上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初51404号原告：许玉珍，女，1975年6月6日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：万正礼，上海必和律师事务所律师。被告：沈伯涛，男，1983年1月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韦祖林，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁万美，上海创远律师事务所律师。第三人：王雯雯，女，1988年4月9日出生，汉族，户籍地江西省黎川县日峰镇靶场一村**户1。原告许玉珍与被告沈伯涛、第三人王雯雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理。本案于2016年9月13日公开开庭进行了审理，原告许玉珍及其委托代理人万正礼，被告沈伯涛的委托诉讼代理人徐政到庭参加诉讼。经当事人申请，本院依法追加王雯雯为第三人参加诉讼。本案于2017年6月26日公开开庭进行了审理，原告许玉珍及其委托诉讼代理人万正礼，被告沈伯涛的委托诉讼代理人韦祖林到庭参加诉讼。第三人王雯雯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许玉珍向本院提出诉讼请求：1.确认王雯雯以原告名义与被告签订的房屋买卖合同无效；2.判决被告赔偿原告共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)价款损失人民币(以下币种相同)283.40万元；3.被告承担本案诉讼费、鉴定费等一切费用。事实和理由：原告许玉珍因工作繁忙，在房产中介人即第三人王雯雯的劝说下，许玉珍委托王雯雯代理出售由其自住的系争房屋，并在东方公证处办理了公证。之后，王雯雯未与许玉珍联系。直至2016年5月，许玉珍才发现系争房屋已于2016年3月28日被王雯雯以130万元的价格卖给被告沈伯涛，价格远低于市场价226.40万元，且许玉珍至今未收到购房款。沈伯涛与王雯雯合谋共同危害原告利益，房屋买卖合同严重违反公平合理原则。被告沈伯涛辩称，系争房屋的买卖合法有效。许玉珍通过公证委托王雯雯出售系争房屋。沈伯涛按照房屋买卖合同的约定支付了房屋价款，之后系争房屋过户到被告名下。第三人王雯雯未到庭作陈述。本院经审理认定事实如下：系争房屋原本系原告许玉珍一人所有。2016年1月28日，原告许玉珍签署《委托书》一份，载明：许玉珍委托王雯雯(即本案第三人)办理出售系争房屋的相关事宜，包括：代为签订定金协议、房地产买卖合同，修改、解除、撤销房地产买卖合同；代为办理房地产转移登记，签署相关房地产登记部门文件；代为支付上述房地产买卖过程中申报应付之相关税费及其他合理之费用，代为申报税收，并承诺家庭唯一住房情况，签署相关文件；代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜等。2016年3月28日，第三人王雯雯代理原告许玉珍(甲方)与被告沈伯涛(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定：乙方受让系争房屋，房屋转让价款为130万元；在2016年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《买卖合同》中，双方没有对交接房屋时间、付款时间、房屋装饰及附属设施被损害或被拆除的违约金、逾期付款的违约责任、逾期交接房屋的违约责任以及随房屋同时转让的设备、装饰的处理进行约定。2016年4月15日，王雯雯代理原告与被告至房地产交易中心申请办理房屋过户手续，系争房屋的产权经核准登记于被告名下。2016年5月11日，被告分别向王雯雯的账户汇入100万元和36万元。2016年9月9日，系争房屋的产权经核准登记于案外人陈某名下。另查明，现系争房屋由原告及其家人控制。审理中，关于房款支付情况，法院反复询问被告沈伯涛购房款的支付情况，沈伯涛的代理人均确认购房款由沈伯涛通过银行转账支付给原告许玉珍本人，承诺提交相应的银行转账凭证予以佐证，但未提交。之后，沈伯涛本人向法庭陈述购房款由其通过银行转账向王雯雯支付，并提交了其在2016年5月11日向王雯雯支付100万元和36万元的支付凭证。关于看房、磋商和签约的过程，被告沈伯涛本人向法庭陈述，其曾于2017年4月与房产中介公司签订居间合同，居间费用2万元，通过现金支付居间费用，有相应的收据，但没有相应的发票，承诺提交中介公司经办人员的名片，但未提交相应的居间合同及名片、居间费用的支付凭证。另外，沈伯涛本人陈述，其与王雯雯就系争房屋的买卖事宜进行了磋商，王雯雯称系争房屋的产权人是她的朋友，因为系争房屋比当时的市场价便宜20、30万元左右，故决定购买系争房屋，没有实际看过系争房屋。对此，原告许玉珍表示，其从未见过且不认识王雯雯。沈伯涛陈述，与王雯雯口头约定付款时间为在过户的过程中支付房款，但之后又向法庭陈述其知道系争房屋设有抵押，所以过户了才支付房款，也即2017年4月15日王雯雯递交过户申请书，2017年5月11日沈伯涛才向王雯雯支付房款136万元。沈伯涛表示，不清楚抵押登记是如何涤除的，税费由沈伯涛承担，因为王雯雯持有委托书，故将房款支付给王雯雯。系争房屋的产权经核准登记于被告名下之后，沈伯涛向中介公司要求交房，但中介公司称系争房屋内还有人居住，无法交房。被告沈伯涛的代理人陈述，沈伯涛一直向原告主张交房，并且《委托书》中“办理还贷银行卡转账”的权利就是指王雯雯有权代理原告许玉珍收取房款。另外，因为有合适的买家，所以在本案审理过程中，将系争房屋出售并过户给案外人陈某。为证明本案出售系争房屋时的价格远低于市场价。原告申请鉴定2016年3月28日、2017年3月17日系争房屋的价格，并预交了鉴定费13,500元。上海国衡房地产估价有限公司出具鉴定意见书，认为2016年3月28日的房地产市场价值为220.50万元，2017年3月17日的房地产市场价值为283.40万元。鉴定意见书出具后，被告沈伯涛主张本案鉴定过程中鉴定方法及鉴定样本错误，即认为鉴定人员先通过网络查询、实地走访的形式了解房屋价格再去房地产交易中心调取信息并确定房屋价格的做法错误，以及未选择当时正在出售的同小区的房屋而是人为选择其他小区的、面积不在50至60平方米之间的房屋来确定房屋价格的做法错误。鉴定人员表示，其在鉴定过程中，网络及中介公司的报价仅为参考，选取的鉴定样本合理，符合相关的评估规则。被告申请调查上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋在2016年1月至同年6月期间交易过户的交易合同及发票，用以证明上海国衡房地产估价有限公司出具的鉴定意见书中2016年3月28日系争房屋220.50万元的市场价值畸高。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的《上海市房地产买卖合同》、《委托书》、房地产登记簿、房地产权证、银行转账凭证、鉴定意见书以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，被告沈伯涛与第三人王雯雯恶意串通、损害了原告许玉珍的利益，理由如下：第一，虽然原告许玉珍签署了经公证的授权委托书，委托王雯雯办理出售系争房屋的相关事宜，但是并无证据证明王雯雯在办理出售系争房屋手续过程中曾向许玉珍报告相关委托事务的处理情况。第二，关于看房的情况，被告沈伯涛陈述没有实际看过房，不符合正常交易习惯。第三，关于签约的情况，《买卖合同》对交接房屋时间、付款时间、房屋装饰及附属设施被损害或被拆除的违约金、逾期付款的违约责任、逾期交接房屋的违约责任以及随房屋同时转让的设备、装饰的处理没有进行约定，不符合正常交易习惯。第四，关于房款的支付情况，《买卖合同》对房款支付没有约定，被告沈伯涛本人与其代理人对房款支付对象的表述前后矛盾，被告沈伯涛本人对房款支付时间的表述前后不一致，且系争房屋的房款在过户之后由沈伯涛一次性支付给王雯雯，明显不符合正常交易习惯。第五，《买卖合同》中约定的价格仅为130万元，显著低于签订合同时的市场价220.50万元。故原告请求确认王雯雯以原告名义与被告签订的房屋买卖合同无效，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案审理过程中，被告沈伯涛明知系争房屋产权存在争议，仍然出售系争房屋，现系争房屋的产权已经核准登记于案外人陈某名下，无法将系争房屋产权恢复至许玉珍名下。综合考量各种因素，被告沈伯涛存在明显恶意，对合同无效具有过错，负全部责任，应当赔偿原告许玉珍受到的损失。关于损失，经上海国衡房地产估价有限公司鉴定，系争房屋在2017年3月17日的房地产市场价值为283.40万元。故对许玉珍要求沈伯涛赔偿其系争房屋价款损失283.40万元的主张，本院予以支持。被告沈伯涛对鉴定意见有异议，并申请调查同一小区其他房屋的成交价进行比较。鉴定公司鉴定程序合法，鉴定结果客观真实，对双方的异议已作出明确解释，鉴定公司的鉴定意见，本院予以采信。被告要求调查同小区的其他房屋的成交价，缺乏依据，本院不予准许。被告沈伯涛与王雯雯恶意串通，被告支付给王雯雯的钱款，由被告向王雯雯另案主张，本案不处理。系争房屋上与原设抵押登记有关的债权债务关系，本案亦不处理。第三人王雯雯经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、第三人王雯雯以原告许玉珍代理人名义与被告沈伯涛就上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告沈伯涛应于本判决生效之日起十日内向原告许玉珍支付房屋价款损失283.40万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,500元，鉴定费13,500元，公告费560元，均由被告沈伯涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨立转人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一七年八月二十五日书 记 员  樊如意附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。