宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）宁0106民初223号 原告：宁夏大世界房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：宋秉忠，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李彦峰，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田凤银，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：杨静波，男，1974年11月11日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告：黄燕强，男，宁夏爱华建筑装饰工程有限公司法定代表人，其他身份信息不详。 第三人：宁夏爱华建筑装饰工程有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市开发区。 法定代表人：黄燕强，职务不详。 原告宁夏大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界房地产公司）与被告杨静波、第三人宁夏爱华建筑装饰工程有限公司（以下简称爱华建筑装饰公司）装饰、装修合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，经被告杨静波申请，追加黄燕强为本案共同被告，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大世界房地产公司委托诉讼代理人李彦峰、田凤银，被告杨静波到庭参加诉讼。被告黄燕强、第三人爱华建筑装饰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令被告向原告返还位于银川市北京中路大世界商务广场xx室房屋，并协助原告撤销该房屋的合同备案登记；3、本案诉讼费及诉讼过程产生的费用由被告承担。事实理由：2014年5月，原告与第三人签订《建筑装饰工程施工合同》，约定第三人承接原告大世界写字楼X座和X座XX、XX、XX、XX层写字楼大厅装饰工程。合同签订后，第三人即进场施工。2014年6月，第三人以资金紧张为由，要求原告预付部分工程款。经双方协商，原告按照施工合同第6.4条的约定于2014年6月11日、2014年7月8日与第三人签订了《顶账协议》，将原告所有的位于北京中路大世界商务广场X座XXXX号及X座XXXX号房屋抵顶给第三人用于预付部分工程款。2014年7月8日当日，第三人向原告出具了一份《介绍信》，要求原告将位于大世界商务广场X座XXXX号房屋办理至被告名下，次日，原告即与被告签订了《商品房买卖合同》，并向其出具了相应的购房发票，办理了房屋合同备案登记。2015年，因第三人怠于履行施工义务，原告诉至银川市中级人民法院，要求依法解除原告与第三人签订的《建筑装饰工程施工合同》、《顶房协议》等。经银川市中级人民法院依法公开开庭审理，于2016年5月25日作出了（2015）银民商初字第288号民事判决，依法判令解除了原告与第三人签订的《建筑装饰工程施工合同》、《顶房协议》。2016年8月25日、2016年8月31日，原告通过报纸公告及邮政快递的方式向被告送达了合同解除通知书，依法解除了与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告协助原告撤销位于北京中路大世界商务广场X座XXXX室房屋的产权备案登记。据此，原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，被告应当返还该房屋，并协助原告撤销该房屋的产权备案登记，为此诉至法院，请求判若所请。 被告杨静波辩称：1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》成立、有效，被告依照合同约定交纳了购房款413315元及房屋契税、房屋登记费、物业服务费、电梯费、代办费等费用，即已履行了合同约定的全部义务，原告也履行了收取房款、交付房屋、办理产权登记备案等义务，涉案合同不存在解除的事实和法律依据；2、该案不存在通知解除的情形，原告存在恶意解除合同的情形，原告明知道被告的具体家庭地址及办公地址、通讯地址，且被告到原告公司办理业务时并未说过相关请况，且即使送达有效，依然不能解除该合同；3、被告杨静波已经实际取得房屋所有权；4、（2015）银民商初字第288号民事判决不能作为本案的裁判依据，该判决书只是解除了原告与第三人的《建筑装饰施工合同》、《顶房协议》，但也驳回了原告要求返还房屋的诉请，判决关于"因原告已与案外人签订了《商品房买卖合同》且房屋备案在案外人名下"的认定，进一步确认被告对房屋享有所有权；5、物权法定原则远远高于合同权利。即使存在原告与第三人恶意诉讼或其他情形，杨静波也系善意第三人，享有房屋所有权；6、第三人在杨静波购买涉案房屋后办理产权时，给原告出具了介绍信，根据介绍信的内容，原告与第三人履行《建筑装饰工程施工合同》过程中产生的经济纠纷及法律责任均由第三人承担，与杨静波无关，认为应驳回原告的诉讼请求，并对其反诉予以准许。 被告黄燕强、第三人爱华建筑装饰公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《建筑装饰工程施工合同》，因被告在《商品房买卖合同》的补充协议部分明确其在该合同上填写的地址、电话均为有效，原告可按该地址邮寄或公告送达，故原告按该地址邮寄送达解除合同通知书符合合同约定，对该证据本院予以采信。被告提交的证据四，因真实性无法核实，且原告不予认可，不予确认。 经审理查明，2014年5月，原告与第三人签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由被告承建原告大世界商务广场写字楼X座和X座XX、XX、XX层、两栋写字楼大厅装饰工程，工程价款支付为：结算价款的30%以现金方式支付、50%以房屋（本项目在建写字楼或公寓）抵顶方式支付、10%以车辆抵顶方式支付、10%以顶油方式支付。2014年7月8日，原告与第三人签订《顶账协议》，约定因原告欠第三人工程款，由原告以大世界商务广场X座XXXX号房屋抵顶，抵账金额为416045元，同日，第三人向原告出具介绍信，载明"我公司同意将贵公司抵顶给我公司的'大世界商务广场'X座XXXX号公寓产权办至杨静波名下，因此所发生的经济纠纷及法律责任均由我公司承担"。2014年7月9日，原告与被告杨静波签订《商品房买卖合同》，约定由杨静波购买大世界商务广场'X座XXXX号房屋，房屋价款为416045元，并在合同补充协议部分第一条第1款约定"乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效。本合同有效期内，如乙方的通信地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即通知甲方，经甲方正式签收确认后，变更方为有效"、第2款约定"除本合同及本补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送入伙通知书等，可用挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达）"。合同签订后，在银川市住房保障局进行了备案，房屋已交付被告杨静波。 2015年，原告以第三人违约为由将第三人诉至法院，该案经银川市中级人民法院审理，于2016年5月25日作出（2015）银民商初字第288号民事判决，认定原告与杨静波之间的《商品房买卖合同》系因第三人介绍而签订，因第三人违约，导致原告签订《建筑装饰工程施工合同》的目的不能实现，判令解除原告与第三人签订的《建筑装饰工程施工合同》、《顶账协议》。现原告认为涉案《商品房买卖合同》的基础已不存在，且已解除，故此提起本次诉讼，请求判如所请。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告杨静波主张与原告之间的房屋买卖合同关系成立，但其提交的证据不足以证实416045元购房款系由其向原告交纳，而原告提交的《建筑装饰工程施工合同》、《顶账协议》、《商品房买卖合同》能够形成完整的证据链条证实原告通过以房抵顶的方式向第三人支付工程款，抵顶工程款的金额即为416045元，原告与被告杨静波签订《商品房买卖合同》的原因也为第三人指定，系履行《顶账协议》、办理房屋备案所需，故原告与第三人之间的合同名称虽为商品房买卖合同，但并不符合商品房买卖合同关系的成立要件，本次诉讼系因原告与第三人之间的装饰、装修合同产生，基于该法律关系，本案的案由应为装饰、装修合同纠纷。因《商品房买卖合同》反映的并非真实的房屋买卖合同关系，其得以形成的事实依据即《建筑装饰工程施工合同》、《顶账协议》已被解除，同时，双方在《商品房买卖合同》补充协议部分约定杨静波所留地址有效，原告按该地址向其邮寄送达合同解除通知书并公告送达合同解除通知书符合合同约定，依照《中华人民共和国合同法》九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故涉案《房屋买卖合同》已经解除，且被告并未提出异议，本院对此予以确认，因合同已经解除，原告关于确认合同解除的诉请无需再次确认。同时，因合同已经解除，被告杨静波占有涉案房屋无事实和法律依据，其应将房屋向原告予以返还，并协助原告办理房屋备案登记撤销工作。因被告杨静波与原告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故本院对杨静波基于双方之间存在商品房买卖合同关系提出的反诉不予受理。被告黄燕强、第三人爱华建筑装饰公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨静波于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏大世界房地产开发有限公司返还银川市北京中路大世界商务广场X座XXXX室房屋，并协助原告宁夏大世界房地产开发有限公司撤销该房屋备案登记； 二、驳回原告宁夏大世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费200元，公告费600元，共计800元，由被告杨静波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  陈建军 人民陪审员  白亚萍 人民陪审员  鲍艳华 二〇一七年八月三十日 书 记 员  卢 杰