福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0581民初1775号 原告：谢恋，女，1956年12月21日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园3号楼112-113号，统一社会信用代码91350500611552170H。 法定代表人：吴家雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖忠惠，福建华达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨灿煌，福建华达律师事务所执业律师。 原告谢恋与被告石狮兴进房地产开发有限公司（下称兴进公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，兴进公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院以（2017）闽0581民初1775号民事裁定，驳回兴进公司对本案管辖权提出的异议。本院依法适用简易程序，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。谢恋的委托诉讼代理人李泽楠律师，兴进公司的委托诉讼代理人杨灿煌律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢恋向本院提出诉讼请求：1.确认合同附件6《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1款（下称争议条款）的约定无效；2.兴进公司按1611599元的日万分之二支付谢恋自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋初始预登记并向谢恋交付办理权属登记的相关材料之日止的逾期办证的违约金；3.兴进公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年11月25日，谢恋与兴进公司签订一份《商品房买卖合同》[下称案涉合同，附有六个附件，其中附件六为《合同补充协议》（下称补充协议）]，向兴进公司购买址于福建省石狮市南洋路西洋公园旁的兴进豪园项目三期16幢603室商品房一套（下称案涉房屋）。案涉合同及补充协议签订后，谢恋已支付全部购房款1611599元，兴进公司通知交房后，谢恋已于2013年12月31日办理了交房。兴进公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未向谢恋交付办理案涉房屋权属登记所需的相关资料。兴进公司的上述行为明显违反了案涉合同及补充协议的约定。谢恋认为，根据案涉合同第十四条的约定，兴进公司应于案涉房屋交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，但兴进公司却在争议条款中将其协助谢恋办理案涉房屋权属登记的期限延展至360日，该争议条款内容明显具有免除兴进公司责任、排除谢恋主要权利的情形。因该争议条款是兴进公司提供的格式条款，依法应认定该争议条款无效，兴进公司仍应依照案涉合同第十四条约定的期限办理房屋所有权初始预登记。虽然案涉合同第十四条同时约定如因兴进公司原因，致使谢恋不能在案涉房屋交付使用后90日内取得案涉房屋权属证书的，按谢恋退房的方式进行处理，但根据补充协议第十一条的约定，谢恋享有的合同解除权应在合同解除权事由发生之日起15天内行使，而谢恋并未行使，且在兴进公司交付案涉房屋后花巨资进行装修并入住，可见双方解除案涉合同及补充协议并退房已不可能。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，谢恋仍有权依照法律规定要求兴进公司即日起办理房屋所有权初始预登记，向谢恋交付办理案涉房屋权属登记所需的相关资料及协助谢恋办理案涉房屋权属登记，并自2014年3月31日起按谢恋已付购房款的总额即1611599元的日万分之二（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）的标准向谢恋支付逾期办证违约金。 兴进公司辩称：1.谢恋经兴进公司通知后，未办理交房手续，也未缴交包括房屋专项维修基金、物业费等相关费用，根据合同补充协议第七、八条约定，相应的逾期办证的责任和后果应当由谢恋自行承担。2.争议条款约定有效，谢恋要求确认其无效的诉讼请求不能成立，应予驳回。争议条款是双方协商确定的普通协议条款，并非格式条款；争议条款并未免除兴进公司责任，也未排除谢恋主要权利，不符合法定无效情形；争议条款属于可能减轻责任显失公平的可撤销条款，但已经超过法定可撤销期限，应当认定为有效条款。3.谢恋要求被告支付违约金的诉讼请求不符合双方约定和法律规定，应予驳回。首先，本项目系因人防工程标准变化和政府规划改变，导致迟延竣工验收备案和初始登记，非因出卖人的原因所致，兴进公司依法依约可以免责；其次，本案在谢恋未表示行使或放弃解除权的情况下，不能确定兴进公司的违约责任；最后，双方针对逾期办证情形有约定损失的计算方式，不应主张并适用最高院相关司法解释确定违约金。4.谢恋关于逾期办证违约金的诉求已经超过诉讼时效，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：兴进公司提供的《人防工程质量整改反馈单》《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》，因均不是人防部门发出的通知，无法证明兴进公司因人防工程标准发生变化而迟延进行防空地下室竣工验收，故本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在石狮市区东侧规划范围内建造、出租、出售商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园15号至18号楼的商品房预售许可证[（狮）预售（2011）第015号]。案涉房屋系兴进公司开发建设的兴进豪园16幢603室商品房，由谢恋以总价款1611599元向兴进公司购买，双方就案涉房屋购买事宜于2011年11月25日签订编号为0202275的案涉合同，附有六个附件，其中附件六为补充协议。案涉合同及补充协议签订后，谢恋于2011年11月25日支付兴进公司案涉房屋全部购房款1611599元。2014年1月17日，兴进公司通过EMS向谢恋送达《接房入住通知书》，通知谢恋收到通知的60天内，到管理处办理入住手续，逾期不办的视为入住。2014年1月18日，谢恋收到该通知。2016年11月4日，案涉房屋经勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，并于2016年11月30日通过竣工验收备案。2016年12月28日，案涉房屋所在楼盘进行不动产首次登记。2017年1月3日，兴进公司向谢恋发出《办证通知书》。 本院认为，当事人争议焦点在于：（一）争议条款的效力；（二）谢恋未办理入住手续是否违约；（三）兴进公司是否存在逾期协助谢恋办理案涉房屋权属证书的违约行为，如何承担违约责任；（四）谢恋诉求逾期办证违约金是否超过诉讼时效。对此，本院予以分析认定。 （一）争议条款的效力 本院经审查认为，根据案涉合同第二十二条的约定，案涉合同未尽事项可由双方通过签订补充协议进行约定，但补充协议中不得含有减轻或免除案涉合同中约定应当由兴进公司承担的责任，或加重谢恋责任、排除谢恋主要权利的内容；而争议条款关于兴进公司应在商品房竣工资料报备完成后90个工作日办理房屋所有权初始预登记的约定，并未同时约定兴进公司办理商品房竣工资料报备的具体期限，导致无法确定兴进公司办理房屋所有权初始预登记的时间，由此减轻甚至有可能免除兴进公司因未及时办理房屋所有权初始预登记应承担的违约责任，同时也排除了谢恋及时取得案涉房屋权属证书的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，应认定该争议条款无效。 （二）谢恋未办理入住手续是否违约 本院经审查认为，经兴进公司通知，谢恋至今未办理入住手续。但是，依照兴进公司的通知，逾期60天不办的视为入住。谢恋于2014年1月18日收到该通知后，逾期60天未办理入住手续，应推定谢恋于2014年3月19日入住。该通知的法律效力仅在于推定兴进公司已依约交付房屋，并不意味着谢恋违反合同约定，并且逾期接收房屋及缴纳相关费用的问题，与逾期办证之间不存在法律上的直接的关联性，故本院对此不作进一步审查。 （三）兴进公司是否存在逾期协助谢恋办理案涉房屋权属证书的违约行为，如何承担违约责任 本院经审查认为，因前述争议条款无效，兴进公司应依照案涉合同第十四条的约定履行协助办证义务。兴进公司主张逾期协助办证系因政府原因造成的，但未能提供充分的证据予以证明，故对其主张本院不予采纳，应认定其系因自己的原因未能在案涉房屋交付使用后60日内及时办理房屋所有权初始预登记并导致谢恋未能在案涉房屋交付使用后90日内及时取得案涉房屋权属证书，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。根据兴进公司通知谢恋接收房屋，而谢恋虽未实际接收案涉房屋并使用，但在兴进公司出现违约行为后至今未向兴进公司提出解除合同等事实，可见双方已以各自的行为表示同意继续履行案涉合同及补充协议，故谢恋有权就其未能在案涉房屋交付使用后90日内取得案涉房屋权属证书的事实，要求兴进公司承担相应的违约责任。兴进公司于2016年12月28日完成案涉房屋所在项目的首次登记，并于2017年1月3日寄出《办证通知书》，因邮件在途及买受人领取材料均需时间，本院酌定上述期间为5天，即应认定兴进公司自2017年1月9日起不承担逾期办证的违约责任。因双方在案涉合同及补充协议中并未就若谢恋选择不退房的情形应如何计算逾期办证违约金作出约定，现谢恋提出应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定按其已付购房款1611599元的日万分之二的标准计算逾期办证违约金的主张，具有事实和法律依据，应予采纳。 （四）谢恋诉求逾期办证违约金是否超过诉讼时效 本院经审查认为，逾期办证违约金不能确定履行期限，谢恋可以随时主张权利，兴进公司主张谢恋诉求逾期办证违约金超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上，本院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与谢恋签订的案涉合同及补充协议（除本院认定的争议条款无效外）系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。但是，争议条款减轻甚至有可能免除兴进公司因未及时办理房屋所有权初始预登记应承担的违约责任，同时也排除了谢恋及时取得案涉房屋权属证书的主要权利，依法应确认为无效。现兴进公司因自己的原因致使谢恋未能在2014年3月19日推定交房后90日即2014年6月17日前取得案涉房屋权属证书，故兴进公司应按1611599元的日万分之二支付谢恋自2014年6月17日起至2017年1月8日止即934天计算的违约金，计为1611599元×934×2÷10000≈301017元。 综上所述，谢恋的诉讼请求，合理合法，应予支持。兴进公司的抗辩意见，缺乏事实和法律根据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、确认谢恋与石狮兴进房地产开发有限公司于2011年11月25日签订的编号为0202275的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1款无效； 二、石狮兴进房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付谢恋逾期办证违约金301017元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5815元，减半收取计2908元，由石狮兴进房地产开发有限公司负担；管辖权异议申请费100元，由石狮兴进房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一七年八月三十日 书记员  苏丽蓉 速录员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面资料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。