湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0323民再1号原审原告：陈彩云,女,1966年1月27日出生,汉族,住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：陈铭（陈彩云兄长），1963年1月15日出生，汉族，住湖北省竹山县。原审原告：陈琳，男，1976年4月22日出生，汉族，住湖北省竹山县。原审被告：胡萌，男，1976年2月6日出生，汉族，住湖北省竹山县。原审被告：王霞,女,1975年4月1日出生，汉族,住湖北省竹山县。二被告委托诉讼代理人：杨贵斌，湖北弘亚律师事务所律师。原审原告陈彩云、陈琳与原审被告胡萌、王霞房屋租赁合同纠纷一案，本院（2012）鄂竹山民初字第01898号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年4月18日作出（2017）鄂0323民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2017年7月11日、2017年8月9日公开开庭审理了本案。原审原告陈彩云及其委托诉讼代理人陈铭，原审被告胡萌、王霞及其共同委托诉讼代理人杨贵斌到庭参加诉讼，原审原告陈琳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告陈彩云、陈琳诉称：我们2011年10月18日租赁原审被告胡萌、王霞所有的房屋开办酒店，因该房屋为住宅性用房，原审被告没有妥善处理好邻里关系，致使我经营的酒店不能办理相关证照，无法正常营业，无法实现合同目的，先后给我造成308487元的巨大损失。我提起诉讼后，原审法院2013年7月2日作出的（2012）鄂竹山民初字第01898号民事判决只支持了我1万元的损失，现请求法院依法撤销（2012）鄂竹山民初字第01898号民事判决，依法解除我与胡萌之间的房屋租赁合同，赔偿我因租房、装修、购物及人员工资等损失200516.55元（总损失308487元的65%）、或按原审请求的总损失124000元予以赔偿。原审被告胡萌、王霞辩称：我们按照《房屋租赁合同》已将房屋交付给了原审原告陈彩云姐弟，已履行合同义务，酒店经营不下去的原因是原审原告缺乏经营管理能力所致，不能实现合同目的及不能办理营业执照等证照的后果不可归责于原审被告一方。《物权法》第七十七条关于住宅性用房不得改变为经营性用房系管理性规定，并不影响合同效力，原审法院裁判并无不当，请求依法维持原审裁判结论。陈彩云、陈琳原审向本院起诉请求：2011年10月18日，被告胡萌、王霞与我们签订的《房屋租赁合同》是无效合同，请求依法解除合同，判令二被告返还现金53000元并承担占用期间的利息；赔偿房屋转让费30000元、酒店新投入35000元、工商局行政处罚款6000元等经济损失71000元。本院原审认定案件事实：原告陈彩云与被告胡萌于2011年10月18日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限1年，每年租金43000元，预交财产风险保证金10000元。原告经营所需资质以被告王霞名义办理。同日，原告陈琳与被告王霞又签订《酒府合资经营合同》一份，约定双方共同投资经营酒店。原告陈彩云于签订合同的当日支付租房押金10000元，并于2012年7月前支付房租费41000元（因原告装修酒店，被告同意少收租费2000元）。合同签订后，原告即投入资金经营酒店，经营不久就因交纳水费、房租、办理证照等问题产生矛盾。原告多次要求被告按合同约定以王霞名义办理营业执照等证照，被告一直未能按合同约定办得营业执照，竹山县工商局于2012年6月12日向原告下达了行政处罚听证告知书，告知原告因无照经营将处罚6000元。原告遂被迫停止经营，并于2012年7月3日向本院提起诉讼，请求依法解除双方于2011年10月18日签订的《房屋租赁合同》，返还现金53000元（其中房租金43000元、财产保证金10000元），并承担占用期间的利息；赔偿经济损失71000元。本院原审认为：原告陈彩云与被告胡萌签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告关于被告将住宅房屋改变为经营性用房违反了国家法律、行政法规的强制性规定，因而导致双方所签房屋租赁合同无效的主张不能成立，因双方所签房屋租赁合同并未约定房屋用途，且我国《物权法》关于业主不得将住宅改变为经营性用房的规定应为管理性规定，并非效力性强制性规定，不应导致双方所签的房屋租赁合同无效。对原告陈琳与被告王霞所签酒府合作经营合同，因双方未实际履行，且双方对此并未产生纠纷，原告也未提出请求，本院对双方所签酒府合作经营合同不予审理。因双方所签房屋租赁合同合法有效，双方应严格按照合同的约定全面履行各自的义务。原告陈彩云按照合同的约定履行了交纳房租费等义务，被告胡萌亦应按照合同约定及时以其妻子王霞名义办理好酒店经营所需的营业执照等证照。被告胡萌未按合同约定办理营业执照等证照，导致原告陈彩云无法正常经营酒店，致使不能实现合同目的，因此，原告陈彩云要求解除房屋租赁合同的诉讼请求有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。解除合同的起始时间本院确定为向被告送达起诉状副本之日即2012年8月13日。被告收取的房租费实际为41000元，每日平均为112.33元，解除合同以前，原告应按合同约定向被告支付房租费，合同解除以后66天的房租费7413.7元被告胡萌应返还给原告陈彩云。被告胡萌收取原告陈彩云的房屋保证金10000元亦应按合同的约定返还给原告陈彩云。对于原告陈彩云要求被告胡萌返还酒店投入费用3万多元，由于原告未能提供充分证据予以证实，且即使原告确实投入资金购买了相应物品，合同解除后，能够带走的物品可仍归原告陈彩云所有，因此对原告陈彩云的该项诉请本院不予支持。对原告陈彩云诉请要求被告胡萌赔偿6000元工商罚款的请求，因未能提供充分证据予以证实，本院亦不予支持。对原告诉请被告胡萌赔偿其所支付李春来酒店转让费30000元的诉讼请求，本院酌情按10000元予以支持。因本案房屋租赁合同当事人为陈彩云与胡萌，故对被告胡萌关于陈琳和王霞不是本案适格诉讼主体的辩解理由，本院予以采信。本院原审判决：一、从2012年8月13日起解除原告陈彩云同被告胡萌签订的《房屋租赁合同》；二、被告胡萌返还原告陈彩云房屋租金7413.7元，房屋保证金10000元；三、被告胡萌赔偿原告陈彩云损失10000元；四、驳回原告陈彩云、陈琳的其他诉讼请求。本院再审认定案件事实与原审基本一致。原审原告陈彩云将酒店投入损失从原审时的35000元增加至再审时的215487元，并为此向法庭提交了损失清单，原审被告胡萌、王霞对该损失不予认可，原审原告陈彩云未向法庭提交其它证据佐证其主张。原审原告陈彩云再审时要求原审被告胡萌、王霞赔偿其各项损失200516.55元（其主张总损失308487元的65%）、或按原审请求的总损失124000元予以赔偿。本院再审认为：原审原告陈彩云与原审被告胡萌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国物权法》第七十七条有关住宅房不得改变为经营业用房系管理性规定，当事人完全可以通过征得利害关系业主同意来改变房屋用途，故既使违反该规定亦不影响合同效力。根据法律规定和本案当事人对该项义务的约定，改变房屋用途、即将本案开办酒店房屋由原住宅房改变为经营性用房的责任义务在胡萌一方，胡萌负有依法、依约处理争议房屋所涉邻里关系及利害关系人权益的义务。本院原审和本次再审均查明，原审被告胡萌未按合同约定处理好邻里关系，亦未能以其妻子王霞名义为争议酒店办得营业执照等证照，从而导致原审原告陈彩云无法正常经营酒店，受到相关行政机关责令停业整顿、罚款等处罚，不能实现合同目的，本院原审对争议《房屋租赁合同》目的不能实现的违约责任虽然作出了认定，但仅在30000元转让费中酌情给予原审原告10000元赔偿不当，再审将依法予以纠正。本院原审、再审均查明胡萌改变房屋用途未征得利害关系人同意，亦未按合同约定办得营业执照，致使原告餐馆无法正常经营、合同目的不能实现，胡萌的行为违反《中华人民共和国物权法》第七十七条和双方所签《房屋租赁合同》权利义务第4项的规定，应承担违约责任。陈彩云依法享有依法解除合同的权利，原审确认双方2011年10月18日签订的《房屋租赁合同》已于2012年8月13日解除，判令原审被告返还合同解除后的租金7413.7元、保证金10000元等判项有事实和法律依据。但原审直接判令解除争议租赁合同不当，依据合同法的相关规定，解除合同的权利归当事人享有，当事人请求解除合同之诉实质上为请求法院确认解除合同效力之诉，再审将维持原审正确的部分。原审关于原审原告陈琳与原审被告王霞所签酒府合作经营合同未实际履行，对该合作经营合同不予审理，以及陈琳与王霞不是房屋租赁合同适格诉讼主体的认定正确，本院再审予以维持。在损失赔偿问题上，在明确原审被告胡萌违约责任的同时，本院也清醒地看到，陈彩云依据租赁合同已经营酒店10个月，虽因胡萌没有处理好邻里关系，没有办得营业执照影响了酒店经营，但陈彩云还是获得了一定的经济收益，故不应将陈彩云已经营10个月等同于完全没有进行经营来处理，故陈彩云要求胡萌赔偿其全部损失及胡萌认为自己不应承担任何违约责任的主张均不成立，本院依法不予支持。双方当事人对原审被告胡萌在合同解除前已实际收取的房租费33586.3元（41000元-合同期满后房租7413.7元）无异议；对陈彩云向房屋前任租赁者李春来给付的30000元转让费，胡萌虽提出异议，但该转让费与前任租房者投入、该投入能使租赁房屋增值、以及竹山县当地转租房屋行规等因素密切相关，故本院认定上述两笔费用63586.3元与争议《房屋租赁合同》相关联，在处理时将综合考虑原审被告胡萌违约和原审原告陈彩云实际经营10个月等事实来予以依法评判。原审原告陈彩云在再审时将酒店投入损失从35000元增加至215487元，违反最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，故对陈彩云增加的诉讼请求，本院再审不予审理。陈彩云在原审时主张的35000元酒店投入及6000元的工商罚款，因原审被告胡萌不予认可，原审原告又未能在本院原审和再审期间向法庭提交充分有力证据佐证其主张，故本院对原审原告陈彩云主张的这两笔费用不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条第（四）项，第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条，第二百零七条之规定，判决如下：一、维持（2012）鄂竹山民初字第01898号民事判决第二项、第四项。二、撤销（2012）鄂竹山民初字第01898号民事判决第一项、第三项。三、确认原审原告陈彩云解除合同的行为有效，原审原告陈彩云与原审被告胡萌签订的《房屋租赁合同》已于2012年8月13日解除。四、原审被告胡萌于本判决生效后5日内赔偿原审原告陈彩云损失38000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付迟延履行债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务x日万分之一点七五x迟延履行期间）本案诉讼费2780元，由原审原告陈彩云负担1000元，原审被告胡萌负担1780元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  王申宏审判员  熊彩平审判员  章胜军二〇一七年八月二十九日书记员  李 淼