成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0112民初2482号原告：甘泽东，男，汉族，1992年1月31日出生，住四川省威远县。委托诉讼代理人：李骥，四川蓉城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杰，四川泓森律师事务所律师。被告：肖梁颖，女，汉族，1982年1月28日出生，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：陈业章，四川法典律师事务所律师。被告：梁新明，女，汉族，1957年3月6日出生，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：姚靖，四川聚沙律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶娟，四川聚沙律师事务所律师。原告甘泽东与被告肖梁颖、梁新明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘泽东及其委托诉讼代理人李骥、刘杰，被告肖梁颖的委托诉讼代理人陈业章，被告梁新明的委托诉讼代理人姚靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘泽东向本院提出诉讼请求：1.判令被告肖梁颖、梁新明因违约支付原告违约金199800元；2.判令被告肖梁颖、梁新明因违约返还原告房屋买卖定金20000元；3.判令被告肖梁颖、梁新明因违约支付房屋中介费23000元。事实与理由：2017年2月26日，甘泽东与梁新明在成都永好房产经纪有限公司居间介绍下签署了《房屋买卖居间合同》，合同约定甘泽东购买肖梁颖所有的位于成都经济技术开发区龙泉街道办事处北泉路1068号艺锦湾房屋，房屋总价款99.9万元整。根据房屋买卖居间合同约定，在2017年4月1日前，原、被告双方应向居间方即成都永好房产经纪有限公司提供办理产权过户以及按揭贷款相关证件与证明材料，并在2017年5月1前被告将房屋被交付给原告，完成相关过户手续等。甘泽东于签约当日向被告梁新明支付了定金2万元。2017年3月16日，被告通过中介公司告知甘泽东，要求甘泽东额外支付20万元作为房价款才肯出售房屋，甘泽东不同意，多次交涉无果后，被告明确表示不再履行房屋买卖居间合同。甘泽东认为，梁新明的行为构成对肖梁颖的表见代理，因肖梁颖在合同履行期限内明确提出不履行房屋买卖居间合同，甘泽东要求解除房屋买卖居间合同，并由肖梁颖承担违约责任；如梁新明的行为不构成对肖梁颖的表见代理，且肖梁颖不追认梁新明的代理行为，则梁新明的行为构成无权代理，应由梁新明承担相应的责任。但是截止目前，被告拒绝支付除定金以外的费用。为维护原告合法利益，诉至法院，望判如所请。被告肖梁颖辩称，肖梁颖并没有与甘泽东签订房屋买卖合同，也没有委托梁新明签订房屋买卖合同，事后亦没有对合同进行追认，梁新明与甘泽东签订的房屋买卖合同与肖梁颖无关，故肖梁颖不予认可原告甘泽东的诉讼请求。被告梁新明辩称，对原告在起诉状中陈述的合同签订时间、标的、价款及合同条款的约定无异议，也认可应当返还定金2万元。但是梁新明在签订合同时未取得肖梁颖的授权，现肖梁颖明确表示不追认该合同，梁新明的行为构成无权代理，故梁新明与原告甘泽东签订的合同系无效合同，梁新明愿意返还定金2万元，但甘泽东要求支付违约金的诉讼请求没有依据，另，因中介行为并没有完成，所以不应当支付中介费。本院经审理认定事实如下：梁新明系肖梁颖之母。肖梁颖为出售其自有的位于成都经济技术开发区龙泉街道办事处北泉路1068号艺锦湾房屋，将该房屋挂牌于成都永好房产经纪有限公司（以下简称永好经纪公司）并留下联系电话。2017年2月26日，永好经纪公司经纪人祝志鹏与肖梁颖联系看房并告知她甘泽东有买房意向后，肖梁颖称其不在，告知永好经纪公司与其母梁新明联系。当日，梁新明持案涉房屋之房屋所有权证原件，经永好经纪公司经纪人祝志鹏与肖梁颖电话确认，梁新明作为代理人，以其女肖梁颖的名义与甘泽东签订《房屋买卖居间合同》，约定以99.9万元的价格将肖梁颖所有的位于成都经济技术开发区龙泉街道办事处北泉路1068号艺锦湾房屋出卖给甘泽东，并约定任何一方违约导致合同终止或有其他违约行为的，向守约方支付总房价款20%的违约金。梁新明承诺已取得产权人同意出售该房屋并签订此合同，且自愿承担该责任和义务。合同签订后，甘泽东向梁新明支付定金2万元，向房屋中介公司支付居间服务费2.3万元。从2017年2月27日至2017年3月19日，永好经纪公司持续通过短信方式告知肖梁颖，其母亲梁新明已代其签订房屋买卖合同，要求其履行合同的义务，肖梁颖收到短信，但未作出否认回复。后梁新明告知永好经纪公司，因肖梁颖不同意出售案涉房屋，不再出售案涉房屋给甘泽东。以上事实，有房屋买卖居间合同、定金收条、居间费用收据、房产证复印件、肖梁颖与永好经纪公司经纪人祝志鹏的通话记录及聊天记录、梁新明与永好经纪公司经纪人祝志鹏的通话记录及聊天记录、证人祝志鹏的证言及当事人陈述在案佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点在于梁新明与肖梁颖之间是否存在代理关系。根据现有在案证据，虽然梁新明从未向甘泽东或永好经纪公司提供取得肖梁颖的委托的书面材料，肖梁颖亦未向甘泽东或永好经纪公司提供授权梁新明代其出售房屋的书面材料，但根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款之规定：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。第六十六条第一款之规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。综合永好经纪公司经纪人祝志鹏的证言、其与肖梁颖的通话记录及与肖梁颖的短信记录，肖梁颖明知其母亲梁新明以她的名义签订了案涉合同，但从未向永好经纪公司或甘泽东作出否认其母亲代理行为的表示，故应视为肖梁颖同意其母亲的代理行为，肖梁颖应对梁新明的代理行为承担责任。本案案涉合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在案涉合同约定的履行期限届满前，肖梁颖通过梁新明向甘泽东明确表示不履行合同的主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……故甘泽东有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉房屋买卖合同解除，甘泽东要求肖梁颖返还收取的定金2万元具有事实与法律依据，本院予以支持；因本案房屋买卖合同系因肖梁颖不履行合同主要债务的行为构成违约而解除，甘泽东主张继续适用违约金条款，要求肖梁颖按照合同第6.3条之约定承担总房价款20%即199800元违约金的请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持；对于甘泽东支出的中介费23000元，系其因接受永好经纪公司居间服务而支付的居间费，甘泽东要求肖梁颖承担该居间费无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告肖梁颖于本判决生效之日起十日内支付原告甘泽东违约金199800元；二、被告肖梁颖于本判决生效之日起十日内返还原告甘泽东定金20000元；三、驳回原告甘泽东的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2741元，由被告肖梁颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  彭婉蝶二〇一七年八月四日书记员  汪雪莲