江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终11427号上诉人（原审被告）：南京骏湖物业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路105-6号。法定代表人：邵江洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明，江苏泓远律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱金婷，江苏泓远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱丽丽，女，1977年11月5日生，汉族，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：韩冰，江苏诺法律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱陈玲，江苏诺法律师事务所律师。原审被告：刘潇雨，女，1993年11月9日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘金阳（系刘潇雨的父亲），住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：刘慧玲（系刘潇雨的母亲），住江苏省泗阳县。上诉人南京骏湖物业管理有限公司（以下简称骏湖物业公司）因与被上诉人钱丽丽，原审被告刘潇雨财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院作出的（2018）苏0106民初6614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。骏湖物业公司上诉请求：撤销（2018)苏0106民初6614号民事判决第一项，驳回被上诉人对上诉人的全部诉请。事实和理由：一、上诉人已尽到了物业服务之应尽义务，不应当承担赔偿责任，被上诉人钱丽丽家中渗水导致财产损失系刘潇雨家中消防喷淋头破裂所致。（2019)苏01民终3763号判决已认定上诉人委托消防维保专业机构江苏盛华系统集成工程技术有限公司对物业管理区域内的公用消防设施尽到了维护和保养义务，业主专有面积内的消防喷淋头维保义务应由其自行承担。上诉人在监控中发现4227室漏水后，立即派人现场查看、联系业主开门、组织人员排水，在发现漏水原因后关闭阀门，有效避免了损失的扩大，不存在过错，不应对被上诉人钱丽丽的财产损失承担主要责任。二、一审判决认定的损失畸高，缺乏事实和法律依据。南京市天健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司出具的《资产评估报告》存在明显错误。首先，从现场勘验的情况来看，固定家具、门等设施基本完好，室内安装的橱柜等仅有部分受潮，皆可正常使用，仅需维修即可恢复。《资产评估报告》将上述可正常使用95成新的物品以全部替换的“重置成本法”评估损失，显失公平。其次，没有证据证明佳能相机等物品系因本次漏水受损，不应计入本案损失的范围。钱丽丽未就佳能相机等电子设备向评估机构提供发票，且评估方式不是向厂商询价，也不是向被上诉人钱丽丽索要购买凭证，而是依靠“中关村在线”网页找3个差异价格取平均数，询价工作流程不具有专业性和公信力。另外，上述家装在使用过程中产生的折旧、损耗鉴定报告都未说明。《资产评估报告》中争议损失部分的确认，是以被上诉人钱丽丽的单方主张结合鉴定人员个人经验判定，该《资产评估报告》具有明显的个人感情色彩及倾向，存在严重缺陷和错误，不能作为定案的依据。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误。钱丽丽辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，上诉人与刘潇雨应对其作出赔偿。2、一审鉴定程序是经上诉人及刘潇雨的同意后启动的，鉴定机构具备相关资质且通过一审法院摇号确定，程序合法，鉴定人员到庭接受了质证，并就相关的问题作出了合理的说明，法院对该评估报告予以认定并无不当。3、鉴定采用的是重置成本法，成新率已经进行了相应的扣除，并非全部予以置换。刘潇雨述称，对于钱丽丽的财产损失，应当由骏湖物业公司承担全部赔偿责任。1、骏湖物业公司上诉称其委托消防维保专业机构对消防设施实施维保、定期巡检不是事实，其在一审中提供的均是事故发生以后的巡检记录，（2019）苏01民终3763号民事判决对此认定错误。2、骏湖物业公司上诉称在监控中发现4227室漏水后立即派人现场查看，联系业主开门，在发现漏水原因后关闭阀门，采取有效措施避免了损失的扩大更是违背事实。依据《自动喷水灭火系统施工及验收规范》，消防喷头爆裂后5至90秒内，消防控制室就应接到报警信号，并确定喷水位置，值班人员应立即关闭该区域消防水开关，然后开启系统末端泄水阀，将本楼层消防水从泄水管排出。本案中，骏湖物业公司陈述事发当天下午1:40左右，保安巡逻发现其家中有水流出，可以证明事故发生时间在当日下午1:40之前，否则水不会流出室外至楼下，骏湖物业公司在下午3:57才电话通知刘潇雨父亲。由于骏湖物业公司违反《消防控制室管理制度》，消防控制室值班人员玩忽职守抑或根本没有值班人员，未及时发现事故并采取得当的应急救援措施，任由消防喷头从下午1:40之前持续喷水至晚上近七点，导致财产损失，并引起损害扩大给楼下邻居也造成了严重损失。在其作为原告的案件中，以及本案一审判决均对骏湖物业公司玩忽职守，导致其及钱丽丽的财产在案涉事故中遭受损失以及损失扩大的事实给予了认定。3、其在该次事故中已经存在扩大的损失，钱丽丽的损失应当全部属于扩大的损失。对于该部分损失，其没有任何过错，不应承担任何责任，但鉴于维护健康邻里关系，减少诉累，节约司法资源等因素，才愿意接受本案一审作出的20%的责任划分，作出相应赔偿。钱丽丽向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令骏湖物业公司、刘潇雨立即检修消防喷淋系统，彻底排除漏水妨害；2.请求判令骏湖物业公司、刘潇雨承担钱丽丽房屋装饰装修、家具、字画等各项财产损失51300元；3.由骏湖物业公司、刘潇雨承担诉讼费、鉴定评估费。一审法院认定事实如下：钱丽丽系南京市鼓楼区中山北路105-6号4127室的房屋登记产权人，房屋建筑面积为66.19平方米，于2017年7月装修后入住。刘潇雨为4227室房屋登记产权人，与钱丽丽上下相邻。骏湖物业公司系该大楼的物业服务管家。2018年1月28日下午1点40分前后，刘潇雨居住的4227室内消防喷淋头爆裂，骏湖物业公司于当日下午4点前后通知刘潇雨，刘潇雨于5点前后赶至现场，此时4227室内消防喷淋头仍有水喷出。近4个小时的时间里，骏湖物业公司未能及时关闭公共部位的消防水阀阀门，致4227室内喷淋水漫溢，渗入楼下钱丽丽4127室内，造成大面积积水，吊顶、墙面、地板、橱柜、门及放置在低柜内的数码单反相机镜头（小白SONY）、佳能摄像机、索尼单反相机、手柄兼电池盒、佳能相机、望远镜、蚕丝被和字画等被积水浸泡，财产损失严重。另查明：刘潇雨诉骏湖物业公司物业服务合同纠纷一案，一审法院于2018年9月13日立案受理，2019年3月4日作出（2018）苏0106民初10736号民事判决，判决骏湖物业公司于判决生效之日起向刘潇雨赔偿财产损失10000元。刘潇雨不服，提出上诉，要求骏湖物业公司赔偿全部损失24329元。2019年7月9日南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终3763号民事判决，认定刘潇雨室内消防喷头爆裂致房屋内遭受大面积、长时间的积水浸泡，给刘潇雨造成了一定财产损失。关于刘潇雨财产损失的责任分担，认为骏湖物业公司管理应管理区域内的共用消防设施，对于位于业主专有面积内的消防喷淋头，系相对独立于公共部位的消防设施，不应属于公共消防设施，且根据物业服务合同及业主临时公约的约定，对于室内消防喷淋头的维护、保养不属于骏湖物业公司的服务内容，故消防喷淋头爆裂造成的后果，应由刘潇雨自行承担。对于刘潇雨室内发生消防喷淋头爆裂事故后，骏湖物业公司作为物业服务公司未能及时发现事故并进行应急处置，造成房屋内财产损失扩大，违反合同约定的管理义务，应当承担损失扩大的相应赔偿责任。故二审法院维持了一审判决，即骏湖物业公司承担赔偿刘潇雨财产损失10000元，刘潇雨自行承担14329元。关于4227室消防喷淋头修复的问题，该判决认定2018年2月1日在南京市鼓楼区人民政府湖南路办事处，本案骏湖物业公司、刘潇雨已签订协议，约定由骏湖物业公司为4227室重新更换消防喷淋头。审理过程中，骏湖物业公司、刘潇雨对钱丽丽的财产损失赔偿意见不一，为此，钱丽丽向一审法院申请，要求对财产损失进行评估鉴定。一审法院先后委托了江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司、江苏金证通资产评估房地产估价有限公司，上述两公司均以委托事项中涉及书画等无相关资质为由予以退案。2018年12月14日一审法院依法委托南京天健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司（以下简称天健勤业公司）对钱丽丽提出的财产损失进行鉴定评估。2019年2月13日，天健勤业公司出具预评估报告，以2018年1月13日漏水事故当天为资产评估基准日，评估的损失金额为61700元。对此，各方均提出异议。经一审法院反馈意见后，天健勤业公司于2019年3月4日作出天健勤业评报字（2019）第006号资产评估报告，评估结论：本次评估范围所涉及的部分资产于评估基准日的市场价值合计为人民币51300元。经质证，骏湖物业公司、刘潇雨对评估范围及结论有异议。因此，一审法院邀请评估师到庭参加质证，具体质证意见在下列中表述。庭审中，钱丽丽变更诉讼请求，要求赔偿的损失按照资产评估报告中的重置成本64600元主张，后撤回。钱丽丽要求增加房屋装修的空置费，因未实际发生，钱丽丽亦撤回，一审法院准许。本案争议的焦点：一、钱丽丽的财产损失范围和赔偿的金额；二、财产损失的责任分担。关于争议焦点一。一审法院认为，案涉漏水致钱丽丽家中财产受损均为本案财产赔偿的范围。现双方认可钱丽丽室内受损的财产为：地柜、壁柜、地板、吊柜、门、衣帽间柜子、储物间门、墙面、厨房墙面、厨房壁柜、橱柜、卫生间门、蚕丝被和字画。对此，一审法院予以确认。在赔偿损失上，骏湖物业公司、刘潇雨认为无必要重新更换，修补即可。根据评估师现场查看、鉴定，确认受损的地板、橱柜等家装，使用的均为复合板材，认为一旦受潮，在以后的使用中会出现变形，若按照修复费用评估会偏离评估的客观公正；墙面损坏的修复，不能只是修复一部分，这样会产生色差，故墙面是按照全部修补测算得出的。故天健勤业公司评估得出上述各项损失（除蚕丝被、字画）以成新率95计算，一审法院认为理由成立予以采纳。骏湖物业公司、刘潇雨认为可部分修复的意见一审法院不予支持。对于蚕丝被浸湿受污的损失赔偿，骏湖物业公司、刘潇雨称干洗或湿洗处理，不必重置。对此，一审法院查询相关资料，认为蚕丝的主要成分为天然的蛋白纤维，制成的蚕丝被具有贴身保暖、蓬松、轻柔的特点。但遭水浸湿，便会出现板结、纤维缩水变形，而失去应有舒适的感觉体验。因此骏湖物业公司、刘潇雨称通过专业洗涤处理，赔偿清洗费用的理由，一审法院不予支持。评估人员根据蚕丝被的成新率47（已扣除10%的残值），给出517元的损失价值，一审法院予以采纳。关于字画损失。经查：钱丽丽出示的字画非名家之作，市场无价值可以参照。现纸质已风干，纸面上留有水渍，如何清理和赔偿，钱丽丽未予举证，评估机构也未作出损失评估意见，故该赔偿损失无依据，一审法院不予支持。关于钱丽丽主张镜头（数码单反相机镜头）、佳能摄像机、索尼单反相机、手柄兼电池盒、佳能相机、望远镜的损失。骏湖物业公司、刘潇雨不予认可，认为钱丽丽未就漏水导致上述物品损毁进行举证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。对此，一审法院认为，钱丽丽提供的漏水现场视频、录像、照片和评估师鉴定作出的评估结论，能够证明上述物品在本次事故中受损。理由如下：1、根据生效判决认定的事实看，从发现刘潇雨家喷淋头爆裂至骏湖物业公司、刘潇雨到现场处理，时间长达四个小时。根据常理，大量的积水自刘潇雨家中顺着墙壁、楼板缝隙渗入至钱丽丽室内上方至低处聚集，钱丽丽诉状中称家中被淹，符合事实。现双方均认可，墙壁、橱柜、蚕丝被、字画被水浸泡，而放置于橱柜的上述照相器材等被水浸泡也可以推断得出；2、在受理本案的初期，钱丽丽始终将上述物品列入财产损失范围。经评估师查看，认为浸泡后的上述实物已无使用价值，故作出全损的价值评估；3、骏湖物业公司作为钱丽丽的管家，其工作人员参与了钱丽丽室内的清除积水工作，理应掌握钱丽丽受损的第一手资料。现骏湖物业公司以不清楚、不认可，理据不足。对于上述物品的损失，钱丽丽未提供购买发票，但评估报告中有确定购置和启用日期的记录。对此，骏湖物业公司、刘潇雨称不实记载会影响财产的价值判断。质证中评估师对此进行了释明，其鉴定评估的方法系根据实物进行询价和凭经验得出，不受时间因素的影响。故对上述物品按成新率47（已扣除10%的残值）确定损失价值，该结论一审法院亦予以采纳。刘潇雨认为钱丽丽未妥善保管财物，受损物品不应放置于低位橱柜。对此，一审法院认为受损的直接原因为漏水，与放置物品的位置无关，故该辩解一审法院不予支持。关于钱丽丽主张电动马桶的损失。骏湖物业公司、刘潇雨均不认可。一审法院认为，钱丽丽在向一审法院主张财产损失时和质证中并未提及电动马桶损坏的问题，更没有举证证明漏水与该财产的损坏存在因果关系。庭审中，钱丽丽认为系电路板损坏，未提交证据。故评估报告中出现的该项损失1600元，一审法院不予支持。综上，钱丽丽各项损失扣除电动马桶1600元为49700元（51300元-1600元）。关于争议焦点二。一审法院认为，钱丽丽4127室内遭受的财产损失，系楼上4227室的消防喷淋头爆裂，致大量积水渗入所致。根据物业服务合同的相关约定，骏湖物业公司有责任和义务及时发现业主室内消防喷淋漏水的情况，并及时关闭公共部位的消防水阀阀门。从查明的事实看，事故发生在下午1点40时前后至刘潇雨下午5点前后赶至家中，喷淋头仍然喷水。据此，一审法院认定骏湖物业公司的不及时履职行为，是钱丽丽遭受财产损失的主要责任方。刘潇雨对自家喷淋头爆裂虽负有责任，但较与骏湖物业公司不及时履行关闭消防水阀阀门所遭受的损害相比，责任相对较小。刘潇雨认为钱丽丽的损失均为扩大的部分，均应由骏湖物业公司全部承担的理由，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据生效判决认定的事实、责任分担及本案查明的事实等综合考虑，酌定骏湖物业公司、刘潇雨对钱丽丽的损失承担比例为8:2，即骏湖物业公司承担钱丽丽各项损失为39760元（49700元×0.8），刘潇雨承担9940元（49700元×0.2）。关于钱丽丽主张的第一项诉讼请求，要求骏湖物业公司、刘潇雨立即检修喷淋系统，彻底排除对钱丽丽的漏水妨害。因生效判决中认定骏湖物业公司、刘潇雨已签订协议，骏湖物业公司已为4227室更换消防喷淋头，隐患已排除，故本案已无处理的必要。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第五项、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三十九条第一款之规定，判决：一、南京骏湖物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内，赔偿钱丽丽各项财产损失人民币39760元；二、刘潇雨于本判决生效之日起五日内，赔偿钱丽丽各项财产损失人民币9940元；三、驳回钱丽丽的其他诉讼请求。案件受理费1082元，鉴定评估费5000元，合计6082元，由钱丽丽负担190元，南京骏湖物业管理有限公司负担4714元，刘潇雨负担1178元。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，上诉人骏湖物业公司虽主张其已尽到了物业服务之应尽义务，有效避免了损失的扩大，不应当对被上诉人钱丽丽的财产损失承担主要责任。但钱丽丽的4127室遭受的财产损失，系楼上4227室的消防喷淋头爆裂后大量积水渗入所致。根据物业服务合同的约定和相关消防技术规范要求，骏湖物业公司对4227室内消防喷淋漏水的情况应及时发现并采取处置措施。但本案漏水事故在当日下午1点40时前后发生，直到下午5点左右刘潇雨赶至家中，消防水阀仍未关闭，喷淋头仍然喷水。一审法院据此认定骏湖物业公司未及时履行职责，造成了损失的扩大，是钱丽丽遭受财产损失的主要责任方于法有据。一审法院根据上述事实以及损失情况综合考虑，酌定骏湖物业公司承担钱丽丽的各项损失为39760元（49700元×0.8）并无不当，应予维持。上诉人骏湖物业公司主张一审判决认定的损失畸高，并否认部分财产受损。但根据钱丽丽提供的漏水现场视频、录像、照片和鉴定结论，能够证明佳能相机、索尼单反相机、镜头、佳能摄像机、手柄兼电池盒、望远镜在本次事故中受损。鉴定机构对上述物品按成新率47（已扣除10%的残值）确定损失价值，一审法院亦予以采纳并无不当。本次漏水事故中受损的地板、橱柜等家装使用的材料均为复合板材，一旦水浸受潮之后会膨涨变形，影响使用，鉴定机构根据现场情况以成新率95计算评估得出损失数额，一审法院予以采信并无不妥。天健勤业公司具有相关评估资质，鉴定程序合法，上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，骏湖物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费794元，由南京骏湖物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 郑 慧审 判 员 徐聪萍二〇二〇年七月七日法官助理 闫宇虹书 记 员 孙雪松