上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初20497号原告：杨洪毅，男，1968年7月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：赵跃生，上海市理合理律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。被告：上海冠好佳物业管理服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：卢栋，总经理。委托诉讼代理人：张济然。被告上海市虹口区扬子江大厦业主委员会，地址上海市。负责人：张培声，主任。委托诉讼代理人：祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。原告杨洪毅与被告上海冠好佳物业管理服务有限公司(以下简称冠好佳公司)、上海市虹口区扬子江大厦业主委员会(以下简称扬子江大厦业委会)业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨洪毅及其委托诉讼代理人赵跃生，被告冠好佳公司的委托诉讼代理人张济然，被告扬子江大厦业委会的委托诉讼代理人祁建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洪毅向本院提出诉讼请求：1、判令撤销两被告于2014年4月28日签订的《物业服务合同》第七条中关于非居住物业服务费收费标准的相关内容；2、判令撤销被告扬子江大厦业委会于2014年7月22日发出的《关于调整物业管理费意见征询结果公告》中关于商铺物业管理费每平方米每月增加0.60元的相关内容；3、判令撤销被告扬子江大厦业委会和扬子江大厦业主大会于2014年7月23日向被告冠好佳公司发出的《通知》中关于调整商铺物业管理费的相关内容；4、判令撤销两被告于2014年8月5日签订的《补充合同(一)》中关于调整商铺管理费、设备运行费的相关内容；5、判令撤销扬子江大厦业主大会于2010年7月13日发出的《关于加强小区南端停车管理的决定》中的第二项内容；6、判令撤销两被告于2014年4月28日签订的《物业服务合同》第十二条第(二)款中关于小区外围机动车泊位(商铺前)收费的相关内容；7、判令撤销被告扬子江大厦业委会于2015年6月16日发出的《“关于调整小区停车费、水箱改造的意见征询”结果公告》中的第一条第二款内容以及其他所有涉及小区外围停车费的相关内容；8、判令撤销被告扬子江大厦业委会于2014年7月22日发出的《关于调整物业管理费意见征询结果公告》中关于住宅物业管理费每平方米每月增加0.30元的相关内容；9、判令撤销两被告于2014年8月5日签订的《补充合同(一)》中关于调整住宅管理费、设备运行费的相关内容；10、判令本案受理费由两被告负担。事实和理由：2014年6月24日，原告参加司法委托拍卖，竞拍到位于上海市东长治路XXX号XXX-XXX层商铺(以下简称涉讼商铺)，并于同年7月11日收到上海市金山区人民法院出具的《执行裁定书》，从而获得了该商铺的所有权。原告于同日将该商铺租赁给国傲投资(上海)有限公司(以下简称国傲公司)使用，约定租赁期内该商铺的物业管理费由国傲公司承担。2014年11月7日，国傲公司按被告冠好佳公司的要求向冠好佳公司支付了8,300.70元，冠好佳公司称该笔款项为该商铺2014年7月至12月的物业管理费。原告获悉后发现，冠好佳公司就该商铺收取的物业管理费与原告在竞买该商铺前向冠好佳公司了解情况时，冠好佳公司介绍的物业管理费收费标准存在较大差异，原告遂向冠好佳公司提出质疑并要求其出示相关收费依据。在原告一再催促下，冠好佳公司与业委会直到2015年12月29日才向原告出示了2014年7月业委会就调整物业管理费对业主进行意见征询的征询单以及2014年7月23日业委会向冠好佳公司发出的关于调整物业管理费收费标准的《通知》。原告于是获悉，在原告已是该商铺业主的情况下，两被告就调整物业管理费对业主进行意见征询，非但未通知原告，而且征询过程存在诸多不符合程序乃至不合逻辑之处。原告发现该次征询不能得出大多数业主同意调整商铺物业管理费的结论，业委会依据该次征询于2014年7月23日向冠好佳公司发出的关于调整物业管理费收费标准的《通知》中关于调整商铺物业管理费的相关内容显然是错误且无效的。原告直至2016年5月27日才第一次见到两被告于2014年4月28日签订的《物业服务合同》以及2014年8月5日签订的《补充合同(一)》，原告阅后发现该《物业服务合同》第七条关于非居住物业服务费(综合管理服务费以及公共部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用)的约定，非但毫无依据，而且显失公允。冠好佳公司先是依据两被告签订的《物业服务合同》中显失公允的条款收取商铺的物业管理费，后又根据业委会错误的《通知》以及两被告签订的《补充合同(一)》中错误的条款调整商铺物业管理费收费标准，导致商铺物业管理费的收费标准更加不合理，此行为侵害了原告的利益，也严重损害了小区其他商铺业主和承租人的合法权利。《物业服务合同》第十二条第(二)款就商铺前小区外围机动车泊位停放车辆的收费标准作出了约定。鉴于该商铺前区域属于公共区域，并非小区范围内，也不属于冠好佳公司的服务管辖范围，两被告无权约定在小区范围外的公共区域擅自设立停车场，更无权约定收费标准以及实施收费行为，该条款内容显然是无效的。业委会为达到收费目的，将本应作为公共绿地的公共区域作为停车场任由社会车辆停放，导致商铺门前车辆拥挤，秩序混乱不堪。冠好佳公司无理阻止原告、原告承租人及其员工和客户的车辆进入上述公共区域，损害了原告的利益，也严重损害了小区其他商铺业主和承租人的和合法权利。被告冠好佳公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。2013年8月2日，经三分之二业主同意，通过了业主大会议事规则和管理规约补充，规约补充中有关物业管理费调整规约的第二条中注明，非住宅用房的物业管理费收费标准按照住宅用房的物业管理费的一倍收取，实际是指按照增加一倍收取，今后调整物业管理费只需对住宅物业管理费进行征询，商铺物业管理费无须再征询业主意见，按照住宅物业管理费的两倍收取即可。原告于2014年7月入住涉讼商铺，当时物业公司已告知原告7月份的物业管理费按原标准收取，8月份开始按照调整后的标准收取。2014年11月原告将2014年7月至2014年12月的物业管理费缴付，说明当时原告知晓物业管理费的调整情况。因小区绿化影响隧道工程，需要物业公司配合施工，物业公司和政府部门签订整治合同，小区的绿化和马路由市政部门施工，该施工路段由物业公司进行管理，不影响外面人行道的通行。该路段的停车问题，公安部门从未提出异议、做出处理，原告入住后认为物业公司各方面管理不到位，拒绝支付物业管理费。被告扬子江大厦业委会辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告的诉讼请求不符合相关法律规定，原告诉讼主体不适格，即便原告认为两被告之间签订的合同有对其不利之处，原告作为业主之一也无权单独要求撤销，只能通过召集20%以上的业主召开业主大会来解决。有关小区外围停车及停车费问题，业委会通过政府相关部门协调，结合东长治路改造，与隧道股份外滩通道北段项经部签订合同，并经由外滩通道建设指挥部同意，即绿化空地部分归小区，由两被告安排管理并收取停车费，原告如有意见应向政府部门提出。小区管理至今，除原告外没有其他业主就原告起诉的事项提出过异议，原告的诉请均系其个人的意见，没有法律依据。经审理查明：原告杨洪毅系扬子江大厦小区业主，于2014年6月24日通过司法拍卖竞得涉讼商铺(建筑面积406.88平方米)。2014年7月11日，上海市金山区人民法院下达执行裁定书，裁定涉讼商铺归原告所有。之后，原告办理了入住手续。2014年12月9日，原告办理取得涉讼商铺的房地产权证。被告冠好佳公司系该小区的物业服务企业，于2014年2月1日起进驻该小区提供托管服务，于2014年5月1日起正式提供物业管理服务。该小区有120户住宅及5户商铺，共计125户。2013年8月2日，扬子江大厦业主大会会议讨论通过《扬子江大厦小区业主大会议事规则》，该规则第二条载明：本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。第五条载明：物业管理区域范围(四至及附图)为东至西安路、南至东长治路、西至溧阳路、北至东长治路299弄。第六条(错印成第五条)“业主大会议事内容”第(八)项载明：审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；该条第(十二)项载明：决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。第七条载明：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。第十条“表决票的送达”载明：(一)当面领取或送达，并由业主签收；(二)按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；(三)投入物业所在的该户业主信报箱或者房屋内；属前者第(二)、(三)项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。表决票按上述约定送达全体业主。第十一条载明：本业主大会采用以下第一、二、三、四种形式进行表决：(一)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果；(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果；(三)通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件；(四)传真。已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意或者反对的，不适用差额选举业主委员会或者差额选聘物业服务企业等情形。第十五条“召开业主大会会议的程序”第(三)项载明：采用书面征求意见形式的，业主委员会(换届工作小组)应在投票日期15日前征询意见或表决票(选票)，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。第十六条载明：业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：(一)业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的20%；(二)业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。业主代表需委托代理人参加大会会议的，其委托行为应符合下列约定：必须有书面委托。同日，扬子江大厦业主大会制定《扬子江大厦小区管理规约》，业主大会和业委会制定《关于扬子江大厦管理规约补充》，规约补充第三条“物业管理费调整规约”载明：1、物业管理费调整需经业主大会表决决定；2、非住宅用房的物业费收取标准为住宅用房物业费的一倍收取(物业管理费)；……2014年1月16日，被告冠好佳公司(甲方)与被告扬子江大厦业委会(乙方)签订《扬子江大厦与冠好佳物业公司管理协议》，约定：甲方先行采用托管服务形式管理小区，在小区的服务管理质量得到提高后再签订服务管理合同。经双方协商，拟定管理方式如下：1、小区的运行维修费与物业管理费仍旧分别核算、使用，每月居住房1.45元/平方米、商业用房2.90元/平方米暂时不变，保持现有物业服务人数和等级服务内容，提高服务质量……。2014年4月28日，被告扬子江大厦业委会(甲方)与被告冠好佳公司(乙方)签订《物业服务合同》，该合同第七条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费(含设备运行费)。(一)住宅：高层1.45元/平方米/月；(二)商业用房：2.90元/平方米/月；上述物业服务收费分项标准如下：按照《上海市住宅物业服务分等级收费标准》(四级)实施物业管理服务：一、住宅物业：1、综合管理服务费：0.76元/平方米/月；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.69元/平方米/月；二、非住宅物业：1、综合管理服务费：1.60元/平方米/月；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：1.30元/平方米/月；……。该合同第十二条约定：小区所有机动车泊位须确保小区业主使用：……(二)小区外围机动车泊位(商铺前)按150元辆/月收取，作为公共收益，用于补贴物业管理费的不足。……该合同第三十五条约定：本合同为期4年，自2014年5月1日起至2018年4月30日止。冠好佳公司入驻小区后不久，向扬子江大厦业委会提出调整物业管理费收费标准的要求。2014年7月初，业委会向业主发放征询表进行征询。住宅业主征询表物业管理费调整幅度一栏记载为0.30元/月/平方米，商铺业主征询表物业管理费调整幅度一栏增写了“门面房0.60元/月/平方米”的内容。征询表载明，征询截止时间为2014年7月20日24：00为止。业委会向住宅业主和5户商铺中的3户(不含涉讼商铺)发放了征询表。2014年7月22日，业委会张贴《关于调整物业管理费意见征询结果公告》，内容为：针对物业管理刚性成本不断增加，今年4月最低工资调整到1,820元/月，物业公司经营发生亏损，为使小区能正常运转，本小区分批以座谈会等方式开展调整物业管理费意见征询工作，经7月22日在政府部门和居委会及业主监督下进行了开票统计，结果如下：本小区共有业主125户，回收到返回意见的有106户，其中同意的101户，不同意的5户。同意户数和建筑面积数均已超过本小区总户数和总建筑面积50%以上，根据相关法规应视作通过。实施时间从2014年8月份开始，住宅户每平方米每月增加0.30元物业管理费，商铺每平方米每月增加0.60元物业管理费。今后如遇到最低工资调整(有市政府通知)，需调整物业管理费的，再另行征询大家意见。……2014年7月23日，扬子江大厦业主大会与扬子江大厦业委会共同向冠好佳公司发出的《通知》，告知上述公告内容。2014年8月5日，扬子江大厦业委会(甲方)与冠好佳公司(乙方)签订《补充合同(一)》，约定：1、甲方于2014年7月22日在有关部门监督下进行小区物业管理费调整事宜的开票，开票结果、调整幅度及实施时间等由甲方以书面形式通知乙方；2、实施时间为2014年8月1日起，住宅物业管理费原来为1.45元/平方米/月，其中管理费0.76元/平方米/月调整为1.06元/平方米/月，设备运行费0.69元/平方米/月不变。商铺管理费由1.60元/平方米/月调整为2.20元/平方米/月，设备运行费仍为1.30元/平方米/月不变。2014年11月4日，涉讼商铺的实际使用人国傲公司向冠好佳公司支付了2014年7月至2014年12月期间的物业管理费8,300.70元，其中7月份的物业管理费按照原标准2.90元/平方米/月计付，8至12月的物业管理费按照调整后的标准3.50元/平方米/月计付。之后，原告以《物业服务合同》约定的商铺物业管理费收费标准及之后调整商铺物业管理费收费标准均不不符合相关规定为由，暂停支付物业管理费。原告要求扬子江大厦业委会和冠好佳公司出示有关物业管理费调整的业主征询材料，扬子江大厦业委会于2015年12月29日向原告出示了业主征询单及业委会向冠好佳公司发出的调整物业管理费收费标准的《通知》。另查明：2005年8月25日，扬子江大厦业委会向小区所属西安居委会发出《情况说明》，内容为：我扬子江大厦因小区停车矛盾突出，小区建筑面积约1.7万平方米左右，共有125户(包括商铺)，开发商设计的固定车位仅21只，地面勉强挤出通道划出25只车位，而远远实际不能满足目前业主需停放车辆的需求，部分车辆已停放在小区商铺周边。为此我们经业主大会讨论和实地勘察，业主2002年入住后已有部分车辆停放在小区南侧地块，地块无人管理脏乱差，外来车辆随时进入，秩序处于混乱状态，也影响了商铺人员的行走通行。此地块不影响马路上机动车道和非机动车道，此地块比较适合作为社会资源共享部分，为确保一方平安，业委会建议开发给居民停放车辆，以利于缓解停车难的社会矛盾。望居委会协调政府有关部门，予以协商解决。之后，小区南侧地块被用作停车场地。2010年7月13日，业主大会作出《关于加强小区南端停车管理的决定》，内容为：鉴于小区南端停车场地因外滩通道工程施工，不仅马路拓宽后缩小了绿化面积和停车面积，同时地面损坏严重，对环境影响较大，而且进一步加重了小区停车难的矛盾，为此业主代表会议集体讨论后，经业主大会同意：1、由业委会出面与外滩通道工程管理部门进行沟通协调，要求其考虑到原小区南端停车状况，尽量将因工程造成对小区南端环境的影响和停车难居民的反响意见缩小到最低限度；2、要求物业公司在加强小区内停车管理的同时加强小区南端外来车辆擅自驶入，无序停放无人管理的混乱状态。为确保一方平安增添必要的安全防盗设施和加强巡视制度，确保在南端停放车辆的安全，使停放车辆的业主有安全感，物业应对停在小区南端的车辆收取一定的设施折旧费用、车辆管理成本费用，收取的车辆管理成本费标准应低于停在小区的车辆费，收益归于全体业主，纳入公共收益部分。2010年8月22日，案外人上海隧道工程股份有限公司外滩通道项目经理部(甲方)与扬子江大厦业委会(乙方)、案外人上海新驰装饰服务有限公司(丙方)签订《东长治路扬子江大厦周边整治项目合同》，内容为：外滩通道东长治路路面拓宽工程，总包单位按业主及规划设计的要求进行道路施工，并顺利完成通过各方验收。由于工程中的公用管线及绿化施工，通道存在障碍影响大厦内业主通行，现业委会对大厦周边环境不甚满意，为缓解外滩通道与周边居民的出行矛盾，根据上海市城乡建设和交通委员会信访办公室沪建群信(2010)05961号函的精神，由外滩通道工程指挥部委托总包单位隧道股份外滩项经部，与业委会共同进行环境整治，经甲、乙、丙三方友好协商，共同达到以下协议：1、对扬子江大厦周边环境整治项目，由甲方支付相关整治费用，发生的费用项目结束后由甲方以签证形式上报外滩通道工程建设指挥部；2、乙方负责落实扬子江大厦的环境整治具体要求、居民协调及项目验收，同时乙方选定由丙方负责该项目的实施；3、扬子江大厦整治项目结束后，经乙方验收通过后，甲方支付丙方项目费用6,747元，丙方提供甲方相同款额的发票。之后，小区商铺南侧通道由物业公司进行停车管理。冠好佳公司入驻小区后，由冠好佳公司进行停车管理，收取停车费。2015年6月，扬子江大厦业委会就小区停车费、水箱改造向业主进行征询，原告不同意冠好佳公司对小区外围场地停车进行管理并收取停车费。2015年6月16日，业委会发出《“关于调整小区停车费、水箱改造的意见征询”结果公告》，内容为：小区共有业主125户，征询单共发数122户，未联系上(在国外)3户，反馈100张，其中弃权3户(19户未反馈按业主大会议事规约视作同意)。(一)……2、小区外围停车费增加30元/月，同意83户加上未反馈的19户视作同意，共计同意102户；……以上第一项中的1、2同意户数和建筑面积均已超过相关法规规定视作通过……。实施时间为2015年7月份：……(2)小区外围停车费为180元/月。……2015年6月22日，业委会向冠好佳公司发出《通知》，告知了停车费调整事宜。庭审中，原告称，业委会所述征询同意率为双过50%不属实；国傲公司租用的光纤近期内4次被人蓄意破坏，国傲公司根据110出警民警的要求，在现场及周边张贴了《警告信》，以示警告；因原告未按时支付物业管理费，冠好佳公司的工作人员故意将垃圾倾倒在原告商铺门口。两被告称，警方未做出处理，不能证明系两被告所为。审理中，本院向西安居委会做了调查，居委会称：调整物业管理费及地面停车费和小区外围停车场地的停车费，均向业主发过征询表征询意见，唱票、计票时，居委会及房地局提篮桥办事处(以下简称房办)均派员在场监票，征询程序是在房办指导下进行的。调价至今，除原告外，没有业主提出过异议，且均按时支付物业管理费；小区原来的总门在小区外围停车场地的前方，后因小区前面的马路因建设外滩隧道需拓宽，小区总门被有关部门用栏杆围住，故小区现只能使用后门。小区外围的停车场地原来是进出小区总门的通道，自马路拓宽后，该场地被有关部门用栏杆拦住后变成无人看管的空地，脏、乱、差，也存在不安全因素。小区面积小，停车位少，为挖掘停车位，业委会经向业主征询，业主要求将该空地改成停车场，业委会委托物业公司对该停车场地进行管理，物业公司收取相应的费用。为便于管理，物业公司在该停车场地入口处安装了道闸，对商铺业主及客户的通行没有影响。该停车场地是在之前的物业公司进行物业管理时就已经设置了。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、物业服务合同、执行裁定书、通知、补充合同(一)、调整物业管理费意见征询表若干份、小区其他业主房屋的房地产登记簿3份、上海市公安局案(事)件接报回执单、警告书、现场照片若干份、视频光盘，被告冠好佳公司提供的扬子江大厦与冠好佳物业公司管理协议、扬子江大厦业主进户告知单、装修告知、扬子江大厦《装修管理规定》，被告扬子江大厦业委会提供的情况说明、关于加强小区南端停车管理的决定、东长治路扬子江大厦周边整治项目合同、现场照片若干份、关于扬子江大厦管理规约补充、调整物业管理费意见征询表3份、关于调整物业管理费意见征询结果公告、“关于调整小区停车费、水箱改造的意见征询”结果公告、通知2份、物业费发票、国傲公司的工商登记信息、扬子江大厦小区业主大会议事规则、关于扬子江大厦管理规约补充，本院与西安居委会所做调查笔录以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为：根据相关法律规定，业主大会或者业委会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。扬子江大厦业委会主张原告诉讼主体不适格，没有依据，本院不予采纳。关于撤销《物业服务合同》第七条中关于非居住物业服务费收费标准的相关内容的诉请。原告主张根据扬子江大厦业主大会和业委会于2013年8月2日制定的《关于扬子江大厦管理规约补充》的规定，非住宅用房的物业管理费收取标准按照住宅用房物业管理费的一倍收取，故商铺的物业管理费应执行与住宅相同的收费标准。对此，本院认为，《物业服务合同》约定的非住宅物业的物业管理费收费标准相当于住宅物业的物业管理费收费标准的两倍，现无证据证明除原告外，还有其他业主对该非住宅物业的收费标准提出过异议，且之前拒绝按照《物业服务合同》约定的收费标准支付物业管理费，故由此可知，上述规约补充就非住宅用房收费标准的真实意思表示并非文字所体现的按住宅用房收费标准的一倍收取即执行住宅用房的收费标准，其真实的意思表示应该是按照增加一倍来收取。原告要求撤销《物业服务合同》第七条中关于非居住物业服务费收费标准相关内容的诉请，依据不足，本院不予支持。关于撤销业委会就调整商铺物业管理费相关内容发出的公告、通知及撤销两被告签订的《补充合同(一)》中有关调整商铺管理费、设备运行费相关内容的诉请。根据《关于扬子江大厦管理规约补充》的规定，物业管理费调整需经业主大会表决决定。业委会在发放给住宅业主的征询表中只有住宅调价0.30元/月/平方米的征询内容，没有门面房调价0.60元/月/平方米的征询内容，业委会只在商铺业主征询表中写了门面房调价0.60元/月/平方米的征询内容。根据《关于扬子江大厦管理规约补充》规定，物业管理费调整需经业主大会表决决定；根据《扬子江大厦小区业主大会议事规则》规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。现业委会只向3家商铺业主发放了载有商铺调价内容的征询表，即便该3家商铺业主同意调价，鉴于业委会未就商铺调价征询广大住宅业主的意见，不符合法定程序，且未达到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法定要求。业委会于2015年12月29日向原告出示了业主征询单及业委会向冠好佳公司发出的调整物业管理费收费标准的《通知》，原告获悉详情后主张撤销，也未超过法定的除斥期间，故有关调整商铺物业管理费内容的文件应予撤销。冠好佳公司主张调整物业管理费只需对住宅物业管理费进行征询，商铺物业管理费无须征询业主意见，按照住宅物业管理费的两倍收取即可的意见，没有任何依据，本院不予采纳。冠好佳公司如需调整商铺物业管理费标准的，可由业委会再行召开业主大会表决决定。关于撤销业委会就调整住宅物业管理费相关内容发出的公告、通知及撤销两被告签订的《补充合同(一)》中有关调整住宅管理费、设备运行费相关内容的诉请。经查实，调整住宅物业管理费，业委会履行了征询程序，采用发放征询表的方式征求了小区广大业主的意见，唱票时，房办和居委会均派员在场计票。小区内存在房屋出租、空置等情况，业委会回收的征询表难免有不是业主本人签字等瑕疵情况存在，现无证据证明住宅物业管理费调整后，除原告外，还有其他业主提出过异议，且拒绝按照调整后的收费标准支付物业管理费。原告系商铺业主，住宅用房的物业管理费收费标准与原告并无利害关系，按照调整后的住宅用房物业管理费收费标准收取物业管理费没有侵害到原告的实体权益。原告要求撤销与调整住宅物业管理费有关的文件内容，缺乏法律依据，本院不予支持。关于撤销业主大会及业委会就小区外围设置停车泊位及停车收费、停车费调整的相关内容发出的决定、公告以及撤销《物业服务合同》第十二条第(二)款就小区外围机动车泊位停放车辆收费标准内容的诉请。冠好佳公司根据扬子江大厦业委会的要求在小区商铺南侧通道设置停车场地，该场地不属于小区建筑区划范围，冠好佳公司对该场地进行停车管理并收取停车费，不涉及侵害原告的业主权益，原告应向相关行政主管部门申请解决，该纠纷不属于人民法院主管范围，故本案不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项、第二款、第七十八条第一款、第二款，《物业管理条例》第九条第一款、第十一条第一款第(七)项、第十二条第一款、第二款、第三款、第四款、第五款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项之规定，判决如下：一、撤销被告上海市虹口区扬子江大厦业主委员会于2014年7月22日发出的《关于调整物业管理费意见征询结果公告》中关于商铺物业管理费每平方米每月增加0.60元的相关内容、被告上海市虹口区扬子江大厦业主委员会和上海市虹口区扬子江大厦业主大会于2014年7月23日向被告上海冠好佳物业管理服务有限公司发出的《通知》中关于调整商铺物业管理费的相关内容、被告上海冠好佳物业管理服务有限公司与被告上海市虹口区扬子江大厦业主委员会签订的《补充合同(一)》中关于调整商铺管理费、设备运行费的相关内容；二、原告杨洪毅要求撤销被告上海冠好佳物业管理服务有限公司与被告上海市虹口区扬子江大厦业主委员会签订的《物业服务合同》第七条中关于非居住物业服务费收费标准相关内容的诉讼请求，不予支持；三、原告杨洪毅要求撤销被告上海市虹口区扬子江大厦业主委员会于2014年7月22日发出的《关于调整物业管理费意见征询结果公告》中关于住宅物业管理费每平方米每月增加0.30元的相关内容、被告上海冠好佳物业管理服务有限公司与被告上海市虹口区扬子江大厦业主委员会签订的《补充合同(一)》中关于调整住宅管理费、设备运行费相关内容的诉讼请求，不予支持。本案受理费80元，由原告杨洪毅、被告上海市虹口区扬子江大厦业主委员会各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  毛济平人民陪审员  田永生二〇一七年八月二十三日书 记 员  叶晓欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。……第十一条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。