广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7100号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈非凡，男，1983年12月17日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐美玲，广东智洋律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢育君，男，1971年7月28日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢协建，男，1975年10月1日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：彭懿君，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳逸，广东正大方略律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周建荣，男，1970年6月20日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。原审第三人：广州市白云区鹤龙街联边村第三经济合作社，住所地广州市白云区鹤龙街尖彭路49号。法定代表人：彭耀华，社长。上诉人陈非凡、谢育君因与被上诉人谢协建、周建荣、原审第三人广州市白云区鹤龙街联边村第三经济合作社（以下简称鹤边街第三经济社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31796号民事判决，向本院提起上诉。本案依组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈非凡上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项，改判谢协建、谢育君向陈非凡支付赔偿装饰装修损失180050元（不服一审部分的金额为90025元）。二、依法撤销原审判决第三项，改判谢协建、谢育君、周建荣向陈非凡支付补偿款417844.05元（不服一审部分的金额为36193.05元）三、依法撤销原审判决第四项，并改判谢协建、谢育君向陈非凡返还2019年5月15日至2019年8月31日期间的场地使用费人民币378700元及相应利息（利息以本金378700元为基数、自2019年5月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿所有款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、依法改判谢协建、谢育君向陈非凡支付本案律师费人民币40000元及财产保全担保费人民币1500元。五、由谢协建、谢育君承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、造成本案租赁合同无效的主要过错责任在于出租人方（谢协建、谢育君），陈非凡并不清楚涉案场地为违章建筑，因此应由谢协建、谢育君承担全部装修残值损失。根据《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对出租人来讲，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部或主要责任。本案中，陈非凡并不是与产权人直接签署租赁合同，因此对涉案场地是否为违章建筑无法予以查实，谢协建、谢育君作为出租人，对租赁标的物合法与否是非常清楚的，其明知涉案场地不具备合法出租的条件仍继续出租，必须承担全部或至少是主要的过错责任。原审判决中，按照双方各承担50%的过错责任来界定过错比例，陈非凡对此不服，请求贵院依法改判。二、涉案场地的征收补偿款应全额支付给陈非凡，周建荣或谢协建、谢育君均无权截留全部或部分款项。根据陈非凡所提供的证据可以证明两个关键事实，该两事实在一审庭审过程中各方均予以确认：第一，涉案场地应支付给实际经营人的征收补偿款为417844.05元。第二，周建荣向村委明确承诺将向实际经营人（即陈非凡）支付全额征收补偿款。从以上事实可以确定，谢协建、谢育君、周建荣应当共同向陈非凡支付补偿款417844.05元。原审法院以周建荣向谢协建支付的补偿款为381650.1元为由，认为谢协建、谢育君只需向陈非凡支付该金额的补偿款，又以周建荣不是租赁合同相对方为由，认定周建荣无需向陈非凡承担补偿款支付责任，属于重大错误，陈非凡对此不服，请求贵院依法改判。三、陈非凡多年来依照与谢协建协商一致的金额缴纳租金，谢育君从未提出过任何异议，谢协建的行为构成对谢育君的表见代理，且谢协建、谢育君也从未向陈非凡主张过欠缴租金，说明谢协建、谢育君已经以事实行为确认年租金总额调整为129.8万元。陈非凡与谢协建、谢育君签订的《厂房租赁合同》原约定的年租金总额为141.6万元，缴纳方式为按月缴纳。但2016年开始，谢协建与陈非凡对于涉案厂房的上述租金支付方式及金额之约定变更如下：只要陈非凡在一定期限内一次性缴纳完毕11个月的租金，则可免缴当年1个月租金，即每年缴租租金总额为129.8万元。此后，陈非凡每年均按照这一金额及支付方式向谢协建、谢育君支付租金，谢协建、谢育君从未提出任何异议，也没有主张陈非凡欠缴租金。陈非凡认为，陈非凡已依照与谢协建、谢育君达成的租金金额变更的约定，足额缴纳涉案场地至2019年8月31日的场地使用费，谢协建、谢育君等人从未向陈非凡主张任何欠缴租金，足以说明双方已经对租金以事实行为达成变更的合意。从陈非凡一审中已提供的证据租金《转账凭证》及相应的《2016-2019年租金缴纳情况整理表》可知，陈非凡已依照变更后的约定足额向谢协建、谢育君缴纳涉案场地2016年9月1日至2019年8月31日前的场地使用费，不存在任何拖欠款项的情况，对于陈非凡已在上述三个年度每年缴纳129.8万元之事实，原审法院亦予以认可，但原审法院却认为该变更的约定仅为陈非凡与谢协建单方达成的约定，未取得谢育君之同意，并据此认定陈非凡已缴纳的三个年度的租金仅为至2019年5月31日的金额，显然，原审法院未查明谢育君从未提出异议、实际上已经认可租金金额及支付方式的调整、各方已经以事实行为对原合同条款进行变更的重要事实。陈非凡认为，租赁合同签署后，与陈非凡就租赁事宜、场地征收补偿事宜等进行沟通交涉的均为谢协建一人，且谢育君多年来从没有对陈非凡履行租赁合同的工作（包括租金的缴纳等）提出过任何异议，陈非凡有充分理由相信谢协建实际上已获得谢育君之授权处理与涉案厂房出租相关的一切事宜，谢协建的行为构成对谢育君的表见代理。而且，谢协建、谢育君从没有对陈非凡提出过欠缴租金的权利主张，足以说明双方对年租金金额的调整已达成明确合意。四、2019年5月15日（征收公告日）起，涉案场地不再具备正常使用条件，且场地产权人不再计收第一手承租人周建荣租金，周建荣不再计收第二手承租人谢协建租金，陈非凡也理应无需继续支付此后租金。根据陈非凡一审提供的证据《通知》可知，早在2019年5月15日，联边村第三至七经济合作社（下称“经济合作社”）已就涉案厂房向周建荣发出征拆通知，且经济合作社自2019年5月15日起就涉案厂房向周建荣进行免租，周建荣亦未再向谢协建、谢育君收取涉案厂房之租金。由此可见，涉案土地在征拆通知发出后已不具备正常使用条件，故出租人才免于收取承租人租金。从公平原则角度出发，陈非凡也无需向谢协建、谢育君支付租金。在经济合作社发出上述通知之后，涉案厂房实际上经常有不明人员上门查看、催促陈非凡搬离，并威胁陈非凡将随时对涉案场地进行围蔽、停水停电等措施，导致陈非凡不可能正常继续在涉案场地进行物流、仓储等生产经营工作，并导致陈非凡的员工及合作伙伴人心惶惶。陈非凡在2019年5月15日以后已无法正常使用涉案厂房，并着手寻找新的经营场所，只是碍于当时并未收到任何补偿通知，与周建荣、谢协建、谢育君等人一直就补偿、退回厂房信用金等事宜进行多番沟通，故陈非凡并未完全搬离涉案厂房。同时，原审判决确认：自2019年7月15日起，涉案厂房被采取停止供水，剪断电线等措施，进一步佐证陈非凡自经济合作社发布征拆通知之日起，便无法正常使用涉案厂房亦实际上未再使用涉案厂房进行生产经营的事实。因此，无论是从公平原则还是从场地的实际情况而言，谢协建、谢育君均应当向陈非凡返还2019年5月15日至8月31日期间的租金。即使法院认为5月15日至7月15日期间场地仍可部分正常使用，也应调整该期间的租金金额，陈非凡不应再按足额租金标准支付该期间的租金。五、由于陈非凡所承租的涉案厂房系用于物流运营经营，厂房内具有众多大型机器，亦应当给予合理的免租搬迁期，并用于抵扣法院认定陈非凡需支付场地占用费的租赁期限。《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。根据上述约定，合同法所指的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故政府的征收行为也应当比照不可抗力进行认定，征收的具体行政行为一经作出，比照不可抗力对租赁合同造成影响的处理原则，出租人应当给予承租人合理的搬迁期，并在合理的搬迁期间免除承租人缴纳租金的义务。本案中，经济合作社于2019年5月15日向周建荣发出征收通知，并于2019年7月10日再次发出通知，决定将于7月15日采取停水停电措施。故从2019年5月15日期至2019年7月15日止均应当是给予陈非凡的合理搬迁期间，该期间陈非凡亦应当免除缴纳场地占用费的义务。原审法院认定陈非凡仅缴纳场地占用费至2019年5月31日，且涉案厂房自2019年7月15日开始不具备正常使用条件，故判决陈非凡应当承担2019年6月1日至2019年7月14日期间的场地占用费显然忽视了合理搬迁期的存在。陈非凡所承租的厂房用于经营物流运营，厂房内具有众多大型器械，应当给予陈非凡合理的免租搬迁期，一般而言搬迁期应为2-3个月。综上所述，陈非凡恳请贵院依法改判，支持陈非凡的全部上诉请求，以切实维护陈非凡的合法权益。谢育君针对陈非凡的上诉请求辩称：一、陈非凡向案外人谢泳妍、陆海芳支付的款项并不属于陈非凡支付的厂房租金，陈非凡未按约定向出租人支付租金，应驳回陈非凡要求返还信用金的诉讼请求。二、陈非凡未按约支付租金的，出租人有权扣除其信用保证金。三、截止至2019年9月11日，陈非凡尚未腾空涉案厂房，应以实际腾空日计算厂房占有期，即陈非凡应向出租人交付租金至2019年9月。四、关于陈非凡的装饰装修损失90025元应由陈非凡自行承担，补偿款381650.1元不应全部划归陈非凡一人所有。谢协建针对陈非凡的上诉请求辩称：一、关于涉案厂房的占有使用费。1.涉案合同租赁期限自2014年11月30日起至2026年5月30日。2015年1月1日起计缴厂房折旧费，其中2014年12月1日至2019年11月30日，每月厂房折旧费为每月人民币118000元，支付方式为按月支付。同时合同备注：最后租期3个月的房租，从保证金抵扣。2.陈非凡实际占用涉案厂房至2019年9月11日，陈非凡应就其占用行为支付占用费至实际腾空之日止。3.陈非凡实际支付的厂房使用费应根据合同约定，以银行流水为依据。陈非凡提交的银行交易明细不能证明其支付至2019年8月31日的租金。陈非凡实际未支付的厂房使用费，应依据谢育君提供的银行流水为准。陈非凡未付租金，请求以590000元信用金抵扣而无需返还。二、关于补偿款。一审判决部分事实认定不清，适用法律错误。1.陈非凡主张的停产停业损失补偿及搬迁费，是基于房屋征收部门行政征收而产生，系行政行为、行政补偿，而非民事法律关系，其不应向谢协建主张。2.谢协建、谢育君是被征收房屋的经营者，因案涉拆迁而导致投资损失、租金损失，亦属于停产停业损失补偿，有权获取拆迁补偿费。3.谢协建、谢育君与陈非凡签订的《厂房租赁合同》第九条约定的是“租赁期间如遇国家征用该厂房，一切建筑物、水电、消防等设施补偿归甲方所有。如有属乙方经营性补偿归乙方所有。”该约定并未约定全部经营性补偿归陈非凡所有。4.一审法院没有依法查明隶属于陈非凡经营性补偿计算标准及具体金额，在此情况下，笼统将381650.1元全部视为陈非凡的经营性补偿，没有事实和法律依据。三、陈非凡主张的涉案厂房装修及设备的残值损失，与停产停业损失补偿及搬迁费补偿重合冲突，陈非凡不能重复主张。其中搬迁费包括“被征收人无法恢复使用的设备，按重置价格结合成新评估价给予补偿”。其次，造成案涉厂房不能继续使用的原因系政府拆迁，谢协建与谢育君均为损失承担者，不存在过错，一审法院以合同无效为由判决谢协建、谢育君承担赔偿责任有失公允。不管合同有效无效，案涉厂房均涉及拆迁，政府拆迁造成的损失不能由同是受害者的谢协建和谢育君承担。综上所述，请求法院依法查明案件事实，驳回陈非凡的诉讼请求，支持上诉人谢育君的上诉请求。周建荣针对陈非凡的上诉请求辩称：一审判决驳回陈非凡对周建荣个人的诉讼请求，对这一点是同意的，对于陈非凡与谢育君、谢协建的内部纠纷，我方不参与评论。我方认为周建荣与他没有直接的关系，金额的问题，41万多元的来源就是政府丈量的两个地块的金额，不是陈非凡或者谢协建、周建荣实际合同发生的金额，实际合同发生的金额就是一审认定的我方实际上已经支付给谢协建的41万多元。该差额是合同外的差额，不是我方侵吞该差额，是涉案合同以外的面积。3万多元对应的面积不是合同约定的面积。这是我方与谢协建经过确认的依据。谢育君上诉请求：一、请求撤销一审第一项判决，改判驳回陈非凡返还厂房信用金590000元及利息的诉讼请求；二、请求撤销一审第二项判决，改判驳回陈非凡赔偿装修损失90025元的诉讼请求；三、请求撤销一审第三项判决，改判驳回陈非凡支付补偿款381650.1元的诉讼请求；四、请求撤销一审第六项判决，改判陈非凡应向谢育君支付2018年2月、2018年9月、2018年12月、2019年3月、2019年5月以及2019年7月15日起至2019年9月的厂房使用费共计885000元及利息；五、请求判令本案的一审、二审全部诉讼费用由陈非凡承担；事实与理由：一、一审法院认定事实错误，陈非凡向案外人谢泳妍、陆海芳支付的款项并不属于陈非凡支付的厂房租金，陈非凡未按约定向出租人支付租金。（一）陈非凡以其实际履行，佐证谢育君账户为指定收租账户。2017年6月10日，出租人谢协建、谢育君协商一致，由谢育君收取2017年7月31日至2018年7月31日及以后的租金，并已将协商后的收租通知书面以邮政快递形式通知承租人陈非凡。自2017年8月起，陈非凡已按通知书内容向谢育君履行支付租金的义务。即谢育君的账户为唯一指定收取租金的账户，且已得到承租方陈非凡的认可，并且陈非凡已通过实际履行的方式，确定了谢育君为唯一收租金账户的事实。但谢育君开始收取租金以来，陈非凡亦未按合同约定，向承租人支付2018年2月、2018年9月、2018年12月、2019年3月以及2019年5月至2019年9月共九个月的租金。（二）一审法院未能查明租赁双方的合同履行方式未发生变更，不应改变原租赁合同的履行方式。虽然，涉案《厂房租赁合同》被一审法院认定为无效合同，但根据合同的相对性而言，合同当事人为谢协建、谢育君与陈非凡，效力应仅及于三位当事人。即在出租人谢协建、谢育君未有达成书面一致意见的，任一方的单方意思表示不得作为改变合同约定的依据。在双方签订的合同中，已明确记载缴租的方式为按月支付，若变更租赁方式的，应取得合同双方三位当事人的一致同意。一审法院已认定陈非凡声称一次性支付11个月租金即可免除一个月租金的变更不发生法律效力，但却片面认定租金支付方式从按月支付变更为一次性支付，显然具有矛盾冲突之处，属于一审法院的认定事实错误。退一步而言，双方建立租赁关系之初，陈非凡向谢育君支付五押一租，2017年8月起也向谢育君履行支付租金义务。也就是说，就合同相对性而言，陈非凡应明知只有向合同约定当事人，并按合同约定的租赁方支付费用，才视为履行合同的付款义务。否则，向合同当事人以外的第三方履行合同义务，应取得出租人共同出具的书面授权收款文件。因此，陈非凡向案外第三方的交易行为，不应视为陈非凡履行本案约定的支付租金义务。（三）陈非凡与案外第三方的其他法律关系不应视为承租人履行本租赁合同义务，应由陈非凡另案主张。根据本案的庭审情况，陈非凡声称：与谢协建协商一致，租金支付方式变更为一次性支付11个月租金即可免除1个月租金、支付租金的对象从谢协建、谢育君变更为向案外人谢泳妍、陆海芳支付。谢协建声称：其与陈非凡具有另案民间借贷关系，谢协建向陈非凡一次性借款金额为11个月的租金，还款金额为12个月租金，并且当陈非凡需要缴纳租金的时候，谢协建则将当月陈非凡应缴纳的租金金额还款于陈非凡，供陈非凡向谢育君支付当月租金。同时，谢协建以租金作为借款的担保，以保证其还款。如前所述，谢育君未曾同意就陈非凡支付租金的方式、金额、收款对象予以变更，则该变更并不发生法律效力。且自陈非凡收到《通知书》后，即按月履行租金支付的义务。至于陈非凡与谢协建就案外人谢泳妍、陆海芳的交易款项以及其双方之间的民间借贷法律关系，应由其二者另寻法律途径解决，而不应直接视为属于陈非凡履行涉案租赁关系的租金支付。综上所述，一审法院认为每年租金的金额未得到谢育君同意而未发生变更，但却同样在谢育君未同意改变租金支付时间、租金收取对象的情况下，直接认定了陈非凡向案外人支付的款项属于租金，属于认定事实错误，应当予以改判。二、陈非凡未按约定履行支付租金义务的，应以信用金予以扣除，属于适用法律错误。（一）关于陈非凡实际占用涉案厂房的截止时间。虽然涉案厂房于2019年7月15日被经济社采取停水停电措施，但结合陈非凡提交的证据以及一审庭审可知，自经济社停水停电后，陈非凡自行搭建发电机等设施设备，一直占用涉案厂房至2019年9月。从陈非凡提交的与谢协建的微信聊天记录可以看出，截止至2019年9月11日止，陈非凡尚未腾空涉案场地，仍未向出租方交还涉案厂房。因此，陈非凡以其自备设施供水电使用，拒绝搬迁腾空厂房等行为可以看出，陈非凡实际占用涉案厂房截止时间应至2019年9月，则陈非凡应支付的占用费也应该止算至其实际腾空之日止，而不应截止至如一审法院所认为的2019年7月14日。否则，则将会助长实际占用者的不良风气，危害社会主义经济建设。（二）陈非凡未付租金应以信用金扣除，则其590000元信用金无需返还。如前所述，陈非凡未付租金金额已达9个月，即便如一审判决已扣除的2019年6月1日至2019年7月14日的占用费171290.32元，陈非凡尚欠占用费已达885000元。因此，陈非凡未向谢育君、谢协建支付租金、占用费的，则应以信用金予以抵扣，而不应予以返还。三、关于陈非凡的装饰装修损失90025元以及补偿款381650.1元等问题，一审法院属于适用法律错误。（一）陈非凡主张装修残值196395元，一审法院认为现值180050，并以双方各承担50%，判决谢育君向其赔偿90025元。首先，就政府的拆迁行为而言，向经营者进行一定的停产停业损失补偿以及搬迁费补偿，与陈非凡所主张的装修残值具有重合性。相关的拆迁补偿已一定程度上包含了对标的物的残值补偿。同时，鉴于政府拆迁行为属于不可抗力因素，则对于该陈非凡所主张的装修残值部分，谢育君作为出租人并不具备过错，也不存在违约情形，无需向其作出赔偿。其次，鉴于政府拆迁行为已作出的停产停业及拆迁费补偿，实际上已包括因拆迁行为导致被拆迁标的的装修残值补偿。陈非凡所主张的二者赔偿，实际上属于重复索赔，不应得到支持。最后，谢育君将涉案厂房出租于陈非凡前，是由谢育君出资建成厂房后才再向陈非凡出租。若面临政府部门的拆迁时，其拆迁补偿也未将装修装饰残值纳入补偿范围的，却仅考虑实际经营者投入的装饰装修残值而需要出租人对承租人重复赔偿的，必然会侵害厂房实际建设者的利益。（二）关于拆迁补偿款381650.1元。首先，结合一审的证据以及庭审情况可知，拆迁补偿款381650.1元已由谢协建收取，而谢育君并未实际收取拆迁补偿款，则一审法院判令谢育君应予以返还缺乏事实与法律依据。其次，该款项为对经营者的停产停业损失补偿及拆迁费补偿，属于经营性补偿。而作为出租人、涉案厂房的转租人，其转让行为事实上也属于经营方式的一种，对于政府的拆迁行为理应也享有经营性补偿。但一审法院片面认为转租人并无权享有经营性补偿，要求谢育君、谢协建将已收取的补偿款全部支付给陈非凡，同样侵犯了谢育君、谢协建作为转租人的经营性利益。若一审法院的此举合理，那么即代表着首任转租人周建荣也不应取得经营性补偿，则周建荣所取得的拆迁补偿利益也应当予以返还或赔偿。最后，根据双方签订的租赁合同中，关于遇到国家征用厂房的补偿条款约定，建筑物等设施补偿归出租人所有，属于承租人经营性补偿归承租人所有。但并非所有的经营补偿都归承租人所有，仅有属于承租人的经营性补偿才归其所有。而一审法院关于拆迁补偿款381650.1元的判决，无疑是将包括属于出租人所有的经营性补偿，都划归于陈非凡。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，二审法院理应予以改判，恳请法院依法改判，以维护谢育君的合法权益，判如所请。陈非凡针对谢育君的上诉请求辩称：一、关于陈非凡是否存在欠租情况。（一）谢协建没有对本案一审判决提出上诉，视为认可一审判决内容，谢育君对自己的陈述负有举证责任，在没有反驳证据的情况下，根据陈非凡提出的证据以及谢协建认可一审判决的情况，谢育君的主张不能成立。（二）谢育君所提出的“陈非凡未支付2018年2月、9月、12月，2019年3月、2019年5月-9月共九个月的租金”，不符合租赁关系中的常理。按照正常的租赁关系，租金支付过程中，如果承租人未及时支付某一个月的租金，出租人将会把后续支付的租金作为支付此前欠付的租金。举例而言，如陈非凡未支付2018年2月租金，其在支付3月租金的时候，出租人将会把3月租金作为陈非凡支付的2月租金，并继续要求陈非凡支付3月租金，以实现出租人利益最大化（避免租金诉讼时效丧失等）。本案中，谢育君提出陈非凡断续欠付2018年不相连的3个月租金，完全背离正常的商业逻辑和交易习惯，其陈述不属实。（三）按照合同约定，如陈非凡欠租，出租人有权收取违约金及停水停电，谢育君从未向陈非凡主张催缴租金及迟延支付租金的违约金，也没有对陈非凡提出将因其欠租而实施停水停电处理，谢协建反而表示因政府征拆将解除租赁合同、退还陈非凡全部保证金，充分说明陈非凡不可能存在欠租。首先，在本案陈非凡提出诉讼前，谢协建或谢育君从未开展过出租人最为合理也最为常见的如下措施：1.向陈非凡主张欠付租金。2.根据合同约定要求陈非凡支付每月租金1%的滞纳金。3.根据合同约定对陈非凡实施停水停电处理。对于出租人而言，承租人没有按时交租，毫无疑问将会通过以上措施甚至更多措施对承租人进行催缴。但是，本案中，无论是谢协建还是谢育君都从未采取该等措施。其次，在谢协建与周建荣、街道、村委及陈非凡就征收补偿款中停业损失是否应支付给陈非凡的谈判、协商过程当中，谢协建从来没有对陈非凡提出过要补齐欠缴租金。对于出租人而言，最好的催缴租金机会就在于利用承租人对补偿的期待心态，要求承租人补足租金后再商讨其他补偿问题。但是，谢协建在历次谈判过程中，只字没有提到过陈非凡存在欠缴租金的情况。第三，在陈非凡提交证据（陈非凡与谢协建的微信聊天记录）中，谢协建明确表示：因政府征拆，租赁合同解除，将退还给陈非凡保证金和搬迁费。如果说陈非凡存在欠缴租金的情况，谢协建绝不可能同意退还保证金，更不可能同意支付搬迁费。（四）陈非凡在本案租赁关系中仅与谢协建对接，双方还签署了在街道及工商部门备案的租赁合同，该合同中出租人为谢协建，并无谢育君，陈非凡按照谢协建要求将租金支付其指定账户（谢泳妍为谢协建之女、陆海芳为谢协建之妻），支付金额与合同一致，亦为多年来交易惯例，谢育君从未提出异议。陈非凡与谢协建、谢育君建立租赁关系后，陈非凡与谢协建还签署在政府部门备案登记的租赁合同，进一步说明谢协建可以代表谢育君与陈非凡开展相关租赁工作。虽然谢育君没有向我方出具关于委托谢协建代理其处理有关租赁合同事宜的函件，但是，谢协建与谢育君作为共同出租人，在2014年承租涉案场地至今，陈非凡基本上都是在与谢协建对租赁合同有关事宜进行沟通，包括支付租金、协商沟通征收补偿事宜等。事实上，具有涉案场地转租权的也只是谢协建。因此，基于多年来形成的沟通行为，谢协建对谢育君在本案租赁合同中已形成表见代理，陈非凡有充分理由相信谢协建提出的租金支付方式、租金优惠方案（一次性付清当年租金可免1个月租金）是代表全部出租人的意思表示。而且，陈非凡在一审中提供的证据28中所附的《2016-2019年租金缴纳情况整理表》清晰的反映出我方缴纳场地使用费的金额具有规律性，2016年9月1日至2017年8月31日、2017年9月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2019年8月31日所缴纳的场地使用费均为129.8万，收款人均为谢协建或谢协建的女儿谢泳妍，付款方式、金额的规律性说明我方向谢协建、谢育君支付场地使用费并非随机或是偶然，而是一种趋于稳定的状态，足以证明各方对租赁合同的履行方式达成了事实合意，各方并不存在任何异议。（五）陈非凡与谢协建不存在任何借款关系。谢协建、谢育君主张陈非凡向谢协建支付款项的行为属于借款行为，毫无依据。二、关于陈非凡使用涉案场地的情况。2019年5月15日，联边村第三至七经济合作社（下称“经济合作社”）就涉案厂房向周建荣（上一手出租人）发出征拆通知。涉案场地自2019年5月15日起不再具备正常使用的条件。根据我方提供的证据10、24、31可以证明，自2019年7月15日起，涉案厂房更是被采取停止供水，剪断电线等措施，涉案厂房门前的道路还被设置围蔽，无法正常通行，进一步证明我方自经济合作社发布征拆通知之日起便无法正常使用涉案厂房进行生产经营的事实。三、关于合同无效涉及的场地使用费（按谢协建、谢育君是否向周建荣支付租金分段讨论，第一段为2019年5月15日以前，第二段为2019年5月15日以后）。关于使用费的承担，一方面要综合考虑各方过错，另一方面更重要的是要考虑公平原则。对于2019年5月15日以前，谢协建、谢育君向周建荣交纳的租金虽然远比其收取陈非凡的租金要低，但毕竟产生实际的租金成本；对于2019年5月15日以后，谢协建、谢育君没有向周建荣支付租金，不产生任何成本。因此，两段的场地使用费处理原则应有所区别，具体意见如下。（一）对于第一段期间的场地使用费，建议法院依法调低谢协建、谢育君向陈非凡收取的2015年1月1日至2019年5月15日期间的场地使用费。涉案场地租赁合同无效，场地使用费标准应按照同地段同类场地租金标准参考。鉴于双方均无提交相关证据材料，建议法院根据谢协建、谢育君等人向周建荣支付的租金标准（2015年1月2日起计缴租金，54000元/月，第三年递增一次，按总金额递增10%）酌情调整。（二）对于第二段期间的场地使用费，因陈非凡无法正常使用涉案场地，且谢协建、谢育君并没有向周建荣支付租金，没有任何成本费用，而场地征收给陈非凡造成的影响最为直接，其因此无法正常开展货运物流业务，并需要另外寻找场地及进行搬迁，因此应判决陈非凡无需向谢协建、谢育君支付场地使用费。三、关于停产停业损失、搬迁费损失与装修损失的区别。政府征收给予的停产停业补偿与搬迁费补偿，是针对实际使用人因政府征收行为无法继续正常生产经营，需要搬迁而产生的停产停业损失、搬迁费用。本次政府征收方案中按照150元/㎡（停产停业补偿）以及100元/㎡（搬迁费补偿）的标准对实际经营人给予补偿，不涉及具体的装修损失。征收行为产生的停业停业损失、搬迁费损失，与租赁合同无效产生的装修残值损失，属于两种完全不同的法律关系下所发生的费用。因政府征收行为导致实际使用人产生需停产停业并进行搬迁的事实，并进而由政府对此作出停产停业损失补偿及搬迁费补偿。因租赁合同无效导致承租人发生装修残值损失，应由出租人依法承担赔偿责任。两者不能混为一谈。至于谢协建、谢育君与前一手出租人周建荣之间的纠纷，由其另案处理解决，本案不涉及厂房建设单位的损失赔偿责任问题。四、关于谢育君主张经营性补偿。（一）陈非凡主张获取征收补偿具有合同依据。陈非凡提交的证据17《云城西北延线（白云三线-华快三期）工程国有土地上房屋征收补偿方案》第六条第（三）款载明：“被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，由被征收人依照约定分配停产停业损失补偿”。证据3《厂房租赁合同》第七条：“如有属乙方经营性补偿归乙方所有”。（二）涉案房屋不是以租赁为主要用途，而是由我方用于货运物流等生产经营，谢协建等人无权主张停业停业损失补偿。我方承租涉案厂房后，将涉案厂房用于道路货物运输等业务之经营，是涉案厂房的实际且唯一使用人，并以涉案厂房为法定地址办理浩桦公司的营业执照。而且，我方的诉求金额是政府给予经济合作社的全部经营性补偿。谢协建、谢育君等人对周建荣应返还有关补偿，可另案处理，其不对周建荣提出该项诉讼，属于对自身权益的处分，与陈非凡无关，陈非凡有权要求谢协建、谢育君全额支付政府给予经济合作社的全部经营性补偿41万元。五、由于谢协建、谢育君在明知涉案厂房未办理合法报建手续的情况下仍向我方出租，其对租赁合同无效具有重大过错，且其更接近经济合作社，比我方更了解涉案场地可能被政府征收的情况，应当承担向我方支付装修款项的过错赔偿责任。综上，请求法院依法驳回谢育君全部上诉请求。谢协建针对谢育君的上诉请求辩称：我方同意谢育君的上诉请求。鹤边街第三经济社经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。陈非凡向一审法院起诉请求：1.判决解除陈非凡与谢协建、谢育君签署的《厂房租赁合同》；2.判决谢协建、谢育君向陈非凡返还厂房信用金人民币59万元及相应利息（利息自我方支付上述款项之日起计，计息本金为59万元，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至谢协建、谢育君归还厂房信用金之日止）；3.判决谢协建、谢育君向陈非凡返还2019年5月15日至2019年8月31日期间的场地使用费人民币378700元及相应利息（利息自起诉之日起计，计息本金为378700元，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至谢协建、谢育君付清全部款项之日止）；4.判决谢协建、谢育君共同向陈非凡支付涉案厂房装修及设备的残值损失196395元；5.谢协建、谢育君、周建荣共同向陈非凡支付因涉案厂房征收而取得的停产停业损失补偿及搬迁费补偿合计417844.05元；6.判决谢协建、谢育君共同向陈非凡支付其为本案支付的律师费40000元、财产保全担保费1500元、财产保全费5000元及本案全部诉讼费用。谢育君向一审法院反诉请求：1.请求判令陈非凡向谢育君支付2018年2月、2018年9月、2018年12月、2019年3月以及2019年5月至2019年9月的占有使用费共计1062000元及每月未付租金所产生的利息（利息1062000元为基数，分别自欠付租金当月的6日起，按同期银行贷款利率，计至清偿之日止）；2.请求判令陈非凡向谢育君支付自2017年9月至2019年4月期间逾期支付租金的利息（起算日期见反诉状附表，按照银行同期贷款利率，计算至清偿之日止）；3.请求判令陈非凡承担本案的全部诉讼费。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，一审法院对当事人提交的《厂房租赁合同》、《土地有偿使用合同》、转账凭证、工商登记信息、通知、微信聊天记录、照片、《关于征收云城西北延线（白云三线—华快三期）工程国有土地上房屋的决定》、《云城西北延线（白云三线—华快三期）工程国有土地上房屋征收补偿方案》、《具结书》、联边村建（构）筑物补偿确认表、《补偿协议》、《资产评估报告》、《民事委托代理合同》及律师费发票、《诉讼保全委托担保合同》及担保费发票、银行账户历史明细清单予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经一审法院审查后认定的证据，一审法院查明事实如下：2014年11月29日，谢协建、谢育君（共同作为出租方、甲方）与陈非凡（承租方，乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定：一、甲方出租物业坐落地址为白云区新市镇××路自××号厂房（以下简称涉案厂房）。二、租用期及计租时间从2014年11月30日起至2026年5月30日止。从2015年1月1日起计缴厂房折旧费。三、厂房折旧费及计收金额，每月人民币118000元（不含税金），第六年开始每两年递增10%。2014年12月1日至2019年11月30日每月厂房折旧费118000元。四、缴租方法：在每月5号前乙方必须缴清当月厂房折旧费给甲方，若逾期缴交，甲方有权每天按每月租金1%计收滞纳金。五、双方责任：……（3）在租赁期间，增建及改建设施（包括乙方自建）合同期满或途中退租乙方要交还甲方，属乙方自费的建筑设施、水电费等装修无偿归甲方所有。六、信用押金：为保障双方利益，在合同签订后乙方支付5个月厂房折旧费作为厂房信用金。厂房信用金及水电信用金在租期满后、乙方付清厂房折旧费、水电费且没有任何违约行为甲方不计利息归还乙方。九、租赁期间如遇国家征用该厂房，一切建筑物、水电、消防等设施补偿归甲方所有。如有属乙方经营性补偿归乙方所有。双方结清厂房折旧费、水电费等费用后合同自然终止。等等。上述合同签订后，陈非凡于2014年11月30日和2014年12月2日向谢协建、谢育君支付了590000元的信用押金，谢协建、谢育君将涉案厂房交付给陈非凡使用，陈非凡以涉案厂房为注册地址，登记成立了广州市浩桦货运代理有限公司。另查明，涉案厂房系周建荣向广州市白云区鹤龙街联边村第三经济合作社承租土地后在承租的土地上建设的厂房，周建荣陈述该厂房未办理规划报建手续。2019年4月4日，广州市白云区人民政府作出《关于征收云城西北延线（白云三线—华快三期）工程国有土地上房屋的决定》，决定征收云城西北延线（白云三线—华快三期）工程延线国有土地上房屋，用以建设云城西北延线（白云三线—华快三期）工程，征收补偿方案公布及广州市白云区人民政府作出征收决定之日起6个月为签约搬迁期限。上述征收决定的附件《云城西北延线（白云三线—华快三期）工程国有土地上房屋征收补偿方案》中载明：被征收房屋的生产、经营单位或者个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人由合同约定的，由被征收人依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。2019年5月15日，广州市白云区鹤龙街联边村第三至第七经济合作社向周建荣发出通知，主要内容为：根据《广州市白云区人民政府办公室关于印发云城西北沿线（白云三线一华快三期）项目土地及房屋征收补偿工作方案及办法的通知》（云府办[2018]37号）文件精神，我社对贵公司/个人属云城西北沿线征地范围的，自发出书面通知搬迁之日起免收租金一个月（自2019年5月15日起至2019年6月14日止），请务必在搬迁期内将所有物业搬迁完毕。如逾期未完成搬迁所造成的一切后果由贵公司/个人全权负责。2019年7月10日，广州市白云区鹤龙街联边村第三至第七经济合作社向周建荣发出通知，主要内容为经济社将于2019年7月15日采取停水停电措施，要求周建荣在此日前将所有物业搬迁完毕。2019年8月30日，广州市白云区鹤龙街联边村第三至第七经济合作社向周建荣发出通知，主要内容为要求周建荣于2019年9月2日前自行将设备、器械等搬离，如逾期未搬离将视作无主处理。2019年7月9日，谢协建通过微信告知陈非凡，涉案厂房因政府扩路需要拆迁，其同房东都答应搬迁，陈非凡的公司配合搬迁的话有搬迁费。村可能会15号停电，陈非凡的公司到20号左右不搬迁，造成拆迁维稳定等问题有可能会没有补偿的可能。2019年7月16日，谢协建给陈非凡发信息称就政府拆迁问题，其自五月一日开始按照街道文件及联边经济社通知送达陈非凡的公司，要求陈非凡的公司按照联边村通知内容及期限搬迁，并按照双方合同的约定解除租约及退还按金及政府搬迁费，如陈非凡不按通知内容执行一切后果自负。陈非凡于该日回复称其近日从其他途径获悉拆迁事宜，此前未收到正式通知，在征拆部门及谢协建依法依规与公司签署征收补偿协议之前，谢协建应保障公司正常经营。2019年8月2日，谢协建再次通知陈非凡搬离。陈非凡则提出其系合法承租人，目前厂房断水断电、门口已被围蔽，造成其无法正常使用，其要求谢协建提供与政府部门签署的补偿协议等文件，与其商讨征收补偿事宜，并提供符合正常使用条件的厂房。2019年9月8日，谢协建再次通知陈非凡，政府在2019年9月9日将对涉案厂房进行清拆，请陈非凡将设备、器械搬离。陈非凡提交的拍摄时间为2019年7月25日照片显示厂房的水电线路已经被切断。涉案厂房于2019年10月被拆除。陈非凡陈述其于2019年7月底搬走，谢协建及周建荣则陈述陈非凡于2019年9月才搬走。根据广州市白云区鹤龙街联边经济联合社、广州市白云区鹤龙街联边村第三至第七经济合作社、周建荣共同向拆除部门出具的《具结书》，主要内容为因“云城西北延线（白云三线一华快三期）项目”道路建设的需要，现征收拆迁广州市白云区鹤龙街联边经济联合社位于联边村第三至第七经济合作社地块的建构筑物、地上附着物及附属设施，根据区政府已批准的征收补偿方案其标准的核定，上述建构筑物停产停业损失补偿及搬迁费补偿总金额合计633932.95元（其中涉案厂房所涉ZD070、ZD076地块的停产停业损失补偿及搬迁费补偿金额为417844.05元），各方同意联边村经济联合社将该笔补偿金额转给周建荣，同意周建荣领取上述633932.95元停产停业损失补偿及搬迁费补偿后，负责对大楼内正在经营租户进行赔偿、签订租赁协议终止书及清空场地，移交全部建筑物、地上附着物及附属设施给街道办拆除。2019年7月12日，周建荣(甲方)与谢协建（乙方）签署了《补偿协议》，内容为：乙方已收拆迁补偿费及停业损失费共381650.1元，并配合政府村社搬迁时间。谢协建确认已收取上述补偿款381650.1元。2019年8月2日，广州市浩桦货运代理有限公司委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对涉案厂房的装修及设备的市场价值进行评估，该公司于2019年8月17日作出《资产评估报告》，载明：本项目资产评估基准日为评估现场勘查日2019年8月2日，评估人员对本次评估范围内的建筑物附属物的市场价值采用成本法进行评估，其测算公式为：评估价值=重新构建价值×成新率；重新构建价值=成本单价×数量。涉案厂房的装修及设备于评估基准日2019年8月2日市场价值为196395元。《资产评估报告》所附的评估结果明细表显示，评估项目包括壁扇、吊扇、照明灯、LED灯吸顶灯、摄像头等未形成附合的设备，上述项目材料费加上拉电线和安装人工费，评估价值合计32689元。还查明，2017年6月10日，谢协建、谢育君共同签署《通知书》一份，主要内容为通知陈非凡自2017年7月31日至2018年7月31日房租及以后的房租，请陈非凡将房租转入户名为谢育君，开户行为中国工商银行的尾号为2831号的个人账户中。如陈非凡未把租金转入上述账户的，视为未支付租金。谢协建、谢育君主张已将该《通知书》送达给陈非凡，但未提供陈非凡已收到该《通知书》的相关证据，陈非凡否认收到该《通知书》。陈非凡提交了银行交易明细、网上银行电子回单，拟证明其于2016年8月19日、2016年8月22日分两笔向谢协建转账合计1298000元的款项用于支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金；于2017年7月31日、8月18日、9月1日、9月8日分四笔向谢协建的女儿谢泳妍转账合计1298000元的款项用于支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金；于2018年9月30日、10月5日、2019年1月24日、2019年2月28日、2019年3月6日分五笔向谢协建的女儿谢泳妍、谢育君转账合计1298000元款项，用于支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金。谢协建确认收取了上述款项，但主张2017年6月份后由于其与谢育君已向陈非凡发出《通知书》要求租金要支付至谢育君的个人账户，故2017年6月份以后支付至谢泳妍的账户的款项属于其与陈非凡之间的借款，双方协商约定陈非凡出借涉案厂房11个月的租金的金额的款项给谢协建，谢协建合计偿还12个月的租金款项，偿还的款项每月转账支付至陈非凡的账户，陈非凡收取还款后转账支付给谢育君。此外谢协建否认其曾同意陈非凡一次性支付11个月的租金即可免除一个月的租金。谢育君否认其曾同意陈非凡一次性缴纳11个月的租金则可免缴当年1个月租金，并主张自2017年7月31日起，陈非凡每月的租金都是按照《通知书》所载明的账号及支付方式支付其账户。为证明其主张，谢育君提交其个人名下开户行为中国工商银行的尾号为2831号的个人账户历史明细清单，该清单显示，陈非凡分别于2017年8月24日、2017年9月15日、2017年10月19日、2017年11月16日、2017年12月25日、2018年1月25日、2018年3月6日、2018年4月2日、2018年5月10日、2018年6月19日、2018年7月16日、2018年8月27日、2018年10月8日、2018年11月28日、2019年1月11日、2019年2月28日、2019年4月11日向谢育君转账支付118000元、118000元、117982.30元、118007.30元、118012.30元、118000元、118000元、118000元、118020元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元。陈非凡对上述转账款项的真实性予以确认，但主张上述款项是谢协建在一次性收取11个月的租金后，其应谢协建的要求向谢育君的账户代为转付租金，这些款项实际是谢协建与谢育君之间的租金分配款，为证明其主张，陈非凡提交了账户交易明细显示谢协建的女儿谢泳妍、妻子陆海芳分别于2017年12月25日、2018年1月24日、2018年3月6日、2018年4月2日、2018年5月10日、2018年6月19日、2018年7月16日、2018年8月27日、2018年10月8日、2018年11月28日、2019年1月11日、2019年4月11日向陈非凡转账支付118030元、118000元、118020元、118020元、118020元、118000元、118013.5元、118013.5元、118014元、118015元、118015元、118000元。上述第1至9笔款项转账附言的内容为代转12月、1月至8月代转租金。陈非凡在收到上述款项后，分别于2017年12月25日、2018年1月25日、2018年3月6日、2018年4月2日、2018年5月10日、2018年6月19日、2018年7月16日、2018年8月27日、2018年10月8日、2018年11月28日、2019年1月11日、2019年4月11日分别向谢育君转账118012.3元、118000元、118000元、118000元、118020元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元。谢协建则主张，上述谢泳妍、陆海芳转账支付给陈非凡的款项即为谢协建每月的还款，谢协建在收取还款后按照《通知书》的要求将每月租金转账支付至谢育君的账户，由此可证明2017年6月份后陈非凡转账支付至谢泳妍的账户的款项为陈非凡出借给谢协建的借款。再查明，陈非凡于2019年9月24日向一审法院递交诉状，提起本案诉讼。陈非凡于2019年9月26日向一审法院申请财产保全，请求查封或冻结谢协建、谢育君名下价值1003000元的财产，担保人广东合润融资担保有限公司为该申请提供担保金额为1003000元的连带责任保证担保。一审法院于2019年9月27日作出（2019）粤0111民初31796号之一的《民事裁定书》，裁定查封或冻结谢协建、谢育君名下价值1003000元的财产。陈非凡提交《诉讼保全委托担保合同》及担保费发票拟证明其向广东合润融资担保有限公司支付担保费1500元。陈非凡提交《民事委托代理合同》及律师费发票拟证明其委托律师代理其进行本案诉讼支付律师费40000元。本案审理过程中，一审法院已向各方当事人释明谢协建、谢育君与陈非凡签订的《厂房租赁合同》为无效合同。经一审法院释明合同效力后，陈非凡坚持其要求解除《厂房租赁合同》的诉讼请求。一审法院认为：涉案厂房未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，谢协建、谢育君与陈非凡于2014年11月29日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。无效合同自始无法律约束力，故不存在解除，陈非凡现要求解除《厂房租赁合同》的诉讼请求一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故陈非凡要求谢协建、谢育君向其退还590000元的信用押金的诉讼请求一审法院予以支持。对于信用押金的利息，一审法院仅支持自陈非凡提起本案诉讼之日即自2019年9月24日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止，陈非凡主张的超出部分一审法院不予支持。对于陈非凡主张的停产停业损失补偿及搬迁费补偿合计417844.05元的诉讼请求。由于停产停业损失补偿及搬迁费补偿均属于经营性补偿，根据谢协建、谢育君与陈非凡于2014年11月29日签订的《厂房租赁合同》，该合同中明确约定租赁期内如遇国家征收该厂房，如有属陈非凡经营性补偿归陈非凡所有，该合同虽然无效，但双方关于涉案厂房被征收的情况下经营性补偿的归属的约定是双方的真实意思，且该条款的约定属于合同结算清理条款，故效力上具有一定的独立性，且根据谢协建与陈非凡的微信沟通记录，谢协建亦均表示同意将政府搬迁费补偿支付给陈非凡，故陈非凡要求谢协建、谢育君将收取的停产停业损失补偿及搬迁费补偿支付给其的诉求应予支持。现谢协建已经从周建荣处实际领取了涉案厂房的停产停业损失补偿及搬迁费补偿381650.1元，陈非凡要求谢协建向其支付381650.1元的诉讼请求一审法院予以支持。由于谢育君与谢协建共同作为出租方与陈非凡签署《厂房租赁合同》，故谢育君应当与谢协建共同承担返还上述拆迁补偿款的责任。鉴于谢协建现实际领取的停产停业损失补偿及搬迁费补偿金额仅为381650.1元，故陈非凡主张的超出部分一审法院不予支持。周建荣与陈非凡并不存在租赁合同关系，陈非凡要求周建荣向其支付停产停业损失补偿及搬迁费补偿的诉讼请求缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。对于陈非凡主张的涉案厂房装修及设备的残值损失196395元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于形成附合的装饰装修物，应当由陈非凡与谢协建、谢育君按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案厂房的产权等状况应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，陈非凡与谢协建、谢育君均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任。对于形成附合的装饰装修物的现值，陈非凡提交的广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司作出《资产评估报告》，一审法院对该《资产评估报告》予以采信，但该评估报告中壁扇、吊扇、照明灯、LED灯吸顶灯、摄像头等属于可拆除的设施设备，但评估报告中注明上述项目的评估价值包括电线及人工费，其中电线已附合于装修工程中，人工费属于工程中真实发生且无法回收的客观费用，是计算装修残值损失需要考虑的必要费用，故一审法院酌情认定涉案厂房形成附合的装饰装修物现值为180050元，即谢协建、谢育君应当赔偿给陈非凡的装饰装修损失为90025元。关于陈非凡要求谢协建、谢育君向其退还2019年5月15日至2019年8月31日期间的场地使用费378700元及利息，以及谢育君反诉要求陈非凡支付2018年2月、2018年9月、2018年12月、2019年3月以及2019年5月至2019年9月场地使用费及逾期支付场地使用费的利息的诉讼请求。陈非凡主张其于2016年8月与谢协建协商后，双方协议同意陈非凡一次性支付11个月的租金即可免除一个月的租金。从上述陈述可知陈非凡与谢协建上述对于租金支付方式及支付金额的变更约定并未获得谢育君的同意。由于谢育君是《厂房租赁合同》的当事人之一，陈非凡与谢协建协议对合同进行变更但未得到谢育君的同意，该变更并不发生法律效力。同时谢协建、谢育君于2017年6月10日共同签署《通知书》，谢协建、谢育君未提供证据证实该《通知书》已送达给陈非凡，故陈非凡在此后支付给谢协建的款项亦应当视为支付了租金。据此，根据陈非凡的陈述及举证的2016年9月1日以后租金的支付情况，一审法院确认陈非凡实际支付涉案厂房的占用使用费至2019年5月31日，此后的占有使用费并未支付。关于陈非凡应当支付涉案厂房的占有使用费至何时的问题，陈非凡未能提供证据证实搬离涉案厂房的时间，且根据陈非凡与谢协建的微信聊天记录，谢协建在2019年9月还在要求陈非凡搬离涉案厂房，故一审法院对周建荣、谢协建主张陈非凡于2019年9月份才搬离涉案厂房予以采信。根据陈非凡提供的拍摄于2019年7月25日的照片显示涉案厂房的水电线路已经被切断。另根据广州市白云区鹤龙街联边村第三至第七经济合作社向周建荣发出通知，经济社将于2019年7月15日采取停水停电措施，故一审法院确认涉案厂房已于2019年7月15日停水停电，即自2019年7月15日开始陈非凡已无法正常使用涉案厂房，鉴于陈非凡正常使用涉案厂房至2019年7月14日，故陈非凡应当支付涉案厂房自2019年6月1日至2019年7月14日的占有使用费171290.32元（118000元+118000元÷31天×14天）。对于陈非凡抗辩称谢育君无权单独提起反诉的意见，由于谢育君为《厂房租赁合同》的当事人之一，且谢协建对于谢育君提起反诉并无异议，故一审法院对陈非凡的抗辩意见不予采纳。同时由于谢协建作为出租方之一，其并未放弃向陈非凡主张厂房占有使用费的权利，故陈非凡应当向谢育君和谢协建支付厂房占有使用费171290.32元。陈非凡要求谢协建、谢育君向其退还厂房占有使用费的诉讼请求一审法院不予支持。谢育君反诉要求陈非凡支付逾期支付厂房占有使用费的利息的反诉请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。陈非凡要求谢协建、谢育君向其赔偿律师费40000元、财产保全担保费1500元的诉讼请求，由于陈非凡主张的上述费用并非必然发生的费用，也不是双方合同无效导致的损失，故一审法院对陈非凡的上述诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条之规定，作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，谢协建、谢育君向陈非凡返还厂房信用金590000元及利息（利息以590000元为本金，从2019年9月24日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止）；二、在本判决生效之日起三日内，谢协建、谢育君向陈非凡支付赔偿装饰装修损失90025元；三、在本判决生效之日起三日内，谢协建、谢育君向陈非凡支付补偿款381650.1元；四、在本判决生效之日起三日内，陈非凡向谢协建、谢育君支付占有使用费171290.32元；五、驳回陈非凡的其他诉讼请求；六、驳回谢育君的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9732.5元，由陈非凡负担2554.96元，谢协建、谢育君负担7177.54元；反诉受理费8283.5元，由谢育君负担6420.6元，陈非凡负担1862.90元；财产保全费5000元，由谢协建、谢育君负担。二审期间，陈非凡提交证据二份：1.营业执照，拟证明陈非凡将涉案场地作为浩桦公司的经营场所并办理营业执照。2.陈非凡建设银行的个人活期账户交易明细，拟证明一审判决书第十八页载明的谢育君提交银行流水中的“2017年8月24日”、“2017年9月15日”、“2017年10月19日”、“2017年11月16日”均有相应的谢协建向我方先转付代转租金，我方再向其转出的相应记录。谢育君发表质证意见如下：对于营业执照的真实性、合法性、关联性予以认可，但是我方认为浩桦公司才是涉案物业的真实承租人，本案涉及的款项，资产处置实际上是浩桦公司。对于一审原告所称其与浩桦公司的权利义务关系，我方不认可。对其关联性不予认可。对于账户交易明细，该份证据体现出谢泳妍2017年8月、2017年9月、2017年10月、2017年11月向陈非凡转账11.8万元，并注明“帮忙转付租金”或“代转租金”等。更能进一步证明谢协建、谢泳妍与陈非凡的交易往来，与本案的租金交易无关。谢协建发表质证意见如下：我方对该证据的真实性、合法性没有异议、关联性有异议，从该份证据可以看出陈非凡无权主张停产停业损失以及搬迁费的损失，陈非凡不是权利主体，应当追加浩桦公司。周建荣发表质证意见如下：真实性没有异议、关联性请法庭审查。谢育君提交证据二份：证据1.短信记录，证据2.照片，拟证明谢育君自送达《通知书》后，于2018年11月起多次催促陈非凡按月支付租金及谢育君于2017年8月向涉案厂房经营者广州市浩桦货运代理有限公司的法定代表人程之玺当面送达《通知书》，并对租金支付事宜进行磋商。陈非凡发表质证意见如下：该证据不属于二审的新证据，我方不同意作为新证据使用。对其短信记录的真实性确认，关联性我方认为不能实现谢育君的证明目的，对方提出我方缴纳2018年3个月的租金，但是该通信记录没有哪一条短信催缴我方交纳2018年期间其认为的欠缴租金。陈非凡在2019年2月25日陈述这两天安排仓租。我方在2019年2月28日支付租金给谢育君，构成128万元的部分，2019年3月我方向谢协建的女儿支付另一份租金。为何3-4月，“老板这周安排”，谢协建请我方配合他把钱转给谢育君，在谢育君转过来的款项写明代付租金，等于我方就是他的委托代付方，对有关租金的分配进行配合，不存在我方虚假陈述。我方回复也是明确租金一年一交。对照片的真实性、合法性、关联性不予确认，我方认为该照片没有独立的相关事件以及地点予以证明，不能证明拍摄的时间地点。我方确认照片上的人是浩桦公司的法定代表人，但是我方认为该证据与我方无关，浩桦公司不是本案合同的相对方。照片上的通知书放置不能说明浩桦公司的法定代表人就能充分看到该通知书的内容，而且浩桦公司的法定代表人的眼神是没有看着该通知书的。该证据显示的时间是2017年8月，该时间是表见代理的时期，我方向谢协建支付总额为11个月的方式作为免收1个月的租金的方式。谢协建发表质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，支付租金的账户就是谢育君的账户，我方没有与陈非凡串通。周建荣发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性请法庭审查。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：装修损失应否赔偿的问题；停产停业损失补偿及搬迁费补偿如何分配的问题；陈非凡是否已足额支付租金至2019年8月31日；案涉场地是何时收回及场地占用费应计算至何时。案涉厂房未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同。双方对此均无异议，本院予以确认。关于装修损失应否赔偿及停产、停业损失如何分配的问题。根据一审查明事实及陈非凡在本案中的诉请可知，本案双方租赁合同系因拆迁导致无法继续履行，虽然案涉合同为无效合同，但鉴于拆迁方已就案涉厂房补偿了相关停产停业损失、搬迁费等，一审根据《云城西北延线（白云三线—华快三期）工程国有土地上房屋征收补偿方案》中载明“被征收房屋的生产、经营单位或者个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人由合同约定的，由被征收人依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。”以及双方租赁合同中的约定分配拆迁补偿款，并无不当。根据双方签订合同中“租赁期间如遇国家征用该厂房，一切建筑物、水电、消防等设施补偿归甲方所有。如有属乙方经营性补偿归乙方所有。双方结清厂房折旧费、水电费等费用后合同自然终止”的约定，以及陈非凡系案涉厂房的最终使用人，一审根据陈非凡的诉请将停产停业补偿及搬迁费补偿全部判令归其所有，并无不当。谢育君认为其亦应分得部分停产停业补偿款及搬迁款，不符合双方的约定，对其该辩解意见不予采纳。谢协建现实际领取的停产停业损失补偿及搬迁费补偿金额仅为381650.1元，故一审判令以此数额返还合理，陈非凡主张超出部分不应支持，周建荣与陈非凡并不存在租赁合同关系，陈非凡要求周建荣向其支付停产停业损失补偿及搬迁费补偿的请求缺乏合同和法律依据，亦不应支持。同时，本院亦注意到，根据双方合同上述条款约定，如遇到国家征用该厂房，一切建筑物、水电、消防等设施补偿系归甲方所有，即上述建筑物上的装修等均应归谢育君、谢协建所有，故陈非凡主张装修损失并不符合双方合同的约定。陈非凡依据合同无效主张装修损失有法律依据，但本案的特殊性在于合同无法履行并造成相关损失系因拆迁所致，而并非合同无效无法履行造成，陈非凡选择了依据合同约定的拆迁补偿条款主张拆迁补偿款，又依据合同无效主张装修损失，将会导致合同双方的利益失衡，故对其请求装修损失不予支持，一审对此判决欠妥，本院予以纠正。关于陈非凡要求谢协建、谢育君向其退还2019年5月15日至2019年8月31日期间的场地使用费378700元及利息，以及谢育君请求陈非凡支付2018年2月、2018年9月、2018年12月、2019年3月以及2019年5月至2019年9月场地使用费及逾期支付场地使用费的利息。陈非凡主张的主要依据系其认为与谢协建达成了每年一次性支付11个月租金便获得减免一个月租金的协议，经查，从一审查明事实可知，该协议并未获得合同签约主体之一谢育君的同意，故一审不予支持并无不妥，陈非凡辩称合同履行一直由谢协建与其联系，已构成表见代理，对此，本院认为，由于减免租金属于合同的主要内容，涉及重大利益，在谢育君不追认的情形下，该约定不发生效力。谢育君主张陈非凡欠租的主要理由系谢协建、谢育君于2017年6月10日共同签署租金应支付至谢育君账户的《通知书》，经查，并无证据证实该通知已送达给陈非凡，且从整个合同履行来看，虽然合同由谢协建、谢育君与陈非凡签署，但一直系由谢协建与陈非凡联系，并主导合同履行，故一审认定陈非凡在此之后支付给谢协建的款项亦应当视为支付了租金，并无不当。同理，谢育君认为陈非凡交纳的厂房信用金应充抵陈非凡所欠的租金亦因此缺乏事实根据，不予采纳。在二审期间，谢育君提交了其与陈非凡的短信记录及一张将《通知书》送达案涉房屋实际使用人浩桦公司法定代表人的照片，拟证实其向陈非凡催收欠缴租金及送达了上述付款《通知书》，经审核，该短信记录显示谢育君于2018年11月至2019年10月断续地向陈非凡催交租金，但短信内容并不能反映出谢育君对于陈非凡未直接将2018年12月、2019年3月的租金交给其时当即提出异议，故并不能证实谢协建不可收取该期间的租金；关于送达《通知书》的照片，陈非凡并不认可该照片的真实性，同时该照片上显示的受送达人并非陈非凡本人，且从照片内容来看，亦并不能充分证实照片上的人员已知晓该《通知书》的内容，故谢育君在二审提供的证据并不能证明其主张，且由于该证据亦非二审新证据，本院不予采纳。关于涉案厂房的占有使用费的问题。根据一审查明事实可知，白云区鹤龙街于2019年5月已发出搬迁通知，并于2019年7月15日对案涉厂房进行停水、停电，于该日起陈非凡不能正常使用案涉厂房，故一审将占有使用费截止计算至该日合理，本院予以维持，故陈非凡需支付自2019年6月1日至2019年7月14日的占有使用费171290.32元（118000元+118000元÷31天×14天）。陈非凡实际使用案涉厂房，理应交纳租金，至于谢协建有无向周建荣交租，与其无关，并不能成为其不交租金的理由。陈非凡要求谢协建、谢育君向其赔偿律师费40000元、财产保全担保费1500元的诉讼请求，由于陈非凡主张的上述费用并非必然发生，故一审法院对陈非凡的上述诉讼请求不予支持亦并无不妥。综上，谢育君请求不应支付装修损失的意见成立，本院予以支持，请求的其他意见及陈非凡的上诉意见，理据不足，均不予采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31796号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31796号民事判决第二项、第五项、第六项；三、驳回陈非凡的其他诉讼请求；四、驳回谢育君的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9710元，由陈非凡负担3902元，谢协建、谢育君负担5808元；反诉受理费8283.5元，由谢育君负担6420.6元，陈非凡负担1862.90元；财产保全费5000元，由谢协建、谢育君负担。二审案件受理费，由陈非凡负担10164元，谢育君负担14355元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年七月七日书记员 王日平郭丽淳