杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初3950号原告：杭州天坪山文化创意有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道长埭天平山**。法定代表人：马小波，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王少成、金翔，浙江天施律师事务所律师。被告：浙江天爱实业有限公司，，住所地杭州市拱墅区祥富路******法定代表人：罗枫。委托诉讼代理人：徐炜、骆仕超，浙江铁诚律师事务所律师。原告杭州天坪山文化创意有限公司与被告浙江天爱实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人马小波及其委托诉讼代理人王少成，被告的法定代表人罗枫到庭参加诉讼。本案经当事人同意，并报本院院长批准，延长三个月的简易程序审理期限。本案现已审理终结。原告杭州天坪山文化创意有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告赔偿原告装修、装饰、设备、设施等经济损失2000000元；3、被告立即支付租金300000元、逾期付款利息损失160200元（自2016年8月17日起至2017年5月11日止，共267天，以300000元为基数，按每日2‰计算），并支付自2017年5月12日起至判决生效时止的逾期付款利息；4、被告承担原告为维权支出律师费110000元；5、本案诉讼费由被告承担。后原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2016年5月17日，原、被告签订租赁合同一份，约定：原告将位于杭州市西湖区物业租赁给被告，占地面积为35亩，建筑面积为1300平方米左右；首期租金为700000元（不含税），装修期（免租金期）为3个月，自2016年5月18日起至2016年8月17日止，第一年租赁费于装修期满立即支付；原告为维权支出的律师费、诉讼费、公证费、公告费、鉴定费、差旅费等也由被告承担等。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告未按合同约定支付租金。经原告多次催讨，被告仍欠租金300000元。2017年4月21日，原告委托浙江天施律师事务所向被告发出律师函，要求被告于2017年4月28日前付清拖欠租金300000元。被告收函后，置之不理。被告浙江天爱实业有限公司辩称，其希望双方能协商解决，继续履行租赁合同。如原告坚持解除合同，剩余租金不到300000元。关于原告主张的诉讼费和律师费，被告不清楚其计算依据，律师费支出没有证据证明。对于本案物业的交付，原告没有根据合同约定提交移交清单。且合同约定本案合同需经村民委员会见证生效，但原告未提交相关见证手续。原告为证明其主张的事实，举证如下：1、租赁合同。证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告承担因违约给原告造成损失的赔偿责任，被告逾期未交当期全部租金应按未缴部分租金2‰每天支付原告利息，并承担原告为维权支出的律师费等事实。2、律师函和快递单复印件。证明原告向被告发出律师函要求其支付所欠300000元租金的事实。3、房屋原有装修、装饰、家具、设施、设备等照片3页；房屋原有装修、装饰、家具、设施、设备等拆除照片5页。证明被告擅自拆除原告原有装修、装饰、家具、设施、设备等造成原告损失的事实。4、委托代理合同。证明原告为维权支出律师费110000元的事实。5、关于要求西湖茶场天平山实施农业结构调整的报告、西湖区产业结构调整项目临时用地审批表复印件、关于同意西湖茶场村农业产业结构调整立项的复函复印件、复耕保证书复印件、承诺保证书复印件。证明案涉房屋建房审批手续。经质证，被告对上述证据发表如下质证意见：证据1，原告未举证证明案涉合同经过村委会见证，也未提交物业移交清单。证据2，没有异议。证据3，对改装前照片的拍摄时间不清楚，对关于案涉物业现状的照片没有异议。原告主张其原来的设备损失为2000000元，但在交接时其未提供相关清单。且案涉物业原来空调都在，被告仅更改了原先的隔断。证据4，被告不清楚，不予认可。证据5，真实性由法院核实，对原告的待证事实有异议。该证据可以证明案涉房屋属于临时用房，使用期限到2009年5月19日就已经到期，而且该份证据也不能证明该临时用房的所有权人同意将房屋转租给被告。因此，可以反证案涉租赁合同违反法律规定，属无效合同。被告未提交证据。本院对原告提交的证据审查认为，证据1，系原件，真实性予以认定。证据2，被告没有异议，予以认定。证据3，原告已撤回关于装修、装饰、设备、设施等经济损失的诉请，该组证据与本案缺乏关联性，不予认定。证据4，原告未提交付款凭证，不能证明律师费的实际支付情况，证明力不予认定。证据5，原告未提交原件，真实性无法完全确认。且根据《西湖区产业结构调整项目临时用地审批表》复印件，案涉房屋属于农业产业结构调整管理用房，用地期限为2007年5月20日至2009年5月19日，现该期限届满，原告未提交相关临时用地续办手续，不能证明案涉房屋存续的合法性，证明力不予认定。根据当事人的陈述以及确认的有效证据，本院认定下列事实：原、被告分别作为出租人（甲方）和承租人（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容包括：一、甲方将位于杭州市西湖区（以下简称该物业）出租给被告，该物业占地面积为35亩，建筑面积为1300平方米左右，内有配套房屋5幢，一幢三层1199平方米，木屋四栋200平方米（具体面积实量为主）。租赁用途为商业，具体以工商登记为准。二、该物业为甲方承包经营（承包期为22年），甲方保证对该物业具有合法使用权和出租权。三、本合同租赁期为12年，租期自2016年8月18日至2028年8月18日止。装修期（免租金期）为3个月，自2016年5月18日起至2016年8月17日，为免租期。但仍需承担该物业的水电及其他费用。四、租赁保证金为700000元，每年租赁费为700000元（不含税），每三年增长百分之十（即2019年8月18日起为770000元；2022年8月18日起为847000元，以此类推）。租赁费支付方式为一年一付，本协议签订后7个工作日支付700000元租赁保证金。等装修期满三个月立即支付第一年租赁费用700000元。以后每年8月18日前支付下一年租金（如需甲方开具有效发票，税费由乙方承担）。六、甲方保证该物业租赁权在租赁期间合法有效，不存在可能导致乙方无法在租赁期间正常使用该物业的权利障碍和债务纠纷。甲方将物业内现有设备、设施、家具及其他一些物资移交给乙方使用（具体以《财产移交清单》为准）。七、若乙方逾期一个月未交当期全部租金的，则乙方应按未缴部分租金2‰每天支付甲方滞纳金。乙方严重违法经营给甲方造成严重经济损失或经甲方书面通知，甲方可提前解除合同，乙方向甲方一次性赔偿当年壹年租金；预交多余部分租金由甲方按实归还乙方（不计利息）。甲方为维权支出的律师费、诉讼费、公证费、公告费、鉴定费、差旅费等也由乙方承担。八、甲方违反合同约定保证内容，甲方违反合同（本合同免责情况除外）规定提前收回该物业，擅自解除合同，或因其他阻碍乙方正常生产经营的，甲方除应一次性支付乙方当年壹年租金（如不满五年违约的，违约金数额相应于保证金）作为违约金外，还应赔偿乙方全部损失（乙方损失包括但不限于乙方租金损失、停业或歇业的利润损失、对他人进行赔偿的损失、额外增加的营运成本，乙方为维权支出的律师费、诉讼费、公证费、公告费、鉴定费、差旅费等），预交多余部分租金也由甲方按实归还乙方（不计利息）。甲方未按合同约定及时足额退还乙方租赁保证金的，甲方应按未退还金额部分的2‰每天加付乙方滞纳金。九、本合同自甲乙双方签名盖章之日成立，并经西湖茶场村民委员会鉴证后发生法律效力。合同签订后，被告共向原告支付保证金700000元，租金400000元。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，原告主张案涉租赁物属于农业产业结构调整管理用房，用地期限为2007年5月20日至2009年5月19日。现原、被告签订的《租赁合同》约定的租赁期间为2016年8月18日至2028年8月18日，原告在法庭辩论终结前未提交证据证明该房屋系经主管部门批准建设的合法建筑，故双方签订的《租赁合同》应依法认定为无效。因合同无效，自始无法律约束力，因此原告请求解除合同的主张于法无据，本院不予支持。第二，因合同无效，被告应向原告支付房屋占有使用费。参照合同约定的租金标准，2016年8月18日至2017年8月17日的占有使用费为700000元，扣除被告已支付的400000元，原告主张房屋占有使用费300000元并无不当。第三，原告作为出租方，负有将房屋情况全面告知承租人的责任。现因案涉房屋未经合法审批导致租赁合同无效，原告应承担相应的过错责任，故对原告主张的逾期付款利息和律师费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：一、浙江天爱实业有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州天坪山文化创意有限公司房屋占有使用费300000元。二、驳回杭州天坪山文化创意有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4751元，由杭州天坪山文化创意有限公司负担2251元，浙江天爱实业有限公司负担2500元。原告杭州天坪山文化创意有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江天爱实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。代理审判员 徐 菁二〇一七年八月二十九日书 记 员 陈佳佳