广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0703民初619号原告：钦州市家安物业有限公司，住所地钦州市甘泉路。法定代表人：戚培文，任公司董事长。委托诉讼代理人：陈秋谊，广西环洋律师事务所律师。被告：苏泽庚，男，1975年5月6日出生，汉族，广东湛江人，户籍地广东省湛江市市辖区。原告钦州市家安物业有限公司（以下简称家安物业公司）与被告苏泽庚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日受理后，依法适用普通程序，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈秋谊到庭参加诉讼，被告苏泽庚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告家安物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告苏泽庚支付物业综合管理服务费、电梯维护费、公摊水电费、房屋专用部分产生的电费共计97057.41元（以上所欠费用从2012年9月1日计至2016年12月31日）；2.被告苏泽庚向奥林名城小区公共维修基金专项账户缴纳公共维修基金共计1535.59元（该笔欠费从2016年7月1日计至2016年12月31日）；3.被告苏泽庚承担因拖欠上述费用产生的违约金29577.9元（按第1、2诉求总数的30%计算）；4.被告苏泽庚承担本案诉讼费用。事实和理由:被告苏泽庚系奥林名城小区XX、XX、XX、XX、XX、XX室（共计26958.36㎡）业主，在2012年4月25日取得上述房产的产权证。在被告购买上述房产后，均由原告为其提供物业服务，与2012年10月1日原告与被告补签《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），双方在协议中明确约定一楼商铺每月物业服务费为2元/㎡、二楼商铺每月物业服务费为1.5元/㎡、写字楼物业服务费为0.78元/月/㎡、电梯维护费为0.3元/月/㎡、水电公摊等费用按实际支出收取。2012年9月1日开始，被告就存在拖欠物业综合管理服务费、电梯维护费等费用的现象、经原告多次催收，被告部分履行付款义务，2015年1月至2016年2月分3次交纳物业综合管理服务费等费用共计22358元。即使被告部分履行付款义务，但被告扔欠原告物业管理费、电梯维护费、公摊水电费、房屋专用部分产生的电费、公告维修基金共计98593元。被告的不完全履行行为严重损害了原告的合法权益，因此提出以上诉讼请求。被告苏泽庚不作答辩，也没有向本院提交证据。原告家安物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告苏泽庚经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据经本院审查核实，内容真实、来源合法、对本案待证事实具有证明力，本院予以确认。本院经审理认定以下事实：钦州市子材东大街XX号XX小区由原告家安物业公司进行物业管理，被告苏泽庚是钦州市子材东大街XX号XX区X号楼XX号房、X号楼XX号房、X号楼XX号商铺、X号楼XX号商铺、X号楼XX号商铺、X号楼XX号商铺的业主，以上房屋建筑总面积为2695.36㎡。2012年6月1日，原告家安物业公司与被告苏泽庚签订《奥林名城前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告苏泽庚所购奥林名城小区房产提供物业服务，被告苏泽庚从入伙之日起向原告缴纳管理费，管理费收取标准按市物价部门的有关规定调整，公共水电费按实际进行分摊，被告每月缴纳当月管理费，逾期缴费，加收以所欠管理费为基数的每日万分之五的滞纳金等内容。2012年5月23日，原告经钦州市物价局批准，住宅部分的物业服务收费实行政府指导价，按0.78元/月/㎡，非住宅物业（商用、办公等）服务收费实行市场调节价，收费项目和收费标准由物业服务企业和业主自行商定；电梯维护费以栋为单位，十层以下楼宇按30元/月/户收取，超过十层以上楼宇按35元/月/户，公共水电等公共能耗实行分摊等内容。原告对物业服务收费标准进行了公示，其中物业服务费标准为住宅0.78元/㎡，写字楼为1.1元/平方米，商铺为2元/㎡；电梯维护费标准为十层以下30元/月，十层以上35元/月，写字楼0.3元/㎡/月。被告苏泽庚所购房产的物业服务费标准应为X号楼XX室、XX室按0.78元/㎡计算，X号楼XX号商铺、X号楼XX号商铺、X号楼XX号商铺、X号楼XX号商铺按2元/㎡计算，原告家安物业公司自愿调整为1层商铺每月按2元/㎡收取，2层商铺按1.5元/㎡收取，3至12层写字楼按0.78元/㎡收取。被告苏泽庚自2012年9月开始陆续欠费，后分多次支付部分欠费共计22358元，截止2016年12月31日，共拖欠物业管理服务费、电梯维护费、水电公摊费、房屋专用部分电费共计97057.41元。2017年3月9日，原告家安物业公司向本院起诉，提出上述诉讼请求。2017年5月25日，原告家安物业公司向本院申请财产保全，本院于2017年6月9日作出（2017）桂0703民初619号民事裁定书，裁定对被告苏泽庚名下位于钦州市子材东大街XX号XX小区X号楼XX号房产（房产证编号：钦房权证城区字第××号）在128170.9元限额内进行查封，原告为此支出财产保全申请费1161元。庭审中，原告变更第五项诉讼请求为：被告向原告支付为提供财产保全担保支出的保险费1300元并承担本案的案件受理费、财产保全申请费、公告费等诉讼费用。本院认为，被告苏泽庚与原告家安物业公司签订的《奥林名城前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。《奥林名城前期物业管理服务协议》对原被告具有约束力，原告有权按合同约定收取物业管理相关费用。被告苏泽庚作为XX小区X号楼XX号房、XX号楼XX号房、X号楼XX号商铺、X号楼XX号商铺、XX号楼XX号商铺、X号楼XX号商铺的业主，应按《前期物业管理服务协议》的约定，按时交纳物业管理费用，因此，原告请求被告苏泽庚支付自2012年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理费、电梯维护费、水电公摊费、房屋专用部分电费共计97057.41元，本院予以支持。原告主张被告应支付公共维修基金1535.59元，但未提供相关证据证明，对其主张本院不予支持。关于违约金问题，被告未按时交纳物业管理费用，构成违约，应承担违约责任，但原告请求被告按欠费总额30%支付违约金明显过高，根据违约金以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情予以调整为按欠款总额的10%计算。原告主张被告应支付其为提供财产保全担保而支出的保费，本院认为，双方在合同中对于违约责任并没有明确约定包含原告为追偿债权而支出的相关费用，原告的该主张无合同依据和法律依据，本院不予支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏泽庚支付给原告钦州市家安物业有限公司自2012年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理费、电梯维护费、水电公摊费、房屋专用部分电费共计97057.41元；二、被告苏泽庚支付给原告钦州市家安物业有限公司因拖欠上述费用产生的违约金9705.74元；三、驳回原告钦州市家安物业有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费2864元，财产保全费1161元，公告费350元，共计4375元，由原告钦州市家安物业有限公司负担731元，由被告苏泽庚负担3644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 长  李丽峰人民陪审员  利荣娟人民陪审员  林丽莉二〇一七年八月四日书 记 员  方耿业附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。