广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0302民初437号 原告（反诉被告）：广西凯丰投资管理有限公司，住所地：桂林市秀峰区解放东路**，统一社会信用代码：914503005843027140。 法定代表人：卿毅杰，董事长。 委托诉讼代理人：陆磊，男，1983年12月11日出生，壮族，该公司法务，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：白秋霖，广西鹏韵律师事务所律师。 被告（反诉原告）:桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司，住所地：桂林市象山区临桂路******，统一社会信用代码：914503003102901383。 法定代表人：陈黎平，负责人。 委托代理人：连忠，广西独秀律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西凯丰投资管理有限公司（以下简称凯丰公司）与被告（反诉原告）桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司（以下简称知味陶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日受理后，依法适用普通程序，于2017年6月29日、7月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人白秋霖、被告（反诉原告）委托诉讼代理人连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯丰公司提出本诉请求：1、解除双方于2015年11月25日签订的《桂林东西巷街区物业租赁合同》；2、被告在物业租赁合同解除生效之日起三日内将租赁商铺清空交还原告；3、被告给付拖欠租金743175.2元并支付滞纳金213266.92元；4、被告向原告支付违约金730992元。事实和理由如下：2015年11月25日，知味陶公司向凯丰公司承租桂林东西巷商铺，签订了物业租赁合同。合同签订后，原告即将租赁商铺交给被告。被告随后对商铺进行了装修。2016年6月6日，东西巷街区项目开业。但被告一直拒交租金。原告催收未果，遂诉至法院。原告认为，被告长期拖欠租金的行为已经严重违约，原告依照合同约定得主张解除租赁合同，请求法院支持其诉讼请求。 被告知味陶公司答辩称：被告没有违约，由于原告的物业一直未通过消防验收不符合交付条件，原告未向被告发出接场通知，双方实际未就物业进行交付和验收。被告系于2016年6月自行进场装修。根据补充协议约定，被告有免租期，直至原告提出解除合同之日，原告都未告知被告免租期已到。同时双方合同约定，合同以“项目开业之日”起开始计算租金。双方对“项目开业之日”的理解有分歧，被告认为，该条款系原告提供的格式条款，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。被告认为，“项目开业之日”应理解为被告主张的“专用于经营业态为餐饮、儿童乐园项目开业”，而不是原告主张的“东西巷开街之日”的解释。故原告以被告未交租金构成违约不能成立，被告未违约。故本案中，合同约定的计租期未到，不存在被告欠租金的问题。原告还主张被告将所租商铺清空退还给原告，由于原告已实际进场拆除装修，该请求不能成立。综上所述，原告的诉请不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告知味陶公司提出反诉称，反诉被告单方解除合同构成违约，并强行拆除反诉原告的商铺，造成财物损失，依据合同法的有关规定，反诉被告应赔偿反诉原告装修损失719765元、财物损失166139元。请求法院支持其反诉请求。 反诉被告凯丰公司对反诉答辩称，反诉原告知味陶公司对市场评估不当，无力经营，并违约拒交租金，其损失应当由反诉原告自行承担，请求驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：2015年11月25日，凯丰公司作为甲方、知味陶公司作为乙方，双方签订《桂林东西巷街区物业租赁合同》（以下简称租赁合同），由知味陶公司承租凯丰公司建设的桂林东西巷商铺，店铺经营餐饮、儿童乐园，建筑面积1603.05平方米。合同约定：租赁期限2015年12月18日至2021年12月17日止。租金标准，租金按计租面积，每平方米76元，首年月租金121832元。计租日期：计租起始日，项目开业之日开始计租金。保证金，乙方应缴纳243664元保证金，在合同期间，除双方另有约定外，保证金不予冲抵乙方租金或商业管理费、物业管理费等其他费用。合同期满或依约终止后，乙方须缴清一切费用并依约将该物业完好交还甲方且办妥交接手续，则甲方在该物业交接手续办理完毕且乙方结清相应应缴费用30天后将该保证金无息退还乙方。房屋交付及收回的验收。验收时双方共同参与。乙方交还甲方物业应当保持房屋及设施的正常使用状态，原则上不得留存物品；个别物品经甲方同意可以留存。对留存的物品，甲方有权处置，并不承担任何赔偿或补偿责任。违约责任，1.甲方…；2.乙方逾期向甲方交付租金，从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金。逾期超过十天，甲方有权收回物业使用权。除乙方向甲方支付该合同当年租金总额的50%作为违约金外，甲方由此产生的相关损失（包括但不限于直接损失、诉讼费、律师费等损失）由乙方承担。合同的解除，双方约定，乙方拖欠租金、商管费、物管费等各项应付费用中的任何一项或几项达十天（或以上）的。甲方依据约定行使合同解除权的，乙方应于接到解除合同通知之日向甲方办理相关交接手续，否则甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施终止乙方营业，由此产生的损失由乙方自行承担。 2015年11月25日，凯丰公司作为甲方、知味陶公司作为乙方签订了一份补充协议，约定，乙方于签订原合同及本补充协议当天向甲方支付人民币100000元作为履约保证金。乙方需在甲方向乙方发出接场通知（包括不限于邮件形式）之日起3日之内对商铺予以接场，乙方装修免租期自甲方向乙方发出接场通知（包括不限于邮件形式）之日起第4天开始起算。 此前，知味陶公司已于2015年11月13日向凯丰公司交纳租赁合同履约保证金100000元。 2016年3月13日，知味陶公司向桂林东西巷管理有限公司致函，请求将项目名称由原来的“知味陶美食街”改为“东西味道”。 原告凯丰公司在诉讼中提出，原、被告于2016年3月30日进行了场地交接，并有当日商铺现状交接确认书。该表中商户名称为知味陶公司的“东西味道”品牌名，列举了各项交接的设施、物品，桂林东西巷商业街开发工程部和凯丰物业公司的代表在确认书上签字，收铺方的代表签名为申某。知味陶公司否认接到移交场地通知并否认该接收确认书，凯丰公司未就“申某”身份进行举证。 知味陶公司自认于2016年5月开始与第三方合作方陆续签约，于2016年6月进场装修，并于2016年10月1日开始试业。 知味陶公司于2016年11月18日向凯丰公司发出函件称：“鉴于与贵公司在合作期间存在的问题和分歧，经过双方多次沟通，仍未达到双方希望的理想结果。迫于无奈，现向贵公司提出解除租赁合同要求……鉴于以上原因，加之贵公司的物业租金较高，我公司经营成本居高不下，不堪重负。且不说我公司进场的前期投资无法回收，连试业期间的日常运营都是持续亏损，经我公司讨论，决定请求贵公司同意解除双方的租赁合同。恳请贵公司与我公司就解除租赁合同相关事宜进行进一步沟通”。当日，凯丰公司收到该函件。 2016年12月1日，凯丰公司对知味陶公司复函称：1.请贵司明确想要解除合同，并且撤场的具体时间。2.我司请贵司于2016年12月4日前交齐10月底之前所欠的所有租金及物业费，共计788700.6元，后期租金及管理费等相关费用根据贵方的实际撤场日期另行交付。3.如贵方在上述时间范围内交清10月底租金及物业费，贵方拖欠我方租金及物业费所导致的滞纳金及违约金，我司会考虑酌情给予减免。 2016年12月7日，知味陶公司就上述函件致函凯丰公司称：1.我公司“东西味道”于2016年10月1日宣布试业，根据合同约定，计租日起算日应以自品牌开业为准。因此我公司认为贵公司在回函中提到的所欠租金及物业费金额的计算方式不妥。2.我公司已向贵公司交付20万元预付款，并在并在所租物业的仅公共区域装修部分就已经实际投资80万元，儿童游乐场60万元，其余商铺平均每个投资在10-20万元。……我公司从运作该项目至今，不断的投入人力物力财力，然而时至今日仍未见收益，反而在小规模试运营阶段就出现收不抵支的情况，并非是我公司故意拖欠贵公司的租金不付。3.我公司期望可以通过如下方案达成与贵公司的另一种合作方式：……我公司拟将所租物业整体归还贵公司，由贵公司对整块区域重新规划，导流。而我公司将目前“东西味道”已装修的铺面单独与贵公司另行签订租赁台同。 2016年12月12日，凯丰公司、桂林凯丰物业管理有限公司向知味陶公司发出解除合同通知书，内容如下：根据贵我双方于2015年11月25日签订的《桂林东西巷街区物业租赁合同》以及《桂林东西巷街区物业管理服务台同》，贵方逾期交付租金、物业管理服务费及能源费等费用的，……逾期超过20天的，我方有权收回物业使用权。……现贵方因逾期165日未向我方交纳租金等费用，虽经我方多次催收无果，贵方已构成严重违约。据此，我方根据合同赋予的解除权，现正式通知贵方，自即日起解除贵我双方签订的前述合同，……望贵方接通知后，认真对待、及时回应，在接到本通知书后按照合同约定7日内主动履行上述违约责任后并将铺位清空归还我方。该通知书还附有一份欠费及滞纳金明细表。 被告知味陶公司在庭审中表示收到凯丰公司的解除通知书，认可解除合同的时间为2016年12月12日。 被告知味陶公司就其反诉主张进行了举证，包括《装饰装修工程施工承包合同》及有关收款收据的复印件、损失财物清单等以证明装修总费用已支付719765元、财物损失166139元。凯丰公司对上述证据均不认可。 此外，原、被告均认可免租期为90天，但双方对计租的起算有争议。 另查明，本案讼争的租赁场所为桂林市正阳路东巷历史地段及解放东路（局部）旧城改造地下室项目的一部分，该项目于2016年4月1日取得桂林市规划局建字第45××××11号建设工程规划许可证。东西巷商业街于2016年6月6日正式开街。涉案地下室工程于2016年6月13日通过桂林市公安消防支队的消防验收。 凯丰公司于2017年4月底进入知味陶公司所租场地拆除装修。 本院于2017年6月8日到本案所涉及的租赁场所进行现场勘验，当时现场已被破坏，所有装修等均已被拆除。 上述事实，由房屋租赁合同、补充协议、有关函件、凭证、证明等及当事人当庭陈述、勘验笔录在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告所签租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，具有法律效力，原、被告均应恪守合同约定义务。本案的争议焦点为：一、原告是否违约；二、被告是否违约；三、租赁合同的解除及本案租金及滞纳金、违约金的处理；四、被告的装修损失及物品损失的责任承担。 一、关于原告是否违约的问题 根据合同及补充协议约定，场地交付应由凯丰公司发出通知，双方在场交付。本案中凯丰公司未提供向知味陶公司发出进场通知的证据。凯丰公司提供的2016年3月30日商铺现状交接确认表，因收铺方代表申某身份不明，凯丰公司未进一步举证说明，故本院认为，凯丰公司提出知味陶公司2016年3月30日进场接收场地的主张无法得到证实。结合知味陶公司于2016年5月开始陆续与装修公司及其他合作商家签订合同的情况，知味陶公司进场时间以其自认的2016年6月起算。 关于凯丰公司向知味陶公司交付的物业是否符合约定条件的问题，知味陶公司已进场装修并试业，应视为交付物业符合约定条件。而且该场所已于2016年6月通过消防验收，对知味陶公司的正常营业未造成影响，故知味陶公司称凯丰公司违约未提供符合约定的场地的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。本案中导致被告无法继续履行合同的重要原因是知味陶公司未能合理预估经营的风险，导致经营困难。 二、关于被告是否违约的问题 双方在租赁合同中约定了从项目开业之日开始计租金，同时又在随后的补充协议中约定实际从进场之日起算免租期，在两种约定不一致的情况下，应视为补充协议对之前租赁合同的约定进行了变更。根据凯丰公司同意给予知味陶公司免租期90日的情况，知味陶公司缴纳租金的时间应从2016年9月份开始。凯丰公司主张从东西巷商业街于2016年6月6日正式开街开始起算租金，与双方补充协议的约定不符，本院不予支持。知味陶公司称凯丰公司在其免租期到期后未履行通知义务，故不应追究其逾期交租金的责任。本院认为，知味陶公司对于其进场装修是明知的，免租期后的计租起算时间是补充协议已经明确的，给付租金为合同已约定的义务，凯丰公司没有通知的义务，知味陶公司的上述主张不能成立，本院不予支持。由此可见，被告知味陶公司未按照约定支付租金，其行为已经构成违约。 三、合同的解除及本案租金及滞纳金、违约金的计算 被告知味陶公司未按照约定支付租金，其行为构成违约，双方在租赁合同中约定解除条件成就。知味陶公司对当时收到凯丰公司的解除合同的通知没有异议，故凯丰公司的通知到达之日解除租赁合同即生效，解除时间为2016年12月12日。原告凯丰公司要求解除双方间的租赁合同、并支付拖欠租金的诉讼请求合法，本院予以支持。另，凯丰公司要求知味陶公司将租赁商铺清空交还的主张，由于凯丰公司已自行接管场地，该项请求已无须处理。 租金的计算，从2016年9月1日计算至2016年12月12日，即（121832÷30）×103=418289.87元。知味陶公司所交保证金100000元可予抵扣所欠租金。 双方在租赁合同中约定的违约金、滞纳金都是针对当事人违约应承担的相应责任的约定，其实质同属违约金性质。 对于原告要求被告承担213266.92元滞纳金及730992元违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告抗辩213266.92元滞纳金及730992元违约金过高成立，同时凯丰公司未举证知味陶公司违约给其造成的实际损失，故本院综合考量，酌情调整，即滞纳金按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；违约金数额则酌情调整为243664元。 四、被告的装修损失及物品损失的责任承担问题 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。由于本案因知味陶公司违约导致合同解除，故其要求凯丰公司赔偿其装修损失的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 《合同法》规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案租赁合同关于房屋交付及收回的验收中，约定了验收时双方共同参与。凯丰公司与知味陶公司在合同解除方面虽然已经达成一致，但尚未进行场地验收及移交，在知味陶公司未放弃租赁场地内物品的情况下，作为出租人的凯丰公司仍有通知及保护租赁场地内物品的义务。但凯丰公司在未通知知味陶公司、未共同办理移交的情况下在诉讼期间单方接管场地，并对场地内的装修进行了拆除，场地内物品已经毁损或无法清查，对此凯丰公司应承担相应的赔偿责任。由于场地内所存物品已经无法清点，知味陶公司亦未提供确凿证据证明场地内所存物品价值，本院酌定赔偿数额为50000元。 此外，原告对解除合同之后的费用问题未予主张，本院不持异议。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）广西凯丰投资管理有限公司与被告（反诉原告）桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司签订的《桂林东西巷街区物业租赁合同》于2016年12月12日解除； 二、被告（反诉原告）桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司给付原告（反诉被告）广西凯丰投资管理有限公司尚欠租金418289.87，抵扣保证金100000元后，仍应给付318289.87元。 三、被告（反诉原告）桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司给付原告（反诉被告）广西凯丰投资管理有限公司滞纳金（以拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2016年9月1日按月分段计算至2016年12月12日）。 四、被告（反诉原告）桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司给付原告（反诉被告）广西凯丰投资管理有限公司违约金243664元。 五、原告（反诉被告）广西凯丰投资管理有限公司赔偿被告（反诉原告）桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司物品损失50000元； 六、驳回本诉原告广西凯丰投资管理有限公司的其他本诉请求； 七、驳回反诉原告桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司的其他反诉请求。 本案本诉受理费19987元，反诉受理费6330元（已减半收取），合计26317元，由桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司负担17317元，广西凯丰投资管理有限公司负担9000元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李一军 人民陪审员  申和平 人民陪审员  周 祥 二〇一七年八月二十一日 书 记 员  韦 琳