安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)包民一初字第05150号 原告：杨友珍，女，1969年11月12日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托代理人：杨磊，安徽振信律师事务所律师。 被告：合肥万达广场商业发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路130号万达广场6号写字楼，统一社会信用代码913401006897898485。 法定代表人：齐界，总裁。 委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。 委托代理人：亓革，安徽华人律师事务所律师。 被告：大连万象美物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路130号，统一社会信用代码9134010069410791X0。 负责人：李传玉，总经理。 委托代理人：陈天明，安徽华人律师事务所律师。 委托代理人：李西安，安徽华人律师事务所律师。 原告杨友珍诉被告合肥万达广场商业发展有限公司（以下简称万达广场发展公司）、大连万象美物业管理有限公司合肥分公司（以下简称万象美物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨友珍及其委托代理人杨磊，被告万达广场发展公司委托代理人张寅、亓革，被告万象美物业公司委托代理人陈天明、李西安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨友珍诉称：原告与被告于2010年3月30日签订《商品房买卖合同》，房屋于2010年12月24日交付，原告于2012年7月就向万象美物业公司多次反映漏水情况，物业公司于2012年10月22日作了登记后，一直未处理。原告又于2013年到2015年多次反映漏水情况要求限期修复，被告虽答应维修，但至今没有实际维修。由于漏水日益严重，无法正常经营，2015年8月承租户提前退租并要求原告赔偿其各项损失10万元。现房屋漏水已溢到地面，无法出租。原告再次向被告投诉，被告也派人来现场，告知原告等待其维修方案，但被告至今也无任何实际维修行为。请求判令两被告限期共同修复原告位于合肥市，排除对原告房屋的漏水妨害及修复墙面；判令两被告共同赔偿原告房租损失11万元（从2015年8月9日暂计算至起诉之日2015年12月22日，每月按22000元计算），以后房租损失自2015年12月23日起计算至房屋完全修复为止，按每月房租差额12500元计算；判令两被告共同赔偿原告因房屋质量问题导致租赁合同违约所造成的损失10万元；判令两被告共同承担本案一切诉讼费用。 被告万达广场发展公司辩称：涉案房屋的漏水原因并不明确，原告将房屋交给第三方使用，没有相关部门鉴定，漏水原因不明，原告诉请违约金与损失主张，缺乏事实和法律依据。本案所涉及的法律关系并不属于民事诉讼法规定的举证责任倒置的情形，原告作为起诉一方，应当对其主张及诉请负有相应的举证义务。在案件审理过程中，原告并未提供充分证据证明涉案房屋的漏水原因及责任方为被告，也无法提供证据说明其诉请的相关损失确已发生，因此，原告的主张依法不能成立。被告在此过程中，也向法庭提供了有关涉案房屋漏水原因的线索，原告对此事是明知的，但原告没有向法庭提出追加与其有相邻关系的第三方参加本案诉讼，也没有另案起诉该相邻第三方，原告的行为是对其权利的放弃，但不能够以此来推定被告为本案的责任方。故原告要求被告承担相应的法律责任，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告万象美物业公司辩称：原告漏水原因和损失没有证据，其要求赔偿违约损失也没有事实证明，原告的全部诉求与万象美物业公司没有关系。原告提供的所有证据，都不能证明漏水原因，在双方均没有证据确定原因的前提下，按照谁主张谁举证的原则，应当由原告完成举证责任，否则应承担不利后果。原告本可以通过起诉楼上业主，来达到查明漏水原因的目的，但原告放弃该权利。原告向被告主张赔偿的唯一理由就是原告自己认为，赔偿金额理由也是原告认为，其没有考虑承租和出租过程中经营面积、承租人的条件等情况，仅因为房屋的部分漏水，就推定整套房屋产生巨大的损失。被告认为原告诉请不应获得法院支持。 经审理查明：2010年3月30日，原告杨友珍与被告万达广场发展公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买万达广场发展公司开发的位于合肥市上房屋，该房屋建筑面积248.36平方米，总价款4797075元。合同签订后，原告履行了付款义务，万达广场发展公司于2010年12月24日将该商品房交付原告，并向原告提交了《合肥市住宅质量保证书》。《合肥市住宅质量保证书》第四条载明：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙防渗漏，保修期限为5年。原告使用房屋后，发现房屋二楼南侧幕墙渗漏水、二楼北侧楼梯间顶部墙顶渗漏水等，遂于2012年7月向万象美物业公司反映了渗漏水情况。2012年12月万象美物业公司派人查看了现场并予以登记，但一直没有处理。2015年4月8日，原告将涉案房屋出租给涉外人郑磊，租金为22000元／月。郑磊在承租期间，因涉案房屋渗漏水逐渐严重，其租赁经营受到损失。2015年8月10日，郑磊与杨友珍签订了提前解除合同协议，双方提前解除租赁合同，杨友珍赔偿郑磊10万元。2015年12月22日，杨友珍向本院起诉两被告。在本案审理过程中，原告及万达广场发展公司就涉案房屋漏水的原因申请鉴定，双方一致选择安徽省建筑工程质量第二监督检测站（以下简称安徽省质检二站）作为本案的鉴定机构，本院遂委托安徽省质检二站予以鉴定。2016年12月5日，安徽省质检二站函告本院：“根据委托事项及委托要求，并到现场查看，楼上房屋及建筑外立面已装修，经沟通协商，现场不能满足检测要求，因此我站无法进行检测鉴定。” 另查明：被告万达广场发展公司原名称为合肥万达广场投资有限公司，2017年7月21日该企业名称变更为合肥万达广场商业发展有限公司。被告万象美物业公司原名称为大连万达物业管理有限公司合肥分公司，2016年9月27日该企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司合肥分公司。 上述事实，《商品房买卖合同》，《合肥市住宅质量保证书》，房地产权证，照片，原告与案外人签订的租赁合同及提前解除合同协议书，收条，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告杨友珍与被告万达广场发展公司签订的《商品房买卖合同》是有效合同，双方应按合同全面履行。万达广场发展公司作为涉案房屋的出卖人，应当向原告交付符合合同及《合肥市住宅质量保证书》约定的商品房。原告收房后发现涉案房屋存在渗漏水现象，即向万达广场发展公司委派的万象美物业公司反映情况，但万象美物业公司未予处理，万达广场发展公司也未予修复。涉案房屋确实存在渗漏水现象，万达广场发展公司作为商品房出卖人，应对涉案房屋渗漏水的原因负有举证责任。在本案审理中，鉴定机构安徽省质检二站就涉案房屋渗漏水原因无法进行鉴定，应视为万达广场发展公司举证不能，本案据此认定万达广场发展公司交付给原告的商品房存在质量瑕疵，其应按《合肥市住宅质量保证书》约定的质量保证和服务承诺，及时对涉案房屋的质量瑕疵予以维修。由于万达广场发展公司在合理期限内未予修复房屋，其应当赔偿原告不能正常使用涉案房屋而造成的损失。原告于2015年8月10日将涉案房屋出租案外人，每月收益房租22000元，但因涉案房屋渗漏水逐渐严重，承租人与原告提前解除了租赁合同，导致原告减少收入房屋租金11万元，并赔偿承租人10万元。该损失是原告的直接损失，万达广场发展公司应予赔偿。鉴于涉案房屋是商业用房，其租金受市场、位置、环境、时间等因素影响，波动较大，故原告请求被告按每月12500元标准赔偿房屋租金差额损失，证据不足，本院不予支持。涉案房屋因质量瑕疵导致渗漏水，与被告万象美物业公司没有直接关联，因此，原告请求万象美物业公司承担维修及赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十三条之规定，判决如下： 一、被告合肥万达广场商业发展有限公司于本判决生效后十日内对原告杨友珍位于合肥市上房屋予以维修，直到该房屋达到正常使用标准； 二、被告合肥万达广场商业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨友珍经济损失21万元； 三、驳回原告杨友珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元，由原告杨友珍负担450元，被告合肥万达广场商业发展有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 方    业    泉 人民陪审员 浦丽星人民陪审员徐荣 二〇一七年八月二十五日 书 记 员 奚    雨    杭 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。