湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3457号上诉人（原审被告）：武汉海若科技有限公司，住所地武汉市东西湖区五环大道31号（5）。法定代表人：刘勇生，公司总经理。委托诉讼代理人：段博，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，湖北浩泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会，地址湖北省武汉市洪山区中北路154号。负责人：高清云，村委会负责人。委托诉讼代理人：高子龙，湖北立丰律师事务所律师。上诉人武汉海若科技有限公司因与被上诉人武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会（以下简称东亭村委会）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初7072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。武汉海若科技有限公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回东亭村委会的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由东亭村委会承担。事实与理由：第一、原判认定事实不清。涉案房屋并非临街商铺，是弱电机房，向小区居民提供语音电话、宽带、闭路电视等综合服务。双方并未就涉案房屋达成租赁合意，在签订的《合作协议书》中双方并未就涉案房屋是租赁或买卖进行约定，事后也未签订补充协议，双方不存在租赁合同关系。第二、东亭村委会并不具备出租涉案房屋的资格，不是本案适格的主体。该房屋应该归全体业主所有，东亭村委会无权对业主的共有财产进行处分。一审法院认定《关于东亭新嘉源小区综合信息网络服务协议》与本案无关，属于事实认定不清。第三、本案相邻铺面的租金标准不具有参考性，十年前的物价水平、租金标准与今日均不可同日而语。以2019年的商铺租金标准作为参考显失公平。东亭村委会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一、合同中约定的安装空间是20平米，但是实际提供的是40平米的临街商铺。房屋用途方面，有部分是用于机房存放，一部分是电信网络服务，还有部分转租给别人做手机充值。第二，无论是买卖还是租赁，都不影响武汉海若科技有限公司支付费用，否则系不当得利。一审认定为租赁合同关系并无不当。第三，涉案小区是一个还建小区。东亭村委会相当于该小区的发包人，因为政策和历史遗留原因，是没有办法办证的。东亭村委会是有土地使用权证的，也是唯一一张所有权证，周边相关租赁和买卖房屋的合同都是和东亭村委会签订的。东亭村委会的主体资格还没有灭失，武汉东亭开愉置业有限公司是东亭村委会和他人合资改制成立的，不是东亭村委会直接股份制改革成立的。东亭村委会的资产目前还没有全部移交给武汉东亭开愉置业有限公司。本案东亭村委会系适格的主体。第四、关于时效的抗辩，本案的诉讼时效应该从2018年7月份开始计算。东亭村委会向一审法院提出诉讼请求：1、判令武汉海若科技有限公司立即向东亭村委会支付房屋占有使用费约319200元（按60元/㎡/月的标准，从2008年6月27日计算至2019年4月21日）；2、判令武汉海若科技有限公司以未付房屋占有使用费319200元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，向东亭村委会支付从2019年4月22日起至该款项付清之日止的利息损失；3、本案全部诉讼费用由武汉海若科技有限公司承担。一审法院经审理查明，2008年6月27日，东亭村委会与武汉海若科技有限公司签订《通信智能网络（语音/宽带/有线电视网络）合作协议书》，协议书约定，为了提高社区的数字信息化水平，开拓网络信息业务，东亭村委会将其开发的东亭新嘉源内房屋提供给武汉海若科技有限公司用于建立和运营综合电信节点，为小区业主提供语音电话、宽带、闭路电视等综合服务。双方在协议中还约定，东亭村委会为武汉海若科技有限公司提供设备中心机房及网络设备所需的安装空间20平方米，具体位置由东亭村委会提供，该位置武汉海若科技有限公司租买均可。合同还约定，东亭村委会在未经武汉海若科技有限公司许可的情况下，不允许除武汉海若科技有限公司之外的电信运营商和有线电视运营商在该社区从事与本合作协议相同的业务服务，否则视为违约，东亭村委会承担由此产生的全部直接经济损失。合同签订后，东亭村委会将东亭新嘉源小区一间面积为40平方米的临街商铺提供给武汉海若科技有限公司使用。武汉海若科技有限公司在使用期间未向东亭村委会支付费用。2018年7月13日，东亭村委会在武汉海若科技有限公司经营的商铺大门张贴《催款通知书》，要求武汉海若科技有限公司办理相关手续，逾期应退还房屋。后双方协商未果，武汉海若科技有限公司于2019年4月21日从该商铺搬出。武汉海若科技有限公司使用期间为便于开展业务，还分别与武汉楚龙物业管理有限公司、小区第二届业主委员会签订协议。与武汉楚龙物业管理有限公司的合同期限自2012年4月16日至2014年4月15日。与小区业主委员会签订协议时间为2016年3月17日，协议约定小区业主委员会为武汉海若科技有限公司提供设备中心机房及网络设备所需的安装空间供武汉海若科技有限公司长期免费使用。一审另查明，东亭新嘉源小区系由东亭村委会为完成东亭村“城中村”综合改造所报批和建设的还建小区。2012年3月，东亭村基本完成“城中村”综合改造，改制公司名称为武汉东亭开愉置业有限公司。一审法院认为，东亭村委会与武汉海若科技有限公司签订的《通信智能网络（语音/宽带/有线电视网络）合作协议书》的主要内容是，东亭村委会同意武汉海若科技有限公司在其开发的东亭新嘉源小区内建立综合电信节点，并在该小区独家经营语音电话、宽带、闭路电视业务，东亭村委会向武汉海若科技有限公司提供面积约20平方米的机房，具体位置由东亭村委会提供，“该位置武汉海若科技有限公司可租可买”，合同未明确约定租金和购买价格。简言之，东亭村委会将房屋交付武汉海若科技有限公司使用，武汉海若科技有限公司可选择租赁房屋，也可选择购买房屋。从上述协议内容看，东亭村委会主要应履行向武汉海若科技有限公司交付房屋和保证武汉海若科技有限公司能在东亭新嘉源小区独家经营业务；武汉海若科技有限公司则应为小区业主提供电话、宽带和有线电视安装维护等服务。自协议签订至今，双方并无转让房屋的合意，从实际履行的情况看，该协议书中“该位置房屋可租可买”的约定为房屋租赁的性质。在本案一审辩论终结前，东亭村委会未提供建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，该约定无效，但武汉海若科技有限公司长期使用该房屋，应向东亭村委会支付房屋占有使用费。东亭村委会要求武汉海若科技有限公司按每平方米60元计算租金，但其提供的相邻商铺租赁合同的签订时间、租赁期限和租赁用途，与本案均不相同。双方在协议中未明确租金，东亭村委会长时间也未向武汉海若科技有限公司主张租金，一审法院综合考虑武汉海若科技有限公司使用房屋的时间、用途以及双方合作协议约定的其他内容，依法酌定按东亭村委会目前相邻商铺租金的30%计算房屋占有使用费。自2008年6月27日双方签订协议至2019年4月21日武汉海若科技有限公司搬出房屋，房屋占有使用费为95760元。因协议未约定租金和支付方式，东亭村委会要求武汉海若科技有限公司支付利息损失的主张，没有事实和法律依据，不予支持。武汉海若科技有限公司辩称《中华人民共和国民法通则》规定延付或拒付租金的诉讼时效为1年，超出部分不应支持。一审法院认为，诉讼时效适用民法通则规定的二年或一年，还是适用民法总则规定的三年，关键在于诉讼时效从何时开始计算。本案中，双方签订的协议书未约定租赁期限，也未约定租金支付方式，但并不能以此推定东亭村委会放弃对武汉海若科技有限公司使用房屋期间全部租金的追索，也不宜将一个双方已实际履行超过十年的合作协议割裂为以年计租的独立租赁合同。结合双方的合同目的，应以合同解除之日计算诉讼时效较为公平。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，本案东亭村委会起诉未超过诉讼时效。武汉海若科技有限公司辩称的东亭村委会并非房屋所有权人，无权向其收取租金的主张，一审法院认为，2008年东亭村的“城中村”综合改造尚未开始，东亭新嘉源小区的开发建设仍是以东亭村委会的名义实施，案涉合同系东亭村委会与武汉海若科技有限公司签订，案涉房屋也系东亭村委会交付武汉海若科技有限公司使用，东亭村委会的主体适格。至于东亭村委会与改制后的武汉东亭开愉置业有限公司之间如何移交案涉财产权益，系二者之间的法律关系，与武汉海若科技有限公司并无直接关联。武汉海若科技有限公司辩称的其与武汉楚龙物业管理有限公司，以及与小区业委会之间所签订的相关合同与本案无关，根据合同相对性原则，武汉海若科技有限公司与以上二者的合同关系，不属于本案审理的范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、武汉海若科技有限公司于判决生效之日起一次性向武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会支付租金95760元；二、驳回武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3062元，由武汉海若科技有限公司负担1097元，武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会负担1965元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，东亭新嘉源小区系由东亭村委会为完成东亭村“城中村”综合改造所报批和建设的还建小区。案涉合同系东亭村委会与武汉海若科技有限公司签订，案涉房屋也系东亭村委会交付武汉海若科技有限公司使用，东亭村委会的诉讼主体适格。东亭村委会与武汉海若科技有限公司签订《通信智能网络（语音/宽带/有线电视网络）合作协议书》后，依协议约定将案涉案房屋交付武汉海若科技有限公司使用，虽然双方在协议中约定了案涉房屋租买均可，但双方未就租买达成一致，且因案涉房屋未获建设工程规划许可，即租赁合同无效。鉴于武汉海若科技有限公司长期占有使用案涉房屋，武汉海若科技有限公司应向东亭村委会支付占有使用费，因双方对案涉房屋的使用期限、费用收取标准及从何时开始收取均未予约定，综合本案案情本院酌定占有使用费为30000元。综上所述，武汉海若科技有限公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初7072号民事判决；二、武汉海若科技有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会支付房屋占有使用费30000元；三、驳回武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3062元，由武汉海若科技有限公司负担275元，武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会负担2787元。二审案件受理费6124元，由武汉海若科技有限公司负担550元，武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会负担5574元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月一日书记员  余文婷