云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云0328民初1297号 原告（反诉被告）：杨留清,女,1965年10月17日出生,汉族，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住云南省曲靖市沾益区。 委托代理人：李孝良（杨留清之子），男，1992年5月7日出生，汉族，曲靖市沾益区人，大专文化，农民，住云南省曲靖市沾益区。 被告（反诉原告）：刘蓉，女，1972年2月17日出生，汉族，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住云南省曲靖市沾益区。 委托代理人：钱朝红，云南乾周律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）杨留清与被告（反诉原告）刘蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨留清及其委托代理人李孝良、被告刘蓉及其委托代理人钱朝红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨留清向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《租房协议》，由被告将承租的房产归还原告；2、判令被告赔偿原告原房屋装修装饰损失3500元；3、判令被告赔偿原告租房违约金5000元；4、判令被告承担本案诉讼中产生的全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月1日，原告与被告签订《租房协议》，原告将坐落于云南省曲靖市沾益区东风北路（现更名为沾益区西平街道星火巷4号）的两间临街商铺及1-2楼住房出租给被告，协议约定房屋租赁时间自2016年9月1日起至2019年9月1日止，共计36个月；租金为每年27000元；约定“不得转让他人经营”。被告承租原告所用的房屋后，即将房屋内剩余价值3500元的装修装饰拆除。2017年7月11日，被告未经原告同意擅自将承租房屋转租给第三人，对外谎称原告所有的房屋产权属被告所有，以此收取高额租金及转让费，原告得知后多次要求解除协议，但被告置之不理，并多次对原告进行辱骂、威胁，并以打、砸、恐吓等手段胁迫原告，严重侵犯了原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告刘蓉辩称：原被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告转租他人是在原告同意的情况下转租的，且第三人对房屋进行装修原告是明知的，不存在未经原告同意擅自转租的行为；原告要求被告赔偿装修装饰损失没有事实依据和法律依据，原告主张的违约金，没有被告违约的事实存在，依法不能成立；原告未按照合同约定在被告租用期间保证水电畅通，导致租用的二楼水一直未通，一楼存在漏水漏电，未按合同要求提供租赁物，原告首先存在违约行为，故应依法驳回原告的诉讼请求，本案产生的诉讼费用由原告自行承担。 反诉原告刘蓉向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿解除租赁合同给反诉原告造成房屋装修费损失52147元、停业损失按每天300元直到正常经营为止；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉的事实和理由：双方房屋租赁合同签订后，反诉原告装修承租的房屋及添置设备用去32047元，开了一家早点餐馆。因所租用的房屋有多余部分，2017年2月经反诉被告同意将部分房屋贴出转租广告，2017年4月反诉被告还曾介绍租户欲承租二楼开茶室，反诉原告未同意。2017年7月11日，反诉原告将多余的房屋转租给保家梅，与保家梅签订了转租协议书，保家梅对房屋另行进行装修，反诉被告并没有反对，待保家梅装修好房屋后，反诉被告又反悔，不同意转租给保家梅，2017年7月26日为退还保家梅房租和赔偿损失，反诉原告和反诉被告发生口角纠纷。2017年7月28日，反诉原告只好与保家梅签订《解除租赁合同协议书》，退还已收取保家梅的房租20000元及转让费16000元，又赔偿给保家梅房屋装修损失18900元，2017年7月28日晚上反诉原告的餐馆门锁被人撬开，经西平派出所调查是反诉被告所为，致使反诉原告被迫停业，给反诉原告造成每天营业损失约300元左右。综上，双方租赁合同合法有效，应当依法履行。为维护反诉原告的合法权益，如解除房屋租赁合同，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告杨留清针对反诉原告刘蓉的反诉辩称，反诉原告刘蓉的诉讼主张不能成立，我方没有违约行为，也未同意刘蓉可以转租房屋，对反诉原告所主张的房屋装修费损失52147元、停业损失每天300元均不予认可。 经庭审，原被告双方无争议的案件事实有： 2016年9月20日，甲方杨留清和乙方刘蓉签订《租房协议》，合同约定：杨留清将位于东风路文化宫旁边的门面房1-2层（现改名为沾益区房屋租给刘蓉开早点店，租期3年，自2016年9月1日起至2019年9月1日止；租金按年支付为每年27000元；到期后甲方要满足乙方续租，续租时房租按市场价格涨浮；租用期间甲方保证水电畅通，乙方使用的水电费由乙方向有关部门交纳；乙方必须爱护房间内外设施，如门、窗、锁、开关、插座、下水道等物品有损坏必须修好；乙方装修项目必须征得甲方同意，如要搬走，不得拆除墙上所有装修，不得转让他人经营。 在合同履行中，刘蓉于2016年9月1日从出租人杨留清处接受房屋并进行装修，同年9月20日正式营业。刘蓉向杨留清支付了一年的房屋租金27000元。因刘蓉所租用的房屋两个门面用不完，刘蓉在欲转租的一个商铺门面卷帘门上粘贴了铺面转让公告及电话号码。2017年7月11日，刘蓉作为出租方与承租方保家梅签订《房屋租赁合同》，将从杨留清处租赁的一个门面转租给保家梅开餐馆，租期自2017年8月1日起至2020年8月1日止，共3年，租金每年20000元。在该房屋租赁合同中，刘蓉谎称沾益区西平街道星火巷4号房屋产权属其所有，收取保家梅租房转让费16000元。杨留清对刘蓉以其是房屋产权人擅自转租房屋不满，不同意刘蓉转租房屋与刘蓉发生纠纷，刘蓉于2017年7月28日起对其自己经营的早点店停止营业至今。 以上事实，有原被告庭审陈述，原告提交的身份证复印件、曲房权证沾字第××号房屋产权证复印件、《租房协议》、刘蓉与保家梅签订的《房屋租赁合同》复印件、转让费收条复印件，被告提交的身份证复印件、转租铺面广告照片等证据，予以证实，本院予以采信。 原被告双方有争议的事实和证据有： 刘蓉转租部分房屋给他人是否征得出租人杨留清的同意，是否有权转租房屋？杨留清是否按照《租房协议》向承租人刘蓉提供租赁房屋，是否有违约行为？原告杨留清提出要求被告刘蓉赔偿原房屋装修损失及违约金有无事实和法律依据？反诉原告刘蓉提出要求反诉被告赔偿房屋装修费损失、停业损失有无事实和法律依据？ 针对双方争议的事实，1、原告杨留清提交房屋租赁前后对比照片9张，欲证明被拆除的房屋原装修情况，被告质证认为对比照片不真实，不是房屋原址。本院认为仅有照片不能证明原告房屋原装修情况，故不能认定其原房屋装修损失为3500元，对该证据证明目的不予采信；2、原告提交水电费交费记录，欲证明出租房屋水电畅通，被告质证认为该水电费交费记录证明了被告已交纳水电费，后两个月有增加的费用，存在有漏水漏电情况；被告对此提交了2017年6月15日杨留清与刘蓉电话录音及照片3张，证明存在漏水漏电的事实。本院认为从水费收费明细看，2017年1月水费18.40元、2月水费171.95元、3月水费136.28元、4月水费133.95元、5月水费46元、6月水费18.40元，2、3、4月用水明显高于前后月份，不排除有漏水情况；从电费交费情况看，2017年1月113.41元、2月141.19元、3月112.91元、4月121.72元、5月126.88元、6月143.84元、7月145.84元，因刘蓉承租房屋经营早点，受市场因素影响较大，2、6、7月用电稍高于其他月份，无其他证据相互印证，不能证明有漏电情况，故对上述证据的证明目的不予采信；3、关于刘蓉是否擅自转租房屋，原告补充提交原告杨留清之子李孝良2017年7月24日与保家梅的5段电话录音以及曲靖市第一人民医院出具的李中林（杨留清之丈夫）的病情证明书、出院小结，沾益西平街道社区卫生服务中心出院证，证明杨留清因照顾生病的丈夫，不知道刘蓉将房屋转租给保家梅以及保家梅装修的事实，系其子李孝良与保家梅通话后才知道其出租给刘蓉的部分房屋被转租，经质证被告刘蓉对转租部分房屋的事实予以承认，认为其事前已张贴铺面转让公告，杨留清就居住在其承租的房屋楼上，保家梅装修房屋十多天，杨留清应当知道房屋转租的事实，且口头上与杨留清说过承租房屋用不完，要转租一部分，杨留清是知道并口头同意的，除转租铺面广告照片外，刘蓉未提交其他证据证明出租人杨留清同意转租房屋。本院认为上述证据不能证明刘蓉将部分房屋转租给保家梅已得到出租人杨留清的同意或者追认，根据双方《租房协议》约定“不得转让他人经营”条款，可以认定承租人刘蓉未征得出租人杨留清同意，擅自将部分房屋转租给保家梅的事实，对原告该证据证明目的予以采信；4、反诉原告刘蓉提交了《解除租赁合同协议书》，证明因出租人反对，刘蓉与保家梅于2017年7月28日解除了房屋租赁合同，刘蓉全额退还了保家梅已收取的房屋租金20000元、转让费16000元，并赔偿了保家梅装修房屋造成的损失费18900元，刘蓉主张如解除合同应由违约方杨留清赔偿该18900元，反诉被告质证认为不清楚转租及解除转租的事实；反诉原告提交了商品销售明细单、领条等复印件15张，证明其从杨留清处承租房屋后于2016年9月1日至9月20日装修房屋用去33247元，保家梅装修用去18900元，反诉被告杨留清对上述单据无异议。本院认为第三人保家梅在本院于2017年8月8日下午通知其参加本案调解时，口头陈述已和刘蓉结清损失费用，经本院释明及传票传唤，保家梅认为与其无关，拒不签收传票并表示不参加本案诉讼，庭审中刘蓉陈述保家梅已退还转租的房屋，现该房屋空置，杨留清对房屋现状未提出异议，故可确认刘蓉对承租的房屋进行过装修的事实，以及刘蓉转租的房屋已由保家梅退回的事实；5、原告提交的证据打砸现场照片、微信截图、2017年7月27日对刘蓉及宋玉华（刘蓉之丈夫）的录音，证明因刘蓉擅自转租房屋，双方发生纠纷，刘蓉一方有辱骂、打砸等行为；被告质证认为因门锁被撬报警，不存在打砸行为；反诉原告刘蓉提交门锁被撬照片2张，证明杨留清故意将出租的房屋门锁撬掉，造成被告停业损失；反诉被告方质证认为门锁不是杨留清一方破坏的，是刘蓉一方破坏的。本院认为，经刘蓉申请，我院到公安机关调取相关证据未果，上述双方证据只能证明因转租房屋双方发生纠纷，不能证明出租房屋门锁是何人行为所致。反诉原告刘蓉欲证明停业系杨留清撬锁造成，对证据证明目的不予采信。 本院认为，原、被告于2016年9月20日签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，原被告双方均应本着诚实信用的原则，全面履行合同义务。根据合同约定，原告有义务向被告提供符合双方约定要求的租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告有义务按期交付租金，按照约定使用租赁物并不得转租。本案中，被告刘蓉对租赁物经过装修后经营早点餐饮，交纳了一年的租赁费，使用承租房屋至今，说明原被告双方按照租房协议约定履行了各自的合同义务。2017年7月11日，被告未经原告同意擅自将部分房屋转租他人，违反了合同“不得转让他人经营”的约定，由于原告对被告转租行为的反对，被告于2017年7月28日与他人解除租赁合同，退还收取的转让费、租金及赔偿了装修损失，转租的房屋实际上已收回，被告的行为显示了其想继续履行《租房协议》的诚意，原被告对合同履行中的纠纷，应本着诚实信用原则友好协商，避免造成更大的损失。本案原被告租房协议约定“不得转让他人经营”，依据法律规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。对是否继续履行租房合同，经调解，本案原告坚持要求解除租房协议收回房屋并赔偿原房屋装修损失，被告坚持反诉要求赔偿解除租赁合同造成的装修损失（含其赔偿第三人的房屋装修损失）、停业损失，可见双方已无继续履行原《租房协议》的必要。原告主张解除《租房协议》，由被告返还租赁房屋的请求成立，予以支持。但原告主张被告赔偿原房屋装修损失及违约金，没有提供充分证据予以证实，且原被告双方的《租房协议》对房屋装修损失及违约责任也未作约定，不予支持。被告反诉主张原告未提供符合约定要求的租赁物首先有违约行为，但所举证据不能证明原告构成根本违约，从被告接受租赁房屋后进行装修到营业至今，已交纳水电费情况看，有三个月水费较高不能证明原告提供的租赁物不符合约定，故反诉被告杨留清没有违约行为，反诉原告刘蓉的诉讼请求不予支持。 综上所述，原告的第一项诉讼请求成立，予以支持，第二、三项诉讼请求不能成立，不予支持。反诉原告的诉讼请求因承租人（反诉原告）转租房屋违约导致合同解除，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四项）、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告杨留清与被告刘蓉于2016年9月20日签订的《租房协议》，被告刘蓉于本判决生效后十日内返还原告杨留清承租的位于云南省曲靖市沾益区东风北路（现更名为沾益区西平街道星火巷4号）的两间临街商铺及1-2楼房屋； 二、驳回原告杨留清的其他诉讼请求； 三，驳回反诉原告刘蓉的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元予以免交，反诉案件受理费552元由反诉原告刘蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员  宋端琦 二〇一七年八月三十一日 书记员  刘 畅