广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书(2017)粤7101行初629号原告：王曦，女，1970年5月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路**，组织机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：邓建忠，广州市从化区国土资源和规划局工作人员。委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。第三人：从化市广从天地实业开发有限公司，，住所地从化区街口镇河滨**（城晖大厦**）负责人：周志雄。原告王曦诉被告广州市国土资源和规划委员会土地行政管理行为一案，第三人为从化市广从天地实业开发有限公司，本院于2017年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月29日公开开庭审理了本案。原告王曦，被告广州市国土资源和规划委员会（下称市国规委）的委托代理人邓建忠、胡海源均到庭参加诉讼。第三人从化市广从天地实业开发有限公司（下称广从公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王曦诉称，2001年12月，原告向广从公司购买从化新温泉山庄A幢502、503房（下称涉案预售房），涉案预售房是整个露天温泉旅游休闲度假项目配套的返租投资型产权式酒店房，在2000年该项目以比当地楼价高1倍多的每平方米5000元开始预售。为此，原告支付涉案预售房楼款共495566元，办理34万元银行按揭。之后，广从公司资金链断裂未能交楼，原告与广从公司协商后于2002年12月签署退房协议，约定广从公司回购原告房屋，即所购房屋债权债务由广从公司负责，双方约定广从公司负责继续代供款到有资金或办出房产证后再办转名。自此，原告从未收到银行催款信，一直以为广从公司如期供楼款，只是等广从公司通知办理手续。直至2011年原告收到黄埔法院（原萝岗法院）查封原告名下两套在天河由本人及父母自住房屋的强制执行通知，才知2001年所购的涉案预售房在2006年9月被强制执行拍卖，以原告购买价约十二分之一，即每平方米400元不到拍卖成交，令原告既失房产又欠巨债。但项目烂尾，广从公司跑路，涉案预售房并未办房产证是依法不能转让，却被拍卖，且成交价低。2016年10月，原告获知项目烂尾后，项目用地被多次分割致房屋估值跳水，违法拍卖致原告背负巨债的前因后果，涉案预售房被违法拍卖又与广从公司失地而开发商被人替代关联，项目用地被多次分割均是被告多次违法行政行为所致，而这一切又皆源于被告最初注销原告购房时涉案预售房所在的用地证（从国(1995)第01221000047号《国有土地使用证》），故原告依法请求法院保护原告合法产权。一、原告购买涉案预售房后至今享有合法产权权利。购房时签订从房预契字200608、200609号《房地产预售契约》（下称《预售契约》），并在房地产主管行政机关备案登记，依照《合同法》，涉案预售房的《预售契约》依法生效，该涉案预售房至今未由广从公司办出房屋权属证书，符合《城市房地产管理法》第三十八条（六），是属于依法不得转让的房地产。依照《拍卖法》第七条，涉案预售房是符合“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利”，无房产证的违法交易是无法办理房屋转移登记，依照《合同法》第四十四条、第五十二条（五），能依法确认《拍卖成交确认书》是无效合同，依照《合同法》第五十八条，对涉案预售房的拍卖成交理应依法撤销。另外，原告曾与广从公司签署的《解除合同协议》，但因广从公司违约，且广从公司没有依约将协议到房地产主管部门备案而失效。因此，原告的涉案预售房《预售契约》至今生效，原告对涉案预售房合法产权至今受《城市房地产管理法》第五条等法律保护，任何单位和个人不得侵犯。在涉案预售房上，原告是唯一拥有其合法产权的权利人。依照《预售契约》第一条，涉案预售房在A幢的从房预字第20011号预售商品房许可证所确认涉案预售房是在面积为61434平方米的从府国用(1995)第01221000047号《国有土地使用证》用地上，因此，依照《预售契约》第一条、第十二条、《物权法》第七十到七十四条，涉案预售房的产权是除了在两套预售房的户内专有部分所有权外，还包括原告对户外构建在从府国用(1995)第01221000047号《国有土地使用证》用地范围里建筑区划上的公用通道、设施、活动场所的共有权利。二、被告注销从国(1995)第01221000047号《国有土地使用证》是严重侵犯原告产权的违法行政行为。预售后，当被告注销从府国用(1995)第01221000047号《国有土地使用证》时，涉案预售房因所在项目用地范围改变致公用通道、设施、活动场所被迫改变，不但是广从公司在销售时承诺的项目配套、休闲度假设施无法兑现，更大的问题是必然违背办理预售许可证时已完成的项目总体规划等已做的审批流程，所以竣工后不可能通过验收，也不可能房屋交付使用，即注销从府国用(1995)第01221000047号《国有土地使用证》，就意味着广从公司无法履行《预售契约》，原告的合法产权自此遭受毁灭性损害。被告以预售房屋建筑面积分摊土地的方式，为烂尾预售房的二手买家办出包括原告涉案预售房在内的三幢预售楼新用地证。原告涉案预售房烂尾没有房产证，依法不能转让，却因被告为买家办用地证后，买家再申请预售证而变相令买家不用办房产证就非法侵占涉案预售房。注销从府国用（1995）第01221000047号《国有土地使用权》致用地分多过程分割脱离预售楼范围，令原告涉案预售房被非法拍卖时估值严重缩水，因此，涉案预售房减值共为433566元。所以，原告合法产权被侵犯再致被强制执行皆源于被告注销从府国用（1995）第01221000047号《国有土地使用权》的违法行政行为。故请求判决确认被告注销登记从府国用（1995）第01221000047号《国有土地使用权》违法。从府国用（1995）第01221000047号《国有土地使用权》分割出五块大小不同用地，正是被告的违法行政行为导致其以用地变更广从公司成为从化新温泉山庄的开发商，因此，广从公司已无法履行与原告的《预售契约》，如果该替代者与原告达成协议履行从房预契字第200608、2000609号《房地产预售契约》中甲方广从公司的义务与承担责任，再由被告合并五块用地回归从府国用(1995)第01221000047号《国有土地使用证》，这是唯一的多方共赢弥补错误方式。现原告诉至法院，请求判令：1、确认被告注销从府国用（1995）第01221000047号《国有土地使用证》的行为违法；2、要被告履行预售契约以及代第三人或找到第三人或适格开发商履行预售契约中第十四、十七条约定的违约责任；3、确认被告导致第三人不是适格的预售人，不能承担《预售契约》中的预售人责任与义务。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，一、原从化市国土资源和房屋管理局依法依规核发从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》给广从公司。1995年6月13日，广从公司向原从化市国土资源和房屋管理局提交《土地登记发证申请书》《法人代表身份证证明书》《土地登记委托书》及土地权属来源《用地的批复》《建设用地批准书复印件》《国有土地使用权出让合同》《征用土地协议书》《统一收据复印件》《征地地形图》等资料，申请对座落从化市良口镇米埗村高沙村土名“打石冚”地段的国有土地使用权进行确权，经原从化市国土资源和房屋管理局核查，该土地权属国有，来源合法，土地权属界址清楚，无争议，量算面积准确，面积为61434平方米，用途为商住用地，根据《中华人民共和国土地管理法》《土地登记规则》等法律规定，该土地符合登记条件，原从化市国土资源和房屋管理局依法依规核发从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》给广从公司。二、经广从公司申请，原从化市国土资源和房屋管理局依法依规对从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》的国有土地使用权变更登记（分割），分别核发从府国用(2002)字第00109号、从府国用(2002)字第00110号《国有土地使用证》给广从公司，原从化市国土资源和房屋管理局的土地登记行政行为符合国家土地登记规则规定。2002年1月23日，广从公司向原从化市国土资源和房屋管理局提交《土地登记申请表》《申请书》《法人代表身份证证明书》《土地登记委托书》及土地权属来源从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》等资料，申请对座落从化市良口镇米埗村高沙村土名“打石冚”地段的原土地面积为61434平方米中的国有土地使用权（从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》）进行变更登记（分割），经原从化市国土资源和房屋管理局核查，该土地权属合法，申请内容正确，广从公司符合《中华人民共和国土地管理法》《土地登记规则》等法律规定，原从化市国土资源和房屋管理局依法依规对该宗土地注册登记，所作出从府国用(2002)字第00109号《国有土地使用证》（面积41262.88平方米）、从府国用(2002)字第00110号《国有土地使用证》（面积20171.15平方米）的土地登记行政行为符合国家土地登记规则规定。依上述，原从化市国土资源和房屋管理局在依法依规对从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》进行分割登记后，对该证进行注销符合《土地登记规则》的规定。我委作为行政机关，依法履行行政职责，不可能作为民事主体履行《房地产预售契约》中广从公司对原告的义务及承担责任，原告的起诉并不符合我国《国家赔偿法》所要求承担赔偿义务的范围，原告的起诉完全没有事实和法律依据，法院应依法予以驳回其诉讼请求。原从化市国土资源和房屋管理局于2002年注销从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》，对此原告早已知道，因此原告的起诉已超过我国《行政诉讼法》中关于诉讼时效的规定，法院应依法驳回其起诉。三、原广从天地实业开发公司与从化市广从天地实业开发有限公司是同一公司。原广从天地实业开发公司于1993年向原从化县工商行政管理局申请开业登记，经济性质（企业类型）为集体所有制。1999年10月，原广从天地实业开发公司进行升级改制，需要将企业类型由集体所有制转为有限责任公司，因而原广从天地实业开发公司申请办理注销手续，并于1999年11月1日申请公司名称预先核准，原从化市工商行政管理局核准公司名称为“从化市广从天地实业开发有限公司”，并出具《企业名称预先登记核准通知书》。综上所述，原从化市国土资源和房屋管理局依法依规注销从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》，且程序合法，原告要求我委履行民事合同毫无事实和法律依据，且其起诉已超过诉讼时效，请法院依法驳回原告的起诉。第三人从化市广从天地实业开发有限公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，1995年6月13日，原广从天地实业开发公司向原从化市国土资源和房屋管理局申请土地使用权登记，并提交了土地登记发证申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、征用土地协议书等材料。1995年6月16日，原从化市国土资源和房屋管理局向原广从天地实业开发公司核发从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》，该证载明：土地使用者为广从天地实业开发公司，地址为，地址为原从化市良口镇米埗村土名“打石冚”地段，用途为商住，批准使用期限为1995年6月16日起至2065年6月15日止，四至为东至高沙村山地，南至高沙村山地，西至米埗村山地，北至105国道，用地面积为61434平方米。2002年1月23日，第三人向原从化市国土资源和房屋管理局申请土地使用权变更登记，将从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》进行分割，并提交了土地登记申请表、地籍调、地籍调查土地登记审批表表身份证明书、申请书、土地登记委托书、国有土地使用证等材料。2002年2月1日，原从化市国土资源和房屋管理局注销从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》，并在该证变更记事一栏中载明：该宗地已分割二宗，面积分别为41262.88平方米、20171.15平方米，另发新证。特注销该证。新证号：（2002）00109、00110号。”之后，原从化市国土资源和房屋管理局向第三人核发从府国用（2002）字第00109、00110号《国有土地使用证》，两证的土地登记卡中土地权属来源证明文件类型、编号、日期一项，均载明：1、原证：从府国用（1995）字第01221000047号；2、分割领证申请。其中，从府国用（2002）字第00109号《国有土地使用证》的土地登记卡中宗地面积为41262.88，从府国用（2002）字第00110号《国有土地使用证》的土地登记卡中宗地面积为20171.15。原告王曦陈述其于2001年12月30日预购了从化新温泉山庄A幢502、503房，不服被告注销从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》的行为，诉至本院。案件审理过程中，原告陈述其预购的房屋在从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》所载土地范围内。被告对此予以确认。原告陈述其要求调取的证据全部都在12345政府热线上申请信息公开，之后又向从化区信访局申请信息公开。另查，1999年11月，因公司性质发生变更，原广从天地实业开发公司变更名称为第三人。以上事实，有土地登记发证申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、申请书、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、征用土地协议书、国有土地使用证、土地登记卡、各方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案原告提出三项诉讼请求，涉及不同的行政诉讼法律关系，经本院释明后仍坚持不同意明确诉讼请求，故以原告第一项诉讼请求即确认被告注销从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》的行为违法，为本案审理标的。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”本案中，由于被告市国规委并未提交证据证明原告的起诉超过上述法定期限，且原告的起诉未超过上述20年的最长起诉期限，故对被告市国规委认为原告的起诉已超过起诉期限的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》(1998年)第五条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。乡级人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。”《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（1999年）第四条规定：“省人民政府土地行政主管部门统一负责全省土地的管理和监督工作。市、县人民政府土地行政主管部门统一负责本行政区域内土地的管理和监督工作。市、县人民政府土地行政主管部门在市辖区或乡（镇）设立土地管理机构，负责该区域的土地管理工作。”第六条规定：“土地登记发证工作由县级以上人民政府土地行政主管部门统一负责实施。省人民政府对跨县级以上行政区域使用的国有土地，可以直接登记发证。”据此，被告负有辖区内土地登记管理职责。《土地登记规则》（1995年）第二条规定：“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记；变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和、地址和土地用途变更登记地登记等。”第四十七条规定：“其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起三十日内，持有关证明文件申请变更登记。”第六条规定：“土地登记依照下列程序进行：（一）土地登记申请；（二）地籍调）地籍调查权属审核；（四）注册登记；（五）颁发或者更换土地证书。”本案中，第三人为了将其所有的从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》所载土地进行分割，向被告申请变更登记。被告经过审查，在向第三人核发从府国用（2002）字第00109、00110号《国有土地使用证》后，将从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》进行注销，符合法律规定，对原告要求确认被告注销从府国用（1995）字第01221000047号《国有土地使用证》的行为违法的意见，本院不予采纳。由于原告要求调取的证据已经自行向行政机关申请信息公开，且与本案诉争行政行为无关，故对原告要求调取证据的申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告王曦的诉讼请求。本案受理费50元由原告王曦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  叶 莉人民陪审员  何国梅人民陪审员  冯金爱二〇一七年八月二十八日书 记 员  陈婉婷