湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1193号上诉人（原审原告）：湖南创佳物业有限公司，住所地沅江市。法定代表人：邓瑛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谌乐平，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：盛丽霞，女，1984年3月20日出生，汉族，住湖南省南县。上诉人湖南创佳物业有限公司（以下简称创佳物业公司）因与被上诉人盛丽霞物业服务合同纠纷一案，不服湖南省南县人民法院（2020）湘0921民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月1日对本案进行了公开开庭审理。上诉人创佳物业公司的委托诉讼代理人谌乐平到庭参加了诉讼，被上诉人盛丽霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。创佳物业公司上诉请求：1、撤销湖南省南县人民法院（2020）湘0921民初107号判决，改判由盛丽霞向创佳物业公司支付拖欠的物业费7700.69元。2、由盛丽霞承担本案上诉费用。事实与理由：一审判决认定事实不清。2013年9月30日，创佳物业公司通过招投标方式与南县某置业开发有限公司签订《南县某公园前期物业服务合同》并报行业主管部门登记备案，合同约定期限为2013年10月1日起至2015年9月30日止。两年合同期限届满之后，在某公园业主委员会成立并选聘物业管理企业之前，南县某置业开发有限公司没有重新聘请新的物业管理企业。自2015年10月1日起，仍然由创佳物业公司继续履行前期物业服务合同，对南县某公园提供物业服务，直到2016年12月31日止。2016年11月9日，创佳物业公司与南县某公园业主委员会签订《某公园物业管理服务委托合同》。在2015年10月1日至2016年10月31日期间，创佳物业公司与南县某置业开发有限公司存在着事实上的前期物业管理服务合同关系。一审法院在没有查清相关事实的基础上，认为创佳物业公司与盛丽霞在2015年10月1日至2016年12月31日期间不存在物业管理服务委托关系，从而判决盛丽霞减交该期间相对应的物业管理费是错误的。盛丽霞未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见。创佳物业公司向一审法院起诉请求：判令盛丽霞支付物业费7700.69元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：盛丽霞系南县某公园住宅小区12号楼A栋1102房业主，其房屋建筑面积为120.89平方米。2013年9月30日，创佳物业公司与南县某置业开发有限公司签订《南县某公园前期物业服务合同》，约定合同期限为2013年10月1日起至2015年9月30日止。2016年11月9日，创佳物业公司与南县某公园业主委员会签订《某公园物业管理服务合同》，委托管理期限为2017年元月1日起至2017年12月31日止，双方就盛丽霞所购买房产的物业服务约定：住宅的物业管理服务费收费标准为1.3元∕㎡∕月，物业管理服务内容包括房屋建筑本体共用部位的维修养护和管理、公共设施设备及附属设施的维修养护、运行和管理等事项。2018年1月3日，创佳物业公司与南县某公园业主委员会再次签订《某公园物业管理服务委托合同》，委托管理期限为2018年1月1日起至2020年12月31日止，合同约定物业管理服务内容不变。合同签订后，创佳物业公司即为盛丽霞所居住小区提供物业服务至今。盛丽霞从合同签订后未交纳物业服务管理费。一审法院认为：创佳物业公司与南县某公园业主委员会签订的《某公园物业管理服务委托合同》系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，具有法律效力，双方当事人应当依约履行。盛丽霞作为南县某公园住宅小区业主，该合同对其有约束力，享受了湖南创佳物业有限公司提供的物业服务，应按合同约定支付相应的物业管理服务费，故创佳物业公司诉请盛丽霞按签订的《某公园物业管理服务委托合同》中约定的120.89㎡×1.3元∕㎡/月的标准交纳物业服务管理费并无不当。创佳物业公司主张盛丽霞从2015年10月1日起至2019年10月31日未交纳物业管理费，但从创佳物业公司提供的证据显示，创佳物业公司与南县某公园业主委员会签订的《某公园物业服务管理委托合同》系从2017年1月1日开始生效并履行物业服务管理义务，未提供证据证明在2015年10月1日至2016年12月31日期间双方有物业管理服务委托关系存在，故对创佳物业公司的诉讼请求，予以部分支持，即盛丽霞应交物业服务管理费从2017年1月1日起开始计算至2019年10月31日，共计120.89㎡×1.3元×35月=5500.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、盛丽霞应于判决生效后10日内支付湖南创佳物业有限公司物业管理服务费5500.5元（2017年1月1日至2019年10月31日期间的物业管理费）；二、驳回湖南创佳物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由盛丽霞负担。二审中，创佳物业公司围绕上诉请求向法庭提交了如下新证据。南县住房和城乡建设局、南县某公园业主委员会出具的《情况说明》。拟证明创佳物业公司与盛丽霞在2015年10月1日至2016年10月31日期间内存在物业合同关系。盛丽霞未到庭参加诉讼，应视为对质证权利的放弃。对创佳物业公司所提交的证据本院认证如下：结合创佳公司在一审中提交的其他证据，能够证实2015年10月1日至2016年10月31日期间，创佳物业公司与盛丽霞之间存在事实上的物业服务合同关系的事实，故对该证据的证据效力予以认定，予以采信。二审经审理查明，1、《南县某公园前期物业服务合同》约定：物业服务费标准为高层住宅为1.3元/㎡/月；2、2015年10月1日至2016年10月31日期间，创佳物业公司与盛丽霞之间存在事实上的物业服务合同关系。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，创佳物业公司通过招投标方式与南县某置业开发有限公司签订的《南县某公园前期物业服务合同》，合法有效。合同约定期限为2013年10月1日起至2015年9月30日止。两年合同期限届满之后，在某公园业主委员会成立并签订《某公园物业管理服务委托合同》之前，南县某置业开发有限公司没有重新聘请新的物业管理企业，某公园小区仍由创佳物业公司提供物业服务。从2015年10月1日至2016年10月31日期间，盛丽霞与创佳物业公司之间存在事实上的物业管理服务合同关系，故盛丽霞应当按照《南县某公园前期物业服务合同》约定的服务费1.3元/㎡/月的标准向创佳物业公司支付2015年10月1日至2016年10月31日期间物业管理费。创佳物业公司上诉提出盛丽霞从2015年10月1日至2019年10月31日交纳物业管理费7700.69元（120.89㎡×1.3元/㎡/月×49个月）的上诉请求，本院予以支持。综上，创佳物业公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省南县人民法院（2020）湘0921民初107号民事判决；二、盛丽霞应于本判决生效后10日内支付湖南创佳物业有限公司物业管理服务费7700.69元（2015年10月1日至2019年10月31日期间的物业管理费）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元；二审案件受理费50元，共计75元，由盛丽霞负担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二〇年七月一日书记员  吴 娟