湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初1108号原告：刘朋山，男，1977年6月24日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：吴风全，黄石市经济开发区金山法律服务所法律工作者。被告：湖北省大冶英才房地产开发有限公司，住所地：大冶市城北开发区大冶大道104号。法定代表人：郭军，系公司总经理。委托诉讼代理人：饶政露，湖北鸣伸律师事务所律师。原告刘朋山与被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司（以下简称英才公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘朋山委托诉讼代理人吴风全、被告英才公司委托诉讼代理人饶政露，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘朋山向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效，并判令被告依合同约定向原告赔偿迟延交房违约金64234.53元（以涉案购房款为基数，按日万分之五的计算标准，自2016年3月30日至2017年元月20日计算293天）；2、判令被告协助原告办理不动产证书并支付逾期办证违约金2192元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告开发的定名为大冶市金井广场的商品房一套，买卖合同对房价款、交房期限、违约责任等进行约定。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，但被告未依约交房且未在约定的期限内协助原告办理产权证。现原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告英才公司辩称：1、原告诉请双方签订的《商品房买卖合同》有效，我公司无异议；2、原告诉请的迟延交房违约金不应得到支持，理由为：我公司于2016年6月10日就已向原告实际交付房屋，不存在迟延交房。原告认为其收房时间为被告取得房屋竣工许可证之日即2017年1月20日，该观点与事实不符。根据合同约定，买受人未付清房款的，出卖人不承担迟延交房责任。退一步，即使我公司承担迟延交房责任，原告主张的2017年4月30日之前的迟延交房违约金，已超过诉讼时效，不应得到支持；3、原告要求我公司协助办理房产证并支付违约金，该诉讼请求也应予以驳回。我公司已向房地产登记部门提供资料，并取得不动产首次权属登记证明，不影响原告办理产权证，原告未能取得房地产权属证书，不是我公司的原因。原告未能取得房产证，系其不愿办证所致，客观上也未因此造成损失。且《补充协议》第四条约定，按揭期间原告不得以办证延迟为由要求我公司承担违约责任。综上所述，原告与我公司签订的《商品房买卖合同》有效，但原告诉请的迟延交房违约金因超过诉讼时效，已丧失诉权。原告要求我公司协助办证及支付逾期办证违约金，因我公司已完成协助义务，原告的该项诉请也缺乏证据支持。故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月25日，原告（买受人）与英才公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的位于大冶市××井路东侧××为金井路农贸综合批发市场（金井广场）第X幢X单元XX号房屋一套，价款438461元；合同第八条约定：出卖人应当在2016年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的、重大规划调整的，出卖人可以据实予以延期。合同第九条约定：出卖人逾期交房，按二种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之五的违约金。2、因买受人未付清房款的，出卖人不承担逾期交房的违约责任；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在书面通知或公告通知到达之日起15日内未办理交付手续，则视为买受人已收房，出卖人不作另行通知，本房屋项下的风险由买受人承担，如因买受人未付清房款或其他费用的，出卖人不承担延期交房责任；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告按合同约定向被告全额支付了购房款。原告于2016年6月10日到被告处领取房屋装修钥匙一把。现原告以被告英才公司未能按期交房和延期协助办证均构成违约为由诉至本院，请求判如所请。还查明：“金井广场”项目（含涉案房屋）2016年6月29日通过规划验收，2016年12月29日通过消防验收，2017年元月20日通过竣工验收，2017年8月15日通过环保验收，2018年1月16日办理了竣工验收备案登记手续。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应依约履行合同确定的义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告英才公司应按约交付合格房屋，其未按约交房应承担违约责任。合同约定了交房标准，应当依合同约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件的要求。实质要件指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。涉案商品房于2017年8月15日才符合上述条件标准，且原告于2016年6月10日才领取房屋装修钥匙一把，已超出合同约定的交付期限（2016年3月30日）。被告未依约交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于原告诉请的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。本院认为，原告要求被告承担逾期交房违约金，是按日计算的违约金，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，即在起诉之日起回溯3年内的违约金没有超过诉讼时效（2017年4月22日至2020年4月22日）。原告提交的信访材料网上打印件，不能证明其向被告主张逾期交房违约金的事实；原告提交的证明材料系涉案小区部分业主出具，亦不足以证明其向被告主张逾期交房违约金的事实。故原告无证据证实本案的诉讼时效存在诉讼时效中断的情形。即便考虑到新型冠状病毒感染××疫情防控期间的诉讼时效中止情形，现原告要求被告承担2016年3月30日至2017年元月20日的逾期交房违约金也已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权，被告的抗辩理由成立。故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付逾期协助办证违约金是否合理。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2016年6月10日领取房屋装修钥匙一把，涉案房屋于2018年1月16日才办理竣工验收备案登记手续，被告亦无证据证实其履行了附随的通知义务，被告逾期协助原告办理产权证的事实清楚，被告应承担逾期协助办证违约金。且原告诉请的逾期协助办证违约金未超出合同约定的标准（已付购房款的0.5%），故本院对原告要求被告协助办理不动产权属证书并支付逾期协助办证违约金的诉讼请求，均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘朋山与被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内在合同约定的义务范围内继续协助原告刘朋山办理涉案房屋不动产权属证书；三、被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司赔偿原告刘朋山逾期协助办理产权证违约金2192元，定于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告刘朋山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1462元，由原告刘朋山负担1312元，被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  张吉林人民陪审员  皮建军人民陪审员  胡怀宇二〇二〇年七月十五日书 记 员  曹 茜