天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终271号上诉人（一审原告）：邓辉，女，1982年10月24日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：刘东田，天津轩昂律师事务所律师。上诉人（一审被告）：薛磊，男，1994年6月12日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：杜彩云（母子关系），女，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：杜广林（舅甥关系），男，农民，住天津市蓟州区。上诉人邓辉因与上诉人薛磊租赁合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初11929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓辉的委托诉讼代理人刘东田、上诉人薛磊的委托诉讼代理人杜彩云、杜广林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓辉上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项、第四项，确认自2019年11月28日起，邓辉已将农家院及院内财产交还薛磊；3.判令薛磊给付邓辉代为垫付的电费700元；4.本案一、二审诉讼费用全部由薛磊承担。事实和理由：一审法院于2019年11月28日组织双方当事人按照财产清单记载对农家院及院内财产进行清点，双方清点后确认无误。在此基础上，一审法院判令解除双方合同并由薛磊退还租赁费及押金。一审判决后，邓辉因一审法院不同意代薛磊收回农家院钥匙，将钥匙邮寄给薛磊。薛磊父亲拆开邮件后又要求退回，并因此与邮递员发生争执。邓辉不应承担农家院因此闲置期间的占有使用费。电费是基于租赁合同发生，为避免诉累，邓辉认为应在本案中一并解决。薛磊辩称，不同意邓辉的上诉请求。其主要答辩意见是：一审法院清点之时尚未作出判决，双方并未进行交接。双方签订合同之初薛磊即表明最少租两年，最终双方签订了四年零四个月的合同。两年即为一个整租期，薛磊不应当退租金。邓辉违约在先，应当承担违约责任。薛磊一审未对违约金提起反诉。关于邮寄钥匙的情况，薛磊父亲摸出邮件里面是一把钥匙，因发件人是邓辉便拒收。邓辉邮寄钥匙不是符合法律程序的交接行为，双方合同仍在履行期间，一切损失都应当由邓辉承担。薛磊上诉请求：撤销一审判决并改判驳回邓辉全部诉讼请求，由邓辉承担全部诉讼费用。事实和理由：双方合同两年起租作为一个计租期，18万租金并非预付款而是邓辉履行合同交付的租金。邓辉不再经营是其自身原因造成。双方的合同不应当解除。薛磊淡季难以另行出租房屋给他人，损失额达七、八万。邓辉在淡季要求解除合同存在恶意应当承担违约责任。邓辉辩称，不同意薛磊的上诉请求。其主要答辩意见是：邓辉选择终止合同并承担违约责任，即支付薛磊5万元。双方年租金9万元，而约定高达5万元违约金，已经考虑了各种情形。薛磊应退还邓辉未使用房屋期间预付的租金。邓辉坚持其上诉请求依据的事实理由。邓辉向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方于2018年11月25日签订的农家院租赁合同；2.判令薛磊退还邓辉预付的租金88200元；3.本案诉讼费用由薛磊承担。一审法院认定事实：2018年11月25日，邓辉与薛磊签订了“农家院租赁合同”，双方约定租赁期限为2018年12月1日至2023年3月30日，年租金90000元。邓辉按照合同约定预付了两年的租金180000元。并附加交给薛磊押金10000元，4年承租期满后物品无损坏无缺失如数退还。合同第一条约定租赁期间为4年零4个月，自2018年12月1日至2023年3月30日止。合同签署30天内，甲方交付乙方，合同签署日至2019年3月1日期间作为甲方给予乙方的装修修缮及试营业期，不计房租。同时合同第八条约定：在租赁期间，任何一方提出终止合同需要提前2个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金50000元。在合同履行过程中，邓辉因各种原因无法正常经营故提出按照合同约定向薛磊支付违约金50000元，要求与薛磊解除合同。另，经一审法院释明，如判令解除合同，双方是否要求解决解除合同后相关事宜，双方均要求法院予以解决，故法院组织双方当事人现场勘验，邓辉持有农家院钥匙，一审法院组织双方按照双方持有的财产清单进行清点后双方确认签字，双方均未提出异议。一审法院认为，本案争议焦点为邓辉向薛磊主张解除合同及要求退还租金是否具有法律依据。根据合同法规定合同当事人有权就合同解除事宜进行约定即合同约定解除权的规定。现邓辉持据起诉要求依据合同约定解除合同自愿承担违约责任，符合法律规定，一审法院应予支持。薛磊抗辩称合同第八条“中止合同”并非“终止合同”，故不同意解除合同。根据该第八条全文内容的理解及结合法律解释的方法应确认“中止”为笔误，应为“终止”，故对薛磊的抗辩理由不予支持。依据合同约定年租金90000元，故每月租金7500元，邓辉主张解除合同的时间以2019年10月底为准，故租赁费应计算至2019年10月31日止为宜，但考虑到邓辉一直管理和控制农家院，应由邓辉按照合同约定的租赁费标准给付薛磊截至将农家院交还薛磊之日止的占用费。双方合同约定一方主张解除合同应负担违约金50000元，均未提出异议，一审法院予以确认。因双方均要求法院解决解除合同之后的财产交付事宜，故一审法院组织双方就财产清单记载财产情况进行清点，经双方清点确认无误，故押金10000元应由薛磊予以返还，邓辉应将农家院及财产清单记载的财产交还薛磊。关于邓辉主张的电费问题与本案不是同一法律关系，应另案主张权利。一审法院判决：“一、解除原告邓辉与被告薛磊于2018年11月25日签订的农家院租赁合同；二、由被告薛磊返还原告邓辉租赁费及押金87500元，于本判决生效后五日内付清（付至原告提供的天津农商银行账户62×××14）；三、由原告邓辉于本判决生效后五日内将农家院及院内财产（以财产清单为准）交还被告薛磊，并给付薛磊自合同解除之日（2019年10月31日）至农家院及财产交还之日止按照双方合同约定的租赁费标准给付占用费；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1003元，由薛磊负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。邓辉出示单号为1199473656492的EMS邮件（粘有透明胶带），提交该邮件复印件、邮件内所附告知函照片各一页、投递员王臣书写的证明一份，证明目的：邓辉于2019年12月给薛磊邮寄钥匙，薛磊家人2019年12月14日拆开邮件后退回并拒收。薛磊拒绝质证。薛磊称确实接到邮递员电话，并要求邮递员投递到自家经营店中。薛磊的父亲摸出邮件内容有钥匙，见寄件人为邓辉后拒收。薛磊陈述拒收理由为案件尚未审结，合同未解除，且双方未再次清点物品。本院2020年5月21日询问双方当事人，薛磊仍主张继续履行合同且不退还租金，邓辉表示自即日起对薛磊进入农家院、换锁等行为均无异议。本院向薛磊释明，因农家院大门钥匙一枚封于邮件内，为保留证据原件完整性，二审期间不再组织钥匙交接。为避免损失进一步扩大，薛磊可自行收回农家院并行使相应权利。薛磊未提交新证据。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：邓辉提交的证人证言，证人未出庭作证，本院不予采信；对于邓辉邮寄含有钥匙的邮件及薛磊拒收的事实，双方均认可，本院对此予以采信。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三：一是双方是否应解除合同，二是薛磊是否应退还邓辉租赁费及押金；三是如薛磊应当退还租赁费及押金，数额如何确定。关于合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中邓辉在履行期限届满之前起诉要求解除合同，明确表示不再履行合同，应当承担违约责任。邓辉起诉要求解除合同，薛磊要求继续履行，结合本案案情，从保护双方利益的角度出发，一审法院判令解除《农家院租赁合同》并无不当。对薛磊要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。关于薛磊是否应退还邓辉租赁费及押金问题，邓辉已给付薛磊全部租金180000元及押金10000元。合同解除后，薛磊扣除邓辉应交租赁费及占用费，应退还其余费用。本院对薛磊要求不退还任何费用的上诉请求不予支持。对邓辉应交租赁费及占用费的计算，本院评析如下：1．租金部分。《农家院租赁合同》第八条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需要提前2个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同。邓辉主张最早曾在2019年9月份与薛磊协商退出经营农家院，但薛磊表示其在起诉前一两天才得知邓辉不再承租农家院。结合在案证据，邓辉主张解除合同的日期应以薛磊收到起诉状之日为准。邓辉认可此时间按照2019年10月底计算，按照双方约定，邓辉仍应支付租金至2019年12月31日，应付租金计算为67500元。2．占用费部分。一审法院组织双方清点物品，但双方均认可当日未进行交接。本院对邓辉要求确认双方交接时间为2019年11月28日的上诉请求不予支持。邓辉应支付交接前的占用费。薛磊一方在一审判决后拒收邮件，以示不同意在诉讼中接收钥匙。邓辉一方在本院询问中表示，自询问之日起对薛磊自行进入农家院将不持异议。本院向薛磊释明，即日起其可自行收回农家院，并应及时止损。综合考虑本案案情，本院将询问日期即2020年5月21日视为双方完成钥匙交接日期，并作为计算邓辉应交占用费的截止日期。2020年上半年新型冠状病毒疫情发生，考虑本案房屋的经营性质，双方应合理分担损失。本院酌情对三个月占用费按照原合同约定租金标准的50%予以计算。2020年邓辉应向薛磊交纳的占用费计算为：90000元÷365天×142天－90000元÷365天×90天÷2＝23917元。综上，邓辉应支付薛磊的租金及使用费共计91417元。《农家院租赁合同》第八条还约定，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金5万元。邓辉作为违约方起诉解除合同，并不因此减免违约责任。薛磊一审抗辩要求邓辉支付5万元违约金，邓辉在一审起诉时亦表示自愿承担违约金5万元，一审法院照准并无不当。故薛磊应退还邓辉的费用为：180000元＋10000元－91497元－50000元＝48503元。关于邓辉主张的预付电费返还问题，双方约定租赁期间的费用由邓辉负担。但邓辉未提交双方共同核验的电表读数，其上诉请求的数额尚不够具体明确，可待条件具备、事实确实充分后另行结算并主张权利。本案中，本院对邓辉主张的电费不予支持。综上所述，邓辉的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持，对其不成立的部分予以驳回；薛磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决后发生新事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初11929号民事判决第一项，即：“一、解除原告邓辉与被告薛磊于2018年11月25日签订的农家院租赁合同”；二、撤销天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初11929号民事判决第二、三项，即：“二、由被告薛磊返还原告邓辉租赁费及押金87500元，于本判决生效后五日内付清（付至原告提供的天津农商银行账户62×××14）；三、由原告邓辉于本判决生效后五日内将农家院及院内财产（以财产清单为准）交还被告薛磊，并给付薛磊自合同解除之日（2019年10月31日）至农家院及财产交还之日止按照双方合同约定的租赁费标准给付占用费”；三、薛磊于本判决生效后五日内退还邓辉48503元（付至邓辉一审期间提供的天津农商银行账户62×××14）；四、驳回邓辉其他上诉请求；五、驳回薛磊上诉请求；六、驳回邓辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1003元，由邓辉负担451元，由薛磊负担552元；二审案件受理费2086元，由薛磊负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年七月三日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……