广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8277号上诉人（原审被告）：王洪珍，女，1975年10月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇，职务执行董事。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦方静，广州金鹏律师事务所实习人员。原审第三人：广州市越秀区喜叶百货商行，经营场所广州市越秀区解放北路600号。经营者：陈润梅。上诉人王洪珍因与被上诉人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司），原审第三人广州市越秀区喜叶百货商行租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人王洪珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案的一审、二审诉讼费用由悦华公司承担。事实与理由：一审判决我方支付违约金没有事实依据，即使需要支付违约金，也应该根据法律予以调整。一审庭审中我方提交了《广州市路扩建办公室关于规范物业经营管理的通知》，收到该通知后我方与悦华公司接洽，悦华公司要我方先不用交租金，后至一审起诉时，其又主张违约金，其违反诚信，法院不应该判决我方支付违约金，即使要支付违约金，该标准过高，远远超过银行同期贷款利息，应以对方实际损失（即银行同期存款利息）的30%左右进行调整。被上诉人悦华公司辩称：不同意王洪珍的上诉请求。原审第三人广州市越秀区喜叶百货商行经本院合法传唤，依法缺席审理也未发表书面答辩意见。悦华公司向一审法院起诉请求：1.确认悦华公司、王洪珍的租赁合同于2017年12月29日解除；2.王洪珍及第三人将越秀××××号商铺腾空交还悦华公司；3.王洪珍及第三人按每月5011.6元的标准向悦华公司支付2017年11月1日至实际交还商铺之日的房屋占用费及滞纳金（按月占用费的每日1%计算，自2017年11月6日至房屋占用费实际支付之日止）。一审法院经审理查明：广州市越秀区解放北路600号的物业为临建商铺，是广州市道路扩建工程办公室用作临时安置。2016年3月22日，广州市城建安置房事务中心委托悦华公司就广州市道路扩建工程办公室位于越秀××××号物业进行管理。2017年10月27日，悦华公司（甲方）与王洪珍（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将越秀××××号物业出租给乙方使用，租赁建筑面积为29.48平方米，用途为经营烟酒百货，乙方确认出租物的现状、用途及实际权属情况；租赁期为2017年9月1日至2018年8月31日止，租金标准为170元/平方米，即每月租金为5011.6元，乙方必须在每月5日前交付当月租金给甲方；乙方必须向甲方一次性交纳租赁保证金15034.8元、水电周转金2000元；乙方逾期交纳租金及其他费用，从逾期之日起按日加收欠交金额的双倍租金及加收欠缴金额1%的滞纳金，乙方承诺不得以此标准高于甲方所受损失或乙方可预见程度等任何理由请求调整该滞纳金标准；乙方逾期超过30天甲方有权对租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款通知，在甲方通知的期限内乙方仍未缴清所欠费用本金及滞纳金的，视为乙方放弃租赁物内的财产，甲方有权立即解除合同，收回租赁物，不退租赁保证金并自由处置租赁物内属乙方的财产；乙方自行办理使用物业所需的一切相关经营证照，自行协调解决好使用物业时所涉及的用水、用电以及其他等相关问题等。合同签订后，涉案商铺由王洪珍转租，现由第三人实际使用。王洪珍向悦华公司支付租金至2019年3月。一审庭审中，悦华公司向一审法院提供证据：1.2017年12月29日，悦华公司向王洪珍发出《催租、解除合同通知书》，内容记载由于王洪珍在履行合同过程中存在拖欠租金已超过30天，已违反合同约定，王洪珍应在收到本通知的2个自然日内向悦华公司交纳租金和水电及物业管理费等一切费用，否则自第3个自然日起悦华公司将解除与王洪珍签订的合同（不再另行通知），王洪珍须于2018年1月15日前将物业清退腾空交还悦华公司。若发现物业存在损毁或水电等配套设施设备缺失情况等，保证金不予退回；2.2018年7月27日，悦华公司向王洪珍发出的《关于清退物业及追缴费用的通知》，内容记载悦华公司向王洪珍发出解除合同通知后，王洪珍至今仍未交还物业，现通知王洪珍须于2018年8月15日前腾空物业、恢复现状，清缴自2017年11月1日至2018年7月31日期间产生的场地占用费45104.4元及水电相关费用。王洪珍对上述的2份通知真实性没有异议。一审法院认为：悦华公司与王洪珍自愿签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同明确约定了租金支付时间和金额，王洪珍没有依约履行支付租金的义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。因王洪珍没有按时支付租金，悦华公司虽在2017年向王洪珍发出了解除合同的通知，但涉案商铺仍由第三人继续使用，悦华公司也继续收取王洪珍的租金至今，根据法律规定，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，悦华公司可随时要求解除合同。故对悦华公司要求王洪珍与第三人交还商铺的请求，一审法院予以支持。对悦华公司要求确认合同于2017年12月29日解除的请求，本案不再调处。王洪珍称滞纳金标准过高要求调整没有依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款的规定，一审法院判决如下：一、王洪珍、广州市越秀区喜叶百货商行自本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区解放北路600号商铺腾空交还广州市悦华物业管理有限公司。二、王洪珍自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2019年4月起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金支付给广州市悦华物业管理有限公司（按照5011.6元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由王洪珍按照上述标准逐月支付给广州市悦华物业管理有限公司。三、王洪珍自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市悦华物业管理有限公司支付迟延给付租金的违约金（自2019年4月6日起至实际清偿欠付租金之日止，每日按当月欠付租金额的百分之一标准计）。该违约金总额以不超过所欠租金总额为限。四、驳回广州市悦华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3354元，由广州市悦华物业管理有限公司负担100元，王洪珍负担3254元。二审经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，悦华公司提交了：国家建设征用土地通知书（3人份）、建设征用土地核准通知书、关于扩建解放北路工程征地拆迁的通知、拆迁通知、关于解放北路扩建工程的会议纪要、关于解放北路段道路扩建的函、关于扩建解放北路工程征地拆迁通知拟证明涉案物业是合法建筑，涉案租赁合同是合法有效的，不存在无效的情形。王洪珍表示对证据的真实性认可，但该证据与本案无关。悦华公司表示均不能提供证据的原件给法院核对。二审另查明，一、广州市规划和自然资源局所出具的《广州市不动产登记查册表》显示，越秀区解放路598、600号建基面积为162.0612平方米，建筑面积247.496平方米。王洪珍表示对查册表没有异议，但查册表记载的物业并不是其实际使用的物业，其认为其与悦华公司签订的合同无效。二、王洪珍向悦华公司支付了租赁保证金15034.8元、水电周转金2000元。王洪珍表示该租赁保证金、水电周转金应抵扣租金，悦华公司表示在本案中无需处理租赁保证金、水电周转金。三、王洪珍已向悦华公司支付租金至2020年6月，其中于2019年11月13日支付了2019年4月至10月的租金，同年11月20日支付了11月的租金，同年12月5日支付了12月的租金，2020年1月6日支付了2020年1月的租金，同年2月27日支付了2月的租金，同年3月20日支付了3月的租金，同年4月27日支付了4月的租金，同年5月11日支付了5月的租金，同年6月11日支付了6月的租金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：虽悦华公司未能提供涉案商铺的产权资料，但广州市规划和自然资源局所出具的《广州市不动产登记查册表》显示涉案商铺是合法的建筑物，悦华公司出租给王洪珍的房屋并未超出涉案房屋登记范围，故一审认定悦华公司与王洪珍签订的《物业租赁合同》有效正确，本院予以确认，王洪珍主张该合同无效缺乏依据，本院不予支持。虽王洪珍称悦华公司通知其暂不用交租金，但未提交证据予以证明，且悦华公司在2017年12月29日已向王洪珍发出《催租、解除合同通知书》，之后又于2018年7月27日向王洪珍发出《关于清退物业及追缴费用的通知》，王洪珍在未将涉案商铺交还给悦华公司的情况下，理应向悦华公司交纳租金，故一审法院判决王洪珍按合同的约定支付迟延给付租金的违约金并无不当，本院予以维持。鉴于王洪珍在一审判决后已实际支付租金至2020年6月，双方在履行判决时可据实予以计算。关于悦华公司向王洪珍收取的租赁保证金15034.8元、水电周转金2000元。鉴于双方所签订的上述合同约定王洪珍逾期超过30天，悦华公司有权对租赁物内属王洪珍的财产予以留置并向王洪珍发出催款通知，在悦华公司通知的期限内王洪珍仍未缴清所欠费用本金及滞纳金的，视为王洪珍放弃租赁物内的财产，悦华公司有权立即解除合同，收回租赁物，不退租赁保证金，故在悦华公司发出上述《催租、解除合同通知书》、《关于清退物业及追缴费用的通知》的情况下，悦华公司有权解除合同并不退租赁保证金，据此，王洪珍用租赁保证金抵扣费用理由不成立，本院不予支持。为减少诉累，悦华公司应将水电周转金2000元退回给王洪珍。至于悦华公司公司在二审中提交的证据，因其不能提供原件予以核对，故本院不予接纳。综上所述，王洪珍的上诉理由不成立，本院不予支持，仅加判悦华公司应将水电周转金2000元退回给王洪珍。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3838号民事判决；二、广州市悦华物业管理有限公司自本判决送达之日起十日内，一次性将水电周转金2000元返还给王洪珍。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3354元，由广州市悦华物业管理有限公司负担100元，王洪珍负担3254元；二审案件受理费3254元，由广州市悦华物业管理有限公司负担100元，王洪珍负担3154元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年七月六日书记员  郭 俏