海口市龙华区人民法院民事判决书(2017)琼0106民初1862号原告：中国建设银行股份有限公司海南省分行，住所地海南省海口市国贸大道建行大厦。法定代表人：张中科，该分行行长。委托诉讼代理人：叶水冰，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑庭锦，该分行职员。被告：陈晓媛，女，汉族，1975年9月29日出生，住海口市。被告：海南佳元房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区凤翔东路北侧绿色家园**。法定代表人：陆凤林，董事长。委托诉讼代理人：陆加航，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟绍芬，海南新概念律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建设银行海南分行）诉被告陈晓媛、海南佳元房地产开发有限公司（以下简称佳元房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶水冰、郑庭锦，被告陈晓媛、佳元房地产公司委托代理人陆加航、钟绍芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行海南分行向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告陈晓媛、佳元房地产公司签订的2010-001-241号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告陈晓媛向原告偿还借款本金1305118.71元及利息（利息暂计至2016年12月30日为142443.01元，实应计至本金及利息还清之日）；3.判决原告对位于海口市××区江畔人家一期1-7A1805房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.被告佳元房地产公司对被告陈晓媛所欠借款本金及利息、违约金等承担连带清偿责任；5.被告陈晓媛、佳元房地产公司承担本案全部费用。事实和理由：2012年6月28日，原告与二被告签订了南航住房2010-001-241《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定被告陈晓媛以其购买的位于海口市××区的位于海口市××区江畔人家一期1-7A1805房作抵押，向原告借款1400000元，借款用途为购房，期限22年，从2012年7月4日至2034年7月4日止。佳园房地产公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。合同签订后，原告按约发放了全部贷款。贷款发放后，被告陈晓媛仅归还部分本息。原告曾通过多种方式对被告陈晓媛进行催收，但陈晓燕一直未能按时还款，截至2016年12月30日陈晓媛尚欠借款本金1305118.71元及利息（利息计算至实际还清之日止，利息暂计至2016年12月30日为142443.01元），被告陈晓媛的行为已经构成违约。由于原告一直未收到抵押房屋的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书，故佳元房地产公司的连带保证责任尚未免除，应对陈晓媛所欠借款本金及利息、违约金承担连带清偿责任。被告陈晓媛答辩称，2012年我方与原告签订购房合同，从2012年至2014年每月我都按时还款，近期因为资金周转问题，造成拖欠，现在我方已经按时还款了，不同意解除合同，也不同意原告要求偿还完全部本金和利息。被告佳元房地产公司答辩称，不同意原告的诉讼请求，我方是争议房屋的开发商也是担保人，在陈晓媛没有还款的时候，原告已经从我司保证金账户中先后十次总共划扣了237515.45元。原告建设银行围绕诉讼请求提交了如下证据：《借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《抵押登记申请备案书》。佳元房地产公司提交了如下证据：《还款凭证》、《保证金扣划通知书》。经本院审查，上述证据具备证据的真实性、合法性和关联性，与原告诉称事实相印证，故本院对原告以及被告佳元房地产公司提供的上述证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月28日，原告与被告陈晓媛、佳元房地产公司签订了《借款合同》，约定的主要内容是：原告向被告陈晓媛提供贷款额度为140万元，月利率为浮动利率即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；逾期罚息利率为确定的贷款利率的水平上浮50%；借款用途购置房产；贷款额度有限期间为22年，自2012年7月20日至2034年7月4日；抵押财产为位于海口市××区江畔人家一期1-7A1805房，合同项下被告佳元房地产公司以抵押加阶段性保证作为被告陈晓媛偿还合同项下债务的担保；保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。在保证期间，如借款人未能按期归还贷款人贷款导致保证人的保证金被贷款人扣划，借款人同意贷款人可以从其扣款账户中扣划相应的款项归还保证人。借款人因未按合同约定及时归还贷款本息，导致贷款人通过扣划保证人保证金还款的，视同违约，贷款人有权采取合同约定的违约救济措施。2012年7月4日，原告向被告陈晓媛指定的账号发放贷款140万元。自2013年8月1日起至今，被告开始拖欠贷款，累计拖欠贷款28期。截止2017年6月14日，被告尚欠借款本金1223209.02元。另查明，原告共扣划被告佳元房地产公司保证金7笔，共计205505.82元，其中本金63062.81元，利息140081.67元，罚息2361.34元。本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应解除原告与二被告签订的《借款合同》以及被告是否应向原告偿还本金和利息；二、原告对被告陈晓媛名下的海口市××区江畔人家一期1-7A1805房是否享有优先受偿权；三、被告佳元房地产公司是否应承担连带担保责任。首先,原告与被告陈晓媛、佳元房地产公司签订的《借款合同》系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。双方均应按合同的约定全面履行权利和义务。原告已经按照合同约定发放了贷款140万元，被告陈晓媛作为借款人，未按合同的约定偿还本金和利息，已构成违约，应承担违约责任。原告请求解除该合同有事实依据和法律依据，本院予以确认。截止2017年6月14日，被告尚欠借款本金1223209.02元。鉴于原告已经扣划被告佳元房地产公司保证金，其中已包含了欠款本金和利息、罚息，故对于原告主张自被告陈晓媛自逾期还款之日起至实际还清之日止的利息，缺乏事实依据。因此，被告应向建设银行偿还尚欠本金1223209.02元以及从2017年6月15日至还清之日止的利息（以1223209.02元为本金，按《借款合同》约定的贷款利率上浮50%计算）。原告请求被告陈晓媛偿还上述款项的事实依据和法律依据充分，本院予以支持。其次，关于原告对被告陈晓媛名下的海口市××区江畔人家一期1-7A1805房是否享有优先受偿权问题。原告与陈晓媛于合同中约定将陈晓媛购买的海口市××区江畔人家一期1-7A1805房作为向上述贷款的抵押物，并已办理了期房抵押登记手续。但依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”的规定，期房抵押登记为预期抵押登记，其实质是为不具备物权条件下对相关权利人的一种保护，并不当然导致抵押权的成立，也不具有优先受偿的效力。因此，原告建设银行海南分行主张对涉案房产享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。第三，被告佳元房地产公司是否应承担连带担保责任的问题。原告与被告陈晓媛、佳元房地产公司签订的《借款合同》约定，担保方式为抵押加阶段性保证，即保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。由于被告陈晓媛尚未办理他项权利证书，佳元房地产公司并不能免除对该合同项下借款所承担的连带保证责任，原告主张被告佳元房地产公司承担连带清偿责任，有事实和法律依据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告陈晓媛、海南佳元房地产开发有限公司于2012年6月28日签订的南航住房2010-001-241《个人住房（商业用房）借款合同》；二、限被告陈晓媛于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司海南省分行偿还借款本金1223209.02元及从2017年6月15日至还清之日止的利息（以1223209.02元为本金，按中国人民银行公布的基准利率上浮50%计算）；三、被告海南佳元房地产开发有限公司对第二项中被告陈晓媛的债务承担连带清偿责任，被告海南佳元房地产开发有限公司承担偿还责任后，可向被告陈晓媛进行追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17828元，由被告陈晓媛、海南佳元房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 许 蕾审 判 员 钟垂林人民陪审员 黄 勇 二〇一七年八月三日法官 助理 王晓静书 记 员 罗明茜书记员罗明茜