广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终1127号上诉人（原审被告）：张连洲，男，1960年8月21日出生，汉族，住贵港市港北区。被上诉人（原审原告）：玉林市开源物业管理有限公司，住所地玉林市玉州区教育东路355号二楼（名山镇三叉塘开发区东01栋1号）。法定代表人：吴敏福，总经理。委托诉讼代理人：鲍家军，广西君望律师事务所律师。上诉人张连洲因与被上诉人玉林市开源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院作出的（2017）桂0802民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查、询问当事人，本案现已审理��结。张连洲上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人与贵港市港北区荷城新苑业主委员会签订的《物业服务合同》和《服务合同补充协议》应被确认无效。2、被上诉人在物业服务管理过程中对公共设施管理不到位，造成上诉人所在小区巨大损失，被上诉人应承担相应的违约责任。被上诉人服务达不到合同约定的标准，上诉人有权拒交物业费。3、违约金应以上诉人所欠物业费为基数从法院判决生效之日起计算。玉林市开源物业管理有限公司辩称,一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。玉林市开源物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令张连洲向���林市开源物业管理有限公司支付2016年1月至2016年12月的物业管理费、水电公摊费、维修基金等费用共计2047.43元,并支付违约金（违约金计算：以欠款金额为基数，从2016年1月1日起按每日3‰计付至欠款全部清偿之日止，暂计至2016年12月31日为949.67元）。一审法院认定事实：2012年7月15日，玉林市开源物业管理有限公司经贵港市港北区荷城新苑业主委员会委托并签订了一份《物业服务合同》，约定：1、自2012年4月1日起至2017年3月30日止由玉林市开源物业管理有限公司对位于贵港市港北区荷城新苑小区提供物业管理服务；2、物业服务费住宅按0.45元/㎡.月、商铺23元/.间.月、公共维修基金0.05元/㎡.月；3、合同第十三条约定物业管理服务质量标准，如房屋外观无乱搭现象、墙皮无脱落；设备24小时正常运行；房屋及设施、设备及���维修、养护；公共环境每天定时清洁，8小时保洁服务（楼梯隔日清扫，每月拖洗一至两次）；绿化苗木成活率90%以上，无大面积死苗、死株现象；供电、供水公司及环卫站要求负责代收客户水费、电费、垃圾费，负责与业主、供电、供水公司协调水、电等公摊费用；全年无重大交通责任事故；24小时公共秩序巡查，出入管理，全年无重大安全责任事故；急修当天内解决：小修双方协商约定维修时间；业主和物业使用人对服务满意率达到大部分业主认可；4、业主逾期缴纳物业服务费、水电公摊费用的，从逾期之日起每日按应缴费用3‰计收违约金。2014年12月23日，玉林市开源物业管理有限公司与前述业主委员会签订一份《物业服务补充协议》，约定前述物业费由0.45元/㎡.月提高到0.55元/㎡.月，在服务期内不再提高物业费；玉林市开源物业管理有限公司按要求执行三级服务标准。张连洲系该港北区荷城新苑小区业主，其居住房屋建筑面积为86.05㎡。因荷城新苑小区存在草皮大部分死亡、共有部分饲养禽畜、消防设施破烂不齐全、室外拉线用电、楼顶楼盖、防护门毁损等现象，2016年1月1日起，张连洲以玉林市开源物业管理有限公司所提供物业服务不符合合同约定标准为由，不再向玉林市开源物业管理有限公司支付物业服务管理费，截止2016年12月31日，张连洲拖欠物业管理服务费567.9元（86.05㎡×0.55元/㎡.月×12个月）、公共维修基金51.6元（86.05㎡×0.05元/㎡.月×12个月）、水费269.7元、电费1074.2元（含电费、公摊、变压器损耗费）、垃圾费84元，合计2047.4元。为此，玉林市开源物业管理有限公司遂向法院提起诉讼。另查明，贵港市港北区荷城新苑业主委员会于2012年1月11日成立。玉林市开源物业管理有限公司的资质等级为三级，贵港市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准中，资质等级为三级的住宅物业服务费0.65元/㎡.月，玉林市开源物业管理有限公司自2015年1月1日起将物业管理费从0.45元/㎡.月提高至0.55元/㎡.月，符合相关法定程序规定。以上事实已经贵港市中级人民法院（2015）贵民一终字第381号生效民事判决书予以确认。还查明，玉林市开源物业管理有限公司于2012年7月23日经工商核准登记注册成立，经营范围为物业管理、家政服务。玉林市开源物业管理有限公司贵港分公司于2013年8月21日经工商核准登记注册成立，是玉林市开源物业管理有限公司的分支机构，接受隶属玉林市开源物业管理有限公司的委托在其资质范围内开展物业管理服务。一审法院认为，本案涉案的���港市港北区荷城新苑业主委员会经核准成立，以及玉林市开源物业管理有限公司从2015年1月1日起将物业费收费标准从0.45元/㎡.月提高到0.55元/㎡.月符合有关法定程序，此有生效的民事判决书予以确认，该院予以认定。此外，玉林市开源物业管理有限公司及玉林市开源物业管理有限公司贵港分公司经工商核准登记注册成立，均具有物业服务管理资质。该分公司作为玉林市开源物业管理有限公司的分支机构，由该分公司为张连洲提供物业服务属于其内部的管理问题，并不影响玉林市开源物业管理有限公司提供物业服务管理。所以，本案玉林市开源物业管理有限公司与贵港市港北区荷城新苑业主委员会签订的《物业服务合同》及《物业合同补充协议》的合同主体合法，均系当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同。玉林市开源物业管理有限公司依��并实际为港北区荷城新苑小区提供物业管理服务，虽然张连洲与玉林市开源物业管理有限公司之间未签订有物业服务合同，但张连洲作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，基于物业管理服务合同的整体性，张连洲作为该小区的业主不能独立于该服务合同关系之外，其与物业管理企业之间成立事实上的物业管理服务合同关系。因此，张连洲应当依照前述合同的约定支付物业管理服务费等费用。但张连洲未按约交付物业管理服务费用，自2016年1月1日起至2016年12月31日，张连洲拖欠玉林市开源物业管理有限公司物业管理服务费567.9元、公共维修基金51.6元、水费269.7元、电费1074.2元、垃圾费84元，张连洲的行为已构成了违约。因此，玉林市开源物业管理有限公司请求张连洲支付拖欠2016年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费567.9元、公共维修基金51.6元、电费1074.2元、水费269.7元、垃圾费84元的诉请，该院予以支持。虽然双方约定从逾期之日起每日按应缴费用3‰计收违约金，但合同未约定物业管理费交费时间，玉林市开源物业管理有限公司亦未提供足以证明其已书面向张连洲催收情况，结合本案实际，本案所约定的违约金过高，该院酌情应予以调整为月利率2%，并应从玉林市开源物业管理有限公司催告之日起即起诉之日（即2017年3月1日）起计付违约金。故该院仅支持玉林市开源物业管理有限公司请求张连洲支付从2017年3月1日起按月利率2%计付至付清之日的违约金，超出的部分予以驳回。张连洲提出玉林市开源物业管理有限公司提供的物业管理服务不符合合同约定标准而拒交物业费的抗辩，虽然张连洲提供照片反映了荷城新苑小区存在草皮大部分死亡、共有部分饲养禽畜、消防设施破烂不齐全、室外拉线���电、楼顶楼盖、防护门毁损等现象，该院分析认为，综合本案情况，玉林市开源物业管理有限公司在物业服务管理过程中的确存在公共设施管理不到位等情况，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，玉林市开源物业管理有限公司存在的服务管理现象，不能成为张连洲拒绝履行支付物业费义务的理由，故对张连洲该抗辩，理由不成立，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于��理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、张连洲向玉林市开源物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费567.9元、公共维修基金51.6元、电费1074.2元、水费269.7元、垃圾费84元，合计2047.4元；二、张连洲向玉林市开源物业管理有限公司支付违约金（违约金计算：以2047.4元为基数，从2017年3月1日起按月利率2%计付至付清之日止）；三、驳回玉林市开源物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取计25元，由张连洲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的相同，本院予以确认。本院认为，贵港市港北区荷城新苑业主委员会作为经核准设立的业主委员会，其与被上诉人于2012年7月15日、2014年12月23日分别签订了《物业服务合同》及《物业合同补充协议》，合同主体合法，均系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，对小区内的所有业主均具有约束力。因此，上诉人主张《物业服务合同》和《服务合同补充协议》无效，与事实不符，本院不予支持。对于上诉人认为被上诉人在物业管理服务达不到合同约定标准的问题，上诉人可通过业主委员会向被上诉人提出整改意见，但不能在被上诉人提供了相应的物业管理服务后，以物业管理服务不符合合同约定标准为由拒交物业管理费。关于上诉人认为违约金应以上诉人所欠物业费为基数从法院判决生效之日起计算的主张，由于合同未约定物业管理费交费时间，被上诉人亦未提供证据证明已向上诉人催缴，因此，一审法院综合本案情况判决上诉人以欠缴的各项费用为基数从被上诉人起诉之日起计算违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交50元），由上诉人张连洲负担。本判决为终审判决。审判长  李志廉审判员  刘 丽审判员  黄钰雄二〇一七年八月十六日日书记员  雷春扬