河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2017）豫10民终2022号上诉人(原审被告、反诉原告)：襄城县家园房地产开发有限公司，住所地襄城县麦岭镇麦岭村。法定代表人：李静，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘磊，河南天时达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨鲁生，男，1968年12月13日生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：李民霞，女，1968年10月14日生，汉族，住河南省襄城县，系被上诉人妻子。上诉人襄城县家园房地产开发有限公司因与被上诉人杨鲁生房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省襄城县人民法院（2017）豫1025民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人襄城县家园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘磊、被上诉人杨鲁生的委托诉讼代理人李民霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。襄城县家园房地产开发有限公司上诉请求：依法判令上诉人襄城县家园房地产开发有限公司不需向被上诉人支付违约金或将此案发回重审，本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人起诉已超过法律规定的诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；在合同约定的交房期限届满后,房地产公司没有交房就构成违约行为，同时合同相对方就应当知道其权利被侵害，即该违约行为一经发生，其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。本案中约定交房时间为2014年12月31日，被上诉人当日就应当知道其权利受到侵害。在两年内应当主张自己的权利，即在2016年12月31日前主张权利。但是起诉是在2017年2月15日立案，已经明显超过我国法律规定的两年的诉讼时效。2、一审判决认定事实基本清楚，但违约金计算错误。一审法院认定事实基本清楚，上诉人与被上诉人之间签订房屋购买合同、支付首付款、银行支付按揭款、实际交房时间几个时间节点均正确。但是违约金计算方法错误。一审判决机械的按照被上诉人支付首付款时间节点开始计算，未考虑是因为被上诉人原因致使上诉人未收到银行按揭款项时间以及因为未收到按揭款项，致使上诉人流动资金不足，这是造成逾期交房的主要原因。完全由上诉人承担违约金明显是不公平的。杨鲁生辩称，本案诉讼时效没有超过，上诉人逾期交房违约行为一直处于持续状态。再者一审中并未主张诉讼时效。一审对违约金计算正确。杨鲁生向一审法院起诉请求：1、被告给付原告逾期交房违约金23770.8元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月12日，经襄城县住房和城乡建设局审批，被告家园公司办理了烟城鑫苑小区22号楼的商品房（预）销售许可证。2014年5月20日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的烟城鑫苑小区22号楼2单元9层东户903号房屋，合同约定，房屋建筑面积共116.31平方米，单价为每平方米3200元，总房款为372192元；合同第六条约定了付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：该房总房款叁拾柒万贰壹佰贰元整（372192元），首付149192元，贷款223000元；第八条约定了交付期限：出卖人应当在2014年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1：该商品房经验收合格；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原告于2014年5月26日支付被告房屋首付款149192元，下余223000元原告以按揭贷款方式支付。2014年12月18日，原告作为借款人与贷款人中国工商银行股份有限公司襄城支行、保证人被告家园公司签订了个人购房借款／担保合同。2014年12月30日，原告作为抵押人以涉案房屋作抵押与抵押权人中国工商银行股份有限公司襄城支行、担保人被告家园公司签订了房地产抵押合同（按揭），该合同约定，贷款金额为223000元，抵押（按揭）合同期限自2014年12月30日开始，至2028年12月30日贷款本息清偿之日止。2015年2月2日，中国工商银行股份有限公司襄城支行将贷款223000元发放给被告家园公司，原告于2015年3月2日开始向银行归还贷款。合同约定的交房时间2014年12月31日到期后，被告并未按约交房。2016年9月30日，被告将涉案商品房交付原告。后原告向被告追要逾期交房违约金无果，诉至法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。原告已按合同约定支付了被告房屋首付款，下余房款原告以公积金贷款方式支付，被告应当按照合同约定，在2014年12月31日将房屋交付原告。但被告实际交房时间为2016年9月30日，故被告应当向原告支付逾期交房违约金。根据原、被告签订的商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任1．（2）约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因该条款中约定的违约金是按已付房价款的万分之一计算，原告支付的首付款亦为已付房价款，故本案中的违约金应分两段计算，贷款发放之前按首付款计算，时间为逾期交房的次日至贷款发放日，贷款发放后按房款的全款计算，时间为贷款发放的次日至实际交房日。被告辩称原告的违约金计算方式应为自被告收到按揭贷款的次日按照房款的全款计算至实际交房日，不符合法律规定和合同约定，不予采信。本案原告2014年5月26日支付被告首付购房款149192元，银行贷款发放时间为2015年2月2日，双方约定交房时间为2014年12月31日，被告实际交房时间为2016年9月30日，故被告应付原告违约金总额为22995元（149192元×1／10000×32天＋372192元×1／10000×605天=22995元），本案原告请求过高部分不予以支持。本案被告反诉称因原告未能及时办理按揭贷款手续导致银行贷款未能及时发放，要求原告支付逾期付款的违约金。因在办理银行贷款的过程中，买受人申请的按揭贷款能否及时到位，是由买受人、出卖人和银行三方共同合力决定。且本案原、被告双方订立的房屋买卖合同中第七条买受人逾期付款的违约责任约定：本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”，因本案原、被告双方约定的付款方式是：3．其他方式，即首付149192元，银行贷款223000元，在该条款中并未约定银行贷款的支付时间，故被告的反诉理由不能成立，不予支持。依法判决：1、被告襄城县家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨鲁生逾期交房违约金共计人民币22995元。2、驳回被告襄城县家园房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费370元，由被告襄城县家园房地产开发有限公司负担；反诉费25元，由被告襄城县家园房地产开发有限公司负担。二审中被上诉人提供信访局材料一份（复印于襄城县信访局）、诉前调解台账（复印于襄城县人民法院），证明事情发生后，集体进行了信访，在法院正式开庭前到法院进行过调解。对该证据真实性，本院予以确认。本院二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，关于是否超过诉讼时效问题。上诉人在一审时未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出本院不予支持,同时,迟延交房是一个持续的行为，应从实际交房之日时计算诉讼时效期间。关于违约金的问题。上诉人称因购房人问题致使银行按揭款项未及时到位，造成资金不足，逾期交房。该理由缺乏证据支持。同时，上诉人建房资金来源并未约定由买受人提供，故，购房人并不存在违反双方合同约定的情形，逾期交房的责任应由上诉人承担。综上所述，襄城县家园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由襄城县家园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱雅乐代理审判员  王 戈代理审判员  肖永强二〇一七年八月二十八日书 记 员  贾甜甜执行催告通知书履行义务人：你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果不履行，你将承担如下法律责任。1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口