山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2577号上诉人(原审原告)：太原诚幸物业管理有限公司，住所地太原市尖草坪区新兰路78号天朗美域接待中心三层。法定代表人：尤月强，经理。委托诉讼代理人：由茂庭，男，1976年2月7日出生，汉族，太原诚幸物业管理有限公司经理，住太原市小店区亲贤北街体育路阳光花园A座3单元303号。委托诉讼代理人：赵华，山西晋泰律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张芳敏，女，1988年3月19日出生，汉族，山西省第五建筑工程有限公司财务，住太原市。委托诉讼代理人：卢彩萍（系上诉人张芳敏的母亲），女，1964年9月15日出生，汉族，忻州市造纸厂退休职工，住太原市。上诉人张芳敏因与上诉人太原诚幸物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原诚幸物业管理有限公司的委托诉讼代理人由茂庭、赵华，上诉人张芳敏的委托诉讼代理人卢彩萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原诚幸物业管理有限公司的上诉请求：一、请求人民法院撤销（2019）晋0108民初2131号民事判决书中第二项；二、请求人民法院依法改判支持被上诉人张芳敏向上诉人诚幸物业公司支付逾期缴纳物业管理费等相关费用的资金占有费用，从2018年10月1日计算至实际付款之日，暂计算至2019年8月20日为2250.86元；三、请求人民法院依法判令被上诉人承担本案二审全部诉讼费用。事实与理由：事实与理由：上诉人诚幸物业公司与被上诉人张芳敏物业服务合同纠纷一案，上诉人诚幸物业公司在一审中提供了关于资金占有费约定的证据，而一审法院就该部分事实却未查清，该部分判决也认定错误。一、《物业服务合同》第十条约定业主逾期缴纳相关费用的，应按未缴纳费用千分之三支付违约金；上诉人诚幸物业公司自2017年10月1日开始接管天朗美域小区物业服务，之后开始办理相关手续、交接工作等，直至2018年2月2日交接工作基本完成，上诉人诚幸物业公司开始与各业主重新签订《物业服务合同》，其《物业服务合同》第十条第4款约定，业主逾期缴纳相关费用的，应从逾期之日起按应缴费用的千分之三支付违约金。二、基于客观事实与公平考虑，被上诉人张芳敏应予缴纳资金占有费；首先，被上诉人张芳敏作为业主在正常享受相关物业服务后，未履行按时足额缴纳物业管理费、二次加压费、电梯运行费的义务，这事客观事实；被上诉人张芳敏逾期缴纳相关费用，即占有了本属于上诉人诚幸物业公司的财产，这无形中给上诉人诚幸物业公司造成了财产损失，这也是客观事实；所以基于客观事实被上诉人张芳敏应对造成上诉人诚幸物业公司的损失予以赔偿。其次，即使被上诉人张芳敏未与上诉人诚幸物业公司签订物业合同，但是被上诉人事实上上仍与其他按时足额缴纳费的业主一样享受了相关的物业服务，所以在享有与其他业主同等的权利后，被上诉人应履行与其他业主同等的义务，及缴纳物业管理费等相关费用并支付未缴纳费用的资金占有费。最后，物业服务合同是具有广泛性、统一性、同一性等性质的合同，其适用的标准应一致，这既是对其他业主权利的维护，也是物业管理工作正常运行的必要条件。张芳敏的答辩意见：与太原诚幸物业管理有限公司没有任何服务合同，与原来的物业有协议、有合同，原来物业还在任期内，原来的物业是2021年10月22日到期。现在我想交物业费，没地方交去。张芳敏上诉请求：一、撤销太原市尖草坪区人民法院做出的(2019)晋0108号民初2131号民事判决书,改判驳回被上诉人的起诉或将本案发回重审;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审人民法院枉顾事实与法律,在被上诉人权利来源不当、主体不适格、明显违反合同相对性原则的情况下,判决上诉人支付物业服务费用,严重侵害了上诉人及天朗美域全体业主的合法权益,请求贵院依法查明本案事实,以维护全体业主的合法权益。一、只有业主大会才有权利选聘物业服务企业,太原市尖草坪区天朗美域小区一期项目业主大会与案外人太原市宇腾物业管理有限公司签订的物业服务合同合法、有效,仍在履行期间内。1.2016年7月16日,太原市尖草坪区天朗美域小区一期项目业主大会、太原市尖草坪区天朗美域小区一期项目业主委员会成立,选举了龚伟等十三人为业主委员会成员,任期至2021年7月16日,2016年9月2日,太原市尖草坪区房产管理局对此予以备案认可。2.根据相关法律规定,物业的选聘由业主决定,太原市尖草坪区天朗美域小区一期项目业主大会与太原市宇腾物业管理有限公司签订的物业服务合同合法、有效,仍在履行期间内。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定:“下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”,以及《物业管理条例》第十一条第四项规定:“下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业”,天朗美域小区一期业主大会选任了案外人太原市宇腾物业管理有限公司为该小区物业服务企业，并于2016年10月29日与案外人太原市宇腾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》,服务期限至2021年10月22日,该合同合法、有效,仍在履行期间内。二、根据合同的相对性原则,案外人太原市宇腾物业管理有限公司享有向业主收取物业服务费的权利;四方协议的内容因违反法律的强制性规定,属于无效的合同,被上诉人的权利来源不合法,主体不适格,其无权向业主收取物业服务费。1、根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”,案外人太原市宇腾物业管理有限公司与太原市尖草坪区天朗美域小区一期项目业主大会签订《物业服务合同》,之后并未变更、解除或者终止。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”,故全体业主均应受该合同的约束,目前仍由案外人太原市宇腾物业管理有限公司履行该合同,根据合同相对性原则,只有案外人太原市宇腾物业管理有限公司有权向业主收取物业服务费。3、2017年9月30日,被上诉人与案外人太原市宇腾物业管理有限公司、太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司、太原不锈钢产业园区管理委员会签订《协议书》,约定由被上诉人接管天朗美域小区物业,根据上述《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项之规定,物业的选任和更换由全体业主共同决定,被上诉人、太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司、太原不锈钢产业园区管理委员会与天朗美域小区全体业主无任何隶属关系,其无任何权利决定更换天朗美域小区的物业服务企业,故该《协议书》违反了法律的强制性规定,应属于无效的协议,无效的协议并不能产生协议有效的法律后果,被上诉人未合法取得对天朗美域小区的物业经营管理权,无权向包含上诉人在内的全体业主收取物业服务费。综上,根据合同的相对性原则,被上诉人的主体不适格,其主张缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。太原诚幸物业管理有限公司的答辩意见：1.一审认定事实基本清楚，张芳敏应当按时交纳物业费及相关费用；2.在小区业委会因故不能履职时，由政府主管部门代行业委会职责，符合法律法规规定；3.一期业委会与太原市宇腾物业管理有限公司签署的《物业服务合同》程序违法，且已经在主管部门监督下由宇腾物业与诚幸物业签署《协议书》并进行了交接，不存在“仍在履行”问题；4.张芳敏应当承担逾期交纳物业费的违约责任，一审驳回诚幸物业该项诉讼请求，违反公平与诚实信用原则。原审原告太原诚幸物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令被告向原告支付自2017年10月1日起至2018年9月30日的物业管理服务费1590元，电梯运行费605．7元、二次加压费120元，合计2315．7元；2．请求法院依法判令被告向原告支付因逾期缴纳相关费用产生的资金占有使用费，从2018年10月1日计算至实际付款之日，暂计至2019年8月20日为2250．86元；（以上共计4566．56元）3．请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费、保全费等为实现债权所支付的所有相关费用。一审法院认定事实：2012年7月14日，太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司与太原市宇腾物业管理有限公司签订了《太原市前期物业服务合同》，该合同约定物业服务区域四至范围：东至小返河、南至新城用地、西至新兰路、北至兴安宿舍。2017年9月30日，太原市宇腾物业管理有限公司（作为甲方）、太原诚幸物业管理有限公司（作为乙方）、太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司（作为配合移交方）、太原不锈钢产业园区管理委员会社会事务管理局（作为监督移交方）签署了《协议书》一份，该《协议书》中约定：“为了妥善解决天朗美域一期物业工作存在问题，保障小区业主合法权益，各方协商一致达成如下一致意见：鉴于目前小区业主委员会不能正常履行职责，由监督移交方代为行使小区业委会管理、监督职能，直至小区业主委员会正常履职。一、由甲方向太原不锈钢产业园区管理委员会社会事务管理局提交正式申请，主张解除该项目物业服务合同，申请于2017年9月30日整体移交该物业工作给乙方。监督移交方同意其于9月30日全部退出小区物业相关工作，并全部移交给乙方，任何物业服务工作和义务在其移交后，不再由甲方承担。二、为了保障物业服务正常延续，保障业主权益，暂时由监督方指定乙方在移交过渡期间，向该项目提供优质物业服务，满足小区业主物业需求。三、移交期间，配合移交方全力配合甲、乙双方工作，不得出现违反业主合法权益事宜，保证交接正常稳定。四、移交基准日为2017年9月30日，之前由于物业服务对内、对外产生的全部债权债务，由甲方全部承担；之后新产生的债权债务与甲方无关。五、按照物业管理条例等规定，监督方和正常履职之后的业主委员会（业主大会）依法选定新的物业公司后，乙方全力配合移交工作。六、甲乙双方在监督方指导下，进行人员、费用、材料、物品、设备、财务等的移交，详见附表；七、乙方在接管物业服务期间，甲方现用的收费软件系统可继续使用，直至甲方全部追回其拖欠物业费。八、甲方有权委派财务人员催缴之前拖欠其的物业费用，乙方应该全力配合。双方同意，收取业主物业费时，应该要求其及时足额缴纳之前拖欠的全部物业费用，根据每户具体收取情况，以移交基准日确定各自收取份额；九、本协议各方签订后，管理部门批准后生效。”后原告太原诚幸物业管理有限公司依约接管天朗美域一期物业工作并提供了实际的物业服务。太原不锈钢产业园区企业服务安全监管部（行政审批局）出具《情况说明》：“由于天朗美域小区业主委员会不能正常履行职责，由太原不锈钢产业园区企业服务安全监管部（原太原不锈钢产业园区管理委员会社会管理局）代为行使小区业委会的管理及监督职能，故从2017年8月至今，天朗美域业主委员会公章由我部门代为保管，直至天朗美域社区正式成立后，我部门再将公章移交给该社区管理。”一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司与太原市宇腾物业管理有限公司于2012年7月14日签订了《太原市前期物业服务合同》，但在2017年9月30日太原市宇腾物业管理有限公司（作为甲方）、太原诚幸物业管理有限公司（作为乙方）、太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司（作为配合移交方）、太原不锈钢产业园区管理委员会社会事务管理局（作为监督移交方）签署了《协议书》一份，天朗美域小区业主委员会不能正常履行职责，从2017年8月至今，天朗美域业主委员会公章由太原不锈钢产业园区企业服务安全监管部（原太原不锈钢产业园区管理委员会社会管理局）代为保管，太原市宇腾物业管理有限公司退出天朗美域一期物业，于2017年9月30日整体移交该物业工作给太原不锈钢产业园区管理委员会社会事务管理局指定的太原诚幸物业管理有限公司，由太原诚幸物业管理有限公司在移交过渡期间向该项目提供优质服务。原告太原诚幸物业管理有限公司虽未与被告张芳敏签订书面的物业服务协议，但原告太原诚幸物业管理有限公司基于上述四方《协议书》为天朗美域一期提供物业服务，且事实上已提供了实际的物业服务并履行了催缴义务，被告张芳敏作为业主，应履行按时足额缴纳物业费、电梯费用、二次加压费的义务，故一审法院对原告太原诚幸物业管理有限公司要求被告张芳敏支付自2017年10月1日起至2018年9月30日的物业管理服务费1590元、电梯运行费605．7元、二次加压费120元，共计2315．7元的诉讼请求予以支持。另原告太原诚幸物业管理有限公司请求法院依法判令被告向原告支付因逾期缴纳相关费用产生的资金占有使用费，从2018年10月1日计算至实际付款之日，暂计至2019年8月20日为2250．86元，一审法院认为原太原市宇腾物业管理有限公司退出，原告太原诚幸物业管理有限公司基于四方《协议书》接管，因原告太原诚幸物业管理有限公司未与被告张芳敏签订书面的物业服务协议，原告太原诚幸物业管理有限公司未提供其他证据证明有滞纳金的相关约定，故对原告太原诚幸物业管理有限公司要求被告向原告支付因逾期缴纳相关费用产生的资金占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。判决如下：一、被告张芳敏在本判决书生效后十日内支付原告太原诚幸物业管理有限公司物业管理费1590元、电梯运行费605．7元、二次加压费120元，共计2315．7元；二、驳回原告太原诚幸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张芳敏负担。二审中，太原诚幸物业管理有限公司提交的证据有：一、太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初2114号民事调解书；证明同小区其他业主承担违约金；证据二、前期物业服务协议；证明上诉人张芳敏签订的前期物业协议约定逾期支付物业费承担日万分之五违约责任；证据三、欠费计算表。张芳敏委托诉讼代理人的质证意见为上述证据与本案无关联性。本院认为，物业费是物业服务企业提供物业服务的对价。本案中，太原市宇腾物业管理有限公司（作为甲方）、太原诚幸物业管理有限公司（作为乙方）、太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司（作为配合移交方）、太原不锈钢产业园区管理委员会社会事务管理局（作为监督移交方）于2017年9月30日签署的《协议书》，并未违反法律的强制性规定，合法有效。太原诚幸物业管理有限公司基于上述四方《协议书》为天朗美域一期提供物业服务，且事实上已提供了实际的物业服务并履行了催缴义务，张芳敏作为业主，应履行按时足额缴纳物业费、电梯费用、二次加压费的义务。太原诚幸物业管理有限公司与张芳敏之间未签订书面的物业服务协议，亦未提供其他证据证明当事人之间存在物业费用滞纳金或违约金的约定，故对太原诚幸物业管理有限公司要求业主支付因逾期缴纳相关费用产生的资金占有使用费的法律依据不足，对其诉求本院不予支持。综上所述，上诉人太原诚幸物业管理有限公司、张芳敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人太原诚幸物业管理有限公司、张芳敏分别负担50元。本判决为终审判决。审判长 吕 斌审判员 焦跃峰审判员 张 燕 二O二O年七月一日书记员 王 峥