北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8059号上诉人（原审被告）：韩磊，男，1986年9月30日出生。上诉人（原审被告）：高营，女，1986年11月4日出生。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：冯东明，北京市京师律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：蒋真良，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈建有，男，1978年4月9日出生。委托诉讼代理人：王富利，北京汇鹏律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿鹏，男，北京存房房地产经纪有限公司法务总监。上诉人韩磊、高营因与被上诉人陈建有、被上诉人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初11735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩磊、高营上诉请求：撤销原判，改判驳回陈建有的全部诉讼请求。事实和理由：陈建有未在合同约定期限内获得贷款机构批贷且未能完成房屋权属转移登记及支付购房款，存在违约，双方合同应当解除，故不同意陈建有的诉讼请求。陈建有辩称：同意原判，不同意韩磊、高营的上诉请求。存房公司辩称：同意原判。陈建有向一审法院起诉请求：1、判令韩磊、高营继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，向我交付北京市丰台区×××8号院四区3号楼22层2203号房屋（以下简称涉诉房屋），并办理房屋产权转移登记手续；2、判令韩磊、高营支付违约金53万元。一审法院认定事实：2016年1月14日，陈建有（买受方、乙方）与韩磊（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：韩磊将其坐落在北京市丰台区×××8号院四区3号楼22层2203号房屋出售给陈建有，该房屋【是】为韩磊家庭唯一住房，韩磊购房时间【是】满五年，满五年依据【房屋所有权证】，该房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（回迁房、安居房、康居房等房屋）；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为2650000元，陈建有应于本合同签订当日向韩磊支付定金30000元。上述合同第六条关于该房屋买卖交易的承诺约定为本合同签署之日起，双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。第九条关于权属转移登记约定为（一）双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因韩磊原因致使陈建有未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，陈建有有权单方解除合同。1、如陈建有选择解除合同，适用本合同第十一条第二款约定。2、如陈建有选择继续履行合同的，韩磊应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，韩磊按陈建有全部已付款的万分之五/日向陈建有支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向陈建有支付。上述合同同时约定了第十条违约条款及第十一条合同解除条款等内容。同日，双方另签订《公积金贷款付款方式补充协议》约定，签订本附件当日支付定金3万元，剩余142万元于过户前24小时内支付，买受人拟贷款数额为120万元；买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力，若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准。合同签订后，陈建有向韩磊支付定金3万元。2016年5月24日，韩磊向陈建有发出《解除买卖合同通知函》认为因陈建有原因未在合同约定履行期限内获得贷款机构批准贷款且未能完成房屋产权转移，故解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。陈建有虽然收到了上述《解除买卖合同通知函》，但是认为韩磊、高营违约，不同意解除合同，以致形成本诉。庭审中，存房公司工作人员茹某作为证人出庭作证。茹某称双方按照涉诉房屋购房时间已满五年的状态签订了合同，签订合同后不久韩磊称涉诉房屋购房时间不满五年，其与陈建有前往房屋管理部门查询应当按照契税票的填发日期2011年5月31日计算，而不是签订合同时所称的按照契约（合同）成立日期2008年10月25日计算。陈建有表示因为尚未满五年可以商量解除合同。但是韩磊、高营只同意返还定金，双方因为居间费用的问题未能协商一致。之后我公司组织双方协商，双方口头约定涉诉房屋满五年后进行交易，如果交易时不需要缴纳个人所得税，则双方按照276万元成交。协商时韩磊的父亲在场，其与韩磊发微信联系，韩磊称由父亲处理。涉诉房屋满五年后，韩磊表示不同意出售。陈建有和存房公司认可证人证言。韩磊、高营不认可证人证言，在签订合同时出示了产权证及契税票原件，合同上关于涉诉房屋满五年的信息是存房公司工作人员错误理解的基础上填写的。其没有向其父亲出具书面委托书。但是韩磊认可签订合同时其与其父亲均在场，涉诉房屋由韩磊父亲居住使用，陈建有看房时韩磊父亲在场。陈建有提交其与韩磊父亲、存房公司工作人员于2016年3月19日在存房公司门店协商时的录音以及陈建有与韩磊的微信记录，以证明双方协商在涉诉房屋满五年后继续交易，韩磊同意由其父亲代为办理出售房屋事宜。陈建有提交的录音中存房公司工作人员称“咱现在就初步定了，如有个税，他给你265万，税他承担，要没有这税，他给你276万元，初步定这个。完了你找律师去写，写完了我们看”；韩磊父亲称“听着，现在吧，已经这样了，知道吧。直接到5月31日再说，好吧。到5月31日，我就直接带着你去了，就完了，还瞎写什么呀”；存房公司工作人员称“按你这说法，5月31日直接去就行了是吗？”；韩磊父亲称“对呀”；存房公司工作人员称“就让他写吧，他踏实”；韩磊父亲称“弄这繁琐劲有用吗”。陈建有提交的微信显示陈建有称“你好，我是买你家房子的陈建有，这两天有时间吗？看看补充协议”；对方回复“嗯，我看到我爸跟他说，到时候看看他时间”。韩磊对于录音的真实性认可，但是认为其父亲与本案无关，其没有授权其父亲代为处理房屋买卖事宜，其父亲的陈述没有法律效力。对于微信真实性不认可，也无法证明陈建有的证明目的。存房公司认可录音的真实性。对于陈建有提交的微信证据因没有该公司的参与，不发表质证意见。本案审理期间，陈建有经房管部门审核，具有在北京市购房的资格。陈建有明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款262万元支付给韩磊，并向法院提供了262万元的存款证明书。另查，涉诉房屋现无抵押，陈建有于2016年6月12日向法院申请诉讼财产保全，法院作出民事裁定书对涉诉房屋进行了查封。依据产权证上记载，涉诉房屋性质为经济适用房，同时附记中载明“依据北京市住房和城乡建设委员会（京建函【2011】421号）文规定，满5年上市出售时，按照出售价格的10%补交土地收益价款”。原审法院就涉诉房屋的性质及上市交易问题向北京市国土资源局丰台分局咨询，该单位答复称涉诉房屋满5年后按照出售价格的10%补交土地收益价款即可上市出售，满五年的计算标准是依据产权证登记时间与契税完税证填发日期，以在先的时间为准，涉诉房屋应以契税完税证填发日期2011年5月31日为准，2016年5月31日之后涉诉房屋才可以办理网上签约手续。一审法院认为，陈建有与韩磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。本案中，涉诉房屋于2016年5月24日时尚未办理网上签约手续且尚不具备办理贷款及产权转移的条件，故韩磊、高营于2016年5月24日以陈建有未在合同约定履行期限内获得贷款机构批准贷款且未能完成房屋产权转移为由发出《解除买卖合同通知函》，缺乏依据，该《解除买卖合同通知函》不发生法律效力。依据合同法规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。依据现有证据及当事人陈述，基于韩磊与其父亲亲属关系的前提，韩磊亦认可签订合同时其与父亲均在场，涉诉房屋由其父亲居住使用，陈建有看房时其父亲在场，2016年3月19日陈建有与其父亲、存房公司工作人员协商录音的真实性等情形，陈建有有理由相信韩磊父亲有代理权，所以韩磊父亲该代理行为有效，应认定双方就涉诉房屋满五年后即2016年5月31日后才办理交易手续达成了一致意见，韩磊应履行双方约定的相关内容。陈建有在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，法院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在陈建有履行支付剩余购房款之义务后，韩磊、高营应当依约履行协助办理房屋产权过户手续以及交付房屋的义务。故对陈建有要求韩磊、高营继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。对陈建有主张的违约金，考虑到合同履行的具体情况、涉诉房屋性质特殊性、房屋价格上涨因素、陈建有未就实际损失提交相应证据证明等因素，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2017年5月判决：一、韩磊、高营于判决生效之日起十日内协助陈建有办理位于北京市丰台区×××8号院四区3号楼22层2203号房屋所有权转移登记手续；二、陈建有于办理房屋所有权转移登记手续同时向韩磊、高营支付剩余购房款二百六十二万元；三、韩磊、高营于判决生效之日起三十日内将北京市丰台区×××8号院四区3号楼22层2203号房屋交付陈建有；四、驳回陈建有其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院审理中，韩磊、高营主张因陈建有未在合同约定的期限内获得贷款批准、办理所有权转移登记手续及支付除贷款以外的购房款，存在违约；亦主张即使涉诉房屋当时并不具备办理网签手续的条件，也不影响陈建有履行上述合同义务，因此不同意陈建有要求继续履行合同的诉讼请求。本院认为，根据查明的事实，陈建有与韩磊签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。在合同履行过程中，双方得知涉诉房屋尚不能办理网签手续，按照契税完税证填发的时间2011年5月31日计算，2016年5月31日后涉诉房屋方能办理网签手续。2016年5月24日，韩磊向陈建有发出解除通知时，涉诉房屋尚不具备办理网签、贷款及权属转移登记手续的条件，而此情形并非陈建有的原因造成的，且不能办理网签手续对陈建有履行上述合同义务存在客观上的障碍。韩磊、高营主张涉诉房屋即使不能办理网签手续亦不影响合同后续履行的上诉意见，缺乏依据，本院对此不予采纳。双方在履行过程中发现上述问题后，就合同履行问题进行协商，至陈建有向原审法院起诉时，上述合同已不存在履行障碍，陈建有要求继续履行合同，有事实及法律依据，本院予以支持。现陈建有明确表示自愿以更优惠的履行方式一次性给付韩磊、高营剩余购房款，本院对此不持异议。韩磊、高营应协助陈建有办理涉诉房屋的权属转移登记手续，并向陈建有交付涉诉房屋。韩磊、高营的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28000元，由韩磊、高营负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  李 珊审判员  周梦峰二〇一七年八月二十九日书记员  林晓天