北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初15784号原告（反诉被告）：陈思，女，1986年11月14日出生，住河南省信阳市。原告（反诉被告）：肖正拓，男，1987年1月28日出生，住河南省信阳市。二原告委托代理人：石建伟，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：李成，男，1982年1月24日出生，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：白宇宇，女，1989年9月18日出生，住北京市昌平区。二被告委托代理人：程广辉，北京市高界律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，本单位职员，住单位宿舍。原告（反诉被告）陈思、肖正拓与被告（反诉原告）李成、白宇宇、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈思、肖正拓及其委托代理人石建伟、被告李成、白宇宇委托代理人程广辉到庭参加了诉讼。第三人链家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈思、肖正拓向本院提出如下诉讼请求：1.二被告继续履行与二原告签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，依合同约定接受原告支付首付款45万元；2、二被告配合原告办理公积金贷款；3、二被告将北京市昌平区东小口镇立汤路188号院某号房屋权属转移登记至二原告名下；4、二被告向二原告支付逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金（自2016年9月16日起计算，每日按照房屋总价款万分之五计算至实际办理完毕转移登记之日止，暂时计算至2016年9月20日为人民币4400元）；5、二被告将北京市昌平区东小口镇立汤路188号院某号房屋交付给二原告；6、二被告向二原告支付逾期交房的违约金（自2016年9月16日起计算，每日按照房屋总价款万分之五计算至房屋实际交付之日止，暂时计算至2016年9月20日为人民币4400元）；7、诉讼费由二被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，在北京市居住生活。2016年8月14日，经北京链家房地产经纪有限公司居间与二被告达成《买卖定金协议书》，约定房屋价款176万元。二原告支付了定金10万元。2016年8月17日，二原告与二被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，在签订协议后，二被告经与链家公司多次协商仍拒绝接受二原告支付合同约定首付款10万元。至2016年9月18日，二被告明确告知原告不再履行合同义务。二原告认为，二被告的行为违反了合同约定，对二原告合法权益造成重大影响，故诉至法院，请求判如所请。李成、白宇宇向本院答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原被告签订的《买卖定金协议书》依据内容看属于订约定金。该协议已经履行完毕，不存在是否继续履行的内容。关于继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，我们认为原告方没有依约及时足额向我方支付首付款，我方已经依法行使了合同解除权，合同已经解除。同样，我方没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。针对具体诉讼请求，我们认为关于配合办理公积金贷款的诉讼请求，因涉及案外人，不具有可履行性，因此不应得到支持。关于房屋所有权转移登记和交付问题，我们认为没有事实和法律依据。关于违约金问题，原告的请求第4和第6项属于重复计算相互冲突。由于原告违约致使我方行使合同解除权。原告的违约行为给我们造成损失，我们提起反诉。第三人链家公司未提交答辩意见。李成、白宇宇提出如下反诉请求：1、确认李成、白宇宇与陈思、肖正拓签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年9月26日解除；2、判令陈思、肖正拓向李成、白宇宇支付违约金352000元；3、本案的全部诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月14日，经链家公司居间，李成、白宇宇（出卖人）与陈思、肖正拓（买受人）就北京市昌平区东小口镇立汤路188号院某号房屋买卖事宜达成一致。双方当日签订了《买卖定金协议书》。8月17日，双方正式签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。依据双方合同约定，反诉被告应于办理解除抵押手续前五个工作日内将第一笔首付10万元以自行支付的方式交付出卖人，即9月1日前五个工作日内支付。逾期履行付款义务超过十五日的，反诉原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付定金10万元。因该房屋已向贷款机构设定房贷抵押。为尽快完成交易，反诉原告于8月16日即向贷款机构提交提前还清申请，自8月19日开始催促反诉被告支付首付款用于还款解押，但反诉被告却以种种理由拒绝。尽管如此，反诉原告为确保双方房屋买卖合同能够切实履行，仍自筹款项于8月29日还清贷款，现房屋抵押已经解除。基于按双方合同约定的最晚日期9月1日起算，反诉被告未能如约支付首付款，且逾期超过十五日，已属根本违约。反诉原告于9月26日向反诉被告邮寄《解除房屋买卖合同通知》，同时以彩信、微信及委托链家公司转交的方式送达，反诉被告当日收悉。反诉被告的行为已经构成根本违约，反诉原告已经行使了合同解除权，故提起反诉，请求判如所请。陈思、肖正拓辩称，我们认为反诉意见没有事实和法律依据。我们在9月18日在居间方链家公司包括原告律师在场进行调解。因为二被告的原因其明确表示买卖合同不再履行。我们认为对方没有单方解除合同的权利。根据证据显示，关于二被告不履行的原因是由于房屋价格上涨引起的。我方不承担任何责任。我方一直积极和对方沟通，包括无条件将10万元支付二被告，但是二被告拒绝接收。我们认为合同应该继续履行。我们认为根据合同约定，如果合同没有约定清楚可以就合同继续履行再约定，但是不存在单方解除权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院经审理查明如下：2016年8月14日，陈思、肖正拓（买受人）与李成、白宇宇（出卖人）及居间人链家公司签订《买卖定金协议书》。该协议约定，李成、白宇宇将共同共有的坐落于昌平区东小口镇立汤路188号院某号房屋以176万元的价格出卖给陈思、肖正拓。在签订本协议同时，陈思、肖正拓给付李成、白宇宇定金10万元。买卖双方约定在签署本协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。2016年8月17日,买卖双方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同第四条约定：“（一）该房屋成交价格为人民币1500000元。经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价260000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。买受人拟贷款金额1200000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。”第六条约定：“房屋的交付。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人。”第七条约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：……2、逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部预付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。”第九条约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，……买受人不退房的……。”同日，李成、白宇宇（甲方）与陈思、肖正拓（乙方）及第三人链家公司（丙方）签订《补充协议》。该协议第二条约定：“1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年8月14日将第一笔定金100000元自行支付的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋已经设定抵押，甲方应于2016年9月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押，乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款:（1）乙方于甲方办理解除抵押手续前五个工作日内将第一笔首付款100000元以自行支付的方式支付甲方。（2）乙方于公积金批贷后五个工作日内将第二笔首付款350000元以理房通托管的方式支付甲方。5、甲乙双方应于丙方收到评估报告后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记。甲乙双方同意，在乙方申请的贷款机构批贷后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……8、物业交割：甲乙双方应当在办理权属转移登记手续后五个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。”协议第四条约定：“违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述协议签订后，李成给链家公司工作人员张某发送一份《个人信用报告》。关于该报告的用处，张某作证称是为办理公证委托用，由链家公司受托为出卖方办理解抵押手续。链家公司视出卖方征信情况决定是否为出卖方提供担保。张某称，在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，中介人员向买卖双方讲过需要签订一份《自行支付协议》，约定第一笔首付款的支付手续，且中介人员出示了《自行支付协议》的内容模板。李成、白宇宇在2016年9月18日的谈话中承认中介人员告知需签订一份《自行支付协议》，但未告知过协议内容。2016年8月24日，李成向张某表示不同意签订公证委托，要求买方支付10万元首付款。张某劝说李成办理公证委托。8月26日，张某称买方愿意支付第一笔首付款，但是需要卖方先办理公证委托。买卖双方在支付第一笔首付款前是否办理公证委托问题上僵持不下。8月30日，李成告知张某：“解抵押的事情是下周了，我房贷又多了一个月……。”2016年9月7日，张某微信通知李成，买方同意以定金托管的方式给付原定的首付款10万元。李成在9月9日回复张某“感觉10万定金有些少呀”，“你也知道家里人意见10万有些少呀，30万可以吗”。后李成又回复“家里还不同意给10万”。2016年9月26日，李成、白宇宇向陈思、肖正拓送达《解除房屋买卖合同通知》，该通知指出，因陈思、肖正拓逾期履行合同约定的付款义务超过十五日，李成、白宇宇要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，由陈思、肖正拓向其支付违约金。另查，2016年8月29日，李成、白宇宇与中国邮政储蓄银行股份有限公司北京望京支行签订《抵押合同解除/终止协议》和《抵押注销协议书》。李成、白宇宇于当日偿还完毕银行贷款，银行出具贷款结清证明。9月13日，李成去昌平区不动产登记事务中心排队拿到9月28日办理抵押注销业务号。9月28日，李成、白宇宇办理完毕涉案房屋的抵押登记注销手续。李成在与张某微信沟通过程中一直未告知已经自行偿还完毕银行贷款。庭审过程中，李成、白宇宇承认在解除抵押登记前未告知陈思、肖正拓解除抵押登记的时间。再查，关于违约金数额的问题，陈思、肖正拓表示可以由法院根据案情进行调整。李成、白宇宇表示如果法院认定己方违约，要求调低违约金。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、李成与张某微信聊天记录、谈话录音、《抵押合同解除/终止协议》、《抵押注销协议书》、《解除房屋买卖合同通知》、张某、李新证人证言、房屋所有权证、抵押注销业务号及原被告当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照约定履行自己的合同义务。陈思、肖正拓在支付定金后，下一步的合同义务是支付部分首付款10万元。李成、白宇宇的下一步合同义务是解除涉案房屋设定的抵押权。从合同约定看，陈思、肖正拓的合同义务在先，但该项义务履行时间的确定有赖于解除抵押时间的确定。现李成、白宇宇并未告知甚至向陈思、肖正拓有意隐瞒办理解除抵押手续的时间，故陈思、肖正拓无从确定支付第一笔首付款的时间。二人没有尽早支付首付款有合理抗辩。第三人链家公司工作人员张某在买卖双方签订房屋买卖合同时已经告知买卖双方需要签订一份《自行支付协议》。李成提交《个人信用报告》的行为也能佐证三方存在事先口头约定。陈思、肖正拓提出支付首付款以卖方先办理公证委托手续（自行支付协议约定的一项内容）为前提条件属于合理抗辩，不构成违约。陈思、肖正拓又提出以定金监管的方式变通支付10万元首付款表明了自己想继续履行合同的意愿。李成以已变更合同约定为由提议增加第一笔首付款金额影响了买方的实质利益，并无合理的依据。办理抵押登记注销手续不仅要偿还完银行贷款，还要在房管部门加盖抵押注销章，方视为完成了合同约定的办理完毕解除抵押登记手续。现李成、白宇宇未能在合同约定的9月15日前完成这一合同义务，构成违约，应当承担违约责任。在陈思、肖正拓未能在办理解除抵押登记手续前支付首付款有合理理由的情况下，李成、白宇宇以此为由发出解除合同通知属严重违约，不仅不发生解除合同的效力，还应当承担违约责任。李成、白宇宇违约后，作为守约方的陈思、肖正拓有权选择继续履行房屋买卖合同。李成、白宇宇要求确认房屋买卖合同及补充协议已经解除并要求陈思、肖正拓支付违约金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本案房屋买卖合同及补充协议继续履行后，陈思、肖正拓应当依约支付首付款。李成、白宇宇应当配合陈思、肖正拓办理公积金贷款。在符合合同约定条件下，李成、白宇宇应当办理涉案房屋的所有权转移登记手续，并交付涉案房屋给陈思、肖正拓。李成、白宇宇在收取定金后拒绝继续履行房屋买卖合同及补充协议，造成房屋所有权转移登记时间迟延，故应当依约按日计算向陈思、肖正拓支付违约金。陈思、肖正拓要求李成、白宇宇支付逾期过户违约金的请求本院予以支持。逾期过户违约金的起始时间应当按约定从最晚取得房屋所有权证之日次日起算。合同约定的违约金计算标准明显高于原告陈思、肖正拓的实际损失，本院酌情将违约金的计算标准调整为每日按总房价款的万分之三计算。《北京市存量房屋买卖合同》并未约定出卖人逾期交房15天后，买受人选择继续履行合同的，出卖人应当支付的违约金。《补充协议》并未约定出卖人逾期交付房屋的违约金。因此在无合同约定的情况下，陈思、肖正拓要求李成、白宇宇支付逾期交房违约金的请求缺乏合同依据，本院对该请求不予支持。《买卖定金协议书》主要约定定金金额及履行期限。该合同已经履行完毕。陈思、肖正拓要求继续履行的请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、李成、白宇宇继续履行与陈思、肖正拓签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、陈思、肖正拓于本判决生效之日起五日内支付李成、白宇宇首付款10万元；三、在本判决生效之日起二十日内，李成、白宇宇有义务配合陈思、肖正拓共同前往贷款机构办理购房贷款申请手续；四、陈思、肖正拓在贷款机构批贷后五个工作日内支付李成、白宇宇首付款35万元；五、李成、白宇宇在贷款机构批贷后五个工作日内或陈思、肖正拓给付全部购房款（物业交割保证金除外）之日同时配合陈思、肖正拓前往不动产登记部门将北京市昌平区东小口镇立汤路188号院某号房屋的所有权转移登记至陈思、肖正拓名下；六、李成、白宇宇在收到全部购房款（可不包含物业交割保证金）之日起五个工作日内将北京市昌平区东小口镇立汤路188号院某号房屋交付陈思、肖正拓；七、李成、白宇宇按每日528元的标准向陈思、肖正拓支付自2016年11月23日起至实际办理上述房屋所有权转移登记之日止的逾期过户违约金；八、驳回陈思、肖正拓的其他诉讼请求；九、驳回李成、白宇宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20640元，由李成、白宇宇负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费10320元，由李成、白宇宇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢志成人民陪审员  唐险峰人民陪审员  赵振伟二〇一七年八月二十一日书 记 员  赵齐跃