辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终269号上诉人（原审被告）：颜亭亮，男，1986年5月21日出生，汉族，现住辽阳市太子河区。委托诉讼代理人：王雅娟，辽宁王雅娟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔立超，男，1987年2月2日出生，汉族，现住灯塔市。委托诉讼代理人：李海霞，辽宁法云律师事务所律师。上诉人颜亭亮因与被上诉人崔立超房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省灯塔市人民法院(2019)辽1081民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人颜亭亮及其委托诉讼代理人王雅娟、被上诉人崔立超的委托诉讼代理人李海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜亭亮上诉请求：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审认真审核，依法改判或发回重审；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决被告承担违约金22,000元，上诉人不同意承担，此判决没有法律依据。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，争议楼房是否被沈河区人民法院查封上诉人不清楚，并非明知楼房被查封而转让，上诉人虽然与他人有其他法律纠纷，但与买卖楼房无关，沈河区法院在查封楼房时上诉人不清楚，民事裁定没有明确查封的是争议楼房，也无人告诉上诉人楼房被查封，由此证明上诉人在主观方面没有过错，并非主观故意而造成，原审让上诉人承担违约责任无法律依据。二、上诉人与案外人因买卖合同纠纷一案，在沈阳市沈河区人民法院审理。一审上诉人已经胜诉，该案发回重审至今没有结案，故查封房屋是否合法需要待定。特别是裁定书内容并没有明确对其争议楼房有予以查封的字样；三、判决认定中介费4,400元由上诉人承担错误，该费用属于被上诉人自行承担或者由中介退还给被上诉人。所谓中介是指在房地产交易环节中提供中间服务并收取佣金的商人。因被上诉人购买房屋经过中介介绍，对房屋的合法性、真实性进行核实和确认，而中介并未尽其服务职责，特别是中介费的收取应该是在买卖双方达成买卖协议无争议的前提下收取，现在原审对买卖合同予以解除，故中介费不应该得到支持，该费用应该由中介费退还被上诉人。原审判决上诉人承担明显错误。故请二审认真审核，依法改判或发回重审。崔立超辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人称一审法院认定事实有误，是没有任何依据的，上诉人应依法承担赔偿责任。1、根据我国《合同法》第六十条规定:“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案上诉人在签订合同时未遵循诚实信用原则，未告知本案争议楼房被沈阳市沈河区人民法院查封这一事实，导致被上诉人无法贷款和继续交易，对此原审认定事实清楚。针对上诉人提出对争议楼房被查封这事实不清楚，主观无过错，上诉人所述不合常理也未能提供相应证据，应承担违约责任。2、根据我国《合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性约定，为合法有效。依照合同，上诉人负有依约定保障该房屋不存在抵押，司法查封、司法执行等事项，因上诉人与案外人买卖合同纠纷，导致本案合同履行期间涉案房屋被沈阳市沈河区人民法院查封，已使涉案房屋无法交易过户，房屋买卖合同无法实际履行，上诉人应依房屋买卖合同履行相应违约及赔偿义务。3、本案《房屋买卖合同》第6.3条明确规定除合同另有约定外，甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5％作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准。被上诉人已支付140,000元首付款，但因上诉人一方无法继续履行，上诉人应依合同6.3约定承担赔偿违约金责任。4、本案合同中明确约定中介费用为4,400元，且上诉人在一审中已明确表示同意给付，因此应由上诉人承担。二、由被上诉人承担诉讼费用无法律依据。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及三十条规定，诉讼费用由败诉方负担，故此原审判决正确。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。5、上诉人以“不知该房被查封，故不存在被封而卖”、“查封不合法”等为由，不应承担违约责任，不支付违约金2.2万，这是没有任何道理的。理由一是:本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同法第130条、135条之规定，买受人以达到购房为目的，出卖人以达到出卖为目的，产权过户是出卖方的法定义务，也是合同义务，不是买方义务，现房屋被查封无法过户，则卖方违反法定义务和约定义务，其主观上是否明知，不是免除该法定义务和合同义务的理由，同理，也不是免除违约责任的法定理由和约定理由。故此，原判上诉人按合同约定承担2.2万元违约金正确。理由二是:沈阳的另案查封合法与否不是本案审理范围，但房屋被查封不能过户是不争的客观事实，故该理由不能成为免责事由。崔立超向一审法院起诉请求：1、原、被告于2018年12月17日签订的房屋买卖合同解除；2、被告立即一次性退换原告已交购房款人民币拾肆万元(￥:140,000元)；3、被告立即一次性给付原告已支付的中介等费用人民币壹万零柒佰陆拾元(￥:10,760元)；4、被告从2018年12月18日起至2019年5月14日至向原告支付违约金人民币伍万壹仟玖佰贰拾元(￥:51,920元,日违约金按房屋转让成交价1‰计算,本案房屋转让成交价位人民币440,000元,2018年12月18日至2019年5月14日共计118天,即440,000元×1‰×118天=51,920元)；5、被告从2019年5月15日起至实际向原告退款之日止的违约金(注:日违约金按房屋转让成交价1‰计算,本案房屋转让成交价位人民币440,000元);6、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：原、被告于2018年12月17日签订了以517不动产灯塔加盟店为居间方的房屋买卖合同，约定原告颜亭亮（甲方）将天福新城A区14号3单元3楼西室，建筑面积为97.6平方米的住宅出售给被告崔立超（乙方），价款为440,000元，购买方式为二手房贷款购买，居间服务费为4,400元。该房屋买卖合同第四条约定:甲方对该房屋做如下承诺4.5条约定，甲方承诺除本合同另有约定外，该房屋不存在抵押，司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由甲方承担由此引起的全部赔偿责任，并赔偿乙方（崔立超）因此遭受的经济损失。第六条违约责任6.1如出现以下任一情形则视为违约,违约方应每日按照房屋转让成交价的1‰向守约方支付违约金,逾期超过十五日的,守约方有权单方解除本合同：6.1.1甲方未按约定时间办理房屋产权证。6.1.2甲方未按约定时间办理该房屋银行按揭贷款还款或抵押登记注销手续。6.1.3甲方未按约定时间办理产权过户手续。6.1.4甲方不配合协助乙方办理贷款相关手续。6.1.5甲方未按约定时间交付房屋。6.1.6乙方未按约定时间办理产权过户手续。6.1.7乙方未按约定时间办理贷款相关手续。6.1.8乙方未按约定时间付款。。6.3除本合同另有约定外,甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的,由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,以赔偿实际损失为准。原告按约定向被告支付了140,000元的首付款，原告在办理贷款过程中发现该房屋已被沈阳市沈河区人民法院查封，无法贷款和交易。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、（2017）辽0103民初11937号民事裁定书等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以确认。一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行义务。被告负有按约定保证该房屋不存在抵押、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利的义务，现涉案房屋被沈阳市沈河区人民法院查封，无法交易过户，原告无法办理二手房贷款，该房屋买卖合同实际上已无法履行，已不能实现合同目的，故对原告诉请解除合同，退还购房首付款，一审法院予以支持。关于原告请求被告给付评估费、权证费、贷款费、中介费10,760元一节，因房屋买卖合同中明确约定中介费为4,400元，故对4,400元中介费一审法院应予支持。评估费、权证费、贷款费，因原、被告没有约定，且原告未提供评估费、权证费、贷款费的正式发票，原告提供的517不动产灯塔加盟店的收款收据不能证明已经发生了上述费用，故一审法院不予支持。原告请求以440,000元为基数，按日1‰给付违约金，因被告的违约行为不符合房屋买卖合同中第六条违约责任6.1条的约定，应按6.3条的约定按房屋转让成交价440,000元的5%即22,000元作为违约金赔偿原告损失为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决：一、原告崔立超与被告颜亭亮于2018年12月17日签订的房屋买卖合同予以解除；二、被告颜亭亮于本判决生效后十日内返还原告崔立超购房款140,000元、中介费4,400元、违约金22,000元，合计人民币166,400元；三、驳回原告崔立超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,340元（原告预交2,170元），减半收取2,170元，保全费2,720元，由被告颜亭亮负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人颜亭亮与被上诉人崔立超于2018年12月17日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立有效，上诉人颜亭亮作为出卖方应保证房屋能够依照合同约定及时交付使用和产权并更登记的依法履行，保障买受人房屋买卖合同目的得以实现。上诉人颜亭亮因另案民事纠纷致使案涉房屋在本案买卖合同签订前即已被查封，至今无法向被上诉人崔立超交付房屋并办理房屋产权变更登记手续，无法实现买卖合同目的，其应承担履行不能的违约责任。上诉人颜亭亮虽称对查封事实不清楚，但不影响本案对违约责任的承担。根据双方在合同6.3条中约定：“甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金。”一审法院因双方合同目的不能实现判决解除双方的买卖合同，并由颜亭亮承担转让款的5%违约金并无不当，本院予以确认。因上诉人颜亭亮的违约行为导致合同被撤销，造成被上诉人崔立超中介费4,400元的经济损失，其应承担赔偿责任。综上所述，上诉人颜亭亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,340元，由上诉人颜亭亮负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年七月十日法官助理郝丽鑫书记员孔莹