广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0702民初1646号原告：李奇，男，1989年1月26日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。委托诉讼代理人李凡，广西源群律师事务所律师。委托诉讼代理人杨琳，广西源群律师事务所实习律师。被告：钦州市皇庭房地产开发有限公司，住所地：钦州市永福东大街南面、蓬莱大道西侧皇庭御珑湾A-7、A-11号楼二楼商铺。法定代表人：郑康雄，该公司总经理委托诉讼代理人邓光，广西政大律师事务所律师。委托诉讼代理人叶胜明，广西政大律师事务所实习律师。原告李奇诉被告钦州市皇庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李奇的委托诉讼代理人李凡、杨琳，被告钦州市皇庭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓光、叶胜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2015年7月14日签订的《皇庭天麓湖认购书》；2、判决被告返还原告定金100000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月14日，原、被告双方就原告购买被告开发的钦州皇庭天麓湖小区A区l8栋1号房产达成了认购意向。并签订定了皇庭天麓湖认购书。根据认购书的约定，原告向被告支付认购定金10万元，原、被告双方应于认购书签订之日起75日内签订正式的《商品房买卖合同》等双方的权利义务。认购书签订后，原告于当日即向被告支付了定金10万元，等待签订正式的《商品房买卖合同》通知。但是，由于被告的原因导致双方无法按照约定时间签订正式的《商品房买卖合同》，且后经查询获悉被告已将原告所认购的房屋出售给他人，双方签订的认购书已经无法履行。为此，原告曾致函要求被告解除双方所签订的皇庭天麓湖认购书，并返还所支付的定金10万元，但被告予以拒绝，无法协商解决。故向法院提起诉讼，维护原告的合法权益。被告钦州市皇庭房地产开发有限公司答辩称：一、本案的真正缘由是原告没有资金交首付款，而不是不能签订正式的购房合同。双方于2015年7月14日签订认购书，总房款是249万元，优惠后实为235万元。认购书第三条第2点约定，原告要在2015年9月28日之前和我公司签订正式的购房合同、同时交30%的首付款合计71万元。第四条第3点约定，原告要在签订认购书7日内递交办理按揭的资料、递交符合按揭资料的证明文件。认购书签订之后，我公司的售楼人员反复联系原告，要求其按时签订合同和缴交首付款、递交办理按揭的资料，但原告一直没有到我公司办理。2015年9月28日到期后，我公司也多次电话联系原告，原告答复资金紧缺、无法缴交首付款，一直没露面到我公司办理手续。2015年9月28日到期后，我公司考虑到原告交有定金，并没有立即将房屋卖给他人，仍然通过电话、发函的方式多次催原告到售楼部签订购房合同、缴交首付款、递交办理按揭的资料，一直耐心等到2015年11月份，才不得不在11月6日向原告发出书面通知，终止交易。尽管如此，我公司仍然没有立即将房屋出卖，直到2016年1月25日将房屋卖给他人。二、除了上述所讲的真正原因之外，核对认购书的条款可知，原告的起诉理由互相矛盾。（一）认购书的首段已载明，已向原告出示正式的购房合同，原告看过并没有异议。正式合同的版本，是开发商取得预售许可证后，由钦州市房产局统一制定、并在系统有备案登记。（二）认购书第五条载明，原告要按时和我公司签订购房合同，否则我公司取消优惠价格。也就是说，我公司之所以给出优惠条件，就是希望原告按时付款、按时签订合同，用优惠的条件促使原告按约履行认购书。（三）签订认购书时，我公司已取得预售许可证。取得预售许可证，意味着钦州市房产局的系统已经登记备案、可以销售、可以网签正式合同。唯一不能网签合同的情形是，要么房屋作为在建工程已经抵押、但抵押权人不同意销售，要么房屋处于查封状态。原告诉称是我公司的原因不能签订合同，但不能举出具体的原因。三、原告无权请求返还10万元定金。认购书第六条第2点约定，买受方逾期未与出卖方签订购房合同，所交定金不予退还，认购书自行终止。2015年9月28日到期前，原告不按时签订合同、不缴交首付款、不递交办理按揭的资料，没有履行认购书的任何一项义务，构成根本性违约的是原告，依据认购书第六条第2点的约定，认购书在2015年9月28日已自行终止，原告无权请求返还定金。经审理查明，被告钦州市皇庭房地产开发有限公司系经营房地产开发与经营、基础工程、市政工程等业务的公司，公司于2006年9月19日在钦州市工商行政管理局注册，取得《营业执照》。被告于2014年7月18日取得广西钦州市房产管理局对皇庭天麓湖项目颁发的《商品房预售许可证》（编号：钦房预售字第2014035号），该预售房屋占用土地及预售房屋已设立抵押，但经钦州市房产局审核符合预售条件，准予预售。2015年7月14日，原告与被告签订《皇庭天麓湖认购书》（以下简称《认购书》），双方在认购书中约定：原告认购被告方开发出售的皇庭天魔湖项目一期A区18栋01号房房产，建筑面积为246.58平方米，房地产总价为2490000元，认购后优惠总价2350000元，认购定金为100000元。该认购书的首段载明：买卖双方确定，签署本认购书前，出卖方已向买受方出示了法律法规规定应向买受方出示的所有文件，包括但不限于《商品房买卖合同》及其补充协议。认购条款第三条第2款约定：“买受方须在与出卖方签置《买受合同》的同时，即2015年9月28日前支付总价款的30%首期款（含定金）。余款1640000元，由买受方向银行按揭贷款形式支付”。第四条第3款约定：“……买受方应当在本认购书订立之日起7日内向按银行提交办理按揭手续所需的材料……”。认购书签订当日原告即交纳了100000元认购定金，被告亦出具收款收据给原告。双方签订认购书后，原告未能在约定的期限内交付首付款及提交办理银行按揭手续所需的资料，造成原、被告双方未能按期签订购房合同。2015年11月7日，被告根据原告在认购书上留下的联系地址及电话致函给原告关于皇庭天麓湖18-01房挞定通知书，告知因原告因其没有按期来签署《商品房买卖合同》及其补充协议并缴纳房款，视为原告已放弃该单元的认购权利，该邮件被原告所在工厂的门卫签收。2016年1月25日，被告将上述房产转卖给他人，并于2016年3月7日签订了《商品房买卖合同》。为此，原告遂诉至法院，并提出上述诉讼请求。上述事实，有原、被告提供的企业信用信息、皇庭天麓湖认购书、银行卡消费存根收据、预售许可证、皇庭天麓湖通知书、邮政快递回执、商品房买合同样本、临时预留单位协议书等证据予以证实。本院认为：本案原、被告签订的《认购书》约定了定金及签订商品房买卖合同及交房款的期限，符合商品房预售合同的基本特征，系双方真实意思的表示，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告在《认购书》中约定，双方在2015年9月28日前签订《商品房买卖合同》的同时并支付总价款的30%首付款，但原告在上述期限内未按合同约定履行自己的义务，故该《认购书》以不签订《商品房买卖合同》的结果因合同履行期限届满而自动解除。原告在庭审中陈述是由于被告无法提供正式的《商品房买卖合同》才导致无法签约，与本院查证的事实不符，本院不予支持关于原告请求被告返还定金100000元的诉请，根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。原、被告在履行《认购书》的过程中，本案涉案房屋在《认购书》约定签订正式合同的期限内，被告已经取得商品房预售许可证，因被告未按《认购书》的约定期限内履行义务，导致了双方未能签订正式《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案原、被告未签订正式《商品房买卖合同》系由于原告的原因，故对原告请求被告返还定金100000元，本院不予支持。原告在庭审中陈述由于被告的房子设立了抵押权导致无法签订《商品房买卖合同》，与本院查证的事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、准予解除原告李奇与被告钦州市皇庭房地产开发有限公司于2015年7月14日签订的《皇庭天麓湖认购书》，该认购书于双方约定的履行期限届满即2015年9月28日而解除。二、驳回原告李奇的其他诉讼请求。案件受理费1150元（原告李奇已预交），由原告李奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员  廖朝霞二〇一七年八月十八日书记员  邓龙鹏