湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1002民初2246号原告（反诉被告）：湖北政辉商贸有限公司，住所地：荆州市沙市区北京中路217号。法定代表人：涂培宇，该公司经理。委托诉讼代理人：谢守成,湖北博智律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鹏程，男，1982年6月5日出生，汉族，住湖北省天门市，该公司员工。被告（反诉原告）：荆州市荆恒商贸有限公司，住所地：荆州市沙市区月堤路尾。法定代表人：杨锋，该公司经理。委托诉讼代理人：李霞光，男，1972年11月25日出生，汉族，住荆州市沙市区，该公司员工。委托诉讼代理人：刘艳军，湖北今天律师事务所律师。原告湖北政辉商贸有限公司（以下简称政辉公司）与被告荆州市荆恒商贸有限公司（以下简称荆恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）政辉公司委托诉讼代理人谢守成、吴鹏程，被告（反诉原告）荆恒公司委托诉讼代理人李霞光、刘艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）政辉公司向本院提出诉讼请求：1、确认政辉公司与荆恒公司2017年3月3日签订的《补充协议》无效；2、解除政辉公司与荆恒公司2016年7月15日签订的《商铺租赁合同》；3、荆恒公司立即向政辉公司归还租赁合同的标的物即荆恒公司向政辉公司租赁的所有商铺及写字楼；4、荆恒公司立即向政辉公司支付第一年计租期租金23.45万元及利息（从2016年10月1日起至清偿之日止按人民银行发布的同期同类贷款利率计）、第二年计租期租金1246708元及利息（其中60万元从2018年1月1日起至2018年9月18日止按人民银行发布的同期同类贷款利率计，1246708元从2018年1月1日起至清偿之日止按人民银行发布的同期同类贷款利率计）；5、荆恒公司向政辉公司支付第二年计租期以后荆恒公司实际使用期限的租金；6、荆恒公司向政辉公司赔偿5年计租期未到期的3年租金损失900万元；7、荆恒公司向政辉公司支付违约金50万元。法庭辩论结束前政辉公司就第二计租期租金诉请增加至1372175元。事实和理由：2016年7月15日，政辉公司与荆恒公司签订《商铺租赁合同》，双方就合同标的、租赁期限、履约保证金及租金给付、移交和装修维护、安全责任、合同期满撤离、违约责任等进行了约定。2016年7月26日，荆恒公司向政辉公司支付了第一年计租期上半年租金150万元，政辉公司相应地向税务机关缴纳税款26.55万元。荆恒公司于2016年10月1日开业，至今正常营业。荆恒公司一直没有支付履约保证金50万元。2017年1月20日，荆恒公司向政辉公司支付了第一年计租期下半年租金100万元。2017年3月1日，荆恒公司申请将年租金300万元变更为租金250万，应由政辉公司缴纳的税费变更为荆恒公司向税务机关直接缴纳。2017年3月3日，双方签订了《补充协议书》，约定年租金300万元变更为荆恒公司向政辉公司缴纳租金250万元，租金税费由荆恒公司向征收单位直接缴纳，荆恒公司将政辉公司已经缴纳的税款26.55万元返还给政辉公司。《补充协议书》签订前一日，荆恒公司已将26.55万元税金支付给了政辉公司，因此，荆恒公司实际向政辉公司支付的第一年计租期租金为276.55万元，下欠租金23.45万元。2017年12月31日，荆恒公司交付了第二年计租期租金100万元，2018年3月22日、2018年7月27日，荆恒公司又分别支付了租金66574元、71000元，下欠第二年计租期租金1862426元。后经政辉公司多次催告，荆恒公司至今拒不缴纳合同约定的租金。政辉公司认为：1、年租金300万元是双方真实意思表示，合法有效。荆恒公司申请将年租金300万元变更为租金250万元，租金税费由荆恒公司直接向税务机关缴纳，但是，租金税赋的纳税主体为出租人，荆恒公司无法纳税，事实上荆恒公司也没有向税务机关缴纳租金的税款，荆恒公司变更年租金300万元支付方式的目的是逃避国家税收，损害国家利益，所以，《补充协议书》应当依法认定为无效合同。2、荆恒公司拒不按合同约定支付租金，且经政辉公司催促后仍不缴纳，其行为已构成根本性违约，应当承担违约责任。综上，政辉公司为维护自身合法权益，故而起诉。被告（反诉原告）荆恒公司辩称：1、双方当事人于2017年3月3日签订的《补充协议书》合法有效；2、同意解除《商铺租赁合同》，但解除时间应为2017年11月6日；3、同意归还本案合同标的物；4、荆恒公司已向政辉公司支付租金4127825元，无义务再向政辉公司支付任何租金及利息，也无义务赔偿任何租金损失。被告（反诉原告）荆恒公司向本院提出反诉请求：1、解除双方当事人于2016年7月15日签订的《商铺租赁合同》和2017年3月3日签订的《补充协议书》；2、政辉公司退还荆恒公司租金税费26.55万元；3、政辉公司退还荆恒公司五个门面（1层17、38、89、6-4、6-12号商铺）租金203079.6元；4、政辉公司赔偿荆恒公司缴纳的电梯罚款6000元；5、政辉公司赔偿荆恒公司缴纳的消防罚款61000元；6、政辉公司赔偿荆恒公司房屋装修装饰损失770.2万元；7、本案诉讼费用、评估费用全部由政辉公司承担；8、政辉公司向荆恒公司赔偿五年计租期内不能正常经营的损失875万元；9、政辉公司向荆恒公司支付违约金50万元。事实和理由：2016年7月15日，荆恒公司与政辉公司签订了《商铺租赁合同》，双方就合同标的、租赁期限、履约保证金及租金给付、移交和装修维护、安全责任、合同期满撤离、违约责任等进行了约定。2017年3月3日，荆恒公司与政辉公司经充分协商，自愿签订了《补充协议书》，将本案标的物年租金由含税价300万元调整为除税价250万元等。以上《商铺租赁合同》和《补充协议书》签订后，荆恒公司于2016年7月25日向政辉公司支付租金150万元，2017年1月20日支付租金100万元，荆恒公司按合同和协议履行了支付租金义务。2017年3月2日，荆恒公司又将政辉公司缴纳的租金税费26.55万元支付给政辉公司，但政辉公司却迟迟不将第一年计租期全部租金纳税凭证交付荆恒公司。在合同履行过程中，合同标的物金石商贸城电梯经常发生故障，甚至出现多次电梯伤人事件。经电梯维保单位检测发现，金石商贸城内电梯使用年限太长，各安全部件均已老化。在听取电梯维保单位意见后，为了安全考虑，2017年2月2日，荆恒公司书面向政辉公司报告，希望政辉公司更换电梯，但政辉公司消极回避，不予理睬。2017年11月6日，电梯维保单位向荆恒公司正式发出工程联系单，建议立即更换电梯。随后，荆恒公司不间断收到电梯维保单位建议更换电梯的工程联系单。荆恒公司多次与政辉公司协商未果，直到政辉公司实际控制人、原法定代表人吴思辉就电梯老化和消防不合格等问题向有关部门检举揭发后，荆州市质量技术监督局城区分局于2018年10月16日作出特种设备安全监察(荆)监特令【2018】第133号指令书，责令荆恒公司采取措施，及时进行全面整改，经特种设备检验机构检验合格后，电梯才可重新投入使用。2018年10月25日至29日，湖北特种设备检验检测研究院对金石商贸城内全部9部电梯进行检验，检验报告结论为8部自动扶梯不合格。2018年11月5日，湖北特种设备检验检测研究院出具《特种设备重大隐患报告书》，结论为以上8部自动扶梯均不合格，使用超期。因政辉公司坚持不更换电梯，金石商贸城电梯停用后被当作固定楼梯使用。荆州市质量技术监督局城区分局又分别于2018年11月28日作出特种设备安全监察(荆)监特令【2018】第149号指令书，2019年5月27日作出特种设备安全监察(荆)监特令【2019】(中)第002号指令书，责令对电梯采取停用措施，不得作为固定楼梯使用。2019年6月27日，荆州市沙市区市场监督管理局作出了沙市监处字【2019】3号行政处罚决定书，对荆恒公司处罚款6000元。在合同履行过程中，荆恒公司发现金石商贸城因擅自变更设计用途，改变了房屋结构，未通过消防安全检查，无法办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证等消防证件。政辉公司实际控制人、原法定代表人吴思辉就电梯老化和消防不合格等问题向有关部门检举揭发后，荆州市沙市区公安消防大队于2019年8月1日作出了沙(消)行罚决字【2019】第0019号行政处罚决定书，决定责令金石商贸城停止营业，并处罚款61000元。在合同履行过程中，荆恒公司还发现政辉公司未按合同约定交付产权人为政辉公司的1层17、38、89、6-4、6-12号商铺，该五个商铺产生的租金203079.6元(暂计算一年)，政辉公司应退还荆恒公司。另外，因为政辉公司的欺诈行为和违约行为，致使标的商铺无法营业，导致荆恒公司房屋装修装饰损失770.2万元，应由政辉公司给予赔偿。综上，荆恒公司认为，政辉公司将存在重大质量瑕疵和严重安全隐患、不能营业的商铺出租给荆恒公司，致使合同目的不能实现，严重损害了荆恒公司的合法权益，故而提起反诉。原告（反诉被告）政辉公司反诉辩称:同意解除《商铺租赁合同》和荆恒公司向政辉公司返还租赁标的，其他反诉请求应依法驳回。理由如下：一、1、出租商铺消防验收合格，金石商贸城2008年开业经过了消防验收合格；2、荆恒公司2017年、2018年未经出租方同意擅自装修，且未取得消防验收合格；3、金石商贸城的4-6层系依法改变使用用途，由商业变成住宅，有合法手续，荆恒公司将7-9层未按消防意见整改，导致消防审核未通过。二、出租商铺电梯合格。1、双方当事人签订租赁合同办理移交时电梯合格，荆恒公司未提出异议；2、荆恒公司承租后在2017年9月，电梯检验合格，之后不合格是因为荆恒公司未尽到电梯使用者的维护义务，该义务在合同中有明确约定。三、其他问题。1、补充协议应认定为无效合同；2、租赁物范围依合同约定，合同附件中标注红色房号不在租赁范围内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议及对真实性无异议的证据，来源合法，与本案具关联性，本院予以确认并在卷佐证。对其它有争议的证据，本院认定如下：政辉公司提交的证据8函件、证据9短信，拟证明向荆恒公司催告租金，因无法出示原件，不予采信。荆恒公司提交的本诉证据六-1通话录音，拟证明荆恒公司愿意返还租赁标的，因为政辉公司实际控制人失联，无法移交，本院认为，政辉公司系整体向荆恒公司出租，而荆恒公司方在录音中陈述了标的商铺内还有次承租人在继续租赁，就此可看出尚存在交付障碍，另外，录音中也谈到向荆恒公司提供了商洽联系方式，并非拒绝接收，故本院认定，该证据不能达到荆恒公司证明目的，不予采信。荆恒公司提交的反诉证据二-1谈话录音，发生在双方当事人签订《商铺租赁合同》之前，《商铺租赁合同》约定“本合同构成双方迄今为止唯一的全部的协议，并替代双方此前达成的任何口头的约定”，故无论该谈话录音是否达成共识，均应以《商铺租赁合同》作为双方守约依据，该证据本院不予采信。荆恒公司提交的反诉证据八，系装修支出凭证，该证据证明效力在“本院认为”部分阐述。荆恒公司就正反诉补充提交的证据2停业整改照片，与2019年8月1日荆州市沙市区公安消防大队制发的沙（消）行罚决字（2019）第0019号《行政处罚决定书》吻合，予以采信；证据4中的律师函件，本院对发出函件的事实予以认可。经审理查明：2016年7月15日，政辉公司与荆恒公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定：“一、租赁物名称、区域、租赁物标的及情况说明。乙方(荆恒公司)向甲方(政辉公司)租赁沙市区北京中路217号‘缤纷金石’一、二、三、七、九层属甲方产权的商铺和写字楼(八楼可借用)，合同签订前甲方向乙方通报了‘缤纷金石’过去已将部分商铺对外出让的事实(表中红色代表已出售房产)，乙方知晓并予以认可。如乙方要将甲方出让的商铺统一经营由乙方与产权人自行协商，与甲方无涉。现甲乙双方签订本租赁合同时，甲方向乙方提交余下商铺和写字楼面积明细表和房产证和测绘报告(复印件)，甲乙双方按表核实并签字确认，具体面积以甲方提交的登记表和房产证面积为准，乙方按现状承租用于经营(如甲方提供的表格不实，甲方承担法律责任)。二、租赁期限。合同期为伍年半，从2016年7月15日至2022年1月14日止(其中2016年7月15日至2017年1月14日为免租期，为乙方装修期间)，计租期为五年，从2017年1月15日至2022年1月14日止。…三、履约保证金和租金及支付的约定。一）、履约保证金的支付约定。履约保证金为50万元作为乙方的合同履约能力和履约诚信的保证金，因乙方资金周转不开，暂缓缴纳，但开业前50万元履约保证金必须缴清。…二）租金及租金支付和装修期的约定。A：租金。本合同标的物年租金为300万元，租期内不予涨价。B:租金支付和装修期的约定。1、第一年租金缴纳：本合同签订七日内，乙方向甲方缴纳第一计租期上半年租金150万元。第一计租期下半年租金150万元于开业前缴纳，不缴纳的不得开业。2、第二计租期租金300万元，于2017年12月31日前缴纳。3、第三计租期租金300万元，于2018年12月31日前缴纳。4、第四计租期租金300万元，于2019年12月31日前缴纳。5、第五计租期租金300万元，于2020年12月31日前缴纳。6、如乙方不按约定缴纳租金，经甲方书面催收后10日内仍不缴纳的，视为乙方自行解除合同。乙方应于5日内腾退，逾期不腾退的，所有物品作废物处理。乙方向甲方赔偿5年期余下闲置租赁物租金。…四、商铺房屋的移交和装修维护及安全责任的约定。一）、商铺房屋移交。合同签订前，甲乙双方共同对承租给乙方的商铺房屋设备实物现状进行核查与拍照，二、三层乙方根据经营所需确定装修格局，但一层原装修不得改变，双方在照片及文字说明的文书上签字，对双方具有法律效力。…五、租赁标的内的财产和设施设备的登记、维护及安全责任。…特别提示：乙方要按照国家的法律法规对接收的设备按规范使用和养护及年检，乙方是设施设备使用和管护的唯一责任人，承租期间乙方承担使用和管护设施设备的安全法律责任。…七、特别约定。1、为了吸取转租后带来法律纷争的教训，未经甲方同意，店铺严禁转租、转让、转借。擅自转租、转让、转借，属乙方单方根本性违约，所交保证金、租金不退，乙方与第三者签订合同无效。甲方还可以对乙方及第三者征收期租金的50%的罚款，一经发现合同自然解除，乙方和第三者两天内无条件交出店铺，逾期不交出，所有物品作废物处理。…八、合同期满撤离和撤离的约定。合同期满撤离和撤离时乙方除自己的货品和自用物件外，装修及任何物件都不得拆除和带离，并不得享受任何赔偿或补偿，如因乙方拆除造成事故，损失和修复费用乙方自愿承担。…十二、完整性。本合同构成双方迄今为止唯一的全部的协议，并替代双方此前达成的任何口头的约定。十三、独立性。对于任何无效的条款，双方应立即协商修改本合同，使之符合双方的原本意图。凡一方违反本协议的，应当向守约方支付违约金50万元。…”该合同附件一、二、三层销控表中正常标白部分为应交付的租赁商铺，已完成交付；红色部分中除1层17、38、89、6-4、6-12号5间商铺外为政辉公司已出让的商铺，约定不在双方租赁范围之内，无需交付；1层17、38、89、6-4、6-12号5间商铺现登记在政辉公司名下，未向荆恒公司交付使用，是否在租赁范围之内双方当事人存在争议。后荆恒公司开始经营，但荆恒公司一直未向政辉公司交纳履约保证金50万元。2017年1月16日至当月18日，政辉公司共向税务部门缴纳房产税、不动产经营租赁增值税等税费共26.55万元。2017年3月1日，荆恒公司向政辉公司提交《申请书》，申请向政辉公司实交年租金250万元，将租赁合同中标的物租金应由政辉公司缴纳的税费变更为由荆恒公司向税务机关直接缴纳。2017年3月2日，荆恒公司向政辉公司转帐26.55万元，转账备注“汇款税款”。2017年3月3日，政辉公司与荆恒公司签订了《补充协议书》，将涉案标的年租金由含税价300万元，调整为除税价250万元；还约定“本《补充协议书》签订前，甲方(政辉公司)已缴纳租金税费26.55万元，本协议签订的次日，乙方（荆恒公司）将甲方已缴纳的26.55万元返还给甲方，甲方收到26.55万元时将已缴纳租金税票交付乙方。”荆恒公司经营期间，自2016年7月20日起，荆恒公司委托案外人湖北**机电工程有限公司就金石商贸城电梯进行检查保养维护。2016年12月27日，荆州市质量技术监督局向荆恒公司制发（荆州）质监查字（2016）30号《质量技术监督查封决定书》，荆恒公司管理并使用的金石商贸城电梯涉嫌（存在）不符合安全技术规范要求，现决定对有关物品予以查封，查封期限10日。2017年1月6日，金石商贸城电梯发生顾客手指夹伤事故。2017年2月22日，荆恒公司致函政辉公司，望更换步行电梯。2017年9月至当年12月，湖北特种设备检验检测研究院制发8份《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》，对位于金石商贸城由荆恒公司使用的八部自动扶梯（产品编号分别为07G025872、10021233-0020、10021233-0010、07G025871、07G025869、07G025870、10021233-0040、10021233-0030)均检验合格，下次检测日期为2018年9月至当年12月。2017年11月6日至2018年9月22日，案外人湖北**机电工程有限公司向荆恒公司制发了8份《工程联系单》，称就金石商贸城的电梯该公司之前通过维修及更换配件能使电梯正常使用，但因电梯设备使用年限太长，各安全部件已老化，无法维修，达不到国家推出的安全标准，建议更换相关电梯。2018年10月12日，沙市区公安分局扫黑办向荆州市质监局出具《关于“缤纷金石”商贸城存在电梯安全隐患的移送函》。2018年10月16日，荆州市质量技术监督局城区分局向荆恒公司制发（荆）监特令（2018）第133号《特种设备安全监察指令书》，经检查，荆恒公司使用的其中4台电梯存在超期未检的问题，该行为违反相关法律规定，责令荆恒公司立即停止使用超期未检的4台电梯，荆恒公司应采取措施，及时进行全面整改，经特种设备检验机构检验合格后，电梯才可重新投入使用。2018年10月25日，湖北特种设备检验检测研究院向荆恒公司制发编号J0000920、J0000921两份《特种设备检验意见通知书》，就金石商贸城电梯提出了问题和意见，要求在取得有效的合格证明前及整改期间，停止使用电梯设备。2018年10月下旬，湖北特种设备检验检测研究院就荆恒公司使用的8部金石商贸城上述编号电梯出具《自动扶梯与自动人行梯定期检验报告》8份，检验结论均为“不合格”；检验项目共43项，不合格项目集中在13.防护挡板、16.扶手防爬/阻挡/防滑行装置、18.护壁板之间的空隙、20.梯级、踏板或者胶带与围裙板间隙、22.梳齿与梳齿板、24.梳齿板保护、29.梯级或者踏板的下陷保护、30.梯级或者踏板的缺失保护、43.电梯安全运行监控系统，每份检验报告不合格项目均不同，但不合格项目最多未超过五项，其余存在项目均为合格；复检结果和复检日期均为空白。后湖北特种设备检验检测研究院出具（2018）0000441号《特种设备重大隐患报告书》，认定“重大隐患：定期检验综合结论不合格，电梯使用标志超期。”2018年11月28日，荆州市质量技术监督局城区分局出具（荆）监特令（2018）第149号《特种设备安全监察指令书》，责令荆恒公司停止将金石商贸城一楼大厅停用的2部扶梯现供行人作固定楼梯使用的行为。2019年5月27日，荆州市沙市区市场监督管理局制发（荆）监特令【2019】（中）第002号《特种设备安全监察指令书》，责令荆恒公司于2019年5月29日前对已经办理停用手续的电梯采取停用措施（设置防护栏、公示栏）。2019年6月27日，荆州市沙市区市场监督管理局制发沙市监处字（2019）3号《行政处罚决定书》，因金石商贸城已停用的自动扶梯有自然人上下，未采取必要的停用措施，存在一定的人身安全隐患，决定对荆恒公司处罚款6000元。荆恒公司已缴纳该笔罚款。2008年6月25日，荆州市公安消防支队制发荆公消验（2008）41号《建筑工程消防验收意见书》，对当时新建的金石商贸城使用部分消防验收合格，同意投入使用，同时提出意见：对承诺暂不投入使用的部分楼层（包括1#楼主楼4-6层、1#楼附楼3-6层）不得擅自变更设计用途，在进行装修和投入使用前，应向公安消防机构申报审核，并经许可后方可进行装修和投入使用等。2017年6月15日，荆州市公安消防支队出具荆公消审凭字（2017）第0223号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》。2018年3月15日，荆州市公安消防支队向荆恒公司制发荆公消审字（2018）第0515号《建设工程消防设计审核意见书》，内容如下：“你单位2018年3月6日向我支队报送的金石综合商贸城室内装修工程消防设计图纸资料收悉…该工程消防设计不合格。主要存在以下问题：一、未提供各部位装修材料及其燃烧性能，应补充。二、七层、八层接待区和九层小会议室占用疏散通道，应修改。三、九层的健身房、娱乐室与建筑的其他部位未设置防火分隔，不符合《建筑设计防火规范》第5.4.9条的规定，应修改。…”2018年5月14日，荆州市公安消防支队向荆恒公司制发荆公消审字（2018）第0204号《建设工程消防设计审核意见书》，内容如下：“你单位2018年4月16日向我支队报送的金石综合商贸城室内装修工程消防设计图纸修改资料收悉…经审核，本次提交的修改方案中部分符合相关规范要求，但仍存在一些问题，该工程消防设计仍不合格。存在的主要问题：1#楼4-6层被改变使用性质成为住宅，使4-6层住宅与7-9层的办公部分共用疏散楼梯，不符合《建设设计防火规范》第5.4.10条的规定，应修改。以下部分修改方案合格：一、补充各部位装修材料及其燃烧性能。二、取消七层、八层接待区和九层小会议室。三、将九层的健身房、娱乐室改为员工活动室。…”2018年10月15日，荆州市沙市区公安消防大队向荆恒公司制发《责令立即改正通知书》，具体问题为：1、1#楼部分改变设计用途；2、1#楼4-9层未经消防设计审核和施工消防验收；3、火灾自动报告系统未保持完好有效；4、自动喷水和灭火系统未保持完好有效；5、防火卷帘未保持完好有效；6、二楼部分安全出口封闭；7、灭火器未保持完好有效；8、部分楼层消火栓未配置水枪、水带；9、消防控制室无人员二十四小时值守，责令立即改正。2019年7月23日，荆州市公安消防支队沙市大队向荆恒公司制发《责令立即改正通知书》，具体问题为：六楼楼梯间设置铁栅栏门，占用疏散通道，责令立即改正。2019年8月1日，荆州市沙市区公安消防大队向违法行为人荆恒公司制发沙（消）行罚决字（2019）第0019号《行政处罚决定书》，查明荆恒公司经营的金石商贸城未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反相关法律规定，决定给予荆恒公司经营的金石商贸城责令停止营业，并处罚款61000元的处罚。荆恒公司自此停止营业，并缴纳了罚款。双方当事人现就合同解除、违约责任等提起诉讼，形成讼争。另查明：1、2016年7月9日，荆恒公司与案外人赵**签订了《租赁合同》，约定荆恒公司将位于沙市区××号金石商贸城的二层、三层（不包括在该协议签订前二、三层已出售的店铺及二楼走道口门面及其它公共区域）房屋出租给案外人赵**。2、荆恒公司向政辉公司给付租金情况为：荆恒公司于2016年7月26日向政辉公司交纳第一计租期租金150万元、2017年1月20日交纳第一计租期租金100万元；2017年12月31日交纳第二计租期租金100万元、2018年9月18日交纳第二计租期租金60万元；荆恒公司于2018年3月22日向政辉公司支付56574元，荆恒公司自认其中仅有13912.5元系支付给政辉公司的租金；荆恒公司于2018年7月27日向政辉公司支付86718元，荆恒公司自认其中仅有13912.5元系支付给政辉公司的租金。综上，荆恒公司共向政辉公司支付租金4127825元。3、2018年8月9日，荆州公证处出具（2018）鄂荆州证字第4537号《公证书》，证明公证书所附照片均为夏美勇现场拍摄所得，显示的内容与当时现场情况相符。4、2018年10月31日，荆恒公司委托律师就政辉公司擅自改变房屋结构，违反消防法律法规，影响荆恒公司正常经营一事向政辉公司致《律师函》，认为政辉公司应当承担违约责任并赔偿损失。2018年11月5日，政辉公司回函，表示对前《律师函》委托质疑，望进一步商榷。本院认为，政辉公司与荆恒公司于2016年7月15日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵守履行。关于实际应交付的租赁标的，根据双方当事人诉辩，双方对已交付的商铺不持异议，但荆恒公司认为其反诉请求3对应的5间商铺应交付而未交付。双方当事人对该诉请对应的5间商铺的坐落以及该5间商铺未向荆恒公司交付均不持异议，政辉公司认为，该5间商铺已出让给案外人，并在销控表中标红，签约时荆恒公司知晓，不在租赁范围之内，目前该5间商铺由买受人控制，仍在政辉公司名下是因为按揭手续还未办妥；荆恒公司认为，《商铺租赁合同》约定的租赁标的是“属甲方（政辉公司）产权的商铺和写字楼”，现该5间商铺仍在政辉公司名下，应在租赁范围之内。本院认为，该5间商铺现在政辉公司名下事实确凿，政辉公司认为该商铺已出让给他人，仅有陈述而无其它证据进一步证实，不予认可。本院认定，该5间商铺应在《商铺租赁合同》租赁范围之内。关于2017年3月3日政辉公司与荆恒公司签订的《补充协议书》，因纳税主体不能替代，且国家税收政策虽仅征收一次房产税，但政辉公司和荆恒公司各自因出租和转租行为产生的租金收益均需各自缴纳相应的增值税等，故《补充协议书》违反了国家税收政策，根据《合同法》第五十二条规定，该协议以合法形式掩盖非法目的，并损害了国家税收利益，系无效协议，荆恒公司关于该协议有效并应解除的主张本院不予支持。《合同法》第五十七条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故政辉公司应向荆恒公司返还因该协议获得的26.55万元。政辉公司提起本诉请求解除《商铺租赁合同》，荆恒公司提起反诉亦请求解除《商铺租赁合同》，故本院认定双方协商一致同意解除《商铺租赁合同》，解除节点为荆恒公司向本院提交《民事反诉状》时，即2019年8月2日，此时间节点亦为2019年8月1日荆州市沙市区公安消防大队制发沙（消）行罚决字（2019）第0019号《行政处罚决定书》责令停止营业的次日。荆恒公司认为，解除时间应为2017年11月6日，因为荆恒公司在当日收到了电梯存在问题的文书，之后大部分商铺未营业，只有零星商户在使用，直到2018年8月9日公证时，全部停业，亦可以2018年8月9日为节点解除。本院认为，其一，荆恒公司自2017年11月6日起收到案外公司向其出具的金石商贸城电梯因老化需更换的《工程联系单》，但在同时段，湖北特种设备检验检测研究院制发了8份《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》，对位于金石商贸城由荆恒公司使用的八部自动扶梯均检验合格，下次检测日期为2018年9月至当年12月，此8份合格检验报告出自国家电梯监管部门，证明效力明显大于案外公司出具的《工程联系单》，荆恒公司以此主张合同解除无充分依据，不予认可；其二，2018年8月9日出具的《公证书》仅系证明照片取景真实，但照片有限，载体有局限性，不能反映尽数停业，更无法体现原因所在，且仅从《公证书》所附照片还可看出商贸城大门未曾关闭，有人员进出，不能达到荆恒公司拟证明当时已全部停业的证明目的；其三，从荆恒公司于2018年10月31日向政辉公司的致函来看，直到此时荆恒公司亦无任何欲解除租赁合同的意思表示，综上，荆恒公司认为《商铺租赁合同》应于2017年11月6日或于出具《公证书》时解除的主张，本院不予支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，合同履行期间，荆恒公司应向政辉公司足额交付租金；合同解除之后，尚未履行部分终止履行，故政辉公司关于主张荆恒公司向其赔偿5年计租期未到期的3年租金损失900万元、以及荆恒公司主张政辉公司向其赔偿五年计租期内不能正常经营的损失875万元的诉请均不予支持；合同解除后荆恒公司向政辉公司返还租赁标的。关于租金给付，因《补充协议书》无效，故双方租金约定仍为300万元/年，双方各自承担应承担的税费，荆恒公司向政辉公司交纳了第一计租期租金250万元，冲抵因《补充协议书》无效政辉公司应向荆恒公司返还的26.55万元后，荆恒公司还应向政辉公司给付第一计租期租金23.45万元，且因26.55万元税金已经冲抵租金，故就荆恒公司主张政辉公司退还该税费的诉请不予支持。关于荆恒公司是否应就第一计租期未付租金支付利息的问题，本院认为，荆恒公司未支付此部分租金是因为双方签订了《补充协议书》，并非荆恒公司故意拖欠，故就政辉公司此部分利息主张本院不予支持。关于第二计租期租金，双方就已支付的160万元租金不持异议，荆恒公司自认在2018年3月22日、2018年7月27日两次转帐中仅向政辉公司支付租金27825元，故荆恒公司应支付该计租期剩余未付租金1372175元。关于第三计租期，荆恒公司未支付租金，应支付截止2019年8月2日的租金1643836元（300万元÷365天×200天）。综上，荆恒公司共应向政辉公司给付租金3250511元。关于荆恒公司反诉请求3对应的尚在政辉公司名下、应属租赁范围内但未交付的商铺，因《商铺租赁合同》系整体租赁，租金不宜也无法分割，故政辉公司未交付的情形系违约行为，应承担违约责任，关于荆恒公司主张退还此部分租金的请求不予支持。同时，荆恒公司逾期支付租金应系违约行为，关于政辉公司主张租金占用的利息损失归入违约责任，不予单独支持。荆恒公司认为，合同解除的主要原因是电梯故障及消防验收未通过，此两点均归责于政辉公司。本院认为，关于电梯故障，2017年9月至当年12月，湖北特种设备检验检测研究院制发8份《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》，对位于金石商贸城由荆恒公司使用的八部自动扶梯检验合格，下次检测日期为2018年9月至当年12月。2018年10月16日，荆州市质量技术监督局城区分局向荆恒公司制发（荆）监特令（2018）第133号《特种设备安全监察指令书》，经检查，荆恒公司使用的其中4台电梯存在超期未检的问题，此结论与前期湖北特种设备检验检测研究院制发8份《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》的再次检测日期基本吻合。2018年10月下旬，湖北特种设备检验检测研究院就荆恒公司使用的8部金石商贸城电梯出具《自动扶梯与自动人行梯定期检验报告》8份，虽然检验结论均为“不合格”，但就43项检验项目来看，每份检验报告不合格项目最多未超过五项，其余存在项目均为合格，亦未有设备老化需更换才能投入使用的结论。因此，关于荆恒公司认为电梯老化不能投入使用，必需更换，否则影响商贸城经营的主张，本院不予认可。2019年6月27日，荆州市沙市区市场监督管理局制发沙市监处字（2019）3号《行政处罚决定书》，明确载明荆恒公司被罚款并非电梯老化故障，而是荆恒公司未遵循电梯管理部门指令对已经办理停用手续的电梯采取停用措施，荆恒公司作为电梯当时的维护人和使用人，对此责任能尽到却未尽到，存在主观过错，罚款应由其自行承担，其主张此罚款应由政辉公司承担的诉请本院不予支持。关于消防验收，荆恒公司第一次就标的商铺提起消防审核申请的时间是2017年6月15日，但荆恒公司未能提交结论性证据，其声称是相关部门已收回受理申请；之后2018年3月15日，荆州市公安消防支队向荆恒公司制发荆公消审字（2018）第0515号《建设工程消防设计审核意见书》，主要涉及工程消防设计不合格，应修改；直至2018年5月14日出具的《建设工程消防设计审核意见书》中，提出了4-6层被改变使用性质成为住宅，使4-6层住宅与7-9层的办公部分共用疏散楼梯，不符合相关规定，应修改；与此同时，荆恒公司本应于2017年12月31日前缴纳的第二计租期中的200万元租金已经开始逾期；并且，本案标的商铺中位于二、三层的商铺，荆恒公司于签订本案中的《商铺租赁合同》之前就已与案外人签订了《租赁合同》，而案外人于2017年7月上旬退出场地，最终就《租赁合同》解除及违约责任于2018年引发纠纷。综上可以看出，政辉公司提起诉讼解除《商铺租赁合同》的起因是荆恒公司不能按期缴纳租金，荆恒公司出现经营问题的起因是次承租人，之后浮现出的消防问题并非《商铺租赁合同》陷入困局导致解除的关键。并且，使用人待消防检查验收合格后才能将标的物投入使用是常识，荆恒公司先经营后申报本身存在过错，其主张应由政辉公司承担消防罚款本院不予支持。综上，因为《商铺租赁合同》解除的根本原因并不在于政辉公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故因本案中合同解除的起因在于荆恒公司未按期足额缴纳租金，故荆恒公司主张应由政辉公司向其赔偿房屋装修损失的主张本院不予支持，其提交的装修损失类证据因与本案审理结果无关，不予采信。关于双方当事人互相主张的违约金，本院认为，双方当事人均有违约行为，政辉公司交付标的不完整，荆恒公司逾期缴纳租金，互负违约责任，就违约金主张相互抵消，均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）湖北政辉商贸有限公司与被告（反诉原告）荆州市荆恒商贸有限公司于2016年7月15日签订的《商铺租赁合同》自2019年8月2日解除。二、原告（反诉被告）湖北政辉商贸有限公司与被告（反诉原告）荆州市荆恒商贸有限公司于2017年3月3日签订的《补充协议》无效。三、被告（反诉原告）荆州市荆恒商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）湖北政辉商贸有限公司返还沙市区北京中路217号“缤纷金石”商贸城一、二、三、七、八、九层属原告（反诉被告）湖北政辉商贸有限公司产权的商铺和写字楼。四、被告（反诉原告）荆州市荆恒商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）湖北政辉商贸有限公司支付租金3250511元。五、驳回原告（反诉被告）湖北政辉商贸有限公司的其它诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）荆州市荆恒商贸有限公司的反诉诉讼请求。被告（反诉原告）荆州市荆恒商贸有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费95487元，由原告（反诉被告）湖北政辉商贸有限公司负担；反诉案件受理费73006.5元，由被告（反诉原告）荆州市荆恒商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审 判 长  张 华人民陪审员  肖忠莉人民陪审员  严慧玲二〇二〇年七月十五日法官助理毛冰超书记员徐雪峰