江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1836号上诉人（原审被告）：过蔚，男，住江苏省无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：无锡瑞贝特商贸有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区旺庄街道新光路。法定代表人：刘向东，该公司总经理。原审第三人：张习军，男，住安徽省巢湖市和县。上诉人过蔚因与被上诉人无锡瑞贝特商贸有限公司（以下简称瑞贝特公司）、原审第三人张习军排除妨害纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。过蔚上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回瑞贝特公司的一审诉请。事实和理由：1.其已经按约返还房屋，一审判决其支付占用费不合理。根据其与瑞贝特公司谈妥的协议，其已在2019年2月28日之前腾空房屋、停止营业，并已搬空了自己所有的物品。2019年2月21日共计四车全部搬迁完毕，后于2月23日将剩下的空调全部拆除完成，搬完后其到瑞贝特公司总经理刘向东办公室告知已经搬空，让刘向东去现场看看。2.有微信视频可以证明其确实已经按时搬离，几张按摩椅不影响房屋的交付。共享按摩椅是第三方公司经其允许后放置到涉案房屋内的，并非其本人财物，且第三方公司已经倒闭，其没有必要为了几张按摩椅放弃已经与瑞贝特公司谈妥的20万元赔偿金。当时其出于善意告知瑞贝特公司按摩椅可能会被第三方公司收回，瑞贝特公司也同意先将按摩椅留下。后其反复联系第三方公司将按摩椅搬走，才得知第三方公司已经破产且放弃按摩椅的所有权，其将该情况通知了瑞贝特公司。3.瑞贝特公司主张其没有按时返还房屋违反诚实信用原则，属于故意设置障碍让其违反交房协议，以此避免支付余下15万元款项。瑞贝特公司二审辩称：其与过蔚当时确实达成过协议，协议要求过蔚在2019年2月28日之前搬离，并交付房屋。但是根据3月28日的接处警情况，当时房屋尚未清空，并未交付给其，2019年5月21日另案中司法鉴定人员至房屋现场评估，也证明那时房屋尚未交付。在评估结束后其于5月23日收回房屋。因此，过蔚并未按照协议履行交付房屋的义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人张习军二审未作陈述。瑞贝特公司向一审法院提出诉讼请求：1.过蔚立即返还坐落于无锡市新吴区房屋；2.过蔚支付从2018年10月15日至2019年5月25日期间的占有使用费82155元及水电费5000元。一审法院认定事实：2013年12月22日，瑞贝特公司与张习军签订《房屋租赁合同》，约定张习军向瑞贝特公司承租新光路307号第三层全部、第四层全部、第一层部分，建筑面积约4200平方米，租期为2014年9月16日至2029年9月15日止，其中2017年9月16日至2020年9月15日期间的年租金标准为1596000元。如张习军逾期支付租金超过三十天，瑞贝特公司有权单方面解除《房屋租赁合同》，收回房屋。2016年4月18日，张习军与过蔚签订《房屋租赁合同》，约定张习军将新光路307号三楼分割一部分约420平方米给过蔚作为棋牌室的经营，租期2016年4月18日至2029年9月15日，其中2017年4月18日至2020年4月17日期间的年租金标准为134469元。2018年10月14日，瑞贝特公司向张习军发出《解除房屋租赁合同告知书》，载明：因张习军未按时足额缴纳租金超过三十天，故自2018年10月15日解除双方的《房屋租赁合同》，并要求张习军于2018年12月27日下午四点前搬空物品，将房屋归还给瑞贝特公司，同时要求张习军通知三楼的次承租人也一并在12月27日下午四点前搬离，将房屋交还，否则将向张习军追讨自8月16日起至房屋交还之日止的实际房屋占用费、滞纳金以及其他赔偿。2018年10月23日，瑞贝特公司向过蔚邮寄发出《搬家清场知会书》，载明：瑞贝特公司与张习军签订的《房屋租赁合同》，因张习军违约已于2018年10月15日解除，要求过蔚接到知会书后于2018年11月5日至瑞贝特公司签订《按时搬家保证书》，如不来签订，将于2018年11月6日起停水停电，并将追讨2018年10月15日起至实际搬家清空之日房屋实际占用费等一切费用及损失赔偿。2019年1月11日，瑞贝特公司张贴《告示》，告知所有租户，其公司已与张习军于2018年10月15日解除《房屋租赁合同》，将于2019年2月3日上午起停水停电，收回房屋，请所有租户在2019年2月3日搬空各自物品，2019年2月20日前未搬离，将作遗弃物品处理。2019年2月1日，瑞贝特公司再次张贴《告示》，告知租户如在2月11日仍未搬走（或未签订按时搬清保证书），将通过司法程序清偿，并追讨自2018年10月16日起至搬空日的房屋占用费、水电费等。一审中，过蔚提供了与瑞贝特公司刘向东的微信聊天记录，根据聊天记录显示，双方一直在协商处理搬离事宜。其中曾在2019年2月18日协商初步方案为：瑞贝特公司给过蔚20万元，过蔚无论证据固定与否都要在2019年2月28日搬家退房，20万元分期付，先付5万元，三个月后再付5万元，年底前付清尾款。瑞贝特公司于当天向过蔚支付5万元。过蔚后于2月20日至2月24日期间陆续将案涉租赁区域内的物品搬走，3月1日过蔚将钥匙交给瑞贝特公司，案涉租赁区域内尚有8张按摩椅未搬走，过蔚称曾向瑞贝特公司表示按摩椅会由第三方公司来搬走，但未明确具体搬离时间。此后双方庭外继续进行协商。3月26日，刘向东要求过蔚签署返还房屋交接单，因双方未能对内容达成一致意见商谈无果。3月28日，过蔚报警，并从瑞贝特公司处拿回钥匙，当时尚有5张按摩椅未搬走。3月29日，过蔚通知刘向东要求3月31日进行“二次交房”，刘向东称其当天去医院，可找公司于经理签署《返还房屋交接单》，后双方沟通未果。4月19日，过蔚至法院称：钥匙还在其处，但店铺内已经没有东西了，只有沙发和一些不要的东西，共享按摩椅也已经搬走不在里面了。因过蔚起诉张习军租赁合同纠纷一案中，过蔚申请对租赁区域的装修损失进行评估，司法鉴定人员于5月21日至现场评估。瑞贝特公司称评估后其已自行收回房屋，已于2019年5月26日对案涉房屋租赁区域的房屋进行了部分拆除。诉讼中，过蔚称其3月28日取回钥匙是因为瑞贝特公司反悔之前达成的协议，且不愿退还水电预付款，其不知道这样的话之前算退了还是没退，故一气之下要回了钥匙，但并未继续使用。刘向东称最初同意20万元补偿是要求过蔚在2019年2月28日前将房屋返还的，但过蔚一直未将按摩椅搬走，也不愿签署房屋交还单。关于双方提到的按摩椅，至5月21日鉴定人员评估时已不在现场，过蔚称系瑞贝特公司处理掉了，瑞贝特公司称不知道何时何人搬走了，其公司未动过。关于房租，过蔚已按约向张习军预付了2018年度房租134469元，即2018年4月18日至2019年4月17日的租金。2019年1月12日，张习军向过蔚出具《房租退还确认书》，载明：因张习军与瑞贝特公司解除房屋租赁关系，导致过蔚无法继续经营，给其造成巨大损失，张习军愿意退还2018年8月至2019年4月的房租共计100000元，其他损失另外商定，该退还的100000元房租于2019年1月18日前向过蔚支付。后张习军未予退还。诉讼中，过蔚称因2018年租金其已预付给张习军，系张习军未支付给瑞贝特公司，张习军现亦未将租金退还，故如本案中其需支付2018年10月15日后的占有使用费，则要求张习军已预收部分的租金由张习军直接支付给瑞贝特公司，在其向张习军主张退还100000元租金的诉讼案件中做相应金额的扣减。瑞贝特公司对此表示同意。关于水电费，诉讼中，双方达成一致意见：2019年1月、2月的水电费合计按5000元计，过蔚已向瑞贝特公司支付5000元，故瑞贝特公司不再向过蔚另行主张水电费，过蔚也不再向瑞贝特公司要求退还预交的水电费。一审法院认为，瑞贝特公司与张习军之间的租赁合同关系因张习军欠付租金、瑞贝特公司于2018年10月15日通知张习军解除，双方租赁合同于2018年10月15日解除。张习军与过蔚之间存在部分转租关系，因受张习军与瑞贝特公司之间合同解除之影响，过蔚与张习军之间的租赁关系亦于2018年10月15日终止。终止后，过蔚理应及时腾房。瑞贝特公司要求过蔚搬离租赁的新光路307号三楼房屋，因诉讼中瑞贝特公司已实际收回该房屋，过蔚不再负有搬离之义务，故该项诉请不再重复处理。关于占有使用费，过蔚与张习军的租赁关系于2018年10月15日终止，自2018年10月16日起至实际搬离之日止期间的占有使用费应向瑞贝特公司支付。双方关于实际搬离之日产生争议，瑞贝特公司认为应按照其自行收回房屋的日期2019年5月25日确定，过蔚认为应为2019年2月23日其搬离之时。虽然过蔚在2019年2月23日左右开始搬走了相关物品，并在2月底将钥匙交给瑞贝特公司，但依照过蔚的自述，当时现场尚有未搬离的按摩椅以及一些杂物，并未确认交接完全，从双方此后的微信聊天记录来看，瑞贝特公司刘向东仍在与过蔚协商签署房屋返还交接单的事宜，表明双方并未就房屋交还事宜确认一致，且过蔚在3月28日又取回了租赁区域的钥匙，直至因过蔚起诉张习军案件现场评估时仍未向瑞贝特公司交还房屋钥匙，虽然过蔚在4月19日向法院表示租赁区域内的杂物都按废弃处理，但此前因过蔚申请评估装修损失之需要，瑞贝特公司亦无法自行收回使用。故自2018年10月16日至评估之日即2019年5月21日，案涉租赁区域过蔚未完成交还事项，此期间瑞贝特公司未能收回出租房屋所产生的占有使用损失应由过蔚承担，瑞贝特公司主张参照过蔚向张习军支付租金的标准计算占有使用费损失应属合理，法院予以支持。因在2018年10月15日前，过蔚基于与张习军的合同约定已预交了截至2019年4月17日的租金，张习军在《房租退还确认书》表示愿意退还过蔚2018年8月至2019年4月的房屋共计100000元，但此后既未向过蔚退还租金，又未向瑞贝特公司支付占有使用费，亦未向瑞贝特公司及时交还所有租赁区域，故理应承担相应的责任。根据张习军出具的《房租退还确认书》及双方庭审中的意见，2018年10月16日至2019年4月17日期间的占有使用费由张习军从需退还过蔚的租金中予以扣除并直接支付给瑞贝特公司，此部分过蔚不再向张习军主张退还，经计算，2018年10月16日至2019年4月17日期间的占有使用费损失为67787.11元，该部分由张习军直接交付给瑞贝特公司，过蔚不得再向张习军主张此部分租金的退还。2019年4月18日至2019年5月21日期间的占有使用费损失计12525.88元，由过蔚自行承担。关于水电费，依据双方在庭审中达成的一致意见，过蔚不再向瑞贝特公司负有补交水电费的义务，该意见系双方对自身权利的处分，法院予以准许，故该项诉请不再处理。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、过蔚应于判决发生法律效力之日起十日内支付瑞贝特公司12525.88元。二、张习军应于判决发生法律效力之日起十日内支付瑞贝特公司67787.11元。三、驳回瑞贝特公司其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1979元（瑞贝特公司预交），由瑞贝特公司负担164元，由过蔚负担284元，由张习军负担1531元（瑞贝特公司同意其预交的诉讼费用1531元由过蔚、张习军向其公司直接支付，法院不再退还，由过蔚、张习军在判决发生法律效力之日起十日内直接向瑞贝特公司支付）。二审中，双方当事人均未提供新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：过蔚主张其已按约在2019年2月28日前将物品搬空并将房屋交付给瑞贝特公司，依据是否充分。本院认为：本案中，过蔚与瑞贝特公司就涉案房屋的实际交付时间各执一词，且双方并未办理书面交接手续，据此，过蔚作为承租方，其主张已按约在2019年2月28日前将涉案房屋搬空并交付给瑞贝特公司，应由其提供证据加以证明。根据过蔚一审中提供的其与搬家公司、瑞贝特公司刘向东的微信聊天记录，可以反映过蔚在2019年2月20日至2月24日期间陆续搬离物品的事实，但并无双方认可物品已经搬空并完成房屋交付的明确意思表示。相反，根据2019年2月28日过蔚与刘向东微信聊天记录中提到的“宝龙那里装好立即移过去，毕竟这么多东西再折腾也是个麻烦事情，钥匙可以给你，需要拿东西再开”，另结合2019年3月28日出警视频记录的内容，刘向东认可收到过蔚交付的钥匙，但认为过蔚未将房屋内按摩椅搬走，过蔚则称已通知第三方公司前来清理，上述内容相互印证，可以证实当时涉案房屋内还有物品尚未搬空，双方对于房屋交付事宜仍存在争议，并未在2019年2月28日办理房屋交接手续。关于双方所争议的按摩椅应由谁负责清理的问题，因过蔚确认房屋内的共享按摩椅系第三方公司经其允许后放置，故其向出租方交还房屋时理应负责将按摩椅清空，现过蔚以按摩椅系第三方公司物品非其个人财物为由，在未清理按摩椅的情况下主张其已经搬空房屋并交付瑞贝特公司，与事实不符。鉴于过蔚已在2019年3月28日当天再次取回了钥匙，且在起诉张习军一案中申请对涉案房屋进行装修损失评估，瑞贝特公司在上述期间亦无法收回涉案房屋，一审将占有使用费计算至现场评估结束之日即2019年5月21日，依据充分，本院予以确认。综上，过蔚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1808元，由上诉人过蔚负担。本判决为终审判决。审 判 长 林中辉审 判 员 杜伟建审 判 员 孙 宏二〇二〇年七月六日法官助理 杜凤君书 记 员 翁 强