安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0203民初2040号原告(反诉被告):滕超,男,1991年10月2日出生,汉族,住安芜湖市弋江区。原告（反诉被告）:范桂香,女,1967年8月10日出生,汉族,住芜湖市弋江区。委托代理人：吴俊洋，安徽铭诚律师事务所律师。委托代理人：李雨，安徽铭诚律师事务所律师。被告（反诉原告）:芜湖柏丽置业有限公司,住所地芜湖市九华南路（柏庄丽城售楼中心）,统一社会信用代码91340200667902803T。法定代表人：施永，总经理。委托代理人:丁珊，安徽吉和律师事务所律师。委托代理人：毛元，安徽吉和律师事务所律师。原告滕超、范桂香诉被告芜湖柏丽置业有限公司（以下简称柏丽公司）、反诉原告柏丽公司诉反诉被告滕超、范桂香商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月28日受理后，依法适用简易程序于同年11月25日公开开庭进行了审理。原告滕超、范桂香委托代理人吴俊洋、李雨，被告柏丽公司委托代理人丁珊、毛元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕超、范桂香诉称：被告柏丽公司系房地产开发、销售企业。2013年9月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告以总价款1655865元购买被告开发的柏庄时代广场3—1#楼104室房屋一套，被告应在2014年8月31日之前，将商品房交付原告使用，否则应按约承担违约责任。合同签订后，原告已按约支付全部购房款，但直至2015年3月31日，涉案商品房仍处于封闭施工状态，无法满足交付使用条件。原告认为原告购买门面房系用于经营，被告将不符合使用条件的商品房交付给原告，应承担逾期交房违约责任。同时涉案商品房室内地面高度明显低于室外地面高度，与工程施工图纸明显不符，被告应承担赔偿责任。原被告多次协商未果，现依法诉请判令被告：1、调整室内外高差，使室外地面低于室内地面0.15米，若被告不能调整，请求判令被告赔偿原告损失共计83785.25元。2、支付原告逾期交房违约金34938.75元。被告柏丽公司辩称：我方交付的房屋符合合同约定，诉请一缺少事实和法律依据。被告按约交付房屋，无违约情形，故诉请二也缺少事实依据。反诉原告柏丽公司诉称：2013年9月12日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，合同第九条约定买受人应在出卖人《交付通知书》中载明的交付日期内到出卖人指定地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续。若买受人未在规定的交付日期内办理房屋交接手续的，按每月每平方米10元向出卖人支付房屋代保管费。合同签订后，反诉人按约交付房屋，被反诉人拒不办理房屋交接手续，其应按月支付房屋代保管费。现依法诉请判令被反诉人给付反诉人房屋代保管费16378元(按每月每平方米10元计算，自2014年9月1日暂计算至2016年10月17日，应计算至实际交房之日)。反诉被告滕超、范桂香辩称：反诉原告未能在合同约定期限内将能够满足交付条件的房屋进行交付，违约在先。同时该房屋存在违反施工图纸的情形，反诉被告不接受房屋属行使先履行抗辩权，反诉原告诉请不能成立。经审理查明：2013年9月12日，滕超、范桂香（买受人）与柏丽公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定滕超、范桂香购买柏丽公司开发的柏庄时代广场3-1#楼104室，用途为商业，建筑面积为64.06平方米，每平方米25848.66元，总金额1655865元；出卖人应当在2014年8月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单，买受人应在出卖人《交付通知书》中载明的交付日期内到出卖人指定地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续。若买受人未在规定的交付日期内办理房屋交接手续的，则按每月10元每平方米向出卖人交付房屋代保管费；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿装饰、设备差价。合同附件二装饰、设备标准约定：层高区间3.6-5.4米（层高包含楼板，下沉式卫生间对应处局部层高扣除约40厘米）。附件三合同补充协议约定：第三条关于房屋交付的补充约定：房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证，且为该房屋交付的唯一条件，该房屋的交付提交成就后，甲方发出房屋交付通知，房屋交付时，乙方应按照甲方要求签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。第四条关于房屋质量、装饰、设备标准的补充约定：4、如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经对房屋举报鉴定资质的机构作出结论，确属保修期内开发商依法应保修范围，甲方应当按照合同约定承担保险责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付办理。因乙方装修引起的房屋质量问题，甲方不予保修。第十一条其他条款该房屋的层高非净高，具体层高以实际交付时为准。合同签订后，滕超、范桂香依约支付了购房款。2014年9月10日，柏丽公司在大江晚报公告通知业主办理交房手续。滕超、范桂香陈述在2014年8月31日后没几天，柏丽公司工作人员电话告知滕超、范桂香收房，滕超、范桂香到现场发现诉争房屋仍处于封闭施工状态，路面堆积有大量建筑材料、房屋所临商业街道仍处于建设过程中，遂拒绝受领诉争房屋。2016年7月28日，滕超、范桂香诉至本院，要求判如所请。另查明，柏丽公司在对涉案柏庄时代广场商铺的广告宣传单页中载明：物超所值一层价格两层空间，5.4米层高，一层变两层，超高空间使用率。另查明，涉案房屋所在的柏庄时代广场3#楼于2014年8月27日竣工验收，施工图审查意见为合格，于同年8月30日竣工备案，同年9月4日取得柏庄时代广场3#楼综合查验备案证。另本案审理过程中，滕超、范桂香申请对涉案房屋室内净高及室内地面标高低于室外地面标高的高差进行现场勘验、测量，本院根据滕超、范桂香申请依法委托安徽建昌工程质量检测中心有限公司进行勘验、测量，但滕超、范桂香未在法定时间内预交鉴定费。上述事实有原告提交的原被告身份信息复印件各一份，商品房买卖合同、广告单页、购房款发票复印件各一份，工程竣工图纸复印件一份，公证书复印件一份、现场照片及录像一组、民事判决书复印件两份，被告提交的芜湖市新建住宅小区综合查验备案证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书复印件各一份，大江晚报刊登的交付公告复印件一份，工程设计单位质量检查意见、工程勘察单位质量检查意见、施工图设计文件审查合格书、芜湖市建设工程质量监督站监督工作方案复印件各一份，照片一组及当事人陈述在卷证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约金责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应依约遵守。1、根据合同约定，被告应于2014年8月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，同时因原告所购房屋系用于经营的商业用房，作为经营用房，其应满足购房者基本经营使用之需，然根据原告提交的芜湖市法信公证处公证书及现场录像光盘等证据，在该公证处于2015年3月31日前往涉案诉争房屋现场进行证据保全公证时，该房屋现场仍处于封闭施工状态，路面及门面房所临商业街道仍处于建设过程中，故直至2015年3月31日涉案房屋并不具备必要的使用条件，原告诉请被告支付逾期交房违约金34938.75元，于法有据，且未加重被告负担，本院予以支持。2、关于房屋高低差问题。为证明其诉讼主张，在本案审理过程中，原告申请委托具备现场勘验和检测资质的鉴定机构对涉案房屋室内净高及室内地面标高低于室外地面标高的高差进行现场勘验、测量，但其并未按期预交鉴定费，在本院依法释明不利后果后，其至今仍未预交鉴定费，由此现原告诉请被告调整室内外高差，如不能调整，则赔偿损失83785.25元，依据不足，本院难以支持。3、关于房屋代保管费问题，被告该主张无事实依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告芜湖柏丽置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滕超、范桂香逾期交房违约金34938.75元；二、驳回原告滕超、范桂香其余诉讼请求；三、驳回反诉原告芜湖柏丽置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行本判决确定的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1337元、反诉案件受理费减半收取105元,原告滕超、范桂香承担943元，被告芜湖柏丽置业有限公司负担499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员  陈利利二〇一七年八月九日书记员  周 冉附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。