贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0523民初1512号原告：雷光斌，男，1978年11月1日生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。原告：冯梅，女，1976年12月2日生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。被告：贵州坤元置业投资有限公司。地址：贵州省毕节市金沙县城关镇黎明路与长江大道交汇处。法定代表人：孔跃峰。统一社会信用代码：915205230784747838。委托诉讼代理人：赵应芳，女，该公司工作人员，系特别授权。委托诉讼代理人：徐静，女，该公司工作人员，系特别授权。原告雷光斌、冯梅与被告贵州坤元置业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院曾于2016年11月25日作出（2016）黔0523民初2435号民事判决书，原、被告均不服提出上诉，毕节市中级人民法院于2017年4月24日作出（2017）黔05民终416号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院2016年5月17日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告雷光斌、冯梅，被告贵州坤元置业投资有限公司的委托代理人赵应芳、徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷光斌、冯梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金7316.28元（该违约金暂计算至2016年7月11日，之后的违约金按照合同约定计算至被告实际交付符合合同约定条件房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原告与被告贵州坤元置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：原告向被告购买其开发的位于金沙县××路××星城楼××号房屋，总价款为379082元，交房时间为2015年12月30日。该合同第十三条特别约定，如被告逾期交付房屋的，逾期在30日内，按全部已付房款的万分之一支付违约金；逾期超过30日的，原告有权退房，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付之日起至实际交付之日止，被告按全部已付房款的万分之一支付违约金。原告已按合同约定履行全部付款义务，但被告未按照合同约定向原告交付房屋。2016年7月1日，被告及其委托的物管公司张贴通知，告知正式交房，但原告与其他业主要求被告提供合同第十一条约定的相关交房手续，如建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，消防验收合格证明等，被告未提供前述文件，也未书面告知无法按期交房的原因，原告因此拒绝接房。被告坤元公司辩称，1、被告坤元公司于2016年7月1日交付房屋是客观存在的事实，逾期交房的原因是不可抗力。2、被告坤元公司认为迟延交房主要因素是不可抗力，逾期交房不应承担责任。对于原告诉请被告坤元公司支付逾期交房违约金，被告坤元公司认为原告计算不符合约定，应不予支持。原告雷光斌、冯梅为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件。用以证明原告的主体身份适格。经质证，被告对真实性无异议。2、备案表、商品房买卖合同。用以证明原、被告双方成立房屋合同买卖关系，并对交房日期以及违约金条款进行相关明确，交房日期在十一条，逾期交房责任在十三条。经质证，被告对真实性无异议。3、借款合同。用以证明原告通过银行按揭方式向被告支付购房款。经质证，被告对真实性无异议。4、收据、放款凭证。用以证明原告已经履行合同约定的支付购房款义务。经质证，被告对真实性无异议，认为收据只能证明我方收到了首付款没有收到全款。被告坤元公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据:1、营业执照、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。用以证明被告开发美丽星城证件手续齐全合法。经质证，原告对真实性无异议，认为所谓的证件手续齐全合法并不代表符合合同约定的交房义务。2、金沙县商品房买卖合同、被告已交购房款收据一份。用以证明原、被告双方签订的商品房买卖合同的事实，同时证明合同当中约定有不可抗力的法律事实出现后双方均不承担法律责任，证明原告已向被告交付购房款，根据合同约定如果被告逾期交房只能按已交购房款计算违约金。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，本案中并未出现法律上的不可抗力，同时对购房款除了首付款以外，还有原告方通过公积金借款方式支付的按揭贷款，按揭贷款也应当作为原告已支付的购房款。3、贵州省人民政府第150号文件、黔发改价格【2014】1705号通知、毕供配套【2015】310号通知。用以证明新建住宅区供配电设施建设升级为市级供电部门批报，同时证明还需发改、能源、审计、质监、监察等部门监督指导，依法公开招投标等法定审批程序发生政策性重大变化。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为上述文件，特别是贵州省人民政府第150号文件、黔发改价格【2014】1705号通知的发布时间早在2014年，均是在合同签订之前，不可能作为不可抗力的因素；在150号文件的第21条，也明确要求通过公开招投标方式选择；对310号通知中，并未出现新的政策调整。4、金沙县供电局批复、美丽星城10kv配电工程项目勘察设计合同、关于美丽星城配电设施建设有关问题的请示报告、被告与毕节供电局签订的《供配电设施建设协议》、《供配电设施三方协议》、配电工程竣工报告、竣工验收审批表。用以证明被告方积极履行合同，报批供配电设施建设，期间因政策原因导致政府职能部门操作未及时履行审查义务，致使2016年3月15日才达成供配电设施建设三方协议，2016年6月12日验收，2016年6月28日竣工，逾期交房应属不可抗力的法律事实。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，从批复中可以看出其执行的法律依据仍然是2014年政府颁发的规定；从被告提交政府的请示报告里面，被告也明确表示是被告对政府颁发的文件不了解，而不是出现新的政策变更，从其余的文件时间来看，被告实施电力工程时间严重滞后，并不能作为不可抗力的抗辩依据。5、美丽星城基础、主体、单位工程验收通知书、美丽星城2015年4月3日施工日记、2015年5月21日、2016年7月6日工程验收组成员名单及质量验收意见表、验收会议结论。用以证明美丽星城的开发建设按照预期计划施工完成并验收合格，延期交房皆因配电工程项目遭遇政策性重大变化，因属不可抗力。经质证，原告对真实性无异议，但是该组证据不能证明其已达到合同约定的交房条件。6、物业服务合同、收款收据。用以证明原告已经正式接房，并搬入居住，缴纳了相应的物业费。经质证，原告原告对真实性无异议，但认为房开公司是在2016年7月1日发通知的，原告方是2016年7月7日接房与物业管理公司签订了服务合同，没有与房开公司签订接房合同。本院对证据的认定情况，对原告雷光斌、冯梅提供的1-4号证据，经质证，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；对被告坤元公司提供的1-6号证据，经质证，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年4月20日，原告与被告贵州坤元置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：原告向被告购买其开发的位于金沙县××路××星城楼××号房屋，面积为98.13㎡，总价款为379082元。付款方式为公积金贷款按揭，原告雷光斌、冯梅向被告坤元公司支付首付款114082元，余款265000元以公积金按揭支付。《合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当于2015年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”《合同》第十三条约定：“如逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之一的违约金。”。《合同》第十四条第一项约定：“（一）该商品房达到十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同约定交房时间是2015年12月30日，被告坤元公司于2016年7月1日书面通知买受人正式交房，2016年7月7日，原告雷光斌、冯梅接房，并与物业管理公司签订了服务合同，且对房屋进行装修使用。被告交付房屋时未出示《合同》第十一条和第十二条约定的相关文件。《合同》签订后，原告雷光斌、冯梅付清房款379082元（其中首付款114082元于2015年2月1日支付，中国农业银行贷款265000元于2015年5月28日支付）。被告坤元公司提供关于美丽星城供配电设施建设有关问题的请示报告中显示被告坤元公司对《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《贵州省发展改革委员关于我省新建住宅区供配电设施费标准等有关问题的通知》等有关政策文件不了解，仍以为新建住宅小区供配电设施可由开发建设单位自行确定施工单位，不知道按《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第二十一条的规定：新建住宅小区供配电设施建设，应当在发展改革、能源、能源监管部门的指导、监督下，依法通过公开招标，择优选择具有相应资质的施工、监理单位及设备材料供应商，因此，未及时申请供电部门组织招标。本院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告签订的《金沙县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示、不违反法律的规定和损害他人利益，本院予以确认。原告雷光斌、冯梅根据《金沙县商品房买卖合同》的约定，向被告坤元公司支付了全部购房款，被告坤元公司收到购房款后，未在2015年12月30日前交付房屋，其行为已构成违约。根据双方签订的《金沙县商品房买卖合同》第十三条第二款：“逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”之约定，被告坤元公司应承担逾期交房的责任。因原告雷光斌、冯梅已将购房款379082元全部付清，而被告在2016年7月1日正式通知交房，原告雷光斌、冯梅于2016年7月7日接房，依据《合同》第十四条约定，被告未能提供相关证明文件，原告本可拒绝接收房屋，却是选择接收了房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人有约定的除外。”的规定，原告接收了房屋后，并装修使用，且与物业管理公司签订了服务合同，应视为涉案房屋的实际交付使用，加之原告的诉请明确为“判决被告向原告支付逾期交房违约金”，判决本案的逾期交房时间应只认定至2016年7月7日较妥，即从2016年1月1日至2016年7月7日，被告共逾期188天，其违约金计算为379082×0.0001×188＝7126.74元，被告应予支付。原告雷光斌、冯梅请求支付违约金7316.28元的主张，其超出部分及其请求“之后的违约金支付至实际交付符合约定条件房屋之日止”的主张，本院不予支持。其次，被告坤元公司提出系不可抗力才导致逾期交房的答辩主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《金沙县商品房买卖合同》基本术语释义，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，其表现之一的政府行为是指当事人在订立合同后，政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。庭审中被告坤元公司提供关于美丽星城供配电设施建设有关问题的请示报告明确表示是因为被告坤元公司对政府颁发的文件及政策不了解，才未及时申请供电部门组织招标，并非双方合同中约定不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而是被告坤元公司自己对政策不了解所致，非因政府行为导致合同履行不能，因此被告坤元公司的抗辩主张无事实法律依据，其理由不成立，本院不予支持。综上所述，原告雷光斌、冯梅的诉讼的请求，部分合法，合法部分予以支持，不合法部分，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州坤元置业投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告雷光斌、冯梅违约金7126.74元；二、驳回原告雷光斌、冯梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州坤元置业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  姚 杰人民陪审员  陈忠琴人民陪审员  吴 烨二〇一七年八月三十日书 记 员  胡 鹏