山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0211民初490号原告：廉桂杰，女，1968年5月31日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：张峰，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋荣荣，山东琴岛律师事务所律师。被告：青岛新经济广告有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区黄浦江路**。法定代表人：张万泉，该公司经理。委托诉讼代理人：姜晓东，山东云江律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓，山东云江律师事务所律师。被告：青岛爱都汇商业管理有限公司，，住所地山东省青岛市黄岛区黄浦江路****法定代表人：唐维青，该公司经理。原告廉桂杰与被告青岛新经济广告有限公司（以下简称新经济广告公司）、青岛爱都汇商业管理有限公司（以下简称爱都汇商业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廉桂杰的委托诉讼代理人宋荣荣、被告新经济广告公司的委托诉讼代理人何晓到庭参加了诉讼，被告爱都汇商业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉桂杰向本院提出诉讼请求，1、判令两被告返还原告购房款60000元及利息；2、判令被告承担本案的诉讼费、律师费、公告费等。事实与理由：新经济广告公司为青岛市开发区爱都汇商业地产的所有权人，自2012年起被告新经济广告公司在黄岛政府新闻网上大肆宣传并散发宣传彩页，依据被告新经济广告公司指示，原告于2013年9月3日和2013年9月6日分别给付被告爱都汇商业公司30000元购房定金用于购买2339铺号，合计60000元整，被告爱都汇商业公司开具收据并承诺原告2013年底就可以网签，如果可以网签原告再交全款，并交给原告接下来需签订的购房合同和委托协议书提前查看以便交钱时一并签署。但原告于2014年几次去找被告时被告始终承诺可以网签，让原告继续等待,也拒绝将定金退还给原告。后原告方知权利已被严重侵害，并于2015年5月11日去爱都汇所在楼维权。原告认为被告无法办理网签导致购房合同无法签署，且故意隐瞒房产已抵押事实，现要求被告返还购房定金。故诉至法院。被告新经济广告公司辩称，本案存量房买卖合同是他人冒用本公司名义签订的，被告新经济广告公司也没有收取原告任何房款。基于上述理由，请求法庭依法驳回原告对被告新经济广告公司的起诉。被告爱都汇商业公司在本案审理期间未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交下列证据：1、收款收据2份。2、向两被告主张还款视频一份。3、提交空白购买合同一份。原告以此证明，原告欲与被告新经济签订合同，签订之前，依被告新经济广告公司指示，原告依约向被告爱都汇商业公司支付了相应定金60000元，后知道被骗后积极维权。被告新经济广告公司对上述证据质证称：对二份收据不是我公司出具的，我公司未收取该费用，原告应当提交提款记录或银行流水明细。对证据还款视频，原告找的退款单位也不是我公司，与我公司无关。对空白购房合同的真实性不认可。并称，涉案工程刚开始是烂尾工程，登记在新经济广告公司名下，尚德凤在2009年通过青岛市中级人民法院执行环节以股权变更形式获得、进入到新经济广告公司，但因资金问题，该项目买断后一直闲置，尚德凤接手后没有对外分割和销售房屋，也没委托他人销售房屋，整个黄浦江路88号是闲置的，住宅用房在接手前已出售，现在营业中的店铺都是被违法抢占的，没有清理的原因是新经济广告公司没有能力管理房屋；新经济广告公司登记住所地为涉案项目所在的青岛经济技术开发区黄浦江路**，但实际办公地址在青岛市佛涛路；涉案项目没有物业公司，新经济广告公司也未收取物业费、水电费，未安排安保人员看管房屋；对涉案项目进行的装修改造工程也不知晓；也没有派人处理上访事件，通过宫官案件中证人陈某的证言可知，是爱都汇商业公司的工作人员拿着私刻的新经济广告公司的印章任意加盖的，新经济广告公司是通过业主上访和法院传票这些信息才得知房屋被爱都汇商业公司出售的事实，并于2016年1月27日向公安机关报了案。本院出示本院（2015）黄民初字第8591、10186、10026号案卷证据及开庭笔录（三案原告姚黎明、宋林花、林亚伟均为“爱都汇购物中心”项目的购房人），本案原告和被告新经济广告公司的质证意见同上述案卷中的质证意见一致。对上述案卷中的有关证据内容和质证意见摘要如下：1、本院对交通银行青岛分行资产保全部总经理助理周明的调查询问笔录。周明陈述，最早是我行与青岛经济技术开发区新经济实业有限公司签订借款1.5亿元合同，用于该企业流动资金，后贷款到期无法归还，青岛德鸿彩印包装有限公司以取得爱都汇项目20年物业经营权的方式作为对价承接了该笔贷款，于2012年7月19日重新签订借款合同，借款用途为购买物业经营权，但到期后未如约还款。2014年左右，我行召集新经济广告公司的尚德凤和青岛德鸿彩印包装有限公司的实际控制人李宏途在黄浦江路88号金邦商城五楼新经济广告公司的会议室协商还款事宜，但未有结果。我们了解到爱都汇项目前期双方在合作，后来在售房过程中因分配利益双方出现纠纷，关系破裂，银行担心资金安全，让他们双方提供各自销售情况，但均未提供。爱都汇商业公司和新经济广告公司在金邦商城都有办公室。我之前见过一位大爷在爱都汇项目现场看门，说是李宏途欠他钱，但大爷受雇于谁不清楚。原告对上述调查笔录质证称，对其真实性无异议，通过调查笔录可知，新经济广告公司和爱都汇商业公司都在爱都汇项目的楼上办公，新经济广告公司对爱都汇商业公司的销售行为是知情的，二者之间授权委托关系真实存在。被告质证称，首先，笔录记载德鸿彩印的贷款用途是购买涉案物业的经营权，该物业的具体范围不清楚，也仅限于物业经营权，未体现出新经济广告公司委托爱都汇商业公司销售房屋，也没显示新经济广告公司知道爱都汇商业公司售卖房屋，笔录仅提到在涉案房屋中谈论贷款事宜，但新经济广告公司在那儿并没有办公室，且笔录证实新经济广告公司、爱都汇商业公司不是合作关系，新经济广告公司不可能委托爱都汇商业公司售卖房屋。2、本院对黄埔江路88号安保人员张士卷的调查询问笔录。张士卷陈述，我是2014年来这里工作，受聘于青岛海旭物业管理有限公司，所签劳动合同上有爱都汇商业公司和新经济广告公司的公章，工资是通过海旭公司发放，从2015年上半年开始欠我7个月工资，我现在这儿看门就是在等结算工资，现在的工资是由金邦商城的物业公司发放的。我一直在金邦商城一楼步梯过道处坐班，之前在五楼办公的有爱都汇商业公司和新经济广告公司，在2014年、2015年这两家公司都还在这办公，有人上班。2015年下半年左右两家公司的门和牌子被砸，被业主用砖块封了。原告对上述调查笔录质证称，对真实性无异议，张士卷的调查笔录显示他同时受雇于新经济广告公司、爱都汇商业公司两家，且在2015年下半年之前，新经济广告公司、爱都汇商业公司在一起办公，证明新经济广告公司对爱都汇商业公司的授权委托真实存在，且已经实际履行。被告质证称，对其真实性无异议，张士卷不是新经济广告公司聘任的，对笔录内容不清楚，与本案无实质性关联。3、购房人姚黎明提交了“爱都汇购物中心”项目的多份宣传材料。包括在半岛都市报、青岛新闻房产网、联商资讯网、新浪乐居网、商场咨询网、售楼处公示栏、涉案房屋外墙体、爱都汇自编期刊、宣传彩页、项目外立面改造施工现场照片等，姚黎明以此证明产权人新经济广告公司对其房屋交由爱都汇商业公司进行策划、改造、宣传、出售的事实客观上是知情的。新经济广告公司质证称，对上述证据的真实性不予认可，有些证据系复印件，不具备证据效力，且对证据内容并不知情，不是新经济广告公司发布的。4、购房人姚黎明提交了山东省高级人民法院（2014）鲁民四初字第5号民事判决书及新经济广告公司、爱都汇商业公司、德鸿彩印包装公司和青岛利宏伟业商业发展有限公司工商登记材料一宗。原告称，判决书显示新经济广告公司及尚德凤夫妻、唐维青夫妻、李宏途夫妻、于君等已被判决承担担保贷款的连带偿还责任，说明新经济广告公司与德鸿彩印包装公司、李宏途、唐维青、于君等人存在合作关系。原告称，企业工商登记材料盖有工商局印章，真实性确定，尚德凤是新经济广告公司的法定代表人，爱都汇商业公司的股东之一叶帅是尚德凤的儿子，这证明新经济广告公司对爱都汇商业公司的所有行为是知情的。被告新经济广告公司质证称，该组证据与本案无关，判决书是复印件，不具有证明力，工商登记材料的真实性无法确定。叶帅不知道自己是爱都汇商业公司股东，虽与尚德凤是母子，但不能以此推定新经济广告公司认可爱都汇商业公司售卖其房产的事实。5、购房人姚黎明提交了青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第2173号民事判决书及青岛市中级人民法院（2016）鲁02民申186号民事裁定书复印件各一份，姚黎明以此证明管园的案件与爱都汇购物中心项目其他业主的案件一样，管园案件已生效，案件中涉及的事实可以作为本案审理的依据，也与姚黎明提交的其他证据相互印证。新经济广告公司质证称，本公司没有收到中院的再审裁定书，即便是真实的，这仅能证明对管园案件的生效，不能证明其他案件，且新经济广告公司对再审案件的审查过程和结果均有异议，该案主要证据系伪造，对案件认定的事实存在争议。6、购房人姚黎明提交了房屋租赁合同及欠缴电费通知书。前者是新经济广告公司将其名下的黄浦江路88号143室房屋出租给爱都汇商业公司使用合同，租期自2012年7月30日至2014年7月29日，年租金15000元，约定出租人应对房屋及设备每隔3个月检修一次。后者是新经济广告公司向爱都汇商业公司发出的“因欠电费于本月14日停电，待电费缴后送电”通知，落款时间为2013年12月12日。姚黎明以此证明新经济广告公司对其出租给爱都汇商业公司的房屋，也即爱都汇购物中心项目售楼处进行了代缴电费管理，对其售楼也是知情的。新经济广告公司质证称，对租赁合同及内容不能确认，新经济广告公司确实将部分房屋租给爱都汇商业公司使用，但时间无法确定，即便真实，对加盖公章的真实性也无法确定，因爱都汇商业公司私刻有新经济广告公司的公章；对欠缴电费通知，若新经济广告公司、爱都汇商业公司之间存在合作关系，新经济广告公司不至于作出此行为。7、购房人姚黎明提交了规划部门就爱都汇购物中心项目的审查意见四份。原告从规划局档案室调取，是规划部门向新经济广告公司出具的关于爱都汇购物中心项目外立面改造、装饰、使用材料及消防等方面的审查复函意见。原告以此证明爱都汇购物中心项目是产权人新经济广告公司向政府规划部门报批的。被告新经济广告公司质证称，对其真实性提出质疑，即便真实，也仅仅涉及装饰装修、防火通道内容，并不代表新经济广告公司允许爱都汇商业公司销售涉案房屋。8、购房人宋林花提交了居住在黄浦江路88号金邦商城小区4幢2单元202户的业主常连荣于2013年1月17日、3月14日、5月16日、2014年7月21日、9月25日、2015年3月15日交纳水电费、物业费收款收据，收据上加盖“青岛经济技术开发区新经济实业有限公司”公章。宋林花以此证明，被告新经济广告公司对涉案小区进行了物业管理，理由为新经济实业公司和新经济广告公司的时任法定代表人同为尚德凤。被告新经济广告公司在该案庭审中质证称，该组证据与己无关，本公司对此事并不知情。9、购房人林亚伟提交了青岛市不动产登记信息。该证据显示，案涉房屋于2012年7月19日设定了抵押，抵押权人为交通银行青岛市分行。林亚伟以此证明，被告新经济广告公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实与原告签订合同，该抵押至今未撤销，应赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金。被告新经济广告公司质证称，对该证据的真实性不清楚，即便真实，被告也未向原告出售任何房屋，不能证明原告所主张的事实。另查明，新经济广告公司未有印章在公安机关刻制备案记录。案外人青岛经济技术开发区新经济实业有限公司（以下简称新经济实业公司）成立于1999年10月，法定代表人赵敏，公司注册资本后来增至1000万元，赵敏出资140万元，赵琴出资10万元，新加入的股东青岛新经济广告有限公司以实物投资850万元。2009年7月，该公司变更登记，法定代表人由赵敏变更为尚德凤，尚德凤以货币出资1000万元购买该公司全部股份。2014年8月16日，该公司法定代表人变更为张万泉。新经济实业公司于1996年11月4日取得黄国用（1996）字第331号国有土地使用证（涉案房屋所在地）。被告新经济广告公司原法定代表人为赵敏，公司注册资本50万元，赵敏出资38万元，赵琴出资12万元。后来赵敏将所持股权38万元转让给尚德凤，赵琴将所持公司股权12万元转让给尚德芳，尚德凤担任公司法定代表人，公司住，公司住所地为青岛经济技术开发区黄浦江路**5年该公司法定代表人变更为张万泉，尚德凤为公司经理，尚德芳为公司监事。2009年11月13日该公司取得青房地权市字第**房地产权证（涉案房屋在该产权范围内）。被告爱都汇商业公司成立于2012年10月11日，注册资本50万元，法定代表人唐维青，出资35万元，另一股东叶帅，出资15万元，担任公司监事，公司住所，公司住所地为黄浦江路****v>本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。依法订立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按约履行。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点，一是新经济广告公司与爱都汇商业公司之间关系的认定及责任主体的确定，二是原告主张解除双方购房合同、返还购房款、支付违约金的请求应否支持。本院根据法律、法规及司法解释的相关规定，作出如下分析判定：关于第一个争议焦点，本院认为，两被告之间系委托代理法律关系，即爱都汇商业公司代理新经济广告公司销售“爱都汇购物中心”项目的房产。理由如下：第一，被告新经济广告公司称其涉案房产被他人出售不知情，不合常理。从青岛市不动产登记信息查询得知，登记在新经济广告公司名下的黄浦江路88号房产一层至四层商业和办公面积之和达三万多平方米，在2013年至2015年间，当地房地产价格呈持续上涨趋势，新经济广告公司对其巨额房产在长达三年多时间里置之不理，放任不管，违反价值规律，也违背企业盈利目的，不合常理。第二，综合下列信息可以认定新经济广告公司对爱都汇商业公司销售其房屋的行为是知道的，而新经济广告公司对爱都汇商业公司的售楼行为未向购房人作出否认表示，应视为同意。一是从“爱都汇购物中心”项目的外立面改造规划设计向政府规划部门报批到通过半岛都市报、青岛新闻房产网、联商资讯网、新浪乐居网、商场咨询网等公众媒体宣传、印发爱都汇自编期刊、宣传彩页、在滨海大道两侧、商场酒店、黄浦江路88号周边及售楼处张挂公示栏等场合宣传、墙体外立面改造现场施工等均具有社会公示效应。二是安保人员张士卷在法院调查笔录中所称2014年、2015年新经济广告公司和爱都汇商业公司的工作人员都在爱都汇项目楼上办公；交通银行周明在法院调查笔录中所称交通银行在2014年左右召集尚德凤和李宏途在黄浦江路88号金邦商城五楼、新经济广告公司的会议室协商偿还银行贷款事宜。三是从黄浦江路88号居住的业主常连荣提交的2013、2014年、2015年向新经济实业公司交纳物业费收据可以看出，新经济实业公司对该居住小区进行了物业管理，而尚德凤时任新经济广告公司和新经济实业公司的法定代表人，由此可推定新经济广告公司对新经济实业公司对该小区进行物业管理是知情的；尚德凤的儿子叶帅是爱都汇商业公司的二人股东之一，担任公司监事职务，公司股东之间存在关联关系。四是新经济广告公司的企业注册登记地为黄浦江88号，该登记地址具有公示效力，，企业变更住所地应向登记机关进行变更登记新经济广告公司称其实际办公地址在青岛市佛涛路上，但并未提交证据佐证，也未向登记机关变更登记，应推定其公司办公地址仍为黄浦江路88号，即在涉案楼房内。五是新经济广告公司认可将黄浦江路88号部分房屋租赁给爱都汇商业公司使用，在工商备案的租赁合同约定，出租人应对房屋及设备每隔3个月检修一次，由此，出租人新经济广告公司负有对出租物定期检修义务，而该租赁房屋与原告所购房屋处在同一楼上。综合上述信息，应认定新经济广告公司对爱都汇商业公司关于“爱都汇购物中心”项目进行策划宣传、改造施工、销售收款等行为是明知的，但其并未对外作出否认表示。第三，原告为善意购房人，尽到了应有的审慎义务。涉案的众多购房人在楼上看房，在该楼一楼售楼处查看墙上张挂的公示栏，公示栏中展示有两被告的企业法人营业执照、组织机构代码证、房地产权证书（所购房屋产权人为新经济广告公司）等文本，在该售楼处签订购房合同、通过POS机支付房款，合同出卖方（甲方）加盖新经济广告公司印章和法定代表人尚德凤的个人印章，合同条款和内容符合一般房屋买卖合同要件和内容，爱都汇商业公司通过加盖新经济广告公司印章的形式向业主披露了委托售房人为新经济广告公司。基于上述表象，作为一般购房人，应认定其尽到了应有的审慎义务，其有理由相信系产权人新经济广告公司在对外出售房屋、爱都汇商业公司参与售楼并在售楼处收款系替新经济广告公司售楼和收款。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此，应认定原告作为合同相对人，有理由相信自己是向新经济广告公司购买房屋，爱都汇商业公司只是代理新经济广告公司销售房屋。第四，生效判决已确认新经济广告公司销售“爱都汇购物中心”项目房产给管园的事实。（2015）黄民初字第2173号民事判决书确认新经济广告公司与购房人管园之间存在房屋买卖关系，合同签订时间为2014年4月28日，新经济广告公司和爱都汇商业公司还签订《协议书》、《承诺书》，约定和承诺向管园退还购房款事宜，法院最终判决解除管园与新经济广告公司之间的购房合同、被告新经济广告公司和爱都汇商业公司共同返还管园购房款及违约金。（2016）鲁02民申186号民事裁定书认为，新经济公司虽主张涉案合同及该公司一审代理手续系伪造，但未提交证据证明，且其在再审申请书中认可《承诺书》的真实性，该《承诺书》中，新经济公司认可《青岛市存量房买卖合同》及收据的真实性以及管园系商铺业主的身份，承诺退房还款，故一审判决新经济公司与爱都汇公司共同承担违约责任并无不当。最终驳回新经济公司的再审申请。在上述管园案件中的《协议书》和《承诺书》虽在有的业主购房案件中不存在，但由上述法律文书可以确认新经济广告公司和“爱都汇购物中心”项目购房业主管园在2014年4月28日签订购房合同、爱都汇商业公司接收购房款的事实。本案购房合同虽未签订，但是有原告提交空白合同一份，所购房屋为“爱都汇购物中心”项目所在同一楼上的待分割商铺，看房、签约、交款等购房过程相似。本院对新经济广告公司关于该生效判决确认的新经济广告公司与“爱都汇购物中心”项目的购房业主管园之间存在房屋买卖关系、并由其与爱都汇商业公司共同承担民事责任的事实并不适用于本案的抗辩理由不予采信。上述，根据《中华人民共同国民法通则》第六十五条第一款、第三款规定：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式；委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。在新经济广告公司否认双方之间存在代理关系、爱都汇商业公司不到庭、未提交证据的情况下，根据上述条款和本案事实，应认定双方之间存在委托代理法律关系，委托人新经济广告公司应向原告承担民事责任，在授权不明的情况下，受托人爱都汇商业公司应承担连带责任，两被告是本案的民事责任主体。本院对新经济广告公司关于其对涉案房屋被他人销售不知情、不应承担民事责任的抗辩理由不予采信。关于第二个争议焦点，原告主张返还购房定金、支付利息的请求应否支持问题。本院认为被告新经济广告公司对原告已支付的购房定金60000元依法应予返还。关于原告主张的利息请求，本院综合“爱都汇购物中心”项目的整体情况，兼顾公平原则，酌情统一以法定孳息确认购房人的该项损失，参照中国人民银行同期贷款利率计息，以已付购房款60000元为基数、自最后一笔交款之日2013年9月6日计算至本判决生效之日止。被告爱都汇商业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，并应承担相应的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛新经济广告有限公司于本判决生效后十日内返还原告廉桂杰定金60000元；二、被告青岛新经济广告有限公司于本判决生效后十日内支付原告廉桂杰自2013年9月6日起至本判决生效之日止、以定金60000元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告青岛爱都汇商业管理有限公司对上述一、二项承担连带责任；四、驳回原告廉桂杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，公告费600元，合计1900元，由被告青岛新经济广告有限公司承担，被告青岛爱都汇商业管理有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  魏 来审 判 员  牟 林人民陪审员  刘晓燕二〇一七年八月八日书 记 员  陈安新