江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1002民初32号原告：陈忠亮，男，1972年7月10日出生，汉族，抚州市崇仁县人，住抚州市崇仁县。原告委托代理人：付国章，广东正平天成律师事务所律师。被告：华福明，男，1964年7月12日出生，汉族，抚州市崇仁县人，住抚州市崇仁县。被告：黄付平，男，1969年2月5日出生，汉族，抚州市崇仁县人，住抚州市崇仁县。原告陈忠亮诉被告华福明、黄付平租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月4日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈忠亮及其委托代理人付国章、被告华福明到庭参加诉讼。被告黄付平经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈忠亮向本院提出诉讼请求：一、判令被告华福明与被告黄付平所签《店面租赁合同》无效，被告华福明将抚州市赣东大道联达世纪花园3号店面返还原告;二、判令二被告向原告支付店面使用期间租金合计580320元（计算至2016年12月31日止，2017年1月1日之后租金另行计算）;三、判决上述二被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：位于抚州市赣东大道联达世纪花园**店面是原告于2010年出资购买，由于原告一直在广东省佛山市经营一家工厂，无暇顾及店面出租事宜，原告便口头委托被告黄付平代为寻找租房客户信息。期间，原告多次向黄付平询问寻租情况，被告一直以未找到租客为由欺瞒原告，直到2016年1月原告亲赴店面查看，才发现被告黄付平早将原告所有的位于抚州市赣东大道联达世纪花园3号店面以自己的名义出租给了被告华福明并直接向华福明收取租金，原告发现后，向被告华福明陈明事实，要求被告华福明与原告重新签订租赁合同，并将已使用尚未支付的租金迳付原告，但被告华福明置之不理。被告黄付平在无权处置涉讼房产的前提下，擅自将位于抚州市赣东大道联达世纪花园**店面出租给他人，被告华福明知被告黄付平无权处置涉诉房产，仍与其签订租赁合同，本身亦存在过错，上述二被告所签订《店面租赁合同》属于无效合同。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请依法判决。庭审中，原告变更诉讼请求第二条的内容为判令二被告向原告支付店面使用期间租金合计580320元（计算至2016年12月31日止），2017年1月1日之后的租金按照合同约定标准计算至店面返还给原告时为止。被告华福明辩称，本人是从2015年3月开始承租，之前是其他人租赁。被告黄付平未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈忠亮为了证明其主张，向本院提交了如下证据:1、原告与被告华福明的身份证复印件、被告黄付平的常住人口信息，证明原、被告的身份情况，系适格主体；2、房产证原件一份(房权证号为抚房权证青字第**)，证明涉诉店面（坐落于赣东大道**联达世纪花园******）业主为原告，只有原告才享有包括但不限于将物业进行出租并取得收益的权利，任何人未经原告合法授权不得擅自将物业进行处分出租给他人。3、《店面租赁合同》复印件一份（原件在被告华福明处），证明：（1）、被告黄付平未取得原告合法授权擅自将原告涉诉店面以被告黄付平名义出租给被告华福明，被告黄付平的处分行为是无效行为；（2）、被告华福明未尽谨慎义务，明知被告黄付平并非业主且没有原告合法授权的情况下与其签订所谓的店面租赁合同存在主观过错，应承担相应的过错责任，且上述两被告的缔约行为存在恶意串通的嫌疑。被告华福明对上述证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3，其质证认为：（1）、这份合同是我提供给原告的，具体承租时间要以交付租金的凭证为准；（2）、本案所诉物业，被告黄付平已经出租过2次，我是从他人手上第三次转租过来的；（3）、被告黄付平与我签订租赁合同时，向我出示了原告的房产证复印件、身份证复印件，所以我才签订该合同；（4）、在我承租之前，原告一直未起诉被告黄付平，所以我有理由相信被告黄付平有合法授权。被告华福明为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、所诉店面的房权证复印件一份、原告身份证复印件一份（这些复印件全部是被告黄付平提供给我的），证明被告黄付平有原告的合法授权。2、协议书一份、《店面租赁合同》复印件一份、收据一份，证明被告是从2015年3月11日起承租涉诉物业。原告对上述证据1的“三性”均有异议，该证据的来源无法确定，该证据不能证明其证明目的。对证据2的真实性无异议，认可其所述承租时间，但不能免除被告黄付平返还原告从2013年12月1日至2016年6月30日前的租金和其他义务。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、原告提交的《房屋租赁合同》，虽系复印件，但被告华福明予以了认可，本院对其真实性予以确认，该合同证明被告黄付平没有得到原告的合法授权，私自将原告所有的店面出租给被告华福明使用，属无权处分行为，其与被告华福明签订的租赁合同无效。但从合同的内容和被告华福明对店面的使用及租金交纳情况分析，被告华福明的缔约行为是善意的。2、被告提交的所诉店面的房屋产权证及原告的身份证均系复印件，其不能证明黄付平得到了原告的合法授权，本院对此证明目的不予采信。本院依据采信的证据及当事人的当庭陈述，综合认定案件事实如下:本案所涉店面位于抚州市赣东大道113号联达世纪花园南至北3号1栋1-003号，产权证号为抚房权证青-**，房屋产权所有人系原告陈忠亮。原告陈忠亮一直在外地经商，便口头委托其朋友被告黄付平代为寻找承租上述店面的客户。但从2013年12月1日起，被告黄付平隐瞒原告，私自将涉案店面以自己的名义与他人签订租赁合同，约定每月租金18720元，半年一交，先交后租。每年租金按原租金递增5%……。2015年3月，涉案店面的原承租人将店面转租给被告华福明经营格力电器，被告黄付平与被告华福明签订了《房屋租赁合同》，约定如前，即每月租金18720元，半年一交，先交后租。每年租金按原租金递增5%……。2016年1月，原告发现涉案店面的租赁事实后，便要求被告华福明停止向被告黄付平支付租金，被告华福明遂将2016年7月1日至2016年12月31日的租金按合同约定的标准支付给了原告。原告一再要求被告华福明重新签订合同，但因被告黄付平下落不明，原告与被告华福明就重新签订租赁合同未协商一致，原告遂向法院起诉。另查明，被告黄付平以自己的名义出租涉案店面，共收取了店面租金580320元(从2013年12月1日起至2016年6月30日共计31个月，按月租金18720元计算)，被告黄付平收取上述租金后全部占为己有。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告黄付平以自己的名义出租原告的店面，既无原告的委托，也未得到原告的追认，属无权处分，其与被告华福明签订的《店面租赁合同》系无效合同，应予以解除。被告黄付平以《店面租赁合同》向各承租人收取的租金，没有法律依据，且损害了原告的财产收益，构成不当得利，该不当得利款租金580320元应全部返还给原告。被告华福明系次承租人，在此之前，被告黄付平已经将涉案店面出租给了他人，被告华福明在与被告黄付平签订租赁合同的过程中虽存有过失，但其行为是善意的，且已支付了租金，从公平的原则考虑，对原告要求被告华福明与被告黄付平共同支付上述租金的请求，本院不予支持。本案诉讼期间，被告华福明仍在使用涉案店面，并已将2016年下半年的租金按原告的要求支付给了原告，原告对此予以默许，但未另行签订书面合同，视为双方成立了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，双方随时可以解除，现原告要求被告华福明返还涉案店面并支付剩余租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，租金标准参照原合同约定递增5%即每月租金19656元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄付平与被告华福明对抚州市赣东大道113号联达世纪花园南至北3号1栋1-003号店面签订的《店面租赁合同》予以解除；二、被告华福明于本判决生效之日起日七内将抚州市赣东大道113号联达世纪花园南至北3号1栋1-003号店面返还原告陈忠亮；三、被告黄付平于本判决生效之日起七日内返还原告陈忠亮店面租金580320元；四、被告华福明于本判决生效之日起日七内支付原告店面租金（从2017年1月1日起按每月19656元计算至店面返还之日止）；五、驳回原告陈忠亮的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9603元，由被告黄付平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  邹节辉人民陪审员  熊 璐人民陪审员  曾惠士二〇一七年八月二十五日书 记 员  徐婷婷