云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0602民初2833号原告王家聪，男，1948年9月27日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，居民，住昭通市昭阳区。委托代理人刘富涛，云南乌蒙律师事务所律师（特别授权）。被告云南圣地鼎弘投资有限公司(组织机构代码：78462530-7)，住所地：云南省昆明市盘龙区北京路**立隆大厦****。法定代表人原梓翔，该公司董事长。原告王家聪诉被告云南圣地鼎弘投资有限公司（以下简称“圣地鼎弘公司”）商品房预约合同纠纷一案。本院于2016年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月13日公开开庭审理了本案。原告王家聪的委托代理人刘富涛、被告圣地鼎弘公司法定代表人原梓翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家聪诉称，被告因承建圣鼎·理想时代项目需要，占用了原告所有的建筑面积为65.72m2的住房，2012年7月5日双方签订了拆迁安置补偿协议，双方约定：1、原告同意于2012年8月6日前将房屋腾空交被告验收拆除；2、原告方的回迁房屋面积为85.44m2；3、被告每年需向原告支付5363元的过渡费（6.8元／m2／月×65.72m2×12个月）。2014年1月15日，原告与被告云南圣地鼎弘投资有限公司昭通分公司签订了《“圣鼎·理想时代”回迁户认购房源确认书》，认购了圣鼎·理想时代住房一套，原告搬迁后，被告自2014年开始未支付过渡费，2016年1月5日被告承诺于2016年12月31日前交房，如到期不能交房，则按原拆迁合同面积和公司实际开盘价以现金形式补偿原告，并每月按总房价的1%计算违约金。但圣鼎·理想时代项目至今未开工修建，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求：一、依法解除原、被告双方签订的《“圣鼎·理想时代”回迁户认购房源确认书》及《昭阳区环东路104号原外贸车队职工宿舍拆迁安置补偿协议》；二、依法判令被告赔偿原告拆迁补偿324672.00元(3800元／m2×85.44m2=324672元)；三、依法判令被告支付原告过渡费12066.7元（2014年7月26日至立案之日）及按每月446.90元；计算过渡费至判决执行之日；四、依法判令被告承担违约责任，即自2017年1月1日起至本案判决执行之日期间每月按总房价的1%计算违约金；五、本案的诉讼费由被告承担。被告圣地鼎弘公司辩称，回迁户和购房户情况是一样的，没有按期交房是事实，但是原因情况请求法庭核实清楚，实际情况是公司遇到不可抗力的因素，从建房开始就遇到周边群众阻工，我们也向相关部门报过，最后也没有解决，导致我们一直不能施工，也对他们所说的房屋作了鉴定，都是符合国家标准的，但他们也还是一直阻工。到2016年1月已经可以主体施工，但是老百姓还是一直阻工。2015年昭阳区建设局也发过停工通知，要求停工和周边群众商议。由于这些客观原因，导致到现在都没有施工，基础是已经做完了，主体都可以进场了，就是由于阻工问题一直没有解决，才没有修下去，如果正常施工，我公司是可以按时交房的。如果撤销协议，购房款是该退，违约金可以赔偿一些，但不同意原告所提这个标准，可以按照银行同期利率赔偿违约金。关于回迁户，从公司角度说，我公司是没有放弃的，主观上是要把房子建起来的，过渡费愿意支付，补偿只能按房屋的实际面积进行补偿，还有现在单价我公司不清楚。综合当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告的诉讼请求是否有法律依据，是否应得到支持？原告王家聪针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1、原告的身份证复印件各1份，证明原告的主体资格；2、《“圣鼎?理想时代”回迁户认购房源确认书》1份、《公证书》1份（包括昭阳区环城东路104号原外贸车队职工宿舍拆迁安置补偿协议）,证明原告与被告签署的《昭阳区环城东路104号原外贸车队职工宿舍拆迁安置补偿协议》依法进行公证过，合法有效；3、《承诺书》证明被告向原告承诺如果违约，被告按总房价1%一个月支付违约金。4、农业银行回执单打印件，欲证明原告为鉴定花去鉴定费20000元。经质证，被告认为对原告身份证无异议；对《“圣鼎?理想时代”回迁户认购房源确认书》、《公证书》无异议，对《承诺书》认为，如果要现金补偿，只能按被拆迁房屋的实际面积进行补偿，如果要房屋还是按之前的约定进行补偿；对鉴定费单据是原告单方委托，不是双方协商委托，对鉴定费有异议，不认可。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托云南昭通正远司法鉴定所对昭阳区环东路104号原外贸车队职工宿舍处房产市场平均单价进行了鉴定，该所于2017年1月9日作出云南昭通正远司法所[2016]云昭正鉴字第043号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：经评估，在鉴定基准日，昭阳区环东路104号原外贸车队职工宿舍出的房产市场平均单价鉴定价格为人民币2962元。经质证，原告认为鉴定书的价格认定单价太低，应按原告诉状上的价格。被告圣地鼎弘公司认为我公司相信鉴定书是客观公正的，但是对当时的房价不清楚。被告圣地鼎弘公司未向本院提交证据。通过当事人对上述证据的质证，本院认为原告提交的证据1、2、3符合真实性、关联性、合法性原则，证明内容相互印证，形成锁链，本院予以采信。对农业银行回执单，因是打印件，原告未提供原件核对，无法核实其真实性，本院不予采信。云南昭通正远司法鉴定所于2017年1月9日作出云南昭通正远司法所[2016]云昭正鉴字第043号《司法鉴定意见书》,鉴定程序合法，内容客观真实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年7月5日，原告王家聪与被告圣地鼎弘公司签订了《昭阳区环城东路104号原外贸车队职工宿舍拆迁安置补偿协议》,协议约定：原告自愿将其所有的环东路104号（原外贸车队职工宿舍）4栋3单元4楼3号住房一套,建筑面积65.72㎡,房屋所有权证号00039102，列为拆迁范围内的被拆迁房屋,选择产权调换的拆迁方式；回迁房屋面积（按1比1.3）为85.44平方米；3、超出协议约定回迁房屋面积5平方以下（含5平方米）按新建房成本优惠卖给回迁户购买，超出5平方以上的部分面积，按照新建房屋开盘价计算一次性付清；4、过渡费每一年发一次5363元（6.8元/㎡/月×62.58㎡×12个月）。被告圣地鼎弘公司负责对原告王家聪的房屋进行验收拆除，原告王家聪、同意于2012年8月6日前将房屋腾空交被告圣地鼎弘公司验收拆除。双方于2012年12月9日到云南省昭通市众诚公证处作了公证。2014年1月19日，原告王家聪与被告圣地鼎弘昭通分公司签订了《“圣鼎?理想时代”回迁户认购房源确认书》，认购了圣地鼎弘昭通分公司开发的圣鼎?理想时代项目房源，建筑面积为92.62平方米。被告圣地鼎弘公司支付原告过渡费至2014年7月。2016年1月15日被告圣地鼎弘公司承诺：因客观原因造成原拆迁户无法按拆迁合同的约定得房，经双方协商，我公司承诺于2016年12月31日前按原合同的约定交房给拆迁户，如到期不能交房，则按原拆迁合同赔偿面积和公司实际开盘价以现金形式补偿给拆迁户，如违约，公司按总房价的1%一个月赔偿。后被告圣地鼎弘分公司未按约定完成建设并交房。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托云南昭通正远司法鉴定所对昭阳区环东路104号原外贸车队职工宿舍处房产市场平均单价进行了鉴定，该所于2017年1月9日作出云南昭通正远司法所[2016]云昭正鉴字第043号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：在鉴定基准日，昭阳区环东路104号原外贸车队职工宿舍处的房产市场平均单价鉴定价格为人民币2962元。本院认为，原告与被告圣地鼎弘公司之间签订的《昭阳区环城东路104号原外贸车队职工宿舍拆迁安置补偿协议》及原告与被告圣地鼎弘昭通分公司签订的《“圣鼎?理想时代”回迁户认购房源确认书》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。原告王家聪已按协议搬迁，被告圣地鼎弘分公司理应按双方约定完成建设并交房，到原告起诉时，被告仍未按协议履行其义务，现原告要求解除，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿原告拆迁补偿款324672.00元(3800元／m2×85.44m2=324672元)，但经本院委托鉴定，在鉴定基准日，昭阳区环东路104号原外贸车队职工宿舍处的房产市场平均单价鉴定价格为人民币2962元，故原告主张的拆迁补偿款应以每平方米2962元计算，本院确认原告的拆迁补偿款为253073元（2962元/㎡×85.44㎡=253073元）。依据双方签订的《环城东路104号原外贸车队职工宿舍拆迁安置补偿协议》的约定，过渡费每年为5363元，每月即为446.92元，原告主张的2014年7月26日至立案之日（2016年10月28日）的过渡费12066.7元及按每月446.90元计算过渡费到判决执行之日，未超过双方约定，本院予以支持。原告还主张要求被告承担违约责任，即自2017年1月1日起至本案判决执行之日期间每月按总房价的1%计算违约金，符合法律的规定，本院予以支持。对于鉴定费，因原告未提供证据证实其花去的鉴定费金额，其应承担举证不能的法力后果，对于鉴定费本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第十四规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告圣地鼎弘分公司系被告圣地鼎弘公司设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任由圣地鼎弘公司承担。原告申请撤回对被告云南圣地鼎弘投资有限公司昭通分公司的起诉，本院予以准许，不再另行制作裁定书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告王家聪与被告云南圣地鼎弘投资有限公司于2012年7月5日签订的《昭阳区环城东路104号原外贸车队职工宿舍拆迁安置补偿协议》，以及原告王家聪与被告云南圣地鼎弘投资有限公司所属的昭通分公司于2014年1月15日签订的《“圣鼎?理想时代”回迁户认购房源确认书》；二、由被告云南圣地鼎弘投资有限公司赔偿原告王家聪拆迁补偿款253073元；三、由被告云南圣地鼎弘投资有限公司赔偿原告王家聪2014年7月26日至2016年10月28日的过渡费12066.70元，以及自2016年10月29日起至判决执行之日止的过渡费，按每月446.90元计算；四、由被告云南圣地鼎弘投资有限公司支付原告王家聪违约金（自2017年1月1日起至本案判决执行之日止期间，每月按总房价253073元的1%的标准计算）；五、驳回原告王家聪其他的诉讼请求。上述给付内容在本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费6351元（缓交）,由原告王家聪负担1074元，被告云南圣地鼎弘投资有限公司负担5277元；公告费145元由被告云南圣地鼎弘投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告云南圣地鼎弘投资有限公司不自动履行本判决，原告可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  罗天华审 判 员  孙 杰人民陪审员  谢崇辉二〇一七年八月二十四日书 记 员  张发禹法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。