安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0203民初1010号原告:芜湖市弋江区白马街道义兴村民委员会,住所地芜湖市弋江区白马街道义兴行政村。法定代表人：夏年月,主任。委托代理人：王宗之，安徽新弋达律师事务所律师。被告:中国邮政集团公司芜湖市分公司,住所地芜湖市镜湖区北京中路3号,统一社会信用代码91340200711036392D。负责人：许悦林，经理。委托代理人：夏圆，安徽方振律师事务所律师。原告芜湖市弋江区白马街道义兴村民委员会(以下简称义兴村委会)诉被告中国邮政集团公司芜湖市分公司（以下简称中国邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月27日公开开庭进行���审理。原告法定代表人夏年月、原告委托代理人王宗之，被告委托代理人夏园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：芜湖市弋江区白马街道金石新城安置区B15幢1、2、3、4、5、6号门面房系弋江区人民政府开发建设，弋江区政府以其国有公司芜湖新马投资有限公司名义于2014年5月30日将该门面房全部出让给原告所有。2015年1月15日原被告就该幢4、5、6号门面房出租事宜签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限3年，自2015年1月15日至2018年1月15日止，总租金为271100元，租金按合同年度支付，每个合同年度租金为3个合同年度总租金的平均值，第一个合同年度租金应在签订本合同后3个工作日内，乙方支付至安徽长江产权交易所指定账户，以后合同年度租金在上一个合同年度结束前1个月内，由被告方支付至原告指定账户，先付后租，否则原告可单方解除本合同。合同还约定，被告在进行装修时，不得改变房屋结构，如需对外立面改造、增扩设施、改造墙体的，必须经原告审查同意后方可施工，否则将承担违约责任。双方对违约责任约定为被告未按合同约定支付价款时，原告有权单方解除本合同并要求被告一次性支付本合同约定的履约保证金，给原告造成损失的，还应承担赔偿责任。另，合同约定本合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、律师费等全部费用。合同签订后，被告按约向原告交纳了履约保证金15000元，原告按约将该门面房全部交付被告。但被告擅自改变房屋结构和改造墙体，引起楼上居民的反对。原告多次要求被告恢复原状，但被告不恢复原状，又不解除合同，不按约支付租金，致原告遭受巨大经济损失。现依法诉请��令：1、解除原被告2015年1月15日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将位于弋江区白马街道金石新城安置区B15幢4、5、6号门面房恢复原状并交付给原告；3、被告按月租金7530.6元为标准支付原告自2016年1月16日起至该《房屋租赁合同》解除时止的租金，并支付逾期付款违约金15000元（暂计算至2017年3月15日止的租金105427.8元）；4、被告按月租金7530.6元为标准赔偿原告自该《房屋租赁合同》解除之日起至该房屋恢复原状交付时止的租金损失（暂计算六个月为45183.4元），并承担原告实现债权费用13000元。被告辩称：1、我方同意自原告起诉之日起解除双方房屋租赁合同。2、我方实际上一直未使用该房屋，因案外人阻挠，至今也无法将房屋恢复原状，请求法院考虑客观情况判令被告承担恢复原状的具体损失而不是承担相关行为。3、被告在签订���赁合同之后已实际交付了一年租金和履约保证金15000元，但原告并非于签订租赁合同同时就移交房屋，故请法庭查明实际的使用时间并按标准计算租金。4、原告当庭变更的诉请被告不认可，且相关实现债权的费用过高，请求法庭依法调整。经审理查明：芜湖市弋江区白马街道金石新城安置区B15幢1、2、3、4、5、6号门面房系弋江区人民政府开发建设，义兴村于2014年5月30日受让上述六处门面房。2015年义兴村委会（甲方）与安徽省邮政公司芜湖市分公司（乙方，现更名为中国邮政集团公司芜湖市分公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、出租标的：甲方将金石新城安置区B15幢4、5、6号门面房出租给乙方用于邮政业务，租赁期限三年。二、出租方式、租赁价格、借款及履约保证金支付要求：总租金271100元，租金按合同年度支付，每个合同年度租金为3个合同年度总租金的平均值，第一个合同年度租金应在签订本合同后3个工作日内，乙方支付至安徽长江产权交易所指定账户，以后合同年度租金在上一个合同年度结束前1个月内，由乙方支付至甲方指定账户，先付租金后使用，否则甲方可单方解除合同；履约保证金支付要求：在签订本合同后5个工作日内，乙方应一次性向安徽长江产权交易所指定的账户缴纳履约保证金15000元，不计息;履约保证金的管理：（1）履约保证金主要用于弥补在合同有效期内，因乙方原因给甲方造成的损失。在本合同有效期内如因第（1）种情形产生导致履约保证金金额不足时，乙方应予以补足。（3）如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方对甲方造成损失或租金未足额支付的，该保证金用于赔偿违约造成的损失或补足未足额支付的租金。（4）如非因乙方原因导致本合��提前终止或合同到期后乙方完全履约并未对甲方造成任何损失的，在本合同终止后5个工作日内，甲方无息全额退还乙方。三、出租标的移交：乙方凭安徽长江产权交易所出具的《产权交易凭证》，按照出租标的的移交日现状与甲方办理出租标的的移交，自办理房屋移交之日起，因乙方未尽到妥善管理的义务导致的房屋毁损、灭失，造成第三方财产损失或人身伤害等，均由乙方承担，与甲方无关。四、甲乙方承诺：乙方承诺在对承租标的进行装修时，不改变房屋结构，如需要对外立面改造、增扩设施、改造墙体的，必须经甲方同意后方可施工，否则将承担违约责任。五、本合同各方的违约责任：乙方未按合同约定支付标的价款时，甲方有权单方解除合同并要求乙方一次性支付本合同约定的履约保证金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任；乙方未按本合同第五条��乙方承诺履行时，甲方有权单方解除合同并要求乙方一次性支付本合同约定的履约保证金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任。本合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、律师费等全部费用。合同签订后，中国邮政公司依约支付履约保证金15000元，并于2015年1月20日向安徽长江产权交易所有限公司支付了首期租金，安徽长江产权交易所有限公司于同年2月10日将该租金支付给义兴村委会。后义兴村委会将房屋交付给中国邮政公司。后中国邮政公司对涉案房屋进行装修，改造了墙体，导致楼上居民反对。后义兴村委会多次要求中国邮政公司恢复原状未果，成讼。另查明，义兴村委会为本案支付律师代理费13000元。另庭审中中国邮政公司陈���涉案房屋移交时间实际为2015年5月份。以上事实有原告提交的产权转让合同、情况说明复印件一组，房屋租赁合同一份，2017年2月21日拍摄的照片一组，回执函复印件一份，委托代理合同及发票各一份，产权交易凭证复印件一份及当事人陈述在卷证实。本院认为，当事人应当按照全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1、本案原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行权利义务。原告虽诉称租赁期限自2015年1月15日起算，但其并未提供充分证据佐证，且被告对此不予认可，故原告该主张本院难以采信。本院根据被告自认依法确认涉案房屋移交时间为2015年5月，据此涉案房屋租赁期限自2015年5月起算。被告承租涉案房屋后即对房屋进行装修，由此影响涉案房屋楼上住户，且被告未按时支付租金，导致双方租赁合同无法继续履行，原告诉请解除双方租赁合同，被告亦表示同意，故本院依法确认原被告双方房屋租赁合同解除。2、根据我国合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告将其承租房屋恢复原状并交付给原告于法有据，本院予以支持。3、根据庭审查明的事实，本院认为涉案房屋的租赁期限自2015年5月起算，故被告已经支付的首期租金对应的租赁期限为2015年5月至2016年5月。因后续租金被告并未按期支付，原告有权要求被告支付后续租金及合同解���后被告占用房屋期间的租金损失，原告主张该租金及租金损失均按每月7530.6元标准支付，符合双方约定，亦未加重被告负担，本院予以确认。同时，原告主张被告支付违约金15000元，符合双方约定，本院予以支持。4、关于实现债权费用13000元，原告该主张过高，本院根据案件复杂程度等因素酌定为9000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告芜湖市弋江区白马街道义兴村民委员会与被告中国邮政集团公司芜湖市分公司于2015年1月15日签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告中国邮政集团公司芜湖市分公司于本判决生效之日起三十日内将位于弋江区白马街道金石新城安置区B15幢4、5、6号门面房恢复原状并交付给原告。三、被告中国邮政集团公司芜湖市分公司于本判决生效之日起十日内向原告支付租金及合同解除后被告占用房屋期间的租金损失（按每月7530.6元标准自2016年6月1日计算至弋江区白马街道金石新城安置区B15幢4、5、6号门面房恢复原状实际交付给原告止）。四、被告中国邮政集团公司芜湖市分公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金15000元、实现债权费用9000元。五、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2256元，原告芜湖市弋江区白���街道义兴村民委员会承担526元，被告中国邮政集团公司芜湖市分公司负担1730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  陈利利二〇一七年八月三十日书记员  陈 新附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。