广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤1971执异106号 案外人：陈四海，男，汉族，1975年7月2日出生，住东莞市东城区。 委托代理人：唐建，广东展豪律师事务所律师。 委托代理人：杨瑞，广东展豪律师事务所实习律师 申请执行人：招商银行股份有限公司东莞分行，住所地东莞市南城区鸿福路**第一国际招商银行大厦****。 法定代表人：姜杰，该行行长。 委托代理人：叶小玉，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。 委托代理人：陈嘉鸣，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。 被执行人：吴华，男，汉族，1978年12月13日出生，住福建省漳浦县。 本院在执行(2016)粤1971执12570号申请执行人招商银行股份有限公司东莞分行（以下简称“招商银行东莞分行”）与被执行人吴华实现担保物权纠纷一案的过程中，案外人陈四海提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现本案已审查终结。 案外人陈四海称，案外人于2014年12月16日与被执行人吴华签订了一份《房屋租赁合同》，约定由案外人向被执行人承租位于东莞市东城区××（××城）××号房屋（房产证号：**××26），期限从2014年12月18日到2024年12月17日止，每月租金为人民币4500元整。合同签定之日，案外人向被执行人支付了押金和五年租金并于当天搬入居住至今。2017年4月1日，案外人突然接到法院的（2016）粤1971执12570号搬迁公告。公告称因被执行人未在期限内履行相应的付款义务，法院依法查封了被执行人所有的位于东莞市东城区××（××城）××号房屋，准备进行评估、拍卖，并要求居住在该房屋的人员于2017年4月11日之前搬出。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《商品房屋租赁管理办法》第十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号第三十一条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人有权拒绝移交已合法占有的不动产。案外人与被执行人的房屋租赁合同有效并成立，且尚处于履行期。因此，法院对被执行人财产进行查封拍卖时应保留案外人合法享有继续承租权。综上，案外人认为，法院要求在2017年4月11日前搬迁出上述房屋并上交钥匙的执行行为侵害了案外人的继续承租权，请求依法裁定撤销（2016）粤1971执12570号搬迁公告，确认案外人享有继续承租权。 申请执行人招商银行东莞分行称，1、根据我国《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”；2、结合本案，案涉拍卖房屋（房产证号：**××26）早在2013年12月3日抵押给招商银行东莞分行并办理了抵押登记。而根据案外人提供的《房屋租赁合同》可知，抵押人吴华在2014年12月16日才将房屋出租给异议人。抵押在先，出租在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，本案不符合“买卖不破租赁”的情形，案外人不享有继续承租的权利；3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”现若该租赁关系继续存在拍卖财产上，对在先的抵押权实现有严重影响甚至不能实现，会导致拍卖的价款明显过低，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故贵院出具的《搬迁公告》合法合理，维护了申请执行人的合法权益。 经审查查明，关于招商银行东莞分行诉吴华实现担保物权纠纷一案，已发生法律效力的（2016）粤1971民特563号民事裁定书裁定：对吴华名下位于东莞市东城区××（××城）××号的房产【办理了抵押登记并取得了房地产他项权利证（证号：0200274223），该房产于2015年4月7日被本院查封】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，抵押权人招商银行东莞分行对变价后所得款项享有优先受偿权。根据招商银行东莞分行的执行申请，本院立案执行上述民事裁定书，执行案号为（2016）粤1971执12570号。执行过程中，本院作出（2016）粤1971执12570号搬迁公告，主要内容为：依据（2016）粤1971民特563号民事裁定书，本院已查封案涉房屋，并准备依法评估、拍卖案涉房屋，为保证执行工作顺利进行及评估、拍卖后能及时将房屋的使用权、所有权移交给买受人，责令居住在案涉房屋的人员于2017年4月11日前搬迁出该房屋。后案外人陈四海提出本案的执行异议。 在本案审查过程中，案外人陈四海向本院提交的证据有：1.（2016）粤1971执12570号搬迁公告，显示的内容如上文所述；2.房屋租赁合同，显示：案外人陈四海与被执行人吴华于2014年12月16日签订书面合同，约定由案外人陈四海承租案涉房屋，租赁期限为2014年12月18日至2024年12月17日，租金为人民币4500元/月，交租方式为每5年一交租，2014年12月18日，被执行人吴华收到案外人陈四海支付的第一期房租现金人民币270000元。 申请执行人招商银行东莞分行向本院提交的证据有：案涉房屋的粤房地他项权证莞字第××号房地产他项权利证，显示：案涉房产的抵押权人为招商银行东莞分行，抵押登记日期为2013年12月3日。 本院认为，本案的争议焦点为：案外人陈四海主张其对案涉房屋享有租赁权，能否排除本院对案涉房屋的强制执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，（2016）粤1971民特563号民事裁定书裁定对案涉抵押房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，以实现抵押权人招商银行东莞分行享有的优先受偿权，而且案涉房屋的抵押登记的时间早于案外人陈四海承租案涉房屋的时间，故本院在执行该民事裁定书的过程中，因案涉房屋上的租赁关系对顺利实现在先设立的抵押权有影响，包括影响案涉房屋的拍卖变现价值、拍卖成交后移交给买受人等方面，本院在拍卖案涉房屋之前作出搬迁公告，要求居住在案涉房屋的人员在限期内搬迁出案涉房屋，除去租赁关系后进行拍卖，符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人招商银行东莞分行对案涉房屋依法享有的优先受偿权系抵押担保物权，案外人陈四海对案涉房屋主张的租赁权不能对抗申请执行人招商银行东莞分行实现该优先受偿权，也即不能排除本院对案涉房屋的强制执行。综上，案外人陈四海请求撤销（2016）粤1971执12570号搬迁公告和确认其享有继续承租权的异议请求和理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人陈四海的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  林玉坤 审 判 员  吴晓婷 人民陪审员  邓灿安 二〇一七年八月九日 书 记 员  陈纬杰