广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终8725号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳中融资产管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区桂圆街道深南东路**某100大厦****，统一社会信用代码：91440300578839232Q。法定代表人：刘能芬。委托诉讼代理人：廖虹杏，广东鹏乾律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市沪宁资产管理有限公司，住所地：深，住所地：深圳市罗湖区桂圆街道深南东路**某100大厦****21—**用代码：91440300695571175T。法定代表人：葛盼雷。委托诉讼代理人：李佳佳，女，1993年3月16日出生，汉族，住所地：江苏省灌云县，，住所地：江苏省灌云县v>上诉人深圳中融资产管理有限公司（以下简称中融资产管理公司）与上诉人深圳市沪宁资产管理有限公司（以下简称沪宁资产管理公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人中融资产管理公司的委托诉讼代理人廖虹杏、上诉人沪宁资产管理公司的委托诉讼代理人李佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中融资产管理公司上诉请求,撤销一审判决第一、二、三项，发回重审;由沪宁资产管理公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:一、沪宁资产管理公司2016年11月10日擅自关闭3207室门禁系统，使涉案租赁物丧失使用功能，法院以双方合同有约定，沪宁资产管理公司有权利关闭水电为根据判决中融资产管理公司承担房屋被关闭时间段的租金，缺乏法律依据。这无疑是对违法者予以肯定。水电是供水供电部门的专用权利，合同即使有约定，沪宁资产管理公司也不能以自身方便条件滥用此权利。而且，该租赁物为电源控制，门禁系统关闭，该租赁物无法使用，租赁物无法使用，收取租金无依据。因此，沪宁资产管理公司应该退还中融资产管理公司保证金。二、由沪宁资产管理公司非法留置的办公器材用品，除了返还纸质文件外，无一件办公器材退还给中融资产管理公司。沪宁资产管理公司于2016年11月30日通知中融资产管理公司涉案房屋已经出租给第三方，要求中融资产管理公司当天立即处理私人物品，当中融资产管理公司到达3207室时，沪宁资产管理公司已经把中融资产管理公司的办公器材用品转移到另一房间，原办公室已经有第三方在办公，原办公室还留置有茶几一套，花草及20面旗帜供第三方使用。中融资产管理公司提出退还办公器材时，沪宁资产管理公司说明只能拿走个人物品或私人物品，但只限定纸质材料。而且，所有物品必须经过某大厦安保系统检测才能搬离，沪宁资产管理公司辩解称中融资产管理公司在规定时间内未处置相关物品，由沪宁资产管理公司处置缺乏依据。因此，沪宁资产管理公司非法留置的办公器材用品应返还给中融资产管理公司。办公室器材物品包括：惠普打印机(M176N)、三星打印机、电脑、投影仪及功放一套、保险柜、微波炉、护航仪、茶几一套等。三、一审判令沪宁资产管理公司没收中融资产管理公司的保证金缺乏法律依据，有损公平。收取保证金是担保合同履行的救济手段，但一方不能凭想象或优势强制规定显失公平的数额。2016年11月28日,沪宁资产管理公司已经把涉案房屋租给第三方，实际损失严重低于没收的保证金。即使中融资产管理公司有违约，沪宁资产管理公司也不能以没收保证金作为创收手段。该保证金金额相当于房屋租金金额的3倍，水电及管理费保证金也是3倍。再者，沪宁资产管理公司没收的保证金已经超过必要的限度，显失公平，而且沪宁资产管理公司的损失已经得到补偿，相当于租金金额3倍的保证金明显过高，根据公平原则，沪宁资产管理公司应该把过高的保证金退还给中融资产管理公司。沪宁资产管理公司辩称,一审判决驳回中融资产管理公司主张退还租房保证金的请求，认定事实清楚，适用法律正确。原审法院认定中融资产管理公司欠租违约且沪宁资产管理公司有权解除合同并没收保证金合法有据。《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。合同12.4条明确规定中融资产管理公司欠付租金及其他费用达七日的，沪宁资产管理公司视其为严重违约，有权解除合同并没收保证金。事实上，直至2016年11月22日沪宁资产管理公司解约收回房产，中融资产管理公司仍未支付2016年11月租金等费用。本案是因为中融资产管理公司拖欠租金的违约行为而导致合同解约，沪宁资产管理公司无任何过错，故中融资产管理公司主张退还租房保证金无法律依据和事实依据。二、中融资产管理公司主张返还物品的请求于法无据，原审法院判决驳回该请求合法合理，且物品去向的举证责任应由中融资产管理公司承担。中融资产管理公司自愿与沪宁资产管理公司签订《房屋租赁合同》即表示其认可该合同项下所有条款效力。根据诚实信用原则，中融资产管理公司应受合同条款约束，按时支付租金至合同期满并在违约时承担相应责任。在中融资产管理公司欠租违约时，沪宁资产管理公司仍积极履行合同义务，为中融资产管理公司提供服务并催收欠款，即便合同约定中融资产管理公司拖欠费用达五日时沪宁资产管理公司即有权停止提供服务。事实上，沪宁资产管理公司也从未关闭过涉案房产的门禁系统。对于关闭门禁之词，实为中融资产管理公司逃避交租、恶意毁约的借口，有违诚信，严重损害沪宁资产管理公司合法权益。原审法院认定上述事实的同时认可合同12.3条效力，该条款系沪宁资产管理公司行使权利救济的根据和保障。原审法院此种认定完全符合民事立法的精神与目的，与民法基本原则相统一，事实认定清楚，适用法律正确，中融资产管理公司的上诉主张于法无据。另外，沪宁资产管理公司不存在中融资产管理公司所称非法留置其物品，中融资产管理公司已多次到沪宁资产管理公司处取走其全部的物品。且根据“谁主张谁举证”原则，物品去向的举证责任应由中融资产管理公司承担，但中融资产管理公司提供的证据不足以证明其有哪些物品被扣押，也无法证明是在某100大厦32楼07单元被扣押，更无法证明是沪宁资产管理公司扣押。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，没有证据或者证据不足以证明中融资产管理公司的事实主张的，中融资产管理公司应承担不利后果。故原审法院据此驳回中融资产管理公司返还物品的请求合法合理。三、原审判决支持沪宁资产管理公司主张中融资产管理公司支付其所拖欠的2016年11月份租金等费用合法有据。根据合同约定，中融资产管理公司应于2016年10月25日前支付11月份租金、管理费等费用，但直至2016年11月22日沪宁资产管理公司为防止损失扩大书面通知解约收回房产时，中融资产管理公司仍未支付且至今未付。原审法院认定中融资产管理公司欠租违约事实并判决其向沪宁资产管理公司支付至2016年11月22日的租金等费用合法有据。综上，沪宁资产管理公司认为一审判决第一至三项认定事实清楚，适用法律正确，中融资产管理公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其全部上诉主张。沪宁资产管理公司上诉请求,撤销一审判决第四、五项，改判中融资产管理公司支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金暂计56103.31元（以上滞纳金按拖欠租金及管理费的千分之五/日计算至中融资产管理公司实际付清款项之日止）；中融资产管理公司支付赔偿金310893.56元；由中融资产管理公司承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、原审法院对中融资产管理公司拖欠费用产生滞纳金的事实认定不清。合同明确约定交租时间为每月25日前支付次月租金，但中融资产管理公司拖欠2015年10月份租金及管理费在2015年11月2日支付、拖欠2016年2月份租金及管理费在2016年3月4日支付、拖欠的2016年7月份租金及管理费在2016年8月4日支付、拖欠的2016年8月份租金及管理费在2016年9月6日支付、2016年11月份的租金及管理费至今未付，均已产生滞纳金，且沪宁资产管理公司每月都催缴滞纳金，但中融资产管理公司至今未支付。中融资产管理公司应依合同约定，承担因拖欠租金及管理费产生的滞纳金。二、原审法院认定沪宁资产管理公司没收保证金足以弥补因中融资产管理公司违约造成的损失，没有事实根据和法律依据。第一，合同明确约定“保证金不能作为乙方违约的免责条款，亦不能用于冲抵乙方的租金或其他费用”，即双方明确合同的保证金是履约保证金，目的是担保双方完全履行合同，并不具备违约金或者赔偿金的性质。同时，原审法院认定双方签订的合同合法有效，沪宁资产管理公司有权因中融资产管理公司违约没收其保证金。换而言之，原审法院认定合同约定保证金的性质不是违约金或者赔偿金。因此，原审法院驳回沪宁资产管理公司主张滞纳金和违约金的判决与其认定自相矛盾。第二，沪宁资产管理公司的实际损失除了因中融资产管理公司违约造成的空置期损失外，还包括但不限于中介佣金服务费、装修复原费、招商及服务成本费用等诸多损失。因此，原审法院在无事实根据和法律依据情况下，单方认定保证金足以弥补沪宁资产管理公司的损失是不合理也不合法的。中融资产管理公司辩称,一、原审判决驳回沪宁资产管理公司主张滞纳金的请求事实清楚、适用法律准确，原审法院已经判决中融资产管理公司支付沪宁资产管理公司2016年11月份的租金及滞纳金，不存在沪宁资产管理公司所称的其他拖欠的滞纳金的情况。二、沪宁资产管理公司已于2016年11月28日将涉案租赁房屋出租给案外人，沪宁资产管理公司不存在损失，并且如第一条所述，原审法院亦要求中融资产管理公司支付2016年11月份租金，所以沪宁资产管理公司上诉所称与事实不符，亦没有法律依据。中融资产管理公司向一审法院起诉请求,1、沪宁资产管理公司退还租房保证金197328元；2、沪宁资产管理公司返还中融资产管理公司的物品；3、本案诉讼费由沪宁资产管理公司承担。沪宁资产管理公司向一审法院提起反诉请求,1、中融资产管理公司支付其所拖欠的2016年11月份的租金、管理费、电费共计64678.14元；2、中融资产管理公司支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金暂计56103.31元（以上滞纳金按拖欠租金及管理费的千分之五/日计算至中融资产管理公司实际付清款项之日止）；3、中融资产管理公司支付赔偿金310893.56元；4、中融资产管理公司承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明,位于深圳市罗湖区蔡屋围的某一百大厦**3201的产权人为深圳市某房地产股份有限公司，建筑面积为3014.01平方米，用途为办公，房屋性质为商品房。2012年12月20日，深圳市某房地产股份有限公司作为出租方（甲方）与沪宁资产管理公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于深圳市罗湖区深南东路5016号某100大厦A座27、31、32楼出租给乙方使用，乙方租用租赁房屋的期限自2013年3月1日起至2020年2月29日；租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到租赁主管机关办理登记备案手续，转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。2015年5月4日，沪宁资产管理公司作为出租方（甲方）与中融资产管理公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于深圳市罗湖区深南东路5016号某100大厦A座32层07单元出租给乙方，供其办公使用，租赁房产的建筑面积为282.22平方米；租期为贰年，即从2015年4月22日起至2017年4月21日止，免租期3天，即自2015年4月22日起至2015年4月24日止，起租日为2015年4月25日；租金为255元/㎡月（含税），月租金总额为71966.1元，管理费及空调费32元/㎡月，此费用为9031.04元/月，月租金及管理费总额为80997.14元/月；乙方应于本合同签订后两日内支付首月租金及管理费80997.14元，乙方应于每月25日前支付次月租金，不满一个完整日历月的租金按该日历月实际天数计算；为确保乙方履行本合同项下的义务，双方签订本合同二日内，乙方应向甲方支付以下款项：（1）租赁保证金215898.3元已含定金（相当于叁个月租金）；（2）管理费保证金18062.08元（相当于贰个月管理费）；（3）水电费保证金30元/平方米（租赁面积）8466.6元，三项保证金合计242426.98元，以上款项于本合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利和义务履行完毕并结清所有费用后十个工作日内，甲方将保证金退还乙方（不计利息）；乙方不得以任何理由拒交或拖欠租金及管理费，若乙方未按合同第3.3条约定时间支付租金、管理费及其他费用的，乙方应按照应付租金及管理费总额的千分之五/天支付滞纳金，乙方未按合同约定时间内支付租金及其他费用达五日的，甲方将停止为该单位提供服务（包括但不限于停止供应乙方水电、门禁、行政服务等），由此产生的损失由乙方自行承担；乙方未按合同约定时间支付租金及其他费用达七日的，视为乙方严重违约，甲方将解除与乙方签订的租赁合同，没收乙方支付的保证金，并有权将该房产收回另行出租，同时乙方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月租金计算）作为甲方的赔偿；届时乙方滞留在该房产内的办公设施及物品乙方未自行处理的，视为乙方放弃处置，并承诺交由甲方处置；合同还对其他相关事项作了约定。因中融资产管理公司未按合同约定于2016年10月25日向沪宁资产管理公司交纳2016年11月的租金及管理费，沪宁资产管理公司于2016年11月10日向中融资产管理公司发出催款函，要求支付拖欠的租金、管理费以及滞纳金共计103198.07元。中融资产管理公司收到催款函后仍未向沪宁资产管理公司交纳拖欠的租金、管理费及滞纳金。2016年11月22日，沪宁资产管理公司向中融资产管理公司发出《通知函》，决定解除双方于2015年5月4日签订的《房屋租赁合同》。2016年11月28日，沪宁资产管理公司与案外人深圳市德丰泰投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将位于深圳市罗湖区深南东路5016号某100大厦A座32层07单元出租给该公司。2016年11月29日，中融资产管理公司与沪宁资产管理公司签署《房屋交接验收记录表》，中融资产管理公司将承租房产交还沪宁资产管理公司。一审法院认为，深圳市某房地产股份有限公司作为位于深圳市罗湖区××大厦××层的产权人，其与沪宁资产管理公司于2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》约定，沪宁资产管理公司承租某100大厦32层后，有权将租赁房屋全部或部分转租予他人。沪宁资产管理公司与中融资产管理公司于2015年5月4日签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，租赁期在沪宁资产管理公司与深圳市某房地产股份有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的租期之内，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。中融资产管理公司未按合同约定时间向沪宁资产管理公司交纳租金及管理费，其行为已构成违约，且符合合同约定的出租方行使解除合同并没收定金权利的条件。故中融资产管理公司要求沪宁资产管理公司以保证金冲抵所欠租金及管理费，并退还保证金余额的诉讼请求，一审法院依法不予支持。中融资产管理公司仅诉请要求沪宁资产管理公司返还物品，未列明物品清单，亦未提交证据证实沪宁资产管理公司扣留了其物品，故其诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。沪宁资产管理公司与中融资产管理公司于2015年5月4日签订《房屋租赁合同》约定，承租方未按合同约定时间内支付租金及其他费用达五日的，出租方将停止为该单位提供服务（包括但不限于停止供应承租方水电、门禁、行政服务等），由此产生的损失由承租方自行承担。中融资产管理公司未按合同约定于2016年10月25日向沪宁资产管理公司交纳2016年11月的租金及管理费，即使沪宁资产管理公司于2016年11月10日对中融资产管理公司承租的房屋停止供水、供电，亦是行使合同约定的催收租金的权利。故中融资产管理公司以沪宁资产管理公司停止对承租物业供应水、电为由拒付租金的理由不能成立。中融资产管理公司于2016年11月29日与沪宁资产管理公司签署《房屋交接验收记录表》，将承租房产交还沪宁资产管理公司。沪宁资产管理公司反诉要求中融资产管理公司支付2016年11月22日前拖欠的租金、物业管理费64678.14元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。一审法院已判决驳回中融资产管理公司以保证金冲抵所欠租金及管理费，并退还余额的诉讼请求，且沪宁资产管理公司已于2016年11月28日将涉案房产出租给案外人，其因深圳中融资产管理有发公司违约而造成的损失已得到足额弥补，故沪宁资产管理公司反诉要求中融资产管理公司按拖欠金额的日千分之五支付拖欠租金、物业管理费滞纳金及赔偿金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回中融资产管理公司要求沪宁资产管理公司退还租房保证金197328元的诉讼请求;二、驳回中融资产管理公司要求沪宁资产管理公司返还物品的诉讼请求;三、中融资产管理公司于判决生效后十日内支付沪宁资产管理公司截止2016年11月22日的租金、管理费、电费共计64678.14元;四、驳回沪宁资产管理公司要求中融资产管理公司支付拖欠租金、管理费而产生的滞纳金暂计56103.31元的诉讼请求;五、驳回沪宁资产管理公司要求中融资产管理公司支付赔偿金310893.56元的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2123元，由中融资产管理公司承担；反诉受理费3888元，由中融资产管理公司负担583元，沪宁资产管理公司负担3305元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉理由和内容，本案的争议焦点为：1、中融资产管理公司是否应支付2016年11月10日后的租金；2、沪宁资产管理公司是否应退还中融资产管理公司所称的办公器材用品；3、沪宁资产管理公司是否应退还中融资产管理公司部分租赁保证金；4、沪宁资产管理公司主张的滞纳金及赔偿金是否支持。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，合同约定，中融资产管理公司应在每月25号前支付次月租金。中融资产管理公司没有在合同约定的时间交纳2016年11月的租金，应当按照合同约定予以交纳。中融资产管理公司虽然称沪宁资产管理公司从2016年11月10日起关闭了涉案房产的门禁系统，但并未提交证据予以证明，因此，原审判决中融资产管理公司支付拖欠的租金等费用正确，本院对此予以维持。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，沪宁资产管理公司与中融资产管理公司在2016年11月29日签署了《房屋交接验收记录表》，中融资产管理公司将涉案房产交还给沪宁资产管理公司。在该交接验收表中，中融资产管理公司并未记录其在涉案房产内仍有办公器材用品被扣押，因此，其要求沪宁资产管理公司返还扣押的办公器材用品没有事实依据，本院不予支持。关于本案的第三个争议焦点，本院认为，合同约定，中融资产管理公司未按合同约定支付租金达七日的，沪宁资产管理公司有权解除租赁合同，没收中融资产管理公司交纳的租赁保证金。根据已经查明的事实，中融资产管理公司拖欠租金已经达到合同约定的没收租赁保证金条件，因此，原审判决由沪宁资产管理公司没收中融资产管理公司租赁保证金正确，本院对此予以维持。关于本案的第四个争议焦点，本院认为，沪宁资产管理公司在2016年11月28日已经将涉案房产出租给案外人，虽然中融资产管理公司在本案中因拖欠租金构成违约，但中融资产管理公司交纳的租赁保证金已经足以弥补沪宁资产管理公司因此造成的损失，原审据此判决中融资产管理公司不再支付赔偿金和滞纳金正确，本院对此予以维持。综上,沪宁资产管理公司与中融资产管理公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计12035元，由中融资产管理公司负担5230元，沪宁资产管理公司负担6805元。本判决为终审判决。审判长 赖  秋  姗审判员 陈  明  亮审判员 路  德  虎二〇一七年八月二十四日书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。