广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6801号上诉人（原审被告）：广州美年实业有限公司。住所地：广东省广州市天河区华穗路406号之一5-32层5层自编506房。法定代表人：林明祯。委托诉讼代理人：陈晓玲，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琼，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁晓锋，男，1988年9月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：张棹立，广东启源律师事务所律师。原审第三人：优客美租（深圳）信息科技有限公司。住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：陈康。上诉人广州美年实业有限公司（以下简称美年公司）因与被上诉人袁晓锋，原审第三人优客美租（深圳）信息科技有限公司（以下简称优客美租公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人美年公司的委托诉讼代理人曾琼，被上诉人袁晓锋的委托诉讼代理人张棹立到庭参加诉讼，原审第三人优客美租公司经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。上诉人美年公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回袁晓锋的该项诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由袁晓锋承担。事实与理由：（一）一审认定美年公司存在违约行为，并判决美年公司双倍返回租赁保证金、返回水电费周转金错误。袁晓锋截至2018年10月14日之前，已经拖欠了美年公司9、10月份租金79090元，物业管理费12992元，7-10月份电费1825.2元，即使暂停支付租金，袁晓锋拖欠服务费超过7天，根据双方签订的《房屋租赁协议》第五条约定，美年公司有权委托物管公司对案涉物业采取停电锁门措施。因此，美年公司于2018年10月14日对案涉物业采取停电措施合法合理，符合双方合同约定。一审法院认定美年公司该停电行为构成违约，明显错误。且依据前述《房屋租赁协议》的约定，袁晓锋拖欠租金以外的其他费用达到7天以上，美年公司有权单方解除合同，没收租赁保证金、水电周转金。（二）一审认定美年公司未提交证据证明已将停用公章的信息有效送达至袁晓锋明显与事实不符，忽略了美年公司在2018年7月31日之后向袁晓锋发函、告知照常支付租金的事实。美年公司在2018年7月31日公章遗失之后，已于2018年8月4日出具了《告知函》，告知包括袁晓锋在内的各租户关于美年公司的公章、财务专用章、公司法定代表人私章被原总经理陶伟离职时一并带走，公司已登报声明作废并启用新的公司公章的有关情况。美年公司不仅将该《告知函》张贴公告，也向各租户派送。美年公司协同深圳市中洲物业管理有限公司（以下简称物管公司）有关人员就其启用新章及要求按时缴纳租金等费用等事宜向大厦全体住户逐一进行解释、说明，并联系了物业权属人广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社和广州市天河区杨箕经济发展公司向大厦租户共同出具了一份《公告》，声明美年公司作为大厦出租人、经营管理者的地位，要求各租户应依照租赁合同之约定按时交纳租金，以免产生违约责任。因此，美年公司对重新启用新印章的事宜已经通过各种方式、各种渠道有效告知袁晓锋。（三）美年公司每个月都会向各租户发送《缴费通知单》，要求按时交租以及确认缴纳金额明细。根据既往的操作方式，《缴费通知单》共有三联，第二联加盖了美年公司印章后送达给各租户，且由租户相关人员签名确认，另外两联则由美年公司留存。因加盖公司印章的红联已送交袁晓锋，故美年公司一审提交的自身存底的通知单未加盖公司印章，但是并不影响其真实性。通知单内各项数据亦是根据租赁合同或物管公司所提供数据制作而成，与《房屋租赁合同》、《租户用电明细》相互印证。美年公司向袁晓锋送交《缴费通知单》的行为即证实了美年公司要求袁晓锋按时缴纳租金的事实。（四）袁晓锋称其于2018年7月31日收到了加盖美年公司原印章的要求暂停支付租金的函，之后美年公司已就原印章进行了登报遗失，且启用了新的公章进行使用至今。故美年公司在此之后所出具的所有加盖新印章的文件代表了其意思表示，真实有效。因袁晓锋一直拖延支付租金，经过各种沟通均不予缴纳，故美年公司于2018年10月中旬发函向其催租并通知解除租赁合同关系，邮寄送达了《关于xx单元催缴租金即违约通告函》、《xx单元解除合同及清场通知书》等。因此，请求二审法院驳回袁晓锋的诉讼请求，维护美年公司的合法权益。被上诉人袁晓锋辩称：同意一审判决处理，不同意美年公司的上诉请求。事实与理由：本案是由于美年公司股东间纠纷所引起，案涉租赁合同所加盖的公章与袁晓锋收到的《关于暂停支付租金的通知》所加盖的公章一致，袁晓锋依据对公章的合理信任停止支付租金，并不构成违约。合同已经解除，美年公司应当返还租赁保证金、水电周转金。并且，根据（2020）粤01民终5176号民事判决书所认定，袁晓锋在一审及二审庭审中已经明确表示只要法院或者美年公司能明确租金支付的对象，袁晓锋是非常愿意支付租金解决该问题的。袁晓锋解除租赁合同是因为美年公司对袁晓锋采取了停电、锁门等措施导致严重影响了袁晓锋的生产经营，袁晓锋并无存在违约行为。原审第三人优客美租公司经本院传唤没有到庭，亦无提交书面意见。袁晓锋于2019年2月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.美年公司向袁晓锋返还租赁保证金92082元、家私押金23200元、水电周转金5800元；2.本案全部诉讼费由美年公司承担。一审法院经审理查明：美年公司成立于2016年8月22日，注册资本10000万元，股东为深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）和深圳中赫实业投资管理有限公司（以下简称中赫公司）。2017年11月21日，美年公司（出租方，甲方）、袁晓锋（承租方，乙方）双方签订《房屋租赁协议》【编号：（2017）美A字第1121-1号，以下简称《租赁协议》】，约定乙方租赁甲方位于广州市天河区华穗路406号之一xx单元（以下简称涉案房屋）；租赁期限自2017年11月22日至2018年11月21日止；租赁物业用途为办公；租金39545元/月，服务费（含管理费）6496元/月，家具押金合计23200元，保证金合计92082元；租金及服务费按月支付，每月25日前【含当天，最后一天是法定节假日顺延至节后第1天】，乙方应按约定将次月租金及服务费支付至甲方指定账号；若乙方拖欠租金及服务费达3日或其他费用累计达4604元未付清，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款及滞纳金，停水停电锁门期间的所有费用（包括但不限于租金及服务费、物业管理费、空调费、水电费等）仍由乙方承担；若乙方拖欠租金及服务费达到7日或其他费用累计达10743元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金并要求乙方按首月租金及服务费标准赔偿免租期租金及服务费和中介佣金；甲方解除本合同的通知以书面邮寄或登报的方式送达乙方，以解除通知寄出日或报纸刊登之日视为送达，通知送达后，甲方有权单方收回房屋和处置、变卖房屋里所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），并追究乙方违约责任；乙方须于2017年11月22日前支付甲方首月租金及服务费46041元、租赁保证金92082元、免租期固定管理费1083元、水电费周转金5800元；租赁期满，乙方无违约行为，且未拖欠甲方本协议第四、五条约定之租金及服务费和滞纳金、水电费及其他相关费用，办妥以租赁物业为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，甲方于7个工作日内全额退还上述租赁保证金及水电费周转金给乙方（不计利息）；若乙方在租赁期内单方解除本协议或拒不履行本协议，视为乙方根本违约，甲方有权没收租赁保证金、水电周转金，同时乙方应按本合同第五条第3款中标准向甲方支付免租期租金及服务费和中介佣金，有其他损失的，甲方可向乙方要求赔偿；若甲方不能履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿等。本案中袁晓锋持有该份《租赁协议》原件，其上加盖了美年公司的公章，经核对原件，该公章未显示有印章编码，美年公司对袁晓锋出示的《租赁协议》的真实性予以确认。《租赁合同》签订后，袁晓锋向美年公司支付租赁保证金92082元及水电周转金5800元，美年公司就此开具相应收据，其后袁晓锋支付涉案房屋的租金至2018年8月。一审诉讼中，袁晓锋提交如下证据：1、《关于暂停支付租金的通知》，其上载明，由于美年公司的股东中赫公司公然抢夺章证照等公司重要文件，现公司内部管理出现问题，公司账号管理失控中，为保障贵方合法权益，接到本通知后，暂停支付涉案房屋之租金，待贵方收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，落款为美年公司名称及美年公司公章，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日；2、《致各租户告知函》，告知租户一切以与美年公司签订租赁合同原件印鉴公章为准，并附公章图示，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日，袁晓锋表示上述证据证明2018年7月31日美年公司要求包括袁晓锋在内的租户暂停支付租金，一切以《租赁协议》原件公章为准，其取得不安抗辩权；3、显示由优客美租公司于2017年11月27日出具的《收款收据》（原件，载明收到袁晓锋支付涉案房屋家私押金23200元），拟证明其已向美年公司支付家私押金；4、照片（袁晓锋称该照片为其公司搬离涉案房屋后现场照片），拟证明其搬离涉案房屋后，将美年公司所配备家具全部留存在涉案房屋内，美年公司应全额退还家具押金，袁晓锋并表示双方签订的《协议》中明确约定了家私押金23200元在袁晓锋退租后应由美年公司予以返还，且袁晓锋是应美年公司的要求向优客美租公司支付家私押金。经质证，美年公司对上述证据1、2的真实性不予确认，辩称上述两份证据为美年公司印章丢失期间所出具，并非美年公司的真实意思表示；对证据3的真实性不予确认；对证据4表示无法核实，确认袁晓锋搬离时涉案房屋内有家具遗留，但不清楚家具归属于何方，美年公司认为袁晓锋系向优客美租公司支付家私押金，故该费用与其无关。一审诉讼中，美年公司为证明其向袁晓锋发出缴款通知要求其按时支付租金，因袁晓锋经其多次催促拒不支付租金构成违约，美年公司有权依照约定解除合同及没收相应的保证金和水电周转金，向一审法院提交如下证据：1.《中景B座缴费通知单》（其上未有美年公司盖章）；2.《关于xx单元催缴租金及违约通告函》、《场地移交并追缴所欠租金通告函》、《xx单元解除合同及清场通知书》及相应的EMS全球邮政特快专递快递单。经质证，袁晓锋对证据1的真实性不予确认，认为该通知书并未加盖美年公司公章，其无法判断该证据的真实性；对证据2的真实性不予确认，该函件所加盖的公章并不是袁晓锋与美年公司签订《租赁协议》上加盖的公章。关于涉案房屋的使用情况，袁晓锋表示美年公司于2018年10月15日对涉案房屋进行断水断电及锁门处理，其于同日搬离涉案房屋。美年公司确认袁晓锋于2018年10月15日搬离涉案房屋，其于2018年10月16日对涉案房屋进行停电处理。一审庭审中，美年公司确认美百年公司及中赫公司仍为其司股东。一审另查，美百年公司作为袁晓锋于2018年9月25日向广州铁路运输第一法院提起起诉，广州市公安局天河区分局（以下简称公安局天河分局）作为被告，美年公司、中赫公司作为第三人参加诉讼，案号为（2018）粤7101行初5544号。该案中，美百年公司诉称：其司在2016年招商引资股东中赫公司，合资成立了美年公司，但中赫公司于2018年7月31日非法闯入办公经营场地，强行抢走共管的美年公司的营业证照原件等重要文件资料，并未经美年公司股东会决议表决通过在没有登报声明的情况下违法刻制美年公司公章并备案，美年公司的公章一直由美百年公司保管，并未遗失，诉请要求撤销公安局天河分局对美年公司行政新刻印章的备案行为（包含法定名称章、财务专用章、合同专用章、发票专用章）。美年公司述称：2018年7月31日，美百年公司及陶伟等人未经许可，将公司公章私自带走，同时将法定代表人的签章、财务专用章等四枚及其他资料也一并带走，美年公司于2018年8月2日先登报声明遗失，后向公安局天河分局申请重新刻制公章并备案。在该案庭审中，美年公司表示因美百年公司擅自带走印章，并向美年公司正在经营中的租户发函，要求租户停止缴纳租金，侵占美年公司的物业。该案经审理查明：美百年公司与中赫公司共同出资成立美年公司，法定代表人为林明祯，因美年公司股东之间就公章保管使用存在纠纷，林明祯于2018年8月2日以“遗失公章、财务专用章各一枚”为由填写《印章遗失（被抢、被盗）补刻登记表》，申请刻制法定名称章、财务专用章、发票专用章、合同专用章印章共4枚，同日，广州市协意印章有限公司分别刻制合同专用章（印章编码4401060007227）、法定名称章（印章编码4401060007225）、发票专用章（印章编码4401060007226）、财务专用章（印章编码4401060007224），新刻制公章交付美年公司同时在公章治安管理信息系统予以备案，美百年公司不服该备案行为，诉至一审法院。经审理，广州铁路运输第一法院认为，美年公司在明知公司股东之间存在内部纠纷的情况下虚构公章遗失的事实申请重新刻制公章并通过备案，美年公司提交的申请重新刻制公章材料虽然在形式上符合规定，但其以公章遗失为由重新申请与实际事实不符，公安局天河分局依据美年公司虚假申请材料作出备案行为缺乏事实依据，应当予以撤销。判令撤销公安局天河分局于2018年8月2日对美年公司申请重新刻制的合同专用章（印章编码4401060007227）、法定名称章（印章编码4401060007225）、发票专用章（印章编码4401060007226）、财务专用章（印章编码4401060007224）的备案行为。该判决作出后，美年公司提出上诉，现仍在二审中。美年公司另以租赁合同纠纷向一审法院另案提起诉讼，诉请要求袁晓锋支付欠付租金及电费等，案号为（2018）粤0106民初28172号。该案中美年公司确认因袁晓锋存在拖欠费用的情况，美年公司于2018年10月15日、16日左右存在停电及锁门的行为。美年公司表示《租赁协议》中所使用公章于2018年8月2日登报遗失，从2018年7月31日开始停用，并向公安机关报警、登报和重新备案新的印章，新的印章于2018年8月3日启用，后经广州铁路运输第一法院（2018）粤7101行初5544号判决判令撤销。另，该案中美年公司提交《广东省农村集体经济组织证明书》、《广州市天河区人民政府天河南街道办事处证明》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑功能指标规划验收明细表》、《授权书》、《同意分租证明》、《天河区村改制公司资产资源交易写字楼（含地下停车位）租赁合同书》证明涉案房屋权属人为广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，该社将涉案房屋授权广州天河区杨箕经济发展公司经营和出租，该司同意美年公司将包括涉案房屋在内的物业进行分租、转租。一审法院认为:美年公司、袁晓锋双方签订《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。从袁晓锋提交的《租赁协议》、《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》的原件情况，该三份文件上加盖的美年公司的公章并无印章编码，虽美年公司称该公章于2018年7月31日开始停用，但并未提交证据证明其已将停用公章的信息有效送达至袁晓锋，且从本案查明可见，美年公司亦是在2018年8月2日才登报声明公章遗失问题，且其此后重新刻制的印章亦由（2018）粤7101行初5544号案件被判令撤销备案行为。袁晓锋作为涉案房屋的承租人，对于美年公司的公章真伪并无鉴别能力，亦无鉴别义务，其在2018年7月31日收到盖有与其签订的《租赁协议》上所盖公章形式上一致的《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》，并据上述函件上载明的内容暂停对涉案房屋租金的支付，并无不妥。美年公司确认现阶段其司股东仍为美百年公司及中赫公司，在美年公司未提交证据证明在2018年7月31日之后已实际具备《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》上所载明的恢复支付租金的条件的情况下，美年公司以袁晓锋存在欠付租金等费用的情况故其有权没收袁晓锋已支付的租赁保证金和水电周转金缺乏依据，一审法院对其该辩称不予采纳，袁晓锋诉请要求美年公司返还租赁保证金92082元及水电周转金5800元并无不当，一审法院予以支持。至于袁晓锋要求美年公司返还家私押金23200元的诉请，其表示系依照美年公司的要求向优客美租公司支付该款项，但美年公司对此不予确认，袁晓锋亦未就其上述主张提供证据予以证明，且其提交的相关收款收据所显示的收款方亦非美年公司，故其要求美年公司返还家私押金23200元缺乏依据，一审法院不予支持。优客美租公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，一审法院于2019年8月27日作出一审判决：一、广州美年实业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向袁晓锋返还广州市天河区华穗路406号之一xx单元的租赁保证金92082元；二、广州美年实业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向袁晓锋返还上述房屋的水电费周转金5800元；三、驳回袁晓锋的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，由袁晓锋负担520元，广州美年实业有限公司负担2200元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合美年公司的上诉请求和理由以及袁晓锋的答辩，本院确定本案争议的焦点是：美年公司抗辩无需向袁晓锋返还租赁保证金、水电周转金应否支持的问题。现评析如下：美年公司与袁晓锋在2017年11月21日签订《租赁协议》后，于2018年7月31日向袁晓锋发出《关于暂停支付租金的通知》和《致各租户告知函》，要求袁晓锋接到通知后，暂停支付涉案房屋的租金，待收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，并告知一切以与美年公司签订租赁合同原件印鉴公章为准，还附上公章图示，该公章未显示有印章编码，与《租赁协议》加盖的公章一致。现美年公司称上述公章已于2018年7月31日开始停用，但其在2018年8月2日才登报声明公章遗失问题，美年公司提供的证据不能证实在上述期间之前已将停用公章的信息有效送达给袁晓锋，之后美年公司的股东因对于该司重新刻制公章备案行为存在争议，亦提出了行政诉讼。故在行政诉讼未作出生效判决认可备案行为合法的情况下，美年公司要求作为承租人的袁晓锋直接认可其启用新公章的行为，实在过于苛刻。而美年公司提供的《中景B座缴费通知单》、《关于xx单元催缴租金及违约通告函》、《场地移交并追缴所欠租金通告函》、《xx单元解除合同及清场通知书》，没有加盖涉案《致各租户告知函》所附的图示公章，也无美年公司两个股东的签字盖章，美年公司上述行为不能视为已向袁晓锋作出了有效催告，据此，袁晓锋未支付2018年7月31日之后的租金及相关费用，并不构成违约。相反，美年公司却对袁晓锋承租的涉案房屋进行停水停电及上锁处理，导致袁晓锋无法正常使用，最终搬离涉案房屋。可见，双方合同未能继续履行的责任在于美年公司，故一审法院根据本案查明的事实，结合袁晓锋提出本案诉请，判决支持袁晓锋要求返还已付租赁保证金、水电周转金的诉请，并无不当，本院予以维持。美年公司上诉认为袁晓锋构成违约，上诉主张驳回袁晓锋上述诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，美年公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由上诉人广州美年实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月六日书记员 冯冠豪郭丽淳