广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初772号原告：中国工商银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市三埠沿江西路33号。负责人：李毅旭。委托诉讼代理人：司徒沃波、黎西长，该行职员。被告：梁健锋，男，1987年6月3日出生，汉族，住开平市长沙区，被告：关泳琳，女，1987年11月9日出生，汉族，住开平市长沙区，被告：开平市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园翡翠湾一街1号首层铺位。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉、李坤财，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司开平支行（以下简称“开平工行”）诉被告梁健锋、关泳琳、开平市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称“碧桂园公司”)金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告开平工行委托诉讼代理人司徒沃波、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告梁健锋、关泳琳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开平工行向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，判令被告梁健锋立即偿还贷款本息293693.02元。其中：本金291368.47元，利息2324.55元（利息暂计至2017年1月21日，自2017年1月22日起至还清日止的利息按借款合同约定利率计算）。2、判令被告梁健锋对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物处置所得款项享有优先受偿权；3、判令被告关泳琳对上述债务承担共同清偿责任；4、判令被告碧桂园公司对上述债务承担连带保证担保责任；5、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告梁健锋于2015年1月19日与我行签订合同为：xxx号《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定原告借款308000元给梁健锋用于被告购买住房，借款期限为240个月（自2015年1月19日起至2035年1月19日止），同时约定被告分240期按月归还贷款本息，分期还款日期为每月的15号。合同约定被告将其所购位于开平市xxx房。上述合同签订后，原告依约于2015年1月19日将308000元贷款划入被告指定的存款账户，履行了合同义务。贷款发放后，被告未能完全履行借款合同约定的还款义务，从2016年1月15日起至2017年1月21日止，已连续2期，累计9期未按期偿还贷款本息，目前被告尚欠原告到期贷款本金1614.56元，欠缴贷款利息2324.55元（欠息额暂计至2017年1月21日）。根据以上事实，被告的行为已构成严重违约。原告认为，原告与被告所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。被告未能依法履行合同义务，按照xxx号《个人购房借款/担保合同》第十四条（L）：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）；同时按照xxx号《个人购房借款/担保合同》第二十一条抵押物的处分：如发生依据借款合同的约定提前收回贷款，其借款合同项下的债权未得到足额清偿，贷款人（即我行）有权提前处置抵押物收回贷款本息。被告已构成严重违约，依法应承担违约责任。同时根据2003年12月最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》的第二十四条法释：我行就夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，被告关泳琳应为本次借款负共同清偿责任。根据被告碧桂园公司在办理按揭贷款前与原告签订的《按揭业务担保合作协议》中第五条（二）规定：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房地产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止，即在《房屋他项权证》未办妥之前，被告碧桂园公司同意为借款人（购房者）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。为维护我行合法权益，特向法院提起诉讼。梁健锋、关泳琳未作答辩。碧桂园公司辩称，答辩人并非对被答辩人梁健锋、关泳琳的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被答辩人梁健锋未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据：（一）答辩人于2011年12月8日与中国工商银行股份有限公司江门分行（以下简称“工行江门分行”）签订的编号为【江门】行2011年xx2号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（九）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。被答辩人开平工行应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向答辩人请求承担连带责任。（二）根据《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第4项约定：“购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应……购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息，逾期利息等不承担连带责任保证。”被答辩人开平工行应根据上述协议内容在购房者未支付四期贷款本息的时候及时通知答辩人，但被答辩人开平工行并没有履行该义务，所以答辩人不需对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。（三）虽然《个人一手住房贷款合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（一）款约定：“在本协议生效之日后……甲乙双方均按照本协议约定的条款予以履行。”因此，答辩人的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。（四）根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，被答辩人开平工行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。综上所述，答辩人只需就涉案商品房被处置后被答辩人梁健锋、关泳琳未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。原告开平工行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告梁健锋、关泳琳、碧桂园公司没有提交证据。被告梁健锋、关泳琳经传票传唤不到庭参加诉讼，视为对原告提交的证据无异议；碧桂园公司对原告开平工行提交的证据无异议，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。原告开平工行起诉主张的事实有以上确认的证据予以证实，本院予以确认。另查明，2011年工行江门分行为甲方(按揭银行)、碧桂园公司为乙方(发展商)签订一份《按揭业务担保合作协议》，约定甲方同意对乙方开发的位于开平市xxx的碧桂园·翡翠湾项目的住宅、商业用房、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务；乙方同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证范围为：购房者与甲方所签订《个人购房借款/担保合同》项下所欠贷款本息、逾期利息、罚息、复利及甲方为实现债权而支付的费用(仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准)；保证期限自甲方与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日为止等。开平工行与梁健锋签订《个人购房借款/担保合同》后，于2015年1月23日就房屋抵押事项向开平市房地产交易登记所办理了预售商品房抵押备案登记，而至本案辩论结束时止，梁健锋所购买并用于向开平工行抵押的上述房屋因开发商碧桂园公司未能确权以致仍未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。又查明，梁健锋与关泳琳于2011年4月7日登记结婚，本案涉讼借款债务发生在俩人的婚姻关系存续期间。本院认为，开平工行与梁健锋签订的《个人购房借款/担保合同》，当事人意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”而在《个人购房借款/担保合同》第14.1条约定“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：…L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，…”第14.2条约定“借款人发生第14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：…(4)宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；(5)解除本合同；…”梁健锋借款后，未按期足额还本付息给开平工行，已构成违约，至2017年1月梁健锋已连续2期、累计9期未按期偿还借款本息，而在开平工行起诉后也没有偿还借款本息，显然开平工行作为贷款人解除借款合同的条件成就，开平工行有权解除借款合同，且开平工行有权依合同约定要求梁健锋提前偿还涉讼借款合同未偿还的借款本息。在《个人购房借款/担保合同》第4.1条约定“贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮2.9%确定”；第9.1条约定“借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。”开平工行主张梁健锋结欠的借款本息数额符合合同约定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定“借款人应当按照约定的期限返还借款。”第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”开平工行请求解除与梁健锋签订的《个人购房借款/担保合同》，并请求梁健锋偿还借款本金291368.47元、利息2324.55元(暂计至2017年1月21日)及自2017年1月22日起至还清款日止产生的利息(按借款合同约定利率计算)，依法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。…”关泳琳与梁健锋是夫妻关系，梁健锋在本案中所负开平工行借款债务产生于俩人婚姻关系存续期间，应认定为俩人的夫妻共同债务，关泳琳应对梁健锋本案所负的借款债务承担连带清偿责任。在《个人购房借款/担保合同》中约定梁健锋以其借款所购房屋作抵押，双方之间成立抵押担保合同关系，合法有效。本案涉讼借款合同当事人就抵押房产仅办理了预售商品房抵押备案登记，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”故该备案登记虽具有对该房屋物权宣示的排他性,但至本案辩论结束时止，该房屋正式抵押登记手续仍未办理，开平工行亦未取得该房屋他项权证，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”开平工行对该房屋抵押权未依法定程序设立，该备案登记不具有物权效力，故在未办妥该房屋正式抵押登记手续前开平工行对该房屋不能提前主张抵押优先受偿权。工行江门分行与碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》，双方意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。开平工行作为工行江门分行的下级分支机构，业务上存在管理关系，本案涉讼的借款是以工行江门分行与碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》基础上而发生的，《按揭业务担保合作协议》约定甲方(工行江门分行)的权利义务应适用于开平工行。在《按揭业务担保合作协议》约定“乙方同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证。”开平工行与碧桂园公司之间的保证合同关系依法成立，合法有效。《按揭业务担保合作协议》约定“保证期限自甲方与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日为止。”碧桂园公司为本案涉讼借款提供的是阶段性保证担保，即碧桂园公司在所涉按揭房屋办妥抵押登记手续前应依约承担连带保证责任，而本案涉讼按揭房屋至今未正式办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”开平工行请求碧桂园公司对梁健锋本案所负的借款债务承担连带保证责任，应予支持。碧桂园公司承担保证责任后，有权向梁健锋、关泳琳追偿。被告梁健锋、关泳琳经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁健锋应于本判决生效之日起十日内偿还借款本金291368.47元、利息2324.55元及从2017年1月22日起至判决确定履行之日止以本金额为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率下浮2.9%计算的利息给原告中国工商银行股份有限公司开平支行；关泳琳承担连带清偿责任。二、被告开平市碧桂园房地产开发有限公司对被告梁健锋第一判项的借款债务及应负担的本案诉讼费用承担连带保证责任；开平市碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后有权向梁健锋、关泳琳追偿。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5705元、财产保全费2020元，合共7725元(原告已交纳)，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 梁 治 平审判员 司徒艺贞审判员 梁 素 娟二〇一七年八月七日书记员 邝 小 娴