上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初29066号原告(反诉被告)：邵ＸＸ，男，1978年2月4日出生，汉族，住浙江省上虞市。被告(反诉原告)罗霞，女，1990年2月26日出生，汉族，住江西省新余市。原告(反诉被告)邵ＸＸ与被告(反诉原告)罗霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。罗霞在答辩期内提起反诉，本院受理后于2017年7月10日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)邵ＸＸ，被告(反诉原告)罗霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵ＸＸ向本院提起诉讼请求：1.解除双方的租赁合同，罗霞退还租赁保证金人民币(币种下同)2万元；2.罗霞赔偿装修费2万及搬场费6,000元；3、罗霞赔偿因单方面停电导致的业务损失30,000元。事实与理由：邵ＸＸ向罗霞承租了位于上海市闵行区纪鹤路XXX弄XXX号的厂房。2016年2月1日房屋内消防管道破裂，邵ＸＸ第一时间通知罗霞，但罗霞并未能及时找到物业管理人员，故经过长达半个小时之久才将消防管道关闭。因该漏水导致了邵ＸＸ在房屋内的大量服装、鞋类及其他物品浸泡，损失较大。事后其多次找到罗霞协商赔偿事宜，但罗霞始终予以推诿未能处理。另消防管道破裂后，直至2016年6月才修理完成，该房屋存在严重的安全隐患，且物业管理不到位，人员抢修不及时，不再适合其作为仓库使用。故起诉至法院请求解除合同并赔偿损失。罗霞辩称，同意解除双方的租赁合同，在原告付清其他费用的前提下同意退还保证金。本案中因邵ＸＸ未能按约支付租金，故其发送催讨通知。邵ＸＸ收到后单方面向其发送解除函，系其违约在先，现在双方办理了交接，合同已经解除了。因合同解除是邵ＸＸ的原因，故不同意支付装修损失、搬场费用及赔偿损失。同时罗霞向本院提起反诉请求：1.邵ＸＸ支付解除合同违约金39,999元；2.邵ＸＸ支付免租期租金1,333元；3.邵ＸＸ支付2016年7月8日起至2017年3月30日止的占有使用费122,623元；4.邵ＸＸ支付自2015年10月1日起至2016年10月20日止的广告占用费24,000元；5.邵ＸＸ支付搬迁费3,300元；6.本案诉讼费由邵ＸＸ负担。事实与理由：2015年9月2日双方就上海市闵行区纪鹤路XXX弄XXX号1号厂房签订租赁协议，双方对免租金期、广告使用费、租金支付、水电费支付、逾期付款违约金、协议解除等内容作出了约定。在租赁协议履行期间，在未征得出租方同意的情况下，邵ＸＸ擅自安装广告牌，并占用广告位使用至2016年10月。2016年7月，邵ＸＸ拖欠并拒绝支付租金，并于7月7日违反租赁协议约定，向其发送告知书，要求单方解除双方的租赁协议，且不支付租金。后得知系因邵ＸＸ将主要营业设备迁往他处，但其一直占用厂房不予归还。后其多次向邵ＸＸ发函要求返还租赁物，但邵ＸＸ始终不予清退房屋。邵ＸＸ种种行为均已违约，故以讼称事由提起反诉。针对反诉邵ＸＸ辩称，不同意反诉诉讼请求。1、本案租赁房屋在使用中存在问题，其现要求解除合同，故不同意支付解除合同违约金及免租期租金；2、其于2016年7月7日发函之后即开始搬离，但7月16日罗霞将系争房屋上锁，直至7月30日才重新开门。并非其不愿意搬离，因罗霞上锁故无法搬离，故不同意支付房屋占有使用费；3、双方并未约定需支付广告费，如果不让其做广告，其当初不会承租该房屋，且罗霞在租赁过程中从未提出过广告费；5、本案诉讼过程中双方办理交接，其将房屋内的物品搬到楼下，打算隔几日将物品清理掉。但罗霞自行将物品又搬回到系争房屋内，故该搬迁费不应由其承担。经审理查明，上海市闵行区纪鹤路XXX弄XXX号房屋的产权人为上海翔攀工贸有限公司。2015年9月2日，罗霞(出租方、签约甲方)与邵ＸＸ(承租方、签约乙方)签订《租赁协议书》一份，约定：甲方将上海市闵行区纪鹤路XXX弄XXX号1号厂房第五层部分房屋租赁给乙方作为服装办公仓库使用，租赁物的计租面积为400平方米；本协议租赁期从2015年9月2日起至2021年3月9日止，在本协议生效后10日内甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；本协议的租赁保证金为三个月的租金2万元；2015年9月2日起至2015年9月7日止为免租金期，从2015年9月8日起开始计算租金，但如因乙方原因造成本协议提前解除或终止时，乙方必须支付免租金期间的房屋租金，免租金期间的房屋租金单价按本协议提前解除或终止时的租金单价计算支付，若乙方在免租金期内提前解除或终止本协议时，则免租金期间的房屋租金单价按500元/天/平方米计算支付；从2015年9月8日起至2015年9月底止，此租期内房屋租金按房屋计租建筑面积租金4,889元计算支付；从2015年10月1日起至2016年6月30日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金6万元计算支付；从2016年7月1日起至2016年8月30日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金13,333元计算支付；从2016年9月1日起至2017年8月30日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金85,600元计算支付；从2017年9月8日起至2018年9月7日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金91,592元计算支付；从2018年9月8日起至2019年9月7日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金98,003元计算支付；从2019年9月8日起至2020年9月7日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金104,863元计算支付；从2020年9月8日起至2021年3月9日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金112,203元计算支付；租赁保证金未经甲方书面同意，乙方不得将其作为抵充乙方应支付的房屋租金、水电费等其他任何费用，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的房屋租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议规定承担向甲方交还全部的租赁物及本协议所约定的责任后25个工作日内，甲方凭该收款收据将乙方的租赁保证金无息退还；房屋租金按先付后用的原则，乙方应于本协议签订之时5日内付清第一期共一个月的房屋租金6,667元(2015年9月7日至10月6日)，第二期金应补足2015年10月7日至2016年1月7日租金及2016年1月8日至7月7日租金共计9个月租金6万元，以后房屋租金每六个月支付一期，前一期支付的房屋租金到期前的5个工作日前必须交清下一期的房屋租金；乙方如逾期支付房屋租金，则须向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额每天按拖欠当期应交房屋租金总额的千分之五计算支付；在租赁期内，若乙方欠交房屋租金或其他费用超过5天，甲方在采用短信通知、书面通知、邮件通知、专人送达其中任何一项通知乙方起2日内，乙方仍未支付有关款项的，甲方有权终止提供租赁物及其设施运行的必要条件，由此造成的一切损失均由乙方全部承担；乙方负责支付由乙方使用租赁物所产生相关的所有水电费、卫生管理费、租赁层洗手间的相关费用、电梯、门卫室等公共面积的用电分摊费用等及上述各类费用；乙方及其雇佣人、使用人等应爱护并妥善正确地使用租赁物，除因天灾地变之不可抗力情形外，其他情形导致租赁物的损毁或灭失时，由此产生的损失均由乙方承担；租赁房屋因自然之损害有修缮必要时，修缮工作由甲方负责，费用有乙方承担，甲方负责租赁物及其内所有设施设备的维护保养义务；甲、乙双方一般不得提前解除本协议，如乙方确需提前解除本协议，乙方须提前三个月书面通知对方，并保证向甲方支付按照当月房屋租金的三倍金额(三个月的租金)作为解除合同的违约金，如乙方未提前三个月书面通知对方，则乙方必须向甲方支付按照当月房屋租金的六倍金额作为解除合同的违约金；乙方未能在本协议签订之日起5日内缴付第一期房屋租金及保证金的，乙方欠交房屋租金或其他费用超过15天的，甲方有权提前解除本协议，在甲方以书面方式通知乙方之日起，本协议自动终止，届时乙方除必须付清本协议产生的一切费用外，还必须向甲方支付按照当月房屋租金的六倍金额作为合同解除的违约金；乙方在租赁期限届满或协议提前终止时，应于租赁期届满之日或提前终止之日前搬迁完毕，并将租赁物清理清扫干净、条件完整地交还给甲方，如乙方归还的租赁物条件不完整或不对租赁物进行清理清扫的，则由乙方向甲方支付对租赁物修缮及清理清扫所产生的费用；本协议提前终止或租赁期届满时，甲方在乙方按13.3条款要求将租赁物返还给甲方，并及时付清全部应付的房屋租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用后，甲方将乙方的租赁保证金无息退还等。合同签订后，罗霞将系争产房交付邵ＸＸ使用，邵ＸＸ支付了保证金2万元及至2016年7月7日止的租金。2016年2月初，因天气寒冷消防管道被冻裂，系争房屋内漏水，邵ＸＸ堆放在房屋内的货品被浸泡。后邵ＸＸ通知罗霞，罗霞告知物业关闭了水闸，后物业于6月才将消防管道修复。双方此后就浸泡物品补偿进行协商，但未能达成一致意见。2016年7月1日，罗霞向邵ＸＸ发送《租金催收函》，表示至2016年7月1日止其尚欠44,366元租金未予支付，并提出了漏水补偿和广告位事宜。邵ＸＸ收悉后于7月6日向罗霞发出《告知书》，表示：仓库消防管道漏水导致货物泡水，损失严重，但出租方就货物损失赔偿始终未能妥善处理。水管破裂后半年才得到修缮，房屋存在巨大安全隐患，物业安全意识薄弱。物业人员不到位，出现问题时未能妥善处理。关于广告费，签订合同时系出租方表示可免费使用。因为上述原因，要求罗霞赔偿经济损失，并表示要搬离房屋。自2016年7月起邵ＸＸ将系争房屋内的物品分批搬离。7月7日罗霞发现邵ＸＸ搬离物品后将该房屋上锁，并在房屋门口张贴了《通知函》，表示因拒付租金将于7月7日下午4时采取停水停电，货品浸泡损失同意协商但不构成拒付租金的理由。邵ＸＸ占用广告位未支付费用，其从未承诺免费使用。现邵ＸＸ搬离，未及时付清租金等费用，其有权处置遗留财产。2016年7月14日，罗霞在系争房屋门口张贴《腾房通知书》，表示邵ＸＸ单方解除合同，要求支付租金，搬离房屋并支付租金，并表示要求邵ＸＸ5日内清空返还房屋，否则将于2016年7月26日进入厂房。后罗霞于2016年7月26日将房屋打开，房屋内尚有邵ＸＸ部分物品未能搬离，此后邵ＸＸ于2016年7月底诉至本院。庭审过程中，邵ＸＸ表示收悉了催款函及通知函，腾房通知未能收悉。本案审理过程中，本院于2016年12月19日召集双方谈话，因双方均无继续租赁的意向，本院经与双方商谈后要求于2016年12月26日办理系争房屋的交接手续，要求双方对房内物品进行清点，对装修进行拍照。并通知双方在房屋交接后于2017年2月14日至本院就本案进行庭审。2016年12月26日，双方均至租赁房屋内办理交接，但邵ＸＸ未对物品清点出具清单，由罗霞清点并列明清单，当日邵ＸＸ未签字，后在本院庭审中邵ＸＸ对于该清单予以认可。又邵ＸＸ将房屋内物品打包后堆放在系争房屋旁的公共部位，罗霞要求其尽快搬离，但邵ＸＸ未能及时清理。后罗霞将邵ＸＸ遗留物品再次搬至系争房屋内，双方就该房屋交接未能顺利进行。2017年2月14日双方至本院说明交接情况，因交接未能顺利进行，邵ＸＸ拒绝将原物品搬离，为避免损失扩大，本院建议罗霞自行清理并收回房屋。此后罗霞委托上海闵青市政工程有限公司将房屋内邵ＸＸ遗留物品清除，并支付了3,300元清理费用。上述事实，由邵ＸＸ提交的《租赁协议书》、照片一组，由罗霞提交的《租赁协议书》、上海市房地产权证、照片一组、网页截图、租金催收函2份、告知书、腾房通知、录音记录、微信记录、清运费发票、物品清单等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，罗霞与邵ＸＸ签订的《租赁协议书》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。系争房屋租赁过程中，邵ＸＸ停止经营并搬离房屋，而罗霞也将房屋予以收回，双方的租赁协议已解除，现本案争议焦点为合同解除之责任在谁及双方提出的各项损失是否应予以支持。关于争议焦点一，邵ＸＸ收悉罗霞的催款函后未予支付租金，于2016年7月7日以赔偿事宜未达成及房屋存在安全隐患为由，要求解除双方的租赁合同，并在此后自行搬离了房屋。2016年2月水管爆裂系因寒冷天气引起，且经与物业沟通关闭了消防管道，并在2016年6月修缮完毕。罗霞作为出租方应保证该房屋处于正常使用状态，因房屋问题导致承租方的损失，应承担相应的修缮及赔偿义务。而修缮工作已在此后完成，从2016年2月至修缮完成期间内，系争房屋处于可正常使用状态，并未影响邵ＸＸ经营，关于赔偿事宜罗霞作为出租方也积极与邵ＸＸ协商，邵ＸＸ提出的该两项均不构成单方解除合同的依据。而邵ＸＸ拒不支付租金还擅自搬离系争房屋，其在履行期限届满之前，邵ＸＸ以自己的行为表明不履行主要债务，已属根本性违约，罗霞作为守约方可解除双方之租赁协议。又主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，邵ＸＸ表示未收悉腾房通知，但罗霞已于2016年7月25日撬锁将系争房屋房门打开，其已以行为表示收回房屋，对此邵ＸＸ也予以明知，故本院确认双方的租赁协议于2016年7月25日解除。关于争议焦点二，邵ＸＸ提出的租赁保证金，罗霞同意在结清相关费用后予以返还；关于装修损失，邵ＸＸ并未向本院提交证据予以证明，且现系因邵ＸＸ违约导致合同解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，邵ＸＸ的该诉讼请求本院不予支持；关于搬场费，邵ＸＸ也未向本院提交证据予以证明，且搬离系其违约擅自进行，该费用罗霞无需负担；关于邵ＸＸ主张的营业损失，邵ＸＸ亦未提交证据予以证明，且罗霞于邵ＸＸ擅自搬离后才予以停电，此时邵ＸＸ已不再经营，该诉讼请求本院不予支持。关于罗霞主张免租期租金，依据双方合同，租赁合同因承租人违约提前解除合同，应按照免租金期间的房屋租金单价支付该租金，免租期间2015年9月2日至9月7日共计6天，罗霞依据双方合同约定主张该期间的租金1,333元并无不当，本院予以支持。关于罗霞主张的自2016年7月8日起至2017年3月30日止的房屋占有使用费，双方租赁合同于2016年7月25日解除，自2016年7月8日至2016年7月25日的租金，邵ＸＸ应予以支付。又本院组织双方于2016年12月26日办理交接手续，邵ＸＸ清理物品后已将房屋清空，并将物品放置于房屋外过道中。罗霞可以要求其将物品清理或自行清理要求支付相关费用，但罗霞将物品重新搬回房屋内，造成了此后房屋处于空置无法使用的状态，自2016年12月27日起至2017年3月30日止房屋空置的损失，系因罗霞原因所致，该期间的房屋占有使用费本院不予支持。又虽自2016年7月8日以后至12月26日邵ＸＸ陆续搬离未使用该房屋，罗霞也将房屋内供电停止，但该房屋内因有邵ＸＸ之物品未搬离，导致罗霞无法收回房屋，故该期间段内的房租及房屋使用费39,210.44元邵ＸＸ应予以支付。关于罗霞主张的广告牌使用费，双方于租赁合同中并未约定，该诉讼请求无依据，本院难以支持；关于罗霞主张的垃圾清理服务费，搬离并清空房屋系邵ＸＸ之义务，但其将房屋内物品搬离后堆放在屋外公共区域内，实际并未能清理，罗霞代为处理并支付了相应费用，该费用邵ＸＸ应予以返还。关于罗霞主张的违约金，邵ＸＸ认为无需支付，如前所述本案租赁协议因邵ＸＸ根本性违约导致解除，罗霞依据合同约定主张违约金并无不当。但本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中邵ＸＸ明示其要求解除合同后即予以搬离，罗霞在当月即撬开系争房屋并停电。虽因邵ＸＸ的物品在内其无法收回房屋，但罗霞在处理本案纠纷中并无配合及减损之意，并在邵ＸＸ将物品搬出后又再次搬回，导致了其此后房屋空置损失的扩大。本院结合双方于租赁合同中的履约情况及本案查明事实，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定邵ＸＸ向罗霞支付违约金2万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)邵ＸＸ与被告(反诉原告)罗霞就上海市闵行区纪鹤路XXX弄XXX号1号厂房第五层部分房屋签订的《租赁协议书》于2016年7月25日解除；二、原告(反诉被告)邵ＸＸ于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)罗霞支付免租期租金1,333元；三、原告(反诉被告)邵ＸＸ于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)罗霞支付租金及房屋占有使用费39,210.44元；四、原告(反诉被告)邵ＸＸ于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)罗霞支付垃圾清理服务费3,300元；五、原告(反诉被告)邵ＸＸ于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)罗霞支付违约金2万元；六、被告(反诉原告)罗霞于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)邵ＸＸ返还租赁保证金2万元；七、驳回原告(反诉被告)邵ＸＸ的其余本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)罗霞的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计850元，由原告(反诉被告)邵ＸＸ626.32元，由被告(反诉原告)罗霞负担223.68元；反诉案件受理费减半收取计2,062.55元，由原告(反诉被告)邵ＸＸ负担699.92元，由被告(反诉原告)罗霞负担1,362.63元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年八月二日书记员 罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。