福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0302民初5021号 原告：张清建，男，1970年9月5日出生，汉族，居民，住所地南平市顺昌县。 委托诉讼代理人陈晶，福建典冠律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。 被告：陈令群，男，1987年10月1日出生，汉族，农民，住所地莆田市荔城区。 被告：黄涓涓（系被告陈令群之妻，又系莆田市城厢区顶真集成艺术吊顶店的实际经营者），女，1987年5月11日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。 第三人：陈祖亮，男，1963年3月2日出生，汉族，农民，住所地莆田市荔城区。 原告张清建与被告陈令群、黄涓涓、第三人陈祖亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张清建的委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼；被告陈令群、黄涓涓、第三人陈祖亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张清建向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除张清建与陈令群签订的《房屋租赁》合同；2、依法判令陈令群、黄涓涓立即将案涉租赁房屋腾空交还给张清建掌管；3、依法判令陈令群、黄涓涓共同支付给张清建至起诉之日止尚欠的房屋租金人民币22100元以及计算至支付之日止按月利率2%计算的违约金（暂计至起诉之日止，违约金为1210元），共计人民币23310元；4、依法判令陈令群、黄涓涓共同支付给张清建自起诉之日起到房屋腾空交还给张清建掌管之日止按《房屋租赁》合同约定的租金及违约金；5、依法判令陈令群已交纳的履约保证金人民币60000元应不予返还。庭审中，张清建又变更诉讼请求为：1、依法判令解除张清建与陈令群签订的《房屋租赁》合同；2、依法判令陈令群、黄涓涓立即将案涉租赁房屋腾空交还给张清建掌管；3、依法判令陈令群、黄涓涓共同支付给张清建至起诉之日止尚欠的房屋租金人民币22100元；4、依法判令陈令群、黄涓涓共同支付给张清建自起诉之日起到房屋腾空实际交还给张清建掌管之日止按《房屋租赁》合同约定的租金；5、依法判令陈令群已交纳的履约保证金人民币60000元应不予返还。 事实与理由：陈祖亮与陈令群共同经营“顶真吊顶”，2013年12月8日，张清建与陈祖亮签订《房屋租赁》合同一份，约定：1、张清建将莆田市城厢区学园街1646号三坎店面及二层202室套房的房屋租给陈祖亮；2、租期自2014年1月1日起至2020年1月1日止；3、第一年租金为每月10000元，第二年租金为每月11000元，第三年租金为每月12100元，第四年租金为每月13310元，第五年租金为每月14641元，第六年租金为每月16105元；4、履约保证金人民币60000元，若陈祖亮违约，保证金取消；5、陈祖亮逾期缴纳租金时间一个月以上的，张清建有权提前终止合同并收回该房屋，并取消履约保证金，拖欠的租金部分按日百分之十计算违约金。因陈祖亮未承租二层202室套房，故2013年12月12日，张清建与陈祖亮签订《补充协议》一份，约定每月租金减少人民币1000元。 2015年2月，陈祖亮退出“顶真吊顶”经营，由陈令群、黄涓涓夫妻共同经营“顶真吊顶”。陈祖亮签订的《房屋租赁》合同中的权利、义务全部转由陈令群享有、承担，由陈令群和张清建签订并履行《房屋租赁》合同。自2016年1月1日起至2016年10月5日，陈令群、黄涓涓每月只支付10000元的租金给张清建，按照合同约定该年的月租金应当为人民币11100元，每月均少支付租金1100元。2016年11月的租金也未付。至起诉之日尚欠的房屋租金共人民币22100元，按《房屋租赁》合同约定，张清建自愿降低为按月2%计算违约金。暂计至起诉之日止，陈令群、黄涓涓拖欠的租金违约金为1210元﹙未含2016年11月份租金违约金﹚。张清建多次要求陈令群、黄涓涓支付拖欠的租金，但陈令群、黄涓涓均多次无故、无理拒绝，甚至辱骂张清建。 陈令群、黄涓涓系夫妻关系，该“顶真吊顶”也由其夫妻共同经营；个体工商户营业执照“莆田市城厢区顶真集成艺术吊顶店”登记实际经营者也是黄涓涓，该租赁期间在二人夫妻关系存续期间，拖欠的租金及违约金根据法律规定为夫妻共同债务，应由陈令群、黄涓涓共同承担责任。 陈令群、黄涓涓未作答辩。 第三人陈祖亮未作陈述。 张清建围绕诉讼请求依法提交了证据，陈令群、黄涓涓、陈祖亮未到庭质证亦未提交证据，本院对张清建提供的证据进行审查后予以确认并在卷佐证。根据上述审查确认的证据和庭审情况，本院认定本案事实如下：2013年12月8日，张清建与陈祖亮签订《房屋租赁》合同一份，约定：一、张清建愿意将坐落于莆田市城厢区学园街1646号三坎店面及二层202室套房的房屋租给陈祖亮经营使用，使用只限为集成家居店面经营；二、租期自2014年1月1日起至2020年1月1日止。期满合同自行终止；三、租金自2014年元月1日至2015年元月1日每月10000元；2015年元月1日至2016年元月1日每月11000元；2016年元月1日至2017年元月1日每月12100元；2017年元月1日至2018年元月1日每月13310元；2018年元月1日至2019年元月1日每月14641元；2019年元月1日至2020年元月1日每月16105元；四、自签订之日起陈祖亮一次性先付履约保证金60000元，若陈祖亮违约本合同条款保证金取消，租赁期间如果没有违约和造成损失，期满保证金如数退回合同履行保证金；五、租金支付每月月头5日内付清每月租金，每逾期一天按拖欠额的百分之十计算违约金；……十三、若张清建不能提供本合同约定的房屋，无法履行本合同时，张清建退回陈祖亮本合同相应租金及押金。陈祖亮逾期缴纳租金时间1个月以上或违约转租他人时，张清建有权提前终止合同并收回该房屋，所有经营设备物品不得搬走；并取消履约保证金，拖欠的租金的部分按日百分之十计算违约金；……等。2013年12月12日，张清建﹙甲方﹚与陈祖亮﹙乙方﹚又签订《补充协议》一份载明：“甲乙双方经协商，在2013年12月8日所签订的租赁合同基础上，决定第二层202套房﹙约110㎡﹚暂时不租，待甲方解决其本身之前的争议后再按原合同约定的租金1000元/月履行。在二层套房202不租的情况下，每月租金减去1000元”。2015年2月，张清建与陈令群签订《房屋租赁》合同一份，双方将张清建与陈祖亮原于2013年12月8日签订《房屋租赁》合同及2013年12月12日签订的《补充协议》中“乙方”处陈祖亮的名字均更名为陈令群；但《房屋租赁》合同、《补充协议》的签约日、合同内容和双方的权利、义务均保持不变。在租赁过程中，陈令群也没有向张清建租赁二层套房202房。陈令群租赁讼争租房用于经营“莆田市城厢区顶真集成艺术吊顶店”，工商登记资料显示：该“顶真吊顶”登记的实际经营者为黄涓涓；且陈令群与黄涓涓于2014年5月4日补办结婚登记手续。签约后，双方按约履行，均无异议。2016年1月，陈令群与黄涓涓以生意不景气为由，要求张清建降低店房租金，并擅自自2016年1月起，将双方签订的《房屋租赁》合同中约定的每月租金12100元﹙应减去套房租金1000元，实为11100元﹚降为人民币10000元，且据此每月交纳租金10000元至2016年10月止，至2016年11月24日﹙起诉之日﹚陈令群与黄涓涓共尚欠张清建自2016年1月至2016年10月应缴未缴的租金人民币1100元×10月=11000元及尚欠的2016年11月的租金11100元，合计为22100元。因陈令群、黄涓涓未能如期全数交纳租金，张清建即于2016年11月24日向本院提起诉讼。 本案诉讼过程中，本院于2017年4月19日组织张清建与陈令群、黄涓涓到租房现场对讼争的坐落于莆田市城厢区学园街1646号三坎店面按现状进行移交、交接。故陈令群、黄涓涓又尚欠张清建租房自2016年12月1日起至2017年4月19日﹙租房腾空之日﹚的租金为：2016年12月的租金按约定每月为人民币2016年每月11100元，尚欠11100元；自2017年1月1日至2017年4月19日，2017年以每月租金12310元×3个月+12310元/月÷30天×19天=44726元；故共计为55826元。 本院经审查认为，张清建与陈令群签订《房屋租赁》合同及《补充协议》各一份，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应遵守并切实履行。因陈令群未能按约如数支付租房租金，导致该《房屋租赁》合同无法履行，已构成违约；且该讼争租房于2017年4月19日在本院主持之下已移交归还张清建，故双方对解除《房屋租赁》合同均无异议；故现张清建诉请要求解除该租房合同，于法有据，本院予以支持。黄涓涓系陈令群的配偶，又系“莆田市城厢区顶真集成艺术吊顶店”的实际经营者，故张清建主张黄涓涓与陈令群共同支付其应缴未缴的租房自2016年1月至2016年10月的租金人民币1100元×10月=11000元及尚欠的2016年11月的租金11100元，合计为22100元；尚欠的租房自2016年12月1日起至2017年4月19日﹙租房腾空之日﹚的租金：2016年12月的租金按约定2016年每月为人民币11100元，尚欠11100元；自2017年1月1日至2017年4月19日，2017年以每月租金12310元×3个月+12310元/月÷30天×19天=44726元；两项合计为55826元。该主张符合法律规定，本院亦予以支持。张清建同时向本院主张陈令群已交纳的履约保证金人民币60000元应不予返还，因张清建与陈令群签订的《房屋租赁》合同第四条约定：“自签订之日起陈祖亮一次性先付履约保证金60000元，若违约本合同条款保证金取消”及十三条约定“…若逾期缴纳租金时间1个月以上或违约转租他人时，张清建有权提前终止合同并收回该房屋…；并取消履约保证金，拖欠的租金的部分按日百分之十计算违约金；”……等。现陈令群、黄涓涓拒不缴纳租房租金的行为符合双方签订的《房屋租赁》合同约定的取消履约保证金人民币60000元的情形。综上，陈令群、黄涓涓的行为已构成违约，现张清建要求陈令群、黄涓涓支付拖欠的租金，并取消交纳的押金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。陈令群、黄涓涓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除张清建与陈令群双方于2013年12月8日签订的《房屋租赁》合同； 二、陈令群、黄涓涓应于本判决生效之日起十日内将坐落于莆田市城厢区学园街1646号三坎店面腾空交还给张清建掌管﹙已于2017年4月19日移交归还张清建掌管﹚； 三、陈令群、黄涓涓应于本判决生效之日起十日内共同支付给张清建尚欠的租房自2016年1月1日起至2016年11月30日止的租金人民币22100元； 四、陈令群、黄涓涓应于本判决生效之日起十日内共同支付给张清建尚欠的租房自2016年12月1日起至2017年4月19日﹙上述租房腾空之日﹚止的租金人民币55826元； 五、陈令群已支付给张清建的履约保证金人民币60000元不予返还。 案件受理费人民币9387元，由张清建负担100元，陈令群、黄涓涓负担9287元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  阮志娟 人民陪审员  林文彬 人民陪审员  陈 琴 二〇一七年八月十五日 书 记 员  王艳艳 附：本案所适用的法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。