北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初9346号原告（反诉被告）：孙红周，男，1982年2月24日出生，住北京市昌平区。委托代理人：王文静，北京市东元律师事务所律师。被告（反诉原告）：张雪婧，女，1985年2月28日出生，住北京市西城区。被告（反诉原告）：赵冰天，男，1982年1月16日出生，住北京市西城区。二被告共同委托代理人：岳军，男，1968年11月18日出生，住北京市朝阳区。第三人：北京祥瑞家园房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇兆丰家园5号楼5-11号。法定代表人：王彩娟，总经理。委托代理人：周志霞，女，1981年11月11日出生，北京祥瑞家园房地产经纪有限公司经理，住北京市昌平区。原告孙红周与被告张雪婧、赵冰天、第三人北京祥瑞家园房地产经纪有限公司（以下简称“祥瑞经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘明独任审判。案件审理过程中，被告张雪婧、赵冰天提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告孙红周及其委托代理人王文静，被告张雪婧、赵冰天的共同委托代理人岳军、第三人祥瑞经纪公司的委托代理人周志霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙红周诉称：原告与被告经第三人居间，于2017年2月6日签订了编号为“0008054”的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间服务合同》，约定由原告购买被告名下位于北京市昌平区北清路××号院××号楼××层××单元××号商品房，房屋总价款为2000000元。签约当日原告如约向被告支付了150000元定金。后双方办理完毕网签手续。其中根据《房屋买卖合同》第十条规定双方最迟应当于2017年5月15日办理完毕产权变更手续。如因出卖人的责任导致买方未能在前述约定时间内取得诉争房屋所有权证，买受人有权退房，出卖人应当退还买受人已付购房款，并按照银行利率给付买受人利息。另根据《房屋买卖居间合同》的约定，出卖人未履行该合同约定的义务，应当向买受人双倍返还定金。而事实上，截止诉讼之时，被告一直未履行缴税及办理过户等合同约定的义务，期间经原告以及第三人多次催告，被告均置之不理。基于上述约定，被告的行为已经构成了根本违约，原告有权解除双方之间所签订的合同并按照合同的约定要求被告承担相应的民事责任。为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院判令：1、解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖居间合同》；2、被告双倍返还原告定金300000元；3、被告支付原告自2017年2月6日起至实际返还之日止的已付购房款150000元的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、被告赔偿原告中介费损失10000元；5、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：二被告向原告支付原告为筹集购房款而向他人借款所产生的利息损失，分别是：1、原告于2017年2月9日向卫娣女借款230000元，自借款之日起至实际解除房屋买卖合同之日止的230000元的利息损失（按照约定的一年期利息20000元计算）；2、原告于2017年2月6日向陈丽霞借款250000元，自借款之日起至实际解除合同之日止的250000元利息损失（按照约定的一年期利息20000元计算）；3、原告于2017年2月12日向孙利霞借款50000元，自借款之日起至实际解除房屋买卖合同之日止的50000元利息损失（按照约定的一年期利息5000元计算）。被告张雪婧、赵冰天答辩称：不同意原告的诉讼请求。目前在建委的网签是伪造的，所以一直没有办理过户。我方同意出售房屋。合同第十条规定双方应在2017年5月15日之前双方向房屋登记部门办理过户手续，因出卖人的责任买受人有权退房，但出卖人没有责任。买受人没有按照合同第十五条补充协议的规定支付剩余的1850000元房款，在出卖人没有收到房款的情况下，如何给买受人办理手续，是买受人没有履行合同在先。在没有获得出卖人委托和没有出卖人签字的情况下，本案的第三人违规操作办理的网签手续，在出卖人没有认可的情况下办理的网签，出卖人无法预知后面是否有对出卖人不利的法律后果，出卖人再三要求买受人和第三人去建委撤销网签并按正规要求重新网签，但买受人和第三人一直不配合办理。基于上述情况，出卖人如何将房屋过户到买受人名下，是买受人违约在先，是第三人违规操作在先，出卖人没有任何过失。原告要求解除合同的真实原因是国家在2017年3月17日出台了限购政策，造成了房价下跌，有价无市，买受人看到房屋贬值就诬陷出卖人违约。我方明确表示愿意履行合同，将房屋过户到买受人名下。第三人述称：在双方没有异议的情况下，原告要求解除合同，我方配合解除合同及解除网签。房屋买卖交易，按照建委的要求需要办理资金监管手续，前期需要将资金打入建委的监管账户，过户后建委的监管账户会将购房款1200000元自动划转到出售人的账户。网签合同是打印之后再由双方签字，我通知双方后被告没有签字，所以没有办法办理缴税手续。另外650000元购房款双方约定在过户前一天支付，由于被告没有在网签合同上签字无法办理缴税及过户手续，尚未达到支付的条件，且签订合同时双方约定在办理过户前被告需要将房屋修复将房屋内的公司的注册地址迁出，目前房屋尚未修复，公司注册地址尚未迁出。同时，被告张雪婧、赵冰天反诉称：被告与原告经北京祥瑞家园房地产经纪公司介绍于2017年2月6日签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告名下位于昌平区北清路××号院××号楼××单元××房屋，总价2000000元。签约后原告支付给被告定金150000元，后经纪公司在没有被告签字认可的情况下违反建委规定私自办理了网签手续。根据签订的合同，双方应在2017年5月15日办理房屋过户手续，并在过户前一天将剩余的1850000元支付给被告，但到现在为止原告一直没有支付房款，故根据本合同的约定希望原告本着契约和诚信精神继续履行合同。故提起反诉要求原告继续履行合同。原告孙红周针对被告张雪婧、赵冰天的反诉，答辩称：不同意被告的反诉请求。整个交易过程中，我方一直积极配合被告及第三人，不存在违约行为，网签是被告及第三人知情且同意的情况下操作的，在第三人通知双方已经办理网签时被告没有提出异议。在3月3日，被告已经提出解除合同，所以后期没有将购房款支付给被告。合同中没有约定什么时间支付1200000元网签购房款，双方均同意该1200000元最晚可以在过户当天支付。经审理查明：2017年2月6日，赵冰天、张雪婧（出卖人）与孙红周（买受人）在祥瑞经纪公司的居间下签订了《房屋买卖合同》。合同约定，赵冰天、张雪婧将位于昌平区北清路××号院××号楼××单元××号房屋出售给孙红周；房屋性质为商品房，规划设计用途为办公；出卖人已将该房屋对外出租，承租人已放弃优先购买权；房屋成交价格为2000000元，双方通过自行交割的方式付款；买受人直接向出卖人支付定金150000元；出卖人应该在产权变更后将该房屋交付给买受人；双方同意，自本合同签订之日起至2017年5月15日止，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定的时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照银行利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。双方约定网签金额1200000元，其余房价款800000元（含定金150000元）于过户前一天打到指定账户；甲方保证过户前腾空此房屋并于过户当天交于乙方，并且甲方保证此房地址没有被注册或以注册清空。同日，赵冰天、张雪婧（卖方，甲方）与孙红周（买方，乙方）在祥瑞经纪公司（居间方，丙方）的居间下签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定，甲乙双方应当于丙方通知之日起10日内，在甲乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助到房屋权属登记部门办理过户手续；甲乙双方签订本合同后，如甲方未能履行本合同约定之全部义务，则应向乙方双倍返还定金，并按照本合同居间服务费的数额向丙方支付违约金；如乙方未能履行本合同约定之全部义务，则已支付甲方的定金不予返还，并按照本合同居间服务费的数额向丙方支付违约金；甲方应于签订本合同之日应告知乙方房屋的真实情况，如甲方故意隐瞒和提供虚假信息导致合同无法履行或房屋产权无法转移，甲方承担全部责任，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方实际经济损失超过定金，差额部分应由甲方据实赔偿，丙方的中介服务费应由甲方全额支付。合同签订当日，孙红周向赵冰天支付了购房定金150000元，孙红周向祥瑞经纪公司支付了居间费10000元。2017年2月14日，双方办理了网签手续。2017年2月14日，祥瑞经纪公司通知孙红周、赵冰天已经办理完网签手续，可以办理缴税手续，之后双方发生纠纷没有办理缴税手续。庭审中，赵冰天、张雪婧表示合同没有继续履行的原因是因为孙红周只向其支付了150000元定金，没有将剩余购房款支付给被告或打入建委的资金监管账户。2017年3月11日，双方在商谈合同履行情况时，出卖人明确表示不再将涉案房屋出售给买受人，合同解除后返还全部定金，买受人表示不同意解除合同，要求继续履行合同。2017年3月20日，孙红周向赵冰天、张雪婧发送了继续履行合同的催告函，要求于2017年5月15日前办理完房产过户、物业交割、公司注册地址迁出等事项。截止目前，赵冰天、张雪婧未协助办理缴税、房屋过户等手续，孙红周未将剩余购房款支付给赵冰天、张雪婧，赵冰天、张雪婧亦未将涉案房屋内的公司注册地址迁出。庭审中，孙红周表示其为了购买涉案房屋向案外人卫娣女借款230000元（年利息20000元）、向陈丽霞借款250000元（年利息20000元）、向孙丽霞借款50000元（年利息5000元），并提供了借条、转账凭证等证据。上述事实，有《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、定金交付确认函、聊天记录、录音、借条、银行转账凭证、收据及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：赵冰天、张雪婧与孙红周签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，在合同约定的办理房屋所有权转移登记截止日期之前，赵冰天、张雪婧明确表示不再将涉案房屋出售给孙红周，其行为构成违约。现原告孙红周要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于赵冰天、张雪婧反诉要求孙红周继续履行房屋买卖合同的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案中，孙红周按照合同的约定向赵冰天、张雪婧支付了150000元定金，现因赵冰天、张雪婧的违约行为导致合同解除，其应向孙红周双倍返还定金。故，对于孙红周要求被告赵冰天、张雪婧双倍返还定金300000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙红周于2017年2月6日向赵冰天、张雪婧支付了150000元定金，并向居间方支付了10000元中介费，由于赵冰天、张雪婧明确表示解除合同的行为构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。故，对于孙红周要求赵冰天、张雪婧支付自2017年2月6日起至实际返还之日止的按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的已付购房款的利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同理，对于孙红周要求赵冰天、张雪婧赔偿10000元中介费的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。因孙红周为履行合同向案外人借款而主张的利息损失，该损失与合同的解除不存在法律意义上的因果关系，孙红周作为买受人，其有义务为合同履行准备足够的购房款。故，对于孙红周要求赵冰天、张雪婧支付为筹集购房款而向他人借款所产生的利息损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除孙红周与赵冰天、张雪婧签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》；二、赵冰天、张雪婧于本判决书生效后七日内向孙红周双倍返还定金三十万元；三、赵冰天、张雪婧于本判决书生效后七日内向孙红周支付自二〇一七年二月六日起至实际返还之日止已付购房款十五万元的利息，以十五万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。四、赵冰天、张雪婧赔偿孙红周中介费一万元，于本判决生效后七日内支付；五、驳回孙红周的其他诉讼请求；六、驳回赵冰天、张雪婧的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千四百元，由赵冰天、张雪婧负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万一千四百元，由赵冰天、张雪婧负担负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 明二〇一七年八月十六日书 记 员 李圣楠