天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初1926号原告：张萃萃，女，1985年7月16日出生，汉族，住天津市塘沽区。被告：天津宁瀚房地产开发有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）水线路2号增1号于家堡金融服务中心101-165（集中办公区）。法定代表人：胡雄杰，执行董事。委托诉讼代理人：李多，女，该公司员工。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。原告张萃萃与被告天津宁瀚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理，原告张萃萃和被告的委托诉讼代理人李多、于文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萃萃向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年1月1日至2016年5月20日的已付款利息20162.68元和逾期交房违约金63106元，合计83268.68元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年7月，原告与被告就购买被告开发的位于天津滨海新区中心商务区××以南、××路以西××山××号房屋签订了意向书，约定该房屋总价款为151.42万元，首付款91.42万元，首付款于7月底前分两次付清。签订意向书当日，原告支付被告定金2万元,2015年7月原告支付被告第一笔首付款30.42万元。准备支付第二笔首付款时，被告告知原告在房管局办理涉诉房屋的相关手续时将原告姓名错写成“张翠翠”。2015年10月底，被告通知原告办理退款手续，办理完退款手续后，双方才于2015年12月8日签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定被告应于2015年12月31日前交房，合同签订当天，原告支付被告首付款91.42万元,后被告延期交房。被告将原告姓名写错导致原告贷款迟延到账，延期交房日期应从2016年1月1日起算，但被告拒不履行赔偿义务,为维护原告合法权益，故成讼。被告天津宁瀚房地产开发有限公司辩称，延期交房违约金和已付款利息应以已付款作为计算基数,在贷款到账之前，不应以房屋总价款作为计算基数。原、被告双方未就涉诉合同备案事宜进行约定,原告也未提供要求被告办理备案的相关证据；双方合同签订后，滨海新区8·12大爆炸影响了房屋主管部门的备案工作，被告不存在迟延办理商品房买卖合同备案的情形。按照补充合同约定，被告交付房屋日期应为原告贷款到账延后25个工作日,按该约定计算,被告仅延期交房25天。合同约定的违约金过高，涉诉房屋为精装房，原告不需要装修即可入住，原告的损失可按照天津市国土资源和房屋管理部门公布的房屋租金指导价确定，实际损失低于原告主张的违约金；涉诉房屋价格大幅度上涨，客观上弥补了原告的损失，故请求法院对违约金予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无争议的天津市商品房买卖合同、两份中国银联付款凭证、两份张萃萃银行卡交易明细(卡号43×××97)，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月份,原告和被告签订了购房意向书,约定原告购买被告开发建设的天津市滨海新区中心商务区××以南、××路以西××山××楼-1-2003号房屋。签订购房意向书的当天，原告向被告支付了定金20000元。2015年7月12日，原告向被告交付第一笔房屋首付款304275元。后在房管局办理购房登记手续时，因被告将原告“张萃萃”错写成“张翠翠”，于是双方办理了退购房手续,被告于2015年12月将第一笔首付款304275元退还原告。2015年12月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》，约定原告以每平方米17203.76元的价格购买被告开发建设的座落于天津市滨海新区中心商务区××以南、××路以西××山××楼-1-2003房屋，房屋建筑面积88.02平方米，总房款1514275元。乙方应于2015年12月15日前一次性存入商品房首付款914275元，其余办理贷款。商品房竣工,经验收合格并取得《天津市新建商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。除遇不可抗力，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照附件六补充合同的约定，追究甲方违约责任。《补充合同》约定：关于商品房的交付时间，双方同意在2015年12月24日之前，主合同以及本合同签订并生效且乙方所付全部商品房价款（含银行贷款）到达甲方账户已满二十五个工作日以上的，甲方在主合同约定的交付日期前交付房屋。主合同以及本合同在2015年12月24日后（注：主合同约定交付日期前七日之后）签订并生效或乙方所付全部商品房价款（含银行贷款）到达甲方账户距离主合同约定的日期不足二十五个工作日的，则甲方应于乙方全部购房价款到达甲方账户且主合同及本合同已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向乙方交付房屋。关于甲方逾期交付商品房的处理的补充约定，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向乙方支付违约金，合同继续履行。关于房屋的预告登记及商品房买卖合同的登记备案，双方约定乙方不可撤销的委托甲方在主合同及本合同生效之日起30日内向天津市房地产交易管理机构办理预告登记及合同备案登记。甲乙双方确认本合同是甲乙双方真实的意思表示，是主合同的有效组成部分。若主合同与本合同约定不一致的，以本合同为准。上述《天津市商品房买卖合同》及补充合同签订当天，原告向被告交付首付款914275元，原告于2015年6月份交付被告的20000元抵扣了《天津市商品房买卖合同》项下的契税。双方签订的《天津市商品房买卖合同》在房管局进行备案的时间是2016年1月27日。原告的购房贷款600000元于2016年3月16日到达被告账户中。被告于2016年5月20日取得涉诉房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证，于2016年5月20日向原告交付涉诉房屋。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方的争议焦点为：1.被告将原告姓名写错的行为是否应对原告的贷款迟延到账承担责任。2.双方对原告主张的已付款利息和延期交房违约金的起算时间、违约金计算标准和计算基数均有争议。本院认为，被告将原告姓名错写成“张翠翠”系双方所签订的购房意向书项下的责任,且签订《天津市商品房买卖合同》并备案是办理贷款的必要条件，双方后签订了《天津市商品房买卖合同》，对购买涉诉房屋达成新的合意，故被告错写姓名的行为不应就《天津市商品房买卖合同》项下的贷款迟延到账承担责任。《天津市商品房买卖合同》约定被告应于“合同生效后的30日内到房管局备案”，但被告迟至2016年1月27日才办理合同备案，共迟延19天。即使被告按合同约定于2016年1月8日前为原告办理《天津市商品房买卖合同》的备案手续，因办理贷款需要一定的流程和时间，原告的贷款也不可能在主合同约定的交房日期即2015年12月31日前到账，要求被告在未收到全部购房款时就交房不符合常理，故被告的交房日期不宜认定为主合同约定的交房日期，应适用补充合同的约定。因购房合同的备案登记系原告办理贷款的必要条件，被告迟延备案应对原告贷款的迟延到账承担一定责任，故不应按实际贷款到账日计算被告应交房日期。根据被告迟延办理备案登记的天数向前推算，原告的贷款应提前至2016年2月26日。根据补充合同关于交房时间的约定，本院认定被告的应交房日期为2016年3月22日，故被告逾期交房的期间为2016年3月23日至2016年5月20日，逾期交房共59天。原告已向被告支付了全部购房款，被告逾期交付房屋，应当承担违约责任，被告主张合同约定的违约金标准过高，请求本院酌减。本院认为违约金虽然是以填补损失为主要功能的，但亦具有一定的惩罚和制裁功能。认定违约金是否过高，除以实际损失为基础外，还需根据公平诚信的原则，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素加以认定。本案原告并无过错。双方在合同中就原告逾期付款问题约定了与被告逾期交房相同的违约责任，约定的违约金适用条件对双方当事人公平一致，按照合同权利义务相对等的原则，认定逾期交房违约金过高对原告明显有失公平。双方签订的合同系被告提供的格式合同，约定的违约金未超出其签订合同时应当预见的范围，故按合同约定计算违约金，相对公平。对被告的请求，本院不予支持。被告逾期交房未超过90天，依照《天津市商品房买卖合同》补充合同的约定，违约金标准为已付房款的日万分之二，2016年3月23日至2016年5月20日被告应支付的逾期交房违约金为1514275元×0.0002×59天=17868元。原告主张的超出该数额的部分，本院不予支持。综上，原告主张的已付款利息，本院不予支持；原告主张的违约金，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告天津宁瀚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张萃萃自2016年3月23日起至2016年5月20日止的逾期交房违约金17868元；二、驳回原告张萃萃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1271元，由被告天津宁瀚房地产开发有限公司负担273元，由原告张萃萃负担998元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  闫秀珍二〇一七年八月十八日书 记 员  张世宇相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。