河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0882民初2063号原告：吴中斌，男，1987年7月10日生，汉族，住沁阳市。原告：潘欢欢，女，1988年3月15日生，汉族，住沁阳市。原告：李艳红，女，1981年10月13日生，汉族，住沁阳市。以上三原告委托诉讼代理人：杨煜昊，沁阳市怀府法律服务所法律工作者。被告：沁阳市晨鑫置业有限公司。住所地：沁阳市怀府西路与沁园路交叉口东南角凯伦公馆*楼。法定代表人：李兴丽，该公司经理。委托诉讼代理人：张国庆、李婧萍，沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。原告潘欢欢、李艳红与被告沁阳市晨鑫置业有限公司（以下简称：晨鑫置业）为房屋买卖合同纠纷三案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年8月30日，本院作出（2017）豫0882民初2064号、（2017）豫0882民初2065号、（2017）豫0882民初2066号民事裁定书,将潘欢欢、李艳红与被告晨鑫置业为房屋买卖合同纠纷三案并入原告吴中斌与被告晨鑫置业为房屋买卖合同纠纷案件进行审理。原告吴中斌、潘欢欢、李艳红的委托诉讼代理人杨煜昊，被告晨鑫置业的委托诉讼代理人张国庆、李婧萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴中斌向本院提出诉讼请求：被告支付原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金3853.52元。事实与理由：2014年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的凯伦公馆第1幢14层1405号商品房一套，建筑面积120.46平方米，单价3199元/平方米，总价385352元。原告首付购房款116352元，合同约定被告应于2014年9月30日前将房屋交付给原告。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。按照合同约定，被告应在2014年9月30日前将房屋交付原告，并在之后的360日内办理房地产权属证书。但直到现在，原告并未取得房地产权属证书，故被告应负违约责任。原告潘欢欢向本院提出诉讼请求：被告支付原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金3947.94元。事实与理由：2015年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的凯伦公馆第1幢14层1412号商品房一套，建筑面积123.76平方米，单价3190元/平方米，总价394794元。原告首付购房款124794元，合同约定被告应于2015年2月20日前将房屋交付给原告。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。按照合同约定，被告应在2015年2月20日前将房屋交付原告，并在之后的360日内办理房地产权属证书。但直到现在，原告并未取得房地产权属证书，故被告应负违约责任。原告李艳红向本院提出诉讼请求：被告分别支付原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金1562.81元、1616.17元。事实与理由：2015年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的凯伦公馆第1幢9层911号商品房一套，建筑面积53.89平方米，单价2900元/平方米，总价156281元。原告将全部房款已经支付被告。合同约定被告应于2015年5月31日前将房屋交付给原告。另2015年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的凯伦公馆第1幢7层710号商品房一套，建筑面积55.73平方米，单价2900元/平方米，总价161617元。原告将全部房款已经支付被告。合同约定被告应于2015年8月30日前将房屋交付给原告。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。但直到现在，原告并未取得房地产权属证书，故被告应负违约责任。被告晨鑫置业辩称：1、被告没有违约，房产证已经为原告办好；2、原告诉称的交房时间与实际交房时间不符，按照商品房预售合同第十五条，应该按照房屋实际交付使用后的360日内，被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不是按照合同约定的房屋交付时间计算登记备案时间；3、被告公司已经按照买卖合同的约定按时将办理房产证的材料交至沁阳市房地产管理中心，因为国家机构改革，不再办理房产证，而是办理不动产证，所以办证机构不能对房屋办理权属证书，并非被告公司违约；4、即便被告违约，应按照原告已经交付的购房款来计算违约金，即按照原告实际向被告交纳的首付款及向银行还款的数额（从实际交房之日起计算360天，截止第360日原告实际支出的房款数额）来计算违约金。根据原、被告陈述及上述有效证据，本院确认以下案件事实：2014年5月15日，原告吴中斌（××）与被告晨鑫置业（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由原告预购被告开发的凯伦公馆商品房第1幢14层1405号房，建筑面积为120.46平方米，单价3199元/平方米，总房款385352元，被告应于2014年9月30日前交房等。原告按揭支付了购房款。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。2015年4月6日，吴中斌领取了涉案房屋的钥匙，双方完成了房屋实际交付，原告与凯伦公馆的物业公司沁阳市安瑞物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。另查明，2017年2月20日，晨鑫置业将案涉房屋向不动产登记中心申请办理首次登记。2017年5月16日，原告吴中斌与晨鑫置业申请将案涉房屋办理转移登记，2017年6月28日，沁阳市不动产管理中心为案涉房屋颁发不动产证书。2015年1月25日，原告潘欢欢（××）与被告晨鑫置业（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由原告预购被告开发的凯伦公馆商品房第1幢14层1412号房，建筑面积为123.76平方米，单价3190元/平方米，总房款394794元，被告应于2015年2月20日前交房等。原告按揭支付了购房款。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。2015年4月2日，潘欢欢领取了涉案房屋的钥匙，双方完成了房屋实际交付，原告与凯伦公馆的物业公司沁阳市安瑞物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。另查明，2017年2月20日，晨鑫置业将案涉房屋向不动产登记中心申请办理首次登记。2017年5月16日，原告潘欢欢与晨鑫置业申请将案涉房屋办理转移登记，2017年6月28日，沁阳市不动产管理中心为案涉房屋颁发不动产证书。2015年3月29日，原告李艳红（××）与被告晨鑫置业（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由原告预购被告开发的凯伦公馆商品房第1幢9层911号房，建筑面积为53.89平方米，单价2900元/平方米，总房款156281元，被告应于2015年5月31日前交房等。2016年2月25日，李艳红领取了涉案房屋的钥匙，双方完成了房屋实际交付，原告与凯伦公馆的物业公司沁阳市安瑞物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。另2015年7月25日，原告李艳红（××）又与被告晨鑫置业（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由原告预购被告开发的凯伦公馆商品房第1幢7层710号房，建筑面积为55.73平方米，单价2900元/平方米，总房款161617元，被告应于2015年8月30日前交房等。原告全额支付了该两处房屋的购房款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。2016年2月25日，李艳红领取了两处房屋的钥匙，双方完成了房屋实际交付，原告与凯伦公馆的物业公司沁阳市安瑞物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。另查明，2017年2月20日，晨鑫置业将案涉房屋向不动产登记中心申请办理首次登记。2017年5月16日，原告李艳红与晨鑫置业申请将该两处房屋办理转移登记，诉讼过程中，沁阳市不动产管理中心为该两处房屋颁发不动产证书。本院认为：原被告双方对买卖合同的成立及生效均不持异议，本院予以确认。（一）关于争议焦点。根据庭审查明的事实：本案原被告双方纠纷的产生，源于双方对买卖合同第十五条规定的权利义务的不同理解。双方争执的焦点不仅是对原告取得房地产权属证书“规定期限”的不同理解，而且涉及到对被告提供登记备案资料与原告取得房地产权属证书含义的不同理解。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，具体到本案，如何确定双方《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的真实意思。首先，从合同使用的词句看，该十五条是关于出卖人履行义务的内容和时间的约定。合同约定的出卖人履行义务内容是将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，履行义务的期限为自商品房交付使用之日起360日。由于提供资料备案与取得权属证书在房地产权属登记过程中处于不同的阶段，从合同使用的词句来看，二者具有完全不同的内涵与外延。从法律性质上讲，二者法律后果亦完全不同。其次，关于合同第十五条约定的“规定期限”的理解。一方面，该“规定期限”是与××取得房地产权属证书联系在一起的，而合同关于360日期限与出卖人提供备案资料联系在一起的。那么所谓“规定期限”自然不是指双方约定的360日。另一方面，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房××办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，本条规定的90日，是××应当办理产权证书的时间，也可以视为××取得权属证书的时间，出卖人对此负有协助义务。但由于本案双方约定出卖人可以在360日内提供备案资料，且出卖人提供备案资料是办理权属登记的前提，那么，双方实际上另行约定了××取得权属证书的起始时间，该约定并不违反法律禁止性规定。第三，由于双方约定的出卖人提供备案资料的期限为360日，就意味着在360日内任何一天出卖人完成备案登记均符合约定。又由于360日是××履行义务的最后期限，也就意味××取得权属证书最晚开始期限是360日后，但其取得权属证书的结束期限，双方实际并未约定。（二）关于原告的诉讼请求。被告于2017年2月20日就案涉的四处房产向不动产管理中心申请办理首次登记，该时间可以说明被告已经向产权登记机关提供备案资料。根据双方签订的买卖合同，被告应在房屋交付使用后的360日内向产权登记机关提供备案资料，不管是根据合同约定的最后交付房屋时间往后的360日，还是根据被告主张的按照双方实际交付房屋时间往后的360日，本案被告于2017年2月20日向产权登记机关提供备案资料，均已经超过了双方约定的360日的最后期限，因被告超期向产权登记机关提供备案资料，直接导致原告取得产权证书时间的推迟，故被告应负违约责任，应按原告已付房价款的1%向三原告支付违约金。被告辩称应按照原告实际向被告交纳的首付款及向银行还款的数额计算违约金，因原告除了向被告交付首付款以外，就剩余房款向银行办理按揭，在被告向产权登记机关提供备案资料时已由银行向被告全部支付了剩余的房款，故被告应按照房款的总价款向原告支付违约金，被告抗辩应按照原告实际向被告交纳的首付款及向银行还款的数额计算违约金，理由不成立，本院不予采信。被告辩称，系因国家机构改革延误了原告的办证时间，但是至庭审结束，被告也未提交其向不动产管理中心递交备案登记资料时间的相关证据，也未提交因国家机构改革造成办证时间延误的证据，故被告的该辩称，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沁阳市晨鑫置业有限公司应支付原告吴中斌违约金3853.52元。二、被告沁阳市晨鑫置业有限公司应支付原告潘欢欢违约金3947.94元。三、被告沁阳市晨鑫置业有限公司应分别支付原告李艳红违约金1562.81元、1616.17元，共计3178.98元。上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，适用简易程序减半收取为100元，由被告沁阳市晨鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。代理审判员  张小娇二〇一七年八月三十一日书 记 员  郜奇奇