贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0525民初1781号原告：李某某，男，某年某月某日出生，穿青人，住贵州省纳雍县恒达·某园某栋某单元某层某号。原告：陈某某，女，某年某月某日出生，汉族，住贵州省纳雍县恒达·某园某栋某单元某层某号。上列二原告委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。被告：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县某镇环城路。法定代表人：叶忠，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。原告李某某、陈某某与被告贵州恒达房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“恒达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，分别于同年8月1日、8月10日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人唐明晋、被告委托诉讼代理人张志诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某某、陈某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书（自2012年9月1日起算至涉案房屋转移登记到原告名下为止）的违约金，暂计算至2017年6月30日为47874元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月8日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的纳雍县恒达·某园某栋某单元某层某号房，购房总价款为271243元，被告承诺于2012年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，被告应当严格按照合同的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，因被告原因，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告应当按照合同约定承担违约责任。特向贵院提起诉讼，请求支持原告的合法诉求。被告恒达公司辩称，我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2007年通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；二、因我公司在恒达·某园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标政府职能部门需另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起至12月1日止我公司对项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道受阻，消防工程至今不具备验收条件。这些因素，非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任。此外，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不予保护，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年8月29日，被告恒达公司以出让方式取得纳雍县某镇城南片区编号为(2008)第0514号、使用权面积为51049.85㎡地块的建设用地使用权。2008年9月23日，被告恒达公司取得“恒达·某园”建设项目的建设用地规划许可证。2011年2月，被告恒达公司取得“恒达·某园某栋”建设项目的建设工程规划许可证。同年被告恒达公司取得“恒达·某园某栋”建设项目的建筑工程施工许可证和商品房屋预售许可证。2011年9月8日，被告恒达公司为出卖人与原告李某某、陈某某为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:HD2011-0065)，被告恒达公司将其开发建设的纳雍县恒达·某园某栋某单元某层某号商品房售予二原告。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积101.21㎡，套内建筑面积91.97㎡；按套计算，该商品房总价款为人民币271243元，向出卖人支付首期房款82243元，余款189000元以银行按揭支付。该合同第二十二条约定，出卖人承诺于2012年8月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年9月8日，二原告向被告恒达公司支付了首期房款82243元，同年11月以银行按揭方式支付了余款189000元。2012年5月20日，被告恒达公司按合同约定将纳雍县恒达·某园某栋某单元某层某号商品房交付给二原告占有使用。因“恒达·某园”建设项目未通过综合验收，致使被告恒达公司在2012年8月30日前不能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告,导致二原告至今未能办理纳雍县恒达·某园某栋某单元某层某号商品房产权证。本院认为，被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告李某某、陈某某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·某园”建设项目未通过综合验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理纳雍县恒达·某园某栋某单元某层某号商品房产权证，属被告责任，被告构成违约，被告应当向原告承担违约责任。关于被告恒达公司不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立问题的认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，因被告恒达公司辩称主张于法无据，本院不予采纳。关于被告违约后如何向二原告承担违约责任问题的认定，双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向二原告承担违约责任。关于二原告的诉求是否超过诉讼时效问题的认定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，二原告自被告恒达公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利被侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中断事由，因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间均不能超过二年，故被告应从二原告起诉之日倒计二年即2015年7月11日按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某、陈某某支付以购房款271243元为基数从2015年7月11日起至被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·某园某栋某单元某层某号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之一计算的违约金。二、驳回原告李某某、陈某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费998元，适用简易程序审理减半收取499元，由原告李某某、陈某某负担351元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  吴咏梅二〇一七年八月十日书记员  宋 飞