湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0303民初1774号原告：吴海霞，女，1982年5月5日出生，汉族，个体工商户，住湖北省郧西县，委托诉讼代理人：袁向军，十堰华融法律事务有限公司业务经理。代理权限：特别授权。被告：湖北翔龙房地产开发有限公司。住所地，湖北省十堰市东岳路29号。法定代表人：吕国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：许琴，女，1979年9月16日，汉族，湖北翔龙房地产开发有限公司员工，住湖北省十堰市茅箭区。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：操昶，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告吴海霞诉被告湖北翔龙房地产开发有限公司（以下简称翔龙地产公司）商品房预售合同纠纷一案，湖北省十堰市茅箭区人民法院于2016年7月22日立案，于2016年8月30日作出裁定将案件移送本院处理，本院于2016年10月19日立案。依法由审判员陈旗红适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本案依法由审判员陈旗红、审判员曾毅、人民陪审员李艳霞组成合议庭适用普通程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告吴海霞的委托诉讼代理人袁向军，被告翔龙地产公司的委托诉讼代理人许琴、操昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方所签《商品房预售合同》及《个人购房借款|担保合同》即商品房按揭贷款合同；2、由被告退还原告已交的房屋首付款207264元及已还贷款本息合计118320.98元（计算为自2013年8月1日起至2016年8月20日止），偿还自2016年8月20日起至贷款还清日止每月3338.82元房屋贷款；3、被告退还代办产权税费38433元，利息10636元（按基准利率6.15%上浮50％为9.225％计算利息，时间计算至2016年6月8日，之后至还清日止，每天利息为9.847元）；4、判令被告赔偿原告损失（计算至2016年7月30日）合计93000元，及自2016年7月30日至商品房建设工程竣工验收合格日止的损失100元／天；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月8日，我与被告签订了编号为YS0091634的《商品房预售合同》，合同约定，被告将位于张湾区车城街办凯旋大道88号四方新城和园、已取得预售许可（预售许可证编号为十房预售字2013010号）的第20栋1单元1-2-1号房屋代码为412314、建筑面积180.7平方米的房屋作价677264元预售给我。交房期限及条件约定为，在2013年12月31日将经竣工验收合格的商品房交付给我。付款方式为首付207264元，余款47万按揭贷款支付。签订合同当日，我付清了购房款的首付207264元及办理权属登记所需的税费38433元。2013年7月5日，我与被告以及按揭银行工行十堰分行签订了《个人购房借款/担保合同》，被告为担保方，约定工行给我提供购房按揭贷款47万元。后，工行十堰分行将按揭贷款47万元直接付给被告。至今，我所购房屋未取得商品房建设工程竣工合格验收，不具备合同约定的交房条件，被告也未实际交付房屋。综上，为维护我合法权益，提起诉讼。被告翔龙地产公司辩称，对事实部分，原告与我公司并非直接形成房屋买卖关系，本案涉案房屋首次认购是由十堰市地税局职工李亚东，该房屋属于我公司为十堰市地税局定向开发的房屋，后经李亚东和吴海霞口头申请，我公司为李亚东便利，将认购房屋通过更名方式变更为吴海霞购买。鉴于该房屋属于地税局开发，其购买价格同期同类房屋优惠许多；原告起诉解除合同超过了最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第15条第二款规定的一年期限，故其解除权消灭，不受法律保护。原告不来我公司办理收房手续，导致至今未交付，其责任应由原告自行承担法律后果。请求依法驳回原告的各项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告吴海霞提交的证据一和二，即《商品房预售合同》一份和收据五份，内容真实、来源合法、与案件具有关联性，本院依法予以采信；提交的证据三和证据四，即《个人购房借款/担保合同》一份和借款凭证一份，与本案没有关联，本院不予评议；提交的证据五，仅来源于网络查询，不足以证实同地段同类房屋租金标准，本院不予采信。被告翔龙地产公司提交的证据一和证据二，即楼宇认购书、亲属关系证明、商品房预售合同和房屋竣工验收报告，形式完备，内容明确，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；提交的证据三和证据五，即证人汤某证言、涉案房屋所在楼栋其他购房人资料及和园6号楼整体房屋交付名单，不足以证实其于2013年12月31日前履行了通知原告吴海霞并将房屋交付使用的义务；提交的证据四，即鄂十房预售字（2013）010号商品房预售许可证，结合其提交的认购书及向案外人李亚东出具的收据，可以认定翔龙四方新城和园6号楼1单元201号房屋与原告吴海霞及被告翔龙地产公司签订的《商品房预售合同》中约定的20幢1单元201号房屋为同一套房屋，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月20日，被告翔龙地产公司与案外人李亚东签订楼宇认购书，由李亚东认购被告翔龙地产公司开发建设的位于十堰市张湾区凯旋大道88号的翔龙四方新城和园住宅小区6栋1单元201号房屋。后李亚东将其认购的上述房屋转给原告吴海霞，原告吴海霞遂与被告翔龙地产公司于2013年6月8日签订《商品房预售合同》。合同主要内容为：原告吴海霞购买翔龙地产公司开发建设的位于十堰市张湾区车城街办凯旋大道88号四方新城和园20幢1单元201号房屋；房屋总价款677264元；被告翔龙地产公司应当在2013年12月31日，将竣工验收合格的商品房交付原告吴海霞使用；被告翔龙地产公司逾期交房超过30日，原告吴海霞有权解除合同（如买受人解除合同的，出卖人应当…退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之2支付违约金；如买受人要求继续履行合同的，出卖人按买受人已付房价款万分之2支付违约金）。现原告吴海霞因被告翔龙地产公司逾期交付房屋，提起诉讼。另查明，1、原告吴海霞与被告翔龙地产公司签订的《商品房预售合同》中约定的十堰市张湾区车城街办凯旋大道88号四方新城和园20幢1单元201号房屋与被告翔龙地产公司陈述的四方新城和园6号楼1单元201号房屋为同一套房屋，且该房屋于2013年12月27日竣工验收合格，但被告翔龙地产公司未按照合同约定的交房时间即2013年12月31日前将涉诉房屋交付原告吴海霞。2、原告吴海霞为购买涉案房屋，通过缴纳房屋认购金等方式向被告翔龙地产公司支付首付款共计207264元，并于2013年8月1日通过银行按揭的方式向被告翔龙地产公司支付剩余购房款470000元，累计支付房价款677264元。本院认为，原告吴海霞与被告翔龙地产公司签订的《商品房预售合同》系合同双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告吴海霞按照合同约定履行了支付购房款677264元的义务，但被告翔龙地产公司未按照合同约定的日期（2013年12月31日）交付房屋，原告吴海霞可根据合同约定在逾期超过30日即2014年1月30日起行使合同解除权，且该解除权应当在解除权发生之日起一年内即2015年1月30日前行使，但是原告吴海霞于2016年7月才诉至法院，已超过法律规定的一年时间，其解除权消灭。故，对原告吴海霞诉请解除与被告翔龙地产公司签订的《商品房预售合同》及要求被告退还已付首付款、产权税费及利息的请求，本院不予支持。另，因原、被告签订的《商品房预售合同》对违约金作出了约定，被告翔龙地产公司应当从其逾期交房之日即2014年1月1日起按照原告吴海霞已付购房款677264元每日万分之2支付违约金至原告向法院主张权利之日（2016年7月22日）止，即126377.46元。对原告吴海霞要求按照其网络查询的同地段同类房屋租金标准赔偿损失的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告湖北翔龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴海霞截违约金126377.46元。二、驳回原告吴海霞的其他诉讼请求。如果被告湖北翔龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8315元，由被告湖北翔龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》规定，预交上诉案件受理费十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：农业银行十堰北京路支行，帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈旗红审 判 员  曾 毅人民陪审员  李艳霞二〇一七年八月二十一日书 记 员  张 明附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未