文书内容江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1204民初7538号原告：王栋霖，男，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：彭莎，江苏友诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚文纬，江苏友诚律师事务所律师。被告：江苏海泰置业有限公司，住所地泰州市姜堰区沈高镇万众村。法定代表人：田岭根，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文中（该公司副总经理），男，汉族，住泰州市姜堰区。第三人：陆红进，女，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人:丁鸿庚，江苏丁鸿庚律师事务所律师。第三人：泰州市华丽金属门窗有限公司，统一社会信用代码91321204688323771M，住所地泰州市姜堰区娄庄镇娄庄村。法定代表人：马雪峰，该公司董事长。原告王栋霖诉被告江苏海泰置业有限公司（以下简称海泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，根据原告的申请，依法作出了（2016）苏1204民初7538号民事裁定书，实施了财产保全措施。2017年2月24日，本院根据原告的追加第三人申请，通知陆红进、泰州市华丽金属门窗有限公司（以下简称华丽公司）作为第三人参加本案的诉讼，并依法作出（2016）苏1204民初7538号之一民事裁定书，对第三人财产实施财产保全措施。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人、第三人陆红进委托诉讼代理人、第三人华丽公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王栋霖向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理尚城国际花园1号楼2102室等50套商品房（详见附1房屋清单）的房产证与土地证；2、被告按合同价款3196.4万元的银行同期贷款利率赔偿原告损失（自2015年2月29日起至办理房屋产权证止）暂计2085651元；3、第三人返还原告尚城国际花园1号楼2802室、2803室、2804室及2号楼801室4套商品房，并由被告协助办理房产证与土地证，按合同价款230.9万元的银行同期贷款利率赔偿原告损失（自2015年2月29日起至办理房屋产权证止）暂计138540元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月14日，原、被告分别签订了50份《商品房买卖合同》，约定原告以3196.4万元向被告购买其开发的尚城国际花园1号楼2102室等50套商品房，并办理了网签备案手续。原告依约以农村商业银行本票的方式向被告支付了全部合同款项，双方并于2015年2月2日完成了该商品房的实际交付，签署了交房手续联系单，同时原告缴纳了上述商品房的物业管理费用。但至今被告未开具发票给原告，致原告无法办理上述50套商品房的房产证与土地证，故原告要求被告继续履行合同，并承担相应违约责任。另现在第三人名下的4套房屋，原、被告亦已签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，原告支付了合理对价且进行了交接，被告亦应依法协助原告办理两证，但被告却擅自处置给第三人，侵害了原告的合法权益。海泰公司辩称，原、被告之间并无实质意义上签订的商品房网签合同，包括本案在内的54套商品房共计70套网签给原告的商品房，系原告与其聘用的工作人员仲仁政利用职务行为窃取被告公司行政章、法定代表人印章和财务章恶意网签给原告，且原告并未实际交付款项，故请求法院驳回原告的诉讼请求。陆红进述称，案涉尚城国际花园1号楼2802室、2803室、2804室共3套商品房，系我通过合法途径善意取得，无任何过错，并已领取房产证。另原告是案涉海泰尚城国际花园二期项目的合伙人，其与被告之间签订的房屋买卖合同不合法，目的是规避债务，双方并无真实交易，亦未支付相应对价，故原、被告之间签订的合同应当无效。请求法院保护第三人的合法权益，驳回原告对我的诉讼请求。华丽公司述称，案涉尚城国际花园2号楼801室商品房，系被告欠我公司定作价款，经诉讼和执行，由泰州市姜堰区人民法院裁定执行至我公司名下，泰州市姜堰区不动产登记中心在收到法院的协助执行通知书后于2016年11月3日对该房屋第81020237原权属证号作出作废公告（2016）遗字0073号，公告期间原告并未提出异议，我公司已合法取得该房屋房产证。另原告是案涉海泰尚城国际花园二期项目的合伙人，其为实现自己利益最大化，在该项目尚未完成结算，企图通过虚假购房，逃避配套商工程债务，不顾相关债权人合法权益，恶意转移资产，故其与被告之间签订的购房网签合同应为无效。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并据此认定如下事实：1、2009年8月24日，原告、被告法定代表人田岭根、丁鑫、周凤军四方签订《房地产合作开发协议书》，约定：“根据姜地储（2009）6号文件国有土地使用权拍卖预告的规定，姜堰市国土资源局定于2009年8月11日公开拍卖的五号（原交警大队）地块国有土地使用权，经协议当事人充分协商，决定以被告名义联合参加竞拍，并以5759.88万元成功竞拍（已付竞拍款2550万元）拍买购得该地块后，经协商一致本项目以平均出资的方式进行合作开发；协议当事人共同设立海泰广场项目部（暂定名，以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构；项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜，各方经协商一致，委托田岭根负责项目部的日常工作；合作项目所有资金实行统一管理、统一收支的原则，设立独立核算账户，该账户财务专用章和印鉴分开管理，主管会计和出纳由协议当事人分别委派担任；该项目的规划设计、施工、监理等一切对外合同，均由项目部集体商定并形成会议纪要后，以被告的名义对外签订；履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力；等等”，并由陈新作为见证方在协议落款处签字。协议签订后，周凤军从其泰州市笃诚机械有限公司（以下简称笃诚公司）账户汇款2650万元（其中1080万元系原告汇至该公司账户）至田岭根指定银行卡，丁鑫交600万元本票给田岭根，原告、周凤军、丁鑫合计投入3250万元；后为合理避税，由田岭根将上述款项退回，由周凤军通过黄金勇银行卡转账3250万元至田岭根银行卡，田岭根再将该款转账至被告账户。该合作项目经批准，在上述地块上建设商品房，定名为尚城国际花园（二期），并聘请仲仁政为销售经理兼财务负责人。2、2014年12月13日夜晚至2014年12月14日凌晨，由仲仁政代表被告与原告网签尚城国际花园（二期）70套商品房，其中包括本案在内的54套。网签上述商品房时，被告公司公章、法定代表人印鉴章、仲仁政私章及被告公司财务专用章为原告与周凤军保管。同年12月15日，田岭根至泰州市姜堰区公安局（以下简称姜堰公安局）报案，认为公司工作人员仲仁政私自将上述70套商品房以网签方式出卖同一人，现其手机关机，不知去向，其行为已侵害了公司权益。当日中午，原、被告又网签1套尚城国际花园（二期）商品房。同年12月16日、12月17日，姜堰公安局分别询问了周凤军及原告，两人反映网签商品房情况属实，是2014年11月21日，在田岭根、田昊、王来义、丁竹书、仲仁政、陈新及其二人参加（丁鑫已破产，未参加会议）的情况下，形成了“关于缴纳政府规费以及房屋销售和偿还各项欠款的会议纪要”，会议一致同意用原告的购房款直接偿还被告向黄金勇的借款（经黄金勇转入田岭根再转入被告账户的3250万元本金及利息），由财务部完善原告相关购房及还款黄金勇手续，因此是田岭根同意的网签购房行为，是因被告欠款，为了避免商品房被查封。周凤军并向姜堰公安局提交了该会议纪要的复印件，原告质证认为该纪要虽非原件，真实性无法确认，但内容与询问笔录相互印证；被告质证认为该纪要系复议件，其中关于由原告购房及还黄金勇借款的内容明显为添加、拼凑，并非原始纪要。3、原告网签上述71套商品房后，以其为申请人，被告为收款人，于2014年12月16日、12月23日、12月24日、12月26日、12月29日分别开具了金额为974.8万元、200万元、262万元和264.2万元、1029万元和985万元、643.4万元的本票7张，合计4358.4万元。原告并提交了仲仁政签字、加盖被告公司财务章的相对应数额收据7份。上述本票金额未入被告公司账户，均背书给黄金勇。本院依法对上述除974.8万元的本票外另6张本票资金流向情况进行了调查，调查显示，200万元本票和643.4万元本票的资金由徐芹帐户转入原告帐户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后即转账至江苏盛德祥泰贸易有限公司（以下简称盛德祥泰公司），该公司又转账至笃诚公司；262万元本票的资金由徐芹帐户转入220万元原告帐户，周凤军帐户转入42万元原告帐户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后亦按上述流程进行了转账；264.2万元本票的资金由徐芹帐户转入原告帐户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后亦按上述流程进行了转账；985万元本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后亦按上述流程进行了转账；1029万元本票的资金由周凤军帐户转入29万元原告帐户，慧诚贸易有限公司（以下简称慧诚公司）帐户转入1000万元原告帐户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后即转账至盛德祥泰公司，盛德祥泰公司当日分别转账徐芹490万元、495万元，转账周凤军100万元。另查，笃诚公司法定代表人周凤军，股东周凤军、黄春花；原法定代表人黄春花，原股东周鹤如、黄春花。盛德祥泰公司法定代表人黄春华，股东黄春华、周鹤如，原法定代表人黄金勇，原股东黄金勇。慧诚公司法定代表人周凤斌，股东周凤斌；原法定代表人董志友，原股东王栋霖、栾少春、董志友。审理中，原告陈述徐芹系其泰州市龙港氟硅材料有限公司（以下简称龙港公司）驾驶员，其与周凤军、黄金勇无经济往来。4、2015年7月6日，原、被告及周凤军、田岭根、见证方沙国华经协商，签订《协议书》一份，约定：“一、海泰尚城国际二期项目存在欠税、水电安装费用、配套工程款项及业主办理两证开票等事宜急需解决；二、原告2014年12月购买的71套住宅房，均已网签商品房购买合同备案。现商定被告、田岭根负责开具原告所购其中价值2500万元（房价按备案价下浮20%计算）房屋的发票，并协助办理上述房屋两证。原告同意拿出其余房产办理相关更名、退房等手续，交给被告及见证方（被告及田岭根全权委托见证方处置尾盘善后事宜，附被告、田岭根委托书），用于处理本协议第一条所列入事宜。房屋更名或过户的各项税费等均由被告、田岭根及见证方承担；三、黄春华购买的2套住宅房，均已网签商品房购买合同备案。现商定被告、田岭根负责开具黄春华所购2套房屋的发票，并协助办理上述房屋两证；四、鉴于海泰尚城国际二期项目已存在欠税，此欠税款以及开具上述二、三条款中所列房屋发票所需的税款将另从原71套余下房屋中选出等价值的房屋（此房价按备案价下浮20%计算）用于抵算；被告、田岭根负责开具发票，并协助办理上述房屋两证；五、原告购买的商铺，合同价约为5900多万元人民币，其中向姜堰农村商业银行办理按揭贷款50%，贷款已按月还至2015年2月末，原告同意余下未结清的按揭贷款由见证方按期偿还，不得逾期。待还清各房所欠贷款后，原告应办理相关更名、退房等手续，交由被告和见证方负责处理。同时房屋更名或过户的各项税费等均由被告、田岭根及见证方承担；六、鉴于泰州市鑫华特种构件制造有限公司、笃诚公司、盛德泰祥公司、沙国华和周凤军为田岭根的企业泰州市姜堰区海泰物资有限公司（以下简称海泰物资公司）、江苏昊业贸易有限公司（以下简称昊业公司）在姜堰农商行借款提供担保，另沙国华及公司为其提供的反担保，现借款人无力偿还的情况下，本协议第五条所列的商铺作为还款保证，并由沙国华全权负责处置；该商铺的资产处置用于优先偿还各担保人在姜堰农商行应代偿款项；七、原有被告与陈新的往来款项由周凤军负责处理；八、本协议签订后，海泰尚城国际二期项目的一切债权债务均由被告、田岭根承担，与原告、周凤军无关，原项目合作协议自动解除；九、本协议签订实施后，原告及泰州市四联化工有限公司、龙港公司、慧诚公司和被告、田岭根两方及海泰物资公司、昊业公司之间的所有债权债务全部清算完毕；周凤军及笃诚公司、盛德泰祥公司、黄春华和被告、田岭根两方及海泰物资公司、昊业公司、江苏昊辉机械有限公司之间的债权债务清算完毕（本协议第六条所列款项除外）。尚城国际二期项目的相关资料均交给被告、田岭根；十、此协议作为原告、周凤军、田岭根三方投资结算的依据，不作为法律诉讼的依据；本协议签订后报送住建局等相关部门”，并附作为协议中二、三两条用于约定办理原告、黄春华房屋两证的40套房屋清单。同日，上述五方协议当事人又签订《补充协议书》一份，约定就所签五方协议的第五条的履行情况，协商达成如下协议：“1、被告、田岭根全权委托见证方处置该商铺；2、被告、田岭根承诺确保在履行原五方协议的第二、三条中原告、黄春华所购房屋后，余下的住宅房以及原五方协议的第五所列商铺的售房款优先用于缴纳应付税款，余下款项确保偿还见证方在原协议签订后负责先行缴纳的按揭贷款，并确保按期偿还。同时见证方先行支付的按揭贷款的利息按月息1.5%执行；本协议签订后报送住建局等相关部门”。2016年7月6日，上述五方协议当事人在泰州市姜堰区住房和城乡建设局见证下，再签订《补充协议书》一份，约定：“1、原协议各方同意从原协议中除去二、三两条所应先行开具发票的40套房屋（原告38套、黄春华2套）以外的33套之中选出16套（详见房号如下：1号楼2501室、3101室、2402室、2702室、2902室、3002室、3102室、2203室、2403室、2703室、2903室、2104室、2704室、2904室，2号楼1602室，3号楼1804室），按原协议约定交给沙国华处置；2、沙国华必须确保在2016年7月8日前缴清所欠税款约100万元（具体金额按税务局提供为准），同时必须确保开具原协议中二、三两条所对应的40套房屋（详见附表）的发票以及其他业主办证所需发票的开具，所产生的税款由沙国华按期缴纳；3、本补充协议第1条所列16套房屋处置的结余款项（除去本协议第2条应交税款外）按政府要求和原协议各方共同请求由住建局监督使用；4、后续如果五方协议中的第五条得不到妥善解决，则原告没有义务继续履行原五方协议；5、原协议各方请求住建局就商业房产的按揭贷款的交纳事宜帮助与姜堰农商行沟通协调，以便原协议全面切实履行”。案涉第三人陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋不包括在上述协议约定的40套房屋清单内，2号楼801室屋在上述协议约定的40套房屋清单内。2016年8月15日，原告向被告、田岭根、沙国华发出《通知书》，认为被告、田岭根、沙国华未按上述三份协议履行，已构成根本违约，故通知解除上述三份协议。5、2015年3月30日，卢金荣、钱小玲以海泰公司为被告，向本院提起商品房销售合同之诉[案号:（2015）泰姜民初字第00741号]，请求判决海泰公司按合同约定对原告购买的尚城国际花园（二期）1幢20层4号房屋办理网上备案，并协助办理产权登记。审理中，因该房屋为上述71套网签房屋之一，本院根据海泰公司的追加申请，通知王栋霖作为第三人参加诉讼。案经调解，三方当事人于同年6月17日达成如下协议：一、王栋霖于2015年7月17日前撤销对尚城国际花园（二期）1幢20层4号房屋的网上备案；二、海泰公司于2015年8月17日前协助卢金荣、钱小玲办理尚城国际花园（二期）1幢20层4号房屋的网上备案，并协助卢金荣、钱小玲办理产权登记。该民事调解书已生效并履行完毕。6、案涉第三人陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋，系第三人陆红进经本院执行程序，于2016年1月20日与被告达成和解协议，以该3套房屋抵算所欠借款，第三人陆红进并办理了该3套房屋不动产权证书。案涉第三人华丽公司的2号楼801室房屋，系第三人华丽公司经本院执行程序，于2016年7月20日与被告达成和解协议，以该房屋抵算所欠工程款，第三人华丽公司并办理了该房屋不动产权证书。7、原告曾于2016年9月8日、9月9日，以海泰公司为被告，向本院提起上述网签71套房屋中除上述调解的1套房屋外，其余70套房屋的商品房销售合同之诉，案经调解，双方于同年11月26日达成协议，同意重新选择其中一件诉讼，待法院作出最终生效裁判后，其余合同纠纷视情况处理。同年12月8日，原告提起本案之诉（包括第三人的房屋共计54套），并于2017年1月12日以海泰公司、沙国华为被告向本院提起上述2016年7月6日《补充协议书》中的1号楼2501室等16套房屋的商品房销售合同之诉。本院认为，司法判决是实施法律的具体判断活动，对于实现法律目的、发挥法律作用、保障法律权威、维持社会秩序都具有重要意义；同时，司法判决还具有调整社会关系、社会秩序维持、文化支持等间接功能。具体到本案，分析如下：第一，原告系案涉房产项目的合伙人之一，并实际投资。原、被告双方对于包括本案54套在内的71套商品房网签事实均无异议，被告认为是工作人员仲仁政私自行为，原告则认为是会议达成的一致意见。由于周凤军提供的会议纪要系复印件，无法核实其真实性，对此本院不作肯定性评论。但从网签订时间来看，其中70套发生在夜间和凌晨，显然不符常理。何况，网签商品房合同时，被告公司公章、法定代表人印鉴章、仲仁政私章及被告公司财务专用章为原告与周凤军保管，因此上述商品房买卖合同在签订时，不能确定为是被告真实意思表示。第二，如上分析，网签商品房买卖合同时，不能确定为是被告真实意思表示，但在其后2015年7月6日、2016年7月6日，原、被告双方及周凤军、田岭根、沙国华先后达成三份五方协议，从协议内容来看，此时无论是被告、还是被告法定代表人田岭根均已知晓并确认原告网签商品房买卖合同的事实，故被告再辩称原告系恶意网签，已无实际意义。需要考证的是三份五方协议所解决的实质问题，本院认为，三份五方协议既确认了网签商品房合同的事实，也确定了原告、被告法定代表人田岭根及周凤军等人对尚城国际花园（二期）项目合作协议解除后的清算，是各方经过充分协商，既兼顾了投资方利益，又考虑了该项目的欠税、业主办理两证开票及配套工程款项等问题，并经住建局见证达成的协议，系各方真实意思表示，各方理应认真履行，以切实解决该项目的遗留问题。原告认为由于被告、田岭根、沙国华未按协议履行，故书面通知解除，被告及田岭根在庭审中亦有认可解除的意思表示，但本院认为并不能因此就产生解除三份五方协议的效果，从双方庭审诉辩可见，原告解除协议的目的是恢复到其网签商品房合同的状态，要求被告办理所有网签商品房的房产证和土地证，被告解除协议的目的是确认网签商品房买卖合同为无效，并恢复到合作协议状态，重新进行清算。而依上述分析，网签商品房合同时并非被告真实意思表示，如确认全部网签商品房合同，有违此后原、被告及另三人所达成的三份五方协议所涵盖内容；如采信被告辩称意见，亦不能从根本上解决双方之矛盾。故在双方及另三方未能就协议解除后的权利义务的处理和安排达成一致意见情况下，不宜确定产生解除案涉三份五方协议的法律效果。因此，被告应依五方协议约定办理归属原告38套房屋的房产证和土地证，由于国家政策调整，房产证和土地证两证合一为不动产权证，故被告应协助原告办理不动产权证。上述38套房屋中虽包含了第三人华丽公司的2号楼801室房屋，但第三人华丽公司取得该房产并无恶意，且经合法程序办理了不动产权证，故原告诉请其承担责任，本院不予支持。第三，案涉第三人陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋，不包括在五方协议约定为原告及黄春华办理两证的40套房屋清单内，且是在五方协议之后经本院执行程序取得，并已办理不动产权证，故陆红进应为善意第三人，原告诉请其承担责任，无事实和法律依据，也与上述分析相悖，本院亦不予支持。第四，案涉购房款，从原告提交证据来看，原告开具了以被告为收款人的本票，被告亦出具了收据，只是款项并未入被告账户，而均背书给黄金勇，原告解释系被告归还的黄金勇欠款，被告则认为与黄金勇之间无债权债务关系。本院认为，被告在五方协议中已对网签商品房买卖合同的事实进行了确认，亦可说明对之前网签等一系列行为的确认。至于原告、黄金勇及其他人在此过程中是否侵犯了被告的财产权益，抑或黄金勇构成不当得利，被告可依法另行主张权利。原、被告双方亦可就五方协议中其他义务的履行，依法另行处理。综上，原告诉请被告协助办理50套房屋不动产权证，部分予以支持，其余包括赔偿利息损失的诉讼请求，因双方在五方协议中并未有约定，皆予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江苏海泰置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告王栋霖办理位于泰州市姜堰区尚城国际花园1号楼2102室等37套商品房（详见附2房屋清单）的不动产权证。二、驳回原告王栋霖的其他诉讼请求。案件受理费24874元，财产保全费5000元，合计29874元，由原告负担9034元，被告负担20840元（原告同意其预交的案件受理费、财产保全费中的20840元由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于判决生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费24874元。审 判 长  曹士平审 判 员  孙 剑代理审判员  孙素华二〇一七年八月二十八日书 记 员  夏清华附1：原告诉讼请求的50套房屋清单序号              楼号              层号              序号              楼号              层号              序号              楼号              层号                  1              1              2102              18              1              3103              35              3              501                  2              1              2302              19              1              3104              36              3              504                  3              1              2303              20              2              401              37              3              604                  4              1              2304              21              2              406              38              3              704                  5              1              2401              22              2              501              39              3              804                  6              1              2404              23              2              506              40              3              904                  7              1              2502              24              2              606              41              3              1204                  8              1              2503              25              2              706              42              3              1304                  9              1              2504              26              2              1401              43              3              1404                  10              1              2601              27              2              1406              44              3              1504                  11              1              2602              28              2              1601              45              3              1604                  12              1              2603              29              2              1603              46              3              1704                  13              1              2701              30              2              1604              47              4              1102                  14              1              2901              31              2              1605              48              5              106                  15              1              3001              32              2              1606              49              5              1106                  16              1              3003              33              3              401              50              6              1803                  17              1              3004              34              3              404              附2：本院支持被告协助原告办理不动产权证的37套房屋清单序号              楼号              层号              序号              楼号              层号              序号              楼号              层号                  1              1              2302              14              2              706              27              3              904                  2              1              2303              15              2              1401              28              3              1204                  3              1              2504              16              2              1603              29              3              1304                  4              1              2701              17              2              1604              30              3              1404                  5              1              2901              18              2              1605              31              3              1504                  6              1              3001              19              2              1606              32              3              1604                  7              1              3004              20              3              401              33              3              1704                  8              1              3103              21              3              404              34              4              1102                  9              1              3104              22              3              501              36              5              106                  10              2              401              23              3              504              36              5              1106                  11              2              501              24              3              604              37              6              1803                  12              2              506              25              3              704              13              2              606              26              3              804              附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。