天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初2720号原告：崔建国，男，1971年5月2日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。被告：天津凯通房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道馨逸家园27-110。负责人：王津宝，经理。被告：王津宝，男，1982年6月22日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：张利生，男，1969年7月1日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：陈龙杰，男，1989年10月1日出生，汉族，住天津市宝坻区。原告崔建国与被告天津凯通房地产经纪有限公司（以下简称凯通公司）、王津宝、张利生、陈龙杰居间合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼参加人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。崔建国向本院提出诉讼请求：1．判令凯通公司赔偿其购房款损失的20%即81,000元，王津宝、张利生、陈龙杰负连带责任；2．诉讼费由凯通公司、王津宝、张利生、陈龙杰负担。事实和理由：凯通公司注册资本5,000,000元，王津宝、张利生为公司股东，分别认缴出资2,000,000元及3,000,000元，认缴出资期限至2037年2月27日。陈龙杰系凯通公司员工。2017年12月，凯通公司未审查核实卖房人孟繁付提供的《宝坻新城李三元村房屋置换协议书》真实性，未向相关部门调查了解，急于收取孟繁付居间服务费，就公开对外居间出售孟繁付的拆迁房。2017年12月28日，经陈龙杰居间介绍，崔建国与孟繁付签订《房屋买卖居间合同》，约定崔建国购买孟繁付位于宝坻区，总房款505000元，当日崔建国支付定金100000元，后陆续付款305000元，合计405000元。后经查，孟繁付提交的《宝坻新城李三元村房屋置换协议书》系伪造，孟繁付利用伪造的《宝坻新城李三元村房屋置换协议书》诈骗崔建国405000元，宝坻法院作出的（2019）津0115刑初290号刑事判决书，认定孟繁付犯诈骗罪，判处有期徒刑十三年六个月，责令孟繁付退赔崔建国经济损失405000元。经宝坻法院强制执行，崔建国经济损失未得到任何赔付。崔建国认为，凯通公司作为专业房屋中介服务机构，应尽必要审查义务核实孟繁付提交的《宝坻新城李三元村房屋置换协议书》是否真实有效，并应将购买还迁房的风险告知，现造成崔建国损失，应由凯通公司应承担补充赔偿损失，王津宝、张利生个人财产与公司财产混同，应承担连带责任。陈龙杰在居间活动中存在重大过错，应承担连带责任。故提起诉讼。凯通公司辩称，凯通公司已于2017年1月份停止营业，所有员工已遣散，涉诉合同经办人非凯通公司员工，签约地点不在凯通公司门店，此合同与凯通公司无关，请求驳回崔建国对凯通公司的诉讼请求。王津宝辩称，同凯通公司答辩意见。张利生辩称，凯通公司日常经营由王津宝主持，张利生不参与实际经营，对涉诉事项均不了解，不同意对崔建国被诈骗损失承担任何责任。陈龙杰辩称，陈龙杰妻子与崔建国儿媳刘春秋关系较好，刘春秋看中了涉诉拆迁房，为节省中介费，主动向陈龙杰借用《房屋买卖居间合同》，当时陈龙杰已从凯通公司离职，手中保留着盖有凯通公司公章的空白合同，便在宝坻区二中附近的信达地产公司门店内交给了刘春秋，陈龙杰未在合同中填写具体内容，未在其中收取任何款项，纯系帮忙，不应承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，崔建国与孟繁付签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方孟繁付、乙方崔建国、丙方凯通公司，孟繁付将位于宝坻区出售给崔建国，总房款505000元。崔建国于当日支付定金100000元，后陆续付款305000元，合计405000元。2018年9月26日，孟繁付案发被公安宝坻分局刑事拘留，同年10月30日批捕。宝坻区人民检察院以孟繁付犯诈骗罪于2019年5月9日向本院提起公诉。检察机关指控，2016年5月初，被告人孟繁付为图财，经事先预谋后，伪造其名下宝坻区李三元村的房屋置换（转换）协议书，先后骗取孔雪岩购房款580000元、骗取张清购房款355000元，骗取张程购房款320000元，骗取崔建国购房款405000元，骗取王春艳购房款450000元。涉案金额为2110000元。2019年6月17日，本院作出（2019）津0115刑初290号刑事判决，判决如下：一、被告人孟繁付犯诈骗罪，判处有期徒刑十三年六个月，并处罚金人民币二十万元；二、责令被告人孟繁付退赔被害人张清经济损失人民币355000元、退赔被害人孔雪岩经济损失人民币580000元、退赔被害人张程经济损失人民币320000元、退赔被害人崔建国经济损失人民币405000元、退赔被害人王春艳经济损失人民币450000元。2019年7月25日，本院作出（2019）津0115执2681号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。崔建国的经济损失405000元未得到任何执行。庭审中，崔建国、陈龙杰均提出涉诉合同签订地点为宝坻区二中附近的信达地产门店内，签订合同时，崔建国儿媳刘春秋现场陪同。本院依法向刘春秋调查，刘春秋称，其在2016年11月至2017年5、6月份，从事房地产销售中介工作，与陈龙杰妻子曾系同事关系。2017年12月，刘春秋在陈龙杰微信朋友圈内看到了涉诉房产，经与陈龙杰妻子联系，确认了该房产真实存在，并从陈龙杰妻子处得知，陈龙杰已从凯通公司离职。经与崔建国协商，崔建国同意购买该房产，便通过陈龙杰居间介绍与孟繁付在宝坻二中附近的信达地产见面商谈价格，最终确定合同总价为505000元，后信达地产老板任玉静拿出一张Ａ4纸质合同，刘春秋提出该合同与正式买卖居间合同格式不同，不同意在该合同上填写具体内容，陈龙杰说“不碍事”后离开了信达地点门店，返回时便拿来了涉诉盖有凯通公司公章的空白合同，后双方在该合同上签字捺印。合同签订后，崔建国与李桂兰（崔建国妻子）、刘春秋、孟繁付、陈龙杰共同到宝坻区拆迁办核实，得知孟繁付确有涉诉房屋，便以现金形式交纳了100000元定金，孟繁付当场付给了陈龙杰部分费用，具体款项不清楚。涉诉房产系经陈龙杰介绍购买，未见过凯通公司任何人员。凯通公司对刘春秋上述陈述无异议，陈龙杰对刘春秋提出的其为涉诉房产实际居间介绍人的陈述不予认可，称其当时尚未取得地产经纪人从业资质，仅系帮忙行为，同时提出涉诉合同签订当日，去朝霞街道拆迁办核实房源基本情况时，拆迁办工作人员仅确定了孟繁付房产的存在，告知在场人拆迁协议已交至天津市房管局保管，考虑到天津市房管局不会配合，孟繁付一再承诺拆迁协议不存在任何问题，故未进一步核实拆迁协议的真实性。另查明，2018年9月30日，公安宝坻分局宝平派出所依法向陈龙杰进行调查，形成一份询问笔录，显示：“问：你认识孟繁付吗？答：认识，孟繁付通过我卖过一套楼房”，“问：孟繁付通过你卖的是什么房？答：他说他们村是拆迁村，他想要卖一所拆迁房，是李三元村置换小区17号楼403室，面积是100.15平米”，“问：孟繁付通过你将这所房卖给谁了？答：卖给崔建国了”，“问：孟繁付提供给对方的房屋置换协议书，你们核实过真伪吗？答：我们只是核实过孟繁付家是否有出售的那所楼房，协议书真伪没有核实。”上述事实，有当事人当庭陈述、书证等证据予以证实。本院认为，涉案合同系案外人孟繁付通过实施诈骗行为而促成崔建国与其订立，应属无效。本案争议焦点应为崔建国实际损失补充赔偿责任负担主体及具体比例问题。关于凯通公司的责任承担问题。涉诉合同虽盖有凯通公司公章，但在涉诉居间活动中，凯通公司未实际参与，系陈龙杰擅自使用了盖有凯通公司公章的空白合同，非凯通公司真实意思表示，崔建国对此亦属明知，故该合同对凯通公司不发生法律效力，凯通公司及股东王津宝、张利生不应承担相应责任。崔建国要求凯通公司、王津宝、张利生承担赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于崔建国的责任承担问题。购置房产是每个家庭的重大财产事项，买受人自身对交易安全应尽到高度的注意义务，避免重大经济损失。涉诉房产为拆迁房，交易本身即存在一定风险，崔建国应当知晓。在本案购房过程中，崔建国明知陈龙杰已从凯通公司离职，仍然在与陈龙杰身份不相符的盖有凯通公司公章的合同上签字捺印，并在凯通公司之外的其他中介门店商谈具体事宜，崔建国作为购房人，亦有地产从业经历的家人陪同，对交易过程中的不合理之处及所存在的合同主体风险、标的物风险、资金自行交易风险等均应属明知，但其仍然选择完成了该高风险行为。加之，在涉诉合同签订后，崔建国与孟繁付、陈龙杰等人共赴朝霞街道拆迁办核实房产情况，崔建国作为买受人，在孟繁付实际到场的情况下，可主动提出或要求孟繁付提出核实涉诉拆迁协议的真伪，但其并未采取该项措施，径付房款。以上任一环节，崔建国如尽到审慎的买受人一般注意义务，均可暂停交易，在确定交易条件安全无虞后，再行决定后续行为，此即可排除其被孟繁付诈骗的风险。崔建国本身在涉诉买卖行为中，存在重大过失，应对其被孟繁付诈骗所产生的损失承担主要责任。关于陈龙杰责任承担问题。首先，陈龙杰庭审中坚称其在涉诉房产交易过程中的行为属好意帮忙，否认其为实际居间人，此与其在公安机关的陈述互相矛盾，未能给予合理解释，应承担不利后果。根据禁止反言原则，本院对陈龙杰系涉诉合同实际居间人的身份予以确认。在涉诉房产交易过程中，陈龙杰并无从事地产行业居间服务人员从业资格，却向买卖双方提供居间服务，违反了《房地产经纪管理办法》的规定，本身存在一定过错。其次，陈龙杰自凯通公司离职后，即与凯通公司无关，不应再以凯通公司名义从事任何活动，此应为良善守法公民之一般常识。而陈龙杰却在离职数月后，未经凯通公司允许，擅自使用盖有凯通公司公章的空白合同，用于涉诉房产的买卖居间服务，使得涉诉交易在该合同文本上缔约完成，亦直接导致了凯通公司陷入涉诉纠纷之现实结果，陈龙杰对此应承担一定责任。最后，陈龙杰作为涉诉合同实际居间人，在凯通公司亦有相当时间的从业经历，其为拆迁房提供居间服务，对其中可能存在的风险，应属明知，此即要求居间人对于与交易相关的主体身份、房产权属、相关协议、信用资信等证明材料的真实性，更加着重审查，以降低交易风险，保障交易安全。但陈龙杰在公安机关询问笔录中明确承认未就拆迁置换协议书真伪进行核实，即未尽到居间人必要的审查注意义务，后孟繁付持该伪造协议书对崔建国进行诈骗，陈龙杰应承担相应责任。综合崔建国、陈龙杰在涉诉买卖合同签订过程中的具体行为及过错程度，本院确定双方的责任比例为95%：5%。在责令退赔案件执行过程中，本院已对孟繁付名下的可供执行的财产进行调查，因现无可供执行的财产，案件依法终结执行程序。从目前情况可知，诈骗人孟繁付长期服刑，崔建国现未能从诈骗人处获得任何退赔款，对该损失陈龙杰应在诈骗人未能赔偿的范围内按自身过错比例即20,250元（405,000元×5%）承担补充赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款规定，判决如下：一、陈龙杰在20,250元范围内对崔建国承担补偿赔偿责任，于本判决生效后十日内执行；二、驳回崔建国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,826元，减半收取计913元，由崔建国负担868元；由陈龙杰负担45元（此款崔建国已预交，陈龙杰应负担部分于本判决生效后十日内直接给付崔建国）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 高 满二〇二〇年七月九日书记员 赵径宣附：裁判依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。