上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初6294号原告(反诉被告)：陈燕，女，1983年2月25日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：袁肖铭，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚建华，男，1956年10月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：杨燕(系被告姚建华的妻子)，女，1961年8月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告陈燕与被告姚建华房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告姚建华与反诉被告陈燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈燕及其委托诉讼代理人袁肖铭、被告(反诉原告)姚建华及其委托诉讼代理杨燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付公有住房承租权转让款157,000元(包括第三笔应付款57,000元、第四笔应付款10万元)；2.判令被告向原告支付第二笔应付款90万元的滞纳金20,250元(按日万分之五的标准，自2016年8月15日起计算至2016年9月29日止)；3.判令被告向原告支付第三笔应付款90万元的滞纳金40,050元(按日万分之五的标准，自2016年11月21日起计算至2017年2月18日止)；4.判令被告向原告支付第三笔应付款90万元中被告仍未支付的57,000元的滞纳金(按日万分之五的标准，自2017年2月19日起计算至实际支付之日止)；5.判令被告向原告支付第四笔应付款10万元的滞纳金(按日万分之五的标准，自2016年12月5日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：2016年7月7日，原、被告双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定原告将其租赁的上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号三层后间20.8平方米公有住房(以下简称系争房屋)的承租权以200万元的价格有偿转让给被告，并在合同附件二中约定了具体款项支付的时间节点，但被告未按照约定的时间支付相应款项。原告于2016年12月5日交房后，被告仍有157,000元转让款未支付给原告，原告要求被告支付剩余款项并承担支付滞纳金的违约责任未果，遂起诉至法院。姚建华辩称，双方就系争房屋签订转让合同，约定转让款200万元，除157,000元未支付给原告，其余款项已支付完毕。被告购买系争房屋用于投资，因有租约才购买，原告转让系争房屋时，称该房屋带租约，租期至2017年3月。双方口头约定，系争房屋交易完成后，由被告收取租金。被告于2016年11月21日拿到钥匙，该日为实际交房日期。2016年12月5日，双方办理交易手续，因此被告有权收取自该日起的租金。原告进入系争房屋后，承租人未出现，经原告同意，被告于2017年1月12日入住系争房屋。被告实际未收取到租金。原告户口未按约定时间迁出，须支付被告违约金。被告认为其有权收取的租金及原告应支付的违约金共计157,000元，该款被告自行在转让款中予以扣除，因此不同意原告的诉讼请求。姚建华向本院提出反诉请求：1.判令原告支付迟延迁出户口的违约金170,150元(以530万为基数，按日万分之五的标准，自2016年11月21日起计算至2017年2月10日止)；2、判令原告支付系争房屋及上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号三层前间及阳台间的房屋租金60,000元(按每月租金15,000元，自2016年12月至2017年3月，计4个月)及上述两套房屋的押金15,000元。事实和理由：系争房屋为后间，另有上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号三层前间及阳台间共计31.1平方米公有住房(以下简前间房屋)，被告妻子杨燕通过转让取得承租权，转让款330万元全部付清。系争房屋及前间房屋为一个整体，因此被告诉请要求的违约金及租金、押金均是以上述两套房屋的转让款总额，以及整体出租的租金总额为基数计算。系争房屋是带租约转让，而被告没有见到承租人，也未收取租金，相关的租金及押金原告应予支付。原告户口未按约定时间迁出，应当按照合同约定的标准支付违约金。陈燕对反诉请求辩称，原告户籍于2016年12月28日迁出系争房屋。原告父母户籍由于暂无地方可以迁入，因此在原告购买取得上海市青浦区徐泾镇诸陆西路XXX弄XXX号XXX室后，于2017年2月10日迁出系争房屋。被告以530万元为基数计算违约金违反合同的相对性。被告第一次看房大约在2016年4月，当时系争房屋有人租赁使用，原告告知被告有租约。2016年5月，租约解除，不存在收取租金的问题。因此不同意被告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定原告将系争房屋的公有住房承租权转让给被告，成交价格为200万元。合同落款处“日期”一栏，双方均填写“2016年7月7日”。合同第五条约定，原、被告双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起7日内，持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续；原告同意，自系争房屋租赁关系变更手续办妥后，腾出系争房屋并交被告进行验收交割。合同第九条约定，被告未按合同约定付款的，应按逾期应付款向原告支付滞纳金，滞纳金自合同约定的应付之日起第二天至实际付款之日止，按逾期应付款的0.05%计算。合同补充条款第3条约定，原告承诺在进房地产交易中心前，向房屋所在地的公安派出所机构办妥原户口的迁出手续，如原告未能在约定期限内迁出户口，则每逾期一日，原告应支付被告已付房款价的万分之五作为违约金，直至原告办妥该户口迁出手续为止。合同附件二约定，被告于签订合同当日支付原告房款10万元，含已付定金；被告应于物业出具征询单后5日内支付原告房款90万元；被告应在房地产交易中心出具差价换房通知书当日支付90万元；被告应于交房当日支付原告尾款10万元。又查明，被告已向原告支付系争房屋承租权转让款1,843,000元。其中，被告第二笔应付转让款90万元，原告于2016年9月29日收到，被告第三笔应付转让款90万元，原告于2017年2月18日收到843,000元。原告户籍于2016年12月28日迁出系争房屋，原告父母户籍于2017年2月10日迁出系争房屋。再查明，系争房屋物业管理单位于2016年8月15日出具《上海市公有住房差价换房征询表》。另查明，被告妻子杨燕与案外人祝某某于2016年7月7日签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定将前间房屋的公有住房承租权转让给杨燕，成交价格为330万元。审理中，原、被告双方确认于2016年7月7日分别就系争房屋及前间房屋分别签订转让合同，两套房屋的受让人均为原告妻子杨燕。之后，由于政策规定一人不能受让两套房屋，双方就系争房屋重新签订合同，受让人变更为被告。原、被告双方确认于2016年11月21日就系争房屋、前间房屋申请过户，前间房屋于2016年11月21日办理了过户，系争房屋于2016年12月5日办理了过户。审理中，原告申请证人出庭。证人祝某某到庭陈述：其原系前间房屋的公有住房承租人，该房屋承租权已转让给被告妻子杨燕。系争房屋与前间房屋打通，在未征得原告同意的情况下，其将所保管的房屋钥匙交予被告，对具体交付钥匙的时间记不清楚，推测是在2016年12月5日。审理中，被告申请证人出庭。证人李某某到庭陈述：其就系争房屋及前间房屋的承租权转让为原、被告双方提供居间服务。因政策规定一人不能受让两套房屋，原、被告双方重新签订合同，将系争房屋承租权受让方变更为被告。对递交系争房屋《上海市公有住房差价换房征询表》的时间记不清楚，好像是通过原告得知该征询表获审核通过。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。合同约定的付款条件已成就，被告应按合同约定向原告支付相应款项，对原告要求被告支付公有住房承租权转让款157,000元的诉讼请求，本院依法予以支持。合同约定被告应于物业出具征询单后5日内支付原告房款90万元，系争房屋物业管理单位于2016年8月15日出具征询单，原告于2016年9月29日收到该款，故对原告要求被告支付该笔款项滞纳金的诉讼请求，本院予以支持，但原告的起算时间有误，本院予以调整。合同约定被告应在房地产交易中心出具差价换房通知书当日支付90万元，原告于2017年2月18日收到系争房屋承租权转让款843,000元。鉴于原、被告双确认于2016年11月21日申请过户，并于2016年12月5日办理了过户，故对原告要求被告支付该笔款项滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。合同约定被告应于交房当日支付原告尾款10万元，被告确认于2016年11月21日取得系争房屋钥匙，鉴于系争房屋已于2016年12月5日办理了过户，可视为已交付，故对原告要求被告支付该笔款项滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。合同约定如果原告未能在进房地产交易中心前，办妥原户口的迁出手续的，应向被告支付违约金。鉴于原告在申请过户当日仍未办妥相关户口的迁出手续，对被告要求原告支付迟延迁出户口的违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金应按照合同约定的标准计算，即按照被告已付转让款的万分之五计算。被告称购买系争房屋用于投资，因系争房屋有租约才购买，并称双方口头约定，系争房屋交易完成后由被告收取租金，但未提供充分证据予以证明，被告要求原告支付系争房屋的租金及押金的诉请于法无据，本院不予支持。关于前间房屋的租金及押金，不属于本案反诉处理范围，被告可另行提起诉讼，本院对此在本案中不做评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、姚建华于本判决生效之日起十日内支付陈燕公有住房承租权转让款157,000元；二、姚建华于本判决生效之日起十日内按每日万分之五的标准支付陈燕逾期滞纳金(其中：第二笔应付款90万元的滞纳金，自2016年8月21日起计算至2016年9月29日止；第三笔应付款90万元的滞纳金，自2016年11月21日起计算至2017年2月18日止；第三笔应付款57,000元的滞纳金，自2017年2月19日起计算至实际支付之日止；第四笔应付款10万元的滞纳金，自2016年12月6日起计算至实际支付之日止);三、陈燕于本判决生效之日起十日内支付姚建华迟延迁出户口的违约金(按100万元的每日万分之五，自2016年11月21日起计算至2017年2月10日止)；四、驳回陈燕的其余诉讼请求；五、驳回姚建华的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,737元，减半收取计2,368.50元，由陈燕负担20.50元，由姚建华负担2,348元。反诉案件受理费2,488.63元，由陈燕负担443元，由姚建华负担2,045.63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯歆蕊二〇一七年八月三十一日书记员  周 璇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。