重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初11797号原告：邓贤林，男，1953年1月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：黄永华，四川泰仁律师事务所律师。原告：黎淑英，女，1954年11月12日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：黄永华，四川泰仁律师事务所律师。被告：付凯中，男，1970年4月7日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告邓贤林、黎淑英与被告付凯中房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓贤林、黎淑英的委托诉讼代理人黄永华、被告付凯中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓贤林、黎淑英向本院提出诉讼请求，要求判令：1.确认原被告于2011年6月1日签订的《房屋买卖协议》及《权利转让协议》无效；2.原告返还被告已支付的购房款及转让费共计293799.9元。审理中，原告增加一项诉讼请求，要求被告返还涉讼房屋和房屋产权证书；并变更其第二项诉讼请求为判令原告返还被告购房款、物业维修基金和转让费共计405189.98元。事实和理由：2011年6月1日，原告与被告签订《房屋买卖协议》和《权利转让协议》，约定原告将位于重庆市江北区佳禾园X地块X幢X号经济适用房的相关权利转让给被告。被告已支付原告购房款、转让费、物业维修基金等款项。该房屋于2014年6月21日取得房产证，目前尚不满5年，不得直接上市交易。因此，《房屋买卖协议》及《权利转让协议》均为无效合同，具体理由包括：1.未满五年经济适用房转让合同违反国家法规及政策规定；2.原被告签订合同时未征得原合同债权人即集资建房的企事业单位同意；3.经济适用房转让行为损害了公共利益；4.被告知道经济适用房交易受政策限制及风险，故在签订合同时存在巨大过错。在合同无效情况下，约定的违约责任也应为无效，故原告应赔偿的损失可参照利息标准赔偿；但由于被告在接房后已获得租金收益，故已经减少了相应损失。被告付凯中辩称，双方于2011年6月1日签订的《权利转让协议》和《房屋买卖协议》有效，原告应按约履行。2010年8月，原告自愿委托本单位职工徐泽烈、曹仲平找到我，告知其有单位集资房欲转让，并告诉我转让费低，有保障。我于是前往原告家中，在第三方撮合见证下与原告签订《集资房房权及旧房单位收回补助款项一并转让协议》，该协议后因原告要求增加转让金，双方约定作废。2011年6月1日，原告通知我去选购集资房，到现场后，原告要求增加2万元转让费，并写下承诺不再变卦，如再反悔则赔付我4万元。在徐泽烈见证下，双方重新签订《权利转让协议》、《房屋买卖协议》后，就去选房并代付各种款项。2011年8月，我支付大修基金及相关履约款项。2013年5月，原告通知我拿钥匙，我支付相应款项；房屋交付给我后，我进行了装修并使用。2014年12月，原告通知我拿房产证，我又支付相应款项。当时，按约定应留2万元尾款在房屋满五年过户时支付，但原告又让我提前支付了其中的2600元。上述期间，我积极按约缴纳应付款项，包括权利转让费35575元、购房款369414.98元，原告也积极履行相关约定内容。原告将钥匙交付后，我对房屋进行了装修并已入住，装修房屋支出了18.5万元，居住期间的物管、水电气费用均由我交纳。现在，原告风闻重庆房价上涨，认为有利可图，便要反悔收回房屋。被告认为，两份协议并未违反法律和行政法规的效力性规定，应认定为有效合同。《经济适用房管理办法》属于部门规章，且其第三十条也非效力性规定。原告与被告签订合同时，约定在五年后办理过户手续，相当于将五年后的事情提前约定，所以合同并未违反相关法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的安置补偿协议、购房通知书、商品房买卖合同、登记信息查询结果、转让协议、房屋买卖协议、权利转让协议、房地产权证、发票、承诺书、经济适用住房申购人承诺书、收条、2011年8月3日的证明、收据、结算清单、申请书、不动产权证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.徐泽烈、曹仲平出具的“证明”，属于证人证言，但付凯中未申请证人出庭作证，该证言依法不应予以采纳；2.电费缴纳记录，缺乏与本案事实间的关联性，不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月3日，邓贤林（甲方）与付凯中（乙方）签订《集资房房权及旧房单位收回补助款项一并转让协议》，约定：“邓贤林在重庆盘溪鹿角湾有单位集资房一套，选房号为581号，另在长寿区云台镇基建大队钻9幢3单元1楼1号旧房产一套，旧房产在购集资房时国家及单位按政策文件补助所有款项（用于抵作集资房款）现一并自愿转让给付凯中，并达成如下协议：一、集资房产权及旧房收回时国家、单位补助所有款项一并转让给乙方，乙方支付甲方转让费133668元。二、选房时，甲方负责通知乙方一道去选房，乙方负责交清所选房在旧房补助款项冲抵后的余款，甲方在得到该集资房合同、钥匙及产权时必须及时交给乙方。三、乙方在未获得该集资房产权时，甲方不得把该房产转让他人，或用于任何借、抵、贷款，否则由此造成的一切经济损失及法律责任概由甲方负责。四、付款方式：1.签约时付定金5000元；2.乙方在收到集资房合同、钥匙及产权证时付108668元；3.甲方将产权正式过户给乙方时，乙方付清尾款20000元。五、乙方负责交该集资房交房后的物管费、水、电、气费、闭路费，负责该房过户时的所有费用，甲方必须配合乙方完清该房过户的手续资料；六、违约责任：自协议签订时起，双方不得违约，如违约，由违约方付守约方双倍定金，另按该集资房的总房价（双方约定为40万元）的20%作为违约金付给守约方。七、此协议一式三份，双方签字生效，具有同等法律效力。”另，邓贤林、黎淑英在该协议书尾部“转让方”处签字，付凯中和王明兰（付凯中之妻）在尾部“受让方”处签字；徐泽烈、曹仲平在尾部“在场人”处签字。当日，付凯中支付邓贤林定金5000元。2011年6月1日，邓贤林（乙方）与四川石油管理局重庆公共事务管理中心（甲方）签订《安置补偿协议》约定，“甲方因生产布局和生活基地调整，拟收缩关闭乙方目前居住的云台石油基地。甲方依据企业内部相关政策，对该拟收缩关闭基地内的房屋所有者进行安置补偿。乙方自愿积极配合甲方的生产布局和生活基地调整工作，将基地内的自有产权房以移交的方式转让给甲方处置并获得甲方相应安置补偿。”甲方提供由重庆市佳朋房地产开发公司（下称佳朋公司）开发的位于重庆市江北区大石坝鹿角湾“佳禾园小区”项目的B地块2幢19楼6号房屋（经济适用房）作为安置房供乙方选购，作为对乙方位于云台石油一村钻9幢3单元1楼1号住房的安置补偿。乙方购买该安置房，甲方按企业相关政策标准一次性向乙方补助房屋配套费、土地费，并按相关政策支付乙方货币补偿、搬家补助费等；上述费用在乙方购买安置房时直接抵扣房款，由甲方与佳朋公司进行结算。四川石油管理局重庆公共事务管理中心是原告工作单位的内部机构。当日，四川石油管理局重庆公共事务管理中心与邓贤林签署《购买经济适用房住户安置补偿费用结算清单》，共同确认应支付邓贤林“原房屋补偿金”和一次性搬家补助费共计55493.28元，配套费补助和土地费补助共计45000元。同日，邓贤林、黎淑英（甲方）又与付凯中（乙方）签订《权利转让协议》和《房屋买卖协议》。其中，《权利转让协议》约定：一、转让标的为甲方享有的对重庆市江北区佳禾园X地块X幢X号房屋以经济适用房价格购买该房屋的购买权；二、转让价格为53175元；三、签订协议之日乙方支付转让费33175元作定金，余款2万元过户后付清；四、甲方按原转让协议所收定金5000元转入现协议定金，此协议签订后，原2010年9月3日转让协议作废；五、甲方于本协议签订之日将用于购买经济适用房有关的一切手续交付乙方，并在重庆市江北区佳禾园经济适用房购房处办理相关手续；由于经济适用房政策限制，购房合同的购买人为甲方，签订购房合同后，双方约定由乙方实际交纳所有购房款项，甲方不承担交款义务；该经济适用房的所有交款均由乙方交纳，双方另签订房屋买卖合同，通过买卖合同转移房屋所有权于乙方；六、在房屋产权转移于乙方前，双方约定以甲方委托乙方的方式，在乙方取得房屋产权证前由乙方行使购买人权利，直接接收房屋、收取房屋产权证、行使占有使用受益处理等权利；七、乙方领导产权人名字为甲方的产权证后，甲方必须尽义务协助乙方完善相关手续，办理产权转移手续；八、如甲方违约，双倍定金赔偿乙方，如乙方违约已交定金全额作赔；乙方或甲方领到房屋产权证后，甲方不协助乙方办理过户手续或甲方反悔，致使乙方无法取得房屋产权证，甲方应向乙方赔偿总房款的20%及违约时该房屋市价与本协议经济适用房价差进行双项赔偿；九、无论对本协议效力如何认定，均不影响甲方协助乙方取得房屋产权证。《房屋买卖协议》约定：一、买卖标的物为重庆江北区佳禾园X地块X幢X号房屋，建筑面积103.71平方米；二、成交价格为361118.18元；三、本协议签订后，甲方购买该房屋时，乙方为甲方代付该房屋价款及相关税费；乙方代付完清房屋价款及税费时，乙方因代付而对甲方享有的债权与乙方应向甲方支付房款的债务相互抵消，视为甲方全额付清房款；另甲方原云台镇基建大队9幢3单元1楼1号旧房在购该经济适用房时，国家及单位按政策文件补助所有款项合计100493.28元抵作房款，乙方在收到购买该经济适用房购房合同、钥匙、票据、产权证等资料时必须将该补助所有款项支付甲方；四、甲方在开发商处购买该房屋的价款及相关税费，实际的付款人为乙方，即票据上记载的付款人为甲方，实际付款人为乙方；五、交房时，甲方委托乙方以买受人身份接受房屋，乙方受托实际占有该房屋时，视为房屋已交付乙方；六、乙方承担办理房屋过户手续的一切相关费用，甲方应于取得房屋产权证后及时协助乙方办理过户手续；七、任何一方不按本协议履行，必须向对方承担总房款20%的违约金，并按违约时房屋市价与本协议经济适用房价差进行双项赔偿。徐泽烈作为在场人也在两份协议上签字。亦于同日，邓贤林、黎淑英出具承诺书，载明：“关于邓贤林夫妇自愿转让给付凯中重庆江北佳禾园小区的集资房产权及云台旧房收回时国家、单位补助所有款项，付凯中增加了转让费2万元。如我们违约，在原有转让协议上，我们承诺再追加违约金4万元一并赔付给守约方。”2011年6月2日，付凯中支付邓贤林转让费28175元、房款260624.9元。2011年8月3日，邓贤林与佳朋公司就涉讼房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，约定的房屋坐落为重庆市江北区盘溪二支路19号2幢19-6号，总成交金额为311212元。同日，付凯中支付邓贤林房款5万元、大修基金8296.8元。2013年5月，付凯中实际接收涉讼房屋钥匙、购房发票等物品。当月31日，付凯中支付邓贤林房款20493.28元。2014年6月21日，涉讼房屋的所有权登记至邓贤林名下，登记建筑面积为104.28平方米。其后，邓贤林将房地产权证交付付凯中。2014年12月8日，付凯中支付邓贤林房款32600元；邓贤林出具《收条》，并载明“付凯中还欠尾款17400元，此款在房产过户时付清”。2017年7月7日，邓贤林向不动产登记机构申请补发了编号为渝（2017）江北区不动产权第000651999号的不动产权证书，该证附记栏载明“本证记载的房屋性质属经济适用住房，五年内不得上市交易”。本院认为，邓贤林、黎淑英与付凯中通过签订《权利转让协议》和《房屋买卖协议》，双方实质上成立以涉讼房屋为标的物的房屋买卖合同关系。综合本案证据和事实，本院认定该两份合同并不具备法定的无效情形，应属有效合同。首先，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房制度是国家解决城市低收入家庭住房困难的重要政策，其惠及对象为符合条件的不特定的社会公众，且单套建筑面积应控制在60平方米左右。本案中，邓贤林系通过与其工作单位签订《安置补偿协议》的方式取得购买涉讼房屋的权利，故虽该房屋以经济适用住房名义销售和登记，但其销售方式并非属于面向不特定社会低收入家庭群体。因此，涉讼房屋的交易程序不符合一般经济适用住房的属性和特征，其背后所涉利益亦非属于社会公共利益范畴。其次，从邓贤林、黎淑英与付凯中前后签订的多份协议内容以及有关事实来看，双方合意的基础是买卖其时邓贤林尚未取得所有权的涉讼房屋，此买卖行为属于转售已购经济适用住房的交易行为。这种转售行为并未为现行法规或政策明确禁止，在符合规定条件后，购买人亦能够取得经济适用住房的完整物权，其应当依法履行的交纳土地收益等公法义务并不属于影响转售合同效力的因素。最后，《经济适用住房管理办法》的效力位阶属于行政规章，合同内容违反其规定的，也并不构成《合同法》第五十二条第（五）项的法定无效情形。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：驳回原告邓贤林、黎淑英的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取2853.5元，由原告邓贤林、黎淑英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  肖明明二〇一七年八月二十八日书 记 员  罗 静