济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0104民初5157号 原告：路彪，男，1987年8月17日出生，汉族，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：方青，山东中坛律师事务所律师。 被告：恒生地产济南有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李刚，总经理。 委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。 原告路彪与被告恒生地产济南有限公司（以下简称恒生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，被告恒生公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院审查后作出（2016）鲁0104民初5157号民事裁定，驳回了被告恒生公司提出的异议。恒生公司不服该裁定，上诉至山东省济南市中级人民法院，该院审查后作出（2017）鲁01民辖终647号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告路彪的委托诉讼代理人方青，被告恒生公司的委托诉讼代理人于海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路彪向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金暂计10000元（自2016年2月1日起至诉争房屋通过综合验收备案并告知原告交房之日止）。事实和理由：路彪与被告于2014年7月21日签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后原告按照合同约定履行了付款义务，购买了恒生望山花园的房产，但被告却没有按照合同约定履行交房义务，被告的行为侵害了原告的合法权益，并给原告造成了损失。原告多次要求被告承担责任，赔偿损失，被告无理拒绝。为维护自身合法权益，提起诉讼。 路彪在本案诉讼中明确其诉讼请求为判令被告向其支付逾期交房违约金26102元，自2016年2月1日起至2017年2月20日止，以已付总房款677980元为基数，按每日万分之一计算。 恒生公司辩称，1.原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告双方签订的商品房买卖合同附件五即合同补充协议第五条交接第一款明确约定商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。商品房单体竣工验收合格是指按照国务院建设工程质量管理条例第十六条的规定建设单位组织勘验、设计、施工，工程监理单位进行的建筑单体（楼座）工程竣工验收合格，由参加竣工验收各方签署的竣工验收合格证明文件是证明房屋具备交房条件的证明文件。商品房买卖合同第八条约定的交房条件，与本条款约定不一致的，以本条款约定为准。上述条款明确约定的房屋的交付条件，并且原告在合同上签字确认，即表明原告是认可约定的交房条件的，且该约定不违反法律行政法规的强制性规定。2.被告在房屋通过单体竣工验收合格后曾通知原告收房，是原告一直不履行收房义务。原告因自己原因不接受房屋，不能要求被告支付逾期交房的违约金。3.根据商品房买卖合同第八条的约定，因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的其他不可归责于出卖人的原因造成停工的，出卖人可以逾期交付房屋。根据上述规定被告因政府举办大型公众活动和其他不可归责于出卖人的原因造成停工52天，按照合同规定被告可以予以延期52天。综上原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回。 本案当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。路彪提供2014年7月21日签订的销售（字）201415546416《商品房买卖合同》及附件、销售（字）201415548607《商品房买卖合同》及附件、收据六份，恒生公司提供《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，双方质证无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 1.2014年7月21日，恒生公司作为出卖人，与作为买受人的路彪签订《商品房买卖合同》两份，约定买受人购买出卖人开发建设的恒生望山项目地块二1号楼2-xxxx号房及2--xxx号地下室，房屋总价款640695元，地下室总价款35730元；房屋的付款方式为银行按揭付款，地下室为一次性付款。购买合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目进行调整导致工期延误的，以及因市政配套设施的批准与安装的延误，出卖人在履行告知义务情况下可据实需以延期，交房时间顺延；3.因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的，施工期间日最高温度超过37°C，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；其他不可归责于出卖人的原因。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日（含120日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。双方另签订附件，包括附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议在第五条“交接”处约定：1.商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件，买受人须持本人身份证、《商品房买卖合同》、购房全额发票或收据办理房屋交接手续。“商品房单体竣工验收合格”是指按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的建筑单位（楼座）工程竣工验收合格，由参加竣工验收各方签署的竣工验收合格证明文件是证明房屋具备交付条件的证明文件。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件与本条款约定不一致的，以本条款约定为准。2.下列情形视为出卖人已按期交付房屋及买受人已验收合格，相关房屋风险及各项有关费用（包括但不限于物业管理费、取暖费及其他原因管理该房屋所支付的费用）自动转移至买受人承担：（1）具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，自《交房通知书》规定的房屋交付之日起，视为出卖人已交付，买受人按照总房款的万分之二/日支付违约金，买受人除按物业管理规定交纳各项费用外，还应承担房屋损毁、灭失的风险；……。该补充协议中双方还另对关于产权登记的约定、公共部位附属物的所有与使用等内容进行了约定。 签订上述合同后，路彪履行了付款义务，恒生公司就路彪交纳的款项向路彪出具了收据，载明收到房屋款640695元，地下室款35730元。2017年2月20日，恒生公司与路彪就上述房屋及地下室根据实测面积进行了结算，路彪向恒生公司补交房屋款1255元及地下室300元，恒生公司向路彪出具了相关收据。以上路彪共计向恒生公司付款677980元。 2.2017年2月7日，济南市城乡建设委员会就恒生公司开发的恒生望山项目地块二1#-3#住宅楼、地下车库出具济综验第**《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。 3、路彪于2017年2月20日接收所购买的商品房。 对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。 当事人双方有争议的事实： 1.路彪提供《和解协议》、《恒生望山项目合同违约处理方案》、明细表、答复等拍摄照片，其主张违约处理方案是恒生公司逾期交房以后曾与商品房买受人商量过，但是后来不了了之了；明细表是当时协商赔偿的一个方案，但是最终没有达成。恒生公司对于路彪提供的以上照片的真实性及证明目的均不予认可，其说明从未作出过所谓的处理方案，也从未与业主协商解决，更没有与业主签订和解协议。 本院认为，路彪提供的照片中载明的《和解协议》、《恒生望山项目合同违约处理方案》、明细表、答复等真实性无法确认，且恒生公司不予认可，故本院不予采信；对路彪主张的事实不予认定。 2.路彪提供录音证据，其说明系该小区其他买受人与恒生公司工作人员的通话记录，其中体现出恒生公司告知综合验收备案证明已经取得，通知买受人办理商品房的收房手续。恒生公司对该录音证据不予认可。 本院认为，路彪提供的录音证据中通话人员是否系恒生公司的工作人员并不确定，在恒生公司不予认可的情形下，本院对该证据不予采信，对路彪所主张的该事实亦不予确认。 3.恒生公司主张恒生望山项目地块二1#住宅于2016年3月21日完成单体竣工验收，就此其在开庭审理时提供《建筑工程竣工验收报告》复印件及《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其中《建筑工程竣工验收报告》复印件内容不清晰，《房屋建筑工程竣工验收备案单》载明该1#住宅竣工验收日期为2016年3月21日，济南市城乡建设委员会于2017年1月11日出具备案意见，写明“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案”。 路彪在开庭审理时对恒生公司提供《建筑工程竣工验收报告》及《房屋建筑工程竣工验收备案单》的真实性不予认可，认为恒生公司从未将该工程竣工验收情况告知其，也没有通知其收房，并认为验收报告和参加验收单位栏均没有时间记载，对于该验收报告其也不知情，恒生公司一直未将该验收报告进行过告知，也没有通知其收房。 在开庭审理后重新对《房屋建筑工程竣工验收备案单》质证，路彪对真实性说明无异议，但仍主张其对以上证据不知情，恒生公司从未将工程竣工验收情况进行过告知，且恒生公司在取得综合验收备案证明之前也一直没有通知过其收房。 本院认为，《房屋建筑工程竣工验收备案单》为原件，该证据可以印证《建筑工程竣工验收报告》复印件的真实性，对恒生公司主张恒生望山项目地块二1#住宅于2016年3月21日完成单体竣工验收的事实亦予确认。 4.恒生公司提供标注时间为2014年11月1日的《建筑工程暂停施工通知书》复印件、标注时间为2015年8月20日的《关于济南市第22届国际历史科学大会、中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日空气质量保障通知》复印件、《工作联系单》复印件，其主张依以上证据结合合同约定，因政府要求停工等原因可以顺延交房时间52天。路彪对恒生公司提供的以上证据真实性不予认可，并认为即使存在停工也是因恒生公司自身管理原因造成的，与政府行为无关，不符合合同约定交房时间顺延的条件。 本院认为，恒生公司提供以上证据均为复印件，真实性不能确定，且路彪持有异议，因此本院对恒生公司提供的以上证据不予采信，对恒生公司主张的相应事实亦不予确认。 5.恒生公司提供特快专递详情单及回单，其说明以特快专递方式向路彪发送了交房通知书，但因交房通知书只有一份原件，而且已经邮寄给路彪，因此其只有特快专递详情单及回单。路彪对恒生公司提供的特快专递详情单及回单均不认可，认为没有邮寄时间，也没有记载邮寄信件的内容，收件人处没有收件人签字情况，且特快专递是恒生公司在取得综合验收备案之后寄出的，与恒生公司主张的建筑单体验收合格后就已通知路彪方交房相矛盾。 本院认为，恒生公司提供的以上证据未显示邮件寄出时间，从回单显示邮件妥投时间来看为2017年2月27日，但路彪早在此前的2月20日即已收房，因此恒生公司提供的以上证据与路彪现主张恒生公司逾期交房、应当承担相应违约金之间并无关联性。本院对恒生公司提供以上证据不予采信，对其主张的事实亦不予确认。 本院认为，路彪与恒生公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，相应内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，均为有效。双方在合同及附件签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的违约责任。 路彪在本案中要求恒生公司向其支付逾期交付商品房的违约金，恒生公司提出异议，否认其存在违约行为。经本案审理，可以确认，依双方签订合同的约定，商品房交付时间应为2016年1月31日前，对该时间双方并无异议。现双方争议的主要焦点为商品房交付的条件。路彪认为按合同的约定，恒生公司应在取得开发项目《分期综合验收备案证明》后将符合合同约定的商品房向其交付，其还认为合同补充协议中关于交接的约定条款为无效条款；恒生公司则主张应按合同附件五即合同补充协议的约定，商品房单体竣工验收合格后，双方应视为房屋达到交付条件。对双方争议的该问题，本院认为，合同补充协议约定的内容并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为有效。路彪在该争议焦点中的观点有误，本院不予采纳。但本院同时注意到并需指出的是，即使按恒生公司所依据的交房条件即合同补充协议的约定来说，实际上应该有两项条件，一为实质条件，即恒生公司向路彪交付本案所涉商品房要达到合同补充协议约定的相应标准；另一为形式条件，即在商品房达到交付条件时，恒生公司还应当负有通知的义务。此项义务在合同及补充协议中均有明确体现，其中合同第十一条“交接”中明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”，补充协议第五条“交接”中也明确约定“具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。”而本案中恒生公司并无证据证明其在具备交房条件后即时向买受人即路彪发出了《交房通知书》，其在本案中提供的所谓邮寄交房通知的特快专递详情单显示的时间反而是在路彪收房之后发出。换言之，即使商品房具备了交付条件，但恒生公司未进行通知，路彪仍然是无从知晓商品房是否具备了交付条件，客观上也无法办理相应交接手续，那么在此情形下，恒生公司仍应向路彪承担逾期交房的违约责任。其另提供的欲证明政府原因导致工程延期、可以顺延交房日期的证据本院亦未予采信，不能免除其相应责任。 鉴于以上，本院确认恒生公司在与路彪签订商品房买卖合同及附件后，未按合同约定时间履行向路彪交付商品房的义务，存在着违约行为，应向路彪承担违约责任。路彪要求恒生公司以实际支付的购房款677980元为基数、按每日万分之一的标准自2016年2月1日起至2017年2月20日止承担逾期交付商品房的违约金符合合同约定，于事有理、于法有据，本院对路彪的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 恒生地产济南有限公司于本判决生效之日起十日内向路彪支付逾期交付商品房的违约金，以购房款677980元为基数，按照每日万分之一的标准，自2016年2月1日起计算至2017年2月20日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费452.55元，减半收取计226.28元，由恒生地产济南有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇一七年八月三十日 书记员  官静