青海省祁连县人民法院民事判决书（2017）青2222民初376号原告王玉庆，男，回族，生于1974年2月8日，祁连县村民。委托代理人马淑英，祁连县八宝镇法律援助中心律师。被告李进贵，男，回族，生于1972年12月27日，祁连县村民，现住青海省祁连县。第三人青海祁铭矿业有限公司，统一社会信用代码×××，公司地址：祁连县八宝镇新城区人民路南。法定代表人冶明亮，系该公司董事长。委托代理人谭发宏，男，回族，生于1964年2月12日，身份证号×××，系该公司物业主管。委托代理人马启常，男，回族，生于1990年8月28日，身份证号×××，系该公司办公室主任。原告王玉庆诉被告李进贵房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年9月5日向本院起诉。在审理期间，本院决定追加青海祁铭矿业有限公司（以下简称祁铭公司）为第三人。因本案案情复杂，经本院院长批准延长审限六个月。后依法由审判员马占彪、陈军、人民陪审员赵旭新组成合议庭，于2018年5月31日公开开庭进行了审理，原告王玉庆、委托代理人马淑英、被告李进贵、第三人祁铭公司委托代理人谭发宏、马启常均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉庆诉称：2014年8月5日，原、被告签订了《商铺出租合同》，双方合同约定：被告将位于祁连县国贸商城一楼2号铺面转让给原告，租赁期限为3年，自2014年8月5日至2017年8月5日，押金20000元，转让费50000元；该商铺每年租赁费为24000元，租赁费为一年支付一次，三年期满后被告有权收回商铺，原告支付给被告的押金及转让费共计70000元原本退还；合同规定原、被告不得违约，若原告违约，被告有权收回房屋，并将其支付的押金、房屋租赁费、转让费不退回，若被告违约，退还原告缴纳的转让费、押金、房屋租赁费并赔偿原告20000元损失。合同自签订后，原、被告一直都遵守合同约定，并未发生任何争议。2017年8月6日，原、被告所签订的《商铺出租合同》到期届满，于是原告提出请求要求与被告重新续签合同，经原、被告协商一致后，续签了《商铺租赁合同》。就在原、被告签订合同的当天下午，祁铭公司工作人员找到原告，告知原告租赁的房屋属于祁铭公司所有，被告租赁祁铭公司的商铺租赁合同已到期届满，如果原告继续租赁该商铺，就要与祁铭公司签订房屋租赁合同。原告得知情况后，便与被告协商要求与其解除合同，并退还原告支付的押金、转让费等各项费用70000元，但被告均以各种理由拒绝支付。故诉至法院，请求依法判决原被告解除合同，被告退还原告商铺押金20000元、商铺转让费50000元，诉讼费由被告承担。原告王玉庆向本院出具的证据有：1、2014年8月5日《商铺出租合同》1份，欲证实原、被告于2014年8月5日签订了租赁合同押金为20000元，转让费为50000元，并详细约定了有关事宜的事实。2、2017年8月6日《商铺出租合同》1份，欲证实原、被告于2014年8月5日签订的租赁合同到期后，经双方协商于2017年8月6日续签租赁合同，并约定了押金、转让费及违约责任等的事实。3、电话录音光盘1张，欲证实2017年8月6日原、被告对续签租赁合同进行了协商，被告同意原告的意见，对押金和转让费予以认可，原告在确认该商铺被告有代理权而续签了该合同，并误解为该房屋是被告的房子而签订了合同的事实。4、领条1份，欲证实被告2017年8月5日与第三人祁铭公司解除商铺租赁合同后从第三人祁铭公司处领取自己押金40000元的事实。5、2017年8月7日原告与第三人祁铭公司签订的《商铺租赁合同》1份，欲证实原、被告在续签商铺租赁合同后，商铺所有人第三人祁铭公司告知原告，商铺被祁铭公司收回，被告已经没有权利向外出租该房屋，原告与第三人祁铭公司签订了租赁合同的事实。6、马金花调查笔录1份、祁铭公司的证明1份、电力公司缴费单据，欲证实因商铺电源老化，经祁铭公司同意2016年5月份左右原告从马金花的店里接电到商铺并通知了被告，商铺电费一直是原告缴纳，缴费单据凭证上户名是马金花的名字的事实。7、2016年5月和8月电费收据2份，欲证实原告两次将电费交给李进贵，被告李进贵出具收据的事实。8、马英全调查笔录1份，欲证实原告租赁的商铺的电费、暖气费都是李进贵上门收费，由原告合伙人马英全缴纳并且每次都及时缴纳的事实。9、祁铭大厦的收据3份，欲证实原告与祁铭公司签订商铺租赁合同后于2017年8月7日交了10000元押金，并于2017年9月5日、2017年10月10日交纳两次房租的事实。被告李进贵辩称，2013年11月8日，被告与祁铭公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为9年，自2014年2月1日至2023年1月31日，租赁商铺面积为287平方米，租赁费为每平方米30元。2013年12月份，被告将租赁的287平方米商铺中的42平方米开设成了肉铺。2014年8月5日，原告找到被告请求将该肉铺转让与其，双方签订了《商铺出租合同》。在被告将该商铺转租给原告前，该肉铺内的一切经营设施包括冰柜、电子秤、卷闸门、挂肉架等均是由被告购置，共花费50000元，原告所称的转让费其实就是被告所购置的一切经营设施设备。在该合同的履行过程当中原告一直拖欠该商铺电费、暖气费等费用，原告为了拒绝向被告支付电费，曾将该商铺内的电表私自拆除接到了其他商铺中，被告向原告索要电费时，原告均以电表拆除为由，拒绝向被告支付电费。商铺暖气费原告以暖气不热为由拒绝向被告支付。2017年8月6日，被告与原告商铺合同期限届满后，双方又重新签订了商铺租赁合同，在合同签订后，原告为了让被告退还转让费，便与祁铭公司法人亲戚商议，让祁铭公司与原告签订了租赁合同。被告认为，被告与祁铭公司有合同在先，原告为了达到自己的非法目的，与祁铭公司内部人员勾结，严重伤害了被告的合法利益，请法院驳回原告的请求。被告李进贵向本院出具的证据有：1、电费缴纳凭证复印件12份，欲证实2014年至2017年被告替原告缴纳的电费为7423元的事实；取暖费缴纳凭证，欲证实2015年1月30日替原告缴纳取暖费1248元的事实。2、押金单1份，欲证实被告租赁祁铭的商铺后于2013年10月29日交给祁铭公司押金40000元的事实。3、收据1份，欲证实被告继续租赁了第三人祁铭公司的商铺后于2017年8月7日向祁铭公司缴纳了24000元的二期商铺租金的事实。4、微信语音记录、转账记录，欲证实2017年6月19日被告向祁铭公司董事长发送微信请求把商铺留给自己，8月7日通过手机转账形式给祁铭公司董事长转账24000元商铺租金的事实。5、《租赁合同》1份，欲证实2013年11月1日被告与祁铭公司签订了商铺租赁合同，该合同也是和祁铭公司的董事长私下商量签订的，董事长是公司的法定代表人，有权代表公司的事实。6、欠条1份，欲证实被告与第三人在2017年8月解除租赁合同后，经结算后祁铭公司欠被告4688元押金的事实。7、录音光盘1张，欲证实2017年8月5日被告与第三人祁铭公司解除商铺租赁合同后，又与祁铭公司办公室主任马启常协商，马启常同意肉铺由被告继续租赁的事实。第三人委托代理人未向法庭出示证据。被告李进贵对原告王玉庆出示的证据质证意见如下：1、对2014年8月5日《商铺出租合同》1份无异议。2、对2017年8月6日《商铺出租合同》1份无异议。3、对电话录音视听资料1份无异议。4、对领条1份无异议。5、对2017年8月7日原告与第三人签订的《商铺租赁合同》1份无异议。6、对马金花调查笔录1份、祁铭公司的证明1份，电力公司缴费单据，认为原告自己将商铺电板拆除后接的电，未向被告说过此事，被告不知情，因此不予认可。7、对2016年5月和8月电费收据2份无异议。8、马英全调查笔录1份，认为自己确实上门收取过电费，但未收取过暖气费。9、对祁铭大厦的收据3份，认为原告与祁铭公司签订商铺租赁合同后于2017年8月7日交了10000元押金收据有涂改不予认可，对原告缴纳两次房租的事实无异议。第三人委托代理人对原告王玉庆出示的证据质证意见如下：1、对原、被告2014年8月5日签订的《商铺出租合同》并不知情。2、对原、被告2017年8月6日签订的《商铺出租合同》无异议。3、2017年8月6日原、被告商量续签合同时的电话录音无异议。4、领条1份无异议。5、2017年8月7日原告与第三人签订的《商铺租赁合同》无异议。6、对马金花调查笔录1份、祁铭公司的证明1份，电力公司缴费单据无异议。7、对2016年5月和8月电费收据2份无异议。8、对马英全调查笔录1份无异议。9、对祁铭大厦的收据3份无异议。原告王玉庆及委托代理人对被告李进贵出示的证据质证意见如下：1、对电费缴纳凭证复印件、取暖费缴纳凭证提出，被告没有垫付过电费、取暖费，都是原告交给被告后由被告缴纳的，因此不予认可。2、押金单1份真实性无异议，对与本案的证明方向有异议。3、收据1份真实性无异议，对与本案的证明方向有异议。4、微信语音记录、转账记录真实性无异议，提出不能证明被告有对商铺继续租赁和转租的权利。5、被告与第三人祁铭公司签订的《租赁合同》1份真实性无异议，提出该合同已于2017年8月5日解除。6、欠条1份不知情。7、录音光盘1张真实性无异议，但提出祁铭公司办公室主任马启常系个人行为，不能代表公司与被告协商并代表公司同意继续由被告租赁商铺。第三人委托代理人对被告李进贵出示的证据质证意见如下：1、对电费缴纳凭证复印件、取暖费缴纳凭证不知情。2、押金单1份无异议。3、收据1份真实性无异议，提出被告未按祁铭公司财务规定缴纳租金。4、微信语音记录、转账记录提出被告未按祁铭公司财务规定缴纳租金。5、被告与第三人祁铭公司签订的《租赁合同》1份无异议。6、欠条1份提出无祁铭公司签字盖章，不予认可。7、录音光盘1张真实性无异议，提出祁铭公司办公室主任马启常系个人行为，不能代表公司与被告协商并代表公司同意继续由被告租赁商铺。本院对原、被告认可的证据，应予采信。原告出示的原、被告于2014年8月5日、2017年8月6日签订的《商铺出租合同》2份、被告于2017年8月5日与第三人祁铭公司解除商铺租赁合同后从第三人处领取自己押金40000元领条1份、2017年8月7日原告与第三人签订的《商铺租赁合同》1份、2017年8月6日原、被告对续签租赁合同进行协商电话录音光盘1张、原告于2016年5月和8月向被告缴纳电费收据2份、原告向第三人祁铭大厦缴纳两次租金的收据2份双方无异议，本院予以认可。被告出示的商铺租赁押金单1份、2017年8月7日被告向祁铭公司缴纳24000元的商铺租金收据1份、微信语音记录、转账记录、被告与第三人祁铭公司2013年签订的租赁合同1份、被告与第三人祁铭公司工作人员协商商铺出租录音光盘1张真实性无异议，本院予以认可。本院对原、被告出示的其他证据综合评定如下：1、对原告出示的马金花调查笔录、祁铭公司的证明、电力公司缴费单据、马英全调查笔录，被告出示2014年至2017年被告替原告缴纳的电费为7423元的单据、取暖费为1248元的缴纳凭证，本院认为2014年8月5日原告王玉庆与被告李进贵签订《商铺出租合同》，该合同于2017年8月5日履行完毕，后双方又于2017年8月6日重新签订了《商铺出租合同》，上述证据均反映的是已经履行完毕的《商铺出租合同》中双方是否存在违约行为，与本案无关，本院不予采纳。2、原告出示的向第三人缴纳商铺租赁10000元押金单据第三人祁铭公司无异议，能相互印证，本院予以采信。3、被告出示的欠条1份无第三人祁铭公司签字盖章，且与本案无关，本院不予采纳。经本院审理查明，2013年11月8日被告李进贵与第三人祁铭公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定祁铭公司将位于祁连县国贸商城祁铭二期一楼面积为287平方米商铺出租给被告，租赁期限为9年，自2014年2月1日至2023年1月31日，租赁费为每平方米30元。2013年12月份，被告将租赁的287平方米商铺中的42平方米通过投资改造开设成了肉铺。2014年8月5日，原告王玉庆与被告李进贵协商后签订了《商铺出租合同》，合同约定被告将位于祁连县国贸商城一楼2号面积为42平方米铺面即肉铺出租给原告，租赁期限为3年，自2014年8月5日至2017年8月5日，原告缴纳押金20000元、转让费50000元。该商铺每年租赁费为24000元，租赁费为一年支付一次，三年期满后被告有权收回商铺，原告支付给被告的押金及转让费共计70000元原本退还。租赁期间若原告违约，被告有权收回房屋，其支付的押金、房屋租赁费、转让费不予退回，若被告违约，则退还原告缴纳的转让费、押金、房屋租赁费及赔偿原告20000元损失。2017年8月6日早，被告李进贵在第三人祁铭公司办公室与祁铭公司解除了2013年11月8日双方签订的《商铺租赁合同》，被告领取了第三人祁铭公司退还的押金40000元。2017年8月6日原、被告所签订的《商铺出租合同》到期后，原告提出与被告重新续签合同，被告声称自己有权继续对外出租该商铺，当日中午经原、被告协商续签了《商铺出租合同》，合同约定原告继续租赁祁连县国贸商城一楼2号铺面面积42平方米商铺，租赁期限为3年，自2017年8月6日至2020年8月6日，押金20000元，转让费50000元，该商铺每年租赁费为36000元，期满后被告有权收回商铺。租赁期间若原告违约，被告有权收回房屋，其支付的押金、房屋租赁费、转让费不予退回，若被告违约，则退还原告缴纳的转让费、押金、房屋租赁费及赔偿原告20000元损失。租赁期间若第三方关停或收回商铺，被告应退回原告支付的押金20000元、转让费50000元及剩余房租，并进行赔偿。2017年8月7日被告李进贵通过微信向第三人祁铭公司董事长冶明亮表达了继续租赁祁铭二期一楼面积为42平方米的商铺的意愿，并向冶明亮微信转账24000元的商铺租金。当日被告李进贵到第三人祁铭公司，由祁铭公司开具了祁铭二期一楼面积为42平方米的商铺2017年8月5日至2018年8月5日的租金24000元的收据。2017年8月7日第三人祁铭公司通知原告，被告已经与第三人解除了所有商铺租赁合同，商铺已经收回，只有第三人对外有权出租，经原告与第三人协商，双方签订了《租赁合同》，合同约定原告租赁祁铭二期一楼面积40平方米商铺，租赁期限为5年，自2017年8月7日至2022年8月6日，租金每月2000元，押金10000元。后原告依约向第三人缴纳了押金10000元和4000元的租金。随后原告诉至法院要求与被告解除合同，并退还原告支付的押金20000元、转让费50000元。上述事实有原、被告、第三人陈述、2013年11月8日被告李进贵与第三人祁铭公司签订的《商铺租赁合同》、2014年8月5日原告王玉庆与被告李进贵签订的《商铺出租合同》、押金收据、2017年8月6日原、被告签订的《商铺出租合同》、微信转账记录、租金收据、2017年8月7日第三人祁铭公司与原告签订的《租赁合同》等证据在卷佐证。本案争议焦点为：一是2017年8月6日原告王玉庆与被告李进贵签订的《商铺出租合同》是否有效以及产生的法律后果问题。二是关于2017年8月7日原告王玉庆与第三人祁铭公司签订的祁铭二期一楼涉案商铺租赁合同是否有效？2017年8月7日被告李进贵向第三人祁铭公司提出对涉案商铺继续租赁意思表示，第三人收取被告一年的租金并承诺将涉案铺面继续出租给被告的行为是否具有法律效力？以及本案涉案商铺合法承租人认定问题。三是被告李进贵、第三人祁铭公司是否应当承担法律责任的问题。针对争议焦点一本院认为，2017年8月6日被告李进贵与第三人祁铭公司解除涉案商铺租赁合同后，在未实际取得承租权、转租权、处分权时与原告王玉庆签订了租赁合同，事后未经商铺所有人第三人祁铭公司追认和取得处分权，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还"的规定，被告因2017年8月6日与原告签订的无效的租赁合同而取得的财产应当予以返还。关于原告支付给被告的20000元押金，本院认为租赁合同中的押金一般是承租人为了履行合同义务而支付给出租人的金额。租赁期满，如果承租人不偿还租赁物或支付租金，出租人有权从押金中扣除，如果承租人按约履行了合同义务，出租人须将押金退还承租人或抵作租金。所以本案中，原、被告于2017年8月6日签订的租赁合同无效情况下，被告因该合同取得的原告的押金20000元，应当予以返还。关于被告提出20000元押金因原告在2014年8月5日至2017年8月5日第一次租赁商铺期间违约不予退还，以及要求原告退还在第一次租赁期间由被告垫付的电费7423元、取暖费1248元的辩解意见。经审理认为，被告提出的该辩解意见是基于已经期满且履行完毕的第一次租赁合同中双方行为提出的，与本案不存在法律关系，被告提出原告在履行第一次租赁合同中存在违约行为，要求承担违约责任并退还垫付的电费、取暖费与本案无关，被告应当另行起诉。关于原告支付给被告的50000元转让费，因2017年8月6日被告与原告签订的租赁合同无效，被告因该合同取得的原告的转让费应当予以返还。原、被告2014年8月5日签订第一次商铺租赁合同，原告向被告支付了50000元转让费，在2017年8月5日原告租赁商铺三年期满，2017年8月6日原、被告续签了租赁合同，原告继续承租涉案商铺，但原告未重新支付50000元转让费，虽然该合同为无效合同，但本院认为租赁合同中的转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、该房屋长期经营形成的商业价值、优先承租权及房屋内设备、工具等多种不同性质的费用集合体。结合本案实际，原告在被告对涉案商铺进行了装修、购买了设备的情况下进行了使用，原告要求被告退还全部转让费50000元的诉求本院不予支持，被告应当酌情退还原告支付的转让费30000元。针对争议焦点二本院认为，2017年8月7日原告王玉庆与第三人祁铭公司签订的祁铭二期一楼涉案商铺租赁合同，系2017年8月6日被告李进贵与第三人祁铭公司解除祁铭二期一楼商铺租赁合同，第三人收回处分权后与原告签订的，且系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。关于2017年8月7日被告向第三人提出要约，后第三人收取被告一年的租金并承诺将涉案铺面继续出租给被告的行为。本院认为，2017年8月6日被告与第三人祁铭公司解除了涉案商铺租赁合同，退还了押金，后被告向第三人法定代表人提出续租涉案商铺请求，微信支付了涉案商铺一年的租金，后由第三人公司出具了收据，公司员工承诺由被告租赁，使被告有理由相信第三人祁铭公司员工有代理权，被告并不知道或应当知道第三人祁铭公司员工超越了权限，根据《中华人民共和国合同法》规定，该代理行为和代表行为有效。被告与第三人虽未签订书面租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二十五条"承诺生效时合同成立"、第三十六条"法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立"的规定，被告与第三人之间涉案商铺租赁合同成立。故关于原告及第三人委托代理人提出第三人收取被告一年的租金并承诺将涉案铺面继续出租给被告的行为属于无代理权和超越权限的辩解意见本院不予采纳。关于两份租赁合同的效力认定问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条"出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的"的规定，本案中原告已经实际占有租赁商铺，与第三人签订了书面租赁合同，故原告应当为涉案商铺承租人，即原告与第三人签订的涉案商铺的租赁合同有效，应当履行。针对争议焦点三本院认为，2017年8月7日第三人祁铭公司同时与原告、被告签订了涉案商铺的租赁合同，属于"一屋两租"的行为，违背了诚实信用的原则，应当承担缔约过失责任。被告因第三人的"一屋两租"行为导致无法承租商铺，使得2017年8月6日原、被告签订的租赁合同无效，被告无法取得租金差额的经济利润，且无证据表明在涉案商铺租赁发生争议后第三人祁铭公司采取了措施及时进行通知、解决，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十八条的规定，第三人祁铭公司应当对被告的损失承担赔偿责任。而被告李进贵在未实际取得处分权时与原告王玉庆签订了无效的商铺租赁合同，在应当明知涉案商铺租赁发生争议后未采取适当措施防止损失的扩大，也应当承担一定的责任。本院认为，当事人之间从事民事活动应当遵循诚实信用原则，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。2017年8月6日被告李进贵与第三人祁铭公司解除涉案商铺租赁合同后，在未实际取得承租权、转租权、处分权时与原告王玉庆签订了租赁合同，事后未经商铺所有人第三人祁铭公司追认和取得处分权，属于无效合同。被告李进贵因该合同取得的财产即原告的押金20000元应当予以返还。关于原告支付给被告的转让费50000元，结合租赁合同中转让费的实质性质、商业习惯，以及本案原告在被告对涉案商铺进行了装修、购买了设备的情况下进行了使用的客观事实，原告要求被告退还全部转让费50000元的诉求本院不予支持，被告应当酌情退还原告支付的转让费30000元。2017年8月7日原告王玉庆与第三人祁铭公司签订了合法有效的涉案商铺租赁合同，2017年8月7日第三人祁铭公司收取被告涉案商铺的租金并给予承诺，与被告形成了具有法律效力的涉案商铺租赁合同，属于"一屋两租"的行为，违背了诚实信用的原则。被告因此无法继续承租商铺，使得2017年8月6日原、被告签订的租赁合同无效，被告无法取得租金差额的经济利润，且无证据表明在涉案商铺租赁发生争议后第三人祁铭公司采取了积极措施，第三人祁铭公司应当对被告的损失承担赔偿责任。而被告李进贵在未实际取得处分权时与原告王玉庆签订了无效的商铺租赁合同，在应当明知涉案商铺租赁发生争议后未采取适当措施防止损失的扩大，也应当承担一定的责任。结合本案原、被告租赁合同约定的租金每年36000元，被告、第三人租赁合同约定的租金每年24000元，根据双方各自责任，本院酌定第三人祁铭公司向被告赔偿损失6000元为宜。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第十三条、第二十五条、第三十六条、第四十二条第（三）项、第四十四条第一款、第四十九条、第五十条、第五十一条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定判决如下：一、2017年8月6日原告王玉庆与被告李进贵签订的《商铺出租合同》无效，被告李进贵于本判决生效后十日内退还原告王玉庆押金20000元，转让费30000元；二、第三人青海祁铭矿业有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告李进贵损失6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元由原告王玉庆负担310元，由被告李进贵负担1116元，由第三人青海祁铭矿业有限公司负担124元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海北藏族自治州中级人民法院。审 判 长 马占彪审 判 员 陈 军人民陪审员 赵旭新二〇一八年八月十三日法官 助理 童春花书 记 员 刘剑文