广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终10168号上诉人（原审原告）：广东和丰物业服务有限公司。法定代表人：黄壁生，该公司经理。上诉人（原审原告）：广东和丰物业服务有限公司广州分公司。负责人：王小梨，该分公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：周滨、程磊，均系广东博厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南沙创鸿嘉园业主委员会。负责人：陈小海，该业主委员会主任。上诉人广东和丰物业服务有限公司（以下简称和丰公司）、广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰广州分公司）因与被上诉人南沙创鸿嘉园业主委员会（以下简称创鸿嘉园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初1865号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉，本院已依法受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谭健颖独任审理。上诉人和丰公司、和丰广州分公司上诉称：一、上诉人与被上诉人选聘新物业的民事行为之间存在直接的利害关系，上诉人有权作为原告起诉。本案中，上诉人作为创鸿嘉园的前期物业服务企业，依照前期物业服务合同的约定为小区业主提供物业服务。被上诉人作为小区的业主委员会，选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司为创鸿嘉园小区业主提供物业服务，直接影响到上诉人根据前期物业服务合同享有的物业管理权。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因被上诉人选聘新物业公司并签订物业服务合同，将导致前期物业服务合同终止。因此，被上诉人选聘新物业是否有效直接影响到前期物业服务合同是否终止，对上诉人前期物业服务合同的履行产生直接影响。因此，上诉人与被上诉人选聘新物业有直接的利害关系。一审法院认为被上诉人选聘新物业的民事行为并未侵犯上诉人的合法权益显属适用法律错误。上诉人因被上诉人选聘新物业的行为导致其丧失小区的物业管理权，显然与被上诉人的选聘行为存在直接的利害关系，有权作为原告提起本案诉讼。二、佛山市中级人民法院已对此类案件进行过实体审理，请求二审法院予以参照。广东中奥物业管理有限公司与佛山市禅城区东海银湾（第一届）业主委员会物业服务合同纠纷由佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终12332号民事判决书，在该案件审理过程中，一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于中奥物业公司的诉讼主体资格，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）中奥物业公司是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的东海银湾业委会；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。结合中奥物业公司的起诉意见，其本案起诉符合上述法定条件，一审法院依法对其诉讼主体资格予以确认，东海银湾业委会相关抗辩意见无理，一审法院不予采纳。一审法院对此案件进行了实体审理并作出了判决，二审法院也同样对此案进行了实体审理。本案中，一审法院仅从程序上驳回原告的起诉，并未对本案进行实体审理，剥夺了原告的诉权。上诉人恳请二审法院对此案进行实体审理并作出判决，或者发回一审法院重审。三、被上诉人的选聘存在明显的违法之处，直接损害了上诉人的合法权益。主要表现在以下几点：（一）此次业主大会未将创鸿嘉园建设单位广州市合富投资有限公司拥有产权的地下车位面积22411．16平方米计入建筑物总面积，剥夺了地下车位业主的投票表决权。根据被上诉人公布的《南沙创鸿嘉园小区业主大会电子投票表决结果汇总统计表》显示，被上诉人认为小区的建筑物总面积为87406平方米。《广州市建设工程规划验收合格证》（穗规南验证[2014]10号）显示，地下室面积为22411.16平方米。被上诉人公布的87406平方米的面积显然未将广州市合富投资有限公司拥有产权的地下车位面积22411.16平方米计入建筑物总面积。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，创鸿嘉园的总建筑面积为113756平方米，而此次业主大会仅将87406平方米计入建筑物总面积，显然违反了法律规定，剥夺了地下车位业主的投票表决权。（二）被上诉人未将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项进行投票表决，违反了法律规定。根据《物权法》第七十六条规定由业主共同决定（业主大会决定）的事项，不得通过业主大会授权、委托等方式由业主委员会决定。前期物业服务合同期限届满前解聘物业服务企业，并选聘新物业服务企业的，业主委员会应当将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项，提交业主大会会议表决。根据上述规定，被上诉人并未将解聘上诉人作为一个表决事项提交业主大会会议表决。而仅仅是将深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司、广州市时代物业管理有限公司、广州市万科物业服务有限公司、广东和丰物业服务有限公司四家公司作为竞标单位进行选聘。根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，应经过小区内人数和面积“双过半”的业主同意。被上诉人并未就解聘上诉人单独进行投票表决，造反了上述法律规定。（三）被上诉人未通知到每一位业主参加投票，剥夺了部分业主的投票表决权。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定：“采用书而征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”根据《南沙创鸿嘉园小区业主大会电子投票表决结果汇总统计表》显示，创鸿嘉园的业主总人数为863人，参加投票的业主人数为640人，未参加投票的业主人数为223人。国务院《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。创鸿嘉园小区投资客和租户众多，被上诉人在组织召开此次业主大会时，并未依照《物业管理条例》第十四条规定，将此次表决事项通知到全体业主，也未通知到未参加投票表决的223名业主。《广州市业主决策电子投票规则》第二十条规定，因客观原因不能使用微信投票但需要投票的业主，可以在电子投票期间委托居民委员会或代理人投票。创鸿嘉园小区内某些业主并未绑定微信进行投票，但被上诉人并未组织该部分业主委托居委会或代理人投票，被上诉人召开的此次业主大会显然违反了法律程序。（四）根据被上诉人发布的《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》，部分企业不符合参选资格条件。《创鸿嘉园物业服务项目选聘文件》第二条“参选物业服务企业资格条件”第6款规定，物业公司需为上市公司。但深圳星河智善生活股份有限公司、广州市万科物业服务有限公司、广东和丰物业服务有限公司三家竞聘的公司均非上市公司，仅广州市时代物业管理有限公司以“时代邻里控股有限公司”母公司名义上市。因此，被上诉人未按照其制定的选聘规则进行，选聘的深圳星河智善生活股份有限公司也非上市公司，明显不符合参选资格。综上，上诉请求：1.撤销原审裁定，改判确认被上诉人选聘深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司为创鸿嘉园物业服务企业无效；改判被上诉人继续履行前期物业服务合同；2.被上诉人承担本案诉讼费用。本院经审查认为：上诉人和丰公司、和丰广州分公司向虽本院提起上诉，但本院审理期间，上诉人既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，认定和丰公司、和丰广州分公司向并非本案适格当事人，并在此基础上依法作出原审裁定，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上，原审裁定正确，本院予以维持。上诉人和丰公司、和丰广州分公司上诉的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  谭健颖二〇二〇年七月三日书记员  苏宏榴廖玉萍