广西壮族自治区柳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0222民初1520号 原告：柳州市华泽物业服务有限责任公司。驻所地：柳州市三中路45号龙都2号楼1层。 法定代表人：李家荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴汉忠，男，汉族，1963年6月11日出生，住广西柳州市鱼峰区。该公司员工。 被告：何长虹，男，汉族，1963年10月1日出生，住广西柳城县。 被告：杨锦玲，女，汉族，1966年9月13日出生，住广西柳城县。 原告柳州市华泽物业服务有限责任公司诉被告何长虹、杨锦玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易诉讼程序，由审判员汪明沛独任审理，于2017年8月10日公开开庭进行了审理，书记员李柳凤担任法庭记录。原告柳州市华泽物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吴汉忠，被告何长虹、杨锦玲，均到庭参加诉讼;原告柳州市华泽物业服务有限责任公司的法定代表人李家荣，经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市华泽物业服务有限责任公司诉称:本原告是柳城县大埔镇白阳东路9号东城仕第(小区)的物业管理服务者。被告何长虹、杨锦玲是该小区3—602号商品房(建筑面积l67．59平方米)的所有者。2015年9月l9日，经协商，本原告与东城仕第(小区)业主委员会签订了《物业服务合同》后，受聘成为该小区的物业管理服务者。在物业管理服务中，本原告尽职尽责，完成各项物业管理服务事务，有权足额收取各项物业服务费。被告何长虹、杨锦玲作为业主自2016年11月至2017年6月15日欠交①物业服务费753.8元、②电梯维护费225元、③房屋维修基金126元、④公摊电费84.8元、⑤车位服务费300元及滞纳金427.5元，共1917.1元。经多次催收未果，特请求法院依法判决被告何长虹、杨锦玲支付1917.1元给本原告。 原告柳州市华泽物业服务有限责任公司举证及其证明主张如下： 1、物业服务合同复印件壹份：证实物业公司与东城仕第(小区)业主委员会签订服务合同； 2、缴费通知复印件壹份：证实定时按期发过缴费通知； 3、催收公告复印件壹份：证实对业主发过催收公告； 4、公摊电费通知照片壹份：证实物业公司按时发过公摊电费缴费通知； 5、东城仕第(小区)业主投诉记录表：证实物业公司根据业主反应的意见开展过整改和协调工作； 6、工作会议记录复印件壹份：针对业主提出的要求进行整改； 7、业主手册复印件壹份：业主进入小区之前与物业公司签有收取费用的合同依据； 8、更正说明复印件壹份：证实车位占地费为车位物业服务费； 9、收据复印件壹份：证实收费名称，项目； 10、现场照片复印件壹份：被告车辆乱停放，给消防通道和公共设施造成威胁。 被告何长虹、杨锦玲辩称，本被告从来没见过《物业服务合同》，对本被告而言它是无效的。物业收费标准没有法律依据。原告的物业服务不到位致使本被告一家的生活受到了严重影响，如楼上几个业主违规装修的噪音影响了被告的休息、楼上空调机滴水等导致被告房屋客厅吊顶霉斑、七楼有一马蜂窝危及了被告家人的安全、被告的车辆在小区被刮碰等事情，原告都没有及时进行处理，说明原告的物业服务不到位。因此，除电梯维护费225元、房屋维修基金126元、公摊电费84.8元外，本被告愿意交纳60%的物业服务费即452.28元（753.8×60％），有权拒交车位服务费300元及滞纳金427.5元。 被告何长虹、杨锦玲举证及其证明主张如下： 照片复印件13份。其中，图1-图5，证实原告对违规装修行为没有处理；图6，证实楼上空调违规装修；图7、图8，证实被告的房子因他人违规装修受潮霉斑；图9-图11，证实车位管理混乱，被告停车经常被赶走；图12、图13，证实被告的车停在小区里被刮，但是物业服务的监控器失灵导致无法找出责任人，责任在原告。 经质证，本院认为当事人所举证的全部证据均可以认定为定案依据。 经审理查明：2015年9月l9日，经协商，原告柳州市华泽物业服务有限责任公司与柳城县东城仕第业主委员会签订了《物业服务合同》后，成为该小区的物业管理服务者，有权按合同的约定向全体业主收取物业服务费等费用。被告何长虹、杨锦玲是该小区3—602号商品房(建筑面积l67．59平方米)的所有者，有义务按合同的约定交纳物业服务费、电梯维护费、房屋维修基金、公摊电费、车位占地使用费及滞纳金等费用。被告何长虹、杨锦玲作为业主自2016年11月至2017年6月15日欠交①物业服务费753.8元、②电梯维护费225元、③房屋维修基金126元、④公摊电费84.8元、⑤车位服务费300元及滞纳金427.5元，共1917.1元。以上费用，原告已催收，但被告何长虹、杨锦玲拒绝交纳。自入住以来，因受装修噪音影响休息、楼上空调机滴水可能导致屋客厅吊顶霉斑、马蜂窝危及安全、车辆可能在小区被刮碰等事情，两被告向原告投诉，原告均已受理也出面协调有关业主进行整改。以上情况，因相关业主不配合等原因，装修噪音时有时无，有的己整改完毕，如楼上空调机已移走、马蜂窝已清除；车辆是否在小区内被刮的问题还暂时无法查出责任人。 另查明，因被告何长虹、杨锦玲未交2015年11月至2016年10月物业服务费等费用，原告柳州市华泽物业服务有限责任公司于2017年1月11日向本院起诉,此案判决己生效〖详见(2017)桂0222民初151号民事判决书〗。 本院认为，（一）关于《物业服务合同》是否有效的问题。该《物业服务合同》是柳城县东城仕第业主委员会与原告柳州市华泽物业服务有限责任公司签订的，符合法律规定，已实际履行多年，是有效合同。被告何长虹、杨锦玲以其从来没见过《物业服务合同》为由认为是无效合同的观点，不符合法律规定，本院不予采信。 （二）关于按60%交纳物业服务费的观点是否有理的问题。 在物业服务中，业主民事责任和物业服务公司的物业服务责任的是不同的，如果是业主的侵权行为引起的民事纠纷，如相邻空调机排水纠纷，除物业服务公司的物业服务责任外，相邻空调机所有人依法负有排除妨碍的民事责任。相邻业主依法负有排除妨碍民事责任的，依法由相邻业主承担。如果相邻业主拒不整改的，受侵权的业主有依法追究其民事责任的权利,而物业服务公司并没有这一的权利。 本案中，原告柳州市华泽物业服务有限责任公司对被告何长虹、杨锦玲的投诉，己经及时受理和处理,但有的业主不配合整改，故还存在一些整改不及时的现象，引起两被告的不满。可见，被告何长虹、杨锦玲所谓物业服务不到位的问题，很大程度上是依法负有排除妨碍民事责任的相邻业主不作为引起的，不应全部归咎于原告柳州市华泽物业服务有限责任公司。 按《物业服务合同》的约定，业主应当按月如数交纳物业服务费等费用，并没有可以按比例交纳的约定和计算标准。业主逾期交纳物业服务费等费用的,是违约行为。所以，两被告不按期如数交纳物业服务费等费用，已经违约。故两被告以原告物业服务不到位为由，要求按60%交纳物业服务费的观点，理由不充分，本院不予采信。 (三)关于是否应交纳滞纳金的问题 《物业服务合同》是双务合同，合同主体如果不正当履行的,都有可能违约，但各主体的违约责任并不相同，违约代价更不相同。例如，物业服务公司违约的，其应承担的违约责任是承担合同所约定违约责任，并不是丧失物业服务费收取权或者少收物业服务费，反之亦然;或者说，业主的违约代价不等同物业服务公司的违约代价，更不是简单的抵消。 按《物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定，业主应当按月如数交纳物业服务费等费用，逾期交纳的则违约，违约则应当交纳滞纳金。本案中，被告何长虹、杨锦玲已逾期仍未交纳物业服务费等费用,已经违约，其应当承担违约责任并交纳滞纳金。被告何长虹、杨锦玲认为其暂时不交物业服务费等费用,是因为原告物业服务不到位、2015年11月至2016年10月物业费纠纷虽经判决但尚未履行，有可能导致本期物业服务费折扣等原因造成的，其不构成违约的观点，理由不正当，本院不予采信。 综上所述，被告何长虹、杨锦玲已经违约，应当交纳物业服务费等费用及滞纳金。依照《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条之规定，判决如下： 一、被告何长虹、杨锦玲支付原告柳州市华泽物业服务有限责任公司2016年11月至2017年6月15日期间的物业服务费753.8元； 二、被告何长虹、杨锦玲支付原告柳州市华泽物业服务有限责任公司2016年11月至2017年6月15日期间的电梯维护费225元、房屋维修基金126元、公摊电费84.8元，小计435.8元 三、被告何长虹、杨锦玲支付原告柳州市华泽物业服务有限责任公司2016年11月至2017年6月15日期间的车位服务费300元； 四、被告何长虹、杨锦玲支付原告柳州市华泽物业服务有限责任公司2016年11月至2017年6月15日期间的滞纳金427.5元。 案件受理费（已减半收取）25元，由被告何长虹、杨锦玲负担25元。 上述给付义务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  汪明沛 二〇一七年八月二十五日 书记员  李柳凤