福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0128民初4186号 原告：林育钦，女，1967年5月4日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林勇、余振，福建元一律师事务所律师。 被告：丁月英，女，1957年4月27日出生，回族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：魏文禄、肖少清，福建伟洲律师事务所律师。 第三人：林同和，男，1973年9月11日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：林清，女，1974年7月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告林育钦诉被告丁月英案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林育钦及其委托诉讼代理人魏文禄、被告丁月英及其委托诉讼代理人林勇到庭参加诉讼，第三人林同和、林清经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林育钦向本院提出诉讼请求：1、请求确认林育钦与林同和、林清签订的《套房转让合同》合法有效；2、请求确认位于平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第8幢0单元12号房产为林育钦所有，并停止对该房产的执行；3、本案诉讼费用由丁月英承担。事实和理由：2015年1月12日，林育钦与林同和、林清签订《套房转让合同》，约定将林同和、林清所有的位于福建省平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第8幢0单元12号房产转让给林育钦，转让总金额为585825元（人民币，下同）。该购房款由林同和、林清欠林育钦的租金抵扣。林育钦履行了合同约定的付款义务，林同和、林清也将上述房产的钥匙交给林育钦，且已正式交付案外人使用。林育钦与林同和、林清的交易真实，林育钦对上述房产善意取得，丁月英无权对该房产申请强制执行，（2016）闽0128执异63号执行裁定书驳回了林育钦作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据。 丁月英辩称，平潭法院查封林同和、林清所有的位于福建省平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第8幢0单元12号房产的强制行为完全正确，林育钦与林同和、林清签订的《套房转让合同》系虚假、无效。公证书的记载不能对抗法院查封，林育钦主张以房租来抵扣购房款缺乏法律依据，且林育钦并未实际入住，未实际占有该房产，故林育钦的全部诉讼请求应予以驳回。 林同和、林清未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林同和、林清经本院传票传唤未到庭，视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方没有争议的事实，本院予以确认。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2010年1月27日，林清从福建汉洋房地产有限公司处购买了一套位于福建省平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第8幢0单元12号的房产（合同号：20100540），并于2010年2月3日前往平潭县房地产交易管理所完成预告登记。2011年10月13日，林同和与林育钦及案外人陈时华签订《房屋租赁合同》，约定林同和向林育钦、陈时华承租位于福建省平潭县万宝路台亚岚新城C区159-155#房产，租期从2011年10月13日起至2021年12月30日止。林同和自2012年7月起无法足额支付租金。2015年1月12日，林育钦与林同和、林清签订《套房转让合同》，约定将林同和、林清所有的位于福建省平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第8幢0单元12号房产以每平方米7500元价格转让给林育钦，转让总金额为585825元。2015年1月29日，林同和、林清签订《委托书》，委托案外人陈时华办理位于福建省平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第8幢0单元12号房产领证、移户等相关事项，并前往平潭县公证处进行公证。 另查明，丁月英与林同和、林清民间借贷纠纷一案，本院作出生效判决后，转入执行程序。本院在执行过程中，于2015年12月22日作出（2015）岚执字第1058号执行裁定书，裁定对被执行人林清名下的位于福建省平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第8幢0单元12号的房产（合同号：20100540）予以查封。林育钦于2016年11月21日提出执行异议。本院于2016年12月1日作出（2016）闽0128执异63号执行裁定书，驳回林育钦的异议请求。林育钦不服上述裁定，于2016年12月22日向本院提出案外人执行异议之诉。林同和、林清于2000年11月10日在平潭县北厝镇人民政府登记结婚。 本院认为，本案主要有以下几个争议焦点： 一、关于林育钦与林同和、林清签订《套房转让合同》的效力问题 民法系私法，以私法自治为原则。当事人之间的民事行为，法无明文规定禁止即为有效。本案中，林育钦请求法院确认其与林同和、林清签订的《套房转让合同》合法有效，丁月英则主张该《套房转让合同》虚假、无效。关于合同的效力应当依据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）进行判断。《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条分别规定了无效民事行为、合同无效的法定情形。本案中，林育钦与林同和、林清具有完全民事行为能力，双方订立《套房转让合同》的行为符合合同成立及生效的要件。且丁月英并未提供证据证明该合同存在《民法通则》《合同法》中规定的合同无效的法定情形，丁月英此项抗辩本院不予支持。当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，受法律保护。本院支持林育钦该项诉请，认定其与林同和、林清签订《套房转让合同》合法、有效。 二、关于平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第8幢0单元12号房产的所有权归属问题 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，林清从福建汉洋房地产有限公司处购买了涉案房产并完成了预告登记，但至今未前往不动产登记机构办理产权登记。故位于福建省平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第8幢0单元12号房产的所有权未发生变动，仍属于福建汉洋房地产有限公司，林清仅享有《物权法》第二十条规定的预告登记的权利，不享有涉案房产的所有权，林清可就上述房产自能够进行不动产登记之日起三个月内向不动产登记部门申请登记。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”林育钦虽与林同和、林清签订了合法有效的《套房转让合同》，但自始未办理物权登记，林育钦未取得涉案房产的所有权。因此，林育钦请求确认位于平潭县潭城镇万宝路南侧金山丽景第8幢0单元12号房产为林育钦所有的诉讼请求本院不予支持。林育钦可就该《套房转让合同》另行起诉，追究林同和、林清未履行合同的违约责任。 三、关于林育钦是否享有排除强制执行的民事权益的问题 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，林育钦虽然与林同和、林清在法院查封涉案房产之前已签订了合法有效的《套房转让合同》，但未能提供有效的证据证明其已依约支付购房款，以及在查封之前已占有使用涉案房产，林育钦要求法院停止对该涉案房产的执行不符合法定条件，故林育钦提出的此项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、林育钦与林同和、林清于2015年1月12日签订的《套房转让合同》合法有效； 二、驳回林育钦其他诉讼请求。 案件受理费9658元，由林育钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴岚芳 人民陪审员  林光英 人民陪审员  薛由伟 二〇一七年八月四日 书 记 员  杨海龙 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五十八条下列民事行为无效： (一)无民事行为能力人实施的； (二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的； (三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； (四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； (五)违反法律或者社会公共利益的； (六)以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。