南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初356号 原告:广西壮族自治区总工会,住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人:王跃飞，该总工会主席。 委托诉讼代理人：朱勇辉，广西桂科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟璎，广西桂科律师事务所律师。 被告：广西亿健生态产业有限公司，住所地广西壮族自治区昭平县。 法定代表人：李远昌，该公司董事长。 被告：广西亿健生态产业有限公司南宁营销中心，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。 负责人：李远昌，该公司总经理。 两被告共同的委托诉讼代理人：雷舜安，广西全德律师事务所律师。 两被告共同的委托诉讼代理人：钟敏，广西全德律师事务所律师。 原告广西壮族自治区总工会（以下简称广西总工会）与被告广西亿健生态产业有限公司（以下简称亿健公司）、广西亿健生态产业有限公司南宁营销中心（以下简称亿健公司南宁中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序,于2017年5月18日、2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告广西总工会的委托诉讼代理人朱勇辉、牟璎，被告亿健公司、亿健公司南宁中心共同的委托诉讼代理人雷舜安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告总工会向本院提出诉讼请求:1.解除原告广西总工会与被告亿健公司于2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.被告亿健公司、亿健公司南宁中心腾空并搬出位于南宁市立体车库；3.被告亿健公司、亿健公司南宁中心向原告广西总工会支付租金及房屋占用费共计 1575625元（自2014年1月1日起至两被告腾空并搬出房屋及立体车库之日止，现暂计至2017年2月28日）；4.被告亿健公司、亿健公司南宁中心向原告广西总工会支付违约金6405094元（其中逾期支付租金违约金4405093.75元、解除合同违约金200万元）；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2011年5月20日，原告广西总工会与被告亿健公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于南宁市，建筑面积为1610平方米的房屋出租给被告亿健公司作为产品运作、推广使用；租期十八年，自2011年6月1日至2029年5月31日；第一年租金100万元，以后租金实行递增，第一年至第十二年租金每三年在前一次租金的基础上递增5%，即第四年、第七年、第十年在上年租金基础上各递增5%，第十三年至第十八年租金每三年在前一次租金的基础上递增8%，即第十三年、第十六年在上年租金基础上各递增8%；租金按季度交付，每年的12月20日前、3月20日前、6月20日前、9月20日前分别交清下一季度租金；被告拖欠租金或水电费累计达三个月的，原告有权终止合同、收回该房屋，被告应向原告支付违约金200万元；如被告逾期支付租金，除应及时如数补交租金外，另需向原告支付逾期交租违约金，违约金每天为欠交金额的千分之五；合同还约定了其他权利与义务。同日，原告广西总工会与被告亿健公司签订《补充协议》，约定：原告同意被告在租赁大楼的西南面空地建三层立体停车库，由双方共同使用，《房屋租赁合同》期满或终止时，立体停车库无偿归原告所有。两份合同签订后，原告依约将房屋及修建车库的空地交付两被告使用，但两被告没有按合同约定交付租金。经原告多次电话及致函催促，两被告才分别于2016年10月23日、24日承诺在2017年1月20日前付清拖欠的租金，但两被告至今没有付清。两被告的行为己构成根本违约，为维护合法权利，原告诉至本院，请求判如所请。 被告亿健公司辩称：1.由于经营形势严峻，其确实拖欠原告广西总工会的租金，但原告诉请的租金中有漏算其支付的部分租金；2.其已向原告支付履约保证金25万元，该保证金应抵扣欠付的租金；3.原告向其发出解除合同的通知后，双方对该问题进行了协商，双方继续履行合同，其于2017年1月20日前缴清拖欠的租金，这得到了原告的认可，现合同处于正常履行状态，不应解除；4.原告主张的违约金过分高于实际损失，请求法院依法予以调低，逾期支付租金违约金应从2017年1月21日起算；5.亿健公司南宁中心虽是涉案房屋的实际使用人，但不是租赁合同的相对人，不应承担本案合同责任。 被告亿健公司南宁中心辩称，其不是本案租赁合同的相对人，根据合同相对性的原则，其不应当承担本案的合同责任。 本院经审查认定事实如下：2011年5月20日，原告广西总工会（甲方，出租方）与被告亿健公司（原广西昭平县亿健茶业有限公司，乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市，建筑面积为1610平方米的房屋出租给乙方作为产品运作、推广使用；2.租期十八年，自2011年6月1日至2029年5月31日，其中2011年6月1日至2011年10月31日为装修免租期，租金自2011年11月1日起计；3.第一年租金为100万元，以后租金实行递增，第一年至第十二年租金每三年在前一次租金的基础上递增5%，即第四年、第七年、第十年在上年租金基础上各递增5%，第十三年至第十八年租金每三年在前一次租金的基础上递增8%，即第十三年、第十六年在上年租金基础上各递增8%；4.租金按季度支付，每年的12月20日前、3月20日前、6月20日前、9月20日前分别交清下一季度租金；5.乙方应于2011年10月20日前交清2011年11月1日至2011年12月31日期间的租金166666元，以后则按上述约定日期交纳每季度的租金；6.乙方应于合同签订之日向甲方支付履约保证金25万元，该履约保证金不能用于抵扣乙方履行合同过程中应缴纳的租金或其他费用，但甲方可在该履约保证金中扣除乙方应承担的违约金、赔偿金；7.租赁终止时，甲方应在乙方返还房屋及结清各种应交费用后30个工作内将履约保证金全额（被扣除部分除外）无息退还给乙方；8.乙方拖欠租金或水电费累计达三个月的，甲方有权终止合同、收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金200万元；9.如乙方逾期支付租金，除应及时如数补交外，另需支付逾期交租违约金，违约金每日按欠交金额的千分之五计算；10.甲方同意由乙方出资在租赁大楼西南面空地修建立体停车库，立体停车库由乙方管理，双方共同使用，修建立体停车库的具体事项由双方另外签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；此外，合同还约定了其他的权利与义务。同日，原告广西总工会（甲方）与被告亿健公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方在租赁大楼的西南面空地建三层立体停车库，乙方对空地权的权属情况已经了解，由乙方出资在此空地上建三层立体车库；立体车库的停车位除按原空地停车位数提供给甲方使用外，其余车位归乙方使用；甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》期满或终止时，立体停车库无偿归甲方所有。租赁合同和补充协议签订后，原告将涉案房屋及西南面的空地交付被告亿健公司使用，被告亿健公司向原告支付履约保证金25万元和首期租金。后被告亿健公司在涉案房屋的西南面空地修建了立体停车库。被告亿健公司南宁中心利用涉案房屋经营茶叶，进行产品运作、推广等。 因被告亿健公司未按时交纳租金，原告广西总工会于2016年9月5日向被告亿健公司发出《房租催缴通知书》，要求被告亿健公司于2016年9月30日前支付涉案房屋2014年度所欠租金70万元和2016年第二季度至第四季度租金75万元，逾期将依据租赁合同约定解除合同并收回房屋。同日，被告亿健公司南宁中心签收该通知书。因被告亿健公司未按原告的要求及时补交租金，原告于2016年10月18日向被告亿健公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告亿健公司正式解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告亿健公司应在收到本通知之日起5日内前往自治区总资产监督管理部办理合同解除及房屋、停车库移交手续并缴纳所欠租金及违约金。2016年10月19日，被告亿健公司南宁中心签收上述解除合同通知书。2016年10月24日，被告亿健公司南宁中心向原告广西总工会发出《承诺函》，承诺于2017年1月20日前缴清所欠的租金145万元，并承诺之后按合同约定支付租金，不再拖欠。 另查明：被告亿健公司已足额缴纳2013年12月31日前的租金。被告亿健公司南宁中心分别于2014年5月7日、2015年3月12日、2015年5月7日、2015年5月21日、2015年5月25日、2015年5月28日、2015年9月9日、2015年12月30日、2016年1月22日、2016年11月16日、2016年12月13日、2017年1月17日代被告亿健公司向原告广西总工会转账支付涉案房屋的租金25万元、30万元、20万元、15万元、5万元、10万元、15万元、20万元、30万元、5万元、5万元、5万元，共计185万元。诉讼过程中，被告亿健公司南宁中心于2017年3月27日向原告支付租金10万元。即被告亿健公司自2014年1月1日至今共向原告支付租金195万元。庭审中，原告广西总工会确认：1.抵扣被告亿健公司在诉讼过程中支付的10万元租金后，再开始计算逾期支付租金违约金；2.被告亿健公司所交的履约保证金25万元只能用于抵扣违约金，不能用于抵扣租金。 还查明：涉案房屋的所有权人为广西总工会。经昭平县工商行政管理局登记核准，2011年8月17日，被告的名称由“广西昭平县亿健茶业有限公司”变更为“广西亿健茶业有限公司”，又于2015年11月17日变更为“广西亿健生态产业有限公司”。亿健公司南宁中心成立于2012年3月29日，是亿健公司的下属部门。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：原告广西总工会与被告亿健公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、交纳租金及履约保证金的银行电子回单、广西总工会发给亿健公司的《房租催缴通知书》及《解除房屋租赁合同通知书》、亿健公司出具的《承诺函》、企业变更通知书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、银行汇款凭证、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告广西总工会与被告亿健公司于2011年5月20日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于本案租赁合同的解除及涉案租赁物的返还问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案租赁合同第二条约定，被告亿健公司拖欠租金或水电费累计达三个月的，原告广西总工会有权解除合同及收回房屋。被告亿健公司累计拖欠租金超过三个月，已构成违约，根据合同约定原告有权解除双方签订的合同。原告主张解除合同既符合合同约定又有法律依据，本院予以支持。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”2016年10月18日，原告广西总工会向被告亿健公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，宣布解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告亿健公司南宁中心于2016年10月19日签收该通知书，本院依法认定原告广西总工会与被告亿健公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年10月19日解除。原告与被告亿健公司签订的补充协议约定，《房屋租赁合同》期满或终止时，被告亿健公司在涉案房屋西南面空地修建的立体停车库无偿归原告所有。现租赁合同解除，被告亿健公司修建的立体停车库应属原告所有。被告亿健公司南宁中心是涉案房屋的实际使用人，亦有腾房的义务。故原告广西总工会诉请被告亿健公司、亿健公司南宁中心腾空并搬出涉案房屋及该房屋西南面的立体停车库，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于房屋租金的问题。根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告广西总工会已向被告亿健公司交付租赁物，被告亿健公司应向原告支付租金。租赁合同约定，租期自2011年6月1日至2029年5月31日，租金自2011年11月1日起算，第一年租金为100万元，以后租金实行递增方式，第一年至第十二年租金每三年在前一次租金的基础上递增5%，第四年、第七年、第十年在上年租金基础上各递增5%。故第一至第三租赁年度为2011年6月1日至2014年5月31日，年度租金为100万元；第四至第六租赁年度为2014年6月1日至2017年5月31日，年度租金为105万元；第七至第十租赁年度为2017年6月1日至2020年5月31日，年度租金为1102500元。原告与被告亿健公司确认2013年12月31日前的租金双方已结清，自2014年1月1日起被告亿健公司未按时足额支付租金，故被告亿健公司应支付2014年1月1日至合同解除日2016年10月19日期间的租金。因2014年1月1日至2014年5月31日期间的租金为416666元，2014年6月1日至2016年5月31日期间的租金为210万元，2016年6月1日至2016年10月19日期间的租金为405416元。故2014年1月1日至2016年10月19日期间的租金为2922082元（416666元+2100000元+405416元）。被告亿健公司实际已支付租金195万元，还拖欠原告广西总工会租金972082元（2922082元-1950000元）。合同解除后，被告亿健公司南宁中心未及时搬离，继续占用房屋及该房屋西南面的立体停车库，故自2016年10月20日起至被告亿健公司南宁中心返还涉案房屋及该房屋西南面的立体停车库之日止，被告亿健公司应参照合同约定的租金标准向原告支付占用费。因2014年6月1日至2017年5月31日期间的年度租金为105万元，月租金为87500元。2016年10月20日至2017年5月31日期间的租金为644583元（87500元÷30天×11天＋87500元×7个月），被告应支付该期间的占用费644583元。自2017年6月1日起至被告亿健公司返还涉案房屋及该房屋西南面立体停车库之日止的占用费，按每季度275625元（1102500元÷4个月）的标准计算。 关于违约金的问题。被告亿健公司逾期支付租金，其行为已构成违约，应向原告广西总工会支付违约金。（一）逾期支付租金违约金。涉案《房屋租赁合同》第九条第三点约定：如果被告亿健公司逾期支付租金的，每日按欠交费总额的千分之五支付违约金。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告亿健公司提出，合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院依法对违约金数额予以调低。本院根据合同的履行情况、被告亿健公司在本案中拖欠房屋租金的数额及时间等情况综合考虑，酌情确定以被告亿健公司后期缴纳的租金冲抵前面拖欠的租金后，再以亿健公司每季度欠付的租金为基数，按年利率24%计算违约金。现原告只要求被告支付逾期支付租金违约金至2017年2月28日，属原告对其民事权利的自由处分，本院予以准许。因被告亿健公司2013年12月前的租金已缴纳完毕，2014年1月1日至今共向原告广西总工会支付租金195万元，该租金在抵扣完2014年1月至2015年9月的租金后还剩余133334元。被告亿健公司应于2015年9月20日前支付2015年10月至2015年12月期间的租金262500元，抵扣剩余租金133334元后，还拖欠租金 129166元，该期间违约金的计算方法为：以129166元为基数，自2015年9月21日至2017年2月28日，按年利率24%计算，该违约金为44758元（129166元×24%÷365天×527天）。被告亿健公司未于2015年12月20日前支付2016年1月至2016年3月期间的租金262500元，该期间违约金的计算方法为：以262500元为基数，自2015年12月21日至2017年2月28日，按年利率24%计算，该违约金为75254元（262500元×24%÷365天×436天）。被告亿健公司未于2016年3月20日前支付2016年4月至2016年6月期间的租金262500元，该期间违约金的计算方法为：以262500元为基数，自2016年3月21日至2017年2月28日，按年利率24%计算，该违约金为59547元（262500元×24%÷365天×345天）。被告亿健公司未于2016年6月20日前支付2016年7月至2016年9月期间的租金262500元，该期间违约金的计算方法为：以262500元为基数，自2016年6月21日至2017年2月28日，按年利率24%计算，该违约金为 43668元（262500元×24%÷365天×253天）。被告亿健公司未于2016年9月20日前支付2016年10月1日至2016年10月19日期间的租金55416元，该期间违约金的计算方法为：以55416元为基数，自2016年9月21日至2017年2月28日，按年利率24%计算，该违约金为5866元（55416元×24%÷365天×161天）。综上，被告亿健公司应向原告广西总工会支付逾期支付租金违约金229093元。（二）解除合同违约金。涉案租赁合同约定，被告亿健公司拖欠租金或水电费累计达三个月的，原告广西总工会有权终止合同、收回该房屋，被告亿健公司应向原告支付违约金200万元。现租赁合同因被告亿健公司拖欠租金违约而解除，被告亿健公司应向原告支付解除合同违约金。被告亿健公司提出，合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院依法对违约金数额予以调低。本院根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌情确定由被告亿健公司按合同解除年度（2016年）的租金标准向原告支付三个月租金作为解除合同违约金，该违约金为262500元（105万元÷12个月×3个月）。涉案租赁合同还约定，原告广西总工会可在履约保证金中扣除被告亿健公司应承担的违约金。故被告亿健公司所交的履约保证金25万元用于抵扣解除合同违约金，视为被告亿健公司已向原告广西总工会支付违约金25万元。 关于被告亿健公司南宁中心是否应对支付租金及违约金承担责任的问题。本案租赁合同是原告广西总工会与被告亿健公司签订的，被告亿健公司南宁中心并不是合同相对人，其虽然是涉案房屋的实际使用人，且代被告亿健公司向原告支付了部分租金，但其只是亿健公司的一个部门，不具有企业法人主体资格，对外不能独立承担民事责任，本案支付租金及违约金的民事责任应由被告亿健公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告广西壮族自治区总工会与被告广西亿健生态产业有限公司于2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年10月19日解除； 二、被告广西亿健生态产业有限公司、被告广西亿健生态产业有限公司南宁营销中心应于本案判决生效之日起十日内腾空并搬出位于南宁市该房屋西南面的立体停车库； 三、被告广西亿健生态产业有限公司向原告广西壮族自治区总工会支付租金972082元； 四、被告广西亿健生态产业有限公司向原告广西壮族自治区总工会支付2016年10月20日至2017年5月31日期间的房屋占用费644583元，自2017年6月1日起至被告广西亿健生态产业有限公司、被告广西亿健生态产业有限公司南宁营销中心返还涉案房屋及该房屋西南面的立体停车库之日止的占用费，按每季度275625元的标准计算； 五、被告广西亿健生态产业有限公司向原告广西壮族自治区总工会支付逾期支付租金违约金229093元、解除合同违约金262500元（已支付25万元）； 六、驳回原告广西壮族自治区总工会的其它诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费67666元，减半收取计33833元（原告已预交），由原告广西壮族自治区总工会负担25583元，被告广西亿健生态产业有限公司负担8250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员 梁 娟 二〇一七年八月七日 书记员 韦春迪