北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初114号原告：程志勇，男，1966年8月29日出生，住天津市南开区。委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被告：穆秀芹，女，1962年12月9日出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王坤，北京市君永律师事务所律师。被告：孙征南，男，1984年10月8日出生，住北京市昌平区。被告：陈亚楠，女，1985年4月13日出生，住北京市昌平区。上述二被告委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。上述二被告委托诉讼代理人：周蕊，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：朱慧楠，女，1989年2月19日出生，该公司法务专员，住单位宿舍。原告程志勇与被告穆秀芹、孙征南、陈亚楠，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程志勇及其委托诉讼代理人孙凤起，被告穆秀芹的委托诉讼代理人王坤，被告孙征楠、陈亚楠的委托诉讼代理人梁志强，第三人链家公司的委托诉讼代理人朱慧楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程志勇向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2016年2月26日就位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑X区X号楼X层X号房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》、《补充协议》二；2.判令被告返还已付购房款15万元并赔偿利息损失；3.判令被告违约金47万元；4.判令被告赔偿房屋差价损失145万元；5.判令被告赔偿已付购房款一倍的损失155万元；6.判令被告赔偿居间代理费、保障服务费、评估费共计59350元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月26日，原告经链家公司居间与被告就北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑X区X号楼X层X号房屋签署《买卖定金协议书》。当日，原告向被告支付购房定金人民币5万元。2016年2月27日，原告经链家公司居间与被告就北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区X号楼X层X号房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。2016年3月6日，原告与被告及链家公司签署《补充协议》二。2016年5月19日，原告与被告签署《合同变更申请单》。2016年5月19日，原告向被告支付购房定金45万元。2016年5月19日，原告向被告支付购房首付款100万元。2016年5月20日，原告向被告支付购房首付款5万元。2016年2月29日，原告向链家公司支付居间服务费51700元及保障服务费7050元、评估费600元，共计59350元。2016年11月18日，被告告知链家公司经办人，其在2016年10月已将房屋另行出售，在房产证原件收押在链家公司的情况下，于2016年9月14日以办理房产证挂失的方式，补办新房产证将房屋另行出售过户。被告因房屋价格上涨，恶意违约将房屋另行出售，给原告造成巨大经济损失，故原告诉至法院院,望判如所请。穆秀芹辩称：同意解除合同，同意返还已付购房款15万元，不同意利息损失，原告第3-7项诉讼请求均不同意。理由是该房屋买卖合同被告当时并不同意卖，碍于孩子的面子，一再要求，才同意签合同，在合同履行期间，房本保存在中介，中介把房本弄丢了，合同约定了双方合同关系，我们就不能按约履行合同，这种情况下我们履行不安抗辩权，这样我们就不同意卖给原告。因此被告不卖房子是有法律依据的，是因为中介把房本弄丢，我们无法履行义务。孙征楠、陈亚楠辩称：对原告第一项诉讼请求不持异议，其他均不同意。二被告主体不适格，首先孙征南不是合同当事人也没签合同，不是合同主体也不是适格的被告。其次陈亚楠也不是主体，在签约当时，陈亚楠明确告知原告和第三人其名下在平谷区为其舅舅代持一套房屋，本案诉争房屋是穆秀芹出售了平谷林荫家园房屋后置换的，该房屋的全部购房款及月供均来源于穆秀芹，这个房子与陈亚楠无实际关系，基于此，三方通过补充协议约定了陈亚楠将涉案房屋通过赠与更名的方式将份额返还穆秀芹，由穆秀芹与原告履行合同，达到补充协议第三条约定的满5年和名下唯一房产的条件。之后陈亚楠积极配合协助穆秀芹完成涉案房屋的还款解押，以及将共有份额以赠与方式更名给穆秀芹的工作，至此陈亚楠已全部退出本案交易，之后的交易与陈亚楠无关。陈亚楠和孙征南对穆秀芹本案的解约以及另行出售房屋并不知情，也没有收取过房款，我们认为这是穆秀芹个人行为，与二被告无关。链家公司述称：认可原告的第一项诉讼请求，同意解除合同，对于原告其他诉讼请求尊重法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：1.穆秀芹为陈亚楠之母，陈亚楠与孙征南系夫妻关系，诉争房屋原所有权人为穆秀芹和陈亚楠共同共有。2.2016年2月27日，经链家公司居间介绍,陈亚楠、穆秀芹（甲方、出卖人）与程志勇（乙方、买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，合同约定陈亚楠、穆秀芹将其共同共有的位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑X区X号楼X层X号的房屋出售给程志勇，房屋建筑面积100.88平方米，成交总价235万元。陈亚楠之夫孙征南亦签署了《配偶（共有权人）同意出售声明》。《补充协议》第二条约定，乙方于签合同当日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年9月30日之前将第二笔定金40万元以自行支付的方式支付甲方。诉争房屋上设定有抵押，甲方应于2016年10月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2016年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方应于过户前3日内将首付款109万元通过理房通托管的方式支付给甲方。甲乙双方应于网签后2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应于2016年11月15日之前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》第三条约定，甲方确认交易房屋情况为所有权证满五年的甲方家庭名下唯一住房。交易涉及的税费全部由乙方承担。如交易房屋状况不符合合同约定，导致交易房屋产生其他税费，则由甲方承担。《补充协议》第四条约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《补充协议》第五条约定，如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。陈亚楠、穆秀芹与程志勇、链家公司还签订了《居间服务合同》，程志勇向链家公司支付居间服务费51700元。陈亚楠、穆秀芹与程志勇、北京中融信担保有限公司还签订了《房屋交易保障服务合同》，程志勇向北京中融信担保有限公司支付保障服务费和代收评估费7650元。3.2016年3月6日，陈亚楠、穆秀芹与程志勇签订《补充协议二》，约定：乙方承诺于自己名下的房屋收到全部首付款后5个工作日内支付甲方定金40万元，此定金以定金监管的方式支付给甲方。乙方承诺收到自己名下的房屋全部房款后5个工作日内将此房款中110万元充当乙方的首付款支付给甲方，此房款以理房通监管的方式支付给甲方，甲乙双方配合以融信垫资的方式偿还于甲方向链家公司的借款。甲方于2016年5月15日前通过链家公司办理个人借款150万元，费用由链家公司承担。甲方承诺本房的银行尾款自己于2016年4月30日之前偿还银行8万元，于2016年9月25日之前全款偿还银行并办理完此房的解押手续同时将房本地址变更完新地址。此协议与补充协议一发生冲突时以补充协议二为准。4.合同签订后，程志勇向出卖人共支付购房款155万元，因诉争房屋到2016年11月方满足所有权证满五年的条件，故诉争房屋买卖交易未办理网签、贷款面签等后续手续。5.在交易过程中，穆秀芹和陈亚楠分别持有的两本房屋所有权证的原件均保存在第三人链家公司处。后2016年9月14日，穆秀芹、陈亚楠以房本遗失为由到房屋登记部门办理了产权证补办手续。2016年10月12日，陈亚楠、穆秀芹签署赠与合同，将诉争房屋陈亚楠的份额赠与穆秀芹所有，同时办理了产权转移登记手续，诉争房屋转移登记为穆秀芹一人所有。6.2016年10月24日，穆秀芹与案外人王昆签订网签合同，将诉争房屋出售给王昆，并于2016年11月4日办理过户手续，房屋网签交易价格364万元。穆秀芹称该网签价格即为实际成交价。7.2016年11月19日，穆秀芹将收取程志勇的140万元首付款转账返还程志勇，其余15万元尚未返还。8.知晓诉争房屋已转卖他人后，程志勇于2016年11月23日向本院提起本诉，要求解除原被告双方签订的房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。2016年11月26日，在链家公司提供的居间服务下，程志勇的妻子陈捷与案外人于雪梅签订房屋买卖合同，购买了于雪梅位于昌平区东小口镇天通北苑X区的一套房屋，房屋建筑面积114.76平方米，成交总价420万元。上述事实有房屋买卖合同、房屋所有权证、收条、付款凭证及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行合同义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，签订合同时，诉争房屋的登记所有权人是穆秀芹和陈亚楠二人共同共有，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有公示公信效力，程志勇基于此与穆秀芹和陈亚楠签订房屋买卖合同，穆秀芹、陈亚楠应当受合同约束。同时，签订合同时，孙征南作为陈亚楠的配偶，签署了《配偶（共有权人）同意出售声明》，依据我国婚姻法的规定，房屋买卖合同所确定的债权债务亦对其有拘束力。诉讼中，三被告关于诉争房屋应为穆秀芹所有，应由穆秀芹承担合同责任，孙征南、陈亚楠不承担合同责任的说法无事实和法律依据，故本院对三被告上述辩解不予采信，三被告均应承受合同义务，承担合同责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，在合同履行过程中，穆秀芹将房屋转卖他人，导致合同目的不能实现，构成根本违约，程志勇有权解除合同，穆秀芹、陈亚楠、孙征南均应共同承担违约责任。被告尚未返还的15万元购房款应当向程志勇返还。程志勇要求被告支付违约金的诉讼请求，应以补充协议约定的房屋总价款20%的违约金为准，且不存在违约金过高的情形，故对该项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告赔偿居间代理费、保障服务费、评估费的诉讼请求，亦应以补充协议约定的为准，程志勇向链家公司支付的居间服务费应由被告予以赔偿，但保障服务费和评估费是基于陈亚楠、穆秀芹与程志勇、北京中融信担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》并由程志勇向北京中融信担保有限公司支付的费用，与本案不属同一法律关系，故对原告请求的保障服务费、评估费部分本院无法支持。关于程志勇要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本案中，程志勇在得知被告将诉争房屋转卖他人后，一方面积极起诉，一方面在链家公司的居间下以其妻子的名义购买了其他房屋，已经采取了合理措施减少损失，对于仍无法弥补的可得利益损失，被告应当予以赔偿。程志勇的妻子陈捷在2016年11月26日从他人处购买的天通北苑X区的房屋成交价为420万，虽然房屋面积稍大，小区位置稍有区别，但本院综合考虑被告的违约情节和恶意、天通苑地区二手房价格总体情况、守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，酌情确定被告应赔偿的房屋差价损失为100万元。关于原告要求被告赔偿已付购房款一倍的诉讼请求，因被告将房屋另售他人产生的违约金已有补充协议作出约定，不应再以《北京市存量房屋买卖合同》的约定为依据，且原告主张的房屋差价损失本院亦酌情予以支持，故对于原告该项诉讼请求，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除陈亚楠、穆秀芹与程志勇签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》及《补充协议二》；二、穆秀芹、陈亚楠、孙征南于本判决生效后15日内向程志勇返还购房款15万元；三、穆秀芹、陈亚楠、孙征南于本判决生效后15日内向程志勇支付违约金47万元；四、穆秀芹、陈亚楠、孙征南于本判决生效后15日内向程志勇赔偿损失100万元；五、穆秀芹、陈亚楠、孙征南于本判决生效后15日内向程志勇赔偿居间代理费51700元；六、驳回程志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36235元由程志勇负担15265元，已交纳；由穆秀芹、陈亚楠、孙征南负担20970元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨 帆人民陪审员  寇艳荣人民陪审员  唐险峰二〇一七年八月三十日书 记 员  陈 曦