广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初4087号原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市房客多房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇樟罗社区西城路长虹百荟花园23幢2014号商铺。法定代表人祝晓娟。委托代理人纪升鹤，广东国永律师事务所律师。被告孙永玲（反诉原告，以下统称被告），女，汉族，1987年4月14日出生，住河南省确山县，委托代理人刘中平，广东文厚律师事务所律师。委托代理人冯国明，广东文厚律师事务所实习律师。第三人杨敏，女，汉族，1975年10月9日出生，住河南省新县，第三人梁凌威，男，1945年12月16日出生，香港居民，第三人杨洁仪，女，1949年11月15日出生，香港居民，原告东莞市房客多房地产经纪有限公司诉被告孙永玲、第三人杨敏、梁凌威、杨洁仪居间合同纠纷一案以及被告反诉原告居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人纪升鹤、被告的委托代理人刘中平、冯国民、第三人杨敏到庭参加了诉讼。第三人梁凌威、第三人杨洁仪没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本诉诉称，经原告提供居间服务，原告、被告、第三人签订物业买卖合同，约定由第三人出售东莞市樟木头镇××花园××座××楼××室给被告，售价1000000元，被告支付定金20000元。现被告告知原告及第三人不再履行合同，构成违约，但被告拒不支付佣金给原告。根据三方签订的物业买卖合同第六条的规定，被告违约应支付40000元佣金给原告。原告诉请如下：1.被告向原告支付佣金40000元；2.被告承担本案诉讼费用。被告辩称，居间合同是实践性合同，居间成功后支付居间费，不存在违约责任的问题。被告以及第三人已经协商解除了买卖合同关系，是双方真实意思表示，不存在违约的问题。第三人杨敏陈述，本诉是原告与被告之间的关系，与第三人无关。2017年1月12日，原告电话通知第三人被告愿意购买案涉房屋，第三人把所有的证件带去原告处给被告确认证件的真实性并签订合同，被告与第三人约定一次性付款1000000元，被告首先付了20000元的定金，三方一起去樟木头房管所查档，档案没有问题后，被告就交了4000元维修基金及画图的费用给原告。因为绘图要一天的时间，次日第三人询问原告图画好没有。之后，被告说不够钱一次性支付房款要等被告朋友打钱给她，然后被告一直没有处理此事，第三人多次电话催促也没有音信。后来被告称要做银行按揭付房款，第三人想卖出案涉房屋，就要求原告打电话联系被告，但没有联系到被告。2017年2月27日，原告打电话给第三人，称被告发了律师函给原告及第三人。然后，第三人杨敏约了被告处理此事，被告要求第三人返还定金，最后协商第三人退了15500元的定金给被告，被告写下了取消买卖合同协议及收到款项的说明，上面有第三人杨敏及被告的签名。被告反诉诉称，被告与原告、第三人于2016年1月12日签订了物业买卖合同，被告为买方，第三人梁凌威和杨洁仪为卖方，原告为中介方。根据《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，居间人只有促成了交易才有权获得报酬，故物业买卖合同第七条佣金赔偿是无效的，原告无权要求被告支付佣金40000元。被告反诉诉请如下：1.确认物业买卖合同第七条无效；2.原告承担诉讼费。原告针对反诉辩称，该条没有违反法律强制性规定，合法有效。第三人杨敏针对反诉的陈述意见与本诉陈述意见一致。第三人梁凌威和杨洁仪未到庭，也未提交书面陈述意见。经审理查明，2017年1月12日，原告、被告与第三人杨敏签订物业买卖合同，被告购买第三人梁凌威和杨洁仪所有的位于东莞市樟木头镇××花园××座××楼××室的房产，成交价为1000000元，合同约定被告一次性付清全款。合同第六条约定，原告有权向第三人收取2000元作为佣金，并向被告收取10000元作为佣金。合同第七条约定，无论在任何情况下，若卖方或者买方未能履行本合同之条款完成买卖，则悔约一方须支付给经纪方佣金40000元作为赔偿；签署本合同后，如买卖双方协议取消本合同，则买卖双方将同时及分别成为本合约之悔约者，并仍须各自负责支付给经纪方应得之上述佣金。第三人杨敏系代表第三人梁凌威和杨洁仪签订该物业买卖合同。2016年4月12日，第三人梁凌威和杨洁仪公证委托第三人杨敏为办理转让案涉房产有关手续的代理人。2017年2月27日，被告委托律师向原告发出律师函，通知解除案涉房产的买卖合同关系并要求原告返还已经支付的物业费4000元。2017年2月28日，被告与第三人杨敏签署取消买卖合同协议，第三人杨敏退回定金15500元。原告庭审时陈述，其未收取被告主张的已付的4000元，被告未提交相应证据证明其支付过4000元。庭审时，被告和第三人杨敏对因被告无法一次性付款1000000元导致双方协商解除合同的事实无异议，被告曾向第三人杨敏支付了20000元作为定金，双方协商第三人退还定金15500元。另，被告主张在签订合同时，第三人没有出具公证委托书，第三人杨敏对此予以否认，并陈述其与被告一起到房管所查档，没有委托书是不可能查档的。被告主张物业买卖合同第七条无效的理由为：原告作为案涉房屋买卖合同的第三方不是合同当事人，在合同中不享有权利，原告作为买卖合同外的当事人规范买卖合同相对方的义务违法，故无效；被告也认为第七条约定的违约金过高，已经超过了居间费用的四倍，即使前述约定有效也应当将违约金调整为不超过居间费10000元的20%，即2000元。以上事实，有原告提交的物业买卖合同、公证书、律师函、被告提交的物业买卖合同、第三人提交的取消买卖合同协议以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，第三人杨敏受第三人梁凌威和第三人杨洁仪的委托与原告、被告签订物业买卖合同的事实清楚，系三方真实意思表示，对各方当事人产生法律约束力。被告辩称其在签订合同时没有见到公证委托书不能作为其抗辩案涉合同效力待定的理由。合同签订后，被告向第三人支付了定金20000元，因被告不能一次性支付1000000元购房款，被告与第三人协商解除案涉物业买卖合同，并由第三人向被告退还已付的部分定金15500元的事实清楚。本案争议焦点为：1.原告能否依据案涉物业买卖合同第七条要求被告承担违约责任？2.违约金是否过高，如何调整？关于第一个争议焦点。案涉物业买卖合同涉及被告与第三人之间的房屋买卖合同关系，也涉及原告与被告、原告与第三人之间的居间协议，合同第七条即为原告与被告、第三人之间与居间协议有关的违约责任。该条约定并不具有法律上明确规定的无效的情形，被告主张该条约定无效不成立，本院不予采信。被告因无法一次性支付购房款1000000元导致被告与第三人的交易无法继续进行，双方协议由第三人退回部分定金给被告并终止合同的权利义务，此情形显然属于因被告悔约而造成的合同解除的情形，原告据此要求被告按照合同第七条承担违约责任符合合同约定及法律规定。关于第二个争议焦点。合同第七条约定的被告应当承担的违约金为40000元，但原告促成案涉交易能够获得的居间报酬为卖方负担的2000元和买方负担的10000元，共计12000元，原告要求被告承担的违约金显然超过了原告促成交易可获得的居间报酬的130%，属于法律规定的明显过高，应当予以调整。鉴于民事诉讼的公平原则，本院酌情将被告应当支付的违约金调整为12000元×130%=15600元。另，被告主张向原告支付了4000元费用，但被告未提交相应证据予以证明，如被告有充分的证据，可以另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院判决如下：一、限被告孙永玲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市房客多房地产经纪有限公司支付佣金15600元；二、驳回原告东莞市房客多房地产经纪有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告孙永玲的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费800元，由原告东莞市房客多房地产经纪有限公司负担488元，由被告孙永玲负担312元；本案反诉受理费50元，由被告孙永玲负担。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  管 燕人民陪审员  殷立基人民陪审员  郭悦敏二〇一七年八月三十日书 记 员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。