福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0802民初3419号 原告：龙岩禹洲房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区西城登高西路163号（富山国际中心）20层2001单元，统一社会信用代码：913508000523342721。 法定代表人：郭英蘭，董事长。 委托诉讼代理人：陈旺富、林涛，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：孙伟，男，1988年11月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：张晓东，福建正廉律师事务所律师。 原告龙岩禹州房地产开发有限公司与被告孙伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法由审判员罗晓颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙岩禹州房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈旺富，被告孙伟的委托诉讼代理人张晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙岩禹州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原告与被告双方于2014年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201409531）；2、判令被告立即到龙岩市住房和城乡建设局办理撤销《商品房买卖合同》备案的手续；3、判令被告立即向原告支付违约金79922.8元。事实和理由：2014年12月2日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》编号为201409531及相应的补充协议。合同约定：被告向原告购买位于原告开发的位于禹洲城上城项目7幢1103号商品房，总价为399614元。被告于合同签订之日支付首期款129614元，剩余270000元由被告向银行申请按揭贷款支付。逾期付款超过7个工作日，原告有权解除合同，被告应按照商品房总价款的20%向原告支付违约金。合同解除时，被告应按照原告通知的时间到登记机关办理撤销交易备案手续。合同签订后，被告仅支付了部分房款，尚有购房款未支付给原告。原告曾多次催促被告支付剩余的购房款，但被告至今仍未支付，已经严重损害了原告的合法权益。原告认为，被告未按照合同约定支付购房款，已经构成严重违约，原告有权依照合同约定解除合同并要求被告支付违约金。 被告孙伟辩称：答辩人不同意解除合同，要求继续履行，对于因按揭未办理下来的购房款，答辩人愿意一次性付清。造成银行按揭未办理下来，是因为答辩人在等待按揭审批过程的后期出现征信问题。导致违约的事由不是答辩人主观故意或者过错，在办理按揭期间，答辩人多次查询按揭进展，足以证明答辩人是非常重视合同的履行。在签订房屋买卖合同前，答辩人也曾与原告销售人员就如果按揭审批不下来的后续处理事宜与原告协商。原告的销售人员口头向答辩人承诺，如果审批不下来，可以选择终止合同，退还首付款；或者选择一次性将按揭款付清。正因为原告给了答辩人定心丸，答辩人才敢与被告签订合同。2014年，龙岩房地产处于低迷状况，原告极力推销房源，销售人员为了完成业绩，做出各种承诺是实际普通现象。合同签订之后，答辩人有电话告知销售人员（当时原告留给答辩人的只有销售人员电话）送达地址变更。原告在明知答辩人地址变更下，且明知答辩人电话号码的情形下，从未打过电话给答辩人，原告未尽到通知义务，将材料邮寄给答辩人无法实际收悉的地址，这是原告为了达到获取合同外的利益为目的性的恶意行为。众所周知，2016年初开始，龙岩乃至全国房地产开始回暖，就目前本案所涉的房产，均价为8000元左右。原告解除合同，重新出售，可以获取原合同之外的，远远超过原合同价值的经济收益。其提出解除合同违背了房屋买卖合同的目的、合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从本条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施，赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。原告主张的违约金明显高于实际损失，答辩人请求适当减少。根据相关法律规定，违约金一般不得超过实际损失的20%，原告的违约金诉请金额明显偏高。综上所述，答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求，答辩人愿意一次性付清房款，合同继续履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1、2，被告对真实性均无异议，本院对原告提供的证据1、2予以认定。原告提供的证据3，被告对真实性、合法性、关联性有异议，本院认为该证据不能体现原告当时邮寄的材料为催告办理按揭手续的函件，不能证明原告的主张，对该证据本院不予确认。被告提供的证据1，原告对真实性未确认，本院认为该证据可以证明被告的征信情况，本院予以确认。被告提供的证据2，本院认为与本案无关联，对该证据不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月2日，被告孙伟向原告龙岩禹州房地产开发有限公司购买龙岩禹州·城上城的房屋一套，签订《商品房买卖合同》一份。当日，该合同向龙岩房地产管理信息网提交备案，2015年1月5日向龙岩市房地产交易服务中心办理商品房预告登记。合同第六条约定付款方式及期限。买受人的付款方式为签订合同之日支付首期款128614元，其余房价款270000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。第七条约定买受人逾期付款的违约责任。……双方签订《合同补充协议》一份，其中第七条约定，如双方约定的买受人的付款方式中有银行按揭贷款，则应遵守并优先适用如下规定：1、……。2、买受人应于《买卖合同》签订时完整地向出卖人提供按揭银行所需的全部资料（具体以银行要求为准），如按揭银行认为需要增加、补正或变更文件，买受人应于接到出卖人或银行通知后五个工作日内按要求办妥；此外，买受人还应按出卖人或银行通知的日期签署有关合同、文件、办妥相关手续。如买受人逾期未完整提供或办妥的或虽提供、办理但不符合银行要求的，或未按期签署有关合同、文件、办妥相关手续的，视为买受人逾期付款，按本补充协议本条第4款约定的方式进行处理。3、……。4、若买受人出现《买卖合同》及附件（包括本补充协议）中约定的买受人逾期付款或视为逾期付款的情形时，则按以下方式进行处理：（1）……。（2）逾期超过7个工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按《买卖合同》项下商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行的，合同继续履行，自《买卖合同》规定的应履行上述义务期限之第二天起至实际履行完毕之日止，买受人按每日向出卖人支付其申请按揭贷款金额万分之五的违约金。5、若按揭银行拒绝接受买受人的贷款申请或拒绝发放贷款或非因出卖人原因导致买受人未能及时获取银行按揭款的，（无论是国家房地产调控政策或贷款政策或其他原因所致），则买受人须在15日内一次性向出卖人付清余款，否则视为买受人逾期付款；按本补充协议本条第4款约定的方式进行处理。签订合同后，原告龙岩禹州房地产开发有限公司多次向银行提交按揭贷款的手续，被告孙伟从2015年8月12日至2016年12月30日期间多次以贷款审批查询其征信情况，但因被告孙伟的征信问题，银行按揭贷款手续均未能办理成功。截止2017年6月22日被告孙伟的个人信用报告体现其名下有三笔发生过逾期贷记卡账户。原告龙岩禹州房地产开发有限公司认为被告孙伟未及时交清余款，诉至本院，要求判如所请。 综上，本院认为，双方签订合同后，均应按照合同约定全面履行义务。《合同补充协议》第七条的第4、5点约定了合同解除的情形，即被告须在未能及时获取银行按揭款的15日内一次性向原告付清余款，并且逾期超过7个工作日后，原告有权解除合同。本案中，被告经过多次的办理银行按揭贷款手续及查询个人信用报告，被告早已知晓其个人的征信问题未能得到解决，从2016年12月30日被告最后一次以贷款审批查询其个人信用至今，被告都应在其知道或者应当知道不能及时办理银行按揭贷款手续的15日内一次性交清余款，但被告均没有在合理期限内向原告履行义务，因此，原告要求按照合同约定解除合同并撤销合同的备案手续，本院予以支持。原告在合同解除后，应退还被告首付款129614元。关于违约金，被告主张违约金明显高于实际损失，本院认为，按照合同约定以商品房总价款的20%支付违约金，该违约金偏高，结合本案事实，本院酌情确定为10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 1、解除原告龙岩禹州房地产开发有限公司与被告孙伟于2014年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同号：201409531）及《合同补充协议》。 二、被告孙伟应于本判决生效之日起十五日内办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续。 三、被告孙伟应于本判决生效之日起十五日支付原告龙岩禹州房地产开发有限公司违约金10000元。 四、驳回原告龙岩禹州房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8493元，减半收取为4246.5元，由被告孙伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 罗  晓  颖 二〇一七年八月十七日 书记员 黄海燕(代) 附：一、本案证据目录 原告龙岩禹州房地产开发有限公司提交证据和证明目的如下： 1、被告身份证复印件一份，证明被告的主体适格。 2、商品房买卖合同一份，证明2014年12月2日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》编号为201409531及相应的补充协议。合同约定：被告向原告购买位于原告开发的理由禹洲城上城项目7幢1103号商品房，总价为399614元，被告于合同签订之日支付首期款129614元，剩余270000元由被告向银行申请按揭贷款支付。逾期付款超过7个工作日，原告有权解除合同，被告应按照商品房总价款的20%向原告支付违约金。合同解除时，被告应按照原告通知的时间到登记机关办理撤销交易备案手续。 3、关于龙岩禹洲城上城项目7幢11层3号房催促办理按揭手续的函、EMS邮寄详情单一份，证明原告发函要求被告尽快办理按揭手续并支付剩余购房款，然被告始终不予理会。 被告孙伟提交证据和证明目的如下： 1、个人信用报告一份，证明被告审批未过是因为其征信问题，而不是其拖延不办理。被告有积极关注其个人的贷款审批事宜，多次通过系统查询个人信用，关心贷款审批是否通过的事宜。 2、位于东山板块资金莲园房地产买卖合同二份，证明2017年以来，该地段的商品房成交价格已经达到8000元左右，继续履行被告利益不受扩大损失，且体现双方之间的公平公正。 二、相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第6条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 约定的位于今低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁击缶予以适当减少。 当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： 发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。 具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。 判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）