沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初15024号 原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南新区新明街1-5号1门，统一社会信用代码9121011207153507XL。 负责人：王经山，系该公司经理。 委托诉讼代理人：于贺，男，1987年4月17日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省宽甸满族自治县。 被告王红，女，汉族，1981年8月4日出生，无职业，住辽宁省辽阳县。（未到庭） 原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司与被告王红物业服务合同纠纷一案，原告于2019年11月8日向本院提起诉讼，本院于2019年7月18日作出(2019)辽0112民初8620号民事判决。原告不服，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。辽宁省沈阳市中级人民法院于2019年9月18日作出（2019）辽01民终13240号民事裁定，发回本院重审。本院于2019年11月8日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于贺到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求，1.判令被告支付2016年3月19日至2018年12月31日物业管理费4306.6元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了沈阳市浑南区新明街3号益华御才湾住宅一套，房号为3#1-5-1，面积为64.47平方米，根据《前期物业服务协议书》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年3月19日起便无故拖欠物业管理费，原告多次催要无果，诉至法院。 被告未向本院提供书面答辩，亦未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依据原告提供的证据，即营业执照、业主手册、前期物业服务合同、业主临时管理规约、业主消防安全责任书、业主手册签收回执、房屋交接单、确认书、物业维修派工单、电梯保修记录、小区照片，对原告证明的案件事实予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为益华?御才湾小区提供物业服务，物业服务费用为每月每平方米2元。2015年3月19日，被告王红办理了房屋入住手续缴纳了物业服务费用2149.2元，接收了其购买的益华?御才湾小区3号楼1单元5层1号，建筑面积为64.47平方米的房屋。此后，被告未再交纳物业服务费用，原告多次催要未果，诉至法院。 2015年3月19日，办理入住手续时被告王红签署了《业主临时管理规约》、《益华御才湾小区业主治安、消防安全责任书》及《益华?御才湾小区签收回执》，其中签收回执写明“我已收到泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司发放的业主手册一册，内有益华?御才湾物业服务中心针对《益华?御才湾小区前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《业主治安消防安全责任书》等相关告知”。 另查明，涉案房屋尚未取得房屋竣工验收合格的手续。沈阳市浑南区城建局受理了业主对开发单位未取得竣工验收合格手续擅自向业主交付房屋的投诉，并对开发单位的此违法行为进行立案处罚，同时开发单位表示，如果业主有违约金方面请求，开发商同意按照合同进行执行。 2017年11月16日，因涉案小区开发单位擅自使用未经检验的电梯，沈阳市浑南区市场监督管理局作出浑南市质监（2017）益华集团行政处罚决定书014号，对开发单位进行处罚。 本院认为，原告与益华御才湾小区开发单位益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未违背法律法 规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，原被告双方均 应履行合同约定的义务。原告依约提供了物业服务，被告应按合同约定交付物业费用。经法官现场勘查，被告小区内的确存在问题，且原告诉请的其他物业服务合同纠纷案件业主也均提出了抗辩，由此可认定原告在园区内的服务不能获得业主基本认可，属于未完全履行合同义务，物业费收取标准应予降低，本院认为可按被告拖欠物业费用总额的百分之八十收取为宜。被告自2016年3月19日至2018年12月31日共计欠费33个月零12天，被告房屋面积64.47平方米，故被告应向原告交纳物业服务费用3445.28元（2元×64.47平×33个月×80%+2元×64.47平/30天×12天×80%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《物业管理条例》第五十六条，《辽宁省物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王红于本判决生效之日起十日内给付原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司2016年3月19日至2018年12月31日的物业管理服务费3445.28元； 二、驳回原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王红承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  唐文婷 人民陪审员  赵永英 人民陪审员  赵 群 二〇一九年十二月十三日 法官助理隋冰 书记员赵爽 附本判据所依据的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 《物业管理条例》 第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 《辽宁省物业管理条例》 第四十四条新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。 前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。