辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终709号上诉人（原审原告）：王宗海，男，1970年9月5日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：杨美艳，女，1970年4月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区。系王宗海妻子。上诉人（原审被告）：谷伟，男，1982年2月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王玉娇、陈思宇，北京大成(沈阳)律师事务所律师。上诉人王宗海因与上诉人谷伟房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议，公开庭审理了本案。上诉人王宗海及其委托诉讼代理人杨美艳，上诉人谷伟委托诉讼代理人陈思宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宗海上诉请求：在原审判决基础上加判被上诉人谷伟返还其保证金5000元，并重新分配案件受理费。事实和理由：一审认定事实部分不清，证据不足，适用法律不当。原审认定《租赁合同》第四条明确约定“在合同解除时，乙方应依约退还场地并结清各项费用。乙方若有欠款包括但不限于租金、管理费、水电费、采暖费及其他应向甲方支付的违约金等，甲方有权在保证金中扣除，如若无任何欠款甲方应在合同终止10日内，无息返还乙方保证金”，庭审中，王宗海以谷伟方曾承诺免收水电费为由拒绝与王宗海结算，且王宗海并未提供证据证明双方关于水电费减免另有约定。故王宗海要求谷伟在双方未依照合同约定结清各项费用前返还全部5000元保证金，无法支持。对此认定系证据不足，适用法律错误。1、原审查明上诉人与被上诉人谷伟真正履行合同期不足一个月，一个月发生的水、电等费用，顾伟并没有向法庭提供证据证明上诉人拖欠数额，并且谷伟给上诉人出具的5000元押金收据中明确注明此款项为“物品押金期满后返还”的字样。合同第二页有注明保证金是设施保证合同终止返还的约定。而一审以待双方结清各项费用后，由谷伟退还为由没有支持上诉人的主张。2、一审法院对上诉人要求返还保证金5000元诉请求不予解决，做另案处理，系适用法律错误。3、上诉人与谷伟签订合同期限是三年，上诉人最低配备了三年的人力、物力等相应的配套设施，但事实上由于谷伟违约造成上诉人没有正常经营到三年，当然存在后续不能正常经营的损失，二审法院应考虑违约责任，重新分配诉讼费用的承担。谷伟针对王宗海上诉请求辩称，根据合同约定，该5000元保证金适用于承租人在租赁期间需要支付水电等损耗的相关费用，实际双方没有实际结算相关费用，不具备返还条件。原审裁决诉讼费用分担有依据。谷伟上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人王宗海的诉讼请求；案件受理费用由王宗海承担。原审判决认定上诉人存在违约行为错误，不应判令返还租金和赔偿装修损失。虽然上诉人与房屋所有权人抚顺佳鑫置业有限公司于2017年9月27日经法院调解解除了租赁合同，但并不能认定上诉人违约，理由如下：上诉人与王宗海的租赁合同是2017年3月30日签订的，约定2017年4月1日至2017年8月31日是免租期，租金从2017年9月1日起算，王宗海实际经营期间是从2017年4月开始，上诉人在转租给王宗海时并不能预见房屋所有权人会与上诉人解除合同。在2017年9月27日法院调解解除合同时，双方就退场补偿问题始终未达成一致，考虑到王宗海的租期未到期，且王宗海又继续使用房屋的意愿，上诉人没有让王宗海腾退房屋。还要说明，上诉人是承租整个运动中心做健身会馆的，上诉人与抚顺佳鑫置业有限公司交接王宗海是应该知道的。虽然上诉人与抚顺佳鑫置业有限公司解除合同，但抚顺佳鑫置业有限公司仍在履行上诉人与王宗海签订的租赁合同，没有妨碍其经营活动，更没有要求其腾退房屋。即便2018年4月要求王宗海撤场是事实，当房屋所有权人也没有采取任何措施，日常经营没有收到任何影响。上诉人收取的租金是依据与王宗海签订的租赁合同，即便上诉人丧失收取租金的权力，已收取的租金应返给房屋所有权人。王宗海最后撤场是因为客流减少，经营出现困难所致。以房屋所有人清场收回房屋为由提起本案诉讼，没有依据。王宗海针对谷伟上诉请求辩称，2017年9月27日谷伟与房屋所有人抚顺佳鑫置业有限公司解除租赁关系，没有通知答辩人，当时答辩人也不知道此事。2017年冬季答辩人承租的房屋温度达不到约定的25度，供暖设施还漏水，屋内结冰，找到谷伟的员工解决供暖问题，答复解决不了。2018年4月房屋所有人通知答辩人退场，并断电，答辩人才知道解除合同事宜。房租已经全部上交，无奈提起诉讼。王宗海向一审法院起诉请求：1、解除王宗海与抚顺市顺城区波顿游泳馆签订的波顿运动中心场地租赁合同。2、谷伟赔偿因其违约给王宗海造成的各项经济损失：返还租金30000元、返还保证金5000元、装修款（以评估价为准）、盈利损失250000元、加盟费247228元，合计532228元。3、诉讼费、鉴定费由谷伟承担。案件审理过程中，王宗海将返还租金30000元的诉讼请求更改为返还46250元。一审认定事实：2016年4月8日，抚顺嘉鑫置业有限公司（以下简称嘉鑫置业）与沈阳市苏家屯区波顿健身会馆（以下简称波顿健身会馆）签订租赁合同，嘉鑫置业同意将坐落在抚顺市顺城区美城路10-1号楼运动中心出租给波顿健身会馆使用，租赁期自2016年7月1日起至2026年6月30日止。2017年5月，嘉鑫置业起诉高亚宁（波顿健身会馆经营者），要求解除合同给付租金等。2017年9月21日一审法院作出（2017）辽0411民初1850号民事调解书，嘉鑫置业与波顿健身会馆确认于2017年9月27日解除租赁合同。2017年3月30日，王宗海与抚顺市顺城区波顿游泳馆签订《波顿运动中心场地租赁合同》，约定：“甲方波顿游泳馆，乙方美容院；乙方承租甲方位于抚顺市顺城区顺城路10-1楼吧北侧VIP包房和VIP棋牌室等场地，面积250平方米，经营美容院；租赁期限三年，从2017年9月1日至2020年8月31日止，免租期为2017年4月1日至2017年8月31日，租金每年50000元，保证金5000元；在本合同解除或终止时，乙方应依约退还场地并结清各项费用。乙方若有欠款包括但不限于租金、管理费、水电费、采暖费及其他应向甲方支付的违约金等，甲方有权在保证金中扣除，如若无任何欠款甲方应在合同终止后10日内，无息返还乙方保证金。乙方在支付租金及保证金后即可装修；甲方未按约定提供场地或用水、用电等经营设施致乙方不能正常经营的，应减收相应租金；甲、乙双方出现纠纷，可协商解决，如协商不成，甲乙双方均可向场所所在地人民法院提起诉讼。……”,并由王宗海签字、抚顺市顺城区波顿游泳馆加盖公章。王宗海支付第一年租金50000元。王宗海对涉案房屋进行装修后，经营抚顺市顺城区海芝莲美容院。2018年4月17日，王宗海收到抚顺恒大华府物业服务中心《退场通知》，载明“我司已与原承租方波顿运动中心做完退场清算工作，现将收回场地，贵方尽快撤出场地，……”。王宗海与谷伟协商未果来院告诉。案件审理过程中，王宗海向本院提出涉案房屋装修价值及经营损失鉴定申请。抚顺市中级人民法院技术处委托营口惠信联合会计师事务所进行评估鉴定。2018年12月21日，营口惠信联合会计师事务所以原告提交相关证据材料不能明确反映海之莲美容院经营期间收支情况，不符合相应会计制度和会计准则规定，不能对海之莲美容院经营损失进行审计。2019年1月21日，营口惠信联合会计师事务所出具营惠信评报字（2019）第F001号评估报告，评估承租房屋装修价值为24583元。王宗海于2019年2月搬离涉案房屋。抚顺市顺城区波顿游泳馆经营者为谷伟，该个体工商户已注销。王宗海向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案审理过程中，王宗海、谷伟对于解除案涉租赁合同达成一致意见，一审法院予以确认。关于王宗海主张谷伟返还租金46250元（50000元-50000元/365天*27天）一节，因案涉房屋物权所有权人为嘉鑫置业，在嘉鑫置业与谷伟在2017年9月27日解除后，谷伟所享有的转租权不复存在，故其收取2019年9月27日之后的租金并无法律及事实依据，现王宗海要求返还，一审法院予以支持。关于王宗海主张返还保证金5000元一节，因双方在《租赁合同》第四条明确约定“在合同解除时，乙方应依约退还场地并结清各项费用。乙方若有欠款包括但不限于租金、管理费、水电费、采暖费及其他应向甲方支付的违约金等，甲方有权在保证金中扣除，如若无任何欠款甲方应在合同终止后10日内，无息返还乙方保证金”，庭审中，王宗海以谷伟方曾承诺免收水电费为由拒绝与王宗海结算，且王宗海并未提供证据证明双方关于水电费减免另有约定。故王宗海要求被告在双方未依照合同约定结清各项费用前返还全部5000元保证金，一审法院未支持。关于原告主张房屋装修损失一节，一审法院认为因谷伟违约造成合同无法继续履行，致使王宗海基于信赖合同的稳定性进行房屋装修的支出受损，谷伟应予以补偿，补偿数额以评估鉴定结论为依据，即24583元。关于王宗海主张谷伟应赔偿因暖气不好、谷伟未按约摆放广告宣传展架等导致其盈利损失25万元一节，一审法院认为因王宗海经营美容院盈利与否、盈利多少受多种因素影响，王宗海并未举证证明25万元的盈利损失与谷伟有直接因果关系，故无法支持。关于王宗海主张谷伟给付美容院加盟费247228元，一审法院认为根据庭审查明，上述款项均为购买美容院所需美容产品支出，系其经营美容院的日常经营投入，庭审中王宗海自认至2019年2月26日前一直在经营，故在其未提供证据证明美容产品因谷伟违约造成直接损失的情况下，无法支持该项诉讼请求。关于谷伟主张因王宗海一直在使用房屋，其实际经营并未受到影响，故不予返还租赁费等，予法不符，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十六条、第二百二十八条之规定，判决：一、解除王宗海与谷伟签订的《波顿运动中心场地租赁合同》；二、谷伟于本判决生效之日起十日内返还王宗海房屋租金46250元；三、谷伟于本判决生效之日起十日内王宗海房屋装修损失24583元；四、驳回王宗海其它诉讼请求。如未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9335元，由王宗海负担7764元，由谷伟负担1571元。鉴定费2000元，由谷伟负担。本院二审期间，上诉人王宗海、谷伟均没有提交新的证据。本院经审理查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，本案争议焦点之一是房屋所有权人抚顺佳鑫置业有限公司与承租人谷伟解除租赁合同效力是否当然及于谷伟与王宗海转租合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”转租合同的存在的基础在于租赁合同合法有效，且未解除或终止；一旦解除或终止，次承租人丧失合法占有依据，此时其为无权占有。2017年9月21日一审法院作出（2017）辽0411民初1850号民事调解书，协议约定，嘉鑫置业与波顿健身会馆（谷伟）确认于2017年9月27日解除租赁合同，波顿健身会馆于2017年9月27日前将对外转租的铺面、房间全部清退完毕。依据上述规定，王宗海无权依据转租合同占有诉争房屋，谷伟亦无权收取王宗海占有有房屋费用。原审法院判决谷伟退还租赁合同解除后的剩余租金有依据，应予支持。在本案审理过程中，谷伟主张保证金应予结算后返还符合约定，但其没有及时提交证据证明应结算水、电费用的金额及应予冲抵保证金其他相关费用，暂不支持，待其证据充分后可另行主张，故王宗海主张返还保证金5000元应予支持。王宗海称租赁房屋室内漏水、结冰、室内冬季温度达不到25摄氏度不符合合同约定，应减免租金的抗辩理由，如上述分析，该争议不属本案审理范围，在本案中不宜认定。关于装修费用，一审法院认为谷伟提前解除租赁合同，转租合同无法履行，致使王宗海基于信赖合同的稳定性进行房屋装修的支出受损，谷伟应予以补偿有合理性。但考量王宗海经营项目特殊性、实际经营时间及撤离原因等综合因素，王宗海亦应适当承担装修费用，本院酌定王宗海承担装修费24583元三分之一即8194元。关于诉讼费用，一审根据当事人胜诉比例分摊，无明显不当，可不予调整。综上所述，上诉人王宗海、谷伟上诉部分理由成立，可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项判决如下：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3859号民事判决一、二项及诉讼费负担部分；二、变更抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3859号民事判决三项为：谷伟于本判决生效之日起十日内给付王宗海房屋装修损失16389元；三、判决谷伟于本判决生效之日起十日内返还王宗海保证金5000元；四、驳回王宗海其他诉讼请求。二审案件受理费1621元，上诉人谷伟负担1521元，上诉人王宗海负担100元。审判长  尹立威审判员  王冬雨审判员  韩 雪二〇二〇年七月六日书记员  刘 娟