广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）江民一初字第1958号 原告（反诉被告）：广西强荣实业有限公司，住所地南宁经济技术开发区长凯路23号10#厂房。 法定代表人：曾台荣，执行董事。 委托诉讼代理人：熊潇敏、李宗溢，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西国彬投资有限公司，住所地南宁市长凯路23号办公室1-3层。 法定代表人：徐国，总经理。 委托诉讼代理人：黄耀彬、陈红，广西广合律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西强荣实业有限公司(以下简称“强荣公司”)诉被告（反诉原告）广西国彬投资有限公司（以下简称“国彬公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊潇敏、李宗溢、被告的委托诉讼代理人黄耀彬、陈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强荣公司诉称，2014年8月18日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将坐落于南宁经济技术开发区长凯路23号（土地证号：南宁国用2009第509074号，面积约为9988平方米）的10#厂房出租给原告，租期自2014年12月1日至2024年11月30日止。租金为每平方米每月23元，每三年调整一次，每次调整租金的幅度为在前次租金的基础上增加10％。合同签订之日起10个工作日内原告向被告交纳押金1500000元，租赁到期后被告向原告无息偿还。若被告未能于2014年12月1日向原告交付厂房的，则按月租金的每日千分之三向原告支付违约金。2014年8月27日，原被告双方签订《厂房租赁合同补充协议》，约定租期变更为2015年1月1日至2024年12月31日。合同签订后，原告依约向被告交纳了1500000元押金，但被告未能在2015年1月1日向原告交付厂房。2015年7月3日，原告向被告发出《关于解除的通知》，要求解除合同及《补充协议》，并要求被告退还1500000元押金，但被告不予理会。2015年7月30日，原告再次向被告发出《关于退还合同押金的通知》，但被告至今仍未退还押金。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故请求法院依法判令：一、被告向原告支付违约金127496.82元（按月租金的每日千分之三计算，计算至2015年7月4日）；二、被告向原告退还1500000元押金及支付同期银行贷款利息10631.25元（自2015年7月30日计算至8月25日为5456.25元，8月26日至9月21日为5175元，暂计至2015年9月21日，之后的利息计至还清本金之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。 庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：被告向原告支付违约金127496.82元（按月租金的每日千分之三计算，暂计至2015年7月4日，之后的违约金计算至被告实际退还押金之日止。） 国彬公司答辩称，一、被告已经严格按照合同履行了义务，但原告拒收厂房，因此被告主张解除合同；二、合同约定原告于2014年8月29日前向被告支付押金，但原告直至2014年10月17日才支付押金，迟延了50天，已构成违约。综上，原告的行为给被告造成了损失，被告提出反诉，诉讼费用应由原告承担。 国彬公司反诉称，经国彬公司多次催促，强荣公司拒不接收租赁物，国彬公司遂向强荣公司发函解除了双方签订的《厂房租赁合同》。强荣公司的行为给国彬公司造成了巨大的经济损失，故请求法院依法判令：一、强荣公司赔偿国彬公司租金1378344元及将非标厂房恢复为标准厂房的改建费用1800000元；二、强荣公司承担全部诉讼费用。 强荣公司答辩称，一、国彬公司于2015年6月18日发函要求原告接收涉案厂房已超过了合同约定的交付时间，构成违约；二、签订合同时涉案厂房还未开始建造，所以国彬公司不存在改建行为，不产生任何改建费；三、本案为租赁合同，不是定制合同或者承揽合同，在履行合同过程中产生的费用应由国彬公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中，本院组织当事人对证据进行了相互质证，对当事人双方所发表的质证意见本院已记录在庭审笔录，对均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、强荣公司提交的对公客户回单、建设工程质量竣工验收意见书，国彬公司认为系超过法定举证期间所提交，不予采信做证据使用。本院认为，强荣公司所提交的上述证据虽超过举证期限，但该证据与本案的事实认定有利害关系，不作为证据材料进行综合认定，无法查明案件事实。故，本院认定上述证据可以作为定案的参考依据，由双方进行质证；2、国彬公司提交的《解除厂房租赁合同通知书》、鸿基工业园10#厂房生产车间修改工程预算书、工程竣工说明、建设施工合同，强荣公司对三性均有异议。本院认为，上述证据所载明的内容与本案纠纷有一定的联系，可以作为定案的参考依据，至于证据的证明力如何，需结合全案证据材料综合认定。对于双方所提交的其他书面证据，由于双方对证据的真实性均没有异议，仅对证据的关联性存在异议，则双方所提交的其他证据，本院均采信作为定案的参考依据一并予以论述。 经审理查明，2014年8月18日，强荣公司与国彬公司签订了《厂房租赁合同》，约定国彬公司将坐落于南宁经济技术开发区长凯路23号（土地证号：南宁国用（2009）第509074号，面积约为9988平方米）的10#厂房出租给强荣公司，租期为2014年12月1日至2024年11月30日止，租金为每平方米每月23元。合同第一条载明，配合强荣公司需求，涉案厂房需进行部分设计变动，包括：一层西边增加宽约7.9米的货柜平台；二层北边约426.6米的楼板不浇注水泥，做一、二层楼板镂空设计安排；二层楼板每平方米楼板载重不低于1000公斤。合同第三条载明，双方自租赁合同签订之日起10个工作日内，由强荣公司缴纳押金1500000元。国彬公司未能在2014年12月1日向强荣公司移交厂房的，构成违约。双方并未约定厂房交付的条件。合同第六条载明，因国彬公司原因导致强荣公司不能正常使用租赁物超过60日的，强荣公司有权解除合同。2014年8月27日，双方另行签订了《合同补充协议》，将租期变更为2015年1月1日至2024年12月31日。根据补充协议第二条的变更约定，强荣公司在缴纳合同押金1500000元后，国彬公司未能于2015年1月1日交付厂房，则按月租金的每日千分之三向强荣公司支付违约金；强荣公司于2014年10月17日通过银行转账的方式向国彬公司支付押金1500000元。双方租赁厂房所有权归南宁鸿基水泥制品有限责任公司所有，2015年2月5日，鸿基公司出具《证明》，载明国彬公司可以就其承租的涉案厂房及办公楼进行转租。之后，因合同未能继续履行，强荣公司、国彬公司分别于2015年7月3日、7月14日向对方发送了解除租赁合同的通知。 依强荣公司申请，本院依职权向经开区管委会建设规划部门调取涉案厂房的竣工验收材料。根据调取的《建设工程质量竣工验收意见书》、《建设工程竣工验收报告》，证实涉案厂房进行施工、勘察、设计、监理、建设五方验收的时间为2015年3月25日，验收结果为合格。同日，产权人鸿基公司也同时进行了验收。另，根据调取的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《南宁市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证》（南公消竣备字[2015]第504号），证实涉案厂房于2015年9月23日通过消防验收，并于2015年12月18日向行政主管部门完成竣工验收备案。 本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。根据《厂房租赁合同补充协议》的约定，国彬公司应当于2015年1月1日向强荣公司移交厂房，否则构成违约。本案中，双方均未能提交有效证据证实涉案厂房何时实际交付的事实。根据举证责任分配规则，国彬公司作为交付义务方，应当对交付的标的物是否符合约定以及是否实际交付承担举证责任，但其未能提交证据予以证实，视为举证不能，应承担不利后果。庭审中，强荣公司主张称，国彬公司所出租的厂房并未能在约定交付期限内完成竣工验收，不可能进行实际交付，国彬公司抗辩称，涉案厂房实际是可以使用的，同期同类厂房也都已出租出去的事实，强荣公司不能依此认为涉案厂房交付不合格或不能交付。对此，本院认为，根据双方所签订的合同，虽并未就厂房交付的条件进行约定，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程建立等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。”的规定，建设工程必须经过竣工验收后方能交付使用。未经验收或者验收不合格，不能交付使用。因此，国彬公司的抗辩，事实和法律依据不足，本院不予采信。本案中，涉案厂房实际的竣工验收时间为2015年3月25日，已远超过双方合同约定的交付时间。国彬公司抗辩称，由于强荣公司逾期支付押金，交付时间应当顺延，本院认为，双方所签订《厂房租赁合同》虽然约定了押金交付的时间，但在之后双方签订的《厂房租赁合同补充协议》中，仅约定强荣公司缴纳合同押金后，国彬公司应按约交付厂房，该约定实际已变更前份租赁合同所约定的交纳时间。因此，国彬公司的抗辩事实依据不足，本院不予采信。国彬公司迟延交付租赁物，根据《厂房租赁合同》第六条的约定，截止起诉之日，强荣公司未能正常使用租赁物已实际超过60日，其有权解除合同。国彬公司逾期交付厂房，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以要求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，强荣公司于2015年7月3日向国彬公司发送《关于解除的通知》，要求解除双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》，有事实和法律依据。根据邮政回执单，该通知已于2015年7月4日送达到国彬公司，则自国彬公司收到该通知时起，双方所签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故强荣公司请求国彬公司返还押金1500000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于强荣公司请求国彬公司支付利息损失的问题，本院认为，国彬公司迟延交付厂房，确系给强荣公司造成了资金被占用期间的损失，但该损失仅限于利息损失。故强荣公司主张按银行同期贷款利率支付利息，有事实和法律依据，本院予以支持。现强荣公司主张自2015年7月30日起计算利息，系其对权利的自由处分，于法无悖。则利息计算应为：以1500000元为基数，自2015年7月30日起至实际还清押金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。 关于强荣公司主张支付违约金的问题，本院认为，根据《厂房租赁合同补充协议》第二条的约定，国彬公司迟延交付厂房构成违约的，应向强荣公司支付每日按月租金的千分之三计算的违约金。另根据《厂房租赁合同》第三条第（二）项约定，租金的计算方式为每平方米每月23元，则涉案厂房的月租金为9988㎡×23＝229724元。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，强荣公司主张按合同约定计算违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。违约金的起算时间应为国彬公司应交付厂房的次日即2015年1月2日起至合同解除之日即2015年7月4日止，共计6个月零两天，则违约金为：229724×0.003×182＝125429.3元。 关于国彬公司的反诉请求问题，本院认为，国彬公司迟延交付厂房，构成违约，系造成合同最终未能实际履行并予以解除的根本原因。对于国彬公司因履行合同而实施的行为以及产生的成本，强荣公司并未从中获益，应当由国彬公司自行承担。因此，国彬公司反诉请求强荣公司赔偿租金损失及厂房改建费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）广西国彬投资有限公司向原告（反诉被告）广西强荣实业有限公司退还押金1500000元并支付利息（利息计算：以1500000元为基数，自2015年7月30日起至实际还清押金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、被告（反诉原告）广西国彬投资有限公司向原告（反诉被告）广西强荣实业有限公司支付违约金125429.3元； 三、驳回原告（反诉被告）广西强荣实业有限公司本诉的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西国彬投资有限公司反诉的所有诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费19543元，反诉案件受理费16113元，由被告（反诉原告）广西国彬投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙永富 人民陪审员  奚荫强 人民陪审员  李浩安 二〇一七年八月二十三日 书 记 员  李晓丹