北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终6102号上诉人（原审被告）：耿广兴，男，1963年6月5日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福东园小区3号楼西侧平房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：贺晨，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张丹丹，北京安博（天津）律师事务所律师。上诉人耿广兴因与被上诉人北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初8539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。耿广兴上诉请求撤销一审判决，依法驳回对方的原审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审遗漏了当事人，程序违法。本案中邻睦里物业依据其与国家发改委基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）签订的《物业服务合同》向我方主张权利，发改委物业中心应当参加本案诉讼，邻睦里物业在一审起诉时故意遗漏诉讼当事人，一审法院应当通知其参加诉讼，但一审法院并未通知进而继续审理和判决本案，属于程序违法；二、一审认定事实错误。由于发改委物业中心是《物业服务合同》的一方当事人，在其未参加诉讼的前提下，关于合同的效力认定问题是本案的关键问题，继而认定合同有效是错误的；三、邻睦里物业主张收费权利已过诉讼时效。邻睦里物业称为我方提供物业服务四年并向我方催收过物业费，但其没有提交证据证明其催收行为，我方亦从未收到过任何关于物业管理费的通知，其主张收费的权利已过诉讼时效。邻睦里物业辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。邻睦里物业向一审法院起诉请求：判令耿广兴支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费共计7551.36元并按中国人民银行同期贷款利率支付至实际支付之日止的利息（自2016年1月1日计算至2019年12月31日止）；案件受理费由耿广兴负担。一审法院经审理认定事实如下：耿广兴为15号楼503室房屋的所有权人，房屋建筑面积68.40平方米，房屋性质为成本价出售住宅。2015年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，本物业项目基本情况：名称，发改委住宅项目（坐落位置的9个项目）。类型，住宅。坐落位置……南大街17218.74平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务主体收取。第二条……。第三条……。第四条……。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1……；2.负责本物业管理区域内公共部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内公共设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业公共部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务项目无。第七条……。第八条……。第九条……。第十条……。第十一条……第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下……南大街物业：2.3元/月·平方米……。第十四条……。第十五条……。第十六条，甲方的权利义务，1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利……。第十七条，乙方的权利和义务：1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……。第十八条……。第十九条……。第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取。第二十一条至第二十六条……。第二十七条，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。第二十八条至第三十五条……。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻耿广兴居住的小区提供物业服务，邻睦里物业公司未与耿广兴签订物业服务合同，耿广兴自2016年至今未缴纳物业费。另查，2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估管理有限公司对15、19号楼物业服务费用收费标准测算为2.42元/平方米·月。2018年10月及2020年1月，邻睦里物业公司分别向耿广兴居住的房屋张贴催款通知书。耿广兴表示没有见过该通知书，通知书中的催款对象是其父亲，已经死亡，且其父亲没有在该房屋内居住过。2019年12月16日，发改委基建中心向邻睦里物业公司发出关于做好元旦及春节期间安全防控工作的通知。2020年1月3日国家发展和改革委员会办公厅房产管理处与邻睦里物业公司就物业部分公共部位、安置房服务签订《物业服务协议》，服务期限为1年，自2019年1月1日至12月31日，证明邻睦里物业公司在与发改委物业中心签订的《物业服务合同》于2018年12月31日到期后，邻睦里物业公司继续为该小区提供物业服务。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。耿广兴居住的15号楼在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与耿广兴虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，耿广兴作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求耿广兴缴纳物业费的主张，理由充分，法院予以支持。邻睦里物业公司要求耿广兴支付利息的主张，虽然上述合同中约定业主未能按时足额缴纳物业服务费的，邻睦里物业公司有权向业主按有关法律规定或邻睦里物业公司与业主的约定向邻睦里物业公司支付违约金，但未就物业费支付方式和期限做出明确约定，故法院对邻睦里物业公司要求耿广兴支付利息的主张，不予支持。关于诉讼时效的问题，耿广兴虽未见到邻睦里物业公司催缴物业费的通知且催缴对象不是其本人，但邻睦里物业公司张贴的催缴通知单的房间号与耿广兴居住的房间号一致，同时考虑物业服务是一个长期的、持续的服务过程，法院认为邻睦里物业公司并未明显怠于实行其收取物业费的权利，对耿广兴主张物业费已经超过诉讼时效的抗辩，法院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。耿广兴提出其购买的房屋为房改房，不应支付物业服务费的辩解，并无相应的法律、法规予以支持，法院亦难以采信。判决：一、自判决生效之日起七日内，耿广兴支付北京邻睦里物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业费7551.36元。二、驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果耿广兴未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，耿广兴为15号楼503室房屋的所有权人，邻睦里物业公司为耿广兴房屋所在小区提供物业服务，双方虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司客观上为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，耿广兴理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。故邻睦里物业公司进入耿广兴房屋所在小区提供物业服务，存在合法依据。关于诉讼时效的问题，邻睦里物业公司张贴的催缴通知单的房间号与耿广兴居住的房间号一致，同时考虑物业服务是一个长期的、持续的服务过程，一审法院认为邻睦里物业公司并未明显怠于实行其收取物业费的权利，并无不当。邻睦里物业公司与耿广兴系本案物业服务合同关系的双方当事人，耿广兴要求追加发改委物业中心作为当事人，缺乏依据。综上所述，耿广兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由耿广兴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年七月三日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯