云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初2751号原告傅卫英，女，汉族，1979年6月27日生，个体户，浙江省义乌市人，住浙江省义乌市。委托代理人柳涛，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被告冯轩，男，汉族，1976年7月2日生，自由职业，湖北省蕲春县人，住昆明市官渡区，身份证登记地址湖北省蕲春县。委托代理人杨永乐，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。原告傅卫英诉被告冯轩租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭由本院审判员吕磊担任审判长，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人柳涛、被告冯轩及其委托代理人杨永乐到庭参加诉讼。扣除原告增加诉讼请求，被告需要新的举证、答辩期的审限，本案现已审理终结。原告傅卫英诉称：2016年2月1日，被告因经营需要与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于新螺蛳湾国际商贸城2309号房屋（以下简称“该房屋”）出租给冯轩。该房屋的租期为2016年2月1日至2022年1月31日止。该房屋前三年租金为20000元每年，后三年租金为21000元每年。另外，租金的支付方式为：每年租金分两次支付，分别于每年的2月7日和8月15日支付到原告傅卫英指定账户。合同签订后，被告在租赁期间内未按约定支付租金并擅自将房屋转租他人改变房屋用途，原告及多名房主集体找被告催缴房租和要求履行协议，但被告均以降租金为由而拒绝履行，并且偷换门锁，聚集多人强行使用已到期房屋，被告已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。故原告诉请：一、判令解除原被告之间于2016年2月1日签订的《房屋租赁合同》，并腾退位于官渡区新螺蛳湾国际商贸城2309号房屋并返还房屋内设施（包括空调、电视机、家具等）；二、判令被告支付自2017年2月1日起至2017年3月1日止的房屋租金人民币1667元及2017年3月1日起至腾房完毕之日的房屋占有使用费；三、判令被告结清自2016年2月1日起至腾房完毕之日止的水费、电费、物业费（每平方米1.5元）；四、判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币2000元；五、判令本案诉讼费用由被告承担。被告冯轩辩称：我同意解除房屋租赁合同，但我不应当支付2017年2月1日至腾房之日止的水、电等费用，原告主张的费用没有事实依据应当驳回。原告提前收回房屋，应当赔偿被告经营损失。被告没有按时支付租金，并没有违约，是行使不安抗辩权。原告欠付2015年的水电和物管费用，被告事先并不知晓，后期签订合同后，被告不得已先支付了欠付的费用。后期原告带人至酒店吵闹，要求交还房屋，在原告拒绝返还被告垫付的费用以及预期违约的前提下，被告不支付租金是行使不安抗辩权，不存在违约行为。且合同约定乙方未按期支付租金60天内才有权收回房屋，根据合同约定原告于4月8日以后才有权解除合同，但原告当日带人来吵闹，3月份起诉解除合同，该行为已经违反合同约定，真正违约的是原告方，带来的损失应当原告自行承担。在自己违约的情况下，带人来吵闹，导致被告方不能经营房屋处于闲置状态，根据合同约定，原告应当赔偿被告损失。原告诉请中违约金的要求没有依据，并不是被告违约。综上，被告没有违约，请求法院驳回原告诉请。原告傅卫英就其主张的事实及理由向本院提交以下证据：一、原告身份证，欲证明原告身份信息；二、房屋租赁合同，欲证明原被告之间存在租赁合同关系及违约责任；三、商品房购销合同及发票，欲证明租赁房屋属原告所有系房屋权属证明。经质证，被告对于原告证据一的三性认可；证据二的三性认可，但证明目的不认可，原告所主张的诉请是互相矛盾的，合同第五条第一条约定，所产生的费用只是租赁期间的费用，那么合同签订之前和解除之后的费用被告不应当承担；第九条违约责任约定，乙方擅自违约的才交付2000元的违约金，是原告要解除合同，并不是被告要退租；根据合同第二条支付方式约定和违约责任约定可以看出被告只有于4月8日之后没有支付租金的前提下才属于违约；对于证据三没有意见。被告冯轩针对其答辩意见向本院提交下列证据材料：收款收据，欲证明被告代原告支付了2016年1月份以前所欠的水费358.4元。经质证，原告对于被告证据真实性认可，但认为证明内容恰好相反。本院认为，原、被告提交的证据均来源合法、内容真实，本院予以采信。根据庭审及举证、质证，本院认定本案法律事实如下：2011年5月17日，原告签订《商品房购销合同》，购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期市场高层3号楼、4号楼。2016年2月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将新螺蛳湾国际商贸城二期四号写字楼2309号房屋出租给被告，租赁期间为自2016年2月1日起至2022年1月31日，租金前三年按每年20000元、后三年按每年21000元支付。每年租金分两次支付，分别于每年的2月7日和8月15日支付到原告傅卫英指定账户。自承租之日起，被告应按时交纳与房屋使用相关的费用，包括物管费、水电费、宽带费及有限电视费。在租赁期内，被告中途擅自退租的，被告交付的当年未到期租金不予退还，并向原告支付2000元的违约金，被告应在合同期内支付租金，未按期支付超过60天内原告有权收回房屋及房内所有的设备设施。租赁期满，被告应如期交还房屋，给予被告10天的时间搬离，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付违约金。后被告支付租金至2017年2月1日，2017年2月20日，原告找被告吵闹，催要房屋租金。庭审中，被告表示同意解除原、被告签订的房屋租赁合同，不按期支付租金是因为替原告支付了租期前的水电费、物管费。现原告诉至本院，主张上诉诉请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。庭审中，被告表示同意解除合同，故对于原告要求原、被告之间的房屋租赁合同并腾还房屋的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告返还房屋内设施（空调、电视机、家具等）及结清自2016年2月1日起至腾房完毕之日止的水费、电费、物业费的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，原告未能举证证实房屋内设施情况及房屋租赁时设施情况，亦未能举证证实房屋租赁期间产生的水费、电费、物业管理费具体数额及被告未支付的具体数额，故对于上述诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付2017年2月1日起至2017年3月1日的房屋租金1667元及2017年3月1日起至腾房完毕之日的房屋占有使用费、迟延支付租金的违约金2000元的诉请，本院认为，根据原、被告的举证、质证，被告垫付了房屋租赁之前的水费，原告在被告未按期支付房屋租金后，于2017年2月20日找被告吵闹，未按照合同约定给予被告60天的期限，故本院认为应仅支持自2017年2月1日至2017年3月1日的房屋占有使用费即1556元（20000÷12÷30×28=1556）。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年2月1日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告冯轩于本判决生效之日起五日内腾还房屋给原告傅卫英；三、由被告冯轩于本判决生效之日起五日内支付原告傅卫英房屋占有使用费1556元；四、驳回原告傅卫英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告冯轩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  吕 磊人民陪审员  李志刚人民陪审员  车志昆二〇一七年八月二十五日书 记 员  帅云霞