山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1935号上诉人（原审被告）：文登市文山实业总公司，住所地威海市文登区文山东路29-2号。法定代表人：赵辰光，总经理。委托诉讼代理人：王大鹏，山东力诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于志成，男，1981年3月18日生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：梁佳丽，女，1984年9月1日生，汉族，住址同上。上诉人文登市文山实业总公司（以下简称文山公司）因与被上诉人于志成、梁佳丽房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。文山公司上诉请求：撤销原判，驳回于志成、梁佳丽的诉讼请求。事实和理由：文山公司与于志成、梁佳丽之间不存在真实的房屋买卖关系，文山公司不应向于志成、梁佳丽支付逾期办证违约金的责任。中央龙湾小区是由威海市亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）实际开发建设并对外销售的，文山公司只是将相应的土地使用权转让给亿鑫公司，获得固定的土地转让款，并不参与开发、销售、也不承担开发风险。文山公司与亿鑫公司并非合作开发关系。文山公司并未参与案涉房屋的实际销售，购房款是由亿鑫公司收取，未能办理房证也是亿鑫公司导致的，应当由亿鑫公司承担相应责任。于志成、梁佳丽答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。于志成、梁佳丽向一审法院起诉请求：1.判令确认双方签订的商品房买卖合同合法有效；2.文山公司协助其办理案涉房屋产权证及土地使用证的登记手续；3.支付违约金102276.72元；4.判令支付自起诉之日至实际协助办理案涉房产不动产证登记手续之日按银行同期贷款利率计算的利息损失。诉讼中，其请求撤回第2、4项诉请，第3项请求变更为，以购房款535200元为本金，按照银行同期贷款利率支付自起诉之日向前推算3年的损失。事实和理由：二原告与文山公司签订《商品房买卖合同》，约定购买文山公司建设的位于中央龙湾小区8号楼1单元301室住房一套，总价款为535200元。案涉房产办理了商品房预告登记，预告登记义务人为文山公司。《商品房买卖合同》第八条约定，文山公司于2012年7月31日前将单体验收合格的商品房交付原告；第十五条约定文山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由文山公司提供的资料报产权登记机关备案。后文山公司违约，原告至今不能取得房地产权属证书，严重影响其正常生产经营。一审法院认定事实：2011年11月20日，于志成、梁佳丽与文山公司签订《商品房买卖合同》，约定于志成、梁佳丽以535200元的价格购买文山公司位于中央龙湾居民小区8号1单元301室房屋。其中第八条约定，文山公司于2012年7月31日前交付上述房屋。第十五条约定，文山公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由文山公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.4%向其支付违约金。2014年7月1日，案涉房产办理预告登记，预告登记权利人为于志成、梁佳丽，预告登记义务人为文山公司。另，文山公司向于志成、梁佳丽出具销售不动产统一发票，载明收取案涉房款535200元，加盖文登市文山实业总公司财务专用章。文山公司于2013年1月向于志成、梁佳丽交付房屋。一审法院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权登记具有公示性。案涉房产登记产权人为文山公司，案涉商品房买卖合同载明出卖人系文山公司，买受人系于志成、梁佳丽，即合同的权利义务主体为于志成、梁佳丽、文山公司，案涉房产预告登记义务人亦系文山公司，于志成、梁佳丽基于对不动产登记公示的信赖，认为案涉合同出卖人为文山公司，与法有据，予以支持。原告提供的收款收据加盖的印章为文登市文山实业总公司财务专用章，至于亿鑫公司与文山公司之间账目如何进行处理，系其二者之间内部事宜，亿鑫公司与文山公司在《合作合同》中关于权利义务的约定，亦系其二者内部关系约定，不能作为文山公司对外是否承担责任的抗辩。文山公司以其与亿鑫公司之间存在合作关系为由主张其不应承担合同义务，于法相悖，不予支持。案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，于志成、梁佳丽已付清全部房价款，而文山公司未按照合同约定为其办理房地产权属证书，故原告要求文山公司支付逾期办证违约金，理由正当，予以支持。根据合同约定，文山公司应支付的违约金数额为已付房款的0.4%，计算数额为2140.8元（535200元×0.4%）。即无论文山公司逾期办证时间长短，其均只需支付逾期办证违约金2140.8元，该数额明显低于给原告造成的损失。故，原告要求按与其损失相当的同期贷款利率计算违约金数额，理由正当，予以支持。根据合同约定，文山公司支付逾期办证违约金的起始时间为2014年1月，故原告主张自起诉之日起向前推算三年（即2017年1月9日至2020年1月8日）计算逾期办证违约金数额，于法有据，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告于志成、梁佳丽与被告文登市文山实业总公司于2011年11月20日签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告文登市文山实业总公司于本判决生效后十日内向原告于志成、梁佳丽支付自2017年1月9日起至2019年8月19日止，以535200元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算的违约金；自2019年8月20日起至2020年1月8日止，以535200元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费883元，由被告文登市文山实业总公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为文山公司与于志成、梁佳丽之间是否存在房屋买卖合同关系，文山公司应否承担逾期办证的违约责任。涉案《商品房买卖合同》载明的出卖人为文山公司，买受人为于志成、梁佳丽，双方签字（盖章）予以确认，没有合同无效法定情形，一审法院据此认定文山公司与于志成、梁佳丽之间存在房屋买卖合同关系并无不当。根据合同相对性原则，即合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中，文山公司以其与亿鑫公司之间签有合作合同为由，主张应当由亿鑫公司承担违约责任，一审法院认定其主张于法无据并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。文山公司与于志成、梁佳丽之间就案涉房屋形成房屋买卖关系，文山公司系合同相对人，应按照合同规定的期限履行办证义务。现文山公司逾期且未为于志成、梁佳丽办理房地产权属证书，应当承担逾期办证的违约责任，一审判决并无不当。综上所述，文山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1766元，由文登市文山实业总公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘勇良审判员  李军辉审判员  郭庆文二〇二〇年七月二日法官助理谢军书记员王珊