上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初22768号原告：上海万枫资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：华立冲，董事长。委托诉讼代理人：蒋晨曦，上海宏仑宇君律师事务所律师。被告：上海钱郑芳浩餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：钱浩，总经理。原告上海万枫资产管理有限公司与被告上海钱郑芳浩餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月8日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月20日再次公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人蒋晨曦、被告之法定代表人钱浩两次开庭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间房屋租赁合同于2016年3月7日解除；2.判令被告支付拖欠的租赁合同租金合计11,466元；3.判令被告支付拖欠的物业管理费合计4,020元；4.判令被告支付违约金21,466元；5.判令被告支付滞纳金14,094.48元；6.判令被告支付拖欠的水电费用合计22,986.70元；7.判令被告支付拖欠的燃气费24,802.90元(2015年11月至2016年1月)；8.判决被告支付自2016年3月7日起至房屋返还之日止的房屋占用费10,733元(按10,733元/月，算至2016年4月7日止)；9.判令被告赔偿原告收回房屋所支出的拆除、搬运费用11,900元。原告诉请所依据的事实与理由：案外人上海某置业有限公司与被告于2013年10月20日签订了《商铺租赁合同》，约定由原告将位于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“104室”)出租给被告。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告实际使用房屋并正常经营。2015年3月，原、被告及案外人签署变更协议，确认由原告享有和负担该租赁合同的全部权利和义务。但自2016年2月起，因被告拖欠租金、水电费、物业管理费、违约金等，原告于2016年3月6日向被告发出《解约函》，通知被告自函件发出之日起双方签署的《租赁合同》即告解除，同时原告要求被告于2016年3月10日前支付欠费并办理房屋返还的相关手续及返还该房屋，但被告至今未履行其义务，故诉至法院。被告辩称：不同意原告诉请。其理由：1.对诉请4、5、8、9项其不认可。其并非恶意违约，因被告法定代表人发生严重工伤事故导致无法继续经营餐厅，难以负担后续租金，故要求与原告协商解除房屋租赁合同，依据合同法解释(二)第26条规定，即情势变更原则，其无能力继续履行合同，不是主观意愿也不是商业风险，是纯粹的意外事故导致租赁合同履行基础动摇、丧失。其请求法院认定2016年2月6日餐厅正式关门歇业撤除人员之日为租赁合同终止之时；2.诉请3，原告不是物业服务合同主体，也未提供物业管理服务，根据合同相对性原则，原告没有诉讼资格；3.诉请4，其与原告租赁合同到期日为2019年4月30日，原告在单方与其解除租赁合同并收回房屋后马上以高于与其约定租金2倍的价格将房屋租借于他人。违约金是以一方发生实际损失为前提的。依据合同法第114条及相关司法解释，请求法院减免违约金；4.诉请5，滞纳金属于行政法律体系的概念，房屋租赁合同属于民事行为。原告只能主张违约金，不能主张滞纳金。另外原告已主张违约金，不能重复主张滞纳金；5.诉请6、7，不予认可。2015年11月26日，被告法定代表人意外受伤后，餐厅处于半歇业和经营停滞状态，即使有公共事业费支出也是很少的，自2016年2月6日起其终止营业后更没有任何水电燃气等费用支出。原告目前没有提供有效证据证明公共事业费用的真实性；6.诉请8，真实性不能确认。其于2016年2月6日已终止营业并搬出系争房屋，此前已告知原告其无力承担后续租金、协商退租。合同法118条规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，原告拒绝答复退租事宜也不及时收房，导致房屋空置，责任自负。其在搬出后没有占用房屋，原告以原来合同一样的租金或更高的租金租出房屋非常容易，是原告怠于避免自己的潜在损失；7.诉请9，其曾希望协商退租事宜，但原告未予答复，其所有工作人员已于2016年2月6日清退出场，由于原告扣押系争房屋内物品致其无法搬出。另原告无拆除、搬运成本的计算依据，不认可11,900元的搬运费用。被扣留物品应当归还被告或以合理价格抵充合理的拆除搬运费用；8.合同约定了房租押金为25,486元、公用事业费押金12,060元，合计37,546元。该押金尚在原告处。其认为押金应用于返还被告或抵扣被告实际应付的款项。另外其不认可租赁合同关于押金、违约金、滞纳金条款。因租赁合同是格式合同，其在合同权利义务分配中处于不平等地位。原告在合同条款中没有对自己的违约责任义务进行合理设置，对被告设置了违约金、滞纳金、没收押金、双倍支付房屋占用费等条款都是违约责任，性质都一样，是重复、过分加重被告义务，违反了民法通则、合同法中公平、平等、诚实信用、禁止权利滥用等基本原则。综上，被告认为原告的诸多诉讼请求是站不住脚的，在法律上是对被告不公平、没有合法依据的，请求法院公正判决、驳回原告诉讼请求。原告提供的书面证据及被告的质证意见：1.《租赁合同》1份，证明双方存在租赁关系，原告解除租赁合同有合同依据(第14-3-11条)；合同约定了被告应付租金的金额(第4-1条，每月租金为10,733元)、被告应付物业费的金额(第5-5条，物业管理费为每月使用面积每平方米10元，月物业费2,010元)、违约金的计算方式(合同第14-3条)、迟延付款应付的滞纳金及计算方式(第15-2-3-1条，计算方式为应付款项的每日0.5%)；若被告未及时返还房屋，应承担房屋使用费，计算标准按日租金2倍计算(第8-2条)；被告未按约定交还房屋的，原告有权要求被告赔偿因自行收回房屋所发生的搬迁费等损失(第8-3条)；2.《“城花新园”租赁合同》之补充协议，证明原租赁合同项下甲方上海某置业有限公司变更为丙方上海万枫资产管理有限公司；原合同项下(以及与原合同相关的甲、乙双方签署的其他文件，包括但不限于双方签署的补充协议、万乐卡协议、微信支付协议、广告协议等)中甲方上海某置业有限公司的各项权利和义务由丙方上海万枫资产管理有限公司予以继承；3.房产证，证明原告拥有涉案租赁房屋的所有权，有权出租该房屋；4.房屋交付确认书及附件，证明原告已经履行交付房屋的义务，被告已于2014年2月17日取得房屋使用权；5.催款函，证明原告于2015年3月至2016年5月向被告催讨的事实；6.解约函及邮寄凭证，证明原告于2016年3月6日书面通知被告解除合同，解除合同日期为2016年3月7日，解除程序合法有效；7.物品撤场单，证明房屋收回的时间为撤场时间2016年4月8日、房屋占用费从2016年3月7日计算至2016年4月7日；8.2016年水电费发票及明细，证明被告欠缴水电费的金额及原告已实际支付水电费的事实；9.工程费的发票，证明原告为收回房屋，已实际支付工程费；10.煤气费账单，证明被告拖欠煤气费(含欠费滞纳金)的金额。被告对原告上述证据的质证意见：证据1真实性无异议，但因租赁合同内容太多，其没仔细看；证据2、3、4均无异议。证据5其没收到过催款函；证据6解约函没收到过；证据7撤场单其收到了，清单内容无误，确系当初其离开租赁房屋时没有搬走的东西；证据8真实性不能确认，因为是复印件，另外这些只是水、电公司拉出来的单据，不能证明原告垫付。其确实没有付过这些费用，对这些费用的金额有异议，其认为停止营业状态期间的水电费不会有这么多；其原先支付的水电费都是按原告通知的付款金额由其法定代表人个人账户支付，然后由原告出具收据给被告；证据9有异议，合同内没有约定搬迁费用，其不认可；证据10无异议，认可。被告未提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，由于被告对原告证据的异议未能提供其他有效依据加以推翻，故本院对其异议不予采信。对原告提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年10月15日，上海某置业有限公司(出租甲方)与被告上海钱郑芳浩餐饮管理有限公司(承租乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将104室出租给乙方经营“五云德”中式简餐，使用面积为201平方米；租赁期限自2014年2月18日起至2019年4月30日止；装修免租期自2014年2月18日至2014年4月30日，经营免租期自2014年5月1日至2014年10月31日，装修免租期和经营免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需向物业管理公司缴纳物业管理费及其它费用；在上述租赁期限内，其中2014年11月1日至2018年4月30日月租金为10,733元，2018年5月1日至2019年4月30日月租金为30,150元；合同签署后，乙方须向甲方支付相当于贰个月的租金和物业管理费合计25,486元作为履行合同义务的保证金；另应支付以60元/平方米，按使用面积计算的公用事业费押金12,060元。如乙方未按约定的时间该房屋返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等及该房屋占用使用费(每日按本合同约定的日租金的两倍计算)；乙方发生逾期交还该房屋的情况，甲方有权进入该该并有权决定挪动或不挪动该房屋内的物品，或将该房屋恢复至甲方交付给乙方时的状况，乙方不得提出异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、挪动前述物品将该房屋恢复至交付给乙方时的状况所产生的所有费用。乙方无故逾期办理房屋交付手续的，每逾期一日，乙方应按0.5%向甲方支付违约金；逾期超过30天，甲方有权解除本合同，保证金不予退还。若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方除可依据本合同规定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：1.要求乙方就其迟延支付应付款项应交付滞纳金，其中租金、保证金、管理费、其他设施费之滞纳金按每日0.5%计收；2.甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿乙方欠缴的本合同项下的应付款项。在甲方按规定用保证金充抵乙方的应付款项后，所持保证金少于规定的数额时，乙方须在收到甲方要求补足保证金通知的当日补足，若逾期，甲方有权就未补足部分的保证金按每日0.5%收取滞纳金。甲、乙双方还约定依据本合同规定及本合同有关文件而发出的其他通知、单据等均采用书面形式，并用传真或其他方式发至闵行区中春路XXX弄(甲方)，闵行区畹町路XXX号近春申路(乙方)。2015年5月12日，上海某置业有限公司(甲方)、上海钱郑芳浩餐饮管理有限公司(乙方)、上海万枫资产管理有限公司(丙方)三方签订《“城花新园”租赁合同》之补充协议，约定甲方将上海市闵行区中春路XXX号XXX号“2049城花”项目内104#单元的房屋出租予乙方，用于[商业]经营，三方同意原“租赁合同”项下的甲方变更为丙方，原合同项下(以及与原合同相关的甲、乙双方签署的其他文件，包括但不限于双方签署的补充协议、万乐卡协议、微信支付协议、广告协议等)中甲方的各项权利和义务由丙方予以承继。租赁合同中以及在合同实际履行过程中原甲方相关的全部权利义务和责任均转归丙方享有、行使和承担。自2015年4月起的租金应由丙方向乙方直接收取；协议签署生效后十个工作日内，甲方已向乙方收取的租赁保证金、公用事业费押金等各项担保费用一并移交丙方。《商铺租赁合同》签订后，原告于2014年2月17日按约将涉案104室交付被告使用，双方签订的房屋交付确认书明确承租地址为上海市闵行区中春路XXX弄XXX幢XXX号XXX室铺位。2016年2月6日，被告未与原告协商即停止经营“五云德”，工作人员均撤离104室铺位，但原经营所用的设备和杂物等仍滞留在104室。原告遂向被告约定联系地址闵行区畹町路XXX号近春申路寄送《解约函》，通知被告自函件发出之日起双方签署的《租赁合同》即告解除，并明确告知被告欠费款项：1.至《租赁合同》解除之日，欠房屋租金11,466元、物业4,020元、公用事业费21,806.88元，共计37,292.88元；2.合同解除产生的违约金21,466元。该函明确要求被告于2016年3月10日前支付欠款费用，并告知被告配合原告尽快办理房屋返还及相关手续。2016年4月8日，原告委托上海览淇建筑装潢工程有限公司对被告滞留在104室内的设备和杂物进行拆除和搬离，实际发生工程款11,900元，该款原告已支付。对于拖欠的商铺租金、水电费及物业费等费用经原告催讨且在被告收函后至今仍未支付所欠费用，遂涉讼。另查明：2016年6月1日，原告上海万枫资产管理有限公司(甲方，出租人)与费剑波(乙方，承租人)就涉案104室签订上海市房屋租赁合同，约定租赁期自2016年6月1日起至2022年5月31日止。又查明：被告尚未支付的上述水费、电费、物业费及燃气费，原告已实际垫付。审理中，原告同意公用事业费的押金抵充被告所欠的水费和电费，对租金保证金按合同约定予以没收。本院认为，原、被告自愿签订的《商铺租赁合同》，真实有效，对合同双方具有约束力，各当事人均按约履行合同权利或义务。原告就其诉称因被告的违约行为导致其提前解约之理由，本院予以采信。被告未经原告协商和同意，擅自停止经营并撤离租赁铺位，其行为属根本违约，其没有合同解除权，理应继续支付租金并承担违约责任。原告按合同约定的被告联系地址闵行区畹町路XXX号近春申路寄送《解除函》，系以合理方式被告解除合同关系，且被告亦早已撤离涉案租赁商铺，故双方签订的《商铺租赁合同》应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋占有使用费，由于原告早已知晓被告无继续履行合同的愿望，并发出《解除函》，其亦有减少损失的义务，故本院认定其在事隔一个月后搬走物品的行为属合理期间，有权在此期间计算房屋使用费。关于涉案租赁铺位的房租押金和公用事业费押金，根据双方签订的租赁合同文义，保证金不予退还适用的是被告无故逾期办理房屋交付手续，根据该条款文义，系履行接收租赁房屋的义务，故原告援引违约条款(15-2-1)主张不予退还缺乏依据。由于合同已经解除，可抵充欠付的上述费用。根据该类保证金的通常目的，应当优先抵充与租金、物业管理费等相关的费用，公用事业费押金可抵扣所欠的公用事业费用。另，因被告于2016年2月6日已停止经营并撤离租赁铺位，原告主张2016年3月水费、电费缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金诉请，合同约定向被告发送有关文件、其他通知、单据等均采用书面形式，并用传真或其他方式发至闵行区中春路XXX弄(甲方)，闵行区畹町路XXX号近春申路(乙方)。原告称该滞纳金催款函以张贴的方式通知被告，与合同约定不符，且原告未提供能证明其张贴该催款函的行为和时间，故原告对该主张缺乏依据，本院不予支持。关于原告拆除工程款之主张，租赁合同约定：“乙方逾期交还房屋的，甲方有权进入房屋，并有权决定挪动或不挪动该房屋内的物品，或将该房屋恢复至甲方交付给乙方时的状况，乙方不得提出异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清朝、挪动前述物品和将该房屋恢复至交付给乙方时的状况所产生的所有费用”。根据合同约定，涉案房屋内的设施及物品的拆除和搬离将房屋恢复至原告交付使用前状况属被告之义务，现原告已履行了搬迁义务，所产生的费用理应由被告承担。被告之抗辩的其他意见缺乏事实及法律依据,本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条及第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告上海万枫资产管理有限公司与被告上海钱郑芳浩餐饮管理有限公司签订的关于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室的《商铺租赁合同》予以解除；二、被告上海钱郑芳浩餐饮管理有限公司应支付原告上海万枫资产管理有限公司租金11,466元、房屋占用费10,733元及物业管理费4,020元，合计26,219元，经与在原告上海万枫资产管理有限公司处的保证金25,486元抵充后，余款733元于本判决生效之日起十日内付清；三、被告上海钱郑芳浩餐饮管理有限公司应支付原告上海万枫资产管理有限公司水费3,210元、电费18,596.88元、燃气费用24,802.90元，合计46,609.78元，经与在原告上海万枫资产管理有限公司处的公用事业费押金12,060元抵充后，余款34,549.78元于本判决生效之日起十日内付清；四、被告上海钱郑芳浩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海万枫资产管理有限公司违约金21,466元；五、被告上海钱郑芳浩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万枫资产管理有限公司拆除工程款11,900元；六、驳回原告上海万枫资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,729.38元，由原告上海万枫资产管理有限公司负担1,213.16元，被告上海钱郑芳浩餐饮管理有限公司负担1,516.22元(被告负担之款于本判决生效后十日内向原告直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波审 判 员  由力军人民陪审员  曹文进二〇一七年八月二十五日书 记 员  周天娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。