青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）年度南民初字第11423号 原告青岛中金渝能置业有限公司，住所地青岛市市南区香港中路8号乙中铁青岛中心大厦47层。组织机构代码证代码：78035195-1。 法定代表人杨斌，职务董事长。 委托代理人杨培银，山东德衡律师事务所律师。 委托代理人王明，山东德衡律师事务所律师。 被告董平，男，1962年10月2日生，汉族，住青岛市四方区。 被告赵君红，女，1968年2月25日生，汉族，住青岛市四方区。 第三人交通银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区中山路6号。组织机构代码证代码： 负责人杨勇，职务行长。 委托代理人王英花，女，1980年6月20日生，汉族，系第三人员工，住青岛市市北区。 原告青岛中金渝能置业有限公司与被告董平、被告赵君红、第三人交通银行股份有限公司青岛分行房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年12月10日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭审理了本案。（2015）南商初字第80601号金融借款合同纠纷案件与本案合并审理。原告中金公司的委托代理人杨培银、王明，第三人交通银行股份有限公司青岛分行的委托代理人王英花均到庭参加诉讼。被告董平、被告赵君红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年9月29日，原告与被告董平签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：被告董平采用按揭贷款的方式以房屋总价款10171490元购买原告开发的青岛市市南区香港中路XXXXXXXXXXX户房屋一处。2013年12月6日，被告董平与第三人下属的交通银行股份有限公司青岛东海路支行（以下简称交通银行东海路支行）、原告签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：被告董平贷款508万元用于购买涉案房屋，以涉案房屋为该笔贷款提供抵押担保；原告为该笔贷款提供阶段性担保。后因被告未按约定偿还贷款，交通银行东海路支行解除《个人房产抵押贷款合同》，要求被告董平提前偿还全部贷款，并要求原告承担保证责任。依据原告与被告董平签订的《青岛市商品房预售合同》约定，原告有权解除《青岛市商品房预售合同》，并要求被告董平承担相应违约责任；且原告有权在应退购房款中直接扣除剩余贷款本息，直接支付给交通银行东海路支行，交通银行东海路支行在收到上述剩余贷款本息后，其对被告董平的债权消灭，抵押预告登记的相应权利一并消灭，交通银行东海路支行应配合原告办理涉案房屋抵押预告登记撤销手续。被告董平所负债务发生于其与被告赵君红的夫妻关系存续期间，根据婚姻法的相关规定，被告赵君红应对被告董平的债务承担连带清偿责任。原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告董平签订的《青岛市商品房预售合同》，被告董平将青岛市市南区香港中路XXXXXXXXXXXX户房产腾让给原告，并配合原告办理撤销涉案房屋的网签备案手续；二、原告从应返还被告董平的购房款中扣除被告董平所欠第三人就涉案房屋的剩余贷款本息4282190.42元及其他费用，将该贷款本息直接支付给第三人；三、被告董平向原告支付经济损失41605元、违约金508349.9元、房屋占用费764106.6元、律师代理费23万元，上述款项自原告应返还给被告的涉案房屋购房款中扣除；四、被告赵君红对被告董平的上述义务承担连带清偿责任；五、第三人在收到涉案房屋剩余贷款本息后对涉案房屋的抵押预告登记权利消灭，第三人应办理涉案房屋的抵押预告登记撤销手续；六、本案诉讼费、保全费由两被告承担。 被告董平及被告赵君红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。 第三人辩称，无答辩意见。 第三人诉称，2013年12月6日，第三人下属的交通银行东海路支行与被告董平、原告签订编号为2013372271010100012《个人房产抵押贷款合同》，约定：交通银行东海路支行向被告董平发放贷款508万元，被告董平以青岛市市南区香港中路XXXXXXXXX户房产提供抵押担保，原告为上述贷款提供连带责任保证担保。同日，被告赵君红向交通银行东海路支行出具书面声明，确认上述债务系夫妻共同债务，共同承担还款责任。合同签订后，交通银行东海路支行对涉案房屋办理抵押预告登记手续，但被告董平未按照约定还本付息。2016年8月份，经青岛银监局批复，交通银行东海路支行终止营业，诉讼主体变更为第三人。第三人提出独立的诉讼请求，请求法院依法判令：1、解除第三人与被告董平、原告签订的编号为2013372271010100012的《个人房产抵押贷款合同》；2、被告董平、赵君红偿还第三人借款本金3683000.11元、利息59554.12元（暂计算至2016年11月18日，并持续计算至被告实际支付之日止，按照合同第24条约定计算）；3、原告对上述第二项诉讼请求与两被告承担连带清偿责任；4、第三人对青岛市市南区香港中路XXXXXXXXXXX户房屋享有抵押权，并就该房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由原、被告承担。 原告辩称，涉案房屋尚未办理正式的抵押登记，第三人对涉案房屋不享有优先权；原、被告之间的房屋买卖合同解除，涉案房屋的所有权归属于原告。 被告董平及被告赵君红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。 经审理查明，一、原、被告之间房屋买卖合同的签订及履行的事实。 2013年9月29日，原告与被告董平签订《青岛市商品房预售合同》（编号为25000002827587）一份，约定：被告董平购买青岛市市南区香港中路8号乙青岛国际贸易中心XXXXXXXXXX户房屋一处，建筑面积294.34平方米，总房价款为10171490元；原告于2013年12月30日前将该房屋交付给被告；付款方式为银行按揭贷款，首付款5091490元（含定金500000元）；贷款508万元，被告以银行按揭贷款方式应于2013年9月28日前办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2013年10月5日前将贷款存入本合同指定的账户；补充条款2.4条：因被告办理银行按揭贷款，原告就被告贷款向银行提供保证的，在原告保证期内，如因被告原因，导致银行从原告处扣款（以银行扣款凭证为准），被告必须自扣款之日起5日内归还原告代还款项；被告超出90日仍未归还原告代还款项的，应按代还款项的每日万分之五支付代垫期间的利息，并向原告支付代还款项10%的违约金，同时原告有权解除合同或原价回购该商品房；原告解除合同的，被告应赔偿因此给原告造成的各项损失（包括但不限于市场价格调整导致原告的损失），并且被告应向原告支付自该房屋交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按房价款1.5%的标准计算，此外，被告董平不得破坏或拆除装修，其所有权转归原告所有，原告不予补偿。（应归还原告的代还款项、利息、违约金、损失赔偿、诉讼费、律师费、增加成本及房屋使用费等原告均有权从被告已付款中优先扣除）；补充条款2.5条：如因被告原因导致银行解除与被告之间的担保贷款协议或借款合同，原告亦有权解除主合同，原告解除合同的，被告应按照2.3条中关于解除合同的约定承担违约责任（2.3条：如因被告原因导致合同预售登记备案或预购商品房贷款抵押手续在合同签订之日起30日内仍然未办理完毕，原告有权解除合同，要求被告赔偿损失，同时收取被告的总房价款5%的违约金，违约金从被告已付款中优先扣除）；若因被告原因导致原告向贷款银行支付任何款项（包括但不限于被银行划款）或承担任何责任的，被告应向原告赔偿，原告有权从被告已付款中优先扣除。 2015年7月30日，原告向被告出具发票，载明被告缴纳购房款共计10166998元。 2014年7月18日，原告将涉案房屋交付给被告。现涉案房屋处于空置状态。 原告提交《委托代理协议》、山东省律师服务收费标准、律师费发票及收款回单，证明原告支付本案委托代理费23万元。 原告提交青岛惠宇置业咨询有限公司证明、营业执照、房屋租赁合同一宗，证明青岛惠宇置业咨询有限公司系经营房屋租赁等业务，其设立在原告处的租赁部主要经营涉案房屋所在楼盘的房屋租赁业务，涉案房屋所在区域的市场出租价格为每天每平方米5.5元。原告明确其主张的房屋占用费的诉请为：被告支付自立案之日起至被告实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费，按照每天每平方米5.5元计算。 涉案房屋于2015年7月份具备房地产登记条件，被告一直未办理涉案房屋的所有权证。 原告明确其诉讼请求第二项、第三项为：原告将被告所欠第三人的涉案房屋剩余贷款本金直接支付给第三人；被告已经支付给原告的购房款在扣除被告应支付原告的已代偿本息、违约金、房屋占用费、律师费等费用后，由原告返还被告，经济损失指的是原告代偿的贷款利息。 二、交通银行东海路支行与原、被告就涉案房屋签订《个人房产抵押贷款合同》的事实。 2013年12月6日，原告与被告董平、交通银行东海路支行签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：201337227101000012）一份，约定：被告董平向交通银行东海路支行贷款508万元用于购买房屋，贷款期限120个月，合同项下贷款利率为浮动利率，即中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；被告选择的还款法为等额本金还款法，每期还款额为42333.3元；原告为上述借款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及银行实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告未按本合同约定足额偿还任一期还款额或者其他费用时，原告应按银行的要求立即支付被告的全部到齐应付款项；被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担银行为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公共费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。同日，被告赵君红出具声明确认上述债务系共同债务，愿与被告董平共同承担偿还贷款本息及费用的责任。 2014年7月18日，第三人就涉案房屋办理抵押预告登记。 被告自2015年9月份开始未按期偿还贷款本息。原告于2016年3月30日、6月28日、9月29日、12月28日代被告董平偿还贷款本金共计677310.76元，偿还利息共计319366.96元。 第三人出具《董平欠息信息查询》一份，证明截至2017年2月15日，被告董平欠贷款本金3556000.12元，欠付利息54658.24元。第三人称，该信息查询系对第二项诉讼请求的明确。 2015年10月28日，交通银行东海路支行向原告发送《解除合同通知书》一份，内容为：“因借款人董平未能按照贵我三方签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定按时归还贷款、我行宣布解除三方签订的《个人房产抵押贷款合同》，贷款提前到期。截至2015年10月6日，董平欠我行贷款本金15258313.85元、利息176167.31元，诉讼费用118871元。请贵公司尽快履行代偿责任，具体数额根据实际还款日确定”。 2016年8月24日，中国银监会青岛监管局向第三人出具批复一份，载明：交通银行东海路支行终止营业，同意第三人的机构终止实施方案，第三人做好上述机构业务的清理和并归工作。 上述事实，有预售合同、发票、通知书、邮寄单据、委托代理协议、收费标准、收款回单、扣款凭证、证明、营业执照、房屋租赁合同及原告、第三人当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。 本院认为，本案的争议焦点为：一、第三人作为担保权人的诉讼请求可否在本案中一并处理；二、原、被告之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件；三、被告是否应向原告承担违约责任及责任范围。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理…担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。因此，第三人作为担保权人，在本案中享有独立请求权，案涉商品房买卖合同纠纷与相关金融借款合同纠纷可合并审理。 一、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，交通银行东海路支行与原、被告签订的编号为2013372271010100012《个人房产抵押贷款合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。交通银行东海路支行按照合同约定向被告董平发放全部贷款，被告董平自2015年9月份开始逾期还款，已构成违约，因此，在被告董平不履行主要合同义务的情况下，第三人要求解除编号为2013372271010100012《个人房产抵押贷款合同》的请求，于法有据，本院予以支持，本院以被告董平收到第三人诉状的日期即2017年2月12日作为《个人房产抵押贷款合同》的解除时间。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉《个人房产抵押贷款合同》解除后，被告董平应将其所欠原告贷款合同下本金3556000.12元偿还给第三人。 依照合同第24条约定，合同项下贷款利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。因此，被告董平应按照该约定向第三人支付上述借款本金的利息、罚息。截至2017年2月15日，被告欠付贷款利息共计54658.24元，被告应继续向第三人支付自2017年2月16日起至本判决生效之日止的利息、罚息，按照合同约定的计息标准计算。 被告赵君红与被告董平系夫妻关系，且被告赵君红向第三人出具《还款承诺书》，其应与被告董平向第三人承担共同还款责任。 原告为上述借款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及第三人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，因此，原告应对被告董平的上述债务承担连带清偿责任。 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度是为了保障将来物权的实现而设立，权利人取得物权仍需完成权利登记；未经预购商品房抵押预告登记权利人的同意，处分该预购商品房的，不发生物权效力，依据目的解释，抵押预告登记系保障未来实现抵押权的设立，并非为保障预告登记权利人所有债权的实现。另，优先受偿权必须法律明确规定才能设立，综上，赋予抵押预告登记权利人以预购商品房的抵押权和优先受偿权无法律依据，被告与第三人就青岛市市南区香港中路XXXXXXXXXXX户房屋办理预购商品房抵押预告登记手续，现因被告董平存在违约行为，导致原告提起诉讼解除其与被告的房屋买卖法律关系，抵押预告登记无法转换为正式抵押登记的情况下，第三人可以通过其他诉讼途径实现权利保护，第三人要求确认其对被告设定抵押预告登记的涉案房产享有抵押权和优先受偿权的请求，本院不予支持。 2016年8月份，经青岛银监局批复，交通银行东海路支行终止营业，第三人作为其上级分行，可以以自己的名义提起本案诉讼。 二、原、被告之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告与被告董平于2013年9月29日签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。该合同现正在履行过程中，尚未全部履行完毕：合同签订后，被告向原告支付购房款，原告向被告交付涉案房屋，涉案房屋进行了网签，尚未办理正式的房屋产权证书，因此，涉案房屋买卖合同并未全部履行完毕。另，被告董平因逾期偿还贷款，导致原告于2016年3月30日、6月28日、9月29日、12月28日代被告董平向第三人偿还贷款本金共计677310.76元，偿还利息共计319366.96元。合同自由系合同法的基本原则，当事人享有订立合同和确定合同内容等方面的自由，包括变更和解除合同的自由。依据涉案合同补充条款2.5条约定：如因被告原因导致第三人解除与被告之间的担保贷款协议或借款合同，原告亦有权解除主合同，被告应向原告支付总房价款5%的违约金。该补充条款的约定意图为：原告在向被告交付涉案房屋的情况下，为了确保原告已经收取的购房款（包括被告支付的首付款和银行支付的贷款）能够安全而有保障，避免原告在为被告承担了保证责任或者第三人因解除借款合同而收回贷款从而造成原告既失去对房屋的控制、亦未获得足额购房款的情形发生，约定了原告的合同解除权；该约定亦是为了督促被告及时履行还贷义务，确保房屋买卖合同的顺利履行。现被告董平因逾期偿还贷款，导致原告在收到第三人向其发送的《解除合同通知书》后代被告向第三人偿还部分贷款本息，且第三人已起诉要求解除与原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》，达到补充条款约定的解除条件。现原告起诉要求解除与被告董平签订的《青岛市商品房预售合同》（编号为25000002827587），对此，本院予以准许。被告董平在违反该合同约定时，亦应预见到原告可能行使合同解除权的结果。本院以被告董平收到本案起诉状之日即2015年11月19日作为案涉《青岛市商品房预售合同》的解除之日。 三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告董平存在违约行为，致使双方签订的《青岛市商品房预售合同》解除，合同解除后，被告董平应将青岛市市南区香港中路8号乙青岛国际贸易中心XXXXXXXXXXXX户房屋返还给原告，并配合原告办理涉案房屋撤销网签备案手续；原告应向被告董平返还剩余购房款。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，截至2017年3月17日，被告董平欠第三人贷款本金3556000.12元未付，该贷款本金在原告处，因此，原告直接向第三人返还贷款本金3556000.12元。关于贷款本金的利息部分，在前文的分析中已经予以明确。 原告自第三人处收取508万元，扣除原告应向第三人返还的贷款本金3556000.12元，扣除原告已代被告向第三人偿还的贷款本金677310.76元，加上被告向原告支付的首付款5086998元（10166998元-508万元），上述款项共计5933687.12元（508万元-3556000.12元-677310.76元+5086998元）尚在原告处。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 1、违约金。依据补充条款2.5条约定，如因被告原因导致银行解除抵押借款合同的，原告有权解除主合同，被告应向原告支付总房价款5%的违约金。现因第三人与原、被告之间的《个人房产抵押贷款合同》解除，被告对于因其逾期还贷的行为而应承担的《青岛市商品房预售合同》中约定的违约金损失系可以预见的，其应按照合同约定向原告支付违约金508349.9元（10166998元*5%）。 2、律师代理费。依据补充条款2.4条约定，被告应归还原告的代还款项、利息、违约金、损失赔偿、诉讼费、律师费、增加成本及房屋使用费等原告均有权从被告已付款中优先扣除。依据原告提交的《委托代理协议》、收费标准、律师费发票、收款回单，表明原告已经为本案支付律师费23万元，该律师费原告有权自应返还被告的购房款中扣除。 3、经济损失。原告代被告向第三人偿还利息共计319366.96元。依据补充条款2.5条约定，若因被告原因导致原告向贷款银行支付任何款项（包括但不限于被银行划款）或承担任何责任的，被告应向原告赔偿，原告有权从被告已付款中优先扣除，因此，该部分款项系原告的经济损失，原告有权自应返还被告的购房款中扣除。 4、房屋占用费。原告主张被告应支付房屋占用费，自立案之日起至被告实际腾让房屋之日止，按照每天每平方米5.5元计算的请求，本院认为，在《青岛市商品房预售合同》解除前，被告董平支付购房款，原告向被告交付涉案房屋，被告占有使用涉案房屋基于合同约定的购房者在支付购房款后的应有权益，在双方之间的法律关系未发生变化的情况下，被告占有使用涉案房屋的权益受到法律保护；房屋买卖合同约定的合同因被告原因解除，被告应追溯自房屋交付之日起向原告支付房屋占用费，于理不合、有失公平；合同解除后，被告已经承担向原告支付违约金的赔偿责任，原告提交的证据未证明该违约金低于原告的实际损失，在此情况下，原告主张被告向原告再另行支付高额占用费，法律依据不足。综上，原告要求被告支付房屋占用费的请求，本院不予支持。 综上，无论是原告应返还被告的购房款还是被告应向原告支付的违约金、代偿款项、律师代理费等，均是在《青岛市商品房预售合同》框架下合同解除后原、被告相互间合同权利义务的清算和梳理，在这一过程中，为维护原告作为合同守约方应享有的合法权益，原、被告在合同项下的权利义务关系可以实现相互抵扣。 被告应向原告支付的款项与原告应返还给被告的购房款相折抵，被告尚有购房款4875970.26元（5933687.12元-508349.9元-23万元-319366.96元）在原告处。 被告赵君红与被告董平系夫妻关系，被告董平与原告之间的债权债务关系发生于双方婚姻关系存续期间，被告赵君红应与被告董平承担连带清偿责任。因被告董平未偿还贷款本息，因此，原告就《个人房产抵押贷款合同》项下相应保证责任的承担系可以预见的，原告就第三人主张的欠付贷款利息、罚息、诉讼费用向第三人支付完毕后，有权自其应返还给被告董平的购房款中抵扣。 第三人应自编号为2013372271010100012《个人房产抵押贷款合同》项下贷款本息获得清偿之日起十日内撤销青岛市市南区香港中路XXXXXXXXXXXX户房屋的抵押预告登记。 被告赵君红与被告董平系夫妻关系，被告董平与原告之间的债权债务关系发生于双方婚姻关系存续期间，被告赵君红应与被告董平承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、原告青岛中金渝能置业有限公司与被告董平签订的《青岛市商品房预售合同》（编号为25000002827587）于2015年11月19日解除。 二、第三人与原告青岛中金渝能置业有限公司、被告董平签订的编号为2013372271010100012《个人房产抵押贷款合同》于2017年2月12日解除。 三、被告董平于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区香港中路8号乙2号楼37层3805户房屋腾让给原告青岛中金渝能置业有限公司，并于本判决生效之日起十日内协助原告青岛中金渝能置业有限公司撤销上述房屋在青岛市房地产交易中心的登记备案手续。 四、原告青岛中金渝能置业有限公司向第三人交通银行股份有限公司青岛分行返还贷款本金3556000.12元。 五、被告董平于本判决生效之日起十日内偿还交通银行股份有限公司青岛东海路支行编号为2013372271010100012《个人房产抵押贷款合同》项下利息54658.24元及自2017年2月16起至本判决生效之日止的利息、罚息，按照合同约定的计息标准计算。 六、原告青岛中金渝能置业有限公司对上述第五项债务与被告董平承担连带清偿责任。原告青岛中金渝能置业有限公司就上述第五项债务向第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行支付完毕后，自其应返还给被告董平的购房款中进行抵扣。 七、第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行应自编号为2013372271010100012《个人房产抵押贷款合同》项下贷款本息获得清偿之日起十日内撤销青岛市市南区香港中路XXXXXXXXXXXXXX户房屋的抵押预告登记。 八、原告青岛中金渝能置业有限公司向被告董平返还购房款5933687.12元。 九、被告董平向原告青岛中金渝能置业有限公司支付违约金508349.9元、律师代理费23万元。 十、被告董平向原告青岛中金渝能置业有限公司支付代偿利息319366.96元。 十一、驳回原告青岛中金渝能置业有限公司的其他诉讼请求。 十二、驳回第三人交通银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。 以上第八、九、十项相互折抵，原告青岛中金渝能置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告董平购房款4875970.26元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52584元，由原告负担6896元，由被告负担45688元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。 第三人案件受理费36740元，保全费5000元，由原、被告负担。因第三人已经预交，原、被告于本判决生效之日起十日内给付第三人。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  许 枫 人民陪审员  卓晓明 人民陪审员  宋爱琴 二〇一七年八月二十九日 书 记 员  杜牧遥