中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13060号上诉人（原审原告、反诉被告）：彼得穗青许（HUIPETERSUIQINGXU），男，1962年出生，美国国籍，现住美国。委托诉讼代理人：简军，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐磊，男，1979年出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区。委托诉讼代理人：程凌，广东瀛杜律师事务所律师。上诉人彼得穗青许因与被上诉人唐磊房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初13176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人彼得穗青许上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判支持彼得穗青许在一审中提起的全部诉讼请求；2、由唐磊负担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明与认定的事实错误。1、关于《房屋租赁合同》的解除时间没有查清。根据相关法律规定以及合同约定，唐磊作为违约方，不具备解除理由。即使唐磊是在2016年1月27日提出解除《房屋租赁合同》，我方也可以依法在三个月内行使异议权，我方提交的证据表明我方并没有同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，2016年1月30日并不是合同的解除时间，双方的合同仍然需要履行，唐磊仍然要按合同约定缴交租金、物业费、水电费。2、唐磊欠缴的物业费、水电费未完全查清。以物业公司的《交费通知单》显示，从2015年12月1日开始，即使计算到2016年1月31日，唐磊欠缴的水电费金额，也远远不止364.8元。3、我方没有与港中进贸易(深圳)有限公司签订的《房屋租赁合同》，对涉案房屋是否是在2016年4月16日已经另行租出并不能确认，该《房屋租赁合同》不能作为本案的证据，没有证明效力。4、《房屋租赁合同》第三条约定的租金、保证金，第七条约定的违约金，具有不同含义及约束力的。唐磊未按合同约定达成租赁期5年，我方就有权没收保证金。合同当中的保证金是一种履约保证作用；违约金是在唐磊产生租金拖欠事实的情况下产生的，是对过错方进行惩罚。我方在起诉状的诉讼请求1是认为唐磊在我方异议期及涉案房屋实际空置期间内产生了拖欠租金事实，应当承担违约责任。5、关于我方、唐磊到底是谁有过错的事实没有查清。我方作为出租方，一直按照诚实信用原则全面履行《房屋租赁合同》，没有任何违约行为。唐磊擅自搬离涉案房屋、拖欠租金、物业管理费、水电费，已经构成根本违约，我方享有合同是否继续履行的异议权、解除权、损失赔偿请求权等，在合同没有确认已经解除的情况下，没有法律规定我方有配合违约方即唐磊处理涉案房屋租赁后续事宜的义务。二、一审适用法律明显错误。1、认定《房屋租赁合同》的解除时间没有适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，剥夺了我方的异议权、解除权，反而认定我方有过错，保护了违约方即唐磊的利益。2、曲解合同法第一百零七条的规定。第一百零七条的内容是针对违约方，唐磊有继续履行、采取补救措施、赔偿损失的义务。3、不应当用保证金来代替租金，也不能与违约金混用。4、诉讼费应当由过错方负担。被上诉人唐磊二审辩称：1、彼得穗青许并未在发出解除合同函件到达之日起三个月内以诉讼方式对合同解除的效力提出异议，故租赁合同已在其收到函件之日（2016年1月27日）解除。2、关于一审法院认为我方应向彼得穗青许支付2015年1月至2016年1月31日应缴公摊水费及滞纳金共10元、公摊电费及滞纳金共354.8元，我方持有异议。我方离场前已超额支付物业费及水电费，同时将钥匙放置于物业管理处，不存在任何拖欠行为。3、关于上诉人与港中进贸易（深圳）有限公司签订的《房屋租赁合同》系由法院向越秀城市广场服务中心发函调取的，关于该份证据彼得穗青许在一审中明确表示无异议，在二审中不应当重新质证。4、一审法院酌情确认彼得穗青许没收我方已付保证金2万作为我方违约解除合同应承担的违约责任符合法律规定。(1)彼得穗青许怠于采取措施，致使损失扩大，就损失扩大部分不应当由我方承担。我方已经提前两个月告知无法继续承租物业，作为出租方有防止损失继续扩大的义务，2016年2月、3月的闲置期间损失不应当由我方承担。(2)即便存在两个月的闲置期间，彼得穗青许已经没收我方保证金2万元，其不存在任何损失，我方无需另行支付违约金。彼得穗青许以其实际行动表明同意合同已经解除，其已于2016年4月16日将物业出租给第三人。合同约定的逾期交付租金标准远高于其所受到的损失，且该违约金本质上亦为租金收益损失，与租金损失具有同一性，不能重复主张。我方并非恶意违约，我方在越秀城市广场承租6年以来，从未存在任何违约状况。彼得穗青许向一审法院起诉请求：1、唐磊向彼得穗青许补交从2016年2月1日至2016年6月30日的租金（每月按10000元计算），并支付拖欠租金的违约金15000元；2、唐磊向彼得穗青许支付从2016年2月1日至2016年6月30日的物业服务费及滞纳金共3995.7元，并支付从2015年12月1日至2016年6月30日的公摊水费85.2元、公摊电费2997.6元及污水处理费3.8元；3、唐磊向彼得穗青许支付邮寄费36元、更换门锁费690元、万能遥控器15元。唐磊向一审法院提出反诉请求：彼得穗青许向唐磊返还租赁保证金20000元，并支付从2016年2月1日起至实际返还之日止的资金占用费（按照银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2015年1月7日，彼得穗青许（甲方）与唐磊（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明：甲方将越秀区东风中路445号2306房出租给乙方作办公室使用，建筑面积117.53平方米，租赁期限从2015年1月22日至2020年1月30日，每月租金10000元，租金按月结算，由乙方在每月第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳20000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方依时交纳租金，逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；管理费从2015年1月起计收等。合同签订后，彼得穗青许将上址房屋交付唐磊使用，唐磊向彼得穗青许支付保证金20000元，支付租金至2016年1月止，向管理处支付物业管理费至2016年1月止，支付水电费至2016年11月30日止。2016年1月27日，唐磊向彼得穗青许发出《关于解除越秀城市广场北塔2306房租约的函》，写明由于唐磊已购买自有的办公室物业，现需要提前解除双方于2015年1月7日签订的租约，唐磊已于2015年12月30日电话通知彼得穗青许和微信联系关于解除租约的事宜，但无任何答复，唐磊会于2016年1月30日搬离该物业，并与管理处结清截止至2016年1月30日的管理费，请于2016年1月30日安排交接物业和退还20000元押金。同日，彼得穗青许收到上述函件。唐磊陈述其于2016年1月26日清空并搬离了涉讼房屋。2016年3月2日，唐磊向彼得穗青许发出《关于解除越秀城市广场北塔2306房租约的第二次告知函》再次联系彼得穗青许解除租约。彼得穗青许与港中进贸易（深圳）有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定彼得穗青许将广州市东风中路445号2306房出租给该公司作办公使用，租期从2016年4月16日至2018年4月30日，每月租金10200元。一审庭审中，彼得穗青许提交如下证据：1、彼得穗青许于2016年1月29日向唐磊发出的函件，要求唐磊继续执行租赁合同；2、彼得穗青许于2016年3月9日向唐磊发出的函件，写明因房产经纪人说有位客人有意租房，要求唐磊将涉讼2306房钥匙尽快寄回，以便经纪人带客人看房；3、彼得穗青许于2016年4月1日向唐磊发出的函件，要求没收唐磊保证金20000元，并支付2016年2、3、4月的租金及违约金等；4、越秀城市广场服务中心于2016年2月24日出具的交款通知单，写明涉讼房屋从2015年12月1日至2016年1月31日应缴公摊水费9.5元、公摊电费337.4元；5、越秀城市广场服务中心于2016年3月23日出具的交款通知单，写明涉讼房屋从2016年2月1日至4月30日的物业管理费、从2015年12月1日至2016年2月29日的水、电费合计3597元，其中从2015年12月1日至2016年1月31日应缴公摊水费及滞纳金共10元、公摊电费及滞纳金共354.8元，以及彼得穗青许据此代垫3597元的银行交易回单；6、彼得穗青许更换涉讼房屋门锁花费330元及360元的转账凭条（时间为2016年3月31日）及收款收据（时间为2016年3月22日）、以及万能遥控15元的收款收据（时间为2016年4月18日）。唐磊称没有收到证据1、2、3，对证据1、2、3不予确认；对证据4、5真实性没有异议，唐磊在离场前已经预留2000元用于交纳2016年1月的物业管理费及2015年12月至2016年1月的水电费，不存在欠付；对证据6不予确认，各项费用发生在2016年3、4月，证明唐磊于2016年4月已经将涉讼房屋出租给他人，各项费用与唐磊无关。唐磊提交了由广州市最佳伙伴投资咨询有限公司在2016年1月26日出具的说明，写明其公司北塔2306单元现正搬迁一部分物品离开，因暂未联系上业主即彼得穗青许，现交2000元给服务中心，暂作水电结算等，该说明由徐某署名服务中心已收2000元作水电结算金等。彼得穗青许对该证据不予确认，物业管理处向彼得穗青许催缴了相关管理费及水电费，说明唐磊并没有预留2000元在管理处。一审法院认为：彼得穗青许与唐磊签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。唐磊在2016年1月27日向彼得穗青许发函称其已另行购买办公室物业，要求解除租赁合同，在2016年1月30日交接房屋等，但唐磊解除合同的事由不符合同解除条件，其发函解除合同的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。上述租赁合同没有对承租人违约解除合同设立违约金，按照日常生活经验，彼得穗青许收到唐磊函件后，应当及时与唐磊处理房屋租赁后续事宜防止损失的扩大，该处理期间以两个月时间为宜，故处理期间的租金损失是唐磊违约所致，应由唐磊予以赔偿，鉴于两个月租金金额与唐磊已付保证金一致，一审法院酌情确定由彼得穗青许没收唐磊已付保证金20000元作为唐磊违约解除合同应承担的违约责任。事实上，彼得穗青许在收到唐磊函件后，并没有及时与唐磊处理房屋租赁后续事宜，自身存在过错，且彼得穗青许此后又将涉讼房屋出租给他人，租赁期限从2016年4月16日起，其再要求唐磊支付从2016年2月至6月的租金及违约金、物业管理费、水电费、污水处理费、邮寄费、更换门锁费及万能遥控费等费用没有依据，一审法院不予支持。唐磊没有提供其缴纳了至2016年1月止公摊水电费的付款凭证，该部分费用及滞纳金已由彼得穗青许垫付，故根据交款通知单，2015年12月1日至2016年1月31日应缴公摊水费及滞纳金共10元、公摊电费及滞纳金共354.8元，应由唐磊与彼得穗青许结清。因唐磊已付保证金由彼得穗青许没收，唐磊反诉要求彼得穗青许退还保证金并支付利息，一审法院不予支持。唐磊申请向物业管理处调查彼得穗青许出租房屋情况，一审法院不再接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条及第一百一十九条的规定，于2016年11月30日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日，被告唐磊已付的保证金20000元，由原告彼得穗青许予以没收；二、被告唐磊在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告彼得穗青许支付从2015年12月1日至2016年1月31日的公摊水费及滞纳金共10元、公摊电费及滞纳金共354.8元；三、驳回原告彼得穗青许的其他诉讼请求；四、驳回被告唐磊的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1620元，反诉费25元，合计1645元，由原告彼得穗青许负担1112元，被告唐磊负担533元。本案二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，本案彼得穗青许主张更换门锁费，于一审中提交了广州永康电子门禁有限公司于2016年3月22日出具的更换涉案房屋大门锁的收款收据，唐磊质证认为该项费用发生在2016年3、4月，证明彼得穗青许于2016年4月已经将涉讼房屋出租给他人。此外，一审中，唐磊根据一审法院出具补充证据通知书向越秀城市广场经营服务中心调取了彼得穗青许与港中进贸易（深圳）有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，该合同约定租期从2016年4月16日至2018年4月30日。二审中，双方均确认已经对该合同进行质证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为涉案房屋租赁合同于何时解除、唐磊应否承担违约责任以及如何承责的问题。本院评析如下：关于涉案房屋租赁合同的解除时间。唐磊在未达合同解除条件的情况下，于2016年1月27日向彼得穗青许发函解除合同，虽然彼得穗青许收到该函件，但唐磊要求解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的约定或法定解除的条件，故唐磊该行为不产生合同解除的法律结果。关于彼得穗青许何时接收涉案房屋问题。唐磊主张其于2016年1月26日已经清空并搬离涉案房屋，彼得穗青许主张其在2016年6月底才实际接收涉案房屋。本院认为，首先，唐磊作为合同义务履行的一方，应对涉案房屋的交还进行举证，但唐磊提交的证据未能证实其主张，故本院对唐磊的主张不予采信。其次，从本案的证据看，彼得穗青许与港中进贸易（深圳）有限公司签订《广州市房屋租赁合同》约定租期为2016年4月16日至2018年4月30日，彼得穗青许虽然否认该合同的真实性，但未能提供反驳证据，应承担举证不能的法律后果，故一审认定彼得穗青许从2016年4月16日起将案涉房屋转租他人，并无不当，本院予以确认。结合彼得穗青许一审提交的2016年3月22日更换了涉案房屋大门锁的收款收据分析，可视为彼得穗青许已于当天对涉案房屋进行实际控制。故彼得穗青许主张2016年6月底才实际接收涉案房屋，与事实不符，本院不予采纳。综上，涉案合同已经于2016年3月22日实际解除。彼得穗青许主张唐磊支付2016年3月22日之后的租金及管理费、水电费，均缺乏依据，应不予支持。关于违约责任的承担问题。如上所述，唐磊要求解除合同，不符合法定或约定的条件，其自行搬离涉案房屋，导致合同实际解除，一审认定唐磊的行为构成违约，应承担违约责任，并无不当。经查，双方签订的租赁合同并无对违约解除合同如何承担违约责任进行约定，故彼得穗青许主张因唐磊违约其有权没收保证金20000元，缺乏合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，唐磊应当赔偿彼得穗青许因此造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……”本案彼得穗青许已经收到唐磊于2016年1月27日发出的将于2016年1月30日搬离涉案房屋的函件，依照上述法律规定，彼得穗青许在收到该函件后应当采取措施防止损失扩大，故一审认为彼得穗青许应当及时与唐磊就租赁后续事宜进行处理，并按照日常生活经验确定该处理期间为两个月，并无不当。因此，综合考虑彼得穗青许的损失，一审法院酌情确定由彼得穗青许没收唐磊已付保证金20000元作为唐磊违约解除合同应当承担的违约责任，不予支持彼得穗青许主张的涉案房屋2016年2、3月的租金、违约金以及相关的物业管理费、水电费、污水处理费、邮寄费、更换门锁费、万能遥控费等费用，并无不当，本院予以维持。综上所述，彼得穗青许的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1620元，由上诉人彼得穗青许负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年八月十七日书记员  胡 茜黄咏欣