太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初4448号原告：李艳馨，女，1964年1月18日出生，汉族，中铁三局集团第三工程有限公司职工，住太原市。委托诉讼代理人：王恺，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告：孟祥强，男，1985年3月14日出生，汉族，山西康采工业技术有限公司员工，住太原市。委托诉讼代理人：彭志刚，山西勤义律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺鹏宇，山西勤义律师事务所律师。被告：赵丽霞，女，1991年11月2日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：彭志刚，山西勤义律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺鹏宇，山西勤义律师事务所律师。原告李艳馨与被告孟祥强、赵丽霞执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李艳馨及委托诉讼代理人王恺，被告孟祥强、赵丽霞共同委托诉讼代理人彭志刚、贺鹏宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳馨向本院提出诉讼请求：1、判令对（2016）晋0105执字第1069号执行裁定书中确认的执行标的“位于许坦东街25号29幢3单元2层6号（产权证号为：房权证并字第XXXX号）房屋”许可执行；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告李艳馨诉山西鼎惠担保有限责任公司、张小明民间借贷纠纷一案，太原市小店区人民法院于2015年4月17日立案受理后，依照原告李艳馨的财产保全申请，于2015年4月27日查封了张小明所有的位于许坦东街25号29幢3单元2层6号（产权证号为：房权证并字第XXXX号）的房屋一套，查封期限为三年，自2015年4月27日起至2018年4月26日止。该案判决生效后，原告李艳馨向贵院申请了强制执行。贵院依法作出（2016）晋0105执字第1069号执行裁定书，裁定对上述房产强制执行。在执行过程中，本案被告孟祥强作为异议人，以其在法院采取保全措施之前就已向被执行人张小明购买该房屋为由向贵院提出了执行异议申请，请求立即中止执行，并将诉争房屋返还异议人。贵院经审查后认为，异议人在法院对诉争房屋采取保全措施前就与被执行人签订了房屋买卖合同，并实际占有了该房屋，亦按照合同约定支付了43万元的房款。异议人与被执行人向太原市房产管理局申请房产过户交易时并未查出房屋已被查封，随后交付了剩余房款，故异议人对未办理房屋过户手续并无过错。基于上述理由，贵院于2017年7月12日裁定中止对许坦东街25号29幢3单元2层6号房屋的执行并裁定解除对该房屋的查封。原告认为，在其与张小明民间借贷纠纷一案中，小店区人民法院依法履行职务，对被执行人张小明名下的涉案房屋采取查封措施，是符合法律规定的合法行为，无论异议人是否真实地购买了该房屋，其对该房屋均不享有足以排除强制执行的权益，诉争房屋仍然属于被执行财产。故原告现依照《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，依法提起诉讼。被告孟祥强、赵丽霞辩称，被告作为诉争房屋的出卖人，在我爱我家中介下签订了房地产买卖合约且全额支付房款，并已实际占有使用该房屋至今，同时对房屋办理过户手续无任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产》第17条的规定原告享有排除原告执行异议的权利。原告李艳馨为证明其诉讼主张，向本院提交下列证据：1、2017晋01**执异17号，证明本案发生的基本事实及从原告民间借贷一案起至今法院审理的经过。2、小店法院送达回证，证明2015年4月27日小店法院向太原市房管局下达民事裁定书及协助执行通知书，裁定查封张小明所有的涉案房屋，查封期限2015年4月27日至2018年4月28日。被告孟祥强、赵丽霞为证明其主张，向本院提交如下证据：1、房地产买卖契约、成交确认书、补充协议、补充协议二、定金存根、业务收据、信用社转账单据、交易明细对账单、房款收据，证明2015年4月11日被告与被执行人张小明代理人刘秀英经太原我爱我家房地产经纪有限公司学府公园店中签订《房地产买卖契约》并缴纳定金2万元、现金1万元以及将剩余房款40万元打入被执行人指定账户，被执行人代理人给被告出具房款收据。2、物业交验单、2015年5月18日至2017年5月19日水、电、煤气缴费凭证，证明2015年4月30日在中介公司见证下，被告与刘秀英签订《物业交验单》，被告拿到房屋钥匙，并实际占有所购房屋至今。3、2015年4月28日太原市房地局房产交易和可能性转移申请受理材料10页，证明被告对未办理诉争房屋过户手续无过错，被告已尽到审查的义务，2015年4月28日二被告与张小明、刘秀英到房地局办理房屋变更登记手续，双方提交了房管局需要的材料，房管局给二被告出具了受理单，告知二被告办理完房产过户手续后，拿受理单去取房屋所有权证，但在2015年5月25日房地局通知我无法办理过户，我就于当天将剩余的40万元给了张小明。4、太原市小店区人民法院（2017）晋0105执异17号，证明小店法院认定被告在查封前已与张小明、刘秀英签订房屋买卖合同，并实际占有房屋、支付全部房款，且被告对未办理过户登记手续并无过错，解封对诉争房屋的查封。经审理查明，原告李艳馨因与山西鼎惠担保有限责任公司、张小明民间借贷纠纷一案，向本院申请了财产保全，本院于2015年4月27日查封了张小明所有的位于许坦东街25号29幢3单元2层6号（产权证号为房权证并字第XXXX号）房屋一套。该案判决生效后，原告李艳馨向本院申请强制执行，本院作出裁定书，对该套房屋进行强制执行。在执行过程中，被告孟祥强、赵丽霞向本院提出执行异议申请，请求立即中止执行，并将诉争房屋返还异议人。本院经审查，于2017年7月12日裁定中止对许坦东街25号29幢3单元2层6号房屋的执行并解除对上述房屋的查封。另查明，2015年4月11日，被告孟祥强与张小明的代理人刘秀英在我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家”）的居间下签订了编号为ZHDL008384ZY的《房地产买卖契约》，《成交确认书》及《补充协议》，张小明将其坐落在小店区许坦东街25号29幢3单元2层6号的房屋以人民币42万元卖予被告孟祥强，被告孟祥强于当日支付了定金2万元。后双方签订《补充协议二》，协商将房款增加1万元，并约定该1万元房款暂放我爱我家，在出卖人迁出户口时支付。2015年4月28日，被告孟祥强、被告赵丽霞与张小明、刘秀英向太原市房产管理局办证大厅提交了房产交易和权属转移登记受理申请，被告孟祥强于当日通过银行电汇转账支付给刘秀英指定的刘瑞英银行账户（×××）转入房款40万元。2015年4月30日，被告孟祥强与刘秀英在我爱我家员工冯金兵的见证下进行了物业交接，被告孟祥强、赵丽霞实际占有房屋至今。2015年5月11日，被告孟祥强将约定增加的房款1万元交付给我爱我家代为保管，我爱我家于2015年5月22日交付给出卖人张小明。2015年5月25日，被告孟祥强被太原市房产管理局电话告知无法办理房屋过户登记手续，该房屋已经被法院查封。本院认为，本案为原告李艳馨提起的执行异议之诉，焦点是被告孟祥强、赵丽霞是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，首先涉案房屋登记所有人为张小明，即张小明对该房屋享有物权，有权处分该房屋。被告孟祥强与张小明的代理人刘秀英于2015年4月11日在我爱我家的居间下签订了《房屋买卖契约》、《成交确认书》及《补充协议》，张小明将涉案房屋以43万元的价格卖给被告孟祥强，该合同合法有效，不违反我国法律法规的禁止性规定。其次，二被告与张小明、刘秀英于2015年4月28日向太原市房产管理局办证大厅提交了房产交易和权属转移登记受理申请，与此同时没有查询到该房屋已被查封的情况，二被告依约足额向张小明刘秀英指定的银行账户付清了全部房款。2015年4月30日，二被告在我爱我家的见证下进行了物业交接，二被告实际占有房屋至今。2015年5月25日，二被告接到太原市房产管理局电话告知无法办理过户登记手续，该房屋已被小店法院查封，可以认定涉案房屋非因二被告自身的原因未办理过户登记。综上所述，被告孟祥强与张小明签订的《房屋买卖契约》《成交确认书》及《补充协议》合法有效，被告孟祥强依约支付了房款并在被告知法院查封之前已实际占有涉案房屋，致使房屋未能办理房屋产权登记过户的责任并不在被告孟祥强，现无证据证明双方《房屋买卖契约》是无效或虚假的。据此，孟祥强作为李艳馨申请执行案件的案外人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。故原告起诉事由无任何事实与法律依据。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李艳馨的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告李艳馨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵红秀人民陪审员 刘 强人民陪审员 张玮芳 二〇一八年八月二十九日书 记 员 张 玮