安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0203民初1951号 原告：夏柱财，男，1965年6月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告：徐祖兰，女，1965年8月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 以上两原告共同委托代理人：张珍，安徽闻海律师事务所律师。 被告：张元霞，女，1961年9月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托代理人：汪彪，安徽徽仁律师事务所律师。 委托代理人：王凡，安徽徽仁律师事务所律师。 被告：周家鑫，男，1957年12月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告夏柱财、徐祖兰诉被告张元霞、周家鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭于2017年7月18日公开开庭进行了审理,原告夏柱财、徐祖兰及其共同委托代理人张珍，被告张元霞委托代理人张凡到庭参加诉讼。被告周家鑫经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺审理。本案现已审理终结。 原告诉称：两被告系夫妻关系。位于芜湖市弋江区中央城F3－1－1301室系两被告共同共有。原、被告于2013年1月11日签订《房屋买卖合同》，两被告以总价款445000元将涉讼房屋出售给两原告。两原告于2013年1月11日、1月12日、1月15日支付了全部购房款，并由被告张元霞出具《收条》三份。被告方至今拒不履行协助过户义务，现请求判令：两被告履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户手续。 被告张元霞辩称：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》为无效合同。2013年1月11日，被告方以445000元价格将位于芜湖市弋江区F3－1－1301室房屋出售给原告方，但讼争房屋系拆迁安置房。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此，双方签订的《房屋买卖合同》违反法律禁止性规定，属无效合同。合同无效后，互相返还财产，并应由过错方承担因合同无效造成的损失。本案中，原、被告在签订《房屋买卖合同》过程中均存在过错，被告方应返还原告方所支付的购房款。二、即使《房屋买卖合同》有效，原告方也已构成合同违约。根据合同约定，原告方应一次性支付被告方300000元购房款，但原告方分两次给付，其应按合同价款千分之一支付被告方违约金。原告方为了避税，在被告方多次催促下，怠于履行过户手续，故至今未能完成房屋过户手续。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：位于芜湖市弋江区九龙7－2－202室房屋（建筑面积65.12平方米）系张元霞与周家鑫共同共有（房屋产权各占50%）。2011年6月14日，张元霞、周家鑫与芜湖新马投资有限公司签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，原芜湖市弋江区九龙7－2－202室房屋被拆迁后，获得位于芜湖市中央城F3－1－1301室房屋一套。2013年1月11日，夏柱财、徐祖兰（乙方）与张元霞、周家鑫（甲方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方自愿将位于芜湖市弋江区中央城F3-1-1301室（房屋所有权证号为D3A－5，建筑面积103.93平方米）出售给乙方；房屋总价款为445000元；乙方第一次支付甲方300000元，第二次支付甲方135000元，过户将剩余10000元支付给甲方；本合同签订后，乙方如中途反悔，乙方不得向甲方索还定金，甲方如反悔，甲方应双倍返还定金给乙方；乙方如未能按本合同付款，或甲方未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，每逾期一日，按房价款1%0给付对方违约金，合同继续履行；在该小区办证时，双方一同到房管局申请办理房地产交易手续与房地产登记手续；乙方承诺继续履行甲方原先与房屋所在区域物业管理企业签订的物业管理合同，将房屋委托该物业管理企业统一管理，遵守房屋使用公约，并重新办理物业管理合同签约手续。2013年1月11日，夏柱财、徐祖兰给付购房款100000元；2013年1月12日，夏柱财、徐祖兰给付购房款200000元；2013年1月15日，夏柱财、徐祖兰给付购房款135000元；并由张元霞出具收款收条三份。后张元霞、周家鑫将涉讼房屋交付给夏柱财、徐祖兰。夏柱财、徐祖兰于2013年3月22日缴纳了涉讼房屋自2012年9月15日至2013年9月15日期间的物业费及能耗费，并搬至涉讼房屋居住至今。 另查明，芜湖市镜湖区人民法院于2014年3月24日立案受理王大文诉张元霞、周家鑫民间借贷纠纷一案。2014年7月16日，王大文向芜湖市镜湖区人民法院申请执行该案。2017年3月29日，夏柱财将剩余10000元购房款交至芜湖市镜湖区人民法院。 再查明，芜湖新马投资有限公司于2017年6月1日出具《情况说明》，证明中央城（F区）安置小区已具备办证条件。 以上事实有经庭审质证的原告提交的夏柱财、徐祖兰身份证复印件，张元霞、周家鑫身份证复印件，张元霞与周家鑫结婚证复印件一份，《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，芜湖新马投资有限公司出具的《说明》一份，《房屋买卖合同》一份，《收条》三份，《承诺书》一份，房地产权证（房地权芜弋江区第2008072899号），执行笔录一份，芜湖市镜湖区人民法院收据一份及原、被告陈述在卷证实。 本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其形式有效，内容合法，对双方当事人均有法律约束力。被告方认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律禁止性规定，属无效合同。合同违反法律和行政法规的，并不当然导致合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，只有违反属于效力性规范的法律或行政法规，才是无效合同。对于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定，应理解为房地产管理部门对未依法登记领取权属证书的房屋不能办理房屋权属过户登记，该规定属于管理性规范，而不是禁止此类合法房屋所有权人签订房屋买卖合同的效力性规定。故不能据此认定本案所涉房屋买卖合同无效。被告方辩称原告方未按约一次性支付其300000元购房款，应支付违约金，但其在本案中未提起反诉，故对其相应意见不予采纳。被告方对原告方已支付购房款435000元的事实不持异议，并在原告方支付购房款后将涉讼房屋交付给原告方。原告方举证证明已将剩余10000元购房款交至芜湖市镜湖区人民法院，故原告方已按约向被告方支付全部购房款445000元。现涉讼房屋已能办理房屋产权登记手续，被告张元霞、周家鑫理应按照合同约定协助原告方办理涉讼房屋产权变更登记手续。 根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》第六条，第十五条；《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告张元霞、周家鑫于本判决生效后十日内协助原告夏柱财、徐祖兰办理位于芜湖市弋江区中央城F3-1-1301室房屋产权转移登记至原告夏柱财、徐祖兰名下的手续。 本案受理费80元（原告已预交），由被告张元霞、周家鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长 张 瑜 人民陪审员 孙 萍 人民陪审员 常学春 二〇一七年八月三十一日 书 记 员 张 晋 附适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。 《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。