河南省三门峡市陕州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）豫1203民初30号 原告程京雁，女，汉族，生于1956年5月3日，住河南省三门峡市湖滨区。 原告郭荣喜，男，汉族，生于1955年5月4日，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人张玉民，河南共同律师事务所律师。 被告河南高速公路发展有限责任公司，住所地郑州市淮河东路**。 法定代表人房益林，该公司董事长。 被告河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司，，住所地三门峡市陕州区陕州大道中段 法定代表人夏磊，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人张燕，河南甘棠律师事务所律师。 被告三门峡市天仁房地产开发有限公司，，住所地灵宝市河滨路 法定代表人韩家国，该公司执行董事。 原告程京雁、郭荣喜与被告河南高速公路发展有限责任公司（以下简称高速公路公司）、河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司（以下简称高速公路公司三门峡分公司）、三门峡市天仁房地产开发有限公司（以下简称天仁房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程京雁、郭荣喜及其委托诉讼代理人张玉民，被告高速公路公司、高速公路公司三门峡分公司的委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼，因被告天仁房地产公司下落不明，本院于2017年5月22日，将应诉通知书，原告的起诉状副本，当事人举证通知书，及开庭传票公告送达被告天仁房地产公司，公告期届满后，被告天仁房地产公司未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 二原告诉称：2014年12月，原告与被告天仁房地产公司签订了《高速·甘棠雅苑团购房认购书》，购买位于三门峡市中心商务区××路以东，商务七街以北、高速南路以南的高速·甘棠雅苑建设项目预售房屋一套，面积为121平方米，单价为2826元/平方米，共计价款341946元。在此之前，被告高速公路公司三门峡分公司在其内部组建了三门峡高速职工团购房协调监督委员会，并以该委员会的名义与被告天仁房地产公司签订了《商品房团购协议》，根据该协议，该委员会负责上述项目建设的监督、购房款的归集及支付工作。原告程京雁以其丈夫郭荣喜的名义于2013年12月23日向该委员会的账户上支付了第一笔购房款50000元。又于2014年12月2日、2015年8月13日向该委员会账户上支付购房款55850元、105000元，共计210850元。2015年5月，高速·甘棠雅苑项目开始动工，2015年11月份无故停工至今。在此期间，原告多次找到被告要求及时复工，被告均置若罔闻。据了解，被告天仁房地产公司至今未取得涉案楼盘的商品房预售许可证，无权预售房屋，其与原告签订的合同应为无效合同。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求依法判令：1、依法确认原告与被告签订的团购房认购书无效；2、判决三被告共同返还原告已付购房款210850元及利息23852元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付利息92191元（按中国人民银行同期银行贷款利息四倍计算）。 被告高速公路公司辩称：原告起诉被告主体错误，本案中原告签订《团购房认购书》的合同相对方是被告天仁房地产公司，其缴纳的购房款也是最终由该公司收取和使用，被告与原告未签订任何协议，也未收取原告任何款项，原告主张《团购房认购书》无效与被告无关，其要求被告返还已付购房款无任何事实和法律依据，请求法庭依法查明事实，驳回原告对被告的诉讼请求。 被告高速公路公司三门峡分公司辩称:一、本案中，与原告签订《团购房认购书》的合同相对方是被告天仁房地产公司，被告未与原告签订该合同，因此，被告不是本案《团购房认购书》的合同主体，该合同是否无效与被告无关。二、原告主体资格存疑， 根据被告比对原告民事诉状及原告与天仁房地产公司签订的《团购房认购书》中的“程京雁”签名，发现两份材料中的签名明显不是同一人书写，因此对于原告程京雁是否是本案中的真实购房人存在疑问，请法庭依法查明原告主体资格。三、原告购买的商品房是高速公路公司三门峡分公司工会委员会设立的三门峡高速职工团购房协调监督委员会组织的，而非被告。本案中，原告购买商品房是团购委在征得本单位职工的购房意向后，代理单位职工与天仁房地产公司就购房条件进行谈判并达成一致意见，并签订了《商品房团购协议》，确定团购意愿后，由团购委组织每位自愿购房的单位职工或家属直接与开发商天仁房地产公司签订《团购房认购书》。与天仁房地产公司签订《商品房团购协议》以及代为收取原告购房款的主体也是团购委，而非被告。工会具备独立的诉讼主体资格，能够独立承担民事责任，因此被告不是本案适格被告。四、团购委在本案中仅仅是原告及其他购房人的组织者，是原告与开发商天仁房地产公司达成购房协议的促成者，团购委实施的一系列组织团购、签订《商品房团购协议》及代收代付购房款行为根据法律规定应当属于民事代理行为。团购委作为原告的授权依照原告与天仁房地产公司签订的《团购房认购书》进行，没有违反《团购房认购书》条款，截留房款、超付房款等超越《团购房认购书》的代理行为，且团购委的整个代理行为没有收取原告或天仁房地产公司任何费用，纯粹是为了单位职工谋福利的无偿代理行为。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，原告作为此次购房的被代理人，对于团购委的代理行为应当承担相应的民事责任，对于开发商天仁房地产公司的违约行为，原告可以直接要求天仁房地产公司承担民事责任。综上，原告的主体资格存疑，原告针对被告的诉讼请求不能成立，没有法律依据，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。 被告天仁房地产公司未予答辩，亦未到庭参加诉讼。 经审理查明：2014年1月8日，三门峡高速职工团购房协调监督委员会（甲方）与被告天仁房地产公司（乙方）签订《商品房团购协议》一份，合同约定：甲、乙双方本着平等互利、诚实信用和共赢共利的原则，经充分协商，就甲方团购乙方定向开发建设员工生活住宅区项目达成如下协议:项目概况：项目地点位于三门峡市中央商务区地块号39-13，，地块面积约44亩，项目内容：住宅小区项目合作模式：本项目为甲乙双方合作定向开发商品房住宅区项目；甲方负责项目建设的监督、员工购房款的归集支付工作，乙方负责项目开发建设及管理工作；项目工期：在甲乙双方签订本协议后，乙方保证成功摘得该地块后12日内开工，自项目工程主体桩基工程开工后26个月内，乙方必须全部竣工，达到竣工验收条件，合同还对项目价格、付款方式及资金管理、双方的责任义务、违约责任等作了明确约定。2014年12月，原告程京雁（甲方）与被告天仁房地产公司（乙方）签订《团购房认购书》一份，主要约定：一、项目概况：项目宗地位于三门峡市中央商务区地块号39-13，，地块面积约44亩小区建设用地及建设规模按当地政府行政主管部门审批为准；二、项目内容：项目为高速.甘棠雅苑住宅小区；三、项目价格及认购标准：甲方认购该项目住宅一套，房屋编号3-2-502，户型设计面积约121平方米（最终面积以产权备案面积为准）。认购价为2826元/m2，合计认购款为341946元；三、付款方式，第一次付款甲方负责向乙方支付认购房款，具体支付办法将遵照河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司团购房协调监督委员会与三门峡市天仁房地产开发有限公司签订的《商品房团购协议》中的约定进行。在《商品房团购协议》签订后，甲方在七日内缴纳购房诚意定金，存入乙方账户；第二次付款待乙方成功摘得该地块后，甲方应当在七日内向乙方支付总房款30％。第三次付款待项目建设至第五层时；甲方须在七日内向乙方支付总房款的30％；第四次付款待项目封顶后，甲方须在七个日向乙方支付总房款的30％；第五次付款待项目竣工验收合格后，甲方需在七日内向乙方支付总房款的9％；第六次付款待具备办理土地使用证、房产证前，甲方向乙方支付剩余的1％；四、质量标准：住宅建设质量达到设计的质量标准和国家相关法规要求，并通过建筑工程质量监督站验收，质量标准为合格工程；具体交房事宜按照双方签订的《商品房买卖合同》执行；五、违约责任：甲方如不能按期付款，需向乙方支付认购款总额的同期银行贷款利息四倍作为违约金，甲方如在乙方项目施工过程中出现非法单方面终止合同的情形，则乙方所收的房款不再退还，并按照认购款总额的同期银行贷款利息四倍向甲方提出违约赔偿；如因政府原因造成的土地未摘牌或因政策、法规等原因造成的合同未履行或违约由甲乙双方协商解决；乙方需在约定时间向甲方交房，并承担违约责任（具体参见三门峡高速职工团购房协调监督委员会与天仁房地产公司签订的合同）。甲方程京雁的孩子郭凯代程京雁在该合同上签名，乙方天仁房地产公司在该合同上加盖公章。该合同签订后，程京雁于2014年12月2日、2015年3月13日分别向三门峡高速职工团购房协调监督委员会转账缴纳购房款55850元、105000元，共计160850元。三门峡高速职工团购房协调监督委员会财务分别给原告出具收条二张。 另查明：原告程京雁与原告郭荣喜系夫妻关系，儿子郭凯系高速公路公司三门峡分公司职工。原告程京雁以郭荣喜的名义于2013年12月23日向三门峡高速职工团购房协调监督委员会转张缴纳购房款50000元，三门峡高速职工团购房协调监督委员会财务分别给原告出具收条一张。 再查明：高速·甘棠雅苑小区开工时间为2015年5月，2015年底停工至今，该开发项目尚未取得商品房预售许可证。 本院认为：原告程京雁与被告天仁房地产公司签订的《团购房认购书》约定了商品房的出卖人和买受人、房屋具体坐落、单价、数量、价款、付款方式、交付时间等，具备了商品房买卖合同的基本要素，应认定为商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买卖人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告天仁房地产公司至今未取得商品房预售许可证，不具备销售商品房的主体资格，本院依法确认原告程京雁与被告天仁房地产公司签订的《团购房认购书》无效。因被告天仁房地产公司开发的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证致使该团购房认购书无效，且从2015年底停工至今，未按合同约定交付房屋，违反了合同约定，构成违约，造成原告基于合同约定产生期待利益损失，因此，二原告要求被告天仁房地产公司向其返还购房款及利息，于法有据，本院予以支持，因团购房认购书中约定，原告如不能按期付款，需向被告支付认购款总额的同期银行贷款利息四倍作为违约金，根据公平的原则，对原告要求按中国人民银行同期银行贷款利息四倍支付利息的请求，依法予以支持，三门峡高速职工团购房协调监督委员会系涉案商品房开发的合作者，负责项目建设的监督、员工购房款的归集支付工作，其在明知被告天仁房地产公司未取得商品房预售许可证，在涉案商品房尚未竣工的情况下，将原告交付的购房款全部支付给被告天仁房地产公司，存在在重大过错，应承担连带偿还责任，因三门峡高速职工团购房协调监督委员会系高速公路公司三门峡分公司设立，高速公路公司三门峡分公司系高速公路公司的下属机构，均不具有法人资格，其民事责任依法由被告高速公路公司承担，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下: 一、确认原告程京雁与被告三门峡市天仁房地产开发有限公司签订的《团购房认购书》无效； 二、被告三门峡市天仁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告程京雁、郭荣喜购房款210850元及利息（利息计算：分别按本金50000元,55850元、105000元，自2013年12月23日、2014年12月2日、2015年8月13日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止），被告河南高速公路发展有限责任公司承担连带偿还责任。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决限定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5845元，由被告三门峡市天仁房地产开发有限公司、河南高速公路发展有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。 审 判 长 曹    存    厚 人民陪审员 阴建国人民陪审员芦先菊 二〇一七年八月十六日 书 记 员 陈         娜 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）乙方一欺诈、胁迫的手段订立核糖体，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还挥着没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出来人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。