新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终642号 上诉人（原审原告）：乌伦尼沙汗，女，1922年6月16日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。 委托诉讼代理人：樊宁庚，男，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市，由新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县察布查尔镇宁古齐牛录村村民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：察布查尔县宏达房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县城镇额腾街。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梅建军，新疆同济律师事务所律师。 原审原告：卡斯木江亚生，男，1972年11月24日出生，维吾尔族，新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县林草局干部，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。 上诉人乌伦尼沙汗因与被上诉人察布查尔县宏达房地产开发有限责任公司（以下简称宏达公司）及原审被告卡斯木江亚生互易纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区察布查尔锡伯自治县人民法院（2019）新4022民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月16日公开开庭进行了审理。上诉人乌伦尼沙汗的委托诉讼代理人樊宁庚，被上诉人宏达公司的委托诉讼代理人梅建军，原审被告卡斯木江亚生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乌伦尼沙汗上诉请求：维持一审判决第一项，撤销第二项，改判宏达公司按《房地产权出售置换合同书》的约定，支付置换房屋对应的价款160万元（以评估价值为准）。事实和理由：一审法院将《房地产权出售置换合同书》认定为《土地使用权转让置换合同》与事实不符；因宏达公司未交付置换的房屋，其提出收回国有土地使用证及私房产权证，但收回上述两证不影响合同的履行；一审法院认定合同有效，但未按照有效合同的约定判令宏达公司支付置换房屋对应的价款，损害了其合法权益，判决错误。 宏达公司辩称，其与乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生签订《房地产权出售置换合同书》前，涉案棚户区建房改造项目已经批准立项。在其申请办理建房手续期间，乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生以建房手续没能及时办理为由，多次要求其退还国有土地使用证及私房产权证，即为与其解除合同的意思表示；2012年4月6日，其将上述两证退回，其无法办理产权变更登记手续，无法办理建房手续，即属同意解除合同。双方签订的《房地产权出售置换合同书》已于2012年4月6日解除。一审判决认定事实清楚，请求维持原判。 卡斯木江亚生述称，其同意乌伦尼沙汗的上诉请求。 乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生向一审法院起诉请求：1．确认其二人与宏达公司2010年4月9日签订的《房地产权出售置换合同书》有效；2．宏达公司按上述置换合同支付房屋面积对应的价款160万元（以评估价值为准）。 一审法院认定事实：2010年4月9日，乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生（甲方）与宏达公司（乙方）签订一份《土地使用权转让置换合同书》，约定：乌伦尼沙汗（身份证姓名为乌伦民沙汉）、卡斯木江亚生将位于察布查尔锡伯自治县查鲁盖东街面积为321.004平方米，土地使用证号为察土国用（1991）字第0661号宅基地出售置换给宏达公司，该宅基地附着物为土木结构平房一套，建筑面积为96.63平方米；产权出售置换的形式为房屋置换和现金两种；宏达公司同意给乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生置换两套住宅楼，每套面积为100平方米左右，楼层为五层以上优先选择，及沿街门面房，宽度为7米，面积为90-100平方米，如果超出100平方米，超出部分由乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生向宏达公司按市场价补交房款，如果小于90平方米，少的部分由宏达公司向乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生按市场价退房款，宏达公司支付乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生10万元，后增加到25万元（已支付）。2010年4月20日，乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生腾出院落。2012年4月6日，乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生将已交付给宏达公司的国有土地使用证及私房产权证收回，双方至今尚未办理产权变更登记手续。一审法院认为，双方签订《土地使用权转让置换合同书》是其真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，合同合法有效，应予维护。双方签订的合同第六条约定“置换的房屋建成验收合格后由乙方交付甲方”，但双方未约定交付期限，且乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生于2012年4月6日将已交付给宏达公司的国有土地使用证及私房产权证收回，导致双方至今尚未办理产权变更登记手续，涉案标的物所有权仍然在乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生名下，故乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生要求宏达公司支付置换合同房屋面积对应价款约160万元不妥，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生与宏达公司于2010年4月9日签订的《土地使用权转让置换合同》有效；二、驳回乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生的其他诉讼请求。案件受理费19,200元，由乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生负担9,600元，宏达公司负担9,600元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 乌伦尼沙汗提交如下证据： 1．照片一张、2017年3月29日《联名申请》一份。拟证明宏达公司已于合同签订后即拆除了其平房，并将该地块围起来，2019年将围栏拆除；宏达公司不履行合同，不向其交付置换的房屋，其联名申请向有关部门反映情况。 宏达公司质证认为：对照片的真实性认可，合法性、关联性不认可，对《联名申请》的真实性不予确认。因建房需行政主管部门审批，在合同履行期间，其多次找政府行政主管部门要求办理建房手续，因政府调整县域整体规划而未能办理。在此前提下，乌伦尼沙汗与卡斯木江亚生也找到政府及相关部门，要求办理建房手续，并不是要求政府让其按置换合同履行交房义务，故对《联名申请》的合法性、关联性不认可。双方签订合同后，乌伦尼沙汗与卡斯木江亚生为获取房屋的木头及材料，自行将房屋拆除并将拆除后的房屋材料拿走，残余部分由其进行清理。照片所反映的图片是政府为解决街面美观问题，让其修建了围栏，现该围栏已拆除。 2.2017年5月31日《授权委托书》一份。拟证明其联合其他房屋拆迁户委托案外人伊犁鼎轩建筑设计院有限公司对涉案土地进行建房施工图设计；该公司要求自行在涉案土地上建房，与宏达公司协商未果；签订该《授权委托书》的目的是为了催促宏达公司尽快建房。 宏达公司质证认为：真实性认可，合法性、关联性不认可。《授权委托书》形成于2017年5月31日，系在乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生将国有土地使用证及私房产权证从其处收回后实施的行为，目的在于乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生及其他将土地转让给其的三户自己建房而单方委托设计单位，其并不知情；乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生将上述两证收回，表示要求解除双方签订的《房地产权出售置换合同书》，其予以退还，表示同意解除合同，故双方合同解除的时间为2012年4月6日，在此前提下，乌伦尼沙汗及其他三户才自行委托设计单位设计建房；除上述四户外，其在该地块另有两块土地，与上述四户相邻，不可能分开建房，故乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生以《授权委托书》催促其建房的证明目的不能成立；该证据进一步证实双方的本意是2012年4月6日已解除合同。 卡斯木江亚生质证认为：真实性、合法性、关联性均认可。 本院认证意见：宏达公司对照片所反映的被拆除房屋的围栏状况予以认可，本院对照片的真实性、合法性予以确认。《联名申请》上签名人未出庭作证，宏达公司对真实性不予确认，本院对真实性不予确认。宏达公司对《授权委托书》的真实性认可，本院对真实性予以确认；《授权委托书》系乌伦尼沙汗等人自行委托设计单位对涉案土地进行建房施工图设计，不能证明其催促宏达公司尽快建房，本院对其证明目的不予确认。 宏达公司提交如下证据：其于2010年1月10日向察布查尔锡伯自治县发展和改革委员会递交的《关于请求对旧城区改造的立项报告》一份。拟证明出具该立项报告系为贯彻县委会议精神，改善居民居住条件，改善县城市容市貌；涉案建房改造项目的土地来源为购买、转让、置换，而不是征收征用；建房改造项目开发面积为5万平方米，投入的资金为8,000万元，不仅包括了乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生的土地，还包括了其他沿街面的土地；该立项报告最终被察布查尔锡伯自治县发展与改革委员会批准立项，立项批复其在一审已经提交。 乌伦尼沙汗质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均认可。该立项报告中第三项土地来源为购买、转让、置换，与双方所签订的《房地产权出售置换合同书》内容一致，故双方所签订的合同合法有效。 卡斯木江亚生质证认为：与乌伦尼沙汗质证意见一致。 本院认证意见：因乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生对真实性、合法性、关联性均认可，本院对该证据予以采信。 卡斯木江亚生未向本院提交证据。 本院对一审法院查明的除合同名称为《土地使用权转让置换合同书》之外的其他事实予以确认。本院另查明，2010年4月9日，乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生与宏达公司签订一份《房地产权出售置换合同书》，一审法院将《房地产权出售置换合同书》误写为《土地使用权转让置换合同书》。涉案《房地产权出售置换合同书》另约定：置换的房屋建成验收合格后由乙方交付甲方；甲方领到乙方支付的款项后，由乙方组织实施改造，此项目盈利和赔本甲方不得提出任何异议，赔和赚由乙方享有。 本院认为，乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生认可双方签订《房地产权出售置换合同书》前，涉案棚户区建房改造项目已经批准立项，双方自愿签订《房地产权出售置换合同书》，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院认定合同有效正确，本院予以确认。一审法院将《房地产权出售置换合同书》误写为《土地使用权转让置换合同书》，本院予以纠正。双方当事人对合同有效均无异议，本案的争议焦点为：一、涉案《房地产权出售置换合同书》的性质；二、宏达公司是否应按置换合同支付房屋相应的价款。 关于争议焦点一。根据最高人民法院《民事案件案由规定》，房地产开发经营合同是指房地产经营者之间因项目的转让、合作开发、委托代建等形成的合同。本案双方签订《房地产权出售置换合同书》的内容是以乌伦尼沙汗的私有房院置换宏达公司开发建设的住宅楼及沿街门面房，宏达公司的建房项目盈亏自负，其性质是以物易物，并不符合房地产开发经营合同的法律特征。互易合同是指双方当事人约定，互相交换金钱以外的财产，并转移标的物所有权的协议，涉案《房地产权出售置换合同书》符合互易合同法律特征，故本案案由应定性为互易纠纷，一审法院将本案定性为房地产开发经营合同纠纷有误，本院予以纠正。 关于争议焦点二。双方签订的《房地产权出售置换合同书》未约定宏达公司的交房时间；双方均认可在宏达公司申请办理建房手续期间，应乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生的要求，2012年4月6日，宏达公司将乌伦尼沙汗的国有土地使用证及私房产权证退回，双方至今未办理产权变更登记手续。根据双方合同约定，宏达公司进行房屋改造及建设项目，将房屋建成验收合格后交付乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生进行置换，乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生对宏达公司的建房项目是明知的，亦明知宏达公司申请办理建房审批手续的前提是与其办理涉案土地产权变更登记手续，但其索要国有土地使用证及私房产权证的行为，以及宏达公司于2012年4月6日退还该两证的行为，均表明双方改变了合同约定，即不再变更登记涉案土地，其实质是双方解除《房地产权出售置换合同书》，致使合同目的不再实现。宏达公司辩称其二人收回上述两证，即为解除合同的意思表示成立。宏达公司退回两证，即属同意解除合同，故双方签订的《房地产权出售置换合同书》于2012年4月6日即已解除，本院予以确认。乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生起诉请求宏达公司按置换合同约定支付物物交换的购买价，其实质是要求宏达公司继续履行置换合同，因合同已解除，故其要求宏达公司按置换合同约定支付置换房屋对应价款160万元的诉讼请求不能成立，一审法院予以驳回并无不当。 一审法院判决驳回乌伦尼沙汗、卡斯木江亚生要求宏达公司支付置换房屋对应价款160万元的诉讼请求，卡斯木江亚生未上诉，视为认可。 综上所述，乌伦尼沙汗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,416元，由上诉人乌伦尼沙汗负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 丽 萍 审判员 祖丽皮亚 审判员 阿依努尔 二〇二〇年七月七日 书记员 孔 乾 坤