广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初7680号原告：梁镇康，男，1985年5月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。被告：中山市东凤镇永益村民居委会，住所地广东省中山市东凤永益路**。主要负责人：周志华，职务村主任。委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。原告梁镇康诉被告中山市东凤镇永益村民委员会（以下简称永益村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁镇康委托诉讼代理人卢红华，被告永益村委会委托诉讼代理人丘英隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁镇康向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《土地租赁合同》无效；二、被告退回合同保证金65000元；三、被告退回租金69090元；四、被告赔偿原告损失2619302元。事实和理由：原告因发展农业生产需要土地，被告获悉后主动联系原告声称有土地出租。原告遂将租地要求悉数告知被告，被告承诺其出租的土地符合法律和政策规定，可以建设厂房物业，但要求合同到期后该些由原告建设的地上建筑物及有关设施均归被告所有。经协商，原告遂与被告于2014年5月19日签订了《土地租赁合同》，承租了被告位于第十五区星棚后面积为3335平方米的集体用地。5月21日，原告再委托冯培南以冯培南的名义与被告签订了《土地租赁合同》，再承租了被告位于第十五区星棚后面积为1054平方米的集体用地。合同签订后，原告依约履行合同并在上述土地上动工发展经营，包括三通一平、苗木种植等前后约投入300万元（含人工）。孰料，原告在发展过程中，竟被镇政府以土地用途违法为由对原告承租的上述土地进行了强制处理，此导致原告的全部投入化为乌有。原告认为，被告为获取租金收益，不惜隐瞒土地使用人不能在上述土地进行建设的真相，欺骗原告与其签订土地租赁合同并收取了租金，使原告在不知情的情况进行了巨大的经济投入，而该经济投入最终却被有关部门强制处理且至今未能获得赔偿，该损失应由被告承担。被告答辩称，一、原、被告之间签订的土地租赁合同合法有效，没有违反相关的法律法规；二、在签订的合法有效的租赁合同中，被告没有违反合同约定的权利与义务，是原告违反合同的权利义务擅自在租赁的用于种植树木的土地上将地面进行土地硬化，故受到相关部门的行政处罚将土地硬化的路面违章建筑拆除，故被告认为合同是合法有效的，被告不同意退还保证金、退还租金、赔偿原告的损失，原告的损失是自身违反合同的约定造成的；三、根据合同相对性原则，另一土地租赁合同的承租人冯培南与被告签订的土地租赁合同与本案无关，原告不应把冯培南与被告签订的土地租赁合同纳入本案来处理，请法院查明事实依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2014年5月19日，原告梁镇康作为承租方即乙方与作为出租方即甲方的被告永益村委会签订《土地租赁合同》，合同部分内容如下：“兹甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、相互促进、共同发展，增加村民分配的原则，经平等协商后共同达成以下有关土地租赁协议：一、租地位置及面积甲方将位于第十五小区星棚后一面积为3335平方米（折合5亩）的集体用地，以有偿形式租赁给乙方使用。二、租赁的期限租赁期限为19.5年，由2014年6月1日至2033年12月31日、租金的计算、付款方式及保证金1、租金计算：以起点单价18000元／亩／年，按5年一年递增周期，每个递增周期的递增幅度10%计付租金。2、付款方式：乙方按每年分2次进行结付当年租金，具体在每年的6月6月1日前和12月1日前。3、保证金：签订合同时，乙方须付保证金人民币50000（大写：伍万元整）给甲方，该保证金在本合同履行期届满且乙方无违约情况下由甲方无息归还乙方。四、双方的责任和义务。3、租赁期内乙方如需建设的，必须征得甲方及有关部门的同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担。如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（包括报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由乙方承担。”。202014年5月21日，案外人冯培南作为承租方即乙方与作为出租方即甲方的被告永益村委会签订与前述合同条款基本一致的《土地租赁合同》，合同约定甲方将位于第十五小区星棚后一面积为1054平方米（折合1.58亩）的集体用地，以有偿形式租赁给乙方使用。租赁以起点单价18000元/亩/年，按5年一年递增周期，每个递增周期的递增幅度为10%计付租金。乙方须付保证金人民币15000元给甲方。其余内容与前述合同一致。被告永益村委会于2014年5月30日收取原告租赁保证金50000元，于2014年12月31日收取原告2014年6-12月地租52500元，于2014年5月6日收取冯培南租赁保证金15000元及2014年6-12月土地租金16590元。2016年8月1日，冯培南出具书面声明，称冯培南与被告永益村委会于2014年5月21日签订《土地租赁合同》是受原告委托，该租赁合同中的土地实际上由原告使用，合同的权利和义务均由原告梁镇康享有和承担。另查,被告永益村委会出租给梁镇康及冯培南的土地合计6.58亩是于2014年1月1日向东凤镇永益村股份合作经济联合社（第十五小区）（以下简称第十五小区）租用，租赁期限20年，在与第十五小区的租赁合同中，双方（第十五小区为甲方，永益村委会为乙方）中部分条款如下：“一、租地位置及面积甲方将位于本小区星棚后一面积为4387.7平方米（折合6.58亩）的农用地，以有偿形式租赁给甲方作工业使用。六、所租土地乙方在使用期间所投资进行的“三通一平”及所所建设的建筑物以及附属设施（包括水、电和装修设施）在租赁满后，无条件归甲方所有，乙方不能拆除搬走。”。取得上述涉案土地使用权后，原告梁镇康对其中部分土地进行填沙及水泥硬底化并在地面上建设建筑物并在部分区域种植了苗木。因涉案土地涉及村集体用地与村耕地范围，2015年5月11日，中山市东凤镇人民政府对本案所涉租赁土地上的违章建筑依法进行拆除，并进行复耕复绿，恢复该地块耕地功能。原告称签订《土地租赁合同》时，被告欺骗原告所租赁土地为工业用地，能修建厂房，实际上为农业用地，虽《土地租赁合同》中并未写明土地的性质，但租金是按工业用地的费用收取，并提供案外人龙忠林与东凤镇永益村股份合作经济联合社（第14小区）签订的《土地租赁合同》，用以证明相近位置的农业用地的租金水平与本案合同租金水平相差巨大。该合同载明东凤镇永益村股份合作经济联合社（第14小区）将永益村14队“十三亩”田地以有偿形式租赁给乙方使用，土地租赁价以每年每亩2700元计价。被告则称，土地租赁合同是双方的民事行为，对于租金的高低是双方的合意，且双方签订的《土地租赁合同》第四条规定要建设必须征得被告及有关部门的同意且要办理审批手续，原告是知道土地的性质的，原告租赁土地是用于种植花草树木，且被告于2015年1月1日应原告要求出具了一份证明，证明原告租赁永益村位于第十五小区星棚后一块土地，面积约5亩，用于种植。原告又申请证人第十五小区生产队队长梁某出庭作证，证人梁某称原告与被告签订合同时，被告永益村委会说是可以建设的用地，原告也清楚涉案土地是第十五小区租赁给被告永益村委会的，当时种树的地大概租金水平为2000元一年每亩。庭审中，原告确认在签订合同前已知道涉案地块的状态为荒地。另外，原、被告双方均确认涉案土地上的违章建筑已由政府依法拆除，无法通过鉴定评估实际损失。原告提供付款凭证、收据、送货单、种子采购合同、民生银行对账单等证据一批，并列表主张自己的损失如下：填沙地款158491元，打桩款16976元，勾机款21840元，钢筋、水泥、砖及建房工程款共282306.6元,厂房水电安装13136元，星棚款50000元，树木、树种子损失2250000元，种花木工人工资24000元。被告述称对相关单据不确认，但未提供证据否定原告所提供证据的真实性。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”。案外人冯培南确认受原告梁镇康委托与被告永益村委会签订《土地租赁合同》，两份《土地租赁合同》所处地点相同，时间相近，且梁镇康已同永益村委会租赁了其中3335平方米的土地使用权，不存在永益村委会知道冯培南是受梁镇康委托则不会与其订立合同的情形，因此原告梁镇康可以行使冯培南对永益村委会的权利，同时就两份合同履行过程中的纠纷进行诉讼。原、被告双方所定合同约定的租金水平，明显高于一般的农业用地租金数倍，在永益村委会与第十五小区的租赁合同中，双方亦明确了租用土地4387.7平方米的农用地以有偿形式租赁作工业使用，庭审中原告亦确认知道土地在租赁前为荒地，结合证人梁某提供的证言，本院确认在订立《土地租赁合同》时，原、被告双方均知道涉案土地并非建设用地。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外，前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”，原、被告双方违反法律强制性规定，协议将农民集体所有的土地出租用于非农建设，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，在订立合同过程中，双方均有过错，应当根据双方过错的程度，各自承担相应的责任。原告要求被告退还合同保证金65000元和租金69090元，应予支持。至于对损失的赔偿数额，首先应核定原告梁镇康的财产损失数额，再分析各项损失中双方的过错程度确定赔偿比例。双方已确定无法通过鉴定评估确定具体损失，只能通过审核原始凭证确定具体损失。本院对原告所提供的《损失明细》及对应凭证作审核后发现：原告列表自行申报的土地硬底化和建造建筑总投资为158491元+16976元+21840元+282306.6元+13136元+50000元=542749.6元。列表中9月3日支付陈德坚填地款4820元无相应付款凭证和原始单据，应与剔除；列表中1月31日支付工地地面水泥款84930元，相应对数表和送货单的施工工程项目为“东凤镇永益14队崔棠成工地”与涉案建筑无关，应予剔除；赵汝垣工程款（未付）76377.60元，原告提交的《永益土地工程清单》中施工人赵汝垣签名确认的总工程造价为178977.6元，按原告所列《损失明细》原告已前后分九次向赵汝垣支付共计109000元，尚欠数额为69977.6元，原告未提供证据证明差额产生原因，应按69977.6元计算，差额6400元应予剔除。原告在知悉所租用土地并非建设用地的情况下仍然继续租用铤而走险在无任何报批手续的情况下投入大量资金进行硬底化并建设厂房，导致违章建筑被拆除是导致工程投入损失的主因；被告明知土地为农用地的情况下租赁给原告作工业用途，助长原告报有侥幸心理违法建设，是导致工程投入损失的次因，按双方各自过错程度，本院酌定原告对工程投入损失应负80%的责任，被告对工程投入损失应负20%的责任。被告具体应赔偿金额计算为：（542749.6元-4820元-84930元-6400元）×20%=89319.92元。至于原告所主张的树木、树种子损失，因苗木与建筑不同，完全可以通过出售、迁移方式保留相关财产价值，从原告所提供的冯炳钊、杨仕彬、王念祖、喻明四人的《付款凭证》记载，被告在2015年6月15日至2015年6月20日期间向四人各支付了20天种花人工6000元，该付款时间段推前20天为2015年5月25日，恰好为2015年5月11日东凤镇政府拆除被告违章建筑后不久，因此原告相关苗木完全有可能并未损毁而是在建筑被拆后自行迁移其他地方栽种，原告并未充分举证，所主张的苗木投资损失存疑。即使原告确未将苗木迁移，其明知土地需要复耕，不采取有效措施避免损失扩大，相关责任亦应由原告自行承担，该部分诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市东凤镇永益村民委员会应于本判决生效之日退还原告梁镇康合同保证金65000元；二、被告中山市东凤镇永益村民委员会应于本判决生效之日退还原告梁镇康租金69090元；三、被告中山市东凤镇永益村民委员会应于本判决生效之日赔偿原告梁镇康损失89319.92元；四、驳回原告梁镇康其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28827元，由原告负担26488元（已缴交），被告负担2339元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  阮明俞审判员  伍执娟二〇一七年八月十一日书记员  潘霞慧陈伟华