石家庄铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）冀8601民初445号 原告（申请执行人）：赤峰建设建筑(集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团天义路东应昌街北综合办公楼01五层。 法定代表人：王庆林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王廷君，公司员工。 委托诉讼代理人：邱忠阳，公司员工。 被告（案外人）：刘永杰，男，1957年9月12日出生，汉族，住河北省唐山市路北区四季花苑101-1-1103号。 被告（案外人）：杨俊红，男，1968年7月5日出生，汉族住河北省唐山市乐亭县。 委托诉讼代理人（以上二被告）：韩高柱，男，1951年7月27日出生，汉族，住河北省唐山市路北区裕兴楼17-2-502室。 被告（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区四季花苑101-1-1103号。 法定代表人：董庆柱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董雅君。 原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）与被告刘永杰、杨俊红，被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）执行异议之诉一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赤建公司的委托诉讼代理人王廷君、邱忠阳，被告刘永杰、杨俊红的委托诉讼代理人韩高柱，被告凤辉公司的委托诉讼代理人董雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赤建公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可对遵化市产（共计15套）的继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告就其与被告凤辉公司建设工程合同纠纷一案依据（2016）冀8601执15号民事裁定书向石家庄铁路运输法院申请了对位于遵化市产（共计15套）号房产的拍卖。在石家庄铁路运输法院拍卖过程中，被告刘永杰、杨俊红提出执行异议，称拍卖的上述房产系其合法财产，要求停止对该房产的执行。石家庄铁路运输法院作出了（2017）冀8601执异61号执行裁定书，裁定中止对遵化市产的执行。原告认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告申请执行的房产已经法院查封，说明房屋产权就登记在被告凤辉公司名下，且二被告采取伪造合同及收据的恶劣手段，并强行进入法院依法已经查封、扣押的房产内，强占房产，谎称房产已实际交付给被告，妄图以此来抗拒和逃避自己应尽的法律义务。因此，被告万久贵不享有足以排除强制执行的权益。故对（2017）冀8601执异61号执行裁定书不服，特提起诉讼以维护原告的合法权益。 被告刘永杰、杨俊红辩称，因凤辉公司在开发遵化市西二里玫瑰园小区过程中，2012年2月初，为了偿付工程进度款，法人梅子杰向答辩人求援借款，答辩人未同意，后在梅子杰的恳求下，答辩人答应以每平米2280元购买案中房产，答辩人共付款500万元。答辩人与凤辉公司依法签订了《商品房买卖合同》并开具了收款收据。同时约定：一、我们购买的房屋可以随时买卖；二、我们可以自由定价，凤辉公司不限制；三、我们卖房子后即可到售楼处办理更名手续，凤辉公司不收取任何费用。我们办理完买房手续后，2012年就开始销售，由于楼盘问题较多，销售一直没有进展。2014年交房后，我们通过电视台大力促销，初见成效。但由于玫瑰园小区的顶账房和重复抵押、重复销售情况较多，在我方要求下，凤辉公司同意把我们楼房每一户的收据都换成盖有发票专用章的交款收据，目的是我的楼房卖出后，客户拿着这种收据就可以直接去工作人员处填写《商品房买卖合同》和办理入住手续。综上所述，答辩人拥有真实的《商品房买卖合同》及交款收据，并非伪造合同及收据，是涉案房产的真正所有权人，请求法院依法维护答辩人的合法权益。 被告凤辉公司的答辩意见同被告刘永杰、杨俊红的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年4月27日，刘永杰、杨俊红经与凤辉公司协商，以房屋总价款500万元从凤辉公司购买如下涉案房产（15套）：遵化市。刘永杰、杨俊红于当日同凤辉公司分别就上述各套房产签订了《商品房买卖合同》，各涉案房屋的合同中均具有出卖人签章和买受人签字。合同中“刘永杰、杨俊红”签字均为其本人所签。刘永杰、杨俊红已向凤辉公司支付了全部房款500万元，现所涉及的房屋均已交付刘永杰、杨俊红。因凤辉公司未及时将涉案房产向房管部门备案，致使刘永杰、杨俊红至今未能办理涉案房产的房产证。 另查明，河北省高级人民法院在审理赤建公司与凤辉公司建设工程合同纠纷一案中，根据赤建公司的财产保全申请，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定，查封了凤辉公司总计7600余万元的房产、财产及银行存款（含本案争议房产）；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定，查封了凤辉公司107套房产。2016年3月21日河北省高级人民法院作出（2016）冀执10号执行裁定，指定本院执行。根据赤建公司的续封申请，本院2016年4月5日作出（2016）冀8601执15号执行裁定，对凤辉公司的107套房产进行了续行查封。2016年5月30日，本院裁定拍卖凤辉公司位于遵化市的房产（含本案争议房产）。在执行过程中，案外人刘永杰、杨俊红提出案外人执行异议，称遵化市的上述15套涉案房产系其合法财产，法院裁定对其拍卖存在错误，请求停止对上述房产的执行，并提交了其与凤辉公司签订的《商品房买卖合同》及购房款收据等材料。本院于2017年3月13日作出（2017）冀8601执异61号执行裁定书，中止对遵化市产的执行。 本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的主要争议焦点在于刘永杰、杨俊红对本案争议房产是否享有足以排除法院强制执行的权益？依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于本案，首先，被告刘永杰、杨俊红与凤辉公司所签的《商品房买卖合同》对每套房产的具体房号、总价、付款方式等均作了明确约定，并有出卖人签章和买受人签字。刘永杰、杨俊红还提供了时间为2012年4月27日、载明房款金额并加盖有凤辉公司发票专用章的收款收据，证明凤辉公司已经按照约定收受了全部购房款，故上述《商品房买卖合同》合法有效。法院查封本案争议房产的时间为2013年7月30日，但刘永杰、杨俊红购房及交付房款的时间为2012年4月27日，故此可以认定，刘永杰、杨俊红与凤辉公司签订购房合同及付款时间在法院查封上述房产之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款”的条件；其次，涉案房产现已全部交付刘永杰、杨俊红。因凤辉公司未及时将该涉案房产向房管部门进行备案，致使刘永杰、杨俊红至今未能办理涉案房产的房产证。综上所述，刘永杰、杨俊红对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该处房产，且非因其自身原因未办理房产过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对争议房产享有能够排除法院强制执行的权益。因此，原告赤建公司请求判令许可对遵化市涉案的15套房产（详见本院查明事实部分）继续执行的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  张璐璐 审 判 员  吕 伟 代理审判员  杨敬忠 二〇一七年八月二十一日 书 记 员  毛振伟