广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2361号 原告：中国银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道209号。 负责人：张军健，该行行长。 委托代理人：苏珊珊，女，汉族，1982年8月29日出生，住广西北海市海城区，该行工作人员。 委托代理人：王铭燕，女，汉族，1987年5月29日出生，住广西北海市海城区，该行工作人员。 被告：曾俊杰，男，1978年7月17日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市四川南路明珠花园内。 法定代表人：刘力宁。 原告中国银行股份有限公司北海分行诉被告曾俊杰、北海实业开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司北海分行的委托代理人苏珊珊、王铭燕到庭参加诉讼。被告曾俊杰、北海实业开发有限公司经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司北海分行提出诉讼请求：1、解除被告曾俊杰与原告签订的编号为（2003）北中银零房贷字第365号《中国银行个人住房借款合同》；2、被告曾俊杰归还原告贷款本金人民币13657.08元（其中拖欠本金7029.23元，未到期本金6627.85元）及利息2274.32元（其中应收利息1432.75元，拖欠本金的罚息,677.47元利息，应收利息的罚息164.10元），以上合计人民币13821.18元，利息与逾期利息暂计至2016年7月26日，以后按被告与原告签订的《中国银行个人住房借款合同》中的约定另计；3、判令被告北海实业开发有限公司对偿还上述贷款本息承担连带担保责任；4、原告对被告的贷款抵押物北海市（干货市场A东）A3020号房产有优先受偿权;4、本案所有诉讼费用由被告负担。事实与理由：2003年7月28日，原告与被告曾俊杰签订《房地产抵押借款合同》一份，约定被告向原告贷款人民币34000元，期限为15年，还款方式为等额本息还款，并以购买的北海市（干货市场A栋）A3020号房产作贷款抵押，并办理了抵押登记。同时，在原告与被告北海实业开发有限公司签订的《销售商品房合作协议》、《补充协议》中约定，由被告北海实业开发有限公司对该笔贷款承担阶段性连带保证责任，期限从借款人借款合同生效之日起至项目按照规划设计要求竣工验收合格、办妥房产产权的分割过户手续、完善证正式抵押登记手续为止。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了放款义务，而被告曾俊杰未能按期还款，被告北海实业开发有限公司亦未承担阶段性连带担保责任履行还款义务。截止2016年7月26日，已经有31期未归还，导致整笔贷款形成不良贷款，影响了原告的信贷资产质量，造成较大信贷风险。截止2017年2月7日，被告已经拖欠31期贷款本息，经原告催收后仍未归还，已构成根本性违约，为此，原告向法院起诉提出以上诉讼请求。 原告在举证期限内向本院提交的证据有：1、中国银行个人住房借款合同、销售商品房合作协议、补充协议，证明被告与原告约定的贷款权利义务、被告北海实业开发有限公司对此笔贷款承担阶段性连带担保责任；2、抵押登记证明书，证明已办理有效的抵押登记证明；3、借款申请书、申请表，证明被告向原告申请贷款；4、借款借据，证明原告向被告实际发放贷款；5、被告身份证明，证明被告身份证明、户口本；6、邮寄挂号信清单，证明原告对被告的催收情况；7、银行对账单，证明被告还款义务的履行情况。 被告曾俊杰、北海实业开发有限公司未作书面答辩，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告曾俊杰、北海实业开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2003年7月28日，原、被告签订编号为（2003）北中银零房贷字第365号《中国银行个人住房贷款合同》一份，主要约定：被告曾俊杰向原告贷款34000元用于购买个人住宅一套，期限为180个月，贷款利率由贷款人依据中国人民银行的规定确定，现时月利率4.2‰，借款期限在一年以内（含一年）的，如遇中国人民银行调整利率，不分段计息，执行合同利率；借款期限在一年以上的，如遇中国人民银行调整利率，从下年初开始。还款方式采用月均等额法。借款人未按本合同规定按期足额归还贷款本息，贷款人有权按中国人民银行规定计收逾期贷款利息和复利，被告曾俊杰以其购买的北海市（干货市场A栋）A3020号房产作贷款抵押，并于2003年8月1日在北海市房地产交易中心办理了上述房屋的预购房地产抵押。2001年11月23日，原告与被告北海实业开发有限公司签订《销售商业用房合作协议》、《保证合同》，约定：被告北海实业开发有限公司作为保证人，对被告曾俊杰的债务承担连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其债务，债权人有权直接要求保证人履行还款责任。 原告于2003年8月5日向被告曾俊杰发放了个人住房贷款人民币34000元，被告曾俊杰未按约定还款，截止2016年7月26日，被告曾俊杰共拖欠贷款本金13657.08元（其中拖欠本金7029.23元，未到期本金6627.85元），利息2274.32元（其中应收利息1432.75元，拖欠本金的罚息,677.47元，应收利息的罚息164.10元）。为此，原告向本院提起诉讼。 另查明，被告曾俊杰名下的坐落于北海市（干货市场A栋）A3020号房产于2003年8月1日办理了预购房屋产抵押登记。 本院认为：原、被告签订的《中国银行个人住房借款合同》、《销售商业用房合作协议》、《保证合同》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且抵押物已依法办理了预购商品房抵押登记，该合同是合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利义务。本案原告已依约将贷款发放给被告，原告已履行了发放贷款义务，但被告曾俊杰不按照合同约定履行还款义务，致使原告不能实现贷款合同目的，且经原告催告起诉后仍未还款，被告曾俊杰已构成违约，因此原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告曾俊杰应偿还尚欠的贷款本金13657.08元及利息2274.32元(利息按合同约定暂计至2016年7月26日止，以后按合同约定另计)给原告。 被告北海实业开发有限公司在《保证合同》中以保证人的身份加盖公章以予确认对被告曾俊杰的借款提供连带责任保证，并约定保证期限为每一笔贷款的主合同所约定的每一期还款期限之日起两年内。保证担保的范围为贷款金额及利息，借款人应支付的违约金（含罚息）赔偿金及实现债权的费用，抵押物保管的费用。故原告要求被告北海实业开发有限公司对被告曾俊杰的本案债务承担连带保证责任，本院予以支持。被告北海实业开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告曾俊杰追偿。 关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押登记，但并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对北海市（干货市场A栋）A3020号房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第四项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司北海分行与被告曾俊杰签订的编号为（2003）北中银零房贷字第365号《中国银行个人住房借款合同》； 二、被告曾俊杰应偿还贷款本金13657.08元及利息2274.32元(利息与逾期利息按合同约定暂计至2016年7月26日止，以后按合同编号为（2003）北中银零房贷字第365号《中国银行个人住房借款合同》约定另计)给原告中国银行股份有限公司北海分行； 三、被告北海实业开发有限公司对被告曾俊杰的上述贷款本息承担连带清偿责任，被告北海实业开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告曾俊杰追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费144元，公告费350元，合计494元，由被告曾俊杰负担，被告北海实业开发有限公司承担连带清偿责任（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费144元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  张伟兰 人民陪审员  罗传晖 二〇一七年九月八日 书 记 员  零春容