河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0211民初1431号原告李华，女，汉族，1973年8月19日生，住河南省开封市金明区。原告委托代理人孙新、邵建坤，开封新区“148”法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告开封市蓝天发展集团有限公司。委托代理人韩建生，该公司职员，特别授权代理。原告李华诉被告开封市蓝天发展集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理，由审判员陈伟适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案由简易程序转换为普通程序，由审判员徐跃、付艳宇、陈伟依法组成合议庭，于2016年8月1日及2017年4月26日公开开庭进行了审理。两次开庭原告委托代理人孙新、被告委托代理人韩建生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年8月29日签订了商品房买卖合同，原告以498787元的价格购买被告开发的位于晋安路30号的蓝天中央公园小区3栋2单元21层西户房屋一套，原告按照合同约定一次性交纳了购房款，在接到被告交房通知后，经原告验房后发现房屋顶部有一个漏洞和墙角脚线有45公分被挖开，是被告安装暖气管道所致，房屋存在质量问题，被告的行为已经违约，为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求依法判决解除双方的商品房买卖合同并退还原告购房款498787元和配套设施费28440元及利息，后将诉求变更为：1、被告为原告所购买的房屋进行维修（维修方案需经过设计单位同意）；2、被告赔偿原告各项损失共计80000元；3、被告支付原告从2013年8月29日至被告按照质量标准交付房屋之日止的贷款利息损失（按照已付购房款56万元进行计算）。被告辩称，1、原告之前诉求的商品房买卖合同的解除依法不能成立，根据最高人民法院的司法解释第八条、第九条之规定，现在房屋只是质量瑕疵，没有达到法律规定的可以解除的条件；2、根据买卖双方的交易经过，2016年的6月份双方就面积差也达成了一致意见，原告已经补交了面积差款项，2016年的5月30日原告也交纳了相关配套设施费及装修保证金，领取了住房钥匙，视同房屋已经实际交付原告，因此不存在延期交付房屋的情形；3、对于原告要求对房屋进行维修，被告一直都同意对房屋进行维修，双方因为维修方式及保修期限一致没有达成共识才产生了诉讼；4、对原告要求被告赔偿80000元损失及购房款贷款利率损失的诉求被告认为没有法律依据，请求法院依法驳回。原告为支持其诉讼请求，第一次开庭向本院提交的证据如下：1、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，原告足额交纳了购房款，但被告在交付房屋之前，原告去验收房屋时才发现被告所交付的房屋存在质量问题，已经足以影响原告正常使用，且原告在房屋交接表中并未签名，房屋钥匙是在看房时物业公司交付给原告的，且之后被告并未将房屋钥匙收走，钥匙暂时由原告保管，证明原告交付了购房款但是被告未按照合同约定向原告交付房屋，造成了原告的各项损失；2、照片两张，证明被告交付给原告的房屋存在严重质量问题；3、录音光盘一份，证明原告的家人多次与物业及被告协商，但是被告至今未给原告解决此事，原告无奈起诉；4、发票复印件两份，证明原告按照合同约定交纳了房款；5、收款收据复印件五份，证明原告按照合同的约定交纳了相关的配套设施费等费用，原告无法正常使用房屋，所以被告应该赔偿原告的损失。经庭审质证，被告对上述证据中的1、4、5均无异议，对证据2中的房顶的照片无异议，对地面的照片以实际状态为准；对证据3有异议，无法显示录音的具体人员。第一次开庭后原告认为被告交付的房屋主体结构存在问题，按照相关法律规定诉求要求解除与被告的商品房买卖合同，申请对房屋客厅顶部存在的漏洞是否属于房屋主体结构问题申请司法鉴定，经鉴定，河南顺成建筑工程质量司法鉴定所于2017年3月6日出具了鉴定意见书一份，认定：1、房屋客厅顶板东南角穿透孔和砼脱落属于一般质量缺陷，应予维修；2、房屋内暖气管道所经过的地面中与其他地面不平是楼板上地面二次找平施工，不是地面开槽。第二次开庭，原告向本院提供如下证据：6、鉴定报告一份，证明原告购买的房屋存在质量问题，按照鉴定的规定被告应当予以维修，但是维修方案应经原设计单位同意；7、租房合同一份，证明原告因购买了有质量问题的房屋造成原告在外租房损失33600元；8、物业服务费用发票一份，证明原告交纳了物业费，但由于房屋存在质量问题，造成原告没有入住，为此被告应予赔偿。经庭审质证，被告对上述证据6无异议，被告一直认为房屋质量问题为一般瑕疵，被告也一直同意给原告进行维修，但是被告认为维修应当按照行业惯例或者行业规范进行，不是必须经过设计单位同意；对证据7真实性有异议，对原告是否租房居住有异议；对证据8真实性无异议，物业服务费用是房屋空置也应该交纳的，不属于原告的实际损失。被告为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：1、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地产权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证，证明被告证件齐全，符合国家关于房地产开发、建设、销售经过国家有关职能部门审批的规定；2、单位工程质量竣工验收记录一份，证明房屋已经有关部门验收合格，且每户有分户验收合格证书，张贴于入户门后；3、商品房买卖合同，证明原、被告签订了正式商品房买卖合同，并已经实际履行；4、业主临时管理规约、物业交付使用通知书、收楼确认书、房屋验收交接表，证明房屋已经实际交付原告，房屋钥匙原告也已经领取，房屋已经由原告实际控制、使用，且房屋存在问题不足以影响原告正常使用；5、工程施工设计变更表一份，证明被告在建设房屋过程中按照建筑施工规范依法进行了变更。经庭审质证，原告对上述证据1真实性无异议，认为以上材料都是卖房应该具备的，但是不能证明交付被告的房屋没有质量问题，原告的房屋出现问题是在上述证件之后出现的；对证据2真实性无异议，但是只能证明房屋达到了一定要求，但不能证明房屋没有质量问题；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，但是其中房屋验收交接表中没有原告的签名，因为当时原告发现了房屋存在质量问题；认为证据5的真实性无法确定，该份证据与本案没有关联性。经审查，原告提供的证据1-6、8均客观真实、与本案具有关联性，对上述证据的真实性本院予以认可；原告提供的证据7在形式上不符合法律规定，无法证明原告的实际租房损失，对该份证据本院不予采信。被告提供的证据均客观真实，原告只是不认同被告的证明目的，对上述证据的真实性本院予以采信。经审理查明，位于开封市的蓝天中央公园小区由被告开发建设，2013年8月29日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买上述小区中的第3幢楼2单元21层西户房屋一套（建筑面积为87.28平方米），房屋总价款为460386元，合同约定被告应于2015年5月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，如果逾期超过九十日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款的万分之一支付违约金。上述合同签订后，原告一次性交纳了所有房款及配套设施等费用。2016年5月31日，被告通知原告收取房屋，原告到被告处签订了收楼确认书并领取了房屋钥匙，并向小区物业服务公司交纳了一年的物业费用共计1929元。原告收房后发现房屋的客厅顶板东南角穿孔、砼脱落，顶板和墙有渗水痕迹，原告即将上述情况告知被告，后双方因维修方案未达成一致意见，原告起诉至本院。本院认为，原、被告双方订立商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，原告向被告交纳了购房款，被告应向原告交付符合合同约定质量的房屋，现被告交付的房屋存在一般质量缺陷，应给原告予以维修，故原告要求被告对蓝天中央公园小区第3幢楼2单元21层西户房屋客厅顶板东南角穿透孔和砼脱落进行维修的诉求具有事实根据和法律依据，本院予以支持。因被告向原告交付的房屋存在质量问题，导致原告无法入住，故被告应赔偿原告因此而受的损失，但原告提供的租房证明等证据无法证明原告的实际损失，本院依法酌定参考双方关于延期交房的违约金计算方法确定原告的损失，故被告应赔偿原告的各项损失的计算方法为以已付购房款460386元为本金，按照日万分之一，自2016年5月31日开始计算至被告将上述房屋质量问题维修完毕之日止，被告另外的延期交房违约金双方可以另行解决。另外原告并未入住房屋但已经支付了一年的物业费用，故被告应当将上述物业费赔偿给原告，原告的此项诉求，本院予以支持。原告的其他诉求因提供的证据不足以证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告开封市蓝天发展集团有限公司于本判决生效之日起五日内对位于开封市蓝天中央公园小区第3幢楼2单元21层西户房屋客厅顶板东南角穿透孔和砼脱落进行维修。二、被告开封市蓝天发展集团有限公司于上述第一项义务履行完毕之日起五日内赔偿原告李华财产损失（以已付购房款460386元为本金，按照日万分之一，自2016年5月31日开始计算至被告将上述第一项义务履行完毕之日止）。三、被告开封市蓝天发展集团有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告李华损失的物业费用共计1929元。四、驳回原告李华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由被告开封市蓝天发展集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判长 徐 跃审判员 付艳宇审判员 陈 伟二〇一七年八月十五日书记员 蒋婷婷