福建省政和县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0725民初657号原告：李应禄，男，1969年10月8日出生，汉族，经商，户籍地福建省政和县，现住福建省政和县。委托诉讼代理人：周兴，政和县“148”法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨基楚，政和县“148”法律服务所法律工作者。被告：福建省鑫诚房地产开发有限公司，住所地福建省政和县。法定代表人：吴松贵，执行董事。委托诉讼代理人：宋玉文，男，福建省鑫诚房地产开发有限公司工作人员，住福建省政和县。委托诉讼代理人：柳红梅，女，销售主管，住浙江省庆元县。原告李应禄与被告福建省鑫诚房地产开发有限公司（以下简称“鑫诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李应禄及其委托诉讼代理人周兴、被告鑫诚公司的委托诉讼代理人宋玉文到庭参加第一次庭审，原告李应禄的委托诉讼代理人周兴、被告鑫诚公司的委托诉讼代理人宋玉文、柳红梅到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。李应禄向本院提出诉讼请求：1.判令鑫诚公司支付逾期办证违约金43567元（1518天×2870000元×0.001%)；2.判令鑫诚公司返还李应禄购买位于政和县熊山朝阳街（胜地心苑）××幢××层××房因减少约18m2的房产面积的购房款126000元（按现市价7000元/m2计算）[原诉状中第二项诉讼请求列明为：判令鑫诚公司对占用李应禄购买的位于政和县熊山朝阳街（胜地心苑）××幢××层××房18m2的房产恢复原状。如无法恢复原状，则赔偿李应禄经济损失126000元（按现市价7000元/m2计算），后李应禄当庭将该诉讼请求变更如上]。事实和理由：2012年1月11日，李应禄及刘云、倪琳贵、范针有（后退出购买）与鑫诚公司签订《商品房买卖合同》，约定李应禄等人向鑫诚公司购买其开发的位于政和县熊山朝阳街（胜地心苑）A××幢××层××房产，房产总价款为287万元，建筑面积680.75平方米,公摊面积为65.79平方米，鑫诚公司应于2012年10月31日前将房产交付给李应禄，并在交付房产后90日内办理房屋权属证书，如逾期办理的，鑫诚公司应向购买人支付自逾期之日起每日按已付款的0.001%的违约金，鑫诚公司不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质等条款。合同签订后，李应禄依约向鑫诚公司履行了支付购房款的全部义务，并与鑫诚公司经协商后签订了《商铺返租使用合同》，约定李应禄将上述购买的房产出租给鑫诚公司，租赁时间从2012年10月1日至2018年9月30日止。后李应禄多次向鑫诚公司要求其履行办理所购房产的权属证书，但鑫诚公司均以种种理由未予办理，直至2017年2月28日才将李应禄购买的房产办理了所购房产的不动产权属证书，迟延办证时间为1518天（2013年2月1日至2017年2月27日）。鑫诚公司在承租李应禄所购房产期间，将该房产占用了18平方米用于建造消防通道，导致李应禄所购的房屋面积直接受损18平方米，极大的损害了李应禄作为商品房购买者的合法权益,并且鑫诚公司擅自将消防通道改造成商品房出售，并借《商铺返租合同》隐瞒真实情况，事实上造成了李应禄购买的商品房使用面积减少。综上，李应禄认为，鑫诚公司延期办证和占用李应禄所购房产18平方米用于设立消防通道的行为，已构成了重大违约。为维护李应禄的合法权益，特向法院提起诉讼，请求如上。鑫诚公司辩称，按照国家契税法的规定，买受方是契税的纳税义务人，应当自行去交税，卖方才有权办理房产证。2012年7月5日涉案房产已经竣工交付，李应禄于2016年12月才去办理契税证，契税证办完后，鑫诚公司马上将房产证过户给李应禄，鑫诚公司是在合同期限内办理，没有超过90天，鑫诚公司不存在延期，是李应禄存在延期交纳契税。且李应禄要求鑫诚公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院应当予以驳回。本案是房屋买卖合同纠纷，李应禄的第二项诉讼请求没有法律依据。鑫诚公司交付给李应禄的房产并没有减少18平方米，是鑫诚公司将房屋转租给现在的经营人，鑫诚公司没有经过李应禄同意打通楼梯。鑫诚公司交付房屋给李应禄时是完全符合交付条件的，面积按照合同没有减少，李应禄才会接收房屋，鑫诚公司于2012年已经交付房屋完毕，鑫诚公司交付房屋符合买卖合同的各项约定，并没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据无异议：刘云、徐丽芳、王志榴、倪琳贵不参加诉讼声明书及四人身份证复印件、《商品房买卖合同》、不动产权属证书、《商铺返租使用合同》、特别签订条款、中国建设银行个人贷款对账单、销售不动产统一发票办证联、福建增值税普通发票、福建省政和县地方税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明、政房权证字第××号房屋所有权证、政房权证字第××号、政房权证字第××号房屋所有权证、闽（2017）政和县不动产权第××号不动产权证书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、本院制作的现场勘验笔录、对李应禄作的询问笔录、对刘云、徐丽芳、王志榴、倪琳贵作的询问笔录、本院依法向政和县住房保障和城乡规划建设局调取的鑫诚胜地心苑A1三层规划审批平面图，本院依法向政和县公安消防大队调取的政和哈迪宝贝全脑开发培训中心消防改造工程设计平面图、政和哈迪宝贝全脑开发培训中心竣工验收备案登记信息。本院对以上证据予以采信。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.李应禄提交的涉案房产平面图，其中手绘被占用的通道，计18平方米。用以证明：消防通道占用涉案房产18平方米。鑫诚公司对该证据有异议，认为该数据系李应禄自行测量，应以专业机构测量结果为准。本院于2017年6月29日组织双方到涉案房产现场进行勘察测量，该通道占用涉案房产面积约为15.2平方米，原、被告双方对该测量结果无异议。本院确认该通道占用房产面积约为15.2平方米。2.鑫诚公司提交的关于提交办理不动产权证相关资料的催告函、催告函、收款收据、中国建设银行个人网上银行流水单据。用以证明：鑫诚公司多次以邮寄方式催告李应禄提交相关资料用于办证，与李应禄相邻的其他业主都有及时向鑫诚公司领取发票，及时到税务机关交纳契税，鑫诚公司也按期为他们办理房产证。李应禄质证认为，该证据与李应禄无关，且李应禄亦未收到该催告函。对该组证据不予认可。本院认为，该组证据的催告对象并非指向李应禄，鑫诚公司未提交其催告李应禄提交相关资料用于办证的证据，亦未提交其邮寄送达资料的凭单与回执。本院对该组证据不予采信。3.鑫诚公司提交资金往来统一票据、物业专项维修资金缴款凭证、住宅专项维修资金交存通知书。用以证明：鑫诚公司在2013年就按合同约定通知李应禄缴纳费用，但李应禄未缴契税，导致鑫诚公司无法办理产权证。李应禄质证认为，物业费系涉案房产承租人哈迪宝贝缴纳，李应禄多次要求鑫诚公司办证，鑫诚公司才提供住宅专项维修资金交存通知书给李应禄。本院认为，鑫诚公司提交的该组证据无法证明其通知李应禄缴纳契税，本院对鑫诚公司所要证明的内容，不予采信。4.鑫诚公司提交的鑫诚胜地心苑A1号楼验收前相片、现状照片。用以证明：鑫诚公司将商品房出售给李应禄时有经过消防验收，消防验收时间是2012年12月17日，李应禄的商业用房已经用隔墙隔好，并没有减少该商业用房的平方数。李应禄质证认为，照片无法证明鑫诚胜地心苑A1号楼内部的结构。本院对照片的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年1月11日，李应禄、刘云、倪琳贵、范针有与鑫诚公司签订《商品房买卖合同》，约定李应禄、刘云、倪琳贵、范针有向鑫诚公司购买位于政和县熊山朝阳街（胜地心苑）××幢××层××房产。2012年7月5日，刘云、李应禄、倪琳贵与鑫诚公司重新签订涉案房产的《商品房买卖合同》，鑫诚公司将涉案房产出售给李应禄、刘云、倪琳贵，房价款为287万元，该房建筑面积为680.75平方米，用于商业。并约定鑫诚公司应在2012年10月31日前将涉案房产交付李应禄，并在交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鑫诚公司提供的资料交付李应禄，如因鑫诚公司原因，李应禄不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方案处理:“1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.001%利率付给利息，同时按已付款的0.001%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”合同签订后，李应禄依约向鑫诚公司支付了全部购房款。鑫诚公司于2012年10月31日向李应禄等人交付涉案房产，涉案房产于2012年12月17日通过消防备案抽查合格。2012年1月6日，倪琳贵、刘云、李应禄与鑫诚公司签订了《商铺返租使用合同》，约定返租期限为六年，即返租期限起始于2012年10月1日至2018年9月30日止。鑫诚公司在签订了《商铺返租使用合同》后，将涉案房产转租给政和县哈迪宝贝全脑开发培训中心使用，政和县哈迪宝贝全脑开发培训中心承租后，鑫诚公司未与政和县熊山朝阳街（胜地心苑）××幢××层××房产的业主李应禄等人协商，将该房屋的西侧部分面积约15.2m2改造为通道，该通道从一楼通至六楼。政和县哈迪宝贝全脑开发培训中心对涉案房产的装修设计平面图，已于2013年8月29日通过消防设计备案抽查合格。2016年11月28日，鑫诚公司开具纳税人名称为李应禄、刘云、倪琳贵缴纳增值税的发票，并将该票据交付李应禄。2016年12月1日，王志榴、刘云、徐丽芳、李应禄、倪琳贵缴纳契税。2017年2月28日，王志榴、刘云、徐丽芳、李应禄、倪琳贵办理了闽（2017）政和县不动产权第××号不动产权属证书。另，2017年2月28日，涉案房产登记在李应禄、刘云、倪琳贵、徐丽芳、王志榴名下（按份共有，李应禄占16.67%,刘云占16.67%，倪琳贵占33.33%，徐丽芳占16.67%，王志榴占16.66%。产权证号：闽（2017）政和县不动产权第××号）。刘云、倪琳贵、徐丽芳、王志榴明确表示放弃本案实体权利，不参加本案诉讼。依照《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条规定：“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。”案外人刘云、徐丽芳、王志榴、倪琳贵对涉案房产享有产权份额，属共同诉讼当事人，因其明确表示放弃本案实体权利，不参加本案诉讼，可不予追加刘云、徐丽芳、王志榴、倪琳贵为本案原告，李应禄可依法主张权利。本院认为，李应禄、刘云、倪琳贵与鑫诚公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。根据合同的约定，鑫诚公司应在房屋交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，构成违约，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。鑫诚公司于2012年10月31日向李应禄等人交付房屋，李应禄等人于2016年12月1日才完成缴纳契税，于2017年2月28日办理不动产权证书。鑫诚公司未在约定期限为李应禄等人办妥及交付房地产权证，构成违约，应自2012年1月30日起承担逾期办证违约责任。李应禄对逾期办理房屋产权证书违约金请求的诉讼时效应自2012年1月30日开始起算，而李应禄于2017年6月1日向本院提起诉讼，已超过两年的诉讼时效期间，李应禄未举证证明其在本案诉讼之前已向鑫诚公司主张逾期办证违约金，故违约金应从李应禄起诉之日向前倒推两年开始计算，即自2015年6月2日起算。鑫诚公司应自2015年6月2日起每日按李应禄等人已付购房款2870000元的0.001%承担违约金至2017年6月1日止，计730天，共计20951元（2870000元×0.001%×730天），李应禄主张的预期办证违约金，本院予以部分支持，超过诉讼时效的部分，本院不予支持。鑫诚公司辩解是李应禄未按期缴纳契税，导致未按期办理房地产权证，鑫诚公司不存在延期办证，不应承担逾期办证违约金，并且李应禄要求其承担逾期办证违约金的诉讼时效已过，应予以驳回该诉讼请求。本院认为，李应禄主张其于2016年12月才去缴纳契税，是因鑫诚公司未将办理契税的资料向其提交，且鑫诚公司未举证证明其已按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给李应禄等人，故鑫诚公司辩解不存在延期办证，不应承担逾期办证违约金的意见，依据不足，不予采纳。每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故对自起诉之日倒推两年的违约金，应予以保护。李应禄诉请鑫诚公司返还李应禄购买位于政和县熊山朝阳街（胜地心苑）××幢××层××房因减少约18m2的房产面积购买款126000元（按现市价7000元/m2计算）。本院认为，李应禄当庭认可所交付房屋的面积与合同约定的面积一致，其认为鑫诚公司擅自将消防通道改造成商品房出售，造成了原告购买的商品房使用面积减少，但李应禄并未提供鑫诚公司将消防通道改造成商品房出售的证据，故对李应禄的该主张不予支持。涉案房屋是在交付后，鑫诚公司返租过程中，将房屋部分面积打通作为通道使用，占用了李应禄等人房屋部分面积。李应禄等人与鑫诚公司签订商品房买卖合同后，鑫诚公司已将涉案商业用房交付李应禄等人并予以返租，且该商业用房已办理了产权过户手续，李应禄等人与鑫诚公司之间的房屋买卖关系已成立并生效，鑫诚公司在返租过程中占用李应禄等人的房屋部分面积作为通道，李应禄要求鑫诚公司返还该部分面积的购房款，是属于双方因房屋租赁关系产生的纠纷，与本案不属于同一法律关系，故李应禄主张返还涉案房产所减少约18m2的房产购买款126000元的诉讼请求，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：1福建省鑫诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李应禄逾期办证违约金20951元；二、驳回李应禄的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3692元，减半收取计1846元，由李应禄负担1618元，福建省鑫诚房地产开发有限公司负担228元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 员 吴晓妹二〇一七年八月二十三日法官助理 林丽思书 记 员 张丽珍本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。