广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初2453号原告：吴治平，男，1987年9月2日出生，汉族，住广东省广州市从化区，被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区,法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。原告吴治平与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告吴治平到庭参加了诉讼，被告从化国泰天彤房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴治平诉称：2013年8月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201308201981）（简称“合同”）。根据合同约定，原告购买被告开发的位于从化市江埔街河××“××绿洲花园”××房，房产用途为住宅，建筑面积137.2平方米，购房总价款人民币856485元正。合同第十三条【房屋交付】约定：“甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”合同附件七【本合同补充协议】的第四条【延期交楼的处理】约定：甲方如未能按照本合同的期限交房的，“逾期超过180日后，甲方应自本合同的第十三条约定的交房日期的次日起至实际交房之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告并未依约在2015年6月30日前将符合交楼标准的房产交付原告使用。直至起诉日，被告仍未将符合交楼标准的房产交付原告使用。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1.被告向原告支付逾期交房的违约金（以购房总价款856485元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年7月16日起暂计至起诉日2017年7月13日止）；2.被告承担本案全部的诉讼费用。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《广州市商品房买卖合同》；2.《个人住房组合抵押借款合同》；3.购房全额发票；4.《广东省房地产预告登记证明》；5.物业维修专项基金收据；6.（2016）粤0184民初3014号民事判决书及生效证明。被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称：一、根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质，正因为如此，在民法通则之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，由责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间具体合同的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之一”这个统一约定的比例过高，应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。自然地，原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于原告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。二、被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求贵院可以免除或者减少被告违约责任。三、原告还未收楼，无权针对未来未知的交楼事实提出诉讼请求，因为未来未知的事实是不确定的。若违约金计算至“实际交付房屋之日止”，但是并没有就“实际交付房屋”的标准进行界定，会造成当事人，甚至执行法院理解发生歧义，损害被告的合法权益。在同类似情况案件中，广州市中级人民法院的判例就判决迟延交楼违约金均是计算至起诉之日。经审理查明：2013年8月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同第四条约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街河××（××）202房；合同第七条约定：涉案房屋总金额为856485元；合同第八条约定：原告以按揭贷款付款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的31.11%，即266485元，除首期款外，剩余房款590000元须于2013年8月30日前办理银行按揭手续；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；合同第十四条约定：被告未能按照本合同规定的期限交房的，但原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同附件七补充协议第四条约定，原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。又查，上述合同签订后，原告已支付了全部购房款856485元，但被告未能依约于2015年6月30日前将房屋交付原告使用。再查，原告于2016年7月15日将被告诉至本院，本院于2016年8月11日作出（2016）粤0184民初3014号民事判决书，判令被告从化国泰天彤房地产开发有限公司自该判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金（违约金从2015年7月1日起每日按照总房款856485元的万分之一为标准，计算至2016年7月15日止）给原告吴治平。原告于2017年7月13日再次向本院提起本诉讼，本院于当日予以立案受理。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下两方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告均应按照合同的约定履行相关的义务。被告至今仍未向本院提交证据证明其已将符合合同约定的房屋交付给原告使用。原告已支付了全部的购房款，但被告未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日前将符合标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。另，被告辩称违约系不可抗力或者非被告可控因素所致，应减少或免除被告违约责任。本院认为，被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中可能出现的事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题并按照合同约定的时间及时交付符合标准的商品房给原告使用，应按照合同的约定承担违约责任。因此，被告要求减轻或免除违约责任的理由不成立，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金问题。根据合同附件七第四条的约定，被告如未能按照合同约定的期限即2015年6月30日前交房，应自本合同约定的交房日期的次日即2015年7月1日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金。因2015年7月1日至2016年7月15日的迟延交楼违约金在（2016）粤0184民初3014号民事判决书已做判决，现原告主张的逾期交房违约金从2016年7月16日计算至2017年7月13日，因在该时间点之前，被告并未将涉案房屋实际交付给原告，故原告在本案中主张的迟延交楼违约金从2016年7月16日计算至2017年7月13日的诉请，于合同有据，本院予以支持。三、逾期交房违约金的标准。根据原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起即2015年7月1日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述协议是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。被告应按照合同的约定每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金。因该补充条款已将合同主文约定的日0.05%降低为日0.01%，大大减轻了被告的违约责任。因此，本院对于被告主张每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金的标准过高的意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金（违约金从2016年7月16日起每日按照总房款856485元的万分之一为标准，计算至2017年7月13日止）给原告吴治平；二、驳回原告吴治平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费288.6元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  董文祥此件与原本核对无异二〇一七年八月二十三日书记员  高淑仪