贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初3171号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行），住所地：贵州省贵阳市小河经济开发区黄河路**。负责人：申忱，职务：行长。委托诉讼代理人：秦元孝，系原告员工，特别代理。被告：雷翔，男，1984年1月24日出生，汉族，个体户，贵州省修文县人，住贵州省修文县扎佐镇前进南路**，现住贵阳市修文县。被告：曾云，女，1983年11月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区正新街****附**，现住贵州省修文县。被告：贵州宏立城房地产开发有限公司（以下简称宏立城房开公司），住，住所地：贵阳市南明区四方河路**/div>法定代表人：肖春红。委托诉讼代理人：刘萍，贵州华顿律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201199611415666）。原告农行小河支行与被告雷翔、曾云、被告宏立城房开公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行小河支行委托诉讼代理人秦元孝，被告雷翔、被告宏立城房开公司委托诉讼代理人刘萍到庭参加诉讼，被告曾云经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告雷翔、曾云立即偿还所欠贷款本金715,289.15元及所产生的欠息6,119.18元（利息截止于2017年5月31日）并息随本清；2、被告宏立城房开公司承担连带责任；3、依法判决预告抵押登记有效，在具备抵押登记条件时，原告优先办理抵押登记，对位于贵阳市××××路山水黔城七组团3栋2单元13层2号住房抵押物享有优先受偿权；4、本案诉讼费用、保全费、公告费等原告为实现债权所支付的相关费用由被告共同承担。事实和理由：2009年5月26日，被告雷翔、曾云与被告宏立城房开公司签订《商品房买卖合同》，购买了贵阳市××××路山水黔城七组团3栋2单元13层2号的房屋一套，并且向原告申请了住房按揭贷款，经调查审核，原告于2010年5月21日与被告雷翔、曾云签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：52105201000009737），并办理抵押登记手续，于2010年5月21日发放贷款金额820,000元，期限30年，以等额本息还款法的方式还款。截止于2017年5月31日，被告雷翔、曾云已有3期（90天）贷款未还，逾期本金5,052.67元，逾期正常利息6,119.18元，共计11,171.85元。根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，被告的行为已经构成违约，因被告雷翔与被告曾云系夫妻关系，且曾云在抵押出签字确认，曾云应当承担共同还款责任。同时合同还约定了被告宏立城房开公司为该笔借款承担连带责任。故根据合同及法律规定，诉至法院，请求如前。被告雷翔辩称，对原告的起诉没有异议，希望与原告协商处理此事，不卖房子尽量补齐房款。被告曾云辩未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告宏立城房开公司辩称，第一，对于原告诉请的第一、二项诉讼请求没有异议，第三项诉讼请求没有法律依据；第二，被告宏立城房开公司为被告雷翔、曾云垫付了52,504.15元。本院经审理认定事实如下：2009年5月26日，被告雷翔作为买受人，与作为出卖人的被告宏立城房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：宏房售2765），向该公司购买位于贵阳市××××路山水黔城七组团3栋2单元13层2号的房屋一套，房屋总价为人民币1,028,300元，共有情况为单独所有，付款方式为买受人于2009年5月26日支付人民币208,300元整进入资金监管账户中国农业银行贵阳市小河支行177001040006178，其余房款人民币820,000元整办理贷款，最终贷款金额以银行审核同意的贷款金额为准。买受人选择按揭（含公积金）付款方式。为购买该套房屋，2010年5月21日，被告雷翔作为借款人及抵押人，被告曾云作为抵押人，被告宏立城房开公司作为保证人，与作为贷款人的原告农行小河支行签订了《个人购房担保借款合同》，由被告雷翔向原告借款。该合同约定：借款金额为人民币820,000元；借款用途为购买房产；借款期限为2010年5月21日至2040年5月20日，借款期限为360个月；借款利率采用浮动利率方式，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；还款方式为按月等额本息还款法，每月月末的借款对应日为还款日；借款人、保证人、抵押人违约的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付的利息（包括借款期限内产生的应付未付利息及借款逾期后产生的应付未付利息），贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人出现未足额偿还借款本息超过90天的违约事件时，贷款人有权提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下的借款立即到期，有权行使担保权；被告宏立城房开公司作为借款人的保证人，为该笔借款提供连带责任保证担保，担保期限为自本合同签订之日起，到借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；抵押人被告雷翔、曾云同意以位于贵阳市××××路山水黔城七组团3栋2单元13层2号的房屋一套，为借款提供抵押担保。同时，《个人购房担保借款合同》还对其他相关内容进行了约定。同日，原告农行小河支行依约履行了人民币820,000元的出借义务，而被告未按照合同约定履行还款义务，截止2017年5月31日，被告雷翔、曾云已经逾期3期（90天），之后，被告雷翔亦未再向原告履行还本付息的合同义务，故原告向本院提起诉讼，请求如前。另查明，1、被告曾云与被告雷翔系夫妻关系，双方于2008年3月12日办理结婚登记手续，被告雷翔主张其与曾云已经离婚，但未向法庭提交证据。2、被告雷翔尚未取得本案借款抵押房产的房屋产权证书，该房屋未办理以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续，但于2010年9月15日办理了商品房抵押权预告登记（预告登记证号为：筑房预南明字第Y1051462号）。3、按照原、被告签订的《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行在被告宏立城房开公司的保证金账户上共计扣划款项人民币52,504.15元。故截止于2017年7月24日，被告雷翔所欠贷款本金为人民币708,542.62元，欠息人民币2,025.25元。以上事实，有当事人的陈述、原告营业执照、负责人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、商品房抵押权预告登记证、还款明细表、结婚证复印件、不良贷款数据表等与本案有关联的相关证据予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告雷翔、曾云及被告宏立城房开公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告雷翔应按照合同约定，按月向原告偿还借款本息，但被告截止2017年5月31日已经逾期3期（90天）未按期偿还借款本息，已构成违约，应承担相应法律责任。根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行要求被告雷翔偿还所欠贷款本金及支付欠息的诉请，因原告农行小河支行在被告雷翔出现逾期还款行为时，从被告宏立城房开公司的保证金账户上进行了扣划52,504.15元，截止2017年7月24日，被告雷翔所欠贷款本金为人民币708,542.62元，欠息人民币2,025.25元，故被告雷翔应该对上述款项承担偿还责任。因被告曾云与被告雷翔系夫妻关系，本案案涉借款发生在夫妻关系存续期间，虽以被告雷翔个人名义借款，但该款系婚后共同购买房屋，应认定为夫妻共同债务，故对于原告要求被告曾云承担共同还款责任的主张，本院予以支持。被告宏立城房开公司作为被告雷翔的保证人，按照《个人购房担保借款合同》之约定，为被告雷翔所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，且尚在担保期限内。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，对原告要求被告宏立城房开公司对被告雷翔的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告宏立城房开公司承担保证责任后，有权向被告雷翔、曾云进行追偿。抵押预告登记针对的是将来发生的不动产物权，属于预备登记，不具备终局的物权效力。抵押预告登记是未完成正式的转移登记之前进行一项具有临时性的登记，存在于物权变动条件具备前的时间内，待物权变动的条件具备后，尚需权利人积极行使物权登记的权利。抵押预告登记设立的原因在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利息而设立该登记制度，抵押预告登记不产生抵押登记的法律效力，本院对原告的第三项诉讼请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告雷翔、曾云于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金人民币708,542.62元及利息2,025.25元（计至2017年7月24日），并从2017年7月25日起，按合同约定利率支付利息、罚息及复利至本判决履行期限届满之日止；二、被告贵州宏立城房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告雷翔、曾云进行追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,507元（已减半收取），原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行承担人民币83元。被告雷翔、曾云、贵州宏立城房地产开发有限公司共同承担人民币5,424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 珏二〇一七年八月二十一日书记员 李家洋