文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1636号上诉人（原审被告）：镇江建民置业投资有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇中天路168号龙湾华府21号楼。法定代表人：谢建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢斌，该公司员工。被上诉人（原审原告）：殷建梅，女，1956年12月1日生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。委托诉讼代理人：张林彬，江苏东方之光律师事务所律师。上诉人镇江建民置业投资有限公司（以下简称建民置业公司）因与被上诉人殷建梅房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人建民置业公司上诉请求：1、撤销镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初32号民事判决，驳回殷建梅的诉讼请求。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不合法。2、一、二审诉讼费用由被上诉人殷建梅承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，一审判决错误，本案殷建梅起诉要求解除合同已经超过诉讼时效，双方签订的商品房买卖合同，约定超过180天取得房屋权属权证以及逾期超过一年买受人有权解除合同，殷建梅起诉已超过诉讼时效，约定房屋交付日期为2015年12月31日，解除合同一年是2016年12月31日，殷建梅2020年1月2日起诉就已经超过法定诉讼时效。被上诉人殷建梅答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。殷建梅一审起诉未超过诉讼时效。殷建梅认为从2019年建民置业公司代商铺委托管理公司（傲域公司）向其支付租金26085元时间节点才是交付房屋的时间，建民置业公司代缴租金的目的是让殷建梅承认案涉房屋已经交付，本案并没有超过诉讼时效。按2018年10月1日委托管理公司运营时间算，殷建梅起诉也未超过诉讼时效。案涉房屋还处于空置状态未使用，委托管理收益与本案解除商品房买卖合同无关。殷建梅向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令建民置业公司返还殷建梅已付购房款438400元及违约金53997元（自2016年7月1日起以438400元为基数按照每日万分之一计算至起诉之日，此后的利息按每日万分之一计算至实际给付之日）；3、本案诉讼费、保全费由建民置业公司承担。案件审理过程中，殷建梅变更第二项诉讼请求为：建民置业公司返还殷建梅已付购房款438400元，并赔偿损失（自2016年1月1日起以438400元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）。事实和理由：2015年1月22日，殷建梅、建民置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定殷建梅购买建民置业公司开发建设的位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府第19幢0126室商铺一套，该商品房建筑面积46.44平方米，商品房总价438400元。后殷建梅于2016年3月14日向建民置业公司支付了全部购房款。根据合同约定，建民置业公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由建民置业公司提供的材料报产权登记机关备案。如因建民置业公司的责任，殷建梅不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，每逾期一日，建民置业公司按照已收房屋价款的万分之一向殷建梅支付违约金，逾期超过一年的，殷建梅有权解除合同等。合同签订后，殷建梅积极履行相关的付款义务，但建民置业公司未能按约定如期办理商品房预告登记，经殷建梅多次催告，建民置业公司均不予理睬，致殷建梅至今无法办理房屋产权证书。殷建梅为此诉至法院。一审法院认定事实如下：2015年1月22日，殷建梅（买受人)与建民置业公司（出卖人)签订商品房买卖合同一份（房屋编号13009701030190126），约定殷建梅购买建民置业公司开发的位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府第019幢01层0126号房，用途为商业，建筑面积46.44平方米，单价为每平方米9440.14元，总价款438400元。第十二条约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。由于政府等非出卖人原因或买受人原因造成该商品房不能办理或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。第十五条“产权登记”约定，本合同签订后，有关预购商品房预告登记事项按如下第2项约定办理：1、双方同意到产权登记机关办理预购商品房预告登记，办理预告登记前应具备经双方约定本人不能到现场的委托出卖人办理预购商品房预告登记；2、双方不办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、…；2、…；3、按附件四补充协议第九条约定履行。附件四补充协议第九条约定，买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书的，在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款。买受人不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致的延期办证责任。出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人未按前款约定完整提供上述资料和费用时，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间而无须承担延迟交付的责任。如出卖人已交付房屋，买受人自具备提供上述资料和费用条件之日起，每延期提供一天，向出卖人按总房价款的万分之一承担违约金。房屋权属证书办妥后，买受人应在接到办理抵押登记手续通知之日起7日内，办理现房抵押登记所需全部手续，否则每逾期一日，买受人应当担保贷款总额的万分之一向出卖人承担违约金。由于出卖人的原因，买受人不能再交付商品房之日起180天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同；第十七条第三项约定，房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或者确认无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照同地段同类房屋租金标准向出卖人支付房屋使用费。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日。该使用费自出卖人应返还给买受人的房款中扣不足扣除的或无法扣除的，买受人应在出卖人通知之日起15日内补足等。合同签订后，两殷建梅已依约向建民置业公司支付购房款438400元。另查明，殷建梅、建民置业公司签订商品房买卖合同当日，殷建梅（甲方）还与傲域公司（乙方）签订《商铺委托管理合同》一份，合同第一条委托管理事项中约定：委托乙方代为办理商铺招租、出租、修改商铺租赁合同，收取租金；委托乙方代为管理商铺租后事宜，包括但不限于商铺管理、租后服务、发票开具、税费缴纳、物业管理和物业委托管理等。合同第二条经营管理权限及范围中约定：甲方将其拥有的位于龙湾·中天广场（即殷建梅购买的龙湾华府）19幢1层126号商铺的使用权交付给乙方统一招商及经营管理，由乙方负责前期招商及商场开业后的统一运营管理。经营管理期限为10年，从2015年10月1日至2025年9月30日止等。还查明，建民置业公司已于2015年12月31日将诉争商品房交付傲域公司运营。后傲域公司因经营不善一直未能支付殷建梅租金，2019年建民置业公司代傲域公司向殷建梅支付租金26085元。关于诉争房屋未能办理权属登记的原因：殷建梅认为，诉争房屋系以安置房名义开发建设，根据相关政策，安置房需要在竣工5年后方可办理权属登记；建民置业公司认为，龙湾华府项目隶属于丹徒区辛丰镇，因乡镇相关基础配套设施不完善，短期内不具备商品房办理房产登记要求，故诉争房屋未能办理权属登记系由当地政府原因造成的。上述事实，有殷建梅、建民置业公司提供的《商品房买卖合同》、发票、《商铺委托管理合同》等证据及当事人当庭陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付商品房之日起180天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案诉争房屋于2015年12月31日交付后，建民置业公司至今未能为殷建梅办理房屋权属证书。因此，双方解除合同的条件已成就，现殷建梅要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院确定双方的合同于本案第一次庭审时，即2020年3月12日解除。同时，根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》因建民置业公司的违约而解除，现殷建梅要求建民置业公司返还已付购房款438400元，并赔偿损失（自2016年1月1日起以438400元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）的诉讼请求，亦符合法律规定，应予以支持。至于殷建梅收取的租金26085元，在双方合同解除后，也应当返还建民置业公司。建民置业公司辩称的其已经完成房屋交付义务，殷建梅也已享受租赁协议约定的租金，因此不同意解除《商品房买卖合同》，也不同意赔偿殷建梅损失的意见，因无相关法律依据，不予采纳。建民置业公司另辩称根据合同约定，合同解除后殷建梅应当自房屋交付之日起按照同地段同类房租金标准向建民置业公司支付房屋使用费，因该约定系免除了其应当承担的民事责任、加重房屋买受人责任的格式条款，建民置业公司未提供证据证明其已就该条款对殷建梅进行过提示说明，因此，该条款为无效条款，对殷建梅不发生法律效力，故对建民置业公司的该辩称意见，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、殷建梅与镇江建民置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》（房屋编号13009701030190126）于2020年3月12日解除；二、镇江建民置业投资有限公司于本判决生效后十日内返还殷建梅购房款438400元，并赔偿损失（自2016年1月1日起以438400元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；三、殷建梅于本判决生效后十日内返还镇江建民置业投资有限公司租金26085元。本院二审期间，上诉人建民置业公司提交二张照片，证明案涉房屋已交付，且殷建梅委托经营收到了租金。同时，认为一审法院漏查部分事实：案涉房屋已经交付，并委托经营，殷建梅已拿到租金。关于办理案涉房屋权属登记的事情，建民置业公司提交土地证、用地规划许可证、规划许可证、施工许可证和销售许可证，符合商品房销售及办理产权登记的要求，也提交辛丰镇人民政府关于基础配套设施并不完善出具的证明材料，并非是由建民置业公司的原因延迟办理产权证的，案涉房屋的产权证目前不具备办理条件。殷建梅质证认为，建民置业公司提交案涉房屋装潢的照片，不是殷建梅装潢的，不了解情况。本院对双方提供证据的证明目的尚不能确定，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建民置业公司未能按照合同约定履行义务完成办理案涉房屋产权登记手续的相关事宜，已构成违约，应当承担违约责任。殷建梅要求建民置业公司按约完成办理商品房登记产权证书相关事宜，符合双方合同约定和法律规定。建民置业公司在殷建梅多次催告仍无法办理案涉房屋产权证书情况下，殷建梅才提起本案诉讼要求解除合同。本案应从购房人殷建梅向建民置业公司提出办理房屋产权证书次日起重新计算，且建民置业公司一审辩论终结前未提出本案已超过诉讼时效。据此，建民置业公司以商品房买卖合同约定超过180天取得房地产权属证书以及逾期超过一年买受人有权解除合同，行使解除权应在2016年12月31日前，本案已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。殷建梅要求解除合同本案没有超过诉讼时效的，故一审判决双方解除房屋买卖合同并返还相关款项并无不当，建民置业公司要求撤销一审判决、驳回殷萍诉请的上诉请求，本院不予支持。综上所述，建民置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8694元，由上诉人建民置业公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年七月六日书记员  何婧静