四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0502民初2376号 原告：姜祥涛，男，1971年8月26日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 原告：姜胜勇，男，1969年2月5日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 原告：林德坤，女，1947年6月6日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 被告：泸州市江阳区华阳街道办事处江湾村村民委员会 负责人：罗开德。 被告：泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场，住所地:泸州市江阳区华阳泸宜路长丰农贸市场****，统一社会信用代码91510502MA62UDRY95。 投资人：詹光富。 原告姜祥涛、姜胜勇、林德坤诉被告泸州市江阳区华阳街道办事处江湾村村民委员会（以下简称华阳街道江湾村委会）、泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场（以下简称华阳长丰农贸市场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理。依法由审判员刘斌适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告姜祥涛、林德坤及原告姜祥涛、姜胜勇、林德坤共同委托诉讼代理人肖篪、被告华阳街道江湾村委会负责人罗开德、华阳长丰农贸市场投资人詹光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜祥涛、姜胜勇、林德坤向本院提出诉讼请求：1、责令二被告协助原告办理江阳区房屋的《不动产权证书》；2、责令二被告支付逾期办证违约金4580元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：华阳长丰农贸市场由原江阳区华阳乡长丰村村委会与詹光富合作建设。2006年2月28日，被告华阳长丰农贸市场与姜敬权签订《商品营业房认购协议书》，被告华阳长丰农贸市场将市场内的门市出售给姜敬权，房屋总价为45800元。合同签订后，姜敬权按约支付了全部房款。2007年3月2日，原江阳区华阳乡长丰村村委会协助姜敬权办理了房屋所有权证书。2013年7月，原江阳区华阳乡长丰村村委会并组到被告华阳街道江湾村委会。现姜敬权已过世，三原告为姜敬权的法定继承人。时至今日，二被告仍未给原告办理土地使用权证书。二被告逾期为原告办理土地使用权证书的行为已严重违约。原告为维护自身权益，故提起诉讼，请予公正判决。 被告华阳街道江湾村委会辩称：我方一直都愿意协助原告办理土地使用权证书。至今未办理土地使用权证书的责任不在村委会，我方不应承担逾期办证违约金。 被告华阳长丰农贸市场辩称：由于农贸市场土地使用权是由原江阳区华阳乡长丰村村委会和詹光富两部分构成，需要转移过户才能为原告办理土地使用权证书。在办理农贸市场土地使用权过户期间，遇到审批权限从江阳区调整到泸州市，涉及土地资料的交接，致使办证时间拖延。近来由于农贸市场所在区域因城市建设需要国家进行征收，暂停土地使用权转移的办理。原告主张的违约金过高，现房产证已办理，原告没有损失，请求人民法院依法调整逾期办证违约金。 经审理查明：2005年6月16日，泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会（甲方）与詹光富（乙方）签订《协议》，主要内容为：一、双方合作项目：长丰村新建农贸市场项目。该农贸市场位于长丰村山顶上生产合作，该处甲方已征地（划拨用地），还需新征地约1.7亩。二、合作方式：由甲方负责立项、办理用地手续和相关法规手续，由乙方组织相关开发、经营，所有风险与收益均由乙方负责。三、双方权利义务：（一）甲方：负责办理完毕该项目的所有立项、土地征用手续和拆迁手续、拆迁工作以及需要甲方协助办理的相关手续。……（二）乙方：（1）……对甲方所征用的1.8亩土地6万元/亩转让乙方，对需新征的1.7亩土地由乙方一次性支付征地费、青苗费、附着物费、协调费、人工工资等一切费用。（三）乙方独立承担该农贸市场的开发、建设、经营、管理和收益、处分权利，以及经营风险，甲方不予承担和干涉，但整个项目开发完毕后若按规定进行转让、抵押时，乙方应告知甲方，甲方应协助乙方办理相关手续；……。 《协议》签订后，原泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会与詹光富均按照约定履行各自的义务，泸州市规划建设局于2004年12月28日作出《建设项目选址意见书》，同意泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会作为建设单位，建设项目为“华阳乡长丰农贸市场”。此后，詹光富依照《协议》约定，完成“华阳乡长丰农贸市场”项目的建设。2006年8月16日泸州市江阳区工商行政管理局颁发川工商市字泸江047号《市场登记证》，成立“江阳区华阳长丰综合农贸市场”，主办单位“詹光富”。 2006年2月28日，被告（甲方）与姜敬权（乙方）签订《商品营业房认购协议书》，约定：乙方认购甲方建设的27号门市，建筑面积22.90平方米。该面积以泸州市、区房监所测绘面积为准。营业房定价为45800元。办理房产证、土地使用证的税费及工本费由乙方承担。从合同签订之日起一年以内将两证办齐交乙方。本协议双方遵守执行，任何一方违约，违约方支付对方购房款造价10%的违约金。《商品营业房认购协议书》还对认购方式、装饰设备标准、支付款方式等作出约定。《商品营业房认购协议书》签订后，原告按约支付购房款45800元，被告也向姜敬权交付房屋。泸州市江阳区房地产监理所于2007年3月2日向姜敬权颁发了坐落于江阳区房屋的《房屋所有权证书》。 2013年7月24日泸州市江阳区人民政府华阳街道办事处批复同意将原泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会并入泸州市江阳区华阳乡江湾村村民委员会。 2016年7月18日姜敬权病故。原告林德坤系姜敬权之妻，原告姜祥涛、姜胜勇系姜敬权之子。原告姜祥涛、姜胜勇、林德坤商定共同继承被继承人姜敬权坐落于江阳区房屋。 2017年2月6日原告泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场在泸州市江阳区工商行政管理局注册登记为个人独资企业，投资人为詹光富。 “华阳乡长丰农贸市场”建设项目的土地使用权现在分别属于原泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会与詹光富所有，被告华阳长丰农贸市场没有依法将土地使用权进行转移，致使原告不能取得房屋的土地使用权。 以上事实，有原被告身份信息、营业执照、原被告的当庭陈述、《协议》、《商品营业房认购协议书》、《建设项目选址意见书》、收款收据等予以印证。上述证据经过庭审质证，能够印证本案基本事实，本院予以采信。 本院认为：姜敬权与被告华阳长丰农贸市场自愿签订的《商品营业房认购协议书》，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。虽然《商品营业房认购协议书》对办理权利证书没有约定，但作为房屋买卖，被告华阳长丰农贸市场有义务协助姜敬权取得权利证书。就本案而言，由于被告华阳长丰农贸市场没有将建设项目农贸市场的土地使用权完成转移，致使姜敬权所购买的房屋至今没有取得土地使用权的证书，责任在被告。被告华阳长丰农贸市场辩称未能完成土地使用权转移系客观原因造成，缺乏充分证据证明，本院不予采信。因此，被告华阳长丰农贸市场存在违约行为，应承担相应的责任。原告林德坤、姜祥涛、姜胜勇系姜敬权的妻子、儿子，依法对姜敬权遗产享有继承权。原告要求被告华阳长丰农贸市场承担逾期办证违约金的请求，符合法律规定和合同的约定，应予支持。关于违约金的数额问题。现被告华阳长丰农贸市场主张调整违约金，根据原告的损失情况及被告华阳长丰农贸市场的违约程度，本院确定被告华阳长丰农贸市场支付原告逾期办证违约金为1374元。根据合同的相对性，《商品营业房认购协议书》不是被告华阳街道江湾村委会与原告签订的，故对逾期办证违约金，不应承担责任。 关于原告要求二被告协助办理房屋不动产权证书的问题。现在农贸市场建设项目的土地使用权尚未转移，还不具备办理房屋土地使用权证书条件。原告未主张解除合同，被告华阳长丰农贸市场也没有举证证明该宗土地使用权客观上不能办理转移，因此被告华阳长丰农贸市场在承担违约责任后，仍然有义务完成农贸市场建设项目土地使用权的转移，在取得土地使用权的条件成就后，协助原告办理不动产权证书。办理权利证书产生税、费等按照国家有关规定及双方合同的约定，各自负担。 根据《协议》，建设项目“华阳乡长丰农贸市场”是以原泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会的名义进行。原告在办理房屋所有权证书时，原泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会作为出卖方参与办证。因此，在原告办理土地使用权证书时，仍需要被告华阳街道江湾村委会的协助。被告华阳街道江湾村委会也愿意给予协助。故原告要求两被告协助办证的请求，应予支持，但应在具备条件办证时，即被告在农贸市场建设项目完成土地使用权的转移后，两被告应协助原告办理不动产权证书。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告泸州市江阳区华阳街道办事处江湾村村民委员会、泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场在具备办证条件之日起30日内，协助原告姜祥涛、姜胜勇、林德坤办理坐落于江阳区房屋不动产权证书； 二、被告泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场于本判决生效之日起10日内，支付原告姜祥涛、姜胜勇、林德坤逾期办证违约金1374元； 三、驳回原告姜祥涛、姜胜勇、林德坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费适用简易程序审理减半收取530元，由被告泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 刘 斌 二〇一七年八月八日 书记员 刘俊麟