河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0191民初10192号原告赵一敏，男，汉族，1986年5月2日出生，住郑州市金水区。委托代理人白坤堂，河南予瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人程齐（实习），河南予瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告乔永锋，男，汉族，1978年4月16日出生，住河南省新郑市。委托代理人汤晓恒，河南亚洋律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人郑州爱拓居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市惠济区电厂西路东、北三环******。法定代表人杨鹏飞，该公司经理。原告赵一敏诉被告乔永峰、第三人郑州爱拓居房地产营销策划有限公司（以下简称“爱拓居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李建涛依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告本人及其委托代理人白坤堂、程齐，被告乔永峰委托代理人汤晓恒，第三人法定代表人杨鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月19日，原、被告与第三人签订了编号为6060560的《房屋买卖居间合同》，被告将位于郑州市郑东新区商务内环路14号2单元18层1802号的房屋（房产证号：郑房权证字第**），以1672000元的总价出售给原告，三方就付款方式、税费缴纳、中介服务费支付等问题进行了明确约定。合同签订后，原告依约及时、充分地履行了合同义务，原告及第三人曾多次与被告沟通合同履行事宜，然被告却以种种理由，迟迟不予解决，拒不履行合同义务。被告的上述行为已严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告继续履行和原告于2016年8月19日签订的编号为6060560的《房屋买卖居间合同》，并协助原告办理过户手续；2、本案所有诉讼费用由被告承担。被告乔永锋辩称，一、原被告于2016年8月19日签订《房屋买卖居间合同》，被告将产权证号郑房权证字第**房屋出卖给原告赵一敏，约定付款方式为银行按揭贷款，该合同第三条第二项明确约定双方应于银行贷款审批通过后60个工作日办理过户手续，但原告一直未通过银行贷款审批，也未向被告支付购房款。虽《房屋买卖居间合同》未约定原告办理银行贷款期限，但原告应在三个月合理期限内办理完银行贷款，原被告签订合同已近一年，原告未在约定期限内办理银行贷款审批，系违约行为，故依据《房屋买卖居间合同》第六条第一项之规定，被告有权解除上述合同。另，因原告迟迟未能按约履行义务，被告不同意继续履行双方之间的《房屋买卖居间合同》，且在诉前已向原告提出解除合同请求。二、原告于2016年11月份购买郑州市惠济区电厂路90号房产一套，郑州市购房政策有明确规定，2016年10月2日之后，郑州市户籍居民拥有住房**限购180平米以下房屋，原告即在被限制之列，限制购买涉案房产。《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》的宗旨是“房子是用来住的、不是用来炒的”，原告于2017年2月6日购得新房产后，二个月左右，即将其转移登记至案外人朱彦涛名下，系炒房行为。另，原告赵一敏至今没有向被告支付购房款，被告有权拒绝履行合同。故原告赵一敏在其本身违约的情况下起诉被告，要求继续履行合同，是法律和政策所禁止的。第三人爱拓居公司辩称，原告起诉属实，第三人无异议。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：证据一：《房屋买卖居间合同》一份；证据二：被告房屋所有权证一份；证据三：定金《收据》一份。以上证明：2016年8月19日，原、被告与第三人签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告将位于郑州市郑东新区商务内环路14号2单元18层1802号的房屋（郑房权证字第**，面积117.55平米，总价167.2万元）出售给原告；交易房产系被告单独所有，本案被告主体适格；该合同系三方真实意思表示，合法有效，合同签订当日，原告即依约支付了10万元定金。证据四：2016年10月26日，原、被告通话录音一份；证据五：2016年10月27日，原、被告通话录音一份；证据六：2017年2月19日，原、被告通话录音一份；证据七：2017年3月29日，第三人与被告通话录音一份。以上证明：上述合同签订后，原告及第三人积极督促被告按约定履行合同，被告均以种种理由，拒不履行合同义务。证据八：原告身份证复印件一份；证据九：郑州市个人住房权属查询证明一份。以上证明原告为郑州市户口，名下无房产，符合郑州市要求的购房资格，合同具备继续履行的条件。被告乔永锋质证称，对证据一《房屋买卖合同》真实性无异议，该合同明确约定，由原告方进行银行按揭贷款方式付款，在原告方银行贷款审批后，双方共同到房管局办理过户手续，原告至今未通过银行贷款审批，违反合同约定，有先违约行为。对证据二房屋所有权证无异议。对证据三定金《收据》有异议，原告方未收到该笔款项，该收据亦非有效凭证，不能证明原告方已经支付10万元定金。对证据四至七录音证据真实性无异议，但第一段录音原被告双方均到达银行现场，原告在没有支付被告首付款的情况下要求被告出具首付款证明，且要求被告将房屋卖给谢远霞，被告未同意，原告录音均要求被告去和原告签订另外合同，而事实上双方在此之前已经签订房屋买卖合同，被告无义务再次和原告另行签订合同，该录音证据明确显示被告已通知原告解除合同，至今已达5个月左右，原告在签订合同至今也已经近一年，没有按照合同履行义务，违约在先，被告有权依据合同约定解除合同。对证据八真实性无异议，但也说明了原告为郑州市户籍；对证据九真实性无异议，该证据仅表示原告目前名下无房产，不能证明原告以家庭为单位无房产的事实，也不能说明原告现完全符合购房条件。第三人爱拓居公司质证称，对原告上述证据均无异议。经本院审查，原告提交的上述证据客观真实，与本案具有关联性，且证据之间能够相互印证，故本院予以采信。被告乔永锋为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一：《房屋买卖居间合同》一份，证明原、被告双方签订合同时，原告采用银行按揭贷款方式付款，在原告取得银行按揭贷款后，被告才有义务配合原告办理房屋过户手续，现原告至今未完成银行贷款审批，故依据合同第六条约定，被告有权解除合同。证据二：房地产买卖契约、授权委托书及首付款证明复印件各一份，以上证明：2016年10月26日，原告擅自改变合同，要求被告将涉案房屋卖给案外人谢远霞，被告不同意，原被告双方就此未达成一致意见。证据三、不动产登记资料查询结果证明一份，证明原告在2016年11月17日已经取得不动产豫（2016）郑州市不动产权第**房产，又于2017年2月6日转移登记至案外人朱彦涛名下。说明原告因其自身原因导致不能办理银行贷款，后又购置了房产，致使其不能再次购买房产，双方不能履行合同的责任在于原告本身。原告赵一敏质证称，对证据一《房屋买卖居间合同》真实性无异议，对其证明目的有异议，该合同第三条约定原被告应于银行贷款审批通过后办理过户，此条仅是对过户进行约定，按照商业惯例，应先办理银行贷款申请，通过后原告才支付相应首付款。由于被告违约在先，未配合原告办理银行签字手续，导致银行贷款审批未能通过，进而导致原告未能支付相应首付款，原告录音证据均能够证明。对证据二房地产买卖契约、授权委托书、首付款证明真实性无异议，但对其证明目的有异议，案外人谢远霞系原告配偶，考虑原告征信及工作原因，与原告协商后，要求以自己名义办理贷款，此举仅是与被告协商的过程，是一种合同要约行为，原被告未能达成一致意见，因谢远霞系原告家庭成员，故不构成违约。后在双方协商不一致的情况下，原告要求按照原合同履行，被告以种种理由拒不配合。证据三真实性无异议，恰恰证明原告名下无房产，符合购房条件，本合同继续履行无障碍。第三人爱拓居公司质证称，对证据二有异议，系办理银行贷款需要的相关手续资料，不能证明原告要求与谢远霞签订合同，且第三人已经向被告说明过谢远霞与原告之间关系，原告要求以配偶名义办理贷款也符合交易习惯。对被告其它证据无异议。经本院审查，被告提交的证据一、二均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据三虽客观真实，但仅能证明被告名下房产交易情况，在无其他证据佐证的情况下，不能直接证明原告不具备购房资格，故不能证明被告方欲证明目的。第三人爱拓居公司未向本庭提交证据。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况，查明事实如下：2016年8月19日，原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方）、爱拓居公司作为居间方（丙方），签订编号为6060560《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：被告将位于郑州市郑东新区商务内环路14号2单元18层1802号房屋（郑房权证字第**）出售给原告，房屋面积117.55平方米，房屋价款为1672000元；合同签订当日，乙方向甲方交付购房定金10万元，甲方同意该定金由丙方代为保管，甲方将房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交由丙方保管，丙方出具收据收件；付款方式为银行按揭贷款，甲乙双方应于银行贷款审批通过后60个工作日内共同到房地产管理局办理过户手续，乙方应在过户当日付清首付款（等同于本合同约定价格减去银行实际贷款，具体金额以银行贷款确定的金额为准），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管；本合同自签订之日起生效，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金双倍的违约金，乙方违约不履行合同，则定金为赔偿甲方的违约金。原、被告双方及第三人分别在合同上签字、签章予以确认。2016年8月19日，第三人爱拓居公司向原告方出具《收据》一份，载明其收到原告赵一敏购房定金100000元。原告提交的录音资料显示，在办理银行贷款申请过程中，原告曾多次请求被告协助其办理银行按揭申请手续，但被告均未能积极配合。另，在合同履行期间，原告曾与被告协商变更购房人为其妻谢远霞，但该项请求遭到被告拒绝，双方就此未能达成一致意见。庭审时经法庭询问，原告表示涉案房屋存有抵押权未消除，尚未交付原告，且目前仍处于被查封状态。截止庭审日，原告符合郑州市2017年5月2日公布的限购政策，在被告乔永锋不配合办理银行按揭的情况下，剩余房款原告表示可随时全款支付。另查明，原告赵一敏系郑州市户籍，2017年4月11日，其名下已无任何房产。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的二手房《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，由双方签字确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。依据原被告双方提交的证据、庭审查明事实、第三人爱拓居公司庭审陈述及房屋买卖行业惯例综合来看，原告贷款申请未能通过，被告需承担主要责任。合同签订后，原告已经依约将100000元购房定金交付于第三方爱拓居公司保管，被告乔永锋应按合同约定，积极配合原告履行其协助办理银行按揭申请的合同义务。关于原告主张被告继续履行合同、协助原告办理过户手续的诉请，鉴于原告表示剩余房款可随时向被告支付，买卖双方应当继续履行房屋买卖合同，被告应当积极配合原告办理相关手续，故对原告该项诉请，本院予以支持。但鉴于该房产存在银行按揭尚未清偿，设定有抵押权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。为保护案外人的合法权益，现原告请求办理所有权转移登记手续，应当依法还清银行按揭、清偿银行债务。综合考虑本案实际情况，本院酌定被告在原告清偿银行债务、抵押解除后三十日内协助原告将上述房屋转移登记至原告名下。对于剩余房款，鉴于原告表示可随时现金支付，原告在清偿按揭、确定具体数额后，如有结余，可直接向被告履行，也可予以提存，在此予以释明。被告辩称原告无购房资格的主张缺乏依据，且庭审中原告自愿负担法律风险，故在被告未提交其他证据佐证的情况下，本院采信原告该项说法，如因资格不符合所导致的一切法律后果，由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告乔永锋于原告赵一敏清偿银行债务、抵押解除后三十日内，协助原告将位于郑州市郑东新区商务内环路14号2单元18层1802号的房屋（产权证号：09××**）不动产权属登记办理变更至原告赵一敏名下，过户完成当日原告赵一敏付清剩余房款。案件受理费19848元，由被告乔永锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年八月十日书记员  蔡 佳