上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8045号原告：中国人民解放军73613部队，住所地上海市松江区。法定代表人：邵志宏，处长。委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。委托诉讼代理人：周荣茂，上海至真律师事务所律师。被告：何丽琴，女，1969年6月7日生，汉族，住浙江省龙泉市。委托诉讼代理人丁向勇，上海市众律律师事务所律师。委托诉讼代理人蒋茂刚，上海市众律律师事务所实习律师。原告中国人民解放军73613部队与被告何丽琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案于2017年8月14日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人曹憬、被告的委托诉讼代理人丁向勇、蒋茂刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军73613部队向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告上海市松江区环城路XXX弄XXX-XXX号房屋；2、被告支付原告租金和房屋使用费201,250元(从2015年8月1日起计算至2017年4月30日止)；3、被告支付原告违约金150,000元(计算方式：2015年8月1日应付租金57,500元，违约金自2015年8月1日计算至2017年4月30日止，按合同约定的日千分之三标准计算，该部分违约金为108,675元；2016年2月1日应付租金57,500元，违约金自2016年2月1日计算至2017年4月30日，按合同约定的日千分之三标准计算，该部分违约金为77,625元；2016年8月1日应付租金57,500元，违约金自2016年8月1日计算至2017年4月30日，按合同约定的日千分之三标准计算，该部分违约金46,575元。以上违约金金额合计238,875元，现原告调整为150,000元。)事实和理由：2014年2月1日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市松江区环城路XXX弄XXX-XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，租期从2014年2月1日至2017年1月31日，年租金115,000元。合同中明确约定如果被告逾期支付房屋租金及有关费用，原告有权加收违约金，解除合同，收回房屋。自2015年8月开始，被告未向原告支付租金。现双方租赁合同至2017年1月31日到期，被告一直使用系争房屋。原告认为，原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，被告应按合同约定支付租金。在房屋租期届满后，被告一直占有房屋，也应当支付房屋使用费，故诉至本院，望判如所请。被告何丽琴辩称：首先，本案租赁合同中乙方盖章的是天阳楼客房，被告仅在法定代表人处签字，原告催缴对象也并非被告，因此本案被告主体不适格；其次，本案租赁合同是附条件的合同，合同明确约定签订后需经军队管理部门审核加盖合同专用章后生效，现该合同未经审批因此并未生效；再次，原告主张的违约金和租金无法律依据，使用费和违约金标准也应当调整；最后，要求返还20,000元保证金。据此，被告何丽琴不同意原告诉请。经审理查明：上海市松江区环城路XXX弄1、3号房屋权利人登记为案外人上海海之星房地产有限公司。2009年4月23日，原告与上海海之星房地产有限公司签订《上海市商品房出售合同》，由原告购买上海市松江区环城路XXX弄1、3号XXX层房屋。2014年2月1日，原告作为出租方(甲方)、被告何丽琴作为承租方(乙方)，双方签订《军队房地产租赁合同》，被告承租原告位于上海市松江区环城路XXX弄XXX-XXX号房屋。租赁用途为开办旅馆租赁期限从2014年2月1日起至2017年1月31日止。租金综合(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)345,000元整。年租金115,000元。租金按半年结算，被告于每半年开始的前十日内交付原告。租赁保证金20,000元整，被告在约定的租期届满时将房地产租赁保证金无息退还被告，被告未履行合同约定义务的，原告不退还房地产租赁保证金，同时原告有权要求被告另行支付违约金；原告未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。合同第十一条第二款约定，被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金，逾期30日，原告有权解除本合同并收回按本合同约定属于原告的全部财产，同时停止向被告提供本合同由原告提供的水、电等，属于被告的财产在没有结清租赁和其他费用之前，被告不得转移，逾期60日，视为被告放弃其在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金和滞纳金。该合同甲方由原告盖章，乙方上盖有“上海市松江区中山街道天阳楼客房”的章，被告何丽琴在法定代表人处签名。2015年1月，被告支付原告115,000元。2015年5月3日，被告支付原告57,500元。2017年1月2日，原告向上海市松江区中山街道天阳楼客房发送通知书一份，催收缴纳租金。另查明，系争房屋上在2005年设有名为“上海市松江区中山街道天阳楼旅馆”的个体工商户，该旅馆登记的经营者为徐小明。审理中，被告提供2011年7月16日《军队房地产租赁合同》一份，该合同租赁地址为系争房屋，租赁期限为2011年2月1日至2014年1月31日。合同的出租方为南京军区上海房地产管理处，承租方为陈连山。合同尾部加盖了军队相关部门的租赁合同审核专用章。该合同为复印件，原告未予质证。审理中，被告提供2011年7月6日的保证金收据一份，并陈述该收据是2011年7月6日原告出具给系争房屋上一任承租人陈连山。2014年陈连山合同到期，基于原告73613部队、案外人陈连山、被告何丽琴三方合意，将该收据转让给被告，被告将20,000元现金交付给陈连山后由被告持有该收据。原告表示原、被告合同签订后并未收取被告的保证金，即使保证金已经收取，根据合同约定鉴于被告未履行合同约定义务，保证金亦不予退还。审理中，被告提供送货单、收据等资料用以证明被告在2015年初对系争房屋进行了装饰装修。同时，被告陈述原告于2015年接到上级电话通知要被告搬离，鉴于被告进行了装饰装修，故表示2015年8月1日之后的使用费原告不予收取。但是被告没有同意上述方案。原告对于上述送货单、收据等均不予认可。审理中，原告表示本案中仅主张至2017年4月30日的租金和房屋使用费，2017年5月开始的房屋占有使用费另行主张。以上事实，由《军队房地产租赁合同》、上海市不动产登记簿、上海市商品房出售合同、催缴通知书、中国农业银行个人结算业务申请书、企业信用信息公示报告及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，被告提出了合同主体、效力、后果等辩称意见。本案争议焦点为：一、被告主体是否适格；二、《军队房地产租赁合同》的效力；三、如合同有效，则原告主张的租金和违约金是否合理。就合同主体问题。首先，从合同文本上看，2014年2月1日签订的租赁合同中首部载明原告为出租方，被告何丽琴为承租方。尽管尾部乙方盖章中使用的是“上海市松江区中山街道天阳楼客房”，然而该天阳楼客房并非适格的法律主体，而被告何丽琴在法定代表人处签字。从合同履行上看，系争房屋租金均由被告个人进行支付；再次，从庭审陈述上看，被告多次提及何丽琴对系争房屋进行装饰装修。综上，本院认为系争房屋承租人的实际承担主体无论从合同文本还是实际履行上均为被告，原告主张的主体适格。就合同效力问题，尽管《军队房地产租赁合同》约定了经军队房地产管理部门审批并加盖合同审核专用章后生效。然而，自双方合同签订后，原告已经依约交付房屋，而被告也支付了部分租期内的租金，故双方已经以实际行动在履行该租赁合同，且目前合同约定的租期已经届满，故本院根据本案实际履行情况，不予采信被告主张合同未生效的辩称意见。现《军队房地产租赁合同》租期已经届满，承租方应当及时返还系争房屋，并支付欠付租金。现原告主张从2015年8月1日至2017年4月30日止被告实际欠付的租金和房屋占有使用费，于法不悖，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。现原告逾期支付租金，原告主张被告未付款的违约金起始和终止时间符合法律规定，但是日千分之三的标准过高，本院依法调整为日万分之五之标准，上述期间违约金合计39,301元。就被告主张的保证金，鉴于被告提供的收据为双方租期以前，被告并无证据证明原、被告和前一承租人就保证金受让达成一致，且根据合同约定被告违约的情形下保证金本就不予返还，故就被告要求返还保证金，本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一二款和第二百三十五条第一款之规定，判决如下：一、被告何丽琴于本判决生效之日起十日内返还原告中国人民解放军73613部队位于上海市松江区环城路XXX弄XXX-XXX号房屋；二、被告何丽琴于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军73613部队2015年8月1日至2017年4月30日期间欠付租金(含使用费)201,250元；三、被告何丽琴于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军73613部队欠付租金的违约金39,301元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,569元，由原告中国人民解放军73613部队负担1,582元(已付)，被告何丽琴负担4,987元(于本判决生效之日起七日付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  范幼芳二〇一七年八月二十一日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……