江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终712号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾兆晴，女，1983年11月11日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：罗玉玲、侯晋军，江西智桥律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：泰和县黄金玉店，经营场所江西省泰和县澄江镇井冈山大道68号，统一社会信用代码360826600226821。经营者：肖治潮，男，1967年7月9日生，汉族，住江西省泰和县澄江镇井冈山大道68号。委托诉讼代理人：彭玉慧，江西井冈律师事务所律师。原审第三人：吉安市花园房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区城南凤凰花园，统一社会信用代码913608007442774328。法定代表人：喻勇发，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭晖，女，1991年5月26日生，汉族，住江西省遂川县，系吉安市城市建设投资开发有限公司法务部副部长。上诉人曾兆晴因与上诉人泰和县黄金玉店（以下简称黄金玉店）、原审第三人吉安市花园房地产开发有限公司（以下简称花园公司）租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾兆晴及其委托诉讼代理人罗玉玲，上诉人黄金玉店委托诉讼代理人彭玉慧、原审第三人花园公司委托诉讼代理人郭晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。曾兆晴上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判曾兆晴不承担2019年3月1日至2019年12月31日期间商铺租金96956.4元[2019年3月1日至2019年7月31日，以17.4元/月/平方米（15元/月/平方米*116%）的标准计算5个月的租金为44892元，2019年8月1日至2019年12月31日，以20.18元/月/平方米（17.4元/月/平方米*116%）的标准计算5个月的租金为52064.4元]；2、撤销一审判决第三项，依法改判在一审判决第三项装饰装修残值损失的基础上增加66816元（即：黄金玉店返还曾兆晴履约保证金20000元并补偿曾兆晴装饰装修残值损失133632元）；3、本案一、二审诉讼费用由黄金玉店承担。事实和理由：一、一审法院认定“双方2017年6月10日签订的商铺租赁合同于2019年12月31日解除”错误，案涉商铺租赁合同于2019年3月4日已解除。首先，涉案商铺所有权人系本案第三人，第三人将商铺租赁给黄金玉店，明确约定商铺用途、禁止转租的内容；且第三人当庭表示不同意黄金玉店将商铺转租给曾兆晴的事实。黄金玉店在未征得第三人同意的情形下将擅自商铺转租曾兆晴，现第三人明确表示不同意黄金玉店将商铺转租给曾兆晴的事实且表示将商铺收回，致使曾兆晴承租商铺的目的无法实现，符合《合同法》第九十四条第一款第四项解除合同的法定情形。其次，曾兆晴一审提交的第三组证据，证明黄金玉店出租商铺存在严重漏水，无法正常使用；且经曾兆晴多次催促黄金玉店一直未维修。根据《合同法》第九十四条第四项之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，可以解除合同。根据《合同法》九十六条之规定，解除合同自通知到达对方时解除，曾兆晴在2019年3月4日向法院提起反诉要求解除案涉双方于2017年6月10日订立的商铺租赁合同，且黄金玉店在2019年3月4日收到反诉状，说明案涉商铺租赁合同在2019年3月4日已解除。且一审法院查明曾兆晴分别在2019年3月陆续通过EMS、微信等方式通知黄金玉店案涉商铺租赁合同解除的事实。综上，曾兆晴向黄金玉店发出解除合同通知时具备法定解除的情形，故案涉商铺租赁合同于2019年3月4日已解除。二、一审法院认定“曾兆晴应向黄金玉店于2019年3月1日至12月31日商铺租金及违约金10000元”错误。首先，既然案涉商铺租赁合同于2019年3月4日已解除，且曾兆晴已经在2019年2月已经搬离了该店面，且曾兆晴通过书面形式告知了黄金玉店。故案涉商铺租金计算时间截止到2019年2月28日，2019年3月1日至2019年12月31日期间的租金不应计算。其次，黄金玉店交付的物业存在严重瑕疵，应当减少租金。商铺诸多部位严重漏水（黄金玉店提供的证据证明商铺现场漏水发霉、漏水），曾兆晴多次要求黄金玉店维修，但黄金玉店未理会，严重影响曾兆晴对物业的使用。根据《合同法》第221条之规定“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。另，曾兆晴在本案享有不安抗辩权。本案黄金玉店隐瞒其与第三人签订商铺租赁合同中禁止转租的事实，第三人要求收回案涉商铺，导致曾兆晴无法继续租赁商铺。根据《合同法》第68条第四项“（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定，曾兆晴可中止履行交纳租金。如前所述，导致案涉商铺租赁合同解除的原因在于黄金玉店，故曾兆晴不应支付违约金。三、一审法院认定“黄金玉店向曾兆晴补偿装饰装修残值损失66816元”错误，黄金玉店向曾兆晴补偿装饰装修残值损失133632元。首先，一审法院按照公平原则确定曾兆晴与黄金玉店各自承担66816元是错误的。本案曾兆晴享有法定解除权，案涉租赁合同因黄金玉店违约导致被解除，一审法院认定双方对合同的解除均不存在过错是错误的。其次，案涉合同系因黄金玉店原因导致解除。根据《合同法》第97条合同解除的法律后果，可要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。商铺装饰装修残值损失以吉鹭洲司法评估鉴字[2019]第170号《吉安鹭洲司法鉴定中心资产评估司法鉴定意见书》剩余租赁期内装饰装修残值为133632元为准。该装饰装修残值应由黄金玉店独自负担，与曾兆晴无关。综上，请求二审法院依法改判。针对曾兆晴的上诉，黄金玉店答辩称：一审法院认定双方租赁合同于2019年12月31日解除是正确的，曾兆晴是2019年3月1日就解除合同没有法律依据。2、曾兆晴一直没有交租金，一审判决曾兆晴支付违约金是正确的。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定第十一条第（二）款：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因为曾兆晴违约导致解除合同，黄金玉店不存在赔偿的问题。综上，请求驳回曾兆晴的上诉。黄金玉店上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判黄金玉店无须补偿曾兆晴装修装饰残损价值66816元；2、依法改判由曾兆晴向黄金玉店交纳所拖欠的物业管理费共计36212.64元；3、一、二审诉讼费用由曾兆晴承担。事实与理由：一、一审判决所依据的（2019）第170号《吉安鹭洲司法鉴定中心资产评估司法鉴定意见书》程序重大违法，不应采纳。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第27条第2款及《司法鉴定程序通则》第24条第2款之规定，作出鉴定意见书的司法鉴定人员其既未到现场，属于程序重大违法，且黄金玉店一审鉴定现场对此已提出相关异议，案涉鉴定机构也未对该程序瑕疵进行补充鉴定，故黄金玉店对案涉鉴定意见关联性持有异议，其无法真实的反映装修装饰物的残损价值；其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定第十一条第（二）款：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。具体到本案，即便案涉鉴定意见程序上不存在任何瑕疵，黄金玉店也无须对被黄金玉店进行装修装饰物的补偿，本案系被黄金玉店违约在先，由此导致合同履行不能，况且黄金玉店也不同意利用被上诉的案涉残损价值，被黄金玉店应在合同解除后恢复案涉场地的原状。二、黄金玉店现有证据证明，黄金玉店替被黄金玉店向第三人缴纳案涉物业管理费共计36212.64元，被黄金玉店应按照合同约定向黄金玉店支付相关物业管理费。首先，黄金玉店与被黄金玉店所签订的《租赁合同》第五条明确规定了，被黄金玉店应该每半年向黄金玉店支付物业管理费，本案系租赁合同纠纷，属于合同的义务组成部分，为避免诉累，理应在一案一并解决；其次，黄金玉店是否为收取物业管理费权利法定主体不影响被黄金玉店的合同义务，更为关键的是，按照双方以往的交易习惯，被黄金玉店在一审自认了在2017年8月1日至2018年7月31日的物业管理费均系向黄金玉店缴纳。无论基于不当得利还是合同义务，曾兆晴理应向黄金玉店承担其应缴的物业管理费。综上，请求二审法院依法改判。针对黄金玉店的上诉，曾兆晴答辩称：一、本案《资产评估司法鉴定意见书》具有法律效力，应予采纳。1.案涉鉴定意见书是法院委托吉安鹭洲司法鉴定中心出具，且现场勘查时双方代理律师以及法院工作人员都全程参与，对商铺采取的现场数据制作了《现场勘查笔录》，且各方都在该笔录上签字确认，说明鉴定意见书数据来源及程序合法。2.虽然案涉鉴定意见书现场勘查人员与报告出具人员不一致，但《司法鉴定程序通则》属于行政法规，违反该通则第24条不导致鉴定意见书无效。3.根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第37条之规定“当事人对鉴定书的内容有异议的，应当在人民法院指定期间内以书面方式提出”，黄金玉店未就鉴定意见书提出书面异议也未申请重新鉴定，视为对案涉鉴定意见书的认可；二、黄金玉店要求曾兆晴支付物业管理费36212.64元缺乏事实及法律依据，不应支持。1、案涉物业管理费收取的主体为物业公司并非黄金玉店，其未取得物业管理企业代收的授权；2、黄金玉店在本案亦未举证证明其为曾兆晴代缴了物业管理费，故无权要求曾兆晴支付物业管理费。针对曾兆晴、黄金玉店的上诉，原审第三人花园公司答辩称：花园公司2015年6月与黄金玉店签订合同，明确了如要转租需要花园公司同意，对于黄金玉店的转租行为花园公司不予认可。黄金玉店一审起诉请求：1、判令被告曾兆晴支付原告2018年2月至2019年12月31日的商铺租金共计206245.2元和违约金10000元（按合同约定计算）；2、判令被告向原告支付物业管理费21228元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。曾兆晴一审反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告黄金玉店于2017年6月10日签订的《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告合同租赁履约保证金20000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费等各项损失暂定150000元（装修费用需要评估进行确定），抵扣反诉原告需支付给反诉被告的租金109288.8元（2018年2月1日至2019年2月28日），还需赔偿反诉原告40711.2元；4、判令本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年6月11日，黄金玉店作为甲方与曾兆晴作为乙方共同签订了一份《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》，该合同约定黄金玉店将坐落于吉州区的商铺（建筑面积约为516平方米）出租给曾兆晴使用，租期八年，自2017年6月11日起至2025年6月30日止，并约定商铺的免租期为一个月。该合同第四条“租金和或付方式及租金交纳期限”项下约定：1.租赁金为15元／月／㎡，第一年租金总计为92880元，租金年递增率为16%，以后每年依次类推。2.付款方式为第一、二年租金为每三个月交一次，先交租金后使用，第三年租金每半年交一次，也是先交租金后使用。具体为签订合同时先交纳三个月租金为23220元，以后以此类推。3.乙方在签订合同之日向甲方交纳20000元人民币作为本合同租赁履约保证金，在租赁期限内乙方若无任何违约行为，租赁期满，双方在办理好租赁交接手续后，甲方一个月内全额无息退回乙方。4.乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金每日200元。合同第五条“物业管理费的标准及支付时间和方式”约定：按2015年4月1日吉安市城市建设投资开发公司《庐陵商业街东地块商铺物业管理暂行办法》的规定，2017年4月1日开始2.66元每月每平米的标准收取，第二年按照上年度10%每年的递增比例递增收取物业管理费。该费用不包括地下停车服务收费、装修垃圾清运费，递增的时间为每年的4月1日。该费用乙方以现金的方式每半年一次支付给甲方。合同第七条“租赁期间房屋修缮”项下约定：1.出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。合同第十条“违约责任和合同终止的赔偿措施”项下约定：1.若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。2.若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。并有壹万元的违约金。该合同尾部甲方盖章处黄金玉店加盖印章，甲方委托代理人处彭玉慧签名确认，乙方盖章处曾兆晴签名确认。上述合同签订后，曾兆晴依约向黄金玉店支付了租赁履约保证金20000元，黄金玉店将该商铺交付至曾兆晴使用，曾兆晴对该商铺进行装修后用于商业经营。截至黄金玉店起诉之日，曾兆晴仅支付截止到2018年1月31日的商铺租金，以及截止到2018年7月31日的物业管理费。2019年3月14日，曾兆晴通过邮政ＥＭＳ特快专递向黄金玉店邮寄快递一件，快递单“内件品名”一栏注明：2019年2月已搬离商铺的通知，返还履约保证金、赔偿装修损失的告知函。后该快递因未妥投于3月18日退回寄件人曾兆晴。同年3月17日，曾兆晴通过微信向律师彭玉慧发送了两张图片及一条文字消息，其中文字消息载明：“彭律师，我是曾兆晴。这里有份书面发给黄金玉店的告知函发给您，具体内容在告知函中已经阐述，麻烦你转告黄金玉店，城北商铺我在2019年年初已经不在（再）经营了，2019年2月我已经完全搬离了商铺。特此告知。”另查明，2018年11月至12月期间，江西共创律师事务所接受第三人花园房地产公司的委托向黄金玉店发出一份《律师函》，载明：“江西共创律师事务所受吉安市花园房地产开发有限公司（以下简称委托人）的委托，就贵方与委托人于2015年6月16日签订的两份《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》中拖欠租金事宜致函如下……贵方与委托人于2015年6月16日签订两份《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》，合同约定贵方租赁委托人位于吉安市地块……②商铺栋号：Ｄ-Ｋ栋负一层，商铺面积2800平方米，租赁期限共10年，自签订合同之日至2025年6月30日止。根据委托人资料显示，截止至2018年7月9日，贵方共计拖欠委托人租金686128元。基于上述事实，本律师认为……贵方拖欠租金的行为已经构成违约，违反上述合同第四条约定（逾期一日违约金500元）。委托人已经多次催缴，未果。为维护委托人的合法权益，根据合同约定，并经委托人同意，我们提出如下要求：一、贵方收悉本律师函之日起，10日内应与委托人联系，缴清拖欠的租金。二、若贵方于期限内缴清拖欠租金，违约金问题尚可谅解。若贵方超期缴清拖欠租金，则本律师将通过法律手段追究贵方的法律责任……”，并将该律师函张贴于案涉商铺门口。诉讼过程中，曾兆晴向一审法院申请对位于吉州区商铺（建筑面积约516平方米）的装修损失进行评估鉴定。经原、被告双方认可，吉安鹭洲司法鉴定中心接受法院的委托对上述事项进行鉴定并于2019年11月11日出具编号为吉鹭洲司法评估鉴字［2019］第170号《资产评估司法鉴定意见书》，鉴定意见载明：经本中心评估，委估资产的评估值合计为133632元。曾兆晴为此支付了司法鉴定费6000元。一审法院认为：原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，对于其中涉及到黄金玉店将案涉商铺转租给曾兆晴的事实，第三人花园房地产公司虽当庭表示不同意该转租行为，但一方面法律未对未经出租人同意情况下转租行为的效力作出规定，仅明确规定在上述情况下，出租人在法定期限内有权就其与承租人签订的租赁合同行使合同解除权。另案涉商铺租赁合同签订于2017年6月，从本案现有的证据看，无法确定第三人花园房地产公司是否知道或应当知道上述转租事实，故不能以第三人花园房地产公司当庭对黄金玉店的转租行为表示不同意而认定案涉商铺租赁合同无效。另一方面，原、被告就案涉商铺签订租赁合同的行为不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。综上，原、被告签订的案涉商铺租赁合同对原、被告具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人争议的焦点为1.案涉商铺租赁合同的解除问题；2.曾兆晴是否应当向黄金玉店支付2019年3月1日至12月31日的商铺租金；3.黄金玉店诉请的违约金是否应当支持；4.黄金玉店诉请曾兆晴支付物业管理费是否有事实及法律依据；5.曾兆晴的各项反诉请求是否应当支持。关于案涉商铺租赁合同的解除问题。曾兆晴辩称其已于2019年3月4日向法院提出解除合同的反诉请求，另通过邮政EMS快递及发送微信消息的方式明确告知黄金玉店其已于2019年2月搬离商铺，以及要求黄金玉店返还履约保证金和赔偿其装修损失。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，曾兆晴虽以提出反诉及发送微信消息的方式向黄金玉店作出了解除合同的意思表示，但从本案现有的证据来看，曾兆晴提交的证据不足以证明其在发出解除合同通知时具有前述法律规定情形下的合同解除权，故对其该项抗辩意见不予采纳。鉴于黄金玉店在2019年12月31日的第二次庭审中已明确表示同意解除案涉商铺租赁合同，故曾兆晴要求解除上述合同的反诉请求应予支持，一审法院确认双方于2017年6月10日签订的商铺租赁合同于2019年12月31日解除。关于曾兆晴是否应当向黄金玉店支付2019年3月1日至12月31日商铺租金的问题。曾兆晴辩称因黄金玉店拖欠第三人花园房地产公司的租金，第三人花园房地产公司已向黄金玉店发出律师函要求支付租金及违约金，故其有权行使不安抗辩权，中止向黄金玉店履行交纳租金的义务。一审法院认为，案涉律师函的主要内容为告知黄金玉店应按期缴清拖欠的租金以及未按时支付租金情况下可能承担的违约责任，并未涉及收回商铺或解除合同等限制商铺使用的问题，对此，曾兆晴未提供其他证据证明第三人花园房地产公司曾明确要求收回案涉商铺，故其主张行使不安抗辩权缺乏事实及法律依据，不予支持。曾兆晴应按照约定支付自2018年2月1日起至案涉商铺租赁合同解除之日止的租金。经核算，2018年2月1日至2019年12月31日期间的租金共计206,245.2元[2018年2月1日至2018年7月31日，以15元/月/平方米的标准计算6个月的租金为46,440元；2018年8月1日至2019年7月31日，以17.4元/月/平方米（15元/月/平方米*116%）的标准计算一年的租金为107,740.8元；2019年8月1日至2019年12月31日，以20.18元/月/平方米（17.4元/月/平方米*116%）的标准计算5个月的租金为52,064.4元]。对于曾兆晴以案涉商铺存在严重的漏水问题为由主张依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定减少租金的抗辩意见，黄金玉店辩称商铺漏水已由物业公司进行了维修。一审法院认为，曾兆晴提供的商铺漏水照片、视频等证据不足以证明其有权主张依照相关法律规定减少租金，依法应承担举证不能的法律后果，故对其该项抗辩意见不予支持。关于黄金玉店诉请的违约金10000元是否应当支持的问题。因案涉商铺租赁合同对承租人逾期缴纳租金及一方未违约时另一方提前解除合同或转租的情形均约定了相应的违约责任。经审理查明，曾兆晴存在逾期交纳租金及在黄金玉店未违约情况下提前解除合同的违约行为，其应当按照合同约定承担违约责任。黄金玉店主张违约金的数额为10000元不违反合同约定，且综合违约造成的实际损失、合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，该违约金数额未过分高于因违约造成的损失，应予支持。曾兆晴主张违约责任在于黄金玉店以及违约金过高应予调整的抗辩意见缺乏事实依据，依法不予采纳。关于黄金玉店诉请曾兆晴支付物业管理费是否有事实及法律依据的问题。黄金玉店虽主张其为曾兆晴垫付了物业管理费，但未提供相应的证据加以证明，且其并非收取该物业管理费的权利主体，故其诉请曾兆晴支付物业管理费缺乏事实及法律依据，不予支持。关于曾兆晴的各项反诉请求是否应当支持的问题。对于曾兆晴要求黄金玉店返还租赁履约保证金20000元的诉请，双方签订的《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》已于2019年12月31日解除，在无相反的证据情况下，黄金玉店应将该租赁履约保证金20000元返还于曾兆晴。对于曾兆晴诉请黄金玉店赔偿其装修费等各项损失133632元，因案涉商铺租赁合同系基于原、被告双方一致同意而解除，在双方无法就装饰装修物的处理达成一致以及双方对合同的解除均不存在过错的情况下，一审法院酌定案涉商铺装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担，即各自承担50%。经核算，黄金玉店应补偿曾兆晴装饰装修残值损失66816元（133632元*50%）。至于黄金玉店主张案涉司法鉴定意见书因违反《司法鉴定程序通则》而属无效。一审法院认为，《司法鉴定程序通则》第二十四条第二款规定：“经委托人同意，司法鉴定机构可以派员到现场提取鉴定材料。现场提取鉴定材料应当由不少于二名司法鉴定机构的工作人员进行，其中至少一名应为该鉴定事项的司法鉴定人。现场提取鉴定材料时，应当有委托人指派或者委托的人员在场见证并在提取记录上签名。”案涉司法鉴定意见书显示，现场勘察人员为黄曦，而该案的司法鉴定人为黄建华、陈青志，该行为的确违反了上述行政法规的规定，但一方面，违反该条规定并不导致该司法鉴定意见书无效；另一方面，该程序上的瑕疵不足以推翻该司法鉴定意见书对案涉商铺装饰装修残值损失作出的鉴定结论，而黄金玉店未提供其他证据证明该司法鉴定意见书存在无效之情形。因此，黄金玉店的该项主张缺乏事实及法律依据，不予采信。综上所述，黄金玉店诉请曾兆晴支付租金及违约金于法有据，应予以支持，但其诉请曾兆晴支付其物业管理费缺乏事实及法律依据，依法不予支持。原、被告一致同意解除双方签订的《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》，不违反法律规定，予以支持。因上述合同已解除，故曾兆晴诉请黄金玉店返还租赁履约保证金20000元有事实及法律依据，应予支持。对于案涉商铺的装饰装修残值损失，一审法院酌定原、被告各半负担，故黄金玉店应补偿曾兆晴装饰装修残值损失66816元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第十八条、第二十九条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2017年6月10日签订的《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）曾兆晴支付原告（反诉被告）泰和县黄金玉店商铺租金206245.2元及违约金10,000元，限本判决生效之日起10日内履行完毕；三、原告（反诉被告）泰和县黄金玉店返还被告（反诉原告）曾兆晴租赁履约保证金20000元并补偿被告（反诉原告）曾兆晴装饰装修残值损失66816元，限本判决生效之日起10日内履行完毕；四、驳回原告（反诉被告）泰和县黄金玉店的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曾兆晴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4862元，由黄金玉店负担435元，曾兆晴负担4427元；反诉案件受理费3372元，减半收取计1686元，由曾兆晴负担733元，黄金玉店负担953元；司法鉴定费6000元（曾兆晴已预交），由黄金玉店负担3000元，曾兆晴负担3000元。二审中，上诉人黄金玉店向本院提交了以下证据：收据一份（复印件）。证明：物业公司向黄金玉店收取了2019年3月1日至2019年12月31日商铺物业费30多万元，其中包括曾兆晴的商铺，单价是每平方米2.42元，面积按照合同计算得出36212.64元。曾兆晴质证认为，黄金玉店提交的是复印件，真实性有异议；从收据载明的物业面积，无法确定是否包含了曾兆晴的商铺面积，证明目的持有异议；且该证据不属于二审新证据，不能作为本案的定案依据。本院认为，黄金玉店提交的证据系复印件，真实性无法确定，且不属于二审新证据，对该证据本院不予确认。上诉人曾兆晴二审未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：双方当事人争议的主要焦点为，1、曾兆晴应否向黄金玉店支付2019年3月1日至12月31日的商铺租金？曾兆晴应否承担违约金？2、黄金玉店应否承担曾兆晴的商铺装修残值损失？3、黄金玉店要求曾兆晴支付物业管理费能否支持？关于第一个争议焦点。曾兆晴与黄金玉店签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方合同第十条第2项明确约定：“若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失；并承担一万元的违约金”。曾兆晴于2019年3月14日向黄金玉店邮寄快递及2019年3月17日向黄金玉店律师彭玉慧发送微信，明确表示不再经营了，并在2019年2月份已经搬离了商铺。故根据合同约定，可以认定曾兆晴以单方违约方式解除了租赁合同，其应当承担违约责任，一审判令曾兆晴按合同约定承担一万元的违约金并无不当。曾兆晴虽以微信通知方式解除合同，但应当给予合理期限，该合理期限截止日本院酌定为2019年4月30日，在此之前的租金共计127245.6元（2018年2月1日起至2019年4月30日止）仍应由曾兆晴承担。黄金玉店在收到曾兆晴微信通知后，未采取适当措施防止损失的扩大，故对2019年5月1日至2019年12月31日期间的租金损失应由其自行承担。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，系承租人曾兆晴单方违约导致合同解除，合同解除后案涉商铺一直空置，出租人黄金玉店未对租赁期内装饰装修进行利用，故曾兆晴要求黄金玉店赔偿商铺装修残值损失的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。黄金玉店系案涉商铺的出租人，其不是收取物业管理费的权利主体。黄金玉店虽在诉讼中主张其是为曾兆晴垫付了物业管理费，但未提供充分的证据证明，其应承担举证不能的法律后果，故其要求曾兆晴支付物业管理费的上诉请求本院不以支持。综上所述，上诉人曾兆晴、黄金玉店的上诉请求均部分成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初316号民事判决第一、四、五项；二、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初316号民事判决第二项为：曾兆晴支付泰和县黄金玉店2018年2月1日起至2019年4月30日止的商铺租金127245.6元及违约金10000元，限本判决生效之日起10日内履行完毕；三、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初316号民事判决第三项为：泰和县黄金玉店返还曾兆晴租赁履约保证金20000元，限本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理6548元,鉴定费6000元，二审案件受理费5940.57元，合计18488.57元，由上诉人泰和县黄金玉店负担7395.40元，上诉人曾兆晴负担11093.17元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年七月六日书记员  张 杰