承租人全部权利义务自2016年3月17日起已由沈健继受，故本院认定涉案长包房协议承租方自2016年3月17日起已变更为沈健。二、平江川客栈是否有权解除合同问题。平江川客栈主张因产权人规划调整、提前收回房屋，属于《长包房协议》十三条约定的其有权提前解除合同的情形；沈健认为其解除合同的行为并不符合合同约定的条件，系违约解除。本院认为，平江川客栈作为出租方应提供符合约定用途的租赁房屋给沈健使用，产权人平江街区保护整治公司与平江川客栈解除双方间租赁合同的行为既非不可抗力亦非政府征用，平江川客栈无权解除合同。另一方面，平江川客栈与产权人之间终止协议致使其丧失对涉案房屋的使用权，进而导致其与沈健之间的长包房协议已实际无法继续履行，故对沈健而言，平江川客栈系解除合同的违约方，鉴于本院于2017年3月23日向沈健释明后其已清楚涉案合同无法继续履行并提起反诉，故认定平江川客栈与沈健之间的《长包房协议》于2017年3月23日解除。三、平江川客栈应承担的违约责任。鉴于平江川客栈违约解除合同，故应承担违约责任。对沈健主张的违约金及违约金不足部分的损失（具体包括装修损失、经营损失、租金差价损失等），本院分别作出如下认定：1.合同约定违约金。合同约定平江川客栈提前解除合同的，需向沈健支付解除协议之日起到协议期满之间的房费的30%作为违约金；现平江川客栈违约解除合同，沈健要求其承担合同约定违约金，于法有据，本院予以支持。本院认定的合同解除时间（2017年3月23日）至后续长包房协议约定的租期届满日（2020年12月19日）期间，包含第一份长包房协议的租期272天[租金为38987元（4300元÷30天×272天）]、第二份长包房协议租期3年（租金总额为172800元），故平江川客栈应承担的违约金为63536元（38987元+172800元×30%）。2.沈健主张的实际损失认定。1）装修损失。审理中，依沈健申请，本院对涉案的钮家巷36号苑桥别馆茶、咖啡吧占地面积30平方米的房屋内装修造价进行评估（基准日为2016年6月2日并考虑设计费用）。苏州泛亚万隆建设工程咨询有限公司接受本院委托对上述事项进行评估鉴定，并于2017年7月20日出具工程造价咨询报告书，作出上述房屋内装修造价为111210.59元（不含活动家具及可移动装饰）、设计费为5600元的评估结论。沈健认为该工程造价咨询报告书认定的造价中采用的计价标准过低、设计费认定不合理，与其实际支付的价款不符，且未对门头部分的LED屏幕进行评估，经本院组织鉴定人出庭接受询问，鉴定人对该LED屏幕估价为600元，并陈述称设计费系按照200元/平方米估算。沈健还主张工程造价咨询报告书仅涉及固定装修，但是其投入的可移动装修（如石磨盘、八仙桌、保险箱等），是根据涉案房屋定做的，搬离后使用价值会有所减损，应予以考虑。为证明其主张，沈健提交了与苏州佳境装饰工程有限公司（以下简称佳境装饰公司）签订的建设工程设计合同（设计费29300元）、与苏州工业园区世创机电工程有限公司（以下简称世创机电公司）签订的建设工程施工合同（250700元、所附预算表载明预算价为280000元且设计费为29300元）以及转账凭证（30000元设计费系微信转账给网名“小贵当家”、248000元装修费系由案外人王旭分两笔银行转账给案外人陆伟明）。对世创公司的预算表包含了与佳境装饰公司完全一致的设计费价格，沈健解释为其与两公司均是朋友关系；对设计合同约定价格为29300元，但实际支付30000元，沈健亦解释为朋友之间转账支付的整数；对转账凭证中的付款人王旭，沈健解释系其配偶，收款人分别系佳境装饰公司和世创公司的法人；同时，沈健于庭审中陈述，合同系为公司走账补签的。平江川客栈对沈健举证材料均不予认可，对工程造价咨询报告书及鉴定人出庭意见没有异议，但是认为其并未违约，不应赔偿。本院认为，苏州泛亚万隆建设工程咨询有限公司（以下简称鉴定机构）出具的工程造价咨询报告书，程序合法，本院对评估结论予以认定，结合鉴定人出庭对漏评LED屏的估算价，本院认定沈健对涉案房屋投入的装修造价（含设计费）为117410.59元（111210.59元+5600元+600元）。至于沈健对该报告书的异议，其未提交有效证据证明鉴定机构确定的单价不合理，且其自认合同系与朋友公司事后补签，付款手续并不规范、没有相关决算材料、证明力偏低，尚未达到高度盖然性的证明标准，故本院碍难采信。对其提及的非固定装修价值损失，因均属可移动物品，从沈健亦负有止损义务的角度考虑，其在后续利用中应对此进行合理安排、使用，且虑及涉案房屋产权人已经和平江川客栈解除合同，平江川客栈亦无法予以利用，故本院对此部分损失碍难支持。沈健在2016年3月17日与平江川客栈续签租期至2020年12月19日，其基于该租期（约57个月）对涉案房屋投入了装修，现因平江川客栈提前收回房屋而无法充分利用该装修，平江川客栈应予赔偿，虑及沈健目前仍然使用房屋、利用装修，自2016年3月17日至今近18个月，已使用租期占全部租期的比例约32%（18÷57），本院认定沈健装修损失为房屋装修造价（含设计费）的68%即79839元（117410.59元×68%）。2）租金差价损失。沈健认为平江川客栈提前解除合同致使其另行租房产生与现租金价格的差价，应予赔偿。其提供与案外人刘文雨签订的房屋租赁合同书（租期自2017年9月15日至2025年9月14日，每个租赁年度租金分别为68000元、68000元、71000元、75000元、78000元、82000元、86000元、90000元）以及预付租金、租赁中介费凭证予以证实。虽平江川对沈健提交的证据不予认可，然依据双方签订的长包房协议，沈健本可以按照第一份长包房协议约定的月租金4300元、第二份长包房协议约定的总租金172800元租赁使用涉案房屋，现其另行租房产生差价损失，要求平江川客栈予以赔偿并无不当，且未超出合理限度，本院根据沈健另行签订的租金标准，酌定沈健的租金差价损失为60000元。3）营业损失等其他损失。沈健并未提交证据证明其营业损失等其他损失，本院对此难以认定。综合以上认定，本院认为平江川客栈与沈健之间的《长包房协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，成立并有效，双方当事人均应恪守。平江川客栈虽无权解除合同，但上述长包房协议实际已经无法继续履行，沈健应返还租赁房屋，但其仍继续占用租赁房屋进行经营，平江川客栈要求其返还苏州市钮家巷36号苑桥别馆茶、咖啡吧占地面积30平方米的房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。沈健抗辩称平江川客栈自2016年12月12日起停电，致使其2017年1至3月停业未经营，此后虽自行拉电但也影响经营，故不同意支付房屋使用费。本院认为沈健未能举证证明其实际停业，且在平江川客栈停电后仍然自行搭电经营，租赁房屋的主要用途仍然得到了利用；考虑到平江川客栈确实未能提供有效电力资源的事实，酌情确定沈健应按照原租金标准的90%承担租金和房屋使用费；沈健应支付租金至2016年12月19日，故其应支付2016年12月20日至2017年3月23日期间的租金12126元（4300元÷30天×94天×90%），并应自2017年3月24日起支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止（按照3870元/月进行计算）。关于沈健反诉主张的违约金67620元及实际损失280000元。根据上述认定，本院认为平江川客栈应向沈健支付违约金63536元，并赔偿违约金不足部分的损失76303元（79839元+60000元-63536元）。关于沈健反诉主张的4300元租赁保证金，平江川客栈对收取保证金的事实予以认可，现合同解除，应予返还，本院对沈健该反诉请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、苏州平江川客栈有限公司与沈健就苏州市钮家巷36号苑桥别馆茶、咖啡吧房屋（面积30平方米）签订的两份《长包房协议》于2017年3月23日解除；二、沈健于本判决生效之日起10日内搬离并返还苏州市钮家巷36号苑桥别馆茶、咖啡吧房屋（面积30平方米），并支付上述房屋租金12126元以及2017年3月24日起的房屋占有使用费（按照3870元/月，计算至实际返还房屋之日止）；三、苏州平江川客栈有限公司于本判决生效之日起10日内向沈健支付违约金63536元、赔偿损失76303元、退还租赁保证金4300元,合计144139元；四、驳回苏州平江川客栈有限公司其他诉讼请求；五、驳回沈健的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1092元，反诉案件受理费3290元，财产保全费2270元，鉴定费3000元，合计9652元，由苏州平江川客栈有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内将反诉案件受理费、鉴定费、财产保全费共计8560元直接支付给沈健。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  李 尧代理审判员  衡晓晴人民陪审员  孙毓平二〇一七年八月三十一日书 记 员  蒋志芳