北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）朝民初字第45863号 原告：北京红星酿酒集团公司，住所地北京市朝阳区建国路**，注册号110000005008828。 法定代表人：王辛然，总经理。 委托诉讼代理人：苏海峰，北京肇文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙云霞，北京肇文律师事务所律师。 被告：北京博成工贸公司，，住所地北京市朝阳区建国门外建国路八王坟十字路口注册号1101051233511（1-1）。 法定代表人：王健，总经理。 委托诉讼代理人：王妍琛，女，北京博成工贸公司职员。 被告：北京春溢通搬家有限公司，，住所地北京市朝阳区东坝乡西北头村注册号110105004992616。 法定代表人：春玉田，董事长。 委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。 原告北京红星酿酒集团公司（以下称红星公司）与被告北京博成工贸公司（以下称博成公司）、被告北京春溢通搬家有限公司（以下称春溢通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。红星公司委托诉讼代理人苏海峰、孙云霞、博成公司委托诉讼代理人王妍琛、春溢通公司委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红星公司向本院提出诉讼请求：1、确认红星公司与博成公司之间于2002年10月15日签署的《房屋租赁合同》、2002年11月22日签署的《备忘录》、2009年10月30日签署的《补充协议》已于2015年10月31日解除；2、确认红星公司与博成公司、春溢通公司之间于2009年10月30日签署的《补充协议》已于2015年10月31日解除；3、博成公司、春溢通公司立即腾退位于北京市朝阳区东坝乡西北门村面积120平方米的房屋及面积34550.22平方米的场地，并将上述房屋及场地恢复至红星公司交付时的状态；4、博成公司、春溢通公司立即向红星公司支付自2015年11月1日至博成公司、春溢通公司实际退出租赁房屋时的房屋使用费，以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的博成公司、春溢通公司应支付房屋使用费的利息；5、博成公司、春溢通公司立即向红星公司支付违约金人民币21200元。事实和理由：2002年10月15日，红星公司与博成公司签订了《房屋租赁合同》，红星公司将位于北京市朝阳区东坝乡西北门村的房屋及相应场地租赁给博成公司，租赁用途为生产经营，租赁期限为2002年11月01日至2003年10月31日。合同约定：房屋租金为6万元／年；在房屋租赁期间发生的水费、电费等一切费用由承租人负担；租赁期满后，本合同即终止，届时承租方须将房屋按时退还出租方；承租方违反本合同规定，须向出租方支付年租金的20%作为违约金，由此给出租方所造成的经济损失由承租方支付相应的费用。红星公司与春溢通公司签订《房屋租赁合同》后，红星公司依约定将房屋及相应场地交付博成公司使用。2002年11月22日，红星公司与博成公司签订《备忘录》，约定上述房屋租赁合同在较长的时间内续签。2009年10月30日，红星公司与博成公司签署《补充协议》，将年租金调整为106000元，仓库内房屋及附属设施修缮等费用由承租方负担。同时，红星公司与博成公司、春溢通公司共同签署了《补充协议》，协议约定，博成公司、春溢通公司共同使用租赁房屋及场地。2011年9月7日，红星公司分别向博成公司、春溢通公司送达《关于终止的函》，通知博成公司、春溢通公司租赁期限届满，到期不再续签。但博成公司、春溢通公司未按合同约定腾退；2013年10月29日，红星公司通过公证方式向博成公司、春溢通公司送达《关于腾退东坝西北门基地的函》，通知博成公司、春溢通公司将租赁房屋及场地恢复原状并限期返还；2015年8月13日，红星公司再次通过公证方式向博成公司及春溢通公司送达《关于腾退东坝西北门基地的再次通知函》，通知博成公司、春溢通公司将租赁房屋及场地恢复原状并限期返还。博成公司与春溢通公司均已收到。之后，虽经红星公司多次催告，但博成公司、春溢通公司推诿拖延，至今仍拒不腾退，无故非法占有、使用红星公司房屋和场地，并取得收益。同时，因为博成公司、春溢通公司无故拒不腾退房屋和场地，给红星公司造成了巨大损失。故为了维护自身合法权益，红星公司特向贵院依法提起诉讼，恳请法院依法判如所请。 博成公司辩称，我公司系由下岗人员自谋职业成立，当时没有要厂里的安置金，按照当时的政策，可以有偿使用国有资产，故优先将地出租给我公司。北京酿酒总厂出租时也要求我们保护好土地，不能让周边农民抢走。我公司承租的第二天，当地农民就强占土地，经协调，我公司使用了当地农民的沙子建房，并让他们使用了11亩土地。不认可红星公司称合同已解除的说法，我公司在2011年之后还交了两次房租，水电费和维修费也是按时交的，红星公司每年都进行安全检查。合同约定如果有腾退也仅针对房屋，对场地没有约定，我公司租赁场地的目的就是生产经营，建造不动产，红星公司每年来都能看到我公司建设的房屋，没有提出反对意见，故红星公司的诉讼请求不合理，如果房屋腾退给红星公司，其构成不当得利。关于房屋使用费，我公司上次交房费是2015年11月1日，所以红星公司没有主张使用费和利息的依据。关于电费，我公司已经要交了，电费不是每月定时交的。关于违约金，我公司没有违约。 春溢通公司辩称，不同意红星公司的诉讼请求。从2002年开始我公司不欠任何房租，房租交到了2015年11月底。红星公司向我公司发过通知，但其认同交租金和履行合同的事实，合同还在履行，根本没有解除。房屋使用费到现在还没有用完，如果起诉也要到2015年11月份之后再起诉。2002年签订合同时红星公司没有将120平方米的房屋都交给我公司，当时还有两个租户，两年之后才给我公司，现在还有红星公司的员工在使用2间房屋，水电费都是我公司出的，红星公司没有按照合同交付房屋的行为本身就是违约行为。红星公司对该土地无法自行管理，其控制不了当地农民的行为，我公司才承租过来，因为农民在场地上堆沙子，我公司承租后没有立即盖房，从2004年开始才建造库房，红星公司对建房是明知的，没有阻止反而进行了管理，其要求我公司腾退毫无道理。我公司已经支付的租金还没有使用完，不存在之后的房租问题，如果发生，我公司会按照合同约定履行义务。我公司也不欠红星公司电费，如果欠费也会给付。我公司没有违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实，本院予以确认： 北京东郊葡萄酒厂原对北京市朝阳区东坝乡西北门村一宗土地享有使用权，该土地上于1982年经政府批准建有房屋180平方米。后北京东郊葡萄酒厂更名为北京夜光杯葡萄酒厂。1992年，北京夜光杯葡萄酒厂与北京酿酒总厂合建制合并，其债权、债务随同其资产、职工一并并入北京酿酒总厂，由北京酿酒总厂承担。 2002年10月15日，北京酿酒总厂作为出租方与承租方博成公司签订《房屋租赁合同》，约定：出租方房屋坐落于朝阳区东坝乡西北头村，房屋结构砖木，面积共计120建筑平方米及3万余平方米的场地；租赁期限自2002年11月1日至2003年10月31日止，房屋租金为6万元/年；房屋定金为12000元，于签订合同时给付，作为承租方忠实履行本合同各项条款的保证金，于本合同条款有效履行到合同终止日起1个月内全额返还；房屋租金按季度结算，由承租方于每季度第一个月的5日前交付出租方；承租方不得随意损坏设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得出租方书面同意，投资由承租方自理，退租时，除另有约定外，出租方有权要求承租方按原状恢复或向出租方交纳恢复工程所需费用；租赁期满后，本合同终止，届时承租方须将房屋退还出租方，若承租方不能按时将房屋退还给出租方，出租方有权将定金扣押，作为违约金及租金，如承租方要求继续租赁，则须提前30天书面向出租方提出，出租方在合同期满前向承租方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；承租方有下列情形之一的，出租方可终止合同并收回房屋，造成出租方损失，由承租方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转让、转借、承包、转包给第三人或擅自与他人调换使用；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；3、欠租金累计达30天，以及欠交其他应交费用达30天；4、利用承租房屋进行违法活动；5、故意损坏承租房屋；承租方违反本合同规定，须向出租方支付年租金的20%作为违约金，由此给出租方所造成的经济损失由承租方支付相应的费用。 2002年10月22日，博成公司与春溢通公司签订《房屋租赁合同》，约定：将坐落于朝阳区东坝乡西北头村建筑面积120平方米的房屋及土地40亩出租给春溢通公司，租赁期限自2002年11月1日至国家占地为止，房屋租金每年8万元；房屋定金为16000元。 2002年11月22日，北京酿酒总厂与博成公司签订《备忘录》，约定：承租方提出对承租东坝仓库延长租赁期限的申请，根据政府有关法规及总厂的发展规划，考虑双方利益，减少投资风险，经协商，在承租合同第十三条第四款的条件（指不可抗力、国家征用土地、市政设施施工、环保搬迁、国家或北京市产业政策调整、政府的强制性指令、国家或北京的项目建议、出租方土地开发等）未发生时，合同可在较长的时间内续签，但租金按市场行情商定。 博成公司称其在2003年、2004年间在承租土地上建造房屋。春溢通公司称其从2004年开始在承租土地上建造房屋。红星公司称其直到2011年才知道二被告建房的事情，其对出租场地并不检查。经查，博成公司与春溢通公司均又对多家进行转租。 2005年12月9日，北京酿酒总厂注销，由红星公司整体吸收合并并承接其债权债务。 2009年10月30日，红星公司与博成公司签订《补充协议》，约定：年租金上调至106000元，仓库内房屋及附属设施修缮等费用由承租方负担，原合同其他各条款不变，新租金于2009年11月1日起执行。 2009年，红星公司作为甲方与乙方博成公司、丙方春溢通公司共同签订《补充协议》，约定：根据政府有关法规的调整及集团公司的发展规划，甲方将东坝库承租乙方经营，乙方根据经营情况与丙方共同使用，经三方友好协商考虑到东坝实际情况，在原合同及补充协议不变的情况下同时对丙方开具发票，于2009年11月1日起执行。 2009年，红星公司作为甲方与乙方博成公司、春溢通公司签订《协议书》，约定：乙方承租甲方仓库水电费用结算，由红星公司对能源部门先行结算，然后甲、乙双方对库区所耗能源按月全额结算。 2011年9月7日，红星公司向博成公司发出《关于终止〈房屋租赁合同〉的函》，告知如下：一、按照双方签订《房屋租赁合同》及补充协议的约定，租赁期限至2011年10月31日止，到期，我公司决定不再续签；二、上述决定是根据上级北京一轻控股有限责任公司总体发展战略要求和《房屋租赁合同》第十三条第4项（2）作出的；三、按照双方签订《房屋租赁合同》的有关约定，请贵公司尽快做好清退工作，并就清退中可能出现的问题及时与我公司沟通。博成公司工作人员于2011年9月21日签收该函件。 2011年9月7日，红星公司向春溢通公司发出《关于终止〈房屋租赁合同〉的函》，告知如下：一、按照与博成公司签订《房屋租赁合同》的约定，租赁期限至2011年10月31日止，到期，我公司决定不再续签；二、上述决定是根据上级北京一轻控股有限责任公司总体发展战略要求和《房屋租赁合同》作出的；三、鉴于《房屋租赁合同》到期终止，因此，附带的补充协议同时终止，请贵公司尽快做好清退工作，并就清退中可能出现的问题及时与我公司沟通。春溢通公司不认可收到了该函件。 2011年12月，春溢通公司向红星公司发出《土地使用协调函》，称由于村民阻挠其使用承租土地，其承租经营严重亏损，在红星公司提出终止合同之时，其希望能在此地不被国家征用的情况下继续承租，如国家征用此地，其希望土地补偿给红星公司，，地上建筑物拆迁补偿给春溢通公司如红星公司收回此地自行使用，请按当地拆迁标准补偿春溢通公司。 2013年10月29日，红星公司向春溢通公司邮寄《关于腾退东坝西北门基地的函》，重申了2011年9月函告内容，函告要求春溢通公司立即拆除租赁标的物范围内自行建设的建筑，并在2013年12月31日将租赁标的物恢复到承租前的状况并交换红星公司。 2014年11月，涉案承租场地中博成公司与春溢通公司违法建设共计18445平方米被北京市人民政府国有资产监督管理委员会列入2015年违法建设拆除计划。 2015年8月10日，红星公司向博成公司邮寄《关于腾退东坝西北门基地的再次通知函》，要求博成公司立即拆除租赁标的物范围内自行建设的所有违法建筑，并在2015年8月31日将租赁标的物恢复到承租前的状况并交还红星公司。 2015年8月28日，春溢通公司向红星公司发出《关于腾退东坝西北门基地的再次回函》，希望红星公司就续签合同或补偿建筑物提出合理的解决方案。 2016年2月1日，北京市朝阳区东坝乡人民政府函告红星公司，要求其对涉案承租场地进行全面清理整治或予以拆除。 经博成公司、春溢通公司申请并随机确定评估机构，本院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对博成公司、春溢通公司承租的位于北京市朝阳区东坝乡西北头村租赁土地上房屋价值按照2003年价值标准进行现状条件下的评估。该评估机构于2017年3月29日作出估价报告，估价结果为：在估价时点2016年10月9日，博成公司承租部分房屋、装修和附属物重置成新价值为2162310元；春溢通公司承租部分房屋、装修和附属物重置成新价值为9001490元。春溢通公司预交评估费100000元。 红星公司认可二被告房屋使用费支付至2015年10月31日，缴纳电费的截止日期是2015年8月31日。经询，博成公司先将其应付租金交给春溢通公司，再由春溢通公司一并交给红星公司。 原、被告均认可称对最初承租的120平米房屋位于租赁场地西南角南数第二排房屋（见红星公司提交的《宗地平面图》斜线标注部分）。经查，租赁场地宗地面积为34550.22平方米，宗地位置为北京市朝阳区东坝乡西北门村（北京红星酿酒集团公司）。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于红星公司交付房屋的情况。春溢通公司称红星公司在2004年之后才将全部120平方米的房屋完成交付，之前还有两个租户，2004年之后红星公司的员工仍一直使用2间房屋。红星公司不认可其员工仍在使用房屋的事实，称被告从未对房屋交付提出过异议，租金也是全额交纳的。博成公司同意春溢通公司的意见。博成公司与春溢通公司均未对红星公司迟延交付进行举证，且双方合同履行多年，未见在该环节发生争议，故本院认为各方对租赁房屋交付情况均无异议。 2、关于2002年11月22日《备忘录》中“较长的时间”如何界定。红星公司称2年至5年已经是较长时间了，且截至其2011年9月7日发函时租赁期间已接近10年了，该措辞未对租赁期限明确约定。春溢通公司认为最长租赁期限是20年，故“较长的时间”应理解为20年，否则其不会大量投资。本院认为，首先，较长时间的表述并不明确，其如何认定涉及对合同条款的解释，本院根据租赁合同履行情况酌情处理。 3、关于春溢通公司是否直接从红星公司处承租房屋。春溢通公司认为其与博成公司之间的租赁合同关系自2009年11月1日起不再履行，并成为红星公司的承租人，博成公司对此亦认可。红星公司认为2009年的三方《补充协议》及《协议书》只是解决为春溢通公司开具发票及水电费的问题，原租赁合同主体未发生变化，春溢通公司系次承租人。春溢通公司提交其向红星公司直接支付租金的银行业务回单复印件，红星公司对其真实性无法确认，并认为不能证明租赁关系。本院认为，首先，春溢通公司系基于其与博成公司于2002年10月22日签订的《房屋租赁合同》承租涉案部分场地，红星公司并非该合同的一方。其次，根据2009年红星公司与博成公司、春溢通公司三方《补充协议》，其中明确写明“甲方将东坝库承租乙方经营，乙方根据经营情况与丙方共同使用”，说明与红星公司建立租赁关系的合同主体未发生变化，春溢通公司对于红星公司而言仅仅是与博成公司共同使用房屋，未能看出春溢通公司与红星公司形成租赁合同关系。再次，根据2009年红星公司作为甲方与乙方博成公司、春溢通公司之间的《协议书》，其中虽有“乙方承租甲方仓库”的表述，但该协议主要解决的是水电费用结算问题，对于租赁标的、租赁期限、租金标准、支付期限等租赁合同重要事项均缺乏明确约定，难以认定红星公司与春溢通公司根据该《协议书》成立了租赁合同关系。最后，春溢通公司向红星公司直接支付租金可能基于多种情况产生，其可以是双方具有租赁合同关系的结果，但不能必然得出双方具有租赁合同关系的逻辑结论。综上，本院认为现有证据无法认定红星公司与春溢通公司之间形成了租赁合同关系，据此认定红星公司将涉案场地及房屋出租给博成公司，博成公司又将部分场地转租给春溢通公司。 本院认为，北京酿酒总厂与博成公司之间于2002年10月15日签订的《房屋租赁合同》、于2002年11月22日签订的《备忘录》、红星公司与博成公司于2009年12月9日签订的《补充协议》，均系各方真实意思表示，内容合法有效，后北京酿酒总厂注销，其债权债务由红星公司承继，上述合同权利义务均应由红星公司与博成公司依约履行。根据上述合同，在2002年10月15日《房屋租赁合同》于2003年10月31日到期后，博成公司仍继续租赁涉案场地及房屋，合同可以在“较长的时间内”续签，该“较长的时间”并不确定，应视为双方在签订合同时均同意至少在一个合理稳定的期限内合同应继续履行，此后双方即为不定期租赁合同关系。根据红星公司在2011年9月7日发出《关于终止〈房屋租赁合同〉的函》通知合同于2011年10月31日终止的时间计算，双方合同履行已满9年，距红星公司于2015年8月24日提起本案诉讼、博成公司于2015年10月15日第一次庭审答辩更是长达13年之久，本院认为该合同履行期限已符合《备忘录》中约定的“较长的时间”，红星公司可以随时解除合同，现红星公司早在2011年9月7日已发函要求解除，通知合同于2011年10月31日终止，博成公司已于2011年9月21日签收该函件，故本院认为双方合同已于2011年10月31日到期终止，红星公司要求确认相关合同于2015年10月31日解除，与事实不符，本院不再支持。红星公司与博成公司之间的租赁合同关系终止后，红星公司与博成公司、春溢通公司之间于2009年10月30日签署的《补充协议》亦随之终止。合同终止后，博成公司应将承租场地向红星公司返还并恢复场地原状，春溢通公司作为实际使用人亦负有腾退义务。博成公司尚欠红星公司自2015年11月1日至今的房屋占用费，应按照双方约定的租金标准给付，红星公司要求支付占用费的利息，无合同及法律依据,本院不予支持。合同终止后，博成公司未按时将场地及房屋退还，红星公司主张违约金21200元，本院根据合同约定予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、确认原告北京红星酿酒集团公司与被告北京博成工贸公司之间于二〇〇二年十月十五日签署的《房屋租赁合同》、二〇〇二年十一月二十二日签署的《备忘录》、二〇〇九年十月三十日签署的《补充协议》已于二〇一一年十月三十一日到期终止； 二、确认原告北京红星酿酒集团公司与被告北京博成工贸公司、被告北京春溢通搬家有限公司之间于二〇〇九年十月三十日签署的《补充协议》已于二〇一一年十月三十一日到期终止； 三、被告北京博成工贸公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区东坝乡西北门村（北京红星酿酒集团公司）面积34550.22平方米的租赁场地恢复原状，被告北京春溢通搬家有限公司予以配合； 四、被告北京博成工贸公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区东坝乡西北门村（北京红星酿酒集团公司）面积34550.22平方米的租赁场地及面积120平方米的房屋返还给原告北京红星酿酒集团公司，被告北京春溢通搬家有限公司予以配合； 五、被告北京博成工贸公司于本判决生效之日起十五日内向原告北京红星酿酒集团公司支付自二〇一五年十一月一日至实际返还租赁场地及房屋之日的房屋占用费（按每日二百零九元四角一分标准计算）； 六、被告北京博成工贸公司于本判决生效之日起十五日内向原告北京红星酿酒集团公司支付违约金二万一千二百元； 七、驳回原告北京红星酿酒集团公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，由原告北京红星酿酒集团公司负担500元（已交纳），由被告北京博成工贸公司负担1550元（于本判决生效后七日内交纳）。 评估费10万元，由被告北京博成工贸公司负担23000元（已由被告北京春溢通搬家有限公司预交，于本判决生效后七日内给付被告北京春溢通搬家有限公司），由被告北京春溢通搬家有限公司负担77000元（已预交）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 长  蔡 峰 人民陪审员  骆尚朴 人民陪审员  王艳芬 二〇一七年八月三十一日 书 记 员  张 茜