青海省贵德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青2523民初499号 原告：井某，住青海省贵德县。 委托诉讼代理人：武某，青海夏都律师事务所律师。 被告：青海鼎盛房地产开发有限公司。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：孙某，女，1972年10月21日生，公司法律顾问，住青海省西宁市。 原告井某与被告青海鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告井某的委托诉讼代理人武某，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年4月3日签订的编号为鼎盛第2014114号的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款280528元；3.判令被告承担违约金8416元，赔偿经济损失81548元；4.本案的诉讼费及保全费由被告承担。以上合计370493元。事实与理由：2015年4月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的尚德购物广场商铺、建筑面积为48.04平方米、总购房款为280528元，被告于2015年12月30日交房。2015年4月3日原告与西宁炫彩商贸有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定由原告将购买的商铺交于炫彩公司经营，经营期限为八年（2015年12月30日至2023年12月29日），开始由炫彩公司给原告支付租金，2017年12月30日至2019年12月29日两年的租金为52191元。由于被告至今未交房，导致原告购买的商铺不能获取利益，被告已构成根本性违约。依据合同法相关规定，原告提出以上诉求，判如所请。 被告在答辩期内未提交书面答辩状，但在庭审中口头辩称，原、被告签订的房屋买卖合同约定的合同解除的情形并未发生，已经按购房合同的约定于2015年4月3日由原告自己变更为向委托经营管理公司直接交付，且不需要甲方的确认和同意，商铺已于2017年7月21日交付并营业，原告已实现返还租金的合同目的，故原告请求解除合同无事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。 原、被告为证明自己的诉辩主张，向本院提交了如下证据材料： （一）原告井某提交的证据： 1.编号为2014114号商品房买卖合同1份，拟证明合同第四条约定房屋面积为48.04平方米、房屋价款为280525元，第八条约定交付期限为2015年12月30日前将验收合格的房屋交与原告，第九条约定逾期超过90日的买受人有权解除合同，案涉房屋至今未交付，远远超过90日，按照合同约定原告有权解除合同；解除合同后被告应按原告已付款的3%支付违约金及对其他事项进行了约定。 2.收据4份，拟证明原告按照合同约定分四次向被告支付商铺购房款280525元，商铺购房款已交清。 3.商铺委托经营管理合同1份，拟证明原告将购买的商铺交由炫彩公司经营，炫彩公司按时向原告交付租金，合同约定从第二年给付租金，即2017年12月30日到2019年12月29日的租金52191元，2019年12月30日至2021年12月29日的租金58715元，原告诉请中的经济损失是依据此合同约定的三年的租金的经济损失81548元。 经庭审举证、质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为该份合同进行了备案登记，已产生相应的法律效力，除非根本性违约，否则不能解除合同；购房合同约定的交房由原告自己变更为向委托经营管理公司直接交付，能证明被告并未违约，也未造成原告的合同目的不能实现，因此，该合同不应解除。对证据2的真实性和证明方向均无异议，原告确实向被告支付了房款。对证据3真实性无异议，对证明方向有异议。认为该合同解决的是租金问题，原告在起诉时已经知道租金与解除合同属两个不同的法律关系；原告2018年至2019年的租金返还已经实现，而且是以委托经营管理公司直接向原告支付的形式实现的；原告也承认收到了返租租金和该商铺是由炫彩公司统一经营管理，该合同中双方明确约定合同期限内均不能解除合同，原告起诉时跨过该合同约定明显违约，原告承诺并同意商铺由炫彩公司统一经营管理，原告在法定撤销期内对该合同没有提出撤销，今天也未提出撤销，故该合同对双方仍有约束力。 （二）被告鼎盛公司提交的证据： 1.商铺委托经营管理合同1份，拟证明该合同约定：“双方同意商铺交付方式为原告委托炫彩公司与鼎盛公司直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，还约定原告无需再与鼎盛公司办理房屋交付手续；被告已如约于2017年7月21日向炫彩公司交付商铺；在委托经营管理期限内均不得单方解除合同，只有一方违约导致合同目的不能实现时守约方才有权解除合同。”但现在原告购房后获得返租金利益的合同目的已经实现，原告要求解除购房合同的理由不能成立。 2.尚德广场开业企划和图片，拟证明尚德广场于2017年7月21日已正式开业，当日为鼎盛公司与炫彩公司依据经营管理合同直接办理房屋交付的事实，也视为向原告交付商铺。 3.中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，拟证明原告已于2018年1月8日收到2018年上半年的租金收益9535.9元、2018年10月22日收到2018年下半年的租金收益9535.9元，原告已经实现购房合同所得利益，其合同目的已经实现，现原告要求解除商品房买卖合同的诉求没有事实和法律依据。 经庭审举证、质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但对证明方向有异议，称该合同本身无法证实被告拟证明的方向，合同中并未约定由鼎盛公司交付给炫彩公司；也不能证明于2015年12月30日将商铺交付炫彩公司，移交商铺都应当有移交清单或类似移交清单的书面手续，但至今未提交；不得单方解除合同指的是原告与炫彩公司的合同，而非被告。对证据2的来真实性无异议，但对证明方向不予认可，称该证据反映的事实是2017年7月21日开业，双方约定的交房时间是2015年12月30日前，即该证据充分证明被告已逾期90天以上，返还合同第九条的约定。对证据3的真实性及已付款数额没有异议，但对证明方向有异议，认为2018年全年的租金应为26095元，但被告只支付了19071.8元，并没有足额支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据1、3的真实性本院予以确认，但均不能证明案涉房屋至今未交付，故对该两组证据证明案涉房屋至今未交付的证明方向本院不予确认，对该证据的其他证明方向本院予以确认。被告提交的证据1能够证明原告委托炫彩公司与鼎盛公司直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收，证据2能够证明被告向炫彩公司交付商铺后，尚德广场于2017年7月21日开业的事实，故对该两组证据的证明方向本院予以确认；被告提交的证据3能够证明炫彩公司经营商铺后于2018年1月8日、10月22日给付原告商铺税后租金19071.8元的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明了以下事实： 2015年4月3日，原告与被告签订合同编号为鼎盛第2014114号的《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告开发的尚德购物广场3-A19、A20号房，该商品房的用途为商铺，建筑面积48.04平方米，价款为280525元，并约定被告应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，双方对其他事项进行了约定。当日，原告与炫彩公司就该商铺签订委托经营管理合同，合同约定原告将其购买的商铺委托给炫彩公司经营管理，委托经营管理期限为八年，即2015年12月30日至2023年12月29日；2015年12月30日至2017年12月29日商铺租金，作为原告购买商铺时获得的优惠价而炫彩公司无需支付；2017年12月30日至2019年12月29日的税前租金为52191元；2019年12月30日至2021年12月29日的税前租金为58715元；2021年12月30日至2023年12月29日的税前租金为65238元；炫彩公司于每半年向原告支付租金，即每年的6月15日前支付下半年度租金，12月15日前支付次年上半年租金；原告承担应缴纳的各项税费，并委托炫彩公司代扣代缴后向其提供相应的完税凭据；在委托经营管理期限内，原、被告双方均无权单方面要求终止合同，否则视为改方违约。同时约定原告委托炫彩公司与被告直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除炫彩公司通知原告配合工作，原告无需再与被告办理房屋交付手续，双方还对其他事项进行了约定。2013年9月5日至2018年6月14日，原告分四次向被告交清了购房款280525元。2018年1月8日炫彩公司给付原告商铺税后租金9535.9元，10月22日给付商铺税后租金9535.9元，共计给付19071.8元。 本院认为，在原、被告签订商品房买卖合同的当日原告与炫彩公司签订了商铺委托经营管理合同，原告将购买的商铺委托给炫彩公司经营，委托经营管理期限为八年，即2015年12月30日至2023年12月29日；第1-2年即2015年12月30日至2017年12月29日商铺租金，作为原告购买商铺时获得的优惠价而炫彩公司无需支付；第3-4年即2017年12月30日至2019年12月29日的税前租金为52191元元，炫彩公司于2018年1月8日、10月22日分两次给付原告税后商铺租金19071.9元，故原告以合同签订后无法实现经济利益要求解除合同的理由不成立；原告所述双方约定2015年12月30日前将验收合格的房屋交与原告，逾期超过90日的买受人有权解除合同，案涉房屋至今未交付，远远超过90日，按照合同约定其有权解除合同的主张，本院查明在原、被告签订商品房买卖合同的当日原告与炫彩公司签订了商铺委托经营管理合同，原告将购买的商铺委托给炫彩公司经营，即原告在双方签订合同的当日即2015年12月30日取得了案涉商铺的处分权，且原告与炫彩公司在委托经营管理合同中明确约定:“原告委托炫彩公司与被告直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除炫彩公司通知原告配合工作，原告无需再与被告办理房屋交付手续。”据此，原告已委托炫彩公司办理房屋交付手续，且原告自2015年12月30日开始就案涉商铺开始受益，故原告认为案涉商铺至今未交付的意见本院不予采纳。综上，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，现依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告井某的全部诉讼请求。 案件受理费6858元，减半收取计3429元，保全费2372元由原告井某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。 审判员 肖 红 二〇二〇年七月一日 书记员 冯灵峡 本案适用的法律条款： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。