福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0128民初2266号 原告：李云灿，男，汉族，1976年7月8日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶树春、林凤，福建远见律师事务所律师。 被告：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**。 法定代表人：许世坛。 委托诉讼代理人：李开辉、林莹，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 原告李云灿与被告平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告李云灿的诉讼代理人林凤、被告如意城公司的诉讼代理人李开辉、林莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李云灿向本院提出诉讼请求：1.判令如意城公司向李云灿提供办理平潭县金井纵二路与金井横一路交叉路口西北侧平潭海峡如意城G002地块雍景苑第8座14单元1303号房的房屋权属证书的相关材料，并立即协助李云灿办理房屋权属证书；2.判令如意城公司支付逾期办证违约金（自2014年4月1日计至李云灿取得房屋权属证书之日止，暂计至起诉之日为46946元）。事实与理由：2013年4月10日，李云灿与如意城公司签订《商品房买卖合同》，以总价616085元购买平潭县金井纵二路与金井横一路交叉路口西北侧平潭海峡如意城G002地块雍景苑第8座14单元1303号房，约定交房时间为2014年12月31日前。如逾期交房，如意城公司应于宽限期届满的次日至如意城书面交房通知确定的交房期限之首日止，按日支付已付房款的万分之三的违约金。同时，如意城公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由其提交的资料交付李云灿。如因如意城公司原因，李云灿不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证的，如意城公司应自逾期之日起每日按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，李云灿依约定支付了全部购房款。2015年3月29日，如意城公司与李云灿办理房屋交接手续。同时自约定交房时间至今，因如意城公司未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，李云灿至今未获得房屋权属证书。故如意城公司应向李云灿支付逾期办证违约金，截止起诉之日为46946元（616085元×0.0001/日×762日，2015年4月1日至起诉之日共762日）。 如意城公司答辩称：诉争房屋逾期办理房屋权属证书系因政府原因导致，李云灿要求如意城公司支付逾期办证违约金无合同及法律依据。诉争项目二期工程中包含政府采购房，在项目建设过程中区管委会的口头要求答辩人对政府采购房的部分进行规划变更，但未就此变更出具任何书面文件也未办理任何规划变更手续。如意城公司应区管委会要求对诉争项目中政府采购房进行规划变更，因未办理规划变更手续，故规划局不予通过规划验收。随后经如意城公司多次请求区管委会协调二期工程规划验收事宜，至2016年7月25日区管委会办公市向区规划局作出说明，确认如意城公司系依据平潭综合实验区管委会的要求对诉争项目二期工程中的人才公寓房进行规划变更。但区规划局仍不予通过该工程的规划验收。2017年3月7日区管委会召开会议，同意在不增加确权面积的情况下维持二期工程现状，要求区规划局按照原规划审批指标出具规划核实意见。随后诉争项目二期工程方才于2017年5月4日通过规划验收合格。合同约定仅在“因出卖人原因”导致买受人未能在约定期限内取得房屋权属证书的情况下，出卖人方才承担逾期办证的违约责任。而本案诉争房屋系因区管委会在未办理规划变更手续的情况下先行要求答辩人进行规划变更，致使延迟进行规划验收，未能在约定期限内办理房屋权属证书。综上，请求驳回李云灿诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年4月10日，李云灿（买受人）与如意城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），以总价616085元购买平潭县金井纵二路与金井横一路交叉路口西北侧平潭海峡如意城G002地块雍景苑第8幢14层1303号房。《合同》第八条“交付条件与期限”约定，“出卖人应当在2014年12月31日前……将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”。《合同》补充协议六第七条关于交房期限（补充主合同第八条、第九条）第1项约定，“如出卖人不能在本条规定期限交房，买受人同意给予出卖人三个月（即至2015年3月31日，含当日）的宽展期……”，《合同》第十四条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，李云灿依约定支付了全部购房款。 2015年3月29日，如意城公司与李云灿办理房屋交接手续。 本院认为，李云灿与如意城公司签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应按约履行。合同签订后，李云灿履行了付款义务，如意城公司也应在约定的期限内交房并促成李云灿能够办理房屋权属证书的条件。 关于逾期办证问题，如上所述，如意城公司应依约于2015年3月29日办理交房手续后60日内办理房屋所有权初始预登记，但如意城公司至今未完成诉争房屋所有权初始登记，房屋所有权初始登记是办理房屋权属证书的前提，因如意城公司未及时办理初始登记（大产证）导致李云灿未能及时办理房屋权属证书（小产证），显属违约。如意城公司抗辩称其具有免责事由，认为其逾期办理初始登记系因政府口头要求变更政府采购房规划导致无法通过规划验收，进而未能在约定期限内办理房屋权属证书，并非“出卖人原因”导致，故不应承担违约责任。本院认为，如意城公司作为专业房地产开发企业，未按规定程序变更规划而先行建设，应遇见可能导致延迟或无法通过竣工规划验收的后果，如意城公司应当承担由此导致逾期办理房屋权属证书的违约责任，依约支付违约金。其次，即使诉争房屋延迟或无法通过竣工规划验收系因平潭综合实验区管委会口头要求变更所购房屋规划所致，因平潭综合实验区管委会向如意城公司采购房屋此系平等主体之间民事行为，当事人一方因第三方原因造成违约的，应向对方承担违约责任，当事人和第三方之间纠纷依照法律或约定解决。李云灿要求如意城公司承担逾期办证责任系基于双方签订的商品房买卖合同，如因他方原因致如意城公司免责，由此产生损失由李云灿独自承担，与合同法公平原则不符。综上，如意城公司上述抗辩理由依据不足，不予采纳。 关于逾期办证违约金计算方式问题，李云灿诉请违约金计算至其取得房屋权属证书为止，本案需审查逾期办证责任承担问题。就如意城公司而言，根据《合同》约定，如意城公司在办理房屋所有权初始登记后，应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付李云灿。就李云灿而言，根据《合同》约定可知，在如意城公司促进办证条件后，诉争房屋权属证书由李云灿办理，其诉请亦是由如意城公司协作其办理。办理房屋权属证书的相关税费等应由李云灿负担，李云灿后期实际办证情况不明，影响因素亦不明，若李云灿怠于履行，由此造成的损失由如意城公司承担显属不公。综上，虽如意城公司未完全履行约定义务，但现有证据不足以要求意城应承担至李云灿实际取得权属证书之日止的全部过错。对于如意城公司承担办证义务及逾期办证责任的合理期限，综合考虑双方的合同约定、履行情况、未履行原因等各项因素，根据公平及诚实信用原则，酌定逾期办证违约金自2015年6月28日起计算至如意城公司协助李云灿办妥房屋权属证书登记手续之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、平潭海峡如意城开发建设有限公司应当在本判决生效之日起十日内协助李云灿办妥将平潭海峡如意城G002地块雍景苑第8幢14层1303号房屋权属证书登记手续之日止； 二、平潭海峡如意城开发建设有限公司应当在本判决生效之日起十日内向李云灿支付逾期办证违约金，违约金以购房款616085元日万分之一的标准，自2015年6月28日起计算至其履行完上述第一项判决所确定的义务之日止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费973元，减半收取486.5元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担431元，由李云灿负担55.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 李    维 二〇一七年八月三日 书记员 翁奇震（兼）