广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7702号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州丽柏管理咨询有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市东路367号白云宾馆东楼负一层B101室。法定代表人：刘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹喆,广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓沛钰,广东南国德赛律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州霍公子瓷馆餐饮管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西120号1209房。法定代表人：方笼，该公司执行董事兼总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州霍公子瓷馆餐饮管理有限公司丽柏广场分公司。住所地：广东省广州市越秀区环市东路367号丽柏广场第2层第218商铺及第三层307商铺。法定代表人：方笼，该公司总经理。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘景丽，广东广信君达律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈卓璐，广东广信君达律师事务所实习律师。原审第三人：广东恒艺盛世文化艺术传播有限公司。住所地:广东省佛山市顺德区大良云桂路84号首层之一。法定代表人：黄恒活，该公司执行董事。原审第三人：广州市荔湾区大观堂工艺品店。住所地：广东省广州市荔湾区龙津西路94号文津古玩城第二栋3层自编A区A323a铺。经营者：蔡醒文。原审第三人：陈铿，男，1962年11月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈可洋，男，1991年5月20日出生，香港特别行政区居民，系陈铿之子。上诉人广州丽柏管理咨询有限公司（以下简称丽柏公司）、广州霍公子瓷馆餐饮管理有限公司（以下简称霍公子公司）、广州霍公子瓷馆餐饮管理有限公司丽柏广场分公司（以下简称霍公子丽柏广场分公司）因与原审第三人广东恒艺盛世文化艺术传播有限公司（以下简称恒艺公司）、广州市荔湾区大观堂工艺品店（以下简称大观堂工艺品店）、陈铿租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人丽柏公司上诉请求为：一、撤销原审判决第四、第五项，改判丽柏公司对2019年4月2日盘点表中所有物品享有留置权，有权就这些物品优先受偿；二、撤销原审判决第七项，改判驳回霍公子公司、霍公子丽柏广场分公司（以下简称两霍公子公司）的所有反诉请求；三、撤销原审判决第六项，改判装修保证金从两霍公子公司拖欠的租金中抵扣，丽柏公司无需再向两霍公子公司退还装修保证金；四、两霍公子公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判决丽柏公司收回涉案房屋存在过错，造成两霍公子公司装修损失，属事实认定错误。丽柏公司与霍公子公司于2017年7月25日签订《广州市房地产租赁合同》及《广州市房地产租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定霍公子公司承租丽柏公司的涉案房屋。在承租期内，两霍公子公司违反合同约定长期拖欠租金、物业管理费、水电费、推广费等相关费用，两霍公子公司的行为已构成严重违约。丽柏公司自2018年9月10日起向两霍公子公司发函数十次，要求两霍公子公司补缴所欠租金等所有费用，该等函件明确提醒两霍公子公司若未补缴欠款，丽柏公司将行使租赁合同项下的一切权利，随时收回房屋，但两霍公子公司收函后仍然拒不缴纳租金等费用。两霍公子公司恶意拖欠租金的行为，违反了合同的约定，严重损害了丽柏公司的合法权益，给丽柏公司经营的商场造成恶劣的影响。根据丽柏公司与霍公子公司签订的《补充协议》第十二条第7款7.20项约定，霍公子公司拖欠租金、水电费、物业管理费、推广费等相关费用七日后，丽柏公司有权单方解除租赁合同，并且丽柏公司有自行收回商铺的权利。第十六条违约责任约定，霍公子公司拖欠租金、水电费、物业管理费、推广费等相关费用构成根本违约，丽柏公司有权立即解除合同，收回商铺并没收合同保证金及物业管理费按金。本案中，对于两霍公子公司拖欠租金的违约行为，丽柏公司从2018年9月已多次明确告知两霍公子公司随时会收回涉案房屋，且提前三天书面通知两霍公子公司解除合同，两霍公子公司恶意拖欠租金将近一年，这些时间足以让两霍公子公司充分处理房屋装饰装修及物品，且两霍公子公司也同意在2019年4月1日解除合同。丽柏公司与两霍公子公司就涉案房屋内的物品制作了清单核对，对于物品也尽到妥善保管的义务。因此，原审法院认为丽柏公司未按照约定预留清理房屋时间，自行收回涉案房屋一节存在过错，这一事实认定明显错误；二、原审法院判决丽柏公司酌情向两霍公子公司补偿装修损失21万元，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第十一条第（二）款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案中，两霍公子公司存在长期拖欠租金等费用的违约行为，该行为最终导致合同解除，根据前述规定，两霍公子公司作为违约方，其主张的装修损失应当由自己承担，原审法院适用法律错误；三、丽柏公司有权就2019年4月2日盘点表中所有物品行使留置权。原审庭审中，第三人恒艺公司委托的公司职员陈展涛、第三人大观堂工艺品店经营者蔡醒文、第三人陈铿委托的陈可洋到庭参加诉讼，该等参加诉讼人员的授权是否真实，原审法院并未详细查明。在盘点表上虽有蔡醒文、陈可洋的签字，但该盘点表是丽柏公司和两霍公子公司共同确定商铺内物品，蔡醒文、陈可洋的签名并不意味着丽柏公司认可该等物品属于第三方。原审法院在没有任何证据的情况下，即认定盘点表编号D清单上刘三清的签名为恒艺公司的送货人员，在该清单没有恒艺公司盖章的情况下，仅凭陈展涛的陈述，即认定D清单D1-D37项物品属于恒艺公司，该认定过于草率，没有任何法律依据。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护丽柏公司的合法权益，请求支持丽柏公司的所有诉求。二审庭询时，丽柏公司当庭增加一项上诉请求为改判两霍公子公司支付逾期付款的违约金。丽柏公司认为，原审法院以丽柏公司已按照合同约定没收履约保证金为由，对于丽柏公司主张两霍公子公司逾期支付租赁费用的违约金不予支持，没有事实和法律依据。针对上诉人丽柏公司的上诉，上诉人两霍公子公司答辩称：一、案涉租赁合同及补充协议系丽柏公司提供的格式合同，存在大量免除丽柏公司责任、加重两霍公子公司责任及排除两霍公子公司主要权利的无效条款，丽柏公司本就无权依据该等条款向两霍公子公司主张留置权等权利。本案租赁合同系丽柏公司单方提供的格式合同是本案关键的事实，该合同中出租人与承租人的权利义务明显不对等，存在大量未向两霍公子公司进行任何提示或说明的，免除丽柏公司责任、加重两霍公子公司责任及排除两霍公子公司主要权利的无效条款。丽柏公司据以认为其合法收回案涉商铺的《补充协议》第十二条第7.20款、第十六条第2.1及2.3款均属于该等无效格式条款，完全剥夺了两霍公子公司在合同解除情况下享有的正常合同权利。丽柏公司依法无权依据该等无效格式条款向两霍公子公司主张留置权或其他权利。对此两霍公子公司已在原审中多次强调并提交相应证据证明，亦在两霍公子公司提交的上诉状中进行了论述，在此不再赘述；二、丽柏公司强行收回案涉房屋违反合同约定及法律规定，原审法院判决其向两霍公子公司补偿由此造成的损失合法合理，不存在事实认定或法律适用的错误。（一）丽柏公司未按合同约定给两霍公子公司预留合理的腾退期即强行收回案涉商铺存在过错，应对由此造成的装修设备损失向两霍公子公司承担补偿责任，与案涉合同是否因两霍公子公司违约导致解除无关。即便依据案涉租赁合同《补充协议》第十六条第2款约定，合同解除出租人收回商铺的，应提前三天通知承租人，且对于商铺内物品的处理应当有中立的第三方在场进行见证。本案丽柏公司因急于将案涉商铺重新出租给其他商户，于2019年3月30日向两霍公子公司送达《解除合同通知书》后即要求两霍公子公司在2019年4月1日前交还案涉商铺（共两层，面积达540平方米）。案涉商铺系两霍公子公司投资了数百万进行装修改造的艺术餐厅，根本不可能在丽柏公司要求的短短一两天内完成清退工作，也不符合双方合同的约定。同时，丽柏公司不顾两霍公子公司的强烈反对，在本案纠纷尚未了结的情况下，于2019年4月2日强行收回案涉商铺及非法扣留并私下处理商铺内属于两霍公子公司及第三方所有的物品，不仅严重侵犯了两霍公子公司及第三方的合法权益，也违反了上述合同有关第三方见证的约定。丽柏公司甚至在已向原审法院承诺“不会转移、不作处分”店内物品的情况下私自搬离店内物品，行为极其恶劣。本案正因丽柏公司未按合同约定给予两霍公子公司合理的腾退时间，更私自扣留及处理商铺内属于两霍公子公司及第三方所有物品，导致两霍公子公司被强行停业，且未能充分处理店铺内装饰设备、将房屋恢复原状，给两霍公子公司造成了相应的损失。即便原审法院认定案涉租赁合同是因两霍公子公司违约导致解除，但原审法院系基于丽柏公司收回商铺过程中存在明显过错，依据公平原则要求其向两霍公子公司承担补偿责任，与本案合同系因何方过错解除无关，原审法院判决丽柏公司承担补偿责任与其在上诉状引用的《城镇房屋租赁合同解释》第十一条第（二）款规定并不冲突。（二）两霍公子公司自始不存在拖欠租金的恶意，丽柏公司根本没有预留充分的腾退时间，相反一直允许案涉商铺正常经营且同意协商，两霍公子公司无法预见丽柏公司将于何时解除合同并提前进行腾退工作。原审中，两霍公子公司已多次强调且已提交有关证据证明，两霍公子公司之所以未能按时缴纳租金，很大程度上是因丽柏广场根本没有与其所收取的高昂租金相匹配的客流量，及丽柏公司未能妥善履行合同约定的推广及经营管理义务共同导致两霍公子公司长期处于亏损状态所致。一方面，丽柏公司在两霍公子公司承租前即通过宣称丽柏广场拥有大量高端vip客户及商场内相邻餐饮店铺月经营额达百万的不实宣传，使两霍公子公司对将来的营收情况产生误判，更同意支付合同约定的高昂租金及各类管理费用。另一方面，因双方租赁合同《补充协议》第十二条第7.13款明确约定两霍公子公司不得在租赁商铺范围外开展任何宣传活动，故两霍公子公司有充分理由相信丽柏公司在收取高额推广费的同时，能提供与之相匹配的宣传推广服务，为商场及案涉商铺带来足够的客流量。然，自两霍公子公司入驻丽柏广场以来，丽柏广场却长期处于客流稀少、商业氛围惨淡的状况，丽柏公司亦未能采取积极有效的推广措施改善营商环境。两霍公子公司在承租案涉商铺近一年时间内已尽力按合同约定按时缴纳租金及各项推广管理费用，但最终仍因商场经营不善及丽柏公司的无效宣传导致长期处于亏损状态而无以为继，最终于2018年7月起无力再支付合同约定基础租金。尽管如此，为使案涉合同能继续履行，两霍公子公司一直积极与丽柏公司就租金减免问题进行协商，丽柏公司除适当降低保证金及催收租金等费用外，从未正式提出过解除合同，包括在2018年12月向法院起诉也未主张解除合同。直至2019年3月30日两霍公子公司收到丽柏公司的解除合同通知，案涉商铺仍在正常经营当中。故此，即便丽柏公司于2018年9月即开始向两霍公子公司发函催收租金，但因其一直未正式提出解除合同，并允许案涉商铺继续正常经营，两霍公子公司根本不可能预见丽柏公司将于何时通知解除合同，并继而提前处理商铺内的装饰装修物等。丽柏公司认为其已为两霍公子公司预留充分的腾退时间没有任何事实依据。（三）丽柏公司在合同解除权的行使上也存在过错，其怠于行使解除权最终造成双方损失的扩大。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十九条减损规则第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”实际上，正因丽柏公司在明知两霍公子公司已无法承担高额租金及各项管理费用的情况下仍怠于行使合同解除权，放任其损失扩大，导致两霍公子公司现需无辜承担由此造成的扩大损失（即其怠于行使解除权期间所累积的高额租金和管理费用）。但基于息诉考虑，两霍公子公司并未就相应判项提起上诉。谁想丽柏公司却在自身收回商铺明显存在过错的情况下企图逃避对两霍公子公司的补偿责任，其该相应上诉请求应予以驳回；三、原审第三人均是由经合法授权的诉讼代理人或经营者参加本案诉讼，授权手续合法完备，对案涉商铺内属于第三人所有的物品，丽柏公司依法不享有留置权。如前所述，因丽柏公司非法侵占了案涉商铺内属于案外第三方所有的物品，权益受损的第三方在原审中均向法院申请作为第三人参与本案诉讼以维护自身的合法权益。原审中，第三人恒艺公司、大观堂工艺品店、陈铿均委托相应的诉讼代理人或由经营者到庭参与本案诉讼（恒艺公司委托其职员陈展涛参加，大观堂工艺品店由其经营者参加，陈铿委托其儿子陈可洋参加）。上述代理人及经营者皆向法院提交了经第三人签字盖章的授权委托书，授权手续合法完备，依法有权在本案中代第三人处分诉讼权利及履行诉讼义务。丽柏公司认为原审法院未查明上述代理人的授权是否真实完全是“鸡蛋里面挑骨头”，没有任何依据。针对丽柏公司认为仅凭2019年4月2日盘点表无法证明表中所载物品为第三人所有的问题，首先，该盘点表除了有两霍公子公司及第三人代理人签字外，丽柏公司代理人也在表中签名进行了确认。该盘点表明显系案涉三方就案涉商铺撤场时店内属于第三人所有物品状况的确认。若丽柏公司认为表中物品非第三人所有，为何同意第三人参与盘点？又为何在盘点表中签字？其次，除经各方签字确认的盘点表外，两霍公子公司在原审中也提交了与第三方签订的租用合同以证明商铺内大部分物品为第三人所有，而丽柏公司自始未能提供任何证据予以推翻。结合案涉租赁合同《补充协议》第十二条第4款约定，案涉商铺是用作展示及销售合法之艺术收藏品之零售业务及餐饮配套，丽柏公司实际亦清楚知悉案涉商铺内存在大量属于第三方所有的展示物品。综合上述证据及合同约定，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本案两霍公子公司提交证据已满足高度盖然性的证明标准，原审法院据此认定2019年4月2日盘点表中相应物品为第三人所有，判决丽柏公司对有关物品不享有留置权有充分的事实和法律依据；四、丽柏公司起诉时并未要求将装修保证金用以抵扣欠付租金，原审法院依法无需对此进行审查及处理。在双方租赁合同《补充协议》第四条第3款已明确约定装修保证金应在承租人完成装修消防验收合格并经验收无误后予以退回的情况下，原审法院判决丽柏公司退还装修保证金符合双方合同约定。综上所述，原审判决丽柏公司向两霍公子公司赔偿相应的装修损失具有充分的事实和法律依据。对于原审中已合法确认归第三人所有的盘点表中物品，丽柏公司依法不享有留置权。而原审法院判决丽柏公司向两霍公子公司退还装修保证金亦符合双方合同约定。丽柏公司所陈述的上诉理由没有任何事实及法律依据，应依法驳回丽柏公司的上诉请求。针对丽柏公司增加的诉讼请求，两霍公子公司不同意，因为该上诉请求已超过了上诉期限，并且对于违约责任两霍公子公司也进行了上诉。针对上诉人丽柏公司的上诉，原审第三人恒艺公司答辩称：恒艺公司只想拿回属于恒艺公司的机器设备。针对上诉人丽柏公司的上诉，原审第三人大观堂工艺品店答辩称：大观堂工艺品店只想取回大观堂工艺品店参展的作品。针对上诉人丽柏公司的上诉，原审第三人陈铿答辩称：希望丽柏公司可以归还陈铿放置在该商场被扣留的物品。上诉人两霍公子公司上诉称：案涉《广州市房地产租赁合同》及其补充协议系丽柏公司单方提供的格式合同，在该合同对履约保证金的处理问题有两种解释的情况下，依法应作出不利于格式条款提供方的解释，即应认定当两霍公子公司构成违约时，丽柏公司仅有权将霍公子公司缴纳的合同保证金用于抵扣所欠缴的租金及管理费用，原审法院遗漏查明上述事实，判决丽柏公司直接没收霍公子公司缴纳的324000元合同保证金，是事实认定及法律适用错误，应当予以改判。具体理由如下：第一，《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，霍公子公司与丽柏公司签订的《广州市房地产租赁合同》及其补充协议中包含大量由丽柏公司预先拟定、在订立合同时并未与霍公子公司协商的条款，且该等条款重复使用于丽柏公司与丽柏广场其他租户的租赁合同当中，对此两霍公子公司在原审时已提交相关证据予以证明。因此，案涉租赁合同显然属于由丽柏公司单方提供的格式合同；同时，丽柏公司也无法提供任何反驳证据以排除两霍公子公司格式合同的主张，故应当依法承担举证不能的不利后果。而原审法院未对案涉合同是否属于格式合同进行审查，直接依据合同约定进行认定，属事实认定和法律适用错误。第二，事实上案涉《补充协议》第五条第2、3款均对霍公子公司发生违约时履约保证金的处理问题进行了约定，具体为第五条第2款中“若乙方违反本合同任何条款（包括，但不限于迟交或欠交租金……）甲方有权扣除或没收合同保证金以抵消欠交款项及支付甲方所遭受之损失。”；第3款中“若乙方违反租赁合同，而导致甲方行使权利解除租赁合同……甲方均有权立即没收合同保证金及向乙方追讨一切欠款及甲方所遭受之损失及费用”。结合《合同法》第四十一条规定：“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”，因案涉租赁合同及其补充协议均为丽柏公司单方提供的格式合同，故针对上述条款应作出不利于格式条款提供方丽柏公司的解释，本案的履约保证金应当依据《补充协议》第五条第2款的约定进行处理，即应认定将霍公子公司已付的履约保证金用以抵扣所欠缴的租金及管理费用，而丽柏公司无权直接没收该保证金。综上所述，两霍公子公司认为，原审法院认定事实及法律适用错误。故为维护两霍公子公司的合法权益，特向贵院提起上诉，恳请依法撤销原审判决第二项，改判将霍公子公司缴纳的324000元履约保证金用以抵扣两霍公子公司欠缴的租赁费用。据此请求：1.撤销原审判决第二项，改判将霍公子公司缴纳的履约保证金324000元用以抵扣两霍公子公司欠缴的租赁费用；2.本案一、二审相应的诉讼费用由丽柏公司承担。针对上诉人两霍公子公司的上诉，上诉人丽柏公司答辩称：不同意两霍公子公司的上诉请求。首先，涉案合同并不是两霍公子公司主张的丽柏公司单方提供的格式合同，而是双方经审阅后签订的相关合同。对此原审法院也认定，该合同是双方当事人当时的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。那么两霍公子公司所引用的合同法第39条的规定，在司法实践当中，所谓格式合同一般是保险公司和银行来用的，丽柏公司作为商场经营者，是做不出所谓的格式条款，丽柏公司也没有那么强势。第二，涉案租赁合同以及补充协议签订之后，从原审查明的事实来看，两霍公子公司从2018年9月就开始拖欠房租，原审期间丽柏公司也提供了相关证据，每月都有催款通知书。从2018年9月到2019年3月，该段时间对方全部是签字的，该事实在原审期间已经得到认定。原审判决也明确两霍公子公司因为没有按时足额支付租金、管理费等租赁费用，已经构成根本性违约，对于该结论丽柏公司是没有异议的。从两霍公子公司上诉状来看，对方也是没有异议。原审法院没有判决支持丽柏公司主张的违约金请求，但是认为丽柏公司没收了履约保证金，已经能够弥补一部分损失。虽然丽柏公司不认同原审这一认定，但是两霍公子公司作为根本违约方，应当承担相应的违约责任。两霍公子公司主张改判履约保证金抵扣租赁费用，没有事实和法律依据。综上，丽柏公司认为两霍公子公司的上诉理由是不成立的，请求驳回其上诉请求。针对上诉人两霍公子公司的上诉，原审第三人恒艺公司答辩称：恒艺公司只想拿回属于恒艺公司的机器设备。针对上诉人两霍公子公司的上诉，原审第三人大观堂工艺品店答辩称：大观堂工艺品店只想取回大观堂工艺品店参展的作品。针对上诉人两霍公子公司的上诉，原审第三人陈铿答辩称：希望丽柏公司可以归还陈铿放置在该商场被扣留的物品。上诉人丽柏公司于原审提出的诉讼请求：1、确认丽柏公司与霍公子公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》在2019年4月2日解除；2、两霍公子公司向丽柏公司支付自2018年7月1日起至2019年4月2日止拖欠的租金、POS机服务费、管理费、推广费、电费、水费合共1588805.05元及违约金（每月按当月欠款总额的0.3%，从当月1日起计至实际清偿之日止，具体详见明细表）；3、没收霍公子公司已缴纳的保证金324000元及装修押金50000元；4、丽柏公司对双方确认的盘点表中列明的物品享有留置权，对留置的物品享有优先受偿权。上诉人两霍公子公司于原审提出的反诉请求：1、丽柏公司向两霍公子公司赔偿装修损失100万元；2、丽柏公司向两霍公子公司赔偿停业损失80万元；3、丽柏公司向两霍公子公司退还保证金374000元；4、丽柏公司协助返还商铺内的全部物品。原审法院经审理查明：2017年7月25日，丽柏公司（甲方）与霍公子公司（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区环市东路367号丽柏广场第2层218号商铺及第3层307号商铺出租给乙方作商业使用，使用面积540平方米，租赁期限从2017年8月1日至2022年10月31日，租金从2018年7月1日至2019年10月31日为每月162000元等。同日，双方签订《补充协议》，约定上述商铺只可作展示合法之艺术收藏品及艺术衍生品、零售艺术衍生品及提供餐饮配套服务，其店名为“霍公子瓷馆（收藏艺术主体餐厅）”；双方议定租赁期由2017年8月1日开始至2023年10月31日止，乙方须由交铺日开始缴交商铺租金，其中2018年7月1日至2019年10月31日每月基本租金为162000元或该商铺每月总营业额之12%，以上两者以较高之金额为准；为方便乙方收银工作的开展，甲方将代乙方向广州银联网络支付有限公司申请“银行直联POS机系统”，该银行系统应与甲方在该商铺安装的POS-ERP系统连接，两系统连接后统称“消费积分系统”，乙方承诺使用该系统作为商铺唯一的收银系统，其中“银行直联POS机系统”收单行指定为中国银行广州白云宾馆支行，收款方式包括但不限于现金、银行卡、支付宝、微信及消费卡等，并向甲方每月支付2000元作为维护及使用该系统的费用；在签署本合同时或之前，乙方须向甲方支付50000元作为装修保证金，此保证金将于乙方完成装修工程，消防验收合格及经甲方验收无误及扣除一切对丽柏广场或该商铺造成的损失（如有）后不含利息退回乙方；乙方须向甲方支付相当于两个月基本租金之金额648000元作为合同履约保证金；在不影响甲方在租赁合同项下及其它任何合法权利前提下，若因乙方违反租赁合同，而导致甲方行使权利解除租赁合同，或乙方单方面无法定或约定理由解除本合同，甲方均有权立即没收合同保证金及向乙方追讨一切欠款及甲方所遭受之损失及费用；乙方须由起始日开始按月缴交商场推广费，每月之商场推广费相当于10800元或该商铺每月总营业额之1%，以上两者以较高者为准；乙方须由交铺日起，每月按43200元向甲方支付物业管理费或按照本协议条款作出调整之数目，物业管理费之收费包含商场公共区域分摊之水电费，但不包含乙方于该商铺内使用之水电费；乙方须由交铺日起，按时交纳一切乙方应付之电话费、水费、电费及其它公共设施费用；乙方须按照本合同规定，依时全数交纳所有租金、物业管理费、商场推广费、电费、水费、电话费、空调费、合同保证金、物业管理费按金、推广费按金及本合同项下规定乙方须支付之款项，若乙方未能按照本合同规定依时交纳任何上述款项，乙方承诺每月向甲方支付滞纳金，以欠款总和之0.3%计算，若乙方逾期7日交纳任何上述款项或滞纳金，甲方有权立即解除租赁合同，收回该商铺；鉴于实践中出租人经常遇到租赁合同期限届满、终止或解除后无法正常及时收回出租的房地产，导致出租人损失严重，乙方谨此郑重承诺不会发生此等情形，并谨此特别确认和同意，甲方依本协议约定及或法律规定行使合同解除权时，又或在租赁期届满或因其它原因终止、解除被裁决或判决终止、被解除之情形下，乙方须立即无条件腾空，自觉将该商铺恢复原状和退回商铺给甲方，否则：1、甲方无须经过司法、行政或仲裁程序而进入并占用该商铺且可作另行出租给任何第三方处分，乙方认可甲方该收铺行动的合法性和合理性，唯甲方应当给予乙方提前三天书面或口头通知；2、对于存放于该商铺内的商品、物品、档案、资料等，乙方自愿放弃对其处分权，同意甲方或丽柏广场管理处在中立第三人（律师、公证员）见证下予以撤离和另行保存，予以变卖、拍卖或折价抵偿，所得价款用于支付乙方欠或须向甲方支付之款项，若所得价款不足清偿前述欠款的，不足部分，甲方有权向乙方继续追偿，若所有价款清偿前述欠款后有剩余的，则甲方须将余款退回乙方或向公证机关提存；3、乙方放弃因甲方的上述行为向甲方主张任何权利，上述收铺/腾退/恢复该商铺原状/撤离行动及保存商铺内物品所需费用/见证费等由乙方承担，甲方实施上述行为不构成对乙方的侵权，乙方因此而遭受的任何损失由乙方自行承担等。合同签订后，丽柏公司将涉案房屋交付霍公子公司使用，霍公子公司向丽柏公司支付装修保证金50000元、合同保证金324000元。2017年11月10日，霍公子公司向丽柏公司发出授权委托书，写明鉴于我司作为租赁主体与贵司就丽柏广场218铺及307铺签订了《广州市房地产租赁合同》及其补充协议，现我司授权霍公子丽柏广场分公司作为全权运营霍公子瓷馆的代理人，代理权限包括全面负责霍公子瓷馆所有日常运营及市场拓展等各类相关事宜，代为签署、签收有关文件，我司承诺，分公司所实施的一切行为产生的权利、义务及责任均由我司承受等。2018年12月27日，霍公子丽柏广场分公司、广州安珀萃艺术品有限公司等向丽柏公司出具租金减免联合申请报告，提出租金减免方案为商铺由固定租金模式转变为管理费、推广费+12%营业额抽成的交租模式。2019年3月4日，两霍公子公司法定代表人方茏向丽柏公司出具《关于丽柏广场店铺营业执照的函》，写明确认贵司与我司霍公子公司签订《广州市房地产租赁合同》，我司已依约以该商铺为注册地址依法注册登记成立了霍公子丽柏广场分公司，用于经营该商铺，与我司共同履行上述租赁合同。丽柏公司在2018年9月10日至2019年3月15日期间多次向霍公子公司发出催款通知书，要求两霍公子公司支付从2018年7月起拖欠的租金（含POS机）、管理费（含水电费）及滞纳金，并在通知书中写明要求两霍公子公司在函件日期之7天内按照约定全数缴付欠款，否则我司将考虑行使租赁合同项下一切权利，包括但不限于中断水电供应、实时终止租赁合同等。上述通知书均由两霍公子公司人员签收。2019年3月29日，丽柏公司向两霍公子公司发出解除合同通知书，自2019年4月1日起，我司正式解除《广州市房地产租赁合同》及补充协议，收回涉案房屋，并没收合同保证金及物业管理费按金，两霍公子公司应当在2019年4月1日前，将涉案房屋交还我司等。2019年4月2日，丽柏公司自行收回涉案房屋，与两霍公子公司清点房屋内物品另行存放，共同制作了盘点表。其中《陈铿油画展品清单》列明47幅画，除编号为22、25、26、31、32、34号之外，剩余41幅画在涉案房屋内，该展品清单由第三人陈铿的委托诉讼代理人陈可洋签名确认。《霍公子陶馆逢缘阁》列明B1-B26项收藏品在涉案房屋内，该清单由第三人大观堂工艺品店经营者蔡醒文签名确认。《霍公子瓷馆盘点表》编号D的清单中D1-D37项物品编号，该清单由第三人恒艺公司的送货人员刘三清签名确认。丽柏公司确认本案审理期间已经将清单中白色三角钢琴退还给两霍公子公司，两霍公子公司为此向丽柏公司支付了8200元。2019年4月3日，霍公子公司向丽柏公司发出关于《解除合同通知书》的回复函，写明我司于2019年3月30日收到贵司送达的《解除合同通知书》，该通知书函告我司双方租赁合同于2019年4月1日正式解除，并没收合同保证金及物业管理费按金，同时要求我司于2019年4月1日前交还租赁场地，我方不予认可。在贵司已就租赁合同纠纷提起诉讼过程中，双方纠纷尚未了结，贵司不应当、也无权强行单方解除合同，更何况作为一个投资了数百万元的艺术餐厅，不可能在收到函件一两天内就清场，在双方未协商一致之前，我司不同意贵司的单方解除决定等。2019年4月15日，霍公子公司向丽柏公司发函，写明2019年4月14日，我司工作人员前往涉案房屋查看时发现贵司在未告知、未征得我方同意的情况下，已经擅自移动和处置商铺物品，更加装了橱窗等，我司和第三方保留依照法律途径追究相关人员责任的权利。另查，2019年1月20日，霍公子丽柏广场分公司（乙方）与第三人陈铿（甲方）签订《展览协议》，写明甲方将提供作品用于霍公子瓷馆展览，具体作品见附件清单，展览时间2019年1月24日至3月25日，展览地点霍公子瓷馆等。2019年1月22日，霍公子丽柏广场分公司（乙方）与第三人大观堂工艺品店（甲方）签订《展览协议》，写明甲方将提供收藏品用于霍公子瓷馆展览，展品明细详见附件清单，展览时间2019年1月24日至3月25日，展览地点霍公子瓷馆等，附件清单为《霍公子瓷馆逢缘阁》。2017年11月18日，第三人恒艺公司（甲方）与霍公子丽柏广场分公司（乙方）签订设备租赁合同，写明乙方以抵押租赁的方式租用舞台屏幕灯光音响乐器设备一批，总报价290840元，甲方将所需设备送到乙方指定地点安装调试验收，验收合格后7个工作日开始按月计算租金，每月租金6500元，租期为5年等。附件为《霍公子瓷馆艺术餐厅舞台设备租赁清单》。庭审中，丽柏公司提交截至2019年4月2日的两霍公子公司欠费明细表，写明共欠租金1468800元（每月按162000元计算）、POS机服务费18133元（每月按2000元计算）、管理费391680元（每月按43200元计算）、推广费97920元（每月按10800元计算）、电费112373元、水费6782元，合计2095688元；两霍公子公司自2018年7月1日起已付租赁费用合共506882.95元；经分摊计算后得出：2018年8月欠费109046.05元、9月欠费232053元、10月欠费231222元、11月欠费229110元、12月欠费164000元、2019年1月欠费164000元、2月欠费218000元、3月欠费218000元、4月欠费23374元等。两霍公子公司对该明细表列明的各项欠费以及已付租赁费用分摊方式没有异议，但认为租金不应按照每月162000元的标准计算，且2019年4月的租金、POS机服务费、管理费、推广费不应计算，两霍公子公司自2019年3月底已经停止经营。除此之外，原审原、被告双方均同意两霍公子公司为置换钢琴支付的8200元在上述2019年4月的欠费中抵扣。本案审理期间，两霍公子公司向原审法院申请对涉案房屋装饰装修物及留在涉案房屋内的物品与留置清单中的物品（不包括油画及古董）市场价值进行评估，并提供了装修合同、结算单、施工图等证据。丽柏公司对上述证据不予确认。原审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司负责评估，因丽柏公司要求尽快另行出租房屋，原审法院组织双方当事人及评估机构于2019年6月14日勘察现场并核对物品。评估机构于2019年9月16日作出价格评估结论书（初稿），认定标的装修工程在评估基准日2019年4月2日的市场价值为785360元，标的可移动物品在价格评估基准日的市场价值为272520元。丽柏公司对该初稿真实性认可，但不认可关联性。两霍公子公司则认为该初稿存在遗漏项目，评估价格过低等。广东高迪评估咨询有限公司于2019年10月24日作出价格评估结论书，认定装修工程在评估基准日2019年4月2日的市场价值为785360元，标的可移动物品在价格评估基准日的市场价值为264320元。丽柏公司对该结论书真实性没有异议，关联性不予确认。两霍公子公司认为该报告书对于可移动物品的评估价格过低。原审法院认为：丽柏公司与霍公子公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定每月租金按基本租金每平方米320元与商铺每月总营业额12%之间较高之金额为准，现无证据证明两霍公子公司在租赁期间每月营业额的12%比基本租金要高，故两霍公子公司应按照基本租金标准向丽柏公司支付租金，两霍公子公司辩称租赁期间应按照实际营业额12%的标准支付租金与合同约定不符，原审法院不予接纳。合同签订后，两霍公子公司自2018年7月1日起未按时足额支付租金、管理费等租赁费用，欠费达100多万元，已构成根本性违约，丽柏公司据此向两霍公子公司发出《解除合同通知书》通知租赁合同于4月1日解除，两霍公子公司回复称在2019年3月30日收到该通知书，故上述租赁合同经丽柏公司依法行使合同解除权已于2019年4月1日解除，丽柏公司诉请要求确认上述租赁合同于2019年4月1日解除，原审法院予以支持。因两霍公子公司违约导致租赁合同解除，丽柏公司要求没收已付的履约保证金324000元，由两霍公子公司支付所欠的租赁费用符合合同约定，原审法院予以支持，两霍公子公司反诉要求丽柏公司退还履约保证金、赔偿营业损失缺乏依据，原审法院不予支持。两霍公子公司所欠租赁费用应计至丽柏公司实际收回房屋之日即2019年4月2日止，欠费金额以经双方当事人核对过的明细表为准，补充扣除两霍公子公司在本案审理期间支付的8200元之后，得出两霍公子公司欠付租赁费用共计1580605.05元。两霍公子公司同意共同承担本案责任，原审法院予以照准，上述欠费由两霍公子公司一并向丽柏公司进行支付。至于逾期支付租赁费用的违约金，在丽柏公司没有提供证据证明其实际损失大小的情况下，履约保证金324000元所占欠付费用的比例已达20%，故没收履约保证金足以弥补丽柏公司因两霍公子公司逾期支付租金所致的损失，丽柏公司还要求两霍公子公司支付逾期支付租赁费用的违约金，原审法院不予支持。关于丽柏公司诉请对涉案商铺内物品行使留置权的问题，租赁合同约定存放于商铺内的物品两霍公子公司自愿放弃其处分权，并同意由丽柏公司变卖、拍卖等，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，留置权的客体应当是属于两霍公子公司的动产，根据霍公子丽柏广场分公司与第三人签订的展览协议、设备租赁合同等，原审原、被告双方在2019年4月2日盘点铺内物品中有部分物品为第三人所有，且是特定物。这些物品在盘点过程中经第三人参与并签名确定，明显不属于两霍公子公司所有的动产。此外，租赁合同约定丽柏公司自行收回商铺应当提前三天书面或口头通知，从丽柏公司通知租赁合同于4月1日解除起算，至丽柏公司于4月2日实际收回涉案房屋时止，没有预留3天时间供两霍公子公司清理房屋，从而错误留置了属于第三人的物品。故经第三人确认的铺内物品不在丽柏公司行使留置权的范围之内，两霍公子公司反诉要求丽柏公司交还属于第三人的动产，原审法院予以支持，该部分动产应以《陈铿油画展品清单》、《霍公子陶馆逢缘阁》、《霍公子瓷馆盘点表》编号D版页清单所列物品为准。丽柏公司在本案审理期间向两霍公子公司退还了盘点清单中列明的白色三角钢琴，除属于第三人的动产以及钢琴之外，剩余盘点清单中的物品均由丽柏公司享有留置权。关于两霍公子公司反诉要求丽柏公司退还装修保证金及赔偿装修损失的问题，根据租赁合同约定，装修保证金应在两霍公子公司完成装修消防验收合格并经丽柏公司验收无误后予以退回，丽柏公司没有提供证据证明两霍公子公司对涉案房屋装修存在违法违规的情形，租赁合同没有约定两霍公子公司违约丽柏公司有权没收装修保证金，故两霍公子公司反诉要求丽柏公司退还装修保证金50000元，原审法院予以支持。经两霍公子公司申请评估，原审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋装修工程及可移动物品市场价值负责评估，评估机构认定装修工程价值为785360元，可移动物品市场价值为264320元，双方当事人未能提供证据对评估意见进行反驳，原审法院对上述评估意见予以采信。虽然租赁合同的解除是两霍公子公司拖欠租赁费用所致，但是合同解除后丽柏公司没有按照约定给两霍公子公司预留清理房屋时间，令两霍公子公司无法充分处理房屋装饰装修及物品将房屋恢复原状予以交还，故丽柏公司在自行收回涉案房屋一节明显存在过错，造成了两霍公子公司装修损失，基于公平原则，原审法院根据租赁双方各自的过错和违约程度，酌情确定由丽柏公司向两霍公子公司补偿装修损失21万元。综上所述，依照《合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、《城镇房屋租赁合同解释》第十一条规定，判决如下：一、确认丽柏公司与霍公子公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》于2019年4月1日解除。二、丽柏公司没收履约保证金324000元。三、两霍公子公司在原审判决发生法律效力之日起10日内，向丽柏公司支付从2018年8月1日起至2019年4月2日止所欠的租赁费用合共1580605.05元。四、丽柏公司在原审判决发生法律效力之日起5日内，向两霍公子公司返还2019年4月2日盘点表中《陈铿油画展品清单》、《霍公子陶馆逢缘阁》、《霍公子瓷馆盘点表》编号D版页所列物品。五、确认丽柏公司对2019年4月2日盘点表中除《陈铿油画展品清单》、《霍公子陶馆逢缘阁》、《霍公子瓷馆盘点表》编号D版页所列物品及白色三角钢琴之外的物品享有留置权，有权就这些物品优先受偿。六、丽柏公司在原审判决发生法律效力之日起10日内，向两霍公子公司退还装修保证金50000元。七、丽柏公司在原审判决发生法律效力之日起10日内，向两霍公子公司补偿装修损失210000元。八、驳回丽柏公司的其他诉讼请求。九、驳回两霍公子公司的其他反诉请求。如未按原审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17614元，保全费5000元，由两霍公子公司负担；反诉费12096元，由丽柏公司负担2600元，两霍公子公司负担9496元；评估费35647元，由丽柏公司负担7471元，两霍公子公司负担28176元。本院二审查明，《补充协议》第五条第2款约定，在不影响甲方在本合同项下权利及其他任何合法权利前提下，若乙方违反本合同任何条款（包括，但不只限于迟交或欠交租金，物业管理费，商场推广费，电费，违约金，赔偿金或其它根据本合同乙方应付之款项，费用），甲方有权扣除或没收合同保证金以抵消欠交款项及支付甲方所遭受之损失。在扣除或没收合同保证金后，乙方须在甲方发出书面通知的7天内，重新将合同保证金填补至原来之金额及向甲方支付尚欠之一切款项，费用及/或损失。第3款约定，在不影响甲方在租赁合同项下及其它任何合法权利前提下，若因乙方违反租赁合同，而导致甲方行使权利解除租赁合同；或乙方单方面无法定或约定理由解除本合同，甲方均有权立即没收合同保证金及向乙方追讨一切欠款及甲方所遭受之损失及费用。第十二条第4款约定，……该商铺只可用作展示及销售合法之艺术收藏品至零售业务及餐饮配套……。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉《广州市房地产租赁合同》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据各方当事人的诉辩意见及本院查明的案件事实，本案争议焦点为：一、案涉合同履约保证金是否应抵扣两霍公子公司所欠租金；二、丽柏公司对两霍公子公司装修损失是否存在过错并据此承担相应补偿责任；三、丽柏公司是否有权对盘点表中所列物品行使留置权。一、关于案涉合同履约保证金是否应抵扣两霍公子公司所欠租金的问题。两霍公子公司主张《广州市房地产租赁合同》《补充协议》系格式合同，对合同履约保证金的约定应作对丽柏公司不利的理解，履约保证金应当抵扣租金。经审查，在本案双方订立合同时，霍公子公司对合同中关于合同履约保证金约定的内容是明知的,该条款不存在法律规定的无效情形,亦不存在加重或者减轻合同一方责任的情形，且在双方洽谈及签订合同期间并无证据显示霍公子公司对该条款提出异议。两霍公子公司关于格式合同的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。对上述履约保证金324000元的处理，原审判决认为在丽柏公司没有提供证据证明其实际损失大小的情况下，履约保证金324000元所占欠付费用的比例已达20%，故没收履约保证金足以弥补丽柏公司因两霍公子公司逾期支付租金所致的损失，丽柏公司还要求两霍公子公司支付逾期支付租赁费用的违约金，原审法院不予支持。由上可见，履约保证金已用于抵扣两霍公子公司逾期支付租赁费用的违约金。原审法院对上述履约保证金的处理并无不当，本院予以维持。两霍公子公司主张以合同履约保证金抵扣两霍公子公司所欠租金理据不足，本院不予采纳。对于丽柏公司当庭增加的要求改判两霍公子公司支付逾期付款违约金的上诉请求，因该上诉请求已超过法定上诉期限，两霍公子公司亦不同意该上诉请求，因此对丽柏公司当庭增加的上诉请求，本院不予审理。即便丽柏公司的上诉请求属于二审审理的范围，如前所述其上诉理由也不能成立。二、关于丽柏公司对两霍公子公司装修损失是否存在过错并据此承担相应补偿责任的问题。丽柏公司主张其自2018年9月10日起向两霍公子公司发函要求补缴所欠费用，并提醒两霍公子公司若未补缴欠款，丽柏公司将行使租赁合同项下的一切权利，随时收回商铺。丽柏公司已经提前三天书面通知两霍公子公司解除合同，两霍公子公司拖欠租金近一年，足以让两霍公子公司充分处理房屋装饰装修物品。经审查，案涉合同约定丽柏公司自行收回商铺应当提前三天书面或口头通知两霍公子公司，但结合本案证据可知，自丽柏公司通知租赁合同于4月1日解除起算，至丽柏公司于4月2日实际收回涉案房屋时止，并未预留3天时间供两霍公子公司清理房屋。丽柏公司主张其已经提前三天书面通知两霍公子公司解除合同的理由缺乏相应证据，本院不予采纳。丽柏公司收回商铺行为违反了合同约定，导致两霍公子公司无法充分处理案涉房屋内的装饰装修及物品，造成了相应财产损失，现经评估认定装修工程价值为785360元，可移动物品市场价值为264320元，原审法院基于公平原则，根据租赁各方各自的过错和违约程度酌情确定丽柏公司向两霍公子公司补偿装修损失21万元，并无不当，本院予以维持。至于丽柏公司主张本案应适用《城镇房屋租赁合同解释》第十一条第（二）款的规定，两霍公子公司作为违约方应自己承担装修损失的理由，因丽柏公司收回商铺的行为违反了合同约定，对两霍公子公司的装修损失存在过错，本院对丽柏公司上述主张不予采纳。三、关于丽柏公司是否有权对盘点表中所列物品行使留置权的问题。原审时，两霍公子公司提交了霍公子丽柏广场分公司分别与陈铿、大观堂工艺品店、恒艺公司签订的展览协议、设备租赁合同等，其中提及各原审第三人向霍公子丽柏广场分公司提供展品等，案涉部分物品是特定物，各方亦在盘点清单中签字确认，各原审第三人亦向原审法院作出陈述，明确盘点清单中的部分物品系各原审第三人所有。案涉《补充协议》第十二条第四款约定的商铺经营用途可对上述物品系用于展览的事实予以佐证。综合上述证据和日常生活经验，在丽柏公司未能提出足以推翻讼争部分物品所有权的情况下，根据民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，原审法院认定原审第三人对讼争物品享有所有权并无不当，本院予以维持。对丽柏公司关于其有权对盘点表中所列物品行使留置权的主张，本院不予采纳。另外，丽柏公司上诉要求撤销原审判决第六项，改判装修保证金从两霍公子公司拖欠的租金中抵扣，丽柏公司无需再向两霍公子公司退还装修保证金，因该抵扣请求可在执行中予以处理，丽柏公司以此为由要求改判理由不成立，本院不予支持。综上所述，丽柏公司、霍公子丽柏广场分公司和霍公子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8760元，由广州丽柏管理咨询有限公司负担2600元，由广州霍公子瓷馆餐饮管理有限公司、广州霍公子瓷馆餐饮管理有限公司丽柏广场分公司负担6160元。本判决为终审判决。审判长  赵建文审判员  王碧玉审判员  罗 毅二〇二〇年七月三日书记员  郑子鹤书记员  易臻萱