海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2017）琼0105民初822号原告:海南鸿天投资有限公司，住所地：海口市**。法定代表人:韦修积，总经理，委托诉讼代理人：周家靖，海南维特律师事务所律师。委托诉讼代理人：董鹏，海南维特律师事务所律师。被告：尚明明，男，1974年6月9日出生，汉族，住黑龙江省伊春市南岔区西水街坝东委**。原告海南鸿天投资有限公司（以下简称鸿天公司）诉被告尚某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董鹏到庭参加了诉讼，被告尚某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鸿天公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00200008）；2、被告在十日内配合原告办理注销商品房预告登记和撤销预售备案等相关全部手续；3、被告支付原告代被告偿还的银行贷款及相关费用共计人民币6306.81元。4、被告向原告支付违约金人民币26万元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年1月3日，原告与被告尚明明签订《海口市商品房买卖合同》（合同编号L00200008），约定被告购买原告销售的位于海口市××区的位于海口市××区号天伦?誉海湾（一期）B区12号楼2201房，购房款总计130万元，首付款39万元，申请按揭贷款91万元。被告向原告支付了1万元首付款之后，以个人资金周转问题为由，向原告申请将剩余38万元首付款分两期支付。原告同意被告前述申请后，双方办理了商品房买卖合同备案确认、商品房预告登记及贷款等相关手续。2016年1月28日，被告与招商银行股份有限公司海口分行签订了《个人购房借款及担保合同》，原告作为保证人在该合同上签章。2016年2月4日，按揭银行将按揭贷款91万元支付给原告。自此，被告实际向原告支付购房款为92万元（即1万元首付款和91万元银行贷款），剩余38万首付款尚未付清。2016年8月4日，按揭银行因被告累计拖欠4期贷款未按时偿还，要求原告承担连带保证责任并直接从原告银行账户中划扣保证金（925296.81元）及相关费用（1010元）共计人民币926306.81元。自此，原告代被告向按揭银行偿还了全部贷款及相关费用，《个人购房借款及担保合同》已经履行完毕。根据《中华人民共和国担保法》第十三条之规定，原告有权向被告追偿。从原告代被告偿还的银行贷款及相关费用926306.8元中扣除被告实际向原告支付的92万元购房款后，被告还应当向原告支付6306.81元欠款。此外，因被告的违约行为导致双方签订的《海口市商品房买卖合同》已无法继续履行。根据该合同附件七第三条第（三）款第4项之约定，“因买受人未能按照个人购房借款/担保合同约定支付按揭款，而导致出卖人需对按揭银行履行担保责任的，视同买受人逾期付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按合同总房款的20%向出卖人支付违约金”。因此，被告还应当向原告支付26万元（以合同总房款130万为基数乘以20%）违约金。被告尚某未到庭及答辩。原告围绕其诉讼请求，提供：第一组证据：《海口市商品房买卖合同》及附件、尚明明身份证复印件、《海口商品房买卖合同备案确认表》（备案号L00200008）、商品房预告登记证（海口市房预海房字第YG0669**）,拟共同证明：原、被告签订了《商品房买卖合同》，并进行了商品房买卖合同备案和预告登记。第二组证据：天伦誉海湾（B区）首付延期付款协议书》、《欠条》。拟共同证明：被告向原告申请首付延期付款并承诺归还期限。第三组证据：《个人购房借款及担保合同》（编号：816XXXXXXXX06）、《个人贷款借款借据》、海口市政府服务中心受理通知单、期房申请备案登记表。拟共同证明：被告于招商银行股份有限公司海口分行签订了《个人购房借款及担保合同》，原告为被告办理按揭贷款提供连带保证责任，并办理了期房抵押。第四组证据：《尚明明贷款对账单》、《公证书》（2016）琼崖证字第6576号、《催收函》（编号：816XXXXXXXX06）、《关于招商银行股份有限公司海口分行》的复函（编号：HT20160804-1）、《进账单》、《付款回单》、《关于解除合同的函》。拟共同证明：被告违反合同约定，已逾期还款数月，经按揭银行催收后，仍拒不履行还款义务，已构成违约。按揭银行在催告被告还款无果后，遂通知原告履行担保责任，划扣了原告保证金及其他费用共计926306.81元。原告于2016年8月1日向被告提出解除合同、支付违约金等要求。鉴于原告提供了证据原件(身份证除外)，被告未到庭质证，放弃其质证权利，本院对以上所有证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。被告未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月3日，被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》,约定的主要内容为：被告购买原告销售的位于海口市××区的位于海口市××区号天伦?誉海湾(一期)B区12号楼2201房,购房款总计130万元，首付款39万元，申请按揭贷款91万元。因买受人未能按照个人购房借款/担保合同约定支付按揭款，而导致出卖人需对按揭银行履行担保责任的，视同买受人逾期付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按合同总房款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了首付款人民币1万元。同时被告以个人资金周转问题为由，向原告申请将剩余的38万首付款分两期支付。原告同意其申请，双方办理了商品房买卖合同备案确认、商品房预告登记及贷款等相关手续。2016年1月28日，被告与招商银行股份有限公司海口分行（签订《个人购房借款及担保合同》，原告作为保证人在该合同上签章。2016年2月4日，按揭银行将按揭贷款91万元支付给原告。截止至起诉之日被告仍未按时向原告缴纳延期支付购房款，遂成讼。另查明：2016年8月4日，因被告累计拖欠4期贷款未按时偿还，涉案按揭银行要求原告承担连带保证责任并直接从原告银行账户中划扣保证金（925296.81元）及相关费用（1010元）共计人民币926306.81元。本案在审理过程中，根据原告的保全申请，本院于2017年5月4日作出（2017）琼0105民初822号民事裁定书，查封：一、案外人海南宏伦置业有限公司名下位于海南省海口市××区号天伦?誉海湾（一期）B区1#楼（幢）31（层）3102号房产【证号：海口市房房权证海房字第XX**；二、查封被告尚明明位于海南省海口市××区号天伦?誉海湾（一期）B区12#楼（幢）22（层）2201号房（预告登记号：海口市房预海预海房字第YG0669**保全费5000元。本院认为,原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，双方办理了商品房买卖合同备案确认、商品房预告登记及贷款等相关手续。但被告仅向原告支付了首付款人民币1万元，未依约支付剩余首付款及向按揭银行偿还贷款，致使原告代被告向按揭银行偿还银行贷款及相关费用共计人民币926306.81元。根据合同关于“因买受人未能按照个人购房借款/担保合同约定支付按揭款，而导致出卖人需对按揭银行履行担保责任的，视同买受人逾期付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按合同总房款的20%向出卖人支付违约金”的约定，原告要求解除与被告签订的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00200008）；配合原告办理注销商品房预告登记和撤销预售备案等相关全部手续、支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。原告代被告向按揭银行偿还银行贷款及相关费用共计人民币926306.81元。被告支付了首付款人民币1万元，按揭贷款支付91万元，故被告向原告应偿还的银行贷款及相关费用为926306.81元-10000元-910000元=6306.81元。因购房款总计130万元，涉案违约金应为130万×20%=26万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告海南鸿天投资有限公司与被告尚某签订的《海口市商品房买卖合同》；二、被告尚某于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告海南鸿天投资有限公司办理撤销位于海口市××区号天伦?誉海湾(一期)B区12号楼2201房在海口市住房和城乡建设局市场管理处的商品房交易备案登记手续[（备案号L00200008）、商品房预告登记证（海口市房预海房预海房字第YG0669**三、被告尚某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告海南鸿天投资有限公司代被告偿还的银行贷款及相关费用共计人民币6306.81元;四、被告尚某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告海南鸿天投资有限公司违约金260000元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3884元，保全费5000元，共计8884元，由被告尚明明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。kulwmcmoguqhluzjxs审 判 长 王 敏人民陪审员 张晓菲人民陪审员 蔡雨琪 二〇一七年八月七日法官 助理 林 忻