上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初4116号原告(反诉被告)：代笃杰，男，1982年8月20日出生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：杨喆，女，1982年12月14日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：郑燕萍，女，1967年10月4日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：周光烨，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告代笃杰与被告郑燕萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。因原告代笃杰的申请，本院依法追加了案外人杨喆为原告参加诉讼。被告郑燕萍于2017年6月22日提出反诉，本院于2017年6月22日、7月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)代笃杰、杨喆，被告(反诉原告，以下简称被告)郑燕萍及其委托诉讼代理人周光烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代笃杰、杨喆向本院提出本诉诉讼请求：1、被告向两原告移交上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，结清移交日之前的水、电、煤费、电话费、物业费、宽带费和有线电视费；2、被告向两原告支付未如约交房的违约金，按每日4,150元计算，自2017年2月16日起计算至被告实际交房之日止；3、被告向两原告支付未如约迁出户口的违约金，按每日4,150元计算，自2017年2月16日起计算至被告实际迁出户口之日止；4、两原告向被告支付买卖合同余款50,000元，从被告的合同违约金中扣除；5、被告支付两原告房屋租赁费，按每月5,500元计算，自2017年2月16日起计算至被告实际交房之日止；6、诉讼费由被告负担。后原告撤回第三、第五项诉讼请求。事实和理由：2016年10月12日，两原告及被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定两原告购买被告所有的涉讼房屋，房屋总价8,350,000元。合同签订后，两原告按约付款并办理了银行贷款手续。截至2017年2月8日，两原告已经共向被告支付房款8,300,000元，剩余尾款50,000元约定在交房之日支付。根据合同约定，被告应在2017年2月15日前交付房屋，然而被告收到贷款后，拒绝与原告及中介联系，拒绝办理交房手续，因此两原告未支付尾款。因被告延期交房已对原告造成损失，故原告诉讼来院。审理中，两原告将购房尾款50,000元作为代管款支付至本院。被告郑燕萍本诉辩称及反诉诉称，原、被告之间未进行房屋交接系两原告延期受领导致，并非被告违约。被告一直积极与两原告办理交接手续，2017年2月24日约定双方见面，但原告未到。此外原告未按居间合同约定的时间即2017年1月20日支付购房尾款50,000元。故被告同意两原告的第一项本诉诉讼请求，不同意两原告的其余本诉诉请。另被告反诉要求判令：1、两原告向被告支付购房尾款50,000元;2、两原告向被告支付迟延支付房地产买卖合同尾款的违约金(以50,000元为本金，自2017年1月20日起计算至两原告实际支付款项之日止，按照每日万分之五的标准计算)。后因两原告将购房尾款50,000元支付至本院，被告撤回第一项反诉诉讼请求，并变更第二项反诉诉请的计算时间为自2017年1月20日起计算至两原告实际支付款项至法院之日止。原告代笃杰、杨喆反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，购房尾款50,000元应于交房时支付，由于被告至今不肯交房，故不同意支付逾期违约金。原告按合同要求支付房款后多次催促被告交房，被告均不予理睬。被告在2017年2月24日约了中介公司及原告在咖啡馆见面是要求原告赔偿所谓银行贷款晚到帐的损失，而非交房，故原告没有到场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、《房地产买卖居间合同》、不动产权证书、微信及短信往来记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月6日，原告代笃杰(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)及案外人上海聚美房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间合同》，合同约定：房地产交易价格8,350,000元；尾款50,000元，支付时间为待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后15日内；待甲方收到乙方银行贷款后7日内交房；2017年2月28日前过户；交房后一周内迁移户口。同年10月12日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的涉讼房屋，建筑面积137.56平方米；转让价款共计7,100,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；在2016年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定时间向甲方支付房款……每逾期1日需向甲方支付未付款万分之五的赔偿金……；甲方未按照本合同约定时间办理交房手续的，则每逾期1日需向乙方支付乙方已付款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同……；乙方在签订本合同当日，向甲方支付第一期房款2,250,000元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付第二期房款4,800,000元，该款项由贷款银行收到房地产交易中心出具的《他项权利证明》后一次性转入甲方帐户，支付期限以贷款银行为准；甲、乙双方应于甲方收到乙方贷款款项后7日内办理房屋交接手续；乙方于甲、乙双方签署《房屋交接书》当日，向甲方支付购房尾款50,000元。签订买卖合同当日，两原告(买受人、乙方)与被告(出售人、甲方)签订《补充协议》，其中约定：涉讼房屋购房总价款为8,350,000元。涉讼房屋权利人在2017年1月5日核准登记在两原告名下。2017年2月8日，被告收到两原告的银行贷款4,800,000元，前后共计收到原告的购房款为8,300,000元。2017年2月10日至2月24日期间，原告代笃杰屡次向被告发送短信，要求被告按照合同约定向两原告交房，但被告对此均未予回复。2017年2月23日，购房中介向被告发出微信：“明天白天您确认个时间吧”，被告回复：“明天中午11(时)左右行吗？”。次日上午，被告约在咖啡馆与两购房中介见面，原告未到场。见面后被告与两中介发生争执，被告遂自行离开，当日未办理交房手续。审理中，两原告与被告一致确认，两原告已向被告支付购房款8,300,000元，尚有50,000元尾款未支付。两原告已将50,000元尾款支付至本院代管款帐户，但被告拒绝向两原告交房。经本院释明，被告仍坚持拒绝向两原告交房。由于原告方不愿调解，致本案调解不成。本院认为，原、被告及居间方签订的《房地产买卖居间合同》及两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，系就涉讼房屋买卖达成的协议，与法不悖，均属有效。其中在交易价格、尾款50,000元的付款期限等方面有所变化，属于当事人协商一致的合同变更，应以最后的约定作为双方履行合同的依据。原告本诉请求被告向两原告移交涉讼房屋的诉请，被告没有异议，本院可以支持。鉴于被告至今仍然占有涉讼房屋，虽然辩称一直积极与两原告办理交接手续，未进行房屋交接系两原告延期受领导致，但未提供相应的证据；2017年2月8日被告收到贷款后，原告自2月10日起多次联系被告要求办理交接手续，被告均未予回复；2月24日双方见面地点没有安排在涉讼房屋中，显然不是交房行为，不足以证明两原告未到就是延期受领；原告未按先前的居间合同约定时间支付购房尾款，不属于违约行为，故原告本诉请求被告向两原告支付未如约交房的违约金的诉请，本院可以支持。关于违约金的计算标准，被告认为合同约定的按照已付款的日万分之五为标准计算违约金过高，本院综合本案实际情况，酌情确定违约金计算标准按照已付款的日万分之三计算。原告提出本诉请求向被告支付买卖合同余款50,000元从被告的合同违约金中扣除，系双方债权债务抵消问题，鉴于被告已经反诉主张，故本诉中不予处理。审理中，两原告撤回第三项、第五项诉讼请求，系对诉权的依法处分，本院予以准许。被告反诉要求两原告向其支付购房尾款50,000元，两原告对此认为系交房后的应负义务且诉请主张扣除，双方没有实质争议，可以支持。被告反诉要求两原告向其支付迟延支付房地产买卖合同尾款的违约金，因双方没有签署《房屋交接书》，原告支付尾款的条件未成就，故该项反诉诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)郑燕萍应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)代笃杰、杨喆交付上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、原告(反诉被告)代笃杰、杨喆应于被告(反诉原告)郑燕萍向其交付上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX室房屋当日向被告(反诉原告)郑燕萍支付购房尾款50,000元；三、被告(反诉原告)郑燕萍应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)代笃杰、杨喆支付逾期交房违约金(以8,300,000元为本金，按照每日万分之三的标准，自2017年2月15日起计算至被告实际交付房屋之日止);四、驳回原告(反诉被告)代笃杰、杨喆的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)郑燕萍的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1243.60元，因本案适用简易程序审理，减半收取计621.80元，由原告(反诉被告)代笃杰、杨喆负担124.80元，被告(反诉原告)郑燕萍负担497元。反诉案件受理费565.90元，由被告(反诉原告)郑燕萍负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴钧二〇一七年八月三日书记员  杨芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……