浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初943号 原告：王奇峰，男，1983年9月10日出生，汉族，住海宁市。 原告：吴洁佳，女，1986年11月29日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：王奇峰（系吴洁佳丈夫），身份信息同原告王奇峰。 被告：海宁市中梁御置业有限公司，住所地：海宁市硖石街道农丰路499号海宁建材家具城1号楼二楼202室，统一社会信用代码91330481MA28AF2C45。 法定代表人：陆天，董事长。 委托诉讼代理人：李宏博，浙江子城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王思熠，浙江子城律师事务所律师。 原告王奇峰、吴洁佳与被告海宁市中梁御置业有限公司（以下简称“中梁御公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，依法由审判员沈蒙岚独任审判，于同年4月8日组织双方召开庭前会议，并于同年4月23日公开开庭进行了审理。原告王奇峰、被告中梁御公司委托诉讼代理人王思熠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王奇峰、吴洁佳向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告限期修复位于海宁市，并将渗水修复方案告知原告，赔偿因西面墙体渗水对房屋造成的损失10000元；2、判令被告赔偿原告逾期违约金116948元（暂计算2018年12月15日至2019年12月31日，每日按已支付购房款万分之二计算，支付至实际修复之日止）；3、因被告销售过程中存在虚假宣传，小区绿化与宣传不一致，判令被告赔偿原告损失20000元；4、判令被告将海宁市的钥匙、门禁等与房产相关的未交付的物品交付给原告；5、判令被告承担位于海宁市年度物业费、车位管理费；6、判令被告赔偿原告因房屋质量问题造成的房屋使用费75000元（暂计算2018年12月15日至2020年3月15日，按同等地段、同等面积、户型、精装修标准租金5000元／月计算，实际计算至房屋修复交付为止）；7、本案诉讼费由被告承担。 被告中梁御公司答辩称：一、原告在2019年8月11日报修后，被告方已经进行了修复，在2019年10月19日左右完成了修复。原告要求被告再进行修复和赔偿损失是没有依据的；二、关于逾期违约金，房屋是符合交付条件的，并且于2018年12月14日通知了原告办理收房手续，应视为交付。根据相关解释，如果房屋没有主体结构方面的瑕疵，原告不能以此作为拒绝收房的理由；三、对于前期逾期交房违约金被告是承认的，原告也对逾期天数89天予以确认，并与物业维修基金进行了抵扣，金额为13695.32元，原告只缴纳了17.68元，原告没有权利主张后期逾期交房的违约金；四、关于虚假宣传，被告已缴纳相应罚款，本案是房屋漏水引起的纠纷，这与本案无关；五、关于钥匙和门禁，被告承认原告确实没有拿到，但是因为商品房买卖合同及附件、前期物业合同中都有约定，业主在收房时有义务协助办理房屋交接手续。由于原告没有缴纳物业费，故没有取得门禁和钥匙；六、原告要求被告承担物业费、车位管理费，与本案商品房预售合同纠纷不属于同一法律关系，不应在本案中处理；七、关于房屋使用费，案涉房屋已交付，原告完全可以进场装修，故不存在房屋空置产生的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的商品房买卖合同、增值税发票、不动产权证、照片第1-14张、房屋现场视频、交付通知书EMS封面、电子邮件记录、维修告知函和相关业主维修登记表、工程委托维修合同、工程维修记录单和照片，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、市场监督管理局的海市监处字（2018）1048号行政处罚决定书（原告提交），证明被告构成欺诈，小区绿化与宣传不一致，侵害消费者利益的事实及原告索赔的依据。被告质证后认为真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关。本院认证意见：被告异议成立，对该证据不予认定。 二、交付流转单（原告提交），证明被告未将案涉房屋钥匙、门禁等物品交付给原告，未完成交付使用。被告质证认为真实性无异议，因原告没有缴纳应当缴纳的费用，所以没有取得房屋的钥匙和门禁。本院认证意见：对真实性予以认定，能否证明待证事实，本院将结合其余证据综合认定。 三、照片第15-16张（原告提交），证明同一地段、同样户型和同面积精装修下的租金情况为5000元/月。被告质证认为真实性有异议，毛坯房与精装修房没有可比性，且与本案无关。本院认证意见：被告异议成立，对该证据不予认定。 四、房屋建筑工程竣工验收备案表及环保验收、规划验收、消防验收、电力验收等验收表（被告提交），证明案涉房屋综合验收合格具备交付条件。原告质证认为真实性无异议，但只能证明该小区总体验收，无法证明案涉房屋具备交付条件。本院认证意见：被告提交的房屋建筑工程竣工验收备案表系案涉房屋所在的14幢，能证明原告的待证事实，案涉房屋存在的漏水质量问题，应属房屋的一般质量问题，并不影响房屋交付，对该证据予以认定。 五、商品房使用说明书、商品房质量保证书（被告提交），证明案涉房屋具备商品房买卖合同第12条约定的交付条件。原告质证认为只能证明该小区总体达到交付条件。本院认证意见：该证据能与商品房买卖合同相互印证，本院予以认定。 六、逾期交房赔偿确认书、房款结算及发票移交确认单、POS机刷卡签购单（被告提交），证明原告对被告交房逾期89天的逾期交房违约金13695.32元已书面确认，并已抵扣物业维修基金和代缴水费，并承诺不再向被告提出赔偿要求。原告质证认为真实性无异议，但原告只对逾期89天认可，按照合同约定，未达到90天，每日按购房款万分之一支付违约金，超过90天，每日按购房款万分之二支付违约金，原告对未超90天部分，每日按万分之一计算予以认可，并未对后续逾期天数的每日万分之二予以承诺。本院认证意见：对真实性予以认定，能否证明待证事实，本院将结合其余证据综合认定。 七、维修告知函和EMS快递面单（被告提交），证明被告向总包方要求修房，总包方履行了相关义务。原告质证认为照片只是局部拍摄，而且并不涉及原告所购房产。本院认证意见：该证据不涉及案涉房产的维修情况，与本案无关，不予认定。 八、2020年4月3日现场照片（被告提交）,证明被告已按合同约定履行了维修义务。原告质证认为，现场照片是实际情况，能证明被告对原告房屋外墙部分至今未修复，且因最近天气情况，原告无法核实房屋维修后的具体情况。本院认证意见：对真实性予以认定，能否证明待证事实，本院将结合其余证据综合认定。 经审理，本院对本案事实认定如下： 位于海宁市（推广名：中梁壹号院）系由被告中梁御公司开发建设。2017年3月16日，原告王奇峰与被告中梁御公司签订《商品房买卖合同》，约定王奇峰向被告购买硖石街道香缇锦园14幢2单元204室房产，共有产权人为原告吴洁佳，建筑面积135.13平方米，套内建筑面积117.03平方米，分摊的共有建筑面积18.10平方米，单价为每平方米11387.55元，总金额为1538800元，付款方式为银行按揭。合同第九条约定：“出卖人应当在2018年9月16日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建筑工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、……；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；……”。第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“1、逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金”。第十二条交接中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”第十八条保修责任中约定：“商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六，即屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年；……；保修期从合同约定的商品房交付买受人之日起计算。……”附件八补充协议第十一条特别约定第4点约定：“买受人同意，《商品房买卖合同》及本补充协议内容中所涉及的出卖人的通知，出卖人可选择以下一种或数种方式向买受人送达：（1）、书面通知。买受人确认，其在《商品房买卖合同》中提供的地址为出卖人向其送达书面通知的通讯地址，出卖人一经向买受人确认的通讯地址发出书面通知，即使是他人代收或无人签收，亦视为买受人已经收到通知。……（2）、短信通知。买受人确认，其在《商品房买卖合同》中提供的移动电话、小灵通号码为其接收短信通知的通讯号码，出卖人可通过任何通讯平台向买受人确认的通讯号码发出短信通知，短信通知发出后经过二日即视为买受人收到通知。……”合同还对其他权利义务作出了明确约定。合同签订后，原告王奇峰按约付清了购房款。 2018年12月1日，案涉香缇锦园项目14号楼竣工验收，同年12月11日进行了建设工程竣工验收备案登记。同年12月12日（快递面单时间为12月10日），被告通过EMS向原告王奇峰寄出交付通知书，原告王奇峰以邮件系法院专递件，但寄件人非法院为由拒收。交付通知书载明原告王奇峰应于同年12月14日前往江南大道1551号（原香缇锦园售楼处）办理案涉房屋的交房入户手续。同年12月12日21：06时，原告王奇峰收到被告发送的短信，通知原告王奇峰于同年12月13日9：00-17：00前往办理案涉房屋的交房入户手续。 同年12月22日，原告王奇峰前往案涉房屋查验房屋，并在收楼意见书上提出了存在问题的具体情况，包括：1、西面墙体渗水；2、阳台水管有渗漏隐患，要求移除；3、南侧窗台洞口不符合窗的基本功能，太高了；4、南面屋角多处渗水；5、洞口外侧有建筑垃圾，南侧房外平台没有做防水；6、室内墙体空鼓；7、阳台地面比室内地面高；8、一楼楼梯墙砖破损；9、地下一层墙体渗水严重。2019年8月11日，原告王奇峰再次向被告报修，内容为：西面墙体整体维修（新修处仍有渗水），西主卧南阳台、大卫生间窗台渗水，卫生间外设备平台处往里渗水，阳台落水管易堵，未整改。同年10月15日，原告王奇峰与被告委托的浙江鸿翔建设集团股份有限公司工程师等数人在案涉房屋查看漏水等问题并商讨修复方案。庭审中，双方一致确认2019年12月31日照片显示的现状系最终修复结果，且原告王奇峰表示此后未发现漏水情况。 2019年11月15日，原告王奇峰与被告签署《逾期交房赔偿确认书》，甲方为被告，乙方为原告王奇峰，确认案涉房屋按照合同约定应于2018年9月16日交付，但由于甲方方面原因，案涉房屋实际于同年12月12日具备交付条件，并于同年12月14日通知乙方交房，比合同约定交房时间迟延89日，违约金每日按已交房款1538800元的万分之一计算，为13695.32元。因乙方需缴纳专项维修基金、水电费等费用，同意甲方将违约金用于抵充该缴纳费用，不足部分，由乙方自行补足。同时，确认书第3条在载明：“本协议自双方签字盖章之日起生效，签字之日起即视为甲方已履行逾期交房赔偿责任，乙方不得再向甲方提出金钱给付主张或其他违约赔偿要求”。因案涉房屋的维修基金为13513元，代缴水费为200元，上述两项与逾期交房违约金13695.32元抵充后，原告王奇峰补交17.68元。同年11月19日，两原告取得案涉房屋的不动产权证书。 另查明，被告制作的案涉房屋《交付流转单》共六大项目内容，分别是1、签到审核组，负责确认业主身份证信息、《交付通知书及温馨提示》、《商品房买卖合同》、核对、粘贴面积补差补充协议等；2、地产收费组，地产公司收取相关费用，面积补差、专项维修基金、代缴税费；3、物业收费组，物业公司收取相关费用，物业费、车位服务费、装修垃圾清运费；4、物品点交组：信息完整、物业签约，移交房屋钥匙、门禁卡等物品；5、产证办理组，产证代办公司代办须知；6、验房组，工程师陪同业主对房屋进行验收。备注载明执行每一个步骤经办人都必须签名确认，并保证其完整、准确。案涉房屋的《交付流转单》仅前两项内容有经办人签名确认。被告陈述案涉房屋的钥匙、门禁卡、蓝牙卡、可视对讲、商品房使用说明书、商品房质量保证书等物品已交由物业公司保管，因原告不缴纳物业费，故截至目前尚未向原告交付。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。 原告提出的第一项诉讼请求。庭审中，被告确认原告于2019年12月31日拍摄的照片所显示的房屋现状即最终的修复结果，且原告王奇峰确认此后未发现漏水情况，由此可以认定案涉房屋漏水问题已经修复。另，原告要求被告赔偿因西面墙体渗水对房屋造成的损失10000元，但未举证证明，本院不予支持。 对于第二项诉讼请求。原告要求被告承担逾期交付的违约责任,前提在于被告是否构成逾期交房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的在2018年9月16日前交房条件，即：1、建筑工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件的三项条件,被告实际于2018年12月11日才具备上述三项条件,经综合验收合格后进行了备案登记，并通知业主于同年12月14日收房，故应认定被告构成逾期交房，但案涉房屋在通过备案登记后已符合交房条件，原告未提供相反的证据足以推翻案涉房屋质量验收合格，以漏水问题拒绝收房的，被告不承担该部分逾期交房的违约责任。而且，原告王奇峰与被告于2019年11月15日签署了《逾期交房赔偿确认书》，确认逾期交房违约金数额并同意放弃主张其余赔偿权利，该行为应视为双方对逾期交房违约责任的结算，现原告主张房屋至今并未交付，要求被告支付2018年12月15日至实际收房之日止的逾期交房违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。但是，案涉房屋虽已竣工验收,且不存在主体结构质量不合格的情形,但漏水的质量问题对原告来说同样至关重要,原告作为一名普通购房者,看中被告开发的高档小区的品牌以及品牌本身所隐含的质量高、增值快的特点,选择了案涉房屋,并按合同约定履行了支付购房款的义务,期待按合同约定收下一套称心满意的房屋，却不曾想花费了1538800元购买的房屋存在质量问题,心里产生极大的落差,导致原告未按时收房,被告作为开发商,应站在对方的角度换位思考,理解原告的心情。 对于第三项诉讼请求。被告虽因虚假宣传被海宁市市场监督管理局作出行政处罚决定，但作出行政处罚的违法事由与本案质量问题无关，故对原告的该项诉请不予支持。 对于第四项诉讼请求。2019年11月15日，原告在履行缴纳维修基金、代缴水费等相关费用后，被告理应向原告交付钥匙、门禁卡、蓝牙卡、可视对讲、商品房使用说明书、商品房质量保证书等交房的配套物品，被告以物品已移交物业公司，因原告未缴纳物业费而拒绝交付的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。原告欠缴的物业费，可由物业公司另行主张。 对于第五项诉讼请求。根据《浙江省商品房买卖合同》第十二条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，从约定的交房之日起物业管理费由买受人承担。因本院前述已认定案涉房屋符合交付条件，故原告逾期收房期间的物业管理费应由其自行承担，对该诉请不予支持。 对于第六项诉讼请求。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的标准无明确的法律规定,但原告只要能够提供案涉房屋存在质量问题,就有权追究被告一般质量保证责任,并要求对其造成的损失依法赔偿。从案涉房屋的实际情况看，原告于2018年12月22日向被告提出漏水问题要求修复，被告主张2019年2月已完成修复，但未举证证明，原告王奇峰于8月11日台风天过后再次报修，称修复处墙面仍有渗水现象，说明案涉房屋仍存在质量问题。10月15日，原告王奇峰与被告委托的浙江鸿翔建设集团股份有限公司工程师等数人在案涉房屋查看漏水等问题并商讨修复方案，直至庭审中双方才认可12月31日照片显示的现状系最终修复结果，且此后未发现漏水情况。2018年12月22日至2019年12月31日期间，案涉房屋多次维修，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第三款规定“保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，被告除应承担修复责任外，对原告造成的因案涉房屋的质量问题所导致的房屋不能装修及居住使用的损失亦应依法酌情予以赔偿。原告要求被告赔偿以房租计算的不能使用房屋期间的损失，并无不当，但其租金计算标准偏高，本院根据海宁市的出租房市场行情，结合原告房屋的结构，酌定36000元（从2018年12月22日起计算至2019年12月31日止），超过部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下: 一、被告海宁市中梁御置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王奇峰、吴洁佳交付海宁市房屋的钥匙、门禁卡、蓝牙卡、可视对讲、商品房使用说明书和商品房质量保证书； 二、被告海宁市中梁御置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王奇峰、吴洁佳因案涉房屋存在质量问题所导致的房屋不能使用的损失36000元； 三、驳回原告王奇峰、吴洁佳其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4668元，减半收取2334元，由原告王奇峰、吴洁佳负担1955元，由被告海宁市中梁御置业有限公司负担379元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，帐号为：62×××66，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  沈蒙岚 二〇二〇年七月一日 书记员  姚钰霞