福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初5357号 原告：江翠红，女，1984年10月4日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：何喜炘，男，1984年9月16日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：魏来、周苏嘉，国浩律师（福州）事务所律师。 被告：福建省华隆置业发展有限公司，住所地福州市仓山区城门镇城门村。 法定代表人：许连捷，董事长。 委托诉讼代理人：范曦文、李君铮，公司职员。 原告江翠红、何喜炘与被告福建省华隆置业发展有限公司（以下简称华隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江翠红、何喜炘的委托诉讼代理人魏来、被告华隆公司的委托诉讼代理人范曦文、李君铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即协助原告办理福州市仓山区城门镇杜园路10号海峡西岸国际物流商贸城（二期）×#楼×单元的商品房的房屋权属证书；2.被告立即支付自2014年11月1日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料交付至原告之日止的逾期办证违约金，现暂计算至2016年10月25日的逾期办证违约金为58974元；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2011年7月12日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：×××，下称“购房合同”），约定原告向被告购买福州市仓山区城门镇杜园路10号海峡西岸国际物流商贸城（二期）×#楼×单元的商品房（下称“该商品房”），该商品房的建筑面积为76.64平方米，购房单价为每平方米10575.91元，该商品房的购房总价为810538元；原告应当于《购房合同》签订当日向应当于《购房合同》签订当日向被告支付人民币310538元作为首付款，剩余50万元由原告以向银行申请按揭贷款的方式支付；被告应当在2013年10月31日前，将符合《购房合同》约定交付条件的该商品房交付原告使用；被告应当在该商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。《购房合同》签订后，原告按约向被告支付了全部的购房款，被告也已于2013年10月31日将该商品房交付给原告使用。但被告至今尚未完成国有土地使用权的初始登记、变更登记的相关手续，也未将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。2015年4月17日，为办理该商品房的所有权证书，原告向被告补缴了4019元的购房差价款。原告认为，《购房合同》约定的房地产权属证书包括房屋所有权证和国有土地使用证，根据《购房合同》约定，被告应当及时办理与该商品房相应土地手续，从而使原告能够在该商品房交付后365日内可以办理国有土地使用权证（不动产权证书），否则即构成违约，应当承担违约责任。 被告辩称，一、被告已按约定为原告办理房屋权属登记证书，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，并没有关于土地使用权证的办理期限的相关约定，被告不存在违约行为。《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第六条中均明确约定是向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而不是向国土部门办理土地使用证，合同及补充协议全文均未约定土地使用证的办理期限。被告已于2015年4月7日取得房屋产权初始登记证书，已按合同及补充协议约定时间办理产权预告登记，且已协助为原告办理了房屋所有权登记证书。基于以上，被告不存在违约行为，无需承担违约责任。二、即使土地使用权证逾期办理，被告也不应承担违约责任。依据双方签订的合同及补充协议第六条约定，“或因出卖人原因，（买受人）不能在房屋交付使用后365日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。该条规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如果因第三人或者不可抗力造成的延误，出卖人不承担违约责任。根据被告提交的证据可以看出，由于国土局土地证面积误差导致本案讼争房产项目的土地使用权证至2016年12月7日才具备土地证分户条件，并不是因被告原因，所以被告不应承担违约责任。虽然合同及补充协议中均未约定土地使用证的办理期限，但被告在商品房买卖合同履行过程中仍积极履行协助义务，争取在合理期限内办理土地证分户条件。且被告为能尽快办理完毕，被告还主动放弃要求市政府返还8.2亩土地款的请求，已于2016年12月7日具备了办理土地证分户条件。综上，被告已按合同约定完全履行办理房屋权属登记相关手续的义务，不需要承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的《关于“海西佰悦城”住宅业主土地权属办理时间的公告》、福州市12345政府公共服务系统页面真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告对被告提交的土地检查核验合格意见书（榕土核验[2015]013号、060号）、福州市房屋登记中心的初始登记通知书（榕房初FZ字第号）、测绘委托合同、《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路面积的函》（榕规函[2016]773号）、《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》、《不动产权籍调查收件单》、《地籍测量报告》、《不动产权籍调查成果确认单》、《土地分割登记通知书》、《福州市不动产登记受理回执单》的形式真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交了《关于补发“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地红线确认函的报告》、《关于申请调整区间规划道路面积的请示》、《关于修正“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内规划道路面积的报告》、《关于补发“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内规划道路红线图的报告》的原件核对，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交的《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路与绿化面积的函》（榕规函[2015]1313号）复印件经本院与出具该函件的单位福州市城乡规划局核实属实，故本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区国际物流商贸城（二期）×＃楼×单元房，总价款810538元。出卖人应于2013年10月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第六条约定，因出卖人原因，不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款810538元，并于2015年4月17日支付了面积补差款4019元。被告于2013年10月31日将该房屋交付原告使用。 福州市国土资源局分别于2015年1月27日、2015年9月1日向被告出具《福州市建设项目（分期）竣工验收土地检查核验合格意见书》（榕土核验［2015］013号、榕土核验［2015］060号），告知被告申报的“海峡西岸国际物流商贸城（二期）4-12＃楼及连接体地下室”及“海峡西岸国际物流商贸城（二期）13＃、14＃、16＃、17＃”项目已通过规划条件核实，同意通过该部分土地核验。2015年4月7日，福州市房屋登记中心向被告出具《初始登记通知书》（榕房初ＦＺ字第号），告知被告申请的海峡西岸国际物流商贸城（二期）4-12＃楼及4＃-6＃、8＃-12＃楼地下室房屋房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积108187.95平方米。2015年7月15日，被告向福州市城乡规划局出具《关于补发“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地红线确认函的报告》，称被告向市国土局申报“竣工土地面积变更申请”时被告知先前未收到规划局2008年调整总平后的用地红线确认函，请求规划局向市国土局补发确认函及用地红线图。2015年9月28日，被告向福州市人民政府出具《关于申请调整区间规划道路面积的请示》，称被告将其竞得的2004挂-29号地块与2006挂-04号地块整合统一总平规划设计，征用地面积不变，规划道路面积经调整后增加8.2亩，计42.67亩，被告公司实际征用地面积减少8.2亩，故被告向市政府提报调整“海峡西岸国际物流商贸城”项目地块内规划道路面积至42.67亩。2015年12月23日，福州市城乡规划局向市国土局出具《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路与绿化面积的函》（榕规函［2015］1313号），称市规划局于2008年5月函告市国土局“海峡西岸国际物流商贸城”项目规划指标调整情况，用地面积249221平方米（合373.83亩），建筑用地面积220772.8平方米（合331.15亩）。经测算，该项目道路用地及绿化面积28448.2平方米（约42.67亩）。2016年4月6日，被告向福州市城乡规划局出具《关于修正“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内规划道路面积的报告》，称市规划局出具《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路与绿化面积的函》（榕规函［2015］1313号）中28448.2平方米应为规划道路的实际面积，“绿化”一词应为笔误，故请市规划局对榕规函［2015］1313号文函进行修正。2016年8月1日，福州市城乡规划局向市国土局出具《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路面积的函》（榕规函［2016］733号），将榕规函［2015］1313号函件中的“经测算，该项目道路用地及绿化面积28448.2平方米（约42.67亩）”修改为“经测算，该项目内规划道路用地面积28448.2平方米（约42.67亩）”。2016年8月19日，被告向福州市城乡规划局出具《关于补发“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内规划道路红线图的报告》，请规划局将“海峡西岸国际物流商贸城”项目用地内道路用地红线图发函至市国土局。因被告与市国土局原就仓山区福峡路西侧地块249221平方米（合373.83亩）国有建设用地使用权签订的《福州市国有建设用地使用权出让合同》约定地块内的区间规划道路用地约22994平方米（合34.49亩）作为净地出让，但不计入指标计算，今后可根据规划方案的需要报市城乡规划局批准后进行调整。现由被告申请，并经市城乡规划局同意对原合同约定地块内的区间规划道路用地面积进行调整，故被告与福州市国土资源局于2016年10月10日签订《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》，福州市国土资源局同意按照福州市城乡规划局《关于明确福建省华隆置业发展有限公司“海峡西岸国际物流商贸城”项目道路面积的函》（榕规函［2016］733号），对地块内的区间规划道路用地面积进行调整：同意原合同约定的地块内的区间规划道路用地22994平方米（合34.49亩）调整为28448.2平方米（合42.67亩），不计入指标计算。2016年11月11日，福州市国土资源局出具《不动产权籍调查成果确认单》，告知坐落于仓山区福峡路西侧的不动产权籍调查工作已完成，被告可申请办理不动产登记手续。同日，被告向福州市不动产登记和交易中心申请办理坐落于仓山区螺洲镇杜园路10、12、14、18、20路的国有建设用地使用权变更登记。2016年12月7日，福州市不动产登记和交易中心出具《土地分割登记通知书》，告知被告可通知小区业主持相关权属材料办理不动产分割变更登记。庭审中，原告确认自2016年12月7日起可以办理土地使用权登记。 本院认为,本案争议焦点主要有两点，一是被告是否存在违约行为；二是若存在违约，违约金的计算标准问题。 关于第一个争议，本院认为，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记是房地产开发企业的法定义务，故应当认定原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记约定”中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。被告于2013年10月31日将房屋交付原告使用，但被告迟至2015年1月27日才通过“海峡西岸国际物流商贸城”项目的部分土地验收，又因被告将“海峡西岸国际物流商贸城”项目的两个地块整合统一总平规划设计，将原《福州市国有建设用地使用权出让合同》约定地块内的区间规划道路用地面积进行调整，规划道路面积经调整后增加8.2亩，导致被告未能办理国有土地建设使用权竣工变更登记，造成原告迟延至2016年12月7日才能办理土地分割登记，故被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。无论无法办理土地权属证书是否可以归责于被告，被告均应向原告承担违约责任。故被告以《商品房买卖合同》第十四条约定为依据，主张其无需承担违约责任，本院不予采纳。 关于第二个争议，本院认为，《商品房买卖合同》第十四条第二款约定如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。被告抗辩合同补充协议第六条约定，因出卖人原因，不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。本院认为，合同补充协议第六条系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，无法证明在订立合同时与原告协商过，且该条款变更了《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该格式条款无效，故被告的抗辩本院不予支持。被告应自2014年10月31日起至2016年12月7日，按照《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定承担逾期办证违约责任。因原告的面积补差款4019元于2015年4月17日支付,故该部分款项的逾期办证违约金应从2015年4月17日起开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条规定，判决如下： 被告福建省华隆置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按原告已付购房款的每日0.01%标准向原告江翠红、何喜炘支付逾期办证违约金(1.购房款总额以810538元计算，自2014年10月31日起计至2015年4月16日止；2.购房款总额以814557元计算，自2015年4月17日起计至2016年12月7日止)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1296元，由被告福建省华隆置业发展有限公司负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈曜辉 审 判 员  陈家挺 代理审判员  吴灵婧 二〇一七年八月二十九日 书 记 员  林雪玉 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”