浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初2160号 原告：台州昊特电线电缆股份有限公司，住所地浙江省台州市温岭市东部新区晨光路318号市工业转型升级示范园25幢，统一社会信用代码：91331081MA29XYPU6U。 法定代表人：王炜。 委托诉讼代理人：祝苏英，浙江优卓律师事务所律师。 被告：温岭松航房地产开发有限公司，住所地温岭市东部新区中小企业孵化园A区1号三楼西面间，统一社会信用代码：91331081MA28G01X1H。 法定代表人：李寄。 委托诉讼代理人：李冰，浙江泽商律师事务所律师。 原告台州昊特电线电缆股份有限公司（以下简称台州昊特公司）与被告温岭置信事业有限公司（以下简称温岭置信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，2020年4月9日，本院根据原告的申请，依法裁定冻结被告的银行存款1292630.41元。2020年4月17日，被告温岭置信公司变更公司名称为温岭松航房地产开发有限公司（以下简称温岭松航公司），本案被告也随之变更为温岭松航公司。2020年5月7日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告台州昊特公司的特别授权委托诉讼代理人祝苏英、被告温岭松航公司的特别授权委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告台州昊特公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告温岭置信公司向原告支付违约金1292630.41元（以18572276元为基数，自2018年7月1日起至2018年12月21日按日利率万分之四计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月30日，原、被告签订合同编号为2017预0017483的浙江省商品房买卖合同，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园25幢101号的房屋，房屋总价款为18572276元。合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交付的应按原告已付房款的万分之四支付违约金。2018年6月30日，被告未能按约向原告交付合格房屋，后经原告多次催交，被告直至2018年12月11日才通知原告可以交房，并要求12月21日之前办理交房手续。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划开展生产工作，给原告造成了重大的经济损失。按照合同约定，被告逾期交房的行为已构成违约，应按原告已付房款的万分之四支付违约金。 为支持其诉讼主张，原告向本院提供下列证据： 1、商品房买卖合同一份及发票一张，用以证明双方订立的买卖合同约定了逾期交房的违约责任，被告对不可抗力事件有告知责任以及原告已经付清购房款18572276元。 2、竣工验收备案表（复印件）一份，用以证明被告出卖的房屋于2018年12月11日验收合格。 3、微信通知一页，用以证明被告通知原告于2018年12月21日前来置信展示厅办理交房手续。 4、微信通话一页，用以证明被告延迟交房的原因是质量不过关。 5、照片一张，用以证明到2018年4月20日时，被告出卖房屋未达相应建设进度致使电梯等项目无法完成。 被告温岭松航公司辩称：被告延迟交付属实，但无需承担违约责任。一、依照买卖合同的附件四的约定，厂房地面由买受人自理，宿舍楼面层由用户自理；电梯由买受人自理，买受人自行办理变配电手续。附件八约定，变压器原告自己购买自己安装，配电房内设由原告自理，标准厂房接至配电房的动力管线原告自己办理。以上几项均需由原告完成，但原告未及时完成，导致被告无法及时验收、交付，应由原告承担延迟交房的责任。二、台风和停水等不可抗力的情形发生，总计导致延迟81天，应予扣除。三、2018年12月11日通知原告交付，原告不能等到12月21日才来接收。综上，被告不需要支付违约金。 为支持其诉讼主张，被告向本院提供下列证据： 1、房地产项目申报规划一览表、主体结构分部工程验收记录、微信告知记录、函件、告知函及快递单、律师函及快递单、甩项报告、电缆申报表、电费征收单等，用以证明被告在2018年2月1日就已经完成主体结构验收，因原告自行负责的电梯、配电房及配电设施、电缆管线等未能按期施工验收才导致一期工程无法办理竣工验收手续和交付房屋的事实。 2、温岭市政府文件、温岭市供水公司通知、温岭市供水公司情况说明、浙江省气象证明，用以证明因不可抗力导致施工延期的事实。 3、特种设备使用标志、电梯检测报告、特种设备使用登记证，用以证明原告厂房自行购买和安装的电梯于2019年1月9日才进行制造，于2019年5月13日才进行使用登记。用以证明原告明显违反合同约定，并因原告未能安装电梯的原因导致整体园区无法进行竣工验收备案。故被告无需对迟延交付承担责任。 4、温岭市供电有限公司出具的用电登记单一张，用以证明原告到2019年3月6日才向电力部门申报通电，被告只有甩项才能完成验收。 5、结算表一份，用以证明因原告未安装电梯，只能通过封堵的方式申请甩项验收，原告也自认需要交纳封堵费用，认可责任由原告承担。 6、温岭市供水公司情况说明一份，用以证明因不可抗力导致施工延期的事实。该情况明确了因低压供水，导致项目施工现场无水可用。 7、浙江安顺消防工程技术服务公司-检测意见反馈表一份，用以证明原告截止2018年7月16日仍未完成配电房设备安装，导致厂房内只能采用临时电，无法通过竣工验收备案前置的消防设施检测。 8、北京敬业建设监理有限公司证明一份，用以证明原告在合同约定的交付日前仍未能完成电梯安装、配电房设备安装，导致无法真实通电，无法通过竣工验收备案以及低压供水期间和台风影响期间项目停工的事实。 上述证据，经双方质证，现本院认证如下： 1、对原告提供的证据1、2、3、4的真实性予以确认。根据买卖合同及附件四、八，被告提出有四处涉及买受人自理，该四处内容下方均划有横线，表明当时经过磋商而非格式条款，但是，该四处“自理”的含义是建设费用由买受人负责还是建设费用和建造、安装行为均由买受人负责含糊不清。再说，即使建设费用和建造、安装行为均由买受人负责，是否影响被告的竣工验收，被告应举证证明。 2、对原告提供的证据5，因照片并无明显的特征，无法确认该照片上的房屋为被告出卖的当时尚在建设之中的房屋。 3、对被告提供的证据的真实性予以确认。但对被告提供的证据8，系被告聘请的监理单位出具，与被告关系密切，其所写第一点的工程要求的交付日并不是交房之日，电梯于2018年5月15日甩项验收，与交房时间还有一个多月，因此，不影响验收，这里也没有写明配电房甩项验收的时间，对第二、三点予以采信，但低压供水期间的停工天数和停工范围不详。 综上，经审理，本院认定案件事实如下： 2017年7月18日，原告台州昊特公司与原温岭置信公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向原温岭置信公司购买温岭市工业转型升级示范园25幢101号的房屋，总价为18572276元，合同第9条约定：出卖人应当在2018年6月30日前交房，遇到下列特别原因，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾及自然灾害、战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及县级以上政府主管部门根据相关规定采取行政措施致使工期延迟的，或遇重大技术问题及市政配套的批准和施工延误的，或项目验收有关部门验收滞后的，或因本项目周边企业组织及个人原因导致开发建设拖延的，出卖人可据实延期。第十条，除第九条规定的特殊情况出卖人如未按合同规定的期限交房，逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之四支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受方可解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之四的违约金。第十二条，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当根据出卖人发出的交房通知书规定的时间到出卖人处办理结算交付手续。合同附件四：第4条约定，一层矿渣填至标准，地面由买受人自理。第9条约定，电梯买受人自理。第10条约定，自来水水表申报及费用由买受人自理；电买受人自行办理变配电手续，并承担相关费用。附件八：第五条是关于合同以外资料的效力的约定。第九条约定，高压电缆接至环网柜，变压器由出卖人协助买受人申报，费用由买受人承担；标准厂房动力线接至各幢配电房，动力管线预埋由买受人自理。2019年12月12日，原告支付给被告房款18572276元。2017年12月22日，原温岭置信公司以微信群发的方式通知各定制企业，在2018年1月5日完成配电房用电报备，1月20日设计并出图，后续施工要跟上总包单位施工进度。2018年1月5日，原温岭置信公司发函给杭州新电电梯有限公司及其安装分公司，要求分别在2018年3月31日、4月30日、5月31日前完成一期工程、二期工程、三期工程的电梯安装并完成验收。2018年2月1日，由浙江顺景建设有限公司承建的上述出卖房屋主体结构分部工程完成验收。2018年2月8日，原温岭置信公司要求原告于3月10日前进场进行配电房施工，4月30日完成施工。原温岭置信公司于3月22日发律师函要求原告负责电梯、配电房及配电设置的建设并声明按附件八第五条买受人自理的工程未能验收的，出卖人不承担延期交付的责任。 2018年5月15日，原温岭置信公司向温岭市建设工程质量安全监督站申请将二期、三期及一期的部分车间的电梯在验收时作甩项处理。2018年7月16日，出卖房屋的配电房设备尚未安装。2018年8月9日，原告申请原温岭置信公司提供至配电房环网柜20KV变压电缆244米，以便原告配电验收投运。2017年7月11日，温岭市供水有限公司对东部新区等在早上6时到8时，上午10：45至13:45，晚上18时至22时实行高压供水，其余时段实行低压供水。2017年9月14日，温岭市人民政府发文对高耗水企业等在9月20日起限制用水。2017年9月18日，该公司根据市政府通告，对东部新区等地早上6时至8时，中午12时至13时，晚上18时至21时实行加压供水，其余时段低压供水。2018年8月25日，该公司规定从8月29日开始对除大溪、城南地区外也按上述时段正常供水，其余时段低压供水。因此，东部新区供水分公司证实房屋所在地2017年11月至12月低压供水17天，2018年上半年，低压供水39天，合计56天。2016年1月1日至12月31日，2018年1月1日至2018年6月30日，明显影响温岭市热带气旋影响时间有25天。2017年6月30日至2018年7月1日，共有4个台风影响温岭11天。低压供水期间发生了停工，停工时间不详，台风期间全部停工。 2018年8月21日同园区同时建造的其他企业询问原温岭置信公司何时交房，原温岭置信公司方称需全部修补，不单单一幢。2018年12月11日，原温岭置信公司通知原告在12月21日前来展示厅交房。2019年1月22日，原告付给原温岭置信公司物业转向维修基金及电梯井封堵费共390256元（封堵费2800元）。2019年3月6日，原告向浙江温岭市供电有限公司申报用电。2019年5月5日，由杭州新马电梯工程有限公司生产安装的原告使用的二台电梯验收合格。 本院认为：原告台州昊特公司与原温岭置信公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效。双方均应按约履行合同义务。原告已付清房款，原温岭置信公司也应当按约在2018年6月30日前交付房屋，但其到2018年12月21日才通知原告接收房屋，已超过合同约定的交房期限。虽然合同第九条约定了被告可以据实延期交房的事由。在“不可抗力”部分将台风列入，热带气旋中心附近最大风力达12级或以上才是台风，被告出具的浙江省气象证明称2016年1月1日到2018年6月30日有对温岭有明显影响的热带气旋的时间为25天，但双方的买卖合同签订于2017年7月18日，热带气旋也不都是台风，被告后来虽然证明2017年6月30日到2018年7月1日影响温岭市的台风的11天，但未按约定在30日内告知原告。故被告要求扣除因台风导致的延迟交房的天数，本院不予支持。2017年11月到2018年上半年，房屋所在地东部新区低压供水时间为59天，虽然2017年9月18日温岭市人民政府通告对全市部分范围实行低压供水，该事由符合合同第九条约定的县级以上政府主管部门根据相关规定采取行政措施致使工期延迟的条件，供水公司实际上也进行低压供水，但通告未写明低压供水的截止时间，2017年11月至12月的低压供水17天距离该公告的时间过远，2018年上半年的低压供水39天离该公告更远，况且，原温岭置信公司也未在30日内告知原告，故被告以低压供水59天作为延期交房的理由，本院不予采纳。合同的附件四、八约定了电梯由原告自理，由买受人自行办理变配电手续，并承担相关费用，水表申报及费用由原告自理,变压器由出卖人协助买受人申报，费用由买受人承担，至配电房的动力管线由买受人自理。合同对自理的含义约定不清。但被告于2018年1月5日向电梯生产、安装公司发出通知书要求按规定时间完成，应视为原温岭置信公司负责电梯的实际安装。后来原告负担了电梯封堵费，并不能表示电梯就由原告负责安装。况且，被告也没有举证证明当时在建的房屋已经具备安装电梯的条件，再说出卖人也可以通过甩项的方法排除对电梯的验收，电梯甩项时间在5月15日，与6月30日的交房时间较远，因此不影响交房。配电房的外接动力管线虽然由原告负责预埋，但被告未能证明该项工作导致不能完成验收，合同未约定配电房及内置用电线路的建设由谁负责，应推定由出卖人负责，被告也未举证证明配电房的通电与外接动力管线之间的关系以及配电房的甩项时间发生在6月30日之后，至于用电与变压器的申报工作等事项与不能完成验收之间是否存在因果关系，尚不明确。况且2018年8月21日时，原温岭置信公司还在修补房屋。综上，被告提供的证据不足以证明延迟交付系由原告自行承担的工程延误所致，故被告要求扣除延迟交房的时间的理由均不成立。原温岭置信公司以微信方式通知原告接收房屋，是一种书面通知，表明12月12日起原告就可以来接收房屋，但其称12月21日前来展示厅交房，原告只要在12月21日之前来接收房屋，均符合通知的意思表示，且被告也没有证明其实际交房时间，故本院认定被告实际交房时间为2018年12月21日，逾期共174日。被告未按约定时间完成交房，应按约定承担违约责任。原温岭置信公司在诉讼期间改名为温岭松航公司，可由温岭松航公司承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告温岭松航房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告台州昊特电线电缆股份有限公司违约金1292630.41元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16434元，减半收取8217元，财产保全费5000元，合计13217元，由被告温岭松航房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审判员  张妙法 二〇二〇年七月十日 书记员  叶青星