湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终265号上诉人（原审原告、反诉被告）：尹建琼，女，1957年9月22日出生，汉族，住枝江市。委托诉讼代理人：龚昌渊（系尹建琼之夫），男，1954年11月15日出生，汉族，住所同上。（特别授权代理）被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北金科置业有限公司，组织机构代码77390555-7，住所地宜昌市开发区发展大道16号。法定代表人：金城，董事长。委托诉讼代理人：王更生，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）委托诉讼代理人：金晓莉，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人尹建琼因与被上诉人湖北金科置业有限公司（以下简称金科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服枝江市人民法院（2016）鄂0583民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。尹建琼上诉请求：请求撤枝江市人民法院（2016）鄂0583民初1258号民事判决，改判金科公司按照每月5000元标准支付租赁合同到期后至交房之日止的房屋占用费；由金科公司赔偿未交房期间对上诉人造成的损失；驳回金科公司的全部反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。1．一审判决认定双方在房屋交接过程中故意拖延导致承租人不能按时交付，出租人应自行承担30%的责任是错误的。事实是上诉人多次与被上诉人联系，被上诉人均未理会，后求助公安机关经建议向人民法院起诉。庭审中，被上诉人提出反诉，经法庭释明上诉人放弃了十五天答辩期。上诉人在一审提供了一些列证据证明上诉人主动要求被上诉人交房的事实，不存在上诉人的拖延。被上诉人在一审提供的微信截图是双方发生纠纷之前，内容上是被上诉人因长江发洪水要求推迟约定交房日，上诉人回复原谅了被上诉人的违约行为同意延迟交房，也不存在上诉人故意拖延收房。2．一审判决否定被上诉人继续使用房屋的事实是错误的。根据上诉人提供的电力部门出具的房屋用电清单，日用电量起伏很大，一审判决没有查清到底是谁用的。二、被上诉人的反诉请求不合常理。根据合同返还押金，交房时交电费卡退卡中存款本无争议，但被上诉人未按合同约定交房，至上诉人提交上诉状时也没有交还电费卡。一审据此判决上诉人退还2万元押金，要求上诉人负担自电费卡余额截止时间即2016年10月10日至同年交接大门钥匙时即10月21日共计11天中上诉人使用的电费，没有事实和法律依据。金科公司辩称，请求二审驳回尹建琼的上诉请求，维持原判。金科公司在交付租赁房屋钥匙给尹建琼后，房屋就不由金科公司控制了。双方交房时对物品没有进行清点，是上诉人的原因导致，其拒绝清点，我们认为尹建琼主张房屋占用费不合理。尹建琼一审法院起诉请求：判决金科公司排除妨害，支付从合同到期后至交房之日止的房租（按每月5000元计算）。金科公司提出反诉请求：由尹建琼返还租房押金20000元，并承担自2016年7月10日至返还之日的利息(按同期银行贷款利率计息)，返还金科公司多缴纳的电费1500元。一审判决认定事实：2013年7月12日，尹建琼与金科公司签订《租房合同》，约定金科公司租赁尹建琼位于枝江市马××店街办××路××房屋××（共××），租赁期限自2013年7月11日至2014年7月10日，每月租金5000元，押金20000元，租用期满后，金科公司将自备设备迁出并由房主尹建琼验收无误后，将押金退还给金科公司。2013年7月8日，尹建琼与金科公司就房屋的配套设施明细办理了交接手续。2013年7月16日，金科公司按约定支付了一年的房屋租金60000元、押金20000元，共计80000元。一年期满后，双方没有签订新的租房合同，但按原合同继续履行，房屋租金缴纳至2016年7月10日。2016年7月16日，金科公司全部搬离租赁的房屋。2016年7月19日下午，金科公司员工与尹建琼的丈夫龚昌渊到租赁房屋清点物品，双方因租赁房屋没有做清洁卫生发生争议而没有办理清点交接。2016年7月20日，金科公司员工给尹建琼的丈夫龚昌渊发短信告知，因发洪水房子清洁工作还没有完工双方再约时间。之后，双方因租赁房屋清洁卫生是否达到标准、物品缺失、财产损坏及押金退还等产生争议，租赁房屋退房的交接事宜一直没有办理。尹建琼的丈夫龚昌渊曾向片区派出所投诉，2016年9月2日，枝江市公安局马家店派出所给龚昌渊出具回函，告知社区民警进行了调解，将原定押金退还10000元降为8000元，如龚昌渊不同意该调解方案，建议找司法部门处理，尹建琼为此诉至一审法院。同时认定：尹建琼提供的租赁房屋的用电明细反映，尹建琼位于马家店街办五一西路66号房屋2016年8月1日-2016年8月31日的用电量为44.34度，2016年9月1日-2016年9月30日的用电量为35.82度。金科公司租赁期间的用电量为每月300多度到3000多度不等。截止2016年10月10日，卡上电费余额为1493元，该费用为金科公司所充值。审理过程中，双方按法庭通知于2016年10月21日办理租赁房屋的钥匙、房屋交接手续。2016年7月11日-2016年10月21日的房屋租金为16774元（按5000元/月计算）。一审法院认为，尹建琼与金科公司签订了《租房合同》，尹建琼按约定交付了租赁房屋，金科公司按约定缴纳了房屋租金和押金，该租房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同到期后，双方没有签订新的租赁合同，按原合同继续履行，原租房合同对双方当事人仍具有约束力，租赁期限为不定期，承租人金科公司可随时解除租赁合同。2016年7月16日，金科公司搬离租赁房屋，并通知出租人办理清点交接手续，说明承租人金科公司已解除了租房合同。出租人尹建琼提供的房屋电费明细反映，租赁房屋8、9月用电量与金科公司租用期间用电量差距太大，不能证实金科公司一直在使用租赁房屋，故尹建琼称金科公司一直在使用出租房屋，不予采信。法律规定，租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。金科公司虽然通知了出租人尹建琼办理返还租赁物的交接手续，但双方因返还的租赁物是否符合合同约定及退还押金产生争议后，金科公司没有通过合法途径、合法程序返还租赁物并交付房屋钥匙，导致出租人不能实际控制房屋，对争议期间出租人房屋收益的损失，承租人金科公司应承担相应责任，但出租人因认为没有达到合同约定的交房要求（卫生与损失等），就拖延与承租人办理清点交接手续，导致承租人不能按时交付租赁房屋，出租人尹建琼对争议期间房屋收益的损失，也应承担一定的责任，故尹建琼要求金科公司按原合同标准支付房租的诉讼请求，予以部分支持。按租房合同约定，合同终止时出租人验收无误后，应将押金退还，故金科公司要求尹建琼退还押金及多交电费的反诉请求，予以支持。现出租人和承租人已办理租赁房屋的交接手续，出租人尹建琼要求排除妨害的诉讼请求，不予支持。金科公司要求尹建琼支付押金利息，因双方在合同中没有明确约定，且在退房及退还押金中均存在过错，故金科公司要求支付押金利息的诉讼请求，不予支持。基于上述理由，一审法院遂判决：一、湖北金科置业有限公司支付原告尹建琼房屋租金11742元；二、尹建琼退还湖北金科置业有限公司押金和电费21493元；三、驳回尹建琼和湖北金科置业有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人尹建琼围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认为上诉人尹建琼提供的房屋交接视频资料，虽然被上诉人金科公司对交接过程的真实性无异议，但无法根据房屋交接现状认定承租人金科公司在使用期间造成房屋内财产损失的事实，本院对该份证据的证明目的不予采信。本院认为，本案双方当事人的争议焦点一是出租人是否存在过错、是否应自行承担部分损失；二是2万元押金以及剩余电费能否返还。1．尹建琼与金科公司签订的《租房合同》真实合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。双方租赁合同到期后，形成不定期租赁合同关系，双方当事人可以随时解除合同。本案中，自承租人金科公司行使解除权后，双方因返还租赁物是否符合约定以及能否退还押金发生争议。出租人尹建琼未主动、及时办理清点和接收房屋，导致拖延交房三个多月，其自身存在一定过错，一审法院据此认定因此造成的损失由尹建琼自行承担30%，具有一定事实和法律依据，并无不当。2．双方在《租房合同》中第三条第二款约定：……租用期满后，乙方（金科公司）将自备设施迁出并由甲方（尹建琼）验收无误后，甲方将押金退还乙方。本院认为，金科公司自行搬离房屋，撤出自备设施并联系尹建琼办理交接手续，可以视为积极履行了合同义务，则尹建琼应当验收无误后将押金退还。至于尹建琼主张赔偿房屋配套设施损失的问题，因尹建琼未提供充分证据证明因金科公司的原因导致上述财产设施在租赁期间受损，且尹建琼并未在一审提出要求金科公司赔偿房屋配套设施损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条关于二审期间当事人增加独立诉讼请求的相关规定，针对尹建琼二审增加要求金科公司赔偿损失的诉讼请求，因金科公司不予认可，且经二审调解不成，则尹建琼依法应当另行起诉。故尹建琼上诉主张金科公司赔偿损失、不予返还2万元押金的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。双方当事人在租赁合同第七条明确约定：租用期间的水电费等一切费用由乙方（金科公司）直接支付给水厂和供电公司。租赁期间，金科公司一直持有电费卡充值用电，在尹建琼没有充分证据证明金科公司于双方解除租赁关系后仍继续使用租赁房屋的情况下，电费卡中的剩余金额应当由尹建琼返还金科公司。尹建琼主张不予返还的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，尹建琼的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762元，由上诉人尹建琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓宜华审 判 员  易正鑫代理审判员  张 端二〇一七年八月二日书 记 员  刘周宜