广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终10733号上诉人（原审原告，反诉被告）：高爱芳，女，1955年3月2日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：欧永生，广东沁森律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市羊城房地产有限公司（原名广州市羊城房地产公司，以下简称羊城公司），住所地广州市越秀区中山一路金羊二街8号。法定代表人：韦少波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹国强、刘建安，该公司所属集团职员。上诉人高爱芳与上诉人羊城公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人高爱芳的委托诉讼代理人欧永生，上诉人羊城公司的委托诉讼代理人邹国强、刘建安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人高爱芳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判高爱芳按照1991年12月20日市场单价的标准支付全部超出面积的补偿款81810.2元。事实和理由：超出面积的争议是基于拆迁补偿行为而引发的后续问题，该问题的解决应基于拆迁补偿行为的时间及其时代背景。本案不是简单的商品房买卖合同，一审判决直接以2015年8月21日的市场价作为补偿的标准来计算超出130平方米部分的补偿款过于简单粗暴。本案拆迁补偿行为发生在1991年至1994年之间，理应参照当时的规定进行处理，对此双方也都有心理预期，高爱芳同意超出面积全部按照1991年12月20日的市场标准补偿已作出了让步。综上，即使高爱芳同意对超出130平方米的补偿面积（20.558平方米）给予金钱补偿，也应按照拆迁期间的价格和相关规定处理。上诉人羊城公司上诉请求：就一审判决认定的22.5平方米面积改判按当前市场价（16161元/平方米）作为差价补偿标准，即高爱芳就该22.5平方米面积向羊城公司一次性支付363622.5元，并承担本案的全部评估费用（两笔共13522元）及诉讼费用。事实和理由：羊城公司按拆迁补偿协议书的约定将建设好的房屋在1994年1月21日如期向高爱芳交付使用，并多次通知高爱芳按市场价向羊城公司支付差价，高爱芳在接收房屋后违反协议书的约定，拒不向羊城公司支付超房屋补偿面积差款长达二十多年，长期占有、使用和出租房屋，攫取非法利益，其行为已严重违约，给羊城公司造成严重损失，同时也导致双方无法按协议书第八条的约定共同向房管部门办理产权登记，高爱芳应赔偿羊城公司的所有损失。当地房屋价格现已发生重大变化，差值部分的经济价值以当前市场价核算才较为合理，评估报告显示涉案房屋一审诉讼时房价为16161元/㎡。综上，一审判决认为22.5平方米应按1991年签约时市场单价作为补偿标准，严重不合理，也对羊城公司极大不公平。2015年5月11日，上诉人高爱芳向一审法院提起本案诉讼，请求判令：羊城公司履行给高爱芳办理产权登记和领取产权所有证的合同义务，并承担办理房屋房产证过程中所产生的契税、营业税以及过户费用。上诉人羊城公司在一审中反诉请求判令：1、高爱芳向羊城公司一次性支付被拆迁房屋与回迁房屋的差价576977.2元；2、高爱芳承担评估费用5000元；3、高爱芳承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：1991年12月20日，高爱芳（乙方／被拆迁房屋业主，下同）与羊城公司（甲方／用地单位，下同）双方签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》（以下简称《产权补偿协议》），约定：乙方同意甲方拆除座落在天河区先烈东路260号的房屋，该房屋建筑面积107.5平方米；（第二条）甲方将自有的座落在天河区先烈东路254-270号第四、六层楼的自有房屋，共建筑面积130平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿，于1994年3月31日前移交给乙方；（第三条）因乙方的原址房屋是107.5平方米，而甲方移交给乙方的新建房屋是130平方米，对比相差的房屋面积，乙方愿意以元一平方米计算，付给方万千百拾元角分，并应将此款于19年月日前付清；（第四条）甲方补偿给乙方的新建房屋，其中有建筑面积：百拾点平方米交由乙方安排使用；另有建筑面积：百拾点平方米，乙方同意继续出租，并由甲方安排租户，乙方应同甲方安排的租户订立租赁合约；（第八条）甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由甲方负责；等内容。同日，高爱芳（乙方／被安置业主，下同）与羊城公司（甲方／用地单位，下同）双方签订了《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》（以下简称《安置协议》），约定：（第三条）回迁办法：（下列1、属甲方需租房给乙方居住才填写）1.甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1994年3月31日在先烈东路254-270号第四、六层产权属于乙方所有的房屋中安排建筑面积130平方米的套间（其中楼梯面积除外）安排给乙方回迁居住；（第五条）如果甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排给乙方回迁的，乙方可依照法律程序，有权要求在属甲方所有的房屋中选择任何部位和楼层，要回同等面积的房屋作回迁安置；（第七条）本协议经双方签字和经公证机关公证后生效，本协议一式五份，甲方四份，乙方一份，送市房地产管理局备案一份；（第九条）乙方要求回迁建筑面积共130平方米，安排在回迁新楼四楼北向建筑面积60平方米，设二房一厅，六楼南向建筑面积70平方米，设三房一厅……等内容。同日，高爱芳（乙方／被拆迁人，下同）还与羊城公司（甲方／拆迁人，下同）双方签订了《广州市房屋拆迁补偿协议书》（以下简称《拆迁补偿协议》），约定：甲方经广州市房地产管理局以（91）房拆字第23号房屋拆迁许可证批准，需拆除产权属乙方所有的房屋，现经双方协商达成补偿协议如下：（第一条）乙方同意甲方拆除座落在天河区先烈东路260号的房屋及其附属物，该房屋为混合结构3层，经广州市房地产管理部门核定，建筑面积为107.5054平方米，评定产价金额为23936元；（第二条第二款）甲方将自有的座落在天河区先烈东路254-270号第四、六层楼建筑面积108平方米的房屋，划归给乙方所有，作为拆除乙方原址房屋的产权调换，并于1994年3月30日前交付给乙方；（第三条）因乙方的原址房屋合法建筑面积是千百拾点平方米，甲方补偿给乙方房屋调换产权面积对比（不足、超过）了百拾点平方米，对比相差的房屋面积方愿意以每平方米元结算，付给方，万千百拾元角分，并于199年月日前付清；（第四条）甲方调换给乙方的房屋，其中有建筑面积108平方米由乙方使用，另有百拾点平方米乙方同意按广州市房屋拆迁管理有关实施办法的规定交由甲方安排被拆迁人承租，乙方应与其签订新的租赁合约；（第六条）乙方自住原址房屋面积为107.5054平方米定于一九九一年十二月二十日前迁出，并同意按本条第2项解决临时搬迁；（第十一条）乙方回迁入补偿的房屋后，应向广州市房地产登记所办理房地产登记手续，甲方应给与协助，所需的登记费用由方负责支付；等内容。上述《拆迁补偿协议》于1993年1月15日向房地产行政管理部门进行了备案。一审庭审中，高爱芳、羊城公司均称《拆迁补偿协议》、《产权补偿协议》、《安置协议》于同一日签订，内容不相互矛盾、而是互相补充。高爱芳称合同备案手续由羊城公司办理，其不清楚为何只有《拆迁补偿协议》办理了备案手续；羊城公司则称其当时只就《拆迁补偿协议》办理了备案手续，《产权补偿协议》、《安置协议》无须进行备案，因为房管部门只需一份协议备案，讲清楚拆迁多少，补偿多少就可以。1994年1月21日，羊城公司向高爱芳发出书面通知，通知高爱芳回迁至先烈东路262号4楼403号房（以下简称案涉403房）和先烈东路262号6楼606号房（以下简称案涉606房；与案涉403房统称为案涉两房屋）。高爱芳签收了上述书面通知。一审庭审中，高爱芳、羊城公司均确认案涉两房屋于1994年1月21日交付高爱芳使用。广州市房地产管理局于1998年12月出具的0115929号《广州市房地产权属证明书》显示，位于广州市天河区先烈东路256、256至264号（除市房管局占有的七套外）（双号）的房地产的所有权人是羊城公司，所有权来源为1993年4月建，首、二层为商业，三层以上为住宅。案涉两房屋不在上述证明书中记载的已售房屋或广州市房管局占有的七套房屋之内。广州市房地产测绘所于1998年6月5日出具的房地产平面附图显示案涉606房的建筑面积为57.8912平方米、案涉403房的建筑面积为92.6668平方米。2015年8月21日的一审庭审中，高爱芳、羊城公司双方均认为案涉两房屋不适合进行实物分割；均同意按照案涉两房屋现在的实测面积办理转移登记至高爱芳名下的手续，且两套房屋实测面积之和与原拆迁面积之间差异面积的问题由双方重新协商解决或重新协商不成则由法院依法判决处理。后经一审法院多次组织协商，高爱芳、羊城公司双方均未能就上述差异面积问题达成一致意见。一审中，一审法院依法摇珠并委托鉴定机构广东中正房地产评估咨询有限公司（以下简称中正公司）对案涉两房屋在1991年12月20日、1994年1月21日及2015年8月21日的市场单价进行评估。中正公司于2016年9月20日出具了编号分别为中评报字（2016）GF103号、（2016）GF111号的《报告书》。（2016）GF103号的《报告书》的鉴定意见为案涉两房屋在1991年12月20日、1994年1月21日的市场单价依次为1900元、4600元；（2016）GF111号的《报告书》的鉴定意见为案涉两房屋在2015年8月21日的市场单价为16161元。经质证，高爱芳称其同意一审法院委托中正公司对案涉两房屋在1991年12月20日、1994年1月21日的市场价值进行评估而出具的（2016）GF103号《报告书》，认为（2016）GF111号《报告书》不合法且本案没有必要对案涉两房屋在2015年8月21日的市场价格进行评估，综上，其认为本案应当按照1991年的评估价格计算案涉两房屋的价值。羊城公司认为（2016）GF103号《报告书》只能说明案涉两房屋在1991年12月20日、1994年1月21日当时的价值，将该报告书作为案涉两房屋的计价依据不合法也不合理，有损羊城公司的合法权益；认为（2016）GF111号《报告书》的结果比较准确的反映了案涉两房屋的市场价值，以此评估价值作为房屋面积差的计算依据符合高爱芳、羊城公司双方的约定，故认为应当按照（2016）GF111号《报告书》的估价标准来计算案涉两房屋的价值。另，一审法院依职权向广州市国土资源与规划委员会发函查询案涉两房屋的限制转移情况，该委员会于2016年9月30日函复一审法院称：案涉两房屋所在项目以广州市羊城房地产公司名义办理初始登记，登记字号为稳字59155号，登记地址为“天河区先烈东路256之1，256至264（双号）（除262号404、504、505、803、804、805、807房外）”；暂无“广州市天河区先烈东路262号403、606房”的抵押、查封、预售登记（合同备案）、转移登记信息；关于案涉两房屋的实际门牌问题则建议一审法院实勘核实；上述信息核查时间为2016年9月22日。关于《产权补偿协议》中第二条的解释，高爱芳称意思是双方约定以羊城公司自有的130平方米建筑面积的房屋作为拆除高爱芳原有107.5平方米房屋的补偿，对于130平方米减去107.5平方米产生的22.5平方米面积无须另补差价。羊城公司不认可高爱芳上述解释，称需结合《产权补偿协议》第二、三条的约定共同解释，意思是双方约定以羊城公司自有的130平方米建筑面积的房屋作为拆除高爱芳原有107.5平方米房屋的补偿，但对于130平方米减去107.5平方米产生的22.5平方米面积，高爱芳愿意补偿房屋差价给羊城公司，只是因为在签订上述协议的时期，每平方米的补偿单价未能确定（因为当时案涉安置房出售单价须由物价局批准，而双方签订协议书时，案涉安置房尚未开始建设，更未获得物价局批准销售单价），所以在上述协议第三条未协商具体的计算单价。高爱芳亦不认可羊城公司上述解释，认为《产权补偿协议》第四条已明确约定对超出补偿面积的处理方式，由羊城公司安排其他租户，由高爱芳与羊城公司安排的租户签订租赁合同，《拆迁补偿协议》第四条也明确约定，对超出补偿部分的面积，由羊城公司安排被拆迁人（其认为结合《拆迁补偿协议》第四条的内容，该被拆迁人是指高爱芳以外的被拆迁人）承租；《产权补偿协议》、《拆迁补偿协议》均一贯作出明确的处理方式，都没有涉及需由高爱芳补偿差价的问题。羊城公司对高爱芳上述解释亦不认可，认为《产权补偿协议》、《拆迁补偿协议》均是房管部门的合同版本，所以双方没有填写上述两份协议第四条的条款，实际上是不适用双方的条款，双方没有对此进行协商或达成一致意见；上述两份协议的第四条是针对以下情况设置的：被拆迁房屋由被拆迁人居住一部分，由被拆迁人将剩余部分出租给他人使用的情况，拆迁时，要考虑被拆迁人及其承租人的问题，安置房的一部分由被拆迁人的产权人使用，而被拆迁人的承租人需要继续租用安置房的其余部分，安置房的其余部分也可以签订租赁合同，所以才会设置上述两份协议第四条的版本。高爱芳亦不确认羊城公司上述解释，认为上述两份协议虽是格式版本，但羊城公司若对格式版本有意见，应在合同上删除该条款或注明不适用，且上述两份协议第四条并非空白，《拆迁补偿协议》第四条已填写房屋建筑面积，虽后续的补偿面积没有填写，但可以表明双方签订该协议对第四条约定是没有意见的，若如羊城公司所述条款没有填写则不适用，那么关于超出面积的补偿部分也没有填写清楚，是否该条款也不适用双方约定。另，高爱芳向一审法院提交了广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，显示高爱芳截至2015年12月1日具备广州市住房限购区域内住房购买资格。一审法院认为：高爱芳、羊城公司签订的《产权补偿协议》、《拆迁补偿协议》、《安置协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应自觉履行。首先，高爱芳、羊城公司双方对于羊城公司以其新建的面积为130平方米的房屋作为拆除高爱芳面积为107.5平方米的房屋的产权调换并无争议，但对于上述二者之间的面积差异部分即22.5平方米（130平方米－107.5平方米）是否需由高爱芳对羊城公司进行补偿及其标准存有争议。对此，根据《拆迁补偿协议》第二条第二款和《产权补偿协议》第二条、第三条的约定内容，结合常理来看，高爱芳、羊城公司双方并非约定上述22.5平方米面积无偿归高爱芳所有，而是约定上述22.5平方米面积应由高爱芳以金钱形式对羊城公司予以补偿，但双方并未就金钱补偿的计算标准达成一致意见。鉴于高爱芳、羊城公司双方一直未能就上述22.5平方米面积的金钱补偿标准达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条第二款第（四）项的规定，按照等价有偿原则，考虑高爱芳、羊城公司双方在签订《产权补偿协议》、《拆迁补偿协议》、《安置协议》时已经就上述22.5平方米面积以金钱形式补偿达成合意的事实，综合本案案情，应按照高爱芳、羊城公司双方签订《产权补偿协议》、《拆迁补偿协议》、《安置协议》时的同类房屋的市场价格确定上述金钱补偿标准。其次，经查，羊城公司交付高爱芳实际使用的案涉两房屋的测绘面积总和为150.558平方米（57.8912平方米+92.6668平方米），该面积比《产权补偿协议》、《拆迁补偿协议》、《安置协议》所约定新建房屋面积130平方米多出20.558平方米。鉴于高爱芳、羊城公司双方在本案中均认为案涉两房屋不适合进行实物分割；均同意按照案涉两房屋现在的实测面积办理转移登记至高爱芳名下的手续，且两套房屋实测面积之和与原拆迁面积之间差异面积的问题由双方重新协商解决或重新协商不成则由法院依法判决处理。因此，应视为高爱芳、羊城公司双方于2015年8月21日对于上述20.558平方米面积达成一致同意由羊城公司过户给高爱芳且由高爱芳给予羊城公司补偿的新约定。在经多次组织协商，高爱芳、羊城公司双方均未能就上述差异面积问题达成一致意见的情况下，根据等价有偿原则，综合本案案情，以高爱芳、羊城公司双方达成上述新约定的时间即2015年8月21日时的同类房屋的市场价格确定上述20.558平方米面积的补偿标准为宜。最后，根据鉴定机构中正公司出具的两份《报告书》作出的鉴定意见，案涉两房屋在1991年12月20日和2015年8月21日的市场单价依次为1900元/平方米、16161元/平方米，按照上述认定内容，高爱芳应就上述22.5平方米面积补偿羊城公司42750元（1900元/平方米×22.5平方米）、就上述20.558平方米面积补偿羊城公司332237.838元（16161元/平方米×20.558平方米），合计374987.838元（42750元+332237.838元）。羊城公司第一项反诉请求中未超过上述374987.838元的部分，有事实和法律依据，依法予以支持，超过部分依法不予支持。至于羊城公司要求高爱芳支付上述补偿款的利息的反诉请求和高爱芳关于羊城公司要求其支付上述补偿款的诉请超过诉讼时效的抗辩意见，鉴于高爱芳、羊城公司双方未能就补偿标准协商一致是导致上述款项一直未付的根本原因，结合高爱芳、羊城公司双方在本案中达成了由一审法院依法认定上述面积差异问题的一致意见，且直至一审法院在本案诉讼中依法作出认定才确定了上述补偿标准的事实，根据公平原则，对于羊城公司要求利息的反诉请求依法不予支持；对于高爱芳提出诉讼时效抗辩的意见亦依法不予采纳。本案中，高爱芳、羊城公司均同意按照案涉两房屋的测绘面积将案涉两房屋过户至高爱芳名下，现高爱芳要求羊城公司协助高爱芳办理案涉两房屋的产权转移登记手续，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定和《产权补偿协议》第八条约定，故对高爱芳该部分讼请求依法予以支持。高爱芳要求羊城公司承担办理案涉两房屋的产权转移登记手续过程中所产生的登记费，符合《产权补偿协议》第八条约定，依法予以支持。至于高爱芳诉请的契税、营业税以及其他过户费用，未见双方对此作出约定，故应当由双方依照税务部门及房地产行政管理部门的规定予以交纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年11月30日作出如下判决：一、广州市羊城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，协同高爱芳到房地产管理部门办理位于广州市天河区先烈东路262号403、606房的房地产的产权过户手续和房地产登记手续；二、高爱芳于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市羊城房地产有限公司支付上述房屋的补偿款374987.838元；三、因办理上述房屋的产权转移登记手续而产生的登记费由广州市羊城房地产有限公司负担；四、驳回高爱芳的其他诉讼请求；五、驳回广州市羊城房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5590元，由广州市羊城房地产有限公司负担；反诉受理费4810元、评估费13415元，合计18225元，由高爱芳负担11745元，广州市羊城房地产有限公司负担6480元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均没有新证据提交。本院认为，一审判决认定上诉人高爱芳、羊城公司签订的涉案《产权补偿协议》、《拆迁补偿协议》、《安置协议》均合法有效正确，本院予以确认。本案中，上诉人高爱芳、羊城公司双方对于上诉人羊城公司以其新建的面积为130平方米的房屋作为拆除上诉人高爱芳面积为107.5平方米的房屋的产权调换并无争议，但双方并未就上述二者之间的面积差异部分即22.5平方米的金钱补偿标准达成一致意见。鉴于上诉人高爱芳、羊城公司双方在签订涉案《产权补偿协议》、《拆迁补偿协议》、《安置协议》时已经就上述22.5平方米面积以金钱形式补偿达成合意的事实，一审判决综合本案案情，认为应按照双方签订涉案《产权补偿协议》、《拆迁补偿协议》、《安置协议》时的同类房屋的市场价格确定上述金钱补偿标准正确，本院予以维持。上诉人羊城公司关于一审判决认为上述22.5平方米面积应按1991年签约时市场单价作为补偿标准，严重不合理的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人羊城公司交付上诉人高爱芳实际使用的涉案两房屋的测绘面积总和为150.558平方米，该面积比涉案《产权补偿协议》、《拆迁补偿协议》、《安置协议》所约定的新建房屋面积130平方米多出20.558平方米。本案一审的2015年8月21日庭审中，上诉人高爱芳、羊城公司双方均认为涉案两房屋不适合进行实物分割，均同意按照涉案两房屋现在的实测面积办理转移登记至上诉人高爱芳名下的手续，且两套房屋实测面积之和与原拆迁面积之间差异面积的问题由双方重新协商解决或重新协商不成则由法院依法判决处理。因此，一审判决认为应视为上诉人高爱芳、羊城公司双方于2015年8月21日对于上述20.558平方米面积达成一致同意由上诉人羊城公司过户给上诉人高爱芳且由上诉人高爱芳给予上诉人羊城公司补偿的新约定，并在经多次组织协商后双方均未能就上述差异面积问题达成一致意见的情况下，以双方达成上述新约定的时间即2015年8月21日时的同类房屋的市场价格确定上述20.558平方米面积的补偿标准并无不当。上诉人高爱芳关于其按照1991年12月20日市场单价的标准支付全部超出面积的补偿款的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人高爱芳、羊城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8802元，由上诉人高爱芳负担1845元、上诉人羊城公司负担6957元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年八月十六日书记员  党春婷