湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终1502号上诉人（原审被告）：蒋见生，男，1950年6月20日出生，汉族，道县人。委托诉讼代理人：吴响忠，道县金剑法律服务所法律工作者（特别授权）。被上诉人（原审原告）：道县供销合作社联合社。法定代表人：王小华，该社理事会主任。委托诉讼代理人：董建伶，男，1970年8月5日出生，汉族，湖南省道县人，系被上诉人单位职工。上诉人蒋见生因与被上诉人道县供销合作社联合社租赁合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2016）湘1124民初1692号民事判决，于2017年4月25日通过湖南省道县人民法院向本院提出上诉。湖南省道县人民法院于同年6月26日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人蒋见生的委托诉讼代理人吴响忠，被上诉人道县供销合作社联合社的委托诉讼代理人董建伶到庭参与询问。本案现已审理终结。蒋见生上诉请求：撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人违约损失18万元，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人从签订合同之日起未按承包合同第五条约定履行，存在明显违约，尿素进价与市场售价每100斤相差40元，1吨相差800元，15年承包期共计150吨相差12万元，即为上诉人的损失之一；2、根据承包合同第四条，农场两个门面继续给上诉人使用，但被上诉人于2003年强行卖掉门面，导致上诉人每年花1万元租金租门面，造成12万元损失；3、2003年7月供销社改制后，拖欠上诉人安置补偿款31,095元，该款应作为已交租金，从应付租金中扣除；4、2003年7月供销社改制后，没有为上诉人夫妇购买社会养老保险金，拖延6个月办理退休手续，这些损失均应由被上诉人补发；5、被上诉人应至少支付违约金18万元，一审法院否定违约，仅减少3万元租金，违背法律规定。道县供销合作社联合社答辩称：1、租赁合同到期后，上诉人继续经营超过五年，应当按每年1万元继续计算租金；2、没有证据证实尿素的进价与市场价之间的差价是800元，也没有证据证实被上诉人没有依约提供尿素；3、上诉人提出破产安置补偿款31,095元抵扣租金，被上诉人同意，待执行时扣减；4、供销社改制后至退休前的养老保险金需个人补交，与租赁合同没有关联，办理退休手续是人社部门的职责，被上诉人没有故意拖延；5、供销社改制为偿还股金变卖资产，是签订承包合同时未能预料的，一审已经酌情减少3万元租金，上诉人在两个门面变卖后却一直经营，视为同意按原条件履行合同。道县供销合作社联合社一审诉讼请求：判令蒋见生给付拖欠的承包租金18.6万元及借款8.2万元。原审法院经审理查明：1995年1月15日，道县供销合作社联合社以湖南省道县供销企业集团的名义与道县蚣坝镇新油榨村仁山自然村（8-11组）签订了土地出租合同，道县供销合作社联合社租赁仁山自然村的土地兴办银山农场，租期为三十年（从1995年1月1日至2025年1月1日）。同年2月9日，道县财贸委员会以道财干（1995）1号文件任命蒋见生为农场副场长（工人）。1996年5月30日经道县供销合作社联合社党委、理事会研究决定对银山农场实行长期承包。同日，道县供销合作社联合社与蒋见生签订了《道县供销社银山农场承包合同》，合同约定，从1996年6月1日至2011年5月31日由蒋见生个人承包，原农场其他职工全部退回蚣坝供销社安排工作。蒋见生的工资、奖金、福利等一切费用由其自己负责。如需雇请临时人员也由蒋见生负责费用。1996年6月1日至2001年5月31日蒋见生不缴纳承包租金，一切收入作为蒋见生的还贷资金，承担的还款均为银山农场成立后实际产生的债务，在合同中有附表。2001年6月1日至2006年5月31日归还县社投入费11万元。从2006年6月1日起至2011年5月31日合同到期，由蒋见生每年上交承包费1万元，共计5万元。在履行合同过程中，蒋见生在2005年、2006年分二次共支付了租金2.4万元。合同期满后蒋见生仍然在银山农场继续经营，且未交纳承包租金。1995年1月11日至9月11日，道县供销企业集团银山农场通过蒋见生经手，向道县供销合作社联合社借款6.2万元，借款用途明确。2001年8月15日，蒋见生向道县供销合作社联合社借款2万元，借款用途不明确。2003年10月18日，道县蚣坝供销社破产财产的处理和分配方案向社会公布。蒋见生并未向破产清算组申请债权。原审法院认为，本案属租赁合同纠纷。道县供销合作社联合社与蒋见生签订的租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应该全面履行合同义务，否则构成违约，须承担违约责任。本案的焦点有：蒋见生应给付的租金数额是多少；道县供销合作社联合社有没有违约；借款如何定性；双方的劳动人事关系问题是否属于本案处理范围。一、蒋见生应给付的租金数额是多少。按照合同约定，1996年6月1日至2001年5月31日蒋见生不缴纳承包租金，一切收入抵作蒋见生偿还银山农场成立后至1996年6月1日承包之前实际产生的债务28,100元。从2001年6月1日至2006年5月31日，蒋见生应逐年归还县社投入费11万元，实际上也是给付租金。从2006年6月1日至2011年5月31日合同到期，蒋见生应交租金5万元。那么在合同履行期限内，蒋见生应交租金16万元，实际交纳租金2.4万元，欠交租金13.6万元。合同期满后至道县供销合作社联合社起诉之日蒋见生仍然在银山农场继续经营，超期5年未交纳租金，应按照每年1万元的租金计算，欠交逾期租金5万元。因此，蒋见生总共欠交租金18.6万元。二、道县供销合作社联合社有没有违约。1、关于农场原有的固定资产和蚣坝供销社原划给农场的两个门面继续给蒋见生使用的问题。合同第四条约定的内容非常明确，农场原有的固定资产和蚣坝供销社原划给农场的两个门面的所有权仍然是道县供销合作社联合社，蒋见生作为租赁方，只有使用权，没有所有权，也就没有处置权。合同的附表中“农场固定资产”一栏中罗列了蚣坝门面2个，没有罗列门面地。蒋见生提供道县供销企业集团银山农场1995年7月25日《关于请示解决兴建种子种苗销售门市及储存仓库的用地报告》作为证据，拟证明蒋见生对这部分用地享有使用权。法院认为，该用地报告是蒋见生租赁之前，银山农场向道县供销合作社联合社的内部报告，并非蒋见生租赁后提出的报告，即使该报告曾经得到道县供销合作社联合社党委、理事会批准，因合同中没有约定蒋见生对蚣坝区社农副产品收购门市对面空地享有使用权，蒋见生对该土地就没有使用权。蒋见生即使在该土地上兴建建筑物，也是擅自行为，道县供销合作社联合社出卖该土地导致建筑物被损的损失应该由蒋见生自己承担。道县供销合作社联合社因政策需要拍卖由蒋见生使用的二个门面，也不违反合同的约定。2、关于扶持措施的问题。按合同第五条约定县社每年供给蒋见生尿素10吨，按进价加运费供给蒋见生，由蒋见生自行租车到生资公司提货。蒋见生没有证据证明自己在租赁后至供销企业改制前曾到生资公司提货未果的证据，应承担举证不能的不利后果。生资公司2003年因国家政策破产改制后，该扶持政策已经不能实现，这并非道县供销合作社联合社主观意愿，因此，道县供销合作社联合社对此不存在违约。2003年、2004年每年的租金为2万元，2005年至2011年每年的租金为1万元，共计9万元。蒋见生提出赔偿12万元的辩论意见，于法无据，且与道县供销合作社联合社享有的权利义务不对等，法院不予采纳。但因情势变更，法院酌定减少2003年至2011年的租金3万元。第五条还约定，县社如有招工计划，农场每年3-5年分配二名招工指标。因招工招干等劳动人事权力不是平等主体之间能够约定的，蒋见生也没有提供道县供销合作社联合社享有自主招工的权力而没有分配银山农场招工指标的证据，道县供销合作社联合社对此也不没有违约。三、借款如何定性。1995年1月11日至9月11日，道县供销企业集团银山农场向道县供销合作社联合社借款6.2万元，借款用途明确，均注明是用于银山农场的建设开支的，蒋见生履行的是职务行为，不是蒋见生的个人债务，更不是蒋见生租赁后的债务，应认定为蒋见生租赁前道县供销合作社联合社对银山农场的资金投入，这与蒋见生租赁后分5年返还县社的投入费吻合。2001年8月15日，蒋见生向道县供销合作社联合社借款2万元，借款用途不明确，但无论是用作何用途，均系蒋见生租赁期间的个人债务。该借款不属于本案的处理范围，道县供销合作社联合社可另行主张权利。四、关于双方的劳动人事关系问题。蒋见生辩称因道县供销合作社联合社罔顾法律，造成其十几万损失，要求道县供销合作社联合社补发的问题。该问题属另一法律关系，不是本案的处理范围。因此，对该辩论意见，法院不予采纳。综上所述，对原告道县供销合作社联合社要求被告蒋见生给付租金的诉讼请求，法院予以支持，但酌定减少租金3万元；对原告道县供销合作社联合社要求被告蒋见生偿还借款的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告蒋见生在本判决生效之日起10日内支付原告道县供销合作社联合社租金15.6万元；二、驳回原告道县供销合作社联合社的其他诉讼请求。本案受理费2,830元，由原告道县供销合作社联合社负担830元，被告蒋见生负担2,000元。二审中，当事人未向本院提交新的证据。二审经审理查明，2011年5月31日，承包合同到期后，蒋见生仍在银山农场继续经营，其当庭陈述实际使用面积仅为原来的五分之一，道县供销合作社联合社没有提供蒋见生继续经营银山农场实际面积的证据。除上述事实外，本院二审查明的事实与一审查明的其他事实一致，对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为:本案焦点有二，（一）道县供销合作社联合社是否有违约行为，（二）租金应如何计算。（一）违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。蒋见生提出了两方面的违约，一是2003年以后没有依据承包合同第四条交付两个门面继续使用，二是合同第五条约定的尿素扶持措施没有兑现。经查，因经营不善2003年道县供销系统进行企业改制，承包合同中两个门面涉及到的蚣坝供销社因改制需变卖资产，2003年以后无法交付两个门面供蒋见生使用，尿素扶持措施亦因生资公司的改制而无法实现，此为合同订立时无法预料，且不能归责于双方当事人的事由造成的重大变化，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，道县供销合作社联合社不能履行合同义务，是因情势发生变更，故蒋见生提出“被上诉人从签订合同之日起未按承包合同第四条、第五条约定履行，存在明显违约”的上诉理由，本院不予采纳。（二）双方签订的《道县供销社银山农场承包合同》第三条利润目标中约定，1996年6月1日至2001年5月31日暂不上交利润，2001年6月1日至2006年5月31日共计上交11万元，2007年至2011年每年5月31日前上交利润1万元，5年共计5万元，依合同约定蒋见生应交纳16万元租金（利润），实际仅于2005年、2006年分两次共支付2.4万元，尚欠租金13.6万元。如前所述，合同履行过程中道县供销合作社联合社虽因情势发生变更而未交付门面以及扶持政策亦无法实现，但因此肯定对蒋见生造成损失，本院根据案件实际情况酌情减少租金6万元。租赁合同到期后，蒋见生继续经营农场5年未交纳租金，其委托诉讼代理人当庭陈述实际经营面积仅为原来的五分之一，被上诉人也未提供实际经营面积的证据，本院酌情按每年5,000元计算租金，故蒋见生应支付的租金为10.1万元（13.6万元-6万元+2.5万元）。蒋见生提出拖欠安置补偿款31,095元抵扣租金的问题，道县供销合作社联合社答辩表示同意，待本案执行过程中予以扣减。蒋见生上诉提出没有购买社会养老保险金以及拖延6个月办理退休手续的损失系双方劳动人事关系争议，与本案无关，本院不予处理。综上所述，上诉人蒋见生的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分错误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省道县人民法院（2016）湘1124民初1692号民事判决第二项；二、变更湖南省道县人民法院（2016）湘1124民初1692号民事判决第一项为：由上诉人蒋见生在本判决送达后十日内支付被上诉人道县供销合作社联合社租金10.1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,830元，由被上诉人道县供销合作社联合社负担930元，上诉人蒋见生负担1,900元。二审案件受理费3,900元，由被上诉人道县供销合作社联合社负担1,450元，上诉人蒋见生负担2,450元。本判决为终审判决。审判长  唐治生审判员  魏 蓉审判员  李 飞二〇一七年八月二日书记员  熊紫泓附相关法律条文：、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。