广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）海民一初字第1534号 原告：广东电网河源紫金供电局，住所地广东省河源市紫金县紫城镇安良大道供电大楼。 法定代表人：刘焕强，局长。 委托代理人：张继华，广东至友律师事务所律师。 被告：黄雄强，男，汉族，1947年1月3日出生，住北海市海城区。 委托代理人：曾强，广西海盟律师事务所律师。（同为被告北海良基物业有限公司的委托代理人） 委托代理人：石榛，广西海盟律师事务所律师。（同为被告北海良基物业有限公司的委托代理人） 被告：北海良基物业有限公司，住所地广西北海市海城区湖南路82号。 法定代表人：黄雄强，董事长。 原告广东电网河源紫金供电局诉被告黄雄强、北海良基物业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年9月1日受理后，依法组成由审判员林龙适用简易程序于2014年10月23日公开开庭进行审理。后由于工作调动原因，该案变更由审判员唐华泽独任审理。由于案情复杂，本案转为普通程序，依法变更由审判员钟新友担任审判长，与人民陪审员苏家莲、罗传晖参加的合议庭，于2017年5月19日再次公开开庭进行了审理，书记员赖秋燕担任法庭记录。原告广东电网河源紫金供电局的委托代理人张继华、被告黄雄强、北海良基物业有限公司的委托代理人曾强、石榛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告广东电网河源紫金供电局诉称：1993年，原告（当时称广东省紫金电力总公司）为了在广西北海经营开展业务设立了广东省紫金电力总公司北海分公司（1999年已注销）。因为湛江市土地总公司北海公司欠原告借款600万元，借款期限到期后，湛江北海公司只偿还了原告199万元（80万元现金和三辆小轿车折款）。为解决债务纠纷，1996年2月8日，广东省紫金电力总公司北海分公司与湛江市土地总公司签订《房屋转让合同书》，约定湛江市土地总公司将位于广西北海市海宁路42号（该地址现变更北海市办公楼一栋（该房产是湛江北海公司受让北海市联营运输公司所得）以180万元价格转让给原告，以抵兑借款。但当时并未立即办理房产登记手续，后原告把涉案房产（房屋为砖混结构，占地130平方米，建筑面积445平方米）登记在邹国香名下（证号为：桂房证字第0508918号），但实际所有人为原告。2012年6月，时任广东省紫金电力总公司北海分公司经理的邹国香去世，2012年7月，被告黄雄强以被告北海良基物业有限公司的名义把本属于原告所有的案涉房产拆除。2012年8月22日原告得知被告拆除案涉房产，立即派员与黄雄强交涉。2012年8月24日，黄雄强以北海良基物业有限公司名义向原告出具了《关于处理位于北海市产的方案》，确认原告房产被拆除是被告所为。现如果要重建该房屋约需要626990元。2013年原告向广西北海市海城区人民法院提起诉讼，请求确认涉案房产在拆除前为原告所有。2014年4月29日，广西北海市海城区人民法院作出（2013）海民一初字第1696号民事判决书，判决确认该涉案房在拆除前属于原告所有，该房产所占130平方米的国有土地使用权由原告所有。该判决已经生效。被告未经原告同意，擅自拆除原告房屋构成侵权，原告为此诉至法院，请求判决：1.判令两被告连带赔偿拆除原告房屋所造成原告的经济损失626990元；2.本案诉讼费用由被告承担。在审理的过程中，原告将诉讼请求变更为：判令两被告连带赔偿拆除原告房屋所造成的经济损失559650元。 原告对其主张在举证期限内提交的证据有：1.企业机读档案变更登记资料，证明原告主体资格，名称从广东省紫金县电力总公司变更为广东电网公司河源紫金东电局到再变更为现在的广东电网河源紫金供电局；2.企业机读档案变更登记资料，证明原告在北海设立的分支机构广东省紫金电力总公司北海分公司1999年已经注销，其权利由原告承接；3.红盾网市场主体查询信息，证明被告北海良基物业有点公司主体资格；4.《房屋转让合同书》，证明原告位于北海市南珠东七巷20号房产（原地址为北海市来源；5.补充协议书，证明原告位于北海市南珠东七巷20号房产（原地址为北海市来源；6.房屋所有权证存根，证明原告位于北海市产虽然登记在邹国香的名下，但实际产权人为原告；7.民事判决书，证明原告位于北海市产虽然登记在邹国香的名下，但实际产权人为原告；8.催还款通知书，证明拆除原告位于北海市南珠东七巷20号房产（现地址为北海市是被告所为；9.《关于处理北海市产的方案》，证明拆除原告位于北海市南珠东七巷20号房产（现地址为北海市是被告所为；10.《关于处理北海市产的函》，证明拆除原告位于北海市南珠东七巷20号房产（现地址为北海市是被告所为；11.房地产价格评估报告，证明原告位于北海市南珠东七巷20号房产（现地址为北海市被被告拆除后，现重建约需要626990元；12.咨询报告书，证明被拆除的房子重置费用是559650元。 被告黄雄强、北海良基物业有限公司辩称：对原告请求的626990元没有异议，但原告主张的626990元属于房地产的总价而非仅仅是房产的价钱；2.当时被告垫付办证费用及利息292298元应当予以抵消；3.原告委托看管房子的人看管费用800元每月，总共142400元是被告垫付的，应当予以抵消；4.被告垫付的税费及利息102662元原告应当予以抵消；5.不同意原告变更的经济损失数额，原告的诉请只包含房产，不包含地产，但之前的鉴定报告已经包含了房产和地产价格，并且本案拆除的房子是旧房子，现在原告变更的价格是来源于咨询报告书的全新价格，不应该按照全新的价格来赔偿。 被告对其答辩意见在举证期限内提交的证据有：1.函件、催还款通知书、《关于北海市的函》、快递回执单、利息计算表，证明被告于1996年9月12日，为原告垫付讼争房产的办证费59000元，原告同意就该笔款项按月息3分的标准支付被告利息，现该笔费用本息已达到315839元；2.收据、委托书，证明被告为原告垫付讼争房产的看管费142400元。 经开庭质证，被告对原告所举证据1-7的的三性没有异议；对证据8-10的三性没有异议，但同时也证实了被告1996年9月12日为原告的房子垫付过两笔费用，分别是办证费和房产税，并且按月息3分计算；对证据11的三性没有异议，同时证实了626990元是房地产的总价；对证据12的三性有异议，出具咨询报告的主体不是司法鉴定机构，不具备鉴定资质、咨询评估业务不明、该咨询报告是原告单方的行为，没有经过被告的同意、该涉案房产已经不存在，该咨询报告缺乏客观依据，是在假设条件之上作出的、咨询报告所示的地理位置与实际不符、涉案房产在灭失之前被告已经按照法律规定依法做了评估，此报告更具说服力。 原告对被告举证的证据1函件的真实性有异议，不能确定是否为邹国香出具的，且该行为属个人行为，不是原告的行为；催款还款通知书的第二份是直接递交给原告的，不是被告所说的邮寄；对《关于北海市的函》真实性没有异议，对证明对象有异议，不能证明本案被告的主张；快递回执单没有收件人的签名不能证实已经由原告收取；利息计算表不属予证据的范畴，原告不认可利息计算的方式；对于证据2中的收据与本案无关；委托书真实性不予认可，亦与本案无关。 本院认证如下：对上述无异议的证据，本院予以确认；对对方提出异议的证据，因对方没有提供相反证据予以否定，且该证据与本案有一定的关联性，本院亦将其作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院认定以下事实：被告黄雄强系被告北海良基物业有限公司的法定代表人。广东省紫金电力总公司北海分公司系广东省紫金电力总公司为了在广西北海经营开展业务而设立，于1999年5月24日被注销。1996年2月8日、9日，广东省紫金电力总公司北海分公司（乙方）与湛江市土地开发总公司北海分公司（甲方）分别签订《房屋转让合同书》、《补充协议书》，约定由于甲方于1993年4月9日借乙方人民币600万元本金进行北海市土地开发，由于受国家宏观调控政策的影响，甲方购买北海市区的土地无法出让，没有办法将本息偿还给乙方，且到1996年2月止，只付给利息80多万元。双方同意甲方将坐落在北海市南珠东路七巷二十号办公住宅楼房一幢及楼前一间铺面（占地面积及建筑面积以房产管理部门办证为准），甲方同意以180万元（包括内外装修、围墙、室内的所有公用用品转让给乙方使用，购房款从甲方应付乙方的利息扣除）（该地址现变更北海市海南路110号）转让办公楼一栋（该房产是湛江北海公司受让北海市联营运输公司所得）给乙方。后涉案房产登记在时任广东省紫金电力总公司北海分公司经理的邹国香名下（证号为：桂房证字第0508918号）。2007年11月25日，广东省紫金县电力总公司变更为广东电网公司河源紫金供电局，后广东电网公司河源紫金供电局于2008年3月20日变更为广东电网河源紫金供电局。2012年6月，邹国香去世。2012年7月，北海良基物业有限公司将案涉房屋拆除。2012年8月24日，被告北海良基物业有限公司向原告出具了《关于处理位于北海市产的方案》，确认案涉房产已被被告北海良基物业有限公司拆除，称愿根据房屋评估报告价值扣除被告已支付的费用一次性付清给房屋最终确定的产权人。2013年11月6日，原告向广西北海市海城区人民法院提起诉讼，请求确认位于北海市南珠东路七巷二十号办公住宅楼房一幢（现该地址变更北海市海南路110号）房产及所占用的国有土地使用权在拆除前为原告所有。2014年4月29日，本院作出（2013）海民一初字第1696号民事判决书，判决确认位于北海市海城区的房产在拆除前为原告所有，该房产所占130平方米的国有土地使用权由原告所有。该判决已经生效。原告认为被告未经原告同意，擅自拆除原告房屋构成侵权，为此诉至本院提出上述请求。 另查明，根据原告的委托，本院依法委托了广西公立天辰工程造价咨询有限公司对位于北海市产的重建价格进行了鉴定，广西公立天辰工程造价咨询有限公司于2015年4月27日复函称涉案的房产已被拆除，无施工图纸及结算资料，因此达不到工程鉴定的条件，并向本院提出以下意见：鉴定对象无施工图纸及结算资料，不适宜使用工程造价鉴定，但可以测算同类建筑的重新建造的造价水平，即为房屋的重置成本，应该属于房屋评估范围。后根据原告的申请，本院先后委托广西五衡建设咨询有限公司、广西真诚工程咨询有限公司对案涉房屋重建的工程费用造价进行鉴定，上述两家公司分别以“由于原房产已拆除，而需重建的工程没有提供设计图纸及相关资料，因此无法计算出该项目的费用造价”、“缺乏计算用的图纸等必需的鉴定资料”无法进行鉴定为由，均将案卷退回。此外，北海市联营运输公司（已更名为北海良基物业有限公司）自行委托了广西华正房地产土地评估咨询有限公司对位于北海市南珠东路七巷20号房地产价值进行评估，广西华正房地产土地评估咨询有限公司于2011年7月14日出具了广华正房BH（估）字第201107009号房地产价格评估报告，案涉房地产评估价值为626990元。原告亦单方就北海市产成本价值向深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司咨询，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2017年3月20日出具《房产咨询报告》，认为咨询对象在设定条件下于价值时点（2017年2月26日）的建筑物的重置全新总值为559650元，重置成本总值为295750元。该咨询报告对重置全新总值定义为价值时点的建筑材料和建筑技术，按照价值时点的价格水平，重新建造与咨询对象具有同等功能效用全新状况下的价格；重置成本价值是根据重置全新价值扣除折旧后价格。该咨询报告对咨询对象实物状况的描述以及测算分析根据委托方提供的《房地产价格评估报告》内容。 再查明，北海市联营运输公司（已更名为北海良基物业有限公司）于2011年2月18日曾向广东紫金县供电局及邹国香出具一份《催还款通知书》，写明“根据湛江土地开发总公司北海分公司在1996年2月9日的通知及你的要求于1996年9月12日，我公司为你办理好北海市南珠东路七巷20号房屋产权证，所产生的费用共59000多元及房产转让税你应承担的部分19140多元，合计78140元，并经对你确认在办理证件之日起你公司拿不出资金，先由我公司垫付，等经济许可来拿房产证时，利息按月利率3分计算本息一起归还我公司。但此款至今已14年多，本息合计481342.40元。经多次催促你还款一直拖欠至今没有归还上述款项，因此，我公司现特发此书面通知，请接到催还款通知书，后在2011年3月10日前来北海协商处理”。 本院认为，被告北海良基物业有限公司未经原告同意，擅自拆除原告所有的位于北海市南珠东路七巷20号房屋（地址已变更为北海市构成侵权，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款及第十九条的规定，被告北海良基物业有限公司应对因房屋拆除所造成原告的财产损失承担全部赔偿责任。现经双方指定本院委托的鉴定机构无法对案涉房屋的重建价格进行鉴定，而广西华正房地产土地评估咨询有限公司于2011年7月14日出具了广华正房BH（估）字第201107009号房地产价格评估报告的评估价值包含了房产及所占有的土地的价值，无法确认房产及土地的具体价值，而原告仅请求被告赔偿因房产被拆除所造成的损失。参照深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2017年3月20日出具的《房产咨询报告》，案涉房屋在设定条件下于价值时点（2017年2月26日）的重置全新总值为559650元，重置成本总值为295750元。因重置全新总值为重新建造与咨询对象具有同等功能效用全新状况下的价格，而案涉房屋被拆除时已使用多年，应当扣除折旧的价值，因此本院认为被告被告北海良基物业有限公司拆除案涉房屋所造成损失，应参照重置成本价值计算，损失认定为295750元较为合理。原告请求被告赔偿财产损失过高的部分，本院不予支持。另原告主张拆除案涉房屋是二被告共同的侵权行为，但无证据予以证实，本院不予采信；被告黄雄强作为被告北海良基物业有限公司的法定代表人，在相关文件上签字，应视为履行职务行为，由此产生的责任应由被告北海良基物业有限公司承担。原告请求被告黄雄强承担侵权赔偿责任，本院不予支持。对于被告北海良基物业有限公司主张的债务抵销问题，本院认为，本案属于侵权之债，而被告北海良基物业有限公司主张抵销的是办证费用、转让税、利息以及房屋看管费，属于合同之债，且办证费用、转让税、利息、房屋看管费原告均不予认可，亦不同意抵销，两者属于不同种类的债务，被告北海良基物业有限公司应另行起诉主张权利，不应在本案中一并处理。 综上，为了维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告北海良基物业有限公司向原告广东电网河源紫金供电局赔偿拆除房屋所造成的经济损失295750元； 驳回原告广东电网河源紫金供电局的其他诉讼请求。 案件受理费10069元，由被告北海良基物业有限公司负担（该费用原告广东电网河源紫金供电局已向本院预交，由被告北海良基物业有限公司在偿还上述款项时一并付还给原告广东电网河源紫金供电局）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用10069元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长钟新友 人民陪审员苏家莲 人民陪审员罗传晖 二〇一七年八月二十一日 书记员赖秋燕 附：本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。 损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。 受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。 2、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 3、《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。