广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终768号上诉人（原审第三人）：中国银行惠州分行，住所地：惠州市麦地路。负责人：陈某。委托诉讼代理人：马某、吕某，均系该银行员工。被上诉人（原审原告）：李某，男，汉族，1950年10月25日出生，住址：北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱吉敏，系广东直信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东江湾公司，住所地：惠州市江北。法定代表人：郑某。委托诉讼代理人：何昌喜，系广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑嘉，系广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：陈某，女，汉族，1969年8月20日出生，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：苗某，女，汉族，1977年1月1日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。上诉人中国银行惠州分行因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人一审的诉辩意见原审原告李某诉称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告支付了全额购房款，并且入住房产，依法取得了“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产所有权。2003年2月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告开发的“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产，交易价格为人民币376900元，付款方式为一次性付款。同时约定，出卖人2003年5月30日交付房产；出卖人在房产交付使用之日起18个月内办理房产证。如有逾期，按银行存款利率支付违约金等。该合同经惠州惠城区公证处公证。合同签订后，2003年3月30日，原告支付了全额购房款人民币376900元，被告开具《发票》给原告。2003年10月4日，被告交付房产给原告（即入伙），原告支付入伙费装修费。2004年4月11日，原告支付“住宅专项维修资金”及“契税”。原告入住后，如期缴纳物业管理费等。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告依法取得了“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产所有权。二、被告与第三人陈某签订的《商品房买卖合同》，被告与第三人陈某、中国银行惠州分行签订《住房抵押贷款合同》，系因实施虚假按揭贷款所为，行为违法，属合同无效。1、原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告迟迟不履行约定义务。后来原告得悉，被告为套取银行贷款，以金世界花园瑞景苑B座X层××号房为标的物，被告而与第三人陈某于2003年1月2日签订了《商品房买卖合同》，交易价格为人民币427025元。尔后办理银行按揭贷款，被告与第三人陈某、第三人中国银行惠州分行三方，于2003年1月13日签订了《住房抵押贷款合同》，贷款金额298000元，抵押物为金世界花园瑞景苑B座X层××号房产，并办理抵押登记。依据前述合同，被告套取并收到了第三人中国银行惠州分行发放的全额贷款。金世界花园假按揭贷款案发后，第三人陈某及登记在其名下的瑞景苑B座X层××号涉案房产列入了惠州公安机关“虚假按揭贷款名单”即《虚假按揭贷款情况表》。第三人陈某及瑞景苑B座X层××号房排名第229号。该《虚假按揭贷款情况表》备注栏记载：“客户是否有签退房协议”：“是”74号）附件-《虚假按揭贷款情况表》（332套）】。《合同法》第五十二条：“---，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据法律规定，前述为套取银行按揭贷款所签订的《商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》，应认定为无效合同。2、依据虚假按揭所签《商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》，被告收取了银行的全部贷款。目前，拖欠第三人中国银行惠州分行的按揭款系被告实施假按揭行为导致，拖欠银行款项应由被告负责偿还。3、因前述虚假按揭而将涉案“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产抵押登记的，依法应予撤销。三、被告应履行将“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产登记办证至原告名下义务，同时依约支付逾期办证违约金。1、如前所述，原、被告所签《商品房买卖合同》合法有效，原告支付了全额购房款，并且入���房产，依法取得了“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产所有权。被告依约应将房产登记到原告名下，办理房产证并及时交付原告。2、然而，因被告违法假按揭贷款，已经将原告所购买房产登记在第三人陈某名下，同时抵押登记给贷款银行即第三人中国银行惠州分行。被告却至今没有将房产登记办证至原告名下。被告行为违约。3、因被告东江湾公司的违约行为，其应按银行同期存款利率支付向原告支付逾期办证违约金（起算时间为2014年4月11日暂计至2016年3月31日）。综上，请求人民法院依法判令：1、确认原告对金世界花园瑞景苑B座X层××号房产享有所有权；2、因办理“假按揭贷款”，第三人陈某与被告于2003年1月2日所签的《商品房买卖合同》为无效合同；3、被告与第三人陈某、中国银行惠州分行三方所2003年1月13日所签《住房抵押贷款合同》为无效合同；被告负责向第三人中国银行惠州分行支付有关金世界花园瑞景苑B座X层××号房的拖欠的按揭贷款本本金、利息、罚息、违约金等。被告及第三人中国银行惠州分行负责办理对金世界花园瑞景苑B座X层××号房享有的抵押权的注销手续；4、原告与被告双方于2003年2月18日所签《商品房买卖合同》合法有效；5、被告履行其与原告所签《商品房买卖合同》约定的义务，办理房产证到原告名下并及时将房产证交付原告。办理房产证所需税费按法律规定承担。被告依约向原告支付逾期办证违约金37152.18元；6、被告承担诉讼费及与处理案件有关的全部费用。原审被告东江湾公司辩称，一、根据惠州市公安局出具的惠市2006第74号函附表，第三人陈某与被告签订的房屋买卖合同无效。二、原告提交的支付房款的证据中没有有任何银行转账凭证，在被告接手公司后，即刘平海被抓后��查帐时没有发现原告的付款凭证。三、2006年涉案房产被公安机关定性为假按揭，在2004年被告不知情的情况下，第三人向有关机关交契税和房屋基金。四、原告称已经入伙，但实际没有支付任何物业管理费和水电费的记录。五、根据担保法的规定，将抵押物予以处分，该处分行为无效，所以原告与被告签订的买卖合同是无效合同，也没有实际履行。六、原告就其诉请二、三项不是本案的适格主体，根据民事诉讼法的规定，该两项诉请与其没有直接的利害关系。七、被告查阅惠州房产交易中心的房产合同备案登记未发现涉案房产销售给原告，而是证实销售给本案第三人陈某，第三人陈某与被告的合同经过备案登记，在此情况下确认涉案房产没有被二卖的情况下，被告才将涉案房屋销售给黄某，因此，我们请求追加与本案有直接利害关系的黄某到本案中。原��第三人陈某述称，对原告的起诉没有意见。原审第三人中国银行惠州分行述称，一、第三人陈某因购买涉案房屋向我行借款298000元，现未还本金为260224.88元，拖欠利息43969.99元，拖欠本金的罚息9556.27元，逾期合计313751.14元。二、原告李某与被告签订的《商品房买卖合同》，该发生在后的第二次交易无法在房产管理部门办理登记手续，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》有关不动产登记公示强制性规定，并且扰乱了房产交易的正常秩序，当然无效，因此，涉案房产不应属于原告所有。三、我行与被告及第三人陈某签订的《住房抵押贷款合同》，我行向第三人陈某发放了贷款用于购房，且所购房产在房管局进行了确权登记，我行对涉案房产享有抵押权。四、在涉案房产涉及的贷款本息偿清的情况下，我行愿意注销涉案房产的抵押登记手续。一审法院查明的事实原审法院经审理查明，2003年2月18日，原告李某与金世界公司（以下简称新金世界公司）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买新金世界公司开发的金世界花园瑞景苑B座X层××号房，总价款376900元，新金世界公司应在商品房交付使用这日起18个月内为原告办理好房地产权证。上述签署合同的过程在惠州惠城区公正处进行了公证。原告称其分别于2003年1月25日、2月10日、4月初付款20000元、256900元、100000元，新金世界公司分别于2003年1月25日、2月10日开具《收据》，注明收到原告购房定金20000元、购房款256900元。2003年3月30日，新金世界公司为原告开具购房款发票，金额为376900元。根据原告提交的银行交易记录，原告于2003年1月25日取现金20000元、2月10日分两笔POS机刷卡金额为256900元、4月9日POS机刷卡100000元。2003年10月4日，原告向新金世界公��支付入伙费，原告称新金世界公司在其支付入伙费后即将涉案房屋交付给原告。2014年4月11日，原告缴交住宅专项维修资金及契税。但至今，涉案房屋的产权证仍未办理至原告名下。在原告与新金世界签订上述合同之前，第三人陈某与新金世界公司就涉案房屋的买卖签订了一份《商品房买卖合同》，约定第三人陈某购买涉案房屋，总价款为427025元，付款方案为首付30%，余款办理银行按揭。2003年1月13日，第三人陈某与新金世界公司、第三人中国银行惠州分行签订《住房抵押贷款合同》，约定第三人中国银行惠州分行向第三人陈某发放贷款298000元，第三人陈某将涉案房屋作为借款的抵押，新金世界公司提供连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至贷款行取得并正式执管抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本之日。第三人陈某与第三人中国银行惠州分行于2003年6月12日办理了预购商品房抵押登记。2003年1月15日，第三人中国银行惠州分行将款项298000元发放至新金世界公司账户。自借款后到至2007年12月间，第三人陈某账户均有向第三人中国银行惠州分行还款的交易记录，截至2016年7月12日，第三人陈某的借款尚欠本金260224.88元，产生的利息及罚息分别为43969.99元、9556.27元。2006年10月26日，惠州市公安局出具惠市公函字[2006]74号《关于金世界公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函》，称：经侦查，新金世界公司恶意使用他人身份证、收入证明等资料虚假按揭购房，与他人签订虚假“广东省商品房买卖合同”，同时向中国银行惠州分行等银行贷款办理虚假的“住房抵押贷款合同”或“个人住房借款合同”申请银行按揭，并由公司垫付购房首期款和集中供款，该局认定新金世界公司虚假按揭贷款共330套（两套待进一步核实）。第三人陈某与新金世界公司之间就涉案房屋的买卖、第三人陈某与第三人中国银行惠州分行、新金世界公司之间的借贷担保关系在虚假按揭贷款之列，该贷款由新金世界公司集中供款，且第三人陈某已签订退房协议。第三人陈某及被告对上述事实予以确认。根据惠州不动产档案馆出具的《商品房预售合同登记备案查询结果》，涉案房屋现备案的购房者为第三人陈某。另查一，新金世界公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日，新金世界公司的企业名称变更为“东江湾公司”，即本案被告。另查二，涉案房产所附着的土地（以下简称“涉案土地”）位于惠州惠城区江北4号小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的金世界公司名下（以下简称“老金世界公司”），国有土地使用证证号为惠府国用（2000）字第1302010XXXX号，而老金世界公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在被告的企业名称、股东构成等发生变化后，涉案土地的土地使用权没有相应的变更至被告名下，而被告则因涉案土地的权属未变更、新金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。另查三，对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处���。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对金世界花园历史遗留问题，其中包括金世界花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月14日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年10月31日形成了具体的解决方案。另查四，被告称其已将涉案房屋出售给案外人黄某，并收取黄某的购房款80000元，房屋未交付给黄某。被告提交的其与黄某签订的《房产买卖协议书》，约定的房屋总价款为380000元，该《房产买卖协议书》无签署时间，其提交的《收款收据》时间为2008年2月1日。一审法院的判决理由及结果原审法院认为，新金世界公司与第三人陈某就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》因系以合法形式掩盖虚构购房事实、套取银行贷款等非法目的，应认定为无效。原告李某与新金世界公司所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。根据原告提交的《收据》及购房款发票、银行交易记录，新金世界公司开具《收据》的时间与原告取款或POS机刷卡时间一致，原告已就其付清购房款完成了举证责任，可认定原告已付清了购房款。被告提交的其与案外人黄某签订的《房产买卖协议书》签订时间在原告与金世界公司签订《商品房买卖合同》之后，且仅支付80000元购房款，而原告已付清购房款、缴交契税及住宅专项维修资金，并已合法占有涉案房屋。因此，在均未办理预告登记的情况下，被告应履行原告与新金世界公司签订的《商品房买卖合同》中的义务，将涉案房屋的产权过户至原告名下。自2007年11月23日开始，新金世界公司的经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成、公司名称等事项先后发生变更，那么，涉及该公司的全部权利义务应由变更后的公司来承受，其中包括为金世界花园已售房产办证的义务。即被告需要承担涉案房产的办证义务。根据原告和新金世界公司所签合同的约定，新金世界公司应在正常情况下，商品房交付使用之日起60日内为原告办理好房地产权证，而原告于2003年10月4日已经收楼，显然，涉案房产存在逾期办证的情形。但是，导致逾期办证的原因是在新金世界公司变更为被告之前，由于新金世界公司自身存在的诸多问题，致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件。那么，在涉案房产具备办证条件前的这一阶段，逾期办证的责任不可归责于被告。通过政府有关部门的协调，涉案房产自2011年11月1日起具备了办证条件，被告就应当在原告缴纳契税及住宅维修基金后的合理期限内为涉案房产办理出房地产权证，并交给原告。考虑到本地房产办证的实际情况，这一合理期限以两个月为宜。原告于2014年4月11日缴纳契税及住宅维修基金，因此，被告应自2014年6月12日起按约定支付违约金并承担继续办证的义务。办理产权证还需缴纳其他费用的，由原、被告按规定承担。由于第三人陈某与新金世界公司签订的《商品房买卖合同》无效，第三人陈某、新金世界公司与第三人中国银行惠州分行签订《住房抵押贷款合同》的目的在于套取银行的资金，系以合法形式掩盖非法目的，该合同为无效合同。至于第三人中国银行惠州分行的未受清偿的债权如何实现，应由第三人中国银行惠州分行另行向第三人陈某及被告主张权利，本案不予审理。涉案房屋备案登记在第三人陈某名下，第三人陈某将涉案房屋作为其借款的抵押并办理了预购抵押登记，原告要求被告将涉案房屋过户至其名下，则必然涉案第三人中国银行惠州分行能否取得涉案房屋的抵押权��对于该问题，本院认为涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，第三人中国银行惠州分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，原告要求被告及第三人陈某、中国银行惠州分行注销涉案房屋的抵押权预告登记，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李某与金世界公司于2003年2月18日签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认第三人陈某与金世界公司签订的《商品房买卖合同》无效。三、确认第三人陈某与金世界公司、第三人中国银行惠州分行于2003年1月13日签订的《住房抵押贷款合同》无效。四、第三人陈某、第三人中国银行惠州分行、被告东江湾公司应于本判决发生法律效力之日起十日内办理位于惠州惠城区江北云山东路28号的金世界花园瑞景苑B座X层××号房的抵押权预���登记注销手续。五、被告东江湾公司应于本判决发生法律效力之日起六十日内为原告李某办理出位于惠州惠城区江北云山东路28号的金世界花园瑞景苑B座X层××号房的房地产权证，并交付给原告李某。六、被告东江湾公司应于本判决生效之日起五日内向原告李某支付逾期办证违约金（以原告支付的购房款人民币376900元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率自2014年6月12日起计至金世界花园瑞景苑B座X层××号房的房地产权证交付给原告之日止）。七、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费738元（原告已预交364元），由被告东江湾公司负担。被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费738元直接向本院缴��，逾期未缴交，本院依法强制执行。当事人二审的诉辩意见上诉人中国银行惠州分行不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求:1、请求二审法院依法撤销原审第三、四个判项,并将原审判决第三判项改判为:确认第三人陈某与金世界公司、第三人中国银行惠州分行于2003年1月13日签订的《住房抵押贷款合同》为可变更、可撤销合同,上诉人(原审第三人)中国银行惠州分行未行使撤销权,合同有效;被上诉人东江湾公司、陈某应于本判决生效后五天内共同向上诉人中国银行惠州分行支付有关金世界花园瑞景苑B座X层××号房的所有的按揭贷款本息余额【贷款本金以该行核算的金额为准,利息则从上诉人中国银行惠州分行发放贷款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至贷款本金付清之日止】。2、二审上诉费由全部被上诉人共同承担。事实和理由:一、���审判决认定《住房抵押贷款合同》无效,认定事实不清,证据不足。原审法院认为被上诉人(原审第三人)陈某和被上诉人(原审被告)金世界公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》为虚假按揭贷款而签,属于无效合同,《住房抵押贷款合同》随之无效。原审法院这种推论是错误的。首先,根据惠州市公安局的侦查,涉案房屋亦属于“虚假按揭”房屋,陈某是串通金世界公司共同欺诈上诉人的侵权人,在此情况下,原审法院竟然认定《住房抵押贷款合同》无效,使陈某逃脱还款及抵押担保责任,这是一个让侵权人因侵权而获益的极不公正的判决!因为既然是虚假按揭,则必有人配合金世界公司,而本案中这个配合金世界公司的正是陈某本人。陈某在贷款中主动提供了个人身份证、户口本等多个私人证件,并非出于善意而与金世界公司签订涉案房屋的买卖合同,原审法院没有认识到陈某的特殊身份而作出与其特殊性相适应的判决。其次,《广东省商品房买卖合同》与《住房抵押贷款合同》之间并非主合同与从合同之间的关系,《住房抵择贷款合同》是集贷款、抵押内容为一体的独立的合同,《广东省商品房买卖合同》无效与否都不影响《住房抵押贷款合同》的效力。再次,从《住房抵押贷款合同》本身来看,银行属于权益受损害方。住房抵押贷款属于最常见的银行业务,上诉人在合同签订过程中尽到了形式审查义务,贷款申请人(即原审第三人陈某)与保证人(原审被告)金世界公司提供的资料齐备,且有其本人或公司真实签字、盖章,并经律事务所见证,可见上诉人在《住房抵押贷款合同》的签订过程中完全按照相关规章制度履行了审查义务,是善意一方。虽然《住房抵押贷款合同》被惠州市公安局认定为涉嫌“虚假按揭贷款”,但其本质上是被上诉人金世界公司与被上诉人陈某合谋串通,以欺诈的手段骗取银行贷款的行为,银行才是最大的受损害方。根据我国《合同法》第54条的规定,一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院变更或撤销。本案中《住房抵押贷款合同》即为符合此条款的可变更、可撤销合同。作为受损害方,上诉人有权请求人民法院变更或撤销该《住房抵押贷款合同》,但在上诉人未行使撤销权之前,合同应为有效合同,且被上诉人或任何第三人均无权撤销《住房抵押贷款合同》。由此,原审判决直接认定《住房抵押贷款合同》无效是错误的。二、被上诉人陈某、东江湾公司应当共同承担偿还贷款本金余额的义务,及从贷款发放之日起至贷款本金清偿之日的利息。在《住房抵押贷款合同》签订后上诉人依约履行了发放贷款的合同义务,被上诉人(原审被告)东江湾公司亦应当按照该合同约定承担连带保证责任。因此,除陈某应当继续履行还款责任外,东江湾公司应当共同承担偿还贷款本金余额及从贷款发放之日起至贷款本金清偿之日的利息。原审法院的判决未体现我国法律对上诉人作为善意方、守约方、受损害方应有的保护。三、原审法院存在片面的“维稳思维、为了“维稳”不仅不惜损害银行的利息收益,而且,为了“维稳”甚至粗暴地剥夺银行的抵押权,实在令人匪夷所思。原审第三人陈某作为“虚假按揭”中的当事人,在本案中签订了《住房抵押贷款合同》,上诉人在签订合同时是受损害方,原审法院判项竟然判决《住房抵押贷款合同》无效,认定上诉人的预告抵押登记并非现实的抵押权,粗暴的剥夺上诉人的抵押权,置上诉人对房屋的抵押权于不顾,根本不考虑关于上诉人贷款本息最终由谁来偿还结清的情况就直接判决上诉人于判决生效之日起十日���配合办理抵押权预告登记注销手续,这根本不顾上诉人的利益,也完全不是以法治思维和法治方式“维稳”。因此,上诉人提出上诉请求,请求二审法院保护上诉人的抵押权。综上所述,请求二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人一李某答辩称：请求事项：一、请二审人民法院依法维持一审判决。二、被答辩人东江湾公司、中国银行惠州分行承担本案一、二审诉讼费等全部费用。事实与理由:一、原告与被告东江湾公司所签《商品房买卖合同》【合同号:惠州(200)023179】合法有效。原告支付了全额购房款,并且入住房产,依法取得了“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产所有权。2003年2月18日,原告与被告东江湾公司【简称“被告”】签订了《商品房买卖合同》。约定:原告购买被告开发的“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产,交易价格为人民币376900元,付��方式为一次性付款。同时约定,出卖人2003年5月30日交付房产;出卖人在房产交付使用之日起18个月内办理房产证【办证期满日为2004年11月30日】。如有逾期,按银行存款利率支付违约金等。该合同经惠州惠城区公证处公证。合同签订后,2003年3月30日,原告支付了全额购房款人民币376900元,被告开具《发票》给原告。2003年10月4日,被告交付房产给原告(即入伙),原告支付入伙费装修费。2014年4月11日,原告支付“住宅专项维修资金”及“契税”。原告入住后,如期缴纳物业管理费等。综上,原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效,原告依法取得了“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产所有权。二、被告与第三人陈某签订的《商品房买卖合同》【合同号:惠州(2002)021404】,被告与第三人陈某、中国银行惠州分行签订《住房抵押贷款合同》【合同号:AJ20030099】,系因实施虚假按揭贷款所为,行为违法,属合同无效。1、原、被告签订《商品房买卖合同》后,被告迟迟不履行约定义务。后来原告得悉,被告为套取银行贷款,以金世界花园瑞景苑B座X层××号房为标的物,被告与第三人陈某于2003年1月2日签订了《商品房买卖合同》【合同号:惠州(2002)021404】,交易价格为人民币427,025.00元。尔后办理银行按揭贷款,被告与第三人陈某、第三人中国银行惠州分行三方,于2003年1月13日签订了《住房抵押贷款合同》【合同号:AJ20030099】,贷款金额298,000.00元,抵押物为金世界花园瑞景苑B座X层××号房产,并办理抵押登记。依据前述合同,被告套取并收到了第三人中国银行惠州分行发放的全额贷款。金世界花园假按揭贷款案发后,第三人陈某及登记在其名下的瑞景苑B座l4层××号涉案房产列入了惠州公安机关“虚假按揭贷款名单”即《虚假按揭贷款情况表》。第三人陈某及瑞景苑B座X层××号房排名第229号。该《虚假按揭贷款情况表》备注栏记载:“客户是否有签退房协议”：“是”【见惠州市公安局《关于金世界公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函(惠市公函字【2006】74号)附件-《虚假按揭贷款情况表》(332套)】。《合同法》第五十二条：“---，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合同形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据法律规定,前述为套取银行按揭贷款所签订的《商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》,应认定为无效合同。2、依据虚假按揭所签《商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》,被告收取了银行的全部贷款。目前,拖欠第三人中国银行惠州分行的按揭款系被告实��假按揭行为导致,拖欠银行款项应由被告负责偿还。三、因前述虚假按揭而将涉案“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产抵押登记的,依法应予撤销。四、被告应履行将“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产登记办证至原告名下义务。同时,依约支付逾期办证违约金。1、如前所述,原、被告所签《商品房买卖合同》合法有效,原告支付了全额购房款,并且入住房产,依法取得了“金世界花园”瑞景苑B座X层××号房产所有权。被告依约应将房产登记到原告名下,办理房产证并及时交付原告。2、因被告违法假按揭贷款,已经将原告所购买房产登记在第三人陈某名下，同时抵押登记给贷款银行即第三人中国银行惠州分行。被告却至今没有将房产登记办证至原告名下,被告行为违约。3、因被告东江湾公司的违约行为,其应按银行同期存款利率支付向原告支付逾期办证违约金(自2014年4月11��计至房产证交付原告之日)。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。请二审人民法院依法予以维持。被上诉人二东江湾公司答辩称：一、被答辩人中国银行惠州分行与被上诉人陈某签订的《住房抵押贷款合同》是无效的,被答辩人对该合同的无效具有重大过错。(一)、根据惠州市公安局出具的惠市2006年第74号函附表,惠州金世界房地产开发有限公司与被上诉人陈某于2003年1月2日就涉案房产签订的《广东省商品房买卖合同》,并没有真实的购房意图,其目的是为了套取银行贷款,属于以合法形式掩盖非法目的,应当认定为无效合同,该《房屋买卖合同》签订后,被上诉人陈某与新世界公司、被答辩人中国银行惠州分行又签订了《住房抵押贷款合同》,其目的也是在于套取银行的资金,也是以合法形式掩盖非法目的,也是无效的。(二)、被答辩人对该份《住房抵押贷款合同》的无效,具有重大过错。2003年1月13日,被答辩人中国银行惠州分行与被上诉人陈某签订《住房抵押贷款合同》,被答辩人作为银行金融机构,在合同的签订、履行与住房抵押贷款的发放均没有尽到审慎审查义务,具有重大的过错,被答辩人中国银行惠州分行应当对合同无效承担过错责任。综上所述,由于《住房抵押贷款合同》系以合法形式掩盖非法目的的无效住房抵押贷款合同,本案亦是商品房买卖合同纠纷,答辩人中国银行惠州分行的未受清偿的债权如何实现,应由答辩人中国银行惠州分行另行向被上诉人陈某主张权利。二、涉案房产因不可归责于答辩人的历史遗留问题而未能办理房产证,答辩人无需承担逾期办证的民事责任。答辩人在依法受让原房地产开发商金世界公司时,因金世界公司蓄意隐瞒金世界花园土地权属不明,土地权属至今无法变更,金世界公司拖欠巨额税费无法开具办证税票,以及金世界花园部分房产的虚假银行按揭等金世界公司自身存在的诸多问题致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件,因此,逾期办证的责任不可归责于答辩人。三、答辩人通过查账没有任何关于被上诉人李某的银行转账记录,没有查到付款凭证。被上诉人李某提交的支付房款的证据中没有任何银行转账凭证,在答辩人接手公司后,即刘平海被抓后,查账时也没有发现原审原告的付款凭证。综上所述,涉案房产未能办理房产证的原因是金世界公司的历史遗留问题答辩人无需承担违约责任,本案系房屋买卖合同纠纷,被答辩人中国银行惠州分行主张按揭贷款本息的诉讼请求应当另行向被上诉人陈某主张,因此,请贵院依法撤销原审判决第五项第六项,并依法驳回被答辩人中国银行惠州分行的全部上诉请求。原审第三人陈某的委托代理人苗某答辩称���整个案件我才是当事人,在2002年我作为售楼员,当时的老板说困难,让所有员工帮忙渡过难关,否则就不用干了。当时老板让我们员工签订合同,我们也没有收过钱,也没有住过房子。上诉人让我付银行利息是无理由的,当时房子有三百多套,不是只有我一个这样,我也是受害方。如果上诉人在按揭时有去核查金世界的情况,本案就不会发生。本案二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：1、三方签订的《住房抵押贷款合同》效力问题；2、被上诉人陈某是否应当承担相应责任的问题；3、本案借款本息如何偿还问题；4、涉案房屋的预购抵押登记应如何处理问题。本院对此分析如下：关于三方签订的《住房抵押贷款合同》效力问题。《广东省商品房买卖合同》与《住房抵押贷款合同》之间具有紧密联系但又相互独立的合同关系。当商品房买卖合同因法律规定的原因并宣布无效或者被撤销以后，其后果将会导致按揭贷款的担保物发生变化，但并不必然造成按揭贷款合同无效或被撤销。本案中，原金世界公司为套取银行贷款，与陈某签订虚假的《广东省商品房买卖合同》，虚假约定陈某向原金世界公司购买其开发的金世界花园房产，其最终合同目的套取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效。但由于两份合同之间不具有主从合同关系，《广东省商品房买卖合同》无效，并不必然导致《住房抵押贷款合同》无效。从现有证据来看，根据相关行政部门的调查结论，中行惠州分行在审查发放住房抵��贷款时存在一定的过错，但没有证据证明，中行惠州分行与陈某、原金世界公司签订《住房抵押贷款合同》之时，对原金世界公司利用虚假商品房买卖，套取银行贷款知情，并且合同中各方当事人的签字、盖章均为真实。因此，应当认定《住房抵押贷款合同》合法有效。原审判决认定《住房抵押贷款合同》无效错误，本院予以纠正。关于陈某的责任问题。在《住房抵押贷款合同》的签订、履行过程中，原金世界公司以使用贷款为目的，假借陈某名义贷款，在中行惠州分行依约发放贷款之后，原金世界公司实际收取贷款，并用于经营，原金世界公司是贷款的实际使用人。虽然陈某明知原金世界公司以融资为目的，以己方名义贷款，向原金世界公司提供身份证明等相关文件，并在虚假的《商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》上签名，但陈某未实际参与���同的履行，未获取贷款使用，未实际占有涉案借款购置的房产，未从中获取非法利益，为此，陈某无须承担向中行惠州分行银行还款付息的责任，该责任应由原金世界公司承担，本院依法认定由东江湾公司偿还贷款本息余额。关于利息支付问题。因中行惠州分行在审查发放住房抵押贷款时存在一定的过错，以及本案纠纷形成的历史背景，故利息应从中行惠州分行发放贷款日起以所欠的借款本金为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的50%计至债务清偿之日止。关于预购抵押登记能否注销问题，对此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规定，商品房买卖合同被确定无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息��别返还担保权人和买受人。本案中，虽然陈某办理了涉案房屋的预购抵押登记，与抵押权登记有所区别，但是不能以陈某未申请不动产登记为由而取消中行惠州分行收回贷款的权利。故一审法院判决中行惠州分行以及东江湾公司在十日内办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续，有所不当，本院予以纠正为：被上诉人东江湾公司在本判决生效后十日内向上诉人中行惠州分行支付有关金世界花园瑞景苑B座X层××号房的拖欠的按揭贷款本息（贷款本金以该行核算的金额为准，利息则从上诉人中行惠州分行发放贷款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计至贷款本金付清之日止，而且应扣除之前已付的利息），上诉人中行惠州分行应在收到上述全部款项后五天内办理金世界花园瑞景苑B座X层××号房的抵押权预告登记注销手续。综上，一审法院查明��实基本属实，但适用法律略有不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉，部分有理，有理部分本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初2632号民事判决第一项、第二项、第六项、第七项以及诉讼费用承担部分。二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初2632号民事判决第三项为：确认第三人陈某与金世界公司、第三人中国银行惠州分行于2003年1月13日签订的《住房抵押贷款合同》有效。三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初2632号民事判决第四项为：被上诉人东江湾公司在本判决生效后十日内向上诉人中国银行惠州分行支付位于惠州市惠城区江北云山东路28号的金世界花园瑞景苑B座X层××号房的拖欠的按揭贷款本息（贷款本金以该行核算的金额为准，利息则从上诉人中行惠州分行发放贷款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计至贷款本金付清之日止，而且应扣除之前已付的利息），上诉人中国银行惠州分行应在收到上述全部款项后五天内办理金世界花园瑞景苑B座X层××号房的抵押权预告登记注销手续。四、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初2632号民事判决第五项为：被上诉人东江湾公司应于上述房屋抵押权预告登记注销后六十日内为原审原告李某办理出位于惠州市惠城区江北云山东路28号的金世界花园瑞景苑B座X层××号房的房地产权证，并交付给原告李某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费为738元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 胡 江审 判 员 于海砚二〇一七年八月十一日法官助理 曾嘉红书 记 员 叶秀婷