广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0391民初158号原告：苏天柱，男，1967年9月5日出生，香港特别行政区居民，原告：李妮娜，女，1961年7月26日出生，香港特别行政区居民，苏天柱、李妮娜共同委托诉讼代理人：卢兵，广东启仁律师事务所律师。被告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码：78525491-5。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：王娇红，女，该公司职员。本院于2017年1月9日受理广东省深圳市罗湖区人民法院移送管辖的原告苏天柱、李妮娜与被告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）居间合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。苏天柱、李妮娜的共同委托诉讼代理人卢兵、中原地产的委托诉讼代理人王娇红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏天柱、李妮娜提出以下诉讼请求：1.判令中原地产返还出售东方凤雅台6栋1座5B单位之佣金人民币40200元；2.判令中原地产赔偿房屋差价损失人民币210000元；3.判令中原地产赔偿多交的个人所得税损失人民币13075.06元；4.判令中原地产赔偿公证费损失人民币400元；5.判令中原地产赔偿因擅自取消公证委托手续导致的误工、交通费用损失人民币2400元（办理首期款监管、赎楼、过户、取证手续4次，每次每人300元）；6.中原地产承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年，苏天柱、李妮娜购置广东省深圳市罗湖区罗沙路东方凤雅台6栋1座5B房产。因想处分该套房产后另购一套改善性住房，李妮娜遂于2015年4月25日中午到中原地产的名骏分行了解行情。中原地产分行经理冉雯、龙永琴对该房屋当时的市场报价是265万元，并立刻安排该分行的经纪人王艳假扮客户看了楼。之后从中午到晚上五个工作人员轮番上阵不停地灌输东方凤雅台以前是靶场、不可能有涨价空间要卖尽快等不利消息。最后在李妮娜精神已极度疲惫精神恍惚，就说有另一个客户可以出到268万且不用看楼。因李妮娜居住在香港很少来内地，对深圳楼市不了解，再加上对中原地产总部在香港的信任，同意了所谓的另一个“客户”曹利华268万元的报价。当日晚上，李妮娜与曹利华签订了《二手房买卖合同》、空白《买方主体变更确认书》，同中原地产签订了《佣金支付承诺书》等文件。《二手房买卖合同》约定：房屋成交价268万元，买方须于2015年7月15日前将剩余首期款付清并向银行申请按揭贷款。4月28日，苏天柱从香港过来在前述文件上也签了字，并在中原地产安排下当天同深圳市融安融资担保有限公司办理了赎楼贷款委托手续公证。后来随着深圳房价越来越高房屋置换成本一天比一天高，在被催促无数次并准备要向中原香港总部投诉的情况下，中原地产终于重新找了一个叫史琴的买家，2015年5月27日才办理首期款监管手续，6月15日才办理过户递件手续。等到2015年7月份苏天柱、李妮娜终于收齐全部购楼款时，此时房价己飙升到苏天柱、李妮娜不能承受的地步。办完房产过户后，苏天柱、李妮娜同地产界朋友聊天时才感觉自己受了骗。中原地产在整个交易服务过程中自始就在欺诈诱骗。主要表现在：1.中原地产没有如实告知苏天柱、李妮娜房屋真实的市场价格。据苏天柱、李妮娜了解，稍后东方凤雅台6栋1座3B的房屋（面积是90.78平方米）的卖价是289万，而苏天柱、李妮娜的东方凤雅台6栋1座5B房屋（面积同样是90.78平方米）中原地产却只给出265万的市场价报价。苏天柱、李妮娜的房屋是该栋最好的户型，每平米比3楼一直都要贵上2000多元，其时真正的市场价格应在290万左右。正是由于中原地产故意隐瞒欺诈行为，以至苏天柱、李妮娜作出错误的财产处分，遭受重大的经济损失。2.按照正常的房产交易程序，办理完首期款监管、银行审批贷款、赎楼、过户、银行放款全部手续，一个月时间就够了。中原地产之所以要拖延时间，一方面是时间越长房价涨得越高从买家那里就可以赚得更多差价，二方面是就算找不到买家也有时间自己把房屋吃下。这就不难理解为什么中原地产在确定买方并签订《二手房买卖合同》的情况下，竟然把合同签订时间与首期款交付与申请银行贷款日期之间约定长达80天。3.2015年4月28日通知苏天柱、李妮娜两人过来深圳办理赎楼贷款公证委托手续，但最后中原地产自己却取消了该赎楼贷款公证。后来经向该担保公司打听中原地产取消赎楼公证委托手续原因是担保公司催得紧而当时他们还没有找到真正的买家。4.中原地产没有如实告知深圳市业主卖房价都是实收价，却诱骗苏天柱、李妮娜签订空白《佣金支付承诺书》，将本应由买方承担的佣金转嫁给苏天柱、李妮娜；5.苏天柱、李妮娜的房屋是满五年唯一住宅，按规定只要在香港开具一份《家庭成员声明书》就可以免收个人所得税，但中原地产没有告知此情况，致使苏天柱、李妮娜多缴纳了1万多元的个人所得税；6.中原地产分行经理找来的所谓买主曹利华，本身就是中原地产名骏分行的经纪人。中原地产在没有告知曹利华真实的经纪人身份，派其冒充服装店老板娘来跟苏天柱、李妮娜洽谈并签约。正因为如此，中原地产压低报价、赚起差价、佣金由苏天柱、李妮娜承担等种种欺诈不诚信行为才可以理解。综上所述，中原地产滥用苏天柱、李妮娜对其的信任，利用苏天柱、李妮娜对房地产市场信息不对称的优势，隐瞒房地产真实的交易价格，使用欺诈、胁迫的手段诱骗苏天柱、李妮娜同自己的员工交易；刻意拖延办理过户手续时间，赚取交易差价，致使苏天柱、李妮娜房屋置换计划落空，严重损害了苏天柱、李妮娜的合法利益，请求法院依法公正判决。中原地产答辩认为：1、中原地产居间促成苏天柱、李妮娜与案外人买方史琴就涉案物业签署了二手房买卖合同，成交价268万元，为签署合同时市场价格，签署合同后，由于深圳市的相关调控政策导致房价上涨，属于市场变动的不可控因素，与中原地产无关；是交易当事人应承担的风险，且苏天柱、李妮娜也未提供证据证明涉案物业成交价明显低于签署合同时的市场价；2、签署合同时中原地产已履行了告知相关交易信息的义务，不存在隐瞒欺骗的行为，原买方曹利华经中原地产核实现中原地产在职人员中无该人员，且涉案合同经变更买方主体后实际的买方史琴与中原地产无利害关系，在涉案物业的交易过程中，中原地产也未偏袒任何一方，侵害苏天柱、李妮娜的合法权益，中原地产也积极履行居间方的义务，在合同履行过程中，应苏天柱、李妮娜的多种单方要求，尽力配合协助买卖双方办理完相关的手续，苏天柱、李妮娜也收到了全部的房款；3、涉案合同签署后，由于苏天柱、李妮娜单方的原因急于收到房款，应苏天柱、李妮娜的要求，涉案物业赎楼方式由约定的委托担保公司赎楼变更为现金赎楼，因此苏天柱、李妮娜撤销了2015年4月28日所办理的赎楼公证，撤销公证需申请人本人办理，中原地产无法自行办理，亦并非苏天柱、李妮娜所称中原地产单方自行撤销赎楼公证；4、合同签署后由于苏天柱、李妮娜单方的原因，在合同约定办理银行监管以及申请按揭贷款手续时间为2015年7月15日的情况下，案外人买方以及中原地产也应苏天柱、李妮娜单方要求，提前至5月份配合苏天柱、李妮娜办理了银行监管和按揭贷款手续，苏天柱、李妮娜在7月份就收到了全部的房款，且由于苏天柱、李妮娜现金赎楼，需资金，买方也在原合同约定定金数额的基础上，多支付了19.4万元定金给苏天柱、李妮娜用于现金赎楼；5、中原地产在签署合同时，已明确告知苏天柱、李妮娜涉案物业可申请个人所得税减免，但由于申请个税减免需要时间，苏天柱、李妮娜急于过户收到房款，决定不申请个税减免，涉案合同第8条约定，由苏天柱、李妮娜承担个税，但最终实际上买方帮苏天柱、李妮娜承担了部分个税；6、苏天柱、李妮娜与中原地产双方签署的佣金支付承诺书（卖方），属于苏天柱、李妮娜的真实意思表示，真实合法有效，中原地产依约履行了缔约义务的全部内容，苏天柱、李妮娜应按照约定支付中原地产佣金，苏天柱、李妮娜所称的实收价一般指的是买方承担需向国土局缴纳的各项税费，一般不包括居间方的佣金，居间方的佣金以买卖双方与居间方所签署的相关居间协议为主，且实收价仅仅是交易中卖方出售房产的一种方式，具体交易以买卖双方约定为准。综上，在涉案物业交易过程中，中原地产已无过错履行了居间协议的全部内容，且在苏天柱、李妮娜多次单方提出修改合同约定的情况下，多次积极与买方沟通，并且最终协助买卖双方顺利履行了涉案买卖合同，中原地产不存在损害苏天柱、李妮娜利益的行为，成交价亦属于签署合同时市场价格。当事人围绕诉讼及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提供的证据可以认定以下无争议事实：2010年，苏天柱、李妮娜购置罗湖区罗沙路东方凤雅台6栋1座5B房产。2015年4月25日，两人委托中原地产办理该房的出售。当日，中原地产介绍一名叫曹利华的客户与苏天柱、李妮娜签订了一份《二手房买卖合同》，苏天柱、李妮娜将该房产出售给曹利华，转让成交价为人民币268万元，曹利华支付定金人民币10万元，余款在2015年7月15日前付清。合同还约定卖方应当在收到全部楼款（除押金外）两个月内将房屋交付给买方。苏天柱、李妮娜、曹利华以及中原地产还签订了一份资金托管协议。约定将定金中的5万元作为交楼押金，由中原地产托管。同时，苏天柱、李妮娜与曹利华还签订了一份买方主体变更确认书（其中新买方处为空白）。此后曹利华将前述二手房买卖合同的权利转让给史琴，由史琴继续履行曹利华项上的各项协议，史琴在上述买方主体变更确认书上签名确认，落款时间亦为2015年4月25日。曹利华对史琴承担连带保证责任。同日，苏天柱、李妮娜签署了一份佣金支付承诺书（卖方）。该承诺书有以下内容：苏天柱、李妮娜与买方曹利华于2015年4月25日就本案所涉物业签订了一份二手房买卖合同及相关协议。约定的房屋转让价格为人民币268万元。苏天柱、李妮娜承诺向中原地产支付佣金人民币40200元。2015年4月28日，苏天柱、李妮娜向深圳市融安融资担保公司出具了一份经广东省深圳市罗湖区公证处公证的委托书，委托该公司办理相应的赎楼手续。苏天柱、李妮娜支付了公证费人民币400元。此后史琴向中国农业银行股份有限公司深圳东部支行申请了购房贷款。2015年6月15日，苏天柱、李妮娜与史琴签订了一份深圳市二手房买卖合同，合同号为：深（罗）房现买字（2015）第11874号，并就该合同办理了公证，公证书号为深罗证字第16791号公证书。2015年6月23日，苏天柱、李妮娜交纳了个人所得税人民币13075.06元。2015年7月28日，苏天柱、李妮娜向中原地产支付了佣金人民币40200元。此外，史琴亦向中原地产支付了佣金人民币40200元。另查明：在上述房屋交易期间，曹利华系中原地产的房产中介人员。根据双方提供的同一小区其它二手房买卖合同显示，6栋1座3B（面积90.78平方米）在2015年6月15日签订的二手房买卖合同价为人民币289万元。5栋5座8D（面积59.91平方米）在2015年4月11日签订的二手房买卖合同价为人民币158万元。3栋17座3A（面积63.43平方米）在2015年4月5日签订的二手房买卖合同价为人民币180万元。5栋6座4A（面积59.92平方米）在2015年5月7日签订的二手房买卖合同价为人民币161万元。6栋1座11C(面积90.78平方米)在2015年4月16日签订的二手房买卖合同价为人民币262万元。以上事实有苏天柱、李妮娜提供的苏天柱、李妮娜分别与曹利华、史琴签订的二手房买卖合同、买方主体变更确认书、佣金支付承诺书、公证书、公证费发票、苏天柱、李妮娜与史琴在房屋登记部门备案的二手房买卖合同、个人所得税缴款凭证、同一小区6栋1座3B的房产买卖合同、以及中原地产提供的涉案小区区另四套房产（分别为3栋17座3A、6栋1座11C、5栋5座8D、5座6栋4A）的房产买卖合同等证据证实，足以采信。本院认为：苏天柱、李妮娜系香港特别行政区居民，本案系涉港居间合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题参照适用本规定。”本案双方当事人对于居间合同适用的法律没有约定，而本案的佣金支付承诺书（卖方）签订地、履行地、中原地产所在地均在深圳，故本院按照最密切联系原则，以中华人民共和国内地的法律作为本案适用的准据法。中原地产接受苏天柱、李妮娜的委托，为其提供出售房屋的居间服务，应当根据诚实信用原则，遵行职业道德和行业操守，忠实、尽职地履行自己的居间服务。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：”其中第（二）项为：“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；”第（三）项为：“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；”第（八）项为：“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”，《深圳经济特区房地产行业管理条例》第四十四条亦规定：“房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。”第四十五条规定：“房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。”从上述的规定中，可以看出房地产中介在从事居间服务时，应当如实披露交易的真实信息，不能利用职务上的便利获取不正当利益。但在本案中，中原地产的相关工作人员无视相关法规的禁止性要求，违背行业惯例，安排自己的员工冒充客户与苏天柱、李妮娜签订房屋买卖合同。虽然从本案已经查明的证据来看，尚无法证明中原地产（或其工作人员）从中取得了相应利益。但从常理上来分析判断，中原地产的这种行为缺少合理的解释，存在较为明显的疑点，具有欺诈的故意。对于这种无视行业规则、违背职业道德的行为，本院予以谴责。中原地产的这种行为违背了居间的基本要求，实际上促成的交易也是自己的员工与苏天柱、李妮娜进行的交易，相当于未履行居间的合同义务。中原地产的员工通过欺诈的行为，谋取私利，还要同时按照正常的居间合同来收取居间费用，也有违公平原则和社会善良风俗。综上，苏天柱、李妮娜要求中原地产退回已支付的佣金人民币40200元的诉讼请求有理，本院予以支持。虽然曹利华与苏天柱、李妮娜交易时隐瞒了自己的身份，但苏天柱、李妮娜在之后又与史琴签订了新的二手房买卖合同，该合同合法有效，且已实际履行。在该合同中，苏天柱、李妮娜并未对房屋的交易价格提出异议。苏天柱、李妮娜是具有完全行为能力的民事行为主体，且在深圳购房多年，对于自己的行为应该承担全部后果，不能以自己对深圳的房地产市场不了解为由来推翻自己最初同意的268万房产交易价格。而且，苏天柱、李妮娜称中原地产的行为让其蒙受了损失，却未能提供有效的证据对相应的损失加以证实。苏天柱、李妮娜提供的证据显示在同一小区1座3B的面积相同的房产的交易价格为人民币289万元，但该房产的签订的房产买卖合同的时间是2015年6月17日，距离本案所涉房屋的合同签订时间将近70余天，考虑到该段期间内深圳市房地产交易价格快速上涨的历史背景，该房产交易价格在本案中不具有参考价值。相反，中原地产提供的在同一小区内其它四处房产在四月及五月初的交易价格与本案所涉房产的交易价格相比，并无较大差别。综上，苏天柱、李妮娜认为中原地产的居间行为给其造成了人民币21万元房屋差价损失的理由不能成立。本院不予采信。苏天柱、李妮娜向深圳市融安融资担保公司出具了一份经公证的委托书，苏天柱、李妮娜称中原地产擅自取消该公证，导致苏天柱、李妮娜浪费了人民币400元公证费并由此额外支出了误工、交通费用人民币2400元，但苏天柱、李妮娜并未提供任何证据证明是中原地产取消了该公证委托手续、也未提供证据对相关费用的发生加以证实，故对于苏天柱、李妮娜要求中原地产赔偿公证费人民币400元及交通、误工损失人民币2400元的请求，本院不予支持。苏天柱、李妮娜进行房产交易，按照法律规定交纳相应的税款是其法定的义务，如果苏天柱、李妮娜认为税务部门多征收了其税款，可另循法律途径解决。苏天柱、李妮娜并未提供证据中原地产提供的居间服务中包括了帮助苏天柱、李妮娜减免个人所得税的相关义务。故对于苏天柱、李妮娜要求中原地产赔偿其个人所得税损失人民币13075.06元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、《房地产经纪管理办法》第二十五条、《深圳经济特区房地产行业管理条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告苏天柱、李妮娜佣金人民币40200元；二、驳回原告苏天柱、李妮娜的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币5291元，由苏天柱、李妮娜负担4486元，由中原地产负担805元。如不服本判决，苏天柱、李妮娜可在判决书送达之日起三十日内，中原地产可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  余长勇审 判 员  温 丹人民陪审员  林竞华二〇一七年八月二十二日书 记 员  袁天园书 记 员  周双双