辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终792号 上诉人(原审原告)：高显冲，男，1982年7月29日出生，满族，兴隆台区多多岛快餐店经营者，住辽宁省。 委托诉讼代理人：胡大勇，辽宁许传恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洋，辽宁浩澜律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：辽宁华润万家生活超市有限公司，住所地沈阳市铁西区南八中路73号4楼。 法定代表人：武建威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周洁，北京嘉润(沈阳)律师事务所律师。 原审第三人：吴怡萱，女，1989年8月10日生，汉族，辽宁省锦州市人，沈阳铁路局职工，住辽宁省锦州市古塔区。 上诉人高显冲因与上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院(2019)辽1103民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高显冲及其委托诉讼代理人胡大勇、王洋、上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司的委托诉讼代理人周洁到庭参加诉讼。原审第三人吴怡萱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人高显冲上诉请求：1、撤销兴隆台区人民法院作出的（2019)辽1103民初419号民事判决，并依法予以改判。2、判令被上诉人返回上诉人履约保证金20000元、电费保证金5000元。3、由被上诉人承担一、二审的全部涉诉费用。事实和理由：一、《资产评估报告书》中的80852元和69259元属于构筑物及其他辅助设施和机器设备的净值总额，而非原值总额，无需再行折旧。二、原审判决确定的可得利益损失期限和数额错误，期限应当是2015年6月1日至2016年10月9日，损失数额应当是657678元。三、上诉人在签订《场地租赁合同》后，先后向被上诉人缴纳了20000元的履约保证金、5000元的电费保证金，在合同解除的情况下，被上诉人应当予以返还。 上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司辨称：一、答辩人不应承担损失赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。“本案中，租赁合同的解除是由于吴怡萱欠缴租金的违约行为的，这一事实已由生效的判决予以认定，故答辩人不应承担赔偿责任，应驳回高显冲的上诉请求。根据评估报告显示，评估基准日是2015年6月1日，是对被评估物品的市场价值进行评估，并不是被评估物品的净值或残值。一审法院在此价值基础上按租赁年限折抵残值，是符合法律规定，并且公平合理。同时根据以往的相同类型案件判例，判决一、二审法院都是将物品的评估价值再按照租赁年限进行折抵。二、答辩人不应支付可得利益损失。根据租赁合同第四条第3款约定，在合同租期内，禁止将租赁场地转租分租转让或转借联营等任何形式提供给第三方使用，出租方不承担任何经济和法律责任。本案中高显冲是从吴怡萱处取得的租赁场地，并不是租赁合同的承租人，因此即便是其有任何损失也不应向答辩人主张。另外，辽宁华润万家生活超市有限公司在2015年6月1日并没有实际闭店，这个日期只是拟闭店日期，由于各方面原因，超市实际闭店日期延到了半年之后。而高显冲在2015年1月25法院判决租赁合同解除日也一直没有撤场，直至近期才撤离场地。因此高显冲在合同解除日期前都在实际经营，不存在没有经营造成的预期可得利益损失。三、高显冲并未向答辩人支付履约保证金，且该项上诉请求已经超出一审诉讼请求，不应当审理。 上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、—、二审诉讼费及评估鉴定费由被上诉人承担。 上诉人高显冲辩称：上诉人称租赁主体应是吴怡萱，而不是高显冲，与事实不符，在一审中吴怡萱也到庭，证明房屋实际人为高显冲，在高显冲办理营业执照时也签订了场地租赁合同，所以华润万家是明知高显冲是租赁人的。通过本案原审以及类似于原告承租人的判决，均已认定，辽宁华润万家生活超市有限公司在营业期间内闭店，导致无法履行合同，才导致了违约合同，而高显冲担心自己的损失，所以才会没有给付租金。评估报告在原审双方已经进行充分的质证，辽宁华润万家生活超市有限公司并没有提出异议，所以辽宁华润万家生活超市有限公司的第三项上诉请求不应予以支持。 高显冲向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告投资损失、经营损失等共计160万元。 一审法院认定事实：2011年8月，原告委托第三人吴怡萱以其本人名义与被告签订了《租赁合同》，合同约定：被告将兴隆台街125号3099店内店铺出租给第三人经营，租赁区域使用面积为294平方米，租赁期限从2011年10月10日至2016年10月9日，每月租金为17，890.00元。合同签订后，被告将店铺交付第三人，但该店铺实际由原告高显冲经营并进行管理。2012年2月1日，原告为申请工商登记，与被告签订了《租赁合同》。2012年4月26日，原告在兴隆台区工商局注册成立盘锦市兴隆台区多多岛快餐店。2014年10月起，原告及第三人未再向被告缴纳租金及电费等费用。被告于2015年3月5日发出公函，通知第三人按时缴纳租金及水电能源费，并提出被告拟定于2015年6月对盘锦店进行关闭，会就装修等相关方面的经济补偿问题与第三人进行接洽。原告经营场所在被告2015年6月1日闭店时停业。另查明，2015年4月，本案被告辽宁华润万家生活超市有限公司以本案第三人吴怡萱未按合同约定履行全部义务尚欠2014年10月至2015年3月租金98，395.00元、电费70，600.00元为由向本院起诉，要求解除租赁合同，由吴怡萱支付尚欠租金98，395.00元及按贷款利率支付违约金、租金支付至实际腾退之日止、支付欠缴电费70，600.00元。原审法院于2015年11月5日作出(2015)兴民一初字第00527号民事判决书，作出如下判决：(一)解除辽宁华润万家生活超市有限公司与吴怡萱签订的《租赁合同》；(二)吴怡萱给付原告辽宁华润万家生活超市有限公司2014年10月至2015年3月的租金98，395.00元，并自2015年4月1日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；(三)吴怡萱给付原告辽宁华润万家生活超市有限公司电费70，600.00元；上述款项于判决生效后十日内一次性付清；(四)驳回辽宁华润万家生活超市有限公司的其它诉讼请求。原审法院作出以上判决的理由是：双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应按合同内容履行各自义务，辽宁华润万家生活超市有限公司按约定向吴怡萱提供了租赁的铺位，吴怡萱应按约定及时给付辽宁华润万家生活超市有限公司租金并履行合同中约定的其他义务，合同约定吴怡萱逾期交纳租金15日以上，辽宁华润万家生活超市有限公司有权单方面提前解除合同；吴怡萱逾期支付场地租赁费，除应补交欠费外，还应每日按场地租赁费的2%向辽宁华润万家生活超市有限公司支付违约金，吴怡萱超过合同约定的履行期间自2014年10月起未向华润万家支付租金、电费，影响了辽宁华润万家生活超市有限公司正常的经营管理秩序，致使辽宁华润万家生活超市有限公司的利益遭受损失，故对辽宁华润万家生活超市有限公司要求解除租赁合同及支付拖欠租金的诉讼请求予以支持。对于辽宁华润万家生活超市有限公司主张的违约金，因其主张按中国人民银行同期贷款利率支付违约金低于合同中约定每日按月场地租赁费的确2%支付违约金，视为对其权利的处分，故吴怡萱可按辽宁华润万家生活超市有限公司主张的违约金支付，吴怡萱在庭审中认为诉争店铺的空调、扶梯及外墙原因影响其正常经营，导致合同目的无法实现，法院认为吴怡萱承租的商铺至辽宁华润万家生活超市有限公司起诉时一直处于经营的状态，并非不能实现合同目的，且其提供的证据不能证明是上述原因直接导致客流量减少，客流量减少等情况属于经营风险的范畴，该风险应由经营者自负，对吴怡萱因上述因拒付租金的理由不予采纳。宣判后，吴怡萱不服上述判决，上诉至辽宁省盘锦市中级人民法院，二审法院查明事实与原审查明事实一致。二审法院认为，上诉人尚欠被上诉人房屋租金及电费事实存在，因此上诉人应按房屋租赁合同约定履行交付尚欠租金及电费的义务。上诉人提出被上诉人构成根本违约的主张，由于该主张涉及解除合同的经济补偿，因此与本案无关，对于上诉人主张的经济损失应属于反诉范围，由于上诉人未提反诉，因此应另行主张权利。该院于2016年1月25日驳回上诉，维持原判。再查明，被告公司的盘锦店于2015年6月1日关店。案件审理过程中，原告向原审法院申请对装修损失、设备设施损失、闭店后直接损失、可得利益损失进行评估。辽宁省盘锦市中级人民法院经随机摇号后，委托辽宁和信资产评估有限公司进行评估，评估结论为：构筑物及其他辅助设施80，852.00元，机器设备69，259.00元，可得利益损失657，678.00元(计算自2015年6月1日至租赁合同到期日2016年10月9日)，共计807，789.00元，原告支付评估费1.5万元。又查明，庭审中，原告及第三人吴怡萱均认可第三人未占有或使用过涉案房屋，店铺实际经营管理者系本案原告。原告承诺辽宁华润万家生活超市有限公司起诉要求吴怡萱承担的前述生效判决的债务由原告承担。 一审法院认为，原告为成立盘锦市兴隆台区多多岛快餐店申请工商登记与被告于2012年2月1日签订的《租赁合同》及原告在经营期间向被告交费的凭证，说明被告知晓原告是承租店铺的实际使用人，即租赁合同的相对方。庭审中，第三人吴怡萱亦认可曾受原告委托，与被告签订《租赁合同》，该合同由原告与被告实际履行，故原告高显冲有权作为合同相对方向被告主张权利。原、被告签订的《租赁合同》成立并有效，原、被告应当依照合同约定全面履行义务。虽然被告按照合同约定的形成权起诉要求解除双方签订的租赁合同并要求给付拖欠的租金及电费的事实已被生效的民事判决所确认，但判决认为本案被告是否构成违约与拖欠的租金及电费不属同一法律关系，权利人可就赔偿损失另行主张权利。原告拖欠租金违反了合同约定，被告在合同期限届满前提前闭店，亦系违约行为，双方均应承担违约责任。被告应赔偿其提前闭店给原告造成的损失；第三人吴怡萱系接受原告委托而与被告签订《租赁合同》，不是涉案房屋及店铺的实际使用人和实际经营业者，在本案中对原告的诉讼主张既不享有权利也不承担义务。原审法院在计算原告具体损失时，应按原告停业时其所经营的店铺设备自然折旧的资产净值扣除原告在租赁期内已实际使用时间的比值，即双方所签订的租赁合同租赁期间为5年(60个月)，自2011年10月10日起至2015年6月1日合同解除时止，原告已经实际使用近44个月，原告所经营店铺构筑物及其他辅助设施残值21，560.00元【80，852.00元一60个月×(60个月-44个月)】，机器设备残值18，469.00元【69，259.00元一60个月×(60个月-44个月)】；计算可得利益损失时，应计算至双方租赁合同解除日期即2016年1月25日，即金额为328，839.00元(657，678.00元：16个月×8个月)，以上共计368，868.00元。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条(一)款、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条之规定，判决：一、被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告高显冲构筑物及其他辅助设施、机器设备、可得利益损失等经济损失款合计368，868.00元。二、驳回原告高显冲的其它诉讼请求。三、第三人吴怡萱在本案中，对原告的诉讼主张不享有权利，同时也不承担赔偿义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200.00元减半收取9600.00元，由原告承担6183.50元，由被告承担3416.50元；评估费15，000.00元，由被告承担。 围绕本案的争议焦点上诉人高显冲提供本院（2017）辽11民再44号再审判决书一份，该份再审判决书已经发生法律效力，生效判决记载了被上诉人违约的相关事实。第5页第一行查明的事实中记载，除一审查明事实外，二审另查明：案外人辽宁华商能源有限公司是案涉大型商厦的出租方，辽宁华润万家生活超市有限公司是一、二楼的承租方，辽宁华润万家生活超市有限公司转租给胡东元、陈建军的是自己承租楼层的商铺。2014年11月，华润万家给华商公司发《通知函》，提出由于亏损严重，计划关闭盘锦兴隆台店；12月，后者三次复函反对闭店，并提出高额索赔。2015年3月5日辽宁华润万家生活超市有限公司向胡东元、陈建军发函，拟定于2015年6月闭店盘锦店并就经济补偿进行商谈。2015年5月5日，辽宁华润万家生活超市有限公司兴隆台分店发布告顾客书，宣布2015年6月1日闭店。同时判决也确认了固定资产损失的数额应按评估报告中的原值折算，不应按成新率折旧后的净值再次折旧。以及承租人在得知被上诉人将关闭兴隆台店，担心损失无法得到赔偿因而拒交租金，承租人拒交租金的行为符合法律规定的不安抗辩权并无不当。该判决也能证明本院已就上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司的上诉观点进行了驳斥，并驳回了辽宁华润万家生活超市有限公司的上诉请求。辽宁华润万家生活超市有限公司质证对证据的真实性无异议，对证明的内容有异议，这是再审的判决，应当有本院认为的观点，但是引用的都是之前判决的内容。 围绕本案的争议焦点辽宁华润万家生活超市有限公司提供2015兴民2初字第01012号民事判决，2017辽11民终94号民事判决，是辽宁华润万家生活超市有限公司与其他租户的判决，证明两审法院均是按照评估报告的价值，在除以租赁年限，最终确定装修赔偿的价格，与一审的赔偿计算方式是一样的。上诉人高显冲质证这个案件是没有折旧的，恰恰证明了高显冲的应当按照原值进行折旧，不应按照净值再进行折旧。该份判决也认定了违约行为是辽宁华润万家生活超市有限公司闭店造成的，而不是高显冲不交租金造成的。 二上诉人提供的生效法律文书均为生效判决，故上述判决可以作为本案的定案依据。 二审查明事实：本院经随机摇号后，委托辽宁和信资产评估有限公司进行评估，评估结论为：构筑物及其他辅助设施299460.16元，机器设备128345.78元，可得利益损失657，678.00元(计算自2015年6月1日至租赁合同到期日2016年10月9日)，共计807，789.00元，原告支付评估费1.5万元。原告所经营店铺构筑物及其他辅助设施残值219604.12元【299460.16元一299460.16元÷60月×(60个月-44个月)】，机器设备残值94120.24元【128345.78元一128345.78÷60月×(60个月-44个月)】；计算可得利益损失时，应计算至双方租赁合同解除日期即2016年1月25日，即金额为328，839.00元(657，678.00元÷16个月×8个月)，以上共计642563.36元。其他事实与原审认定的事实一致。 本院认为，关于上诉人高显冲要求辽宁华润万家生活超市有限公司返还履约保证金2万元，电费保障金5000元问题，上诉人高显冲向原审法院的诉状中并未写明两项费用的诉求，上诉人要求两项费用的上诉请求不属于本案的审理范围，故本院对上诉人的该项上诉请求因依据不足不予支持，权利人可就两项费用另行主张权利；关于上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司要求不承担上诉人高显冲的各项经济损失问题。上诉人高显冲向原审法院提供的证据，可以证明上诉人主张的事实成立，故原审法院判决辽宁华润万家生活超市有限公司承担高显冲的经济损失正确。但原审法院认定数额有误，故本院予以改判。上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司虽然称其不承担上诉人高显冲的各项经济损失，但未提供相关证据支持其上诉主张，故本院对上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司的上诉请求因依据不足不予支持。综上所述，上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持盘锦市兴隆台区人民法院(2019)辽1103民初419号民事判决第二项（驳回原告高显冲的其它诉讼请求）、第三项（第三人吴怡萱在本案中，对原告的诉讼主张不享有权利，同时也不承担赔偿义务）。 二、撤销盘锦市兴隆台区人民法院(2019)辽1103民初419号民事判决第一项（被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告高显冲构筑物及其他辅助设施、机器设备、可得利益损失等经济损失款合计368，868.00元）。 三、上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效后十日内一次性给付上诉人高显冲构筑物及其他辅助设施、机器设备、可得利益损失等经济损失款合计642563.36元 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19200.00元减半收取9600.00元、二审案件受理费38400元，由上诉人高显冲负担9600.00元；由上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司负担38400元。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年七月七日 书记员  段 渴