广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初12430号原告：陈如君，女，1976年11月17日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托代理人：林岳澄，广东智洋律师事务所律师。被告：郑小敏，女，1970年2月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：马继雄、邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所律师、实习人员。原告陈如君诉被告郑小敏商铺租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林岳澄、被告的委托代理人马继雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2016年4月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于广州市越秀区中山四路217号东鸣轩268铺出租与被告，租赁期限为2016年4月15日至2024年4月14日，月租金为5800元，从第三年租期开始每年按上年度月租金递增4%，于每月18日前交纳。合同签订后，原告依约交付涉案商铺，被告对涉案商铺进行装修改造，包括封闭涉案商铺大门、将涉案商铺与相邻的267号商铺打通、将涉案商铺分隔成多个房间等。但是，被告租赁涉案商铺后，长期拖欠物业管理费及水电费，且自2017年1月起开始拖欠租金。此后，原告多次追讨租金并敦促被告支付物业管理等费用，但被告未支付任何费用，原告无奈之下垫付物业管理费及电费合计17515.97元。2017年4月5日，原告收到被告的书面通知，称“由于颐养养生馆经营不善，因此于年月日后便没有再向你交付租金，而你也于2017年1月24日将268号铺的大门紧锁，致使我们此后不能再使用268号铺用于投入经营”，通知原告解除《商铺租赁合同》。2017年4月14日，原告委托律师向被告发出律师函，称被告通知中关于原告于2017年1月24日将268号铺的大门紧锁的内容与事实不符，涉案商铺经被告装修改造后，对外已无大门，只能通过267号商铺大门进出，原告无从紧锁涉案商铺大门。原告要求被告支付拖欠的租金、滞纳金，以及垫付的涉案商铺的物管费、水电费，恢复原状并清理干净垃圾等杂物。被告收到律师函后未作任何回应，也未支付任何费用。此种情形下，原告唯有自行聘请施工队进行恢复原状施工，并于2017年6月5日竣工，共支付工程款16160元。为维护自身利益，原告诉请法院要求：一、《商铺租赁合同》于2017年6月6日解除；二、被告向原告支付2017年1月15日至6月5日租金27316元以及逾期支付租金的违约金(自2017年1月19日起，每日按欠付租金总额的每日千分之五的标准计至清偿之日，暂计至2017年6月5日违约金为11310元)；三、被告向原告支付垫付的物业管理费及电费17515.97元，以及逾期支付物业管理费的违约金（自2017年4月13日起，每日按逾期支付金额的千分之五计至清偿之日，暂计至2017年6月5日违约金为4729元）；四、保证金11600元归原告所有；五、被告向原告支付恢复原状的施工费16160元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。事实与理由：1.由于原告在2017年1月24日就将涉案商铺大门紧锁，致使被告不能正常经营，因此租金应计算到2017年1月24日；2.被告于2017年4月5日已经书面通知原告，由于原告将涉案商铺大门紧锁，因此通知原告解除涉案合同；3.对计算租金时间应以被告方主张为准。由于租金只计算到2017年1月24日，故对原告主张的逾期支付违约金的计算时间和方式均不同意，按照每日千分之五计算明显过高，不符合违约所引起的损失和标准；4.对原告诉请3，由于2017年1月24日商铺就已无法使用，由此产生的物业管理费等不应由被告负担，计算违约金更没有任何依据，而且计算标准也明显过高；5.原告要求保证金归其所有没有依据，由于原告在2017年1月24日就紧锁大门，致使合同解除，故责任方应该在原告；6.对诉请5，原告不能提供任何证据证明涉案场地有必要恢复原状，且恢复原状没有实际需要。经审理查明：座落在本市××区××房的房地产权属人为本案原告，建筑面积为57.95平方米，规划用途为商业。2016年4月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市越秀区中山四路217号东鸣轩268铺出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积为57.95平方米；租赁期限自2016年4月15日起至2024年4月14日止，月租金额为5800元，从第三年租期开始每年按上年度的月租金递增4%，从2016年7月15日至2017年7月14日为商铺首年租期；租金按月缴纳，乙方须于每个日历月的18日或之前向甲方缴纳下个月的租金；乙方在2016年4月15日前交纳11600元作为保证金，待合同期满后乙方付清应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方；合同期满或提前解约时，乙方负责按甲方交铺时的交付标准将铺位恢复原状退还甲方并清理干净垃圾等杂物；乙方未按合同规定时间和金额缴纳租金及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的5‰向甲方支付滞纳金，逾期三十天，视作乙方单方违约，甲方除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、解除合同并不退还保证金；乙方使用期间所有费用由乙方负责，商场停业整顿在三个月内，费用甲乙双方各付50%，超过三个月的，当不可抗力处理等。上述合同签订后，因被告自2017年1月起未再依约向原告支付租金、管理费等。2017年3月28日，被告通过中国邮政特快专递向原告发出《将租赁场地268号铺交回通知书》，称：虽然其本人与原告签订租赁合同，并实际承租人及颐养养生馆的实际经营者共四人，由于经营不善，因此于年月日后便再没有向你交付租金，而你也于2017年1月24日将268号铺的大门紧锁，致使我们便不能再使用268号铺用于投入经营。因此，被告决定在原告收到该通知之日即解除双方签订的《商铺租赁合同》，且视为已将商铺交回等。同年4月14日，原告通过中国邮政特快专递向被告发出《律师函》，称：4月5日收到被告发出书面通知，但通知中关于2017年1月24日将268号铺的大门紧锁的内容与事实不符，并要求被告在收到律师函后支付拖欠租金、滞纳金以及原告垫付的物管水电费，被告应于收到律师函后五日内进行恢复原状施工，按涉案商铺的交付标准将商铺恢复原状并清理干净垃圾等杂物。该律师函已由被告于同月19日签收。原告遂于2017年6月13日向本院提起诉讼。此外，原告为证明其已垫付涉案商铺分摊水电费用、物管费并支付恢复原状的费用，向本院提交了如下证据：1.加盖有“中国农业银行回单专用章”印章的《网上银行电子回单》及加盖有“广州天伦物业管理有限公司”印章的《广东增值税普通发票》，其中显示原告向广州天伦物业管理有限公司支付了2016年4月15日至2017年3月期间的管理费及2016年4月至2017年2月代收公摊电费合计17515.97元。2.原告与案外人广州创跃装饰工程有限公司（以下简称创跃公司）于2017年5月4日签订的《装修施工合同》、创跃公司出具的《平面布置图》及《工程预算表》，其中表明由创跃公司承包涉案商铺的装饰工程，工期从2017年5月5日至5月20日，总工程款16160元。3.广州天伦物业管理有限公司东鸣轩物业服务中心于2017年5月23日出具的《装修许可证》，其中显示涉案商铺的装修工程施工日期自2017年5月24日至2017年6月10日。4.《装修竣工验收情况登记表》，其中显示验收日期为2017年6月5日。5.原告两次通过中国民生银行向创跃公司支付涉案商铺改造费用的《支付业务回单（付款）》分别为6464元、9696元以及创跃公司于2017年5月31日出具的收取原告支付的装修工程款16160元的《收据》。对于上述证据，被告方庭审中质证认为：证据1的真实性没有异议，但原告于2017年1月24日收回商铺，被告没有再使用，故该时间段内的费用不应由被告负担；证据2.3.4.5的真实性均有异议，从证据的内容来看，原告在2017年5月4日即已聘请装修队对涉案商铺进行装修，也证明了原告在此前已经收回商铺，从其提交的工程平面布置图和预算表可知，这些装修假如是真实的，也不是用于恢复原状，只是原告根据实际需要对自己的商铺进行装修。庭审中，原告称被告实际承租了267号、268号两个商铺用于经营，在实际使用过程中，被告将两个商铺打通使用，并将268号商铺的门封住，统一从267号商铺进出，所以被告称原告于2017年1月24日将涉案的268号商铺的门封住不符合事实。被告则称其确实是在前述两个商铺中经营，因为267、268号商铺统一门口出入，所以原告将267号商铺的门锁住。此外，原告称其虽于2017年5月5日与装修公司签订合同并且约定工期从2017年5月5日开始，但由于合同签订之后需要等物管审批，所以直到2017年5月24日才由物管批准实际装修。本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人应恪守各自负担的合同义务。现因被告自2017年1月15日起未再按约定支付租金引致双方诉讼，根据《商铺租赁合同》的关于“合同期满或提前解约时，乙方负责按甲方交铺时的标准将铺位恢复原状退还甲方并清理干净垃圾等杂物”的约定。被告承租涉案商铺用于从事商铺经营，并在承租后将涉案的商铺与相邻的267号商铺打通进行整体装修后使用。因而，被告理应将涉案商铺恢复原状后交还给原告。从原告提交的证据可见，虽然被告曾函告要求自原告收取函件之日将涉案商铺交还给原告，但被告并未依约将涉案商铺恢复原状，原告亦通过《律师函》表明被告应按交铺标准将涉案商铺恢复原状并清理垃圾后交还。因此，原告主张涉案商铺应自其聘请的创跃公司实施恢复原状工程并经验收合格之日，即2017年6月5日实际收回涉案商铺，符合双方合同的约定，本院予以采信。至于被告辩称原告于2017年1月24日已将涉案商铺上锁致其不能正常使用，并未提供相应的证据，本院不予采信。虽然被告曾于2017年3月28日向原告发出《将租赁场地268号铺交回通知书》，称双方的合同应自原告收到该通知之日解除。但原告收获函件后即以《律师函》要求被告应依约支付租金并按合同的约定对涉案商铺进行恢复原状等。诚如前文述及，被告自2017年1月15日起即未依约支付租金，在已构成违约的情况下，其无权行使合同解除权，故被告主张《商铺租赁合同》已于2017年4月5日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。虽然从原告提交的证据可见原告早在2017年5月4日或之前已经实际控制涉案商铺，否则其无从与创跃公司签订相应的装修合同并进行数据测量，但基于《商铺租赁合同》关于商铺交还需要进行恢复原状的约定，涉案商铺的恢复原状的装修施工工程于2017年6月5日验收合格，故《商铺租赁合同》应在当日解除。被告在合同履行过程上因迟延支付租金构成违约，理应向原告支付欠付租金及逾期付款违约金。故原告诉请要求被告支付的自2017年1月15日至2017年6月5日的租金，理据充分，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，现因被告违约，被告支付的保证金应由原告收取不作退回，故原告关于履约保证金不予退还的诉请，理据充分，本院予以许可。至于原告诉请要求被告承担的物业管理费及分摊水、电费用，根据前述合同的约定，该部分的费用应由被告根据管理公司发出的缴费通知书上规定的缴费时间缴交至管理公司指定的帐户，现原告已垫付被告租赁期间涉案商铺的物业管理费及分摊水、电费用。因此，原告向本院提起诉请，要求被告向其支付物业管理费、分摊水、电费用，理据充足，本院予以许可。至于原告诉请要求被告承担的装修施工费16160元，因前述合同明确约定了被告应负担将涉案商铺恢复原状并清理干净后交还原告，因被告违约，原告已与创跃公司订立《装修施工合同》并支付了相应的装修工程费用，从原告提交的证据《工程预算表》来看，该费用属原告为恢复涉案商铺原状而支付的必要费用，非属被告辩称原告系为自己商铺装修目的而支出的费用，因而原告的该项主张符合双方的约定，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，被告逾期支付租金及其他费用的，应按欠付费用的每日千分之五的标准支付逾期付款违约金，是故原告主张被告支付逾期支付租金及其垫付管理费、分摊电费的逾期付款违约金，符合合同的约定。至于被告辩称原告主张的逾期付款违约金的计付标准过高的意见，因该逾期付款违约金系双方在订立合同时协商一致确认的，被告亦未举证证明该违约金标准明显过高，故对被告该项辩解意见并不足以采信。鉴于原告已基于合同的约定没收被告支付的租赁保证金，一定程度上保障了其合同项下的利益，故对原告诉请要求计付的逾期支付租金、物业管理费及分摊电费的违约金的计付标准，本院酌定按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、原告陈如君与被告郑小敏于2016年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月5日解除。二、被告郑小敏应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告陈如君支付自2017年1月15日起至2017年6月5日止的租金27316元及自2017年1月19日起至被告郑小敏实际付清该款项之日止的逾期付款违约金（每月以5800元为基数，按中国人民银行公布的计付同期银行贷款利率的标准计付），逾期付款违约金不得超过前述租金总额27316元。三、被告郑小敏应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告陈如君支付物业管理费以及公摊电费17515.97元及自2017年4月13日起至被告郑小敏实际付清该款项之日止的逾期付款违约金（以17515.97元为基数，按中国人民银行公布的计付同期银行贷款利率的标准计付），逾期付款违约金不得超过前述租金总额17515.97元。四、被告郑小敏已付的履约保证金11600元由原告陈如君收取，不予退回。五、被告郑小敏应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告陈如君支付恢复原状的施工费16160元。六、驳回原告陈如君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2016元，由被告郑小敏负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  陈淑文人民陪审员  邓晓红二〇一七年八月二十九日书 记 员  梁洁欣