天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0106民初3547号原告（反诉被告）：王鹤，男，1985年12月15日出生，汉族，住天津市北辰区。。委托诉讼代理人：黄晓梅，天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王月，天津文诺律师事务所律师。原告（反诉被告）：侯建楠，男，1985年8月3日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：马冲，天津安邦律师事务所律师。第三人：天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司北辰第二分公司，营业场所天津市北辰区天津奥林匹克花园玉兰苑34-116。负责人：王志成，职务经理。委托诉讼代理人：迟俊岭，男，该公司客服经理。第三人：天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区佳宁里27号楼底商103号。法定代表人：王静宜，职务经理。委托诉讼代理人：迟俊岭，男，该公司客服经理。原告（反诉被告）王鹤与被告（反诉原告）侯建楠，第三人天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司北辰第二分公司（以下简称��盛嘉德公司被告二分公司），天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司（以下简称中盛嘉德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王鹤及委托诉讼代理人黄晓梅、王月，被告（反诉原告）侯建楠及其委托诉讼代理人马冲，第三人中盛嘉德公司二分公司及中盛嘉德公司的委托诉讼代理人迟俊岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王鹤向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告于2016年11月30日签署的《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：TJZS0020861；2.被告赔偿原告经济损失30万元；3.请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月30日，原告与被告在第三人介绍下经过自愿协商一致签订《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：TJZS0020861）（简称“合同”）。该“合同”约定：原告将其名下坐落于天津市红桥区XXX里XXX号，建筑面积为38.09平方米的房屋以柒拾柒万元整（￥770000.00元）的价格出售给被告。被告以银行贷款方式支付房款。被告于2016年11月30日支付人民币贰万元（￥20000.00元）给原告作为定金，该笔定金将于原告与被告双方办理该房屋相关交易手续时自动转为部分房款。“合同”签订后，原告按双方约定的时间2016年12月20日到天津市红桥区房管局与被告签订了《天津市房产买卖协议》（简称“协议”）并于当日将收取的被告贰万元定金返还给被告用于支付房款。根据“协议”第四条：乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计231000元，（大写）贰拾叁万壹仟元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。第六条：协议订立后，甲乙双方应���30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。原告已按约定履行了自己应尽的全部义务，并且等待被告办理贷款事宜已近4个月之久。期间原告多次询问被告贷款办理的进度，但被告均以工作忙为由，拒绝与原告进行沟通。后经原告了解被告的首付款直至立案时仍未存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户，被告的行为已构成违约。另，被告贷款事宜仍未办理完毕，无法在“协议”约定的日期即2017年1月19日内办理房屋过户相关手续。由于被告迟延履行的行为已导致合同目的无法实现，给原告造成了严重的经济损失，属于根本违约的行为，应承担相应的违约责任。综上，被告违约事实清楚，被告之行为已经严重侵���了原告的合法权益。原告特依据我国《民事诉讼法》第119条之规定，依法诉诸贵院，请依法判如所请。被告（反诉原告）侯建楠辩称，原、被告于2016年11月30日在第三人处签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告购买原告位于天津市红桥区XXX里XXX号房产，成交价77万元；签订合同当日被告支付原告定金2万元，支付第三人中介费16000元。2016年12月20日双方签订了《天津市房产买卖协议》，2017年5月2日被告将首付款231000元存入天津市房地产交易资金监管中心监管账户，并于当日办理了贷款手续。2017年5月18日贷款已审批。被告认为，双方签订的《房屋买卖（置换）合同》和《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定依法有效，双方均应依据合同履行自己的义务。原告违反合同约定不履行过户手续，属于违约行为。被告认为原告拒绝履行合同行为没有法律依据，依法应当继续履行。故不同意原告的全部诉讼请求，并提出反诉请求：1.依法判令原告与被告继续履行《房屋买卖（置换）合同》、《天津市房产买卖协议》、被告协助原告办理天津市红桥区XXX里XXX号房产的产权过户登记手续；2.本案全部诉讼费由被告承担。对于被告（反诉原告）侯建楠的反诉，原告（反诉被告）王鹤辩称，被告存在违约行为导致合同无法继续履行，故不同意被告的两项反诉请求。第三人中盛嘉德公司被告二分公司及中盛嘉德公司述称：我们是居间方，对于他们双方的请求没有意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月30日，原告王鹤作为出售方（合同中简称甲方）、被告侯建楠作为买受方（合同中简称乙方）、第三人中盛嘉德公司（合同中简称丙���）签订了编号为TJZS0020861的《房屋买卖（置换）合同》，约定侯建楠以77万元的成交价购买王鹤所有的坐落于天津市红桥区XXX里XXX号房屋。关于购房款的给付，合同中约定：乙方于2016年11月30日支付20000元给甲方作为定金，该笔定金将于甲乙双方办理该房屋相关交易手续时自动转为部分房款，乙方于2016年12月15日前将首付部分房款备齐，甲乙双方办理贷款手续，合同签订后，被告支付原告定金20000元，2016年12月20日双方签订了《天津市房产买卖协议》，协议约定：双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款770000元，首付款231000元，申请银行贷款539000元，监管房价款合计770000元，贷款种类为包含公积金；被告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计231000元，（大写）贰拾叁万壹仟元整，一次��存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。原告于当日将定金20000元交给被告用于支付首付款。被告于2016年12月22日向天津市公积金管理中心申请贷款。2016年12月16日，因贷款量激增，天津市住房公积金管理中心出台了贷款预约制度，被告在12月22日预约了公积金贷款办理，取得了预约号20062号。2017年4月27日，被告接到通知可以办理，2017年5月2日，被告自行到天津市住房公积金管理中心缴存了231000元，办理了公积金贷款手续，2017年5月17日，被告贷款手续获批。本院认为，本案当事人之间签订的《房屋买卖（置换）合同》及《天津市房产买卖协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案原告主张解除合同主要基于两点：一、被告未按照约定存入首付款231000元，二、���告未按照合同约定的时间审批下贷款。首先，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同。综合本案，双方在签订《天津市房产买卖协议》后，被告随即在第三人的指导下向公积金管理部门申请了贷款，并取得了预约号，造成被告未能及时取得审批贷款的主要原因是公积金贷款政策的变化，并未由于被告的个人的原因造成贷款的延期办理，现被告在案件审理阶段已经通过了审批，取得的贷款，合同不能履行的事由已经消失，原告以此主张主张解除合同，没有事实及依据；其次，原告将天津市房产买卖协议中约定的首付款231000元元存入监管账户的日期虽然不符合协议的约定，但并未构成根本性违约，故原告主张解除合同的诉��请求，不予支持。针对被告的反诉请求，被告已经将首付款存入资金监管账户，原告在完成转移登记手续后即可领取包括首付款和贷款在内的全部房款，应视为被告履行了约定的合同义务，原告应当按照合同约定将天津市红桥区XXX里XXX号房屋的所有权转移登记到被告名下，故本院对反诉原告要求反诉被告履行合同、配合原告办理房屋过户手续的诉请予以支持。关于原告主张损失300000元，双方在交易过程中，确因政策变化导致放贷时间过长，给原告造成损失，该损失应当按照公平原则由双方合理分担。原告主张300000元未能提供充分证据，综合争议房款价格及贷款利率，本院酌定损失为20000元，被告应承担损失10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告王鹤自本判决生效之日起十日内，配合被告侯建楠办理坐落于天津市红桥区XXX里XXX号房屋房屋的所有权转移登记手续；二、被告侯建楠于本判决书生效之日起十日内一次性给付原告王鹤损失10000元；三、驳回原告王鹤的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，反诉费40元，由原告王鹤负担2884元，被告侯建楠负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  冯晓飞二〇一七年八月十五日书记员  任万岱附本裁判���书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。