山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初143号 原告（反诉被告）：济南市市中区人民政府泺源街道办事处，住所地济南市。 法定代表人：张焕利，主任。 委托诉讼代理人：赵庆隽，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张守邦，山东瀛岱律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：马广辉，男，1961年1月14日生，回族，济南铁路局济西机务段职工，住济南市。 委托诉讼代理人：季永凯，山东才有律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查才有，山东才有律师事务所律师。 原告（反诉被告）济南市市中区人民政府泺源街道办事处（以下简称泺源办事处）与被告（反诉原告）马广辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泺源办事处法定代表人张焕利的委托诉讼代理人赵庆隽、张守邦，被告马广辉及其委托诉讼代理人季永凯、查才有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泺源办事处向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋使用费796224元及利息（自2016年10月1日起至判决生效之日止，以796224元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2012年4月17日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定原告（出租方）将坐落于济南市民族大街市场二楼营业房面积832平方米租赁给被告（承租方）经营文化服务类使用。租期自2012年6月1日起至2016年5月31日止。2014年6月1日起租金按每日每平方米1.5元计算，每半年交纳一次租金。然而，被告自2015年1月1日起即未再按期交纳租金，至2016年9月30日被告将房屋清退为止共计欠付房屋使用费796224元。经原告多次催交未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 马广辉辩称，1、被告与原告签订的房屋租赁合同已于2015年1月31日解除，被告也已于同日交付了房屋钥匙，原告要求被告支付2015年1月31日之后的房屋租金没有事实及法律依据。自双方签订合同至2014年5月底，被告一直依约履行义务，按时支付租金，但因2014年6月份涉案房屋一楼租赁户经营海鲜、馒头、烧饼、豆浆等生意，安装的冷库外机正对着涉案房屋，还有和面机等噪音大的机器，致使被告经营旅馆和棋牌室的环境恶化，多次出现顾客投诉退房的情况，2014年8月底，被告已通知原告无法正常经营，2015年1月31日原告出具通知，解除了与被告之间的房屋租赁合同，被告向原告交付了房屋钥匙，该事实已在(2016)鲁0103民初2824号民事判决书第4页查明，因此被告在2015年1月31日之后已完成交房义务，也不再实际占有使用房屋，被告已履行完合同权利义务，并解除了合同，因此原告无权要求被告支付之后的房屋租金。2、原告虚报出租房屋的实际面积，被告所租房屋实际面积小于合同签订面积，原告存在民事欺诈行为，应当返还被告多支付的租金，市中区法院2824号民事判决书和济南市中院(2017)鲁01民终278号民事判决书均查明董家环与济南民族大街市场管理有限公司、董家环与原告签订了两份房屋租赁合同，出租面积均为795平方米，但在原告整体将涉案房屋转租给被告时，故意虚报房屋出租面积37平方米，因此本案合同中房屋面积为832平方米，显然属于民事欺诈行为，因此原告收取的租金中，经过被告计算多收取了49750.20元，另外被告还向原告支付了1万元的履约保证金未退还，在扣除2015年1月份的月租金后，原告应退还22310.20元。综上，希望法院查清事实，驳回原告诉讼请求。 马广辉向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还房屋使用费12310.20元；2、判令反诉被告返还履约保证金10000元。事实和理由：根据济南市市中区人民法院(2016)鲁0103民初2824号民事判决书和济南市中级人民法院(2017)鲁01民终2718号民事判决书，均查明董家环与济南民族大街市场管理有限公司（以下简称：民族公司）签订的《房屋租赁协议》，出租面积为795平方米；董家环与反诉被告签订的《房屋租赁协议》，出租面积也为795平方米。在反诉被告整体将涉案房屋转租给反诉原告时，涉案房屋面积却变为832平方米，这足以看出，在反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同时，反诉被告为了多收租金，故意虚报房屋出租面积37平方米，显然构成民事欺诈行为。所以反诉原告有权要求反诉被告返还多支付的37平方米的房屋使用费49750.20元，在扣除2015年1月份使用费后，反诉被告应当退还房屋使用费12310.20元。另外，反诉原告有权要求反诉被告返还10000元的履约保证金。综上，望判如所请。 泺源办事处对马广辉的反诉辩称，1、反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议》是双方自愿真实意思的表示，双方签订租赁协议时，经过共同测绘确认涉案房屋面积为832平方米。反诉原告所提到的济南市市中区人民法院(2016)鲁0103民初2824号民事判决书和济南市中级人民法院(2017)鲁01民终2718号民事判决书中查明的董家环与济南民族大街市场管理有限公司签订的《房租租赁协议》及董家环与反诉被告签订的《房租租赁协议》，与反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议》无任何关联性。因此，反诉原告诉求反诉被告退还所谓的37平方米的房屋租金12310.20元无事实和法律依据。2、反诉原告自2015年1月1日起未再按期交纳租金，至2016年9月30日反诉原告将房屋清退为止共计欠付租金796224元。反诉原告违约在先，因此反诉原告无权要求返还10000元履约保证金。综上，反诉原告的诉求无事实和法律依据，请予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2011年10月19日，案外人济南民族大街市场管理有限公司与案外人董家环签订《大厅二楼南面门面房租赁性安置协议》一份，约定济南民族大街市场管理有限公司将民族大街市场南面大厅南侧二楼经营区第5-30间门面房795平方米租赁给董家环用于服务类经营，租赁期限四年，自2011年10月19日起至2015年10月18日止。 2011年11月21日，董家环与济南市市中区泺源街道社区服务中心签订《大厅南面二楼租赁协议》一份，约定董家环将民族大街市场南面二楼第五至第三十一间房共26间795平方米出租给济南市市中区泺源街道社区服务中心用于服务类经营，租赁期限四年，自2011年12月31日至2015年12月31日。济南市市中区泺源街道社区服务中心系原告泺源办事处的内设机构，无独立法人资格，上述《大厅南面二楼租赁协议》系由原告泺源办事处授权签订。 2012年4月17日，原告泺源办事处（出租方、甲方）与被告马广辉（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定原告泺源办事处将坐落于民族大街市场二楼营业房面积832平方米租赁给被告马广辉经营文化服务类使用，租赁期限自2012年6月1日起至2016年5月31日止，前两年租金按每日每平方米1.43元计算，被告马广辉每半年向原告泺源办事处交纳租金214156.80元，并于签字之日起第一次缴付，2014年6月1日起租金按每日每平方米1.50元计算，被告马广辉每半年向原告泺源办事处交纳租金224640元，被告马广辉另行向原告泺源办事处交纳履约保证10000元，如无违约行为发生，合同终止后退还。合同签订当日，原告泺源办事处即将涉案房屋交付给被告马广辉，但双方约定2012年4月17日至2012年5月31日期间为免租期，租金自2012年6月1日起算。被告马广辉按照合同约定向原告泺源办事处支付了履约保证金10000元及2012年6月1日至2014年12月31日期间的租金，自2015年1月1日起，被告马广辉未再向原告泺源办事处支付租金。 另查明，2016年4月25日，董家环曾以房屋租赁合同纠纷为由将泺源办事处作为被告、马广辉作为第三人诉至本院，案经审理，本院于2016年12月15日作出（2016）鲁0103民初2824号民事判决，判决：“一、原告董家环与被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处于2011年11月21日签订的《大厅南面二楼租赁协议》无效。二、被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处于本判决生效之日起十日内支付原告董家环房屋使用费870525元。三、驳回原告董家环的其他诉讼请求。”该判决经审理查明处载明：“……2016年9月30日，被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处及第三人马广辉已将涉案房屋交还给原告董家环。”泺源办事处不服该判决，上诉至济南市中级人民法院，该院于2017年4月7日作出（2017）鲁01民终2718号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。”上述民事判决已发生法律效力。 庭审中，被告马广辉主张根据上述判决查明的事实，泺源办事处从董家环处租赁的涉案房屋面积为795平方米，而泺源办事处是按照面积832平方米将涉案房屋租赁给被告的，故被告多支付的37平方米的房屋租金被告应当返还。原告泺源办事处主张其与董家环签订的租赁合同未计算楼梯间的面积，而其与马广辉签订的租赁合同则计算了楼梯间的面积，且其与马广辉签订租赁合同时双方对涉案房屋面积进行了测绘，但其未能提交证据证明。 庭审中，被告马广辉主张原告泺源办事处于2015年1月31日向其出具了解除合同通知，其于2015年2月5日将涉案房屋的钥匙交还给原告泺源办事处，但交还房屋钥匙时没有书面的交接记录。原告泺源办事处主张虽然原告于2015年1月31日通知被告解除合同，但被告并未将涉案房屋交回，并且一直在正常经营，直至2016年9月30日原、被告共同将涉案房屋钥匙交还给董家环。 以上事实，由房屋租赁协议、民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者末按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因无证据证实涉案房屋取得了相应的规划或准建审批，依据上述司法解释的规定，原告泺源办事处与被告马广辉签订的《房屋租赁协议》应为无效。关于涉案房屋的面积问题，根据已生效的民事判决，董家环租赁给原告泺源办事处的涉案房屋的面积为795平方米，原告泺源办事处主张涉案《房屋租赁协议》载明的房屋面积832平方米是原、被告经过测绘认可的，但其未能提交证据证明，被告马广辉亦不认可，故本院认定涉案房屋面积应为795平方米。关于被告马广辉交还涉案房屋的时间问题，已生效的民事判决认定原告泺源办事处与被告马广辉于2016年9月30日将涉案房屋交还董家环，被告马广辉主张于2015年2月5日即将涉案房屋钥匙交还原告泺源办事处，但未能提交证据证明，故本院认定被告马广辉交还涉案房屋的时间为2016年9月30日。关于原告泺源办事处主张的房屋使用费，虽然原、被告签订的《房屋租赁协议》无效，但被告马广辉实际使用了涉案房屋，故其亦应分别按照协议约定的1.43元/天·平方米及1.50元/天·平方米的标准支付2012年6月1日至2014年5月31日及2014年6月1日至2016年9月30日承租使用涉案房屋期间的使用费，对于涉案房屋面积应当按照795平方米计算。故被告马广辉应向原告泺源办事处支付欠付的2015年1月1日至2016年9月30日（共计639天，但原告主张按照638天计算）的房屋使用费760815元（1.50元/天·平方米×795平方米×638天），但应当扣除被告马广辉2012年6月1日至2014年12月31日期间多支付的房屋使用费50501.30元（1.43元/天·平方米×37平方米×730天+1.50元/天·平方米×37平方米×214天），被告马广辉主张仅多支付了49750.20元，本院予以支持。故被告马广辉应向原告泺源办事处支付房屋使用费711064.80元（760815元-49750.20元），对于原告泺源办事处主张的房屋使用费超出部分，本院不予支持。对于原告泺源办事处主张的利息，本院认为，应以711064.80元为基数计算，对于原告泺源办事处主张的超出部分，本院不予支持。被告马广辉主张其于2015年2月5日即将涉案房屋钥匙交还原告泺源办事处，故其仅欠付2015年1月份的房屋使用费，依据不足，本院不予支持，故对其主张的扣除2015年1月份房屋使用费后，原告泺源办事处还应退还其多支付的房屋使用费的反诉请求，本院不予支持。关于履约保证金问题，涉案《房屋租赁协议》为无效合同，被告马广辉亦已将涉案房屋交还，故被告马广辉要求原告泺源办事处返还其已支付的履约保证金10000元，合法有据，本院予以支持。原告泺源办事处主张被告马广辉存在违约行为不应退还该10000元履约保证金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告马广辉于本判决生效之日起十日内支付原告济南市市中区人民政府泺源街道办事处房屋使用费711064.80元。 二、被告马广辉于本判决生效之日起十日内支付原告济南市市中区人民政府泺源街道办事处利息，以711064.80元为基数，自2016年10月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。 三、反诉被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处于本判决生效之日起十日内退还反诉原告马广辉履约保证金10000元。 四、驳回原告济南市市中区人民政府泺源街道办事处的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告马广辉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11760元，由原告济南市市中区人民政府泺源街道办事处负担760元，由被告马广辉负担11000元。反诉费180元，由原告济南市市中区人民政府泺源街道办事处负担80元，被告马广辉负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  关晓军 人民陪审员  乔永欣 二〇一七年八月十五日 代理书记员  商玉莹