云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初2074号原告（反诉被告）：王浩宇，男，1990年9月16日生，汉族，云南省楚雄市人，大学文化，无业，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：赖馨，云南楚恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：楚雄瑞特实业有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇阳光大道瑞特商业中心瑞特金座24楼，统一社会信用代码：91532300678717662Q。法定代表人：周少平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凌翔，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）王浩宇与被告（反诉原告）楚雄瑞特实业有限责任公司（以下简称：瑞特公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王浩宇的委托诉讼代理人赖馨，被告（反诉原告）瑞特公司的委托诉讼代理人李凌翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王浩宇向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》；2.判令被告退还原告购房款224228元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年初，原告欲购买商铺进行投资故到被告售楼部看房，看中商铺后，原告向被告表明其需要采用按揭贷款购买商铺。被告承诺一定能让原告按揭贷款获得批准，因此原告于2018年7月22日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》。合同及补充协议约定：原告向被告购买的商品房为楚雄瑞特商业中心三号楼1层102号，商品房预测建筑面积共31.98平方米，其中套内面积31.23平方米，分摊共有建筑面积0.75平方米。本案所涉商品房单价为每平方米13890.81元，总价款为人民币444228元，付款方式为商业贷款，原告应于2018年7月22日前支付首期房价款224228元，余款220000元向楚雄市农村信用合作联社申请贷款支付。补充协议特别约定，因原告原因造成银行贷款未获批准的（指乙方已按银行规定的要求提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，但贷款申请未获批准），原告应自收到被告通知之日起5日内，到被告售房处就付款方式与被告进行协商，采用其他付款方式按时支付剩余房款。如原、被告双方未能在5日内达成一致的，该《商品房买卖合同》解除，被告将原告支付的首付款不计利息退还。合同签订后，原告于2018年7月22日向被告支付了首付款224228元，被告收到该款后向原告出具了发票。随后原告向被告指定的楚雄市农村信用合作联社提供了办理贷款所需的全部材料，经审查，楚雄市农村信用合作联社同意向原告发放贷款，但在发放过程中由于内部原因，楚雄市农村信用合作联社于2019年5月17日通知原告需要更换至楚雄市分社进行办理贷款。原告又按照银行要求向其提供了贷款需要的全部材料，并按照银行要求补充了大量的贷款材料，但未获得楚雄市分社批准。被告于2019年8月初通知原告贷款无法办理，此后原告多次找到被告就商铺购买问题进行协商，但双方始终无法达成一致意见。根据被告购房前向原告的口头承诺，以及《补充协议》第4.5条之约定，原告可以要求解除合同，并要求被告退回其收取的房屋首付款。原告认为，原、被告双方所签订的合同系双方真实意思表示，且并未违反法律相关规定，合同合法有效，对当事人具有约束力，在无法办理按揭贷款且原、被告双方达不成合意的情况下，原告有权解除合同，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）瑞特公司辩称，首先，被告没有违约，原告不具备合同解除的请求权；其次，即便法庭审理本案认为能够达到解除合同的条件，那么由于原告违约，原告应当依法承担相应的违约责任。被告（反诉原告）瑞特公司向本院提出反诉请求：1.判令继续履行反诉原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》；2.判令反诉被告向反诉原告支付剩余购房款220000元，并支付逾期付款违约金56650元（自2018年12月30日至2020年5月28日，按日利率万分之五计算为220000元×0.05%×515天=56650元），后续违约金按照日利率万分之五继续计算至全部购房款付清之日止；3.本案本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年7月22日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任中，第2项约定，“逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，直至买受人付清全部房款之日止”。第十一条交付时间和手续约定“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”。《补充协议》第三条约定“合同第十一条交付时间和手续和第十二条逾期交付责任是以交清以下费用为前提：1、全部房款（包括银行按揭到账）；2、房屋除主体以外服务于该房屋的配套设施费用”。根据上述约定，反诉被告应于反诉原告交房前即2018年12月30日前付清全部购房款（包括按揭贷款到反诉原告账上），现因反诉被告未付清220000元贷款，又无正当理由于其收到甲方通知其按揭贷款未获批准之日起5日内与反诉原告进行协商，故反诉原告根据《商品房买卖合同（预售）》第八条第2项要求继续履行合同并请求反诉被告付清全部购房款及违约金。原告（反诉被告）王浩宇对被告（反诉原告）瑞特公司的反诉辩称，反诉原告的反诉请求无任何事实及法律依据，请求法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）王浩宇为证明自己的本诉诉讼主张及反诉辩解，向本院提交以下证据：1.原告身份证、被告瑞特公司工商登记信息；2.《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》；3.发票。本诉被告（反诉原告）瑞特公司为证明自己的本诉辩解及反诉诉讼主张，向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》；2.商品房买卖合同登记备案表。本院认为，原告（反诉被告）王浩宇针对本诉、反诉提交的证据1能够证实王浩宇及瑞特公司的身份情况，本院予以采信；证据2能够证实王浩宇与瑞特公司签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，双方对权利义务进行了约定，本院予以采信；证据3能够证实王浩宇于2018年7月22日向瑞特公司支付首付款224228元的事实，本院予以采信。被告（反诉原告）瑞特公司提交的证据1能够证实王浩宇与瑞特公司签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，双方对权利义务进行了约定，本院予以采信；证据2能够证实王浩宇所购买的房屋已备案登记在其名下的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月22日，瑞特公司（出卖人）与王浩宇（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：“王浩宇向瑞特公司购买位于楚雄瑞特商业中心三号楼1层102号商品房，规划用途为商业，商品房预测建筑面积共31.98平方米，其中套内建筑面积31.23平方米，该商品房单价为每平方米13890.81平方米，总价款为444228元。付款方式为商业贷款，买受人应当于2018年7月22日前支付首期房价款224228元，占全部房价款50.48%，余款220000向楚雄市农村信用合作联社申请贷款支付。如逾期30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人按照购房总款的20%向出卖人支付违约金，出卖人扣减买受人应负担的各项费用及违约金后，退还买受人已支付的剩余部分房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金、直至买受人付清全部房款之日止。出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。”同日，瑞特公司（甲方）与王浩宇（乙方）签订《补充协议》，协议第四条第五项约定：“因乙方原因造成银行按揭贷款未获银行批准的（指乙方已按银行规定的要求提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，但贷款申请未获批准），乙方应自收到甲方通知之日起5日内，到甲方售房处就付款方式与甲方进行协商，采用其他付款方式按时支付剩余房款。如甲乙双方未能在5日内达成一致的，该《商品房买卖合同》解除，甲方将乙方支付的首付款不计利息退还乙方，因解除《商品房买卖合同》所产生的一切费用由乙方承担。合同及补充协议签订后，王浩宇于2018年7月22日向瑞特公司支付了首付款224228元，后王浩宇向合同约定的楚雄市农村信用合作联社提供了办理贷款所需的材料，在贷款发放的过程中由于内部原因，农村信用合作联社通知原告更换至楚雄市分社进行办理贷款，王浩宇又按照其相关要求提供了贷款材料，但未获得贷款批准。双方就合同履行和解除进行协商，未达成一致意见。另查明，王浩宇购买的房屋已于2018年7月23日备案登记在王浩宇名下。庭审中，经本院当庭询问，原告王浩宇明确表示不愿继续履行《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王浩宇与瑞特公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，双方均应按照合同及协议约定履行自己的义务。合同约定，付款方式为商业贷款，原告应当于2018年7月22日前支付首期房价款224228元，余款220000元向楚雄市农村信用合作联社申请贷款支付。《补充协议》第四条第五项约定：“因乙方原因造成银行按揭贷款未获银行批准的（指乙方已按银行规定的要求提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，但贷款申请未获批准），乙方应自收到甲方通知之日起5日内，到甲方售房处就付款方式与甲方进行协商，采用其他付款方式按时支付剩余房款。如甲乙双方未能在5日内达成一致的，该《商品房买卖合同》解除，甲方将乙方支付的首付款不计利息退还乙方。王浩宇已根据《商品房买卖合同》的约定向瑞特公司支付了相应的首期房价款，也向合同约定的农村信用合作联社提交了相应的贷款材料，但贷款未获得批准，双方对付款方式也未协商一致，原告王浩宇主张解除合同、补充协议及返还购房款，符合合同约定，当事人应依约履行。被告瑞特公司未按约定解除合同、补充协议并返还购房款，已违反合同约定，构成违约。因合同解除条件已成就，故对原告王浩宇要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，并退还原告王浩宇购房款224228元的诉讼请求，本院予以支持；反诉被告瑞特公司的反诉请求不成立，本院对反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王浩宇与反诉原告（本诉被告）楚雄瑞特实业有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》；二、由被告（反诉原告）楚雄瑞特实业有限责任公司于判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）王浩宇购房款224228元，款交本院；三、驳回被告（反诉原告）楚雄瑞特实业有限责任公司的诉讼请求。本诉案件受理费2332元，由被告（反诉原告）楚雄瑞特实业有限责任公司负担（未交，于判决生效后十五日交纳，款交本院）；反诉案件受理费2725元，由被告（反诉原告）楚雄瑞特实业有限责任公司负担（已交）。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年七月十日书记员  孙加有