福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初2535号 原告：戴淑光，男，汉族，1960年6月29日出生，住福州书鼓楼区。 被告：王少钦，女，汉族，1973年9月28日出生，住福州市鼓楼区。 原告戴淑光与被告王少钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴淑光、被告王少钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴淑光向本院提出诉讼请求：1.被告欠原告店租2017.1.20至2017.2.19一个月6500元，返还原告；2.被告租赁契约违约应赔偿原告相当于一个月租金6500元，扣除押金5000元，应返还原告1500元；3.被告欠2017年2月电费226.85元，欠物业费14个月＊35元＝434元；4.被告欠2017年1月、2月水费，27.35＋15.1＝42.45元；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告与原告于2014年8月5日经双方同意签定房地产租赁契约，原告将位于福州市鼓楼区出租给被告人。租期至2017年12月19日。被告人租金交至2017年1月19日就没有再交了。已拖欠超过一个月。被告人在这期间没有通知原告就自行搬离。根据原告和被告签订的租赁合同违约责任之第1条规定。原告要求被告人赔偿违约金6500元。被告人在合同和租期内欠的租金、水、电费和物业管理费。 被告王少钦辩称，1.原告与被告于2014年8月5日签订的《房地产租赁契约》无效。2014年8月5日，原告与被告签订《房地产租赁契约》，约定原告将案涉租赁店铺出租给被告，但被告在2016年11月办理案涉租赁店铺的营业执照时发现，原告不是案涉租赁店铺的所有权人，其根本没有权利签署租赁合同，其与被告签订的《房地产租赁契约》是无效合同。2.被告每月欠付房租，月每月其他的违约行为。原告诉称被告拖欠租金、自行搬离，不符合事实。事实情况是，签订合同后被告一直履行义务，但由于原告不是案涉租赁店铺的所有权人，再考虑到经营状况不佳，租金也明显偏高，被告遂于2016年11月开始给原告打电话提出退租，租赁至2017年1月19日止，原告表示同意。2017年1月20日，原告到场和被告交接了涉案租赁店铺交接时原告没有提出任何异议，当时电费是有差一点未缴纳，大致是200元左右，经双方协商店内新安装的一个门锁及一些店内的装饰物留下来抵欠交的水电费，原告也同意了，双方当场交接清楚后，被告才撤离现场。试问原告如果没有事先通知你或有欠你费用1月20日当天你会让我们撤店离开吗？而且原告在被告未撤清店内的物品时，原告已在门口粘贴了招租广告，这是多人看到的事实。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请法庭予以驳回。并且，由于双方签订的《房地产租赁契约》无效，原告应当返还被告5000元押金，被告保留另案起诉的权利。 经审理，本院查明如下事实：2014年8月5日，原告戴淑光（甲方，即出租方）与被告王少钦（乙方，即承租方）签订《房地产租赁契约》，约定：1.甲方愿将坐落在福州市鼓楼区泉塘新村7-8号楼105单元（建筑面积72.44平方米）出租给乙方作店铺使用，乙方愿意租用。2.租期自2012年12月20日至2017年12月19日，共60个月；每月租金5000元，每月20日前支付；3.甲方收取乙方5000元作为押金，待本契约期满或终止时，付清一切费用后无息退还。3.任何一方如需要提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金。根据被告缴纳租金的记录，以及双方庭审陈述，被告搬离前，店面租金为6500元/月。 被告申请证人周某、林某1、林某2到庭作证。其中证人周某作为被告的店员，其到庭陈述2016年12月24日其告知原告要搬离讼争的店面；2017年1月20日搬离当天，原告也在场。证人林某1作为承租被告部分店面的承租人，其到庭陈述2016年11月份被告通知其要搬离，当时店员打电话给原告，其也在场；2017年1月19日、20日搬离时原告在场。证人林某2作为被告店中顾客，其到庭陈述，2017年1月20日其到该店铺中买打折处理的衣服，并在店门口看到转租的公告，具体哪天搬离不知道。关于被告搬离时间，庭审中被告自认“是23日还是24日搬离的”。 另查，本案讼争房屋福州市鼓楼区五凤街道福飞路泉塘新村7#-8#楼1层105单元（建筑面积72.22平方米），系唐玉英名下房产，唐玉英于2017年4月22日将该房产出售并登记至他人名下。本案审理过程中，唐玉英到庭说明其同意该房屋由戴淑光出租。 本院认为，原、被告签订了房屋租赁协议，系原、被告真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，协议合法有效，双方均应履行合同义务。被告辩称原告非产权人，无权出租讼争房屋，租赁合同无效；但经实际产权人到庭说明，可以证明原告出租讼争房屋已获得产权人的授权，故被告该辩解无事实依据，本院不予采信。本院围绕原告的各项诉请，分析如下： 关于原告第一项要求被告支付2017年1月20日至2017年2月19日租金的诉请，本院认为，其关键在于被告搬离的时间。本案中，被告申请的证人周某、林某1均陈述被告于2017年1月20日搬离，证人林某2亦陈述2017年1月20日看到店门口转租公告；庭审最后，被告自认“是23日还是24日搬离的”。结合上述事实，可以认定被告已于2017年1月20日左右搬离讼争店面，而被告搬离之后未实际使用讼争房屋则不应支付租金。故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告第二项要求被告赔偿一个月租金6500元并抵扣押金5000元，即1500元的诉请，本院认为，应当根据双方约定予以确定。双方合同约定“任何一方如需要提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金”。对于是否提前告知，原告予以否认，被告则以证人证言证明，本院认为：本案被告提前搬离，已构成违约，根据上述约定，无论是否提前告知，被告均应当赔偿原告6500元作为违约金。被告称原告应返还原告5000元押金，为免讼累，本院在此一并处理，故被告应支付原告1500元违约金。 关于原告第三、四项要求被告支付物业费、水电费的诉请。本院认为，原告提交的2016年度物业费收款收据并非正式的发票，本院不予确认。原告提交的2017年度物业费正式票据，可以确认被告应交的物业费为31元÷31天/月×20天=20元，之后被告已经搬离，可不再缴纳。关于电费，被告认可221.53元未交，本院予以确认；但被告称搬离时与将店内留下的东西与电费互抵，并无证据证明，本院不予采信。关于水费，原告并未提交2017年1月份的水费票据，故该项主张本院不予支持。综上，被告应支付原告物业费20元、电费221.53元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王少钦于本判决生效之日起十日内支付原告1500元违约金、物业费20元、电费221.53元； 二、驳回原告戴淑光的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元（原告预交50元），由原告戴淑光负担20元，由被告王少钦负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄昌杰 二〇一七年八月一日 书记员  施倩莹 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。