广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1762号 原告:胡庆学,男，汉族，1963年3月5日出生，住北海市海城区。 委托代理人：吴恒彩，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托代理人：李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师 被告:北海珍珠湾海景酒店管理有限公司（原名“北海珍珠湾酒店管理有限公司”），住所地北海市外沙海鲜岛东1栋。 法定代表人：徐德先，经理。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市四川南部明珠花园内。 法定代表人：刘力宁，经理。 委托代理人：何春强，该公司员工。 原告胡庆学与被告北海珍珠湾海景酒店管理有限公司（以下简称“珍珠湾公司”）、北海实业开发有限公司（以下简称“实业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日作出（2016）桂0502民初第1989号民事判决。被告不服该判决向北海市中级人民法院提起上诉，北海市中级人民法院于2017年5月9日作出（2017）桂05民终115号民事裁定，撤销本院（2016）桂0502民初第1989号民事判决，本案发回本院重审。本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭进行审理，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告胡庆学及其委托代理人吴恒彩、李小芳，被告珍珠湾公司委托代理人刘宁富，被告实业公司的委托代理人何春强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡庆学向本院提出诉讼请求：1.被告珍珠湾公司向原告支付拖欠2007年1月至2008年6月的租金12753.36元、滞纳金1275.336元；2.被告珍珠湾公司向原告支付拖欠的2008年7月至2016年5的占有使用费67309.4元（2016年6月份开始的占有使用费及滞纳金另计）、滞纳金6730.94元；3.被告实业公司对被告珍珠湾公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费用由两被告共同承担。 原告诉请之事实和理由：2003年12月23日，被告实业公司与原告签订书面《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定被告实业公司向原告出售北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B002房，房屋总价款为138582元，原告以现金方式向被告实业公司支付房款31582元，余款107000元以按揭方式支付。同日，原告与被告珍珠湾公司、被告实业公司签订《外沙海鲜岛珍珠湾大厦商品房租赁合同》一份，约定原告将2B002房出租给被告海景酒店使用，租赁期限为20年，自原告取得该房产所有权之日起计算（以银行按揭发放日为基准），原告每月收取的租金为708.52元。被告珍珠湾公司负责在每月7日前，将原告每月应收取的租金存入该商品房案件贷款还款转户。被告珍珠湾公司逾期一个月不交租金的，应向原告支付欠交租金总额10%的滞纳金。实业公司对珍珠湾公司履行本合同承担连带责任。2004年5月1日，原告向被告珍珠湾公司交付2B002房。 2003年12月28日，原告与中国银行北海分行签订书面《房地产抵押借款合同》一份，约定原告以2B002房作为抵押物向中国银行北海分行借款，借款本金为10.7万元，用途为购买商业用房，贷款期限为20年，还款期为240期，还款日为每月5日，月利率遇中国人民银行利息调整的，还款利息相应调整。后上述借款已经付至被告实业公司账户。2005年6月17日，被告实业公司向原告出具不动产发票一张，确认原告已经全部支付2B002房的购房款122791元。 2007年，因被告珍珠湾公司欠付自2005年8月至2006年12月的租金，原告以欠付租金为由将两被告起诉至海城区人民法院，该案经过审理，最终法院判决解除原告与被告签订的《外沙岛珍珠湾大厦租赁合同》、被告珍珠湾公司向原告交还2B002房、被告珍珠湾公司支付2005年6月起至2006年12月止的租金12044.84元、滞纳金1256.39元，并判决被告实业公司对上述租金、滞纳金承担连带清偿责任。上述民事判决生效后，经法院强制执行无果，被告珍珠湾公司依然继续占有使用2B002房且两被告拒不向原告支付任何费用。但，原告依然需继续向银行归还借款本金及利息。因此，原告起诉至法院。原告提供了电脑咨询单、《商品房买卖合同》、《补充协议》、不动产发票、《商品房租赁合同》、《房地产抵押借款合同》、海城区人民法院民事判决书、北海市中级人民法院民事判决书、海城区人民法院执行裁定书、对公消贷客户信息明细表、贷款已还款明细单、还款通知等证据。 被告珍珠湾公司辩称：1.自法院判处原被告双方解除租赁合同后，被告珍珠湾公司已向原告交付房屋，不存在占有使用费。2.原告请求支付租金的诉讼请求已经过了1年的诉讼时效，即使被告珍珠湾公司未交付房屋，合同解除后请求支付占有使用费的诉讼时效为2年，超过诉讼时效的部分不予支持。 被告实业公司辩称：我们公司于2016年才成立，原告与被告珍珠湾公司以及实业公司的合同早已经无效。被告实业公司不应当作为本案被告参加诉讼，请求法院驳回原告对实业公司的诉求。 经审理查明：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：1.原告向被告实业公司购买案涉房产，付款方式为部分现金支付，余款以银行按揭方式支付，原告总房款已全部支付给被告实业公司；2.2003年12月23日，原告与珍珠湾公司、实业公司签订《外沙海鲜岛珍珠湾大厦租赁合同》，将案涉房产租赁给珍珠湾公司，租赁期限为20年，租金为708.52元/月；3.因两被告欠付租金，原告向北海市海城区人民法院提起诉讼，法院以（2007）海民初字第295号民事判决判令“一、解除原告胡庆学与被告北海珍珠湾酒店管理有限公司签订《外沙海鲜岛珍珠湾大厦租赁合同》；二、被告北海珍珠湾酒店管理有限公司应支付滞纳金1256.39元给原告胡庆学；三、被告北海实业开发有限公司对上述滞纳金的支付承担连带责任；四、驳回原告胡庆学其他的诉讼请求。”后原告上诉至中院，中院以（2008）北民一终字第64号民事判决判令“一、维持海城区人民法院（2007）海民初字第295号民事判决第一、二、四项；二、被上诉人北海珍珠湾酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人胡庆学支付拖欠的租金人民币12044.84元；三、变更海城区人民法院（2007）海民初字第295号民事判决第三项为：被上诉人北海实业开发有限公司对上述租金及滞纳金的支付向上诉人胡庆学承担连带责任；四、被上诉人北海珍珠湾酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向上诉人胡庆学交还所租赁的位于北海市房屋。”；4.2008年7月30日，原告作为申请人向法院申请强制执行，本院于2011年11月16日以“本案在执行过程中，因被执行人暂无财产可供执行为由，终止了本次执行程序”；5.2016年6月3日，原告向被告以EMS特快专递形式向两被告寄送还款通知。 另查明，从被告珍珠湾公司所提交的照片中可知在2016年8月30日案涉房屋已经处于空置状态，在本院于2016年10月27日作出判决，原告上诉到北海市中级人民法院后，北海市中级人民法院工作人员到案涉房屋现场查看，案涉房屋亦是处于空置状态。 至于双方有争议的部分，即该案涉房产自法院判令解除后，被告珍珠湾公司是否向原告交付，本院认定如下：被告珍珠湾公司未向原告交付案涉房产。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告未能提供其已经履行交还义务的证据，因此，对被告的主张不予支持。 本案双方的争议焦点为：原告要求支付租金、占有使用费是否超过诉讼时效。本院认为：在原审法院处理原被告之间的租赁合同纠纷中，处理了截止至2006年12月的租金，对于2007年1月至2008年6月期间的租金现被告尚未支付，为此对于原告请求支付这期间的租金及滞纳金应予以支持。在原审法院判令解除原告与被告珍珠湾公司、实业公司的租赁合同后，被告珍珠湾公司未交付案涉房产，应当支付参照原租赁合同支付占有使用费，即从2008年7月起计算占有使用费。被告珍珠湾公司抗辩称原告的上述主张已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”之规定，原告请求支付2007年1月至2008年6月期间的租金已超过诉讼时效，被告珍珠湾公司抗辩成立，原告该项诉求本院不予支持。至于合同解除后被告所拖欠的占有使用费虽是参照原合同的租金计算，但其无固定期限，时间长短及费用多少取决于被告珍珠湾公司何时将案涉房屋腾退归还原告，占用使用费不属于同意债务分期履行。依据《中华园人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，占有使用费的主张应受二年诉讼时效的限制。原告于2016年6月3日以EMS特快专递的形式向两被告邮寄还款通知，原告未提供其他向两被告主张权利的证据，2016年6月3日应当被视为诉讼时效的向前追溯的起点。即两被告应当从2014年6月3日起向原告支付案涉房产的占有使用费。根据上述所查明的事实可知，从2016年8月30日起案涉房屋已经处于空置状态，在本院于2016年10月27日作出（2016）桂0502民初第1989号判决后，原告上诉到北海市中级人民法院后，北海市中级人民法院工作人员到案涉房屋现场查看，案涉房屋亦是处于空置状态。在此期间原告不积极去收回房屋，避免损失的扩大，其亦无证据证实被告珍珠湾公司有任何阻挠其收回房屋的行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对于原告请求2016年8月31日之后的房屋占有使用费本院不予支持。综上，被告珍珠湾公司应向原告支付2014年6月3日至2016年8月30日期间的房屋占有使用费及滞纳金（占有使用费计算标准为708.52元/月，滞纳金为占有使用费的10%，月份不足一月的以整月计）。原审法院判令解除原告与被告珍珠湾公司、实业公司的租赁合同后，被告实业公司承担连带责任已无合同基础，为此，被告实业公司对合同解除后发生的被告珍珠湾公司所欠债务不应再承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告北海珍珠湾海景酒店管理有限公司向原告胡庆学支付2014年6月至2016年8月30日期间的房屋占有使用费及滞纳金（占有使用费计算标准为708.52元/月，滞纳金为占有使用费的10%，月份不足一月的以整月计）； 二、驳回原告胡庆学的其他诉讼请求。 本案受理费2001.72元，减半收取1000.86元，由被告承担182.52元，原告承担818.34元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2001.72元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  庞茗茜 人民陪审员  韦燕妮 二〇一七年八月二十五日 书 记 员  杨励坚