黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再154号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：齐齐哈尔润泰商业有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区军校街300号。法定代表人：恽鹏洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：马宪君，黑龙江嵩岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云鹏，黑龙江嵩岩律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：牟金标，男，1975年5月6日出生，汉族，个体业主，住浙江省台州市黄岩区。再审申请人齐齐哈尔润泰商业有限公司（以下简称润泰公司）因与被申请人牟金标房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（以下简称齐齐哈尔中院）（2019）黑02民终764号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月9日作出（2019）黑民申4543号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人润泰公司的委托诉讼代理人马宪君、赵云鹏，被申请人牟金标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润泰公司申请再审称：1.润泰公司与齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司）就案涉商铺签订租赁合同时，牟金标既未取得产权证书也未经生效判决确定为所有权人，一、二审法院判决认定华联公司无权将商铺租赁给润泰公司错误。润泰公司与华联公司签订的涉及案涉商铺的租赁合同合法有效，且在履行期间。牟金标至今也未取得案涉商铺的产权证书，且即使在租赁期间所有权人发生变化，也不影响租赁合同的效力。润泰公司占有使用案涉商铺有合法的依据，不应迁出。2.生效判决已经确认润泰公司应依据其与华联公司签订的租赁合同中约定的租金标准，即每天每平方米0.25元给付租金，其余损失由华联公司承担。牟金标主张金额超出此标准的部分，系华联公司侵权所致损失，应由华联公司赔偿。根据合同相对性原则，牟金标不应直接向润泰公司主张权利。牟金标辩称：1.齐齐哈尔市建华区人民法院（以下简称建华区法院）（2008）建民初字第1023号民事判决及齐齐哈尔中院（2009）齐民一终字第371号民事判决，均已确定牟金标为案涉商铺的真实权利人。根据《中华人民共和国物权法》的规定，所有权人对自己所有的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，华联公司未经权利人牟金标同意将案涉商铺出租给润泰公司，牟金标有权要求润泰公司迁出。2.虽有生效判决判令华联公司给付牟金标商铺使用费，但因润泰公司后来的整体购买行为，润泰公司与华联公司之间的租赁关系已经终止。且多次诉讼后，润泰公司已明知案涉商铺的实际权利人为牟金标，故牟金标基于润泰公司的侵权行为请求其支付商铺占用费应得到法院的支持。一、二审判决依据建华区法院（2008）建民初字第1022号民事判决确定商铺使用费标准，即每天每平方米3.98元并无不当之处。牟金标向一审法院起诉请求：1.润泰公司给付牟金标商铺占用费（商铺租金）847,237元（2010年9月2日至2017年12月31日），租金费用计算至判决生效之日止；2.润泰公司给付牟金标损失261,830元（按年利率24%计算，暂算至2017年12月31日），利息及损失计算至判决生效之日止；3.润泰公司停止侵权将商铺返还牟金标；4.诉讼费由润泰公司承担。庭审中牟金标将商铺占用费（商铺租金）变更为962,346元（2010年9月2日至2018年12月31日），将损失变更为959,088元（按年利率24%计算，暂算至2018年6月30日）。一审法院认定事实：2006年9月13日，牟金标与华联公司签订“商品房交易合同”，华联公司将建华区军校街300号商业用房一层0001159号、0001160号商铺出售给牟金标，两套商铺面积均为39.73平方米。2009年5月25日，建华区法院作出（2008）建民初字第1023号民事判决，判决华联公司于条件具备时协助牟金标办理0001159号、0001160号商铺的产权证。华联公司上诉，齐齐哈尔中院维持一审判决。2007年9月5日，华联公司将包括0001159号、0001160号商铺在内的建华区军校街300号商业用房出租给润泰公司，租期20年，租金每天每平方米0.25元，由华联公司收取租赁费。2008年、2009年，牟金标起诉要求润泰公司及华联公司给付2007年9月5日至2009年9月1日的租金，建华区法院分别作出（2008）建民初字第1022号、（2010）建民初字第613号民事判决，判令华联公司按照每天每平方米3.98元赔偿牟金标商铺租金。2011年牟金标起诉要求润泰公司及华联公司给付2009年9月2日至2010年9月1日的租金，建华区法院作出（2011）建商初字第95号民事判决。润泰公司上诉，齐齐哈尔中院于2011年10月15日作出（2011）齐商四终字第44号民事判决，变更建华区法院（2011）建商初字第95号民事判决主文为：一、润泰公司于判决发生法律效力后十五日内给付牟金标租金7251元（39.73平方米×2个×365天×0.25元，自2009年9月2日至2010年9月1日）；二、华联公司承担108,180.817元的赔偿责任（39.73平方米×2个×365天×3.73），于本判决生效后15日内给付。牟金标不服该二审判决，向本院申请再审，本院指令齐齐哈尔中院再审该案。齐齐哈尔中院于2014年8月3日作出（2014）齐商再终字第20号民事判决，维持（2011）齐商四终字第44号民事判决。另查明，2009年后华联公司陆续将建华区军校街300号商业用房中部分商铺变更至润泰公司名下。一审法院判决：一、润泰公司于判决发生法律效力后十五日内给付牟金标2010年9月2日至2018年12月31日商铺占用费962,346元；二、润泰公司于判决发生法律效力后十五日内将其租用的齐齐哈尔市建华区军校街300号商业用房中牟金标所购的鸿福大厦一层0001159号39.73平方米商铺及0001160号39.73平方米商铺返还牟金标；三、驳回牟金标的其他诉讼请求。案件受理费14,782元，牟金标负担1957元，润泰公司负担12,825元。润泰公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一、二项并依法改判，诉讼费用由牟金标承担。二审法院认定事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。牟金标于2006年与华联公司签订了“商品房交易合同”，购买了案涉商铺，并实际占有使用过。虽未办理过户登记，但未办理过户登记的责任不在牟金标，且生效判决确定华联公司于条件具备时协助牟金标办理案涉商铺的产权证，故牟金标作为案涉商铺买受人的权益应受保护。即使润泰公司于2007年与华联公司签订包含案涉商铺的整体商业用房租赁合同时无过错，但润泰公司在经过多次诉讼已经知道牟金标是案涉商铺买受人的情况下，仍向华联公司整体购买包含案涉商铺的整体商业用房，导致牟金标作为买受人无法支配使用其购买的商铺，润泰公司应立即将案涉商铺返还给牟金标。关于商铺占用费的问题，润泰公司主张其应按照与华联公司之间的租赁合同约定，向华联公司支付租金，即使向牟金标支付，也应按租赁合同约定的租金标准每天每平方米0.25元的标准支付。因润泰公司与华联公司在签订整体商业用房租赁合同后，润泰公司又向华联公司购买了整体商业用房，并已就部分商业用房办理了过户登记，二公司之间已不存在租赁关系，故对润泰公司的该项主张不予支持。牟金标是按照生效判决确定的租金标准主张的商铺占用费，一审法院予以支持并无不当。综上所述，润泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,423元，由润泰公司负担。本院再审认为，本案争议焦点为润泰公司是否应返还案涉商铺及给付商铺占用费标准。关于润泰公司是否应返还案涉商铺问题。2006年9月13日牟金标与华联公司签订“商品房交易合同”，华联公司将案涉商铺出售给牟金标。但因牟金标未能办理过户手续，2007年9月5日华联公司又将包括案涉商铺在内的商业用房出租给润泰公司，租期为20年。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。华联公司与润泰公司签订租赁合同时，牟金标尚未取得案涉商铺的所有权，故依据“买卖不破租赁”的原则，牟金标应承继华联公司与润泰公司之间的租赁关系。牟金标称华联公司与润泰公司之间的租赁协议因买卖协议的签订而终止的理由，无法律依据，本院不予支持。另，从案涉商铺使用情况看，自润泰公司承租以来一直被整体用于经营超市，牟金标要求润泰公司返还的诉讼请求实际履行不能。且牟金标在2019年8月6日又与润泰公司签订了租赁协议，自2019年1月1日至2023年12月31日将案涉商铺出租给润泰公司使用。故一、二审法院判决润泰公司返还案涉商铺适用法律确有不当，本院予以纠正。关于润泰公司应给付商铺占用费标准问题。润泰公司主张应按每天每平方米0.25元标准给付商铺占用费。本院认为，自2007年9月5日华联公司将包括案涉商铺在内的商业用房出租给润泰公司后，至2019年1月1日牟金标将该商铺出租给润泰公司期间，如前所述，根据“买卖不破租赁”原则，牟金标须承继华联公司与润泰公司之间的租赁关系。润泰公司一直实际占有使用案涉商铺，可认定牟金标与润泰公司已形成事实上的租赁关系。但因双方未签订租赁合同，不能直接确定商铺占用费标准。华联公司与润泰公司签订租赁合同约定的每天每平方米0.25元租金，为整体出租价格，不能直接作为确定本案商铺占用费的依据。而已经生效的齐齐哈尔中院（2014）齐商再终字第20号民事判决，根据市场交易价格确定了商铺占用费标准为每天每平方米3.98元，故一、二审法院据此标准判令润泰公司支付商铺占用费较为合理。润泰公司关于商铺占用费标准应为每天每平方米0.25元的主张，本院不能支持。综上所述，润泰公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民终764号民事判决主文；二、撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2018）黑0203民初1001号民事判决主文第二项，即齐齐哈尔润泰商业有限公司于本判决发生法律效力后十五日内将其租用的齐齐哈尔市建华区军校街300号商业用房中牟金标所购的鸿福大厦一层0001159号39.73平方米商铺及0001160号39.73平方米商铺返还牟金标；三、维持齐齐哈尔市建华区人民法院（2018）黑0203民初1001号民事判决主文第一项，即齐齐哈尔润泰商业有限公司于本判决发生法律效力后十五日内给付牟金标2010年9月2日至2018年12月31日商铺占用费962,346元；四、维持齐齐哈尔市建华区人民法院（2018）黑0203民初1001号民事判决主文第三项，即驳回牟金标的其他诉讼请求。一审案件受理费14,782元，牟金标负担1957元，齐齐哈尔润泰商业有限公司负担12,825元。二审案件受理费13,423元，由齐齐哈尔润泰商业有限公司负担。审判长  单一琦审判员  罗林成审判员  娄威巍二〇二〇年七月二日法官助理刘春芳书记员高妍