河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6728号上诉人（原审被告）：郑州市中森置业有限公司，住所地荥阳市唐王路与康泰路交叉口东。法定代表人：魏玉川，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯智彬，河南信林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王梅霞，女，汉族，1978年9月28日出生，住河南省荥阳市。被上诉人（原审原告）：张义飞，男，汉族，1989年4月8日出生，住河南省荥阳市。被上诉人（原审原告）：许红梅，女，汉族，1970年12月2日出生，住河南省荥阳市。被上诉人（原审原告）：吴哲，女，汉族，1981年6月24日出生，住河南省荥阳市。被上诉人（原审原告）：郑勇，男，汉族，1977年10月10日出生，住河北省沙河市。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：郭瑛，北京市华联律师事务所郑州分所律师。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：王霞光，北京市华联律师事务所郑州分所实习律师。原审原告：张瑞玲，女，汉族，1974年6月21日出生，住河南省荥阳市。原审原告：曾召海，男，汉族，1966年7月15日出生，住郑州市。原审原告：姜军伟，男，汉族，1987年7月8日出生，住河南省柘城县。原审原告：郑金秀，女，汉族，1989年7月22日出生，住云南省昭通市昭阳区。原审原告：袁留朝，男，汉族，1976年8月27日出生，住河南省荥阳市。原审原告：黑红樱，女，汉族，1975年3月21日出生，住河南省荥阳市。原审原告：李海霞，女，汉族，1979年10月16日出生，住河南省荥阳市。原审原告：李强，男，回族，1983年5月12日出生，住河南省荥阳市。原审原告：余帅涛，男，汉族，1989年1月12日出生，住河南省宁陵县。原审原告：晋秋丽，女，汉族，1982年9月12日出生，住河南省荥阳市。原审原告：胡秋锋，男，汉族，1980年11月28日出生，住河南省荥阳市。原审原告：李娇，女，汉族，1988年1月15日出生，住河南省卢氏县。原审原告：王丹，女，汉族，1976年8月6日出生，住河南省荥阳市。原审原告：李艳芳，女，汉族，1986年11月19日出生，住河南省中牟县。原审原告：刘书玉，男，汉族，1973年12月11日出生，住河南省邓州市。原审原告：聂文静，女，汉族，1988年2月12日出生，住河南省荥阳市。上述原审原告共同委托诉讼代理人：郭瑛，北京市华联律师事务所郑州分所律师。上述原审原告共同委托诉讼代理人：王霞光，北京市华联律师事务所郑州分所实习律师。上诉人郑州市中森置业有限公司（以下简称中森公司）因与被上诉人王梅霞、张义飞、许红梅、吴哲、郑勇及原审原告张瑞玲、曾召海、姜军伟、郑金秀、袁留朝、黑红樱、李海霞、李强、余帅涛、晋秋丽、胡秋锋、李娇、王丹、李艳芳、刘书玉、聂文静房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初9888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中森公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回王梅霞、张义飞、许红梅、吴哲、郑勇的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判查明事实不清。本案五被上诉人故意隐瞒已经通过私下和解方式解决纠纷的事实，重复主张权利，造成原判决错误地判决上诉人向被上诉人支付违约金。在前期上诉人协调解决该纠纷过程中，上诉人已经向本小区业主发布过调解方案：因逾期办证发生的纠纷，上诉人可协调物业公司通过减免半年物业费的作为对业主的补偿，业主如果同意该调解方案，可到物业公司签字确认，签字后物业公司在收取物业费时直接减免半年物业费，此后双方就房屋买卖再无其他争议。该方案得到部分业主的认可，并办理了手续。事实上，本案五名被上诉人均已认可减免半年物业费这一调解方案，并先后到物业公司签字确认，物业公司已经给五被上诉人办理了减免半年物业费的手续，该纠纷事实上已经处理结束，双方不再有任何争议。在此情况下，五名被上诉人不应再就该纠纷提起诉讼。然而本案五名业主依然提起诉讼，在庭审中故意隐瞒该纠纷已经得到解决的重要事实，造成一审法院作出了错误的判决。恳请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。王梅霞、张义飞、许红梅、吴哲、郑勇辩称：中森公司所说庭下和解的方式需要提供证据，不存在已经和解的事实，因此一审判决是正确的，应该驳回上诉人的上诉请求。张瑞玲等原审原告述称，与16名原审原告无关。张瑞玲等21人向一审法院起诉请求：1、请求判令被告承担办理房地产权属证书的违约金，共计255246元。后原告将违约金变更为19000元；2、由被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月4日原告张瑞玲与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月25日交房，2019年1月23日办证，逾期273日，房款572483元，要求被告支付违约金1000元。2016年5月5日原告曾召海与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年5月1日交房，2019年2月27日办证，逾期301日，房款431987元，要求被告支付违约金1000元。2015年4月21日原告王海霞与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月27日交房，2019年1月24日办证，逾期272日，房款525758元，要求被告支付违约金1000元。2015年6月1日原告张义飞与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月24日交房，2019年1月22日办证，逾期273日，房款425292元，要求被告支付违约金1000元。2015年6月1日原告姜军伟与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月28日交房，2019年1月24日办证，逾期271日，房款464083元，要求被告支付违约金1000元。2015年6月1日原告郑金秀与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月24日交房，2019年1月22日办证，逾期273日，房款357303元，要求被告支付违约金1000元。2015年7月3日原告许红梅与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月25日交房，2019年1月24日办证，逾期274日，房款564834元，要求被告支付违约金1000元。2015年4月20日二原告袁留朝、黑红樱与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月24日交房，2019年1月8日办证，逾期259日，房款528667元，要求被告支付违约金1000元。2015年4月21日原告李海霞与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月25日交房，2019年1月15日办证，逾期265日，房款539426元，要求被告支付违约金1000元。2015年9月1日原告李强与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月24日交房，2019年1月24日办证，逾期275日，房款532742元，要求被告支付违约金1000元。2016年2月29日原告吴哲与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2016年12月18日交房，2018年12月27日办证，逾期379日，房款418867元，要求被告支付违约金1000元。2015年4月18日原告余帅涛与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月25日交房，2019年1月24日办证，逾期274日，房款434537元，要求被告支付违约金1000元。2015年4月23日原告晋秋丽、胡秋锋与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月24日交房，2019年3月6日办证，逾期317日，房款537343元，要求被告支付违约金1000元。2015年6月1日原告李娇与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月25日交房，2019年1月23日办证，逾期273日，房款422602元，要求被告支付违约金1000元。2015年7月21日原告王丹与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月25日交房，2019年1月16日办证，逾期266日，房款434011元，要求被告支付违约金1000元。2015年7月20日原告李艳芳与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月24日交房，2019年1月24日办证，逾期275日，房款422384元，要求被告支付违约金1000元。2016年7月14日原告刘书玉与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月26日交房，2019年1月24日办证，逾期273日，房款513000元，要求被告支付违约金1000元。2015年4月20日原告聂文静与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年4月24日交房，2019年1月24日办证，逾期275日，房款541386元，要求被告支付违约金1000元。2015年4月19日原告郑勇与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付使用后360日内，被告为原告办理产权登记，因被告原因逾期办证，被告按日向原告支付房款0.01％违约金。被告于2017年5月1日交房，2019年1月16日办证，逾期260日，房款455871元，要求被告支付违约金1000元。另外，本案中存在不动产登记中心设立、路名变更及房管局首次登记备案前业务流程变化等情形。一审法院认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》成立有效。原告按照约定履行了自己的合同义务，被告亦应当按照约定履行合同义务，依照本案所涉合同约定，在房屋交付使用后360日内，使原告取得不动产证书。但本案所涉不动产证书出具的时间均超过期限。考虑到本案中存在不动产登记中心设立、路名变更及房管局首次登记备案前业务流程变化等情形，在一定程度上会造成被告办证延期，再结合被告违约行为的情形。原告要求被告支付违约金19000元适当，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决：被告郑州市中森置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告违约金19000元（其中张瑞玲1000元、曾召海1000元、王梅霞1000元、张义飞1000元、姜军伟1000元、郑金秀1000元、许红梅1000元、袁留朝和黑红樱1000元、李海霞1000元、李强1000元、吴哲1000元、余帅涛1000元、晋秋丽和胡秋锋1000元、李娇1000元、王丹1000元、李艳芳1000元、刘书玉1000元、聂文静1000元、郑勇1000元）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告郑州市中森置业有限公司负担。本院二审期间，中森公司提交物业费减免确认签字表5份，拟证明本案五被上诉人故意隐瞒，已经通过私下和解的方式解决该纠纷的事实，属于重复主张。王梅霞等5名被上诉人质证称：一、本证据在一审中没有举证，从时间上看不属于在一审之后新发现的证据，也不属于当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第41条以及第43条第2款的“新证据”的要件，根据《若干规定》43条第1款，该证据不应采纳。二、（一）证据的真实性。王梅霞、张义飞、郑勇、许红梅称从未给中森公司签过该同意减免半年的物业费不再起诉的文件，吴哲本人说当时因为物业做得不到位，业主都拒绝交物业费，物业说可以交半年减半年，所以她签的是减免半年物业费的字，至于签字包含不再起诉逾期交房的事她不知道，也没人给她说。王梅霞、张义飞、郑勇、许红梅的签字不予认可，只有吴哲的签字是真实的。（二）证据的客观性。1、从主体上看，本案中森公司是房屋买卖合同的相对方，本证据上明显是物业公司的文件，而本案悦蓝山小区的物业公司是河南中森物业服务有限公司，因此业主称签署的是物业费的文件，而非中森公司关于房屋买卖合同方面的文件符合常理。2、中森公司提供的证据，是打印上去的，而且表明关于房屋买卖合同的文字和签字是分属两部分的。该文字对不同的人，不同的时间段签署的是同一个版本或者是同一个文件，根据《合同法》第39条第2款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，因此该文件物业公司的“格式合同”，物业公司没有尽到提示义务，因此该条款应为无效条款：（1）根据《合同法》第39条第1款“…并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，本案中没有证据证明中森公司对于业主进行该条款的提示说明。（2）合同法规定了排除对方主要权利的格式条款无效。《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定的情形，或者提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”，该地53条规定了“（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”对自己的免责条款无效。（3）国家工商管理局也具有格式条款对自己免责或排除对方违约赔偿条款无效的规定。根据国家工商行政管理总局《合同违法行为监督处理办法》51号令，第九条“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任：（四）因违约依法应当承担的违约责任”；第十一条“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：（二）请求支付违约金的权利”；《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”。因此本案中，中森公司关于以签订物业费减免来排除业主的违约赔偿诉讼属于无效条款。（4）根据法律规定，格式条款的解释应作不利于格式条款一方根据《中华人民共和国合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。因此对该条款的解释应当按照不利于上诉人的解释确定。张瑞玲等原审原告质证称：同意5被上诉人的质证意见，因为物业公司让他们签文件的时候，很少让他们仔细去看什么内容，都是说好之后拿出文件让他们签的字。本院经审查认为，中森公司提交的证据不足以达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中森公司二审提交物业费减免确认签字表，认为五被上诉人与中森公司已经达成和解协议，五被上诉人的诉讼请求系重复主张，对此，五被上诉人不予认可。中森公司未提交充分有效证据证明双方确已达成和解协议且已按照和解协议履行的事实，故中森公司的上述主张证据不足，本院不予支持。综上所述，郑州市中森置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由郑州市中森置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二〇年七月七日书记员 柴涵博