福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初2119号 原告：王莉，女，1988年2月23日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人:邹禄彬、黄晓敏，福建元一律师事务所律师。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路。 法定代表人：郑钟，系公司总经理。 委托诉讼代理人：薛一通、邱星，男，系公司职员。 原告王莉与被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月11日作出（2015）仓民初字第1056号民事判决。被告泰禾公司不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2017年4月10日福州市中级人民法院作出（2015）榕民终字第4469号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邹禄彬、被告委托代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王莉向本院提出诉讼请求：1.认定泰禾公司虚构讼争房屋已符合交付条件的事实诱骗买受人接收未经验收合格房屋，构成商业欺诈，判令泰禾公司就其违反法律禁止性规定将未经验收合格房屋交付使用的违法行为向相关行政机关主动报告，并向公众和王莉公开道歉；2.判令泰禾公司立即交付经竣工验收合格和消防验收合格房，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付王莉；3.判令泰禾公司按买受人拒绝接收不符合交付条件房屋的责任方式，加倍按逾期交房从合同约定的交付日计算至讼争房屋经竣工验收合格和消防验收合格时止支付欺诈交付赔偿金；4.本案诉讼费用由泰禾公司承担。事实和理由：王莉与泰禾公司于2010年10月14日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定王莉向泰禾公司购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）某单元号房，该商品房的总价款为人民币655998元。同日还签署了包括《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《合同补充协议》等多份文件。依合同约定，泰禾公司应于2013年8月31日前将经竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付买受人，并在交付后60日内办理房屋权属初始登记、向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料。合同同时对房产交付期限、交付条件、办证期限及违约责任等作出规定。在逾期办证的违约责任方面，泰禾公司以格式条款的形式在合同中规定，因出卖人原因致买受人不能在房屋交付后90日内取得房屋产权证的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金；而与此相对应，对买受人未在出卖人通知办理产权证三个月内办理并取得产权证的，每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金。买卖合同及上述相关的文件签署后，王莉依约履行了所有付款义务，泰禾公司虽于合同规定的期限内交付房屋，但经事后调查证实，泰禾公司所交付房屋至今未经过竣工验收和消防验收，依法、依约均不具备交付条件。不仅如此，由于泰禾公司未能及时办理所售房屋的产权初始登记并向买受人交付办理房屋权属证书需由出卖人提供的资料，王莉至今无法取得产权证。泰禾公司上述行为已构成严重违约，应当承担违约责任。同时，泰禾公司在买卖合同中约定的免除自己责任的条款依法应认定无效，其应参照合同补充协议中有关买受人违约责任的规定承担违约责任。综上所述，泰禾公司违约交付房屋的行为严重侵害王莉的合法权益，故诉至贵院。 泰禾公司辩称，王莉诉请其向行政机关主动报告属于行政诉讼审理范围，非本案民事诉讼审理范围，应予以驳回。王莉诉请其予以公开道歉，但本案系金钱赔付合同纠纷，非人身权、人格权侵权纠纷，倘若其确有违约，予以金钱赔偿便足以弥补王莉损失，不应再加重其责任而要求予以赔礼道歉。讼争房屋已通过竣工及消防验收，并早已交付王莉，王莉亦已接收并实际使用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，其已依约如期向王莉交付了商品房，王莉亦签署了房屋交接单并领取房屋钥匙，商品房已事实交付，且商品房交付系事实行为，无有效无效、欺诈与否问题。王莉既已接收房屋，其便无须赔付逾期交房违约金。另，2017年7月28日，讼争房屋已可办理产权证，其亦于此日通知业主办证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王莉提供的《福建省新建商品住宅质量保证书》第三条及《商品房交付通知书》中内容表明泰禾公司告知讼争房产已于2011年12月25日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收合格。而泰禾公司提供的2011年12月25日福建省房屋建筑工程竣工验收报告加盖有建设、勘察、设计、施工、监理单位等相关单位的公章，记载金山生活区八期南片泰禾红峪A7#楼工程竣工验收合格，同意交付使用，表明A7#楼工程已进行单体验收，其内容与《福建省新建商品住宅质量保证书》及《商品房交付通知书》中的表述相一致，故王莉主张泰禾公司交付时存在欺诈行为依据不足，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王莉与泰禾公司于2010年10月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定王莉购买由泰禾公司开发建设的坐落福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）某单元，房产总价款为655998元。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应于2013年8月31日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人；如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”的第1种方式处理。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定，双方协商同意选择[1]”：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。合同补充协议第二条约定，买受人应于出卖人通知办理产权之日起3个月内办理并取得产权证，否则每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金。 另，王莉已依约支付全部购房款，并于2013年7月17日实际接收房屋。2016年8月31日，讼争泰禾红峪A3#-A6#、A7#-A14#楼及地下室建设工程综合评定工程消防验收合格。2017年7月6日，讼争房产办理了产权初始登记（泰禾公司于2017年8月28日向本院提交福州市不动产登记和交易中心首次登记通知书）。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，在当事人之间不存在另有约定的情形下，房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应当截止至实际交付之日，而不论是否符合交付条件。本案合同约定讼争房屋交付时间为2013年8月31日前，虽然在合同约定时间内讼争房产尚未通过消防验收，但王莉已于2013年7月17日实际接收了房屋，应当认定为泰禾公司已履行了交房义务，故王莉诉请逾期交房违约金，本院不予支持。 本案讼争的泰禾红峪A3#-A6#、A7#-A14#楼及地与室建设工程于2016年8月31日综合评定工程消防验收合格。泰禾公司交付讼争房屋时明知该工程尚未通过消防验收，而未向业主明示，导致业主在不知情的情况下接收讼争房屋，违反了公平交易原则。故泰禾公司应对其瑕疵交房行为承担过错责任，本院酌定泰禾公司赔偿王莉瑕疵交房赔偿金10000元。 本案合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。王莉于2013年7月17日实际接收讼争房产，至2013年9月14日已交付使用满60日，而讼争房屋于2017年7月6日才取得办理产权初始登记，且没有证据表明泰禾公司于2017年8月28日前已将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付王莉，泰禾公司构成逾期办证违约。故王莉诉请泰禾公司向其交付办理权属登记需由泰禾公司提供的资料，本院予以支持。 泰禾公司作为建设单位，在交付商品房过程中违反法律强制性规定之情况属行政管理范畴，应由相应行政机关予以处理，王莉诉请泰禾公司就违反法律强制性规定交付讼争房屋之行为向相关行政机关主动报告不属于民事诉讼受案范围，故王莉诉请泰禾公司向公众和其本人公开道歉，于法无据，本院不予支持。另，王莉主张泰禾公司虚构事实诱骗其接收未经验收合格房屋构成商业欺诈依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王莉支付瑕疵交房赔偿金10000元； 二、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付王莉； 三、驳回王莉的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3406元，由王莉负担3256元，福州泰禾房地产开发有限公司负担150元。福州泰禾房地产开发有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 林 珲 人民陪审员 黄 昱 人民陪审员 王传城 二〇一七年八月三十一日 书 记 员 林 薇