安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初2936号原告：合肥兴庐工业科技发展有限公司，住安徽省合肥市庐阳工业区时雨路368号。法定代表人：彭家敏，总经理。委托诉讼代理人：刘静洁，安徽众城高昕律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏懿婧，安徽众城高昕律师事务所实习律师。被告：王华所，男，1965年4月13日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：黄海富，安徽中天恒律师事务所律师。原告合肥兴庐工业科技发展有限公司（以下简称兴庐公司）与被告王华所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴庐公司的委托诉讼代理人刘静洁、柏懿婧，被告王华所及其委托诉讼代理人黄海富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴庐公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同，并判令被告将承租的合肥市庐阳工业区荣城北苑商业街门面房XX号房屋归还原告；2、判令被告支付原告租金117825元（以每月4713元为基数，暂自2014年9月1日计算至2016年9月30日，之后顺延计算至房屋交还之日止）；3、判令被告支付逾期给付租金违约金23565元（以每月4713元为基数，按20%计算，暂自2014年9月1日计算至2016年9月30日，之后顺延计算至房屋交还之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月30，原被告签订房屋租赁合同，约定被告承租荣城北苑XX号房屋一间，用以经营石材厨具。合同约定的租赁期限为2013年9月1日至2016年8月31日，共计三年。每月租金为4713元，年租金为56555元，先付租金后使用，合同签订时支付第一年租金，以后乙方（被告）每次支付一年的租金，在每年的6月30日之前付清从该年9月1日至次年8月31日的一个年度的租金。合同同时约定乙方（被告）逾期交付租金的，除应及时补交外，还应按逾期交付租金的20%作为违约金支付给甲方（原告），逾期累计超过一个月的，每超过一天，还应当额外承担逾期交付租金的千分之五的违约金。合同签订后，被告支付了第一年的租金，但自第二年开始，被告就拒绝给付租金，拖欠租金至今。现合同期满，被告既不给付租金，又不搬离，对原告的财产权利造成侵害。为此，依据合同约定的管辖，为维护原告的利益，特具状法院，望判如所请。王华所辩称，1、被告不同意解除原被告之间签订的房屋租赁合同，要求续租合同，因为被告在租赁期间投入了大量的装潢，并由于原告未能制止大量租户改变业态，被告的投入成本至今没有收回；2、被告不同意支付自2014年9月1日至今的房租，只同意支付2016年4月11日至今的房租；3、被告不同意支付逾期给付租金的违约金，因为原告存在管理不善、不及时维修房屋漏水等违约情况，以及原告的房屋没有通过消防验收，没有接入水电，不具备出租条件，因此被告不同意支付逾期支付租金的违约金。对于兴庐公司提交的统一社会信用代码证、王华所的身份证复印件、土地证、规划许可证、施工许可证、委托书、委托拍租协议、竞租意向书、成交确认书、租赁合同、装修申请单，王华所提交的荣城北苑门面房竞价租赁清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于王华所提交的两份报告、照片一组以及接出警记录，不能证明商业街存在管理混乱、租房漏水等情形，无法达到其主张的兴庐公司存在违约行为的证明目的，本院对该组证据的证明目的不予采信。本院经审理认定的事实如下：合肥庐阳工业管理委员会系合肥市荣城花园北苑XX楼建设单位。2013年1月10日，合肥庐阳工业区管理委员会委托兴庐公司负责合肥庐阳工业区荣城花园北苑商业街门面房对外招租、签租、管理等事宜。2013年3月25日，兴庐公司委托安徽鸿泰拍卖有限公司对上述房屋的租赁权进行拍卖。2013年5月10日，王华所通过拍租取得了合肥市庐阳工业区荣城北苑商业街门面房XX号房屋三年租赁权。2013年5月30日，兴庐公司作为出租方（合同甲方），王华所作为承租方（合同乙方），签订了《庐阳工业区房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于荣成北苑23#6号，间数壹间，建筑面积约为79.61平方米的房屋出租给乙方作为石材厨具经营使用；租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日，共计叁年整，甲方在本合同签订后一个月内向乙方交付房屋，交付条件为按现状交房，交房时双方另行签订房屋交接单，交房之日至2013年8月30日为免租期；租金每月4713元，年租金为56555元，乙方在合同签订时支付房屋租56555元、水电气及履约保证金（保证金每间一万元）共计66555元，先付租金后使用，合同签订时支付第一年的租金，以后乙方每年支付一年的租金，在每年的6月30日之前付清从该年9月1日至次年8月31日的一个年度的租金；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先书面征得甲方同意后方可施工，租赁期满，如乙方不再续租，其装修不得拆除和损毁，无偿留给甲方；水电气设施等按现状交付乙方，如水电气容量不能满足乙方需求的，乙方自行办理增容手续并承担相关费用，乙方在租期满退房前自行拆除并恢复原状，或无偿留给甲方；承租期间，乙方在未征得甲方书面同意的情况下，不得将租赁房屋转租、转让和转借；乙方逾期交付租金的，除应及时补交外，还应按逾期交付租金金额的20%作为违约金支付给甲方，逾期累计超过一个月的，每超过一天，还应当额外承担逾期交付租金的千分之五的违约金；本合同后附《房屋交接单》，作为甲方交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述《庐阳工业区房屋租赁合同》签订后，王华所向兴庐公司缴纳了第一年租金56555元和履约保证金10000元。2013年10月18日，兴庐公司向兴庐公司递交了《装修申请表》申请对XX门面进行装修，并申请装修期至2013年12月18日。此后，王华所一直占有使用XX门面房至今，但未按期支付租金，兴庐公司遂诉至本院。本院认为，兴庐公司与王华所之间签订的《庐阳工业区房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在房屋租赁合同关系中，出租方按约交付符合合同约定的房屋，承租方按约支付合同约定的租金是租赁合同双方当事人的主要合同义务。本案中，双方当事人于2013年5月30日签订的《庐阳工业区房屋租赁合同》约定由兴庐公司在本合同签订后一个月内交付房屋，但兴庐公司未提供房屋交接单证明其按约按期交房；王华所对兴庐公司陈述的已按期交房事实不予认可，但对其于2013年10月18日向兴庐公司递交的《装修申请表》不持异议，故本院据此确定案涉租赁房屋的交房时间为2013年10月18日。因案涉租赁合同约定的租赁期限为三年，故本院认定案涉租赁房屋的租期至2016年10月17日届满。在租赁期限届满后，双方当事人没有续签租赁合同，王华所未向兴庐公司返还租赁房屋，兴庐公司未对此提出异议。本院认定双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方当事人形成不定期租赁合同关系。兴庐公司可以在通知王华所并给予一定的合理期限后解除合同。现兴庐公司诉请解除双方当事人之间的不定期租赁合同关系，并要求王华所返还荣成北苑XX号门面房，符合法律规定，本院予以支持。王华所以其在租赁期间投入了大量的装潢，投入成本至今没有收回为由不同意解除双方当事人之间的租赁合同关系，没有事实和法律依据，本院不予采信。对于兴庐公司要求王华所支付拖欠租金的诉讼请求，双方当事人对王华所在签订租赁合同后已缴纳了一年的租金56555元的事实不持异议，本院予以认可。王华所对于其没有支付第二、第三年度及租赁合同期限届满之后的租金的事实当庭予以自认，本院予以确认。故王华所还应向兴庐公司支付2014年10月18日至2016年10月17日共计两年的租金113110元（56555元/年×2年）；扣减王华所支付的履约保证金10000元，王华所还应支付兴庐公司截至2016年10月17日的租金为103110元。2016年10月18日之后的租金，应由王华所按照合同约定的租金标准支付至实际返还房屋之日止。对于兴庐公司要求王华所支付违约金的诉讼请求，本院认为，王华所怠于履行按约缴纳租金的合同义务，已构成违约，应当承担违约责任。王华所辩称兴庐公司交付的房屋不符合使用条件，兴庐公司存在管理不善、不及时维修房屋漏水等违约情况，但因案涉租赁合同约定交房条件为“按现状交房”，且王华所提供的证据亦不足以证明兴庐公司存在违约情形，故本院对王华所的辩称理由不予采信。案涉租赁合同虽然约定了逾期支付租金的违约责任，但本院认为兴庐公司因王华所逾期支付租金所受到的损失实为资金被占用期间的利息损失，故本院确定由王华所按照年利率6%的标准，向兴庐公司计付违约金。截至2016年10月17日，王华所应当支付违约金10179.9元（其中，2014年10月18日至2015年10月17日应付租金56555元的违约金，自2014年10月18日计算至2016年10月17日为6786.6元；2015年10月18日至2016年10月17日应付租金56555元的违约金，自2015年10月18日计算至2016年10月17日为3393.3元）。对于王华所拖欠的2016年10月18日之后的租金所产生的违约金，应当按照王华所实欠租金数额计算至实际返还房屋之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告合肥兴庐工业科技发展有限公司与被告王华所之间的不定期租赁合同关系；二、被告王华所于本判决生效之日起十日内将荣城北苑XX门面房返还给原告合肥兴庐工业科技发展有限公司；三、被告王华所于本判决生效之日起十日内支付原告合肥兴庐工业科技发展有限公司租金103110元（该租金计算至2016年10月17日，此后按56555元/年的标准顺延计算至实际返还房屋之日止）；四、被告王华所于本判决生效之日起十日内支付原告合肥兴庐工业科技发展有限公司违约金10179.9元（该违约金计算至2016年10月17日，此后按年利率6%的标准，以王华所实际欠付租金的数额顺延计算至实际返还房屋之日止）；五、驳回原告合肥兴庐工业科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4208元减半收取为2104元，由原告合肥兴庐工业科技发展有限公司负担280元，被告王华所负担1824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 朱 江二〇一七年八月二十四日书记员 刘晴旸附本判决所依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。