浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2435号原告：水海星，男，1976年3月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告：丁菊萍，女，1971年11月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。二原告共同委托诉讼代理人：许华娣，浙江剡城律师事务所律师。被告：陈建康，男，1974年9月13日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告水海星、丁菊萍与被告陈建康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月26日和6月24日两次公开开庭进行了审理。原告水海星、二原告共同委托诉讼代理人许华娣、被告陈建康两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、原、被告解除2018年12月8日双方间签订的《房屋租赁合同》；二、被告立即支付原告违约金5万元、欠付租金至2020年4月10日计115080元（其余租金按1644元／天计算至实际腾退日）、滞纳金（自2020年2月2日起至实际付清日止按欠付租金的日1％计算）；三、被告支付原告清理建筑垃圾费87500元及垫付的物业费4831元（974.02元×2.48元/平方）；四、被告恢复破坏的主体结构（具体是恢复三道被拆除的承重墙及一楼与二楼、二楼与三楼间的楼梯楼板）、拆除外墙“拉芳舍”店招等；以上合计金额257411元，扣除已收取的押金5万元，尚余207411元；五、本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求中的租金起算点为2020年2月1日；撤回第三项诉讼请求中的物业费。原告变更第四项诉讼请求为被告恢复破坏的主体结构（具体为恢复：一楼与二楼、二楼与三楼间的楼梯楼板）、拆除外墙“拉芳舍”店招及附着物，并恢复原墙面等，或由被告承担原告拆除与恢复的所有损失；同时明确该项诉讼请求为选择要求被告恢复，不要求被告承担拆除与恢复的所有损失。原告增加一项诉讼请求为被告赔偿原告租金损失12万。事实与理由：2018年12月8日双方签订《房屋租赁合同》一份，原告将坐落于绍兴市越城区北辰广场商业用房A栋203、303、304室合计918.52平方米建筑面积，出租给被告陈建康作商业经营之用。合同约定双方间的租金及付款时间为半年一付，每半年的租金为30万元。根据合同约定在2019年12月31日前应支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金30万元，该租金原告多次催讨仍拖延不付。被告的行为已违反合同约定，构成违约，根据《房屋租赁合同》第四章第二条之规定，被告应支付欠付的租金及滞纳金，并赔偿原告损失。经原告多次催讨，被告均借故拖延，遂成讼。补充的事实与理由：原、被告之间的合同约定租金为第1、2年60万，第3年62万，第4年64万，第5年66万，目前被告要解除合同是第3年，而原告与新的承租方之间的合同租金每年只有60万，故差价就是原告的租金损失。被告辩称：一、原、被告于2018年12月8日签订的房屋租赁合同己因双方协商而解除，原告诉请判令原、被告解除2018年12月8日签订的房屋租赁合同依法应予驳回，理由如下：1、2018年12月8日，被告与二原告签订合同属实，被告在合同签订后己按约支付给原告租房押金50000元，装璜投资四百多万元，并按约付清截至2020年1月31日止的租金。2、被告于2019年11月20日发微信给原告，内容为“水老板好，迪荡拉芳舍做不下去了，房租是付到2020年1月31日止，到这个时间关店了，谢谢支持”，明确向原告提出了解除合同的意思表示，原告收到后回复“陈老板，收到，如有合适客户，帮我们推荐下，谢谢”，即原告已同意解除合同，唯一的条件仅是帮原告推荐合适的客户。《中华人民共和国合同法》第九十四规定：当事人协商一致，可以解除合同，故原、被告签订的房屋租赁合同已因双方协商而解除。3、原告已将该租赁房屋另行出租给他人，并拆除了被告的全部装璜，进一步证明原告已以实际行为履行了合同的解除，否则在合同尚未解除的情况下原告是无权另行出租，更无权进场装璜。二、因合同系协议解除，且不附任何解除的条件，被告不构成违约，故原告无权向被告主张2020年2月1日起的租金，更无权主张违约金，原告第二、三、四项的诉讼请求依法应予驳回。三、协议解除合同后原告依法应退还给被告5万元押金，若原告拒不退还押金被告将另行向原告主张权利。若原告在庭审中承认房屋租赁合同己协议解除，被告在原告同意退还押金的前提下不追究原告擅自强制收回出租房屋及占有被告财产的民事责任和刑事责任，若原告仍认为房屋租赁合同尚未协议解除，那么被告将另行向原告追究民事责任和刑事责任。四、关于楼梯楼板的问题，一楼与二楼、二楼与三楼的楼板当时2011年被告开店的时候就与第一任房东商量好了，当时就已经敲掉了的，一楼与二楼的楼板当时与第一任房东有约定要做好的，二楼与三楼的楼板是没有约定的，但是目前二楼与三楼的楼板被告也已经做好了。关于招牌的问题，没有约定招牌需要被告来拆，合同约定可移动的东西被告可拿可不拿，附在墙上的东西被告没有权利拿掉的。双方已解除合同了，新租户与被告没有关系，被告已解约，后面不存在损失，原告主张的租金损失无依据。综上，原告滥用诉权，违背事实和法律，请求人民法院查明事实，依法驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月8日，原告水海星、丁菊萍（甲方）与被告陈建康（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市（建筑面积321.03平方米）、303室（建筑面积316.4平方米）、304室（建筑面积281.09平方米），合计建筑面积918.52平方米的房屋出租给乙方商业经营之用；租期自2019年2月1日起至2024年1月31日止。付款时间约定为2019年2月1日至2019年7月31日付30万元，2018年12月31日前付清；2019年8月1日至2020年1月31日付30万元，2019年6月30日前付清；2020年2月1日至2020年7月31日付30万元，2019年12月31日前付清；2020年8月1日至2021年1月31日付30万元，2020年6月30日前付清；2021年2月1日至2021年7月31日付31万元，2020年12月31日前付清；2021年8月1日至2022年1月31日付31万元，2021年6月30日前付清；2022年2月1日至2022年7月31日付32万元，2021年12月31日前付清；2022年8月1日至2023年1月31日付32万元，2022年6月30日前付清；2023年2月1日至2023年7月31日付33万元，2022年12月31日前付清；2023年8月1日至2024年1月31日付33万元，2023年6月30日前付清。同时约定，租房押金为5万元，甲方出具收款收据。租赁期内甲、乙双方应信守合同，任何一方违反本合同的规定，赔偿对方人民币5万元整，并承担相应违约责任。在租赁期内，乙方不再租赁的，需提前4个月通知甲方；乙方未经甲方同意，中途擅自退租的或未提前通知甲方的，甲方不退还乙方已付的租金，乙方还应承担违约责任；若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。租赁期满后，乙方只能移出活动资产，对已装饰在墙、顶、地上的不得破坏，否则要求复原。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告已支付房屋租金至2020年1月31日，并支付了押金5万元。2019年11月20日，被告陈建康微信告知原告水海星“水老板好，迪荡拉芳舍做不下去了，房租是付到2020年1月31日止，到这个时间关店了，谢谢支持”；原告水海星回复表示“陈老板，收到，如有合适客户，帮我们推荐下，谢谢”；被告陈建康语音表示其本身自己也在找转租的人。2020年2月15日，原告水海星微信联系被告陈建康表示，预算出来了，吊顶、厨房、墙等的拆除费多的吓人。后双方进行了语音沟通。2020年2月17日，原告水海星微信联系被告陈建康，询问被告的桌子沙发怎么办，如果都不要了其叫人都拉去扔掉了；如果谁要的话，让他们都来拉拉掉，厨房设备如果要的话自己来拿走，如果不要的话，其也让人来拆掉扔掉。被告陈建康未回复微信。2020年3月14日，原告水海星与案外人俞有各签订《室内建筑垃圾清运及拆除工程合同》一份，约定案外人负责案涉房屋迪荡原拉芳舍二至三楼室内建筑垃圾清运及拆除工程，拆除包括三楼厨房及过道垫高地面、非承重墙、二楼吧台、所有吊顶、以及墙面、家具、窗套门套木门、玻璃等；工期为2020年4月10日至4月18日；工程造价为85000元。原告水海星已支付上述85000元。后，二原告找案外人孟剑斌拆除了原拉芳舍油烟管道，孟剑斌于2020年4月10日出具收条，载明已收到拆除费及清运费2500元。2020年4月15日，原告水海星、丁菊萍（甲方）与案外人郑耀（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租期为2020年5月1日至2025年4月30日，年租金为60万元。2020年5月21日，物业微信联系原告水海星表示案涉房屋外“拉芳舍”广告牌老在掉下来，怕砸到人，要求重视。原告水海星于同日微信联系被告陈建康，表示因被告做的广告牌在掉落，很不安全，建议尽快去全部拆迁（除）。另查明，坐落于绍兴市越城区（建筑面积321.03平方米）、303室（建筑面积316.4平方米）、304室（建筑面积218.09平方米）房屋登记的权利人为水海星、丁菊萍。2017年，原告水海星、丁菊萍通过司法拍卖取得案涉203、303、304房屋（通往案涉二楼的一楼部分未在竞拍房产范围）时，被告陈建康已从原房东处租赁了案涉203、303、304室房屋（包括通往二楼的一楼部分房屋）。庭审中，原、被告确认争议的楼梯楼板已恢复，但二原告对恢复楼板的质量有异议。以上事实由原告提供的房屋所有权证复印件3份、房屋租赁合同1份、室内建筑垃圾清运拆除工程合同1份、收条1份、转帐凭证2份、拆油管道费和清运费收条1份、现场照片5张、物业费发票1份、与案外人的房屋租赁合同1份、现场照片4张、微信聊天截图1组、微信聊天记录（附语音摘录）1组；被告提供的微信聊天记录3张、前后对比照片1组及当事人的庭审陈述所证实。被告提供的录音，录音内容显示录音中的人员并不是直接经办人，其表达的系传来消息，且与二原告提供的与案外人的房屋租赁合同签订时间不一致，本院对该录音的证明目的不予认定，二原告与案外人之间的租赁时间应以房屋租赁合同为准。本院认为，针对二原告各项诉讼请求，本院评析如下：一、关于双方之间的租赁合同解除问题。根据微信聊天记录显示，被告于2019年11月20日向原告方微信表示“迪荡拉芳舍做不下去了，房租是付到2020年1月31日止，到这个时间关店了，谢谢支持”，原告方回复表示“陈老板，收到，如有合适客户，帮我们推荐下，谢谢”；结合2020年2月15日原告方微信表述的拆除费，2020年2月17日原告方就桌子、沙发、厨房的东西处理问题联系被告等后续事实，可以认为被告提出到2020年1月31日关店后，原告方后续的答复及处理均系按照双方合同解除的方向进行。故，根据现有证据，可以认定二原告同意了被告的解除请求，本院确认双方之间的房屋租赁合同于2020年1月31日解除。二、关于违约金问题。双方之间的房屋租赁合同虽经二原告同意而协商一致解除，但不影响二原告基于被告的违约行为主张相应的违约责任和损失。被告要求提前解除合同的违约事实清楚，被告虽认为双方系协商一致解除合同，不附任何解除条件，不存在违约金问题，但被告未举证证明二原告同意其解除合同的同时，曾表示放弃对其违约责任和损失主张的权利，本院对被告的该辩称意见不予采信。原告主张的违约金5万元，符合合同约定且尚合理，本院予以支持。三、关于房屋腾退、租金、滞纳金问题。二原告认为2020年2月17日询问被告案涉房屋内桌子、沙发、厨房设备要不要后，被告未予明确回复，现案涉房屋内尚有沙发在，被告仍未腾退的意见。本院认为二原告于2020年2月17日询问被告后虽未得到回复，但原告方已于2020年3月14日与案外人就案涉房屋签订了《室内建筑垃圾清运及拆除工程合同》，故该合同签订时可视为二原告已实际控制或接收了案涉房屋，本院对二原告的该意见不予采信。二原告因认为合同未解除，主张2020年2月1日起至实际腾退之日止租金，但根据本院认定的解除时间，2020年2月1日起应属于房屋占有使用费，故本院根据上述认定直接予以调整。被告认为原定于2020年2月15日修复好楼板后交还房屋，但因疫情原因，无工人维修，后最终于2020年3月中旬修复。故考虑疫情因素，被告酌情确定被告支付给二原告2020年2月1日起至2020年3月14日止按50%计算的房屋占有使用费35342.56元（1643.84元/天×43天×50%）。二原告主张的滞纳金，因双方合同已于2020年1月31日解除，故依据不足，本院不予支持。四、关于清理建筑垃圾和拆除费问题。被告认为根据合同第五章第4条关于“租赁期满后，被告只能移出活动资产，对已装饰在墙、顶、地上的不得破坏，否则要求复原”的约定，固定装修的拆除和建筑垃圾清理费不应由其支付。本院认为本案房屋租赁合同系因被告要求提前解除而解除，不符合合同第五章第4条中租赁期满这一前提条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋租赁合同解除后，二原告可以要求被告拆除固定装修，恢复房屋原状。被告自认二原告曾于2020年3月初让其找一家便宜的拆除队，结合现有证据可以认为二原告曾就拆除固定装修事宜与被告进行过沟通。因被告未拆除，为减损，二原告要求被告支付其代为拆除固定装修（含油烟管道）及清运费87500元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。五、关于恢复楼梯楼板、拆除外墙店招及附着物并恢复原墙面的问题。本案中，二原告自认被告已恢复楼梯楼板，虽认为恢复的楼板质量不符合要求，但未提供充分有效的证据证明，且质量问题亦可后续主张，故对二原告要求被告恢复楼层间楼梯楼板的诉请，本院不再予以支持。根据上述第四点分析，同理，合同解除后，二原告可以要求被告拆除外墙店招及附着物，并恢复原墙面，故本院对二原告的该诉请予以支持。六、关于租金差额损失问题。二原告因与新承租人签订的年租金低于案涉合同，主张案涉合同剩余3年（2020年2月1日至2024年1月31日）租金与新合同该3年租金差额损失的诉请，依据不足，本院不予支持。被告已支付的押金5万元，二原告要求在本案中扣减，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告水海星、丁菊萍与被告陈建康于2018年12月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月31日解除；二、被告陈建康应于本判决生效之日起三十日内支付给原告水海星、丁菊萍违约金50000元、自2020年2月1日起至2020年3月14日止的房屋占有使用费35342.56元，以及建筑垃圾清运及拆除费87500元，扣除押金50000元后，合计人民币122842.56元；三、被告陈建康应于本判决生效之日起三十日内拆除坐落于绍兴市越城区外的“拉芳舍”店招及附着物，并恢复原墙面；四、驳回原告水海星、丁菊萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3069元，由原告水海星、丁菊萍负担1900元，由被告陈建康负担1169元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二〇年七月十三日书记员  张 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。