辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终337号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司葫芦岛分行，住所地葫芦岛市龙港区龙程街10号，统一社会信用代码：912114008237100468。负责人：赵凤杰，该行行长。委托诉讼代理人：秦昆，辽宁凯阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙昊，男，1990年9月29日出生，蒙古族，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：周红伟，辽宁卓晨律师事务所律师。被上诉人（原审被被告）：葫芦岛天马房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路63号楼D，统一社会信用代码:91211400740762633B。法定代表人:廉金民，该公司经理。上诉人中国银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称中国银行葫芦岛分行）因与被上诉人孙昊、被上诉人葫芦岛天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服龙港区人民法院（2019）辽1403民初2210号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中国银行葫芦岛分行上诉请求：1.撤销龙港区人民法院(2019)辽1403民初2210号民事判决;发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：首先，上诉人于2012年6月就位于龙港区的房屋（葫房权证龙字第××号）办理了抵押登记，抵押权已经设立，上诉人在办理相关抵押手续时进行了细致的审查，已经尽到了注意义务。被上诉人孙昊所述案涉房产的的买卖合同签订日期为2012年8月，明显晚于抵押权设立，上诉人的优先受偿权理应受到保护。其次，上诉人对案涉房产的首次抵押日期在2012年6月，而案涉房产的买卖合同签订日期为2012年8月，天马公司在案涉房屋抵押给上诉人并办理抵押登记的情况下将案涉房产卖出，被上诉人孙昊作为买受人，依《物权法》的相关规定，理应将购房款交于上诉人用于清偿天马公司的相应债务，上诉人在收到全部购房款后将为案涉房产解除抵押，被上诉人孙昊的权利也将得到保障。但是被上诉人孙昊却在案涉房屋在上诉人处抵押的情况下，并未征得上诉人同意，也未向上诉人代为清偿天马公司债务。被上诉人孙昊的行为明显有违《物权法》191条的规定，也是其对上诉人已设定的案涉房产抵押权的忽略，未能办理产权过户登记应归责于其自身过错。再次，案涉房屋的初始登记时间为2010年3月9日，产权人为天马公司产权证号201006433。如被上诉人所言其与天马公司在2012年8月签订合同时至今日已经7年，被上诉人始终未办理过户手续，也始终没有主张过相应权利，其本身具有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（四）明确规定‘非因买受人自身原因未办理过户登记’，结合本案中被上诉人的说法，被上诉人孙昊明显是对上诉人权利的忽略，而这种行为应当归责于买受人被上诉人孙昊，其也不符合二十八条规定的情形。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。孙昊二审答辩称：一审判决正确，应予维持。天马公司二审未答辩。中国银行葫芦岛分行向一审法院起诉请求：原告因与葫芦岛市汇邦贸易有限公司（以下简称汇邦公司）、天马公司、廉金民、陈秀月、葫芦岛市蛤蟆山矿业有限公司（以下简称矿业公司）借款合同纠纷一案，申请贵院查封了天马公司名下的文兴南路37-2C号门市房屋，贵院于2018年7月17日作出（2018)辽1403民初311号民事判决书，判令汇邦公司偿还借款本息、天马公司提供的抵押担保房屋（含文兴南路37-2C号门市房屋）的拍买变卖原告享有优先受偿权等内容。2019年1月10日，原告申请执行，贵院于同日立案执行。执行期间，孙昊向贵院提出异议称其为文兴南路37-2C号门市房屋所有人，申请贵院中止执行。贵院于2019年6月20日作出（2019)辽1403执异18号裁定书，裁定中止执行。原告认为，贵院于2019年6月20日作出的（2019)辽1403执异18号裁定书认定事实不清，适用法律错误。首先，原告于2012年6月就位于龙港区的房屋（萌房权证龙字第××号）办理了抵押登记，抵押权已经设立，原告在办理相关抵押手续时进行了细致的审查，已经尽到了注意义务。被告所述案涉房产的的买卖合同签订日期为2012年8月，明显晚于抵押权设立，原告的优先受偿权理应受到保护。其次，原告对案涉房产的首次抵押日期在2012年6月，而案涉房产的买卖合同签订日期为2012年8月，天马公司在案涉房屋抵押给原告并办理抵押登记的情况下将案涉房产卖出，天马公司出售案涉房产的行为并未得到原告的同意及事后追认，天马公司出售案涉房产的合同因其无权处分而效力待定，因其未得到原告的同意及追认而无效。因此，天马公司出售案涉房屋的合同自始无效，被告并未取得案涉房屋的所有权。再次，即使如被告所言其与天马公司在2012年8月签订合同，时至今日已经7年，被告始终未办理过户手续，也始终没有主张过相应权利，如今原告申请执行，被告才提出异议，令从费解。另外案涉房屋所在的项目早已可以办理过户，被告一直不主张权利，其本身具有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（四）明确规定‘非因买受人自身原因未办理过户登记’，而依本案中被告的说法，其已签订合同7年，在能办理过户手续的情况下不办理，其具有明显过错。综上，请法院依法判令：一、撤销贵院于2019年6月20日作出（2019)辽1403执异18号裁定书，对位于龙港区龙程街水木清华项目文兴南路37-2C号门市房屋（建筑面积150.31平方米）继续执行；二、由被告承担本案的诉讼费。一审法院查明的事实：原告中国银行葫芦岛分行与汇邦公司、天马公司、廉金民、陈秀月、矿业公司借款合同纠纷一案曾在龙港区人民法院提起诉讼。龙港区人民法院于2018年3月15日查封了被告天马公司名下位于龙港区房屋，并于2018年7月17日作出（2018)辽1403民初311号民事判决书，判令汇邦公司偿还借款本息、本案被告天马公司提供的抵押担保房屋（含文兴南路37-2C号门市房屋）的拍买变卖原告享有优先受偿权等内容。2019年1月10日原告申请执行，龙港区人民法院于同日立案执行。该案在执行期间，被告孙昊对该案执行提出异议，申请龙港区人民法院中止执行。龙港区人民法院于2019年6月20日作出（2019)辽1403执异18号裁定书，裁定中止执行。另查明，2012年8月7日，被告孙昊与被告天马公司签订《商品房买卖合同》，被告天马公司将位于文兴南路37-2C号门市房屋出售给被告孙昊，被告孙昊交付房款，被告天马公司为被告孙昊开具发票并将涉案房屋交付使用至今。一审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权?及第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，被告孙昊与被告天马公司已于2012年8月7日签订《商品房买卖合同》，并按其双方约定给付了购房款，被告天马公司于2014年11月5日为被告孙昊出具购房款发票并将涉案房屋文兴南路37-2C号门市交付使用至今，被告孙昊与天马公司签订的《商品房买卖合同》时间早于原告与被告天马公司签订的《最高额抵押合同》，故对该涉案房屋的物权期待权优先于原告对该涉案房屋享有的抵押权；其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应当支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，被告孙昊与被告天马公司签订的《商品房买卖合同》、交付全部购房款且合法占有涉案房屋事实均发生在法院查封涉案房屋和原告就涉案房屋取得抵押权之前，故原告主张缺乏事实和法律依据，法院驳回原告中国银行葫芦岛分行的诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告中国银行股份有限公司葫芦岛分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国银行股份有限公司葫芦岛分行承担。二审查明的事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点是孙昊作为买受人获得案涉房产所有权的请求权是否能够对抗中国银行葫芦岛分行作为抵押权人的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案已查明事实，孙昊于2012年8月7日，与天马公司签订《商品房买卖合同》，并按双方约定给付了购房款，天马公司于2014年11月5日为孙昊出具购房款发票并将涉案房产文兴南路37-2C号门市交付给孙昊使用至今。孙昊与天马公司签订的《商品房买卖合同》时间早于中国银行葫芦岛分行与天马公司2016年3月30日签订的《最高额抵押合同》。根据前述规定，孙昊作为买受人获得案涉房产所有权的请求权足以对抗中国银行葫芦岛分行作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行，故中国银行葫芦岛分行的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国银行股份有限公司葫芦岛分行承担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二〇年七月七日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”