广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初4683号原告（反诉被告）：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区。负责人：远勤山，该公司董事长。委托代理人：陈超，该公司员工。被告（反诉原告）：杨朔，男，1988年2月21日出生，汉族，现住广州市花都区。委托代理人：张富昌，广东汉章律师事务所律师。委托代理人：周小强，广东汉章律师事务所律师助理。原告广州大运物业管理有限公司诉被告杨朔物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理，依法适用简易程序于2017年8月7日公开开庭进行审理，原告广州大运物业管理有限公司的委托代理人陈超、被告杨朔的委托代理人张富昌、周小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2012年7月3日购买了大运家园项目的房屋，并于2012年12月17日办理了过户登记手续，取得了涉案房屋的不动产权证。《前期物业服务合同》约定由原告为该项目提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为2.5元/月·平方米。自2013年5月至2017年4月，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行缴纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。因此，为维护原告的合法权益，原告特依据法律规定向法院起诉，请求判令：一、被告支付2013年5月至2017年4月拖欠的物业服务费人民币11457.6元；二、被告支付2013年5月至2017年4月拖欠的公共用电费公摊人民币858.5元及垃圾处理费192元；三、被告按合同约定的标准支付违约金人民币26331元（暂计算至2017年5月31日）；四、本案诉讼费由被告承担。被告杨朔答辩称：对于第一个诉讼请求，我可依据法定理由拒绝缴纳物业管理费，依据为最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条第二款，根据此条的规定，我认为有三个时间节点都有可能导致双方的权利义务的终止：1、因为合同无效，权利义务从一开始就终止；2、业委会的成立，依据合同的约定，业委会成立，前期物业服务合同终止；3、业委会的公告和通知时间，2016年5月22日。拒绝缴纳物业费的第二个依据为：《中华人民共和国合同法》的规定的先予履行抗辩权和同时履行抗辩权。即使是双方存在合同关系，就本案而言，原告并没有提供相应的物业服务，所以我方要求不需要向原告方交物业管理费。本案原告是否提供了实际物业服务，被告方不予确认。主要理由有两点，1、被告并未与原告签订物业服务合同。2、开发商只与港联（广州）物业管理有限公司签订物业服务合同。3、目前大运家园小区的物业服务提供单位是万科物业管理公司，并非原告。对于原先第二个诉讼请求，我的答辩意见是：可以减少缴纳物业管理费，退一万步而言，即使原告曾经提供过物业服务，但因为双方就物业委托关系而言，没有有效的合同，故根据广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见第二条第五款：如果物业服务合同被认定为无效，但物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效是由物业服务企业或建设单位的过错造成的，可根据物业服务企业提供的服务质量，参照当地政府部门指定的指导价计算物业费，广州市政府对物业费的指导价（广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局、广州市物业行业管理协会关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准穗价2013233号）最低是0.9元每平方米每月，我方认为被告没有提供服务，如果提供了服务，服务质量也很差，关于原告所提供的物业服务质量应由原告举证符合政府的哪一级标准。因为双方合同无效，故其滞纳金约定无效，且被告方是有合理理由拒不支付物业费，故其要求支付滞纳金没有依据，同时滞纳金约定的标准也过高，即使法院认定也应予以减少。另外，原告向我收取的物业费均高于其他业主，比其他业主每户多0.9元每平方米每月，该标准明显不合法。被告杨朔反诉称：我于购买大运家园项目的房屋（房号xxx房）时，《前期物业服务合同》约定的是港联物业（广州）有限公司提供物业服务，并非被反诉人广州大运物业管理有限公司。我一直认为是港联物业（广州）有限公司在履行合同，不清楚被反诉人何时因何方式进驻了大运家园。被反诉人提交的《物业管理委托合同》也未注明签署时间。因被反诉人未依法履行物业服务义务，我查明部分事实后于2016年开始拒向被反诉人交物业服务费。我认为：根据广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见的规定，被反诉人属于建设单位未依照《物业管理条例》二十四条第二款的规定选聘的物业服务企业，因被反诉人系未通过合法途径强行进驻大运家园，应当认定《物业管理委托合同》无效。同时，被反诉人未依法提供相应的物业服务，业委会及众多业主明确提出了拒交物业服务费的主张，被反诉人违法收取的物业管理费等应予退还。因此，请求法院判令：一、确认广州大运实业有限公司与被反诉人签订的《物业管理委托合同》无效。二、被反诉人立即离开大运家园并依法移交物业管理资料。三、被反诉人退还2013年3月至2015年12月之间的住宅管理费8115.8元；2013年2月至2015年12月之间的公摊电费1750元；共计9865.8元。四、本诉与反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。反诉被告广州大运物业管理有限公司答辩称：我方与广州大运实业有限公司签订的物业管理委托合同合法有效，2013年12月25日广州大运实业有限公司与港联物业（广州）有限公司经友好协商一致，提前终止前期物业服务合同，并完成大运家园物业管理事项的交接工作，于2014年2月13日合法退场，在所述居委会和相关行政主管部门的监督指导下，经过大运家园一期专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，大运实业与我方签订物业管理委托合同，并于2014年3月13日取得行政主管部门的物业服务项目备案回执，该备案回执明确物业服务合同期限为2014年3月14日起至大运家园成立业主委员会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。物业管理委托合同是双方当事人的真实意思表示，内容无违法法律与行政法规的强制规定，合法有效。反诉人要求我方退还物业服务费及公摊电费的请求缺乏事实与法律依据，反诉人与我方于2014年2月20日签订了大运家园前期物业服务合同，反诉人对我方进驻大运家园并提供物业服务以及物业服务费的收费标准是明确知悉的，因此反诉人在反诉状中所声称的一直认为是港联物业（广州）有限公司在履行合同是明显不成立的，根据物业管理条例第七条第五项，以及第四十二条的规定，业主应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费的义务，反诉人作为涉案小区的业主，享受我方提供的物业管理服务，理应向我方支付物业管理费及小区的公摊水电费，我方在向大运家园提供物业管理服务的过程中，积极履行物业管理职责，并不存在反诉人在反诉状中声称的违法收取物业管理费的行为。反诉人要求退回物业管理费，不仅损害了我方的合法权益，也损害了小区其他按时缴纳物业费的业主的利益。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街迎宾大道大运家园（二期）xxx房，房屋建筑面积为94.43平方米，权属人是被告。原告广州大运物业管理有限公司是取得营业执照的物业管理公司。2013年12月25日涉案房屋开发商广州大运实业有限公司与原涉案房屋的物业管理者港联物业（广州）有限公司经协商一致，提前终止了涉案房屋前期物业服务合同。2014年2月13日，港联物业（广州）有限公司完成涉案房屋物业管理交接工作后退场。原告广州大运物业管理有限公司与开发商广州大运实业有限公司签订物业管理委托合同，合同期限为2014年3月14日起至大运家园成立业主委员会，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同于2014年3月13日取得广州市国土资源和房屋管理局的物业服务项目备案回执。原、被告没有签订《大运家园前期物业服务合同》。原告依据其与涉案房屋开发商广州大运实业有限公司所签订的《物业管理委托合同》第二十一条的规定按二期物业每月每平方米2.5元的标准向原告收取物业管理服务费。被告房屋建筑面积为94.343平方米。按上述计算方式、标准，被告应按236.08元/月向原告交纳物业服务费。交费时间为每月10日。逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰支付违约金。被告从原告2014年3月14日向大运家园提供物业管理服务始没有向原告交纳物业管理服务费至2017年4月共37个月的物业服务费人民币8734.96元，公共用电费公摊人民币858.5元，垃圾处理费人民币192元。因被告拖欠物业服务费，原告多次联系被告，向被告主张权利。2015年8月30日涉案房屋所在大运家园成立了大运家园业主委员会。但因各种原因，至今没有与新的物业管理企业签订的物业服务合同。反诉原告杨朔称向反诉被告交过2013年3月至2015年12月之间的住宅管理费8115.8元；2013年2月至2015年12月之间的公摊电费1750元；共计9865.8元。另查明，反诉原告并非大运家园业主委员会的代表人。本院认为：虽然原、被告没有签订《大运家园前期物业服务合同》，但原告广州大运物业管理有限公司与开发商广州大运实业有限公司签订物业管理委托合同，并对合同项下的大运家园小区提供了物业管理服务，而被告杨朔作为原告广州大运物业管理有限公司提供服务的大运家园业主，接受了物业管理服务，有支付物业服务费的义务。涉案房屋建筑面积94.43平方米，故每月物业服务费为236.08元，原告称2013年5月至2017年4月拖欠的物业服务费人民币11457.6元；但原告向大运家园提供物业管理服务的时间为2014年3月14日，因此，被告交纳物业服务费的期间亦应由2014年3月始计算，至2017年4月应交的物业服务费为8734.96元。同时，被告还应支付支付拖欠的公共用电费公摊人民币858.5元及垃圾处理费192元；被告迟延缴纳物业服务费，应向原告支付滞纳金。根据《大运家园前期物业服务合同》约定，被告逾期交纳物业服务费，每逾期一天需交纳拖欠费用3‰的违约金，但该约定已超过相关法律的规定，本院作适当调整为按年利率24%支付违约金。约定物业服务费应于每月10日交纳，故各月的滞纳金应从欠缴当月的11日起计算，且各月的滞纳金总额不超过当月应交物业服务费为限。反诉原告并非大运家园业主委员会的代表人，因此对反诉原告提出的一、确认广州大运实业有限公司与被反诉人签订的《物业管理委托合同》无效。二、被反诉人立即离开大运家园并依法移交物业管理资料的主张，由于反诉原告的主体资格不适格，因此对其该两项主张不予受理；对于反诉原告所提出的要求反诉被告退还2013年3月至2015年12月之间的住宅管理费8115.8元；2013年2月至2015年12月之间的公摊电费1750元；共计9865.8元的主张，由于反诉被告收到其该费用时已向反诉原告提供了相关的服务。其反还费用的请求理据不足，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下:一、被告杨朔于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付2014年3月至2017年4月欠交物业服务费人民币8734.96元；公共用电费公摊人民币858.5元，垃圾处理费192元。二、被告杨朔于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付上述第一项物业服务费的违约金，其中2014年4月1日至2014年4月31日的违约金以当月欠缴的物业服务费236.08元为本金，其余各月违约金以当月欠缴的物业服务费236.08元为本金，按年利率24%，自欠费当月的11日起计至付清款日止，上述各月的违约金总额以不超过该月应交物业服务费为限。三、反诉原告杨朔提出的确认广州大运实业有限公司与被反诉人签订的《物业管理委托合同》无效、被反诉人立即离开大运家园并依法移交物业管理资料的诉讼请求因主体不适格，不予受理；四、驳回反诉原告杨朔要求反诉被告退还2013年3月至2015年12月之间的住宅管理费8115.8元；2013年2月至2015年12月之间的公摊电费1750元；共计9865.8元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，反诉受理费25元由被告（反诉原告）杨朔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 权二〇一七年八月二十九日书记员 周智杰