贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0330民初2569号原告习水县鸿达汽车销售有限公司。住所地：习水县东皇镇杉王社区**。法人代表人袁品梅，公司总经理统一社会信用代码：91520330MA6DJ8LH86委托代理人杨朝宇，习水县习酒镇法律服务所法律工作者。被告习水县金辉房地产开发有限公司。住所地：习水县东皇镇杉王大道。法定代表人涂春梅，公司经理。注册号：520330000040016委托代理人胡珊瑚，贵州名城（习水）律师事务所律师。委托代理人袁俊玲，贵州名城（习水）律师事务所律师。原告习水县鸿达汽车销售有限公司（以下简称鸿达公司）诉被告习水县金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2016）黔0330民初3593号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求，原告不服上诉后，遵义市中级人民法院以原判认定事实不清，可能影响案件的正确判决为由，以（2017）黔03民终756号民事裁定书裁定撤销原审判决发回本院重审，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿达公司法定代表人袁品梅及其委托代理人杨朝宇，被告金辉公司委托代理人胡珊瑚、袁俊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿达公司的诉讼请求：1、判决原、被告解除租赁合同；2、判决被告返还原告租赁费用191570.00元、租赁保证金19157.00元、物业管理费2299.00元、装修保证金5000.00元、陆风汽车经营权被取消的损失80000.00元、装修费98477.00元及损坏的办公设备43922.00元，合计：440425.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确在本案中放弃物业管理费、装修保证金、陆风汽车经营权损失和办公设备损失的返还和赔偿请求，共还主张被告返还和赔偿309204.00元。事实和理由：原告于2015年10月30日与被告签订租赁合同，租赁被告位于习水县东皇镇杉王大道杉王壹號商业建筑物内的6-1-11商铺，从事陆风汽车销售经营活动。原、被告双方约定租赁期限为三年，其中免租金期为六个月，即2015年11月3日至2019年5月2日，商铺租金为每年229884.00元，同时约定租金为按年交付。合同签订后原告诚实、完整地履行了《房屋租赁合同》项下的义务，无任何违约行为。但是，经营期间，因被告提供的商铺内供水管道设施存在严重缺陷等原因三次漏水，严重影响原告公司正常经营，损害展厅形象被上级公司取消原告从事陆风汽车经营权，合同目的亦无法实现，造成严重损失。原告认为，因被告提供的房屋租赁未按照建筑物行业规范确保租赁行业安全的行为构成根本违约，导致原告从事的汽车销售经营权被取消，双方所签订的租赁合同目的完全不能实现。被告金辉公司辩称：1、原告要求解除租赁合同依据及理由不充分，不同意解除原、被告签订的租赁合同；2、被告要求原告返还租金及其他费用的诉讼请求因租赁合同不应当解除而无事实及法律依据，其请求不应该支持；3、被告在履行合同过程中无过错，不应承担诉讼费。本院对当事人无异议的事实确认如下：2015年10月30日，原告鸿达公司与被告金辉公司签订《杉王壹號商铺租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于习水县东皇镇杉王大道杉王壹號商业建筑物内的6-1-11商铺，原、被告双方约定租赁期限为三年，免租金期为六个月，即2015年11月3日至2019年5月2日，商铺租金为每年229884.00元，标准是按每月每平方米100元计算，商铺面积191.57平方米，同时约定租金为按年在上一期到期前一个月交付。合同第六条第6-1项约定“乙方对所租赁商铺进行装修前需提交设计图，…。在合同终止、解除租赁关系时，乙方应当将所租赁的商铺（包括装修及水、电、燃气设施）以良好、适租的状态无偿交还甲方，乙方装修与商铺有关是设施全部归甲方所有（可移动设施除外）”。合同第十条违约责任中第10-6项约定：“租赁期间，乙方如需提前解除合同，必须提前一个月书面通知甲方终止合同履行，除按实际租赁期限缴纳租金及其他相关费用外，同时支付给甲方违约金，违约金以剩余租赁期间金额的20%计算，且甲方不得退还乙方保证金。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了第一年租金229884.00元及租赁保证金19157.00元，被告将商铺交付给了原告，原告将商铺装修后入驻使用。原告在使用商铺过程中，发生管道漏水3次，前两次物业公司分别于2016年2月15日当晚、2月18日将受损管道修复。本院对本案有关争议证据和事实认定如下：1、第3次漏水管道修复时间应是2016年7月4日。原被告陈述6月23日漏水后维修完成时间不一致，事实是存在原被告在维修时不配合情形，该事实有原告举出质证的被告2016年6月28日出具要求原告打开门面配合维修的通知和被告2016年7月4日出具的说明修补完毕的联系函佐证。2、原告2016年7月6日向被告发出解除租赁合同的通知，其解除合同理由同诉讼理由，并要求被告在7日内与原告协商处理。被告未就原告发出解除租赁合同通知在期限内提出异议，也未依法提起诉讼请求确认解除合同通知的法律效力。该事实有被告工作人员签收的原告向被告发出的函佐证，该函被告虽提出与案件无关联性的异议，但对该函真实性并不持异议。3、陆风汽车习水的经营权原告并未丧失。原告虽举证遵义永迈汽车销售服务有限公司向原告下达《关于取消与习水县鸿达汽车销售有限公司合作的通知》来证明经营权丧失，但被告所举证据证明原告在伏龙三岔路处经营有陆风汽车，虽原告对被告所举照片和微信截图的证据三性持异议，但本院根据原告在原审庭审中所称伏龙三岔路处不是直营店的辩解，结合原告所举《遵义永迈汽车销售服务有限责任公司分销商合作协议》（原告与遵义永迈汽车销售服务有限责任公司签订）的约定内容，可以确认经营权并未丧失的事实。4、原告在2016年6月23日第3次漏水其相关物品被浸泡及原告撤出商铺等待维修后就未再返回使用租赁商铺，该事实原告提供有杉王物业公司工作人员作注明的单子、原告摄制的视频和照片相印证和原告自己的庭审陈述为据。本院认为，原、被告双方所签订的《杉王壹號商铺租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。根据法律规定以及双方合同约定，原告的主要合同义务是向被告交付租金，被告的主要合同义务是向原告提供质量完好的商铺及附属设施给原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，本案涉诉房屋存在的漏水问题，依法应由出租人被告进行维修，根据原告陈述及提交的相应证据，被告在房屋漏水后已经积极的履行了维修义务，漏水管道修理后即消除了漏水现象。漏水只是暂时影响商铺的使用功能和经营安全，原告未提供证据证明租赁商铺的漏水现象是不能避免的事实，因此，原告以此主张被告违约致使合同目的不能实现的理由不能成立，本院不予采纳。但原告于2016年7月6日据此理由向被告发出了解除租赁合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，以及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间的，在解除合同或抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的人民法院不予支持”的规定，被告在原告提出解除合同要求后的前述法律规定期间内未提出异议，并就该通知解除合同效力向人民法院提起诉讼，因此不论原告解除合同主张的事实理由成立与否，应当认定原被告之间订立的《杉王壹號商铺租赁合同》于2016年7月6日因原告提出解除合同的通知到达被告而解除，本院对该合同已经解除的事实予以确认，对原告解除合同的请求不再评判。关于原告提出返还租金及保证金、赔偿装修款的请求，因原告解除合同的理由本院未予采纳，即应认定解除合同的法律后果不是被告违约所致，属于原告提前提出解除合同。因此根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，在法律规定的前提下，应尊重合同约定，根据双方签订的租赁合同第十条违约责任中第10-6项约定：“租赁期间，乙方如需提前解除合同，必须提前一个月书面通知甲方终止合同履行，除按实际租赁期限缴纳租金及其他相关费用外，同时支付给甲方违约金，违约金以剩余租赁期间金额的20%计算，且甲方不得退还乙方保证金”的约定进行处理。即：1、原告所交保证金不退还；2、因2016年7月6日解除合同，实际租赁期限是从2015年11月3日至2016年7月6日，至于免租期问题根据诚实信用原则和该条款约定不能再计算免租期。故实际租期是8个月零3天，应缴纳租金8*19157元+3/30*19157=155171.7元。其次，原告提前解除合同承担余下租金20%的违约金是（36月-8月零3天）*19157元*20%=106896.06元。上述两项扣抵已缴纳的租金229884.00元，原告尚应支付被告32183.76元，因此原告主张返还租金和保证金的请求本院不予支持。其次，原告主张赔偿装修损失，因被告无致合同不能履行的违约行为，按照租赁合同第六条第6-1项约定“乙方对所租赁商铺进行装修前需提交设计图，…。在合同终止、解除租赁关系时，乙方应当将所租赁的商铺（包括装修及水、电、燃气设施）以良好、适租的状态无偿交还甲方，乙方装修与商铺有关是设施全部归甲方所有（可移动设施除外）”的约定，装修物除移动设施外属被告无偿所有，故其赔偿装修损失请求本院不予支持。对原告因漏水造成的损失，本案中原告无此诉求，本院不予评判，原告可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条，第九十六条第一款、第九十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：驳回原告习水县鸿达汽车销售有限公司的诉讼请求。案件受理费7906.00元，由原告习水县鸿达汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判长 何波人民陪审员刘世德人民陪审员胡清会二〇一七年八月十四日书记员 吴        小        利