浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0282民初1169号原告：慈溪市供销合作社联合社。法定代表人：沈信波。委托诉讼代理人：陆红霞，浙江麦田律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡赵慧，浙江麦田律师事务所律师。被告：慈溪市华泰汽车服务有限公司。。法定代表人：苏秀英。委托诉讼代理人：熊保华，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。原告慈溪市供销合作社联合社（以下简称慈溪供销社）与被告慈溪市华泰汽车服务有限公司（以下简称华泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年5月5日转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。本案于2017年2月23日、同年6月6日公开开庭进行了审理。原告慈溪供销社的委托诉讼代理人胡赵慧和被告华泰公司的委托诉讼代理人熊保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慈溪供销社向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空、交付原告坐落于慈溪市浒山街道浒崇公路西侧的房地产；2.被告华泰公司支付原告自2016年3月1日起至实际腾房日止按每月63222.50元计算的房屋占有使用费；3.被告支付原告自2016年10月26日起至实际腾房日止的电费（至2016年12月18日止的电费为2880元）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告补充明确第一项诉请中的房地产即为原、被告于2004年3月1日签订的《房地产租赁协议》项下的房地产（已拆除的建筑面积约361平方米的房屋除外），原告变更第三项诉请为要求被告支付原告至2016年9月30日止的所欠电费2880元。事实与理由：2004年3月1日，原、被告签订《房地产租赁协议》1份，约定原告将坐落于慈溪市浒山街道浒崇公路教场山北100米西侧的房地产出租给被告使用，租期自2004年3月1日起至2016年2月28日止。2007年6月25日，原、被告签订《房地产租赁补充协议》1份，约定第十年至第十二年，年租金为758670元。2016年2月28日租期到期后，被告并未将涉案房屋腾空交还给原告，于2016年9月26日向原告出具《关于确定终止双方合作的函》1份，承诺将于2016年9月30日前全部搬离所租场地。但被告至今仍未腾空并交还给原告，仍占用至今。被告华泰公司答辩称：一、被告已于2016年9月30日将涉案违法建筑让与原告，并不存在占用原告房地产的情况。被告在租期届满即2016年2月28日后，已经腾退大部分房屋场地。同年3月1日至同年9月30日，被告仅将部分设备放置于租房内，仅占用小部分房屋。同年10月1日起，被告已全部腾退房屋。故不存在原告诉称的被告仍占用涉案房地产之说，相反原告迟迟不向被告办理包括接收钥匙在内的房屋接收手续。故被告占用房地产的期间应为2016年3月1日起至2016年9月30日止。二、因原告租赁给被告的房地产为违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《房地产租赁协议》系无效合同，被告保留向原告要求返还已支付款项的权利。三、涉案违法建筑的年租金应为160000元，被告占有使用费应参照该标准计算。2016年2月28日后，原、被告双方就后续的年租费（实际为房屋占有使用费）达成一致意见，当时被告要求与原告签订协议，但原告提出由被告单方承诺即可，被告于2016年3月1日、同年9月26日、同年11月2日向原告发送的函件均表明年租费按160000元计算，被告收到函件后，未提出异议，故双方已达成合意。四、关于原告变更诉请后的被告至2016年9月30日欠原告的电费2880元，被告无异议。原告慈溪供销社为证明自己的诉讼主张成立，向本院提交如下证据：A1.《房地产租赁协议》（复印件加盖慈溪市档案馆核对无异章）、《房地产租赁补充协议》各1份，证明原、被告签订租赁合同，就双方权利义务进行约定的事实；A2.《关于确定终止双方合作的函》1份，证明被告曾发函承诺于2016年9月30日前腾空涉案房地产，但至今仍占有使用的事实；A3．国有土地使用证２份、房屋所有权证1份，《慈溪市煤气有限公司关于资产转让情况说明》１份，证明原告系涉案房地产所有权人的事实；A4.收款收据及银行交易明细各2份，证明被告曾支付原告电费的事实；A5.照片两张,证明被告仍占有使用涉案房屋的事实。被告华泰公司为证明其辩称意见成立，向本院提供如下证据：B1.承诺函、关于确定终止双方合作的函、关于不再续约的函各１份及邮寄凭证2份，证明被告实际使用涉案房地产至2016年9月30止，2016年3月1日起至同年9月30日止的房屋年租费应为160000元的事实;B2.竞价公告及竞价结果公告打印件各1份，证明原告就涉案房地产进行竞价但均流拍的事实；B3.通知、责令期限改正通知书各1份，证明原告出租的房屋系违法建筑，原、被告之间的房屋租赁合同无效，原告的非法利益不应得到保护。在审理过程中，本院于2017年7月13日去讼争场地进行现场勘验，并制作勘验笔录一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院以此认定无争议事实如下：2004年3月1日，原、被告签订《房地产租赁协议》1份，约定原告自愿将坐落于慈溪市浒山街道浒崇公路教场山北100米西侧的原慈溪市煤气公司的部分房地产（土地使用面积约10.5亩；房屋建筑面积约361平方米）出租给被告使用。租赁期限自2004年3月1日起至2016年2月28日止，租赁期共12年，租金计算年度为当年的3月1日至次年的2月28日，第一年至第三年的年租金为600000元，第四年至第六年的年租金为660000元，第七年至第九年的年租金为726000元，第十年至第十二年的年租金为798600元，每年3月1日和9月1日前各交付半年租金，先付后租，该协议还就其他权利义务进行了约定。2007年6月25日，原、被告签订《房地产租赁补充协议》1份，其中载明，因浒崇公路拓宽改造，被告租用的房地产土地使用面积减少约200平方米，双方同意自2006年3月1日起，原定的年租金由600000元调整为570000元，第四年至第六年的年租金为627000元，第七年至第九年的年租金为689700元，第十年至第十二年的年租金为758670元，其余条款不变。《房地产租赁协议》签订后原告交付协议项下的房地产，被告支付租金至2016年2月底。2016年3月1日，被告向原告发送“承诺函”，载明：“鉴于本公司与贵社签订的租用浒崇公路教场山北100米西侧的原慈溪市煤气公司部分房地产的租期已于2016年2月底到期、本公司部分设施现仍放置在原址内的情况，经贵我双方友好协商，本公司承诺：1、若该地块在慈溪市公共资源交易管理办公室挂拍后由本公司拍得后续的租赁权，本公司按成交价三分之一的价格乘以从2016年3月1日开始至新租期开始日前一天止的实际使用时间作为租赁费支付给贵社。2、若该地块由其他企业或个人拍得后续的租赁权，本公司不能在贵社与新租户双方约定的新租期前搬离的，按成交价乘以从新租期开始日至实际搬离日止的使用时间作为租赁费支付给贵社”。2016年9月26日，被告向原告发送“关于确定终止双方合作的函”，载明：“2016年2月底，我公司向贵社租用的浒崇公路教场山北100米西侧（原慈溪市煤气公司）部分房地产租期已到期，到期日当日及之前本公司即与贵社沟通，考虑到目前的市场行情和实际经营现状，我公司不会按原有租赁费用继续租赁，并且我公司将向贵社移交租赁场地。后贵我双方通过多种方式沟通，可以调整续租的租赁费，贵社也愿意通过挂牌的方式来确定符合市场价的租赁费用。但目前贵社确定的续租租赁费为每年人民币48万元，仍远远超过我公司对续租租赁费的预期。故我公司经多次商议后决定，本公司将在2016年9月30日前全部搬离现租场地，请贵社于2016年9月30日到现租场地进行交接。2016年3月1日开始未付的租赁费我公司将按照2016年3月1日共同协商后出具的《承诺函》第1条约定的‘按48万元的三分之一价格’方式支付”。2016年11月2日，被告向原告发送“关于不再续约的函”，载明：“2016年2月底，我公司向贵社租用了浒崇公路教场山北100米西侧（原慈溪市煤气公司）的部分房屋，现租赁期限已届满。鉴于市场行情及公司的经营现状，我公司无法按原租金继续承租该些房屋。故我公司在租赁期限届满前即与贵社沟通，要求按约向贵社移交租赁场地。后经贵我双方多次沟通，贵社表求若续租的话，租金调整为48万元/年，但该租金仍远远超过我公司的预算。为此，我公司经多次商议后决定，不再与贵社续约，现特函告如下：我公司于2016年10月1日前搬离租赁场地并交回，同时，我公司将按《承诺函》约定的按“48万元的三分之一价格”支付2016年3月1日至2016年9月30日期间的租金。以上三份函件，原告均于被告发送后收悉。另查明，2015年8月18日，慈溪市古塘街道办事处向被告发出通知，告知案涉场地上的建筑物（或构筑物）经市规划部门认定属违法建筑，并告知若有异议可进行陈述、申辩等。同年8月28日，慈溪市城市管理行政执法局及慈溪市古塘街道办事向被告发出“责令限期改正通知书”，告知案涉场地上的房屋系违法建筑物，根据相关法律法规规定，责令被告自收到该通知书之日起5日内自行拆除该违法建筑物。被告收到上述通知后，至今未拆除相应建筑物。又查明，1999年9月22日，慈溪市煤气有限公司出具《慈溪市煤气有限公司关于资产转让情况说明》，载明：“慈溪市煤气有限公司前身是慈溪市煤气总公司。慈溪市煤气总公司原隶属于市城乡建委，属公用事业性企业。按照市府统一部署，于98年6月，煤气总公司由市城乡建委划归到市联主管。10月份煤气总公司完成了对原煤气公司的资产收购，并在99年5月顺利完成了企业股份制改革，成立为慈溪市煤气有限公司。为了盘活企业剩余固定资产、回笼资金、偿还债务、减少利息的支付（去年10月收购原煤气公司资产时向市联社借款980万元，现以资产抵债）。公司决定把原煤气总公司座落在慈百路130-138号和教场山储配站的房地产产权等转让给市联社”。本案争点为：一、原告与被告签订的《房地产租赁协议》是否系无效合同？二、被告是否已腾退讼争场地？对于第一个争点，原告认为案涉《房地产租赁协议》合法有效，被告则认为案涉场地上的房屋系违法建筑，故上述协议系无效合同。本院认为，原告提供的证据A3，能证明双方签订的租赁协议项下的房地产系原告从慈溪市煤气有限公司受让而来，虽然该房地产未登记在原告名下，但未取得产权证并不意味着“占有、使用、收益和处分”的行为无效。原、被告签订的《房地产租赁协议》约定，原告系将“坐落于慈溪市浒山街道浒崇公路教场山北100米西侧的原慈溪市煤气公司的部分房地产（土地使用面积约10.5亩；房屋建筑面积约361平方米）”出租给被告使用，该租赁物涉及的房地产根据证据A3反映有相应的产权证（系登记在慈溪市煤气总公司储配站、慈溪市煤气总公司名下）。被告提供的证据不能证明案涉《房地产租赁协议》符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定的情形，同时该协议也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不具有损害国家、社会公共利益，或恶意串通损害国家、集体、第三人利益、或以合法形式掩盖非法目的等其他合同无效的情形，应系有效，至于被告之后在租赁场地上建造违法建筑，并不影响原、被告于2004年3月1日签订的《房地产租赁协议》的效力。对于第二个争点，原告称被告至今未腾退场地，被告则认为其公司已于2016年9月30日前腾退了场地。本院认为，根据被告提供的证据B1中被告于2016年9月26日、同年11月2日向原告发送的函件反映，被告已明确于2016年9月30日前腾房，并确认已于同年10月1日前搬离租赁场地。经现场勘验，案涉场地门卫处无人，二楼办公室及一楼大厅均已腾空，关于场内现有物件（屋外场地有汽车若干，一楼大厅南房间内有办公设施若干，维修间内有升举机十台），被告均否认系其公司所有，现场有案外人称系其所有，同时，无证据反映案外人系受被告指示或基于与被告租赁等合同关系而占有该场地。虽然原告否认被告已向原告腾退场地，但原告未提供证据证明其在收到被告的上述两份函件后，对被告已腾房的情况提出异议，现原告也未提供证据证实系被告占有讼争场地。综上，本院认定被告已于2016年9月30日腾退案涉租赁场地。至于案外人现占用该场地，可由原告另行向案外人主张权利。综上，本院认为：原、被告签订的《房地产租赁协议》合法有效，双方应按约全面履行各自义务。租赁期限届满后，双方并未续约，被告应按协议约定期限将所租场地返还原告。根据前文所述，本院认定被告已于2016年9月30日腾房，故原告要求被告腾房的诉请，本院不再判决。被告在租期届满后仍占有使用案涉场地，对原告造成的损失，理应支付，原告主张参照前一年度的租金标准要求被告支付占有使用费，系合理。被告辩称原、被告就2016年3月1日至9月30日止的占有使用费已约定为按每年160000元计算，原告对此予以否认，被告用于证明该主张而提供的证据B1中的两份函件，不能予以证实，本院不予采纳。原告要求被告支付电费2880元，被告无异议，本院予以照准。综上，对原告诉请中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告慈溪市华泰汽车服务有限公司应支付原告慈溪市供销合作社联合社自2016月3月1日起至2016年9月30日止、按每月63222.50元计算的占用使用费计379335元；二、被告慈溪市华泰汽车服务有限公司应支付原告慈溪市供销合作社联合社电费2880元；上述第一、二项判决确定的款项合计382215元，被告慈溪市华泰汽车服务有限公司应于本判决生效后七日履行；三、驳回原告慈溪市供销合作社联合社的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费14499元，由原告慈溪市供销合作社联合社负担9357元，由被告华泰汽车服务有限公司负担5142元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  胡枫君审 判 员  黄金锦人民陪审员  施剑阳二〇一七年八月二日代书 记员  施邹芸