云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云07民终372号 上诉人（原审被告）刘峰，男，汉族，1972年1月24日生，住云南省华坪县。 上诉人（原审原告）云南天曦物业管理有限公司。 地址：云南省昆明市盘龙区北京路和信花苑（MOMA）二期D幢1103号。 法定代表人聂正蓉，该有限公司董事长。 上诉人刘峰（以下简称上诉人）与被上诉人云南天曦物业管理有限公司（以下简称被上诉人）物业服务合同纠纷一案，不服云南省华坪县人民法院（2017)云0723民初226号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年6月15日受理后，依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘峰的上诉请求：1．请求丽江市中级人民法依法撤销华坪县人民法院（2017)云0723民初226号民事判决书，重新改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2一二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实与理由：一、原判事实不清，证据不足，适用法律错误，案外人丽江东大房地产公司华坪分公司并未交房给上诉人，双方签订的《商品房购销合同》尚未履行完毕，商品房并未转移占有，因此上诉人不是前期物业服务的受益人，依法不应当承担物业费。1、上诉人与案外人丽江东大房地产公司华坪分公司签订的310号《商品房购销合同》第十条约定“该商品房经建设单位验收合格后，甲方应当以公众媒体的形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。事实上甲方并未通知过乙方，乙方也未收到任何形式的交房通知，时至今日，上诉人也没有拿到房屋钥匙。2、原判将约定交付期限2014年3月31号视为实际交付日期是错误的，与事实相悖，于法无据。商品房的交付具体表现为商品房建设方竣工验收后，通知买受人查验房屋，双方共同办理完成交接手续，买受人转移占有该房屋，行使业主权利，承担业主义务，在本案中由于双方始终没有办理相应交接手续，上诉人并未实际占有该房屋，甚至没有拿到房屋钥匙，因此不能将合同约定的交付日期作为实际交付日期。3、商品房建设方与买受人之间没有按照《商品房购销合同》中约定的日期交付房产导致违约责任，不能据此来认定上诉人己经接受了合同约定的房产，由此来认定上诉人应当承担前期物业管理费。根据合同相对性原理，上诉人是否违约，应当承担何种违约责任，应当由保和花园的建设方丽江东大房地产公司华坪分公司来行使相应请求权，被上诉人无权据此来请求上诉人承担物业管理费。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条中所述的“业主”，应当是与商品房建设方签订商品房购销合同后，办理完成相关交付手续后，实际转移占有该商品房的买受人，不包括尚未办理交付手续，没有转移占有商品房的买受人，因此被上诉人与建设方签订的《前期物业服务合同》对上诉人没有约束力。二、原判认定的4700元的物业管理费中包含了电梯使用费、公共电费、二次水泵加压费都是实际使用人基于实际使用而发生的，上诉人没用使用过上述公共设施，不应当承担这些费用。三、由于案外人丽江东大房地产公司华坪分公司未向上诉人交付钥匙，被上诉人私自将上诉人尚未接受房屋的房门打开导致屋内电线被盗，未尽到安保义务，上诉人不应承担物管费用。 被上诉人未能提交书面答辩。 云南天曦物业管理有限公司的一审诉讼请求为判令被告支付原告2014年3月1日至2016年12月31日的物业服务费5183元，违约金4800元，共计9983元，并支付案件受理费。 一审法院经审理确认的本案事实是：原告云南天曦物业管理有限公司系依法注册登记，并具有物业服务资质的物业服务企业。被告刘峰系华坪县保合花园4幢304号房屋的业主。该房屋系刘峰与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司于2013年2月20日签订《商品房购销合同》购买，实测建筑面积109.58平方米，付清房款时间为2013年3月6日。《商品房购销合同》第七条对交付期限约定为：“甲方（丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司）应于2014年3月31日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（刘峰）”。第十条对交接约定为：“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担”。原告云南天曦物业管理有限公司与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司签订《前期物业管理服务（委托）合同》，约定委托原告为华坪县保合花园提供前期物业服务，原告入驻时间为2013年12月30日，服务期间为三年，物业服务费用采用包干制，由业主按其房屋建筑面积交纳，执行标准按当地主管部门审批的收费标准为准，于每半年第一月五日前收取下半年物业服务费用，并约定业主应于首次公告通知接房之日起交纳物业服务费用，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴总费用每日千分之一的标准交纳滞纳金。后原告提交的保合花园高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取的《经营服务性收费备案表》，经华坪县发展和改革局于2014年2月25日同意核准备案。另查明，原告向保合花园业主收取物业服务费用时，收费标准普遍调整为按建筑面积每月每平方米1.3元。本案，被告刘峰未向原告交纳的2014年3月31日至2016年12月31日的物业服务费，共计33个月，按建筑面积每月每平方米1.3元计算为4700.00元。 一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，原告云南天曦物业管理有限公司与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司签订《前期物业管理服务（委托）合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，该合同应认定为合法、有效，对被告刘峰具有约束力。虽然原告未与被告签订书面物业服务合同，但原告接受开发商委托，按照合同约定对保合花园提供了物业服务，被告作为保合花园业主，应依合同约定交纳相应的物业服务费用。故原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鉴于原告与开发商签订的物业服务合同对具体采取何种公告方式通知业主接房，约定不明，而根据被告与建设单位签订的商品房购销合同，约定的最后交付期限为2014年3月31日,故本案，原告主张的物业服务费应从该日开始计算。根据《物权法》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案，被告无正当理由未按合同约定对房屋进行交接使用，视为对共有部分所享权利的放弃，但仍应履行交纳物业服务费的义务，故对被告提出未接房不交物业服务费的抗辩理由，本院不予采信。关于违约金，考虑到被告拖欠物业费系因认为未接房即无需交纳物业费所致，非属恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告刘峰于本判决发生法律效力后十日内支付原告云南天曦物业管理有限公司2014年3月31日至2016年12月31日的物业服务费用4700元；二、驳回原告云南天曦物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告刘峰负担。 在二审中，双方皆未提交新的证据。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：被上诉人是具有合法的物业服务资质企业，被上诉人与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司签订《前期物业管理服务（委托）合同》，约定委托被上诉人为华坪县保合花园提供前期物业服务，被上诉人入驻时间为2013年12月30日，服务期间为三年，物业服务费用采用包干制，由业主按其房屋建筑面积交纳，执行标准按当地主管部门审批的收费标准为准。2013年2月20日上诉人刘峰与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司签订《商品房购销合同》，购买保合花园4幢304号房屋而成为保合花园的业主。为此，上诉人与被上诉人间的物业服务权利义务关系明确，合法有效。上诉人认为，丽江东大房地产公司华坪分公司未向上诉人提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。上诉人也未收到任何形式的交房通知及拿到房屋钥匙。业主在没有转移占有商品房，被上诉人与建设方签订的《前期物业服务合同》对上诉人没有约束力。原判认定的4700元的物业管理费，上诉人没用使用，不应当承担这些费用。本院认为，上诉人购买保合花园4幢304号房屋是否居住使用是上诉人的自愿行为，不因此而对抗已产生的物业管理服务，根据相关法律法规的规定，前期物业服务合同对保合花园的业主都具有约束力，上诉人的辩解无充分有效的证据予以证明，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元由上诉人刘峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  姚中梁 审判员  阮 兰 审判员  马 昕 二〇一七年八月七日 书记员  陈旭燕