湖南省长沙市开福区人民法院执 行 裁 定 书（2017）湘0105执异224号案外人：周浩，男，汉族，1987年7月17日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：余杰，湖南天恒健律师事务所律师。申请人：费志刚，男，汉族，1982年4月16日出生，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：罗川，湖南融邦律师事务所律师。被申请人：童明升，男，汉族，1987年4月7日出生，住广东省广州市海珠区。本院在审理原告费志刚诉被告童明升民间借贷纠纷一案中，依据原告费志刚的财产保全申请，本院于2017年1月3日作出（2016）湘0105民初6606号民事裁定书，裁定：冻结被申请人童明升的银行存款230000元或查封、扣押等值的其他财产。并于2017年1月3日向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知书，协助执行事项为查封、冻结童明升名下位于长沙市岳麓区潇湘北路三段959号万科金城滨江苑1栋2101房，不动产登记证明号为XXXXXX，已知抵押。案外人周浩对此保全措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证，案外人委托诉讼代理人余杰，申请人委托诉讼代理人罗川，到庭参加了听证。现已审查终结。案外人周浩称，2016年12月30日，案外人与童明升约定购买童明升名下位于岳麓区观沙岭街道××社区××科××小区××单元××室的房屋。同日，案外人向童明升支付人民币3万元定金，并由童明升出具收条一张。次日，双方看房后签订购房合同，双方约定房屋总价132万，银行按揭81万由案外人支付，待房屋过户或办理购房合同更名后支付尾款11万元，其余40万部分在合同签订三日内支付。合同签订后，案外人即向童明升账户支付17万首付款。2017年元旦后第一个工作日即1月3日下午2点20分，经双方在长沙市不动产档案管理中心查询确认房屋产权清晰后，案外人向童明升支付购房款20万元。至此，案外人履行了全部支付义务。2016年12月31日，案外人支付完相应首付款20万元后，童明升将房屋实际交付给异议人居住使用。其后，2017年1月5日，由案外人缴纳了4325元物业费，并于之后每月10号，支付了5500元银行按揭。2017年1月3日法院作出（2016）湘0105民初6606号民事裁定书，就费志刚与童明升民间借贷纠纷一案，对位于长沙市岳麓区观沙岭街道××社区××科××小区××单元××室采取了财产保全措施，当日下午在长沙市不动产档案管理中心办理了该房屋的查封冻结手续。相关事实，案外人直到2017年5月下旬才了解。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，本案案外人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错，同时案外人表示自愿按照合同约定将剩余价款按照人民法院要求交付执行。综上，本案中作为买卖合同中买受人周浩支付合同价款后，在未办理过户手续的情况下，享有的是涉案房屋的物权期待权。费志刚与童明升民间借贷纠纷为其他债权，不能优先于支付全额房款的案外人周浩的物权期待权受偿。虽然涉案房屋未办理权属过户登记手续，但是周浩是合法占有房屋的，其占有行为亦应受法律保护，费志刚基于童明升的债权不能排斥周浩的合法占有。因此，周浩基于享有的物权期待权及合法占有能排除涉案房屋的执行。故请求：撤销（2016）湘0105民初6606号民事裁定书，解除对长沙市岳麓区观沙岭街道××社区××科××小区××单元××室的冻结程序；请求法院确认申请人对长沙市岳麓区观沙岭街道滨江万恒社区万科滨江小区1栋一单元2101室的合法占有。申请执行人费志刚辩称，案外人对购房标的有审慎义务，购买时应查清房屋的状态。案外人为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：证据一，民事裁定书、协助执行书、送达回证，证明涉案房屋被法院查封冻结的事实及法院采取保全措施的时间；证据二，长沙市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、税收缴款书、个人一手住房贷款合同、查询记录，证明童明升购买涉案房屋的事实；证据三，房屋买卖合同、收条、银行流水记录，证明案外人与童明升之间就涉案房屋之间的交易事实，且案外人已如实支付了购房款、银行按揭、物业费；证据四，物业情况说明、居住登记凭证两份，证明就涉案房屋，案外人与童明升之间已经进行了实际交付，案外人从2016年12月即已经实际入住。申请人对上述证据发表质证意见：对证据一、二、四的三性均无异议。证据三的房屋买卖合同无异议；收条的真实性无异议，但是没有对应的银行流水证明付款的事实；银行流水记录的真实性合法性无异议，关联性有异议，购房款尚未支付到一半。证据四的三性无异议。本院查明，原告费志刚诉被告童明升民间借贷纠纷一案，原告费志刚向本院申请财产保全。本院于2017年1月3日作出（2016）湘0105民初6606号民事裁定书，裁定：冻结被申请人童明升的银行存款230000元或查封、扣押等值的其他财产。并于2017年1月3日向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知书，协助执行事项为查封、冻结童明升名下位于长沙市××路××房，不动产登记证明号为XXXXXX，已知抵押。后案外人周浩不服，向本院提出上述保全异议。另查明，2016年12月31日，案外人周浩与被申请人童明升签订房屋买卖合同，约定案外人购买被申请人童明升名下位于长沙市××路××号房屋，购房款为132万元，其中81万元为银行按揭款，由案外人周浩按期支付。案外人周浩于2016年12月30日向被申请人童明升支付了购房定金3万元，于2016年12月31日通过银行转账方式向被申请人童明升支付了购房款17万元，于2017年1月3日通过银行转账方式向被申请人童明升支付了购房款20万元，于2017年1月10日、2017年2月10日、2017年3月10日、2017年4月10日、2017年5月10日通过银行转账方式向被申请人童明升支付了2017年1、2、3、4、5月的银行按揭款，但其中3、4、5月份的银行按揭款童明升并未支付给银行，共计16500元。经被执行人童明升说明，该套争议房屋为长沙市享有财政补贴的绿色建筑，购房款中有7723.2元为补贴款项。因此，案外人除银行按揭款外剩余购房款为85776.8元。经本院通知后，案外人周浩已按本院要求，将争议房屋除银行按揭款外剩余购房款85776.8元交至本院指定案款账户。案外人周浩于2016年12月已实际入住该争议房屋，且办理了居住登记。本院认为，案外人周浩与被申请人童明升在人民法院查封争议房屋之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，并已合法占有该不动产，且已按照合同约定支付部分价款，也已按照法院要求将除银行按揭款外的剩余价款交付执行，案外人的权利能够排除本院执行，其异议应予支持。至于该争议房屋所欠银行按揭款，则由银行自行主张权利，或案外人自行与银行解决处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：解除对登记在被申请人童明升名下位于长沙市岳麓区潇湘北路三段959号万科金城滨江苑1栋XXX号房屋的查封、冻结。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  蔡瑜平人民陪审员  骆 兵人民陪审员  刘丽清二〇一七年八月十八日代理书记员  王 瑾附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。