北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5853号上诉人（原审原告兼赵廷瑞之委托诉讼代理人）：赵廷海，男，1962年9月8日出生。委托诉讼代理人：蒋玉芝（赵廷海之妻）。上诉人(原审原告)：赵淑珍，女，1952年11月1日出生。被上诉人（原审被告）：张秀生，男，1960年9月11日出生。被上诉人（原审第三人）：郝金玉，男，1955年1月3日出生。张秀生、郝金玉共同委托诉讼代理人：李文谦，北京来硕律师事务所律师。原审第三人：赵廷瑞，男，1949年12月10日出生。上诉人赵廷海、赵淑珍因与被上诉人张秀生、郝金玉，原审第三人赵廷瑞农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院(2017)京0119民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵廷海、赵淑珍上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持赵廷海、赵淑珍的一审诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不全面，适用法律具有选择性甚至错误，证据采信、审判程序有瑕疵。张秀生非延庆区康庄镇一街农村集体组织成员，1999年4月27日张秀生与赵某签订的房屋买卖《契约》违反了国家《土地管理法》等法律法规，侵害了赵廷海、赵淑珍的合法权益。涉案房屋一直由张秀生管理使用，郝金玉从未使用过涉案房屋，郝金玉出资85万元购房目的不明。张秀生、郝金玉辩称：同意原审判决，不同意赵廷海、赵淑珍的上诉请求。赵某与张秀生签订的《契约》是双方的真实意思表示并且已经实际履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为理由主张合同无效的，人民法院不予支持。张秀生购买房屋之后进行了翻建和扩建，并将翻建和扩建后的房屋出售给了房屋所在村集体经济组织成员郝金玉。依据相关法律规定，张秀生与郝金玉签订的《契约》是合法有效的。赵廷瑞对赵廷海、赵淑珍的上诉请求未发表意见。赵廷海、赵淑珍向一审法院起诉请求：请求确认赵某与张秀生于1999年4月27日签订的《契约》无效；张秀生立即腾退位于北京市延庆区康庄街南胡同十三号院的院落及房产。一审法院认定事实：赵某与蒋某系夫妻关系，婚后生育三个子女，即赵廷海、赵淑珍与第三人赵廷瑞。1972年1月14日，延庆县人民委员会颁发给赵某房屋所有证一份，上面载明：房屋坐落于延庆县康庄人民公社一街村（即本案诉争房屋的位置：北京市延庆区康庄镇一街村南胡同十三号院），北土房三间，四至为东至赵、西至高、南至道、北至胡同，宅基地属于国有。1982年5月29日，延庆县康庄人民公社一街生产大队给赵某颁发了延林权康字第550号林权证，载明该宅基地坐落于南胡同，四至情况为：东至赵姓，西至高姓，南至道，北至道，面积为：长13米、宽25.5米，共0.497亩。1995年12月3日，蒋某去世。1999年4月27日，赵某与张秀生签订了《契约》，赵某将位于北京市延庆区康庄镇一街村南胡同十三号院的房产及院落出售给张秀生，该《契约》的内容为：“甲方赵某（卖方），乙方张秀生（买方）。经甲乙双方协商，甲方赵某愿把坐落于康庄一街南胡同十三号院自建房北房三间一过道卖于乙方张秀生永久为业。该院东至赵姓、西至高姓、南至路、北至路，四至分明。双方议定房价人民币壹万玖仟元整，款项笔下交清，立字为据，永不反悔。甲方赵某，乙方张秀生。中证人：王某、董某、郝金玉。执笔人：董信诚。公元一九九九年四月二十七日。”甲乙双方、中证人及执笔人均在该《契约》上捺了手印。该《契约》签订后，张秀生给付了赵某房价款19000元，赵某将该房产及院落交给张秀生。之后，张秀生对房屋进行了翻建、扩建，翻建、扩建为北房四间、中间北房三间、南房三间、西房二间。2004年12月13日，赵某去世。2011年1月5日，张秀生与郝金玉签订了《契约》，张秀生将位于北京市延庆区康庄镇一街村南胡同十三号院的房产及院落出售给郝金玉，该《契约》的内容为：“经甲乙双方协商，甲方张秀生愿把康庄一街南胡同十三号院自建北房四间、中间三间一过道、南房三间卖与一街村民郝金玉为业。该院东至赵姓、西至高姓、南至路、北至路，四至分明。双方议定价人民币捌拾伍万元整，此款当下付清，立字据为证，永不反悔。甲方张秀生，乙方郝金玉。中证人：王某、马某。公元二○一一年元月五日。”甲乙双方及中证人均在该《契约》上捺了手印。郝金玉购买该房屋后，将该房屋出租给张秀生用于经营超市。2017年3月1日，赵廷海、赵淑珍以张秀生为被告、以赵廷瑞为第三人起诉至法院，请求法院判决确认赵某与张秀生于1999年4月27日签订的《契约》无效；请求法院判决张秀生立即腾退位于北京市延庆区康庄街南胡同十三号院的院落及房产。诉讼中，经张秀生申请，法院依法追加郝金玉为本案第三人。审理中，证人马某、王某出庭作证，证明张秀生将诉争房屋卖给郝金玉。赵廷海、赵淑珍不认可张秀生将诉争房屋卖给了郝金玉，未向法院提供相应证据。审理中，赵廷海、赵淑珍申请对诉争房屋的市场价格进行评估。另外，赵廷海、赵淑珍申请法院向北京市延庆区康庄镇一街村村民委员会调取北京市延庆区康庄街南胡同十三号院被拆迁人员的相关信息。经法院调查，赵廷海、赵淑珍提交的康庄镇一街村居民住宅分布图并非康庄镇一街村拆迁信息图，而是在2005年统计制作的康庄镇一街村居民住宅分布图，与拆迁无关；郝金玉为北京市延庆区康庄镇一街村村民，现居住于该村晨光北街西12巷6号，为小城镇户口，但在本村仍有承包土地。另查，张秀生不是北京市延庆区康庄镇一街村村民。上述事实，有当事人陈述、证人证言、两份《契约》、房屋所有证、林权证、北京市延庆区康庄镇一街村村民委员会出具的证明、法院的调查笔录等证据在案佐证。一审法院认为：公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。赵廷海、赵淑珍以其二人为诉争房屋共有权人，赵某擅自与张秀生签订房屋买卖《契约》，并以此为由请求法院判决确认赵某与张秀生于1999年4月27日签订的买卖房屋及院落的《契约》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因张秀生购买涉案房屋及院落后，已将翻建、扩建后的房屋及院落卖给郝金玉，故赵廷海、赵淑珍要求张秀生腾退房产及院落的诉讼请求，没有事实依据。本案涉及农村宅基地使用权的转让问题，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。赵某与张秀生签订的买卖房屋及院落的《契约》，系其二人的真实意思表示，且进行了实际履行。关于郝金玉购买涉案房屋及院落的合法性问题，郝金玉系北京市延庆区康庄镇一街村集体经济组织成员，双方诉争房屋的宅基地仍属于北京市延庆区康庄镇一街村集体经济组织所有，双方诉争的房屋仍属于北京市延庆区康庄镇一街村集体经济组织成员所有，系在集体经济组织成员内部进行流转，并未违反我国土地管理相关法律规定，故张秀生与郝金玉签订的买卖房屋及院落的《契约》，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。赵廷海、赵淑珍申请对诉争房屋的市场价格进行评估，没有实际意义，法院不予准许。赵廷海、赵淑珍不认可张秀生将诉争房屋卖给了郝金玉的意见，没有证据证实，法院不予采纳。张秀生及郝金玉的辩解意见，于法有据，法院予以采纳。第三人赵廷瑞经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。综上所述，赵廷海、赵淑珍的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告赵廷海、赵淑珍的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。本案中，赵某与张秀生签订《契约》将涉案房屋售予张秀生，张秀生购房后对房屋进行了翻建和扩建，后将房屋售予郝金玉，张秀生虽然并非本集体经济组织成员，但郝金玉系北京市延庆区康庄镇一街村村民，郝金玉与张秀生签订《契约》购买涉案房屋，并不违反法律法规的强制性规定，且经审查涉案房屋买卖《契约》不存在合同无效的其他情形。一审法院判决驳回赵廷海、赵淑珍的全部诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以确认。综上所述，赵廷海、赵淑珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276元，由赵廷海、赵淑珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年八月二十八日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳