湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0721民初804号原告：曹远金，男，1968年3月28日出生，汉族，居民，住安乡县深柳镇。委托诉讼代理人：刘德惠，湖南信义律师事务所律师。被告：安乡宏泰房地产开发公司，住所地安乡县深柳镇潺陵社区潺陵西路18号。法定代表人：彭晋新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宁，男，1965年4月10日出生，汉族，安乡县司法局工作人员，住安乡县深柳镇，系安乡县深柳镇潺陵社区居民委员会推荐诉讼代理人。第三人：黄广武，男，1976年2月3日出生，汉族，个体工商户，住安乡县安障乡。第三人：许专乐，男，1975年7月25日出生，汉族，个体工商户，住安乡县安障乡。原告曹远金与被告安乡宏泰房地产开发公司（以下简称宏泰公司）、第三人黄广武、许专乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹远金及其委托诉讼代理人刘德惠、被告宏泰公司的委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼，第三人黄广武、许专乐经本院通知无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹远金向本院提出诉讼请求：1、宏泰公司继续履行房屋买卖合同，将“和平家园”住宅小区1幢102号、103号房屋交付给其占有、使用；2、黄广武、许专乐立即腾退占有的上述102号、103号房屋，并赔偿其房屋租金损失15万元（黄广武12万元、许专乐3万元）。事实和理由：2015年12月9日，曹远金与宏泰公司签订《商品房买卖合同》，将其所有的“和平家园”住宅小区1幢102号、103号房屋以3768480元的价格抵偿给了曹远金，并签订了房屋抵偿协议，同时将《商品房买卖合同》在房屋登记部门予以了备案，该事实已由安乡县人民法院（2016）湘0721民初398号民事判决书予以了确认，以房抵偿后，宏泰公司欠曹远金3768480元的债务随即消灭，曹远金合法拥有了102号、103号房屋的所有权。然而，2016年1月，黄广武非法占有上述曹远金约149m2的房屋进行经营使用，2017年5月，许专乐占有曹远金约81m2的房屋进行经营使用。曹远金多次要求宏泰公司将房屋交付给其使用，并阻止黄广武、许专乐装修房屋、进行经营，并要求其腾退，均未果。原告认为，原、被告双方签订的房屋抵债协议合法有效，并以签订《商品房买卖合同》的方式实现了债权，宏泰公司理应及时向其交付房屋，黄广武、许专乐强行占有房屋，致使宏泰公司不能交付，属严重的侵权行为，并造成了原告租金损失，根据黄广武、许专乐与他人签订的租赁合同，黄广武应赔偿原告租金损失12万元，许专乐应赔偿原告租金损失3万元。为维护自身权益，原告遂诉至法院。宏泰公司辩称，在签订以房抵债协议之后，其已将涉案房屋交给了曹远金，目前因第三人黄广武、许专乐在未了解事实的情形下与他人签订租赁协议后占用房屋，导致曹远金无法使用涉案房屋，宏泰公司无法履行交付义务。黄广武在提交的书面意见中述称，其于2016年1月15日经人介绍与周志娥签订门面租赁合同，并向其支付了2016年、2017年租金，曹远金只能向其租主周志娥主张权利，无权直接要求其腾退房屋，并赔偿损失。许专乐未到庭，亦未提交书面意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄广武提交的其与周志娥签订的《门面出租合同》，拟证明其租主为周志娥，其与曹远金及宏泰公司均无直接关联；曹远金对该合同中约定的年租金6万元不持异议，但对其合法性及关联性有异议，认为周志娥无权将涉案房屋出租给黄广武，黄广武应审查出租人对房屋的权利；宏泰公司认为无法核实该合同的真实性；本院认为，因原、被告双方对黄广武系承租户且实际占用涉案房屋的事实均不持异议，故对该份合同证明的租赁事实本院予以认定，但因该合同中的出租方为案外人周志娥，在无其他证据证明的情形下，本院对其合法性不宜予以直接评价。黄广武提交的两份收条，拟证明其已支付了2016年、2017年的房屋租金；曹远金对其真实性、合法性有异议，认为付款应有打款证明，曹远金曾阻止黄广武向周志娥支付租金；宏泰公司认为其真实性无法确认；本院认为，因收条上载明的收款人分别为周志娥、邵成栋，该二人非案件当事人，亦未出庭作证，无法核实签名的真伪，故本院对该证据的真实性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，宏泰公司在安乡县城启动“和平家园”住宅小区房地产项目建设，案外人蔡德成任该项目负责人。建设过程中，因缺少资金，蔡德成陆续向曹远金借款。2015年4月28日，曹远金与蔡德成、宏泰公司签订《协议书》，其中约定三方一致同意蔡德成将其应付给曹远金共计480万元的付款义务转移给宏泰公司，宏泰公司自愿将其开发的房屋过户到曹远金名下抵偿部分债务。2015年12月9日，宏泰公司与曹远金签订两份《安乡县商品房预售合同》，约定宏泰公司将“和平家园”住宅小区1幢102号、103号房屋（均系商业门面）分别作价1758558元及1204409元出售给曹远金，用于抵偿部分欠款。其后，宏泰公司就上述两份《安乡县商品房预售合同》在安乡县房地产管理局办理了备案登记。2016年1月15日，第三人黄广武与案外人周志娥签订《门面出租合同》，其中约定周志娥将其坐落在和平休闲街的“和平家园”门口西至东第五间至第七间门面（属于涉案两套房屋的一部分）出租给黄广武用于经营，并约定了租期、租金及付款方式。合同签订后，黄广武对承租房屋进行了装修，目前，其店铺正在经营过程中。本院认为，曹远金与宏泰公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，双方当事人均应依约全面履行合同义务。依据本院（2016）湘0721民初398号生效民事判决确认的曹远金与蔡德成、宏泰公司签订的债务处理协议书，曹远金通过抵偿债权的方式付清了合同约定的全部购房款，宏泰公司理应依合同约定履行房屋交付义务，转移出售房屋所有权。在庭审中，宏泰公司未提供证明证实其已经履行了房屋交付和转移房屋所有权的义务，且曹远金也未实际取得占有买受的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，对曹远金要求宏泰公司继续履行商品房买卖合同，交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，据此，本案所涉房屋尚未办理房屋所有权登记，曹远金依据其与宏泰公司签订的商品房预售合同仅取得要求宏泰公司履行合同的请求权，而对涉案房屋不享有物权。根据合同相对性规则，合同之债只能对债权人和债务人产生拘束力，曹远金作为本案商品房买卖合同的权利人不能直接对第三人黄广武、许专乐主张权利，故对其要求第三人腾退涉案房屋并赔偿房屋租金损失的诉讼请求，不予支持。宏泰公司作为涉案房屋的物权人，应当在排除妨碍后向曹远金履行交付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条规定，判决如下：一、安乡宏泰房地产开发公司于本判决生效后三十日内将“和平家园”住宅小区1幢102号、103号房屋交付给曹远金；二、驳回曹远金的其他诉讼请求。本案受理费3500元，减半收取计1750元，由曹远金负担1650元，安乡宏泰房地产开发公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 吴 强二〇一七年八月二十五日书记员 陈易君附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。