广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初4886号原告：张庆生，男，1990年7月1日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托代理人：张丽，广东广之洲律师事务所实习人员。被告：广州龙裕贸易有限公司，住所地广州经济技术开发区金友街7号104房，统一社会信用代码91440101278444466Y。法定代表人：赖永宽，总经理。委托代理人：陆向东，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：胡燕，广东源通律师事务所律师。原告张庆生诉被告广州龙裕贸易有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法适用普通程序于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告张庆生及其委托代理人王美舟，被告的法定代表人赖永宽及其委托代理人陆向东、胡燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月13日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于广州市萝岗区丽江街11号（自编3#）601房。合同约定被告应于2016年6月30日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、永久供电供水供气、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，否则每日按照总房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件，至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款574271元为本金，支付从2016年7月1日起至2016年8月30日止的违约金暂计为17802元，2016年8月30日之后的违约金，原告保留另案起诉的权利）；2.被告承担本案的受理费。被告辩称：请求法庭驳回原告所有的诉求。一、双方在合同中对于可延迟交房进行约定即《合同补充协议》，《合同补充协议》的第二条第（二）款对于延迟交房进行补充，双方同意在出现以下情形时，甲方可以延迟交房给乙方：（2）施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决或因故需要更改建筑图导致工程延误；（3）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误，或对有关文件批准的延误，或对行政许可、行政备案的延误，市政配套的标准及安装的延误，在此情况下，不视为甲方的违约。二、事实依据如下：1.美悦湾项目红线范围内的原有市政地下雨水管道需要迁移，不迁移将导致涉案项目无法完成，工程无法交付，相关的政府部门、单位是严重的延误；2.市政配套管道燃气工程的延误；3.市政配套供电配套工程的延误；我方认为原告的诉求没有依据，应当予以驳回。三、原告诉请的违约金过高，我方认为应按照每天万分之二点一计算。经审理查明：2015年3月13日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告以出让方式取得位于广州开发区西区墩头涌以东、徐楚章以南编号为1的地块的土地使用权，在该地块上投资建设美悦湾商品房；原告购买被告开发的美悦湾自编3#幢6层601房，房屋地址为萝岗区丽江街11号（自编3#）601房，房屋用途为住宅，建筑面积70.8566平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10168.14元，总金额574271元，原告以按揭方式付款。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定期限交房，逾期不超过360日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过360日的，乙方有权单方面解除合同。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；(六)《房地产（住宅）质量保证书》；(七)《房地产（住宅）使用说明书》；(八)《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议的，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。同日，双方还签订《合同补充协议》作为《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件。《合同补充协议》第二条对《商品房买卖合同》第十三条的补充约定：（一）《商品房买卖合同》所称的“不可抗力”，包括但不限于以下情形：1.战争、武装冲突、罢工、暴动、暴乱、动乱等社会异常现象；2.政府管制、征用或政府规划变更等政府行为……（二）双方同意在出现以下情形时，被告可以延期交房给原告：（2）因施工前期勘探时的科学技术水平尚不能发现的异常地质问题需要对该商品房基础进行加固或者返修；施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决或因故需要更改建筑图而导致工程延误；（3）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误或对有关行政许可、行政备案的延误；市政配套的批准及安装的延误；因修建交通设施导致施工全部或部分不能进行……《合同补充协议》第十二条约定：本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分，本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，原告按约支付了全部房款。2013年12月10日，广州开发区市政工程公司向广州萝岗区夏港街道办事处出具《关于丽江花苑三期、美悦湾项目地块管线迁移的复函》，载明：该司已就该项目地块周边的管网情况进行摸查并制定了迁改方案，正在按照工程迁改实施所需办理的各项程序进行并配合现场抓紧推进相关工作。2015年6月8日，广州开发区商业发展集团有限公司向夏港街道办事处出具《关于开发区西区美越湾项目地块雨水管道迁移方案的函》，载明：因美越湾项目地块建设需要，经现场摸查确认：在位于开发区西区丽江街的项目红线范围内，有地下雨水管道影响项目施工需要进行迁移改造。管线权属单位区市政工程公司提交迁移方案：1.在丽江街西侧人行道边缘侧平石位置附近敷设雨水管道，完善排水系统；2.在项目地块南侧接通排水出口，拆除原有雨水管道交出工作面。该司拟同意，现呈报迁移方案。2015年11月3日，广州市萝岗区拆迁管理办公室与广州经济技术开发区市政工程公司就美悦湾项目地块市政排水管道迁移工程签订《管线迁移补偿协议书》，管线迁移工期定为90天，自协议签订生效之日起计。2015年11月27日，广州开发区拆迁管理办公室、广州经济技术开发区市政工程公司就丽江街排水管道迁改工程签署了《城市道路临时占用和挖掘文明施工承诺书》。2016年4月18日，广州开发区拆迁管理办公室、广州经济技术开发区市政工程公司就丽江街排水管道迁改工程向相关部门递交了《道路开挖申请表》。2016年6月20日，广州开发区市政工程公司出具证明证实上述雨水管道迁改工程临时措施已于2016年6月20日完成。被告提交上述证据拟证实由于市政等相关部门的延误导致涉案小区的管道燃气、给排水管道安装铺设等所有地下铺设工程和园林工程顺延完工，造成延期交房139天，属于《合同补充协议》第二条约定的免责条款。原告认为该雨水管道迁移工程在原告与被告签订合同之前被告已经知晓，且属于被告本身的项目工程，所有的雨水管道迁移工程已经在2016年6月20日之前完成，不影响被告按照约定时间交楼，被告没有举证证实雨水管道迁移工程与被告不具备交楼条件之间的因果关系及具体影响天数，且上述部门不是市政部门，上述事由也不属于合同约定的免责事项。2015年8月27日，广州燃气集团有限公司东区分公司受理了被告的燃气用气申请。2016年4月1日，广州广燃设计有限公司出具了美悦湾小区燃气管道工程图纸。2016年4月18日，被告与广州祺商建设有限公司签订了《煤气工程合同》，工程范围是从原有市政管道接驳到每户炉灶。2016年6月14日，广州燃气集团有限公司东区分公司同意涉案楼盘小区燃气管道工程项目购买材料设备。2016年8月12日，涉案房屋所在的美悦湾小区燃气管道工程（庭院）取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》。2016年9月26日，涉案房屋所在的美悦湾小区燃气管道工程（户内）取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，该证书载明的美悦湾小区燃气管道工程（户内）开工日期为2016年6月20日，竣工日期为2016年9月20日。被告主张由于广州燃气集团有限公司材料设备智能化及施工智能化升级延误出具施工图和批准购买材料设备，导致市政配套管道燃气工程延误，不是被告原因造成。为调查涉案房屋所在的美悦湾小区具备永久供电条件的时间，本院向广州供电局有限公司黄埔供电局发出《调查函》，广州供电局有限公司黄埔供电局于2017年1月24日复函我院称：一、被告的广州经济技术开发区西区墩头涌以东美悦湾项目的申请用电时间为2014年7月16日，专变部分电表领取时间为2016年5月6日，公变部分电表领取时间为2016年6月14日；二、美悦湾项目专变和公变的送电时间为2016年4月26日，此时具备永久供电的条件。被告陈述其实际领取电表的时间是2016年7月16日，其实际安装完电表的时间是2016年8月25日、26日，被告认为供电部门在复函中理解的具备永久供电条件与法律意义上的具备永久供电条件是两个不同的概念，被告自认其于2016年8月31日才具备法律意义上的永久供电条件，被告还主张由于供电部门系统升级无法提供电表导致供电工程延误，对于上述陈述被告未提供书面证据予以证实。2016年4月12日，被告开发的美悦湾住宅工程主体结构通过工程质量验收。2016年8月25日，被告取得了广州开发区供水管理中心出具的《户内给水工程验收表》。2016年9月29日，被告就美悦湾项目取得了《建设工程规划验收合格证》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程消防验收意见书》。2016年11月21日，被告开发的美越湾项目通过环保验收。2016年11月23日，被告开发的美悦湾项目符合通邮条件。2016年12月21日，被告就美悦湾住宅工程取得了《竣工验收备案表》。被告还提交了其与深圳市晟鸣建筑工程有限公司于2016年1月5日签订的《园林绿化工程承包合同》、其与广州创荣绿化有限公司于2016年7月5日签订的《美悦湾绿化工程施工合同》拟证实被告在涉案项目绿化工程前需完成三通一平和提供新的市政排水管线分布图。案件审理过程中，原告于2016年8月31日实际收楼。被告又于2017年7月向本院提交广州开发区商业发展集团有限公司于2017年3月23日盖章确认的《关于“美悦湾”项目地下雨水管道迁移情况的说明》和《黄埔区夏港街工作会审表》。以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》、发票、函件、《管线迁移补偿协议书》、施工承诺书、道路开挖申请表、证明、管道燃气用气申请受理书、煤气工程合同、燃气输配及应用工程交工验收证书、给水工程验收表、规划验收合格证、人防工程专项竣工验收备案意见书、消防验收意见书、通邮申请表、《园林绿化工程承包合同》、《美悦湾绿化工程施工合同》、主体结构分部（子分部）工程质量验收登记表、环保验收批复、竣工验收备案表、复函以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为被告是否应承担逾期交房的违约责任以及被告提出的免责抗辩是否成立。双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十三条交房条件、房屋交付明确约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应当在2016年6月30日前将涉案房屋交付原告使用。被告于2016年12月21日才取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，具备永久供水、供气、供电、通邮条件的时间也均在2016年6月30日之后，晚于合同约定的交付时间。被告辩称其可以适用《合同补充协议》第二条的约定延期交房，对于其抗辩理由，本院认为，被告提交的证据证实其在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》前即2013年就已经知晓涉案房屋所在项目的地下雨水管道需要迁移，该雨水管道迁移工程属于被告可以预见也应当预见的事项，并不是签订合同后才出现的无法预见的新情况，被告作为开发商，对影响工程进度和交楼时间的情况应作出充分的评估和预判。且该雨水管道迁移工程是广州开发区市政工程公司等部门为了配合涉案美悦湾项目的建设才实施的迁移，迁移的目的并不是为了公共利益。被告于2017年7月向本院提交的《关于“美悦湾”项目地下雨水管道迁移情况的说明》和《黄埔区夏港街工作会审表》已超过举证期，本院不予采信。综上，被告辩称的雨水管道迁移工程不属于不可抗力，不能构成免责事由，本院不予支持。被告还抗辩称管道燃气工程、供电工程延误也属于不可抗力，于法无据，本院不予支持。被告在约定的时间尚不符合交房条件，理应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的具体计算。双方约定交房期限为2016年6月30日，因此，应从交房期限届满的次日即2016年7月1日开始计算逾期交房违约金。原告在本案中主张逾期交房违约金计算至实际收楼前一天即2016年8月30日，截至该日被告尚不具备交房条件，原告的主张于法有据，本院予以支持，故本案中逾期交楼的时间应为61天。原告主张根据合同约定按照每日总房价万分之五的标准计算逾期交房违约金，该计算标准在合理范围内，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金共计17515.27元（574271元×0.05%/天×61天）。对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州龙裕贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张庆生支付逾期交付房屋的违约金共计17515.27元；二、驳回原告张庆生的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，由原告张庆生负担4元，由被告广州龙裕贸易有限公司负担241元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟审 判 员  李祖艳人民陪审员  王丽云二〇一七年八月二十一日书 记 员  黄曼玲