山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁01民终3329号 上诉人(原审被告)：济南绿地泉景地产股份有限公司，住所地济南市。 法定代表人:刘民，董事长。 委托诉讼代理人：安树军，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。 被上诉人(原审原告)：杨庆江，男，1968年8月11日出生，汉族，济南市市中区物价局退休人员，住济南市。 原审被告：济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。 法定代表人：刘国光，经理。 上诉人济南绿地泉景地产股份有限公司（以下简称济南绿地公司）因与被上诉人杨庆江、原审被告济南龙泉物业管理有限公司（以下简称济南龙泉公司）财产损害赔偿纠纷一案。不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 济南绿地公司上诉请求：一、依法改判并驳回杨庆江全部诉讼请求，或撤销原判决将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由杨庆江承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，错误分配举证责任。本案案由为财产损害赔偿纠纷，杨庆江要求济南绿地公司维修并赔偿其损失，应当举证证明其具体损失数额、济南绿地公司存在侵权行为以及济南绿地公司的侵权行为与其损害后果之间存在因果关系。在一审过程中，在杨庆江无法证明济南绿地公司存在侵权行为的情况下，一审法院按照双方签订的《商品房买卖合同》进行了审理，审理的重点为双方所交易的商品房是否存在质量问题。双方所争议的房屋已经验收合格并办理了《房屋所有权证书》，济南绿地公司向杨庆江交付了合格的商品房，房屋不存在质量问题。即便房屋存在质量瑕疵，根据我国相关法律法规规定和双方合同约定，济南绿地公司仅在保修期限内承担保修责任，对于地下室漏水，建设部规定保修期限为一年。杨庆江在入住房屋十多年后，再向济南绿地公司提出维修地下室的请求，早已超过保修期限和诉讼时效，济南绿地公司没有义务承担维修责任。对于地下室渗漏的原因有许多种可能，原审法院在审理时应查明渗漏原因，是否属于房屋质量问题，是否应由济南绿地公司承担责任。在房屋质量纠纷中，应由主张质量问题的杨庆江承担举证责任，杨庆江经法庭询问，当庭表示不对涉案地下室渗漏原因进行司法鉴定，应当自行承担举证不能的法律后果。但原审法院在处理涉案地下室渗漏的原因时，却将举证责任错误的分配给济南绿地公司，在没有任何证据的情况下，否定其他可能导致地下室渗漏的所有情形，自行推定涉案房屋地下室渗漏系由于地下室本身质量问题造成的，违反“谁主张谁举证”的民事证据举证原则，错误分配了举证责任，滥用自由裁量权，系明显违反法律规定。即便原审法院推定涉案地下室存在质量问题的逻辑成立，对济南绿地公司提出的超过房屋质量保修期限的问题，原审法院应作出让人信服的论断。对此原审法院回避不谈，反而将合同之诉与侵权之诉混淆在一起做出了错误的判决，系明显适用法律错误。二、原审法院认定事实证据不足。在处理涉案地下室渗漏责任、确认地下室发生渗漏的时间、杨庆江是否通知济南绿地公司维修以及本案保修期限及诉讼时效等问题时，原审法院主要依据的证据是一份加盖“济南市龙泉物业管理物业公司收据专用章”的证明复印件。对于此复印件，首先，物业公司与济南绿地公司是两个独立法人实体，即便该证据是真实的，也不能说明杨庆江曾就地下室渗漏问题向济南绿地公司反映过，且杨庆江庭审时自己亦认可从2013年才找过济南绿地公司；其次，该份证据杨庆江无法提供原件进行质证，济南绿地公司也在开庭过程中对其不予认可。且其与杨庆江自己提供的复印自工商局的《企业名称变更核准通知书》记载事项明显矛盾，济南市龙泉物业管理公司已于2010年12月l日变更为济南龙泉物业管理有限责任公司，原单位印鉴早已上交主管部门并更换新的印鉴。杨庆江提供的物业证明复印件的出具时间是2013年7月26日，其真实性明显存疑。原审法院依据一个杨庆江无法提供原件且真实性存疑的证据作为认定事实的主要依据，系明显认定事实不清，依法应当改判或撤销原判，发回重审。综上，济南绿地公司根据民事诉讼法相关规定提起上诉，望贵院判如所请。 杨庆江辩称：1、房屋漏水，主要是房屋存在质量问题。2、文件问题，我们没有违反规定的范围内，搬来的第一年就出现了漏水，我们找了物业，物业带着我们四家找了客服，说原因是我们买房子时没有交房屋维修基金，这个文件我们不知道，我们并不知道这些费用。客服说要赶快找，一直拖。如果不是质量问题为什么来修理，只修理表面问题。漏水的情况有轻有重，和雨大雨小有关系，是从地下冒上来的。关于鉴定问题，不是我们不鉴定，而是认为趵突泉现在都没有水，鉴定了也不一定有水，就不能形成新证据，说要等一等，就这样搁置了。 原审被告济南龙泉公司未陈述意见。 杨庆江向一审法院起诉请求：请求济南绿地公司、济南龙泉公司给杨庆江修复坐落于济南市市中区王官庄小区二区11号楼5单元202室所有的地下室漏水问题，并向杨庆江赔礼道歉，赔偿杨庆江经济损失1500元。 一审法院认定事实：杨庆江于2003年11月3日与济南市房地产开发总公司签订房屋买卖合同一份，购买位于济南市市中区王官庄小二区11号楼5单元202室（含地下室）。杨庆江于2004年3月入住涉案房屋，其后办理了涉案房屋产权登记。2004年2月6日，杨庆江与济南市房地产开发总公司物业公司王官庄小区管委会签订了济南-泉景·映翠园《物业管理服务合同》、《入住公约》、《室内外装修装饰管理规定》协议合同书。杨庆江主张涉案房屋地下室从2004年7、8月份就存在漏水情况，每年下大雨都会渗漏并造成积水，积水达30-40公分左右。杨庆江主张在发现漏水后每年都会向物业公司进行反映并曾在2013、2014年向济南绿地公司进行反映。杨庆江陈述涉案地下室于2005年由开发商济南市房地产开发总公司进行过维修但并没有解决地下室漏水、积水的问题。对以上陈述，杨庆江提交济南龙泉物业管理有限公司出具的物业证明一份，该份证明主要内容为涉案房屋所在楼房在业主入住后雨季存在地下室多处渗水严重，物品被水浸泡。2004年-2005年建筑施工队维修过一次，但并未改善，因此每到雨季业主就向物业反映相关情况，2013年7月23日大雨导致地下室积水达30-40公分。对该证明，济南绿地公司陈述其并不知情。杨庆江认为涉案地下室漏水及造成积水的原因系由于质量存在问题，工程没有作好防水导致。济南绿地公司对杨庆江的主体身份及入住的事实没有异议。但认为杨庆江从未向其公司或济南市房地产开发总公司反映过上述问题，并且其公司也从未对涉案房屋地下室进行过维修，地下室漏水产生原因很多，具体原因应当通过鉴定程序确认。同时，根据建设部的两书规定，开发商的保修期为一年即2004年1月至2005年1月。对于涉案地下室渗漏的原因，杨庆江、济南绿地公司、济南龙泉公司均明确表示不申请进行司法鉴定。案件审理过程中，一审法院工作人员曾到涉案房屋地下室进行过现场勘验并制作工作记录一份，照片一宗，现场勘验显示，涉案房屋所在地下室整个地下室均有不同程度积水现象存在。对于杨庆江要求济南绿地公司、济南龙泉公司维修地下室标准，杨庆江主张标准为达到不再渗漏。 另查明，涉案房产开发企业济南市房地产开发总公司变更为济南绿地公司；济南市房地产开发总公司物业公司变更为济南龙泉公司。 一审法院认为，杨庆江与济南绿地公司的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同有效。济南绿地公司作为涉案房屋开发商，应对其交付给杨庆江的房屋及地下室的质量承担责任。本案中根据杨庆江提供的其地下室照片、物业证明，结合一审法院现场勘验的情况，可以认定涉案房屋地下室存在渗漏及积水的事实。对于渗漏原因，虽然济南绿地公司在案件审理过程中提出对涉案地下室质量是否合格进行司法鉴定，但济南绿地公司的该项鉴定内容即使鉴定意见为质量合格，也不能证实涉案地下室漏水非地下室质量造成。同时根据杨庆江陈述及物业证明可以认定涉案房屋的地下室自2004年左右即已存在渗漏问题，且地下室在此期间主体结构未存在改造、人为破坏及人为造成积水的情形，如济南绿地公司认为系由其他原因导致地下室渗漏的结果，应由其对此承担举证责任，但对此济南绿地公司并未提交相应证据予以证实。因此能够推定涉案房屋地下室渗漏系由于地下室本身质量问题造成。关于涉案房屋地下室济南绿地公司是否应当承担维修责任问题。虽然在房屋买卖合同中并未对济南绿地公司的维修义务及维修期限进行约定，但根据相关法律规定，在其出售的房屋及地下室出现质量问题时其作为开发企业应对自身建设销售的房屋承担维修义务。同时，因涉案房屋地下室自杨庆江入住第一年即存在地下室渗漏问题并持续至今，且杨庆江有证据证实其一直向济南龙泉公司并曾通过济南龙泉公司向济南绿地公司主张进行维修，结合物业证明所记载的涉案房屋地下室曾进行过维修的情况，能够认定杨庆江要求济南绿地公司维修房屋的请求并未超过相关规定的维修期间，也未超过诉讼时效。另外，房屋质量保修期间是开发商承担免费维修义务的最低期限，但保障房屋在合理寿命年限内正常使用也是开发商的基本义务，其应对因房屋质量问题而产生的后果承担相应的维修义务。综上，杨庆江要求济南绿地公司承担对涉案房屋地下室进行维修以达到不再渗漏，符合法律规定，一审法院予以支持。关于杨庆江要求济南龙泉公司对涉案房屋地下室的维修承担连带责任及要求济南绿地公司、济南龙泉公司向其道歉、赔偿经济损失1500元，因无证据予以证实，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、济南绿地泉景地产股份有限公司于判决生效之日起六十日内，对杨庆江所有的位于济南市市中区王官庄小区2区11号楼5单元202室的地下室进行维修，以达到不再渗漏水为标准。二、驳回杨庆江的其他诉讼请求。案件受理费50元，由济南绿地泉景地产股份有限公司负担。 本院二审期间，济南绿地公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。济南绿地公司提交证据：1、调取自济南市城建档案馆的工程竣工质量验收报告、调取自济南市房管局的单位工程质量竣工验收备案单各l份，证明涉案房屋经竣工验收合格，质量等级优良，不存在质量问题。从而也能够证明举证证明房屋存在质量问题的举证责任在杨庆江。2、情况说明1份、施工单位拍摄的现场照片24张、邮寄单1份，证明本案一审过程中，因济南连续大雨，济南绿地公司连同涉案工程施工单位济南华海建筑工程有限公司(原济南市市中区第二建筑工程公司)至王官庄小区二区ll#楼处现场查勘并拍摄照片，未发现漏水现象。因一审法院现场查勘时未通知济南绿地公司到场，剥夺了济南绿地公司一起查勘现场，当场提出异议的权利，因此济南绿地公司特向一审法院提交情况说明及照片，表明当时法院勘验时所称的地下室存在的积水，不能推定为地下室漏水所致，但一审法院并未就这些新证据组织双方进行质证，也未理会济南绿地公司的意见，存在程序错误。经过我们现场勘察，并不是每个家庭都漏水。一审调查中把公共部位的漏水都弄成了个人部位漏水。杨庆江质证认为，该证据是济南绿地公司个人的证据，我方不予认可。有合格证并不代表房子没有问题，如果合格为什么还去修理。当时绿地姓赵的一个人到现场勘察了。绿地的刘民亲自派工程师到现场看了，看了以后确实表态地下室防水没有防好，质量问题，刘民派工程师做了计划，要20万，承认是地下室的问题。费用问题我们l2户开了会，我们自己也负担一部分。公司让我们自己拿钱，他们修，我们没有同意。我们说自己拿l0％，想要就这样定下来。公司的代表吴萍说需要公司同意，但后来公司没有同意，走了法律程序。 本院认为，根据一审查明的事实，涉案地下室确实存在漏水现象，虽然漏水原因尚不确定，但在济南绿地公司无相反证据证实地下室漏水系其他原因所致的情况下，一审法院据此推定涉案地下室渗漏系由于地下室本身施工质量原因造成，并无不当。房屋质量保修期限是开发商承担免费维修义务的最低期限，但保障房屋在合理寿命年限内正常使用也是开发商的基本义务，其应对因房屋质量问题而产生的后果承担相应的维修义务，济南绿地公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由济南绿地泉景地产股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王周江 审判员  郭维敬 审判员  孟繁荣 二〇一七年八月十八日 书记员  徐 敏