辽宁省庄河市人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0283执异32号案外人：娄殿朋，男，1977年6月12日出生，汉族，住庄河市申请执行人：大连东辰建设有限公司。住所地：庄河市黑岛镇法定代表人：范锁勤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜志连，系辽宁昌汉律师事务所律师。被执行人：庄河市黑岛房地产开发有限公司。住所地：庄河市黑岛镇山。法定代表人：隋云峰，系该公司董事长。在本院执行申请执行人大连东辰建设有限公司与被执行人庄河市黑岛房地产开发有限公司建设工程施工合同拖欠工程款纠纷一案中，案外人娄殿朋对本院冻结本院所执行的中国工商银行股份有限公司大连庄河支行与娄殿朋、庄河市黑岛房地产开发有限公司借款合同纠纷中，所拍卖的位于庄河市前进路71号（金源商城）2号楼二层45号、51号、53号、54号、87号、103号、118号、129号、131号摊位所得的价款提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，请求法院依法裁定排除对申请人（指案外人，下同）被执行财产拍卖款的冻结，依法解除执行冻结措施。事实和理由：一、申请人系庄河工商银行申请执行案件中被拍卖的金源商城房产的所有权人，申请人所有的房屋不是该案的黑岛公司的可供执行的财产，也不属于工程价款优先的范围，因为申请人已经依法取得该房屋的所有权：2001年6月申请人在黑岛公司处购买了其开发建设的金源商城2号楼二层的45、51、53、54、48号摊位（均12.7m2）、87号（104.75m2）、103号（16.2m2）、129号（12.68m2）、131号（21.68m2），建筑面积总计218.99m2，总价款154万元。双方签订商品房买卖合同书，申请人支付首付款，余款向工行银行贷款77万元支付并在房产行政部门办理抵押登记手续，完成付款义务。2001年年底黑岛公司将上述摊位交付给申请人，申请人实际经营至2009年金源商城整体歇业。未办理产权登记非申请人的过错，因为黑岛公司一直未办理金源商城的竣工验收手续致我们业主一直无法办理产权证。上述事实说明房屋申请人依法取得所有权，申请人的情形符合《物权法》第106条的善意取得和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的规定，依法应当确定该房屋所有权归申请人。其次，适用工程价款优先权的范围仅限于仍归黑岛公司所有的由施工单位施工的工程范围，东辰公司在2005年起诉主张工程价款优先权时，上述房屋的所有权已经从黑岛公司处转为申请人，既然上述房产依法已经发生变更，那么申请人的房屋依法不在工程价款优先权范围内。二、该冻结裁定侵犯申请人的合法权利。因申请人未按期偿还够买房屋时的银行贷款，已被庄河工商银行起诉经庄河市人民法院作出（2006）庄民合初字第469号民事判决书，此案在法院执行中依法拍卖了申请人上述房产中的45、51、53、54、87、103、118、129、131号摊位，总计拍卖款项为57.86万元，如按法院冻结裁定认定的工程价款优先成立，那么意味着申请人房子被拍卖后所得的款项不能用于偿还借款，自己还需要另行凑款偿还借款，等于需要偿还两份借款，而欠工程款的主体是黑岛公司，申请人对工程款没有任何过错显然违反法律基本的公平原则也与法律基本规定相违背，因此法院的冻结裁定势必侵犯申请人的合法权利。依据以上理由，申请人请求依法撤销法院作出的冻结拍卖款民事裁定书。申请执行人称，案外人娄殿朋所提异议请求没有法律依据，应予驳回。故作如下说明：一是，金源商城2号、3号楼系庄河市黑岛房地产开发有限公司开发，2000年6月由大连东辰建设有限公司的前身庄河市黑岛建筑工程公司承建。施工中，因开发方原因工期拖延，2005年6月7日该工程完成交付。之后因水、电、暖、等外网配套问题没解决。至今金源商城工程没有完成竣工验收。娄殿朋在异议申请书第2页上数第5行中表述了黑岛房地产开发有限公司一直未办理金源商城的竣工验收手续。这一事实各方当事人均无异议。二是，大连东辰建设有限公司基于享有的工程款优先受偿权而冻结被执行人娄殿朋等人名下的摊位拍卖款，法律依据充分。三是，被冻结的执行款是拍卖有关摊位的价款，并不是拍卖用于居住的住宅取得的价款，东辰建设应当得到这笔执行款。娄殿朋不具有消费者的身份，其权益不能排除法院执行其摊位拍卖后的款项，工商银行的抵押权也不能对抗东辰建设享有的工程款优先受偿权。四是，娄殿朋所提异议的款项包括在工商××××庄河支行于2019年3月13日提出的第三人执行异议中，庄河市法院作出（2019）辽0283执异54号执行裁定：驳回案外人中国工商银行股份有限公司大连庄河支行的异议请求。工商银行不服该裁定，提出执行异议之诉。经一审和二审后，大连市中级人民法院（2020）辽02民终2156号民事判决书的判决结果是：驳回中国工商银行股份有限公司大连庄河支行的诉讼请求。五是，案涉拍卖款是用于偿还黑岛开发有限公司的债务，致使娄殿朋与开发公司经营的摊位买卖合同目的无法实现，该合同依法可以解除。同理，娄殿朋与工商银行间的按揭贷款合同也可以一并解除。不存在娄殿朋所认为的向银行“偿还两份借款”的后果。综上所述，请法院驳回娄殿朋的异议请求。被执行人未作答辩。本院查明，原告庄河市黑岛建筑工程有限公司（大连东辰建设有限公司的前身）与被告庄河市黑岛房地产开发有限公司建筑工程承包合同拖欠工程款纠纷一案，本院于2003年11月5日作出了（2003）庄民合初字第1357号民事判决，判决：一、原告对其承建的庄河市金源商城2号楼、3号楼工程的工程款享有优先权。该工程款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者。二、被告庄河市黑岛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告庄河市黑岛建筑工程有限公司工程款3035127元。2004年12月15日，该案经本院全部执行完结。后，大连东辰建设有限公司向本院申请再审。2005年10月12日，本院又作出了（2005）庄民合再初字第22号民事判决，判决：一、维持本院（2003）庄民合初字第1357号民事判决第一项。二、变更本院（2003）庄民合初字第1357号民事判决第二项为原审被告庄河市黑岛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付再审原告大连东辰建设有限公司工程款2711555元（不含已给付的3035127元）。该判决生效后，再审被告未履行义务，再审原告大连东辰建设有限公司向本院申请执行。2007年9月19日，本院作出了（2007）庄执字第675号民事裁定，裁定：本院（2005）庄民合再初字第22号民事判决第二款及诉讼费的判决中止执行。原告大连东辰建设有限公司与被告庄河市黑岛房地产开发有限公司建筑工程施工合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2006年2月27日作出了（2005）大民房初字第××号民事判决，判决：一、被告庄河市黑岛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿付原告大连东辰建设有限公司工程欠款3583472元。二、对于本判决第（一）项确认的工程欠款部分，原告大连东辰建设有限公司对工程折价或拍卖的价款，享有优先受偿权。三、驳回原告大连东辰建设有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，被告未履行义务，原告大连东辰建设有限公司向本院申请执行。2007年9月19日，本院作出了（2007）庄执字第674号民事裁定，裁定：大连市中级人民法院（2005）大民房初字第××号民事判决中止执行。原告中国工商银行股份有限公司大连庄河支行与被告娄殿朋、庄河市黑岛房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2006年11月9日作出（2006）庄民合初字第469号民事判决书，判决：被告娄殿朋于本判决发生法律效力之日起15日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连庄河支行借款本金606984.18元、2005年9月30日前利息91851.10元及2005年9月30日起至本判决确定给付之日止按合同约定计算的利息，息随本清。被告庄河市黑岛房地产开发有限公司对上述款项承担连带还款责任。诉讼费24596元（其中案件受理费11998元，其他诉讼费11998元，公告费600元），由二被告负担。该判决生效后，被告娄殿朋未履行义务，中国工商银行股份有限公司大连庄河支行向本院申请执行。在执行过程中，本院根据中国工商银行股份有限公司大连庄河支行的申请，将已经抵押于中国工商银行股份有限公司大连庄河支行的金源商城2号楼2层45号、51号、53号、54号、87号、103号、118号、129号、131号摊位予以查封。后，中国工商银行股份有限公司大连庄河支行请求对上述查封财产予以评估、拍卖，本院依法予以准许，经评议决定将上述9套摊位予以整体拍卖。后，案涉摊位经司法拍卖成交。再，大连东辰建设有限公司向本院申请恢复执行。2019年1月10日，本院作出（2018）辽0283执恢1634、1635号执行裁定书，裁定：一、冻结本院所执行的申请执行人中国工商银行股份有限公司大连庄河支行与被执行人李德福、娄殿朋、胡广华、张孝勇、刘永伟借款合同纠纷中，所拍卖该五被执行人所有的位于庄河市××路××号（金源商城）2号楼摊位房，所得的全部价款。二、冻结期限为三年。另查明，在本院执行(2018)辽0283执恢233号案件时，庄河市黑岛房地产开发有限公司于2018年5月20日向本院提供一份关于金源商城房屋情况的说明，载明：“……就2号楼（B区）一、二层房屋具体情况如下：该楼因当年市政府重点项目，为了按时开业，所以在未竣工情况下开始使用，由于我公司经营不善，2001年开业不久就闲置至今……”。在本院开庭审理（2017）辽0283民初6581号原告庄河腾达消防工程有限公司诉被告庄河市黑岛房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案时，庄河市黑岛房地产开发有限公司陈述，金源商城2号楼商铺没有办理产权证，是因为当时商铺没有办理竣工验收。审查中，本院调取了申请执行人大连东辰建设有限公司与被执行人庄河市黑岛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案件、中国工商银行股份有限公司大连庄河支行与被执行人娄殿朋借款合同纠纷案件的执行卷宗及相关案件卷宗，并复印了相关证据材料。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”案外人如欲阻却执行，需同时满足三个条件，即：支付全部价款、合法实际占有以及对未办理过户登记手续无过错。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条亦规定，“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”据此，竣工验收合格、办理竣工验收手续是房地产交付的法定前提条件。本案中，涉案房屋至今未办理竣工验收手续，故涉案房屋不具有法定的交付条件，本案中，娄殿鹏亦无证据证明其已实际合法占有涉案房产，其要求阻却冻结拍卖款无事实和法律依据，故案外人娄殿朋异议理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回案外人娄殿朋的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 曹 平审判员 孙雪梅审判员 张维唯二〇二〇年七月十六日书记员 曲丽坤