广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初8726号原告：中海物业管理有限公司中山分公司，住所地中山市石岐区。主要负责人：刘忠华，该司总经理。委托诉讼代理人：黄芳，该司员工。被告：汪俊君，女，1975年7月10日出生，汉族，户籍住址中山市，现住中山市，被告：谌勇，男，1968年3月16日出生，土家族，户籍住址中山市石岐区，现住中山市，上列两被告共同委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：冯艺洪，广东雅商律师事务所律师助理。原告中海物业管理有限公司中山分公司（以下简称中海物业中山分公司）与被告汪俊君、谌勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告中海物业中山分公司委托诉讼代理人黄芳，被告汪俊君、谌勇共同委托诉讼代理人陈经文、冯艺洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业中山分公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付2011年6月至2014年12月物业管理服务费20112.09元及滞纳金27076.91元。事实和理由：被告系中山市沙溪镇105国道虎逊路段中海翠林兰溪园三期K15幢X房业主。原告经发展商协议选聘为中海翠林兰溪园小区的前期物业服务企业，对中海翠林兰溪园小区进行物业管理服务。被告所购买的房屋合同约定的建筑面积为180.95平方米，按该房《商品房买卖合同》约定，被告房屋已于2009年10月30日前来物业公司办理收楼手续，并于2009年11月1日始缴纳物业管理费，物业管理费按每月每平方米2.6元价格计算。现被告自2011年6月起至2014年12月，一直拒缴该期间所产生的物管费，累计拖欠物业管理费20112.09元，滞纳金27076.91元，合计47189元。原告多次联系被告催交物业管理费，但被告一直拒缴。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。庭审中，原告中海物业中山分公司明确诉请的物业服务费及其滞纳金的计算方法为：按180.95平方米×2.6元/平方米/月×43个月减去被告之前交纳的118.12元计算物业服务费本金；滞纳金以470.47元为基数，按每日千分之一从2011年6月1日起计至清偿之日止。补充事实和理由为：被告每月应付物业管理费为470.47元。被告汪俊君、谌勇辩称，一、没有证据证明原告是涉案物业出卖人中山市中海房地产开发有限公司选聘的有合法资质的物业管理公司。二、双方签订的《物业管理服务合同》属于委托合同，与合同中陈述的依据《广东省物业管理条例》内容完全不相符，违反法律规定。合同第一段明确陈述“就甲方委托乙方对翠林兰溪园物业（以下简称”本物业“）实施专业化、一体化的物业管理服务”，而《广东省物业管理条例》中有关小区物业管理的选聘是由业主委员会完成，并非由业主直接委托。此外，该《物业管理服务合同》依据的“建设部第33号令《城市建设住宅管理办法》”无从查找，因此，《物业管理服务合同》违反法律规定。三、原告的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效。根据《物业管理服务合同》第十二条的约定“每次收取物业管理费的时间为当月10号”，根据第十三条第二项的约定“甲方逾期缴纳物业服务管理费的，乙方从逾期之日起每天按月缴纳物业管理服务费的千分之一计收滞纳金”，由此可见，每月的物业管理服务费属独立债务，而并非同一债务的分期履行。原告关于本案的诉讼请求中最后一个月的物业管理服务费是2014年12月产生的，因此，原告最迟应该在2016年12月10日前向法院请求保护这部分民事权利。而原告在2017年1月1日才提起民事诉讼，显然已经超过了诉讼时效。四、被告从未接听过原告的电话催缴和书面形式的催缴。《物业管理服务合同》第十三条约定“甲方无正当理由连续三个月不缴物业管理服务费的，乙方可以电话、书面等形式催缴或者将欠缴者的名单以书面形式予以公示，如仍无效果，乙方可进一步采取限期缴纳、发律师函等措施，或者通过法律途径催缴”，因此，原告只有通过电话催缴和书面形式的催缴才符合约定。短信或者其他方式的催缴不符合约定，而且，被告并未收到过催缴短信。五、被告收楼后，被告入住前，在原告管理期间，有人擅自将被告的底层花园围墙推倒改动，致使被告的花园面积减少约5平方米，当时被告就报警，通过沙溪一派出所工作人员找到原告协调，原告多次表示是开发商的设计错误，将会向开发商反映，并同意给被告一部分补偿，但时至今日，被告未得到任何补偿。显然，原告存在重大失误，甚至是一种加害行为。六、法院不应当支持原告主张的滞纳金。如上所述，由于原告是否有权向被告收取物业管理费存在争议，不存在被告拖欠物业管理费的事实，且原告也没有提供证据证明其实际经济损失，原告主张的滞纳金远远超出物业管理费本金部分，不符合法律规定，应当予以驳回。而且，根据法律规定在法律规定当中没有滞纳金的陈述，原告不是国家行政部门或国有企业，所以也没有权利收取滞纳金。综上所述，法院应依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年11月20日，以中山市中海房地产开发有限公司为甲方，中海物业中山分公司为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定乙方就甲方负责开发建设的中海翠林兰溪园物业（以下简称本物业）实行前期物业管理，为中海翠林兰溪园提供物业服务，服务期限自2004年11月20日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。汪俊君、谌勇系中山市中海翠林兰溪园K15幢X房业主，该房产建筑面积为180.95平方米。2009年10月31日，以汪俊君、谌勇为甲方，中海物业中山分公司为乙方，双方签订《翠林兰溪园物业管理服务合同》（以下简称服务合同），约定：甲方委托乙方对翠林兰溪园物业实施物业管理服务；乙方按本合同约定的内容及要求提供服务，并按以下标准向用户收取物业管理服务费：多层住宅一期（Ｂ、Ｃ区）按建筑面积每月每平方米1.5元、电梯洋房（C、F区）2.2元、多层住宅一期（Ｄ区）2.5元、别墅住宅一期（Ａ、Ｅ区）2.5元、别墅二、三期（独栋、双拼、连排）2.6元收取；乙方在建设单位确定的商品房交付使用时间即2009年11月1日开始为甲方提供物业管理服务，甲方从此时开始向乙方缴纳物业管理服务费，乙方在首次收取甲方服务费时，可一次性预收3个月物业服务费；乙方于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；甲方逾期缴纳物业管理服务费的，乙方从逾期之日起每天按甲方月缴物业管理服务费的1‰计收滞纳金；甲方无正当理由连续三个月不缴纳物业管理服务费的，乙方可以电话、书面等形式催缴或将欠缴者名单以书面形式予以公示，如仍无效果，乙方可进一步采取限期缴纳、发律师函等措施，或通过法律途径催缴；服务合同还约定了其他事项。同日，汪俊君、谌勇办理了收楼手续，物业服务费按470.47元/月支付。但从2011年6月1日起至2014年12月31日期间，汪俊君、谌勇未向中海物业中山分公司缴交上述期间物业服务费。2016年12月8日，中海物业中山分公司向汪俊君、谌勇发出律师函，要求汪俊君、谌勇付清拖欠的物业服务费及逾期缴费滞纳金，但汪俊君、谌勇至今仍未交纳，中海物业中山分公司遂诉至法院，主张前述实体权利。另查，中海物业中山分公司具备物业管理资质，资质证等级为一级，取得《中山市外来物业服务企业承接中山项目登记证》。中海物业中山分公司就涉案小区物业服务费收费标准已向中山市发展和改革局下属的中山市沙溪镇物价检查所备案。涉案小区至今未成立业主委员会。又查，汪俊君、谌勇与中山市中海房地产开发有限公司签订的《中山市商品房买卖合同》上记载汪俊君的联系电话为135××******，谌勇的联系电话为139××******。再查，中海物业中山分公司为证明其提起本案诉讼未超过法定的诉讼时效，向本院提交了中海物业中山分公司分别于2014年8月10日、2016年6月20日及2016年12月8日向汪俊君、谌勇邮寄物管费催缴函、律师函的中国邮政快递单及2013年4月22日至2016年12月28日期间多次向139××××****的电话号码发送催缴物管费的短信截屏记录。其中，2016年12月8日的中国邮政快递包裹单显示：中海物业中山分公司于该日向汪俊君、谌勇邮寄K15-05物管费催缴律师函，收件地址为涉案房屋，刘平作为收件人签收。经质证，汪俊君、谌勇不确认2016年12月8日的中国邮政快递包裹单，认为其家庭成员中没有“刘平”这个人，这个签名也不是其二人及家庭成员签写，且无法确认催缴的具体内容，收件人的三个电话号码中“139××××****”“132××××****”并非其二人使用的号码，“135××××****”早在2011年3月已停用。庭审中，中海物业中山分公司述称：其向汪俊君、谌勇发送的催款短信已发送，至于汪俊君、谌勇有否收到，其无法核实；而催缴函通过邮政局邮寄，没有退件，其认为汪俊君、谌勇已收到该函件。汪俊君、谌勇确认139××××****是谌勇的手机号码，至今还在使用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。中海物业中山分公司是具有物业管理一级资质的企业，该公司与中山市中海房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，以及该公司与汪俊君、谌勇签订的服务合同均是各合同当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，本院予以认可。本案争议焦点在于：一、中海物业中山分公司提起本案诉讼有否超过诉讼时效；二、汪俊君、谌勇主张减免涉案物业服务费有否依据；三、诉请的滞纳金有否依据，是否过高。关于焦点一。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，中海物业中山分公司主张的是2011年6月至2014年12月期间的物业服务费，汪俊君、谌勇认为中海物业中山分公司于2017年1月才提起诉讼已超过诉讼时效。而中海物业中山分公司则认为在提起本案诉讼之前其已通过向汪俊君、谌勇发送催款短信、催款函及律师函的方式向其二人催缴涉案物业服务费，存在诉讼时效中断的情形，故未超过二年诉讼时效。对此，本院认为，中海物业中山分公司提交的短信截屏记录及中国邮政快递包裹单可证明自2013年4月22日起至2016年12月28日期间，中海物业中山分公司通过发送催款短信及律师函的形式不断向汪俊君、谌勇催缴涉案物业费，致使诉讼时效中断。虽然汪俊君、谌勇抗辩没有收到上述手机短信及律师函，但是中海物业中山分公司发送短信的手机号码139××××****为谌勇的手机号码，该号码谌勇至今仍在使用；而律师函的收件地址为涉案房屋，虽然该邮件的签收人并非汪俊君、谌勇本人，但汪俊君、谌勇确认至今仍在该房屋居住，而且涉案房屋从2015年1月起至今的物业服务费汪俊君、谌勇均有正常交纳，交纳方式为汪俊君、谌勇的家人到物业管理处刷卡支付，故根据生活常理，汪俊君、谌勇理应收到上述催缴通知，并对中海物业中山分公司向其催缴涉案的物业服务费完全知情。汪俊君、谌勇辩解没有收到通知，缺乏可信度，且亦未提交反驳证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，据此，本院认定中海物业中山分公司提起本案诉讼没有超过二年诉讼时效。关于焦点二。汪俊君、谌勇辩称由于中海物业中山分公司的重大失误，致使其花园面积减少约5平方米，并至今未得到任何补偿，故不应收取涉案物业服务费，但汪俊君、谌勇对其该主张未提交任何证据予以证实，且该问题并不属于中海物业中山分公司应履行的合同义务，故对汪俊君、谌勇该抗辩，本院不予采信。物业服务合同约定别墅三期（独栋、双拼、连排）按建筑面积2.6元/月收取，中海物业中山分公司主张的是2011年6月至2014年12月间的物业服务费，经计算，汪俊君、谌勇应付的物业服务费为20112.09元（180.95平方米/月×2.6元/月/平方米×43个月-118.12元）。关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方签订的服务合同约定汪俊君、谌勇逾期缴纳物业管理服务费的，中海物业中山分公司从逾期之日起每天按月缴物业管理服务费的1‰计收滞纳金。该滞纳金实质为逾期付款违约金，汪俊君、谌勇未按服务合同约定按时足额支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，但该滞纳金的约定显然超过汪俊君、谌勇违约造成中海物业中山分公司实际损失的百分之三十，故本院根据公平原则、中海物业中山分公司的主张及服务合同的约定，酌定涉案违约金的计算方式为：以470.47元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，从2011年6月11日起计至款项清偿之日止。综上所述，中海物业中山分公司诉求合法部分，本院予以支持。汪俊君、谌勇抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、被告汪俊君、谌勇于本判决生效之日起七日内支付原告中海物业管理有限公司中山分公司从2011年6月起至2014年12月的物业服务费合计20112.09元及其违约金（以470.47元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，从2011年6月11日起计至款项清偿之日止）；二、驳回原告中海物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，减半收取490元（原告中海物业管理有限公司中山分公司已预交），由被告汪俊君、谌勇负担（两被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇一七年八月十四日书记员 吴丽萍谭银娣