上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初2139号原告(反诉被告)：袁月英，女，1968年12月7日生，汉族，住上海市奉贤区。原告(反诉被告)：张燕华，女，1967年6月7日生，汉族，住上海市奉贤区。被告(反诉原告)：方金刚，男，1978年6月27日生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：王群辉，上海市昆仑律师事务所律师。原告(反诉被告)袁月英、张燕华诉被告(反诉原告)方金刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月23日、6月26日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)袁月英、张燕华、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人王群辉两次庭审均到庭参加了诉讼、被告(反诉原告)方金刚第一次庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)袁月英、张燕华向本院提出本诉诉讼请求：1、方金刚支付从2016年7月1日起至搬离日止的租金(按年租金人民币25,000元[币同下种]标准)、电费400元、损坏门的赔偿款1,500元；2、方金刚支付违约金5,000元。庭审中，原告(反诉被告)变更本诉请求1中的电费为371.24元，撤回本诉请求1中的损坏门的赔偿款1,500元；增加本诉请求：3、解除双方的租赁合同；4、方金刚支付逾期支付租金的滞纳金(从2016年6月8日起按照日千分之二计算)；5、要求方金刚支付水费100元；6、要求方金刚将房屋恢复原状后返还袁月英、张燕华。原告(反诉被告)又当庭撤回第5、6项本诉请求。事实和理由：方金刚租赁袁月英、张燕华坐落于奉贤区青村镇姚家村XXX号、1018号房屋，租期从2016年1月1日起至2018年12月30日止。合同约定方金刚每半年支付租金12,500元，但至2016年11月15日，方金刚仍未付租金、水、电费，并搬走，但未交付钥匙。为此提起诉讼。被告(反诉原告)方金刚本诉辩称，租赁房屋为农村宅基地房屋，不得用作厂房使用，且未取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同无效。合同约定袁月英、张燕华应提供三厢电，但其直至2016年3月私自搭接农用电(三厢电)方金刚才得以生产，致方金刚在2016年1-2月期间无法生产，造成重大损失。租赁期间，方金刚还对房屋进行了装修。后房屋漏雨，袁月英、张燕华迟迟未予修复。2016年8月，袁月英、张燕华向方金刚说明8月底要停电，请求解除合同，并愿意补偿2个月的租金作为违约金，方金刚未能接受。2016年9月5日，方金刚被迫停工搬离承租房屋。故不同意袁月英、张燕华的本诉请求，并提起反诉，反诉请求：1、判令双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令袁月英、张燕华赔偿方金刚各项经济损失60,000元(装修损失24,800元，搬迁费2,000元，2016年1-2月未提供三厢电的停产损失33,200元)。庭审中，方金刚增加反诉请求：3、要求袁月英、张燕华返还押金2,000元。原告(反诉被告)袁月英、张燕华反诉辩称，方金刚仅安装了地板，估计花费6,400元。窗帘等方金刚已自行拆除。同意返还押金2,000元，不同意其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。方金刚提供的二个月未提供三厢电造成其损失的相关证据，袁月英、张燕华对真实性提出了异议，本院对其真实性难以认定，且其证据力不足，本院难以采纳。本院经审查认定事实如下：本案系争奉贤区青村镇姚家村XXX号为张燕华的农村宅基地房屋，1018号为袁月英的农村宅基地房屋。2015年12月11日，袁月英、张燕华与方金刚签订《厂房租赁合同》，约定袁月英、张燕华租赁给方金刚位于奉贤区青村镇姚家村1017、1018号房屋；注明为“双层厂房一栋及场地”；租赁期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月30日止；年租金为25,000元，先付后用，第一年半年一付，以后一年一付。按期提前一个月支付租金，逾期一周后支付的，每逾期一日则需按应付租金的千分之二支付滞纳金；预付定金3,000元(抵扣首期房租)，押金2,000元。合同签订之日支付首期租金。合同还约定：1.2条：袁月英、张燕华为方金刚提供三厢电及生产生活用水；第八条：合同生效后，双方必须共同遵守，任何一方不得擅自变更或终止，否则违约方需支付守约方相应的违约金，违约金为年租金的百分之二十。9.3条：方金刚拖欠房租或水电费等达一个月以上的，袁月英、张燕华有权停水停电，由此造成的一切损失均由方金刚承担，并有权终止合同，追究方金刚的违约责任。合同签订后，方金刚支付了袁月英、张燕华定金3,000元，袁月英、张燕华将房屋交付方金刚，方金刚对房屋进行了装修。2015年12月26日，方金刚支付袁月英、张燕华租金11,500元(其中包含押金2,000元，定金3,000元转化为租金后，租金支付至2016年6月30日止)。2016年3月1日，袁月英、张燕华为房屋提供三厢电。租赁期间，系争房屋发生渗水现象，经方金刚通知后，袁月英、张燕华对渗水进行了整修。庭审中，袁月英、张燕华对方金刚提到于2016年9月5日搬离的事实不予认可，提出方金刚于2016年9月15日搬离，但尚留有物品在房屋内，也未返还钥匙；随后于同年10月8日将房屋停电；后在村委会在场的情况下，又于同年11月14日更换门锁。本院认为，袁月英、张燕华与方金刚签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，租赁标的物系农村宅基地房屋，为合法建筑，不违反法律、法规的强制性规定，故《厂房租赁合同》合法有效，双方当事人均应恪守。根据合同约定，2016年7月1日起的半年租金，方金刚应于2016年6月1日支付，但方金刚至今未付。方金刚则以袁月英、张燕华未按约及时提供三厢电、房屋漏水的质量问题，袁月英、张燕华违约在先为由提出抗辩。本院认为，对于袁月英、张燕华未按约及时提供三厢电的行为，构成迟延履行，确属违约，但其嗣后已实际履行，方金刚可主张袁月英、张燕华逾期履行的违约责任，不能据此拒付租金；对于方金刚提出的租赁房屋漏水的质量问题，袁月英、张燕华确认仅为渗水现象，经整修后未完全修复，故本院确认该房屋质量问题对房屋的使用存在一定的影响，但方金刚不能据此拒付全部租金，该抗辩理由亦不能成立。故方金刚拒付租金的行为显已构成违约，并超过合同约定的逾期一个月的期限，根据合同约定，袁月英、张燕华已享有单方解除权。2016年8月，袁月英、张燕华要求方金刚搬离，实为向方金刚提出解除合同的意思表示，方金刚于2016年9月15日搬离，可视为同意解除合同，双方达成解除合同的合意，故本院确认双方于2016年9月15日合意解除租赁合同，但造成合同解除的责任在方金刚。关于方金刚欠付的租金，虽然方金刚于2016年9月15日搬离，但其未将钥匙交于袁月英、张燕华，不能认定为交付房屋；袁月英、张燕华于2016年10月8日将房屋停电，使房屋已经失去合同约定的使用功能，故本院认定租金应计算至2016年10月8日止。鉴于房屋存在渗水的质量问题，本院酌情将未付租金标准调整为合同约定标准的90%，即年租金22,500元，方金刚应支付袁月英、张燕华自2016年7月1日起至2016年10月8日止的租金6,125元。关于袁月英、张燕华要求方金刚支付解除合同的违约金，即年租金的20%的本诉请求，鉴于解除合同的责任在方金刚，本院支持以调整后的年租金20%即4,500元。袁月英、张燕华同时还提出要求方金刚支付从2016年6月8日起按照日千分之二计算的逾期支付租金滞纳金的本诉请求，该滞纳金实为逾期支付租金的违约金，其依据的违约行为与解除合同的逾期支付租金行为系同一行为，故本院支持至合同解除前一日(即2016年9月14日)的违约金；至于该违约金的起算日，合同约定逾期一周后则承担滞纳金，该笔租金的应付日为2016年6月1日，故袁月英、张燕华请求起算日为2016年6月8日符合合同约定，本院予以认可。故本院对该本诉请求支持从2016年6月8日至2016年9月14日的滞纳金1,212.75元。对于袁月英、张燕华提出的要求方金刚支付电费371.24元的本诉请求，方金刚予以确认，本院予以支持。对于方金刚提出确认合同无效的反诉请求，鉴于上述理由，本院确认合同有效，对该反诉请求不予支持。对方金刚提出要求袁月英、张燕华赔偿损失的反诉请求，其中装修损失、搬迁费损失部分，鉴于合同解除的责任在方金刚，故本院对此依法不予支持；其中逾期提供三厢电的损失部分，方金刚未能提供相应有效证据证明其损失，本院难以支持。对于反诉部分返还押金请求，袁月英、张燕华予以确认，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)袁月英、张燕华与被告(反诉原告)方金刚于2015年12月11日签订的《厂房租赁合同》于2016年9月15日解除；二、被告(反诉原告)方金刚于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)袁月英、张燕华租金人民币6,125元、电费人民币371.24元；三、被告(反诉原告)方金刚于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)袁月英、张燕华解约违约金人民币4,500元、逾期支付租金滞纳金人民币1,212.75元；四、原告(反诉被告)袁月英、张燕华于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)方金刚押金人民币2,000元；五、驳回被告(反诉原告)方金刚的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币550元，减半收取计人民币275元，反诉案件受理费人民币650元，由被告(反诉原告)方金刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一七年八月二十一日书记员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。