北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第59064号原告（反诉被告）：奥飞影业投资（北京）有限公司，住所地北京市东城区和平里东街11号37号楼21311号。法定代表人蔡东青，总经理。委托诉讼代理人：李莉，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，北京市振邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：国龙投资（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座1901室。法定代表人陆兴东，董事长。委托诉讼代理人：王旻昊，北京人富律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧振宇，北京人富律师事务所律师。被告：陆兴东，男，1967年8月7日出生，户籍地浙江省海盐县。委托诉讼代理人：王旻昊，北京人富律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧振宇，北京人富律师事务所律师。原告（反诉被告）奥飞影业投资（北京）有限公司（以下简称奥飞公司）与被告（反诉原告）国龙投资（北京）有限公司（以下简称国龙公司）、被告陆兴东（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。奥飞公司委托代理人李莉、国龙公司和陆兴东共同委托代理人王旻昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。奥飞公司诉称：2015年3月17日我公司与国龙公司签订《房屋租赁合同》，约定：国龙公司将位于北京市朝阳区朝阳北路147号院1号楼中的3号楼租赁给我公司作为办公使用，实际使用面积1300平方米，租期36个月，自房屋实际交付且我公司验收合格之日起至36个月期满之日止，每年租金为372万元，租赁期内租金总额为1116万元。合同签署之日起七个工作日内，我公司支付第一期租金186万元，其中我公司依据2014年与国龙公司签订的《租赁协议》中已经向国龙公司支付23.7万元保证金，双方均同意该笔保证金与我公司应该支付的第一笔租金冲抵，我公司再实际支付162.3万元即视为付清第一期租金。同时，陆兴东向我公司提供担保书，愿以个人全部资产对上述《房屋租赁合同》履行中国龙公司应承担的责任、义务负连带清偿责任。2015年3月25日，我公司向国龙公司支付162.3万元，付清了第一期租金。2015年6月10日我公司与国龙公司签订了《房屋交付确认书》，国龙公司将上述房屋交付给我公司。我公司准备装修时，得知上述房屋为临时建筑，没有建设工程规划许可证，不具备工商登记备案为经营场所的条件。现我诉至法院，要求判令：1、确认我公司与国龙公司于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同》无效；2、国龙公司返还我公司已经支付的租金1860000元；3、国龙公司赔偿我公司拆除施工费173600元、设计费用480000元、消防改造费用10000元、诉争房屋第二层施工费用125000元、诉争房屋第三层施工费用100000元、施工电费3355.71元、取消装修物料补偿费用10800元；4、陆兴东对第2、3项诉讼请求承担连带责任。国龙公司辩称：合同签订日期、奥飞公司已经交付的租金1860000元属实。第一，诉争房屋在2011年建设时是有临时建筑批复，期限是两年，出租给国龙公司的时间是2014年8月，确实超过2年的期限了，现在已经没有相关手续，至今仍是临时建筑。但我公司已经将房屋情况告知奥飞公司，奥飞公司对于房屋的性质是知悉的。第二，即使合同被确认无效，奥飞公司也应该参照合同约定的租金标准向我公司支付房屋占有使用费；第三，就原告第三项诉讼请求，我公司认为奥飞公司明知房屋的性质而租赁房屋，且现在是其自身不愿意继续租赁房屋，其主张支付施工及装修损失没有依据，相应的损失应该由奥飞公司自行承担。我公司现提出反诉，要求判令：1、确认奥飞公司与我公司于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同》无效；2、奥飞公司按照月租金310000元标准支付我公司自2015年6月10日开始至实际腾退之日止房屋占有费；3、奥飞公司依法腾退北京市朝阳区朝阳北路147号院1号楼中的3号楼，并将其恢复原状。奥飞公司就反诉辩称：同意第一项反诉请求，同意诉争租赁合同无效；就第二项反诉请求，不同意支付房屋占有使用费，我公司虽于2015年6月10日签订《房屋交付确认书》，但是国龙公司负责整个园区的物业，也控制整个园区的大门及办公楼的大门，所以我公司并未控制整个3号楼的大门钥匙，我公司也仅委托装修人员进入。至2015年6月25日装修公司撤出及我公司撤出后，就向国龙公司交还了房屋。我公司书面通知国龙公司解除合同，并口头要求交接。国龙公司实际上进行了接管和控制；诉讼期间经我公司核实，国龙公司已经将3号楼分割为3、4号楼，楼里的通道用墙堵上，楼的南面开洞装了简易门。新隔出来的3号楼出租给了六里屯街道，重新进行装修，新隔出来的4号楼现在是空置，门已经锁着，据了解国龙正在对外招租，而这新隔出来的3、4号楼是原本是一座楼，都是出租给我公司的；因此我公司并没有实际占用使用租赁房屋；就第三项反诉诉讼请求，租赁的房屋地址为北京市朝阳区朝阳北路147号院1号楼中的3号楼属实，但我公司从未实际控制过诉争房屋，也不存在腾退问题，且当时的改造都是经过双方同意由国龙公司改造的，所以无需恢复原状。我们撤场的时候里面没有任何东西，还没有开始装修，只是进入了一些工具、设施。陆兴东辩称：我对本诉的答辩意见和对反诉的意见同国龙公司答辩意见。经审理查明：2015年3月17日，国龙公司（出租方，甲方）与奥飞公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定国龙公司将位于北京市朝阳区朝阳北路147号院1号楼3号楼出租给奥飞公司，面积1300平方米。国龙公司保证对所出租的房屋享有所有权（或者出租权），应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，由奥飞公司验查并复印后作文件备存。租赁期限36个月，自房屋实际交付且奥飞公司验收合格之日起至36个月期满之日止。合同签署之日起七个工作日内，奥飞公司支付第一期租金186万元。奥飞公司根据双方于2014年签订的《租赁协议》已向国龙公司支付237000的保证金，双方同意将该保证金与奥飞公司按本合同约定向国龙公司支付的第一期租金冲抵，及奥飞公司实际支付1623000元即视为已付清第一期租金。…合同第7.3条约定：奥飞公司同意向国龙公司支付合同项下租赁房屋面积对应的消防、安防工程施工费及办理消防审批、备案、安防等手续产生的费用。…合同第7.6条约定国龙公司负责为奥飞公司在出租房屋南侧开通一处出入通道并保证该通道畅通。2015年3月17日，陆兴东出具《担保书》，其愿意以个人的全部资产对在上述《房屋租赁合同》的履行过程中国龙公司对奥飞公司所负的债务、责任和义务承担连带清偿责任，保证期间至全部清偿完毕之日止。2014年12月12日奥飞公司向国龙公司支付237000元，2015年3月25日，奥飞公司向国龙公司支付162.3万元。国龙公司认可奥飞公司已支付了租赁合同项下第一期租金186万元。2015年6月10日双方签订了《房屋交付确认书》，国龙公司将涉案房屋交付奥飞公司。就涉案房屋来源，国龙公司提交了北京市朝阳区园林绿化局出具的《说明》，内容为该局将北京市朝阳区朝阳北路147号院1号楼建筑物租赁给国龙公司办公使用，此房屋所有权归北京市朝阳区园林绿化局。庭审中，双方均依据”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，主张本案房屋租赁合同无效。为此国龙公司提交了其与北京市朝阳区园林绿化综合服务中心签订的《租赁合同》，该合同显示涉案建筑属于临时建筑，无合法手续。本院分别于2016年1月25日、2016年3月16日、2016年5月12日、2016年6月7日、2017年4月19日通过发函及电联等方式就涉案建筑是否取得规划审批手续等问题致询北京市朝阳区园林绿化局，该局一直未予回复。后本院自北京市规划委员会调取涉案房屋的规划审批卫星遥感图，显示涉案建筑未获得规划审批。奥飞公司提交了2014年10月28日其与案外人签订的施工拆除合同、2015年1月30日与案外人签订的设计合同主张国龙公司赔偿其拆除费用17.36万元、设计费48万元。国龙公司、陆兴东否认其关联性。奥飞公司提交了补充协议一、二，主张由国龙公司返还二层三层房屋改造施工费12.5万元和10万元，还提交了电费代缴协议及票据，主张国龙公司返还其支付的电费3355.71元。国龙公司、陆兴东认可其真实性。奥飞公司提交了其与案外人签订的消防协议，主张国龙公司赔偿其消防改造费用1万元。国龙公司、陆兴东否认真实性及关联性。奥飞公司提交了2015年5月6日其与案外人签订的协议，主张国龙公司赔偿其取消装修补偿案外人的物料费1.08万元。国龙公司、陆兴东否认真实性及关联性。奥飞公司提交了2015年6月25日向国龙公司邮寄的租赁合同解除通知函及对应快递单。国龙公司称收到了，但否认函中所述。本院于2016年1月8日组织现场勘验，涉案建筑为三层，一层面积为400-450平米。国龙公司称涉案租赁标的物原来标号为3号，现已变更为4号，租赁标的物为现在的4号楼。奥飞公司则称原来的3号建筑全部出租给了奥飞公司，后来国龙公司将该楼分割成3号和4号。经查，现在的3号楼由六里屯街道在使用。双方在本院主持下当天进行了交接，现已交接完毕。国龙公司反诉要求奥飞公司将承租房屋恢复原状，勘验当时涉案房屋内留有临建钢架结构，但国龙公司亦没有举证证明涉案房屋的原状。经本院释明，双方均不对涉案房屋装修价值进行鉴定。上述事实，有《房屋租赁合同》、《担保书》、付款回单、《房屋交付确认书》及当事人陈述等在案为证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可，故本案中奥飞公司与国龙公司签订的《房屋租赁合同》属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁房屋属临时建筑，国龙公司对此明知。双方2014年底即协商租赁事宜，至2015年3月17日正式签订合同，奥飞公司作为承租方，虽称对涉案房屋来源及性质并不了解，但亦无法免除其签订合同之时理应尽到的审慎义务，对本案租赁合同无效，奥飞公司应承担相对于国龙公司较小的过错责任，故奥飞公司要求国龙公司返还已交付租金的诉讼请求，本院参考双方过错程度后予以酌情支持，相应的消防设备改造费、二层及三层房屋布局改造费应予酌情返还。奥飞公司主张返还的电费已实际发生，再行主张返还无据，本院不予支持。奥飞公司主张的其他设计、施工费用、物料补偿损失实属未尽审慎义务导致，亦属须其自行承担的经营风险范围，且本院难以确认其提交的证据的关联性，故该部分损失本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2015年6月10日双方签订《房屋交付确认书》，涉案房屋交付给奥飞公司。奥飞公司6月25日即向国龙公司发出租赁合同解除函，但直至2016年1月8日本院组织现场勘验之时双方才完成交接，就该期间的房屋空置损失，本院认为双方均应承担相应的责任。涉案区域建筑整体由国龙公司负责管理经营，其理应对涉案房屋的占有使用情况有所了解，理应积极采取措施防止损失的扩大，综上，国龙公司对房屋空置的损失应承担较奥飞公司较大的责任，故本院对国龙公司主张奥飞公司支付房屋占有使用费的数额酌情确定后予以支持。双方已经自行完成交接，国龙公司亦未举证证明涉案房屋原状情况，故其主张腾退及恢复原状的诉讼请求没有依据，对该部分反诉请求，本院不予支持。陆兴东出具担保书，应对国龙公司债务承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）奥飞影业投资（北京）有限公司与被告（反诉原告）国龙投资（北京）有限公司于二〇一五年三月十七日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）国龙投资（北京）有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）奥飞影业投资（北京）有限公司租金、消防工程款、二层和三层施工费共计二百万元；三、原告（反诉被告）奥飞影业投资（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）国龙投资（北京）有限公司房屋占有使用费二十万元；四、被告陆兴东在上述第二项范围内对原告（反诉被告）奥飞影业投资（北京）有限公司承担连带清偿责任；五、驳回原告（反诉被告）奥飞影业投资（北京）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）国龙投资（北京）有限公司的其他反诉诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28902元，由国龙公司负担22800元（奥飞公司已预交8349元，国龙公司于本判决生效后七日内交付奥飞公司，余款14451元由国龙公司于本判决生效后七日内交纳至本院），由奥飞公司负担6102元（已交纳）；反诉案件受理费12080元，由奥飞公司负担2150元（国龙公司已预交，奥飞公司于本判决生效后七日内交付国龙公司），由国龙投资（北京）有限公司负担9930元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郭玉房代理审判员  李文丹代理审判员  郝 卓二〇一七年八月三十一日书 记 员  张茹敏