江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0412民初4264号原告：张大龙，男，1987年3月11日生，汉族，住灌南县。委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。被告：耿广涛，男，1978年5月18日生，汉族，户籍地兴化市。被告：栾海，男，1988年11月3日生，汉族，住泰兴市医药高新区。被告：李舒，女，1988年3月8日生，汉族，住泰州市开发区。三被告共同委托诉讼代理人：王奇炜，江苏新联律师事务所律师。原告张大龙诉被告耿广涛、栾海、李舒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用普通程序，于同年7月31日进行了公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人蒋华剑、被告耿广涛及三被告共同委托诉讼代理人王奇炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告栾海、李舒将御城89幢乙单元901室的房屋变更登记到原告名下。2、判令三被告向原告支付违约金20万元。3、判令三被告承担原告律师费10万元。4、本案诉讼费用由三被告承担。开庭审理中，原告增加要求继续履行房屋转让协议的诉讼请求。事实与理由：2017年3月4日，原告与被告耿广涛签订常州市房屋转让协议一份，约定将被告栾海、李舒名义上共有的位于武进区御城89幢乙单元901室的房屋出售给原告，房屋总价为208.8万元。当日被告耿广涛即在该协议上签字，后被告栾海又进行了补签，被告栾海明确告知原告和中介方，该房屋登记在被告栾海、李舒名下，但实际系被告栾海、李舒代被告耿广涛持有。协议签订当日，原告即向被告耿广涛支付定金20万元，后根据其要求，又向其转账5万元。协议约定，原告出资60万元帮助被告耿广涛还清农业银行贷款，不足部分由被告耿广涛自己补足。被告耿广涛本应于6月13日归还银行贷款，但其违反协议约定，要求原告出资110万元帮其还清银行贷款，被告耿广涛还将御城89幢乙单元901室的房屋挂在网上，以260万元的价格出售，且被告耿广涛明确告知中介方，如果原告不同意全额帮其归还贷款，则解除合同，让原告去打官司。另协议还约定，如在协议履行过程中发生诉讼，产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担。现被告已中途悔约，请求依法判决。被告耿广涛辩称，本人虽然是案涉房屋的出资人，但登记的所有人为被告栾海、李舒，本人签订合同的身份是代理人，所以不是本案的适格被告，请求驳回对本人的诉讼请求。三被告共同辩称，被告在整个房屋买卖合同履行过程中并无任何违约行为，真实的违约方实际为原告一方，原告为了骗取违约金恶意提起诉讼。因此，要求驳回原告的诉讼请求，同时被告方保留日后追究原告违约责任的权利。本院经审理认定如下事实：被告栾海、李舒系夫妻，被告耿广涛系被告栾海的姐夫。2017年3月4日，被告栾海、李舒作为甲方，被告耿广涛作为代理人，原告张大龙作为乙方，签订常州市房屋转让协议一份，约定将甲方共有的坐落于常州市武进区湖塘镇御城89幢乙单元901室198.26平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价208.8万元。合同约定不动产权证正在办理之中，已告知乙方。付款方式：1、签订协议之时，乙方支付定金20万元给甲方；2、双方办理资金监管手续时，乙方支付8.8万元到资金监管账户；3、双方办理资金监管手续时，乙方向银行贷款120万元。另特别约定：由乙方出资60万元帮甲方还清案涉房屋的银行贷款，不足部分由甲方自行解决。房屋交付：双方于2017年6月30日之前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款当日起3个工作日之内，双方办理产权转移登记手续。如甲方中途悔约，应退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金20万元。如乙方中途悔约，须赔偿甲方违约金20万元。被告耿广涛和原告在该协议上签名，后由被告栾海、李舒签名。协议签订当日，原告支付定金20万元，向被告耿广涛出具了定金收条。2017年5月3日，案涉房屋登记为被告栾海、李舒共同所有。2017年6月初，被告耿广涛以资金紧张为由，要求原告出资110万元帮助归还案涉房屋的银行贷款。同月13日，原告根据其资金状况，表示只能按合同约定出资还贷，被告耿广涛则要求原告按约定支付价款。原告认为，被告方中途悔约，遂委托律师，于6月22日起诉来院，要求判如所请。诉讼中，原告称被告方将案涉房屋以260万元的价格在网上另行出售，被告方对此不予确认，原告未能提供证据予以证明。诉讼中，原告申请中介公司的经办人张某出庭作证。其陈述，6月12日和原告一起应邀到被告耿文涛的办公室。被告要求原告代为出资110万元归还贷款，否则被告无钱归还贷款，不然就到法院起诉。我认为要原告出资110万元是不合理的，应该按照合同约定出资60万元。合同书面约定6月30日前办理资金监管手续，虽然对归还贷款日期没有书面约定，但口头约定是6月13日前还清贷款，但被告没有去归还。开庭审理中，原告要求继续履行房屋转让协议，被告表示同意继续履行，但在如何履行付款义务上双方未能达成一致意见，导致调解未成。上述事实，由房屋转让协议、定金收条、不动产登记簿查询证明、微信聊天记录及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告耿广涛是被告栾海、李舒出卖房屋的代理人，而不是房屋的所有权人，由房屋转让协议记载的内容予以证实，同时还有不动产登记簿查询证明相印证，故被告耿广涛不是本案的适格被告。原告坚持认为其为实际所有权人，虽然提供了所谓的证人张某与房屋所有权人之一的栾海的录音资料，但录音资料不足否认不动产登记簿查询证明的证明效力，故本院对原告要求被告耿广涛共同承担违约责任的请求不能予以支持。原、被告双方签订的房屋转让协议合法、有效，双方应当按约定全面履行各自的义务。由于双方均表示同意继续履行房屋转让协议，且该协议的继续履行存在可能，故本院对原告要求继续履行房屋转让协议的请求依法予以支持。至本案法庭终结时，原告仅支付了定金20万元，尚未履行支付约定价款的主要义务，即要求将案涉房屋变更登记至其名下，既无法律依据，也无合同依据，故本院对该项请求不予支持。虽然合同仅约定由原告出资60万元帮助被告还清贷款，未明确约定原告60万元出资时间和另行由被告出资归还贷款的时间，但双方约定于2017年6月30日前办理资金监管手续，由此可以认定原、被告最迟在6月30日前应当分别出资到位。查明的证据未能证明原告已支付了该60万元，双方当事人对此也不持异议。被告未能在6月30日还清贷款与被告筹措资金不到位和原告未能及时支付60万元均相关联。原告认为被告要求其帮助归还贷款的出资额增至110万元即构成违约，一方面与合同约定不符，另一方面也未能提供证据证明如原告不出资110万元帮助归还贷款，被告即不愿意继续履行合同。即被告的行为并不符合一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求的法律规定的情形。查明的证据不能证明被告存在违约行为，原告在合同履行期限2017年6月30日尚未届满之时，即于2017年6月22日提起诉讼，影响了合同的继续履行，由此造成的后果，应由原告自行负担。由于不能认定被告存在违约行为，故原告要求被告栾海、李舒承担违约责任及承担诉讼费用、律师代理费的请求，本院均不能予以支持。鉴于本院对继续履行合同的请求依法予以支持，双方对支付价款的时间、方式可另行协商。如协商不成，原告应当在合理的时间内及时足额支付合同约定的房屋买受的全部价款，被告在收到价款后应当及时交付案涉房屋，并协助原告办理房屋所有权变更登记手续。本案因调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释最高人民法院》第九十条之规定，判决如下：一、原告张大龙与被告栾海、李舒于2017年3月4日签订的《常州市房屋转让协议》继续履行。二、驳回原告张大龙的其余诉讼请求。案件受理费25904元，保全费5000元，合计30904元，由被告栾海、李舒负担10000元（因该款原告已预缴，被告于本判决发生法律效力之日起三十日内直接支付给原告），由原告张大龙负担20904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  何纪华人民陪审员  蒋晓东人民陪审员  徐伟文二〇一七年八月七日书 记 员  杨 露