广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初1119号原告梁梅娟，女，1968年7月25日出生，汉族，住址：罗定市。委托代理人梁诗剑，广东展庞律师事务所律师。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人：肖志均。委托代理人陈宇莹，该公司员工。原告梁梅娟诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日受理后，依法适用简易程序由本院审判员潘林独任审判，并于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告梁梅娟及其委托代理人梁诗剑，被告创宇公司委托代理人陈宇莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年11月14日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市罗城街道柑园祥发路的凤凰新城商住小区XX座XX房。原告按照合同约定向被告支付首期购房款154191元，并支付按揭贷款230000元给被告，总房款为384191元。2012年7月19日原告向被告交纳代办理土地使用证、房产证契税及其他费用12776元。2013年3月30日，原告依约收房。根据根据涉诉《合同》十五条和《合同补充协议》第四条约定，被告应在原告收楼后180天内，即2013年9月27日前为原告完成办理涉诉房屋不动登记证的义务，然而被告至今尚未为原告办妥该房不动产登记证，因此被告应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求：1.判决被告为原告办理涉诉房屋不动产证；2.判决被告向原告支付2013年9月28日至2017年5月17日逾期办理涉诉房屋不动产登记证违约金50956.8元，2017年5月17日起的违约金按照已交纳总房款384191元的每天万分之一计至被告为原告办理完房屋不动产证为止；3、本案诉讼费由被告承担。被告创宇公司辩称：一、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；…”罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》出台后，要求被告补充提供条例第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此，本次纠纷产生是属于情势变更的原因。被告根据罗定市房管局要求，同时通过电话及邮寄书面通知的方式请原告方前来签名办理授权委托书，但原告方至今未履行办理相关授权委托书的义务。二、被告逾期办证的违约行为是原告方的过错导致。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。被告在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，但原告方置若罔闻，造成被告无法按要求提交办理权属的材料。2、根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，被告已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在凤凰新城小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月7日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但原告方至今未签署、提供书面授权委托书，导致我公司无法为原告方办理房产证，因此责任在于原告方。从本案可推知：原告方明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。原告方对自己的过错应当承担责任。3、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。在本案中，被告已经将数百户业主关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况才会向提交人（即本案被告）开具回执。可见，被告出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的相关规定，是原告方拒不提供委托办证的授权委托书的行为，而导致产权登记机关不接受办证材料。4、《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知…”该条约定明确，被告代办房地产权证，必须由原告方履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，原告方仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。综上，至今不能办证的责任在于原告方，要求被告承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。三、请求已过诉讼时效。涉案房产自2014年4月28日完成竣工备案登记，此时商品房已符合交付条件，因此本案中逾期办证违约金应当自2014年4月28日后的180日，即2014年10月25日之后再进行计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告从2014年10月26日起就知道或应当知道权利被侵害，而原告超过两年才起诉主张，故其诉讼请求已超过诉讼时效。四、诉讼费应当由原告自行承担。本案中，被告认为原告的诉讼请求不应当得到支持，诉讼费用应该自行承担。五、罗定市人民法院已经作出和该系列案同案例的判决结果，判决认定逾期交楼违约金应计至商品房竣工备案之日，商品房竣工备案前未能按约定期限内交房，属逾期交房。而商品房竣工备案且交付给业主使用之后，未能按约定期限内办理房产权属登记，属逾期办证，但本系列案逾期办证是由于业主怠于履行，未按房管部门及被告书面通知要求提供书面授权委托书、唯一住房证明等必需资料，造成被告无法按要求提交办理权属的资料，过错在于原告，责任根本不在被告。六、配合被告通知提供办理房产证必需资料的部分业主已经成功办理及领取了《不动产权证书》，故未配合提供办证必需资料的业主应就逾期办证承担违约责任。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是原告本身造成的，请求法院予以驳回，请法院在查明事实的基础上，公正裁判。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年11月14日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”）及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第XX座XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为384191元。第八条约定出卖人应当在2013年03月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：……3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……签订合同后，原告按约定向被告支付了全部购房款并支付代办土地使用权证、房产登记证及其它费用17949元。2013年3月30日，被告向原告交付了涉案是商品房。另查明：涉案商品房于2013年8月16日工程竣工验收合格，并于2014年4月28日向罗定市城乡建设局备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“验收备案表”）。2017年5月31日原告取得国土资源部门颁发的案涉商品房的不动产权证书[证号：粤（2017）罗定市不动产权第2002740号]。以上事实，有原告提供的企业机读档案登记资料、广东省商品房买卖合同及合同补充协议、收款收据、广东省地方税收通用发票，被告提供的罗定市行政服务中心房管窗口登记办证需件（相片）、竣工验收备案表、契税发票、不动产权证书等证据以及本院的庭审笔录等证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年03月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条约定，被告应在办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告于2013年3月30日收楼，但根据《合同补充协议》第七条，案涉商品房于2014年4月28日才获得竣工验收备案表才符合双方约定的交付条件，故直至2014年4月28日，被告才能将符合交楼条件的商品房“交付”给原告，故根据合同第十五条约定，被告应在2014年4月28日起180天内（即2014年10月25日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告未能在约定的期限内将资料提交至产权登记机关备案，致使原告于2017年5月31日才取得不动产权证书。故原告请求被告按合同约定支付办证的违约金。但被告认为原告的该请求已超过法律规定的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算……”，被告未能在2014年10月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告申请办理房地产权证，在期限届满之次日原告就应当知道其权利受到侵害。故本案诉讼时效应从2014年10月26日起算，至2016年10月26日诉讼时效届满，原告于2017年5月24日诉至本院，已超过了法律规定的二年诉讼时效期间。被告提出诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持，原告的该项诉讼请求应予驳回。原告提出被告逾期办证之后其通过口头、电话方式要求被告支付逾期办证违约金的主张,根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”,对于该主张原告并未提供证据证实，应承担举证不能的后果。故对原告提出其通过口头、电话方式要求被告支付逾期办证违约金的主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告梁梅娟的诉讼请求。案件受理费537元（原告已预交），由原告梁梅娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇一七年八月十一日书记员 陈小园