广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民再14号原审原告：周苏令，男，1982年8月15日出生，汉族。原审原告：代玲，女，1989年2月3日出生，汉族。二原告委托诉讼代理人：陈德明、胡进辉，广东一龙律师事务所律师。原审被告：惠州市名人实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水镇人民四路河畔城。法定代表人：郭壮葵。原审被告：光耀集团有限公司，住所地：惠州市东平十二号小区荷兰水乡会所5楼。法定代表人：郭耀名。原审原告周苏令、代玲诉原审被告惠州市名人实业发展有限公司（下称名人公司）、光耀集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院（2016）粤1303民初231号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年11月6日作出（2016）粤1303民监15号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告委托代理人陈德明到庭参加诉讼。原审被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审原告起诉称，原告与被告名人公司签订商品房买卖合同，约定原告向被告名人公司购买位于惠州市惠阳区山水名人花园的XXX房，总价652080元，2014年6月30日交房。原告支付房款后，被告名人公司至今未按约定交房，现被告名人公司已停止该楼盘建设，楼盘处于烂尾状态。原告一直与被告名人公司对上述问题进行沟通及向政府反映，但至今未能解决问题。原告毕生积蓄投入购买涉案房屋，但原告的合法权益一直未受保护。原告现在仍然住在租来的房子里，承受房租与按揭款的双重压力。被告二为被告一的唯一股东，根据《公司法》相关规定，如果公司唯一股东不能证明其与公司的财产是相互独立的，则其需要对公司的债务承担连带责任。为保护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告名人公司继续履行房屋买卖合同、交付验收合格的涉案房屋、并确认房屋所有权归原告、办理房地产权属证书、赔偿原告因完成涉案房屋验收交付所实际垫付的建设资金；2、被告名人公司支付原告逾期交房违约金，自合同约定交房日的次日起计算至实际交房之日为止，暂计至起诉之日为29800.06元;3、被告光耀集团有限公司对上述继续履行合同和支付违约金的义务承担连带责任；4、本案所有诉讼费用、公告费用由两被告承担。原审两被告没有作出书面答辩，没有提交证据。原审原告向本院起诉请求：1、被告名人公司继续履行房屋买卖合同、交付验收合格的涉案房屋、并确认房屋所有权归原告、办理房地产权属证书、赔偿原告因完成涉案房屋验收交付所实际垫付的建设资金；2、被告名人公司支付原告逾期交房违约金，自合同约定交房日的次日起计算至实际交房之日为止，暂计至起诉之日为29800.06元;3、被告光耀集团有限公司对上述继续履行合同和支付违约金的义务承担连带责任；4、本案所有诉讼费用、公告费用由两被告承担。本院原审认定案件事实：原、被告双方于2012年10月28日签订《商品房买卖合同》（已备案，合同编号：惠阳（XX）XXX），合同约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道的山水名人花园XXX房，总价652080元。原告承诺于2012年10月28日前付房款的30%即202080元，余款450000元办理银行按揭。被告应于2014年6月30日前将依照国家和地方人民政府的有关规定、经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的房屋交付原告使用。该商品房合同第九条关于被告逾期交房约定：……逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应于最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记。合同签订后，原告已付清涉案房屋总款652080元给被告。因被告至今未按合同履行义务，原告诉至法院，提出上述诉请。庭审时，原告当庭撤回要求被告赔偿因完成涉案房屋验收交付所实际垫付的建设资金。本院原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告当庭撤回要求被告赔偿因完成涉案房屋验收交付所实际垫付的建设资金，不违反法律规定，予以准许。本案中，原告作为先履行义务一方，已付清全部的购房款652080元，被告未能按照合同约定，在2014年6月30曰前将房屋交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。涉案合同第九条关于被告逾期交房约定：……逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应于最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，据此，原告诉请被告履行交房、办证及支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，应予支持（办证所需费用由原告承担，原告已交付被告的办证费用可另循途径解决）。因涉案房屋为预售商品房，商品房首次确认权为政府行政部门职责范围，故本院对原告请求确认涉案房屋为原告所有的请求不作处理。原告可另行向相应政府部门解决。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，因原告没有提交证据证明其实际损失的具体数额，无法认定涉案违约金是否超过造成损失的百分之三十，基于公平原则，本院认为涉案违约金计至本判决生效之日止为宜，故被告应向原告支付违约金为以652080元为基数，从2014年7月1日起按日万分之一计至本判决生效之日止。原告诉请逾期交房违约金计至被告实际交房之曰止，超出部分不予支持。被告光耀集团有限公司与原告不存在合同关系，依据合同相对性原理，原告诉请被告光耀集团有限公司承担本案连带责任，无事实和法律依据，予以驳回。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。本院原审判决：一、被告惠州市名人实业发展有限公司继续履行合同在涉案房屋依照国家和地方人民政府的有关规定、并经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告后立即交付房屋给原告周苏令、代玲，并在该房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人即被告惠州市名人实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案（办证所需费用由原告承担）。二、被告惠州市名人实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告周苏令、代玲支付违约金(以652080元为基数，从2014年7月1日起按日万分之一计至本判决生效之日止)。三、驳回原告周苏令、代玲其他诉讼请求。本院再审认定案件事实如下：原审原、被告双方于2012年10月28日签订《商品房买卖合同》（已备案，合同编号：惠阳（XXX）XXX），合同约定原审原告购买原审被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道的山水名人花园XXXX房，总价652080元。原审原告承诺于2012年10月28日前付房款的30%即202080元，余款450000元办理银行按揭。原审被告应于2014年6月30日前将依照国家和地方人民政府的有关规定、经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的房屋交付原审原告使用。该商品房合同第九条关于原审被告逾期交房约定：……逾期超过180日后，原审原告有权解除合同。原审原告要求继续履行合同的，原审被告应于最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原审原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记。合同签订后，原审原告已付清涉案房屋总款652080元给原审被告。因原审被告至今未按合同履行义务，原审原告诉至法院，提出上述诉请。庭审时，原审原告当庭撤回要求原审被告赔偿因完成涉案房屋验收交付所实际垫付的建设资金。另查明，原审被告惠州市名人实业发展有限公司系由原审被告光耀集团有限公司作为唯一企业法人股东投资设立。本院再审认为，原审原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原审原、被告应当按照约定履行自己的义务。原审原告当庭撤回要求原审被告赔偿因完成涉案房屋验收交付所实际垫付的建设资金，不违反法律规定，予以准许。本案中，原审原告作为先履行义务一方，已付清全部的购房款652080元，原审被告未能按照合同约定，在2014年6月30曰前将房屋交付给原审原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。涉案合同第九条关于原审被告逾期交房约定：……逾期超过180日后，原审原告有权解除合同。原审原告要求继续履行合同的，原审被告应于最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原审原告支付已交付房价款万分之一的违约金，据此，原审原告诉请原审被告履行交房、办证及支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，应予支持（办证所需费用由原审原告承担，原审原告已交付原审被告的办证费用可另循途径解决）。因涉案房屋为预售商品房，商品房首次确认权为政府行政部门职责范围，故本院对原审原告请求确认涉案房屋为原审原告所有的请求不作处理。原审原告可另行向相应政府部门解决。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，因原审原告没有提交证据证明其实际损失的具体数额，无法认定涉案违约金是否超过造成损失的百分之三十，基于公平原则，本院认为涉案违约金计至本判决生效之日止为宜，故原审被告应向原审原告支付违约金为以652080元为基数，从2014年7月1日起按日万分之一计至本判决生效之日止。原审原告诉请逾期交房违约金计至原审被告实际交房之曰止，超出部分不予支持。原审被告光耀集团有限公司作为惠州市名人实业发展有限公司的唯一法人股东，未提交证据证实其财产独立于其开办的惠州市名人实业发展有限公司的财产，原审被告光耀集团有限公司作为唯一法人股东应对原审被告惠州市名人发展有限公司的债务承担连带责任，故原审原告诉请原审被告光耀集团有限公司承担连带责任予以支持。两原审被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销（2016）粤1303民初231号民事判决书。二、原审被告惠州市名人实业发展有限公司继续履行合同在涉案房屋依照国家和地方人民政府的有关规定、并经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告后立即交付房屋给原审原告周苏令、代玲，并在该房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人即原审被告惠州市名人实业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案（办证所需费用由原审原告承担）。三、原审被告惠州市名人实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内向原审原告周苏令、代玲支付逾期交房违约金(以652080元为基数，从2014年7月1日起按日万分之一计至本判决生效之日止)。四、原审被告光耀集团有限公司对上述原审被告惠州市名人实业发展有限公司继续履行合同和支付违约金的义务承担连带责任。本案受理费10619元（已缓交），由原审被告惠州市名人实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  叶志光审判员  叶仕平审判员  张少琼二〇一七年八月十日书记员  李 幸