广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初1596号原告：脱娟娟，女，1983年9月10日出生，汉族，住广东省徐闻县，委托代理人：刘锦云，广东博浩律师事务所律师。委托代理人：潘姗姗，广东博浩律师事务所实习人员。被告：郑芹，女，1973年8月24日出生，汉族，住广州市天河区，原告脱娟娟诉被告郑芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法组成合议庭于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告脱娟娟的委托代理人刘锦云、潘姗姗到庭参加诉讼。被告郑芹经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告脱娟娟诉称：原被告于2016年10月17日在房地产中介服务机构广东合富房地产置业有限公司的居间下签订《存量房买卖合同》，约定：原告购买被告位于广州市萝岗区蔚山街17号1304房产，房产成交价为2184800元。合同第四条约定：甲乙双方应于2016年12月31日前在房产中介丙方的协助下到房地产登记机构办理产权转移登记手续，逾期视为违约。合同签订后，原告依约支付了50000元定金、10000元中介费。而被告却以各种理由拒绝办理产权过户手续，后又直接当着原告和房产中介的面明确表示不将物业售予原告，愿意赔钱给原告。但过后却一直拒绝接听原告及房产中介的电话。原告为了全面履行合同，多次催促，被告仍不理会。原告遂于2017年3月17日依约向被告发出书面的《解约函》，明确告知被告自解约函发出之日起解除双方签订的《存量房买卖合同》，依约支付违约金218480元、返还原告支付的50000元定金、10000元中介费违约损失。被告对原告发出的《解约函》至今未有任何回复或对上述相关事实提出异议。被告收取定金后不依合同条款将物业售予原告，已构成严重违约，原告享有单方解除合同的权利，并依据合同第九条第一款的约定，追究被告的违约责任。被告除返还定金外，还需按总楼价的10%支付违约金以及原告已产生的中介费10000元。原告为维护合法权益，诉请法院请求判令：1.于被告签收原告发出的书面解除函之日即2017年3月22日解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2.被告向原告返还定金50000元；3.被告向原告支付房屋成交价10%的违约金218480元；4.被告支付原告已产生的中介费10000元，以上三项合计278480元；5.被告承担本案全部诉讼费。原告在庭审中明确其第一项诉讼请求为要求解除原、被告双方的房屋买卖合同关系。被告郑芹未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2016年10月17日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）及中介方广东合富房地产置业有限公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：原告在中介方广东合富房地产置业有限公司的促成下购买被告位于广州市黄埔区蔚山街17号1304的房屋，房屋总价2184800元。合同第四条约定：由丙方协助办理产权转移登记，丙方应当于2016年12月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第六条约定：丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2016年12月31日前向丙方支付中介服务费，乙方应向丙方支付中介服务费26217.6元。第九条约定：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第十三条约定：甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十六条约定：本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。第二十条手写内容为：买卖双方均知悉该物业暂未出房产证，并要求经纪方拟定此合同，故买卖双方须遵守本合同所有相关约定，不得违反本合同所有约定，否则要承担本合同约定的相应的法律责任。如出证，业客双方要配合后续按揭、过户流程，如果其中一方违约，要赔偿定金的双倍给另一方，还要赔偿中介方所有中介费。该合同上被告预留的联系地址为广州市海珠区江燕路富力顺意花园A18栋1001房。其中，丙方经纪人签章处盖有广东合富房地产置业有限公司的业务专用章，并有经纪人“文聪”的签名。此外，三方还同时签署合同附件：付款方式，在附件中约定甲乙双方选择转按揭付款，定金为50000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方，卖方应在收到定金后60日内向抵押银行办理转按申请手续，并如实向买方提供所欠贷款情况，同时在银行通知时间内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本协议后60日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。2016年10月16日、17日，原告分别向被告支付定金10000元、40000元，被告向原告开具了相应金额的《收款收据》。2016年10月18日，原告向文聪支付中介费10000元。2017年3月17日，原告向被告在《存量房买卖合同》中预留的地址和联系电话寄出《解约函》，主要内容为：截至本解约函发出之日，经原告多次催促，被告仍未按合同约定于2016年12月31日前配合原告到房地产登记机构办理产权转移登记手续，严重违反《存量房买卖合同》第九条、第十三条的规定，已构成违约，原告享有单方解除合同的权利并追究被告的违约责任。鉴于上，原告现作如下决定及通知：自本解约函发出之日，解除双方签署的前述合同；被告在收到本解约函之日起7个工作日内按合同约定向原告支付违约金218480元、退回定金50000元并赔偿居间费10000元。该《解约函》于2016年3月22日由他人签收。原告为证实被告违约提交了被告与经纪人唐伟的微信聊天记录，微信聊天记录显示经纪人在签订《存量房买卖合同》后一直督促被告办理产权证，被告多次以“工作忙或在国外”为由推脱，被告于2016年12月22日陈述其“房产证交托给发展商办了，到日期如果没办好，大家就按初签合同办”。原告为证实双方签订合同后被告拒不履行合同还申请了经纪人唐伟作为证人出庭作证。唐伟在证人证言中陈述：其是中海誉城的房地产销售，其实际促成原被告双方签署涉案《存量房买卖合同》，文聪是其上级，因此在《存量房买卖合同》签名。原被告双方尚未办理过户手续。2017年1月时，被告口头说违约就违约，其承担违约责任。证人陈述合同不能继续履行的原因是被告不配合办理房产证，一直以各种理由推脱，也口头答应赔偿原告。其作为中介方收取原告中介费1万元。其陈述合同签订60日内只是被告需要办理产权证等手续，原告没有手续要办理。原告于庭审中明确其要求解除双方房屋买卖合同关系的理由是被告收取原告定金后拒绝履行合同，合同目的无法实现，其解除合同的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款。以上事实有《存量房买卖合同》《收款收据》、微信聊天记录、《解约函》、EMS快递单及妥投证明、支付凭证、证人证言及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为：原告与被告签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告支付定金，根据合同约定，被告需在收到定金之日起60日内向抵押银行办理转按申请手续，还需在2016年12月31日前办妥产权转移登记手续，现原告主张被告拒绝履行合同，被告未出庭应诉，也未提交证据证实其已履行了上述义务，应由被告承担举证不能的法律后果。被告未按合同约定履行合同，导致双方无法办理产权过户手续，合同无法继续履行，属被告违约，应由被告承担相应的违约责任。原告认为合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款要求解除合同，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告已根据《存量房买卖合同》上被告预留的联系地址和联系方式向被告发出《解约函》，该函件于2017年3月22日签收，根据合同约定所有文件一经发至上述地址即视为送达，故本院认定原、被告双方的房屋买卖合同关系于2017年3月22日解除。原、被告双方的房屋买卖合同关系解除后，守约方有权要求违约方恢复原状、赔偿损失。双方在《存量房买卖合同》中既约定了定金条款也约定了违约金条款，原告选择适用违约金条款，是对其自身权利的处分，本院予以支持。原告根据《存量房买卖合同》第九条要求被告支付涉案房屋成交价10%共计218480元的违约金，符合合同约定，该金额在合理范围内，被告亦未出庭对此提出异议，本院对该违约金予以支持。合同解除后，被告还应将收取的50000元定金返还给原告。原告还主张被告赔偿其已经实际支付的中介费用10000元，本院认为，《存量房买卖合同》第二十条手写部分约定的“如果其中一方违约，要赔偿定金的双倍给另一方，还要赔偿中介方所有中介费”应理解为违约方应向中介方赔偿中介费，而不是向守约方赔偿中介费，且本院已支持了原告主张的违约金，原告也未提交证据证明其实际损失高于违约金，故原告的该项诉请没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告脱娟娟与被告郑芹之间就广州市黄埔区蔚山街17号1304房的房屋买卖合同关系于2017年3月22日解除；二、被告郑芹于本判决生效之日起十日内向原告脱娟娟返还购房定金50000元并支付违约金218480元；三、驳回原告脱娟娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5477元，由原告脱娟娟负担197元，被告郑芹负担5280元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟代理审判员  王 梦人民陪审员  王丽云二〇一七年八月二十一日书 记 员  黄曼玲