广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂03民终1508号 上诉人（原审被告）：广西漓建建筑装饰工程有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路****。 法定代表人：叶小真，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯喜文，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国外运广西桂林公司，住，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区桂林高新区信息产业园D-12地块软件大厦**/div> 法定代表人：陈桂骥，该公司经理。 委托诉讼代理人：李静熙，北京市邦盛律师事务所广西分所律师。 原审被告：桂林市和华商贸有限责任公司，住，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区东环综合楼/div> 法定代表人：唐少林，该公司经理。 原审被告：桂林君度酒店管理有限责任公司，住，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路**/div> 法定代表人：叶小真，该公司经理。 上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司因与被上诉人中国外运广西桂林公司、原审被告桂林市和华商贸有限责任公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2016）桂0303民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司，被上诉人中国外运广西桂林公司、原审被告广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司到庭参加诉讼，原审被告桂林市和华商贸有限责任公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司向本院上诉请求：1、判决撤销桂林市叠彩区人民法院(2016)桂0303民初836号民事 判决书第二、三、四、五项判决，改为裁定发回重审或判决驳回被上诉人对上诉人提出的全部诉讼请求;2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原判认定的基本事实错误，且缺乏证据。1、原判认定原审被告和华公司转租房屋给上诉人的事实成立、上诉人是本案所涉房屋的次承租人。这是完全不符合事实的。对于原审被告和华公司拟转租房屋给上诉人之事，被上诉人一直不同意，就是到了一审法庭上，被上诉人都还是明确表示不同意。同时，上诉人也没有实际经营使用着租赁房屋。至于上诉人转给被上诉人的租金，则为原审被告和华公司拟转租房屋给上诉人以前的租金，属于附条件的代付行为。叶小真所签的“有待核实”四字，只能证明叶小真不认可上诉人与被上诉人形成了房屋租赁关系。仅凭上诉人《关于拟终止租赁合同的函》认定上诉人是次承租人，明显证据不足。2、认定上诉人和原审被告君度公司均为次承租人，这也不符合事实。由于被上诉人不同意转租，原审被告和华公司没有交付租赁房屋给上诉人，上诉人因此根本没取得和使用租赁房屋。上诉人不是原审被告君度公 司的股东，租赁房屋也不是上诉人交给被告君度公司使用的。原判以叶小真是原审被告君度公司的股东来推定上诉人也是次承租人，明显缺乏事实和法律根据。3、认定“三被告确实存在欠租的违约行为”和“三被告租赁使用原告房屋，应向原告支付相应租金”。这是毫无事实根据的。上诉人既没有向被上诉人租赁房屋，也没有与原审被告共同向被上诉人的租赁房屋，又何来共同欠租呢？次承租人不是承租人，更不是共同承租人，与出租人不存在租赁合同关系。原判显然混同了租赁关系与次承租关系。二、原判适用法律错误，违反法定程序。1、被上诉人是请求解除其与上诉人之间的租赁关系、向其交还租赁房屋、赔偿其租金损失和违约金。而原判也确认被上诉人与上诉人之间不存在租赁关系。适用《合同法》第8、14、45、60、91、114、226、235 条判决上诉人承担租赁合同违约责任，应属适用法律错误。2、本案为房屋租赁合同纠纷。被上诉人诉请终止合同属合同纠纷，诉请赔偿其租金损失则属侵权赔偿之诉。合并审判合同纠纷和侵权纠纷明显违法。3、被上诉人第二项诉请是“判令三被告共同赔偿原告租金损失2180504.01元、违约金377083.45元”。而原判判决的却是“共同支付原告租金2249410.42元及违约金379805.27元”，违反了不诉不理的审判原则。4、错列当事人。根据法律规定，在租赁合同纠纷案件中，次承租人的法律地位应为第三人，而原判却列上诉人为共同被告。四、实体判决违法和不公。上诉人没有承租被上诉人的房屋，没有向被上诉人支付租金的义务。依据法律规定，只有在房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，负有腾房义务的次承租人逾期腾房时，出租人才有权请求次承租人支付逾期腾房期间的占有使用费。退一万步，上诉人即使如原判所认定的那样是次承租人，被上诉人也无权要求上诉人按照房屋租赁合同承担违约责任向其支付合同终止前的租金、违约金和赔偿损失。被上诉人不同意转租，又要上诉人按租赁合同承担次承租人责任，这是不公平的。 被上诉人中国外运广西桂林公司辩称，上诉人与答辩人已经形成转租关系，答辩人提交的证据证实上诉人承认拖欠答辩人租金的事实，上诉人承接了和华公司的租赁合同权利义务，应按约定履行义务，承担相应违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司述称，同意上诉人的上诉意见。 原审被告桂林市和华商贸有限责任公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 被上诉人中国外运广西桂林公司向一审法院起诉请求：一、依法判令终止原告与被告桂林市和华商贸有限责任公司于2013年3月20日签订的两份《房屋租赁合同》；二、依法判令解除原告与被告广西漓建建筑装饰工程有限公司、桂林君度酒店管理有限责任公因被告桂林市和华商贸有限责任公司的转租形成的租赁关系，二被告将承租房产交还原告；三、依法判令三被告共同赔偿原告租金损失2180504.01元；违约金377083.45元（暂算至2016年6月19日，最终计算至场地交回原告之日止）；四、依法判令被告赔偿原告因聘请律师的代理费和差旅费损失42000元；五、本案诉讼费、诉讼保全费由三被告共同承担。 一审法院认定事实：2013年3月20日，原告与被告桂林市和华商贸有限责任公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将自有的位于桂林市叠彩区、大堂北侧部分（面积共计206平方米）及该大楼第四、五、六楼整层（三层面积共计3128.28平方米）出租给被告桂林市和华商贸有限责任公司；租期自2013年3月20日起至2018年3月19日止共五年；原告给予被告桂林市和华商贸有限责任公司两个月的装修期，免收租金；租金第一年为1185684元，自第二年起至合同期满期间租金在上年租金基础上每年递增5%；租赁期内，经原告书面同意，被告桂林市和华商贸有限责任公司可以转租给第三方经营类似的业务；逾期支付租金或水电费时间超过三个月的，原告可终止合同，并要求被告桂林市和华商贸有限责任公司承担违约责任；拖欠房租累计三个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告桂林市和华商贸有限责任公司按照未履行租期租金总额的20%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告桂林市和华商贸有限责任公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；如因履行本合同产生纠纷导致诉讼的，败诉方应负担胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费用。同日，原告和被告桂林市和华商贸有限责任公司就上述地址地下室部分（面积共计200平方米）的租赁事宜签订第二份《房屋租赁合同》，合同约定：租金为400元/月；租赁期限及违约责任条款与第一份合同一致。合同签订后，原告依约收取了被告桂林市和华商贸有限责任公司的押金30万元，并交付合同约定的房屋给被告桂林市和华商贸有限责任公司使用。 2014年9月12日，被告桂林市和华商贸有限责任公司与被告广西漓建建筑装饰工程有限公司签订《房屋转租协议》，合同约定：被告桂林市和华商贸有限责任公司将其向原告租赁房屋（其中一楼面积206平方米；四、五、六楼面积3128.32平方米）转租给被告广西漓建建筑装饰工程有限公司使用，转租时间从2014年10月1日起，相关租金由被告广西漓建建筑装饰工程有限公司承担；本协议签订后，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司将全部承接被告桂林市和华商贸有限责任公司与原告签订的《房屋租赁合同》中相关的责任和义务；本协议自双方签字盖章后成立，经出租人中国外运广西桂林公司备案后生效。被告桂林市和华商贸有限责任公司与广西漓建建筑装饰工程有限公司均在合同上加盖公章。同日，被告桂林市和华商贸有限责任公司与广西漓建建筑装饰工程有限公司还签订《房屋转租协议书》一份，在该份协议书中，被告桂林市和华商贸有限责任公司作为承租人、被告广西漓建建筑装饰工程有限公司作为次承租人就上述房屋的转租有关事宜确定各自权利义务，但该份协议书中转租时间为空白。 同日，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司、桂林市和华商贸有限责任公司分别向原告递交《关于对中国外运广西桂林公司中山北路119号房屋转租的申请》，内容一致，均为被告广西漓建建筑装饰工程有限公司与桂林市和华商贸有限责任公司通过协商达成房屋转租协议，现向原告申请允许转租，所涉租赁方的权利和义务由被告广西漓建建筑装饰工程有限公司承担，被告桂林市和华商贸有限责任公司所欠租金由被告广西漓建建筑装饰工程有限公司支付。 同月30日，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司向原告递交《付款承诺书》，对所欠本案租赁房屋从2014年1月至2014年9月的租金捌拾柒万元整（￥872625元），承诺分期分批支付，同时承诺超出期限未履行的按未履行租金总额的20%支付违约金。此后，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司通过其法定代表人叶小真的账户分别于2014年9月25日、11月28日、2015年1月30日转款共计87万元给原告。其中，在2014年11月28日的付款通知上载明“用途：君度酒店租金”；在2014年9月25日的付款通知上载明“用途：房租费”；2015年1月30日的银行回单上载明“附言：房租费”。同日，被告桂林君度酒店管理有限责任公司成立，在上述租赁房屋内经营桂林市君度假日酒店。 2016年1月11日，原告发出《催款函》给被告广西漓建建筑装饰工程有限公司，通知被告广西漓建建筑装饰工程有限公司截至2015年12月拖欠的租金及违约金共计1934421.82元，在同月20日前付清。被告广西漓建建筑装饰工程有限公司法定代表人叶小真在该函件上签名并签署“有待核实？2016.1.12”。同年3月11日，原告再次发出《催款函》给被告广西漓建建筑装饰工程有限公司，要求被告广西漓建建筑装饰工程有限公司付清拖欠租金及违约金，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司法定代表人叶小真亦在该函件上签名并备注“有待核实”。 2016年3月16日，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司向原告发出《关于拟终止履行租赁合同的函》，提出拟终止租赁合同，并拟以酒店的装修、设施设备等作价抵付原告租金，多退少补。同月21日，原告回复，同意于2016年4月30日终止双方之间的租赁合同，要求被告广西漓建建筑装饰工程有限公司在该日前停止在租赁房内的一切经营生产活动，并付清房屋租金1940137.84元、违约金388027.57元。 同年4月28日，原告发出《关于要求停止营业的函》给桂林市君度假日酒店，要求该酒店在2016年4月30日前停止在该房产内的一切生活经营活动，并与原告做好房产的移交手续。同日，被告桂林君度酒店管理有限责任公司复函，对拖欠一年半租金表示抱歉，但对租金数额存在疑议，承诺于2016年5月20日前递交拖欠租金的解决方案。此后，双方未能达成一致意见。原告因此诉至本院。 本案所涉租赁房屋现在由被告桂林君度酒店管理有限责任公司经营君度假日酒店。截至2016年7月7日止，所欠租金为2249410.72元。 另查明：原告因本案支出律师代理费为42000元。 2014年9月22日，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司作为原告向一审法院起诉唐少林、周建华装修、装饰合同纠纷一案，一审法院于当日做出（2014）叠民初字第986号民事调解书，内容为：唐少林、周建华欠被告广西漓建建筑装饰工程有限公司的装修、装饰工程款247万元，唐少林、周建华自愿以其在桂林市中山北路119号一楼、四-六楼的君度假日酒店内的物品抵债，上述物品在2014年9月22日移交完毕。 被告桂林君度酒店管理有限责任公司的法定代表人与被告广西漓建建筑装饰工程有限公司的法定代表人均为叶小真；叶小真亦为被告桂林君度酒店管理有限责任公司的股东之一。被告广西漓建建筑装饰工程有限公司的股东为周建华、唐少林。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、本案所涉二份《房屋转租协议》是否生效；二、被告桂林市和华商贸有限责任公司转租被告广西漓建建筑装饰工程有限公司是否成立；三、原告诉请是否成立？ 关于争议焦点一，本案所涉二份《房屋转租协议》虽有被告桂林市和华商贸有限责任公司和广西漓建建筑装饰工程有限公司的盖章确认，但二份协议分别载明“本协议自双方签字盖章后成立，经出租人中国外运广西桂林公司备案后生效”和“本协议自双方签字盖章后成立，自出租人中国外运广西桂林公司签章同意转租后生效”内容，因此，在二份协议无原告备案或签章同意转租的情况下，二份协议虽成立，但因条件未成就而未生效。对被告广西漓建建筑装饰工程有限公司认为二份《房屋转租协议》未生效的辩解意见予以采信。关于争议焦点二，虽然原告未对被告桂林市和华商贸有限责任公司与广西漓建建筑装饰工程有限公司提交的转租协议签署同意，原告与被告广西漓建建筑装饰工程有限公司亦没有签订书面的租赁合同，但被告广西漓建建筑装饰工程有限公司对从被告桂林市和华商贸有限责任公司处取得原告房屋使用系明知且无异议，事实上已按原告与被告桂林市和华商贸有限责任公司所签合同租金标准支付部分租金，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司的法定代表人叶小真在原告2016年1月11日和3月11日的催款函上签收，虽对所欠租金数额注明“有待核实”，但未对租赁事实提出异议；2016年3月16日，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司向原告出具《关于拟终止履行租赁合同的函》。上述事实表明，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司以其行为继续履行原告与被告桂林市和华商贸有限责任公司所签房屋租赁合同；原告接受被告广西漓建建筑装饰工程有限公司支付租金时明知转租事实但未提出异议，且对欠付租金发函被告漓建公司的行为，视为对被告桂林市和华商贸有限责任公司转租被告广西漓建建筑装饰工程有限公司的同意。故被告桂林市和华商贸有限责任公司将从原告处租赁房屋转租被告广西漓建建筑装饰工程有限公司事实成立，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司是本案所涉房屋的次承租人。对被告广西漓建建筑装饰工程有限公司认为其只是拟租人，不是实际承租人的辩解意见，不予采信。关于争议焦点三，原告与被告桂林市和华商贸有限责任公司所签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反有关法律法规，合法有效。合同各方均应全面履行合同义务。被告广西漓建建筑装饰工程有限公司通过被告桂林市和华商贸有限责任公司的转租行为取得原告的租赁房屋后，由被告广西漓建建筑装饰工程有限公司法定代表人叶小真作为股东之一成立被告桂林君度酒店管理有限责任公司，由被告桂林君度酒店管理有限责任公司在上述租赁房屋内经营桂林市君度假日酒店，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司和桂林君度酒店管理有限责任公司均为本案所涉房屋的次承租人。根据已查明的事实，三被告确实存在欠租的违约行为，并已经达到合同约定的终止条件，故原告诉请第一项要求终止与被告桂林市和华商贸有限责任公司于2013年3月20日签订的两份《房屋租赁合同》，应予支持。但终止时间，以原告向本院提起诉讼主张权利之日即2016年7月7日起计算。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告已两次发函被告广西漓建建筑装饰工程有限公司、一次发函桂林市君度假日酒店，通知被告广西漓建建筑装饰工程有限公司和君度公司在合理期限内支付拖欠租金，但被告广西漓建建筑装饰工程有限公司和桂林君度酒店管理有限责任公司逾期不支付，故对原告诉请第二项要求解除原告与被告广西漓建建筑装饰工程有限公司和桂林君度酒店管理有限责任公司因被告桂林市和华商贸有限责任公司转租形成的租赁关系，被告广西漓建建筑装饰工程有限公司和桂林君度酒店管理有限责任公司将承租房产交还原告，予以支持。但解除时间，亦以原告向法院提起诉讼主张权利之日即2016年7月7日起计算。三被告租赁使用原告房屋，应向原告支付相应租金。虽然被告广西漓建建筑装饰工程有限公司和桂林君度酒店管理有限责任公司的法定代表人在原告的《催款函》上对租金数额提出“有待核实”的意见，但其未能提供相应证据证实。且根据两份《房屋租赁合同》第十二条第2款约定“在租赁期内，乙方使其交纳本合同约定租金的，每逾期一日，则应向甲方支付欠缴租金的每日万分之五计的违约金”，故对原告诉请第三项要求三被告共同支付至2016年7月7日的租金及违约金的诉请，有合同依据，本院予以支持。但原告诉请的2016年7月8日以后的租金和违约金因合同已终止，原告的该项请求缺乏法律依据，不予支持。在两份《房屋租赁合同》第十六条约定“如因履行本合同产生纠纷导致诉讼的，败诉方应负担胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费用”，故对原告诉请第四项要求三被告赔偿原告因聘请律师的代理费42000元，有合同依据，予以支持；但对原告该项诉请中的差旅费损失，因未提供证据证实，且无合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决：一、原告中国外运广西桂林公司与被告桂林市和华商贸有限责任公司于2013年3月20日签订的两份《房屋租赁合同》于2016年7月7日终止；二、原告中国外运广西桂林公司与被告广西漓建建筑装饰工程有限公司、桂林君度酒店管理有限责任公司因转租形成的租赁关系于2016年7月7日解除；三、被告广西漓建建筑装饰工程有限公司、桂林君度酒店管理有限责任公司将原告中国外运广西桂林公司位于桂林市叠彩区交还原告中国外运广西桂林公司；四、被告桂林市和华商贸有限责任公司、广西漓建建筑装饰工程有限公司、桂林君度酒店管理有限责任公司共同支付原告中国外运广西桂林公司租金2249410.72元及违约金379805.27元（租金及违约金均计至2016年7月7日止）；五、被告桂林市和华商贸有限责任公司、广西漓建建筑装饰工程有限公司、桂林君度酒店管理有限责任公司共同赔偿原告中国外运广西桂林公司因聘请律师的代理费42000元；六、驳回原告中国外运广西桂林公司的其他诉讼请求。案件受理费27597元，财产保全费5000元，以上合计32597元，由被告桂林市和华商贸有限责任公司、广西漓建建筑装饰工程有限公司、桂林君度酒店管理有限责任公司共同负担。（原告已预交上述费用，由三被告在履行上述义务时一并支付原告。） 在二审过程中，各方当事人均未提供新证据，对一审认定事实无异议，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人中国外运广西桂林公司与上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司之间是否因转租形成租赁关系；二、上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司、原审被告桂林市和华商贸有限责任公司应否将本案讼争房屋交还被上诉人中国外运公司以及原审被告桂林市和华商贸有限责任公司、上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司应否共同支付被上诉人中国外运广西桂林公司租金、违约金、律师代理费。 关于争议焦点一，首先，2014年9月12日，原审被告桂林市和华商贸有限责任公司与上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司签订《房屋转租协议》，合同约定上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司全部承接原审被告桂林市和华商贸有限责任公司与被上诉人中国外运广西桂林公司所签订的《房屋租赁合同》中相关的责任和义务。同日，原审被告桂林市和华商贸有限责任公司与上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司分别向被上诉人中国外运广西桂林公司提出书面申请，内容一致，均为上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司与原审原告桂林市和华商贸有限责任公司通过协商达成房屋转租协议，现向被上诉人中国外运广西桂林公司申请允许转租，所涉租赁方的权利和义务由上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司承担，并且约定原审被告桂林市和华商贸有限责任公司所欠房屋租金亦由上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司支付,今后租金发票直接开给上诉人。同月22日，原审被告桂林市和华商贸有限责任公司法定代表人唐少林及案外人周建华将本案租赁房屋内的物品全部移交给上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司。同月30日，上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司向被上诉人中国外运广西桂林公司递交《付款承诺书》，对原审被告桂林市和华商贸有限责任公司所欠租赁房屋租金，承诺分期分批支付。依据上述转租协议、申请书以及付款承诺书，可以认定原审被告桂林市和华商贸有限责任公司与上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司已经达成合意，不仅将涉案房屋租赁的权利义务全部转让给上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司，而且将欠付房租的债务亦一并转移给上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司，并且上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司承接了原审被告桂林市和华商贸有限责任公司租赁房屋及房屋内全部物品。上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司法定代表人叶小真通过其账户分四次转款共计87万元给被上诉人中国外运广西桂林公司，支付原审被告桂林市和华商贸有限责任公司欠付的房屋租金。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本院认为，原审被告桂林市和华商贸有限责任公司将与被上诉人中国外运广西桂林公司租赁合同的权利义务一并转让给上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司，被上诉人中国外运广西桂林公司虽然没有书面同意，但实际收取了房屋租金，可以认定对上述合同权利义务概括转移表示同意。因此，原审被告桂林市和华商贸有限责任公司与被上诉人中国外运广西桂林公司之间租赁合同的权利义务于2014年9月30日终止，被上诉人中国外运广西桂林公司与上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司之间形成房屋租赁合同关系，双方权利义务的依原审被告桂林市和华商贸有限责任公司与被上诉人中国外运广西桂林公司之间租赁合同之约定。其次，2015年1月30日，原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司成立，在本案诉争的租赁房屋内经营桂林市君度假日酒店。由于管理经营不善，拖欠租金，被上诉人中国外运广西桂林公司两次向上诉人及桂林君度假日酒店发书面催款函，上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司以及原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司的法定代表人叶小真在催款函上签收并对所欠租金数额注明“有待核实”，表明其对租赁事实并无异议，只是对欠付租金的数额需要进一步对账核实。2016年3月16日，上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司向上诉人中国外运广西桂林公司出具《关于拟终止履行租赁合同的函》，明确对拖欠租金的事实予以认可，并表示希望以酒店设备、装修作价抵付租金。同月21日，上诉人中国外运广西桂林公司书面复函上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司，同意4月30日终止合同，并要求一次性支付租金及违约金等。综上，本院认为上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司作为承租人对承租及拖欠租金的事实是认可的，只是对具体数额有异议。再次，2016年4月28日，被上诉人中国外运广西桂林公司向桂林市君度假日酒店出具《关于要求停止营业的函》，同日原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司书面复函，对拖欠租金表示抱歉，并表示在5月20日前递交拖欠租金的具体解决方案。对此，本院认为原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司不仅实际使用租赁房屋，而且对欠付租金的事实书面表示认可，可以认定为原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司对上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司所欠租赁合同债务的加入，故其应对租赁合同产生的债务承担共同给付责任。 关于争议焦点二，首先，被上诉人中国外运广西桂林公司以上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司和原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司作为共同被告提起诉讼，要求二者就租赁合同产生的债务承担民事责任，依据充分，本院予以支持。本案租赁合同因承租人逾期不支付租金，双方协商一致于2016年4月30日解除而终止，故上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司应依照租赁合同约定给付拖欠租金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”两份《房屋租赁合同》第十二条第2款约定“在租赁期内，乙方使其交纳本合同约定租金的，每逾期一日，则应向甲方支付欠缴租金的每日万分之五计的违约金”，租赁合同约定了违约金的计算方式，而且违约金的约定未超过法律规定，依照上述法律规定，上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司还应依照租赁合同约定支付违约金。拖欠租金以及违约金的数额亦计至合同解除之日即2016年4月30日，租金为1992924.65元，违约金按欠缴租金的每日万分之五计算为318615.84元。再次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十八条之规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”解除租赁合同之后，上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司仍然实际占有使用租赁房屋，亦未支付相应占有使用费，给被上诉人中国外运广西桂林公司造成经济损失，故其应继续支付逾期腾房占有使用费至场地交还被上诉人中国外运广西桂林公司之日，逾期腾房占有使用费标准以合同解除时房屋租金标准即109375.72元/月计算。最后，关于律师代理费，被上诉人中国外运广西桂林公司通过诉讼方式实现其债权，为此支付律师费，根据涉案房屋租赁合同的约定，该费用应由上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司和原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司共同负担。此外，由于上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司和原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司与上诉人中国外运广西桂林公司之间的房屋租赁合同经协商一致已终止，故一审判决解除双方之间的租赁合同没有事实和法律依据，本院不再判决；上诉人中国外运广西桂林公司要求支付租金和违约金至2016年7月8日，因租赁合同已于2016年4月30日终止，该项请求缺乏法律依据，本院亦不予支持；上诉人中国外运广西桂林公司要求原审被告桂林市和华商贸有限责任公司将本案讼争房屋交还被上诉人中国外运广西桂林公司并与上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司共同支付被上诉人中国外运广西桂林公司租金、违约金、律师代理费，因本案租赁合同权利义务已概括转移，原审被告桂林市和华商贸有限责任公司与被上诉人中国外运广西桂林公司之间租赁合同的权利义务已于2014年9月30日终止，故该项请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不准确，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2016）桂0303民初836号民事判决； 二、被上诉人中国外运广西桂林公司与原审被告桂林市和华商贸有限责任公司于2013年3月20日签订的两份《房屋租赁合同》依法于2014年9月30日终止； 三、上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司将位于桂林市叠彩区交还被上诉人中国外运广西桂林公司； 四、上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司共同支付被上诉人中国外运广西桂林公司租金1992924.65元及违约金318615.84元（租金及违约金均计至2016年4月30日止）； 五、上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司共同支付被上诉人中国外运广西桂林公司逾期腾房占有使用费至场地交还被上诉人中国外运广西桂林公司之日止，逾期腾房占有使用费标准以合同解除时房屋租金标准计算为109375.72元/月； 六、被上诉人中国外运广西桂林公司因本案纠纷聘请律师的代理费42000元由上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司共同负担； 七、驳回被上诉人中国外运广西桂林公司的其他诉讼请求； 八、一审案件受理费27597元，财产保全费5000元，以上合计32597元（被上诉人中国外运广西桂林公司已预交）；二审案件受理费27597元（上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司已预交），全部由上诉人广西漓建建筑装饰工程有限公司、原审被告桂林君度酒店管理有限责任公司共同负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  刘媛媛 审判员  周 霞 二〇一七年八月二十八日 书记员  叶菁华