北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终2425号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京银河昌盛投资管理有限公司，住所地北京市昌平区霍营街道文华路89号院1号。法定代表人：宋万青，经理。委托诉讼代理人：陈隽氢，男，北京银河昌盛投资管理有限公司员工。委托诉讼代理人：贾东初，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔旭冉，女，1989年4月12日出生。委托诉讼代理人：刘洋，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯伯军，北京市中通策成律师事务所实习律师。上诉人北京银河昌盛投资管理有限公司(以下简称银河昌盛公司)、崔旭冉因租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人银河昌盛公司之委托诉讼代理人陈隽氢、贾东初，上诉人崔旭冉及其委托诉讼代理人刘洋、冯伯军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。银河昌盛公司上诉请求：1、依法变更原判第三、四、五、六项，以崔旭冉对不能办理营业执照负有主要过错责任，分配租金损失及装修损失。2.变更原判第四项，原判崔旭冉按照每月28252元支付自2016年7月17日至本判决生效之日的房屋租金不当，应判令崔旭冉支付自2016年7月17日起至实际腾退返还之日的房屋租金，按每月56505元计算，暂估118660.5元。3.撤销原判第七项、第八项。上诉理由：一审法院认定银河昌盛公司对承租人崔旭冉不能办理营业执照导致租赁合同不能履行，负有50%的过错责任，并按比例分担损失，显属不当。银河昌盛公司并不知道“灶台鱼”是快餐还是正餐，我方告知崔旭冉1000平方米以下的项目办快餐可以，是因为别的租户办理了快餐执照。双方租赁合同中约定崔旭冉负责办理营业执照，银河昌盛公司并不负责办理，一审法院对不能办理营业执照承担50%的过错责任，不符合合同约定，崔旭冉至少应负主要责任。一审法院认定崔旭冉预期利益每月2万元，12个月24万元，没有事实依据。“灶台鱼”自2015年5月16日开业，经营了几个月，期间并无环保、安监、工商等部门检查干涉，是其自身经营不善，月月亏损，被迫停业。2016年初，银河昌盛公司告知崔旭冉，昌平区新政策取消了经营正餐需要1000平方米以上的限制，但崔旭冉称不能盈利，不再经营，一审法院认定崔旭冉预期利益每月2万元，12个月24万元，完全没有根据。一审法院没有向当事人释明减损规则，导致损失的扩大，一审审理中，银河昌盛公司几次提出先办理房屋交接，法官对此置之不理，导致损失的扩大。原审法院判令银河昌盛公司返还保证金也存在错误。崔旭冉上诉请求：撤销原判，依法将本案发回重审或查清事实，依法改判。上诉理由：一审法院认定事实不清，银河昌盛公司存在欺诈，在本案中应当赔偿崔旭冉全部经济损失。银河昌盛公司经理陈隽氢明知崔旭冉开办灶台鱼，出租房屋面积不足1000平方米，不符合《昌平区产业准入特别管理措施（2014-2015）》，不能办理营业执照，却承诺崔旭冉可以办理营业执照并让崔旭冉装修和购买设备设施。因此银河昌盛公司应当承担全部损失。一审法院认定责任各分担50%，属于认定事实不清，适用法律错误。银河昌盛公司在签订本合同前曾就该出租房屋与呷哺公司进行磋商，呷哺公司因面积不足1000平方米，无法取得营业执照，不再租赁该房屋。银河昌盛公司隐瞒了该事实，在明知崔旭冉租赁房屋就是经营“灶台鱼”无法办理营业执照的情况下，与崔旭冉签订租赁合同，违背了诚实信用原则，存在欺诈，应当承担全部赔偿责任。一审法院适用法律错误。本案应适用合同法第94条第（四）项之规定，解除租赁合同并判令银河昌盛公司承担违约责任，不应适用合同法第113条的规定，应支持上诉人崔旭冉的实际损失。一审法院认定合同的起始时间为2015年5月1日，但是该址整体开业是2015年5月16日，因此不应计算开业之前的租金。一审法院认定利润损失每月2万元明显过低，与事实不符，崔旭冉在2016年6、7、8月的综合流水为695624.9元，以25%计算利润率，月利润约为62100元。上诉人崔旭冉投入的桌椅、灶台等设备以及鉴定报告以外的其他投入，均是按照预期八年计算，并且是根据实际房屋情况进行定做的，如果移走，一文不值，因此应予赔偿。一审法院认定的月租金及物业费计算标准与事实不符。由于银河昌盛公司的违约行为致使崔旭冉无法办理营业执照，合同目的无法实现，崔旭冉无法按照合同目的使用该房屋，不应按照合同约定租金数额支付。请求二审法院依法对租金酌定减免。装修部分已形成附和，使原本毛坯的房屋价值增值，对此应给付相应的补偿。崔旭冉不同意上诉人银河昌盛公司的上诉请求。银河昌盛公司不同意上诉人崔旭冉的上诉请求。银河昌盛公司向一审法院起诉请求：1、解除租赁合同，崔旭冉返还租赁标的物1号位293.8平方米；2、崔旭冉给付至实际腾退之日的租金，暂计至2016年7月16日的租金为791070元，支付物业费21447.4元、空调费32171.1元；3、崔旭冉给付违约金168150元；4、诉讼费由崔旭冉承担。崔旭冉向一审法院反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的商场租赁合同（租赁地026号）；2、被反诉人赔偿反诉人装修损失480377.5元、退还保证金56505元；3、被反诉人赔偿反诉人预期利益损失120万元（每月纯收入10万元×12个月,自2015年8月24日起至2016年8月23日止）；4、本案受理费、评估费由被反诉人承担。一审法院认定事实：位于1号1至4层102、1至4层101室房屋的所有权人为北京新龙房地产开发有限公司，用途为商业、主力店，房屋建筑面积23873.24㎡。2014年10月10日，北京新龙房地产开发有限公司（甲方）与银河昌盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租的房屋位于北京市昌平区东小口镇流星花园一区东侧，建筑面积21830.87平方米，房屋用途为商业、办公，租赁期限为20年，出租人从2014年10月10日起将房屋交付承租人使用。2015年3月15日，崔旭冉填写《雅酷儿童世界商场经营项目备案表》，其中载明合同约定经营项目和内容为灶台鱼（独家），经营保证内容为:本商户保证遵守商场的管理规定和相关制度，不超越合同约定的经营范围,崔旭冉在商户处签字，银河昌盛公司盖有合同专用章。同日，崔旭冉向银河昌盛公司提交立项单，载明经营项目为灶台鱼（餐饮），租赁位置为一层1号，经营面积为276.1㎡，租赁期限为8年，定金3000元，银河昌盛公司在立项单上盖有合同专用章。双方就租赁一事进行协商时，银河昌盛公司告知崔旭冉可按照快餐办理营业执照。当日，崔旭冉支付定金3000元。2015年4月6日，银河昌盛公司（甲方）与崔旭冉（乙方）签订《商场租赁合同》，约定甲方同意乙方在甲方经营的商场一层1号位置设置经营场所，场所面积293.8平方米，商场地址为1号，合同期限为8年，自2015年5月1日起至2023年4月30日止，第1-2年月租金为56505元，年租金为678060.5元，租金押一付三，提前30天内预付，乙方接到甲方《装修入场通知书》并办理相关手续之日缴纳第一次租金226020.2元，物业费及空调费按年度收取，物业费全年的费用为21447.4元，空调费全年的费用为32171.1元。合同第六条关于保证金的约定“（1）……乙方同意在本合同签订时向甲方支付商品质量保证金、服务保证金、安全保证金、物业保证金、管理保证金为一个月租金，共计人民币56505元。（2）保证金退还方式：合同履行期满乙方迁出本商场后，双方办理完场所交接手续20个工作日后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴等有关费用，甲方退还乙方保证金，保证金退还时不计利息。（3）对乙方有违反本合同、以及商场管理制度的违法行为，经甲乙双方协商一致，甲方可从保证金中扣除相应损失，乙方应在接到通知后3日内补足保证金不足部分，否则乙方应承担违约责任。”崔旭冉于2015年4月5日支付保证金56505元。在银河昌盛公司向崔旭冉发送的《商户进场装修通知书》上注明进场时间为2015年4月6日，崔旭冉签字确认。房屋交付后，崔旭冉对房屋进行了装修，其中安装燃气管道的费用为89000元。灶台鱼于2015年5月31日开始试营业，试营业过程中崔旭冉按照快餐形式申报营业执照。昌平区环保部门对灶台鱼经营项目进行环境评估时表示该餐饮项目不属于快餐，因此环评未通过，未能办理营业执照。2014年5月26日，昌平区印发《昌平区产业准入特别管理措施（2014-2015年）》，其中有关正餐服务的规定包括“限制开办及新、改、扩建1000㎡以下项目。”崔旭冉表示因其承租的房屋面积在1000㎡以下，也无法办理正餐的营业执照。在租赁期间，崔旭冉于2015年5月14日至2015年8月19日期间向银河昌盛公司购电，其中2015年8月6日购电1500度、2015年8月12日购电500度，2015年8月19日购电200度，8月19日的剩余电量为413度。崔旭冉表示银河昌盛公司在其营业期间采取了不向其售电的措施。银河昌盛公司表示并不存在上述情况，只是因崔旭冉未支付租金，因而向崔旭冉出售的电量较少，并一直催促崔旭冉支付租金。2015年8月23日，崔旭冉停止经营。自2015年5月1日至今，崔旭冉未支付过房屋租金。案件审理过程中，崔旭冉申请对经营场所内装修现值（形成附和部分）进行评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定北京中新国地工程造价咨询有限公司为鉴定机构。2016年7月8日，中新国地工程造价咨询有限公司出具鉴定意见书，鉴定结论为：1号位灶台鱼装修（形成附和部分）现值合计工程造价为357709.27元，其中无争议部分为336734.01元，有争议部分为20975.26元。崔旭冉支付鉴定费14000元。庭审中，双方均认可定金折抵租金。银河昌盛公司表示对鉴定报告中的争议部分认可为形成附和部分，且表示同意利用燃气管道并同意从租金中抵销8.9万元的燃气管道折价款。崔旭冉称在签订合同之前并未向有关部门询问关于办理营业执照的相关事宜。一审法院认定上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《雅酷儿童世界商场经营项目备案表》、立项单、《商场租赁合同》、《装修入场通知书》、收据、录音、购电明细、鉴定报告、发票、《昌平区产业准入特别管理措施（2014-2015年）》及当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，银河昌盛公司与崔旭冉签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因崔旭冉未能办理营业执照，所承租的房屋无法正常开展经营活动，导致合同目的无法实现，双方现均同意解除合同，故银河昌盛公司与崔旭冉签订的房屋租赁合同应予以解除。关于双方就合同目的无法实现所应承担的责任一节，双方在签订租赁合同前，崔旭冉向银河昌盛公司提交了经营项目备案表及立项表，上述文件中均记载了崔旭冉经营的项目为灶台鱼，银河昌盛公司亦在上述文件上加盖了合同专用章。因此在签订合同之前，银河昌盛公司对崔旭冉承租涉案房屋系经营灶台鱼一事知情且同意。银河昌盛公司作为商业楼的出租方，应当对商业项目的性质以及办理营业执照等相关情况具有较为全面、专业的认知，承租方也往往信赖出租方能够提供较为准确的信息，而银河昌盛公司对灶台鱼的经营性质未作出正确判断，且在此种情况下告知崔旭冉能够按照快餐的形式申报营业执照，导致崔旭冉在环评阶段未通过审核；同时，银河昌盛公司亦未充分了解昌平区对商业项目开办、经营的相关政策及限制，导致崔旭冉最终无法办理营业执照。崔旭冉作为商业项目的经营者，应当对该项目开办设立及运作经营的相关事宜进行充分考察了解，而本案中崔旭冉并未尽到审慎的注意义务，仅仅依赖于出租方提供的信息，自身并未对经营情况的信息予以全面深入地掌握。综上，双方均对崔旭冉未能办理营业执照而导致合同目的无法实现的后果存在过错，结合案件的具体情况，法院酌情认定银河昌盛公司与崔旭冉各负有50%的过错。崔旭冉主张因银河昌盛公司采取断电的行为导致其无法再继续经营，但崔旭冉并未提供相应证据证明上述主张，且银河昌盛公司提供了售电记录，该售电记录记载的情况与崔旭冉的主张不相符，故崔旭冉的上述主张法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，经评估公司评估鉴定崔旭冉装修形成附和部分的现值为357709.27元，银河昌盛公司对其中存在争议部分已认可为属于形成附和部分，故双方应按50%的责任比例分担上述损失，银河昌盛公司应支付崔旭冉装修部分折价款178854.64元。折价补偿后，评估报告所涉及的房屋内形成附和的装修部分应归银河昌盛公司所有。关于燃气管道部分，银河昌盛公司同意折价利用，并同意从租金中抵销8.9万元的折价款，法院对此不持异议，燃气管道部分折价后应归银河昌盛公司所有。合同解除后，崔旭冉应将涉案房屋中除燃气管道以外的部分腾空并交还给银河昌盛公司，并支付其占有房屋期间的租金及物业费与空调费。因双方均对合同解除的后果存在过错，故租金、物业费及空调费应按照双方各自的过错程度分别承担50%。暂计至2016年7月16日，房屋租金共计821206元，崔旭冉应支付房屋租金410603元，扣除双方均同意抵销的定金3000元及燃气管道折价款8.9万元，崔旭冉应实际支付318603元租金。自2016年7月17日起至合同实际解除之日，崔旭冉应按照每月28252.5元的标准向银河昌盛公司支付租金。依据合同约定，崔旭冉应向银河昌盛公司支付物业费10723.7元、空调费16085.55元。关于保证金，因双方均对合同解除的后果负有过错，故银河昌盛公司应将保证金退还崔旭冉。关于银河昌盛公司主张崔旭冉未依约支付租金应支付违约金一节，崔旭冉未支付租金系因未能办理营业执照，导致无法正常经营，对此双方均负有过错，故银河昌盛公司要求崔旭冉支付违约金的诉求，依据不足，法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因崔旭冉签订租赁合同的目的无法实现，无法正常经营取得收益，且银河昌盛公司对此亦负有过错，故银河昌盛公司应对崔旭冉的预期利益损失按照50%的比例承担赔偿责任。关于预期利益损失的具体数额，法院综合考察崔旭冉的经营项目、经营地点、成本支出以及餐饮行业的一般盈利情况，酌情认定崔旭冉在正常经营的情况下每月利润为2万元，按照12个月计算，故预期利益损失为24万元，银河昌盛公司应承担其中50%的损失。崔旭冉要求银河昌盛公司支付预期利益损失中的合理部分，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除北京银河昌盛投资管理有限公司与崔旭冉于二○一五年四月六日签订的《商场租赁合同》；二、崔旭冉于本判决生效后十五日内将位于1号房屋内除燃气管道及装修形成附和部分以外的部分腾空并将上述房屋返还给北京银河昌盛投资管理有限公司；二、崔旭冉于本判决生效后十五日内支付北京银河昌盛投资管理有限公司自二○一五年五月一日起至二○一六年七月十六日止的房屋租金三十一万八千六百零三元；三、崔旭冉于本判决生效后十五日内支付北京银河昌盛投资管理有限公司自二○一六年七月十七日起至本判决生效之日止的房屋租金，按照每月二万八千二百五十二元五角的标准计算；四、崔旭冉于本判决生效后十五日内支付北京银河昌盛投资管理有限公司物业费一万零七百二十三元七角、空调费一万六千零八十五元五角五分；五、北京银河昌盛投资管理有限公司于本判决生效后十五日内支付崔旭冉装修折价款十七万八千八百五十四元六角四分；六、北京银河昌盛投资管理有限公司于本判决生效后十五日内返还崔旭冉保证金五万六千五百零五元；七、北京银河昌盛投资管理有限公司于本判决生效后十五日内支付崔旭冉预期利益损失十二万元；八、驳回原告北京银河昌盛投资管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告崔旭冉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人崔旭冉提供新证据二份，证据一为：招租广告的照片两张。证据二为：2016年9月22日通话录音。上述证据用以证明银河昌盛公司于2015年10月已经控制了涉案房屋。银河昌盛公司认可张贴招租广告的行为，不认可证明目的，认为崔旭冉的物品还在房屋里面，只是帮助崔旭冉出租，银河昌盛公司认为双方于2016年9月22日交接的房屋。本院对于崔旭冉提交的证据予以采信。银河昌盛公司在本院审理期间未提供新证据。在本院审理期间，双方当事人均认可涉诉房屋内由崔旭冉进行装修搭建的墙体一面，由银河昌盛公司利用，双方均认可该面墙体价值7500元。在本院审理期间，双方当事人均认可2015年4月6日签订了《第026号合同补充协议》，该协议约定，银河昌盛公司不能在2015年5月1日开业，免租期顺延至开业。双方确认商场开业时间为2015年5月16日。一审法院判决后，银河昌盛公司、崔旭冉签订《关于灶台鱼（崔旭冉）腾退并返还北京银河昌盛投资管理有限公司房屋证明》，内容为：根据北京市昌平区人民法院民事判决书（2016）京0114民初3828号判决即装修评估报告，崔旭冉于2016年9月22日将位于1号房屋（面积为：293.8平方米）内除天燃气管道及装修形成附和部分以外的部分腾空并将上述房屋返还给北京银河昌盛投资管理有限公司。腾空搬走物品见清单，房屋内无任何遗留物。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。银河昌盛公司与崔旭冉于2015年4月6日签订的《商场租赁合同》及《第26号合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。崔旭冉向银河昌盛公司提交的立项单中明确表示是经营灶台鱼（餐饮），因涉案房屋面积未能达到工商管理部门规定的标准，无法办理营业执照，崔旭冉的合同目的无法实现，涉案合同及补充协议应予解除。原审法院判决解除双方之间签订的《商场租赁合同》并无不当，双方签订的《第26号合同补充协议》应一并解除。合同解除后，银河昌盛公司收取崔旭冉的保证金应予返还。原审法院判令银河昌盛公司返还崔旭冉保证金的处理正确，本院予以维持。如何判定无法办理营业执照的责任问题，应当结合双方当事人签订合同过程中是否履行了通知、协助、注意等义务，《昌平区产业准入特别管理措施（2014-2015）》规定限制开办及新、改、扩建1000平方米以下项目。银河昌盛公司作为房屋的出租方，应当知晓上述规定，在与崔旭冉签订合同前，应对崔旭冉经营灶台鱼项目是否为快餐作出正确判断，给予崔旭冉合规建议。崔旭冉作为承租人，在银河昌盛公司告知其能够按照快餐形式申报营业执照的情况下，应当对于灶台鱼项目是否属于快餐形式进行考察，作出判断，由于银河昌盛公司未能对崔旭冉经营的项目作出准确的判断并提供合规建议，崔旭冉亦未尽到注意义务，因此双方对于造成合同目的无法实现的后果均有责任，考虑到银河昌盛公司作为出租方应当更具专业认知，对出租房屋区域内的相关政策规定具有更充分的了解，崔旭冉正是出于对银河昌盛公司具备专业性的特点，偏信出租方，导致双方签订的合同目的无法实现的后果，因此银河昌盛公司过错程度较崔旭冉大，银河昌盛公司认为合同中并未约定其有办理营业执照的义务，因此造成不能办理营业执照的责任，崔旭冉应当承担主要责任一节，本院不予支持。原审法院判定双方各付50%过错责任不当，本院予以纠正，本院认定银河昌盛公司承担75%的过错责任，崔旭冉承担25%的过错责任。上诉人崔旭冉认为应当由银河昌盛公司承担全部责任一节，本院不予支持。关于如何确定双方租赁合同履行期间房屋租金数额的问题，应当结合承租人是否实际使用租赁房屋、承租人是否实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。虽然银河昌盛公司对于崔旭冉不能办理营业执照存在过错，考虑到崔旭冉在未办理营业执照的情况下，实际进行了经营，酌情判定崔旭冉自2015年5月16日至2015年8月23日期间的租金数额，按租金的85%酌定此期间的租金数额，为155294.58元。自2015年8月24日起至2016年9月22日，崔旭冉的物品虽未搬走，但其未在涉案房屋内经营，不能实现租赁合同的目的，结合双方对不能办理营业执照的过错程度，本院对于此期间的房屋租金酌情减免，具体数额本院酌定月租金为14126.25元。此期间的租金数额为182699.5元。鉴于双方当事人同意燃气管道再利用的费用89000及定金3000元与欠付租金部分进行折抵，崔旭冉应支付银河昌盛公司欠付租金数额为245994.08元。银河昌盛公司支付燃气管道折价款后，该燃气管道的价值属银河昌盛公司。关于是否给付预期利益损失的问题，我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当为因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，崔旭冉不能实现合同目的系因双方过错所致，不属于一方当事人不履行合同义务给对方造成损失的情况，因此崔旭冉要求银河昌盛公司给付预期利益损失的请求不符合法律规定，本院不予支持。银河昌盛公司的该项上诉请求，本院予以支持。原审法院判令银河昌盛公司给付崔旭冉预期利益损失不当，本院予以改判。关于是否赔偿装饰装修损失的问题，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，由双方根据各自的过错承担相应的责任。原审法院参照鉴定结论、结合过错责任、银河昌盛公司对再利用部分的意见，确定损失的原则并无不当，但是由于原审法院对于过错责任的判定错误，导致该部分损失的处理错误，本院审理中，双方当事人对于银河昌盛公司再利用部分除原审法院确认的燃气管道部分还包括墙体部分再利用的现值的确认，均认可该墙的现值为7500元，本院参考鉴定报告的各项目的数额，结合双方各自过错大小、对原审法院关于装饰装修损失判项的处理予以纠正。该部分数额应为264813.55元。上诉人崔旭冉认为其装修行为使毛坯房增值，应由银河昌盛公司予以补偿的请求，过高部分本院不予支持，本院仅在银河昌盛公司实际再利用的部分进行补偿。银河昌盛公司补偿后，原由崔旭冉修建部分及装修的部分的价值归银河昌盛公司。关于物业费的负担问题，虽然双方合同约定由崔旭冉给付，但是因双方存在过错导致崔旭冉不能办理营业执照，因此亦应结合崔旭冉的经营情况以及双方过错进行处理。2015年5月16日至2015年8月23日期间的物业费应按50%收取，物业费为2938元。自2015年8月24日起至2016年9月22日的物业费应按25%收取，物业费为5808.6元，因此崔旭冉应交纳物业费合计8746.6元。原审法院认定数额错误，本院予以纠正。上诉人崔旭冉认为物业费应由银河昌盛公司承担的上诉请求，过高部分本院不予支持。综上所述，上诉人银河昌盛公司、崔旭冉的上诉请求合理部分本院予以支持，过高部分本院不予支持。原判错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初3828号民事判决；二、解除北京银河昌盛投资管理有限公司与崔旭冉于二〇一五年四月六日签订的《商场租赁合同》及《第26号合同补充协议》；三、崔旭冉于本判决生效后十五日内支付北京银河昌盛投资管理有限公司房屋租金二十四万五千九百九十五元；四、崔旭冉于本判决生效后十五日内支付北京银河昌盛投资管理有限公司物业费八千七百四十七元；五、北京银河昌盛投资管理有限公司于本判决生效后十五日支付崔旭冉装修折价款二十六万四千八百一十四元；六、北京银河昌盛投资管理有限公司于本判决生效后十五日内返还崔旭冉保证金五万六千五百零五元；七、驳回北京银河昌盛投资管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回崔旭冉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一万三千九百一十六元，由北京银河昌盛投资管理有限公司负担八千七百九十五元（已交纳），由崔旭冉负担五千一百二十一元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万零二百一十六元，由崔旭冉负担四千零九十六元（已交纳），由北京银河昌盛投资管理有限公司负担六千一百二十元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费一万四千元，由北京银河昌盛投资管理有限公司负担七千元（于本判决生效后七日内交纳），由崔旭冉负担七千元（已交纳）。二审案件受理费五千八百二十八元，由崔旭冉负担二千七百元（已交纳一百元，余款予以免交），由北京银河昌盛投资管理有限公司负担三千一百二十八元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 刘国俊二〇一七年八月二十九日书记员 杨 帆