黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0691民初920号原告：大庆红星美凯龙世博家居有限公司，住所地：黑龙江省大庆市高新区东风路**。法定代表人：车建芳，该公司董事长。委托代理人：白冰，黑龙江轩言律师事务所律师。被告：赵晓丽，女，1975年11月20日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托代理人：于洪波，黑龙江鹤城律师事务所律师。原告大庆红星美凯龙世博家居有限公司与被告赵晓丽租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大庆红星美凯龙世博家居有限公司的委托代理人白冰、被告赵晓丽的委托代理人于洪波到庭参加诉讼，现已审理终结。原告大庆红星美凯龙世博家居有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付拖欠原告租金和管理费113247.57元，及违约金24095元（本金48094.10元按年12%自2015年12月28日计算至2017年4月30日；65153.47元按合同约定日千分之三自2017年1月31日计算至2017年4月30日）；2、请求贵院判决被告按日千分之三的比例支付自2017年5月1日至被告实际支付租金和管理费之日的违约金；3、请求贵院判决被告赔偿原告因被告违约诉讼而支付的律师代理费5662元；4、请求贵院判决被告承担本案的诉讼费和保全费。上诉款项合计143004.57元。事实与理由：2014年12月28日我公司与被告签订DQ10000064《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定被告承租我公司展位D8082/D8021标准展位，面积为267.2方米，租金管理费单价每月每平米79元，付款周期6个月，承租方应于本合同签订当日支付第一周期的租金和管理费，租赁期限为一年，即2014年12月28日至2015年12月27日，签订合同后被告交付了第一期租金和管理费并于合同到期后继续使用该展位，但被告至今没有履行给付第二期租金和管理费的义务。根据合同法相关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院支持我公司的诉讼请求。赵晓丽辩称：答辩人不同意原告的全部诉讼请求，请求依法予以驳回。1、2014年12月25日，双方签订的租赁合同明确约定了租赁期限自2014年12月28日至2015年12月27日止一年时间。原告主张给付2015年12月28日至2017年4月30日的租金及管理费没有合同依据和法律依据。2014年12月25日，答辩人赵晓丽与原告红星美凯龙公司签订了《红星美凯龙家居商城展位租赁合同及管理服务合同》一份。该合同约定，原告将Ｄ8082Ｄ8021，面积267.2平方米的展位出租给答辩人用于经营活动。租赁期限为2014年12月28日至2015年12月27日止。首期租金为63326.4元，末期租金为63326.4元，首期管理费为63326.4元，末期管理费用63326.4元。承租方应于本合同签订当日支付租金和管理费用，此后应于每一付款周期之前的30日前支付下一周期的租金和管理费用。租金和管理费用的付款周期为6个月。合同签订后，答辩人全面、适当的履行了合同约定的义务，按照合同约定给付了合同约定的全部租金和管理费用。2015年12月27日，租赁合同到期双方没有续签新的租赁合同。原告停止了向答辩人原租赁的展位供电，该展位也不具有了应有的使用性能。双方约定的租赁期限是自2014年12月28日至2015年12月27日止。正如原告起诉书所叙述的那样，答辩人的租赁合同已经履行完毕，不存在拖欠租金的问题。原告以诉讼方式请求给付租赁合同期满后2015年12月28日至2017年4月30日的所谓租金和管理费用没有合同依据和法律依据，不应得到支持。2、原告违约没有实际提供任何增值服务，原告主张给付管理费用没有合同依据和法律依据。双方签订的租赁合同第四条约定，原告应提供“市场管理、质量监督、品牌宣传及营销推广、金融相关增值服务”等。事实是，无论是双方约定的租赁合同期内，还是原告主张的2015年12月28日至2017年4月30日合同期以外，原告从来就没有提高那个任何增值服务。现在，原告主张合同期以外2015年12月28日至2017年4月30日期间的所谓增值服务没有合同依据和法律依据，同样不应得到支持。3、双方签订的合同并没有违约金条款，原告主张按照日千分之三的比例给付违约金没有合同依据和法律依据。依照我国合同法规定，违约金以双方合同约定为前提，正所谓违约责任。2014年12月25日，答辩人与原告签订的《红星美凯龙家居商城展位租赁合同及管理服务合同》并没有约定违约责任。尤其是2015年12月27日后，双方之间已经没有了合同关系，更不存在违约的事实，原告的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求追究答辩人的违约金没有合同依据和法律依据，不应得到支持。4、根据我国现行的民事诉讼法律制度和律师代理法律制度，原告主张由答辩人承担所谓的律师费用没有合同依据和法律依据。原告主张将律师代理费用5662元由被告承担不符合我国现行的律师代理制度和民事诉讼制度，也没有合同依据和法律依据，不应得到支持。5、原告强行扣留答辩人的商品、强迫交易等恶劣行为已经构成侵权，答辩人将视情况追究原告的法律责任。在合同期限结束后，原告强行扣留了答辩人的部分商品及装饰物不准撤离，并据此索要合同以外的所谓租金和管理费用，原告的侵权行为同样不应得到法律的支持。庭审过程中，原告大庆红星美凯龙世博家居有限公司举证如下：1、2014年12月28日，原、被告签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份（复印件），欲证明2014年12月28日原被告签订了合同，由被告承租B8080号展位，面积166平方米，经营品牌为运时通，租金和管理费每月每平94元，租赁期限为一年，合同第19.1约定，约定承租方逾期支付任何款项，应按未支付金额日千分之三违约金支付，合同18.4约定、合同21.6约定，承租方出现违约情况原告有权解除合同并要求承租方赔偿全部损失（但不限于诉讼费、运输费、差旅费等），该合同期间被告所欠的租金和管理费为14817.7元，该金额是核定租金减去商场优惠减去被告已付的保证金后减去已付的未缴余额。被告质证认为：该证据在举证期间和起诉时没有提交，违反民事诉讼法规定，涉及证据突袭，没有办法质证，不予质证。2、2014年12月28日原被告签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份（复印件），欲证明2014年12月28日原被告签订了合同由被告承租D8020号和D8021号展位，面积222.7平方米，经营品牌为劳恩斯，租金和管理费每月每平79元，租赁期限为一年，合同第19.1约定，约定承租方逾期支付任何款项，应按未支付金额日千分之三违约金支付，合同18.4约定、合同21.6约定，承租方出现违约情况原告有权解除合同并要求承租方赔偿全部损失（但不限于诉讼费、运输费、差旅费等），该合同期间被告所欠的租金和管理费为33276.4元，该金额是核定租金减去商场优惠减去被告已付的质保金后3万元减去已付的未缴余额。被告发表质证意见，对证据的真实性没有异议，根据本租赁合同赵晓丽租赁D8020和D8021两个展位，租赁期限是2014年12月28日至2015年12月27日止，赵晓丽全面履行了合同义务并全部交过了租金，因此原告主张2015年12月28日至2017年12月30日的租金管理费用与事实不符，另外赵晓丽至租赁了这两个摊位，原告主张还有其他摊位与事实不符，其他摊位与赵晓丽无关，赵晓丽没有给付租金和管理费的义务，本次的陈述的与原告的起诉状所说一致。本院对该证据的真实性予以采信。3、2015年12月28日原被告签订的红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同一份（复印件），欲证明2015年12月28日原被告签订了合同由被告承租D8020号和D8021号展位，面积222.7平方米，经营品牌为劳恩斯，租金和管理费每月每平79元，租赁期限为2015年12月28至2017年4月30日，合同第19.1约定，约定承租方逾期支付任何款项，应按未支付金额日千分之三违约金支付，合同18.4约定、合同21.6约定，承租方出现违约情况原告有权解除合同并要求承租方赔偿全部损失（但不限于诉讼费、运输费、差旅费等），该合同期间被告所欠的租金和管理费为65153.47元，该金额是核定租金减去商场优惠减去已付的未缴余额。被告发表意见，不予质证，对事实不认可。4、律师事务所发票一份，证明原告为本案支付的律师费5662元，由被告承担，该票据的数额大于本案诉讼请求的数额，原因是该票据是四个案件的律师费总额。被告发表意见，对证据的真实性和关联性存在异议，该证据和本案无关，原告主张本案的律师费是5662元，应一案一发票。庭审过程中，被告赵晓丽未举证。根据原告的举证及双方当事人的当庭陈述，认定本案事实如下：2014年12月25日，原告红星美凯龙世博家居有限公司与被告赵晓丽签订了二份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，其中一份为：展位B8080号，计租面积为199.2平方米，每月每平方米租金和管理费均为47元，承租方首期租金、末期租金、首期管理费、末期管理费均为56174.4元，除首期和末期外，其他每一期的租金和管理费均为56174.4元。约定承租方于合同签订当日交付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一周期租金和管理费。租赁期和服务期限均自2014年12月28日起至2015年12月27日至。租金起算时间为2014年12月28日；管理费的起算时间为2014年12月28日。租金和管路费的付款周期为6个月。并于合同签订当日被告交付保证金2万元。在违约责任中双方约定：若承租方未按本合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。在合同的变更、解除和终止中约定：在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一的，原告有权解除合同，同时要求承租方支付于保证金相等的违约金并另行赔偿原告因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。其中包括：未按时交纳本合同项下任何费用经原告书面催告仍未交纳的。第二份为：展位D8020、D8021号，计租面积为267.2平方米，每月每平方米租金和管理费均为39.5元，承租方首期租金、末期租金、首期管理费、末期管理费均为63326.4元，除首期和末期外，其他每一期的租金和管理费均为63326.4元。约定承租方于合同签订当日交付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一周期租金和管理费。租赁期和服务期限均自2014年12月28日起至2015年12月27日至。租金起算时间为2014年12月28日；管理费的起算时间为2014年12月28日。租金和管路费的付款周期为6个月。并于合同签订当日被告交付保证金3万元。第三份合同为2015年12月28日签订：展位编号为1138-A04-Z0018，位于“综合馆**D8020、D8021标准展位”，计租面积为267.2平方米，租金单价为39.5元/平方米/月，承租方应付的首期租金为22164.24元，末期租金为21108.8元，期间每一期的租金均为31663.2元。管理费单价为39.5元/平方米/月，承租方应付的首期管理费为22164.24元，末期管理费为21108.8元，期间每一期的管理费均为31663.2元。约定承租方于合同签订当日交付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一周期租金和管理费。租赁期和服务期限均自2015年12月28日起至2017年4月30日至。租金起算时间为2015年12月28日；管理费的起算时间为2015年12月28日。租金和管理费的付款周期为3个月。并于合同签订当日被告交付保证金3万元。三份合同中违约责任的约定均相同。另外，原告为本案支付律师费用5662元。原告红星美凯龙世博家居有限公司主张，第一份合同履行中被告赵晓丽尚欠租金及管理费14817.7元；第二份合同履行中，被告赵晓丽尚欠33276.4元；第三份合同被告提前于2017年1月31日提前撤出。尚欠租金及管理费65153.47元。本院认为，原告红星美凯龙世博家居有限公司与被告赵晓丽签订“租赁及管理服务合同”，双方主体合格，意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应严格按合同履行，违约应承担违约责任。被告赵晓丽主张其与原告红星美凯龙世博家居有限公司只签订了一份合同，没有签订另外两份合同，但另两份合同均有被告赵晓丽的签名，而被告赵晓丽没有对其在合同中的“签名”申请进行司法鉴定，该主张本院不予采信。被告赵晓丽主张原告红星美凯龙世博家居搞证据“突袭”，因原告红星美凯龙世博家居有限公司在庭审举证阶段举出证据，且原告红星美凯龙世博家居有限公司的诉讼主张在起诉状中的请求“标的额”中，已计算在内。因此，被告赵晓丽的该主张本院不予支持。原告红星美凯龙世博家居有限公司主张被告赵晓丽拖欠双方约定的租金及管理费，被告赵晓丽主张并不拖欠租金及管理费，已足额交纳了租金及管理费，但没有提供交费票据进行佐证，而只有口头陈述，故应按照原告红星美凯龙世博家居有限公司的主张进行认定。因双方在合同中约定的违约金计算标准为拖欠租金及管理费的日千分之三的标准过高，应予调整。可按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算。双方在合同中约定，因承租方拖欠租金及管理费引起诉讼时的律师费用的承担，该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，约定应认定为有效。所以，原告红星美凯龙世博家居有限公司在本案中要求被告赵晓丽承担诉讼的律师费用具有合同依据。综上，对原告红星美凯龙世博家居有限公司合理的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告赵晓丽自本判决生效之日起十日内支付拖欠原告红星美凯龙世博家居有限公司的租金及管理费113247.57元，并支付违约金（本金按48094.10元，自2015年12月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算的利息，计算至实际给付之日止；本金按65153.47元自2017年1月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算的利息，计算至实际给付之日止）；二、被告赵晓丽自本判决生效之日起十日内支付原告红星美凯龙世博家居有限公司因其违约而诉讼的律师费用5662元；案件受理费3160元(已减半)，由被告赵晓丽负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满之日起二年内。审判员  李方春二〇一七年八月二十一日书记员  赵明明附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。