辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4527号上诉人（原审被告）：郐国强，男，汉族，1963年9月26日生，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连成园物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树街20号。法定代表人：荣波军，该公司经理。委托诉讼代理人：赵亚洲，男，满族，该公司员工。上诉人郐国强因与被上诉人大连成园物业管理有限公司（以下简称成园物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初10752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郐国强上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、对被上诉人提供的虚假证据依法追究责任。事实和理由：1.2014年12月3日大连市甘井子区温泉花园业主姜建国与被上诉人签订的物业费每月0.96元/平方米的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》无效。姜建国没有得到业主大会和业委会的授权，其本人无权签订物业合同。被上诉人在2015年恢复服务后，一直是按每月0.65元/平方米的标准收取物业费的。虽然一审判决认定被上诉人的物业服务不符合约定，酌定上诉人按照70%交纳，折合成物业费为每月0.67元/平方米，比实际交纳的0.65元还高2分钱，造成司法不公。2.被上诉人提供的《物业服务收费备案证》属伪造的无效证据。成园物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。成园物业向一审法院起诉请求：一、判令郐国强支付拖欠的物业管理费2314元（自2017年1月1日至2018年6月30日，按每平方米0.96元/月计算）；二、案件受理费由郐国强承担。一审法院认定事实：成园物业系温泉花园住宅小区（位于甘井子区的物业管理与服务企业。2014年12月3日，温泉花园住宅小区全体业主成立的温泉花园业委会就委托物业服务企业进行管理与服务事宜，与成园物业签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：继续委托成园物业对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，成园物业继续为温泉花园住宅小区全体一千六百余位业主提供相关物业管理与服务。又查，郐国强于2014年搬入温泉花园住宅小区的130号楼1单元3层1号住宅，该住宅的建筑面积为133.92平方米。2017年之前，郐国强均是以每月每平方米0.65元标准向成园物业交纳的物业管理费。2017年以后，郐国强则以成园物业的管理与服务不符合合同约定、小区多次遭其弃管、每平方米0.96元/月的收费标准没有备案且没有在小区内公示为由拖欠相关物业管理费。截止到2018年6月30日，郐国强已累计拖欠十八个月的物业管理费2314元未付。成园物业多次向郐国强索款未果，遂诉讼来院。同时查明，2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与成园物业发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由成园物业继续为该小区提供物业管理与服务的事实，之后，小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向成园物业交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向成园物业送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，成园物业遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经大连市甘井子区人民法院一审和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。另查，2016年5月13日，成园物业在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被公安机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予成园物业行政处罚了一次。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的相关规定，涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系成园物业与温泉花园业委会之间自愿签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，且其效力已经被生效法律文书所羁束，因此，该合同对成园物业和温泉花园业委会、温泉花园住宅小区内全体业主以及本案郐国强都具有约束力，本案成园物业、郐国强都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。涉案合同签订以后，成园物业作为物业服务企业虽然对温泉花园住宅小区进行了物业管理并提供了相应的服务，但其对于物业小区内长期存在的多部电梯维保不及时、违规运行以及部分公共照明设施的损毁现象等相关问题，并没有及时加以关注和做到有效整改，严重影响业主出行和人身安全，充分暴露出其安全意识的薄弱和管理制度上的漏洞，凸显其管理能力在某个阶段和节点上的不足。合同履行期间，成园物业还涉嫌超范围经营停车场，这也一度让其服务质量和诚信度大打折扣。由于成园物业提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，因此，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，可以酌情减少郐国强此期间应当交纳物业管理费总的额度。至于减少的比例，综合考虑案情应当以30%为宜。现，成园物业请求判令郐国强立即支付物业管理费，对于其请求的合理部分，一审法院予以支持。至于郐国强之辩言，其中关于电梯停运和超范围经营停车场的相关抗辩，证据充分，一审法院予以采纳；另外其他各项抗辩，无据认定，一审法院不予考虑。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，郐国强给付大连成园物业管理有限公司物业管理费1619.8元（以郐国强拖欠的物业管理费2314元的70%计算）；二、驳回大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（成园物业预交），成园物业负担25元，郐国强负担35元（郐国强负担部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付）。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1.同小区7名业主交纳物业费收据，拟证明被上诉人自2015年至2019年一直按照每月0.65元/平方米收取物业费。被上诉人对于上述证据的真实性予以认可，但对于收费标准不予认可，称仍系以每月0.96元/平方米标准收取物业费。2.2014年底业主大会决议，拟证明通过该次会议内容可以得出，被上诉人在2015年之后签订的合同及提供的服务都是延续之前的合同及收费标准，此次会议是对被上诉人续聘的满意度评议，所以物业费仍应是0.65元每平方米。本院经审查认为，该份证据与本案事实无关，不予采信。被上诉人成园物业没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点问题有两个，一为案涉物业管理委托合同的效力，二为物业收费标准问题。关于第一个争议焦点问题，本院作出的（2019）辽02民终7204号生效民事判决已经认定被上诉人与大连市甘井子区温泉花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）之规定，在上诉人无相反证据推翻姜建国系时任业委会主任并在相关部门进行了备案等事实的情况下，上诉人主张该合同无效不能得到支持。关于物业费标准问题。案涉物业管理委托合同对物业费标准有明确约定，该合同对本案双方当事人均有约束力，被上诉人有权按照合同约定标准向上诉人主张物业费。上诉人主张物业费标准应为0.65元/平方米/月，被上诉人不予认可，上诉人未能举证证明双方达成了按此标准交费的合意，上诉人应当承担举证不能的不利后果。虽然上诉人主张案外7名业主在讼争期间系按照0.65元/平方米/月的标准支付物业费，但被上诉人对于该单价不予认可。本院认为，该7名业主的交费金额不足以推翻被上诉人与案涉小区业主委员会约定的每月0.96元/平方米收费标准。关于上诉人主张被上诉人伪造证据应被追究法律责任的问题，因上诉人未能提供其主张的伪造证据与本案事实的关联性，故，本院对上诉人该节主张不予支持。综上，上诉人郐国强的上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郐国强负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年七月十五日书记员 黄月妍