江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1497号上诉人（原审被告）：刘聿美，女，1943年8月10日出生，住宿迁市宿城区。上诉人（原审被告）：张成军，男，1977年2月15日出生，住宿迁市宿城区。上诉人（原审被告）：张红军，男，1973年10月28日出生，住宿迁市宿城区。三上诉人共同委托诉讼代理人：张茂其，江苏广陆律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：杨绪友，江苏广陆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘波，男，1990年7月31日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：徐宗华，江苏律鼎律师事务所律师。原审被告：张刘军，男，1968年12月23日出生，住宿迁市宿城区。上诉人刘聿美、张成军、张红军因与被上诉人潘波及原审被告张刘军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2019）苏1302民初5578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘聿美、张成军、张红军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.双方签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，双方签订的买卖合同标明涉案房屋土地性质为集体所有，政府征收为国有土地，必须履行拆迁补偿手续，本案合同签订时土地并未履行征收手续，因此合同签订时土地性质未发生变化。潘波非本集体组织成员，双方签订的买卖合同无效。2.涉案房屋并非张某1一人所有，属于家庭共有财产，张某1未征得其他共有人同意处置该房屋。对涉案房屋加盖部分，上诉人享有一定的拆迁补偿份额。3.潘波购买涉案房屋并非为了居住，违背了购买房屋的目的。潘波辩称，1.涉案房屋所处的土地于2001年6月转化为国有，双方于2010年5月签订房屋买卖合同，签订合同时涉案土地不属于集体土地。2.涉案房屋座下土地登记的使用者为张某1，基于公告公示原则，被上诉人有理由相信张某1有权处理涉案房屋。涉案房屋交付给被上诉人近十年时间，上诉人对涉案房屋买卖合同效力及产权问题均未提出异议，现在来主张拆迁款份额无事实和法律依据。3.无论被上诉人购买该房屋是否用于居住，都不影响合同效力。请求驳回上诉，维持原判。潘波一审诉讼请求：1.请求依法确认潘波于2010年5月3日与张某1之间签订的房屋买卖合同有效；2.请求判决该合同项下的涉案房屋拆迁款175万归潘波所有；3.本案诉讼费用由刘聿美等人承担。刘聿美等人辩称，双方签订的房屋买卖合同违反法律规定，应认定为无效。基于合同无效，拆迁款归潘波所有没有事实和法律依据。请求依法驳回潘波的诉讼请求。宿城法院经审理查明：2010年5月3日，张某1（甲方）与潘波（乙方）签订《房屋买卖合同》1份，约定张某1将位于宿迁市宿城区切附属出售给潘波。张某1、张刘军、吴某、潘波在协议下方签字。合同约定：1.甲方房屋所在位置：（集体土地使用证上标示），所在位置土地使用证编号：宿集建（XX）字第XXX号。地号：XX；X.房屋价格：作价：26万元整（大写：贰拾陆万元整）。其中包括房前屋后地面所有附属物。3.付款方式：乙方先行支付给甲方预付款10万元，其余款项在签订正式合同之后5日内付清。4.甲方确保在合同签字生效后日内向乙方交付钥匙。如若甲方暂时还要居住一些时间，截止到2010年7月3日搬离交付。但乙方要保留房款的11%即3万元缓交，待甲方交付房屋时再交。5.甲乙双方必须认真遵守协议内容，不得反悔违约，凡出现任何一方违反本协议规定的即视为违约。违约方除要赔偿对方违约金15万元外，还要支付房屋总价格的月息4%（百分之四）的利息。6.本协议自签字之日起生效，如发生纠纷，可友好协商，协商不成可诉诸宿城区人民法院裁决等相关事项。2010年5月3日，张某1向潘波出具授权委托书，内容为：“本人张某1，原为位于的房屋业主，因通过签订合同关系将上述房屋及地面一切附属物一次性转卖给潘波，（本授权为长期）今后凡属涉及本宗房屋的变更的一切事务包括拆迁、转让，皆全权委托给潘波同志代为办理：包括签订拆迁协议，领取拆迁补偿款等一切事务处置，其他任何人不得干涉。”签订房屋买卖合同后，张某1将涉案房屋土地使用权证交给潘波。2010年5月7日，张刘军出具收据收到潘波购房款26万元。随后，刘聿美和张某1搬离涉案房屋，将涉案房屋交付给潘波，并在涉案房屋后边不远处自行搭建临时房屋居住至今。宿迁市人民政府宿政发（2001）99号关于将市区规划控制区范围原集体土地转为国有土地的通知，载明2001年6月26日宿迁市人民政府将宿迁市宿城区双庄镇曙光组的集体土地全部转为国有土地。另查明：涉案房屋已被政府征收，经双方确认房屋征收补偿款为175万元。因双方对涉案房屋征收款存在争议，房屋征收部门暂未发放该款项。在本案诉讼过程中，潘波申请对涉案房屋征收补偿款175万元进行冻结。宿城法院依法作出保全裁定，并送达协助执行部门双庄街道城管办协助执行。宿城法院认为，本案争议焦点:1.本案房屋买卖合同的效力如何认定;2.涉案房屋迁补偿款应归谁所有。第一，关于本案房屋买卖合同的效力问题。（一）本案涉案房屋应为刘聿美与张某1共有。本案讼争房屋系刘聿美与张某1婚姻期间内取得的合法财产，应为夫妻共有。张成军辩称宅基地的共有人为张某1、刘聿美、张成军共同共有，且涉案房屋一部分系张成军出资建设。对此，张成军提交证明书，并申请证人张某2出庭作证。关于证明书，该证据形式系证人证言，证人应当出庭作证，并接受当事人质询，故对该证据不予采纳。证人张某2的证言亦不能证明张成军出资建设的事实。故对张成军的辩称不予采纳。（二）关于涉案房屋买卖合同效力。张某1将涉案房屋出售给潘波后，将产权证书交由潘波持有，并与刘聿美在涉案房屋不远处另行搭建房屋居住，且在房屋转让后至房屋拆迁9年时间内从未对诉争房屋买卖、房款交付提出异议，足见其对涉案房屋买卖是事前知悉且同意的；证人孙某、张某2与涉案房屋相邻而居，均证实了张某1、刘聿美另行搭建房屋居住的事实，进一步佐证了刘聿美知晓房屋买卖一事。张某2亦证实在房屋出售前张成军住在涉案房屋，出售后搬走，并经常回来看其父母的事实。说明张成军对涉案房屋出售一事知晓，也未提出异议。宿政发〔2001〕99号宿迁市政府关于将市区规划控制区范围原集体土地转为国有土地的通知可以证明2001年6月26日宿迁市人民政府将宿迁市宿城区双庄镇曙光组的集体土地全部转为国有土地。潘波与张某1签订的房屋买卖合同不违反法律及行政法规规定，应认定为合法有效。综上，张某1将涉案房屋转让给潘波，刘聿美知晓且同意的情况下，涉案房屋转让协议应当直接约束刘聿美。本案涉案房屋买卖行为有效。第二，关于涉案房屋拆迁补偿款归属问题。张某1与潘波签订房屋转让协议后，张某1、刘聿美随搬离涉案房屋，虽然购房款系由张刘军接收，但在房屋出卖后的9年时间里，张某1、刘聿美并未向潘波主张过购房款，且张刘军亦在转让协议上签字，足以证实潘波已经履行了支付购房款的义务。证人孙某亦证实潘波对涉案房屋的实际控制，潘波已经合法占有涉案房屋。在潘波合法占有期间,涉案房屋因政府征收被拆除而灭失,拆迁利益应由合法占有人潘波享有。现潘波主张确认房屋征收补偿款中的175万元归其所有，系对权利的自行处分，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、潘波与刘聿美、张刘军、张成军、张红军的被继承人张某1签订的《房屋买卖合同》有效；二、宿迁市宿城区双方街道靳塘居委会曙光下坝组34号房屋项下的征收补偿款175万元，归潘波所有。案件受理费20500元，保全费5000元，合计25500元，由刘聿美、张刘军、张成军、张红军负担。本院二审期间，当事人双方均未提供新证据。本院查明的事实与宿城法院查明的事实一致。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：潘波与张某1签订的房屋买卖合同效力如何认定，该房屋因拆迁所获的补偿款是否应由潘波享有，上诉人对拆迁款是否享有一定份额。本院认为，涉案房屋所处的土地于2001年6月26日转为国有土地，张某1与潘波于2010年5月3日签订房屋买卖合同，此时涉案房屋所处土地已经不属于集体土地，双方签订的房屋买卖合同不违反法律及行政法规强制性规定。涉案房屋未办理不动产权属登记，因登记的土地使用权人为张某1，加之该房屋系张某1与刘聿美婚姻关系存续期间取得，故应认定该房屋原属于张某1、刘聿美共同所有。张某1与潘波签订房屋买卖合同时，虽然未经共有人刘聿美签字确认，但刘聿美与张某1共同生活，在涉案房屋出卖后二人另行搭建房屋居住，能够认定刘聿美对于张某1将涉案房屋出售的情况知晓并同意。张成军主张部分房屋系其出资建设，该房屋属于家庭共有财产，但其提供的证据不足以证明其系该房屋共有人。即便如其所述，涉案房屋部分系其出资建造，根据张某2的证言，张成军在涉案房屋出售前居住在该房内，出售后搬走，且经常回来看父母，据此，能够认定张成军知晓房屋出售的事实，且在房屋出售后九年多的时间，张成军未向潘波主张房屋权利，亦应认定其知晓并认可涉案房屋已出售给潘波的事实。因此，张某1与潘波签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。依据房屋买卖合同，潘波于2010年5月7日已支付了26元房屋价款，张某1已将涉案房屋交付潘波占有使用多年，涉案房屋的交易价值，张某1在2010年5月已经获取，现涉案房屋因政府征收被拆除，拆迁利益理应由潘波享有。综上，上诉刘聿美、张成军、张红军的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20500元，由上诉人刘聿美、张成军、张红军负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年七月七日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。