济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初5602号 原告：杜德霞，女，生于1986年10月6日，汉族，住济南市。 委托代理人：曾艳丽，山东永奕恒律师事务所律师。特别授权。 委托代理人：王书燕，山东永奕恒律师事务所实习律师。 被告：高立辉，女，生于1979年6月28日，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：曲艺，北京市观韬（济南）律师事务所律师。特别授权。 原告杜德霞与被告高立辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，适用普通程序，于2016年10月27日、2016年12月9日、2017年1月19日三次公开开庭进行了审理。原告杜德霞及其委托代理人曾艳丽、被告高立辉及其委托诉讼代理人曲艺到庭参加了诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告杜德霞向本院提出诉讼请求：一、依法判决原、被告解除《房屋买卖合同》；二、依法判决被告支付原告违约金234000元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月10日，原、被告经中介济南房天下房地产经纪有限公司第六分公司居间介绍签署了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告依约向济南房天下经纪有限公司第六分公司和被告分别交纳了中介费19890元和购房定金2万元，但被告却违反合同约定，拒不履行合同义务，多次催促仍拒不履行合同义务。被告的违约行为给原告造成了巨额的经济损失。故原告提起本案诉讼，望判如所请。 被告高立辉辩称，对解除本案合同无异议，但导致合同解除的责任不在被告方，责任在原告和中介方，主要是原告和中介隐瞒了原告案外的房屋买卖流程没有走完的真实情况。原告和中介方拖延办理本案的买卖交易手续，因此导致合同不能履行是由原告造成的，被告不构成违约，应当依法驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。 原告杜德霞围绕其诉讼请求提交如下证据： 证据一、2016年8月10日居间服务合同、房地产经纪服务事项告知书、签约提示各一份，拟证实原、被告双方委托济南房天下房地产经纪有限公司对双方房屋买卖交易提供居间服务。 证据二、2016年8月10日原、被告双方签订的房屋买卖合同及合同附件各一份，拟证实原、被告双方于2016年8月10日签订了房屋买卖合同，约定了双方的权利义务。 证据三、2016年8月10日济南房天下房地产经纪有限公司开具的收款单据一份，拟证实合同签订当日，原告向中介公司交纳中介费17550元、金融服务费2340元，共计19890元。 证据四、2016年8月10日被告书写的收条一份，拟证实合同签订当日，被告收取原告支付的购房定金2万元。 证据五、通话录音一份及录音整理书面材料一份，拟证实经催促，被告明确表示不履行房屋买卖合同。 证据六、上海花园二手房目前的市场售价情况打印件4份，拟证实目前每平方米售价是15000多元，因被告的违约，导致原告再购买同等房屋时多支出30余万元。 证据七、贷款所需要的建设银行的账户交易明细8页、个人中国银行的流水2页、中国人民银行的信用报告8页，拟证实原告依据合同约定积极履行了合同义务。 被告高立辉质证意见如下：对证据一、二的真实性无异议，但认为证据二约定的手续办理流程是原告出资35万元协助被告解押、收齐双方贷款资料后，申请办理房屋转移登记，原告方一直拖延支付协助被告解押的款项35万元，违反了合同约定，最终导致合同不能履行；对证据三的真实性无异议，但认为金融服务费中介机构理应退还原告，不应当作为损失来主张；对证据四真实性无异议；对证据五中录音的真实性无异议，但对原告方整理的书面材料有异议，录音能够说明不能正常交易履行的原因在于中介方同时还代理了原告案外房子的出售，案外房子的交易流程影响本案合同交易的事实存在；对证据六真实性不认可，对证明目的也不认可；对证据七的真实性无异议，但对其证明目的有异议，结合原告提交的录音，并不能得出原告方积极履行合同义务的主张。 对于辩称意见，被告高立辉提交如下证据： 证据一、被告与中介公司工作人员周士敏的电话录音1份，拟证实导致本案合同不能履行的原因是中介和原告方隐瞒了其案外的房屋买卖流程没有走完的事实，中介方和原告方拖延办理本案的交易流程手续，显然是原告方的责任导致合同不能履行，责任不在被告。 证据二、被告与北京某房地产公司签订的商品房预售合同及交款收据、公司企业信息登记表等资料1宗，拟证实被告方是急于购买北京的房子需要用钱才签订本案的买卖合同。 原告杜德霞质证意见如下：对证据一真实性无异议，对两份录音的证明目的有异议，认为两份录音不能证明被告所主张的合同不能履行的原因在于原告，也不能证明原告涉案房产的交易与本案有关；证据二与本案没有关联性，因为在本案合同交易之前，被告已经开始交付了北京房屋的定金和首付，两份合同是独立的法律关系。 根据原、被告双方的举证情况、质证意见及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2016年8月10日，原告杜德霞、被告高立辉、济南房天下房地产纪经有限公司三方签订《居间服务合同》，原告杜德霞、被告高立辉双方委托济南房天下房地产纪经有限公司对双方房屋买卖交易提供居间服务，双方承诺如实提供房屋真实信息，并充分了解了交易存在的风险。 同日，原、被告经中介济南房天下房地产经纪有限公司第六分公司居间介绍签署了房屋买卖合同一份。合同主要约定：被告高立辉自愿将位于历城区东晨大街100号*房屋卖给原告杜德霞，房屋所有权证号：济房权证历城字第*号，建筑面积99.22平方米，附属地下室约8平方米，房屋总价款117万元；签订合同当日原告支付定金2万元，收齐双方贷款材料办理贷款手续，贷款数额80万元，银行贷款手续审批通过当日，原告支付被告35万元；被告承诺其配偶知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，若违反上述承诺，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。并特别注明：本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。该合同第十条对合同解除条款进行了约定，（一）因违约方违约，守约方依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达至对方之日起自动解除。（二）因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付买受人已支付的居间费用。（三）因买受人违约导致合同解除的，买受人应按照房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金或承担已支付给出卖人的定金，并承担居间方的居间服务费。（四）在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由违约方承担。解除合同后，买卖双方需相互配合办理注销网上签约等手续，如未办理可就此单独追究违约责任。 合同签订后，原告依约向济南房天下经纪有限公司第六分公司交纳了中介费17550元、金融服务费2340元，共计19890元，并向被告高立辉支付了购房定金2万元。之后，原告杜德霞与被告高立辉在面签时产生争议，双方未能履行房屋买卖合同。原告杜德霞于2016年9月1日向本院提起诉讼，本院于同日受理。 原、被告争议的焦点问题是违约责任的承担问题。原告杜德霞认为，合同签订后，其积极履行合同，准备了贷款所需资料，而被告高立辉却拒绝配合办理贷款面签手续，并明确告知不再履行合同，属于违约，应承担违约责任，申请证人中介经纪人周士敏出庭作证。被告高立辉认为，其卖房是因急需用钱，而中介和原告在签订合同时却隐瞒了原告之前出卖的房屋流程没有走完的事实，导致拖延了本案买卖合同的履行，因此合同不能履行责任在于中介和原告，其不应承担违约责任。证人周士敏出庭作证称，根据交易流程，双方签订合同后，客户准备贷款资料，然后房主配合去银行办理面签手续，等银行贷款手续审批通过后，然后办理网签手续，因为涉案房屋有抵押，需要买方支付首付后协助解押，即网签当天需要解押。签订合同后时间不长，原告就准备了贷款材料，证人通知被告去银行面签，房主称中介和原告耽误时间了，不同意配合继续进行流程，且明确表示不卖房了，所以双方产生了纠纷；其知道被告高立辉需要用钱，但签订合同时已告知被告需要走流程，从签合同到拿到新证，大约需要一个半月左右，也告知了被告首付款在办理网签时才支付，不办理网签不能支付；原告作为买方签订合同后需要提供身份证、户口本、结婚证、银行流水、个人征信记录等材料，一般需要一周的时间，原告并没有耽误时间，当时好像想去面签时第二天正好周六，银行不上班，周一又通知被告去面签时，被告不愿意了；签订合同后没几天其又去过被告家里签补充协议，当时被告对象也在，都同意卖房，所以签订了合同第十二条的补充条款；其也代理了原告南全福房屋的出售，签订合同时还有不到一周就过户完毕了，不过户之前影响原告购房贷款的利率，但不影响面签及本案交易的流程；中介同意退还金融服务费2340元，但不同意退还中介费。经质证，原告杜德霞对证人证言无异议，被告高立辉对2016年8月17日晚上在其家里签订合同第十二条补充条款无异议，对证人告知过本案交易流程在一个半月左右时间内办完也无异议，但对证人所称的原告南全福房产的交易流程不影响本案房屋的交易有异议。经审查双方提交的证据，本院认为，根据2016年8月19日中介经纪人周士敏与被告高立辉的通话记录可以证实，当天中介经纪人通知被告高立辉去办理银行贷款面签，被告高立辉提出中介和原告隐瞒了原告之前出卖的房屋流程还未走完的事实，影响了交易流程，因而不同意配合办理面签手续，而且房价涨了，有人给出价125万。周士敏告知其一直在积极推动流程，原告之前的房屋没有过户只是影响原告的贷款利率，并不影响本案合同的履行，并没有拖延流程，被告高立辉对此不予认可。2016年8月25日中介经纪人周士敏与被告高立辉的通话记录可以证实，经中介询问，被告高立辉明确表示不同意出卖涉案房屋，称其对象不同意卖了，其对象没在合同上签字，合同无效。周士敏听说被告高立辉在网上标价125万出卖该房，建议被告高立辉不要一房二卖，否则原告会依法主张权利，被告高立辉称按这个价格也不卖给原告了。根据证人证言可以证实，中介告知过被告交易总流程的大体时间，另外三方在2016年8月17日晚在被告家中达成了买卖合同第十二条的补充约定，内容为：“经甲乙双方协商，乙方出资人民币叁拾伍万元（350000）协助甲方解押，如果到交房时间未能按时腾房，按照此时的正常租金给予买方。如果卖方违约，首先把定金2万给予买方，其次再拿2万给予买方，共4万。然后再交中介费，中介费19890元。” 本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系，本案系被告高立辉不同意继续履行房屋买卖合同而引发的纠纷。原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。违约一方，应承担相应的违约责任。根据证据显示，原、被告签订房屋买卖合同的时间是2016年8月10日，合同签订后，原告杜德霞向中介提交了贷款审批所需的材料，原告、中介与被告于2016年8月17日晚又签订了补充约定，中介于2016年8月19日通知被告办理银行贷款面签手续，从时间上来看，原告杜德霞并未刻意拖延交易流程，即使存在中介为了顾及原告杜德霞案外房屋的过户进程而拖延了几天面签的情形，被告高立辉于8月19日拒绝面签并于8月25日通知解除合同也没有合法依据，因此被告高立辉属于违约，应承担相应的违约责任。在被告高立辉拒绝履约的情况下，原告杜德霞于2016年9月1日向本院提起诉讼，要求解除合同并要求被告承担违约责任，因此本院认定涉案买卖合同解除的时间为2016年9月1日。被告高立辉违约后，原告杜德霞应积极避免损失扩大，扩大的损失被告不予赔偿。关于违约责任，原告杜德霞主张被告高立辉承担总房价的20%的违约金即234000元，经本院释明，被告高立辉认为违约金约定过高，请求法院予以减少。根据双方房屋买卖合同第十条第（二）款的约定，因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应当按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付买受人已支付的居间费用。虽然双方在8月17日晚第十二条补充约定中又约定，如果卖方违约，首先把定金2万给予买方，其次再拿2万给予买方，共4万，然后再交中介费，中介费19890元，但在这种情况下，并不妨碍原告杜德霞选择适用房屋成交总价20%违约金的条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则的诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告杜德霞除支付定金2万元、中介费17550元、金融服务费2340元外，还有房屋升值损失即可得利益损失。在2016年8月19日的通话录音中，被告高立辉就曾表示不卖房还因为房子涨钱了，有人出价125万，根据这一证据，结合原告杜德霞支付定金2万元、中介费17550元的情况，并综合考虑当事人的过错程度，本院酌定支持原告杜德霞违约金146815元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、原告杜德霞与被告高立辉于2016年8月10日签订的房屋买卖合同于2016年9月1日解除。 二、被告高立辉于本判决生效之日起十日内支付原告杜德霞违约金146815元。 三、驳回原告杜德霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理4910元，由被告高立辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年八月三十一日 书 记 员  岳 静