福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽03民终2116号 上诉人（原审原告）：吴智伟，男，1988年2月13日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：陈福进、高丽强，福建品义律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：正荣（莆田）置业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区县巷****楼****，统一社会信用代码913503007729211411。 法定代表人：陈超凡，总经理。 委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人吴智伟与上诉人正荣（莆田）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）因商品房销售合同纠纷一案，双方均不服福建省莆田市荔城区人民法院出（2016）闽0304民初4690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人吴智伟的委托诉讼代理人陈福进、上诉人正荣公司的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴智伟上诉请求：判令撤销莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初4690号民事判决第二项并依法改判为正荣公司应在本判决生效之日起立即支付给吴智伟逾期代为申请办理并交付《不动产权证书》的违约金（以252000元为基数，自2015年4月24日起至正荣·御品世家第1-6幢-1层367号商品房（车位）《不动产权证书》登记在吴智伟名下并交付之日止，按日0.01%计算的违约金）。事实与理由：1.正荣公司至今未能办理产权证书的根本原因为正荣公司连基本的规划条件核实、测绘申请程序都尚未启动过，这从根本上、程序流程上已阻却了进一步办证的可能，正荣公司怠于履行规划条件核实、测绘等办证前置程序的申请义务，系无法按时办证的根本原因，正荣公司应承担全部违约责任。2.“小西湖”项目正荣公司未按规划条件建设完成是导致本案正荣公司未能办证的直接原因，正荣公司应当承担全部责任。3.正荣公司系包含本案房地产项目在内的整个后塘片区的拆迁人，“小西湖项目上仍有房屋未拆迁”责任人系正荣公司，拆迁未完成及因此而导致的逾期未办证应由正荣公司承担责任。正荣公司主张政府系拆迁人，责任应当由政府承担不能成立。4.吴智伟在本案中无任何过错，一审法院所谓的“酌情调整正荣公司承担违约责任比例为50%”没有任何合同依据、法律依据，应予改判。5.一审法院设定正荣公司逾期未办证持续违约行为的违约最高限额为购房款的30%，没有任何合同依据、法律依据，应予改判。 正荣公司辩称：1.本案规划条件核实意见书无法取得最直接的原因是小西湖拆迁工作未完成，致无法建设也无法一并规划验收，在市政府会议纪要出台之前，根本不具备申请的条件，而不是正荣公司怠于申请。2.莆田市人民政府办公室关于加快房地产项目竣工验收等有关事项的通知中明确：建设单位在建筑工程竣工验收后，根据其它各类工程完成情况，在规定的期限内，可逐项申请专项竣工验收，也可以同时申请多项专项验收，各专项竣工验收互不为前置条件。而建筑工程竣工验收指什么，就是建设单位组织设计、勘察、施工、监理等有关单位进行竣工验收。因此，根据莆田的办理流程，是竣工验收后再申请规划验收等。3.正荣公司是小西湖项目的建设主体，但小西湖项目并非正荣公司不建设。该项目现场上面仍然有房屋未拆迁，而正荣公司并非拆迁义务主体。2011年1月19日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条明确规定：本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。业主引用了第三十五条的前面部分，却隐去了“但政府不得责成有关部门强制拆迁”的部分，由此来主张应由正荣公司负责拆迁，责任由正荣公司承担，理由不能成立。4.莆田市城乡规划局出具的函明确：把规划为半封闭阳台改造成封闭阳台，造成建筑立面改变和增加计容建筑面积的，会对规划条件核实产生影响。市政府2017年1月25日的会议纪要也证实了只有对因违规装修超出规划审批的部分面积按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金后，才能办理项目分期规划条件核实的相关手续。而违规装修产生于市政府同意对小西湖项目分期规划验收之前，二者的时间存在重叠，因此都对规划条件核实意见书的取得产生影响。5.如上所述，办证的前提条件规划条件核实意见书的延期取得非因出卖人原因所致。而合同约定的是因出卖人原因致买受人在规定时间内无法取得房屋权属证书的，出卖人才承担责任。吴智伟不能证明是正荣公司的原因致未能如期办证，且正荣公司已举证证明不是正荣公司的原因导致的，显然不应该承担责任。莆田地区同类案件“和成天下”项目因政府原因致逾期办证，法院也客观地予以认定。希望本案法院也能实事求是地作出认定，对正荣公司办证的起算点从2017年4月6日取得规划核实意见书之日起算90日。若90日后仍未完成，正荣公司则承担责任。6.退一步讲，一审以涉及多方因素，兼考虑公平原则判决正荣公司承担50%的责任，也是过高的。至少应调整至30%以下。 正荣公司上诉请求：1.判令撤销莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初4690号民事判决第一项及第二项，依法改判驳回吴智伟对正荣公司的全部诉讼请求；2.判令由吴智伟承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认为正荣公司提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”，判令正荣公司承担50%的违约责任，没有事实和法律依据且显失公平，请求二审依法全部驳回吴智伟的诉讼请求。2.吴智伟所购买的商品房存在违规装修行为，直接影响房产面积实测，导致建设工程竣工规划条件核意见书无法通过，其行为直接影响到整个世家项目的办证，包括吴智伟所购的车位。故一审判决正荣公司承担吴智伟所购车位的违约金是错误的。3.正荣公司与吴智伟双方在合同中仅对房屋所有权证的办理期限及逾期的违约责任作出约定，一审判决违约金计算至《不动产权证书》登记至吴智伟名下止也是错误的，部分业主对套房部分违规装修，至今未进行整改，使得无法取得建设工程竣工规划核实意见书，正荣公司不应承担任何责任。退一步讲，即使要计算期限的话，也应自违规业主拆除违规装修之日起90日后起算，计至《不动产权证书》房屋部分登记完毕为止。4.一审判决正荣公司向吴智伟交付《不动产权证书》不符合合同约定。 吴智伟辩称：1.正荣公司上诉称本案非因出卖人原因导致逾期办证不能成立。莆田市规划局荔城分局作出第015号《不予行政许可决定书》明确认定原因系小西湖未依规划建设、机动车位未按图布置、拆迁未到位等多项正荣公司的原因导致规划验收不能通过。依照合同的相对性的原则，只要是并非买方的原因导致了办证不能，作为合同的相对方的正荣公司就应当依法来承担违约责任。至于政府是否有责任或者第三人是否有责任应该由正荣公司另案向政府或其他第三人来追偿，跟本案的业主没有关系。本案客观上是由于正荣公司未能严格按规划条件核实、依法排除办证障碍、及时履行出资建设小西湖义务等正荣公司方面的原因造成的，故其应依法承担全部违约责任。2.不管阳台是否封闭与本案的规划验收没有法律上的因果关系。因此，正荣公司以此来主张说是因为业主的原因导致规划验收不能通过显然是不能成立的。3.正荣公司主张违约金应当自业主拆除违规装修作为起算点然后计算到房屋部分登记完毕为止，没有依据，不能成立的。4.正荣公司主张不动产权证书他们不负有交付的义务，他们只负有把产权证交付给银行，该主张不符合法律规定，不能成立。 吴智伟向一审法院起诉请求：1.正荣公司立即为吴智伟办理位于莆田市荔城区正荣·御品世家第1-6幢-1层367号商品房（车位）的《不动产权证书》，并向吴智伟交付上述权属证书；2.正荣公司向吴智伟支付逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金（以260471元为基数，自2015年4月24日起按每日0.01%计算至正荣公司办理登记至吴智伟名下并交付《不动产权证书》之日止，暂计至起诉日为14898.94元）；3.正荣公司向吴智伟返还多付的契税费用5040元；4.正荣公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：正荣公司以出让方式取得位于荔城区后塘片区四区、编号为莆国用（2006）第C2006172号地块的土地使用权。经批准，正荣公司在该地块上建设商品房，名称为正荣·御品世家，建设工程规划许可证号为建字第350300201208009号荔，施工许可证号为荔建管证（2012）025号，商品房预售许可证号为（2013）莆房许字第55号。莆田市城乡规划局于2012年8月24日发放的证号为“建字第350300201208009号荔”的建设工程规划许可证中还载明“小西湖一并纳入本规划验收”等。2013年9月1日，吴智伟与正荣公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为L201305540]，约定吴智伟以总价款252000元向正荣公司购买正荣·御品世家第1-6幢-1层367号商品房（车位）（以下简称讼争商品房）一套（建筑面积为12.72㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人于2013年8月31日缴交购房定金100000元整，在签订《商品房买卖合同》当日一次性付清全额购房款252000元（含购房定金）。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。2013年11月15日，正荣公司出具发票一份，载明吴智伟已经支付讼争商品房购房款252000元。正荣公司于2015年1月23日将讼争商品房交付吴智伟使用。2015年1月23日，吴智伟向正荣公司预交契税等办证费用8471元（其中，包含预交契税7560元）。正荣公司以小西湖尚未建设和部分业主存为违章搭建的行为为由，尚未申请正荣·御品世家项目的规划条件核实，也未向当地房屋权属登记机构申请办理吴智伟所购买的商品房所有权初始预登记，未为吴智伟办理讼争房屋的不动产权证书。另查明，小西湖于2012年8月24日被一并列入正荣·御品世家（1-9#楼）规划验收，但至今仍未修建完毕。2015年11月18日，荔城区人民政府召开专题会议，研究决定对包含梅峰、长寿居委会地段和原由正荣公司开发建设的后塘片区改造红线范围内的地段的北河（小西湖）综合整治工程进行统筹建设，由正荣公司负责前期勘测设计并报批，由区水务投资有限公司作为项目业主负责该项工程预算、招投标以及工程建设，镇海街道办负责征地拆迁工作，正荣公司负责正荣·御品世家项目用地红线范围内的建设项目的出资等。现正荣公司已经完成出资并委托荔城区水务投资有限公司建设小西湖项目。2016年3月29日，莆田市人民政府召开专题会议，议定同意正荣公司提出的对正荣·御品世家商品房开发项目与小西湖景观改造实行分期办理规划条件核实手续。再查明，正荣·御品世家小区部分业主存在违规装修或改造的问题，相关机关要求限期拆除。因政策变更，房屋所有权证和土地证合并为不动产权证。现因讼争房屋的权属证书（不动产权证书）未能及时办理，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。一审法院认为：吴智伟与正荣公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。吴智伟已交纳清楚本案讼争的正荣·御品世家第1-6幢-1层367号商品房的购房款。双方确认于2015年1月23日办理讼争商品房的交接手续。现吴智伟请求正荣公司为其办理讼争房屋的《不动产权证书》登记手续，因正荣公司没有办证职能，根据本案的实际情况，正荣公司仅能代吴智伟向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。因正荣公司已经收取吴智伟支付的办证费用，可视为正荣公司已接受吴智伟的委托代办相关权属证书，正荣公司辩称吴智伟尚未书面委托的意见与查明的事实不符，不予采纳。正荣公司已于2015年1月23日将讼争的商品房交付吴智伟使用，故根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，正荣公司应于讼争商品房交付使用后60日内（即2015年3月22日内）向当地房屋权属登记机构办理讼争不动产权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2015年4月22日内）为吴智伟取得讼争商品房《不动产权证书》。正荣公司尚未通过所开发项目的规划条件核实，相应也无法启动办理讼争房屋所有权初始预登记手续，致正荣公司至今无法代为吴智伟申请办理房屋权属证书，故正荣公司已构成违约，应承担相应的违约责任。正荣公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证及合同中约定的违约金过高，应当调整，但其所提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”及双方间约定的按日万分之一计算违约金过高，对其该项主张一审法院不予全部支持，正荣公司应按照合同约定的日万分之一计算违约金。因办理不动产权证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非正荣公司所能控制，若均由正荣公司来承担责任，对正荣公司有失公平，故一审法院酌情调整正荣公司承担违约责任比例为50%。兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%。吴智伟主张自2015年4月24日起计算违约金系对其权利的处分，可予以照准。吴智伟诉求正荣公司退还多支付的契税，因该不动产权证书尚未办理，相应的契税尚未向相关机关实际交纳，其诉求应在实际缴纳后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为吴智伟申请办理坐落于福建省莆田市荔城区正荣·御品世家第1-6幢-1层367号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给吴智伟，吴智伟应当予以必要的配合；二、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给吴智伟逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金（以252000元为基数，自2015年4月24日起至正荣·御品世家第1-6幢-1层367号商品房《不动产权证书》登记在吴智伟名下止，按日0.01%计算的50%的违约金；该部分违约金最高限额为75600元）；三、驳回吴智伟对正荣（莆田）置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，由吴智伟负担198元，由正荣（莆田）置业发展有限公司负担100元。 本院二审期限间，吴智伟提供如下证据：第一组证据，莆田市政府【2017】11号专题会议纪要，欲证明：正荣公司逾期办证及正荣·御品世家项目尚未规划条件核实与正荣公司所谓的“部分业主存在封闭阳台、空调外挂等情形”无关。第二组证据，莆田市政府12345平台答复件3份，欲证明：1、本案适用《福建省实施办法》，根据第四十五条，开发商应当在建设工程竣工验收前申请且必须通过规划条件核实。2、规划条件核实是依申请办理，规划条件核实包括现场核实。开发商申请后，规划部门才可能启动项目的现场核实。本案正荣公司并未向规划部门申请条件核实，相应的规划部门并未到御品世家现场对各规划验收项目进行过现场核实。3、规划条件核实需要开发商提供项目竣工实测报告方可确认建设项目是否符合规划审批内容。在规划条件核实程序启动前，规划部门无权也无法提前认定各规划条件项目是否合格。且本案正荣公司并无竣工实测，其所谓的“部分业主存在封闭阳台、空调外挂等情形”违反规划并导致条件核实不能通过的说法不能成立。4、包含正荣·御品世家项目在内的后塘片区的拆迁义务人系正荣公司。第三组证据，莆田市建设工程竣工测量成果报告书、莆田市城乡规划局荔城分局不予行政许可决定书（莆规荔许可不字【2017】015号）、送达回证，欲证明：1、经规划行政主管机关认定，正荣公司无法办证、无法通过规划条件核实的原因系决定书所示六点原因（因小西湖未建设、拆迁未到位、未按规划建设、售楼部未处理）造成，系正荣公司自身原因导致，与正荣公司一直抗辩主张的所谓业主存在空调外挂、封闭阳台等情形无任何关系。2、该决定书的性质属具体行政行为，具有效力确定性，依法应当作为定案依据。第四组证据，莆田市城乡规划局荔城分局业务受理承诺单、送达回证，欲证明：1、正荣公司于2017年1月19日才向莆田市城乡规划局荔城分局提出规划条件核实申请，正荣公司怠于履行办证前置义务系本案逾期办证的直接原因。2、依我国法律规定，竣工验收前必须通过规划条件核实，正荣公司未经申请规划条件核实并通过就竣工验收并交房系根本性违约。第五组证据，正荣·御品世家项目楼盘现场照片两张，欲证明：正荣公司法定代表人陈超凡将自有房屋2号楼2001的阳台封闭，进一步印证封闭阳台并不会导致规划条件核实无法通过。 经质证，正荣公司认为：第一组证据，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明的对象有异议。该份证据所提到的是部分违规装修更为严重的情况，但不能证明其他业主的违规装修不会影响规划条件核实，该份证据恰恰说明：1、御品世家项目14户（顶层复式楼业主）在装修过程中，将露台浇筑混凝土板面，造成超出原规划审批面积。2、基于保障其他购房户的合法权益，妥善解决该项目涉及498户房产证逾期两年未办理问题（可见该装修问题影响到办证），市政府专题会议才有条件地同意对该部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分需按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金。3、该会议纪要形成时间为2017年1月25日，会议纪要要求由荔城区政府向市规划局出具该项目尚未征迁到位的民房征迁补偿费用及拆除后相应景观建设资金已到位的书面承诺后，对该部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分面积按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金。请规划、国土、执法部门按程序办理项目分期规划条件核实涉及的相关手续。可见，在2017年1月25日会议纪要形成之前，因征迁问题及业主违规装修问题，正荣公司根本无法进行规划验收，也就无法办理房产证，故本案逾期办证非因正荣公司原因所致，正荣公司不应承担任何责任。4、在最终具备分期验收条件及补交土地出让金之前，也不应起算正荣公司开始办证的期限。第二组证据，对该证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性均有异议。1、平台答复申请人是许先生，与本案无关。2、从答复的内容来看，也不能证明业主没有违规装修，更不能推导出违规装修不影响办证的结论。本案御品世家项目因建设规划许可证中要求小西湖项目一并列入验收，而小西湖项目征迁尚未完成，根本无法完成建设，因此在市政府同意分期验收之前，显然御品世家项目都不具备申请规划验收的基本条件。阳台封闭是否会影响规划，莆田市城乡规划局出具给莆田市荔城区人民法院的函中已明确给予了答复，即“把规划为半封闭阳台改造成封闭阳台，造成建筑立面改变和增加计容建筑面积，会对规划条件核实产生影响”。3、拆迁人问题，因2004年的《房屋拆迁许可证》是颁发给正荣公司，所以相关部门依此答复拆迁人是正荣公司，但2011年的1月19日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已规定“禁止建设单位参与搬迁活动”。而小西湖一并列入规划验收是2012年8月24日。2015年11月18日莆田市荔城区人民政府专题会议纪要【2015】67号再次明确镇海办负责征地拆迁工作。故拆迁工作显然非正荣公司之责及其所能完成的。第三组证据，对该证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议。从莆田市城乡规划局荔城分局2017年3月2日对2017年1月19日的正荣公司的规划条件核实申请作出的不予许可决定书可以看出，不予许可主要的原因就是小西湖项目征迁未到位引起的和住宅屋面层的违章建设所致，因此在市政府2017年1月25日会议纪要作出之前，即使正荣公司上报了相关申请，结果仍然是不予许可。第四组证据没有异议，但证明对象有异议。1、如上所述，在市政府会议纪要作出之前，正荣公司根本无法取得规划条件核实。故业主称正荣公司怠于履行办证前置义务系本案逾期办证的直接原因不能成立。2、2000年1月30日颁布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。业主称正荣公司未取得规划条件核实意见书交房系根本性违约，这是不能成立的。第五组证据，该证据的真实性无法确认，与本案没有关联性，且阳台封闭是否会影响规划条件核实意见书的取得，莆田市城乡规划局出具的函已明确是有影响的。 本院二审期限间，正荣公司提供如下证据：通知书、邮政快递回单，欲证明正荣公司已通知吴智伟应于2017年6月28日至2017年6月29日前往御品世家物业服务中心办理不动产登记所需材料、身份信息确认及签字等手续，但吴智伟至今未予办理，故吴智伟未取得不动产权证非正荣公司的原因所致。 经质证，吴智伟认为，1、车位通知书、回单的三性都有异议，快递单上的寄件人是正荣（莆田）投资发展有限公司，与本案的正荣（莆田）置业发展有限公司是两个不同的主体，因此与本案无关。2、寄件的内容是否就是办理车位的通知书同样无法确认。3、快递单上的收件人签名是物业，那么本案中不管是正荣（莆田）投资发展有限公司，还是正荣（莆田）置业发展有限公司与物业公司，均是相关联公司，相当于自己寄自己收，因此寄件内容与寄件的合法性均有异议。退一步讲，不能办证的原因在我方的上诉状中已详细陈述，正荣公司的证明对象显然不能成立，而且正荣公司所要举证的是通知义务，正荣公司并未尽到通知义务，从快递单上及快递跟踪联可体现寄件时间是2017年6月24日晚上6点，按正常EMS到件时间按常理是26日或27日，而正荣通知时间是28-29日，故正荣公司的通知并没有给对方的合理时间，作为通知包括交房，不仅要快递告知，而且要公告通报，故正荣公司通知违法，不能成立，至于通知书中记载的没有及时确认以签字后果是自愿放弃商品房的权利义务，没有法律依据，正荣公司通过单方的记载，不能达到任何法律后果。 本院经审查认为，正荣公司对吴智伟提供第一至四组证据的真实性没有异议，本院予以确认。吴智伟提供第五组证据不能证实其主张，且正荣公司有异议，本院不予采纳。吴智伟对正荣公司提供的证据虽有异议，但证据是证实正荣公司在完成车位初始登记后，受吴智伟委托代为办理车位《不动产权证书》，所需由吴智伟提供材料、身份信息确认及签字等手续，本院予以采信。 经审理查明，吴智伟对一审法院查明的事实异议如下：1、对“正荣公司以小西湖尚未建设和部分业主存在违章搭建的行为为由，尚未申请正荣·御品世家项目的规划条件核实”有异议，认为：首先，正荣公司客观上由于其自身建设行为不符合规划建设的要求导致无法通过规划条件核实；其次，一审认定的尚未申请到现在情形已发生变化，吴智伟向法庭提供的《不予行政许可决定书》明确载明正荣公司已于2017年1月19日向规划部门申请规划条件核实。2、对“另查明，小西湖……至今仍未修建完毕”有异议，认为关于小西湖修建的事实，一审遗漏认定正荣公司于本案一审起诉后在2016年7月27日才对小西湖进行出资建设。3、对“再查明，正荣·御品世家小区部分业主存在违规装修或改造的问题，相关机关要求限期拆除”有异议，认为截至目前为止，并没有有效的证据证明小区的业主存在违规装修。也没有证据表明违规装修尤其是封闭阳台与本案具有关联性。吴智伟对一审法院查明的其他事实没有异议。正荣公司对一审法院查明事实中的“正荣公司以小西湖尚未建设和部分业主存在违章搭建的行为为由，尚未申请正荣·御品世家项目的规划条件核实……”有异议，认为正荣公司是因为小西湖拆迁未完成无法建设而不具备规划验收条件，无法申请规划核实，而不是尚未申请。另外，二审还应补充认定一个事实，即“2017年1月25日，莆田市人民政府专题会议纪要：研究决定由荔城区政府向市规划局出具该项目尚未征迁到位的民房征迁补偿费用及拆除后相应景观建设资金已到位的书面承诺后，对该部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分面积按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金。请规划、国土、执法部门按程序办理项目分期规划条件核实涉及的相关手续”；正荣公司对一审法院查明的其他事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实予以确认，对双方有异议的事实待下阐述。 本院认为，《莆田行政许可一次性告知单》第十四条明确要求，商品房初始登记应提供建设工程竣工规划核实意见等建设工程符合规划证明。本案中，因“小西湖”景观改造项目被一并列入正荣·御品世家规划验收，而“小西湖”景观改造项目因政府相关部门拆迁未到位等原因未修建完毕，且部分业主把规划为半封闭阳台改造成封闭阳台、露台挑高部分浇筑成板面等，造成建筑立面改变和增加计容建筑面积，致使正荣·御品世家商品房无法通过规划验收。为此，莆田市人民政府、荔城区人民政府多次召开专题会议，并出台了“小西湖”景观改造项目与正荣·御品世家商品房规划验收分开进行、对部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分面积按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金，规划、国土、执法部门按程序办理项目分期规划条件核实涉及的相关手续的会议纪要，才使正荣·御品世家商品房能通过规划验收，并完成商品房初始登记。故吴智伟主张正荣公司逾期办证与正荣·御品世家项目尚未规划条件核实及“部分业主存在封闭阳台、空调外挂等情形”无关，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定，正荣公司即使因第三人的原因造成违约的，亦应向对方承担违约责任。正荣公司主张应驳回吴智伟的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产权属登记包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，正荣公司主张办理期限的约束应仅限于《不动产权证书》的房屋部分，不予支持。正荣公司没有提供《不动产权证书》办出后应交由银行收押的证据，且现行银行对办理了按揭贷款的房屋亦只收取房屋的他项权证，一审法院判决正荣公司在领取本案讼争房屋权属证书后交付给吴智伟是正确的。鉴于正荣公司在二审审理期间举证其通知吴智伟应于2017年6月28日至2017年6月29日前往御品世家物业服务中心办理不动产登记所需材料、身份信息确认及签字等手续，但吴智伟至今未予协助配合办理，因正荣公司是受吴智伟委托代为办理车位《不动产权证书》，故由此产生迟延办证的逾期违约金，正荣公司可不予承担任。考虑到一审法院判决逾期违约金是计算至权属登记在吴智伟名下止，但因吴智伟不予协助配合，《不动产权证书》就不能办理，逾期办证的违约金截止时间将无法确定，本院参照同类其他案件办证情况，确定正荣公司应支付给吴智伟逾期办证的违约金截止至《不动产权证书》登记在同类其他案件业主名下止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第六条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，并考虑到本案迟延办证既有正荣公司方面原因，又涉及诸多行政部门方面原因，一审法院结合本案的具体情况，酌情作出相应的判决是正确的。 综上所述，吴智伟及正荣公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、驳回吴智伟上诉，维持原判； 二、驳回正荣（莆田）置业发展有限公司上诉，维持原判。 二审案件受理费298元，由吴智伟负担148元，由正荣（莆田）置业发展有限公司负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  许秋红 二〇一七年八月十八日 书记员  翁丽芬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -18-