北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初47763号原告：北京天地龙马商贸有限公司,住所地北京市朝阳区黑庄户乡鲁店北路南侧铂城湾食街甲1号。法定代表人：曲宏，经理。委托诉讼代理人：王建平，北京久维律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐英杰，女，1970年5月12日出生，北京天地龙马商贸有限公司职工，住北京市朝阳区。被告：杨茂奎，男，1972年10月4日出生，北京富扬朝汇美容美发有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏丽娜（杨茂奎之妻），女，1984年1月10日出生，蒙古族，无业，住北京市朝阳区。被告：北京富扬朝汇美容美发有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡鲁店北路铂城湾食街B-6。法定代表人：杨茂奎，经理。原告北京天地龙马商贸有限公司（以下简称天地龙马公司）与被告杨茂奎、被告北京富扬朝汇美容美发有限公司（以下简称富扬朝汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。曲宏、王建平、齐英杰与杨茂奎、苏丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天地龙马公司向本院提出诉讼请求：1、解除天地龙马公司与杨茂奎、富扬朝汇公司签订的房屋租赁合同；2、判令杨茂奎、富扬朝汇公司连带向天地龙马公司支付欠付2013年10月30日至2015年4月29日期间租金630801.5元；3、判令杨茂奎、富扬朝汇公司腾退诉争房屋。事实和理由：2010年4月30日，天地龙马公司与杨茂奎签订《房屋租赁协议》，协议约定租赁期限为5年，作为汗蒸馆使用；第一年、第二年为半年付款，以后三年均为年付款；还约定富扬朝汇公司如逾期交纳房屋租金，则每日按房屋全年总租金的千分之三支付滞纳金，逾期超过15天，天地龙马公司有权单方收回被承租房屋并终止租赁合同。2010年4月30日到2012年4月29日，富扬朝汇公司尚能依合同完全履行，全部支付了此前两年的租金。但2012年4月30日后，富扬朝汇公司却总以资金周转困难为由只交半年房租，甚至于到了2013年10月29日才交清2013年4月29日之前的租金。而后又是分了几次才交清了2013年10月30日前的租金。2013年10月30日后，就再也分文未交。天地龙马公司认为，杨茂奎、富扬朝汇公司不交纳租金已经构成根本性违约，应当承担相应的民事责任。富扬朝汇公司辩称：一、天地龙马公司并不是本案的适格主体。富扬朝汇公司就北京市朝阳区黑庄户乡鲁店北路铂城湾食街X号商铺及相对应的后背房（以下简称涉案商铺）签署的《房屋租赁协议》始终均是与自然人齐英杰签署，与天地龙马公司无关。因此，本案适格原告应为齐英杰本人，天地龙马公司不是本案的当事人，不是适格的主体。二、天地龙马公司起诉时依据的《房屋租赁协议》系伪造的合同，与富扬朝汇公司和齐英杰最初签署的房屋租赁协议不一样，内容和形式均被篡改。天地龙马公司起诉时依据的编号为“No:XXX”《房屋租赁协议》不是富扬朝汇公司与自然人齐英杰最初签署的那份合同，内容和形式均存在不一致之处，具体如下：第一，从合同形式上看：(1)原始合同首页的抬头处“甲方：齐英杰”并没有加盖天地龙马公司的公章，但天地龙马公司提供的合同有公章，系天地龙马公司私自后补的章；(2)原始合同的末页甲乙双方签名处的“甲方”仅有齐英杰本人的签字和手印，并没有盖天地龙马公司的公章，但天地龙马公司提供的合同有公章，系天地龙马公司私自后补的章；(3)原始合同并没有盖天地龙马公司的骑缝章，而天地龙马公司提供的合同有，系天地龙马公司私自后补的章。第二，从合同内容上看：(1)原始合同第二条第2款的“出租面积”中二层面积仅为780平方米，但天地龙马公司提供的合同中为806.3平方米，比原始合同面积增加了26.3平方米，系天地龙马公司私自篡改；(2)原始合同第四条第1款约定的每年全年租金均比天地龙马公司提供的合同少，系天地龙马公司私自篡改；(3)原始合同第九条“违约责任”中的第2款，并没有约定天地龙马公司提供合同所提及的第(4)项“(4)逾期未交房屋租金的每日按房屋全年总租金的3‰收取滞纳金，逾期超过15天的，甲方有权收回乙方承租房屋，并终止甲乙双方租赁合同”，系天地龙马公司恶意篡改，私自增加的内容。另外，富扬朝汇公司取得营业执照的时间为2011年2月23日，而双方之间的房屋租赁协议的签署时间为2010年4月30日。因此，合同签署当日，富扬朝汇公司尚未取得富扬朝汇公司的公章，自然无法加盖公章。原始合同上并没有富扬朝汇公司和天地龙马公司的公章，均系天地龙马公司私自后补的章。综上，天地龙马公司为了加重富扬朝汇公司履约责任，进行恶意篡改合同的动机明显，本案审理并查明事实的依据绝对不能依据天地龙马公司提供的《房屋租赁协议》。三、即便天地龙马公司是本案的适格主体，天地龙马公司所述的部分诉讼请求也是没有事实和法律依据的，不应予以支持。第一，天地龙马公司从未就解除或终止合同事宜向富扬朝汇公司发出任何的书面通知，双方之间的房屋租赁协议并未解除。第二，协议虽未解除，但实际上已经无法继续履行。2014年1月18日，天地龙马公司擅自强行将富扬朝汇公司店铺大门锁住，导致富扬朝汇公司自当日起实际上已经无法继续履行双方之间的房屋租赁合同，因此，富扬朝汇公司无需承担2014年1月18日之后的租金，而只需要承担2013年10月30日至2014年1月17日期间的房屋租金。第三，富扬朝汇公司并不存在违约的情形。富扬朝汇公司不支付2013年10月30日后的租金是经过天地龙马公司同意并允许的。早在2013年10月份前，天地龙马公司出于强占富扬朝汇公司店铺的目的，常找人扰乱富扬朝汇公司店里秩序，进行清场并锁门，富扬朝汇公司的生意受到极大影响，经营状况日益恶化。自2013年10月份起，天地龙马公司就向富扬朝汇公司提及其想购买富扬朝汇公司的股权，并称如果他不买也会帮忙找其他买家，他会全权代表富扬朝汇公司洽商转让事情，且说2013年10月30日后的租金富扬朝汇公司先不用着急支付，等到股权转让时一起结算支付。因当时公司已经经营不善，富扬朝汇公司拟出让股权。后，因天地龙马公司不断恶意降低股权转让价款，双方无法达成股权转让协议，因此，租金也就一直未进行结算支付。后，天地龙马公司于2014年1月18日擅自锁门并强行收房，富扬朝汇公司更是没有理由继续支付强行收房之日后的租金。第四，即便富扬朝汇公司存在违约情形并需承担违约责任，天地龙马公司计算违约金适用的依据也是有误的，且其主张的违约金明显过高。天地龙马公司应当依据原始合同第九条第2项的约定主张违约金，且依据该条款“乙方应按照合同总租金的30％向甲方支付违约金”的约定，违约金也依然明显过高，应当适当减少。理由如下：依据原始合同该条款计算出的违约金为506867.4元，而天地龙马公司的实际损失仅为81965.5元（即两个月19天的租金），违约金是实际损失的6.2倍，远远高于其实际损失的30％（即24589.6元），因此，即便富扬朝汇公司需向天地龙马公司承担违约责任，也不应当直接适用原始合同第九条第2项的约定计算违约金金额，而应当依据原始合同的约定，以天地龙马公司的实际损失为基础，由法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，适当减少违约金，并作出裁决。第五，因合同已经无法继续履行，富扬朝汇公司同意解除合同，但富扬朝汇公司要向天地龙马公司追究承担所有损失的赔偿责任。由于天地龙马公司强行关店至今，富扬朝汇公司的客户丧失殆尽，雇员也都散尽，现有的经营已经无法也不可能继续下去，因此，富扬朝汇公司同意解除房屋租赁合同，但天地龙马公司存在严重的违约行为，应向富扬朝汇公司承担违约责任。理由如下：天地龙马公司已经与富扬朝汇公司签订了《房屋租赁协议》，富扬朝汇公司是涉案商铺的合法承租人，但是天地龙马公司作为出租人，在未事先发出书面解除合同的书面通知，也未经富扬朝汇公司允许的情况下，竟擅自锁住涉案商铺大门，使得合同无法继续履行，并严重影响了富扬朝汇公司的正常营业，给富扬朝汇公司造成了严重的经济损失（包括房屋装修费、营业损失等）。天地龙马公司应向富扬朝汇公司承担相应的违约责任，以弥补其给富扬朝汇公司造成的所有损失。综上，答辩人认为，被答辩人之部分诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回，以维护法律的尊严和当事人合法权益。杨茂奎辩称：同富扬朝汇公司答辩意见一致。经审理查明：2010年4月30日，天地龙马公司与富扬朝汇公司签订《房屋租赁协议》，约定天地龙马公司将涉案商铺出租给富扬朝汇公司用于经营汗蒸馆使用，建筑面积一层99.5平方米、二层806.3平方米，租期自2010年4月30日至2015年4月29日，租金标准为2010年年租金271758元、2011年302819元、2012年337881元、2013年387473元、2014年437065元。对于付款方式，第一年、第二年为半年付款，以后三年均为年付款，双方签订合同之日，富扬朝汇公司支付天地龙马公司上半年房屋租金及房屋押金，共计七个月房屋租金158525元，2010年10月29日富扬朝汇公司支付天地龙马公司现半年房屋租金135879元，2011年4月29日富扬朝汇公司支付天地龙马公司半年房屋租金148090元，2011年10月29日富扬朝汇公司支付天地龙马公司半年房屋租金148089元，以后每年4月29日，富扬朝汇公司于当日支付天地龙马公司相应全年房屋租金，直至合同终止。合同还约定，富扬朝汇公司逾期交纳租金超过15日的，天地龙马公司有权单方收回涉案商铺，并终止租赁合同。2015年，齐英杰以房屋租赁合同为由将杨茂奎、富扬朝汇公司起诉至本院，要求判令杨茂奎、富扬朝汇公司向其支付欠付租金630801.5元、迟延违约金1114426.27元及违约金521698.8元。本院于2016年2月18日作出（2015）朝民初字第XXX号民事裁定，认为房屋租赁关系系本案天地龙马公司与杨茂奎、富扬朝汇公司所形成，齐英杰并非该案的适格主体，据此裁定驳回齐英杰的起诉。该裁定已经发生法律效力。经询，杨茂奎、富扬朝汇公司称其支付了22646元押金，数额相当于一个月租金。天地龙马公司与杨茂奎、富扬朝汇公司均认可杨茂奎、富扬朝汇公司租金已经支付至2013年10月29日。又询，杨茂奎、富扬朝汇公司称其一直未将涉案商铺内物品搬走，未搬走的理由是天地龙马公司不让搬走。经查，富扬朝汇公司系自然人独资有限责任公司，出资人系杨茂奎。庭审中，杨茂奎、富扬朝汇公司提交了《房屋租赁协议》一份，证明其内容、公章与天地龙马公司提交的不一致，天地龙马公司篡改合同内容。天地龙马公司对该证据真实性不予认可。杨茂奎、富扬朝汇公司还提交了电话录音及文字整理资料，证明天地龙马公司于2014年1月18日封门。天地龙马公司对该证据的真实性不予认可，称其在催交房租的时候发现涉案商铺里的人，男男女女都不认识，认为杨茂奎、富扬朝汇公司有转租行为，可能非法使用，遂报警，派出所要求双方都上锁，再通过其他途径解决，双方都上锁后，富扬朝汇公司把自己的锁解开了，合同到期后，杨茂奎、富扬朝汇公司的东西一直还在涉案商铺，天地龙马公司不敢贸然解锁导致物品丢失，致使天地龙马公司一直无法再出租。以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：杨茂奎、富扬朝汇公司提交的《房屋租赁协议》中第一页第四条表格约定的年租金与第二页付款方式中约定半年租金数额不一致，存在明显矛盾，本院对其真实性不予认定。本院确认天地龙马公司提交的《房屋租赁协议》的真实性。至2014年1月18日，杨茂奎、富扬朝汇公司拖欠租金的行为构成违约，且早已达到合同约定的天地龙马公司有权单方收回涉案商铺并终止合同的条件。天地龙马公司封门是通过其行为告知富扬朝汇公司解除合同。因此，双方合同已于2014年1月18日解除，本院无须判令解除。合同解除后，杨茂奎、富扬朝汇公司应当将涉案商铺交还给天地龙马公司，但杨茂奎、富扬朝汇公司一直将物品放置在涉案商铺。杨茂奎、富扬朝汇公司虽主张天地龙马公司锁门不让其搬走物品，但杨茂奎、富扬朝汇公司未举证证明其向天地龙马公司要求搬走物品，故其主张本院不予采信。杨茂奎、富扬朝汇公司应当在合同解除后继续按照合同约定的标准向天地龙马公司支付占用费。合同解除后，交还涉案商铺是杨茂奎、富扬朝汇公司的合同义务，天地龙马公司要求腾退涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，富扬朝汇公司系自然人独资有限责任公司，出资人系杨茂奎。杨茂奎未提交证据证明富扬朝汇公司的财产独立于其个人财产，故杨茂奎应当与富扬朝汇公司承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨茂奎、被告北京富扬朝汇美容美发有限公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京天地龙马商贸有限公司2013年10月30日至2015年4月29日期间租金六十三万零八百零一元五角；二、被告杨茂奎、被告北京富扬朝汇美容美发有限公司于本判决生效后七日内腾退北京市朝阳区黑庄户乡鲁店北路铂城湾食街B-6号商铺及相对应的后背房给原告北京天地龙马商贸有限公司；三、驳回原告北京天地龙马商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10108元，由被告杨茂奎、被告北京富扬朝汇美容美发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 佳人民陪审员  刘凤芝人民陪审员  张春英二〇一七年八月十六日书 记 员  陈逢源-2--1-