广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初1411号 原告：北海凯旋贸易有限公司，住所地北海市北部湾中路58号之凯旋国际大厦负一楼B区商铺； 法定代表人:张钦忠，总经理。 委托代理人：李萍，广西海鑫律师事务所律师； 委托代理人：郭春媚，广西海鑫律师事务所律师； 被告：北海万国都物业管理有限公司，住所地北海市海城区北部湾中路58号凯旋国际商住大厦二楼； 法定代表人：王锡廷，董事长。 委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。 委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 原告北海凯旋贸易有限公司（以下简称凯旋贸易公司）诉被告北海万国都物业管理有限公司（以下简称万国都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依法适用普通程序进行审理，分别于2016年10月19日、11月23日、2017年5月24日公开开庭进行了审理，原告凯旋贸易公司的委托代理李玉萍、被告万国都公司的委托代理人范琦、李蓓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告凯旋贸易公司向本院提出如下诉求：1、请求被告返还原告《凯旋国际商务大厦商铺租赁合同》（合同编号：20131120）商用场地租赁保证金40000元以及利息19200元（按同期商业银行贷款利率四倍自2014年5月6日暂计算至2016年5月6日，以后另计）；2、判令被告偿还原告已支付的2014年5月份的租金15400元及利息7392元（按同期商业银行贷款利率四倍自2014年5月6日暂计算至2016年5月6日，以后另计）；3、判令被告赔偿原告已赔付给次承租人张庆华、赵勇、王香元的经济损失共计528000元；4、判令被告赔偿原告涉案租赁合同下的北区临街商铺E2—E7的租金损失共计385560元；5、判令被告支付原告违约金5700元。6、本案诉讼费用由被告全部承担。原告在第三次庭审过程中当庭撤回了第三项诉求。 事实与理由如下：原告凯旋贸易公司诉被告万国都公司租赁合同纠纷一案，依据原被告双方于2013年11月21日签订的《凯旋国际商务大厦商铺租赁合同》（合同标号：20131120）的约定：甲方（被告）将“凯旋国际大厦”负一层北区临街商铺E2、E3、E4、E5、E6、E7约256.8平方米商铺出租给乙方（原告），租赁期限自2013年12月1日起到2015年11月30日，商铺场地租金及物业管理费每月15400元，每月5号前预交；场地租赁保证金40000元；甲方应确保乙方租用场地的正常使用，负责对建筑公共部分、水电线路及附属设备的日常维修，确保乙方租用场地在租赁期间的安全使用，不得以任何借口或者理由阻碍乙方的正常经营，如因甲方原因给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿等。租赁合同签订后，案涉的一层北临街E2、E3、E4、E5、E6、E7号商铺自2013年11月至2014年5月的租金原告都按约支付给了被告。然自2013年8月起，案涉的“凯旋国家大厦”其中一家物业维也纳大酒店总是泄露排污水，商场的排污管道也不短泄露，脏水发臭，商场总是不定时的停电等等给原告和次承租人的经营造成了极大的困扰和损失，原告多次向被告投诉反应，希望其依照合同约定的维修义务解决上述问题，均未果。租赁合同期间，被告的股东沈国汉多次敲诈勒索原告，为了能保持正常营业解决上述问题，原告共计支付沈国汉现金86万元及其他财务。2014年5月，原告在支付E2、E3、E4、E5、E6、E7号商铺15400元给被告后，就受灾最严重的美食街污水泄露淤积问题严正要求被告修复未果，原告有权赤炎支付安外美食街剩下的部分租金。同年5月10日，被告因美食街的租金问题强制将包括本案铺面在内的所有商铺停水停电，5月16日在没有任何通知的情况下雇请大量社会人士强行封锁商城。不允许案涉商铺的次承租人进入商场营业，强制扣留E2、E3、E4、E5、E6、E7号商铺的全部商品与设备，至今尚未归还。更有甚者，同年5月28日被告因美食街的租赁纠纷单方终止了本案的租赁合同，严重损害了原告和次承租人的权益，为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告万国都公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。因为原告自身的违约依据合同的约定故被告解除合同，所有法律后果由原告自行承担。案涉商铺不在（2016）桂0502民初1416号案件的案涉商铺美食街范围内，案涉合同中也没有约定被告有维修排污管道的义务，且原告提供的证据根本不能证明租赁的场所存在污水泄露的问题。 原告凯旋贸易公司对其主张向本院提交如下证据： 1、合同，证明原被告双方签订租赁商场合同存在合法有效的租赁合同关系； 2、收据，证明被告财务部按月收款后开出的财务收据，并盖有财务专用章、收款人、日期，物业部交接钥匙日期变更盖章回复函； 3、停业函件回复，证明被告停水停电、封锁商场大门，强行收回场地，原告前往物业部盖章回复； 4、北海日报公示解除，证明原告在北海日报公示原告拖欠租金、水电费，主张单方面解除合同； 5、通知，证明被告通知各商户与其另签合同； 6、合同，证明原告与各商户之间存在合法有效的承包租赁合同关系； 7、清单，证明临街商铺被扣留设备损失清单； 8、收条，证明次承租人已收到原告赔付的经济损失合计52.8万元； 9、银行流水清单，证明原告部分赔付转账事实； 10、凯旋商贸城总平面图，证明涉案房屋的租赁使用概况 第二次庭审补交： 1、结交商场钥匙函，证明被告延迟交付租物，原告函告被告租金交付时间已变更为每月的20日，被告是知悉并默认履行的； 2、公司函，证明原告就租赁场地存在的泄露、污水淤积问题多次函告被告，被告已盖章知悉，但却不履行维修义务； 3、公司函件、通信服务协议，证明2012年9月至2014年5月期间，被告对外公开所使用的都是同一个物业管理部的印章； 4、工商登记查询，证明被告的用章登记不包含物业管理部的印章，其私刻公章属于公司内部事务，对外不对抗第三人； 5、民事判决书，证明美食街各商户与原告签订的租赁合同均真实有效，原告因被告违约已被小商户提起诉讼赔偿。 被告万国都公司对其辩称向本院提交如下证据： 1、函，证明被告已于2014年8月9日发函给原告，告知因其违约在先，被告将无条件收回涉案商铺的事实； 2、原告欠租金、水电费明细表，证明原告自2014年4月9日至6月8日拖欠租金、水电费共9961.59元的事实。证明原告违约在先的事实。 经开庭审理组织质证，双方当事人的质证意见如下： 被告对于原告举证的证据1的三性均无异议；对证据2的所有关于租金的收据凭证均认可，但不认可原告在收据上的单方面文字批注，关于水电费收据的三性均无异议，恰好证明原告仅仅把水电费交到2014年4月8号，依据合同约定故原告存在违约行为；对证据3的三性有异议，我方不予以认可，原告所述事实虚假，我方未收到原告的函；对证据4的三性均无异议，基于原告的违约行为，我方登报解除合同；对证据5的三性均无异议；对证据6的三性有异议，我方不认可，与本案无关；对证据7的三性有异议，我方不予以认可；对证据8，因无原件，我方不予以质证；对证据9的三性均有异议；对证据10的三性有异议，与本案无关。 被告对于原告第二次庭审补交的证据1的三性均有异议，对证明内容亦有异议，原因是因为原告第一次庭审提交租金的证据中收据单日期是2014年5月6日租金为16000元，水电费的收缴时间也是每月的8日及原告变更诉求申请书的第二页倒数第6行证明原告也是自认在拖延支付租金的方式、原告提供的关于催交租金的函也表明了原告缴纳租金的时间是在每月5日前，故不能证明被告默认将原告交付租金的时间变更为每月的20日，且更改合同需要双方的同意并以补充协议的方式约定，除此之外，收到过类似的文件但对于证据上印章的真实性无法确认故需要申请鉴定；对证据2的三性均有异议，原告主张的污水泄漏不是事实，被告没有收到过文件也不了解原告函件中所记载的内容；对证据3：对证据第6页因原告没有提交原件，我方不发表质证意见，对第7页对三性均有异议，不予以认可，原因是因为不能辨别公章的真伪且文字上有修改，对证据第8页的三性均无异议，我方予以认可，恰好反映了被告要原告交纳租金的时间是每月5日前，对证据第9-13页的三性均无异议，对第14页通知的三性均无异议，效力没有异议，对证据第15-17页因原告没有提交原件，我方不发表质证意见；对证据4的三性均无异议，为方便工作才刻制物业部的印章临时性对外使用且没有在工商行政部门备案；对证据5的三性均无异议，但不同意原告的证明内容，原因是因为原告自身违约导致的赔偿责任应由自己承担，故我方不应对损失等承担赔偿责任。 原告对于被告举证的证据，由于被告万国都公司未在举证期间内提交，原告不予质证。 结合双方当事人的举证认证，本院认证：对于一方当事人对对方当事人所举证的证据无异于的，本院予以认可，可以作为本案的定案依据。对于一方当事人对对方当事人所举证的证据有异议的，但无相反的证据予以反驳的，与本案事实查明具有一定关联性的，亦作为本案的定案参考。 经审理查明：2013年11月21日原、被告签订《凯旋国际商务大厦商铺租赁合同》一份，主要约定出租房（下称甲方）万国都公司将位于北海市北部湾中路58号之“凯旋国际大厦”负一层北区临街商铺E2、E3、E4、E5、E6、E7约256.8平方米商铺（单元建筑面积加均摊公用面积）合计256.8平方米（具体位置见附图）租赁给乙方（凯旋贸易公司）合法经营；租赁期限共2年，自2013年12月1日起到2015年11月30日；第三条租金、定金、水电费的交纳中约定：商铺场地租金及物业管理费每月15400元，从2013年12月1日起，每月5号前应预交当月的租金给甲方；商用场地租赁保证金为40000元，并预交一个月租金15400元，乙方在合同签订之日交付甲方；商铺租金、水电费及物业管理费等按期交纳（每期为壹个月），在每月5日前向甲方交纳当月的租金，交纳方式以现金或银行转账均可。逾期交纳租金及其它费用的，按每天1%加收乙方欠费的滞纳金；第四条权利义务中约定：甲方应确保乙方租金场地的正常使用，负责对建筑公共部分、水电线路及附属设备的日常维修。对建筑机构的外型每隔一年进行检查、修缮。甲方维修时，乙方应积极协助，业主租赁场地消防系统设施由乙方负责安装与维护；第五条违约责任中约定：1、甲方应确保乙方租用场地在租赁期间的安全使用，不得以任何借口理由阻碍乙方的正常经营，如因甲方原因给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿（甲方应退还乙方租赁保证金给乙方，本租赁合同同时终止）；2、乙方应严格规定时间交纳租金、物业维修费、水电费等，逾期每日加收乙方拖欠费300元的违约金。逾期五日视为乙方单方面违约，租赁合同自行终止，甲方无条件收回乙方所租的商铺，乙方的履约保证金不予退还，并有权留置乙方相应租金价值的商品物资抵扣欠费的权利；3、乙方在租用场地内自主经营，不得将场地随意整体转租。如确需转租必须一次性交给甲方转租变更合同手续费五万元，并由甲方与受转租方重新签订租赁合同，否则一经甲方发现即视为乙方违约，租赁合同自行终止；4、由于乙方违约造成租赁合同终止，除乙方所付租金及租赁保证金不退还外，造成甲方损失应予赔偿。如果甲方提前终止合同，给乙方造成的损失由甲方负责赔偿等内容。 上述合同签订后，原告向被告交付了40000元的保证金，并向被告交付了截止至2014年5月份的租金。另原告向被告交付了截止至2014年4月8日的水电费，在2013年8月8日至2014年4月8日期间的水电费被告主要都是在当月17日至28日期间交付，另2013年12月8日至2014年1月8日的水电费是在2014年1月26日、28日两次交付完毕，2014年3月8日至4月8日期间的水电费是在2014年4月16日、30日两次交付完毕。原告交付水电费均是按照被告下发的通知单交付，被告主张其亦向原告下发了2014年4月-5月份的水电费通知单，但无相应的证据予以证实。 2014年原告向被告发出《关于强行收回商场事宜的函》，载明“2014年5月16日早，我方在未得到贵方任何通知的情况下，贵方以执行合同签写的约定要求为名，把我们的商场前后入口大门全部都封锁上，并加派保安专门把守，任何人都不得进入，强行收回场地，我方各个商户的大量遗留物品都在场内，造成商品设备遗失，损失惨重！现我方郑重要求贵方尊重合约的要求，协商不成可以提起诉讼，在合同履行的时间内如单方面违约，可通过当地管辖权的法律机关提起诉讼解决，有关法律机关给予最公正的判决。但不能以这种强暴侵权的形式解决问题，如贵方执意要这样坚持做下去，给对方造成的严重的后果由造事方自负。印有被告物业管理部的章在该函上盖章确认”。 2014年5月28日被告万国都公司在北海日报上刊登《通知》，载明“北海市聚膳美食街张钦忠先生：因你拖欠我公司租金及水电费，根据你与我公司2013年8月1日签订的凯旋国际商务大厦负一层商铺租赁合同和你交来的承诺书你已违约。我公司限你在2014年5月30日前交清欠费，否则我公司将按上述合同约定终止合同，上述合同项下商铺我公司予以全部收回，由此产生的一切责任由你承担”。 2014年6月3日被告万国都公司发出《通知》，载明“负一层北面临街各租户：我公司跟聚膳美食街（张钦忠）在2013年8月1日签订的凯旋国际商务大厦负一层商铺租赁合同及相关承诺书，聚膳美食街（张钦忠）已严重违约。我公司在2014年5月28日在北海日报已登报公式，我公司将按合同约定收回上述商铺，各租户在收到通知后三天之内，拿上原租赁合同及相关凭证，到我公司物业部协商租赁商铺事宜，规定时间内不到我公司洽谈租赁商铺的，我公司将收回上述相关物业，特此告知”。 另查明，原告于2013年8月22日向被告发出《关于签合同后接交商场钥匙的函》，主要载明：“我司自从2013年8月20日接过您公司交给我方的钥匙，原因是贵方沈国汉总经理在8月3日签写的合同，书面日期写出的8月1日，在这期间你们商场里面堆满了原来的许多遗留商品，15号至19号你方公司才开始清理商品，这样我方8月20日才办理财务手续，接交钥匙，对此我们双方签订的合同日期就要向后顺延半个月，希望贵方核实后给予回复。该函上印有被告物业管理部的章在该函上盖章确认”。原告分别于2013年11月19日、2014年1月7日、2014年3月11日向被告发出《关于维也纳大酒店泄脏水事宜函》，主要向被告反映棚顶泄露臭水，请求物业管理部门尽快维修，把酒店排污管理解决好，确保不再泄露臭水，给原告造成的严重的损失由被告方负责赔偿。上述三份函中均加盖了印有被告物业管理部的章。 2014年8月9日被告向张钦忠发出《函》，主要载明：“你于我司分别于2013年11月21日签订的《凯旋国际商务大厦负一层北面商铺（E2、E3、E4、E5、E6）租赁合同》，合同编号：20131120，你已违反了合同第五条第二款的约定：2013年11月21日签订的《凯旋国际商务大厦负一层北面商铺（E8、E9）租赁合同》，你已违反了合同第五条第一款的约定；2013年11月28日签订的《凯旋国际商务大厦负一层北面商铺（E13、E14）租赁合同》，你已违反了合同第五条第二款的约定。按合同约定，我司将无条件收回你所租赁的E2、E3、E4、E5、E6、E7、E8、E9、E13、E14号商铺，并保留通过法律途径向贵公司追回欠款的权利。望你于2014年8月15日前与我司财务部对欠款情况，并与我司物业部办理交接手续”。 再查明，被告万国都公司向本院提出对《关于强行收回商场事宜的函》中被告公司的物业管理部的章进行鉴定。该章未在相关部分进行登记备案。案外人北海汇林文化传媒有限公司于2016年1月29日起诉本案原告，本院作出（2016）桂0502民初328号判决，该判决现已生效，该份判决中确认案涉商铺已于2014年5月16日被本案被告收回。 本案的争议焦点如下：1、2013年11月21日原、被告签订的《凯旋国际商务大厦商铺租赁合同》是否已解除？如解除，何时解除？2、原、被告是否在履约过程中哪一方违约？原告的各项诉求有无事实和法律依据。 本院认为：原被告双方于2013年11月21日签订的《凯旋国际商务大厦商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告万国都公司未采取措施解决污水泄露问题以违反合同约定和法律规定，构成违约。被告抗辩称上述合同没有约定被告有维修排污管道的义务，但本院认为除了双方另有约定之外，被告作为出租人对于租赁物负有维修的义务，被告的抗辩不成立。被告主张原告只交付至2014年4月8日的水电费，其拖欠4月8日之后的水电费的行为构成违约。从本案所查明的事实可知，原告是在接到被告水电费的缴费通知后交付。被告无证据证实其已向原告送达了4月8日之后的水电费交付通知，为此，被告的上述主张本院不予支持。为此，被告在2014年5月28日自行登报提出有条件解除与原告所签订的上述合同，原告有权利在5月30日之前结清所欠租金及水电费继续履行合同。但被告却已于5月16日封锁商场，被告不适当的自行终止合同，不能达到依照合同约定解除合同的效果，其擅自封锁商场的行为亦构成违约。在5月16日之后，合同已经不能继续履行，实际已终止，为此，上述合同按2014年5月16日解除。上述合同解除后，原告请求被告退还保证金40000元于法有据，本院予以支持，因被告当方违约导致合同的解除，且解除合同后亦未向原告退还保证金，为此，被告应向原告支付利息损失（利息损失计算：以40000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2014年5月17日起计算至本生效判决确定的还款之日止）。原告已交付了截止至2014年5月份的租金，被告于2014年5月16日开始封锁商场，其5月份实际使用案涉商铺的时间为半个月，为此，被告应退还案涉商铺半个月的租金即7700元及利息损失（利息损失计算：以7700元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2014年5月17日起计算至本生效判决确定的还款之日止）给原告。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，对于原告所主张的其将案涉商铺分租给小租户所获得的租金与其支付给被告租金的租金差额损失385560元不属于被告在签订上述合同时所能预见到的，对于原告的该项诉求本院不予支持。原告主张违约金5700元无合同约定，且在上述诉求中本院亦支持了原告的部分违约金主张，为此，对于原告的该项诉求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（五）项之规定，判决如下： 一、被告北海万国都物业管理有限公司返还保证金40000元及支付利息损失（利息损失计算：以40000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2014年5月17日起计算至本生效判决确定的还款之日止）给原告北海凯旋贸易有限公司； 二、被告北海万国都物业管理有限公司返还租金7700元及支付利息损失（利息损失计算：以7700元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2014年5月17日起计算至本生效判决确定的还款之日止）给原告北海凯旋贸易有限公司； 三、驳回原告北海凯旋贸易有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费8950元，由原告承担7950元，被告承担1000元（案件受理费原告已向本院预交，由被告在履行上述赔付义务时一并返还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8950元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  龙起明 人民陪审员  傅春燕 二〇一七年八月二十二日 书 记 员  杨励坚