文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1016号上诉人（原审原告）：高巧，女，1965年9月21日出生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区。上诉人（原审原告）：沈广达，男，1965年1月9日出生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地句容市宝华镇恒大雅苑002幢3108号。法定代表人：刘森峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司职员。上诉人高巧、沈广达因与被上诉人江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高巧、沈广达上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院在本案2019年9月27日第二次开庭时，将案件由简易程序转为普通程序，未在审限届满前作出决定，并且未告知当事人，属于违规。2.在案件审理即将结束时，一审法官误导高巧补充提供了有利于碧桂园公司的材料。3.一审法院认定事实不清，高巧、沈广达因碧桂园公司虚假广告宣传和恶意隐瞒相关规划，陷入错误认知，为购买湖景房多支付了二十多万元的购房款，碧桂园公司构成欺诈。一审法院选取了对碧桂园公司有利，且无可比性的房屋单价，错误认定碧桂园公司的行为对高巧、沈广达没有造成损失。被上诉人碧桂园公司辩称：1.一审审理程序符合法律规定，高巧、沈广达的上诉理由没有证据证明。且本案是简易程序变为普通程序，更能保障双方当事人的权利，对高巧、沈广达并无实质性的损害。2.一审中不存在法官误导的情形，一审中高巧、沈广达的诉请始终是要求赔偿，并不要求解除合同，即其一直要求继续履行合同，并不是法官误导。3.原审事实认定清楚，高巧、沈广达所述的湖泊和绿地两点内容并不构成双方合同的内容，双合同条款都是具体明确的，与周围规划没有关联。因一房一价，房屋之间的价格也无可比性，购房行为取决于房屋的情况也取决于购买者的经济能力，且涉案房屋的价格与其他楼栋之间没有明显差异，不存在因湖泊而产生较大的价差。综上，碧桂园公司没有实施民法上的欺诈行为，且根据政府规划和宝华镇代表大会的相关会议精神，湖泊一直都是有规划的，并且在积极推进中，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高巧、沈广达向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付因虚假宣传、欺诈销售应承担的违约金人民币392965.8元（以购房款总价人民币1309886元的30%计算）；2.碧桂园公司支付因虚假宣传、欺诈销售致其多支付的购房款相应部分的银行贷款利息人民币5000元（暂计）；3.碧桂园公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月29日，碧桂园公司作为出卖人，高巧、沈广达作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定碧桂园公司将其开发的位于句容市房屋出售给高巧、沈广达，合同单价为10499.89元/平方米，总价款为1299886元。合同约定的交房日期为2018年10月30日前。合同签订后，高巧、沈广达按约支付首付款299886元，余款办理了按揭贷款手续。2018年10月，碧桂园公司向高巧、沈广达发出《收楼通知书》，通知高巧、沈广达办理涉案房产的收房手续。后高巧、沈广达至现场欲办理收房手续，但因认为碧桂园公司未能按承诺交付符合双方约定的房屋，即违反湖景承诺，遂拒绝收房。2019年3月21日，高巧、沈广达诉至一审法院请求判如所请。一审中，高巧、沈广达陈述虽未办理收房手续，但不要求解除与碧桂园公司之间的《商品房买卖合同》。另变更诉请为：1.判令碧桂园公司返还因虚假宣传、欺诈销售致高巧、沈广达多支付的购房差价损失人民币217517.27元，并支付利息损失（利息按年6%的利率标准，自2016年11月1日起计算至实际给付之日止）；2.碧桂园公司支付高巧、沈广达惩罚性赔偿金65255.18元（该赔偿金以高巧、沈广达购房差价损失人民币217517.27元的30%计算）。其它诉请不变。另查明，碧桂园公司网站、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等宣传等宣传材料中含有“南侧为10万方森林湖泊”、“坐拥10万方浩瀚湖景、近百种野生鱼种，赏湖瞰山之美！”、“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，营造赏湖之美”、“十万方湖面，泊满浮世闲心”等字样。再查明，2019年2月2日，句容市市场监督管理局作出句市监管宝案字（2018）10号《行政处罚决定书》，该决定书载明：现查明，当事人（指碧桂园公司）在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料。决定书指出，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，对碧桂园公司共计处以人民币524000元罚款。一审中，一审法院调取了涉案房屋所在小区除23-26幢以外的部分商品房销售合同，上述房屋单价从12000余元至14000余元不等。一审法院认为，高巧、沈广达购买碧桂园公司开发的涉案房屋，双方之间形成商品房销售合同关系。双方应按签订的《商品房买卖合同》履行各自的权利义务。依双方买卖合同，双方并未对交付的房屋为湖景房作出合同约定，但从高巧、沈广达提交的碧桂园公司的网站截图、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等书面证据看，碧桂园公司在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料。故碧桂园公司在向高巧、沈广达销售涉案房屋过程中未能就规划中的湖泊进行客观陈述，其行为违反相关法律规定，碧桂园公司应停止不实宣传行为。关于高巧、沈广达的诉讼请求，高巧、沈广达以碧桂园公司虚假宣传、欺诈销售为由，要求其承担违约责任，并赔偿相关损失。一审法院认为，民事欺诈的构成需具备以下条件：一是必须有欺诈的故意；二是必须实施欺诈行为；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认知，并基于错误认知而为意思表示。本案中，碧桂园公司虽然在向高巧、沈广达销售涉案房屋过程中有未能就规划中的湖泊进行客观陈述的行为，该行为也被行政部门认定为违法并处以行政处罚，但房屋属于价值较大的基本生活资料，普通购房者对房屋的地理位置、结构、质量、价格等关键因素进行综合考虑后才决定是否购买。庭审中，高巧、沈广达也表示不要求解除和碧桂园公司的商品房买卖合同，故涉案房屋是否为湖景房并非高巧、沈广达决定是否购买涉案房屋的决定性因素。因此，虽然碧桂园公司在销售中有不实陈述的行为，但该行为并非对高巧、沈广达购买涉案房屋产生错误认知。同时，违约赔偿损失的一般构成要件为：有违约行为、当事人一方有对方违约行为造成的损失、违约行为与结果之间存在因果关系。一审法院调取了涉案房屋所在小区中部的部分房屋的买卖合同，该合同所对应的房屋楼层、面积、户型均类似于涉案房屋，合同网签时间也临近涉案房屋合同网签时间，经现场查勘，上述房屋均非所谓的湖景房，但上述部分房屋的价格远高于涉案房屋价格。以涉案小区16幢903室为例，该房屋123.08平方米，单价为12725.53元；以14幢1单元1101室为例，该房屋123平方米，单价为14243.48元。故高巧、沈广达并未为所谓湖景付出对价，碧桂园公司的行为并未给高巧、沈广达造成损失。综上，对高巧、沈广达诉请均不予支持。一审法院判决：驳回高巧、沈广达的全部诉讼请求。本院二审期间，上诉人高巧、沈广达申请证人李某出庭作证，拟证明涉案房屋因当时宣传的湖景房卖点，价格比非湖景房高出二十多万元。碧桂园公司质证认为，证人证言的内容缺乏针对性和明某，无法达到其主张的证明目的，且其与高巧存在利害关系，其证言不能作为证据使用。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：对于一审案件，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。本案一审中，因案情复杂，一审法院依法将简易程序转为普通程序审理，并无不当。经查，一审法院在2019年9月29日开庭前向双方当事人送达了传票及告知合议庭成员通知书，亦在当庭向双方当事人告知了适用普通程序审理的事宜以及合议庭的组成情况，高巧、沈广达并未提出异议。且一审法院适用普通程序审理本案，有利于进一步查清案件事实，并不损害高巧和沈广达的实体权利和诉讼权利，不存在严重违反法定程序的情形。本案系商品房销售合同纠纷，双方签订涉案合同的目的在于买卖房屋，双方的权利义务均应根据合同的约定予以认定。本案中，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，被句容市市场监督管理局给予行政处罚。但该事实并不当然构成民事上足以影响合同效力的欺诈行为。本案双方在签订涉案合同时，高巧、沈广达对其所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容是明知的，合同系双方平等协商后达成的，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。碧桂园公司虽在销售涉案房屋过程中，未能就规划中的湖泊进行客观陈述。但碧桂园公司关于“湖泊”的宣传属于涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。作为购房人，高巧、沈广达应当知晓所谓的“湖景”并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，不在双方合同的具体内容之内。因此，本案不能认定碧桂园公司的宣传行为使高巧、沈广达对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。此外，房屋买卖中，购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等综合因素所影响。高巧、沈广达主张其购房的决定性因素在于“湖景”环境，缺乏事实依据，亦不符合一般房屋买卖的合同目的。至于高巧、沈广达主张的房屋差价问题。本院认为，现实中房屋价格会受房屋面积、朝向、楼层、房号、小区配套设施及布局、销售情况等诸多因素的影响，房屋之间的价差必然存在。本案中，高巧、沈广达提供的证据并不足以反映所谓“湖景”环境对于涉案房屋价格是否存在影响以及具体影响大小的事实。且本案亦无法认定上述价差的存在系碧桂园公司的欺诈行为导致高巧、沈广达陷入错误认识而导致。因此，对高巧、沈广达所主张的购房差价损失和惩罚性赔偿金，本院难以支持。综上，高巧、沈广达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5632元，由上诉人高巧、沈广达负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年七月一日书记员 柳婷婷