文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1167号上诉人（原审被告）：唐长城，男，汉族，1963年4月14日生，住江苏省扬中市开发区。委托诉讼代理人：张茂华，江苏江洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子建，江苏江洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬中市兴隆街道福源村村民委员会，统一社会信用代码54321182583787780K，住所地扬中市经济开发区福源村11组。法定代表人：唐培华，主任。委托诉讼代理人：耿龙国，江苏求尚律师事务所律师。上诉人唐长城因与被上诉人扬中市兴隆街道福源村村民委员会（以下简称福源村委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2019）苏1182民初3446号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。唐长城上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回福源村委会的诉讼请求请;2、一、二审诉讼费用由福源村委会承担。事实和理由：一、一审对2013年8月8日《租赁协议》约定的租赁土地范围未予查清。《租赁协议》载明“出租的江滩地，位于福源村境内防汛江堤外，与原一线江堤之间的江滩地。甲方（福源村委会）已将该江滩地南侧租赁建了养鸡场，甲方愿将养鸡场北围墙的北面租给乙方”，现场表明协议中载明的养鸡场及养鸡场围墙真实存在，以该围墙为界向北的位于两道江堤之间的三角形地带均为该协议约定的租赁给上诉人的使用范围，该使用范围是协议约定年租金的基础。二、一审对福源村委会将租赁给唐长城的大半土地另行租赁给“沙子厂”的事实未予认定是错误的。在未经唐长城同意的情况下，福源村委会2016年将租赁给唐长城的土地中的大半另行出租给“沙子厂”(即江苏佳威研磨科技有限公司〉，该公司已在案涉土地上新建了大面积厂房，在上诉人原审提供的航拍图上一目了然，且只要到现场查看或向相关人员了解一下即可查清上述事实，原判决以上诉人未提供证据证明而对上述事实不予认定是错误的。三、一审判决仍判令唐长城按《租赁协议》约定的数额承担租金是错误的。原判已认定双方的《租赁协议》合法有效，未经合同双方达成一致意见，任何一方均无权单方面变更合同主要内容；就本案而言，福源村委会未经上诉人同意，将已出租给唐长城的土地擅自另行出租给他人，事实清楚、证据充分，租赁协议约定的租赁范围是构成租金的基础和对价。福源村委会单方面变更了租赁范围，却要求唐长城仍按照原约定支付租金显失公平。一审以上诉人“既没有与福源村委会重新签订租赁协议、更改租赁范围和租赁金额，也没有要求沙子厂（即江苏佳威研磨科技有限公司〕搬离其租赁的范围，故对唐长城的此项抗辩不予认可”，不符合事实、且无法律依据。对福源村委会的违约行为，唐长城保留要求其承担违约责任及赔偿损失的权利。综上，一审判决认定事实及适用法律错误。福源村委会答辩称，一审认定事实清楚，自有裁量适度，适用法律正确，唐长城上诉所称事实不能成立，唐长城一审中提供2018年1月16日的租赁协议以及将租金直接交给福源村委会，收取徐兴福的收据由其持有等一系列的行为可以印证，福源村委会对于其承租的土地的现状没有异议，故请求驳回上诉，维持原判。福源村委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令唐长城立即支付租金239514元并承担本案诉讼费用。事实和理由：福源村委会、唐长城于2013年8月8日签订租赁协议一份，约定由唐长城租赁福源村委会所有的位于福源村境内防汛江堤外与原一线江堤之间的江滩地，租赁期限为二十年，年租金4.5万元。同时约定在租赁土地上新建房屋按每年10元/㎡上交福源村委会。协议签订后，唐长城不仅使用土地，同时使用徐小平新建的面积为2884.4㎡的房屋，故唐长城每年应缴纳租金73844元。截至2019年8月7日，已满6年累计应缴纳443064元，唐长城仅缴纳203550元，至今仍欠239514元逾期未付。福源村委会为维护自身合法权益，诉至法院。一审法院审理查明事实如下：2013年8月8日，福源村委会与唐长城签订租赁协议，约定唐长城租赁福源村委会位于福源村境内防汛江堤外与原一线江堤之间的江滩地，租赁期限为二十年，年租金4.5万元，每年一次性交清当年租金，先交租金后使用。同时约定若唐长城在租赁土地上新建房屋，按每年10元/㎡上交福源村委会，新建房屋所有权归唐长城所有。另查明，2018年1月10日，福源村委会、唐长城作为共同出租方将案涉租赁土地上的部分房屋（约1300平方米）租赁给江苏睿宁电气有限公司（法定代表人徐兴福），约定年租金8万元；还约定“在承租期内，如遇国家、政府征用，双方均应服从。土地权益归村委会享有。房屋权益归唐长城享有。其他补偿款归承租人享有”。审理中，福源村委会陈述唐长城已交付租金203550元（分别为2013年8月8日的4.5万元、2016年2月的5万元、2018年1月委托徐兴福交的8万元、2019年1月31日委托徐兴福交的28550元）；唐长城对上述租金的前三笔无异议，但认为应该最后一笔徐兴福交纳的金额为8万元，合计25.5万元。审理中，唐长城陈述其于2013年9月1日，将部分土地租赁给案外人生产混凝土添加剂，案外人委托包智富建造板房。后因案外人拖欠施工款，该板房大约200多平方米，建好后一直由包智富占有使用，直到2018年12月8日唐长城才折价3.5万元收回所有权。唐长城还陈述，目前在涉案江滩上有一沙子厂，系福源村委会在涉案土地范围内又转租给沙子厂的，应扣减一半的租金。福源村委会认为不能确定沙子厂所在地是在唐长城的租赁范围内，并认为新建的房屋大约270平方米。审理中，唐长城向法庭提交其与徐小平于2012年12月31日签订的交付清单一份，清单载明“将镇江跨克科技肥业有限公司所有厂房、设备、办公室、围墙、门卫等一切附属设施交付给唐长城，折抵欠款贰佰万元整……”，清单由徐小平签字捺印，拟证明租赁土地上的房屋归其所有，非新建房屋，故不需要交纳租金。唐长城对该真实性不予认可，认为签名系自然人所为，未能确定是否属所签，且没有得到土地所有权人即福源村委会的认可，同时清单上所载明的内容是镇江跨克科技肥业有限公司的财产，该厂房无产权登记和审批，且徐小平处置了公司的财产，应属无权处分或效力待定。法院认为，福源村委会并无证据证明清单上的签名为假，且徐小平作为公司法定代表人将公司财产抵债的效力问题与本案非属同一法律关系，且其处分的是公司的房产等财产，并非处分土地使用权，2018年1月10日的三方租赁协议上也认可房屋收益归唐长城所有，故法院对该清单的真实性予以认可。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、唐长城是否应当支付房屋租金？二、土地的租金如何计算？租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，福源村委会、唐长城签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。根据合同法第二百二十六条、第二百二十七条的规定，承租人应按约定的期限支付租金；承租人承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。一、唐长城是否应当支付房屋租金？首先，本院认为对徐小平新建的2884.4平方米的房屋不需要交纳租金。理由为：一、双方的租赁协议第五条载明“乙方新建房屋所有权归乙方，乙方按每年10元/㎡上交给甲方”，现福源村委会并无证据证明唐长城在协议签订后有新建房屋；二、诉状上载明“同时使用徐小平新建的面积为2884.4㎡的房屋”，与唐长城提供的交付清单相互佐证，证明案涉房屋系徐小平（镇江跨克科技肥业有限公司）所建。其次，唐长城应对案外人所建的板房交纳租金。唐长城在庭审中陈述其转租给案外人于2013年9月1日委托包智富建造板房，面积为200多平方米（福源村委会认为约270平方米），因双方均无证据证明，本院酌定为230平方米。故截至2019年8月7日，唐长城应给付的房屋租金为13639元（10元/㎡×230㎡×5.93年）。二、土地租金如何计算？首先，唐长城辩称，福源村委会自2016年起将一半的土地另租给沙子厂，但并无证据证明，且截至起诉的三年时间唐长城既没有与福源村委会重新签订租赁协议，更改租赁范围和租赁金额，也没有要求沙子厂搬离其租赁的范围，故本院对唐长城的此项抗辩不予认可。其次，唐长城还辩称，徐兴福共代其交纳租金16万元，但仅提交了2018年1月10日8万元的收据（编号8653），并无2019年的交费证明，故本院对唐长城的上述抗辩亦不予采信。现福源村委会自认收到2019租金28550元，故截至2019年8月7日，唐长城应纳的土地租金为27万（4.5万元/年×6年）。综上，唐长城应向福源村委会支付截至2019年8月7日的房屋、土地租金80089元(13639元+270000元-203550元)。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决：唐长城给付扬中市兴隆街道福源村村民委员会租金80089元。二审中，唐长城提供图片一张，证明唐长城承租江滩地使用范围是一部分，其中唐长城承租部分江滩地由福源村委会另行出租。福源村委会提交一份农村集体资产租赁（发包）交易情况表和扬中经济开发区管委会证明。证明扬中市即为在清理资产时唐长城目前欠村委会195615元。唐长城质证认为该证据与本案无关联性，是福源村委会单方记载的往来，上报到政府，政府按照规定要求进行认定，现在本案是通过司法程序进行认定；同时证明案涉土地福源村委会有权对外出租。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点:唐长城是否应当向福源村委会支付所欠租金。本院认为，本案福源村委会与唐长城于2013年8月8日签订的租赁协议，约定唐长城租赁福源村委会位于福源村境内防汛江堤外与原一线江堤之间的江滩地，租赁期限为20年，每年租金4.5万元一次性交清，先交后租，并约定若唐长城在租赁土地上新建房屋，按每年10元/㎡上交福源村委会，新建房屋所有权归唐长城所有。双方对上述租赁协议均无异议应按约履行义务，出租人福源村委会已按约将江滩地交付承租人唐长城使用。承租人唐长城支付了部分租金，唐长城诉讼中认为福源村委会未经其同意自2016年起将部分土地另行租给沙子厂（即江苏佳威研磨科技有限公司）已更改土地租赁范围，唐长城对沙子厂租赁土地的租金不应当支付，而福源村委会则称沙子厂租用的土地是属于添河形成的土地，沙子厂租用土地范围不属于唐长城的租用土地范围。本案对于双方土地租赁的范围确定，由于双方均未提供办理交接的相关手续，本院综合现有证据和当事人陈述作出高度盖然性判断。唐长城以福源村委会2016年起更改土地租赁范围，将属于其租用土地另行出租给沙子厂，但唐长城既未提供要求福源村委会重新明确其租赁土地范围的证据，也没有提供以其他方式要求福源村委会解决土地租赁范围的相关材料，且沙子厂（江苏佳威研磨科技有限公司）在此期间经营唐长城没有提出异议，唐长城在三年内没有维护其合法权益的情形，不符合生活常理及公众的认知，让公众确信福源村委会所陈述沙子厂所租用的土地不属唐长城租用的土地范围，系后添河形成的土地，2018年1月16日租赁协议印证了唐长城在诉前是认可其土地租赁的范围及现状，故唐长城的上诉请求证据不足，本院不予支持。综上，唐长城的上诉理由不能成立，应予驳回，唐长城应当支付所欠福源村委会的租金。故一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4892元，由唐长城负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年七月六日书记员  何婧静