广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂14民终349号 上诉人（原审被告、反诉原告）：占发兵，男，1971年2月10日出生，住所地广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人:麻春，广西诚耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人:伦武，广西诚耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司，住所地广西壮族自治区凭祥市大象路8号。 法定代表人：林聪如，该公司总经理。 委托诉讼代理人：荣庆平，该公司员工。 上诉人占发兵因与被上诉人南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称“众安宁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2014）凭民初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人占发兵的委托诉讼代理人麻春、伦武、被上诉人众安宁公司的委托诉讼代理人荣庆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 占发兵上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求。一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审遗漏广西南宁皇龙居房地产开发有限公司（以下简称“皇龙居公司”）作为本案当事人，皇龙居公司委托被上诉人租赁房屋，作为委托方，亦应该受到《租赁合同》约束；2、《租赁合同》属无效合同，根据有关部门作出的通告、通知等材料可知，行政机关划行归市的决定，是皇龙居公司及被上诉人提出的要求，其行为已经严重损害上诉人自主经营的权利；3、被上诉人擅自将涉案房屋所在土地用途由原来的商业用地改为城镇混合住宅用地，该举动注定该建材市场无法健康成长，在此前提下，被上诉人仍要求行政机关提出划行归市要求，损害各租户利益；4、被上诉人对市场的建设超过约定时间，造成土地闲置，导致全凭祥的建材装饰业主没能全部迁入该市场，而没有租到店铺的业主又另外在其他地方成立相应建材商业商业街，因此作为开发建设和出租方，被上诉人应承担相应过错的违约和赔偿责任；5、签订租赁合同前，皇龙居公司与被上诉人在召集各商户开会，并对市场培育作出了承诺，但其未按承诺履行义务，造成市场萧条，无人管理，被上诉人无证据证明其已经尽到培育市场的义务，应承担举证不能的责任。 众安宁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，租金的收取依照合同约定，并不以上诉人是否获利为标准，合同中亦无约定上诉人需要完成划行归市的义务才能收取租金，且根据合同相对性的原则，皇龙居公司并非合同相对方，不应参与本案审理，而开发商对于涉案房屋开发建设的事项也不是拒不缴纳租金的抗辩理由，故上诉人上诉无事实和法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 众安宁公司向一审法院起诉请求：请求判令占发兵偿付拖欠租金等款项345583.40元。 占发兵向一审法院反诉请求：请求判令众安宁公司返还保证金26900元及赔偿装饰装修损失200000元。 一审法院认定事实：凭祥市大象路8号皇龙·西城时代小区内的皇龙居（国际）家居建材广场是凭祥市政府为解决城区建筑材料市场存在的问题，决定对市区范围内的家居建筑材料行业实行划行归市管理的招商引资重点项目；该小区内商铺的初始产权属于广西皇龙居房地产开发有限公司所有，由该公司委托众安宁公司出租管理，众安宁公司同时亦为该小区提供物业服务；众安宁公司原名全称“南宁市众安宁物业管理有限公司凭祥分公司”，后经工商登记变更为“南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司”。 2011年9月16日，众安宁公司与占发兵签订了三份商铺租赁合同，合同其中约定：众安宁公司将涉案5栋101-1、101-2、101-3号建筑面积共计483.2平方米的商铺出租给占发兵经营家装生意；租期均是3年即从2011年9月16日至2014年9月15日止，其中101-1、101-2两间商铺的第一年租金单价为25元/平方米/月、第二年租金单价为26.30元/平方米/月、第三年租金单价为27.60元/平方米/月，101-3商铺的第一年租金单价为15元/平方米/月、第二年租金单价为15.80元/平方米/月、第三年租金单价为16.60元/平方米/月；从签订本合同之日起，占发兵须按月交纳商业运行管理费（1元/平方米/月）、物业服务费（1.50元/平方米/月）、专项维修资金（0.10元/平方米/月）、以及应据实交纳的水电费（包含公摊部分）、垃圾处理费等费用；免费优惠包括有免租金14个月、前三年租期内免收商业运行管理费、免收2个月物业管理费等条件；在签合同时占发兵须向众安宁公司交纳履约保证金共计26900元，如占发兵未能按期交纳租金或其他费用，众安宁公司有权以保证金冲减占发兵应交费用；合同解除时，如占发兵没有及时足额补交相应款项，众安宁公司有权扣押或阻止其转移商铺内相应价值的财物，在此情形下，占发兵仍应承担相应财物占用商铺期间的物业服务费等费用外，还应向众安宁公司按月双倍租金标准支付迟延搬迁房屋占用费；占发兵逾期30天未交纳租金、物业服务费、公摊水电费等费用的，众安宁公司有权单方面解除合同并有权不予退还占发兵已付款项与保证金，占发兵应补交免租期内的租金，在出现以上情形补交应交免租期内租金外，占发兵还应支付相当于本合同未到期总额10%的违约金等内容。合同签订后，占发兵依约向众安宁公司交纳了26900元保证金，众安宁公司也如约将涉案商铺交给占发兵经营管理。但是从2012年11月16日起占发兵即开始拖欠租金等费用，其中截至2014年10月已拖欠租金22个月。2013年9月9日，众安宁公司委托广西民族律师事务所向占发兵发出解除合同、返还承租商铺、支付拖欠租金等费用以及承担违约责任的律师函。2014年9月，众安宁公司与占发兵曾就截至2014年9月15日的租金拖欠问题进行协商，其后的2014年9月26日还根据初步协商的内容约定，占发兵向众安宁公司交纳了部分租金10000元，并还交纳了三间商铺拖欠2014年1月至当年8月之间数额不等的水电费、物业服务费、专项维修资金等费用，但双方最终没有签订明确的书面还款协议书。2015年10月9日，众安宁公司提起民事诉讼。 另查明，在包括占发兵在内的建材经营户陆续进驻皇龙居建材市场后，涉案商铺房地产开发商通过户外设立大型广告牌、在公交车车体喷印广告、在路灯灯杆悬挂广告等方式，对皇龙居建材市场进行了宣传。 一审法院认为，众安宁公司与占发兵签订的商铺租赁合同合法有效，双方应全面履行合同约定义务。本案占发兵自签订合同之日起超逾30天以上未按合同约定如期交纳租金等费用，众安宁公司在此情况下依约向占发兵发出包括解除合同等内容的律师函，在函件抵达占发兵处后商铺租赁合同即已解除。根据合同约定，因占发兵违约导致合同解除后，除应补交拖欠租金、物业服务费等费用外，还应补交免租期的租金。具体为： 5栋101-1号商铺部分：（1）租金，共计44695.72元；（2）物业服务费共计56.40元（2014年9月1日至9月15日）；（3）水电、公摊水电、电损等水电费共计389.70元（2014年7月13日至9月15日）；（4）垃圾处理费共计22.60元（2014年9月1日至9月15日）；（5）专项维修资金共计3.80元（2014年9月1日至9月15日）；（6）补交免租期租金共计26522.57元。以上六项共计71690.79元。 5栋101-2号商铺部分：（1）租金，共计59907.24元；（2）物业服务费共计75.60元（2014年9月1日至9月15日）；（3）水电、公摊水电、电损等水电费共计96.80元（2014年7月13日至9月15日）；（4）垃圾处理费共计30.20元（2014年9月1日至9月15日）；（5）专项维修资金共计5元（2014年9月1日至9月15日）；（6）补交免租期租金共计350549.13元。以上六项共计95663.97元。 5栋101-3号商铺部分：（1）租金，共计109717.55元；（2）物业服务费共计230.40元（2014年9月1日至9月15日）；（3）水电、公摊水电、电损等水电费共计19.70元（2014年7月13日至9月15日）；（4）垃圾处理费共计92.10元（2014年9月1日至9月15日）；（5）专项维修资金共计19.40元（2014年9月1日至9月15日）；（6）补交免租期租金共计64995.06元。以上六项共计175074.21元。 以上全部款项共计342428.97元，扣除占发兵交纳的履约保证金26900元及补交的租金10000元，占发兵还应支付305528.97元。 因商铺租赁合同为有效合同，对双方当事人均有约束力，根据合同相对性原则，众安宁公司为本案适格当事人，且其在本案中并无违约行为，其不应承担本案的违约责任。涉案商铺所在皇龙居（国际）家居建材广场虽在建设初期为招商引资重点项目，占发兵入驻该建材市场亦是源于当地政府划行归市的政策及对该建材市场将成为当地唯一的专业建材市场的期望，但入驻与否，仍然是占发兵的自愿行为，因此入驻后市场发展是否达到原来期望，不能作为拒绝履行商铺租赁合同的原因。因租赁合同及皇龙居建材市场管理公约中并未具体约定众安宁公司应如何开展市场运营方面工作及应做到何种程度，众安宁公司在签订合同后，通过户外设立大型广告牌、在公交车车体喷印广告、在路灯灯杆悬挂广告等方式对市场进行一定宣传，因此占发兵反诉主张众安宁公司管理不到位、市场运营工作不符合约定从而造成其损失没有证据证实及事实依据，故对其反诉请求不予支持。 综上理由，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、占发兵支付南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司租金等款项共计305528.97元；二、驳回南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司的其他诉讼请求；三、驳回占发兵的反诉请求。一审案件受理费6484元，由南宁市众安宁物业服务有限公司凭祥分公司负担650元，占发兵负担5834元；反诉受理费2352元，由占发兵负担。 本院二审期间，被上诉人提交皇龙居公司委托书一份，拟证明其为本案适格主体，皇龙居公司不应作为本案当事人，上诉人对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，故该证据可作为本案证据使用，至于其证明力大小，本院将综合认定。双方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。 另查明，皇龙居公司于2011年4月1日委托众安宁公司出租管理凭祥市大象路8号皇龙·西城时代5栋101-1、101-2、101-3号商铺。 本院认为，关于一审审理是否遗漏当事人的问题，本案中皇龙居公司已经委托被上诉人出租管理涉案商铺，故被上诉人依照委托书委托内容与占发兵签订涉案房屋的商铺租赁合同并未超越其所获权限，不影响合同效力，且本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺租赁合同签订双方为上诉人与被上诉人，并非皇龙居公司，根据合同相对性原则，皇龙居公司非本案当事人，其是否参与本案诉讼亦不影响签订合同双方应否承担违约责任的认定，故一审程序并未遗漏当事人。 关于被上诉人是否存在违约事实，上诉人应否支付租金，被上诉人应否返还上诉人履约保证金及赔偿装饰装修损失的问题。对于上诉人逾期未交纳租金等费用的事实各方当事人均无异议，本院予以确认。本案中政府划行归市的政策及将涉案商铺所在的皇龙居（国际）家居建材广场作为重点招商引资项目的行为并不具有强制性，上诉人选择入驻涉案建材市场为其自愿行为，并非被上诉人强迫，双方签订的商铺租赁合同合法有效，而合同中并未约定被上诉人具体如何开展市场运营活动或应达到何种效果，被上诉人是否对政府承诺盘活市场、是否存在改变土地性质、施工时间过长等行为亦不影响房屋租赁合同的正常履行，市场发展是否达到上诉人期望，也不能作为上诉人拒绝履行支付租金等费用义务的理由，因此被上诉人并不存在违约行为。上诉人拒不交纳租金等费用并无依据，其存在违约行为，应依照合同约定，支付相应租金及其他费用，故一审认定上诉人应支付被上诉人租金等各项金额正确。因合同中明确约定，如上诉人未能按期交纳租金或其他费用的情况下，被上诉人有权以保证金冲减被上诉人应交费用，另房屋的装修或改造费用由上诉人自行承担，故上诉人交纳的履约保证金应用于抵扣未交纳的租金等费用，而装饰装修费用应由其自行承担，上诉人主张被上诉人返还履约保证金及赔偿装饰装修损失无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人占发兵上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8836元，由上诉人占发兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 梁 飞 审 判 员 黄 秀 二〇一七年八月十八日 法官助理 苏梦晓 书 记 员 郑晓怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。