福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0502民初231号 原告：杨超玲，女，汉族，1982年9月1日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：苏志松、沈阳，福建顺济律师事务所律师。 被告：戴嘉欣，男，汉族，1995年8月12日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：陈江峰、陈福东，福建百康律师事务所律师。 原告杨超玲与被告戴嘉欣房屋买卖合同纠纷一案，原告杨超玲于2016年9月6日向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼。2016年9月12日，经申请人杨超玲申请，泉州市丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初7091号民事裁定书，冻结被申请人戴嘉欣价值548815.3元的财产。被告戴嘉欣在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为其住所地在泉州市鲤城区，请求将案件移送泉州市鲤城区人民法院审理。泉州市丰泽区人民法院经审查于2016年10月20日作出（2016）闽0503民初7091号之一民事裁定书，裁定戴嘉欣对管辖权提出的异议成立，本案移送泉州市鲤城区人民法院管辖。泉州市鲤城区人民法院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月9日、2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告杨超玲的委托诉讼代理人沈阳、被告戴嘉欣的委托诉讼代理人陈福东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨超玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房产买卖合同》；2.被告返还原告已向其支付的购房款380000元及代其向招商银行股份有限公司泉州分行(以下简称“招行泉州分行”)支付的三期按揭贷款还款13461元，共计393461元；3.被告支付原告为涉案房产支出的水电周转金、物业管理费、专项维修基金共计7887.3元；4.被告向原告支付按购房总价款737335元的20%计算的违约金147467元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与泉州华大泰禾广场投资有限公司(以下简称“泉州泰禾公司”)签订《商品房买卖合同》购买华大泰禾广场B地块1、S1号楼2216、2217、2218、2219、2220号房产。同时，被告与招行泉州分行签订《个人购房借款及担保合同》，将前述全部房产作为抵押物，贷款1680000元。自2014年8月26日起至2024年8月26日止，分120期，按照每期偿还等额本息的方式履行还款义务。而后，被告与原告签订《房产买卖合同》，约定被告将前述房产中的2216号房产（下简称“2216号房产”）转让给原告，合同总价款为737335元。合同签订后，原告支付被告380000元，并以被告名义向招行泉州分行履行2216号房产偿还三期的还款义务，每期还款4487元，同时原告为2216号房产支出的水电周转金、物业管理费、专项维修基金共计7887.3元。《房产买卖合同》的违约责任条款中约定，“以其他形式限制房地产权利致使合同目的不能实现的，卖方应及时退还买方用于支付购房款的第一部分及第二部分的款项及支付银行贷款的本金及利息”，“买卖双方任何一方违反本合同约定义务，致使合同目的不能实现的，应向对方支付合同总价款二倍的违约金”。现因被告原因，导致双方合同无法履行，为此原告诉至法院。 被告戴嘉欣辩称：1.原告未向被告支付购房款380000元，要求被告返还380000元购房款缺乏事实根据和法律依据；2.原告未依约向银行还贷，导致合同目的不能实现，被告同意解除合同；3.原告未向银行偿还贷款，要求被告支付三期按揭贷款13461元无事实根据；4.被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 以下事实双方当事人无争议，本院予以确认：1.戴嘉欣向泉州泰禾公司购买华大泰禾广场B地块1、S1号楼2216、2217、2218、2219、2220号房产。同时，被告于2014年8月26日与招行泉州分行签订《个人购房借款及担保合同》，将上述全部房产作为抵押物，贷款1680000元。自2014年8月26日起至2024年8月26日止，分120期，按照每期偿还等额本息的方式履行还款义务。2014年7月9日，泉州泰禾公司与戴嘉欣就上述房产中的2216号房产，签订编号为201407090066的《商品房买卖合同》。因戴嘉欣自2015年1月26日起未向招行泉州分行定期还贷，导致招行泉州分行及泉州泰禾公司分别向泉州市丰泽区人民法院另案提起两起诉讼。其中泉州泰禾公司于2016年1月25日向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，请求解除泉州泰禾公司与戴嘉欣就本案讼争房产签订的编号为201407090066的《商品房买卖合同》，泉州市丰泽区人民法院于2016年4月22日作出（2016）闽0503民初1190号民事判决（该判决于2016年5月15日生效），判决于2016年2月23日解除泉州泰禾公司与戴嘉欣就2216号房产签订的《商品房买卖合同》。2.2015年11月26日，原告杨超玲与被告戴嘉欣签订了《房产买卖合同》，被告戴嘉欣拟将2216号房产转让给杨超玲，并约定合同总价款为737335元。双方签订的《房产买卖合同》载明：“卖方（戴嘉欣）已清偿贷款本息至2015年11月10号计14期，买方（杨超玲）应从2015年12月10号还起”、“卖方保证其对该房地产享有完全的处分权，该房地产的权属不存在任何争议或纠纷”及“以其他形式限制房地产权利致使合同目的不能实现的，卖方应及时退还买方用于支付购房款的第一部分及第二部分的款项及支付银行贷款的本金及利息”，“买卖双方任何一方违反本合同约定义务，致使合同目的不能实现的，应向对方支付合同总价款二倍的违约金”等内容。合同签订当日，戴嘉欣出具了一张收条交由杨超玲收执，该收条载明了戴嘉欣收到杨超玲购房款380000元，其中现金320000元，转账60000元及本案讼争房产的详细坐落地点等内容。3.原告杨超玲与被告戴嘉欣于2015年11月26日签订的《房产买卖合同》，双方均同意解除。4.杨超玲以戴嘉欣名义于2015年11月1日支付水电周转金300元、于2015年11月26日支付物业管理费1091.3元及专项维修基金6496元，共计7887.3元。 根据双方诉辩情况，本案争议焦点如下：1.被告戴嘉欣是否应返还原告杨超玲购房款380000元及三期按揭贷款13461元。2.被告戴嘉欣是否应予支付涉案房产支出的水电费等共计7887.3元；3.被告戴嘉欣是否应向原告杨超玲支付按购房总款的20%的违约金147467元。 原告杨超玲主张，鉴于合同目的已经不能实现，应当予以解除，对此对方也已经同意。1.关于380000元是否应返还给原告的问题，被告出具给原告的收条中已经明确表示，其已经收到现金320000元和转账60000元，被告在没有提出任何证据的情况下对收到320000元予以否认，是不能成立的。在第一次庭审中，被告陈述的是原告没有支付380000元，在原告没有提出60000元转账的证据的时候，被告连60000元都不予承认，可见被告有虚假陈述。2.关于三期贷款是否应返还给原告的问题，原告已经提出了短信、流水等充分证据，被告却没有提供证据予以反驳，故其反驳不能成立。3.被告认为是原告没有依约支付贷款致使合同目的不能实现，但事实上原告有依约还贷，而在戴嘉欣与泉州泰禾公司的民事诉讼中，相关的判决可以体现在原、被告双方签订《房产买卖合同》之前，被告已经没有按时还贷，故本案无法实现合同目的是因为被告违约，原告有权要求被告支付违约金，且原告也根据实际情况下调了违约金。 被告戴嘉欣主张，1.被告同意解除合同，但因原告违约在先导致合同目的不能实现。2.虽然被告向原告出具了一份收条，对该证据的表面真实性无异议，但被告没有实际收到320000元现金购房款。3.对于三期贷款，被告没有义务证明原告有偿还三期贷款，原告也没有证据证明其有偿还，就算原告在2015年12月24日偿还贷款，也不符合双方的合同约定，所以违约责任在原告。4.对于物业管理费等，原告因其持有票据原件故认为是其交纳，但根据双方合同约定，被告应当在签订合同时交付各种票据，被告依约交付，故原告不能以此证明是其缴纳的该费用。5.因原告未依约还贷，故本案违约责任在于原告，被告无需承担违约责任。即使法庭认为被告应当承担违约责任，原告要求的数额也过高，请法庭依法予以调整。 围绕上述争议焦点，根据双方当事人的举证、质证，本院分析认定如下： 1.关于被告戴嘉欣是否应返还原告杨超玲购房款380000元及三期按揭贷款13461元的问题。因原、被告于《房产买卖合同》签订当日，戴嘉欣出具了一张收条交由杨超玲收执，该收条载明了戴嘉欣收到杨超玲购房款380000元，其中现金320000元，转账60000元及本案讼争房产的详细坐落地点等内容，并由戴嘉欣签名确认。虽然戴嘉欣否认收到该款项，但却无法提供证据进行证明以支持其主张。而该收条原件现为杨超玲持有，故原告杨超玲主张本案《房产买卖合同》签订后，原告已支付被告380000元这一事实本院予以采信。 2.关于原告以被告名义向招行泉州分行履行2216号房产偿还三期的还款义务，每期还款4487元的问题。经过庭审举证质证，原告与被告对2015年12月24日及2016年2月15日，由杨超玲以被告名义向招行泉州分行各偿还贷款4487元的事实均无异议，本院予以认定，并在卷佐证。另外一笔因原告并无证据证明，而被告对此亦予以否认，故对此本院不予认定。 3.关于被告戴嘉欣是否应支付给原告因2216号房产而支出的水电周转金300元、物业管理费1091.3元、专项维修基金6496元共计7887.3元的问题。在泉州市丰泽区人民法院于2016年4月22日作出的（2016）闽0503民初1190号民事判决中已认定：⑴戴嘉欣自2015年1月26日起就未向招行泉州分行定期还贷，导致招行泉州分行向泉州泰禾公司扣收贷款本息及费用，截至2015年11月13日，泉州泰禾公司共计代偿32254.7元；⑵泉州市丰泽区人民法院于2016年4月22日作出（2016）闽0503民初1190号民事判决时，2216号房产尚未交房。由此可见，戴嘉欣于2015年11月26日与杨超玲签订的《房产买卖合同》中的2216号房产并不具备转让条件，并且由于戴嘉欣与招行泉州分行及泉州泰禾公司关于2216号房产的一系列诉讼，导致戴嘉欣与杨超玲于2015年11月26日签订的《房产买卖合同》的合同目的并不能实现，该过错责任在于被告戴嘉欣，因此，杨超玲以戴嘉欣的名义支付的水电周转金、物业管理费及专项维修基金理应由戴嘉欣退回给杨超玲。 4.关于原告杨超玲主张的违约金的问题，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”本案杨超玲与戴嘉欣在双方签订的《房产买卖合同》对违约责任约定如下：“买卖双方任何一方违反本合同约定义务，致使合同目的不能实现的，应向对方支付合同总价款二倍的违约金”，综合本判决书前文关于合同目的不能实现的分析认定，故原告杨超玲主张被告戴嘉欣应向原告支付按购房总价款737335元的20%计算的违约金147467元，并无不妥，本院予以支持。 综上所述，本院认为，杨超玲与戴嘉欣之间就2216号房产签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，现因合同目的已不能实现，且双方均同意解除，故本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因本案《房产买卖合同》合同目的不能实现的过错责任在于戴嘉欣，故原告杨超玲向本院提出的主张合情合理，本院予以支持。综上，戴嘉欣应返还给杨超玲购房款380000元及代付的二期按揭贷款还款8974元，并支付相应的违约金，对原告提出的其他无事实依据的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百一十五条、第一百三十四条第一款第（七）、第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、解除杨超玲与戴嘉欣于2015年11月26日签订的《房产买卖合同》； 二、戴嘉欣应于本判决发生法律效力后十日内返还杨超玲已向戴嘉欣支付的购房款380000元及代付的二期按揭贷款还款8974元，并向杨超玲支付违约金147467元； 三、戴嘉欣应于本判决发生法律效力后十日内支付给杨超玲为华大泰禾广场B地块1、S1号楼2216号房产支出的水电周转金、物业管理费、专项维修基金共计7887.3元； 四、驳回杨超玲其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费11173元，由杨超玲负担68元，由戴嘉欣负担11105元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄春屏 人民陪审员  江军猛 人民陪审员  黄佳玲 二〇一七年八月二十四日 书 记 员  温 鸿 判决书适用的法律条文及执行申请提示 一、判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 …… 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 …… 第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。 第一百三十四条承担民事责任的方式主要有： …… (七)赔偿损失； (八)支付违约金； …… 以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。  5