广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11867号上诉人（原审原告）：严勇，男，1975年9月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：杨捷发，男，1945年12月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：黄飞，男，1977年4月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。三上诉人共同委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市凯蔚个人形象设计有限公司,住所地广东省广州市越秀区光明路20号地下。法定代表人：陈辉林，职务总经理。被上诉人（原审被告）：陈辉林，男，1973年3月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：燕遥，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人严勇、杨捷发、黄飞与被上诉人广州市凯蔚个人形象设计有限公司（以下简称凯蔚公司）、陈辉林相邻关系纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严勇、杨捷发、黄飞上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令凯蔚公司、陈辉林移除广州市越秀区光明路20号地下外墙的招牌广告；3.本案一、二审诉讼费用由凯蔚公司、陈辉林承担。事实与理由：1.案涉房屋不存在真实合法的租赁关系，凯蔚公司、陈辉林无权使用案涉房屋，一审认定基本事实不清。一审法院根据建筑物区分所有权司法解释第四条认为业主有权使用相对应的外墙面。但按照凯蔚公司、陈辉林的主张，其只是案涉房屋的承租人。因此适用第四条的前提应是凯蔚公司、陈辉林有权使用案涉房屋，一审法院应当查明案涉房屋租赁关系是否真实、合法。从凯蔚公司、陈辉林陈述与举证来看，严勇、杨捷发、黄飞认为不存在真实、合法的房屋租赁关系，故凯蔚公司、陈辉林抗辩不成立。2.“住改商”行为未经严勇、杨捷发、黄飞同意，不具备合法性，一审认定事实错误。案涉房屋用途是住宅，凯蔚公司、陈辉林用于商业经营，应当经过相关业主的同意，而并非只经过行政许可，不能以行政行为的许可剥夺业主的权利。“住改商”只有经过利害关系人同意后才有行政部门许可的问题。因此，在严勇、杨捷发、黄飞不同意的情况下，“住改商”不具备合法性，行政部门的同意不得作为豁免严勇、杨捷发、黄飞同意的事由，凯蔚公司、陈辉林无权张贴、悬挂招牌。凯蔚公司、陈辉林具有举证证明其“住改商”行为合法且经过严勇、杨捷发、黄飞同意的义务。3.本案应直接适用建筑物区分所有权司法解释第十条，一审适用法律错误。凯蔚公司、陈辉林已经经过有关行政管理部门同意的事实，不涉及当事人“住改商”民事行为的效力，该事实不具备颠覆或限《中华人民共和国制物权法》第七十七条规定的效力。既然“住改商”中有利害关系业主的意见不适用“多数决”，则无论有无小区管理规约，都不影响严勇、杨捷发、黄飞的反对意见。一审要求严勇、杨捷发、黄飞举证证明凯蔚公司、陈辉林违反小区管理规约且该行为对其生活造成较严重的后果或侵害其合法权益违背证据规则。根据2014年第11期最高人民法院公报案例的裁判摘要，只要房屋进行了住改商，即可认定影响了业主的安宁生活，这是符合生活常识的推定，无需另外举证侵害结果。而且未经业主同意，实质上就是一种侵权。不同意“住改商”属于人民法院受理民事诉讼的范围。4.一审法院遗漏当事人，导致关键事实未能查清，严重违反法定程序。根据《物业管理条例》第四十七条第二款的规定，案涉房屋的产权人应与凯蔚公司、陈辉林作为本案共同被告，故一审遗漏必要当事人。且产权人对核实凯蔚公司、陈辉林抗辩的真伪至关重要。凯蔚公司、陈辉林辩称：1.凯蔚公司、陈辉林没有擅自更改房屋承重墙、影响房屋结构安全的行为，其经营性使用已经获得审批，住改商也已经获得了华乐街的审批和场地使用证明，凯蔚公司、陈辉林已经办理了营业执照，所以是正常经营。2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷的具体应用法律若干问题的解释》第四条，业主基于对住宅经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及专有部分相对应的外墙面张贴广告的，不属于侵权行为。一审中也提交了大量一楼物业，包括案涉地点光明路20号沿线都存在相同的经营行为的证据。严勇、杨捷发、黄飞向一审法院起诉请求：判令凯蔚公司、陈辉林移除广州市越秀区光明路20号地下外墙的招牌广告。一审法院认定事实：本市越秀区华侨新村光明路20、21号是联体建筑物。杨捷发是20号二楼的产权人，严勇、黄飞分别是21号2楼及20号3楼的共有产权人之一。凯蔚公司的营业执照登记地址为广州市越秀区光明路20号地下，其法定代表人为陈辉林。一审庭审中，双方一致确认，诉争“邱中乔生发黑发”、“大东造型”、“大东造型CABLEMODELING”的三个招牌悬挂于20号地下房屋专属部分的三面外墙上。凯蔚公司、陈辉林称：陈辉林以个人名义向产权人梁立康承租案涉房屋，用于凯蔚公司经营使用。为此，凯蔚公司、陈辉林提交了以下证据：1.陈辉林与梁立康就案涉房屋签订的《广州市房屋租赁合同》，载明作理发店用途使用。2.查册时间为2012年2月10日的《房地产登记簿查册表》，载明案涉房屋的产权人为梁轩荣及梁立康。3.广州市越秀区人民政府华乐街道办事处于2018年12月27日出具的《华乐街住所（经营场所）使用证明》，载明凯蔚公司使用的案涉房屋，由梁立康出租的房屋，已经利害关系人同意，可临时作为经营性场所使用；该场地可以经营的项目有理发店；如经营者超出可以经营的项目或出现违法或改变房屋结构等情形的，出具本证明的单位有权宣布本证明无效，并通告相关部门；等。4.广州市越秀区房屋租赁登记部门于2018年12月7日出具的《房屋租赁登记备案证明》，载明出租人为梁立康、承租人为凯蔚公司，租赁期限自2015年12月7日至2021年12月6日止；等。5.工商行政部门向凯蔚公司颁发的营业执照（载明经营范围为商务服务业）及《准予变更登记（备案）通知书》（载明经审查经营场所营业期限变更为2004年1月9日至长期。此外，凯蔚公司、陈辉林为证明其抗辩意见，还提交了照片若干，拟证明光明路沿街商铺招牌情况，且其经营时间为10:00至21:30，营业过程中并无扰民。严勇、杨捷发、黄飞对上述证据的质证意见为：对证据1、3的真实性、合法性及关联性有异议。对证据2的真实性、合法性及关联性无异议，但认为案涉房屋所在建筑物是住宅，且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，只要有一名业主反对住改商则案涉房屋不能继续用于商业用途。证据4只是政府部门根据凯蔚公司、陈辉林单方请求进行形式审查而出具的证明，无法真实、全面反映凯蔚公司、陈辉林使用案涉房屋的合法性。对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为根据有关司法解释在严勇、杨捷发、黄飞不同意凯蔚公司、陈辉林将案涉房屋用于商业用途的情况下，凯蔚公司、陈辉林更加不能在案涉房屋外墙设置招牌广告。严勇、杨捷发、黄飞进一步明确，其提起本案诉讼要求凯蔚公司、陈辉林拆除案涉房屋的广告牌，是因为凯蔚公司、陈辉林经营行为导致附近人来人往、车辆进出，其无法获得住宅应有的安宁，生活受影响，因此其不同意凯蔚公司、陈辉林将案涉房屋作为商业用途使用。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条的规定，虽然建筑物的外墙、通道等公共通行部分属全体业主共有非属专有部分，但业主基于对住宅的专有部分特定使用功能的合理需要，有权利用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分。本案中，凯蔚公司作为案涉房屋的使用权人，该房屋外墙属于专有部分使用的自然延伸。凯蔚公司承租案涉房屋后，经过有关行政管理部门同意将案涉房屋作为经营性场所使用并用于经营凯蔚公司，同时利用该房屋专属部分的对应外墙面，悬挂、张贴与其经营项目有关的招牌，无证据证明其违反了法律、法规的禁止性规定，严勇、杨捷发、黄飞也未提供证据证明凯蔚公司、陈辉林的上述行为违反了案涉小区的管理规约。故凯蔚公司、陈辉林在案涉房屋外墙面悬挂、张贴招牌的行为属于对该专有部分的合理使用，该权利是业主专有权行使的合理延伸。其次，行使权利即使是合理的，也不能损害他人的合法权益，这是现代法制社会的一项基本规则，在建筑物区分所有法律关系中也应当适用。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。然而，严勇、杨捷发、黄飞的现有证据未能证明凯蔚公司、陈辉林的上述行为对其生活造成较严重的后果或侵害其合法权益，基于公平合理、便于使用的原则，一审法院认为严勇、杨捷发、黄飞对此负有合理容忍的义务。因此，严勇、杨捷发、黄飞要求凯蔚公司、陈辉林移除案涉房屋外墙的招牌广告，一审法院不予支持。最后，特别需要说明的是，严勇、杨捷发、黄飞认为其提起本案诉讼是因为凯蔚公司、陈辉林的经营行为导致其生活受影响，其实际上是不同意凯蔚公司、陈辉林将案涉房屋作为经营性用房使用，该问题不属于人民法院受理民事诉讼的范围。严勇、杨捷发、黄飞如对案涉房屋作为经营性用房使用有异议，应向相关的行政管理部门申请处理和解决，而并非通过民事诉讼途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，判决如下：驳回严勇、杨捷发、黄飞的诉讼请求。本案受理费100元，由严勇、杨捷发、黄飞负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审期间，严勇、杨捷发、黄飞申请本院开具律师调查令，调取如下证据：1.梁立康在1931年3月21日至2019年12月31日期间的出入境记录；2.梁健康在1936年2月23日至2019年12月31日期间的出入境记录。严勇、杨捷发、黄飞一审期间申请追加案涉房屋产权人的梁轩荣、梁立康作为共同被告参加诉讼，其理由为“依法准确认定拆除承重墙的侵权人”。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对严勇、杨捷发、黄飞的上诉，本院评析如下：严勇、杨捷发、黄飞上诉认为案涉房屋不存在真实合法的租赁关系，凯蔚公司无权使用案涉房屋。对此本院认为，凯蔚公司一审提交了《广州市房屋租赁合同》《房地产登记簿查册表》《房屋租赁登记备案证明》等证据，可以证明其承租案涉房屋的事实。严勇、杨捷发、黄飞虽然对凯蔚公司使用案涉房屋的权利提出异议，但是基于凯蔚公司提交了上述证据以及凯蔚公司实际使用案涉房屋的事实，本案也没有证据显示凯蔚公司与案涉房屋的业主存在纠纷，故本院对严勇、杨捷发、黄飞的上述意见不予采纳。严勇、杨捷发、黄飞申请出具调查令调查梁立康、梁健康出生以来的出入境记录，对此本院认为，本案的处理无调查上述证据的必要，故本院对此不予准许。严勇、杨捷发、黄飞上诉认为“住改商”行为未经其同意，“住改商”不具备合法性，一审法院事实认定错误。对此本院认为，严勇、杨捷发、黄飞一审仅诉请要求凯蔚公司、陈辉林移除招牌广告，而并未诉请要求将案涉房屋由经营用途恢复为住宅用途，故本院对严勇、杨捷发、黄飞所提案涉房屋“住改商”问题不予审查。至于凯蔚公司使用外墙的合理性问题，一审法院已做充分论述，经查并无不当之处，本院对此予以确认，对此不再进行赘述。严勇、杨捷发、黄飞也没有证据证明外墙招牌广告对其有实质性的影响，故一审法院处理并无不当，本院对此予以认同。严勇、杨捷发、黄飞上诉认为一审遗漏了当事人，严重违反法定程序，也导致关键事实未能查清，业主应当作为共同被告。对此本院认为，严勇、杨捷发、黄飞一审以“依法准确认定拆除承重墙的侵权人”为由，申请追加案涉房屋产权人的梁轩荣、梁立康作为共同被告，但是严勇、杨捷发、黄飞在一审期间已经撤回要求恢复案涉房屋承重墙的诉讼请求，仅诉请要求移除招牌广告，在可以确定案涉房屋的实际使用人为凯蔚公司的前提下，梁轩荣、梁立康并非本案必须共同进行诉讼的当事人，一审法院未予追加的处理并无不当，本院予以确认。综上所述，严勇、杨捷发、黄飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人严勇、杨捷发、黄飞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年七月八日法官助理曹筱雨书记员林谷曼