湖南省宁乡县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)湘0124民初808号 原告：梁国全，男，1963年11月19日出生，汉族，居民，住宁乡县。 原告：周铁明，男，1962年10月30日出生，汉族，居民，住宁乡县。 两原告共同委托代理人喻江洪，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被告：谭合明，男，1967年1月1日出生，汉族，居民，住宁乡县。 委托诉讼代理人：高丽琼，湖南光阳律师事务所律师。 原告梁国全、周铁明与被告谭合明合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理，在审理中，根据原告的申请，本院对被告谭合明名下的财产采取了保全措施。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原、被告双方及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2007年7月25日，谭合明、周志强及周向东投资成立宁乡中信房地产有限公司。2010年4月13日，公司股东变更为谭合明、何铁盆、林富强、杨婧波、黄淑元及梁国全。2012年1月13日，公司股东又变更为谭合明、何铁盆、林富强、周铁明、黄淑元及梁国全，公司法定代表人为梁国全。因公司在宁乡县玉潭镇已获得32.1亩国有土地使用权拟进行商品房开发，同年2月14日，六股东签订了一份《分组承包开发经营协议书》，协议主要约定，由股东梁国全、林富强、周铁明为A组，合计在公司占股71.7%，独立承包A地块的开发经营；股东谭合明、何铁盆、黄淑元为B组，合计在公司占股28.3%，独立承包B地块的开发经营；协议特别约定，在各自承包开发经营过程中，因各组原因引起的纠纷甚至诉讼、仲裁、行政处罚等，由各组自行应对和处理，所产生的法律、经济后果亦由各组自行承担。若因此造成另一组损失的，须全部赔偿。2013年5月份A组股东梁国全、林富强、周铁明及隐名股东刘光明考虑风险问题，将A组开发的“富仕名城”一期房地产项目1号栋1-8轴归林富强开发所有；1号栋9-24轴归梁国全、周铁明及刘光明开发所有，事后二原告与刘光明又一次协商将1号栋9-24轴分两块开发所有。2014年1月13日，B组股东何铁盆、黄淑元将其股份全部转让给谭合明。 2012年7月5日，B组因开发“富仕名城”二期工程项目工程建设需要，以宁乡县中信房地产有限公司的名义与宁乡久运建材有限公司签订了《预拌混泥土购销合同》。事后，B组除支付货款1 674 065元，尚欠款1 488 567.5元。2014年12月2日，宁乡久运建材有限公司因谭合明在开发经营‘富仕名城’二期房地产项目拖欠货款，以宁乡中信房地产有限公司为被告提起诉讼，2015年5月25日，宁乡县人民法院判决宁乡中信房地产有限公司偿还宁乡久运建材有限公司货款1 488 567.5元及其相应利息。判决生效后，被告谭合明未予偿还，宁乡久运建材有限公司申请执行。2015年9月18日，宁乡县人民法院以（XXXX）宁法执字第XXXXXXX号裁定书查封位于宁乡县××楚沩西路“富仕名城”属于二原告开发经营的四空门面房屋，后经原告梁国全多次申诉，宁乡县人民法院解除了其中两个门面房屋的查封。现仍被查封的门面房屋的预售证号为XXXXXXX的109A、109B，面积为224.1㎡。由于门面房屋被查封，导致因开发该项目而产生的民间融资403万元无法偿还，同时还造成原告梁国全因无法履行与刘湘宁签订109A、109B号商品房买卖合同而赔偿的定金损失150 000元。鉴于上述事实，原告认为，原告与被告谭合明所签订的《分组承包开发经营协议书》，未违反法律、法规效力性禁止性规定，合法有效，应受法律保护，当事人均应按合同履行其义务。被查封的房屋在查封期间，依法被禁止出售，房屋实际所有人无法行使对房屋的处分权，必然发生经济利益上的损失。被查封的房屋是已建成的，主要用于销售并通过销售而获得房地产开发利润的房屋，由于被查封，房屋不能销售，加上房地产市场疲软，利润空间不断缩水，开发利润不能及时有效获得；同时还迫使原告无法履行与刘湘宁签订商品房买卖合同的义务，导致定金双倍返回；再则二原告作为开发商不能及时回笼房款尽早偿还借款，被迫继续负担投资成本的借贷利息。因此，二原告的确存在财产利益的实际损失。现二原告以其投入开发的实际成本为基数，结合当地当时的市场价格，计算经营利润损失，并无不当。被告谭合明作为开发商，在与原告签订协议及作出承诺时会预见到或者应当预见到的因违反约定可能造成的损失总额，同时被告谭合明在协议及承诺中均表示愿承担二原告的一切损失。据此，原告提出以下诉讼请求：1、请求判令被告承担可得利益损失1 300 000元；2、请求判令被告承担利息损失310212元（109A房价2015000元按月息0.65厘计算从2015年9月18日至2016年11月24日，减租金收入76249元;109B价值2015000元按月息0.65厘计算从2015年9月18日至2017年8月24日，减租金收入116916元）,后段利息损失按此标准计算至房屋解除查封止；3、请求判令被告承担定金损失150 000元；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费。 两原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、《分组承包开发经营协议书》，拟证明2012年2月14日宁乡中信房地产开发有限公司内部分成A组、B组分别进行房地产开发，明确了各组在开发中权利及义务的事实； 2、《预拌混泥土购销合同》，拟证明B组在开发“富仕名城”二期工程项目中以宁乡中信房地产开发有限公司名义与宁乡久运建材有限公司签订了买卖合同的事实； 3、承诺书，拟证明2013年1月29日，被告谭合明承诺在开发“富仕名城”二期工程项目中，如造成其他股东经济损失概由他赔偿的事实； 4、民事判决书，拟证明2015年5月25日宁乡县人民法院判决宁乡中信房地产开发有限公司偿还宁乡久运建材有限公司贷款1 488 567.5元及其相应利息的事实； 5、（XXXX）宁法执字第XXXX号裁定书，拟证明宁乡县人民法院于2015年9月18日查封属于原告开发经营的四空门面房屋的事实； 6、申诉书，拟证明原告梁国全多次向各部门要求解决门面房屋被查封的事实； 7、借条九张及付款、收款凭证，拟证明梁国全因开发该项目而产生的民间融资403万元及自2015年9月18日起至2016年2月28日止利息已损失486 138元的事实； 8、内资企业登记基本情况表，拟证明2014年1月13日，B组股东何铁盆、黄淑元将其股份全部转让给谭合明的事实； 9、分组承包协议书、证明及规划许可，拟证明2013年5月原告及林富强、刘光明将富仕名城一期工程分片开发的事实； 10、预售合同，拟证明2015年6月26日原告梁国全与刘湘宁签订了商品房预售合同，刘湘宁交付定金150 000元的事实； 11、银行进账单，拟证明2016年2月16日原告梁国全向刘湘宁返还两倍定金数额款的事实； 12、凭证及收条，拟证明刘湘宁向原告梁国全交付定金150 000元的事实； 13、户室面积对照表及房屋分层平面图，拟证明被查封的109A、109B是属于富仕名城一期工程开发的项目及房屋面积； 14、《A组股东会决议》，拟证明2017年7月19日宁乡中信房地产开发有限公司股东梁国全、林富强、周铁明、刘光明再次确定“富仕名城”109A、109B两空门面房屋权属梁国全、周铁明的事实； 15、《商品房买卖合同》，拟证明“富仕名城”109A、109B房屋权属梁国全、周铁明的事实； 16、《富仕名城一栋第一层地图》及房权证，拟证明“富仕名城”109A、109B两空门面房屋权属原告梁国全、周铁明的事实； 17、公文处理单及会议纪要，拟证明因“富仕名城”项目商业化比例直到2015年9月14日经政府会议才确定，故刘湘宁与宁乡中信房地产开发有限公司签订预售109A、109B两空门面房屋为什么不能网签的事实。 18、预售许可证一份，拟证明宁乡中信房产开发有限公司从2014年1月26日起即具有售房资格的事实； 19、证人证言，拟证明当时109A、109B房屋买卖的真实性。 被告对证据1的合法性和关联性有异议，合法性的异议是该协定违反土地管理法的相关规定，关联性的异议是该协议书的内容违法，不能成为原告诉求的依据；证据2的关联性有异议，该证据与原告主张的赔偿没有因果关系；证据3的合法性和关联性有异议，基于分组承包开发经营协议书的违法性，就算该份承诺书真实也是无效的；证据4、5的关联性有异议，该两份证据不能成为原告主张诉求的依据；证据6的合法性和关联性有异议，原告的申诉书到处递交，损害了被告形象和名誉；证据7的真实性有异议，该借条所证明的事实是梁国全借他人钱，借条的来源不清，而且如果是梁国全借他人钱的借条，借条不应在梁国全的手里，除非是已经偿还了的借款；证据8的关联性和证明目的有异议；证据9的合法性、关联性有异议，规划许可证的权利人是宁乡中信房地产开发有限公司，而不是两原告，原告据此主张权利不成立；证据10的关联性有异议，该合同即使不能履行也不能证明会给原告造成损失，该份合同的主体是中信房地产开发有限公；证据11、12的合法性和关联性有异议，刘湘宁是向宁乡中信房地产开发有限公司购买房屋，原告梁国全不能以个人名义收取和退还定金，而应该以宁乡中信房地产开发有限公司的名义收取和退还定金；证据13、14不能证明被查封的109A、109B属于两原告所有；证据15、16真实性、合法性无异议，关联性有异议，这两份证据客观证明了109A、109B房屋属于中信房地产有限公司所有；证据17在公文的处理单上有一个×被划掉了，是不真实的，不能证明109A、109B房屋属于原告所有；证据18的真实性和合法性无异议，关联性有异议，该证据不能证明卖给刘湘宁是合法的；证据19的真实性有异议，证人陈述的合同签订时间、地点与合同载明的不符合，而且证人的陈述前后矛盾。 被告答辩称，一、原告据以提起诉讼的《分组承包开发经营协议书》因违反法律规定而无效。原告诉答辩人支付可得利益损失及赔偿利息损失诉求所依据的是《分组承包开发经营协议书》，该协议书因违反法律规定，不能作为两原告主张权利的依据，具体理由是：第一，《分组承包开发经营协议书》所涉土地的土地使用权属于宁乡中信房地产开发有限公司。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第一款规定：国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第二，两原告没有继受取得《分组承包开发经营协议书》所涉土地的使用权，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：依法改变土地使用权、所有权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。本案中涉案土地使用权是由宁乡中信房地产开发有限公司取得，两原告至今没有提供证据证明随后通过何种方式取得涉案的土地使用权；第三，《分组承包开发经营协议书》实际是公司股东违法对土地的分割协议。《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》均对建设用地的取得进行了严格要求，两原告是无资格取得涉案土地的用地许可的，只能是宁乡中信房地产开发有限公司通过招投标方式竞得地块的中标权，并最终通过签订协议、支付土地使用费等取得涉案土地的使用权。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。两原告和答辩人均只是中信房地产公司的股东，决不能通过一纸内部协议分解项目建设用地的使用权。原告提供的《分组承包开发经营协议书》是以合法形式掩盖非法目的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的的合同和违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的。所以，本案两原告据以提起诉讼的《分组承包开发经营协议书》是无效的。 二、两原告要求答辩人承担可得利益损失的诉求及承担利息损失、定金损失的诉求没有事实和法律依据。通过两原告的起诉状，答辩人认为，两原告要求答辩人承担可得利益损失是因为答辩人在开发“富仕名城”二期期间拖欠宁乡久运建材有限公司货款140余万元及相应利息未支付，在法院执行期间查封两原告四套房屋致使房屋不能立即出售所形成的销售差价损失；要求答辩人承担利息损失是因为其在开发过程中外借资金支付了利息；要求答辩人承担定金损失是因为已定预售合同的商品房因被查封而支付了双倍定金。两原告的该诉求明显无法律依据：第一，两原告无证据证明被法院查封的四套房屋属于两原告所有。宁乡县人民法院（2015）宁法执字第01234-2号裁定书查封的四套房屋属于宁乡中信房地产开发有限公司所有，不属于两原告所有，两原告至今没有提供房屋所有权证，证明被查封房屋属于两原告所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案两原告对所查封的房屋并不具有所有权，其主张所拥有的可得利益损失是没有事实依据的。第二，法院查封四套房屋是为清偿宁乡中信房地产有限公司的债务需要，并不是为清偿答辩人的债务需要。民事判决书的义务主体是宁乡中心房地产开发有限公司，而不是答辩人。梁国全作为公司的法定代表人知道或应当知道宁乡久远建材有限公司起诉的基本案件事实，但梁国全在作为公司法定代表人应诉过程中并没有主张久远建材公司所诉债务不属于中信房地产公司债务而属于答辩人的个人债务。所以，原告将判决书判定的公司债务认定是答辩人的个人债务的理由是不成立的。第三，两原告损失的计算没有依据。中信房地产开发有限公司拖欠宁乡久运建材有限公司的货款只有140余万元，法院查封的房屋现只有两套，该被查封的房屋目前也仅只是查封，两原告自己也承认近些年来房地产市场疲软，利润空间不断缩水，130余万元的可得利益损失是根本不成立的。两原告以被查封的四空门面融资403万元无法偿还，要求赔偿利息损失48万余元，答辩人认为，两原告的融资行为与答辩人没有任何关系。两原告所诉的因不能履行与刘湘宁签订的《商品房预售合同》而导致双倍返还定金后果的事实不成立。原告可以提出执行异议，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩，向法院提交了如下证据： 1、居民身份证，拟证明谭合明的基本情况； 2、成交确认书，拟证明编号为（XXXX）XXX号面积为9095.8平方米地块为国有建设用地，使用权由宁乡中信房地产开发有限公司竞得； 3、国有土地使用权证，拟证明证号为宁（X）国有（XXXX）第224号、面积为9095.8平方米的国有土地使用权人为宁乡中信房地产开发有限公司，而不是两原告； 4、成交确认书，拟证明编号为宁土网挂（XXX）XXX号面积为XXXX平方米地块为国有建设用地，使用权是由宁乡中信房地产开发有限公司竞得； 5、国有建设用地使用权出让合同，拟证明宁乡中信房地产开发有限公司根据土地管理法的规定通过签订合同、履行合同义务，以期取得国有建设用地使用权； 6、国有土地使用权证，拟证明证号为宁（XX）国有（XXX）第333号、面积为12298平方米的国有土地使用权人为宁乡中信房地产开发有限公司，而不是两原告。 7、2015宁法执字第01234-5号执行裁定书，拟证明2016年11月24日宁乡县法院执行局解除了宁乡中信房地产开发有限公司所有的位于宁乡县××楚沩西路（富仕名城）一栋109B的房屋的查封； 8、农业银行宁乡县支行起诉谭合明、谭凤利民事起诉状，拟证明因梁国全、周铁明在本案中申请财产保全冻结了被告谭合明抵押在农业银行宁乡支行的房产导致谭合明被提起诉讼，给谭合明造成损失。 9、《宁乡县商品房销售的价格走势图》，时间段是2016年3月至2017年3月，这个走势图的来源于宁乡地产权威媒体宁乡房地产2017第四期，拟证明109A和109B房屋在冻结期间没有贬值的事实； 10、梁裕杰关于108A的房屋产权证和土地使用证，拟证明108A房屋在2016年3月10日就已卖给梁裕杰，梁裕杰取得产权的事实； 11、梁裕杰关于108B的房屋产权证和土地使用证，拟证明108B房屋在2016年3月10日就已卖给梁裕杰，梁裕杰取得产权的事实，由此证明108A、108B房屋在2016年3月10日以后，便不再属于中信房地产公司所有，更不属于两原告所有，两原告不能对108A、108B房屋主张可得利益损失和利息损失。 原告对证据1、2、3、4、5、6的关联性有异议，原告主张的是109A、109B的所有权以及收益，不能因为国有土地使用权人为宁乡中信房地产开发有限公司来说明原告的诉求没有合法依据，也不能因此说明分组承包协议书的效力；证据7无异议；证据8与本案无关；证据9的真实性、合法性不发表意见，对关联性有意见。这个走势图反映的只是住宅的房屋，2016年3月到2017年3月，整个长沙市的房价在上涨是众所周知的事实，但是门面房2016年3月到2017年3月房价下跌也是众所周知的事实；证据10、11真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能因房屋转移登记在梁裕杰名下，原告就没有可得利益损失和利息损失。 本院认证如下：对原告提供的证据的认证。原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8、9、13、17、18，经审查，内容客观真实，来源合法，且与本案有关联，确认为能够证明案件事实的有效证据；证据10、11、12、19，有109A、109B房屋的预售合同、定金转账凭证、双倍退还定金的转账凭证，作为预售合同的当事人出庭作证，证明了定金收取、双倍退还的过程，形成了证据链，能够证明原告主张的事实，真实有效，予以确认；证据7，与本案无关，不予确认；证据14、15、16是真实的，只能说明109A、109B房屋属于原告投资开发建设，但不能证明房屋权属属于原告，因此，对其证明目的不予确认。对被告提供的证据的认证。证据1、2、3、4、5、6、7、9，真实有效，予以确认；证据8、10、11，经审查，与本案无关，不予确认。 根据采信的证据和当事人在庭审中的陈述,本院确认如下案件事实：原、被告均为宁乡县中信房地产有限公司的股东。公司在宁乡县玉潭镇取得了32.1亩国有土地使用权，因该宗用地被一条规划道路界分为两处地块，两地块面积分别约为22.05亩和10.5亩。以股东梁国全、林富强、周铁明为A组，股东谭合明、何铁盆、黄淑元为B组，签订《分组承包开发经营协议书》，内容如下：一、股东梁国全、林富强、周铁明三人作为A组合计在公司持股71.7%，独立承包A地块的开发经营；股东谭合明、何铁盆、黄淑元三人作为B组合计在公司持股28.3%，独立承包B地块的开发经营。……五、A、B两组均可对各自承包的地块以任何形式进行各自开发经营，在自主承包开发经营过程中，实行独立核算、自负盈亏。两组在开发经营中所产生的一切经济与法律责任由各组独立承担，所产生的利益也由各组独立享有。……七、在各自承包开发经营过程中，因各组原因引起的纠纷甚至诉讼、仲裁、行政处罚等，由各组自行应对和处理，所产生的法律、经济后果亦由各组自行承担。若因此造成另一组损失的，须全部赔偿……。分组承包以后，A组股东又分为AC组和AD组，股东梁国全、周铁明为AC组，股东林富强为AD组，进行独立开发建设。B组股东何铁盆、黄淑元退出，由被告承包开发经营。在开发经营过程中，被告以宁乡县中信房地产开发有限公司的名义与宁乡久运建材有限公司签订《预拌混泥土购销合同》，宁乡久运建材有限公司向被告开发经营的工地供应预拌混泥土。在履行合同过程中发生纠纷，为此，宁乡久运建材有限公司以宁乡县中信房地产开发有限公司作为被告向本院提起诉讼，2015年5月，本院作出了由宁乡中信房地产开发有限公司在判决生效之日起三日内偿还宁乡久运建材有限公司货款1 488 567.50元，并按日万分之五的标准支付自2014年10月13日至货款清偿之日止的违约金的判决。判决生效以后宁乡中信房地产开发有限公司未履行义务，宁乡久运建材有限公司向本院申请执行，2015年9月18日，本院以（XXXX）宁法执字第XXXX执行裁定书，裁定查封了所有人宁乡县中信房地产开发有限公司位于宁乡县××楚沩西路（富仕名城）一栋（预售证号为2014-0007）108A、108B、109A、109B（房屋面积共计为438.74平方米）的房屋四套；并裁定宁乡中信房地产开发有限公司负责保管被查封的财产，在查封期间内，被执行人宁乡中信房地产开发有限公司可以使用被查封财产，不得对被查封的财产设定权利负担。因被查封的财产属于原告开发建设的房屋，为此，原告通过不断地向有关部门提出申诉，尔后，本院解除了对108A、108B的查封，但仍然查封了（富仕名城）一栋109A、109B的房屋。为此，原告遂诉至本院，要求被告赔偿房屋被查封造成的损失。2016年11月24日，本院以（2015）宁法执字01234-5号执行裁定书，裁定解除了对109B房屋的查封，至今仍查封了（富仕名城）一栋109A房屋。 另查明，房屋被查封以后一直由原告租赁使用至今。2015年6月26日，宁乡县中信房地产开发有限公司将（富仕名城）一栋109A、109B房屋出售给刘湘宁，双方签订《商品房预售合同》，约定商品房总价4 033 800元，付款方式为首次交付定金150 000元于本合同签订之日交付，合同签订后的120日内再签订商品房买卖合同。签订商品房买卖合同后定金应作为预付款计入购房款内。买受人未按本合同的约定时间签订商品房买卖合同，所交定金不予返回。因出卖人的原因无法按本合同的约定时间签订商品房买卖合同，则定金双倍返回买受人。2015年6月28日，刘湘宁通过网银转账的方式向原告梁国全给付定金150 000元，原告梁国全向刘湘宁出具了“今收到刘湘宁购房定金150 000元”的收条。由于房屋被查封，无法在约定的时间签订商品房买卖合同，2016年2月16日，原告梁国全通过银行转账的方式退还刘湘宁3** 000元。 在审理中，原告以被查封的（富仕名城）一栋109A、109B房屋不能对外销售，再加上房地产市场疲软、利润空间不断缩水，造成损失为由，向本院提出对109A、109B房屋自2015年9月18日至今房价差额进行鉴定的申请。 本院认为，原、被告作为宁乡中信房地产开发有限公司股东，将公司建设项目以内部分组承包的形式进行经营并不违背法律、行政法规的强制性规定，因此，双方签订的《分组承包开发经营协议书》为合法有效之协议。协议中有“因各组原因引起的纠纷由各组自行应对和处理，所产生的法律后果亦由各组自行承担，因此造成另一组损失须全额赔偿”的约定。被告由于分组经营过程中引发纠纷导致涉案房屋被查封，因此，本案是因履行《分组承包开发经营协议书》而引发的损害赔偿纠纷。本案双方争议的焦点是，原告主体是否适格以及房屋被查封以后损失是否存在。被查封的房屋虽然登记于宁乡县中信房地产开发有限公司名下，但房屋由原告投资开发经营，由原告实际占有、使用和收益，房屋被查封造成的损失亦即是原告的损失，因此，原告作为协议当事人，依协议约定主张赔偿，其诉讼主体适格。侵权损害赔偿损失的确定一般应当以受害人遭受的实际财产损失为依据。下面逐一对原告提出的损失请求进行分析。关于原告提出的可得利益损失的诉求。可得利益是与既得利益相对的法律概念，它是指在合同履行前并不为当事人所拥有，而是当事人在合同履行以后可以实现和取得的利益。宁乡房地产权威媒体数据显示，涉案房屋被查封前后正值宁乡房产市场低迷时期，至109B房屋解除查封时房屋价格总体呈上升趋势，所以，109B房屋不会因为被查封导致房屋销售收入的减少，因此，原告提出的109B房屋可得利益损失的诉求本院不予支持。至于109A房屋，目前还处于查封状态，是否有可得利益损失待定，另行处理。关于原告提出的房屋不能及时出售导致资金不能回笼的利息损失诉求。原、被告进行分组开发经营，是将建成的房屋通过销售获取房地产开发利润或者将房屋出租获取租金，二者不能同时获取，房屋的查封并没有妨碍原告对房屋的使用和收益，房屋的收益可抵消投资成本的贷款利息损失，因此，原告再提出利息损失无理，本院不予支持。关于定金损失。原告提供的商品房预售合同显示，出卖人为宁乡县中信房地产开发有限公司，买受人为刘湘宁，原告梁国全作为房屋的实际占有、使用和收益者，将涉案房屋以公司名义出售并经手收取刘湘宁1** 000元购房定金符合交易习惯。房屋被查封致使无法出售，原告梁国全按照双倍的标准返还买受人刘湘宁购房定金是切实履行合同的诚信行为，而被告在分组承包经营中引发纠纷与涉案房屋被查封具有因果关系，由此造成的定金损失被告按照约定应当予以赔偿，但原告梁国全明知房屋被查封，且在未经裁决确认的情况下双倍返还，自身存在一定过错，对定金损失亦应承担一定的责任即150000元×30%=45000元，被告应当承担150000元×70%=105000元定金损失。关于原告提出的房价差额鉴定申请。对于房价差额，本院根据房屋产权部门对外发布的数据作为判断依据，从节约诉讼资源，降低诉讼成本角度考虑，没有必要启动鉴定程序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告谭合明在判决生效后十日内赔偿原告梁国全、周铁明定金损失105 000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告梁国全、周铁明的其他诉讼请求。 案件受理费22 226元，财产保全申请费5000元，由原告梁国全、周铁明负担13 613元，被告谭合明负担13 613元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  黄金友 人民陪审员  贺劲松 人民陪审员  何丽玉 二〇一七年八月二十四日 代理书记员  张美娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。