广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0108民初231号 原告：吴剑忠，男，1973年5月6日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄爱，广西宁源律师事务所律师。 被告：南宁市汉军房地产开发有限责任公司，住所南宁市东葛路62号综合楼八层。 法定代表人：莫汉军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦竹溪，广西同望律师事务所律师。 原告吴剑忠与被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司（以下简称汉军公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，汉军公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2017年3月22日裁定驳回其异议。汉军公司不服，上诉于南宁市中级人民法院。南宁市中级人民法院于2017年6月19日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴剑忠向本院提出诉讼请求：⒈判令汉军公司交房。⒉判令汉军公司支付逾期交房违约金（违约金以已付房款968293元为其数，按每日万分之三进行计算，自合同约定的交房之次日起计算至实际交房之日止）。⒊判令汉军公司赔偿因延期交房导致租房居住租金损失36000元（以3000元/月为赔偿标准，自2016年3月起计至2017年2月）。⒋判令汉军公司赔偿已付房款利息损失47446.35元（按年利率4.9%计算）。事实和理由：吴剑忠向汉军公司购买该公司开发的位于南宁市良庆区商品房。合同签订后，吴剑忠已履行合同约定的付款义务，但汉军公司未按照约定时间交付房屋，应支付逾期交房违约金。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过低，应提高到日万分之三。此外，汉军公司还应赔偿租房损失和利息损失。 汉军公司辩称，本案中，存在合同约定政府行为导致停工、中雨及以上天气、买受人逾期付款等可延期交房的情形，汉军公司依照合同约定对延期交房情形告知了买受人，不存在延期交房的情形，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月22日，吴剑忠（买受人）与汉军公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定买受人购买汉军公司开发建设的位于南宁市良庆区商品房，该房建筑面积133.03平方米，单价为8964.85元/㎡（按套内面积计价），总房款968293元。合同约定付款方式按附件六合同补充协议约定方式付款。合同第九条“交付期限及交付条件”约定：出卖人应于2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⒈遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人；⒉因国家法规、政策改变或政府限制性行为（包括但不限于两会一节、中考、高考以及区域性限电等）导致工期延误的；⒊道路管制、禁止或限制车辆进出该商品房施工场地或气象部门记录降雨量达到中雨（含）以上及台风天气或工程变更而影响工期的；⒋出卖人将竣工资料报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收或丈量的；⒌非出卖人原因，一周内停水停电超过8小时（含）导致工期受影响的。⒍双方约定：在交房时，如买受人银行按揭贷款尚未发放的或并未付清房款的，则交房时间延至银行贷款发放或付清房款之日。第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：⒈按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过160日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过160日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人。同时，在出卖人退款前买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。⒉买受人在逾期超过160日的当天起10日内主动以书面形式通知出卖人是否解除合同；如上述期限内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人要求继续履行合同。附件六《之补充协议》“银行按揭/公积金付款（商品房担保贷款）”约定：买受人签订本合同时交纳首期款，首期款共占全部房价的30.08%，计291293元；余额占全部房价款的69.92%，计677000元，由买受人向银行申请按揭贷款付清。买受人应在签订本补充协议当日提交符合银行要求的全部资料，并于次日起7个工作日内到出卖人指定的银行办理完按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用。否则，视为买受人逾期付款，买受人同意按双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定承担违约责任。买受人选择向银行申请贷款，由出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。如银行要求买受人提供其他个人相关资料或银行批准的按揭金额低于买受人所申请的按揭金额的，买受人须在接到出卖人或银行通知后5个工作日内向银行提交资料并向出卖人补齐首期款差额。逾期不补的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人同意按合同总价款的万分之三支付违约金，逾期超过7个工作日的，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付合同总价款5%的违约金。 吴剑忠于2015年6月10日向汉军公司支付购房定金2万元，于2015年6月16日支付购房款271293元。中国民生银行南宁东葛支行于2015年8月11日发放贷款677000元转入汉军公司的账户。 2016年6月6日，汉军公司作出《关于汉军·五象一号延期交房原因告知函》，载明2013年施工期间中雨及以上天数共计33天；2014年施工期间中雨及以上天数共计149天，春节放假7天，停电1天，台风天气3天，“两会一节一赛”全市在建工地停工10天，停水1天，合计158天；2015年施工期间中雨及以上天数共计107天，春节放假7天、停电1天半，停水半天，“两会一节”全市建筑工地整治11天，合计115.5天。项目自开工以来，遇到合同约定之不可抗力因素共计306.5天，因此延误交房日期。公司预计于2017年1月18日启动交付，具体日期以公司发出的房屋交付通知为准。2016年12月17日，汉军公司作出《关于汉军·五象一号延期交房的告知函》，以政府规划调整、“两会一节”、停水停电、中雨及以上天气等因素影响到了五象一号项目一期的峻工日期，五象一号将延期至2017年8月28日前交付。 2015年“两会一节”期间，9月16日至22日共计7天，五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。2016年“两会”期间，9月6日至15日共计10天，五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。上述停工天数共计17天。汉军公司提供的南宁市气象局气象科技服务中心出具的南宁城区站累积雨量日数据统计表显示，2015年、2016年、2017年1月至2月中雨及以上天数分别为：2015年6月22日至30日0天，7月11天，8月3天，9月6天，10月3天，11月3天，12月5天，共计31天；2016年1月4天，2月0天，3月1天，4月4天，5月3天，6月3天，7月3天，8月7天，9月1天，10月2天，11月1天，12月0天，共计29天；2017年1月2天，2月1天，共计3天。2015年“两会一节”和2016年“两会”停工期间有中雨及以上天气与上述中雨及以上天气对应天数为2天。 本院认为，吴剑忠与汉军公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件六《之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。 一、关于交房的问题。汉军公司至今均无法确定具体可以交房的时间，吴剑忠诉请本院判令汉军公司交房，因日期无法确定，本院不予支持。 二、关于逾期交房违约金问题。合同约定汉军公司应于2016年8月31日交付符合合同约定和法律规定的房屋给吴剑忠，扣除合同约定的符合延期交房条件的天数75天（2015年9月16日至22日“两会一节”期间停工7天、2015年6月22日至2015年12月31日期间的中雨及以上天气天数31天，2016年9月6日至15日“两会”期间停工10天、2016年1月至12月中雨及以上天气天数29天，2015年“两会一节”和2016年“两会”停工期间有中雨及以上天气与上述中雨及以上天气对应天数为2天），汉军公司应于2016年11月14日前交房。汉军公司主张扣除2015年6月22日前符合延期交房条件的天数，因这些事实在双方签订合同前已实际发生，这些情况对吴剑忠不具有约束力，本院不予采纳。关于被告主张逾期付款应相应延期交房的问题。双方约定买受方采取按揭贷款方式支付购房余款，汉军公司未能举证证明因买受方自身原因导致银行未能及时发放贷款，而贷款手续办结时间和放款时间决定权在银行，且根据双方的特别约定，银行放款时间晚于合同约定的交房时间的，交房时间才作相应的延期，故本院对汉军公司主张逾期付款而延期交房意见不予采纳。汉军公司主张扣除2015年6月22日至2016年11月14日期间的春节等国家法定节假日而相应顺延交房日期问题，因这些法定节假日放假事实在汉军公司与施工单位签订施工合同前是确定的，双方在签订施工合同时应是充分予以考虑了的，故本院对汉军公司主张扣除国家法定节假日意见不予采信。汉军公司未在2016年11月14日前交房，已构成违约，违约金以已支付的购房款968293元为基数，按日万分之一计算至实际交房之日止。吴剑忠要求提高违约金率至日万分之三，因未能就逾期交房造成的损失超过合同约定的违约金率计算的违约金举证证明，本院不予支持。 三、关于延期交房期间租房住经济损失问题。吴剑忠未能举证证明按合同约定的违约金计算方法计算的违约金无法弥补逾期交房期间其租房居住所支付的租金，而本院已支持了逾期交房违约金，故本院对吴剑忠的该项诉讼请求不予支持。 四、关于已付房款利息损失问题。双方合同已就逾期交房约定了违约金，本院已支持了按合同约定的违约金计算方法计算的违约金，吴剑忠诉请汉军公司支付房款利息损失无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、南宁市汉军房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起7日内向吴剑忠支付逾期交房违约金（违约金计算方法：以968293元为基数，按日万分之一计算，自2016年11月14日起至实际交房之日止）； 二、驳回吴剑忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4089元，减半收取2044.5元，由南宁市汉军房地产开发有限责任公司负担227元，吴剑忠负担1817.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审判员 李 愿 二〇一七年八月十八日 书记员 宁小艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。