江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1935号上诉人（原审被告）：柳宏刚，男，1981年7月22日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：江苏连徐高速公路有限公司，住所地徐州市云龙区潘塘高速入口。法定代表人：梅松，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨婷，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：王勋，江苏智临律师事务所实习律师。上诉人柳宏刚因与被上诉人江苏连徐高速公路有限公司（以下简称连徐高速公路公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柳宏刚、被上诉人连徐高速公路公司的委托诉讼代理人杨婷、王勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳宏刚上诉请求：1.请求二审法院依法改判驳回连徐高速公路公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由连徐高速公路公司承担。事实和理由：一、柳宏钢与徐州市锦绣雅居有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，应受到法律保护。连徐高速公路公司与徐州锦绣雅居家具有限公司签订的房屋租赁合同虽是主合同，但主合同在合同期内解除不能损害次承租人的合法权益。柳宏钢作为次承租人之所以与徐州锦绣雅居家具有限公司签订房屋租赁合同进驻市场，是因为徐州锦绣雅居家具有限公司有成熟稳定的市场及良好的市场前景，然而在柳宏钢与徐州锦绣雅居家具有限公司合同有效期内因主合同解除直接导致市场瘫痪，给柳宏钢造成极大的经济损失，该经济损失应由主合同当事人承担。二、一审判决按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条系适用法律错误，柳宏钢与徐州锦绣雅居家具有限公司签订的房屋租赁合同未超过主合同约定的范围。三、根据合同相对性，连徐高速公路公司与徐州锦绣雅居家具有限公司签订的房屋租赁合同与柳宏钢无法律关系，连徐高速公路公司无权起诉柳宏钢，其诉讼主体资格不适格。四、柳宏钢经营期间，因市场各因素导致生意萧条，因此徐州锦绣雅居家具有限公司一直未按合同约定收取租金，一审判决按照柳宏钢与徐州锦绣雅居家具有限公司合同约定支付房屋占用费无依据。五、连徐高速公路公司在2019年5月底才与包括柳宏钢等业主见面，在2019年1月1日至2019年5月28日期间，柳宏钢对连徐高速公路公司与徐州锦绣雅居家具有限公司解除合同、转手市场等行为并不知情。连徐高速公路有限公司与徐州锦绣雅居家具有限公司是在诉讼审理过程中通过达成调解协议解除合同，而柳宏钢作为次承租人，在涉案房屋进行了巨大的投资有重大利害关系，法院在审理过程中应当通知柳宏钢等业主参加诉讼，故此柳宏钢认为连徐高速公路有限公司与徐州锦绣雅居家具有限公司案件的审理涉嫌程序违法，且剥夺了次承租人的诉讼权利，达成的调解协议不应发生法律效应。综上所述，一审判决柳宏钢支付房屋占用损失无法律依据，请求二审法院依法改判驳回连徐高速公路有限公司的诉讼请求。连徐高速公路有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、本案涉及的是租赁权消灭的问题，柳宏钢与徐州锦绣雅居家具有限公司签订的合同系转租合同，而转租合同以承租人租赁权的存在为前提，本案承租人徐州锦绣雅居家具有限公司与连徐高速公路有限公司签订的房屋租赁合同已于2018年12月31日解除，租赁关系已然消灭则柳宏钢与徐州锦绣雅居家具有限公司的转租关系也随之消灭。柳宏钢在连徐高速公路有限公司与徐州锦绣雅居家具有限公司合同解除后，既不与连徐高速公路有限公司重新签订房屋租赁合同，又不支付2019年度的房屋占用费，已严重侵害了连徐高速公路有限公司的合法权益。二、连徐高速公路有限公司的请求权基础是房屋所有权，有权要求房屋占用人支付房屋占用期间的相关费用，连徐高速公路有限公司一审主体资格适格。三、连徐高速公路有限公司起诉请求柳宏钢支付房屋占用费用合理有据，柳宏钢与徐州锦绣雅居家具有限公司签订了房屋租赁合同，并对租金进行了约定，连徐高速公路有限公司是以该合同约定的租金为计算标准。另柳宏钢对连徐高速公路有限公司与徐州锦绣雅居家具有限公司解除合同是否知情，事实上并不影响其支付房屋占用期间的损失，即便柳宏钢对合同解除不知情，其在得知合同解除后，也应将房屋占用期间的费用以租金为计算标准支付给连徐高速公路有限公司。连徐高速公路有限公司向一审法院提出诉讼请求：要求柳宏刚赔偿其自2019年1月1日至2019年11月12日期间占用连徐高速公路有限公司房屋期间的损失148948.8元。一审法院认定事实如下：坐落于三环东路18号的钢混结构4层房屋（建筑面积42283.58平方米）登记所有权人为连徐高速公路有限公司。2012年11月16日，连徐高速公路公司（出租方、甲方）与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：甲方将坐落于江苏省徐州市三环东路的建筑物地上一层1386平方米，二、三层各10152平方米，共计21690平方米，有偿出租给乙方作为商业经营使用，乙方承租后可依法自主开展商业经营活动，租赁期限自2012年11月16日至2020年6月30日，甲方将建筑物交给乙方后，乙方因经营上的需要，在征得甲方同意后，可以对甲方提供的配套设施设备进行必要的调整，也可根据经营需要进行二次装修，也可对附属设施和设备进行增量和扩容，但其调整方案必须报甲方审批并符合法律法规的有关规定，所有报批报建手续由乙方自行负责，所有改造装修费用由乙方承担，乙方在租赁期内不可以对承租建筑物进行整体转租，如乙方发生整体转租行为，甲方将终止合同。2015年1月5日，案外人徐州锦绣雅居家具有限公司（甲方、出租人）与柳宏刚（乙方、承租人）签订租赁合同书。合同约定：甲方向乙方提供本公司二楼217平方米场地，销售本合同确定的商品，乙方无条件服从甲方对摊位位置及面积视经营需要予以调整变更，乙方经营范围为美式家具，经营品牌为柏田。合同有效期自2015年1月1日至2019年12月30日，按年度递增租金，每年递增5元。2015年每平方租金为46元/月/平方米，年租金119784元；2016年每平方租金为51元/月/平方，年租金132804元；2017年每平方租金56元/月/平方，年租金145824元；2018年每平方租金61元/月/平方，年租金158844元；2019年每平方租金66元/月/平方，年租金171864元。租金采取先付后租的方式按季交付，每季度开始前交付下一个季度的租金。本合同签订之日起6个月内，乙方须向甲方交付相当于当年一季度的租金作为履约保证金，合同自然终止后，一年无售后服务的，凭收据甲方无息返还乙方履约保证金。本合同签订之日，乙方须向甲方交付产品质量及售后服务保证金5000元，本合同终止后一年无售后服务的，凭收据，甲方无息返还乙方质量及售后保证金，为协调商场整体布局，乙方应提前将装修施工图纸交予甲方，未经甲方书面同意，乙方不得擅自自行装修，乙方保证在商场内装修改动增减任何设备均须事先报备经甲方管理部门审核同意。2019年3月27日，因徐州市锦绣雅居家具有限公司在租赁期间内单方提前要求解除租赁合同，且欠付其应承担的相应费用，连徐高速公路公司以徐州市锦绣雅居家具有限公司为被告诉至法院，请求判令：1、确认租赁合同于2018月12月31日解除；2、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付提前解除租赁合同的违约金；3、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付欠付费用；4、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付拖欠水电费；5、徐州市锦绣雅居家具有限公司配合办理资料场地资产交接；6、确认连徐高速公路公司享有自2019年1月1日起向次承租人收取租金的权利，返还已收取的次承租人自2019年1月1日以后的租金。徐州市云龙区法院于2019年5月8日作出（2019）苏0303民初1954号民事调解书，确认双方当事人如下协议：“1、双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号20121116）履行至2018年12月31日，自2019年1月1日起解除。2、合同解除前，徐州锦绣雅居家具有限公司在经营过程中的形成的债权（主要指对次承租人收取租金的权利）以及债务均归徐州锦绣雅居家具有限公司所有或承担。合同解除后，连徐高速公路公司享有对次承租人收取租金的权利，收取的租金归连徐高速公路公司所有。……6、（1）徐州锦绣雅居家具有限公司应于2019年5月14日前将次承租人的相关资料原件，包括但不限于租赁合同、租金缴纳的明细及凭证等相关资料移交给连徐高速公路公司；（2）徐州锦绣雅居家具有限公司应配合连徐高速公路公司做好次承租人的安抚工作，并配合连徐高速公路公司办理次承租人租赁合同变更手续；（3）徐州锦绣雅居家具有限公司因与次承租人签订的租赁合同收取次承租人押金，该款项由徐州锦绣雅居家具有限公司与次承租人结转。7、徐州锦绣雅居家具有限公司在协助连徐高速公路公司完成上述资产及资料交接工作后，应在5日内退场，将属于徐州锦绣雅居家具有限公司的物品搬离。8、徐州锦绣雅居家具有限公司在合同解除后，应积极配合连徐高速公路公司向次承租人收取租金。”连徐高速公路公司于2019年9月2日在商场大门处张贴通告，“致原锦绣雅居家具广场次承租人：徐州锦绣雅居家具广场有限公司（下称锦绣雅居公司）于2018年12月向我公司发函要求解除合同，后经云龙区人民法院调解，锦绣雅居公司与我公司的租赁合同于2018年12月31日解除，因主合同解除，根据法律规定应变更原合同主体，否则作为次承租人你们已无权使用我公司房屋，现郑重告知，本通告发布之日起3日内，与我公司签订租赁合同并支付2019年1月1日起至今占用房屋的费用，如不签订租赁合同，请于本通告发布之日起7日内离场，并将离场之前占用房屋的费用缴清。”连徐高速公路公司于庭审中陈述，柳宏刚自2019年1月1日后仍占用房屋，离场时间为2019年11月12日，期间柳宏刚未向徐州锦绣雅居家具有限公司缴纳2019年1月1日后的租金等费用，未与连徐高速公路公司重新签订租赁合同，亦未向连徐高速公路公司缴纳2019年1月1日后涉案房屋的占有使用费。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。连徐高速公路公司与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给案外人锦绣雅居家具有限公司，锦绣雅居家具有限公司又将涉案房屋部分转租给柳宏刚。柳宏刚虽与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司签订租赁合同约定租赁期限至2019年12月30日，但案外人徐州锦绣雅居家具有限公司已于2019年1月1日解除与连徐高速公路公司的租赁合同。因转租系以承租人租赁权存在为基础，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。案外人徐州锦绣雅居家具有限公司与连徐高速公路公司的租赁合同关系于2019年1月1日终止，柳宏刚作为次承租人与承租人徐州锦绣雅居家具有限公司的租赁合同关系也相应于2019年1月1日终止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，连徐高速公路公司经通告告知柳宏刚重新签订租赁合同或缴纳欠付房屋占用费用并离场，柳宏刚既未与连徐高速公路公司重新签订租赁合同，亦未缴纳欠付房屋占用费，且并未向案外人徐州锦绣雅居家具有限公司交付2019年的租金。柳宏刚于2019年11月12日离场，连徐高速公路公司主张按照租金标准（每平方租金66元/月/平方，217平方，年租金171864元）计算自2019年1月1日至2019年11月12日（共计315天）的房屋占用损失，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条之规定，判决：柳宏刚于本判决生效之日起十日内向江苏连徐高速公路有限公司给付房屋占用损失148320元。案件受理费2592元减半收取为1296元，由柳宏刚负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：一审判决柳宏钢向连徐高速公路公司支付房屋占用损失是否有事实及法律依据。本院认为，柳宏钢应当向连徐高速公路公司支付房屋占用损失。本案双方对连徐高速公路公司为涉案房屋出租人、徐州锦绣雅居家具有限公司为承租人、柳宏钢为次承租人的租赁关系不持异议，转租关系的成立以承租人具有合法租赁权为前提，当出租人与承租人的租赁关系因解除归于消灭时，承租人与次承租人的转租关系也归于消灭。根据查明事实，因徐州锦绣雅居家具有限公司拖欠支付租金，连徐高速公路公司向一审法院提起诉讼并于（2019）苏0303民初1954号案件审理过程中与徐州锦绣雅居家具有限公司达成解除租赁合同的调解合意，双方共同确认租赁合同已于2019年1月1日解除。因连徐高速公路公司、徐州锦绣雅居家具有限公司之间的房屋租赁关系已解除，徐州锦绣雅居家具有限公司、柳宏钢之间的转租关系也就随之消灭，柳宏钢作为次承租人即丧失了继续占用涉案房屋的依据，其应当在连徐高速公路公司通告告知后重新签订租赁合同或及时腾退房屋。然而，柳宏钢既未与连徐高速公路公司重新签订合同，亦未向徐州锦绣雅居家具有限公司、连徐高速公路公司支付租金或房屋占用费，且直至2019年11月12日才从涉案房屋撤场。柳宏钢迟延腾退房屋已构成侵权，连徐高速公路公司有权以转租合同租金标准为参考向柳宏钢主张逾期腾房造成的房屋占用损失，一审认定并无不当，二审予以维持。对于柳宏钢提出在（2019）苏0303民初1954号案件审理中，一审法院未予追加次承租人作为案件当事人涉嫌程序违法的问题。本院认为，在（2019）苏0303民初1954号案件中，连徐高速公路公司是基于其与徐州锦绣雅居家具有限公司签订的租赁合同提起的诉讼，次承租人并非租赁合同的一方当事人，该案不存在必须追加其参与诉讼的情形，一审法院未予追加并未违反审判程序。综上所述，上诉人柳宏钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2592元，由上诉人柳宏钢负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  孟 娟审 判 员  胡元静二〇二〇年七月一日法官助理  徐文轩书 记 员  陆滢冰