北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5498号上诉人（原审原告）：北京同立堂房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业开发区。法定代表人：李双锁，经理。委托诉讼代理人：李阔，男，北京同立堂房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京明远致和科技有限公司，住所地北京市朝阳区北苑东路19号院1号楼13层（来广营宏源广兴孵化器B032号）。法定代表人：明达，总经理。委托诉讼代理人：任箴，北京恒理律师事务所律师。上诉人北京同立堂房地产开发有限公司（以下简称同立堂公司）因与被上诉人北京明远致和科技有限公司（以下简称明远致和公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初27479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同立堂公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持同立堂公司的全部诉讼请求，诉讼费用由明远致和公司承担。事实及理由：事实及理由：一审法院认定事实错误，本案是明远致和公司违约。明远致和公司于2017年9月20日未经出租方同意，撤离房屋，根据租赁合同约定，退房应提前三个月书面通知出租人，双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以一年租金计算；明远致和公司违反租赁合同约定，未经同立堂公司书面同意将租赁房屋擅自转租，违反租赁物用途的约定，未征得出租方同意并签订补充协议擅自改变用途，开办北京青鸟计算机培训学校。明远致和公司还违反租赁合同约定，在没有办理消防手续的情况下就将房屋安排给学生居住、开办食堂、生火做饭。根据以上事实，同立堂公司认为明远致和公司违约。一审法院认定事实错误的原因在于对证据偏听偏信甚至断章取义。2017年1月23日的收条根本不是同立堂公司出具的，是邵军出具的，一审法院将邵军和明远致和公司的约定当作同立堂公司和明远致和公司的约定是错误的。一审法院采信证人蔡某的证言是错误的，并因此错误的认定同立堂公司对转租事宜知情。同立堂公司在一审中虽同意双方租赁合同终止时间是2017年9月20日，但这只是同立堂公司的善意，这个日期并不是明远致和公司的实际腾房日期。综上，一审法院对本案事实认定错误，本案是明远致和公司改变房屋用途违约所致。同立堂公司认为明远致和公司违约，明远致和公司应承担违约责任。明远致和公司交纳租金至2017年8月31日，之后直至其公司搬离期间的租金，明远致和公司应支付给同立堂公司。明远致和公司辩称，同意一审判决，不同意同立堂公司的上诉请求和理由。同立堂公司向一审法院起诉请求：1.明远致和公司支付违约金500万元；2.明远致和公司支付自2017年9月1日至2017年9月20日的租金273972元；3.诉讼费由明远致和公司承担。一审法院认定事实：2013年5月3日，北京市丰台区园林绿化局南苑公园管理处（以下简称南苑公园管理处）作为甲方与同立堂公司签订《项目合作协议书》约定项目名称：暂定为“南苑公园综合服务用房一期”；本项目位于丰台区南苑公园内，建筑占地面积约2000平方米，为地上二层地下一层建筑物，建筑面积约6030平方米；本项目由甲、乙双方共同投资兴建，具体合作方式为甲方负责提供本项目的全部建设用地，负责办理本项目建设的各项合法手续；乙方负责提供本项目全部建设资金；本项目建设竣工后，项目用地及建筑物产权归甲方所有，作为投资回报，乙方取得本项目50%建筑面积40年的无偿使用权；为整体使用方便，经双方商定在该项目竣工后，甲方将应得的50%建筑面积租赁给乙方使用，甲、乙双方应另行签订租赁合同；乙方有权自主经营和行使属于乙方部分的使用权，主要用于本单位办公、会议及员工培训等；如转租，需经甲方书面同意等。2017年1月23日，同立堂公司出具收条一张，载明今收到明达交来南苑公园房屋定金50万元为教育培育基地，2017年3月份此定金转为房租。2017年2月20日，同立堂公司（出租方，甲方）与明远致和公司（承租方，乙方）、京广信公司（居间方，丙方）签订《南苑公园房屋租赁合同》约定：房屋所有人同立堂公司（甲方与园林局共建房屋，其中约3000平方米左右甲方代园林局出租），房屋建筑面积约6000平方米；房屋用途：租赁期间，乙方租赁该房屋作为办公用房；甲乙双方签订合同当日乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为人民300000元整…租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；房屋交付时，甲方保证该房屋交付乙方时符合并达到入住条件，保证上水、下水、化粪池、电源三通并具备使用条件，以确保乙方正常使用；在租赁期间内，甲方不干预乙方在不改变房屋承重结构的情况下对房屋进行的装修、装饰、改造及增设他物；租赁期间，乙方必须按合同约定的使用用途使用该房屋，如需改变用途，应征得甲方同意并签订补充协议，否则应承担违约责任，并可解除合同；租赁期间，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须征得甲方的书面同意，但同一间居住房屋，不得分割转租；甲方有义务积极配合并协助乙方在使用该租赁房屋过程中需办理的各种手续及相关事务，如需甲方提供房屋相关手续及证件材料的，甲方应在接到乙方申请后3日内及时提供；租赁期间，如甲方确需收回房屋自用，必须提前三个月书面通知乙方，解除合同后，甲方应退回乙方交付的保证金和剩余房租并支付违约金，违约金以一年的房租金计算，同时赔偿因此给乙方造成的全部损失；甲方应向乙方提供法定代表人身份证明、房产证、土地使用证的复印件作为本合同的附件等。上述合同签订当日，明远致和公司向同立堂公司支付租赁保证金、租金共计105万元。此后，同立堂公司向明远致和公司交付了涉案房屋（毛坯状态）。明远致和公司入驻后对房屋进行了装修。南苑公园管理处于2017年6月8日向明远致和公司经营的北大青鸟计算机培训学校送达《通知》，载明：因综合服务性用房（一期）西侧百分之五十房屋使用权归属南苑公园，经查实，你方侵占违规使用归属南苑公园使用房屋，现有三间女生宿舍，其它屋内堆放杂物及办公设施，现正式通知你处立即停止以上行为，清除相关设施，清散相关人员。同年8月21日，南苑公园管理处发出《通知》一张，载明：我园今日接到消防局的通知，要对全园消防设备进行检查。目前，南苑公园综合服务用房（一期）消防设备还未完善，存在很大消防隐患。为了保障用户在此期间人身及财产安全，请贵司在8月31日前对消防设施进行修复，我园将于9月1日对其进行检查，如未能按时按要求完成整改，我园将对南苑公园综合服务用房（一期）进行停业整顿。在此期间所产生的一切后果由北京同立堂房地产有限公司及北大青鸟自行负责。同年11月26日，南苑公园管理处向北大青鸟丰台培训分校发布《暂停营业告知书》一份，载明：11月26日上午，区消防支队依法对北大青鸟培训分校进行消防安全检查，检查过程中发现你单位存在重大消防安全隐患。按照北京市市委、市政府关于消防安全隐患集中清查整治工作相关要求，南苑公园管理处根据消防支队检查处理意见，限你单位即刻停止营业，消除一切安全隐患。南苑公园管理处将依照有关规定于11月26日24时前对你单位实施断水断电处理。此后，因房屋使用中多次遭遇南苑公园管理处通知整改等原因，明远致和公司与同立堂公司协商解除租赁合同事宜未果，明远致和公司于2018年8月诉至法院，要求确认双方合同解除并退还租金、保证金等。该案审理中，同立堂公司诉至法院。另查，2017年9月22日，明远致和公司作为转让方（甲方）与梵誉国际文化交流（北京）有限公司（以下简称梵誉公司）作为乙方签订《转让协议》，约定：北京阿博泰克北大青鸟信息技术有限公司授权明远致和公司在丰台区南苑西路5号（南苑公园西北角）辖区培训中心的经营权（以下简称北大青鸟丰台校区）。另查，梵誉公司系成立于2017年11月2日的有限责任公司，投资人韩芬如、李双锁系该公司自然人股东。另查，京广信公司原名称为北京京广信广告有限公司，于2017年2月15日变更为现名称。一审法院认为，涉案房屋已经按照规定办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，故同立堂公司与明远致和公司签署的《南苑公园房屋租赁合同》应属合法有效的合同。当事人均应按照合同约定履行义务。明远致和公司与同立堂公司约定，同立堂公司应向明远致和公司提供约6000平方米的房屋用于明远致和公司作为办公用房，租赁期限为10年，明远致和公司用于开办北大青鸟丰台校区的招生培训工作。合同签署后，明远致和公司依约支付了房屋租金、保证金等相关费用，且明远致和公司对涉案房屋进行了装修，并且准备用于经营使用。同立堂公司作为出租人，对于租赁物应当保证其符合租赁合同约定的使用用途标准。现因其与南苑管理处尚未对涉案房屋的租赁事宜达成一致，南苑公园管理处作为涉案房屋的管理部门多次因消防设施设备未完善的原因向明远致和公司发出整改及暂停营业通知，且中途停水停电致使明远致和公司正常招生培训工作的合同目的无法实现。关于同立堂公司主张明远致和公司违规改变房屋用途以及私自转租，构成违约，法院认为双方约定的房屋用途为“办公用房”，而明远致和公司用于开办学校并未明显违反房屋用途。此外，由于受转租涉案房屋的梵誉公司的自然人股东李双锁同时亦是同立堂公司法定代表人，法院认为同立堂公司应系明知且默认该转租房屋行为，故其据此要求明远致和公司支付违约金500万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于房屋租金，同立堂公司认为明远致和公司的房屋租金交至2019年8月31日，于2019年9月20日搬离涉案房屋，故要求明远致和公司支付2019年9月1日至2019年9月20日的租金。在另案（2018）京0106民初29439号案件中，明远致和公司亦认可涉案房屋租金交至2019年9月1日，于2019年9月20日搬离涉案房屋。对于当事人无异议的事实，法院予以确认。同立堂公司与明远致和公司签订房屋租赁合同后，未按照合同约定的房屋面积提供租赁房屋，明远致和公司亦不认可按照合同约定的面积价格支付租金。法院认为，当事人应当按照合同约定履行各自义务，同立堂公司仅提供了合同约定面积一半的房屋用于出租，故对于其要求支付租金的诉讼请求，法院酌定为原合同约定租金的一半为宜，即法院认为明远致和公司2019年9月1日至2019年9月20日应付租金为136986元。综上，一审法院判决：一、北京明远致和科技有限公司于判决生效后七日内支付北京同立堂房地产开发有限公司房屋租金136986元；二、驳回北京同立堂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，明远致和公司提交另案笔录，欲证明对于其公司和梵誉公司之间的转让行为，同立堂公司知情。对此，同立堂公司不予认可。同立堂公司未提交新证据。落款日期为2017年1月23日，载明“今收到明达交来南苑公园房屋定金50万元为教育培育基地”的收条署名人为邵军。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。同立堂公司与明远致和公司签署的《南苑公园房屋租赁合同》是双方真实意思表示，无法定合同无效情形，属合法有效的合同。当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，明远致和公司与同立堂公司约定，同立堂公司应向明远致和公司提供约6000平方米的房屋用于明远致和公司作为办公用房，租赁期限为10年。合同签署后，明远致和公司依约支付了房屋租金、保证金等相关费用，且明远致和公司对涉案房屋进行了装修，并且准备用于经营使用。同立堂公司作为出租人，对于租赁物应当保证其符合租赁合同约定的使用用途标准。现因同立堂公司与南苑管理处尚未对涉案房屋的租赁事宜达成一致，南苑公园管理处作为涉案房屋的管理部门多次因消防设施设备未完善的原因向明远致和公司发出整改及暂停营业通知，致使明远致和公司的合同目的无法实现，同立堂公司应承担相应的责任。关于同立堂公司主张明远致和公司违规改变房屋用途构成违约一节，双方约定的房屋用途为“办公用房”，明远致和公司用于开办学校并未明显违反双方关于房屋用途的约定；而对于同立堂公司主张的明远致和公司还存在其他违约行为一节，缺乏充分证据，根据本案已查明的事实，同立堂公司要求明远致和公司支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持，是妥当的。关于房屋租金，根据本案已查明的事实，明远致和公司尚未支付2019年9月1日至2019年9月20日期间的租金。但因同立堂公司与明远致和公司签订房屋租赁合同后，同立堂公司未按照合同约定的房屋面积提供租赁房屋，仅提供了合同约定面积一半的房屋，故对于同立堂公司要求支付租金的诉讼请求，一审法院酌定为原合同约定租金的一半，亦是妥当的。综上，同立堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47758元，由北京同立堂房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二〇年七月六日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之