河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1002民初3516号 原告：刘凯，男，1985年10月6日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：王超，河北张克锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜玉晗，河北张克锋律师事务所律师。 被告：李志鑫，男，1992年4月28日出生，汉族，住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：樊星，河北宇阔律师事务所律师。 被告：林晶晶，女，1985年10月5日出生，汉族，现住廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：高兴伟，男，1985年4月24日出生，汉族，现住廊坊市安次区。系被告林晶晶之夫。 被告：高兴伟，男，1985年4月24日出生，汉族，现住廊坊市安次区。 原告刘凯与被告李志鑫、被告高兴伟、被告林晶晶执行异议之诉一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告刘凯及其委托诉讼代理人王超、颜玉晗、被告李志鑫及其委托诉讼代理人樊星、被告林晶晶委托诉讼代理人高兴伟、被告高兴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘凯向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法准许执行位于山东省沂水县尚东国际北区房屋（价值约60万）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月5日，河北省廊坊市安次区人民法院对刘凯诉高兴伟、林晶晶入伙纠纷一案作出（2019）冀1002民初668号民事判决。判决：一、被告高兴伟、被告林晶晶于本判决生效之日起十日内偿还原告刘凯投资款53万元及自2019年2月1日起至清偿之日止的利息；二、被告高兴伟、被告林晶晶于本判决生效之日起十日内给付原告刘凯律师代理费29708.74元。2019年9月29日，被告（案外人）李志鑫对执行标的提出书面异议。河北省廊坊市安次区人民法院于2019年11月19日作出（2019）冀1002执异31号执行裁定书，裁定：中止对林晶晶名下位于山东省沂水县尚东国际北区房屋的执行。本案中，被告李志鑫作为案外人对被告林晶晶所有的不动产提出异议，但其提供的证据不足以排除执行，理由如下：一、执行法院作出中止执行适用法律错误。涉案被查封的房屋并未登记在被执行人林晶晶名下，被执行人林晶晶没有办理产权登记手续，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，而涉案被执行房屋并未登记在被执行人林晶晶名下。根据《物权法》第九条、第十条、第十四条的规定，应当由不动产登记机关依法登记在不动产登记簿时发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋还未经过不动产登记机关登记确权为被执行人林晶晶的不动产。因此，中止执行裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条显属错误。二、案外人提供的证据不足以排除执行，中止执行不符合法律规定。（一）被告李志鑫提交的中国农业银行山东省分行的交易明细，不能证明127000元系支付的购房款。根据涉案房屋总价款，李志鑫的首付应不低于140000元，因此李志鑫与林晶晶双方签订的《房屋买卖合同》中第三条的付款方式：乙方于双方房产交接当日向甲方支付购房首付款147000元。后面却又备注：其中贰万元等办证后付清，完全是为了配合上述转账记录所做的的买卖合同。故该《房屋买卖合同》的真实性存疑。约定的购买价格远低于市场价格，明显存在恶意串通，本案交易明显有悖一般日常经验法则与交易习惯，涉嫌虚假诉讼。（二）在法院查封之前，被告李志鑫并未合法占有该涉案房屋。李志鑫提交的临沂海润置业有限公司出具的证明，欲证明李志鑫已于2019年2月28日缴纳了燃气开口费、暖气开口费、太阳能安装费并装修入住，但并未提交缴费的转账记录以及其入住的证据。被告李志鑫提交的证据不能证明其在法院查封之前已合法占有该不动产。（三）本案中，被告提供的证据显示，在法院查封之前被告李志鑫并未支付全部价款。综上，原告认为，被告的异议理由不能成立，中止执行裁定书严重侵害了原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，望贵院依法查明案件事实，判如所请。 李志鑫辩称，我于2018年10月19日购买涉案房屋，第一次首付127000元，后陆续交纳开口费、房屋差价、契税、装修押金、房屋尾款及还8个月房贷。房屋查封之前，符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第九条规定，购买房屋后已经实际装修入住，只是在办理过户时发现房屋已被查封导致不能过户，并非我方过错。在知道查封后及时向廊坊市安次区法院执行局提出了执行异议，法院支持了我们的请求。请法院依法驳回原告诉请。 高兴伟、林晶晶辩称，房屋在办理房产证之前已经卖完，有案外人让我作虚假陈述说房子没有卖。 本院经审理认定事实如下：2018年10月19日，被告李志鑫与被告林晶晶签订房屋买卖合同，约定内容如下：李志鑫购买林晶晶所有的位于山东省沂水县房屋，李志鑫于双方房产交接当日向林晶晶支付购房首付款147000元，备注（其中2万元等办证后付清），尾款352952元，由李志鑫接林晶晶商业贷款每月于24号之前向农村信用社还款2508.62元，下证之后双方自行协商过户时间。被告李志鑫于2018年10月19日通过中国农业银行向林晶晶转账127000元。同日，林晶晶为李志鑫出具收到内容为“今收到房屋买卖款127000元”的收据。2019年10月29日，案外人神祥吉出具两份证明，内容分别为：一、本人神祥吉于2019年2月28日通过本人账户代李志鑫转账给海润尚东国际财务张瑜18821.94元，此款为林晶晶出售给李志鑫房子的物业费、装修电梯使用费、楼道损坏费、燃气开口费、太阳能费等；二、本人神祥吉于2019年5月31日通过本人建设银行账户（62×××46）代李志鑫转账给林晶晶（卡号62×××69）房屋尾款355983.77元。威海市商业银行转账交易明细显示神祥吉于2019年2月28日向张瑜转账18821.94元。山东农村商业银行贷款还款通知单显示客户林晶晶于2019年5月31日还款355983.77元。贷款余额为零。神祥吉建设银行账户（62×××46）交易明细显示于2019年5月31日向林晶晶跨行转出355983.77元，内容为尚东国际尾款。被告李志鑫陈述自2018年10月24日至2019年5月22日，替林晶晶还了8个月的贷款，并提供了账户62×××46自2018年10月24日至2019年5月22日与林晶晶的交易明细。2019年10月8日，临沂海润置业有限公司出具证明内容为“李志鑫已于2019年2月28日向我公司缴纳燃气开口费、暖气开口费、太阳能安装费、有线电视初装费共计11386.55元，并验收交房装修入住沂水县海润尚东国际北区2号1单元702室房屋并提前缴纳12个月物业费，属于我公司业主。”海润国际物业代收款收据显示2019年2月28日林晶晶缴纳燃气开口费、暖气开口费、太阳能安装费、有线电视初装费共计11386.55元。 刘凯诉高兴伟、林晶晶入伙纠纷一案，我院于2019年6月5日作出（2019）冀1002民初668号民事判决书，判决：一、被告高兴伟、被告林晶晶于本判决生效之日起十日内偿还原告刘凯投资款53万元及自2019年2月1日起至清偿之日止的利息（以投资款53万元为基数，按照月利率2%计算）；二、被告高兴伟、被告林晶晶于本判决生效之日起十日内给付原告刘凯律师代理费29708.74元。该案在审理过程中，刘凯于2019年3月8日向本院书面提出财产保全申请，本院依法作出（2019）冀1002民初668号民事裁定书并于2019年3月12日查封了林晶晶名下位于山东省沂水县尚东国际北区一处。执行中，异议人李志鑫向本院提出执行异议，请求本院停止对上述房屋的执行，并将房屋解除查封。本院受理后依法作出了（2019）冀1002执异31号执行裁定书，认为《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“登记”并不仅指在不动产登记薄上进行登记，异议人提供的购房合同、首付款转账记录及林晶晶的收款收据、尚东国际8期还款记录、山东农村商业银行出具的贷款还款通知单、神祥吉个人活期账户交易明细及神祥吉证明可以证明其在本院查封林晶晶名下房产之前与被执行人林晶晶签订了房屋买卖合同并支付了除2万尾款之外的全部房款；根据异议人提供的海润物业沂水分公司的办理房产证通知、房屋调查表及分户图可以证明海润尚东国际2座1单元702户及附房1-201室房屋在2019年5月份开始具备办理房产证条件，非因异议人原因导致房屋买卖合同签订后未办理过户登记；根据神祥吉的证明、临沂海润置业有限公司的证明及海润国际物业的代收款收据，能够证明异议人已于2019年2月28日向临沂海润置业有限公司缴纳了燃气开口费、暖气开口费、太阳能安装费、有线电视初装费并装修入住了沂水县海润尚东国际北区2号楼1单元702室房屋，申请执行人刘凯虽不认可异议人李志鑫已实际占有上述房产，但未提交相应证据，应当承担举证不能的后果。综上认为异议人的异议申请符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应予支持。依法裁定中止对林晶晶名下位于山东省沂水县尚东国际北区的执行。后刘凯对该裁定不服，向本院提起诉讼。 以上事实有（2019）冀1002民初668号民事判决书、（2019）冀1002民初668号民事裁定书、（2019）冀1002执异31号执行裁定书、林晶晶与李志鑫房屋买卖合同、林晶晶收到房屋买卖款127000元的收据及银行转账记录；八期银行还款记录、山东农村商业银行出具的贷款还款通知单；神祥吉出具的证明两份、中国建设银行个人活期账户交易明细、威海市商业银行活期存款账户交易明细、海润国际物业代收款收据一份；临沂海润置业有限公司出具的证明及当事人的当庭陈述可证。 本院认为，本案的争议焦点为：被告李志鑫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 李志鑫提供的证据可以证明其在本院查封林晶晶名下房产之前与被执行人林晶晶签订了房屋买卖合同并支付了除2万尾款之外的房款，该合同不违反法律规定，合法有效。李志鑫提供的证据，能够证明其已于2019年2月28日向临沂海润置业有限公司缴纳了燃气开口费、暖气开口费、太阳能安装费、有线电视初装费并装修入住了案涉房屋，在我院查封之前已合法占有该不动产。根据（2019）冀1002执异31号执行裁定书已查明的事实，在本院查封前案涉房屋不具备办理房产证条件，后因本院查封该房屋导致当事人不能办理房产过户，属于非因异议人原因导致房屋买卖合同签订后未办理过户登记的情形。综上，本院认为，李志鑫对该房产提出的异议，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告刘凯虽不认可以上事实，但未提交相应证据，应当承担举证不能的后果，故本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款的规定，判决如下： 驳回原告刘凯的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告刘凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  高文学 审 判 员  李 萍 人民陪审员  张凤荣 二〇二〇年七月一日 书 记 员  王 滢 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。