河北省青龙满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0321民初2245号 原告：王涛，男，1986年8月30日出生，满族，农民，住青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：刘碧寒，河北宏业律师事务所律师。 被告：青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司，住所地：青龙满族自治县青龙镇山水雅园小区1号楼01号厅。 法定代表人：王发，职务：董事长。 统一社会信用代码：9113032177615105X6。 委托诉讼代理人：满玉山，男，1953年3月25日出生，满族，公司员工，住青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：于得水，河北群言律师事务所律师。 原告王涛与被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司（以下简称中源建业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月28日作出（2016）冀0321民初3568号民事判决。原告王涛不服该判决，向河北省秦皇岛市中级人民法院提起上诉。河北省秦皇岛市中级人民法院于2017年6月2日作出（2017）冀03民终993号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。本案当事人原告王涛的委托诉讼代理人刘碧寒、被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人满玉山、于得水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时给原告办理商品房房屋所有权证书；2.判令被告自2011年1月1日起每日按购房款总额371954元的同期贷款利率支付未能办理房屋权属证书的违约金；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月3日原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的坐落于5栋1单元502号房屋，建筑面积131.18平方米，房屋总价款为371954元，其中支付现金111586.2元，按揭贷款260367.8元。因原告购买的是现房，故签订合同当日即进行了房屋交割。根据城市房地产管理法规，被告作为开发方理应及时为原告办理房屋权属证书，但因被告原因，原告至今未能取得房屋产权证书。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，请求人民法院判令被告及时为原告办理房屋权属证书并支付违约金，以实现原告上述诉讼请求。 青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司辩称，案涉房屋不能办证的原因不是被告造成的，理由是：1、2009年青龙县为响应国家“三年大变样”的相关政策，将“金源街”、“山水雅园小区”项目捆绑，纳入“三年大变样”东段项目，由被告承建。为了更好地完成“三年大变样”的工作任务，县政府组织被告和中段、西段等三家建筑企业和返迁户，开过动员专题会议，要求承建“三年大变样”项目的公司，提前介入项目，“边施工、边设计、边补办手续”。被告按照县政府的意见，在施工中为了项目整体效果占用了部分农用地。但是因政治形势发生变化，补办手续时遇到障碍。河北省纪委将被告按照县政府意见占用农用地一事认定为非法占地，于2015年3月指定石家庄市公安局裕华分局侦办。裕华分局对被告违法所得进行评估后，被告已经将上述款项上交给了专案组。但是因被告所涉及的违法用地的具体位置、面积等细节没有明确，造成国土部门无法确定被告取得的国有土地使用权的面积、四至、位置等情况，所以无法为被告的项目进行验收。2、青龙满族自治县三年大变样指挥部于2009年4月13日下发的《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》第二条优惠政策第九项为“对被拆居民、村民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于被拆补偿价款的部分对被拆迁户免征契税”。但是到税务部门办理缴税事宜时，税务部门仅对被拆居民、村民的被拆面积免征契税，超出部分仍要缴纳契税。就此事宜，被告等承建“三年大变样”的企业多次请求县政府与税务部门协调，但至今没有结果。3、青龙县委县政府已经认识到解决“三年大变样”工程遗留下来的历史问题的紧迫性，专门出台了《青龙满族自治县房地产领域专项整治实施方案》。该方案明确了不能办证是历史遗留问题，在全省都具有普遍性，而不仅仅是被告等个别问题。所以依据“尊重历史，面对现实”等原则，要求“针对项目动工建设时与目前的规划、建设、质量、安全、消防、人防等政策与技术规范不一致问题，按照从旧从宽原则执行”，并明确了在2018年春节前对历史遗留的不动产办证问题全部清零。综上所述，原告的起诉没有事实依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月3日，原告王涛在被告中源建业公司开发建设的位于青龙满族自治县，购买了一套商品房，房号为第5幢1单元502号，建筑面积为131.18平方米，下房面积为23.97平方米，房屋总价款为371954元，双方签订了一份《商品房预售合同》。主要内容为：合同第六条约定付款方式及期限为：贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国农业银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条交付条件为：（一）出卖人应当在2009年11月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十五条交接手续第（三）项约定：双方同意按照下列第壹种方式缴纳税费，买受人同意委托出卖人代交七种税费［包括：（1）专项维修资金（公共维修基金）、（2）契税、（3）第二十二条约定的物业服务费用、（4）供暖费、（5）有限电视初装费、管道液化气初装费、（6）办理房证、土地证费用、（7）太阳能、车库门等］，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十条产权登记中第（二）项初始登记约定：出卖人应当在2010年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照违约之日起30日之内办理产权登记。第（三）项转移登记约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的方式处理。合同签订当日，原告向被告交付了购房首付款111954元、车库费用23970元、公共维修基金7439元、契税5579元、物业费7871元、办证费712元、车库门费2100元、太阳能费2000元、电视费510元，被告向原告交付房屋，后原告办理了按揭贷款并将贷款依约定给付被告，对房屋进行装修、入住。原告认为房屋交付后，被告一直未能为其办理房屋产权证书，不符合法律规定，诉至法院。 庭审过程中，被告陈述已于2017年7月30日前取得初始登记，并提交青龙满族自治县县委、县政府于2017年6月20日印发的《青龙满族自治县房地产领域专项整治实施办法》、2016年12月20日青龙满族自治县人民政府致河北省纪律检查委员会的函、2009年4月13日青龙满族自治县城镇面貌三年大变样指挥部办公室的文件《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》等证据，欲证实不能办证的原因非因被告原因所致。 另经本院向青龙满族自治县不动产登记局调取的办理商品房转移登记所需的材料包括：1、出卖人与买受人共同签订的不动产登记申请书；2、现产权人身份证明（包括询问笔录、身份证、结婚证、单身的提供身份证、户口本、授权委托书）；3、开发商资质（询问笔录、营业执照、法定身份证明、授权委托书、代理人身份证）；4、税票（不动产发票、完税证明）；5、房屋办证通知单；6、物业维修基金缴纳证明；7、物业维修基金附表；8、交易所出具的告单；9、买卖合同；10、夫妻共有协议；11、房产分户图；12、宗地图；13、初始证；14、预告证。 本院认为，原、被告签订的合同虽名为《商品房预售合同》，但在原、被告签订该合同当日，原告交付被告首付款及其他费用后，双方就完成了房屋交割，据此可认定双方是现房交易。该合同的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。（一）关于违约责任的认定。在双方签订合同后，原告已经按照约定付清购房款，并缴清相关税费，履行完自己的合同义务，被告也应当按照合同约定履行相关义务。合同虽然未明确载明原、被告在办理房屋转移登记中各自的权利义务分配，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告应当在签订合同之日起90日内，协助原告办理商品房土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因初始登记系被告配合原告办理转移登记的前置条件，且合同约定，被告至迟应当在2010年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。但通过被告出示的证据能够证实被告系因非法占用农用地，导致国土部门无法验收，被告不能依法取得原告商品房所在楼栋的权属证明，不能完成初始登记，致使原告在合同签订后90日内办理房屋产权登记履行不能。被告的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告仍应承担继续履行的义务，将为原告办理商品房产权证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案。至于被告辩称的，不能办证的原因不是被告造成的，并以此要求免于向原告承担违约责任的主张，本院认为，首先合同具有相对性，在本案中合同双方是原、被告，双方的合同一旦成立并生效，就应当按照约定并依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定全面履行义务，除非不可抗力。经审查，本案中导致被告不能为原告办证的原因，并不是不能预见、不能避免，不能克服的客观情况，所以被告不能以此为由主张免除违约责任。另，一般而言，一方合同当事人在签订合同时，明知自己履行合同条件尚不具备，但是预测在履行合同过程中能够具备的，一般也与对方签订合同。如果在履行合同中仍然不具备履行条件导致合同不能履行的，也要依法承担违约责任。 （二）关于违约金的认定。本案中，因合同对办理转移登记的期限没有约定，且涉案房屋在签约并交付时已经竣工，所以本案的违约责任应当依照下列规定确定：1、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，原、被告签订合同在2010年9月3日，根据上述《条例》规定，原告应当在2010年12月2日前取得房屋权属证书，但是原告逾期未得，被告应自2010年12月3日起，按照上述《解释》以购房款总额为基数，计算并支付违约金。原告主张自2011年1月1日起计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。根据银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。结合本案的基本情况，本院酌定由被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告支付违约金，至被告就原告的房屋产权登记向不动产登记局报送完整的组卷备案材料之日止。 此外，按照合同约定，双方应共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。通过本院向青龙满族自治县不动产登记局调取的办理商品房转移登记所需材料及相关程序，原告需将买受人应提交的材料备齐后交给被告，被告再将买受人和出卖人应提交的材料组卷一并交给不动产登记局。因此，原、被告在办理转移登记中均应按规定完成自己的义务，相互配合，以期更快、更好地为原告办理房屋产权证书。在办证期间，如因原告不配合导致期限延长，延长的期间不计算违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、按照青龙满族自治县不动产登记局办理商品房转移登记的要求，原告王涛于本判决生效之日起十日内将买受人所需材料交给被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司，由被告在本判决书生效之日起四十日内将原告王涛所购买位于青龙满族自治县办理转移登记所需买受人和出卖人提供的完整资料报产权登记机关备案。 二、自2011年1月1日起，被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司按照购房款总额371954元，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，向原告王涛支付违约金，至被告就原告的房屋产权登记向不动产登记局报送完整的组卷备案材料之日止；期间如因原告对本判决上述第一项规定的时限逾期，逾期期间不计算违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  石 均 人民陪审员  马红娟 人民陪审员  丁小凤 二〇一七年八月二十五日 法官 助理  李新颖 书 记 员  张宏敏