辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终674号上诉人（原审原告）：索淑珍，女，1965年6月23日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：韩学海，男，1988年7月9日出生，汉族，住灯塔市。索淑珍之子。委托诉讼代理人：张熙沅，辽宁德泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中合辽阳置业有限公司，住所地辽阳市文圣区北新城路21-2号。法定代表人：刘涛一，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯梦旦，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人索淑珍因与被上诉人中合辽阳置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人索淑珍的委托诉讼代理人韩学海、张熙沅，被上诉人中合辽阳置业有限公司的委托诉讼代理人冯梦旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。索淑珍上诉请求：1.请求依法撤销（2019）辽1002民初2183号民事判决；2.改判确认《“中合华府”地下车位租赁协议书第三条“本车位租期为50年，自2014年6月30日起2064年6月30日止”的条款无效；3.中合辽阳置业有限公司返还索淑珍66,000元租金，并承担此款自2014年6月30日起至全部付清款日止中国人民银行同期同类贷款利息；4.中合辽阳置业有限公司赔偿索淑珍隐形车衣3000元，并修理好漏水车位；5.一、二审案件受理费由中合辽阳置业有限公司承担。事实与理由：（2019）辽1002民初2183号民事判决事实不清，证据不足，适用法律错误。1、本案诉争的合同系租赁合同，本案系租赁合同纠纷，不是买卖合同纠纷。根据我国《合同法》第130条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案诉争的合同中合华府地下车位租赁协议书第一条约定：甲方将中合华府地下停车场B08号车位租予乙方作停车使用可以看出该协议的性质为租赁合同。协议第五条：租期届满如乙方继续续租，应在期限届满前30天通知甲方，双方重新签订车位租赁协议，车位由乙方继续无偿使用。本案中，中合辽阳置业有限公司没有转移标的物的所有权于索淑珍，所以本案诉争的协议不是买卖合同，而是租赁合同，本案系租赁合同纠纷。2、根据我国合同法第52条有：“下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”和第56条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案诉争的合同第三条约定:本车位租期为50年，自2014年6月30日起2064年6月30日止，该约定违反了我国合同法第214条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。所以本案诉争的中合华府地下车位租赁协议书第三条租赁期50年的约定无效，中合辽阳置业有限公司应返还索淑珍30年的租金。本案中50年租金为110,000元，则年租金为2200元，20年租金为44,000元，中合辽阳置业有限公司多收取索淑珍30年的租金为66,000元，应返还索淑珍66,000元，并承担此款的利息。3、根据我国合同法第216条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案地下车库漏水造成索淑珍车衣损害，应由中合辽阳置业有限公司承担责任。综上，(2019)辽1002民初2183号民事判决事实不清，证据不足，适用法律错误，请人民法院支持上诉人的上诉请求。中合辽阳置业有限公司辩称：原一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、原一审判决根据双方签订的《租赁协议》中约定的“租赁期限50年，车位总价110000元，单价8000元/平”“租期届满后，继续无偿使用”等表述，结合车位的定价情况（按买卖方式的标准计算合同价款）、价款的支付情况（一次性全额支付）、索淑珍购买车位的资金来源（银行贷款）、行业管理（目前房地产行业对类似车位均采取类似交易方式）、以及车位交付后索淑珍占有使用的情况，应当认定这份协议是车位使用权转让协议，一般租赁关系中租金一年一付，租期一般较短，普遍为一年一签，租金遵从市场行情进行调整，按月计算，且开发商或物业公司为方便业主使用及管理，车位位置相对灵活可变动。而车位买卖，即索淑珍通过我公司对车位使用权的一次性转移，享受案涉车位的长期（超过50年）使用权利益，双方通过案涉协议这种方式实现了索淑珍的利益需求，完全符合使用权转让的交易意图。本案中我公司作为专业的房地产开发商不可能也不用明知违反租赁合同的强制效力性规定，还要冒合同部分无效的风险与索淑珍签订50年的长租合同，“只为将车位出租给索淑珍”。因此一审认定符合本案客观事实。2、双方签订的协议中仅载明车位总价，未约定每月租金金额标准，对于索淑珍支付的11万元无法认定其构成，单从协议条款来解释，既可以是第一年的费用，从一年开始免费让索淑珍使用，也可以是十年的费用，从第十一年开始任索淑珍使用，索淑珍诉请返还租金标准既无合同依据，也无法律依据。3、从交易公平原则来看本案，索淑珍签订协议时，完全的充分的了解合同的真实目的，对车位的情况也是充分知情的。并且已经实际使用了6年之久，充分享受了相关权利，实现了其当时购买车位的意图。现索淑珍享受权利后，欲要求我方按照协议约定的退换车位款，仅仅想以远低于市场价格的不合理低价继续使用案涉车位，不想承担任何义务及风险，违反公平、自愿原则，毫无契约精神，从维护社会市场经济秩序角度也不应支持其诉请。综上我方认为法院认定正确，索淑珍请求解除租赁关系于法无据，应当予以驳回。索淑珍向一审法院起诉请求：2014年3月18日，索淑珍与中合辽阳置业有限公司签订《‘中合华府"地下车位租赁协议书》，约定2014年6月30曰交付，租期50年，自2014年6月30日起2064年6月30日止。索淑珍于2014年向中国建行贷款，给付中合辽阳置业有限公司110,000.00元，并花费手续9,240.00元。中合辽阳置业有限公司于2016年才向索淑珍交付车位，但交付的车位时发现实际交付与约定的车位不符，索淑珍要求更换为原车位，多次协商未果，没有签订任何交付手续，并且该车位中合辽阳置业有限公司没有取得产权。2018年经多次找到中合辽阳置业有限公司负责人员要求使用原约定车位后，并在4月1日缴纳600.00元车位管理费后才正式使用车位，且未进行任何交付手续。2019年4月索淑珍再次支付600.00元管理费，共计给付2年车库物业费1,200.00元。索淑珍2018年4月开始使用车位后发现地下停车场雨季下水管道漏水，多次向中合辽阳置业有限公司驻小区负责人反映，对方驻小区负责人让索淑珍等着给维修，索淑珍不知道其是否维修，但地下停车位依旧漏水，最后驻小区负责人告诉索淑珍无法维修。索淑珍于2018年年初购买奔驰E300I牌小轿车，于2018年3月27日花费5,000.00元安装龙膜牌车衣，后因地下停车场雨季下水管道多次漏水造成车衣损坏，无奈之下于8月25日花费3,000.00元重新更换损坏车衣。索淑珍认为《“中合华府”地下车位租赁协议书》违反了《中华人民共和国合同法》第214条，且中合辽阳置业有限公司没有取得车库产权。根据《中华人民共和国合同法》第52条，《“中合华府”地下车位租赁协议书》无效，应该返还索淑珍车库租金，并赔偿因无效合同造成的损失。一审法院认定事实：2014年3月18日，索淑珍(承租方、乙方)与中合辽阳置业有限公司(出租方、甲方)签订《“中合华府”地下车位租赁协议书》，协议中约定：一、甲方将中合华府地下停车场B-08号车位租予乙方作停车使用；二、车位总价人民币110,000.00元，单价8,000.00元平；三、本车位租赁为50年，自2014年6月30日起2064年6月30日止。四、车位交付使用时间2014年6月30日。五、租期届满如乙方需继续租赁的，应在期限届满前30天通知甲方，双方重新签订车位租赁协议，车位由乙方继续无偿使用。一审法院认为，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方签订的租赁协议书中约定：双方签订的租赁协议书租赁期限为50年，车位总价人民币110,000.00元，单价8,000.00元平；租期届满如乙方需继续租赁的，应在期限届满前30天通知甲方，双方重新签订车位租赁协议，车位由乙方继续无偿使用。索淑珍主张租赁协议无效，而中合辽阳置业有限公司认为双方并非租赁关系，实际为买卖关系。结合租赁协议的内容，若双方为租赁关系，租赁协议的内容中存在很多不合常理的情况，故虽双方签订的名为租赁协议，但实际意思表示应为买卖关系，因此对于索淑珍主张租赁合同无效的诉讼请求，不予支持。对于索淑珍所主张的赔偿贷款手续费，因合同并非无效合同，对此亦不予支持；对于索淑珍所主张的隐形车衣及车库物业费，因其未提供证据予以证明，故不予支持。判决：驳回索淑珍的诉讼请求。案件受理费2，808.00元，由索淑珍负担。二审中，索淑珍提供如下证据：1、案外人车位租赁协议二份，证明租期不同而租金不同，以此证明其与中合辽阳置业有限公司签订的是租赁合同，不是买卖合同；2、业主全景松等五人证据的证实及手机视频光盘一份，证明案涉车位漏水；3、索淑珍儿媳朱宁的行驶证、汽车销售合同、更换车膜维修店的账本、建行取款交易明细，证明汽车遭受车膜损失3000元；4、辽阳市白塔区人民法院的民事调解书，证明案外人刘震杰的租赁协议的效力是真实的；5、车位管理费收款收据，证明朱宁的车在案涉车位使用。经审查，证据一：因该二份租赁协议均是复印件，本院不予采信；证据二：证人没有出庭，不符合证据形式的客观要件，本院不予采信；对于手机视频无法确定拍摄时间，且在庭审中中合辽阳置业有限公司的委托代理人表示已经修复完毕，上诉人的委托代理人无法证明修复之后是否漏水，对该证据本院不予采信；证据三：对于朱宁的行驶证、汽车销售合同与本案无关。更换车膜维修店账本由于没有标明准确的时间，而且其记载更换隐形车衣3000，定金500，无法确定更换车衣是否完成，且建行取款交易明细上的款额收款方不是灯塔市诚泰补漆一站式服务中心（更换车膜维修店），不能证明索淑珍所要证明的经济损失，故对该组证据不予采信；证据四：不能证明索淑珍要证明的合同效力，对此不予采信；证据五：车位管理费收据，上面加盖中合辽阳置业有限公司的公章，对此证据本院予以确认。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为《“中合华府”地下车位租赁协议书》的合同性质以及中合辽阳置业公司是否应当赔偿索淑珍隐形车衣3000元。根据《中华人民共和国合同法》第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，索淑珍与中合辽阳置业有限公司签订《“中合华府”地下车位租赁协议书》，该合同明确“甲方将中合华府地下停车场B08号车位租予乙方作停车使用”可以确定该协议系租赁合同，而非买卖合同，且合同内容没有转移标的物的所有权给索淑珍，故原审法院将本案案由确定为买卖合同不当，本院应予纠正。关于合同的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第214条规定“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”。本案中，双方约定“本车位租期为50年，自2014年6月30日起至2064年6月30日止”，该内容违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定“【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及第56条规定“【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。依据上述规定，本案诉争的《“中和华府”地下车位租赁协议书》第三条租赁期50年的约定无效，中合辽阳置业有限公司应返还索淑珍30年的租金66000元（110000元÷50年*30年）。关于索淑珍要求中合辽阳置业有限公司赔偿因地下车库漏水造成车衣损害3000元的主张，因其未提供充分的证据证明其主张，对其此节上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2183号民事判决；二、确认索淑珍与中合辽阳置业有限公司2014年3月18日签订的《“中合华府”地下车位租赁协议书》中约定的本车位租赁期为50年的超过20年部分无效（即租赁时间为2014年6月30日至2034年6月30日止）；三、中合辽阳置业有限公司于本判决生效后十日内返还索淑珍30年租金66,000.00元；三、驳回索淑珍其他上诉请求。一案件受理费2808元、二审案件受理费2808元，由中合辽阳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  王 娜审判员  艾德玲二〇二〇年七月一日法官助理侯是羽书记员徐智源