湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂民申1981号被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈哲义，男，1963年2月4日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖北广宏置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏经济开发区民营工业园区**。法定代表人：万学飞，该公司董事长。再审申请人陈哲义因与被申请人湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终7945号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈哲义申请再审称，（一）原终审判决认定取得工程竣工验收备案证书案涉商品房就具备交付条件系认定事实、适用法律错误。1.案涉《武汉市商品房买卖合同》第九条对交房条件作出了明确约定，取得工程竣工验收备案证明书只能证明单体工程具备验收资格，不能证明单体工程验收合格，且单体工程验收合格也只是合同约定的商品房交房条件之一，不能证明建设工程人防、消防、燃气等专项验收合格及符合合同约定的其他交付条件。2.根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或验收不合格的，不得投入使用。案涉建设工程至2015年1月30日方才通过消防验收，认定该工程2014年12月4日符合交房条件明显违反法律强制性规定。3.《商品房销售管理办法》第七条规定，“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”本案中，广宏公司未提供上述办法规定的相关证明。（二）广宏公司于2015年4月15日为案涉商品房办理了房屋初始登记，应认定至此时案涉商品房方才符合交付条件，广宏公司逾期交房的违约责任亦应计算至此时。综上，陈哲义依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。本院审查查明，2013年4月24日，陈哲义与广宏公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定：广宏公司将湖北省武汉市洪山区南湖大道芷岸龙庭13幢1单元2602号商品房出售给陈哲义，房屋总价款418508元，2014年7月31日前广宏公司将符合合同约定的商品房交付陈哲义，逾期交房，按已付款的日万分之三向陈哲义支付违约金；逾期办理房地产初始登记，按已付款的百分之零点五向陈哲义支付违约金。合同签订后，陈哲义向广宏公司支付了全额购房款。2014年7月，陈哲义收到广宏公司发出的交付通知书，并按约定到指定的地点办理交付手续。因广宏公司未出示或公示任何证明文件，也未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故陈哲义拒绝收房。直至2014年11月4日陈哲义方才接收房屋。2016年，陈哲义以广宏公司逾期交房、办证为由将之诉至法院，请求判令：1.广宏公司向陈哲义支付截止于2015年3月4日期间的逾期交房的违约金26993.76元；2.广宏公司向陈哲义支付逾期办理房产证和土地证的违约金2092.54元；3.广宏公司协助陈哲义办理房产证和土地证；4.广宏公司承担本案诉讼费用。另查明,案涉工程于2014年7月17日取得公安消防部门建设工程消防验收意见书，消防竣工验收合格；于2014年12月4日取得工程竣工验收备案证明书；于2015年3月4日取得武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证；于2015年4月15日办理房屋初始登记。2016年7月13日，湖北省武汉市洪山区人民法院作出（2016）鄂0111民初1845号民事判决：一、湖北广宏置业有限公司于一审判决书生效之日起十日内向陈哲义支付逾期交房违约金12053.03元；二、湖北广宏置业有限公司于一审判决书生效之日起十日内向陈哲义支付逾期办理房地产初始登记违约金2092.54元；三、湖北广宏置业有限公司于一审判决书生效之日起十日内向陈哲义出具办理房地产权属证书的相关手续；四、驳回陈哲义的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费264元，由陈哲义负担139元，湖北广宏置业有限公司负担125元。陈哲义不服，提起上诉。2016年12月30日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01民终7945号民事判决：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1845号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1845号民事判决第四项；三、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1845号民事判决第一项为：湖北广宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈哲义支付逾期交房违约金13308.55元；四、驳回陈哲义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费264元，由陈哲义负担132元，由湖北广宏置业有限公司负担132元。二审案件受理费396元，由陈哲义负担264元，湖北广宏置业有限公司负担132元。本院经审查认为，关于陈哲义提出工程竣工验收备案证明书不能证明单体工程验收合格及不能证明建设工程人防、消防、燃气等专项验收合格的问题。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”即进行工程竣工验收备案的前提是该工程已经竣工验收合格，且该工程获得公安消防、环保等部门的专项验收合格。因此，在现行建设工程竣工备案制度下，建设工程竣工验收备案证是建设工程经验收合格的有效证明。陈哲义认为工程竣工验收备案证明书不能证明单体工程验收合格的再审事由于法无据，不能成立。此外，依据上述法律规定，该工程获得公安消防、环保等部门的专项验收合格亦是工程竣工备案的前提条件。本案中，案涉工程已经获得了工程竣工验收备案证明书，根据我国现行工程竣工验收备案程序，获得工程竣工验收备案证明书必然意味着相关工程已经通过了公安消防、环保等专项验收，且广宏公司提交的案涉工程《竣工验收备案表》也显示在进行竣工验收备案前公安消防部门、环保部门等已经就该工程出具了验收合格证明文件或竣工验收消防备案受理凭证，故陈哲义主张工程竣工验收备案证明书不能证明案涉工程专项验收合格的再审事由因缺乏事实和法律依据而不能成立。关于陈哲义提出案涉工程于2015年1月30日方才通过消防验收的问题。二审期间，广宏公司提交了《建设工程消防验收意见书》一份，拟证明案涉工程已于2014年7月17日经公安消防验收合格。陈哲义对该证据的真实性无异议。根据《建设工程消防验收意见书》显示，案涉工程已于2014年7月17日取得湖北省武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书，该工程消防验收合格。因此，陈哲义提出案涉工程于2015年1月30日方才通过消防验收，原终审判决认定该房屋于2014年12月4日符合交房条件明显违反法律强制性规定的再审事由因无事实依据而不成立。关于陈哲义提出广宏公司违反《商品房销售管理办法》第七条规定的问题。《商品房销售管理办法》第七条规定，“商品房现售，应当符合以下条件：……”成品房买卖即商品房现售与商品房预售是我国现行商品房市场中的两种主要销售形式。商品房现售是房地产开发企业将已经竣工验收合格的商品房出售给买受人的行为；商品房预售则是房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给买受人并由买受人支付定金或价款的行为。本案中，双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》第二条明确约定，“买受人购买的商品房为预售商品房”，且根据查明的事实，陈哲义与广宏公司于2013年4月26日签订上述合同，合同约定的交房时间为2014年7月31日前，陈哲义实际收房时间为2014年11月4日，案涉工程取得工程竣工验收备案证明书的时间是2014年12月4日，从合同签订时间、约定交房时间及竣工时间看，案涉商品房买卖实际亦为商品房预售，而非商品房现售。因此，《商品房销售管理办法》第七条有关商品房现售的规定不能适用于本案，陈哲义的此项再审事由不成立。关于陈哲义提出应将办理房屋初始登记的时间认定为该商品房符合交付条件的时间的问题。双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条交房期限及条件约定，“出卖人应当在2014年7月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求简称，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续……”因办理房屋初始登记不是双方当事人约定的交房条件，故将办理房屋初始登记的时间认定为该商品房符合交付条件的时间并将广宏公司的违约责任计算至该时间没有合同依据，陈哲义此项再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回陈哲义的再审申请。审判长  邬文俊审判员  周 杏审判员  龚 璟二〇一七年八月三十日书记员  唐 斐