河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初4523号原告：陈彩霞，女，1991年11月3日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：高丽，河南金色世纪律师事务所律师。被告：深圳旭威安泰商业管理有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：海奇，系该公司总经理。原告陈彩霞与被告深圳旭威安泰商业管理有限公司（以下简称旭威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高丽，被告法定代表人海奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈彩霞向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2014年12月5日签订的《租赁合同》；2.被告退还原告房租19061元、运营保证金1588元、电费500元、物业费1560元，共计22709元；3.被告赔偿原告装修费12800元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告旭威公司签订《租赁合同》，合同期限为3年，自2015年元月1日至2017年12月31日，原告按合同约定已于2014年12月5日原告向被告交纳了两年租金19061元,装修押金、运营押金等，并对铺位进行了装修，但被告没有履行约定义务，该商场到目前为止仍未开业。被告于2017年2月底为了租给多吉吉姆健身房更多的地方，将商场二层的电梯、装饰、电源照明等设施进行拆除，通道进行堵塞，并且允许多吉吉姆装修时对原告商铺进行损坏，致使原告租赁的铺位无法实现最初租赁的目的。经了解该商场消防没有验收合格，不符合租赁条件。为维护原告的合法权益，特提起诉讼要求解决。深圳旭威安泰商业管理有限公司辩称：原告从未向被告提起要求解除合同，消防已经验收，不存在不合格的情况。原告是交一年送一年，房租共计19061元。因二楼很多商铺（包括原告商铺）不开门营业，导致商场无法正常经营，为了搞活商场的经营，故2017年2月份把健身房引进到二楼，对商场进行了大部分的装修改造，目前二楼还未装修完毕，预计2017年8月底能够装修完毕，目前二楼没有商铺进行营业。因为原告与被告签订的有运营管理协议，原告方不遵守管理规定，拒不开门营业，导致被告损失，被告保留追究原告方的诉权。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，双方当事人对下列事实没有争议：1.2014年12月5日，原告陈彩霞（乙方）与被告旭威公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其位于郑州市中原区xxxx购物广场负一层男装区域，铺位号为A152，建筑面积14.44平方米的场地出租给乙方，由其运营管理协议约定的商品。租赁期限自2015年元月1日起至2017年12月31日止。租金交纳办法为首次按年交纳费用19061元。合同还约定了其他内容。2015年5月11日原被告双方又签订了补充协议，原租赁期限更改为2015年6月1日起至2018年5月31日止，本合同计租日2015年9月1日，2015年6月1日至2015年8月31日为试营业期不予计租金。租金到期日2016年12月31日更改为2017年8月31日。2.合同签订后，原告于2014年12月5日向被告支付运营保证金1588元、2015年元月1日至2016年12月31日的租金19061元；于2015年3月18日向被告支付2015年5月1日至2015年10月31日的物业管理费1560元；于2015年3月22日向被告支付喷淋头300元、电费100元；于2015年5月29日向被告支付电费100元。3.诉讼中，原告将其诉讼请求明确如下：1.要求解除原、被告于2015年5月11日签订的《租赁合同》；2.被告退还原告房租19061元、运营保证金1588元、电表押金300元；3.被告赔偿原告装修费12800元；4.本案诉讼费用由被告承担。针对原告变更后诉讼请求，被告称：不同意退还房租，同意退还运营保证金和电表押金，不同意退还装修费。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.针对原告经营起止时间及不再经营原因，双方发生争议。针对经营起止时间，原告称：“当事人说实际经营起至时间是2015年5月28日至2016年10月初，实际经营人是原告陈彩霞。”被告对原告所述有异议，称：“原告开始对外经营的时间属实，但截止时间不属实，二楼商户经常不开门，最后经营的截止时间是2016年年底，所以被告为了整顿，在2017年3月份将电梯拆除。实际经营人开始也不是原告，是原告从别人手里转租的。”针对原告不再经营的原因，原告称系被告拆除电梯导致原告无法经营，被告认可拆除电梯的事实，但称系原告违反双方签订《运营管理协议》，经常不开门营业，被告为了整顿才拆除电梯。本院认为，针对原告营业的截止时间，被告主张原告于2016年年底停止营业，应当提供证据证明，其未提交证据。针对停止经营原因，原告提供证据证明了被告于2017年3月份左右将电梯拆除导致其无法经营，被告认可拆除电梯的事实，但主张系因原告经常不开门营业才使得被告因整顿拆除电梯。本院认为，因电梯被拆除导致原告无法继续营业是双方均认可的事实，但被告主张原告经常不营业系一积极事实，被告应当对此承担举证责任，被告未提供证据证据该事实的存在，故本院对此不予认定。被告拆除电梯导致原告无法经营，且未提供证据证明其拆除电梯的合理原因，故被告的行为构成违约。2.针对是否应当退还租金。因双方合同约定每年租金为19061元，故针对收据显示2015年元月1日至2016年12月31日的租金数额为19061元，原告解释称：被告承诺交一年送一年，被告承诺商场实际开业之前不收取房租，商场实际开业时间是2016年9月1日，应该从2016年9月1日计算租金，租赁合同中和收据均显示租金交纳时间为两年。针对是否应当退还租金，被告称应当从2015年6月1日开始计算租金，每年租金是19061元。”本院认为，虽然双方补充协议中约定2015年6月1日至2018年5月31日期间，原告仅需交纳一年租金，双方虽有免租期的约定，但免租期系针对全部租赁期间三年所约定，若仍按免除一年租金计算，将导致双方权利义务失衡。现原告已经实际履行了13个月时间，故扣除原告实际经营期间的租金后，被告不应再退还原告租金。3.针对是否应当退还运营保证金。诉讼中，针对运营保证金性质，原、被告均认可是经营期间的押金，被告称合同期满后如果续租，可以抵房租，但如果不续租的不退还。原告不予认可，称无此约定。本院认为，被告未提供证据证明双方存在如果不续租将不予退还的约定，本院不予采信，结合双方均认可的运营保证金性质，在原告终止经营后，被告未提供证据证明不予退还的正当性时，应当予以退还。本院认为，原、被告签订的租赁合同能够证明双方形成了租赁合同法律关系，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行自己的义务，被告拆除电梯存在违约行为，导致原告经营的目的不能实现，故原告要求解除双方租赁合同法律关系的诉讼请求于法有据，本院予以支持。针对原告要求退还租金19061元的诉讼请求，据上可知扣除原告实际经营期间的租金后，被告不应再退还原告租金，原告关于被告返还租金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求退还运营保证金1588元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。针对原告要求退还装修费12800元的诉讼请求，原告仅提供《店铺装修合同》一份及收据一份，不足以形成完整证据链条以证明其实际支出了该部分费用，本院不予支持。原告诉状中主张被告返还电费500元，但其提交的票据中仅显示交纳电费200元，且该费用发生在其实际经营期间，为经营必要支出，庭审中主张被告退还电表押金300元，但并未提供证据证明其交纳了上述费用，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈彩霞与被告深圳旭威安泰商业管理有限公司因于2014年12月5日签订《租赁合同》所形成的租赁合同法律关系自本判决生效之日起解除；二、被告深圳旭威安泰商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告陈彩霞运营保证金1588元；三、驳回原告陈彩霞其他及过高部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，由原告陈彩霞负担329元，被告深圳旭威安泰商业管理有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  任留柱二〇一七年八月二十五日书记员  李康康