广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初4036号 原告：曹富军，男，1980年5月7日出生，汉族，住南宁市，未到庭。 委托代理人：廖菊良，女，1980年6月9日出生，瑶族，住南宁市。 原告：廖菊良，女，1980年6月9日出生，瑶族，住南宁市。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江**福建路**，统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科，该公司董事长。 委托代理人：敬彬儒，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托代理人：庞欣，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告曹富军、廖菊良与被告广西红日东升投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，适用普通程序，依法组成由审判员聂凯担任审判长，人民陪审员肖楠、蒙海艳参加的合议庭，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。书记员黄丽霖担任法庭记录。原告暨原告曹富军的委托代理人廖菊良,被告广西红日东升投资有限公司的委托代理人庞欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹富军、廖菊良向本院提起诉讼请求：1、被告向原告交付位于南宁市兴宁区红日·山湖12栋806号的商品房；2、被告向原告支付违约金30489.64元（以已付房款总额477894元为基数，按每日万分之一，自2015年1月1日计至被告实际交付房屋之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年8月27日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市兴宁区红日·山湖12栋806号房，合同总价款477894元，被告应于2014年12月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，被告如未能按时交付，应承担相应的违约责任。合同签订后，原告已经依约向被告支付了全部房款，但至今被告未向原告交付符合交房条件的房屋。原告认为被告逾期交房的行为已经构成严重违约，故被告应按照双方合同约定交付房屋并以已付房款的万分之一的标准向原告按日计付违约金。 被告广西红日东升投资有限公司辩称：涉案楼盘的房屋除了13栋外，其他栋的房屋均已经实际交付，被告交付的房屋是符合交付条件的。按照双方签订的合同第9条约定，被告存在逾期交房的免责情形，应扣减相应的天数。合同约定的违约金过高，应该减免被告的违约金，因为被告作为涉案楼盘的发包人，至今尚未完全支付承包人的全部工程款，被告现已经没有能力支付额外的违约金，如果还需要支付违约金，对于全面履行合同的时间会拖得更久，用于支付违约金的款项如用来支付工程款，很快就可以办理房产证，故被告希望广大业主体谅公司的难处。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月27日，原告（买受人）曹富军、廖菊良与被告（出卖人）广西红日东升投资有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于南宁市兴宁区红日·山湖12栋806号的商品房，房屋总价款为477894元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力或重大疫情、流行××、火灾，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府及有关部门通知停工、封闭道路、禁止车辆进出施工场地的；4、遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（计为一日）的；5、在施工过程中出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更影响施工的；6、遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；7买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。除上述原因外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件六：《合同补充协议》第七条第一款约定，买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙，即视为房屋已经验收和交接。买受人逾期未办理交付手续的，视为买受人违约，由买受人承担全部延期收房责任。出卖人有权按本合同第十条出卖人应承担的延期交房责任的对等责任，向买受人追究违约责任。合同还就其他事项进行了约定。 上述合同签订后，原告履行了向被告支付全部价款477894元的义务。由于被告未按合同约定将涉案商品房交付原告使用，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，2012年3月8日，南宁市城乡建设委员会因红日山湖工程项目未办理工程质量安全监督登记以及施工许可证等法定建设手续即擅自开工的行为向原告下发《执法检查责令停工改正通知书》，责令其从2012年3月8日起整改，经该委及质监站复验合格后方可复工。 2012年9月7日，南宁市城乡建设委员会因红日山湖工程项目施工现场无警示标志、工地出入口未按规定设置大门、施工现场运输主要通道未按规定进行硬化的行为向原告下发《执法检查责令停工改正通知书》，责令其从2012年9月7日起停工整改，经南宁市建设建筑管理监察支队复验合格后方可复工。 2014年9月14日，南宁市城乡建设委员会因红日山湖工程项目7#楼外脚手架拆除至二十层处，在该部位拉结点少、未铺设脚手板；7#楼外脚手架上安全网破损、挂设不牢固；7#楼有从高处坠落钢管现象的行为向原告下发《执法检查责令停工改正通知书》，责令其从2014年9月14日起停工整改，经南宁市建筑管理处复验合格后方可复工。 又查明，2012年9月1日，南宁市城乡建设委员会下发《南宁市城乡建设委员会关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》，其中要求从9月17日14:00至9月25日24:00，全市（不包括6县）在建工地（含私房建设、建筑外立面装修改造工程）停工整治。 2014年9月6日，南宁市城乡建设委员会、南宁市城市管理局联合下发南建质安〔2014〕118号《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》，其中要求市区在建工地原则上必须在2014年9月10日零点至9月19日24点期间全面停工。 2015年8月26日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安〔2015〕108号《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求9月12日至9月22日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。 2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安〔2016〕57号《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。 再查明，被告于本院受理的（2016）桂0102民初4086号案件中申请本院分别向广西绿城水务股份有限公司、广西电网有限责任公司南宁供电局调取南宁市兴宁区红日·山湖项目部从2012年8月至今一周内停水、停电超过8小时的情况。 2017年4月13日，广西电网有限责任公司南宁供电局向本院作出复函，答复：“……我局已开展调查。根据现有记录，从2014年1月起红日山湖项目部计量自动化系统确有超过8个小时的掉线时间，但造成掉线的原因有10kv外线停电、用户自停和终端所在位置信号不好导致掉线，计量自动化系统也无法识别客户侧终端表计是停电还是故障掉线，故请你院斟酌使用。以上所述红日山湖项目部计量自动化系统掉线时间如下：1、2014年1月24日从15:00至23:00，共8小时；2、2014年1月25日从3:00至23:00，共20小时；3、2014年3月5日从1:00至9:00，共8小时；4、2015年7月19日12:00至7月20日17:00，共29小时；5、2015年10月24日13:00至10月25日22:00，共33小时；6、2015年12月17日从12:00至22:00，共10小时；7、2016年2月2日从00:00至2月4日23:00，共71小时；8、2016年4月26日从12:00至4月29日3:00，共63小时；9、2016年6月27日从13:00至6月28日9:00，共20小时”。 2017年4月14日，广西绿城水务股份有限公司向本院作出复函，答复：“南宁市兴宁区红日山湖项目部从2012年8月至今未因欠费而停水。其他原因造成停水情形因我公司没有相关资料佐证，无法进行确认。” 还查明，涉案商品房尚无已经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的材料。 本院认为，一、关于原、被告签订的商品房买卖合同的效力问题。 原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 二、关于被告实际交房行为的效力问题。 被告主张其已经向原告发出《交房通知》，且涉案房屋仅系因被告拖欠工程款致使建设单位不予配合才未能办理建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的相关手续，涉案房屋已经具备了实质上的交房条件，故原告已经实际收房的，应当视为被告已经向其交付了符合交房条件的房屋；原告拒绝收房的，也应根据《合同补充协议》的约定承担违约责任。原告对被告的前述主张不予认可。本院认为，被告向原告发出《交房通知》的前提应为涉案房屋已经符合合同约定的交房条件，在此前提下，被告向原告发出的《交房通知》才能产生双方合同约定的法律效力。而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，现被告明确自认涉案房屋并未取得经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的相关手续，其虽主张涉案房屋实质上已经达到前述五方联合验收合格标准，但并无证据予以证实，故被告对此应承担举证不能的法律后果，被告因此无权向原告发出《交房通知》要求原告收房，原告即使存在实际收房行为，也不能因此免除被告按照合同约定交付符合交房条件房屋的义务。 三、关于被告是否对原告构成违约的问题。 原告已经依照合同约定履行了向被告支付全额购房款的义务，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前向原告交付符合合同约定的涉案商品房。根据双方合同的约定，因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府及有关部门通知停工、封闭道路、禁止车辆进出施工场地的；遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（计为一日）的，交付的期限均应当作相应顺延。现从被告提供的证据及本院调取的证据来看，2014年12月31日前，共计有19天南宁市城乡建设委员会通知“两会一节”期间停工的情形、3天停电超过8小时的情形，故实际的交房期限应顺延至2015年1月21日前，但被告在该期限届满后亦仍未向原告交付涉案商品房，其行为已经构成违约，应当就此承担违约责任。对南宁市城乡建设委员会向被告作出停工改正通知书要求停工整改的期间，被告虽主张应计入延期交房的期间，但本院认为，此停工整改的原因系由被告施工过程中的自身原因造成，不属于政府部门针对不特定主体作出的行政行为，故本院对被告的前述主张不予支持。 四、关于房屋的交付问题。 虽然根据双方合同的约定，交付涉案商品房的条件是该房已经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，但现在并无证据证实涉案商品房已经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，故尚不符合交付的条件，经本院向原告释明，其仍坚持该项诉讼请求，故本院对其该项诉讼请求依法不予支持，其可待涉案商品房符合交付条件后再就此另行提起诉讼。 五、关于违约金的支付问题。 根据原、被告双方合同的约定，被告逾期交付涉案商品房的，应自合同约定的最后交付期限之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告要求被告以已付房款总额477894元为基数，按日万分之一标准支付违约金，符合前述约定和法律规定，本院予以支持。违约金的计算期间，应根据上述认定的事实，自2015年1月21日计算至被告向原告实际交付符合经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的涉案商品房之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下： 一、被告广西红日东升投资有限公司向原告曹富军、廖菊良支付逾期交房违约金（以477894元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年1月21日计至被告向原告实际交付符合经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的南宁市兴宁区红日·山湖12栋806号商品房之日止）； 二、驳回原告曹富军、廖菊良的其他诉讼请求。 案件受理费562元，由被告广西红日东升投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 聂 凯 人民陪审员 肖 楠 人民陪审员 蒙海艳 二〇一七年八月十七日 书 记 员 黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。