四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1702民初146号 原告：达州市汰坪农业开发有限责任公司。住所地：四川省达州市通川区健民路134号3单元附7号。 法定代表人：张升萍，董事长。 原告：张升萍，女，1964年12月13日出生，汉族，住四川省达县。 二原告共同委托诉讼代理人：廖江辉，四川天仁和律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：牟桂林，四川天仁和律师事务所律师。 被告：达州市通川区新区建设开发总公司。住所地：四川省达州市通川区大北街100号通川区商务局6楼2号。 法定代表人：王开和 被告：张伦川，男，1947年12月19日出生，汉族，住四川省平昌县。 原告达州市汰坪农业开发有限责任公司（以下简称汰坪农业公司）与被告达州市通川区新区建设开发总公司（以下简称新区开发公司，原名达县市新区建设开发总公司）、张伦川合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告汰坪农业公司法定代表人张升萍及其委托诉讼代理人廖江辉、牟桂林（一般代理）到庭参加了诉讼，被告新区开发公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告张伦川经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汰坪农业公司向本院提出诉讼请求：判令被告新区开发公司将地貌号为Ⅱ3-2-a的一宗土地使用权过户到原告名下，被告张伦川协助配合。事实和理由：被告新区开发公司，于1993年7月，经原达县人民政府批准[市府土发（1993）51号]，取得通川区西外镇马房坝五组团包梁土地，作经贸、办公、住宅小区综合用地。因该开发公司无力交付下欠的207万余元的土地出让金，经同被告张伦川协商一致，签订《土地出让开发建设合同》并同意将批准的土地(地貌号为Ⅱ3-2-a)地块使用权包括团包梁搬运二社、段家塝（包括剩下的土地）转让过户到被告张伦川名下后，被告张伦川以借高利息方式筹足207.111万元款项向国土部门交付土地出让金。后因张伦川年事已高，经被告新区开发公司同意，被告张伦川将在该联合开发合作事项中的全部权利转让给了原告，原告于2011年2月19日向张伦川支付了650万元的转让价款（包括张伦川支付的207.1112万元及张伦川向他人支付的借款利息）。至此，原告取得了张伦川与新区开发公司合作中的全部权利，包括将地貌号为Ⅱ3-2-a的一宗土地使用权过户到原告名下。据此，原告多次要求被告新区开发公司履行办理土地过户义务，二被告仅口头同意，却无具体行动。现向法院起诉请求，判如所请。 被告新区开发公司、被告张伦川经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。 原告汰坪农业公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1、新区开发公司1993年7月5日签订的国有土地使用权出让合同复印件p5-15（扫描件当庭领回）,拟证明被告新区开发公司已经取得案涉土地的土地使用权； 2、土地出让开发建设合同书复印件、授权委托书复印件（原件当庭领回）p16-18，拟证明建设开发公司将案涉土地使用权实际转让给被告张伦川； 3、四川省政府非税收入通用票据p19（盖章复印件当庭领回），拟证明新区开发公司下差的土地使用权费用的票据。 2071112元是由新区开发公司交纳的，后面会举证是张伦川从张升萍处拿钱交纳； 4、2011年11月11日联合开发房地产合同、2011年11月18日特别授权委托书、2011年12月14日委托拆迁安置补偿协议书、2016年6月28日房地产联合开发合同书、2016年6月28日特别授权委托书均为复印件p20-29,拟证明诉争土地使用权是张伦川转让给原告的事实； 5、收条两份（原件当庭领回）p30-31，2011年11月19日张伦川收到张升萍650万元，2016年7月3日张伦川收到张升萍100万元，拟证明750万元包括土地出让金207.1112万元、后期的新区建设拆迁安置补偿、张伦川个人还款及利息用的； 6、收条复印件一份，拟证明新区开发公司收到207.1112万元土地出让金，钱是张伦川出的，张伦川是从张升萍处拿的钱，实际上这207.1112万元是张升萍出的钱； 7、达州市土地管理委员会第二次会议纪要复印件p33-35,拟证明该土地的土地使用权由国土局出让给新区开发公司。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年7月5日被告新区开发公司（合同乙方，原名称“达县市新区建设开发总公司）与中华人民共和国四川省达县市国土局（合同甲方）签订《国有土地使用权出让合同》（宗地出让合同），合同主要载明：“……第四条甲方出让给乙方的地块位于团包梁，面积为66086.36平方米。其中，1、主干道13740.2平方米；2.次干道及部分公共绿化用地19943.3平方米；3.经营用地32402.86平方米，主次干道及部分绿化用地属行政划拨，其土地使用权不能转让、出租、抵押、其位置与四至范围如本合同附图所示，县木材公司租用地块5.35亩，作为五组企业用地，镇医院预留土地4.46亩均不在此合同出让范围内，附图已经甲乙双方签字确认。第五条本合同项下的土地使用权出让年限为60年，至颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日算起。第六条本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设经贸、办公、住宅项目。在出让期限内，如需改变本合同规定土地用途，应当取得甲方和城市规划下张主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。……第九条该地块的土地使用权出让金为每平方米主干道11.44元，次干道13.21元，经营用地101.95元人民币，总额为3724110.46元人民币。第十条本合同经双方签字后7日内，乙方以现金向甲方缴付土地使用权出让金3024110.46元，其中200万元以现金形式转入达县市新区建设有限责任公司，作为达县市统一征地办公室投资入股资金，其余1024110.46元，以现金转入达县市统一征地办公室账户。剩下70万元至本合同签订之日起一年内付清本息，利率按银行贷款计付，年息暂定10%。……第十七条乙方未按合同规定或连续两年不投资建设的，甲方有权无偿收回土地使用权。” 2005年10月18日新区开发公司（合同甲方）与张伦川（合同乙方）签订《土地转让开发建设合同书》，主要载明：“一、西外团包梁搬运二社、老年幼托中心、段家塝（包括所剩下的土地由乙方建设开发）。甲方以35万元/亩的价格将段家塝拆迁安置作为乙方给甲方付120万元补偿职工安置费，其他（搬运二社、老年幼托中心）为35万元/亩。计765万元整（注：段家塝不再出土地费用）开发项目销房时，甲方按销价额70%回收款，可协商该开发项目按市场价下浮5%，抵偿甲方债务，直到甲方的款额收完为止。土地出让金、税、费由乙方承担。……三、开支责任双方协助办理车辆《国有土地使用证》及一切建设手续，保证本项目运作顺利。在双方办理《国有土地使用证》期间，乙方的开支必须由甲方同意，否则乙方自负，以上开支费用由乙方垫付，办理好后，在甲方的出让费中扣出。若甲方土地证办不成功，按实际借据应在3个月内退还乙方所垫支费用。”当日，甲方出具《授权委托书》，载明：“特授权张伦川在西外团包梁所剩下的两宗土地地块，由张伦川进行房地产开发建设，全权投资、自主经营、自负盈亏。达州市西外新区建设开发总公司”。盖复印属实章复印件《四川省政府非税收入通用票据》载明，2007年4月24日达州市征地事务中心收到新区开发公司地价款207.1112万元。 2011年11月11日，被告张伦川（合同甲方）与原告汰坪农业公司（合同乙方）签订《联合开发房地产合同》，主要载明：双方经过协商一致同意自愿出资达州市西外团包梁新区段家塝24.8亩土地房地产开发。该土地折价5000万元，出资方式汰坪农业公司出资2500万元，张伦川在开发前已投入了大量人力、物力，已出资达2000万元，暂不出资，在国土部门未认可前费用由汰坪农业公司暂时出资，所开支费应同张伦川共同研究同意；该土地在国土部门认可后，张伦川还应出资500万元。出资回收及利润分配，张伦川应分得利润50%，汰坪农业公司应分得利润50%，待结清各自出资后，以后利润分配仍按各50%分配。并于同月18日张伦川作为特别授权人出具“特别授权委托书”一份，载明：“特别授权汰坪农业公司法人代表张升萍在新区开发公司西外团包梁、段家塝、搬运二社和所剩下的土地地块进行房地产开发建设，全权投资，自主经营，自负盈亏。并特授权张升萍负责国土、建设等相关部门交接，办理相关手续。张伦川积极配合协助，不得再授权其他人员，除张升萍外其他任何人无权办理相关手续。”2016年6月28日被告张伦川（合同甲方）与原告汰坪农业公司（合同乙方）再次签订《房地产联合开发合同书》，主要载明，鉴于：1、达州市人民政府达市府阅[2006]80号“达州市土地管理委员会第二次会议纪要”。2、达县市新区建设开发总公司于1993年7月5日与原达县市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，并甲方张伦川缴清总公司国有土地出让金207.1112万元，同时支付总公司职工生活补偿款100万元。3、达州市西外新区建设开发总公司于2005年10月18日与甲方张伦川签订了《土地出让开发建设合同书》，将西外新区团包梁、段家塝、搬运二社和所剩下的土地转让给了甲方张伦川。由甲方实行对项目独立核算、自负盈亏、自行承担项目开发建设的一切经济和法律责任。……甲乙双方欲合作开发位于西外的土地……甲乙双方的投资、利润分配的约定：1、甲方张伦川用达州市通川区西外镇团包梁社区“段家塝”土地[国有土地使用权折价人民币：12000万元（大写：一亿贰仟万元整）]作为双方合资、合作资金的前期投资，并占有项目开发建设利润的40%的权益。2、乙方自筹项目开发建设的全部所需资金作为合资、合作资金（其中办理国有土地使用权证过户所发生的费用由乙方垫付，但该费用计入甲方合资、合作成本由甲方承担）。本合同签订前，乙方已针对本项目前期投资甲方对此予以确认；本合同签订生效5日后，乙方向甲方支付定金人民币：100万元（大写：壹佰万元整），同时乙方根据项目情况陆续投入，并占有项目开发建设利润的60%的权益。3、甲乙双方的前期投资一经本合同签字生效后，均作为甲乙双方的项目的共同财产。项目开发建设后进行利润分配时，前期投资不进行扣减，双方直接按照甲方40%和乙方60%的比例进行利润分配等。同日，被告张伦川出具《特别授权委托书》，载明：“特别授权汰坪农业公司法人代表张升萍在新区开发公司西外新区团包梁、段家塝、搬运二社和所剩下的土地地块进行房地产开发建设，全权投资。并授权张升萍作为我的合法代理人全权代表我办理国土、建设等相关部门交接，办理相关事宜。我积极配合协助，不得在授权其他人员，除张升萍外其他任何人无权办理相关手续。委托期限：自签字之日起至上述事项办完止。委托人（签字或盖章）张伦川日期：2016年6月28日”。 本院认为，1993年7月5日被告新区开发公司与原四川省达县市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，出让给被告新区开发公司面积为66086.36平方米位于团包梁的地块。2007年4月24日达州市征地事务中心收到新区开发公司地价款207.1112万元。未办理和领取《中华人民共和国国有土地使用证》，原告亦未提供《国有建设用地交地确认书》；2005年10月18日新区开发公司与张伦川签订《土地转让开发建设合同书》，将西外团包梁搬运二社、老年幼托中心、段家塝交由张伦川建设开发，以35万元/亩的价格将段家塝拆迁安置作为张伦川给新区开发公司付120万元补偿职工安置费，其他（搬运二社、老年幼托中心）为35万元/亩。计765万元整。开发项目销房时，甲方按销价额70%回收款，直到张伦川自主投资、自负盈亏，双方协助办理车辆《国有土地使用权证》等，但原告未提供双方已办理过户取得《国有土地使用权证》的证据；2011年11月11日，被告张伦川与原告汰坪农业公司（合同乙方）签订《联合开发房地产合同》，该合同虽名为《联合开发房地产合同》，但明确约定该合同转让方张伦川只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险，且原告当庭陈述和诉讼请求均明确实为土地转让，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，案涉合同性质均为土地使用权转让合同。但在被告新区开发公司与国土部门签订土地使用权出让合同后，并未进行土地登记取得《中华人民共和国国有土地使用证》，案涉土地尚未在新区开发公司名下，且原告亦未提供《国有建设用地交地确认书》，案涉土地是否已实际交付新区开发公司无证据证明；被告张伦川尚未过户取得《中华人民共和国国有土地使用证》，又与原告汰坪农业公司签订合同转让案涉土地，至今土地转让方新区开发公司尚未取得土地使用权证书，致使新区开发公司与张伦川之间的土地转让合同无法继续履行，进而使张伦川与汰坪农业公司的土地转让合同无法履行，故原告汰坪农业公司要求被告新区开发公司将案涉土地使用权过户到原告名下，被告张伦川协助配合的主张，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告达州市汰坪农业开发有限责任公司、张升萍的诉讼请求。 案件受理费23369元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  李海燕 人民陪审员  曲绍菊 人民陪审员  李长明 二〇一七年八月三日 书 记 员  周 密