山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终371号上诉人（原审原告）：烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司，住所地烟台市莱山镇驻地。法定代表人：孔宪振，总经理。委托诉讼代理人：王钧毅，北京市方诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）陈培军，男，1964年3月2日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司（以下简称莱山嘉业公司）因与上诉人陈培军房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初9035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。莱山嘉业公司的委托诉讼代理人王钧毅和陈培军到庭参加诉讼本案现已审理终结。莱山嘉业公司上诉请求：一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初9035号民事判决，改判因陈培军未支付房款构成违约而解除合同；二、本案一、二审诉讼费用由陈培军承担。事实和理由：本案诉争合同明确约定了陈培军的合同义务是先付给上诉人1000000元预付款，之后在签订合同后三日内付清剩余购房款。因莱山嘉业公司急需资金双方约定的付款时间很短，但陈培军签订协议后一直未付款。在双方签订合同时，涉案房屋已经确定不会被查封，因陈培军没有履行合同的付款义务，才造成房屋最终被烟台华森嘉业房地产开发有限公司（以下简称华森嘉业公司）另行出售并网签的结果。本案中陈培军明显违约，莱山嘉业公司作为守约方有权解除合同。一审判决未认定陈培军的违约事实属于认定事实错误，请求二审予以更正。陈培军辩称，莱山嘉业公司的上诉请求没有道理。陈培军上诉请求，一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初9035号民事判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用均由莱山嘉业公司承担。事实和理由：一、一审程序违法。1、孙庆山作为本案关键人物，陈培军在一审时申请追加其为第三人参加本案诉讼，一审法院在未经释明的情况下作出不予准许的决定，程序违法。2、一审法院在莱山嘉业公司没有购房协议书原件的情况下进行立案，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，程序错误。二、一审判决认定事实不清。本案中因孙庆山未参加诉讼，案件所涉事实没有查清。三、一审法院适用法律错误。1、根据一审法院查明的事实，孙庆山涉嫌合同诈骗，根据先刑后民的原则，一审法院应当将本案中止审理，并移送公安机关立案侦查，待刑事案件结果确定之后再行审理。一审法院怠于履行，既是程序错误，亦是适用法律错误，请求二审法院中止审理，并将本案移交公安机关立案侦查。2、从孙庆山与莱山嘉业公司的关系来看，孙庆山系莱山嘉业公司的隐名股东，且持有莱山嘉业公司公章，已经具备了表见代理的特征和要件，构成表见代理，其行为能够代表莱山嘉业公司的行为。一审法院未予认定系适用法律错误。3、按照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定，孙庆山是必须参加诉讼的当事人，一审法院没有追加亦是适用法律错误。四、2017年11月20日陈培军向烟台市公安局芝罘分局经济犯罪侦查大队控告莱山嘉业公司法定代表人孔宪振、孙庆山二人涉嫌查封中售卖、一房多卖的诈骗行为，经经侦大队调查，孔宪振认可收取涉案房款的事实。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法改判或将本案发回重审。莱山嘉业公司辩称，1、陈培军未能提供其所称的孙庆山持有的委托书，孙庆山不能代表莱山嘉业公司。华森嘉业公司股东会决议和董事会决议中均有杨云升、孔宪振和孙庆山签字，证明孙庆山是华森嘉业公司的隐名股东。2、莱山嘉业公司从未对外出售过车位，这与陈培军所述的180000元车位款不符，证明陈培军支付给孙庆山的款项与合同约定不符。3、涉案房屋当时正是因为急需钱解封，才低价出售，只要付款就可以解封并网签。但本案因陈培军未支付房款导致合同解除，之后涉案房屋才出卖给了别人，并非一房二卖。4、陈培军自认其与孙庆山共同在会所喝酒吃饭等的事实，证明其二人系朋友关系，且关系亲密，即使孙庆山出庭作证，其证言公信力很低。5、陈培军经侦报案一事，经公安机关审核并不构成犯罪，恰能证明陈培军所述与事实不符，陈培军应向案外人孙庆山主张权利。综上，陈培军的上诉理由不成立，请求法院予以驳回。莱山嘉业公司向一审法院起诉请求：解除莱山嘉业公司与陈培军在2016年7月5日签订的《购房协议书》。一审法院认定事实：2014年2月18日，华森嘉业公司取得了坐落于烟台市芝罘区住宅楼的商品房预售许可证。2016年1月15日，烟台雨鑫建筑安装工程有限公司作为申请执行人，以烟台庆日商贸有限公司及莱山嘉业公司为被执行人向烟台市福山区人民法院（以下简称福山区法院）申请执行已经发生法律效力的（2015）烟仲字第253号调解书，福山区法院立（2016）鲁0611执90号案。该案执行过程中的2016年1月25日，莱山嘉业公司在向福山区法院出具的《承诺书》中载明:莱山嘉业公司有坐落于烟台市芝罘区东山干休所改造工程C号住宅楼1-602、2-1602、3-202号房屋可供法院评估拍卖；如有争议，莱山嘉业公司承担一切法律责任。2016年1月26日，福山区法院作出（2016）鲁0611执90-1号执行裁定书，裁定查封了包括涉案房屋在内的上述三套房屋。针对该项查封措施，华森嘉业公司先后提起案外人执行异议和案外人执行异议之诉，经福山区法院及烟台市中级人民法院审理，烟台市中级人民法院于2017年7月20日作出（2017）鲁06民终2124号民事判决书，认定莱山嘉业公司对包括涉案房屋在内的三套房屋不享有物权期待权，华森嘉业公司系三套房屋的所有权人，享有足以阻却法院执行的权利；判令不得执行包括涉案房屋在内的烟台市芝罘区楼1-602、2-1602、3-202号三套房屋。该民事判决书已经发生法律效力。2016年7月5日，莱山嘉业公司在未告知陈培军涉案房屋已被福山区法院查封的情况下，与陈培军在签订的《购房协议书》中约定：根据莱山嘉业公司与华森嘉业公司在2005年11月11日签订的协议书，莱山嘉业公司有权并同意将涉案房屋出售给陈培军，建筑面积165平方米，单价为10000元/平方米，陈培军预付给莱山嘉业公司购房款1000000元；陈培军在协议签订之日起三日内将房款一次性付给莱山嘉业公司；莱山嘉业公司在6个月后协助陈培军办理相关购房手续，陈培军付清预付购房款后即享有涉案房屋的居住使用权。2016年8月5日，案外人张立华与华森嘉业公司针对涉案房屋所签订的商品房买卖合同办理了登记备案手续。庭审中，为证明其已向莱山嘉业公司支付了购房款1180000元（1000000元房款+180000元车位款）的答辩主张，陈培军另向一审法院提交了如下证据：1、2016年7月5日，陈培军通过银行转款1180000元的中国银行转账凭证及孙庆山向陈培军出具的1180000元收条各一份。收条中载明“今收到陈培军购买东山名郡Ｃ座中单元1602房款壹佰壹拾捌万元整（1180000）。孙庆山（代收）”。2、载明时间为2004年7月6日、孙庆山与莱山嘉业公司法定代表人孔宪振签订的《协议书》复印件一份。内容载明：孔宪振作为甲方，孙庆山作为乙方，关于海军烟台东山干休所合作开发项目工程，甲、乙双方作为一方与山东华森公司组成华森嘉业公司，共同开发；山东华森公司占51%股份（控股），双方作为一方占49%股份，其中甲方占30%股份，乙方占19%股份；在新成立的华森嘉业公司内，甲方出任总经理，乙方出任副总经理及一名出纳。莱山嘉业公司质证称，对上述证据的真实性均有异议，孙庆山并非莱山嘉业公司的股东和工作人员，据莱山嘉业公司了解，孙庆山系华森嘉业公司的隐名股东。且证据2中没有任何对孙庆山的授权内容，因此无论该《协议书》是否真实均与本案无关。诉讼中，陈培军申请追加孙庆山为本案的第三人参加诉讼，结合本案的审理情况，一审法院未予允准。一审法院认为，（一）莱山嘉业公司与陈培军于2016年7月5日签订的《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同。（二）首先，《购房协议书》签订之前，涉案房屋所在楼座的预售许可证已经办理，明确开发商为案外人华森嘉业公司；其次，《购房协议书》签订之后，已生效的烟台市中级人民法院（2017）鲁06民终2124号民事判决书认定莱山嘉业公司对涉案房屋不享有物权期待权；且涉案房屋已被开发商华森嘉业公司实际出卖给了案外人张立华并于2016年8月5日办理了商品房买卖合同登记备案手续的事实清楚。综上，《购房协议书》的合同目的已无法实现；陈培军对孙庆山有权代表莱山嘉业公司收取《购房协议书》项下购房款项的抗辩理由，证据不足，莱山嘉业公司对此亦明确不予认可。现莱山嘉业公司请求解除双方在2016年7月5日签订的《购房协议书》的主张，于法有据，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第九十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定判决：解除莱山嘉业公司与陈培军在2016年7月5日签订的《购房协议书》。一审案件受理费100元，由陈培军负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，本院至烟台市公安局芝罘分局经济犯罪侦查大队调取了陈培军控告孔宪振和孙庆山诈骗案的相关材料，具体为2017年12月7日陈培军的询问笔录、2017年12月11日和2017年12月12日孙庆山的询问笔录、2018年8月1日孔宪振的询问笔录以及2016年7月1日至2016年11月30日期间孙庆山借记卡账户明细清单、2004年7月6日孔宪振代表莱山嘉业公司与孙庆山签订的协议书、2006年7月20日孔宪振与孙庆山以及杨云升共同参加的股东会决议、2018年1月14日华森嘉业公司出具的交纳投资款收条。孙庆山在笔录中称，根据莱山嘉业公司与华森嘉业公司在2005年11月11日签订的协议书，涉案偶数楼层房屋属于莱山嘉业公司销售范围，孔宪振同意莱山嘉业公司与陈培军签订《购房协议书》，因莱山嘉业公司账户已被法院冻结，孔宪振让把钱打到其账户上，因此陈培军便将1180000元房款打给了孙庆山，并称该笔款项基本都用于归还莱山嘉业公司在外的欠款了。孔宪振在笔录中称，孙庆山有权以莱山嘉业公司名义对外卖房，并认可收取了陈培军涉案房屋1180000元款项。陈培军对证据的真实性和证明内容均没有异议，并称上述证据能够证明孔宪振已经收取了其房款并认可将房子卖给了陈培军。莱山嘉业公司质证称，对上述证据材料的真实性及合法性均无异议，但对证明内容不予认可。陈培军报案时间与孔宪振询问笔录时间间隔将近一年，明显不是就同一事实调查的内容；孔宪振对具体情况并不知情，仅是陈述的相关合同信息，陈培军手中只有购房合同，根本没支付过房款；陈培军的陈述前后矛盾，不应予以采信；孙庆山在询问笔录中的表述明显逻辑混乱。从上述证据可以看出，只有莱山嘉业公司的表述自始保持一致，进一步说明了陈培军并未支付房款的事实。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，虽然华森嘉业公司系涉案房屋开发商，但陈培军与莱山嘉业公司2016年7月5日签订《购房协议书》时，涉案房屋尚未网签备案至他人名下，陈培军基于《11.11协议》有充分理由相信莱山嘉业公司对涉案房屋享有处分权。因此，涉案《购房协议书》系陈培军与莱山嘉业公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议书约定“陈培军预付给莱山嘉业公司购房款1000000元，并在协议签订之日起三日内将房款一次性付给莱山嘉业公司……陈培军付清预付购房款后即享有涉案房屋的居住使用权。”根据孔宪振、孙庆山在公安所作询问笔录和陈培军提交的转账凭证、孙庆山出具的房款收条，孙庆山有权代表莱山嘉业公司对外出售房屋，且莱山嘉业公司已于合同签订当日收取了陈培军涉案1180000元款项。陈培军已经按照合同约定支付了预付购房款，而莱山嘉业公司至今未能向陈培军交付涉案房屋。因此，在陈培军不同意解除涉案《购房协议书》的情况下，莱山嘉业公司以陈培军未付房款为由主张解除合同的诉请不应予以支持。综上所述，莱山嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；陈培军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初9035号民事判决；二、驳回烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年七月八日书记员  孙晓雯