安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0602民初889号原告：中国建设银行股份有限公司淮北市分行，住所地安徽省淮北市古城路147号。统一社会信用代码91340600150825833Y（1-1）。负责人：陈竹,该行行长。委托诉讼代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。被告：李祥彬。被告:任琛琛。委托诉讼代理人：任明义。被告:安徽天杰房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县濉溪路烈山北路西侧。统一社会信用代码913406215606521898。法定代表人：管红，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司淮北市分行（以下简称建行淮北分行）与被告李祥彬、任琛琛、安徽天杰房地产开发有限公司（天杰房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行淮北分行委托诉讼代理人赵雷、被告李祥彬、被告任琛琛委托诉讼代理人任明义到庭参加诉讼。被告天杰房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行淮北分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令李祥彬、任琛琛偿还借款本金1510005.16元、利息21790.14元（利息计算至2020年3月26日，之后至欠款还清之日止的数额按借款合同的约定另行计算）；2、请求以抵押物濉溪县淮海南路东侧天杰帝景商115-2室房产（房屋预抵登记证明号为：濉房预2015字第002683号）拍卖、变卖的价值优先受偿；3、判令天杰房产公司承担连带保证责任；4、本案的诉讼费、保全费、律师费3万元、公告费等由三被告承担。李祥彬对借款事实无异议。任琛琛认可在银行签字，但辩称当时签的是担保。天杰房产公司均未作答辩。本院查明：一、2015年12月2日，李祥彬、任琛琛与建行淮北分行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：借款额度为227万元，借款期限120个月，贷款利率年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款的利率调整日按每年的1月1日调整；贷款人将款项一次性划入天杰房产公司账户；借款人的还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押加最高额保证；抵押物为濉溪县淮海南路东侧天杰帝景商115-2#房产；借款人不按约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等；二、天杰房产公司与建行淮北市分行签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，所担保的债权是指自2015年3月13日至2018年3月12日期间（即债权确定期间）因建行淮北市分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为7140万元，被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金等实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；保证方式为连带责任保证；保证期间按贷款人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自贷款人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；三、2015年12月3日，李祥彬、任琛琛对所购买的位于濉溪县淮海南路东侧天杰帝景商115-2室房产办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为建行淮北市分行；四、后建行淮北市分行按合同约定将227万元贷款存入天杰房产公司账户，李祥彬、任琛琛向该行出具个人借款凭证；五、截止2020年3月26日，李祥彬、任琛琛下欠建行淮北市分行借款本金1510005.16元（其中拖欠本金53340.26元）、利息（含罚息）21790.14元。截止2020年5月25日，二人下欠建行淮北市分行借款本金1507236.78元（其中拖欠本金86550.83元）、利息（含罚息）36640.90元；六、建行淮北分行为实现本案债权支出保全费5000元、律师代理费3万元；七、2020年5月5日，本院共受理建行淮北市分行与天杰房产公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同中债权确定期间,建行淮北市分行向债务人发放的个人住房（商业用房）贷款案件计8件，案号分别为（2020）皖0602民初887号、888号、889号、890号、891号、892号、893号、894号；2020年5月26日，建行淮北市分行对（2020）皖0602民初891号、892号、893号、894号申请撤诉，本院依法予以准许；（2020）皖0602民初888号尚未审结；（2020）皖0602民初887号、890号，本院于2020年7月7日作出民事判决书。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李祥彬、任琛琛未按贷款合同约定按月足额偿还贷款，建行淮北市分行请求李祥彬、任琛琛归还剩余贷款本金及利息（包括罚息等），事实清楚，证据确凿，予以支持。建行淮北市分行要求保全费5000元、律师费3万元，依据双方合同约定，李祥彬、任琛琛应当承担，根据建行淮北市分行提供的转账凭证、发票，确认保全费5000元、律师费3万元。因涉案房屋尚未取得所有权证书，用于抵押担保的房屋只在房屋主管部门办理了预购商品房抵押预告登记，而非抵押登记。建行淮北市分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，而不是对涉案房屋享有现实的抵押权。故建行淮北市分行要求对涉案房屋行使抵押权并优先受偿，于法无据，不予支持。天杰房产公司与建行淮北市分行签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，为债权确定期间因建行淮北市分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供保证担保，案涉贷款系债权确定期间形成且未超出最高限额担保范围，故担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，建行淮北市分行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，天杰房产公司应对上述债务在担保最高债权额7140万元的限额范围承担连带保证责任。任琛琛辩称当时签的是担保，与事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李祥彬、任琛琛偿还中国建设银行股份有限公司淮北市分行借款本金1507236.78元（其中拖欠本金86550.83元）、利息（含罚息）36640.90元（暂计算至2020年5月25日），之后继续按合同约定计算利息、罚息至本金清偿完毕日止；二、李祥彬、任琛琛支付中国建设银行股份有限公司淮北市分行保全费5000元、律师费3万元，共计35000元；上述第一项、第二项款项均于本判决生效之日起15日内付清；三、安徽天杰房地产开发有限公司在担保最高债权额7140万元限额内对李祥彬、任琛琛的上述全部债务承担连带保证责任；四、驳回中国建设银行股份有限公司淮北市分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18856元，减半收取9428元，由李祥彬、任琛琛、安徽天杰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  安静二〇二〇年七月一日法官助理王波书记员杨梦雅附1、本院银行账号（汇款时请备注案号）：户名：淮北市杜集区人民法院开户行：建行高岳支行账号：34×××612、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。