淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0812民初1707号原告：淮安市浦东物业服务有限公司,住所地淮安市浦东花园B组团12-3、13，统一社会信用代码91320800755889602X。法定代表人：陆莉莉，职务总经理。委托诉讼代理人：蒋海燕，江苏淮海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾淮荣，男，1966年1月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：淮安市味道世家大酒店有限公司,住所地淮安市解放东路浦东花园商住综合楼，统一社会信用代码91320811575410238N。法定代表人：蒋桂红，职务经理。委托代理人：王双喜，男，1983年6月12日出生，汉族，住淮安市淮安区。被告：淮安市富丽房地产开发公司,住所地淮安市健康东路155号，统一社会信用代码913208001394467792。法定代表人：毛渝萍，职务公司董事长。原告淮安市浦东物业服务有限公司（以下简称浦东物业）与被告淮安市味道世家大酒店有限公司（以下简称味道世家酒店）、淮安市富丽房地产开发公司（以下简称富丽房地产）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浦东物业的委托代理人蒋海燕、顾淮荣到庭参加诉讼，被告味道世家酒店及富丽房地产经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告浦东物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告味道世家酒店支付物业费229166元、违约金32697.8元；2、被告富丽房地产对被告味道世家酒店上述义务承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受浦东花园业主委员会委托，从事浦东花园小区物业服务工作，并签订物业服务合同。合同约定商铺物业费用为2元/月·㎡，被告味道世家酒店为浦东花园小区商住综合楼物业使用人，被告富丽房地产为该房屋的所有权人。根据物业服务合同约定，两被告应按时交纳物业服务费，否则应按日万分之五的标准支付滞纳金。被告欠付2013年6月1日至2017年12月31日的物业费，为此提起诉讼。被告味道世家酒店及被告富丽房地产经本院传票传唤后未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告浦东物业为具有贰级资质的物业服务企业。2011年12月25日，原告浦东物业（乙方）与淮安市浦东花园业主委员会（甲方）签订浦东花园物业服务合同，约定甲方选聘乙方对浦东花园提供物业服务，委托期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，其中商业物业为2元/月·㎡；业主应当于当年的1月份交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的约定，业主应及时书面告知乙方；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，业主按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。物业服务合同除上述约定外，还对物业基本情况、服务内容与质量、双方权利义务、物业费用开支、物业的使用与维护以及违约责任作出相关约定。上述合同到期前，2015年12月26日，浦东物业与业委会续签了5年服务合同，续签期限为自2016年1月1日起至2020年12月31日，其他约定与之前合同相同。另查明，富丽房地产为淮安市浦东花园商住综合楼1室所有权人，该房产建筑面积为3022.59㎡。2011年11月1日，富丽房地产与味道世家酒店签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给味道世家酒店使用，物业费约定由味道世家酒店承担。2015年9月9日，味道世家酒店交纳2013年1月至5月物业费21000元整给浦东物业，之后未再交纳物业费用。2017年2月份，浦东物业通过张贴物业费催缴通知单及邮寄快递方式（天天快递，单号550545554285、550545554286，于2017年2月20日邮寄，2017年2月21日签收）向味道世家酒店催缴物业服务费，要求自收到通知书7日内交纳2013年6月1日至2017年12月31日的物业服务费用。以上事实，有资质证书、物业服务委托合同、不动产登记信息查询单、房屋租赁合同、收据、催缴通知书、照片、快递回执及原告当庭陈述等证据载卷证明。被告味道世家酒店及富丽房地产经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视其对抗辩权的放弃，故对上述事实，本院予以确认。本院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，富丽房地产将涉案房屋出租给味道世家酒店使用，并约定物业服务费由味道世家酒店承担，味道世家酒店作为物业使用人应当按物业服务合同约定的方式交纳物业服务费用。虽物业服务合同约定物业服务费应当于当年的1月份交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，但从原告浦东物业提供的物业费收据来看，其于2015年9月9日才收取被告味道世家酒店2013年1至5月份的物业服务费用，表明双方就物业服务费的交纳方式已经作出实际变更。履行期限约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。原告浦东物业2017年2月20日向被告味道世家酒店邮寄送达催缴通知书，味道世家酒店于2017年2月21日收到后应当按照通知书的要求的时间即在7日内履行缴费义务，味道世家酒店未在原告浦东物业要求的时间内交纳2013年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，构成违约，现原告浦东物业要求支付该费用并支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。味道世家酒店应按使用物业的建筑面积交纳物业服务费，原告浦东物业依据其之前交纳物业费的标准推算味道世家使用的建筑面积为2083.33㎡，未超出浦东花园商住综合楼实际建筑面积3022.59㎡，为自愿处分权利的行为，对此本院不表异议，故味道世家酒店应交纳物业费229166.3元（2元/月·㎡*55个月*2083.33㎡）。味道世家酒店未按浦东物业所邮寄的催缴通知书所要求的时间支付物业服务费用，其应按照合同约定标准支付违约金，现原告浦东物业仅主张违约金32697.8元，不违反法律规定，本院予以支持。富丽房地产作为涉案房产的实际所有权人，应当对味道世家酒店的上述支付物业费及违约金的义务承担连带付款责任，故对原告浦东物业该诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告淮安市味道世家大酒店有限公司于本判决生效后七日内支付原告淮安市浦东物业服务有限公司2013年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费229166.3元、违约金32697.8元，合计261864.1元；被告淮安市富丽房地产开发公司对被告淮安市味道世家大酒店有限公司上述债务承担连带偿还责任。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5228元，由被告味道世家酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张树维代理审判员  张春云人民陪审员  史建平二〇一七年八月三十日书 记 员  朱隆基附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。