天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终194号上诉人（原审原告、执行案外人）：任彩霞，女，1963年7月30日出生，汉族，住海南省海口市秀英区。委托诉讼代理人：张十月，天津澍泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杜志强，男，1974年10月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李晓，天津政联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元元，天津政联律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：张竞东（曾用名张宝宝），男，1980年10月24日出生，汉族，住山西省柳林县。原审第三人（被执行人）：高琴，女，1984年3月5日出生，汉族，住山西省柳林县。上诉人任彩霞因与被上诉人杜志强、原审第三人张竞东、高琴案外人执行异议之诉纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初20866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。任彩霞上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判支持任彩霞原审诉讼请求或发回重审。2.依法判决杜志强承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清。首先，一审法院认为任彩霞与高琴签订的《购房协议》形式上和内容上有所欠缺，不符合常理。任彩霞与高琴均为普通民事主体，无论对于法律规定还是对于买卖房屋的程序均处于陌生状态，属于“摸着石头过河”，因此，不能因为双方没有使用制式文本就认为不符合常理。况且，《购房协议》是买卖双方的真实、完整的意思表示，对双方权利义务约定的非常明确，一审法院认为《购房协议》不具备买卖合同的基本要素无任何依据，属于认定错误。另外，《购房协议》是否符合常理，与本案争议焦点无关，不应作为案件的事实依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第(一)项之规定，在人民法院查封前已签订合法有效的商品房买卖合同。而本案中的《购房协议》系完全合法有效的商品房买卖合同，同时签订日期又在被查封之前，因此，关于《购房协议》的问题，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第(一)项之规定，一审法院以合同形式是否符合常理的标准评判《购房协议》对于本案的作用无任何法律依据，也不能成为本案裁判的依据。其次，一审法院认为任彩霞具备过户条件而不过户有过错。任彩霞确实于2015年9月29日左右拿到了高琴、张竞东交付的公证书及相关资料，但是任彩霞在申请过户过程中遇到两个问题，一是房管部门仅凭上述资料拒绝过户，需要房屋登记产权人高琴在场。一审法院认为任彩霞取得公证书及房屋的相关资料即具备过户条件，但是任彩霞携带上述材料向房管局申请过户却遭到了拒绝，海口市房管局要求高琴本人在场配合方可完成过户，而高琴本人及张竞东在当时又以各种理由推脱，所以才导致当时没有完成过户。二是受当时海南省政策影响，正赶上房产证和土地使用证双证合一的变更阶段，房管部门无法及时办理，同时又涉及购房税费政策的变化等原因，故而导致当时没有完成过户。而等到真正具备过户条件后，任彩霞的确向高琴要求配合过户，高琴便不断推脱，从而导致涉案房产未能完成过户。因此，涉案房屋未能完成过户是受当地的政策、规定以及高琴不予及时配合的影响，并非是任彩霞的过错，一审法院认为任彩霞有过错系对案件事实的认定不清。最后，关于《购房协议》中约定的8,000元物业费的问题，与本案争议焦点无关，不应作为裁判依据。综上，本案要点实则为任彩霞对诉争标的是否享有足以排除强制执行的权益，即只要任彩霞购买涉案房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的四个要件即可，而本案的事实完全符合上述规定，任彩霞当然享有足以排除强制执行的权益。杜志强辩称，不同意任彩霞的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回任彩霞的全部上诉请求。理由如下：首先，依据任彩霞提供的购房协议显示购房人是任彩霞，徐爱国与任彩霞是夫妻关系，根据该协议显示徐爱国同时又是售房人高琴的委托人，这表明徐爱国系买房人，同时又是卖房人的代理人。以上不但违反法律，且不符合逻辑和常理。关于银行流水，任彩霞仅提供了2016年6月8日的交易信息，明显回避可能对其不利的事实，且对方户名并不完整，也未注明交易用途，无法证明自己已向高琴付款的事实。任彩霞提供的转账凭条的时间是2015年9月29日，而张竞东、高琴已于2015年的8月登记离婚，在房屋所有权人为高琴且不存在共有的情形下，任彩霞再将款项转给张竞东有违常理。第二，依据任彩霞提供的物业缴费通知单显示所有用电用水量均为零，表明任彩霞并未占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且权利能够排除执行的人民法院应予支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定表明买受人如对被执行人名下的不动产提出异议，需同时符合上述规定的情形，才能排除执行。从该案所涉房屋提供物业管理公司的物业缴费通知单中2017年1月至2018年1月应缴电费、水费上月读数本月读数均为零的事实来看，任彩霞长期未实际入住。即在人民法院查封之前并未合法占有该不动产。杜志强与张竞东、高琴之间的民间借贷纠纷也早就已经申请执行。2019年2月对该案涉房屋进行了续行查封手续。在杜志强与高琴、张竞东的诉讼过程中，高琴、张竞东自始至终未提及案涉房屋已出售给他人的情况，杜志强也未收到任彩霞就涉诉房屋主张权利的通知。因此任彩霞所提的异议不符合法律的规定，不能排除执行。此外，任彩霞提交的购房协议明显是虚假的，有违常理。该购房协议内容过于简单。没有在房管部门进行网签，没有备案登记。购房人在没有接受房屋，没有取得所有权证书的情况下，协议签订后10日内支付巨额购房款500000元，令人难以信服。任彩霞主张花费1100000元购买案涉房屋，对于任何一个家庭都是一笔不小的开支，正常情况下双方签房屋买卖协议都会慎之又慎，对签订的协议内容更会反复推敲。本案中买卖双方并未在房地产管理部门签订制式合同，双方的合同亦未在房地产管理部门进行备案。合同形式上有欠缺。从任彩霞提供的购房协议内容来看，协议中并未对房屋交付、过户等普通购房人最为关心的基本内容进行约定。购房协议不具备房屋买卖合同的基本条款和要素。另外，购房协议中关于物业费的约定违背事实。协议约定2015年10月前产生的物业费8,000元由买卖双方各承担4,000元，但任彩霞对此并未提供证据。并且2015年10月份以前涉案房屋尚未交付买房人，让买房人承担以前的物业费明显不符合常理。所谓的4,000元物业费只是任彩霞与他人恶意串通，因为其与徐光明的转账记录加起来尚未凑足所谓的购房款，因此任彩霞纯粹是为了凑数杜撰了一个4,000元的物业费。任彩霞陈述购房款596,000元是向其哥哥徐光明所借，并已陆续还完了，却不能提供还款凭证。任彩霞对房屋买卖过程陈述前后矛盾，漏洞百出。任彩霞提供的支付房款的银行转账记录中并未载明购房款，卖房人也未出具收款凭证，只能是任彩霞、徐光明与高琴、张竞东之间存在其他经济往来，绝非购房款。除此之外，任彩霞提供的证据显示，2015年10月份案涉房屋已经具备办理过户条件，且张竞东、高琴已经将公证的委托书交给徐爱国。任彩霞随时可以办理过户手续。未办理过户手续的责任在于任彩霞，任彩霞有过错。按照买卖双方的约定，任彩霞向高琴、张竞东支付购房余款的前提是高琴、张竞东先将委托公证书及房产土地证及相关资料交付给任彩霞夫妇，相关证据显示任彩霞2015年9月29日将购房余款支付给张竞东，说明此时任彩霞已经得到高琴、张竞东交付的委托公证书及房产、土地证及相关资料。案涉房屋应当已经具备了过户条件。案涉房屋未办理过户登记完全是任彩霞自身原因造成，因此任彩霞明显存在过错。当时任彩霞提交两份购房协议，一个买房人是任彩霞，一个购房人是徐光明，都是在2015年6月5日同一天签署的，显示买房协议不是真实的。高琴述称，诉争房子的确是在杜志强起诉高琴之前卖给徐爱国了，高琴是收到徐爱国的转账以后，高琴就知道诉争房子已经卖给徐爱国了。其他当事人陈述高琴不认可，房子高琴的确是卖给徐爱国的。张竞东经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见和证据。任彩霞向一审法院起诉请求：1.判令终止对任彩霞购买的位于海南省海口市秀英区产的查封；2.本案诉讼费用由杜志强承担。一审法院认定事实：杜志强与张竞东、高琴民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年11月20日立案。2016年2月15日，一审法院作出（2015）滨塘民初字第10524-3号民事裁定书，裁定查封海南省海口市秀英区房屋（以下简称“涉案房屋”）。2016年12月9日，一审法院作出（2015）滨塘民初字第10524号民事判决书，判决张竞东、高琴共同偿还杜志强借款7610000元。张竞东、高琴不服一审判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉，该院于2017年2月13日作出（2017）津02民终420号民事判决书，驳回上诉，维持原判。杜志强已向一审法院申请执行。案件执行过程中，任彩霞向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年12月20日作出（2018）津0116执异20033号执行裁定书，驳回任彩霞的执行异议。任彩霞在法定期限内，向一审法院提起案外人执行异议之诉。任彩霞提交的证据显示，2015年6月5日，任彩霞作为甲方，高琴作为乙方，签订《购房协议》一份，约定“1.乙方将本人名下的海口市秀英区滨海大道193号观澜公寓5号楼201房（房产证号ＨＫ××83）出售给甲方，售价为110万。2.付款方式：甲方自签订协议之日起十日内支付乙方人民币五十万元整，余款六十万元于2015年10月1日前，待乙方将委托公证书及房产土地及相关资料交付甲方时一次性付清。3.双方同意徐爱国，身份证号1423231963××××××××为乙方受托人，代理乙方办理该房出售相关事宜，并作为甲乙双方中间人。4.办理产权过户中产生的各项税费由甲方承担。2015年10月前产生的物业费8000元，甲乙双方各承担4000元。该房内的家具家电等均归甲方所有”。2015年6月8日，任彩霞向高琴转账支付500000元。2015年8月4日，张竞东、高琴向徐爱国出具委托书，载明“因我们工作繁忙，无法前往办理手续，现委托徐爱国作为我们的代理人，全权代表我们办理转让上述房产的如下事宜：1、查询档案，开具房产信息证明；2、签订《房地产买卖契约》，办理房屋产权过户，办理评估、缴纳相关税费；3、配合买房人办理房屋交换等各项事宜……”。该委托书经山西省柳林县公证处公证。后，高琴、张竞东将房屋、土地证及公证委托书交给任彩霞夫妇。2015年8月20日，任彩霞、徐爱国向徐光明出具委托书，委托徐光明在2015年10月前向房屋出卖方张竞东、高琴夫妇一次性支付剩余房款596,000元。2015年9月29日，徐光明向张竞东转账支付596,000元。2015年10月1日，涉案房屋在海南富南物业有限公司登记的业主是任彩霞，2016年1月21日，任彩霞夫妇在涉案房屋安装了有线数字电视。张竞东、高琴于2015年8月4日登记离婚。任彩霞与徐爱国系夫妻关系。一审法院认为，本案争议焦点是任彩霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案是在金钱债权执行中，任彩霞对执行标的提出执行异议被驳回后，又提起执行异议之诉，应当参照该规定处理。花费1,100,000元购买房产，对于任何一个家庭都是一笔不小的开支。正常情况下，买卖双方签订房屋买卖协议都会慎之又慎，对协议约定的内容更会反复推敲。本案中，买卖双方并未在房地产管理部门签订制式合同，双方的合同亦未在房地产管理部门备案，合同形式上有欠缺。从任彩霞提供的《购房协议》内容来看，协议中并未对房屋交付、过户等普通购房人最为关心的基本内容进行约定，《购房协议》不具备房屋买卖合同的基本条款和要素。按照买卖双方的约定，任彩霞向高琴、张竞东支付购房余款的前提是高琴、张竞东先将委托公证书及房产土地证及相关资料交付给任彩霞夫妇。相关证据显示，任彩霞2015年9月29日将购房余款支付给了张竞东，说明此时任彩霞已得到了高琴、张竞东交付的委托公证书及房产土地证及相关资料，涉案房屋应当已经具备了过户条件。涉案房屋未办理过户登记完全是任彩霞自身原因造成。另，协议约定2015年10月前产生的物业费8,000元，由买卖双方各承担4,000元，并抵付购房款4,000元，但任彩霞对此并未提供证据。综上，涉案房屋未办理过户登记手续，任彩霞存在明显过错。任彩霞对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，任彩霞的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，缺席判决如下：“驳回任彩霞的全部诉讼请求。案件受理费18,975元、公告费560元，由任彩霞负担。”二审中当事人未提交新证据。经查，张竞东与高琴于2016年2月22日办理复婚登记。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，本案争议焦点为任彩霞是否对查封的涉案房产享有足以排除执行的合法权益。任彩霞主张在涉案房产被查封前已实际购买涉案房产并占有使用。对此，作为买卖合同双方的任彩霞、高琴应当承担相应的举证责任，以证明涉案房产的买卖真实性及买卖合同的履行情况。从两审各方当事人提交的证据和二审中高琴到庭陈述的情况看，涉案房产的买卖过程存在诸多不合常理之处。比如涉案房产存在多份买卖协议，涉案房产的购房款支付主体和支付方式，张竞东、高琴出具委托书委托购房人任彩霞的丈夫徐爱国办理房产过户交割等手续。此外，任彩霞在具备房屋过户条件下和涉案房产被查封前，均未及时办理过户手续，两审中其提交的证据亦未能充分证实其对涉案房产实际占有使用。综上，本院难以认定任彩霞在涉案房产被查封前已实际购买涉案房产并占有使用。故任彩霞主张对涉案房产享有排除强制执行的民事权益，本院不予支持。综上所述，上诉人任彩霞的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,975元，公告费200元，由上诉人任彩霞负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年七月二日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……