南京铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2017）苏8602行初613号 原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行，住所地南京市秦淮区中山南路****。 负责人邢小秋,江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行行长。 委托代理人汪民霞、吴迪，江苏马健律师事务所律师。 被告南京市国土资源局，住所地南京市中山路17，住所地南京市中山路** style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人许明，南京市国土资源局局长。 委托代理人詹德亮，南京市国土资源局江宁分局法规科科长。 委托代理人倪菁华，江苏法德永衡律师事务所律师。 第三人方强，性别××年××月××日生，××族，住南京市白下区。 原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行（以下简称紫金银行城中支行）诉被告南京市国土资源局（以下简称市国土局）房屋登记一案，于2017年4月6日向本院提起行政诉讼。本院于2017年4月10日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因方强与本案存在利害关系，本院依法追加其为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年7月26日公开开庭审理了本案。原告紫金银行城中支行的委托代理人汪民霞、吴迪，被告市国土局的委托代理人詹德亮、倪菁华，第三人方强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫金银行城中支行诉称，2011年3月14日，原告与第三人方强签定借款合同和抵押合同，方强将位于南京市××区麒麟东路××花园××号房屋（以下简称竹涛园155号房屋）以380万元抵押给原告，南京市江宁区住房和城乡建设局(以下简称江宁区住建局)在收到申请人方强提交的相关申请材料后，核准了申请人的申请登记，但在为原告颁发证号为江他字第JNA050903号他项权证（以下简称JNA050903号他项权证）时,错误的将南京市江宁区麒麟街道悦民公寓24栋403室房屋（以下简称悦民公寓403室房屋）进行了抵押，并办理了他项权证。原告在发现错误后，向江宁区住建局申请了更正登记，江宁区住建局对他项权证信息进行了手写更正登记。后方强因与其他案外人有债务纠纷，该案外人保全了涉案房屋并申请撤销手写更正登记，导致原告的抵押权丧失，为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、被告重新为原告办理涉案房屋的抵押并发放他项权证；2、被告承担本案诉讼费用。 原告紫金银行城中支行向本院提交的证据有： 1、借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同、第JNA050903号他项权证，证明南京康鑫文化体育管理有限公司(以下简称康鑫公司)向原告借款380万元，方强以其所有的涉案房屋提供抵押担保; 2、南京市中级人民法院作出的（2014）宁行终字第351号行政判决书、江宁区住建局出具的《关于方强涉案房屋抵押情况说明的函》、《证明》、《说明》，证明江宁区住建局办理抵押登记时发生错误，原告向其申请更正登记后，江宁区住建局手写更正登记，但该手写更正登记已被南京市中级人民法院撤销; 3、南京市白下区人民法院作出的（2012）白商初字第471号民事调解书、南京市中级人民法院作出的（2017）苏01民再30号民事判决书，证明因江宁区住建局错误办理抵押登记，导致原告丧失抵押权。 被告市国土局辩称，2011年3月14日，被告受理了原告与方强的抵押登记申请，对涉案的房屋办理了抵押登记手续，当时被告审查了双方的借款合同、抵押合同、抵押登记申请表、抵押房地产清单等材料，手续齐全，因此被告在抵押合同上加盖了抵押合同专用章，由于原告在输入权证号时漏输了三个英文字母JNH，使抵押登记出现了错误。2012年9月19日，原告申请更正登记，被告进行了手写更正登记，并加盖了校正专用章。2015年2月6日，南京市中级人民法院作出（2014）宁行终字第351号行政判决书，判决撤销被告的手写更正登记的行政行为，并认为涉案的房屋并未在登记簿上记载登记，在无抵押登记记录的情况下无须更正登记，也无权在他项权证上进行更改。原告作为上述判决的第三人，最迟于2015年2月知道案涉房屋抵押的手写更正登记被撤销的情况，而其于2017年4月向南京铁路运输法院提起行政诉讼，原告提起本案诉讼已经超过法定起诉期限。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。 被告市国土局未向本院提交证据。 被告市国土局向本院提交法律依据是：1、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款；2、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条。 第三人方强答辩称,2011年3月14日，康鑫公司与南京市区农村信用合作联社（紫金银行城中支行的前身）签订借款合同，约定康鑫公司向该社借款380万元，担保方式为抵押。同日，方强与南京市区农村信用合作联社签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定方强以其总价值为550万元的涉案房屋为上述借款合同作抵押担保。江宁区住建局于2011年3月15日收到申请人方强提交的相关房屋抵押权申请材料，进行审查后，核准了申请人的申请登记，并在该房地产抵押合同上加盖了“南京市江宁区住房和城乡建设局抵押登记专用章”。抵押合同中抵押的房屋应为涉案房屋，江宁区住建局工作人员在办理他项权证时，错误地将案外人房屋即悦民公寓403室房屋进行了抵押，并据此办理了《房屋他项权证》出具给方强，方强未加核对亦将该《房屋他项权证》出具给南京市区农村信用合作联社。上述两处房屋并非同一处房屋。2012年9月，紫金银行城中支行发现涉案房屋他项权证的登记错误，向江宁区住建局提出申请更正，江宁区住建局遂将该《房屋他项权证》电脑登记的“江宁区麒麟镇悦民公寓24—403”手写变更为“江宁麒麟东路138号别墅竹涛园155号”。国土局的错误及不作为已经造成了原告的国有资产流失，亦造成了他人的损失。本案不仅是被告错误登记的问题，被告在更正登记的时候亦发生错误，用了手写更正登记，属于尚未更正完毕。第三人和原告所有的送件手续都是合法、齐备的，抵押合同上亦有被告的盖章，所以被告有义务恢复抵押权。 第三人方强未向本院提交证据。 经庭审质证,被告、第三人对原告提交的所有证据均无异议。 本院对上述证据作认证如下：原告提交的全部证据均与本案存在关联，本院均予以采信。 本院经审理查明以下事实： 康鑫公司向紫金银行城中支行借款并以方强的竹涛园155号房屋作为抵押担保。2011年3月14日，江宁区住建局收到方强提交的身份证明、房地产抵押登记申请书、房地产抵押合同、借款合同、国有土地使用证、房屋所有权证等申请材料后进行了审查并予以核准，为紫金银行城中支行颁发了JNA050903号他项权证。该他项权证及存根上载明，房屋他项权人为南京市区农村信用合作联社（即紫金银行城中支行），房屋所有权人为方强，房屋所有权证号为00000142，房屋座落为悦民公寓24－403，建筑面积为63.98平方米。2012年9月19日，紫金银行城中支行向江宁区住建局提出更正申请，江宁区住建局在JNA050903号他项权证及存根上将房屋所有权证号00000142手写更改为JNH00000142；房屋座落悦民公寓24－403手写更改为竹涛园155号，且在手写更改处均加盖了校对专用章。后因案外人康健对上述手写更正登记行为不服提起行政诉讼，南京市中级人民法院于2015年2月6日作出判决，撤销江宁区住建局对竹涛园155号房屋抵押的手写更正登记以及江宁区住建局对JNA050903号他项证上的手写更正内容。江宁区住建局于2015年8月3日向紫金银行城中支行出具说明材料，根据紫金银行城中支行的要求对竹涛园155号房屋抵押登记、抵押权的效力作出解释，江宁区住建局认为“该房屋因录入房屋登记信息公示系统的信息错误导致抵押登记信息没有在信息公示系统中显示，不影响该房屋已经办理了抵押登记、抵押权已经设立的事实”。 南京市秦淮区人民法院经再审程序，于2016年9月23日作出民事判决，确认竹涛园155号房屋未办理有效的抵押权设置，紫金银行城中支行对竹涛园155号房屋不享有优先受偿权。紫金银行城中支行上诉后，南京市中级人民法院于2017年4月20日作出生效民事判决，驳回上诉，维持南京市秦淮区人民法院作出的民事判决。 南京市鼓楼区人民法院在审理另案时，曾于2012年1月10日对竹涛园155号房屋进行了查封。该院在向江宁区住建设局送达协助执行通知书时，在房产登记电子信息系统中未发现竹涛园155号房产有抵押登记的标注，“JNA050903号”登记簿的相关材料反映，“JNA050903号”登记簿记载地为悦民公寓403室的权利状况，该权利状况记载与南京市鼓楼区人民法院查封的竹涛园155幢房产无关。2017年1月16日，南京市鼓楼区人民法院作出裁定书，裁定将竹涛园155号房屋作价交付另案申请执行人康健，以抵偿生效民事判决所确认的全部执行款。南京市江宁区不动产登记中心在收到南京市鼓楼区人民法院的协助执行通知书后，已于2017年5月12日将竹涛园155号房屋转移登记至康健名下。根据该情况，紫金银行城中支行申请变更本案诉讼请求为“依法确认被告就南京市江宁区麒麟东路138号绵绣花园竹涛园155号房屋所做的抵押登记行为违法”。 另查明，根据中共南京市委文件宁委发【2015】4号《南京市人民政府职能转变和机构改革实施意见》、南京市机构编制委员会文件宁编字【2015】38号《关于整合不动产登记职责的通知》以及《南京市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，南京市将土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责整合到市国土局，市国土局的职责包括组织指导监督全市土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记工作等，自2016年6月28日起，在南京市行政区域内实施不动产统一登记。 本院认为，《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。本案中，江宁区住建局作为江宁区负责房屋登记的机构，具有根据当事人申请对房屋进行登记的法定职责。 《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。《房屋登记簿管理试行办法》第二条规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册；第五条规定，房屋登记簿应按照房屋基本单元建立；第四十四条规定，对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将抵押当事人、债务人的姓名或者名称、被担保债权的数额、登记时间等事项记载于房屋登记簿。根据上述规定，房屋登记簿是登记机构为记载房屋权利而制作并管理的特定登记簿，一房一登记，房屋登记应当将登记事项记载于房屋登记簿上。本案中，康鑫公司向紫金银行城中支行借款并以方强的竹涛园155号房屋作为抵押担保，江宁区住建局经审核后应当在竹涛园155号房屋的登记簿上记载相应的抵押登记事项，并向紫金银行城中支行制发竹涛园155号房屋的他项权证。但江宁区住建局仅在抵押合同上加盖了抵押登记专用章，其为紫金银行城中支行颁发的JNA050903号他项权证所对应登记簿上记载的房屋为悦民公寓403室房屋，而非竹涛园155号房屋，竹涛园155号房屋的登记簿上并未记载抵押登记事项。因此，应当认定江宁区住建局在收到针对竹涛园155号房屋的抵押登记申请并予以审核后，却未将抵押事项记载于竹涛园155号房屋登记簿，构成不履行法定职责。 因竹涛园155号房屋现已经法院执行程序转移登记至案外人名下，此时重新在该房屋的登记簿上记载案涉抵押事项已无事实和法律依据。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（三）项的规定，被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的，不需要撤销或者判决履行，人民法院判决确认违法。由于南京市行政区域内已施行不动产统一登记职责，该职责划归市国土局，故依法应当确认被告市国土局未履行抵押登记的法定职责违法。 关于原告起诉是否超过起诉期限，本院认为，南京市中级人民法院于2015年2月6日作出的（2014）宁行终字第351号行政判决撤销了江宁区住建局对竹涛园155号房屋抵押的手写更正登记以及江宁区住建局对JNA050903号他项证上的手写更正内容，紫金银行城中支行在该案中系第三人，对该判决内容应当明知。但紫金银行城中支行在本案庭审中表示，该判决作出后，其一直要求江宁区住建局协调解决竹涛园155号房屋的抵押登记，紫金银行城中支行提交的证据即江宁区住建局于2015年8月3日向紫金银行城中支行出具的说明材料亦反映，江宁区住建局根据紫金银行城中支行的要求对竹涛园155号房屋抵押登记、抵押权的效力作出了解释。后南京市秦淮区人民法院经再审程序，判决确认竹涛园155号房屋未办理抵押登记、未依法设立抵押权，紫金银行城中支行对竹涛园155号房屋不享有优先受偿权，该判决已生效。根据上述事实，关于紫金银行城中支行对竹涛园155号房屋是否办理了抵押登记的认知，虽已有行政判决，但之后江宁区住建局作为江宁区房屋登记的主管机关又曾向紫金银行城中支行作出不同的解释，在这之后法院又通过再审程序否定竹涛园155号房屋设立抵押权的事实。因此被告仅以南京市中级人民法院于2015年2月6日作出行政判决为由认定紫金银行城中支行提起本案诉讼已超过起诉期限的意见，依据不足，本院不予采纳。 综上，被告收到竹涛园155号房屋的抵押登记申请，经审核后却未依法办理抵押登记，构成不履行法定职责。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（三）项的规定，判决如下： 一、确认被告南京市国土资源局未依法办理南京市江宁区麒麟东路138号锦绣花园竹涛园155号房屋的抵押登记违法； 二、本案案件受理费50元，由被告南京市国土资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  洪 彦 审 判 员  钱建国 人民陪审员  陈晓京 二〇一七年八月十五日 见习书记员  马若艳