河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0523民初1692号原告：单明风，女，1959年6月10日出生，汉族，居民，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：杜晋晓，河南华厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晓旭，河南言正律师事务所律师。被告:刘新华，女，1963年3月30日出生，汉族，居民，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：蒋晓茹，女，1986年10月20日出生，汉族，居民，住河南省汤阴县，系被告刘新华之女。被告:马珊珊，女，1988年5月3日出生，汉族，居民，住河南省汤阴县。被告:马有平，男，1962年12月28日出生，汉族，居民，住河南省汤阴县。上述二被告委托诉讼代理人：张明裕，大沧海律师事务所律师。原告单明风与被告刘新华、马珊珊、马有平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告单明风及其委托诉讼代理人杜晋晓、丁晓旭，被告刘新华及其委托诉讼代理人蒋晓茹，被告马珊珊、马有平委托诉讼代理人张明裕到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告申请财产保全，冻结了被告马有平银行存款10万元。因被告刘新华申请管辖权异议，由郑州市金水区人民法院移送本院进行审理。本案现已审理终结。原告单明风向本院提出诉讼请求，要求被告刘新华、马珊珊、马有平给付定金10万元,诉讼过程中原告变更诉讼请求，要求被告给付定金10万元或者赔偿经济损失10万元，并承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月25日原告与被告刘新华签订房产买卖合同，被告刘新华提供经过公证被告马珊珊、马有平的委托书及房产证，并称被告马珊珊、马有平与其是亲戚关系，被告马珊珊、马有平授权转让郑州市金水区花园路159号5号楼1单元14层82号、83号房产，价格162万元。原告依合同约定支付定金10万元，佣金1万元，事后被告刘新华要求解除合同，并退还收取的10万元定金，但拒不赔偿原告的损失。因被告违约，给原告造成经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告刘新华辩称，本案诉争的两套房产属于马珊珊、马有平所有，原告签订了房产买卖合同后，迟迟不能交付全部房款，我方撤销合同，当时经双方调解，解除房屋买卖合同，有房屋中介出示的证明为证。原告的经济损失是因为没有交付房款造成的，并应当由被告承担赔偿责任。被告马有平、马珊珊辩称，被告马有平、马珊珊没有与原告签订房屋买卖合同，也没有委托他人与原告签订房屋买卖合同，更没有收取原告的定金，不知道刘新华出售两套房产的情况，应当驳回原告对两被告的起诉。原告单明风为证明其诉讼请求，提交证据1、2016年8月25日原告与被告刘新华签订的房产买卖合同，证明被告刘新华代理马珊珊、马有平卖房。证据2、公证书复印件两份、房屋所有权证复印件两份，证明刘新华称房产实际是被告刘新华、蒋晓茹、马会所有。证据3、提供收据一张，转款手续两张，证明原告按照合同约定履行了义务，交付了定金10万元及佣金1万元。证据4、光盘两份和承诺书一份，证明经过中介方协调原告要求赔偿没有协商成功，同时证明两套房产的实际所有人是刘新华、马会、蒋晓茹。被告刘新华质证意见为我没有收到定金10万元，因原告没有在签订合同当日给付完毕房款，所以我在11月7日解除合同。对证据的真实性无异议。被告马有平、马珊珊质证意见为对证据的真实性无异议，委托书表明是委托被告刘新华办理房产抵押注销并非房屋买卖，被告马有平、马珊珊对被告刘新华的出售房产的情况不予追认。原告变更诉讼请求后又提交了1、单明风及其儿子出售两套房产，目的是用来置换房产。2、原被告之间的房产买卖合同及刘新华的承诺书，郑州市政务网关于2016年8、9、10月份房价分析、郑州市国泰罗马假日小区在房天下网关于2016年8、9、10月二手房分析、郑州市中方园小区、索凌路房屋买卖合同一份、单明风购买的郑州市金水区房价等证据证明原告损失在23万元左右，原告向被告主张10万元。被告刘新华质证意见为原告提交的证据与本案无关，合同解除的责任在于原告没有交付房款，合同解除后三方已经达成了调解协议。被告马有平、马珊珊质证意见为原告的证据不能证明其损失，被告不应当承担责任。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月25日，被告刘新华持两份公证文书和房产证，在居间方郑州市顺通房地产营销策划有限公司的居间下，与买方原告单明风（乙方）签订了一份房产买卖合同，约定甲方拥有位于郑州市金水区××楼××单元××和××号的房产，房屋所有权人为马珊珊、马有平，乙方自愿购买甲方上述房产。成交价格为162万元，乙方在本合同签订时支付人民币110000元，其中佣金为10000元，余额作为丙方代为保管定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管。付款方式为乙方应当在立契当日向甲方付清全部房款，定金在冲抵房款后转为物业交割保证金。被告刘新华以代理人的身份代表甲方马珊珊、马有平签字，原告单明风在乙方处签字。合同签订后，被告刘新华将房产证交给居间机构，原告支付定金10万元和1万元佣金，被告刘新华收取10万元并向中介机构出具收到条。收到条载明：“今收到购房款壹拾万元整，系金水区花园路159号、5号楼1单元14层82.83号马有平、马珊珊（1301187308和1301190394），代理人刘新华，2016年8月28日”。证人张某1、张某2作为中介机构经办涉案房屋的工作人员出庭证明了合同履行情况，后被告刘新华未能向原告交付房屋，双方形成纠纷。2016年11月7日被告刘新华出具承诺书，内容为：“2016年8月25日，单明风与刘新华在郑州顺通房地产营销策划签订房地产买卖合同，刘新华将位于马珊珊、马有平名下，由刘新华代为出售给单明风，总价款162万元，现刘新华要求解除该房产买卖合同，领取郑州顺通房产营销策划有限公司代为保管的房产证，并保证退还单明风支付定金10万元及1万元佣金，刘新华，2016年11月7日”。被告刘新华向中介机构返还购房款10万元和支付佣金10000元后将房产证取回。原告与被告刘新华均同意解除双方签订的房屋买卖合同，但对于合同没有履行造成的损失未能协商一致形成纠纷。诉讼中，原告为证明其经济损失，提交了2016年8、9、10月分期间有关机构出具的房价报告，另查明，2016年8月3日被告马珊珊、原萌向被告刘新华出具经过公证的委托书，内容为委托人马珊珊与原萌系夫妻关系，委托人马珊珊名下拥有位于郑州市金水区××楼××单元××房产××套，欲办理上述房产在中国建设银行股份有限公司郑州郑东新区支行的贷款注销手续，因委托人工作繁忙无法亲自到场办理相关事宜，特委托刘新华为我们的代理人，代为办理如下事宜：一、代为到中国建设银行股份有限公司郑州郑东新区支行办理上述房产的预约提前还款、抵押注销及领取银行结清证明及其相关事宜，并在相关文件上签字及按手印；二、代为到房管局办理上述房产的抵押注销及归档手续，并在相关文件上签字及按手印；三、代为领取房屋所权证，并在相关文件上签字及按手印。受委托人无转委托权。受托人在委托权限范围内所签署的相关文件委托人均认可，并自愿承担法律责任。委托期限自二○一六年八月三日至二○一七年二月二十七日止。委托人马珊珊、原萌分别在委托书上签字。同日，被告马有平及王贵芹也向被告刘新华出具经过公证的委托书，委托事项为办理郑州市金水区花园路159号5号楼1单元14层82号的上述房产的抵押注销手续，委托权限与被告马珊珊、原萌委托权限相同。庭审中，被告马珊珊、马有平均否认委托刘新华出售本案诉争的两处房产，对刘新华出售上述两处房产的房屋买卖合同不予认可。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案诉争房产所有权人分别是被告马珊珊、马有平，根据公证机关出具的公证文书，被告马珊珊、马有平委托被告刘新华的权限是在中国建设银行股份有限公司郑州新区支行办理贷款注销手续，委托权限中不包括对房产的出售。因被告刘新华对诉争房产没有所有权，也没有取得房产所有权人的授权或追认，属于无权处分，因此双方签订的房产买卖合同属于无效合同。原告称被告马有平、马珊珊知道刘新华处分房产的情况，但被告马有平、马珊珊当庭予以否认，原被告签订的房产买卖合同上卖方为被告马有平、马珊珊，被告刘新华在签订合同时是以代理人的身份在房产买卖合同上签字，原告作为买受人没有认真审查被告刘新华提交的公证文书，原告所举证据不足以认定马有平、马珊珊同意被告刘新华处分该处房产，因此，对于其辩称本院不予采信。合同无效，双方之间约定的定金条款不产生法律效力。原告要求被告赔偿定金10万元本院不予支持。但原告要求赔偿损失10万元，结合当事人在签订合同中的过错责任，被告刘新华明知没有代理权限非法处分他人房产，原告单明风在被告刘新华提交了公证文书的情况下依然与没有代理权限的人签订房产买卖合同也存在明显过错，因此，结合原告提交的损失情况，被告刘新华应当赔偿原告单明风经济损失25000元。被告马有平、马珊珊不是房产买卖合同的当事人，对原告损失不存在明显过错，原告要求被告马有平、马珊珊承担赔偿责任，证据不力，本院不予支持。综上所述，原告单明风要求被告刘新华赔偿经济损失25000元，本院予以支持，要求被告马有平、马珊珊承担责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘新华于判决生效后十五日内给付原告单明风赔偿款25000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由原告负担500元，被告刘新华负担650元，财产保全费3070元由原告单明风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  田太军二〇一七年八月二十二日书记员  邢华帆