广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0123民初393号原告：卢家敏，男，1977年11月21日出生，壮族，居民居民身份证住址广西壮族自治区隆安县。被告：广西隆安聚友房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区隆安华侨管理区浪湾大道53-11号，统一社会信用代码91450123773860870T。法定代表人：梁伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：付峻，广西尚盟律师事务所律师。原告卢家敏（以下简称原告）与被告广西隆安聚友房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序审理。被告于2017年5月2日对本案管辖权提出异议，要求由南宁市青秀区人民法院管辖，本院于2017年5月8日依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服向南宁市中级人民法院提起上诉。2017年8月2日，南宁市中级人民法院依法驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人付峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢家敏向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房预订金10000元及其利息（利息计算，以10000元为基数，自2012年2月16日起至实际履行之日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付）；2、案件受理费，由被告负担。事实和理由：2012年2月16日，原告与被告签订了三期4-1-502号商品房的购房合同，并于当日预付定金10000元。由于被告一直没有开盘或交房给原告，原告于2016年5月间与被告协商，经过协商，双方口头同意终止合同，原告将购房合同交给被告，被告承诺三个月后退还原告预订金10000元。但直到2017年4月12日，被告并未将预定金退还给原告，原告多次到被告售楼部催付，均未果。现在被告的售楼部已人去楼空。为维护自身的合法权益，原告特向人民法院起诉，提出前述诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：姓名为卢家敏的居民身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格适格的事实；金额为10000元、付款人为卢家敏的《收据》复印件一份，用于证明原告为购买被告开发的古鼎香四季商城4-1-502号商品房，于2012年2月16日支付给被告预订金10000元的事实；隆安县工商行政管理局出具的、企业姓名为广西隆安聚友房地产开发有限公司的《电脑谘询单》复印件一份，用于证明被告诉讼主体资格适格的事实。被告广西隆安聚友房地产开发有限公司对原告主张的关于双方当事人签订合同的时间和原告已预付10000元的的事实予以认可。但被告认为，原告应继续履行认购合同义务，不同意终止合同和返还预订金10000元；即使需要返还预定金，因双方没有签订具体的解除合同的协议，其利息应该从本案判决生效之日起按银行同期贷款利率计算。被告对其答辩意见没有提交任何证据佐证。经过开庭质证，当事人对对方当事人提供的证据进行了质证。被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性及关联性均没有异议。在庭审中，双方当事人确认：2012年2月16日，原告与被告签订的合同系《认购协议书》；《认购协议书》约定的涉案商品房是被告开发的位于隆安县；原告支付给被告的款项10000元属于购房预订金；涉案商品房尚未建设完工；原被告尚未能签订正式的购房合同。对于双方当事人均无异议的证据以及认可一致的事实，本院予以确认并在卷佐证。虽然被告否认未曾于2016年5月间与原告达成解除《认购协议书》协议的事实，但是原告能否购买商品房和签订正式购房合同的决定权在于被告，结合被告至今仍未与原告签订正式的购房合同，以及涉案商品房至今仍未竣工，且被告亦未能提出反证的事实，本院对原告关于双方已于2016年5月间达成解除《认购协议书》口头协议，原告已将《认购协议书》交给被告，被告尚未退还原告购房预订金10000元的主张予以确认并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月16日，原告与被告签订《认购协议书》一份，约定：原告购买被告开发的隆安县华侨管理区华侨新城三期“古鼎香·四季商城”4-1-502号房。当日，原告支付给被告款项10000元，被告出具给原告《收据》一张，主要内容是：“今收到卢家敏交来‘古鼎香·四季商城’4-1-502号房预订金10000元”。涉案商品房即“古鼎香·四季商城”4-1-502号房至今尚未建设完工，当事人亦未能签订正式的购房合同。2016年5月间，原被告达成解除《认购协议书》的口头协议，原告已将《认购协议书》交给被告，但被告至今尚未返还原告购房预订金10000元。2017年4月12日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的商品房《认购协议书》系双方的真实合意，并未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。该协议签订后，被告已收受原告交付的购房预订金10000元，但截至2016年5月间，乃至本案法庭辩论终结时，被告仍未与原告就涉案商品房签订正式的购房合同，且涉案商品房至今仍未竣工。据此，应认定被告未与原告签订正式的商品买卖合同的行为，已构成根本违约，原告要求解除《认购协议书》的条件已成就，双方于2016年5月间解除《认购协议书》并无不当，本院予以确认。至于涉案预订金10000元的性质及应否返还的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，涉案预订金10000元应认定为定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。现原告起诉要求被告返还购房预订金10000元，是其自愿处分自己诉讼权利的行为，没有违反国家法律法规的情形，本院予以支持。至于利息如何计算的问题。本案中，原告能否购买商品房和签订购房合同的决定权在于被告，双方当事人至今未能签订正式的购房合同，根本原因在于被告，结合被告已实际收取原告购房预定金10000元的事实，应以10000元的利息损失认定原告的经济损失。因双方对利息利率没有约定，应按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率确定，自原告支付购房预定金时起至实际履行之日止计算利息。现原告要求被告以预订金10000元为基数，自2012年2月16日即支付预定金之日起至实际履行之日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算，并无不当，且于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决如下：被告广西隆安聚友房地产开发有限公司返还原告卢家敏购房预订金10000元并支付利息（利息计算，以10000元为基数，自2012年2月16日起至实际履行之日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付）。案件受理费50元，由被告广西隆安聚友房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号：20×××17），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不预交上诉案件受理费，又不提出缓交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  农福志审 判 员  陈桂英人民陪审员  苏玉琼二〇一七年八月十一日书 记 员  罗寿登附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。