西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初1038号原告李永祥，男，1957年5月7日出生，汉族，住陕西省韩城市。委托代理人白文军，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。委托代理人白玉洁，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。被告西安灿阳实业集团有限公司，住所地：陕西省西安市高新区唐延路**银河科技公寓********房。法定代表人王大尉，系该公司总经理。委托代理人许强，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人陈洁，陕西仁和万国律师事务所律师。原告李永祥与被告西安灿阳实业集团有限公司（以下简称“灿阳公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李永祥及其委托代理人白玉洁、被告灿阳公司的委托代理人许强、陈洁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李永祥诉称，2012年11月18日，原告与西安新昆房地产开发有限公司（以下简称“新昆公司”）签订了《商铺认购合同》，合同约定原告认购新昆公司开发的位于西安市××附近项目名称为天安广场的商铺。合同签订后，原告按照合同约定交付了购房款，但因新昆公司资金链的问题，项目暂停，原告也发现该项目五证不全。随后新昆公司将此项目转让给被告灿阳公司，并签订《转让协议》。转让协议明确约定，原认购的业主由新昆公司移交给被告灿阳公司，其认购合同、已交款项、违约责任等相关债权债务由被告灿阳公司全权负责。根据以上约定，原、被告于2015年11月28日签订了《业主退款协议书》和补充说明书。此协议书明确约定，原告所购买的房源自动解除，被告有权另行销售。被告于2016年1月31日前支付原告已交款项10%的一年违约金，已交款项本金于2016年5月31日之前全部支付给原告，如未按期支付，被告灿阳公司承担每日万分之三的违约金。但是被告灿阳公司仅在2016年5月31日前支付一年10%的违约金的30%即15158.76元，其余款项一直未向原告支付。原告与被告多次协商未果，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告立即支付房款505292元；2、被告立即支付2016年1月31日之前的违约金35370.44元；3、被告支付违约金35370.44元（自2016年1月31日至2016年11月27日共计301天）产生的逾期违约金3193.95元；4、被告支付房款505292元（自2016年5月31日至2016年11月27日共计180天）产生的逾期违约金27285.76元；5、被告支付自起诉之日起按万分之三计算至实际支付日的违约金；6、被告承担本案的诉讼费用。被告灿阳公司辩称，涉案纠纷的引发均是由新昆公司与原告签订认购协议所致，该认购协议依法属于无效民事行为，故本案也应按照无效协议的法律后果进行处理。而被告确实在后期承接了涉案项目，也就两套房屋向原告共支付违约金31228元，后期停止支付是因为前期客户的认购和付款行为真实性有待查实。因此，法庭就此问题予以核实。此外，违约金应当按照无效协议处理，且违约金的约定过高，也不能在违约金基础上再计算违约金。经审理查明，2012年11月18日，原告与案外人新昆公司签订《商铺认购合同》，合同约定：原告认购新昆公司开发的位于西安市××北路、东××北路主干道，南临丁家桥村、西临外事学院，北邻陕西捷瑞通信储运公司天安广场负一层B1号商铺，建筑面积为41平方米，单价为17606元，总金额为721846元，原告于2012年11月18日前付清全部房价款的70%即505292元，于2014年4月30日前付清全部房价款的30%即216554元。合同有效期自2012年11月18日至2013年11月18日。合同第五条“双方约定及违约责任”约定，原告签订本合同满一年内，新昆公司取得销售证和验收合格证后，通知原告签署正式买卖合同。若原告放弃续签合同，新昆公司应当在约定预定日期到期后五个工作日内，全额退付原告定金。若新昆公司超出五个工作日，新昆公司赔付原告实交定金日万分之三的滞纳金。若超出一个月，新昆公司赔付原告实交定金10%的违约金。如因新昆公司原因不能满足双方签约条件时，新昆公司须无条件退还原告所缴纳的全额款项并支付原告50529元作为补偿。2013年1月6日，原告向新昆公司交纳购房款505292元。2015年6月30日，新昆公司与被告签订《项目转让协议》，约定新昆公司将涉案项目转让给被告灿阳公司，由被告灿阳公司负责继续开发建设。2015年11月28日，原告与被告签订《业主退款协议书》。该协议载明，因新昆公司将其开发的涉案项目转让给被告，由被告负责继续开发建设，原已认购的西熙国际项目的商铺、公寓、车位的业主由新昆公司移交给被告，其认购合同、已交款项、违约责任等相关债权债务由被告全权负责。该协议第一条“退款业主”约定，针对退商铺的业主，被告同意给予已交款项10%的一年违约金，违约金于2016年1月31日之前支付原告，原告已交款项本金于2016年5月31日之前全部支付给原告。协议第二条关于“款项支付细则及违约责任”约定，被告须在2016年1月31日之前向原告支付10%已交款项的违约金，即50529.2元，被告须在2016年5月31日之前向原告支付商铺的已交全部款项。被告承诺保证按时足额支付给原告上述款项，如未按时支付，被告承担逾期每日万分之三的违约金，并承担其违约法律责任。上述协议第三条另约定，原告持原认购合同、交款凭证、有效身份证件由被告进行登记核对，被告登记核对完毕后其原认购合同、收据继续由原告保存，被告付清退房主违约金和全部已交款项后，由被告收回合同、凭证，双方协议解除。此外，被告向原告出具的《关于补充说明书》载明：《业主退款协议》中所涉及的款项包括针对商铺业主已交款项的10%赔偿金及商铺、公寓、车位业主的已交款项。原告2016年5月31日前如未收到被告应支付的《业主退款协议》中所涉及的各款项，原告有权在每日万分之三赔偿及律师诉讼上自主选择。在诉讼过程中，原告仍享有每日万分之三的违约金权利，违约金按月支付。2016年2月至3月期间，被告向原告支付违约金20211元。庭审中，原告主张的第二项诉请违约金35370.44元，按照已交款项505292元的10%扣除已支付的15158.76元计算，但原告当庭承认被告已经支付其违约金20211元，而被告认可与原告签订退款协议及支付部分违约金的事实，但认为原告主张的违约金35370.44元数额有误，且就违约金部分不应再计算违约金。以上事实，有《商铺内部认购合同》、收款收据、《业主退款协议书》、《关于补充说明书》、收条等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。新昆公司与原告签订认购协议后，又与被告签订《项目转让协议》，将其开发的涉案项目转让给被告，由被告负责继续开发建设，其在涉案项目中拖欠的清退房屋销售款等均由被告负责处理。后原告同意上述转让，并与被告签订《业主退款协议书》，约定由被告于2016年1月31日之前向原告支付已交款项10%的违约金即50529.2元，并于2016年5月31日之前将其收取原告的购房款本金505292元退还原告，如被告未能按时支付则需要承担每日万分之三的违约金。该退款协议系原、被告就认购协议终止后果如何处理的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定享受权利、履行义务。现原告依据退款协议书和转款凭证、收据等证据要求被告退还其已交款项505292元，并按日万分之三承担自2016年6月1日起的违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金35370.44元的诉请，因在退款协议达成后，被告当庭提交原告的收条证明其已经向原告支付违约金20211元，仅欠付原告违约金30318.2元，而原告当庭对此予以认可，故本院对此事实予以确认，被告仅应向原告支付剩余的违约金30318.2元。此外，双方签订的《关于补充说明书》约定，《业主退款协议》中所涉及的款项包括针对商铺业主已交款项的10%赔偿金及商铺、公寓、车位业主的已交款项。原告2016年5月31日前如未收到被告应支付的《业主退款协议》中所涉及的各款项，原告有权在每日万分之三赔偿及律师诉讼上自主选择。由此可见，双方约定按照万分之三计算违约金的基数显然包括退款协议中确定的10%违约金50529.2元。故被告辩称原告主张的违约金不应再计算违约金，与双方约定不符，本院不予采信。因此，被告还应以尚未支付的违约金30318.2元为基数按照每日万分之三承担自2016年2月1日起的违约金。至于被告辩称双方约定的违约金过高一节，因原告向新昆公司支付购房款已经长达五年，后又与被告在2015年11月签订退款协议，但被告一直未按照约定积极主动向原告返还购房款及确定的违约金，其在履行双方约定时明显存在过错，违反了诚实信用和公平原则，故结合双方约定的履行情况及被告的过错程度，本院对被告该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李永祥返还购房款505292元及逾期支付上述款项的违约金（以505292元为基数按照每日万分之三计算自2016年6月1日起至本判决确定的给付之日之止）。二、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李永祥支付剩余违约金30318.2元及逾期支付上述款项的违约金（以30318.2元为基数按照每日万分之三计算自2016年2月1日起至本判决确定的给付之日之止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李永祥其余诉讼请求。本案案件受理费9511元，由被告承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  陈 琳人民陪审员  周娅萍二〇一七年八月十五日书 记 员  孙晶晶打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达