湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0104民初901号原告：武汉市仁和世家小区第二届业主委员会，住所地：湖北省武汉市硚口区宝丰街崇仁路256-258号。负责人：刘少波，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人（特别授权）：吴林钊，系湖北万泽律师事务所律师。被告：际华三五零六纺织服装有限公司，住所地:湖北省武汉市东西湖区金银潭路135号。法定代表人：甄胜裕，系该公司总经理。被告：武汉万盛置业有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区利北二村祥和公寓8号楼10层2室。法定代表人：王宾，系该公司总经理。上列被告委托诉讼代理人（特别授权）：覃妮莉，系湖北重友律师事务所律师。原告武汉市仁和世家小区第二届业主委员会（以下简称仁和世家业委会）与被告际华三五零六纺织服装有限公司（以下简称际华服装公司）、武汉万盛置业有限公司（以下简称万盛置业公司）业主共有权纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁和世家业委会的委托诉讼代理人吴林钊，被告际华服装公司、万盛置业公司的委托诉讼代理人覃妮莉到庭参加诉讼。当事人申请本院给予其调解期限后，本院予以准许。但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。原告仁和世家业委会向本院提出诉讼请求：1.被告向原告移交面积132平方米的房屋作为物业管理用房；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告际华服装公司（2009年变更前为武汉三五零六纺织服装总厂）与被告万盛置业公司于2004年联合投资开发建设仁和世家小区项目（位于武汉市硚口区解放大道302号），并于2004年取得该项目的预售资格。被告际华服装公司与仁和世家小区商品房所有买受人签订的《武汉市商品房买卖合同》第四条第一项均约定：绿地率不小于25%，道路建筑面积约1600平方米，物业管理用房建筑面积132平方米，社区居委会用房建筑面积约460平方米。2008年6月8日，武汉市仁和世家小区成立业主委员会并登记备案。因两被告仅在小区架空层违法搭建27平方米的地下室供物业办公及业委会议事，违反购房合同的约定和法律规定，侵害了全体业主的合法权益。原告多次与两被告协商依法移交足额面积且产权清晰的物业用房，未果。故原告诉至法院。被告际华服装公司、万盛置业公司共同辩称，1、在仁和世家一期住宅小区竣工交付时，该住宅小区的业主委员会尚未成立，故被告在该住宅小区竣工后，将合同约定的物业管理用房移交给了该住宅小区的前期物业管理公司—武汉新盛物业管理有限公司。2、被告移交的物业管理用房的面积满足合同的约定。被告移交的物业用房位于仁和世家小区二期（又称：宝康苑）3号楼和4号楼的地下室。从实际交付的物业管理用房的面积来看，含业主活动室在内共计无偿提供了约400平方米，远超过与业主签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的132平方米。3、被告移交的物业管理用房符合相关法律、法规的规定。首先，被告所指的仁和世家小区实际上是被告所称的仁和世家小区一期，其与仁和世家小区二期（即：宝康苑）因共用电力配套设备和消防设施、且两期的建筑物规模均较小而形成了法律意义上的同一个物业管理区域。因2003年版《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。故被告依法将仁和世家一期和仁和世家二期作为一个物业管理区域委托了一个前期物业管理公司提供物业管理服务。其次，从前期的建设用地规划许可和经审批许可的设计图纸均可看出，仁和世家小区一期从始至终就没有在该两栋楼的范围内设置物业管理用房。被告要求在该一期范围内提供相应面积的物业用房从事实上来说具有不能履行的情形。为此，被告基于同一物业管理区域的前提，统一为仁和世家一期和仁和世家二期在仁和世家二期无偿配置并交付了远超于合同约定面积的物业用房。此举完全符合当时有效的关于物业管理用房的法律法规及《中华人民共和国合同法》的规定。综上所述，被告已依法、依约履行了物业管理用房的移交义务，望驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：际华服装公司的名称于2009年9月由“武汉三五零六纺织服装总厂”变更为“际华三五零六纺织服装有限公司”。湖北省武汉市硚口区仁和世家小区（物业管理区域专有部分总建筑面积52000平方米）系际华服装公司和万盛置业公司于2004年投资建设的商品房。际华服装公司作为出卖人与仁和世家小区业主签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定：“出卖人以出让方式取得位于硚口区××大道××、编号××Ｃ06040003-6的地块的土地使用权，面积11893.77平方米，规划用途为商住。出卖人在该地块上投资建设仁和世家商品房。买受人所购商品房所在项目的绿地率不小于25%，道路建筑面积约1600平方米，物业管理用房建筑面积132平方米，社区居委会用房建筑面积约460平方米。”湖北省武汉市硚口区宝康苑小区系际华服装公司建设的职工集资房，该项目的用地面积14710平方米，以划拨方式取得土地使用权，规划用途为住宅。仁和世家小区与宝康苑小区共用电力。际华服装公司与武汉新盛物业管理有限公司（以下简称新盛物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定由新盛物业公司负责仁和世家小区（建筑面积56637.8平方米）的物业管理，合同期限自2004年9月13日起至2006年9月12日止。新盛物业公司亦为宝康苑小区提供物业服务。2006年3月，万盛置业公司与新盛物业公司就仁和世家小区、宝康苑小区办理了物业设施交接。在物业设施交接书中物业用房一栏的填写内容为：“仁和世家（一期）45平方米、宝康苑（二期）400平方米”。该仁和世家小区45平方米位于房屋的架空层，宝康苑400平方米位于宝康苑小区3栋和4栋的地下室，均无法办理房屋权属证书。2006年6月，际华服装公司向仁和世家小区的业主交付了房屋。2008年6月8日，仁和世家小区成立业主委员会，并登记备案。2009年4月21日，武汉市仁和世家小区业主大会业主委员会与新盛物业公司达成仁和世家小区整体移交协议，由新盛物业公司将地下停车场、地面停车场、门面、水泵房、配电房、发电机房、电梯、电梯机房、消防系统、监控系统等公共设施设备，包括资料、图纸、合同等资料移交业主委员会。自2013年3月1日起，武汉市仁和世家小区业主大会业主委员会委托武汉康立达物业管理有限公司为仁和世家小区提供物业服务，双方并签订了《武汉市物业服务合同》。仁和世家业委会于2015年9月22日经换届成立，并到相关部门登记备案。因当事人就移交物业管理用房的问题一直协商未果，仁和世家业委会就其代表业主起诉要求开发商移交物业管理用房的问题征求业主的意见，仁和世家小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主在意见表中的同意栏内签名。2017年3月3日，仁和世家业委会起诉来院。诉讼中，因当事人各持己见，调解未达成协议。本院认为，仁和世家小区系际华服装公司和万盛置业公司投资建设，际华服装公司和万盛置业公司应当按照规定为仁和世家小区配置必要的物业管理用房。际华服装公司与仁和世家小区业主签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定：“买受人所购商品房所在项目物业管理用房建筑面积132平方米”，该约定系当事人的真实意思表示，未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该约定有效，当事人应按照约定履行其义务。故际华服装公司、万盛置业公司应对仁和世家小区提供建筑面积132平方米的物业管理用房。物业管理用房应当具备水、电等基本使用功能，其所有权依法属于业主。由于际华服装公司、万盛置业公司未向仁和世家业委会提供符合条件的建筑面积132平方米的物业管理用房，其应承担相应的违约责任。际华服装公司、万盛置业公司虽然辩称其移交的物业管理用房的面积满足合同的约定，但其自认移交的物业管理用房中有45平方米位于仁和世家小区的架空层、有200平方米位于宝康苑小区3号楼和4号楼的地下室、上述房屋均无法办理房屋权属证书，故本院对其主张不予采信。当事人就移交物业管理用房的问题协商未果后，仁和世家小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意仁和世家业委会就移交物业管理用房的问题代表业主起诉，现仁和世家业委会请求际华服装公司、万盛置业公司向其移交面积132平方米的房屋作为物业管理用房，有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》七十六条、《物业管理条例》第三十条、第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：际华三五零六纺织服装有限公司、武汉万盛置业有限公司于本判决生效之日起一个月内向武汉市仁和世家小区第二届业主委员会移交面积132平方米的房屋作为物业管理用房。案件受理费500元，减半收取计250元，由际华三五零六纺织服装有限公司、武汉万盛置业有限公司共同负担。（此款已由武汉市仁和世家小区第二届业主委员会预交，际华三五零六纺织服装有限公司、武汉万盛置业有限公司在本判决生效之日起一个月内共同向武汉市仁和世家小区第二届业主委员会支付250元）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 毛 丽二○二○一七年八月二日书记员 金丽芳