南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7102民初855号 原告（反诉被告）：黄月凤，女，1983年7月7日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：赵善红，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：廖海蛟，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。 被告（反诉原告）：广西佳巨佳商贸有限公司，住所地南宁市安吉大道。 法定代表人：周燕婷，该公司经理。 委托诉讼代理人：黎嘉雯，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宗溢，北京大成（南宁）律师事务所律师。 原告黄月凤与被告广西佳巨佳商贸有限公司（以下简称佳巨佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年12月29日裁定转为普通程序。被告佳巨佳公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2017年7月28日公开开庭进行了审理，黄月凤的委托诉讼代理人赵善红、廖海蛟，佳巨佳公司的委托诉讼代理人黎嘉雯、李宗溢到庭参加诉讼。本案于2017年8月23日第二次公开开庭进行了审理，黄月凤及其委托诉讼代理人廖海蛟，佳巨佳公司的委托诉讼代理人黎嘉雯、李宗溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄月凤向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告黄月凤和被告佳巨佳公司于2015年1月12日签订的《日日佳百货商铺租赁合同》；2.被告佳巨佳公司向原告黄月凤支付2016年9月4日至2018年4月30日期间不得经营租赁商铺的可得利益损失 70000元（以司法鉴定结果为准）；3.被告佳巨佳公司向原告黄月凤赔偿投入所承租商铺的装饰损失2500元，并退还原告黄月凤已缴纳的履约保证金2625元、水电周转金875元；4.被告佳巨佳公司向原告黄月凤支付违约金2625元；5.本案的诉讼费用由被告佳巨佳公司承担。诉讼过程中，原告黄月凤变更“被告佳巨佳公司向原告黄月凤支付2016年9月4日至2018年4月30日期间不得经营租赁商铺的可得利益损失70000元（以司法鉴定结果为准）”诉讼请求为：“被告佳巨佳公司向原告黄月凤支付2016年9月4日至2018年4月30日期间不得经营租赁商铺的可得利益损失 50000元。”原告黄月凤增加诉讼请求：被告佳巨佳公司向原告黄月凤赔偿因其扣押商铺内物品保管处置不当造成物品损坏、丢失的损失2000元及运费100元。事实和理由：黄月凤是从事服装经营的个体工商业者，于2015年1月12日与佳巨佳公司签订合同，承租了佳巨佳公司位于南宁市南宁大商汇国际家居博览中心A2栋负一层“日日佳百货商场”建筑面积为18.42平方米的D035号商铺，用于经营服装品牌和各类男装。双方在合同中对租赁期限、租金支付、履约保证金和水电周转金的交纳、合同的解除及违约责任等具体事宜均进行了具体明确规定。2016年9月初，佳巨佳公司以重新调整和规划商铺为由，采用封堵商场主要入口、派员现场看守、威胁恐吓等非法手段，强行拆除了黄月凤所承租商铺周边约三分之二的商铺，提前单方解除其与整个商场全部承租商户签订的合同，并以停水、停电要挟，驱赶黄月凤等商户搬迁至商场其他区域，导致客源流失。同时，佳巨佳公司拒绝收取黄月凤向其交纳的租金，2016年9月19日，佳巨佳公司以黄月凤欠付滞纳金为由再次拒收租金，并向黄月凤发出《缴费通知单》，欲向黄月凤收取比以往高出4倍的公摊费用，遭到黄月凤拒绝后佳巨佳公司即停掉承租商铺的水电，致使黄月凤无法继续开业经营至今。2016年10月23日佳巨佳公司又向黄月凤发出《日日佳百货（商铺）租赁合同终止通知书》，强行单方宣布解除双方的租赁合同。为维护黄月凤的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告佳巨佳公司辩称：1.双方租赁合同已于2016年10月23日解除，因日日佳商场需要重新装修，故于2016年9月4日张贴通知，暂时封闭一号出口。同时佳巨佳公司陆续多次与商场C区和D区的商户进行洽商，希望商户可以配合搬迁其他区域经营，并愿意给予黄月凤经济补偿，但黄月凤拒绝搬离并继续留在C区和D区。在此情况下，即使商场的**和**仅剩下黄月凤等少数人，商场的水电必须正常开放，造成了商场资源大量浪费，而黄月凤又拒绝承担公摊水电费。面对巨额公摊水电费，为了减少更大程度的损失，佳巨佳公司于2016年10月23日向黄月凤送达了合同终止通知书，双方租赁合同正式解除；2.黄月凤主张的可得利益损失没有事实和法律依据，依法不能成立，首先，佳巨佳公司在发出解除合同通知之前多次与黄月凤协商，黄月凤可以到A区和B区继续经营，佳巨佳公司已经采取措施减少损失扩大，但黄月凤非但没有同意继续经营，反而采取强行闭锁大门以及闭门不经营的方式，因此在本案中扩大部分的损失黄月凤应自行承担责任；其次黄月凤主张的可得利益的损失并不是实际发生的损失，在本案租赁合同中没有相关约定，因此不能成立；最后，黄月凤主张的可得利益损失依据的是评估报告，该评估报告依据的是黄月凤自己制作的材料，不能作为评估依据，评估机构采取的计算方式不能真实反映黄月凤的损失，评估报告不能作为定案的依据；3.黄月凤主张的装修损失没有依据，不能成立，租赁合同的第十条第二款约定，佳巨佳公司提前收回租赁物业的，装修不予补偿。事实上该商场内已经统一铺设了地板砖、吊顶等装修，黄月凤没有进行装修，提供的证据也没有装修合同及发票，黄月凤对其主张的装修损失没有完成举证义务；4.黄月凤拖欠公摊水电费，其要求退回保证金及水电周转金没有依据，依法不能成立；5.黄月凤主张的违约金与其他诉讼请求重复计算，而且不符合双方合同约定，法院不应予以支持；6.佳巨佳公司在合同解除后已经多次致函书面通知黄月凤要求其取回店铺内物品，但黄月凤一直未取回，同时佳巨佳公司也没有义务在多次通知以后仍然为黄月凤保管物品，因此黄月凤要求佳巨佳公司赔偿物品损失没有依据；7.黄月凤向佳巨佳公司承租了包括本案在内的两个商铺打通经营，故黄月凤主张可得利益损失与另案的另一商铺主张的可得利益损失的诉讼请求属于重复计算，法院应不予支持；8.关于搬运费，即使合同没有解除，在合同履行期限届满后，黄月凤也是应当将物品搬走，本来就是黄月凤的义务，故不应由佳巨佳公司承担。 被告(反诉原告)佳巨佳公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告黄月凤向反诉原告佳巨佳公司支付拖欠的场地占用费3558.33元（计算方式：从2016年10月24日至2016年10月31日按合同约定的租金标准875元/月计算；从2016年11月1日起至反诉被告黄月凤领取物品之日止，按租金标准双倍计算）；2.反诉被告黄月凤向反诉原告佳巨佳公司支付拖欠的公摊水费7.82元（其中9月9日至10月8日为4.61元，10月9日至11月6日为3.21元），公摊电费2984.29元（其中9月9日至10月8日为2302.32元，10月9日至11月6日为681.97元），合计2992.11元；3.反诉被告黄月凤向反诉原告佳巨佳公司支付逾期支付公摊水电费的违约金15279.16元（计算方式：按应付公摊水电费数额5%每日计算，自当期公摊水电费应付之日起算，暂算至2016年12月27日，实际应付至反诉被告黄月凤付清公摊水电费之日止）；4.反诉的诉讼费用由反诉被告黄月凤承担。事实与理由：2015年1月12日，佳巨佳公司与黄月凤签订《日日佳百货商铺租赁合同》以及《大商汇日日佳百货（商场）经营管理守则》，约定佳巨佳公司将拥有合法出租权的位于南宁市南宁大商汇国际家居博览中心A2栋负一层“日日佳百货商场”的D035号商铺出租给黄月凤经营品牌服装。租赁合同中对租赁期限、租金支付、水电周转金的交纳、合同解除及违约责任、逾期缴纳水电费的违约责任等具体事宜作了明确约定。合同履行过程中，从2016年9月9日起，黄月凤即拒绝依约支付公摊水电费。佳巨佳公司多次向黄月凤催交水电费，黄月凤仍拒绝支付。除拒缴公摊水电费外，黄月凤还存在连续三日以上不营业的违约行为。为防止损失进一步扩大，佳巨佳公司不得不依据《合同》的约定，于2016年10月23日向黄月凤发出《日日佳百货（商铺）租赁合同终止通知书》，通知黄月凤依约解除合同，并从该日上午9点30分对黄月凤停止供电。黄月凤拒绝解除合同，并强行对日日佳百货商场2、3号门强制上锁，对佳巨佳公司造成巨大损失。合同解除后，黄月凤仍拒绝搬离商铺，为防止损失扩大，佳巨佳公司不得不于2016年11月6日将黄月凤的物品从该商铺强制搬离至商场A区和B区的其他商铺。为维护佳巨佳公司的合法权益，故诉至法院。 原告（反诉被告）黄月凤对被告（反诉原告）佳巨佳公司的反诉辩称：1.佳巨佳公司要求黄月凤向其支付场地占用费没有事实和法律依据。首先，佳巨佳公司进行重新调整和规划商场时，要求黄月凤搬到其指定位置即商场的A、B区承租经营，但本案事发后不久，佳巨佳公司也失去了A、B区全部商铺的出租经营权，可见佳巨佳公司根本就没有可供调整出租的商铺；其次，佳巨佳公司在未能与黄月凤对变更合同事宜协商达成一致的情况下，黄月凤依照合同约定时间向其交纳租金时，佳巨佳公司却断然拒绝收取黄月凤向其交纳的2016年11月以后的租金，而不是黄月凤拒绝向其支付租金；再次，在双方对解除合同以及调整搬迁商铺事宜未能达成一致意见的情况下，佳巨佳公司强行撬开了黄月凤所承租商铺，并搬走了商铺内的大批货物、经营设施和设备，拆除砸烂了黄月凤承租商铺门面及装修。黄月凤向南宁市公安局明秀派出所报案，派出所民警出面进行协调后，佳巨佳公司仍然不予返还被其扣押的物品，甚至拒绝黄月凤查看物品，拒绝告知物品的下落，故佳巨佳公司诉请要求黄月凤承担场地占用费没有事实依据；2.佳巨佳公司诉请主张的水电公摊费没有事实依据，佳巨佳公司在要求商场各承租户调整更换、搬离所承租商铺时就已对进出商场的主要通道进行强行封锁，并关停空调、停水停电，黄月凤在此期间虽没有搬离，但已无法经营，根本不会发生水电费及公摊费；3.佳巨佳公司主张逾期支付公摊水电费的违约金没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.黄月凤提供的拆除商铺照片，可以证实佳巨佳公司将黄月凤承租商铺周边商铺拆除及佳巨佳公司在2016年9月5日暂时封闭了1号门，本院予以认定；2.黄月凤提供的营业照片，照片反映的情况与其营业执照和租赁合同约定的经营范围相符，可以证实黄月凤已开业经营，本院予以认定；3.黄月凤提供的视频真实、合法、与本案有关联，可以证实佳巨佳公司拒收租金，本院予以认定；4.《价格评估报告书》，该价格评估报告书是由本院委托具备评估资质的机构作出，程序合法，故该评估意见中合理部分可以作为认定损失的参考依据；5.黄月凤提供的《被拆除扣押物品清单》、《物品丢失与破损清单》、销售清单，以上证据虽均系黄月凤自行制作，但佳巨佳公司在搬走涉案商铺内物品时未制作物品清单，黄月凤提供的上述证据相互印证，本院予以认定；6.黄月凤提供的《收据》，证实黄月凤将其物品搬走花费100元，本院予以认定；7.佳巨佳公司提供的《南宁市大商汇-国际家居博览中心（A馆负一楼）电表抄表记录本（2016年6月8日至2016年12月8日）》、水电费发票、水电费缴费收据、公摊水电费统计，以上证据相互印证，可以作为认定案件事实的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月12日，黄月凤（乙方）与佳巨佳公司（甲方）签订《日日佳百货商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：该出租物业坐落于南宁市大商汇国际家居博览中心A2栋负一层日日佳百货商场D035号铺；该商铺的建筑面积为18.42平方米，前述建筑面积为本合同所述各项费用的计算依据；该出租物业的权属人为甲方；乙方租用出租物业的租赁期自2015年5月1日至2018年4月30日，共计3年；第一年租金，即2015年5月1日至2016年4月30日，月租金875元；年租金10500元（含物业管理费，物业管理协议具体见附件一）；第二年、第三年租金在第一年基础上不变；甲方同意免收2个月的租金作为乙方入场的前期优惠扶持，免租期为2015年9月1日至2015年9月30日、2015年12月1日至2015年12月31日；乙方应在本合同签订之日支付相当于第一年租金中3个月租金即2625元作为首期租金，除支付首期租金外，余下租金按季度支付，即于每季度最后一个月的二十日前向甲方支付下一个季度的租金；甲乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方交纳2984元履约保证金，乙方交纳履约保证金后，本合同方可生效；租赁期届满或合同解除后，乙方将租赁物业完好交还给甲方并经验收合格，扣除应由乙方承担的费用、租金以及违约赔偿责任后，剩余部分的履约保证金无息退给乙方；在缴付首期租金的同时，乙方需向甲方缴纳875元的水电周转金，水电周转金是乙方保证在合同期间不拖欠应交给甲方水电费的保证；在本合同终止或解除时，甲方应在合同终止或解除之日起十个工作日内扣除乙方在合同履行期内应付未付的水电费、违约金等费用后，将水电周转金余款无息退还给乙方，如乙方有任何违约行为而产生对甲方的债务时，甲方有权从中扣除相应数额，水电周转金不足以清偿上述全部债务的，乙方对不足部分仍应清偿；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该出租物业及相关附属设施给甲方，经双方验收合格后，结清乙方应承担的各种费用；乙方对出租物业的装修，甲方不予补偿；租赁期满或合同解除后，乙方应在3天时间内清场并返还出租物业，每逾期一天按原每天租金标准双倍计收违约金至乙方清场并返还出租物业给甲方为止；乙方在出租物业添置的动产可自行收回，对于装饰、装修部分，乙方承诺放弃收回而归甲方所有；出租物业交还后，乙方必须在3天内清场完毕遗留物品，若逾期乙方未清理，甲方有权任意处置；租赁期间，如甲方需要提前收回出租物业，必须提前30天书面通知乙方，双方协商一致解除合同，甲方应付给乙方违约金，违约金应以剩余租期内应交租金总额的百分之三计算，乙方对该出租物业所做的装修甲方不予补偿；乙方未按合同约定时间交付租金，每逾期一天按应交租金总额的百分之二计收滞纳金至乙方办理退铺为止，或若乙方逾期交付租金超过十天，甲方即时有权终止合同并收回出租物业，同时乙方的履约保证金作为违约金赔偿给甲方，履约保证金不足以抵扣乙方所欠租金及营业所产生相关费用的，甲方保留全部依法向乙方追款，如果甲方同意乙方继续经营，乙方不再享受免租期，合同另签订；因乙方违约造成租赁合同终止，乙方接到甲方收回出租物业的书面通知后自行退还铺面给甲方，所做装修按本合同第七条第二款的规定执行。超过三天的，乙方不自行搬出并将出租物业完好归还甲方的，甲方有权停止该商铺的营业和供水、供电；超过五天的，甲方即时将出租物业收回，乙方的装修及遗留在出租物业内的物品视为自动放弃，甲方自行处理，同时乙方的履约保证金作为违约金全部赔偿给甲方；乙方应在每月10日前交纳乙方使用出租物业所发生的水费、电费，超过三天，甲方有权停止该商铺的营业和供水、供电，并按供水、供电部门的用水用电协议处理；在正常营业时间内，乙方必须按时营业，如乙方在没有书面告知甲方的并征得甲方同意情况下，乙方若连续2天或一个月累计3天不开门营业的，甲方有权终止本合同，没收履约保证金，并对乙方采取清场措施，乙方不得有任何异议，如乙方需要暂时休业，须书面告知甲方，并征得甲方同意方得休业等内容。2014年8月21日，黄月凤在《（商场）经营管理守则》上签字确认，该守则约定：各经营户必须在商场通知缴纳水电费的三日内到商场指定地点缴纳应缴水电费，逾期不交者，按欠费总额每日5%计收滞纳金，逾期超过15日的，商场有权对该铺面实施中断供电等措施予以催收，直至缴清所欠的足额水电费及滞纳金方可恢复供电，因此而造成的损失均由经营户自行承担。 2014年8月21日，黄月凤向佳巨佳公司支付了履约保证金2625元、水电周转金875元。 黄月凤承租涉案商铺后，于2015年5月21日办理了营业执照经营男装。 2016年7月12日，佳巨佳公司向经营户发《缴费通知单》，要求经营户于2016年7月20日前支付2016年8月1日至2016年10月31日的租金。 2016年7月26日，佳巨佳公司向黄月凤出具书面收据：兹收到D035黄月凤交来租金（2016年8月1日至2016年10月31日）2625元。 2016年9月初，因佳巨佳公司需要调整经营，要求包括黄月凤在内的各商户从承租的商铺搬至其他商铺经营，但黄月凤不同意。佳巨佳公司于2016年9月4日在商场入口处张贴《通知》：商场部分品牌升级调整，自2016年9月5日起调整装修，1号口暂时封闭，敬请各经营户及消费者由本商场2号、3号、6号、7号入口进出。并且佳巨佳公司将黄月凤承租的周边商铺拆除。 2016年9月28日，佳巨佳公司组织黄月凤等人商谈调整商铺事宜，但未形成一致意见。 2016年10月19日，黄月凤到佳巨佳公司工作部门交纳2016年11月至2017年1月的租金，但佳巨佳公司要求黄月凤将滞纳金支付后才同意收取租金，故未收取黄月凤的租金。 2016年10月23日早上9：30时，佳巨佳公司对黄月凤承租的涉案商铺实施断电。当日，佳巨佳公司作出《日日佳百货（商铺）租赁合同终止通知书》，以黄月凤逾期支付租金违反合同约定为由，决定解除双方的租赁合同，并要求黄月凤于2016年10月25日前结清费用，未得到商场许可不允许擅自搬走店铺内任何物品。佳巨佳公司将该通知邮寄至黄月凤的身份证地址，但黄月凤本人未签收该邮件。 2016年10月24日，南宁市西乡塘区安吉街道办事处人民调解委员会（以下简称安吉人民调解委员会）组织佳巨佳公司人员及经营户代表陈艺文、陈联青、邱宁、陈美君、莫小龙进行协商。佳巨佳公司提出了要求经营户缴纳公摊水电费、变更租赁铺面到商场内A、B区域经营并支付补偿款等方案，但最终双方未达成一致意见。 2016年11月2日，被告佳巨佳公司向原告黄月凤邮寄发出《清场通知》，主要内容如下：因贵铺承租日日佳百货商场负一层D035商铺未按合同约定时间交付相关费用违约并造成租赁合同终止，我司于2016年10月23日已终止与贵铺的租赁合同。请您于2016年11月5日前将属于您的物品清空并撤离本商场，同时将承租场地交还商场。如因承租户无理拖延或未及时将承租场地交还商场的，商场有权采取清场措施，承租户须自行承担财产损失，并扣减履约保证金的部分或全部，以赔偿商场因无理拖延而受到的一切损害和费用。佳巨佳公司将该通知邮寄至黄月凤的身份证地址，该邮件于2016年11月7日由黄月凤本人签收。 2016年11月6日，佳巨佳公司将涉案商铺清空，将黄月凤的物品搬至其他地方，黄月凤在2016年11月7日发现涉案商铺已被清空。 2016年11月9日，佳巨佳公司向黄月凤邮寄《物品认领通知》，告知黄月凤已清点涉案商铺内物品并收回商铺，通知黄月凤于2016年11月13日前办理认领手续。该通知的邮件被拒收故退回。 2017年2月28日，佳巨佳公司向黄月凤邮寄《催告函》，要求黄月凤支付物品的场地占有费，并要求黄月凤在2017年3月4日前将物品搬离。 2016年11月15日，黄月凤诉至本院。在本案审理过程中，黄月凤申请对其承租涉案商铺于2016年9月1日至2018年4月30日期间不得经营所造成经营损失进行评估。经本院委托，2017年6月26日，广西中硕资产评估有限责任公司作出《南宁大商汇国际家居博览中心A2栋负一层黄月凤承租“日日佳百货商场”D035号、D048号铺面停业损失价格评估报告书》（以下简称评估报告）。评估报告认为，黄月凤停业20个月预计损失为（毛利－经营成本）为103000元，价格评估报告意见：黄月凤承租经营的位于南宁市南宁大商汇国际家居博览中心负一层“日日佳百货商场”D035号、D048铺于2016年9月1日至2018年4月30日期间不得经营所造成经营损失在基准日的评估价格为人民币103000元。原告黄月凤按照其向佳巨佳公司承租的D035号、D048号两个铺面的面积比例进行划分并主张经营损失的金额，其中本案涉案商铺即D035号商铺的经营损失为人民币50000元，D048号商铺评估经营损失为53000元。黄月凤支付了两间商铺的价格评估费2000元。 另查明，佳巨佳公司从2017年6月1日起另行承租仓库，并用仓库的小部分存放黄月凤等12个商铺内的物品，仓库的年租金为43000元。2017年8月1日，黄月凤将收银台1个、烫斗1个、货架3个、沙发1张、射灯3个、镜子1个、凳子3张、灯具1批、固定架1批、衣架和衣服1批从仓库里搬走。黄月凤为此支付了运费100元。 本院认为，黄月凤与佳巨佳公司于2015年1月12日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于双方是否存在违约的行为。根据双方的租赁合同约定，租金按季度支付，于每季度最后一个月的二十日前支付下一季度的租金。双方对于租金的支付时间有异议，黄月凤认为2016年11月至2017年1月的租金应于2016年10月20日前支付，佳巨佳公司则认为应于2016年10月10日前支付，结合佳巨佳公司向经营户发出的《缴费通知书》要求经营户于2016年7月20日前支付2016年8月至10月的租金的内容看，双方在租赁合同中约定的“于每季度最后一个月的二十日前支付下一季度的租金”实际是每季度最后一个月的20日之前支付下一季度的租金，并非佳巨佳公司主张的每季度最后一个月提前20天支付下一季度的租金，本院对佳巨佳公司的主张不予采纳。黄月凤在2016年10月19日至佳巨佳公司的工作部门支付租金，并未超过合同约定的支付期限，未构成违约。佳巨佳公司在合同期限未满时以调整经营为由，要求黄月凤搬离涉案商铺至别处经营，在黄月凤不同意的情况下，佳巨佳公司于2016年10月23日早上9:30对黄月凤承租的商铺实施断电并于2016年11月6日自行将涉案商铺清空的行为已构成违约。因双方均认可合同已解除，本院予以确认。佳巨佳公司于2016年11月6日将涉案商铺清空，黄月凤不能再继续使用涉案商铺进行经营，本院确认双方的租赁合同于当日解除。 关于可得利益损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。佳巨佳公司在合同期限未满的情况下，解除了与黄月凤的租赁合同，致使黄月凤造成了经营的损失。但可得利益的损失应考虑可预见性原则、减损规则及损益相抵规则。佳巨佳公司在2016年9月已与黄月凤协商调换商铺经营事宜，虽然双方未达成一致意见，但黄月凤已知道佳巨佳公司要对涉案商铺所在的商场进行经营调整，甚至佳巨佳公司亦将黄月凤承租的商铺周边商铺进行拆除，黄月凤为减少自身的损失，可以另择经营场所或者采取其他的有效措施。但黄月凤并未采取任何减少自身损失的措施，既未将其商铺内的物品搬离，亦未另寻经营场所，对于因黄月凤没有采取适当措施造成的可得利益损失，本院不予支持。考虑到佳巨佳公司在2016年9月开始拆除涉案商铺周边的商铺，且在2016年10月23日实施断电，黄月凤在合同解除前已不能正常经营，本院酌情认定佳巨佳公司向黄月凤赔偿4个月的可得利 益损失。参照评估报告认定的黄月凤停业20个月预计损失 103000元，佳巨佳公司应向黄月凤赔偿可得利益损失10300元（103000元÷20个月×4个月÷2）。 关于装修损失的问题。租赁合同约定，租赁合同解除后，佳巨佳公司对出租物业的装修不予补偿。但佳巨佳公司在合同期限届满前解除双方的租赁合同已属违约，并不适用上述合同约定条款，故佳巨佳公司认为按合同约定无需向黄月凤赔偿装修损失的主张，本院不予采纳。佳巨佳公司违约行为造成黄月凤装修损失，佳巨佳公司应予以赔偿。由于黄月凤未提供证据证实其装修支付的装修费数额，根据黄月凤提供的涉案商铺照片看，黄月凤仅进行了简单的装修，故本院酌情认定佳巨佳公司应向黄月凤赔偿装修损失1500元。 关于黄月凤要求佳巨佳公司支付违约金的问题。租赁合同未约定佳巨佳公司单方解除合同应向黄月凤支付违约金，故黄月凤要求佳巨佳公司支付违约金2625元的诉讼请求，本院不予支持。 关于黄月凤要求佳巨佳公司赔偿物品损坏、丢失的损失2000元的问题。黄月凤为证明其物品的价值提交了销售清单，D035号D048号商铺内的物品价值共计3190元，佳巨佳公司虽不认可，但佳巨佳公司将涉案商铺内黄月凤的物品搬走是事实，而佳巨佳公司在搬走物品时未制作物品清单，故本院对于黄月凤提供的销售清单予以采信。黄月凤已将收银台1个、烫斗1个、货架3个、沙发1张、射灯3个、镜子1个、凳子3张、灯具1批、固定架1批、衣架和衣服1批搬走，故本院酌情认定佳巨佳公司向黄月凤赔偿物品损坏、丢失的损失700元。 关于运费的问题。黄月凤作为承租方，在租赁合同期限届满双方终止租赁合同时，需要将物品清空将商铺交还给佳巨佳公司，因此，这是必然产生的费用。本案的租赁合同虽然是在合同期限届满前解除，但此费用是必然产生也是应由黄月凤自行承担的，故黄月凤要求佳巨佳公司支付运费100元的诉讼请求，本院不予支持。 关于佳巨佳公司要求黄月凤支付场地占用费的问题。黄月凤支付租金至2016年10月31日，故佳巨佳公司要求黄月凤支付2016年10月24日至2016年10月31日的场地占用费的反诉请求，本院不予支持。2016年11月1日至2016年11月5日期间，合同尚未解除，但佳巨佳公司于2016年10月23日已对涉案商铺断电，致使黄月凤未能使用涉案商铺，故佳巨佳公司要求黄月凤支付此期间的场地占用费的反诉请求，本院不予支持。2016年11月6日，佳巨佳公司将涉案商铺内的物品搬至别处，已向黄月凤发出领取物品的通知，要求黄月凤于2016年11月13日前办理认领手续。但黄月凤未去认领其物品，黄月凤虽称佳巨佳公司拒绝将物品返还，但未提供证据予以证实，故黄月凤应向佳巨佳公司支付2016年11月14日至2017年8月1日期间的场地占用费。佳巨佳公司要求黄月凤按原租金标准双倍支付场地占用费，但双方在租赁合同中约定的逾期返还商铺每天按原租金标准双倍计收违约金，是对黄月凤逾期返还商铺的违约金的约定，而佳巨佳公司在合同期限未满时单方解除合同本就属于违约行为，故佳巨佳公司要求黄月凤按租金标准的两倍支付物品的场地占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。佳巨佳公司未提供证据证实2016年11月14日至2017年5月31日期间黄月凤的物品占用场地产生的费用，2017年6月1日至2017年8月1日期间佳巨佳公司另行承租仓库，并用仓库的小部分存放黄月凤等12间商铺的物品，故本院酌情认定，黄月凤按每月60元（43000元/年÷12个月×20%÷12）向佳巨佳公司支付2016年11月14日至2017年8月1日期间的场地占用费516元（60元/月×9个月－60元/月÷30日×12日）。 关于履约保证金的问题。租赁合同约定在合同解除后，扣除应由黄月凤承担的费用、租金以及违约赔偿责任后，剩余部分的履约保证金无息退还给黄月凤。黄月凤已支付履约保证金2625元，扣除应支付的场地占用费516元，佳巨佳公司应向黄月凤退还履约保证金2109元。 关于佳巨佳公司要求黄月凤支付公摊水费、公摊电费的问题。租赁合同约定，黄月凤应在每月10日前交纳水、电费。佳巨佳公司在2016年10月23日对涉案商铺进行断水、断电，且黄月凤未提供证据证实其已交纳2016年9月9日以后的水、电费，故佳巨佳公司要求黄月凤支付2016年9月9日至2016年10月23日的公摊水、电费的反诉请求，本院予以支持。佳巨佳公司于2016年10月23日对涉案商铺停水停电，故佳巨佳公司要求黄月凤支付2016年10月23日至2016年11月6日的公摊水、电费的反诉请求，本院不予支持。根据佳巨佳公司提供的《南宁市大商汇-国际家居博览中心（A馆负一楼）电表抄表记录本（2016年6月8日至2016年12月8日）》、水电费发票、水电费缴费收据、公摊水电费统计，黄月凤在2016年8月9日至2016年9月8日期间已支付的公摊水费为4.05元、公摊电费为208.51元，黄月凤2016年9月9日至2016年10月8日应承担的公摊水费为4.61元、公摊电费902.76元，2016年10月9日至2016年11月6日应承担的公摊水费为3.21元、公摊电费299.9元。2016年9月初，因佳巨佳公司调整经营，涉案商铺所在的商场已有许多商铺清空，佳巨佳公司计算的2016年9月9日至2016年10月8日黄月凤承担公摊电费明显高于上一月份，佳巨佳公司要求黄月凤等少数商铺经营者承担全部公摊电费不合理，黄月凤应参照2016年8月9日至2016年9月8日已支付的公摊电费承担2016年9月9日至2016年10月8日期间的费用。故黄月凤应向佳巨佳公司支付2016年9月9日至2016年10月23日的公摊水、电费共计376元[4.61元+208.51元+（3.21元+299.9元）÷28天×15天]。 关于水电周转金的问题。黄月凤向佳巨佳公司支付了水电周转金875元，根据租赁合同约定，合同解除时，在扣除黄月凤应付未付的水电费、违约金等费用后，将水电周转金余款无息退还给黄月凤。黄月凤应向佳巨佳公司支付公摊水电费376元，故佳巨佳公司应向黄月凤退还水电周转金499元。 关于佳巨佳公司要求黄月凤支付逾期支付公摊水电费的违约金的问题。黄月凤支付的水电周转金足以支付应支付的公摊水电费，并不存在欠付公摊水电费的情形，故佳巨佳公司的该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告黄月凤与被告广西佳巨佳商贸有限公司于2015年1月12日签订的《日日佳百货商铺租赁合同》于2016年11月6日解除； 二、被告广西佳巨佳商贸有限公司向原告黄月凤支付可得利益损失10300元； 三、被告广西佳巨佳商贸有限公司向原告黄月凤赔偿装修损失1500元； 四、被告广西佳巨佳商贸有限公司向原告黄月凤退还履约保证金2109元、水电周转金499元，共计2608元； 五、被告广西佳巨佳商贸有限公司向原告黄月凤赔偿物品损失700元； 六、驳回原告黄月凤的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告广西佳巨佳商贸有限公司的其他反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1766元（原告已预交），由原告黄月凤负担1426元，被告广西佳巨佳商贸有限公司负担340元；反诉案件受理费175元（反诉原告已预交），由反诉原告广西佳巨佳商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  罗宏萍 人民陪审员  黄 敏 人民陪审员  黄永红 二〇一七年八月二十三日 书 记 员  赵文赎 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。