福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初3685号原告：曾申森，男，1982年11月17日出生，汉族，住福建省闽侯县，委托诉讼代理人：张全明、谢婷，福建方与圆律师事务所律师。被告：厦门市合溢房地产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同街道西池一里90号之6号一层，统一社会信用代码：9135021230298763X8。法定代表人：何建龙。被告：何建龙，男，1982年11月29日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，以上二被告共同委托诉讼代理人：张军、卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。被告：陈玉森，男，1990年1月26日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，委托诉讼代理人：张军，福建汇丰联盟律师事务所律师。原告曾申森与被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙、陈玉森合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月20日公开开庭进行了审理，后因案情疑难复杂转为普通程序于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告曾申森之委托诉讼代理人张全明、谢婷，被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙之共同委托诉讼代理人张军、卢江雄，被告陈玉森之委托代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾申森向本院提出诉讼请求：1.撤销2016年6月16日原告与三被告签订的《房产买卖协议》；2.被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司退回中介服务费用人民币（币种，下同）33000元，被告何建龙对此承担连带责任；3.三被告连带赔偿原告经济损失80000元；4.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月初，原告拟出售位于厦门市××××室的房屋，便来到被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司委托出售事宜。随后几日，原告在经办中经何建龙的介绍与陈玉森接洽并商讨卖房事宜，并于2016年6月16日签订《房产买卖协议》，原告支付了33000元的中介费给厦门市合溢房地产行销策划有限公司，由何建龙实际收取。但因厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙没有履行作为居间人的告知当前房产市场价格的义务，最终达成的转让价格与市场价格相差巨大，无奈之下，原告选择赔偿80000元给陈玉森，交易没有达成。2016年8月，原告发现陈玉森是厦门市合溢房地产行销策划有限公司的内部经纪人员，原本的房产交易只是三被告利用原告掌握的市场信心不对称而联合起来的低价买进高价卖出的炒房行为，原告深感被欺诈。原告认为被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙在办理房屋买卖居间过程中，没有严格按照《房地产管理办法》相关规定履行其房产经纪的义务，且故意隐瞒被告陈玉森为被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司内部经纪人员的重大事实，通过陈玉森购进房屋实际是三被告联合起来低价购进高价卖出的炒房行为，违背了《房地产经纪管理办法》中关于房产经纪不得承购自己提供经纪服务的房产的规定，也违背了诚实信用的原则，购房不是其真实意思表示，三被告的行为构成欺诈，根据《中华人民共和国》第54条及第425条的规定，被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司应当返还原告支付的中介费并赔偿给原告造成的经济损失，被告何建龙作为中介费的实际收取人和被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司的个人独资股东，应当对原告的损失程度连带赔偿责任，三被告应共同赔偿给原告造成的经济损失80000元。为维护原告合法权益，故起诉，望判如所请。被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙共同辩称，1.原告要求撤销协议没有法律依据，双方达成的赔偿协议已经让买房协议没有成就的条件了。协议已根据双方的赔偿协议解除了，不可能再次多次解除。2.原告要求被告退还中介费没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。被告作为中介服务公司接受原告委托为其出售位于同安区××室的房屋，在此过程中原告与被告公司员工商讨出售房屋事宜（该事实在被告举证的与原告的微信记录可证实）。此后，被告公司员工带陈玉森与原告接洽买房事宜，并初步达成买卖意向。后原告与陈玉森在被告公司职业经纪人即被告何建龙的居间服务过程达成《房产买卖协议》，在该协议书中双方对相关违约责任等权利义务进行约定，即任意一方违约则一方应支付中介费（该事实在被告举证的与原告的微信记录及《房产买卖协议》中也有提到）。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，被告作为居间人已促成原告与案外人签订《房产买卖协议》，原告作为违约方应支付中介费。据此，原告要求被告退还中介费无任何依据。原告也依约支付了中介费33000元，从这一行为可以看出原告是因房价上涨不愿卖房而违约进而支付中介费，这也符合市场的交易惯例即谁违约谁支付中介费，否则真如原告所述，原告又怎么可能履行支付中介费的义务。3.原告要求被告赔偿经济损失更没有任何依据，应予驳回。被告作为居间人已促成原告与陈玉森签订《房产买卖协议》，陈玉森也按约定支付80000元的定金，则原告因房价大涨而不愿卖房构成违约，进而双倍返还定金，也是符合法律规定的，且通过收条上的记载可以得知原告与陈玉森房屋买卖权利义务已结清，互不主张任何违约责任，也可证明原告与陈玉森达成房屋买卖协议后原告违约的事实。4.陈玉森是被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司内部员工的说法，没有依据。陈玉森在2014年至2015年想从事中介服务，有在被告公司实习过，但后来做得不理想，中介服务证书也没有考到，陈玉森在厦门市合溢房地产行销策划有限公司没有缴交医社保等记录，不是厦门市合溢房地产行销策划有限公司的员工。5.何建龙不是适格被告，只是厦门市合溢房地产行销策划有限公司的法人，不存在过错，不应成为本案被告。综上，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回。被告陈玉森辩称，1.本案诉讼主体存在错误，原告主张的居间合同纠纷，当事人应是居间方和委托人，而陈玉森是买方，不应成为被告，只能作为案件第三人参加诉讼。原告与厦门市合溢房地产行销策划有限公司发生争议，又将公司法定代表人列为被告，也不合理。2.本案法律关系存在错误。原告将居间关系与买卖关系混为一体。3.诉讼请求不明确。原告诉求很笼统，分不清哪些被告。4.陈玉森在购房时，与中介不存在注册的管理人员与工作人员的聘用关系，陈玉森是为自己购房。2015年8月时陈玉森在同安区经营玉森百货。后来，因房价上涨，原告违约不卖，遂与陈玉森达成协议，赔偿陈玉森80000元。双方的合同关系早已解除，原告要求撤销已经解除的合同存在问题，合同解除的原因是原告违约不卖，与陈玉森无关。如果原告认为合同没有解除，我方要求继续履行。为证明其主张，原告曾申森向本院提交如下证据：1.《收款收据》，欲证明原告与被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙存在委托售房的关系，被告何建龙通过个人账户收取服务费用的事实。2.《收据》，欲证明原告发生经济损失80000元的事实。3.工商信息，欲证明何建龙是被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司的个人独资股东。4.房屋产权证，欲证明《房产买卖协议》中标明的房产系原告所有。5.《公证书》，欲证明被告何建龙介绍的购房人陈玉森为被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司的房产经纪人。被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙对上述证据共同质证认为：1.对《收款收据》、《收据》的真实性无异议，但不能证明原告发生经济损失。该两份证据反映了原告在房屋买卖中违约，自愿支付中介费和双倍返还定金，还能证明原告与陈玉森之间的权利义务已经结清，互不主张权利义务的事实。2.对工商信息、房屋产权证的真实性予以确认。3.《公证书》应由陈玉森予以解释。被告陈玉森对上述证据质证认为：1.对《收款收据》、《收据》的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议，该《收款收据》、《收据》是同一天在中介处形成的，《收款收据》是支付中介费，《收据》是原告主动赔偿补偿款80000元，在实践中，一般是买方负担中介费，但由于原告因房价上涨违约不卖，多次向中介及陈玉森提出要求，在中介的协调下，各方于2016年6月29日达成《收款收据》、《收据》约定的内容，中介费由违约方即原告承担，已经履行完毕，原告作为卖方双倍赔偿陈玉森，《收据》中有书面确认双方关于房屋买卖的权利已经结清，互不主张任何违约责任，这些是原告要求写的，80000元也当场付清了。根据《收款收据》、《收据》可以认定《房产买卖协议》已于2016年6月29日解除。2.对工商信息、房屋产权证的真实性无异议。3.关于《公证书》，对公证的过程无异议，但不能支持原告的证明对象，陈玉森并没有房产中介服务资格，之前只是实习，与本案无关。案涉房产是陈玉森打算自买自住的，最后各方已经协议解除，原告无诉求可判。为证明其主张，被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙提供如下证据：1、微信记录，欲证明原告与被告公司员工商讨出售房屋事宜的过程，以及陈玉森是想购买来当婚房的；2、《房产买卖协议》、转账记录、持岗证，欲证明各方签订了《房产买卖协议》，中介事务已完成，原告支付了中介费，何建龙拥有房产经纪人的资格；3、《收条》，证明原告支付了中介费及赔偿金；4、网页记录，欲证明原告在论坛上发帖，不如实陈述，对两被告的名誉造成损害。原告曾申森对上述证据质证认为：1、对于微信记录的真实性、合法性无异议，关联性有异议。蔡姐是原告的妻子，该微信记录无法证明两被告完成居间服务。被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司在没有告知市价及没有签订书面合同的情况下，就带客户看房，原告询问何建龙行情多少，何建龙没有正面回答原告，而是探寻原告的心理价位，隐瞒市场真实行情，试图达到低价买入高价卖出的目的；2、对《房产买卖协议》的真实性无异议，合法性、关联性有异议。被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙没有履行告知义务，伙同陈玉森一起隐瞒陈玉森是厦门市合溢房地产行销策划有限公司的员工的情况下，签订的该协议，该协议不能作为两被告已履行完成居间服务的依据，从协议的最后一条可以看出，陈玉森可以指定任何人进行产权过户，可以证明三被告低价买入高价卖出的事实。对转账记录的真实性、合法性无异议，关联性有异议，支付中介费是陈玉森的义务，原告的诉求是撤销《房产买卖协议》，转账记录与该协议能否撤销没有关联，对证明对象有异议。《房产买卖协议》于2016年6月16日签订，2016年6月29日解除。短短13天，原告不可能因为房价上涨解约，真正解约原因是两被告隐瞒真实的市场价格，才导致解约。《房产买卖协议》解除后原告才发现陈玉森是厦门市合溢房地产行销策划有限公司的员工。《房产买卖协议》于2016年6月29日解除时原告不知道这一事实才答应赔偿。对持岗证的真实性无异议，合法性有异议，关联性有异议。发证日期是2014年1月，有效期2年，已经过期，不能证明何建龙在服务期间无过错；3、对《收条》的证明对象有异议，原告双倍返还陈玉森定金，但现在有证据证明陈玉森是厦门市合溢房地产行销策划有限公司的员工，三被告隐瞒这一事实及未披露市场行情的行为，已构成欺诈，致使原告作出了错误的房产交易行为，并进行了错误的补偿行为，《收条》证明了原告遭受的经济损失；4、对网页记录的真实性、合法性、关联性予以确认，是原告的妻子在网上发布的内容。被告陈玉森对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。为证明其主张，被告陈玉森向本院提交如下证据：营业执照、现场照片、村委会证明，欲证明陈玉森不是厦门市合溢房地产行销策划有限公司的员工，在同安区经营玉森百货。原告曾申森对上述证据质证认为：营业执照的注册日期是2016年9月30日，房屋买卖协议是2016年6月16日签订，证明对象与本案无关。就算陈玉森有开日用百货店，也不影响陈玉森是厦门市合溢房地产行销策划有限公司的员工这一事实，两个身份之间不存在冲突的地方。个体工商户的登记应以注册登记为准，而不是村委会的证明，村委会证明说陈玉森于2015年8月开了玉森百货，而《公证书》的内容显示2015年8月时陈玉森仍以厦门市合溢房地产行销策划有限公司员工的身份发布信息，更能证明两个身份间不存在冲突。被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院对原、被告双方的证据认证如下：对双方都有提交的《收条》的真实性、合法性、关联性予以确认，对原告曾申森提交的《收款收据》、工商信息、房屋产权证、《公证书》的真实性、合法性、关联性予以确认，对被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙提交的微信记录、《房产买卖协议》、转账记录、网页记录的的真实性、合法性、关联性予以确认，对被告陈玉森提交的营业执照、村委会证明的的真实性、合法性、关联性予以确认。庭审中，原告曾申森述称，案涉位于同安区××室的房产已委托丹厦房产于2016年8月卖出，于2016年8月12日过的户，报价比被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司高出30万元。被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙述称，其当初是2016年6月与原告发生居间关系，厦门房价波动大，不能由此说明其存在失误。被告陈玉森述称，2016年6月至2016年8月，属于厦门限购之前的狂涨期，原告当时毁约不卖也是因为房价暴涨，据原告所述，房价上升30万元，原告没有损失，反而获利了。本院经审理查明事实如下：被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司为自然人独资的有限责任公司，被告何建龙系被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司的唯一股东。2016年6月16日，原告曾申森（出售方、甲方）、被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司（中介方、丙方）、被告陈玉森（购买方、乙方）签订一份编号为0002602的《房产买卖协议》，约定曾申森将位于同安区××室的房产出售给陈玉森，成交总价为1338000元，购房定金80000元，陈玉森于协议签订之日直接支付给曾申森，第十三条有约定“鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币叁万叁仟元整，其中甲方支付元，乙方支付叁万叁仟元……本协议签订后甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。若甲乙双方自行协商解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%，且应于解除合同当日付清”，第十七条有约定“双方约定的其他事项：1、办理产权登记手续时，乙方有权指定人员办理登记手续”。2016年6月29日，被告何建龙出具一份《收款收据》给原告曾申森，该《收款收据》载明：“兹收到曾申森交来委托出售厦门市××××室的房产中介费人民币叁万叁仟元整（￥33000元整）（6217001730003164150建行何建龙）此据经办人：何建龙收款单位合溢房产日期2016年6月29日”。2016年6月29日，曾申森转账给何建龙33000元。2016年6月29日，被告陈玉森出具两份《收条》给原告曾申森，该两份《收条》载明：“收条今收到曾申森（身份证号：）同安区××室购房补偿款捌万元整。收款人：陈玉森身份证号：2016年6月29日备注：开户行：陈玉森开户行：建设银行账号：62×××94收条兹收到曾申森（身份证号：）退还的定金人民币捌万元整，本人确认双方关于同安区××室买卖的权利义务已经结清，互不主张任何违约责任。特此确认。确认人：陈玉森2016年6月29日备注：开户行：陈玉森开户行：建设银行账号：62×××94其中：现金支付壹拾万元整，转账支付陆万元整”。被告陈玉森曾以被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司的联系人身份在中华英才网上发布信息，曾以合溢房产经纪人身份在安居客网站发布二手房信息，在赶集网上发布房屋出租信息等。被告陈玉森有经营一家厦门市森珊日用百货有限公司（自然人独资的有限责任公司），厦门市森珊日用百货有限公司于2016年9月30日进行工商登记，之前已有经营，于2015年8月起开始经营。本院认为，原告曾申森述称被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙隐瞒了市场真实交易价格及陈玉森系厦门市合溢房地产行销策划有限公司员工这些重要事实，致使其作出了签订《房产买卖协议》的错误意思表示，构成欺诈，《房产买卖协议》应予撤销，可《房产买卖协议》已于2016年6月29日经原、被告双方协商解除了，原告在庭审中也确认了《房产买卖协议》解除的事实，《房产买卖协议》已经无法再撤销，故对原告曾申森的该项诉求，本院不予支持。关于原告曾申森诉求被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙连带退还中介费及陈玉森赔偿损失，根据原告曾申森提供的现有证据，不足以认定在各方签订《房产买卖协议》时陈玉森仍是厦门市合溢房地产行销策划有限公司员工，原告曾申森亦未提供证据证明在签订《房产买卖协议》时被告厦门市合溢房地产行销策划有限公司、何建龙向其发布了明显低于市场交易价格的价格信息或存在欺诈行为，故对原告曾申森的上述诉求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曾申森的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币2560元，由原告曾申森负担，款限于本判决生效之日起五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  甘艳君人民陪审员  陈剑锋人民陪审员  陈胜利二〇一七年八月二十五日书 记 员  廖颖疌附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。