河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初378号 原告：牛洁，女，1991年10月22日出生，满族，住河北省保定市高碑店市。 委托诉讼代理人：刘枟智，男，1991年9月27日出生，汉族，住址同上，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：王永军，河北华夏晨阳律师事务所律师。 被告：河北方晖房地产开发有限责任公司，住所地河北省保定市高碑店市五一南路东侧。 法定代表人：邵永，执行董事。 委托诉讼代理人：孙国腾，河北汉级律师事务所律师。 原告牛洁与被告河北方晖房地产开发有限责任公司（以下简称方晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛洁向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《商品房屋买卖合同（预售）》；2.请求法院判令被告履行合同义务，退还买受人全部已付房款（含已付贷款部分）共计484442.4265元，并补齐剩余银行贷款，承担银行方违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：牛洁、刘枟智夫妻二人于2018年8月15日购买京港国际A区二期16号楼1单元1001号，合同预测面积为107.83平方米，实测收房面积为111.58平方米，根据合同规定建筑面积、套内面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。2019年12月19日我方以正规流程书面提交退房通知书，开发商在2019年12月30日给出协议，让我方签完协议办理退房流程，协议中只有首付款，未包含已还贷款和当时所付的地下室费用及团购费用。开发商所提协议不符合合同退款方案，协商无果。故起诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。 方晖公司辩称，1.案涉房产为原告牛洁按揭购买，发放贷款银行为中国银行股份有限公司高碑店支行。牛洁尚有未还清贷款，为保护贷款银行权益，同时也为完善法律程序，贵院应依职权通知该银行参加诉讼。2.本案为原告牛洁依合同约定行使解除权。购房合同约定可接受面积为111.0646平方米，实测面积为111.58平方米，超出可接受面积0.5151平方米，比例仅为0.47%，违约程度显著轻微。而且超出的0.47%不会对原告造成任何损失，更不会导致合同履行不能，合同目的能够实现。3.众所周知，商品房预售许可证办理过程中，住建部门全程监督，预测面积为住建部门下辖的测绘大队（高碑店市房屋测绘大队）履行监督职权，购房合同约定面积为该机构出具，非答辩人自行预测。导致面积有误差责任不在于答辩人。4.就面积差问题原告曾起诉主张过权利，即要求答辩人承担超过3%部分房价款，双方达成庭外和解，原告牛洁权益得以维护后撤诉。现再次诉讼明显违背诚实信用原则，违背诚信的行为不应得到支持。综上，答辨人与原告商品房买卖合同履行过程中出现面积差，责任不在于答辩人，不会给原告造成任何经济负担，合同目的能够实现，原告要求解除合同的行为应不予支持，请贵院依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，牛洁与方晖公司签订合同编号为ＧＢＤ2018-3674的《商品房买卖合同（预售）》，约定牛洁购买方晖公司开发的坐落于高碑店市商品房，商品房预测建筑面积107.83平方米，该商品房单价每平方米9200元，总价款992036元，房屋首付款342036元，余款650000元向中国银行股份有限公司高碑店支行（以下简称中行高碑店支行）申请贷款支付。方晖公司应于2019年5月1日前交付该商品房。该合同第十三条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。1.……。2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。……。建筑面积误差比＝（实测建筑面积－预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%。……。”《商品房买卖合同（预售）》签订当日，牛洁向方晖公司支付购房首付款342036元、地下室款30060元。原告主张另外给付被告10000元团购费，并提交收据一份予以证实。被告对该收据不认可。本院经审查认为，该收据显示收款人为王艳华，收款单位为涿州楼盘网，没有被告公司的签章，故本院对该证据依法不予采信。后牛洁向中行高碑店支行申请贷款，并于2018年10月3日开始偿还贷款，每月还款金额为3745.87元，截止到2020年4月3日，原告共偿还银行贷款71171.53元。涉案房屋实测建筑面积为111.58平方米，房屋建筑面积误差比绝对值＝（111.58平方米-107.83平方米）÷107.83平方米×100%＝3.48%。2019年12月19日，原告向被告邮寄《退房通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，办理退房手续。该邮件经被告公司员工王艳华签收。被告辩称邮件上“王艳华”的签字并非其本人所签，但是未提交证据予以证实，对被告的该答辩意见，本院依法不予采信。另被告质证称王艳华曾与原告商谈过退房事宜，双方未达成一致意见。由此可见，原告履行了通知被告的义务，且被告已经知晓退房事宜。 本院认为，牛洁与方晖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人依据合同法第九十三条第二款的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，实测面积与预测面积发生误差的，如建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，牛洁有权解除合同。现涉案房屋建筑面积误差比绝对值为3.48%，故牛洁要求解除合同，返还已付房款的诉讼请求于法有据。牛洁按照被告的注册地址邮寄《退房通知书》且与被告员工沟通退房事宜，应视为牛洁履行了合同约定的通知义务。故双方沟通退房事宜之日即2019年12月19日为合同解除之日，即牛洁和方晖公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年12月19日被解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还首付款342036元、地下室款30060元、已付贷款71171.53元的诉讼请求，本院依法予以支持。根据双方合同约定，首付款和地下室款的利息应自买受人付款之日，即2018年8月15日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准计算；已付贷款部分的利息应以3745.87元为基数自每期贷款偿还之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准计算。因2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本案中的利息应依据该标准计算。被告方晖公司称面积误差系测量单位引起的，并非其故意为之，不应由其承担违约责任。本院认为，被告与测绘单位之间的法律关系与本案无关，被告可另行要求测绘单位承担相应的责任。另外被告辩称要求本院依职权通知中行高碑店支行参加诉讼，原告与中行高碑店支行的借贷合同关系与本案的买卖合同关系系独立存在的合同，原、被告同中行高碑店支行的权利义务关系，可另案解决，与本案并非形成必要的共同诉讼，不属于法院应通知第三人参加诉讼的情形，故对被告要求通知中行高碑店支行参加诉讼的请求，本院依法不予支持。另原告要求被告给付其后续的银行贷款及利息，因该部分贷款原告尚未支付给银行，原告并未因此遭受损失，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、牛洁与河北方晖房地产开发有限公司签订的合同编号为GBD2018-3674的《商品房买卖合同（预售）》于2019年12月19日解除； 二、被告河北方晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告首付款342036元、地下室款30060元、已付贷款71171.53元，共计443267.53元，并给付利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，其中首付款和地下室款的利息以372096元为基数自2018年8月15日起算，已付贷款的利息以3745.87元为基数自每期贷款偿还之日起算； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费4159元，由被告负担3975元，由原告负担184元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  周素青 二〇二〇年七月一日 书记员  王 存