广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初5531号原告：匡冬梅，女，1987年11月16日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：马玉文，广东广鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华锋，广东广鸿律师事务所律师。被告：白深，男，1986年1月4日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：雷喜文，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，广东帅毅律师事务所实习律师。原告匡冬梅与被告白深房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匡冬梅的委托诉讼代理人马玉文，被告白深及其委托诉讼代理人雷喜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告于2016年12月22日签订的《转让合同》于2017年5月6日解除；2.被告返还垫付的2017年1-4月租金15600元、2016年9月至2017年3月水费857.24元；3.被告立即支付转让款19000元及利息（自2017年3月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告清偿之日止）；4.被告赔偿因逾期支付转让款的违约金6650元给原告。事实和理由：2016年12月22日原、被告签订了《转让合同》，合同约定被告受让位于中山市××××卡之二的店铺，转让款共45635元。原告协助在2017年3月1日前将商铺租赁期变更至被告名下，被告需支付最后一期转让款19000元。且合同约定自2016年8月1日起店铺的所有债务由被告承担，2016年9月-12月租金由被告交付原告后代缴给中山市菊城房产开发有限公司，2017年开始则由被告直接支付租金。合同订立后，原告已向房东作出变更说明与请求，但被告多次延迟交付2016年10-12月租金及水费，2017年1-3月的租金更是拖延不交，迫使原告垫付了2017年1-4月的租金。截止于2017年4月26日被告仍未返还租金及2016年9月-2017年3月的水费857.24元，被告也未按约定支付最后一期转让款19000元，根据合同约定须按未付款项的35%支付违约金。2017年4月26日原告向被告发出《催促函》，被告于2017年5月5日回复该合同已经解除。原告要求被告于5月6日办理交接但被告不理睬，为避免损失扩大，原告于同日开锁收回店铺。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为被告返还原告垫付的2017年1月-5月份租金19500元。被告辩称，1.原告于2017年3月15日单方面对被告铺位进行封锁，是导致本案发生的根本原因，也是原告合同违约的根本原因，在2017年3月15日后，被告再也没有使用该商铺，被告同意支付2017年3月1日至15日的租金，但被告不应承担原告拖欠房产公司的3月15日至5月份的租金；2.根据被告提供的聊天记录、微信支付凭证以及原告提交的聊天记录，被告是不拖欠原告租金及水电费；3.双方合同约定2017年3月1日前原告协助被告办理铺位过户手续，被告向原告支付剩余转让费，但是因为原告拖欠房产公司2017年1、2月份的租金导致房产公司不予变更租赁合同，事情发生后，原告在未能办理过户手续的同时，一直催促被告缴纳19000元的后续转让费，被告是基于原告无法办理手续所以才没有支付后续转让费、三月份当月租金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并对双方提交的证据进行了质证辩证。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原、被告的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：2016年12月22日，原告作为甲方（转让方）与被告作为乙方（受让方）就中山市××××卡之二的店铺签订《转让合同》。《转让合同》约定店铺内所有财产（现位于铺内的商业经营设施及装修、货架、办公用品、电线电话、押金等）归乙方所有，约定转让期限为2016年8月至2018年10月19日。合同第三条对转让费用进行约定：店铺转让费为35000元，押金为10635元，合计45635元，具体支付方式为：1.乙方已于2016年8月24日支付店铺转让费10000元，支付押金10635元，合计20635元；2.合同签订之日，乙方向甲方支付店铺转让费6000元；3.甲方于2017年3月1日前协助乙方将商铺租赁权人变更到乙方名下，乙方向甲方支付剩余的店铺转让费19000元。合同第四条约定自2016年8月1日起，商铺所有的债权、债务均由乙方承担，2016年9月至2016年12月房租由乙方承担，交由甲方代缴，若因甲方原因延迟缴纳导致乙方违约，一切责任由甲方责任。合同第五条约定：“1.若合同约定期限内，甲方无法协助乙方将本合同项下商铺的租赁权人变更到乙方名下，甲方只收取乙方商铺转让费20635元，逾期退回，视为违约，将支付乙方应退款项的35%作为违约金；2.若转让期间，甲方返还或产权方收回店铺，甲方应全额退还乙方已支付的款项，并赔偿乙方60000元装修损失费用；3.本合同签订后，若乙方不支付转让费，或甲方协助乙方将本合同项下商铺的租赁权人变更到乙方名下，若乙方不支付转让费，乙方将承担违约责任，以乙方未付款项的35%作为违约金”。2016年12月22日，原告向被告出具两张收款收据，编号为1726018的收款收据载明原告确认收到被告20635元，编号为1726017的收款收据载明“今收到白深转让店铺转让费订金6000元，欠19000元，老板申请书签字后，签合同，给完”，上述收据载明的费用共计26635元。2017年4月26日，原告向被告发出催促函，要求被告返还垫付的租金和向租赁物产权人中山市菊城房产开发有限公司（以下简称菊城房产开发公司）缴纳租金。2017年5月5日，原告向被告发出告知函，告知被告于2017年5月6日办理交接。诉讼中，被告提供了向原告微信转账记录，拟证明已经按时向原告支付2016年9月至2017年2月的店铺租金。被告称，2016年9月4日转账的3600元是用于支付9月份的租金，10月11日转账的3168元是用于支付10月份租金，10月28日转账的3881元是用于支付11月份租金3600元及水电费281元，12月4日转账的3600是用于支付12月份的租金，2017年1月4日转账的3600元是用于支付2017年1月份的租金，2017年2月14日转账的5900元是支付2017年2月份租金3600元、电费2112.8元、水费197.2元。原告则认为2016年10月11日转账的3168元是在被告店里帮客人做纹眉后，被告收取相关费用后转交给原告的纹眉费，而不是租金；10月28日转账的3881元则用于缴纳2016年9月的电费，并为此提交了2016年9月的电费发票，发票显示交款时间为2016年11月3日14：34，电费金额为3880.66元，违约金为116.42元，发票金额合计3997.08元，被告则提交了2016年11月3日的14：34支付宝转账记录，记录显示被告以***小榄镇简爱美甲的名义向广东电网公司转账3997.08元，拟证明3881元已用于抵扣租金，2016年9月的电费是被告另行缴交的；另原告称，2016年12月4日的转账用于支付10月份的租金，2017年1月4日的转账用于支付2016年11月的租金，2017年2月14日的转账用于支付2016年12月的租金及2017年1月的水电费。庭审中，原告称因为被告拖欠2017年1、2月份的租金及不提供身份证件导致租赁权人无法变更。对此，被告称2017年2月24日已经取回身份证并告知原告，但原告一直未取。被告称因原告未将被告支付的2017年1、2月份的租金转交给产权人菊城房产开发公司导致租赁权人无法变更；被告确认尚欠水费857.24元，但称有款项存放在原告处，可用于扣除水费。另查，原告于2017年3月15日封锁铺位，被告确认2017年3月16日至2017年5月6日期间可自由出入店铺，但直至2017年5月6日才完全搬离涉案商铺。现原、被告均同意解除2016年12月22日签订的《转让合同》，原告认为解除合同时间为2017年5月5日，被告认为解除合同时间为2017年3月15日。另查，2017年5月8日，被告将原告诉至本院【案号：（2017）粤2072民初5229号】。该案中，被告诉称：在本案的合同《转让合同》订立后，被告依约定履行合同义务，向原告支付店铺转让金和押金，并按期支付租金。但在合同转让期内，原告反悔收回店铺。原告的行为构成违约，须按合同约定承担违约责任，向被告返还已支付的店铺转让费及押金，并赔偿被告装修损失60000元。又查，菊城房产开发公司作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）于2015年10月19日签订《物业租赁合同》，约定甲方将中山市××××卡之二的店铺出租给乙方，并约定2016年1月1日至2016年12月31日的租金为3545元，2017年1月1日至2017年12月31日的租金为3900元。2017年3月21日，案外人林锦华向本院出具证明，该证明载明原告于2017年春节期间向其提出变更合同租赁人，其回答是，承租人必须先处理好所欠的费用，然后书面向公司提出申请变更租赁人，包括新的租赁人身份证复印件及经营行业的性质，待公司批复后方可变更租赁合同。2017年3月17日，原告向菊城房产开发公司缴纳涉案商铺2017年1月至3月租金合计11700元，并出具了相应的发票。本院认为，原告与被告签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议有效，对当事人具有约束力。现双方均同意解除于2016年12月22日签订的《转让合同》，本院予以准许。根据双方的诉辩意见，双方争议的焦点在于：1.合同的违约方在于原告还是被告；2.合同解除的时间。对此，本院作如下分析、认定：关于焦点一。双方无法继续履行合同的原因在于至今仍未按合同约定对涉案商铺的租赁权人进行变更。至于无法变更的原因，原告认为被告没有按时缴纳租金，也没有出示变更合同需要的身份证件，被告则认为是原告没有按时将被告已缴纳的租金转交给产权人，也没有主动向被告领取身份证件。针对租金的缴纳情况，本院认为针对2016年10月11日被告转账的3168元，虽被告称用于支付2016年10月的租金，但从支付金额看与双方约定的租金并不相符，且因双方确认原、被告签订合同后，原告还通过被告为其客户提供纹眉服务，即双方还存在其他金钱交易关系，原告亦陈述该款是为被告客户提供了纹眉服务后，被告代为转付的款项。本院认为被告主张该笔款项适用于缴纳租金，但并未提交证据证明其主张，故被告应为此承担举证不能的责任，故本院依法认定该款并非用于支付租金。至于2016年10月28日转账的3881元，原告称该款是用于支付2016年9月电费，但从原告自行提交的电费发票上显示的金额、交款时间等均与被告提交的2016年11月3日转账缴纳电费的记录相吻合，故本院采纳被告的主张，2016年10月28日转账的3881元中，3600元用于支付租金，281元用于支付水费。至于其他转账记录，因双方对缴纳用途均未有异议，综上通过依次扣减未缴付的租金，本院认定被告已缴纳2016年9月至12月的租金。2017年2月14日转账中的3600元应用于支付2017年1月的租金。另因双方在《转让合同》中并未约定2017年1月租金的缴纳方式及金额，但已确定2016年8月1日后的涉案商铺的债权债务由被告承担，根据原告与菊城房产公司签订的《物业租赁合同》，本院认定从2017年1月起的每月租金应为3900元，并应由被告缴付。关于身份材料的领取问题，虽被告已告知原告身份证已经取回，但被告作为身份证件的所有人，应积极配合原告，将证件主动交给原告，而非等原告过来领取。综上，根据租金的缴纳情况及提供身份材料的情况，本院认为属于被告怠于履行其合同义务，导致合同解除，违约责任应在于被告。关于焦点二。虽原告在2017年3月15日将商铺上锁，但被告已明确表示2017年3月15日至2017年5月6日期间虽没有营业，但可自由进出商铺，并于2017年5月6日才完全搬离商铺。本院认为，被告在有条件将涉案商铺内物品拿走的情况下，继续占有存放物品，应视为其继续使用租赁物，故本院认定双方解除于2016年12月22日签订的《转让合同》的时间应为被告搬出商铺之日即2017年5月6日。即被告应支付2017年1月至5月6日的租金16380元（3900元×4个月+3900元÷30天×6天），但被告已支付了1月份3600元的租金，故被告尚欠原告租金12780元（16380元-3600元）。至于水电费，被告确认尚欠原告水费857.24元，虽被告称有款项在原告处可以直接用于抵扣水费，但并没有提供证据证明，原告亦不确认，故本院对原告要求被告支付水费857.24元的诉讼请求予以支持。因《转让合同》已于2017年5月6日解除，合同已不再履行，故原告要求被告继续支付转让费19000元及利息的诉讼请求，欠缺法律和事实依据，本院不予支持。至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。《转让合同》中约定若被告不支付转让费，或原告协助被告将涉案商铺变更到被告名下后被告不支付转让费，被告须承担未付款项的35%的违约金。而合同中对于转让费用的支付作出分期约定：原、被告确认被告已于2016年8月24日支付转让费10000元，并约定被告于合同签订之日即2016年12月22日支付6000元，于原告将涉案商铺租赁权人变更到被告名下后支付剩余转让费19000元。因此合同中的上述违约条款应作分段理解：若被告不支付第二期转让费6000元，或若原告将涉案商铺租赁权人变更到被告名下后，被告不支付剩余转让费19000元，则被告需要承担违约责任。现被告已支付第二期的转让费，且双方并未按合同约定变更涉案商铺的租赁权人，原告要求被告承担逾期支付转让费19000元的违约责任，并不属于上述违约条款中约定的违约情形，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告匡冬梅与被告白深于2017年5月6日解除于2016年12月22日签订的《转让合同》；二、被告白深于本判决生效之日七日内向原告匡冬梅支付的2017年1月至5月6日的租金12780元、水费857.24元，上述款项合计13637.24元；三、驳回原告匡冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，减半收取计426元，由原告匡冬梅负担291元，由被告白深负担135元（该款原告已预交，被告负担部分应于本判决生效之日七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  伍执娟二〇一七年八月十一日书记员  陈嘉欣侯艺喆