江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6678号上诉人（原审被告）：南京科鸿泰克数字科技有限公司，住所地南京市高淳区东坝镇欧特兰大道01号。法定代表人：张玉芳。破产管理人：江苏致邦律师事务所。委托诉讼代理人：赵燕，江苏志邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京瀚海房地产开发有限公司，住所地南京市高淳经济开发区恒盛路5号2号楼109室。法定代表人：杭宁，该公司财务经理。被上诉人（原审原告）：南京瑞祥置业有限公司，住所地南京市高淳经济开发区古檀大道15号1幢207室。法定代表人：赵晋，该公司执行董事。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈洁，女，南京瀚海房地产开发有限公司职工。上诉人南京科鸿泰克数字科技有限公司（以下简称科鸿泰克公司）因与被上诉人南京瀚海房地产开发有限公司（以下简称瀚海公司）、南京瑞祥置业有限公司（以下简称瑞祥公司）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初3447号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科鸿泰克公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人租金20000元，改判上诉人不必支付被上诉人违约金；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未支付被上诉人款项事出有因，一审法院判决上诉人支付款项错误。1.按照合同约定，江苏恒基商贸有限公司南京通讯器材市场分公司（以下简称恒基南京分公司）收款后应提供给上诉人有效的收款凭证。而当上诉人付款后要求被上诉人出具相应的发票时，被上诉人一直拒绝予以出具，甚至已支付的18万元中有16万元至今连收据都拒给，导致双方产生分歧，至今未达成一致。上诉人与被上诉人作为合法经营的企业，在产生交易时，应当按照国家的规定缴纳税费。被上诉人在收取上诉人的部分款项时，其一直拒绝开具发票。因此，上诉人未支付的部分款项是因为被上诉人拒绝开具发票导致，在被上诉人拒绝开具发票的情况下，上诉人享有不支付款项的抗辩权。2.合同签订后，上诉人因经济困难不能独立经营该场地，在不违反合同约定的前提下，欲将该场地转租第三方客户，但因被上诉人要求随时回收土地，导致两次转租未能成功，导致该地块在双方合同期内前期空置将近2年。期间，上诉人多次积极主动联系被上诉人协商终止或减免租金，也曾出具书面函件拿给被上诉人要求盖章确认或签收，均被被上诉人对接人以公章被扣、自己打工无权签名等各种理由推脱。期间，对于上诉人表示不满提出解除合同，被上诉人曾口头承诺减免租金，同意支付完第一年租金20万元后剩余40万元租金不再收取，但又以公章被扣等为由拒绝签署书面补充协议、承诺以人格向公司解释，故上诉人出于情面未坚持继续追讨书面文件。3.上诉人于合同第三年度内寻得租赁伙伴，考虑到合同期限，也曾与被上诉人协商，取得被上诉人口头同意后，才与第三方签署为期一年的协议。逾期4个月时间被上诉人当初承诺作为补偿不收取租金，并非像后来起诉中所说无故侵占。4.上诉人本着诚信友好的原则，且因自身法律取证意识欠缺，对于当时实际办公地点同大楼同层相邻的被上诉人，上诉人在协商过程中一直以电话邀请面谈、直接到被上诉人公司送函方式，未想到通过邮寄取证，故未保留有效的书面证据。5.上诉人承诺上述内容完全属实，不尽之处愿配合法庭随时解释说明。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金不合理。如前所述，上诉人并未违约，未支付款项是因被上诉人的原因造成，既然上诉人未违约，也就无需支付违约金。另外，依据国家关于土地的相关法律规定，两年没开发的土地需要回收，国家对土地具有所有权，那么被上诉人就不应该把这个土地租赁或是继续收费，这个基础就不存在。瀚海公司、瑞祥置业公司共同辩称：1.未开发票并不构成拒绝履行合同的合法理由，因上诉人屡屡拖欠租金不讲诚信，被上诉人仅有部分发票尚未开具，等待上诉人付款时即刻开具，因此并不构成上诉人长期拖欠租金的理由。2.上诉人系因自身经营原因而拖欠房租，上诉人声称被上诉人要求随时回收土地，但并未提供证据加以证明，实际上是属于故意歪曲事实，上诉人系因其经营状况不善，而导致拖欠租金，且上诉人系长期从事广告装潢等业务的公司，具有丰富的交易经验，在签订合同之时即已预料到自身的经营状况及风险，不能因其自身经营不善而免除受法律保护的合同责任。3.被上诉人从未承诺对上诉人减免租金，上诉人声称被上诉人承诺减免租金，亦未提供任何证据予以证明，因此被上诉人与上诉人双方的权利义务应严格按照合同的规定履行。一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。瀚海公司、瑞祥公司向一审法院提出诉讼请求：1.科鸿泰克公司支付2015年1月1日至2018年4月28日期间的欠付租金48.66万元；2.科鸿泰克公司支付逾期付款及逾期返还租赁物的违约金6万元。一审法院认定的事实：本市鼓楼区铁道职业技术学院地块（地号：07004023010、07004023011）登记的土地使用权人为瑞祥公司，使用权类型系出让；本市建邺区河西大街（中部33-2），东至黄山路、西至恒山路、北至现状、南至河西大街（地号：05006089014）登记的土地使用权人为瀚海公司，使用权类型系出让。2014年12月，瀚海公司、瑞祥公司（乙方）与科鸿泰克公司（甲方）、恒基南京分公司签订了《工地围挡建设与场地租用合同》，约定甲方租用乙方：A.本市建邺河西大街以北、恒山路以东、楠溪江东街以南、黄山路以西地块外沿建设户外广告牌发布广告，不含内部场地；B.本市钟阜路以西，金川河北路以北，（原）南京鼓楼铁道职业技术学院地块建设户外广告牌发布广告，内部场地作为停车场使用，审批手续由甲方办理；租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为20万元，甲方应于本合同生效之日向丙方支付订金2万元，2015年1月10日前向丙方支付租金8万元，以后租金按半年度租金10万元结算；甲、乙双方租赁期间，如乙方或丙方因单位工作需要或政府征收等不可抗力原因需拆除甲方建设的广告牌，停止给甲方使用场地，乙方或丙方提前一个月告知甲方，甲方负责拆除，双方不承担违约责任；如甲方不按协议约定将广告位租金支付乙、丙方，迟延10个工作日后，经乙、丙方书面催告后仍不支付则视为甲方违约，甲方须向乙、丙方支付本合同总金额10%的违约金；如乙、丙方与甲方签订本合同后，再与其他单位签订场地使用权协议时，使甲方或者甲方的广告客户不能继续发布广告，造成广告发布中断，则视为乙、丙方违约，须向甲方支付本合同总金额10%的违约金，并承担因此给甲方产生的广告客户经济赔偿；乙方提供甲方办理广告审批与停车场审批所需要的相关地块资料与文件，如因乙、丙方无法提供相应资料与文件导致甲方不能办理相关审批手续，则乙、丙方3个工作日内退还甲方交纳的订金2万元等等。该合同签订后，瀚海公司、瑞祥公司将案涉租赁物交付科鸿泰克公司使用。科鸿泰克公司于2014年12月至2017年9月期间共支付租金18万元。2017年10月12日，瀚海公司、瑞祥公司向科鸿泰克公司发送催款函，载明：双方于2014年底签订了合同，至今科鸿泰克公司只支付18万元，尚欠42万元。请科鸿泰克公司在10日内向瀚海公司、瑞祥公司支付上述款项。当日，科鸿泰克公司的谢军确认收到该函件。2018年1月24日，瀚海公司、瑞祥公司向科鸿泰克公司、江苏拓家文化传媒有限公司（以下简称拓家公司）发送告知函，载明：双方签订的合同已于2017年12月31日到期，宁波市中级人民法院已于2017年底到地块现场查看，近期要进行对瀚海公司、瑞祥公司的财产处置，双方不能续签合同，现要求立即清空场地、恢复场地原状、拆除河西地块围挡广告，并按合同支付拖欠的土地租赁费用。当日，科鸿泰克公司的谢军确认收到该函件，并注明“同意执行”。2018年3月15日，瀚海公司、瑞祥公司委托江苏致邦律师事务所向科鸿泰克公司发送律师函，要求科鸿泰克公司返还租赁物并支付拖欠租金。科鸿泰克公司收到该函件。审理中，双方一致确认合同约定的租金含案涉租赁物A、B，主要系案涉租赁物B（原）南京鼓楼铁道职业技术学院地块的内部场地租金，无法进行区分，且案涉租赁物A仅为地块外沿设置广告牌使用。瀚海公司、瑞祥公司陈述科鸿泰克公司于2018年5月返还案涉租赁物；科鸿泰克公司陈述其利用案涉两个地块设置广告牌至2017年年底，案涉租赁物B的内部场地于2018年4月28日返还。恒基南京分公司明确向一审法院说明其为代收租金，对瀚海公司、瑞祥公司向科鸿泰克公司提出本案主张不持异议，并明确不再向科鸿泰克公司主张相关期间的租金、使用费及违约金。因当事人分歧较大，致本案调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，瀚海公司、瑞祥公司与科鸿泰克公司就案涉租赁物签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于租金及占有使用费的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，因瀚海公司、瑞祥公司与科鸿泰克公司在合同中明确约定了租金支付时间及支付标准，鉴于案涉租赁物的租金无法区分，且一致陈述签订合同时租金主要系案涉租赁物B的内部场地，现科鸿泰克公司未按约支付，应当按照合同约定支付欠付租金420000元，并按照合同约定标准支付自2018年1月1日起计算至实际返还租赁物之日止的使用费，经计算该期间的使用费为64657.5元（=200000元/年÷365日×118日）。科鸿泰克公司提出其返还案涉租赁物B的内部场地系2018年4月28日，但其利用案涉租赁物A、B设置广告牌至2017年年底,且瀚海公司、瑞祥公司同意科鸿泰克公司无须支付剩余租金的辩解意见。鉴于瀚海公司、瑞祥公司于2018年1月24日、2018年3月15日向科鸿泰克公司发函告知，需返回案涉租赁物并支付拖欠租金，而科鸿泰克公司在2018年1月24日的函件上明确注明“同意执行”，亦未能证明其对2018年3月15日的函件曾提出异议，故科鸿泰克公司的辩解意见，一审法院实难采信。关于违约金的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因科鸿泰克公司未按时支付租金，亦未按约返还案涉租赁物，违反了合同约定，科鸿泰克公司应当承担违约责任。科鸿泰克公司提出其不应当承担违约金且标准过高的意见。一审法院综合考虑双方履行合同情况及瀚海公司、瑞祥公司的实际损失等因素，认为瀚海公司、瑞祥公司主张违约金60000元，符合合同约定和法律规定，科鸿泰克公司的辩解意见，依据不足。故一审法院对瀚海公司、瑞祥公司的该项诉讼请求，亦予以支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告南京科鸿泰克数字科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告南京瀚海房地产开发有限公司、南京瑞祥置业有限公司租金420000元、占有使用费64657.5元，合计484657.5元；二、被告南京科鸿泰克数字科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告南京瀚海房地产开发有限公司、南京瑞祥置业有限公司违约金60000元。案件受理费9266元，减半收取计4633元，由被告南京科鸿泰克数字科技有限公司负担。双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉租赁合同系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。关于租金及占有使用费的问题。本案中，因瀚海公司、瑞祥公司与科鸿泰克公司在合同中明确约定了租金支付时间及支付标准，鉴于案涉租赁物的租金无法区分，且双方一审时一致陈述签订合同时租金主要系案涉租赁物B的内部场地，结合本案现有证据，一审认定科鸿泰克公司应当按照合同约定支付欠付租金420000元，并按照合同约定标准支付自2018年1月1日起计算至实际返还租赁物之日止的使用费64657.5元并无不当。案涉租赁合同中并未将发票的开具作为租金支付的前提条件，上诉人以此否定承租人应依约支付租金的合同主要义务缺乏合同及法律依据，且上诉人亦未提供证据证明其曾就此问题向被上诉人提出异议，本院对上诉人以被上诉人未能开具收款凭证为由，主张其不交纳租金事出有因的上诉理由不予采信。其认为被上诉人曾承诺其减免40万租金的主张亦缺乏证据证明，举证不力的法律后果应由其自行承担，本院对此亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因上诉人未能按约履行合同义务，被上诉人有权要求上诉人支付违约金。一审综合考虑双方履行合同情况及被上诉人的实际损失等因素，结合当事人抗辩，对被上诉人主张的违约金60000元予以支持，符合合同约定及法律规定，并无不当。上诉人认为被上诉人无权出租案涉场地及收取费用的主张亦缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，科鸿泰克公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9047元，由上诉人南京科鸿泰克数字科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇二〇年七月七日法官助理 谢新辉书 记 员 戴 苗