江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初7393号原告：无锡荣巷旅游发展有限公司，住所地无锡市滨湖区荣巷街区12号。法定代表人：郭宏强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘挺，江苏宁卿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婕，江苏宁卿律师事务所律师。被告：马军，男，1978年11月17日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡荣巷旅游发展有限公司（以下简称荣巷公司）诉被告马军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荣巷公司委托诉讼代理人刘挺、刘婕，被告马军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣巷公司诉称：1、请求法院解除《无锡荣巷租赁合同》（签订时间：2013年6月5日）、两份《租赁合同补充纠纷》（签订时间：2014年2月23日、2018年10月11日）；2、请求法院判令被告立即返还租赁标的物（即位于无锡市滨湖区）；3、请求法院判令被告立即支付原告自2017年5月1日起至2019年7月18日止的租金194059元，计算至2019年7月18日的逾期付款滞纳金55174元，合计249233元，并以本金194059元为基数自2019年7月19日起至实际给付之日止按年利率24%计算滞纳金；4、请求法院判令被告立即支付原告2013年9月1日起至2019年7月18日止的物业费148597元及滞纳金（以本金148597元为基数自2019年5月6日起至实际给付之日止按年利率24%计算滞纳金）；5、请求法院判令被告立即支付原告《无锡荣巷租赁合同》项下继续占有租赁标的物的使用费（自2019年7月19日起至实际迁出之日止，按7688元／月计算）；6、请求法院判令被告立即支付原告《无锡荣巷租赁合同》项下继续占有租赁标的物的物业费（自2019年7月19日起至实际迁出之日止，按2106元／月计算）；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月5日，马军与上海弘基无锡分公司签订了涉案房屋的租赁合同，面积为468.04平米，租赁期限为2013年6月1日至2021年5月31日，免租期为39个月，到2016年8月31日。承租方应缴纳履约保证金5万元，公用事业费保证金468.04元，物业费为4.5元每平米每月，租金2个月一交，按照附表六的标准进行浮动。2014年2月23日，出租方变更为城投发展有限公司，2018年10月11日出租方变更为原告。合同签订后，被告按约缴纳了两项保证金，被告支付房租截止到2017年4月30日，物业费缴纳截止到2013年9月1日。租金和物业费欠缴未付，故而成讼。被告马军辩称：1、同意解除双方租赁合同，因为房屋质量造成仓库损失，多次维修，花了两年多都没有修好，我方为此支付了一大笔费用，我方因此事与原告协商，原告承诺从租金中扣除，但是一直没有扣除。2、我方同意于2020年6月5日返还房屋。3、我方确实结欠原告租金194059元，但是滞纳金我方不认同。4、我方确实结欠原告物业费物业费148597元，滞纳金同样不认可。5、希望免除疫情期间占有使用费并减免物业费。法院对于双方没有异议的证据确认如下：房屋租赁合同、2014年2月23日补充协议、2018年10月11日的租赁合同补充协议。原告荣巷公司为了证明其诉请，又提供了1.律师函及邮寄凭证，证明原告委托律师向被告发送律师函，要求被告支付租金、物业费，被告于2019年5月6日签收。2.解约函及邮寄凭证，证明被告于2019年7月18日签收，双方合同及相关补充协议已经解除。3.滨湖城投公司、无锡荣巷历史街区投资管理有限公司出具的情况说明，其中载明该二公司自签订之日起签订的涉及主张物业费权利由荣巷公司行使。马军质证认为邮寄的地址是荣巷的茶馆的，虽然其没有收到，但是很可能是其员工代签的。被告马军为证明其辩解，提供了维修预算单和茶叶受损清单共计67360元，证明仓库漏水的损失。荣巷公司质证称城投公司承认2013年马军曾向城投公司反映房屋漏水，但荣巷公司对于具体损失均不认可。一、合同签订情况2013年6月5日，马军与上海弘基商业经营管理有限公司无锡分公司签订了关于荣巷街区164号房屋的租赁合同，面积为468.04平米，承租该房屋开设茶馆，租赁期限为2013年6月1日至2021年5月31日，免租期为39个月即到2016年8月31日，承租方应缴纳履约保证金5万元，公用事业费保证金468.04元，物业费为4.5元每平米每月，租金2个月一交，租金按照附表六的标准进行浮动，其中2016年6月1日到2017年5月31日租金为7118元/月，2017年6月1日至2018年5月30日为7403元/月，2018年6月1日到2019年5月31日为7688元/月，其中2019年6月1日到2020年5月31日为7972元/月，其中2020年6月1日到2021年5月31日为8257元/月；合同2.4条约定承租方逾期支付合同约定任何条款的，每逾期一日，承租方按照应付金额千分之三支付滞纳金；合同4.11.3条约定本合同终止或提前终止…该房屋内承租方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归出租方所有，出租方可自行处置；合同7.1条约定承租方从该租金或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过三十天或累计超过六十天出租方有权终止合同；物业管理工作由无锡荣巷历史街区投资管理有限公司负责。二、合同履行情况2014年2月23日，上海弘基商业经营管理有限公司无锡分公司、无锡市滨湖区城市投资发展有限公司（简称城投公司）、马军签订《租赁合同补充协议》将出租方变更为无锡市滨湖区城市投资发展有限公司。2018年10月11日，各方签订《租赁合同补充协议》，又将出租方变更为荣巷公司。合同签订后，被告按约缴纳了两项保证金，被告支付房租截止到2017年4月30日，物业费缴纳截止到2013年9月1日。庭审中，荣巷公司同意两项保证金可以抵扣所欠款项。2019年7月18日，荣巷公司寄送的解除租赁合同函件被签收。马军租用该房屋是开设茶馆。该茶馆属堂院式结构，在供客户喝茶大厅中设有舞台。茶馆大厅之后有化妆间、休息室和仓库。三、本院对于原告6个诉请认定如下1.关于荣巷公司解除合同的诉请本院认为合法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。马军的逾期付款行为符合合同7.1条约定的解除合同情形，虽然马军辩称2013年房屋仓库有漏水造成损失，应予减免租金。首先，但据马军陈述茶馆漏水部位属茶馆大厅后的仓库位置，茶馆正常经营至疫情发生之时；其次，马军提供的损失清单数额远低于欠缴费用，马军应及时缴纳租金。荣巷公司诉请的于2019年7月18日解除合同的诉请，马军亦同意该诉请，故本院予以确认。2.关于荣巷公司返还房屋的诉请合同解除后，马军应将涉案房屋归还给荣巷公司，双方同意由马军于2020年6月5日返回房屋，并承诺从2020年6月6日起遗留在房屋内的物品视为马军放弃所有权。但因2020年6月因暴雨不可抗力，马军并未按约于2020年6月5日搬完物品，本院考虑该现实情况，酌定再给予其一个月宽限期，马军应于2020年7月5日前从荣巷街区164号房屋内迁出。3.关于荣巷公司诉请的租金和滞纳金的诉请关于荣巷公司请求法院判令被告立即支付原告自2017年5月1日起至2019年7月18日止的租金194059元，计算至2019年7月18日的逾期付款滞纳金55174元，合计249233元，并以本金194059元为基数自2019年7月19日起至实际给付之日止按年利率24%计算滞纳金的诉请。荣巷公司主张欠付租金期间租金为194059元系对自身权利处分，且马军对租金本金数额并无异议，但认为滞纳金过高。荣巷公司同意50468元保证金予以扣除，故马军还应支付租金143591元。关于到2019年7月18日的滞纳金55174和之后按年利率24%计算的滞纳金，荣巷公司已自行调整带有违约金性质的滞纳金。且马军并未举证证明违约金过高，故本院对滞纳金按照年利率24%的标准予以认可。4.关于荣巷公司诉请的物业费和滞纳金的诉请关于荣巷公司请求法院判令被告立即支付原告2013年9月1日起至2019年7月18日止的物业费148597元及滞纳金（以本金148597元为基数自2019年5月6日起至实际给付之日止按年利率24%计算滞纳金的诉请，滨湖城投公司、无锡荣巷历史街区投资管理有限公司的说明证明其拥有物业费收取权利。马军对结欠物业费148597元并无异议，但对于滞纳金有异议。马军并未举证证明违约金过高，故本院对滞纳金按照年利率24%的标准予以认可。5.关于荣巷公司诉请的占有使用费的诉请关于荣巷公司诉请的占有使用费，马军在2019年7月18日租赁合同解除后仍占用房屋，应当按照原租金标准占有使用费。但自2020年1月24日24时起，因新冠疫情影响江苏省人民政府决定启动突发公共卫生事件一级响应。本院斟酌茶馆受到疫情防控措施的影响，酌定占有使用费从2019年7月19日计算至2020年7月5日马军迁出之日止的占有使用费为69000元。6.关于荣巷公司诉请的占用房屋期间的物业费的诉请关于荣巷公司诉请的解除合同后的物业费继续占有租赁标的物的物业费，自2019年7月19日起到2020年1月24日在疫情发生之日，按2106元/月计算在合理范围内，本院予以支持。但从2020年1月25日起，茶馆因疫情防控曾一度处于歇业状态，故本院酌定占有使用期间至2020年7月5日物业费为18000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原告无锡荣巷旅游发展有限公司与被告马军签订的2018年10月11日《租赁合同补充纠纷》和2013年6月5日关于滨湖区荣巷街区164号房屋的租赁合同、2014年2月23日关于涉案房屋的《租赁合同补充纠纷》于2019年7月18日解除；二、被告马军于2020年7月5日前迁出无锡市滨湖区荣巷街区164号房屋；三、被告马军于本判决发生法律效力后立即向原告无锡荣巷旅游发展有限公司支付截止到2019年7月18日的欠付租金143591元和滞纳金（以143591元为基数，从2017年5月1日未缴付之日起至马军实际支付之日止，按照年利率24%计算）；四、被告马军于本判决发生法律效力后立即向原告无锡荣巷旅游发展有限公司支付截止到2019年7月18日的物业费148597元和滞纳金（以148597元为基数，从2019年5月1日未缴付之日起马军实际支付之日止，按照年利率24%计算）；五、被告马军于本判决发生法律效力十日内向原告无锡荣巷旅游发展有限公司支付从2019年7月19日起至2020年7月5日止的占有使用费69000元；六、被告马军于本判决发生法律效力后十日内向原告无锡荣巷旅游发展有限公司支付从2019年7月19日起至2020年7月5日止占用期间的物业费18000元；七、驳回原告无锡荣巷旅游发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7267元，由马军负担6000元，由无锡荣巷旅游发展有限公司负担1267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周小娇人民陪审员  邱新华人民陪审员  丁霞静二〇二〇年七月三日法官 助理  彭云翔书 记 员  侯 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。