广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0108民初185号 原告：张明波，男，1970年9月5日出生，汉族，住南宁市良庆区。 被告：南宁市冠四海房地产开发有限责任公司，住所南宁市青秀区民族大道157号财富国际广场1号办公楼2003号。 法定代表人：李波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：思博译，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈受仁，广西万益律师事务所实习人员。 原告张明波与被告南宁市冠四海房地产开发有限责任公司（以下简称冠四海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院根据原告张明波的申请依法委托司法评估机构对涉案房屋租金进行价格评估。本案于2017年7月26日第二次公开开庭进行审理。原告张明波、被告冠四海公司的委托诉讼代理人思博译到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张明波向本院提出诉讼请求：一、判令冠四海公司支付逾期交房违约金8000元。二、判令冠四海公司承担评估费2000元。事实和理由：张明波与冠四海公司于2013年10月30日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定张明波购买冠四海公司开发的位于南宁市良庆区，该房建筑面积84.63平方米，总房价592631元。合同约定冠四海公司应于2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付给张明波使用，逾期则承担违约责任。合同签订后，张明波已全面履行合同义务，但冠四海公司未按照约定时间交付房屋，直至2016年4月30日才通知交房，逾期四个月，应支付逾期交房违约金。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过低，应按照张明波在冠四海公司逾期交房期间房租标准2000元／月计算逾期交房违约金。 冠四海公司辩称，冠四海公司与张明波签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效，由于出现了多种法定及合同约定可以延期交房的情形，交房时间相应延期216天。冠四海公司已于2016年4月30日向张明波交付了符合《南宁市商品房买卖合同》约定的商品房，冠四海公司不存在延期交房的情形。假如冠四海公司存在逾期交房情形，逾期交房违约金亦应当按合同约定的违约金率计算违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日，张明波（买受人）与冠四海公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定买受人购买冠四海公司开发建设的位于南宁市良庆区（以下简称506号房），该房建筑面积84.63平方米，单价为9113.19元／㎡（按套内面积计价），总房款592631元。合同约定付款方式按附件五《合同补充协议》第三条第2项的约定方式付款。合同第九条“交付期限及交付条件”约定：出卖人应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⒈非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、地铁施工、市延误的；⒉供水、供电相关部门停水停电每日达5小时以上，气象部门记录日降雨量达到中雨的；⒊出卖人将竣工资料提交政府部门受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收的时间；⒋在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更导致工期延长的；⒌遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；⒍买受人未按约定付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款金额划至出卖人指定银行账户的），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起30日内。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行附件五《合同补充协议》第三条第2项约定：买受人选择银行按揭贷款。买受人须在签订本合同当日支付合同总价款的60%计355631元作为首期款，已付定金抵作首期付款。其余40%的合同价款计237000元，由买受人向银行办理按揭贷款付清（办理银行按揭贷款所需的税费由买受人承担）。 合同签订后，张明波已向冠四海公司付清了合同约定的购房款592631元。2016年4月26日，冠四海公司通知张明波于2016年4月30日收房。 2014年“两会一节一赛”期间，9月10日至19日、10月1日至13日，全市市区内建筑工地全面停工，共停工23天。2015年“两会一节”期间，9月11日至9月22日共12天，五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。上述停工天数共计35天。冠四海公司提供的广西壮族自治区气象服务中心统计的南宁城区2013年10月30日至2015年11月16日中雨及以上天气天数共计78天，分别为2013年10月30日至12月31日5天，2014年1月1月至12月31日33天，2015年1月1日至11月16日40天。2014年“两会一节一赛”和2015年“两会一节”停工期间有中雨及以上天气与上述中雨及以上天气对应天数为4天。南宁市人民政府2014年和2015年中高考前发出通告，在中高考期间，南宁市市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。江悦蓝湾小区周边三四公里范围内无中学。 诉讼过程中，本院根据张明波于2017年3月23日提出的申请，依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司对506号房屋租金进行价格评估，该中心于2017年7月4日作出评估报告，意见：506号房在2015年12月31日至2016年4月30日期间的月租金为15元/平方米，该房该期间的租金价格为5078元。张明波为此支付评估费2000元。 本院认为，张明波与冠四海公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同约定冠四海公司于2015年12月31日交付符合合同约定和法律规定的房屋给张明波，扣除合同约定可以顺延交房的中雨及以上天气、政府行为导致停工的天数109天，冠四海公司应于2016年4月19日交房。冠四海公司主张扣除2013年10月30日前的符合顺延交房条件的天数，因这些事实在双方签订合同前已实际发生，这些情况对张明波不具有约束力，本院不予采纳。关于2013年10月30日至2015年12月31日期间的中高考期间是否顺延交房的问题。涉案小区周边三四公里范围内无作为考点的学校，故冠四海公司主张扣除该期间的中高考天数，本院不予支持。冠四海公司至2016年4月30日才交房，逾期12天，已构成违约，依法应承担违约责任。双方合同约定逾期交房不超过180天的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，明显低于506房的日租金损失，张明波要求调高违约金，本院予以支持，调整后的违约金以不超过506号房的租金损失为宜。张明波要求按月租金2000元标准调整违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于评估费2000元的负担问题，本院根据该费用与评估价格的比率以及冠四海承担的违约金数额予以确定，由张明波承担1800元，冠四海公司承担200元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、南宁市冠四海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起5日内向张明波支付逾期交房违约金507.78元（15元/㎡/月×84.63㎡÷30天×12天）； 二、南宁市冠四海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起5日内向张明波赔偿评估费损失200元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由南宁市冠四海房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审判员 李 愿 二〇一七年七月三十一日 书记员 宁小艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。