广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂1102民初869号 原告：黄知灿，男，1973年8月27日出生，汉族，住广西阳朔县。 原告：叶根会，女，1973年12月5日出生，汉族，住广西阳朔县。 二原告共同委托代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。 二原告共同委托代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师 被告：贺州市恒基房地产经纪有限公司，住址：贺州市鞍山西路**灵峰翠苑小区**楼****商铺。 法定代表人：刘丰。 委托代理人：邱玉果,公司员工。 被告：贺州市嘉亿房地产开发有限公司，住址，住址：贺州市星光路**div> 法定代表人：张世和。 委托代理人：杨桦，八步区法律事务中心法律工作者。 被告：叶益平，男，1963年10月18日出生，汉族，户籍贺州市八步区，现住贺州市八步区。 原告黄知灿、叶根会与被告贺州市恒基房地产经纪有限公司（以下简称恒基公司）、贺州市嘉亿房地产开发有限公司（以下简称嘉亿公司）、叶益平合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理。同年4月19日，被告嘉亿公司申请追加叶益平为本案被告，经审查，本院同意依法追加叶益平为本案被告并通知其参加诉讼。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2017年5月16日、8月4日公开开庭对本案进行了审理，书记员廖晏求担任法庭记录。原告黄知灿、叶根会及其共同委托代理人李煜、梁倜铭，被告恒基公司委托代理人邱玉果、被告嘉亿公司委托代理人杨桦、被告叶益平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：两原告系夫妻关系。2013年11月，原告欲购买贺州市八步区光明大道嘉御苑小区15号商铺，遂与被告恒基公司就该商铺买卖事宜进行协商。恒基公司称其已经从另一被告嘉亿公司处购得该商铺，其同意将该商铺转让给原告。2013年11月29日，原告黄知灿与恒基公司就该商铺买卖事宜签订《商铺转让协议》。协议约定：恒基公司将嘉御苑小区15号商铺转让给原告，原告向恒基公司支付房款889508元。协议签订当日，原告向恒基公司支付定金100000元，剩余房款在2013年12月13日前付清，恒基公司应在2013年12月13日前办理商铺更名手续，如恒基公司违约的，双倍退还原告支付的定金。《商铺转让协议》签订当日，原告依约向恒基公司支付了定金100000元。2013年12月3日，原告又通过银行转账方式向恒基公司支付了剩余房款789508元，自此，原告已经向恒基公司支付了合同约定的全部购房款项。 2013年12月3日，在恒基公司的要求下,原告又与被告嘉亿公司签订《商铺定购协议》,并将合同签订的时间倒签到2013年9月10日。 根据原告与嘉亿公司签订《商铺定购协议》,两被告应该在2016年12月2日之前将商铺交付给原告使用。但经了解，涉案的商铺至今仍未开工建设。因被告迟延履行义务的行为，签订合同的目的已经无法实现，原告有权要求被告返还购房款。另外，嘉亿公司认为是叶益平以自己名义将涉案商铺出售给原告,如果法院认定叶益平是个人行为,三被告作为出售一方与原告形成买卖合同关系,因三被告的行为导致合同解除，三被告应当承担连带返还责任。为此，原告诉至法院，二原告在庭审中变更诉讼请求为：1、确认原告黄知灿与被告恒基公司签订的《商铺转让协议》无效；2、确认原告黄知灿、叶根会与被告嘉亿公司签订《商铺定购协议》无效；3、判令三被告连带返还两原告支付的购房款889508元并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年12月4日起至人民法院判决履行最后一日止）；4、判令三被告连带承担两原告已付的购房款一倍的赔偿责任，即赔偿两原告889508元；5、判令被告恒基公司向原告支付违约金100000元；6、本案诉讼费由两被告承担。 原告对其诉讼主张在举证期限内提供的证据有： 1、2013年11月29日的商铺转让协议1份,证明原告与被告恒基公司就涉案商铺转让事宜签订了协议,原告需向恒基公司支付房款889508元(包括定金100000元),恒基公司应当在2013年12月13日前办理涉案商铺更名手续。恒基公司违约的，双倍返还定金。 2、商铺定购协议1份，证明被告嘉亿公司应当在2016年12月2日前向原告交付商铺。 3、银行转账明细1份、收据2份，证明原告已按约定向被告支付购房款889508元。 4、照片7张，证明涉案商铺未开工建设，被告根本不能按期交付商铺。 被告恒基公司辩称：恒基公司与原告约定转让的商铺是贺州市八步区光明大道嘉御苑小区15号商铺，签订协议时原告黄知灿要支付定金100000元，约定办理更名的时间是2013年12月13日前，剩余未付款由原告按照合同要求付款与恒基公司无关，恒基公司在2013年12月13日前已更名为原告，恒基公司收取的款项已经转入被告叶益平的账户，而协议中其他约定事项的第（2）点已经约定，后续事宜与恒基公司无关。恒基公司没有违约，商铺转让协议不存在解除的情形，原告诉请的3、4、5项责任不应由恒基公司承担。 被告恒基公司对其辩称向法院提交的证据有： 1、广西贺州桂东农村合作银行的流水明细表1份，证明原告黄知灿转入恒基公司帐户的789508元，恒基公司已在2013年12月4日转入叶益平账户773872元，2013年11月29日收取的定金100000元现金也交付给叶益平，恒基公司实际从中收取了中介费15636元。 2、收据1份，证明被告叶益平收取了恒基公司给付的嘉御苑小区15号商铺订金100000元。 被告嘉亿公司辩称：涉诉的两份合同都是无效合同，不存在解除事由，涉诉的标的物不在嘉亿公司开发范围内，嘉亿公司与恒基公司不存在任何合同上的关系，嘉亿公司没有委托叶益平代售商铺的行为，涉诉的合同均是叶益平与恒基公司销售人员的个人行为。关于商铺定购协议的订立，嘉亿公司没有收到该购房款，对于原告与嘉亿公司所订立的商铺定购协议的真实性合法性关联性提出异议，并请求对该份合同的落款公章以及法人的印鉴进行司法鉴定，涉诉的合同订立及购房款的形成可能存在叶益平盗卖行为以及其他违法犯罪行为，嘉亿公司保留向公安机关主张追究叶益平盗卖行为或相关违法行为的法律责任。嘉亿公司不承担赔偿一倍购房款的责任,原告要求三被告连带赔偿不具有事实和法律依据。叶益平的行为是盗卖行为,在其掌管公司盖章期间,擅自委托恒基公司的行为不是公司的行为,嘉亿公司不应与叶益平、恒基公司承担连带责任。恒基公司在受委托作中介销售时，不具备销售资格，其没有履行严格审查义务导致将嘉亿公司未建或不符合销售前提的房地产销售给原告，导致原告的合同目的不能实现，是因为叶益平和恒基公司的过错导致的。本案原告对订立合同是具有过错的，原告对所购买的房地产是否符合销售条件没有尽到审查义务，导致订立合同目的无法实现也是有过错的。 被告嘉亿公司对其辩称向法院提交的证据有：广西贺州桂东农村合作银行的流水明细表1份，证明773872元款项没有转入嘉亿公司账户，而是转给了叶益平。 被告叶益平辨称：本人在嘉亿公司工作了15年后，于2015年农历12月底离开嘉亿公司，本人作为嘉亿公司的工作人员，开展工作是公司安排的，商铺买卖是经公司同意的，公司是存在嘉御苑小区15号商铺的相关规划图纸的。与原告签订的合同是双方约定的，因政府等客观原因导致交房时间顺延，不同意嘉亿公司的答辩意见也不存在嘉亿公司所述的内容，不同意承担赔偿一倍购房款的责任，不同意原告的诉讼请求。 被告叶益平对其辩称向法院提交的证据有：项目规划图纸、设计图纸各1份，证明涉案商铺在嘉亿公司开发的范围内。 经庭审质证，被告恒基公司对原告的证据1、2、3的真实性无异议，对证据4，认为其没有到过现场，表示不清楚。被告叶益平对原告证据2、3无异议，对原告证据1、4表示不清楚。被告嘉亿公司对原告的证据1、2、3的三性提出异议，认为恒基公司没有通过合法正当的途径转让协议里涉及的嘉御苑小区15号商铺的转让权，协议的订立和款项的收取，嘉亿公司均没有备案，该协议是无效的协议。对证据3中的银行转账明细真实性无异议，该款项没有转入嘉亿公司。对证据4的真实性无异议，但无法证明原告要证明的内容。 被告恒基公司提交的证据1、2，被告叶益平予以认可，银行转账的773872元进入了其个人的账户，认可收取了定金现金100000元。被告嘉亿公司对被告恒基公司的证据1真实性无异议，对证据2不清楚，认为银行转账的773872元及定金100000元均没有进入嘉亿公司的账户。原告对被告恒基公司的证据1、2的真实性无异议。 被告嘉亿公司提交的证据广西贺州桂东农村合作银行的流水明细表，被告恒基公司、被告叶益平及原告均无异议。 被告叶益平提交的证据，被告恒基公司无异议，称恒基公司看到这个项目规划图纸复印件、设计图纸复印件才与原告签订协议的，叶益平让恒基公司代为销售，叶益平说是嘉亿公司让他出售的，代收定金也是叶益平要恒基公司代收的。被告嘉亿公司对两份图纸的真实性有异议，认为需要调取原件比对后才能确认，现在无法确认。原告对两份图纸的真实性有异议，认为这两份图纸不能证明存在15号商铺的事实。 本院对证据的分析与认定：对原告证据1、2、3，被告恒基公司提交的证据1、2，被告嘉亿公司提交的证据，相互间有关联，本院予以认定。原告证据4及被告叶益平的证据，内容所指向的目标均为同一地点（贺州市八步区光明大道贺州市总工会住宅区），之间能相互吻合，与本案有关联，本院亦予以认定。 综合本案证据及庭审，本院确认以下法律事实: 原告黄知灿、叶根会系夫妻关系。2013年11月，原告欲购买贺州市八步区光明大道嘉御苑小区15号商铺，经被告恒基公司作为中介服务介绍,原告与被告恒基公司就该商铺买卖事宜进行协商。被告恒基公司称其已经从另一被告嘉亿公司处购得该商铺，其同意将该商铺转让给原告。2013年11月29日，原告黄知灿与恒基公司就该商铺买卖事宜签订《商铺转让协议》。协议约定,被告恒基公司将嘉御苑小区15号商铺转让给原告，该商铺原合同价为15000元/平方米，原告须付给被告恒基公司的款项为：被告恒基公司原已付开发商商铺款647700元与转让费241808元，两项合计人民币889508元。协议签订当日，原告向被告恒基公司支付定金100000元，剩余款在2013年12月13日前付清，被告恒基公司应在2013年12月13日前办理商铺更名手续，如被告恒基公司违约的，双倍退还原告支付的定金。《商铺转让协议》签订当日，原告依约向被告恒基公司支付了定金100000元。2013年12月3日，原告又通过银行转账方式向被告恒基公司支付了款项789508元。 2013年12月3日，在被告恒基公司的要求下,原告黄知灿、叶根会与被告嘉亿公司签订了《商铺定购协议》，并将该协议签订的时间倒签为2013年9月10日。该协议约定,被告嘉亿公司出售贺州市嘉御苑小区9号楼地面一层商铺15号给原告，商铺面积86.36平方米，交易单价15000元/平方米，成交总价1295400元，（以商铺产权证面积计算为准，多还少补），付款方式，原告于2013年9月10日前交纳商铺总款的50%即为647700元，剩余50%的商铺款由原告向银行申请办理按揭贷款，如果原告不符合贷款条件的，在主楼封顶后，原告必须向被告嘉亿公司交纳至90%的商铺款，商铺交付使用时，余下10%的商铺款必需全部交清。商铺交付使用的时间为2016年12月2日前。签订《商铺定购协议》当日，被告嘉亿公司出具一份收取商铺定购款647700元的收据给原告收执，时间也倒签为2013年9月10日。 2013年11月29日，被告恒基公司将收取原告定金款100000元交给被告叶益平。2013年12月4日，被告恒基公司将收取原告款项中的773872元通过广西贺州桂东农村合作银行转账方式转入被告叶益平的个人账户（62×××13），被告恒基公司从中收取了中介费用15636元。 被告叶益平在2015年农历12月底前为被告嘉亿公司的工作人员，其一直在被告嘉亿公司工作有10多年之久，曾负责公司出纳的业务，有管理公司公章和公司法人印鉴的便利。2013年12月3日，原告黄知灿、叶根会与被告嘉亿公司签订《商铺定购协议》的经办人是被告叶益平。《商铺定购协议》中，被告嘉亿公司的公章和公司法人的印鉴是被告叶益平盖上去的。被告叶益平收取被告恒基公司交付的定金款100000元和通过银行转入的款项773872元后，没有将该款项转入被告嘉亿公司的账户。 另查明，从2013年至今，被告嘉亿公司对贺州市八步区光明大道嘉御苑小区9号楼项目尚未办理报建手续，没有取得预售许可证。贺州市八步区光明大道嘉御苑小区9号楼工程至今仍未开工建设。 本院认为：本案争议的焦点：一是原、被告之间签订的《商铺转让协议》、《商铺定购协议》是否合法有效？二如果两个协议为无效，所产生的法律后果应如何承担？ 一、关于协议效力问题。 被告叶益平在2013年11月至12月期间，利用身为被告嘉亿公司的工作人员，有管理公司公章和公司法人印鉴的便利，让被告恒基公司通过中介服务方式介绍出售贺州市八步区光明大道嘉御苑小区9号楼15号商铺。原告相信被告恒基公司的中介服务，于2013年11月29日与被告恒基公司签订《商铺转让协议》，后于同年12月3日与被告嘉亿公司签订了《商铺定购协议》。原告与被告签订的《商铺定购协议》，从内容上看，约定有出售标的物商铺的状况、面积、用途，成交价，付款方式，交付使用时间，双方违约的责任等。此《商铺定购协议》具备了《商品房买卖合同》的基本内容，况且，原告已支付了成交价的68%左右的款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该《商铺定购协议》已具有商品房买卖本约合同的性质。在签订此份协议时，被告嘉亿公司没有取得贺州市八步区光明大道嘉御苑小区9号楼项目的预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案被告嘉亿公司与原告签订的《商铺定购协议》为无效。没有证据显示，被告嘉亿公司委托了被告恒基公司出售嘉御苑小区9号楼15号商铺，即使存在委托行为，基于同一事实和理由，被告恒基公司与原告签订的《商铺转让协议》也为无效。 二、关于协议无效所产生的法律后果应如何承担问题。 被告叶益平在2013年11月至12月期间，利用身为被告嘉亿公司的工作人员，有管理公司公章和公司法人印鉴的便利，让被告恒基公司通过中介服务方式介绍出售贺州市八步区光明大道嘉御苑小区9号楼15号商铺，随后又以被告嘉亿公司名义与原告签订《商铺定购协议》，其收取原告的款项873872元也没有转入被告嘉亿公司的账户。被告嘉亿公司对被告叶益平的行为表示不知情不认可，认为这是被告叶益平的个人行为。从签订两份协议的起因、过程及原告交纳的款项的去向等情况进行综合分析，对被告嘉亿公司认为是被告叶益平的个人行为的意见，本院予以采信，被告叶益平的行为依法应负相应的法律责任。但被告嘉亿公司对公司人员的管理及公司业务的管理监督存在不可推卸的责任。在签订《商铺定购协议》过程中，被告叶益平是被告嘉亿公司的工作人员，协议上加盖的是嘉亿公司的印章，原告有充足理由认为被告叶益平是代表被告嘉亿公司与之签订协议，所产生的后果，被告嘉亿公司负有连带责任。在签订两份协议过程中，被告恒基公司有失察的过错，也应负相应的法律责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”（一）原告主张三被告连带返还已支付的购房款889508元问题。应根据已查明款项的去向,确定承担返还的主体及数额。本院确定由被告恒基公司返还原告15636元并支付相应的利息,由被告叶益平返还原告873872元并支付相应的利息，由于被告嘉亿公司对公司人员的管理及公司业务的管理监督存在不可推卸的责任，被告嘉亿公司对被告叶益平返还原告873872元并支付相应的利息应承担连带责任。（二）原告主张被告恒基公司支付违约金100000元问题。因被告恒基公司与原告签订的《商铺转让协议》为无效,原告依据无效协议的违约责任约定要求被告恒基公司支付违约金100000元,本院不予支持。（三）原告主张三被告连带承担已付购房款一倍赔偿责任赔偿889508元问题。原告对所购买的房地产是否符合销售条件没有尽到了解审查义务，对订立两份协议也是有一定过错的，本案没有证据证明三被告存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的行为，也不能证明三被告存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的其他两种“故意隐瞒”的行为。所以，对原告主张三被告连带承担已付购房款一倍赔偿责任赔偿889508元，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二条,《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告黄知灿与被告贺州市恒基房地产经纪有限公司签订的《商铺转让协议》无效； 二、确认原告黄知灿、叶根会与被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司签订《商铺定购协议》无效； 三、判令被告叶益平返还原告黄知灿、叶根会商铺订购款873872元并支付相应的利息（利息计算：以873872元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年12月4日起至本案生效判决确定履行期限最后一日止）； 四、被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司对上述第三项判决内容承担连带责任； 五、判令被告贺州市恒基房地产经纪有限公司返还原告黄知灿、叶根会商铺订购款15636元并支付相应的利息（利息计算：以15636元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年12月4日起至本案生效判决确定履行期限最后一日止）； 六、驳回原告黄知灿、叶根会要求被告贺州市恒基房地产经纪有限公司支付违约金100000元的诉讼请求； 七、驳回原告黄知灿、叶根会要求三被告承担已付购房款一倍的赔偿责任赔偿889508元的诉讼请求。 案件受理费21713元（原告已预交），由原告黄知灿、叶根会负担11434元，由被告叶益平、贺州市嘉亿房地产开发有限公司负担10098元，由被告贺州市恒基房地产经纪有限公司负担181元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  莫衍扬 代理审判员  张媛月 人民陪审员  朱有寿 二〇一七年八月二十二日 书 记 员  廖晏求