杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初4507号原告：陈敏华，男，1979年11月12日出生，汉族，住杭州市江干区，委托代理人：杨桂全，浙江凯旺律师事务所律师。委托代理人：刘雪婷，浙江凯旺律师事务所律师。被告：史掌根，男，1955年1月5日出生，汉族，住杭州市余杭区，委托代理人：戴洁娜，浙江人益律师事务所律师。委托代理人：江帆，浙江人益律师事务所律师。原告陈敏华（以下简称原告）与被告史掌根（以下简称被告）合同纠纷一案，于2017年3月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序独任审判，于2017年4月27日、5月16日二次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘雪婷、杨桂全，被告的委托代理人江帆、戴洁娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2015年8月21日，原、被告签订《房屋土地转让合同》一份，约定被告将位于余杭区的土地使用权及该土地上建设的房屋所有权一并转让给原告，总价款360万元。原告于2015年9月30日前付清转让款，被告于2015年9月20日前将土地及房屋交付原告。合同签订后，原告依合同约定履行了付款义务，但被告却无故占用部分厂房、宿舍拒不搬出，经原告多次催促均无果。2017年4月5日，原告收到杭州市余杭区塘栖镇人民政府作出的强制拆除钢架棚通知书，收到通知书后原告方知被告于2015年8月21日转卖给原告的占地面积约912平方米的钢架棚属于非法占地建造的建筑物，杭州市国土资源局余杭分局已于2006年7月25日作出行政处罚决定书，责令被告予以拆除，但被告一直未予处理，且在与原告签订房屋土地转让合同时故意隐瞒这一重大事实。现此钢架棚已被强制拆除，原告因此遭受巨大损失。为此，原告诉来本院，请求判令：一、被告根据合同约定立即腾空占用的厂房、宿舍；二、被告支付违约金360000元；三、被告支付占用的厂房、办公楼给原告造成的房租损失以及被告使用的水电费合计115280元（暂计至2017年2月28日，后续费用计算至实际腾空日止）；四、被告承担因其未及时处理非法占地受到的行政处罚而使原告遭受钢架棚拆除损失91.5万元；五、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉请主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：1．房屋土地转让合同一份，用以证明原、被告签订转让协议，被告应于2015年9月20日前交付房屋，并由村委会盖章确认的事实；2．收据一份，用以证明被告确认原告已付清转让款的事实；3．律师函一份，用以证明原告发函要求被告腾空占用房屋的事实；4．照片一组（打印件），用以证明被告占用厂房、宿舍至今未腾空的事实；5．土地行政处罚决定书（复印件）、告知书（复印件）各一份，用以证明被告（原杭州余杭区利峰丝织厂法定代表人）因非法占地受到行政处罚一直未处理，现原告因此遭受重大损失的事实；6．杭州余杭区利峰丝织厂企业信用报告一份（打印件），用以证明案涉厂房是由被告个人独资经营，被告有处分权的事实；7．房屋土地转让合同一份（复印件），用以证明原告提供的合同中划去部分以及村委会盖章等，均是由被告确认的事实；8．房屋产权证明一份（复印件），用以证明村委会对房屋转让是认可的事实；9．合法住所使用证明一份（复印件），用以证明案涉厂房已经出售给原告的事实。被告答辩称：被告对双方签订合同的事实没有异议，但被告认为案涉房产没有房产证，土地是部分有证，部分是集体土地，故转让合同无效。合同中约定的转让金额是360万元，但原告仅支付了210万元，还有150万元没有付清。关于收到强拆通知是事实，900多平方米的钢棚被告已经拆除了，原告认为造成损失不是事实，因为该部分钢棚是被告自己建的。被告为支持其抗辩主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：1．非公司企业法人基本情况一份，用以证明余杭市塘栖震达丝织厂性质为集体企业，该企业吊销未注销的事实；2．房屋土地转让合同、查档证明、土地使用权登记申请表、余杭市人民政府关于同意使用土地的批复各一份，用以证明案涉土地使用权的权属性质属集体性质，原、被告之间签订的房屋土地转让合同无效的事实；3．借据一份，用以证明案涉土地房屋价款原告实际未付清的事实。对原告提供的证据：证据1，被告对真实性、合法性有异议，关联性没有异议；认为转让合同有两份，经核对，原告提供的合同中第八条第二项违约责任，原告已经划去，但被告的这份上合同没有划去。原告的合同上有村委会的章和签名，但被告合同上没有，也没有落款时间，被告对此有异议。本院审查后认为，该合同虽然与被告提供的合同相比部分内容已划去，但其余部分内容一致，故对未划去部分的内容本院予以确认。证据2，被告对真实性没有异议，但认为360万元款项被告并未实际收到，只收到了210万元；本院审查后对其真实性予以确认。证据3，被告对收到律师函没有异议，但对其中的内容有异议，被告认为合同无效；本院审查后对被告收到律师函的事实予以确认。证据4，被告没有异议，本院予以确认。证据5，被告对真实性没有异议，但认为处罚的对象是杭州余杭区利峰丝织厂，并非集体土地的使用人。杭州余杭区利峰丝织厂与案涉土地没有关系，拆除的房屋是杭州余杭区利峰丝织厂建造的。本院审查后对其真实性予以确认。证据6、7，被告对其是该公司的投资人，是独资企业没有异议，但是真实性无法核实，且无法达到被告的证明目的，土地房产的处分需要合法处分。本院审查后对其真实性予以确认。证据8，被告认为系复印件，且产权确认应该是国家的房屋管理部门出具，村委会不具有证明资格；本院审查后认为，该证据与原告提供的证据1一致，故本院认定意见与证据1一致。证据9，被告对真实性没有异议，本院予以确认。对被告提供的证据：证据1，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明被告是该企业的法定代表人，其有权代表公司处分资产等相关事务。本院审查后认为，该证据能够证实原告所要待证的事实，故予以确认。证据2，原告对转让合同的真实性没有异议，但与原告提供的转让合同存在差异；对另外三份证据材料的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院审查后对其真实性予以确认。证据3，对真实性、合法性、关联性无异议，但是不能证明款项没有付清，双方已形成了另外的法律关系；本院审查后对其真实性予以确认。根据到庭当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2015年8月21日，原、被告签订《房屋土地转让合同》一份，合同第一条约定：被告将位于杭州市余杭区的土地使用权及该土地上建设的房屋所有权一并转让给原告，其中有集体土地使用权证的面积1367平方米（原土地使用者为余杭市塘栖震达丝织厂），土地性质为集体用地；无证农户土地使用权面积约2186平方米。以上集体用地和农户土地赔偿及土地出让均已缴清。原告在该宗土地上建设房屋14幢，合计建筑面积为3588平方米，均未取得产权证。合同第二条约定：双方同意上述土地房屋售价为360万元。合同还约定：原告于2015年9月30日前付清转让款，被告于2015年9月20日前将土地及房屋交付原告。合同签订后，原告已实际支付转让款160万元，其余200万元向被告出具借条一份，后原告又支付50万元。现被告已交付案涉房产，但仍占用该厂房的部分办公室。2006年7月25日，杭州市国土资源局余杭分局作出杭土资余罚字﹝2006﹞134号土地行政处罚决定书。对杭州余杭区利峰丝织厂作出如下处罚：1.责令退还非法占用的1478.9平方米土地；2.对不符合土地利用总体规划800.2平方米土地上建造的912平方米建筑物，限期自处罚决定生效之日起十五日内拆除，恢复土地原状；3.没收在符合土地利用总体规划的678.7平方米土地上建造的829.2平方米的建筑物；4.对非法占用的土地处36973元的罚款。2017年4月5日，杭州市余杭区塘栖镇人民政府向被告、杭州诺鸿通风设备有限公司做出告知书一份，要求其对占地面积约912平方米的钢架棚在2017年4月10日前自行腾空并拆除。现该钢架棚已被拆除。另查明，案涉合同中的土地中有1499平方米系余杭市塘栖震达丝织厂所有，其中建筑面积为947平方米，性质为集体所有，法定代表人为史掌根。该厂于1993年6月1日成立，系集体企业。2000年12月20日被吊销执照，但未注销。被告于2003年7月10日又成立杭州余杭区利峰丝织厂，系个人独资企业，于2006年5月11日注销。被告于2006年6月14日又成立杭州余杭区利峰丝织厂，系个人独资企业，于2007年12月4日注销。2006年6月20日，被告又成立杭州奇峰纺织品有限公司。2016年1月25日，原告在案涉土地上成立杭州诺鸿通风设备有限公司。本院认为，本案的争议焦点为原、被告间签订的《房屋土地转让合同》是否有效。根据合同中的内容及原、被告提供的证据，可以认定被告出售给原告的土地及厂房有一部分系余杭市塘栖震达丝织厂所有，其余土地及厂房并未有合法的审批手续。而余杭市塘栖震达丝织厂系集体企业，原告个人无权将余杭市塘栖震达丝织厂所有土地及房产进行转让。原告还将其余未经取得合法审批手续的厂房及向村民购买的集体所有土地进行转让，故其行为违反了我国土地管理法的相关规定，应认定该《房屋土地转让合同》无效。原告在经本院释明后表示不变更诉讼请求，故对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈敏华的诉讼请求。本案案件受理费8656.5元，由原告陈敏华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  王国仕二○一七年八月二十二无书记员  张 飞?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?