江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初405号原告：卞宝军，男，1970年10月20日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：江舜林，女，1972年1月2日出生，汉族，住连云港市海州区。以上二原告委托诉讼代理人：徐洪伟、刘星，江苏尚扬律师事务所律师。被告：连云港市圣承房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区滨河大道一号。法定代表人：仲伟宁，总经理。委托诉讼代理人：倪婕、李阳阳，江苏田湾律师事务所律师。原告卞宝军、江舜林与被告连云港市圣承房地产开发有限公司（以下简称圣承房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卞宝军、江舜林的共同委托诉讼代理人徐洪伟、被告圣承房地产委托诉讼代理人倪婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞宝军、江舜林共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金203794.5元及利息（（以24.7万元为本金从2019年5月25日按全国人民银行同期贷款利率计付利息至2019年8月19日止，以24.7万元本金从2019年8月20日起计算至2020年3月30日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，以203794.5元本金从2020年4月1日起计算至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2.判令被告支付原告物业费12504.5元（2019年5月至2020年3月30日）。事实与理由：2017年6月23日，原被告签订了房屋租赁合同，原告将其位于连云港市海州区的房屋出租给被告使用，租期在2017年6月24日至2020年6月23日止，每年租金24.7万元，三年内租金不变，合同还对物业费等事项作了约定。合同签订后，原告为被告加装了空调和配置了相关办公用品，被告使用租赁房屋后仅支付了前两年的租金，第三年的租金应于2019年5月24日前支付，但被告未付，并于2019年6月24日向原告发函要求终止合同。现起诉请求支持原告诉求。被告圣承房地产辩称，1.被告并非单方终止涉案合同。被告向原告发出终止合同通知函之前，双方对提前终止合同已进行协商，被告愿意支付四个月的租金以达到合同提前终止的目的，原告表示同意并向被告索要涉案房屋内部图片以寻找其他承租方，且于2019年4月30日向被告开具2019年6月23日至2019年10月8日四个月的房租发票。被告在收到发票后即着手进行清场，至2019年5月2日全部清空。被告于2019年5月5日向原告发出通知函，对后续的物业交割、费用结算等问题进行告知。2.被告并非无故拖欠租金，非违约。因双方对第三年度的租期事宜达成提前终止的合意，且原告在合同约定付款日基础上提前一个月向被告开具了四个月的租金发票，并向被告表示其愿意找下家承租的意思，被告才未向原告支付第三年度的租金。3.被告并非恶意违约，是在与原告进行协调沟通之后并愿意给予相应补偿的基础上提出终止合同的通知，且原告已着手寻找下家，在损失并未进一步扩大的情况下，及时止损对于双方都是有益的。即使认定被告违约导致合同解除，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但不得超过六个月，被告愿意在法定赔偿范围之内与原告达成调解。当事人围绕诉讼请求提交以下证据：原告提供房屋租赁合同、租赁房屋交付清单、产权证复印件、通知函、信封复印件、短信、物业费收据、聊天记录等证据，被告提供发票、聊天记录等证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。根据以上证据以及到庭当事人陈述，本院认定事实如下：2017年6月23日，原告卞宝军（甲方、出租方）与被告圣承房地产（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋及用途房屋位于连云港市新浦区，建筑面积360平方米（801#、808#）（以下简称涉案房屋）；第二条租赁期限租期36个月，自2017年6月24日起至2020年6月23日止；第三条租金及支付该租赁房屋无免租期，三年内租金不变，每年租金24.7万元（含等额增值税专用发票），第一次付租金时间为合同签订时，合同生效一周内支付，第二次及以后租金时间为每年期满提前一个月支付，乙方支付本合同约定的租金后三个工作日内，甲方应向乙方出具合法有效等额发票，否则乙方有权终止合同并收回租金；第四条物业管理费及其它租赁期间，该租赁房屋所产生的水、电、物业管理费等费用由乙方承担……第七条违约责任……租赁期间，任何乙方不得提出终止合同；合同还对其他事项进行了约定。同日，原告将涉案房屋及室内物品交付被告。被告使用涉案房屋并交付租金至2019年6月23日。2019年5月5日，被告向原告卞宝军发出《通知函》，载明：贵方与我司在2017年6月23日签署了《房屋租赁合同》，合同约定我司承租涉案房屋，租赁期限为2017年6月24日至2020年6月23日。我司已缴纳租赁费至2019年6月23日，现我司基于发展需要，不再租赁上述物业，故郑重通知贵方如下：1.我司与贵方签署的合同于2019年5月9日终止，贵方可在即日起将物业再次进行出租；2.请贵方安排人员在2019年5月9日与我司办理物业交接手续；3.请贵方安排人员在2019年5月9日与我司结算相应费用；若贵方未在上述日期办理上述事宜，届时所产生的费用及物业可能产生的毁损等均由贵方自行承担，与我司无涉。原告自认其于2019年6月24日收到该通知函。2019年6月25日，二原告起诉被告要求确认被告无权单方终止与原告签订的房屋租赁合同，后二原告于2019年8月23日申请撤诉。2020年3月20日，原告江舜林与案外人王凯签订《房屋租赁协议》，原告将涉案房屋出租给案外人王凯，租赁期限从2020年4月1日至2021年3月31日止。另查明，原告于2019年4月30日向被告出具2019年6月23日至2019年10月8日的房租发票，票面金额为63300元。庭审中，原被告双方均认可该房租被告并未实际支付原告。被告还辩称其于2019年5月2日全部清场完毕。还查明，涉案房屋登记所有权人为原告卞宝军、江舜林夫妻共同共有。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。双方在合同第七条第7.4点约定“租赁期间，任何一方不得提出终止合同”，现被告在合同履行期间向原告发出通知函要求终止合同，违反上述约定，应当承担违约责任。本案的争议焦点为双方签订的租赁合同何时解除。关于该争议焦点，本院认为，虽然被告于2019年5月份向原告发出通知函要求终止合同，但是被告并无单方解除合同的权利，所以即使被告收到该通知函，双方签订的房屋租赁合同也未达到解除的效力，且通过原告于2019年6月25日的诉讼能够证明原告不同意与被告解除涉案房屋的租赁合同。之后双方一直在沟通涉案房屋出租问题，原告于2020年3月20日与案外人签订涉案房屋租赁协议，将涉案房屋出租给案外人王凯，至此，原告以该行为表明其同意解除与被告之间的租赁合同，因此，本院确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日被解除，被告应当支付原告自2019年6月24日至2020年3月19日期间的房屋租金。经本院核算，该期间的租金为182712.33元（247000元÷365天×270天）。关于利息，因双方在合同中约定，每年期满提前一个月支付下年度租金，因此，被告应当于2019年5月24日前支付下一年度租金，因被告未按约支付租金，因此其应当向原告支付利息，利息以182712.33元为基数，原告主张从2019年5月25日起算利息，未违反法律规定，本院予以支持，从2019年5月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至被告实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的物业费，虽然原被告双方在合同中约定租赁期内由被告承担物业费，但是原告并未举证物业费的收费标准，其虽提供物业费收据，但该收据系复印件，原告未提供原件供本院核实，原告亦陈述其并未交纳该笔物业费，因此，本院无法确认涉案房屋在被告占有使用期间的物业费具体数额，故本院对原告该项主张不予支持，待原告有证据证实该项费用后可另行主张。被告辩称其与原告协商愿意支付四个月的租金以达到解除合同的目的，本院认为，原告虽向被告开具2019年6月23日至2019年10月8日四个月的房租发票，但是被告并没有举证证实双方对解除合同达成一致意见，故对被告该辩称意见本院不予采信。被告还辩称根据《江苏省高级人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见〉》第二十六条规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本院认为，上述规定是针对合同解除后出租人可以要求承租方赔偿房屋闲置期间的租金损失，而本案合同经确认于2020年3月20日解除，原告的诉求并未超过上述期限，故对被告该辩称意见本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港市圣承房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告卞宝军、江舜林房屋租金182712.33元以及利息（利息计算标准：以182712.33元为基数，从2019年5月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至被告实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告卞宝军、江舜林其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5370元，由原告卞宝军、江舜林负担834元，由被告连云港市圣承房地产开发有限公司负担4536元（被告负担的款项于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  万路遇人民陪审员  徐进明人民陪审员  朱国跃二〇二〇年七月二日书 记 员  陈彦吉法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。