安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1204民初1476号原告：李永飞，男，汉族，1971年4月10日出生，初中文化，无业，住安徽省太和县经济开发区。委托诉讼代理人：钱令青，安徽淮都律师事务所律师。被告：卞雪梅，女，汉族，1973年1月10日出生，初中文化，个体户，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：郭俊杰，安徽春源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张大方（实习），安徽春源律师事务所律师。第三人：王云，女，1961年9月24日出生，高中文化，退休职工，住安徽省阜阳市颍州区。原告李永飞与被告卞雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年5月9日受理后，2017年6月12日被告卞雪梅追加张杰、王云为本案第三人，本院依法未追加张杰、王云为本案第三人，2017年6月20日，第三人王云申请以第三人的身份参加本案的审理，本院于2017年6月21日由审判员王甫成依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李永飞的委托诉讼代理人钱令青、被告卞雪梅及其委托诉讼代理人郭俊杰、张大方、第三人王云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李永飞向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付租金267960元及逾期利息（以267960元为基础，按照商业银行同期贷款利率计算自2014年9月1日起至租金支付完毕时止），并向原告支付违约金10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告具有使用权的位于阜阳市人民中路78号外贸综合楼一楼东侧一间门面房（32平方米）的52%及二楼（920平方米）的52%房屋出租给被告使用，第一年被告应付给原告租金411953元，二楼租金每年根据上一年的租金递增6%，以后每年应在9月1日之前付清下一年的租金给原告，若不按时缴纳房租视为违约，除付清应付租金外需另付罚金20万元，房租期限自2010年11月1日至2015年5月10日止，并且该合同违约责任以及原被告其他相关权利义务均作出明确约定（祥见房屋租赁合同）。合同生效后，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，但被告并没有按照合同约定按时支付租金，仅支付租金到2014年8月31日，剩余租金被告拒绝支付，原告多次催要租金未果。被告卞雪梅辩称：一、李永飞起诉状中说答辩人租金支付到2014年8月31日，不符合事实，事实是答辩人向李永飞支付的是到2014年10月31日。李永飞2013年8月17日出具的收条承认收到答辩人房租费474000元，《房屋租赁合同》第一条规定以后每年应在9月1日之前付清下一年的全年租金，2013年8月17日答辩人向李永飞交付的是2013年11月1日至2014年10月31日的房租。二、李永飞不是房屋的所有权人，本案房屋所有权人分别是张杰和王云。由于李永飞未征得张杰和王云的同意把房屋转租给答辩人，并且拖欠租金，张杰和王云分别于2014年9、10月份声明其转租无效、并且和李永飞解除房屋租赁合同。三、张杰和答辩人签订的《协议书》及张杰出具的收条证明张杰收到答辩人交付的租金（2014、11、1--2015、5、10），答辩人使用张杰房产的租金全部结清。四、张杰和王云与李永飞解除房屋租赁合同之前的租金答辩人已足额支付给李永飞；张杰和王云与李永飞解除房屋租赁合同之后的租金，答辩人已支付给张杰，答辩人不欠李永飞的租金。请法庭驳回李永飞的诉讼请求。五、为了查明本案的事实，答辩人申请法院追加张杰和王云作为第三人，参加本案的审理。六、即使卞雪梅拖欠租金，原告起诉时已经超过了诉讼时效，原告的诉求也得不到法律的支持，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人王云辩称：第三人与李永飞的合同是租赁到2019年，到2014年8月5日李永飞要给付第三人租金，到了8月底李永飞一直没有给第三人租金，王云就给其下了声明，还登报了，然后王云就问卞雪梅要的房租，现在一直都找不到李永飞，李永飞至今还拖欠王云的房租未给。本院经审理认定的事实如下：2008年12月23日，张杰与原告李永飞签订《租房协议》，该协议约定主要内容为“甲方：张杰，乙方李永飞，甲方张杰现有一处房屋，在人民中路78号二楼（阜阳一中大门口西侧，新华书店东侧），面积约940平方米左右，租给乙方李永飞，具体协议如下：一、双方协定租赁期为六年，第一年租金58万元，第二年租金陆拾壹万肆仟捌佰元，第三年租金65.1688万元，第四年租金69.0789万元，第五年租金73.2236万元，第六年租金77.6172万元。二、在房屋租赁期间，房屋租赁费、房产税、营业税全部由乙方承担缴纳。如甲方承担缴纳，则乙方在原每年房租租金基础上增加20万元。三、甲方保证房屋内的水电正常，如乙方自己造成的由乙方承担。四、租赁期从2009年5月10日起至2015年5月10日止，租赁期结束后，同等价格优先租给乙方……八、付款方式：每年房租在3月6日付清下一年全年租金，以后每年类推。如不按时缴纳房租，视为违约，除付清应付房租租金外，需付罚金20万元。九、违约责任：任何乙方违约，由违约方赔偿对方二十万元整。……”原告称张杰收到李永飞租金732236元、776200元，但张杰未到庭予以确认。2009年12月28日，王云与李永飞签订了一份《租房协议》内容为：“甲方：王云，乙方：李永飞，甲方现有门面房（人民中路78号外贸综合楼一楼东侧一间门面房）面积50平方米，租给乙方使用具体协议如下：1、租期为十年，从2009年10月5日至2019年10月5日，租金2009年10月5日至2015年10月5日每年租金壹拾陆万元整，2015年10月6日至2019年10月5日每年租金壹拾柒万元整，每年租金缴付日期：第一年2009年12月29日交付，以后每年8月5日交付。2、在租赁期间此房屋的内外墙的广告所使用权归乙方所有，在此期间甲方保证乙方的水电畅通。3、在租赁期间甲方必须保证乙方的使用权，当合同结束时乙方有优先租赁权。4、在租赁期间工商、地税、水电费等一切税收均由乙方承担。5、在租赁期间，乙方如不能正常经营或其他特殊原因有权转租提前退出协议，转租经甲方同意。6、甲乙协助乙方协调好当地的社会关系和房屋使用的安全性。7、甲方负责对房屋的维修以便乙方使用。8、此协议从签字之日起生效，任何一方不得违反此协议如有违反方罚款壹拾万元给对方并包赔由此带来的一切损失。9、本协议一式四份，甲乙双方各持二份。甲方：王云，乙方：李永飞，2009年12月28日。”2010年12月15日，王云与李永飞签订了一份补充协议，内容为：“于2009年12月28日，王云与李永飞签订位于人民中路78号原外贸综合楼一楼最东侧一间门面房的租房协议，经双方友好协商，王云同意在租赁期内李永飞有权租赁给第三方或允许李永飞与其他人共同使用此房屋办理公司以合作经营，此补充协议与原协议享有同等法律效力。甲方签字王云，乙方签字：李永飞2010年10月15日。”2011年9月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定主要内容为：“甲方：李永飞，乙方：卞雪梅。……一、因乙方在阜阳开设巴贝拉意式餐饮的需要，甲方将位于阜阳市人民中路78号外贸综合楼一楼东侧一间门面房（32平方米）的52%及二楼（920平方米）的52%房屋出租给乙方，第一年乙方应付给甲方租金411953元，二楼租金每年根据上一年的租金递增6%，以后每年应在9月1日之前付清下一年的租金给甲方，若不按时缴纳房租视为违约，除付清应付租金外需另付罚金20万元。……七、房租期限自2010年11月1日至2015年5月10日止。……十五、乙方有下列情形之一的甲方有权终止合同并处以乙方的违约金同时应赔付甲方由此造成的经济损失。1、乙方违反本合同相关约定的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动而损害公共利益的；3、乙方在经营期间未按公共经营场所国家规定的法律、法规及相关条例；4、乙方未按合同规定用途使用房屋的，5、由于乙方的原因造成甲方不能正常经营超过15天的。”合同生效后，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，被告于2013年8月17日已经实际向原告交付了2013年11月1日至2014年10月31日租金474000元。被告卞雪梅提供2014年9月1日张杰的声明为：“我叫张杰，系人民中路78号外贸综合楼二楼的房东，李永飞在我不知情、不同意的情况下，将我的房子转租给卞雪梅，现在我正式声明，李永飞所签证的租赁合同为无效合同，同时我将保留追究其法律责任的效力。声明人：张杰，2014年9月1日”。第三人王云声明为：“我叫王云，系阜阳市医药公司职工，现有一间阜阳市人民中路78号外贸综合楼101门面房。租方人李永飞擅自将我的房屋转租他人开设‘巴贝拉’饭店且不给我房租。本人特此声明转让协议无效。本人保留法律追究责任的权利。声明人：王云，二0一四年九月二十六日。”并提供王云在《颍州晚报》刊登的声明。但无证据证明原告已收到转让协议无效的声明。2014年10月11日，第三人王云委托律师向原告李永飞发送律师函，内容为：“律师函，李永飞先生：本律师受王云委托，特致函如下：你与王云于2009年12月28日签订的《租房协议》第一条约定：‘租金缴付日期：第一年2009年12月29号缴付，以后每年8月5日交付’。但至2014年8月5日下班时，你方未按照约定交付今年的房屋租金，现在已经过去两个多月了，至今仍然没有支付租金，你方的行为已经严重违反了合同的约定，现受王云女士委托，本律师特函告你方立即支付欠缴的房屋租金，鉴于你的违约行为，王云女士要求与你解除《租房协议》，请予收到本律师函后立即办理解除租房协议，支付欠缴的租金，并立即将房屋内清理完毕。特此函告，安徽皖北律师事务所付新鹏律师，2014年10月11日。”但未有关证据证明原告已收到该律师函。2015年1月10日，张杰与被告卞雪梅签订一份协议书，主要内容为：“甲方张杰，身份证号：。乙方：卞雪梅，身份证号：。甲乙双方经过友好协商，达成如下协议，一、甲方收到乙方半年（2014.11.1-2015.5.10）租金，乙方就使用甲方房产的租金全部结清，永无后患。二、以后李永飞向乙方主张房租，相关责任由甲方承担，与乙方无关……”张杰给被告卞雪梅出据收条一张载明：“收条，现收肆万元正，租金全部结清，张杰，2015年1月10号”。张杰未到庭予以证实。本院认为：原告李永飞与被告卞雪梅于2011年9月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该转租合同合法有效，应受法律保护。被告已经实际向原告履行了交付租金的义务，故双方签订的租赁合同已经生效。原、被告均应依约履行各自的义务。原告依约将房屋交付给被告使用已履行了合同义务，但被告未按合同约定足额给付租金，其行为已构成违约。庭审时，被告卞雪梅提供2014年9月10日张杰声明原告李永飞与被告卞雪梅签订的租赁合同无效，距被告卞雪梅与原告李永飞签订转租合同已超过六个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张杰未在六个月内提出异议，故对被告卞雪梅要求认定转租合同无效，本院不予支持。同时被告卞雪梅举证与张杰的协议书中，张杰收到被告卞雪梅半年（2014.11.1-2015.5.10）房屋租金，全部结清，因张杰未到庭质证，对其真假难以分辩，故对被告卞雪梅的辩解，本院不予支持。关于被告卞雪梅向李永飞支付租金到2014年10月31日。李永飞2013年8月17日出具的收条承认收到被告房租费474000元，《房屋租赁合同》第一条规定以后每年应在9月1日之前付清下一年的全年租金，2013年8月17日被告向李永飞交付的应是2013年11月1日至2014年10月31日的房租，故被告卞雪梅尚欠李永飞7个月的房租。根据原、被告双方有关租金的约定。第一年411953元（一楼8万元、二楼应为331953元，）按照二楼租金每年递增6%，第二年应为331953元×（1＋6%）=351870元）；第三年应为351870元×（1＋6%）=372982元；第四年应为372982元×（1＋6%）=395360元；第五年应为395360元×（1＋6%）=419082元；被告卞雪梅欠李永飞7个月的租金应为419082元÷12月×7个月=244464.5元，加上一楼8万元÷12月×7个月=46666.66元，两项相加244464.5元＋46666.66元=291131.16元。庭审时，原告主张被告支付租金267960元系其合理的范围之内，故对原告诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因被告不按时缴纳房租应视为违约，根据原、被告在《房屋租赁合同》第一条：“…若不按时缴纳房租视为违约，除付清应付租金外需另付罚金20万元。”现原告诉求被告支付10万元违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第三十九条规定，结合原告的损失、合同履行情况、原被告双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情给予原告违约金5万元为宜。关于原告诉求被告支付逾期利息（以267960元为基础，按照商业银行同期贷款利率计算自2014年9月1日起至租金支付完毕时止），因该案是房屋租赁合同纠纷，而非是民间借贷纠纷，故对原告该诉求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第三十九条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告卞雪梅于本判决生效之日起三十日内支付给原告房屋租金267960元，并向原告支付违约金5万元；二、驳回原告李永飞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7419元，减半收取3709.5元，由原告李永飞负担185.5元，被告卞雪梅负担3524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 王  甫  成二〇一七年八月二日书记员 王梦晨（代）附：（2017）皖1204民初1476号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第三十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赔偿标的款请按以下名称汇入:开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院帐号：20×××08。