河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初2678号原告：张军峰，女，1968年11月21日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：刘宗彬，新郑市法律服务所法律工作者。被告：唐东凡，男，1974年7月26日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：郏霞，女，1974年2月8日出生，汉族，住河南省新郑市。原告张军峰与被告郏霞、唐东凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，于2017年5月24日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情疑难、复杂，本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭于2017年7月25日再次公开开庭进行审理。上述两次庭审，原告张军峰委托诉讼代理人刘宗彬，被告郏霞、唐东凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军峰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的房屋买卖协议有效。2.依法判令二被告履行房屋买卖协议，协助原告办理过户手续（诉讼过程中原告又增加诉讼请求，要求被告协助办理解押手续）。3.依法判令二被告承担农商行贷款利息至办理完过户止（第二次庭审时原告放弃该项诉讼请求）。4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年被告唐东凡在新郑市农商行贷款40万元，并由被告郏霞、唐东凡夫妻二人房屋作抵押，同时被告唐东凡在新郑市××镇农商行贷款30万。2015年期间该二笔贷款到期，被告郏霞、唐东凡夫妻二人找到原告，愿把自己名下的房产变卖给原告，代他们偿还这二笔贷款，二被告与原告双方签订了房屋买卖协议，该房产以70万元的价值卖给了原告，房屋买卖协议签订后二被告把房产相关手续交付给了原告，原告在偿还完二笔贷款后，在办理房产过户时被告拒不履行房屋买卖协议，协助办理过户。一年多来因二被告不协助办理过户，给原告造成了严重的经济损失。一年多的贷款利息原告一直在承担支付。现特向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告郏霞辩称，房屋买卖协议我不是自愿签订的，是其他人胁迫我签订的，我不同意办理过户手续，我不应当承担诉讼费用和利息。被告唐东凡辩称，郏霞所说属实。当时签订房屋买卖协议时我不在家。原告还没有还清银行贷款，本案尚不具备过户条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院可以认定以下事实：2015年8月25日，原告张军峰（甲方）与被告郏霞（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：一：乙方（郏霞）位于新郑市××办事处××北街的房产，房权证字第××号，建筑面积为233.48平方米，该房产的土地使用证证号为：新土国用（2003）字第10029号，使用者郏霞，甲乙双方协商后乙方愿意卖给甲方。二、乙方卖给甲方房产的同时，一并将该房产的房产证和土地使用证交给甲方。三、双方协商的买卖房价款为：柒拾万元整。四、付款方式：甲方一次性全额付清房款，乙方向甲方出具收到房款手续。同日，郏霞、唐东凡向原告出具内容为“今收到张军峰购房款柒拾万元整（700000）”的收到条。庭审中原告陈述称上述收到条中载明的70万元购房款并没有实际支付给被告，原被告双方在签订《房屋买卖协议》时约定原告以代被告唐东凡偿还两笔银行贷款的形式支付购房款。2016年12月18日，唐东凡出具证明一份，内容为：“今证明王正廷在辛店镇农商银行贷款40万元系我使用，2015年张军峰替我还款。2016年到期后，张军峰还款以卖房协议为基准，以后贷款利息均张军峰代付。我在城关农商银行贷款30万还款及利息支付均由张军峰垫付。”张军峰提交王正廷、唐东凡的银行账户交易明细以及银行贷款本金利息收回凭证，拟证明张军峰已经代被告唐东凡偿还上述两笔银行贷款共计70万元及利息，原告已完成购房款支付义务。王正廷在接受本院询问时陈述称，唐东凡2016年12月18日出具的证明内容属实，其与唐东凡是朋友关系，为了给唐东凡帮忙，王正廷以自己名义从河南新郑农村商业银行辛店支行贷款40万元并由唐东凡实际使用。上述40万元贷款于2016年7月23日分两次还清，两次还款数额分别为10万元和30万元，归还上述贷款的钱是由张军峰出的。因为唐东凡和郏霞没有履行和张军峰之间的房屋买卖协议，经过与张军峰协商，王正廷又于2016年7月28日从银行贷款30万元，期限一年，上述30万元贷款利息一直由张军峰实际支付。王正廷在本院第二次庭审时出庭作证称，其于2016年7月28日在河南新郑农村商业银行辛店支行的贷款30万元及利息均已还清，归还上述款项的钱是张军峰出的。唐东凡对上述原告代其归还贷款证据的真实性无异议，郏霞称对上述情况不知情。另查明：1、涉案房屋有抵押、无查封。2、郑州市住房信息查询结果单显示张军峰在郑州市限购区域内具有购房资格。3、被告唐东凡、郏霞1997年12月22日登记结婚，2014年4月24日离婚。4、庭审中原告放弃要求二被告承担河南新郑农村商业银行贷款利息至办理过户时止的诉讼请求。以上事实，由双方当事人陈述，《房屋买卖协议》、收到条、证明、王正廷询问笔录、银行付款明细、银行贷款本金利息收回凭证、结婚证、离婚证、郑州市住房信息查询结果单、庭审笔录等证据证明。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该法第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”鉴于本案中涉案房屋受让人张军峰已代为清偿据以设定房屋抵押权的银行贷款，故本案房屋抵押权不影响张军峰和郏霞于2016年8月25日签订的《房屋买卖协议》的合同效力。上述《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应继续履行。被告郏霞辩称《房屋买卖协议》非其自愿签订，是受他人胁迫签订的，因未提供相关证据加以证明，且事后也未向公安机关报案，本院对该辩称意见不予采信。本案《房屋买卖协议》虽然约定买方一次性全额付清房款，但收到条及双方庭审陈述可以证实双方口头约定是通过由原告代被告唐东凡归还银行贷款的方式支付购房款，上述支付购房款的方式不违反法律行政法规的禁止性规定，本院予以确认。根据两次庭审查明的事实，原告已经代被告唐东凡归还了70万元银行贷款及相应利息，应当认定原告已经履行了支付购房款的义务。被告称原告曾承诺于《房屋买卖协议》签订后一个月内付清购房款，但未提供相关证据证明其主张，应承担举证不能的责任。故对于原告要求被告继续履行房屋买卖协议，配合办理注销抵押登记及所有权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。原告庭审中明确放弃要求二被告承担河南新郑农村商业银行贷款利息至办理过户时止的诉讼请求，系对其民事权利的自由处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张军峰与被告郏霞于2016年8月25日签订的《房屋买卖协议》有效，双方继续履行；二、被告郏霞、唐东凡于本判决生效后十日内将位于新郑市新建路街道办事处分军岭站北街的房屋（新郑房权证字第××号）的抵押权予以注销；三、被告郏霞、唐东凡于上述抵押登记注销之日起十日内协助原告张军峰将位于新郑市新建路街道办事处分军岭站北街的房屋（新郑房权证字第05010141**号）及国有土地使用权（新土国用（2003）字第××号）过户至原告张军峰名下。案件受理费10800元，由被告郏霞、唐东凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  高 魁人民陪审员  王法文人民陪审员  闫合国二〇一七年八月十四日代理书记员  张二红