江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1658号上诉人（原审被告）：陆拥华，男，1975年11月18日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：盛薇，江苏泰伯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峥逸，江苏泰伯律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：常州市鸿泰科技小额贷款有限公司，住所地常州新北区高新科技园3号楼B座506、507、508号。法定代表人：都战平，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤驰亮，乐天（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋光鼐，乐天（上海）律师事务所律师。原审第三人：润地利科技实业投资集团有限公司，住所地无锡市蠡园开发区太湖西大道1890号太湖明珠发展大厦30F。诉讼代表人：王卉青，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：陈怡文，江苏漫修律师事务所律师。上诉人陆拥华因与被上诉人常州市鸿泰科技小额贷款有限公司（以下简称鸿泰公司）、原审第三人润地利科技实业投资集团有限公司（以下简称润地利科技公司）房屋迁让纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆拥华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回鸿泰公司一审诉讼请求；诉讼费用由鸿泰公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋租赁协议是其与江苏润德梁物业管理服务有限公司润华国际大厦物业服务中心（以下简称物业服务中心）签订，该房屋租赁协议中确认物业服务中心自2014年7月25日起接受第三人的委托管理，对涉案房屋享有出租代理权。首先，其与物业服务中心签署的第1份房屋租赁协议是2016年12月12日，租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止。根据房屋租赁协议第三条第2项的约定，租金实行先付后用，按年结算，应提前一月预交，而租赁协议签订时涉案房屋产权仍为润地利科技公司，且协议第七条第6项约定，对租金进行扣除，视为已经支付完毕。由此可见，一审判决其支付2017年11月和12月的房屋占有使用费没有事实和法律依据。其次，其与物业服务中心签署的第2份房屋租赁协议是2017年12月31日，租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，根据租赁协议第三条第2项以及第七条第6项的约定，租金也已支付完毕。鸿泰公司于2017年11月1日取得涉案房屋所有权，同年11月20日涉案房屋产权登记至鸿泰公司名下，但鸿泰公司并未依法通知物业服务中以及承租人所有权变更的事实，也未解除涉案房屋与物业服务中心的委托管理关系。鸿泰公司一审中提供的两张照片不足以证明其在2017年12月10日将涉案房屋产权变更事项告知其以及物业服务中心。即使鸿泰公司于当时告知了其，其也有理由相信，物业服务中心是在知晓后取得了出租的授权，再与其于2017年12月31日签署房屋租赁协议，故即使物业服务中心无权代理，其依然有足够理由认为其获得了出租授权。最后，一审遗漏追加江苏润德梁物业管理服务有限公司（以下简称润德梁公司）为本案第三人。因为润地利科技公司授权润德梁公司租赁涉案房屋，润德梁公司的行为全权代表润地利科技公司，而现在润德梁公司有无权利和其签署租赁合同成为重要问题，因此润德梁公司与本案审理有重大关系，应追加该公司为第三人。鸿泰公司辩称：其于2017年11月1日已经拥有了诉争房屋的所有权。陆拥华以与案外人的债权作为已支付租金，要求抵扣租金，于法无据，上诉理由不成立。润德梁公司只是中介，并非实际权利人，是否追加该公司对本案实质审理并无影响，其也不同意追加该公司为第三人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。润地利科技公司述称：同其一审的意见，至于是否追加润德梁公司参加诉讼，由法院依法认定。鸿泰公司向一审法院起诉请求：1.判令陆拥华立即迁出无锡市太湖西大道1188-2-2807、1188-2-2808房屋；2.判令陆拥华向鸿泰公司支付自2017年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按每户每月2862元的标准计算）。事实及理由：2013年6月17日，因提供贷款担保，润地利科技公司将涉案房屋抵押给鸿泰公司，并办理了抵押登记。2017年11月1日，常州市中级人民法院（以下简称常州中院）作出（2015）常执字第00303号之二执行裁定，鸿泰公司取得涉案房屋所有权，后鸿泰公司于2017年11月20日办妥过户登记。经向涉案房产物业管理机构即润德梁公司查询，上述房屋由陆拥华自2017年1月1日起以承租润地利科技公司不动产的名义占用。涉案房产抵押在前，即使陆拥华与润地利科技公司的租赁合同真实，该租赁合同对鸿泰公司亦无约束力，自鸿泰公司取得不动产物权之日起，陆拥华占用涉案房屋即没有合同和法律依据，应向鸿泰公司支付房屋占有使用费。陆拥华一审辩称：涉案房屋确由其占有使用，同意迁出房屋，之所以占有涉案房屋，是因为其对润地利科技公司的实际管理人王春雷享有80万元债权，润地利科技公司同意以房屋租金冲抵欠款。现鸿泰公司要求其迁出房屋，其债权无法实现，作为受害者，其不同意支付房屋占有使用费。此外，鸿泰公司或润德梁公司在本案起诉前从未通知其迁出房屋，其对无权占有房屋毫不知情，鸿泰公司无权主张房屋占有使用费。润地利科技公司一审陈述：涉案房屋产权确于2017年11月变更为鸿泰公司所有，陆拥华主张的债权与本案无关，请法院依法判决。一审经审理查明：2013年6月17日，润地利科技公司将涉案房屋抵押给鸿泰公司用于债务担保。2015年4月13日，常州中院作出（2015）常商初字第81号民事判决，确认鸿泰公司对涉案两套房产享有优先受偿权。2017年11月1日，常州中院作出（2015）常执字第00303号之二民事裁定书，将包括涉案两套房产在内的润地利科技公司名下的11套房产抵偿给鸿泰公司，所有权自裁定书送达鸿泰公司之日起转移。2017年11月20日，涉案两套房屋产权登记至鸿泰公司名下，其中太湖西大道1188-2-2807（以下简称2807房屋）房屋面积为103.67㎡，太湖西大道1188-2-2808房屋（以下简称2808房屋）面积为89.55㎡。另查明：2016年12月12日，物业服务中心（出租方、甲方）与陆拥华（承租方、乙方）签订房屋租赁协议一份，载明“鉴于润地利科技实业投资集团有限公司（原润地利房地产投资集团有限公司，以下简称润地利集团）于2014年7月25日将其名下闲置资产委托甲方进行资产托管，甲方依法取得甲方出租其资产的代理权……经双方友好协商，签订如下协议：一、租赁房屋基本情况（1）座落：无锡市太湖西大道1188-2幢空置房1908、2807、2808室，建筑面积282.77平方米……二、租赁期限租赁期限从2017年1月1日到2017年12月31日止（壹年）……三、租金、租赁保证金与物业管理费1.房屋与设施租金为人民币103000元/年（壹拾万叁仟元整/年）……七、其他约定……6.此合同单价为103000元/年（壹拾万叁仟元整/年），合同期限为1年，该款项从常州润地利房地产有限公司欠江苏建设控股集团有限公司800000元里扣除，故常州润地利房地产有限公司欠江苏建设控股集团有限公司的余额为697000元（陆拾玖万柒仟元整……”。2017年12月31日，物业服务中心（出租方、甲方）与陆拥华（承租方、乙方）再次签订房屋租赁协议，该份协议内容与2016年12月12日房屋租赁协议内容基本一致，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，租金仍为103000元/年，协议第七条第6款同样约定以租金抵扣常州润地利房地产有限公司对江苏建设控股集团有限公司的欠款，抵扣后，常州润地利房地产有限公司欠江苏建设控股集团有限公司的余额为594000元。本案审理过程中，为证明曾催告陆拥华迁出房屋的事实，鸿泰公司提交了照片两张，证明2017年12月10日，鸿泰公司曾在涉案房屋大门外张贴公告，告知房屋产权依法由鸿泰公司享有，并提供了联系方式。对此，陆拥华称从未看到过该公告。上述事实，由（2015）常商初字第81号民事判决书、（2015）常执字第00303号之二民事裁定书、房屋产权证书、房屋租赁协议、照片、当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据（2015）常执字第00303号之二民事裁定书，涉案两套房产自2017年11月1日起所有权即转移至鸿泰公司名下，现非产权人陆拥华占有、使用该房屋，鸿泰公司要求陆拥华迁出，陆拥华亦同意迁出，故对于该项诉请，法院予以支持。关于房屋占有使用费，因2017年11月1日鸿泰公司即取得该房屋物权，但陆拥华一直占有涉案房屋至今，应由陆拥华支付相应的占有使用费。根据房屋租赁协议，包括涉案两套房屋在内的共计三套房屋出租面积为282.77㎡，租金为103000元/年，每平米年租金为364.25元，则2807房屋年租金为37762元（364.25*103.67），月租金为3147元，鸿泰公司主张按照月租金2862元计算，该标准低于房屋租赁合同约定的租金标准，具有事实依据，法院予以支持；关于2808房屋，根据上述计算方式，该房屋年租金为32619元（364.25*89.55），月租金为2718元，鸿泰公司主张按照月租金2862元计算，该标准高于房屋租赁合同约定的租金标准，对高出部分，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，作出判决：一、陆拥华于判决发生法律效力后十日内搬离无锡市太湖西大道1188-2-2807、1188-2-2808房屋；二、陆拥华于判决发生法律效力后十日内向鸿泰公司支付上述第一项所涉房屋自2017年11月1日起至实际搬离之日止的占有使用费（其中2807房屋按每月2862元标准计算，2808房屋按每月2718元标准计算）。如未按判决指定的期限履行给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，由鸿泰公司负担59元，陆拥华负担2291元。二审中，各方对一审已查明的事实均未提出异议，本院对一审已查明的事实予以确认。陆拥华在二审中提供物业服务中心出具的情况说明一份，载明“坐落于无锡市房屋，我公司自2014年7月25日起接受产权人‘润地利集团’的委托，对资产进行托管，并代理出租”。在该情况说明下方，陆拥华自己书写备注“房屋钥匙已退还给物业公司。2019.11.10”。陆拥华表示该情况说明可以证明润德梁公司对涉案房产有代理出租的权利，且其在2019年11月10日已退出该房屋，并在当日将房屋钥匙交给了润德梁公司，因案件已经到这个地步，物业那边不知道是否有权利收钥匙，所以退还时没有办理手续，物业不愿意出手续。其是因为大楼出租是润德梁公司代理的，签合同和拿钥匙都是和润德梁公司对接的，故退钥匙也是退给了润德梁公司。鸿泰公司质证认为，对情况说明中载明的托管和代为出租的事实没有异议，但是因其在2017年11月1日成为了涉案房屋的权利人，其作为新的权利人并未委托润德梁公司继续托管，并代理出租。因此，2017年11月1日之后润德梁公司的行为对其不能产生约束力，其也不认可润德梁公司的相关行为。关于陆拥华称在2019年11月10日已将钥匙退还润德梁公司，该时点是一审期间，但陆拥华在一审期间并未向法院说过这个情况，也从未向其说过，所以其并不清楚房屋钥匙的退还及交接情况，其不认可陆拥华已在2019年11月10日迁出诉争房屋。润地利科技公司质证认为，其是将润华国际大厦的房屋交由润德梁公司进行管理，但润德梁公司具体出租情况其并不知情，且2017年11月案涉房屋所有权已发生变更，管理人在2018年12月进场时对案涉房屋已无相应管理义务。房屋钥匙退还问题由法院依法审查。因鸿泰公司对陆拥华所主张的迁出及钥匙退还事宜不予认可，本院要求双方自行至现场交接处理。后陆拥华与鸿泰公司的委托诉讼代理人蒋光鼐于2020年5月18日下午至诉争房屋现场进行了查看，并一起到物业处领取2807室房屋的钥匙（2807室与2808室两户装修时打通，只一门进出，一把钥匙）。鸿泰公司的委托诉讼代理人蒋光鼐于当日将钥匙带回并就上述交接情况书写了说明。陆拥华后又向本院补充提交了一份情况说明，载明“今有陆拥华承租的润华国际大厦2807、2808单元于2019年12月30日迁出。物业费、水电费均已结算到12月30日止，钥匙当天搬走后交付给润华国际大厦物业。”该情况说明下方有陆拥华的签名以及加盖有物业服务中心的专用章。陆拥华表示鉴于此前物业服务中心的说明中没有说清相应问题，其又去物业服务中心那边，让他们明确一下，物业服务中心认为在结清所有水电费及物业费的时候，算是将房屋交给他们了，所以物业服务中心出具了该份12月底收到钥匙的说明。鸿泰公司对该份情况说明的真实性及合法性均不认可，认为该情况说明只是陆拥华个人的情况说明，物业服务中心并未签署意见，不能证明陆拥华说明的情况属实，另陆拥华一审中一直声称房屋由其使用，如其确有交还房屋的意愿，在一审已结案的情况下，其完全可以向鸿泰公司或法院交还，向物业交还毫无依据。鸿泰公司认为陆拥华退还房屋的日期应为2020年5月18日。以上事实，有两份情况说明、说明以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、陆拥华是否应向鸿泰公司支付房屋占有使用费；如需支付，具体计算的起止时间应如何认定；二、本案是否应追加润德梁公司为第三人参加诉讼。关于争议焦点一，本院认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，陆拥华租赁的涉案房屋早在2013年6月即已由润地利科技公司抵押给鸿泰公司用于债务担保。因抵押权的实现，根据（2015）常执字第00303号之二民事裁定书，涉案房产自2017年11月1日起所有权已转移至鸿泰公司名下。陆拥华目前并未提供任何证据证明鸿泰公司在取得房屋所有权后仍委托物业服务中心对外出租，从陆拥华二审提供的物业服务中心的情况说明来看，物业服务中心也仅是表示从2014年7月25日起接受产权人“润地利集团”的委托对涉案房屋代理出租，并未提到有受鸿泰公司委托的情况。陆拥华主张其有理由相信物业服务中心取得了鸿泰公司的授权对外出租，依据亦明显不足，本院对该主张亦不予采信。因此，陆拥华与物业服务中心于2016年12月12日以及2017年12月31日签订的两份房屋租赁协议，对鸿泰公司并不具有约束力。鸿泰公司在2017年11月1日取得涉案房屋所有权后，陆拥华仍占有使用涉案房屋，其应向鸿泰公司支付房屋占有使用费。陆拥华以其已向出租人支付租金为由主张无需再支付鸿泰公司房屋占有使用费，因上述租赁协议对鸿泰公司并无约束力，故本院对该主张不予支持。关于陆拥华搬离涉案房屋的时间，陆拥华二审主张其实际在2019年11月10日即已退出涉案房屋，但仅是其自己陈述，并未提供任何证据证明，本院不予采信。陆拥华之后虽又补充提供了盖有物业服务中心专用章的情况说明，反映其于2019年12月30日迁出并将钥匙交给物业，但鉴于鸿泰公司在2019年6月即已提起本案诉讼，陆拥华在已明知房屋产权人系鸿泰公司且已诉讼处理的情况下，仍与并无任何证据证明有权代理鸿泰公司办理交接事宜的案外人交接，不与产权人直接交接或通过法院交接，应承担于己不利的法律后果。因此，本院认定本案双方实际进行现场交接的时间即2020年5月18日为陆拥华实际搬离之日。陆拥华应支付鸿泰公司自2017年11月1日起至实际搬离日即2020年5月18日止的房屋占有使用费。关于争议焦点二，本院认为：润德梁公司在房屋租赁协议中仅表明是受润地利科技公司委托代为出租涉案房屋，而作为委托人的润地利科技公司也已作为本案当事人，对相应事实在本案中进行了陈述。在案涉房屋所有权从润地利科技公司转移至鸿泰公司之后，如陆拥华主张润德梁公司仍有权代表产权人与其签署租赁合同，应由陆拥华举证证明，并非必须由法院依职权追加润德梁公司作为本案第三人来查明。因此，润德梁公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审并不存在遗漏必须参加诉讼的当事人的问题。综上，陆拥华的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于陆拥华在一审判决后已实际搬离涉案房屋，故鸿泰公司在本案中的第一项诉讼请求实际已实现，已无另行判决之必要。对于房屋占有使用费，鉴于实际搬离之日已确定为2020年5月18日，故陆拥华应支付鸿泰公司从2017年11月1日至2020年5月18日止的房屋占有使用费，结合一审认定的标准，经计算应为170748元（2807房屋按照每月2862元标准计算，2808房屋按照每月2718元标准计算）。据此，因二审出现新的事实，本院对一审判决作出调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4840号民事判决第一项；二、变更无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4840号民事判决第二项为：陆拥华于本判决发生法律效力之日起十日内向常州市鸿泰科技小额贷款有限公司支付自2017年11月1日起至2020年5月18日止占有案涉房屋的使用费共计170748元（其中2807房屋按每月2862元标准计算，2808房屋按每月2718元标准计算）；三、驳回常州市鸿泰科技小额贷款有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2350元（鸿泰公司预交），由鸿泰公司负担59元，陆拥华负担2291元；二审案件受理费2350元（陆拥华预交），由陆拥华负担。鉴于当事人同意自行交接诉讼费用，陆拥华应于本判决发生法律效力之日起十日内向鸿泰公司支付2291元。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年七月二日书记员  蒋 懿本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。