中华人民共和国福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初8430号原告：姚明耀，男，1988年8月19日出生，新加坡共和国公民，现住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：吴萍达，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林永权，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。被告：曾升贵，男，1977年10月6日出生，汉族，现住福建省漳平市。委托诉讼代理人：王耀海，福建志立律师事务所律师。原告姚明耀与被告曾升贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚明耀的委托诉讼代理人吴萍达、林永权，被告曾升贵的委托诉讼代理人王耀海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚明耀向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告自2016年4月15日起至2016年10月31日止的租金76087.2元，并以此为基数按日2%住自因故未付之日起至付清之日止的违约金（暂计至2016年10月31日止为20889.82元）；2、判令被告承担因其违约导致原告起诉而支出的各项费用（包括但不限于律师费、受理费、保全费等）。事实与理由：被告于2015年8月15日与原告之授权人姚道恩签订租赁合同1份（合同编号：HY-00059）。双方约定：1、原告出租位于泉州市丰泽区店面（以下统称“租赁房屋”），原告系该租赁房屋的产权人。双方约定租赁期间自合同生效之日起至2020年8月14日止。2、被告在合同签订前须向原告缴纳履约保证金35000元。3、第一年租金为11646元，被告应于2015年8月15日前向原告支付首期租金34938元。同时，原告同意2016年1月14日前为被告的免租期，免租期届满后开始计算租金。若因告违反本合同约定的租金标准支付免租期内的租金，并承担本合同约定的其他违约责任。4、租金每三个月缴纳一次，被告应于每三个月首月的5日前向原告预交。5、租赁房屋的物业管理费由被告承担，租赁期间的水电燃气通讯小区内业主公摊成本等费用由被告承担。6、被告逾期支付租金的，须按租金额的每日千分之二向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，没收被告的履约保证金，被告应赔偿原告的经济损失。7、原告为追究被告违约责任、解除本合同而支出的各种费用（包括但不限于邮寄费、诉讼费、律师费等）均由被告承担。8、合同所涉及的所有书面通知，邮寄送达的，由书面通知按双方所留地址寄出起3日后视为送达。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告并未依约向原告按期足额支付租金。因此，鉴于被告的上述行为已经给原告造成重大的经济损失，严重损害了原告的合法权益。原告特向贵院提起诉讼，请求爱贵院判决支持原告如上诉讼请求。庭审中经本院释明，原告姚明耀明确本案诉讼请求第二项“判令被告承担因其违约导致原告起诉而支出的各项费用（包括但不限于律师费、受理费、保全费等）”是指“诉讼费、律师费”。被告曾升贵辩称，1、原告诉求支付租金没有事实依据及法律依据。被告已经于2016年7月13日告知原告放弃定金的权利处分，解除与原告之间诉争的租赁合同，因此本案的租金应当支付至2016年7月13日。被告在签订租赁合同时，已经向原告支付了35000元的履约金，本案被告2016年7月13日已放弃定金的形式解除租赁合同，应当得到法院采纳，本案的合同已经在7月13日解除；2、原告请求已按照千分之二计算违约金，没有合同依据及法律依据，本案约定的违约金显然超出了原告方的实际损失。即便存在违约金，也应按照银行同期同类的标准支付原告的违约金；3、原告诉请被告承担律师费没有合同依据及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在理由部分予以认证、分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月15日，姚明耀与曾升贵签订《租赁合同》，合同约定：甲方（姚明耀）出租的房屋位于泉州市丰泽区店面，甲方系该房产的产权人；该出租房屋的规划用途为商业用途；双方约定，乙方（曾升贵）租赁该房屋的租赁期间为本合同生效之日起至2020年8月14日止；乙方在本合同签订前须向甲方交纳履约保证金人民币35000元，乙方不缴纳履约保证金的，甲方将不签订本合同；乙方交纳履约保证金后，合同未能订立的，甲方将无息退还该履约保证金；按建筑面积计费，第一年月租金为人民币11646元；乙方应于2015年8月15日前向甲方支付首期租金人民币34938元；甲方同意在2016年1月14日前为乙方的免租期；乙方应按时足额支付租金，逾期支付的，须按应付租金额的每日千分之二向甲方支付违约金；租赁期间，乙方中途擅自退租的，无权要求甲方返还履约保证金和租金（包括已经预付但尚未到期的租金），还须按照本合同的约定承担相应的违约责任；本合同所涉及的所有书面通知当面提交对方即视为送达；因对方拒收而留置送达亦视为送达；邮寄送达的，自书面通知按对方所留地址寄出之日起3日后视为送达。姚明耀的代理人姚道恩在甲方代理人处签字，曾升贵在乙方处签字、捺印。合同签订后，曾升贵依约缴纳履约保证金44136元及支付2016年4月11日至2016年7月10日的租金。合同签订后，曾升贵依约缴纳履约保证金及支付至2016年4月15日的租金。曾升贵于2016年7月13日向徐建竹、2016年7月25日向徐乙彬及姚道恩发送手机短信、微信，协商退租事宜，但双方未签订《退租协议》。2016年9月3日，姚明耀与姚道恩在福建省厦门市鹭江公证处在该处公证员面前签订《授权委托书》，该委托书约定了代理人的代理权范围及其他相关事项。2016年9月6日，姚明耀委托福建天衡联合（泉州）律师事务所向曾升贵发出《律师函》，要求曾升贵支付拖欠租金及支付违约金。该《律师函》于2016年9月6日由曾升贵签收。另查明，姚明耀为本案支出的律师费为3500元；曾升贵租赁诉争的房屋后，并未进行装修及投入经营；起诉后，曾升贵仍未支付拖欠租金。本院认为：本案系原告姚明耀与被告曾升贵之间因房屋租赁合同关系而产生的纠纷，因原告姚明耀为新加坡共和国居民，本案属于涉外房屋租赁合同纠纷，应参照涉外民商事案件适用集中管辖的规定。双方在《租赁合同》上约定管辖法院，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院依法适用与本案具有最密切联系的法律即内地法律作为本案的准据法。原告对此当庭表示认可。本案争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实与法律依据。双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。本院认为，关于合同是否解除及被告尚欠多少租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条约定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，《租赁合同》中未约定承租方解除合同的条件，虽然该合同第六条第三款约定，“租赁期间，乙方中途擅自退租的，无权要求甲方返还履约保证金和租金（包括已经预付但尚未到期的租金），还须按照本合同的约定承担相应的违约责任”，该条款系对承租方擅自退租后果的承担，但不能据此反推理解为可通过放弃履约保证金及租金来解除合同，被告对此的抗辩，本院不予采纳。因本案中，被告解除合同既未符合约定解除条件，也未符合法定解除事由，被告通过短信、微信与原告的委托代理人姚道恩及其工作人员协商退租事宜，但是未通过书面形式要求解除或签订退租协议，对于被告的抗辩本院不予采纳。原告提供的《律师函》第三点第一项声明“贵司与我委托人签订的《租赁合同》于本律师函发出之日解除”，该函于2016年9月7日发出，曾升贵于2016年9月13日收到。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因此《租赁合同》已于2016年9月7日由姚明耀单方解除，租金应计算至2016年9月7日，因此原告尚欠被告2016年4月15日至2016年9月7日的租金为67158.6元（11646元/月×5个月＋11646元/月÷30天×23天）。关于违约金。原告诉请的违约金，《承包合同》约定日2‰，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因原告没有举证证明因被告逾期付款对其造成的损失情况，且被告认为该约定过高，本院对照银行同类贷款利率，双方约定的日2‰的违约金明显过高，应予以调整，故逾期付款违约金的调整幅度可参照年利率24%计算到款项还清之日止。关于律师费。根据《租赁合同》第六条第（四）款约定，“甲方为追究乙方违约责任、解除本合同而支出的各种费用（包括但不限于邮寄费、诉讼费、律师费等）均由乙方承担。”因此，原告请求被告支付为本案支出的律师费3500元，本院予以支持。综上，本院认为，原、被告所签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。被告曾升贵租赁了原告姚明耀的房屋，却未依合同约定按时足额支付租金，已构成违约，原告诉请被告支付拖欠的租金及相应的违约金，合法有据，予以支持。按照双方合同的约定被告应交纳租金共计67158.6元，《租赁合同》已于2016年9月7日由原告姚明耀单方解除，之后产生的费用为房屋占有使用费，因原告未主张该诉求，本院不予处理。原告诉请的违约金，双方约定的日2‰的违约金明显过高，调整为按年利率24%计算到款项还清之日止。根据《租赁合同》第六条第（四）款约定，原告请求被告支付为本案支出的律师费3500元，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，判决如下：一、被告曾升贵应于本判决生效之日起十日内向原告姚明耀支付尚欠租金67158.6元及违约金（其中34938元自2016年4月20日起、20574.6元自2016年7月20日起，均至实际付清款项之日止，按年利率24%计算）；二、被告曾升贵应于本判决生效之日起十日内向原告姚明耀支付律师代理费3500元；三、驳回原告姚明耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，由原告姚明耀负担50元，被告曾升贵负担1342元。如不服本判决，原告姚明耀可以在判决书送达之日起三十日内，被告曾升贵可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  谢朝晖审 判 员  卢书琪代理审判员  庄丹钦二〇一七年八月四日书 记 员  谢 冬附注引用的主要法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。执行提示：申请执行的期限为二年。有关时效的中止、中断，适用《中华人民共和国民事诉讼法》诉讼时效的有关规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。