山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初2614号 原告：银丰物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王磊，董事长。 委托诉讼代理人：赵良，男，该公司员工。 被告：刘勇，男，1961年11月5日生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：张丽珠（系被告刘勇之妻），女，山东省新华书店退休职工，住济南市。 原告银丰物业管理有限公司与被告刘勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银丰物业管理有限公司法定代表人王磊的委托诉讼代理人赵良，被告刘勇及其委托诉讼代理人张丽珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘勇向原告银丰物业管理有限公司支付物业费8417.52元、车位费540元；2.判令被告刘勇向原告银丰物业管理有限公司支付截至2016年12月31日止的滞纳金1304元。事实和理由：原告系银丰山庄小区物业管理公司，被告系银丰山庄小区2号楼2单元301室业主。自2015年1月1日至2017年3月31日，被告拖欠物业费，经原告多次催交未果。基于上述事实，原告特诉至法院，望判如所请。 刘勇辩称，拖欠物业费是原告造成的，应由原告承担相应责任。1、我家在2014年12月23日晚间被盗（舜玉路派出所有报警及出警记录如果需要法院可以调取），是由于物业未能履行《物业管理服务合同》的第六项第一、二条约定，小区实行24小时不间断巡逻重要区域每小时巡视一次，并做好执勤登记的承诺，以致事件发生后，公安人员调取监控等证据时银丰物业无法提供相关证据。之后我们曾多次找物业公司协商赔偿及相关事宜，至今未得到物业公司的明确答复。根据我国《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务公司的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，业主可向物业主张赔偿权利。2、被盗前我们曾多次向管家及物业管理人员反映一楼住户乱搭乱建问题，但物业始终未能做出相应整改及提示意见书向当事人传达，不履行监管责任，才导致小偷顺着一楼搭建的建筑物破窗而入（公安认定有照片为证），导致我人身财产受到现价值20多万元的巨大损失。我家被盗后，许多业主对物业提出质疑，作为封闭小区发生了多起入室盗窃案件，影响极其恶劣。3、我的地下储藏室随后也被撬过，幸好及时被发现，未有严重损失。小区接连不断被盗事件的发生，作为物业管理公司都未引起警示，做出相应的整改，对小区的乱搭乱建行为熟视无睹。4、一楼住户在乱搭乱建的小院中饲养大型犬只，半夜严重扰民，己导致二楼的东、西住户先后搬离。我有冠心病，由于夜间的犬吠声，无法得到正常休息，以至心脏病复发。5、公共区域私自搭建占为己用（照片为证），如有火灾发生，逃生之门就被封锁。公共资源私自占有，公共管道井私自安装热水器（照片为证），一旦热水器发生爆炸等安全事故，将会对整个单元安全造成威胁。基于上述事实，银丰物业公司未能履行相关物业服务合同的约定，恳请贵院依法公正裁决。 本院经审理认定事实如下：被告刘勇系银丰山庄小区业主，其房屋建筑面积为194.85平方米，被告刘勇在银丰山庄小区内购买有一个车位。2014年6月，济南市银丰山庄小区业主委员会与山东银丰物业管理有限公司签订《银丰山庄物业管理服务合同》，约定物业管理服务费的标准为住宅每月每平方米1.60元（按建筑面积计算），业主应于每个季度的末月20日前缴纳下个季度的物业管理费，业主车辆不委托山东银丰物业管理有限公司看管的，业主所购买车位按20元/月·车位收取使用成本费。关于违约责任合同约定，业主不按规定缴纳物业管理服务费的，每日按欠费金额的千分之五计算滞纳金，逾期三个月不缴纳的，山东银丰物业管理有限公司向欠费业主发书面通知书督促缴纳，逾期6个月仍不缴纳的，山东银丰物业管理有限公司可向人民法院起诉。该物业管理服务合同的期限自2014年6月15日至2019年6月14日。 2016年6月21日，山东银丰物业管理有限公司名称变更为银丰物业管理有限公司。 自2015年1月1日至2017年3月31日期间，被告刘勇未向原告银丰物业管理有限公司交纳物业费8417.52元[194.85平方米×1.60元/月/平方米×27个月]、车位费540元[20元/月·车位×1个车位×27个月]。 庭审中，被告提交照片及医疗证，以证明被告家中被盗是由于一楼住户乱搭乱建导致盗窃人员得以爬上二楼，被告所在单元一楼邻居在公共区域私自搭建狗棚、储藏室，并在管道井内安装热水器，二楼的逃生通道也被之前搬走的邻居自行锁死，另外，被告患有冠心病，一楼邻居养狗致使被告无法得到正常休息。对于被告提交的上述证据，原告认为：1、对于被告楼下业主私自搭建及热水器问题，原告没有执法权，无法进行强拆，对于其他照片不予质证；2、对于医疗证没有加盖公章，即使是真实的，也与本案无关。 以上事实，有银丰山庄物业管理服务合同、工商登记及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中原告银丰物业管理有限公司与被告刘勇所在的银丰山庄小区的业主委员会签订了《银丰山庄物业管理服务合同》，据此可以认定原、被告之间已形成物业服务合同关系。关于被告刘勇辩称的因一楼住户私搭乱建导致其家中被盗、一楼住户养犬及其他住户在公共管道井私自安装热水器等问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告刘勇提交的证据不足以证明原告银丰物业管理有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告以此拒交物业费，本院不予支持。原告银丰物业管理有限公司依约向被告刘勇提供了物业服务，被告刘勇应向原告银丰物业管理有限公司交纳自2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业费8417.52元、车位费540元，故对于原告银丰物业管理有限公司主张的物业费8417.52元及车位费540元，本院予以支持。关于原告银丰物业管理有限公司所主张的滞纳金，本院认为，被告刘勇并非无故不交纳物业费，原告银丰物业管理有限公司亦未能提供充分有效的证据证明其曾及时与被告刘勇联系并进行有效沟通，故对原告银丰物业管理有限公司要求被告刘勇支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘勇于本判决生效之日起十日内给付原告银丰物业管理有限公司物业费8417.52元。 二、被告刘勇于本判决生效之日起十日内给付原告银丰物业管理有限公司车位费540元。 三、驳回原告银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  魏丽云 人民陪审员  贾卫星 二〇一七年八月二十八日 代理书记员  商玉莹