江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1302民初4373号原告（反诉被告）:肖妍,女,1990年6月20日生，汉族，住宿迁市宿城区。委托代理人：叶奇，江苏正四方律师事务所律师。被告（反诉原告）:田冰,女,1957年1月4日生，汉族,住宿迁市宿城区。委托代理人：魏云松，江苏大楚律师事务所律师。原告（反诉被告）肖妍诉被告（反诉原告）田冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月19日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）肖妍、被告（反诉原告）田冰及委托代理人魏云松到庭参加诉讼。2017年8月7日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）肖妍及委托代理人叶奇、被告（反诉原告）田冰及委托代理人魏云松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖妍诉称：经天地房产介绍，原被告于2017年1月25日签订房屋租赁合同，租期2017年1月25日至7月25日，月租1100元。当日，原告按照约定支付了租金6600元，并交付押金1000元。后原告入住租赁房屋。5月中旬，因空调不制冷，原告与被告沟通维修未果，后自行维修。维修人员告知空调控制面板有问题，需要更换，更换费用200元，原告告知被告，被告同意予以解决。6月2日，被告与原告沟通续租房屋时，因被告拒绝维修空调，双方发生争吵，被告称空调系原告损坏，应由原告自行维修，并要求原告立即搬离，房屋不再租赁，退还剩余房租及押金。原告表示在合同到期后搬离，被告不同意。6月4日被告再次要求原告3天内搬离。6月5日原告与被告联系时，被告又告知原告必须当天下午搬离，让中介验房并让其退租金及押金。当日，原告搬离房屋。后被告拒绝沟通。原告联系中介，中介多次联系被告，被告称让原告继续履行合同直至合同到期，后被告也拒绝与中介沟通。原告寻找新的出租房源，在生活信息网站发现被告于2017年6月3日已对涉案房屋发布出租信息。综上，原告违反合同约定，故诉至法院，请求判令：解除房屋租赁合同，被告退还原告一个半月租金1640元、押金1000元，合计2640元。被告田冰辩称，原告诉讼请求没有事实及法律依据。双方签订房屋租赁合同，对水费、电费、物业费、房租、租赁期限进行了约定，至原告提起诉讼时，原告没有向被告交接房屋，也没有归还房屋钥匙，房屋依然被原告占有和实际控制，如果原告请求解除租赁合同，系单方解除合同，应当赔偿被告相关损失（具体见反诉请求）。反诉原告田冰诉称，2017年1月25日原被告通过中介签订房屋租赁合同，对租赁期间、租金、租期届满后房屋交接进行了约定，并对房屋内的使用物品进行了确认。现反诉被告违反合同第二条、第三条第二款、第六条第二款、第九条第二款等约定，毁坏房屋内物品，故反诉至法院，请求判令：1、反诉被告履行房屋租赁合同至租期届满之日。2、反诉被告赔偿反诉原告租赁物损失8532元，其中空调维修费1000元、木地板起鼓受损3600元（240元/平方米*15平方米+装修人工费300元）、电扇80元、马桶80元、煤气罐100元、席梦思床800元、浴霸灯112元（28元/只*4只）。3、反诉被告缴纳水费91元、电费234元、物业管理费320元，合计645元。4、反诉被告赔偿反诉原告误工费1900元（380元/天*5天）。5、本案的律师费2000元及诉讼费由反诉被告承担。反诉被告肖妍辩称，反诉原告陈述均不是事实，水电费和物业费我可以交，其他请求我不接受。经审理查明：2017年1月13日，被告田冰（甲方）和原告肖妍（乙方）签订了房屋租赁合同书一份（以下简称租赁合同），见证方为宿迁市宿城区天地信息服务部。租赁合同约定：田冰将其所有的位于宿迁市宿城区富康花园西区B6栋605室房屋出租给肖妍使用，租赁期间为自2017年1月25日至2017年7月25日止，月租金1100元，半年结算一次，水、电、宽带、物业管理费等由乙方承担。第二条约定：“……乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同收回房屋。①乙方擅自将房屋转租、转让或转借他人的……”。第三条约定：“乙方在房屋使用前向甲方缴纳租房保证金人民币1100元，在合同终止前结清水电费，并保证房屋质量完好，经甲方验收确认后，由甲方全额退还保证金。”第四条约定：“租赁期间房屋修缮由甲方负责。”第六条约定：“违约责任①甲方未按前述合同条款的规定向乙方交付合乎要求的房屋的，及未按时（或未按要求）修缮房屋的，如因此造成乙方人身、财物受损的，甲方负责赔偿乙方损失。②如乙方人为造成甲方房屋毁坏、擅自改动房屋内固定设施的应负责赔偿甲方损失。”第九条第二款约定：“补充协议：甲方提供给乙方使用的物品有：床×5、衣柜×1……煤气罐×1.半年之后如续租提前一个月付房租②等房屋、水、电、物业费交清，无物品损坏，退还押金。”当日，肖妍向田冰支付6个月租金6600元、押金1000元，合计7600元。田冰向肖妍出具收条一份。后肖妍入住租赁房屋。2017年6月2日，田冰与肖妍电话通话中，田冰称肖妍用坏空调，房屋不租了，要求肖妍搬离房屋，不需要等到租期届满，马上退钱于肖妍。2017年6月5日12时42分，田冰与肖妍通话录音中对有下列对话：田冰：“你今天下午搬走，明天我就叫人送钱给你，叫中介的人来验房子、验家具，然后就叫中介那个人把钱退还给你，然后你们就今天下午就搬走吧”肖妍：“今天才第二天，房东。”田冰挂断电话。2017年6月5日，肖妍搬离涉案房屋。同日22点02分，肖妍短信联系房屋租赁中介工作人员王小桃，肖妍称要求田冰出现，但田冰不理，故要求中介联系田冰并告知退房租、押金。6月6日18点49分，王小桃短信告知肖妍田冰不接电话。6月13日，肖妍向本院提起诉讼。7月19日，本案审理中，肖妍将涉案房屋钥匙1把交付给田冰。同日，经本院现场勘验，双方争议的电风扇能够开启工作；涉案房屋南部西侧带有阳台卧室、北部卧室复合木地板有部分裂缝、磨损等。7月28日，肖妍、田冰就争议的空调形成一致意见，空调没有问题，但需要加氟利昂。另查明，关于马桶盖损坏，田冰、肖妍曾协商一致，由肖妍向田冰支付75元。田冰房屋内的一张床，肖妍将其丢弃，房屋中介工作人员陈龙证实肖妍丢弃该床系经过田冰同意。2017年7月19日，田冰为涉案房屋支付水费90.83元、电费234元，2017年度物业管理费用320元。以上事实有肖妍提供的租赁合同、收条、录音、视频、短信记录、微信记录、证人证言，田冰提供的房产证、水电费发票、物业费收据、照片，本院现场勘验照片及视频、笔录及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为:原被告双方签订的租赁合同合法有效，田冰、肖妍应按照合同约定全面履行出租方、承租方义务。一、关于租赁合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，田冰于2017年6月2日要求肖妍搬离出租房屋，肖妍陈述6月4日与田冰沟通时同意搬离房屋，该项陈述与6月5日通话录音、肖妍与王小桃的短信内容等相互印证，故应认定双方于6月4日形成一致意见解除租赁合同，对此，本院予以确认。二、关于房租及押金退还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，本案中，双方解除租赁合同后，肖妍应将房屋退还田冰，田冰应将剩余租金及押金退还肖妍。肖妍主张田冰退还一个半月租金及押金2640元，符合法律规定，本院予以支持。田冰辩称肖妍仍实际占有出租房屋，故租金及押金不予以返还，肖妍主张田冰不接电话，无法办理房屋交接。本院认为，田冰要求肖妍搬离房屋时明确要求由中介验房后退钱，视频资料能够证实肖妍于6月5日搬离涉案房屋，肖妍与王小桃的短信、田冰自认工作时不能接听电话相互印证，能够证实田冰对退房事宜没有及时进行交接，对此应认定田冰对肖妍退房没有尽到交接协助义务，故对田冰辩称意见本院不予采信。三、关于田冰主张的空调维修等财产损失。1、空调维修费。因双方一致认可空调没有问题，故对于田冰主张的维修费本院不予支持。田冰另主张肖妍应支付氟利昂费。本院认为，该项费用应为租赁房屋的正常耗损，不应由承租方肖妍支付，故对田冰主张不予支持。2、复合木地板。本院认为，田冰提供的照片不能比对证实复合木地板损坏系肖妍故意造成，综合肖妍提供的入住时视频、木地板系耗损性用品、田冰自认该木地板已经使用3年等情况，对田冰主张不予支持。3、电扇。因电扇能启动工作，田冰主张本院不予支持。4、马桶盖。维修师傅丁敬龙证言可以证实肖妍与田冰曾就此协商，由肖妍向田冰支付75元费用，原被告双方亦认可马桶盖的价值为75元，故本院确认由肖妍向田冰支付马桶盖75元。5、煤气罐。田冰举证不能证实煤气罐被肖妍更换及损坏，田冰主张本院不予支持。6、床。房租租赁中介工作人员陈龙的微信留言及证言可以证实，肖妍丢弃该物品系经过田冰许可，故对田冰主张本院不予支持。7、浴霸灯泡。田冰自认该物品不存在人为故意毁损，故本院对田冰该项主张本院不予支持。四、关于水电费、物业管理费。田冰支付了该项费用，根据合同约定及肖妍自认，肖妍向田冰给付水费90.83元、电费234元、物业管理费150元，合计475元（取整）。五、关于误工费、律师费。田冰的主张没有依据，本院不予支持。六、关于房屋转租。田冰主张肖妍将涉案房屋转租，违反合同约定。肖妍辩称，涉案房屋由肖妍等4人共同居住，系经过田冰同意。本院认为，田冰并无证据证实肖妍将房屋转租他人，肖妍虽自认涉案房屋由4人共同居住，但本案租赁合同对于居住人数并未约定，肖妍亦不认可转租，故对于田冰主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）肖妍与被告（反诉原告）田冰于2017年1月13日签订的房屋租赁合同书于2017年6月4日解除；二、被告田冰于本判决生效后五日内退还原告肖妍房屋租金1640元及押金1000元，合计2640元；三、反诉被告肖妍于本判决生效后五日内给付反诉原告田冰水费90.83元、电费234元、物业管理费150元、马桶盖75元，合计550元（取整）；四、驳回反诉原告田冰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告田冰负担；反诉费减半收取63元，由反诉被告肖妍负担3元，反诉原告田冰负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审判员  臧玉艳二〇一七年八月二十八日书记员  程 子法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。