广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8276号上诉人（原审被告）：王洪珍，女，1975年10月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇，职务执行董事。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦方静，广州金鹏律师事务所实习人员。原审第三人：广州市越秀区迎彩花店，经营场所广州市越秀区百灵路11号A1铺。经营者：黄荣汉。原审第三人：广州市越秀区骆兴皮鞋经营部，经营场所广州市越秀区百灵路11号A2房。经营者：宁瑜。原审第三人：广州周良百货贸易商行，住所地广州市越秀区百灵路11号首层06房。投资人：周俊杰。原审第三人：广州立源商贸发展有限公司，住所地广州市越秀区百灵路11号自编之六。法定代表人：陈妙珍。原审第三人：广州仁隆房地产销售代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路421号之二首层。法定代表人：张金发，职务经理。委托诉讼代理人：冯鹤赟，该公司职员。原审第三人：广州仁隆房地产销售代理有限公司百灵路分公司，营业场所广州市越秀区百灵路11号首层04房。负责人：邓海莲。委托诉讼代理人：冯鹤赟，该公司职员。上诉人王洪珍因与被上诉人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司），原审第三人广州市越秀区迎彩花店、广州市越秀区骆兴皮鞋经营部、广州周良百货贸易商行、广州立源商贸发展有限公司、广州仁隆房地产销售代理有限公司、广州仁隆房地产销售代理有限公司百灵路分公司纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人王洪珍上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判，驳回悦华公司的所有诉讼请求。事实与理由：一、一审判决王洪珍必须缴纳涉案商铺的2、3层租金或使用费，没有事实和法律依据。1.涉案商铺是违章建筑，没有取得用地审批手续和建设工程规划许可证，悦华公司也认可这个事实；2.由于涉案商铺是违法建筑，故根据无效合同的法律规定，没有实际使用商铺就无需支付使用费，何况我方已经书面申请并交回钥匙；3.根据《物业租赁合同》约定第一条，涉案商铺无合法经营证照，我方也无需支付涉案2、3层的使用费；4.涉案商铺无法取得证照的过错不在我方，是因为商铺存在固有缺陷导致无法办证；5.在合同无效且无法给涉案商铺办证的情况下，我方不应当支付使用费，这有违等价有偿原则。二、一审判决我方支付违约金没有事实和法律依据。一审庭审中，我方提交《广州市道路扩建办公室关于规范物业经营管理的通知》，得知涉案商铺是违法建筑，不能出租，但是悦华公司一直未与我方沟通解决此事，影响了商铺的正常经营，其一审又主张收取全部租金和高额违约金，对我方十分不公，我方不应该缴纳租金和违约金，即便要交也只能缴纳部分在使用的一楼商铺符合法律规定标准的租金差额的违约金，一审应以对方实际损失的30%左右进行调整。被上诉人悦华公司辩称：不同意王洪珍的上诉请求，请二审法院予以驳回。原审第三人广州市越秀区迎彩花店、广州市越秀区骆兴皮鞋经营部、广州周良百货贸易商行、广州立源商贸发展有限公司、广州仁隆房地产销售代理有限公司、广州仁隆房地产销售代理有限公司百灵路分公司经本院合法传唤，依法缺席审理也未发表书面答辩意见。悦华公司向一审法院起诉请求：1.确认悦华公司、王洪珍的租赁合同于2017年12月29日解除；2.王洪珍及第三人将越秀××××号1-3层商铺腾空交还悦华公司；3.王洪珍及第三人按每月34330.96元的标准向悦华公司支付2017年11月1日至实际交还商铺之日的房屋占用费及滞纳金（按月占用费的每日1%计算，自2017年11月6日至房屋占用费实际支付之日止）。一审法院经审理查明：广州市越秀××××号的物业为临建商铺，是广州市道路扩建工程办公室用作临时安置。2016年3月22日，广州市城建安置房事务中心委托悦华公司就广州市道路扩建工程办公室位于越秀××××号的物业进行管理。2017年1月，悦华公司（甲方）与王洪珍（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将越秀××××号1-3层的物业出租给乙方使用，各层建筑面积均为103.6平方米，用途为商用（首层不得经营餐饮），乙方确认出租物的现状、用途及实际权属情况；租赁期为2017年2月1日至2019年1月31日止，首层租金标准为152.25元/平方米，2层租金标准为99元/平方米，3层租金标准为64.35元/平方米，即每月租金为32696.16元，自合同期第二年起月费递增5%，即2017年2月1日至2018年1月31日的月租金为32696.16元，2018年2月1日至2019年1月31日的月租金为34330.96元，乙方必须在每月5日前交付当月租金给甲方；乙方必须向甲方一次性交纳92409元、水电周转金2000元；乙方逾期交纳租金及其他费用，从逾期之日起按日加收欠交金额的双倍租金及加收欠缴金额1%的滞纳金，乙方承诺不得以此标准高于甲方所受损失或乙方可预见程度等任何理由请求调整该滞纳金标准；乙方逾期30天甲方有权对租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款及解除合同通知书，在甲方通知的期限内乙方仍未缴清所欠费用本金及滞纳金的，视为乙方放弃租赁物内的财产，甲方有权立即解除合同，收回租赁物，不退租赁保证金并自由处置租赁物内属乙方的财产；乙方自行办理使用物业所需的一切相关经营证照，自行协调解决好使用物业时所涉及的用水、用电以及其他等相关问题等。合同签订后，王洪珍依约向悦华公司支付了租赁保证金和水电周转金。涉案商铺由王洪珍转租，现由第三人实际使用。本案在审理期间，王洪珍向一审法院提交了19张租金发票（包括王洪珍和第三人的转账付款），悦华公司确认该19张发票记载的数额（共367640元），另2019年10月7日和9日各收到第三人的转账22960元，故收取涉案商铺的租金合计共390600元，扣除合同约定应付的租金，王洪珍应付租金的时间为2018年9月起（其中9月尚欠14832.32元），10月之后的按合同约定计。悦华公司向一审法院提供证据：1.2017年12月29日，悦华公司向王洪珍发出《催租、解除合同通知书》，内容记载由于王洪珍在履行合同过程中存在拖欠租金已超过30天，已违反合同约定，王洪珍应在收到本通知的2个自然日内向悦华公司交纳租金和水电及物业管理费等一切费用，否则自第3个自然日起悦华公司将解除与王洪珍签订的合同（不再另行通知），王洪珍须于2018年1月15日前将物业清退腾空交还悦华公司。若发现物业存在损毁或水电等配套设施设备缺失情况等，保证金不予退回；2.2018年7月27日，悦华公司向王洪珍发出的《关于清退物业及追缴费用的通知》，内容记载悦华公司向王洪珍发出解除合同通知后，王洪珍至今仍未交还物业，现通知王洪珍须于2018年8月15日前腾空物业、恢复现状，清缴自2017年10月1日至2018年7月31日期间产生的场地占用费336770.4元及水电相关通用。王洪珍对上述的2份通知真实性没有异议，称在2017年看到一份道路扩建办因政府原因要收回涉案商铺的通知，才没有按合同约定向悦华公司支付租金。同时认为涉案商铺的2-3层是违建，2018年1月开始无法办理营业执照，无法正常使用，不应支付租金。一审法院认为：悦华公司与王洪珍自愿签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同明确约定了租金支付时间和金额，王洪珍没有依约履行支付租金的义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。因王洪珍没有按时支付租金，悦华公司虽在2017年向王洪珍发出了解除合同的通知，但涉案商铺仍由第三人继续使用，悦华公司也继续收取王洪珍或第三人支付的租金至今，根据法律规定，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，悦华公司可随时要求解除合同。故对悦华公司要求王洪珍与第三人交还商铺的请求，一审法院予以支持。对悦华公司要求确认合同于2017年12月29日解除的请求，本案不再调处。鉴于双方对收交租金的数额没有异议，经核对悦华公司要求王洪珍自2018年9月（其中9月需支付14832.32元）起支付拖欠租金的请求合理，一审法院亦予以支持。王洪珍称滞纳金标准过高要求调整没有依据，一审法院不予采纳。至于王洪珍称涉案商铺的2-3层违章无法使用，王洪珍在签订合同时知悉当时涉案商铺的状况，且合同也明确由王洪珍自行办理营业证照，由此产生的经营风险应由其自行承担。故对王洪珍关于不支付2-3层租金的抗辩，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款的规定，一审法院判决如下：一、王洪珍、广州市越秀区迎彩花店、广州市越秀区骆兴皮鞋经营部、广州周良百货贸易商行、广州立源商贸发展有限公司、广州仁隆房地产销售代理有限公司、广州仁隆房地产销售代理有限公司百灵路分公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀××××号1-3层商铺腾空交还广州市悦华物业管理有限公司。二、王洪珍自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2018年9月起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金支付给广州市悦华物业管理有限公司（其中9月支付14832.32元，10月起按照34330.96元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由王洪珍按照上述标准逐月支付给广州市悦华物业管理有限公司。三、王洪珍自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市悦华物业管理有限公司支付迟延给付租金的违约金（自2018年9月6日起至实际清偿欠付租金之日止，每日按当月欠付租金额的百分之一标准计）。该违约金总额以不超过所欠租金总额为限。四、驳回广州市悦华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13884元，由广州市悦华物业管理有限公司负担100元，王洪珍负担13784元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一、悦华公司（甲方）与王洪珍（乙方）签订的上述《物业租赁合同》还约定乙方自行负责办理合法经营的一切证照，如无法取得合法证照，不得经营，本合同提前解除，甲方对此不承担任何赔偿责任。二、悦华公司在一审中确认2018年9月的费用，王洪珍只交付了19498.64元。二审中，一、王洪珍提交了如下证据：1.个体工商部注册登记流程，以及2018年卫生许可证办理流程，证明2018年新政策颁布以后实际上涉案商铺无法办证；2.责令改正通知书（无原件核对），拟证明即使开业，但是很快就叫停了；3.与悦华公司的工作人员许文筹（悦华公司一审的委托诉讼代理人）的2020年5月11号的交涉微信，证明王洪珍于2018年5月份曾经将涉案商铺2、3楼钥匙交给悦华公司，悦华公司也收了钥匙。该微信显示许文筹表示其确实叫王洪珍拿回涉案商铺2、3楼的钥匙，但是要王洪珍提供没有使用的证据等;4.百灵路11号之二3楼的电费通知单位，显示该地方2018年1月7日至3月6日的电费为2203.8元，同年3月7日至5月2日的电费为1126.67元，同年5月3日至6月30日的电费为183.93元，同年7月1日至8月31日的电费为6.2元，同年9月1日至10月31日的电费为0.78元。悦华公司质证表示三组证据均不属于新证据，王洪珍没有提交相应的原件核对，因此对该证据的三性不予确认。关于办证的问题，双方签订合同的第一条予以明确，办证的事宜由王洪珍自行承担；确认证据3微信的真实性、合法性，但不认可关联性；对证据4的三性不予确认，该通知单并不能反映王洪珍没有使用2、3楼，只要王洪珍没有将场地交还，就应支付相应的费用。二、悦华公司提交了：1.《无产权及拆余物业使用情况知悉确认表》，显示涉案商铺无产权证，无法提供相关资料给予使用人办理相关证照，王洪珍签名确认其已明确上述物业情况及现状，自行办理相关证照等；2.《房屋拆迁补偿协议书》、房屋调查登记表、被拆迁人身份信息、广州市非住宅房屋租赁合约、商业店铺个体商店临迁回迁协议书（2份）、拆迁商铺回迁协议书，拟证明涉案物业是合法建筑，涉案租赁合同是合法有效的，不存在无效的情形。王洪珍表示确认证据1的真实性，不确认证据2的真实性。悦华公司表示该证据1、2均不能提供原件给法院核对。二审另查明，一、广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》显示，越秀××××号建基面积为33.282平方米，结构层数为2层。二、王洪珍与悦华公司于2020年3月6日签订了《物业清退移交确认表》。三、王洪珍及原审第三人在2019年10月至2020年5月13日向悦华公司支付了租金144492.95元。四、王洪珍向悦华公司支付了租赁保证金92409元、水电周转金2000元。王洪珍表示该租赁保证金、水电周转金应抵扣租金，悦华公司表示在本案中无需处理租赁保证金、水电周转金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案商铺的《广州市不动产登记查册表》建基面积仅为33.28平方米，结构层数为2层，但悦华公司出租给王洪珍的商铺为三层，各层面积为103.6平方米，层数与各层的面积均远远超出查册表所显示的范围，根据上述规定，本院确认悦华公司与王洪珍签订的《物业租赁合同》无效。据此，悦华公司要求王洪珍依照合同的约定支付迟延给付租金的违约金理由不成立，本院不予支持，并据此撤销一审判决第三项。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，为减少诉累，悦华公司应向王洪珍返还因该合同所收取的租赁保证金92409元、水电周转金2000元。关于占有使用费的问题。鉴于王洪珍提交的微信聊天可证实悦华公司已收回了涉案商铺2、3楼的钥匙，即可视为其已收回了涉案商铺的2、3楼，因双方未提交证据证明悦华公司收回了涉案商铺2、3楼钥匙的具体时间，结合王洪珍提供的其他证据如涉案商铺的电费通知单，本院酌情认定王洪珍应支付2、3楼的占有使用费至2018年8月，自同年9月起无需支付2、3楼的占有使用费。至于涉案商铺1楼的占有使用费，因双方于2020年3月6日签订了上述确认表，悦华公司已全部收回涉案商铺（本院据此撤销一审判决第一项），故应计算至该日止为宜。1楼每月占有使用费的计算方法为：152.25×103.6×1.05=16561.76元。综上，鉴于悦华公司确认2018年9月的费用，王洪珍只交付了19498.64元，如前所述，2018年9月起王洪珍只需支付涉案商铺1楼的占有使用费16561.76元，故王洪珍只需从2018年10月起支付占有使用费（其中10月尚欠13624.88元，之后每月按16561.76元计，并扣减王洪珍已付的费用144492.95元）。综上所述，王洪珍的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3837号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3837号民事判决第二项为：王洪珍自本判决送达之日起十日内，一次性将2018年10月起至2020年3月6日之日止的房屋占有使用费支付给广州市悦华物业管理有限公司（其中2018年10月支付13624.88元，之后起按照16561.76元/月的标准计付，并扣减王洪珍已付的费用144492.95元）；三、广州市悦华物业管理有限公司自本判决送达之日起十日内向王洪珍返还租赁保证金92409元、水电周转金2000元；四、驳回广州市悦华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13884元，由广州市悦华物业管理有限公司负担10584元，王洪珍负担3300元；二审案件受理费13784元，由广州市悦华物业管理有限公司负担11584元，王洪珍负担2200元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年七月六日书记员  郭 俏