辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终809号上诉人（原审被告）：白艳，女，1973年4月6日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陶明哲，辽宁哲盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宗瑾，男，1952年8月18日生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。上诉人白艳因与被上诉人杨宗瑾房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白艳上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法改判。事实与理由：一、上诉人与被上诉人对该租赁合同的解除已达成一致意见,并将租赁房屋内的物品给付被上诉人抵顶欠付的租金,因此上诉人并不欠付被上诉人任何租金。二、上诉人与被上诉人对该租赁合同的解除已达成一致意见,因此上诉人也无需向被上诉人支付合同解除的违约金，并且该违约金明显过高应依法予以调整。三、综上所述,一审判决的第一和第三项存在错误，请求依法撤销。杨宗瑾二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。杨宗瑾向一审法院起诉请求：1.判令被告偿还原告拖欠房屋租金130000元（从2014年9月21日至2015年9月20日租金）、前期利息4200元，并按三个月的租金赔偿违约金。上述款项按中国人民银行同期逾期贷款利息支付利息。2.判令被告恢复房屋的原有户型，被告对该房屋的乱砸、乱拆造成的损坏进行赔偿，如果出现不安全因素应由被告负责。一审法院认定事实：2012年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定：被告租赁原告位于西岗区八一路133号仲夏花园45号楼A座和B座房屋，租期为5年，自2012年9月21日至2017年9月20日，月租金17500元，付款方式为半年度付款，提前一个月向原告支付半年房租105000元，以银行转账方式支付。付款的时间点分别为2012年8月21日前、2013年2月21日前、2013年8月21日前、2014年2月21日前、2014年8月21日前、2015年2月21日前……。履约保证金为17500元，如被告违反合同约定，原告可于该保证金中直接扣除应由被告承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。同时合同还对双方的违约责任作出了约定，如被告违反租金支付时间的约定，每逾期一日，应向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之一；…因被告原因导致合同解除时，被告须向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于合同约定的3个月的租金。…原告同意被告在不破坏房屋主体结构的前提下对房屋进行装修，如出现安全隐患问题由被告承担…。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告于2012年8月21日给付原告2012年9月21日至2013年3月20日的租金105000元及履约保证金17500元；于2013年5月10日给付租金60000元、5月23日给付租金45000元；于2013年11月14日给付租金70000元，于2013年11月26日给付租金35000元；于2014年10月16日给付租金117600元；于2015年6月11日给付租金30000元、6月16日给付租金50000元。2015年8月4日，被告自行从案涉房屋中撤出。庭审中，原被告均认可2014年10月16日被告给付的117600元是包括2014年3月21日至2014年9月20日的租金105000元及被告拖欠支付租金8个月的部分利息12600元，该利息双方口头约定按月利率2%计算。诉讼中，原告向法庭提供一份被告出具的欠条，内容为：“白艳欠杨宗瑾大连仲夏花园45栋房租金共计人民币105000元，租房期限从2014年9月21日至2015年3月20日，我保证在2015年8月30日前付清，在欠款期间我同意支付利息，3分利，到期还将上次欠款4200元一并还给杨宗瑾，否则房主有权将此房收回。欠款人白艳2015.7.26”。被告在原一审诉讼中，对该欠条的真实性予以认可，在本次重审诉讼中，对该欠条真实性提出异议，但仅就该欠条中的落款时间“2015.7.26”与该欠条主文内容是否为同一人、同一支笔一次书写形成申请进行司法鉴定。对欠条的主文内容及本人的签名是否是其本人书写表示不确定。经大连市中级人民法院委托，辽宁明鉴司法鉴定中心于2019年7月22日出具[2019]文鉴字第50号司法鉴定意见书。鉴定意见为：“欠条”日期“2015.7.26”与主文内容不是同一人同一支笔一次书写。庭审中，原被告均认可欠条所载的“上次欠款4200元”，是指被告前期迟延支付租金的部分利息。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告履行了将案涉租赁房屋交由被告使用的义务，被告亦应按合同约定履行交付租金的义务。被告未按合同约定期限交纳房租属违约，应承担相应的民事责任。诉讼中，原、被告均认可2012年9月21日至2014年9月20日间的租金被告已支付完毕；2014年9月21日至2015年3月20日的租金105000元，被告于2015年6月11日、6月16日转账支付给原告80000元。对于该时间段尚欠的25000元租金，被告主张其与原告协商后已以设备进行了抵顶，原告不予认可，被告亦未能提供证据，故被告的该意见，证据不足，一审法院不予采纳。关于原告主张被告欠付2015年3月21日至2015年9月20日的租金105000元诉请，原告提出被告2015年8月4日搬离案涉房屋后，该房屋由其实际接手，被告在原一审庭审中亦自认2015年8月4日搬走办公用品，至此，双方的房屋租赁合同已实际解除。原告主张被告支付租金至2015年9月20日，没有事实依据，一审法院不予支持。被告应向原告支付2015年3月21日至2015年8月4日的租金。2015年3月21日至2015年8月4日共计四个半月，租金为78750元（17500×4.5）。综上，被告拖欠原告2014年9月21日至2015年3月20日租金25000元、2015年3月21日至2015年8月4日租金78750元，合计103750元，扣除被告支付的履约保证金17500元，被告应向原告支付租金86250元。关于原告要求被告支付前期利息4200元一节，案涉欠条载明被告前期欠款4200元，被告承诺偿付。对于该欠条的真实性，被告在本次诉讼中提出异议，其仅就欠条的落款时间与主文内容是否是同一人同一支笔一次书写申请司法鉴定。虽然司法鉴定意见证实欠条的落款时间与主文内容不是同一人同一支笔一次书写，但不能证明欠条所载内容非被告本人书写，且被告在原一审中对该欠条的真实性予以确认，故被告认为该欠条存在重大瑕疵，属于伪造的虚假证据的意见，证据不足，一审法院不予采纳。被告庭审中认可欠条所载的4200元系其前期拖欠租金的部分利息，该利息与被告已支付的利息12600元之和，与原告主张被告拖欠支付半年租金的8个月利息吻合，故对该欠条的证明力，一审法院予以认定。原告要求被告支付4200元的诉请，一审法院予以支持。关于原告主张的逾期利息一节，根据双方租赁合同第六条第六款约定，如被告违反租金支付时间的约定，每逾期一日，应向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之一。该约定过高，故原告按银行同期贷款利率主张利息合理，一审法院予以支持。2014年9月21日至2015年3月20日的租金，被告承诺2015年8月30日前付清，故该时间段被告欠付的租金25000元扣除履约保证金17500元，余款7500元的利息应自2015年8月31日起至欠款付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计付；2015年3月21日至2015年8月4日被告欠付的租金78750元，应自2015年2月21日起至欠款付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息。关于原告主张违约金一节，依据双方租赁合同第六条第七款约定，因被告原因导致合同解除时，被告须向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于合同约定的3个月的租金。因被告拖欠房租不交并自行撤出案涉房屋，导致合同无法继续履行。被告辩称案涉租赁合同系双方合意解除，但其未提供证据，故该抗辩意见，一审法院不予采纳。被告应支付违约赔偿金52500元（17500元×3个月）。原告的该项诉请，一审法院予以支持。关于原告主张被告恢复房屋的原有户型，被告对该房屋的乱砸、乱拆造成的损坏进行赔偿，如果出现不安全因素应由被告负责的诉请，被告承租案涉房屋至搬离房屋有三年时间，期间原告明知被告改变房屋户型未提出异议，应视为原告同意，且原告未提供证据证明其房屋损失及出现不安全因素，故，原告的该项诉请，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告白艳于判决生效之日起十日内给付原告杨宗瑾租金86250元及利息（利息以7500元为基数，自2015年8月31日起，按中国人民银行同期贷款利率计付至欠款付清日止；以78750元为基数，自2015年2月21日起，按中国人民银行同期贷款利率计付至欠款付清日止）。二、被告白艳于判决生效之日起十日内给付原告杨宗瑾欠款利息4200元；三、被告白艳于判决生效之日起十日内给付原告杨宗瑾违约金52500元；四、驳回原告杨宗瑾的其他诉讼请求。如被告白艳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元（原告杨宗瑾已预交），由原告杨宗瑾负担1290元，被告白艳负担3160元。鉴定费1500元（被告白艳已预交），由被告白艳负担。二审中，上诉人提交了一份“专用收款收据”，拟证明2015年4月16日，其雇佣搬家公司从案涉租赁房屋中搬离。本院认为，上诉人提交的专用收款收据是收款单位记账联，不应由上诉人方持有，且仅凭此证据无法证明上诉人从案涉房屋中搬离，故对上诉人提交的证据不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于上诉人提出其与被上诉人就租赁合同的解除已达成一致意见，且将租赁房屋内的物品给付被上诉人抵顶欠付的租金一节，被上诉人在一审中对上诉人的此种主张不予认可，现上诉人未提供其他证据证明双方一致同意解除合同及以物品抵顶欠付的租金，应承担举证不能的法律后果，对上诉人此项主张不予支持。至于上诉人提到从瑞家房地产代理公司的电脑上载明的内容显示案涉房屋于2015年7月22日已处于空置状态，说明该日期前其已搬离一节，上诉人并未提供其所称的拍摄手机，即上诉人未向被上诉人出示该证据的原始载体，被上诉人不予认可的情况下，本院不予采信。关于上诉人提出其不应承担解除合同违约金，且违约金过高一节，本院认为，案涉合同已约定，如因上诉人原因导致合同解除时，其须向被上诉人支付违约赔偿金，赔偿金额相当于合同约定的3个月的租金。现从查明的事实可知，上诉人自行从案涉房屋中搬出，导致租赁合同不能继续履行，实际上解除，上诉人应根据双方约定承担合同解除的违约赔偿金。至于违约金数额是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”具体到本案，上诉人在履行合同过程中欠付租金，自行从租赁的房屋中搬离，其对合同的解除存在过错，且上诉人的搬离导致案涉房屋空置，被上诉人需另行对外出租，此另行出租需要一个合理的期间，该期间的房屋处于空置状态，产生租金的损失，一审根据双方约定的3个月租金作为违约赔偿金，符合本案的实际情况，不存在法律规定的过高情形，故对上诉人此项主张不予支持。综上所述，上诉人白艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3075元，由白艳承担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年七月十三日书记员  任建芳