.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）内01民终1757号上诉人（原审原告）：聂洪艳,公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李晓华，北京王玉梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐璐，北京王玉梅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古亿科房地产开发有限公司。法定代表人：马云中，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李维维，内蒙古蒙石律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹赛娥，住呼和浩特市。上诉人聂洪艳、内蒙古亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初5669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂洪艳的委托诉讼代理人李晓华、刘璐璐、亿科公司的委托诉讼代理人李维维、尹赛娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂洪艳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、由亿科公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、在因亿科公司原因导致无法交付房屋的情况之下，交房时间不应以入住结算通知书所载日期为准，属于事实认定错误。合同约定亿科公司交付房屋的日期为2014年12月31日，约定的交房日期届满后，聂洪艳多次催促亿科公司交付房屋，但亿科公司一直未能交房。2015年12月，聂洪艳收到亿科公司发出的入住结算通知书，聂洪艳依该通知至亿科公司处收房，但因亿科公司原因导致聂洪艳无法收房，因此交付时间不应以入住结算通知单所载日期为准，应以亿科公司实际依约履行交房义务为准，在此之前亿科公司应承担逾期交房的违约责任；二、因银行贷款到达亿科公司处的时间，而将交房日期延期94天，也属于事实认定错误。聂洪艳在和亿科公司签订《商品房买卖合同》之后，聂洪艳按照亿科公司的要求提交了银行按揭贷款所需材料，银行按揭贷款是亿科公司在办理，因其自身原因导致按揭贷款迟于合同约定的日期到达亿科公司处，此种情况下，不应视为聂洪艳逾期交款，亿科公司也不应据此延期交付房屋；三、一审起诉前亿科公司已向聂洪艳发出通知，要解除与聂洪艳签订的《商品房买卖合同》，并且自聂洪艳交纳首笔房款至今六年有余，至今无法接收房屋，故聂洪艳诉请要求亿科公司继续履行合同，也包括履行交付房屋的义务应得到法院的保护与支持。综上，一审法院判决认定的事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。亿科公司辩称，亿科公司是向聂洪艳交付房屋，但聂洪艳认为没有检验手续，这是不对的，本公司在一审时已经提供了五方验收单。关于契税的问题，需要聂洪艳进行举证，本公司对于该问题并不知情。关于银行贷款延期日事实认定错误，亿科公司认为一审法院对于延期的认定存在问题，亿科公司在一审前向聂洪艳提出过要解除双方签订的买卖合同，现聂洪艳至今不办理入住手续，其应该对此负相应责任。亿科公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回聂洪艳的一审诉讼请求；二、由聂洪艳承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决以2016年1月31日为准认定亿科公司的交房日期与客观事实相悖。2015年12月11日，亿科公司通过EMS向聂洪艳发出《入住通知单》，依据《商品房买卖合同》附件四第3条和第3条第（2）款之约定，至2015年12月21日之后，继续计算逾期交房违约金与客观事实不符，与合同约定不符，故一审判决将逾期交房违约金计算至2016年1月31日完全错误，亿科公司请求二审法院查明事实予以改判；二、一审判决无依据认定”本案中该违约金并不存在过分高而需要依法调整的情形”错误，且对亿科公司提起的评估鉴定申请不予准许属于程序违法；三、一审判决对聂洪艳未付清剩余购房款应承担违约责任未予以认定属于认定事实不清。依据双方当事人于2014年7月5日签订的《商品房买卖合同》第六条”买受人于签订本合同时共交纳房款208734元”，但双方提交的证据显示截止今日为止聂洪艳共支付购房首付款158843元，一审同样认定聂洪艳交付购房款158843元，故应当确认聂洪艳至今未付清购房款。聂洪艳辩称，聂洪艳认为依据双方签订的买卖合同中附件四第三条的约定，不能以发出入住通知书即视为交付房屋，而应满足合同约定的实际交付条件，但到现在为止，聂洪艳购买的房屋未达到经主管部门验收合格的交付条件，因此违约金应持续计算，直至满足交房条件为止。一审法院关于违约金标准的认定清楚，适用法律正确，只是在违约金计算周期上存在问题。对于实际造成的损失，聂洪艳已付购房款208734元，从银行同期存款利息，会产生2.1%的利息，同时聂洪艳贷款34万元，该贷款利息是8%，这两项利息损失，双方当事人约定的万分之二的违约金并未高于实际损失。现因亿科公司逾期交房，给聂洪艳造成的损失不仅仅是金钱损失。关于至今未付清购房款的问题，除合同签订时聂洪艳交的购房款外，其余34万元是贷款，一审时亿科公司也认可这些贷款到达亿科公司，现在差的是面积补差四万余元，这个需要亿科公司先具备房屋交付条件，然后取得实测报告，才能补这部分房款，但现在房屋不具备交付条件，也未提供该房屋实测报告，因此聂洪艳有权拒付面积补差的房款。综上亿科公司的上诉理由不能成立。聂洪艳向一审法院起诉请求：一、亿科公司继续履行合同；二、亿科公司依约支付聂洪艳延期交房期间的违约金，从2014年12月31日起暂计算至2016年7月12日止共计55770.65元，实际计算至亿科公司交房之日止。一审法院认定事实：2014年7月5日，聂洪艳与亿科公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，商品房预售许可证号为（呼）房预售证第20130012号。约定聂洪艳购买亿科公司位于兴安南路以西、山丹街以南亿科?公元2010第6幢1单元1401号房屋，建筑面积为74.79平方米。房屋单价为每平方米7337元，总价款为548734元。付款方式为签订合同时交付208734元，剩余340000元由买受人向借款银行贷款，买受人承诺，自合同签订之日起30日内，买受人将款项支付至出卖人账户。第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前具备该商品房经验收合格向买受人交付房屋，但如遇到特殊原因，出卖人可以据实延期。其中合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同补充协议第一条约定：出卖人、买受人双方保证留给对方的通讯地址、邮政编码、联系电话均真实有效，如有变更、变更方应在变更后3日内以书面形式通知对方。一方如因留给另一方的通讯地址、邮政编码、联系电话有误而导致有关通知不能及时送达，该方同意承担另一方已送达的责任。双方同意以挂号信或特快专递的方式进行书面通知，挂号信或者特快专递在投邮当天视为送达，任何面交手送的函件经对方签收即视为已送达。第三条约定：出卖人于该商品房交付日期前，向买受人发出了书面《入住结算通知单》，即视为出卖人已按合同约定期限交付。若买受人不能按照本合同第六条的约定按期将购房款支付给出卖人，出卖人有权相应顺延交付房屋而无需承担逾期交房的违约责任。第八条约定：特殊原因包括：1、因遵守、配合政府的法规、政策及有关规定而引致的延误；2、因政府部门或公用部门未能在法律规定时限或合理时限内完成审批、登记、核验、市政配套设施建设或其他应实施行为而导致的房屋延迟交付或迟延登记等。同日，聂洪艳向亿科公司交付购房款158843元，2014年11月6日，聂洪艳通过银行按揭向亿科公司支付购房款340000元。2015年12月，亿科公司向聂洪艳发出入住结算通知书，载明要求聂洪艳于收到该通知书后于2015年12月30日至2016年1月30日办理入住手续。另查明，一审法院依亿科公司之申请依法调取呼赛政发[2013]216号文件，该文件载明亿科公司在办理《建设规划许可证》的过程中，因原方案涉及对相邻住宅造成遮光影响，市规划局要求该项目1号、2号、3号、5号、6号、7号楼进行降层，待上述问题解决后，可按市项目规划设计审查委员会原审定方案办理规划手续。目前该公司已对遮光户进行补偿，矛盾已基本解决。又去规划局调取亿科房地产关于办理建设工程规划许可证的情况，规划局书面回复：规划局于2012年4月10日核发63952.56平方米，剩余33458.53平方米因日照不满足国家及地方标准，根据市政府文件，建设单位需处理日照和信访问题后，规划局访客核发《建设工程规划许可证》，建设单位2013年6月来规划局申请二期建设工程规划许可，落实了利害关系人提出的新房和日照问题后，于2014年4月25日核发《建设工程规划许可证》。又查明，亿科?公元2010第6幢于2015年12月30日完工、建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方在单位工程质量竣工验收记录上盖章。综合验收结论为符合设计及施工质量验收规范要求，同意送检。一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同约定交房时间为2014年6月30日，亿科公司未在上述期限内交付房屋存在违约，根据《商品房买卖合同》第九条之约定，应当承担相应违约责任，根据合同补充协议约定，出卖人于该商品房交付日期前，向买受人发出了书面《入住结算通知单》，即视为出卖人已按合同约定期限交付，且根据单位工程质量竣工验收记录显示该房屋符合验收规范要求，具备交房条件，聂洪艳亦承认收到入住结算通知书，故交房时间应以入住结算通知书所载日期为准。对于亿科公司认为违约责任过高，应当参照同地段同类房屋租金进行调整，并向人民法院递交评估申请的抗辩理由，根据《商品房买卖合同》约定，违约金标准为出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，违约金条款应当优先适用，且本案中该违约金并不存在过份高而需要依法调整的情形，故一审法院对于该项申请不予准许。对于亿科公司对聂洪艳迟延交付房款应当承担违约责任的抗辩，其并不能成为亿科公司减免逾期交房违约责任的理由，亿科公司对此可以另行向聂洪艳主张。关于亿科公司称由于因政府部门未在法律规定的时限或合理时限内完成审批、登记、核验导致房屋迟延交付，依据合同约定应当据实延期的抗辩理由，由于亿科公司所提供的《成交确认书》、《批复》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证以及一审法院依法调取的呼赛政发[2013]216号文件、规划局的情况说明，其上所载关于聂洪艳对遮光住户的处理并不能证明相关行政机关存在迟延审批的情形，故亿科公司关于据实延期的抗辩理由不成立。根据补充协议第三条约定，聂洪艳逾期交款亿科公司有权延期交付房屋，根据合同补充协议，亿科公司有权顺延交房，合同约定自合同签订之日起30日，将银行款项足额支付亿科公司，按揭贷款于2014年11月6日向亿科公司支付，比约定迟延94天，交房日期据此延期94天，违约金的起止时间为2015年4月4日至2016年1月30日共计301天，按照已付房款498843元的日万分之二计算，共计违约金为30030元。对于聂洪艳主张继续履行合同的诉讼请求，庭审中经一审法院依法询问，聂洪艳仅称亿科公司曾要求解除合同，故聂洪艳要求继续履行，由于该合同现并未出现解除的事由，处于履行的状态，聂洪艳亦未明确继续履行合同有其他的内容，故一审法院对此诉讼请求无法处理，聂洪艳可在明确诉讼请求后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、亿科公司于本判决生效之日起三十日内向聂洪艳支付违约金30030元；二、驳回聂洪艳的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取597元，由聂洪艳负担322元，亿科公司负担275元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。聂洪艳新出示的一组证据为：聂洪艳到亿科公司售楼处与售楼处人员的对话录音材料两份。拟证明一：聂洪艳在2016年6月依约到亿科公司处收房时，因亿科公司原因导致无法收房，具体情况是该房屋不具备交房条件；二：亿科公司违规收取3%的契税，直至2017年3月6日聂洪艳再次去收房时，亿科公司表示不再收取契税，但要收取1.5%的办理房本抵押金，也称贷款保证金；三、因亿科公司逾期交房七年之久，导致聂洪艳的孩子无法按正常计划至南门外小学就学。亿科公司的质证意见为：对于该组证据的真实性与证明问题均不认可。亿科公司没有新证据出示。除前述事实以外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决对于亿科公司支付聂洪艳30030元违约金的认定是否有事实及法律依据；二、对于聂洪艳主张的继续履行合同的诉请能否支持。针对第一个争议焦点，本院认为，本案中聂洪艳与亿科公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效的合同。一审判决认定亿科公司向聂洪艳支付违约金的起止时间为自2015年4月4日至2016年1月30日。关于违约金的起算时间问题，聂洪艳诉称其已按照亿科公司要求向其提交了办理银行按揭贷款所需材料，迟延办理的原因系亿科公司自身原因导致。但就双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》约定的关于办理银行按揭贷款的内容来看，聂洪艳并未提供充足证据证明其该项理由成立，一审判决对于违约金的起算日期因聂洪艳的迟延付款行为导致交房日期相应顺延94天的认定并无不当。关于违约金的止算时间问题，结合当事人提供的《入住结算通知书》上所载明的办理入住时间及聂洪艳的认可收到该通知书的表述来看，可以说明亿科公司已于2015年12月向聂洪艳履行了交付房屋的通知义务，但亿科公司向聂洪艳收取3%的契税的行为违反了国家相关部门关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的规定，故聂洪艳以亿科公司违规收取契税的行为作为支持其向亿科公司因违约请求支付违约金至交房之日止的理由成立，本院予以采信。关于违约金是否约定过高的问题。本案中双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准为出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二，聂洪艳向亿科公司支付了498843元的购房款，故按日违约金为99.77元，月违约金为2993元。聂洪艳的违约金损失系其依据合同约定计算得出，亿科公司应对其认为该约定的违约金数额过高请求减少的主张提供相关证据予以佐证。一审法院对于亿科公司提出的对涉案房屋同时同地房屋租金价格进行评估的鉴定未予准许，二审中亿科公司未向本院提起相关申请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少......。据此可以得出聂洪艳可能产生的月租房损失约为2095元（2993元-【2993元×0.3】）。综上，根据本院对涉案违约金起止日期为从2015年4月4日至2016年7月12日共计464天的认定，由此计算得出违约金为人民币46293元（498843元×0.0002×464天），实际计算至亿科公司交房之日止。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。针对第二个争议焦点，本院认为，结合本案当事人提供的《入住结算通知书》、《通知函》、《告知函》等证据及在庭审中各自的陈述来看，对于涉案《商品房买卖合同》现仍处于履行状态，且亿科公司亦未通过诉讼等法律途径向聂洪艳明确作出即刻解除合同的意思表示，故一审法院对于聂洪艳该项诉请的认定并无不当，本院予以支持。综上，聂洪艳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初5669号判决第二项，即：驳回原告聂洪艳的其他诉讼请求；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初5669号判决第一项，即：被告内蒙古亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日其三十日内向原告聂洪艳支付违约金30030元为：上诉人内蒙古亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日其三十日内向上诉人聂洪艳支付违约金（从2015年4月4日至2016年7月12日止共计46293元，实际按日违约金99.77元计算至上诉人内蒙古亿科房地产开发有限公司向上诉人聂洪艳交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取597元（聂洪艳已预交），二审案件受理费1194元（聂洪艳已预交597元、内蒙古亿科房地产开发有限公司已预交597元），共计1791元；由聂洪艳负担716元，由内蒙古亿科房地产开发有限公司负担1075元。本判决为终审判决。审判长马国民审判员孙昊代理审判员王晶二〇一七年八月一日书记员乌日汗