浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0282民初8685号原告：高某某。委托诉讼代理人：黄瑞军。被告：陈某某。被告:慈溪市某某厂。法定代表人：陈某某。二被告共同委托诉讼代理人：励长炯。第三人：芦某某。委托诉讼代理人：竺飞雄。委托诉讼代理人：孙泽康。原告高某某诉被告陈某某、慈溪市某某厂（以下简称某某厂）、第三人芦某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理，依法适用普通程序于2017年7月12日、7月27日公开开庭进行了审理，原告高某某的委托诉讼代理人黄瑞军与被告陈某某、某某厂的委托诉讼代理人励长炯、第三人芦某某的委托诉讼代理人竺飞雄到庭参加诉讼。原告高某某起诉称：为开办足浴、洗浴、按摩经营业务，2005年2月，原告与被告某某厂就租赁坐落于慈溪市××路西侧××、××3间建筑面积2705.6平方米的房屋及附属设施变压器、电梯和土地1667平方米订立了房屋租赁合同和补充协议各一份，约定租赁期限八年，自2005年2月28日起至2013年2月28日止，租金每二年交付一次，第一次两年租金共计600000元，第二次共计630000元，第三次共计660000元，第四次共计695000元，承租人有权转租及与他人合股经营；因经营需要可对租赁房屋进行改善或增设他物，合同期满后装潢及设备可由双方协商价格一次性折价租给出租方或由承租人装潢设备转让给另一方承租人，在合同期内，除不可抗力外，出租方不得收回房屋使用权，否则出租方将负责赔偿承租方6000000元。合同订立后，原告依约向被告支付了租金，被告依约交付租赁房屋及土地。因经营需要，原告又向案外人租赁了相邻的房屋。房屋和土地租赁后，原告进行了装修，并在租赁的土地上搭建了钢棚。原告在租赁场地上设立的企业名称为慈溪市浒山大唐河洗浴场，经营范围分为三部分，洗浴服务、足浴和保健按摩服务。2010年9月份，原告将经营的足浴部分转租给第三人芦某某，与第三人订立了大唐河足浴装修物及物品转让协议，约定装修物及物品转让费450000元，转租租金为每平方米每月21元。后第三人又受租了原告经营的租自被告的洗浴和按摩场所（包括原告添附房钢棚300平方米），约定租金由第三人直接交付被告，由原告与被告对租金差价进行结算。第三人对转租的相关事项进行了确认。对于洗浴场和按摩区的装修及其设备的转让费，原告与第三人未作明确约定。后被告与第三人签订房屋租赁合同，该租赁合同的租期涵盖了原告与被告之间签订的房屋租赁合同尚未履行的期间，原告向被告催算租金差价，被告以解除合同为由不予支付。被告的上述行为已构成违约，造成原告转租租金损失1216529元，造成洗浴场、按摩区的装饰物、设备设施及建筑物钢棚的现值损失1600000元，两项合计2816529元，经协商，双方未解决。2012年7月，原告起诉，后因故撤回诉讼。现请求判令：1.被告某某厂赔偿因其违约而造成的原告转租租金损失1216529元，洗浴场、按摩区的装修物、设备设施及建筑物钢棚的损失1600000元；2.被告陈某某对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由二被告承担。被告陈某某、某某厂答辩称：一、原告提起本案诉讼的基础是被告单方产生的违约责任，但原告提供的证据不能证明被告有任何的违约行为，故被告无需承担任何的责任。1.原告在足浴店鞋业后门口有招租广告，第三人自行与原告协商，说明原告因经营不善存在与被告解除租赁合同的意向；2.原告与第三人订立了装修及物品转让的协议，明确约定该足浴商铺所有的装修物品工具设备，这个协议履行后除协议第八条约定的给原告免费使用的三间房屋外其他都转让给了第三人，所以原告在这个房屋及物品不再享有其他的权利；3.原告妻子周冲芬银行卡收到了被告支付的348000元，其中的148000元是被告退还的剩余未到的房租，另外的200000元系原、被告协商并经第三人协调后由被告补偿给原告的；4.第三人在合同签订后交付了450000元的设备物品转让费，并且对所有的房屋和附属物相应的装修和物品进行使用，故不存在被告单方的违约行为。二、2012年案件的诉请中有两个诉请，第一个返还150000元的房租，第二个要求赔偿第三人支付的租金与原支付的租金差价，但在第一个案件中原告并没有要求赔偿设备、物品装修等费用。即使原告的请求有合理的部分，其提起诉讼时间也超过了2年的时效。三、关于租金差价，第一次起诉要求差价947062元，现在起诉是1612925元，这个仅是起诉时原告自己提出的请求而已。被告方把自己的房子租给第三人，无需给原告房租。原告与被告解除合同时虽然没有直接签订过书面协议，但是通过本案产生的背景及交易完成和第三人转让后立即经营的事实分析，原、被告解除合同的相关事实已经是完整的证据链，被告不存在单方解除合同的行为也没有任何的违约行为。第三人芦某某答辩称：房租损失和第三人没有关系，应该和二被告协商。装修损失第三人已经支付了450000元，要求驳回原告对第三人的诉请。原告高某某为证明自己的诉称主张，提供如下证据：1.房屋租赁合同及补充协议各一份，证明原、被告就租赁房屋及其土地订立协议、协议就租赁期限、租金、转租、装修等事项作出约定的事实；2.营业执照一份，证明原告租赁场地上经营洗浴服务、足浴、保健按摩服务的事实；3.个体工商户登记情况一份，证明被告陈某某是某某厂业主的事实；4.大唐河足浴装修及物品转让协议一份，证明2010年9月16日，原告与第三人芦某某签订大唐河洗浴场足浴部分财产转让和转租的事实；5.房屋转租确认书二份，2010年9月，原告将大唐河洗浴场足浴部分转租给第三人，后又将其他部分洗浴服务、按摩服务属于被告的场地转租给第三人转租价格每月每平方米21元的事实；6.房屋租赁合同一份，证明被告将原告承租的房屋及土地连同原告搭建的附属用房出租给第三人、被告撕毁原、被告之间租赁合同的违约的事实；7.工程决算单二份，证明为开办足浴洗浴按摩服务，原告对租赁场地进行装修投入的事实；8.安装协议一份，证明为开办足浴洗浴按摩服务，原告对租赁场地搭建钢棚楼梯的事实；9.独资企业基本情况工商档案查询一份，证明被告某某厂于2013年12月16日从个体工商户转型升级为个人独资企业的事实；10.情况说明二份，证明原告与第三人对双方于2010年9月16日签订大唐河足浴装修及物品转让协议相关内容的说明；11.证明一份，证明原、被告及第三人之间未就原告和被告之间房屋租赁合同解除进行商谈；12.录音资料及录音笔录各六份，证明原、被告之间租赁合同未解除的事实，原告和第三人曾约定转租的事项，钢棚是原告出资建造，钢棚未转让给第三人和被告，属于原告所有，原告和第三人之间的足浴转让协议约定了足浴和装修转让给第三人之外，其余装修和物品未转让的事实。被告陈某某、某某厂对原告提供的证据质证如下：对证据1、2、3、6、9无异议；对证据4的真实性无异议，但是“租金为每平米21元一天”是原告自己打印上去的；对证据5的真实性有异议，第三人先与原告签订了财产转让合同后与被告签订了房屋租赁合同，不存在转租情况，如果是转租的情况应该原告与第三人之间产生协议而不是第三人与被告之间产生协议；证据7与本案无关；对证据8的真实性不清楚，是九寨村的足浴与本案没有关联性；对证据10第一份情况说明与本案无关联；对第二份情况说明有异议，修改后要表达的意思是完全不一样的，这个不符合常理，与第三人签订物品转让协议已经是两年之前的事情，双方的交易早就完成，现在再补充说明是此地无银三百两；对证据11有异议，第三人如果没有参与这个过程不可能会直接和被告签订租赁合同，和原告签订财产转让协议；对证据12，被告陈某某的丈夫等的录音中已经明确表达了合同已经解除，看不出被告违约的情况。第三人芦某某对原告提供的证据质证如下：对证据1、2、3、6、9无异议；对证据4的真实性有异议，“租金为每平米21元一天”是原告自行添加，第三人支付了450000元，已经受让了所有的装修，第四条也已经写的很清楚明了了，关于本案转租的租金装修赔偿和第三人都无关；对证据5有异议，第三人已经承租了被告方的房屋，是原告一直在纠缠第三人，第三人觉得这个和第三人没有影响，是原、被告之间的事，所以原告提供了材料，第三人签了字；对证据7、8有异议，不能证明装修投入；对证据10有异议，签署时间不合理，这个应该2016年签的，内容都是原告打印的。说明的内容同事实不符，对2012年8月1日的情况说明第四条进行了完全的更改，交易已经完成了2年，这个修改无非是为了原告和被告之间诉讼的需要。对证据11有异议，内容与事实不符。当时写下这个是因为原告要和被告诉讼，第三人为了开店避免麻烦，在原告的诱导之下签署了与事实不符的证明。对证据12，原告方一直围绕同房东之间租赁和装修的事实，第三人已经完全受让了原告的装修，所以与第三人无关，第三人不作出评论。第四份录音中原告方已经开始咬文嚼字了，最后变成争吵了。被告陈某某、某某厂提供如下证据：1.对第三人芦某某的调查笔录，证明原告自行歇业后发出转租的意思表示、足浴店下全部物品均转让给了证人、原告与被告解除租赁合同前已就未到期所支付的房租返还达成了协议、原、被告之间的租赁合同已经解除不存在遗留问题的事实；2.（2012）甬慈民初字第722号案件诉状与证据，证据中含转让协议（第三人当庭补充提交协议原件），证明协议中没有21元每平米的内容，汇款凭证证明有200000元是被告补偿给原告的房租；婚姻登记材料证明原告和周冲芬的夫妻关系事实；手机截屏图片证明原告用自己的手机发信息给被告要求将经过协商后款项汇付给周冲芬；移动公司宁波分公司的机打发票证明139××××7682机主是原告；证人廖某，证明第三人受让足浴店后对房屋的全部附属物和设备进行了使用，不存在仅转让足浴部分的事实。庭审笔录第二次，在第6页中审判员问原告，从被告处租来的房子除了三间其他的都给第三人吗？原告说的不是，剩余的十二间加二楼三间没谈妥他就用了，剩下的没有谈过也在用，审判员为什么，原告说设备转给他了，房租没有谈过。所以现在原告起诉被告、第三人毫无事实依据。原告对被告陈某某、某某厂提供的证据质证如下：对证据1有异议，笔录无调查人员签名，在录音中已经提到了当时由被告方律师向第三人做笔录，第三人说到里面内容没有看过就签了字了，因为第三人在用被告的场地所以碍于压力就签署了调查笔录；对证据2民事诉状的真实性无异议，对于要证明的内容有异议，现在起诉的请求和第一次起诉的请求都是要求被告承担违约责任，现在增加装修内容是不矛盾的，对转让协议有异议，转让协议第八条手写的部分有描过的痕迹，这份协议是作废的，复印后然后在抬头上签名的是最终的协议，第三人持有的抬头的承让方是富桥足浴中心不是第三人，故不是原告和第三人最终达成的协议内容。协议的打印格式文本是第三人提供的，但是原告和第三人谈足浴部的协议上面只写了“让”没有写“转”，原告方不放心就把后面21元每平方这些字也加上去，最后确认的。对汇款凭证无异议，但是对要证明的内容有异议。对婚姻资料的真实性无异议。对发送信息和移动公司的发票的真实性无异议，但对证明内容有异议。对证人证言被告要证明的内容有异议，对证人证言中证人说到的几个点与被告要证明的对象有出入，关于第二次庭审中第六页的内容，原告当时庭审的时候不是这样讲的，是书记员归纳过程中有偏差了，因此与原告要证明的事实是不符的。原告当时谈的只是在签订10年9月16日转让协议当时情况的表述，这边的设备只是足浴区的设备，洗浴、按摩去的设备是没有谈妥的。第三人对被告陈某某、某某厂提供的证据无异议。第三人芦某某提供大唐河足浴装修及物品转让协议一份，印证二被告证据2中提供的转让协议复印件。原告对其质证意见已在上文二被告的证据2中发表，二被告对该转让协议无异议。本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告提供的证据1、2、3、6、9，二被告及第三人均无异议，对上述证据本院予以认定。对证据4与被告提供的证据2中的转让协议复印件及第三人提供的原件，关于租金每平方米21元的内容部分不一致，但根据内容一致部分仍可以认定2010年9月16日第三人与原告曾签订大唐河足浴装修及物品转让协议，并就相关事项作出约定的事实；对证据5、10、11，均由第三人签名确认，但第三人现对确认内容予以了否认，对其证明力将在下文结合其他证据进行认定；对证据7、8，仅凭该证据不足以证明其装修投入；对证据12，录音资料中原告系有目的前往录音，内容必然带有一定诱导性，第三人虽有模棱两可的陈述，但不能明确确定原告待证事实。对二被告提供的证据1，该笔录内容与第三人在庭审中陈述基本一致，反映了第三人对涉案事实的态度，对内容的真实性将结合其他证据综合认定；对证据2，反映了原、被告第一次诉讼过程中的情况，对与本案相关内容将在下文综合具体分析认定。根据本院认定的证据及原、被告、第三人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：2005年2月5日，原告高某某与被告某某厂签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于孙塘北路西侧，东立面9间、朝南3间的房屋出租给原告高某某，租赁期自2005年2月28日至2013年2月28日。并就租金等其他事项作了约定。2010年9月15日，第三人芦某某与被告陈某某丈夫签订房屋租赁合同一份，约定将涉案房屋东立面9间、朝南3间、变压器房一间出租给芦某某，租赁期自2010年9月16日至2016年9月15日。2010年9月16日，原告与第三人芦某某签订“大唐河足浴装修及物品转让协议”一份，约定原告将大唐河足浴转让给第三人芦某某使用。转让费450000元。该足浴商铺所有装修、物品、工具、设备（除电梯、变压器归房东所有）全部归第三人芦某某所有。该商铺转让给第三人后，由第三人直接与房东签订租赁合同等。2016年9月16日下午，原告将其妻子周冲芬账号发给被告陈某某丈夫，2010年9月17日，被告陈某某丈夫将348000元汇入原告妻子周冲芬账户。另查明，2013年12月16日被告某某厂由个体工商户变更为个人独资企业。被告陈某某系该公司法定代表人。本院认为：关于转租租金损失。首先，原告与第三人签订的转让协议明确约定原告将商铺转让给第三人后由第三人与被告直接签订租赁合同，可见，被告将未到期的房屋租赁给第三人原告是认可的，原告将租赁房屋转让给第三人承租，原告与被告之间的租赁关系已经终止，被告与第三人已经成立新的租赁关系，不存在被告未到期擅自出租给他人的违约行为。虽然租赁合同的落款时间比转让合同提前一天，但因是三方分别签订协议，时间亦仅隔一天，时间略有差异亦可理解。且租赁合同的时间与合同内容同时打印形成而非手写，因此被告陈述的实际二者是同一天签订的解释亦不无可能。其次，关于转让协议是否包含足浴以外部分，本院认为应当是包括的。理由如下：1.原告称足浴部分与洗浴等其他部分房屋是分别与第三人协商转租事项的，但第三人对此表示否认，原告亦无证据证明双方就足浴部分之外的房屋曾另行达成转让协议。且根据原告陈述，两者转让的时间非常接近，即2010年9月16日签订合同转租足浴部分房屋，9月下旬与第三人协商后转租剩余房子，但是，当时原告已经停业有全部转让的意向，第三人亦是全部受让使用房屋，并无必要在较短时间内就同一个需要使用的经营场所分别签订合同，且足浴部分签订书面合同，而其余部分未签订书面合同，如此做法并不符合常理。2.转让合同中约定原告将售出的会员卡移交第三人，并全额支付会员卡余额，如果该转让合同不包括足浴之外其余的部分，该约定就不那么合理。3.原告曾于2010年9月16日将其妻子账号发给被告陈某某丈夫，但在2012甬慈民初字第722号案件第一次庭审中明确否认曾向被告发过载明其妻子账号的信息，第二次庭审中又表示不记得有否在2010年9月16日发信息给被告陈某某丈夫，在被告提供了手机信息界面照片及移动公司机主身份后，又表示其提供账号是要求被告汇2元的租金差价，现在对于租金差价金额与汇款时间其又表示在当时均未明确。对于发账号后第二天即9月17日收到被告汇付该账号的348000元一事，其又表示不知道是什么钱，后来才知道是被告付的，被告也没明确是什么钱。因此关于被告汇其款项一事，原告陈述前后矛盾，也与常理不符。相反，被告对于该汇款的组成的解释认为包括剩余租期内租金及补偿款，且是在协商一致确定金额后进行汇款，结合原告发送账号的事实、转让协议和租赁协议的签订等事实，被告的解释更符合情理。综上，本院认为，原告与被告之间的租赁关系已经终止，被告与第三人已经成立新的租赁关系，被告并不存在违约，亦无证据显示三方曾约定由原告收取租金差价，故对原告要求被告支付租金损失的诉讼请求本院不予支持。关于装修物、设备设施及钢棚的损失，转让协议约定“足浴商铺所有装修、物品、工具、设备（除电梯、变压器归房东所有）全部归乙方所有”，本院认为该约定实际包含了洗浴等其他部位，具体理由同上述房屋转让理由。且第三人已经与被告直接签订租赁合同并实际使用全部房屋，若只与原告协商了足浴装修不包括其他装修，该做法不合理，约定中也无必要特地明确将电梯、变压器排除。另，原、被告的租赁合同约定，合同期满后，承租方的装潢和设备可由双方协商价格后折价，协商不成可自行带走。但一直到第三人实际使用并经营，该设备包括钢棚等也未拆除。因此转让协议已包括全部设备装潢的解释更为合理。对原告主张装修等损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高某某的诉讼请求。本案受理费29332元，由原告高某某负担，交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  杨丹丹代理审判员  张 熠人民陪审员  施剑阳二〇一七年八月二十五日代书 记员  陈奕瑾