云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0126民初1131号原告：昆明嘉家物业管理有限公司（以下简称嘉家物管），统一社会信用代码：91530100665513804A，住所地昆明市佴家湾4号2单元701号。法定代表人：陈中军。委托诉讼代理人：徐露霜、李咏梅，系该司员工，特别授权代理。被告：孙文秀，男，汉族，1967年6月19日出生，黑龙江省五常市人，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江大地律师事务所律师，特别授权代理。原告嘉家物管与被告孙文秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人李咏梅，被告代理人孙雷到庭参加诉讼。因法定事由扣除审限，本案现已审理终结。原告嘉家物管向本院提出诉讼请求：判令被告支付石林凯旋城小区4幢1单元302号房屋物业管理费11706.048元，电梯费1440元，二次加压费480元，垃圾费480元，违约金4231.8元，共计18337.8元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为石林凯旋城小区4幢1单元302号房的业主，原告与云南佳泽投资有限公司（以下简称佳泽公司）签订了前期物业服务合同，约定原告为小区提供物业服务，约定住宅物业费单价为每月每平方米1.2元，商铺物业费单价为每月每平方米2.4元，电梯费每月每户30元，垃圾清运费每月每户10元，二次加压费每月每户10元。违约金按照从逾期之日起每日千分之三的标准收取，为了减轻被告负担，原告自愿放弃多余部分，违约金只主张欠缴纳物业费的30%计算。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2015年12月11日起停止缴纳物业费，截止2019年12月10日，欠费月数为48个月，房屋面积为203.23平米。被告孙文秀辩称，佳泽公司履行法院判决用房屋抵顶其股权转让款，其不可能在短时间内卖出75套房屋，如向其明示该房屋正常收取物业费，则其会主张佳泽公司追加物业费款项，原告没有与其签订前期物业合同，导致原告与其物业合同不成立；其没有接受原告物业服务，其没有实际居住或者使用；电梯费、二次加压费、垃圾费、违约金，四项收费内容没有合同约定，电梯费、二次加压费、垃圾费三项为重复收费，其不应承担该四项费用；由于其没有实际使用涉案房屋，也没有与原告或开发商签订前期物业合同，其没有对原告造成实际服务成本增加，原告曾减免40%向其收取物业费，其只同意支付30%。本院经审理认定事实如下：2017年5月3日佳泽公司与原告签订《石林凯旋城前期物业管理服务合同》，合同载明：“2017年5月10日原告进驻项目开始提供物业服务，至本项目召开业主大会，成立主业委员会后，业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效之日止。业主应于每年期限5日前缴清当年物业服务费，如果3个月仍未缴清当年物业服务费，对逾期未缴纳物业服务费的业主，每逾期一日，乙方将按欠费总额的千分之三向欠费业主主张违约金。高层住宅1.2元/平方米/月，日常电梯运行维护费30元/户/月，二次供水设施维护费10月/户/月，生活垃圾清运费住宅10月/户/月，物业服务费应当从甲方通知的交房通知之日起计收，业主办理入住手续时预付一年物业费及其他费用，此后按年交纳，具体时间为每年3月1日前缴纳当年物业服务费及相关费用。业主转让物业时，须交清转让之前的所有物业服务费。物业服务费按每户房屋建筑面积计收。”2017年6月15日，昆明春禾物业管理有限公司与嘉家物管签订《债权转让协议书》载明：“甲方对债务人享有的债权本金为伍拾柒万叁仟玖佰肆拾陆元，另附欠费明细表签字盖章确认，该债权及附属权利业经甲方在小区服务已生效。甲方同意将上述债权人享有的全部债权转让给乙方，乙方应在本协议生效后，债权即由乙方享有。4栋1单元302号，房屋面积为203.23平米，物业费欠费周期2014年9月11日至2017年6月10日，欠费月数33个月。”昆明春禾物业管理有限公司已公示债权转让通知。2015年12月14日被告向昆明春禾物业管理有限公司石林分公司出具的申请载明：“本人孙文秀于2015年12月11日办理石林凯旋城一期75套住宅接房入住物业管理手续，75套住宅产权面积合计10173.82平方米，应交物业管理费146503.01元/年、电梯维护使用费27000元/年，二次加压费9000元/年，消防维护费13500元/年，生活垃圾费9000元/年……申请缓交2015年12月11日至2017年12月10日的两年物业管理费、电梯维护使用费、二次加压费、消防维护费、生活垃圾费、两年费用总计4100006.02元。”2020年5月8日，原告通过EMS向被告催缴诉争费用。上述事实，有石林凯旋城前期物业管理服务合同、债权转让协议书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告与案外人佳泽公司签订前期物业服务合同，其合同对小区全体业主均具有约束力，被告作为小区业主，在享有接受物业服务权利的同时，有义务按时向原告缴纳物业服务费用，业主以未享有相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持；案外人昆明春禾物业管理有限公司转让物管费债权于原告由其起诉具有法律依据，本院予以确认；原告诉讼请求的物业服务费，本院予以支持。对于被告辩称电梯费、二次加压费、垃圾清运费不应承担该问题，因被告于2015年12月14日承诺缴纳2015年12月11日至2017年12月10日的两年物业管理费、电梯维护使用费、二次加压费、生活垃圾费，系当事人处分行为，本院予以确认，另，因房屋为空关房，对于2017年12月11日至2019年12月10日的电梯维护使用费、二次加压费，被告辩称其不应缴纳，有事实和法律依据，本院予以采纳；对于2017年12月11日至2019年12月10日的垃圾清运费问题，因原告提交发票载明的是整个小区的垃圾处理费，并未提交证据证实被告在本案中应该承担具体的数额，待原告明确后可另行起诉其代收的费用，故对此项诉请，在本案中不予处理；被告其他辩称无事实和法律依据，本院不予采纳；对于违约金问题，合同约定对逾期未缴纳物业服务费的按照从逾期之日起每日千分之三的标准收取，现原告只主张欠缴纳物业服务费的30%计算，本院予以确认；对于计算期间问题，昆明春禾物业管理有限公司转让债权中未有违约金的约定，故基数为2017年6月11日至2019年12月10日的物业服务费，即违约金为2194.88元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙文秀于本判决生效之日起五日内向原告昆明嘉家物业管理有限公司支付2015年12月11日至2019年12月10日的物业管理费11706.048元；二、被告孙文秀于本判决生效之日起五日内向原告昆明嘉家物业管理有限公司支付2015年12月11日至2017年12月10日的电梯维护使用费720元、二次加压费240元、生活垃圾费240元；三、被告孙文秀于本判决生效之日起五日内向原告昆明嘉家物业管理有限公司支付违约金2194.88元；四、驳回原告昆明嘉家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元，由原告昆明嘉家物业管理有限公司负担40元，被告孙文秀负担89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 汤 国二〇二〇年七月六日书记员 李俊丽