山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1934号上诉人（原审被告）：文登市文山实业总公司，住所地威海市文登区文山东路29-2号。法定代表人：赵辰光，总经理。委托诉讼代理人：王大鹏，山东力诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于鲁伟，女，1976年1月3日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人文登市文山实业总公司（以下简称文山公司）因与被上诉人于鲁伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。文山公司上诉请求：撤销原判，驳回于鲁伟的诉讼请求。事实和理由：文山公司与于鲁伟之间不存在真实的房屋买卖关系，文山公司不应向于鲁伟支付逾期办证违约金的责任。中央龙湾小区是由威海市亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）实际开发建设并对外销售的，文山公司只是将相应的土地使用权转让给亿鑫公司，获得固定的土地转让款，并不参与开发、销售、也不承担开发风险。文山公司与亿鑫公司并非合作开发关系。文山公司并未参与案涉房屋的实际销售，购房款是由亿鑫公司收取，未能办理房证也是亿鑫公司导致的，应当由亿鑫公司承担相应责任。于鲁伟答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。于鲁伟向一审法院起诉请求：1、判令文山公司支付起诉前三年（2016年12月24日至2019年12月24日）的逾期办证违约金106399.32元；2、判令文山公司支付自起诉之日起至实际办证之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；3、判令本案的案件受理费等诉讼费用由文山公司负担。庭审过程中，于鲁伟将诉讼请求变更为请求判令文山公司支付起诉前三年（2016年12月24日至2019年12月24日）的逾期办证违约金，具体计算方式为以购房款556773元为基数，按照银行同期贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率为标准计算。事实与理由：2013年1月13日，于鲁伟与文山公司签订《商品房买卖合同》，于鲁伟购买文山公司开发的中央龙湾小区11号楼2单元1105室住房一套，总价款为556773元，并办理了商品房预告登记。根据合同的约定，文山公司应于2013年1月13日前将单体验收合格的房屋交付于鲁伟；文山公司应在商品房交付使用且综合验收后365日内将办理权属登记需由文山公司提供的资料报产权登记机关备案。后文山公司违约，于鲁伟至今不能取得房地产权属证书。据此，于鲁伟为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。一审法院认定事实：2013年1月13日，于鲁伟与文山公司签订《商品房买卖合同》，约定于鲁伟以380773元的价格购买文山公司开发建设的位于中央龙湾居民小区11号2单元1105室房屋。合同约定，文山公司应于2013年1月13日向于鲁伟交付上述房屋；文山公司应当在商品房交付使用且综合验收后365日内，将办理权属登记需由文山公司提供的资料报产权登记机关备案，如因文山公司的责任，于鲁伟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，于鲁伟不退房，文山公司按已付房价款的0.1%向于鲁伟支付违约金。文山公司于2013年1月13日向于鲁伟交付房屋。中央龙湾居民小区11号楼于2014年1月6日竣工验收合格。于鲁伟称，其实际支付的购房款为556773元，与合同及购房发票记载的并不相符。为证实自己的主张，于鲁伟提供了文山公司出具的收款收据四份。于鲁伟称，虽然双方签订的商品房买卖合同约定了逾期办证违约金的计算方式，但合同约定的计算标准明显低于于鲁伟遭受的损失，故要求按照同期银行贷款利率计算违约金；文山公司于2013年1月13日交付涉案房产，涉案房产所在11号楼于2014年1月6日竣工验收，因其一直未协助办理涉案房屋权属证书，其处于持续违约状态，考虑到诉讼时效的问题，仅要求文山公司支付2016年12月24日至2019年12月24日的逾期办证违约金。另查，中国人民银行公布的2015年10月24日起执行的一至五年贷款基准利率为4.75%；自2019年8月20日起取消中国人民银行贷款基准利率的标准，自该日之后实行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审法院认为：合同具有相对性，涉案《商品房买卖合同》载明的出卖人为文山公司、买受人为于鲁伟，即合同约束的权利义务主体为于鲁伟及文山公司。亿鑫公司与文山公司在《合作合同》中关于权利义务的约定，系其二者内部关系的约定，不能作为文山公司对外承担合同责任的抗辩事由。文山公司以其与亿鑫公司之间存在合作关系为由主张其不应承担合同义务，与法无据，不予支持。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，于鲁伟已按合同约定支付全部房款，而文山公司未按照约定为于鲁伟办理房地产权属证书，故于鲁伟主张要求文山公司支付逾期办证违约金，理由正当，应予支持。关于涉案房款的具体数额，于鲁伟已提供证据证实其实际付款的具体数额，故虽然于鲁伟主张的数额与合同约定数额不一致，采信于鲁伟主张的数额，即涉案房屋的购房款为556773元。根据合同约定，文山公司应支付的违约金数额为已付房款的0.1%，即556.74元，该数额明显低于给于鲁伟造成的损失，因此于鲁伟主张要求按照同期银行贷款利率计算违约金，理由正当，予以支持。至于具体的计算方式，2016年12月24日至2019年8月19日，应支付违约金69848.32元（556773元×4.75%÷365天×964天）；2019年8月20日至2019年12月24日的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据合同约定，文山公司支付逾期办证违约金的起始时间应为2014年1月7日，因计付逾期办证违约金系继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，诉讼时效期间为三年，故于鲁伟主张要求文山公司支付2016年12月24日至2019年12月24日的违约金，未超过诉讼时效，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：文登市文山实业总公司支付于鲁伟2016年12月24日至2019年8月19日的逾期办理房地产权属证书违约金69848.32元；并以556773元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日至2019年12月24日的违约金。上述款项于本判决生效后十日内支付至中国农业银行股份有限公司威海文登支行文山路分理处于鲁伟名下账号为62×××66的账户。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1214元，由文登市文山实业总公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为文山公司与于鲁伟之间是否存在房屋买卖合同关系，文山公司应否承担逾期办证的违约责任。涉案《商品房买卖合同》载明的出卖人为文山公司，买受人为于鲁伟，双方签字（盖章）予以确认，没有合同无效法定情形，一审法院据此认定文山公司与于鲁伟之间存在房屋买卖合同关系并无不当。根据合同相对性原则，即合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中，文山公司以其与亿鑫公司之间签有合作合同为由，主张应当由亿鑫公司承担违约责任，一审法院认定其主张于法无据并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。文山公司与于鲁伟之间就案涉房屋形成房屋买卖关系，文山公司系合同相对人，应按照合同规定的期限履行办证义务。现文山公司逾期且未为于鲁伟办理房地产权属证书，应当承担逾期办证的违约责任，一审判决并无不当。综上所述，文山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2428元，由文登市文山实业总公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘勇良审判员  李军辉审判员  郭庆文二〇二〇年七月二日法官助理谢军书记员王珊