南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初404号 原告：南宁昌泰置业投资有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：李善廷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张玉波，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。 委托诉讼代理人：毛廷颖，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。 被告：广西皓乐城投资管理有限公司，住所地南宁市青秀区。 法定代表人：李红艳。 原告南宁昌泰置业投资有限公司（以下简称昌泰公司）与被告广西皓乐城投资管理有限公司（以下简称皓乐城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告昌泰公司的委托诉讼代理人张玉波、毛廷颖，被告皓乐城公司的法定代表人李红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年6月12日解除；2.被告皓乐城公司向原告昌泰公司支付拖欠的租金860046.4元、逾期付款违约金（以860046.4元为基数，按年利率24%计算至被告实际付清租金之日，现暂计至2017年4月5日）；3.被告皓乐城公司向原告昌泰公司赔付合同定金差额131万元；4.被告皓乐城公司向原告昌泰公司赔偿恢复租赁物原状的费用400万；5.被告皓乐城公司向原告昌泰公司赔偿损失7618248元（33个月的房屋闲置租金损失）；6.本案诉讼费用由被告皓乐城公司负担。事实和理由：2014年3月24日，原告昌泰公司与案外人刘健签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于南宁市商场出租给刘健使用（面积19238平米），租期自2014年6月1日至2029年6月1日。2014年10月30日，原告昌泰公司与刘健、被告皓乐城公司签订《补充协议》，约定：变更原租赁合同承租主体，由原告昌泰公司与被告皓乐城公司重新签订租赁合同，刘健在原租赁合同中的权利义务由被告皓乐城公司承受。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于南宁市商场出租给被告使用，面积为19238平方米，房屋交付条件为原告负责建筑物综合验收及第一次消防验收通过，使之达到准入条件；租期15年，从2014年9月1日至2029年9月1日；其中2014年9月1日至2015年9月1日为免租期，第一年租金为2770272元，从第二年起租金每两年递增6%。租金按3个月为一期支付，每期租金支付不得晚于上期租金到期前15日；被告应在合同签订后3个工作日内支付定金200万元，其中131万元从计租日起转为租金，69万元转为租赁保证金；被告逾期支付租金的，每日应按逾期所欠金额总数的千分之一向原告交付滞纳金；逾期一个月的，经原告书面提出，被告在15天内未仍未缴纳的，原告有权解除合同。2014年9月1日，原告向被告交付租赁场地后，被告对场地进行了改造、装修（未完工）。按租赁合同约定，被告应于2015年11月15日前支付2015年12月至2016年2月期间的租金，应于2016年2月13日前支付2016年3月至5月期间的租金，应于2016年5月15日前支付2016年6月至8月期间的租金。经原告多次催缴，被告均不交纳。2016年6月11日，原告向被告发出《关于解除合同的通知》，被告于2016年6月12日收到该通知，至此双方的租赁合同解除。但被告至今未就租赁的场地进行清场、恢复原状，对欠付租金及原告损失等善后事宜不予理睬，致使原告出租的场地长期闲置，给原告造成巨大损失。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告皓乐城公司辩称：1.被告确实拖欠原告一些租金，但被告在涉案房屋内投入了大量装修，故不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.2016年6月8日，被告已安排人员封锁涉案房屋，此时被告就无法正常使用房屋，如原告一定要解除合同，解除合同的时间应为2016年6月8日，租金也应计算至该日止；3.按照租赁合同第二条约定，原告应配合被告改造入口，实现车辆能直抵负一层即涉案房屋，但原告明确告知被告不能实现车辆直抵负一层；4.原告按年利率24%计算逾期支付租金违约金的标准过高，请求法院予以调整；5.按照租赁合同约定，原告所交的200万定金中，69万转为履约保证金，131万元转为租金，原告诉请被告赔付合同定金差额131万元没有任何依据；6.被告已向原告支付履约保证金69万元，该保证金可以抵扣欠付的部分租金；7.被告投入了大量资金对涉案房屋进行了装修，准备进入二次消防验收阶段，原告要求被告赔偿恢复租赁物原状的费用400万于法无据；8.被告已基本装修好涉案房屋，原告收回后可以很快进行重新招租，不存在空置33个月之久的租金损失，请求法院依法调整原告主张的损失。 本院经审理认定事实如下：2014年3月24日，原告昌泰公司与案外人刘健签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于南宁市房屋出租给刘某使用（面积19238平米），租期自2014年6月1日至2029年6月1日，合同对租金标准、支付方式、违约责任等均进行了约定。2014年10月30日，昌泰公司与皓乐城公司、刘健、南宁市宝城物业服务有限公司签订《补充协议》约定：变更原租赁合同承租主体，由原告昌泰公司与被告皓乐城公司于2014年10月30日重新签订租赁合同，刘健在原租赁合同中的权利义务由皓乐城公司承受。同日，原告昌泰公司（甲方，出租方）与被告皓乐城公司(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将南宁市19238平方米的场地出租给乙方，甲方提供下沉广场主入口处招牌、中柬合作路口招牌、桂雅合作路口招牌给乙方使用；2.甲方负责建筑物综合验收及第一次消防验收通过，使之达到准入条件，并配合乙方改造入口，实现车辆能直抵负一层，合同签订后三天内，甲方按现状将房屋交付给乙方装修；3.租期15年，从2014年9月1日至2029年9月1日，2014年9月1日至2015年8月31日为装修期，装修期内乙方免收租金和物业费；4.第一年租金为2770272元，从第二年起租金每两年递增6%，最后三年按上年租金每年15%递增；实行先付租金后使用的原则，乙方需按时足额支付租金至甲方指定的银行账户；5.实行先交租金后使用房屋的原则，自合同计租开始，租金按3个月为一期支付，每期租金支付不得晚于上期到期前15日；6.乙方应在合同签订后3个工作日内支付定金200万元，其中69万元从计租日起自动转为履约保证金，另外131万元从计租日起自动转为租金；7.乙方可以根据需要进行建设及装修，建设装修方案需报甲方备案，装修不得破坏房屋主体结构和危害房屋公共安全，相关申报手续及装修费用由乙方负责，甲方负责必要的协助和配合；8.乙方逾期支付租金的，除应及时足额补交外，还应按逾期所欠金额总数的千分之一向甲方交付滞纳金；9.逾期支付租金一个月视为乙方严重违约，经甲方书面提出，乙方在15天内未仍未缴纳的，甲方有权解除合同，收回租赁物的使用权，同时视为乙方自动放弃房屋内外所有设施设备，无偿收归甲方，乙方所交保证金不退还，如甲方实际损失高于此款，由乙方按实际损失赔偿；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，被告向原告支付履约保证金69万元及租金131万元，原告向被告交付租赁场地，被告接收场地后进行了装修。 因被告皓乐城公司未支付租金，原告昌泰公司于2016年3月4日向被告发出《关于要求履行合同并按时交纳租金的告知函》，告知被告已交的131万租金只够支付2015年9月1日至2016年2月22日期间的租金，要求被告尽快补交2016年2月23日至2016年5月22日期间的租金692568元。2016年3月9日，被告签收该告知函。2016年3月13日，被告皓乐城公司向原告昌泰公司发出《关于支付拖欠租金的承诺函》，确认截止至2016年2月29日，被告应支付租金1385136元，扣除已支付的租金131万元，尚欠原告租金75136元，并承诺将尽快支付。2016年3月28日，原告向被告发出《关于催交租金的函》，载明：被告的履约保证金已抵扣完租金，被告应于2016年2月8日前支付2016年2月23日至2016年5月22日期间的租金692568元，要求被告自该日起五个工作日内交清所欠租金。2016年6月11日，昌泰公司通过EMS向皓乐城公司、刘某发出《关于解除合同的通知》，宣布解除与皓乐城公司签订的《房屋租赁合同》，从该日起收回租赁场地，要求皓乐城公司支付拖欠的租金和滞纳金。庭审中被告法定代表人李红艳表示收件人签收栏处的签名既不是李红艳本人签名，也不是被告工作人员的签名，被告未收到解除合同的通知，但李红艳自认刘健于2016年6月27日向其出示了该通知。2016年6月23日，原告昌泰公司向被告皓乐城公司发出《通知》，要求被告自收到本通知之日起三日内清理租赁场地可移动的物品，并办理交接手续，如逾期未清理的，视为遗弃物。 2017年4月25日，原告昌泰公司与广西金冠建筑工程有限公司（以下简称金冠公司）签订《昌泰东盟园商业负一层装修室内拆除工程施工合同》，约定：金冠公司承包拆除南宁市房屋的室内外装修，工期为2017年5月1日至2017年6月30日，拆除范围包括但不限于室内外门头、墙面及其中所含的电路等，室内吊顶、天棚抹灰层、墙面抹灰层、地板砖、隔断、非承重墙、拆铝合窗等，此外合同对拆除项目的单价也进行了相应的约定。经结算，工程总造价为4198806元。2017年5月3日至2017年7月25日期间，原告昌泰公司向金冠公司共计支付工程款4198806元。 另查明：涉案房屋已取得建设工程规划许可证。2014年8月14日，南宁市公安消防支队出具南公消验字﹝2014﹞第225号《建设工程消防验收意见书》，表明涉案房屋消防验收合格。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《房屋租赁合同》、《关于要求履行合同并按时交纳租金的告知函》、《关于支付拖欠租金的承诺函》、《关于催交租金的函》、《关于解除合同的通知》、《建设工程消防验收意见书》、建设工程规划许可证，当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告昌泰公司与被告皓乐城公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束 力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同解除的问题。被告皓乐城公司称原告昌泰公司于2016年6月8日安排人员封锁涉案房屋，导致其无法正常使用房屋，故租赁合同的解除时间为2016年6月8日。因被告未举证证明原告已于该日封锁、收回涉案房屋，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。涉案租赁合同约定，租金每3个月为一期支付，每期租金支付不得晚于上期到期前15日，若被告逾期支付租金一个月的，视为被告严重违约，经原告书面提出，被告在15天内未仍未缴纳的，原告有权解除合同，收回租赁物的使用权。自计租日即2015年9月1日起，被告只支付租金131万元，该租金只够维持至2016年2月22日，原告于2016年3月8日向被告发出《关于要求履行合同并按时交纳租金的告知函》，要求被告支付2016年2月22日后的租金，被告收到该通知后，未支付拖欠的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案租赁合同解除的条件已成就。原告于2016年6月11日向皓乐城公司和刘健发出关于《关于解除合同的通知》，该通知皓乐城公司未收到，但刘健于2016年6月27日将该通知拿给了被告的法定代表人李红艳，被告知晓了原告解除合同的意思表示，故原告解除合同的意思表示于该日送达至被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院依法确认原告昌泰公司与被告皓乐城公司签订的《房屋租赁合同》于2016年6月27日解除。 关于租金的问题。如前文所述，被告皓乐城公司未举证证明原告昌泰公司于2016年6月8日封锁、收回涉案房屋，故对被告称租金计算至该日止的抗辩意见，本院不予采信。涉案租赁合同约定，第一年（2015年9月1日至2016年8月30日）的租金为2770272元，即季度租金为692568元，月租金为230856元。现租赁合同于2016年6月27日解除，原告要求被告支付2015年9月1日至2016年6月12日期间的租金未超出其权利范围，本院予以准许。该期间的租金为2170046.4元（230856元×9个月+230856元÷30天×12天），被告已支付租金131万，故被告还拖欠原告租金860046.4元（2170046.4元-131000元）。 关于逾期付款违约金的问题。租赁合同约定，先交租金后使用房屋，自合同计租日即2015年9月1日起，租金每3个月支付一次，每期租金支付不得晚于上期到期前15日，被告逾期支付租金的，除应及时足额补交外，还应按逾期所欠金额总数的千分之一向原告支付滞纳金，该滞纳金实为逾期支付租金违约金。被告拖欠原告自2016年2月23日起的租金，应向原告支付违约金。虽然原告诉请的违约金是以被告每季度拖欠的租金为基数，按年利率24%计算，但该违约金的计算标准仍然过高，被告亦有异议，请求人民法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法调整前述违约金标准为以被告每季度拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算。本案中，被告所交的租金131万元在支付完2015年9月1日至2015年11月30日期间的租金692568元后，还剩余617432元；而2015年12月1日至2016年2月29日期间的租金为692568元，差额75136元（692568元-617432元），被告未于2015年11月15日前支付租金75136元，该期间的逾期违约金为：以75136元为基数，自2015年11月16日起至被告实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。同理，被告未于2016年2月14日前支付2016年3月1日至2016年5月31日期间的租金692568元，该期间的逾期违约金为：以692568元为基数，自2016年2月15日起至被告实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。被告未于2016年5月16日前支付2016年6月1日至2016年6月12日期间的租金92342.4元，该期间的逾期违约金为：以92342.4元为基数，自2016年5月17日起至被告实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。 关于被告皓乐城公司是否应赔付原告昌泰公司定金差额131万元的问题。涉案租赁合同约定，被告应在合同签订后3个工作日内向原告支付定金200万元，其中69万元从计租日起自动转为履约保证金，另外131万元从计租日起自动转为租金。本案被告已向原告支付定金200万元，其中的69万元已转为履约保证金，131万元已转为租金。故原告诉请被告赔付定金差额131万元无事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告皓乐城公司是否应赔偿原告昌泰公司恢复租赁物原状的费用400万元的问题。根据《最高人民法院》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。从本案可知，涉案房屋的装修是由原告昌泰公司委托金冠公司拆除，被告皓乐城公司并未拆除房屋内的装修，故对原告诉请被告赔偿恢复租赁物原状费用400万元，本院不予支持。 关于被告皓乐城公司是否应赔偿原告昌泰公司33个月房屋闲置的租金损失的问题。被告拖欠租金导致原告解除合同，被告的违约行为给原告造成的实际损失主要是合同解除后可能产生的寻租期房屋空置损失。庭审中原告表示33个月租期包括装修免租期一年（2014年9月1日至2015年8月30日）的时间及合同解除后23个月的时间。被告认为原告主张33个月的租金作为违约金的标准过高，请求法院依法予以调整。本院认为，2014年9月1日至2015年8月31日是原告给予被告装修的时间，合同约定该期间免租金，现租赁合同解除，原告要求被告赔偿免租期的租金损失于法无据，本院不予支持。合同解除后，被告应及时收回涉案房屋以减少损失。综合考虑涉案房屋的现状及合理的空租期，本院酌定由被告皓乐城公司向原告昌泰公司支付4个月的租金作为房屋闲置期间的租金损失，该租金损失为923424元（230856元×4个月)，对于超出部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告南宁昌泰置业投资有限公司与被告广西皓乐城投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年6月27日解除； 二、被告广西皓乐城投资管理有限公司向原告南宁昌泰置业投资有限公司支付租金860046.4元； 三、被告广西皓乐城投资管理有限公司向原告南宁昌泰置业投资有限公司支付逾期付款违约金（计算方法：以75136元为基数，自2015年11月16日起至被告广西皓乐城投资管理有限公司实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付；以692568元为基数，自2016年2月15日起至被告广西皓乐城投资管理有限公司实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付；以92342.4元为基数，自2016年5月17日起至被告广西皓乐城投资管理有限公司实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付）； 四、被告广西皓乐城投资管理有限公司向原告南宁昌泰置业投资有限公司赔偿损失923424元； 五、驳回原告南宁昌泰置业投资有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费105935元（原告已预交），由原告南宁昌泰置业投资有限公司负担90935元，被告广西皓乐城投资管理有限公司负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判长  邓立新 审判员  胡 欣 审判员  梁 娟 二〇一七年八月五日 书记员  蒙美丞 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。