云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云01民终4510号 上诉人（原审原告）:昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市南苑小区独立商网**。 法定代表人：李云波。 统一社会信用代码：9153011266264645XF。 委托诉讼代理人：徐黄平，女，汉族，1990年2月15日生，该公司员工，身份证登记住址：湖南省邵东县，特别授权代理。 上诉人：黄琼芳，女，汉族，1968年10月10日生，住，住址：云南省昆明市西山区/div> 委托诉讼代理人：黎明，男，汉族，1978年10月8日出生，住，住云南省昆明市官渡区上诉人黄琼芳的儿子，特别授权代理。 被上诉人：吴乐宇，男，汉族，1978年1月11日生，住，住址：云南省昆明市西山区/div> 上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园地产公司）与上诉人黄琼芳、被上诉人吴乐宇居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人尊园地产公司上诉请求为：一、撤销原判，改判被上诉人吴、黄二人向上诉人支付25000元及违约金；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审已经查明被上诉人吴乐宇、黄琼芳协商解除合同构成违约导致涉案合同未能顺利履行，吴、黄二人应向上诉人支付居间报酬；二、一审认定上诉人在提供居间服务过程中没有尽到合理范围内的审查告知义务没有任何法律及事实依据。本案中，居间人并无“故意隐瞒”或“提供虚假情况”之情形，依法有权要求支付报酬。居间人已严格核实上述产权（即产权明晰，无纠纷）情况后方才促成涉案合同的订立。随后上诉人已告知吴乐宇办理房产交易流程及通知其前妻到场协助过户一事，因吴前妻在外地需办理委托公证手续，但黄琼芳不愿意再等导致双方协商解除房屋买卖合同构成违约。上诉人已尽到合理范围内的审查告知义务。三、一审未支持违约金无法律依据。三方当事人所签合同已对违约责任进行了明确约定，但一审未予支持错误。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人吴乐宇答辩称：不同意上诉人尊园地产公司的上诉意见，请求二审法院依法裁决。 上诉人黄琼芳答辩意见与其上诉意见一致。其上诉请求为：一、撤销原判，改判驳回被上诉人尊园地产公司对其的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人尊园地产公司承担。事实和理由：一、《房屋买卖暨居间合同》性质为预约合同。一审法院将该合同认定为“买卖合同”系事实认定错误。尊园地产公司在本案中未促成交易双方签订正式的房屋买卖合同，没有履行居间人的主要义务，依法不得要求支付报酬。二、《房屋买卖暨居间合同》系尊园地产公司提供的格式合同，对待售房产无法按约定期限过户，被上诉人没有促成房屋买卖合同签订的情况下，上诉人须支付居间报酬的合同条款，明显加重了作为买方的上诉人责任，免除了尊园地产公司作为居间方的主要责任合同义务。同时，该格式条款没有依照法律规定作出明显标识，也未向上诉人作出明确提示和告知。一审法院遗漏了对该事实的审查认定。 上诉人尊园地产公司答辩称：1、《房屋买卖暨居间合同》包含了双重法律关系，既约束吴、黄二人的房屋买卖关系，又约束买卖双方与我公司之间的居间合同关系；该合同中关于房屋买卖的实质性约定均具备，应认定我公司已促成房屋买卖合同的订立。2、该合同虽系我公司提供，但合同内容并未违反法律规定，是三方协商一致后才签订的，合同并未减轻我公司的居间义务，故该合同合法有效。综上，我公司已组成合同订立，依法应收取合同报酬，其上诉无事实及法律依据，请求驳回。 一审情况： 原告尊园地产公司诉讼请求为：1、两被告立即向原告支付25000元；2、两被告立即向原告支付违约金（以25000元为基数，从2016年11月16日起按日千分之一计算，暂计至起诉之日为200元）；3、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月9日，被告吴乐宇经昆明市房产管理局核准登记为昆明市滇池国家旅游度假区金河社区平和花园******房屋的所有权人，房产证号为：昆房权证（昆明市）字第××号。2016年11月2日，经原告居间撮合，被告吴乐宇（出售方、甲方），黄琼芳（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定：吴乐宇向黄琼芳出售上述房屋，成交价格为221万元，定金3万元，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间佣金25000元；若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失；逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。上述合同签署后，原告积极履行居间协助义务，过户时吴乐宇前妻有事来不了，说办委托手续，黄琼芳不愿意等，放弃购买上述房屋，吴乐宇自行将3万元定金退还黄琼芳，由于两被告上述缘由导致合同未能顺利履行，构成违约，且不愿补偿原告由此带来的佣金损失。根据法律规定，原告已经积极履行居间协助业务，原告已经取得依约收取佣金25000元的权利。被告至今未支付的行为，已侵害原告的合法权益，还应加付违约金。 吴乐宇辩称，2016年11月2日，在原告的撮合下，三方达成房屋买卖协议，约定在签订协议十天后黄琼芳先付第一笔房款18万元用于被告向银行赎证。2016年11月8日，原告工作人员李永宾提出虽然产权证上是被告的名字，但交易时需要被告的前妻到场签字同意才能顺利过户，为此被告开车与李永宾一起到西山区房产交易中心咨询，过户窗口表示无需双方到场，但公证窗口表示必须双方到场。2016年11月10日，李永宾说黄琼芳担心房屋过户时被告前妻可能会拒绝签字导致不能顺利过户，故不愿意支付第一笔房款用于赎证，希望三方再次协商。随后李永宾安排被告与黄琼芳再次进行商谈，为了打消黄琼芳的余虑，被告同意其暂不支付第一笔房款，待被告取得公证书后再一并付清，但黄琼芳表示不愿意再等，希望结束交易。本着诚信至善原则，在征得李永宾同意后，被告同意退还黄琼芳定金，随后由李永宾写下解约申明，解除房屋协议，三方在协议上签字后握手告别。被告认为事情已经协商解决了，但没有想到原告会提起诉讼，此次协商始终都是在原告的安排下进行的，并不是买卖双方自行操作，合同被提前终止，与原告业务人员没有认真作为分不开，原告作为专业的地产公司，应该熟知有关房屋交易的相关政策法规，提醒双方在交易前做好充分的准备，为何又在签订协议后提出资料不全；既然已经签订合同，原告就应当督促对方及时按协议进行，但原告也没有按照合同所列步骤推进合同履行，作为中介有责任。 黄琼芳辩称，买卖双方并没有签订正式的房地产买卖合同，原告在本案中没有促成合同的成立，依法不能收取费用。本案《房屋买卖暨居间合同》系原告提供的格式合同，该合同明显加重了买卖双方的责任，免除了原告作为居间方的责任和义务，亦未向交易双方进行充分的提示和告知，应属于无效合同。根据原告在诉状中的陈述，被告对未能签署正式房产买卖合同没有过错，也没有违约，原告请求支付违约金没有事实和法律依据。 一审确认： 被告吴乐宇系滇池国家旅游度假区金河社区平和花园T2幢1-2层101室房屋的所有权人[房屋所有权证号：昆房权证（昆明市）字第××号]。2016年11月2日，原告作为经纪方（丙方）、被告吴乐宇作为出售方（甲方）、被告黄琼芳作为购买方（乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市滇池国家旅游度假区金河社区平和花园T2幢1-2层101号房屋，建筑面积为249.71平方米，成交价格为221万元；甲乙双方约定于2016年11月15日前办理该房屋权属转移登记等相关手续；签订本合同时，乙方支付购房定金3万元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，乙方同意丙方向甲方转交定金3万元；扣除定金之后的房款的付款方式为自筹资金付款，于公证机关办理预约转让（定金）公证时支付218万元，于公证机关签订《房屋买卖合同》时，支付218万元；该物业的房屋所有权证处于银行抵押中，甲方于2016年11月15日前自筹资金还贷赎证，乙方同意在过户前先出资17万元协助甲方还贷赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款），乙方自愿承担相应风险；买卖双方协商由于车位房产证未下来，双方房屋过户后，车位待产权证下来后再过户，车位尾款2万元办理完过户付清；车位过户手续由尊园地产代办，不再收取其他服务费。此外，甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）；基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金25000元，佣金支付时间为2016年11月15日前；若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙双方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）；本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金；逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。2016年11月2日，吴乐宇出具收条确认收到黄琼芳支付的购房定金3万元。 另查明，涉案房产未能完成交易系因房屋过户需要被告吴乐宇前妻的配合，被告黄琼芳认为存在风险表示不愿意再等，因此吴乐宇退还黄琼芳支付的定金，双方解除买卖合同。 庭审中，对于过户需要被告吴乐宇前妻协助办理的问题，原告认为其工作重点在于产权核实，合同签订之后原告已及时告知被告吴乐宇需要其前妻的配合，主要是被告黄琼芳表示不愿意再等；被告吴乐宇认为签订合同时原告没有告知前述情况，如果提前告知买方肯定不愿意购买，协议也没有办法签订；被告黄琼芳认为签订合同时原告没有告知前述情况，只说手续是全的，让被告再等一段时间。 一审认为：原告与被告、第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。前述合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向吴乐宇、黄琼芳报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。本案中，涉案房屋因被告吴乐宇与黄琼芳解除买卖合同而未能继续交易，对此原告认为系被告双方自行协商解除，而被告则认为系在原告工作人员的参与下三方协商一致解除，但从庭审的举证来说，并无证据显示原告组织被告双方协商解除了买卖合同，故一审法院对被告的辩称意见不予采信。至于解除合同的原因，根据庭审查明的事实，因涉案房屋过户需要被告吴乐宇前妻的配合，而被告黄琼芳认为存在风险不愿意在过户前支付第一笔房款并向被告吴乐宇提出解除合同，协商后被告吴乐宇同意退还其定金双方终止交易。对此一审法院认为，虽然合同履行过程中出现需要案外人协助之事项，但该事由并不当然导致合同不能继续履行，故一审法院认为二被告在此情形下即协商解除合同存在违约，应当承担违约责任。另，虽然原告认为其工作重点在于核实产权情况，但其作为专业的房产中介公司，应当在促成交易前对被告吴乐宇提供的房源进行必要的审核并对房屋交易流程进行必要的告知提示，但原告在促成被告吴乐宇与黄琼芳签订上述合同后才告知双方在过户时需要被告吴乐宇前妻的协助，由此致使被告双方发生争议并解除买卖合同，故一审法院认为原告作为居间人亦未尽到合理范围内的审查告知义务，对于本案交易未能完成负有一定的责任，故一审法院根据被告的违约事实以及原告自身未尽到的义务，酌情确定由二被告连带向原告支付居间报酬的50%，即12500元。至于原告主张的违约金，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条之规定，判决：一、被告吴乐宇、黄琼芳于本判决生效之日起五日内连带支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬12500元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、案涉《房屋买卖暨居间合同》性质为何？居间人是否已促成买卖双方达成合同？2、《房屋买卖暨居间合同》中是否存在减轻或免除尊园地产公司责任，加重其他当事人责任的不公平格式条款？3、居间人对房屋买卖双方最终未实际交易是否存在过错？4、居间人是否应收取相应的违约金？ 本院认为：第一，三方所签署的《房屋买卖暨居间合同》中关于房屋交易双方的姓名、身份证号码、住、住址易房产的名称、数量、建筑面积、产权证号，成交金额、履行时间及付款方式，违约责任及解决争议方法已有完整、明确的约定，上述内容符合房屋买卖合同的性质，且已经交易双方签字确认，故本院认定房屋买卖双方已以签署该份合同的方式达成了交易合意，居间人尊园地产公司已提供了促使合同成立的居间服务。第二，《房屋买卖暨居间合同》虽系由尊园地产公司提供的格式合同，但合同内容已经各方当事人协商一致，且不违反法律规定，加之其中并无减轻居间人义务，加重买卖双方责任的违法条款，故上诉人黄琼芳关于合同性质及格式条款无效的主张于法无据，本院不予支持。第三，尊园地产公司作为专业的房产中介机构，在促成交易前已知晓吴乐宇个人名下房产系其婚后取得的房产证，且知晓昆明地区针对此类情况办理房产交易手续需吴乐宇前妻予以配合签字，但该公司在促成吴、黄二人签署房屋买卖合同时未将上述交易流程详尽告知交易双方，导致房屋买卖双方发生争议并解除合同，故该公司作为居间人未尽到合理范围内的审查告知义务，应对合同解除负有一定责任，故一审判决据此酌定买卖双方向尊园地产公司连带支付约定居间报酬的50%公平、合理，本院予以维持。第四，尊园地产公司对本案房产交易未能实际履行负有审查告知方面的疏忽责任，自身存在过错，无权再对合同约定的违约金进行诉请，故一审未对其此项请求予以支持正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费860元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司及黄琼芳各自承担430元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审判长  何海燕 审判员  古维贤 审判员  姚 丹 二〇一七年八月二十八日 书记员  魏 星