贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0523民初1556号原告王大贤，女，1949年9月3日生，汉族，初中文化，贵州省金沙县人，居民，住贵州省盘县。委托代理人何况（特别授权），男，金沙县平坝法律服务所法律工作者。被告王德寿，男，1964年1月1日生，汉族，小学文化，贵州省金沙县人，农民，住贵州省金沙县。第三人周定虎，男，1970年2月19日生，汉族，小学文化，贵州省大方县人，农民，住金沙县。委托代理人邹鸿（特别授权），男，金沙县城东法律服务所法律工作者。原告王大贤诉被告王德寿、第三人周定虎确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月22日受理后，依法由审判员沙成万适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何况，被告王德寿，第三人周定虎及其委托代理人邹鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王大贤诉称：原告王大贤原本是金沙县西洛乡中心社区龙坑组村民，1983年前一直在此地生活。在此之前，原告响应国家知识青年上山下乡号召下乡锻炼，并在此过程中与金沙县城关镇男青年薛朝云结为夫妻。因房屋居住困难，原告遂在本组村民蒋明新房后修建土木结构房屋四间。因原告丈夫于1979年成为贵州省盘县火铺煤矿工人，原告于1983年迁往盘县火铺镇生活，同时将自己的房屋委托被告王德寿管理。2012年，原告自愿将该房屋一半产权赠与被告王德寿所有。2014年，被告王德寿在我不知情下将该房屋以价款人民币68480.00元卖给第三人周定虎。为此，根据《合同法》51条、52条、58条的规定，特诉至人民法院请求判决：1、依法确认被告王德寿与第三人周定虎签订的《房屋买卖合同》无效；2、判决第三人周定虎返还原告位于金沙县××中心社区龙坑组的土木结构房屋；3、本案诉讼费由被告负担。原告王大贤为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：原告王大贤与被告王德寿签订房屋赠与协议复印件一份：拟证明本案诉争的房屋系原告所有，被告与第三人签订房屋买卖协议时未取得处分权。经质证，被告无异议。经质证，第三人对该证据的三性均有异议。证人范某证言：拟证明本案争议房屋系原告王大贤修建，王大贤外出后将该房屋及其土地交给王德寿管理。经质证，被告无异议。经质证，第三人对证人的证言有异议。证人夏某证言：拟证明本案争议房屋系原告王大贤修建，王大贤去贵州省六盘水市生活后将该房屋交给王德寿管理。经质证，被告无异议。经质证，第三人对证人的证言有异议。证人汪某证言：拟证明本案争议房屋系原告王大贤修建。经质证，被告无异议。经质证，第三人对证人的证言有异议。被告王德寿辩称：因诉争房屋年久失修，我于2014年12月将原告王大贤位于金沙县××中心社区龙坑组的土木结构房屋以68480.00元卖给周定虎。被告王德寿为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1、王德寿与王大贤签订的《协议书》一份：拟证明王大贤与我签订协议将本案争议房屋的一半产权赠予我。经质证：原告王大贤无异议；第三人周定虎对该证据三性均有异议。第三人周定虎辩称：2009年12月15日，被告王德寿与我经友好协商将位于金沙县××中心社区龙坑组土木结构瓦房以人民币68480.00元卖给我。我当日付清款项，王德寿当天便将房屋交给我居住使用。我与王德寿签订的《房屋买卖合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该合同是有效合同，请求人民法院依法驳回原告诉请。根据《中华人民共和国物权法》第106条规定，我购买诉争房屋是善意的、以合理价格受让，应判决房屋由我善意取得，同时驳回原告诉请。第三人周定虎为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1、王德寿与周定虎签订的《房屋买卖协议》一份、《收条》一份：拟证明第三人周定虎与被告王德寿签订房屋买卖协议，第三人周定虎已经支付了被告王德寿购房款人民币68480.00元。经质证：原告对该证据真实性无异议；被告对该证据三性无异议。2、被告王德寿土地承包经营权证书、林权证复印件一份：拟证明被告王德寿在西洛街道中心社区龙坑组承包了山林及土地，中心社区委员会认可了王德寿系本社区居民。经质证：原告对该证据关联性有异议；被告对该证据三性无异议。3、金沙县西洛街道2016年棚户区改造房屋测绘表一份：拟证明本案诉争房屋测绘在袁思恩名下。经质证：原告对该证据真实性无异议；被告对该证据三性无异议。4、证人罗某证言：拟证明王德寿将本案争议房屋卖给第三人周定虎。5、证人袁某证言：拟证明王德寿将本案争议房屋卖给第三人周定虎，并将房屋买卖时间从2014年年底提前至2009年。6、证人蒋某证言：拟证明本案争议房屋系原告王大贤修建，后被告王德寿于1992年将该房屋拆除重新修建。7、证人王某证言：拟证明房屋买卖过程真实。经过庭审质证和本院审查，对原告王大贤提交的第1-4号证据，因符合证据三性的基本特征，本院予以认定；对被告王德寿提交的1号证据，因符合证据三性的基本特征，本院予以认定；对第三人周定虎提交的1、2、3、4、5、7号证据，因符合证据三性的基本特征，本院予以认定，对第三人周定虎提交的6号证据-证人蒋某证言，因被告王德寿不予认可且无其它证据予以佐证诉争房屋于1992年被王德寿拆除重建，本院不予采信。经审理查明：原告王大贤于1974年在金沙县××中心社区龙坑组（又名：蚂蟥沟组）修建土木结构房屋四间。1983年，原告王大贤因随夫迁往贵州省盘县居住生活，便将该房屋交给被告王德寿管理、居住。2012年10月3日，原告王大贤与被告王德寿达成协议约定将该房屋一半产权赠与被告王德寿。2014年12月15日，被告王德寿与第三人周定虎签订《房屋买卖合同》，约定以价款人民币68480.00元将该房屋卖与第三人周定虎。同时，双方协商将房屋买卖时间提前至2009年12月15日。该房屋至今未办理产权登记。金沙县西洛街道棚户区改造指挥部于2016年对诉争房屋进行实地测量其面积为：土木主体114.01平方米，附属设施总面积：83.05平方米（含混凝土坝子面积42.43平方米，土质坝子面积40.62平方米），并将该房屋测绘登记在原告王大贤亲戚袁思恩名下。综合双方当事人对事实和证据的分歧与意见，本案争议的焦点为：1、如何认定被告王德寿与第三人周定虎签订的《房屋买卖合同》效力？2、诉争房屋产权归谁享有？本院认为：本案诉争房屋系原告王大贤修建，根据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，原告王大贤原始取得诉争房屋产权。被告王德寿于2014年12月15日与第三人周定虎签订《房屋买卖合同》，以价款人民币68480.00元将该房屋卖与第三人周定虎，但未办理房屋登记手续，原告王大贤对房屋买卖过程表示不知情且拒绝追认被告王德寿无权处分该房屋的行为。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”之规定，因被告王德寿无权处分该房屋，原告王大贤亦拒绝追认房屋买卖行为，且周定虎未办理房屋登记手续，第三人周定虎不符合善意取得构成要件，该房屋所有权仍然由原告王大贤享有。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，被告王德寿与第三人周定虎签订的《房屋买卖合同》是有效的债权合同，第三人周定虎虽因不符合善意取得构成要件不能获得该房屋所有权，但可另案起诉主张出卖人王德寿承担违约责任。综上，本院对原告请求确认被告王德寿与第三人周定虎签订的《房屋买卖合同》无效的诉请予以驳回，对原告请求第三人周定虎返还诉争房屋的诉请予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由第三人周定虎于本判决生效之日起10日内返还原告王大贤位于金沙县西洛街道中心社区蚂蟥沟组土木结构房屋四间；二、驳回原告王大贤其余诉讼请求。案件受理费人民币1520.00元，减半收取760.00元，由被告王德寿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。审判员  沙成万二〇一七年八月二十日书记员  徐礼红