石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0102民初4602号 原告：韩某，女，1983年3月11日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：胡某，河北某律师事务所律师。 被告：刘某，男，1983年9月24日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：刘某，男，1956年5月10日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：赵某，河北某律师事务所律师。 原告韩某诉被告刘某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩某及其委托诉讼代理人胡某，被告刘某、刘世某及其委托诉讼代理人赵某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告订立的《房屋买卖三方合同》；2、判令二被告连带返还原告购房定金50000元；3、判令二被告连带给付原告违约金169900元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月20日，就购买二被告共有房屋（都市新城F3-2-203室），原告与其达成了《房屋买卖三方合同》。合同约定，房屋总价款1699000元，原告向被告交付5万元定金后，委托中介方办理银行贷款。贷款审批通过后，被告负责解除房屋抵押，并在完成解押三日内配合办理房屋过户，且承诺2017年3月31日前交付房屋。同时还约定，迟延履行过户、交房义务超过10日的，守约方有权解除合同，且有权要求违约方按总价的10%支付违约金。然而，在原告付给被告5万定金，且贷款审批通过、房屋解押完成后，被告却擅自要求原告支付全款，后又单方要求涨价，既不配合原告办理过户，也不交付房屋，由此导致本次房产交易无法继续进行。综上，被告迟延履行过户、交房义务，经原告屡次催告，其仍不履行，致使合同目的不能实现，故原告依约享有解除权，且有权要求其退还定金并支付违约金。因就此事屡次协商未果，无奈诉至贵院，恳请依法判如所请。 被告刘某辩称：1、原告未付房款130万元，原告违约在先，被告要求加价，本质上属于惩罚对方违约行为，我方没有违约；2、原告要求违约金过高，请法庭以实际损失为基础，减轻被告承担违约金的责任。同意解除合同。 被告刘某辩称：同被告刘某答辩意见。 本院经审理查明认定事实如下：2017年1月20日，被告刘某、刘某（甲方、出售方）与原告韩某（乙方、购买方）、河北佳网络房地产经纪有限公司保利花园分公司签订《房屋买卖三方合同》，原告购买二被告名下位于石家庄市长安区都市新城3-2-203房产一套，房屋总价款共计1699000元整，付款方式：甲方须向丙方留存房产证原件，乙方向甲方交付定金伍万元整作为履约保证金，此定金届时充抵购房款。合同3.2银行贷款：3.2.1乙方以银行贷款方式支付购房款的，委托丙方提供金融服务，并于签订合同3日内将所需全部贷款材料交于丙方；3.2.2乙方于该房屋买卖合同网签后，按照网签合同约定的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户，若有剩余首付款由甲乙双方协商一致自行交接，交接时间、方式等由甲乙双方自行协商。剩余房款以银行贷款方式支付，金额为40万元，该房屋过户手续办理完毕并于乙方的银行贷款正式发放后支付给甲方剩余按揭贷款。3.2.3乙方的实际贷款金额及年限以银行最终审批为准，不足部分于该房屋过户前由乙方向甲方自行补齐。该房屋过户、贷款（条件、额度、期限、费用、利率等）相关事宜以房管局、税务、银行等单位的即时政策为准。3.2.4上述3.2.2条款中所有房款与定金总和为成交价格。第六条：甲乙双方协商一致于乙方贷款审批通过3日内甲方立即办理所售房屋的提前还贷解押手续，解押完成3个工作日内到房屋登记主管部门办理该房屋过户手续。第九条违约责任9.1甲乙双方未按照本合同约定的支付各项款项或迟延履行过户义务、迟延交房的，逾期在10日内的，每逾期一日应按照总房款千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。逾期天数超过10日的，守约方有权解除合同。9.2如果甲乙方任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，根据9.1条约定的期限守约方解除合同的，甲乙双方协商一致以成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方按照本合同约定的全部费用一律不予退还。因不可抗力或政府政策原因导致本合同终止的，甲乙丙三方互不承担违约责任。 合同签订当日，韩某就上述房产向刘某交纳定金50000元整，刘某向其出具收条。2017年2月27日，中国邮政储蓄银行股份有限公司建设北大街支行向韩某出具个人消费贷款审批通知书，主要内容为：其申请的个人二手住房按揭贷款，现已审批通过，决定给予您贷款额度为人民币肆拾万元。请您自通知日期90个自然日内，按借款申请时约定的事项办妥相关手续，特此函告。 后双方至房管局办理过户前，就首付款何时交付及交付方式发生争议，被告要求原告将首付款直接支付至个人账户，原告主张按合同约定在房管局进行资金监管，后被告要求增加房款。 韩某于2017年3月14日依照二被告在中介公司签署的客户联系方式确认书上提供的地址及联系方式，向二被告邮寄《履约催告函》，要求被告收到或视为收到此催告函2日内与之联系，依照合同约定继续履行合同。如未能在催告期限内履行催告内容，致使合同无法履行的，其有权通过法律途径追究违约责任。该催告函同时抄送河北佳网络房地产经纪有限公司保利花园分公司。 2017年3月15日，该邮件经查询由他人收，显示为朋友袁向凯。 庭审中，原告主张解除房屋买卖合同，并称导致合同无法履行的原因系被告要求原告支付全款且涨价并要求被告退还定金并支付违约金；被告同意解除合同，但称原告未向其支付首付款130万元，违约在先，被告要求加价，本质上属于惩罚对方违约行为，并非违约；同时，原告主张的违约金过高，请法庭以实际损失为基础，减轻被告承担违约金的责任。 另庭审时，原告申请证人中介方负责人杨某出庭作证，该证人称在房产符合过户条件后，被告要求涨价，后其对双方进行协商未果；原告向被告交纳5万元定金，另5000元作为物业保证金在中介公司，按照合同约定，房屋首付款130万元应在过户当天由房管局进行资金监管才能办理过户手续，原告未承诺签订合同第二天向被告支付130万首付款。被告以上述证人与原告有利害关系为由，对上述证人证言不予认可。 被告称原告同意提前支付首付款，并申请证人刘某出庭作证，该证人称系刘某战友，签订房屋买卖合同时其在场，在被告刘某说先给130万元首付款，过户之后再另行支付40万元剩余贷款时，原告当时未反对。原告以该证人与被告存在利害关系为由，对该证人证言不予认可。被告又申请中介工作人员王新出庭作证，该证人称原告贷款手续完毕后，原告要求过户，被告称其在邯郸，原告当时的首付款已准备好，已符合过户条件，双方约定2017年3月14日办理过户手续，但被告要求原告将首付款先行交付给自己才过户，原告称按合同履行进行资金监管，后我中介公司对双方进行调解未果。原告并未承诺不按合同履行，提前给付首付款。被告称证人部分证言与事实不符，原告称该证人证言与其申请的证言杨某的证言相吻合，予以认可。 另查明，位于石家庄市长安区号房产登记在刘某、刘某名下，共有情况：共同共有，建筑面积：105.95㎡，地下室：5.02㎡，产权证号：石房权证长字第××号。 上述事实，有原、被告陈述、《房屋买卖三方合同》、个人消费贷款审批通知书等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告及房地产经纪公司之间签订的房屋买卖合同，系当事人真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告主张解除合同，被告表示同意，在原告依照合同约定履行解除合同权利时，将解除合同的催告函抄送房地产经纪公司，其未提出异议，故三方签订的房屋买卖合同解除，本院予以确认。 依照合同约定，双方对首付款的支付方式是在房屋买卖合同网签后，依照网签合同约定的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户，被告对此是明知的，但被告在原告贷款经过审批、涉案房产提前还贷并办理解押手续后，又单方面要求原告将首付款交至个人账户并称系经过原告同意，原告不予认可，被告未提交证据证实双方就此重新达成协议，后被告要求增加房款，系违反合同约定的行为，应当承担违约责任，故被告称原告违约在先，其行为属于行使不安抗辩权的辩解，本院不予支持。合同约定的违约金为房屋成交价的10%即169900元，并未违反法律强制性规定，结合当时的房地产交易行情，原告诉请并无不妥，被告抗辩合同约定违约金过高，本院不予支持。原告作为非违约方，有权主张被告返还已收取的定金50000元，本院予以支持。二被告系涉案房产的共有人，应对上述损失承担共同赔偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告韩某与被告刘某、刘某签订的《房屋买卖三方合同》； 二、被告刘某、刘某于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告韩某违约金169900元并返还定金50000元，共计219900元。 案件受理费4599元（原告已预交），减半收取2299.5元，由被告刘某、刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏丽娜 二〇一七年八月二十五日 书记员  张 冉