广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初10786号原告：何禧漫，女，1979年11月7日出生，汉族，身份证住址广东省潮州市湘桥区，委托诉讼代理人：刘东和，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，组织机构代码70767055-0。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，系该司职员。原告何禧漫与被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何禧漫的委托诉讼代理人刘东和，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何禧漫向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为我办理位于广州市白云区（辖区范围内）房的不动产权证并交付给我；2.判令被告向我返还面积差异房款210847元，并自2013年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3.判令被告向我支付逾期办证违约金，逾期办证违约金按总房款2262258元为本金，按每日万分之五计算，自合同约定应办证期限届满之次日即2016年1月1日起计至实际办妥并交付房产证之日止；4.判令被告退回剩余税款（按被告收取税费总额减去被告为我办理房产证实际支付税费总额计算）及相应利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率自合同约定应办证期限届满之次日即2016年1月1日起计至实际付清之日止；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第3项诉请的逾期办证违约金期限为自房屋实际交付500个工作日起计算至房产证办妥并交付之日止。事实和理由：2013年初，我与被告签订《认购书》，并向被告支付定金50000元。《认购书》约定：1.我自愿认购被告开发的白云区（辖区范围内）室，建筑面积161.57平方米，套内建筑面积127.57平方米。2.该物业优惠后总成交价为2262258元。2013年1月20日，我与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：1.乙方所购商品房为（辖区范围内）房，房屋地址为白云区（辖区范围内）房。该商品房合同约定建筑面积共161.57平方米，其中，套内建筑面积127.57平方米，共有分摊面积约34平方米。2.甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，并于交付后500个工作日内办妥并向乙方交付不动产权证。3.合同约定面积与实测面积有差异的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方。4.双方还约定了购房款支付方式、交房条件、工程质量保修、违约责任等。合同签订后，我已按约定履行了合同的全部付款义务，并按被告要求向其交纳税费69190元，我没有任何违约行为。而涉案房屋经实地测量，建筑面积仅为151.6248平方米，其中套内建筑面积为126.7890平方米，分摊面积为24.8358平方米。实测建筑面积明显比合同约定建筑面积少了9.9452平方米，面积误差比达6.16%，其中套内建筑面积少了0.7810平方米，分摊面积少了9.1642平方米。被告逾期为我办理和交付不动产权证、房屋实测面积明显小于合同约定面积等行为已构成违约，被告应当依法承担相应民事责任。由于合同仅约定套内建筑面积差异按房价据实结算，对分摊面积差异没有约定处理方式，故我根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，要求被告向我返还购房款210847元。补充协议中关于被告逾期办证的违约金标准明显过低，我有权要求调整为按照每日万分之五的标准计付违约金。请求法院支持我的诉讼请求。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：1.我司在领取房产证后便第一时间通过电话及快递方式通知原告领取产权证相关事项，因原告原因迟延领取房产证所产生的责任应由原告承担，我司不应承担逾期办理房产证的违约责任。2.原告要求返还面积差异房款及计算利息不符合合同约定，根据买卖合同第七条、第十八条以及补充协议第七条约定，双方对面积差异的处理已明确选择按照套内建筑面积进行结算，而原告主张按照建筑面积进行结算明显不符合约定，也不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，且原告从未向我司主张过权利。3.原告主张的逾期办理房地产权证的违约金的标准不符合约定。根据《购房合同》补充协议第九条、第十条约定，我司应在房屋交付之日起500个工作日内办妥产权登记。逾期不超过180日的，每日按总房价款的0.003%支付违约金。另外我司对于原告所主张的起止时间存在争议。4.原告要求返还契税并支付资金占用利息的诉讼请求不合理且缺乏依据，且我司在办理房产证过程中，实际产生了预告登记费、抵押权预告登记费、产权登记费、抵押权登记费等费用，该费用应该由原告承担。5.涉案房屋公摊面积减少的原因是由于测绘机构在预测阶段和实测阶段所依据的测绘规范不同所导致的。我司在涉案小区整体规划验收及原报建规划许可基本一致，且广州市规划局在2013年7月3日向我司核发涉案小区的建设工程规划验收合格证，证明涉案小区已经通过验收，符合规划要求，不存在漏建、少建公摊面积的情形。综上，原告部分诉讼请求不合理、部分诉讼请求缺乏合同和事实依据。请求人民法院对于原告不合理的诉讼请求，全部予以驳回。经审理查明，2013年1月20日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：第四条，乙方向甲方购买广州市白云区（辖区范围内）房（下称“涉案房屋”），建筑面积为161.57平方米，其中套内建筑面积127.57平方米，共有分摊面积约34平方米。第七条，涉案房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17733.46元，总金额2262258元。第十八条，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，存在面积差异的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=︱（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）︱/合同约定套内建筑面积×100%。第二十一条，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七补充协议约定：第七条，合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。第九条，乙方委托甲方办理《房地产权证》的，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十条，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（3）逾期超过365日，不超过730（含）日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行等等。上述合同及补充协议签订后，原告于2013年3月5日向被告支付购房款682258元，后又于2013年4月8日向被告支付购房款1580000元，后又向被告支付涉案房屋契税等税费69190元。2013年9月17日，原、被告签署《收楼确认书》，确认原告是（辖区范围内）单元的业主，确认原告收到该单元全部房屋锁匙，即日起确认完全接收该单元。根据原告陈述，涉案房屋应缴的契税为33726.12元。根据广州市国土资源和规划委员会于2016年12月7日出具的涉案房屋的《不动产权证书》显示，涉案房屋套内建筑面积为126.7890平方米，共有分摊面积为24.8358平方米，总建筑面积为151.6248平方米。2016年9月12日，被告通过快递邮寄方式向原告寄送《领取的通知》，通知原告在收到本通知3个工作日内领取涉案房屋的不动产权证。根据快递签收情况显示，该邮件在2016年9月13日被原告的同事代为签收。经庭后核实，原告口头表示已于2017年1月16日领取涉案房屋的《不动产权证书》，被告亦对此予以确认。对于涉案房屋的公摊面积明显减少的原因，被告提供证据如下：1.广州市房地产测绘所于2011年6月2日出具的测字111201649号《房屋面积预算（测算）成果报告书》，报告书显示，广州市白云区环洲四路922号5层02单元套内面积为127.57平方米，分摊面积为34平方米，总面积为161.57平方米。2.广州市房地产测绘院于2015年1月4日出具的测10CH88141230000043号《房屋建筑面积测绘成果报告书》，报告书显示，广州市白云区（辖区范围内）单元套内面积为126.7890平方米，分摊面积为24.8358平方米，总面积为151.6248平方米。3.广州市规划局于2013年7月3日就明月金岸花园A至D、F至H栋出具的穗规验证〔2013〕446号《广州市建设工程规划验收合格证》。被告抗辩称，涉案小区A-D、H-F栋预测报告中，所依据测量规范是国家质量技术监督局于2000年2月22日发布的《房产测量规范》，实测报告所依据测量规范是广州市质量技术监督局于2014年2月25日发布的《房屋面积测算规范》，故涉案房屋的公摊面积产生明显差异的原因乃预测与实测的测量规范不同。原告对此不予确认。我院就此问题向广州市住房和城乡建设委员会及广州市房地产测绘所发函询问。广州市住房和城乡建设委员会于2016年12月6日向我院作出穗建房管函﹝2016﹞4387号《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》，主要内容为：经核查，广东元邦房地产开发有限公司委托广州市房地产测绘院办理白云区环洲四路918至954号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测111201648、111201649、110112525号测绘成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（下称“国标”）；2014年3月1日后受理的测10CH88141230000043号测绘成果依据的测量标准为DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》（下称“地标”）。关于测绘成果存在差异的原因：由于广州市房地产测绘院受理测10CH88141230000043号测绘案件业务的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按已经生效的地标的相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设面积的分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。处理建议：经研究，我委认为对此案的实测应执行《关于实施的通告》（穗国房字﹝2014﹞420号）的相关规定（即按预测算测绘成果的分摊方式执行），原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。2017年1月18日，广州市房地产测绘院出具测绘编号10CH88161226000002号《房屋建筑面积测绘成果报告书》，报告书记载项目坐落广州市白云区环洲四路××、××、××、××号；申请人：广东元邦房地产开发有限公司；成果用途：权属登记发证。其中载明（4-5层各单元面积）环洲四路922号，02房号，套内面积126.7890平方米，分摊面积33.4840平方米，总面积160.2730平方米。广州市房地产测绘院向广州市不动产登记中心发出穗房地测函﹝2017﹞18号《关于协助更正元邦明月金岸小区房屋面积的函》，称：2016年11月白云区人民法院向我委查询金沙洲元邦明月金岸小区有关房屋面积问题。经核查，公设面积分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。根据我委函复白云区人民法院的意见（穗建房管函﹝2016﹞4387号），现我院对上述小区进行了核查，并按要求重新出具测绘成果，请贵中心协助相关权利人或依职权给予更正。广州市房地产测绘院于2017年3月27日向我院作出穗房地测函﹝2017﹞19号《关于更正元邦明月金岸小区房屋面积情况的函》，主要内容为：根据我委于2016年12月6日函复贵院的意见（穗建房管函﹝2016﹞4387号函），我院对元邦明月金岸小区有关房屋进行了核查，重新出具了白云区××920-926、942-954号（双号）测绘成果，并交付至广东元邦房地产开发有限公司。现我院已将相关测绘成果的更正处理审核意见函致权属登记部门，请其协助相关权利人或依职权给予更正。广州市不动产登记中心于2017年4月7日向广州市房地产测绘院作出穗登记函﹝2017﹞66号《关于元邦明月金岸小区房屋面积更正登记的复函》，函复如下：位于白云区××920-926（双号）、942-952（双号）、954号依据你院出具的测字10CH88141230000043、10CH88140804000021、10CH88141112000005号测绘成果，我中心以15登记1358946、15登记1360024、15登记1360222号以广东元邦房地产开发有限公司名义办理了初始确权登记，上述房屋的确权登记并无不妥。而且上述房屋已大部分办理了转移登记，过户到小业主名下。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，已办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的不能办理依职权更正。现你院因上述房屋的公设面积分摊问题变更了测绘成果数据，重新出具了测字10CH88161226000002、10CH88161226000003、10CH88161229000067号测绘成果，建议你院通知广东元邦房地产开发有限公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向我中心申请办理更正登记。2017年4月17日，广州市房地产测绘院向被告发出穗房地测函《关于转告元邦明月金岸小区房屋面积更正登记事项的函》，将广州市不动产登记中心出具的《关于元邦明月金岸小区房屋面积更正登记的复函》转至被告，建议按复函意见办理。2017年5月5日，广州市房地产测绘院向广州市不动产登记中心发出穗房地测函﹝2017﹞33号《关于补充说明元邦明月金岸小区房屋面积更正事项的函》，补充说明如下：元邦明月小区原实测成果（测10CH88141230000043、10CH88140804000021、10CH88141112000005号）依据的测量标准为DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》（下称“地标”），而该小区预测算成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（下称“国标”），上述测量标准的公设面积分摊方式是造成相关房屋面积存在差异的主要原因。为保持业务技术规定执行的连续性，降低行政风险，根据《关于实施的通告》（穗国房字﹝2014﹞420号）的相关规定，我院以国标为测量标准，对上述实测成果给予更正，并重新出具了测绘成果（测10CH88161226000002、10CH88161226000003、10CH88161229000067号），请贵中心以新的测绘成果为准，协助元邦公司及相关权利人办理房屋管理系统数据更改及不动产权证更正换发等手续。另，被告提供广州市国土资源和房屋管理局2014年的网站截图，截图载明办证业务住宅登记费个人为50元/件，抵押登记住宅登记费个人为50元/件。案件审理中，经询问双方当事人，被告表示目前正在主动联系小区业主沟通办理更正房产证事宜，原告亦表示同意协助配合被告办理与重测结果一致的房产证。被告另表示扣除办证费用后已退税费43520元，原告亦确认收到上述款项43520元。以上事实，有买卖合同、补充协议、发票、收款收据、收楼确认书、不动产权证书、报告书、通知书、邮寄底单、复函、网站截图及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于原告要求被告办理房产证并交付的诉讼请求，现原告已确认于2017年1月16日领取了涉案房屋的房产证，故对于原告该项诉讼请求，本院予以驳回。关于套内面积差异款及利息，购房合同约定涉案房屋套内面积为127.57平方米，现产权证所载套内建筑面积比合同约定少了0.7810平方米，故原告要求被告返还套内面积差异款的诉讼请求合法合理，本院予以支持。根据合同约定按套内面积计算单价，故减少的套内面积差异款为13849.84元（0.7810平方米×2262258元÷127.57平方米）。关于分摊面积差异款问题，鉴于案件审理过程中出现新的情况，即广州市房地产测绘院依据广州市住房和城乡建设委员会的核查意见出具新的测绘成果报告，显示涉案房屋用于权属登记发证的分摊面积应为33.4840平方米。而广州市不动产登记中心答复房地产权证更正登记事宜需由被告组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向其申请办理，目前该项工作正在进行中，因此涉案房屋的分摊面积差异暂时无法确定，故对于原告主张的分摊面积差异款的请求，暂不具备审查处理的条件，本案暂不予调处，当事人可在涉案房屋产权证更正登记手续完善后再行主张。关于利息，合同约定存在面积差异时除需返还面积差款外还应返还利息，故原告要求被告自2013年4月8日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止合法合理，本院予以支持，但本金应为13849.84元。关于逾期办证违约金，上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据《补充协议》，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。即被告最迟应当在2015年9月17日前为原告办妥房产证并交付给原告，现被告未能提供证据证实原告存在未履行相关义务导致办证迟延的情形，故逾期办证的违约责任应由被告承担。现原告要求被告以2262258元为本金承担逾期办证违约金合法合理，本院予以支持，但应当从2015年9月18日计算至2017年1月16日。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从涉案合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为以已付购房款总额为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准上浮40%计算。关于返还契税等费用及利息的诉讼请求，在案件审理过程中，被告在扣除办证费用后已退税费43520元，原告亦确认收到上述款项43520元，原告的诉讼目的已经达到，故对原告主张返还契税等费用及利息的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司退还原告何禧漫面积差异款13849.84元及利息（利息以13849.84元为本金，自2013年4月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；二、在本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告何禧漫支付逾期办证违约金（该违约金以2262258元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率上浮40%的标准，从2015年9月18日计算至2017年1月16日）；三、驳回原告何禧漫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9284元，由原告何禧漫负担5552元，被告广东元邦房地产开发有限公司负担3732元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  李美莲人民陪审员  梁继红二〇一七年八月二十四日书 记 员  郭嘉嘉