贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0525民初1076号 原告（反诉被告）：纳雍县国土资源局，住所地贵州省纳雍县经济开发区办公大楼。 法定代表人：张瑨，该局局长。 委托诉讼代理人：肖军，该局职工。 委托诉讼代理人：刘津宇，该局法规股股长。 被告（反诉原告）：贵州世海房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇县府街二中路。 法定代表人：刘晴川，该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：路英，贵州盛实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余平，贵州盛实律师事务所律师。 原告纳雍县国土资源局（以下至判决主文前简称为“纳雍国土局”）与被告贵州世海房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“世海房开公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序。同年5月9日，被告世海房开公司向本院提起反诉。本院经审查，决定合并审理。同年5月12日，世海房开公司以本案案情疑难复杂为由申请本院将本案转为普通程序审理。本院经审查，于同年5月22日作出裁定，将本案转为普通程序审理。同年6月21日、7月4日、8月31日，本院依法适用普通程序三次对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）纳雍国土局委托诉讼代理人肖军、刘津宇、被告（反诉原告）世海房开公司委托诉讼代理人路英、余平到庭参加了诉讼，纳雍国土局法定代表人张瑨、世海房开公司法定代表人刘晴川未到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告纳雍国土局向本院提出诉讼请求：1、判决被告世海房开公司继续履行合同，支付我局土地出让金266万元及赔偿我局经济损失，即以266万元为基数自2012年12月30日起至支付完毕日止按央行公布的贷款利率计算的利息，计算至起诉日止利息为667105.83元；2、判决被告世海房开公司向我局支付违约金3210620元；3、由被告世海房开公司承担全部诉讼费用。事实和理由：我局通过公开挂牌出让程序，将纳雍县党校、雍熙畜牧站地块国有建设用地使用权出让给世海房开公司。2012年12月10日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同第十条约定，乙方（世海房开公司）应于2013年12月10日前向甲方（纳雍国土局）支付国有建设用地使用权出让价款522.37元，分两期付款，第一期付款时间为2012年12月30日前，第二期付款时间为2013年12月10日前；分期支付出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期国有建设用地使用权出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。合同第三十条约定，受让人不按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。合同签订后，我局履行了合同义务，但世海房开公司仅支付了国有建设用地使用权出让价款256.37万元。为确保国有土地出让收入不流失，我局曾先后7次向世海房开公司发送催交通知，但催交未果。至起诉时，世海房开公司尚欠我局国有建设用地使用权出让价款266万元，造成我局利息损失667105.83元，且世海房开公司还应按合同约定向我局支付迟延履行违约金3210620元。特向人民法院起诉，请求依法予以判决。 被告世海房开公司辩称，履行合同已经没有必要，我公司已经提起反诉要求解除合同；因原告纳雍国土局将涉案国有土地出让给我公司的行为违反法律规定，且原告纳雍国土局至今未将涉案土地交付我公司开发利用，原告纳雍国土局诉求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回，我公司不应承担支付原告纳雍国土局经济损失、违约金义务，本案诉讼费由原告纳雍国土局负担。 反诉原告世海房开公司向本院提出反诉请求：1、依法解除我公司与反诉被告纳雍国土局于2012年12月10日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522426-2012-CR-0036）；2、判决反诉被告纳雍国土局双倍返还我公司定金人民币220万元；3、判决反诉被告纳雍国土局返还我公司土地出让金人民币1463700元，并赔偿我公司为实现合同目的遭受的直接经济损失人民币271571元；4、判决反诉被告纳雍国土局支付我公司以2563700元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍自2013年12月30日起至实际履行完毕之日止期间计算的利息，暂定527167.22元；5、本诉、反诉费用由反诉被告纳雍国土局承担。事实和理由：2012年11月2日上午8时至同年12月1日下午5时，我公司在纳雍国土局挂牌公开出让国有建设用地使用权活动中竞得位于纳雍县雍熙镇茶林路纳雍县党校、雍熙畜牧站地块（宗地编号：ZCCZ2012-11），面积2846.45平方米，成交总价522.37万元。2012年12月10日，我公司与纳雍国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522426-2012-CR-0036）。合同就有关土地交付时间、定金、土地出让金缴纳方式和时间、开工竣工时间、违约责任、争议解决方式等作了约定。2012年12月26日，我公司依照合同约定向纳雍国土局缴纳定金110万元、土地出让金146.37万元，共计缴纳土地价款256.37万元。此后，我公司发现纳雍国土局尚未解决出让宗地上的拆迁安置补偿问题，土地权利不清，不具备动工开发所必需的其他基本条件，不是“净地”出让，不可能在合同约定的2013年12月29日前将出让宗地交付给我公司，明显存在有可能丧失正常交付该宗地的能力。因此，我公司为保障自己合法权益免遭受损，不得不中止向纳雍国土局支付第二期土地出让金。事后，我公司多次口头和书面报告、催告纳雍国土局尽快解决出让宗地的拆迁安置补偿问题，以便能将土地及时顺利的交付给我公司开发利用，但被告始终没有妥善解决好出让宗地的拆迁安置补偿问题，没有恢复履行交付该宗地的能力，也没有提供任何适当担保。期间，我公司为了尽早得到涉案土地，在纳雍国土局的要求下替其解决了部分拆迁安置补偿问题，支付各项费用共计271571元。纳雍国土局至今为止都不具备将出让宗地交付我公司的条件，我公司对纳雍国土局交付能力已经失去信任。我公司认为，因纳雍国土局出让给我公司的土地存在拆迁安置补偿问题，土地权利不清，不具备动工开发所必需的其他基本条件，不是“净地”等诸多因素，已然违反法律规定，且纳雍国土局有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，经我公司多次报请通知，纳雍国土局并未在合理期限内恢复履行能力，也未提供任何担保，故根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二十一条，国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发［2007］36号）第二条，国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资法【2010】151号）第四条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条之规定，我公司有权要求解除合同，有权根据合同约定要求纳雍国土局双倍返还定金220万元，有权要求纳雍国土局退还土地出让金146.37万元、赔偿我公司替其处理拆迁安置补偿事宜的直接经济损失271571元；有权要求纳雍国土局支付以2563700元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍自2013年12月30日起至实际履行完毕之日止期间计算的利息。综上，我公司诉求符合法律规定，依法应予支持。 反诉被告纳雍国土局辩称，因我局已经履行了合同规定地块的交付义务，党校地块于2013年12月交付，畜牧站地块于2014年5月交付，故反诉原告世海房开公司主张解除合同的理由不成立，且又无合同解除的其他法定事由，致使反诉原告世海房开公司的其他反诉请求无法律基础，应驳回反诉原告世海房开公司的反诉请求。 本院组织双方当事人对相关证据进行了庭审举证和质证。本院对以下当事人没有争议的证据及因符合证据“三性”经审查属实的证据依法予以确认：《纳雍县国土资源局挂牌出让纳雍县人民政府地块、纳雍县委员会地块等九宗国有建设用地使用权公告》、《竞买须知》、《竞买申请书》、《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、“纳国土资字［2014］29号、纳国土资字［2014］89号、纳国土资字［2015］91号、纳国土资字［2015］109号、纳国土资字［2016］75号”《催缴土地出让金的通知》、“纳检民（行）行政违监［2017］52242600002号”《纳雍县人民检察院检察建议书》、“（2017）黔0525行初60号”《贵州省毕节市七星关区人民法院行政判决书》、证人何某某、张某、宋某某在纳雍县人民检察院的证言笔录及四海房开公司地块清理费用支付凭证。 本院根据当事人的陈述及本院认定采信的证据，认定事实如下： 2012年10月，纳雍国土局根据纳雍县人民政府的批复对“纳雍县党校、雍熙畜牧站地块”国有建设用地使用权公开挂牌出让，具体事务由纳雍县国土资源储备交易中心办理。纳雍国土局张贴了《纳雍县国土资源局挂牌出让纳雍县人民政府地块、纳雍县委员会地块等九宗国有建设用地使用权公告》，制作了出让资料供竞买者阅读。公告载明，出让地块基本情况及规划设计条件：纳雍县党校、雍熙畜牧站地块位于纳雍县雍熙镇茶林路，面积为2846.45平方米，用地规划设计条件为容积率≤6.0、建筑密度≤35％、绿地率≥30％，用地性质为商业、居住用地，出让年限为商业40年、居住70年，本次按现状条件出让土地，地块内基础设施、市政道路、绿化、市政地下、地上管线设施、环卫基础设施等均由最终竞得人自行投资建设，涉及该地块土地评估费、契税、出让工作经费等均由最终竞得人另行支付；履约保证金及报价方式：纳雍县党校、雍熙畜牧站地块挂牌起价为512.37万元，竞买保证金为110万元；出让金缴纳方式：出让金分期缴纳，缴纳时限及比例以《出让须知》为准。《竞买须知》载明，有意竞买者应仔细阅读出让资料中的相关内容，并认真进行咨询、现场踏勘、慎重决策，按公告的要求并在规定的期限内交纳保证金，办理竞买手续并参与报价竞买，保证金以报名期限截止时间2012年11月21日下午17时前到纳雍县国土资源储备交易中心账户，银行开具到账凭证时间为准，超过时间到达中心账户视为未交纳保证金，不能报名参加竞买；竞买成功者，保证金转为出让金，未竞得人在挂牌结束后5日内持保证金收据全额退回（不计银行利息）；竞得人竞得后，不得反悔，竞得人必须在《成交确认书》后5日内与纳雍国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让金余款及有关费用、税收在合同签订后30日内支付，出让金分两期缴纳，在合同签订后30日内缴纳50％，在原土地使用单位清理搬迁并交地后缴纳50％，原则上不超过1年；不按时缴纳土地出让金余款的，将按有关规定向竞得人收取滞纳金（滞纳金额的1‰/日）及同期银行贷款利息；竞得人按合同的约定缴纳出让金、契税、规划编制费、评估费、及出让业务经费等费用后，到纳雍国土局依法办理土地使用权登记，领取国有土地使用权证书。2012年11月21日，世海房开公司向纳雍国土局提交《竞买申请书》。该申请书载明，世海房开公司经过认真审阅纳雍国土局编制纳雍县党校、雍熙畜牧站地块的挂牌出让公告和阅读出让资料的相关内容，世海房开公司已明确挂牌交易之条款，在咨询和实地踏勘该地块后，世海房开公司对挂牌出让公告和该地块土地利用现状、面积、四至、出让资料的内容无异议，愿意遵守该挂牌交易的要求和规定，愿意以512.37万元首期报价竞买该地块国有土地使用权，在提交申请书的同时，世海房开公司已在规定时间内将履约保证金110万元支付给纳雍国土局，世海房开公司承诺，如能竞得该地块，保证按合同规定如期交纳出让金并办理土地登记。同日,世海房开公司支付资料费1000元。2012年12月10日,双方签订《成交确认书》，正式确认受让人世海房开公司以522.37万元的应价竞得出让人纳雍国土局公开挂牌出让的纳雍县党校、雍熙畜牧站地块（宗地号为ZCCZ2012-11）国有建设用地使用权。同日，纳雍国土局为出让人与世海房开公司为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同对以下事项进行了约定，1、出让土地的交付与出让价款的缴纳：合同第六条约定，出让人同意在2013年12月29日前将出让宗地交付给受让人；第九条约定，本合同项下宗地的定金为人民币110万元，定金抵作土地出让价款；第十条约定，受让人同意2012年12月30日之前向出让人支付国有建设用地使用权出让价款2611850元，2013年12月10日之前支付2611850元,分期支付国有建设用地使用权出让价款的,受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时,同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；2、土地开发建设与利用：合同第十六条约定,受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年12月29日之前开工,在2016年12月28日之前竣工；3、违约责任：合同第三十条约定，受让人应当按照本合同约定按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；第三十八条约定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算；4、补充条款：合同第四十六条约定，该地块按现状条件出让土地，地块内基础设施、市政道路、绿化、市政地下、地上管线设施、环卫基础设施等均由最终竞得人自行投资建设，涉及该地块土地评估费、规划方案编制费、契税、出让工作经费等均由最终竞得人另行支付。合同签订后，世海房开公司于2012年12月26日支付国有建设用地使用权出让价款256.37万元。2013年10月，纳雍国土局通知纳雍县党校向世海房开公司腾房交付纳雍县党校地块。同年11月，纳雍县党校向世海房开公司移交纳雍县党校房屋。2014年4月16日，纳雍县人民政府对雍熙畜牧站地块的交付召开专题会议。会议决定由雍熙街道办事处牵头，农牧局（雍熙畜牧站上级单位）配合，于2014年4月30日之前腾让雍熙畜牧站地块及其建筑附属物。同年8月，经雍熙街道办事处协调，世海房开公司最后向畜牧站宿舍楼住户吴刚进行补偿后，协调工作结束，雍熙街道办事处向世海房开公司移交畜牧站宿舍楼。世海房开公司对纳雍县党校、雍熙畜牧站地块派驻了看守人员，对纳雍县党校地块进行了清理，拆除纳雍县党校房屋和雍熙畜牧站宿舍楼门窗、迁改水、电、网络线路、砍除树木。世海房开公司对竞得地块开发过程中，支付了纳雍县党校搬运、搬迁安装网线、电线、房屋拆除、迁改水、电、网络线路、砍树、运输渣土、施工围栏等费用。世海房开公司在开发竞得地块过程中，认为地块红线外芶平户侵占了地块部分空间，与芶平户产生纠纷，又因通行问题与地块红线外的其他住户发生争议。现在，世海房开公司对纳雍县党校、雍熙畜牧站地块的房地产开发处于停滞状态，公司的地块看守人员向他人出租了部分地块上未拆除的房屋、使用地块部分场地经营停车收费。因世海房开公司尚有国有建设用地使用权出让价款余款266万元未支付，纳雍国土局向世海房开公司送达了文号为“纳国土资字［2014］29号、纳国土资字［2014］89号、纳国土资字［2015］91号、纳国土资字［2015］109号、纳国土资字［2016］75号”催缴土地出让金的通知，要求世海房开公司缴清国有建设用地使用权出让金及违约金，但世海房开公司未按通知要求缴纳。2017年1月16日，纳雍县人民检察院向纳雍国土局提出“纳检民（行）行政违监［2017］52242600002号”《纳雍县人民检察院检察建议书》，建议纳雍国土局及时履行监督管理职责，并采取有效措施追缴世海房开公司欠缴的建设用地使用权出让价款。2017年5月12日，纳雍县人民检察院以纳雍国土局怠于履行法定职责为由，向毕节市七星关区人民法院提起行政诉讼。同年7月5日，该院作出“（2017）黔0525行初60号”行政判决书。该判决书确认纳雍国土局怠于履行收缴世海房开公司国有建设用地使用权出让金的行为违法，责令纳雍国土局继续履行收缴世海房开公司国有建设用地使用权出让金的职责。“（2017）黔0525行初60号”《贵州省毕节市七星关区人民法院行政判决书》已于2017年7月26日发生法律效力。 根据当事人的诉辩理由及主张和本院查明认定的事实，本案争议焦点是：1、纳雍国土局是否已向世海房开公司交付出让地块；2、如何认定出让地块的土地条件；3、双方在履行《国有建设用地使用权出让合同》中，谁违约及违约方应承担何种违约责任；4、双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》应否解除。 本院认为，原告纳雍土管局与被告世海房开公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当根据合同约定全面履行义务。 关于纳雍国土局是否已向世海房开公司交付涉案地块的认定。从世海房开公司对纳雍县党校、雍熙畜牧站地块派驻看守人员，拆除纳雍县党校房屋,对纳雍县党校地块进行了清理，迁改水、电、网络线路、砍除树木，拆除雍熙畜牧站宿舍楼门窗，在对地块开发过程中支付了纳雍县党校搬运、搬迁安装网线、电线、房屋拆除、迁改水、电、网络线路、砍树、运输渣土、施工围栏等费用及开发处于停滞状态之后世海房开公司的地块看守人员向他人出租了部分地块上未拆除的房屋、使用地块部分场地经营停车收费，这些事实足可认定涉案地块已经交付。因双方无书面地块交付依据，地块交付时间只能围绕世海房开公司开发竞得地块支付的有关费用产生的时间、纳府纪字﹝2014﹞35号会议纪要、证人何某某、张某、宋某某的证言综合认定，纳雍县党校地块交付时间为2013年11月，雍熙畜牧站地块交付时间为2014年8月。 关于出让地块的土地条件的认定。《纳雍县国土资源局挂牌出让纳雍县人民政府地块、纳雍县委员会地块等九宗国有建设用地使用权公告》载明，本次按现状条件出让土地，地块内基础设施、市政道路、绿化、市政地下、地上管线设施、环卫基础设施等均由最终竞得人自行投资建设；《竞买须知》载明，有意竞买者应仔细阅读出让资料中的相关内容，并认真进行咨询、现场踏勘、慎重决策；《竞买申请书》载明，世海房开公司经过认真审阅纳雍国土局编制纳雍县党校、雍熙畜牧站地块的挂牌出让公告和阅读出让资料的相关内容，世海房开公司已明确挂牌交易之条款，在咨询和实地踏勘该地块后，世海房开公司对挂牌出让公告和该地块土地利用现状、面积、四至、出让资料的内容无异议；《国有建设用地使用权出让合同》第四十六条约定，该地块按现状条件出让土地，地块内基础设施、市政道路、绿化、市政地下、地上管线设施、环卫基础设施等均由最终竞得人自行投资建设，涉及该地块土地评估费、规划方案编制费、契税、出让工作经费等均由最终竞得人另行支付。说明涉案地块交付时的土地条件为现状条件。出让地块的土地条件世海房开公司竞买前知晓，竞买后认可（世海房开公司已支付地块清理的相关费用）。 关于谁违约及如何承担违约责任问题的认定。纳雍国土局于2014年8月向世海房开公司交付雍熙畜牧站地块，迟于约定的交付时间（2013年12月29日前），纳雍国土局构成违约，世海房开公司有权根据双方约定请求纳雍国土局赔偿延误履行给其造成的直接损失，土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。世海房开公司于2012年12月26日仅支付国有建设用地使用权出让价款256.37万元，且其未按约定在原土地使用单位清理搬迁并交地后1年（即2015年8月）内支付国有建设用地使用权出让价款余款，世海房开公司构成违约，纳雍国土局有权根据双方约定请求世海房开公司向其支付违约金或解除合同，并可请求世海房开公司赔偿损失（受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失）。因双方均存在违约行为，故彼此请求对方承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 关于双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》应否解除的问题。首先，世海房开公司在开发竞得地块过程中，认为地块红线外芶平户侵占了地块部分空间，与芶平户产生纠纷，又因通行问题与地块红线外的其他住户发生争议，因这些纠纷及争议的发生与本案不具有关联性，该事实不能成为世海房开公司拒付出让金理由，且世海房开公司可采取相应的合法途径解决；其次，世海房开公司竞得涉案地块后，已支付了涉案地块的国有建设用地使用权部分出让金，并在开发中支付了地块清理的相关费用，投资数额大；再次，纳雍国土局虽有迟延向世海房开公司交付涉案地块的违约行为，但涉案地块已早在2014年8月完全交付，并非因纳雍国土局违约使世海房开公司不能实现合同目的；最后，涉案地块不存在拆迁安置补偿问题，也不存在土地权利不清，故世海房开公司请求解除合同的理由不充分，本院不予支持。 综上所述，世海房开公司应当继续履行《国有建设用地使用权出让合同》，向纳雍国土局支付土地出让金余款。为了维护交易安全,依照《中华人民共和国物权法》第一百四十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条、第十七条《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、被告贵州世海房地产开发有限公司继续履行《国有建设用地使用权出让合同》。 二、被告贵州世海房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告纳雍县国土资源局支付国有建设用地使用权出让金266万元。 三、驳回原告纳雍县国土资源局的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告贵州世海房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费57564元，由原告纳雍县国土资源局负担34143元，由被告贵州世海房地产开发有限公司负担23421；反诉案件受理费21250元，由反诉原告贵州世海房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  张升平 人民陪审员  周训谟 人民陪审员  彭 燕 二〇一七年八月三十一日 书 记 员  田 鹏