广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民撤3号原告：吴汉枝，男，1971年9月7日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：欧阳建新，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭琳，广东庄阳律师事务所实习人员。被告：广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行，所在地广东省广州市黄埔区丰乐北路138号。负责人：陈波。被告：广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房。法定代表人：单雪平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘辛，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟晓丹，广东瀛真律师事务所律师。被告：谢福恩，男，1970年3月20日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：单雪平，女，1977年4月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：广州市新三一通讯设备有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区东区东澳路1号之一房。法定代表人：谢惠莲。被告：广东骏侨投资有限公司，住所地广东省广州市黄埔区大沙东路6号裕港大厦第七层701房。法定代表人：谢福恩。第三人：广州运通农业有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放中路306号415自编G03房。法定代表人：周王晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：李贤永，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天奇，广东连越律师事务所律师。原告吴汉枝与被告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称农商行黄埔支行）、广州市金某通信产品发展有限公司（以下简称金某公司）、谢福恩、单雪平、广州市新三一通讯设备有限公司（以下简称新三一公司）、广东骏侨投资有限公司（以下简称骏侨公司）、第三人广州运通农业有限公司（以下简称运通公司）第三人撤销之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴汉枝及其委托诉讼代理人欧阳建新、谭琳，被告金某公司的委托诉讼代理人钟晓丹，第三人运通公司的委托诉讼代理人李天奇到庭参加了诉讼，被告农商行黄埔支行、谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告吴汉枝向本院起诉请求：撤销广州市中级人民法院（2017）粤01民初105号民事判决书（以下简称105号判决）第三项中“广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行对广州市金佳信通信产品发展有限公司名下位于黄埔区大沙地东6号801房产（不动产权证书号：粤【2016】广州市不动产权第06203995号）拍卖、变卖所得价款在本判决第一项确定的债务范围内优先受偿”部分。事实和理由：2017年11月28日，广州市中级人民法院（2017）粵01民初105号对农商行黄埔支行与金佳信公司、谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司金融借款合同纠纷一案作出民事判决：“一、被告广州市金佳信通信产品发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行偿还借款本金140206438.85元，并支付利息、罚息、复利（自2016年12月22日起至2017年9月11日，按照合同约定的标准计算未按时偿还借款的利息、罚息、复利；自2017年9月12日至实际清偿之日止，以140206438.85元为基数按月利率7.35%。标准计算罚息，以未按时支付的利息为基数按月利率7.35%。标准计算复利；罚息不计复利）；二、被告谢福恩、单雪平、广州市新三一通讯设备有限公司、广东骏侨投资有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，被告谢福恩、单雪平、广州市新三一通讯设备有限公司、广东骏侨投资有限公司承担保证责任后有权向被告广州市金某通信产品发展有限公司追偿；三、原告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行对被告广州市金佳信通信产品发展有限公司名下位于黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001及位于黄埔区港湾路516号1101共11套物业（不动产权证号为：粤【2016】广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002、06204000号）拍卖、变卖所得价款在本判决第一项确定的债务范围内优先受偿；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行的其余诉讼请求。”其中第三项判决损害到吴汉枝的民事权益，而吴汉枝于2018年9月17日根据执行公告才得知此案。上述判决第三项所涉及的位于黄埔区大沙地东6号801房产（不动产权证书号：粵【2016】广州市不动产权第06203995号，以下简称801房产），吴汉枝与被告金某公司已于2010年11月29日签署《买卖协议书》，金某公司已将该房屋出售给吴汉枝，吴汉枝已依约向金某公司付清了全部购房款并已合法占有并使用该房产，吴汉枝实际为该房产的权利人。上述事实及吴汉枝对801房产享有的权利已为生效的黄埔区人民法院作出的（2017）粤0112民初3412号民事判决书（以下简称3412号判决）和广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终9430号民事判决书（以下简称9430号判决）所确认。在吴汉枝不知晓的情况下，105号判决第三项处分了吴汉枝享有权利的801房产，损害到了吴汉枝的民事权益。具体理由如下：一、在金某公司经营状况及还款能力均出现重大问题的情况下，农商行黄埔支行仍接受金某公司用已出卖并交付的房产进行抵押，并发放大额贷款，促使金某公司恶意侵害吴汉枝利益的行为完成，农商行黄埔支行不能构成善意，其在案涉房屋上设定的抵押权无效；二、即便农商行黄埔支行对案涉房屋已出售的事实不知情，但其未对801房产进行实地调查，在发放贷款时存在重大过失，因此造成的后果不应由无过错的买受人承担，农商行黄埔支行应自担风险；三、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于弱势地位的房屋买受人的精神。吴汉枝作为无过错买受人对案涉房屋享有的物权期待权优先于抵押权，应当予以优先保护。综上所述，农商行黄埔支行在审贷过程中存在重大过失，对他人权利存在消极的漠视，不能构成善意，金某公司与农商行黄埔支行恶意串通侵害吴汉枝合法权益的事实成立，农商行黄埔支行在案涉房屋上设立的抵押权无效，应当撤销，且吴汉枝作为无过错买受人享有的物权期待权应当优先于存在过错的抵押权人享有的抵押权得到保护，105号判决中第三项判决农商行黄埔支行对案涉房屋享有优先受偿的权利错误，应予撤销。被告金某公司辩称：不同意吴汉枝的全部诉讼请求。一、对于801房某与金某公司已达成回购协议，《买卖协议书》的内容已解除，吴汉枝无权行使第三人撤销权。2013年12月22日，吴汉枝与金某公司签订《〈买卖协议书〉补充协议》（以下简称《补充协议2》）。《补充协议2》第一、第二条约定，金某公司应涂销裕港大厦第16、17、18、19楼的银行抵押，并配合吴汉枝办理过户手续。在上述过户手续办妥后一个月内，吴汉枝应立即将裕港大厦8楼按人民币1140万元向乙方出售，故吴汉枝并不对801房产享有债权，而是对801房产的购房款享有债权。现金佳信公司已对裕港大厦第16、17、18、19楼的银行抵押办理涂销登记，目前正在办理过户手续。《补充协议2》第二条即属于吴汉枝与金某公司对801房达成回购协议，该条款明确约定了801房回购的主体、时间、金额，均是双方真实意思表示，合法有效。现回购协议已生效，801房回购的条件已成就，而801房并未办理过户登记，《买卖协议》中关于801房的协议已解除，吴汉枝已丧失对801房的债权。对于801房某已无任何民事权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，只有原判决、裁定、调解的内容侵害其“民事权益”才有权提起第三人撤销之诉。故吴汉枝无权行使第三人撤销权。二、退一步讲，即便《买卖协议书》未解除，因买卖协议并未履行完毕，吴汉枝对金某公司基于买卖合同所享有的是合同之债的债权请求权，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条的规定，801房产物权并未转移，故吴汉枝仅享有债权。金某公司与农商行黄埔支行签订《最高额抵押合同》并已办理抵押登记，抵押权已生效，根据物权法的规定抵押权系担保物权。物权法第一百七十条规定担保物权具有优先受偿的权利，农商行黄埔支行享有的抵押权优先于吴汉枝的债权，依法应予保护。故吴汉枝的诉求没有事实和法律依据。三、农商行黄埔支行不是本案适格被告，吴汉枝错列诉讼主体。案涉抵押权现由运通公司享有，（2018）粤01执异493号执行裁定书已将申请执行人变更为运通公司。故吴汉枝错列诉讼主体。第三人运通公司述称：一、运通公司与农商行黄埔支行签订了债权转让协议，并且按照协议约定支付了转让款。双方的债权转让行为经广州市中级人民法院作出的裁定进行了确认，运通公司已实际并合法地受让了农商行黄埔支行在105号判决中的债权，并取得了801房产抵押权，故运通公司享有参加本案诉讼的权利。二、根据物权公示原则，运通公司作为善意第三人，具有相应的信赖利益，吴汉枝无权以买卖关系成立，并为抵押房屋的实际所有人而要求撤销105号判决相关判项。具体理由如下：1.不动产物权的变更、设立转让和消灭应当依照法律规定进行登记，根据物权法第六条的规定，非经变更登记，801房产不产生物权变动的效力，因此对于抵押权人应该有一个信赖利益的保护。2.运通公司真实合法地受让了案涉债权，对于生效判决的权益及其所包含的抵押权均为善意取得，对登记在债务人金某公司名下的抵押房产的抵押权产生相应的信赖利益。如此信赖利益不能受到法律保护，则在现实交易中将会产生极大的不确定性，致使交易风险增加，严重损害交易相对方的利益。三、抵押权作为担保物权的一种，优先于其他债权，运通公司可以通过房屋买卖合同纠纷，对金某公司主张违约责任，以维护自身权益。综上，在运通公司已实际合法取得涉案抵押权，享有抵押房产变现后的优先受偿权，并且此抵押权已经合法登记，具有公示公信效力的情况下，吴汉枝基于其与金某公司的合同债权而提出撤销105号判决判项，其维权方式、方法、途径出现了错误。请求法院查明事实，依法驳回吴汉枝的撤销请求。被告农商行黄埔支行、谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司未作答辩。原告吴汉枝围绕其诉讼请求依法提交了相关证据：（2018）粤0112执4882之八公告、《买卖协议书》、《〈买卖协议书〉补充协议书》、（2017）粤0112民初3412号民事判决书、（2018）粤01民终9430号民事判决书、（2018）粤0112民初4250号民事判决书、广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初5090号案起诉状及受理案件通知书、（2019）粤0112执3007号之一执行裁定书。被告金某公司依法提交以下证据：（2019）粤0112民初5090号民事判决书（以下简称5090号判决）、《〈买卖协议书〉补充协议》。第三人运通公司依法提交了以下证据：（2017）粤01民初105号案民事判决书、《债权转让协议》（协议编号：黄埔债转字2017023号）、《客户电子回单》、《账户交易明细查询清单》、（2018）粤01执570号执行裁定书、（2018）粤01执493号执行裁定书、广州市不动产登记查册表。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2010年11月29日，金某公司（甲方）与吴汉枝（乙方）签订《买卖协议书》，约定：甲方向乙方出让位于广州市黄埔区大沙地港湾北路与大沙东路交汇处的黄埔裕港购物中心（又称裕港大厦，以下称裕港大厦）八楼、十六楼、十七楼、十八楼、十九楼（共计五层，除八楼面积为919平方米外，其余四层楼每层面积811平方米）。乙方向甲方支付所购楼层出让金总额为2560万元，且乙方全力协助甲方办理该大厦产权过户相关手续，并承担办理该大厦产权过户过程中发生的相关费用。第二条、乙方责任及义务、第6款约定，乙方同意甲方因办理裕港大厦产权所发生的代理费分摊给乙方，乙方在2011年2月17日前额外一次性将所分摊的代理费100万元支付给甲方；第7款约定，乙方应在2010年11月29日将保证金100万元支付给甲方；第8款约定，乙方承诺在2010年12月2日12：00前将500万元支付至甲方在本协议中指定的账号作为交易订金；第9款约定，乙方应在2010年12月5日12：00前将出让金1200万元支付至甲方在本协议中指定的账号；第10款约定，乙方应在2010年12月28日前将出让金200万元转账至甲方在本协议中指定的账号；第11款约定，剩余出让金560万元，甲方同意从甲方应付给乙方2011年1月1日起裕港大厦1-7层租金中抵扣。第三条、风险承担、第2款约定，乙方知悉并认可裕港大厦目前尚未办理用地变更手续，未办理预售合同备案登记，未办理初始登记（大确权），未交清尚欠的土地出让金及由此产生的滞纳金，未办理该大厦的工程验收，并将产生暂时无法预计的税、费、金和房屋交易税费，愿意接受由此带来的风险和损失。第三条、违约责任约定，甲乙双方任何一方逾期或不履行本协议约定的义务，应承担违约责任，违约方应向对方支付本协议出让金总额的违约金给对方。甲方办理产权、证照时间不限，不需承担违约责任。2010年12月3日，金某公司（甲方）与吴汉枝（乙方）签订《〈买卖协议书〉补充协议书》（以下简称《补充协议1》），协议中，甲方提供了谢福恩的某特定账号作为接收本合同乙方支付款项的专用账户。2013年12月22日，金某公司（甲方）与吴汉枝（乙方）签订《补充协议2》，约定：“一、甲方必须在2014年2月28日前退出裕港大厦18楼、19楼的银行抵押；2014年3月30日前（最迟4月底前）退出裕港大厦16楼、17楼的银行抵押。上述退押手续办妥后，甲方应将上述房地产权证交由乙方保管，并立即全力配合乙方办理上述楼层产权过户手续。上述办理过户的费用按2010年11月29日签订的《买卖协议书》及《关于裕港大厦第16层至19层产权过户税费确认意向书》（2013年11月5日）的约定执行，但如在2013年9月30日之后由于政府在此期间基准房价调高而造成的多缴政府税费由甲方承担（以政府相关部门公布的标准）。二、上述过户手续办妥后一个月内，乙方应立即将裕港大厦8楼按人民币1140万元（注：1140万元为560万元本金+560万元补偿金+20万元办证费）返售给甲方，具体事项双方另行签订买卖协议。回购后，如乙方要继续承租第8楼，或要求甲方与第三方金沙湾宾馆签订租赁合同，甲方承诺租金按照签约当时市场价的六折计算，租赁期限从2016年9月1日起至2023年8月31日止，租赁期间租金不递增。相关事宜另行签订。……”2016年9月19日，案外人黄汉元向广州市黄埔区人民法院（以下简称黄埔法院）申请仲裁程序中的财产保全，请求对金某公司名下4000万元的财产采取保全措施，黄埔法院立（2016）粤0112财保118号案并查封801、1601、170、1801、1901房产。对此，吴汉枝向黄埔法院提出异议，该院立（2017）粤0112执异1号案并裁定驳回吴汉枝的异议请求。上述裁定作出后，吴汉枝不服裁定，于2017年6月20日向黄埔法院提起案外人执行异议之诉。黄埔法院立3412号案予以审理。该案中，黄埔法院查明以下事实：一、关于吴汉枝的付款情况。吴汉枝2010年11月30日以广州市黄埔区新潮五金商店（以下简称新潮五金店）（个体工商户、经营者为吴汉枝）的名义向谢福恩付款100万元；2010年12月2日以新潮五金店的名义向金某公司付款500万元；2010年12月3日以本人名义向谢福恩付款500万元；2010年12月3日以本人名义向谢福恩付款500万元；2010年12月3日以新潮五金店的名义向金某公司付款200万元；2010年12月15日以本人名义向谢福恩付款100万元；2010年12月15日以新潮五金店的名义向金某公司付款98万元。以上款项共计1998万元。金某公司向吴汉枝开具6张收据，收据金额共计2000万元。2011年2月23日，吴汉枝以新潮五金店名义向金某公司付款100万元，金某公司于当天向吴汉枝出具金额为100万元“公关费用”的收据，吴汉枝主张该100万元是办理初始登记的手续费用。该案中，金某公司法院作出《情况说明》，载明：1.根据《买卖协议书》第二条第10款约定，吴汉枝应在2010年12月28日前将出让金200万元以现金方式转账至金某公司，因金某公司当时资金周转困难，金某公司与吴汉枝协商，要求吴汉枝提前将该笔购房款支付，金某公司同意按提前付款金额的1%及2万元向吴汉枝支付财务成本，吴汉枝同意。故吴汉枝提前于2010年12月15日将198万元（200万元减去2万元财务成本）转给金某公司账户和金某公司指定的大股东谢福恩的账户，同日金某公司向吴汉枝出具200万元的收款收据。2.金某公司确认吴汉枝已根据《买卖协议书》确定的时间将所有购房款付清，此有金某公司出具的收款收据予以证明。金某公司另向吴汉枝开具21张物业款收据，金额共计560万元。2017年6月18日，案外人陈某1（吴汉枝岳父）、金晟宾馆、宇城物业公司共同向一审法院作出《证明》，载明：陈某1、金晟宾馆于2005年8月12日与广州市黄埔商业集团有限公司（以下简称黄埔商业集团公司）签订《合同书》，陈某1取得裕港大厦自2005年9月1日至2016年8月31日共11年的使用权。陈某1、金晟宾馆于2005年9月1日与广州市新佳信通讯连锁服务有限公司签订《房产租赁合同》，约定由陈某1、金晟宾馆将裕港大厦1-7层出租给广州市新佳信通讯连锁服务有限公司使用，租期自2005年9月1日至2016年8月31日，每月租金27.5万元。裕港大厦1-7层承租人自2010年4月份开始由新佳信公司变更为金某公司。陈某1、金晟宾馆委托宇城物业公司（2010年6月8日公司更名为广州市宇城物业有限公司）收取裕港大厦1-7层租金。陈文枝、金晟宾馆、宇城物业公司同意将裕港大厦1-7层自2011年1月1日起应向金佳信公司收取的租金代吴汉枝偿付吴汉枝向金佳信公司购买裕港大厦八、十六、十七、十八、十九楼的购房款560万元。二、关于801房产的占有使用情况。吴汉枝在该案中提供了以下证据：1.广州市黄埔区金沙湾宾馆（以下简称金沙湾宾馆）营业执照，拟证明金沙湾宾馆为个体工商户，经营者为吴汉枝妻子陈某2，经营场所在黄埔区大沙东路6号8层、10层、16-19层，经营时间从2006年8月22日经营至今，801房产在被查封前一直为吴汉枝夫妇占有使用。2.陈某2银行账户流水单，拟证明陈某2一直在为金沙湾宾馆的经营缴纳社保、国税地税，金沙湾宾馆自2006年成立起持续经营至今，801房产为吴汉枝夫妇占有使用。3.电费通知单和收费单，拟证明金沙湾宾馆一直在为801房产缴纳水电费，801房产被查封前后一直为吴汉枝夫妇占有使用。三、关于801房产未办理过户的过错责任情况。吴汉枝在该案中提供了以下证据：1.《房地产登记簿查册表》，拟证明金某公司反复多次将801房产抵押贷款，金某公司隐瞒涉案房产办理产权登记的信息，阻滞了吴汉枝办理过户登记手续，过错不在吴汉枝一方。2.《〈买卖协议书〉补充协议》，拟证明吴汉枝催促金某公司最迟在2014年4月底前解除801房产抵押，协助办理801房产过户，并由金某公司承担801房产过户在2013年9月30日后政府调高计税基准而多出的税赋等。3.《文书作废或重新受理情况说明表》，拟证明金某公司于2014年3月24日申办缴纳土地增值税，黄埔地税局于2014年4月25日以金某公司自行申报的交易价格及系统核定价格与金某公司提供的房地产簿查册表的抵押权利价值比较明显偏低为由退回了金某公司的申报文件，金某公司与税局的税务纠纷导致吴汉枝无法办理涉案房产的过户登记手续，过错不在吴汉枝。4.存量房交易计税价格核定通知书和受理回执4份，拟证明吴汉枝安排妻子陈某2和妻弟陈汉平与金某公司分别于2014年11月5日和11日去黄埔地税局就涉案房产申报纳税，金某公司没有按《〈买卖协议书〉补充协议》规定的2013年9月30日后政府调高基准房价导致计税多出的税额由金某公司承担缴纳多出的税赋，致使吴汉枝无法办理涉案房产过户登记手续，过错不在吴汉枝。5.《广州市存量房买卖合同》4份，拟证明吴汉枝安排妻子陈某2和妻弟陈汉平与金某公司办理涉案房产购房合同网签备案手续，吴汉枝积极努力办理过户登记手续。黄埔法院在3412号案中认定：1.吴汉枝与金某公司签订的《买卖协议书》为有效合同。2.吴汉枝与妻子陈某2在法院查封前已合法占用801、1601、1701、1801、1901房产。3.吴汉枝通过自己的名义及其所经营的新潮五金商店的名义向金某公司一方支付了现金1998万元购房款，其中2010年12月15日支付的198万元因双方合意由吴汉枝提前支付，视为吴汉枝支付了200万元，即以上双方确认支付的购房款为2000万元。剩余款项560万元，由金某公司应付给吴汉枝2011年1月1日起裕港大厦1-7层租金中抵扣。吴汉枝已经履行约定的付款义务。4.金某公司在801、1601、1701、1801、1901房产办理产权登记后未及时通知吴汉枝，且金某公司在2010年11月29日与吴汉枝签订《买卖协议书》后过户前仍就801、1601、1701、1801、1901房产有设定抵押权等妨碍过户的行为，双方于2013年12月22日签订补充协议明确金某公司涂销抵押及配合过户的义务。结合吴汉枝提交的《文书作废或重新受理情况说明表》等证据，确认吴汉枝非因其自身原因导致未办理过户登记。据此，黄埔法院于2017年12月4日判决：不得执行801、1601、1701、1801、1901房产。判后，黄汉元不服该判决，向本院提起上诉，本院立9430号案，经审理于2018年6月12日作出判决，予以驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。2017年3月30日，农商行黄埔支行以金某公司、谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司为被告向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，本院立105号案进行审理。经审理，本院查明农商行黄埔支行与金某公司于2016年6月21日签订《企业借款合同》，约定金佳信公司向农商行黄埔支行借款1.5亿元，用于置换他行借款，借款期限为96个月，自2016年6月21日至2024年6月20日，具体借款期限以借款借据所载明的实际发放日和到期日为准。借款月利率为4.9‰。合同项下的担保方式为抵押和保证，担保合同另行签订。同日，农商行黄埔支行与金某公司签订了《最高额抵押合同》，约定金佳信公司在最高主债权额不超过本金2亿元及其利息等费用范围内提供抵押担保。抵押物为金某公司名下位于黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001及位于黄埔区港湾路516号1101共11套物业[不动产权证号为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002、06204000号]。合同签订后，金某公司与农商行黄埔支行就上述11套物业办理了抵押登记手续。2016年6月27日，农商行黄埔支行向金某公司发放借款146370000元。因金某公司在合同履行过程中逾期还款，故农商行黄埔支行提起该案诉讼。本院于2017年11月28日判决：“一、金某公司于判决生效之日起十日内向农商行黄埔支行偿还借款本金140206438.85元，并支付利息、罚息、复利（自2016年12月22日起至2017年9月11日，按照合同约定的标准计算未按时偿还借款的利息、罚息、复利；自2017年9月12日至实际清偿之日止，以140206438.85元为基数按月利率7.35‰标准计算罚息，以未按时支付的利息为基数按月利率7.35‰标准计算复利；罚息不计复利）；……三、农商行黄埔支行对金佳信公司名下位于黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001及位于黄埔区港湾路516号1101共11套物业（不动产权证号为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002、06204000号）拍卖、变卖所得价款在判决第一项确定的债务范围内优先受偿；……”该判决已发生法律效力。2018年8月1日，吴汉枝以金某公司为被告向黄埔法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求法院判令金某公司协助将1601、1701、1801、1901房产过户登记至吴汉枝名下。黄埔法院立（2018）粤0112民初4250号案（以下简称4250号案）进行审理。经审理，黄埔法院认为吴汉枝已经履行完毕约定的付款义务，加之吴汉枝已循案外人执行异议程序、案外人执行异议之诉程序对法院查封的1601、1701、1801、1901房产提出异议，经二审生效判决认定，吴汉枝对案涉房产享有的民事权益足以阻却执行，该判决具有既判力，故双方的房屋买卖合同仍具备继续履行的条件。据此，黄埔法院于2019年4月8日判决：金某公司于判决生效之日起十五日内协助吴汉枝将1601、1701、1801、1901房产的产权转移登记至吴汉枝名下。该判决已发生法律效力。本案庭审中，吴汉枝确认1601、1701、1801、1901房产经法院强制执行已经办理了过户手续。2019年5月14日，吴汉枝以金某公司为被告向黄埔法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求法院判令金某公司协助将801房产过户登记至吴汉枝名下及支付逾期办证违约金500万元。黄埔法院立（2019）粤0112民初5090号案（以下简称5090号案）进行审理。经审理，黄埔法院认为由于801房产存在抵押权尚未涂销，且处于轮候查封状态，尚未解除查封，吴汉枝请求金某公司将801房产过户登记至其名下的条件不成就，对其上述诉请暂不予处理，待相关条件具备后，吴汉枝可另行主张。据此，黄埔法院于2019年11月7日判决：驳回吴汉枝的全部诉讼请求。2017年12月26日，农商行黄埔支行（甲方、转让方）与运通公司（乙方、受让方）签订《债权转让协议》（协议编号：黄埔债转字2017023号），约定：甲方将其对金某公司享有的包含105号案判决认定债权在内的相关债权及从权利转让给乙方。2017年12月27日，运通公司依约向农商行黄埔支行转让款。2018年8月10日，本院作出（2018）粤01执异493号执行裁定书，认定运通公司受让了农商行黄埔支行在105号案中的债权，裁定变更运通公司为（2018）粤01执570号的申请执行人。2018年9月17日，黄埔法院作出（2018）粤0112执4882之八公告，向金佳信公司及相关权利人公告送达以下内容：“本院立案执行的广州市运通农业有限公司与广州金佳信通信产品发展有限公司、谢福恩、单雪平、广州市新三一通讯设备有限公司、广东骏侨投资有限公司金融借款合同纠纷一案（案号：【2018】粤0112执4882号），本院已于2016年10月9日根据（2016）粤0112财报118号民事裁定书依法查封被执行人广州金佳信通信产品发展有限公司名下位于广州市黄埔区大沙地东6号801的房产（不动产权证书号：粤【2016】广州市不动产权第06203995号）。现限令被执行人广州金某通信产品发展有限公司自公告之日起十五日内，按照已经发生法律效力的（2018）粤01民终7262号民事判决履行义务，逾期未履行或未完全履行生效判决确定义务的，本院将依法对上述房产予以拍卖、变卖或以物抵债。相关权利人如认为对上述房产享有合法有效的租赁权而合法占有的，可自公告发布之日起十五日内向本院主张权利。逾期未申报相关权利的，由此造成的损失由各相关权利人自行承担。”吴汉枝主张其系根据上述执行公告才知悉其民事权益受105号判决的损害。本院认为，本案系第三人撤销之诉，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有三：一是农商行黄埔支行是否系本案适格被告；二是吴汉枝是否为801房产的真实权利人；三是农商行黄埔支行对801房产的抵押权是否构成善意取得。关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十八条关于“第三人提起撤销之诉，人民法院应当将该第三人列为原告，生效判决、裁定、调解书的当事人列为被告，但生效判决、裁定、调解书中没有承担责任的无独立请求权的第三人列为第三人。”的规定，因农商行黄埔支行系105号案当事人，故该行将105号判决所确定的债权及相关从权利转让给运通公司并不影响该行在本案中作为被告的诉讼主体资格。金某公司主张农商行黄埔支行非本案适格被告于法无据，本院不予采信。关于争议焦点二。首先，黄埔法院3412号案及本院9430号案生效判决已认定吴汉枝与金某公司于2010年11月29日签订的《买卖协议书》合法有效，双方约定由金某公司向吴汉枝出让包括801房产在内的5套房产，吴汉枝已经依约履行付款义务。吴汉枝与妻子陈某2自2006年起合法占用801房产用于经营金沙湾宾馆。吴汉枝非因其自身原因而导致801房产未办理过户登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条关于“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”的规定，因本案未有相反证据足以推翻上述生效判决的事实认定，故本院对上述事实予以确认。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。在现实生活中，不动产登记簿登记的权利人可能与真实权利人不一致，登记的权利人可能并非真实权利人。因此，801房产的真实权利人应以实际履行所有权权能的一方享有，而非仅以不动产登记簿登记的为准。801房产虽然登记在金某公司名下，但金某公司在设立105号案抵押前已将房产转让给吴汉枝，吴汉枝也已付清房款并实际合法占有房产。因此，吴汉枝应为801房产的真实权利人，金某公司并非真实权利人，对该房产无处分权。再次，金某公司主张其与吴汉枝在《补充协议2》中已达成801房产的回购协议，故《买卖协议书》中关于801房产的买卖约定已解除，吴汉枝对801房产无实体权利。对此，本院认为，从《补充协议2》的内容来看，吴汉枝与金某公司约定金佳信公司于2014年2月28日前涂销1801、1901房产的抵押登记，于2014年3月30日前（最迟4月底前）涂销1601、1701房产的抵押登记，并于上述抵押涂销手续办妥后将上述房地产权证交由吴汉枝保管，且立即全力配合吴汉枝办理上述房产的过户手续。在上述房产过户手续办妥后一个月内，吴汉枝将801房产按人民币1140万元返售给金某公司。由此可见，吴汉枝与金某公司关于801房产的回购协议是附条件的，吴汉枝返售801房产的前提是金某公司及时涂销1601-1901房产的抵押并配合过户。然而，从4250号案查明的事实情况看，金某公司在《补充协议2》签订后并未及时主动涂销1601-1901房产及过户，而是依生效判决被法院强制执行而办理了过户手续。因此，金某公司已经构成根本性违约，吴汉枝回售801房产的条件未成就，吴汉枝仍是801房产的真实权利人。关于争议焦点三。尽管金某公司非801房产的真实权利人，无权在801房产上设立抵押权，但依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，抵押权作为物权的一种，依法可以适用善意取得。因此，本案中，农商行黄埔支行是否为善意相对方，是该支行能否取得抵押权的关键。对此，本院认为，农商行黄埔支行作为专业金融机构，在从事金融放贷业务，办理抵押登记时应当尽谨慎审查义务，避免因错误接受已经转让的房产作为抵押而损害买受人权利。本案金某公司早在2010年已经与吴汉枝签订《买卖协议书》，将801房产转让给吴汉枝，吴汉枝已完成转让款的支付且一直合法占有使用801房产，但农商行黄埔支行未对801房产的实际转让和使用情况展开应尽的调查，导致未能掌握房产的真实情况。而在发放贷款的过程中，农商行黄埔支行亦未能对金某公司的资信状况进行严格审查，充分了解金某公司的信用情况、财产情况和还款能力。因此，农商行黄埔支行在105号案贷款发放及抵押登记过程中存在过失，不能构成对801房产抵押权的善意取得。综上，本院105号生效判决第三项所确定的农商行黄埔支行对801房产拍卖、变卖所得价款享有的优先受偿权有误，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条关于“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；……”的规定，本院对该判决内容予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、第二百九十八条、第三百条的规定，判决如下：变更广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初105号民事判决第三项为：广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行对广州市金佳信通信产品发展有限公司名下位于黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、901、1001及位于黄埔区港湾路516号1101共10套物业（不动产权证号为：粤【2016】广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203988、06204002、06204000号）拍卖、变卖所得价款在（2017）粤01民初105号民事判决第一项确定的债务范围内优先受偿。本案受理费47640元，由广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行、广州市金佳信通信产品发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  余锦霞审判员  吴晓炜审判员  王泳涌二〇二〇年七月十三日书记员  曾 正邝俊能