广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初7827号原告：吴海雄，男，1985年6月9日出生，汉族，住广东省连平县，委托诉讼代理人：刘运辉，广东中亿律师事务所律师。被告：中山市神马房地产开发有限公司，住所地中山市民众镇旭日品萃园**25卡，统一社会信用代码9144200057012091XY。法定代表人：孙通文，执行董事。委托诉讼代理人:王伟伟，该司法务。原告吴海雄与被告中山市神马房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨颖适用简易程序独任审判，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘运辉，被告的委托诉讼代理人王伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告赔偿损失15250元（从2016年6月1日起按中山市房屋租金参考价民众镇锦丰路区片电梯楼价格16元/建筑面积平方米/月计算至实际交付房屋之日止，现为便于计算案件受理费，暂计算至2017年4月30日共11个月的损失为15250元）。事实和理由：2014年1月18日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告预售的位于中山市民众镇旭日品萃园2幢702单元的商品房，建筑面积为86.65平方米。合同第八条约定被告应当在2016年5月30日前将涉案房屋交付给原告。原告按合同约定支付了全部房款，但被告至今未将房屋交付给原告使用。被告此行为显属违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿额。”中山市住房和城乡建设局根据《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）和《建设部关于加强房地产市场监测分析工作的通知》【建住房（2006）127号】制定并公布了2016年《中山市房屋租金参考价》，该房屋租金参考价中，民众镇锦丰路区片（涉案房屋所在片区）电梯楼价格为16元/建筑面积平方米/月。截至2017年4月，被告逾期交付房屋的时间为11个月，被告应向原告赔偿损失的金额为15250元（86.65×16×11）。原告为支持其诉请主张，向本院提供以下证据：1.中山市商品房销售登记备案表、购房发票；2.中山市商品房买卖合同；3.2016年中山市房屋租金参考价；4.楼盘现状及施工、办证计划文件。被告辩称，1.原告适用法律错误。本案中原告按房屋租金标准计算赔偿金的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，前述司法解释适用前提是，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案合同约定了违约金计算方法，不适用该条司法解释。2.关于逾期交房违约金问题，应适用原、被告间的约定。根据《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；……出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，即使被告存在逾期交房的情形，每日产生违约金也应按原告已交房价款计算为370924元×0.01%，即37.09元，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%，即37.09元。另根据《合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，《中山市商品房买卖合同》第九条约定不违反法律禁止性规定，真实有效，合同双方应予以尊重及恪守。3.被告就该商品房工程的投入远远高于原告就该商品房投资的金额，在施工过程中因天气、政府、合作方等外在因素影响，被告逾期交房的违约机率远高于原告逾期付款的机率，故本案有关违约金的约定并不违反公平原则。4.涉案房屋所在楼盘项目旭日品萃园，该项目一期（1-14栋）工程已经竣工，根据项目土地证红线标识，于项目地块南面农田位置，已明确从被告建筑楼体边约9米土地权归属被告，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付被告使用，致使村民占地闹事阻挠施工，进而影响项目的规划、消防等分项验收，从而导致被告无法办理房屋交付等手续，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第3点“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期”的约定，对因上述原因造成的延期交房，被告不承担责任。5.关于诉讼费承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方的各自应承担的诉讼费。被告为支持其辩解意见，向本院提交以下证据：1.涉案楼盘品萃园一期南面约9米土地实拍图；2.会议照片；3.《关于恳请迅速解决辖区内“旭日品萃”项目土地交付及市政管道整改等相关问题的函》；4.关于旭日品萃一期延期交付的解决方案；5.民众镇政府门户网站咨询及回复。经审理查明：2014年1月18日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告以370924元的价格购买被告开发建设的位于中山市民众镇旭日××房的房屋，合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，原告如数支付了全部购房款。之后，原告因被告未按合同约定期限向原告交付涉案商品房，诉至本院，主张前述实体权利。另查：被告提交的致中山市民众镇人民政府的函件—《关于恳请迅速解决辖区内“旭日品萃”项目土地交付及市政管道整改等相关问题的函》，落款时间为2015年10月13日，主要内容为：“旭日品萃”项目一期工程已竣工，二期工程正处于开发进程中，部分住户逐步开始验收入住，项目进入房产办证阶段。根据项目土地证红线标识，于项目地块南面农田位置，已明确从我司建筑楼体边约9米土地权归属我司，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付我司使用，致使我司项目无法及时进行规划、消防等分项验收，从而导致我司无法办理房产证以及房屋交付等手续，业主对此事不满情绪强烈，多次前来项目销售中心及施工现场寻衅滋事……。根据我司对上述项目周边市政管网查看得知，在楼盘周边主要排水、排污管道口径过小，且属废水和污水合流，每逢大雨，市政排水管道均出现爆满和道路污水积聚现象，考虑到我司楼盘将约1300户业主收楼入住，周边市政排水管道将远远无法满足使用，将造成严重市政管道经常性排污、排水堵塞，严重影响……速请民众辖区政府有关部门协调解决：一、协调辖区相关部门，把我司项目土地红线权属范围内，涉及地块南面从建筑物边约9米土地，尽快交付我司，让我司可尽快办理规划、消防等分项验收手续，避免事态恶化导致社区业主群体事件发生；二、对楼盘接驳的市政管网进行改建（或新建），扩大排水排污管道口径，并实行分流措施，为民众辖区居民造就安全的社会氛围及整洁的社区环境，提高辖区政府管理威望。特此致函，敬请回复为盼。被告提交的致旭日品萃业主的函—《关于旭日品萃一期延期交付的解决方案》落款时间为2016年6月6日，主要内容为：近日，我司收到部分业主关于旭日品萃一期延期交房及物业收费等问题的投诉，为了……尽快解决业主相关诉求，现对相关问题原因及解决方案说明如下：……2.本项目用地我司通过合法拍卖手续取得，根据项目土地证红线，于项目南面农田位置，从我建筑物边量出大约有9米土地属我司土地，但由于部分土地归属问题，政府部门迟迟未能将该部分土地交付我司使用，致使楼盘无法及时进行规划分项验收，这也是导致我司无法按合同时间办理竣工验收备案表以及房屋交付等手续的主要原因。3.小区内园林、道路等设施完善……。又查：2016年11月18日，市民梁某在民众镇政府门户网站交流互动栏留言“关于旭日品萃园问题开发商承诺12月31日可以综合验收，但是现在11月中旬了，南面的路迟迟不见人去修理！还有村民故意阻拦修路！请问是否有土地纠纷，什么时候能综合验收？业主什么时候才能拿到房产证！二期那也停工好久了，现在开始才小打小闹的施工！这里面是不是有什么问题？？开发商也没人来解释，只是叫业主等！”2016年11月24日，住房和城乡建设局回复“你好，你反映的问题我们已收悉，经和建设方了解，该工程一期已经基本完工，综合验收也在加紧办理中，争取年前完成各项验收工作。二期工程还未到收楼时间，建设方会根据收楼安排工程进度。”本院认为，原、被告签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。根据合同约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付符合在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》条件的商品房。现对于被告截至开庭当日尚未向原告交付涉案商品房的事实，双方无可争议；双方争议的是被告逾期交房是否需承担违约责任。被告辩称，涉案商品房延期交付的原因在于，根据涉案商品房所在的旭日品萃园一期项目土地证红线标识，项目地块南面农田位置，已明确从建筑楼体边约9米土地权归属被告，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付被告，致使村民占地闹事阻挠施工，进而影响项目的规划、消防等分期验收，导致被告无法办理房屋交付手续，此种情形符合合同第八条第3项“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”情形，可予免责。本院认为，被告就其抗辩所提供的证据中，市民于民众镇政府门户网站的提问与住房和城乡建设局的回复以及会议照片无法证明被告主张的事实，而被告提交的函件所载明的涉案项目工程延期验收原因系被告单方陈述，无任何证据予以佐证，本院不予采信。退一步而言，即便被告所述属实，由于被告既未说明亦未举证证明“辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付被告使用”系因政策法规变化调整、相关部门工作规程及操作方法变化调整或相关部门履职不当（延误）所致，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。被告延期交房应向原告承担逾期交房违约金。关于违约金计算标准。涉案合同系被告制作的格式合同，其中“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的格式条款极大的免除了被告自身的违约责任，限制了原告的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本院认定该条款无效。至于原告主张以租金损失确定违约金，本院认为，涉案合同约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”并未显著过低，事实上，该约定与原告主张的计算方式差距不大，在原告未举证证明其实际损失的情况下，有约定从约定，对原告该主张，本院不予支持。据此，本院确定，被告应按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金至案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止，暂计至2017年6月30日为14689元【370924元×0.01%×（365+31）】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市神马房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴海雄支付截至2017年6月30日的逾期交房违约金14689元及自2017年7月1日起至中山市民众镇旭日品萃园2幢702房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止的违约金（以370924元为基数，按每日万分之一的标准计算）；二、驳回原告吴海雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费182元，减半收取为91元，由被告负担（该款原告已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杨颖二〇一七年八月一日书记员  王静