北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初7115号原告：马滔，男，1983年3月18日出生，住北京市昌平区。委托代理人：蔡正文，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托代理人：卢丹丹，女，1990年1月12日出生，住北京市昌平区。被告：赵旭鹰，男，1983年2月8日出生，住北京市海淀区。委托代理人：石小峰，北京市鑫诺律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住单位宿舍。原告马韬与被告赵旭鹰、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马韬及其委托代理人蔡正文、卢丹丹，被告赵旭鹰及其委托代理人石小峰，第三人链家经纪公司的委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马韬诉称：2017年2月26日，原被告通过链家经纪公司签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》等相关法律文件。被告将其所有的位于昌平区回龙观镇龙华园小区××号楼××层××单元××室房屋出售给原告，双方约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计4360000元。原告应于2017年2月26日以自行划转方式向被告支付第一笔定金100000元，2017年3月5日以理房通支付第二笔定金300000元。被告应自行筹集资金，最迟于2017年4月10日前办理完毕解除抵押登记手续。原告应于权属登记转移前五个工作日分别支付两笔首付款，第一笔730000元，第二笔1870000元。双方同意于2017年6月25日前共同办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，原告依约向被告支付了第一笔定金100000元，后被告拒绝收取第二笔定金300000元，经原告及第三人多次催促被告仍拒绝收取第二笔定金，且被告要求加价出售涉案房屋，按照《补充协议》的约定，被告的行为构成根本违约，应承担房屋总价款20%的违约金，同时应承担原告向链家公司支付的中介费。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求法院判令：1、解除原被告于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、被告返还原告定金100000元；3、被告给付原告违约金872000元；4、被告赔偿原告中介费损失111780元；5、本案诉讼费由被告承担。被告赵旭鹰答辩称：不同意原告的诉讼请求。被告暂不收取第二笔定金不构成违约，原告没有因此受到损失，不损害原告的的利益，支付定金属于买受人的义务，不是出售人的义务。暂不收取定金，不等于拒绝履行合同，没有证据证明被告明确表示不履行合同义务。即使出售人暂时不收取定金不构成原告作为买受人支付定金的障碍。在2017年签署的交易资金风险提示函中理房通只是一种支付方式，原告可以采用其他方式支付定金，即使被告不签署理房通协议原告也可以直接向理房通的账户汇款。被告已经积极履行合同，已经履行了解除房屋的抵押合同义务。即使被告暂时不收取定金，原告至迟也应在2017年4月1日履行支付定金的义务，原告没有履行属于违约。没有证据证明被告要求加价出售涉案房屋，被告一直要求按照合同履行。即使被告构成违约，原告要求被告支付的违约金数额过高，要求予以调整。中介费的损失是可以退还的，且性质与违约金重复。在第三人的网站上有交易不成退还代理费的承诺。法院判决解除合同也是退还中介费的原因。第三人链家经纪公司述称：同意原告的事实和理由，同意解除合同，其他事项与我公司无关。经审理查明：2017年2月26日，赵旭鹰（出卖人）与马滔（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人将位于昌平区回龙观镇龙华园小区××号楼××层××单元××的房屋出售给买受人；房屋成交价格为2080000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价2280000元一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金400000元；买受人拟贷款金额为1350000元；2017年9月1日前（含当天）将该房屋交付给买受人。同日，赵旭鹰（出卖方，甲方）与马滔（买受方，乙方）、链家经纪公司（居间方，丙方）签订了《补充协议》，该协议约定：甲乙双方同意，房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计4360000元，此价格为甲方净得价，不含税。在补充协议第二条中约定：乙方于2017年2月26日前（含当天）将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2017年3月5日前（含当天）将第二笔定金300000元以理房通支付的方式支付甲方；甲方应于2017年2月28日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年4月10日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方应于权属登记转移前五个工作日内将第一笔首付款730000元（不包含前述全部定金）以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于权属登记转移前五个工作日内将第二笔首付款1870000元以理房通支付的方式支付给甲方。在补充协议第四条违约责任部分约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……；（2）……；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三人的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”2017年2月26日，马滔向赵旭鹰支付了定金100000元。2017年2月27日，马滔签订了理房通协议。3月4日，马滔向赵旭鹰表示已经准备好第二笔定金。3月6日，赵旭鹰向链家经纪公司表示拒绝签署理房通协议。3月7日，赵旭鹰向马滔表示因网签价与实际成交价严重不符，暂时不收取第二笔定金。2017年3月27日，链家经纪公司向赵旭鹰发送了催告函，要求赵旭鹰于2017年3月29日前收取第二笔定金；赵旭鹰于2017年3月30日收到了链家经纪公司发送的催告函。赵旭鹰于2017年4月1日签订了理房通协议。2017年4月1日，双方在链家经纪公司门店进行商谈，赵旭鹰表示无法按合同中约定的网签价2080000元进行网签，要求将网签价提高至3740000元，在协商“满五唯一”方案时要求提高房屋净得价，最终双方未达成一致意见。另查，2017年2月26日，赵旭鹰、马滔与链家经纪公司（居间方，丙方）签订了《居间服务合同》，马滔向链家经纪公司支付了居间服务费95920元；同日，赵旭鹰、马滔与北京方源房地产咨询服务有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》。马滔向北京方源房地产咨询服务有限公司支付了保障服务费15260元、评估费600元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、银行交易明细、收据、证人证言、聊天记录、录音及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，原被告于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，均属合法有效。双方均应依约全面履行各自的义务，同时在履行过程中双方均具有配合对方履行合同的义务。本案中，双方约定原告应于2017年3月5日前（含当天）将第二笔定金300000元以理房通支付的方式支付给被告。据此，原告有向被告按约定支付定金的义务，被告亦有按照约定的时间接收定金的义务。在2017年3月5日之前，原告已经签署理房通协议并准备好第二笔定金，而被告拒绝签署理房通协议并拒绝接收定金，在合同履行过程中被告明确表示要求变更网签价格并提出提高房屋净得价，被告的上述行为构成根本违约。按照合同的约定，原告有权解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，故对于原告要求解除双方于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。在被告提出要求变更网签价格及提供房屋净得价，双方未就后续合同履行问题达成一致的情况下，原告未向被告支付第二笔定金的行为不构成违约，被告应将收取的100000元定金返还给原告。故，对于原告要求被告返还定金100000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于被告的行为构成违约，被告应向原告承担相应的违约责任。关于违约金的数额，本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定为200000元。由于被告的违约行为导致合同解除，被告应向原告赔偿原告为履行合同所支出的居间服务费、保障服务费、评估费等中介费用。故，对于原告要求被告赔偿中介费损失111780元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告马滔与被告赵旭鹰于二〇一七年二月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、被告赵旭鹰向原告马滔返还定金十万元，于本判决生效后七日内执行；三、被告赵旭鹰向原告马滔支付违约金二十万元，于本判决生效后七日内执行；四、被告赵旭鹰向原告马滔赔偿中介费损失十一万一千七百八十元；五、驳回原告马滔的其他诉讼请求。如果被告赵旭鹰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万一千六百八十元，由被告赵旭鹰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 明人民陪审员  吴峰新人民陪审员  王永祥二〇一七年八月二十九日书 记 员  李圣楠