广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初2342号原告朱彩荷，女，汉族，住广东省博罗县，委托代理人郭怡然，系广东圣方律师事务所律师。被告博罗县盛源实业有限公司，住所地：博罗县罗阳镇城东社区体育大道**体育花园商铺。法定代表人王利金。委托代理人余胜仿，系广东金卓越律师事务所律师。委托代理人余历志，系广东金卓越律师事务所实习律师。原告朱彩荷诉被告博罗县盛源实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告朱彩荷的委托代理人郭怡然，被告博罗县盛源实业有限公司的委托代理人余胜仿、余历志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱彩荷诉称，2011年8月10日，原告与被告签订商品房内部认购协议书购买被告于博罗县罗阳镇城东社区体育大道60号开发建设的体育花园9栋第12层05号房与同栋第8层第05号房，面积均为每套129.2平方米。双方约定1205房成交总价为549100元人民币，805号房成交总价为518092元。双方约定：1.原告于签订认购书之日向被告支付两套房的购房定金26000元；2.被告允许原告将所认购物业进行更名转卖，但须向被告支付更名手续费3000元，卖出价与购买价差价的25%作为税收以及销售总价的1.3%作为代理费。双方签订前述商品房认购书后，原告即按认购书约定向被告支付了购房订金26000元,后又补交至100000元。2016年初，被告称有第三方愿意以5000元每平方米的价格购买原告所认购的1205号房与805号房，并询问原告是否有转让之意向。原告与被告协商后，同意委托被告以5000元每平方米的价格将上述房产另行出售给第三方，双方于2016年5月28日签订委托书同时变更税费为差价的22%，代理费为房屋总价的1%。其后，被告即将上述房屋以5000元第平米的价格出售给第三方，但拒绝向原告支付出售上述房屋的差价，原告多次与之协商无果。综上所述，原告认为其与被告签定的认购协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告亦已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。而原告所认购之房屋已于2015年1月13日取得商品房预售许可证，因此，双方之间的合同合法有效。其后，原告委托被告将所认购房屋以5000元每平方米出售给第三方，其亦承认原告对其认购房产存在合法权益。因此，被告理应将受原告委托将原告认购房产出售给第三方的差价在扣除双方约定税费后支付给原告。现被告拒绝支付上述款项之行为已构成违约，其行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告依据我国《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》之相关法律规定向人民法院提起民事诉讼，请求：1、请求判令被告向支付体育花园9栋1205号、805号商品房转让差价及本金共计266718.76元人民币；2、判令由被告承担本案诉讼费用。原告为其诉讼请求在举证期限内向本院提交如下证据：证据1、内部认购协议书，证明原告与被告签订协议书购买被告于博罗县罗阳镇城东社区体育大道60号开发建设的体育花园9栋第12层5号房与同栋第8层第5号房。证据2、委托书，证明原告委托被告分别按4500元(805)与4787元(1205)每平方米出售其认购房产，被告同意上述委托，并同意将出售房产所得与原告原购房差价在扣除费用后支付给原告，证据3、收款收据，证明被告收取原告上述两套房屋之购房款共计100000元。证据4、差价清单，证明被告应付原告的差价及本金相关款项的明细。被告博罗县盛源实业有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的两份《体育中央内部认购房认购协议书》(以下简称“认购协议书”)并非是商品房买卖合同，仅是意向性的认购协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”结合本案，该认购协议书的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的诸多内容，如无房屋交付使用条件及日期；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路等配套基础设施；公共设施的交付承诺；公共配套建筑的产权归属；办理产权登记有关事宜等等。另外，被答辩人也仅向答辩人支付过定金，该定金为担保金而非是购房款。综上所述，双方签订的两份认购协议书不具备商品房买卖合同的核心条款，这两份协议书仅是意向性协议，并非是实际的商品房买卖合同。二、被答辩人出具的两份《委托书》应视为双方协商一致终止认购协议书，被答辩人的主张没有事实和法律依据，理应不予支持。a、在本案中，被答辩人于2016年5月28日向答辩人出具两份《委托书》约定：同意委托答辩人将其认购的住宅(9栋8层05号房、9栋12层05号房)转让给第三方。答辩人认为：被答辩人可以出具这两份《委托书》的前提是答辩人与被答辩人同意终止双方签订的认购协议书上的权利义务；被答辩人出具两份《委托书》的行为应当视为双方协商一致终止双方之前所签订的认购协议书，即答辩人与被答辩人之间有关认购协议书上的权利义务消灭，双方之间不存在任何权利与义务。因此，答辩人仅负返还所收取款项的义务，而无需向被答辩人支付双倍定金，亦无需向被答辩人支付其所主张的转让差价。2、退一步讲，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定以及《商品房销售管理办法》第二十二条第二款的规定，被答辩人没有任何证据证明其向答辩人要求订立商品房买卖合同且被答辩人向答辩人出具两份《委托书》，则应当视为双方因不可归责于当事人双方的原因无法订立商品房买卖合同，答辩人只需返还定金。即便答辩人将所涉房屋出售给他人，也无需向被答辩人支付其所主张的转让差价。三、被答辩人并非所涉房屋的所有权人，其出具的《委托书》是无效的，被答辩人主张要求答辩人支付转让差价没有事实和法律依据，贵院应当予以驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条及十四条的规定，不动产的所有权属以登记为生效要件。本案中，被答辩人并未在相关的房地产管理部门将本案所涉商品房进行权属登记，因此被答辩人并非该商品房的所有权人。依据《合同法》的相关规定，无权订立的合同的效力待定的；答辩人与被答辩人之间的两份《委托书》是被答辩人无权处分订立的合同，结合本案相关情况，可以认定这两份《委托书》是无效的。综上，答辩人与被答辩人之间不存在任何权利义务关系，答辩人无需向被答辩人支付转让差价，答辩人的主张没有事实和法律依据，理应驳回其诉讼请求。综上所述，被答辩人的主张没有事实和法律依据，答辩人请求贵院依法驳回诉讼请求。经审理查明，原告朱彩荷向被告订购位于博罗县罗阳镇城东社区体育大道60号开发建设的体育花园9栋第12层05号房与同栋第8层第05号房，面积均为每套129.2平方米。原、被告双方于2011年8月10日签订两份《体育中央内部认购房屋协议书》，双方约定9栋第12层05号房单价3952.5元/平方米，成交总价为510663元人民币，9栋第8层第05号房单价3729.3元/平方米，成交总价为481825.6元，双方约定：1.原告于签订认购书之日向被告支付两套房的购房定金共计26,000元；2.被告允许原告将所认购物业进行更名转卖，但须向被告支付更名手续费3,000元，卖出价与购买价差价的25%作为税收以及销售总价的1.3%作为代理费。双方签订上述商品房认购书后，原告即按认购书约定向被告支付了购房款共计100000元。2016年5月28日，原告与被告签订两份《委托书》，同意委托被告将上述房产（体育花园9栋第12层05号房与同栋第8层第05号房）另行出售给第三方，同时变更税费为差价的22%，代理费为房屋总价的1%。其后，被告即将9栋第8层第05号房以4500元/平米的价格出售给第三方，将9栋第12层第05号房以4787元/平米的价格出售给第三方，因被告拒绝向原告支付出售上述房屋的差价，原告多次与之协商无果，因而引起纠纷。庭审中，被告确认《体育中央内部认购房屋协议书》与《委托书》中的两套房屋与涉案的两套房屋为同一房屋，涉案房屋在起诉前亦取得商品房预售许可证明，目前案涉房屋已经出售给第三方。本院认为，原、被告签订的两份《体育中央内部认购房屋协议书》约定了所购房屋的位置、结构、建筑面积及单价等内容，具备了商品房买卖合同的实质性内容。该协议是双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且被告在原告起诉前已取得案涉房屋的商品房预售许可证明，故该协议书合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。另外，原、被告签订的两份《委托书》，原告同意委托被告将上述房产（体育花园9栋第12层05号房与同栋第8层第05号房）另行出售给第三方，同时变更税费为差价的22%，代理费为房屋总价的1%，该《委托书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故该《委托书》合法有效。本案中，原告已依照合同约定向被告支付了购房款10万元，被告向原告出具了收据，后原告委托被告将涉案房产出售给第三方，被告应当按照上述协议的约定支付转让差价给原告，因此，原告请求被告支付体育花园9栋第12层05号房与同栋第8层第05号房的转让差价，本院予以支持。关于体育花园9栋第12层05号房与同栋第8层第05号房的转让差价的数额问题。原被告在《体育中央内部认购房屋协议书》中约定被告允许原告将所认购物业进行更名转卖，但须向被告支付更名手续费3,000元，卖出价与购买价差价的25%作为税收以及销售总价的1.3%作为代理费，后双方在《委托书》中变更税费为差价的22%，代理费为房屋总价的1%，因此9栋第12层05号房的转让差价为74912.78元【（4787元/平方米-3952.5元/平方米）×129.2平方米-3000元-（4787元/平方米-3952.5元/平方米）×129.2平方米×22%-4787元/平方米×129.2平方米×1%】，9栋第8层第05号房的转让差价为68854.07元【（4500元/平方米-3729.3元/平方米）×129.2平方米-3000元-（4500元/平方米-3729.3元/平方米）×129.2平方米×22%-4500元/平方米×129.2平方米×1%】。因此，被告应当返还给原告转让差价及购房款共计243766.85元（74912.78元+68854.07元+100000元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条的规定，判决如下：一、被告博罗县盛源实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告朱彩荷返还位于博罗县罗阳镇城东社区体育大道xx号开发建设的体育花园x栋第12层05号房与x栋第8层第05号房的转让差价及购房款共计243766.85元。二、驳回原告朱彩荷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元（原告已交），由被告博罗县盛源实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  徐添福二〇一七年八月二十三日书记员  高俊明