辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终785号上诉人（原审被告）：赵和海，男，1963年7月13日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：伍健森，辽宁程众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚顺市吉顺物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区将军街延吉路32号。法定代表人：王喜元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王家武，辽宁清明律师事务所律师。上诉人赵和海因与被上诉人抚顺市吉顺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵和海向本院提出上诉，请求：1、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3397号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明部分没有事实和法律依据。被上诉人没有更名或变更的法律手续，抚顺市吉顺物业管理处与被上诉人是独立主体。一审庭审中，法官问被上诉人催缴通知收费的证据，被上诉人当庭回答没有，并没有出示催缴通知单的证据。一审的催缴通知单没有经过庭审质证。法律规定任何证据必须经过庭审质证，否则不能作为定案证据使用。二、一审认定事实错误，判决没有法律依据。一审认为：“虽未写被告签订物业合同，但被告所住小区亦接受了原告的服务，形成了事实上的服务关系”。一审提供的现场照片，充分驳斥认定是没有依据的。上诉人所住小区接受了被上诉人的服务，但上诉人是在小区之外，谈不上是否接受了被上诉人的服务，而此地根本没有物业服务。上诉人是2006年4月购买此房，但被上诉人却从2004年7月1日计算物业费，对另外一家面积计算错误。被上诉人对上诉人所住情况一概不清楚，又怎能提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，是物业企业索要物业费的法律规定。本案中被上诉人一审所主张的是从2004年7月至2019年10月31日15年的物业费。在一审庭审中被上诉人明确回答没有书面催交物业费证据，后又私自提交2017年7月8日、12月20日催交通知单，但没有经过法庭质证。一审判决仅以该两份通知单来证明15年的诉讼时效中断的依据。被上诉人根本没有履行自己的服务义务，自然没有收费权利。抚顺市吉顺物业管理有限公司辩称：上诉人提出的理由不符合客观事实，上诉人所提出的上诉就是要规避交纳物业管理费用。一审已经查明从这个楼开始建设到接收一直到今天都是由被上诉人进行物业管理。这是事实。被上诉人进行管理以后一直在向上诉人索要物业费，但上诉人以种种理由拒交。一审查明事实是客观公正的。因此，请求二审法院维持原判。抚顺市吉顺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令赵和海向抚顺市吉顺物业管理有限公司支付2004年7月1日至2019年10月31日物业费15533.28元及滞纳金1397.99元；2、本案诉讼费由赵和海承担。一审法院经审理查明：赵和海系抚顺市顺城区江畔新苑小区的业主，房屋为门市，房屋面积168.84㎡。按照0.5元/㎡/月收取物业费，赵和海未交纳过物业费。抚顺市吉顺物业管理有限公司曾于2017年7月8日、2017年12月20日向赵和海下发催缴通知单要求赵和海缴费未果。抚顺市吉顺物业管理有限公司前身为抚顺市吉顺物业管理处，隶属于抚顺市橡胶一厂建筑工程队。2003年按照顺城区关于企业产权制度改革的有关文件规定，组建了抚顺市吉顺物业管理处（集体企业）。抚顺市天通房地产开发有限公司（甲方）与抚顺市吉顺物业管理处（乙方）于2003年5月26日签订了《物业管理委托合同》，抚顺市天通房地产开发有限公司将其开发的江畔新苑小区委托抚顺市吉顺物业管理处实行物业管理。江畔新苑小区业主委员会于2004年经抚顺市房产管理局核准成立。2005年2月抚顺市吉顺物业管理处更名为抚顺市吉顺物业管理有限公司。2007年3月20日抚顺市江畔新苑业主委员会（甲方）与抚顺市吉顺物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》。2008年12月经抚顺市物价局批复，抚顺市吉顺物业管理有限公司对江畔新苑小区收取物业管理费。一审法院认为，赵和海所住小区为早年开发的老旧小区，在开发初期，开发商抚顺市天通房地产开发有限公司委托抚顺市吉顺物业管理有限公司前身对其开发的小区进行物业管理，并签订《物业管理委托合同》，依合同约定对赵和海小区实行物业管理。其后该小区成立业主委员会，并以委员会的名义再次与抚顺市吉顺物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，由抚顺市吉顺物业管理有限公司继续为该小区进行物业服务。本案争议焦点：一、抚顺市吉顺物业管理有限公司主体资格问题。经国家企业信用信息公示系统查询，抚顺市吉顺物业管理有限公司确实成立于2005年2月，但其前身为抚顺市吉顺物业管理处，该处隶属于橡胶一厂集体企业，后改制成立。虽未与赵和海签订物业合同，但赵和海所住小区亦接受了抚顺市吉顺物业管理有限公司的服务，形成了事实上的服务关系，故抚顺市吉顺物业管理有限公司主体资格适格。二、关于物业费收费标准问题及赵和海辩称的一系列问题为由拒交物业费一节。首先，对于物业费收费标准应按照物业管理委托合同的约定即0.5元/㎡/月确定。对于赵和海辩称抚顺市吉顺物业管理有限公司在卫生、安保、环境等方面没有尽到应尽义务一节，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故如果属于抚顺市吉顺物业管理有限公司服务范围内的，赵和海可向抚顺市吉顺物业管理有限公司主张权利，要求承担责任，而不能以此为由拒交物业费。对于交纳物业费的起算时间，抚顺市吉顺物业管理有限公司主张自2004年7月1日开始计算，赵和海主张其于2006年购买此房屋，并于同年12月入住。根据赵和海提供的该房屋的所有权证，该所有权证的填发日期为2006年4月13日，故本院根据此日期确定赵和海应交纳物业费的起算时间。即赵和海应当支付抚顺市吉顺物业管理有限公司2006年4月13日至2019年10月31日的物业费13725元（0.5元/㎡/月×168.84㎡×162个月+0.5元/㎡/月×168.84㎡÷31天×18天）。关于抚顺市吉顺物业管理有限公司要求赵和海支付滞纳金的诉讼请求，赵和海没有按时交纳物业费是因为与抚顺市吉顺物业管理有限公司在服务义务履行上存在争议，抚顺市吉顺物业管理有限公司没有与赵和海进行及时有效的沟通，赵和海并非恶意欠费，故对抚顺市吉顺物业管理有限公司该项诉讼请求，法院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，抚顺市吉顺物业管理有限公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。三、诉讼时效问题，根据相关法律规定，当事人应自权利被侵害之日起3年内主张权利，但物业服务不同于其他行业，物业服务含有延续性，其主张不适用诉讼时效的规定，赵和海近14年未缴纳物业费，已违约在先。抚顺市吉顺物业管理有限公司曾于2017年7月8日、2017年12月20日向赵和海催缴并下发催缴通知单，其起诉未超过法律关于诉讼时效的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条的规定，判决：一、赵和海于本判决生效后立即给付抚顺市吉顺物业管理有限公司2006年4月13日至2019年10月31日的物业费13725元；二、驳回抚顺市吉顺物业管理有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：一审卷宗中有两份抚顺市吉顺物业管理有限公司提交的日期为2017年7月8日、2017年12月20日的物业服务费追缴通知单，此通知单并未经过庭审质证。二审中，对于此证据，赵和海称没见到过。本院查明的其他事实与一审法院相同。本院认为：最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。抚顺市吉顺物业管理有限公司未能提供证据证明一审卷宗中的追缴通知送达到赵和海，亦未能提供其他充分有效证据其向赵和海催收物业费用。故，抚顺市吉顺物业管理有限公司主张要求赵和海给付门市近15年的物业费用，其无有效证据证明诉讼时效处于中断状态。根据上述法律规定，抚顺市吉顺物业管理有限公司应承担举证不能的法律后果。上诉人赵和海关于诉讼时效的主张成立，应予支持。抚顺市吉顺物业管理有限公司于2019年5月17日第一次交纳一审案件受理费，故上诉人赵和海应当给付2016年5月至2019年4月三年的物业费用。关于主体问题，抚顺市吉顺物业管理有限公司前身为抚顺市吉顺物业管理处，从案涉小区建成即管理本小区，虽未与上诉人赵和海签订物业合同，但上诉人赵和海门市所在小区接受了服务，形成了事实上的服务关系，故主体资格适格。关于物业服务不到位问题，被上诉人抚顺市吉顺物业管理有限公司服务虽存在瑕疵，但并未根本违约，上诉人作为业主，可随时向业主委员会或物业服务企业提出要求，改进物业服务，提升物业服务质量，故上诉人赵和海应交纳物业费用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3397号民事判决第一项；二、维持抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3397号民事判决第二项；三、赵和海于本判决生效后立即给付抚顺市吉顺物业管理有限公司2016年5月至2019年4月的物业费用3039.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费112元，赵和海承担20元，抚顺市吉顺物业管理有限公司承担92元；二审案件受理费143元，赵和海承担32元，抚顺市吉顺物业管理有限公司承担111元。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年七月六日法官助理王宝伦书记员刘娟