浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初1304号 原告：兰溪市华安物业管理有限公司，住所地：兰溪市兰江街道华丰路333号。 法定代表人：陈伟军，总经理。 委托诉讼代理人：朱涛舟，男，1958年6月18日出生，汉族，住兰溪市，（系公司员工） 被告：张惠明，男，1972年9月2日出生，汉族，住兰溪市。 原告兰溪市华安物业管理有限公司（以下简称“华安物业管理公司”）与被告张惠明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华安物业管理公司的委托诉讼代理人朱涛舟到庭参加诉讼，被告张惠明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告华安物业管理公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判决被告支付物业费：2024.33元。逾期支付物业费的违约金（利息）1245.70元。（合计3270.03元）以后违约金（利息）计算至所有物业费全部实际支付日止。2、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、原告分别与浙江友邦置业有限公司和兰溪市兰庭国际公馆业主委员会按照有关法规签订了二份“物业管理服务合同”，约定自2018年8月1日至2022年1月9日由原告对兰庭国际公馆小区进行物业管理服务，但因有多种原因原告经协商提前至2019年7月31日终止了合同的履行。而被告是兰庭国际公馆10幢1单元601室住宅的业主，其住宅的建筑面积为127.80平方米。根据以上二份“物业管理服务合同”的约定，被告每月应向原告支付物业费184.03元。而到目前止已拖欠了11个月（2018年9月至2019年7月）的物业费计2024.33元。理应支付。2、按服务合同约定截止至2020年1月10日被告还应支付逾期违约金1245.70元。以上物业费及逾期违约金（利息）原告已经过电话通知催交、书面催交、上门催交等方式多次进行过催交，但被告至今仍未支付。综上，请求法院依法判决。 在举证期限内原告向本院提供了以下证据：1、原告营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、物业服务合同二份，证明原告为兰庭国际公馆小区提供物业管理服务的事实；3、物业服务费催交书一份，证明原告已向被告催交物业费的事实；4、兰庭国际公馆小区10幢1单元601室的房产信息情况，证明该房产为被告张惠明所有。 被告张惠明未提出答辩意见，亦未向本院提交证据。 本院在审理过程中依职权对兰庭国际公馆管辖的社区工作人员进行调查，对兰庭国际公馆小区业主委员会委员郑飚进行调查，兰溪市矛调中心人民调解员对于兰庭国际公馆小区与华安物业管理公司之间的案件情况进行了说明，查明原告兰溪市华安物业管理有限公司与兰庭国际公馆小区业主的物业服务合同纠纷，在诉前调解或者进入诉讼多达200余件，同时本院在对业委会成员郑飚进行了调查，郑飚证明自己是业委会成员，并且是管公章的，陈述“2019年1月16日，华安物业提出要撤出兰庭国际并终止合同，但当晚蒋卫兵主任要求继续与华安物业签订物业管理服务合同，我等三人表示反对，并明确表示选聘物业公司要经过召开业主大会，由业主来决定，蒋说我是私藏公章并要求我把公章交出来，我说你自己来管公章好了，之后当晚他们就与华安物业签订了合同，我与章和珠等三人是明确反对的。之前我对蒋卫兵说过物业公司在1月16日贴出来1月19日就撤出是不行的，起码要给一个月的时间找下家，蒋说物业同他说过，贴这个东西其实是做做戏的，并不是实际要撤出，贴出来后弄几个人出来说说，没有他们是不行的。成立业委会的时候，业主也没有授权过业委会选聘物业公司，所以业委会是无权直接签订合同的。华安物业的服务质量确实很差，如果按十分制来算的话，他们只做了二、三分，老板的经营理念有问题，是不讲信誉的。树木死亡不管不补种，喷泉水不开，地下车库常不开灯，装修垃圾不及时清运，车位管理不到位，监控损坏不修理，保安人员的工资也少的可怜，所以没有积极性。总之该由物业公司花钱的地方不肯花钱”等问题。本院对调取的证据当庭进行了宣读并进行了质证，原告对于兰庭国际公馆小区业主委员会委员郑飚的话予以异议，认为郑飚、章和珠曾欠过物业费而被原告起诉，其调查内容真实性存在问题。本院认为，结合原告与兰庭国际公馆业主之间的诉前及诉讼案件情况，及社区工作人员、业主委员会之间的陈述，对于本院依职权调取的证据予以采纳。 本院经审理认定事实如下：原告分别于2014年7月25日和2018年7月25日与浙江友邦置业有限公司签订前期物业管理服务合同，合同约定高层住宅每月每平方米1.20元。2018年10月兰庭国际公馆小区成立了业主委员会，原告又于2019年1月16日与兰庭国际公馆小区业主委员会签订了为期三年的物业管理服务合同，合同约定高层住宅1.44元/月/平方米。之后原告又于2019年7月31日提前终止了管理服务合同。被告张惠明是兰庭国际公馆小区10幢601室住户的业主，其住宅的建筑面积为127.80平方米。 另查明，2018年10月兰庭国际公馆小区成立了业主委员会，华安物业管理公司在2019年1月16日贴出公示，准备在2019年1月19日撤出兰庭国际。但在2019年1月16日当晚，在未召开业主大会的情况下，业委会成员蒋卫兵等四人在郑飚等其他三位业委会成员反对的情况下坚持与华安物业管理公司签订了管理服务合同，并且将物业费将原来的每月每平方米1.2元提高价格到每月每平方米为1.44元。在华安物业服务管理期间，存在服务不到位情况，树木死亡不管不补种，喷泉水不开，地下车库常不开灯，装修垃圾不及时清运，车位管理不到位，监控损坏不修理等问题。业委会也多次提出要求物业公司进行整改，但一直未有改善，小区业主同华安物业管理公司之间的矛盾较为突出，引发群体性不交纳物业管理费的现象。 本院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，选聘物业服务企业应该由业主共同决定，本案华安物业管理公司既未经过业主大会依法选聘产生，甚至在兰庭国际公馆业主委员会内部都未统一意见（有的成员提出反对）的情况下，部分业委会成员在华安物业管理公司提出撤出兰庭国际的当晚匆忙与华安物业管理公司签订了物业服务管理合同，是违反《物业管理条例》的规定的，对这一情况华安物业管理公司也应该是明知的。故该物业服务管理合同对广大业主不具有拘束力，但被告作为业主接受了物业公司的一些基本管理服务，应当支付相应的物业管理费，物业费仍按照原先签订的合同标准每月每平方米1.2元计算为妥。由于物业管理服务质量未达到合同约定的履行义务，导致兰庭国际公馆小区业主集体情绪较大，引发了群体性不交纳物业管理费现象，故对于物业管理费数额交纳，应当根据原告提供服务质量予以适当减少，以标准价的80%收取较为妥当。原告提出的滞纳金约定明显是增加业主的负担，且原告自身都未按约履行，故这也不符合公平性原则，故对于滞纳金本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第二条、第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张惠明于本判决生效后十日内支付原告兰溪市华安物业管理有限公司物业费1350元及利息损失（利息从2020年4月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付至实际履行之日止）； 二、驳回原告兰溪市华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元（已减半收取），由被告张惠明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 唐肖琴 二〇二〇年七月六日 代书记员 陈晓娟