广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初6299号原告周松青，女，汉族，1987年12月6日出生，住湖南省绥宁县，委托代理人梁嘉茵，系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托代理人莫金安，系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告东莞市尚峰物业投资有限公司，住所地为广东省东莞市万江区莞穗大道****楼****，注册号为441900000825187。法定代表人陈昌武。被告东莞市福好物业服务有限公司，住所，住所地为广东省东莞市东城区主山东宝路与主山路交汇处号为441900000266257。法定代表人陈建华。两被告共同委托代理人薛绍仁，系广东明冠律师事务所律师。两被告共同委托代理人莫小婷，系广东明冠律师事务所实习律师。被告张熙，男，汉族，1985年3月15日出生，住四川省巴中市巴州区，原告周松青诉被告东莞市尚峰物业投资有限公司（以下简称“尚峰公司”）、东莞市福好物业服务有限公司（以下简称“福好公司”）、张熙建筑物区分所有权纠纷一案，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁嘉茵，被告尚峰公司、福好公司的委托代理人薛绍仁、莫小婷，被告张熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月28日原告与被告尚峰公司签订的《商品房买卖合同》约定：原告以747315元的价格按套购买位于东莞市××江××大道××广场××楼××单元××房【其中建筑面积97.89平方米，套内建筑面积77.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为20.61平方米】，被告尚峰公司在2015年8月30日前将上述预售商品房交付给原告使用。当原告验收房屋时，发现被告尚峰公司擅自将通入01号房的走廊通道的约四平方米给了01号业主独立使用，现01号业主已将大门往前移动了2.4米并将通道变为其室内地方使用，对此，被告福好物业也同意01号房业主的占用行为。原告认为被告尚峰公司应严格按照规划施工，按《商品房销售合同》发售，但被告尚峰公司现未经规划部门、建设部门、房管部门批准同意，擅自将属于本层四户业主共同所有和使用的公用通道改变用途，私下卖给01号业主一户使用，被告福好公司作为物业管理公司对01号房业主的行为予以支持，助长了01房号的行为，被告尚峰公司、被告福好公司的行为违反《商品房销售合同》及《商品房销售管理办法》及《物业管理条例》等法律法规之规定，损害了原告的合法权益。被告张熙将大门向前平移2.4米，占用公共通道面积约4平方米，侵害了原告就公共通道的共有权。原告根据有关法律法规的规定，请求判令：1.被告尚峰公司、被告福好公司收回已给尚峰广场1号楼1单元2201户业主封闭使用的公共地方（约4平方米），将2201号门前通道恢复原状及排除妨碍。2.被告张熙退还已经占用的公用通道，将门前恢复原状及排除妨碍。3.诉讼费由三被告共同承担。被告尚峰公司及福好公司辩称，一、原告诉讼主体资格不适格，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，尚峰广场的走廊通道属全体业主共有，而非单独归原告所有，原告应提议召开业主大会形成会议决议，取得业主大会授权后方可进行诉讼，原告未经授权而提起诉讼，不符合法律规定，原告诉讼主体资格不适格。二、被告尚峰公司并未将通入01号房的约4平方米走廊通道给01号业主独立使用，不存在将该部分面积私下卖给01号业主的事实，被告尚峰公司主体不适格。原告提供的证据不能证明被告尚峰公司将约4平方米的走廊通道私下卖给01户型业主；案涉01户型的交付装修全部为毛坯房，由业主收楼后自行装修装饰，开发商已按合同约定向01号业主交付房屋，即使存在个别业主占用部分公共部分的情况，侵占主体也是对应的业主，被告没有实际侵权行为，原告起诉主体错误。三、被告福好公司与原告之间的法律关系是物业服务合同关系，被告福好公司不存在不履行与原告之间的物业服务合同义务的行为，且被告福好公司也没有实际侵权行为，故被告福好公司主体不适格。四、原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告张熙辩称，首先，被告移门行为是经全体业主同意，并受合同约定和保护的，开发商在开始出售案涉楼盘时，宣传资料均显示争议面积属于01户型的赠送使用面积，样板房1-1-301、1-2-2101也向所有业主呈现每层的格局，业主在签署商品房买卖合同时，已经征得全体业主同意，自愿签署了商品房买卖合同补充条款。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主可以基于专有权而对共有部分进行合理使用，无需经过其他共有人同意。案涉争议面积的原始状态为没有通风、采光、日照、公共照明等，属于01户型进入其房屋的专用通道，并且不影响其他业主出行、通风、采光、日照、消防逃生。尚峰广场1号住宅楼的销售有分为精装修出售、毛坯房出售两种，针对案涉住房所属的所有01户型都承诺原大门前面积属于赠送使用面积，精装修的户型是统一由开发商指定装修公司装修好后打包卖给业主的。被告收楼后完全按照业主装修管理流程及收费明细递交了装修申请及报建图纸，并于2015年10月获得批准进场开始装修，装修过程中没有出现违法违规情况。原告没有提供证据证明被告的移门行为影响其作为相邻方的通行、通风、采光、日照等妨碍事实，且公共通道本属于系尚峰广场1号楼全体业主共有，故相关的权益应由全体业主主张，原告作为其中一户，不能代表全体业主行使权利。经审理查明，2013年12月28日，原告作为买受人，被告尚峰公司作为出卖人，双方签订编号为201312285E7EC0195552《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告尚峰公司购买位于东莞市××区××大道××广场××楼××单元××房。2015年4月17日，被告张熙为买受人，被告尚峰公司作为出卖人，双方签订编号为201504170A396E577256《商品房买卖合同》，合同约定被告张熙向被告尚峰公司购买位于东莞市××区××大道××广场××楼××单元××房。《商品房买卖合同》第十八条约定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。附件五其他补充第九条第2点约定：为了方便相应业主合理使用其房屋，买受人同意个别角落公共位置仅限于该商品房相邻业主使用，买受人对该使用方式予以理解并不持异议。被告福好公司为案涉万江尚峰广场提供物业服务，并与原告签订了《前期物业服务协议》。原告于2015年8月30日收楼使用。被告张熙于2015年8月31日收楼使用。现原、被告均确认被告尚峰公司将案涉2201号毛坯商品房交付给被告张熙使用，交付时案涉2201号商品房的入户大门原状的位置系与编号为201504170A396E577256《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置一致，后被告张熙自行装修后将案涉2201号房入户大门往前移，封闭占用使用了该层楼道部分公共通道；案涉楼盘在销售时的样板房位于1号楼1单元3楼以及1号楼2单元21楼，样板房的入户大门位置与案涉2201号商品房的入户大门位置基本是一致的，也是往前平移的；案涉2201号商品房入户大门往前平移前，案涉2201号商品房入户大门门前通道原状为没有照明，墙面没有张贴与公共通道墙面一致的瓷砖，地面，地面铺设了地板砖及被告尚峰公司、福好公司均确认2201号商品房入户大门门前的通道为公共通道，被告张熙则主张属于01户型的专用通道。原告主张被告张熙将案涉2201号商品房的入户大门往前移，严重影响了消防安全，给原告带来了安全隐患，其诉请的排除妨碍就是将案涉2201号商品房的入户大门恢复原状；且被告张熙占用公共通道给原告造成了损失，公共地方少了，相对而言原告所交的管理费就多了。被告张熙主张被告尚峰公司在出售商品房时承诺在01户型门前赠送4平方米，入户大门可前移两米多，被告尚峰公司的样板房、精装房都是按照入户大门前移2米多的方式进行装修的，是被告尚峰公司允许并承诺的行为，并提交了开发商的宣传画板照片、01户型精装房、样本房与毛坯房照片等予以证明。张熙表示销售人员说以后01户都可以按样板房来修改入户大门；在销售现场并没有看到样板房有张贴非交楼标准。被告尚峰公司主张开发商与买受人之间以商品房买卖合同为最终销售文件，商品房交付使用后装修改造行为与开发商无关，开发商没有实施侵权行为，不应当承担相关责任。被告尚峰公司也主张，在销售案涉楼盘时，有对01户型的入户大门位置与交楼标准做出说明，而且销售人员在带业主看房时也有口头告知样板房非交楼标准，交楼标准以双方签订的商品房买卖合同中平面图为准，当时针对样板房的入户大门，被告尚峰公司有向买受人说明交楼标准以双方签订的商品房买卖合同为准；样板房只是参考，不是案涉房屋的交付标准。被告福好公司主张被告福好公司基于管理的义务对商品房买卖合同附件中原户型的室内装修的活动许可，被告福好公司对案涉公共部分的装修没有审批权，在发现被告张熙对案涉公共部位装修行为的时候被告福好公司已经要求被告张熙进行整改，也通知了相关的行政主管部门。被告张熙则表示从未接到被告福好公司的整改通知。原告表示其具体不清楚销售时开发商对于01户型的入户大门位置以及交楼标准的说明，但是其曾对入户大门位置靠得比较近有提出过异议。以上事实，有原告提供的：原告与开发商签订的商品房买卖合同、照片、开发商宣传画板（复印件），被告尚峰公司及被告福好公司提供的：与01户型业主签订的商品房买卖合同复印件、交楼通知书复印件、情况说明复印件、整改通知复印件、样板房照片，被告张熙提供的：商品房买卖合同原件、报建图、开工许可证、样板房图片复印件、所有01户型移门完工图（复印件，都是照片）、北京处理类似纠纷案例、开发商宣传图（照片，复印件）、开发商宣传照片、通道尺寸示意图，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。原告、被告张熙分别与被告尚峰公司签订了《商品房买卖合同》，系各方的真实意思表示，本院依法予以确认。一、关于原告诉权问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，原告与开发商签订商品房买卖合同，且已经收楼使用，虽然尚未依法办理所有权登记，但是原告可以认定为物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”所称的业主。再根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款关于“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为：……(四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”的规定，原告作为业主，对于侵占公共通道的行为可以依法向人民法院提起诉讼，故原告在本案中享有诉权。二、原告诉请三被告承担责任的理由是否充分。（一）原、被告均确认被告尚峰公司将案涉2201号毛坯商品房交付给被告张熙使用，交付时案涉2201号商品房的入户大门原状的位置系与编号201504170A396E577256《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置一致，后被告张熙自行装修后将案涉2201号房入户大门往前移，封闭占用使用了该层楼道部分公共通道，本院依法予以确认。（二）被告张熙主张根据商品房买卖合同附件五第九条第2点的约定，其将案涉2201号商品房入户大门往前移封闭使用部分公用公道属于商品房买卖合同附件中所约定的合理使用。但该合同对于合理使用并没有明确约定，在合同没有明确约定的情况下应适用法律规定。对于如何合理使用公共通道等共有部分，我国已有法规作出明确规定。《物业管理条例》第五十条关于“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”的规定，以及第五十一条关于“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状”的规定，现被告张熙将案涉2201号商品房入户大门往前移封闭使用部分公用公道，不属于法律规定的合理使用，故被告张熙上述主张，本院依法不予采纳。（三）商品房买卖合同附件五其他补充第九条第2点约定，系被告尚峰公司与买受人关于个别角落公共部位使用的约定；案涉楼盘与01户型相同的样板房的入户大门的位置与现在被告张熙案涉2201号房入户大门位置都是往前平移；结合被告尚峰公司向被告张熙交付案涉2201房时，入户大门的门前通道原状，故对于被告张熙主张，被告尚峰公司与被告张熙约定案涉2201房入户大门前公共通道由被告张熙使用，本院依法予以采信。现被告尚峰公司、被告张熙没有经过其他全体业主的同意，故本院认定被告尚峰公司与被告张熙擅自处分业主共有部分，改变了公共通道的使用功能，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款关于“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，原告现诉请被告尚峰公司、被告张熙将2201号商品房门前通道恢复原状、排除妨碍，本院依法予以支持，即被告尚峰公司、被告张熙应将案涉2201号商品房的入户大门的位置恢复至编号为201504170A396E577256《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的入户大门位置，将侵占的公共通道恢复原状，恢复公共通道用途。（四）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”的规定，被告张熙所封闭使用占用的通道属于全体业主共有部分。被告尚峰公司、被告福好公司现无权收回属于全体业主共有部分的通道，故原告现诉请被告尚峰公司、被告福好公司收回被告张熙封闭使用的公共地方，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告福好公司作为物业管理公司，原告诉请被告福好公司将案涉2201号商品房门前通道恢复原状、排除妨碍，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市尚峰物业投资有限公司、被告张熙应在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市万江区莞穗大道312号万江尚峰广场1号楼1单元2201号房的入户大门恢复至编号为201504170A396E577256《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的入户大门位置，将侵占的公共通道恢复原状，恢复公共通道用途。二、驳回原告周松青的其他诉讼请求。本案受理费50元（已预交），由被告东莞市尚峰物业投资有限公司、被告张熙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 柯 颖代理审判员 郭 芹人民陪审员 梁小玲二〇一六年二〇一六年九月十三日书记员陈慧敏刘念秋