广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终4026号上诉人（原审被告）：佛山市英翔房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码。法定代表人：陈庆勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨锦秀，广东经纬法律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁正江，广东经纬法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑建存，男，汉族，1969年11月25日出生，住浙江省乐清市。原审第三人：李来顺，女，汉族，1980年12月6日出生，住湖南省衡阳县。上诉人佛山市英翔房产有限公司（以下简称英翔公司）因与被上诉人郑建存、原审第三人李来顺商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。英翔公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回郑建存全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由郑建存负担。事实和理由：（一）涉案的《金域湾商品房认购协议书》不应视为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，构成商品房买卖合同，需要具备两个条件：第一个条件是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但涉案的认购协议连基本的交付时间、办理产权登记的期限及方式等内容都缺乏，根本不能满足第一个条件；第二个条件是出卖人已经按照约定收购房款。英翔公司一直要求郑建存将相关款项支付至英翔公司账户，但购房款全部转账至李来顺的银行账户名下，可知，郑建存并未按约定交付车位款。因此，一审法院认定涉案协议可视为商品房买卖合同，属于法律适用错误。（二）李来顺的行为不构成表见代理，应属于无效行为。本案应由郑建存与李来顺根据其各自的过错承担相应的法律责任。（三）一审法院判决英翔公司协助郑建存办理涉案车位的过户手续，实际上无法履行。根据英翔公司向相关部门了解，车位办理过户手续除需要提交相应的材料外，还需要满足购买人是小区业主方可办理。而郑建存根本不是涉案车位所在小区业主，相关部门根本不可能为其办理过户。因此，一审法院在未查清相关事实的情况下，判令英翔公司协助郑建存办理过户手续，属于认定事实不清。（四）一审法院的判决超出当事人的诉请。一审法院判决英翔公司承担车位登记所需的契税等费用，明显错误。郑建存辩称，（一）双方签订的《认购协议书》合法有效，且已实际履行。（二）英翔公司是履行合同义务的主体。（三）英翔公司理应履行合同义务，承担车位过户责任。李来顺未发表意见。郑建存向一审法院起诉请求：1.判令英翔公司在十五日内为郑建存办理佛山市顺德区金域湾花园C631、C632、C802车位的产权过户登记手续；2.判令英翔公司向郑建存支付逾期办证的违约金（违约金以购买车位款项375000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算，从2011年4月7日起暂计至2014年9月7日为118195元，此后的违约金顺延计算至英翔公司办妥产权证之日止）。一审法院认定事实：李来顺从2002年7月开始在英翔公司工作，并从2008年12月起负责英翔公司开发的位于佛山市顺德区的房地产项目“金域湾”楼盘剩余车位、商铺的销售工作，并负责为购买人办理房地产权证。2011年1月7日，李来顺以英翔公司名义与郑建存签订《金域湾商品房认购协议书》三份，约定郑建存以每处车位125000元的价格向英翔公司购买位于广东省佛山市顺德区金域湾花园C631、C632、C802车位，预计车位交付时间为2011年1月30日。同日，郑建存通过转账方式向李来顺个人账户交付了购买车位款375000元，另向李来顺支付了代缴契税款10000元；李来顺以英翔公司名义向郑建存出具相应收款收据。上述三处车位现已由郑建存实际占用、使用。后郑建存要求英翔公司协助其办理上述车位的过户登记手续未果，遂于2014年9月5日向一审法院递交诉状提起本案诉讼。另查明，2015年3月31日，广东省佛山市中级人民法院对李来顺涉嫌职务侵占、诈骗、信用卡诈骗一案终审作出（2015）佛中法刑二终字第81号刑事判决书，认定李来顺在负责英翔公司的上述销售工作期间，利用销售、收款的职务之便，在出售车位、商铺后，仅将收取的销售款中的6056400元交回英翔公司，其余7026900元被李来顺占为己有；此外，李来顺还以英翔公司名义将金域湾花园C006、C379、C505、C506、C512、C909、C971、C972车位出售，将购买人支付的合计730000元款项全部占为己有，没有交回英翔公司，并向英翔公司谎称上述8处车位没有出售，判决“被告人李来顺犯职务侵占罪，判处有期徒刑八年六个月；……”。再查明，2015年6月23日，佛山市顺德区国土城建和水利局就办理金域湾汽车位房地产权证问题向一审法院出具复函一份，表示“一、该汽车位正常办理房地产权证需提交：1.《商品房买卖合同》正本；2.佛山市顺德区商品房交易登记申请书；3.购房发票（办证联）原件；4.购房者身份证复印件；5.接受住房维修资金管理的项目（预售证号为20060069号开始）需提供《维修资金专用存折》记载户名、地名页和存款记录页（必须有存款记录）复印件；6.《中华人民共和国契税完税证》；7.宗地图复印件2份（A4、A5规格各一份）；8.房屋平面图原件及复印件（复印件大小规格为A5即21cm×15cm）。二、如贵院判定给郑建存，在办理房地产权证时，凭贵院的判决书、协助执行通知书外还需提交上述第一点的第2-8项资料”。一审法院认为，关于双方争议的上述《金域湾商品房认购协议书》的性质与效力问题。上述《金域湾商品房认购协议书》约定有商品房（车位）的标的物、价款、交付日期等商品房买卖合同的主要内容，且李来顺亦以英翔公司名义收取了协议所约定全部价款，该协议依法应视为商品房买卖合同。李来顺系英翔公司职员，直接负责包括涉案三处车位在内金域湾车位、商铺的销售工作；虽然李来顺通过其个人账户收取郑建存所支付的购买车位款，但销售款的收款工作亦属李来顺职务范围，李来顺所出具的相应收款收据亦加盖英翔公司公章，故此情况尚不足以证实本案存在郑建存知道或应当知道李来顺收取上述款项属超越其权限的情形，因此，一审法院确认李来顺以英翔公司名义与郑建存签订上述协议并收取购买车位款375000元、代缴契税款10000元的行为构成表见代表，上述《金域湾商品房认购协议书》对英翔公司具有法律约束力；郑建存要求英翔公司协助办理涉案车位的房地产权过户登记手续的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持；契税等相应登记费用，依据郑建存、英翔公司交易惯例（郑建存承担，英翔公司代缴）及郑建存已支付代缴契税款情况，一审法院确认：该费用中10000元以内部分由英翔公司承担，超出10000元部分由郑建存承担。上述《金域湾商品房认购协议书》中并未约定英翔公司协助办理房地产权证的期限，且李来顺的职务侵占行为对上述协议的履行确存在实际影响，因此，郑建存要求英翔公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求，理由不充分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、英翔公司在判决生效之日起十日内协助郑建存办理位于广东省佛山市顺德区金域湾花园C631、C632、C802汽车位的产权变更登记手续，相应过户登记费用中，10000元以内部分由英翔公司承担，超出10000元部分由郑建存承担；二、驳回郑建存的其他诉讼请求。一审案件受理费8697.92元，由郑建存负担4347.92元，由英翔公司负担4350元。本院二审期间，英翔公司、郑建存和李来顺均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据英翔公司和郑建存的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：案涉《金域湾商品房认购协议书》的性质；英翔公司是否有协助郑建存办理车位产权变更登记手续的义务；一审判决是否超出当事人的诉讼请求范围。关于《金域湾商品房认购协议书》的性质。本院认为，三份认购协议书约定了标的物、价款、交付日期等商品房买卖合同的基本内容，而且李来顺以英翔公司的名义向郑建存收取了全部价款并向郑建存交付了车位，郑建存亦占有、使用案涉车位至今，反映双方已将该协议书作为买卖合同予以履行，故一审法院据此认定三份认购协议书依法成立并生效，于法有据，本院予以维持。英翔公司主张案涉合同不属于商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于英翔公司应否协助郑建存办理车位产权变更登记手续的问题。英翔公司上诉称，李来顺收取车位款的行为不构成表见代理，该行为的效力不及于英翔公司，英翔公司无须协助郑建存办理车位产权变更登记手续。本院认为，李来顺系英翔公司的工作人员，直接负责包括案涉三处车位在内的金域湾车位、商铺的销售工作，虽然李来顺通过个人账户收取郑建存支付的车位款，但李来顺以英翔公司的名义与郑建存签订认购协议书，结合李来顺向郑建存出具的收据上亦全部加盖英翔公司公章的事实，郑建存完全有理由相信李来顺系代表英翔公司收取车位款，李来顺的行为构成表见代理，案涉认购协议书对英翔公司具有法律约束力。一审法院支持郑建存有关办理案涉车位产权变更登记手续的诉请，处理正确，本院予以维持。英翔公司上诉主张，郑建存并非案涉金域湾小区业主，无法办理车位变更登记手续，一审判决在事实上无法履行。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。本院认为，上述法条的立法目的是为了保障小区内业主可优先行使购买小区内车位、车库的权利，但法律、行政法规并未禁止将小区的规划车位卖给小区业主以外的其他人，而且涉案车位是英翔公司在向业主公开销售较长一段时间仍未能出售后才向郑建存出售，故英翔公司以郑建存并非案涉小区业主为由，主张不能办理车位产权变更登记手续，理据不足，本院不予支持。关于一审判决是否超出当事人的诉讼请求的问题。郑建存未请求英翔公司支付在过户过程中由其负担的税费，一审法院超出郑建存的诉请，对过户登记费用的承担问题迳行判决，处理不当，本院予以纠正。综上所述，英翔公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1717号民事判决第一项为：佛山市英翔房产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内协助郑建存办理位于广东省佛山市顺德区金域湾花园C631、C632、C802汽车位的产权变更登记手续；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1717号民事判决第二项；三、驳回郑建存的其他诉讼请求。一审案件受理费8697.92元，由郑建存负担4347.92元，由佛山市英翔房产有限公司负担4350元。二审案件受理费100元，由佛山市英翔房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年八月十八日书 记 员  许佩珊