福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0128民初2268号 原告：林冬梅，女，1977年11月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：叶树春、林凤，福建远见律师事务所律师。 被告：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**。 法定代表人：许世坛。 委托诉讼代理人：李开辉、林莹，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 原告林冬梅与被告平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告林冬梅的诉讼代理人林凤、被告如意城公司的诉讼代理人李开辉、林莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令如意城公司支付逾期交房违约金3912元；2.判令如意城公司向林冬梅提供办理平潭县金井纵二路与金井横一路交叉路口西北侧平潭海峡如意城G002地块雍景苑第3座15单元1403号房的房屋权属证书的相关材料，并立即协助林冬梅办理房屋权属证书；3.判令如意城公司支付逾期办证违约金（自2014年12月30日计至林冬梅取得房屋权属证书之日止，暂计至起诉之日为35929元）。事实与理由：2012年11月30日，林冬梅与如意城公司签订《商品房买卖合同》，以总价420724元购买平潭县金井纵二路与金井横一路交叉路口西北侧平潭海峡如意城G002地块雍景苑第3座15单元1403号房，约定交房时间为2014年9月30日前。如逾期交房，如意城公司应于宽限期届满的次日至如意城书面交房通知确定的交房期限之首日止，按日支付已付房款的万分之三的违约金。同时，如意城公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由其提交的资料交付林冬梅。如因如意城公司原因，林冬梅不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证的，如意城公司应自逾期之日起每日按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，林冬梅依约定支付了全部购房款。2015年1月30日，如意城公司与林冬梅办理房屋交接手续。同时自约定交房时间至今，因如意城公司未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，林冬梅至今未获得房屋权属证书。故如意城公司应向林冬梅支付逾期交房违约金3912元（420724元×0.0003/日×31日，2014年12月30日至2015年1月30日共31日），以及逾期办证违约金，截止起诉之日为35929元（420724元×0.0001/日×854日，2014年12月30日至起诉之日共854日）。 如意城公司答辩称,1.诉争房屋已在合同约定期限内符合交付条件，如意城公司也已于约定期限内书面通知林冬梅交付，林冬梅应自行承担其无正当理由逾期接受房屋的责任。根据《商品房买卖合同》附件六第七条第1款约定，诉争房屋交房期限为2014年12月31日，诉争房屋于2013年12月2日通过竣工验收、2014年10月14日通过消防验收即已符合法律及合同约定的交房条件，如意城公司已于2014年12月15日书面通知林冬梅交房。2.诉争房屋逾期办理房屋权属登记系因政府迟延建设污水处理厂导致，林冬梅要求如意城公司承担逾期办证违约责任无合同及法律依据。诉争房屋于2013年12月2日完成竣工验收后，如意城公司即向区环境与国土资源局申请环境保护验收，但因当时项目周围的金井湾污水处理厂尚未建设完毕，不符合环保验收的排污条件，故区环境与国土资源局同意对诉争房屋先行办理环境保护预验收，但此仅作为先同意项目运行，区交建局以该验收非正式验收为由，拒绝为如意城公司办理档案验收，方才导致后续一系列手续无法在合同约定期限内办理。直至金井湾污水处理厂于2016年8月进入系统初步调试阶段，经多次交涉，区交建局才于2016年9月12日通过档案验收。随后，如意城公司立即积极办理后续相关手续，于2016年11月22日完成产权总登。根据相关司法解释规定及合同约定，仅在“因出卖人原因”导致买受人未能在约定期限内取得房屋权属证书的情况下，出卖人方才承担逾期办证的违约责任。金井湾污水处理厂属于市政配套设施，依法由政府负责建设，如意城公司逾期办证系因该厂延期建设导致的。综上，请求驳回林冬梅诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年11月30日，林冬梅（买受人）与如意城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），以总价420724元购买平潭县金井纵二路与金井横一路交叉路口西北侧平潭海峡如意城G002地块雍景苑第3幢15层1403号房。《合同》第八条“交付条件与期限”约定，“出卖人应当在2014年9月30日前……将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经……竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……”。《合同》第十一条“交接”约定，“商品房达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”。《合同》附件六合同补充协议第六条关于商品房的交付（补充主合同第八条）第7项约定，“买受人未收到《交付通知书》的，以主合同第八条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该商品房所在地为交付地点。买受人应在该日期和地点与出卖人办理该商品房的交接手续。”补充协议六第七条关于交房期限（补充主合同第八条、第九条）第1项约定，“如出卖人不能在本条规定期限交房，买受人同意给予出卖人三个月（即至2014年12月31日，含当日）的宽展期……”，第2项约定，“如出卖人超过2014年12月31日仍未交房的……出卖人应于宽限期届满的次日至出卖人交房通知书确定的交房期限之首日止，按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”《合同》第十四条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，林冬梅依约定支付了全部购房款。 2013年12月2日，平潭海峡如意城G002地块（一期）经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格。2014年10月14日，平潭海峡如意城G002地块（一期）1#-7#楼工程建设工程经平潭综合实验区公安消防支队消防验收合格。2014年12月15日，如意城公司向林冬梅邮寄房屋交付通知书，2015年1月30日双方办理了房屋交接手续。2016年11月21日，该地块1-3#、5-7#楼、精品商业街A-F区办理房屋所有权首次登记。 本院认为，林冬梅与如意城公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应按约履行。合同签订后，林冬梅履行了付款义务，如意城公司也应在约定的期限内交房并促成林冬梅能够办理房屋权属证书的条件。 关于逾期交房问题，林冬梅与如意城公司双方关于至迟应于2014年12月31日（含当日）前交房无异议，双方的争议在于实际交房时间。本案需要审查诉争房屋是否符合约定的交房条件和实际交接情况。首先，如意城公司提供的竣工验收报告、建设工程消防验收意见书证实讼争房屋建筑、电气、给排水等均已完成设计及合同约定的各个项目，资料齐全，质量合格，于2013年12月2日通过竣工验收、2014年10月14日通过消防验收，符合《合同》第八条关于房屋交付条件的约定；其次，根据如意城公司提供的交房通知书及邮递面单回执，可以证实如意城公司已于2014年12月15日履行了交房书面通知义务；最后，即便林冬梅未实际收到该通知书，根据合同补充协议六第六条第7项约定，林冬梅也应于2014年12月31日与如意城公司办理交房手续。综上，林冬梅未在约定期限内接受房屋的责任应自行承担，其诉请如意城公司支付逾期交房违约金依据不足，不予支持。 关于逾期办证问题，如上所述，如意城公司应依约于2014年12月31日（含当日）前办理交房手续，并于此后60日内办理房屋所有权初始预登记，但如意城公司至2016年11月21日才完成诉争房屋所有权初始登记，房屋所有权初始登记是办理房屋权属证书的前提，因如意城公司未及时办理初始登记（大产证）导致林丹未能及时办理房屋权属证书（小产证），显属违约。如意城公司抗辩称其具有免责事由，认为其逾期办理初始登记系因政府延迟建设配套的金井湾污水处理厂所致，并非“出卖人原因”导致，故不应承担违约责任。对此争议，需要审查污水处理厂建设延迟能否构成如意城公司逾期办理初始登记的免责事由。违约责任的免责事由分为约定免责事由与法定免责事由。首先，《合同》并未明确约定因政府延迟建设配套的金井湾污水处理厂导致如意城公司逾期办理初始登记情况下，如意城公司免除承担违约责任。其次，污水处理厂建设延迟与如意城公司逾期办理房屋所有权初始登记之间是否存在因果关系或系唯一因素并无充分证据证实。再次，污水处理厂建设迟延并不属于不可抗力，不可抗力的政府行为主要包括发生战争、强制征收、强制征用等，而本案诉争房屋无论就环评验收抑或初始登记，均是针对特定对象的特定行为，即使污水处理厂建设延迟确与如意城公司逾期办理房屋所有权初始登记存在因果关系，也不属于不可抗力的政府行为。最后，当事人一方因第三方原因造成违约的，应向对方承担违约责任，当事人和第三方之间纠纷依照法律或约定解决。林冬梅要求如意城公司承担逾期办证责任系基于双方签订的商品房买卖合同，如因他方原因致如意城公司免责，由此产生损失由林冬梅独自承担，与合同法公平原则不符。综上，污水处理厂建设延迟并不能构成如意城公司逾期办理初始登记的免责事由。如意城公司应当承担由此导致逾期办理房屋权属证书的违约责任，依约支付违约金。 关于逾期办证违约金计算方式问题，林冬梅诉请违约金计算至其取得房屋权属证书为止，本案需审查逾期办证责任承担问题。就如意城公司而言，根据《合同》约定，如意城公司在办理房屋所有权初始登记后，应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付林冬梅。如意城公司提供的不动产登记审批表证书诉争房屋已于2016年11月21日办理房屋所有权首次登记。庭审中林冬梅代理人陈述未收到如意城公司办证通知，如意城公司代理人未提供证据反驳，且双方代理人关于如意城公司应向林冬梅提供办理权属登记需要由如意城公司提供资料内容均不明确，可以证实至庭审时如意城公司尚未履行该义务。就林冬梅而言，根据《合同》约定可知，在如意城公司促进办证条件后，诉争房屋权属证书由林冬梅办理，其诉请亦是由如意城公司协作其办理。实践中，办理房屋权属证书的相关税费等由林冬梅负担，林冬梅后期实际办证情况不明，影响因素亦不明，若林冬梅怠于履行，由此造成的损失由如意城公司承担显属不公。综上，虽如意城公司未完全履行约定义务，但现有证据不足以要求如意城公司应承担至林冬梅实际取得权属证书之日止的全部过错。对于如意城公司承担办证义务及逾期办证责任的合理期限，综合考虑双方的合同约定、履行情况、未履行原因等各项因素，根据公平及诚实信用原则，酌定逾期办证违约金自2015年5月1日起计算至如意城公司协助林冬梅办妥房屋权属证书登记手续之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、平潭海峡如意城开发建设有限公司应当在本判决生效之日起十日内协助林冬梅办妥平潭海峡如意城G002地块雍景苑第3幢15层1403号房屋权属证书登记手续之日止； 二、平潭海峡如意城开发建设有限公司应当在本判决生效之日起十日内向林冬梅支付逾期办证违约金，违约金以购房款420724元日万分之一的标准，自2015年5月1日起计算至其履行完上述第一项判决所确定的义务之日止； 三、驳回林冬梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费796元，减半收取398元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担308元、林冬梅负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 李    维 二〇一七年八月三日 书记员 翁奇震（兼）