江苏省南京市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）苏01行终367号 上诉人（原审原告）许以桃，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人薛灿灿，江苏苏尊容大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）南京市规划和自然资源局，住所地南京市鼓楼区中山路171号。 法定代表人叶斌，南京市规划和自然资源局局长。 委托代理人郭瑞晓，南京市规划和自然资源局工作人员。 委托代理人朱昊，江苏三法律师事务所律师。 上诉人许以桃因诉被上诉人南京市规划和自然资源局（以下简称市规划资源局）房屋行政登记一案，不服南京铁路运输法院（2019）苏8602行初1465号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2004年8月15日，案外人龚全向原房产管理局申请房屋权属变更登记，将位于南京市××邺区××室（以下简称××室），面积为60.63平方米的房屋所有权变更登记至案外人沈钧名下，并提交了登记申请书、不动产权证书、房地产买卖契约、身份证明、房屋分层分户平面图、契税完税证明等材料，经审核材料，原房产管理局作出建转字第233454号所有权登记证书，将102室房屋所有权人登记为沈钧，房屋面积为60.63平方米。沈钧于2004年8月19日领取了登记证书。 2018年，沈钧因未履行生效判决，其名下102室房屋被鼓楼区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖。2018年2月6日，鼓楼区人民法院在淘宝的司法拍卖栏发布102室房屋的拍卖公告、竞买须知和标的物介绍。在拍卖公告中载明：拍卖标的102室房屋，建筑面积60.63平方米，套内面积52.98平方米，丘权号481170-Ⅱ-6，所有权证号建转字第233454号。标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。在标的物介绍中载明登记时间为2004年8月17日。2018年3月10日，许以桃在淘宝网通过司法拍卖方式购买了鼓楼区人民法院拍卖的102室房屋，成交价为166万元。2018年4月18日，102室房屋通过司法拍卖成交的方式，登记至许以桃名下，房屋建筑面积为60.63平方米。后原国土资源局向许以桃颁发不动产权证书，证书号为苏（2018）宁建不动产权第0008199号。 2018年12月29日，许以桃申请对102室房屋进行现场测绘，南京房地产测绘事务所作出复测结果为原证图形面积有误，按现图形面积配图。测绘后102室房屋的建筑面积为51.19平方米。2019年3月19日，许以桃向原国土资源局申请更正登记，原国土资源局作出苏（2019）宁建不动产权第0008713号不动产权证书，将建筑面积更正为51.19平方米。许以桃认为原审被告在2004年8月对102室房屋的变更登记中面积登记错误，诉至原审法院，请求：1.确认市规划资源局于2004年8月将102室房屋产权面积错误登记为60.63平方米并出具错误产权登记证书的行政行为违法；2.本案诉讼费用由市规划资源局承担。 原审另查明，2019年7月26日，许以桃认为市规划资源局在司法拍卖中提供错误信息，向原审法院提起诉讼，要求确认市规资局提供错误信息行为违法，案号为（2019）苏8602行初1210号，后因变更诉讼请求撤回起诉。 原审又查明，自2016年6月28日起，原房产管理局房屋登记职责转移至原国土资源局，同时在办房屋登记业务和涉及房屋登记的历史遗留积案一并移交原国土资源局办理。2019年因南京市机构改革，将原国土资源局、南京市规划局的职责以及其他政府部门的部分职责整合后组建市规划资源局，作为市政府工作部门，不再保留南京市国土资源局。 以上事实有《南京市房地产买卖契约》、苏（2018）宁建不动产权第0008199号不动产权证书及当事人陈述等证据予以佐证。 原审法院认为，公民向法院提起行政诉讼，应当符合法定的起诉条件。首先，应当在法定期限内提出。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，鼓楼区人民法院于2018年2月在淘宝网司法拍卖网络平台发布的公告等材料已经明确载明了102室房屋的坐落、面积、登记证书号、登记时间，许以桃在2018年3月10日拍得该房屋之前就应当知道102室房屋于2004年8月的登记信息，即本案中被诉的2004年8月作出的房屋登记行为，许以桃于2019年9月11日向原审法院提起本案诉讼，超过了一年的法定期限，且无《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定的法定情形，依法应当不予立案，已经立案的，应当裁定驳回起诉。 其次，原审原告应当与被诉行政行为具有利害关系。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。一般而言，有利害关系的公民、法人或者其他组织，仅限于法律上的利害关系，且行政诉讼乃公法上诉讼，故法律上的利害关系，一般也仅指公法上的利害关系，而不包括私法上的利害关系。公法上利害关系的判断，一般以行政机关作出行政行为时所依据的行政实体法和所适用的行政实体法律规范体系，是否要求行政机关考虑、尊重和保护公民、法人或者其他组织所诉请保护的权利或者法律上的利益，为重要标准。 2002年1月1日施行的《南京市城镇房屋权属登记条例》第八条规定，房屋权属登记由当事人向房屋权属登记机关提出申请。第九条第一款规定，申请房屋所有权转移登记，应当由双方当事人共同登记。第十四条规定，申请房屋权属登记，当事人应当提交登记申请书和登记文件。第二十一条规定，房屋核准登记后，因买卖、交换、赠与、继承、投资、企业合并等原因致使其权属发生转移的，应当自房屋交付使用之日起三十日内，由当事人申请房屋所有权转移登记，并提交下列登记文件：(一)买卖、交换、赠与、投资、合并等以合同方式转移房屋所有权的，提交原房屋所有权证和已生效的合同；……。第十六条第一款规定，符合下列条件的，登记机关自受理登记申请之日起三十日内核准登记：(一)当事人的资格有效；(二)申请书填写规范；(三)登记文件齐全；(四)登记文件的内容真实合法，表述明确；(五)登记文件与申请的权利一致；(六)申请登记的权利范围与房屋一致；(七)登记事项与档案记载不冲突。以上关于房产转移登记的规定，规定了当事人申请房屋权属转移登记时需要符合的条件以及房屋登记机关作出登记时需要审核的方面。并无法律、法规或规章规定房屋登记机关在转移登记时，必须考虑申请人以外的，未来潜在的房屋买受人权利保障问题的要求，相关立法宗旨也不可能要求必须考虑未来不确定购房者订立合同、取得房产所有权等事宜。而法院对登记是否合法作出判断，主要依据申请登记时提交材料是否完备、是否依法履行审慎审查的义务等行政行为作出时的事实和法律状态，而非以后形成的事实和法律状态。故许以桃于2018 年3月通过司法拍卖购买102室房屋的行为，与房屋登记部门于2004年8月作出的转移登记行为并不产生行政法上的利害关系，许以桃不具备提起本案行政诉讼的主体资格。 综上，许以桃提起本案诉讼不符合行政诉讼的受理条件，本院依法应当不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第（二）项、第三款规定，裁定驳回许以桃的起诉。 上诉人许以桃上诉称，一、一审法院适用法律错误，上诉人提起本案诉讼，符合法定的起诉条件。（一）上诉人在法定期限内提出诉讼请求。上诉人的起诉期限应从知道自己的权利受到侵害时开始计算。上诉人变更后的不动产登记证书系2019年3月19日取得，自此开始，上诉人才知道被上诉人于2004年及2008年登记的不动产权证书上的建筑面积错误，亦才知道自己的合法权益受到侵害。一审法院认为上诉人超过一年的法定期限，并无《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定的情形，裁定驳回起诉。公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。本案中，许以桃于2018年3月10日取得涉案房屋所有权，2019年3月19日才取得涉案房屋变更后的不动产产权证，此时才明确同一行政机关对同一涉案房屋作出面积完全不同的产权证，方知自身权益被侵犯。该种情况属于法律规定的“其他不属于其自身的原因”。故上诉人并未超过起诉期限。（二）上诉人与被诉行政行为具有利害关系。行政诉讼法第二十五条规定的“利害关系”是指有可能受到行政行为的不利影响，即当事人所主张的合法权益应当具有受到行政行为侵害的可能性。上诉人虽不是房屋行政登记的相对人，但是与行政登记具有利害关系。上诉人购买的系被上诉人作出建筑面积登记为60.63平方米的涉案房屋，同时亦支付具有公信力的登记面积对等的价格，从而成为涉案房屋的产权人，行政登记行为对涉案房屋所有权人即上诉人的权利义务产生了直接影响。尽管被诉行政行为作出之时尚未对上诉人的权利义务构成影响，但上诉人却因被诉行政行为的存续而事后受到了实际影响，依法应当认定上诉人对被诉行政行为具有诉的利益即利害关系，上诉人有权提起本案诉讼。二、被上诉人于2019年3月19日对涉案房屋作出的变更登记的行政行为，已经明确说明了被上诉人于2004年作出的房屋登记行为是错误的。三、从行政机关具有公信力的角度而言，同一行政机关对于同一套房屋作出完全不同面积的登记行为，两次登记行为的面积相差近十平方米，若得不到人民法院支持，会影响政府的公信力。综上，请求二审法院：1.撤销一审裁定，改判或发回重审；2.判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人市规划资源局未提交书面答辩状，在二审中辩称，一、上诉人于2018年通过司法拍卖方式取得涉案房屋所有权，但在本案中，上诉人所提起诉讼的行政行为是登记机关于2004年所作出的登记行为。就该登记行为，上诉人不是该行政行为的相对人，因此上诉人不具备行政法意义上公法上的利害关系。同时在司法拍卖活动中也明确了2004年登记行为的相关事项和相关内容。上诉人在2018年参与司法拍卖过程中即已知晓2004年的涉案登记内容，因此一审裁定认定上诉人提起本案诉讼超过了法定起诉期限是有事实依据的。二、根据司法拍卖的拍卖须知记载，上诉人是基于房屋现状购买涉案房屋，因此上诉人所主张的基于信赖登记机关所作出的登记权证而购买房屋的观点不能成立。故一审法院作出上诉人提起本次诉讼已经超过法定起诉期限且与被诉行政行为没有利害关系的认定并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案争议焦点为上诉人许以桃与被诉行政登记行为是否具有公法上的利害关系。是否具有公法上的利害关系，具体应当考虑以下两方面因素：第一，当事人所主张的权益是否应当属于公法领域的权利和利益，即依据行政机关作出行政行为时所适用的行政实体法和行政实体法律规范体系，当事人所主张的该项权益是否属于行政行为作出时考虑、尊重和保护的对象。进言之，对于行政行为合法性的评价，主要依据行为作出时的事实和法律状态，故当事人所主张的合法权益应当系行政行为作出时即已经存在和需要考虑的权益，否则便不具有受到行政行为侵犯的可能性。第二，当事人所主张的权益受损与行政行为之间是否具有法律上的因果关系。如果行政机关作出的行政行为并未实际处分当事人的权利义务，即使对行政行为作出否定性评价后，可能会间接有利于保护当事人所主张的权益，亦应当属于反射性利益，而非法律上的权益，无法认定当事人与该行政行为之间存在利害关系。具体到本案中，上诉人许以桃的一审诉讼请求是确认被上诉人于2004年8月将102室产权面积错误登记为60.63平方米并出具错误产权登记证书的行政行为违法，即请求对被上诉人于2004年8月作出的行政登记行为进行司法审查。结合本案事实，上诉人许以桃系于2018年3月通过司法拍卖方式取得该涉案房屋所有权，后因发现产权登记面积与实际面积存有误差，认为自身权益受损遂提起本案诉讼。据此，上诉人于2018年3月取得涉案房屋所有权，其所主张的合法权益不属于被上诉人于2004年8月作出行政登记行为时考虑、尊重和保护的对象。被诉行政登记行为作出时既并未实际处分上诉人的合法权益，也不可能对上诉人的合法权益造成直接损害。故上诉人许以桃所主张的权益受损与被诉行政登记行为不具有法律上的因果关系，上诉人许以桃与被上诉人于2004年8月作出的行政登记行为并不存在利害关系。上诉人许以桃认为法律规定的“利害关系”指有可能受到行政行为的不利影响，被诉行政登记行为对上诉人的权利义务产生了直接影响，应当认定上诉人与被诉行政行为具有利害关系的上诉理由系上诉人对法律的错误理解，本院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，认定许以桃提起本案诉讼，不符合行政诉讼受理条件，裁定驳回许以桃的起诉，并无不当。 综上，上诉人许以桃认为原审法院适用法律错误，请求撤销原裁定发回重审或改判的上诉请求和理由缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王燕 审 判 员 黄飞 审 判 员 周磊 二〇二〇年七月三日 法官助理 杨欣 书记员代 雪姣