广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终991号上诉人（原审原告）：李慧，女，1983年9月7日出生，汉族，住广东省韶关市南雄市*************。委托诉讼代理人：方帼慧，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟俊文，广东宜方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市金凤翔棕榈湾置业有限公司，地址：广东省韶关市武江区************。法定代表人：郑捷义，执行董事。委托诉讼代理人：程晖，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东金韶律师事务所律师。上诉人李慧因与被上诉人韶关市金凤翔棕榈湾置业有限公司（以下简称金凤翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李慧上诉请求：一、撤销一审判决，并依法判决金凤翔公司向李慧支付违约金90725元；二、本案一审、二审诉讼费用由金凤翔公司承担。事实与理由：原判决查明事实、适用法律错误，应予改判：原判决已查明、认定：李慧与金凤翔公司签订的《商品房买卖合同（现售）》系合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行。金凤翔公司应于2018年11月29日前将房屋交付给李慧使用，金凤翔公司于2019年5月29日实际交付，金凤翔公司未如期交付的行为构成违约，应承担违约责任。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，认为约定的违约金过分高于造成的损失的，应予以适当减少，以买受房屋租金价格2600元，逾期交付6.5个月计算李慧的损失，适用法律错误。首先，《商品房买卖合同（现售）》系合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行。双方全面履行的内容就应包括违约责任。更何况，《商品房买卖合同（现售）》是由金凤翔公司提供的格式合同，所有的权利义务的约定都是由金凤翔公司提供，李慧无法修改。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”现时该格式条款清晰明确，并无两种以上的解释，即使有两种以上的解释，也应当是作出不利于格式条款提供方即金凤翔公司的解释，而非作出不利于李慧的解释。原判决随意对合同约定的违约金进行调整，实际上是作出了不利于李慧的解释，不符合法律规定。第二，原判决以房屋的租金价格认定为李慧的损失，有失偏颇，更无事实和法律依据。李慧已经向金凤翔公司支付了全额房款95万元，却无法按照合同约定的时间取得房屋，在此期间，金凤翔公司实际上是占用了李慧95万元的资金，要说李慧的损失也是95万元的损失，而不是租金的损失。以此计算，李慧主张的违约金并未过高。再者，以目前的市场状况，房屋价值是处于上涨状态，物价水平也是不断上涨，李慧迟延获得房屋，即无法及时使用房屋，各种费用水平都在上涨，即使以原判决的逻辑来计算损失，又怎么仅仅是租金的损失？原判决如此的判决思路，实则是查明事实不清，没有任何事实和法律依据。第三，原判决的认定是对房屋买受人的极为不公，更会破坏房屋交易秩序，损害大众权益。众所周知，目前的房屋买卖市场，是卖方市场，房地产开发商掌握着完全的市场优势，房屋买受人根本无法对房屋买卖合同提出任何的修改意见。本案的《商品房买卖合同（现售)》亦是如此，所有的条款，包括违约金的计算方式都是由金凤翔公司作出。而根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。《商品房买卖合同（现售）》是金凤翔公司自己作出的违约责任的约定，金凤翔公司对此违约责任的预判是足够充分的，这一约定起码对于金凤翔公司而言是其认为公平的。而要说诚实信用，李慧早已支付完毕购房款，现也是金凤翔公司应当按照自己作出的承诺履行合同、承担责任，才是诚实信用。原判决却在金凤翔公司无法坚守诚实信用，在发生违约事实以后，认为自己提供的条款不利于自己而要求变更、调整时，支持金凤翔公司调整违约金的要求，试问公平原则如何体现？诚实信用原则如何体现？虽然我国并非判例法国家，但现时法律裁判文书全部上网公开，原判决此任意调整合同约定的行为，岂非是在助长本就强势的房地产开发企业的歪风？如果此判决让公众得知，房地产开发企业迟延交付房屋的违约责任是无需以合同约定为依据的，而仅仅是赔偿租金损失，众多房地产开发企业岂非可以任意妄为、长时间霸占买受人房屋不按时交付？反正，迟延交楼需要赔偿的不过是租金而已。原判决此举是明显的纵容房地产开发企业不顾合同约定，不顾大众利益。原判决不合法、不合理的使用自由裁量权，不仅是对李慧的极为不公，更是对房屋交易秩序的破坏，使房屋买受人的弱势地位更为突出，最终损害的必将是众多的房屋买受人。原判决依据“公平原则和诚实信用原则”作出判决，实则是罔顾公平、失信失德，系查明事实和适用法律错误！第四，《商品房买卖合同（现售）》是经过房屋管理部门登记备案的合同，不应随意调整、变更。不动产买卖合同是为数不多的需要政府部门登记备案的合同，登记备案的目的就在于维护不动产交易的安全、稳定，更多的侧重点在于保护房屋买受人的合法权益不受侵害。原判决随意调整房屋出卖人自身提出的违约金，不仅有违合同的意思自治，更有违我国现行对房地产市场的监管政策及目的，破坏房屋买卖的安全、稳定。如果经过政府部门登记备案的房屋买卖合同都可以随意调整，买受人在签订合同时，又将依据什么判断自身的合法权益？又将依据什么维护自身的合法权益？作为生效的法律文书，不仅应当维护当事人的合法权益，更应全盘考虑，支持国家政策的实施，维护整体社会公共利益。金凤翔公司答辩称，(一）原审判决认定李慧请求的违约金过高，适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金金额”的规定，由于李慧未能举证证明金凤翔公司逾期交楼给其造成的实际损失，一审法院根据上述法律规定，并综合金凤翔公司的违约事实、李慧损失状况及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为21000元（该违约金包含李慧实际损失在内），并无不当。(二）原审判决以李慧买受房屋的同地段同类房屋租金确定李慧损失标准，适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，在认定违约金过高的前提下，一审法院以李慧买受房屋的同地段同类房屋租金确定李慧损失标准，确定金凤翔公司应支付违约金的数额为21000元，该金额不仅超过李慧的实际损失（实际没有损失），也已经超过了租金损失16900元（租金价格2600元/月，逾期交房约6.5个月）的30%，故原审判决确定的损失标准并无不当。(三）李慧在上诉状中以金凤翔公司占用95万元资金作为损失的计算标准是不正确的。首先，李慧支付95万元是用于购买案涉房屋，即使一审法院认定金凤翔公司存在延期交房的事实，也不能改变李慧购买房屋的事实；作为对价，金凤翔公司向李慧交付了案涉房屋，并于银行按揭贷款放款前为李慧办妥了房产证，金凤翔公司并未获得任何不当利益，因而李慧诉称金凤翔公司“占用了95万元的资金”是没有事实依据的。其次，虽然李慧已向金凤翔公司支付了全额房款95万元，但其中29万元是自有资金，剩余66万元为银行按揭贷款，也就是说，如果李慧不向金凤翔公司购买房屋，其是无法从银行取得66万元按揭贷款的，届时李慧不会拥有“95万元”，更谈不上李慧所称的“95万元的损失”之说了。最后，李慧一直声称原审判决的违约金过低，但其并未提交任何证据证明实际发生的损失，而只是一味凭自己的主观臆断和猜测来说明“违约金过低”，李慧诉称毫无事实依据。(四）李慧在上诉状中脱离实际、夸大其词、危言耸听。正如前面所述，原审法院是在遵循相关法律法规，并依据公平原则和诚实信用原则的前提下作出的判决，判决的违约金也是正确运用自由裁量权的体现，并无不当。但从李慧提供的上诉状可知，李慧为了实现自己的目的，将原审法院正确行使自由裁量权的行为，硬生生与“众多房地产开发企业岂非可以任意妄为、长时间霸占买受人房屋不按时交付？”“更是对房屋交易秩序的破坏、使房屋买受人的弱势地位更为突出，最终损害的必将是众多的房屋买受人”联系在一起，甚至上升到“违反我国现行对房地产市场的监管政策及目的，破坏房屋买卖的安全、稳定”“支持国家政策的实施，维护整体社会公共利益”的高度，由此可知，李慧诉请脱离实际、夸大其词、危言耸听，是对法律法规的错误理解。李慧向一审法院起诉请求：一、判令金凤翔公司向李慧支付违约金91200元（违约金从2018年11月19日起按95万元每日万分之五计算至2019年5月29日）；二、判令本案诉讼费用由金凤翔公司承担。一审法院认定事实：2017年11月11日，李慧与金凤翔公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定李慧向金凤翔公司购买位于金凤翔棕榈湾金天楼802房一套，房屋总价款95万元，“……第十条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、综合验收的备案表；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条商品房相关设施设备交付条件……。第十二条交付时间和手续：（一）出卖人应当在×前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内，自第12条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照人行同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.50%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金……”。《商品房买卖合同（现售）》附件六“关于本项目内相关设施、设备的具体约定1、相关设施的位置及用途×。2、其他约定（附：棕榈湾洋房装修交楼标准）一、住宅室内装修……。三、交楼时间：该房为非毛坯房，开发商于银行放款开始装修，银行放款后3-6个月交付业主使用。注：1、开发商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。2、业主一律不得更改剪力墙及厨、厕的间墙。3、最终解释权归开发商所有”。《商品房买卖合同（现售）》签订后，李慧向中国建设银行股份有限公司韶关市分行贷款360000元。2018年5月18日，中国建设银行股份有限公司韶关市分行将贷款支付至金凤翔公司。2019年3月24日，李慧向金凤翔公司提交地砖颜色更改申请单，确定地板砖颜色。2019年3月28日，李慧向金凤翔公司提交装修部分更改申请单，确定卫生间、阳台等颜色。2019年5月17日，金凤翔公司将涉案房屋交由李慧验收，李慧提出煤气灶与抽油烟机位置不符，要求整改。2019年5月29日，金凤翔公司将涉案房屋交由李慧，并由李慧在《金凤翔棕榈湾小区房屋验收交接书》上签名确认。李慧认为金凤翔公司逾期交付房屋遂向该院起诉要求金凤翔公司支付违约金。金凤翔公司辩称因李慧购买涉案房屋的邻居小孩在金凤翔公司待装修时刚刚出生，李慧、金凤翔公司遂协商一致延迟装修、延迟交楼。另，金凤翔公司提交了“58同城”、“赶集网”涉案房屋同地段房屋出租价格显示每月房租2100-2600元不等，认为李慧主张违约金过分高于其损失。一审法院认为，李慧与金凤翔公司于2017年11月11日签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力，李慧、金凤翔公司均应按合同约定全面履行。《商品房买卖合同（现售）》附件与《商品房买卖合同（现售）》正文共同构成完整的一份合同，附件内容同样对李慧、金凤翔公司双方具有约束力。《商品房买卖合同（现售）》附件六明确“交楼时间：该房为非毛坯房，开发商于银行放款开始装修，银行放款后3-6个月交付业主使用”，金凤翔公司于2018年5月18日收到中国建设银行股份有限公司韶关市分行发放的贷款，按照合同规定，金凤翔公司应于2018年11月19日前将房屋交付给李慧使用，金凤翔公司于2019年5月29日实际交付，金凤翔公司未如期交付的行为构成违约，应承担违约责任。金凤翔公司抗辩已与李慧协商一致延迟装修、延迟交楼未能提交证据证实，该院不予采信。《商品房买卖合同（现售）》约定，逾期交付，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；全部房价款为950000元，从李慧应交付房屋之日2018年11月19日至金凤翔公司实际交付房屋之日2019年5月29日计算违约金为90725元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”金凤翔公司认为李慧主张违约金过高的辩解，该院予以采纳。在本案双方均未就违约损失进行举证的情况下，应按照李慧买受房屋的同地段同类房屋租金确定李慧损失标准，由金凤翔公司提交证据可知，李慧买受房屋的租金价格约为2600元（取最高值），金凤翔公司逾期交房约6.5个月，李慧损失为16900元，李慧请求的违约金91200元超过合同约定90725元亦明显过分高于李慧的实际损失。根据金凤翔公司的违约事实、李慧的损失状况及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，该院酌情将违约金调整为21000元（该违约金包含李慧实际损失在内）。一审法院判决：一、韶关市金凤翔棕榈湾置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向李慧支付违约金21000元；二、驳回李慧的其他诉讼请求。本院二审查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对李慧的上诉意见，本案二审争议焦点：李慧请求金凤翔公司逾期交房按《商品房买卖合同（现售）》第十三条逾期交付责任约定承担违约责任应否支持。金凤翔公司逾期交房约6.5个月事实清楚。李慧主张金凤翔公司按《商品房买卖合同（现售）》第十三条逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”的约定承担逾期交房违约责任,金凤翔公司以该约定的违约金过分高于造成的损失为由，请求根据本案实际情况作出相应调减。对此，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据合同法及相关司法解释的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。鉴于双方当事人未能提供充分证据证明李慧实际损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，以及同小区同类房屋租金价格约为2600元左右的实际情况，李慧主张按双方当事人之间约定的日万分之五计算的违约金远高于此标准，确属过分高于造成的损失。综合考虑本案各方面因素及根据违约金具有惩罚性的性质，原审法院酌情确定金凤翔公司按照涉案房屋同小区同类房屋租金确定李慧的损失数额，将违约金调整为21000元，尚在其自由裁量范围之内，仍属妥当。本院对李慧请求金凤翔公司逾期交房按《商品房买卖合同（现售）》第十三条逾期交付责任约定承担违约责任不予支持。综上所述，李慧的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2068.13元，由李慧负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年七月六日书记员  刘美红