北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5160号上诉人（原审原告）：北京海港房地产开发有限公司，住所地北京市通州区徐辛庄镇葛渠村。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：颜丙杰，北京市道和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翔，北京市道和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京乐居观承投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼23层2单元122702。法定代表人：杨晓璐，经理。委托诉讼代理人：孙焱焱，北京邦远律师事务所律师。上诉人北京海港房地产开发有限公司（以下简称房产公司）因与被上诉人北京乐居观承投资管理有限公司（以下简称投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初35815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人房产公司之委托诉讼代理人颜丙杰、孙翔，被上诉人投资公司之法定代表人杨晓璐及其委托诉讼代理人孙焱焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。简称房产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判投资公司向房产公司支付违约金303.59万元；撤销一审判决第三项，改判投资公司向房产公司支付律师费7万元；一审、二审诉讼费用由投资公司负担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清、认定事实错误。一、一审判决混淆合同关系，案涉两份合同主体、付款方式以及交付条件均不同。二、一审判决未查清基本事实，认定房产公司违约完全错误。1.关于联机备案。联机备案手续即网签手续，为此双方在预售合同第十九条、附件十三条特别补充约定，办理联机备案手续的前提是买受人具备购房资格。联机手续无法办理，双方约定的原因正是预售合同约定的买受人杨晓璐不具备购房资格，因此后续变更合同主体。2.关于房屋交付与购房款支付。依据预售合同附件十二补充协议第二条的明确约定，买受人未按期支付购房款，房产公司不应交付案涉房屋。依据现房合同约定，投资公司应于2019年4月15日前将购房款支付完毕，以此为基础，房产公司于同年6月5日交付案涉房屋。3.关于案涉房屋状况。案涉房屋为现房，已经竣工验收，投资公司已了解房屋户型、院落以及周边环境，合同所附示意图清楚显示房屋位置靠近马路、部分围墙呈圆弧状，投资公司才签订现房合同。房产公司配合投资公司对涉案房屋院落进行局部改造，在别墅类客户中极为普遍，不代表房产公司认可房屋存在问题。三、一审判决免除投资公司违约责任缺乏任何事实依据。首先，预售合同与现房合同是两个法律关系。投资公司未提起反诉，一审判决不应认定房产公司违约，更不能以此作为投资公司免责的理由。其次，投资公司的院落改造要求属于现房合同约定之外，其应履行付款义务并承担逾期支付房款的违约责任。再次，投资公司根本违约导致合同解除，一审法院认定房产公司不同意调解导致利益失衡，缺乏事实基础和基本的公允。最后，一审判决将房产公司主张的违约金与投资公司未主张的资金占用损失进行平衡，缺乏依据。投资公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。房产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除房产公司、投资公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2.判令投资公司协助房产公司办理《北京市商品房现房买卖合同》登记备案注销手续；3.判令投资公司支付房产公司违约金303.59万元；4.判令投资公司向房产公司支付律师费7万元；5.本案诉讼费用由投资公司负担；6.房产公司退还投资公司购房款1821万元。一审法院认定事实：2018年12月20日，房产公司（出卖人）与投资公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号：XF757332，以下简称现房买卖合同），现房买卖合同约定：第三条商品房基本情况，该商品房地址为通州区×苑×区×号楼×至×层×。规划性质为住宅、储藏室及设备用房，建筑层数为3层，其中地上2层，地下1层，该商品房实测面积共456.28平方米。第四条抵押情况，该房屋未设定抵押。第七条计价方式和价款，按照套计算，该商品房总价款为30359277元。第八条付款方式和期限，买受人采取其他付款方式付款：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。第九条逾期付款责任，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照合同总价款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金。第十二条交付时间和手续，出卖人应当于2019年6月5日前向买受人交付该商品房。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验房屋的前提条件。该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。第十四条商品房质量，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。其他质量问题，该商品房质量应当符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然严重影响房屋正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。合同附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定（二）分期付款方式：1.买受人应于2018年4月28日前，向出卖人交纳房款人民币1821万元。2.买受人应于2019年4月15日之前，向出卖人交纳房款12149277元。买受人逾期支付任一期房款均应按照合同第八条之约定承担逾期付款违约责任。合同附件十三补充协议，第十一条其他：9.买受人逾期支付房价款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照该商品房总价款10%向出卖人支付违约金。本条违约金标准约定与现房买卖合同第九条第一款第二项约定不一致的，以本条约定为准。此外，现房买卖合同及其附件还约定了其他内容。在上述现房买卖合同签订之前，投资公司已累计向房产公司支付购房款1821万元。现房买卖合同签订后，房产公司给投资公司办理了合同的联机备案手续，投资公司未按照现房买卖合同的约定在2019年4月15日前向房产公司交纳剩余房款12149277元。房产公司于2019年4月22日向投资公司发出催款函，后投资公司仍未支付剩余房款，房产公司亦未向投资公司交付涉案房屋，双方未办理房屋的交接手续，投资公司未收房。关于未达成房屋交付的原因，投资公司主张在双方签订现房买卖合同后，房产公司带投资公司去看房并协商房屋交付事宜。经现场看房，投资公司发现房屋院落严重不规整，影响美观和居住，与预售时介绍的情况大相径庭。为此，投资公司向房产公司提出了房屋存在的问题并与相关负责人（销售部及物业）多次交涉，房产公司也承认存在问题，并同意和配合投资公司对房屋进行改造，以达到美观且适宜居住的要求。投资公司为此还根据房产公司的要求出具了改造设计方案提交给了房产公司，房产公司对改造方案也基本满意，并与投资公司共同争取办理相关手续及旁边邻居签字后即可尽快进行改造，之后投资公司再将剩余购房款缴纳完毕。对于双方的涉案房屋改造协商过程，投资公司提交了其与房产公司营销部工作人员的微信聊天记录（时间为2019年6月至7月期间），在该聊天记录中房产公司的工作人员回复投资公司“我和物业说了，改造图纸再做一点小调整，应该没问题，开工施工要等等”。在双方正在协商过程中的2019年9月，房产公司向一审法院提交起诉状，以投资公司逾期支付购房款超过30日为由要求解除现房买卖合同并向投资公司主张违约金及律师费。一审法院受理该案后于2019年12月10日向投资公司送达起诉状、出庭传票等材料。随后在该院组织的庭审中，房产公司表示就投资公司已支付的购房款共计1821万元，同意退还给投资公司且作为其一项诉讼请求当庭予以明确，在本案中一并解决。投资公司对双方签订现房买卖合同的事实予以认可，并表示同意解除现房买卖合同，且明确表示不再购买涉案房屋，并愿意随时配合房产公司办理撤销登记备案手续。在一审审理过程中，投资公司提出双方早在2017年4月11日针对涉案房屋就已签署《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同，封面上未载明合同编号，投资公司签订预售合同时也未看房，当时房屋并未建设好），该预售合同上约定的买受人为杨晓璐，杨晓璐为投资公司的法定代表人，杨晓璐认可系代表投资公司与房产公司签订预售合同，房产公司与投资公司均对此无异议。该预售合同约定：第一条项目建设依据，出卖人经批准，建设的商品房项目核准名称为×苑×区。第二条预售依据，该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为京房售证字（2017）23号。第三条商品房基本情况，该商品房的规划性质为住宅，建筑总层数为3层，其中地上2层，地下1层，该商品房为第一条规定项目中的×苑×号楼×层×号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。第六条计价方式和价款，按照套计算，该商品房总价款为30359277元。第七条付款方式和期限，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四及附件十二补充协议第一条。第八条逾期付款责任，逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过15日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应当于2018年4月30日前向买受人交付该商品房。第十九条预售合同登记备案，出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同联机备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，买受人选择第（三）种付款方式。（三）按揭贷款方式：1.买受人应于2017年4月11日前，向出卖人交纳该商品房房价款人民币3049277元，于2017年5月25日前，向出卖人交纳该商品房房价款人民币910万元，于2017年11月30日前，向出卖人交纳该商品房房价款人民币1214万元。2.该商品房剩余的房价款人民币607万元由买受人向贷款银行申请商业贷款的方式支付。买受人应当按照本条第1款约定期限支付首付之日起十日内按照贷款银行要求，将申请银行贷款所须买受人提供的全部资料和费用提交给贷款银行，并正式向贷款银行提出贷款申请。此外，预售合同及其附件还约定了其他内容。在上述预售合同签订后，投资公司分别于2017年4月11日即签订预售合同当日向房产公司支付购房款3049277元，于2017年6月7日支付购房款910万元，于2018年3月22日支付购房款6060723元。房产公司在收取款项后分别于2018年3月15日和3月22日向投资公司出具了收据，房产公司在该两张收据上确认共收到楼款1821万元。房产公司认可与投资公司在先签订了预售合同的事实，且未对预售合同与现房买卖合同系针对同一涉案房屋的事实提出异议（预售合同上约定的房号与现房买卖合同约定的房号不一致，系房屋竣工后房号发生了改变，不影响两份合同指向同一涉案房屋的事实，预售合同对此也有说明），房产公司亦认可收取了投资公司交付的房款共计1821万元。一审庭审中，投资公司主张在上述预售合同签订后，房产公司并未按照预售合同约定的自合同签订之日起30日内（不超过30日）办理预售合同联机备案手续，亦未在合同约定的交付时间即2018年4月30日前向投资公司交付涉案房屋。在投资公司已支付大部分购房款后（达到房屋总价款的约60%），房产公司仍然一直未给投资公司办理合同登记备案手续，也一直未交付涉案房屋。投资公司在2018年10月曾向房产公司发出了律师函，在该律师函上投资公司指出房产公司无故长期不办理联机备案登记的行为违反了相关规定，且未对不办理联机备案登记的原因进行书面解释及采取相应补救措施。房产公司无故长期不办理联机登记的行为严重违反了预售合同的约定，已构成合同违约并使投资公司有充分理由怀疑其向房产公司购买的房产存在权利瑕疵，故在房产公司履行先行合同义务之前，投资公司暂时无法配合继续履行该合同。因房产公司至今仍未履行“合同签订之日起30日内办理预售合同联机备案手续”之合同义务，造成投资公司巨额资金长期被占用的同时亦无法对买受房屋安心的占有使用及进行装修等进一步投入，给投资公司造成巨大经济损失及极大的心理负担。一审庭审中，房产公司对于其为何未按预售合同约定给投资公司办理联机备案手续表示不清楚原因，对于其未按照预售合同约定向投资公司履行交付房屋的义务也未陈述正当理由，庭审后亦未向一审法院做出解释。关于房产公司与投资公司在签订预售合同后为何又签订现房买卖合同，房产公司对此陈述是涉案房屋在签订预售合同后符合现房交付程序和条件，因此又重新签订了现房买卖合同，双方的权利义务应以现房买卖合同为准，且现房买卖合同进行了联机备案，预售合同事实上已经被取消，房屋的交付时间和款项的支付应以现房买卖合同约定的为准。投资公司对此陈述是双方一直是按照预售合同履行的，包括款项的支付和联机备案手续的办理等，因房产公司在签订预售合同后迟迟不予办理合同的联机备案手续，也未履行交付房屋的义务，在投资公司给房产公司发出律师函以后，房产公司才联系投资公司并要求投资公司重新签订一份现房买卖合同，现房买卖合同是根据房产公司的要求用于办理网签备案手续才签订的，并非以现房买卖合同取代预售合同，现房买卖合同中也没有提到预售合同的事，但是现房买卖合同存在的基础是预售合同，预售合同签订在前。房产公司向投资公司出售的房屋系房产公司自身的原因导致迟迟不能办理网签备案手续，故只能转为现房再进行销售，根据预售合同的约定投资公司在2018年4月30日前就可以收房，但实际上到4月30日房产公司还尚未给投资公司办理网签备案手续，系房产公司违约在先，现房买卖合同不能取代预售合同。一审庭审中，双方均认可在签订现房买卖合同之前并未对预售合同进行处理，也未在签订现房买卖合同时对预售合同的状态（是否解除，是否被取代等）作出相应说明。本案中，房产公司明确其诉讼请求为解除现房买卖合同，投资公司同意解除现房买卖合同。关于预售合同，投资公司表示该合同在法律上仍存在，对双方仍然有效，但投资公司也同意解除，并在法庭上明确做出了不再购买涉案房屋的意思表示。一审法院审理过程中，曾组织双方到涉案房屋进行现场勘察。在涉案房屋现场，一审法院经实地查看后，发现涉案房屋系带小院的独栋别墅，该房屋的一侧紧挨着小区内的主干通行道路，靠近道路一侧的高的围墙呈弯曲弧形状，导致该侧更加临近道路（几乎紧贴着），房屋室内环境更加嘈杂，且大大缩小了房屋配套院落的使用面积，造成房屋院落整体上呈现不规则、不规整状态，与该房屋临近的其他带院楼规整的房屋形成反差。现场查看后，经一审法院工作，双方同意进行庭外协商和解并申请了调解期，投资公司提出可以先就双方已经达成一致、不存在争议的合同解除、办理撤销备案手续及退还已付购房款（可以保留房产公司起诉主张的部分款项）等事项先行调解解决并拿出了具体的调解方案，同时表示有争议部分可以先搁置另行等待法院判决，房产公司表示需要回去考虑进行内部协商。后一审法院多次与双方沟通，房产公司最终表示经内部商议，既不接受投资公司的调解方案，也不同意先行调解，直接由法院裁判。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，无论双方在先签订的预售合同，还是在后签订的现房买卖合同，均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据一审法院查明的事实，在双方签订预售合同后，房产公司就存在先违约行为，未按照预售合同约定的期限给投资公司办理合同联机备案手续，且在收取投资公司支付的大部分购房款共计1821万元（达到总房款的60％）后，仍未给投资公司办理，拖延办理时间长达一年半以上（按照预售合同的约定应在2017年5月11日前办理完毕，实际办理的时间在2018年12月20日之后）。同时，房产公司也未按照预售合同约定的日期即2018年4月30日前向投资公司交付涉案房屋。在投资公司于2018年10月向房产公司发出律师函后，房产公司在未解决预售合同违约问题和履行问题后，又以给投资公司办理网签备案手续为由要求投资公司重新签订现房买卖合同（均为房产公司提供的格式合同）。在双方于2018年12月20日签订现房买卖合同后，房产公司才给投资公司办理联机备案手续，才开始协商房屋交付事宜。因投资公司在实地看房后对于涉案房屋存在争议，且一直在与房产公司协商对房屋进行改造，并向房产公司出具了改造设计图，房产公司也承诺在取得相关手续后同意施工改造以满足投资公司的要求。其后双方一直在协商房屋改造事宜，投资公司未按照现房买卖合同约定在2019年4月15日前向房产公司交纳剩余房款12149277元，直至房产公司起诉时止仍未交纳。故根据现房买卖合同关于房屋价款支付的约定，投资公司存在逾期支付房款的违约行为。关于房产公司主张的解除现房买卖合同的诉讼请求，房产公司提出其系依据现房买卖合同附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的相关约定，投资公司选择分期付款方式支付购房款：一是投资公司应于2018年4月28日前向房产公司交纳房款1821万元，该付款义务实际在签订现房买卖合同前已履行完毕，约定的付款时间也在签订合同之前。二是投资公司应于2019年4月15日之前向房产公司交纳房款12149277元，该付款义务投资公司未按期履行。那么根据现房买卖合同第九条关于逾期付款责任的约定，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。因投资公司认可双方签订了现房买卖合同，故投资公司理应按照现房买卖合同的约定履行付款义务，但投资公司未按约定在2019年4月15日前向房产公司支付剩余购房款12149277元，且逾期支付已超过30日，合同解除条件已成就，房产公司取得合同解除权，故房产公司有权主张解除现房买卖合同。根据合同法的相关规定，依据合同约定的解除条件取得解除权从而主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案房产公司系采取诉讼的方式通知投资公司解除现房买卖合同，故应以投资公司收到房产公司主张解除合同的起诉状等形式的通知时解除。一审法院向投资公司送达解除合同的起诉书的时间为2019年12月10日，故一审法院认为双方签订的现房买卖合同于2019年12月10日予以解除。合同解除后，投资公司应配合办理合同的联机备案注销手续，投资公司表示可以随时配合办理，一审法院对此不持异议，支持房产公司的该项诉讼请求。合同解除后，房产公司应将已收取的购房款1821万元退还给投资公司，房产公司表示同意退还，故一审法院予以支持。另，关于预售合同，虽双方在本案中均未提出解除预售合同的明确主张，但预售合同双方实际都无意再继续履行，投资公司明确表示不再购买涉案房屋，事实上双方也不再履行预售合同。关于房产公司要求投资公司支付违约金303.59万元的诉讼请求，房产公司系依据现房买卖合同附件十三补充协议第十一条的约定，即买受人逾期支付房价款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照该商品房总价款10％向出卖人支付违约金。本条违约金标准约定与现房买卖合同第九条第一款第二项约定不一致的，以本条约定为准。而现房买卖合同第九条第一款第二项约定的违约金的数额为合同总价款的3％。根据现房买卖合同约定的商品房总价款为30359277元，故房产公司主张的违约金数额为303.59万元（按照总价款10％主张）。投资公司不同意房产公司主张违约金的诉求，认为房产公司索要高额违约金没有事实和法律依据，且违约金过高，与房产公司实际损失不相符。对此，一审法院认为，房产公司在本案中主张的违约金不宜支持，理由如下：首先，房产公司存在先违约情形，房产公司先违反预售合同的约定，未按期给投资公司办理合同联机备案手续，未按期交付房屋，违反诚实信用原则。众所周知，在房屋这类大宗买卖交易过程中，尤其涉及新购商品房交易，到政府的房管部门办理合同的联机备案手续是十分重要的，是对投资公司权利的一种预先保护，对外产生公示公信效力，同时也是国家关于房地产交易的强制性规定。正因为房产公司的先违约行为才产生后续重新签订现房买卖合同的情况，这也是房产公司利用其作为当前房地产市场仍处于卖方市场的开发商所具有的更强势、优势地位，以办理网签手续为条件要求投资公司签订。两份合同虽形式不同、签订时间不一致，但二者均指向同一标的物，指向同一处房屋，同一买卖合同关系，约定的房屋总价款也完全一致，同时通过现房买卖合同关于房屋价款支付的约定也可以看出，现房买卖合同约定的首期房款1821万元支付的时间早于合同本身签订的时间，由此可见两份合同密切相关，预售合同是现房买卖合同的基础，而双方在重新签订现房买卖合同时并未对预售合同是否解除作出说明，也未处理预售合同的履行及违约等事宜。一审法院认为，如房产公司按照预售合同来切实履行相关合同义务，双方就没必要再重新签订现房买卖合同，那么也就不会产生后续的争议。故房产公司违约在先系发生本案争议的导火索，房产公司对此应承担违约责任。其次，在双方重新签订现房买卖合同，办理完毕网签备案手续，正准备办理房屋交付过程中，因投资公司在实际看房后，对房屋整体提出了异议，并一直与房产公司联系沟通解决问题，投资公司还拿出了解决的方案，向房产公司出示了具体的改造设计图纸，房产公司对于投资公司提出的问题也十分清楚，并收取了投资公司的改造设计方案且要求投资公司进行修改，还表示在取得相关许可手续后就可以动工改造，这表明房产公司对于房屋存在的问题是认可和知情的，并同意加以改造达到投资公司的要求。根据一审法院到涉案房屋现场实际查看的情况，一审法院认为经查看该房屋所在的小区（×小镇）为位于通州区北边的一个高档别墅区，与通州城区的直线距离不超过8公里，地理位置优越，小区整体的品质和价格相对较高（投资公司购买时的单价超过每平方米6.6万元，总价款超过3000万元），投资公司作为买主对这种房屋的要求较于一般的商品住房肯定要高，更为挑剔，否则不会付出这么高昂的代价。于满足基本住房需求的普通大众而言，只要房屋并非严重质量问题，不影响实际居住使用即可，但投资公司方必须要从房屋整体包括外墙、造型、配套院落等细节方面来考虑，更讲究房屋居住的品质和舒适度，这也是俗话说的“一分价钱一分货”。根据现场查看的情况，因该房屋的一侧紧挨着小区内的主干通行道路（最靠近处几乎紧贴着），且因靠近道路的一侧的围墙呈弯曲弧形状，导致环境更嘈杂，并大大缩小了房屋配套院落的使用面积，造成房屋院落整体上呈现不规则、不规整状态，与该房屋临近的其他带院落更加规整的房屋相比形成强烈反差，确实对房屋居住的舒适度和品质造成一定影响。投资公司针对此情况积极与房产公司的工作人员进行协商，房产公司也做出了回应，且双方尚在协商解决过程中，由此可见投资公司并不存在拖欠剩余约40％的购房款（前期投资公司已支付了达到60％的购房款）的主观故意，不存在恶意延期支付剩余购房款的严重违约行为，也就不应当承担超过300万元的巨额违约金，这也不符合公平原则。再次，根据投资公司已支付购房款的数额共计1821万元，该笔款项自投资公司交纳后一直由房产公司在占有使用，该笔资金可以给房产公司带来不小的收益（即使存放银行也有利息收入），而房产公司一直未向投资公司交付涉案房屋，投资公司从未占有使用过涉案房屋，投资公司未享受到任何收益。经投资公司自行计算，截止到2020年2月7日其交纳的购房款被房产公司占用的实际损失已超过205万元（根据付款时间，并按照银行贷款基准利率和银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），且房产公司的占用行为仍在持续之中，投资公司由此损失的数额仍在持续扩大。在本案处理过程中，投资公司明确表示同意先行解除合同，随时配合房产公司办理网签备案撤销手续并退款（可以保留房产公司主张的违约金等款项暂不退还，待法院裁判），但房产公司坚持不同意调解，也一直未向投资公司退还已付购房款1821万元。由此造成投资公司既不能收房，也无法及时获得退款的困难局面，导致利益失衡。最后，一审法院认为双方在履行本案所涉的房屋买卖合同过程中均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任。为平衡双方利益，考虑房产公司在先违约行为导致产生本案争议并结合上述理由，房产公司无权向投资公司主张逾期支付房屋价款产生的违约金303.59万元；考虑投资公司确实未按合同约定履行剩余价款支付义务，故投资公司亦无权向房产公司主张已付购房款产生的资金占用损失（实际损失超过200万元）。故综合上述理由，一审法院对房产公司主张违约金303.59万元的诉讼请求不予支持。关于房产公司主张的律师费7万元的诉讼请求，根据前文所述，在双方正在针对房屋的改造设计进行协商解决时，房产公司自行发起诉讼，该律师费损失与投资公司无关，且考虑到本案产生争议的根源还是在于房产公司方违约在先，故一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认北京海港房地产开发有限公司与北京乐居观承投资管理有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号：XF757332）于2019年12月10日解除，北京乐居观承投资管理有限公司于判决生效之日起十日内配合北京海港房地产开发有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、北京海港房地产开发有限公司退还北京乐居观承投资管理有限公司已付购房款1821万元，于判决生效之日起十日内执行清；三、驳回北京海港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，房产公司围绕上诉请求依法提交以下证据：证据一是投资公司委托律师向房产公司发送的律师函，用以证明投资公司要求房产公司办理备案手续、返还购房款及支付违约金。证据二、证据三是房产公司向投资公司发送的律师函回函的快递底单，用以证明无法办理备案手续是因为投资公司法定代表人不具备购房资质，房产公司已经履行义务，不存在违约的问题。证据四是收据，用以证明投资公司法定代表人杨晓璐以个人名义缴纳的购房款12149277元。证据五是退款申请，用以证明投资公司法定代表人杨晓璐因其不具备购房资质，申请以公司名义购房。证据六、证据七是转账凭证、证据八是收据，用以证明房产公司退款给投资公司法定代表人杨晓璐个人账户，投资公司再作为付款人支付房款1821万元。证据九是更名申请、证据十是投资公司的营业执照复印件及其法定代表人的身份证复印件，用以证明投资公司法定代表人杨晓璐希望以公司名义购房。证据十一是购房意向单，证据十二是接访页面截屏，用以证明投资公司法定代表人杨晓璐通过自然来访、主动电访等方式沟通购房事宜并实地看房8次，了解案涉房屋户型、位置、结构、朝向。证据十三是买卖合同附件一房屋平面图以及在整栋房屋中的位置图、证据十四是预售阶段的平面图，用以证明不存在投资公司主张的实际与预售约定不一致的情形。证据十五是涉案房屋外观照片及视频的光盘，用以证明案涉房屋现状。本院组织当事人进行了证据交换和质证。投资公司认为上述证据均不属于新证据，对证据一的真实性和证明目的均认可；对证据四至十一、十三、十四的真实性均认可，证明目的均不认可；对证据二、三、十二、十五的真实性和证明目的均不认可。二审中，房产公司主张，签订预售合同前，其多次带领投资公司实际看房，投资公司对房屋的基本信息有所了解，房产公司并未对改造方案基本满意。同时，房产公司主张一审判决混淆了联机备案手续及网签手续，一审时房产公司代理人并不掌握投资公司法定代表人杨晓璐的个人购房资格的相关证据，杨晓璐在签订预售合同时代表其个人，并非代表公司，杨晓璐支付过房款，但后来房产公司全部退还给杨晓璐，杨晓璐将钱交给投资公司，投资公司再支付给房产公司。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉预售合同载明的买受人为杨晓璐，杨晓璐分次支付房款。此后，房产公司分次向杨晓璐支付退房款，后投资公司向房产公司支付房款。上述一审认定的相关部分本院不予确认，其余事实本院予以确认。另查，合同所附“×四期南楼栋位置示意图”明确载明“本附图仅表示楼座位置示意，周边环境及建筑轮廓以实际交付为准”，平面图显示的是小区各栋楼的位置以及轮廓，均未注明比例及尺寸。一审宣判后，2020年4月10日至4月21日，房产公司陆续退还投资公司房款合计15007302元。上述事实，有合同、当事人二审陈述等证据在案佐证。本院认为：案涉预售合同以及现房买卖合同不存在法定的合同无效的情形，合法有效。房产公司提起本案诉讼要求解除现房买卖合同，一审中投资公司同意解除，同时要求房产公司退还收取的购房款，房产公司同意退还。据此一审法院予以判定，具有事实依据，当事人对此亦未提起上诉，本院予以确认。本案上诉争议焦点有两个：一、投资公司是否存在违约行为；二、投资公司是否应当支付违约金及其数额、是否应当赔偿房产公司主张的律师费。关于第一个上诉争议焦点。依据双方当事人签订的现房买卖合同附件五的约定，投资公司应在2019年4月15日前向房产公司交纳剩余房款12149277元，投资公司未依约支付，一审认定投资公司存在逾期支付房款的违约行为，本院予以确认。投资公司辩称房产公司未按照预售合同的约定办理备案手续，属于违约行为。本院认为，预售合同系投资公司的法定代表人与房产公司签订，房款亦由该法定代表人支付，此后房产公司亦将房款退还给该法定代表人。房产公司与投资公司签订现房买卖合同，投资公司重新支付房款，预售合同不再履行。据此，预售合同是否办理备案手续与投资公司的现房买卖合同项下的违约行为无法律上的关联性，故投资公司该理由不予采信。投资公司主张案涉房屋与约定不一致，院落不规整，影响美观以及居住，无合同及法律依据，合同所附“×四期南楼栋位置示意图”明确载明“本附图仅表示楼座位置示意，周边环境及建筑轮廓以实际交付为准”，平面图显示的是小区各栋楼的轮廓以及位置，均未注明比例以及尺寸，无法据此判断案涉房屋院落与合同约定是否一致，故投资公司该理由亦不予采信。关于第二个上诉争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”本案中，依据现房买卖合同第九条的约定，逾期付款超过30日，房产公司有权解除合同，投资公司应当按照总房款的3%支付违约金，同时，房产公司退还投资公司已付全部房价款。依据现房买卖合同附件十三补充协议第十一条其他中的第九条的约定，违约金变更为总房款的10%，故合同约定的违约金为303.59万元。投资公司辩称违约金过高。本院认为，其一，现房买卖合同签订前即2017年4月11日开始至2018年3月22日，房产公司已收到房款1821万元，2019年9月房产公司要求解除合同后亦未及时退还已收取的全部购房款，扣除房款支付、退还、再交付过程中的时间，上述期间内房产公司获有资金占用的利益。其二，投资公司拟对房屋院落进行改造，承诺房屋改造后支付剩余房款，房产公司予以配合，但因个别业主不同意导致房屋改造未能继续进行。投资公司未支付剩余房款，房产公司存在人力消耗等各项实际损失。本院以此为基础，兼顾上述合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情对投资公司应支付的违约金数额调整为25万元。房产公司关于律师费损失的主张，与上述情况一并考虑，不予支持。房产公司申请法院调取投资公司法定代表人个人及其家庭名下的房产信息，用以证明预售合同未在约定的时间内办理联机备案的原因并非房产公司的违约行为，而是该法定代表人无法取得购房资格，缺乏必要性，本院不予准许。综上所述，房产公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实和适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2019）京0112民初35815号民事判决第一项；二、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初35815号民事判决第三项；三、变更北京市通州区人民法院（2019）京0112民初35815号民事判决第二项为：北京海港房地产开发有限公司退还北京乐居观承投资管理有限公司已付购房款3202698元，于本判决生效之日起十日内执行清；四、北京乐居观承投资管理有限公司向北京海港房地产开发有限公司支付违约金25万元，于本判决生效之日起十日内执行清；五、驳回北京海港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96798元，由北京海港房地产开发有限公司负担89054元（已交纳），由北京乐居观承投资管理有限公司负担7744元（北京海港房地产开发有限公司已预交，北京乐居观承投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京海港房地产开发有限公司）。二审案件受理费31647元，由北京海港房地产开发有限公司负担29115元（已交纳），由北京乐居观承投资管理有限公司负担2532元（北京海港房地产开发有限公司已预交，北京乐居观承投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京海港房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 路二〇二〇年七月七日法官助理  陈文文法官助理  仵 霞书 记 员  李月明