南宁铁路运输法院 （2017）桂7102民初529号 原告:广西南宁恒亮亮光电科技有限公司，住所地南宁市科园东。 法定代表人：蒋明雁，该公司经理。 委托诉讼代理人：王创华，广西江竹律师事务所律师。 被告：南宁市金碧物业服务有限公司，住所地南宁市双拥路。 法定代表人：黄子倩。 委托诉讼代理人：杨炳忠，广西金益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦学宇，广西金益律师事务所律师。 原告广西南宁恒亮亮光电科技有限公司（以下简称恒亮亮公司）与被告南宁市金碧物业服务有限公司（以下简称金碧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告恒亮亮公司的委托诉讼代理人王创华，被告金碧公司的委托诉讼代理人杨炳忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒亮亮公司向本院提出诉讼请求：1.被告金碧公司向原告恒亮亮公司退还房屋保证金111203.30元；2.被告金碧公司向原告恒亮亮公司支付违约金175145.2元，并向原告恒亮亮公司赔偿装修费202377.08元、搬家费20000元；3.本案诉讼费用由被告金碧公司承担。事实和理由：原告与被告于2012年6月29日签订了《南方食品大厦租赁管理协议》，被告将食品大厦的第11层租赁给了原告，原告交付了房屋保证金111203.30元，并足额支付每季度的租金及水电费。2015年1月23日，被告无故向原告发了《关于终止租赁合同停止服务的函》，并限原告于2015年1月26日搬离，原告没有同意，并继续履行自己的义务。在此情况下，被告于2015年4月15日向南宁铁路运输法院起诉。在法院审理期间，原告按协议约定继续支付了2015年全年度的租金、物业费、电梯费、空调使用费，被告收到原告指定的人或公司给付的相应款项后，拒绝开具相应发票。经原告多次催讨，被告均以双方正在诉讼为由拒绝开发票。由于被告拒绝开具一年的发票，原告决定等到法院的生效法律文书或发票后再按协议约定支付款项。但被告于2016年1月20日向原告致函，要求原告在一天之内必须给付1793598.55元，否则对涉案场地即11楼予以断电、断水、断电梯处理。2016年2月1日被告关闭原告正常办公的11楼的水电，同月5日被告关闭了通往11楼的电梯，并在电梯门口及电梯内到处张贴毁损原告的不实言语，致使原告无法办公经营，迫不得已搬离合法经营的场地，造成无法估量的损失。被告的行为违反合同约定，给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告金碧公司辩称：1.原、被告签订的《南方食品大厦租赁 管理协议》合法有效，根据协议约定，原告应在2016年1月5日前交付当季租金，若逾期，则被告有权收取违约金、对涉案场地进行停水断电以及单方面终止合同。原告至今尚未交付2016年第一季度租金，已经构成根本违约。原告因违约行为而自行搬离租赁场地，有关责任自行承担，与被告无关，故原告不需要退回保证金也无需赔偿原告任何损失。2.原告进行的装修未经原告书面同意，且原告没有证据证实装修发生的款项和搬家费用，故原告要求被告赔偿其装修费和搬家费无事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告恒亮亮公司提交的2016年1月25日《函告》、《装修施工合同》、《工程款支付凭证》、《收据》，本院认为，原告出具的《函告》未有被告相关人员签收，不能证实已送达给被告，本院不予采信；《工程款支付凭证》不能证实原告已支付《装修施工合同》中约定的装修款项，亦不能证实原告已花费485705元对涉案房屋进行装修，本院不予采信；《收据》加盖南宁市两全搬家服务有限公司公章，且《收据》开具时间与原告搬离涉案房屋的时间相符，故本院予以采信。 2.被告金碧公司提交的2015年3月至12月《交费通知单》，本院认为，该通知单虽然没有原告相关人员的签字确认，但在原告提供的被告于2016年1月20日向其发出《收取场地占用费的函》中注明有附件即2015年3月至12月的水电费交费通知单，可以证实原告在2016年1月20日已收到2015年3月至12月的水电费交费通知单。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月29日，金碧公司（甲方）与恒亮亮公司（乙方）签订《南方食品大厦租赁管理协议》，协议约定：乙方租用甲方所属的南宁市双拥路第11层，使用建筑面积699.07平方米，公用分摊面积156.34平方米，合计共855.41平方米；租赁期限为2012年8月1日至2018年7月31日（免15天装修期，租金及各项费用从2012年8月16日计算）；2012年8月1日至2014年7月31日的月租金为71.62元/平方米，2014年8月1日至2016年7月31日的月租金为74.87元/平方米，2016年8月1日至2018年7月31日的月租金为78.28元/平方米；自第一年起，每年按季度结付租金，即在每年的元月5日、4月5日、7月5日、10月5日前将当季租金按期付至甲方账户；合同签订后5个工作日内，乙方预付两个月的房屋租金111203.3元作为房屋保证金。合同期届满退租时，如乙方无违约和未给甲方造成经济损失，在合同届满后10日内甲方退还被告房屋保证金（不计息）；如乙方违约或给甲方造成经济损失，则甲方按实际损失额与乙方的房屋保证金进行抵扣，不足部分由乙方另行赔偿；为确保合同严肃性，乙方在合同期内提前退租的，甲方不予退还保证金。甲方因不能提供本合同约定的房屋或甲方违反本合同约定提前收回房屋或本租约所定租期开始后如甲方单方终止本合约的，则甲方必须退还乙方押金，乙方有权要求甲方赔偿相当租赁押金作为违约金；甲方因房屋权属变更或因该房屋合法性受到限制时而导致本合同无效时，则甲方必须退还乙方押金，并有权要求甲方赔偿相同租赁押金作为违约金；双方于楼层腾空当日共同核清水电表底数；乙方未按上述交付租金的，甲方有权按所欠金额的每天千分之五加收违约金；如乙方逾期20天不交付租金的，甲方有权停止电供应，逾期30天不交付租金的，甲方有权单方终止合同，并收回租赁场地，并按租金的200%要求乙方支付违约金，租赁房屋内一切物品归甲方所有；水费由甲方每月根据大厦总水表的实际数，加实际的线路损耗和公共用水分摊后，平均分摊给各用户，按本市当月水费单价标准计核；电费由甲方每月根据分装在乙方所租用楼层电表的实际数，加实际的电路损耗和公共用电分摊后据实收费，按本市当月电费单价标准计核；物业管理费由甲方根据乙方租用面积，以每月3.32元/平方米计收（包含在总月租金内）；电梯使用费由甲方每月根据乙方租用面积，以每月0.3元/平方米计收（包含在总月租金内）；中央空调使用费由甲方根据乙方租赁总面积以每月3元/平方米计收（包含在总月租金内）；以上相关费用由甲方每月向乙方发出缴费通知单，乙方在收到通知单后5日内将应交费用交付甲方，逾期甲方则按所欠金额的每天5‰加收违约金；如乙方逾期20天未付款，甲方有权停止物业管理服务和水电供应，逾期30天的，甲方有权单方终止合同，收回租赁场地；乙方在装修房屋时，如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先经得甲方的书面同意，并自行承担由此发生的一切费用，按规定应向有关部门办理申请手续；在租赁期间，乙方未经甲方同意不得向任何单位和个人转租，如乙方违反该条款，甲方有权单方终止合同，乙方支付月租金的双倍作为违约金；在租赁期间内，甲乙双方未取得一致意见不得单方面修改合同，不得任意终止本协议，否则违约方需支付月租金的三倍作为违约金，并赔偿因此造成的其他损失；甲乙双方签订本合同后，乙方在2012年7月10日前将房屋保证金111203.3元和2012年8-9月租金等费用91896.7元（已减去15天的免租），合计203100元转入甲方指定账户后，本合同生效；若乙方不能在甲乙双方约定的时间内交付房屋保证金和2012年8-9月租金等费用，甲方有权单方终止合同等内容。上述协议签订后，金碧公司将涉案房屋交付给恒亮亮公司。 2013年7月19日，恒亮亮公司出具《证明》给金碧公司，委托桂林市桂峰房地产开发有限责任公司、来亿公司、个人蒋旭凤代付房租费、水电费、物业费给金碧公司，并要求发票抬头均为来亿公司，开票责任由恒亮亮公司承担。 2015年4月24日，恒亮亮公司与案外人来亿公司及广西博源网络科技有限人公司（以下简称博源公司）出具《情况说明》，内容为：恒亮亮公司股东及法定代表人蒋明雁为来亿公司股东，恒亮亮公司的实际控制人为来亿公司，博源公司股东及法定代表人王沥和股东蒋文亮系来亿公司的员工，博源公司的实际控制人为来亿公司，三家公司属于同一家运营管理团队。 2015年5月19日，恒亮亮公司向金碧公司发《函》，要求金碧公司三日内将2015年1月至6月的租金及相关费用的发票开具给恒亮亮公司指定的公司。 蒋旭凤于2015年1月26日向金碧公司支付2015年1月至3月的租金192133.64元，来亿公司向金碧公司支付了房屋保证金111203.3元，并于2015年3月30日向金碧公司支付2015年4月至6月的租金192133.64元、2015年7月7日支付2015年7月至9日的租金192133.64元、2015年10月12日支付2015年10月至12月的租金192133.64元。来亿公司于2015年3月12日向金碧公司交付2015年1月水电费608.5元、2015年3月25日交付2015年2月水电费2712.3元。 2016年1月20日，金碧公司向恒亮亮公司发出《收取场地占用费的函》，称恒亮亮公司从2015年4月1日至今拖欠场地占用费，恒亮亮公司需一次性支付2015年4月1日至2016年12月31日的场地占用费，直至法院判决，具体为2015年度（4月1日至12月31日）场地占用费654388.65元、2015年度（3月1日至12月31日）水电费46383.13元、2015年度（4月1日至12月31日）物业管理费50965.32元、2015年度电气高压预防性试验费189.48元、2016年度（1月1日至12月31日）场地占用费。 2016年2月2日，金碧公司向恒亮亮公司和蒋旭凤发《函》，称已于2016年1月20日函告恒亮亮公司收取水电费、场地占有费、物业管理费等费用，如恒亮亮公司拒绝支付，金碧公司将采取停水、停电等措施，现再次函告，将于今日全面停止物业服务，并对水电设施进行封存处理。当日，金碧公司对涉案场地的配电房贴上封条。2016年2月5日，金碧公司在电梯门口旁边张贴《告示》，称恒亮亮公司拖欠费用，停止对11层的一切物业服务，电梯上行路线将不能抵达11楼。 2016年3月1日，恒亮亮公司向金碧公司发出《通知》，内容为：我司租赁南宁食品大厦11楼场地办公，因双方租赁合同纠纷已诉至法院，由于物业公司停止服务，停水停电，我司无法办公，现我司决定搬离11楼，我司将于2016年3月5日17点之前搬完，需要物业公司提供协助，我司搬离完毕之日与你司进行场地交接。来亿公司的法定代表人亦在该通知签名确认。 2016年3月4日，金碧公司与恒亮亮公司进行房屋交接，共同查验涉案房屋场地情况及查抄水电表读数，空调用电度数 324679，水井房水表用数2636，配电房电表用数169365。 2016年3月5日，恒亮亮公司搬离涉案场地恒亮亮公司支付了搬家费20000元。 另查明，南宁市双拥路综合楼产权属南宁市青秀区津头街道办事处埌西村委会所有，该村委会将上述房屋出租给广西南宁新谊置业投资有限公司，租赁期从2004年9月22日至2026年11月17日。2005年3月2日，广西南宁新谊置业投资有限公司将上述房屋转租给广西南方控股股份有限公司经营使用，租期20年。2005年7月1日，广西南方控股股份有限公司委托金碧公司全权代理上述房屋租赁的一切事宜。 再查明，金碧公司于2015年4月15日以恒亮亮公司、来亿公司、博源公司为被告起诉至本院，要求确认金碧公司与恒亮亮公司于2012年6月29日签订的《南方食品大厦租赁管理协议》于判决生效之日解除。本院于2015年12月14日作出（2015）南铁民初字第173号民事判决书，判决恒亮亮公司向金碧公司支付逾期违约金379.04元，驳回金碧公司的其他诉讼请求。金碧公司不服提起上诉，南宁铁路运输中级法院于2016年12月28日作出（2016）桂71终92号民事调解书，双方达成调解协议，由恒亮亮公司向金碧公司支付7500元，金碧公司放弃诉讼请求。诉讼阶段，金碧公司在收到租金和水电费后，以尚处诉讼期间为由未开具发票。 本院认为，金碧公司与恒亮亮公司于2012年6月29日签订的《南方食品大厦租赁管理协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效。 关于双方是否存在违约责任的问题。金碧公司于2015年4月15日以恒亮亮公司、来亿公司、博源公司为被告起诉至本院，要求确认金碧公司与恒亮亮公司于2012年6月29日签订的《南方食品大厦租赁管理协议》于判决生效之日解除。该诉讼经过一审、二审，南宁铁路运输中级法院于2016年12月28日作出（2016）桂71终92号民事调解书调解结案。诉讼过程中，恒亮亮公司仍依约向金碧公司足额支付了2015年度的租金，但金碧公司以尚处诉讼期间为由未开具发票。根据协议约定，恒亮亮公司应当在每月接到金碧公司的交费通知单5日内支付水电费，但恒亮亮公司在2016年1月20日才收到2015年3月至12月的水电费交费通知单，而此时仍处于诉讼阶段，且金碧公司的诉讼请求是要求解除双方签订的《南方食品大厦租赁管理协议》，该协议是否解除处于不明确状态，恒亮亮公司暂不支付2015年3月至2016年12月的水电费、2016年1月至3月的租金的行为并不构成逾期支付租金、水电费的违约行为。而金碧公司在诉讼阶段，且恒亮亮公司已足额支付2015年度租金的情况下，要求恒亮亮公司一次性支付2016年度的场地占用费、水电费等费用违反合同约定也不符合常理。此后，金碧公司在2016年2月2日以恒亮亮公司拒绝一次性支付水电费、场地占用费为由，停止对涉案房屋的物业服务，并对水电设施进行封存，于2016年2月5日又停止对涉案场地的一切物业服务、关闭电梯上行路线的11楼的行为，造成恒亮亮公司无法使用涉案场地从而搬离涉案场地，金碧公司的行为已构成违约。 关于租赁保证金的问题。协议约定，金碧公司因不能提供本合同约定的房屋或者违反本合同约定提前收回房屋的，金碧公司应退还恒亮亮公司租赁保证金。因金碧公司的违约行为，致使恒亮亮公司2016年3月5日搬离涉案场地，故恒亮亮公司要求金碧公司退还租赁保证金111203.3元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金的问题。根据双方签订的《南方食品大厦租赁管理协议》约定，金碧公司应当向恒亮亮公司赔偿三个月的租金作为违约金。但恒亮亮公司未提供证据证实实际损失达到三个月租金的数额，故本院酌情认定，金碧公司应向恒亮亮公司支付相当于2个月的租金数额的违约金104678.74元（74.87元/平方米/月×699.07平方米×2个月）。 关于装修费的问题。因恒亮亮公司提供的证据不能证实《装修施工合同》已实际履行，故恒亮亮公司要求金碧公司赔偿其装修费202377.08元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 关于搬家费的问题。恒亮亮公司因金碧公司的违约行为提前搬离涉案房屋，搬家费20000元是其实际损失，故恒亮亮公司要求金碧公司支付搬家费20000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南宁市金碧物业服务有限公司向原告广西南宁恒亮亮光电科技有限公司退还租赁保证金111203.3元； 二、被告南宁市金碧物业服务有限公司向原告广西南宁恒亮亮光电科技有限公司支付违约金104678.74元、搬家费20000元，共计124678.74元； 三、驳回原告广西南宁恒亮亮光电科技有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8887元，（原告已预交），由原告广西南宁恒亮亮光电科技有限公司负担4717元，由被告南宁市金碧物业服务有限公司负担4170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  罗宏萍 审 判 员  张俊秋 人民陪审员  黄永红 二〇一七年八月十七日 书 记 员  周珍苑 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。