浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2407号 原告：宁波华茵通讯科技有限公司。住所地：宁波市鄞州区潘火街道金谷北路155弄122号。统一社会信用代码：9133021259948248XD。 法定代表人：蔡阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱平飞，浙江波宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆巧娜，浙江波宁律师事务所律师。 被告：宁波比东谷孵化器有限公司。住所地：宁波市鄞州区金谷北路155弄122号A104室。统一社会信用代码91330212MA2CLT590M。 法定代表人：徐咪娥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李标森，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐新源，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 原告宁波华茵通讯科技有限公司（以下简称华茵公司）为与被告宁波比东谷孵化器有限公司（以下简称比东谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行审理。原告华茵公司的委托诉讼代理人朱平飞及陆巧娜、被告比东谷公司的委托诉讼代理人李标森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以被告违法改变土地用途、未按照合同约定使用租赁物为由向本院提起诉讼，请求判令：1.被告立即从鄞州区金谷北路155弄122号的厂房及土地范围内腾退，并将上述房地产交还给原告；2.被告按合同约定向原告支付违约金1761370元；3.被告按合同约定租金的1.5倍支付原告自2020年4月5日起至实际腾退日的占用费；4.本案诉讼费、保全费由被告负担。 被告答辩称：原告的诉请无事实和法律依据，原告无合同解除权，租赁合同并未发生解除效力，原告基于合同解除而提起的相关诉请应当予以驳回。理由是1.被告并未改变租赁物用途。被告将租赁物装修转租用于研发、仓储等工业性质用途。被告适用租赁物得到政府部门允准，并办理了工商登记，不存在违法。原告所称的食堂、餐厅均属于满足租户需求而配置，不能以此认定为改变租赁物用途。2.原告的合同解除没有事实和法律依据。合同并未赋予原告有单方解除权，本案也不存在无法实现合同目的的情形。被告按约定支付租金、也未增加租赁物的风险。3.原告提出解除合同系恶意诉讼。 经审理，本院认定事实如下： 2018年12月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区租赁给被告适用，租赁物现用途为工业用房。原告如同意被告需要更改适用性质或用途的，被告应依法向政府审批，原告提供被告所需相关材料。租赁期限为12年，即从2018年12月1日起至2030年11月30日为止，租赁物的免租期从2018年12月1日起至2019年11月30日止，免租期届满次日为计租日。第四条租赁费用约定房屋租金单价为13元／平方米／月，递增为每四年递增百分之五。2019年12月1日至2023年11月30日，房屋每年租金为2113644元；2023年12月1日至2027年11月30日，房屋租金每年为2219326元；2027年12月1日至2030年11月30日，房屋每年租金为2330292元。合同并约定租赁期间内，原告同意被告对所租赁房屋对外转租。合同提前终止、有效期届满且原、被告双方未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离除装修余值之外所有属于被告的物品，若被告逾期交还房屋，原告有权按终止之日或租赁期限届满之日当月租金的1.5倍要求被告承担房屋占用费。若被告合同期内违约，按违约当月租金的10倍作为违约金。 2019年1月15日，原告出具《证明书》、《转租同意书》各一份，同意被告对案涉房屋进行转租，并签订出租合同及办理工商注册等事宜。合同期内被告与第三方在案涉房屋相关出租事宜上，如需原告公司提供相关材料，原告公司会予以配合。原告公司并在被告的装修平面图中盖章确认。被告比东谷公司将案涉房屋装修后打造为梦创金谷产业园，并在该园区（案涉租赁物）引进注册多家企业。 2019年12月12日，原告以被告违反《房屋租赁合同》第一条第1.2款、第1.3款约定，更改租赁物的原共业厂房用途，构成违约为由，向被告寄发《催告函》，要求被告在同年12月18日前消除上述违约行为，若逾期未消除的，原告将解除双方之间的租赁合同。被告于2019年12月18日回函称，原告对租赁物装修、招租、注册、水电开通等均完全知悉，被告不存在违约行为，并指出原告在合同履行期间存在违约行为。2020年3月26日，原告华茵公司向被告公司再次寄发《通知书》，告知因被告未在《催告函》指定的时间内消除违约行为，故在收到本通知书之日起双方的《房屋租赁合同》解除，并要求被告在收到通知书之日起七日内腾退完毕并将租赁物交付给原告并按合同约定向原告支付违约金。因被告拒绝，故发生此次诉讼。 另查明，原告所有的位于波市鄞州区区域内共一幢6层用房，建筑面积13641.15㎡，规划用途为工业。经现场勘查，案涉厂房周围均为厂区、厂房。案涉房屋经被告改造后，一至6层为园区企业办公、仓储所用，房间隔断与装修平面图基本一致。其中一层有咖啡店、便利店、食堂。 又查明，本院于2020年4月14日向比东谷公司发出《协助执行通知书》一份，因华茵公司系（2018）浙0212执8559号执行案件的被执行人，故扣留、提取华茵公司在比东谷公司可得的租金收益（数额以250万为限）。因原、被告《房屋租赁合同》中的租金支付时间届至，被告比东谷公司按法院执行通知书要求向本院协执支付案涉房屋2020年6月-11月的租金1000000元。 上述事实由原告提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、土地证、催告函、回复、通知书、快递邮寄面单、物流明细各一份、照片一组，被告提供的《证明书》、《转租同意书》各一份、平面图、公司登记基本情况工商信息各一组以及原、被告的庭审陈述予以证实。 本院认为：本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。本案争议焦点在于：（一）被告是否存在改变租赁物性质和用途的问题。第一，案涉房屋的产权登记证上规划用途为工业，被告比东谷公司在打造为创业园区后，原告并未在审理期间提供相关行政部门的违规处理意见，工业厂房作为低成本办公场所所用并不存在违反国家强制性法律规定的情形；第二，原告华茵公司对被告比东谷公司的平面装修图予以认可，同意被告比东谷公司转租、并在出租事宜上愿意配合比东谷公司提供公司的相关材料，比东谷公司引进的企业也在租赁标的地址办理了工商登记手续，原告并自始知晓被告公司的名称、业态、经营范围，可见原告对比东谷公司的经营目的、租赁场地用途系明知；第三，虽然被告改造的租赁标的中有咖啡店、便利店、大食堂，但咖啡店在平面装修图中已经予以体现，原告亦盖章予以确认，结合现场勘查情况，咖啡店、便利店、大食堂主要系针对租赁房屋中有关企业员工工作配套所需，属于合理范围，因此原告以被告将租赁房屋用途由工业改变为商业、存在违约行为的主张，依据不足，本院不予采纳。（二）原告是否享有单方解除权。原告认为被告的违约行为致使其合同目的不能实现，且被告未按照约定的方法或租赁物的性质适用租赁物致使租赁物受到损失为由，依法享有法定解除权。本院认为，如上文论述，被告尚不存在违法、违规使用租赁物的情形，也不存在原告主张的违约行为，且被告使用租赁物并未使租赁物收到损失，被告亦已经支付了后续的租赁费，故原告以合同目的不能实现、租赁物收到损失其有权解除合同，无事实和法律依据，对该主张本院不予采信。原告据此在2020年3月26日向被告公司寄发《通知书》、作出解除双方租赁合同的意思表示效力不及于被告，双方的房屋租赁合同并未解除。因原告华茵公司解除合同的主张未能成立，其根据合同已经解除所主张的房屋腾退、违约金、占有使用费亦于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告宁波华茵通讯科技有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费20652元，减半收取10326元，财产保全费5000元，合计15326元，由原告宁波华茵通讯科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  李 勤 二〇二〇年七月三日 代书记员  顾盛莹