广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3995号上诉人（原审原告）：骆锋勇，男，汉族，1980年1月26日出生，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：梁永锋，男，汉族，1982年7月28日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人关镇兴，广东丰润律师事务所律师。上诉人骆锋勇因与被上诉人梁永锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2016年8月7日，骆锋勇（出租方、甲方）与梁永锋（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》一份，主要约定如下：一、租赁地址为佛山市禅城区季华X路某房，面积为101.88平方米，该租赁物业限于乙方开办企业之用；二、甲方物业以带装修的形式出租给乙方使用，租赁期从2016年8月15日至2019年8月14日，共三年。甲方同意给予乙方1个月免租期，自甲方交付租赁物业之日起计算，即自2016年8月15日起至2016年9月14日止。租金从2016年9月15日开始计收。免租期年甲方免收乙方租金，但所发生的物业管理费、水电费由乙方负担。三、租金按月计算，第一、二年月租金为4000元；第三年月租金为4200元。租金以先缴后用为原则，乙方须在每月15日前以现金或银行转账方式缴纳当月租金。租赁期内，如乙方逾期缴纳租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的1%向甲方支付滞纳金。物业管理费为15元/平方米/月。合同期间乙方应按时支付租赁物业的水电方、电讯费、物业管理费等。四、乙方在签订本合同当天，向甲方支付相当于两个月的租金8000元作为押金，并同时向甲方预付第一个月2016年9月15日至2016年10月14日00元。双方约定签约当日将租赁物业交付给乙方使用。交付租赁物业时，双方应就租赁物业及其附属设施的当时状况确认。若因甲方装修工期延误交付给乙方，则租金顺延。租赁期满，如乙方不再续租，甲方应在合同期满乙方退出租赁物业且符合条件三天内退还押金，条件为：经甲方验收物业合格，乙方结清费用，乙方搬离、未发生其他条款的违约责任。五、双方应承担的责任和义务。（乙方）。5、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回租赁物并没收乙方押金，同时保留通过法律途径追收乙方所欠费用和赔偿甲方经济损失的权力。④逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的租金及各项费用，逾期超过七天或欠费金额超过2000元。6、乙方如因自身原因需要解除租赁，必须提前两个月以书面形式通知甲方并获得甲方同意，乙方所支付押金不予退还，同时赔偿甲方双倍押金。梁永锋在该上述《物业租赁合同》后签名并手写载明：“该笔租赁押金与首月租金20162016年8月7日内转账。”骆锋勇签名并手写载明：“如有收到租金定于当日内转4000元入张某环账户用于支付中介费”。上述合同下方空白处有“张某环”签名。2016年8月7日，梁永锋向骆锋勇账户转入8000元，次日，梁永锋向张某环账户转入4000元；2016年10月20日，梁永锋向骆锋勇转入4000元；2016年11月17日，梁永锋向骆锋勇账户转入4000元。2016年12月20日，梁永锋向骆锋勇发微信，“骆先生你好，1308室现在开始不再租了，因为股东方面极度不配合，出现了很多问题，资金也被套死了，钱现在也收不回来，真的十分抱歉，室内还有比较多的办公家具和一套茶桌，看看卖掉抵一下费用，押金也用来抵掉吧，真的十分抱歉，不好意思，打扰你了。”骆锋勇回复：“大家还是按照合同来做，该多少是多少吧，那些东西还是你们自己处理后折现给我吧，因为下家都不知道是否用得了，加上我也没有钥匙啊，希望我们能像签合同那样解约。”2017年1月9日，骆锋勇为涉案物业交纳2016年8月至2016年11月期间的电费合计3157.40元以及2016年8月至2017年1月期间的物业服务费8660.40元。另查明，佛山市禅城区季华X路某房为骆锋勇单独所有。原、梁永锋共同确认，梁永锋已支付押金8000元，原、梁永锋于2017年2月15日办理房屋交接手续。骆锋勇陈述，骆锋勇曾经接到一个电话，其自称张某环，是绿地公司的员工，现有人想承租骆锋勇的房子，后张某环便将梁永锋介绍给骆锋勇。骆锋勇在合同上书写的内容含义为，如果原、梁永锋签订租赁合同且梁永锋向骆锋勇支付首月租金4000元的，便由骆锋勇向张某环支付中介费4000元，但因梁永锋没有向骆锋勇支付首月租金，故骆锋勇也没有向张某环支付相应的中介费用。梁永锋自行转账给张某环的4000元，因张某环既不是骆锋勇的员工，也没有取得骆锋勇的收款授权，故骆锋勇不予认可。梁永锋向骆锋勇发微信要求解除合同，骆锋勇表示同意，但要求梁永锋承担违约责任。梁永锋陈述，梁永锋在网上发帖求租，张某环以电话联系梁永锋，其称是绿地房地产公司的员工，绿地地产有写字楼出租，后张某环告知梁永锋已联系业主并谈好租金，故梁永锋、骆锋勇及张某环相约到绿地公司的办公大厦签订租赁合同。梁永锋已将骆锋勇的钥匙交还给绿地的销售人员，经向绿地的销售人员核实，钥匙已转交给骆锋勇。梁永锋同意以押金折抵租金、占有使用费、电费、物业管理费等费用。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。骆锋勇与梁永锋签订《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于骆锋勇诉请解除合同。骆锋勇确认梁永锋于2016年12月20日主张解除房屋租赁合同，其于当日同意的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原审法院确认涉案租赁合同已于2016年12月20日解除。关于骆锋勇诉请返还房屋。2017年2月15日，原、梁永锋办理了房屋交接手续，故骆锋勇返还租赁房屋的诉请无处理的必要，原审法院不再另行处理。梁永锋抗辩主张骆锋勇已于庭前收回涉案房屋，但未能提供有效证据予以证明，骆锋勇不予确认，原审法院不予采纳。关于骆锋勇诉请的租金及占有使用费。梁永锋抗辩主张其已支付2016年9月15日至2016年10月14日期间的租金。涉案《物业租赁合同》约定，梁永锋应于签订租赁合同的当天向骆锋勇支付押金以及预付首月租金，据骆锋勇在租赁合同中书写的内容表示，骆锋勇将收到的首月租金用于支付张某环的中介费用。经审理查明，梁永锋于签订合同的当天向梁永锋转账支付租赁押金8000元，次日，梁永锋向张某环账户转账支付4000元。因梁永锋向张某环支付的数额与原、梁永锋约定的首月租金数额一致，与约定支付租金的时间较为吻合，且骆锋勇确认其未向张某环支付任何中介费用，骆锋勇亦未举证证明其在诉前曾对梁永锋向张某环支付的该笔费用提出过异议，根据日常经验法则可推断，梁永锋向张某环支付的4000元即为租赁合同中约定梁永锋应向骆锋勇支付的首月租金，骆锋勇知悉并确认梁永锋将应支付的首月租金转为直接向张某环支付的中介费。综上，梁永锋的该项抗辩意见成立，对骆锋勇诉请2016年9月15日至2016年10月14日期间的租金不予支持。结合《物业租赁合同》中约定的起租时间和骆锋勇提供的账户交易明细显示的梁永锋付款情况，原审法院确认梁永锋从2016年12月15日起拖欠租金的事实。梁永锋应支付2016年12月15日至合同解除之日的租金。经计算，梁永锋应向骆锋勇支付租金774.19元（4000元÷31日×6日）。因梁永锋未于租赁合同解除之日返还涉案物业，故梁永锋还应参照租金标准向骆锋勇支付占有使用费。经计算，梁永锋应向骆锋勇支付占有使用费7562.21元（4000元÷31日×11日＋4000元＋4000元÷28日×15日）。关于骆锋勇诉请的管理费、电费、重新领取业主卡费用。涉案《物业租赁合同》约定，合同期间内的物业管理费以及水电费应由梁永锋支付，骆锋勇诉请上述费用有合同依据，原审法院予以支持。但骆锋勇诉请管理费的起算点有误，梁永锋从2016年8月15日起承租涉案房屋，故对骆锋勇主张2016年8月15日之前的物业管理费，原审法院不予支持。骆锋勇诉请计算至2016年12月，经计算，梁永锋应向骆锋勇支付物业管理费6959.03元（1530元÷31日×17日＋1530元＋1530元＋1530元＋1530元）。至于电费以及重新领取业主卡费用，梁永锋对骆锋勇主张上述项目无异议，原审法院对骆锋勇诉请的上述费用予以支持。关于骆锋勇诉请的赔偿金、租金滞纳金、管理费违约金、电费违约金以及返还押金。《物业租赁合同》约定，如因梁永锋自身原因需解除合同，梁永锋所支付押金不予退还并同时赔偿骆锋勇双倍押金。依据上述约定，骆锋勇有权主张双倍押金作为违约金，故对骆锋勇诉请梁永锋支付赔偿金16000元，原审法院予以支持。梁永锋抗辩认为骆锋勇未能履行装修的义务构成违约。涉案《物业租赁合同》第四条约定，“在交付租赁物业时，双方应就租赁物业及其附属设施的当时状况确认”。梁永锋确认于签订合同的当日拿到房屋的钥匙且实际上梁永锋已布置家私家具使用，则梁永锋已确认骆锋勇所交付房屋的装修状况，故对梁永锋再以此主张骆锋勇未履行装修义务理据不足，原审法院不予采纳。因无证据证明梁永锋赔偿的双倍押金不足以弥补骆锋勇的实际损失，梁永锋亦提出了异议，故原审法院对骆锋勇关于其他违约金、滞纳金以及没收押金的诉请不再支持。因梁永锋尚拖欠骆锋勇租金及占有使用费，而梁永锋抗辩主张以押金折抵，原审法院确认以押金折抵租金及占有使用费，折抵后，梁永锋无需向骆锋勇支付租金，梁永锋应向骆锋勇支付占有使用费336.40元（774.19元＋7562.21元-8000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认骆锋勇与梁永锋于2016年8月7日签订的《物业租赁合同》已于2016年12月20日解除；二、梁永锋于判决发生法律效力之日起十日内，向骆锋勇支付占有使用费336.40元；三、梁永锋于判决发生法律效力之日起十日内，向骆锋勇支付物业管理费6959.03元；四、梁永锋于判决发生法律效力之日起十日内，向骆锋勇支付电费以及重新领取业主卡费用3207.40元；五、梁永锋于判决发生法律效力之日起十日内，向骆锋勇支付赔偿金16000元；六、驳回骆锋勇的其他诉讼请求。如果梁永锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取468元，由骆锋勇负担197元，梁永锋负担290元。上诉人骆锋勇不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、依据原审法院认定的结果“2017年2月15日，原、被告办理了房屋交接手续”，因为期间门禁卡均在梁永锋处，一直不肯归还，并且透过物业的玻璃门处查看物业内还有其他日常办公的设备，并所签订的《物业租赁合同》“所发生的物业管理费、水电费等由乙方承担”中所示的必须含有物业管理费，故此占用费的计算应该为：占有使用费=2017年1月及2月的（房租+物业管理费-2016年12月15日至20日期间，共计6天+2017年12月15日1天的即：=（4000×2+1530×2）-1090.85+181.81=10150.96元）。既然认定是侵占了骆锋勇的物业，致使骆锋勇无法对物业占有、使用和收益，或者此间对物业的止损的修复处理，从而导致损失扩大，试问这些损失或者收益是否应该由梁永锋负担，否则骆锋勇的损失又怎么维护？二、依据双方签订的《物业租赁合同》“所发生的物业管理费、水电费等由乙方承担”中所示的必须含有物业管理费，故此占有使用费的计算应该为：每天使用费=每天房租+每天物业管理费，参照一年365天计算每天使用费=(月租金4000+月管理费1530)×12个月÷365天=181.81元，故2016年12月15日至20日期间6天占有费应为1090.85元。三、依据《物业租赁合同》中所示：“免租期内免收乙方租金，但所发生的物业管理费、水电费等由乙方承担”可以看出，2016年8月至12月20日的物业管理费应为1530×5（8月至12月14）+301.81=7951.81元。四、依据《物业租赁合同》中所示，“物业租金以先缴后用为原则，乙方须在每月15日前以现金或银行转账方式缴纳当月租金。租赁期内，如乙方逾期缴纳租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的1%向甲方支付滞纳金。”本案系梁永锋不按合同履行义务导致纠纷，故梁永锋应支付该部分的滞纳金和利息损失。至此请求二审法院予以改判：1.梁永锋支付2016年12月20日至2017年2月15日期间的占有使用费10150.96元；2.改判原审法院的占有使用费（期间为2016年12月20日为止为限）应该为人民币1090.85元；3.改判支付物业管理费7951.81元；4.改判应支付租金滞纳金280元；管理费违约金2391.39元；水电违约金1114.40元，合计3785.79元。5.梁永锋承担自起诉日至给付之日的利息损失；6.梁永锋承担本案诉讼费用。被上诉人梁永锋答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请予以驳回骆锋勇的上诉请求。经审查，原审法院认定的案件事实基本准确，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人骆锋勇和被上诉人梁永锋的诉辩意见，本案的争议焦点是：原审法院认定的占有使用费、物业管理费以及租金滞纳金、管理费违约金和电费违约金以及利息等是否有误。关于占有使用费。骆锋勇上诉认为2016年12月20日至2017年2月15日之间的占有使用费未包含物业管理费，导致计算有误。经核查，双方在《物业租赁合同》中约定，“甲方同意给予乙方1个月免租期，……,免租期年甲方免收乙方租金，但所发生的物业管理费、水电费由乙方负担。””合同期间乙方应按时支付租赁物业的水电费、电讯费、物业管理费等。”由此可知，双方合同中已明确约定承租人使用涉案租赁房屋不仅缴纳租金还应包含物业管理费等费用。另查，双方对原审法院认定的涉案房屋每月的物业管理费为1530元无异议，由于原审法院已将物业管理费用计至2016年12月31日，至此2016年12月20日至12月31日之间占有使用费的计算不再包含物业管理费，2016年12月20日至2017年2月15日之间的占有使用费应为4000÷31×11+（4000+1530）+（4000+1530）÷28×15=9911.5元，原审法院关于2016年12月20日至2017年2月15日之间的占有使用费的认定有误，本院予以纠正；骆锋勇主张该期间的费用9911.5元以内的部分理据充分，本院予以维持；超出该费用的部分，本院不予支持。关于物业管理费。骆锋勇上诉主张2016年8月15日至12月20止的物业管理费应为7951.81元。经核查，该部分的费用应为：1530（8.15-9.14）+1530（9.15-10.14）+1530（10.15-11.14）+1530（11.15-12.14）+1530÷31×6（12.15-12.20）=6416.13元，骆锋勇上诉状中罗列的计算方法中显示多计算了一个月，且原审法院计算物业管理费截止日期为2016年12月31日，其认定的物业管理费比骆锋勇主张的截止时间多出11天，费用为6595.03元。骆锋勇的上诉请求明显与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于租金滞纳金、物业管理费违约金和电费违约金。骆锋勇上诉认为应予支持该部分费用。经查，双方在《物业租赁合同》约定，如因梁永锋自身原因需解除合同，梁永锋所支付押金不予退还并同时赔偿骆锋勇双倍押金。依据上述约定，原审法院对骆锋勇诉请梁永锋支付赔偿金16000元的认定完全正确，本院予以维持。鉴于本案的纷争起源于承租人梁永锋2016年12月20日提出解除合同，亦未按时交纳租金，原审法院已就承租人解除合同导致的违约损失作出判定，由于骆锋勇在二审亦未提交充分证据证实该赔偿费用不能弥补其实际损失，该诉请已明显有违《中华人民共和国合同法》中关于等价有偿的原则，与事实和法律不符，本院不予支持。至此，骆锋勇主张应支付的占有使用费经扣减应为：774.19+9911.5-8000=2685.69元。综上，原审判决认定事实基本清楚，部分处理有误，本院依法予以纠正。骆锋勇部分上诉有事实和法律依据，本院对该部分予以支持；对其余缺乏理据的部分，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初623号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初623号民事判决第二、六项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初623号民事判决第二项为：梁永锋应于本判决发生法律效力之日起十日内，向骆锋勇支付占有使用费2685.69元。四、驳回骆锋勇的其他诉讼请求。一审案件受理费468元，由骆锋勇负担130元，梁永锋负担338元；二审案件受理费394元，由骆锋勇负担120元，梁永锋负担274元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年八月十九日书 记 员  钟勉力