江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0281民初605号原告黄哲元，男，1988年10月16日出生，汉族，住乐平市。原告张平，女，1985年12月4日出生，汉族，住乐平市。委托代理人黄海明，江西护三农律师事务所律师（特别授权）。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司，法定代表人：杨伯兴，系该公司总经理，统一社会信用代码：91360281596528315D，住所地：乐平市。委托代理人石军，系该公司法律顾问（特别授权）。原告黄哲元、张平诉被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄哲元及其张平的委托代理人黄海明、被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司的委托代理人石军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄哲元、张平诉称，2012年8月22日，原告黄哲元、张平与被告签订商铺委托经营管理合同，将二人购买的乐平市赣东北商贸城XX栋XX号商铺，委托被告经营管理。委托经营期自2013年8月28日起至2023年8月27日，共计10年。合同约定，委托经营管理期第1年至第3年，被告每年按照销售总价款的6%向原告支付租金收益。该三年的租金收益即销售总价的18%在购房时被告一次性支付并直接抵扣原告应付购房款。委托经营管理期第四、五年，每年按照总价款的6%向甲方支付保底租金，租金收益每6个月支付一次。原告购买乐平XX商贸城XX栋XX号商铺时的折后价为371748元，按照合同约定前三年的租金66915元抵扣房款后，支付剩余价款为304833元。按照合同约定，被告应该在2016年8月28日之前支付原告半年期（2016年8月28日期2017年2月27日）的租金收益11152.44元。可直至2017年2月18日，在原告多次催讨后，被告才支付原告8770元租金收益。这与合同约定的半年期租金收益（购买商铺总价款371748元3%）11152.44元少2382.44元，对不足部分租金收益原告多次到被告公司询问，被告至今仍未给出合理解释。为此，原告起诉至法院，请求支持原告的如下诉请：1、判决被告支付原告2016年8月28日期2017年2月27日出租商铺半年租金收益的不足部分，即2382.44元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付应付款2382.44元利息至付清止；2、判决被告以补充协议形式确定，被告自2016年8月28日起至2018年8月27日止二年期内每年按照原告商铺购买总价款371748元标准计算向原告支付6%年租金；3、判决被告在剩余的商铺委托经营管理合同期内，租金支付其为每6个月的第一个月；4、本案诉讼费由被告承担。原告黄哲元、张平为支持其诉请，向本院提交了如下证据材料：1、二原告身份证复印件，证明二原告身份信息及主体适格；2、被告企业信息复印件，证明被告身份信息及主体适格；3、原告赣东北商贸城商铺购买合同及签约确认表复印件，证明原告购买的商铺价款为371748元的事实；4、原告与被告签订的商铺委托经营管理合同复印件，证明被告应按原告商铺购买总价款371748元标准的3%向原告每半年支付一次半年期租金收益11152.44元的事实；5、被告于2017年2月18日银行转账8770元到原告黄哲元账户流水，证明被告实际支付原告半年租金收益8770元，少支付2382.44元；6、交房确认书，证明交房时间。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司辩称，1、二原告的第一项诉讼请求属于对《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第2项条款的误解而导致计算错误。该条款是经双方签字约定为：“2、委托经营管理期第四、五两年，每年乙方按照总价款的6%向甲方支付保底租金。……”根据原告提交的《商品房买卖合同》第四条第十项的约定，该商铺总金额为叁拾万肆仟捌佰叁拾叁元（304833元），按6%计算出半年租金，除去面积差额为8770元。而原告却误解为销售总价是371748元，显然与事实不符，应当按照签订的商品房买卖合同的总价款计算租金的。无论是折让、还是折中折，还是返租金，都是商品房买卖过程中的一种让利，一种优惠措施，最终的总价款就是签订合同的价款。该价款不仅是今后返租金的依据，理是售房者、购房者缴纳各种税金、规费的依据。2、原告的第二项诉请，要求以补充协议明确，按价款371748元计算标准计算返租是错误的，被告明确表示反对。根据《商品房买卖合同》、《赣东北商贸城商铺签约确认表》已确定，原告所购商铺总价款为304833元。各种税费也是按该总价款为标准计算的，符合双方签订的《商铺委托经营管理合同（大框架）》的约定。而原告提出的371748元的数据，这只是在计算折让、折中折、返租过程占卜的产生的其中一个数据而已，双方已经通过商品房买卖合同确定了房屋总价款为304833元，这是有法律依据的。既然双方已在合同中对总价款作了详细的约定，故原告没有理由要求变更。3、被告不同意在剩余的商铺委托经营管理合同期限内将租金支付期变更为每6个月的第一个月。因为《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第4项已经约定“委托经营期限内第四年起，乙方每6个月向甲方支付一次租金收益”。被告仅仅是经营管理人，并不是商铺的承租人，合同约定的租金必须是承租人支付的。因此，被告只能在完成、收取这6个月的收益后，才能向委托人支付收益；其次，房租的收益来源于承租户，房租非被告给付，必须是被告的工作人员要在6个月的租期内向承租户收取房租后，才能汇总支付，尽管收租的风险由被告承担，但整个流程必须是这样的；再者，该第五条第4项的条款是经过双方协商及甲方同意后签订的具有法律效力，无需变更。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年8月22日，二原告（作为买受人）与案外人乐平赣东北商贸城有限公司（作为出卖人）签订了商品房买卖合同1份（预售合同编号：1217-0168），合同约定：买受人向出卖人购买乐平市赣东北商贸城XX栋XX号商铺，建筑面积为38.44平方米，每平方米7930.09元，总金额为304833元，交付期限为2013年8月28日前。同日，二原告（作为甲方即委托方）与被告（作为乙方即受托方）签订了《商铺委托经营管理合同（大框架）》1份，合同约定：甲方委托乙方经营管理甲方购买的赣东北商贸城XX栋XX号商铺商铺，委托经营期为：2013年8月28日起至2023年8月27日止，委托经营管理条款：1、委托经营管理期第1年至第3年，每年乙方按照销售总价款的6%向甲方支付租金收益（已在购房时支付，即销售总价扣减18%）；2、委托经营管理期第四、五两年，每年乙方按照总价款的6%向甲方支付保底租金……4、商铺租金收益支付方式：委托经营期内第四年起，乙方每6个月向甲方支付一次租金收益。以上2份合同签定后，二原告支付了304833元（折后价为371748元，扣减前三年的租金66915元即折后价的18%）的购商铺价款。2017年2月18日，被告向二原告支付2016年8月28日至2017年2月27日的租金收益8770元，原告认为这比按照合同约定的半年期租金收益（购买商铺总价款371748元的3%）11152.44元少了2382.44元。因而，二原告向本院起诉，引起本案诉讼。以上事实，有当事人的陈述、庭审材料、原告提交的证据材料等予以证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于：1、《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第2项中约定的“总价款”应以何价款为准？2、在合同对租金支付期限没有明确约定的情况下能否将租金支付期限确定为租期开始的第一个月？针对第1个争议焦点：本案中关于二原告所购商铺存在以下几个价款：1、总价401314元；2、合同总价304833元；3、折后价371748元；（其中第1、2项均在《赣东北商贸城商铺签约确认表》中有显示，第3项为原告主张的扣减3年18%租金收益前的商铺实际价款。《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第1项中约定“被告按照销售总价款的6%向甲方支付租金收益（已在购房时支付，即销售总价扣减18%）”，可见，在《商品房买卖合同中》约定的合同总价304833元是扣减了3年18%租金收益后的价款，以此反推该条款中的“销售总价款”为371748元（先假设销售总价款为X，那么X*（1-18%）=304833元，则X=371748元）。《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第1项中的“销售总价款”与第2项中的“总价款”出现在同1份合同的同1条款中，在被告不能举证证据二者之间有何不同的情形下，应依据字面意思和联系上下文的原则来进行理解，即该条款中的“销售总价款”=“总价款”。且本案中的《商铺委托经营管理合同（大框架）》系由被告方提供的格式条款，当合同双方对总价款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。虽然被告主张在销售总价中扣减18%的租金是商业优惠行为，但即便是优惠行为，二原告为此优惠（即在销售总价中扣减18%的租金）支付了相应的对价，即被告在销售总价中先行扣减了18%的租金后，便不须另行向二原告支付委托经营管理期第1年至第3年的租金收益。简言之，被告向二原告支付了第1年至第3年的18%租金收益，只不过这笔租金收益在二原告购买商铺时就直接扣减了销售总价款。扣减的18%租金收益是以销售总价款371748元来计算的，如按被告主张的第四、五年的租金收益应以304833元来计算，那么二原告在第4、5年的每年租金反而低于了第1年至第3年每年可获得的租金收益，这明显不符合商铺租赁的一般情形和交易习惯。综上，本院认为，《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第2项中的“总价款”应认定为371748元。2016年8月28日至2017年2月27日的租金收益为：371748元*3%=11152.44元，扣减被告已实际支付的半年租金8770元，被告还应向二原告支付2382.44元。被告未按时足额向二原告支付租金收益，应承担相应的利息。关于二原告的第2项诉请：如上所述，《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第2项中的“总价款”应认定为371748元，则被告应自2016年8月28日起至2018年8月27日止二年期内每年按照原告商铺购买总价款371748元标准计算向原告支付6%年租金，本院予以支持。针对第2个争议焦点：被告辩称其仅仅是经营管理人并不是商铺的承租人，合同约定的租金必须是承租人支付的。但可以明确的是，被告是以其自身名义与其他承租人签订租赁合同的，他们之间的租金数额等租赁合同条款由被告和其他承租人自行确定，二原告只在第四、五年的委托经营期间享有经营管理合同约定的保底租金收益，至于被告是否能及时收取到其他承租人的租金以及被告收取到的租金数额是否足以支付二原告的保底租金收益，二原告不承担其中的风险和责任，也就是说，即便被告无法收取到其他承租人的租金也与二原告无关。因此，经营管理合同在本质上是一种租赁合同，即：被告向包括二原告在内若干业主承租商铺，被告再通过统一经营和管理，将这些商铺出租给其他承租人。《商铺委托经营管理合同（大框架）》第五条第4项规定：商铺租金收益支付方式：委托经营期内第四年起，乙方每6个月向甲方支付一次租金收益。本案属于合同中对于被告向二原告支付租金收益的期限没有进行约定的情形，对于支付期限没有约定或者约定不明确的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在现实的房屋租赁交易习惯中，承租人交付租金一般为预交租金，即在每一个租赁期间开始之前先行向出租人交纳租赁期间内的租金。二原告主张将租金支付期限确定为每6个月的第一个月，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司于本判决书生效之日起的七日内一次性向原告黄哲元、张平支付2016年8月28日至2017年2月27日期间租金收益的不足部分2382.44元及利息（利息计算：以2382.44元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2017年2月27日始至实际清偿之日止）。二、被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司自2016年8月28日起至2018年8月27日止二年期内每年按照原告商铺购买总价款371748元的计算标准向原告支付每年6%的租金收益。三、在剩余的商铺委托经营管理合同期内，被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司应在每6个月的第1个月内向原告黄哲元、张平支付该6个月的租金收益。四、驳回原告黄哲元、张平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期届满后第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费50元，决定由被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  谢海华人民陪审员  汪政协人民陪审员  李风连二〇一七年八月三十日书 记 员  钱麓宇