北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初23952号原告:北京巨峰智海商务服务有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号8层04。法定代表人：李国峰，总经理。委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。被告：新兴铸管集团资源投资发展有限公司，住所地北京市丰台区新村一里15号新丰福苑宾馆666室。法定代表人：曾耀赣，执行董事。委托诉讼代理人：赵凤杰，女，住单位宿舍。委托诉讼代理人：李宝乾，北京市康达律师事务所律师。原告北京巨峰智海商务服务有限公司（以下简称巨峰智海公司）与被告新兴铸管集团资源投资发展有限公司（以下简称新兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨峰智海公司之委托诉讼代理人徐洋，被告新兴公司之委托诉讼代理人赵凤杰、李宝乾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。巨峰智海公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令新兴公司继续履行我公司与名柜餐饮娱乐（北京）有限公司（以下简称名柜餐饮公司）于2013年2月10日签订的X1部分1000平方米的《办公楼租赁合同》，将该1000平米的面积交付给我方使用；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月1日，名柜餐饮公司与北京御盛隆堂科技发展有限公司（以下简称御盛隆堂公司）签订了《办公楼租赁合同》，租赁位于北京市海淀区中关村大街X号楼X层X、X1房屋，建筑面积3609.51平米，租赁期限自2011年1月1日起至2022年12月30日止，租金2元每平方米每天。2013年2月10日名柜餐饮公司将X1部分1000平方米转租给我公司，租期至2020年2月28日。合同签订后，2014年由于御盛隆堂公司与刘付之间发生民间借贷纠纷，2015年4月13日上述房屋中的X1部分1825.75平方米被邯郸市中级人民法院以3270万元的价格折抵给申请执行人刘付，并办理了过户登记手续。2015年7月7日申请执行人刘付又将上述房屋过户给了新兴公司，现新兴公司为上述X1部分1825.75平方米的产权人。依据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。我公司自2013年2月10日起承租X1部分1000平米房屋至2020年2月28日止，期间所有权发生变动不影响租赁合同的效力，新兴公司应当继续履行我公司与名柜餐饮公司签订的X1部分1000平米的《办公楼租赁合同》。2015年8月19日新兴公司仅与我公司就X1部分568平方米续签了租赁合同，但2016年2月底新兴公司将X1部分1257.75平方米的办公楼租给案外人北京安快创业科技有限公司（以下简称安快公司）。我公司认为新兴公司擅自将X1部分1000平方米的办公楼租给案外人的行为，损害了我公司的承租权，故我公司要求新兴公司承担责任。新兴公司辩称：不同意巨峰智海公司的诉讼请求。一、涉案房屋转租人名柜餐饮公司与御盛隆堂公司间的租赁合同已经解除：（一）租赁合同签订后，名柜餐饮公司未给付租金，且擅自将房屋转租，御盛隆堂公司依法可以解除合同；（二）御盛隆堂公司已经实际解除了涉案租赁合同；（三）业已生效的判决亦未支持名柜餐饮公司要求继续履行涉案租赁合同的诉讼请求。在原承租人名柜餐饮公司都无权要求继续承租的情况下，巨峰智海公司基于与名柜餐饮公司之间的转租合同要求继续承租，自然没有任何事实和法律依据，依法不应当得到支持。二、就争议的房屋，巨峰智海公司并未与原产权人御盛隆堂公司形成事实上的租赁合同关系。根据御盛隆堂公司于2014年7月1日出具的《出租房屋委托书》，御盛隆堂公司系将涉案房屋委托给巨峰智海公司管理并授权其对外出租经营，双方之间仅系委托合同关系，根据相关法律规定，御盛隆堂公司作为委托人有权随时终止该委托。同时，根据北京市第一中级人民法院的公告，涉案房屋自2013年6月7日便被该院查封，自查封之日起停止办理抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，凡在该院查封期间办理的上述手续，将依法视为无效，该查封直到2015年4月才解除。因此，御盛隆堂公司的出租委托行为未经该院同意，依法无效。综上，巨峰智海公司与原产权人御盛隆堂公司之间并未形成租赁合同关系，御盛隆堂公司与巨峰智海公司的前手即转租人名柜餐饮公司之间的租赁关系亦已经解除，故巨峰智海公司无权要求我公司继续履行，请求依法判决驳回巨峰智海公司诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年1月1日，名柜餐饮公司（乙方，承租方）与御盛隆堂公司（甲方，出租方）签订了《办公楼租赁合同》，约定：名柜餐饮公司租用御盛隆堂公司位于北京市海淀区中关村大街X号X层的X、X1房屋，租赁期间为2011年1月1日至2022年12月30日；双方协商一致租金按每五年为一期的支付方式，向御盛隆堂公司支付前五年租金合计人民币1314万元，双方在签订本租赁合同后2个工作日支付履行保证金86万元；在租赁合同有效期内，房屋所有权发生变动，包括御盛隆堂公司转让房屋所有权或者抵押的，保证名柜餐饮公司享有优先受让权；名柜餐饮公司有下列情形之一的，御盛隆堂公司可单方面解除合同，收回房屋：（2）无故拖欠租金6个月以上的；名柜餐饮公司不得将该房屋分割转租。庭审中，巨峰智海公司出示了两张转账凭证共计1400万元，转账时间为2010年11月15日与2010年11月16日，证明名柜餐饮公司为租赁御盛隆堂公司的房屋向其交纳租金1400万元。2013年2月10日，名柜餐饮公司将05号房屋部分（建筑面积1000平方米）出租给巨峰智海公司，租赁期限为七年，自2013年2月10日至2020年2月28日，无偿使用为四年。2014年7月1日，御盛隆堂公司与巨峰智海公司签订了《出租房屋委托书》，御盛隆堂公司委托巨峰智海公司管理X1号房产共计1825.75平方米，并授权其以自身名义对外出租经营。因案外人刘付与御盛隆堂公司发生民间借贷纠纷，刘付于2014年将御盛隆堂公司诉至河北省邯郸市中级人民法院，经法院审理，该院出具（2014）邯市民一初字第00008号调解书，由御盛隆堂公司向刘付偿还贷款2000万元及利息。后因御盛隆堂公司未能执行法院生效文书，2014年邯郸市中级人民法院对御盛隆堂公司强制执行，将御盛隆堂公司所有的北京市海淀区中关村大街18号8层的X1房屋抵偿债务，产权转移给刘付。此前，上述房屋已被北京市第一中级人民法院查封。2015年7月7日，刘付将北京市海淀区中关村大街X号X层X1号房屋产权转让给新兴公司。2015年8月19日，御盛隆堂公司向新兴公司出具的《免责声明》，主要内容为：新兴公司于2015年7月7日取得X1房屋的房产证，该房屋部分租赁给巨峰智海公司，其余部分均未出租，2015年7月7日之前，该房屋的所有债权债务与新兴公司无关。同日，新兴公司与巨峰智海公司签订《办公楼租赁合同》，租赁X1号部分房屋568平方米；租赁期间为五年，自2015年7月7日至2020年7月6日止。2016年，名柜餐饮公司将新兴公司诉至我院，诉讼请求为：1、请求判令新兴公司继续履行名柜餐饮公司与御盛隆堂公司2011年1月1日签订X1部分1257.75平方米的办公楼租赁合同，交付房屋；2、诉讼费用由新兴公司承担。2017年4月7日，我院就该案作出（2016）京0108民初16462号民事判决书（以下简称16462号民事判决），判决驳回名柜餐饮公司的全部诉讼请求，该判决现已生效。16462号民事判决书在经审理查明部分有如下内容：庭审中，双方均认可2016年10月法院将巨峰智海公司承租房屋腾退给新兴公司。名柜餐饮公司认可其与御盛隆堂公司为关联公司，在名柜餐饮倒闭后，其一直没有在涉案房屋内经营，2013年开始一直由巨峰智海公司经营。对于御盛隆堂公司与巨峰智海公司之间就诉争房屋此后单独签订了合同，名柜餐饮公司予以认可，并称巨峰智海公司直接将租金交给御盛隆堂公司。名柜餐饮公司认可2014年12月诉争房屋即被法院查封，实际无人使用。本院认为部分有如下内容：本案中，对于原告名柜餐饮公司所提之诉讼请求，应看其是否为合法承租人。通过庭审查明，诉争05号房屋虽在2011年由御盛隆堂公司与名柜餐饮公司签订租赁合同，出租给名柜餐饮公司，但御盛隆堂公司为名柜餐饮公司两股东之一，为关系公司。2013年2月10日，名柜餐饮公司将05号房屋部分（建筑面积1000平方米）出租给巨峰智海公司后，2014年7月1日，御盛隆堂公司与巨峰智海公司又签订了《出租房屋委托书》，委托巨峰智海公司管理05号房产共计1825.75平方米，并授权其以自身名义对外出租经营。且2015年8月19日御盛隆堂公司向新兴公司出具的《免责声明》，主要内容为：新兴公司于2015年7月7日取得X1房屋的房产证，该房屋部分租赁给巨峰智海公司，其余部分均未出租。从以上可见，上述房屋实际并未由名柜餐饮公司继续承租。且本案诉争房屋已被法院查封多年，并经法院执行转移过户，对于上述情况，名柜餐饮公司均明知。故名柜餐饮公司并非诉争房屋的实际承租人，其向新的所有权人主张原承租权，没有法律依据。故对其诉讼请求，本院均不予支持。经本院询问，双方当事人均表示对16462号判决书所认定的事实没有异议。新兴公司表示，2015年8月19日其租给巨峰智海公司的568平方米与租给安快公司的1257.75平米没有重合，是不同的区域，巨峰智海公司在本案中主张的1000平米包含在租给安快公司的1257.75平米中。巨峰智海公司表示，其与名柜餐饮公司之间系租赁关系。本案审理过程中，巨峰智海公司申请证人齐某出庭作证，其证明内容如下：我是御盛隆堂公司经理。2015年六七月份左右，御盛隆堂公司将房屋先过户给刘付，刘付和新兴公司之间有债务纠纷，然后把涉案房屋抵给新兴公司，并办理了过户。2015年7月份一天晚上，新兴公司过来交接了一部分，后续给新兴公司联系人赵华打电话，他们一直不过来交接。我公司房产有一部分租给名柜餐饮公司了，在邯郸法院有备案。巨峰智海公司是2013年1月份进入涉案房屋的，进入之后就装修改造做集中办公区对外招租，招了多少家不清楚。巨峰智海公司与御盛隆堂公司之间是租赁关系，给巨峰智海公司出具房屋委托书是用于办理工商登记的，我们给巨峰智海公司出具的委托书不止两份，2013年肯定出具过。巨峰智海公司认可证人所述。新兴公司对证人证言发表如下质证意见：真实性不认可，也无法确认证人的身份，也没有御盛隆堂公司盖章的授权委托书，我方认可证人所述出租房屋委托书只是为了办理工商手续用，实际还是按租赁合同确定各方法律关系。本院认为：根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，对于巨峰智海公司所提之诉讼请求，应看其是否为合法承租人。根据已生效判决所认定的事实以及本案审理查明的事实，巨峰智海公司与名柜餐饮公司系转租关系，名柜餐饮公司转租给巨峰智海公司的诉争X1房屋的1000平米系从御盛隆堂公司处租赁。而名柜餐饮公司与御盛隆堂公司签订的《办公楼租赁合同》明确约定，名柜餐饮公司不得将所租赁房屋分割转租，故名柜餐饮公司将涉案1000平米面积转租给巨峰智海公司的行为本身违反了《办公楼租赁合同》的约定。在已生效判决认定名柜餐饮公司并非诉争房屋的实际承租人，其向新的所有权人主张原承租权没有法律依据的情况下，巨峰智海公司作为名柜餐饮公司转租后的次承租人，其要求新兴公司将涉案1000平米的面积交付给其使用之诉请，亦无正当依据，本院亦同样不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回北京巨峰智海商务服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费24800元，由北京巨峰智海商务服务有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  黄杨二〇一七年八月二十四日书记员  付琳