江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0206民初6684号原告:无锡五洲商业管理有限公司，统一社会信用代码913202067833697430，住所地无锡惠山经济开发区钱桥配套区。法定代表人：舒策城，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周燕娜，江苏柯兰律师事务所律师。被告：胡立翊，男，1988年7月8日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：戴俊华，江苏苏秦律师事务所律师。第三人：无锡红星美凯龙经营管理有限公司，统一社会信用代码91320206683516689E，住所地无锡市惠山区钱桥盛岸西路668号。法定代表人：车建芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：华炫，江苏柯兰律师事务所律师。原告无锡五洲商业管理有限公司（以下简称五洲公司）与被告胡立翊、第三人无锡红星美凯龙经营管理有限公司（以下简称美凯龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。后本案依法组成合议庭，再次公开开庭进行审理，原告五洲公司的委托代理人周燕娜、被告胡立翊的委托代理人戴俊华、第三人美凯龙公司的委托代理人华炫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五洲公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按12153.25元/月（8101.5×150%）向原告支付自2016年4月至9月22日的房屋占有使用费53435.12元；2、判令被告按3314.25元/月（2209.5×150%）向原告支付自2016年4月至9月22日的物业管理费14571.65元；3、判令被告向原告支付经营商品质量保证金10000元；4、判令被告支付原告律师费8000元；5、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年12月20日，被告与原告及第三人签订《红星美凯龙场地租赁合同》和《红星美凯龙物业管理合同》各一份，约定被告承租红星美凯龙全球家居生活广场一楼展厅，租赁期间为2014年12月20日至2016年3月31日，被告应于每季度到期前一个月15号前缴纳下一季度租金和物业管理费，延长租赁期限需被告提前一个月书面申请，未经第三人书面同意继续占用租赁场所的，应支付各项费用的150%作为占用费给原告，撤场时租金电费等欠缴或商品质量保证金10000元未补足的，第三人有权将租赁场地内的商品留置。合同到期后，被告既不及时撤场亦未提交书面续租申请，拒不补足商品质量保证金，却希望原告以不合理低价同意并续租。遭拒绝后，被告以协商为名拒不搬离。后被告于2014年4月26日和5月26日按原合同金额支付了当月的占用费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告胡立翊辩称：被告于合同到期之后继续占用涉案商铺的原因是原被告对合同续约问题进行协商，而并非出于恶意占有。且合同到期后，被告仍按照之前的租赁合同约定向原告支付了商铺租金，对于被告的占有使用行为，原告是明确知道且认可的，实际占有使用为合同到期之日起至2016年5月27日，故对于第一项诉请不予认可；对于商品质量保证金，被告已经于2014年9月26日通过缴纳租赁意向金的方式向第三人交纳，故亦不予认可；原告主张的律师费没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人美凯龙公司陈述：同意原告的意见。本院经审理认定事实如下：2014年，甲方美凯龙公司、乙方五洲公司和丙方胡立翊签订《场地租赁合同》，约定乙方将位于无锡市盛岸西路668号/312国道钱桥段红星美凯龙全球家居生活广场一楼展厅出租给丙方。租赁面积147.3㎡，租金、物业管理费及其他相关费用均以租用面积为基础计算。丙方承诺仅将租赁区域用于品牌为科凡的橱柜、衣柜类产品经营展示。合同期限自2014年12月20日起至2016年3月31日，合同期满，丙方如有意延长场地租赁期限，至少应在本合同期满前提前一个月向甲方提出书面申请，同等条件下，以原租赁方优先为原则，经甲方同意后，可签订新的租赁合同，否则视为丙方主动放弃续租的权利。合同期内，租赁区域的租金按租用面积计算，标准为每平方米55元/月，租金共计8101.5元。租金先付后用，于每到期前一个月15号前缴纳。丙方在签订本合同3天内，应向甲方支付经营商品质量保证金10000元，如遇丙方经营商品出现质量投诉在三个工作日内无法及时解决的，丙方应无条件服从甲方作出的决定，甲方因此付出的一切费用将从质量保证金中扣除；如丙方退场后，甲方受理商品“三包”期内的投诉，在通知丙方一周内未得到丙方明确答复的，甲方有权先行处理，所需费用从商品质量保证金中扣除。如丙方退场一年后无售后遗留问题，甲方无息退还剩余保证金。租赁期限届满或合同终止、解除后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，丙方占用期间需支付各项费用的150%的占用费给乙方，且甲方有权追索一切损失和费用。甲方协助乙方向丙方收取租金和其他应收费用，代收能耗费等其他费用。丙方撤场，如欠缴各项费用，甲方有权将租赁场地内的商品留置或变卖等。同时，甲方美凯龙公司、乙方无锡五洲物业管理有限公司、丙方胡立翊签订《物业管理合同》，物业管理费按租用面积计算，标准为每平方米15元/月（每月租金共计2209.5元），甲方协助乙方按合同约定向丙方收取物业管理费和商业管理费，代收能耗费等其他费用。租赁期限届满或合同终止、解除后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，丙方占用期间需支付各项费用的150%的占用费，且甲方有权追索一切损失和费用。2014年9月26日，胡立翊向美凯龙公司支付租赁意向金10000元（胡立翊认为该款即商品质量保证金）；2014年12月7日胡立翊向美凯龙公司支付了2014年12月20日至2015年3月31日的租金27830.55元和物业管理费7590.15元。在胡立翊于2014年11月填写的《品牌引进审批表》上，基本情况中的质量保证金栏填写了10000元。租赁期满后，双方就续租进行协商，但未达成一致意见。2016年4月26日，胡立翊支付了当月租金8101.5元和物业管理费2209.5元；2016年5月5日，应美凯龙公司的经理毛登成的通知，胡立翊又向毛登成支付了2016年4月的租金涨价部分每平米5元共计736.5元。2016年5月26日，胡立翊又支付了当月租金8101.5元和物业管理费2209.5元。2016年6月8日，胡立翊委托江苏苏秦律师事务所向五洲公司和美凯龙公司发出律师函，认为双方租赁合同到期，未就续签租赁合同达成一致意见，2016年4月胡立翊通知解除租赁关系并着手撤出，但遭到美凯龙公司的阻拦并扣押了部分物品；现双方为不定期租赁，美凯龙公司阻挠撤出的行为侵权，故要求于收函后3日内排除妨碍，协助胡立翊撤出并返还物品。该函于6月12日到达五洲公司和美凯龙公司。2016年6月14日，胡立翊曾将五洲公司和美凯龙公司诉至法院，事实和理由认为双方于2014年12月20日签订了场地租赁合同，租赁争议展厅，租赁期间自2014年12月20日至2016年3月31日。租赁期间到期后，双方就合同续签事宜进行协商，期间仍按原合同约定支付租金。2016年5月，由于双方未能就续签条件达成一致意见，故胡立翊通知五洲公司和美凯龙公司不再续签租赁合同，并与其解除租赁关系，胡立翊即着手撤出事宜，然而五洲公司和美凯龙公司无故阻挠胡立翊撤离，并将胡立翊所有的展柜商品扣押在商场内，故胡立翊诉至法院，请求判令五洲公司和美凯龙公司返还物品。审理过程中，经法院于2016年9月22日组织双方现场清点后，胡立翊将租赁商铺内的物品搬走，并于2016年10月12日向法院申请撤回起诉。后法院依法裁定准予其撤回起诉。2016年11月9日，五洲公司就本案诉至法院。另查明，2016年8月26日，五洲公司的监控视频显示争议商铺中曾有人搬出两张床垫。胡立翊质证认为仅是五洲公司的另一商户来取回暂存的物品，而非胡立翊在使用商铺，当时商铺已经被五洲公司控制，物品也均被扣留在商场内。以上事实，由五洲公司提供的场地租赁合同、物业管理合同、商铺委托经营管理协议、房屋登记簿证明、收据、法律服务合同、发票、视频，胡立翊提供的收款收据、品牌引进申请表、名片、微信截图、录音、律师函以及快递凭证、邮件投送情况查询图、照片、证人证言，法院调取的（2016）苏0206民初3275号民事裁定书、现场勘察笔录、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：五洲公司、美凯龙公司与胡立翊的租赁合同及物业管理合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于争议焦点一：争议商铺的实际租赁期限。对此本院认为，本案中双方约定的租赁期间届满后，双方就续租进行协商，期间承租人继续使用租赁物，出租人也没有提交相应证据证明向承租人提出过异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。因胡立翊已经于2016年6月12日将解除通知邮寄到对方，而胡立翊于2016年6月14日将五洲公司和美凯龙公司诉至法院要求返还租赁商铺内的物品也印证其通知解除事实的真实性，故本院认为租赁合同已经于2016年6月12日解除。争议焦点二：租赁合同约定期限到期之后的租金及物业管理费计算标准。五洲公司和美凯龙公司认为约定期限到期后的租金和物业管理费应当按照合同约定的金额的150%计算，而胡立翊认为该条款实际为违约责任条款，该违约责任约定过高，应当予以调整。对此本院认为该条款明确约定为“租赁期限届满或合同终止、解除后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场所”情形下，承租人需支付的占用期间费用计算方式，故并非违约金条款；但该合同为五洲公司和美凯龙公司提供的格式条款，该条款依法属于提供格式条款一方加重对方责任的情形，故该条款应属无效。且胡立翊提交证据证明其支付了2016年4月和5月的租金和物业管理费，且2016年5月5日胡立翊又应毛登成通知支付了2016年4月的租金涨价部分5元/每平米共计736.5元，印证了双方已经就租赁期届满后的租金达成一致意见，故应当以双方补充约定作为计算依据，故胡立翊还需支付2016年5月的租金涨价部分736.5元及至2016年6月1日至2016年6月12日的租金3535.2元和物业管理费883.8元。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。物业管理费的履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。争议焦点三：胡立翊于2014年9月26日向美凯龙公司支付的租赁意向金10000元是否可认为即商品质量保证金。对此本院认为，因三方并无约定胡立翊需另行缴纳租赁意向金10000元，该款也未计入胡立翊支付的租金或其他费用，且又与胡立翊于2014年11月填写的《品牌引进审批表》上质量保证金栏的10000元相印证，故对于胡立翊抗辩该款实际为缴纳的商品质量保证金的意见予以采纳。争议焦点四：胡立翊是否应当承担五洲公司支付的律师费。双方并无关于律师费的负担约定，且当前证据并未显示本案中当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当的行为，造成了诉讼对方的直接损失，法院需根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用予以支持的情形，故对于该项主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十一条、第六十二条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、胡立翊应于本判决发生法律效力后十日内支付五洲公司租金4271.7元。二、胡立翊应于本判决发生法律效力后十日内支付五洲公司物业管理费883.8元。三、驳回五洲公司其他部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由胡立翊负担116.89元，由五洲公司负担1833.11元（该款已由五洲公司预交，胡立翊负担部分应当在判决主债务履行之日前一并向五洲公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 臻人民陪审员  臧效年人民陪审员  陈建明二〇一七年八月十六日书 记 员  沈泽全