福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0181民初446号 原告:中恒（福建）置业有限公司，住所地福建省福清市东阁华侨农场****，统一社会信用代码91350181563366401Y。 法定代表人：翁祖钦，董事长。 委托诉讼代理人：唐辉、郭东洪，福建辉扬律师事务所律师。 被告:薛炎华，男，1972年10月5日出生，汉族，住福建省光泽县。 第三人：兴业银行股份有限公司福清支行，，住所地福建省福清市清昌路**多福大酒店**楼第**统一社会信用代码913501818549174103。 负责人：吴波，行长。 委托诉讼代理人：倪政标，男，该行客户经理。 原告中恒（福建）置业有限公司与被告薛炎华、第三人兴业银行股份有限公司福清支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年7月7日、8月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐辉、被告薛炎华、第三人委托诉讼代理人倪政标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的编号为20120070019的《商品房买卖合同》，判令被告将合同项下的房屋返还原告；2.判令被告返还原告为其偿还的银行贷款本息163437.8元（暂计至起诉之日，最终金额以原告实际清偿金额为准）；3.判令被告向原告支付总房价20%的违约金491183.6元；4.判令被告配合原告办理上述《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续并承担由此产生的所有费用；5.判令由原告将编号为个住1160120130051号号的《个人一手住房贷款合同》项下的被告未清偿的借款本息偿还给第三人;6.判令被告赔偿原告为实现债权而支出的律师费30000元、诉讼保全费5000元、诉讼保全责任保险费3675元;7.判令被告已付购房款先扣除上述2、3、4、5、6项后余额（如有）在被告办妥合同注销登记手续后由原告偿还给被告;8.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系依法成立的房地产开发企业，原、被告于2012年11月10日签订编号为20120070019的《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被告向原告购买坐落于福清市阳下街道奎岭村的“中恒·首府”3号楼2001单元房，房屋总价款2455918元。双方在合同附件六补充约定，被告同意原告保留本合同房产的所有权，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时止，在原告担保期间，如因被告逾期归还贷款而导致被告承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），被告应每日按原告代偿款项的千分之五向原告支付违约金，违约金从原告承担保证责任之日起计算至被告还清代偿款项之日止，被告逾期不归还贷款银行本息累计或连续超过3个月，视为被告对合同的根本性违约，原告有权单方面解除本合同，并要求被告支付购房总额20%的违约金；原告解除合同后有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除被告的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等），且被告办妥合同注销登记手续后，无息退还被告。合同签订后，被告和第三人于2013年1月31日签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人贷款171万元，原告为其提供阶段性保证。被告在后期未能按期偿还第三人贷款，原告根据第三人的履行担保义务的通知函，连续为被告垫付贷款，并要求被告履行还款义务，但被告置之不理。被告的行为已构成根本性违约，原告有权解除合同，追究被告的违约责任。 被告辩称，同意退还商品房，同意注销登记，但不承担相关费用，律师费、保险费、保全费、受理费也不应承担；房价已上涨，存在价格折让的问题；被告已支付首付款745918元，原告应当退还；被告已还贷款本息40多万元；买卖合同的签名、捺印不是被告本人所为，但借款合同是被告自己所签。同意原告的第1、5项诉求，其他诉求不同意。 第三人述称，对于原告的诉求及事实理由均无异议。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据原告提交的《商品房买卖合同》、解除通知函、邮寄凭证、《个人购房抵押（保证）借款合同》、担保函、《履行连带担保责任通知书》、贷款还款凭证、《委托代理合同》、优惠申请表、收款收据、开发商代偿款情况表、个人贷款结清证明及汇款证明、预告登记证等证据，本院对原告主张的买卖合同和借款合同的约定以及被告逾期还款等事实予以确认并将上述证据在卷佐证。 另查明，被告已向原告支付购房首付款615918元（已现金优惠13万元），其向第三人（原名称为中国银行股份有限公司福清侨影支行）借款171万元中，已由原告代为偿还的金额共计1717913.45元（包括诉讼期间代偿的金额），截至2017年8月18日，第三人已收回全部贷款本息。原、被告于2012年11月16日办理预购商品房预告登记手续，于2013年2月1日办理讼争商品房的预购商品房抵押权预告登记手续。原告因本案于2017年1月份委托福建辉扬律师事务所提起本次诉讼。 本院认为，被告主张其未在本案买卖合同上签名，缺乏证据证明，该主张不予支持，即使买卖合同上签名“薛炎华”非被告所为，但其在借款合同上的签名也可视为其对他人的代签买卖合同的追认，故本案买卖合同也能成立。 本案当事人之间存在两种法律关系，一是原、被告之间的商品房买卖合同关系，二是原、被告与第三人之间存在的借款合同关系。原、被告于2012年11月10日签订《商品房买卖合同》及补充协议，系在双方自愿基础上订立的，其内容并未违反法律规定，为合法有效的合同。现原告依合同约定，主张买受人薛炎华逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本违约，并请求解除双方买卖合同，符合法律规定，本院依法予以支持。在讼争合同解除后，原告享有返还原物、恢复原状、支付违约金等请求权，也负有向银行履行连带担保责任以及返还被告购房款的义务。被告有义务支付违约金并协助原告办理预告登记的注销手续以及将讼争房屋交付还原告等。 原告因被告违约而代其偿还每月贷款本息后，有权向被告追偿，原告已为其代向第三人偿还贷款本息共计1717913.45元被告应予返还。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金数额的调整，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、房屋买卖兼带有民生消费属性、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案讼争房的当前市价较之原、被告成交价已有较高涨幅并未给原告造成市价损失，故本院认为原告请求被告按房屋总价款20%支付违约金过高，本院予以调整为按照房屋总价款5%支付违约金即为122795.9元。本案商品房买卖合同解除后，被告应当配合原告办理预购商品房及抵押权预告登记的注销手续，所产生的手续费用系实现债权的费用，应由被告承担。原告请求被告支付律师费，符合双方约定，结合本案的实际情况，参考本院对相类似案件的处理状况，本院酌定被告向原告支付因本案诉讼而产生的律师费5000元；本案并无诉讼保全之必要且未实际保全，故原告关于诉讼保全费及诉讼财产保全责任保险费的诉求，本院予以驳回。原告关于代偿款、违约金、办理注销手续所需的费用、律师费可以扣除的请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条关于债务抵销的规定，本院予以支持，原告在扣除上述款项后，依约应将剩余购房款（如有）在办妥讼争合同的注销手续后返还给被告。被告经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第七十五条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中恒（福建）置业有限公司与被告薛炎华于2012年11月10日签订的编号为20120070019的《商品房买卖合同》，被告于本判决生效之日起三十日内向原告交还福清市阳下街道奎岭村的“中恒·首府”3号楼2001单元商品房； 二、被告薛炎华于本判决生效后三十日内偿还原告中恒（福建）置业有限公司为其垫付的贷款本息1717913.45万元； 三、被告薛炎华于本判决生效后三十日内支付原告中恒（福建）置业有限公司违约金122795.9元； 四、被告薛炎华于本判决生效后十日内协助原告中恒（福建）置业有限公司律师办理注销预购商品房及抵押权预告登记的手续，并承担相应的手续费用； 五、被告薛炎华于本判决生效后三十日内支付原告中恒（福建）置业有限公司律师代理费5000元； 六、原告中恒（福建）置业有限公司在上述第二、三、四、五项中应收或代垫的款项均可从其应当返还被告薛炎华的购房款中抵扣，剩余购房款(如有)在办妥上述第四项手续后七日内返还被告薛炎华； 七、驳回原告中恒（福建）置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费26449元，由原告中恒（福建）置业有限公司负担2644.9元(已交纳)，被告薛炎华负担23804.1元(限本判决生效之日起七日内向本院交纳)。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  魏益钦 审判员  王统勇 审判员  游 捷 二〇一七年八月二十五日 书记员  王 星