上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11933号原告：张桂兰，女，1960年1月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张桂珍(系原告张桂兰姐姐)，汉族，住浙江省衢州市。被告：王桂芬，女，1957年4月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：施恩锁，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎素云，上海宇钧律师事务所律师。第三人：上海广佳物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐向群，总经理。原告张桂兰与被告王桂芬、第三人上海广佳物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告张桂兰及其委托诉讼代理人张桂珍，被告王桂芬及其委托诉讼代理人施恩锁到庭参加诉讼。第三人上海广佳物业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。张桂兰向本院提出诉讼请求：1、判决撤销上海广佳物业管理有限公司对王桂芬于2017年1月将上海市徐汇区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋的承租户名的指定，并判决房屋承租户名为张桂兰；2、本案全部诉讼费用由王桂芬承担。庭审时，张桂兰撤回判决房屋承租户名为张桂兰的诉请。事实和理由：原居住上海市徐汇区天钥桥路马家宅******的张某4与王某某夫妇共生育三女二子，即张某1、张某2、张桂珍、张桂兰和张3。张某4于1979年7月死亡。张某2与王桂芬于1983年结婚，婚后无子女。1999年2月，上海市徐汇区天钥桥路马家宅XXX弄XXX号XXX室房屋被动迁，因张桂兰一家及母亲王某某他处无房，急需购房居住，故委托哥哥张某2购买上海市徐汇区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，鉴于张桂兰当时夫妻出现矛盾，存在离婚诉讼，故与张某2商定房屋承租户名暂挂在张某2名下，张桂兰及母亲王某某将动迁补偿款18.3万元含装修费交给张某2，事后张某2将租赁凭证交给了张桂兰，张桂兰及母亲王某某于1999年入住系争房屋至今，长期以来系争房屋的公用事业费用均由张桂兰支付，上海广佳物业管理有限公司也熟知上述情况。2008年12月13日，张某2在其，张某2在其虹桥路住所突发心脏病猝死未向王某某及张桂兰交付系争房屋的付款凭证和收据，对于王某某和张桂兰要求将系争房屋承租户名变更为王某某和张桂兰，张某2也始终借故推诿。为此，王某某于2009年6月10日委托律师见证其立遗嘱，遗嘱中对系争房屋的处理载明由张桂兰一家居住。2009年7月28日王某某死亡。2014年7月28日，王桂芬以占有物返还纠纷提起民事诉讼，被法院驳回全部诉请。之后，王桂芬故意隐瞒系争房屋错综复杂的案情，以系争房屋挂名的租赁户名张某2配偶的身份申请变更承租户名，而上海广佳物业管理有限公司不做认真的调查研究，一边催促张桂兰以承租人的名义缴纳租金，一边又简单粗暴地将系争房屋承租人确定为王桂芬。由此，王桂芬又于2017年5月4日提起诉讼，要求张桂兰搬某系争房屋。因此，张桂兰对上海广佳物业管理有限公司违法将系争房屋承租人确定为王桂芬表示极大愤慨，故诉至法院。王桂芬辩称，系争房屋的购买过程并非像张桂兰陈述的那样，系争房屋系王桂芬和丈夫张某2原住房徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋于1998年动迁之后，在1999年购买的房屋承租权，当时房屋动迁款为103,830元，房屋购买之后王桂芬与丈夫实际居住到2006年，王某某因为在子女之间轮流居住，故有时也在系争房屋居住。2007年1月王桂芬居住至徐汇区虹桥路XXX弄XXX号XXX室购买的房屋内，系争房屋就空关。2008年12月13日，张某2在虹，张某2在虹桥路住所突发急病去世弟姐妹强行把系争房屋里的东西拿走，房屋也是空关，到2011年左右由张桂兰出租。2010年以来关于系争房屋的承租权双方有异议，王桂芬就到相关部门上访，要求变更户名，2017年1月闵行区住房保障和房屋管理局即系争房屋产权人，出具了书面的告知给上海广佳物业管理有限公司，要求确认王桂芬为承租人，故上海广佳物业管理有限公司才进行了承租人的变更，现不同意张桂兰的诉请。上海广佳物业管理有限公司未到庭应诉。诉讼过程中出具书面情况说明，内容为：“关于本市徐汇区罗秀路XXX弄XXX小区XXX号XXX室王桂芬与张桂兰房屋租赁合同纠纷一事，上海广佳物业管理有限公司是根据上海市闵行区住房保障和房屋管理局告知书后将租赁户名变更为王桂芬，并且第一时间告知张桂兰同时复印告知书交给张桂兰，特此说明。”本院认定事实如下：经审理查明，王桂芬与张某2于1983年10月14日登记结婚。婚后居住徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室，1993年1月，张某2单位因居住困难增配徐汇区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋，承租人为张某2，该房于2000年8月取得房屋产权，权利人登记为张某2，建筑面积31.63平方米。张桂兰系张某2妹妹。1998年5月26日，作为被安置人(乙方)的张某2、王桂芬就原居住的中山南二路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋与安置人(甲方)上海新苑物业管理发展公司签订《公路唱片新村旧房成套改造安置协议》，约定乙方向甲方申请以货币形式安置，并由乙方自行解决以后住房，甲方同意乙方要求。甲方根据乙方原有建筑面积折合成人民币103,830元。张某2在乙方代表处签字。1999年2月12日，张桂兰之母王某某作为被安置人(乙方)与徐汇区市政建设所(甲方代理人)就王某某原居住的徐汇区天钥桥路马家宅XXX弄XXX号XXX室房屋签订上海市房屋拆迁货币化安置协议，乙方应安置人数为5人，即王某某、张3、张5、张桂兰、汪某某某，乙方货币化安置款为211,200元，由王某某代表家庭全部成员签字。1999年3月18日，张某2与上海凌云房地产咨询有限公司为购买系争房屋使用权签订《房屋中介服务合同》，张某2于1999年3月18日支付定金1万元，1999年4月14日支付购房款116,000元；1999年4月1日起，张某2作为承租人承租系争房屋,系争房屋为公有住房。2008年12月13日，张某2在其，张某2在其住所徐汇区虹桥路******突发疾病死亡12月15日，张某2之母王某某户籍迁入系争房屋内，2009年7月28日，王某某报死亡。系争房屋内无户口，承租人仍为张某2，张桂兰实际居住。2013年4月18日，张桂兰与案外人签订租赁合同，将系争房屋出租。2014年6月，王桂芬向本院起诉要求张桂兰及案外人搬某系争房屋，本院以双方均非系争房屋承租人，应由有关部门明确承租人后方可主张相关权利，判决驳回了王桂芬的诉请。2017年1月，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向上海广佳物业管理有限公司发出书面告知书，内容为：“关于罗秀路XXX弄XXX号XXX室原承租人张某6(应该为张某2)，现因承租人死亡，符合法律规定的直系亲属王桂芬(即其配偶)申请变更租赁户名一事，符合相关法律、法规、规范性文件的规定，你司应给予办理。请你司书面告知并按相关规定收取材料后办理，并告知由此所造成的家庭矛盾，应由王桂芬自行处理解决。”之后，上海广佳物业管理有限公司依据告知书将系争房屋租赁户名变更为王桂芬，2017年3月王桂芬取得系争房屋租赁凭证。2017年5月4日，王桂芬再次提起诉讼，要求张桂兰及案外人(承租方)搬某系争房屋。为此，张桂兰提起本案诉讼，要求判如诉请。上海广佳物业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。以上事实，除庭审笔录外，另有张桂兰提供的上海市房屋拆迁货币化安置协议、(1999)徐民初字第2147号民事判决书、上海市租用居住公房凭证、房屋租金账单、居民分时电表装置费发票、电信费账单、聘请律师合同、发票、遗嘱、居民死亡医学证明书、户籍证明、证明、(2010)徐民一(民)初字第4123号民事判决书、(2014)徐民四(民)初字第2006号民事判决书、上海市租用居住公房凭证、民事起诉状、传票、2017年2月中国移动通话详单；王桂芬提供的告知书、公路唱片新村旧房成套改造安置协议、房屋中介服务合同、住房调配单、定金收条、房款收据、租用公房凭证、谈话笔录、摘录资料等证据证实，并经庭审质证予以认定。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案争议的焦点在于王桂芬是否具有系争房屋的承租人资格。根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条的相关规定：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。本案中，系争房屋承租人张某2死亡，在该承租房屋处无本市常住户口，房屋出租人依据房屋管理部门的告知书而确定张某2的配偶王桂芬为系争房屋承租人，并无不当，而且公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对方的权利，该权利未经授权，他人不得代行，因此，即使有数人同时有权继续履行合同，且无法协商一致的情况下，也应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。故张桂兰要求撤销上海广佳物业管理有限公司对系争房屋承租人的确定，缺乏法律依据，本院难以支持。至于张桂兰对系争房屋是否由其出资购买，其是否符合共同居住人资格，非本案审查范围，本案中不予处理。上海广佳物业管理有限公司经本院传票传唤未到庭，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回张桂兰的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由张桂兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇一七年八月十五日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。