陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终9136号上诉人（原审被告）：张君，男，1978年5月9日出生，汉族，个体户，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：何国文，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：席想辉，女，1986年2月18日出生，汉族，湖南省双峰县村民，住西安市未央区。上诉人张君因与被上诉人席想辉房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初7588号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张君上诉请求：1、撤销原判，驳回席想辉的一审诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由席想辉负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，程序不当。席想辉向张君支付的12000元押金系针对房屋内冰箱、收银系统、柜台等设备的押金，并非房租或房屋本身，退还押金的前提是席想辉与张君共同确认房屋内的相关设备没有损坏交还给张君。双方约定租金标准是每月2000元，但一审判决张君按每月3000元退还，计算错误。涉案房屋系张君从郝二良处租赁，郝二良未向房屋所有人足额缴纳房租致其履行合同不能，张君得知情况后第一时间告知席想辉，并积极商讨解决办法，但席想辉却借故向张君索要巨额不合理的损失，导致本次诉讼。故一审判决张君支付违约金显然不当。一审审理过程中，法院仅以调解为名，将张君传至法院，并未告知各项诉讼权利，张君认为系调解，未准备相关证据。本案中，郝二良系涉案房屋的出租人，案件的审理结果与其有利害关系，应追加郝二良为本案的第三人，一审遗漏案件当事人。席想辉辩称，商店关门后，冰箱等物品被商场清走，商场经理称把拖欠的租金交了，就退还货物。一审判决退还押金12000元并无不当。张君根本违约，造成席想辉实际经营只有一年半时间，损失巨大，张君应承担赔偿违约金责任。自2017年4月24日商店处于半停电、限电状态，期间席想辉损失可想而知，一审仅判决2017年7月6日后的租赁费，计算方法不妥当。造成诉讼原因皆因张君违约、拖延不解决问题引起，故一二审诉讼费应由张君负担。席想辉向一审法院起诉请求：1、判令张君立即返还租赁押金12000元整。2、判令张君立即返还本年度租金24000元整。3、判令张君支付违约金72000元整，合同终止。4、判令张君支付关店后未出售的货物损失7000元整。5、判令张君承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月19日，席想辉与张君签订了《商铺租赁合同》，约定张君将位于未央区梨园路和生国际食品交易广场1-589号商铺，租赁给席想辉用于经营冰饮店，租期自2014年11月30日至2017年11月29日止，为期36个月。租金为每月2000元整，全年共计24000元。租金按十二个月为一期支付，第一期租金24000元已支付，现租金已交到2016年11月29日。合同第14条补充约定，租金前两期不变动，第三期随行就市。席想辉在支付第一期租金同时支付张君押金12000元。合同第3.4.1条约定：“赁期满或合同解除后，席想辉无任何拖欠费用，无损坏房屋及附属设施、设备的，张君应全额无息退还原告押金。若乙方存在拖欠费用、损坏房屋及附属设施的，甲方有权从押金中扣除相应数额”。合同7.1条约定：“甲方应确保对该房屋有出租的权利，若因此原因导致本合同不能顺利履行，则甲方承担合同8.1条约定的违约金及其他法律后果。”合同第8.1条约定了：“任何一方提前解除合同的，视为违约，违约方须提前三个月通知守约方，并承担该通知期限内全额租金，另须支付守约方违约金72000元整。解约之日起，甲方须退还相应的租金和押金。”截止2016年7月2日，席想辉一直在用户姓名郝二良，用户住址1-589处缴纳电费。2016年7月5日，和生国际食品交易中心的开发建设方陕西志诚丽景房地产开发有限公司向席想辉所租赁的商铺发布通知，要求其于2016年7月6日之前办理1-589号商铺租赁手续以及缴纳租赁费用，否则将收回该租赁商铺。自2016年4月24日至2016年7月4日止，席想辉与张君通过手机短信沟通处理，但至今未能解决，导致席想辉不能继续租赁该商铺，席想辉遂诉至法院,请求如前所述。一审法院认为，席想辉与张君签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。本案的争议焦点在于：张君是否违约。从房屋租赁合同中出租人、承租人的主要权利义务来说，出租人的主要义务是提供适租的房屋，承租人的主要义务是按约交纳租金。合同租期自2014年11月30日至2017年11月29日止，为期36个月，第一、二年租金每月3000元。席想辉已经按约定给付两年的租金，其中第二年租金交到2016年11月29日。张君自称其系从案外人郝二良承租的未央区梨园路和生国际食品交易广场1-589号商铺，但未向本院提交任何证明房屋租赁合同的证据，且其自认与商场没有签署合同，故须由最早的承租者即郝二良补交租金后才能继续履行与席想辉的房屋租赁合同。2016年7月6日后，和生国际食品交易中心的开发建设方陕西志诚丽景房地产开发有限公司从席想辉处收回其承租的1-589号商铺。综上，因张君对提供的诉争房屋的出租权存在权利瑕疵，导致席想辉经营活动不能正常进行、租赁合同不能顺利履行，张君的行为构成了根本违约，席想辉有权请求解除合同。对于席想辉请求终止合同的主张，予以支持。对于违约金问题，因双方约定的36个月房租总额为72000元，但席想辉自自2014年11月30日至2016年7月6日止，一直在实际使用，现席想辉请求张君支付约定违约金72000元，显著过高，故法院酌情按总额的20%确定违约金数额为14400元。关于返还租赁押金。因张君的原因导致和生国际食品交易中心的开发建设方陕西志诚丽景房地产开发有限公司从席想辉处收回其承租的1-589号商铺及房屋附属设施、设备等。席想辉作为守约方，依约定交纳押金，现合同不能履行，要求张君返还12000元押金的请求，予以支持。关于返还第二年度租金。合同租期自2014年11月30日至2017年11月29日止，为期36个月，第一、二年租金每月3000元（每天100元）。第二年度内，原告已经按约定租金的给付至2016年11月29日；2016年7月6日后，席想辉无法继续承租本案房屋。据此席想辉多交的租金为2016年7月7日至2016年11月29日止的租金共14300元，该部分租金张君应退还席想辉。故席想辉要求张君返还第二年度租金中多收的14300元，予以支持；其他部分因其已租赁使用，不予支持。关于席想辉提出的未售货物损失赔偿请求。席想辉未向法庭提交货损清单、相关发票等证据；且在出现合同不能履行情形后，席想辉亦未采取防止损失扩大的具体措施。因此，席想辉既不能证明造成损坏的货物数量，也不能证明损坏货物的具体金额，故要求张君支付关店后未出售的货物损失7000元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告席想辉与被告张君于2014年11月19日签订的《商铺租赁合同》；二、被告张君在本判决生效后十五日内向原告席想辉返还押金12000元；三、被告张君在本判决生效后十五日内向原告席想辉支付多收的租金14300元；四、被告张君在本判决生效后十五日内向原告席想辉支付违约金14400元；五、驳回原告席想辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元（席想辉已预交），由席想辉负担1750元，张君负担850元，张君负担部分一并于上述款项支付席想辉。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张君提交二组证据：1、和生国际食品交易中心店铺转租合同、收据一份、收条一份，证明张君从郝二良转租涉案商铺，并足额缴纳了租金，张君并非恶意违约，不应承担违约金责任。2、货物清单，证明按照合同约定，双方租赁期满或解除合同后，席想辉应返还物品，张君才退还押金。席想辉经质证认为，郝二良是否交纳租金其不清楚。押金分两部分，10000元系货物押金，2000元系房租押金。因商场没有经过同意的情况下将货物清空。席想辉提交一组证明，证明2016年4月24日至2017年7月2日限电期间给其造成的损失近3万元。经质证，张君对该组证据的真实性不予认可，证明目的亦不予认可。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，席想辉与张君签订的商铺租赁合同，不违反法律、行政法规规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定享有权利，履行义务。张君作为出租人应提供适租的房屋，保障席想辉正常使用，而本案中，席想辉因租赁房屋被收回而不能继续经营使用，根据合同相对性原则，张君作为与席想辉签订合同的主体违反了合同义务，席想辉有权请求解除合同、请求返还剩余租赁期限的租金及支付违约金。一审判决解除双方签订的租赁合同，张君支付席想辉违约金14400元，并无不当。但判决张君退还席想辉多支付租金14300元，数额计算错误，本院予以纠正。以每月2000元标准，计算2016年7月7日至2016年11月29日止的租金共9742元。故张君应支付席想辉多收租金9742元。关于张君上诉所称押金，根据双方合同约定租赁期满或合同解除后，若乙方（席想辉）存在拖欠费用、损坏房屋及附属设施的，甲方（张君）有权从押金中扣除相应数额，若押金数额多于赔偿费用的，剩余部分甲方应如数返还乙方，若押金数额少于赔偿费用的，乙方应向甲方补足赔偿费用，因张君在一审审理中，并未就合同解除合同附属设施的赔偿或返还提出反诉，数额不能确定，故其可另案主张。综上所述，张君的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初7588号民事判决第一、二、四、五项；二、变更西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初7588号民事判决第三项“被告张君在本判决生效后十五日内向原告席想辉支付多收的租金14300元”为：张君在本判决生效后十五日内向席想辉支付多收的租金9742元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2600元（席想辉已预交），由席想辉负担1850元，张君负担750元；二审案件受理费918元，由张君负担800元，由席想辉负担118元。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年八月二十八日书 记 员  柯增雪