.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）内01民终2051号上诉人（原审被告）：张焱,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵东阳，内蒙古宏儒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司。法定代表人：闫冬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李涛，山东邦源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘传才，住山东省。上诉人张焱因与被上诉人山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司（以下简称冠鲁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初5495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张焱及其委托诉讼代理人赵东阳、被上诉人冠鲁公司的委托诉讼代理人李涛、刘传才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张焱上诉请求，一、撤销一审判决，依法改判；二、一、二审诉讼费用由冠鲁公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，房屋面积计算错误。双方当事人在签订的《房屋租赁合同》中约定了房屋面积为1000平方米，而一审法院依据冠鲁公司提供的《房屋面积测绘成果报告书》得出的结果认定为房屋面积为1022.21平方米。张焱认为房屋租赁面积应以合同约定的1000平方米为准，且根据现场公摊情况，应予以减少40平方米，故张焱的房屋租赁面积实际应为960平方米，张焱请求二审法院以960平方米依法改判租金。2015年10月份双方当事人口头约定，2015年11月1日--2016年7月10日，日租金改为每平方米1.4元，而一审法院按照日租金1.8元每平方米计算租金，请求二审法院予以改判；二、滞纳金金额过高，并计算起始时间错误。张焱在2013年10月14日交纳20万元租金的时候已经处于逾期支付状态，但冠鲁公司并未通过发函、催告或者起诉的方式要求张焱支付逾期滞纳金，而此后张焱也一直在积极履约，冠鲁公司也一直以默认的方式认可张焱的还款时间和还款金额，足以证明冠鲁公司放弃了主张2013年9月14日至2016年5月25日期间的滞纳金的约定。结合涉案房屋的租赁价值、双方当事人合同履行情况以及各自的过错程度和逾期利益等综合因素，请求二审法院改判滞纳金的逾期时间应以张焱最后一次支付交租时间的第二天即2016年5月26日开始计算，滞纳金按日万分之五收取；三、冠鲁公司构成违约，给张焱造成了损失。房屋租赁期间的供暖、锅炉日常维护及各种配件更换等属于冠鲁公司的义务，但是关于上述所产生的费用确实张焱自己垫付的，另外涉案房屋一直未通过消防验收，导致张焱被处以行政处罚和停业整顿，故请求二审法院判决因冠鲁公司未解决消防验收问题的行政罚款和生意影响损失100000万元冲抵租金。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，请求二审法院依法改判。冠鲁公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，张焱的上诉请求应予以驳回。张焱在其上诉状中提到关于违约金的问题以及租金计算的问题都违背了双方当事人签订的合同约定，一审法院依据双方签订的合法有效的租赁合同确认租金，并降低了合同约定的违约金，并不违反法律规定，故其三个上诉理由均依法不能成立。一审法院在审理本案过程中，张焱并没有提出任何答辩意见，也没有参加庭审，可以说明张焱在一审中完全认可了冠鲁公司的诉讼请求和事实理由。关于张焱提到的冠鲁公司存在违约行为的说法毫无依据。综上，请求二审法院驳回张焱的上诉请求，维持一审判决。冠鲁公司向一审法院起诉请求：一、解除其与张焱于2013年9月9日签订的房屋租赁合同，并由张焱将租赁房屋交付于冠鲁公司；二、张焱支付截止2016年7月10日拖欠的租金852860元及滞纳金；三、张焱支付自2016年7月10日至其退还房屋之日的租金(每日按照1829.99元计算)。一审法院认定事实：2013年9月9日，冠鲁公司与张焱签订《房屋租赁合同》一份，约定冠鲁公司将位于呼和浩特市××路房屋北侧1000平方米出租被告使用，冠鲁公司出租给张焱使用的三层楼共计建筑面积1971.16平方米，此为暂测面积，暂测面积与实测面积的差额部分的房租以该房屋占商业三层总面积的比例分摊。租金及交付方式：2013年10月1日至2013年10月31日的租金为1.2元/平方米/天，租金总额为37200元；2013年11月1日至2015年10月31日的租金为1.5元/平方米/天，租金总额为1095000元整；2015年11月1日至2018年10月30日的租金为1.8元/平方米/天，租金总额为1971000元整，总金额共计3103200元。支付方式为按半年度提前15日足额支付冠鲁公司，张焱于每一租金交付期前15天（第一次交纳6个月的租金），将约定租金一次性足额缴付冠鲁公司。张焱应当按时足额交付租金，活动期为5日，超过5日，每逾期一天，冠鲁公司有权按照应交租金的日0.5%收取滞纳金，如超过15天，视为张焱违约，冠鲁公司有权收回房屋及无偿收回张焱在房屋内的所有装修及设备，并追究张焱的违约责任。合同签订后五日内，张焱向冠鲁公司支付2013年10月1日至2014年4月30日的租金308700元。剩余971.16平方米由冠鲁公司于2013年9月16日出租田俊、陶建斌、张杰。2012年1月12日，内蒙古方圆公正计量站制作内方圆房测字（2012）2213号房屋面积测绘成果报告书，显示三层的面积为2014.94平方米。张焱于2013年10月14日交纳租金20万元、2014年6月8日支付5万元、8月6日支付5万元、9月12日支付4万元、12月29日支付5万元、2015年6月25日支付15万元、7月21日支付5万元、8月20日支付4万元、2016年1月27日支付9万元、5月25日支付5万元。一审法院认为，冠鲁公司与张焱签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同履行各自的义务。合同第四条4-3约定如张焱逾期支付租金超过15天，冠鲁公司有权收回房屋并追究违约责任。现张焱未按照约定向冠鲁公司支付租金已构成上述条件，冠鲁公司有权解除合同，一审法院对此诉讼请求予以确认。合同解除后，张焱应当向冠鲁公司返还房屋并支付欠付租金及占用房屋的费用。对于租金的数额，依照合同约定应当以房屋面积实测报告为准，按照三层实测面积的比例计算，张焱的租赁面积为1022.21平方米，张焱应当按此面积支付租金，对于计算明细，详见附表。对于冠鲁公司主张滞纳金的诉讼请求，日0.5%的约定已经过高，冠鲁公司调整后日0.15%亦过高，一审法院依法调整为年24%即日0.066%，超出部分一审法院不予支持。按照实测面积1022.21平米计算截至2016年7月10日的总租金为852860元，滞纳金334523元，此后产生的租金按照2015年11月1日至2018年10月30日的标准即每日每平方米1.8元的标准综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认冠鲁公司与张焱于2013年9月9日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、张焱于本判决生效之日起十五日内向冠鲁公司返还呼和浩特市呼伦贝尔南路雅阁星城商业楼三层房屋北侧1022.21平方米并向冠鲁公司支付租金852860元（暂计至2016年7月10日，实际按照租金每日1839.99元计算至被告向冠鲁公司退还租赁房屋之日止）及滞纳金334523元；三、驳回冠鲁公司的其他诉讼请求。案件受理费收取计12329元（冠鲁公司已预交），由张焱负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张焱新出示的四组证据为：一、房屋租赁合同、雅阁星城三层平面图。拟证明租赁合同中房屋面积的约定；二、冠鲁公司与案外人田俊、陶建斌、张杰租赁合同及补充协议。拟证明冠鲁公司是通过签订合同及补充协议来确定的房屋面积平米数；三、房屋面积测绘成果报告书。拟证明此份测绘报告书是2012年1月12日就已经存在，也就是说张焱在与冠鲁公司签订租赁合同之前，这份测绘报告书就已经实际存在，但冠鲁公司并未拿出；四、涉案房屋一楼大厅公共使用面积的照片。拟证明冠鲁公司给张焱60平方米的公摊使用面积过大，实际上张焱占用的公摊面积为20平方米。冠鲁公司的质证意见为：对于证据一、二、三的真实性认可，证明问题不认可。该三组证据均可以证明一审判决认定的事实和依据。关于测绘报告书的时间与涉案的房屋租赁合同中约定的计算租金的面积并不矛盾，在租赁合同中双方当事人对于本案涉及租赁房屋的面积怎么计算已经明确约定，一审法院据此确认房屋租赁的最终面积并无不当。租赁房屋面积是按照房屋建筑面积计算的，任何建筑面积都包括公摊面积，故张焱以租赁房屋中存在公摊面积为由要求减低租金不应予以支持；对于证据四的真实性及证明均不认可。冠鲁公司新出示的一组证据为：消防验收意见书。拟证明涉案房屋的消防验收于2011年4月5日已经验收完毕。张焱的质证意见为：对该证据的真实性认可，对证明问题不认可。除前述事实以外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决对于涉案房屋租金及滞纳金的认定是否有事实及法律依据；二、对于张焱主张因冠鲁公司违约造成其损失冲抵租金的理由能否成立。针对第一个争议焦点，本院认为，本案中，张焱与冠鲁公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反相关法律规定，属于合法有效的合同，因此双方当事人应当依照合同的约定履行各自的义务。根据当事人的陈述及各自提供的证据可以看出，张焱没有如期向冠鲁公司支付房屋租金的行为违反了《房屋租赁合同》的相关约定，张焱亦未能提供关于冠鲁公司具有明确放弃向张焱主张滞纳金的权利的意思表示的相关证据，故一审法院对双方签订的《房屋租赁合同》予以解除并判令张焱向冠鲁公司支付欠付房租及滞纳金并无不当，但《房屋租赁合同》对于房屋面积的问题作出了”房屋的最终面积以房管局实测为准”的明确约定，就冠鲁公司在本案中出示的内蒙古方圆公正计量站作出的《房屋面积测绘成果报告书》来看，冠鲁公司并未能提供证明该报告书系房管局实测后作出的相关证据，故根据张焱与冠鲁公司签订的《房屋租赁合同》中的约定，涉案房屋租金及滞纳金的计算应以房屋面积为1000平方米来计算为宜。关于张焱对房屋租赁面积的计算应在扣除公摊面积后，以实际使用面积为准以及其与冠鲁公司经口头协议约定对涉案房屋的日租金进行过更改的主张没有足够证据予以佐证，本院不予支持。综上，一审判决对于涉案房屋租金及滞纳金的认定有误，本院予以纠正。（计算明细详见租金滞纳金计算明细表）针对第二个争议焦点，张焱诉称应将其在租赁涉案房屋期间因冠鲁公司未尽到对房屋相关设施的日常维护、更换等义务及涉案房屋未经过消防部门验收而给张焱造成了100000元的经济损失用以冲抵房屋租金。本院认为，二审中，就冠鲁公司提供的《内蒙古自治区呼和浩特市消防支队建设工程消防验收意见书》能够证明涉案房屋已经消防验收合格，且张焱也并未能够提供证据证明冠鲁公司对涉案房屋未尽到日常维护等相关义务，故张焱主张的以因冠鲁公司的违约行为给其造成100000元损失用来冲抵房屋租金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张焱的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初5495号民事判决第一项、第三项；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初5495号民事判决第二项，即：”被告张焱于本判决生效之日起十五日内向原告山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司返还呼和浩特市××路房屋北侧1022.21平方米并向原告山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司支付租金852860元（暂计至2016年7月10日，实际按照租金每日1839.99元计算至被告张焱向原告山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司退还租赁房屋之日止）及滞纳金334523元”为：上诉人张焱于本判决生效之日起十五日内向被上诉人山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司返还呼和浩特市××路房屋北侧1000平方米并向被上诉人山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司支付租金817600元（暂计至2016年7月10日，实际按照租金每日1800元计算至上诉人张焱向被上诉人山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司退还租赁房屋之日止）及滞纳金328258元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12329元（山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司已预交）；二审案件受理费12329元（张焱已预交），以上合计24658元。由张焱负担22158元，由山东冠鲁房地产开发有限公司内蒙古分公司负担2500元。本判决为终审判决。审判长马国民审判员窦双审判员孙昊二〇一七年八月九日书记员乌日汗