贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终1927号 上诉人（原审被告）易鸿，男，1976年4月2日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市。 上诉人（原审被告）王成方，女，1972年11月3日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市。 二上诉人委托代理人（特别授权）张笑，贵州尚恩律师事务所律师。 二上诉人委托代理人秦晓熙，贵州尚恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人张明会，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）赵波，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人毕节创美房地产开发有限公司因与被上诉人易鸿、王成方商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初419号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告创美公司起诉请求：一、判令被告立即支付拖欠原告的购房尾款270000.00元，并以总房款757080.00元为基数，按日万分之二的标准支付原告从2015年3月24日起至实际付款完毕之日止的利息损失；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）各一份，约定被告购买原告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢1层14号的商业用房一套，该房建筑面积为42.06平方米，总购房款为757080.00元。合同签订时原告交纳了购房首付款487080.00元，其余房款采用银行按揭方式支付。根据《补充协议》第二条的约定，被告应于《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后10个工作日（含第十个工作日）内向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实、全面、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续。《补充协议》第二条第（一）款第4项“买受人未在约定时间内办理完毕按揭贷款手续，每逾期一天按总房款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过60日的，买受人应于逾期满30日的次日一次性付清购房款余款和违约金（每逾期一日按照购房款总价款万分之二的标准向出卖人支付违约金）”。原告已依约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按照约定时间支付剩余购房款。经原告多次通知和催告，被告至今拒不配合办理按揭，也未支付剩余房款。原告认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告双方签定的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方具有约束力。原告已将房屋交付被告使用，被告理应按照合同约定全面履行付款义务。第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经原告多次催告，被告未办理完按揭贷款手续，也未支付其余房款，致使原告至今无法收到足额的购房款，对原告构成违约，客观上给原告造成了利息损失，应按照合同约定一次性支付尾款并承担违约责任。 原审被告易鸿、王成方辩称：1、商场的设施没有按照原先创美公司的承诺设立专业的小商品市场，却有酒楼、KTV、酒店。酒楼有电梯，而商铺没有。当初承诺的商铺面积达不到，外围28米大道，改为8米，原告承诺的首付款只交25%就可以了，其余由原告和商会在银行贷款；2、原告未履行与商会共同管理市场的承诺，存在较大的安全隐患。被告是经原告和商会宣传才到原告买商铺的，但原告承诺的市场设计、业态规划、招商运营以及相关配套设施和优惠条件均没有兑现，所以被告才拖欠房款没有按揭；3、被告要求解除合同。被告买的是商铺，住房只要达到条件就能入住，商铺不行，原告隐瞒事实，提供虚假信息，违背诚实信用原则；4、被告要求退还商铺并赔偿损失，商会和原告对所有商会会员有严重欺诈行为，被告作为会员购买商铺的价格比不是会员的要贵10多万。 原审经审理查明：原、被告签订了《商品房预购合同》，后双方又于2015年1月3日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定被告购买原告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢1层14号的商业用房一套，该房建筑面积为42.06平方米，总购房款为757080.00元。合同签订时原告交纳了购房首付款487080.00元，其余房款采用银行按揭方式支付。原告已依约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按约定时间向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的相关资料，办理按揭贷款手续。经原告通知和催告后，被告至今仍未配合办理按揭，也未支付剩余房款。另查明：创美世纪城5号地块的大道28米属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路。 原审认为：本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方应按合同约定全面履行义务，在合同履行过程中原告已按合同将房屋交付给被告，且被告已正常使用原告交付的房屋进行经营，被告未按合同约定向原告支付房款已构成违约，应承担违约责任。被告要求解除合同的抗辩理由不能成立，不予采纳。首先，《商品房预购合同》是缔约合同，《商品房买卖合同》是正式买卖合同，《商品房买卖合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，双方在签订了《商品房买卖合同》以后《商品房预购合同》就不再对双方当事人具有约束力。被告在与原告方签订《商品房买卖合同》时对合同内容有审查的义务，如果认为《商品房买卖合同》内容存在与《商品房预购合同》内容严重不一致，且有未完善的内容，可以要求原告修改和完善，如果原告拒绝修改和完善，被告可以选择拒签合同，被告既然选择了签订合同就视为对合同内容的认可；其次，创美世纪城5号地块大道属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路，与原被告签订合同没有关联性；第三、创美公司副总经理严贵林所作的承诺是个人行为还是职务行为不影响双方当事人《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的履行；第四、关于原告承诺毕节小商品批发市场整体入驻创美的问题被告未提供证据予以证明原告是否有此承诺，在双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中均没有约定，且被告生意好坏是由市场规律来调节，与双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》没有必然联系；第五、价格的高低是双方本着自愿协议的结果，不是双方当事不履行合同的理由；第六、原告一直没有组织商会进行共管，导致现创美小商品批发城业态不完善，配套设施不完善，导致市场萧条，商铺贬值的问题，被告如果认为商会或者开发商不履行管理职能，可以通过成立业主委员会来管理或重新聘请物业公司管理，故不能成为双方当事人不履行合同的理由；第七，被告提出解除合同的请求，经法院依法对其进行释明，告知其应提起反诉后，被告未依法提起反诉，且其提供的证据也不能证明合同符合解除条件，故对其主张解除合同的辩解理由，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条、第十九条、第二十三条之规定，原审判决：一、被告易鸿、王成方于判决生效之起三十日内支付欠原告购房尾款270000.00元，违约金以所欠房款270000.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算。时间从2016年10月1日起计算至给付之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费2675.00元，由被告易鸿、王成方承担。 宣判后，易鸿、王成方不服，向本院提起上诉称：本案涉及受害商户几百户，涉案金额及社会影响均十分巨大，依法应适用普通程序，原审适用简易程序审理本案，程序错误；案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》仅是用于房管部门备案，所以虽然有上诉人的签名，但合同内容并不是上诉人的真实意思表示，故上述合同应认定为无效或不成立，双方约定的购房条件应以《商品房预购合同》为准；被上诉人利用虚假宣传、欺诈手段，骗取包括上诉人在内的几百名商户高价购买其商业价值极低的商铺，向上诉人承诺创美地产5号地块一侧有28米宽大道、创美世纪城项目有约6000个停车位、500户商家整体入驻、优惠购房价格、首付仅需25%等购房条件未予兑现，因上述条件对案涉商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，被上诉人未兑现承诺已经构成违约，上诉人要求解除合同，故不应支付购房尾款；上诉人已超额支付了50%的购房款，并于2016年按照被上诉人的要求到上海浦发银行毕节分行申办了贷款，由于对被上诉人的商业信誉和商铺价值较低，贷款银行才一直未放贷。本案系因被上诉人原因导致上诉人未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，被上诉人应对合同不能继续履行承担违约责任。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，依法支持上诉人解除合同，退还商铺并由被上诉人赔偿损失的主张和请求；本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人答辩称：案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合同签订后，被上诉人于2015年8月4日按照合同约定交付了房屋，上诉人也接收了房屋。上诉人接收房屋的行为证实被上诉人交付使用的房屋符合合同约定，上诉人应该按照合同约定支付购房款，其主张被上诉人存在合同欺诈，拒付购房款无事实及法律依据；上诉人主张被上诉人虚假宣传的内容来源于案外人乌蒙新报，其真实性由乌蒙新报负责，与被上诉人无关；即使上诉人存在欺诈，案涉合同也仅为可撤销合同，但上诉人未从接房之日起一年内行使合同撤销权，已超法律规定的除斥期间；上诉人主张的28米宽大道并不在被上诉人的开发范围，相应的宣传行为也不是具体明确的允诺，不应认定为双方合同约定的内容，上诉人主张被上诉人承担违约责任于法无据。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审中，上诉人向本院提交了案涉商铺所在创美·世纪城的宣传资料，拟证明被上诉人在小商品批发市场举行签约仪式时对社会不特定公众所作的承诺至今未兑现。 被上诉人的质证意见为：该证据的来源是乌蒙新报，其宣传内容的真实性由乌蒙新报及相应发布者承担，与上诉人无关，且该证据的内容不能证明被上诉人向社会不特定公众作出了符合合同要约的承诺，故达不到上诉人的证明目的。 本院认为，上诉人未在本案中提起反诉要求被上诉人承担违约责任或要求解除合同，被上诉人在宣传内容中的承诺是否应认定为合同内容、被上诉人未兑现该承诺是否构成违约以及该违约行为是否足以导致上诉人主张解除合同，均不属于本案的审理范围，故上诉人提交的宣传资料与本案待处理纠纷不具备关联性，不予采纳。 二审经审理查明：除对一审查明的事实予以确认外，另查明，上诉人与被上诉人于2013年11月16日签订《商品房预购合同》，约定上诉人预购被上诉人开发建设的位于毕节市七星关区××街道社区××大道【创美.世纪城】第二期工3幢1层34号的商业用房一套，该房建筑面积为33.40平方米，总购房款为717122.00元。 本案二审的争议焦点是：一、一审适用简易程序审理本案是否程序违法；二、上诉人是否应支付被上诉人剩余购房款270000元，并承担逾期支付的违约责任。 本院认为：关于焦点一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。”及第二百五十七条“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”的规定，本案不属于法律禁止适用简易程序审理的情形，上诉人也未在原审过程中对适用简易程序审理本案提出异议，且原审在继续适用简易程序审理本案时，征求了本案双方当事人的意见，双方均表示同意继续适用简易程序审理本案，故上诉人主张原审适用简易程序错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于焦点二、本案中，《商品房预购合同》约定的房屋为创美世纪城第二期3栋1层34号，建筑面积35.30平方米，套内建筑面积33.40平方米，房屋总价款717122.00元。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定的房屋为创美世纪城第二期2幢1层14号房屋建筑面积为42.06平方米，套内建筑面积为24.96平方米，房屋总价款为757080.00元。被上诉人实际交付上诉人的房屋为创美世纪城第二期2幢1层14号，上诉人也认可购房款为《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定的757080.00元，且尚欠被上诉人购房尾款270000元未支付。即上诉人与被上诉人之间实际履行的是《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，而不是《商品房预购合同》，一审根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定判决上诉人支付被上诉人剩余购房款270000元并承担相应违约责任并无不当。上诉人主张《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》虽经其签字，但不是其真实意思表示，应认定为无效或不成立的理由不成立。上诉人主张购房条件应以《商品房预购合同》约定为准，并陈述购房条件主要是指被上诉人在销售广告和宣传资料中宣传的创美地产5号地块一侧有28米宽大道、创美世纪城项目有约6000个停车位、500户商家整体入驻等以及被上诉人单独向上诉人等商户承诺的优惠购房条件，但上述条件并未在《商品房预购合同》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中进行约定，上诉人该主张无事实依据，不予采纳。 上诉人一、二审均主张因被上诉人未能兑现其在销售广告和宣传材料中的承诺以及被上诉人单独向上诉人等商户允诺的购房条件，要求解除合同并赔偿损失，但一审依法对其进行释明，告知其应提起反诉后，上诉人未依法提起反诉，故本院对上诉人主张解除合同及要求被上诉人赔偿损失的上诉请求，不予处理。上诉人以被上诉人未兑现上述承诺为由不支付购房款的上诉理由不能成立，不予支持。上诉人主张本案未能申请银行贷款系由于贷款银行对被上诉人的商业信誉和商铺价值存疑，因此不提供贷款，但未提供证据证明，不予采纳。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人易鸿、王成方负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年八月十九日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进