安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终868号 上诉人（原审被告）：石伟春，男，1969年5月10日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：牟家兰，安徽铸志律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈诚龙，女，1986年12月12日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：闫正科，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新宝，安徽八公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮南圣烨置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区人民北路（市第一人民医院院内），统一社会信用代码91340400573026638F。 法定代表人：周利，该公司经理。 委托诉讼代理人：汤云德，该公司员工。 上诉人石伟春因与被上诉人陈诚龙、淮南圣烨置业有限公司（以下简称圣烨公司）执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、组织双方当事人谈话，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。 石伟春上诉请求：1、撤销淮南市田家庵区人民法院(2020)皖0403民初588号民事判决,改判驳回陈诚龙的一审诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费用由陈诚龙、圣烨公司承担。事实和理由:一、原审判决以“卢磊磊的笔录系法院依法定程序作出,故对真实性予以确认”的认定错误,并依据卢磊磊谈话笔录认定陈诚龙已支付房款的判决错误:1、卢磊磊的笔录从证据种类来说属于证人证言,一审法院未经过庭审,证人未经过原、被告双方直接对证人进行询问,程序严重违法。2、卢磊磊与陈诚龙系朋友关系,笔录中的陈述有诸多矛盾及不合理之处:卢磊磊自述2015年6月5日转入圣烨公司78万元购买138号房,一审法院未审查138号房两次出售的面积、单价是否与78万元价值相符,也未要求圣烨公司出示两次出售138号房的商品房买卖合同及相邻房屋出售的单价,以供人民法院作为认定78万元性质的依据；卢磊磊购买130号房使用贷款,从2019年1月才开始还贷,卢磊磊在自己房款未还清且圣烨公司还有房款未退的情况下,用自己的房款替他人买房,明显作虚假陈述。3、卢磊磊自述与陈诚龙合伙干工程,却没有提供任何证据,即使其陈述为真,卢磊磊与陈诚龙之间也是一种以房抵债行为,是一种普通债权,在未办理房屋登记的情况下,也不能对抗人民法院的保全措施,不享有优先权。4、从圣烨公司一审阶段提供的证据来看,138号房第二次出售给了安徽天木消防工程有限公司,该公司的法定代表人也是圣烨公司的法定代表人；二、一审法院既已认定“卢磊磊将协和嘉苑138号房商铺抵付给陈诚龙”,那么陈诚龙所享有的应当是138号商铺的权益,《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条、29条规定仅适用于住宅,不适用于商铺；三、本案纠纷的产生系因圣烨公司未及时办理不动产登记手续引起,无论本案判决结果如何,我方均无过错,诉讼费损失都应当由圣烨公司承担。综上所述,一审判决认定事实不清,证据不足,判决错误,故依法提起上诉,请求二审法院依法改判、支持石伟春的上诉请求。 陈诚龙辩称，石伟春的上诉请求和理由不能成立。1、卢磊磊的笔录系人民法院核实案件事实找卢磊磊做出的，符合法律规定。卢磊磊的陈述有相关证据佐证，可以作为定案依据。2、安徽天木消防工程有限公司与本案不具有关联性，本案的房屋从交易过程来看，是圣烨公司出售给卢磊磊，卢磊磊退房后将其退房款冲抵的购房款。3、一审法院适用法律正确，案涉房屋未办理网备及产权证，责任不在陈诚龙一方，是圣烨公司的过错导致房屋被查封。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。 圣烨公司辩称，同意陈诚龙的答辩意见。 陈诚龙向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决立即停止对陈诚龙购买的协和嘉苑小区3栋1104室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.依法确认陈诚龙与圣烨公司在2016年11月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认协和嘉苑小区3栋1104室房屋归陈诚龙所有；3.淮南市圣烨置业有限公司立即协助陈诚龙办理协和嘉苑小区3栋1104室房屋的不动产权登记手续；4.本案的诉讼费用由石伟春、圣烨公司承担。 一审法院认定事实：陈诚龙与刘淳淳于2009年9月28日办理结婚登记手续。刘淳淳与卢磊磊是生意伙伴。2015年6月5日卢磊磊购买圣烨公司开发的协和嘉苑小区商业138号商铺与商业130号商铺，卢磊磊通过其本人名下银行账户分别转账780000元、165340元至圣烨公司。卢磊磊转账780000元支付协和嘉苑小区商业138号商铺的全部购房款，165340元支付130号商铺的首付款，商业贷款164000元。后卢磊磊将协和嘉苑小区138号商铺抵付给陈诚龙，经陈诚龙与圣烨公司协商一致，用协和嘉苑小区138号商铺置换价值620000元3#楼1104室住宅。2016年11月6日，出卖人圣烨公司与买受人陈诚龙签订《房屋买卖合同》，圣烨公司将其开发的协和嘉苑第3幢11层1104号房出售给陈诚龙，房价总价款为62万元，陈诚龙通过“冲账”方式将购房款支付给圣烨公司，2016年11月6日，卢磊磊、陈诚龙出具《收条》，其内容为“今收到淮南圣烨置业有限公司退房款620000元，此款请冲抵我亲戚陈诚龙购买的协和嘉苑3#楼1104室房款620000元整，大写陆拾贰万元。置换人卢磊磊、陈诚龙。”《收条》空白处书写有“财务：同意冲抵，邱东卫，2016年11月6日”。 2017年1月3日，申请人淮南市第一人民医院向淮南市田家庵区人民法院申请诉前财产保全，请求保全被申请人淮南圣烨置业有限公司开发的田家庵区协和嘉苑小区的房屋共计54套，保全金额为28000000元。2017年1月4日，淮南市田家庵区人民法院作出（2017）皖0403财保2号民事裁定书，裁定“依法立即查封被申请人淮南圣烨置业有限公司名下的54套房屋，查封期限3年”。本案案涉房屋3号楼1104室房屋在查封范围内。 2018年5月23日，因石伟春与圣烨公司民间借贷纠纷一案，经石伟春申请，一审法院依法查封了登记在圣烨公司名下的涉案房屋。石伟春与圣烨公司民间借贷纠纷一案进入执行程序过程中，陈诚龙对所查封房屋提出执行异议。2020年1月9日，淮南市田家庵区人民法院作出（2020）皖0403执异3号执行裁定，以陈诚龙异议不符合法律规定为由，裁定驳回案外人陈诚龙的异议。陈诚龙以石伟春申请执行登记在圣烨公司名下涉案房屋，令自己的权益受到侵害为由，诉至法院，请求判如所诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，从两个角度分析陈诚龙是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，首先，陈诚龙是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、支付房屋价款并合法占有涉案房屋。经庭审查明，陈诚龙于2016年11月6日与圣烨公司签订了《商品房买卖合同》，通过冲抵卢磊磊购房款的方式支付了全部购房款，圣烨公司认可收到购房款并出具收据一份，2016年11月10日与淮南市东宏物业管理有限公司签订了《协和嘉苑物业合同》，圣烨公司认可交房时间以缴纳物业费的时间为准，陈诚龙缴纳2016年11月10日至2020年12月9日期间的物业费，从缴费时间看陈诚龙在法院查封涉案房屋前合法占有该房屋；第二，是否非因陈诚龙自身原因未办理过户登记。陈诚龙与圣烨公司签订的房屋买卖合同落款时间为2016年11月6日，合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”因圣烨公司与他人纠纷致使案涉房屋至今未能办理房屋产权证，案涉房屋至今未能过户至陈诚龙名下，不宜将涉案房屋未过能户登记归责于陈诚龙。综上，陈诚龙的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应依法予以支持。故对石伟春的答辩意见依法不予采纳。 对于陈诚龙要求依法确认陈诚龙与圣烨公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认田家庵区协和嘉苑小区3#楼1104室房屋归陈诚龙所有的诉讼请求，一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中圣烨公司认可与陈诚龙签订的《商品房买卖合同》真实有效，且已经收到全部购房款，故陈诚龙享有对田家庵区协和嘉苑小区3#楼1104室的所有权。因此对陈诚龙与圣烨公司签订的《商品房买卖合同》的真实性予以确认，淮南市田家庵区协和嘉苑小区3#楼1104室房屋归陈诚龙所有。 在石伟春起诉淮南圣烨置业有限公司民间借贷纠纷一案中，一审法院根据石伟春的申请对案涉房屋进行了查封。目前该案已进入执行程序，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条的规定，保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。现因本案所涉的民间借贷纠纷案已进入执行程序，保全措施已转为执行措施。对于案外人提出的执行异议之诉的案件，人民法院就案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，经审查，案外人享有足以排除执行的民事权益的，人民法院应当判决不得执行该执行标的。在法院判决不得执行该执行标的情况下，对于执行措施的解除，应属于对执行异议之诉判决的执行，而不属于执行异议之诉案件的审理范围。故陈诚龙要求解除对案涉房屋的查封的理由不能成立，不予支持。对于陈诚龙的第三项诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，故对该诉讼请求不予支持，陈诚龙可与圣烨公司协商或另案起诉。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条之规定，判决：一、不得执行淮南市田家庵区协和嘉苑小区3栋1104房屋；二、确认原告陈诚龙与被告淮南圣烨置业有限公司2016年11月6日签订的《商品房买卖合同》有效。三、确认淮南市田家庵区协和嘉苑小区3#楼1104室房屋归原告陈诚龙所有；四、驳回原告陈诚龙其他诉讼请求。案件受理费10000元，由被告石伟春负担。淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 石伟春为证明其主张，提交安徽天木消防工程有限公司网备信息一份，证明：安徽天木消防工程有限公司的法定代表人是周利，和圣烨公司的法定代表人系同一人。圣烨公司在转移财产，且安徽天木消防公司的营业执照正在作废。陈诚龙质证认为，请法院审查证据的真实性和合法性，该证据不能证明圣烨公司在转移财产，即使圣烨公司转移财产也与本案无关。圣烨公司质证认为，一审中圣烨公司已经提交案涉138号商铺的房产证，证明该商铺真实存在，安徽天木消防工程有限公司和圣烨公司的买卖与本案没有关联性。本院认证意见，安徽天木消防工程有限公司与圣烨公司买卖138号商铺发生在卢磊磊与圣烨公司买卖138号商铺之后，圣烨公司是否转移财产，与本案无关，故对于该份证据，本院不予认定。 对原审法院查明的基本事实，本院予以确认。 二审中，根据当事人的上诉理由以及答辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、陈诚龙对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、一审程序是否存在违法。 针对上述争议焦点，本院评判如下： 关于陈诚龙对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈诚龙与圣烨公司在2016年11月6日签订了《商品房买卖合同》，购买淮南市田家庵区协和嘉苑第3幢11层1104号房屋。2016年11月10日，陈诚龙与淮南市东宏物业管理有限公司就案涉房屋签订《协和嘉苑物业合同》，并交纳了物业费、燃气建安费、垃圾清运费等，圣烨公司亦认可交房时间以缴纳物业费时间为准，能够说明陈诚龙在2016年11月10日对案涉房屋进行了实际控制和管理，合法占有案涉房屋。关于陈诚龙是否已就案涉房屋支付全部价款。2015年6月5日，卢磊磊购买协和嘉苑138号商铺并转账支付全部购房款78万元，后卢磊磊将该套商铺抵给陈诚龙，陈诚龙用该套商铺置换了价值62万元的案涉房屋，虽然陈诚龙未直接向圣烨公司交纳案涉购房款，但实际上其用138号商铺的退房款62万元冲抵了案涉房屋的购房款。故案涉房屋的购房款已经通过冲账的方式支付。关于未办理过户登记是否因陈诚龙自身原因造成，经查，案涉协和嘉苑小区房屋应由圣烨公司集中统一办理网备，但因案涉协和嘉苑小区3栋1104号房屋被法院查封，致使圣烨公司未能办理房屋过户等手续，并非因陈诚龙自身原因造成。淮南市田家庵区人民法院查封协和嘉苑小区3栋1104号的时间为2017年1月4日，即在法院查封之前，陈诚龙已签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了房款，占有案涉房屋。陈诚龙符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故石伟春上诉称陈诚龙对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益的理由不能成立，本院依法不予支持。 关于一审程序是否存在违法的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。”一审法院为查明案件事实，向案外人卢磊磊核实案件相关事实，并形成谈话笔录。经审查，该证据已经双方当事人庭审质证，故石伟春公司上诉称一审法院程序违法的理由不能成立，本院依法不予支持。 关于诉讼费负担方式的问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，故石伟春上诉称无论本案判决结果如何，诉讼费用都应当由圣烨公司负担的理由于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，石伟春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10000元，由石伟春负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年七月七日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。