北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初7554号原告：北京北邮物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区莲花池东路126号A座303室。法定代表人：李会健，总经理。委托代理人：郑敏，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京槟榔餐饮有限公司，住所地北京市西城区永安路121号。法定代表人：胡定国，执行董事。委托代理人：吴晓东，北京市中鹏律师事务所律师。原告北京北邮物业管理有限责任公司（以下简称北邮公司）与被告北京槟榔餐饮有限公司（以下简称槟榔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告北邮公司之委托代理人郑敏，被告槟榔公司法定代表人胡定国及委托代理人吴晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北邮公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告房屋租赁关系;2、判令被告立即腾退北京市西城区XXX号（食堂后院）房屋;3、判令被告交付房屋占用费45410元（自2016年11月1日开始，暂计至2017年3月6日，以及2017年3月7日至实际腾退房屋之日止的占用费。计算方式为：4*（129830/12+6*（129830/365））=45410，违约金12983元，共计58393元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月30日，原告与胡定国签订《房屋租赁协议》约定将坐落于北京市西城区XXX号食堂后院租赁给被告法定代表人胡定国。房屋租赁期限为自2012年5月1日起至2015年4月30日止，双方同时约定“承租人于租赁合同期满1-3个月前将续租意向以书面形式至出租人，否则视为无意续租，在承租人已全部适当履行本合同条款的前提下，有续租意向，需参与出租人统一招租，同等条件下有优先租赁权；若不续租，按合同约定返还房屋及附属设施，按本合同规定的终止日期迁出。”根据约定，到2015年4月30日止，《房屋租赁协议》耵的履行期限已届满，协议双方的权利义务关系消灭，此后由于双方对于续租达不成一致意见，双方未继续签署租赁协议。《房屋租赁协议》续租后不久，原告、被告及胡定国三方签订《承租人变更补充协议》，约定将承租人变更为被告。根据协议约定，被告将作为承租方概括承受原协议的权利义务，并承诺按照协议全面履行相关责任。《房屋租赁协议》到期之后，被告迟迟不归还房屋，2015年7月20日，原告与被告派出的代表张红梅签署《房屋续租意向书》，但是在意向书签订之后，原告既不签署正式的《房屋租赁协议》，也不归还涉诉房屋，2016年2月25日，原告与被告派出的代表张XX就房屋出租一事进行沟通，要求被告在3月1日前给予一个明确的答复是否签合同。《房屋续租意向书》约定后，被告仍然拒绝签署正式的协议，2016年8月9日、11日，原告两次向被告发出《房屋腾退通知书》，请被告最晚于2016年8月16日中午12点前腾退房屋。但被告以种种接口推脱，拒不签署新的《房屋租赁协议》，并且仍继续占有涉案房屋经营，其行为严重损害原告的利益，故诉至西城法院。槟榔公司辩称，一、原告请求腾退涉案房屋完全没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。如原告所述，双方签订有《房屋租赁合同》若干份，租赁期限至2020年4月30日。2015年7月20日，双方签订房屋续租意向书一份，约定租赁期限和租金数额。2016年2月25日，双方就租金部分进一步详细约定，将出租方房屋产权证面积以外的部分进一步约定并达成一致。上述文件有双方书面文件记录。基于此，双方达成的续租合同合法有效，应当全面履行。原告提出“未签订租赁协议”与事实不符，请求法院查明事实，确认续租合同的约定合法。二、原告再相关文件中有多人签名，虽未盖章但构成表见代理。双方于2015年7月20日签订的房屋续租意向书有张XX、奚XX签名，于2016年2月25日签订的会议纪要有五个部门的六个人门XX、张XX、李XX、李XX、魏XX、张XX在场签名确定。双方就合同的主要内容已经达成一致，在履行中因为实测面积的差异而谈判也是属于双方协商变更合同的内容，而不是原告所称双方“未签订租赁协议”，本案属于合同履行中的纠纷，而并不存在合同是否成立的纠纷。三、双方合同持续按照约定实际履行。本案中，除合同履行过程中原告提出的实测面积差异，我方按照约定支付租金，原告按约收取租金并出具收据，双方合同正常履行，合同效力确定持续，原告所称财务人员不知情而收取租金的情况是不符合正常的公司基本制度要求的，其理由也是牵强的。原告系国有企业，财务制度健全，却称财务人员私自收取30万元的租金而单位领导不知情，这明显违背常识。四、综上，双方就租赁合同有明确具体的约定，原告称“未签订租赁协议”与事实不符，双方书面合同已经事实上持续履行，不存在未签订合同未履行的情况，租赁期限明确，不存在原告所称不定期租赁的情形。原告请求解除合同腾退房屋没有事实和法律依据。原告发送解除合同的理由我公司不同意，原告的解除通知书中写明因为政府治理工作要求请我们腾退房屋，原告不是根据事实及合同解除合同，而是根据政府政策解除，但是事后我方经了解政府没有治理工作，因此原告要求解除的请求没有法律及事实依据。本案中双方的争议焦点在续租意向书中体现了，就是房屋的基本面积，原告坚持按照180平米计算，而原合同已经签署了12年并履行，都是按照120平米计算，现原告连自己房屋的面积都没有弄清楚，这就是双方没有达成协议的根本原因，原告按照180平米收取租金没有任何依据，我公司要求实测面积计算，原告也至今没有配合我公司测量，在之前的诉讼中我方要求原告出具产权证，但是原告也没有出具，据我方了解原面积还不到120平米，如果按照180平米签署协议原告构成了欺诈行为。原告陈述的事实不存在，没有事实法律依据的。如果根据原合同约定标准支付租金我方同意，但是不能以占用费收取。本院经审理认定事实如下：2012年4月30日，北邮公司（甲方，出租人）与胡定国（乙方，承租人）签订《北京邮政事业集团公司房屋租赁协议》，约定甲方将位于北京市宣武区（现为西城区）XXX号食堂后院7间平房出租给乙方，用于餐厅经营，租赁面积为127.69平方米；租赁期限2012年5月1日起至2015年4月30日止；第一年租金为115548元，自2013年起每1年在前一年度租金标准基础上增加6%，租赁期间2012年至2013年租金合计115548元，2013年至2014年租金合计122481元，2014年至2015年租金合计129830元；第七条房屋的交付及返还，7.2返还，7.2.1租赁期满或协议终止、解除后，承租人应于7日内返还该房屋及其附属设施，承租人未按时返还的，出租人有权采取停水、停电、停气等措施，……；第八条房屋的维修、装修及改建，8.2装修及改建，8.2.1如果承租人计划对租赁标的进行装修，应至少提前一周向出租人提交装修施工方案（包括但不限于施工图纸、所雇佣的施工单位及人员的情况等），经出租人审核书面同意，并取得政府相关部门（如消防等）对施工图纸的书面审批同意意见后方可进行施工，由此发生的工程费用及对承租人增设附加的室内装修、设备等的一切费用，均应由承租人负担；8.2.2承租人如对租赁标的的建筑机构、主要设施进行重大改动时，需经出租人的书面同意，因审批施工图需聘请机械工程、结构工程或其他专业顾问所发生的一切费用（无论申请是否被批准）均由承租人负担；……；8.3租赁期满或协议解除后，承租人添置的新物可由其自行收回，而对于承租人经出租人书面同意而进行的装修、装修部分，无偿、无条件归属出租人所有，出租人也有权要求承租人承担费用将房屋恢复原状；……；第十二条违约责任，12.6出租人未按约定时间交付该房屋或者承租人不按约定支付租金和相关费用但未达到解除协议条件的，以及承租人未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，违约方应按年租金的1%标准向对方支付违约金；……。此后，北邮公司（甲方）、胡定国（乙方）与槟榔公司（丙方）签订《承租人变更补充协议》，约定：鉴于甲乙双方签订了《房屋租赁协议》，约定乙方承租甲方坐落于北京市宣武区XXX号用于餐厅经营，2012年7月30日，乙方提出申请将《房屋租赁协议》的承租人变更丙方，经三方协商一致，三方共同遵守，一、本协议签订之日起，丙方作为承租方继续按原协议内容履行合同，原协议权利义务由丙方概括承受，丙方承诺将按照协议约定全面履行相关责任，乙方对丙方履行原协议承担连带责任；……。租赁协议到期后，北邮公司与槟榔公司于2015年7月20日签订《房屋续租意向书》，对于承租面积、租金单价等均进行了变更。2016年2月25日，双方就续租事宜进行了会谈。但双方未能协商一致签订书面租赁合同，槟榔公司继续使用涉案房屋，并按照原租赁协议的标准支付租金，2016年7月27日，槟榔公司向北邮公司交纳了2016年8月、9月、10月的租金，此后，双方因进入诉讼，槟榔公司未再交纳租金。2016年8月11日，北邮公司向槟榔公司发送《房屋腾退通知书》，内容为：因政府进行环境整治（关于协助调查北京市西城区XXX号、121号3、4、5、6幢，XXX号5栋、121号5号房“开墙打洞”违法建设的函），该房屋（XXX号院北侧）处于治理范围之内，根据政府治理工作期限要求，请贵方接到本《通知书》后妥善处理收尾工作，配合做好房屋腾退，并最晚于2016年8月16日中午12时前腾退房屋，如贵方不按时腾退房屋，政府将依法进行强制拆除。槟榔公司收到《通知书》后，胡定国曾以个人名义将北邮公司起诉至我院，要求继续履行合同，北邮公司反诉要求腾退房屋。诉讼过程中，本院向北京市西城区城市管理综合行政执法监察局发函调取《关于查处“槟榔酒家”等单位的执法意见书》及三次约谈笔录，北京市西城区城市管理综合行政执法监察局回复我院表示并未制作上述执法意见书及约谈笔录。本院还向西城区天桥街道办事处发函调取《关于查处“槟榔酒家”等单位开墙打洞联动工作的意见》及蓝图，西城区天桥街道办事处回复称：关于治理开墙打洞为区政府统一安排，有关蓝图并非街道规划设计和存档，因此无法提供；但我地区相关执法部门确是找过“槟榔酒家”以及产权单位提出过开墙打洞的问题，但“槟榔酒家”至今未能积极主动封门封窗，目前我地区相关执法部门尚未强制执行。此后，该案被本院以主体不适格为由，裁定驳回。另查，涉案房屋登记产权人为北京市邮政管理局，现已更名为北京市邮政公司，北邮公司系北京市邮政公司下属单位，北京市邮政公司将涉案房屋交予北邮公司管理使用。经现场勘验，双方均认可北邮公司将XXX号院房屋平面图中4号部分房屋槟榔公司（即标注阴影部分）。产权证记载，4号房屋共计20间，违章房屋建筑面积为293.5平方米，房基占地面积293.5平方米。诉讼中，槟榔公司表示其承租房屋时，平面图中标准阴影的房屋中，并没有左上角的房屋，仅是一个小院子，其承租房屋后，将小院子改建成为房屋，并与原房屋相互连通，另外，在原房屋的基础上，加建了二层。本院认为，北邮公司与槟榔公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方合同到期后，虽签订了续租意向书，但未能续签书面的租赁合同，双方仍按照原合同的租金标准履行，故应视为双方为不定期租赁合同，合同双方可以随时解除合同。2016年8月11日北邮公司向槟榔公司发送通知，要求槟榔公司于2016年8月16日腾退房屋，故双方合同应当于2016年8月16日解除，现北邮公司要求确认双方租赁关系已解除的请求本院予以支持，但其主张双方租赁关系于2016年11月1日解除，缺乏依据，本院不予支持。双方虽签订了续租意向书，但未签订书面的租赁合同，且双方亦未按照续租意向书中的内容履行，故槟榔公司主张双方已续签租赁合同的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。双方租赁合同解除后，按照法律规定，应当相互返还，因此，槟榔公司应拆除加建的二层房屋后将房屋腾退给北邮公司。双方租赁合同关系解除后，槟榔公司继续占用涉案房屋，北邮公司要求槟榔公司支付2016年11月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费，理由正当，本院予以支持。北邮公司向槟榔公司主张年租金10%的违约金，缺乏依据，本案不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告北京北邮物业管理有限责任公司与被告北京槟榔餐饮有限公司就北京市西城区XXX号房屋租赁合同解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京槟榔餐饮有限公司拆除北京市西城区XXX号房屋（参照房屋平面图阴影部分）的二层建筑，并将房屋腾退给原告北京北邮物业管理有限责任公司。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京槟榔餐饮有限公司支付原告北京北邮物业管理有限责任公司自二〇一六年十一月一日至实际腾退房屋之日期间的房屋使用费，按照年租金129830元计算。四、驳回原告北京北邮物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告北京槟榔餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，由原告北京北邮物业管理有限责任公司负担140元（已交纳），由被告北京槟榔餐饮有限公司负担490元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员 韩 涛二〇一七年八月二十二日书记员 黄翌翾书记员 张晓奕