北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4541号上诉人（原审被告）：中交地产北京物业有限公司，住所地北京市海淀区翠微中里水泵房1幢平房。法定代表人:张东辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马青山，男，该公司客服部负责人。被上诉人（原审原告）：郭德珊，男，1944年6月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:郭德璞（郭德珊之弟），住北京市海淀区。上诉人中交地产北京物业有限公司（以下简称中交公司）因与被上诉人郭德珊物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初16764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中交公司委托诉讼代理人马青山、被上诉人郭德珊及其委托诉讼代理人郭德璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中交公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回郭德珊一审全部诉讼请求。事实与理由：第一，一审法院在诉讼时效上对中交公司过于严苛。2001年至2007年，双方之间并未签订书面物业服务合同，但是存在事实物业服务关系。第二，超过诉讼时效不等同于结清债务。超过诉讼时效只是丧失胜诉权，并不导致债务当然消灭，不等同于债务已经结清。第三，2000年11月至2002年3月的供暖费应该由郭德珊缴纳。因为2000年10月，郭德珊已经购买了涉诉房屋，北京东方化工厂××分厂已经倒闭且未缴纳2000年11月至2002年3月的供暖费。第四，一审判决认定2000年11月至2002年3月的供暖费没有结清，就不能要求中交公司为郭德珊开具供暖费结清证明。郭德珊辩称，同意一审法院判决，不同意中交公司的上诉请求和理由。郭德珊向一审法院起诉请求：判定中交公司给我所有的410号房屋出具《物业、供暖结清证明》。一审法院认定事实:郭德珊系北京东方化工厂××分厂的职工。2000年10月31日，郭德珊从中国房地产开发北京公司处购买北京市海淀区翠微南里××号楼×门××号房屋。2001年3月30日，郭德珊成为位于北京市海淀区翠微南里××号楼×门××号房屋所有权人。1999年1月18日，用户单位（甲方）北京东方化工厂××分厂与供暖单位（乙方）中房集团北京物业公司签订《供暖协议书》，约定甲方职工居住由乙方负责供暖的房室，甲方同意按规定的收费标准，每年一次性向乙方交清本年度全冬的供暖费。每年5月1日-10月31日，甲方同意在此期间采用支票、现金方式与乙方一次性结算供暖费，超过此期间，乙方必须按日累计加收总供暖费用的1%滞纳金，供暖开始甲方仍未交清上述费用，乙方可停止供暖，由此产生后果由甲方自负。2007年4月2日，郭德珊（甲方）与中房集团北京物业公司（乙方）签订《物业管理及供暖协议》，约定建筑面积58.38平方米，根据北京市供暖收费标准按建筑面积19元/平方米，供暖费1109.22元，该协议中约定中房集团北京物业公司提供物业服务，但就物业费的约定为空。2013年，中房集团北京物业公司向涉案房屋出具收费通知单，该通知单通知涉案房屋应缴纳2000年11月-2006年3月及2007年11月-2008年3月的供暖费8815.38元，未通知缴纳物业费。2014年，中房集团北京物业公司向涉案房屋出具收费通知单，该通知单通知涉案房屋应缴纳2000年11月-2006年3月的供暖费6655.32元，并通知郭德珊按58.38*1.1*12*购房年数的标准缴纳自购置房屋起的物业费。2014年3月17日，中房集团北京物业公司客服部为东方化工厂××分厂出具证明，证明郭德珊所占涉案房屋2007年11月-2008年3月的供暖费经公司查验相关往来财务资料，未有明细或发票等单据显示2007年度费用已经结清。2014年4月17日，中房集团北京物业公司客服部又出具证明，证明经郭德珊联系原单位东方化工厂××分厂财务取得收费发票后可证实2007年度的费用也已结清。2016年5月，北京东方化工厂××分厂的上级单位北京东方化工厂缴纳涉案房屋2002年11月-2006年3月的供暖费。截止2016年8月，现涉案房屋还欠2000年11月-2002年3月的供暖费1109.22元未付、2001年3月至2016年8月的物业费11876.37元未付。对此，郭德珊认为涉案房屋的供暖费应由中交公司向北京东方化工厂××分厂收取，且中交公司于2013年才告知其欠费，已经超过诉讼时效。就物业费，自2001年至2014年期间，双方均默认其不用缴纳物业费，中交公司也是2014年突然提出收取物业费，超过了诉讼时效。即使收取物业费，也应该向房屋产权单位中国房地产开发北京分公司收取。现中交公司以郭德珊于2001年已成为涉案房屋的产权人及北京东方化工厂××分厂已经灭失而要求郭德珊缴纳2000年11月-2002年3月的供暖费，而郭德珊认为北京东方化工厂××分厂于2013年才停止办公，在此之前中交公司未向××分厂主张欠费事宜。就物业费，中交公司表示其公司已经提供事实上的物业服务，理应收取该费用。就郭德珊提出的诉讼时效一节，中交公司表示2014年以前进行过催缴，但未能向本院提供相应证据。2014年7月14日，中房集团北京物业公司变更名称为中交地产北京物业有限公司。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。中交公司与北京东方化工厂××分厂签订的《供暖协议书》及中交公司与郭德珊签订的《物业管理及供暖协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守履行。中交公司主张郭德珊拖欠物业费，但根据双方于2007年4月2日签订的《物业管理及供暖协议》，中交公司作为专业的物业公司，并未与郭德珊约定要求其缴纳物业费，也在实际履行过程中，自郭德珊于2001年领取房产证到2014年期间从未要求郭德珊缴纳物业费，故法院认为，中交公司以《物业管理及供暖协议》中就物业费的约定不公平为由要求郭德珊缴纳自2007年至今的物业费，违背了合同法意思自治原则，法院不予采信。中交公司主张2001年至2007年的物业费，亦因超过相应的诉讼时效，法院不予采信。中交公司主张郭德珊拖欠2000年11月-2002年3月期间的供暖费一节，根据中交公司与北京东方化工厂××分厂于1999年1月18日签订的《供暖协议书》，上述期间的供暖费应由北京东方化工厂××分厂负担，现中交公司以北京东方化工厂××分厂已灭失为由要求郭德珊负担该笔费用，但根据查明事实，北京东方化工厂××分厂于2013年才关闭且在本案诉讼期间，北京东方化工厂××分厂的上级单位亦缴纳了部分欠缴供暖费，同时，北京东方化工厂××分厂的关闭并不必然导致所欠供暖费由郭德珊承担。综上所述，郭德珊并不存在拖欠中交公司所述期间的物业费及供暖费的事宜，在郭德珊不存在欠费的情况下，中交公司理应为郭德珊所有的涉案房屋开具《物业、供暖费结清证明》，故对郭德珊的诉讼请求，法院予以支持。但本案判决的认定并不影响中交公司就本案情况向其他有关单位或个人主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条之规定，判决：中交地产北京物业有限公司于本判决生效后七日内为郭德珊所有的位于北京市海淀区翠微南里二十号楼四门十号房屋开具《物业、供暖费结清证明》。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。中交公司提交以下证据：证据一，中国房地产开发北京有限公司证明一份；证据二，北京市住房和城乡建设委员会网页打印件一份；证据一、二证明我公司系经上级公司授权，为本案涉诉小区提供物业服务，我公司具备物业服务资质。郭德珊提交《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改［2003］165号），以证明中交公司应当出具物业费、供暖费清结证明。该文件第六条第一款规定：出售人应填写《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。并提供以下材料：¨¨¨（六）物业费、供暖费清结证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭德珊对中交公司提交证据一、二的真实性、合法性、证明目的均无异议。中交公司对郭德珊提交证据的真实性、合法性无异议，但是认为《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改［2003］165号）第六条第一款第（六）项规定由出售人出具物业费、供暖费清结证明，没有明文规定由物业公司出具。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于中交公司提交的证据一、二，因双方对中交公司为本案涉诉小区提供物业服务没有争议，故中交公司二审期间提交的证据不属于新证据。对于郭德珊二审提交的证据内容系要求房屋出售人在办理房屋买卖以及交易过户手续时应当提供的材料，并未规定物业公司有出具物业费、供暖费清结证明的义务。本院对该证据与本案的关联性及证明目的不予认定。本院经审理查明，因中交公司、郭德珊二审并未提供新的有效证据并据此形成新的事实，故一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为中交公司是否应当为郭德珊所有的房屋出具《物业、供暖结清证明》。根据本案查明的事实，本案涉及的房屋2000年11月至2002年3月期间未交纳供暖费，2001年3月至2016年8月未交纳物业费。就此事实，中交公司认为因郭德珊尚未交纳本案涉及房屋的全部供暖费、物业费，其公司不应出具结清证明。郭德珊认为对于未交纳的供暖费，因中交公司与其单位签订了供暖协议，所以应当由其单位北京东方化工厂××分厂的上级单位交纳；对于未交纳的物业费，自2001年至2014年期间，中交公司默认其不用交纳物业费，中交公司是在2014年才向其提出的收取物业费，且中交公司关于供暖费、物业费的主张均超过了诉讼时效，因此中交公司应当向其出具物业费、供暖费结清证明。对于双方的争议，本院认为，本案涉及的房屋确实存在未交纳供暖费事实，对于物业费，中交公司为本案涉诉小区提供物业服务，2014年中交公司曾向郭德珊主张物业费，郭德珊认为其不应交纳。因此，在供暖费、物业费均存在未交纳的情况下，郭德珊要求中交公司为其出具供暖费、物业费清结证明，本院不予支持。一审法院认为郭德珊并不存在拖欠中交公司所述期间的物业费及供暖费，判决中交公司为郭德珊所有的本案涉及的房屋开具《物业、供暖费结清证明》不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初16764号民事判决；二、驳回郭德珊的诉讼请求。一审案件受理费70元，由郭德珊负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由郭德珊负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张兰珠审 判 员 张 琦二〇一七年八月二十一日法官助理 吴银娇书 记 员 姜雨蕾书 记 员 张梦晓