.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市中级人民法院民事判决书（2017）内04民终2480号上诉人（原审被告）：巴林左旗红业房地产信息咨询服务有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区公园小区楼下。法定代表人：王某1，经理。委托诉讼代理人：孟某，内蒙古云暄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于某1，男，1988年3月14日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：于某2（系于某1之父）,1963年4月7日出生，汉族，工人，现住址同上。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古富河律师事务所律师。原审被告：王某2，女，1983年9月8日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区。原审被告：张某，男，1982年5月14日出生，汉族，个体工商户，现住址同上。委托诉讼代理人：王某2（系张某之妻），女，1983年9月8日出生，汉族，个体工商户，现住址同上。上诉人巴林左旗红业房地产信息咨询服务有限公司(以下简称红业公司)因与被上诉人于某1及原审被告王某2、张某买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林左旗人民法院（2017）内0422民初933号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭于2017年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人红业公司的委托诉讼代理人孟某，被上诉人于某1及其委托诉讼代理人于某2、杨某，原审被告王某2，原审被告张某的委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。1、一审法院认定上诉人在提供居间服务的过程未对涉案楼房进行基本、必要的审理、核实，致使在促成被上诉人与原审被告签订买卖合同之时，涉案房屋已经处于被法院查封状态，房屋买卖无法履行与事实不符。上诉人为被上诉人提供的是居间服务。本案中上诉人的居间合同义务，是向被上诉人提供一个位置、楼层相对合适的房源。因为作为房屋中介机构无权到房产局查询该房屋的明细，一审法院认为上诉人没有对该房源进行基本、必要的审查、核实这与客观情况不符。在被上诉人与原审被告签订了楼房买卖协议后，上诉人的居间合同义务已经完成。在履行楼房买卖合同的过程中，原审被告告知被上诉人该房屋系抵押房屋，被上诉人仍愿意购买。在这期间上诉人多次提示被上诉人在交付首付款前要跟原审被告到房产局查询该房屋明细，被上诉人也跟原审被告到房产局调查了房屋明细，但因被上诉人自己疏忽，没有调查明细，就交付了首付款，最终导致交了首付款后，房屋无法交易。这是被上诉人轻信原审被告没仔细审查房源造成的，其应该自行承担因此造成的损失。上诉人在提供居间服务的过程中，多次提醒被上诉人审查房源，已经尽到了合理的注意义务，不应该承担给付责任。2、上诉人与被上诉人、原审被告签订的退房协议明确约定，上诉人的合同义务是负责追缴，追缴不成，上诉人只是一个中间人，也只是起个证明作用。并没有约定承担连带给付义务，一审法院认定合同的内容是上诉人承担给付责任，没有事实和法律依据。于某1辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。被上诉人于2016年12月20日和21日在上诉人处购买其挂牌交易的涉案楼房时，上诉人的工作人员向被上诉人承诺该楼房没有问题，产权清晰；上诉人的工作人员给被上诉人承诺去房产局查该房的产权明细，后因上诉人的工作人员工作疏忽没有去查，才导致被上诉人交付的楼房首付款不能退回。上诉人在事发后与被上诉人进行电话通话录音提醒上诉人去房产局自己查产权明细，这完全是为了规避自己应该承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《房地产经纪管理办法》第二十二条等规定，中介公司作为房屋买卖合同的居间人，对房屋权属情况、订立合同的能力进行审查并如实地报告，其应当查看委托出售、出租的房屋及权属证书和委托人的身份证明等信息，并应编制房屋状况说明书。这些法定义务上诉人均没有履行，只是单纯为了收取中介费用，在出事后为了规避责任却又将该审查义务想强加给被上诉人。因此，一审法院所认定的事实是非常清楚的，适用法律也是非常正确的，维护了被上诉人的合法权益，请求二审法院维持一审判决。二、上诉人对于自己应该承担的责任是认可的，因为在三方于2017年1月7日签订的《退还契丹花园B区1幢2单元401室楼房房款协议书》第四条约定如2017年1月15日卖房人张某、王某2未退还上述款项，由上诉人负责追缴，追缴不成，被上诉人可以起诉上诉人。这也就是说上诉人同意为该笔楼房首付款予以担保，协议签订时就形成了连带保证法律关系。上诉人现在多次向张某、王某2予以追缴，被上诉人的楼房首付款根本就没有追缴回来，被上诉人依约将上诉人起诉，上诉人却又百般抵赖、推脱责任。因此一审法院判令上诉人承担连带责任是按照三方的协议约定，是完全符合法律规定的。王某2、张某述称，我们应当将房款退还给被上诉人。还款责任并不在于红业公司，我们会想办法退还涉案款项。于某1向一审法院起诉请求：1、判令三被告给付原告楼房首付款、违约金共计18万元（以18万元为基数从2017年1月15日起按照月息2分计息至款项还清为止）2、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2016年12月20日，原告于某1经被告红业公司的居间介绍购买了被告张某、王某2位于××旗的楼房，于当日签订《楼房定金协议》，并交付定金2万元。2016年12月21日，原告又与被告王某2签订《楼房买卖协议》，并支付首付款14万元。被告王某2收到原告于某1交付的定金及房款后，将此款用于偿还其在巴林左旗信用社的个人贷款，并赎出作为抵押的涉案楼房的房本。原告于某1与被告张某、王某2随后到房产管理部门办理产权变更手续，但因该楼房被赤峰市松山区人民法院查封保全，而未能办理。之后，原告于某1与被告张某、王某2、红业公司签订了《退还契丹花园B区1幢2单元401室楼房房款协议书》，该协议第2条约定："被告张某、王某2在2017年1月15日之前退还原告18万元，如逾期未退还，被告张某、王某2自2017年1月15日时起以18万元为基数，按月利率2%计算利息至此款还清时止；"第4条约定："如被告张某、王某2未按期退还房款，由被告红业公司负责向张某、王某2追缴，如追缴不成，原告于某1可以起诉三被告"。协议第2条中所约定的18万元包括14万元的首付款，2万元的定金，剩余2万元为定金的双倍返还。后被告张某、王某2于2017年1月25日退还原告于某12万元，剩余16万元至今未能退还。另查明，被告红业公司提醒原告于某1去房产部门查询涉案楼房产权明细是在原告交付首付款之后。一审法院认为，本案争议的的焦点是三被告对于原告交付的楼房首付款的是否承担返还义务？一，关于被告张某、王某2在本案所应承担的责任。二被告与原告达成《退还契丹花园B区1幛2单元401室楼房房款协议书》，已经明确约定二被告应履行的义务，二被告对此无异议，且因涉案楼房被法院查封，是导致原告于某1与被告张某、王某2之间的楼房买卖合同解除的根本原因，故被告张某、王某2应付全部责任，依协议履行返还楼房首付款的义务。二、被告红业公司在本案所应承担的责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事实向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。中介公司作为房屋买卖合同的居间人，负有对房屋权属情况、订约人的订约能力等事项的审查并如实报告义务。本案中被告红业公司在被告张某、王某2委托其出售楼房时及原告于某1与被告张某、王某2签订买卖合同时均未对涉案楼房进行基本、必要的审查、核实，致使在促成原告于某1与被告张某、王某2签订买卖合同之时，涉案房屋已经处于被法院查封状态，房屋买卖已经无法履行。被告红业公司作为专门从事房屋买卖的专业公司，应较一般非业内人士更知晓涉及房屋买卖的政策、法规，但其没有尽到必要的谨慎、注意义务，其行为存在过错。被告红业公司所提交的证据只能证明其在原告于某1交付首付款之后提醒原告去房产部门查询涉案楼房产权，此时原告已经交付楼房首付款，已无实际意义，故对于被告红业公司的此抗辩理由，该院不予采信。对于原告于某1要求被告红业公司与被告张某、王某2共同返还楼房首付款的诉讼请求，该院认为，原、被告三方所达成的退还房款协议从内容看确定被告红业公司负有向被告张某、王某2追缴的义务，虽然没有明确约定被告红业公司承担给付责任，但协议中"追缴不成，原告可起诉三被告"的内容，说明被告红业公司在追缴不成的情况下，愿意与被告张某、王某2一起承担给付责任。但被告红业公司不是买卖合同的相对方，其又未收到原告于某1交来的房款，在退款协议中承担的应是连带保证责任，故对于原告于某1要求被告红业公司承担共同给付责任，该院不予支持，被告红业公司应承担连带给付责任。三、退款协议第2条约定："被告张某、王某2在2017年1月15日之前退还原告18万元，如逾期未退还，被告张某、王某2自2017年1月15日时起以18万元为基数，按月利率2%计算利息至此款还清时止。"协议中所约定的18万元房款中14万元为楼房首付款，剩余的4万元为双倍返还的定金。该院认为，定金双倍返还，已经弥补了定金未及时退还给原告于某1所造成的损失。此4万元如果在按照协议约定给付利息，已超出法律规定的范围，故按约定计算利息的基数应去掉双倍返还的定金，应为14万元。故对于原告于某1要求三被告按18万元给付利息的请求，该院不予支持，应以14万元为基数从2017年1月15日以月利率2%计算利息至此款还清时止。综上所述，对原告于某1要求被告张某、王某2按退款协议退还房款的请求，该院予以支持，对于以18万元为基数支付利息的请求，不予支持，应以14万元为基数计算利息；被告红业公司在本案中应承担连带给付责任。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十九条、第四百二十五条之规定，一审法院判决：一、被告张某、王某2于本判决生效后三日内退还原告于某1房款16万元；二、上述款项中的14万元自2017年1月15日以月利率2%计算利息至款还清时止；二、被告巴林左旗红业房地产信息咨询服务有限公司对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告于某1的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，被上诉人与原审被告在履行《楼房买卖协议》中遇到了问题，为解决该问题，上诉人、被上诉人及原审被告三方签订了《退还契丹花园B区1幢2单元401室楼房房款协议书》（以下简称"退还房款协议书"）。本案是解决三方在履行该"退还房款协议书"中所引发的纠纷。本案的争议焦点是，上诉人在"退还房款协议书"中是证明人还是保证人。从该"退还房款协议书"第四条"如果2017年1月15日甲方（即张某、王某2）未退还上述款项，由丙方（即红业公司）负责向甲方追缴，追缴不成，乙方（即于某1）可起诉甲方和乙方"的内容看，具有丙方（即红业公司）保证能成功追缴房款之意，但实际上，该房款红业公司未能成功追缴。据此，一审法院认定上诉人红业公司在"退还房款协议书"中是保证人并无不当。上诉人称其在该"退还房款协议书"中仅起证明人作用，与约定的内容不符。此前上诉人为被上诉人及原审被告提供的居间服务，只是引发本案纠纷的一个先行行为，"退还房款协议书"签订后，各当事人就应遵守该"退还房款协议书"中的约定，履行各自的义务。此时，上诉人再以其曾为居间人为由，而不履行该"退还房款协议书"所约定的义务，没有法律依据。故红业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，红业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人巴林左旗红业房地产信息咨询服务有限公司负担。邮寄送达费80元，上诉人巴林左旗红业房地产信息咨询服务有限公司、被上诉人于某1、二原审被告王某2、张某各承担20元。本判决为终审判决。审判长 张京浩审判员 周振卿审判员 雷蕾二○一七年八月七日书记员 朱雪岩