广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5713号上诉人（原审原告）：谭志辉，男，汉族，1990年4月16日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：李杏颜，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：余光毅，广东佛明律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：佛山市高明中港建材集团有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道文华路635号，统一社会信用代码9144060872383113N。法定代表人：陈其辉，董事长。委托诉讼代理人：梁汉强，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：王显林，该公司行政主管。上诉人谭志辉因与被上诉人佛山市高明中港建材集团有限公司（以下简称中港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初5713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谭志辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判中港公司支付逾期交楼违约金74197.98元；2.本案一、二审诉讼费用由中港公司负担。事实和理由：一审法院认为“谭志辉、中港公司约定的交付条件竣工验收合格应为勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格”，该认定有误。根据相关法律法规的要求，竣工验收合格交付使��条件是已办理竣工验收备案手续，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。涉案房屋于2016年9月21日备案，因此，中港公司逾期交楼违约金应按照每日万分之三的标准从2016年1月1日计至2016年9月21日共265天，即74197.98元。中港公司辩称，中港公司己经根据《商品房买卖合同》的约定交付房屋。中港公司出售的商品房，即中港广场二期3号楼的房产，于2014年1月8日经佛山市高明区建筑工程质量安全监督站初检并且及时整改完毕，于2015年9月6日消防工程验收合格，于2015年11月27日水电工程验收合格，于2015年1月25日电梯安装工程质量验收合格，于2015年10月20日通过民用建筑节能专项验收。因此，涉案商品房在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期内总体上已经符合交付条件，即使因部分商业服务用房建筑方案需要修改，导致中港公司在2016��9月21日才拿到竣工验收备案表，但是上述商业用房建筑方案的修改并不影响住宅用房的竣工验收合格，不影响住宅用房符合约定的交付条件及收楼和使用。中港公司己于2015年11月25日通知谭志辉于2015年12月31日前办理收楼手续，但其在接到书面通知后，并没有按照《收楼通知书》的告知事项办理房屋接收手续并领取《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》，直到2016年6月6日才办理好收楼手续，违反了合同约定的收楼时间，因此其无权向中港公司追责。退一步说，即使因部分商业用房建筑方案需要修改，中港公司才在2016年9月21日拿到竣工验收备案表，但是中港公司提供的《建筑工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》均可以证明包括涉案商品房在内的整体商住用房实际竣工的时间为2016年5月20日，因此违约金的计算时间应从2016年1月1日起计算至2016年5月20日，并非2016年9月21日。谭志辉向一审法院起诉请求：1.中港公司向谭志辉支付违约金73638元；2.本案诉讼费由中港公司负担。一审法院认定事实：2014年7月29日，谭志辉、中港公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：谭志辉向中港公司购买佛山市高明区荷城街道沧江路423号中港广场3座14层1403房，房价为933308元；中港公司应当在2015年12月31日前在谭志辉付清购房款或办理银行贷款相关手续并已放款及有关费用后将经竣工验收合格的案涉房屋交付给谭志辉使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，中港公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且中港公司在发生之日起30日内告知谭志辉的；2.由于政府部门审批事项发生延误；3.由于市政配套验收或批准手续发生延误。中港公司逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中港公司按日向谭志辉支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；中港公司逾期交房超过90日后，谭志辉有权解除合同；谭志辉解除合同的，中港公司应当自谭志辉解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按谭志辉累计已付款的15%向谭志辉支付违约金；谭志辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中港公司按日向谭志辉支付已交付房价款万分之三的违约金。案涉房屋于2016年5月20日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位确认竣工验收合格，2016年9月21日取得竣工验收备案表。谭志辉于2016年6月6日收楼。庭审中，中港公司确认谭志辉依约向中港公司支付了全部房价款933308元。一审法院认为，谭志辉、中港公司���订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于逾期交楼的违约金问题。案涉合同约定中港公司应于2015年12月31日前将竣工验收合格的案涉房屋交付给谭志辉使用。本案中，中港公司未能在约定交楼日期前将验收合格的案涉房屋交付给谭志辉使用，依约应承担逾期交楼的违约金。中港公司辩称于约定交楼日期前通知谭志辉收楼，但因当时案涉房屋并未验收合格，谭志辉拒绝收楼合法有据。本案争议的焦点为涉案房屋何时具备交付条件。根据国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条及住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、第六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当���织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。故本案中谭志辉、中港公司约定的交付条件竣工验收合格应为勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格。涉案房屋于2016年5月20日竣工验收合格，谭志辉实际于2016年6月6日收楼，故违约金应以每日万分之三的标准自2016年1月1日计至2016年6月6日共158日即44238.8元（933308元×0.0003×158日）。谭志辉请求中超出部分，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、中港公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金44238.8元��谭志辉；二、驳回谭志辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1641元，减半收取820.5元（谭志辉已预交），由谭志辉负担327.5元，中港公司负担493元。谭志辉于二审期间向本院提交了如下证据：证据1.高明区国土城建和水务局群众来访处理表一份，拟证明业主符伟峰对中港公司未经竣工验收合格就交楼的事宜进行投诉。证据2.关于对明住建访［2016］12号信访件的回复一份，拟证明高明区国土城建和水务局确认中港公司在未经房屋竣工验收的情况下将房屋交付使用的事实，从而证明该局认可涉案项目于2016年9月21日才具备交楼条件。证据3.佛山市房地产行业诚信管理平台网页截图一份，拟证明���港公司于2016年11月28日被扣15分诚信分的事实，从而证明相关主管部门认可涉案项目于2016年9月21日才具备交楼条件，在2016年9月21日前交楼不符合法律法规的要求。证据4.（2016）粤0608民初4273号民事判决书一份，拟证明中港公司在2016年9月21日取得备案表后，才正式通知业主收楼，从而证明中港公司明知必须取得备案表才具备交楼条件。中港公司经质证对上述四份证据的真实性、合法性无异议，但认为竣工验收表上的时间即2016年5月20日才是实际竣工验收时间，另，整个佛山市在2016年前都没有规定必须有竣工验收备案表，佛山市是在2016年后才规定必须取得验收备案表。中港公司按照合同约定通知业主收楼，不是取得备案表以后才通知收楼。本院对上述四份证据的真实性予以确认。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合谭志辉和中港公司的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案房屋何时具备交付条件。谭志辉上诉主张涉案房屋于2016年9月21日取得竣工验收备案表才具备交付条件，一审法院认定的逾期交楼止算点有误。本院对此分析如下：首先，关于涉案房屋的约定交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经竣工验收合格及买受人付清购房款或办理银行贷款相关手续（并已放款为准)及相关费用。”该约定系双方真实意思表示，内容合法，��合《中华人民共和国建筑法》的相关规定，双方应按合同约定履行义务。其次，关于涉案房屋何时具备交付条件。经审查，涉案房屋于2016年5月20日竣工验收合格，根据上述约定，涉案房屋于该日即具备交付条件。再次，关于竣工验收备案的问题。根据《中华人民共和国建筑法》的相关规定，竣工验收即应视为商品房主体工程验收合格，备案只是竣工验收后建设单位所应办理的手续，是否取得竣工验收备案表并不能作为工程是否已竣工验收的依据。据此，一审法院认定逾期交楼违约责任止算点为谭志辉实际收楼之日（即2016年6月6日），并无不当，本院予以维持。谭志辉上诉主张涉案房屋于2016年9月21日取得竣工验收备案表才具备交付条件，违约金应计至2016年9月21日，该主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，谭志辉的上诉请求不能成立，应���驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费549元，由上诉人谭志辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年八月二日书 记 员  钟勉力书 记 员  梁 理