福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽05民初67号 原告：陈永奏，男，1967年9月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：苏培芳，福建法正联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆海燕，福建法正联盟律师事务所律师。 被告：黄奇松，男，1969年2月12日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：丁志强，男，1964年11月5日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：刘金区，福建晋贤律师事务所律师。 第三人：蔡思伟，男，1962年8月24日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：王培贵，福建双鼎律师事务所律师。 原告陈永奏与被告黄奇松、丁志强及第三人蔡思伟案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈永奏及其委托诉讼代理人穆海燕、被告丁志强的委托诉讼代理人刘金区、第三人蔡思伟的委托诉讼代理人王培贵到庭参加诉讼；被告黄奇松经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永奏向本院提出诉讼请求：1.确认址在晋江市安平工业综合开发区地块【土地使用权证号：晋国用（2006）第01706号】的土地使用权人为陈永奏；2.立即停止对晋江市安平工业综合开发区地块的强制执行，并解除查封、冻结；3.由黄奇松、丁志强承担本案诉讼费。事实和理由：2002年黄奇松向泉州市安平开发建设有限公司购买址于晋江市安平工业综合开发区地块，并于2006年10月23日以黄奇松的名义办理了土地使用权证，证号为晋国用（2006）第01706号。2008年6月25日，黄奇松与蔡思伟协商一致以740000元的价格将涉讼土地的土地使用权转让给蔡思伟，并出具《土地转让协议书》一份作为土地使用权转让的依据。蔡思伟依约向黄奇松支付了相应的土地使用权出让金，并实际占有了涉讼土地。因黄奇松与蔡思伟系亲戚关系，且都在晋江市，因此就没有及时办理产权变更手续。2014年6月18日，蔡思伟将涉讼土地以1484600元的价格转让给陈永奏，并签订一份《土地转让协议书》。因蔡思伟未与黄奇松办理土地产权变更手续，为方便以后办理变更手续需要，陈永奏要求黄奇松与蔡思伟均在《土地转让协议书》签字确认，并由陈永丕作为见证人对该协议进行见证。协议签订后，陈永奏分别在2014年6月18日、2014年7月7日、2015年1月6日、2015年2月17日、2015年3月10日支付土地转让款，共计1100000元，余款按双方约定在办理产权变更登记手续后支付。2014年7月，蔡思伟将涉讼土地的产权手续全部交由陈永奏，并将涉讼土地交由陈永奏实际占有、使用。2014年9月16日，陈永奏向晋江市人民政府申请在涉讼土地上进行房屋建设，并于2014年10月7日获得批准。由于涉讼土地登记手续尚未变更，按照房屋建设申请人应与土地使用权证上登记的产权人一致，因此《安海镇房屋建设施工审批表》（编号：Ｚ2014141）以黄奇松的名义申请，房屋建设也实际由陈永奏出资完成，且在建房申请获批后，陈永奏分别向安平自来水公司、泉州安平电力有限公司申办了用水、用电手续，并于2015年3月份完成房屋主体工程建设。为尽早变更产权手续，陈永奏委托福州光明科技勘测有限公司绘制了涉讼土地的宗地图。2014年12月31日，由黄奇松与妻子蔡毓针向安海镇政府提交《关于办理土地使用权转让手续的报告》，并得到同意办理的批复。2015年9月6日，陈永奏要办理土地使用权变更登记时发现涉讼土地被法院查封、冻结，不能办理变更登记手续。陈永奏向法院提出异议，法院于2016年1月6日作出（2015）泉执异字第17号执行裁定书，裁定驳回陈永奏的异议。对于陈永奏的执行异议，法院未在法定期限内作出裁定，明显违法。陈永奏在法院查封之前就已经签订合法有效的书面土地使用权转让合同，并且已经付清了绝大部分款项，至于余款按双方约定系在办理产权变更登记手续后支付，涉讼土地也已经实际交付陈永奏使用，陈永奏实际占有涉讼土地，并在该土地上建造房屋及办理了相关用水、用电申请，故陈永奏已经取得涉讼土地的土地使用权。裁定书以涉讼土地使用权人登记在黄奇松名下，具有物权效力为由，裁定驳回陈永奏的执行异议是错误的。 黄奇松提交书面答辩状辩称，涉讼土地系黄奇松于2002年向泉州市安平开发建设有限公司购买，于2006年10月23日办理土地使用权证。黄奇松因资金周转困难，将Ｋ132地块分为四份转让给蔡思伟及林文文等人，其中将Ｋ132-4地块的土地使用权以740000元的价格转让给蔡思伟，双方于2008年6月25日补充签订《土地转让协议》，并作为Ｋ132-4地块土地使用权转让的证据交予蔡思伟收执。蔡思伟依约陆续向黄奇松支付了相应的土地使用权出让金，并实际占有了该部分土地。因蔡思伟与黄奇松系亲戚关系，并都在晋江市，双方对过户手续的办理并不太注重，主要还是以民间确认为准，导致转让后未及时办理产权变更登记手续。蔡思伟在实际取得并占有Ｋ132-4地块后，即为该地块的实际使用权人，有权对该地块行使处分权。2014年6月18日，蔡思伟经与陈永奏协商一致，将Ｋ132-4地块以1484600元转让给陈永奏，并签订《土地转让协议》一份。蔡思伟与陈永奏就Ｋ132-4地块转让事项协商时，黄奇松从未参与，也没有与陈永奏有过接触，只是因为当时黄奇松尚未与蔡思伟办理土地使用权变更手续，黄奇松系Ｋ132-4地块的原权利人，故蔡思伟在与陈永奏签订转让协议时，要求黄奇松在“转让方”一栏内签字确认，黄奇松应蔡思伟的要求，按当地交易习惯出面配合签名，并由陈永丕作为见证人对上述协议进行见证。陈永奏向蔡思伟受让涉讼土地时，是以支付当地土地转让市场价格取得的，符合当地民间土地使用权交易管理，并不存在任何恶意或过错，目前该地块土地使用权过户登记至陈永奏名下的程序也已在进行中，陈永奏也实际占有并在该土地上建筑房屋，系该土地的实际土地使用权人。综上，涉讼土地早在查封、冻结之前已经转让，并也已将土地交予受让人占有、处分，陈永奏作为土地使用权最终受让人并无任何过错，陈永奏的诉求合法有据，应予支持。 丁志强辩称，涉讼土地的土地使用权人登记在黄奇松名下，陈永奏主张其是该地块的实际使用权人，但并未通过法定机关办理变更权属登记手续，故陈永奏与黄奇松、蔡思伟之间的买卖未发生物权效力。陈永奏称蔡思伟与黄奇松于2008年6月25日协商一致以740000元转让涉讼土地的土地使用权，但款项支付时间（自2006年至2010年）跨度之长不符合交易习惯，陈永奏也未按约付清转让款。陈永奏称其与黄奇松、蔡思伟于2014年6月18日达成土地转让协议，此时黄奇松已陷入债务危机，丁志强于2014年5月30日起诉，其他债权人更早于此时，丁志强也于2014年6月份提出财产保全申请。黄奇松与陈永奏达成转让协议，属恶意转移财产，后续缴纳水电费也只是为掩盖恶意转移目的。蔡思伟于2008年购买后不过户，陈永奏于2014年购买后也不过户，涉讼土地的土地使用权并没有法律禁止转让情形，当事人却不积极履行过户登记手续，责任应在陈永奏和黄奇松。因此，陈永奏提出的主张不能排除对涉讼土地的执行，其诉求应予驳回。 蔡思伟述称，其与黄奇松之间的涉讼土地出让程序于2014年之前就完成，蔡思伟也支付了全部付款，并对涉讼土地进行建筑围墙等。蔡思伟与陈永奏于2014年6月18日就涉讼土地已签订《土地转让协议》，双方已经根据约定履行了义务，蔡思伟也已经将涉讼土地交予陈永奏，陈永奏交付了价款并施工，已于2014年实际占有涉讼土地，请求确认土地流转合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对其他当事人提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址在晋江市安平工业综合开发区地块的土地使用权人依法登记为陈永奏，土地使用权证号为晋国用（2006）第01706号，宗地使用权面积为380.48平方米，土地使用权类型为出让，登记、颁证时间为2006年10月23日。2008年6月25日，黄奇松与蔡思伟协商一致，约定将上述地块的土地使用权以人民币740000元的价格转让给蔡思伟，并出具《土地转让协议》一份作为转让依据交由蔡思伟收执，后蔡思伟实际占有该地块，且已付清全部转让款。2014年6月18日，蔡思伟经与陈永奏协商一致，约定将上述地块的土地使用权以人民币1484600元的价格转让给蔡思伟，双方签订《土地转让协议》一份，内容载明“……2.付款方式分三期付清：第一期于2014年新历7月5日前乙方付给甲方（蔡思伟）人民币伍拾万元整；第二期于2014年农历12月初五前乙方付给甲方柒拾捌万肆仟陆佰元整；第三期于办理过户完整后，乙方付给甲方人民币贰拾万元整。……”合同签订后，陈永奏先后于2014年6月18日支付蔡思伟转让款50000元，于2014年7月7日支付款项450000元，于2015年1月6日支付款项200000元，于2015年2月17日支付款项200000元，于2015年3月10日支付款项200000元，合计1100000元，尚欠384600元转让款未支付。2015年2月16日，蔡思伟与陈永奏就上述转让事宜签订《关于》一份。另，黄奇松于2014年9月16日作为改建对象填写《安海镇房屋建设施工审批表》，于2014年10月11日作为业主填写《安海镇危房翻建安全生产目标管理责任状》，于2014年10月29日作为申请人填写《安海镇个人住宅改建承诺书》，申请对上述地块上原有危房实施改建。 另，本院在执行申请执行人丁志强于被执行人黄奇松、陈丽琼、颜建国、施凌山、福建可利得皮革纤维有限公司、福建可利达合成纤维有限公司民间借贷纠纷的（2015）泉执字第690号一案中，因被执行人拒不履行法定义务，本院依法查封了被执行人黄奇松名下址在晋江市安平工业综合开发区地块【土地使用权证号：晋国用（2006）第01706、01707号】。陈永奏向本院提出上述执行异议，本院经审查于2016年1月6日作出（2015）泉执异字第17号执行裁定书，裁定驳回陈永奏的异议。陈永奏收到该裁定书后，于2016年1月15日提起本案诉讼，请求判如所诉。 另查明，《土地转让协议》体现“甲方（转让方）”及“甲方（签字）”处有“黄奇松”签字，诉讼中黄奇松对上述情况解释称，蔡思伟与陈永奏就涉讼地块的土地使用权转让事项进行协商时，黄奇松至始至终均未参与，也没有与陈永奏有过接触，黄奇松只是应蔡思伟的要求，在其二人签订《土地转让协议》时，按交易习惯出面配合签名确认。诉讼中，黄奇松、蔡思伟一致确认陈永奏受让该土地后，已经实际占有涉讼土地，并以黄奇松的名义申请建房。 本院认为，一、陈永奏请求确认其为涉讼地块的土地使用权人依法能否成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案涉讼地块的土地使用权人登记为黄奇松，而陈永奏尚未依法取得涉讼地块的土地使用权，故陈永奏请求确认其为涉讼地块的土地使用权人，既与上述法定的物权登记事实不符，亦于法无据，本院不予支持。二、应否停止对涉讼地块的强制执行并解除查封、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据陈永奏与蔡思伟签订的《土地转让协议》关于“付款方式”的约定，转让款1484600元分三期付清，即应于2014年新历7月5日前支付首期款500000元，于2014年农历12月初五前支付二期款784600元，剩余款项200000元于办理过户完整后付清。经查，陈永奏现已支付转让款1100000元，尚欠384600元转让款未支付，该事实体现陈永奏既未支付全部价款，亦未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。另，土地使用权转让事宜涉及相关行政主管部门监管事项，民事主体从事民事行为应当遵守法律、行政法规，不得以合法形式掩盖非法目的。本案中，涉讼地块的土地使用权系由原土地使用权人黄奇松转让给蔡思伟，后再由蔡思伟转让给陈永奏，存在二次流转情形。因陈永奏受让涉讼土地时，蔡思伟与黄奇松关于土地使用权转让合同尚处于履行中，土地使用权尚未过户登记至蔡思伟名下，以至于涉讼地块的土地使用权被本院依法查封时，涉讼土地的土地使用权尚未过户登记至陈永奏名下。根据黄奇松在陈永奏、蔡思伟签订的《土地转让协议》上签字情况可体现，陈永奏明知土地使用权尚未过户登记至蔡思伟名下仍与蔡思伟签订转让协议的事实，且黄奇松对其签字行为解释称“蔡思伟与陈永奏就涉讼地块的土地使用权转让事项进行协商时，其至始至终均未参与，也没有与陈永奏有过接触，其只是应蔡思伟的要求，在其二人签订《土地转让协议》时，按交易习惯出面配合签名确认”。因此，本院认定陈永奏对涉讼土地未办理过户登记存在自身原因。陈永奏主张其已在涉讼土地上建造房屋及积极向有关部门办理过户登记手续，均不足以证实其已经依法享有足以排除强制执行的民事权益。基于上述分析，陈永奏就执行标的依法不享有足以排除强制执行的民事权益，本案不存在不得执行涉讼土地使用权的法定情形，故其请求停止对涉讼地块的强制执行并解除查封、冻结，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄奇松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，陈永奏的诉讼请求依法不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回陈永奏的诉讼请求。 案件受理费人民币100元，由陈永奏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  李翔峥 审判员  陈志杰 审判员  郑玉蒜 二〇一七年八月十八日 书记员  薛 波 注：本案适用的主要法条及执行提示 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 2.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。