北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3767号上诉人（原审原告、反诉被告）：以色列柑柠公司北京代表处，住所地北京市朝阳区工体东路18号2号楼二层A2032。法定代表人：张颖，首席代表。委托诉讼代理人：唐文月，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔向利，女，1963年5月20日出生，满族，住内蒙古呼和浩特市赛罕区。上诉人（原审被告、反诉原告）兼崔向利之委托诉讼代理人：孟伟（崔向利之夫），1957年6月7日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市赛罕区。上诉人以色列柑柠公司北京代表处（以下简称柑柠北京代表处）与上诉人孟伟、崔向利房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初22959号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。柑柠北京代表处上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初22959号民事判决；2.依法改判孟伟、崔向利退还柑柠北京代表处租赁保证金32040并赔偿逾期返还的利息；3.本案全部的诉讼费由孟伟、崔向利承担。事实和理由：柑柠北京代表处自始至终均未逾期支付租金。双方自2012年8月1日签订了租赁合同，一直续租到2018年7月31日，每次租赁合同约定的租期为1年，共签署6次租赁合同，此前的5次租赁合同均在符合约定的情况下履行完毕。本次纠纷是因履行期限为2017年8月1日至2018年7月31日租赁合同所致，此前的租赁合同均已履行完毕。根据《租赁合同》第12条的约定，孟伟、崔向利在柑柠北京代表处逾期支付租金时有书面催告的义务，也即可给予柑柠北京代表处15天的支付租金宽限期。但孟伟、崔向利在具备书面催告柑柠北京代表处缴清租金的条件而没有书面催告，也没有采取适当措施防止损失扩大，故扩大的损害后果应由孟伟、崔向利承担；根据6次合同的续租及履行情况，双方实际上已经修改了合同中约定的租金支付时间，柑柠北京代表处并不存在逾期支付租金的情况。即使存在上述情况，一审法院也不能以租赁保证金作为支付违约金的对价，故请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持柑柠北京代表处的诉讼请求。孟伟、崔向利辩称：不同意柑柠北京代表处的上诉请求及理由，一审法院未支持其诉讼请求是正确的，因为柑柠北京代表处一直逾期支付租金，先后逾期共计399天，从4天至32天不等，双方并没有改变租金支付时间的约定，且合同到期交接房屋时，其屋内还有物品没有取走，也没有恢复原状，故其无权要求返还租赁保证金。孟伟、崔向利上诉请求：1.撤销一审部分判决，依法改判柑柠北京代表处支付孟伟、崔向利自2013年1月至2018年7月期间的违约金124879.02元；2.判令柑柠北京代表处支付孟伟、崔向利2018年8月1日至12月10日房屋租金41313.36元；3.本案全部诉讼费由柑柠北京代表处承担。事实和理由：1.在合同履行期间，柑柠北京代表处共分22次向孟伟、崔向利支付租金，但没有一次是在合同约定的期限内支付租金的，逾期天数从4天至32天不等，共计399天，双方并没有改变租金支付时间，柑柠北京代表处属于违约，合同中对于违约责任是有规定的，故柑柠北京代表处应当支付违约金；2.柑柠北京代表处在合同期满后没有将房屋腾退干净，屋内还有图板、图纸资料、挂图、壁柜、办公家具、隔断等诸多物品。在交接时，孟伟、崔向利委托其子孟逸超去办理，并指出了上述问题，要求柑柠北京代表处全部搬走，而柑柠北京代表处置之不理，并将房屋锁门后自行离开，带走了钥匙。为避免后续纠纷，孟伟、崔向利不能擅自处理屋内的物品，只能理解为其对房屋的继续占用，故柑柠北京代表处应当支付2018年8月1日至12月10日的租金。柑柠北京代表处辩称：不同意孟伟、崔向利的上诉请求，柑柠北京代表处已经全部支付了租金，不存在任何违约行为，双方实际已变更了付款时间的约定，支付习惯一致持续到双方的最后一次合同，孟伟、崔向利六年来一直接受该支付方式，所以根据合同法原理，双方协商一致变更了合同。《租赁合同》第14条约定的内容和合同续签的情况也能说明孟伟、崔向利认可该租金支付时间，柑柠北京代表处没有违约行为。即便存在迟延支付租金，也已经超过了诉讼时效，孟伟、崔向利也负有防止损失扩大的责任，对方可以书面通知柑柠北京代表处支付租金，主张损失赔偿和利息，但孟伟、崔向利没有进行书面催告也没有采取适当措施防止损失的扩大，对损失扩大的结果应该由其自行承担。关于腾房，实际上是柑柠北京代表处先到的涉案房屋进行的办公，初始交付状态应由对方举证。对方主张柑柠北京代表处没有交付房屋，交付时来了一个人自称是孟伟的儿子，但没有提交委托书，不符合合同约定，不能确认其身份，所以柑柠北京代表处只跟物业办理的交接。2018年8月1日，孟伟就已经把房屋出租给了另外一个人，可以说明柑柠北京代表处已经完成了退房，不应当再支付此后的租金，请求二审法院驳回孟伟、崔向利的上诉请求。柑柠北京代表处向一审法院提出诉讼请求：判令孟伟、崔向利返还租赁保证金32040元，并赔偿逾期利息。孟伟、崔向利提出反诉请求：1.判令柑柠北京代表处将涉案房屋腾空并恢复原状后返还给孟伟、崔向利；2.判令柑柠北京代表处赔偿孟伟、崔向利迟延支付房租的违约金124879.02元；3.判令柑柠北京代表处支付孟伟、崔向利2018年8月1日至12月10日的租金41313.36元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区701房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为孟伟，共有情况为与崔向利共同共有，建筑面积为87.92平方米。自2012年8月起柑柠北京代表处从孟伟、崔向利处承租涉案房屋。2017年8月7日，孟伟、崔向利（出租方、甲方）与柑柠北京代表处（承租方、乙方）续签《租赁合同》，双方作出如下约定：租赁用途为办公；乙方承租期限为一年，自2017年8月1日起至2018年7月31日止；每月租金为9389.5元，保证金为三个月的租金，即32040元，合同期内的租金为每一季支付一次，乙方应在签订合同后十日内交付第一季度的租金和保证金，第二季度的租金应在第一季度期满前15天交付，以此类推；乙方应按约定的期限按时向甲方交付租金；若乙方未能如期支付前述租金、管理费或其他费用的，甲方可书面通知乙方于15日内缴清该等款项。如乙方接到甲方的通知后，仍未能于15日内交付该等款项，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此导致的一切损失及利息。2017年8月2日，柑柠北京代表处向孟伟、崔向利支付2017年8月1日至10月31日的租金24412.7元，于2017年11月2日支付2017年11月1日至2018年1月31日的租金24412.7元，于2018年2月7日支付2018年2月1日至2018年4月30日的租金28168.5元，于2018年4月28日支付2018年5月1日至2018年7月31日的租金28168.5元。关于合同履行期届满后孟伟、崔向利是否已收回涉案房屋的问题，柑柠北京代表处主张其已依约于2018年7月31日腾空了涉案房屋，达到了交付孟伟、崔向利的条件，且缴纳了物业管理单位要求缴纳的费用，因此其已向孟伟、崔向利腾退了涉案房屋。就其主张，柑柠北京代表处出示2018年7月31日的照片及物业单位的缴款发票予以佐证。对柑柠北京代表处出示的照片，孟伟、崔向利认可其真实性，但不认可证明目的，称根据照片显示的内容，涉案房屋内仍有柑柠北京代表处遗留的物品，且未将涉案房屋恢复至原始状态；对柑柠北京代表处出示的发票，孟伟、崔向利不予认可。就此事宜，经当庭询问孟伟、崔向利，其称2018年7月31日下午16时许，双方及物业单位商讨腾房事宜时，孟伟、崔向利要求柑柠北京代表处清空涉案房屋，恢复原状并考虑长期迟延支付租金的问题，因双方发生争议，故柑柠北京代表处将涉案房屋的门锁住。关于2018年7月31日之后涉案房屋的状态，柑柠北京代表处称未继续使用涉案房屋，孟伟、崔向利则认为柑柠北京代表处继续占用了涉案房屋。关于柑柠北京代表处在双方租赁合同履行期间是否迟延支付租金的问题，孟伟、崔向利称柑柠北京代表处屡次迟延支付租金，逾期天数从4天到32天不等，总计达到了399天，就此主张孟伟、崔向利出示银行交易明细及房租逾期统计表予以佐证。柑柠北京代表处虽认可其在租赁合同履行期内支付租金的时间，但认为双方多次续租，孟伟、崔向利也为其开具了租金发票，故孟伟、崔向利对其迟延支付租金的行为是认可的，双方已通过实际履行行为变更了合同。经当庭询问孟伟、崔向利，其称从未认可过柑柠北京代表处迟延支付租金的行为，每次柑柠北京代表处迟延支付租金时，都不得不通过反复催促的方式让其交纳租金。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，柑柠北京代表处与孟伟、崔向利达成的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。2018年7月31日双方的房屋租赁合同关系履行期已届满，孟伟、崔向利虽称涉案房屋内还有柑柠北京代表处的物品，涉案房屋仍由柑柠北京代表处占有，但根据当日拍摄的涉案房屋内的照片、相关证据及双方在案陈述，可以认定柑柠北京代表处已将涉案房屋恢复至足以向作为出租方的孟伟、崔向利返还的状态，柑柠北京代表处基于房屋租赁合同关系的腾退义务已履行。在此情况下，孟伟、崔向利反诉要求柑柠北京代表处清空涉案房屋、恢复原状，并支付其2018年8月1日之后的房屋租金的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。虽然合同因履行期届满而终止，柑柠北京代表处已履行腾房义务，但柑柠北京代表处在双方租赁合同履行期内屡次发生迟延支付租金的情况，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。孟伟、崔向利在柑柠北京代表处发生迟延支付租金的情况后，在有权要求柑柠北京代表处承担违约责任的情况下，仍接受柑柠北京代表处支付的租金且与柑柠北京代表处多次续租，亦存在怠于行使权利的行为。综合考虑以上情节，对于柑柠北京代表处要求孟伟、崔向利退还押金并赔偿利息损失的诉讼请求以及孟伟、崔向利要求柑柠北京代表处赔偿其迟延支付租金的违约金的反诉请求，法院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回以色列柑柠公司北京代表处的全部诉讼请求；驳回孟伟、崔向利的全部反诉请求。案件受理费301元，由以色列柑柠公司北京代表处负担（已交纳）。反诉费1812元，由孟伟、崔向利负担（已交纳）。二审期间，柑柠北京代表处提交如下证据：1.张颖与物业刘辉（音）于2019年4月30日的微信聊天记录截图，证明柑柠北京代表处已经涉案房屋腾空并交付孟伟、崔向利，且腾房第二天即2018年8月1日孟伟、崔向利就将涉案房屋出租给了北京牧泽晟鸿国际文化传媒有限公司（以下简称牧泽公司）；2.入户通知书、租户的营业执照及法定代表人身份证明书，证明新承租人的基本情况；3.手机短信记录截图，证明柑柠北京代表处已经涉案房屋腾空并交付孟伟、崔向利，自称孟伟儿子的人以短信形式告知与柑柠北京代表处临时员工丰培泽，涉案房屋已出租并收取到了租金；4.交房视频，证明孟伟、崔向利本人未亲自办理交房事宜，前来办理房屋交接的人未持有书面授权委托书；5.外商驻京机构备案登记薄，证明2008年9月3日，柑柠北京代表处办公地址变更为东海中心701B，早于孟伟、崔向利取得房屋所有权时间。孟伟、崔向利认为柑柠北京代表处提交的证据不能证明其已于2018年8月1日开了门锁，不能证明其已经于2018年8月1日将房屋出租给了牧泽公司并收到其支付的租金，也不能证明牧泽公司曾经于2018年8月1日入住涉案房屋办公，事实上孟伟、崔向利确实在2018年8月1日之前曾与牧泽公司探讨过租赁涉案房屋的可能性，但因柑柠北京代表处未空置房屋，还将房门锁上并带走了钥匙，最后孟伟、崔向利与牧泽公司之间的房屋租赁交易没有成功；张颖与刘辉之间2019年4月30日的微信聊天记录可以看出涉案房屋在交接时并没有空置、复原，仍有柑柠北京代表处的许多物品；孟伟、崔向利是委托其子孟逸超代理办理房屋交接，事前也是与柑柠北京代表处的员工丰培泽联系的，交房视频中可以看出对方并没有提出异议，只是在出现争执之后，张颖才提出了孟逸超的委托书问题，该视频能证明是柑柠北京代表处没有将房屋交给孟伟、崔向利。孟伟、崔向利提交照片40张，拟证明柑柠北京代表处应无条件支付租金以及存在屡次违约的情形；证明孟伟、崔向利与孟逸超之间的亲属关系，2018年7月31日孟伟、崔向利委托孟逸超代表出租方与柑柠北京代表处的工作人员协商办理房屋交接手续，对方最初并没有对孟逸超的身份提出异议；证明交接房屋及此后的现状，屋内仍有许多物品未搬走，没有恢复原状，不符合交接条件；证明孟伟、崔向利直到2019年4月才通过中介公司将房屋出租出去并收取租金，并非在2018年8月1日就将房屋出租了。柑柠北京代表处认为孟伟、崔向利提交的上述照片是在一审之前就存在的证据或已经提交过的证据，不属于二审新证据，且不认可与本案的关联性。另外，其证据不能证明屋内的文件柜、展板、隔断等物品与柑柠北京代表处有关，也不能证明柑柠北京代表处最初租赁房屋时的状况，柑柠北京代表处提交的手机短信证明孟伟、崔向利已经于2018年8月1日将房屋出租了。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，柑柠北京代表处与孟伟、崔向利达成的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。2018年7月31日双方的房屋租赁合同关系履行期已届满，就应当及时办理房屋交接手续，若出现分歧，应当积极协商沟通，避免损失扩大。根据本案查明的事实，双方在房屋交接时，因代表孟伟、崔向利处理房屋交接事宜的孟逸超对屋内仍存有文件柜、展板、隔断等物品提出异议时，柑柠北京代表处未能及时给予合理解释以化解分歧，仅强调对方需返还保证金才交接房屋。因双方未能达成一致，柑柠北京代表处即锁门离开，未再办理交接手续，事后亦无证据显示柑柠北京代表处在提起本次诉讼前曾积极与对方沟通协调，故柑柠北京代表处的行为确有不妥。另一方面，根据双方提交的一系列房屋内的照片显示以及柑柠北京代表处在孟伟、崔向利购买涉诉房屋之前即租赁涉诉房屋持续办公至2018年7月31日的事实，可以认定柑柠北京代表处基本上已将涉案房屋恢复至足以向孟伟、崔向利返还的状态，孟伟、崔向利认为应将房屋恢复至符合房屋平面图的结构以及清空所有物品恢复到其认为的原始状态才算达到交接条件的意见，亦属苛刻，本院不予采信。对于孟伟、崔向利要求柑柠北京代表处清空涉案房屋、恢复原状，并支付其2018年8月1日之后的房屋租金的请求，本院不予支持。但考虑到柑柠北京代表处确实存在多次逾期支付租金的违约情形以及在分歧发生之后，孟伟、崔向利曾积极提出交接要求并言明后果，而柑柠北京代表处却不予明确答复，放任交接僵局的存续确实在客观上已影响了孟伟、崔向利的房屋再出租，故对于柑柠北京代表处要求孟伟、崔向利退还保证金并赔偿利息损失的诉讼请求，本院亦不予支持。变更合同约定需要双方明确协商一致，柑柠北京代表处辩称双方已经事实上变更了租金支付时间的意见，依据不足，本院不予采信。柑柠北京代表处上诉称孟伟、崔向利已于2018年8月1日将房屋另行出租收益的意见，孟伟、崔向利不予认可，而柑柠北京代表处提交的短信及微信证明力较弱，且没有其他有效证据予以佐证，故本院亦不予采信。综上所述，柑柠北京代表处和孟伟、崔向利的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1204元，由以色列柑柠公司北京代表处负担602元（已交纳），由孟伟、崔向利负担602元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇二〇年七月三日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓