贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0302民初5464号 原告雷波，男，1989年8月8日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托代理人赵廷友，贵州大智律师事务所律师。 委托代理人王建华，贵州大智律师事务所律师。 被告遵义大森房地产开发有限责任公司。住所地遵义市中华路472号，组织机构代码72212174-4。 法定代表人何南新，董事长。 委托代理人李世军，贵州宇辉律师事务所律师。 委托代理人杨勤慧，贵州宇辉律师事务所律师。 第三人雷天毅，男，1966年1月14日出生，汉族，重庆市铜梁县人，住遵义市红花岗区。 原告雷波与被告遵义大森房地产开发有限责任公司（以下称“大森公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2016年10月26日作出（2016）黔0302民初5389号民事判决，原告雷波不服该判决，向贵州省遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院审理后于2017年3月28日作出（2017）黔03民终1612号民事裁定，撤销本院判决，将案件发回重审。本院受理后，依法追加了雷天毅为本案第三人参加诉讼，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷波及委托代理人王建华、被告大森公司的委托代理人杨勤慧、第三人雷天毅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告雷波诉称，2008年11月，我与被告大森公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于遵义市红花岗区大森.鑫城第飞云渡幢四层商业房（轴线：13-16轴、Ａ-Ｄ轴），建筑面积为250.88平方米。合同约定房屋按建筑面积计价，单价为每平方米2180.00元，总价款为546918.00元，原告于2008年11月11日一次性付清；被告应于2009年7月30日将房屋交付给原告使用；水、电与交房同时达到使用条件；若被告逾期交房超过90日，则被告每日应按原告已交房款的万分之0.5支付违约金。原告依约支付了全部购房款，直到2014年，被告大森公司才交房，原告对房屋进行装修，但因被告大森公司至今未按合同约定将房屋的电源接通，致使原告至今不能使用该房屋，为此，特向人民法院起诉，请求判令：1.被告大森公司立即将位于遵义市红花岗区大森﹒鑫城第飞云渡幢四层商业房（轴线：13-16轴、Ａ-Ｄ轴）电源接通；2.被告支付原告迟延交房违约金（违约金按每日27.35元计算，从2009年7月31日起至被告接通至该房电源之日止，暂计至起诉之日违约金为69879.25元）。 被告大森公司辩称，原、被告双方不存在买卖合同关系，不应当承担相应的违约金。 第三人雷天毅述称，我当时作为该项目经理，以公司的名义于2006年6月1日与被告大森公司签订了《建设工程施工合同》，承建被告公司大森鑫城1号、5号楼项目工程。施工中，大森公司无法支付工程款，大森公司老总提出以房抵款，我们于2008年11月11日以盛园达公司出示工程款收款收据，总额为1111146.00元，总金额就是雷波及雷鸣（另案原告）的总金额之合。 审理查明，原告雷波与被告大森公司于2008年11月11日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于遵义市红花岗区大森.鑫城第飞云渡幢四层商业房（轴线：13-16、Ａ-Ｄ轴），建筑面积为250.88平方米。合同约定：房屋按建筑面积计价，单价为每平方米2180元，总价款为546918元，原告于2008年11月11日一次性付清；被告应于2009年7月30日将房屋交付给原告使用；水、电与交房同时达到使用条件；若被告逾期交房超过90日，则被告每日应按原告已将房款的万分之0.5支付违约金。合同签订后，原告雷波用其父即本案第三人雷天毅在被告公司的应收工程款546918冲抵了购房款，被告大森公司同日出具了收到原告雷波购房款546918.40元的收款收据。大森公司同日还与第三人雷天毅的另一儿子雷鸣（另案原告）签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于遵义市红花岗区大森.鑫城第飞云渡幢四层商业房（轴线：16.19、Ａ-Ｄ轴），大森公司也出具了收到雷鸣购房款564227.60元的收款收据。上述雷波和雷波两份购房合同的价款之和与大森公司同日支付给第三人的工程款数额相同。后大森公司成为问题楼盘后，在工作组对房产进行清理时也明确载明原告雷波以及雷鸣均为购房业主。2014年3月经工作组协调交房后，原告雷波占有该房屋至今；2016年6月27日，被告大森公司出具证明，请求遵义市供电局为业主雷波安装电表，同年7月4日，遵义市供电局城区分局回复称，因业主雷波、雷鸣所购房屋所在楼盘配电设施未正式移交供电局管理，需被告大森公司提供业主雷波、雷鸣分户安装证明及电源接出台变编号、名称及低压开关柜接出点，才能开展现勘查及安装工作。因被告大森公司未能提交供电部门要求的上述资料，至起诉之日该房屋仍未通电。 另查明，第三人雷天毅以遵义盛园达建筑装潢工程公司的名义，作为项目经理实际承建被告大森公司开发的“大森鑫城”1号、5号楼，双方于2006年6月1日签订了《建设工程施工合同》及大森鑫城1号、5号楼工程安全生产目标责任书等文件。2008年11月11日，雷天毅出具领款凭证，在被告大森公司领取工程款1111146.00元，该款用于冲抵本案原告雷波和另案原告雷鸣两套房屋的购房款。大森鑫城1号、5号楼工程完工后，因未进行工程结算，遵义盛园达建筑装潢工程公司还于2012年以建设工程施工合同纠纷将大森公司诉至本院，因未补缴诉讼费被按撤诉处理，双方至今未结算。第三人雷天毅的另一个儿子雷鸣以同样的事实和请求，与本案相同的时间将起诉大森公司，案件正在审理中。 上述事实，有《商品房买卖合同》、购房款收据、建设工程施工合同、大森鑫城1号、5号楼工程安全生产目标责任书、付盛园达公司工程款对帐单、盛园达建筑公司付款明细、领款凭证、物管费收据、被告大森公司出具的证明、供电部门的工作联系函、“大森鑫城”工作组出具的被告公司的房屋业务情况登记、民事诉状及民事裁定书等证据及原告、被告、第三人的陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及查明事实、证据的情况，本案争议焦点是：1.《商品房买卖合同》是否双方真实意思表示；2.是否以第三人工程款抵购房款；3.关于违约金的计算。 关于合同效力，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人在自愿合法的基础上达成的，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。被告大森公司关于双方没有商品房买卖合同的真实意思表示，仅为案外人遵义盛园达建筑装潢工程公司为实现债权对该房屋进行的担保占有，对被告在原审中的这一辩解，与本院在审理中查明的事实不符，也未提交证据证明其观点，且被告大森公司在向供电部门出具的证明中明确说明原告为所购房屋的业主，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对该辩解不予采信。 关于工程款抵房款即购房款的来源，被告大森公司辩解双方并无以工程款抵扣房款的意思表示，同意由遵义盛园达建筑装潢工程公司占有该房屋是确保其工程款能得以实现，经查第三人雷天毅以遵义盛园达建筑装潢工程公司项目经理的名义出具领款凭证，经被告大森公司法定代表人同意于2008年11月11日在被告大森公司领取了工程款1111146.00元，同日被告大森公司与原告雷波及另案原告雷鸣签订两份《商品房买卖合同》，分别出具收条本案原告雷波及雷鸣购房款共计1111146.00元。2014年经该楼盘工作组协调后雷波已接房，被告大森公司也认可雷波为业主并出具证明请求供电部门办理用电事宜。因此，本院认定原告雷波经第三人雷天毅同意用其在2008年11月11日所领工程款冲抵本案购房款，即签订购房合同的当天原告也交清了全部购房款，被告大森公司关于双方并无以工程款抵扣房款的意思表示与本院查明的事实不符，其辩解本院不予采信。 关于违约责任和违约金，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定：被告大森公司将其开发建设的位于遵义市红花岗区大森.鑫城第飞云渡四号商业房（建筑面积250.88㎡）一套以546918.00元的价格卖给原告雷波，原告于2008年11月11日一次性支付购房款；被告应当在2009年7月30日前向原告交付房屋；水、电与交房同时达到使用条件，逾期交付房屋超过90日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告以原告支付全部购房款的万分之0.5按日计算支付违约金等内容。原告所购房屋直到2014年3经工作组协调才交房，被告大森公司逾期交房已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告接收的房屋不符合合同约定的交房条件，水电不通，根据原建设部《住宅建筑规范》第11．0．1条“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1.由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2.小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件”和《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”的规定，被告大森公司于2014年交付的房屋不能达到基本的使用条件，至起诉时仍未通电，应承担违约责任，原告雷波请求被告大森公司立即接通电源的请求，本院予以支持。 原告雷波请求被告大森公司承担从逾期交房起到起诉时的违约金按每日27.35元计算为69879.25元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，交房前被告公司是逾期交房违约，交房后是不符合交房条件导致原告无法正常使用的违约，双方约定按支付全部购房款的万分之零点五按日计算支付违约金，故原告按此计算要求支付违约金69879.25元的请求，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、住建部《商品房销售管理办法》第三十条的规定，判决如下： 一、被告遵义大森房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将原告雷波位于遵义市红花岗区大森.鑫城第飞云渡幢四层商业房（轴线：13-16、Ａ-Ｄ轴）电源接通； 二、被告遵义大森房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告雷波违约金人民币69879.25元。 案件受理费1550元，由被告遵义大森房地产开发有限责任公司承担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  秦友灵 人民陪审员  邱恒昌 人民陪审员  陈 鸿 二〇一七年八月二十三日 书 记 员  冯 琳