上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初18880号原告：上海中技物业发展公司，住所地上海市。法定代表人：徐左正，总经理。委托诉讼代理人：李勤明，男。被告：吕景明，男，1965年10月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海中技物业发展公司与被告吕景明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李勤明、被告吕景明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海中技物业发展公司向本院提出诉讼请求：被告支付自2016年1月至2016年12月居住上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(原华泾路XXX弄XXX号XXX室)租金1,182元、保安费180元、保洁费108元。事实和理由：2003年5月，原告根据案外人上海新宏利房屋动拆迁公司签发《住房调配单》办理吕景明入住华泾路XXX弄XXX号XXX室(现变更为龙吴路XXX弄XXX号XXX室)(以下简称“系争房屋”)手续。2004年1月，原告出具“租用公房凭证”编号：中字034号。2013年6月，原告与案外人上海汇成物业有限公司(以下简称汇成物业公司)签订《物业服务合同》，约定龙吴路XXX弄XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号(简称“老三幢”)从2013年1月1日起，由汇成物业公司负责管理；双方并出具公告，规定单位使用权房仍向原告缴纳房屋租金。原告通过邮寄和公告方式多次向被告催缴2016年租金及保安、保洁费未果，故原告提起上述诉请。吕景明辩称，原告主体资格不适格，原告法定代表人徐左正从未出庭，且未提供法定代表人证书及企业代码，原告的地址亦非白玉路XXX号。系争房屋未经竣工验收，也没有证据证明已经验收合格，现原告主张权利没有依据。所谓的不动产登记簿不能说明原告具有大产权，备注写明“本产证仅用于为动迁居民办理小产证”，原告无法凭不合格的房屋向被告收取租金及保洁保安费。本院经审理认定事实如下：2003年5月，吕景明经上海新宏利房屋动拆迁公司安置，由白渡路XXX号XXX-XXX室动迁至上海市徐汇区华泾路XXX弄XXX号XXX室(现为上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室，即系争房屋)居住，住房调配单上载明吕景明原房屋情况为公房。吕景明于2006年3月30日取得租用公房凭证，确认系争房屋承租人为吕景明，租赁凭证上记载的月租金为98.50元。自2002年12月27日起，原告的企业状态为吊销未注销。2013年6月10日，原告(甲方)与汇成物业公司(乙方)签订物业服务合同，约定龙吴路XXX弄XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXXX号(简称“老三幢”)的物业管理服务在甲方维修后由甲方委托乙方管理。甲方统一缴纳物业服务费的房屋，在甲方统一缴纳后，属单位产权房的房屋，由甲方自行向各具体的物业使用人收取租金及保安、保洁及相关费用，与乙方无涉。本合同签署后，在“老三幢”内所有使用权房，凡涉及产权转移、代理经租、售后公房买卖、使用权房更户等事宜均仍由甲方全权负责办理。同年11月，原告及汇成物业公司联合发布《关于华欣家园“老三幢”物业服务移交和接管的公告》，自2013年1月1日起，正式由汇成物业公司接管“老三幢”物业服务工作。公告指出，单位使用权房的房屋使用人仍向原告交纳房屋租金。2012年7月31日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发文《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》，2012年度公有住宅售后房屋的物业服务收费标准为：多层住宅费每户每月5-9元，高层住宅管理费每户每月6-12元。保洁费每户每月6元。保安费每户每月9元。公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准，缴纳保洁费和保安费。2013年11月22日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发文《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》，保洁费调整为每户每月7-11元，保安费每户每月11-19元，多层中套户型(包含二室、二室半、二室一厅和二室二厅等户型)保洁费每月9元、保安费每月15元。调整后的收费标准自2013年12月1日起施行。又查明，因被告拖欠2013年至2014年的房屋租金及保洁保安费，原告诉至本院，本院于2016年9月14日判决被告支付系争房屋上述期间的房屋租金。该判决已生效。后，因被告拖欠2015年租金、保洁保安费，原告再次诉至本院，本院于2017年5月19日判决被告支付系争房屋2015年租金1,182元、保安保洁费288元。该判决经二审维持并生效。2017年1月5日，原告在公示栏张贴《通知》，“老三幢”未办理售后公房产权证的承租居民，尚未支付2016年1月—12月房租、保洁、保安费，请尽快到XXX号XXX室来办理交纳2016年房租、保洁、保安费。2月9日，原告又张贴《告示》，重申前述《通知》的内容，并指出，若承租居民仍未在2017年3月30日之前缴纳2016年房租、保洁、保安费，将通过法律程序维护合法权益。此后，原告向被告发《通知》，载明：你居住的龙吴路XXX弄XXX号XXX室，目前未办理售后公房产证。根据我公司与上海汇成物业有限公司签订《物业服务合同》，你居住房屋应支付2016年1月至2016年12月租金、保洁保安费，共计1,470元。请收到通知后，在2017年3月31日前支付租金、保洁保安费。届时未交纳上述费用的房屋承租人，将承担因此产生的后果。(物业办公地址：本小区XXX号XXX室，电话XXXXX****XX。若暂时联系不上，可留纸条于信箱内。谢谢！)。该《通知》以挂号信方式(邮件号码XXXXXXXXXXXXX)于2017年3月8日寄送给被告。被告至今尚未向原告支付2016年租金、保洁保安费。另查明，“老三幢”居民入住后，上述房屋因在未取得房屋预售许可证的情况下，擅自出售给拆迁公司安置动迁户，致使多年来无法办理房屋产权证。居民向政府相关部门反映后，政府相关部门进行了协调。此后，原告取得了“老三幢”的大产证，部分入住居民也陆续办理了房屋产权证。系争房屋尚未办理房屋产权证。以上事实，除庭审笔录外，另有租用公房凭证、通知、告示、上海邮政微机专用单册、关于华欣家园“老三幢”物业服务移交和接管的公告、关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知、不动产登记簿、民事判决书等证据证实，本院予以认定。本院认为，企业法人可以作为民事诉讼的当事人，法人由其法定代表人进行诉讼。当事人有权委托代理人，收集、提供证据，进行辩论等。被告称，原告法定代表人从未出庭应诉，亦未提供法定代表人证书及企业代码等信息，并且原告地址不是白玉路XXX号，故对原告主体资格存疑。本院认为，原告作为企业法人具有民事权利能力和民事行为能力，能够依法独立享有民事权利和承担民事义务。在诉讼中，原告有权委托诉讼代理人，代为出庭发表意见、提供证据、进行辩论。在已经委托诉讼代理人的情况下，原告的法定代表人可以选择亲自参加或者不参加诉讼。现原告已在起诉时向本院递交的身份信息材料及授权委托书，本院经审查符合规范，故被告对原告主体资格提出的质疑不能成立。公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。“老三幢”虽然因历史遗留问题一度无法办理房屋产权证，但经过各方努力，办理房屋产权证的障碍已经消除，部分业主也已经办理了房屋产权证。本案中，被告未取得房屋产权证，原、被告依法属公房租赁管理关系。被告作为公有房屋承租人，应当按照租用公房凭证上记载的月租金额支付租金，并按照本小区物业服务规定和房屋主管部门出台的收费标准，交纳保洁费和保安费。原告作为系争公房出租人，虽然并不实际管理系争房屋，但委托汇成物业公司进行了管理，被告作为公房使用人，享受了服务，理应支付租金及保洁费、保安费。原告的企业状态虽在2002年12月27日起处于吊销未注销状态，但并不影响原告收取房屋租金。被告认为因系争房屋未经验收合格原告不能据此收取租金及保洁保安费的意见，未提供相关的书面证据予以佐证，本院不予采信。综上，原告的诉请，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第四十九条第一款规定，判决如下：吕景明于本判决生效之日起十五日内向上海中技物业发展公司支付上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋2016年1月至2016年12月的公房租金1,182元、保安费180元、保洁费108元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吕景明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一七年八月二十三日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第四十九条当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。