广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8355号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市宏仁投资有限公司，住所地广州市番禺区大龙街竹山工业路51号之一215。法定代表人：黄光明，该公司经理。委托诉讼代理人：颜亮，广东强邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳哲，广东强邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：房建大厦业主委员会，住所地广东省广州市越秀区海珠中路206号。负责人：吴大杰。委托诉讼代理人：徐世政，广东以泰律师事务所律师。上诉人广州市宏仁投资有限公司（以下简称宏仁公司）因与被上诉人房建大厦业主委员会（以下简称房建大厦业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人宏仁公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判驳回房建大厦业委会全部上诉请求；3.改判房建大厦业委会立即拆除在房建大厦与宏仁商住楼之间空地上设置的水泥墩隔离带，并停止侵占该公共空地、停止妨碍宏仁商住楼住户使用该公共空地出行。事实与理由：一、房建大厦业委会没有任何证据证明涉案争议的633平方米土地系房建大厦全体业主共用地。房建大厦业委会并非本案适格主体，应驳回房建大厦业委会全部诉讼请求。二、即便冯广宁名下的《不动产权证书》载明房建大厦共用面积被不动产部门登记确认，但该登记确认也因违反城市规划设计以及《中华人民共和国消防法》的强制性要求而应当予以撤销。宏仁公司已准备对不动产登记部门提起行政诉讼，要求撤销不动产登记部门颁发的案外人冯广宁《不动产权证》。三、宏仁公司并未侵占房建大厦业委会的土地，宏仁公司的整体建筑包括地下建筑均未超越自己的建筑规划红线范围。宏仁公司依据规划要求进行建设，建筑物已竣工验收，故无需对房建大厦业委会承担任何赔偿责任。房建大厦业委会起诉的各项赔偿请求于法无据，也无事实依据，应当予以驳回。四、宏仁公司已就不动产登记部门向案外人冯广宁发放《不动产权证》的行政行为提起行政诉讼，要求撤销冯广宁的不动产权证书。鉴于涉案633平方米土地是否归属于房建大厦全体业主的共用地为本案审理最关键的事实，本案应中止审理，待相关法律对行政诉讼案件作出生效判决之后，再恢复审理，以维持各方当事人的合法权益，故宏仁公司请求中止本案审理。被上诉人房建大厦业委会二审答辩称：一、案涉的争议土地所有权为房建大厦全体业主共有，涉案土地已经由不动产登记部门确权并登记为房建大厦全体业主共有。二、冯广宁《不动产权证书》载明的房建大厦被不动产部门登记确认，符合法律的规定。至于是否违反城市规划设计以及《消防法》的强制性要求，仅涉及土地的使用性质问题，对所有权的归属不产生影响。宏仁公司是否对不动产部门提起行政诉讼，不影响本案的审理。三、涉案土地使用性质上从未规划为消防用地，实际是房建大厦全体业主共有的两栋建筑之间的建筑退让间距，一直规划为房建大厦的车道。而房建大厦的消防用地早就由广州市消防局在2001年7月25日的《复查意见书》明确为楼房前面增设的一个200平方米的平台。本案中，仅有一份宏仁公司在一审时提供的《广州市越秀区国土资源和规划局关于宏仁公司违法建设问题的信访答复》及附件(穗规越秀[2016]448号)，认定涉案土地为建筑退缩间距及消防间距，落款日期为2016年7月22日。但该次认定其实是错误的。随后广州市越秀区国土资源和规划局便更改了自己的意见。根据宏仁公司提供的《广州市越秀区国土资源和规划局关于宏仁公司(吴嘉恩)信访事项会办意见》(穗越国规信[2019]3号)，在2019年1月11日，广州市越秀区国土资源和规划局认定涉案土地为建筑退让间距，并无消防间距字样。再无其他文件显示涉案土地为消防用地或消防间距。宏仁公司对潘升乾的补偿，是宏仁公司对潘升乾就自己拍卖所得土地的补偿，并不包括涉案土地。空地上存在房屋是客观事实，案外人丁志文起诉宏仁公司侵权的案件也明确房屋出租给了丁志文经营茶叶，该案件最终判决宏仁公司赔偿因损毁丁志文茶叶造成的损失。目前没有相关行政部门认定地上房屋为违法建筑，宏仁公司无权拆除。因此宏仁公司损毁房建大厦业委会的房屋应该予以赔偿。四、宏仁公司商住楼的消防安全隐患及宏仁公司商住楼住户的通行造成的影响完全是宏仁公司自身原因造成的，其在设计时没有充分的考虑客观情况，存在明显的缺陷。宏仁公司应该以合法的方式来解决自己的问题，而不应该以侵犯他人合法权益的手段来解决自己的问题。宏仁公司意图通过霸占房建大厦全体业主共有的土地来解决问题是极其错误的，于法于理都是错误的。五、虽然冯广宁的不动产权证是颁发在2018年6月25日，是在宏仁公司侵权行为发生的时间之后，但不影响涉案空地一直属于房建大厦全体业主共有的事实认定，不动产登记部门新颁发的证书是对之前颁发证书测量错误的纠正，对所有权及使用权的确认并没有改变。即早在宏仁公司实施侵权行为之前，涉案空地就属于房建大厦全体业主共有，所以一审法院对于宏仁公司侵权时间的认定没有错误。冯广宁取得的产权证程序是合法的，土地权属是清晰的，宏仁公司不应以此作为申请中止本案审理的正当理由。冯广宁取得的不动产权证书与广州市越秀区规划局出具的文件时间的先后，不对权属产生影响。综上，房建大厦业委会请求二审法院依法驳回宏仁公司的上诉请求，维持原判。房建大厦业委会于2019年6月3日诉至一审法院，请求判令：1.宏仁公司立即拆除侵占房建大厦业委会的土地（即超越房建大厦业委会权属用地红线）的41.121平方米基坑及其他地下建筑物，并恢复原状；2.宏仁公司向房建大厦业委会赔偿因宏仁公司占用的562平方米土地损失443014元；3.宏仁公司向房建大厦业委会赔偿因其占用41.121平方米土地造成的损失自2016年7月30日起算至宏仁公司拆除基坑并恢复原状之日止；4.宏仁公司向房建大厦业委会赔偿因被损毁的临街商铺租金损失78600元；5.宏仁公司向房建大厦业委会赔偿其损毁房屋的损失102000元；6.宏仁公司马上移除位于房建大厦业委会地块的电箱，费用由宏仁公司自行承担。宏仁公司反诉请求法院判令：房建大厦业委会立即拆除在与宏仁公司之间空地上设置的水泥墩隔离带，并停止侵占该公共空地进行使用、停止妨碍宏仁公司商住楼住户使用该公共空地出行。一审法院经审理查明：2015年10月26日，房建大厦业委会向宏仁公司发出《房建大厦业主委员会致宏仁公司的函》，内容为：近日，本会知悉贵公司将于2015年10月30日收回越秀区海珠中路X号、三元巷X号地段的用地使用权，不同意该地块继续用于经营临时停车场。为此，本会特向贵公司函告如下。一、由于历史原因，该地块的停车场包括有本大厦用地规划红线内的用地，也就是从现在本大厦裙楼外墙边至南边12米处止，都是本大厦的，不属于贵公司的用地，详见贵我双方的用地规划红线图；二、贵公司不得超越、干扰属于本大厦用地规划红线内的用地；三、本会决定，从2015年11月1日起，收回上述属于我大厦用地规划红线图内的地块。2016年1月24日，房建大厦业委会向宏仁公司发出《房建大厦致宏仁公司关于贵司意向租赁场地和纠正施工已经越线事宜的函》，要求宏仁公司如有意向租用其大厦南边红线内用地作施工场地使用，在三天内即2016年1月27日前书面回复，否则视为取消拟租用意向；修正施工时已超越双方红线部分。2016年6月15日，广州市住房和城乡建设委员会向房建大厦业委会作出《广州市住房和城乡建设委员会关于宏仁公司违法建设的复函》，内容为：《关于要求制止宏仁公司违法建设的紧急报告》收悉，现将有关情况函复如下：一、来文反映，宏仁公司未取得《建筑工程施工许可证》的情况下，在海珠中路X号、三元巷X号（房建大厦南面相邻地块）开工建设；同时超出建设工程规划红线等违法行为。二、根据《广州市城市管理综合执行细则》第四条（一）、第十条（一）的规定，我委拟将来文函告城市管理部门，待城市管理部门来函回复后将相关情况转告。期间你单位可向城市管理部门反映相关情况。2016年6月30日，房建大厦业委会向广州市城市管理综合执法局越秀分局递交《关于要求制止宏仁公司违法建设和严重侵害房建大厦权益的第二次报告》，内容为：我会于2016年5月26日向贵局递交了《关于要求制止宏仁公司违法建设的紧急报告》后，2016年6月26日我会收到贵局的复函，来函提出三点要求，其中之一要求我会催促广州市城市规划勘察设计院研究院完善测量报告，确定房建大厦南边用地权属。据此，我会已委托广州市城市规划勘察设计院研究院于2016年6月23日出具了详细的《工程测量资料》。图中所示，宏仁公司施工基坑线已侵占房建大厦红线用地共40多平方米。工地铁门、门柱、洗车槽和泥浆灌等均占用我房建大厦红线内用地。为维护房建大厦全体业主权益不受侵占，我会请求贵局责成宏仁公司：一、施工基坑退回该公司的规划红线范围内，恢复、平整和退出侵占我方的用地。二、恢复历史房屋原状，拆除铁门、搬走该公司放置在我大厦红线用地内的泥浆铁罐等所有物品，填平洗车槽和新建的蓄水池等。三、赔偿因其侵占行为引致我大厦的全部损失。2016年7月22日，广州市越秀区国土资源和规划局向广州市越秀区政府光塔街道办事处发出《广州市越秀区国土资源和规划局关于宏仁公司违法建设问题的信访答复》，内容为：就信访涉及的相关规划问题答复如下：广州市越秀区红书房建工程公司经（92）穗城规地271号《建设用地规划许可证》批准征用越秀区海珠中路X号、杏邻巷X号地段2856平方米用地建设职工宿舍，并经（94）穗城规（越）建字第95号《建设工程规划许可证》同意建设24层商业、办公、住宅楼一栋，后经（越）城证字第96026号《建设工程规划验收合格证》同意验收合格。而房建大厦南侧地块——越秀区海珠中路X号三元巷X号地段——原为广州市人民政府办公厅行政处经（93）年穗城规地北片字204号《建设用地规划许可证》批准征用的，后经（2006）越法执字第161号恢字1号（2010）进行司法拍卖，由宏仁公司拍得，并办理了《建设用地批准书》，后我局以穗规建证（2016）744号《建设工程规划许可证》批准宏仁公司在该地块建设9层商业住宅楼1幢。根据（94）穗城规（越）建字第95号《建设工程规划许可证》存档图纸显示，除房建大厦一栋建筑外，用地红线范围内无其他建设内容，故信访人反映的“红线范围内南边地面辅助建筑”未经合法报建审批。房建大厦与宏仁公司拟建的商住楼之间空地属于建筑退缩间距及消防间距。2016年7月28日，宏仁公司曾向房建大厦业委会发出《场地借用函》，称因宏仁公司开发建设需要欲借用位于广州市越秀区海珠中路X4号、三元巷X号拟建商住楼（宏仁大厦）和广州市越秀区海珠中路X号、杏邻巷X号、杏花巷X号房建大厦之间的停车位置使用。就房建大厦业委会提出的有偿使用，宏仁公司以支付合理费用的方式与房建大厦业委会协商解决。2016年8月2日，广州市越秀区国土资源和规划局向广州市越秀区建设和水务局发出《广州市越秀区国土资源和规划局关于海珠中路180-184号商住楼用地红线问题的复函》，内容为：一、来函提供的房建大厦用地红线为《建设用地规划许可证》（92穗城规地271号）的用地范围，但建设用地规划许可证只是过程文件，最终的用地权属以国土权属证明文件为准，来函第一点和第二点涉及用地权属争议，由于房建大厦未提供有明确坐标的国土权属文件，建议房建大厦业委会委托有资质的测量队现场放线确认。二、来函咨询的第三点和第四点都涉及房建大厦用地权属范围，需待房建大厦业委会委托有资质的测量队现场放线确认后才可明确，根据《中华人民共和国物权法》第八十八条“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利”。鉴此，我局建议宏仁公司和该消防回车场的权属单位本着团结合作，推进项目开展的原则尽量协商解决。2016年9月18日，广州市越秀区建设和水务局向宏仁公司发出《关于撤销（越占字（2016）013号）的通知》，称：你司申报的临时占用申请，申请占用海珠中路X号北侧至杏花××东侧××空地（××、××及××号西侧人行道，我局批出了《广州市城市道路临时占用许可证》越占字（2016）013号。因房建大厦业主委员会提出意见，反映该空地权属问题后，我局立即对海珠中路X号北侧至杏花巷东侧的空地（长45米、宽5米）进行查证，发现该地点不属于市政道路，我局对该地点没有审批权限。现对《广州市城市道路临时占用许可证》越占字（2016）013号进行撤销处理。其余海珠中路X号西侧人行道我局另行作出行政审批。2016年10月19日，广州市越秀区国土资源和规划局向广州市越秀区政府光塔街道办事处发出《广州市越秀区国土资源和规划局关于提供房建大厦业主实名举报的信访协查意见》，内容为：广州市宏仁公司领取的《国有土地使用证》记载使用权面积1176.84平方米。房建大厦南侧600多平方米的土地不在其国土证范围内。房建大厦提供的《建设用地规划许可证》、《国家建设征用（划拨）土地通知书》等资料反映该大厦规划用地红线面积为2856平方米，故房建大厦南侧600多平方米用地是在该规划用地红线范围内。但根据房建大厦现门牌××房地产证平面附图记载：共用地面积是2223.3435平方米。根据《物权法》第十七条的规定，故房建大厦共用地面积应是2223.3435平方米，与规划用地红线确定面积相差632.6545平方米，此部分用地建议请房建大厦业主聘请有资质的测量单位测量绘制权属用地红线范围图纸后，再进一步向不动产登记部门核实相关情况。2016年9月21日，广州市城市规划勘测设计研究院出具编号为2016测31A020号的《工程测量资料》，写明：委托单位为房建大厦业委会，工程名称为工程测量，工程地点为越秀区海珠中路X号，杏邻巷X号，杏花巷X号。其中所附《房建大厦权属界线图》中标明了房建大厦权属界线，用地界线总面积为2856.218平方米。《房建大厦权属界线南面略图（含历史房屋）》中以青色线图标注了两项历史建筑，并写明青色线所示2幢房屋为历史房屋，现场不存在，已拆除；其中建筑物C（砖木结构房屋）的建筑面积为29.851平方米，建筑物D（简单结构房屋）的建筑面积为21.725平方米。《房建大厦与宏仁公司权属界线相交部分示意图》中注明权属界线相交面积为15.657平方米；基坑超出穗国土建用字[2011]169号权属界线面积为41.121平方米；洗车槽（面积22.413平方米）在房建大厦（穗国土建用字[1996]第443号）权属界线内；泥浆罐（面积21.784平方米）在房建大厦（穗国土建用字[1996]第443号）权属界线内。房建大厦业委会曾以宏仁公司侵占案涉地块为由向一审法院提起诉讼，案经一审法院审理，一审法院于2017年9月13日作出（2017）粤0104民初1281号民事裁定书，认定房建大厦业委会主张的被宏仁公司侵占的房建大厦楼裙边线以南约633平方米地块的使用归属仍存在争议为由，裁定驳回房建大厦业委会的起诉。同年12月22日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终22326号民事裁定书，驳回了房建大厦业委会提起的上诉，维持原裁定。2018年8月6日，红书公司出具《关于房建大厦相关情况的说明》，称红书公司是用地位置为越秀区海珠中路X号，杏邻巷X号，杏花巷X号的“房建大厦”的建设开发单位，用地面积2856平方米，该大厦已建设完毕。房建大厦和2856平方米项目用地以及用地范围内位于海珠中路旁边的原未拆除的房屋如原茶叶铺及后边的办公室等已移交给全体业主。等等。2018年12月7日，广州市越秀区国土资源和规划局向案外人冯广宁作出编号为穗规越秀信[2018]227号《广州市越秀区国土资源和规划局关于冯广宁信访事项的答复意见书》，写明：根据存档图纸显示，房建大厦南侧地块为地下车库的车辆进出通道及建筑退让间距。房建大厦与南侧宏仁商住楼之间有各自的用地红线，双方的规划建设均在各自相应的用地红线内，两栋建筑之间的空地属于两栋建筑之间的退让间距。2019年1月11日，广州市越秀区国土资源和规划局向光塔街道办事处发出《广州市越秀区国土资源和规划局关于宏仁公司（吴嘉恩）信访事项的会办意见》，内容为：经核查房建大厦项目与南侧宏仁商住楼项目的规划审批图纸，两栋建筑之间的空地属于两栋建筑之间的建筑退让间距。根据《广州市城乡规划技术规定》，建筑工程退让范围应当作绿化、人流集散及市政管线埋设用地。另查明：座落本市××区××号419房的所有权人为案外人冯广宁。根据房产登记号为2006交登字1536664号的《广州市不动产登记查册表》记载，该房屋的建筑面积为43.84平方米，使用土地面积为2223.34平方米。该查册表登记附注中记载此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用；2018年6月1日冯广宁申请其他变更；2018年6月25日核准登记，2018登记字10XXX93号存案。2018年1月5日，广州市房地产测绘院根据房建大厦业委会的委托就坐落于广州市越秀区海珠中路××号的建筑出具编号为07CH8817121500XXXX号的《房屋面积报告书》，成果用途为非权属登记发证，该报告书中载明：（共）用地面积为2223.3435平方米，建基面积1213.7965平方米。其中所附《房屋平面图》中标记：1.图中粗实线为海珠中路××号大楼确权的用地范围（面积：2223.3435平方米），细虚线为穗国土建用字[1996]第443号《建设用地批准书》的红线范围（面积：2856.213平方米），其中路面积204.386平方米；2.海珠中路××号大楼确权的用地范围与穗国土建用字[1996]第443号《建设用地批准书》的红线范围（含路面积）的重叠面积为2212.6729平方米；3.海珠中路××号大楼确权的用地范围与穗国土建用字[1996]第443号《建设用地批准书》的路面积范围（面积204.386平方米）的重叠面积为83.9296平方米。2018年5月30日，广州市房地产测绘院根据房建大厦业委会的委托就坐落于广州市越秀区海珠中路××号的建筑出具编号为07CH8818041200XXXX号的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，成果用途为权属登记发证（不动产证），该报告书中载明：（共）用地面积为2651.8270平方米，建基面积1222.3917平方米。同月31日，房建大厦业委会向广州市不动产登记中心及广州市国土局等部门作出《承诺书》，称案涉房建大厦经批准用地面积为2856.213平方米，剔除道路面积为204.386平方米，同意按共用地面积2651.827平方米进行确权变更登记，但在政府未征用扩建道路前归全部业主使用。2018年6月1日，冯广宁向不动产登记机关提交《广州市不动产登记申请表》，申请办理不动产变更登记，具体变更事项为变更共用地面积。根据2018登记字10XXX93号《广州市不动产登记查册表》记载，前址419房的建筑面积为43.8387平方米，共用地面积为2651.827平方米，建基面积为1222.3917平方米，土地使用权取得方式为出让等。据2018年6月25日核发的编号为粤（2018）广州市不动产权第00XXX445号的《不动产权证书》记载，冯广宁单独所有的、座落在本市××区××号房屋土地使用权为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为住宅；附记内容有：此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用；《房地产平面附图》记载：（共）用地面积为2651.8270平方米，占地面积1222.3917平方米。等等。再查明：2010年8月12日，一审法院和广州市房地产交易登记中心在广州日报刊登了拍卖越秀区海珠中路X号、三元巷X号地段国有建设用地使用权的《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中载明：用地面积为1272平方米，其中规划退缩用地95平方米；转让附带条件（五）该宗地临时使用人与红书公司签订的租赁合同约定：临时使用人开设临时停车场可使用该地块至需要开发兴建大楼施工（办妥施工许可证）时止及支付租用场地租金每月3000元。2010年9月14日，宏仁公司与广州市房地产交易登记中心签署《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，其中内容为：广州市房地产交易登记中心受广州市越秀区人民法院的委托，于2010年9月14日对越秀区海珠中路XX号、三元巷X号地段的国有建设用地使用权进行拍卖转让，标的面积为1272平方米，经过公开竞价，确认由房建大厦业委会买受，成交时间2010年9月14日。一、本次拍卖地块按现状附带条件转让，越秀区人民法院和广州市房地产交易登记中心对标的已知或未知的瑕疵、风险等不作任何承诺，不承担责任。竞买人提交竞买申请前应详尽了解本地块现状及拍卖公告所列的条件并全面接受。买受人有权查阅有关拍卖标的的资料，签订本确认书，视作买受人已行使该款权利并认可拍卖标的的现状。二、本次拍卖为不交吉拍卖，该宗地临时使用人与红书公司签订的租赁合同约定：临时使用人开设临时停车场可使用该地块至需要开发兴建大楼施工（办妥施工许可证）时止及支付租用场地租金每月3000元等。2010年10月26日，一审法院作出（2006）越法执字第161号恢字1号执行裁定书，裁定广州市越秀区海珠中路X号、三元巷X号地段地块的土地使用权归买受人宏仁公司所有。2011年6月27日，广州市房地产交易登记中心出具《广州市国有土地使用权交易证明书》，写明：下列国有土地使用权根据《协助执行通知书》（[2006]越法执字第00161号恢字1号）由广州市人民政府办公厅、广州市红书房建工程公司过户给宏仁公司，已办理交易手续，以2010年国用0100XXXX号备案。土地座落为海珠中路X号、三元巷X号，用地面积1272平方米等。2011年10月9日，广州市国土资源和房屋管理局向宏仁公司核发编号为穗国土建用字[2011]169号的《建设用地批准书》，载明：用地单位为宏仁公司，建设项目名称为住宅，总用地面积为1272平方米，土地座落为越秀区海珠中路××号××号地段2015年9月2日，广州市文化广电新闻出版局向宏仁公司发出《广州市文化广电新闻局关于文化基坑开挖安全意见书的复函》，称该地块位于我市文物埋藏区，在地下文物埋藏区进行工程建设前应当进行文物考古调查、勘探。2015年9月8日，广州市国土资源和房屋管理局向宏仁公司作出《关于变更有关事项的复函》，同意延长该地块动工日期至2016年8月3日之前。2015年9月23日，广州市文物考古研究院向宏仁公司发出《广州市文物考古研究院关于对越秀区海珠中路X号、三元巷X号商业住宅楼工程用地范围进行考古调查勘探发掘的函》，要求宏仁公司尽快完成用地范围停车场的迁出、树木和地下管网的迁移等。同年11月10日，该院向宏仁公司发函称计划于2015年11月25日进场开展考古勘探和发掘工作。2016年1月25日，广州市文化广电新闻出版局向宏仁公司发出《广州市文化广电新闻出版局关于海珠中路X号、三元巷X号商业住宅楼工程地块考古工作完成函》，称宏仁公司可以进行该地块的建设工作。此后，宏仁公司经批准对坐落在越秀区海珠中路X号，三元巷X号的海珠中路商住楼（宏仁大厦）实施开发建设。该大厦于2016年8月5日开工，2018年9月28日办理竣工验收，并于2018年10月30日经广州市越秀区建设和水务局出具备案意见取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。宏仁公司在实施开发建设过程中，曾因与前述拍卖公告中记载的临时使用人潘升乾发生纠纷诉至一审法院，房建大厦业委会以潘升乾阻挠考古队进场迫使其支付搬迁费500000元为由诉请要求潘升乾返还不当得利并支付租金。案经一审法院审理，一审法院于2016年12月29日作出（2016）粤0104民初12581号民事判决书，判决由潘升乾向宏仁公司支付自2014年6月1日至2015年11月26日期间的租金（按3000元/月计算）及利息，驳回了宏仁公司的其他诉讼请求。该案审理过程中查明，潘升乾于2006年12月30日与红书公司签订《租赁合同》，承租待开发的海珠中路180-184号约1800㎡闲置工地用作开设临时车辆保管场地，每月租金3000元等。宏仁公司曾于2015年11月26日向潘升乾转账支付500000元。此外，房建大厦业委会为证明其在案涉场地中遭受的租金损失，向一审法院提交了两份租赁合同，其中一份为案外人潘升乾与于志文于2015年12月28日签订的《租赁协议书》，其中约定由潘升乾将广州市越秀区海珠中路X号、杏邻巷X号、杏花巷X号红线范围内的临街铺面（即原海珠中路X号），约定60平方米租赁给于志文经营茶叶、茶具使用；租赁期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日止，第一年租金为3000元/月，一年后，租金每年以10%递增等。另一份为房建大厦业委会与案外人李启贵于2016年7月31日签订的《场地租赁合同》，其中约定由房建大厦业委会将位于广州市越秀区海珠中路X号大厦南边经规划部门审核批准属于本大厦红线范围内、面积约700平方米用地出租给李启贵经营使用，用于保管业主汽车、汽车美容等；租赁期限五年，从2016年7月31日至2021年7月30日止；租金每月两万元，李启贵应在每月十日前交纳，租赁押金6万元在协议签订两天内转账支付给房建大厦业委会；租赁场地目前部分面积遭他人无理占用等。宏仁公司对此质证认为：对两份合同的三性均不予确认。其中潘升乾所签订的合同，根据宏仁公司提交的证据可见，案涉地块内除房建大厦外，用地红线范围内无其他建设内容，因此房建大厦业委会提交证据中的租赁物是未经合法报建的违法建筑，房建大厦业委会也无法证明其是该违法建筑的所有权人，合同中的出租人也不是房建大厦业委会。其中李启贵所签订的合同，该合同的复印件与原件不一致。房建大厦业委会声称宏仁公司设置了铁门，但是却在7月31日将地块出租给案外人，且是在临时使用权人潘升乾已经将地块交付给宏仁公司使用的情况下，房建大厦业委会仍与案外人签订合同显属恶意行为，该合同极可能是房建大厦业委会单方制作的。对此，房建大厦业委会称该合同共一式四份，租赁双方各持两份，合同内容是一致的。一审庭审中，宏仁公司称案涉现场的电箱虽然是其申请，但是由供电部门设置的，宏仁公司无权拆除该电箱，至于该电箱是供临时用电还是永久用电其不清楚。对于房建大厦业委会诉请要求按2000元/平方米的标准赔偿被拆除房屋的损失，宏仁公司称由于无法得知该房屋是否存在，无法得出具体的评估价格标准，但2000元/平方米的标准已达精装修房屋的标准，而即使该房屋存在也只是临时建筑，建设成本很低。一审法院认为：由于房建大厦共用的土地使用权与宏仁公司开发建设的宏仁商住楼占用土地使用权曾拟由红书公司共同开发建设并办理规划报建手续，因历史原因致使两案土地使用权边界及权利归属发生争议。本案纠纷即系因宏仁公司在实施开发建设过程所占用的案涉600余平方米土地使用权的权属纠纷引致，故本案纠纷应属物权保护纠纷。房建大厦业委会作为房建大厦业主大会的常设机构，经业主大会表决决定由其就房建大厦全体业主共用土地使用权遭受侵害实施维权行为，房建大厦业委会为维护房建大厦全体业主的共同利益提起本案诉讼并无不当。虽然房建大厦业委会曾因同一纠纷向一审法院提起过诉讼，但因其证据不足以证明案涉的土地使用权归房建大厦业主所有，被人民法院驳回起诉，而现房建大厦业委会再次提起的本案诉讼事由虽然相同，但房建大厦业委会所依据的事实与理由已然变更，故房建大厦业委会提起的本案诉讼并不违背“一事不再理”之诉讼原则。因而，宏仁公司关于房建大厦业委会非本案适格房建大厦业委会以及本案属重复诉讼的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。据双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要有二，其一是案涉的土地享有使用权是否属房建大厦全体业主共有；其二宏仁公司是否存在侵权行为。对此，一审法院作如下分析：一、房建大厦的共用地面积为2651.8270平方米。根据广州市房地产测绘院于2018年5月30日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》的记载，座落在海珠中路××号的房建大厦的共用地面积为2651.8270平方米，该测量成果用途为权属登记发证（不动产证）。虽然该测量成果与不动产登记部门登记的案涉土地使用权的面积2223.3435平方米不一致，但该登记的内容已经发生变更。案外人冯广宁于2018年6月1日向不动产登记部门申请办理不动产权属变更登记，其具体的变更事项为变更共用地面积。变更后的《广州市不动产登记查册表》中记载的共用地面积为2651.8270平方米。虽然该变更登记事项仅为案外人冯广宁个人不动产权属变更登记，但因其专有的房屋位于房建大厦之中，因而冯广宁个人所有房屋占用的共用地使用权应属房建大厦整栋楼宇所有。因此，据已变更后的不动产权属登记可见，案涉房建大厦的共用土地使用权面积应为2651.8170平方米。二、宏仁公司经拍卖取得海珠中路X号、三元巷X号土地使用权，用地面积为1272平方米。宏仁公司通过参与竞买取得案涉海珠中路X号、三元巷X号土地使用权，根据《广州市国有土地使用权交易证明书》的记载，宏仁公司取得的该项国有土地使用权的用地面积共计1272平方米。虽然在竞买附加条件中明确该拍卖为不交吉拍卖，案涉地块上仍有临时使用人。鉴于案涉地块的历史规划及实际开发状况，宏仁公司通过竞买取得的土地使用权与原红书公司开发建设的房建大厦占用土地相邻。红书公司与临时使用人潘升乾签订的租赁合同中约定租赁标的物为1800平方米闲置工地，该租赁合同中约定的标的物所占用面积包含有宏仁公司竞买所得的土地使用权。虽然宏仁公司为开发建设需要曾与潘升乾就退出承租场地进行协商并支付赔偿款项，但不能据此认为宏仁公司已取得该1800平方米土地的使用权或相应权益。换言之，房建大厦业主共用土地与宏仁公司取得的土地使用权虽有相邻，但仍应各有归属。宏仁公司不能以其已对潘升乾作出补偿即可取得对房建大厦相邻的土地使用权。三、“建筑退让、消防间距”等是对土地的利用方式问题，并非土地使用权归属的变更。根据广州市越秀区国土资源和规划局于2016年7月22日向广州市越秀区政府光塔街道办事处发出的《广州市越秀区国土资源和规划局关于宏仁公司违法建设问题的信访答复》记载，“房建大厦与宏仁公司拟建的商住楼之间空地属于建筑退缩间距及消防间距”。该复函的内容仅是明确了案涉争议地块的土地利用方式，并非对土地使用权的归属作出明确。而据广州市越秀区国土资源和规划局于同年10月19日向前述街道办事处发出的《广州市越秀区国土资源和规划局关于提供房建大厦业主实名举报的信访协查意见》可见，据《建设用地规划许可证》、《国家建设征用（划拨）土地通知书》等资料，案涉争议地块处于房建大厦规划用地范围内。因而，宏仁公司不能据前述复函中关于案涉争议地块的利用方式作为该土地使用权不属房建大厦所有的抗辩依据。四、土地使用权上原有历史建筑物的使用权应属房建大厦业委会所有。首先，据前述复函记载，根据《建设工程规划许可证》存档图纸显示，房建大厦用地范围仅有房建大厦一栋建筑，用地范围内无其他建设内容，故“红线范围内南边地面辅助建筑”未经合法报建审批。换言之，该复函的意见仅表明房建大厦规划红线范围内仅有房建大厦属合法报建，并非对争议地块内是否存在其他历史建筑的客观事实作出认定。其次，根据广州市城市规划勘测设计研究院出具的《工程测量资料》则可见，争议的地块内存在两栋历史建筑，面积分别为29.851平方米、21.725平方米。再次，从历史上的实际利用状况来看，基于房建大厦业委会提交的《租赁协议书》可见，房建大厦业委会亦曾在2015年12月期间将其中一间房屋对外出租。因此，房建大厦业委会诉请案涉争议的地块上存在两间历史房屋的意见，一审法院予以采信。根据“房地一体”的原则，虽然该两间房屋未经规划批准建设，但因该两间房屋所在的土地使用权归房建大厦业委会所有。因此，在该两房屋未被相关行政管理部门认定为违章建筑并拆除前，该房屋的使用权应属房建大厦业委会所有。综上，根据广州市城市规划勘测设计研究院出具的《工程测量资料》，案涉房建大厦南侧与宏仁公司开发建设的宏仁商住楼相邻的土地使用权面积为633平方米，该部分土地使用权应属房建大厦全体业主共有。宏仁公司在实施开发建设过程中实际占用房建大厦全体业主共有的该土地使用权，已构成侵权，应承担相应的责任。至于宏仁公司实施侵权的起始日期，根据房建大厦业委会提交的证据显示案外人冯广宁曾在2016年5月17日因宏仁公司施工侵占案涉土地使用权报警要求处理，结合广州市住房和城乡建设委员会在2016年6月15日向房建大厦业委会作出《关于要求制止宏仁公司违法建设的紧急报告》以及宏仁公司的竣工备案表中记载的开工日期为2016年8月5日，房建大厦业委会主张宏仁公司在2016年5月17日即对争议的案涉地块实施侵占利用的行为，一审法院予以采信。因宏仁公司擅自拆除了争议地块上的历史建筑一间，房建大厦业委会为此遭受的租金损失宏仁公司应予赔偿。因此，房建大厦业委会主张宏仁公司按3000元/月的标准支付自2016年5月17日至2018年7月13日期间的租金损失，理据得当，一审法院予以支持。根据前述《工程测量资料》中的测量数据，宏仁公司在建设过程中开挖的基坑超出其规划用地红线41.121平方米，因宏仁公司已在2018年7月13日回填，故房建大厦业委会诉请要求宏仁公司恢复原状的诉求，一审法院不再作出处理。但宏仁公司应自侵权之起至实际回填之日止，就其超越规划红线占用该部分土地使用权支付相应的赔偿，因房建大厦业委会主张该侵权行为实施日期为2016年7月30日，宏仁公司仅否认其超越规划红线开挖基坑，但未提供任何证据予以佐证，故对宏仁公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。考虑到该基坑占用的土地使用权范围包括在前述633平方米土地使用权之中，因而该部分的赔偿可在其他被占用地土地使用权中一并作出计算，即以633平方米扣减被侵占的房屋的面积29.851平方米一并作出核算。至于计付费用的标准，根据房建大厦业委会提交的证据可见，房建大厦业委会曾将该部分土地与案外人李启贵签订租赁协议，以每月20000元的标准出租予其使用。但该租赁合同的签订时间实际发生在宏仁公司实施侵权行为之后，因而该租赁协议在事实上并不具有履行的可能性，故对该租金标准不应予以采信。综合考虑，潘升乾原承租1800㎡土地用作停车场经营的月租金为3000元，以及案涉的土地使用权如用作停车场可实际划作停车位置的数量、市场价值等情况，一审法院酌定该部分土地使用权的参考价值应以10000元/月为宜计付。因此，宏仁公司应向房建大厦业委会赔偿自2016年7月30日至2018年7月13日期间共计713天的损失为237667元。至于房建大厦业委会主张的宏仁公司赔偿其拆除案涉的两间房屋的损失，对于房建大厦业委会提出的该两间房屋的毁损赔偿应以每平方米2000元的标准计付，宏仁公司仅提出该建筑属临建房成本极低，2000元/平方米的标准已属精装修房屋，但宏仁公司作为房地产开发建设企业，在具有相应的专业知识及能力的情况下，并未提供任何证据予以佐证其主张。基于日常生活经验法则及一般的市场价格来看，房建大厦业委会主张按2000元/平方米的价格计算宏仁公司毁损房屋造成其损失，并无不当，一审法院予以准许。经计算，毁损房屋的价值为103152元，现房建大厦业委会主张按102000元计算，一审法院予以准许。至于房建大厦业委会要求宏仁公司拆除配电箱的问题。因该配箱是由宏仁公司申请建设的，无论该配电箱是作案涉宏仁商住楼永久供电之用还是临时用电之需，宏仁公司均无权侵害他人合法权益。另需指出的是，宏仁公司既于一审庭审中自认该电箱是由其向供电部门申请建设，但又称其不知道该电箱是作临时配电之用还是永久供电设施之用，显属不诚信的行为。至于宏仁公司反诉要求房建大厦业委会拆除的水泥墩隔离带以停止侵占公共空地、排除宏仁商住楼住户的利用障碍问题。诚如前述观点，案涉争议的该土地使用权属房建大厦业委会所有，并非属公共空地。至于该部分土地的利用方式基于前述信访复函的认定应属建筑退让间距及消防间距等，房建大厦业委会能否在其上设置障碍并作停车场利用属行政管理事项，非属人民法院管辖的范畴，故宏仁公司的反诉请求，缺乏事实依据，一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第三十五条、第三十七条、第七十条、第一百四十六条、第一百四十七条的规定，一审法院于2019年12月3日判决如下：一、被告广州市宏仁投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内一次性向原告房建大厦业主委员会支付租金损失78600元。二、被告广州市宏仁投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内一次性向原告房建大厦业主委员会赔偿毁损房屋的损失102000元；三、被告广州市宏仁投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内一次性向原告房建大厦业主委员会赔偿自2016年7月30日至2018年7月13日期间占用土地使用权的损失合计237667元。四、驳回原告房建大厦业主委员会的其他诉讼请求。五、驳回被告广州市宏仁投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10489元由原告房建大厦业主委员会负担3831元，由被告广州市宏仁投资有限公司负担6658元。本案反诉受理费50元，由被告广州市宏仁投资有限公司负担。二审期间，宏仁公司向法院提交:1.宏仁公司以广州市规划和自然资源局为被告的行政起诉状；2.2020年5月9日中止案件审理申请书（请求裁定中止本案审理）；3.2020年2月24日（2020）粤7101行初1272号广州铁路运输法院受理案件通知书；4.冯广宁人口信息查询资料；5.广州市不动产登记查册表；6.冯广宁名下的不动产权证书；7.房地产平面附图；8.照片14张，拟证明房建大厦业委会将涉案地块围蔽用作经营停车场，占据消防通道，给宏仁公司楼宇住户造成严重的消防隐患。房建大厦业委会对前述证据质证称：宏仁公司二审提交前述证据已经超过举证期限，并不能证明房建大厦业委会占据消防通道给住户造成消防隐患的事实，也不能证明涉案地块为消防通道；涉案空地归房建大厦全体业主共有，使用权应当归全体业主；并没有对其他人产生影响。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。对此，本院认定如下：对于宏仁公司上诉主张提出的各项事由，与其一审抗辩主张一致，一审法院已经对此逐一进行回应并作出详细阐述，理据充分，本院不作赘述。宏仁公司二审所举证据不属于二审新证据，与待证事实无关，且不足以推翻一审认定的事实和处理结果。至于宏仁公司诉请中止本案审理的问题，因宏仁公司在一审法院判决其败诉之后另行提起行政诉讼，请求撤销冯广宁的不动产权证，并于2020年5月9日才以此为由申请中止本案诉讼，显然有违诚信诉讼原则，且冯广宁的不动产权证并非本案唯一定案依据。因此，宏仁公司申请中止本案审理，于法不符，本院不予接纳。另外，该部分土地的利用方式基于前述信访复函的认定应属建筑退让间距及消防间距等，房建大厦业委会能否在其上设置障碍并作停车场利用属行政管理事项，非属人民法院管辖的范畴，本院不予处理。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人宏仁公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10489元，由上诉人广州市宏仁投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年七月十三日书记员  纪惠敏黄晶晶