大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0213民初4024号原告：李学义，男，1952年11月16日生，汉族，住大连市金州区。原告：于秀娥，女，1952年1月10日生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：范准，系辽宁金普律师事务所律师。被告：周宪耀，男，1965年11月20日生，汉族，住大连市金州区。被告：车清华，女，1961年9月28日生，汉族，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：安德智，系辽宁善成律师事务所律师。原告李学义、于秀娥诉被告周宪耀、车清华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李学义、于秀娥及其委托代理人范准、被告车清华的委托代理人安德智到庭参加诉讼。被告周宪耀经本院合法传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故缺席审理。本案现已审理终结。原告李学义、于秀娥向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2006年1月6日签订的《房地产买卖契约》无效；2、请求确认坐落于金州区房屋归原告所有，要求被告协助办理房屋过户手续至原告名下。事实与理由：2004年8月10日，大连金福纸业有限公司向被告周宪耀借款人民币84万元整，原告作为担保人予以担保。同日应被告要求原告在金州区公证处办理委托公证，其将私有的房屋，坐落于金州区的大房权证金私字第**房屋，授权给周群（周宪耀亲属）办理买卖事宜。原告认为2006年1月6日与被告车清华签订的《房地产买卖契约》应该认定为无效。理由：1、卖方周群的行为是无效的。周群是基于原告方的授权而取得案涉房屋的出卖权的，但是，出卖房屋并不是原告方的真实意思表示。本案原告方只是对大连金福纸业有限公司的债务进行担保，在借条上的担保人处予以签字，并于同一日应被告方的要求到公证处办理了授权周群买卖房屋的公证。而周群是被告周宪耀的亲属（被告方已经确认），属于债权人一方；与周群签订房屋买卖协议的又恰恰是被告周宪耀的妻子车清华。显然，房屋买卖协议的双方周群和车清华均为债权人（周宪耀）利益的一方，这就难免存在买卖双方恶意串通，损害原告方利益的行为。根据《民法通则》第58条的相关规定，周群与车清华之间买卖房屋的民事行为是无效的。而且，该《房地产买卖契约》约定的事项与客观事实相悖，并没有实际履行，房屋价款没有支付给原告，案涉房屋也没有交付给车清华，约定的交易价款又明显低于市场价格。2、案涉房屋的实质性质是履行债务的担保物。2006年8月15日，被告方与大连金福纸业有限公司签订的协议书证实，被告方确认了案涉房屋为“原借款抵押物”。这一点也同样可以证明授权给周群出卖房屋并不是原告方的真实意思表示，而是被告方要求用房屋抵押作为担保，以办理公证授权的方式来履行担保义务。根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第15条、第24条的相关规定，类似本案的情形，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。3、本案中，通过所谓的“公证授权”的方式，作为抵押权人的被告方直接取得了抵押人的财产，这种情形在法律上称之为“流质契约”。我国法律否认“流质契约”的合法性，《物权法》第186条、《担保法》第40条、《担保法》解释第57条对此均有强制性规定。本案周群与被告方通过房屋买卖的形式进而达到“流质契约”能够得到合法履行的目的，违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。符合《合同法》第52条关于无效合同的规定。被告周宪耀无答辩意见。被告车清华辩称：1、原告起诉时已过诉讼时效。2006年1月11日，买卖双方就办理了过户登记，被告车清华本人、派人多次去原告处催要房屋，且委托律师发律师函二次及派人粘贴通知多次要求原告腾退房屋，且办过户已经11年多了，李学义、于秀娥对车清华办理产权过户是明知的，根据《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告时至今日才起诉要求合同无效诉讼时效已过。如果对主张合同无效的权利不加以时间上的限制，那么基于无效合同而产生的所有法律关系就有可能永远处于悬而未决的不安状态，交易安全得不到保障，必然导致存在已履行多年的合同仍可恢复到订立合同之初的财产状况的现象，这显然不利于维护民事财产流转关系的稳定，不符合诉讼时效制度的立法宗旨和目的，因此原告确认合同无效应受诉讼时效的限制，而本案诉讼时效已过，诉求不应受法律保护。2、房屋买卖合同有效。一是《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据《民法通则》上述所规定的有效合同标准。当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。本案中，首先，买卖合同中的出卖人是具有完全民事行为能力的人，对涉案房屋具有处分权，他们授权周群代理他们对涉案房屋进行处分，并且进行了公证，也符合法律规定；买受人也是具有完全民事行为能力的人，因此，合同的所有当事人具有相应的民事行为能力；其次，房屋买卖是双方当事人真实意思的表示，没有欺诈、胁迫，损害社会公共利益等导致合同无效的瑕疵行为，并且房屋已经办理了过户手续；最后，买卖合同没有违反法律强制性效力性规定，房屋买卖合同完全符合上述三个标准，合同应有效。3、原告请求确认合同无效，违背公平和诚实信用原则。如果确认合同无效，则车清华需返还房屋，而该房屋当初也就是78万元左右，现在价值约为四五百万元，车清华损失了三百多万元；由于现在货币已经大幅度贬值，车清华11年前支付的价款78万元相当于现在的一百伍拾多万元，就算将当初支付的全部返还再加上一些利息，也损失了几十万元，上述二者合计损失近四百万元，如此巨大的反差，明显违背公平原则。十一年前就已经过户的房屋，现在要求确认合同无效，其根本原因在于房价大幅度上涨，货币大幅度贬值，如确认无效确实违背了诚实信用原则，不能保证交易安全，让房屋买受人担惊受怕。4、原告对周群的代理行为，应当承担民事责任。一是原告对周群的代理行为，应当承担法律后果。2004年8月10日，原告向周群出具了委托书，其中载明：我们夫妻双方协商一致预将我们共有的房产权出卖……现因我们没有时间亲自办理该房产权转让的有关事宜，故委托周群为我们的代理人，并以我们的名义办理上述房屋买卖的相关事宜。代理人在上述授权范围内所办理的一切事宜和签署的有关文件，我们予以承认。委托期限：自本委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。并于同日办理了公证。根据《民法通则》第63条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”代理人在代理权限内以被代理人名义的所实施的民事行为，由此产生的权利义务应当由本人承受，代理的法律效果由本人承担。因此，原告应当对房屋买卖承担相应的法律责任。二是房屋买受人与代理人不存在恶意串通问题。首先，从委托书分析。委托事项是因为原告预将其共有的房产权出卖；委托原因是因原告没有时间办理；委托授权是代理人有权在房屋买卖范围内办理一切事宜和签署的有关文件。委托时间是自本委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。因此，周群有权代理原告出售涉案房屋并办理与其相关的一切事宜。其次，从房屋买卖价格分析，涉案房屋买卖时间在2006年1月6日，当时房价较低，地点在友谊街道龙王村，不是金州区的繁华地带；土地不是国有出让的，尚需补交土地出让金等大量费用；办理过户时房产部门到现场进行了核实，税务部门也进行了核定，以成交价格办理相关手续，交纳相关费用符合法律规定。综上，房屋买卖价格在当时是合理的。第三，房屋买卖和原告借贷担保没有法律上联系。原告提供的2004年8月10日、2004年11月9日提供的二份借条，只能说明周宪耀和大连金福纸业有限公司之间的借款法律关系，和本案房屋买卖合同是二个不同的法律关系，和拟证明对象没有关联性。至于2006年8月15日的协议问题，第一条中的欠款500万元本身就不存在，是大连金福纸业有限公司为保证偿还周宪耀借款而虚拟的，因此协议是无效的；第二条中将房产过户到原告名下，是因为协议书中的大连金福纸业有限公司的法定代表人是原告于秀娥的妹妹，而金福纸业想多给周宪耀钱来买回原告的房屋；因为金福纸业外债较多，如按上述条款履行进行虚假诉讼，不但违法，而且还侵害金福纸业其它债权人的利益，故本协议应是无效的。且借条和协议中的当事人均不是房屋买卖合同中的当事人，根据合同相对性原理，借条和协议均不能约束房屋买卖合同中的当事人。5、房地产买卖契约中的房款已经实际给付。一是在房地产买卖契约中明确表明：卖方李学义已经收到买方车清华的购房定金78万元；二是买方有支付房款的能力，当时买方名下有多家企业，有花样年华KTV、世纪心动电游、世纪心动网吧、赢时通网吧一部和二部、庄河新天地电游、庄河新天地网吧、大连网络行动网、大连惠园电子游艺等企业，每天营业额4万元左右，另外买方名下的金州商场租金每年300万元，车清华去银行查询流水，只是由于在2005年到2006年初银行实行手工记账，银行电脑打不出当时流水，如查询原始档案，手续较多时间较长，不能按庭审要求提供款项来源的证据；三是卖方如果没有收到购房款，且又没有证据表明和买方有其它原因可以抵销78万元卖房款，过户时间已经11年多了，才主张其权利，实在不符合生活常理；6、房屋应归车清华所有。《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此可以看出，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权证明，不动产权属证书是不动产物权的外在表现形式，是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权具有推定的证据效力，在李学义、于秀娥没有充分证据反驳的情况下，应当依据不动产权属证书确定物权的权利人。而车清华拥有涉案房屋的权属证书，在产权证没被宣布撤销、无效等情形下，车清华应为涉案房屋的所有权人。经审理查明：2004年8月10日，案外人大连金福纸业有限公司为被告周宪耀出具一份借条，载明：“今借周宪耀人民币捌拾肆万元整￥840，000.00（其中现金240，000元贰拾肆万元整），还款日期2004年10月9日，如到期不能还款按月2.5分计息”。本案的二原告在借条中以担保人的身份签字，该借条原件现在二原告处持有。同日，二原告作为委托人，案外人周群（被告周宪耀亲属）作为受托人在大连市金州区公证处办理了委托公证。委托书载明：“我们夫妻双方协商一致预将我们共有的房产权出卖。该房建筑面积陆百伍拾捌点肆陆平方米，坐落在金州区，房屋所有权证编号：大房权证金私字第**。现因我们没有时间亲自办理该房产权转让的有关事宜，故委托周群为我们的代理人，并以我们的名义办理上述房屋买卖的相关事宜。代理人在上述授权范围内所办理的一切事宜和签署的有关文件，我们均予以承认。委托人没有转委托权。委托期限：自本委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。”2016年1月6日，案外人周群作为二原告（甲方）的委托代理人与被告车清华（乙方）签订了房地产买卖契约，约定的主要内容为：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）柒拾捌万元整。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在金州区的房地产（房屋建筑面积658.46平方米）出售给乙方。二、甲、乙双方约定的上述房地产成交价格为人民币（大写）柒拾捌万元；￥780，000元。乙方由2006年1月6日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金三、双方同意于2006年1月6日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，双方另对其他事项作出相关约定。2006年1月11日，被告车清华取得了坐落于金州区友谊街道丘（地）号32—624—7—31，建筑面积658.46平方米案涉房屋的所有权。另查，2004年11月9日，案外人大连金福纸业有限公司为被告周宪耀出具借条一份，载明：“今借周宪耀人民币：捌拾万元整￥800，000.00元还款日期2004.12.9日如到期不能偿还按月3%计息。”大连金福纸业有限公司法定代表人于秀媛在借条上签字。后被告周宪耀在大连市中级人民法院起诉案外人大连金福纸业有限公司，要求偿还包括上述80万元在内的借款共计1773万元。经大连市中级人民法院调解，大连金福纸业有限公司于2006年2月20日前偿还周宪耀借款本金1773万元及利息1595700元。2006年8月15日，被告周宪耀（甲方）、案外人大连金福纸业有限公司（乙方）达成一份协议，约定：“一、在甲方已起诉乙方（现已进入执行阶段，具体数额以法院执行文书为准，以下简称执行额）的基础上，为了保证甲方权益即执行额不受损失，乙方给甲方提供的伍佰万元整欠条有效（欠条日期为2006年8月15日）。二、如果乙方动迁后还款达到甲方执行额，甲方承诺此欠条自动作废，免除从诉讼后所发生的利息，并将李学义公建房屋产权过户到李学义名下（原借款抵押物、过户费用由甲方承担）。三、乙方承诺保证甲方执行额不受损失，如受损失，甲方不兑现本协议第二条的承诺。并将此欠条提供给法院执行部门，如因此欠条发生费用由甲方承担。”被告车清华作为经手人在协议中签字。再查，被告周宪耀与被告车清华系夫妻关系。又查，被告周宪耀的委托诉讼代理人的委托权限为代为领取法律文书。上述事实，有原告提供的2004年8月10日借条原件一份、2004年11月9日借条复印件一份、委托书一份、公证书一份、房地产买卖契约一份、大连市中级人民法院（2006）大民合初字第25号民事调解书一份、协议一份、大房房权证金私字第**房所有权证一份、结婚申请书一份、婚姻状况证明一份及双方当事人陈述笔录等证据存案为凭、已经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为：根据原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告的诉请是否已经超过诉讼时效；二、原告与被告车清华之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；三、房屋买卖合同的效力。现分述如下：（一）原告的诉请是否已经超过诉讼时效。被告车清华的委托诉讼代理人抗辩，2006年1月11日，买卖双方就办理了过户登记。被告本人、派人多次去原告处催要房屋，原告对此是明知的。根据《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，原告时至今日才起诉要求确认合同有效，已过诉讼时效。对此，诉讼时效的客体是债权请求权，而确认合同效力属于形成权，形成权不适用诉讼时效，故被告的此抗辩意见没有法律依据，本院不予采信。（二）原告与被告车清华之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。首先，2006年8月15日协议证明作为房屋买卖合同标的物的案涉房屋实际上为借款抵押物，表明房屋买卖合同与借款抵押合同具有关联性。其次，从房屋买卖合同的履行情况看，被告车清华无据证明购房款已给付二原告，且二原告亦未将房屋交付被告车清华，一直由其占有使用，表明房屋买卖合同并未实际履行。第三，从合同订立的过程看，虽然原告授权周群对房屋进行处分，但周群系被告周宪耀的亲属，而作为房屋买受人的车清华系被告周宪耀妻子，均属被告周宪耀一方，在合同订立时原告并未参与的情况下，其授权可谓形同虚设，包括房屋价款在内的合同内容均系被告单方确定，与《合同法》第十三条：“当事人订立合同采取要约、承诺方式”之规定相悖，合同内容亦难以体现公平。综合上述分析，原、被告间的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，而是原告通过公证授权，以买卖合同的外在表现形式，将作为抵押担保物的案涉房屋“出卖”给被告车清华。鉴于被告周宪耀与被告车清华之间系夫妻关系，以此来向作为借款合同的债权人周宪耀履行担保义务。（三）房屋买卖合同的效力。基于上述焦点（二）的分析，该房屋买卖合同只是原告履行担保义务的一种方式。由于案外人大连金福纸业有限公司向被告周宪耀借款当日，原告便将作为抵押担保物的案涉房屋授权出卖，表明在债务履行期届满前，被告周宪耀取得案涉房屋的所有权，或者说案涉房屋归被告周宪耀所有没有任何法律上的障碍。至于被告车清华于2006年1月11日才取得案涉房屋的所有权，只是被告的时间选择问题。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押权人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”根据上述法律规定，原告于借款当日授权出售房屋的行为等于在债务履行期届满前，作为抵押物的案涉房屋归抵押权人周宪耀所有，该情形属于流质契约。该流质契约使债权人周宪耀不经清算程序即取得了作为抵押物的案涉房屋所有权，严重地损害了作为抵押人的本案原告的利益，为法律所禁止，故无效。本案的房屋买卖合同系被告为了实现其担保权利，以形式上的合法形式掩盖流质契约的非法目的，违反了《合同法》第五十二条第（三）项之规定，属无效。据此，本院对原告要求确认房屋买卖合同无效的诉请予以支持。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，本院对原告请求确认坐落于金州区丘（地）号32—624—7—31，建筑面积658.46平方米的房屋归其所有的诉请予以支持。因无效合同不具有履行性，故原告要求被告方协助办理房屋过户手续至其名下的诉请，没有合同依据，本院不予支持。被告周宪耀委托代理人的代理权限只是代收法律文书，其经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为对原告诉请的认可及对其抗辩权的放弃。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：一、原告李学义、于秀娥与被告车清华于2006年1月6日签订的房地产买卖契约无效；二、坐落于金州区，丘（地）号32—624—7—31，建筑面积658.46平方米，设计用途为商店、浴池的房屋归原告李学义、于秀娥所有；三、驳回原告李学义、于秀娥的其他诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预交），由被周宪耀、车清华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员  孙永召二〇一七年八月十五日书记员  张小丹