辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终775号上诉人（原审被告）：李晨，男，1985年3月10日出生，汉族，教师，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：张子生，男，1943年7月22日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：梁桂兰，女，1942年3月8日出生，汉族，无职业，住址。委托诉讼代理人：张小龙，男，1976年4月5日出生，汉族，农民，住址。上诉人李晨因与被上诉人张子生房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李晨，被上诉人张子生的委托诉讼代理人梁桂兰、张小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李晨上诉请求：1、撤销或修改判决书中第二条关于房租金10833元及利息471元以及后续至实际搬出之日的房租金，以实际情况为准。不同意支付这笔租金及利息。2、撤销判决书中第三条中的物业费1108.60元，这笔钱不同意支付。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人认为一审法院作出的判决中第二项认定的部分事实不符合客观情况。上诉人与被上诉人于2015年8月21日签订租房合同，租期自2015年8月21日至2018年8月20日，又于2018年合同履行届满后续签3年，从2018年8月21日至2021年8月20日期间所有应付房租金具已足额支付，由于上诉人在2019年经营出现困难，无力继续承担下年房租，故在2019年8月已经明确表示不再继续承租该房屋，并在2019年8月21日前停止了一切经营活动，被上诉人亦表示同意，故该合同事实上已经解除。之后本着减少双方损失的原则，双方经过协商，被上诉人委托上诉人在2019年8月21日后尽快出兑，在此期间上诉人仍持有该房屋钥匙用以接待意向承租人看房，而在2019年9月7日上午上诉人接待意向承租人看房时，被上诉人儿子张小龙过来，破坏上诉人的接待工作，之后经沟通协商，被上诉人同意继续由我方代为出兑房屋。后被上诉人再次反悔，并前往古塔区北街派出所要求民警处理，上诉人在接通民警的电话后明确表示可以马上办理房屋交接，但被上诉人却迟迟未到，之后多次拨打被上诉人电话一直无人接听处于失联状态，直到2019年9月19日接到法院传票通知开庭。且被上诉人在未通知上诉人的情况下私自在房屋上加挂数把门锁，其称是2019年9月19日加挂的，但由于上诉人在2019年9月8日后就再未去过该房屋，所以对被上诉人真正加挂门锁的时问表示不认同，现对一审法院要求上诉人支付房租金10833及利息471(房租金及利息自2019年8月21日暂计算至2019年9月21日，之后至实际搬出之日，房租金损失比照房租金计算，利息仍按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）的判决不服。(一）上诉人在2019年8月已经明确表示不再继续承租该房屋，被上诉人亦表示同意，合同己经解除，之后被上诉人委托上诉人出兑房屋，房屋内上诉人公司财物属于出兑标的物，理应存在于房屋内，直到2019年9月7日双方决定终止委托为止，上诉人有权将其公司财物继续存放在该房屋。(二）被上诉人在2019年9月7日起处于失联状态，上诉人无法在不与其交接并把房屋实际控制权交于被上诉人的情况下私自搬走公司财物，而被上诉人故意不与上诉人联系，从事实上促使了房租金损失的进一步产生，之后在未通知上诉人的前提下私自加挂门锁，导致上诉人更加无法完成对该房屋的交接，在接到法院开庭通知后上诉人亦曾多次通过法院向被上诉人表达了调解意愿，被上诉人均未予理踩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的相关规定，被上诉人非但没有采取适当措施防止损失扩大，还故意放任自身损失增加，并为上诉人交付房屋制造困难，以此获得更多的房租金赔偿。(三）一审法院认为虽然被上诉人在上诉人不知情的情况下将房屋上锁，但上诉人物品尚未搬出并占用该房屋，故上诉人应给付其占用房屋期间的租金损失及利息，上诉人不能认同。上诉人在该房屋的公司财物存在与否并不影响被上诉人继续出租房屋的权利，二者之间没有因果关系，只有在被上诉人找到新的承租人并且新承租人明确表示不愿购买并要求搬走而上诉人拒不履行此义务时才对被上诉人构成事实侵权，上诉人不应为还未发生且并不一定会发生的情况承担责任。同时依据上述第二条的陈述，公司财物无法搬走的结果是由被上诉人故意造成的，其失联、加挂门锁、不接受调解的行为直接导致上诉人根本无法将存在于该房屋中的公司财物搬走，所以上诉人不应为因对方的过错而无法实现的结果承担责任。二、上诉人认为一审法院做出的判决中第三项认定的部分事实有误。一审法院判定上诉人承担2015年9月至2019年6月的物业管理费1108.60元，实际上从上诉人承租该房产起从未享受过任何物业服务，亦从未有任何单位向上诉人提出收取过物业管理费，该房屋及周边发生的所有修缮费用均是由上诉人自行承担，由房屋周边发生的侵权和楼房老化造成的潜在危险，上诉人亦只能反映到社区，被上诉人在不与上诉人沟通了解情况的前提下私自向上诉人从未接触甚至认知的物业公司缴纳物业管理费，属于个人失察行为，建议向其缴纳费用的单位或者个人追回，必要时上诉人愿意协助其取证。电费部分上诉人己经缴纳。被上诉人张子生答辩称，不同意上诉人的观点，上诉人必须给我方钱，占用一天房屋就得给一天的钱，上诉人物业费必须得交，因为双方合同有规定，物业费由承租人负担。原告张子生向一审法院起诉称：1、请求法院依法判决原被告双方解除租赁合同并判决被告支付原告房租及违约金共计14070元（租金按照每日361元，违约金按照每日108元暂从2019年8月21日计算至2019年9月21日，以后租金及违约金按前述标准继续计算至合同解除且被告实际搬迁之日止），被告的一万元押金抵顶房租及违约金。2、判决被告支付原告水费、电费、物业费共计1632.08元。（水费、电费、物业费暂计算至2019年9月12日，以后物业费按照每月24.1元，水、电费以实际发生为准继续计算至合同解除且被告实际迁出之日止）3、判决被告房屋内的物品和财产归原告所有。4、判决被告立刻从原告房屋内迁出。5、诉讼费由被告方承担。经原审查明：原、被告于2015年8月21日签订租房合同，合同约定，原告将其所有的位于古塔区跃层门市房出租给被告做教学使用，租期自2015年8月21日至2018年8月20日，每年租金130000元，每年7月21日支付下年租金。如不及时付清租金则合同自动解除，被告必须立刻搬走，且逾期一日向原告支付1000元，被告还需支付原告违约金5万元。被告向原告交付押金1万元，水、电、煤气、物业等各项费用由被告负担。合同还约定，合同到期或未到期被告搬走时，被告自己的财产及物品搬走，如果不搬走，视为被告放弃物品和财产的所有权，物品和财产的所有权归原告所有，原告可自行处理。此合同签订后，双方如约履行。2018年8月20日合同届满后，原、被告双方经协商一致，于2018年11月29日签订续签租房合同，原租赁合同续签3年，租期自2018年8月21日至2021年8月20日，每年提前一个月即7月21日付下一年租金，其他约定不变。租赁期间，被告在此经营锦州优师教育咨询有限公司，被告任法定代表人。2019年7月21日，被告未支付下一年房租金。原、被告双方协商出兑一事未果。被告亦未再经营，房屋内桌椅、供暖系统、空调、电脑、投影、打印机未予搬出。2019年9月19日原告在该房屋门已锁的情况下再次上锁。该房屋自2015年9月至2019年6月发生物业管理费1108.60元，由原告于2019年9月11日交付。原告于2019年9月26日交付该房屋的电费325.18元。庭审中，原告主张拖欠期间的违约金按拖欠房租金期间同期银行贷款利率计算。被告表示同意解除租赁合同，且表示同意支付电费325.18元，相关水费已缴纳。原审认为，原、被告签订的租赁合同及续签合同，系双方真实意识表示，且不违反国家的相关法律法规，该租赁合同及续签合同合法有效。原告张子生作为租赁房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告张子生按照约定将租赁物交付被告李晨租赁使用，被告李晨应当按照约定的期限和方式支付租金。被告李晨未按约定履行按期足额交付租金的义务，其行为构成违约，应承担违约的民事责任。原告要求解除房屋租赁协议，被告亦同意解除，并返还租赁房屋，故对该项诉讼请求，本院予以支持。虽原告于2019年9月19日将房屋上锁，但被告物品尚未搬出并占用该房屋，故被告应给付其占用房屋期间的租金损失及利息。被告搬出屋内物品时，原告理应配合开锁。被告租赁使用占用该房屋期间的水、电、物业等费用，应由被告负担。关于电费325.18元，原告已支付，被告表示愿意给付原告，本院尊重被告的意见。关于2015年9月至2019年6月的物业费已先由原告缴纳，被告应向原告支付。同时，在被告支付原告上述各项费用同时，原告应返还被告押金1万元。至于原告要求判决将被告房屋内的物品和财产归原告所有的主张，因在房屋租赁合中被告为承租方，解除合同时承租方有义务将承租房屋返还房主，并将其物品及财产搬出。虽合同约定被告如果不搬走房屋内的物品及财产，视为被告放弃物品和财产的所有权，物品和财产的所有权归原告所有，原告可自行处理，但现被告并未明确表示不搬或放弃。故原告该主张，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的拖欠水费，被告表示已缴纳，且原告无证据证明拖欠，故原告该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张子生与被告李晨于2015年8月21日签订的租房合同及2018年11月29日签订的续签租赁合同，被告李晨于本判决生效后3日内将房屋内物品搬出，并将房屋返还原告张子生，原告张子生配合打开门锁便于被告李晨搬运物品；二、被告李晨于本判决生效后3日内向原告张子生支付房租金10833元及利息471元（房租金及利息自2019年8月21日暂计算至2019年9月21日，之后至实际搬出之日，房租金损失比照房租金计算，利息仍按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、被告李晨于本判决生效后3日内给付原告张子生电费325.18元、物业费1108.60元；四、原告张子生于本判决生效后3日内返还被告李晨押金10000元；五、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，由原告张子生负担38元，由被告李晨负担155元。二审中，当事人没有提交新证据。原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李晨与张子生签订的租赁合同及续签合同，系双方真实意识表示，且不违反国家的相关法律法规，该租赁合同及续签合同合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现上诉人李晨提出，不同意支付10833元租金和471元利息及物业费1108.6元的上诉理由。经查，双方于2018年11月29日续签了3年租房合同，2019年7月21日，李晨未支付下一年房租金，虽未再继续经营其公司的业务，但房屋内的相关设施没有搬离，继续占用该房屋，直到2019年10末李晨将房屋腾出。依据现有证据，无法证实李晨从2019年7月21日到将房屋腾出期间占用该房屋是张子生同意并允许的，亦无证据证实张子生委托李晨出兑该房屋。故上诉人提出的不同意支付10833元租金和471元利息的主张，本院不予支持。依据双方签订的租赁合同，物业费应该由李晨支付。综上，上诉人的上诉理由，本院不予支持。对于二审期间李晨主张在一审判决宣判后，其支付了电费325.18元一节，如果该主张成立，可在本案执行环节一并调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由上诉人李晨负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王 广审判员  王金业344978218010900二〇二〇年七月八日3365521463000法官助理田稷书记员高俊格