海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初1838号原告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司，住所地海南省三亚市天涯区鲁能新城西路游艇****物业服务中心。法定代表人刘伟林，该公司总经理。委托诉讼代理人聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人方玩，海南信容慈律师事务所实习律师。被告刘希平，女，1961年7月8日出生（居民身份号码：×××），汉族，住址北京市海淀区。原告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司（以下简称之平公司）诉被告刘希平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用普通程序,并于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告之平公司的委托诉讼代理人聂友峰、方玩到庭参加了诉讼。被告刘希平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告之平公司向本院提出诉讼请求：1、刘希平向之平公司支付2016年3月1日至2016年6月17日的物业管理服务费人民币2303.77元及违约金39.36元（违约金暂计算至2016年6月30日，实际为从2016年4月6日起，以759.48元为基数，逐月第6日累加759.48元，按日万分之三计算至实际支付之日止）。事实与理由：刘希平是海南省三亚市鲁能·三亚湾高尔夫别墅一区高尔夫别墅21D1房的业主，之平公司是小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司（以下简称新城公司）选聘的前期物业服务企业，从2008年5月1日开始为小区提供物业服务。2015年5月1日至2016年4月30日，新城公司与之平公司签署的《鲁能·三亚湾高尔夫别墅及高公寓物业服务合同》约定，物业管理服务费的收费标准为别墅：4.65元／月／平方米、公寓：2.8元／月／平方米；物业服务费的收费方式为一年一缴，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务；新城公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应付款每日千分之一的标准支付违约金。新城公司与之平公司从2008年5月1日至2016年4月30日，共陆续签订了共8份前期物业服务合同，对物业费的支付时间和滞纳金均作了与“2015年4月1日至2016年4月30日期间”物业合同的相同的约定。截至上述物业服务合同期限届满后，该小区仍未成立业主委员会。刘希平所购房屋面积为163.33平方米，拖欠2016年3月1月至2016年6月17日的物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持”；《海南经济特区物业管理条例》第四十二条的规定“物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。”《三亚市物业管理实施办法》第四十六条规定“业主违反合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应告知业主并限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业以依照物业服务合同约定按天收取2‰的违约金。拒不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业”。本案中，根据上述《物业服务合同》规定的违约金标准未超过《三亚市物业管理实施办法》规定的标准。之平公司为了真诚的解决物业费事宜，违约金未按合同约定的每年预缴方式计算违约金，而是按照每月预缴的方式从下月开始计算违约金，且将违约金标准降低为每日万分之三。2016年6月17日，新城公司自行成立的另一家物业公司，导致之平公司对小区的物业服务中止，业主拖欠的物业费也无法继续催收，遂诉至法院，请求判如所请。被告刘希平未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明，位于三亚市新城路“鲁能?三亚湾高尔夫别墅**”项目为海南鲁能广大置业有限公司（以下简称鲁能公司）开发。刘希平是上述小区21D1栋别墅（面积162.47平方米）业主。新城公司吸收合并鲁能公司后于2015年4月29日与之平公司签订《鲁能?三亚湾高一区别墅及高公寓物业服务合同》，将上述小区从2015年5月1日至2016年4月30日的物业交之平公司管理。上述物业服务合同约定，别墅的物业服务费为：4.65元/月/平方米；物业服务费以一年一缴的方式，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内缴纳，未能按时足额交纳物业服务费，按应付款每日千分之一的标准支付违约金。之平公司从2015年5月1日至2016年4月30日为上述小区提供物业服务；合同期限届满后，之平公司不同意按新城公司要求及时退出对该小区的物业管理。刘希平从2016年3月1日起没有缴纳物业管理费。该小区至今未成立业主委员会。本院认为，“鲁能?三亚湾高尔夫别墅一区”小区业主大部分长时间不住在该小区，该小区至今未成立业主委员会，该小区建设单位新城公司与之平公司签订的物业服务合同有效，刘希平作为该小区业主应按合同约定缴纳物业费并承担逾期缴纳物业费的违约责任。之平公司在合同约定的期限届满后不同意按新城公司要求及时退出对该小区的物业管理，之平公司主张合同届满日（2016年4月30日）之后物业管理费的理由不成立，本院不予支持。刘希平每月应缴纳的物业费为：755.48元（162.47平方米×4.65元/月/平方米），从2016年3月1日至2016年4月30日，刘希平应支付的物业费共1510.96元（759.48元/月×2个月）。之平公司主张刘希平应支付违约金的标准较物业服务合同约定的低，且不违反法律规定，本院予以支持。刘希平应支付违约金为：从2016年4月6日起，以755.48元为基数逐月第6日累加755.48元至2016年5月6日，按日万分之三标准计算至本判决确认支付之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款的规定，判决如下：被告刘希平自本判决生效之日起十日内向原告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司缴纳物业服务费1510.96元以及支付逾期缴纳物业费的违约金（从2016年4月6日起，以755.48元为基数逐月第6日累加755.48元至2016年5月6日止，按日万分之三标准计算至本判决确认支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预缴)，由被告刘希平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 何运明人民陪审员 赵明敬人民陪审员 陈小娟 二0一七年八月二十三日书 记 员 邵志琨附相关法律条文：中华人民共和国合同法第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。物业管理条列第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。