云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初1417号原告：郑某某，男，1977年12月3日出生，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：王怀燕、张昭燕，云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。被告：安宁东湖置业房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市安宁市连然街。法定代表人：荣承厚，总经理。委托诉讼代理人：黄治策，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗岗，该公司行政部经理，特别授权代理。原告郑某某与被告安宁东湖置业房地产开发有限公司（以下简称“东湖置业”）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员尹红伟独任审判，于2017年6月23日、8月8日公开开庭进行了审理，原告郑某某的委托诉讼代理人王怀燕、张昭燕、被告的委托诉讼代理人黄治策到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、请求判令被告返还原告多支付的购房款人民币2601元；2、请求判令被告支付交房后三个月的安置费人民币1741.77元；3、依法判令被告向原告赔偿逾期交房的违约金。按安宁市房屋主管部门公布的同地段同类型房屋租金标准（按761.76元/月）计算违约金（自2014年4月10日至2016年5月5日止为25个月）共计人民币19044元。4、依法判令被告及时办理房屋产权的相关证件，并向原告赔偿以房款251175元从2016年8月6日起至被告交付房屋产权证之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息计算的损失（暂计算至2017年5月3日为人民币11302.88元）。5、依法判令被告承担原告为实现其权利产生的律师费、差旅费、查档费等费用5000元。6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由为：被告受安宁市政府委托对旧城区进行改造，原告系被拆迁户，双方于2011年4月6日签订《安宁旧城改造房屋拆迁安置》补偿合同，合同约定：原告用于64.51平米的房屋一套以“拆一赔一”的方式置换东湖置业位于AN4-1地块回迁安置房一套，交房时间为该地块全部建筑物及附属物拆除完毕后的两年内，面积为86.28平方米，多出面积按《安宁市旧城改造拆迁安置补偿方案》办理；根据东湖置业的计算原告应交超面积购房款人民币65025元；被告按产权调换的拆迁面积64.51平方米以9元/月/平方米支付原告临时安置补助费，每6个月付清一次，计人民币3483.54元，时间自原告搬迁交房之日起至被告回迁安置交房后三个月止；后原告于2011年5月22日将拆迁房（旧房）按要求交给东湖置业，被告按照约定每半年支付一次安置费；2012年4月11日，原告按照被告的电话通知交了人民币60246元的认购履约金，2015年9月以后，原告多次到被告处催促交房，但被告都没有给任何回复，并以快要交房为由拒绝支付安置费，直到2016年5月5日才交房，但交房面积只有84.64平方米，比合同约定的面积少了1.64平方米，并且合同中明确约定了被告负责给原告办理回迁安置房的相关产权手续，现被告未按照合同约定交房，也一直未办理相关产权手续，被告已构成严重违约。为了更好地维护原告合法权益，原告根据《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告第一项诉讼请求之外的全部诉讼请求。被告辩称，对方第1项诉讼请求，面积相差的价款，2601元通过2017年5月3日转账已经交付给原告了；第2项诉讼请求我方可以同意；第3项诉讼请求我方认为我方不构成违约，请求法院中止审理，等其他案件终审；第4项诉讼请求缺少事实和理由；第5项诉讼请求没有法律依据；第6项诉讼请求不能同意。我们已经于2016年8月，在安宁法院院子内支付了8000元给原告作为补偿，对方才把去年的案件撤诉。原告除“当事人的陈述”外举证如下：第1组：1、原告身份证复印件；2、被告身份证明。欲证实原、被告的主体资格。第2组：1、《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》一份，欲证实：1、双方于2011年2月10日签订《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》；2、合同中明确：⑴完全产权调换的住房建筑为64.51平方米；⑵被告按产权调换的拆迁面积64.51平方米以9元/月/平方米支付原告临时安置补助费，每6个月付清一次，从原告搬迁交房之日起至被告回迁安置房交房后三个月止；⑶原告所选的地块的交房时间为该地块全部建筑物及附属物拆除完毕后的2年内；⑷被告负责给原告办理回迁安置房的相关产权手续；2、《安宁金色螳川商贸城安置房确认及交费通知单》一份；3、NO.000XXX号、NO.000XXX号交款通知单。以上两小组即2、3证据欲证实：1、原告按照回迁房建筑面积约86.28平方米的大小，缴纳了购房款；2、原告缴纳购房款后，被告实际交付房屋的建筑面积仅为84.60平方米；3、被告交房时间为2016年5月5日，比约定交房时间2014年4月10日，晚了两年多。第3组：《委托代理协议》。欲证实原告为实现个人合法权益，支付律师费5000元整。补充证据：原告之外的四家4-1地块被拆迁户李丽梅、316号王昆、322号、333号交费通知单上均盖有被告所不认可的方章，证明被告在收取认购履约金时该地块全部建筑物及附属物已拆除完毕。被告质证意见：对第1组证据三性予以认可。对第2组证据第1小组三性予以认可，证明目的不予认可；交费通知单与我们的不一致，所以三性不予认可；对2份交款通知单三性予以认可。对第3组证据真实性无异议，但是认为与本案没有关联。对补充证据，一是与本案无关，二是不能证实原告主张，三是与客观事实相违，实际该地块最后一户是2015年才交拆的。被告除“当事人的陈述”外举证如下：第1组：安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同（合同编号：4-1-265）。欲证实双方的权利义务约定，其中该合同第四条第六款第3项，明确约定如果“因拆迁范围内被拆迁户搬迁迟延造成回迁安置房建设延期的，选择4-1号地块回迁安置房的交房时间将相应顺延”。第2组：安置房确认及交费通知单。欲证实双方对安置房进行了选定并就相关费用支付作了进一步约定。第3组：1、安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同（合同编号：4-1-536号）；2、安宁市旧城区改造4-1片区房屋及附属设施移交表（协议编号：4-1-XXX）；3、《情况说明》2份；4、安宁市旧城区改造拆迁安置补偿方案及相关政策手册第12页和第22页；5、调证申请。欲证实诉争的回迁安置房出现了被拆迁户搬迁迟延造成建设延期的约定情形，被告有权顺延交房期限。第4组：安置费收据一组（11份）。欲证实被告一直按约履行发放安置费的义务。第5组：银行转款凭证。欲证实东湖置业，已经于2017年5月3日，将2601元通过中国建设银行转账，退还给原告。第6组:调证申请书。欲证实代表东湖置业的保树荣曾于2016年8月，在安宁法院的院内，交付给原告夫妇8000元，作为涉案房屋争议解决款项的相关事实。补充证据：原告起诉状、开庭传票各一份。欲证实原告曾就回迁安置起诉过一次，后来我方支付了8000元，原告撤诉的事实。原告质证意见：对第1组证据三性予以认可。对第2组证据不予认可，与我方的不一致，我方的证据是复写件有公章等，被告提交的证据中没有公章，金额是一致的。对第3组证据第1、2小组三性不予认可，与本案无任何关联；对第3小组三性不予认可；对第4小组三性予以认可；对第5小组不予认可，因为只是申请不能作为证据。对第4组证据我方主张的是交付后的3个月的安置费。对第5组证据对于第一笔钱我方认可，5月3日我立案后收到的。对第6组证据没有争议。对补充证据真实性予以认可，但是8000元款项我方当事人没有收到所以就再次起诉。本院就被告的调证申请进行了核实与调查，《情况说明》属实，保树荣（身份证号为5301231973********）证实2016年自己经手在安宁法院停车场支付给原告夫妇8000元现金。原告对此之质证意见：《情况说明》与本案无关；8000元原告未收到且被告作为公司财务支付应当规范。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的交费通知单、补充证据，均有格式、内容一致的矩形印鉴，虽然被告留存的无此矩形印鉴，但是可以证实业主手上的4-1地块的交费通知单均有此印鉴，故本院采信原告的该交费通知单、补充证据；2、对被告申请调证的两组证据，本院认为《情况说明》2份、《询问笔录》真实、合法、与本案有关，故本院对该两组证据予以采信。本院经审理认定如下法律事实：被告受安宁市人民政府委托对旧城区进行改造，原告系被拆迁户，双方于2011年4月6日签订《安宁旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定：原告用64.51平米的房屋一套以“拆一赔一”的方式置换东湖置业位于AN4-1地块回迁安置房一套，交房时间为该地块全部建筑物及附属物拆除完毕后的两年内，面积为86.28平方米，多出面积按《安宁市旧城改造拆迁安置补偿方案》办理；根据东湖置业的计算原告应交超面积购房款人民币65025元；被告按产权调换的拆迁面积64.51平方米以9元/月/平方米支付原告临时安置补助费，每6个月付清一次，每次计人民币3483.54元，时间自原告搬迁交房之日起至被告回迁安置交房后三个月止；原告于2011年5月22日将拆迁房（旧房）按要求交给东湖置业，被告按照约定每半年支付一次安置费；2012年4月11日，原告按照被告的电话通知交付东湖置业60246元的认购履约金。2016年5月5日东湖置业交房给原告，交房面积为84.64平方米，比合同约定的面积少了1.64平方米。2016年7月5日，原告起诉被告（2016）云0181民初1354号案件，要求被告支付自己安置费3484元、1741.77元、延期交房损失7477元并认定交房违法，继续按时支付安置费并承担违约金，直至达到交房标准后三个月。2016年8月8日原告撤诉，同日原告夫妇在安宁法院院内停车场收取了保树荣出面支付的8000元现金。2017年5月3日，被告将2601元通过中国建设银行转账给原告。2015年1月8日安宁市旧城改造规划建设指挥部说明：拆迁范围内的4号地块（盐场村片），其的被拆迁房屋所涉安政建字第××号号地块拆迁，涉及市政工程项目。2017年8月7日，安宁市旧城改造规划建设指挥部拆迁办公室再次确认其于同年6月13日所作说明：安宁市旧城改造项目二期于2011年1月19日开始动工建设，该片区有一户于2015年6月1日才签订了拆迁安置补偿合同，这就导致了该项目地块工程未能按期竣工交房。另查明，2015年6月1日才签订了拆迁安置补偿合同的被拆迁户其建筑物占地面积为250平方米。原告建筑面积84.64平方米的安置房价值251175元。本院认为，本案争议主要在于：被告是否违约。被告认为应按照合同约定相应顺延交房时间或者按照最后一户交拆的时间点计算约定的两年，自己没有违约。原告则认为应按照通知交款时间点起算该两年，即2014年4月应当交房，被告已经违约。本院认为，首先，实际交房为2016年5月，倒推两年也就是2014年5月，与被告主张矛盾。其次，合同约定为“因拆迁范围内被拆迁户搬迁迟延造成回迁安置房建设延期”的，东湖置业提供回迁安置房的时间相应顺延，同时，还约定“出现上述情况，甲方（东湖置业）应当在情况发生的30天内通知乙方（郑某某），并承担延期临时安置补助费。”本案中，被告并未举证证实已经如期通知原告延期交房。第三，乙方（郑某某）交费通知单上矩形印鉴内容为“认购履约金交款时间为该地块全部建筑物及附属物拆除完毕，甲方（东湖置业）勘探施工开始十日内，具体时间以电话通知为准。”甲方（东湖置业）通知交款日应视为已经具备建设回迁安置房条件，以此时间点即2012年4月11日起算两年更为客观；第四，最后一户被拆迁户的建筑物仅仅占地250平方米，并未对于整个4-1地块建设起决定性的影响。综上所述，原、被告均合理预期于2014年4月交接安置房，被告于2016年5月才实际交房，故被告违约成立，应当承担相应的违约责任。关于原告的诉讼请求，第一项已经当庭放弃，第二项被告同意，第三项违约金19044元，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》明确：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案虽为拆迁补偿安置合同，但其实质亦为商品房买卖合同，应当准用该司法解释之规定。原告以双方约定的每平方米9元租金计算并无不妥，每月761.76元即每日25.392元，被告逾期交房764日，应承担违约金19399.49元，原告请求金额之差额视为其放弃，本院支持19044元，至于被告主张的中止本案审理，本院认为不符合法定中止诉讼的条件，本案审判不需要另案终审结论作为前提，故对被告该主张不予支持。原告第四项诉讼请求为被告逾期办证的违约责任。本案合同中明确约定了被告负责给原告办理回迁安置房的相关产权手续，现被告未按照合同约定时限交房，逾期交房后也一直未办理相关产权手续，被告已构成违约。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》明确：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”所以，原告自2016年8月6日计至2017年5月3日，以本金为251175元计算为11302.88并无不当，本院予以支持。原告的第五、六项诉讼请求为律师费等5000元、诉讼费792元。律师费双方在合同中并未约定由违约方承担实现债权的费用如律师费等，且该费用并非必然发生的费用，故本院不予支持。诉讼费的分担本院依法决定按照支持比例计算。需要指出的是，本案中经审理确认上一案即（2016）云0181民初XXXX号案件部分诉讼请求重复，被告已经支付过的8000元，应在本案中予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告安宁东湖置业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郑某某24088.65元。二、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费792元，减半收取396元，由原告负担130元，被告负担266元。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判或逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  尹红伟二〇一七年八月十四日书记员  王 愔