河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫14民终2572号上诉人（原审被告、反诉原告）：祝凤云，女，1970年7月7日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：许硕、魏新亚，河南卓衡律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告)：商丘市金邦置业有限公司。住所地：河南省商丘市城乡一体化示范区。法定代表人：黄备战，董事长。委托诉讼代理人：常孝义、常乾坤，北京市华泰（成都）律师事务所律师。上诉人祝凤云与上诉人商丘市金邦置业有限公司（以下简称金邦置业公司）合同纠纷一案，均不服河南省商丘市梁园区人民法院（2017）豫1402民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，并于2017年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人祝凤云及其委托诉讼代理人许硕、魏新亚，上诉人金邦置业公司的法定代表人黄备战及其委托诉讼代理人常孝义、常乾坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝凤云上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回金邦置业公司的起诉，确认上诉人与被上诉人签订的《商品房内部认购协议书》为有效协议，一、二审案件受理费由金邦置业公司承担。事实和理由（含答辩意见）：2015年7月8日双方当事人及商丘金手指投资信息咨询服务有限公司（以下简称金手指咨询公司）三方协商达成“金邦置业公司以其开发的‘黄金水岸’小区1期2号楼1单元703室（面积约88.67平方米，单价4560元/平方米，总价款404335元）房屋抵偿金手指咨询公司所欠上诉人的借款”协议，为此上诉人与被上诉人签订了《商品房内部认购协议书》，被上诉人亦为上诉人出具了收款收据，金手指咨询公司所欠上诉人的债务已经转移给被上诉人。该协议系各方当事人的真实意思表示，为有效协议，一审驳回上诉人的诉讼请求错误。金邦置业公司上诉请求：撤销原判第一项，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由（含答辩意见）：上诉人与被上诉人签订《商品房内部认购协议书》并出具收据的目的，是在金手指咨询公司实际控制人万跃华、张友利为上诉人施工的“黄金水岸”小区完毕后，用建成房屋抵偿其工程款；而万跃华、张友利的金手指咨询公司又拖欠被上诉人借款，在此情况下上诉人才与祝凤云签订《商品房内部认购协议书》。但万跃华、张友利为上诉人施工的三栋房屋，因无资金支撑，仅对基础工程进行部分施工后，便停止工程的施工，无奈上诉人于2016年初与万跃华、张友利结算后签订了终止合同协议，并将其已施工部分的价款120万元，全部支付给万跃华、张友利，用于支付民工工资。上诉人与被上诉人签订《商品房内部认购协议书》时，错误地认为万跃华、张友利有能力完成“黄金水岸”工程的施工，存在重大误解，属于法律规定的可撤销范畴。而被上诉人祝凤云在未向上诉人支付一分钱购房款的情况下，如获得该房屋，有悖于法律规定的权利义务相一致的原则。金邦置业公司向一审法院起诉请求：判令撤销2015年7月8日与祝凤云签订的商品房认购协议书及收据。祝凤云向一审法院反诉请求：1.确认2015年7月8日与金邦置业公司签订的《商品房内部认购协议书》合法有效，祝凤云对合同约定的房屋享有所有权；2.判令金邦置业公司继续履行合同，协助祝凤云办理房产登记手续；3.本案诉讼费用由金邦置业公司承担。一审法院认定事实：2015年7月8日，双方当事人签订《商品房内部认购协议书》一份，协议约定：1.乙方（祝凤云）认购的商品房为“黄金水岸”1期2号楼1单元703室；2.乙方认购商品房的建筑面积约88.67平方米，单价为4560元/平方米，总计价款为人民币￥404335元；3.乙方应在签署本协议的同时向甲方（金邦置业公司）交纳立约定金人民币￥404335元，以作为与甲方订立商品房买卖合同之担保；待甲方取得预售条件后，乙方需在接到甲方电话通知三日内，由本人持本协议到甲方指定的地点签署正式的《商品房买卖合同》及其附件。8.……此房为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司抵账房源，乙方无权退房。同日，金邦置业公司给祝凤云出具404335元收据一份。上述事实有双方提交的《商品房内部认购协议书》及收款收据、建筑工程施工合同书等证据及各方当事人陈述在案佐证。一审法院认为，金邦置业公司主张要求撤销双方2015年7月8日签订的《商品房内部认购协议书》及收据，并依据“建筑工程施工合同”，认定万跃华、张友利以投资黄金水岸项目的幌子和祝凤云恶意串通骗取双方签订商品房认购协议书及收款收据。该证据不足以证明万跃华、张友利与祝凤云恶意串通骗取行为。故金邦置业公司的诉请证据不足，依法不予支持，待金邦置业公司补充证据后，可再行主张权利。祝凤云反诉称，该房源的取得系金手指咨询公司与本案当事人三方协商由金邦置业公司代金手指咨询公司偿还反诉人债务，并同意以在建中的房屋抵偿债务。但祝凤云未提供金手指咨询公司与本案当事人三方债权债务转移的数额及相关手续。故祝凤云要求判令金邦置业公司与其签订的《商品房内部认购协议书》有效，对认购的房屋享有所有权的主张证据不足，依法不予支持，待祝凤云补充证据后，可再行主张权利。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、驳回金邦置业公司的诉讼请求；二、驳回祝凤云的反诉请求。一审案件受理费100元，由金邦置业公司负担；反诉费50元，由祝凤云负担。本院二审期间，上诉人祝凤云围绕上诉请求提交证据八份：1.证人许某的出庭证言；2.理财人张瑞丽的利息收据2份；3.理财人张瑞丽、张红英抵账后剩余款项收据各一份；4.金手指咨询公司向理财人付春峰支付利息的银行交易清单一份；5.金手指咨询公司给理财人何兰平出具的还款计划书一份、收据两份、理财款抵账后剩余款项收据一份；6.金手指咨询公司给理财人林晓出具的还款计划书一份、林晓汇款凭证及银行交易清单各一份；7.理财人祝凤云的银行交易清单一份；8.理财人刘海兵与金邦置业公司法定代表人黄备战的通话录音文字整理记录一份。上诉人金邦置业公司围绕上诉请求提交证据四份：1.金邦置业公司与万跃华、张友利签订的终止合同结算协议书一份；2.金邦置业公司支付工程款及材料款凭证5份；3.金邦置业公司将该工程另行发包给李强的《建设工程施工合同》一份；4.公安机关对万跃华的讯问笔录一份。本院组织当事人对上述证据进行了质证。根据双方当事人陈述及其一、二审提供的有效证据，本院经审理查明的事实除与一审认定的基本事实一致外，另查明：上诉人金邦置业公司于2015年3月2日与案外人张友利以及金手指咨询公司实际控制人万跃华签订《建设工程施工合同》，将其开发的位于商丘市长江路北包河东岸的“黄金水岸”小区1、2、3号楼土建及安装等工程，以每平方米1300元的价格发包给万跃华、张友利施工。2015年7月8日，经万跃华、张友利与金邦置业公司以及包括祝凤云在内的在金手指咨询公司虞城分公司的9户理财人协商，金邦置业公司同意用其开发建设并由万跃华、张友利施工的“黄金水岸”2号楼的部分房屋，抵偿万跃华、张友利的施工工程款，并由金邦置业公司直接与金手指咨询公司虞城分公司理财人祝凤云等九户理财人签订《商品房内部认购协议书》，用该房屋抵偿万跃华所欠祝凤云等理财户的理财款。二审还查明：万跃华、张友利与上诉人金邦置业公司签订施工合同后，因资金困难，在对“黄金水岸”1-3号楼的基础工程进行了部分施工后停止该工程的施工。2016年3月2日，经张友利参与协商、结算，与金邦置业公司达成终止合同协议。该协议确认万跃华、张友利施工的工程价值120万元，金邦置业公司已将该款支付给万跃华、张友利（该款大部分支付民工工资，少部分支付材料款）。因万跃华、张友利未完成工程施工，且金邦置业公司称已不欠付万跃华、张友利工程款，金邦置业公司遂提起本案诉讼，要求撤销与祝凤云等理财户签订的《商品房内部认购协议书》及出具的收款收据；祝凤云等理财户同时提起反诉，要求确认《商品房内部认购协议书》的效力，并对合同约定的房屋享有所有权，判令金邦置业公司继续履行合同，协助其办理房产登记手续。本院认为，金邦置业公司以其开发的房产抵偿可能欠付万跃华、张友利的工程款，该二人又同意以该抵债的房产，抵偿金手指咨询公司所欠祝凤云的借款，金邦置业公司与祝凤云所签订的《商品房内部认购协议书》，系在上述以房抵债行为协商后所签订，该协议书约定了当事人的名称和住所，商品房的具体位置、面积、单价等基本状况、交付使用条件，以及违约责任等事项，具备了商品房买卖合同的基本要件和内容，其实质是金邦置业公司转让房产所有权的一种形式，该转让应符合法律规定方为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”两上诉人在签订上述认购协议时，约定的房屋仅进行基础工程的施工，不可能取得房屋预售许可证明，而且截至本案起诉时，金邦置业公司仍未取得该房屋的预售证明，依照上述法律规定，双方当事人签订的涉案《商品房内部认购协议书》，属于无效协议。故此，对上诉人祝凤云请求确认该协议有效等诉请，本院依法不予支持，当事人对合同无效后的权利，可另行主张。鉴于本案《商品房内部认购协议书》的签订时间为2015年7月8日，上诉人金邦置业公司提起本案诉讼的时间为2017年1月17日，其间超过了一年的除斥期间，且涉案合同并非可撤销合同范畴，故金邦置业公司主张撤销《商品房内部认购协议书》的请求，本院依法亦不予支持。综上所述，祝凤云、金邦置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决未对涉案合同效力予以认定不当，但判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费祝凤云缴纳50元，商丘市金邦置业有限公司缴纳100元，由祝凤云、商丘市金邦置业有限公司各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  王保中审 判 员  刘玉杰代理审判员  孙昊培二〇一七年八月二十一日书 记 员  张 帅