江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初7253号原告：王惠，女，1975年2月15日出生，汉族，个体户，住东台市。委托诉讼代理人：陈新春（系王惠之夫），1973年2月8日出生，汉族，东台市公安局干警，住东台市。被告：苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司，统一社会信用代码91320981765142115R，住所地东台市海陵中路56号。负责人：沈建明，该公司经理。委托诉讼代理人：韩恒，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：沈涛，江苏东亭律师事务所律师。原告王惠与被告苏州明杰房地产开发有限发公司东台分公司（以下简称明杰公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告王惠及其诉讼代理人陈新春，被告明杰公司的诉讼代理人韩恒、沈涛到庭参加诉讼。因与本案有关联的另案[(2016)苏0981民初3810号原告明杰公司与被告王惠、陈新春、第三人郑卫东、唐凤美房屋租赁合同纠纷一案]尚未最终审理终结，本案必须以该案的审理结果为依据，2017年1月9日裁定中止诉讼，2017年2月28日恢复诉讼。本案现已审理终结。王惠向本院提出诉讼请求：依法判令明杰公司赔偿因其强行关锁店铺导致王惠的货品折旧、资金积压等损失暂定20000元，审理中变更为50000元，具体损失及赔偿数额由鉴定确定，并承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：2007年8月至今，王惠一直租赁东台市海陵南路19号2幢124号商业用房做服装零售生意，并与明杰公司签订了书面合同。2015年4月14日，明杰公司在王惠正常租赁该店铺期间，未曾通知王惠，即将该店铺销售给王强、郑卫东二人。王惠获知情况后随即多次声明主张享有优先购买权，但明杰公司及王强、郑卫东无视王惠的抗辩，恶意串通，并于2015年6月25日办理了郑卫东、唐凤美夫妇的房屋产权证及土地证。2015年10月27日，王惠正常经营期间，明杰公司在未得到王惠同意的情况下，强行剥夺房屋使用权，将所涉房屋强行关闭，王惠向明杰公司提出店铺中有大量货品急需处理，要求其将店门打开，其予以阻止、拒绝，王惠报警求助，警方协调之下明杰公司仍拒绝开门，关锁至今，造成王惠几十万货品陈旧老化、资金周转困难、员工突然失业的安置补偿费等各项高昂损失，经营不能、损失惨重。综上，明杰公司与郑卫东、唐凤美无视并放任王惠重大利益遭受侵害的事实存在。法律最基本的原则是公平原则，无论是侵权法里的侵权责任还是合同法里的违约责任，都始终贯穿着法律的一条基本原则，即损害填补原则；法律的目的在于弥补因法律所保护的权益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态。明杰公司重大违约在先，侵犯王惠的优先购买权；且未能保证王惠对所租用房屋的正常使用，对王惠的多次报警行动均采取置若罔闻的态度，拒不尊重法律之权威，任由损失扩大。争议发生以来，王惠曾多次向明杰公司提出优先购买权受侵犯、巨额商品被强行关锁致货品折旧、资金积压一事，并提出相应主张及诉求。在(2016)苏0981民初3810号民事案件庭审过程中，王惠提出：自2015年10月27日起，承租人对承租房屋的占用权、使用权及收益权均被出租人强行剥夺，造成承租人货品积压陈旧老化等诸多损失。依据《合同法》第119条减损规则，出租人不采取措施防止损失扩大，不得就扩大部分要求赔偿；承租人对讼争房屋的使用权系合法取得，明杰公司私自剥夺，造成王惠损失，基于明杰公司主张王惠承担经济责任缘于同一法律事实，本着对冲、便于处理，同时节约司法资源的原则，王惠要求明杰公司赔偿王惠各项损失20000元，具体损失数额由鉴定确定。民法虽为私法，崇尚私法自治原则，更为加强公共利益、第三人利益、弱势群体以及无经验者的保护。所涉损害赔偿基于全部赔偿的基本原则，其中装修设施巨大投放无法受益、巨额商品折旧受损、资金积压无法周转、优先购买权受侵害导致的市场价差受益等诸多直接、间接损失，相关评估均与争议房屋有关，故目前缺乏迁让房屋条件；根据损害赔偿原则，王惠对依法维护自身合法权益过程中，或可能导致明杰公司权益损害，根据损害赔偿的基本原则中的财产赔偿、损益相抵、过失相抵原则，听从法院裁决。基于明杰公司重大侵权及违约行为，王惠主张行使同时履行抗辩权。总之，明杰公司强行剥夺店铺使用权，而导致王惠承受货品折旧、资金积压等不必要的交易成本，实体权利遭受重大侵害。为此，特具诉状，请求依法判决。明杰公司辩称：1、明杰公司所锁的房屋是自己所有的房屋，该房屋是在原、被告双方租赁合同关系结束，租赁期满，明杰公司多次通知王惠交房未果的情况下，依法维护自己的合法权益而采取的措施，因为该房屋已经出售给郑卫东、唐凤美二人；2、东台市人民法院（2016）苏0981民初3810号和江苏省盐城市中级人民法院（2016）苏09民终4279号民事判决书确认本案原、被告双方从2015年10月27日终止租赁合同关系，所以明杰公司加锁的行为是在租赁关系终止以后的合法的行为，明杰公司不存在侵权行为，所以王惠的损失与明杰公司没有关系；3、王惠以占放物品的方式来达到其认为是维护自己合法权益的目的，本身是非法的，其主张的明杰公司不让其拿取货物这种说法违背了双方租赁关系终止以后解决相应问题的常理，所以其要求明杰公司赔偿损失的请求不能成立。在2015年10月27日以后，王惠从来没有要求明杰公司解锁拿取货物，而是采取一味占放的方式来获取其认为应当享受的权利，对这种行为产生的后果应当由王惠自行承担法律责任，而不应向明杰公司主张。综上，请求依法驳回王惠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年8月，王惠向江苏亿鑫国际贸易有限公司承租位于东台市海陵中路56号的B区一层124号商业用房，后明杰公司负责包括该房产在内的商业用房的经营管理，并将案涉房产续租给王惠至2013年7月31日，到期后王惠继续使用案涉的房产。2014年1月10日，王惠与明杰公司补签《租赁合同》一份，合同约定明杰公司将位于东台市海陵中路56号B区一层124室面积约80平方米的房屋出租给王惠，期赁期限自2013年8月1日至2014年3月31日，租金为20000元。双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限于2014年3月31日到期后，王惠继续使用案涉的房产，2015年4月24日，王惠与明杰公司补签《租赁合同》一份，合同约定明杰公司将位于东台市海陵中路56号B区一层124室面积约80平方米的房屋出租给王惠，期赁期限自2014年4月1日至2015年3月31日，租金为30000元。2015年4月1日起，王惠在未与明杰公司再次签订书面租赁合同的情况下，继续使用该案涉房产，并向明杰公司交纳了至2015年7月31日止的租金。自2015年8月1日起，原、被告双方因返还房屋事宜发生争议，并就各自的主张向对方发送函件。因王惠未返还房屋，明杰公司于2015年10月27日将案涉房屋关锁。同时查明，2015年6月25日，明杰公司与郑卫东、唐凤美夫妇签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20150625022）及附件一份。合同约定郑卫东购买明杰公司开发的位于东台市海陵中路56号金东广场2幢124号商业用房。该房屋为现房，约定的用途为商业，建筑面积共151.24平方米，房屋总价款为1594110元。该合同第十二条约定：出卖人应当在2015年8月30日前向买收人交付该商品房。该合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1项所列条件：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，郑卫东、唐凤美依约向明杰公司支付了全部购房款。2015年6月29日，唐凤美、郑卫东取得了所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。此后，因王惠未将案涉房产返还给明杰公司，致该公司未能将上述房屋交付给郑卫东、唐凤美。郑卫东、唐凤美于2015年11月13日向本院提起诉讼，要求明杰公司按双方所签订的《商品房买卖合同》交付房屋，赔偿郑卫东、唐凤美逾期交房的实际损失60000元（暂主张4个月，从2015年8月31日起至2015年12月31日止）。本院经审理，于2016年2月5日作出（2015）东民初字第1904号民事判决，判决“一、被告苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司于本判决生效之日立即将原告郑卫东、唐凤美所购买的位于东台市海陵中路56号金东广场2幢124号商业用房（建筑面积151.24平方米）交付给原告郑卫东、唐凤美；二、被告苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告郑卫东、唐凤美(2015年8月31日至2015年12月31日的)损失19448.14元”。明杰公司于2016年6月7日向本院提起诉讼，要求：1、依法解除明杰公司、王惠之间的房屋租赁合同关系；2、依法判令王惠、陈新春支付从2015年8月1日至2016年7月31日的房租30000元，立即向郑卫东、唐凤美交付还在占用的B区一层124号商业用房；3、王惠、陈新春从2015年8月31日至实际交房之日，以1594110元为本金按日万分之一的标准向第三人赔偿损失。本院经审理，于2016年8月18日作出(2016)苏0981民初3810号[原告明杰公司与被告王惠、陈新春、第三人郑卫东、唐凤美房屋租赁合同纠纷一案]民事判决，判决“一、被告王惠、陈新春于本判决生效之日起10日内将位于东台市海陵中路56号B区一层124室内其所有的物品搬出，腾空后交原告苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司收产；二、被告王惠、陈新春于本判决生效之日起10日内向原告苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司支付租金7232.88元；三、驳回原告苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司的其他诉讼请求”。王惠、陈新春不服，向江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）提起上诉。盐城中院经审理，于2017年2月6日作出(2016)苏09民终4279号民事判决，驳回上诉，维持原判。因王惠、陈新春未履行上述生效法律文书确定的义务，明杰公司向本院申请执行，本院于2017年2月24日立案受理。执行过程中，本院多次找陈新春谈话，至2017年6月2日其仍不同意从案涉房屋中搬出。2017年6月13日，经本院做工作，王惠、陈新春将案涉房屋腾空后交明杰公司收产。同日，明杰公司将案涉房屋交给郑卫东、唐凤美。另查明，王惠在提起本案诉讼的同时，另案[（2016）苏0981民初7252号原告王惠与被告苏州明杰房地产开发有限公司东台分公司房屋租赁合同纠纷一案]提起诉讼，要求明杰公司赔偿其因优先购买权受侵犯导致的房屋市场差价及装修设施损失等暂定为2万元，具体损失及赔偿数额由鉴定确定，现该案尚未审结。上述事实，有原、被告当庭陈述，王惠提供的（2016）苏0981民初3810号民事判决书、案涉店铺录像截图、2016年12月20日何垛桥派出所出具的2015年10月27日接处警情况说明、2014年1月10日与2015年4月24日的租赁合同等；明杰公司提供的2015年5月13日明杰公司向王惠送达的通知、2015年3月24日通知发放表、2015年5月13日送达时的照片、2015年10月29日律师函、（2016）苏0981民初3810号民事判决书、2015年9月28日王惠发给明杰公司法律顾问沈涛的函、（2016）苏09民终4279号民事判决书、2017年6月13日款物交接单等；本院调取的明杰公司申请执行（2016）苏0981民初3810号判决的（2017）苏0981执486号案件的相关材料（含执行案件立案管理、审判流程信息表，明杰公司执行申请书，执行日记，执行结案通知书以及向双方当事人送达结案通知书的送达回证）等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王惠与明杰公司签订的《租赁合同》于2015年3月31日到期后，王惠虽仍继续占有使用案涉房屋，但双方并未续签书面租赁合同，双方之间的租赁关系依法应认定为不定期租赁关系。依据合同法相关规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于明杰公司在给予了一定宽限期的情况下，明确要求王惠搬出案涉房屋，表明明杰公司不同意与王惠续签租赁合同，同时因王惠未依法返还租赁房屋，明杰公司于2015年10月27日将案涉房屋锁门后拒绝给王惠使用，故此时双方之间的房屋租赁关系应视为解除，且王惠理应迁让出案涉房屋。审理中，王惠未能举证证明，其2015年10月27日后曾主动要求将案涉房屋腾空交明杰公司收产遭到明杰公司拒绝。本院（2017）苏0981执486号案件的执行日记显示，至2017年6月2日王惠之夫陈新春仍不同意从案涉房屋中搬出。而明杰公司诉讼要求王惠将案涉房屋腾空交明杰公司收产，并申请法院强制执行的行为，可以证明明杰公司是迫切要求王惠将案涉房屋腾空交明杰公司收产的，且其在每日均要向郑卫东、唐凤美支付违约金的情况下拒绝开门让王惠将案涉房屋腾空交明杰公司收产也有悖常理，明杰公司在此过程中既未违约又无过错，不应承担赔偿责任。王惠认为其货品折旧、资金积压等损失是明杰公司造成的，要求明杰公司赔偿，证据不足。至于王惠对其承租的案涉房屋是否享有优先购买权，与本案不属同一法律关系，且其已另案诉讼，故本案不予理涉。综上所述，王惠的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王惠的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告王惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨为民人民陪审员  徐宏珠人民陪审员  吴永海二〇一七年八月二十八日书 记 员  吕真真