江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1350号上诉人（原审原告、反诉被告）：顺祺（南京）洗染有限公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区姜桥路310号。法定代表人：朱靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李克勤，系该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑蕾蕾，女，1984年8月2日生，汉族，住江苏省睢宁县。上诉人顺祺（南京）洗染有限公司（以下简称顺祺公司）因与被上诉人郑蕾蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初4712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺祺公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项中装饰装修损失57964元、停产停业损失59379元，以及一审判决第三项；二、支持上诉人一审诉讼请求第二、三、四项；三、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未查清事实，对被上诉人违约行为未审查和判定，导致一审判决错误。1、根据双方2017年3月31日签订的租赁合同约定，被上诉人应在2018年9月15日支付给上诉人2018年10月15日至2019年4月15日厂房租金52500元，上诉人多次催要，被上诉人至今未支付，构成违约。合同约定拖欠租金超过1个月，上诉人有权单方解除租赁合同，并由被上诉人承担违约责任，支付双倍租金违约金。2、被上诉人2018年6月应交水费2863.7元，上诉人多次口头及短信告知要求其支付水费，被上诉人置之不理，自2018年6月起至2018年12月26日，共计拖欠水电费37068.24元。二、上诉人请求支付违约金52500元于法有据。被上诉人截止目前，仍然没有将机器搬走，强行霸占涉案房屋，应当支付房屋使用费，上诉人实际损失远远高于52500元，并且租赁合同中明确约定，被上诉人违约，上诉人提出终止合同，被上诉人立即终止使用标的房产并按合同规定要求归还，如不按时归还，自次日起向上诉人支付双倍房租，被上诉拖欠至今，已经有将近一年半未缴纳房租，上诉人只请求支付半年的违约金，合理合法。三、一审法院判决赔偿被上诉人装饰装修损失、停产损失没有法律依据。1、上诉人解除租赁合同合理合法，上诉人己经在2018年10月解除合同关系，并且被上诉人一直违法经营至少到2019年1月，上诉人不存在停产停业损失。2、涉案房屋的装饰装修均是由上诉人自行装修的，被上诉人并没有对房屋进行装饰装修，装饰装修损失与被上诉人无关。郑蕾蕾辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。顺祺公司向一审法院起诉请求：1、确认顺祺公司与郑蕾蕾签订的《租赁合同》于2018年8月15日解除，郑蕾蕾从租赁标的中立即搬迁撤离；2、判令郑蕾蕾支付租金52500元；3、判令郑蕾蕾支付违约金52500元；4、判令郑蕾蕾支付水电费37068元（截止2018年12月3日）。郑蕾蕾向一审法院提出反诉请求：判令顺祺公司赔偿郑蕾蕾损失合计396039元。一审法院认定事实：顺祺公司（甲方、出租方）与郑蕾蕾于2017年3月31日（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将六合区大厂姜桥厂房600平方米出租给乙方，租期为三年，自2017年4月15日起至2020年4月15日，租金为第一年10.5万元，一年两次性付款，提前30天支付；支付第一次租金同时乙方向甲方支付押金5.25万元；如乙方拖欠房租晚于应缴纳日期超过一个月，甲方有权提前终止本合同并没收乙方的租赁保证金，且不承担因此给乙方造成的任何损失；如果甲方因此提出终止合同，乙方应立即终止使用标的房产并按合同规定要求归还甲方，如不能按时归还，自次日起应向甲方支付双倍房租；租赁房屋所产生的水电及其他管理费按月由乙方交纳给甲方，如拖欠超过个月，甲方有权终止合同；乙方租赁期内，如遇政策性拆迁，视为不可抗力因素，自拆迁之日起本合同自然终止，双方均不构成违约，乙方无条件配合甲方搬离；因不可抗力及拆迁原因导致本合同终止，乙方应在合同终止之日搬离，保持租赁场所干净、整齐交还甲方；如果乙方未能在交还期交还租赁区域，甲方有权停止各种服务，如停水、停电、锁门等，直至依法采取强制措施清场，因此支出的费用以及造成的责任和损失由乙方承担；乙方自逾期之日起每日按原日租金标准的2倍向甲方支付延期使用租金及违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，郑蕾蕾向顺祺公司支付了2017年4月15日至2018年10月15日的房租15.75万元。2018年8月28日，顺祺公司（甲方）与南京市六合区大厂街道办事处（乙方）签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，约定：关停位于南京市六合区大厂姜桥310的顺祺公司，乙方给予甲方补偿费合计66077707元；甲方在签订本协议后40个工作日内拆除机器设备，并将所拆设备及货物搬运出厂区，50个工作日内注销营业执照；2018年10月31日前交出场地，按补偿总额的5%标准给予奖励，2018年11月30日前交出场地，按补偿总额的5%标准给予奖励，2018年12月31日前交付场地，按补偿总额的3%标准给予奖励。2018年10月，顺祺公司的负责人李某发微信给郑蕾蕾催缴水电费并通知其终止合同，郑蕾蕾通过微信向李某转账4万元并表示不同意终止合同。2018年10月，李某发微信给郑蕾蕾，通知因其拒绝搬迁，顺祺公司将于2018年12月10日之前停水停电。2019年1月2日，案外人王某报警称其嫂子郑蕾蕾承租顺祺公司位于的部分厂房，顺祺公司在未提前书面通知的情况下直接对郑蕾蕾经营的公司厂房进行了断电，厂房内有桑拿服3万套、毛巾5万条、床单被套5千套，无法使用清洗机械设备进行清洗，要求登记备案。2019年1月16日，顺祺公司向郑蕾蕾发送律师函通知其根据租赁合同第十条解除合同，并要求其在收到函件15日内完成全部的搬迁工作于2019年2月2日前将租赁物归还顺祺公司，否则将对整个厂区停水停电。一审法院认为，顺祺公司与郑蕾蕾于2017年3月31日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，如遇政策性拆迁，视为不可抗力因素，自拆迁之日起本合同自然终止，双方均不构成违约，乙方无条件配合甲方搬离。顺祺公司为配合政府工业布局调整于2018年8月23日与大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，约定2018年12月31日前交付场地可按补偿总额的3%标准给予奖励。上述协议的签订应视为顺祺公司与郑蕾蕾在《租赁合同》中约定的合同终止事由出现。租赁合同终止后，郑蕾蕾作为承租人应及时向顺祺公司返还租赁房屋。双方就补偿分配问题未能协商一致，郑蕾蕾作为承租人可通过法律途径主张权利，但不能以此为由拒绝返还房屋。（一）关于本诉部分。顺祺公司要求郑蕾蕾搬离涉案房屋的诉请，于法有据，予以支持。租金自2018年10月15日起计算至合同终止之日即2018年12月31日，按10.5万元/年的标准，应为21875元。关于违约金，因《租赁合同》的解除系政策性拆迁，双方均不构成违约，顺祺公司主张的违约金不予支持。关于水电费，郑蕾蕾已提供证据证明已经给付，该项诉请不予支持。（二）关于反诉部分。1、机器设备损失17999元（郑蕾蕾主张的金额为51709元，扣除第457项4938元、第487项1774元，乘以40%）；2、构筑物及辅助设施损失5232元；3、装饰装修损失57964元；4、停产停业损失59379元（按照归属于郑蕾蕾的机器设备、构筑物及辅助设施、装饰装修等评估之和的5%计算为118758元，其中50%归郑蕾蕾所有）。郑蕾蕾的上述反诉主张合计140574元（17999元+5232元+57964元+59379元），因合同终止确对其造成损失，一审法院予以支持。另，郑蕾蕾主张的搬迁费系提前搬迁奖励，现已超出合同约定期间，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决：一、郑蕾蕾于本判决生效之日起十日内给付顺祺（南京）洗染有限公司租金21875元并搬离南京市六合区大厂；二、顺祺（南京）洗染有限公司于本判决生效之日起十日内给付郑蕾蕾补偿款140574元；三、驳回顺祺（南京）洗染有限公司本诉的其他诉讼请求；四、驳回郑蕾蕾反诉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2400元，反诉受理费3620元，由双方各自负担。二审审理中，上诉人提交以下证据：证据1、上诉人自行书写制作的被上诉人水电费欠费清单复印件，证明2018年6月-2018年12月26日被上诉人欠水电费37068.24元。证据2、2018年12月被上诉人被环保局查封的机器设备照片打印件，证明被上诉人无照经营，且被环保局强行责令关停。证据3、涉案房屋照片打印件4张，拍摄时间是2017年3月31日之前，即涉案房屋交付给被上诉人之前，证明被上诉人从未在所承租的房屋内装饰装修，所有的装修装饰均是上诉人装修的。证据4、南京市江北新区大厂街道协作发展办2020年4月16日发给上诉人的告知函，证明被上诉人至今未将机器拆除搬走，严重影响上诉人的拆迁协议的履行。证据5、上诉人自行手写和制作的电费记录23页、发票复印件8张。证明被上诉人2018年1月至2018年12月共用电费83585.24元，被上诉人电费已经缴纳了6个月，2018年1月至6月的电费已经付清了，现在上诉人主张的是2018年7月至2018年12月的电费15692.56元。证据6、被上诉人与上诉人的微信聊天记录打印件4页。从聊天记录中可以反映被上诉人1至6月的电费都已经付清，还反映2018年10月18日至2018年11月17日付了2万元，2018年1月至2018年12月抵扣了4万元，剩余欠付的电费是15692.56元。证据7、顺祺公司财务人员手写的2018年1月至12月水费记录清单3页，上面所写的“毛巾”是被上诉人每个月使用的度数和金额。证据8、顺祺公司财务人员绘制的电子版报告，上面的“王东毛巾厂”金额是被上诉人2018年1月至12月每月的水费金额，合计是35812.08元。证明2018年1月至2018年12月被上诉人共使用的水费为35812.08元。证据9、顺祺公司2018年中9个月的水费发票复印件。证据10、上诉人自行书写的郑蕾蕾租厂房乳胶漆面积计算单，证明该涉案房屋的乳胶漆面积是947.8平方米，而被上诉人将二层所有生产厂房的乳胶漆面积都算在承租涉案房屋的面积。被上诉人质证称：1、对证据1的真实性不认可，该证据是上诉人在一审判决之后自行制作的，水电费被上诉人已全部支付。2、对证据2机器设备的照片打印件真实性没有异议，是在双方终止合同后被查封的。3、证据3无原始载体，无法看出是否是当时的现场照片，是否是当时承租的房屋，无法看出拍摄时间。4、对证据4的真实性不认可，与本案没有关联，一审判决已经确定了郑蕾蕾交付房屋的时间，服从二审的最终判决。5、对上诉人提供的有关水电费的报告、发票，真实性均有异议，且不属于新证据，是上诉人自行制作，没有被上诉人签字确认，因存在多家承租户，无法证明被上诉人欠缴水电费以及被上诉人每月水电表的数据。6、对证据10，因是上诉人自己计算，不予认可，应以评估报告实际测量的乳胶漆墙面面积为准。被上诉人申请证人卞某,4出庭作证，卞某,4陈述：其给被上诉人的洗衣厂里搞过装修，之前有乳胶漆，但有的地方脱落了，其将脱落处批了腻子，乳胶漆通通又涂了一遍，具体面积不清楚，还装了电风扇，还安装了洗衣机的管道。双方当事人对证人证言均表示认可。上诉人对于一审法院查明的“郑蕾蕾通过微信向李克勤转账4万元并表示不同意终止合同。”有异议，认为郑蕾蕾从未表示过不同意终止合同。被上诉人对于一审法院查明的事实没有异议。一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。二审另查明，双方合同约定，郑蕾蕾在因不可抗力及拆迁原因向顺祺公司交还房屋时，应以现装修交还，除属郑蕾蕾的活动家具、活动的设施设备及物品外，其它固定的装修装潢、固定的设备（机器设备除外）以及分割房屋的办公隔断等均应保证使用功能完好且不得拆除，无偿赠与顺祺公司。本案的争议焦点为：一、顺祺公司是否应当向郑蕾蕾支付装饰装修损失57964元；二、顺祺公司是否应当向郑蕾蕾支付停产停业损失59379元；三、顺祺公司请求判令郑蕾蕾支付2018年10月15日至2019年4月15日的租金52500元是否应当予以支持；四、顺祺公司请求判令郑蕾蕾支付违约金52500元是否应当予以支持；五、顺祺公司请求判令郑蕾蕾支付水电费37068元是否应当予以支持。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。关于争议焦点一，顺祺公司是否应当向郑蕾蕾支付装饰装修损失57964元。顺祺公司上诉提出，涉案房屋是由上诉人装修，被上诉人郑蕾蕾并没有对房屋进行装饰装修，装饰装修损失与郑蕾蕾无关，请求撤销一审判决第二项中的装饰装修损失57964元。经审查，郑蕾蕾二审审理中，申请了证人卞某,4出庭作证，证明其承租涉案房屋后，对涉案房屋再次进行了乳胶漆涂刷等装饰装修，上诉人对证人证言不持异议，因此，可以认定郑蕾蕾在承租涉案房屋后，在上诉人原装饰装修的基础上再次进行了装饰装修，因此，郑蕾蕾有权获得其应得部分的装饰装修补偿款。双方合同约定，郑蕾蕾在因不可抗力及拆迁原因向顺祺公司交还房屋时，应以现装修交还，除属郑蕾蕾的活动家具、活动的设施设备及物品外，其它固定的装修装潢、固定的设备（机器设备除外）以及分割房屋的办公隔断等均应保证使用功能完好且不得拆除，无偿赠与顺祺公司。双方合同约定的租赁期限为2017年4月15日至2020年4月15日。上述约定表明，如郑蕾蕾正常使用房屋至2020年4月15日，之后的装饰装修利益依据双方合同约定应当归顺祺公司所有。因郑蕾蕾未能正常使用至2020年4月15日，故拆迁补偿中的装饰装修补偿款中，既有郑蕾蕾未能使用期间的价值，也有合同到期后应当归属于顺祺公司的部分。2018年8月28日的补偿协议书中，装饰装修补偿款的组成为乳胶漆53486元、电动卷帘门2678元、空调移机费1800元。该部分款项中，空调移机费均应当属于郑蕾蕾所有；其他项目合计56164元，均属于固定的装修装潢，双方均有权利，本院酌定其中16849元归顺祺公司所有。综上，顺祺公司应当向郑蕾蕾支付装饰装修补偿款41115元。关于争议焦点二，顺祺公司是否应当向郑蕾蕾支付停产停业损失59379元。顺祺公司上诉提出，其于2018年10月1日向郑蕾蕾提出解除合同，而郑蕾蕾实际经营至2019年1月，故郑蕾蕾不存在停产停业损失。经审查，双方合同约定的租赁期限为2017年4月15日至2020年4月15日，因政府工业布局调整，郑蕾蕾未能依合同约定使用涉案房屋至合同期满，当然存在停产停业损失，一审法院对此项损失的判决并无不当，顺祺公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点三，顺祺公司请求判令郑蕾蕾支付2018年10月15日至2019年4月15日的租金52500元是否应当予以支持。经审查，郑蕾蕾向顺祺公司支付涉案房屋的租金至2018年10月14日。但郑蕾蕾目前仍然占用涉案房屋，应当支付租金和占用使用费。一审法院已判决郑蕾蕾支付2018年10月15日至2018年12月31日止的租金21875元，2018年12月31日后，双方之间的租赁合同终止，郑蕾蕾占用房屋的费用为占有使用费，顺祺公司表示其主张的租金中包含占有使用费，郑蕾蕾应当支付2019年1月1日至2019年4月15日的占有使用费30625元。关于争议焦点四，顺祺公司请求判令郑蕾蕾支付违约金52500元是否应当予以支持。双方签订的租赁合同约定，因不可抗力及拆迁原因导致本合同终止，郑蕾蕾应在合同终止之日搬离，保持租赁场所干净、整齐交还甲方，如果郑蕾蕾未能在交还期交还租赁区域，自逾期之日起每日按原日租金标准的2倍向甲方支付延期使用租金及违约金。合同还约定，租金支付方式为一年分两次提前30天支付，故2018年9月15日郑蕾蕾应当支付2018年10月15日之后的租金。2018年8月28日，顺祺公司与南京市六合区大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》后，顺祺公司通知郑蕾蕾搬离，但直至目前，郑蕾蕾仍未搬离，也拒不交纳已使用期间的租金和占有使用费，郑蕾蕾的行为已经构成违约。顺祺公司请求判令郑蕾蕾支付违约金52500元，符合双方合同的约定，应当予以支持。关于争议焦点五，顺祺公司请求判令郑蕾蕾支付水电费37068元是否应当予以支持。经审查，顺祺公司主张郑蕾蕾欠付水电费，二审中，顺祺公司提供了多份其自行书写制作的欠费情况清单或明细，该证据系其单方制作，郑蕾蕾不予认可，故这些证据不能证明郑蕾蕾欠费。顺祺公司提供的交纳水电费发票均系复印件，对其真实性本院不予认可。顺祺公司提供的微信聊天记录中并无郑蕾蕾欠费的内容，该证据不能达到其证明目的。综上，顺祺公司未能提供充分证据证明郑蕾蕾欠付水电费，故对顺祺公司请求判令郑蕾蕾支付水电费37068元的主张本院不予支持。综上所述，上诉人顺祺公司的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初4712号民事判决第一、四项；二、撤销南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初4712号民事判决第三项；三、变更南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初4712号民事判决第二项为：顺祺（南京）洗染有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付郑蕾蕾补偿款123725元；四、郑蕾蕾于本判决生效之日起十日内一次性给付顺祺（南京）洗染有限公司房屋占有使用费30625元；五、郑蕾蕾于本判决生效之日起十日内一次性给付顺祺（南京）洗染有限公司违约金52500元；六、驳回顺祺（南京）洗染有限公司要求郑蕾蕾给付水电费37068元的诉讼请求。一审本诉案件受理费2400元，由顺祺（南京）洗染有限公司负担360元，由郑蕾蕾负担2040元；反诉受理费3620元，由顺祺（南京）洗染有限公司负担1122元，由郑蕾蕾负担2498元。二审案件受理费2400元，由顺祺（南京）洗染有限公司负担984元，由郑蕾蕾负担1416元。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二〇年七月一日书记员  戴苗