山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2018）晋0202民初2650号原告：大同市住宅修建公司，住所地：大同市平城区北都街南侧泰昌园**楼外围**商业**。法定代表人：于斌，该公司经理。委托诉讼代理人：李东升，山西云冈律师事务所律师。被告：张建平，男，汉族，1964年2月15日出生，住大同市。原告大同市住宅修建公司诉被告张建平租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李东升、被告张建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大同市住宅修建公司向本院提出诉讼请求：⒈判令解除双方的租赁合同，被告立即搬离租赁房屋；⒉判令被告支付原告拖欠房屋租赁费450000元（暂计至2018年3月31日，之后的租赁费算至被告实际搬离租货房屋时止）；⒊判令被告支付原告违约金45000元（按欠付房屋的租金450000元10％计算）；⒋请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年4月22日，原告与被告签订《租赁合同》，约定承租原告位于大东街XXX、XXX号房屋，建筑面积661．82平方米，租赁期限为年，即2010年4月1日至2011年3月31日止，租金90000元一年一交。合同到期后，原告于2011年6月30日书面通知被告腾退房屋并交清合同期满后占用房屋的租金，但被告接到通知后一直占用房屋并且未交纳房屋租赁费。2014年5月11日被告向原告出具《承诺书》，表示在2014年5月18日，交清2011年4月1日至2014年3月31日所欠房屋租金。后2014、2015年底被告分别向原告交纳了80000元和70000元房租。截止今日被告仍占用原告房屋并且拖欠房屋租赁费共计450000元（计算方式：2011年4月1日至2014年3月31日所欠房屋租金90000元，2014年4月1日至2018年3月31日止所欠房屋租金360000元，共计450000元）。根据《合同法》第二百三十六条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。所以依照原告与被告签订的《租赁合同》第八条违约责任“违法合同中任何条款均为违约，违约方无论是否给对方造成损失，按合同总金额的10％付给对方违约金，给对方造成经济损失的，除由违约金外，必须评估损失全额赔偿。”被告未按合同约定向原告支付租金，应当承担违约金45000元。（计算方式：所欠租金450000元×10％）。被告的违约行为给原告造成了经济损失，因此，根据《合同法》的相关规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告张建平辩称，租房事实属实。租房到期后，我一直占用其房屋，期间交过部分租金。饮食公司破产后，其公产房交还给原告，我只租用115、116号其中的一间，其它房屋一直由其他许多租户占为使用，我代表其它所有租户与原告签订的租赁协议，一年一签。租赁到期后，原告不与我继续签订合同，我们就一直占用其房屋，期间我欲交纳房租，被原告拒收。2011年4月1日至2014年3月31日确实欠房屋租金，具体多少钱记不清楚；2014年4月1日至2018年3月31日止确实欠房屋租金，但是并没有欠360000元。115、116号其中的一间是饮食公司自建房，从2011年饮食公司把该自建房上交，该自建房租金每年1万元，应扣除。违约金不同意承担，因为后期没有签订合同，并且是大家欠的租金。大约2013年-2015年期间，有两家租户搬走，这一部分租金应该扣除。2009年由于取缔小锅炉，接入大供热，众承租人均摊了三万余元的费用，还支出了电气维修费5000元、房顶漏雨处理费10000元、承租户退租减少的收入45000元，合计90000元应予扣减。经审理查明，2010年4月22日，原、被告签订租赁合同，合同约定被告向原告承租位于大东街115、116号房屋，建筑面积661．82平方米，租赁期限为一年，即2010年4月1日至2011年3月31日止，租金90000元。租期届满后，承租人一直占有使用上述房屋至今。另查明，除被告外，上述房屋尚被孟守国、吕诚心、王丙义承租使用。上述事实，原、被告在庭审中均无异议，并有原告提供的房产证、租赁合同等证据证实，本院予以确认。就双方争议的焦点问题，本院分析认定如下：一、承租人的认定原告认为被告系承租人，而被告辩称其系代表其他承租人与原告签订租赁合同。本院认为，被告既未提供其他租户出具的委托书，也未在租赁合同中作出相关的表述，且经庭后对其他租户孟守国、吕诚心、王丙义的询问，皆陈述系被告向其转租。结合原、被告签订的租赁合同内容，无法确认被告代表其他承租人与原告签订租赁合同的事实存在，故认定被告承租原告所有房屋的事实。二、被告尚欠原告租赁费金额的认定⒈根据原告提供的2010年4月25日的房费收入日结单，可证明被告向原告全额支付了租赁第一年的租金90000元；⒉根据原告提供被告出具的承诺书，可证明截止2014年5月18日，被告尚欠原告2011年4月1日至2014年3月31日的租金240000元。因期间未交纳过租金，故可证实期间年租金定为80000元；⒊根据原告提供的2014年11月18日、2015年12月22日的房费收入日结单，可证明被告向原告补交了2011年4月1日至2014年3月31日的部分租金150000元，尚欠90000元未付；⒋根据原告提供的2018年5月4日的通知，可证明截止2018年5月4日，被告尚欠原告2011年4月至2018年4月租金410000元。扣除2011年4月1日至2014年3月31日尚欠的90000元租金，则2014年4月至2018年4月4年租金共计320000元未付，证明了年租金改为80000元的事实。综上分析可认定，自2011年4月之后至今，双方虽未再续签租赁合同，但被告一直续租以及原告期间仍收取租金的事实存在，并且，期后租金事实上下调为80000元/年（219.18元/日）。因此，原告认为通知上记载的410000元欠费金额属笔误的主张，本院不予采纳。三、就被告所辩其他费用支出及责任承担的认定就被告答辩中所称费用的支出，原告认为，被告提出暖气接驳费，是被告在2010年以前从饮食公司承租房屋接暖气时进行的，所以应该向饮食公司主张。电气维修费和房顶漏雨维修费不清楚，没有这两项费用。被告从原告处承租房屋，之后转租给其他承租户，承租户退租费也和原告没关系，其退租的房屋也没有交回给原告。本院认为，就暖气接驳发生在被告向饮食公司龙池饭店次承租争讼房屋时发生的事实，被告表示认可。双方就转租期间相关费用由谁承担问题，被告未举证加以证明，且未充分举证证明相关费用的发生以及相关费用应由原告承担，反之，原、被告所签订的租赁合同中明确约定“乙方所租房屋的……所有费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用及责任”。由此，被告所辩上述费用的产生，本院不予确认；而应由原告承担相关费用的意见，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订租赁合同，约定原告将自有房屋出租给被告有偿使用，双方形成租赁关系。租赁期满后，双方未续签租赁合同，并在变更租金后仍由被告占有使用，而原告继续收取租金，双方的租赁关系转为不定期租赁关系。多年来，被告累计尚欠原告租金410000元，事实清楚，证据确实充分，原告主张解除合同、要求被告搬离所租赁的房屋并诉求被告给付尚欠租金410000元以及2018年4月1日起算直至被告实际搬离时止的租金，符合法律规定，本院予以支持，但应当给被告预留出合理的觅地搬迁时间。被告欠租多年，原告以欠款总金额为基数按10%的标准主张违约金，未超出法定上限，本院予以支持，但应当以确认的欠租金额410000元为基数计算为41000元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第㈢项、第一百零七条、第二百二十条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告大同市住宅修建公司与被告张建平位于本市大东街XXX、XXX号房屋的租赁合同，被告张建平在本判决生效后三十日内搬离腾退上述房屋；二、被告张建平在本判决生效后三十日内向原告大同市住宅修建公司给付尚欠租金410000元、违约金41000元，并按219.18元/日的标准向原告大同市住宅修建公司给付自2018年4月1日起至实际搬离腾退上述房屋止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8825元（原告缓交），减半收取，原告大同市住宅修建公司负担392.22元，被告张建平负担4020.28元（上述费用原、被告在本判决生效后三十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 李 岩 二零一七年八月三十日书记员 李雪峰