贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终1920号 上诉人（原审被告）：赫章久益足疗馆，住所地：贵州省赫章县城关镇城南文化休闲中心。注册号：520527600230486。 经营者：金先兆，男，1972年2月9日生，汉族，个体工商户，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人（一般授权）：万国明，贵州万驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨永义，男，1971年7月18日生，汉族，住贵州省赫章县。 被上诉人（原审原告）：胡剑，女，1974年4月18日生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 原审被告：赫章夜郎好声音，住所地：贵州省赫章县。注册号：520527600227556。 经营者：徐金兰，女，1965年1月22日生，汉族，个体工商户，住贵州省赫章县。 上诉人赫章久益足疗馆（以下简称久益足疗）因与被上诉人杨永义、胡剑、原审被告赫章夜郎好声音返还原物纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2016）黔0527民初2222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人久益足疗上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨永义、胡剑的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由杨永义、胡剑承担。事实和理由：杨永义、胡剑在买卖房屋时，对久益足疗占有、使用该房的事情不可能不知晓，客观上默许久益足疗与六盘水钟山区维辉百货有限公司（以下简称六盘水维辉百货）签订的商场租赁合同对其继续有效，久益足疗有权继续占有使用涉案房屋，一审法院认定久益足疗无权占有，损害了久益足疗的合法承租权。六盘水维辉百货和赫章县嘉龙房地产开发有限公司（以下简称嘉龙房开）签订的租赁合同被解除，不产生久益足疗与六盘水维辉百货之间签订的租赁合同解除的法律后果，久益足疗在租赁期内仍有权占有使用涉案房屋。六盘水维辉百货和嘉龙房开之间签订的租赁合同，与六盘水维辉百货和久益足疗之间签订的租赁合同，属于一般租赁合同与转租赁合同的关系，转租赁合同并不具有附随性，而是与先租赁合同相互独立。久益足疗取得的房屋租赁权先于杨永义、胡剑取得的房屋所有权，久益足疗有权要求房屋所有权人继续履行合同。久益足疗签订的租赁合同属于有效合同，不能因租赁房屋所有权的变动影响租赁合同的效力，该合同未被人民法院撤销之前，久益足疗有权继续承租商场。二审法院之前作出的（2016）黔05民终1524号民事判决已经对涉案房屋的前所有权人嘉龙房开的诉讼请求不予支持，杨永义、胡剑在本案中提起的诉请违反一事不再理的原则。杨永义、胡剑并非租赁合同的当事人，一审判决久益足疗按每天251元向其支付逾期腾房费无法律依据。 被上诉人杨永义、胡剑、原审被告赫章夜郎好声音二审均未作答辩。 原审原告杨永义、胡剑向一审法院起诉请求：判令久益足疗、赫章夜郎好声音搬离杨永义、胡剑的房屋；判令久益足疗、赫章夜郎好声音支付门面占有使用费如下：1.久益足疗于2016年8月19日至2016年11月11日期间门面占有使用费30,180.8元，2016年11月11日至其搬离门面期间每天按2367.12元计算到返还为止。2、赫章夜郎好声音，于2016年8月19日至2016年11月10日期间门面占有使用费121,100.54元，2016年11月11日至其搬离门面期间每天按2367.1元计算到返还为止；本案诉讼费用由久益足疗和赫章夜郎好声音承担。 一审法院认定事实：2008年10月17日，嘉龙房开与六盘水维辉百货签订《租赁合同》，将嘉龙房开开发的赫章夜郎广场商住区2，3,5栋一、二层商场出租给六盘水维辉百货，用途为大型百货商场。2013年10月16日，六盘水维辉百货法定代表人汪维立以赫章维辉百货公司的名义与赫章福万家超市代表人金先兆、杨正初签订《租赁合同》，将赫章夜郎广场商住区2,3,5栋二层转租给赫章福万家超市，用途为大型百货商场、超市等。租赁物（二楼）建筑面积大约2500平方米。金先兆将二楼200多平方改变经营范围为足疗馆，字号为“赫章久益足疗馆”。金先兆又将二楼的960平方米以428,000／年租给徐金兰经营歌厅，字号为“赫章夜郎好声音”。金先兆、杨正初将原赫章维辉百货公司商场的一楼部分门面转租给雷绍勇和韩冬使用，后雷绍勇和韩冬又将转租来的一楼部分商场再次转租给陈金强开设“夜郎国际影城”。2015年12月1日,嘉龙房开以六盘水维辉百货违约为由向一审法院提起诉讼，请求依法解除其与六盘水维辉百货之间的租赁合同。一审法院经审理后，于2016年4月8日作出（2015）黔赫民初字第1959号民事判决，解除了嘉龙房开与六盘水维辉百货之间的租赁合同。后六盘水维辉百货向本院上诉，本院于2016年6月27日作出（2016）黔05民终1524号民事判决，驳回了六盘水维辉百货的上诉，维持原判。2015年，嘉龙房开将赫章夜郎广场商住区3-2-03B号、3-2-03A号商场出售给杨永义、胡剑，并于2015年11月12日办理了产权登记。2016年11月9日杨永义、胡剑以张贴“告知书”的形式要求占有上述门面的用户在3日内搬离商场或协商继续租用事宜，但上述用户不予理睬。2016年11月14日杨永义、胡剑起诉至一审法院。 一审法院认为，在嘉龙房开与六盘水维辉百货租赁期间，六盘水维辉百货将上述租赁物转租给金光兆，金先兆又将部分租赁物分别转租给了徐金兰。由于嘉龙房开与六盘水维辉百货之间的租赁合同被人民法院依法判决解除后，次承租人金先兆、杨正初对上述租赁物的占有权源被阻断，有权占有已经不再连续。2015年嘉龙房房开将赫章夜郎广场商住区3-2-03B号、3-2-03A号商场出售给杨永义、胡剑，且办理了产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，杨永义、胡剑取得赫章夜郎广场商住区3-2-03B号、3-2-03A号商场物权。因物权优于债权，次承租人金先兆、杨正初等对商场的占有，在嘉龙房开与六盘水维辉百货的租赁合同解除前为有权占有，但因该租赁合同被解除后，针对物权人的杨永义、胡剑则为无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，杨永义、胡剑要求久益足疗、赫章夜郎好声音返还3-2-03B号、3-2-03A号商场的请求，予以支持。杨永义、胡剑自2015年11月12日取得物权，在原租赁合同被解除前，杨永义、胡剑应法定承受原租赁合同的权利义务，可请求次承租人给付租金。原租赁合同解除后，杨永义、胡剑与上述商场实际占有使用人之间无合同关系，上述商场占有人实际使用了上述商场，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。”之规定，杨永义、胡剑请求上述商场实际占有使用人支付占有商场使用费的请求，予以支持。关于商场占有使用费如何计算，杨永义、胡剑主张参照为一楼门面租金标准支付占有使用费，因3-2-03B号、3-2-03A号商场在二楼，与一楼门面商业价值不同，其主张不予支持，结合本案实际，可参照金先兆与徐金兰之前转租合同约定租金标准计算；久益足疗、赫章夜郎好声音占有的商场面积分别为205.50平方米、960平方米，因此，久益足疗和赫章夜郎好声音应根据上述租金标准、占有商场面积以及时间计算，即久益足疗251元∕天（428000元÷365天÷960平方×205.5平方米），赫章夜郎好声音1172.6元∕天（428000元÷365天）。久益足疗提出“买卖不破除租赁”的辩解，“租赁期间”要有合法的合同存在为前提，鉴于六盘水维辉百货与嘉龙房开的租赁合同已被解除，故久益足疗提出“买卖不破除租赁”的辩解不能成立。因本案纠纷与（2015）黔赫民初字第1959号民事判决书法律事实和法律关系、双方当事人均不相同，杨永义、胡剑不是针对同一民事法律关系重复起诉，久益足疗、赫章夜郎好声音提出的杨永义、胡剑起诉违反一事不再理的理由不能成立。六盘水维辉百货申请再审，因贵州省高级人民法院并未对一审（2015）黔赫民初字第1959号民事判决裁定再审，故久益足疗、赫章夜郎好声音提出本案应中止审理和开庭审理程序违法的主张，不予采纳。据此，一审判决：一、由赫章久益足疗馆、赫章夜郎好声音于判决生效后二十日内腾出其占有的房屋并交付给杨永义、胡剑使用；二、由赫章久益足疗馆于判决生效后二十日内按251元／日标准计算向杨永义、胡剑支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商场之日止）；三、由赫章好声音于判决生效后二十日内按1172.60元／日标准计算向杨永义、胡剑支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商场之日止）；四、驳回杨永义、胡剑的其他诉讼请求。案件受理费3326.00元，由赫章久益足疗店负担320.83元，赫章夜郎好声音负担2233.13元，杨永义、胡剑负担772.04元。 二审中，当事人均没有提交新证据，久益足疗向本院申请中止审理本案。二审未查明新的案件事实，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：久益足疗能否基于其经营者金先兆与六盘水维辉百货法定代表人汪维立签订的《租赁合同》占用涉案房屋。本案中，六盘水维辉百货法定代表人汪维立以赫章维辉百货公司的名义与金先兆、杨正初签订《租赁合同》的行为，视为六盘水维辉百货的行为。涉案房屋坐落于赫章县城××南文化休闲中心嘉隆地产，属于杨永义、胡剑所持的赫房权证城关镇字第××号、赫房权证城关镇字第××号《房屋所有权证》上的3幢2层03A号和3幢2层03B号范围内的房产，原由六盘水维辉百货与原所有权人嘉隆房开签订《租赁合同》承租而来，后六盘水维辉百货与久益足疗的经营者金先兆、杨正初签订《租赁合同》，将涉案房屋转租给金先兆、杨正初，六盘水维辉百货与嘉隆房开之间为原租赁关系，金先兆、杨正初与六盘水维辉百货之间为转租赁关系。六盘水维辉百货为原承租人，金先兆、杨正初为次承租人。六盘水维辉百货对涉案房屋的使用权，是基于原所有权人嘉隆房开通过签订《租赁合同》的方式授权，而金先兆、杨正初对涉案房屋的使用权，则是基于涉案房屋的原承租人六盘水维辉百货通过签订《租赁合同》的方式让与使用权。因六盘水维辉百货擅自改变承租房屋的用途，违反了其与嘉隆房开之间《租赁合同》约定的义务，经嘉隆房开提起诉讼并经人民法院审理，先后作出一审（2015）黔赫民初字第1959号民事判决和二审（2016）黔05民终1524号民事判决，判决解除六盘水维辉百货与嘉隆房开之间的《租赁合同》。自六盘水维辉百货与嘉隆房开之间的《租赁合同》被依法解除之日起，因六盘水维辉百货不再基于所有权人的授权享有涉案房屋的合法使用权，便无权继续将涉案房屋的使用权让与金先兆、杨正初，金先兆和杨正初对涉案房屋的使用权源自此被阻断，也即涉案房屋所有权人杨永义、胡剑的所有权之上，自此不存在权利负担。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”中规定的租赁合同，是指有效、履行期限未届满且未被解除的租赁合同，而非已被人民法院依法解除的租赁合同。涉案房屋的原租赁关系被解除后，承租人对涉案房屋便不再享有合法的使用权，次承租人也随之丧失对涉案房屋的合法使用权。因六盘水维辉百货对涉案房屋已无合法的使用权，便无权继续将涉案房屋的使用权让与次承租人，且六盘水维辉百货将涉案房屋转租给金先兆、杨正初使用并未经原所有权人的同意，现所有权人杨永义、胡剑也已通过提起诉讼的方式否定六盘水维辉百货的继续处分行为，即便六盘水维辉百货与金先兆、杨正初之间的《租赁合同》有效，也不再产生物权变动的效力，也即金先兆不能继续占用涉案房屋。金先兆与六盘水维辉百货汪维立之间的《租赁合同》是否有效，并不影响涉案房屋的所有权人杨永义、胡剑向久益足疗主张返还涉案房屋并支付门面占有使用费，因此，久益足疗请求本院中止审理本案的理由不能成立，本院不予采纳。 因涉案房屋的原承租人六盘水维辉百货已无权继续转租而将涉案房屋继续转租给次承租人，导致次承租人无法继续合法占用涉案房屋，次承租人可以基于自己与前手签订的《租赁合同》主张相关权利。但次承租人以自己签订的《租赁合同》约定的房屋租金已付给出租人为由，对涉案房屋所有权人杨永义、胡剑的物权请求权进行抗辩，该抗辩事由无事实和法律依据，本院不予支持。另根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案一审中的原告方当事人是杨永义、胡剑，与（2015）黔赫民初字第1959号一案一审中的原告方当事人赫章县嘉龙房地产开发有限公司并不相同，杨永义、胡剑在本案中的起诉并不违反“一事不再理”的民事诉讼原则。一审判决并无不当，应予维持。 综上所述，赫章久益足疗馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3326元，由上诉人赫章久益足疗馆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  王明会 审 判 员  李中付 二〇一七年八月二十二日 法官助理  刘光全 书 记 员  陈 青