河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终1684号上诉人（原审被告）：苑世峰，男，1980年5月18日出生，汉族，农民，现住张家口经济开发区。上诉人（原审被告）：王海勃，男，1984年9月14日出生，汉族，农民，现住张家口经济开发区。被上诉人（原审原告）：张家口合意物业服务有限公司，住所地张家口经济开发区清水河南路107号1801室，统一社会信用代码：911307010720823165。法定代表人：孟燕玲，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓丽，河北经华律师事务所律师。上诉人苑世峰、王海勃因与被上诉人张家口合意物业服务有限公司（以下简称合意物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于7月5日立案后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。苑世峰、王海勃上诉请求：一、合意物业公司并未要求2016年12月31日之后的物业费，但一审判决超出合意物业公司诉求，判决了截至2017年4月30日的物业费，超出法院审理范围；二、一审法院确认了《关于物业费减免明细单》的内容和数据为29622元，而一审中合意物业公司变更诉讼请求物业费为11643.4元，取暖费12193.21元，合计23836.61元，两者差额5785.39元应该退还我方。合意物业公司辩称：我们起诉要求苑世峰、王海勃给付物业费为10064.67元，庭审时变更为11643.4元，要求其给付至2017年4月30日。《关于物业费减免明细单》中减免的事项不仅包括物业费，还包括装修材料搬运，垃圾清运费等，所以不应退还差额5785.39元。合意物业公司向一审法院起诉请求：苑世峰、王海勃购买张家口市众志房地产开发有限公司开发的左岸国际大厦520、521、504室房屋，王海勃于2013年9月9日与合意物业公司签订了《物业服务协议》。但是苑世峰、王海勃未按协议约定按时交纳物业费。截止至2016年12月31日，共欠合意物业公司物业费10064.67元，取暖费9789元，装修垃圾清运费1900元，装修材料搬运费1900元，滞纳金473883.16元，共计497536.83元。请求法院判决：1、判令苑世峰支付物业费10064.67元，取暖费9789元，装修垃圾清运费1900元，装修材料搬运费1900元，滞纳金473883.16元，共计497536.83元；2、王海勃对上述费用承担共同给付义务；3、诉讼费由苑世峰、王海勃承担。合意物业公司当庭变更诉讼请求：第一项物业费变更为11643.4元，滞纳金变更为340717.4元，取暖费变更为12193.21元，违约金变更为36305.22元，以上合计400859.23元，装修垃圾清运费1900元，装修材料搬运费1900元不再主张。一审法院认定事实：苑世峰和王海勃共同承揽了众志大厦（左岸国际）项目刮腻子、刷墙工程。经过双方商议，2013年众志房开公司（甲方）用众志大厦的504号、520号、521号房屋抵顶工程款。2014年1月22日苑世峰将左岸国际大厦的521号房屋卖给了王广桃，左岸国际大厦504号房屋卖给了孟玉兰，孟玉兰经与张家口市众志房地产开发有限公司协商，将504号房屋调换成了1103房屋，现在苑世峰、王海勃共同占有使用520号房屋。2013年9月9日合意物业公司（乙方）与（甲方）王海勃签订《物业服务协议书》一份，相关内容载明“业主王海勃所居住的520号、521号为公寓，建筑面积为126.42㎡（其中520号房屋63.21㎡）。物业费收费：每平米3元，按月计算，办理入住时，一次性缴纳12个月的费用，以后每年10月1日至10月30日收费。商业暖气费：10.41元/使用面积/5个月，每年的1月1日至10月31日收费，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按3%缴纳违约金。（其他条款内容详见协议书文本）”。庭审中，苑世峰、王海勃对2015年3月开始物业费按照3.6元/㎡收费价格及房屋建筑面积均没有异议，认可是合意物业公司在提供物业服务。但是苑世峰、王海勃认为：“我们给张家口市众志房地产开发有限公司装修过新天地小区的售楼部，工程款是8万多元，没有给我们工程款，所以物业公司的法定代表人孟燕玲减免了物业费，签订过减免的协议。”并提供了2015年6月2日合意物业公司的法定代表人孟燕玲与苑世峰达成《关于物业费减免明细单》一张，该明细单载明：“自2013年10月1日办理入住以来，所欠的物业费、取暖费计算如下：一、520号、521号、1103号房屋自2013年1月1日至2014年9月30日物业费6841元、保证金6651元、取暖费7346元、装修垃圾清运费1900元，装修材料搬运费1900元。二、520室2014年10月1日至2015年2月28日（5个月）物业费948元，2015年3月1日至2015年9月30日（3月1日物业费恢复原价3.6元每平米）。物业费1593元，取暖费2443元。以上物业费、取暖费等合计29622元，现已经众志房开公司、物业公司领导批准减免，审批人：孟燕玲，落款日期为2015年6月2日。庭审后，合意物业公司对该《关于物业费减免明细单》表示认可，并出具说明一份，同意扣除减免的部分。另查明，苑世峰、王海勃于2016年4月20日向合意物业公司缴纳了520号房屋2015年10月1日至2016年9月30日物业费2731元，苑世峰、王海勃办理了停暖手续，缴纳了2015年11月1日至2016年3月31日采暖报停费460元。2016年9月27日合意物业公司向苑世峰、王海勃出具缴费通知书一份，通知苑世峰、王海勃缴纳2016年10月1日至2017年9月30日的物业费和2016年11月1日至2017年3月31日的采暖费，接到该通知书后，苑世峰、王海勃未按照通知书缴纳物业费和取暖费，也未办理停暖手续。现合意物业公司要求苑世峰、王海勃给付520室2016年10月1日至2017年4月30日物业费20097.73元、违约金17367.06元、采暖费2322.97元、违约金1268.34元，苑世峰、王海勃认为2016年至2017年度的物业费未到缴纳时间，且2016年至2017度未开通暖气，并未供暖，不同意给付物业费、取暖费及违约金。一审法院认为，521号和1103号房屋的业主已经不是苑世峰、王海勃，且520号房屋2015年9月30日以前的物业费、暖气费等已经减免，现在双方争议的焦点是520号房屋2016年10月1日至2017年4月30日的物业费、违约金和2016年11月1日至2017年3月31日的采暖费及违约金。合意物业公司以苑世峰、王海勃欠付物业费为由起诉要求给付520室（2016年10月1日至2017年4月30日）物业费2730.67元，苑世峰、王海勃对本案所涉房屋业主、房屋面积、物业费收费标准及未交纳物业费期间均不持异议，合意物业公司提供物业服务，苑世峰、王海勃作为该小区业主，接受合意物业公司提供的物业服务，双方之间是物业服务合同关系。根据合意物业公司提供的《物业服务协议》以及苑世峰、王海勃提供的《减免协议》、收据，合意物业公司主张按照3.6元/㎡/月计算物业费，苑世峰、王海勃不持异议，520室的建筑面积为63.21㎡，故苑世峰、王海勃应支付520室2016年10月1日至2017年4月30日实际使用期间的物业费1592.9元。根据双方签订的《物业服务协议》中关于物业费缴纳办法的约定：“办理入住时，一次性缴纳12个月的费用，以后每年10月1日至10月30日收费。”该约定未明确每年10月份应缴纳上一年的物业费还是下一年的物业费，属于约定不明，故合意物业公司要求苑世峰、王海勃给付违约金，不予支持。合意物业公司主张苑世峰、王海勃缴纳520号房屋2016年至2017年度的取暖费2322.97元，苑世峰、王海勃辩称自2015年报停后一直未开通，平时暖气费都是交给物业，所有事物都是物业代收代办，且2016年度并未供暖。合意物业公司向法庭提交原始凭证分割单，合意物业公司不予认可，该分割单上无苑世峰、王海勃的签字认可，合意物业公司亦未提交其他证据证实已经向520号房屋供暖及替苑世峰、王海勃缴纳采暖费，故对合意物业公司要求苑世峰、王海勃给付2016年至2017年度的取暖费2322.97元的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条之规定，判决：一、苑世峰、王海勃于本判决生效之日起十日内给付张家口合意物业服务有限公司位于张家口经济开发区左岸国际B区520号房屋2016年10月1日至2017年4月30日期间的物业费人民币1592.9元；二、驳回张家口合意物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审查明事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，苑世峰、王海勃作为520房屋业主，接受合意物业公司提供物业服务，双方之间形成物业服务合同关系，物业费应该给付。苑世峰、王海勃物业费交到了2016年9月30日，之后的费用按照约定也该缴纳了，故一审法院计算至2017年4月30日没有超出审理范围。关于苑世峰、王海勃上诉称《关于物业费减免明细单》中减免的数额与一审法院认定的物业费数额有差额，应予退还问题，因减免的事项不仅包括物业费，还包括装修材料搬运，垃圾清运费等，所以不应退还差额5785.39元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由苑世峰、王海勃负担。本判决为终审判决。审判长  邢海丽审判员  王少博审判员  马瑞云二〇一七年八月四日书记员  田 佳