福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0681民初3741号原告：龙海市锦江弘业资产管理有限公司，住所地龙海市石码工农路建行大厦五楼，统一社会信用代码91350681557581762A。法定代表人：郭永杰，董事长。委托诉讼代理人：蔡丽石羡、林幼蕊，福建泾渭明律师事务所律师。被告：林志忠，男，1965年12月25日出生，汉族，居民，住龙海市。委托诉讼代理人：林永江，福建弘信律师事务所律师。原告龙海市锦江弘业资产管理有限公司（以下简称：锦江弘业公司）与被告林志忠租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦江弘业公司的委托诉讼代理人林幼蕊，被告林志忠的委托诉讼代理人林永江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦江弘业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将2014年7月9日与龙海市国投弘业资产管理有限公司签订的位于《厂房租赁合同》项下所租赁的场地及场地设施退还给原告；2、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至实际归还场地之日止，按每月4900元计算的场地占用费，暂计至2017年6月15日为26950元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月9日，龙海市国投弘业资产管理有限公司与被告签订一份《厂房租赁合同》，双方约定：龙海市国投弘业资产管理有限公司将位于（原港口装卸公司）的场地出租给被告使用，租赁期限2年，自2014年7月1日至2016年6月30日止，每12个月交一次租金，第一次租金于合同生效后当场交给龙海市国投弘业资产管理有限公司，第二次租金于次年7月1日前交清等内容。龙海市国投弘业资产管理有限公司与被告签订的合同合法有效，现合同期限已经届满，被告口头承诺将尽快退还租赁物，但至今尚未实际退还。2016年7月18日，龙海市国投弘业资产管理有限公司将企业名称变更为龙海市锦江弘业资产管理有限公司。为维护原告的合法权益，原告具状诉至法院，请求法院依法予以判决。林志忠辩称，一、本案原告诉讼主体不适格，原告已经没有资格作为本案的诉讼主体提起诉讼。本案诉讼房屋已经被列入第二批“锦江道石码段综合改造项目二期”，2017年6月17日，龙海市人民政府已经张贴布告“龙海市人民政府房屋征收告知书”，因此，该房屋在征收范围以内。根据我国《物权法》第二十八条规定，原告所有的房屋在政府征收的情况下，物权已经被变更为征收单位或者龙海市城乡建设规划局所有，原告在失去房屋所有权的情况下，就不应作为本案适格的主体。本案诉讼的房屋已经进入房屋征收阶段，应由我国“国有土地房屋征收管理条例”来调整，而不是适用我国《合同法》来调整。二、根据《国有房屋征收管理条例》和《龙海市后港片区房屋征收的相关规定》，征收时，应对被征收的房屋搬迁补助费或临时安置补助费以及停业停产补偿费进行补偿，这本是被告应该得到的合理补偿，原告不应将被告赶出去后再向政府领取这笔搬迁费用，其结果显示公平，因此，本案应该适用政府拆迁的相关法律来调整，被告应该合理得到搬迁费用。被告是以板件加工为主业的个体户，加工场内的所有机械都是重型机械，搬迁时需要动用吊车、铲车、卡车等大型设备，被告如果搬迁这些设备至少需要花费8万元的搬迁费用。三、被告租赁的厂房，年久失修、破烂不堪，遇到大雨天屋内就发大水，被告在征得原业主同意的情况下，对该厂房进行大修，重新翻修房屋顶盖、加高地面40多公分、修建锦江道一边的大门，前后共投入10多万的维修费用，当时业主承诺无钱支付这么多维修费用，同意由被告一直租赁，费用以后再讲，因此，该笔维修费用尚未补偿给被告，若被告搬出时，产权人或房屋征用的政府应该做出补偿。四、原告所讲被告不交租金不符合事实。2017年春节过后大约在三、四月份，原告通知被告厂房要装修立面，要装修屋顶，雨棚要拆掉，并要求被告与维修方配合，为此，被告又新引进一台大型数控火焰切割机，并重新整固地基，到五月份，被告要向原告缴纳租金，才被告知厂房要拆迁，租金原告不收，并非原告所讲被告不交租金。综上所述，本案诉讼的房屋已被政府征收，应根据国有土地上房屋征收与补偿条例等相关法律法规进行调整，本案原告的诉讼主体不适格；根据龙海市后港片区房屋征收补偿安置办法，被告要求对其需要搬迁的房屋进行补偿；被告租赁该房屋已经20多年，并对该房屋进行维修，花费10多万元的维修费用，要求原告予以补偿。请求法院支持被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月9日，龙海市国投弘业资产管理有限公司（以下简称：国投弘业公司）与被告林志忠签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：国投弘业公司将其拥有的座落于（原港口装卸公司）厂房（砖木结构、建筑面积407.96平方米）出租给林志忠使用；租赁期限两年，从2014年7月1日至2016年6月30日止；第一年厂房租金每月1500元，第二年厂房租金每月2000元，租金每12个月交一次，第一次租金于合同生效后当场交给国投弘业公司，第二次租金于次年7月1日前交清，以后交付方式以此类推，租赁期间该厂房的物业管理费、水、电费及公共设施维修费由林志忠负责；租赁期间因国家建设或城市规划发展需要拆除厂房，国投弘业公司将厂房所有权转移给第三方，合同自行终止，租赁费算至该月，国投弘业公司应将余下时间的租赁费退还给林志忠，林志忠必须在规定的时间内无条件自行搬出厂房等内容。2016年10月20日，锦江弘业公司委托漳州龙信资产评估有限公司对厂房租金进行评估，其结论是，该厂房每月租金为4900元。庭审中，原告自认被告向其缴纳厂房租金至2016年12月31日，自2017年1月1日起至今未缴纳厂房租金；2017年5月4日，龙海市锦江实业发展有限公司向被告发出通知书，限被告在2017年6月30日前搬离上述厂房，将上述厂房恢复原状交还公司，并向公司支付自2017年1月起至实际返还之日止，按每月2000元计算的占用费。因被告没有自动履行通知书，原告于2017年6月22日具状诉至本院，并提出了上述诉讼请求。另查明，讼争厂房址在，该厂房原所有权人系福建省龙海市港口装卸运输公司；2016年7月14日，龙海市锦江实业发展有限公司设立子公司龙海市锦江弘业资产管理有限公司；2016年7月18日，龙海市国投弘业资产管理有限公司更名为龙海市锦江弘业资产管理有限公司；2016年9月27日，龙海市人民政府印发龙政综【2016】231号文件，将福建省龙海市港口装卸运输公司人、财、物划转至龙海市锦江实业发展有限公司进行管理。以上事实有原告提供的《厂房租赁合同》、内资企业登记基本情况表、通知书、房地产租金评估咨询报告、龙房权证字第××号房屋产权证、【2016】1号龙海市锦江实业发展有限公司专题会议纪要、龙政综【2016】231号龙海市人民政府文件，被告提供的龙海市人民政府房屋征收告知书、龙海市锦江道石码段综合改造项目二期征收红线图、龙海市后港路片区旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿安置办法、照片十张以及双方当事人的庭审陈述为据，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告锦江弘业公司与被告林志忠之间租赁合同依法成立并生效，双方当事人应按合同约定履行义务。原告依约将厂房交付被告林志忠使用，租赁期限届满，被告继续使用厂房，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时要求被告返还厂房，但原告应当在合理期限之前通知被告；2017年5月4日，经原告书面通知被告在2017年6月30日前搬离上述厂房未果后，原告起诉请求被告返还厂房，依法应予支持。合同租赁期限届满后，被告未按原合同约定继续向原告支付租金，原告请求被告按其自行委托资产评估公司评估的厂房每月租金4900元的价格来计算逾期未缴纳的租金，于法无据，不予支持；但可按原告向被告发出通知书约定的厂房每月租金2000元的价格来计算租金。被告辩解本案讼争的厂房已经列入国家征收的范围，应按《国有土地征用办法》相关规定进行补偿，本案原告主体不适格，要求驳回原告的诉讼请求，因本案原、被告有签订一份《厂房租赁合同》，被告不按合同约定履行义务，原告依法有权起诉主张权利，因此，被告的诉讼主张，本院不予支持。其次，被告主张本案应按《国有土地上房屋征收管理条例》和《龙海市后港路片区旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿安置办法》来解决，补偿被告约8万元的搬迁费用；因被告主张的法律关系与本案诉讼的法律关系不是同一法律关系，本院不宜合并审理，因此，被告的主张，本院不予支持。最后，被告还主张其对租赁的厂房投入10多万元的维修费用，搬出时，要求厂房产权人或厂房征用的政府作出补偿；根据原、被告签订的《厂房租赁合同》约定：“租赁期间该厂房的物业管理费、水、电费及公共设施维修费由被告负责”，以及被告无提供证据证明其维修厂房投入10多万元，因此，被告的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告林志忠应于本判决生效之日起二个月内腾空并将租赁物（即座落于＜原港口装卸公司＞厂房，建筑面积407.96平方米）返还原告龙海市锦江弘业资产管理有限公司;二、被告林志忠应于本判决生效之日起二个月内支付原告自2017年1月1日起至实际归还厂房之日止按每月2000元计算的厂房租金；三、驳回原告龙海市锦江弘业资产管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，减半收取计237元，由林志忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  陈国辉二〇一七年八月二十八日书记员  李玉华