宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初1160号 原告：宁波市宁合华金属制品有限责任公司（统一社会信用代码：91330211MA2CMJKHXN），住所地浙江省宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号。 法定代表人：吴旭磊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗金，北京大成（宁波）律师事务所 律师。 被告：宁波市镇海杭甬机械厂（统一社会信用代码：913302117133083205），住所地镇海区骆驼街道南一西路123号。 投资人：汤坚强，该厂厂长。 被告：汤坚强，男，1967年1月27日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告：王剑芬，女，1964年9月4日出生，汉族，住杭州市江干区。 三被告共同委托诉讼代理人：王飞天，浙江甬友律师事务所律师。 原告宁波市宁合华金属制品有限责任公司（以下简称“宁合华公司”）与被告宁波市镇海杭甬机械厂（以下简称“杭甬机械厂”）、汤坚强、王剑芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法由审判员戴盈盈适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁合华公司的委托诉讼代理人罗金，被告杭甬机械厂、汤坚强、王剑芬的共同委托诉讼代理人王飞天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁合华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告杭甬机械厂立即腾退位于潘家山嘴的房屋，恢复原状，交还原告；2.判令被告杭甬机械厂支付房屋占用费58495.09元，结清水费及损耗、电费及损耗、门卫费（房屋占用费暂算至2020年3月18日，实际应计算至腾退之日）；3.判令被告杭甬机械厂支付原告律师费15000元；4.判令在被告杭甬机械厂财产不足以清偿债务时，被告汤坚强以个人财产对第二、三项债务承担清偿责任；5.判令被告王剑芬对第二、三项诉请承担连带责任。事实和理由：2016年12月2日，被告杭甬机械厂与原房东宁波兴怡紧固件有限公司签订《厂房租赁合同》，约定承租位于潘家山嘴的房屋1371平方米，租金为13元每平方每月（不含税），租金一年付一次，先付后用，租期2017年1月1日起至2019年12月31日。2019年3月宁波兴怡紧固件有限公司将该房屋出售给了原告，并于2019年4月办理了过户手续，原告取得了对应产权。被告亦向原告支付了租金等费用。租赁合同到期前，原告多次告知被告到期后将不再续租，要求被告期满腾退，到期后亦多次发函要求被告立即腾退并结算费用，但被告至今仍无理占用，已属违约。被告杭甬机械厂系个人独资企业，被告汤坚强作为投资人应在杭甬机械厂不足清偿债务时，承担清偿责任。被告王剑芬作为担保人应承担连带清偿责任。 被告杭甬机械厂、汤坚强、王剑芬答辩称：一、关于收取房屋占用费的诉讼请求，没有法律依据。1.原告买受的涉案部分建筑是违章建筑。原告和原房东在被告提起的优先权纠纷案件一审庭审中，也明确表示“涉案的承租房屋是没有产权证的违章建筑”（有一审的庭审录音为证）。本案中，原告提供的《资产房屋买卖中介合同》“清单”条款第7款也明确：“厂区所有绿化及无证建筑（约8000平方米）”。2.原告与原房东的房屋买卖行为无效，被告只能按建筑残值使用费来支付所谓的占用费。《资产房屋买卖中介合同》“清单”条款第7款同时明确约定“如交易时相关部门规定要求拆迁，则甲乙双方同意服从政府政策规定”。法律明文禁止违章建筑买卖。所以涉案的违章建筑部分买卖行为无效。因政府规定必须强制拆除，被告又无法继续承租，这就给被告带来巨大的经济损失，仅搬迁费一项就损失几十万元。3.原告无权向被告主张房屋占用费。原告按照被告与原房东之前签订的《厂房租赁合同》收取占用费，但因出租的厂房是违章建筑，所以原告按该租赁合同约定的租金标准向被告收取房屋占用费没有任何法律依据；如因此要求被告按新的收费标准向被告收费，更是没有法律依据。4.被告曾为了息事宁人，也向原告支付过所谓的租金，但原告主动退回了被告支付该款项。二、要求被告腾退，不符合法律规定。1.被告承租后，还办理过营业执照。根本没有去想厂房的产权情况。到第一次开庭时被告才知原来承租的厂房是违章建筑，原房东采用欺骗手段出租给被告，所以本案中被告是受害者，原房东的行为已给被告造成了巨大的经济损失。2.原告提出自己要使用涉案建筑物的理由不能成立。众所周知，违章建筑不仅损害了国家、集团利益，同时也损害了相关企业的利益。国家对违章建筑是零容忍度，所以必须立刻拆除，不存在被告腾退后交还原告的问题。因此，原告提出让被告腾退的理由是不能成立的，也是不符合法律规定的。3.被告在国家实施拆除时会主动搬离占用的违章建筑，而不是交还给原告。三、向被告收取律师费没有法律依据。1.原房东与被告签订的《厂房租赁合同》约定只适用被告与原房东之间的争议。原告仅为厂房买卖，充其量也只能受让厂房出租部分所涉的收费权，根本没有权利继承被告与原房东之间约定的争议解决的费用承担方式。2.即使原告有权收取，律师费也只能按浙江省律师收费标准支付。本案不是重大复杂案件，无需上浮；腾退部分的诉求，因不涉及标的，最多是2500元，现原告主张的是房屋占用费，仅为几万元，已超过了2500元的代理费，也应按占用费的请求金额计算律师代理费，因此律师代理费也仅为几千元。原告自愿多支付律师代理费与被告无关，该请求不应得到支持。3.如果原告要继承厂房租赁合同的承租人的权利，那也要承担该合同规定的义务，被告几年里交纳租金过程中，只收到少量部分的正规发票，大部分没有收到，如果原告要继续合同权利，按合同规定由承租人承担，那先把几年的发票补齐。四、被告已支付了今年5月以来相关的水电使用费。这些都有据可查，原告代付多少，被告支付多少即可。五、被告汤坚强、王剑芬不是责任的相对人，不应承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院查明事实如下： 2016年12月2日，宁波兴怡紧固件有限公司（甲方）与被告杭甬机械厂（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，主要约定：甲方把实际所有的位于潘家山嘴的1371平方厂房租赁给乙方作为生产经营使用。租赁期限：2017年1月1日起至2019年12月31日止。租赁价格为13元每平方每月（不含税），租赁费一年付一次，先付后用（租赁开始前三天内付清，否则视为乙方违约）。合同生效后……乙方还应支付门卫保安费用，……乙方负责支付每月基本电费21000元，电费每月先付后用，以及变压器损耗每年承担47576元，一年一次性支付……水量按实际结算，另加2%作为管道损失，水费先付后用……租赁合同到期终止后，乙方应对甲方的厂房进行恢复原状……乙方违约，应承担违约金并赔偿全部经济损失（包括甲方为实现债权所支出的律师费、诉讼费及诉讼保全担保费等损失）。王剑芬作为连带责任人签字。 另查明，后宁波兴怡紧固件有限公司将包括案涉厂房在内的位于镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号不动产出售给原告，双方签订的买卖合同内记载厂区内绿化及无证建筑物约8000平方米。2019年4月30日上述厂房及土地登记在原告名下，不动产权证记载的土地使用权面积为19231平方米，房屋建筑面积为3702.35平方米。 2019年9月15日，原告向杭甬机械厂发送通知，要求杭甬机械厂在合同终止日前按时全部搬离，并结清相关款项，被告承认已收到该份通知。2019年12月25日，原告再次向杭甬机械厂发送告知函，告知其租期到期后将不再续租，被告已收到该份告知函。2020年1月3日，原告委托北京大成（宁波）律师事务所罗金律师向杭甬机械厂邮寄律师函，内容为：案涉厂房已于2019年3月出售给了原告，原告于2019年4月已办理过户手续。截至律师函出具之日，租赁期限已经届满，原告也已经提前发送了不续租通知，现要求杭甬机械厂立即腾退厂房，归还给原告，否则将启动法律程序，追求其违约责任。查询显示该份律师函于2020年1月4日由被告收发室签收。 杭甬机械厂于2019年12月30日向原告转账17823元（房屋使用费），被原告退回。杭甬机械厂于2020年1月2日、2020年1月6日、2020年1月10日、2020年1月20日、2020年3月2日、2020年3月10日、2020年3月19日、2020年4月1日、2020年4月10日、2020年4月22日、2020年5月4日、2020年5月11日分别向原告转账100000元、40759.87元、100000元、44362.47元、50000元、100000元、98499.16元、100000元、100000元、144732.95元、100000元、100000元，均为电费。王剑芬于2020年1月21日、2020年3月3日、2020年3月19日、2020年4月26日分别向原告法定代表人吴旭磊转账4500元（其中4000元为变压器费用补偿）、500元（门卫）、4500元、4550元。合同有效期内的房租杭甬机械厂已经全部付清。 再查明，杭甬机械厂于2019年起诉要求确认宁波兴怡紧固件有限公司与原告之间签订的买卖合同无效，法院判决驳回杭甬机械厂的诉讼请求，该判决已生效。 还查明，杭甬机械厂系个人独资企业，汤坚强为投资人。 本院对本案的争议焦点分析如下： 1.合同效力问题。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告以通过向案外人宁波兴怡紧固件有限公司购买的方式取得了镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号不动产的土地使用权和房屋所有权，故原告已经取代宁波兴怡紧固件有限公司成为案涉租赁合同的出租人，且租赁合同效力不变。 2.租赁物返还问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉租赁合同于2019年12月31日到期，在此之前，原告已经两次通知被告杭甬机械厂合同到期后不再续租，故杭甬机械厂应当按照合同约定及时返还租赁物。但杭甬机械厂至今仍未返还租赁物，显属违约，原告要求其立即腾退房屋并恢复原状的诉请，于法有据，本院予以支持。 3.房屋占有使用费支付问题。合同到期后，承租人仍然占有租赁物的，应当按照合同约定的标准支付房屋占有使用费。本案中，双方租赁合同已经于2019年12月31日到期，但被告杭甬机械厂至今仍占有案涉厂房，故应当按照合同约定支付房屋占有使用费。即使案涉厂房存在部分建筑无证的情形，也不免除被告杭甬机械厂按照合同约定支付房屋占有使用费的义务。 4.律师费问题。案涉租赁合同约定，承租人违约，应承担违约金并赔偿全部经济损失，包括出租方为实现债权所支出的律师费。现被告杭甬机械厂未按时返还租赁物构成违约，故原告有权要求被告按照合同约定承担原告因本次诉讼支出的律师费。被告提出律师费过高，但并未提供证据予以证明。《浙江省物价局浙江省司法厅关于〈完善律师和基层法律服务收费的通知〉》（浙价服【2015】203号）规定除了几类特殊案件外，其他法律服务收费全部放开，实行市场调节。且综合本案实际情况，原告支出的律师费并未明显偏高。 5.被告汤坚强、王剑芬责任承担问题。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。被告杭甬机械厂为个人独资企业，汤坚强作为投资人应对杭甬机械厂不能清偿的债务承担清偿责任；王剑芬作为连带责任人在租赁合同上签名，应对杭甬机械厂的债务承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下： 一、被告宁波市镇海杭甬机械厂于本判决生效之日起三十日内腾退位于的房屋，并将其恢复原状后返还给原告宁波市宁合华金属制品有限责任公司。 二、被告宁波市镇海杭甬机械厂支付原告宁波市宁合华金属制品有限责任公司自2020年1月1日起至实际腾退日止按照合同约定标准计算的房屋占有使用费，并结清水电费及门卫工资，于腾退之日起十日内履行完毕。 三、被告宁波市镇海杭甬机械厂支付原告宁波市宁合华金属制品有限责任公司律师费15000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 四、被告王剑芬对被告宁波市镇海杭甬机械厂上述第二、三项债务承担连带清偿责任；被告汤坚强对被告宁波市镇海杭甬机械厂不能清偿的上述第二、三项债务应以其个人其它财产予以清偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1637元，减半收取818.5元，由被告宁波市镇海杭甬机械厂、汤坚强、王剑芬共同负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 戴盈盈 二〇二〇年七月八日 代书记员 陈 洁