.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2017)琼0108民初1886号   原告：海南登达投资有限公司；住所地：海南省海口市×××；统一社会信用代码：×××。   法定代表人：吕建华，该司总经理。   委托诉讼代理人：石峰，海南圣合律师事务所律师。   被告：刘平生，男，1952年11月8日出生，汉族;公民身份号码:×××;住海南省海口市×××。   委托诉讼代理人：曾理，海南威盾律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段浩，海南问源律师事务所律师。   原告海南登达投资有限公司（以下简称登达公司）与被告刘平生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序,于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石峰、被告刘平生及其委托诉讼代理人曾理、段浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南登达投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付房产面积差价款23851元；2、请求依法判令被告向原告支付违约金11319元；3、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。   事实与理由：海口市海甸岛沿江五西路南侧"丽海云霞"项目由原告投资开发建设。2009年8月19日，被告与原告就购买"丽海云霞"小区C座5层502号房（约定建筑面积"76.57平方米"）签订了《商品房买卖合同》（下称"合同"），合同第五条约定"......实际成交总价款按产权登记的面积调整，多退少补，不计利息...出卖人应在得到产权登记面积结果后将该结果以书面形式通知买受人......买受人逾期不补交差价或者出卖人拒绝退还差价的，每逾期一日，违约方应按交或者应退款的万分之三向守约方支付违约金"。合同签订后，原告积极履行了合同约定的各项义务。   2010年12月24日，原告向被告移交了合同约定的房产，并双方签署了《房屋交接书》，该交接书第4条约定"双方一致同意最终面积和平面附图以政府各相关部门审批颁发的房产证记载内容为准，面积如有误差按售房单价保持不变，实际成交总价款按房产证的面积调整，多退少补，不计利息"。   经面积测绘，被告所购房产实际建筑面积为"80.97平方米"，比合同约定超出"4.34平方米"。因此，11月15日，原告向被告发出《通知》，要求支付面积差价款23851元。但是，被告拒绝支付上述面积差价款。   根据上述客观事实，依据《合同法》第8条"依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护"、第60条"当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务"、第114条"当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法......当事人就迟延履行约定违约金的，违绚方支付违约金后，还应当履行债务"、第159条"买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定"、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条"出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理......"及《商品房买卖合同》第5条、《房屋交接书》第4条和相关法律、法规之规定，被告拒绝支付面积差价款的行为已构成违约，并给原告造成了重大经济损失。   综上所述，为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起反诉，请贵院依法判决。   被告刘平生辩称，一、原告第一项诉请不符合事实，且已过诉讼时效，依法应予以驳回。   从被告提交的《房屋买卖合同备案登记表》（以下简称该登记表）和原告提交的《商品房买卖合同》（以下简称该合同）落款日期可以看出来，两者相隔不超过15天，均是在2009年签订该合同后15天内办理了该合同的备案登记。该登记表中明确载明的建筑面积数（与原告提交的证据4《房屋建筑面积测绘报告（2013年2月26日）》测绘面积数完全一致）比该合同签订的建筑面积数多4平米。这就表明4平米的面积差双方都是明知的，是在销售房产时原告承诺向被告赠送4平米的促销活动，在签该合同时，原告将备案登记的建筑面积数减去赠送的4平方米后填写在该合同上，并按该建筑面积计算、收取被告的购房款和物业费至今。并不存在原告是在经过测绘后才得知存在4平米面积差主张补交购房款的情形。   原告在诉状中称"自己已积极履行了合同约定的各项义务，2010年12月24日双方签署了《房屋交接书》、在2011年11月15日向被告发出要求支付面积差价款24995元的《通知》（以下简称该通知），被告拒绝支付"的说法没有任何事实依据，完全违背了诚实守信原则。若原告已履行了合同约定的各项义务，就不会有今天被告要求其承担逾期交房、逾期办证的违约责任之诉。在原告提交的证据中并没有《房屋交接书》，不知其说双方签署的有何事实依据？   从该通知的落款时间开始到被告领取诉讼材料之前，被告从未见过和被通知领取该通知过。原告何时、用何种方式向被告发出该通知？请其举证说明。该通知内容中显示"经测绘公司测绘......"，但其提交的证据4测绘报告时间（2013年2月26日）晚于该通知落款时间（2011年11月15日）。显然原告提交的证据自相矛盾，不能自圆其说，该份证据是不真实的。且该通知发出至今长达6年的时间，原告也从未向答辩人主张过该权利，早已过了诉讼时效，理应予以驳回。   本案的真实情况就是因为被告向法院提起要求追究原告违约责任诉讼后，其恼羞成怒，出尔反尔，将赠送4平米的房屋面积承诺予以反悔，单方制作了与事实不符的虚假证据，进行虚假诉讼。因此，原告没有任何合法、有效的事实证据支持其第一项诉讼请求，且从其提交证据的落款时间至今提起诉讼，也早已过了诉讼时效，应当依法予以驳回。   二、原告第二项诉请没有任何事实依据，依法应予以驳回。   4平方米的面积差双方都是明知的。原告没有提供何时、用何种方式向被告发出该通知、讨要面积差购房款被拒绝的任何证据材料？那么是依据何种事实来主张其第二项诉请。且该通知与其提供的测绘报告时间自相矛盾，更是晚于该登记表的备案时间。被告已严格依照该合同约定履行了自己的支付全额购房款等全部合同义务，不存在任何违约行为，因此，原告第二项诉讼应当依法予以驳回。   综上所述，被答辩人的两项诉讼请求违背事实，不符合法律规定，请求合议庭依法驳回其的无理虚假诉请，以维护法律尊严，维护答辩人的合法权益。   经审理查明，2009年8月19日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20090xxx）、《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：一、商品房的基本情况及计价方式与付款：买受人向出卖人购买位于海口市××路号房，该商品房的用途为住宅，建筑层数地上11层。建筑面积共76.57平方米，套内建筑面积62.39平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积14.18平方米，单价为每平方米人民币5420.7元，总金额人民币415063元。二、面积确认及面积差异处理：合同规定以建筑为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积的误差在合同约定面积的±3%（含±3%）以内时，每平方米价格保持不变，房屋总价款按产权登记面积调整。三、付款方式、交付期限及逾期付款和交房的违约责任：（一）付款方式及逾期付款的违约责任。买受人在签署合同时交纳全部房价款的90%，于2010年5月1日交纳全部房价款的10%。买受人逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同的同时，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。（二）房屋交付期限及逾期交房的违约责任。出卖人应当在2010年5月31日前，依照有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可据实相应延期交房；3、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后，等待验收或丈量所需的时间除外；4、交房时如买受人未付清应付房款，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起30日内。出卖人逾期交房的，如逾期不超过90日，则在合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，则在合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。四、规划、设计变更的约定及交接：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。出卖人有权对楼房外立面、园艺、环艺、构筑物、小品等进行局部修改、调整而不需征得买受人同意。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、因买受人原因造成延期的，出卖人按本合同第九条的对等责任向买受人追究违约责任；2、出卖人发出书面交楼通知之日起7日内，买受人应及时与出卖人办理交房手续并接受房屋，如因买受人原因逾期接收的，视为买受人已接收。出卖人将房屋移交给物业公司有偿保管，物管费由买受人承担；3、由于买受人原因未能收到交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担；4、买受人逾期不参加验收或验收合格拒绝在《房屋交接单》上签字的，视为买受人认可房屋验收合格且已接受房屋。五、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；如因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。此外合同还就装饰、设备标准承诺、基础设施、公共配套建筑正常运行、保修责任及争议解决方式等进行了约定。补充协议约定：一、确认了买受人的联系地址：海口市中级人民法院执行局李楠转刘平生，邮编：57000的信息真实有效。二、各方的通知应以合同记载地址为据，如一方变更通讯地址应立即以挂号邮件或特快专递邮件告知对方，否则因此造成邮递错误而引起的任何责任概由变更方负责。   合同签订后，被告如约向原告支付了人民币415063元购房款。2010年12月24日，原告向被告交付了涉案房屋。2016年6月20日，原告取得了涉案房屋的房屋所有权证（海口市房权证海房字第XX**）。房屋所有权证记载的内容：房屋所有权人为刘平生，登记时间为2016年6月20日，楼房总层数为12层；房屋建筑面积为80.97㎡，套内建筑面积66.82㎡。房屋的建筑面积与原合同约定的面积76.57㎡差异4.4㎡。   另查明，根据海口市建设局于2008年9月18日作出的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号：×××）记载：工程名称为丽海云霞的商住楼，建设规模为2栋，地上**，建筑面积为16025.62㎡；；地下**建筑面积为2383.55㎡，合计建筑面积18409.17㎡。   本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、不动产专业发票、《海口市商品房买卖合同备案表》、《房屋所有权证》、《海口市房屋建筑面积测绘报告》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》以及双方当事人的陈述笔录等在案佐证。这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，一、关于《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的效力问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等互利、协商一致的基础上自愿达成，是双方的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。   二、关于被告是否应向原告支付房产面积差价款的问题。   首先，关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，法律另有规定的除外。"本案中，原告取得涉案房屋产权证书的时间为2016年6月20日日。根据双方签订的购房合同第五条约定"合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准"；房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，"出卖人应在得到产权登记面积结果后将该结果以书面形式通知买受人"。姑且不论原告是否已经履行告知义务，但从原告取得房屋产权证书至起诉之日止，时间尚不足两年，故被告认为原告的诉讼请求已过诉讼时效理由，不符合上述法律规定，本院不予支持。   其次，关于房产面积差异是否为原告赠送的房屋面积的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定"当事人对自己提出的主张应当及时提供证据"。在本案诉讼过程中，被告向本院提交《房屋买卖合同备案登记表》，以此证明原告对建筑面积差4.4平方米是清楚、明知的，是原告的促销行为。合同备案登记表系在原告向被告交付房屋，登记机关颁发房屋产权证，确认房屋面积之前，依据合同进行的备案登记，其目的是向社会公示房屋的所有权，保证市场交易安全，维护政府行政管理秩序的一种手段。房屋产权面积的最终确认应以政府相关管理机构核准颁发的产权证为合法、有效的证件。因此，被告在合同既无该赠予条款的约定，也无证据予以佐证的情况下，仅凭合同备案表尚不足以证明差异面积赠送的事实，据此认为4.4平方米的差异面积系原告所赠送的抗辩理由不充分，没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条"出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；......"规定，原、被告双方对房屋买卖合同已有明确约定的义务，应严格依合同约定履行。原告诉请被告支付房屋增加面积的差价款，符合上述法律规定，本院予以支持。   二、关于被告未付房屋增加面积的差价款是否构成违约的问题。   《房屋买卖合同》第五条已就面积差异的通知时间、通知方式以及违约责任进行了明确约定。《补充协议》中，双方还明确约定了各方的通知需以挂号邮件或特快专递邮件告知对方。本案中，原告认为，其已书面通知要求被告交付房屋面积差异款项，并向本院提交了《通知书》复印件，但该通知书没有原件核对，被告对此证据亦予以否认收到，对该证据本院不予采信。因此，原告主张被告拒绝履行面积差异价款的给付义务，但未向本院提供其已履行通知对方的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款"当事人对自己提出的主张应当及时提供证据"、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款"在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果"的规定，原告诉请被告支付迟延履行违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持，原告应承担举证不能的法律后果。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告刘平生须于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告海南登达投资有限公司支付房产面积差价款23854元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告海南登达投资有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费人民币679元，由原告海南登达投资有限公司负担218元，被告刘平生负担461元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 符文瑄   人民陪审员 钟郑娟   人民陪审员 唐旭升     二〇一七年八月十一日   法官 助理 陈桃艳   书 记 员 周 妤   书记员周妤   附：本判决适用的相关的法律依据   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，法律另有规定的除外。   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   最高人民法院   《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，......   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。   ......   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。