北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民再7号再审申请人（原审被告）：李娜，女，1970年10月12日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：张祖峰，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨子维，北京市华泰律师事务所律师。被申请人（原审原告）：**，女，1976年7月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李美春，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。原审第三人：北京市大苑天地房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区畅茜园景宜里7号楼一层。法定代表人：贡亮，总经理。委托诉讼代理人：宋岱，男，1975年9月23日出生，汉族，北京市大苑天地房地产开发有限公司职员，住北京市海淀区。再审申请人李娜因与被申请人**、原审第三人北京市大苑天地房地产开发有限公司（以下简称大苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）京0108民初27788号民事判决，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院于2018年9月19日作出（2018）京01民申426号民事裁定提审本案。北京市第一中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）京01民再76号民事裁定，裁定撤销本院（2017）京0108民初27788号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李娜之委托诉讼代理人杨子维，被申请人**之委托诉讼代理人李美春，原审第三人北京市大苑天地房地产开发有限公司之委托诉讼代理人宋岱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜申请再审称，请求：一、依法撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初27788号民事判决书；二、请求驳回被申请人的全部诉讼请求或将本案发回重审；三、本案的全部费用由被申请人承担。事实与理由：一、原审送达程序违法，未直接向申请人送达诉讼材料，而是采取了公告送达，剥夺了申请人的诉讼权利；二、原审事实认定错误。被申请人在原审中未提交双方签订的《资金划转补充协议》（以下简称《补充协议》）。该协议对涉案《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）进行了变更，尤其是对房屋过户时间和交付时间进行了变更。补充协议约定支付尾款七日后才过户。实际支付尾款的时间是2016年9月29日，实际过户的时间是2016年9月12日。因此，我方并未违约；三、申请人于2016年11月1日已完成诉争房屋的交付，并非原审法院认定的2016年11月10日；四、补充协议约定2016年6月30日前支付首付款，而被申请人于2016年7月25日方支付首付款。首付款支付时间的推迟导致解抵押时间也顺延，实际上是被申请人违约。**辩称，一、原审法院送达程序合法，申请人恶意逃避原审诉讼不得作为其申请再审的理由；二、原审认定事实没有错误。原审根据房屋买卖合同认定的交房及过户时间正确；三、申请人提交的补充协议与原审认定的交房时间、过户时间等事实无关；四、李娜明确拒绝办理过户，应承担违约责任；五、逾期交房与逾期过户是独立的违约责任，李娜拒绝交房应承担的违约责任与**给付款项的时间无关。抛开李娜拒绝办理过户的违约行为不谈，李娜在收到**首付款并配合办理过户之后，没有任何理由拒绝履行交房义务；六、**支付尾款不存在逾期，在贵院另案审理的李娜诉**房屋买卖合同纠纷案件中，第三人北京中原房地产经纪有限公司，庭审中表示双方实际约定并履行的是资金划转协议第2条第1项第3款之约定，即尾款支付时间以银行放贷时间为准，并表示按交易惯例，只有在房屋过户后，银行才可能放贷，事实上**也是在银行放贷当日，即履行了尾款的支付义务，不存在逾期支付尾款的行为。李娜试图歪曲合同条款约定，以推脱拒绝交房的法律依据，没有事实依据，不应得到支持。综上，请求驳回申请人的全部诉讼请求。原审第三人大苑公司称，原审原被告之间的买卖合同与第三人无任何关联，本案处理后果也不可能与我方有任何关系，依据相关规定，第三人与原审原被告无任何牵连，不负赔偿义务，请求法院依法撤销第三人的法律地位。**向本院起诉请求：1、判决李娜根据《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》，向我交付位于海澜西苑香溪度小区地下车库的车位；2、判决第三人大苑公司协助我办理车位交割手续；3、判决李娜赔偿租赁车位的损失，自2016年9月29日至车位实际交付之日，暂计至2017年5月1日为4005元(计215天)；4、判决李娜向我支付逾期交房的违约金247200元(自2016年9月29日起算至2016年11月10日止，计43天)；5、判决李娜向我支付截至2016年11月10日所欠缴的物业管理费1773元；本案诉讼费用由李娜承担。本院原审认定案件事实：2016年3月20日，案外人王宝峰接受李娜委托，代理李娜与袁伟签定了《北京市存量房屋买卖合同》，约定袁伟自李娜处购买坐落于北京市海淀区房屋，建筑面积186．88平方米，成交价格为1150万元。合同第五条第四款约定：在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费以上全部费用由出卖人承担。合同第六条第一款约定出卖人应当在过户后三十个工作日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，双方应当共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并移交房屋房门钥匙以及房屋附属设施设备。合同第七条第一款约定：出卖人未按照第六条约定期限和条件将房屋交付给买受人的，逾期在三十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金。合同第十条第一款约定，当事人双方同意，自合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，王宝峰代李娜与袁伟、北京中原房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，在该合同第五条第四款约定:如支付服务费为守约方的，支付方可要求违约方承担此笔费用;第八条补充约定:总房价款壹仟壹佰伍拾万中包含一个产权车位。上述协议签订后，李娜（甲方，出卖方）与袁伟（乙方，买受方）、**（新买受方）又签订一份《主体变更协议》，三方约定李娜与袁伟就号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及《房屋买卖居间合同》等文件中的乙方变更为本协议新买受方;变更后原合同中乙方应当履行的义务由新买受方继续履行，应当享有的权利由新买受方继续享有。2016年9月12日，**取得《中华人民共和国不动产权证书》，位于北京市海淀区房屋所有权人登记为**。2016年11月10日，李娜向**留置交付房屋钥匙，但未与**办理房屋其他交接手续，亦未将其已购买使用权的车位转移交付给**。2016年11月10日，**向北京大苑天地物业管理有限公司交付2016年8月1日至2017年7月31日的物业费共计6345元，其中2016年8月1日至2016年11月10日的物业费用为1773元。2017年1月10日，**与徐琼签订车位租赁合同，**承租徐琼位于北京市海淀区田村北路香溪度小区停车位，租期自2017年1月11日至2018年1月10日，全年租金共计6800元。2017年4月19日，北京大苑天地物业管理有限公司向**出具《证明》，内容为：“业主李娜在北京市海淀区田村北路海澜西苑香溪度小区地下车库有车位壹个，该车位现仍然登记在李娜名下，仍然由李娜占有使用。”本案审理期间，**确认原协议中约定李娜交付的产权车位即为其享有使用权的车位，并要求李娜交付该车位并协助办理车位使用权变更手续。大苑公司对此未提出相反意见，但要求**先行交纳车位转让管理费用。**同意向大苑公司交纳车位转让管理费。由于车位所有权人登记在北京青远房地产开发有限公司名下，大苑公司仅为地下车位实际管理单位，据此，北京青远房地产开发有限公司与大苑公司共同向本院出具《确认函》，内容为：“贵院受理的**诉李娜房屋买卖合同纠纷一案，确认人已知晓案情，北京市大苑天地房地产开发有限公司作为第三人亦参加了诉讼。该案涉及的标的小区--海澜西苑为北京青远房地产开发有限公司和北京市大苑天地房地产开发有限公司共同开发，依据双方的协议，小区地下车位大产权人为北京青远房地产开发有限公司，北京市大苑天地房地产开发有限公司有权对小区业主出售地下车位使用权。现双方共同确认：北京市大苑天地房地产开发有限公司有权依据贵院对该案的判决，协助或不协助**办理地下车位使用权交割手续”。本院原审认为，合法的民事权益受法律保护。**与李娜就房屋签订的房屋买卖合同及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应遵守履行。依据合同约定，李娜最迟应于2016年8月17日前将房屋产权变更过户至**名下，并最迟应于2016年9月28日前将房屋及房屋附属设备交付给**，但号房屋实际过户至**名下的日期为2016年9月12日，且李娜仅于2016年11月10日才将号房屋钥匙留置交付给**，且未配合**办理房屋交接手续，李娜迟延履行合同的行为已构成违约，其理应承担相应的违约责任。据此，**起诉主张李娜支付逾期交房违约金247200元，于法有据，本院予以支持。关于**主张李娜依据合同约定向其交付车位及第三人大苑公司协助办理车位交割手续之请求，虽然李娜对车位仅享有使用权，该车位的权属性质不符合合同约定，但**认可车位就是双方约定应由李娜一并转让的车位，作为车位产权单位北京青远房地产开发有限公司对**相关诉讼请求未提出相反意见，在无其他相反证据证明的情况下，李娜应将车位及时交付给**，此外，在**同意承担车位转让管理费的情况下，第三人大苑公司应当协助**与李娜办理车位使用权的移转手续。据此，**上述相关诉讼请求，并无不当，本院予以支持。关于**主张李娜支付为其垫付2016年8月1日至2016年11月10日期间号房屋的物业费1773元之请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。由于李娜未及时交付**约定车位，导致**另行租赁其他车位，**据此主张李娜赔偿其逾期交付车位的损失，请求合理，并无不当，但其要求李娜自2016年9月29日起赔偿其损失，缺乏合同依据，本院不予采信，具体赔偿期限，本院将依据查明事实酌情予以判处。经本院合法传唤，李娜无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证等权利，本院依法缺席判决。本院原审判决：一、李娜于本判决生效后三日内将北京市海淀区海澜西苑地下车库车位交付给**;同时北京市大苑天地房地产开发有限公司应于本判生效后三日内协助李娜与**办理北京市海淀区海澜西苑地下车库车位使用权转让手续，并将该车位使用权变更登记至**名下。二、李娜于本判决生效后三日内赔偿**逾期交房违约金二十四万七千二百元。三、李娜于本判决生效后三日内按每年六千八百元的租金标准赔偿**自二0一六年十一月十一日起至李娜实际交付北京市海淀区海澜西苑地下车库车位之日止的租赁车位损失费。四、李娜于本判决生效后三日内给付**垫付物业管理费一千七百七十三元。五、驳回**其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院再审认定如下：原审时被申请人**向本院提交《房屋买卖居间合同》，用以证明李娜负有向**交付车位的义务。再审时，再审申请人李娜不认可该证据的真实性，称当时签订《补充协议》时，无就车位的约定，关于车位的约定系中介公司和**后续添加。经询，李娜称无法提供己方持有的该合同原件。再审审理中，本院向北京中原房地产经纪有限公司（以下简称“中原公司”）核实《房屋买卖居间合同》的签订情况，中原公司出具《情况说明》，内容如下：“据我公司档案室核实，**持有的《房屋买卖居间合同》第二联买受人留存联与我公司存档文件内容一致。李娜、袁伟与我公司于2016年3月20日签订的《房屋买卖居间合同》签署情况真实，协议中第八条关于车位的补充约定属实。特此说明”。中原公司同时随《情况说明》向本院提供了《房屋买卖居间合同》居间人留存联并加盖公司印章，该联第八条约定内容与**提供的《房屋买卖居间合同》一致。结合双方当事人的举证质证意见，以及本院向中原公司调查情况，本院认可**提供的《房屋买卖居间合同》的真实性。本院再审认定案件事实如下：2016年3月20日，李娜与袁伟签订《房屋买卖合同》，其中第四条第（二）约定：“买受人具体付款方式及期限的约定详见附件-资金划转补充协议”。《补充协议》第二条“2．首付款（不含定金）”约定：“总额人民币4000000元，支付方式及时间按以下第2种方式执行，即乙方应于2016年6月30日前，支付给甲方首付款优先用于甲方偿还贷款。待乙方支付首付款后10个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方须至抵押权人处全额还清甲方的贷款余额，并办理抵押注销手续，首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足”。第二条“3．尾款（不含定金）”约定:“总额人民币7000000元，支付时间及方式按以下第1、2种方式执行：（1）甲方同意乙方向银行申请贷款用于支付尾款，付款方式及时间依银行放款时间确定；（2）乙方须于过户前七日内，将尾款支付给甲方”。经询，**称2016年8月24日收到贷款银行批贷承诺，并向本院提交中国邮政储蓄银行股份有限公司北京海淀支行《个人二手房贷款承诺函》予以证明，李娜称对批贷情况不清楚。另查，原审时，本院依法向李娜户籍地河北省廊坊市固安县固安镇邮寄送达，该地址与李娜申请再审时确认的送达地址一致。邮件被退回后，依**申请，依法采取公告送法方式。原审判决生效后，**向本院申请执行，执行标的全部执行完毕。2018年6月，李娜向本院起诉，要求**支付逾期支付首付款、尾款的违约金，后撤诉。上述事实，有《资金划转补充协议》、（2018）京0108执6127号执行卷宗、（2018）京0108民初48836号民事卷宗等证据材料在案佐证。其他查明事实与原审一致。本院再审认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原审时，本院依法采取邮寄送达、公告送达的方式传唤再审申请人到庭，再审申请人李娜无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证等权利，本院依法缺席审理作出判决并无不当。《补充协议》中关于**具体付款方式及期限的约定系对《房屋买卖合同》的补充约定，并未对房屋过户时间和交付时间进行实质变更，故本院原审对于《房屋买卖合同》履行顺序的认定亦无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于房屋实际交付时间，李娜主张其于2016年11月1日已将涉案房屋交付中介公司，但未向本院提交任何证据，且其亦不能证明**认可其可将房屋与中介公司交接即视为交付房屋，故其主张11月1日为房屋实际交付时间，本院不予采信。在没有其他证据的情况下，本院原审依据第三人开具的《居住证明》所载明的入住时间，认定2016年11月10日为房屋实际交付时间并不当，本院再审予以确认。本院再审审理过程中，除《补充协议》外，李娜未提交其他有力证据证明其反驳**证据主张的意见，故依据**提交的证据，要求李娜交付涉案车位，第三人协助办理涉案车位使用权转让手续并进行使用权变更登记，要求李娜赔偿租赁车位损失费，给付**垫付物业管理费的主张应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。**未依据《补充协议》约定日期及时支付房屋首付款，李娜亦违反《房屋买卖合同》约定逾期过户、交付房屋，双方皆应承担违约责任。再审审理范围仅限于原审诉讼请求，故本院仅在此认定李娜逾期交房的责任承担问题。依据《房屋买卖合同》约定，李娜应于2016年9月28日前交付房屋，但双方在履约过程中，各时间节点均有延迟，**逾期支付首付款在先，其取得银行批贷承诺日期为2016年8月24日，自此方成就双方办理过户条件，后双方于2016年9月12日办理过户，亦在合理期限内，按双方合同约定完成过户后三十个工作日内交付房屋进行计算，双方应于2016年10月28日前完成房屋交付。故李娜应从2016年10月29日起承担逾期交房的违约责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、李娜于本判决生效后十日内将北京市海淀区海澜西苑地下车库车位交付给**；同时北京市大苑天地房地产开发有限公司应于本判生效后十日内协助李娜与**办理北京市海淀区海澜西苑地下车库车位使用权转让手续，并将该车位使用权变更登记至**名下；二、李娜于本判决生效后十日内支付**逾期交房违约金七万四千七百五十元；三、李娜于本判决生效后十日内按每年六千八百元的租金标准赔偿**自二0一六年十一月十一日起至李娜实际交付北京市海淀区海澜西苑地下车库车位之日止的租赁车位损失费；四、李娜于本判决生效后十日内给付**垫付物业管理费一千七百七十三元。案件公告费三百九十元（**已预付），由李娜负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费五千零九十四元（**已预付），由**负担二千五百元，已交纳，由李娜负担二千五百九十四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  申 张人民陪审员  董福利人民陪审员  吴 健二〇二〇年七月八日书 记 员  李天博-12--1-