湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民再122号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉灰狗物流有限公司。住所地湖北省武汉市蔡甸区常福工业示范园常喜路以南。法定代表人：陈军生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张成，湖北高韬律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：武汉天能物流有限公司，住所地武汉市蔡甸区常福工业示范园。法定代表人：何泽炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志平，男，1970年11月26日出生，原系武汉天能物流有限公司董事长，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：王凌翔，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。再审申请人武汉灰狗物流有限公司（以下简称灰狗公司）因与被申请人武汉天能物流有限公司（以下简称天能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）鄂01民终10228号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。该院于2019年6月26日作出（2019）鄂民申1582号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人灰狗公司的委托诉讼代理人张成，被申请人天能公司的委托诉讼代理人王凌翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灰狗公司申请再审请求,1.撤销武汉市蔡甸区人民法院作出的（2018）鄂0114民初1131号民事判决以及本院作出的（2018）鄂01民终10228号民事判决；2.改判驳回天能公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由天能公司承担。事实和理由：1．灰狗公司取得新的证据，足以推翻原判决。灰狗公司于本案二审判决生效后，取得与案外人武汉京东金德贸易有限公司、江苏京东信息技术有限公司武汉分公司于2016年9月8日签署的《补充协议》，根据该补充协议所约定的内容，足以证明灰狗公司因天能公司违约及《仓库租赁合同承诺函》，而遭受了对案外人三个月租金损失的事实。该证据于本案原二审终结后取得，足以推翻原一、二审判决的查明和认定。2．原一、二审法院认为《仓库租赁合同承诺函》是为了保证合同履行至期限届满，并据此对灰狗公司主张三个月免租期的抗辩主张不予采纳，缺乏事实和法律依据。天能公司辩称，1．合同履行时供电系临时用电，消防未验收，这是客观存在的。在合同履行时灰狗公司未提出异议，对方是认可合同履行状态的。2．虽然没有正式供电和消防合格验收，但未造成对方实际上的损失，且另案中由于未正式供电及消防验收，天能公司已经承担了巨额的违约金，对方的损失已经得到弥补。3．《仓库租赁合同承诺函》的问题，其内容是非常清楚的，该承诺函也是为了继续履行合同。4．原审基于公平的原则作出判决，对方的再审请求是不能得到支持的。天能公司于2018年5月15日起诉至武汉市蔡甸区人民法院请求：1．灰狗公司支付天能公司仓库租金4744314元（2016年4月至同年9月）；2．诉讼费由灰狗公司负担。湖北省武汉市蔡甸区人民法院一审查明，2014年4月10日，天能公司、灰狗公司签订《仓库租赁合同》，约定天能公司将其承租的位于常福工业园区武汉首甲实业发展有限公司（以下简称首甲公司）所有的面积为36000平方米的仓库转租给灰狗公司，要求仓库消防等级达到丙二类标准，交付使用六个月内提供正式消防验收合格证件；接入供电、供水等要求；租赁期限为2014年9月1日至2024年8月31日，天能公司提供一个月免租期，实际计费日期为双方验收合格交付后的一个月即2014年10月1日；灰狗公司交付定金1500000元，其中500000元充抵第一季度租金，1000000元用于押金。合同还约定了其他事项。嗣后，灰狗公司向天能公司支付了上述1500000元。同年11月26日，双方签订《仓库租赁补充协议》，确定仓库交付的具体时间，并约定相应免租期及支付租金的相关事宜。因仓库标准一直未能达到租赁合同约定标准，并经多次催促、协调未果，灰狗公司遂于2015年12月29日委托广东瑞迪安律师事务所向天能公司送达《律师函暨合同解除通知书》以陈述天能公司违约具体事项，并要求解除合同、天能公司赔偿经济损失及返还仓库租赁押金1000000元，同时告知天能公司其将于2016年9月30日撤离。2016年1月26日，因天能公司仍未能提供正式用电、园区消防未正式验收，天能公司向灰狗公司出具《仓库租赁合同承诺函》，承诺正式电最迟于2016年3月31日前提供，并尽快提供消防验收合格证件；同时还承诺如在2016年3月31日前仍未提供正式用电，则天能公司给予灰狗公司不少于三个月租金的免租期，免租期限为2016年4月1日至同年6月30日。2016年9月，灰狗公司撤离工业园区。租赁期间，灰狗公司因天能公司未提供正常供电而租赁发电设备、购买燃油共支出921127.25元。一审法院另查明，双方确认租金为790719元/月；2016年3月及之前的租金，灰狗公司已支付完毕。同年4月至9月，灰狗公司未支付租金。一审庭审中，双方均同意（2018）鄂0114民初909号民事判决书所载之灰狗公司已支付的押金1000000元从租金中扣减。对于当事人双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.灰狗公司腾退仓库的具体时间问题。天能公司认为灰狗公司腾退出仓库的时间为2016年9月30日；灰狗公司则以（2017）鄂01民终5579号民事判决书为据，认为其腾退时间为2016年9月8日。一审法院认为，（2017）鄂01民终5579号民事判决书系天能公司与其出租方即首甲公司之间的法律关系，与灰狗公司无关联性，且灰狗公司向天能公司送达的《律师函暨合同解除通知书》明确载明其将于2016年9月30日撤离，故一审法院对灰狗公司的异议不予采信。2.灰狗公司所欠租金如何计算？天能公司认为灰狗公司拖欠租金日期为2016年4月至同年9月，故灰狗公司下欠租金计算方式为790719元/月×6月=4744314元。灰狗公司认为天能公司承诺给予2016年4月1日至同年6月30日共三个月的免租期，故实际下欠租金期间为三个月而非六个月。对此，天能公司则认为给予六个月免租期系基于双方约定合同履行期限十年，现灰狗公司提前撤离工业园区，故不应提供免租期。一审法院认为，天能公司未能依约定如期提供正式用电且消防标准不符合合同约定属实，并自行承诺给予免租期以弥补灰狗公司之损失符合法律规定，一审法院依法予以确认。就免租期期限而言，天能公司基于保证双方继续履行合同至期限届满之前提给予免租期符合双方所签合同之目的，现灰狗公司提前撤离工业园区以致双方合同目的不能完全实现，故免租期的租金金额应以灰狗公司实际使用租赁仓库期限为据计算。根据天能公司承诺来看，天能公司给予灰狗公司免租期三个月（2016年4月1日至同年6月30日）的租金共计790719元/月×3月=2372157元。2016年7月1日至灰狗公司撤离工业园区（2016年9月30日）共计3个月，至合同约定到期日（2024年8月31日）共计98个月，故灰狗公司实际可免的租金总额为2372157元×3月÷98月=72617元。湖北省武汉市蔡甸区人民法院一审于2018年8月20日作出（2018）鄂0114民初1131号民事判决：一、武汉灰狗物流有限公司于一审判决生效之日起二十日内向武汉天能物流有限公司支付租金3671697元；二、驳回武汉天能物流有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44755元，减半收取22377.5元，由武汉天能物流有限公司负担5059.5元，武汉灰狗物流有限公司负担17318元。宣判后，灰狗公司不服，向本院提起上诉。灰狗公司提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回天能公司在一审的诉讼请求；2.本案诉讼费用由天能公司承担。本院二审对一审法院查明的事实除“灰狗公司腾退出仓库的时间为2016年9月30日”和“2016年7月1日至灰狗公司撤离工业园区（2016年9月30日）共计3个月，至合同约定到期日（2024年8月31日）共计98个月，故灰狗公司实际可免的租金总额为2372157元×3月÷98月=72617元。”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。二审另查明，2016年10月，首甲公司曾向一审法院起诉请求确认其与天能公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》自2016年9月8日解除，天能公司腾退租赁物并支付拖欠的租金、水电费、房屋占用费以及违约金，灰狗公司对天能公司拖欠的租金、水电费承担连带责任。该案一审诉讼中，首甲公司提出天能公司已经于2016年9月8日腾退了租赁物，故首甲公司申请撤回关于天能公司腾退租赁物以及支付2016年9月9日之后的占用费的诉讼请求。该案一审判决后，天能公司不服，上诉至本院。本院（2017）鄂01民终5579号生效民事判决认定“天能公司于2016年9月8日进行撤场，向首甲公司腾退了租赁物。”以及“天能公司应据实支付合同履行期间所欠首甲公司的租金3981333.6元（截止2016年9月8日）。”本院二审认为，天能公司与灰狗公司签订的《仓库租赁合同》以及《仓库租赁补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。灰狗公司上诉认为（2017）鄂01民终5579号生效民事判决已经确认天能公司于2016年9月8日向房屋所有权人首甲公司腾退案涉仓库这一事实，该事实也得到了首甲公司的认可，而且该判决认定天能公司应向首甲公司支付的租金截止到2016年9月8日。虽然灰狗公司于2015年12月29日向天能公司送达的《律师函暨合同解除通知书》上载明其将于2016年9月30日撤离，但本院（2017）鄂01民终5579号生效民事判决认定“天能公司于2016年9月8日进行撤场，向首甲公司腾退了租赁物。”以及“天能公司应据实支付合同履行期间所欠首甲公司的租金3981333.6元（截止2016年9月8日）。”，故灰狗公司至少在天能公司向首甲公司腾退案涉房屋当日（2016年9月8日）已经完成了其向天能公司腾退案涉房屋的合同义务。灰狗公司的该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以采纳。一审认定灰狗公司于2016年9月30日从案涉房屋腾退不当，本院予以纠正。灰狗公司上诉认为天能公司附条件给予灰狗公司三个月的免租期应当从其主张的六个月租金中予以扣除。考虑到双方当事人签订的《仓库租赁合同》约定租赁期限截至2024年8月31日，天能公司承诺的三个月免租期所免除的租金为2372157元（790719元/月×3月），而灰狗公司在2016年9月即从案涉房屋腾退，根据公平原则，免租期的租金金额应以灰狗公司实际使用案涉房屋的期限予以认定。灰狗公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因天能公司承诺的免租期为三个月（2016年4月1日至2016年6月30日），2016年7月1日至灰狗公司撤离案涉房屋（2016年9月8日）共计2.27个月，至合同约定到期日（2024年8月31日）共计98个月，故灰狗公司实际可免除的租金为54946.9元（2372157元÷98月×2.27月）。因灰狗公司未向天能公司支付2016年4月至2016年9月8日的租金，灰狗公司应向天能公司支付租金4167089.13元（790719元/月×5.27月），扣除灰狗公司实际可免除的租金54946.9元以及灰狗公司已支付的押金1000000元，灰狗公司还应向天能公司支付租金3112142.23元（4167089.13元-54946.9元-1000000元）。灰狗公司上诉认为一审判决未考虑灰狗公司所遭受巨大损失与天能公司违约行为之间的因果关系。因灰狗公司已在另案中诉请天能公司向其支付违约金，故一审对于灰狗公司的损失不予审理并无不当，灰狗公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，灰狗公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院于2018年11月20日作出（2018）鄂01民终10228号民事判决：一、撤销湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2018）鄂0114民初1131号民事判决；二、武汉灰狗物流有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉天能物流有限公司支付租金3112142.23元；三、驳回武汉天能物流有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44755元，减半收取22377.5元，由武汉天能物流有限公司负担6529元，武汉灰狗物流有限公司负担15848.5元。二审案件受理费44755元，由武汉天能物流有限公司负担13058元，武汉灰狗物流有限公司负担31697元。本院再审本案过程中，灰狗公司未向本院提交新的证据。天能公司向本院提交了一份2015年的工程承包合同，一份2016年的供电协议书。证明目的：1．当时是采用发电机供电，发电机的油费也是天能公司出的，供电是有保障的。2．2017年7月正式供电了。对方解除合同是正式供电之后。灰狗公司经质证称，对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。该证据未提供原件，对真实性无法确认。该证据的形成时间为2015年和2016年间，故该证据不属于新证据，且该证据的内容均不能证明用电项目的地点和工程项目的地点与本案所涉纠纷的关联性。本院经审查认为，天能公司提交的证据均不足以证明其主张，故对其提交的证据不予采信和认定。双方对租赁仓库何时提供正式电意见不一致，但双方均认可至2016年3月31日前天能公司对租赁物未能提供正式消防验收合格证件，也未提供正式用电。本院再审查明的事实与本院二审查明的事实相同。双方均认可至2016年3月31日前天能公司对租赁物未能提供正式消防验收合格证件，也未提供合同约定的正式用电。本案的争议焦点为：天能公司在《仓库租赁合同承诺函》中承诺给予灰狗公司三个月免租期是否基于合同履行至期满的前提。本院再审认为，天能公司与灰狗公司签订的《仓库租赁合同》以及《仓库租赁补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。关于灰狗公司提出取得新的证据，足以推翻原判决的问题。灰狗公司的有关新证据系其与案外人签订的协议，上述证据首先尚不足以证明双方是否实际就租金问题予以结算及如何结算，其次即便存在灰狗公司对库房实际使用人免租的情形，也是灰狗公司与案外人之间发生的法律关系，而本案系灰狗公司与天能公司之间的租赁合同关系，二者的法律关系不同。且灰狗公司在另案中已向天能公司主张违约金获得了相应救济。因此，灰狗公司的该项再审请求和理由本院不予支持。关于天能公司在《仓库租赁合同承诺函》中承诺给予灰狗公司三个月免租期是否基于合同履行至期满的前提问题。从本案灰狗公司出具的《律师函暨合同解除通知书》和天能公司出具的《仓库租赁合同承诺函》内容来看，第一，灰狗公司在上述通知书中称，天能公司未能按照合同约定提供仓库消防验收合格的证件，租赁的仓库也未提供符合合同的正式电，天能公司已经违约，灰狗公司有权提出通知解除合同，并要求天能公司承担六个月租金的违约金；而天能公司的上述承诺函称，天能公司存在违约行为，但没有承诺同意承担违约金和解除合同,天能公司希望《仓库租赁合同》能够继续履行下去。第二，双方对上述函件的理解有一定分歧。灰狗公司认为，天能公司违约，无论本案仓库租赁合同履行到何时，也无论仓库租赁合同是否解除，天能公司都应当给予灰狗公司三个月租金的免租期；天能公司则认为，给予灰狗公司三个月租金的免租期，是基于为了继续履行合同至合同履行期届满。第三，双方提供的《律师函暨合同解除通知书》和《仓库租赁合同承诺函》均可作为仓库租赁合同的组成部分，天能公司为了保证合同的继续履行，在明知自己存在违约，可能承担违约责任风险的前提下，如果天能公司不是基于租赁合同继续履行至期限届满，还直接承诺给予灰狗公司不少于三个月租金的免租期，那么，天能公司不仅可能承担六个月租金金额的违约金，还要少收三个月的租金，损失数额是巨大的，这与天能公司当初签订《仓库租赁合同》的目的是不相符的。第四，从双方仓库租赁合同收付租金的情况看，双方确认2016年3月份之前的租金已结清且无争议，双方产生租金争议是在2016年4月之后，主要是从2016年4月1日至同年6月30日的三个月租金的免租期，租金应当如何减免发生争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”原二审综合本案实际情况，充分考虑双方签订仓库租赁合同的目的，天能公司基于保证双方继续履行合同至期限届满之前提给予免租期符合双方所签合同之目的，现灰狗公司提前撤离工业园区的租赁仓库以致双方合同目的不能完全实现，故本院确定天能公司在《仓库租赁合同承诺函》中承诺给予灰狗公司三个月租金的免租期是基于合同履行至期满的前提进行处理并无不当。综上，灰狗公司的再审请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2018）鄂01民终10228号民事判决。本判决为终审判决。审判长  何学年审判员  赵 军审判员  吴 婷二〇二〇年七月二日法官助理王楠书记员周玉琴