福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0122民初47号 原告：蔡海英，女，1977年3月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邹知兴、林森，福建亚太天正律师事务所律师。 被告：福建宏汇置业有限公司,住所地：福建省连江县潘渡乡坡西村港里5号。 法定代表人:林义奇，执行董事。 委托诉讼代理人：章琳，女，公司员工。 原告蔡海英与被告福建宏汇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,于2017年7月11日公开开庭进行了审理，蔡海英的委托诉讼代理人邹知兴、福建宏汇置业有限公司的委托诉讼代理人章琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡海英向本院提出诉讼请求：依法判令福建宏汇置业有限公司按蔡海英已付房价款344265元的日万分之一向蔡海英支付2015年12月26日起至蔡海英取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，计至2016年11月30日为11705元。诉讼过程中，蔡海英只要求福建宏汇置业有限公司按蔡海英已付房价款344265元的日万分之一向蔡海英支付2015年12月26日起至2016年11月30日止的违约金。事实和理由：2013年2月17日，蔡海英与福建宏汇置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定福建宏汇置业有限公司将其开发建设位于连江县商品房出售给蔡海英，总价款为340735元；合同第十四条关于产权登记的约定，即出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，经双方协商一致，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，蔡海英依约支付了合同约定的总价款340735元，后房屋因面积增加补差价3530元，实际价款344265元。福建宏汇置业有限公司于2014年12月26日将商品房交付蔡海英使用，但因福建宏汇置业有限公司的原因蔡海英未能在商品房交付使用后365日内即2015年12月26日前取得房屋权属证书，福建宏汇置业有限公司已构成违约，福建宏汇置业有限公司应当按合同第十四条约定按蔡海英已付房价款344265元的日万分之一向蔡海英支付2015年12月26日起至通知办证前的逾期办证违约金，计至2016年11月30日为11705元（344265元×340天×0.01%）。为此，蔡海英为维护自己的合法权益，特具状诉至法院。 福建宏汇置业有限公司辩称：一、逾期办证系因政府原因导致，答辩人无过错，不应承担违约责任。 2015年7月份，答辩人就已经具备办理不动产初始登记（总登）的条件。但由于政策变化，连江县房地产交易管理所不受理答辩人的申请。直到2016年7月才通知可以办理，但又恰逢连江县人民政府设立连江县不动产登记中心，连江县政府通知从2016年8月1日起连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记，自2016年8月8日起，连江县范围内的土地、房屋、林地、林权及海域登记统一由连江县不动产登记中心承办。由于不动产登记中心刚成立，前期案件堆积等原因导致2016年9月30日才受理答辩人的不动产首次登记申请。答辩人已就上述事实向法院申请调查取证。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……。”但本案逾期办证系因政府原因导致，非出卖人（即答辩人）原因，因此答辩人不应承担违约责任。 二、退一万步来说，即使认定答辩人需承担违约责任，答辩人在2016年11月7日就通知蔡海英办理产权证，计算日期应以2016年11月7日为限。综上所述，本案答辩人对于逾期办证没有过错，不应承担违约责任，请求法院驳回蔡海英的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据予以确认并在案佐证，对有争议的事实与证据，本院经审查认为，本案的争议焦点在于：蔡海英不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书是否系福建宏汇置业有限公司的原因造成，福建宏汇置业有限公司是否因此应承担违约责任？ 对此，蔡海英主张系福建宏汇置业有限公司原因使蔡海英不能在商品房交付使用后365日内即到2015年12月26日内取得房屋权属证书，直到2016年12月福建宏汇置业有限公司才通知蔡海英办证，因此福建宏汇置业有限公司应承担违约责任。 福建宏汇置业有限公司则主张蔡海英不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，系因政府原因导致，福建宏汇置业有限公司无过错，不应承担违约责任。福建宏汇置业有限公司并提供证据B1、福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表、竣工验收报告、连江县不动产登记受理回执单（复印件）,证明2015年5月30日涉案小区就已经竣工验收备案，具备办理不动产登记的条件。2016年11月7日就可以办理房屋产权登记。B2、公告（复印件），证明2016年8月１日起，连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记，2016年8月8日起房屋登记由连江县不动产登记中心承办。本案逾期办证系政府原因导致。 对福建宏汇置业有限公司的举证，蔡海英质证意见如下：对证据B1中的福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表、竣工验收报告的真实性无异议，对回执单的真实性有异议，对证明对象中2015年5月30日涉案小区就已经竣工验收备案无异议，对证明对象中已经具备办理不动产登记的条件有异议，竣工验收备案不代表可以办理不动产登记证，具备办理房屋产权证条件，开发商除应该通知买受人外，还应提交房屋测绘图纸、购房证明等一系列材料，才能办理房屋所有权证。对证据B2的真实性无异议、证明对象有异议。 本院认为，一、证据B1中的福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表、竣工验收报告条件成就，只是具备交房之条件，但并不能证明具备办理房屋产权证条件;从连江县不动产登记受理回执单来看，不动产登记部门收到福建宏汇置业有限公司提交申请办证材料的时间是2016年9月30日，该受理回执单上明确告知请于2016年11月到窗口缴费领证,但福建宏汇置业有限公司至今未提供证据证明何时通知蔡海英办理产权证，按蔡海英陈述，福建宏汇置业有限公司直到2016年12月才通知蔡海英办证。因此，首先，福建宏汇置业有限公司提交办证的时间已延迟；其次，福建宏汇置业有限公司通知蔡海英办证时间也已延迟，故福建宏汇置业有限公司已构成违约。二、从证据B2即连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记公告来看，连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记共计才1周时间，从本质上说，该1周时间的停止登记时间，并不影响办证时程，福建宏汇置业有限公司因此主张本案逾期办证系政府原因导致，理由不足，不予支持。庭审后，福建宏汇置业有限公司向本院提交证据：2015年7月至2016年6月期间的天气情况，因该证据超过了本案举证期限，且并不是新的证据，本院不做处理。 根据上述确认的证据及双方当事人的庭审陈述，对本案主要事实认定如下： 2013年2月17日，蔡海英与福建宏汇置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定福建宏汇置业有限公司将其开发建设位于连江县商品房出售给蔡海英，总价款为340735元。合同第十四条关于产权登记的约定，［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，经双方同意按下列第2项处理；［2］因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：……2、“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 合同签订后，蔡海英依约支付了合同约定的总价款340735元，后房屋因面积增加补差价3530元，实际价款344265元。福建宏汇置业有限公司于2014年12月26日将商品房交付蔡海英使用。为此，蔡海英诉至本院请求判如所请。诉讼中，福建宏汇置业有限公司未能举证证明何时通知蔡海英办理商品房登记，蔡海英承认直到2016年12月福建宏汇置业有限公司才通知蔡海英办理商品房登记。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，蔡海英与福建宏汇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”在合同履行过程中，福建宏汇置业有限公司于2014年12月26日将商品房交付蔡海英使用，但直到2016年12月福建宏汇置业有限公司才通知蔡海英办理商品房登记。蔡海英未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，责任在福建宏汇置业有限公司方，福建宏汇置业有限公司已构成违约，因此应承担违约责任。蔡海英主张福建宏汇置业有限公司按蔡海英已付房价款344265元的日万分之一向蔡海英支付2015年12月26日起至通知办证之前即2016年11月30日止的违约金11705元（344265元×340天×0.01%），符合客观实际，也符合合同约定和法律规定，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 福建宏汇置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向蔡海英支付逾期办证违约金11705元。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费93元，由福建宏汇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林上筹 人民陪审员  林昌开 人民陪审员  郑后赛 二〇一七年八月二十八日 书 记 员  陈晶晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 错误！未指定书签。错误！未指定书签。