河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2017）豫10民初106号原告：朱红杰，男，1968年7月24日出生，汉族，住许昌市。委托诉讼代理人：赖键，河南先利律师事务所律师。被告：许昌金德房地产有限公司，住所地：许昌市五一路42号。法定代表人：文春领，该公司董事长。委托诉讼代理人：琚顺兴，河南世纪风律师事务所律师。第三人：刘永亮，男，1970年10月14日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：周凯，河南君志合律师事务所律师。原告朱红杰与被告许昌金德房地产有限公司（以下简称金德公司）、第三人刘永亮商品房买卖合同纠纷一案中，本院于2015年12月30日作出（2014）许民一初字第432号民事判决，刘永亮不服判决提起上诉，河南省高级人民法院于2017年3月31日作出（2016）豫民终995号民事裁定，撤销原判，将本案发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告朱红杰的委托诉讼代理人赖建，被告金德公司的委托诉讼代理人琚顺兴，第三人刘永亮的委托诉讼代理人周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红杰诉称，2014年12月4日，原告与被告签订了2份商品房买卖合同，合同约定：原告购买位于许继大道以南、五一路以西紫薇苑小区5号楼南1、南2商铺，总价款529.0010万元。合同还约定了其它事项。合同签订后，原告支付了全部房价款。2014年12月9日，原告得知被告又将该两套商铺卖给第三人。原告认为，被告的行为已严重违反了双方所签订的合同，被告与第三人共同侵害了原告的合法权益。故原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效，以维护原告的合法权益。金德公司答辩称，金德公司和许昌意斯特精机有限公司的法定代表人都是文春领。两个公司是各自具备法人资格的独立公司。1、金德公司与原告朱红杰签订《商品房买卖合同》后之所以就同一房产与第三人再次签订买卖合同，是因为受到第三人威胁和欺骗所致。2、金德公司与第三人刘永亮签订的《商品房买卖合同》应依法确认为无效。第三人刘永亮明知金德公司与朱红杰已经签订《商品房买卖合同》，继续威胁与欺骗金德公司与其签订合同，主观具有恶意；金德公司没有义务承担和偿还许昌意斯特精机有限公司债务；第三人虽然到房产管理部门进行了备案登记，但并未向金德公司支付分文房款，金德公司不承认与第三人签订房屋买卖合同的效力。第三人刘永亮答辩称，1、刘永亮对本案争议商铺享有独立的请求权，应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。原告将有独立请求权的第三人刘永亮作为诉讼对象错误。2、原被告所签订合同交付房屋时间早于合同成立时间，约定交付对象与已经发生的客观事实相矛盾；交易价格每平方米1.1万元，严重低于市场正常价格，且没有有效证据证明购房款已经支付；所开具的发票在交易当天就已经作废。以上证明本案系原告与被告恶意串通，伪造合同，虚构交易关系，意图侵害刘永亮的利益而恶意制造的诉讼，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。3、被告金德公司法定代表人文春领是案外人许昌意斯特精机有限公司的法定代表人和实际控制人，而且两家公司存在人格混同，金德公司以其房产抵偿意斯特公司债务符合法律规定。4、刘永亮与金德公司之间的房产买卖关系签署了合同，依法进行了预售登记备案，并且向国家产权法定机构进行了所有权的预告登记，刘永亮已经实际占有，按照最高人民法院物权顺位保护精神，刘永亮对涉案房屋所享有的权利应当依法优先予以保护。根据当事人诉辩意见，并征得当事人同意，本院归纳本案争议焦点为：1、争议商品房买卖合同的效力。2、金德公司应否履行与朱红杰签订的合同。原告朱红杰为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组：编号为201110412、201110413商品房买卖合同两份。证明原、被告于2014年12月4日签订了两份商品房买卖合同，交易的房屋是被告开发的紫薇苑小区5号楼1单元2层的南1、南2商铺，南1商铺的交易价格是2879800元，南2商铺的交易价格是2410210元，总价款是5290010元。第二组：销售不动产统一发票。号码005××××1266，金额是2410210元；号码005××××1267，金额是2879800元。证明原告为购买房屋交纳的房款，被告对此予以认可。第三组：收款收据、转款凭证、函、协议、王某证言。1、票号为0011902、0011903、0011904的三张收款收据，缴款人为原告，收款人为被告，用途是付房款，时间分别是2014年12月1日，2014年12月4日，2014年12月4日，金额分别是2113135元、1800000元、186865元。2、转款手续两份，2014年12月1日许昌银行股份有限公司网上银行业务专用凭证，由王某转给被告2113135元；2014年12月4日回单，由王某转给史红伟1800000元。3、被告写给原告的函和公证协议书。函的内容是要求原告将1800000元直接转给史红伟，以便解除本案所涉房屋在房管部门的备案，同时，该款作为原告的购房款。公证协议书主要内容为本案所涉房屋原为史红伟购买，后双方解约，被告需要退还史红伟款项，被告用王某的1800000元还给史红伟。4、证人王某证言。证明该两套房的房款是原告通过王某的个人账户支出，且得到被告的指示和认可。5、2014年12月5日协议书一份。主要内容是变更了合同约定的付款条件，由原告的一次性付款变更为房产备案后付清剩余房款。证明原告向被告购买紫薇苑小区5号楼1单元2层的南1、南2商铺，房款由原告通过王某支付。由于该两套商铺已被被告以房屋买卖的名义卖给史红伟，为解除被告与史红伟的约定，原告应被告要求，将1800000元转给史红伟，以便解除史红伟的备案，同时便于将房屋备案在原告名下。在付款问题上，原、被告将合同中约定的一次性付款变更为备案后付清余下房款。原告共支付给被告410万元，其中186865元是用现金支付。第四组：钥匙两套。证明原告购买房屋后，被告将该房屋的钥匙交予原告，后来第三人刘永亮擅自将该房屋门锁更换，原告发现后，要求被告重新更换门锁，并将新锁的钥匙交予原告。说明被告已经将该房屋交付给原告。第五组：第三人刘永亮的身份证及收款收据。1、刘永亮的身份证复印件，证明刘永亮的个人情况。2、收款收据，票号为021152、021153的两张收款收据，交款人为刘永亮，收款人为被告，用途是付房款（5号楼南1、南2商铺），时间均为2014年12月8日，金额分别为5236000元、4382200元。两张收款收据均表明“未付款、仅作合同附件用”。证明在原告与被告签订了购房合同且在原告有条件付清全部房款后，被告又将本案所涉房屋卖给了第三人刘永亮，且在房管部门进行了备案，但是刘永亮并没有支付任何房款，说明被告和刘永亮为不让原告得到合法利益，恶意串通，以一房二卖的形式损害原告的合法权益。被告金德公司对原告朱红杰提交的证据均无异议。第三人刘永亮对原告朱红杰提交的证据质证认为：第一组：编号为201110412、201110413两份《商品房买卖合同》。均系原被告恶意串通、损害第三人利益伪造而来。理由：1、《商品房买卖合同》中记载的签署日期是2014年12月4日，但是该合同第八条约定的房屋交付日期却是2013年8月31日前。2、同一临街的商铺，单价均在每平方米2万元以上，但原被告之间却是每平方米1.1万元，足以反映该交易情况不正常。3、合同第六条约定合同签订同一天原告应一次性履行全部房款的交付义务，但现实并非如此。4、按照合同第24条约定该合同应当申请登记备案，但是原告却始终没有登记备案，再次反映其交易关系的虚假性。5、郭宸麟、郭凯文的合同是否真实不能确定，即使是真实的，那么该合同也有可能是原告与被告金德公司串通所形成，不能证实真实的交易关系。第二组：销售不动产统一发票，对其合法性、真实性及关联性存在异议。按照法律规定及常识，不动产销售统一发票应当采用打印机打印，发票本身记载的开具特征中，包括机打代码、机打号码、机器号码及密码区四种信息。但该两份发票上述信息均系手填，与票面本身记载的内容相互矛盾，因此不合法。同时经税务机关查询，两份发票已经作废，因此该两份发票是假发票，不具有证明力。第三组：1、金德公司出具的三张收据系伪造，为事后添补的伪证，此与（2015许魏证民字第518号）公证书及史红伟的证人证言相矛盾；2、对收款收据真实性有异议，是原被告恶意串通产生，不能对抗第三人。2014年12月1日收据是在原被告商品房买卖合同签订之前就已经发生，逻辑不符。记载付款人为王某的凭证记录的使用用途与本案不符。2014年12月4日的收款收据记载的内容，与王某、金德公司、史红伟做的公证书不符，与本案无关；3、对公证书及函告的关联性存在异议，该公证书仅能证明王某代替被告金德公司向史红伟支付退房款，而不能证明是本案的购房款，更无法证明此款项与原告存在任何关系。如果如原告主张，则应当在协议中加以明确。4、王某是涉案房屋的合伙购买人，其应作为必要诉讼的共同原告参与诉讼，且其与本案存在利害关系，其证明不能单独作为认定本案事实的依据。对于王某关于转款史红伟用于购买本案争议房屋的说法，与史红伟、被告金德公司所做的公证书相矛盾，与转款凭证记载的用途矛盾，与史红伟所做的证人证言矛盾；5、该《协议书》是事后伪造的虚假证据，系被告金德公司明知涉案房屋已经抵偿给第三人刘永亮的前提下，做出恶意损害第三人利益的行为，并不排除是事后添补的可能。第四组：与本案无关，根本无法证明为涉案房屋的钥匙，且本案涉案房屋的钥匙一直为第三人刘永亮持有，涉案房屋也一直由其占有使用，并且涉案房屋内有第三人的物品。综上，这些钥匙并不能说明其为涉案房屋的钥匙。第五组：从该组整理材料本身所反映的状态便能直接看出原被告恶意串通。该收款收据上记载“仅作合同附件用，未收款”与事实不符，因为记载收付关系的收款原件一直由第三人刘永亮持有，其它任何均是非法无效。金德公司向本院提交以下证据：第一组：公司法定代表人文春领出具书面陈述一份，文春领陈述视频资料一份，录音资料一份，金德公司述称翟永勤给文春领发的手机短信。证明，1、文春领在与刘永亮的《还款协议》上签字的时间是2014年12月5日，而不是2014年11月25日。2、2014年12月5日翟永勤、孙蓓二人找文春领，采用逼迫欺骗的方法使文春领在《还款协议》上签字。他们二人又逼迫文春领、赵素伟夫妇在《还款协议》上加盖金德公司公章，遭文春领夫妻拒绝。3、签订《还款协议》、办理房产备案登记、催收借款等事项，刘永亮始终没有出面，都是翟永勤和孙蓓以刘永亮名义办理。4、翟永勤和孙蓓是在明知金德公司已把本案争议商铺卖给朱红杰的情况下，逼迫欺骗文春领夫妇把本案争议商铺登记备案给刘永亮。5、《还款协议》上写的900万元借款的借款人是许昌意斯特精机有限公司而不是许昌金德房地产有限公司。此笔债务不是金德公司的债务。第二组：金德公司登记基本信息和许昌意斯特精机有限公司的登记信息各一份，证明，1、金德公司与意斯特公司是两个股东组成不一样、各自具备法人资格的独立公司。2、《还款协议》把意斯特公司的借款说成金德公司的借款违背客观事实，让金德公司承担偿还责任违反法律规定，《还款协议》依法不能成立。第三组：金德公司出售该小区其他房屋的商品房买卖合同六份：徐慧敏一份，张国民一份，郭宸麟二份，郭凯文二份。证明：1、合同上面第8条第一款所写的交付期间2013年8月31日前是格式条款，合同第19条争议纠纷解决条款都是写的第二种解决方式，第一种仲裁方式处都打叉。证明第三人提供的合同的复印件不真实。合同都是一式四份，买受人持有三份，出卖人持有一份。2、金德公司出售给郭宸麟的2套商铺和出售给郭凯文的2套商铺的价格均是每平方米1.1万元。朱红杰质证认为：1、对翟永勤给文春领发的手机短信真实性有异议，实际情况是原被告签订合同在被告与第三人签订合同之前。2、对其他证据真实性无异议。刘永亮对金德公司提交的证据质证认为：1、对第一组证据真实性有异议，是何情形下录制，是否当事人真实意思表示，其中人员的身份均不能确定，且与书证内容多有矛盾。2、对二公司的登记信息本身的真实性无异议，但对证明目的有异议，二公司的股东存在部分混同，且法定代表人均为文春领，金德公司股东之一赵素伟是文春领妻子，最起码证明两公司是关联公司，不排除二公司存在人格混同情况，诉争房屋所在地就是原来意斯特公司的厂区。3、合同内容不真实，部分内容进行过修改，约定价格与市场价格不符。刘永亮向本院提供以下证据：第一组：朱红杰与金德公司买卖房屋的发票及税务机关的状态明细证明两份。证明：朱红杰用以证明其自己与金德公司存在涉案房屋买卖关系的发票，经许昌市魏都区地税局核实为开具当日的作废发票，该发票不能反映其买卖关系。第二组：史红伟、王某与金德公司于2014年12月9日签署的公证协议书1份、银行转款凭证两份。证明：1、按照朱红杰自己提交法庭的该协议书，涉案房屋的原购买人史红伟与金德公司解除了涉案房产的买卖关系后，金德公司通过王某退款，并不是王某或者王某为他人购买上述房屋，更与朱红杰无关；2、王某直接转款给史红伟的180万元转款凭证中，记载的转款为退房款，而不是购房款，证实本案王某所转的180万元款项不是史红伟的购房款，该款项与本案没有任何关联；3、王某直接给金德公司转款211.3135万元的凭证中，记载的用途是往来款，也不是购房款，再次证明朱红杰与金德房产之间不存在真实的房产交易关系。4、上述转款的时间发生于2014年12月，晚于刘永亮与金德公司2014年11月25日的以房抵款协议。第三组：许昌魏都农村商业银行股份有限公司发票开具明细1份。证明：许昌魏都农村商业银行股份有限公司向金德公司购买同类相邻商铺的价格是每平方米2万元，而原被告1.1万元的合同交易价格严重低于市场正常交易价，系虚假交易。第四组：2014年4月29日转款凭证、2014年11月25日还款协议及双利燃气公司营业执照、证明各一份。证明：1、2014年4月29日刘永亮将借款900万元转入金德公司的关联公司许昌意斯特精机有限公司账户中；2、2014年11月25日，刘永亮与金德公司签订以房抵债协议，由金德公司用其房产抵偿了上述借款；该协议的时间早于原、被告签署房产买卖合同的时间，应当优先保护。为了保证以房抵债协议的顺利执行，刘永亮与金德公司在签署该协议时，专门邀请原备案的购房人史红伟在该协议中签字确认了以房抵债的真实性，以确保交易安全。可以据此证实，双方的以房抵债真实、可靠。第五组：许昌意斯特精机有限公司、金德公司的工商登记信息及许昌市魏都区法院（2013）魏民二初字第00022号、（2015）魏民二初字第00192号民事判决书，许昌市中级人民法院（2016）豫10民终1872号民事裁定各一份，许昌市中级人民法院（2015）许民初字第133号民事判决书，李某在省院二审时的证言各一份。证明：1、按照人民法院生效判决确认的事实，许昌意斯特精机有限公司、金德公司、震华磨具公司的实际控制人均是文春领，属人格混同的关联公司，金德公司以其房产抵偿许昌意斯特精机有限公司的借款债务，完全符合三公司应共同承担债务的法律结果。2、证人李某在省院二审时出庭作证，充分证实了本案以房抵债系经文春领同意，该以房抵债是双方真实意思表达，依法应当受到法律保护。第六组：史红伟与金德公司退房申请书两份，史红伟出具的证人证言、公证书一份（2015许魏证民字第518号）、及史红伟的询问笔录一份。证明：1、史红伟证实，涉案房屋原系史红伟购买，史红伟与金德公司解除买卖关系后，另行由金德公司出卖给刘永亮；2、为防止史红伟出现房产交付争议或室内物品争议，在房屋交接占有时进行了公证。史红伟对交易关系的真实性、合法性再次进行了证实并证实涉案房屋已经由刘永亮占有。第七组：金德公司与刘永亮签署的《商品房买卖合同》两份（编号20110412、20110413）及2014年12月8号金德公司收据两张。证明：1、刘永亮与金德公司签署了《商品房买卖合同》，购买了涉案的紫薇苑第五幢1单元南1号、南2号两处商铺，并进行了预售备案登记；2、上述房产的交易单价为2万元每平方米，总价款为962万元左右，均属正常值。第八组：刘永亮与金德公司针对涉案房屋进行产权预告登记的申请书2份。证明：按《物权法》规定，交易双方已经开始办理产权预告登记，双方交易关系真实、合法。第九组：许昌市魏都区汉魏公证处的（2014）许魏证民字第665号公证书一份。证明：涉案房屋在2014年交易时已经交付给了刘永亮，刘永亮已经实际占有、使用涉案房屋。朱红杰对刘永亮提交的证据质证认为：第一组证据不能证明交易是虚构的。第二组证据与朱红杰提交证据相同。第三组证据与本案无关。第四组证据中对营业执照真实性合法性无异议。其他证据中汇款人是双利公司，收款人是意斯特公司，均与本案无关。金德公司没有借款，让金德公司还款没有法律和事实基础。第五组证据不能证明涉案公司存在人格混同。第六组证据不能证明刘永亮的主张，史红伟与金德公司实际是借贷关系，非买卖关系。公证书只能证明签字真实，不能证明当事人陈述真实。第七组证据中，合同内容存在有空白处，改动处，刘永亮签名不是本人签字，签订日期晚于朱红杰签订合同日期等问题，因此，合同不合法。关于收款收据，并没有实际支付款项。第八组证据刘永亮签字不是本人所签，该申请书出具时间是在朱红杰起诉之后，不是金德公司真实意思。第九组证据是主观结论，有异议。金德公司对刘永亮提交的证据质证认为：同意朱红杰的质证意见。补充质证认为，李某未到庭作证，其证言不能采信。魏都农村商业银行股份有限公司的购房发票不能证明朱红杰与金德公司的买卖是虚假的，因为不同时期房屋价格不同。对于各方当事人提交的证据，本院经审核认为：原告朱红杰提交的证据，第一组证据，合同合法真实，当事人达成合意的意思表示明确，本院予以采信。第二组证据是作废发票，不能证明朱红杰的主张。第三组证据书证具客观性，证人证言能与书证印证，应予采信。第四组证据与许昌市魏都区汉魏公证处（2014）许魏证民字第665号公证事实不符，不能采信。第五组证据合法客观，且根据当事人提交的证据可以确认收据的基础事实来源于以房抵债，因此，该组证据真实性予以确认。被告金德公司提交的证据，第一组证据，文春领未到庭核实，且证据中缺少刘永亮本人陈述,真实性与关联型不能确认,本院不予采纳。第二组证据客观真实，予以采信。第三组证据形式合法，当事人达成合意的意思表示明确，没有证据否定其真实性，本院予以采信。第三人刘永亮提交的证据，第一组已被税务机关证实系作废发票，因此不能作为买卖关系的证明。第二、三、四组证据形式合法客观，没有证据能够否定真实性，应予以采信。第五组证据中登记信息及法律文书客观真实，予以采信。李某证言中刘永亮出借款项事实、以房抵债并备案事实，与本案其他有效证据能够相互印证，予以采信。第六组证据退房申请书形式合法，与史红伟的陈述均能与其他有效证据印证，予以采信。第七组证据合同形式合法，当事人达成合意的意思表示明确，没有证据能够否定其真实性，本院予以采信。收据的基础事实来源于以房抵债，本院予以采信。第八组证据形式合法客观，意思表示明确，予以采信。第九组证据系公证文书，没有充分证据否定下，公证事实应予确认。综合上述有效证据，本院确认以下案件事实：刘永亮系许昌双利燃气有限公司法定代表人，文春领系金德公司和许昌意斯特精机有限公司法定代表人。2014年4月29日，刘永亮通过许昌双利燃气有限公司账户汇至许昌意斯特精机有限公司账户900万元。2014年11月25日，刘永亮作为甲方，金德公司作为乙方签订还款协议，主要内容为：乙方文春领于2014年4月一次性向甲方刘永亮借款900万元未还，故同意将金德公司位于五一路中段紫薇苑小区大门北起第一、二间，上下两层，建筑面积486平方米房产交付给刘永亮所有，该房产登记备案在史红伟名下，史红伟对此处置予以认可。刘永亮、金德公司、文春领、史红伟分别于协议落款处签章。2014年12月1日，史红伟向金德公司提出退房申请。2014年12月8日金德公司向刘永亮出具收款收据两张，金额分别为5236000元、4382200元，共计9618200元。2014年12月9日，史红伟作为甲方，金德公司作为乙方，王某作为丙方，三方签订协议并经公证。协议主要内容为：甲方史红伟向乙方金德公司支付购房款2119000元，购买紫薇苑05栋1单元1层南1、2号房产，后双方解约，乙方2014年12月4日通过农行账户返还史红伟319300元，用丙方建行账户返还史红伟180万元。三方当事人于协议上签章。同日，金德公司与刘永亮针对上述房产签订《商品房买卖合同》两份，约定将上述房产即：第5幢1单元1-2层南1、2号房，以每平方米2万元价格，总价款9618200元，卖给刘永亮。该两份商品房买卖合同进行了备案，房产已经由刘永亮占有。2015年2月10日，金德公司和刘永亮共同向许昌市房屋产权产籍监理处申请上述房产预告登记。2014年12月1日、王某通过许昌银行股份有限公司网上银行转款给被告金德公司2113135元。2014年12月4日，金德公司向朱红杰去函，主要内容为：朱红杰购买本案房产备案在史红伟名下，请朱红杰将180万元购房款直接转给史红伟，以便解除备案。同日，王某通过建行账户转给史红伟180万元。王某作证称，上述两笔款项是朱红杰通过王某的账户转出购买本案房产的款项。之后，金德公司向朱红杰出具收款收据三份，票号为0011902、0011903、0011904，时间2014年12月1日、2014年12月4日、2014年12月4日，金额分别是2113135元、1800000元、186865元（现金）。2014年12月4日，金德公司与朱红杰针对本案争议房产签订《商品房买卖合同》两份，约定将本案争议房产以每平方米11000元价格，总价款5290010元，卖给朱红杰。同日，金德公司向朱红杰开具手写销售不动产发票两份，发票号码及金额为005××××1266，金额2410210元；005××××1267，金额2879800元。经查，该两份发票系作废发票。2014年12月5日，金德公司与朱红杰针对本案争议房产签订补充协议一份，将付款期限变更为完成房产备案后三日内，由朱红杰支付完下余房款。金德公司与朱红杰签订的上述两份《商品房买卖合同》没有进行备案。另查明，本案争议房产为紫薇苑小区第5幢1单元1-2层南1、2号商铺，2013年11、12月份金德公司出售的南3-6商铺合同价均为每平方米11000元。2014年6月份金德公司出售给许昌魏都农村商业银行股份有限公司的第4幢1单元1层南7-10号商铺单价为每平方米20749.59元。本院认为，本案争议焦点一是合同效力问题，二是合同履行问题。关于合同效力。金德公司就相同标的物分别与朱红杰、刘永亮签订《商品房买卖合同》，有悖诚实信用，但现有证据不能证明任何合同相对一方当事人存在与金德公司恶意串通等违法缔约行为。本案《商品房买卖合同》当事人均为适格主体，当事人达成合意的意思表示清晰明确，合同成立要件齐全，因此，应当认定上述各方所签订合同均依法成立。朱红杰通过王某账户转账和现金方式向金德公司支付约定购房款，刘永亮与金德公司协议用金德公司在售的房产抵偿刘永亮通过许昌意斯特精机有限公司账户借给金德公司文春领的借款，均系合法履行行为，能够进一步印证朱红杰、刘永亮意思表示真实和缔约及履行的善意，没有证据能够证明合同存在法定无效情形，因此，应当认定上述合同均为有效合同。金德公司一房二卖，其行为所导致的法律后果是合同违约问题，非合同效力问题。关于刘永亮对朱红杰与金德公司所签订合同中房产每平方米单价所提异议，本院认为，从本案中当事人提供的数份合同签订时间顺序和房产每平方米单价来看，刘永亮所提异议符合常理，但是，民事合同系当事人基于自由意志所作意思表示的合意，在其不存在法定无效情形下，不应随意否定其效力。关于合同的履行，即争议房产应当向谁交付问题。首先，2014年11月25日，刘永亮与金德公司达成以房抵偿借款协议，由于借款已经在之前支付，因此，协议达成之时，刘永亮已经实际履行了《商品房买卖合同》的付款义务，且履行日期在朱红杰履行之前。从争议房产现由刘永亮占有的事实可以认定，金德公司实际向刘永亮履行了合同约定的交付标的房产的义务。以上事实证明，刘永亮与金德公司对合同主要内容已经实际履行完毕。双方共同向许昌市房屋产权产籍监理处申请上述房产预告登记也进一步证明双方履行合同的真实意思。因此，基于对市场交易秩序和安全的维护，以及合同当事人履行时间的先后考量，应当确认该履行的效力。其次，刘永亮与金德公司签订的《商品房买卖合同》进行了备案，而朱红杰与金德公司签订的《商品房买卖合同》没有经过备案。《商品房买卖合同》的备案目的是为规范商品房销售行为，防止包括一房多卖等违法违规行为的出现，保障市场交易安全。《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规对商品房预售合同备案均有明确规定。因此，从合同备案的目的及意义来看，备案合同的买受人对合同标的房产应当享有排他性权利，否则，合同的备案将失去其应有的意义。因此，金德公司应当向刘永亮交付争议房产，刘永亮有权占有。朱红杰可以依法另行主张权利。综上所述，朱红杰的诉讼请求缺少事实和法律依据，本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回朱红杰的诉讼请求。案件受理费48830元，财产保全申请费5000元,由朱红杰承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审 判 长  胡琰峰代理审判员  肖永强代理审判员  刘贺举二〇一七年八月一日书 记 员  张扬梵执行催告通知书履行义务人：你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果不履行，你将承担如下法律责任。1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口