福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1165号上诉人（原审被告）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XN。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）:吴鹏腾，男，1982年9月20日出生，汉族，住福建省仙游县。被上诉人（原审原告）:陈菲菲，女，1986年11月18日出生，汉族，住福建省仙游县。上诉人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）因与被上诉人吴鹏腾、陈菲菲商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿豪公司的委托诉讼代理人王金财到庭参加诉讼，吴鹏腾、陈菲菲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿豪公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判：1.本案逾期办理讼争房屋所有权证的违约金调整为以购房款为基数按日0.0375‰计算，计算期限自规划验收之日2016年1月29日起计至房屋所有权初始登记之日2016年6月30日止；3.驳回吴鹏腾、陈菲菲的其他诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由吴鹏腾、陈菲菲负担。事实和理由：一、一审法院认定亿豪公司具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务是错误的。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务在于吴鹏腾、陈菲菲，并非亿豪公司；2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务也在于吴鹏腾、陈菲菲，并非亿豪公司，只有在吴鹏腾、陈菲菲书面委托的前提下，亿豪公司才负有代办证的义务，本案不存在吴鹏腾、陈菲菲有书面委托亿豪公司代办证的情形，故亿豪公司不具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务。二、一审法院判决亿豪公司支付给吴鹏腾、陈菲菲逾期办理房屋权属证书的违约金按购房款的日万分之一计算明显存在过高，请求二审法院予以调整为以购房款为基数，按0.0375‰计算，且应自规划验收之日起计至房屋所有权初始登记之日止。本案造成亿豪公司逾期办理房屋所有权初始登记有以下原因：1.亿豪公司通过投标取得鲤南开发区48号地块国有土地使用权，由于仙游县人民政府未能及时、完整地提供上述土地给亿豪公司，致使亿豪公司无法及时准时施工，也无法及时完工，至今仍然存在部分土地无法完整提供，小区出入口无法施工。在亿豪公司多次反映及仙游县委、县政府的协调下，县规划局于2016年1月29日才给予办理规划验收手续，致使房屋所有权初始登记无法按时办理，由此造成的后果不应由亿豪公司负担。2.在亿豪公司历经多方努力后，终于完成验收手续，就及时申报资料，但仙游县房管部门又以人手不够为由，迟迟不办理。导致涉案的房屋所有权初始登记于2016年6月30日办理完毕，之后，又因新成立的不动产权局的人员、业务等因素，导致吴鹏腾、陈菲菲至今未办理房屋权属证书，这完全是政府部门的消极作为导致的。吴鹏腾、陈菲菲向本院邮寄书面答辩意见：一、亿豪公司收取了吴鹏腾、陈菲菲的办证费用，双方形成了事实上的委托办证关系。二、亿豪公司主张的因政府原因导致逾期办证不能成立，亿豪公司应依约承担享有的逾期办证违约责任。三、双方在合同中约定逾期办证违约金系双方真实意思表示，一审已经予以调整，如再调低，必将造成双方权益失衡，亿豪公司请求再予调低，也于法无据。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。吴鹏腾、陈菲菲向一审法院起诉请求：一、亿豪公司支付给吴鹏腾、陈菲菲自2014年1月1日起至2014年3月31日止的逾期交房违约金15026元（计算方法：333916元*0.5‰*90天）。二、亿豪公司支付给吴鹏腾、陈菲菲自2014年7月1日起至实际交付房屋权属证书之日止每日按已付款333916元的0.015%计算的逾期交付房屋权属证书违约金。一审法院认定事实：吴鹏腾、陈菲菲与亿豪公司于2012年8月28日签订商品房买卖合同，约定吴鹏腾、陈菲菲向亿豪公司购买位于仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第2幢703号房，购房价333916元，建筑面积64.95平方米，吴鹏腾、陈菲菲已付清购房款。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日交纳30元保管金。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。对本案逾期交房违约金问题，一审法院分析认定如下：逾期交房违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算两年诉讼时效，吴鹏腾、陈菲菲未提供证据证明其在起诉前有向亿豪公司主张逾期交房违约金，吴鹏腾、陈菲菲起诉之日为2016年4月18日，按两年诉讼时效，2014年4月18日之前违约金请求权已超过两年诉讼时效，吴鹏腾、陈菲菲请求从2014年1月1日至2014年3月31日的逾期交房违约金都超过诉讼时效，一审法院不予保护。对逾期办理权属证书违约金问题，一审法院分析认定如下：吴鹏腾、陈菲菲与亿豪公司双方确认涉诉商品房已于2014年4月1日交付，按商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.015%向买受人支付违约金，按合同约定亿豪公司应自2014年7月1日起承担支付逾期办证违约金的责任，亿豪公司未提供证据证明其已提供给吴鹏腾、陈菲菲办理商品房权属证书所需资料或已将涉诉商品房权属办理在吴鹏腾、陈菲菲名下，也未提供证据证明其有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。吴鹏腾、陈菲菲未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，如按吴鹏腾、陈菲菲与亿豪公司双方约定以购房款的日万分之一点五计算逾期办证违约金将远超过因逾期办证给吴鹏腾、陈菲菲造成的实际损失，因此双方约定的违约金计算方法明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，逾期办证违约金应以调低，但亿豪公司未按约定期限履行办证应尽义务也必然会给吴鹏腾、陈菲菲造成一定的损失。亿豪公司已办理亿豪名城部分商品房房屋所有权证，说明其已正在积极办理办证所需的前期手续，但因不动产权属登记政策变化必然对权属登记时间造成影响，延迟办证有部分原因不能归责于亿豪公司，且按合同第十四条约定亿豪公司在完成办理房屋所有权初始登记之后办证行为属于无偿代办证行为，也应减轻亿豪公司逾期办证责任，结合涉诉商品房已实际交付给买受人使用情况，一审法院依法酌情将本案逾期办证违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。吴鹏腾、陈菲菲未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，损失难以确定，因此违约金应不超过购房款的30%。综上所述，吴鹏腾、陈菲菲与亿豪公司因吴鹏腾、陈菲菲向亿豪公司购买亿豪名城第2幢703号商品房而自愿签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务，亿豪公司未按合同约定履行办证相应义务，构成违约，应承担相应的违约责任。吴鹏腾、陈菲菲与亿豪公司约定逾期办证违约金过高，一审法院依法予以调整，对吴鹏腾、陈菲菲超过诉讼时效的逾期交房违约金请求，一审法院不予保护。吴鹏腾、陈菲菲不合理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给吴鹏腾、陈菲菲逾期办理商品房权属证书的违约金，违约金计算方法为：自2014年7月1日起计至仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第2幢703号商品房权属登记在吴鹏腾、陈菲菲名下之日止，按购房款333916元的日万分之一计算;上述逾期办理商品房权属证书的违约金以购房款333916元的30%为限；二、驳回吴鹏腾、陈菲菲的其他诉讼请求。案件受理费999元，由吴鹏腾、陈菲菲负担657元，由莆田亿豪房地产有限公司负担342元。本院二审期间，亿豪公司提供如下证据：《宗地图》、《总平面图》、《建设工程规划条件核实意见书》、《福建省城市规划管理技术规定》、莆田市12345政务服务平台《关于道路未开通问题的投诉》、《关于请求协调解决亿豪名城项目征迁历史遗留问题的报告》，用于证实：1.根据规划部门批复的项目总平面图，该项目北侧为池头北路，且地下停车场出入口也是由池头北路进入。2.根据仙游县鲤南开发区管委会现场核实确认：“池头北路因拆迁未到位剩余路段暂时无法施工，亿豪名城红线内约120㎡无法交付使用”，该地块目前仍未交付使用，地下停车场出入口未投入使用，业主也陆续向政府部门投诉要求解决。3.根据《福建省城市规划管理技术规定》关于“建设工程竣工规划条件核实”的规定，规划条件核实的前提条件：建设单位必须按照总平面图实施建设，场地道路、出入口位置符合规划总平面图要求，且用地红线内的建筑和设施必须要拆除到位。但由于政府未完成池头北路的拆迁并完整交付土地给亿豪公司建设，造成整个项目无法按规划部门批准的总平面图事实建设，导致亿豪公司无法及时取得规划条件核实。4.为解决办证问题，经亿豪公司反映及县政府协调，仙游县城乡规划局于2016年1月29日同意给予先予办理该工程的规划条件核实。因此由于政府拆迁及供地原因造成亿豪公司逾期办理规划核实及逾期办证的后果，并非亿豪公司原因造成，不应由亿豪公司承担逾期办证的违约责任。吴鹏腾、陈菲菲未到庭发表质证意见。本院经审查认为，亿豪公司提供的《建设工程规划条件核实意见书》明确因亿豪公司项目增加的面积已经按2016年第四次局务会议纪要处罚完毕，规划局才通过规划条件核实的，可见是因亿豪公司自身原因导致规划条件核实迟延的，并非因政府供地问题导致的，故对亿豪公司提供上述证据，不予采信。经审理查明，到庭的亿豪公司对一审认定的事实没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，亿豪公司与吴鹏腾、陈菲菲签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。亿豪公司收取了吴鹏腾、陈菲菲代办证费用后，双方事实上形成委托办证关系，亿豪公司在一审审理过程中对此也予以认可，故对双方形成委托办证关系予以确认。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，亿豪公司负有在交房后60日内办理讼争商品房的房屋所有权初始预登记的义务，如因亿豪公司的原因，导致吴鹏腾、陈菲菲无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，亿豪公司应承担相应的违约责任。亿豪公司于2016年6月30日才办理讼争房屋的所有权初始登记，在一审审理过程中还未为吴鹏腾、陈菲菲办结讼争房屋的房屋权属证书，构成违约。故吴鹏腾、陈菲菲请求亿豪公司承担逾期办证违约责任于法有据，应予支持。亿豪公司主张因政府原因及政策因素等不可归结于亿豪公司的原因导致不能办证，但其提供的证据不能证实该主张，应承担举证不能的不利后果。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。一审法院综合考虑办证中的各种因素，将亿豪公司应承担的逾期办证违约金计算标准调低为每日按按已付购房款万分之一计算，该调整并无不当，亿豪公司主张应再调低违约金计算标准没有依据，不予支持。吴鹏腾、陈菲菲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，亿豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费342元，由上诉人莆田亿豪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林美双审判员  李 忠审判员  郑飞鹏二〇一七年八月二十四日书记员  黄慧萍附：相关主要法律条文第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。