浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初2550号 原告：金江辉，男，1985年3月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。 原告：凌婷婷，女，1988年10月15日出生，汉族，住浙江省温岭市。 两原告共同委托诉讼代理人：周梦皓，浙江舜杰律师事务所律师。 被告：上海章臣酒店管理有限公司，住所地上海市崇明区新河镇新开河路825号8幢I区787室（上海新河经济小区），统一社会信用代码：91310118312400521G。 法定代表人：章晶，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：阮浩，浙江舜江律师事务所律师。 原告金江辉、凌婷婷诉被告上海章臣酒店管理有限公司（以下至判决主文前简称章臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告凌婷婷及原告金江辉、凌婷婷的共同委托诉讼代理人周梦皓，被告章臣公司的委托诉讼代理人阮浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金江辉、凌婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2019年10月28日到2020年3月27日期间5个月的房屋租金15000元，并支付违约金15000元；2.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告金江辉、凌婷婷变更第一项诉讼请求为：1.判令被告立即支付2019年10月28日到2020年6月27日期间8个月的房屋租金24000元，并支付违约金15000元；同时增加一项诉讼请求：3.判令被告承担租赁期间的电费853.83元，水费8.55元。事实和理由：原告金江辉与原告凌婷婷于2013年8月20日登记结婚，系夫妻关系。2018年4月21日，两原告同绍兴市上虞越嘉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了一套位于帝景现代城2幢1单元1609室的商品房。同年7月12日，被告章臣公司与两原告签订了《房屋出租委托合同（上虞）》。合同约定两原告将位于帝景现代城2幢1单元1609室的商品房交被告出租管理；出租期限为2018年10月28日至2023年10月27日，共计5年；租金第一年按房款总价的6%支付，从第二年至第五年期间双方商定按照托管收入的八二比例分成，原告方八成，被告方二成，且约定了保底收益，保证原告方租金每月不少于3000元；租金按月结算，当月租金于次月的15日进行核对，次月25日由被告支付到原告方银行账户；如被告逾期支付租金的，还应按月租金3000元向原告方支付违约金；合同还就其他事项作了约定。然被告至今仅支付了第一年的租金，自2019年10月28日第二年租期开始后被告迟迟未支付租金。截止目前总共已逾期的为自2019年10月28日到2020年6月27日期间8个月租金24000元。 被告章臣公司辩称：本案双方签订的委托出租合同并未实际履行过，因原告的原因，房子从未租出去过，并未产生任何租金，原告向被告主张租金和违约金，与事实不符。在签订委托出租合同的同时，原告与被告签订过一份委托装修合同，由原告委托被告对原告的房屋进行装修，装修验收合格后，再由被告进行出租。但是，在被告完成了对原告房屋进行装修的义务后，多次联系原告进行验收，原告以装修结果不符合自己的要求为由，拒绝对房屋进行验收。这就直接导致了被告无法按照合同的要求履行合同，对房屋进行出租。双方的争议焦点为被告的装修结果是否达到了双方约定的标准。这一标准并非来自原告的主观感受，而应该以客观事实为准。被告认为，被告的装修行为已经达到了双方约定的标准，原告拒绝验收的行为，应该由其自己对无法出租的结果负责，而不是被告。原告在诉状中称，被告已经支付过1年的租金也并非事实，第一年的租金根据双方约定，已经在购房款中予以扣除，而并非由被告进行支付。讼争房屋从未租出去过，何来的租金呢。故原告主张被告支付租金的诉请，和事实不符，被告不应支付租金，也不存在违约。原告的诉请应予驳回。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告章臣公司对原告金江辉、凌婷婷提交的结婚证、浙江省商品房买卖合同、生活缴费（水费）截图打印件均无异议。本院对双方没有异议的证据予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告金江辉、凌婷婷提交的1.房屋出租委托合同（上虞），本院对其真实性予以认定，可以证明原告金江辉与被告章臣公司就讼争房屋存在租赁合同关系，并就相关权利义务进行了约定；2.房屋交付手续，均系由原告金江辉、被告章臣公司本人签字、捺印、盖章，被告章臣公司虽质证表示该房屋交付手续签署的前提为双方同意解除合同，但未提供证据加以证明，故本院对其予以认定，可以证明原告金江辉与被告章臣公司于2020年3月30日就讼争房屋2019年10月28日至2020年2月27日期间的房租达成了一致意见；3.生活缴费（电费）截图打印件、缴费账单截图打印件（2019-02）、账单详情截图打印件（2018-11-10），本院对其真实性予以认定，其中账单详情截图打印件（2018-11-10）所载户号与生活缴费（电费）截图打印件一致，本院对其关联性予以认定，生活缴费（电费）截图打印件内容为余额，非讼争房屋实际产生的电费，本院对其关联性不予认定，缴费账单截图打印件（2019-02），无对应房号、地址等信息，本院无法确认是否系由讼争房屋产生，故对其关联性无法确认。被告章臣公司提交的1.委托装饰布置协议、视频、照片，本院对其真实性予以认定，可以证明原告金江辉与被告章臣公司就讼争房屋装饰布置的相关权利义务作了约定，被告章臣公司对讼争房屋进行了装饰布置；2.微信聊天记录截图打印件，本院对其真实性予以认定，可以证明被告章臣公司于2019年9月23日通知原告方对讼争房屋进行装饰布置的验收，后原告方以装修存在质量问题为由未予进行验收。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月21日，原告金江辉、凌婷婷与案外人绍兴市上虞越嘉置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定两原告向案外人绍兴市上虞越嘉置业有限公司购买位于绍兴市上虞区（讼争房屋）。 2018年7月12日，原告金江辉（甲方）与被告章臣公司（乙方）签订房屋出租委托合同（上虞）一份，合同约定如下，第一条房屋租赁用途及登记备案：（一）租赁用途：度假式或服务式公寓的出租使用。第三条房屋所达到的交付标准……（二）上述附属设施的详细清单，在甲方交付房屋时，由双方清点后签字或盖章确认，确认清单作为本合同附件，是本合同不可分割的组成部分。第四条出租委托期限（一）甲方应于2018年7月12日前将房屋按约定条件（即符合本合同第三条约定，下同）交付给乙方。……（二）房屋出租委托期自2018年10月28日至2023年10月27日，共计5年。第五条租金以及支付方式1.“托管收入”是指托管物业的实际房费收入扣除OTA合作商佣金（不超过房费收入的15%）和营业税，物业管理费之后的费用；托管收入乙方于第一年内按甲方所购房款总价（裸房价格：指不含任何税、费的房价）的6%支付甲方当年收益；从第二年至第五年期间双方商定按8:2分成，甲方分得80%，乙方分得20%。（双方特别约定甲方按80%的分成收益不得少于3000元）……3.甲方应得的托管收入分成款在扣除相关需要代缴的费用后，于次月的15日进行核对，次月25日由乙方支付到甲方指定的银行账户（账号见附件）……第六条其他相关费用的承担方式4.出租委托期间，双方承担费用：1）乙方承担费用：A.水费B.电费……第十条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，5个工作日内仍未支付的。……第十一条违约责任（一）……乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金叁千元向甲方支付违约金。……合同签订后，2018年10月28日至2019年10月27日期间（第一年）的托管收入已折抵原告金江辉、凌婷婷向案外人绍兴市上虞越嘉置业有限公司支付的购房款。自2019年10月28日（第二年）起，被告章臣公司未向两原告支付过托管收入。 2018年7月12日，原告金江辉（甲方）与被告章臣公司（乙方）另行签订委托装饰布置协议一份，合同约定如下：第二条委托内容，甲方不可撤销地委托乙方按照甲乙双方确定的标准对该房屋进行装饰布置。……第六条装饰布置质量及验收的方法：……5、装饰布置完工后，乙方应及时通知甲方验收，甲方自接到通知三日内进行验收。若甲方未在通知规定的期限内前来办理该验收手续的，视为甲方已经完成该房屋验收并且视为甲方认可和接受该房屋装潢布置符合本协议及其附件的约定。合同签订后，原告金江辉将讼争房屋交由被告章臣公司装饰布置。2019年9月23日，被告章臣公司以内容为“姐，你好，现在房子都已经搞好了，你什么方便过来验收一下！”的微信留言通知原告方对讼争房屋进行验收，但两原告以装饰布置不符合质量标准为由未进行验收。 2020年3月30日，原告金江辉（甲方）与被告章臣公司（乙方）签订房屋交付手续一份，双方就讼争房屋房租达成一致意见，支付租金2019年10月28日至2020年2月27日合计4个月租金12000元，并约定乙方不晚于2020年4月5日前支付费用给到甲方，同时约定本协议以乙方实际支付费用到甲方账户上生效。协议签订后，被告章臣公司未向原告方支付过款项。 另查明，原告金江辉与原告凌婷婷系夫妻关系。截至2020年6月19日，讼争房屋共产生水费8.55元、电费305元。 本院认为，原告金江辉与被告章臣公司签订的《房屋出租委托合同（上虞）》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上述合同第五条关于托管收入于次月25日支付及第六条水费、电费由被告承担的约定，结合原告金江辉与原告凌婷婷系夫妻关系的事实，两原告可以向被告主张讼争房屋2019年10月28日至2020年5月27日期间的托管收入共计21000元及截至2020年6月19日的水费8.55元、电费305元。至于违约金，两原告主张15000元，明显偏高，本院不予支持，违约金应按上述合同第十一条约定的月租金叁千元计付。被告章臣公司以讼争房屋没有交付、第一年租金非被告支付为由辩称案涉《房屋出租委托合同（上虞）》并未实际履行，故而被告无需支付租金，缺乏依据，本院不予采纳，理由如下：首先，根据庭审可知，被告作为承租人向原告方租赁讼争房屋用于度假式或服务式公寓出租使用，对此，双方协议原告方将讼争房屋交付被告，被告对讼争房屋进行装饰布置、出租、管理等并由被告向原告方支付租金，故而原告金江辉与被告章臣公司于2018年7月12日当天分别签订了《房屋出租委托合同（上虞）》和《装饰布置协议》，并对相关权利义务作了约定。其次，在案涉《装饰布置协议》签订后，讼争房屋即由原告方交付给被告进行装饰布置，至今一直由被告管理，期间双方因装修标准问题产生争议，原告方以装饰布置不符合质量标准为由未履行房屋验收手续，不符合案涉《房屋出租委托合同（上虞）》第三条第二款关于上述附属设施的详细清单，在甲方交付房屋时，由双方清点后签字或盖章确认，确认清单作为合同附件，是本合同不可分割的组成部分的约定，但该约定非合同履行的实质性要件，是否履行清点手续，并不影响讼争房屋已经实际交付给被告的事实。最后，原、被告双方对讼争房屋第一年（2018年10月28日至2019年10月27日）租金已折抵房款的事实均无争议，被告虽辩称第一年的租金非其支付，但案涉《房屋出租委托合同（上虞）》实为房屋租赁合同，作为租赁关系中的出租人原告方可按约收取租金即可，至于租金由谁支付，与原告方无关。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告上海章臣酒店管理有限公司支付原告金江辉、原告凌婷婷2019年10月28日至2020年5月27日的托管收入21000元，违约金3000元，合计24000元，于本判决生效后十日内履行。 二、被告上海章臣酒店管理有限公司支付原告金江辉、原告凌婷婷截至2020年6月19日的水费8.55元、电费305元，合计313.55元，于本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告金江辉、原告凌婷婷的其他诉讼请求。 本案受理费775元，减半收取388元，由原告金江辉、原告凌婷婷负担184元，被告上海章臣酒店管理有限公司负担204元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王锦晶 二〇二〇年七月二日 书记员  阮玉兰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……