陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终935号 上诉人（原审被告、反诉原告）：闫文涛，男，汉族，1985年6月2日生，陕西省西安市人，本科文化。 委托诉讼代理人：尹伟望，陕西培爱律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张晗骁，男，汉族，1996年6月10日生，陕西省西咸新区人，高中文化。 上诉人闫文涛因与被上诉人张晗骁（反诉被告）房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初6376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经征得当事人同意，对本案不开庭进行了审理。上诉人闫文涛及其委托诉讼代理人尹伟望、被上诉人张晗骁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 闫文涛的上诉请求：1、撤销咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初6376号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付应付租金18000元，并承担租赁期间的物业费9091.6元。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉请求的事实和理由：双方当事人之间签订的租赁合同合法有效，一审判决认定上诉人存在有违诚实信用原则的缔约过失责任，并以此认定被上诉人解除合同的理由违反法律规定；租赁合同签订前，张晗骁多次实地查看出租标的房屋并经过装修后营业了3个多月，足以证明上诉人对出租房屋建筑面积是清楚的。租赁合同的公摊面积亦非合同内容，上诉人不存在欺诈和缔约过失。故一审判决认定事实、适用法律错误。 张晗骁辩称，其看房时，商铺正在建设，并不能了解房屋的实用面积。签订合同过程中，上诉人存在欺诈行为，其与上诉人解除租赁合同后才另租商铺，进行了装修并营业。对于本案争议的租赁房屋，被上诉人并未使用，被上诉人诉称18000元及9000元的物业费与其无关。 张晗骁向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的《交大创新港商铺租赁合同》，判令被告向原告退还房屋租金及押金45000元；2、诉讼费用由被告承担。 闫文涛向一审法院反诉请求：1、判决被反诉人按照合同约定向反诉人支付商铺租金18000元；2、请求法院判决被反诉人承担租赁商铺2019年8月10日至2019年12月10日期间的物业费共计9091.6元；3、请求法院判决被反诉人按照合同约定给予反诉人安装商铺上下水设施一半的费用5000元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。 一审法院经审理查明，2019年7月31日,原告张晗骁与被告闫文涛签订《交大创新港商铺租赁合同》,合同约定由原告张晗骁承租被告闫文涛所有的位于西咸新区沣西新城交大创新港道科商业广场10219号商铺,建筑面积64.94平方米,租赁期限为3年,自2019年8月10日至2022年8月10日。第一年租金为108000元,押金9000元，租金一年一付，经原、被告协商同意，第一年商铺租金分两期付清，第一期应在2019年8月1日付款63000元（包含押金），第二期应在2020年2月1日付款54000元。合同签订当日，原告张晗晓向被告闫文涛支付了45000元租金。被告闫文涛向原告出具《收据》一张，载明：“今收到张晗晓转账45000元（大写肆万伍仟元），商铺租金剩余18000元（大写壹万捌仟元）施工进场前结清”。另查，2019年4月10日，被告闫文涛与西咸新区交大科技创新港发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第三条第四款约定：该商品房预（实）测建筑面积共64.94平方米，其中套内建筑面积34.72平方米，分摊共有建筑面积30.22平方米。但在原告询问被告该商铺公摊面积时，被告告知原告该商铺的公摊面积占比为25%。再查，2019年8月上旬，原告实际测量涉案商铺后，因该商铺公摊面积过大，与被告告知原告的公摊面积不符，原告要求解除租赁合同，并经被告同意，向其介绍过其他承租人，因租赁费用问题，未租赁成功。 一审法院认为，合同是双方当事人约定权利义务的协议，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《交大创新港商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据《合同法》第6条规定:“当事人在行使权力和履行义务时应当遵循诚实信用原则，不得有欺诈行为”。本案中，被告作为出租方，在与原告签订租赁合同时，应如实告知涉案商铺的实际产权面积、公摊面积等，无论被告基于故意或者过失，导致原告认为其租赁商铺的实用面积大于产权的实际面积，被告的行为有违诚实信用原则，违反了缔约时应履行如实告知的先合同义务，存在缔约过失。原告在知晓租赁面积不实后，要求与被告解除租赁合同，并协助被告寻找新的承租人，其行为不构成违约，属依法维护其正当合同权益，故原告请求解除双方签订的租赁合同，并要求被告退还房屋租金及押金45000元的诉讼请求，本院依法予以支持。故对被告反诉要求原告支付商铺租金18000元及物业费9091.6元的请求，本院不予支持。对被告要求原告支付安装商铺上下水设施一半的费用5000元的请求，因被告未提供相关证据予以证明，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、解除原告张晗骁与被告闫文涛签订的《交大创新港商铺租赁合同》；二、被告闫文涛于本判决生效后七日内返还原告房屋租金及押金45000元；三、驳回被告闫文涛的反诉请求。案件受理费924元，反诉费301元，均由被告闫文涛承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人之间签订的《交大创新港商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于上诉人提出一审判决认定上诉人存在缔约过失的先合同责任的上诉理由。本院认为，缔约过失责任发生在缔约过程中，是对当事人违背依据诚实信用原则所产生之义务应承担的法律责任。就本案而言，双方签订的租赁合同已成立并生效，一审判决认定上诉人存在缔约过失存在定性不准。关于双方解除合同后，民事责任的承担问题。经查，上诉人闫文涛于2019年4月10日签订商品房买卖合同（预售）时对合同载明的房屋建筑面积、套内面积、公摊面积是明知的。在与张晗骁签订房屋出租合同时应当如实陈述，因上诉人陈述不实致使租赁合同被解除负有过错责任。另一方面，被上诉人张晗骁作为房屋的承租人应对承租房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积等直接关系其重大利益等内容尽到谨慎的注意义务，被上诉人张晗骁虽辩称其实地查看时尚未完全交工，但合同约定了甲方在乙方支付完第一次租金之日将上述商铺交付乙使用，另，在卷证据证明双方在合同签订之日被上诉人就向上诉人支付了45000元租金，证明了被上诉人对其承租房屋的面积情况是明知的。再查明，张晗骁退房后即在同一区域承租了另一公摊面积更大、套内面积更小的商铺进行经营，故对被上诉人张晗骁解除与上诉人的房屋租赁合同的目的和理由正当性存在合理怀疑。综上，双方当事人对合同的解除均具有过错，根据法律规定，当事人应对自己的过错承担法律责任。综合双方当事人的过错程度、交易机会的影响、当事人的损失大小等因素，认为上诉人请求由被上诉人继续交纳房屋租金18000元及商铺租赁期间的物业费9091.6元的请求不能得到支持。鉴于张晗骁签订租赁合同后并未实际使用的现实，闫文涛对张晗骁已支付的租金45000元，其中押金9000元应予以退还，租金36000元按照双方的过错平均分摊，即张晗骁承担赔偿责任为18000元，闫文涛承担过错责任为18000元。 综上所述，上诉人闫文涛上诉请求部分成立，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，处理意见如下： 一、维持咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初6376号民事判决第一项、第三项，即：解除原告张晗骁与被告闫文涛签订的《交大创新港商铺租赁合同》；驳回被告闫文涛的反诉请求。 二、撤销咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初6376号民事判决第二项，即被告闫文涛于本判决生效后七日内返还原告房屋租金及押金45000元； 三、变更咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初6376号民事判决第二项为：上诉人闫文涛于本判决生效后七日内返还被上诉人张晗骁房屋租金及押金27000元。 一审案件受理费924元，由原告张晗骁承担369元，闫文涛承担555元。反诉费301元由闫文涛承担。二审案件受理费250元，由张晗骁承担100元，闫文涛承担150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊国强 审 判 员 刘建明 审 判 员 张作儒 二〇二〇年七月十三日 法官助理 沈 伟 书 记 员 赵晓霄