辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终937号上诉人（原审原告）：李德山，男，1957年3月27日出生，满族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：姜文瀚，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王俊峰，男，1985年8月16日出生，汉族，住辽阳市太子河区。被上诉人（原审被告）：方潇峥，女，1980年2月16日出生，汉族，住辽阳市白塔区。原审第三人：辽阳实正房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区南新华路529号。法定代表人：徐财，该公司董事长。委托诉讼代理人：石峻嘉，该公司员工。原审第三人：辽阳浩开房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区新华路529-7号楼6号。法定代表人：王韵杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：衣晓杰，该公司员工。上诉人李德山因与被上诉人王俊峰、方潇峥及原审第三人辽阳实正房地产开发有限公司、辽阳浩开房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李德山的委托诉讼代理人姜文潮，被上诉人方潇峥，原审第三人辽阳实正房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石峻嘉、辽阳浩开房地产开发有限公司的委托诉讼代理人衣晓杰到庭参加诉讼。被上诉人王俊峰经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现审理终结。李德山上诉请求：一、请求人民法院依法撤销原审判决并发回重审或者依法改判立即停止对翰林北苑2—1242号房屋的执行、解除对上述房屋的查封、确认上述房屋系上诉人所有；二、被上诉人承担一审及二审诉讼费。事实与理由：一、原审认定上诉人提供第三人出具的收款收据，未提供销售不动产统一发票无法充分证明给付房款的事实属于事实认定错误；上诉人在庭审过程中提交了付款凭证及第三人出具的收款收据已经完全能够证明上诉人支付全部房款，履行了付款义务。而第三人未给上诉人开具不动产统一发票的原因系上诉人在支付完房款并办理入住手续后被两被告申请法院查封所导致，并非上诉人原因。同时，发票的开具仅仅是一种税务机关的行政管理行为，并不是支付款项的证明要件。二、事实上，上诉人已经在被上诉人查封前与第三人签订合法有效的书面买卖合同，并且已经办理了入住手续和支付了全部房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，上诉人就其购买的房屋主张案外人执行异议之诉已经符合上述法律规定，应当排除法院的强制执行。原审法院判决明显忽视了上诉人作为房屋买受人的物权期待权。综上，上诉人认为一审法院事实认定不清，法律适用错误，故向贵院提起上诉。方潇峥辩称：一审法院认定事实清楚无误，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。一、上诉人原审中所提供的证据不能证明其与第三人辽阳浩开房地产开发有限公司存在房屋买卖关系。一是上诉人与原审第三人之间的买卖合同无效。根据上诉人在原审中所述的购房时间是2016年9月26日，但是该房屋已经在2015年就被辽阳市白塔区人民政府责令不准对外抵押、销售，不得进行任何处置了，直到2016年11月份才解除限令。如果原审第三人辽阳浩开房地产开发有限公司在此期间将案涉房屋出售给上诉人，也是违法、违规行为，其所签订的合同也是无效合同。如果法院确认合同有效，房屋归上诉人所有，就相当于是对违法买卖的追认，是对白塔区人民政府指令的否定。二是上诉人主张完成了支付购房价款的证据不足。上诉人认为开发商出据了收据应视为给付房款，这一主张不成立。先不论收据的真实性或者实际开具时间无法考证，即便其真实存在也只能是在上诉人与原审第三人之间存在金钱是否交付的制约效力，而不应用于对抗被上诉人等其他人。法律法规规定开发商销售房屋应当出具不动产统一发票，并且买受人在办理不动产登记时也会被登记机关要求提供发票。发票的规范是行政法范畴，但是发票却代表着第三方的公证性，代表着国家机关的公权力。上诉人提供不了发票本就是不符合常理的，尤其是在没有其他证据辅助的情况下又说发票不是“必须的”等等，明显是借口。总之，上诉人仅凭一份购房收据绝对不能认定房屋价款已经交付。另外，上诉人借款20几万元向一个销售手续不全的企业购买30万元的房屋用于养老，无论是从购买能力、审慎程度来看都不符合常理。综合各情况下看上诉人不足以证明其与原审第三人之间真实完成了房屋买卖手续。二、原审法院适用法律没有错误。原审法院适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条没有错误。一是上诉人虽能提供购房合同，但是不能提供法院查封前签订的合法有效的书面买卖合同。二是上诉人虽能提供付款的收据，但是不能提供足以证明实际支付价款的凭证。至少是不能提供第三方佐证的发票、公证书、判决书等国家机关公权力的证明材料。更不能用此收据向收据之外的第三方强调其法律效力。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。王俊峰未到庭，亦未答辩。辽阳浩开房地产开发有限公司述称：上诉人与我公司于2016年9月26日在我公司售楼处购买了翰林北苑10栋2单元12层42号房屋并付全款，我公司也与上诉人签订了《房屋买卖合同》并出具了专用的收款收据，商品房购房行为真实存在，故我公司支持上诉人的上诉请求，此房屋应归上诉人所有。我公司虽与王俊峰有民间借贷纠纷，查封了我公司的资产，但上诉人所购买的房屋应归上诉人所有，不应该在执行范畴之内。辽阳实正房地产开发有限公司述称：本案与实正公司无关。李德山向一审法院提出诉讼请求：1、判决立即停止对翰林北苑2-1242号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。2、请求法院确认翰林北苑2-1242号房屋系李德山所有。3、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月26日，李德山与辽阳浩开房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，李德山作为买受人购买房屋一处，位于翰林北苑10幢2单元12层42号。王俊峰与辽阳实正房地产开发有限公司、辽阳浩开房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，王俊峰以一审法院（2016）辽1002民初1160号民事判决书为依据，向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年11月9日作出（2016）辽1002执660号执行裁定，查封上述房屋。李德山提出异议，一审法院作出（2019）辽1002执异52号执行裁定书，驳回李德山异议请求。李德山不服提起执行异议之诉。上述事实，有商品房买卖合同、执行裁定书及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。李德山就其购买的房屋主张案外人执行异议之诉应符合上述规定，李德山仅提供开发商出具的收款收据，未提供销售不动产统一发票，无法充分的证明给付房款的真实性。同时李德山亦未提供充分的证据证明对案涉房屋实际占有使用，故李德山提起执行异议依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：驳回李德山的诉讼请求。案件受理费6151.00元，由李德山承担。二审期间，上诉人李德山提供证据如下：翰林北苑入住手册、翰林北苑办理入住费用明细表、收款收据两张、售货凭证两张（复印件）。上述证据证明上诉人于2018年1月9日正式办理了入住手续。本院组织双方进行了证据交换和质证。本院对上诉人二审期间提交的证据，予以确认。本院查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人李德山与被上诉人辽阳浩开房地产开发有限公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于上诉人所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。根据上诉人提交的辽阳市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明、社区证明、证明等证据，可以认定上诉人名下并无住房，其所购买的涉案商品房系用于居住。关于上诉人是否已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十的问题。根据被上诉人辽阳浩开房地产开发有限公司为上诉人开具的专用收款收据、帐户交易明细、客户对帐单等证据，可以认定上诉人已经付清涉案购房款。综上，上诉人提出的案外人执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，能够排除涉案房屋的强制执行。综上所述，李德山的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初1797号民事判决；二、停止对位于辽阳市房屋的执行；三、位于辽阳市房屋归李德山所有。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年七月十五日法官助理郝丽鑫书记员秦海楠