江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民再5号原审原告：南京泰鑫金属材料实业有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路****。法定代表人：耿娟华，总经理。委托诉讼代理人：田思源，江苏明弘律师事务所律师。原审被告：仇军，男，汉族，1978年9月23日出生。原审被告：徐晓艳，女，汉族，1984年1月20日出生。原审原告南京泰鑫金属材料实业有限公司（以下简称泰鑫公司）与原审被告仇军、徐晓艳民间借贷纠纷一案，本院（2015）鼓商初字第1595号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年4月11日做出（2017）苏0106民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告泰鑫公司的委托诉讼代理人田思源，原审被告仇军、徐晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰鑫公司称，1.判令仇军、徐晓艳归还借款100万元及违约金（自2014年6月1日至实际给付之日止，按月息2%计算）及利息1万元；2.判令泰鑫公司通过拍卖、变卖方式对仇军、徐晓艳位于南京市宝燕南路8号03幢二单元101室房屋享有优先受偿权（按双方抵押合同约定的范围，包含借款本金及利息及实现债权的费用）；3.仇军、徐晓艳承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月1日，仇军、徐晓艳以其所有的南京创勋商贸有限公司向泰鑫公司购买价值1008862.54元的钢材，但仇军、徐晓艳向泰鑫公司支付的是空头支票，经泰鑫公司向仇军、徐晓艳发函，向其阐明利害关系，告知限期向泰鑫公司支付货款，否则泰鑫公司将向公安机关报案，为免受刑事处分，在仇军的请求下，泰鑫公司同意将货款转为借款100万元，借期12个月，每月支付利息1万元，并约定如仇军、徐晓艳不能按时支付借款本金、利息，应向泰鑫公司承担违约金，违约金的计算方式为双倍利息，同时，仇军、徐晓艳用其位于南京市鼓楼区××单元××室房屋进行抵押担保。仇军、徐晓艳仅于2015年10月份左右支付泰鑫公司6万元，其余款项未支付。仇军、徐晓艳辩称，1.泰鑫公司承诺开具130多万元的发票但至今未给付，泰鑫公司应足额向仇军、徐晓艳开具发票；2.双方的违约金约定过高，仇军、徐晓艳同意归还泰鑫公司100万元借款及按月息1%的标准支付利息。2015年10月左右，仇军、徐晓艳已向泰鑫公司支付利息6万元；3.泰鑫公司实现抵押权的数额应以他项权证载明的金额为准。原审原告泰鑫公司向本院起诉请求：1.判令仇军、徐晓艳归还泰鑫公司借款本金100万元及利息（自2014年4月20日起至实际给付之日止，按每月2万元计算）；2.判令泰鑫公司通过拍卖、变卖的方式对仇军、徐晓艳位于南京市鼓楼区××单元××室房屋款享有优先受偿权；3.诉讼费用由仇军、徐晓艳负担。本案原审认定案件事实：泰鑫公司于2014年4月1日与南京创勋商贸有限公司签订《工业品买卖合同》两份，载明款项为1008862.54元，后南京创勋商贸有限公司向原告出具中国工商银行转账支票一份，其后泰鑫公司至中国工商银行针对此支票领取此款项，但该行出具拒绝受理通知书，理由为余额不足（空头）。2015年4月20日，仇军、徐晓艳向泰鑫公司出具借条一张，载明：今收到南京泰鑫金属材料实业有限公司人民币壹佰万元整，借款期限壹年（从2014年4月20日至2015年4月19日）利息月息10%，每月利息为壹万元整，每月利息壹万元于每月月底支付，如借款本金及利息不能按时支付，泰鑫公司可以随时向法院起诉，并向泰鑫承担违约金，违约金的计算为利息的双倍。并同意用位于宝燕南路8号03幢2单元101室房屋抵押。2014年6月17日仇军、徐晓艳与泰鑫公司签订南京市房地产抵押合同，合同载明抵押担保范围为主债权本金及利息、主债合同约定的违约金、应当支付的赔偿金以及实现抵押权的费用，并至房产登记部门办理了房产抵押手续，该房产部门出具了宁房他证鼓字第××号房屋他项权证，出具此借条后仇军、徐晓艳未偿还任何款项。遂泰鑫公司提起诉讼要求仇军、徐晓艳返还借款本金100万并按照每月2万元支付利息以及在抵押范围内享有优受偿权，诉讼中，双方同意调解。本院原审调解书：一、仇军、徐晓艳共同返还南京泰鑫金属材料实业有限公司借款本金100万元并支付利息，具体还款如下：2015年10月22日支付利息6万元（2014年4月20日至2014年10月19日期间利息）,2015年11月22日支付利息6万元（2014年10月20日至2015年4月19日期间利息），2015年12月22日支付利息8万元（2015年4月20日至2015年12月19日期间利息），2016年4月19日返还本金100万并支付利息4万（2015年12月20日至2016年4月19日期间利息）；如果仇军、徐晓艳有任意一期未及时足额履行，则泰鑫公司有权按照相应的借款本金与以此本金为基数按2分/月的利率自2014年4月20日起计算相应的利息之款项总和的余款申请强制执行；二、仇军、徐晓艳如未能按前款偿还债务，南京泰鑫金属材料实业有限公司有权以仇军、徐晓艳名下位于南京市鼓楼区××单元××室的房产折价或者以拍卖、变卖该房产取得价款优先受偿。本院再审认定案件事实如下：泰鑫公司于2015年8月11日向本院提起诉讼要求仇军、徐晓艳返还借款本金100万并按照每月2万元支付利息以及在抵押范围内享有优受偿权，诉讼中，双方同意调解，本院于2015年10月22日作出（2015）鼓商初字第1595号民事调解书。原审调解书中查明的事实属实，本院予以确认。涉案房产此前已抵押给中国银行股份有限公司南京城南支行，记载的债权数额为伍拾贰万元，设立时间为2014年4月29日，他项权证号为宁房他证鼓字第××号。泰鑫公司就（2015）鼓商初字第1595号民事调解书于2016年3月22日向本院申请执行，本院于2016年10月19日作出（2016）苏0106执992号执行裁定书，裁定拍卖仇军、徐晓艳名下位于本市鼓楼区××单元××室房屋以清偿债务，后涉案房产以2372880元的价格成交。2017年1月9日，本院支付抵押权人中国银行股份有限公司南京城南支行359889.99元。2017年1月16日，本院支付泰鑫公司借款本金、利息共计1737451元，（2016）苏0106执992号案件强制执行完毕。本院再审认为，仇军、徐晓艳未按借条约定的期限向泰鑫公司支付利息和本金，已构成违约，应当履行还款义务及支付违约金，泰鑫公司再审主张仇军、徐晓艳归还借款100万元及借期内利息1万元并支付自2014年6月1日起按月息2%支付违约金，符合双方约定及法律规定，因仇军、徐晓艳于2015年10月左右向泰鑫公司支付6万元，该6万元应抵充利息和违约金，故仇军、徐晓艳还应归还泰鑫公司借款100万元及违约金（自2014年6月1日起至实际给付之日止，按月息2%计算，所得数额扣减6万元）。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，房屋抵押物权自登记时设立。抵押物权登记是物权公示的一种方式，物权公示具有公信力，即公众推定登记的物权是正确可信的，并基于该信任进行交易。因此，房屋抵押权优先受偿的范围应以登记的债权金额为准。泰鑫公司系涉案房屋的第二顺位抵押权人，依法取得了他项权证，故有权对仇军、徐晓艳位于南京市宝燕南路8号03幢二单元101室房屋进行折价或以拍卖、变卖该房产所得款项优先受偿，但泰鑫公司取得的他项权证记载的债权数额为100万元，故涉案房屋抵押权的优先受偿范围应以100万元为限，（2015）鼓商初字第1595号民事调解书第二项约定扩大了泰鑫公司抵押权优先受偿的范围，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销（2015）鼓商初字第1595号民事调解书；二、原审被告仇军、徐晓艳于本判决生效之日向原审原告南京泰鑫金属材料实业有限公司偿还借款本金100万元及违约金（自2014年6月1日起至实际给付之日止，按照月息2%的标准计算，所得数额扣减6万元）；三、如原审被告仇军、徐晓艳未及时履行上述（二）项债务，原审原告南京泰鑫金属材料实业有限公司有权对南京市宝燕南路8号03幢二单元101室房屋，在100万元债权范围内进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费16320元，保全费5000元，均由原审被告仇军、徐晓艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判长  贲小青审判员  张 璇审判员  辛 靓二〇一七年八月二十三日书记员  杨 菁