福建省南平市延平区人民法院 民事判决书28 （2017）闽0702民初1353号 原告：黄982菲40，女，1985年3月4日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：江飞，福建宽达律师事务所律师。 被告：朱从贵，男，1985年2月27日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：张文诚，福建汇德（南平）律师事务所律师。 第三人：朱从金，男，1982年2月25日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告黄菲与被告朱从贵、朱从金所有权确认纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，黄菲于2017年5月24日申请撤回对朱从金的起诉，本院予以准许。2017年6月22日，朱从金申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案依法适用简易程序，于2017年6月27日和2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告黄菲及其委托诉讼代理人江飞、被告朱从贵的委托诉讼代理人张文诚、第三人朱从金到庭参加第一次庭审诉讼；原告黄菲的委托诉讼代理人江飞、被告朱从贵的委托诉讼代理人张文诚到庭参加第二次庭审诉讼，第三人朱从金经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄菲向本院提出诉讼请求：1、依法判令位于南平市延平区“盛世南平”2幢1403室的房产归黄菲与朱从金所有；2、判令朱从贵协助黄菲与朱从金办理南平市延平区“盛世南平”2幢1403室房产的转移登记手续。 事实和理由：2010年初，黄菲与朱从金认识，并逐渐步入到谈婚论嫁的时候，为了今后的生活需要，在南平市延平区“盛世南平”选定了一套房产，因朱从金的户籍当时在部队，不能在银行办理贷款，故黄菲、朱从金与朱从贵协商，由黄菲与朱从金出资，以朱从贵的名义购买，每月贷款由朱从金、黄菲负担。2011年3月13日，朱从贵与南平同宸房地产有限公司签订了涉案房屋的买卖合同。黄菲与朱从金依约履行了付款义务和还款义务。2011年8月29日，黄菲与朱从金为了明确涉案房产的归属，与朱从贵签订了《代购房屋协议书》，约定了房产产权归属黄菲与朱从金，相关费用由黄菲与朱从金承担，黄菲与朱从金有权随时要求朱从贵对涉案房产办理产权变更手续，该协议由南平市“148”法律服务所作了见证。现黄菲主张要求朱从贵履行合同约定无果，遂诉至本院。 朱从贵辩称，黄菲依据《代购房屋协议书》主张其已经取得了争议房屋的所有权，对争议房产与第三人朱从金享有共有权，没有法律依据。 一、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"。据此法律规定，不动产物权的变更，须依法进行变更登记，未进行变更登记的，不产生物权变动的法律效力，而不能认为物权合同生效，就必然发生物权变动。本案中，因黄菲提出要有房产才与朱从金结婚，故朱从贵为了其兄即朱从金能与黄菲顺利结婚，而假意与朱从金、黄菲签订所谓的《代购房屋协议书》，但签订《代购房屋协议书》并不能证明该房屋的所有权发生了转移。依据上述法律规定，三方签订协议书后，并未办理房屋产权过户手续，因此争议房屋的所有权转移并未转移，该房屋所有权人仍为朱从贵所有。因此，黄菲主张争议房屋为其与朱从金共有的诉讼请求，没有法律依据。 二、根据上述第一点陈述的事实，以及诉争房产的所有权人登记在朱从贵名下可以证实，在《代购房屋协议书》签订之时，朱从金并未取得房产的处分权，其擅自将朱从贵所购的房产作为朱从金个人的财产进行处分，该行为系无权处分行为，黄菲不能通过该份协议取得房屋所有权。 三、黄菲提交的存款凭条、中 国建设银行DCC历史流水清单亦不能证明涉案房产的按揭贷款是由朱从金支付。同时，朱从金与朱从贵系兄弟，贷款的发票及借款合同原件放在其兄嫂处也不能证明涉案房产是朱从金与黄菲购买的。此外，黄菲的第二项诉讼请求也不能成立，因涉案房产有银行按揭贷款，在未经过抵押权人同意的情况下，涉案房产不能转移登记。 第三人朱从金辩称，朱从金与朱从贵的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求、事实理由依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《代购房屋协议书》系朱从金、黄菲与朱从贵签订的，是三方之间真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，予以采信。2.中国工商银行交易流水一份，系中国工商银行南平延平支行出具，对其真实性予以确认。上述证据只能表明黄菲与朱从金之间银行账户资金往来情况，并不能证明双方账户资金往来是支付涉案房产的银行贷款，不予采信。3.短信聊天记录一份，是黄菲与朱从金之间的短信往来，结合庭审中黄菲、朱从金的陈述，可以排除黄菲与朱从金名下还有合议庭合议庭合议庭认为，合法的借贷关系受法律保护。叶青松与林韵岚之间的借贷事实有双方签订的《借据》以及银行交易明细在案为凭，予以确认。《借据》出具时间2014年11月6日，约定借款期限三个月，叶青松实际交付出借款项时间是2014年12月6日。因此，本案借款期限应为2014年12月6日至2015年3月5日。叶青松依约向林韵岚交付借款，已履行出借义务。借期届满后，林韵岚未归还借款，已构成违约，应当承担违约责任。故 对 叶青松主张林韵岚返还借款150000 元的 诉讼请求，予以支持。 关于利息问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十一条第一条规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”本案中，双方在《借据》中未约定利息，叶青松提供的现有证据不足以证明双方口头约定利息，也无法体现林韵岚实际曾向其支付过利息，则本案借贷应视为无息借贷。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”本案既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，林韵岚应支付从逾期还款之日起按照年利率6%标准计算的逾期利息。叶青松诉讼请求属上述确认部分，予以支持，超出的部分，不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、林韵岚应于本判决生效之日起五日内返还叶青松借款150000元； 二、林韵岚应于本判决生效之日起五日内支付叶青松以150000元为基数，按年利率6%计算的自2015年3月6日起至清偿之日止的逾期利息； 三、驳回叶青松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4506元，由林韵岚负担3322元，由叶青松负担1184元。公告费400元，由林韵岚负担。 他处房产，短信中体现的“房子”“房贷”可以认定系指涉案房产，予以采信。4.中国建设银行存款凭条及中国建设银行DCC历史流水清单各一份，中国建设银行存款凭条中仅有一份有黄菲本人签名，无法判断是黄菲每月归还涉案房产贷款的事实；中国建设银DCC历流水清单上有含多笔多次不同地区存款还款记录，亦无法明确判断是否是朱从金一直在归还涉案房产的按揭贷款，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月13日，朱从贵作为买受人与福建同宸房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号为MF-2007-01-0336785）。该份合同约定：朱从贵购买福建同宸房地产有限公司开发的坐落于南平市“盛世南平”2幢14层1403室房产，房产的建筑面积为92.41㎡，套内建筑面积75.58㎡，公摊建筑面积16.83㎡，购房总价款为肆拾肆万零九佰陆拾贰元整（440962元），其中首期应付房款为壹拾肆万零玖佰陆拾贰元整，二期付款叁拾万元整(银行贷款)。该份合同原件在黄菲处保管。 2011年7月26日，朱从贵作为借款人与中国建设银行股份有限公司南平分行（以下简称建行南平分行）签订了《个人住房借款合同》一份（合同编号为2011年建平滨个个房借字719号），该借款合同约定：借款人应将借款用于购置福建同宸房地产有限公司开发的坐落于南平市“盛世南平”2幢14层1403室房产，借款金额为叁拾万元，借款期限为贰佰肆拾个月（即从2011年12月31日至2031年12月31日止）。 2011年8月29日，朱从金、黄菲（协议中为甲方）与朱从贵（协议中为乙方）签订了《代购房屋协议书》一份，该协议书中载明：“甲方朱从金与黄菲（女）婚事已定，需要买房结婚居住。因朱从金是现役军人，户籍在部队。在南平市购房，不能向当地银行按揭贷款。经与胞弟朱从贵协商，以朱从贵的名义向房地产开发商签订《商品房买卖合同》购买商品房，以朱从贵的名义向银行按揭贷款。所购的商品房产权归朱从金。为了明确双方权利义务，作出如下约定： 一、甲方朱从金和黄菲选定购买福建同宸房地产有限公司坐落于南平市“盛世南平”2幢14层1403室商品房，由乙方朱从贵与福建同宸房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同号为MF-2007-01-0336785。 二、“盛世南平”2幢1403室商品房总建筑面积为92.41㎡，套内建筑面积75.58㎡，公摊建筑面积16.83㎡，购房总价款肆拾肆万零玖佰陆拾贰元整（440962元），其中首期应付房款为壹拾肆万零玖佰陆拾贰元整，其余叁拾万元购房款以银行按揭贷款按月支付。 三、“盛世南平”2幢1403室商品房，首期的购房款壹拾肆万零玖佰陆拾贰元，由甲方朱从金付清；银行叁拾万元按揭贷款，每月甲方朱从金、黄菲把款项按时交付给乙方，由乙方代为还贷。 四、“盛世南平”2幢1403室商品房交付使用时，乙方应按规定向出卖人索要房屋竣工合格证，及申办《房屋所有权证》的有关资料。房屋交付使用应当及时告知甲方。 五、“盛世南平”2幢1403室商品房的产权属甲方所有（朱从金、黄菲共有）。到时，乙方应积极协助“盛世南平”2幢1403室商品房的所有权变更登记，把产权过户登记给朱从金和黄菲。 六、甲方具有随时对所购的商品房变更登记把产权过户登记给甲方的权利。如乙方拒绝将房屋产权过户登记给甲方，乙方必须支付给甲方双倍的购房款。 七、代购房协议签订后，朱从金与黄菲即行结婚登记手续后，朱从金自愿将所购“盛世南平”2幢1403室商品房与黄菲共同所有。如女方黄菲拒绝结婚登记，则女方对“盛世南平”2幢1403室商品房不具有共有权。 朱从金、黄菲与朱从贵分别在《代购房屋协议书》上签字确认并按捺指纹。南平市“148”法律服务所对该份协议书进行了法律见证。 协议签订后，朱从金与黄菲于2011年8月31日在南平市延平区民政局登记结婚。 2012年2月15日，建行南平分行向朱从贵发放贷款30万元，并将该款直接转入了福建同宸房地产有限公司的账户。同时向朱从贵出具了《个人贷款支付凭证》一份。2012年2月16日，福建同宸房地产有限公司向朱从贵出具《销售不动产统一发票》一份。《个人贷款支付凭证》和《销售不动产统一发票》的原件均在黄菲处保管。 2013年5月4日，涉案房产登记至朱从贵名下，该房屋的房屋建筑面积为92.41㎡，套内建筑面积75.58㎡。该房屋的产权证号：南房权证字第××号，土地证号：南国用（2014）第000323号。 2013年5月27日，建行南平分行在涉案房产上设立了抵押权，权利的起止时间为2011年7月26日至2031年7月26日，不动产登记证明号为201302854号。 另查明，朱从贵与朱从金系兄弟关系。 同时查明，朱从金以夫妻感情不合为由于2017年2月28日向本院提起诉讼，诉请要求与黄菲解除婚姻关系。南平市延平区人民法院于2017年4月5日作出裁判，判决：驳回原告朱从金的离婚诉讼请求。 本院认为，本案主要的争议焦点为涉案房产的归属问题。根据朱从金、黄菲与朱从贵三方签订的《代购房屋协议书》，黄菲与朱从金短信往来记录，及庭审中查明的相关事实，可以确认朱从贵为涉案房产的代购人，实际产权人应为朱从金与黄菲。《代购房屋协议书》系三方当事人真实的意思表示，本院予以确认，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。故黄菲主张要求确认涉案房产系黄菲与朱从金共同共有，符合合同约定，予以支持。朱从贵、朱从金抗辩称其签订协议时不是真实的意思表示，应提供相应的证据，朱从贵、朱从金未提供，应承担举证不能的不利后果。朱从贵同时辩称朱从金是无权处分行为，于法无据，本院对朱从贵、朱从金的抗辩意见，均不予采纳。 关于黄菲主张要求朱从贵协助办理涉案房产的转移登记手续问题。根据物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。涉案房产系按揭购买，建行南平分行在该房产上设立了抵押权，在抵押权未消灭的情况下，未经抵押权人同意不得办理涉案房产的转移登记手续。故黄菲在抵押登记未涂销时要求办理涉案房产的转移登记手续，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、位于南平市延平区“盛世南平”2幢1403室的房产（房屋产权证号为××号）归黄菲与朱从金所有。 二、驳回黄菲的其他诉讼请求。 案件受理费3950元，由朱从贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 代理审判员 王 茜 二〇一七年八月十一日 书 记 员 李闽洲 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释（一）》 第二条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?14864421?deid=16937245"t"_blank?)当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。