广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2110号 原告：北海市鸿旭物业服务有限公司，住北海市北海大道168号东风大酒店八楼8号。 法定代表人:劳祥兰，总经理。 委托代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 委托代理人：陈梦菲，女，汉族，1994年1月15日出生，住广西北流市,系该公司法务专员。 被告：陈俊武，男，汉族，1984年12月25日出生，住址北海市海城区深圳里四巷19号，现住北海市。 原告北海市鸿旭物业服务有限公司诉被告陈俊武物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月21日受理后，依法由审判员钟新友适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭审理了本案。书记员王秀珍担任法庭记录。原告的委托代理人陈梦菲、被告陈俊武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海市鸿旭物业服务有限公司诉称：被告为北海圣煌广场小区1-1-706房屋所有权人。2013年10月16日原告与北海圣煌房地产开发有限公司签订《圣煌广场小区前期物业管理服务合同》，约定由原告为圣煌广场小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，但被告于2015年7月1日起未缴纳物业费、公摊水电费、电梯维护费和专项维修基金，于2016年9月1日起，未交纳水费、垃圾费、加压费，截止2017年5月31日，被告欠缴物业费2387.4元，公摊水电费184元，电梯维护费690元，专项维修基金197.8元，水费265.4元，垃圾费79.2元，加压费72元，以上合计3875.8元。根据合同第三十三条约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰向原告交纳滞纳金。违约金从2015年8月1日起算，得出违约金费用为2363.53元，费用合计6239.33元。经原告多次催促，被告仍未配合交费。被告的行为已经构成违约。原告为此诉请法院判令：1.被告立即支付圣煌广场小区1-1-706室物业服务费2387.4元，公摊水电费184元，电梯维护费690元，专项维修基金197.8元，水费265.4元，垃圾费79.2元，加压费72元，违约金2363.53元，合计费用为6239.33元；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告陈俊武辩称：不认可原告的诉讼请求。小区安保、物业管理不到位存在瑕疵，物业服务费不知道原告是如何计算的，因为我买房的时候就已经预交了一年的物业费了，公摊水电费、电梯维护费也不知道原告如何计算的。专项维修基金、水费、垃圾费、加压费被告认可，但被告不知道原告怎么计算，对数额不认可。违约金不存在，被告主动找物业交的水电费，原告描述的与事实差距很大，原告也没有提供相应的服务，被告的房屋没有装修的时候就与物业说过房屋渗水问题，但是物业只是上去拍个照就说处理好了，但是实际情况渗水严重，被告觉得物业是在敷衍并没有真正处理。物业与开发商有裙带关系，强制捆绑业主一年的物业费，也没有提供相关资料给我们，因此原告请求违约金没有事实和法律依据，原告也从未找过被告，原告违约金的计算方式也不符合事实，因为在此期间我有去交过物业费的，因此该违约金算法错误、不合理。另原告随意单方停被告的水，原告方违反了与开发商签订的物业合同，没有解决业主的物业问题也不分给业主公共收益，亦不赔偿被盗的损失、随意停水等，因此被告请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：北海市鸿旭物业服务有限公司系案涉房屋所在小区开发建设单位北海圣煌房地产开发有限公司选聘的物业服务公司，被告陈俊武系案涉1-1-706号房屋的所有权人，房屋面积86.49平方米。2013年10月16日，原告作为乙方与案外人北海圣煌房地产开发有限公司作为甲方签订有《圣煌广场前期物业管理服务合同》一份，约定甲方将圣煌广场商住小区房屋出售后至小区业主委员会签订新的物业服务协议前的物业服务委托给乙方；物业服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，维持交通秩序与车辆的停放管理，公共秩序的维护、安全消防等事项的协助管理和服务，房屋装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；并约定物业服务费：高层：1楼：0.8元／平方米／月、2-3楼：1元／平方米／月（含电梯电费）、4-11楼：1.2元／平方米／月（含电梯电费）、12楼：1.4元／平方米／月（含电梯电费）；电梯维护费：35元／月／户；专项维修资金0.1元／月／平方米；公共水电以实际公摊；业主应于小区竣工收房之日起预交壹年物业服务费、专项维修资金、电梯维保费、电梯年检费、水电预存周转金、乙方负责一站式交房；物业服务费用按（年／季／月），业主或物业使用人应当于（季／月）10日前履行交纳义务；本小区的专项维修资金经业主同意后，按所购置房总金额的2%进行一次性收取；或由业主按0.1元／平方米／月向物业公司进行分期缴纳，物业公司将设立专门账户，专款专用，业主委员会成立后，此款转交给业主委员会管理；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰的滞纳金；合同期限自双方签字盖章之日起生效，但业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等内容。被告入住后，从2015年7月份开始不按约缴纳物业费，截止2017年5月份，被告已拖欠23个月的物业费2384.1元、专项维修资金197.8元。原告多次向被告催缴物业费及其他费用，但被告至今未缴纳，原告为此诉至本院提出上述请求。 另查明，案涉物业所在小区的治安管理不要到位，对出入人员、车辆登记不完善等问题。 上述事实有圣煌广场前期物业服务合同、圣煌广场前期物业管理招投标开标现场会评标结果、前期管理管理招标中标确认书、房屋验收交接表、承诺书、欠费明细、催费照片、网络高清监控系统预算、监控系统报价清单、监控系统维修维护服务单、原告垫付水费及垃圾费的发票、圣煌广场巡逻签到表、圣煌广场协管员排班表、圣煌广场保洁排班表、物业催费挂号信、业主情况报备表、收据、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，北海圣煌房地产开发有限公司与原告签订《圣煌广场前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主陈俊武亦具有约束力。对于物业费，被告主张其缴纳过3个月的物业费，但其未能提供有相关的证据予以证实，本院对被告该主张不予采信，根据《圣煌广场前期物业服务合同》约定，本院确认被告欠缴的物业费为2387.1元（86.49×1.2元／平方米／月×23个月）；因《圣煌广场前期物业服务合同》中对电梯维护费用没有具体约定，故对于原告电梯维护费的诉请，本院不予支持；对于专项维修资金，因原、被告双方对于该项收费均无异议，具体数额应为198.9元(86.49平方米×0.1元／平方米／月×23)，原告只请求被告支付专项维修基金为197.8元，本院予以支持；对于原告要求被告支付的水费265.4元、垃圾处理费79.2元、加压费72元的诉讼请求，虽被告对于该几项费种予以认可，但对于费种的具体金额，因原告未能提供充分证据予以证实其代缴水费、垃圾处理费、加压费的具体金额及公共水电的实际分摊的具体数额，本院不予支持；因被告提供的小区治安等物业服务存在瑕疵，原告请求被告从逾期之日起按每日千分之三支付违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陈俊武向原告北海市鸿旭物业服务有限公司支付2015年7月至2017年5月期间的物业费2387.1元、公专项维修资金197.8元； 二、驳回原告北海市鸿旭物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈俊武负担（该费用原告已向本院预交，由被告陈俊武在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  钟新友 二〇一七年八月三十一日 书记员  王秀珍 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。