广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初7816号原告：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司容桂分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂振华居委会振华大道聚华楼首层**铺。负责人：吴汉棠。委托诉讼代理人：谢泽华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘翠雯，广东瑶琨律师事务所实习律师。被告：李德良，男，1982年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：叶碧仪，女，1983年12月8日出生，汉族，住广东省广州市。两被告的共同委托诉讼代理人：饶熠，广东力创律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：佘婉仪，广东力创律师事务所实习律师。原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司容桂分公司与被告李德良、叶碧仪居间合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢泽华、潘翠雯，被告李德良及两被告的共同委托诉讼代理人饶熠、佘婉仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金31200元、律师费5000元，合共36200元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年2月13日签订《独家代理委托书》，约定被告委托原告独家代理出售房产，售价1040000元，委托期限自2017年2月14日起至2017年4月14日止。另外，《独家代理委托书》第9条约定在委托期间委托方不能自行出售该物业及不能委托其他中介公司或第三人进行代理，不能擅自终止本委托或拒绝出售或擅自提高物业的售价，否则委托方将向受托方支付本委托书第2条规定之售价3%作为违约金。《独家代理委托书》第12条还约定在委托期内，无论委托方是否通过受委托方居间成交该物业，受托方有权向委托方直接收取佣金、违约金及因诉讼而支付的律师费。在签订《独家代理委托书》后，原告积极协助被告寻找合适买家，最终在原告的工作下，被告与案外人陈富杰达成买卖房屋的合意。但在双方要签订房屋买卖合同之际，被告却反悔拒售，已构成违约。两被告辩称，一、原告不是本案适格的诉讼主体。《独家代理委托书》是被告与佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司签订，原告是该公司的分公司。根据合同相对性原则，原告不是本案适格的诉讼主体。二、佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司故意隐瞒案涉房屋的真实价值，并提供虚假市值，违反了居间人的报告义务，违反了法律的强制性规定。被告委托评估公司对案涉房产在2017年2月14日的价值进行评估，评估值为1234700元，高于合同锁定的1040000元将近200000元。三、原告与陈富杰、吴程燊恶意串通，企图谋取委托人利益，其行为严重损害被告利益。原告所称合适的买家陈富杰是《独家代理委托书》中的签约经理。四、《独家代理委托书》系格式合同，佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司未尽提示、说明义务，其中免除该公司主要义务，排除被告主要权利的格式条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。五、即使《独家代理委托书》有效，其约定的违约金明显过高。原告提供的证据有原告营业执照复印件一份、法定代表人身份证明书复印件一份、法定代表人身份证复印件一份、被告身份证复印件两份、结婚证复印件一份、房产证复印件一份、发票复印件一份、税收缴款书复印件一份、《独家代理委托书》两份、《房屋买卖保证金协议书》一份、收据一份、《履约催促函》一份、邮寄凭单一份、《委托代理合同》一份。两被告提供的证据有报告书一份。经审核，当事人提供的证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月7日，原告与被告李德良签订《独家代理委托书》，其中约定的委托期限为2016年3月7日至2017年3月6日。2017年2月13日，原告与被告李德良再次签订《独家代理委托书》。该委托书中的委托方为被告李德良，受托方载明为佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，委托事项为“委托方现委托受托方独家代理出售”佛山市顺德区容桂街道办事处高黎社区居民委员会外环路美的御海东郡花园天玑3座2001的房屋，售价1040000元，该售价包括维修资金。《独家代理委托书》约定交易税费支付方式为“按照国家规定由买方支付”，付款方式为“按揭”，但未对此作进一步约定，委托期限为2017年2月14日至2017年4月14日。《独家代理委托书》第7条还约定：“在受托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业的售价，否则应向受托方支付本委托书第2条规定之售价3%作为违约金。”该《独家代理委托书》落款处的受托方仍记载为佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，但由原告加盖其公章确认，吴程燊作为经办人签名，陈富杰作为经理复核签名。2017年2月27日，原告向陈富杰出具金额为5000元的收据一份，内容为“今收到陈富杰意向购买佛山市顺德区容桂街道办事处高黎社区居民委员会外环路美的御海东郡天玑3座2001号房屋保证金”。陈富杰同时作为甲方签订《房屋买卖保证金协议书》一份，该协议书的乙方记载为佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，但佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司或被告均未盖章确认，仅有吴程燊作为经办人签名。该协议书第二条的内容为“甲方自愿以人民币壹佰零肆万元整（小写：￥1040000.00元）购买该房屋，并于2017年04月15日前与卖家签订买卖合同。办理该房屋银行按揭贷款所需出具评估报告的费用由甲方承担。该房屋过户按国家所需缴纳的契税、交易服务费、营业税、印花税、个人所得税等及相关一切费用由甲负责。上述房屋售价已含该房屋物业维修资金。”2017年3月13日，原告向被告寄去《履约催促函》。2017年5月23日，原告诉至本院。另查明，两被告是夫妻，案涉房产为被告叶碧仪所有。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告与被告李德良签订的《独家代理委托书》实为居间合同，但原告并未促成被告李德良与陈富杰签订房屋买卖合同。陈富杰仅为有购买案涉房产的意向，其所签署的《房屋买卖保证金协议书》也仅是写明购房价款为1040000元及相关费用的承担问题，但并未对购房过程的其他相关事项作出具体约定。房屋买卖过程中，往往需要涉及过户登记、涂销抵押登记及办理银行按揭等事项，常见的房屋买卖合同也往往会对支付方式及违约事项作详细约定。上述事项均需要买卖双方彼此进行磋商确认，达成合意后，房屋买卖合同方可成立。因此，陈富杰支付保证金5000元并签署《房屋买卖保证金协议书》的行为，属于以1040000元的价格购买案涉房产提出新的要约邀请，不能认定被告与陈富杰之间已达成成立房屋买卖关系的合意。《独家代理委托书》虽约定“委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售擅自提高物业的售价”，但无论是根据《独家代理委托书》还是根据《房屋买卖保证金协议书》的已有内容，被告李德良与陈富杰均无法签订一份完整明晰的房屋买卖合同。基于上述理由，被告李德良未与陈富杰签订房屋买卖合同的行为，并不能认定已构成违约。而被告叶碧仪并未与原告签订合同，故也不存在违约责任。因此，对于原告主张两被告违约并支付违约金、律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十五条、第三十九条、第四百二十四条的规定，判决如下：驳回原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司容桂分公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计352.5元，由原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司容桂分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇一七年八月二十一日书记员  黄 瑞