福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0681民初2920号 原告（反诉被告）：郑钰莹，女，1991年12月27日出生，汉族，住龙海市。 委托诉讼代理人：林伯奇、陈俊聪，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑木林，男，1984年1月17日出生，汉族，住龙海市。 被告（反诉原告）：何秀珠，女，1979年7月13日出生，汉族，住漳浦县。 两被告共同委托代理人：曾伟国、谢绍津，福建维堂律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司龙海支行，住所地龙海市石码镇人民路**。统一社会信用代码91350681856637383U。 负责人：江历忠，行长。 委托诉讼代理人：黄艺娟、陈彪，均系该行员工。 原告郑钰莹与被告郑木林、何秀珠、第三人中国银行股份有限公司龙海支行（下称龙海中行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中郑木林、何秀珠向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理。原告郑钰莹及其委托诉讼代理人林伯奇、被告何秀珠及两被告委托诉讼代理人曾伟国、第三人龙海中行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郑钰莹向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告继续履行与原被告签订的《房地产买卖协议书》，即二被告立即偿还位于龙海市产结欠的银行按揭贷款，并申请银行注销该房产的抵押登记手续；2、判令二被告立即协助将该房产过户至原告名下；3、判令二被告在原告支付全部购房款的同时将房产交付给原告；4、判令二被告向原告支付违约金人民币30000元；5、本案保全费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日,原告在龙海市石码安居房产中介的居间下与被告签订了《房地产买卖协议书》。合同约定被告将坐落在龙海市产以人民币744000元的价格出售给原告。合同第八条约定：双方预定于2017年3月31日前到龙海市房产局办理过户手续。如被告由于产权问题或其他自己问题，造成不能成交过户给原告或违约不卖，被告愿意按违约处理赔偿原告双倍定金作为违约金，该违约金在扣除原有的定金后，剩余部分由原告所得；如原告违约不买或其他个人问题造成双方不能过户，原告愿意按违约处理给被告取消定金作为违约金，该违约金由被告所得。合同第十二条约定：双方约定在2017年3月31日前到龙海市房产局办理土地过户手续或到龙海市公证处办理公证手续。如有一方没按时间及时办理或无故拖延时间，视为违约，守约方有权要求违约方按第八条或第十一条的违约处理给予赔偿。合同签订后，原告依约向被告支付定金人民币30000元，被告向原告出具《收条》一份。2017年3月31日前原告多次要求被告办理解押手续和过户手续，被告均不办理。后原告通过电话、短信、发函等方式要求被告于2017年4月5日前往银行办理解押手续并将房产过户至原告名下，但被告仍拒绝配合办理。原告认为被告的行为已严重违反双方的合同约定，且损害原告的利益，故诉至法院。 被告（反诉原告）郑木林、何秀珠答辩并提起反诉，其反诉请求为：1、请求判令依法解除双方于2017年3月21日签订的房地产买卖协议书；2、判令反诉被告支付的购房定金人民币30000元归反诉原告所有；3、判令反诉被告支付反诉原告律师代理费10000元。事实和理由及答辩意见为：2017年3月21日，反诉原告与反诉被告签订《房地产买卖协议书》约定，反诉原告将其所有的坐落在龙海市屋出售给反诉被告，双方就房屋总价款、付款期限等权利义务作出约定。其中《房地产买卖协议书》第12条约定：甲（反诉原告）、乙（反诉被告）双方预定在2017年3月31日前到龙海市房产局办理土地过户手续或到龙海市公证处办理公证手续。如甲、乙双方有一方没按时间及时办理或无故拖延时间视如违约，守约方有权要求违约方按第8条或第11条的违约处理给予赔偿。除此之外，反诉原告与答辩人在《房地产买卖协议书》补充条款另行约定：乙方先替甲方还清银行解押款，甲、乙双方再一起去拿房产证，再一起去交易中心办理过户手续，乙方再向银行贷款，款直接打入甲方的银行卡里。基于双方的上述约定，本案反诉被告负有先行替反诉原告还清讼争房屋的按揭贷款，后反诉原告才协助反诉被告办理其他手续。协议签订之后，反诉原告虽有将购房定金支付给反诉被告，但未按协议约定在2017年3月31日办理过户手续之前还清银行按揭款，且在反诉被告催促之下仍拒绝支付，该款项至今仍由反诉被告支付。由于反诉被告拒绝支付按揭款项导致协议无法履行，已构成根本违约，其诉求不应予采纳。依据《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，反诉原告享有先履行抗辩权，有权拒绝反诉被告的履行协议要求，不存在违约。另外，反诉被告未按协议约定还清银行按揭款，在反诉原告多次催促后仍未履行付款义务，根据《合同法》第九十四条之规定，反诉原告享有合同解除权并追究反诉被告的违约责任。 反诉被告答辩称，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1、反诉原告在签订房产买卖协议书后随即反悔不卖，从未有过催促反诉被告支付解押款的行为，是反诉被告一直通过短信电话信函的方式要求反诉原告履行合同，所谓的反诉被告未支付解押款仅仅是反诉原告违约的借口。2、反诉原告从未告知反诉被告其房产的抵押情况，包括在哪家银行抵押、怎样还款、具体还款账户，更拒绝配合反诉被告办理解押手续，在此情况下反诉被告根本无法支付解押款，不存在任何违约行为。 第三人龙海中行述称，还款人可以单方替借款人偿还按揭贷款，如关掉借款账户、领取抵押凭证要有公证委托手续，但银行不会向还款人提供借款人的账户资料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对双方无争议的事实确认如下： 2017年3月21日,郑钰莹与郑木林、何秀珠在龙海市石码安居房产中介的居间下签订了《房地产买卖协议书》。合同约定“甲方（卖方郑木林、何秀珠）自愿将坐落龙海市房产以人民币744000元的价格出售给乙方（买方郑钰莹）。合同第七条，乙方在2017年3月21日愿意先放人民币30000元整作定金。第八条，甲、乙双方预定于2017年3月31日前到龙海市房产局办理过户手续。如甲方有产权问题或其他自己问题，造成不能成交过户给乙方或违约不卖，甲方愿意按违约处理赔偿乙方双倍定金作为违约金，该违约金在扣除乙方原有的定金后，剩余部分由乙方所得；如乙方违约不买或其他个人问题造成双方不能过户，乙方愿意按违约处理给甲方取消定金作为违约金，该违约金由甲方所得。第十二条，甲、乙双方约定在2017年3月31日前到龙海市房产局办理土地过户手续或到龙海市公证处办理公证手续。如有一方没按时间及时办理或无故拖延时间，视为违约，守约方有权要求违约方按第八条或第十一条的违约处理给予赔偿。第十三条，本协议若在履行中发生争议，…所有费用由违约方承担。补充：乙方替甲方还清银行解押款，甲乙双方再一起支拿房产证，再一起去交易中心办理过户手续，乙方再向银行贷款，款项直接打入甲方的银行卡里。”合同签订当天，郑钰莹依约支付定金人民币30000元，何秀珠出具《收条》一份给郑钰莹收执。 2017年3月29日何秀珠发送短信通知郑钰莹“合同不成立”。2017年4月2日的短信联系中，郑钰莹要郑木林、求何秀于2017年4月5日前往银行办理解押手续并将讼争房产过户至其名下，何秀珠称“之前的合同与时间约定完全不符…我也给予你电话通知合同有不付要嘛变更、要嘛解约”。后郑钰莹起诉至本院。 2017年5月15日，经郑钰莹申请，本院裁定对上述房产进行诉讼保全，郑钰莹支付保全费4240元。 本院认为，本案的争议焦点为本案的违约责任应由谁承担。本案中郑钰莹与郑木林、何秀珠签订的《房地产买卖协议书》合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。双方在合同中明确约定：郑钰莹在2017年3月21日先交付30000元整作定金，并约定双方于2017年3月31日前到龙海市房产局办理土地过户手续或到龙海市公证处办理公证手续；补充约定郑钰莹替郑木林、何秀珠还清银行解押款，后双方再办理房屋过户持续。合同签订后，郑钰莹如约支付了30000元定金。郑木林、何秀珠提出已告知郑钰莹按揭银行及账号，主张郑钰莹应先替其还清银行按揭款而未予还清，是郑钰莹违约在先，但未提供相应的证据予以证明，而郑钰莹称郑木林、何秀珠未告知其按揭银行及账户，致使无法单方替郑木林、何秀珠还清银行贷款，故郑木林、何秀珠主张郑钰莹违约的证据不足，本院不予采信。何秀珠于2017年3月29日通过短信告知郑钰莹双方签订的合同不成立，后又告知郑钰莹合同要变更或解除。据此，双方虽约定郑钰莹替郑木林、何秀珠还清银行解押款，但郑木林、何秀珠未能提供按揭银行及其银行账户，致使郑钰莹无法替其偿还银行按揭款项，是郑钰莹履行不能；双方的通话记录体现出郑木林、何秀珠认为合同不能成立，要变更合同或者解除合同，从而未能按约定履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。郑钰莹主张判令郑木林、何秀珠立即还清讼争房产的银行按揭贷款，注销该房产的抵押登记手续，并立即协助将该房产过户至原告名下，该主张与双方合同约定不符，本院不予支持，但双方应按合同约定继续履行。郑钰莹主张郑木林、何秀珠支付保全费，符合法律规定，本院予以支持。至于反诉中郑木林、何秀珠提出的郑钰莹已违约，提供的证据不足予证明，本院不予支持。综上所述，原告郑钰莹的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。反诉原告郑木林、何秀珠的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郑木林、何秀珠继续履行与郑钰莹签订的《房屋买卖合同协议》； 二、郑木林、何秀珠支付郑钰莹违约金30000元，该款郑钰莹直接从后续支付的购房款抵扣； 三、本案保全费4240元，由郑木林、何秀珠负担； 四、驳回郑钰莹的其他诉讼请求； 五、驳回郑木林、何秀珠的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11240元，减半收取计5620元，由郑木林、何秀珠负担；反诉案件受理费5620元，由郑木林、何秀珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐向东 二〇一七年八月二日 书记员  沈 皓 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。