云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0423民初997号原告：云南通海恒博物业服务有限公司。住所地：通海县秀山镇花果山脚。统一社会信用代码：91530423582386547D。法定代表人：资雪，任公司经理。委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李福林（系原告公司经理），男，1966年12月27日生，汉族，居民，住通海县。代理权限：特别授权代理。被告：陈庆德，男，1974年5月1日生，彝族，居民，住通海县。被告：李华，女，1975年9月13日生，汉族，居民，住通海县。原告云南通海恒博物业服务有限公司与被告陈庆德、李华物业服务合同纠纷一案，本院2017年6月15日立案后，依法适用简易程序于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖庆生、李福林到庭参加诉讼，被告陈庆德、李华经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告云南通海恒博物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳拖欠的2013年9月1日至2017年8月31日物业管理费8911.68元。2、判令被告向原告支付因拖欠物业管理费而应交纳的滞纳金共21287.76元，此后滞纳金按3‰的标准计算至被告缴清费用之日止。3、判令被告向原告支付原告所垫付的五年度的垃圾费180元。以上三项费用合计30379.44元。事实与理由：原告系通海壹品园小区的物业管理服务企业，被告系该小区10幢1001室业主。2011年9月30日，原告与云南通海申泰房地产开发有限公司、云南通海云龙纸制品包装有限公司签订了《壹品园小区前期物业服务合同》，约定：原告对壹品园小区提供物业管理服务，期限五年，合同期限届满，业主委员会未成立或未选聘新的物管企业，合同自动延期两年，至2018年10月1日；物业管理服务费用的收取标准为1元／㎡/月，按年收，若业主未按时足额交，应按当期费用的每日3‰收取滞纳金。2013年3月12日二被告购买了壹品园小区10幢1001室成为业主，原、被告应按《壹品园小区前期物业服务合同》享受权利和履行义务，但二被告拖欠2013年9月1日至2017年8月31日的物业管理费，原告多次催要未果。被告陈庆德、李华未提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：通海县壹品园小区坐落于通海县××街道××路××号。壹品园小区是由云南通海云龙纸制品包装有限责任公司投资，由云南通海申泰房地产开发有限公司开发建盖。2011年9月30日，在未成立业主委员会的情况下，原告与云南通海云龙纸制品包装有限责任公司及云南通海申泰房地产开发有限公司签订了《壹品园小区前期物业服务合同》，约定的主要内容为：云南通海申泰房地产开发有限公司选聘原告对壹品园小区提供前期物业管理服务事宜。委托管理期限自2011年10月1日起至2016年10月1日止，若合同期限内，业主委员会代表全体业主另行与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期届满，业主委员会尚未成立或业主委员会未选聘新的物业管理企业，双方未提出异议的本合同自动延期两年即至2018年10月1日止。物业服务内容包括房屋建筑本体共用部位；共用设施设备；物业管理范围的市政公用设施及附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；维护小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等保安工作，并配合和协助当地公安机关对小区内发生的治安刑事案件的侦破；社区文化建设、体育、娱乐活动；物业及物业管理档案、资料的收集整理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；物业内的装修管理；物业服务费、公共水电费和其他相关费用的收取；业主户内水电的有偿维修服务及委托的其它有偿服务；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。对物业管理服务质量也进行了约定。约定物业服务收费方式主包干制，按年收取，标准为1元/月/平方米，按实际产权面积计算，不包括房屋公共部位、公共设施设备大中修、停车管理服务费、垃圾清运费用等。代收垃圾清运费，每户每月3元，每年按36元收取。业主交纳物业服务费从业主验房签字之日起计收，业主不得以房屋空置等为由拒绝交纳。未能按时足额交纳物业服务费用的，原告有权按当期应交纳物业服务费总额的3‰每日收取滞纳金。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告从2011年10月1日至今对该小区进行物业管理。2013年3月12日，二被告与云南通海云龙纸制品包装有限责任公司及云南通海申泰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，二被告购买了壹品园小区第十幢十层1001号房成为业主。二被告交纳了2013年4月1日至2013年8月31日的物业管理费后，一直未再交纳物业管理费及垃圾费。原告多次向二被告催交及发出《律师函》，但二被告至今未交纳相关费用。另查明，云南通海恒博物业服务有限公司于2011年9月23日登记注册成立，经营期限至2031年9月23日。2017年2月8日，云南通海恒博物业服务有限公司取得玉溪市住房和城乡建设局颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（叁级）。被告陈庆德、李华所购房屋的产权面积为157.16㎡，B019号车库面积为28.5㎡。本院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，在壹品园小区尚未成立业主委员会时，由云南通海申泰房地产开发有限公司、云南通海云龙纸制品包装有限公司于2011年9月30日选聘云南通海恒博物业服务有限公司进行壹品园小区前期物业管理并签订《壹品园小区前期物业服务合同》并未违反有关法律法规的规定，该前期物业合同成立并生效，对二被告具有约束力，双方之间已形成物业管理服务合同关系，双方均应按合同履行。二被告在购买房屋后应按合同约定缴纳物业管理费，原告在向二被告发出《律师函》催缴物业管理费未果的情况下，按照合同约定要求二被告缴纳物业管理费8911.68元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的五个年度的垃圾费180元，《壹品园小区前期物业服务合同》中已明确约定由原告代收，且一直以来均是原告代收，二被告于2013年3月购买了壹品园小区的房屋成为业主，故应从2013年4月起计算垃圾费，故对原告的该项请求，本院予以部分支持。关于原告主张的滞纳金。因《壹品园小区前期物业服务合同》系投资商、开发商与原告所签订，被告并非合同相对方，原告也并未告知被告合同中对滞纳金进行过约定，该项约定加重了被告的义务，故关于滞纳金的约定对被告无法律约束力，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告陈庆德、李华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己民事权利的放弃，对此应承担相应的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告陈庆德、李华于本判决生效后三日内支付原告云南通海恒博物业服务有限公司2013年9月1日至2017年8月31日物业管理费8911.68元。二、由被告陈庆德、李华于本判决生效后三日内支付原告云南通海恒博物业服务有限公司垃圾费171元。三、驳回原告云南通海恒博物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，减半交纳280元，由原告云南通海恒博物业服务有限公司负担180元，由被告陈庆德、李华负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员 马 倩二〇一七年八月三十日书记员 朱红艳