天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初1011号原告（反诉被告）：天津国源河北煤业有限公司，住所地天津市河北区昆纬路东六经路40号。法定代表人：赵吉祥，总经理。委托诉讼代理人：徐宝健，该公司副科长。委托诉讼代理人：翁路，天津旗帜律师事务所律师。被告（反诉原告）：李光元，男，1964年5月3日出生，汉族，天津市河北区金源浴池业主，住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘筱旭，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宝荣（系李光元之妻），女，1969年2月1日出生，汉族，天津市军粮城发电有限公司退休职工，住天津市河北区。被告：汪占凤，女，1939年2月11日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：孙宝荣（系汪占凤之女），女，1969年2月1日出生，汉族，天津市军粮城发电有限公司退休职工，住天津市河北区。被告：孙玉清，男，1938年2月2日出生，汉族，天津市工业用布厂退休职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：孙宝荣（系孙玉清之女），女，1969年2月1日出生，汉族，天津市军粮城发电有限公司退休职工，住天津市河北区。原告天津国源河北煤业有限公司（原天津市煤业建筑器材河北公司，以下简称国源公司）与被告李光元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国源公司的委托诉讼代理人徐宝健、董彦林，被告李光元及其委托代理人刘筱旭、孙宝荣到庭参加诉讼。2018年8月28日本院作出（2017）津0105民初4092号民事判决，原告国源公司不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉，天津市第一中级人民法院以（2018）津01民终8424号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）津0105民初4092号民事判决，发回本院重审。本院于2019年2月11日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告李光元向原告国源公司提出反诉。原告（反诉被告）国源公司申请追加汪占凤、孙玉清为被告，本院依法通知汪占凤、孙玉清作为被告参加诉讼。原告（反诉被告）国源公司的委托诉讼代理人徐宝健、翁路，被告（反诉原告）李光元的委托诉讼代理人刘筱旭、孙宝荣，被告汪占凤的委托诉讼代理人孙宝荣，被告孙玉清的委托诉讼代理人孙宝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李光元将其承租的坐落于天津市河北区3排1号场地、房屋交付给原告；2.判令被告李光元向原告给付租金37200元，并向原告支付自2017年6月1日起至被告李光元将涉案房屋恢复原状并交付给原告时止的占用费（占用费标准以年租金21600元计算）；3.判令被告孙玉清、汪占凤将其占用的坐落于天津市河北区3排1号场地、房屋腾交给原告；4.案件受理费和评估费由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，我单位与李光元签订《租赁协议书》，约定我单位将位于天津市河北区房屋一处建筑面积200平方米，场地300平方米出租给李光元从事洗浴经营，租期自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金21600元。房屋租赁到期后，双方没有续约，李光元既没有腾空承租的房屋和场地，也没有交纳租金至今。2015年欠付租金6600元，2016年1月1日至2017年5月31日，应付租金30600元，以上共计37200元。经我单位多次催要，李光元仍未履行腾空房屋场地和给付租金的义务。李光元的岳父孙玉清、岳母汪占凤仍在案涉房屋内居住、生活。为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。李光元辩称，请求法院驳回国源公司的诉讼请求。我与国源公司曾于1993年签订租赁合同，约定由我使用涉诉场地，非不可抗力原因外，场地可由我一直使用。在使用过程中，经国源公司认可，我自行搭建涉诉场地上所有房屋用于经营洗浴。2015年1月1日，因为我换领营业执照，双方另行签订租赁协议书，且该协议书上相关约定明显与事实不相符，因此该协议书对双方不具有实质上约束力。国源公司诉请主张欠付的租金不是我不想支付，而是国源公司无任何理由拒不接收，才导致国源公司所谓我欠付租金的情况发生。我在长达20余年的租赁时间里投入大量人力物力进行经营，现国源公司无任何正当理由要我腾交涉诉场地，我不认可，因此向法院提出反诉。另外国源公司向我主张占用费，请法院考虑新冠疫情影响，应适用不可抗力。汪占凤、孙玉清辩称，请求法院驳回国源公司的诉讼请求。我二人居住此地是由国源公司明确知晓以及认可的，且国源公司从未提出任何异议。现我二人名下无任何房产，不具备腾房条件。李光元向本院提出反诉请求：1.判令国源公司赔偿经济损失500000元；2.诉讼费由国源公司负担。事实和理由：我与国源公司房屋租赁合同纠纷一案已由贵院受理。我经国源公司同意，在涉诉场地自行搭建房屋用于废物回收以及洗浴经营，投入了巨额资金，且在长达二十余年的时间里，国源公司从未提出任何异议。现国源公司无故要求我腾交诉争场地，我认为国源公司应赔偿我的相关损失，望法院判如所请。国源公司辩称，不同意李光元的反诉请求。事实与理由：1.无论是李光元进行扩建、装修装饰都没有经过国源公司的同意，所以反诉请求无法律依据；2.双方的租赁协议第六条约定了解除合同后对房屋扩建及添附物的处理，所以李光元对租赁物的改造、装修是否经过了国源的同意，其装修改造后的房屋设施都应该无偿归国源公司所有，因此应该驳回李光元的反诉请求。汪占凤、孙玉清辩称，同意李光元的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：孙玉清、汪占凤系夫妻，系李光元岳父、母。1993年国源公司将坐落河北区三排一号其拥有土地使用权的场地等出租给李光元使用。1998年李光元对该处进行了扩建，用于经营金源浴池。李光元和国源公司均未办理扩建的规划建设及登记等手续。孙玉清、汪占凤在涉案建筑物扩建后，进入浴池后门右手边的房屋内居住、生活至今。2015年1月1日双方签订《租赁协议书》，该协议约定：李光元承租国源公司座落于河北区房屋壹处（间），建筑面积200平方米，场地300平方米，租赁期限壹年，有效期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金为每年21600元；李光元承租前述房屋（场地）从事洗浴经营；李光元承租前述房屋（场地）期间，如需对房屋进行装修、改造，事先应征得国源公司的同意，并须办理相关手续，装修改造费用由李光元自负。装修改造后的房屋设施协议终止时李光元不得拆卸（李光元经营所用设备除外），装修后所有设施归国源公司所有等内容。租赁期限届满后，李光元及孙玉清、汪占凤仍实际使用上述建筑物至今，国源公司亦收取租金至2015年9月12日。此后国源公司不再收取李光元的租金，并要求李光元变更经营内容，2017年年初李光元经营的浴池停止营业。2017年6月国源公司为腾交场地及房屋一事向本院提起诉讼，当月李光元收到起诉状副本。原审期间经李光元申请，本院委托天津泰达森然工程咨询有限公司对李光元自行搭建建筑物的工程造价进行评估，2018年8月7日，该评估机构出具评估报告的评估意见：“经踏勘该涉诉房屋结构类型为砖混结构，总面积为1052.491平方米，此部分的工程造价经评估为2546375元”，国源公司支付评估费48437元。重审期间，李光元再次提出，要求对涉案场地的李光元扩建建筑物的“土建工程、装饰工程、给排水、采暖电气工程及参考外本工程特殊项目的1998年的造价进行鉴定及上述工程项目的现在残留价值”进行鉴定。本院委托天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司进行鉴定，2020年3月16日该评估咨询机构出具的鉴定意见书，于1998年改扩建建筑物时点的工程造价部分结果为715138.30元，折旧后现值为386174.68元。李光元支付评估费130226元，国源公司支付鉴定人出庭费用600元。本院认为，1993年国源公司将涉案场地等出租给李光元经营浴池使用，国源公司定期收取租金，双方租赁关系明确。2015年双方签订《租赁协议书》约定的租赁期限届满后，再没有签订新的合同或协议，但李光元仍一直实际使用该场地及房屋，国源公司亦收取租金至2015年9月12日，此后双方形成不定期租赁合同关系。国源公司提起诉讼前虽然没有书面通知李光元解除租赁合同关系，但2017年6月起诉后当月起诉状副本送达李光元，国源公司以诉讼的方式已向李光元履行了解除租赁关系通知的义务，故双方的租赁关系彼时解除。现国源公司要求李光元将其承租的涉案场地、房屋腾交国源公司及要求孙玉清、汪占凤将占用的涉案房屋、场地腾交国源公司的请求，本院予以支持。考虑孙玉清、汪占凤系经李光元的许可进入涉案房屋内居住生活，现其二人没有腾房条件，应由李光元为其二人解决腾房后的安置问题。因李光元当庭表示不能解决二人腾房后的安置问题，国源公司表示愿意暂时为孙玉清、汪占凤租房，费用由李光元承担的意见，对此本院予以照准。李光元、孙玉清、汪占凤抗辩理由，没有法律依据，本院不予支持。李光元自2015年9月12日后没有向国源公司交纳租金和占用费，因此国源公司要求李光元交纳2015年9月13日至2019年12月租金和占用费的请求，本院予以支持。考虑2020年1月至4月本市处于疫情一级响应期间，确实影响浴池经营，且李光元自本案成讼后损失较大，因此国源公司主张的2020年1月至4月占用费，本院不予支持。此后李光元应按照2015年《租赁协议书》约定的租金标准给付国源公司至涉案房屋、场地腾交国源公司时止的占用费。李光元、孙玉清、汪占凤不予交纳租金和占用费的抗辩理由，没有法律依据，本院不予支持。国源公司作为出租人，应当履行对租赁物的管理义务。而李光元在承租的场地上进行了大规模的扩建，且一直经营浴池至今已20余年，国源公司对租赁物的扩建行为及装饰装修既未在合理期限内提出异议，亦未予以制止，应视为同意李光元扩建及装饰装修行为。李光元和国源公司对扩建和装饰装修的处理没有约定，亦未办理合法的手续，双方对扩建和装饰装修涉案建筑物造价费用的产生，均有过错，应均担责任。李光元要求国源公司赔偿经济损失的反诉请求，本院予以支持。因天津泰达森然工程咨询有限公司的评估并非以1998年改扩建涉案建筑物为时点进行的评估，因此赔偿数额应以天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司以1998年改扩建建筑物时点的工程造价评估的结果为依据。国源公司主张装修装饰应按2015年《租赁协议书》约定处理，因双方当事人均认可1998年扩建涉案建筑物为时点进行的评估，因此国源公司该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百三十二条、二百二十六条、二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、第十四条第（二）项之规定，判决如下：一、本判决生效后二十日内，被告李光元、孙玉清、汪占凤将其占用的坐落于天津市河北区三排一号场地、房屋腾交给原告天津国源河北煤业有限公司，如被告孙玉清、汪占凤逾期未履行前述腾房义务，则由原告天津国源河北煤业有限公司在环城四区（含市内六区）范围内租赁不小于15平方米房屋一处作为腾房去向，并垫付三个月租金，垫付租金由被告李光元负担；二、本判决生效后十日内，被告李光元给付原告天津国源河北煤业有限公司2015年9月13日至2017年6月房租共计39000元；三、本判决生效后十日内，被告李光元给付原告天津国源河北煤业有限公司2017年7月至2019年12月、2020年1月1日至23日、2020年5月至6月的占用费58934元，并按照每年21600元的标准，给付原告天津国源河北煤业有限公司自2020年7月起至前述场地和房屋腾交原告之日止的占用费；四、反诉原告李光元将上述场地及房屋腾交反诉被告天津国源河北煤业有限公司后五日内，反诉被告天津国源河北煤业有限公司给付反诉原告李光元扩建及装修装饰房屋经济损失357569.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元、反诉费4400元、评估费178663元，由原告（反诉被告）天津国源河北煤业有限公司、被告（反诉原告）李光元各半负担；鉴定人出庭费用600元，由原告（反诉被告）天津国源河北煤业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 季 虹审 判 员 崔 伟人民陪审员 高 薇二〇二〇年七月七日书 记 员 高子雄附：本裁判文书适用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。