广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初870号原告：阳江侨丰房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。法定代表人：李兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李超鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：李慧，该公司员工。被告：梁颖芬，女，1979年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告阳江侨丰房地产开发有限公司（下称阳江侨丰公司）诉被告梁颖芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳江侨丰公司的委托诉讼代理人李慧、被告梁颖芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阳江侨丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告梁颖芬向原告阳江侨丰公司支付面积差异款11228.62元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2010年11月23日起计至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告梁颖芬承担。事实和理由：原告阳江侨丰公司、被告梁颖芬双方于2009年12月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告梁颖芬购买原告阳江侨丰公司开发的位于阳江市阳东区中惠沁林山庄住宅8-405号房（以下称“该商品房”）。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，套内建筑面积184.76㎡，单价4438.19元/㎡。《商品房买卖合同》第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为+0.6%以上至+3%以内的，买受人按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该物业产权登记的套内建筑面积为187.29㎡，面积差异为+2.53㎡，差异值为1.37%，根据《商品房买卖合同》第五条之约定，被告梁颖芬应向原告阳江侨丰公司补齐面积差异款11228.62元。原告阳江侨丰公司曾就面积差异款事宜多次催告被告梁颖芬支付上述款项，但被告梁颖芬至今仍分文未付。现为维护原告阳江侨丰公司的合法权益，特提起诉讼，请求判决支持原告阳江侨丰公司的全部诉讼请求。被告梁颖芬辩称，一、被告梁颖芬不同意原告阳江侨丰公司的诉请。二、原告阳江侨丰公司向被告梁颖芬主张面积差异款的请求已超诉讼时效，因此其诉讼请求应不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，本案中原告阳江侨丰公司诉请被告梁颖芬支付面积差异款，该诉请是基于合同关系产生的债权请求权，应适用两年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》及相关法律法规规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。涉诉房屋于2010年12月14日办妥产权登记，该证是由原告阳江侨丰公司协助办理，即原告阳江侨丰公司应从该日起就知悉涉诉房屋存在面积差问题，但自涉诉房屋办理房产登记之日即2010年12月14日起至2017年2月13日期间原告阳江侨丰公司从未向被告梁颖芬主张支付面积差异款。为此本案的诉讼时效早已届满，原告阳江侨丰公司已失去了本案所有诉讼请求的胜诉权。三、原告阳江侨丰公司诉讼请求中以套内建筑面积计算差额方式存在重大错误，面积差异应以房屋建筑面积为基础计算。根据原告阳江侨丰公司与被告梁颖芬签订的《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中订明“面积差异是以产权登记面积为准”，《商品房买卖合同》未约定按建筑面积还是套内建筑面积为准，可以视为约定不明，应以通常理解予以解释。按房屋买卖的交易惯例，房屋的交易价格均是以建筑面积为基础计算，而并非原告提出的以套内建筑面积计算。被告梁颖芬购买的房屋所获得的所有权是以套内建筑面积加上分摊共用面积的总建筑面积来计算，这从被告梁颖芬所承担的物业管理费发票上可以查证。故如果面积差异只以所购房产全部面积中的一部分（比如套内建筑面积）来计算，显然不合理。按原告阳江侨丰公司的逻辑，同样属于所有权的一部分，在没有约定的情况下，既然可以用套内建筑面积计算差异，为何不按公共分摊面积来计算差异呢？《商品房买卖合同》第四条中只是约定计价方法与价款的计算方式，与合同面积差异处理及合同争议事项无关。面积差异处理由合同第五条约定。该《商品房买卖合同》是原告阳江侨丰公司提供的格式合同，在约定不明的情况下，合同条款应当作出不利于提供方的解释。综上所述，原告阳江侨丰公司主张被告梁颖芬支付房屋面积差异款的请求证据不足，于理不合。本案的诉讼时效早已届满，原告阳江侨丰公司已失去了本案所有诉讼请求的胜诉权。法院应依法驳回原告阳江侨丰公司的诉讼请求。经审理查明：原告阳江侨丰公司原企业名称为阳东侨丰开发有限公司，2015年6月19日经工商核准变更企业名称为阳江侨丰房地产开发有限公司。原告阳江侨丰公司是位于广东省阳江市阳东区的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》（东预许字［2009］第010号），获准销售上述商品房。2009年12月5日，原告阳江侨丰公司作为出卖人与被告梁颖芬作为买受人签订《商品房买卖合同》，该合同约定主要内容：一、被告梁颖芬购买原告阳江侨丰公司开发的位于阳江市阳东区，建筑面积共203.91平方米，其中套内建筑面积184.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.15平方米。二、计价方式与价款：商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4438.19元，总金额为820000元。三、付款方式：首期楼款（含已付定金）人民币173000元于2009年12月5日前付清，余款共计人民币647000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。四、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积﹣合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。原告阳江侨丰公司与被告梁颖芬在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。合同签订后，被告梁颖芬按合同约定支付了购房款820000元给原告阳江侨丰公司。被告梁颖芬主张原告阳江侨丰公司代为办理房地产权证，原告阳江侨丰公司认为涉案商品房房地产权证不是由其办理，而是由其委托第三方办理的，对于委托第三方办证的抗辩原告阳江侨丰公司未提供证据证明。2010年12月14日，涉案商品房进行了产权登记，房地产权属人是被告梁颖芬，《房地产权证》为粤房地权证阳东字第××号，《房地产权证》载明涉案房屋建筑面积为204.18㎡，套内建筑面积为187.29㎡。2017年2月13日，原告阳江侨丰公司通过全球邮政特快专递方式向被告梁颖芬发出《面积差异款催告函》，邮件寄至被告梁颖芬在涉案合同中载明的地址，原告阳江侨丰公司提供了邮件送达查询单显示上述催告函签收人是他人收保安黄生。庭审中被告梁颖芬承认收到原告阳江侨丰公司催告函，是被告父亲代为签收的。以上事实，有当事人当庭陈述及原告阳江侨丰公司提供的营业执照、身份证、商品房买卖合同、房地产权证书、催告函、快递单和被告梁颖芬提供的深圳市彩生活物业管理有限公司2017年1月至7月物业费发票、房地产权证及附图、面积差异款催告函、商品房买卖合同等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案的诉讼时效期间为二年。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，涉案的房屋以按揭的方式交易，且已经交付。原告阳江侨丰公司确认被告梁颖芬交付了办理涉案商品房产权证等费用，而从本地区商品房屋买卖惯例看，一般是由买受方向出卖方交付办理产权证费用，委托出卖方代为办理产权证事宜，诉讼中原告阳江侨丰公司主张其并未直接为被告梁颖芬办理涉案商品房产权证，而是由其委托第三方代被告梁颖芬办理，原告阳江侨丰公司对此未能提供证件予以证明，即使如原告阳江侨丰公司所述是由其委托第三方为被告梁颖芬办理涉案商品房产权证，原告阳江侨丰公司与第三方建立的是委托权利义务关系，原告阳江侨丰公司作为委托人其对第三方为被告梁颖芬办理产权证事项及产权登记内容负有委托人责任，对委托事项的情况也应是知情的。以上证据及案件查明事实均指向原告阳江侨丰公司于涉案商品房产权登记之日即2010年12月14日就应当知道涉案商品房产权面积与合同约定面积存在差异，也即是原告阳江侨丰公司在涉案商品房产权登记之日应当知道权利被侵害。故本案的诉讼时效应从2010年12月15日起计算，截止于2012年12月15日。而被告阳江侨丰公司于2017年5月24日才提起本诉讼已超过上述法律规定的二年诉讼时效期间，虽然被告梁颖芬确认自己收到了原告阳江侨丰公司于2017年2月13日发出的面积差异款催告函，但不构成诉讼时效中止或中断的情形，故被告梁颖芬提出的诉讼时效抗辩理由成立，原告阳江侨丰公司丧失胜诉权。综上所述，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告阳江侨丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告阳江侨丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯荣晶二〇一七年八月七日书记员  周子琳