山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1082民初1975号 原告：张晓燕，女，1976年12月19日出生汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：杨树田，北京市律通律师事务所律师。 被告：郭文建，男，1953年2月13日出生汉族，居民，住荣成市。 被告：张馨，女，1992年4月27日出生汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：程翠丽，女，1964年1月4日出生汉族，居民，住荣成市，系被告之姑。 委托诉讼代理人：尹强，山东荣顺律师事务所律师。 被告：张积兰，女，1940年9月17日出生汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：程翠丽，女，1964年1月4日出生汉族，居民，住荣成市，系被告之女。 原告张晓燕与被告郭文建、张馨、张积兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，于2016年10月31日作出（2016）鲁1082民初3019号民事判决书，判决被告郭文建与程忠伟签订的荣成市崖头街道办事处台上邹家村两户一体三层小楼（109号、110号）的买卖协议无效，被告郭文建将上述楼房返还原告张晓燕。该判决作出后，被告张馨、张积兰上诉至威海市中级人民法院，威海市中级人民法院于2017年3月22日作出（2016）鲁10民终2754号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）鲁1082民初3019号民事判决书，发回重审。本案发回重审后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人杨树田，被告郭文建，被告张馨之委托诉讼代理人程翠丽、尹强，被告张积兰之委托诉讼代理人程翠丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓燕向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告郭文建与被告张馨及程忠伟于2012年12月16日签订的房屋买卖合同无效；2、依法判决被告郭文建立即返还房屋给原告；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年12月16日，被告郭文建与被告张馨及其父程忠伟签订房屋买卖合同一份，被告张馨及程忠伟将位于荣成市小楼（109号、110号）房屋以150万元的价格卖给被告郭文建。2014年6月25日，威海市中级人民法院作出（2014）威民一终字第118号判决，该判决认定被告郭文建与被告张馨及其父程忠伟之间买卖的房屋系程忠伟与原告张晓燕共同共有。被告张馨及其父程忠伟未经原告同意擅自出售程忠伟与原告共同共有的房屋，侵犯了原告的财产权利，且涉案房屋因未办理土地审批手续，其买卖行为违反了相关规定，属无效行为。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告郭文建辩称，我属于台上邹家村村民，具有购买涉案房屋的资格。对于该房屋的具体权属情况，我很清楚，否则不会花钱购买。在购买涉案房屋时，村委公示栏中公示的房主为程忠伟。我亦到土地局就该房屋进行查询，土地局系统显示涉案房屋登记在程忠伟名下。我亦同程忠伟一同到民政局婚姻登记处查询，经核实，程忠伟在建设该房屋及签订该房屋买卖合同时未婚。我在购买涉案房屋时无任何过错，属于善意取得。涉案房屋系程忠伟的财产，我与程忠伟之间的买卖合同亦属合法，他人无权主张合同无效。 被告张馨辩称，原告不是涉案房屋的共有人，不能以“未经其同意出卖房屋构成无权处分”为由主张涉案房屋买卖合同无效。涉案房屋在出卖前其所有权人为程忠伟，该房屋系程忠伟通过购买台上邹家村的两处房基合并后出资建成的，程忠伟系房屋的真正所有权人。原告与程忠伟没有结婚，未形成夫妻共同财产的法律基础。原告与程忠伟在一起时无工作和收入来源，其对楼房无任何出资，其无法成为房屋的共有权人。原告以威海市中级人民法院(2014)威民一终字第118号民事判决书中的“涉案楼房系程忠伟与原告共同共有”的表述作为其主张所有权的唯一理由无法成立。张起贵及原告并未对涉案房屋进行出资，张起贵在上案中所主张的参与建造购买材料的事实均不成立。被告在上案中有证据充分证实涉案房屋系程忠伟出资建造的。 被告张积兰辩称，涉案房屋属于程忠伟本人出资建设，原告未出一分钱，涉案房屋与原告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人在原审庭审中已充分质证的证据，本院不再赘述。对当事人当庭提出异议的相关证据，本院认定如下：1、被告张馨在原审中提交程忠伟持有的1995年其上手购买诉争楼房楼基的证据一组，以此证明程忠伟的上手向崖头镇财政所交款购买诉争楼房楼基，在卖给程忠伟后将该收据交给程忠伟持有的事实。原告质证称，对于该组证据不予认可，其事实为该楼基是张起贵购买的，后被程忠伟拿去。对于该证据，本院认为其具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。2、被告张馨在原审中提交楼基原购买人张启洪出具的2000年3月13日收取程忠伟楼基款60000元的收据一份，以此证明程忠伟向上手购买楼基的事实。原告质证称，对该证据不予认可。对于该证据，本院认为其具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。3、原告在原审中提交购买水泥的收据和证人证言，以此证明涉案房屋动工的时间。被告张馨质证称，原告提交的该宗证据均指向涉案房屋于1999年施工，但涉案房屋楼基的购买时间为2000年，不可能在1999年动工。该宗证据与涉案房屋无关联性，且其自身自相矛盾。对于该宗证据，本院认为结合前案的庭审情况及其他证据，可以确认原告对涉案楼房进行了投资，该宗证据能够证明该事实，故对于该宗证据，本院予以采信。 通过原、被告举证、质证，本院认定事实如下：原告张晓燕与程忠伟系同居关系，原告张晓燕系夏庄人，程忠伟系新庄人。被告张馨系程忠伟与前妻的婚生女，被告张积兰系程忠伟母亲。在原告与程忠伟同居期间（未结婚），2000年前后，原告之父张起贵及程忠伟对涉案楼房进行了建设，完工后原告与程忠伟在涉案楼房中居住。2004年，原告与程忠伟分开，后程忠伟与他人结婚，婚后居住在涉案楼房中。2012年12月16日，程忠伟及被告张馨在未经原告同意的情况下，将涉案楼房以1500000元的价格卖给被告郭文建。被告郭文建已支付600000元，余款900000元尚未支付。2013年1月23日，程忠伟去世。涉案楼房由被告郭文建管理使用至今。2013年，原告之父张起贵以返还原物为由将郭文建、张馨、张积兰诉至本院崖头法庭。本院崖头法庭作出（2013）荣崖民初字第122号民事判决书，认定程忠伟生前未经张起贵同意擅自出售诉争楼房属无权处分，判决郭文建与程忠伟之间签订的房屋买卖合同无效，郭文建于判决生效之日起三个月内将诉争房屋返还张起贵。后张起贵、张馨、张积兰不服该判决上诉至威海市中级人民法院。威海市中级人民法院于2014年6月25日作出（2014）威民一终字第118号民事判决书，认定程忠伟对诉争房屋的出资系对张晓燕和程忠伟的经济帮助或者投资，诉争房屋系程忠伟与张晓燕共同共有，判决撤销荣成市人民法院（2013）荣崖民初字第122号民事判决书，驳回张起贵的上诉。后本案原告张晓燕认为程忠伟及被告张馨未经其同意擅自出售程忠伟与其共同共有的房屋，侵害了其财产权利，为维护其合法权益，遂诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否属于原告与程忠伟共有，程忠伟与张馨未经原告同意处分该房屋的行为是否有效；2、如果该处分行为无效，涉案房屋应如何返还，收取的购房款应如何退还。 对于焦点一，本院认为从前述案件的判决中，可以认定原告之父张起贵、程忠伟均对涉案房屋进行了出资建设。涉案房屋建设于原告与程忠伟同居期间，张起贵对涉案房屋的出资建设系对原告与程忠伟的经济帮助或者投资，涉案房屋系原告与程忠伟共同共有。处分共有的不动产应当经过全体共同共有人的同意，程忠伟、被告张馨在未经原告同意的情况下，擅自将共同共有的楼房卖给被告郭文建，属无权处分。故原告张晓燕要求确认程忠伟、被告张馨与被告郭文建签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告与程忠伟的份额如何划分的问题，因在前述案件及本案的审理中，原、被告均无充分证据证明己方出资的具体数额，根据共有人对共有的不动产享有的份额无法确定的视为等额享有的原则，原告张晓燕、程忠伟对涉案房屋各享有50%的份额。 对于焦点二，本院认为涉案房屋系原告与程忠伟共同共有，程忠伟、张馨未经原告张晓燕同意擅自处分房屋的行为无效，且涉案房屋至今不能办理过户，被告郭文建的购买行为不构成善意取得，则房屋的占有人即被告郭文建应将涉案房屋返还原告及程忠伟。现程忠伟已去世，被告张馨、张积兰作为其继承人，对涉案房屋享有一定的份额，故涉案房屋应当返还给原告及被告张馨、张积兰。对于被告郭文建交付的购房款600000元，被告张馨、张积兰应在其继承份额内返还被告郭文建。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下： 一、被告郭文建与程忠伟、被告张馨签订的荣成市崖头街道办事处台上邹家村两户一体三层楼房（109号、110号）的买卖协议无效。 二、被告郭文建于本判决生效后三十日内将上述楼房返还原告张晓燕及被告张馨、张积兰；被告张馨、张积兰于本判决生效后三十日内在其继承份额内返还被告郭文建购房款600000元。 案件受理费18300元，由被告郭文建负担9150元，被告张馨、张积兰负担9150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙本明 人民陪审员  王子建 人民陪审员  刘孟德 二〇一七年八月十五日 书 记 员  张 兰