贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2631民初868号原告兰承忠，男，1966年8月14日出生，汉族，住贵州省黎平县。原告袁世萍，女，1966年10月7日出生，侗族，住贵州省黎平县。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。住址：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告兰承忠、袁世萍诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨再兵独任审判，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告兰承忠、袁世萍,被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2016年4月21日与被告签订合同，购买被告所开发位于黎平县××北门坡新区××风情××小区××单元××号房屋，并已按照《合同》约定履行了付款义务，支付了全部购房款共计人民币451540元。按照合同第四章第十一条的约定，被告应于2016年6月30日前将经过验收合格的商品房交付给原告使用，同时《合同》第四章第十三条的约定：逾期超过90日……买受人要求合同继续履行的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金。截至起诉之日，被告仍未向原告交付验收合格的商品房，至今已逾期340日，被告应支付原告违约金共计人民币15352.36元。原告与被告还在《合同》中约定，被告于2016年6月30日前，为原告办理商品房转移登记手续，将房屋交付给原告，但至今被告没有为原告办理商品房转移登记手续，根据《合同》第八章第二十二条中的第三（二）款的约定：“约定日期起90日以后……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。截至起诉之日，被告已逾期340日，被告应支付原告的违约金共计人民币15352.36元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求:1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》把验收合格的房屋交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币15352.36元；2、依法判决被告继续履行合同把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移商品房违约金人民币15352.36元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、被告系贵州省黎平县大型房地产企业，在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，因行政机关的原因导致逾期登记办证可以免责。依照法律规定，只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。根据合同约定，只有出买人有过错才承担违约责任，在本案中出买人没有过错；二、导致逾期办证实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。造成逾期办证的主要原因是供电部门无法解决答辩人开发项目的供电问题，政府没有能够按照原约定和计划完成征地、拆迁和征收集体土地提供给被告开发建设“侗族风情园”商品房的附属配套公共设施用地，导致小区消防通道延迟验收，这在司法实践中应均参照不可抗力予以免责；三、原告至今并未出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》，从而影响房屋产权证的办理。四、即使认定被告存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院以答辩人发布的“交房公告”之日起三个月以后，参照商业银行同期贷款利率计算本案的违约金。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上所述，请求法院考虑被告本身并无过错以及原告并未受到实际损失等相关因素，依法驳回原告诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、身份证复印件，证明原告主体资格的事实；2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告双方签订涉案房屋买卖合同的事实以及被告违约的事实；3、收据以及收据收款复印件，证明原告已履行合同义务完毕。被告在举证期限内向本院提交了2份证据：1、商品房买卖合同，证明原被告约定购房双方的各项权利和义务；2、收据，证明被告收到原告的定金等款项。经审理查明：2016年4月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元9层1-9-5号商品房，该套商品房建筑面积为149.68㎡，房屋总价款为451540元，交房日期为2016年6月30日前。原、被告在合同中没有约定取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告具体时间。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房期限届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年6月30日约定交房时间届满，被告未交付房屋给原告，2017年6月10日原告自行进入房屋进行装修，但被告至今未取得商品房所有权初始登记。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在法定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期办证的主要原因是供电部门无法解决开发项目的供电问题，政府没有能够按照原约定和计划完成征地、拆迁和征收集体土地开发建设“侗族风情园”商品房的附属配套公共设施用地，导致小区消防通道延迟验收，系不可抗力应予以免责的意见，其理由不充分，本院不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年6月30日的次日至2017年6月10日原告对房屋进行装修之日止，逾期天数为345天，逾期违约金为：402529元×0.01％/天×345天=15578.13元。原告主张被告支付逾期交付房屋违约金15352.36元，本院予以支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。因原、被告在合同中未约定办理商品房转移登记的具体时间，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；因此，被告在交付房房屋后90日内应为原告办理。本案中，原告于2017年6月10日对房屋进行装修，已对房屋实际占有，应视为交付房屋时间，故办理商品房转移登记的有关文书的时间应为法定90日，即从2017年6月10日之次日90日内协助原告办理房屋产权证。至2017年6月5日原告起诉之止，办理商品房转移登记没有逾期，因此原告主张逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金15352.36元的诉讼请求不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金15352.36元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，减半收取284元，由原告兰承忠、袁世萍负担142元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  杨再兵二〇一七年八月二十九日书记员  何镇江