贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0521民初1743号原告：高正华，男，1977年7月10日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：魏声远，大方县双山法律服务所法律工作者。被告：贵州竹园惠农科技开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县竹园乡歹鸡村。法定代表人：鲍丽洪，系该公司总经理。原告高正华诉被告贵州竹园惠农科技开发有限公司（以下简称：惠农公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高正华的委托诉讼代理人魏声远到庭参加诉讼，被告惠农公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高正华诉称：2011年7月20日、2013年1月6日原、被告分别签订土地出租转让协议约定，原告将自己位于大方县竹园乡歹鸡村七组的承包地2977.3㎡、1205.63㎡出租给被告用于项目开发，土地租金为500.00元/亩。2015年7月前，被告正常经营，按合同给付了土地租赁费，但是从2015年7月至今，由于被告停产，已拖欠原告土地租赁费用6273.64元。另由于被告占用原告的土地已经无法恢复，故要求被告按照合同约定每年支付原告实际占用土地期间的土地租金。原告认为，双方签订的土地租赁转让合同合法有效，被告应当按照合同约定支付原告土地租赁费，由于被告停产以后不履行合同，遂诉至人民法院请求判令被告：1、立即支付拖欠原告的2015年至2017年的租金，并按合同约定每年支付2017年至土地实际占用期间的土地租赁费；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告惠农公司未到庭，也未提交书面的答辩意见。为支持自己的诉讼主张，原告向本院递交了以下证据：1、原告的身份证，旨在证明原告主体适格；2、土地出租转让协议书，旨在证明原、被告签订土地租赁协议的事实。为了查明案件情况，本院依职权向涉案租赁土地所在地村委会（土地发包方）调取证据，毕节金海湖新区竹园彝族苗族乡歹鸡村村民委员会向本院出具证明两份，其中一份内容为证明贵州竹园惠农科技有限公司于2015年8月因各种原因停产，另一份内容为该村土地承包期限均为1994年元月1日至2044年元月1日，发证时间均为1999年元月1日。上述证据，虽然被告未到庭，但是经本院审核，上述证据均符合证据的三性，其证明效力本院予以确认。经审理查明：2011年7月20日、2013年1月6日，原告（乙方）与被告分别（甲方）签订《贵州竹园惠农科技开发有限公司竹园歹鸡村养殖示范基地土地出租转让协议书》约定：“1、甲方租用乙方坐落于竹园乡歹鸡村七组承包地三幅2977.3㎡、1205.63㎡，分别折合为4.46亩、1.81亩用于乙方项目开发，租用期为30年，分别自2011年7月20日、2013年1月6日起计算年限；2、每亩每年的租金为人民币伍佰元整（￥500.00），租金的兑付方式为一年一付。（折合500元÷667㎡=0.75元/㎡/年）两幅土地每年支付乙方租金人民币分别为2231.86元、905.00元，自协议签订后付清第一年的租金和青苗补助费（注：青苗费只赔偿第一年为人民币叁佰元每亩￥300元/亩）；3、在租用期内，因甲方不再租用，甲方提前一个月通知乙方，甲方将土地表面的一切建筑物撤走后，并把土地复垦交还给乙方，或按国家复耕标准付给农户复耕费，由农户自行复耕。对不能恢复的土地面积按当年本地方国家相关项目赔付标准一次性补偿给乙方；4、自协议签订后，如因国家工程项目征地，征地补偿费归乙方所有，其他设施设备及与本项目相关一切补偿归甲方所有；5、在租用期间，乙方同意甲方有转租、融资、入股、合伙等权利，不得以任何理由干涉；6、在租用期内乙方不得再次出租、转让、互换等权利；7、在租用期内甲、乙双方不得增、减租金标准；8、在租用期内如乙方违约，除全额退还甲方支付乙方所付租金外，同时承担甲方的一切经济损失；9、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，歹鸡村委会一份，乡政府国土所一份；10、本协议自甲乙双方签字（盖章）之日起生效”。协议书甲方代表鲍丽洪签字加盖贵州竹园惠农科技发展有限公司合同专用章；乙方高正华签字捺印；租赁土地发包方及政府等有关部门在合同上签章。另查明，涉案土地承包经营权期限为1994年1月1日至2044年1月1日，发证时间为1999年元月1日。2015年7月之后，被告因各种原因停产。至今被告已拖欠原告土地租金6273.64元（租金分别计算至2017年7月19日、2017年1月5日）。本案的审理焦点为：1、原、被告之间签订的土地租赁协议是否应当继续履行；2、被告已拖欠原告的租金及2017年有效租赁期限届满前的租金应如何支付。本院认为：本案实质为土地租赁合同纠纷。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。原告将其承包取得的土地承包经营权出租给被告使用，双方签订的租赁合同约定租金给付方式为每年一付，租赁期限为30年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，双方协议约定租赁期限超过20年的部分约定无效，两幅土地租赁合同的有效期限分别为2011年7月20日至2031年7月19日、2013年1月6日至2033年1月5日。合同部分无效，并不影响合同有效部分的履行，即合同双方当事人应当按照合同约定履行相应义务。原告已将其承包的土地交由被告使用，被告理应按照合同约定履行租金给付义务。另，本案原告请求判令被告支付拖欠其两年的租金，原告除举证证明原、被告双方签订了土地租赁协议，并无其他证据证明被告欠付其租赁费用的事实，但根据被告所在地村委会出具的证明，该公司从2015年8月停产，且歹鸡村其他出租土地给被告使用的几十户村民均向本院起诉主张拖欠两年的土地租金，故从证据高度盖然性的角度，应当认定被告拖欠原告的土地租金的事实成立。因此，原告要求被告支付拖欠土地租金的诉讼请求应予支持。被告租赁原告的承包地用于养殖开发，并在土地上构筑了相应的建筑物或构筑物，改变了土地的原始地貌，双方均尚未请求解除合同，应按合同约定履行相应义务，即被告应当按照合同约定按年支付合同有效期内的土地租金。由于双方租赁合同就土地租金给付时间约定不明确，按双方合同约定第一年租金的给付方式，酌定由被告于合同签订日（分别为7月20日、1月6日）支付下一年度的土地租金（分别为2231.86元、905.00元）。被告经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告贵州竹园惠农科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告高正华的土地租金6273.64元（租金分别计算至2017年7月19日、2017年1月5日），并在合同剩余有效期内按年支付土地租金【租金具体给付方式为：合同签订日（分别为7月20日、1月6日）给付下一年度的土地租金（分别为：2231.86元、905.00元）】。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告贵州竹园惠农科技开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。如果义务人未按照本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满之日起两年内向本院或者被执行人财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  高端平人民陪审员  陈兴伍人民陪审员  曹昌明二〇一七年八月二十四日书 记 员  陈玉娇