福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽03民终1013号 上诉人（原审原告）：陈燕妍，女，1977年2月18日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：戴光兴，福建莆光律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：正荣(莆田)置业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区县巷****楼****，统一社会信用代码913503007729211411。 法定代表人：陈超凡，总经理。 委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人陈燕妍因与被上诉人正荣(莆田)置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2016)闽0304民初4502号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陈燕妍的委托诉讼代理人戴光兴、被上诉人正荣公司的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼。现已审理终结。 陈燕妍上诉请求：1、撤销莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初4502号民事判决书的第二项内容，并依法改判支持陈燕妍一审第二项诉讼请求；2、本案一审二审案件受理费由正荣公司承担。事实与理由：1、一审法院正确认定正荣公司逾期办证构成违约，却错误判决正荣公司无需承担违约责任。（1）、正荣公司至今尚未启动办证申请工作是造成其违约的根本原因；（2）、陈燕妍就办证一事并没有违约的情形，无需对此承担任何法律责任。2、《承诺书》系正荣公司胁迫陈燕妍签订，退一步讲，即使陈燕妍存在违规装修，与讼争房产证的办理之间没有因果关系，也不应承担不能办证的法律责任。3、即使本案中双方均构成违约，正荣公司也应承担主要责任。4、一审法院以陈燕妍在《承诺书》表示愿意承担一切后果为由，驳回陈燕妍的第二项诉讼请求是错误的。综上，一审法院认定事实及适用法律不当，判决结果错误，应予纠正。 正荣公司辩称:1、陈燕妍认为正荣公司未启动办证申请工作是造成违约的根本原因，该理由不能成立。在市政府会议纪要同意对小西湖项目分期验收之前，正荣公司根本不具备申请的条件，而不是不启动申请工作。2、合同约定的是：“如因出卖人原因致买受人不能在规定时间内取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任”。因此，陈燕妍应当举证证明本案系因正荣公司原因所致，就其所述的正荣公司未启动办证申请，这个根本不是正荣公司的原因，因为正荣公司根本不是不申请，而是因为政府征迁未到位致小西湖项目无法建设，无法与御品世家一并验收，而建设规划施工许可证中又明确小西湖项目一并列入验收，所以根本不具备申请的条件，这显然不是正荣公司的原因。3、业主违规装修也是导致此前无法取得规划条件核实意见书的原因之一。这个有市城乡规划局出具给法院的函予以证实。4、陈燕妍自身存在违规装修，且承诺愿意承担由此产生的一切责任及后果，包括了商品房权属证书不能及时办理等。陈燕妍称《承诺书》系被胁迫签订的，这不符合事实。世家项目为高品质的楼盘，购房的业主都是高素质的人群，民间称非富即贵，不存在正荣公司胁迫签署的事实，签承诺书与退契税并不具有关联性，更不是前提条件。陈燕妍所称不能成立。因此，在市政府2017年1月25日专题会议纪要研究决定之前，正荣公司根本没办法取得规划条件核实，根本不应起算正荣公司的办证日期，参照贵院已判决的同类案件和成天下项目的判决情况，在因政府行为导致不能办证的，应在该原因消除后给予一定期限的办证时间，超过的才再计算逾期办证违约金。本案中，2017年4月16日正荣公司取得了规划条件核实意见书，故应从这个时间点起算90日，正荣公司已于2017年6月28日为业主办出不动产权证，不构成逾期办证,不应追究正荣公司的办证责任。 陈燕妍向一审法院起诉请求：1、正荣公司立即为陈燕妍办结合同编号为L201204389号《商品房买卖合同》所交易的位于莆田市荔城区后塘片区四区正荣·御品世家第2幢13层1302号不动产权证书登记手续，并在领到《不动产权证书》时立即交付陈燕妍；2、正荣公司支付给陈燕妍逾期办理上述不动产权证的违约金（违约金以陈燕妍已付购房款1351005元为基数，按照购房款的0.01%利息的计算标准，从2014年12月1日起计至产权证办结并交付陈燕妍之日止），暂计至起诉之日违约金为92544元。 一审法院认定事实：正荣公司以出让方式取得位于荔城区后塘片区四区、编号为莆国用（2006）第C2006172号地块的土地使用权。经批准，正荣公司在该地块上建设商品房，名称为正荣·御品世家，建设工程规划许可证号为建字第350300201208009号荔，施工许可证号为荔建管证（2012）025号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第82号。莆田市城乡规划局于2012年8月24日发放的证号为“建字第350300201208009号荔”的建设工程规划许可证中还载明“小西湖一并纳入本规划验收”等。2012年11月14日，陈燕妍与正荣公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为L201204389]，约定陈燕妍以单价9829.07元/㎡(总价款1351005元)向正荣公司购买正荣·御品世家第2幢13层1302号商品房一套（建筑面积为137.45㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人于2012年11月3日前缴交购房定金150000元整，在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款411005元（含购房定金），剩余购房款94万元整由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。2013年1月10日，正荣公司出具收款收据一张，载明陈燕妍已经支付正荣·御品世家3#1302室购房款411005元。2013年4月8日，2013年6月18日，陈燕妍通过按揭贷款支付购房余款94万元。2014年8月30日，正荣公司与陈燕妍办理了讼争房屋的交接手续。正荣公司以小西湖尚未建设和部分业主存在违章搭建的行为为由，尚未申请正荣·御品世家项目的规划条件核实，也未向当地房屋权属登记机构申请代为办理陈燕妍所购买的房屋所有权初始预登记，未为陈燕妍办理讼争房屋的权属证书(房屋所有权证和国有土地使用权证，现为不动产权证书)。另查明，小西湖于2012年8月24日被一并列入正荣·御品世家（1-9#楼）规划验收，但至今仍未修建完毕。2015年11月18日，荔城区人民政府召开专题会议，研究决定对包含梅峰、长寿居委会地段和原由正荣公司开发建设的后塘片区改造红线范围内的地段的北河（小西湖）综合整治工程进行统筹建设，由正荣公司负责前期勘测设计并报批，由区水务投资有限公司作为项目业主负责该项工程预算、招投标以及工程建设，镇海街道办负责征地拆迁工作，正荣公司负责正荣·御品世家项目用地红线范围内的建设项目的出资等。现正荣公司已经完成出资并委托荔城区水务投资有限公司建设小西湖项目。2016年3月29日，莆田市人民政府召开专题会议，议定同意正荣公司提出的对正荣·御品世家商品房开发项目与小西湖景观改造实行分期办理规划条件核实手续。再查明，正荣·御品世家小区部分业主存在违规装修或改造的问题，相关机关要求限期拆除。因政策变更，房屋所有权证和土地证合并为不动产权证。现因讼争房屋的权属证书（不动产权证书）未能及时办理，致讼。2016年1月19日，陈燕妍向正荣公司签署“装修违章整改承诺书”，注明违章事项为：阳台非封闭式改成封闭式。并承诺在2016年2月10日前完成整改且将违规装修部分恢复原状，并承担《御品世家前期物业服务协议》第十条《御品世家业主临时管理规约》第三十条、第三十一条、《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九、《房屋装饰装修管理协议》第三条等约定的违约责任（备注：具体详见《正荣御品世家业主手册》第20、25、34、41页）。若逾期未整改到位而导致该项目工程竣工规划不能及时通过，其愿意承担由此产生的一切责任及后果（包括但不限于装修协议违约责任、相关行政部门处罚、自行拆除恢复原状、商品房权属证书不能及时办理、邻里损失等）。但陈燕妍至今未按承诺书履行整改。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。一审法院认为，陈燕妍与正荣公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈燕妍已交纳清楚本案讼争的正荣·御品世家第2幢13层1302号商品房的购房款。双方确认于2014年8月30日办理讼争商品房的交接手续。现陈燕妍请求正荣公司为其办理讼争房屋的《不动产权证书》，因正荣公司没有办证职能，正荣公司仅能代陈燕妍向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。因正荣公司已经收取陈燕妍支付的办证费用，可视为正荣公司已接受陈燕妍的委托代办相关权属证书，正荣公司辩称陈燕妍尚未书面委托的意见与查明的事实不符，不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，正荣公司应于讼争的正荣·御品世家第2幢13层1302号商品房交付使用后60日内（即2014年10月29日内）向当地房屋权属登记机构办理讼争的正荣·御品世家第2幢13层1302号商品房房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2014年11月28日内）为陈燕妍取得讼争的正荣·御品世家第2幢13层1302号商品房《不动产权证书》。正荣公司尚未通过所开发项目的规划条件核实，相应也无法启动办理讼争房屋所有权初始预登记手续，致正荣公司至今无法代为陈燕妍申请办理房屋权属证书，故正荣公司已构成违约，应承担相应的违约责任。正荣公司抗辩称陈燕妍违规装修向其出具承诺书，承诺要整改，但未整改，其应承担造成不能办证的责任。经审查认为，陈燕妍违规装修，一定程度上影响了讼争商品房所在小区规划条件核实，影响了讼争商品房的权属登记，且其向正荣公司承诺愿意承担由此产生的一切责任及后果，现陈燕妍诉讼请求正荣公司赔偿逾期办理《不动产权证》违约金于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条，判决：一、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为陈燕妍申请办理坐落于福建省莆田市荔城区正荣·御品世家第2幢13层1302号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给陈燕妍，陈燕妍应当予以必要的配合；二、驳回陈燕妍的其他诉讼请求。案件受理费2114元，由陈燕妍负担2014元，正荣（莆田）置业发展有限公司负担100元。 本院二审期间，陈燕妍没有提供新证据。正荣公司提供如下证据：1.莆田市政府（2017）11号专题会议纪要，欲证明，（1）、御品世家项目14户（顶层复式楼业主）在装修过程中，将露台浇筑混凝土板面，造成超出原规划审批面积；（2）、基于保障其他购房户的合法权益，妥善解决该项目涉及498户房产证逾期两年未办理问题（可见该装修问题影响到办证），市政府专题会议才有条件地同意对该部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分需按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金；（3）、该会议纪要形成时间为2017年1月25日，在此之前因征迁问题及业主违规装修问题，正荣公司根本无法进行规划验收，也就无法办理房产证，故本案逾期办证非因正荣公司原因所致，正荣公司不应承担任何责任。2.《建设工程竣工规划条件核实意见书》经莆田市政府会议纪要2017年1月25日研究决定已有条件地同意对14户(顶层复式楼业主)因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留,超出部分需按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金的方式予以解决，最终正荣公司才得以在2017年4月6日取得《建设工程竣工规划条件核实意见书》，因此，应从2017年4月6日起算正荣公司的办证期限。3.《不动产权证书》证实正荣公司已于2017年6月28日为陈燕妍办出《不动产权证书》。 经质证，陈燕妍对证据的真实性没有异议，但认为这份会议纪要可以证明即使部分业主存在违章装修，最终也不影响到整个小区规划条件的核实即不影响办证,所谓的办证应以业主领取到不动产权证,而不是以正荣领证时间为准。 本院经审查认为，陈燕妍对正荣公司提供证据的真实性没有异议，本院予以确认。 经审理查明，陈燕妍对一审法院查明事实中“开发商尚未建设小西湖和部分业主擅自搭建为由、、、”有异议，认为事实是开发商没有申请规划核实，是否以尚未建设小西湖和部分业主擅自搭建为由，没有证据证明；陈燕妍对一审法院查明的其他事实没有异议。正荣公司对一审法院查明事实中“开发商尚未建设小西湖和部分业主擅自搭建为由、、、”有异议，认为开发商是因为政府工作拆迁未完成而不具备规划验收条件，无法申请规划核实。正荣公司对一审法院查明的其他事实没有异议，但认为二审还应补充认定一个事实，即“2017年1月25日，莆田市人民政府专题会议纪要：研究决定由荔城区政府向市规划局出具该项目尚未征迁到位的民房征迁补偿费用及拆除后相应景观建设资金已到位的书面承诺后，对该部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分面积按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金。请规划、国土、执法部门按程序办理项目分期规划条件核实涉及的相关手续”。本院对一审法院查明事实中双方当事人均没有异议的事实予以确认。 本院认为，陈燕妍向正荣公司出具的“装修违章整改承诺书”中，明确注明违章事项为：阳台非封闭式改成封闭式。并承诺在2016年2月10日前完成整改且将违规装修部分恢复原状，……若逾期未整改到位而导致该项目工程竣工规划不能及时通过，其愿意承担由此产生的一切责任及后果（包括但不限于装修协议违约责任、相关行政部门处罚、自行拆除恢复原状、商品房权属证书不能及时办理、邻里损失等），但陈燕妍至今未按承诺书履行整改。按照莆田市城乡规划局于2016年10月18日发函给一审法院的莆规荔函[2016]47号函第二条“业主违反规划审批的图纸进行装修，把规划为半封闭阳台改造成封闭阳台，造成建筑立面改变和增加计容建筑面积的，会对规划条件核实产生影响，根据《莆田市人民政府办公室关于加快房地产项目竣工验收等有关事项的通知》（莆政办[2014]121号）文件，需分别经市执法局及市国土资局处罚到位后方可办理规划条件核实”的意见，因陈燕妍自认已将房屋的阳台非封闭式改成封闭式，按规定要在相应的处罚到位后方可办理规划条件核实，之后才能办理房屋的《不动产权证》，故一审法院判决驳回陈燕妍要求正荣公司赔偿逾期办理《不动产权证》的违约金并无不当。 综上所述，陈燕妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2014元，由陈燕妍负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  许秋红 二〇一七年八月二十三日 书记员  高小福 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -10-