西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初9934号原告：于迎利，女，1984年3月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人：张文英，陕西平镜律师事务所律师。委托代理人：张永强，陕西平镜律师事务所律师。被告：陕西龙腾灏天实业有限公司，住所地：西安市高新区新区丈八一路**汇鑫大厦******。法定代表人：黄松榴，系该公司总经理。委托代理人：来国刚，陕西锦园律师事务所律师。委托代理人：贺乐乐，陕西锦园律师事务所律师。原告于迎利与被告陕西龙腾灏天实业有限公司（以下简称龙腾灏天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张文英、张永强，被告委托代理人来国刚、贺乐乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于迎利诉称，2013年4月12日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区唐兴路以北都市春天1幢1单元4层10××04号房。合同同时约定被告应在房屋交付使用后730日内将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定的期限内不能取得房地产权证书的，出卖人应按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同订立后，原告支付了购房款，被告也于2014年8月28日向原告交付了房屋，但被告却未能在合同约定的期限内为原告办理房产证。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求1、判令被告立即将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告支付延迟办理产权证的违约金13003元；3、本案诉讼费由被告承担。被告龙腾灏天公司辩称，一、未能在合同约定期限内将办理权属登记材料报产权登记机关备案，并非被告责任。被告所开发都市春天项目三号楼一至四层商铺系西辛庄村集体所有，但西辛庄村在被告不知情的情况下，在商铺中擅自进行加盖，导致都市春天商品房项目无法顺利办理综合验收备案，因综合验收备案是办理权属登记材料报产权登记机关备案的前置条件，故导致办证材料备案时间超过合同约定时间。在此过程中，被告曾多番劝阻，一直从中协调，并采取相应措施要求恢复原状。二、由于国家相关政策的变化，办理权证手续更加复杂，导致房屋产权证办理时间延长。在被告开发建设涉案楼盘过程当中，恰逢遇到国家楼市政策的较大变化，其中包括：单项验收增加了许多新的规定；市政验收、绿化面积验收更为严格；节能验收增加了新的规定内容，如温度控制阀，热量户内单独计量；人防验收对涉及人防设备技术要求增加了许多硬性指标，验收环节增加了复验环节，即人防质监站对工程验收合格后，政府部门人防办公室要到现场对工程进行复核、复检核查通过后才能发合格证；综合验收增加了小区光纤入户的政府协议等。以上变化，被告必须严格履行，竭力配合，即便是小小的出入，也会导致权证申报无法通过，因此，即便是被告按照合同约定准备好的申请材料，也需要按照国家新的要求进行完善，有的甚至要重新制作，数据来源亦需要再次复核，这些工作势必耗费时间。可见办证时间延长属于客观原因导致，并非被告过错。三、被告一直在积极履行合同义务，现所有单项验收已经完成，正在进行综合验收备案，待备案完成即可办理权属登记备案。被告已于2015年1月28日取得建设工程消防验收意见书；2015年6月9日取得建设工程竣工规划验收合格证；2016年11月30日取得竣工环保验收批复；2017年1月17日取得建筑工程节能竣工验收证明；2017年5月4日取得人防综合登记表……由此可见，自房屋交付业主后，办理房屋产权证书事宜早已提上日程，被告并无一丝怠慢，原告所要求的权证，目前正在房屋行政管理部门办理程序进行中。四、根据原被告双方签订的商品房买卖合同附件七第四条，原告在收房前应向被告提供所有办理房屋权属登记所需要的证件材料、书面委托书等，否则出卖人无法进行房屋产权证办理。由此造成的不利后果应由原告自行承担。综上所述，答辩人按照合同约定向原告交付房屋，之后积极办理各项手续，并没有故意拖延等违约行为，故请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年4月12日，原被告双方签订了合同登记号为Y13042084的商品房买卖合同，合同约定，由原告购买被告开发的位于西安市高新区唐兴路以北/号/都市春天第1幢1单元4层10××04号商品房，建筑面积96.32平方米，房屋按建筑面积计算，总价为650150元。合同第六条付款方式及期限，买受人于签约当日交清首付款200150元，余款450000元整办理银行按揭。第八条交付期限，出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1/2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件七第四条，关于权属登记办理的特别约定（替换合同第十五条），1、买受人自愿委托出卖人办理本合同项下房屋的权属转移登记的，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交以下资料和税费：A.须根据出卖人的要求出具书面委托书；B.完成房屋面积补差的结算手续；C.提供缴纳该房屋专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税、费的证明。D.其他应由买受人填报的与房屋权属转移登记相关的资料和表格。2、以上费用和资料由买受人在收房前提前提供给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理完以上各项手续，交齐相关费用和资料，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人承担。过后补办房地产权属证书，需由买受人自行或委托其他机构代办办理。3、出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后18个月日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了合同约定的总价款。2014年8月29日，被告向原告实际交付了涉案房屋，原告亦已交纳维修基金、契税，且已支付了办理产权证书登记费、他项权利证书登记费等费用。另查明，涉案房屋实际面积为95.30平方米，房屋总价款为643265元。被告依约退还了面积补差款，且向原告出具了不动产统一发票。截止本案庭审结束，被告仍未将办理涉案楼盘的权属登记证书需由其提供的资料报产权登记机关备案。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证明、维修基金缴存收据、收款收据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为房屋交付起2年内原告未取得房屋权属登记证书是否系被告原因；如系被告原因，其应如何承担赔偿责任。双方所签订的商品房买卖合同附件七第四条关于办理产权证书的特别约定替换了合同第十五条，那么对办理涉案房屋的权属登记证书的约定应当以附件七第四条为准。买受人要取得涉案房屋的权属登记证书，首先要求出卖人将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，完成涉案楼盘的初始登记，其次，出卖人将办理权属登记转移所需要的手续资料及时通知买受人，双方共同自愿向房屋管理部门申请房屋所有权转移。而完成所开发项目楼盘的初始登记是出卖人的单方的合同义务。本案中，被告龙腾灏天公司至今都未能将办理权属登记证书需要由其提交的资料报产权登记机关备案，未能完成涉案楼盘的初始登记，违约行为明显。而原告已经按照合同的约定履行了缴纳契税、维修基金等义务。因此原告未能在涉案房屋交付后两年内取得房屋权属登记证书系被告原因所致。关于被告辩称未能完成初始登记系第三人及行政部门对房屋验收项目增加等原因并不能作为其未能取得初始登记的抗辩理由。故被告龙腾灏天公司应当按照合同约定，向原告承担房屋总价款643265元的2%的违约赔偿责任，违约金计12865.3元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条判决如下：一、被告陕西龙腾灏天实业有限公司应于本判决生效之日起六十日内将办理西安市高新区唐兴路以北都市春天第1幢1单元4层10××04号房屋权属登记证书需要由其提交的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西龙腾灏天实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告于迎利迟延办证违约金12865.3元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费125元，由被告陕西龙腾灏天实业有限公司承担。因原告已经全部预交，被告应将该款项连同上述违约金一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  秦 冰人民陪审员  贾长兴人民陪审员  王艳萍二〇一七年八月十八日书 记 员  吴 敏打印：相丽华校对：马媛星2017年月日送达