沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异623号案外人：李长华，男，1975年3月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。申请执行人：招商银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区十一纬路12号，统一社会信用代码912100008175814019。负责人：张辉谊，系该分行行长。委托代理人：韩红梅，系辽宁正时律师事务所律师。委托代理人：韩万鑫，系辽宁正时律师事务所实习律师。被执行人：白丽红，女，1971年12月13日出生，汉族，住沈阳市铁西区。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司沈阳分行(以下简称“招商银行”)与被执行人白丽红金融借款合同纠纷一案中，案外人李长华于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人李长华提出执行异议称，异议事项：对和平法院2020年5月28日作出的（2020）辽0102执2045号公告有异议，请求法院不予腾出位于沈阳市铁西区××（××）房产。异议理由：2016年10月3日，李长华与白丽红签订《顶账协议书》，租赁期限自2016年10月3日起至2026年10月3日止，共计十年，租金60万元，该房屋一直由案外人实际占有使用,案外人与被执行人之间的租赁关系成立于被执行房产查封前。自2014年起李长华给白丽红出车并做工程，白丽红未支付全部费用，所以将办公室租给案外人，用办公室的租金抵顶付给案外人的运费和工程款，该欠款远远超出抵账协议的数额。招商银行在2019年7月4日立案，判决中记载2013年4月2日签订个人授信及担保协议，还有后期2018年2月8日签订的个人贷款借款合同，能够证明借款合同签订于顶账协议后，应该先履行案外人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。基于以上理由，法院在执行（2020）辽0102执2045号公告涉及的房产时损害了案外人的合法权益，请求法院中止对该房产的执行。申请执行人招商银行答辩称，案涉房屋系白丽红向我行借款提供的抵押担保物，2013年10月25日，招商银行与白丽红办理抵押登记，房屋他项权利人为招商银行。因白丽红拖欠银行贷款不还，和平法院作出（2019）辽0102民初11366号民事判决书，判决若白丽红逾期还款，申请执行人有权对房屋行使抵押权并享有优先受偿权。因白丽红未按照生效判决履行还款义务，申请执行人依法申请法院强制执行。案外人称其与白丽红于2016年10月3日签订了房屋租赁合同承租房屋，而白丽红在2013年4月18日就已将房屋抵押且办理了抵押登记，即招商银行的抵押权设立在先。根据物权法、担保法及相关法律法规，申请执行人有权申请法院处置抵押房产以追偿欠款，案外人的租赁权不得对抗申请执行人的抵押权，并不能阻却我行为实现抵押权而对抵押物进行的拍卖，案外人不再享有租赁使用案涉房屋的权利，应按照2020年5月28日法院作出的（2020）辽0102执2045号公告要求腾退房屋，逾期腾退的自行承担一切不利的法律后果。鉴于案外人当庭陈述“因与白丽红之间的商业往来，白丽红将案涉房屋的使用权顶账给案外人”，该行为并非异议申请中所主张的房屋租赁合同，其实质是房屋使用权抵债合同，故案外人不是合同法意义上的承租人，不享有买卖不破租赁的法定权利。案外人提供的证据系其与白丽红之间的经济往来纠纷，与本案无关，顶账协议与异议申请的签名明显非出自一人笔体。本院查明，2019年11月20日，本院出具（2019）辽0102民初11366号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告白丽红2013年9月23日签订的《个人授信及担保协议》、2017年10月27日签订的《个人贷款借款合同》；二、被告白丽红于本判决生效后十日内偿还原告招商银行股份有限公司沈阳分行借款本金558,030.68元，利息、罚息、复息合计21,703.59元，总计579,734.27元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2019年3月28日，具体偿还金额以实际发生为准）；并自2019年3月29日起按《个人授信及担保协议》、《个人贷款借款合同》约定的计息办法给付原告上述借款利息、罚息和复息至本判决实际清偿之日止；三、若被告白丽红逾期给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告招商银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告白丽红名下位于沈阳市铁西区云峰北街62号（1812），建筑面积41.64平方米的房产和沈阳市铁西区××（××），建筑面积37.95平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2020年4月7日，申请执行人招商银行向本院申请强制执行，执行案号：（2020）辽0102执2045号；诉讼过程中，本院于2019年5月31日作出(2019)辽0102财保1698号协助执行通知书和执行裁定书，轮候查封白丽红名下位于沈阳市铁西区××（××），建筑面积37.95平方米的房产一处；执行过程中，本院于2020年5月28日作出（2020）辽0102执2045号公告，责令被执行人白丽红及房屋实际占用人于15日内迁出位于沈阳市铁西区××（××）的房产。另查明，2020年5月19日，沈阳市沈河区人民法院向我院出具（2020）辽0103执2862号移送执行函，内容：“你院（2020）辽0102执2045号商请移送执行函收悉。我院对白丽红名下位于沈阳市铁西区××（××）的房产予以查封，查封案号为（2018）辽0103财保193号。（2018）辽0103财保193号与（2020）辽0103执2862号为同一案件。鉴于你院（2020）辽0102执2045号执行案件债权人对该查封房产享有顺位在先的担保物权（优先权），现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院的来函要求，将上述查封财产移送你院执行。对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院处理，我院不再负责。请你院在后续执行程序中，对我院执行案件债权人作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知我院”。另查明，位于沈阳市铁西区××（××），建筑面积37.95平方米房产的所有权人是白丽红，抵押权人招商银行，登记日期2013年10月25日。异议审查过程中，案外人李长华为证明其主张成立，向本院提交如下主要证据材料：1.营业执照；2.开户许可证；3.与白丽红往来账单（手写）；4.顶账协议书；5.陶瓷城供暖院内工程发生费用明细；6.招商银行账户历史交易明细表、确认单；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人招商银行提交了如下证据材料：（2019）辽0102民初11366号民事判决书。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，首先，招商银行对案涉房屋的抵押权成立在先（于2013年10月25日设立）,而案外人提交的顶账协议书成立在后。依照上述法律规定，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不能影响抵押权人实现债权；其次，虽异议审查过程中案外人向法院提交了《顶账协议书》，主张其享有房屋承租权利，但其既未提供与抵账相对应的基础工程合同等材料以证明抵账事实确然发生，所提供的确认单、费用明细及往来账单等材料中亦没有客户确认签字，或系自己书写，不能有效证明案外人已签订房屋租赁合同、履行合同自身义务及以租房抵顶欠款的事实。综上，本院依据（2019）辽0102民初11366号民事判决对案涉房产采取的强制措施符合法律规定，并无不当，案外人的异议事项及理由没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人李长华的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年七月一日书记员 尹子明