重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初6002号原告：重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村。法定代表人：晏小平，主任。委托代理人刘昌权，重庆市万州区法律援助中心律师。原告：重庆市万州区周家坝街道狮子村第四村民小组，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村。法定代表人：张一祥，男，汉族，住重庆市。原告：重庆市万州区周家坝街道狮子村第十一小组，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村。法定代表人：李昌云，男，汉族，住重庆市万州区。原告：重庆市万州区周家坝街道狮子村第十二村民小组，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村。法定代表人：平运柏，男，汉族,住重庆市。原告：重庆市万州区周家坝街道狮子村第十三村民小组，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村。法定代表人：彭纯华，男，汉族，住重庆市。被告：重庆市旺亨车厢制造有限公司，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村**。法定代表人：艾小刚，执行董事。委托代理人：秦本全，重庆渝万律师事务所律师。原告重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会（以下简称狮子村委会）、原告重庆市万州区周家坝街道狮子村第四村民小组（以下简称狮子村四组）、原告重庆市万州区周家坝街道狮子村十一小组（以下简称狮子村十一小组）、原告重庆市万州区周家坝街道狮子村第十二村民小组（以下简称狮子村十二小组）、原告重庆市万州区周家坝街道狮子村第十三村民小组（以下简称狮子村十三组）诉被告重庆市旺亨车厢制造有限公司（以下简称旺亨车厢公司）土地出租合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法由审判员和小彬适用简易程序独任审理，并于2017年6月5日、6月23日、7月10日、8月8日公开开庭进行了审理。原告狮子村委员会法定代表人晏小平及委托代理人刘昌权、原告狮子村四组法定代表人张一祥、原告狮子村十一组法定代表人李昌云、原告狮子村十二组法定代表人平运柏、原告狮子村十三组法定代表人彭纯华、被告旺亨公司法定代表人艾小刚及委托代理人秦本全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告共同诉称，2010年5月31日，原、被告签订了《土地租用合同》，该合同第二条约定，租用土地面积为26.75亩，租用期限为2010年6月1日至2028年5月31日共计18年。租用期若遇国家或企业整体征用，建筑物的补偿费甲方（狮子村委会）受偿30%，乙方（旺亨车厢公司）受偿70%。合同签订后，原告如实履行了合同义务。由于万州区实施城市规划建设，对狮子村1-14组土地进行了征收，其中被告租用的土地建立的企业在土地征收范围内。土地征收单位重庆市渝东经济技术开发区经济技术服务中心补偿被告建筑物损失429.454万元，该补偿款于2017年3月12日补偿到位，经原告多方协调，被告拒付原告应分得的30%的补偿款。该合同第三条约定，旺亨车厢公司按每年1300元/亩支付给狮子村委会租金，每期付款应于6月1日前一次性付清后两年租金。虽然被告没有按期给付土地租金，原告为了维护社会稳定，将2012年6月1日至2016年5月31日共4年的土地租金支付给了村民，但被告至今未按照合同约定支付给原告。合同第四条约定，旺亨车厢公司应另付原告（狮子村委会）土地使用管理和协调费每年600元/亩，在租金交付时一并缴纳，原告履行了土地使用管理并进行了协调，但被告至今没有给付费用。综上所述，请求人民法院依法判决：1、判令被告给付征地后建筑物的补偿款1288362元，并从2017年3月13日起按同期人民银行贷款利率支付资金占用损失。2、判令被告立即归还原告垫付的土地租金139100元，其中69550元从2012年6月2日起按人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止，另69550元从2014年6月2日起按人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止。3、判令被告支付土地使用管理和协调费共64200元，其中32100元从2012年6月2日起按人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止，另32100元从2014年6月2日起按人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止。被告旺亨车厢公司辩称，1、被告厂房是因为被政府认定为违法建筑被迫拆除，拆除的费用都是被告自己出的，被告投资五、六百万修建厂房，现在补偿款只有四百多万，根本无法弥补被告的损失，不应由被告对原告进行补偿。2、2012年5-6月份厂房拆除后被告便没有生产经营，故被告没再支付租金，被告2013年之前的租金是付清了的。3、原、被告签订的《土地租用合同》，改变了土地的用途，违反法律禁止性规定，应为无效合同。4、合同所涉土地所有权人和使用权人不是狮子村委员会，其主体不适格。5、即使合同有效，原告主张的土地租赁费及管理协调费超过诉讼时效，不应予以支持。经审理查明，2010年5月31日，万州区周家坝街道狮子村（甲方）与被告旺亨车厢公司（乙方）签订《土地租用合同》，主要约定：一、甲方决定将狮子村13组16.94亩、4组5.41亩、12组4亩的土地，共计26.35亩耕地租给乙方，从事中小型企业创业基地。二、租用时间：从2010年6月1日起至2028年5月31日止，共计18年，租用期满后乙方在同等条件下可优先租用。租用期若遇国家或企业整体征用，建筑物的赔偿费甲方受偿30%，乙方受偿70%，土地补偿费甲方100%受偿，即组里受偿。三、租金及付款时间：乙方按每年1300元/亩支付给甲方，社员1200元/亩，组里100元/亩。付款方式每两年一付，每期付款应于6月1日前一次性付清后两年租金。乙方在合同签字生效后，三天内必须支付首期两年的租金，方可接受土地。直到终止合同时止。该土地租金由甲方代收并支付原土地经营户。四、乙方应另付甲方土地使用管理及协调费用，具体标准支付办法为：每年按600元/亩计算。此款项在乙方租金交纳时一并支付。五、……六、……七、在甲方土地上，（原土地经营户）的附着物（树苗、庄稼等）由乙方进行补偿。当年青苗补偿费按600元/亩计算。八、乙方在合同期满后若不继续使用，则该租用土地上的永久性建筑厂棚不得拆除，悉归甲方所有……。原告狮子村委会、原告狮子村四组、原告狮子村十二小组、原告狮子村十三组在甲方处盖章，被告旺亨车厢公司在乙方处盖章并由其法定代表人艾小刚签字确认。合同签订后，被告在施工过程中又占用了原告狮子村十一组的土地0.4亩，并在租用的土地上修建了厂房及其他附属设施，付清了2010年6月1日至2012年5月31日期间的租金及土地管理协调费。其后，被告未再支付原告租金、土地管理协调费，原告垫付了被告2012年6月1日至2016年5月31日期间的租金139100元。另查明，2011年12月5日，重庆市人民政府发出《重庆市人民政府关于万州区实施城市规划建设农用地转用和土地征收的批复》（渝府地﹝2011﹞1519号），同意万州区人民政府将周家坝狮子村1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14社集体农用地18.7991公顷(其中耕地12.6524公顷)连同集体未利用地13.0242公顷转为建设用地并予以征收。2017年3月14日，重庆市渝东经济技术开发区经济发展服务中心（甲方）与重庆市旺亨车厢制造有限公司（乙方）、重庆市万州区周家坝街道办事处（丙方）签订《企业拆迁补偿协议》，主要约定甲、丙双方作为土地征收补偿安置实施主体单位，将对乙方租用周家坝街道办事处狮子村13、12、4社土地上修建的房屋及附属设施予以拆除。三方同意选定重庆宏泰地产土地评估有限公司承担乙方拆迁标的物的补偿费用评估工作。经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下拆迁补偿协议：一、补偿项目。（一）甲方根据重庆宏泰地产土地评估有限公司重宏房评【2017】字第002-6号，对乙方拆迁补偿项目如下：1、房屋补偿金额小计906526元。2、构筑物及辅助设施补偿金额小计3393474元。以上拆迁补偿款项金额共计430万元。二、支付方式。本协议签订后，甲、乙、丙三方约定于2017年3月17日内，乙方自行搬迁完毕并组织专业施工队伍对拆迁标的物实施拆除，甲方同时结清乙方拆迁标的物全部补偿款。三、三方责任……4、本协议签订后，乙方与万州区周家坝街道狮子村委会签订的租用土地合同废止。本协议签订后，乙方发生的租赁债权债务由乙方自行处理。四、附则……。以上事实有原、被告提交的《土地租用合同》、《领款单》、《收据》、《重庆市人民政府关于万州区实施城市规划征收土地的批复》、《重庆市人民政府关于万州区实施城市规划建设农用地转用和土地征收的批复》、《企业拆迁补偿协议》、照片、《房屋建筑物预估结果明细表》、《构筑物及其他辅助设施评估明细表》等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，禁止农用地进行非农建设。原、被告签订《土地出租合同》后，被告将租用土地修建厂房等建筑设施，改变了土地用途，违反了法律的强制性规定，故原、被告关于农村集体土地出租的行为无效；重庆市人民政府虽然在2011年12月5日对集体土地进行了征收，但万州区人民政府在2016年5月26日才正式实施，在此期间原告仍有权继续占有、使用土地并有权收取土地产生的收益，故土地出租行为虽然无效但被告占用土地仍然应当向原告比照租赁合同约定的租金赔偿占用损失费；原告明知被告租用土地的用途为修建厂房进行非农建设，对于土地租赁无效应当承担相应的责任，本院酌情认定原告对于自己的损失承担50%的责任；土地使用管理及协调费依附于土地租赁行为产生，亦应属无效约定，对于该部分损失参照上述租金损失计算方法予以赔偿；被告抗辩即使土地租赁合同有效，原告关于土地租金及管理协调费的请求超过了诉讼时效，本院认为租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具有一定独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，双方约定的租赁期限为2010年5月31日至2028年5月31日，原告的起诉时尚在约定的最后一期付款时间前，故原告对租金及土地管理协调费的起诉并未超过诉讼时效；原、被告在《土地出租合同》中关于建筑物拆迁补偿分配的约定系附生效条件的合同条款，根据合同内容能够看出双方在签订合同时对国家征收行为具有预见性，并基于此作出了建筑物补偿分配的约定，被告作为具有完全行为能力的法人，对该项约定有可能产生的后果是明知的、可接受的，原告将该条约定列入合同内容也是作为同意被告租用土地的条件，被告在租用土地进行建设并后期获国家拆迁补偿后再依土地租赁无效而向原告抗辩有违诚实信用原则，故该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本案土地出现了被国家征收这一条件，该合同约定生效，被告应当按照约定支付原告应得的补偿款；根据资产评估明细表中载明的内容，房屋建筑物评估金额为906526元，构筑物及其他附属设施除电动门外地评估金额为3388014元，根据当事人的主观认识水平及通常理解，双方在合同中约定的“建筑物”内涵应当包括“建筑物”及“构筑物及其他附属设施”，故原告应分得的补偿款为1288362元（4294540元×30%）；原告狮子村四组、狮子村十一组、狮子村十二组、狮子村十三组书面承诺其应得的土地租赁损失及建筑物补偿款全部由原告狮子村委员会领受，原告之间在领取款项后自行分配，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆市旺亨车厢制造有限公司在本判决生效后五日内给付原告重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会土地占用费69550元（34775元从2012年6月2日起按同期同类中国人民银行贷款利率计算至付清时止，另34775元从2014年6月2日起按同期同类中国人民银行贷款利率计算至付清时止）。二、被告重庆市旺亨车厢制造有限公司在本判决生效后五日内给付原告重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会土地使用管理和协调费32100元（16050元从2012年6月2日起按同期同类中国人民银行贷款利率计算至付清时止，另16050元从2014年6月2日起按同期同类中国人民银行贷款利率计算至付清时止）。三、被告重庆市旺亨车厢制造有限公司在本判决生效后五日内给付原告重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会建筑物补偿费1288362元，并从2017年3月18日起按同期同类中国人民银行贷款利率计算资金占用损失至付清时止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18225元，减半收取9113元，由原告重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会负担1150元，由被告重庆市旺亨车厢制造有限公司负担7963元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  和小彬二〇一七年八月二十八日书记员  喻剑红