福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0402民初1618号 原告：张桂兰，女，1972年1月15日出生，汉族，建宁城关中学教师，住福建省建宁县。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所执业律师。 被告：福建永达房地产开发有限公司，住所地福建省三明市。 法定代表人：陈献忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所执业律师。 原告张桂兰与被告福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂兰的委托诉讼代理人叶素华、被告永达公司的委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张桂兰向本院提出诉讼请求：1.永达公司协助张桂兰办理梅列区绿岩新村XX幢XX室房屋权属登记手续；2.永达公司向张桂兰支付逾期办理上述房屋权属登记违约金9013元（暂计至起诉之日止即598483元×0.002%×753天），其后违约金按合同约定计算至张桂兰实际取得房屋所有权证之日止。事实和理由：2012年11月27日，张桂兰与永达公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：张桂兰向永达公司购买三明市梅列区绿岩新村XX幢XX室商品房，建筑面积81.17平方米，单价为每平方米7373.2元，总金额为598483元，以分期付款方式支付；永达公司应当在2013年12月31日前将商品房交付给张桂兰使用，并应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达公司提供的资料交付张桂兰。如因永达公司原因，张桂兰不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，永达公司自逾期之日起每日按张桂兰已付房款的0.002%向张桂兰支付违约金。合同签订后，张桂兰依约支付了全部房款。永达公司虽依约于2013年12月27日向张桂兰交付了商品房，但截至起诉日，永达公司一直未按合同约定通知并协助张桂兰办理房屋权属登记手续，逾期达753天（2014年3月28日－2016年4月18日），已构成违约，永达公司应支付张桂兰逾期办理房屋权属登记违约金9013元（暂计至起诉之日止即598483元×0.002%×753天，其后违约金按合同约定计算至张桂兰实际取得房屋所有权证之日止）。张桂兰认为，永达公司迟延履行协助办证义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。 永达公司辩称，一、张桂兰诉请永达公司支付延期办证违约金，缺乏合同依据和法律依据，不能成立。（一）根据合同补充协议第八条的约定，明确了永达公司在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由永达公司提供的资料交付原告。事实上，永达公司但凡取得初始预登记证，均在第一时间就通知业主办理相关手续，不存在逾期办证的事实。（二）《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定不是双方真实意思表示，其系福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的示范文本，其本身并不具有法律效力。其制定的本意是保护当事人合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款，并不禁止当事人对文本的条款进行修改。GF－2000－0171、GF－2014－0172商品房买卖合同示范文本的说明项均秉承了这一精神“本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本……双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减”，“本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制订。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。”，由于当地网签合同的技术操作问题，示范文本部分不允许出卖人和买受人双方进行修改，出卖人与买受人可以针对合同中没有约定、约定不明确、需要变更的内容，根据具体情况另行签订补充协议。根据实际情况，示范文本中约定“在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记；买受人在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书”是不现实的，永达公司在签订商品房买卖合同前向当地房地产开发主管部门咨询，征得同意后，永达公司才在补充协议中就产权登记条款作了变更，且补充协议已向房地产管理部门办理了登记备案。补充协议才是双方当事人的真实意思表示。（三）《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”即在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书并非法律强制性规定，开发企业和承购人可对产权登记进行特殊约定，有约定的从约定。（四）补充协议效力优先。合同补充协议第十五条约定，在不违反法律法规等相关规定的前提下，以双方约定的优先。二、永达公司积极履行合同义务。1.根据合同约定，永达公司为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，永达公司必须为业主的贷款提供担保。并为此，永达公司向贷款银行缴纳了1000多万元的保证金，永达公司更希望业主尽早取得房屋权属证书。2.永达公司如期交房，积极将需要由永达公司提供的办理房屋权属登记的资料（包括法律、法规规定的应报送的资料及房地产行政主管部门概要求提供的其他资料）报送房地产行政主管部门。 本院经审理认定事实如下： 一、对于张桂兰、永达公司没有争议的以下事实，本院予以确认： 1.2012年11月27日，张桂兰与永达公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：张桂兰购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区绿岩新村XX幢XX室房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第20层，建筑面积81.17平方米，其中，套内建筑面积65平方米，公共部位共有分摊建筑面积16.17平方米，该房用途为成套住宅,属钢混结构,层高为3米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7373.2元，总价款为人民币598483元；张桂兰以分期付款方式支付房屋价款，详见附件八补充协议第三条；第八条，永达公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付张桂兰使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，永达公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且永达公司在发生之日起30日内告知张桂兰的；2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；第十四条，永达公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达公司提供的资料交付张桂兰。如因永达公司原因，张桂兰不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：张桂兰不退房，永达公司自逾期之日起每日按张桂兰已付款的0.002%向张桂兰支付违约金；第二十二条，合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十五条，本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，张桂兰、永达公司签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，主要内容为：第八条，关于合同第十四条之补充，本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定：“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。”。合同签订后，张桂兰如约支付了购房款598483元，永达公司分别出具了销售不动产统一发票，永达公司于2013年12月27日将商品房交付张桂兰使用。 2.2017年3月5日，本院向三明市不动产登记中心函询绿岩新村223幢、224幢、223幢、226幢、227幢房产迟延办理房屋权属证书原因，2017年3月10日，三明市不动产登记中心向本院出具复函，相关内容主要为：经查询相关系统，“福建永达房地产开发有限公司”未向原“三明市房屋权属登记中心”和“三明市不动产登记中心”申请办理“绿岩新村223、224、225、226幢”不动产所有权初始登记；截止目前，福建永达房地产开发有限公司未向“三明市不动产登记中心”申请办理“绿岩新村223、224、225、226幢”不动产首次登记，具体未申请办理原因不明。 二、对于张桂兰、永达公司有争议的事实，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第八条如何采用的问题 张桂兰主张，其与永达公司签订的《商品房买卖合同》示范文本部分真实有效，约定的内容对双方具有约束力。第二十二条明确约定，合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。而其与永达公司签订的《合同补充协议》中第八条的补充约定违反了合同第二十二条的规定,且该补充条款未与张桂兰进行协商，应属格式条款，永达公司未尽提示说明义务，该条款无效。 永达公司认为，《商品房买卖合同》的示范文本部分不是当事人真实的意思表示，《合同补充协议》第八条已对合同第十四条关于逾期办证违约责任的条款进行了更改，《合同补充协议》条款的效力优先。 本院认为，《商品房买卖合同》的示范文本部分是由福建省建设厅和福建省工商行政管理部门按照合同法等法律、法规的规定，根据市场交易的长期实践，结合交易特点和交易惯例等内容，经过反复优选、评审，通过法定程序制定的指导性、规范性合同文本。而《商品房买卖合同》的《合同补充协议》属于开发商即永达公司为了重复使用而预先拟定，其中第八条的约定，明显与示范文本部分的第二十二条相悖，免除了永达公司按时办理房屋初始预登记的义务，以极低的违约金减轻其赔偿责任。以普通人的标准进行判断，如该条款经双方充分协商，买受人根本无法接受。综合当时房地产的供需状况、买受人的附从地位、《合同补充协议》与《商品房买卖合同》的示范文本部分整体式签订等因素，本院认定《合同补充协议》第八条在订立时双方未充分协商，应认定为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同补充协议》第八条的约定，并没有采取合理的方式提请对方注意，而内容显然对买受人不利，应当认定为无效，应以《商品房买卖合同》示范文本部分第十四条为准。 2.永达公司是否承担违约责任及违约金如何计算的问题 张桂兰认为，永达公司违反了《商品房买卖合同》第十四条约定，张桂兰未能在永达公司交付商品房之日起90日内取得房屋权属证书，永达公司违约，应承担违约责任。违约金按《商品房买卖合同》第十四条约定，以已付购房款为基数，按日0.002%支付至实际取得房屋权属证书之日止。 永达公司认为，其已如期交房，已积极将需由其提供办理房屋权属登记的材料报送行政主管部门，其不构成违约。 本院认为，如前所述，合同补充协议第八条应当认定为无效，应以商品房买卖合同第十四条的约定为准。永达公司未按《商品房买卖合同》示范文本第十四条约定，在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，因永达公司的原因，张桂兰亦未在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，永达公司已构成违约，应承担违约责任。至于永达公司辩称其已积极履行了合同义务，本院已向三明市不动产登记中心函询迟延办理房屋权属证书的原因，三明市不动产登记中心复函称永达公司未向该中心申请不动产首次登记。本院认为，三明市不动产登记中心系办理不动产登记的行政部门，其依法出具的函复的真实性、合法性，本院予以确认，因此，永达公司关于其未违约的相关辩解，不予采信。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……4、买受人提出申请出卖人同意提前交房的，不受上述条件之约束。依照上述约定，永达公司提前交房，其逾期交付商品房责任应自2014年1月1日起算，也应自2014年1月1日起开始计算逾期办理房屋权属证书的期限。张桂兰主张从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合法律规定，予以确认。由于永达公司仍未办理房屋所有权初始预登记，违约状态持续，逾期办理房屋权属证书违约金的截止日期应继续计算至永达公司将需其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记行政主管部门并告知张桂兰之日。若之后有新的事实发生，当事人可另行确认逾期办理房屋权属证书违约金的截止日期。因此，逾期办理房屋权属证书的违约金应从永达公司应当交付商品房最后截止日期的次日即2014年1月1日的第91天起计算至永达公司将需其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记行政主管部门并告知张桂兰之日止，现暂计至庭审辩论终结之日（2017年5月3日），共计1129天。关于违约金标准如何确定问题，张桂兰虽未举证证明其因永达公司的违约行为而造成的实际损失情况，张桂兰的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定张桂兰主张的逾期办证违约金按张桂兰、永达公司签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体确定为598483元×0.002%×1129天＝13513.75元。 综上所述，本院认为，张桂兰、永达公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。永达公司未按合同约定期限履行协助办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。张桂兰虽未举证证明其因永达公司的违约行为而造成的实际损失情况，张桂兰的损失数额难以确定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本院确定张桂兰主张的逾期办证违约金按张桂兰、永达公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的计算。关于张桂兰主张永达公司协助张桂兰办理梅列区绿岩新村XX幢XX室房屋权属登记手续一节，因涉案房屋未办理房屋所有权初始预登记即不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本案张桂兰要求永达公司协助张桂兰办理梅列区绿岩新村223幢2007室房屋权属登记手续，实质属于协助办理房屋转移登记，依照上述不动产登记暂行条例实施细则，客观上无法办理产权转移登记手续，因此对该诉讼请求，不予支持。待办理房屋转移登记条件成就后，张桂兰可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，判决如下: 一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给张桂兰逾期办理商品房权属登记违约金13513.75元（该违约金计至2017年5月3日，此后违约金继续计算至福建永达房地产开发有限公司将需其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记行政主管部门并告知张桂兰之日止）； 二、驳回张桂兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由福建永达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  李 强 人民陪审员  郑连珠 人民陪审员  沈蓉芳 二〇一七年八月二十八日 书 记 员  杨 彬 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 -11-