河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2060号上诉人（原审被告）：华耀城投资（周口）有限公司，住所地河南省周口市大庆路北段周口高新技术开发区，统一社会信用代码:91411600076841033Q。法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:赵乐丹，女,汉族，1992年11月15日生，住址:河南省新安县，系公司员工。上诉人（原审被告）：华耀城策划（周口）有限公司，住所地河南省周口市川汇区周口市大庆路北段周口高新技术开发区，统一社会信用代码:9141160007684105XB。法定代表人：杨贤辉。委托诉讼代理人：申龙龙，男，汉族，1990年5月1日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：闫洪，男，1968年5月15日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：苏华伟，河南沐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：许雨菲，河南沐天律师事务所律师。原审原告（原告）：武美荣，女，1968年3月14日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。上诉人华耀城投资（周口）有限公司、华耀城策划（周口）有限公司因与被上诉人闫洪、原审原告武美荣商品房买卖合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华耀城投资（周口）有限公司的委托诉讼代理人赵乐丹，上诉人华耀城策划（周口）有限公司的委托诉讼代理人申龙龙，被上诉人闫洪及其委托诉讼代理人苏华伟、许雨菲到庭参加诉讼。原审原告武美荣经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华耀城投资（周口）有限公司的上诉请求：1.依法撤销河南省周口市川汇区人民法院(2020）豫1602民初1167号民事判决书,发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案一审认定事实错误。1、一审法院对上诉人是否同意抵顶定金的认定有错误。首先上诉人并未向被上诉人承诺24万元定金抵顶房款,该24万元定金纠纷是原审被告华耀城策划(周口)有限公司与被上诉人闫洪之间的问题，上诉人作为第三人是无权处分承诺的，一审中被上诉人并未向法院提交任何同意定金抵顶的有效书面文件,法院仅凭单个有利害关系的证人证言就断定被上诉人主张的24万元定金抵顶房款成立、生效，明显违背了“以事实为根据”的法律基本原则。2、“投资公司向闫洪交付108号商铺”的事实认定错误。上诉人未向闫洪交付108号商铺,一审法院在未有证据证实的情况下就断定“投资公司向闫洪交付了108号商铺”,并以此作为重要依据来断定“上诉人华耀城投资(周口）有限公司交付了108号商铺就是实际履行了自己的主要义务”。武美荣于2019年11月8日认购了B-54-109号商铺,2019年11月11日交纳了672,091元首期购房款，2019年12月25日交纳了剩余的500,000元购房款,并于交纳完毕全部购房款当日即2019年12月25日与上诉人签订了《商品房买卖合同》(并非一审法院认定的“在本案诉讼期间,武美荣与投资公司签订《商品房买卖合同》”)，合同约定2020年3月31日前交房，上诉人也依约于2020年3月27日向武美荣交付了该商铺。与此相反的是被上诉人闫洪2019年11月8日认购B-54-108号商铺,2019年11月11日交纳了432,091元首期购房款，2019年12月25日交纳了500,000元购房款，因其还有部分剩余购房款未支付,因此上诉人未与其签订购房合同，也未向其交付该商铺,与一审法院认定的“投资公司于2019年12月25日将108、109号房屋交付给闫洪和武美荣，但均未签订《商品房买卖合同》的事实。”完全不同,毫无事实依据。如果上诉人向被上诉人交付房屋,须以被上诉人闫洪交齐购房款为前提,按上诉人公司的交房流程到上诉人委托的物业管理公司签署周口华耀城入驻手续进程表、预交一年物业费、验房并签署《房屋移交查验表》、《房屋移交确认书》、《房屋钥匙交接书》等文件(参考上诉人提交的一审撤诉原告武美荣的交房手续),一审法院应以该交付过程中签署的相应文件作为证据来认定该房屋是否交付,而不是被上诉人毫无证据的表述。实际上上诉人从未向被上诉人闫洪交付房屋,法院认定的房屋交付状态既不符合上诉人公司的交付流程，也不符合地产行业的交付惯例。3、对上诉人2020年3月14日向被上诉人寄送的《挞定函》，2020年4月3日寄送的《办理退款手续通知函》的签收状态认定错误。一审中上诉人提交的BMS快递单上的改退批条显示“拒收”,该两份函件闫洪本人都拒收,并非一审所查明的“该快递单无闫洪接收信息”,上诉人与被上诉人之间签订的销售预订单已于2020年3月17日解除,因此上诉人不应该也没有义务与被上诉人闫洪签订《商品房买卖合同》,出具该房屋全额房款的不动产发票、协助其办理产权登记。综上所述，一审法院事实认定错误，请贵院依法查明事实,支持上诉人的上诉请求。针对上诉人华耀城投资（周口）有限公司的上诉，闫洪辩称，一、投资公司接受第三人(华耀城策划有限公司）退还24万定金抵顶房款的单方承诺生效。原判认为，答辩人在华耀城策划有限公司享有的24万元定金债权抵顶108号商铺购房款的主张之所以生效,是投资公司的销售人员韩某、王军、李冠东、朱爱军一致承诺的结果，四人行为均是职务行为。原判依据《民法总则》第一百三十五条认定投资公司于2019年11月8日单方做出接受抵顶的承诺当场到达答辩人,当场生效。双方签订《销售预定单》及之后的付款和交房行为均是基于当时的承诺,投资公司应当自行承担第三人返还定金的风险和后果(尽管这不应该存在履行风险),与答辩人无关。二、投资公司就房屋交付时间以及与武美荣签订《商品房买卖合同》时间是虚假陈述。首先，其与武美荣签订正式《商品房买卖合同》是在被上诉人起诉后,不是其主张的2019年12月25日签订，否则武美荣就没有必要起诉。其次，投资公司所称“B-108房屋尚未实际交付”，但其一审当庭提交的2020年3月31日作出的《办理退款手续通知函》中明确要求答辩人“请你方于收到本通知后三个自然日内清空商铺内的物品、设施及垃圾等，将房屋恢复原状后交还我司”。试问,没有“交房”在先，何来“退房”在后?三、投资公司向被上诉人寄送《挞定函》《办理退款手续通知函》等文件，均是在投资公司否定抵顶的违约之后,也是在诉讼发生过程中,投资公司作为违约方无权要求守约方承担解除合同的违约责任。这些解除行为对被上诉人无约束力。综上,原判认定事实、适用法律正确，应依法予以维持。华耀城策划（周口）有限公司同意华耀城投资（周口）有限公司的上诉意见。上诉人华耀城策划（周口）有限公司的上诉请求：1.依法撤销河南省周口市川汇区人民法院(2020)豫1602民初1167号民事判决书,发回重审或改判驳回被上诉人闫洪的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院程序违法,事实认定错误,擅自处分上诉人的权益,将属于上诉人2017年已挞定的24万定金冲抵被上诉人闫洪购买的被上诉人华耀城投资(周口)有限公司的购房款,严重侵害了上诉人的合法权益。1、上诉人与被上诉人闫洪签订的C-48-109、C-48-110、C-48-111号商铺《销售预订单》因闫洪的过错已于2017年解除,闫洪所交24万元定金已被挞定,不予退还,上诉人从未承诺24万元已挞定定金可以冲抵购房款,被上诉人闫洪也未有证据(上诉人公司盖公章的书面的承诺函或者法定代表人签署的承诺函)证明上诉人对此进行过承诺,而且该24万元定金与涉案房产并非同一法律关系,所以,如果被上诉人闫洪对于上诉人挞定其24万元定金存在异议,应另行起诉,一审法院一并在本案中处理，认定定金抵顶的效力,严重侵犯了上诉人的合法权益。2、上诉人与被上诉人华耀城投资(周口)有限公司均为依法成立、独立对外承担法律责任的主体,依法独立对外经营,上诉人有独立规范的财务制度、财务支付明晰,与被上诉人华耀城投资(周口)有限公司之间并不存在资产混同,因此一审法院不应擅自将属于上诉人的24万定金用来冲抵被上诉人闫洪购买华耀城投资(周口)有限公司商铺的购房款。针对上诉人华耀城策划（周口）有限公司的上诉，闫洪辩称，一、策划公司无权主张没收24万元定金。首先,策划公司未履行合同约定的先履行义务,违约在先。双方于2015年签订C-109、110、111商铺《销售预订单》第四条明确约定，“乙方(答辩人)应于甲方（策划公司）通知时间内,前往甲方处与甲方签署正式的房屋买合同”。该条款设定了策划公司负有先行通知答辩人签约的履行顺序,而策划公司在一审中并未提交证据证明其履行了在先义务,在策划公司未完成合同约定的先行通知义务的前提下,答辩人不产生在后的签约义务,更不产生房款给付的义务。更不会承担没收定金的违约责任。其次，由于策划公司未履行合同约定的通知义务，违约在先。现在该三间商铺已销售给他人,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》"一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。若24万定金未被抵顶，策划公司不接受答辩人处分返还定金的债权的处理结果，则答辩人仍有权要求策划公司双倍返还定金，即策划公司应返还答辩人48万元。二、原判认定二上诉人构成资产混同并无不当。二上诉人是否构成资产混同不影响投资公司接受答辩人抵顶房款的单方承诺生效,只是说明二上诉人均是由“华耀城控股集团有限公司”百分百控股，二上诉人经营场所混合、销售人员是一套人马,公司内部管理程序和决策人员（即OA系统）统一,其实施定金抵顶房款十分便捷，不存在任何事实和法律的障碍。综上，一审认定事实、适用法律正确，应依法予以维持。华耀城投资（周口）有限公司同意华耀城策划（周口）有限公司的上诉意见。原审被告武美荣对上诉人华耀城策划（周口）有限公司、华耀城投资（周口）有限公司的上诉未陈述意见。闫洪、武美荣向一审法院起诉请求：1.判令被告投资公司立即与原告闫洪、武美荣签订华耀城B-54-108、B-54-109房屋的《商品房买卖合同》,向二被告出具全额房款的不动产发票,并协助二原告办理相关房屋物业交付和产权登记;2.判令被告策划公司对被告投资公司的义务承担协助义务;3.诉讼费等涉诉费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月19日，原告闫洪与被告策划公司签订《销售预订单》三份,支付华耀城C区三间商铺C-48-109、110、111定金每间8万元共计24万元，该预订单中第四条约定:“乙方应于甲方通知时间内,前往甲方处与甲方签署正式的房屋买合同，并依约支付相关房款。乙方逾期支付则视为乙方自愿放弃该房屋的预定并构成违约，甲方将不退还乙方已交定金。同时,甲方有权将该房屋出售或出租给任何其他第三方而不需另行通知乙方。”双方一直未签订商品房买卖合同。2019年11月8日原告闫洪、武美荣与被告投资公司工作人员韩韩某李冠东、朱爱军经过协商,在三人同意按公司规定以闫洪所购C区三间商铺所交的24万元定金转作华耀城B区108、109号商铺房款的情况下,二原告与投资公司签订了《销售预订单》,该预订单第一条约定:“双方约定该每套房屋价款为1,488,933.00元”，第四条约定“乙方应于本认购单签订之日起10个自然日内到甲方（华耀城招商中心)签订《商品房买卖合同》,乙方逾期未与甲方签署《商品房买卖合同》的，视为自愿放弃购买该商铺并构成违约,甲方不予退还乙方已交定金,并有权将该商铺出售或出租给任何其它第三方且无需另行通知乙方。”原告闫洪于当日支付B区108定金80,000.00元，于2019年11月11日向被告投资公司支付房款432,091.00元，2019年12月25日支付房款500,000.00元(共计房款1,012,091.00元）和房屋维修基金7,276元;原告武美荣于当日支付B区109定金80,000.00元,于2019年11月11日向被告投资公司支付房款672,091.00元,2019年12月25日支付房款500,000.00元（共计房款1,252,091.00元）和房屋维修基金7,276元,108房屋较109房屋少交款240,000元。投资公司于2019年12月25日将108、109号房屋交付给原告闫洪和武美荣,但均未签订《商品房买卖合同》。2020年3月1日，投资公司向原告闫洪作出《签约通知函》，通知原告闫洪“应于2019年11月18日前向我司一次性支付完毕1,172,091元购房款并与我方签署正式的商品房买卖合同”，要求闫洪“务必在2020年3月10日前来我司签约。逾期不履行《销售预定单》约定的签约义务,您将不再享受按时签约的相关优惠。”。原告闫洪、武美荣经与投资公司销售人员沟通,认为投资公司不愿意履行当初承诺的以C区三间商铺24万元定金抵顶所购房款构成违约，于是起诉到法院。2020年3月17日投资公司对原告闫洪寄送《挞定函》,要求解除与闫洪签订的B区108号房屋销售预定单并没收8万元定金,但该快递单无闫洪接收信息;2020年4月3日向原告闫洪寄送《办理退款手续通知函》,通知原告闫洪“清空商铺内的物品、设备及垃圾等，将房屋恢复原状后交还我司,并前来我司办理购房退款的手续。”，但该快递单无闫洪接收信息。在本案诉讼期间,原告武美荣与被告投资公司已签订《商品房买卖合同》。另查明,被告策划公司与投资公司均为华耀城集团公司独资设立的子公司，法定代表人均为杨贤辉,两个公司的登记住所地和实际办公均在同一个场所。韩韩某投资公司的营销部置业顾问,王军为投资公司营销部副总经理，李冠东为投资公司营销管理部副总监,朱爱军为投资公司的营销部总经理,其销售房屋包含二被告开发的全部商铺。2019年12月19日，李冠东在华耀城集团公司内部OA管理系统以“特殊事项申报”“闫洪挞定金转房款申请”请示华耀城投资集团法定代表人林贤富，李冠东、朱爱军均同意抵顶,林贤富不同意抵顶。还查明，二被告共同于2017年3月17日在周口日报刊登《解除预定公告》:“闫洪:C-48-109、110、111,张春阳:C-48-112、113、114。以上客户在我司预定的商铺,经公司多次通知，至今未办理签约付款手续。根据销售预定单的约定，逾期支付房款，视为自愿放弃购房，公司决定解除以上客户的销售预定单,所认购房源另行出售。”原告闫洪所预购的C-48-109、110、111三间商铺已另行出售。案外人张春阳于2017年冬从投资公司处另行购买商铺时，投资公司同意将张春阳原交纳给策划公司的C-48-112、113、114三间商铺购房定金24万元抵作房款，并实际办理了房款抵顶。一审法院认为，本案焦点首先是原告闫洪主张的24万元定金抵顶房款的约定是否成立和生效。根据前述事实，2019年11月8日，原告闫洪在与投资公司销售人员韩韩某商将定金抵顶作为购房的前提条件时，经过了投资公司负责销售的管理人员王军、李冠东、朱爱军的一致同意,双方不仅形成了一致的意思表示,而且在原告闫洪2019年11月8日交付80,000.00元(定金)、2019年11月11日交付432,091.00元房款、2019年12月25日交付500,000.00元房款,共计1,012,091.00元,如果加上240,000.00元定金,就与2020年3月1日投资公司给原告闫洪作出的《签约通知函》中认可的优惠后房款1,252,091.00元(1,172,091.00元+80,000.00元)一致，也与已经签订《商品房买卖合同》的109号房屋价款一致。更重要的是,2019年12月25日当天,在闫洪未与投资公司签订正式《商品房买卖合同》的情况下,被告投资公司向原告闫洪交付了108号商铺,投资公司实际接受了原告闫洪的履行义务,并向原告闫洪履行了自己的主要义务。投资公司的销售人员韩韩某王军、李冠东、朱爱军四人对闫洪提出定金抵顶房款的要约同意属于投资公司的职务行为,而且原告闫洪根据四人的意见签订《销售预定单》并交付定金的行为是善意的，被告投资公司以2019年12月19日的内部0A系统中的审批意见不能对抗原告闫洪已经作出的意思表示。本院认为原告闫洪与投资公司之间以240,000元定金抵顶108号商铺购房款的意思表示一致，双方有关抵顶的约定和签订的《销售预定单》自2019年11月8日成立并生效。投资公司在抵顶约定生效后作出的解除通知、没收定金通知和退房退款通知均不发生法律效力。关于原告闫洪是否享有用于抵顶的240,000元定金返还债权的问题,虽然策划公司与投资公司于2017年3月17日在周口日报上刊登了《解除预定公告》,但因为策划公司与原告闫洪签订的《销售预订单》第四条约定“乙方应于甲方通知时间内,前往甲方处与甲方签署正式的房屋买合同”设定了策划公司(甲方）负有先行通知闫洪（乙方）签约的履行顺序，而策划公司并无证据证明其履行了在先义务,闫洪也就不负有履行在后的签约义务,更不应承担因未予签约而没收定金的责任，且该三间商铺已经另行销售,原《销售预定单》已经不可能履行,被告策划公司应当返还原告闫洪240,000.00元定金。同时，该份公告中一并通知解除的案外人张春阳所交的三间商铺的定金已经与投资公司办理了房款抵顶手续，足以说明该公告并未产生实际没收定金的后果。因此，本院认为原告闫洪有权主张以策划公司应当返还的240,000.00元定金抵顶房款。关于定金抵顶房款的实际履行问题，被告投资公司及策划公司均是华耀城控股集团有限公司独资设立的子公司，在被告投资公司提交的《特殊事项申报》中二被告的共同法定人代表人杨贤辉并没有对公司管理事项发表意见,而是由出资人华耀城控股集团有限公司法定代表人林贤富作出决策;2017年周口日报二被告共同发布的公告，案外人张春阳的完成的定金抵顶，证人韩韩某明的销售范围，足以说明二被告存在资产混同,定金的抵顶具备履行条件。同时，原告闫洪提出的定金抵顶的要约在得到被告投资公司的单方承诺后即对投资公司产生了法律效力，实现定金抵顶就是投资公司的义务,原告闫洪不再对定金能否实际抵顶承担合同责任。本院认为被告投资公司应当履行已经生效的定金抵顶约定和《销售预定单》的约定,签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。因原告武美荣当庭撤回要求被告投资公司签订B区109号房屋商品房买卖合同、交付房屋并协助办理产权登记的诉请，本院予以确认。综上,依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百七十条,《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第六十七条的规定,判决：一、被告华耀城投资(周口）有限公司于本判决生效之日起十日内与闫洪签订华耀城B区108号房屋的《商品房买卖合同》,出具该房屋全额房款的不动产发票，并协助闫洪办理产权登记。二、驳回原告闫洪、武美荣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告华耀城投资（周口)有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于房屋是否实际交付问题，华耀城投资（周口）有限公司于2020年3月31日向闫洪出具的办理退款手续通知函内容为“请你方于收到本通知书后3个自然日内清空商铺内的物品、设备、设施及垃圾等,将房屋恢复原状后交还我司，并前来我司办理购房款退款的手续,并同时向我方支付相应的房屋占有使用费(从2019年12月26日起算)，该费用将持续计算”。依据上述办理退款手续通知函内容可以认定华耀城投资（周口）有限公司已将案涉房屋交付于闫洪。华耀城策划（周口）有限公司与华耀城投资（周口）有限公司的法定代表人相同，办公地点相同，销售人员相同，且均系华耀城控股集团有限公司的子公司，2017年3月17日周口日报刊登的解除C-48-109、110、111商铺预定公告的公告主体系华耀城策划（周口）有限公司和华耀城投资（周口）有限公司，华耀城投资（周口）有限公司的置业顾问韩韩某明其与闫洪就购买案涉房屋时进行洽谈时公司销售部的领导均同意闫洪于2015年11月19日交付的24万元可以抵B区108号商铺房款。故华耀城投资（周口）有限公司以华耀城控股集团有限公司法定代表人不同意为由主张闫洪不能以案涉24万元抵B区108号房款的理由不能成立，本院不予支持。华耀城投资（周口）有限公司是否同意闫洪用案涉24万元抵B区108号商铺房款系该公司的意识自治，并不必然侵害华耀城策划（周口）有限公司的权益。综上所述，上诉人华耀城投资（周口）有限公司、华耀城策划（周口）有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，华耀城投资（周口）有限公司负担50元，华耀城策划（周口）有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  张述涛审判员  胡体兵审判员  王红飞二〇二〇年七月二日法官助理方贝贝书记员李琮