海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初13399号 原告:中国建设银行股份有限公司海南省分行，住所地海南省海口市国贸大道。 法定代表人：张中科，该行行长。 委托诉讼代理人：赵承华，男，海南阳光岛律师事务所律师。 被告：钟其保，男，汉族，1972年3月21日出生，住所地海南省海口市。 被告：海南德坤房地产开发有限公司，住所地海南省海口市国贸路。 法定代表人：陈敏然，该公司董事长。 委托诉讼代理人：洪昊伟，该公司职员。 委托诉讼代理人：宴婵娟，该公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建行海南省分行）与被告钟其保、海南德坤房地产开发有限公司（以下简称德坤公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。建行海南省分行的委托诉讼代理人赵承华、被告德坤公司的委托诉讼代理人洪昊伟到庭参加诉讼，被告钟其保经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行海南省分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除建行海南省分行与钟其保签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：新海航住房2014-300-008，以下简称《借款合同》）。2、钟其保向建行海南省分行偿还全部贷款本金798810.28元及利息3270.5元（暂计至2016年10月31日），本息合计802080.33元，并判令德坤公司对上述债务承担连带清偿责任。3、请求判令建行海南省分行对位于海口市××区号滨江海岸XXX房享有优先受偿权。4、本案全部诉讼费用由钟其保、德坤公司承担。事实和理由：2015年2月4日，建行海南省分行与钟其保签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，编号为：新海航住房2014-300-008，合同约定由建行海南省分行向钟其保提供贷款840000元，用于购买海口市美兰区海甸岛二东路38号滨江海岸XXX房，并以该房产为该笔贷款提供按揭担保，并已办理了期房抵押登记，借款期限自2015年2月9日至2035年2月9日，还款方式为等额本息还款法。德坤公司为该笔贷款提供抵押和阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2015年2月5日，建行海南省分行向钟其保发放贷款840000元，履行了自己的合同义务，但钟其保未能依约向建行海南省分行偿还贷款本息，德坤公司也未履行保证责任。目前钟其保已经连续拖欠贷款9期，截止2016年10月31日止，钟其保尚欠全部贷款798810.28元，利息3270.05元，本息合计802080.33元，且目前为止，抵押房产的他项权证尚未办妥，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，德坤公司应对上述债务承担连带清偿责任。另外，根据上述合同约定，建行海南省分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人（钟其保）立即清偿全部借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，要求德坤公司对上述债务承担连带清偿责任且对已办理了抵押登记的期房享有优先受偿权。 钟其保未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 德坤公司答辩称，建行海南省分行所称借款事实属实，但德坤公司不应承担连带保证责任，理由如下：1.涉案贷款均有贷款人提供的担保物担保，且抵押担保物的市场价值大于建行海南省分行的债权金额，建行海南省分行的债权已经有清偿的保障。2.建行海南省分行与德坤公司、钟其保签订的合同是建行海南省分行提供的格式合同，不允许德坤公司进行修改，该合同实际上是约定德坤公司办理涉案房产的抵押登记手续及房产证的义务，签订合同时也只是履行相应的手续。3.建行海南省分行就涉案房屋所在的项目的按揭贷款曾签订合作协议，该合作协议中没有明确约定实现债权的清偿顺序，本案中有钟其保提供的抵押担保，又有德坤公司提供的保证金，在没有明确约定清偿顺序的情况下，建行海南省分行应先就物的担保实现债权，仍不能清偿的部分，再由德坤公司承担连带保证责任。4.2015年12月至2017年6月期间，建行海南省分行已经扣划了德坤公司的保证金96215.14元,德坤公司已经履行了代为还款的责任，希望法院依法驳回建行海南省分行要求德坤公司承担连带保证责任的诉讼请求。 建行海南省分行、德坤公司围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对以下无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证： 2015年2月4日，建行海南省分行作为贷款人、钟其保作为借款人、德坤公司作为保证人，三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（含《特别签订条款》，编号为新海航住房2014-300-008），合同约定：1.建行海南省分行向钟其保提供贷款840000元，付至德坤公司账户，用以购买海口市美兰区海甸岛二东路38号滨江海岸XXX商品房，以该房产为该笔贷款提供按揭担保，并办理期房抵押登记。2.借款期限自2015年2月9日至2035年2月9日，还款方式为等额本息还款法。3.贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上调，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮或下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。4.罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。5.还款方式和期限：本笔贷款采用等额本息还款法，首次还款日为2015年2月20日，最后一期还款日为2035年2月9日。6.关于提前还本违约金的约定为：建行海南省分行按钟其保每次提前归还贷款本金的一定比例收取违约金，本合同项下的违约金收取比例规定为贷款发放一年（含）以上的，违约金比例为0.5%，贷款发放一年以内的，违约金比例为0.8%，违约金在提前归还贷款本金时一并收取，违约金的计收方法为：违约金＝提前归还贷款本金×违约金收取比例。7.钟其保未按合同约定及时归还借款本息，导致保证人的保证金被建行海南省分行划扣的，视同违约，建行海南省分行有权采取违约救济措施。8.钟其保未按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行海南省分行可以停止本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求钟其保立即归还借款本息及相关费用，解除与钟其保的借贷关系，向钟其保授权违约金。9.担保方式为：抵押加阶段性保证，保证人在合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围为包括本金、利息（包括复利及罚息）违约金等。保证期间为：保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行海南省分行核对无误、收执之日止。 上述合同签订当日，钟其保以涉案房产为上述借款办了期房抵押登记。 2015年2月9日，建行海南省分行向钟其保发放贷款840000元，并依约支付至德坤公司账户。 但钟其保未依约履行还本付息义务，自2016年10月31日，已经多次拖欠贷款，截止2016年10月31日，拖欠贷款本金余额为798810.28元、利息3270.05元，本息合计为802080.33元。 2015年12月30日至2017年7月27日期间，德坤公司为钟其保垫付上述贷款本金、利息、罚息等合计96215.14元。 2016年10月31日之后，钟其保陆续向建行海南省分行还款，截止2017年7月27日，尚欠本金余额为778244.79元，未拖欠利息和罚息。 关于建行海南省分行与钟其保、德坤公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应否解除，钟其保应向建行海南省分行偿还的本金数额及利息如何计算的问题。 本院认为，建行海南省分行与钟其保、德坤公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应当依约全面履行各自的合同义务。建行海南省分行已依合同约定向钟其保发放了全部贷款，但钟其保未按合同约定还款，根据本院查明事实，截止2016年10月31日，钟其保已经逾期支付贷款本金利息达9期，拖欠贷款本金余额为798810.28元、利息3270.05元，钟其保未按合同约定按期还款，其行为已构成根本违约。依借款合同约定，建行海南省分行有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息。2016年10月31日后，钟其保又陆续向建行海南省分行支付部分款项（部分为钟其保账户自动扣款，部分为德坤公司保证金抵扣），截止2017年7月27日，钟其保尚欠建行海南省分行本金余额为778244.79元，未拖欠利息和罚息。因此，钟其保应向建行海南省分行支付贷款本金778244.79元，并以该本金为基数，依照合同约定的利率支付利息。 关于德坤公司应否对钟其保尚欠本金及利息承担连带责任的问题。 建行海南省分行与钟其保、德坤公司签订的《人住房（商业用房）借款合同》中明确约定德坤公司为该笔贷款承担连带保证责任，保证范围还本金及利息罚息等，且保证期间为：保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行海南省分行核对无误、收执之日止。现涉案房产未办理抵押权登记，故德坤公司应依约承担连带保证责任，但应扣除德坤公司垫付的96215.14元，其承担保证责任后，可依法向钟其保进行追偿。 关于建行海南省分行能否对位于海口市××区号滨江海岸XXXX房享有优先受偿权的问题。 建行海南省分行与钟其保于合同中约定将钟其保购买的海口市××区号滨江海岸XXX房作为向上述贷款的抵押物，并已办理了期房抵押登记手续。但依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”的规定，期房抵押登记为预期抵押登记，其实质是为不具备物权条件下对相关权利人的一种保护，并不当然导致抵押权的成立，也不具有优先受偿的效力。因此，建行海南省分行主张对涉案房产享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。 综上，建行海南省分行的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、一百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告钟其保、海南德坤房地产开发有限公司于2015年2月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：编号为新海航住房2014-300-008）。 二、限被告钟其保于本判决发生法律效力之日起十内向原告中国建设银行股份有限公司海南省分行偿还贷款本金778244.79元、利息（利息的计算方式为，以778244.79元为基数按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息从2017年7月28日计算至付清之日止）。 三、被告海南德坤房地产开发有限公司对第二项中被告钟其保扣除已经垫付的96215.14元后的债务承担连带清偿责任，被告海南德坤房地产开发有限公司承担偿还责任后，可向被告钟其保进行追偿。 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海南省分行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5894元，由被告钟其保负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  詹润红 人民陪审员  常 菲 人民陪审员  姚丽云 二〇一七年八月二十五日 书 记 员  陈小婷