山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0602民初4844号 原告：烟台市幸福供销有限公司，住所地烟台市芝罘区幸海里**。 法定代表人：杨英利，董事长。 委托诉讼代理人：王喜顺，男，该公司副经理，住烟台市芝罘区。 被告：中国工商银行股份有限公司烟台分行，住，住所地烟台市芝罘区海港路**/div> 负责人：陈国立，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈超，男，该银行工作人员，住烟台市莱山区。 委托诉讼代理人：曹蕾，山东西政律师事务所律师。 原告烟台市幸福供销有限公司与被告中国工商银行股份有限公司烟台分行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨英利，被告委托诉讼代理人陈超、曹蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还烟台市芝罘区幸福中路60号1FF1001号中租赁部分房屋，并恢复原状；2、支付租赁期满后（自2016年6月8日至2016年7月28日止）房屋使用费51698.70元，以及自2016年7月29日至被告交付房屋之日止的房屋使用费；3、支付租赁期满后（自2016年6月8日至2016年7月28日止）逾期返还房屋违约金103397.40元，以及自2016年7月29日起至被告交付房屋之日止的违约金；4、支付逾期交纳水电费违约金9250元和逾期支付租金的违约金18246.60元；5、支付水电费2497.17元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月27日，原、被告签订房屋租赁合同约定：被告租赁原告所有的位于烟台市芝罘区幸福中路60号1FF1001号中部分房屋用于银行营业网点，期限自2015年6月8日起至2016年6月7日止。合同第五条和第八条约定，租赁期满，原告有权收回房屋，租赁期满或合同解除后，被告应返还房屋及附属设施，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，双方应结清各自应承担的费用。合同还约定昌电费用由被告承担，并约定了违约责任等其他条款。合同期满后，被告未按约将房屋交付给原告，并拖欠水电费用，至今仍占用租赁房屋。期间原告进行书面催告，要求被告返还房屋并结清款项，被告置之不理。 被告辩称，合同到期前被告通知原告接收房屋钥匙，原告没有理睬，并非被告合同到期不返还房屋。合同并没有约定被告有恢复原状的义务，被告不存在逾期不返还房屋的情况，导致房屋没有按期返还的责任在于原告，被告没有义务承担房屋使用费，也没有义务支付违约金。被告并未拖欠原告水电费，也不存在拖欠水电费的违约金。合同届期时被告主动向原告结清，原告拒收。同时合同中违约金约定过高，超过了损失的30%，因此原告的主张不应得到支持，应根据公平和诚实信用原则予以衡量。综上，请求法庭查明案件事实和真相，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人开庭对证据进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月27日，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：被告租赁原告所有的位于烟台市芝罘区幸福中路60号1FF1001号房屋（建筑面积约200平方米，使用面积约150平方米）用于银行营业网点，租赁期限自2015年6月8日至2016年6月7日，租金每年370000元，租金支付时间2015年6月1日前，租赁期内水费、电费、电话费等由被告承担。房屋交付与返还约定：租赁期满或合同解除后，被告应返还该房屋及其附属设施，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，双方应结清各自应承担的费用。违约责任约定：被告有本合同第十二条第四款（1、不支付或者不按照约定支付租金达15日的；2、擅自改变房屋用途的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、擅自将房屋转租给第三人的；5、利用房屋从事违法活动的；6、其他：欠交第七条其他各项费用达500元的）约定的情形之一的，每项违约，应按月租金的30%向原告支付违约金；被告擅自对房屋进行装修、装饰或添置新物的，原告可以要求被告恢复原状或赔偿损失；原告未按约定时间交付房屋或者被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，应按房租的三倍标准支付违约金。其他事项约定：被告交给原告方费用的时间：水费、电费、物业管理费按月交纳。关于租金支付时间约定：本合同标明为2015年6月1日前，而乙方的实际支付时间承诺为2015年9月30日前。合同签订后，原、被告按约履行至合同期满。被告租赁使用期间，因安装自动取款机造成墙体损坏并且房屋外墙干挂石有部分脱落和松动。诉讼中的2016年11月3日，双方在本院主持下对房屋进行了交接，交接时的房屋状况为：房屋东面墙体外墙11块干挂石脱落丢失，2块松动，有2个自动取款机大小的空间未砌墙封堵，室内1个烟感器损坏，水表总数为179吨，电表总数为78456度，从2016年5月15日至今，日净用量为1923度。原、被告当庭协商由被告对上述外墙脱落和松动的干挂石以及安装取款机造成的墙体损坏，恢复原状，对损坏的1个烟感器进行修复，因双方已对房屋进行了交接，原告当庭放弃要求返还房屋的诉讼请求。水电费截止双方交接房屋之日，扣除上月表底（水176吨、电76533度），2016年5月16日至同年11月3日产生的水电用量分别为水3吨，电1923度，水每吨5.5元，电每度1.29元，共产生水电费2497.17元。 原告主张的房屋使用费和逾期返还房屋的违约金自租赁合同期满次日2016年6月8日起计算至2016年7月28日止共51天，其中房屋使用费按租赁合同约定的年租金370000元计算为51698.70元；逾期返还房屋的违约金按房租的2倍计算为103397.40元，同时原告要求被告自2016年7月29日至交接房屋之日仍按上述标准主张房屋使用费和逾期返还房屋的违约金；逾期交纳水电费的违约金原告表示放弃。逾期支付租金的违约金按合同第十五条第七款，原告认为合同约定租金支付时间为2015年9月30日前，而被告于2015年10月10日支付，逾期9日，按租金的2倍计算为370000元÷365天×2倍×9天为18246.60元。 关于租赁合同到期后没有及时交接房屋的问题，双方均指对方违约。原告提供于2016年6月27日给被告发的EMS快件关于催交返还房屋及水电费的通知为证，通知内容为：我公司与贵行2015年8月27日签订的房屋租赁合同已于2016年6月7日租赁期满，贵行至今未按合同约定将租赁房屋返还给我公司，水、电费用自2016年4月15日起至今一直拖欠未交，拖欠水、电费达5000余元，均已构成违约。望贵行接通知后速与我公司联系解决返还房屋、拖欠水、电费及其他相关问题。2016年6月29日，被告单位派人与原告联系交接房屋事宜，原告要求按合同约定办理房屋及附属设施交接手续，要求双方当场验收并盖章确认而被告人员没有带公章及有效授权手续，被告之后再未与原告联系交接事宜。被告则主张其于合同期满后即与原告联系交接房屋钥匙，并提供了被告工作人员陈超（以下简称陈）2016年6月14日与原告会计邹德燕（以下简称邹）的谈话录音为证。内容为：陈：“你没跟你家老板说交接钥匙吗？房租到期不收钥匙，也不验收，我联系你家老板他不接电话。”邹：“我不知道，他告诉我不用我管了。”陈：“钥匙我带来了，放在你这，等他来联系我们吧。”邹：“你别放在我这里，你放在我这里无法接受。”陈：“我给他打电话他不接，所以只能放在你这。”邹：“你别放在我这里，你放这我也不收，我家领导不让我管。”陈：“我给你家领导电话不接，来你家两趟也不在。”案经调解，双方协议不成。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，形式要件完备，应为有效，原、被告均应按合同履行。合同期满后，双方应按合同约定交接房屋、结算有关费。原、被告诉讼期间已对房屋进行了交接，故原告放弃主张返还房屋的诉讼请求，本院予以准许。双方就房屋墙体及烟感器损坏达成的修复协议，本院予以照准。 关于原告主张的房屋使用费，按双方的房屋租赁合同约定合同期满双方应办理交接手续并在房屋附属设施、设备清单上签字盖章，因被告在使用期间为安装自动取款机对房屋墙体进行了改造，故应按合同约定在恢复原状后向原告交接，但被告没有恢复原状的情况下向原告交钥匙，原告提出异议后被告再未理会，对此造成的逾期交房后果应由被告承担，故原告主张按合同约定的租金标准计算逾期交房的使用费和欠交的水电费，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告主张的逾期交房的违约金，于法无据，本院不予支持。被告没有按合同约定的时间向原告交纳租金，且逾期9天的事实清楚，对此原告要求被告向其支付交逾期交纳房租的违约金理由正当，本院予以支持。对于被告提出原告主张的违约金过高，本院认为，根据合同法规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”。据此规定，被告逾期9天交纳租金给原告造成的损失应为同期银行贷款利率的损失，被告逾期交租金的违约金按利率损失的130%计算为宜，即370000元×（年利率6%÷365天）×9天×130%为711.62元。原告超过部分的主张，于法相悖，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定，判决如下： 一、限被告中国工商银行股份有限公司烟台分行于本判决生效之日起十日内对承租的烟台市芝罘区幸福中路60号1FF1001号中房屋外墙脱落和松动的干挂石以及安装取款机造成的损坏墙体恢复原状，对损坏的1个烟感器进行修复； 二、限被告中国工商银行股份有限公司烟台分行于本判决生效之日起十日内向原告烟台市幸福供销有限公司支付2016年6月8日至2016年11月3日的房屋使用费151041.10元、水电费2497.17元、逾期交纳租金的违约金711.62元，共计154249.89元； 三、驳回原告烟台市幸福供销有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4002元，由原告烟台市幸福供销有限公司负担667元,由被告中国工商银行股份有限公司烟台分行负担3335元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  姚 萍 人民陪审员  李莉华 人民陪审员  徐方红 二〇一七年八月三日 书 记 员  马 晓