广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1338号 原告:蔡德兴，男，汉族，1959年1月12日出生，住北海市海城区和平路54号，现住四川。 委托代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。 被告：北海市海城区逢时幼儿园，住所地北海市海城区广东南路逢时花园内。 负责人：翟敏淇（曾用名翟其敏），园长。 委托代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 原告蔡德兴与被告北海市海城区逢时幼儿园(以下简称逢时幼儿园)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月25日受理后,依法由审判员廖慧翔适用简易程序，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告蔡德兴的委托诉讼代理人邓维棠、被告逢时幼儿园的委托诉讼代理人的朱定龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡德兴诉称：根据2016年11月21日作出的并已生效的（2016）桂0502民初885号民事判决书认定和判决，自2016年1月13日起，出租方变为蔡德兴，原被告继续履行2013年12月4日签订的《租赁合同》。而该合同约定：月租金3万元，租期内第三年（2017年2月10日）起租金上浮7%，即2017年2月10日每月租金为32100元，先交租金后使用房屋，按季度支付租金。逾期交付租金的，承租方应按每年租金的日千分之一的标准向出租方支付违约金；承租方拖欠租金累计达2个月可以终止（解除）合同等。2016年12月4日被告发函告知原告履行原合同。2016年12月14日原告书面通知被告，催交租金并附收取租金名称、银行、账户等。被告于2016年12月20日第一次支付租金5万元。其后原告向被告无数次催收租金，自始至今被告先后共分8次支付租金18.5万元（该租金数额只冲抵至2016年7月16日前租金，以后的租金处在拖欠中），按《租赁合同》约定，被告已累计拖欠租金9个月多，依《租赁合同》第三条约定解除合同的条件已成就。为此原告于2017年3月15日发出《解除合同通知书》，且被告负责人翟敏淇（曾用名翟其敏）于2017年3月16日签收，《租赁合同》即行解除而终止。至今被告未就解除合同提出任何异议。但，被告至今未自行撤离腾空房屋交还原告。被告拖欠租金又不腾空房屋构成多重违约，应当依合同约定承担违约责任。为此，原告向法院提起诉讼，请求判决：1.判决确认2017年3月15日《解除合同通知书》有效，即原被告之间的合同已经解除；2.被告立即搬离撤出承租的房屋，将租赁物腾空按原状还给原告；3.被告立即支付拖欠租金241450元（至2017年3月16日止）；4.被告立即支付租赁物占用费4万元（按月32100为基数，自2017年3月17日起计算至起诉时，以后另计直到腾空租赁物移交给原告的当日止）；5.被告支付违约金101160元（以原年租金36万元为基数，2016年7月17日日起计，按每日千分之一计算，以后另计直到付清租金为止）；6.被告承担本案诉讼费用。（事实理由详见起诉状） 被告逢时幼儿园辩称：对于原告的第一项诉讼请求，我们认为在（2016）桂0502民初885号民事判决书生效以后被告一直向原告支付租金，每月支付都在3万元以上，表明被告有履行合同诚意，因此不同意解除合同；对于第二项诉讼请求，因《租赁合同》尚未解除被告无需腾退涉案房屋；对于第三、四项诉讼请求，拖欠原告的租金我们同意支付，希望原告能同意被告分期支付；对于第五项诉讼请求，因《租赁合同》中约定的违约金过高，要求法院予以调整。 经审理查明，2013年12月4日，被告北海市海城区逢时幼儿园(承租人)与北海市逢时实业开发有限公司（出租人）签订《租赁合同》一份，约定被告北海市海城区逢时幼儿园承租北海市逢时实业开发有限公司名下的广东南路逢时花园东海苑的幼儿园现状建筑物（面积为1014.23平方米）以及该建筑物旁的一块空地（现为游泳池），在此空地上增加两幢幼儿园教学楼（附件建筑图），建筑约250平方米每幢，合计500平方米；另在空地原有一层平房上加盖一层。新增的建筑承建装修均由承租方负责出资，而出租方予以配合，租赁期限到期，新增建筑物归出租方所有，租赁物用途为开办幼儿园。租赁期限从2014年2月10日将出租物交付承租方使用至2020年2月10日止。租金标准为每月租金3万元，租期内第三年（2017年2月10日）起的租金价格按当时实际情况适当调整，上浮7%，具体价格到提价时实定，租金的交付方式为按季度支付租金，先交租金后使用房屋，每季度最后一个月在接到出租方的书面通知后7天内交付下一季度的租金。如承租方拖欠租金累计达2个月的，出租方可以终止合同，收回租赁物。逾期交付租金的，承租方应按每年租金的日千分之一的标准向出租方支付违约金。如果出租方擅自提前终止租金期限的，赔偿五万元给逢时幼儿园，如逢时幼儿园擅自提前终止合同的，赔偿五万元给逢时公司。并约定租赁期间，出租方将租赁物所有权转让给第三人的，该《租赁合同》对新的所有权人继续有效。而在租赁期满或合同解除后，承租方有权搬走其所投入的可移动的相关设备及物品，但承租方不得破坏出租方所有的房屋结构，并经出租方逢时公司验收合格后方可退租，出租方应在10日内退还押金给承租方。2013年12月20日，逢时幼儿园将5万元的押金交付给北海市逢时实业开发有限公司。 2015年12月18日，被告逢时公司与原告蔡德兴签订了《商品房买卖合同》，将坐落于广东南路的逢时花园幼儿园土地使用权面积538.2平方米，房屋建筑面积1014.23平方米为二层楼房【国有土地使用权证：北国用（2005）第804085号，房屋所有权证号：北房权证（2004）字第00061678号】转让给原告蔡德兴，并于2016年1月13日将该房屋所有权证变更登记在原告蔡德兴名下。2016年3月30日，北海市海城区逢时幼儿园诉北海市逢时实业开发有限公司、蔡德兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日作出（2016）桂0502民初885号民事判决书，判决：被告蔡德兴继续履行原告北海市海城区逢时幼儿园与被告北海市逢时实业开发有限公司于2013年12月4日签订《租赁合同》。被告逢时幼儿园2016年12月4日向原告蔡德兴发函：依据北海市海城区人民法院作出的（2016）桂0502民初885号民事判决书，请你方（原告）与我幼儿园共同协商《租赁合同》中租金及支付方式等相关问题，以便双方顺利的履行《租赁合同》。原告蔡德兴2016年12月14日向被告逢时幼儿园发出催交租金和保证金的函：逢时幼儿园应向蔡德兴支付租金389000元（自2016年1月13日至2017年2月10日止），并交付50000元保证金，请逢时幼儿园在收到此函之日起3日内向原告支付租金389000元和保证金50000元（上述款项由逢时幼儿园直接汇入我方的银行账户），附名称蔡德兴，银行账号62×××98，开户行建行北海分行海城支行。后因被告不按时交纳租金，原告蔡德兴于2017年3月15日通过顺丰速运邮寄解除合同通知书：因逢时幼儿园拖欠租金，已满足《租赁合同》约定解除合同的条件，2013年12月4日签订的《租赁合同》即行终止，逢时幼儿园必须立即自行撤离，搬出按《租赁合同》约定属于自己的物品，否则视为放弃。被告负责人翟敏淇于2017年3月16日签收该《通知》。 另查明，被告逢时幼儿园在2016年12月20日、2017年1月4日、2017年1月25日、2017年2月16日、2017年2月27日、2017年3月14日、2017年3月22日、2017年4月8日、2017年4月27日、2017年5月26日依次通过中国建设银行向原告蔡德兴账户转账5万元、2万元、3万元、1万元、3万元、2万元、1万元、1.5万元、1万元、3.5万元，共计23万元。北海市逢时实业开发有限公司收取被告逢时幼儿园5万元押金已由该公司转交给原告蔡德兴。 本院认为，北海市逢时实业开发有限公司与被告逢时幼儿园2013年12月4日签订的《租赁合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同。原告蔡德兴通过卖受方式合法取得租赁物北海市广东南路的逢时花园幼儿园土地使用权面积538.2平方米，房屋建筑面积1014.23平方米的二层楼房，成为该合同新的出租人，享有该合同的权利及承担该合同的义务。因此，原被告双方应当按合同约定全面履行义务。本案中，被告不按约定交纳租金超过二个月以上，原告于2017年3月15日向被告发出书面通知解除租赁合同，被告收取通知后没有提出异议，根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告请求确认原告蔡德兴与被告逢时幼儿园之间的《租赁合同》于2017年3月16日解除，合法有据，本院予以支持。依《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，故原告蔡德兴请求被告逢时幼儿园将租赁房屋北海市广东南路的逢时花园幼儿园土地使用权面积538.2平方米，房屋建筑面积1014.23平方米的二层楼房腾退给原告合法有据，本院予以支持。合同解除后，双方基于合同产生的权利义务终止，但被告逢时公司一直未腾退租赁房屋，为保护物权人利益，故对于原告蔡德兴主张租赁房屋占用费参照《租赁合同》的租金标准，从2017年3月17日起计算至被告逢时幼儿园将租赁房屋交付原告蔡德兴之日止，本院予以支持。根据合同约定，被告逢时幼儿园自2016年1月13日起应向原告蔡德兴支付租金，计至2017年3月16日共425450元（2016年1月13日至2017年2月9日按每月30000元计，2017年2月10日至2017年3月16日按每月32100元计），扣减被告逢时幼儿园已付23万元（即2016年1月13日至2016年9月1日共7零个月20天的租金），被告逢时幼儿园尚欠2016年9月2日至2017年3月16日的租金195450元。关于被告逾期支付租金的违约责任问题，原告蔡德兴主张应根据《租赁合同》的约定，按每年租金的日千分之一的标准计算违约金，但被告认为过高，请求法院予以调整，本院认为根据《合同法》第一百一十四条的规定，对于违约金的数额应当予以适当减少，逾期支付租金的违约金，以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2016年9月2日起计算至本生效判决确定的还款之日止较为合理。 综上所述，为维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条的规定,判决如下: 一、原告蔡德兴与被告北海市海城区逢时幼儿园之间的《租赁合同》于2017年3月16日解除； 二、被告北海市海城区逢时幼儿园在本判决生效之日起二个月内腾退租赁房屋交付原告蔡德兴； 三、被告北海市海城区逢时幼儿园向原告蔡德兴支付拖欠租金195450元及违约金（违约金的计算方式：以195450元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2016年9月2日起计算至本生效判决确定的还款之日止）； 四、被告北海市海城区逢时幼儿园向原告蔡德兴支付租赁房屋占用费（计算方式：以每月32100元为标准，自2017年3月17日起计至被告北海市海城区逢时公司将租赁房屋交付原告蔡德兴之日止）； 五、驳回原告蔡德兴的其他诉讼请求。 案件受理费7038元，减半收取3519元，由被北海市海城区逢时幼儿园负担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7038元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 ：廖慧翔 二〇一七年八月四日 书记员 杨 丽 华 附引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力