辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终350号上诉人（原审被告）：锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街五段20-44号。法定代表人：蒋忠山，系该公司经理。委托诉讼代理人：王丽华，系该公司法律顾问。上诉人（原审第三人）：徐伟明，男，1955年3月21日出生，汉族，退休干部，现住辽宁省锦州市松山新区。委托诉讼代理人：王德清，系辽宁朋助律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈凤娟，女，1963年3月15日出生，汉族，锦州市中心医院护士，现住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：李绍华，陈凤娟之夫，1963年5月6日出生，汉族，工人，现住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：李孟锐，系辽宁卫华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王玉艳，女，1966年9月22日出生，汉族，现住辽宁省凌海市。上诉人锦州福兴房地产开发有限公司（以下简称福兴公司）、徐伟明因与被上诉人陈凤娟、王玉艳商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福兴公司的委托诉讼代理人王丽华、上诉人徐伟明及其委托诉讼代理人王德清、被上诉人陈凤娟及其委托诉讼代理人李绍华、李孟锐到庭参加诉讼。被上诉人王玉艳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福兴公司上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决认定事实错误，是基于审判人员个人倾向性，上诉人的代理人因一审审判人员的倾向性审理，离开庭审现场。一审法院为了调整审判结果违法多次分别以询问笔录形式补充程序，这种做法上诉人代理人不理解。上诉人一审时为了保留审判人员情面，未提出回避请求，但审判人员仍未能客观公正的审理，导致判决错误。徐伟明辩称，同意福兴公司上诉意见。徐伟明上诉请求：请求撤销原审判决，依法判令上诉人徐伟明与上诉人福兴公司继续履行合同，配合上诉人徐伟明办理产权登记。事实和理由：1、上诉人徐伟明于2010年3月16日与福兴公司签订《购房协议书》，并交付房款291100元，已实际购买了坐落于锦州市古塔区商品房。而且，上诉人又于2012年4月15日补交房款若干，同时与本案被告签订了《商品房买卖合同》，并取得了“住房准住证”。上述事实证明，上诉人已经取得了该案诉争房屋所有权，上诉人与福兴公司买卖该商品房的行为是合法有效的，一审法院不予认定是错误的。2、福兴公司用上诉人已经购买的房屋抵账给被上诉人陈凤娟是非法、无效的。3、被上诉人陈凤娟非法强占上诉人已购买的商品房，是无效的侵犯上诉人合法权益的行为，原审判决认定合法是错误的。福兴公司及锦州福兴物业管理有限公司均证明，从未给陈凤娟出具任何入住手续。福兴公司辩称，同意徐伟明上诉意见。陈凤娟针对二位上诉人上诉请求一并辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。福兴公司上诉理由是为债务提供担保，我方认为无证据证明。对于徐伟明的上诉请求，无论签订购房协议还是商品房买卖合同都是伪造的，是其与开发公司恶意串通，提供的虚假协议书和合同，目的是为了保护上诉人徐伟明与福兴公司之间的债权得以实现，并不存在真实的买卖关系。王玉艳未提交书面答辩意见。陈凤娟向一审法院起诉请求：1、请求判令被告锦州福兴房地产开发有限公司依法继续履行与原告签订的锦州市古塔区房屋买卖合同，协助原告办理锦州市古塔区房屋的产权登记手续；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与李绍华系夫妻关系，李绍华挂靠锦州天宝建筑工程有限公司承包了福兴花苑二期13#、15#的建筑施工工程，总决算工程款合计4444775.76元，被告以房屋抵顶拖欠李绍华工程款，其中包括福兴家园1号楼西一单元八层19号（古塔区士英里301-19号）、21号（古塔区）。2010年5月6日，李绍华以其妻即原告名义与被告签订购房协议书二份，其中本案诉争古塔区房屋的购房协议书的内容为原告向被告购买坐落于福兴家园1#西一单元八层21号，二室、面积约100平方米的房屋，单价每平方米3030元，交房日期××年8月30日，预收购房款金额303000元。该协议书落款处甲方为陈凤娟，经办人为李绍华，乙方被告加盖公章且有经办人路昆签字，并有标注房款已付清字样。该户房屋原告实际入住，原告提供被告出具入户费清单复印件，陈述房屋余款及入住费均以被告拖欠的工程款抵顶，办理入户后，于2012年4月取得房屋钥匙并于2015年装修入住使用至今，原告未经物业公司办理相应入住手续。另外一份购房协议书载明原告所购房屋为福兴家园1#西一单元八层19号，该购房协议的内容与上述古塔区除面积与房款总价不一致外，其余签订时间、每平方米单价、交房时间、协议双方及经办人等内容均一致。此购买协议书已经本院（2018）辽0702民初906号民事判决书认定有效并判决被告继续履行与原告签订的上述协议，协助原告办理房屋所有权登记手续。另此判决书认定此协议签订的当日，被告为原告开具了购房款收款收据，原告交纳了入住费，并办理了入户手续，原告入住并对房屋进行了装修并居住使用。原告在本案中提供的入住手续入住费清单复印件与上述案件形式一致，均没有被告公司盖章。另原告经办以李绍华名义于××年3月28日与被告签订购房协议书一份，约定原告购买被告坐落于福兴家园9号楼西数第四单元四层面积约84.12平方米的房屋，单价每平方米6000元，预收购房款金额504720元。该协议书落款处甲方为陈凤娟，经办人为李绍华，乙方被告加盖公章且有经办人赵玉霞签字，该协议下标注抵工程款伍拾零肆仟柒佰贰拾元整字样。另原告于2015年3月17日与被告签订关于“府邸书苑”二户房屋的房屋认购协议，载明每户交付认购金25万元，被告为原告出具了收款收据，房屋认购协议中在认购金条款数额后标注有充工程款字样，后有李绍华签字。另查，第三人徐伟明提供购房协议书复印件一份，载明2010年3月16日，第三人徐伟明与被告签订购房协议书，约定第三人徐伟明在被告公司购买坐落于古塔区房屋一户，约定预计建筑面积约100㎡，预收房款为291100元，房款总额以测绘中心测绘报告面积为准，多退少补。双方约定被告将第三人徐伟明所购的上述房屋于××年7月30日交付。当日，第三人向被告交纳房款291100元。2012年4月15日，第三人徐伟明与被告签订《商品房买卖合同》，载明上述房屋建筑面积为106.82平方米，单价为每平方米2911.439元，总金额为311000元，约定于2010年3月16日交款291100元，余款2万元于2012年4月15日付清。合同签订后，第三人徐伟明于当日交纳剩余房款2万元。被告提供一份交款收据载明总房款数额为311000元，该收据背面注明原收据291100元已收回，于2012年4月15日出具全额收据，落款由路坤签字，同日，被告为第三人徐伟明出具了住房批准证。一审法院认为，根据相关法律规定，对于审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。原告与被告之间的购房协议书，系基于被告拖欠原告之夫李绍华工程款，由李绍华经办以原告名义与被告签订，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。第三人徐伟明与被告签订的购房协议书及商品房买卖合同，被告未提出异议，为双方当事人的真实意思表示，亦合法有效。可见，本案被告将诉争房屋的处理属于“一房二卖”，现原告及第三人徐伟明均请求被告继续履行合同，应按照上述相关法律规定处理。本案诉争房屋原告与被告系以工程款抵顶房款，原告提供了购房协议书、收款收据及入户费清单复印件，且在购房协议书上标注房款已付清字样，被告对购买的事实不认可，主张该房屋系为拖欠工程款设置的抵押，对原告出具的入户费用清单不予认可，主张原告强占的房屋，拖欠工程款已经以现金结清及经法院判决以一户房屋抵顶了全部工程款。根据已生效的本院（2018）辽0702民初906号民事判决书，被告陈述经法院判决以一户房屋抵顶了全部工程款的事实不属实。被告就其主张的上述事实未提供相关证据，亦在长达几年的时间未对其主张的原告的强占行为采取任何救济措施，根据相关法律规定，当事人就自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对被告上述抗辩不予支持。关于合同的履行问题，首先关于房款的给付，按照购房协议书，原告100平方米购房款已履行完毕，原告主张房屋余款及入户费均以工程款抵顶，就此提供了工程决算书以及原告陈述来源于被告会计出具的对账材料，该对账材料虽不能认定为被告单位会计出具，但作为原告的陈述材料使用，体现原告对工程款的给付及抵扣情况做了清晰陈述，对于诉争房屋，原告陈述购房余款及入户费用均在被告拖欠工程款中进行了抵扣，且在诉争房屋交付使用之后的2015年，被告又与原告签订了“府邸书苑”小区两户房屋的购房协议书，内容中有以房款抵顶工程款的字样。从原告陈述的情况看，其主张给付及抵扣的工程款总数额未超出被告拖欠的工程决算书载明的总数额，原告举证初步证据证明房款及入户费已以被告拖欠工程款履行完毕，而被告作为给付工程款一方，不能陈述拖欠工程款的具体数额、履行情况并提供相应证据，其主张工程款给付完毕，原告陈述的履行情况不属实或与原告抵顶的房款超出所欠工程款，应进行举证，否则对其抗辩不予支持，支持原告主张。另结合本案诉争房屋与本院（2018）辽0702民初906号民事判决书判定房屋依据的证据购房协议书、收款收据、入户费清单等证据在形成时间、基本内容形式、经办人均一致的情况以及对本院（2018）辽0702民初906号民事判决书的认定被告未提出异议的情况，按照证据优势原则，可以认定本案诉争房屋，原告与被告以拖欠的工程款抵顶履行完毕，原告已履行了给付购房款及入住费的义务，合法占有使用房屋，故对于原告要求被告依法继续履行与原告签订的锦州市古塔区房屋买卖合同，要求被告协助其办理产权登记手续的主张，本院予以支持。关于第三人徐伟明与被告签订的购房协议及商品房买卖合同，第三人徐伟明履行给付全部房款的义务，其提供的购房协议书复印件载明的时间2010年3月16日虽然早于原告与被告签订的购房协议书的时间2010年5月6日，但因其未办理入住，原告已合法占有使用，故其请求被告继续履行合同不符合相关法律规定，不予支持。对于第三人提供的物业公司的证据证明诉争房屋没有人办理入户手续一节，因原告是与被告之间形成的房屋交易行为，与被告以工程款抵扣的房款及入户费用，原告从被告处获取房屋钥匙并一直占有使用至今，故不能简单以物业公司办理的入户手续认定被告是否交付房屋及原告是否合法入住问题，故对第三人徐伟明提供该证据的证明主张不予支持。被告不能按约交付房屋，第三人徐伟明可另行向被告主张违约责任。关于第三人王玉艳与被告对案涉房屋在产权登记部门办理的商品房买卖合同网上备案登记（备案登记的出卖人为被告,买受人为第三人王玉艳），诉讼过程中，被告否认与王玉艳之间存在真实商品房买卖合同关系，第三人王玉艳经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼,视为放弃举证及抗辩权利,应承担对其不利的法律后果。故此备案登记不能对抗原告与被告房屋买卖合同继续履行。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：一、被告锦州福兴房地产开发有限公司继续履行与原告陈凤娟于2010年5月6日签订的购房协议，协助原告陈凤娟办理古塔区房屋的房屋所有权登记手续；二、驳回第三人徐伟明的诉讼请求。本院二审审理期间，被上诉人陈凤娟提交了三份新的证据：1、锦州市不动产登记中心查档，拟证明涉案房屋楼号、门牌号是××年4月15日由锦州市地名办确定的；2、四份购房协议书，时间分别为2009年9月5日两份、××年3月28日、4月11日。拟证明在市地名办确定楼号、门牌号之前的购房协议书中楼号均非市地名办确认的楼号，而上诉人徐伟明持有的2010年3月16日的购房协议书中的楼号载明的却是经市地名办确认的楼号。在未经市地名办确定的情形下，福兴公司却于2010年3月16日为徐伟明出具了标明“301#楼西一单元8层21号”的《购房协议书》，明显错误；3、三份福兴公司出具的收取购房款的收款收据，时间分别在2010年5月6日、××年3月28日、2015年3月17日。拟证明该三份收款收据上的福兴公司财务专用章均为圆形，而上诉人徐伟明提交的福兴公司为其出具的载明时间为2012年4月15日的收款收据财务专用章为椭圆形，福兴公司财务专用章由圆形改成椭圆形是2017年以后，明显是福兴公司与徐伟明串通伪造的收款收据。另查明，2012年4月15日，福兴公司为上诉人徐伟明出具的收款收据有路坤背书“原收据291100元已收回，于2012年4月15日出具全额收据”字样。本院二审期间，指定福兴公司在三个工作日内提交2010年3月16日收取徐伟明291100元购房款的收款收据存根，福兴公司未予以提交。上述证据，经本院庭审质证，福兴公司对被上诉人陈凤娟的主张在法庭多次向其询问、释明相关法律后果并要求其在三个工作日内提交相关材料的情形下，福兴公司均表示不清楚，亦未在规定时间内提交证据材料。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定，视为福兴公司对被上诉人陈凤娟主张的上述事实的承认。故对上述证据本院以采信。对当事人二审争议的其他事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系上诉人福兴公司因拖欠李绍华工程款而抵顶给李绍华后，李绍华以其妻陈凤娟名义办理的购房协议等相关手续并实际占有。而福兴公司与李绍华之间的以物抵债是双方真实意思表示且不违反法律、法规的规定，亦已实际履行，故被上诉人陈凤娟因此取得了涉案房屋的物权期待权。虽然上诉人福兴公司主张该房屋是抵押而非抵顶，但无证据予以证明，且本院二审审理过程中，福兴公司对被上诉人主张的其为上诉人徐伟明出具的购房协议书标明的楼号早于市地名办确认的时间、2012年4月15日为徐伟明出具的收款收据的财务专用章的形状与其公司2015年以前使用的不一致等均回答不清楚，同时鉴于福兴公司在规定的期间未能提供2010年3月16日收取上诉人徐伟明291100购房款的收款收据存根的事实。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条：“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或否定的，视为对该事实的承认。”、第五条第一款：“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。”及第九十五条：“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。”的规定，上诉人福兴公司与上诉人徐伟明之间于2010年3月16日签订的《购房协议书》、2012年4月15日福兴公司为徐伟明出具的收款收据并签订《商品房买卖合同》的行为不能对抗被上诉人陈凤娟对涉案房屋的物权期待权。一审判决判令福兴公司继续履行与陈凤娟于2010年5月6日签订的购房协议，协助陈凤娟办理涉案房屋所有权登记手续并驳回上诉人徐伟明的诉讼请求并无不当，依法应予维持。关于上诉人徐伟明主张其与福兴公司于2010年3月16日签订《购房协议书》并交付291100元购房款，2012年4月15日缴纳所购房屋余款并签订《商品房买卖合同》，同时取得了“住房准住证”，其与福兴公司买卖行为合法。福兴公司用其购买的房屋抵账给被上诉人陈凤娟非法、无效及被上诉人陈凤娟非法强占涉案房屋，侵犯其合法权益一节。本院认为，上诉人徐伟明与福兴公司之间的《购房协议》、房款收款收据因福兴公司对被上诉人的主张未置可否且不能在本院规定的期限内提交收取291100元购房款的票据存根，故福兴公司与徐伟明之间的《购房协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据不能对抗被上诉人陈凤娟对涉案房屋享有的物权期待权。且从上诉人徐伟明主张的事实看，即便福兴公司与徐伟明签订的《商品房买卖合同》是真实的，但福兴公司收取徐伟明的购房款后，并未将涉案房屋交付给徐伟明，而是将涉案房屋交由陈凤娟占有、使用。在上诉人徐伟明无证据证明上诉人福兴公司与李绍华之间用涉案房屋抵顶部分工程款的行为无效，亦无证据证明被上诉人陈凤娟是强行占有涉案房屋的情形下，涉案房屋亦应当按照最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，依法确认被上诉人陈凤娟系涉案房屋的买受人。故徐伟明的上述主张，无事实及法律依据，依法不予支持。关于上诉人福兴公司主张一审法院审判人员审理该案是具有明显倾向性，程序违法一节。经查，从一审法院审理过程及审判人员的庭审程序中，并未发现一审法院审判人员对该任何一方当事人存有倾向性。上诉人福兴公司委托诉讼代理人在一审法院组织双方当事人对第一次开庭后均提交的新的证据进行质证时无故中途退庭的行为不能证明一审审判人员办理该案时存在倾向性，亦不能证明一审审理程序违法。故对福兴公司的该项上诉理由，依法不予支持。综上所述，锦州福兴房地产开发有限公司、徐伟明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由锦州福兴房地产开发有限公司、徐伟明各负担100元。本判决为终审判决。审判长 高 帆审判员 王玉龙审判员 王金业二〇二〇年七月八日法官助理文涛书记员郭立萍