上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初48458号原告：上海千爱宠物用品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐杰，总经理。委托诉讼代理人：曾国文，上海博拓律师事务所律师。被告：上海微凡实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘庆忠，总经理。委托诉讼代理人：李明，上海源法律师事务所律师。原告上海千爱宠物用品有限公司(以下简称千爱公司)与被告上海微凡实业有限公司(以下简称微凡公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人徐杰及委托诉讼代理人曾国文，被告的委托诉讼代理人李明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。千爱公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告装修损失105,000元；2、判令被告退还房租，水电管理费计8,710元；3、判令被告支付原告律师费1万元。事实和理由：2017年2月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》，被告将上海市浦东新区川沙新镇新春村张陈家宅XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，建筑面积250平方米，租赁期限自2017年3月1日起至2018年3月1日止，年租金9万元，半年一付，保证金1万元。原告按照合同约定支付租金和保证金后，2017年2月17日开始装修，同年3月12日竣工，投入装修费用105,000元。2017年3月15日，原告接到被告电话，被告说其接到通知要拆迁。之后，厂房外围建筑被拆迁，系争房屋内停水，原告无法正常经营，于2017年3月底搬出系争房屋。被告蓄意隐瞒系争房屋要拆迁的事实，将系争房屋出租给原告，造成原告重大损失，应承担相应赔偿责任。微凡公司辩称，不同意全部诉讼请求。首先，原告违反合同约定，未征得被告书面同意进行装修，该装修损失与被告无关。其次，原告实际使用房屋一个月，应当支付一个月房租，并承担在此期间发生的水电费和物业管理费。扣除原告应付费用及被告已退还费用，被告现同意退还原告800元。再次，律师费无法律依据，不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，认定事实如下：系争房屋由被告建造，但未取得建设工程规划许可。2017年2月14日，原告向被告交付了租赁房屋的定金1,000元。2017年2月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年3月1日起至2018年3月1日止，年租金9万元，半年一付，保证金1万元。租赁期间，该厂房所发生的水、电费用由乙方承担并在收到通知时，应在三天内付款。甲方提供物业管理，乙方应按月缴纳物业管理费，每月物业管理费200元。乙方另需装修或者增设附属设施的，应事先征得甲方的书面同意，方可进行；乙方装修或增设的附属设施费用由乙方自己承担，与甲方无关。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和拆迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。合同签订同日，原告向被告支付了半年租金45,000元及保证金1万元，被告向原告交付了系争房屋。合同签订后，原告装修了系争房屋。2017年3月中旬，被告通知原告系争房屋要被拆违。2017年3月底，原告搬离了系争房屋。2017年3月21日，被告退还原告3万元。2017年4月16日，被告退还原告17,290元,共计退还原告47,290元。原告提起本次诉讼，花费律师费1万元。目前，系争房屋已经被拆除。双方对以下事实有争议：1、原告是否征得被告同意装修。原告称，原告租赁的系争房屋位于二楼，被告在系争房屋一楼办公，原告运输装修材料等需通过一楼才能到达，故被告对原告的装修明知且同意。被告在装修过程中及装修完成后都来看过，也未提出异议。而且，系争房屋原来是仓库，原告承租房屋是为了经营宠物寄养，必然要进行装修，被告对此也是明知的。被告则称，装修过程中，被告确实查看过，也曾劝说原告不要装修，但原告不听劝阻。2、合同签订时被告是否向原告隐瞒了要拆违的事实。原告向法院提交了2017年2月22日川沙新镇环境综合整治工作领导小组办公室发布的《告知书》(复印件)，该告知书载明，相关事项已于2017年1月24日广泛告知，现再次告知：川展路区域(南六公路以东、川沙路以西、川展路沿线以南、长界港以北)的违法无证建筑必须拆除，2017年3月20日以前，为自拆自纠阶段，3月21日以后为助拆和综合整治阶段，6月底以前全面完成整治。原告认为，被告事先已经知道拆违信息，但合同签订时却故意隐瞒。经庭审质证，被告称没收到该《告知书》，不清楚内容。3月中旬，被告才知晓房屋要被拆违，就马上告知原告。3、原告的装修费用。原告向法院提交了其与上海布兹建筑工程有限公司2017年2月16日签订的《装修合同》、报价单、上海布兹建筑工程有限公司2017年4月13日出具的增值税发票，平安银行出具的客户交易明细账单，证明原告支付了装修费用105,000元。经庭审质证，被告不认可《装修合同》、报价单的真实性，认可发票的真实性，但认为与本案无关，付款凭证的真实性由法院认定。被告另称，其退还原告的费用中已扣除一个月租金7,500元以及水电费210元。原告对承担水电费210元无异议。本院认为，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋，原、被告就系争房屋建立的《厂房租赁合同》应认定无效。根据法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告将没有合法建造手续的房屋出租给原告使用，是合同的主要过错方，应承担主要责任，原告承租时疏于对房屋合法与否的审查，亦存在一定过错。原告还提出合同签订时，被告恶意隐瞒系争房屋要拆违的事实，但未提供充分证据，且遭到被告否认，本院不予采纳。原告向法院提交了《装修合同》、报价单、增值税发票，客户交易明细账单等证据，充分证明原告装修损失为105,000元。现原告要求被告赔偿该笔装修损失，被告抗辩称其装修未征得被告同意。对此，本院认为，被告自认知晓并查看过原告的装修，虽其提出查看装修是为了劝阻原告装修，但未举证证明其劝阻的相关事实。原、被告的经营场所处于相邻区域，被告知晓原告进行装修而未提出异议，可以视为原告的装修已征得被告的同意。被告还提出抗辩意见称，根据《厂房租赁合同》约定，租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和拆迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。但涉案合同系无效合同，且本案也不属于拆迁或不可抗拒的原因，故该条款不能适用。综上，结合本案实际情况，双方对合同无效的过错程度等因素，确定由原告承担装修损失的40%，计42,000元，其余部分损失即63,000元由被告承担。至于律师费损失，并非合同无效所引起的必然损失，且无相关法律依据，本院不予支持。合同虽然无效，但原告实际使用了系争房屋，应当支付使用期间的房屋使用费、水电费、物业管理费，房屋使用费、物业管理费标准参照双方《租赁合同》约定的标准予以计算。扣除被告已退还的房款，被告还应退还原告800元，被告亦当庭表示同意，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告上海千爱宠物用品有限公司与被告上海微凡实业有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海微凡实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海千爱宠物用品有限公司装修损失63,000元；三、被告上海微凡实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海千爱宠物用品有限公司租金800元；四、驳回原告上海千爱宠物用品有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息案件受理费2,774元，减半收取计1,387元，由原告上海千爱宠物用品有限公司负担715元，由被告上海微凡实业有限公司负担672元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一七年八月十日书记员  李 烁