江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0602民初2037号 原告(反诉被告)：南通市崇川区任港街道办事处，住所地南通市外环西路315号。 法定代表人：耿拥军，主任。 委托代理人：卢伟、尤晔，江苏高仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈华，男，，汉族，住南通市崇川区。 委托代理人：张家楠、珠峰，江苏金平川律师事务所律师。 原告（反诉被告）南通市崇川区任港街道办事处（以下简称任港街办）与被告（反诉原告）陈华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。任港街办委托代理人卢伟、尤晔、陈华及其委托代理人张家楠、珠峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任港街办向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈华向原告任港街办支付2016年6月30日前未付的房屋租赁费988000元，并按合同约定支付滞纳金至租金实际给付之日；2.诉讼费由被告陈华承担。事实与理由：2009年7月6日，任港街办与陈华签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，陈华向任港街办承租位于南通市崇川区长江中路1895红街区红泰楼，租赁期间自2009年11月5日起至2016年11月4日止，租金为每年988000元。陈华至2016年6月30日尚欠租金988000元未付。 被告陈华辩称，1、陈华主体不适格，应将南通市崇川区滨江新景商务酒店（以下简称新景酒店）列为被告。作为经营者的陈华，开设新景酒店实际使用案涉房屋，应以新景酒店为被告。房屋租赁合同中对房屋用途明确为商务宾馆及配套，任港街办开具的租金票据、发出的催缴通知等均以新景酒店为对象，新景酒店为案涉房屋的承租人；2、案涉房屋未取得规划许可证和房屋所有权证，房屋租赁合同无效；3、原告计算占用费有误，不应计算滞纳金。任港街办计算款项的时间有误，新景酒店至2010年5月12日取得营业执照，租赁时间最早只能从2010年5月12日起算，另外任港街办承诺免租一年未履行。计算面积有误，合同约定租赁房屋共二层，实际上的阁楼为附房，不在计租范围内，经测绘一、二层建筑面积为2551.02平方米。计算标准有误，应按任港街办对外招商的平均基价计算。滞纳金条款因合同无效，不应再适用。4、任港街办自2015年开始将房屋年租金主动降为868000元，2014年陈华也只缴纳了868000元的房屋占有使用费，而任港街办没有再主张超过868000元的部分，显然任港街办已确认年租金降为868000元，任港街办催交租金的通知以及委托律师发的律师函也能确定降租金的事实。 反诉原告陈华向本院提出反诉请求：1.判令任港街办向陈华返还房屋占有使用费1664703.59元；2.判令任港街办返还陈华多支付的电费268138.86元；3.判令任港街办赔偿陈华房屋装修装潢、设施设备损失5554669.15元；4.判令任港街办赔偿陈华营业损失220950元；5.判令任港街办承担全部诉讼费用。诉讼中，陈华变更第3项反诉请求为：判令任港街办赔偿陈华房屋装修装潢、设施设备损失2418810元及鉴定费35000元。事实与理由：2009年，任港街办以招商引资的形式向社会招募1895红街区入住商户。2009年7月6日，任港街办与陈华签订《房屋租赁合同》，约定租赁南通市长江中路98号两层房屋，建筑面积为3193.71平方米，阁楼面积680平方米，单价为25.78元·月∕平方米，房屋用途为商务宾馆及配套，租赁期限自2009年11月5日至2017年11月4日止等内容。此后，陈华成立南通市崇川区滨江新景商务酒店实际使用案涉房屋。2010年8月20日，任港街办对陈华等已入住的商家公开承诺免租一年。依据答辩状中陈述的事实和理由，计算至2016年3月31日，任港街办应当返还陈华多支付的占用费1664703.59元；陈华对房屋装饰装修和设备设施的投入损失5554669.15元，应当由任港街办赔偿。在陈华经营期间，任港街办及其委托人以加价收取或擅自分摊等方式多收取陈华电费268138.86元，应当返还。因任港街办的原因导致涉案《房屋租赁合同》无效，陈华的经营损失，任港街办也应当赔偿，从2016年6月开始计算，损失额为220950元。 反诉被告任港街办反诉辩称，1、2009年7月6日，陈华与任港街办签订了房屋租赁合同，陈华实际占有使用了租赁房屋，且陈华支付了部分房屋使用费，在陈华正常经营占有使用租赁房屋的情况下，其要求返还已经缴纳的占有使用费，没有事实和法律依据。2、陈华所主张的电费，任港街办并没有收取，其不应当向任港街办提出所谓的电费。3、陈华提出的装修装潢损失，即使合同为无效合同，对造成合同无效应属于双方均存在责任，且双方签订的合同在2017年11月4日租赁期限届满，陈华经营的酒店并未因为合同效力而有丝毫影响。根据合同第8条的约定，陈华如需改变房屋的内部结构和装修等需先征得任港街办的书面同意，而陈华所提的装修装璜并未得到任港街办的同意，即使有所损失，也应由其自行承担。4、陈华所主张的营业损失没有事实和法律依据。请求驳回陈华的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据：2008年8月14日临时用地规划许可证、2008年5月30日的施工图设计文件审查合格书、建设工程竣工验收消防备案检查告知书、2010年4月22日南通市崇川区人民政府会议纪要、营业执照副本、身份证、2010年8月20日江海晚报、政府信息公开申请书、委托招商运营合同复印件、物业管理合同复印件、滨江路东侧地块简临建筑室外消防工程招标公告（资格后审）复印件、滨江路东侧地块简临建筑室外消防工程二次招标公告（资格预审）复印件、滨江路东侧地块简临建筑室外消防工程招标文件复印件、消防支队曝光的隐患单位文件复印件、崇川区办公室8号会议纪要复印件、出租房屋产权证明书复印件、占有使用费缴费凭证、收据、缴款书、截图三份（国家电网江苏）、电费缴纳通知、凭证、（2013）苏审三民申401号民事裁定书、水电费缴纳凭证、函、寄送凭证、通知、律师函、函、寄送凭证、交税证明、南通市港闸区人民法院（2015）港行初字第00127号行政判决书、南通市住房保障和房产管理局函，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.任港街办提供的房屋租赁合同，陈华对真实性无异议，对关联性认为合同承租方是新景酒店，本院对该证据予以确认，关联性待后评述。 2.任港街办提供的租赁意向书，陈华不予认可，因任港街办未能提供证据原件，本院无法确认其真实性。 3.任港街办提供的(2007）请字271号市政府办公室发文，该证据系从崇川区档案馆调取，本院予以确认。 4.陈华提供的政府招商宣传册复印件，未能提供原件，任港街办不予认可，本院无法认定。 5.陈华提供的新景酒店建筑面积测量技术报告系原件，任港街办未能提出反驳证据，本院予以确认。 6.南通皋审资产评估有限公司评估报告书，该报告系本院委托进行司法鉴定形成的评估报告，鉴定机构具有鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定人出庭作证，接受了双方当事人质询，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年7月6日，任港街办（出租方、甲方）与陈华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方出租房屋座落于长江中路98号共二层，建筑面积3193.71平方米，阁楼面积680平方米，（注：一层19-25轴，二层19-29轴，阁楼19-29轴）。房屋用途为商务宾馆及配套。租赁期限自2009年11月5日至2017年11月4日止。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方需继续租赁，则须提前壹个月书面向甲方提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。房屋年租金为988000元。租金按季结算，乙方在每季的第1个月的10日交付给甲方。乙方如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，并明确合同期满时其权利的归属。乙方未经甲方同意，对房屋拆改，扩建或增添其他设备的，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、煤气费；3、物业管理费。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分之五向乙方加收滞纳金。合同附加条款：双方签订合同时，乙方先付年租金的50%，待正式交房时，乙方十日内付清本年度全额租金。2009年7月所签订合同同时废止，以本合同为准。合同还对其他事项进行了约定。 上述合同签订后，任港街办将案涉租赁房屋（包含一层19-25轴，二层19-29轴，阁楼19-29轴）交与陈华。陈华使用案涉租赁房屋经营酒店，2010年4月23日注册登记为南通市崇川区滨江新景商务酒店，类型为个体工商户，组成形式为个人经营。 自2008年11月5日至2015年12月29日，陈华共向任港街办支付租金4927033元，其中2013年度支付988000元，2014年度支付868000元，2015年6月16日支付2015年1-3月的租金247000元，2015年12月29日最后一笔付2015年4－6月的租金247000元。2013年1月以前的水电费由南通舒心物业管理有限公司收取。2013年2月以后的水电费由任港街办收取。任港街办收取的电费的计算方法为以供电局当月发票上的总金额减去公用部分所用电的费用除以街区商家及其他用户所用电的实际电量，即为实际用电的单价。自来水的单价为每吨位3.2元。 2014年6月19日，陈华致函任港街办，提出3点疑义：1.承租面积不准确，要求降低房租。2.多收水电费。3.对房屋的合法性提出怀疑。 2014年7月28日，陈华单方委托南通市测绘院有限公司对新景酒店进行建筑面积测量，实际测量（1层＋2层）建筑面积合计为2551.02平方米，阁楼实际使用面积为712.38平方米。 2014年7月30日，陈华再次致函任港街办，提出2点问题：1.关于房租和阁楼面积的问题。2.关于水电费的问题。 2014年8月8日，陈华致函任港街办，要求降低房租，增加租赁年限。 2014年9月12日，陈华致函任港街办，要求降低房租。 2016年1月16日，任港街办向新景宾馆发出通知：要求支付自2015年7月1日至2015年12月31日的房租374000元。 2016年1月28日，任港街办委托江苏高仁律师事务所向陈华发出律师函，函中确认租金为每年868000元，至2015年12月31日尚欠租金374000元，要求陈华支付。 陈华未再支付租金，任港街办遂诉至本院提出前述诉讼请求。至2017年7月26日庭审时止，案涉租赁房屋仍由陈华占有使用经营宾馆。 另查明：因外滩小区北侧安置点和中远船务扩建工程征用任港村集体土地，导致村组集体收入大幅度减少，经崇川区政府向南通市政府请示，任港街办于2008年取得了位于中远路北侧、滨江路东侧49900平方米土地的临时用地规划许可，用于建设滨江休闲文化街（简临）。在该地块上，任港街办建设了4幢二层商业用房，该建设工程于2009年12月18日经南通市公安消防支队竣工验收消防备案检查合格，案涉租赁房屋包含在上述商业用房中。 诉讼中，根据陈华的申请，本院委托南通皋审资产评估有限公司就新景酒店装修装璜、设施设备价值（装饰工程、安装工程，不含非附着于房屋的设施设备）进行评估。评估报告显示评估方法采用成本法，资产评估值＝重置全价×综合成新率。以2017年5月31日为资产评估基准日，重置完全值为5638960元，评估价值为2418810元。 本院认为，关于陈华是否为案涉房屋租赁合同的承租人，陈华的被告主体资格是否适格的问题，2009年7月6日，陈华作为承租人以自己的名义签订《房屋租赁合同》，当时新景酒店尚未成立，陈华并未以新景酒店的名义签订合同。因此，陈华是房屋租赁合同的承租人，任港街办提起房屋租赁合同纠纷，陈华的被告主体资格适格。况且，陈华设立的新景酒店系其个人经营的个体工商户，也应以个人财产承担个体工商户的债务。 关于房屋租赁合同效力问题，任港街办与陈华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方之间的房屋租赁合同关系成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。……临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。《江苏省城乡规划条例》第四十六条规定，在城市、镇规划内进行下列临时建设，应当向城市、县城乡规划主管部门申请临时建设工程规划许可证：（一）在临时用地上建设的建筑物、构筑物；……案涉租赁房屋系临时建筑，虽在2008年取得临时用地规划许可，但未取得临时建设工程规划许可，因此，房屋租赁合同应为无效。 关于房屋占有使用费，本院认为，虽然房屋租赁合同无效，但陈华一直实际占有使用案涉租赁房屋而获益，在合同无效后应当将此财产性利益采取折价补偿的方式予以返还，任港街办要求陈华支付房屋占有使用费于法有据，金额参照双方约定的租金标准计算。关于房屋占有使用费的计算期限，根据任港街办与陈华的确认及租金收据，2015年6月前的租金已支付，房屋占有使用费应从2015年7月1日起计算至任港街办主张的至2016年6月30日止。关于房屋占有使用费的具体金额，房屋租赁合同约定的年租金为988000元，此后，陈华于2014年书面向任港街办提出减少租金，2014年的租金也是按年租金868000元缴纳，任港街办未提出异议。其后，任港街办及其委托的律师在2016年向陈华致函催要房租时亦按年租金868000元的标准计算，因此2015年7月1日至2016年6月30日的房屋占有使用费按868000元计算。陈华提出应按任港街办对外招商的平均基价计算房屋占有使用费，本院不予采纳。 关于陈华提出免租一年的问题，陈华依据的是2010年8月20日刊登于《江海晚报》的一则广告信息。该则广告的性质属于对不特定公众的要约邀请，广告信息中的“免租一年”属于要约邀请中的优惠条件。由于陈华与任港街办签订合同的时间为2009年7月6日，时间在此之前，应不适用该优惠条件。同时，也无证据证明，陈华与任港街办就“免租一年”达成变更协议。因此陈华的该主张，本院碍难支持。 关于任港街办交付的租赁房屋的面积问题，合同中关于租赁物的范围进行了明确的规定，标明了轴线范围，陈华对此在签订合同时应是充分了解，事实上任港街办亦完全交付了上述租赁房屋。虽然合同上标注的面积与实际测量面积存在一定的误差，但是合同约定的租金系按年租金确定的总价，对于阁楼中层高超过2.2米并被陈华实际使用的部分是否计算租金，如何计算租金并未做出明确的约定，因此面积问题对租金的计算不构成影响。 关于任港街办主张的逾期付款滞纳金，由于房屋租赁合同无效，滞纳金的约定不再适用，对任港街办的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于陈华主张要求任港街办返还电费的请求。任港街办自2013年2月起方收取陈华租赁房屋使用的电费。由于陈华使用的电表系分电表，总电表电费由任港街办缴纳，任港街办向陈华收取的电费系以供电局当月发票上的总金额减去公用部分所用电的费用除以街区商家及其他用户所用电的实际电量，作为实际用电的单价。考虑到总电表与分电表抄表时间不一致，分电表的计量误差、线路损耗等因素，任港街办的上述电费计算方式尚属合理，陈华要求按总电表向供电部门缴纳电费的单价缺乏依据，其请求本院不予采纳。至于南通舒心物业管理有限公司收取的电费是否存在不合理的部分，本案不予理涉，陈华可另行主张。 关于陈华主张的装修装璜、设施设备损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，陈华对租赁房屋的装饰装修虽未经过任港街办的书面同意，但租赁合同明确租赁房屋用途为商务宾馆及配套，陈华对租赁房屋进行的装饰装修符合使用用途，且任港街办在知道明知陈华进行装饰装修后没有明示反对，应视为同意。在此情况下，任港街办对于合同无效后陈华因装饰装修物的损失应当根据过错责任予以分担。综合考虑任港街办对租赁房屋的用地规划进行了审批，租赁物租赁合同期限已绝大部分实际履行，陈华对装饰装修物使用期限的合理预期不应超过租赁期限等因素，本院综合确定任港街办承担案涉房屋评估价的20%的赔偿责任。经过司法鉴定评估，以2017年5月31日为资产评估基准日，案涉租赁房屋的装修装璜、设施设备评估价值为2418810元，故20%为483762元。 关于陈华主张的经营损失属于合同有效情况下的履行利益损失，并非陈华的实际损失，合同无效时，该损失不属于赔偿的损失范围。陈华的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条的规定，判决如下： 一、被告陈华于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通市崇川区任港街道办事处2015年7月1日至2016年6月30日的房屋占有使用费868000元。 二、反诉被告南通市崇川区任港街道办事处于本判决生效之日起十日内一次性赔偿反诉原告陈华房屋装修装潢、设施设备损失483762元。 三、驳回原告南通市崇川区任港街道办事处其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告陈华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费13480元，由原告南通市崇川区任港街道办事处负担1000元，被告陈华负担12480元。反诉受理费21690元、鉴定费35000元，共计56690元，由反诉原告陈华负担34912元，反诉被告南通市崇川区任港街道办事处负担21778元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费不服本诉为13480元，不服反诉为21690元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审 判 长  余雪松 审 判 员  范纪强 人民陪审员  马 莉 二〇一七年八月二十二日 书 记 员  韩云香