浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1560号原告：谢百良，男，1976年2月29日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告：孔逸鸣，男，1995年8月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：孔建俊，男，1969年10月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。与被告系父子关系。原告：樊佳佳，男，1981年2月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述三原告共同委托诉讼代理人：何俊，浙江中圣律师事务所律师。被告：绍兴市越城区观澜豪庭小区业主委员会，住所地绍兴市越城区观澜豪庭小区。负责人：何志平，主任。被告：杭州天悦物业服务有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区鼎盛时代大厦162-2室。负责人：张志勇，总经理。委托诉讼代理人：马孙安，浙江近山律师事务所律师。原告谢百良、孔逸鸣、樊佳佳与被告绍兴市越城区观澜豪庭小区业主委员会（以下简称观澜豪庭业委会）、杭州天悦物业服务有限公司绍兴分公司（以下简称天悦物业）业主撤销权纠纷一案，于2020年3月19日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员戴伟章适用简易程序审理，并于2020年4月21日公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人何俊，原告孔逸鸣的委托诉讼代理人孔建俊，被告天悦物业的委托诉讼代理人马孙安到庭参加诉讼，被告观澜豪庭业委会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案庭外和解时间自2020年5月9日起至2020年6月10日止。本案现已审理终结。原告谢百良、孔逸鸣、樊佳佳向本院提出诉讼请求：1.撤销被告观澜豪庭业委会2020年2月16日作出的关于与被告天悦物业签订物业服务合同的决定；2.确认两被告基于前述决定签订的《观澜豪庭物业服务合同》无效；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：三原告系观澜豪庭小区业主，该小区由绍兴市艺江南建设有限公司开发，该公司与杭州天悦物业服务有限公司签订了《观澜豪庭前期物业服务合同》，由天悦公司提供观澜豪庭小区物业管理服务，服务期限为自业主委员会成立止，由杭州天悦物业服务有限公司绍兴分公司（于2013年5月经登记设立）实际承担物业服务工作。被告观澜豪庭业委会系经业主大会选举产生并登记成立，2020年2月16日，被告观澜豪庭业委会未经业主大会讨论，依法形成决议，且明知大量业主持有不同意见的情况下，仅由业委会成员签字表决即作出与被告天悦物业续签物业服务合同的决定。随后，业委会基于该决定天悦物业签订《观澜豪庭前期物业服务合同》1份（未填注落款时间），约定合同期限为2019年11月6日起至2022年11月5日止，但业主委员会至今为向业主公开发布合同文本，仅在也只要求下提供复印件。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》规定，物业管理区域选聘、解聘物业服务企业等事项，由业主共同决定。被告观澜豪庭业委会于2020年2月16日作出的与被告天悦物业签订物业服务合同，违反了法律规定的程序，应予撤销；基于该决定签订的《观澜豪庭物业服务合同》，虽形式上成立，但被告观澜豪庭业委会签订该合同并非代表、体现业主大会的真实意思表示，被告天悦物业亦非业主大会选聘的物业服务企业，被告观澜豪庭业委会作为业主大会执行机构、被告天悦物业作为一直为观澜豪庭小区实际提供物业服务，均明知业主大会未作出选聘物业企业决定但仍然签订合同，系恶意串通、损害业主包括物业服务企业选择权、知情权在内的合法权益，且明显违法法律、行政法规前述关于选聘、解聘物业服务企业事项由业主共同决定的规定，故签订的《观澜豪庭物业服务合同》应属无效。被告观澜豪庭业委会未作答辩。被告天悦物业辩称：一、被告天悦物业不能作为本案业主撤销权纠纷诉讼的被告，理由如下：1、业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯其合法权益，依法向法院提起的撤销业主大会或业主委员会决定的纠纷，纠纷的诉讼主体明确，即原告为业主，被告为业委会或业主大会，与被告天悦物业没有直接法律关系；2、业主撤销权纠纷的诉讼目的和内容固定，争议焦点为业委会或业主大会的决定是否侵害业主权益，决定是否合法，与被告天悦物业没有直接法律关系，被告天悦物业不是上述决定的参与方，故与业主撤销诉讼内容无关；3、业主撤销权之诉的结果确实会影响被告与业委会之间签订的物业服务合同的效力，但这是撤销权之诉的自然延续，被告利益所受影响是基于物业服务合同法律关系产生，与撤销权之诉的法律基础明显不同，被告所受损失，可以另行提起物业服务合同纠纷之诉，是一个独立的诉，与撤销权之诉无关；二、被告之间签订的的《观澜豪庭物业服务合同》应属有效。被告观澜豪庭业委会系经业主大会合法选举产生并经备案登记成立的自治管理性组织，被告天悦物业也是经依法核准登记成立的企业法人，双方经协商达成一致意见，签订了《观澜豪庭物业服务合同》，意思表示真实，未违反法律、行政法规。原告为证明自己的主张，向本院提供证据：1、不动产权证书复印件3份，要求证明三被告系绍兴市观澜豪庭小区业主；2、《观澜豪庭前期物业合同》照片打印件1份，要求证明观澜豪庭小区前期物业服务合同约定的合同期限等事实，以及约定的物业服务企业为被告天悦物业的上级总公司杭州天悦物业服务有限公司；3、微信群聊天记录截屏打印件1份，要求证明被告观澜豪庭业委会负责人召集业委会委员讨论签订《物业服务合同》决定事宜的有关事实；4、被告观澜豪庭业委会纪要照片打印件1份，要求证明被告观澜豪庭业委会表决作出签订《物业服务合同》决定的事实，以及参与签署的部分业委会委员、小区业主代表填具了明确反对意见；5、观澜豪庭业委会印章使用审批单照片1份，要求证明被告观澜豪庭业委会使用印章与被告天悦物业签订**服务合同的审批流程以及准备用印时间为2020年2月25日；6、《物业服务合同》复印件1份，要求证明两被告签订物业服务合同的事实；7、观澜豪庭小区业主意见征集表复印件22份、统计表2份，要求证明观澜豪庭小区过半数业主认同本案两被告签订物业服务合同未经过小区全体业主讨论通过，并同意采取进一步措施维护权利的事实；8、新闻报道视频2份，要求证明被告观澜豪庭业委会主任在接受新闻频道采访时确认物业合同的签订未经业主的同意。上述证据经质证，被告天悦物业对证据1、2、4、6的真实性无异议，但认为证据4可以证明多数业主代表和业委会成员同意签订新的《物业服务合同》；对证据3、5、7、8的真实性无法确认。本院对上述证据1、2、4、6的真实性予以确认，证据3，系复印件，因无其他证据佐证其真实性，故本院对该证据的证明效力不予采信；证据7，与本案缺乏关联性，故本院在本案中对其证明效力不作确认；证据8的来源合法，故对该证据本身的真实性予以确认。被告天悦物业为反驳原告，向本院提供如下证据：9、会议纪要复印件1份，证明物业合同的签订是经业委会的授权。对于证据9，经原告质证，原告对其真实性、合法性无异议。但对证明目的有异议，该会议纪要仅仅是对业委会成员的表决，从表面看虽然有多数同意，但业主代表根据原告提供的证据，业主代表的签名不能代表业主大会的意见。即便是签同意的业主，也只是同意签订期限为1年的物业服务合同，但实际签订的合同期限为3年。本院对证据9的真实性予以确认。经原告申请，证人夏某、汪某出庭所作的证言各一份。经质证，原告对证人证言均无异议，认为证人证言可以证实观澜豪庭业委会作出的续签物业服务合同的决定事先未经业主大会的决定，物业服务合同条款等也未经业委会代表的讨论；被告天悦物业认为证人汪某、夏某在这次表决中投了反对票，其证言无法证实代表了其他业主的真实意见。本院认为，证人分别为观澜豪庭业委会成员和业主代表，亦均在被告观澜豪庭业委会制作的《关于物业服务合同签订意见征询确认书》签署了意见，故本院对证人证言的真实性予以确认。本院经审理认定，三原告均系观澜豪庭小区业主。该小区由绍兴市艺江南建设有限公司开发，该公司于2012年4月26日与杭州天悦物业服务有限公司签订了《观澜豪庭前期物业服务合同》，由天悦公司提供观澜豪庭小区物业管理服务，服务期限为自该合同签订之日起至业主委员会成立日止。合同签订后，由杭州天悦物业服务有限公司绍兴分公司（于2013年5月经登记设立）实际承担该小区的物业服务工作。被告观澜豪庭业委会成立于2019年11月5日，根据绍兴市越城区房地产管理处于2019年11月20日出具的的《业主委员会备案通知书》，观澜豪庭业委会的任期为三年。2020年2月16日，被告观澜豪庭业委会制作《关于物业服务合同签订意见征询确认书》1份，决定与被告天悦物业续签服务合同（因新冠××疫情影响不再集中），并由各业主委员会、业主代表进行意见确认，业主委员会共有10人签署意见，其中8人签署的意见为“同意”，1人签署的意见为“反对业委会先决定再提通过的一贯作风”、1人签署的意见为“不同意”；业主代表有9人签署意见，其中6人签署的意见为“同意”，3人签署的意见为“不同意”。此后，被告观澜豪庭业委会与被告天悦物业签订了《观澜豪庭物业服务合同》1份（未签署落款时间），约定由被告天悦物业提供观澜豪庭小区物业管理服务，服务期限为自2019年11月6日起至2022年11月5日止（考核期一年）。现观澜豪庭小区的物业管理工作由被告天悦物业承担。本院认为，业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”《物业管理条例》第十四条第一款规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”根据上述规定，选聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同决定，其赞成的业主需专有部分占建筑物总面积过半且人数占总人数过半数。在召开业主大会之前，业委会应当提前15日通知全体业主。本案中，被告观澜豪庭业委会在作出与被告天悦物业续签物业服务合同的决定时，未以任何形式召开过业主大会，对于合同的期限、价格等影响物业服务合同具体事项的重大内容也均未通过业主大会讨论决定，仅由业委会成员（10人）和部分业主代表（9人）进行了投票表决，亦无证据证实被告观澜豪庭业委会已履行了就该决定向小区全体业主的告知义务，故被告观澜豪庭业委会作出与被告天悦物业续签服务合同决定违反相关法定程序，侵害了业主的合法权益，且该决定至今未得到业主大会的追认。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”故原告要求撤销被告观澜豪庭业委会作出的与被告天悦物业签订物业服务合同决定的诉请，本院依法予以支持。关于原告要求确认两被告基于前述决定签订的《观澜豪庭物业服务合同》无效的诉讼请求，因本案为业主撤销权之诉，属于业主与其自治组织和执行机构之间的内部关系，其撤销权行使的对象为业主大会或业主委员会的决定或决议，而非已成立并生效的物业服务合同，亦并不影响被告观澜豪庭业委会与被告天悦物业签订的物业服务合同的效力，故原告要求在本案中确认该物业管理服务合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告观澜豪庭业委会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销被告绍兴市越城区观澜豪庭小区业主委员会于2020年2月16日作出的与被告杭州天悦物业服务有限公司绍兴分公司续签物业服务合同的决定；二、驳回原告谢百良、孔逸鸣、樊佳佳的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由被告绍兴市越城区观澜豪庭小区业主委员会负担，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  戴伟章二〇二〇年七月七日书记员  朱黄莹