北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初26299号原告北京长虹产业信息有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人王英珍，董事长。委托代理人李克敏，北京市瑞得律师事务所律师。委托代理人夏亮，北京市瑞得律师事务所律师。被告北京城建房地产开发有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人郑福臣，董事长。委托代理人修凭，北京市合川律师事务所律师。委托代理人陈东辉，北京市合川律师事务所律师。原告北京长虹产业信息有限公司与被告北京城建房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京长虹产业信息有限公司之委托代理人李克敏、夏亮，被告北京城建房地产开发有限公司之委托代理人修凭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京长虹产业信息有限公司诉称，2011年8月29日，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第09569号民事判决书，将马甸南村四号底商146.08平方米判归原告。为了好执行，最终以折算金额为归还标的物方式进行了判决。但是，坐落在北京市西城区马甸西南角146.08平方米的底商，13年多都由被告实际占用或出租，造成原告巨大经济损失。因此，请判决被告给付原告因占用原告商务用房146.08平方米13余年给原告造成的实际损失3720897元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自1998年5月6日至2011年8月29日期间的房屋使用费3720897元（计算公式为：5.24元/平方米/天*146.08平方米*4861天=3720897.17元）；2、诉讼费、评估费由被告负担。被告北京城建房地产开发有限公司辩称，一、原、被告于1995年7月13日签订的《协议书》第五条虽然约定免交部分商业按分配原则重新分配，但未对重新分配的时间做出约定。2011年8月29日，北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第09569号民事判决书对免交部分面积进行分配，应视为双方履行分配的起始时间，原告无权请求损害赔偿。二、原、被告于1995年7月13日签订的《协议书》第五条约定“……免交此部分商业引发的全部费用，由各方按所分面积比例分摊”，被告因取得免交部分商业产权而向西城区商业网点规划管理处交纳的补偿金1462500元包含应由原告分摊的费用，原告应予以偿还。被告与原告互付给付义务，在原告未向被告偿还该笔应由原告分摊的费用前，原告无权要求取得应由其分得的面积，亦无权要求被告赔偿任何损失。原告实际是通过2011年8月29日北京市第一中级人民法院判决扣减的形式向被告偿还应由原告分摊的费用，故原告主张的损失赔偿期间不应得到支持，被告无需向原告赔偿任何损失。三、原、被告于1995年7月13日签订的《协议书》中未约定免交以后被告有义务通知原告进行分配，且根据2011年8月29日北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第09569号民事判决书认定的事实，原告于2008年底得知被告取得免交部分面积产权的事实，故原告怠于行使权利产生的损失不应由被告承担。四、2011年8月29日北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第09569号民事判决书确认北京市西城区马甸南村四号楼底商九百七十五平方米归被告所有并给予原告补偿，该判决具有初始效力，即前述底商的产权从2002年7月5日开始归被告所有，自2002年7月5日后不存在对原告造成损失的情形。五、原、被告于1995年7月13日签订的《协议书》第八条（6）:“……，导致长虹公司多得开发公司房屋近100平米，对此差额，长虹公司和开发公司将在日后向西城商委争取免交的商业面积中，由长虹公司和己方按比例分得的面积内向开发公司予以补偿”，原告多占用被告近100平方米的房屋亦给被告造成了损失，被告主张用于折抵原告的诉求。六、如果被告以上答辩意见均不被法院采纳，2011年8月29日北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第09569号民事判决书认定原告明确表示其从2008年底开始知道权利受到侵害的事实，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。七、即便被告的上述所有答辩意见均未得到法院支持，原告主张的租金标准明显高于同期涉诉房屋所在地域的租金标准，不应得到支持。经审理查明，1995年7月13日，北京市城市建设工程开发公司作为甲方，北京市长虹产业信息公司作为乙方，双方签订了《协议书》，约定甲、乙双方于1995年7月13日下午就马甸商住楼及其配套设施的分配、管理事宜经协商，商定如下：一、马甸楼面积总的分配原则为开发公司、长虹公司、测试所各占1/2;1/4;1/4,即分配比例为1：0.5：0.5，此原则不变。四、关于首层商业用房分配。首层商业总面积为1437.04平方米，按协议应交西城商委1000平方米，实际交付975平方米，剩余462.04平方米供三方分配。其中，长虹公司应分115平方米，实际分得183.41平方米，为中间部分商业门市，实际多分得68.41平方米；开发公司分得西边部分商业门市，面积为136.23平方米。五、关于已向西城商委交付的商业门市面积（975平方米），长虹公司愿与开发公司共同努力争取免交。若能免交，此部分面积将按分配原则重新分配，免交此部分商业引发的全部费用，由各方按所分面积比例分摊。八、综合起来，在首层商业、小楼、平房及封闭车库的分配上，长虹公司共少得约39平方米（72.59+34.38-68.41=38.56），就此双方商定：(5)开发公司所属的西头商业门市（面积为136.23平方米）转给长虹公司。（6）由于开发公司所属的两个简易车库及西边部分商业门市转给长虹公司，导致长虹公司多得开发公司房屋近100平方米。对此差额，长虹公司和开发公司将在日后向西城商委争取免交的商业面积中，由长虹公司从已方按比例分得的面积内向开发公司予以补偿。1995年8月22日，北京市长虹产业信息公司为甲方、北京市自动测试技术研究所为乙方、北京市城市建设工程开发公司为丙方，三方签订《协议书》，约定甲、乙、丙三方联合开发建设马甸南村住宅楼，现就其商业剩余面积、人防部分、合建中地上所建平房等的分配问题达成协议，其中商业剩余面积（全在Ⅱ段）及平房、小楼的分配原则均为测试所、长虹公司各得25%、开发公司得50%。1998年9月16日，三方又签订《确认证明》，确认马甸南村4号楼南楼三产权单位的面积分配，其中包括给西城商委的975平方米。另查，1991年11月6日，北京市城市建设工程开发公司（甲方）与西城区商业网点规划管理处（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方应建配套商业网点1000平方米，经双方协议同意在甲方所建住宅楼1段底层，2段部分底层建商业用房；二、商业用房由乙方提出设计要求，甲方负责施工及一切建设费用，建成后交付并办理产权及固定资产的移交手续；三、甲方将商业用房交付乙方后，乙方负责解决甲方住房的商业供应并办理粮食副食迁入手续。1998年5月6日，双方又签订《马甸南村4号楼底商补充协议书》，约定甲乙双方根据国家及北京市有关政策、法规及双方曾于1991年11月6日签订的协议书，现就马甸南村4号楼底商产权退还、补偿一事，达成协议：一、原协议约定甲方应在马甸南村4号楼交付乙方配套商业面积1000平方米，后根据乙方规划设计要求，本楼实际竣工交用商业面积975平方米，双方已核定无误；二、马甸南村4号楼建成后，甲方即临时搬入该楼底商办公，现因多种原因甲方已无望迁出。乙方考虑甲方实际困难，同意将该楼底商产权退还甲方，由甲方另行缴纳补偿费以供乙方异地建设配套商业使用。三、甲方向乙方缴纳的补偿费单价按每平方米1500元计算，总面积为975平方米，补偿费总计1462500元，支付方式为该协议签订生效后7日内，甲方向乙方支付1000000元，该楼底商产权办至甲方名下后7日内，甲方向乙方付清余款，即462500元；四、在马甸南村4号楼办理产权过程中乙方应采取适当方式给与积极协助与大力支持，直至该部分底商（975平方米）产权办至甲方名下。五、马甸南村4号楼底商（975平方米）产权办至甲方名下后，由此可能引发的与原合建方的房屋分配等问题，统由甲方负责。2000年12月28日，北京市城市建设工程开发公司变更名称为北京城建房地产开发有限公司，即本案被告。2002年7月5日，被告取得包括诉争975平方米商业面积在内的西城区马甸南村4号楼7495.30平方米的房屋所有权证。再查，2011年，原告曾以合资、合作开发房地产合同纠纷为由将被告诉至本院，请求判令将西城区马甸南村4号楼底商975平方米中146.08平方米归其所有，经本院审理后确认：“被告取得975平方米商业面积的所有权，应属于协议约定免交西城商委的情形，被告应按与原告签订的协议内容就该面积进行重新分配。原告按协议约定将其所占面积从中扣除后，要求将马甸南村4号楼底商975平方米中146.08平方米归其所有的请求，符合双方约定，本院予以支持。但鉴于直接分割争议面积不具有实际操作性的客观情况，同时从有利于双方当事人行使相关物权权利的原则出发，以由被告取得争议面积的所有权、由被告给付原告相应补偿为宜。”遂于2011年3月28日作出(2010)西民初字第11375号民事判决：“一、确认登记在被告北京城建房地产开发有限公司名下位于北京市西城区马甸南村四号楼底商九百七十五平方米归被告北京城建房地产开发有限公司所有。二、本判决生效后十五日内，被告北京城建房地产开发有限公司给付原告北京长虹产业信息有限公司补偿款人民币五百五十五万一千零四十元。”后被告不服判决提出上诉，北京市第一中级人民法院认定：“城建公司给付长虹公司相应补偿的数额，应扣减长虹公司应分摊的费用。原审法院对此未予扣减欠妥，本院予以纠正。”并于2011年8月29日作出（2011）一中民终字第09569号终审判决：“一、维持北京市西城区人民法院(2010)西民初字第11375号民事判决第一项；二、变更北京市西城区人民法院(2010)西民初字第11375号民事判决第二项为：本判决生效后十五日内，北京城建房地产开发有限公司给付北京长虹产业信息有限公司补偿款人民币五百一十八万五千四百一十五元。”2013年4月，原告曾就本案争议事实向本院提起诉讼，2016年9月撤回起诉。诉讼中，双方对涉案门市房屋的租金标准、数额说法不一。经原告申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对西城区马甸南村4号楼底商自1998年5月6日至2011年8月29日期间的房屋租金价格进行评估。2017年7月24日，该公司出具《咨询意见书》，结论为“西城区马甸南村4号楼底商（146.08平方米）于1998年5月6日至2011年8月29日的市场平均租金为4.5元/天.平方米，租金总额约为319万元。原告交纳评估费5000元。原告对评估结论予以认可，被告认为评估租金价格过高。上述事实，有协议书、补充协议书、(2010)西民初字第11375号民事判决书、（2011）一中民终字第09569号民事判决书、咨询意见书等相关证据材料在案佐证。本院认为，本案争议焦点在于被告是否应应向原告支付房屋使用费及支付的具体数额。首先，关于被告应否支付房屋使用费的问题。根据双方于1995年7月13日签订的《协议书》第五条约定：“关于已向西城商委交付的商业门市面积（975平方米），长虹公司愿与开发公司共同努力争取免交。若能免交，此部分面积将按分配原则重新分配，免交此部分商业引发的全部费用，由各方按所分面积比例分摊。”依据该约定，原告在商业门市面积免交的情况下，即享有按分配原则重新分配的权利。至1998年5月6日，被告与西城区商业网点规划管理处签订《马甸南村4号楼底商补充协议书》，双方就马甸南村4号楼底商（975平方米）的产权退还、补偿达成一致意见，即西城区商业网点规划管理处将该楼底商产权退还被告，在被告向其交纳补偿费1462500元。补充协议签订后，被告依约向西城区商业网点规划管理处支付了相应的补偿费，并且因此取得了马甸南村4号楼底商（975平方米）的所有权。至此，原告享有重新分配商业门市面积（975平方米）的条件已经成就，即自1998年5月6日起，原告享有商业门市面积（975平方米）中146.08平方米的所有权。已生效的人民法院判决书确认：“被告自马甸南村4号楼建成后即在诉争的商业门市内办公，直至1998年5月6日，被告与北京市西城区商业网点规划管理处签订的补充协议书时仍在使用该门市。”庭审中，被告亦对此不持异议，认可该商业门市由其实际占有并出租至今。由此可见，被告为该门市面积的实际占有、使用人。而原告自1998年5月6日起享有商业门市面积（975平方米）中146.08平方米的所有权。在此情况下，被告应按原告所占的门市面积即146.08平方米向其支付房屋使用费。计算房屋使用费的期间应自1998年5月6日起至前次终审判决之日2011年8月29日止。现原告诉至本院，主张由被告支付此期间的房屋使用费，理由正当，本院应予支持。被告所述，其于2011年8月29日通过（2011）一中民终字第09569号终审判决最终取得了涉案门市975平方米的所有权，并且免交部分面积进行分配，该判决作出之日应视为双方履行分配的起始时间，原告无权向其主张损害赔偿，故不同意向原告支付房屋使用费一节，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，关于被告应支付使用费的数额问题。根据北京京评价格评估有限公司出具的咨询意见载明，“西城区马甸南村4号楼底商（146.08平方米）于1998年5月6日至2011年8月29日的市场平均租金为4.5元/天.平方米，租金总额约为319万元。”，本院对此予以确认。原告要求被告向其支付房屋使用费3720897元，数额过高，本院不予支持。被告虽对评估结论不予认可，认为评估机构核算的估价结果过高，但未向本院提供可信证据予以证明。在双方未能协商一致确定租金数额的情况下，本院参照咨询意见，确定西城区马甸南村4号楼底商（146.08平方米）1998年5月6日至2011年8月29日期间的房屋使用费为319万元。被告应按此数额向原告支付房屋使用费。依据现有证据无法证实被告的主张，故本院对其所述各项答辩意见均不予采信。关于诉讼时效问题。本案中，原、被告双方存在一般合同关系，诉讼时效为二年，不受租赁合同等特殊争议适用一年诉讼时效的限制。现北京市第一中级人民法院就双方之间存在的权属争议作出生效判决的日期为2011年8月29日，即为诉讼时效起算之日。鉴于原告曾于2013年4月诉至本院向被告主张权利，诉讼时效因此中断。2016年9月，原告撤回起诉重新立案，故本案未超过法律规定的诉讼时效。被告以此为由提出抗辩，于法无据，本院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告北京城建房地产开发有限公司给付原告北京长虹产业信息有限公司位于北京市西城区底商九百七十五平方米中一百四十六点零八平方米门市自一九九八年五月六日至二零一一年八月二十九日期间的房屋使用费人民币三百一十九万元整。二、驳回原告北京长虹产业信息有限公司其他诉讼请求。如果被告北京城建房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万一千五百六十七元（含评估费五千元），由原告北京长虹产业信息有限公司负担四千二百四十七元（已交纳），被告北京城建房地产开发有限公司负担三万七千三百二十元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李源国人民陪审员  宋 冰人民陪审员  王晓燕二〇一七年八月十八日书 记 员  赵威文