湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3440号上诉人（原审被告、反诉原告）：敖良丰，男，1983年11月2日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：胡锦鹏，湖北我们律师事务所律师。委托诉讼代理人：王弯，湖北我们律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢小艳，女，1985年2月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市，委托诉讼代理人：胡锦鹏，湖北我们律师事务所律师。委托诉讼代理人：王弯，湖北我们律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许玲姗，女，1987年8月30日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：罗丽，湖北筝辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李烜，女，1983年3月19日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区，被上诉人（原审被告）：武汉市中环世纪房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区二桥玫瑰园西村97号3层2室。法定代表人：余立春，该公司总经理。上诉人敖良丰、谢小艳因与被上诉人许玲姗、李烜、武汉市中环世纪房地产经纪有限公司（以下简称中环世纪房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。敖良丰、谢小艳上诉请求：一、撤销原判第三、四、七项，改判驳回许玲姗的诉讼请求；二、许玲姗向敖良丰、谢小艳支付房屋占用使用费57000元；三、本案一、二审诉讼费及鉴定费由许玲姗承担。事实与理由：一、原判认定事实部分错误，许玲姗提出解除合同之日起就应该腾退涉案房屋，其故意拖延，导致敖良丰、谢小艳损失惨重，敖良丰、谢小艳每月在外租房支付租金2400元。二、一审法院未支持敖良丰、谢小艳的租金主张显示公平。基于公平原则，许玲姗应按同一地段同一小区相近房屋的租金价格，不低于1500元每月的标准向敖良丰、谢小艳支付占用使用费。三、一审法院认定的巨额经济赔偿，完全超出签订合同时的预期。四、谢小艳不应该共同承担违约责任。敖良丰与许玲姗洽谈房屋买卖的过程谢小艳完全没有参加。在《房屋买卖居间合同》上的签名不是谢小艳的真实意思表示。五、评估机构对涉案房屋价值及装修价值评估明显过高。许玲姗辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。合同目的无法实现是敖良丰、谢小艳造成的，其构成根本违约，故敖良丰、谢小艳无权要求许玲姗支付占用费。双方纠纷还没有解决，许玲姗不存在返还房屋的义务。许玲姗也不存在拖延诉讼的事实。敖良丰、谢小艳应该承担的赔偿责任，以一审法院的判决为准。谢小艳应该对其签字承担责任，对本案承担共同责任。一审的鉴定是法院委托的，不是许玲姗单方委托，程序合法，结果公平公正。武汉市中环世纪房产经纪有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李烜未到庭参加诉讼，书面辩称并未参加出售环节，且从未同意出售该房屋，也未在该《房屋买卖居间合同》上签字，不认可本案房屋交易行为。许玲姗向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除许玲姗与敖良丰、谢小艳、武汉市中环世纪房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令敖良丰、谢小艳退还购房款250000元，并支付违约金100000元；3、判令敖良丰、谢小艳赔偿许玲姗经济损失870000元（其中包含在装修市场价值资产评估报告中未确定的4785.10元），李烜、中环世纪房产经纪公司对该项经济损失承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费和鉴定费由敖良丰、谢小艳、李烜、中环世纪房产经纪公司承担。敖良丰向一审法院提出反诉请求：1、判令许玲姗立即腾退位于武汉市蔡甸区大集街南湖村人信·千年美丽小区枫树院15栋1单元6层602室的房屋；2、判令许玲姗支付房屋占用费57000元，以1500元∕月的租赁费标准，自2016年9月23日起，计算至实际腾退之日止，现暂计算至2019年11月；3、判令许玲姗对位于武汉市蔡甸区大集街南湖村人信·千年美丽小区枫树院15栋1单元6层602室房屋装修的添附物归敖良丰所有；4、判令本案的全部诉讼费用由许玲姗承担。一审法院经审理查明，2016年9月22日，许玲姗（买方）作为乙方与甲方敖良丰、李烜（卖方）及丙方中环世纪房产经纪公司（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，主要约定如下：甲方将位于武汉市蔡甸区大集街人信千年美丽枫树院15栋1-602（建筑面积99.85㎡）的房屋以460000元的价格出售给乙方；签订合同时乙方向甲方支付首付款250000元，余款210000元在过户当日见不动产收件单时付清；丙方负责鉴定甲方的合法交易权，如果在交易过程中，乙方遭遇房地产交易诈骗产生的经济损失由丙方无条件全部承担；甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务纠纷时，乙方有权要求甲方无条件解除合同并且退还定金，对乙方造成经济损失的由甲方承担全部责任；双方在签订合同后甲方将房屋交于乙方，甲方同意乙方进行装修；双方约定于2017年1月20日之前交易过户；乙方在向甲方支付首付款后，甲乙任何一方违约不能按照约定日期履行交易过户，应支付违约金100000元。合同签订后，许玲姗依约支付购房首付款250000.00元，敖良丰向许玲姗出具收条一份，载明“今收到许玲姗购买位于武汉市蔡甸区人信千年美丽枫树院15栋1-602号的房产一套，购房首付款人民币贰拾伍万元整（大写），￥250000元整（小写），收款人：敖良丰、李烜，2016年9月22日”。敖良丰将案涉房屋交付许玲姗，许玲姗随即开始装修。因案涉房屋未能按期办理过户手续，许玲姗遂于2017年3月16日向武汉市蔡甸区人民法院提起诉讼。该案审理过程中，敖良丰陈述其与许玲姗签订《房屋买卖居间合同》时，李烜并未到场，《房屋买卖居间合同》上“李烜”的签名系其妻谢小艳代签。因无法与李烜取得联系，导致相关案件事实无法核实，许玲姗遂撤回起诉。同年6月21日，敖良丰向一审法院提起共有权确认纠纷之诉，但其于同年12月12日撤回起诉。此后，许玲姗与敖良丰多次协商过户未果，许玲姗再次诉至一审法院。一审审理过程中，许玲姗、敖良丰及谢小艳一致陈述，许玲姗与敖良丰及中环世纪房产经纪公司签订《房屋买卖居间合同》后，许玲姗与敖良丰离开中环世纪房产经纪公司自行前往“汉阳人信汇”，由敖良丰之妻谢小艳代李烜在许玲姗持有的《房屋买卖居间合同》上签名。一审另查明，许玲姗申请对案涉房屋房地产市场价值及室内装修价值进行鉴定，一审法院通过武汉光谷联合产权交易所摇号确定湖北众联房地产估价有限公司与武汉中信联合资产评估有限公司对许玲姗申请事项进行司法鉴定。2019年7月12日，武汉中信联合资产评估有限公司出具资产评估报告，评估结论为武汉市蔡甸区大集街南湖村千年美丽小区枫树院第15幢1单元6层602号房屋的装修于评估基准日2019年6月27日的装修市场价值为163855.48元。同年7月16日，湖北众联房地产估价有限公司出具房地产估价报告，估价结果为估价对象即案涉房屋于价值时点（2019年6月27日）的房地产市场价值（不含装修）为923300元，单价为人民币9247元∕平方米。许玲姗为上述鉴定支付费用20000元。一审还查明，2006年4月25日，敖良丰、李烜（买受人）与湖北人信房地产开发有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市蔡甸区大集街南湖村千年美丽枫树院第15幢1单元6层602号房屋，约定房屋建筑面积为99.85平方米。敖良丰、李烜按照合同约定向湖北人信房地产开发有限公司支付购房款，其中226000元以银行按揭贷款方式支付。同年4月，敖良丰、李烜、湖北人信房地产开发有限公司与中国民生银行股份有限公司武汉分行（以下简称民生银行武汉分行）签订《个人购房借款合同》，敖良丰向民生银行武汉分行借款226000元，借款期限为360个月，即自2006年5月24日至2036年5月24日止。李烜在上述借款合同上签字确认承担共同还款责任。因敖良丰、李烜未按期偿还贷款，民生银行武汉分行于2009年5月4日向武汉市江岸区人民法院起诉，该院于2009年12月3日作出（2009）岸民商初字第745号民事判决，解除民生银行武汉分行与敖良丰、李烜、湖北人信房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同》，敖良丰、李烜共同偿还民生银行武汉分行借款本金共计人民币223405.40元及利息等费用，民生银行武汉分行对其抵押的位于武汉市蔡甸区大集街南湖村千年美丽枫树院15-1-602房屋，依法拍卖、变卖后的价款优先受偿。2009年12月29日，敖良丰自行与民生银行武汉分行重新达成合意，自愿继续履行原《个人购房借款合同》。一审法院认为，谢小艳以李烜的名义签订《房屋买卖居间合同》，但谢小艳既未取得李烜的授权，事后李烜对其行为亦未予以追认，故李烜并非《房屋买卖居间合同》的交易相对方。许玲姗与敖良丰、谢小艳及中环世纪房产经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于敖良丰、谢小艳抗辩谢小艳代李烜签名系应敖良丰与许玲姗共同要求，并非其真实意思表示，不应在本案中承担责任的意见，一审法院认为，根据谢小艳与许玲姗的通话录音内容，许玲姗在签订《房屋买卖居间合同》时并不知晓谢小艳并非房屋共有人李烜，且谢小艳作为具备完全民事行为能力的主体，其应该知晓代他人签订《房屋买卖居间合同》的法律后果，故对敖良丰、谢小艳的抗辩意见，不予采信。许玲姗依约向敖良丰支付购房首期款250000元，敖良丰应按照合同约定于2017年1月20日前办理房屋过户，但因敖良丰处分案涉房屋时未取得共有人李烜的同意，致使房屋迟迟无法办理过户，导致许玲姗签订《房屋买卖居间合同》的合同目的无法实现，现许玲姗诉请解除《房屋买卖居间合同》，故予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中的《房屋买卖居间合同》已经履行部分内容，许玲姗向敖良丰支付购房首期款250000元，敖良丰则将房屋交付许玲姗占有、使用。许玲姗征得敖良丰同意后对房屋进行装修，装修内容添附于房屋价值中，无法直接分离或强行分离会造成双方损失扩大，且许玲姗在本诉中诉请敖良丰、谢小艳赔偿其装修损失，故《房屋买卖居间合同》解除后，敖良丰、谢小艳应向许玲姗返还购房首期款250000元，许玲姗则应将案涉房屋（含装修部分）返还敖良丰。《房屋买卖居间合同》未能继续履行的原因在于敖良丰、谢小艳处分案涉房屋时未取得房屋共有人李烜的同意，其行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，敖良丰、谢小艳应向许玲姗承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，当事人没有请求增加违约金而违约金低于当事人遭受的实际损失时，当事人可以在违约金之外另行主张额外赔偿损失，只要其所主张赔偿总数不超过其实际损失即可。从这个角度上看，违约金与损失赔偿可以并用，故许玲姗依据《房屋买卖居间合同》约定主张敖良丰、谢小艳支付违约金100000元的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。敖良丰抗辩违约金与赔偿损失不能并用的意见，于法无据，不予支持。关于许玲姗因敖良丰、谢小艳的违约行为所遭受的实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，违约行为所造成的损失既包括直接损失，也包括间接损失。本案中，许玲姗因敖良丰、谢小艳违约行为所产生的损失主要体现为装修损失与房价上涨损失。双方签订《房屋买卖居间合同》后，敖良丰将案涉房屋交于许玲姗，许玲姗征得敖良丰同意后进行装修，现《房屋买卖居间合同》解除后，装修部分添附于房屋上，造成许玲姗的损失，经武汉中信联合资产评估有限公司对房屋装修市场价值进行评估认定的市场价值为163855.48元，故许玲姗的装修损失应为163855.48元。关于许玲姗主张鉴定过程中补充提供未确认项目价值为4785.10元，亦应增加计入评估结论的意见，一审法院认为，因许玲姗鉴定过程中未严格按照鉴定机构要求提交鉴定材料，导致相关项目未被确认，不利后果应自行承担，故对许玲姗该意见不予采信。关于敖良丰抗辩许玲姗对案涉房屋露台装修属违建，此部分装修费用不应赔偿的意见，一审法院认为，案涉房屋装修前征得敖良丰同意，露台部分是否属违建并无相关部门的认定，故对敖良丰的抗辩意见不予采信。同时，案涉房屋在合同签订后房价上涨，导致许玲姗另行购置房产时成本增加，此损失经湖北众联房地产估价有限公司出具房地产市场价值估价报告，2019年6月27日案涉房屋单价为9247元∕平方米，房地产市场价值（不含装修）为923300元。但案涉房屋评估时尚未办理不动产权证，湖北众联房地产估价有限公司确定房地产市场价值时以合同中面积99.85平方米计算，而房屋备案信息查询单载明登记面积应为99.18平方米，故案涉房屋的房地产市场价值应调整为917117元（9247元∕平方米×99.18平方米），许玲姗因此所产生的房价上涨损失应为457117元（917117元-460000元）。关于被告敖良丰抗辩其在（2017）鄂0114民初487号案件审理过程中，已明确表示解除合同，但许玲姗坚持要求继续履行，造成其自身损失扩大应由许玲姗自行承担的意见，一审法院认为，虽然敖良丰诉讼中表达解除《房屋买卖居间合同》的意愿，但双方并未对《房屋买卖居间合同》的解除事宜协商一致，且敖良丰于2017年6月21日向法院提起共有权确认纠纷之诉，请求法院确认案涉房屋系其单独所有，使得《房屋买卖居间合同》具备继续履行的条件，许玲姗有理由相信敖良丰以其行为表明愿意继续履行合同，但敖良丰于2017年12月12日撤回起诉。至此，许玲姗应知晓《房屋买卖居间合同》不具备继续履行的条件，其遂于2019年1月2日才再次诉至法院，虽然期间间隔一年时间，但房地产市场价格处于波动状态，并不必然能够得出此期间导致许玲姗损失的扩大，故对敖良丰的意见不予采信。考虑许玲姗仅支付购房首付款250000元，且《房屋买卖居间合同》签订过程中未尽到审核交易相对方的谨慎义务，故对许玲姗诉请敖良丰、谢小艳赔偿房价上涨损失酌定为274270.20元（457117元×60%）。综上所述，许玲姗因敖良丰、谢小艳的违约行为所造成的实际损失应为438125.68元。许玲姗在本案中既主张违约金，同时主张赔偿损失，但其获得赔偿数额应以实际损失为限，鉴于支持许玲姗主张的违约金100000元，故敖良丰、谢小艳还应赔偿许玲姗338125.68元。《房屋买卖居间合同》约定“本次交易中丙方负责鉴定甲方的合法交易权，如果在交易过程中，乙方遭遇房地产交易诈骗产生的经济损失由丙方无条件全部承担”，即中环世纪房产经纪公司在此次交易过程中，应尽到审查出卖方是否有权处分案涉房屋的义务。许玲姗与敖良丰签订《房屋买卖居间合同》前，中环世纪房产经纪公司提醒双方查询交易房屋备案信息，表明敖良丰系案涉房屋权利人，可以处分案涉房屋；中环世纪房产经纪公司留存的《房屋买卖居间合同》上并无李烜签名，而谢小艳代李烜签订《房屋买卖居间合同》时中环世纪房产经纪公司并未参与；中环世纪房产经纪公司在许玲姗与敖良丰交易过程中，未收取相关费用，故对许玲姗主张中环世纪房产经纪公司承担连带责任的诉请，不予支持。关于敖良丰反诉许玲姗支付房屋占用费的诉请，一审法院认为，《房屋买卖居间合同》已经部分履行，许玲姗支付购房首期款250000元，敖良丰交付案涉房屋，故许玲姗占有、使用房屋具备合同依据。《房屋买卖居间合同》不能继续履行的原因在于敖良丰不能按期办理房屋过户，导致许玲姗合同目的无法实现，其行为构成根本违约。虽然敖良丰表达希望解除合同的意愿，但其作为违约方并不享有合同解除权，且双方对合同解除事宜亦未能协商一致，故一审法院对敖良丰主张许玲姗支付房屋占用费用的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:一、解除许玲姗与敖良丰、谢小艳、武汉市中环世纪房地产经纪有限公司于2016年9月22日签订的《房屋买卖居间合同》；二、敖良丰、谢小艳于判决生效之日起七日内返还许玲姗购房首期款250000元；三、敖良丰、谢小艳于判决生效之日起七日内向许玲姗支付违约金100000元；四、敖良丰、谢小艳于判决生效之日起七日内赔偿许玲姗损失共计338125.68元；五、许玲姗于判决生效之日起七日内将位于武汉市蔡甸区大集街南湖村人信·千年美丽小区枫树院第15幢1单元6层602号房屋（包含添附于房屋上的装修部分）返还敖良丰；六、驳回许玲姗的其他诉讼请求；七、驳回敖良丰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费16860元，反诉受理费612.50元，鉴定费20000元，共计37472.50元，由许玲姗负担13709.73元，敖良丰、谢小艳负担23762.77元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。敖良丰向本院申请对涉案房屋及装修价值重新进行鉴定。本院认为，一审法院基于当事人申请，对涉案房屋价值、装修价值依法委托进行评估程序合法，敖良丰认为评估价值过高，但不能提交有效证据予以证实，敖良丰要求重新进行鉴定本院不予支持。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，许玲姗依据《房屋买卖居间合同》占有、使用涉案房屋合理、合法。《房屋买卖居间合同》不能继续履行的原因在于敖良丰不能按期办理房屋过户，导致许玲姗的合同目的无法实现，敖良丰的行为构成根本违约。虽然敖良丰表达解除合同的意愿，但其作为违约方并不享有合同解除权，且双方对合同解除事宜亦未能协商一致，故对敖良丰主张许玲姗应主动腾退涉案房屋并支付房屋使用费的请求，不予支持。敖良丰如果想解除《房屋买卖居间合同》，可以主动提起诉讼请求法院依法解除，而敖良丰并未提起诉讼，故敖良丰认为许玲姗故意拖延本案，导致其损失加重的观点本院不予采纳。因敖良丰的违约，导致《房屋买卖居间合同》不能履行，一审法院依据鉴定结论判令敖良丰向许玲姗支付违约金和实际损失符合法律规定。谢小艳作为敖良丰妻子，在敖良丰与许玲姗签订《房屋买卖居间合同》时代李烜进行签名，促使合同签订并部分履行，现《房屋买卖居间合同》不能继续履行，谢小艳应与敖良丰共同承担赔偿责任。综上所述，敖良丰、谢小艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7226元，由敖良丰、谢小艳负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月十三日书记员  余文婷