广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0123民初209号原告：方定汉，男，1972年9月5日出生，壮族，居民身份证住址广西壮族自治区贵港市港北区。原告：黄会金，女，1972年5月20日出生，壮族，居民身份证住址广西壮族自治区鹿寨县，系原告方定汉配偶。被告：广西隆安聚友房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区隆安华侨管理区浪湾大道53-11号，统一社会信用代码91450123773860870T。法定代表人：梁伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：付峻，广西尚盟律师事务所律师。原告方定汉、黄会金与被告广西隆安聚友房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告于2017年5月2日对本案管辖权提出异议，要求由南宁市青秀区人民法院管辖，本院于2017年5月8日依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服向南宁市中级人民法院提起上诉。2017年8月2日，南宁市中级人民法院依法驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告方定汉、原告黄会金、被告广西隆安聚友房地产开发有限公司委托诉讼代理人付峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方定汉、黄会金向本院提出诉讼请求：1、被告广西隆安聚友房地产开发有限公司支付原告方定汉、黄会金逾期交房违约金47858.96元（违约金计算方法，逾期一日则按已交房款193761元的万分之二计付，自2013年8月31日起暂计至2017年1月17日止；剩余的逾期交房违约金计至实际交房之日止）；2、案件受理费，由被告广西隆安聚友房地产开发有限公司负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告广西隆安聚友房地产开发有限公司继续履行合同约定的交房义务。事实和理由：2013年4月23日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于隆安县（以下简称涉案商品房），该房建筑面积106.88平方米，房屋总价款193761元；被告应于2013年8月31日前将涉案商品房交付给原告使用；合同还约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告于当天按照约定支付了首付款59761元，并于2013年6月21日按照合同约定以银行按揭贷款方式按期付清了涉案商品房的剩余款项134000元。根据合同约定，被告应于2013年8月31日前将涉案商品房交付给原告，但被告至今仍未能与原告办理交房手续。合同第九条第二款约定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。”。按照约定，被告应继续履行合同约定的交房义务，并向原告支付自2013年8月31日起至2017年1月17日的逾期交房违约金47858.96元，即193761元×0.0002×1235天＝47858.96元，剩余的逾期交房违约金计算至被告实际交房之日止。为维护自身的合法权益，原告特向人民法院起诉，提出前述诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、姓名为方定汉、黄会金的居民身份证复印件各一份，用于证明原告的诉讼主体资格适格的事实；2、隆安县工商行政管理局出具的、企业姓名为广西隆安聚友房地产开发有限公司的《电脑谘询单》复印件一份，用于证明被告的诉讼主体资格适格的事实；3、合同号为02、房号为8-2-202、业主为方定汉、黄会金的《南宁市商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四）复印件一份，用于证明原告与被告于2013年4月23日签订《南宁市商品房买卖合同》，双方之间存在商品房买卖合同关系，并已就商涉案品房的地理位置、面积、价款、交房时间、逾期交房违约金等合同事项进行约定的事实；4、编号为45020120130062974的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》复印件一份，用于证明原告已于2013年6月21日以银行按揭贷款方式付清涉案商品房余款134000元的事实；5、金额为59761元、付款人为方定汉的《收据》复印件一份，用于证明原告于2013年4月23日支付给被告涉案商品房首期款59761元的事实。被告广西隆安聚友房地产开发有限公司对原告主张的关于双方当事人签订《南宁市商品房买卖合同》的时间，已就涉案商品房的地理位置、面积、价款、交房时间、逾期交房违约金等合同事项进行约定，原告已付清房款，被告尚未将涉案商品房交付给原告使用，以及被告存在逾期交房违约行为的事实予以认可。但被告认为，合同签订后，因出现合同约定的可以据实延期交房的因素，如停水停电、中雨以上降雨量等，导致工地实际停工约150天，故应在原告主张的逾期天数中予以扣减；另，原告主张的违约金过高，请人民法院参照同地段同类房屋租金来衡量原告的损失，即应按照26元/天的标准并结合被告实际违约天数计算，而不应按合同约定的违约金条款来计算。被告围绕其答辩意见当庭提交了如下证据：隆安县浪湾华侨农场水厂出具的《情况说明》复印件一份、《隆安供电公司调度运行记录（表）》（2011年度、2012年度、2013年度）复印件三份、《聚友房地产开发有限公司（古鼎香）2011年2013年各月用水情况》一份，用于证明被告在施工建设涉案商品房及其附属设施的过程中，存在因停水停电造成工地实际停工，工期延误，符合合同约定的可以据实延期的情形，应在原告主张的逾期交房天数中予以扣减的事实；隆安县气象局出具的《2011年-2012年12月22日隆安县那桐镇降雨实况》复印件一份、《2012年12月23日-2014年4月30日隆安县那桐镇降雨实况》复印件一份，用于证明此时间段内因中雨以上降雨，造成工地实际停工，工期延误，导致被告逾期交房，符合合同约定的可以据实延期的情形，应在原告主张的逾期交房天数中予以扣减的事实；南宁市中级人民法院作出的（2016）桂01民终3586号民事判决书、（2016）桂01民终3587号民事判决书、（2016）桂01民终3588号民事判决书、（2016）桂01民终3589号民事判决书、（2016）桂01民终3590号民事判决书复印件各一份，用于证明原告主张的违约金数额超过其实际损失，可以按照同期同地段房屋租金26元/天的标准来计算的事实；4、北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出的“国宏信广西（价）字【2016】第0001-1号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-2号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-3号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-4号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-5号”《价格评估结论书》复印件各一份，用于证明原告主张的违约金数额超过其实际损失，可以按照同期同地段房屋租金26元/天的标准来计算的事实。综合各方当事人述辩及提交的证据，本院确认本案当事人争议的焦点如下：本案是否存在合同约定的可以据实延期交房的情形？如果存在，具体是哪些情形？可以据实延期交房的天数是多少？原告诉请被告支付违约金的主张应否获得支持？应如何计算？被告是否仍须继续履行合同约定的交房义务？经过开庭质证，当事人对对方当事人提供的证据进行了质证。被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性及关联性均没有异议。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据质证如下：对被告证据1不予认可，认为该证据逾期举证；对被告证据2不予认可，认为该证据是被告自己调取的，且逾期举证；对被告证据3的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为该证据与本案无关，且判决并非最高人民法院的相关司法解释，而不同个体法官的审判经验是不同的，其作出的判决也不能当然作为定案的依据；对被告证据4的真实性不予认可，认为该证据不仅逾期举证，而且是被告自己调取的，被告让原告签订的购房合同是格式合同，是为了不与作为合同相对方的原告协商而重复使用的，现在被告却拿自己制作的格式合同来抗辩，以原告主张的违约金过高为由要求按照房屋租金标准来计算，是没有依据的。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据1、2、3、4虽然均属于逾期举证的证据，但是被告证据3系南宁市中级人民法院作出的生效判决，被告证据1、2、4均已经被告证据3予以确认并采纳，所反映的事实属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定的“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，且被告证据涉及的商品房与本案涉案商品房均属于被告开发的位于隆安县，地段同一，年份同一或者临近，案件事实也基本相同，而原告虽对被告提交的证据均持有异议，但并未能提供相反证据予以推翻，故对被告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性，以及所反映的客观事实，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月23日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，该合同主要条款约定：1、原告购买被告开发的位于隆安县。该商品房为框架结构步梯房，建筑面积106.88平方米，单价1812.88元／平方米，总金额193761元；2、原告选择银行按揭贷款方式付款。原告签署本《商品房买卖合同》的同时交齐首期款59761元，余款134000元由原告向银行申请按揭贷款；3、⑴原告必须在签署本《商品房买卖合同》的5日内向被告全部交齐银行所要求的办理按揭所需要材料，并在银行或被告通知的5个工作日内到达银行指定地点完成《个人住房抵押贷款合同》签署。如原告提交材料有不符合银行要求的，原告必须在银行或被告发出通知5日内按照银行要求提供新材料。如银行批准的按揭金额低于原告申请的按揭金额，原告必须在银行或被告发出通知的5日内向被告补齐差额部分。如原告违反本条款规定，视为原告违约，每逾期一日，原告须按该商品房总价款的万分之一向被告支付违约金。逾期超过10日的，被告有权解除本《商品房买卖合同》，并可要求原告支付该商品房总价款5%的违约金；⑵被告负责联系提供按揭贷款的银行，最终获得贷款额度、贷款年限由银行批准确定；4、原告逾期付款超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰的违约金；5、⑴被告应当于2013年8月31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方共同验收并在验收意见书中认定合格的商品房交付原告使用；⑵如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：①如原告未付清应付房款（包括但不限银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放及贷款额不足以支付房款的），则交房日期顺延，顺延至原告付清全部房款之日起10日内；②非因被告和施工单位的原因（包括但不限于自然灾害、公共突发事件、重大会议、二会一节、三会一节、重大庆典、中考、高考、交通管制、政府强制性管理、政府明令禁止施工、强制拆迁、7级以上大风、发布橙色以上（含橙色）降雨预警信号期间、发生乙级以上（含乙级）重大疫情期间、每日累计停水或停电达五小时以上、气象部门记录日降雨量达到中雨及其以上的等等）导致的工期延误；6、被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金等。2013年6月21日，原告以银行按揭贷款方式付清了涉案商品房余款。被告至今未能将涉案商品房交付给原告使用。2017年2月24日，原告以被告至今未能交房，严重违约为由，向本院起诉，提出前述诉讼请求。另查明，2011年1月1日起至2014年4月30日止，那桐镇日降雨量达到中雨以上天数为107天（其中，自2013年4月23日起至2013年8月31日止为25天；自2013年9月1日起至2013年9月29日止为4天；自2013年9月30日起至2013年10月3日止，那桐镇不存在日降雨量达到中雨以上的情形）。2011年1月1日起至2013年12月31日止，那桐镇浪湾变电站日累计停电超过5小时以上的天数为18天（其中，自2013年4月23日起至2013年8月31日止为4天；自2013年9月1日起至2013年10月3日止，那桐镇浪湾变电站未发生日累计停电超过5小时以上的情形）。日降雨量达到中雨以上日期与日停电累计超过5小时以上日期没有交叉存在情形。再查明，北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出的“国宏信广西（价）字【2016】第0001-1号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-2号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-3号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-4号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-5号”《价格评估结论书》已经本院及南宁市中级人民法院生效判决予以确认并采信，上述《价格评估结论书》确定：隆安县那桐镇华侨管理区区域内同地段同类房屋租金价格标准如下：一、框架结构天地楼类，2013年度为9元/月/平方米，2014年度为10元/月/平方米，2015年度为12元/月/平方米；二、框架结构步梯房类，2013年度为4.5元/月/平方米，2014年度为5.5元/月/平方米，2015年度为6.5元/月/平方米。本院认为，原告与被告在平等和自愿原则下签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。原被告双方应按合同的约定全面履行自己的权利义务。原告已依合同约定付清全部购房款，而被告却未能在合同约定的交房期限内将符合约定条件的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。一、关于本案是否存在合同约定的可以据实延期交房的情形？如果存在，具体是哪些情形？可以据实延期交房的天数是多少的问题。原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：非因被告和施工单位的原因（包括但不限于自然灾害、公共突发事件、重大会议、二会一节、三会一节、重大庆典、中考、高考、交通管制、政府强制性管理、政府明令禁止施工、强制拆迁、7级以上大风、发布橙色以上（含橙色）降雨预警信号期间、发生乙级以上（含乙级）重大疫情期间、每日累计停水或停电达五小时以上、气象部门记录日降雨量达到中雨及其以上的等等）导致的工期延误。对于该条款，双方在签订合同时，原告并未持有无异议，系原被告双方的真实合意，且该条款也未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案合同签订日期为2013年4月23日，约定的交房日期为2013年8月31日。经核实，自2013年4月23日起至2013年8月31日止，那桐镇日降雨量达到中雨以上日期天数为25天，那桐镇浪湾变电站日停电累计超过5小时以上的天数为4天；自2013年9月1日起至2013年9月29日止，那桐镇日降雨量达到中雨以上日期天数为4天；自2013年9月30日起至2013年10月3日止，那桐镇不存在日降雨量达到中雨以上的情形；自2013年9月1日起至2013年10月3日止，那桐镇浪湾变电站未发生日累计停电超过5小时以上的情形。根据合同约定，结合本案实际，本院确定：本案中，存在符合合同约定的可以据实延期交房的情形，可据实延期交房的天数33天，即被告可延期至2013年10月3日交房，自2013年10月4日至2017年1月17日止，被告共逾期交房39.5个月，其中，2013年度逾期2.9个月、2014年度至2016年度逾期36月、2017年度逾期0.6个月。二、关于原告诉请被告支付违约金的主张应否获得支持？应如何计算，以及被告是否仍须继续履行合同约定的交房义务的问题。在区域内同地段同类案件中，北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出的关于隆安县那桐镇华侨管理区区域内同地段同类房屋租金价格的《价格评估结论书》，已经本院及南宁市中级人民法院生效判决予以确认并采信，隆安县那桐镇华侨管理区区域内同地段同类房屋租金价格计算标准应确定为2013年度为4.5元/月/平方米，2014年度为5.5元/月/平方米，2015年度为6.5元/月/平方米。虽然2016年度和2017年度的同地段同类房屋租金价格计算标准尚未经过评估确认，但被告尚未交房，原告的损失继续存在和扩大，根据公平原则，结合当地经济发展水平，并参照北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司评估方法，本院酌情确定：2016年度和2017年度隆安县那桐镇华侨管理区区域内同地段同类房屋租金价格计算标准均为7.5元/月/平方米。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”。原告主张的违约金“应当以违约金超过造成的损失30%为标准”计算。据此，自2013年10月4日至2017年1月17日止，被告应支付给原告逾期交房的违约金计算如下：2013年度为1813.2元，即（106.88平方米×4.5元/月/平方米×2.9个月）×（1+30%）=1813.2元，日均20.8元；2014年度为9170.3元，即（106.88平方米×5.5元/月/平方米×12个月）×（1+30%）=9170.3元，日均25.5元；2015年度为10837.6元，即（106.88平方米×6.5元/月/平方米×12个月）×（1+30%）=10837.6元，日均30.1元；2016年度至2017年1月17日为13130.3元，即（106.88平方米×7.5元/月/平方米×12.6个月）×（1+30%）=13130.3元，日均34.7元。以上四项合计为34951.4元，即被告应支付给原告的逾期交房违约金确定为34951.4元。因被告尚未将符合约定条件的商品房交付给原告，在被告实际交付商品房之前，原告的损失不仅仍将存在且继续扩大。根据公平原则，被告仍应继续支付原告逾期交房的违约金，直至实际交房之日。违约金的计算标准，可按照本院确定的2016年度和2017年度计算标准34.7元/日计算，即自2017年1月18日起至实际交房之日止，以34.7元/日的标准计付。至于被告是否仍须继续履行合同约定的交房义务的问题。因至本案法庭辩论终结前，仍无法确定涉案商品房所在楼盘的施工进度情况，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告“应当承担继续履行”合同的违约责任。原告诉请被告继续向其交付符合约定的涉案商品房，于法有据，本院予以支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。结合本案认定的事实，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决如下：被告广西隆安聚友房地产开发有限公司支付原告方定汉、黄会金逾期交房违约金34951.4元（违约金计算方法，自2013年10月4日至2017年1月17日止累计为34951.4元；自2017年1月18日起至实际交房之日止，按照34.7元/日的标准计付）；二、被告广西隆安聚友房地产开发有限公司继续履行双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，向原告方定汉、黄会金交付符合约定条件的商品房。案件受理费996元,由被告广西隆安聚友房地产开发有限公司负担673元，原告方定汉、黄会金负担323元。公告费320元，由被告广西隆安聚友房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号：20×××17），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不预交上诉案件受理费，又不提出缓交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  农福志审 判 员  陈桂英人民陪审员  苏玉琼二〇一七年八月十一日书 记 员  罗寿登附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。