河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫01民终8081号上诉人（原审被告、反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司，住所地郑州市金水区黑朱庄路107号12号楼7层704室，统一社会信用代码914101053268457917。法定代表人：张伟宾，总经理。委托诉讼代理人：冯明辉，张迪，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司，住所地郑州市金水区中州大道民航路宏光百花里商业街12号楼3层25、27号，统一社会信用代码91410100074215944K。法定代表人：王和先，总经理。委托诉讼代理人：路未晞，杨斐，河南国基律师事务所律师。上诉人河南万顺商业运营管理有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人郑州普林斯顿教育科技有限公司（以下简称普林斯顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万顺公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四、五项；2、被上诉人向上诉人支付自2019年3月1日起至2019年10月8日的租金180775.65元；3、依法改判被上诉人向上诉人支付因逾期缴纳租金产生的违约金，自2019年2月14日起，以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计至2020年1月13日为14509.63元，2020年1月14日至实际支付之日的违约金继续以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算）；4、依法改判被上诉人向上诉人支付因逾期缴纳租金产生的违约金，自2019年5月17日起，以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计至2020年1月13日为10512.96元，2020年1月14日至实际支付之日的违约金继续以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算）；5、依法改判被上诉人向上诉人支付因逾期缴纳租金产生的违约金，自2019年8月17日起，以50499.65元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计至2020年1月13日为5044.97元，2020年1月14日至实际支付之日的违约金继续以50449.65元为基数，按照年利率24%的标准计算）；6、判令被上诉人向上诉人支付合同解除违约金120304.75元；7、判令被上诉人将案涉租赁商铺恢复至交接时原状；8、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认为公共区域装修导致被上诉人合同目的不能实现，系认定事实错误、适用法律错误；2、被上诉人逾期支付租金，违反租赁合同的约定，被上诉人应当承担违约责任；3、因被上诉人违约导致租赁合同解除，上诉人不应当排除其装修损失；4、被上诉人提供的证据不足以证明其装修费总额，其主张的装修费总额明显超过市场正常价格，一审法院认定事实错误；5、一审法院认为应当退还履约保证金，应予以纠正，且租赁合同约定的履约保证金应为29074元；6、上诉人已经主动将逾期付款的违约金标准调整至年率24%，不应当被认定过高；7、被上诉人应将租赁房屋恢复原状。普林斯顿公司辩称：1、双方租赁合同及相关协议已经在2019年10月8日上诉人给被上诉人发出解除通知书后已经被解除，一审法院认定合同解除系因上诉人的违约行为致使被上诉人合同目的无法实现，事实清楚，证据充分；2、被上诉人不应当向上诉人支付2019年3月1日起至2019年10月8日的租金；3、上诉人要求被上诉人支付合同解除违约金的主张不能成立；4、上诉人要求被上诉人将涉案租赁商铺恢复至交接时原状的诉讼请求不能成立。普林斯顿公司向一审法院提出诉讼请求：一、被告退还原告2018年3月1日至2018年8月31日之前的租金64158元及履约保证金54138元；二、被告赔偿因其违约给原告造成的各项经济损失共计130万元；三、本案的诉讼费用由被告承担。万顺公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认反诉人和被反诉人于2017年11月10日签订的《宏光.百花里商业街商铺租赁合同》于2019年10月8日解除；二、被反诉人向反诉人支付自2019年3月1日起至2019年10月8日的租金180775.65元；三、判令被反诉人向反诉人支付因逾期缴纳租金产生的违约金，自2019年2月14日起，以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计至2020年1月13日为14509.63元，2020年1月14日至实际支付之日的违约金继续以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算）；四、判令被反诉人向反诉人支付因逾期缴纳租金产生的违约金，自2019年5月17日起，以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计至2020年1月13日为10512.96元，2020年1月14日至实际支付之日的违约金继续以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算）；五、判令被反诉人向反诉人支付因逾期缴纳租金产生的违约金，自2019年8月17日起，以50499.65元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计至2020年1月13日为5044.97元，2020年1月14日至实际支付之日的违约金继续以50449.65元为基数，按照年利率24%的标准计算）；六、判令被反诉人支付房屋占用费，按照合同约定的费用标准支付，自2019年10月9日起至实际搬离之日止（暂计至2020年1月13日为189814.24元，2020年1月14日至实际搬离之日的房屋占用费继续按照合同约定的费用标准支付）；七、判令被反诉人向反诉人支付合同解除违约金120304.75元；八、判令被反诉人将案涉租赁商铺恢复至交接时原状；九、被反诉人承担本案的全部反诉费用。一审法院认定的事实：2017年8月14日，普林斯顿公司与万顺公司签订《宏光.百花里商业街租赁意向协议书》，主要约定：普林斯顿公司意向租赁万顺公司宏光百花里写字楼3层25号、27号商铺，建筑面积501.27㎡。租赁期限2018年1月1日至2022年12月31日。装修期3个月，免租期6个月。租金标准：130元/㎡/月，每年递增6%，具体标准最终以租赁合同为准，正常营业期间保证水电、电梯正常可以使用（含试营业期间）。2017年11月10日，普林斯顿公司与万顺公司签订《宏光.百花里商业街商铺租赁合同》，主要约定：租赁物业指以万顺公司提供的图纸为准，建设而成的主体建筑物及相关配套设施，普林斯顿公司租赁万顺公司位于金水区××大道民航路××商业街写字楼××、××号铺位，建筑面积501.27㎡，用于儿童早教、培训，经营品牌为维斯顿国际儿童早教中心，租赁期限5年，2018年3月1日起到2023年2月28日止，租金：第一年（2018年3月1日至2019年2月28日）为58元/㎡，年租金348884元；第二年（2019年3月1日至2020年2月28日）为80元/㎡，年租金481219元；……免租期6个月，以3个月为一个支付周期，于每个支付周期到期日前15日支付下个周期的租金。具体费用标准：第一年第一季度32079元、第二季度32079元、第三季度43107元、第四季度43107元，年租金150372元；第二年第一季度65163元、第二季度65163元、第三季度120303元、第四季度120303元，年租金370932元；……第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2018年3月1日起到2018年8月31日止，应交租金64158元。本合同签署后5个工作日内支付履约保证金29074元。装修期为180天，2017年12月1日至2018年2月28日。合同签订后，普林斯顿公司支付了2018年3月1日至2018年8月31日期间的房租64158元，另支付履约保证金54138元，共计118296元。普林斯顿公司于2018年3月1日对所租赁的上述商铺装修完毕，其称因商铺外围公共区域装修未完成，故一直未正常经营，未继续支付房屋租金。普林斯顿公司提供的商铺及周围公共区域视频显示，该商铺外围装修期间电梯被栏杆封闭，道路非正常通行状态。普林斯顿公司提供拍摄于2019年4月2日的商铺及周围公共区域视频显示，该商铺周围公共区域已装修完毕。万顺公司于2019年9月24日向普林斯顿公司出具《律师函》，主要载明：普林斯顿公司于2018年3月6日完成装修，万顺公司于2018年10月完成公共区域装修，普林斯顿公司承诺于2019年3月1日开业并开始计租，但未开业、未支付租金，故要求普林斯顿公司于2019年9月30日前开业、支付租金，否则解除租赁合同、回收商铺等。2019年10月8日，万顺公司向普林斯顿公司出具《合同解除通知书》，载明因普林斯顿公司未开业、未支付租金，违反合同约定，故通知普林斯顿公司解除商铺租赁合同。普林斯顿公司称其接到解除合同通知后，要求搬离房屋，但万顺公司拒不同意，后万顺公司在普林斯顿公司所租赁的房屋上锁，其至今未搬出。万顺公司认可其于2019年12月11日在普林斯顿公司所租赁房屋上了一把锁。普林斯顿公司提供2019年10月28日其与万顺公司工作人员胡晓飞的谈话录音，该录音内容显示，胡晓飞不允许普林斯顿公司搬走东西。万顺公司认可胡晓飞是其公司工作人员。另查明：2017年12月3日，普林斯顿公司与广州市华盛装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》一份，主要约定，由广州市华盛装饰工程有限公司承包普林斯顿公司位于本案承租商铺内的维斯顿国际幼儿教育精装修工程，承包方式为包设计、包工包料、包质量，预算报价13808290.9元，经双方协商，确认包干合同总价120万元。原告称实际支付装修费114万元，并提交了由广州市华盛装饰工程有限公司出具的收据三张，分别显示收到普林斯顿公司装修预付款60万元、工程款42万元、工程款12万元，总计114万元。一审法院认为：普林斯顿公司与万顺公司签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方约定的出租房屋系商铺，万顺公司作为出租方，应按照合同约定提供符合商铺经营需要的房屋配套设施，双方约定普林斯顿公司自2018年3月1日起租房屋，应视为万顺公司应于2018年3月1日提供符合商铺经营需要的房屋及配套设施，但万顺公司提供的商铺外围并未按时装修完毕，普林斯顿公司提供的视频显示，该商铺外围装修期间电梯被栏杆封闭，道路非正常通行状态，因普林斯顿公司承租商铺系用于儿童早教，商铺外围装修未完工，且电梯、道路均不能正常通行，显然导致其不能在商铺内正常开展幼儿早教经营，普林斯顿公司无法实现合同目的。故万顺公司未按约定时间提供正常的房屋配套设施违约。2019年9月24日，万顺公司向普林斯顿公司出具《律师函》，载明万顺公司于2018年10月完成公共区域装修，要求普林斯顿公司于2019年9月30日前开业、支付租金，否则解除租赁合同、回收商铺等，后又于2019年10月8日出具《合同解除通知书》，载明因普林斯顿公司未开业、未支付租金，违反合同约定，故通知普林斯顿公司解除商铺租赁合同。普林斯顿公司接到《合同解除通知书》后同意搬离，万顺公司主张确认双方合同于2019年10月8日解除，该院予以支持。上述《律师函》及《合同解除通知书》所载内容可以证明万顺公司于2018年10月完成公共区域装修，并要求普林斯顿公司开业、于2019年3月1日开始计租，但普林斯顿公司直至2019年10月份，一直未正常开业经营。根据上述《律师函》及《合同解除通知书》所载内容，结合普林斯顿公司提供的拍摄于2019年4月2日的视频，此时其商铺周围公共区域的装修已完成，故万顺公司诉请自2019年3月1日开始计租至2019年10月8日，该院予以支持。万顺公司主张普林斯顿公司支付2019年3月1日至2019年5月31日期间租金65163元、2019年6月1日至2019年8月31日期间租金65163元、2019年9月1日至2019年10月8日期间租金50449.65元，其主张不超出双方约定，该院予以支持，上述租金共计180775.65元。但普林斯顿公司已向万顺公司支付了2018年3月1日至2018年8月31日期间的房租64158元、履约保证金54138元，共计118296元，且普林斯顿公司在上述租期内并未正常使用房屋经营，故以该款抵偿后，普林斯顿公司欠付万顺公司租金62479.65元（180775.65元-118296元）。普林斯顿公司主张万顺公司退还其已支付的租金、履约保证金，该院不予支持。万顺公司另主张普林斯顿支付逾期支付租金的违约金，本院予以支持，但普林斯顿公司主张按照年利率24%计算违约金，其计算标准过高，该院酌定普林斯顿公司按照欠付租金总额的20%支付违约金12495.93元（62479.65元×20%）。万顺公司主张普林斯顿公司支付2019年10月9日之后的房屋占用费，根据普林斯顿公司提供的录音证据及万顺公司认可其于2019年12月11日在普林斯顿公司所租赁房屋上了一把锁，可以证明万顺公司不允许普林斯顿公司搬出，故该院对其主张2019年10月9日之后的房屋占用费的诉讼请求不予支持。万顺公司主张普林斯顿公司支付合同解除违约金，因本案租赁合同系因万顺公司未能按照合同约定按时装修完毕商铺外围公共区域，导致普林斯顿公司长期不能正常经营，客观上不能实现合同目的，在万顺公司发出《合同解除通知书》后，普林斯顿公司同意解除合同，双方解除合同的原因并不能完全归责于普林斯顿公司延付租金。万顺公司长期未能提供符合合同约定的商铺配套设施系造成合同解除的主要原因，故对于万顺公司主张普林斯顿公司支付合同解除违约金的诉讼请求，该院不予支持。普林斯顿公司主张万顺公司赔偿装修费损失96万元，根据普林斯顿公司提供的其与广州市华盛装饰工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，该工程预算报价13808290.9元，经双方协商，确认包干合同总价120万元，原告称实际支付装修费114万元，并提供了由广州市华盛装饰工程有限公司出具的收款收据，本院对其所称的装修费总额114万元予以采信。普林斯顿公司与万顺公司签订的商铺租赁合同约定的租赁时间为5年，根据万顺公司出具的《律师函》，2018年10月，该商铺外围公共区域装修完毕，普林斯顿公司应当可以正常使用商铺经营，至2019年10月8日，普林斯顿公司已使用商铺1年，故该商铺装修折旧费应计算为22.8万元（114万元÷5年×1年），普林斯顿公司的装修费损失为91.2万元（114万元-22.8万元）。普林斯顿公司因合同解除不能使用其投入装修费的商铺造成损失，但其延付租金亦是造成合同解除的原因，根据万顺公司存在延期交付符合合同约定的商铺配套设施的违约行为系造成合同解除的主要原因，该院酌定其应当对普林斯顿公司的装修费损失承担70%的赔偿责任，即应当赔偿普林斯顿公司装修费损失63.84万元（91.2万元×70%）。普林斯顿公司诉请过高部分，该院不予支持。万顺公司主张普林斯顿公司将商铺恢复原状，该院不予支持。普林斯顿公司主张万顺公司赔偿学员退费经济损失，但其提交的证据不足以证明退费系因商铺外围公共区域装修导致，且部分学员的签约日期、教育起始时间早于本案租赁合同约定的租赁期间，部分学员的上课地点也并非本案租赁的商铺，其主张该项经营损失证据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司与被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司于2017年11月10日签订的《宏光.百花里商业街商铺租赁合同》于2019年10月8日解除；二、被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司装修费损失63.84万元；三、原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司租金62479.65元、违约金12495.93元，共计74975.58元；驳回原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17565元，由原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司负担9659元，被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司负担7906元；反诉案件受理费4505元，由原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司负担1671元，被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司负担2834元。本院二审期间，上诉人提交了涉案房屋外围公共区域照片6张，证明2018年7月上诉人已经完成涉案租赁房屋周围的公共区域装修，被上诉人能够完全正常使用租赁房屋。本院组织双方当事人对以上证据进行了质证。被上诉人质证意见是：对该证据的真实性有异议且与上诉人提交的其他证据相矛盾，不予认可。本院经审查认为，上诉人提交的证据不属于新证据且与其一审时提交的证据相矛盾，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为，被上诉人与上诉人签订涉案租赁合同系为了达到承租上诉人的商铺，实现经营儿童早教之目的。双方约定被上诉人自2018年3月1日起租房屋，被上诉人也按约定缴纳了2018年3月1日至2018年8月31日期间的房租，上诉人就应当在2018年3月1日前为被上诉人提供符合商铺经营需要的房屋及配套设施。事实上，依据上诉人向被上诉人发出的《律师函》及《合同解除通知书》所载内容证明上诉人系于2018年10月完成公共区域装修，导致被上诉人无法实现合同之目的，因此，一审法院认为上诉人未按约定时间提供正常的房屋配套设施而违约，并无不当。同时，基于上诉人未能提供符合合同约定的商铺配套设施系造成合同解除的主要原因，上诉人请求被上诉人支付合同解除违约金的主张，一审法院不予支持，于法有据。《律师函》、《合同解除通知书》所记载内容，上诉人要求被上诉人于2019年3月1日开始计租，据此，一审法院对上诉人诉请2019年3月1日至2019年10月8日期间的租金予以支持，且在扣除被上诉人先期已经缴纳的房租64158元、履约保证金54138元（共计118296元）后，判决被上诉人向上诉人支付租金12495.93元，亦并无不当。鉴于上诉人主张按照年利率24%计算违约金过高，一审法院酌定被上诉人按照其所欠租金的20%支付违约金，亦并无不妥。一审法院依据被上诉人提供的《建筑装饰工程施工合同》、收款收据等证据，一审法院认定被上诉人装修费总额为114万元，有事实依据。基于上诉人长期未能提供符合合同约定的商铺配套设施系造成合同解除的主要原因之事实，一审法院按照70%的比例判决由上诉人对被上诉人的装修损失承担赔偿责任，符合法律规定；上诉人主张恢复租赁房屋原状的上诉理由，因其无提交有效证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人河南万顺商业运营管理有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10934元，由上诉人河南万顺商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  赵自伟审判员  徐卫岭二〇二〇年七月十四日书记员  徐成龙