江西省乐平市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣0281民初1175号 原告宋益风，女，1968年11月6日出生，汉族，住乐平。 原告方红英，女，1970年8月1日出生，汉族，住乐平市。 被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部。地址乐平市安平南路27号。 法定代表人余宝生，系该项目部负责人。 委托代理人邓彬，江西护三农律师事务所律师（特别授权）。 原告宋益风、方红英诉被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部（简称被告宏顺房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告宋益风、方红英、被告的委托代理人邓彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋益风、方红英诉称，2007年1月，原告向被告购买乐平市××路街心花园（原公安局）第x幢xx号店铺，并一次性付清了购房款。并签订了商品房买卖合同，合同编号是：街房一xx号。合同第八条约定交付期限、出卖人应当在2006年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内即2007年7月1日之前为买受人取得该商品房的房地产权属证书，由于是现房当时就交付使用，加上出卖人承诺：“一定会按时按规定办好”，从而造成了合同第十五条第二项未作约定。2007年4月18日出卖人给原告办好了契税证，8月6日办了房权证，而相对应的土地证却因出卖人的原因至今没有办好，导致原告该店铺不能正常交易和融资，使原告受损。合同第十二条因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。为此，根据法律规定，要求被告承担违约责任赔偿原告损失，故依法提起诉讼。请求法院判令被告为原告办理土地使用权证或不动产登记权证，判令被告支付原告按照已付实际购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本案诉讼费由被告承担。 庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付双倍违约金。 被告宏顺房地产公司辩称，原告当庭增加诉讼请求，被告表示不需要举证期、答辩期。2007年8月6日办理了房产证，至今已过近10年时间，原告起诉已超过2年诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，原告要求被告承担双倍违约责任没有事实和法律依据，原告店铺没有土地证，但没有影响原告店铺的使用，也没有给原告造成损失，故不应承担违约责任。 经审理查明，2007年1月4日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定，买受人购买的商品房是乐平市街心花园第xx幢第xx号商铺，建筑面积65.23平方米，单价为4500元/平方米，商铺总价为293535元。付款方式为一次性付款，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，若出现纠纷由出卖人承担全部责任。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿损失；2、买受人不退房，双方对支付违约金未作约定；3、因政府原因和买受人原因的。合同签订后，原告于2007年1月4日向被告交付购房款405844元（其中：合同内购房款293535元，合同外购房款112309元），并交纳代收代付费用20968元（其中契税11740元）。被告房地产公司于当日将商铺交付给原告使用。2007年4月18日，被告房地产公司为原告办好契税证，8月6日为原告办好该商铺房屋所有权证，但未办理好国有土地使用权证。后经原告及其他业主多次催办，被告房地产公司至今未办好土地使用权证。 另查明，原告宋益风、方红英系姐妹关系，二原告购买商铺后，便将商铺出租给他人经营，开始每年租金1.8万元，现租金每年4.6万元，从该商铺的使用价值来看，虽该商铺至今仍未办理好土地使用权证，但对该商铺的使用价值并没有造成损失，原、被告对此均无异议，但原告认为对该商铺的经济价值有影响，商铺没有土地使用权证，会导致商铺不能正常交易、抵押、融资，卖不到好价钱等损失。本案在举证期间，原告向法院提出调查取证申请，要求对被告房地产公司至今未办理业主分房土地使用权证的相关原因进行调查，乐平市不动产登记局出具回复报告证实：1、项目单位未完成规划部门的竣工验收工作；2、街心花园项目单位未向我局申请办理不动产登记（土地分房分割登记）事宜。被告房地产公司提供的国有土地使用权证证实，被告房地产公司于2008年6月6日办理座落在乐平市××路（原老公安大楼），使用权面积13458平方米的国有土地使用权证，乐平市规划局证明证实，被告房地产公司所开发的街心花园项目正在办理规划验收。原告及其他业主的分房土地使用权证，需规划部门对开发项目进行竣工验收后，才能向不动产登记局申请办理业主分房土地使用权证。 庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付双倍违约金，即增加诉讼标的为500327元，但原告对所增加诉讼标的，在庭审后三日内未补交诉讼费，应视为原告对所增加诉讼标的自愿放弃处理。 上述事实，有原告的身份证、商品房买卖合同、房屋所有权证、契税证、购房发票、商品房开发商逾期办理产权证赔偿案案例，被告营业执照、法定代表人身份证明、国有土地使用权证、乐平市规划局证明、本院调查取证材料、庭审笔录等证据予以佐证，本院予以确认。 本案争执的焦点是：1、在办理好房屋所有权证的情况下，被告是否应为原告办理国有土地使用权证；2、原告主张，被告支付违约金500327元是否予以支持；3、本案是否超过诉讼时效。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同，该合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后180日内为原告办理好房屋权属证书，房屋权属证书包括了所有权证和土地使用权证。故原告要求被告限期为其办理好土地使用权证的诉讼请求，应予支持。对于被告迟延履行办理产权证的违约责任如何承担问题，双方在合同中并没有明确约定，原告的损失数额也难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对此作出了明确规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……，合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”首先，被告辩称，原告要求被告承担违约责任没有法律依据，虽原告商铺没有土地使用权证，但没有影响原告的使用，也没有给原告造成损失，至今未办好分户土地证，被告没有过错，也没有违约，不应承担违约责任。根据乐平市不动产登记局出具回复报告证实，被告房地产公司未完成规划部门的竣工验收工作，至今未申请办理不动产分户土地使用权证登记事宜，上述原因是被告房地产公司造成的，被告房地产公司应承担违约责任。其次，原告要求被告支付违约金的诉讼请求过高，法院不予支持。第一，购房款总额不正确，合同约定商铺面积65.23平方米，单价为4500元/平方米，购房款总额为293535元；第二，利率偏高，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；第三，违约时间为二年，即从2007年7月4日起至2009年7月3日止。本案诉讼时效问题，庭审中，被告辩称，原告起诉的诉讼请求已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告的诉讼请求时效为二部分。即：要求被告办理土地使用权证的请求权和要求被告支付违约赔偿的请求权。原告要求被告办理土地使用权证的请求权具有物权属性，物权有绝对性和排他性，不适用诉讼时效的规定，原告要求被告限期办理好土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约赔偿的请求权受诉讼时效的限制，其诉请已超过二年诉讼时效，但诉讼时效内的二年违约赔偿请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部于本判决生效后六十日内为原告宋益风、方红英购买座落在乐平市长寿路街心花园xx栋xx号商铺办理分户土地使用权证交给原告宋益风、方红英。被告逾期未履行办证义务，则按本判决书第二项违约金标准计算支付迟延履行金。 二、被告应于判决书生效后二十日向原告宋益风、方红英支付因逾期办理国有土地使用权证的违约金，违约金以原告合同购房款293535元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，从2007年7月4日起至2009年7月3日止，按二年整时间计算违约金。 三、驳回原告宋益风、方红英的其他诉讼请求。 本案受理费5703元，决定由被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部承担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满后第二日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  夏炳南 人民陪审员  石红琴 人民陪审员  江文淑 二〇一七年八月二十七日 书 记 员  钱麓宇