辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4382号上诉人（原审被告）：王家鸿，男，汉族，1968年10月22日生，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连万科物业服务有限公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜连子，女，满族，该公司员工。委托诉讼代理人：宫静，女，汉族，该公司员工。上诉人王家鸿因与被上诉人大连万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王家鸿上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.大连市西岗区香炉礁街道香川社区无权代表大连市百年港湾小区业主签订物业服务合同，该合同应为无效合同。2.上诉人家中因漏雨向被上诉人报修过，但被上诉人至今没有找出漏雨原因。上诉人只能以不交物业费来提醒被上诉人履行职责。3.被上诉人称曾将物业费催收函张贴在上诉人家大门上，根据监控录像显示，被上诉人张贴拍照后就将催收函取下，上诉人未看到催收函，被上诉人提供虚假证据，上诉人有理由认为被上诉人无法提供合格的物业服务。万科物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。万科物业向一审法院起诉请求：一、王家鸿支付欠交的2018年8月1日至2019年12月31日期间的物业费6258.21元；二、王家鸿按应付款项的日万分之五的标准支付自物业费欠交之日起2018年8月1日至2019年12月31日违约金，暂为1617.75元。一审法院认定事实：王家鸿系大连百年港湾住宅小区3号楼1单元2604室业主，其房屋建筑面积为105.18平方米。案涉小区属香炉礁街道香川社区管辖范围。案涉小区原物业管理公司大连百年城物业服务有限公司于2018年5月退出大连百年港湾住宅区域的物业管理。因案涉小区业主委员会部分委员辞职，业主委员会人员不足半数，依据大国土发[2015]121号文件，香炉礁街道香川社区代行业委会职责，于2018年5月至6月期间，采取书面征求意见方式召开业主大会，征求业主意见，对是否选聘万科物业对案涉小区提供物业服务进行表决，同意率超过总建筑面积和业主总户数的50%以上，决定万科物业为案涉小区提供物业服务。2018年7月9日，万科物业（乙方）与香炉礁街道香川社区代行的大连市百年港湾小区第一届业主委员会（甲方）签订《百年港湾物业服务合同》，约定大连市百年港湾小区第一届业主委员会代表全体业主委托万科物业对“百年港湾”住宅小区进行物业服务管理，委托管理服务期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止；高层住宅按3.5元/月/平方米（含税）收取物业服务费；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预交一年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于季度最后一个月25日前交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。另查，王家鸿拖欠2018年8月1日至2019年12月31日的物业费6258.21元。一审法院认为，参照《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》中关于“不能成立业主委员会的，由街道办事处同区物业行政主管部门，依法委托社区居委会选聘专业服务公司开展专项服务，收费标准自行协商议定”的规定，香炉礁街道香川社区代行的大连市百年港湾小区第一届业主委员会与万科物业之间签订的《百年港湾物业服务合同》合法、有效，对作为业主的王家鸿具有约束力。现万科物业提供了相应的物业服务，有权按照约定向王家鸿收取物业服务费。王家鸿作为系争房屋的业主，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费的义务。王家鸿辩称万科物业提供的物业服务不到位并提供了相关照片，物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。王家鸿不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。因此，万科物业要求王家鸿支付物业服务费及违约金的诉请于法有据，一审法院应予支持。关于王家鸿辩称家中墙体开裂、漏水等问题。首先，王家鸿提供的证据无法证明房屋出现漏水的原因，若与房屋自身的构造和品质有关，是王家鸿在购买房屋时客观存在的，不是万科物业原因所致。若王家鸿因此遭受损失，王家鸿可向相关责任方另行主张赔偿。其次，房屋超过质保期后，物业公司才能申请维修基金，且维修基金的使用，必须制作相关计划，报主管部门批准后才能实施，并有严格的金额限制。现王家鸿未提供证据证明万科物业对此有过错或未履行相关责任，故，王家鸿以此为由拒缴物业费没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：王家鸿于本判决生效之日起十日内支付大连万科物业服务有限公司2018年8月1日至2019年12月31日拖欠物业服务费6258.21元及违约金1617.75元，合计7875.96元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（万科物业已预交），由王家鸿负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1.房屋内墙体漏雨照片；2.因房屋漏雨问题向万科物业工作人员反映情况的微信聊天截图。拟证明被上诉人应解决上诉人房屋漏雨问题。被上诉人万科物业没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。案外人香炉礁街道香川社区在代理行使案涉小区业主委员会职责期间，与被上诉人签订《百年港湾物业服务合同》，上诉人作为案涉小区业主，应受前述合同的约束。结合双方当事人的诉辩观点及本案事实，被上诉人在讼争期间为上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人作为该小区业主，在接受了物业服务的同时，应履行向被上诉人支付物业费的合同义务。上诉人仅以被上诉人提供的服务有瑕疵为由拒绝支付物业费，与案涉合同约定及法律规定不符，本院不予支持。关于上诉人房屋漏雨的问题，上诉人以此拒绝支付物业费没有事实和法律依据，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，则有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，可另行主张权利。鉴于物业服务的持续性及不间断的特点，被上诉人可能在某一阶段提供物业服务不尽完善，对于业主不按时交费应予以充分理解，并应在今后的工作中，加强与业主之间的沟通，积极解决业主提出的问题，以促成物业单位与业主之间的和谐共处。故，被上诉人主张的违约金，本院不予支持。综上所述，王家鸿的上诉请求部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1896号民事判决为，王家鸿于本判决生效之日起十日内支付大连万科物业服务有限公司2018年8月1日至2019年12月31日期间物业服务费6258.21元；二、驳回大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由王家鸿负担；二审案件受理费50元，由王家鸿负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年七月十三日书记员 黄月妍