济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1573号原告赵佳，男，1990年11月19日出生，汉族，住济南市。委托代理人刘凤丽，山东琴岛（济南）律师事务所律师。委托代理人于晓晖，山东琴岛（济南）律师事务所实习律师。被告谭宜鹏，男，1972年7月27日出生，汉族，住烟台市。委托代理人郑本刚，山东天俊律师事务所律师。委托代理人张炳杰，山东盛强律师事务所律师。第三人山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人左晖，总经理。委托代理人韩文远，山东安邦顺义律师事务所律师。委托代理人李忠飞，男，1992年4月16日出生，汉族，住山东省沾化县.原告赵佳诉被告谭宜鹏、第三人山东链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵佳及其委托代理人刘凤丽、于晓晖，被告谭宜鹏及其委托代理人郑本刚、张炳杰，第三人山东链家房地产经纪有限公司的委托代理人韩文远、李忠飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵佳诉称，2016年10月2日，赵佳与谭宜鹏经第三人山东链家房地产经纪有限公司居间介绍，签订《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》。合同签订后，赵佳依约支付了居间代理费21000元、保障服务费3150元、评估费500元及定金10000元并且按照合同约定准备好购买房屋的首付款36万元，在准备贷款审批材料需要谭宜鹏与赵佳一起到房地产管理局办理面签手续时，谭宜鹏反悔，以各种理由拒绝履行其合同义务。赵佳通过山东链家房地产经纪有限公司要求谭宜鹏履行各种义务，谭宜鹏也予以拒绝。为此，赵佳为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，望查明事实，判如所请。诉讼请求：1、判令强制谭宜鹏继续履行与赵佳签订的《存量房屋买卖合同》的相关义务：协助赵佳办理贷款审批手续，接受赵佳的第一笔购房款36万元，向赵佳交付房屋，办理完毕涉案房屋抵押注销手续，办理涉案房屋的权属转移登记手续；2、判令谭宜鹏向赵佳按照房屋总价款105万元的万分之五支付日违约金，自2016年11月18日起，至合同实际履行之日止；3、判令谭宜鹏向赵佳支付律师费6万元及交通费400元；4、本案全部诉讼费用由谭宜鹏负担。原告赵佳为证明自己的主张，向本院提交的证据有：证据1、房屋买卖业务签约文件合订本,一份（包括存量房买卖合同和居间服务合同），涉案房屋所有权证书,复印件一份；证明：经山东链家房地产经纪有限公司居间促成赵佳、谭宜鹏签订《存量房屋买卖合同》，该合同约定了原、被告双方的权利义务关系，还证明被告谭宜鹏出卖涉案房屋系有权处分。诉讼请求1的依据是：合同第一条、第二条、第五条、第六条、第七条约定；诉讼请求2的依据：合同第八条第（一）项约定；诉讼请求3、诉讼请求4的依据：合同第八条第（五）项约定。本案原、被告及第三人同时还签订了《居间服务合同》。证据2、山东链家房地产经纪有限公司专用收据一份；链家房屋买卖定金收条一份；原告中国建设银行账户交易明细一份，证明：上述《存量房屋买卖合同》与《居间服务合同》签订以后，赵佳按照上述合同约定履行了合同相应的义务。证据3、录音资料（光盘一张，含两段录音时长2个半小时），证明：2016年10月3日，签订上述合同次日，济南市城乡建设委员会下发紧急通知，因购房人信息查询系统正在进行升级测试，暂停房企端口的商品房网签，且暂停开具婚姻关系证明，无法签署购房承诺，影响了合同面签的履行进度。该行为系政府行为，不是原、被告及第三人可以控制的。本案第三人的工作人员及时将该问题的阻碍情况和消除情况通报给本案原、被告双方，原、被告双方对此都没有提出异议，因此，该政府行为消除后，合同履行时间应该顺延，原告不存在根本违约的问题。该证据还可证明是被告反悔，构成根本违约，不愿再出卖涉案房屋或变相提高房屋总价款。证据4、济南市城乡建设委员会网站《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》；济南市国土资源局网站《济南住房限购政策解读》；证明：2016年10月3日，签订上述合同次日，济南市城乡建设委员会下发紧急通知，因购房人信息查询系统正在进行升级测试，暂停房企端口的商品房网签，且暂停开具婚姻关系证明，无法签署购房承诺，影响了合同面签的履行进度，属政府行为，非买、卖双方主观故意造成的违约。应参照存量房买卖合同第九条关于不可抗力免责。证据5、《民商事诉讼委托代理合同》一份、山东省增值税普通发票一张、山东琴岛（济南）律师事务所出具的律师费收据一份、交通费发票一张，证明：诉讼请求3，原告已依约支付律师费和交通费费用。结合合同第8条第五项要求被告支付。被告谭宜鹏辩称，一、被答辩人先行违约在先，因此应当驳回其诉讼请求。答辩人不认可被答辩人在诉讼中陈述其已备好购买涉案房屋的首付款36万元，在准备贷款审批材料需要被告与原告一同到房管局办理面签手续时反悔的事实。事实上是因为被答辩人的先行违约行为导致了合同履行障碍，具体理由如下：首先，双方签订的《存量房屋买卖合同》中约定了几个重要的时间节点：1、2016年10月15日前，双方共同前往贷款机构办理贷款手续，2、被答辩人于贷款审批通过后五个工作日内，将第一笔购房款36万元人民币支付给答辩人（注意合同约定不是在签订后支付首付款，增加了出卖人的风险），3、答辩人（出卖人）于2016年10月31日前向该房屋的原贷款机构提交还清贷款申请和办理完毕抵押注销手续。依据上述约定可知2016年10月15日是承上启下的时间节点，因只有交纳了贷款资料，贷款银行接受了资料完成初审，答辩人才能放心的还清原有贷款，办理抵押注销手续等事项。事实证明，被答辩人确系因自身原因，无法按约定时间提交贷款资料，直至2016年11月17日材料准备完毕，至此因被答辩人的违约行为，导致合同约定的时间节点都无法实际履行。被答辩人的行为已经构成严重违约，其未诚信地采取违约补救措施，且答辩人与被答辩人并未书面或口头协议新的履约时间节点的前提下，先行提请违约之诉，让人无法接受。二、答辩人不应承担违约金和律师费、诉讼费。1、被答辩人违约在先；2、在被答辩人提请诉讼之前从未向答辩人作出意思表示先行支付36万元首付款；3、2017年1月4日答辩人通过中介公司于被答辩人联系，就合同的下步履行商讨意见，被答辩人不予理会，2017年2月份被答辩人提请诉讼，索要违约金和律师费。综上，答辩人作为出卖方，因被答辩人的违约行为，导致合同无法按期履行且未收到首付款和定金前提下，被答辩人要求答辩人承担违约金和律师费，没有事实和合同依据。三、答辩人是受害方。答辩人出卖涉案房产的主要目的是出卖该房屋取得价款在烟台为子女购买学区房。已看好的学区房，价格持续增长，因房屋款项迟迟不到位，导致差价越来越大，为了减少损失，答辩人筹措资金购买了学区房。对被答辩人而言，涉案房屋的价格已经确定，若房屋继续履行，其没有任何损失，相反有收益，但相对于答辩人而言，恰恰相反，该事实请法庭能综合考虑。综上所述，答辩人自身并未构成违约，相反在被答辩人提请诉讼前，答辩人主动联系过被答辩人商讨合同履行事宜，遗憾的是被答辩人并未认识到自己违约在先，一味的追求答辩人可能承担高额违约金和律师费的诉求里。答辩人恳请贵院，本着公平、公正原则，以和谐社会建设者和捍卫者的身份，依法裁决，驳回被答辩人的诉讼请求。被告谭宜鹏为证明自己的答辩主张，向本院提交的证据有：证据1、存量房买卖合同，证明：1、原被告双方之间的合同关系；2、合同中约定原告于2016年10月2日前向被告支付定金10000元，但是原告至今未支付；3、合同中约定2016年10月15日之前共同提交贷款手续，因原告自身迟缓，导致合同下的所有时间节点都无法履行，除该合同约定具体明确的提交贷款材料日期之外，双方未书面或口头协商一致提交贷款材料的日期；4、依据买卖合同性质，被告作为出卖方收取房款的权利，因此被告提交贷款材料不仅是义务更是实现出卖目的的权利。证据2、通知函及收发单、邮件快递查询，证明被告于2017年2月3日发送《通知函》，证明因原告先行违约行为（即未按照合同约定在2016年10月15日前提交贷款手续），从而影响了合同的履行。证据3、火车票6张，证明因原告先行违约，导致合同履行出现障碍，被告多次前往济南，协商中介和原告解决合同出现的问题，并督促原告就违约行为及时提出解决方案，但原告都不予以正面解决。也证实被告为履行合同做出了真挚的努力。证据4、,房产证、户口本、结婚证，证明被告具备去办理贷款的资料，被告不需要向相关权利机关进行调取资料。证据5、房屋买卖合同及收据、,房产证，证明被告出卖涉案房产的主要目的是出卖该房屋取得价款在烟台为子女购买学区房。已看好的学区房，价格持续增长，因房屋款项迟迟不到位，导致差价越来越大，为了减少损失，被告筹借资金购买了学区房。因原告的违约行为给被告造成了重大损失。第三人山东链家房地产经纪有限公司辩称，作为居间方，已经于2016年10月2日促成原被告双方就涉案房屋签署《房屋买卖业务签约文件合订本》，根据《合同法》第424条至428条及《居间服务合同》相关规定，居间方的相关义务已经完成，原被告双方如继续交易涉案房屋，第三人将继续协助办理。第三人山东链家房地产经纪有限公司未向本院提交证据。经审理查明，2016年10月2日，原告赵佳与被告谭宜鹏签订《存量房屋买卖合同》，约定：“被告谭宜鹏将坐落于济南市历下区和平路47号诚基中心某房屋出卖给原告赵佳，房产证号为,；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年10月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2016年10月31日前办理完毕抵押注销手续；房屋总价款为105万元，买受人于2016年10月2日向出卖人支付定金10000元，买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于2016年10月15日之前共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，贷款金额为68万元；买受人于贷款审批通过后五个工作日内将第一笔购房款36万元支付出卖人，出卖人应当于收到首付款后当天将该房屋交付给买受人；双方应于贷款审批通过后且抵押款还完五个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。”同日，原告赵佳、被告谭宜鹏与第三人山东链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定由原告赵佳向第三人山东链家房地产经纪有限公司支付居间代理费21000元、代收评估费500元、保障服务费5250元。原告赵佳于当日向山东链家房地产经纪有限公司交纳居间代理费21000元、保障服务费3150元、代收评估费500元，共计24650元，同时第三人山东链家房地产经纪有限公司出具收据，收到上述款项。2016年10月6日，山东链家房地产经纪有限公司代被告谭宜鹏收取原告赵佳交纳的定金1万元。另查明，原告赵佳支出律师代理费6万元。本院认为，原、被告双方于2016年10月2日签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同第三条约定，原告赵佳以商业贷款方式申办抵押贷款，双方于2016年10月15日之前共同前往贷款机构办理贷款手续。双方未能共同前往贷款机构办理贷款手续的原因系济南市城乡建设委员会系统问题无法开具相关证明，被告谭宜鹏未构成违约，根据合同约定原告赵佳于贷款审批通过后五个工作日内将第一笔购房款36万元支付被告谭宜鹏，合同才能继续履行，现原告赵佳未能办理贷款手续，故原告赵佳要求被告谭宜鹏继续履行合同相关义务、支付违约金、律师费及交通费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告赵佳的诉讼请求。案件受理费人民币1410元，由原告赵佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币1410元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 宁 爽人民陪审员 陈 军人民陪审员 胡丽颖二〇一七年八月十八日书 记 员 邓明明