山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1984号上诉人（原审被告）：枣庄华鲁置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区胜利路3号，统一社会信用代码：913704005509407777。法定代表人：冯英华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李宗超，山东薛国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘红志，男，1967年5月9日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。上诉人枣庄华鲁置业有限公司（以下简称华鲁公司）因与被上诉人刘红志商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2020)鲁0403民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。华鲁公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人刘红志的诉讼请求或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人刘红志承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。刘红志诉请没有事实依据，其公司开发建设的涉案房产，因政府财政没有及时返还规划费导致无法办理建设规划许可证，应参照不可抗力的规定，免除其公司违约责任；房屋的用途为居住，有无权属证书不影响房屋使用，无权属证书并没有造成刘红志损失，刘红志主张的违约金金额，尤其是主张至其取得涉案房产权属证书之时，远远超过法律规定的实际损失30%，违反公平原则。如果对刘红志主张的违约金予以支持，其总额最高不应超过购房价款中银行贷款利息的30%为宜，请求酌情调低违约金金额。部分业主未按规定交存专项维修资金、契税等导致无法办理房屋产权登记。因此，产权登记部门不受理备案登记申请，刘红志主张尚未发生的违约金无事实及法律依据。刘红志辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。本案中，刘红志与华鲁公司之间关于签订《商品房买卖合同》、刘红志按照合同约定履行全部合同义务、华鲁公司未按约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等事实均无异议。按照刘红志与华鲁公司合同约定，华鲁公司应当在2013年9月30日前向刘红志交付房屋，在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，事实上，华鲁公司在2014年4月交付的房屋，2020年1月23日才将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，华鲁公司违约是不争的事实，且华鲁公司在上诉状事实与理由中陈述“应参照不可抗力的规定，免除其公司违约责任”，说明华鲁公司对其违约的事实是承认的。华鲁公司上诉状中所叙述的造成逾期办理房屋不动产权属证书的原因，不是其违约的理由，也不是免除其违约责任的理由，华鲁公司的主张没有任何法律依据。《最高人氏法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”由此可以看出，“出卖人的原因”应包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期办证，出卖人均应向购房人承担违约责任。一审法院对刘红志的诉求仅支持了逾期办证违约金，且仅计算至2020年1月23日，即华鲁公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日。华鲁公司上诉状事实与理由中关于逾期办证违约之外的陈述显然是多余的。综上，一审法院判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法裁判，驳回华鲁公司对刘红志的上诉请求，维持原判，保护刘红志的合法权益。刘红志向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，将出售给原告的商品房一套（位于国运花苑9号楼东1单元1002室）验收合格备案，并协助原告办理房屋不动产权证；2、判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金64,311.21元（以已交付购房款的基数587,317元为基数，自2017年2月14日起至2020年2月13日至，按照日万分之一标准计算）；3、判决被告支付原告起诉之日起至原告实际办理不动产权证书止期间的违约金（按照已交付购房款的基数587,317元，按照日万分之一的标准计算）；4、诉讼费等一切费用均由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2014年4月15日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于薛城区国运花苑9号楼东1单元1002室商品房一套，预测建筑面积148.95平方米、总价款587,317元；被告应当在2013年9月30日前向原告交付房屋；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按下列方式处理：原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。原告依约支付了全部购房款。2013年10月，被告向原告交付了涉案房屋，并于2020年1月23日将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。被告未按照合同约定期限将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担违约责任并向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金。双方对违约金约定的计算标准不违反法律法规的强制性规定，予以确认。根据法律规定和合同约定，被告负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务，办理房屋权属证书需由原告申请，相关房地产登记部门负责办理，被告已经对涉案房屋进行了产权备案登记，原告要求被告进行诉争房屋备案及主张起诉之日起至实际办理不动产权证止违约金的诉请，已无事实依据，不予支持。根据最高人民法院关于《民法总则》施行后适用诉讼时效制度的参考意见，原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金以起诉之日向前推算三年计算的诉请，结合被告已经办理不动产权属登记备案的实际情况，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告枣庄华鲁置业有限公司于判决生效后十日内向原告刘红志支付逾期办理房屋所有权证违约金64,311.21元（自2017年1月24日起至2020年1月23日止，每日按已付购房款587,317元的万分之一计算）；二、驳回原告刘红志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,408元，减半收取704元，由被告枣庄华鲁置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，华鲁公司与刘红志签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当依照约定履行合同，华鲁公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，华鲁公司未能按期履行上述合同义务，应承担违约责任。对于华鲁公司上诉主张未能及时办理产权登记系政府财政没有及时返还规划费所致，不属法定免责事由，本院不予采纳。对于违约金的计算标准，华鲁公司与刘红志在《商品房买卖合同》约定的清楚明确，该条款的订立系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，双方当事人作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果，虽然华鲁公司主张该条款约定的违约金过高，但违约金的调整应以实际损失为基础，华鲁公司并未举证证明上述实际损失，因此，华鲁公司应当依照合同约定标准计算违约金，一审判决并无不当，华鲁公司关于调整逾期办证违约金的主张不能成立，本院不予支持。华鲁公司主张刘红志未按法律规定履行支付专项维修资金的义务导致无法办证，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，华鲁公司有义务通知刘红志需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在刘红志知晓上述规定前，华鲁公司仍应当承担违约责任，华鲁公司未能提供证据证明其已经通知刘红志，华鲁公司应当承担违约责任，华鲁公司主张不能成立，本院不予支持。综上所述，华鲁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,408元，由上诉人枣庄华鲁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 慧审判员 朱海燕审判员 李 帅二〇二〇年七月二日书记员 张晓宇