上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初7958号原告：上海恒立房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：陆却非，董事长。委托诉讼代理人：郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。被告：上海同缘商贸合作公司，住所地上海市。法定代表人：王志远，经理。委托诉讼代理人：陈惠芬，公司员工。委托诉讼代理人：于胜寒，上海市金石律师事务所律师。第三人：上海科技京城管理发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：胡少波，董事长。委托诉讼代理人：王爱梅，公司员工。原告上海恒立房地产有限公司(以下简称恒立房产公司)与被告上海同缘商贸合作公司(以下简称同缘公司)、第三人上海科技京城管理发展有限公司(以下简称科技京城管理公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月16日公开开庭进行了审理，并经当事人同意依法延长适用简易程序三个月。原告恒立房产公司的委托诉讼代理人郭丽敏、被告同缘公司的委托诉讼代理人陈惠芬、于胜寒、第三人科技京城管理公司的委托诉讼代理人王爱梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒立房产公司向本院提出诉讼请求：要求被告按每月每平方米12.42元标准向第三人支付自2006年1月至判决生效之日止的物业管理费126,852元(暂算至2016年12月)。后变更诉讼请求为：要求被告按每月每平方米12.42元标准向原告支付自2006年1月至判决生效之日止的物业管理费126,852元(暂算至2016年12月)。事实与理由：原、被告签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的本市北京东路XXX号XXX室商场(以下简称涉案房屋)。租赁合同履行过程中，第三人向被告提供了该房屋的物业管理服务，被告也接受了第三人提供的物业管理服务。由于被告支付的租金中未包含物业管理费，被告自2006年1月至今拖欠物业管理费未支付，经原告多次催讨无果。遂诉至法院，请求判如所请。被告同缘公司辩称，不同意原告诉请。原被告之间系租赁合同关系，被告作为承租人的义务为向原告支付租金，且原被告之间的租赁合同没有承租人应当向第三人支付物业服务费的相关约定。原告系涉案房屋的所有权人。根据《物业管理条例》第四十二条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任。”且原告与第三人之间签订的《委托经营管理合同》亦明确约定，物业服务费由原告支付。故原告无权向被告收取物业服务费，且原告主张的物业服务费用已超过诉讼时效。第三人科技京城管理公司表示同意原告诉请，不同意被告答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告恒立房产公司提供的上海市公有非居住房屋租赁合同，被告提供的单位空屋调用单，以及经原告向本院申请调查令，由上海市住房和城乡建设管理委员会出具的答复等当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据二、本院2012年11月1日的谈话笔录，证明第三人2012年6月曾起诉被告催讨物业费。被告认为该证据不能证明原告2012年向被告主张过物业费，且与本案无关。经审查，本院认为该证据仅能证明，2012年11月第三人科技京城管理公司和上海东方徕仿物业顾问有限公司(以下简称东方徕仿物业公司)作为共同原告向本院起诉要求被告支付物业服务费，后撤诉。证据三、委托经营管理合同，证明原告与第三人于2006年1月签订物业服务合同，约定回迁户交纳的物业费标准为12.42元每月每平方米，比市场价优惠。被告认为该证据系原告与第三人签订，与被告无关。经审查，本院认为该证据能够证明原告与第三人于2006年1月曾签订物业服务合同，对双方之间权利义务进行约定。证据四、“科技京城”管理公约复印件两份，证明第三人分别与上海晶通化轻发展有限公司、上海京城轴承有限公司签订公约，约定管理费为12.42元每月每平方米。被告认为该证据系原告与案外人签订，与被告无关。本院认为该证据与本案缺乏关联性。证据五、催款通知书及邮政快递单据，证明第三人接受原告委托，向被告催款，从2013年1月16日至2015年10月8日，共催讨5次。被告认为原告提供的催款通知书系第三人发出，与原告无关，原告提供的邮政快递单据原件显示邮件被退件，被告未收到催款通知，且第三人催款，不发生原、被告之间诉讼时效中断。本院认为该证据仅能证明第三人曾通过邮政快递向被告寄送催款通知书，但被退回。证据六、律师函，证明2010年原告委托律师曾向被告发函催讨物业费。被告对此不予认可，认为原告未提供送达凭证，被告没有收到该律师函。经审查，本院对于该证据不予认可。证据七、(2012)黄浦民四(民)初字第807号民事调解书、调解笔录，及2016年7月民事起诉状及谈话笔录，证明原告曾起诉被告催讨物业费，并要求与被告签订租赁合同，但被告一直拒签，直至2012年原、被告之间才签订租赁合同；且2000年1月1日至2012年6月30日止的租金，被告亦经过法院调解才支付；2016年起又欠付租金，经原告起诉后才支付；被告在2016年11月4日的谈话笔录中表示，对于原告邮寄的快递确认收到过。被告认为原、被告之间系租赁关系，上述证据系原、被告之间租赁纠纷，与本案无关。经审查，本院对上述证据予以确认。对于被告提供的证据一、非居住房屋拆迁协议书，证据二、71街坊临时营业用房租赁协议书，证明被告系因原有福建中路、北京东路公房拆迁而取得涉案房屋使用权，按约享有合法承租权。原告对被告提供证据一、二不予确认，认为不能确认上述证据中“乙方”黄浦烟酒公司与被告之间关系。因被告未提供证据证明非居住房屋拆迁协议书及71街坊临时营业用房租赁协议书中“乙方”黄浦烟酒公司与被告之间关系，本院不予采信。对于第三人提供的证据一、“科技京城”管理规约两份，证明原告与第三人之间的委托经营管理合同已实际履行；证据二、付款凭证，证明A124室承租人系按照12.42元每月每平方米支付物业费；证据三、付款凭证，证明B111、123、124室承租人系按照12.42元每月每平方米支付物业费；证据四、“科技京城”管理规约及付款凭证，证明C118室承租人支付物业费情况，被告对上述四份证据真实性认可，但认为上述行为均发生在第三人与案外人之间，与被告无关，对关联性、合法性不予认可。本院认为上述四份证据与本案无关。第三人提供的证据五、上海科技京城物业管理费构成，证明物业管理费具体构成。被告认为系第三人单方制作，不具有对外效力，对真实性、关联性及合法性均不予认可。鉴于该证据系第三人自行制作，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年11月，被告同缘公司与上海黄浦房地产股份有限公司因房屋调整经协商，同意将上海黄浦房地产股份有限公司原保留房屋北京东路XXX号C3外滩京城底层、建筑面积77.4平方米空屋(即涉案房屋)，以“按动拆迁协议安置、使用权”的调用原因，调用给被告。双方在单位空屋调用单上加盖公章，各执一份，余下四份分别送空屋所在区、县房管局和房屋经营管理单位。2006年1月10日，原告作为甲方，第三人作为乙方，签订委托经营管理合同，约定甲方将名下大楼北京东路XXX号科技京城委托乙方进行物业管理合同经营，管理和经营的期限为15年，自2006年1月1日起至2020年12月31日止。物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：写字楼23.18元/月/平方米，裙房：17.39元/月/平方米，回迁户12.42元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主应按规定时间履行交纳义务。2012年7月，本院受理原告与被告租赁合同纠纷一案。经本院调解，双方当事人于2012年7月17日自愿达成如下协议：一、被告应于2012年7月20日前支付原告租金(自2000年1月1日至2012年6月30日止)156,750元；二、案件受理费860元，由被告负担。另，原告作为甲方，被告作为乙方签订上海市公有非居住房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用,租赁合同期限为10年，自2012年7月1日至2022年6月30日。涉案房屋用途为商场，月租金合计为1,045元，乙方应当于每月5日前，以支票方式将租金交付甲方。并就房屋养护、维修、装修、改建、扩建、转租、租赁保证金及违约责任等内容进行了约定。合同第十五条当事人约定的其他事项：1、在租赁期内，如遇国家有新的政策法规出台，需要调整租金或本合同中的其他租赁条款的，甲乙双方应另行协商，依照新的政策法规的规定订立补充协议或重新签订租赁合同予以明确。2、租赁期满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面要求，续签租赁合同的租金标准按甲方依据国家有关规定制定的统一标准收取。2012年11月1日，第三人与东方徕仿物业公司共同向本院起诉的被告物业服务合同纠纷，第三人与东方徕仿物业公司向本院申请撤回起诉，本院口头裁定准许撤诉。2016年8月，本院再次受理原告与被告租赁合同纠纷，被告在谈话中表示同意支付租金。经查，后双方当事人达成和解协议，原告遂向本院申请撤诉。本案审理过程中，原告向本院申请调查令，申请向上海市住房和城乡建设管理委员会(以下简称上海市住建委)调查沪府发[1997]39号文《上海市1997公有非居住用房租金调整实施办法》中确定的租金标准是否包含物业管理费。上海市住建委答复称“本市公有非居住用房租金标准自建国后确定，后多次调整，目前租金标准按沪府发[1997]39号文执行，经查，相关文件中未发现有‘物业管理费’有关规定。此外，根据本市物业管理有关规定，物业管理费是由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中予以约定。”本院认为，双方当事人争议焦点为被告是否应当向原告支付物业管理费。首先从法律关系上看，原被告之间系租赁合同关系，原告作为出租人的主要义务为提供房屋，被告作为承租人的主要义务为支付租金，双方并非物业服务合同关系。根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《物业管理条例》的相关规定,以及上海市住建委关于本院调查令的答复：业主可以委托物业服务企业管理建筑物，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业管理费由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中予以约定。本案中，双方在2012年7月之前未签订租赁合同，说明2012年7月之前双方关于物业服务费并无约定；2012年7月签订的公有非居住房屋租赁合同中，并无被告应向原告支付物业费相关内容。可见原告作为业主与被告即物业使用人之间并未约定由被告支付物业服务费。其次，从事实上看，被告系1996年因拆迁回迁获得涉案房屋使用权，故双方在2012年7月之前并未签订租赁合同。2012年7月签订公有非居住房屋租赁合同中关于租金的约定，亦受到政府关于公有非居住用房标准限制,因此双方形成公有非居住用房租赁关系具有历史原因。虽然上海市住建委在调查令答复中称本市公有非居住用房目前租金标准按沪府发[1997]39号文执行，未发现有‘物业管理费’有关规定。但双方当事人作为平等民事主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。即使政府确定的租金标准中无物业管理费的规定，但在双方无明确约定情况下，原告亦无权要求被告履行合同约定之外的义务。原告主张被告一直享受第三人提供的物业服务，作为实际受益人，应当支付物业费，没有法律依据。最后从主体上看，原告系涉案房屋所有权人即业主，委托第三人经营管理涉案房屋，原告与第三人之间系委托经营管理关系。根据原告与第三人签订的委托经营管理合同及相关法律规定，物业管理费应当由业主交纳。庭审中，原告确认其并未向第三人支付物业管理费。原告与第三人系独立法人，原告作为业主要求承租人直接向原告支付物业管理费，亦不符合法律规定。综上所述，对于原告恒立房产公司的诉讼请求：要求被告按每月每平方米12.42元标准向原告支付自2006年1月至判决生效之日止的物业管理费126,852元(暂算至2016年12月)，没有合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：对原告上海恒立房地产有限公司要求被告上海同缘商贸合作公司按每月每平方米12.42元标准支付自2006年1月至判决生效之日止的物业管理费126,852元(暂算至2016年12月)的诉讼请求，本院不予支持。案件受理费人民币2,837元，因本案适用简易程序减半收取1418.50元，由原告上海恒立房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 程 珊二〇一七年八月三十日书记员 徐公允附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。