北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0116民初3167号原告：吴冰锋，男，1984年10月18日出生，居民，住北京市怀柔区。原告：李雪宁，女，1982年2月24日出生，居民，住北京市怀柔区。二原告委托诉讼代理人：郭跃，北京徐波律师事务所律师。被告：刘晖，女，1980年4月19日出生，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：蒋宏普，北京智深律师事务所律师。第三人：郭宏满，男，1980年6月26日出生，居民，住北京市怀柔区。第三人：中国建设银行股份有限公司北京前门支行，住所地北京市东城区西打磨长街1号。负责人：谭伟斌，行长。原告吴冰锋、李雪宁与被告刘晖、第三人郭宏满、中国建设银行股份有限公司北京前门支行（以下简称建行前门支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。本案在审理过程中，本院依原告吴冰锋、李雪宁的申请追加了建行前门支行为本案第三人，依职权追加了郭宏满为本案第三人。原告吴冰锋、李雪宁及其委托诉讼代理人郭跃，被告刘晖及其委托诉讼代理人蒋宏普、第三人郭宏满到庭参加诉讼，第三人建行前门支行经本院合法传唤后无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。吴冰锋、李雪宁向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行与二原告签订的《房屋买卖居间合同》，于判决生效后向第三人建行前门支行清偿贷款本息并注销坐落于北京市怀柔区×号房屋（以下简称×号房屋）的抵押登记；如被告未在指定期限内清偿贷款本息并注销抵押登记，二原告代为清偿贷款本息以注销抵押登记的，可以在剩余应付购房款中扣除代为清偿的贷款本息及相关费用，第三人建行前门支行应予配合；2．判令被告在上述抵押登记注销后三日内协助二原告办理房屋过户手续；3．判令被告将×号房屋、地下室交付给原告；4．判令被告支付二原告违约金206500元，并以865000元为基数，按照每日千分之一的标准支付自2017年5月2日起至实际交付房屋和地下室之日止期间的逾期交房违约金；5．诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告与被告于2017年1月16日通过和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称和谐置家经纪公司）签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告将×号房屋卖给二原告，房屋价格为206.5万元，购房首付款为86.5万元，贷款为120万元。被告应于2017年5月1日前向二原告交付房屋。合同签订后，二原告按照合同约定支付了购房首付款为86.5万元，并于2017年2月24日办理了网签。2017年3月，被告向和谐置家经纪公司表示不愿继续履行合同，故已构成违约。现二原告诉至法院，请求判如所请。刘晖辩称，不同意二原告的诉讼请求。第一，×号房屋属于被告与第三人郭宏满的夫妻共同财产。因被告私自与原告签订房屋买卖合同侵害了郭宏满的房屋所有权，故该合同不能继续履行，应予解除，确定各自责任。双方可以协商解决不能履行的责任问题，如果协商不一致，则请求法院按照违约责任判决；第二，×号房屋涉及抵押问题，抵押权人的合法权益应得到保护，不同意原告单方清偿抵押；第三，房屋交易总价包括房屋价款和装修附属设施价款，双方合同中未对装修附属设施款进行约定，因此存在重大问题，导致该合同不能继续履行。郭宏满述称，第一，×号房屋属于本人与刘晖的夫妻共同财产。2012年7月，本人为与刘晖复婚而出资购买了×号房屋，该房屋所有权登记在刘晖名下。购房前，本人自凑28万元，并将该款转到了妹妹郭某的银行卡上。购房付款时，郭某从其银行卡内转账给原房主孙维朋17.5万元，后又支付了过户费5万元；第二，本人与刘晖于2015年3月18日复婚，复婚前双方实际在一起共同居住；第三，刘晖私自出售此房屋，本人并不知情，也不同意出售该房屋，现主张涉案合同无效。建行前门支行提交书面意见述称，刘晖以×号房屋抵押担保的方式向本行贷款60万元，借款期限自2012年8月10日至2037年8月10日止。截至2017年6月30日，刘晖贷款本金余额为530396.7元。若发生房屋产权变更情形，应在变更前先偿还在建行办理的贷款，不得侵害建行的合法权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月16日，吴冰锋、李雪宁（乙方）与刘晖（甲方）经和谐置家经纪公司（丙方）居间下签订了《房屋买卖居间合同》，约定刘晖将其名下的×号房屋（建筑面积80.91平方米）出卖给吴冰锋、李雪宁。该合同第二条关于房屋价格约定：1、甲乙双方约定房屋成交价为206.5万元；2、应交税费……；3、房屋附属设施及家具电器随房出售，详见附件一《随房出售的物品清单》（其中，附属设施为地下室一间）；4、公共维修基金随房转移。第三条关于房款支付方式一节约定，甲乙双方约定购房定金为9.5万元。乙方贷款购房且甲乙双方一致同意按以下方式划转房款：①合同签订后，由丙方通知三日内甲方配合乙方向银行申请公积金按揭贷款，且按以下方式划转房款；②乙方于丙方通知支付购房首付款86.5万元（包含定金）；③乙方通过向银行申请120万元的贷款作为购房尾款，银行放款时直接划入甲方账户；④乙方向银行申请贷款，贷款审批未能受理通过，在丙方通知之日起甲方配合乙方再次申请银行贷款，如仍未通过，则在丙方通过之日起7日内由乙方补齐全款，如乙方不能履行视为乙方违约；⑤若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理产权过户手续之前补足购房款。第四条约定，甲乙双方应当于丙方通知之日起三个工作日，到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。第五条关于甲乙双方的权利义务一节约定（摘录），甲方有告知乙方房屋真实状况但不限于出租、抵押、渗漏及其他瑕疵的义务；甲方应于2017年5月1日前向乙方交房。第六条关于违约及违约责任一节约定（摘录），第1款：本合同签订后，若甲方反悔，不再继续履行本合同之约定，视为甲方违约。则甲方双倍返还乙方购房定金（以实交定金为准），如已收房款或已做资金监管，以上述款项的20%支付违约金且甲、乙双方应支付给丙方的全部佣金均由甲方承担；第5款对逾期交房的责任约定，除不可抗力外，甲方未按照本合同约定将房屋交付给乙方的（①项和②项不做累计），①逾期在15日内，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付房款1‰的违约金，合同继续履行；②逾期15日后，乙方有权解除合同。乙方不解除合同的，甲乙双方协商违约赔偿责任；乙方解除合同的，甲方应当自通知乙方解除合同通知送达之日起5日内退还乙方全部已付房款，并赔偿乙方相当于购房定金金额的违约金及乙方支付给丙方的佣金。第7款约定，违反本合同第五条权利和义务的违约责任，违约方应赔偿守约方所有损失包括不限于公证费、律师费等并支付房屋总价款10%的违约金。另，甲乙双方在该合同第三部分补充说明中约定“甲方（已婚）承诺出售房屋为满五唯一，乙方（已婚）为首套购房；装修及附属设施为56.5万元整；交房保障金为1万元整”。合同签订当日，吴冰锋、李雪宁向刘晖支付了定金9.5万元（由和谐置家经纪公司暂管）。后吴冰锋、李雪宁分别于2017年2月15日、3月6日向刘晖支付购房首付款50万元、27万元。庭审中，吴冰锋、李雪宁向本院提供以下证据：1、《房屋买卖居间合同》；2、编号为C1466512《存量房屋买卖合同》（打印时间为2017年2月24日），拟证明双方当事人已完成了网签手续；3、编号为京（2015）怀柔区不动产权第0013062号《不动产登记证书》及结婚证，拟证明×号房屋为刘晖单独所有，并非刘晖与郭宏满夫妻共同财产；4、微信截图，其中内容为“金善三层81平方米精装地下室满五唯一220万可议，送地下室……”，拟证明刘晖在签订涉案合同后仍在房屋中介部门登记出售房屋，存在违约行为；5、违约告知函及邮寄单，拟证明在刘晖表示不履行合同后，吴冰锋、李雪宁一直要求刘晖继续履行合同；6、手机短信截图（李雪宁自称发送给刘晖），拟证明吴冰锋、李雪宁一直催促刘晖履行合同；7、录音资料两段，（其一编号为017，李雪宁自称于2017年4月18日通过和谐置家经纪公司向刘晖送达违约告知函；其二编号为024，吴冰锋、李雪宁、和谐置家经纪公司工作人员与刘晖之间的谈话录音），拟证明刘晖拒绝履行合同，构成违约，同时其从未提及×号房屋还有郭宏满的份额。经质证，刘晖认为涉案《房屋买卖居间合同》第三部分中补充约定是关于装修及附属设施的价格约定，而违约责任中第一条和第二条是关于解约违约金的约定；所谓的“网签合同”主要合同条款均为空白，且刘晖并未签字确认，对证据2的真实性及其证明目的不予认可；对证据3的真实性认可，但不认可证明目的；不认可证据4的关联性；认可收到过证据5，但不认可证明目的；未收到过证据6；编号为017的录音资料与本案无关，024录音的真实性需要核实。第三人郭宏满对证据3的真实性认可，对证据4不认可，对其他证据不知情，不发表质证意见。为证明其事实主张，刘晖向本院提供以下证据：1、刘晖与案外人孙维朋于2012年7月签订的《房屋买卖合同》，拟证明其取得×号房屋时间、价款、贷款金额等事实；2、郭宏满与其妹郭某之间的银行转账记录，拟证明郭宏满将购房首付款转至郭某的账户内，后委托郭某向孙维朋支付首付款；3、怀柔法院于2017年5月11日关于郭宏满与刘晖离婚纠纷案件的开庭笔录，拟证明其与郭宏满在该案中提及×号房屋首付款的支付事实；4、编号为京（2015）怀柔区不动产权第0011138号《不动产登记证明》，拟证明郭宏满于2017年3月31日办理了×号房屋异议登记；5、（2016）京0116民初04953号卷宗材料，拟证明郭宏满于2016年8月起诉要求与刘晖离婚；6、结婚证、离婚证，拟证明刘晖与郭宏满于2002年8月结婚、于2011年6月27日协议离婚，后于2015年3月18日再登记结婚。婚后×号房屋贷款由二人共同偿还，应属于二人共有财产；7、《不动产登记证书》、《房屋买卖居间合同》，拟证明×号房屋装修及附属设施的价格为56.5万元及相关违约责任约定；8、刘晖与中国建设银行股份有限公司北京市分行于2012年7月25日签订的借款合同；9、证人郭某的证言，内容为“郭宏满的账户转到我的账户上，再由我转给了卖房人，转了28万元，购房首付款17.5万元”。经质证，吴冰锋、李雪宁认可证据1的真实性，但认为×号房屋系由刘晖婚前购买，属于其个人财产；认可证据2的真实性，但不认可证明目的；对证据3、4、5的关联性及证明目的均不认可；对于证据6，吴冰锋、李雪宁并无核查刘晖婚姻状况的义务；不认可证据7的证明目的，合同明确了约定×号房屋的成交价为206.5万元；认可证据8；证人郭某系第三人郭宏满的妹妹，与刘晖及第三人均存在利害关系，不认可证人证言。第三人郭宏满对上述证据均无异议。经本院释明，如判决涉案合同继续履行，第三人郭宏满对×号房屋有关财产利益补偿不主张在本案中处理。另，吴冰锋、李雪宁具备在京购房资格。另查一，刘晖以×号房屋提供抵押担保，与建行前门支行签订借款合同，贷款60万元，借款期限自2012年8月10日至2037年8月10日止。截至2017年6月30日，刘晖贷款本金余额为530396.7元。另查二，本院在审理(2017)京0116民初2622号郭宏满与刘晖离婚纠纷一案中，刘晖于2017年5月11日的庭审中称“×号房屋的首付款为18万元，系由郭某支付的，与郭宏满无关”。另查三，本院经有关房地产经纪机构咨询，获悉与×号房屋楼层、面积及格局相似周边区域内的月租金约为2000元。本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吴冰锋、李雪宁与刘晖签订房屋买卖合同时，诉争房屋虽处于抵押期间，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，在该房屋上设定抵押权并不影响双方买卖合同的效力。因此，吴冰锋、李雪宁与刘晖签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。现吴冰锋、李雪宁明确表示愿意代为清偿银行贷款用于消灭建行前门支行的抵押权，本院不持异议。经审理，本案争议焦点之一为刘晖出卖×号房屋是否构成无权处分；焦点之二为×号房屋价款的认定。关于刘晖出卖×号房屋是否构成无权处分的问题。×号房屋系由刘晖于2012年7月向案外人孙维朋购买，并于同月5日登记在刘晖名下。而刘晖与郭宏满于2015年3月18日登记结婚，房屋所有权证书共有情况一栏登记为单独所有。现刘晖持相同证据对同一事实，在与郭宏满的离婚诉讼中称“×号房屋的首付款为18万元，系由郭某支付，与郭宏满无关”；而在本案中却称“×号房屋属于夫妻共有财产，其私自出卖房屋属于无权处分，涉案合同因此不能继续履行”。依据诚实信用原则，刘晖应对自己前后相反的陈述负有举证责任，无相反证据足以推翻的，对其不利的案件事实本院予以认定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。刘晖虽提供了银行流水及证人证言加以佐证，但因×号房屋系在刘晖与郭宏满结婚前登记在刘晖名下，且购房时间距刘晖与郭宏满结婚相隔近三年，刘晖主张×号房屋属于夫妻共有财产，于法无据，且与交易习惯和生活常识不符，故本院对此主张难以采信。根据刘晖出示其单独所有的房屋所有权证书及结婚证，吴冰锋与李雪宁在签订合同时有理由相信刘晖为涉案房屋的完全处分权人，已经尽到了必要的审查义务，符合交易惯例。综上，刘晖辩称其无权处分该房屋的意见，依据不足，本院不予采纳。关于×号房屋总价款的认定问题。依据涉案合同第二条关于房屋价格的约定以及第三条关于房款支付方式的约定，双方约定房屋成交价为206.5万元，于和谐置家经纪公司通知支付购房首付款86.5万元（包含定金），通过向银行申请120万元的贷款作为购房尾款，银行放款时直接划入刘晖账户内。成交价，顾名思义，是指买卖双方商定后的实际买卖价格。由成交价及首付款、尾款的概念及合同约定可以认定，×号房屋总价款由购房首付款86.5万元和银行贷款120万元构成，为206.5万元。对于刘晖辩称房屋总价款中还应包括装修附属设施价款56.5万元的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。吴冰锋、李雪宁具备在京购房资格，要求刘晖继续履行买卖合同，办理过户手续并交付房屋的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。因×号房屋设有抵押，刘晖应清偿贷款解除抵押；如刘晖未按时清偿贷款解除抵押的，吴冰锋、李雪宁为履行合同而要求代为清偿贷款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。吴冰锋、李雪宁代偿的款项用于折抵剩余房款，抵扣后仍负有向刘晖支付剩余房款的义务。依照合同约定，交付房屋的期限已经届满，故吴冰锋、李雪要求刘晖交付房屋及附属地下室的请求，依据充分，本院予以支持。至于违约责任，刘晖不配合和谐置家经纪公司办理过户手续，且逾期未向吴冰锋、李雪宁交付房屋，足以认定刘晖违约，且存在适用“违约方应赔偿守约方所有损失包括不限于公证费、律师费等并支付房屋总价款10%的违约金”之情形，对于吴冰锋、李雪宁要求刘晖支付违约金20.65万元的诉讼请求有事实和法律依据，且刘晖对此亦未申请违约金调整，故本院予以支持。对于逾期交房所产生的违约责任，依据合同约定，逾期交房在15日内，每逾期一日，刘晖应支付已付房款1‰的违约金，合同继续履行；逾期15日后，吴冰锋、李雪宁有权解除合同，如不解除合同的，双方协商违约赔偿责任。因此，双方对于逾期交房超过15日且守约方不解除合同的违约责任约定并不明确，现双方就此亦不能达成补充协议。现吴冰锋、李雪宁主张继续履行合同，故其主张按日计算逾期交房违约金的诉讼请求，依据不足，本院难以支持；但逾期交房确实会给吴冰锋、李雪宁造成一定的租金损失，本院参照×号房屋周边区域内的租金标准，酌情以每日70元的租金标准确定逾期交房违约金，计算自2017年5月2日起至实际交付房屋之日止。另，对于第三人郭宏满主张涉案房屋买卖合同无效一节，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条的规定，在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。因此，本案对此主张不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：一、刘晖继续履行与吴冰锋、李雪宁于二○一七年一月十六日签订的《房屋买卖居间合同》，于本判决生效后十日内将位于北京市怀柔区庙城镇×号房屋过户至吴冰锋、李雪宁名下，同时将该房屋及附属地下室交付吴冰锋、李雪宁；二、对于刘晖以北京市怀柔区庙城镇×号房屋做抵押向中国建设银行股份有限公司北京前门支行申请的贷款，刘晖如未按本判决第一项指定期间履行解除抵押登记义务的，则该贷款尚未偿还的本金、利息和罚息可由吴冰锋、李雪宁自本判决生效后代刘晖先行偿还。中国建设银行股份有限公司北京前门支行应在贷款清偿后协助解除上述抵押登记。吴冰锋、李雪宁代刘晖清偿的所有款项用于抵顶尚欠刘晖的剩余房款，不足部分由吴冰锋、李雪宁代刘晖向中国建设银行股份有限公司北京前门支行清偿贷款后十日内给付刘晖；三、刘晖于本判决生效后十日内支付吴冰锋、李雪宁因逾期办理过户而产生的违约金206500元；四、刘晖于本判决生效后十日内支付吴冰锋、李雪宁因逾期交付房屋而产生的违约损失，按照每日70元的租金标准计算自二○一七年五月二日起至实际交付房屋之日止；五、驳回吴冰锋、李雪宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24972元，减半收取计12486元，由刘晖负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王燕军二〇一七年八月四日书记员  王亚男