安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终4525号上诉人（原审被告）：谢兰珍，女，1947年7月13日出生，回族，住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审原告）：安徽省衡盛物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市金寨路162号。法定代表人：杨军，董事长。委托诉讼代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洋，安徽华人律师事务所律师。上诉人谢兰珍因与被上诉人安徽省衡盛物业管理有限责任公司（以下简称安徽衡盛物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初6578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢兰珍上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，定性不准确。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的有关规定，业主委员会成立的决定权属于业主大会，业主通过业主大会行使选举或罢免业主委员会委员及变更业主委员会的权利，业主委员会委员资格来源于业主大会的选举，系业主的自治行为，并非经过行政机关备案才有效。业主委员会的备案是告知性的，不是审批性的。备案与否并不影响业主委员会的法律主体地位。业主委员会8年后被终审判决撤销在房产局的备案，不影响业主委员会解聘安徽衡盛物业并签约合肥华兴物业管理有限公司（以下简称华兴物业）决定的合法有效性。2、谢兰珍已向一审法院提供了业主大会当时解聘安徽衡盛物业并签约华兴物业的公告并同期张贴于安徽衡盛物业正门上的照片，及前去商谈物业交接事宜的人员被安徽衡盛物业人员打伤，安徽衡盛物业阻挠交接、拒不退场的证据。业主委员会当时已明确告知安徽衡盛物业退场而物业公司拒不退场，安徽衡盛物业多次将人打伤说明业主委员会当时已明确告知其退场。且谢兰珍不是自愿接受服务，而是被强制服务被强迫交易。安徽衡盛物业2009年1月8日之后在本小区的经营属于赖着不走，其行为违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《前期物业服务合同》中第二章第一节第11条“本协议终止时，与业主大会选聘的物业管理企业办理本区域的物业管理移交手续”的规定。一审法院对谢兰珍提供的证据不采信，对答辩意见不支持。3、安徽衡盛物业诉请超过诉讼时效。业主大会于2009年1月8日解聘安徽衡盛物业，双方签订的《前期物业服务合同》终止。对物业公司提交的催款通知单、律师函及EMS国内快递邮件详情单，谢兰珍均未收到。4、安徽衡盛物业阻挠业主委员会的成立，谢兰珍丈夫担任本小区的业主委员会副主任，被拒收家中的水电等物业费，然后又以欠费为借口来否定和破坏业主委员会的工作。5、小区公共配套设施及场地对外出租等服务质量问题侵犯了全体业主包括谢兰珍的利益，谢兰珍已向一审法院提交证据，但一审却认定谢兰珍并未因其所称的安徽衡盛物业服务质量问题有损失，认为谢兰珍拒交物业管理费的行为缺乏事实和理由。安徽衡盛物业辩称，1、关于业主委员会备案问题，合肥市中级人民法院及安徽省高级人民法院生效判决文书已明确认定物业管理行政主管部门对业主委员会的备案不同于一般的告知性备案。业主委员会只有在依法选举及备案后才能正式履行职责。谢兰珍现就生效判决内容提出异议，应予驳回。2、在长达多年的物业服务期间，安徽衡盛物业按约履行了物业服务义务。本案中除了诉争几户外，其他业主都履行了物业费的缴纳义务。3、安徽衡盛物业已经提供了证据证明，对谢兰珍欠缴的物业及水电费，履行了催收义务，安徽衡盛物业主张物业费的时效并没有超过法律规定，应予支持。4、在长达多年的服务期间，安徽衡盛物业从未被告知退场，业主委员会不具备主体资格，其所进行的所有活动，均没有效力。并且，安徽衡盛物业的物业服务活动，符合法律规定。谢兰珍对安徽衡盛物业的物业服务行为并没有提出任何异议。请求驳回上诉，维持原判。安徽衡盛物业向一审法院起诉请求：谢兰珍立即支付拖欠的物业综合服务费10269.5元、水电费1236元，合计11505.5元，并承担上述费用违约金2063元（暂算至2015年6月30日，至上述费用结清之日止）。一审法院认定事实：谢兰珍系安徽省合肥市包河区金寨路安徽国际商务中心公寓207室现业主，该房屋建筑面积133.74平方米，房屋类型为住宅。2006年2月9日，左其璇与安徽衡盛物业签订了《前期物业服务合同》，其中对物业公司和业主的权利、义务，物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的滞纳金等进行了约定。其中合同第二章第一条“甲方的权利义务”第六项约定“依据国家有关规定（甲方与开发公司签订的协议和合肥市物价局核定标准）向乙方收取物业管理费用”。对物业管理服务费的收取，合同第四章第一条第三项约定“收费标准：按市物价局核定标准1.2元/M2/月或按开发公司与物管公司签署的《前期物业管理委托合同》执行，计价面积以产权登记证面积为准执行。”第七项约定“物业管理服务费标准可根据实际情况，按年度调整。”对于违约责任，第四章第一条第二项规定，“乙方在交接房屋时，预交半年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年支付。乙方应在首月前10日内一次性付清，逾期交纳的，每逾期一天加收应付总金额千分之三的违约金。”第四章第四条电梯运行费及公用水、电及损耗费及违约责任进行规定“1、高层电梯运行费按实结算，由该栋楼所有业主按产权登记面积分摊（一楼除外）；2、设备房照明、楼道照明、防盗门、路灯、智能化系统、绿化用电等公用水、电由全体业主据实分摊；3、以上费用以交房之日起计收，于每月的10日前交纳上月电费，逾期交纳的，每逾期一天加收应付金额千分之三的违约金”。2008年1月起，左其璇及谢兰珍再未交纳过物业费用。一审法院另查明，根据2007年1月10日的物价局出具的《关于“安徽国际商务中心高层住宅”前期物业服务收费标准的批复》，确定高层住宅物业收费等级暂定为二级，综合服务费每月每平方建筑面积1.2元。同时，安徽衡盛物业根据《前期物业服务合同》约定，根据每月公用水/电费的实际支出，收取公摊电费及自用水费。2013年，安徽衡盛物业采取物业收费一费制，将公摊电费纳入物业费中，调整物业收费为1.4元/M2/月，并于2013年3月18日经安徽省物价局以皖价服证第01070059号批复核准。一审法院再查明，2007年9月起，安徽国际商务中心业主委员会开始筹备、选举、成立，并于2008年3月通过合肥市房地产管理局的备案。2008年4月28日，安徽国际商务中心业主委员会向茶亭社居委报告准备选聘物业管理公司并得到回复。2008年11月23日，包河区芜湖路街道办事处也对安徽国际商务中心业主委员会关于选聘物业服务企业的报告进行了回复。另，2008年，严飞等部分业主向庐阳区法院起诉，认为国际商务中心业主委员会在筹备中多处违反法定程序，侵害了广大业主的合法权益，要求撤销市房产局的备案行为。后此案经安徽省高级人民法院再审终审撤销了市房产局的备案。一审法院又查明：2009年5月13日，左其璇订立遗嘱，将案涉房屋留给配偶谢兰珍，2012年2月22日左其璇去世。在审理过程中，谢兰珍接受了一审法院的应诉材料并出庭应诉，庭前谢兰珍明确表示愿意继承此处房屋，接受应诉。一审法院认为，左其璇与安徽衡盛物业于2006年2月9日签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。安徽衡盛物业自与开发商签订《前期物业服务合同》之后就在该小区从事物业服务，双方也已构成事实上的物业服务关系，左其璇与安徽衡盛物业之间的物业服务合同关系成立。谢兰珍作为涉案房屋的合法继承人及使用人，在继承房屋的同时也应当承担交纳物业管理费用的义务。根据双方的举证、质证及查明的事实，本案的争议焦点有三。一是安徽衡盛物业是否为涉案的权利主体。一审法院认为，2007年9月起，安徽国际商务中心业主委员会开始筹备、选举、成立，并于2008年3月通过合肥市房地产管理局的备案。后经过安徽省高级人民法院再审终审撤销了房管局的备案。因此，对于业主委员会与华兴物业签订合同等一系列行为的效力有待进一步确定。但同时法院认为，即便在业主委员会与华兴物业签订的合同合法有效的前提下，因谢兰珍提交的证据无法证明业主委员会已明确告知安徽衡盛物业退场而物业公司拒不退场，业主委员会或业主也没有向房地产行政主管部门或法院主张权利，并一直接受安徽衡盛物业的服务直至今日，因此，谢兰珍认为依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”而不交纳物业费的主张不能成立，谢兰珍应当依据双方签订的《前期物业服务合同》，交纳物业服务费用。二是安徽衡盛物业的诉求是否超过了诉讼时效。合同履行期间，安徽衡盛物业依约为包括谢兰珍在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律规定，安徽衡盛物业有权向谢兰珍收取物业管理服务等费用。谢兰珍作为业主，在接受和享有了安徽衡盛物业提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。谢兰珍辩称部分物业费已经超过诉讼时效的主张，一审法院认为，安徽衡盛物业作为住宅小区的物业服务企业，其办公地点均在该小区，且物业服务具有持续性特点，对包括谢兰珍在内的所有业主催收物业费应是其一项经常性的工作之一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”，因此依据常识判断安徽衡盛物业不可能不向谢兰珍主张债权，另安徽衡盛物业在起诉时已向法院提交了催款通知单、律师函及EMS国内快递邮件详情单等相应证据，亦能反映其主张权利的事实，故对谢兰珍的上述辩称意见，不予采纳。三是安徽衡盛物业提供的物业服务是否存在瑕疵。谢兰珍辩称安徽衡盛物业未尽物业管理义务，包括安保不到位、可视系统毁坏、消防通道被堵、利用公共配套场地对外出租等，一审法院经查后认为，如果安徽衡盛物业提供的物业服务有瑕疵，各业主或业主委员会应当即时与物业公司进行沟通，要求其改善，而不能因为物业公司短时间的服务质量问题单个的拒交物业管理费用，形成对其他已经依约交纳物业管理费用的业主不公平的局面。本案中，谢兰珍并未因其所称的安徽衡盛物业服务质量问题有所损失，故其拒交物业管理费的行为缺乏事实和理由，其应当交纳物业管理服务费。另，根据合肥市2011年出台的相关规定，要求物业公司逐步实行物业收费从收取物业管理费和公摊电费改成物业管理费“一费制”，安徽衡盛物业根据此规定，从2013年第一季度开始，将物业管理费和公摊电费统一收取为物业管理费，调整物业收费为1.4元/M2/月，并于2013年3月18日经安徽省物价局以皖价服证第01070059号批复核准，此项收费的调整符合合肥市的相关规定，并经过核准，且在实际上并未增加谢兰珍的负担，因此予以认可从2013年第一季度开始以1.4元/M2/月计算物业管理费用。且在双方签订的《前期物业服务合同》的第四章第四条电梯运行费及公用水、电及损耗费的分摊约定为高层电梯运行费按产权面积分摊（一楼除外），设备房照明、楼道照明等据实分摊。因此，对谢兰珍辩称公摊电费收费不合理的意见，不予采纳。综上所述，谢兰珍应当支付物业管理费计10271.23元（其中2010年8月至2012年12月，按照1.2元/平方米/月×133.74平方米×29个月=4654.15元；2013年1月至2015年6月，按照1.4元/平方米/月×133.74平方米×30个月=5617.08元），故对安徽衡盛物业要求支付物业综合服务费10269.5元，有事实和法律依据，予以支持。小区产生的公用电费应当由业主分摊，且双方签订的《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此安徽衡盛物业诉请谢兰珍支付公摊电费及自用水费计1236元（2010年7月至2015年6月），亦予以支持。同时，按照《前期物业服务合同》约定，“乙方在交接房屋时，预交半年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年支付。乙方应在首月前10日内一次性付清，逾期交纳的，每逾期一天加收应付总金额千分之三的违约金”。本案中，谢兰珍连续不缴纳物业管理等费用达59个月之久，在安徽衡盛物业催费后仍未履行义务，因此应当按照合同的约定交纳滞纳金，但安徽衡盛物业按照违约一天3‰标准计取损失，明显高于因谢兰珍违约给安徽衡盛物业所造成的损失，根据公平和诚信原则，考虑到谢兰珍因违约所给安徽衡盛物业造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，决定对安徽衡盛物业提出的滞纳金数额予以核减，按银行同期贷款利率计取。据此谢兰珍应当以拖欠的物业费10269.5元为基数，自2016年7月26日起按同期银行贷款利率支付违约金至判决确定的给付之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决：一、谢兰珍于判决生效之日起十日内支付安徽衡盛物业物业管理费10269.5元以及违约金（以10269.5元为基数，自2016年7月26日起按照银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）；二、谢兰珍于判决生效之日起十日内支付安徽衡盛物业公摊电费及自用水费计1236元；三、驳回安徽省衡盛物业的其他诉讼请求。案件受理费140元减半收取70元，由安徽衡盛物业负担10元，谢兰珍负担60元。二审期间，双方均没有提交新证据。一审查明的事实本院依法予以认定。本院认为，（2012）皖行再终字第00006号行政终审判决认定，案涉小区成立业主大会筹备组，没有建设单位代表参加，筹备组组长不是居委会的代表担任，不符合合肥市物业管理条例第九条的规定，终审维持了撤销房管局2008年3月11日给予该小区业主委员会的行政备案。由此表明案涉小区业主委员会与华兴物业签订物业服务合同的主体存在瑕疵。且在合同签订后，合同也未实际履行。安徽衡盛物业依据前期物业服务合同在案涉小区持续提供物业服务至今，与各业主之间仍然存在物业服务合同关系。安徽衡盛物业按约履行了相应的物业服务义务，谢兰珍亦应当按约履行支付物业服务费的义务。各期物业费确因时间经过而逐渐产生，由于其系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，各期应履行的债务实际上具有整体性和关联性，且安徽衡盛物业亦已作出了相应催收通知。故对此连续性债务，在诉讼之前一段期间业主未交纳物业服务费用进行主张，并未超过诉讼时效，理应予以支持。谢兰珍上诉认为物业公司存在公共配套场地对外出租等服务质量问题，侵犯了全体业主也包括谢兰珍的利益。因物业服务具有持续性、延续性的特点，小区良好的生活环境需要小区业主及物业使用人的共同维护。物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，安徽衡盛物业若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，谢兰珍可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益。对此，谢兰珍可另行主张，但并不能以此为由拒交物业费。综上所述，谢兰珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人谢兰珍负担。本判决为终审判决。审判长 王 苗审判员 程亚娟审判员 胡 娟二〇一七年八月二十八日书记员 姚瑞芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。