云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1546号原告：曲靖市恒基物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市子午路延长线南苑小区东门物管楼。统一社会信用代码：91530302741489253Y。法定代表人：付兆雪，系曲靖市恒基物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：李亚琳，女，1981年6月25日生，汉族，云南省会泽县人，系曲靖市恒基物业服务有限公司员工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：张勇，男，1983年3月5日生，汉族，云南省会泽县人，系会泽县供电局职工，户籍登记地址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告曲靖市恒基物业服务有限公司与被告张勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲靖市恒基物业服务有限公司的委托诉讼代理人李亚琳、被告张勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲靖市恒基物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付自2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，生活垃圾清运费共计5664元；2、本案的诉讼费、公告费、律师费由被告承担。事实及理由：原告与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会于2015年6月30日签订《物业服务合同书》，约定由原告向会泽县世纪东宸小区提供物业管理服务，服务期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，合同约定按照建筑面积每月每平方米物业管理费为0.7元，被告的房屋位于该小区内，房屋面积为153.27平方米。自2017年1月1日至2020年12月31日已欠缴物业服务费、垃圾清运费共计5664元。原告与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会所签订的合同不违反法律的规定，合法有效。请求法院依法判决。张勇辩称，一、被告认为原告与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会所签订的《物业服务合同书》不符合《物业管理条例》的规定，属于无效合同。被告是2013年8月入住世纪东宸小区，8月6日家中就被盗，9月份自己的车辆受损，被告与原物业存在纠纷，原告入住小区未做好交接工作，已违反《物业管理条例》的规定。原告提交的2015、2018年《物业服务合同书》，物业管理单位采用协议方式选聘，违反《物业管理条例》的相关规定。二、原告在开展物业服务过程中，未按照《中华人民共和国消防法》、《物业管理条例》及《物业服务合同书》提供服务，多项服务内容不到位，造成小区内存在大量安全隐患，系原告违约在先。三、原告在已知被告方原有车辆因建房受损，屋内厨房出现污水倒灌的情况下，仍未对所提供的物业管理服务进行改进，再次造成被告车辆及财产损失，系原告违约在先，因此被告拒绝缴纳物业服务费。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求，同时要求原告承担服务不到位造成被告车辆损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。曲靖市恒基物业服务有限公司提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书复印件各1份，欲证实原告具备适格的主体资格；2、被告张勇身份证复印件1份，欲证实被告具备适格的主体资格；3、《物业服务合同书》2份、被告历史缴费收据1份，欲证实委托物业服务合同书合法有效，委托物业服务合同书对原被告具有约束力的事实；4、垃圾清运合同3份、水电费发票4份、员工工作照片1份、欲证实原告如约履行物业托管合同义务，为被告垫付垃圾代运费、处置费等事实及被告享有物业服务的事实；5、被告欠缴物业费、垃圾清运费总表及明细表各1份，欲证实被告欠物业费5136元，垃圾清运费528元，合计5664元；6、告知书照片1份，欲证实原告向被告催收物业费的事实；7、2019年部门维修派工单1份及调查材料1份，欲证实物业公司确实外请工人施工疏通下水道的事实，且被告家被盗是2013年的事情。经质证，张勇对曲靖市恒基物业服务有限公司提交的证据认为，对第1、2、5组证据无意见；对第3组证据中对物业管理委托书的合法有效性存在质疑，在答辩状中有作说明，物业管理合同为无效合同，且原告违约在先，多项服务履职不到位；对第4组证据垫付垃圾清运费无意见，但是对物业管理服务履行情况有异议，原告根本没有按合同履行；第6组证据告知书是6月20日贴在门上的，但是他们送达时间是6月18日。张勇向本院提交以下证据：1、侦查进展情况告知书复印件1份，欲证实被告跟原来的物管公司存在纠纷，更换物管公司未经过业主委员会选定，造成被告与原厚德物业纠纷一直未解决；2、2013年9月1日车辆在购买的停车位上停放被建房施工损伤的照片2张，欲证实车辆在购买的停车位上停放被建房施工损伤；3、2018年8月9日车辆在购买的停车位上停放被装修施工损伤的照片11张及机动车登记证书复印件1份，欲证实车辆受损情况；受损的云Ａ×××××为2018年7月13日购买；4、2017年10月21日屋内厨房污水倒灌照片1张，欲证实物业未对排水系统进行维护；5、消防器材照片4张，欲证实原告对小区内消防器材长期未进行维护管理；6、车辆长期占用小区通道照片9张，欲证实原告管理不到位，车辆长期占用小区通道；7、中央道路照片3张，欲证实长期对中央道路进行封堵，随意擅自封堵、开启中央道路；8、擅自利用物业公共部位进行经营，在小区内设置广告照片1张，欲证实原告对小区管理不到位；9、外来人员散发广告传单照片3张，欲证实原告对小区管理不到位；10、部分车辆停放于小区健身器材区域照片7张，欲证实原告管理不到位，存在交通安全隐患。经质证，曲靖市恒基物业服务有限公司对张勇提交的证据认为，对第1、2组证据中被告家中被盗，原告恒基物业还没有对小区进行物管服务，跟原告没关系；对第3组认为据原告方所知，施工方已经对被告进行过10000元赔偿；第4组证据认为，被告家在2楼，2楼到5楼的公共管道，有两次倒灌时间，第一次是物管公司外请人员前来疏通，费用业主均摊，第二次费用是物管公司自行承担；对第5组证据认为，物管公司发现后立即更换了新的消防栓；对第9组证据物管公司并没收取任何广告费，只是起公示的作用；对第6、8、10组证据有意见。综合双方所举证据，经过庭审质证、认证，本院认为，曲靖市恒基物业服务有限公司提交的第1、2组证据，张勇无意见，本院予以采信；曲靖市恒基物业服务有限公司提交的第3、4、5、6、7组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。张勇提交的第1、2组证据，与本案无关，在本案中本院不予采信；张勇提交的第3、4组证据，真实性本院予以采信，但庭审中，张勇认可车辆受损，已经获得了侵权人的赔偿，张勇家中污水倒灌，曲靖市恒基物业服务有限公司已经找人疏通了，在本案中，不能证明其待证事实，本院不予采信；张勇提交的第5、6、7、8、9、10组证据，不能证明其待证事实，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曲靖市恒基物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业。曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司是曲靖市恒基物业服务有限公司依法设立的分公司。2015年6月30日，曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会签订《物业服务合同书》，合同明确：物业服务期限为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。2018年7月1日，曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会再次签订《物业服务合同书》，合同明确：物业服务期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。两次合同明确约定物业服务费按单元房住房面积每月0.7元／平方米、别墅住房面积按每月0.9元／平方米、商铺按建筑面积每月0.9元／平方米、代收垃圾清运费每户每月11元等；物业服务费按一年一次性收取。张勇系该小区5栋2单元201室业主，居住的房屋面积为153.27平方米。张勇自2017年7月1日至今未向曲靖市恒基物业服务有限公司缴纳相应的物业服务费、生活垃圾清运处置费。曲靖市恒基物业服务有限公司于2020年5月20日向我院提起诉讼，要求解决。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据曲靖市恒基物业服务有限公司及曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，其与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会签订《物业服务合同书》，成为该物业服务合同的一方主体，曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司于2015年7月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会与曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司签订的《物业服务合同书》对涉案小区的业主具有约束力，张勇作为涉案小区业主，接受了物业服务，依法应按照约定向曲靖市恒基物业服务有限公司支付相应的物业服务费。张勇辩称，会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会与曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司签订《物业服务合同书》属于无效合同，该辩解无事实及法律依据，本院不予采信。张勇辩称，物管公司管理服务不到位，要求驳回其诉讼请求，并承担因服务不到位造成的车辆损失，张勇的车辆于2018年8月停在车位上，因第三人施工受损，但双方庭审中亦认可，直接侵权人已经赔偿了张勇车辆损失费，张勇家中厨房被污水倒灌，物管公司已经派人疏通了管道，且小区内消防器材受损，物管公司已经及时更换，曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司已经尽到了管理服务的义务，故张勇的该辩解，本院不以采信。双方签订的《物业服务合同书》中约定物业服务费按一年一次性收取，双方未约定支付时间，2020年度的物业服务未到期，故不应支付2020年度的物业服务费及垃圾清运费，曲靖市恒基物业服务有限公司要求张勇支付自2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费及生活垃圾清运费，合理部分本院予以支持。曲靖市恒基物业服务有限公司要求张勇支付公告费、律师费的诉请，未提交相关证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由张勇于本判决生效后十五日内一次性向曲靖市恒基物业服务有限公司支付自2017年1月1日起至2019年12月30日期间的物业服务费及生活垃圾清运处置费等共计4248元；二、驳回曲靖市恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由张勇负担20元，由曲靖市恒基物业服务有限公司负担5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年七月十日书记员  宋 慧