江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1432号上诉人（原审原告）：沈天，女，汉族，1990年12月25日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：任鸿浩，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张娟，女，汉族，1986年10月26日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：谢斌（系张娟丈夫），男，1987年9月13日生，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：张赛，江苏天煦律师事务所律师。原审第三人：南京小米房产经纪有限公司住所地南京市江宁区东山街道东新北路166号紫峰花园商业用房4幢商业04室。法定代表人：芮玉林。上诉人沈天因与被上诉人张娟及原审第三人南京小米房产经纪有限公司（以下简称小米公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初11314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈天上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判被上诉人加倍返还定金，共计20万元；二、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决理由错误且与所引用的法律条文矛盾。原审判决既已认定房屋出卖人张娟于履行期限届满前明确表示拒绝履行合同全部义务、买受人沈天于履行期限届满后通知张娟解除房屋买卖合同的事实，则依照《合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款之规定，沈天具有法定解除权、合同自通知到达张娟起解除；依照《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条之规定，因出卖人张娟拒绝履行合同全部义务，所收定金10万元应当双倍返还。原审判决亦同时引用上述《合同法》第九十四条第（二）项、《担保法》第八十九条作为判决依据，但却作出与法条内容相反的判决、未支持双倍返还定金；且作出该项判决的理由是“涉案合同未能继续履行的责任不能完全归责于张娟”，却未能提出任何能够支持该判决理由的事实和法律依据。2、原审两次庭审主审法官均未出席参加，违反法定程序。原审案件于2019年8月5日、2020年1月16日共2次开庭审理，其中：2019年8月5日庭审全程未有审判长及人民陪审员出席，仅1名法官助理主持庭审并记录；2020年1月16日庭审仅有2名人民陪审员出席，由1名法官助理主持庭审、书记员记录，审判长仍全程未出席。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。张娟辩称：双方签订的涉案合同没有能够继续履行，责任不能完全归责于被上诉人，被上诉人在整个庭审过程中一直称愿意继续履行合同，因此被上诉人认为上诉人的上诉请求在法律上和事实上都是没有依据的，请求二审法院依法裁判。小米公司述称：认同一审法院判决。沈天向一审法院提出诉讼请求：1.解除与张娟之间的房地产买卖合同关系；2.张娟双倍返还购房定金共计20万元，并赔偿中介费1万元。一审法院认定事实：2019年5月15日，沈天与张娟、小米公司签订《房地产买卖中介合同》，约定：张娟将南京市江宁区东山街道东新北路188号紫峰花园6幢606室出售给沈天，小米公司派芮玉林负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；房屋建筑面积86.34平方米；房款2760800元，沈天于2019年5月15日前支付定金100000元，于2019年6月15日前支付首付款2040000元，同时双方办理贷款及产权过户手续，沈天以公积金贷款的形式支付600000元；2019年9月1日前办理房屋交接手续，张娟须结清该房屋水、电、气等相关费用，经沈天确认后沈天支付剩余房款20800元；张娟委托小米公司出售房屋，代办产权转移、房屋交付，沈天委托小米公司购买该房产，代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记；沈天于2019年5月15日前向小米公司支付佣金和代办费27600元；如有违约，小米公司中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金及违约金。合同签订后，沈天于当日向张娟支付定金100000元，于2019年5月20日向小米公司支付中介费10000元。2019年6月初，张娟告知沈天房屋存在漏水，询问沈天是否继续购买，沈天要求张娟保证交房前解决房屋漏水问题。同年6月9日后，沈天表示接受房屋漏水的情况，要求张娟过户。2019年6月12日，芮玉林电话联系张娟，芮玉林说：“刚刚客户到我们店里来了，她说你们今天去她家找了一下她，说你房子不想卖了，是这个意思吧？”张娟说：“对…我们考虑一下，暂时房子不置换，后面等到有合适的再说。我就上去跟她把我的意思表达了以下…定金我可以退给她，中介费我来承担……违约金我拿不出来”。……张娟说：“因为我家女儿还在附近上学，上六年，所以说我不能现在把这套房子置换掉，以后我说不定会卖了”……芮玉林说：“你的意思就说现在你房子不卖了，但是愿意认中介费，然后退还定金，但是违约金是在不能承担，是这个意思吧？”张娟说：“对。”……芮玉林说：“你跟你老公商量一下看看，还有明天、后天最后两天时间，能不能正常履行这个合同，把这个房子卖给她，还是说就是不卖给她了？”张娟说“履行不了，也许我两年后卖，但我现在卖不了。”2019年6月13日，芮玉林又电话联系张娟，芮玉林说：“客户晚上不是又到我们店里来了嘛，然后我就想问一下你们，因为明天最后一天了，想问一下你这边到底是什么意思。”张娟说：“我昨天不是跟你说了吗？”芮玉林说：“就是不卖了，是这个意思吧？”张娟说：“对呀。”……芮玉林说：“明天你这边肯定是不可能过来过户的，对吧？”张娟说：“我明天上班没有空，我已经是抱着协商的态度，你们中介如果想把这件事情处理好，你们自己去跟买家协商沟通好。”……芮玉林说：“她那边的意思也是很明确，她说如果能正常履行合同，那我们明天就去办过户；如果房东不卖，那我们没办法只能走司法程序。”张娟说：“我不卖，我这房子卖不了。”2019年6月13日至6月15日之间，沈天与张娟之间没有沟通，沈天未支付首付款2040000元，双方亦未办理不动产权办理变更登记手续。2019年6月17日，沈天向一审法院递交起诉状。2019年6月20日，沈天向张娟发送短信，内容为：“张娟：因你明确表示不履行我们关于紫峰花园6幢606室房屋的买卖合同，现通知你解除该合同。”当日，张娟向芮玉林发送短信，内容为：“我的态度我也跟你说了，你们跟她沟通吧，最近我也有看到中意的房子，这样卖了也无所谓了，如果需要我到中介可以随时过去。”芮玉林回复：“好吧，不果我怕我们约不来客户。”2019年6月21日18时31分，沈天电话联系张娟，沈天说：“张娟你好！是这样的，我下午跟中介也讲了下，就是早上你老公给我打电话约我去过户……”张娟说：“……如果你还想买的话，我们就约个时间，你看你哪天方便，我们正常去过户，如果你这边不想买呢，我们就问问你的意见，我们正常把事情给办一下……”沈天说：“正好我也想了下，介于之前发生的一系列事情，我这边就不想买了……”张娟说：“……那我想问你，你现在就是确定不想买这个房子了吗？确定不要了吗？”沈天说：“对啊，因为你不是在合约期内明确表示不想卖了嘛，那天我也给你发信息了嘛，然后我就是主张……”张娟说：“我让中介给你打电话了呀，我说如果你还想要这个房子的话，我们可以约定时间去过户，但是现在我是不知道你已经不想要了，那你现在是什么意思呢？”沈天说：“对啊，那天我已经给你发过信息了，这个房子我已经明确不想要了，我们之后谈的就是违约责任的事情。”同日19时17分，张娟向芮玉林发送短信：“小米房产中介经理你好，请通知沈天约定时间去市民中心履行关于紫峰花园6栋606室的买卖合同，我们随时配合过户。之前因为我老公出差不在家所以延期了过户，已经向她表示了歉意！我老公回来后也立即通知她安排过户了，所以请通知买家安排下过户时间。”2019年6月22日，张娟向沈天发送短信，内容为：“沈天：现通知你下周一（6月24日）去市民中心继续履行我们关于紫峰花园6栋606室的房屋买卖协议，办理过户手续。”一审庭审中，各方确认沈天已将贷款手续办好。张娟表示同意继续履行合同，沈天坚持要求解除合同。一审法院认为，沈天与张娟之间的房地产买卖合同及系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，张娟于2019年6月12日表示不愿出售房屋后，沈天于6月17日提起诉讼要求解除合同，同年6月20日沈天通知张娟解除涉案合同，张娟虽表示愿意继续履行合同，但因沈天坚持解除涉案合同，涉案合同不宜继续履行。故对沈天主张解除涉案合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同解除后，张娟收取的定金100000元应向沈天返还。关于沈天主张双倍返还定金的诉讼请求。房屋买卖合同的目的为买方购入房屋，卖方出售房屋获取价款。张娟虽于约定的过户日期之前明确表示拒绝办理变更登记手续，但在沈天发出解除通知后立即表明同意继续履行合同，现沈天的合同目的可以实现，但沈天坚持要求解除合同，结合双方发生争议后沟通时间较短、沈天未支付首付款、张娟同意继续履行合同与约定的过户日期间隔较短等情况，涉案合同未能继续履行的责任不能完全归责于张娟，故对沈天要求双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于沈天主张赔偿中介费10000元的诉讼请求，因张娟对涉案合同的解除负有责任，故对沈天的此项诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、沈天与张娟于2019年5月15日形成的房地产买卖合同关系于判决发生法律效力之日起解除；二、张娟向沈天返还购房定金100000元，并赔偿中介费10000元，合计110000元，均于判决发生法律效力之日起十日内支付；三、驳回沈天的其余诉讼请求。本案应收案件受理费28966元，保全费1770元，合计30736元，由沈天负担16100元，由张娟负担14636元。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，上诉人对“沈天于6月17日提起诉讼要求解除合同”有异议，其称上诉人的起诉状落款日期虽然是6月17日，但其于6月20日向一审法院递交起诉状。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。另查明，上诉人沈天一审中递交的起诉状落款日期为2019年6月17日，一审法院在起诉状上注明的收件时间为2019年6月20日。本院认为，上诉人沈天与被上诉人张娟签订的《房地产买卖中介合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该合同约定，上诉人沈天应于2019年6月15日前支付首付款2040000元，同时双方办理贷款及产权过户手续。但根据上诉人一审提交的通话录音，被上诉人张娟2019年6月12日明确向中介公司人员表示不卖涉案房屋，2019年6月13日又再一次向中介公司人员表示不卖涉案房屋，因此，被上诉人张娟在履行期限届满之前，明确表示不履行主要合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，上诉人沈天有权要求解除合同。2019年6月20日，沈天向张娟发送短信解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。因此，上诉人沈天与被上诉人张娟签订的《房地产买卖中介合同》于2019年6月20日解除。虽然被上诉人张娟于2019年6月20日收到沈天短信后，向中介公司人员发送短信表明愿意出售涉案房屋，并在其后与沈天的通话、向沈天发送的短信以及在本案诉讼过程中，均表示愿意继续履行合同办理过户手续，但此时双方签订的《房地产买卖中介合同》已经解除，上诉人张娟不同意继续履行上述合同，并无不当。一审法院认定在沈天发出解除通知后张娟立即表明同意继续履行合同，涉案合同未能继续履行的责任不能完全归责于张娟，基于沈天坚持解除涉案合同，判令双方签订的房地产买卖合同于判决发生法律效力之日起解除，适用法律错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订的《房地产买卖中介合同》约定的定金为100000元。现因被上诉人违约不履行合同，上诉人有权要求被上诉人双倍返还定金。因该定金已足以弥补上诉人沈天的损失，沈天要求张娟另赔偿1万元中介费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人沈天的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初11314号民事判决；二、沈天与张娟、南京小米房产经纪有限公司签订的《房地产买卖中介合同》于2020年6月20日解除；三、张娟于本判决生效之日起十日内向沈天双倍返还购房定金200000元；四、驳回沈天的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28966元，保全费1770元，合计30736元，由沈天负担104元，张娟负担30632元。二审案件受理费2300元，由被上诉人张娟负担。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 张旭东审判员 郑 慧二〇二〇年七月七日书记员 陈晓君