文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1142号上诉人（原审原告）：镇江市京润房地产开发有限公司，住所地镇江市东吴路73号。法定代表人：王志祥，该公司经理。委托诉讼代理人：**义，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王春梅，江苏江成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈裕宾，男，1964年8月26日出生，苗族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：徐胜，江苏如炬律师事务所律师。上诉人镇江市京润房地产开发有限公司（以下简称“京润公司”）因与被上诉人陈裕兵房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京润公司上诉请求：撤销原判决，依法改判解除房屋租赁协议，被上诉人依约给付房租131万元（至2020年5月8日）并承担迟延交付租金的违约赔偿金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。陈裕宾与周永强、刘某商量开公司经营酒业，刘某先找上诉人谈租房事宜，被拒绝，上诉人讲要租就租给陈裕宾。2014年12月19日陈裕宾与上诉人签订了《租赁协议》，2015年2月8日上诉人与陈裕宾及周永强再次签订《租赁协议》。2015年5月6日陈裕宾与刘某在该房屋成立镇江市利来福商贸有限公司。陈裕宾作为房屋承租人和镇江市利来福商贸有限公司股东，至今已有五年，从未向上诉人提出过没有收到房屋钥匙、上诉人违约并向上诉人要求解除《租赁协议》，可以认定陈裕宾以自己的行为默认收到房屋钥匙并实际占有、使用。陈裕宾辩称：1、不存在被上诉人所称的上诉人负责租房，刘某负责装潢的情况，被上诉人在一审时已经陈述被上诉人租房后可能用于当时经营的铁板烧也可能与刘某合开公司或者部分房屋用于经营铁板烧部分房屋开公司。2、被上诉人与刘某发生矛盾，刘某殴打被上诉人后上诉人违约将房屋交付给了刘某经营使用，刘某与上诉人之间根据刘某本人陈述当时上诉人是刘某的老板。3、如果按照上诉人所称五年来被上诉人从未向其提出过没有收到租赁物是一种默认，那么被上诉人五年多来从没有交过租金，上诉人也从来没有向被上诉人主张过租金，更应当认为被上诉人是默认双方之间没有形成实际的租赁关系，根本不应当向上诉人收取租金。4、本案刘某出庭证明租赁的房屋由被上诉人交给刘某，刘某进行了装潢，并且一直是刘某在经营，已交的租金都是刘某直接交给了上诉人，租赁房屋多年的物管、水电等费用，都是由刘某所交，刘某本人也认可，实际是上诉人与刘某之间形成了租赁关系，与被上诉人无关，并且刘某在一审中也提供了其多年来交付相应费用的证据。5、在租赁期间，据刘某陈述上诉人将地下室部分另外租给了第三方经营。6、上诉人所称被上诉人经营的公司于2019年1月份早已注销，至今为止该房屋的实际租赁人仍然是刘某，在开庭前刘某还称最近和上诉人协商过用其经营的货物（酒）抵100万元的租赁费用。综上，一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同并未实际履行，实际上租赁关系产生于上诉人与本案的刘某之间，该认定符合客观事实，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。京润公司向一审法院起诉请求：1、解除房屋租赁协议，京润公司收回本市大西路55号5号楼、6号楼二楼及地下室西边300平方米的出租房屋；2、陈裕宾依约给付房租1020833元；3、陈裕宾承担违约金50000元及迟延交付租金的违约金238680.55元（按年利率24%计算至2019年3月28日）。一审法院认定事实：镇江市大西路55号京润国际花园1幢105室及106室的房屋登记在京润公司名下。2014年12月19日，京润公司的法定代表人王志祥代表京润公司与陈裕宾签订《租赁协议》一份，约定京润公司将镇江市大西路55号-5号门面房、6号门面房的楼上共约400平方米以及地下室西边一块约300平方米（作为仓库）出租给陈裕宾，租赁期限自2015年3月8日至2020年3月8日，年租金30万元，每年分两次交付，每半年提前一个月一次性付清，如陈裕宾不能按期交付租金，须按每日千分之三支付滞纳金，同时京润公司有权解除本合同，并收回房屋。2015年2月8日，王志祥代表京润公司与陈裕宾及案外人周永强再次签订《租赁协议》一份，合同中除对租赁期限进行更改外，与此前签订的《租赁协议》内容一致，租赁期限改为自2015年5月8日至2021年5月8日。京润公司将租赁房屋的钥匙交给了案外人刘某。刘某系镇江市利来福商贸有限公司的法定代表人，该公司的工商登记住所地为镇江市门面房，成立日期为2015年5月6日，注销日期为2019年1月7日。刘某仅向京润公司支付了15万元的房租，陈裕宾未支付过房租。京润公司已将租赁协议中约定的地下室出租给案外人使用。一审法院认为，京润公司与陈裕兵签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反有关强制性、禁止性法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。京润公司称合同权利义务只发生在京润公司、陈裕宾之间，但京润公司未将租赁房屋的钥匙交付给陈裕宾，而是交给了案外人刘某，本案所涉的租赁合同未在京润公司、陈裕宾之间实际履行。京润公司的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回镇江市京润房地产开发有限公司的诉讼请求。二审期间，京润公司围绕上诉请求向本院提交陈裕宾的工商登记资料，拟证明陈裕宾是租赁房屋的实际使用人，其在承租房屋设立了镇江市利来福商贸有限公司并作为股东占股40%，其在工商资料的股东会决议和董事会决议上签字，日期均为2015年5月6日，这与其在一审中陈述“在2015年4月份就把我赶走了”不符合。签订第一份合同后京润公司把钥匙交给了对方，刘某付款15万元，之后通过京润公司递交的证据可以证明第二份合同是陈裕宾亲笔签字，表明前面钥匙虽然交给了刘某，但是其知晓这个事实，故不是像陈裕宾所说的签完合同就没有管后续的事情。陈裕宾质证认为：这份证据不属于新证据，上诉人超过举证时间提交，该证据不应该被采纳。其次从该证据的内容来看也无法证明被上诉人在使用该房屋，即使按照上诉人的观点，也是利来福商贸有限公司使用该房屋，但实际上在一审中陈裕宾和证人刘某均认可在公司成立前包括上诉人在场的情况下发生矛盾后刘某殴打了陈裕宾，陈裕宾被殴打后回到南通，四年来都没有来过镇江，实际上所谓成立的利来福公司也没有正式经营，案涉房屋实际上是由上诉人交给刘某使用，到公司注销为止，到目前仍然是由刘某使用，刘某也陈述其和上诉人多次协商过租金的问题，包括在一审时被上诉人在庭审中也当庭播放过上诉人和陈裕宾的通话录音，通话中上诉人也称这件事与陈裕宾无关，起诉陈裕宾只是想通过陈裕宾协调逼刘某交租金。镇江市利来福商贸有限公司监事徐金安向本院陈述：公司成立时每个人都有分工，陈裕宾是总经理，刘某是法定代表人，付房租的情况其不清楚，王志祥之前到公司跟陈裕宾要过房租，陈裕宾前期经常在公司，陈裕宾在公司没有领过工资和分红。陈裕宾认为，徐金安的陈述不符合实际情况。公司未实际营业，王志祥也未跟陈裕宾要过房租，徐金安后期曾在王志祥处工作，与其有利害关系，该陈述不应作为认定事实的依据。上述证据不能证明陈裕宾是案涉房屋的实际承租人，本院不予确认。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，虽然王志祥代表京润公司与陈裕宾两次签订《租赁协议》，但京润公司未将租赁房屋的钥匙交付给陈裕宾，而是交给了案外人刘某，刘某也向京润公司支付了15万元房租，而陈裕宾并未支付过房租。刘某对案涉房屋进行了装潢，所设立的镇江市利来福商贸有限公司一直是刘某在负责经营，租赁房屋多年的物管费、水电费等费用都是由刘某所交，租赁房屋的地下室部分也是由刘某交还给京润公司。结合最初是刘某向京润公司提出租赁房屋且京润公司一直找刘某催要房租这些事实，故京润公司应当知晓并默认刘某是房屋实际承租人，而本案所涉的租赁合同未在京润公司、陈裕宾之间实际履行。故京润公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，京润公司上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费60450元，由京润公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年七月七日书记员 吴 斯