安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民初66号原告：朱祖红，男，1970年5月19日出生，汉族，现住合肥市。被告：徐邦伟，男，1978年10月18日出生，汉族，住阜阳市颖**。委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。第三人：合肥永星房地产开发有限公司，住所地合肥市包河区西藏路与林芝路交口烟墩街道办事处办公房**，统一社会信用代码91340100581523394M。法定代表人：刘志刚，董事长。委托诉讼代理人：张志刚，男，该公司员工。原告朱祖红与被告徐邦伟、第三人合肥永星房地产开发有限公司（以下简称合肥永星公司）因案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告朱祖红，被告徐邦伟的委托诉讼代理人查达胜、吴婷婷，第三人合肥永星公司的委托诉讼代理人张志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱祖红向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令不得对于合肥市滨湖新区玉龙路与中山路交口春晖园小区2栋2805室房屋强制执行，并解除查封措施。2、本案诉讼费用由合肥永星公司承担。事实和理由：朱祖红及家人通过合肥国鑫电力设备安装有限公司（以下简称国鑫电力公司）与合肥永星公司签订了春晖园2幢2805室房屋的购房合同，面积88.93平方米，单价7915元/平方米，总价703880元。协议签订后，合肥永星公司和朱祖红在内的个人签订了购房合同及交款收据，朱祖红在国鑫电力安装公司与合肥永华房地产开发有限公司（以下简称合肥永华公司）房产一案中胜诉后，入住春晖园2幢2805室房屋。合肥永星公司至今未办理该房手续，后徐邦伟因民间借贷纠纷向合肥市中级人民法院申请执行合肥永星公司财产，该院予以受理。目前包括朱祖红所购的2幢2805室房屋的房产证正处于查封之中，朱祖红遂向合肥市中级人民法院提起执行异议之诉，但法院裁定驳回。根据《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。朱祖红对涉案房屋享有要求过户的实体权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部款项并实际占有的财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。朱祖红已付清房款，目前实际占有并装修房屋，对房屋无法过户登记及竣工前无法占有房屋均无过错，现因法院查封措施，导致朱祖红享有交付请求权的房屋一直无法过户，合法权益受到巨大损失，故向法院依法支持朱祖红的诉讼请求。徐邦伟辩称，一、徐邦伟依据合法有效的裁判文书要求被执行人履行给付义务，由于合肥永星公司未能履行上述义务，徐邦伟对其名下的房产采取查封等强制措施，符合法律规定。二、现有证据不能证明朱祖红对执行标的享有可以排除徐邦伟执行的权利。朱祖红虽与第三人合肥永星公司签订了房屋买卖合同，但该买卖合同不排除双方恶意串通，损害他人债权，以逃避债务为目的恶意转让房产；朱祖红主张其获得标的物的权利是在2014年2月19日，而法院对执行标的物保全的时间为2014年4月17日，朱祖红在保全后直至形成生效的法律文书时均未提出异议，朱祖红在房屋查封前，也未实际占有不动产；三、朱祖红未能支付合同对价，合同总价数额703880元，理应提交相应的支付凭证，朱祖红仅提供收据一份，不足以证明已将购房款实际支付；四、根据物权法相关规定，不动产物权必须经过登记才具有法律效力。退一步说，即使朱祖红有买卖合同的法律行为但未进行登记，故从物权角度来说，不动产物权变动未经登记是不生效的，不应得到法律保护。综上，法院采取查封措施是合法的，应驳回朱祖红的诉讼请求。合肥永星公司述称，同意朱祖红的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱祖红与合肥永星公司签订一份《商品房买卖合同》，约定朱祖红以总价703880元购买春晖园2幢2805室房屋，并约定付款方式为朱祖红于2014年2月19日一次性付清全部房屋，该《商品房买卖合同》签订的落款日期为2014年2月19日。后合肥永星公司向朱祖红出具一份收据，载明收到朱祖红案涉房屋房款703880元，落款日期为2014年2月19日。后合肥永星公司将案涉房屋交付给朱祖红，朱祖红入住了案涉房屋。本院在审理原告徐邦伟和被告池州永华房地产开发有限公司、合肥永星公司、合肥永华公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆民间借贷纠纷一案中，于2014年4月17日作出（2014）合民一初字第00304号民事裁定书和协助执行通知书，查封了合肥永星公司名下的房产，其中包括春晖园小区2幢2805室房屋。2014年5月8日，本院作出（2014）合民一初字第00304号民事调解书，确认池州永华房地产开发有限公司于协议书生效之日起十日内偿还徐邦伟借款本金6000万元，并支付利息。合肥永华公司、合肥永星公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆对上述借款本息承担连带还款责任。池州永华房地产开发有限公司在协议书生效之日起十日内支付徐邦伟因追索债权发生的费用233683.5元和支付给合肥市兴泰融资担保有限责任公司担保费150500元。合肥永华公司、合肥永星公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆对上述款项承担连带还款责任。该案调解后，因债务人未能及时履行调解书确定的付款义务，徐邦伟遂向本院申请强制执行，在执行过程中，朱祖红向本院提出执行异议申请，本院于2017年1月9日作出（2017）皖01执异8号执行裁定书，驳回了朱祖红的执行异议申请。朱祖红遂提起本次诉讼，要求判如所请。另，在本案诉讼过程中，朱祖红陈述其名下现有一套房产，该房产系集资房，没有办理房产证，另其在长丰县还购买一套商品房但未交付。本院认为，合肥永星公司与朱祖红签订案涉房屋春晖园小区2幢2805室房屋《商品房买卖合同》后，双方当事人未就案涉房产办理产权变更登记手续，案涉房产的权属并未依法转移。本院在执行（2014）合民一初字第00304号民事调解书时，查封了仍然登记在合肥永星公司名下的案涉房产，符合法律规定。朱祖红以其与合肥永星公司于2014年2月19日签订的《商品房买卖合同》，要求排除对案涉房产的强制执行措施，但从本案现已查明的事实来看，朱祖红名下有其他用于居住的房屋，故其诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。对于朱祖红的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告朱祖红的诉讼请求。案件受理费10839元，由朱祖红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  张 勇审 判 员  董江宁人民陪审员  王永清二〇一七年八月七日书 记 员  李 颖附相关的法律条文：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。