江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1048号上诉人（原审被告）：毕秀娟（曾用名：毕娟），女，1988年5月2日出生，住泗阳县。上诉人（原审被告）：李尧，男，1994年1月18日出生，住泗阳县。二上诉人委托诉讼代理人：朱习峰，泗阳县众兴法律服务所法律工作者。二上诉人委托诉讼代理人：赵玖英，泗阳县众兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：颜怀柱，男,1961年11月28日出生，住泗阳县。被上诉人（原审原告）：乔雪梅，女，1971年1月18日出生，住泗阳县。二被上诉人委托诉讼代理人：胡汉轩，江苏义缘律师事务所律师。上诉人毕秀娟、李尧因与被上诉人颜怀柱、乔雪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2019）苏1323民初4050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕秀娟、李尧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求176859.09元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人提起诉讼主体不适格，上诉人仅是案涉房屋代理售房人，不是产权人，按照法律规定应当由被代理人承担法律后果。如果不是代理的话，上诉人就无权代为签订合同，则本案合同就是无效合同，按照法律规定，仅能返还财产，一审判决没有法律依据。本案主要是被上诉人没有付清购房款，导致案涉房屋抵押在银行无法解除抵押，也无法过户，不论是上诉人还是案外人均无法交付产权，对此后果完全是被上诉人造成的。上诉人在公安机关处理过程中，购房款已经退还给被上诉人，上诉人按照当初的约定已经支付了被上诉人违约金，被上诉人再次向上诉人主张违约金和房屋的差价没有法律依据。在一审诉讼中，被上诉人申请对案涉房屋在2018年5月1日、6月1日、7月1日同类型、同地段、同性质情况下市场成交价进行评估，而双方的协议签订时间是2018年2月11日，协议第一条明确载明“如违约按现xxx售等房差价计算给予赔偿”，因此，只能按照2018年2月11日这个时间点来进行评估，一审评估报告没有依据。此外，协议书是被颜怀柱强行拿走的，并无乔雪梅签字，所以上诉人对乔雪梅不需要承担责任。一审判决已经支持了被上诉人房屋增值部分损失，再判决60000元违约金没有法律依据，违约金不应得到支持，如果承担违约金，向每个被上诉人承担5000元较为合理。被上诉人颜怀柱、乔雪梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。颜怀柱、乔雪梅向一审法院提出诉讼请求：1.毕秀娟、李尧赔偿颜怀柱、乔雪梅损失239190元、支付违约金60000元、支付以299190元为本金，按照年利率6%计算的利息；2.诉讼费用、鉴定费由毕秀娟、李尧承担。一审法院查明，2017年4月12日，毕秀娟向乔雪梅出具收条，内容为收到乔雪梅购买xxx室定金5000元，并注明“面积100.65，3550/平”。2017年7月18日，毕秀娟向原告乔雪梅出具收条，内容为收到乔雪梅购买xxx室定金50000元。2017年7月19日，毕秀娟向乔雪梅出具收条，内容为收到乔雪梅购买xxx室首付款30000元。2017年7月3日，毕秀娟向颜怀柱出具收条，内容为收到颜怀柱购买xxx室首付款96000元。2017年7月4日，颜怀柱与洪天奇签订房屋买卖合同，甲方洪天奇，乙方颜怀柱，约定甲方将xxx室转卖给乙方；房屋总价396000元，首付96000元，每月房贷1950元，乙方先支付96000元给甲方；水费、电费、燃气费、物业费以及其他费用自签订合同后由乙方承担；房贷自2017年7月开始由乙方来还，还款时间为每月25号，自乙方还款后直至过户，每月还款本金部分计入总房价；房贷满2年后甲方配合乙方办理过户手续，费用由甲方承担。2017年7月5日，毕秀娟向颜怀柱出具收条，内容为收到颜怀柱购买xxx22号楼41号储藏室全款27000元。2018年2月11日，毕秀娟、李尧（甲方）与乔雪梅、颜怀柱（乙方）签订协议，约定乙方于2017年7月初在甲方手中购商用房三套至今未能交付，现达成如下协议：1.甲方承诺购买的三套商住房于2018年5月1日前办好各项手续，交房给乙方，如违约按现xxx售（等）房差价计算给予赔偿；2.赔偿乙方2017年7月至2018年2月的购房违约金（约206天）30000元（每套）；3.为保证购房资金的使用，甲方可将乙方先交首付款存为定期三月，密码由乙方设定，供甲方交房时提取（时间为5月1日前）。同时，被告毕秀娟承诺二、三条协议于2018年3月7日全部到账。2018年2月12日，毕秀娟、李尧向颜怀柱、乔雪梅各支付3000元。2018年7月，颜怀柱、乔雪梅向泗阳县经案大队报警。2018年7月10日，颜怀柱收到毕秀娟退房款123000元。2018年11月8日，乔雪梅收到李尧90000元（包含：乔雪梅购房首付款85000元，乔雪梅购房订金5000元，于2018年9月7日转账10000元，于2018年10月16日转账30000元，于2018年11月8日现金50000元）。在诉讼中，颜怀柱、乔雪梅申请对xxx室、xxx室在2018年5月1日、6月1日、7月1日同类型、同地段、同性质情况下市场成交均价进行评估。泗阳法院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年9月20日作出评估报告，估价结果为xxx多层电梯洋房，6/6层、无储藏室，单价4515元；7/7层，有储藏室，单价4812元。颜怀柱、乔雪梅支付评估费用8000元。乔雪梅与毕秀娟认可购买xxx室房屋的单价与购买xxx22-705室的单价一致。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。从毕秀娟、李尧收取购房定金、首付款，以及于2018年2月11日承诺来看，毕秀娟、李尧未能在约定期限办理好颜怀柱、乔雪梅购买xxx三套商住房的手续，其应当按约定承担赔偿责任。颜怀柱与毕秀娟、李尧虽未约定xxx22-705室的单价，但从总价396000元，面积为98.06平方米，可得出单价为4038元/平方米。颜怀柱、乔雪梅主张扣除房屋改造款20000元，但未提供证据证明，且毕秀娟、李尧不予认可，故不予采信。参照鉴定意见，2018年5月1日、6月1日、7月1日同类型、同地段、同性质情况下市场成交均价4515元、4812元，差额单价为477元和774元，差额部分46960.65元、75898.44元应为毕秀娟、李尧不履行合同给颜怀柱、乔雪梅所造成的损失，毕秀娟、李尧应予赔偿，毕秀娟、李尧已赔偿颜怀柱、乔雪梅的各3000元，应予以扣除。毕秀娟、李尧辩称，双方已协商一致解除合同，并赔偿完毕，颜怀柱、乔雪梅不予认可，毕秀娟、李尧也未提供充分证据证实，故亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、毕秀娟、李尧于本判决发生法律效力后十日内赔偿颜怀柱、乔雪梅损失122859.09元、违约金54000元；二、驳回颜怀柱、乔雪梅的其他诉讼请求。二审期间，上诉人未提交新证据。被上诉人围绕其辩称意见提交严正花、刘某出具的二份证明，拟证明被xxx小区22号楼705室浇筑阁楼花费20000元。上诉人对上述证据的质证意见为：根据证据规则，证人应出庭作证，在证人未出庭的情况下，对该组证据的真实性、关联性、合法性不予认可。本院对上述证据的认证意见为：民事二审案件仅围绕上诉人的上诉请求进行审查，本案颜怀柱、乔雪梅并未提起上诉，且证人未到庭作证，故对该二份证明的证据效力不予认定。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人毕秀娟、李尧是否应赔偿被上诉人颜怀柱、乔雪梅房屋增值损失及违约金；如果赔偿，赔偿的数额是多少。本院认为，依法成立的的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。一、关于上诉人毕秀娟、李尧是否应赔偿被上诉人颜怀柱、乔雪梅房屋增值损失及违约金的问题。根据2018年2月11日协议书第一条、第二条的约定，毕秀娟、李尧应于2018年5月1日前办理好案涉房屋的各项手续并交房给颜怀柱、乔雪梅，如违约则赔偿房屋增值部分损失及违约金。根据已查明的案件事实，毕秀娟、李尧并未在2018年5月1日前办理好案涉房屋的各项手续并交房给颜怀柱、乔雪梅，且毕秀娟、李尧已经退还了颜怀柱、乔雪梅的购房款，说明当事人双方已经解除了2018年2月11日签订的协议书，但该协议未如期履行，系因毕秀娟、李尧违约造成的，因此，其二人应向颜怀柱、乔雪梅赔偿房屋增值部分损失及违约金。至于毕秀娟、李尧提出其二人仅是代理售房人，应由被代理人承担相关法律责任的主张，因上述协议系毕秀娟、李尧作为甲方签字，并承诺向颜怀柱、乔雪梅赔偿房屋增值损失及违约金，毕秀娟、李尧系合同相对人，一审法院判决由其二人承担相应法律责任，并无不当。对于毕秀娟、李尧提出的本案系被上诉人没有付清购房款导致房屋无法过户以及其二人已经承担完毕违约责任的主张，因二上诉人未提供证据予以证明，故本院不予采信。对于毕秀娟、李尧提出的协议书没有乔雪梅签字，不应对乔雪梅承担责任的主张，因协议书载明乙方为颜怀柱、乔雪梅，虽然并无乔雪梅签字，但乔雪梅、颜怀柱均认可颜怀柱可以代理乔雪梅签字，故该协议的买方合同相对人为颜怀柱、乔雪梅，毕秀娟、李尧应按照协议约定向乔雪梅承担责任。二、关于上诉人毕秀娟、李尧应赔偿被上诉人颜怀柱、乔雪梅房屋增值损失及违约金的数额问题。因上诉人颜怀柱购买的xxx22号楼705室总价为396000元，面积为98.06㎡，故该房单价为4038元/㎡，而案涉xxx23号楼603室（98.45㎡）单价与上述房屋单价一致。一审法院委托鉴定机构对上述二套房屋2018年5月1日、6月1日、7月1日同类型、同地段、同性质情况下市场成交均价为4515元（603室）、4812元（705室），差额单价为477元、774元，故二上诉人应赔偿房屋增值部分的损失为46960.65元、75898.44元。关于上诉人提出应按照2018年2月11日的时间对案涉房屋成交价进行评估的主张，根据2018年2月11日的协议书第一条的约定，二上诉人应在2018年5月1日将案涉房屋交给被上诉人，在其未能交付房屋的情况下，一审法院按照2018年5月1日的案涉房屋市场成交价计算房屋增值部分损失，并无不当。虽然协议书第二条约定上诉人应赔偿被上诉人合计60000元违约金，但二套房屋的增值部分损失分别为46960.65元、75898.44元，上述约定的违约金数额明显过高，综合考虑房屋增值部分损失、协议的履行、二上诉人的过错程度等，本院依法调整二上诉人承担违约金36857元（其中603室违约金14088元，705室违约金22769元），扣除二上诉人已经支付的6000元，仍应承担的违约金数额为30857元。综上所述，上诉人毕秀娟、李尧的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初4050号民事判决第二项；二、变更江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初4050号民事判决第一项为：毕秀娟、李尧于本判决发生法律效力后十日内赔偿颜怀柱、乔雪梅损失122859.09元、违约金30857元。一审案件受理费减半收取3650元、评估费8000元，由毕秀娟、李尧负担9687元，由颜怀柱、乔雪梅负担1963元；二审案件受理费3837.18元，由上诉人毕秀娟、李尧负担3374元，由被上诉人颜怀柱、乔雪梅负担463.18元。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年七月十日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。