江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2488号上诉人（原审被告）：江苏南荣科技有限公司，住所地宜兴市芳桥街道工业集中区，统一社会信用代码913202825822832818。法定代表人：许德荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：许立群，该公司副总经理。委托诉讼代理人：闵朝晖，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：江苏汇通环保设备有限公司，住所地宜兴市芳桥街道工业园区（马塘桥村），统一社会信用代码913202827546213805。法定代表人：张雪芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭振山，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。上诉人江苏南荣科技有限公司（以下简称南荣公司）因与被上诉人江苏汇通环保设备有限公司（以下简称汇通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初12898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南荣公司上诉请求：撤销一审判决，或发回重审，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1．根据2011年10月10日上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同，明确厂房约3400平方米（三跨车间）、办公楼三楼半个楼面、综合楼三楼（六个房间）归上诉人使用。2017年4月被上诉人要回一跨车间（三跨车间平均每跨1150平方米）、办公楼三楼和综合楼三楼六个房间。租赁面积少了五分之二，而一审法院仍按原厂房租赁协议总租赁面积以及每月55000元计算租金，与事实不符。2．上诉人与被上诉人已达成执行和解协议，2017年1月25日前的纠纷已全部了清，一审法院仍按每天3000元判决租金，与事实不符。上诉人与被上诉人2017年1月25日前曾为租金打过官司，经在执行中达成了和解协议，执行和解协议中的条款上诉人已全部履行完毕，原来承诺的每天3000元已失去适用的前提和条件。3．2017年1月25日至2018年末，上诉人多次要求与被上诉人重新签订厂房租赁协议，上诉人提出原租赁厂房少了一跨，办公楼、宿舍均被被上诉人收回，租赁厂房存在严重的质量问题和安全隐患，无法进行设备调试和开工生产，但被上诉人置之不理，有意不与上诉人重新签订租赁厂房协议。在此情况下，上诉人还是按每月55000元支付到2018年末。2019年上诉人又提出双方坐下来协商解决，必须重新签订租赁协议，被上诉人仍没有回复。一审法院审理中不采纳上诉人重新签订租赁厂房协议的合理请求，也未按上诉人的要求进行现场调查取证，而是按每天3000元的标准作出判决，事实认定错误。汇通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方于2017年4月25日签订的厂房租赁协议书是根据2017年1月25日达成的执行和解协议等条款精神，经过再次协商达成的一致意见，是经过双方平等自愿、反复协商的结果。协议约定的租赁厂房范围就是上诉人目前承租厂房的范围，双方按照租赁现状继续租赁并约定租金，相关约定合法有效。上诉人要求重新签订合同不合理，涉案的租赁合同租期届满后上诉人继续承租，租期依法为不定期。上诉人迟迟不愿搬离承租厂房又不愿按约支付租金，该行为违反诚实信用原则。汇通公司向一审法院诉讼请求：1.依法判令南荣公司支付所欠计算至2019年10月16日的租金1394000元及逾期付款利息（从2019年10月16日起计算至实际支付之日止按照人民银行同期贷款利率计算）；2.判令南荣公司向汇通公司支付贴息费10800元；3.诉讼费用由南荣公司负担。一审过程中，汇通公司变更诉讼请求为：依法判令南荣公司支付所欠计算至2019年10月16日的租金1143000元及逾期付款利息（从2019年10月16日起计算至实际支付之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：一、2017年4月25日，汇通公司与南荣公司签订《厂房租赁协议书》一份，载明：1．厂房租赁期限:2017年1月1日起至2017年12月30日止（具体按照法院确定可以搬迁设备的日期为准，提前或延后日期均不算违约）。2．厂房租金结算：（1）从2017年1月1日开始，南荣公司续租汇通公司的厂房，按目前租赁现状双方同意租金每月按55000元计算，如不满1个月按1个月计算；（2）租金每三个月支付一次，即在3个月后的次月15日前一次性付清；（3）若南荣公司不按时支付租金，则租金的计算为3000元/天。3．租赁厂房维修：（1）本次续租期内如厂房需要维修，南荣公司应及时书面通知汇通公司，由汇通公司及时派人维修，南荣公司不及时通知所造成的问题或损失汇通公司概不负责；（2）本次续租前，租赁厂房屋面出现漏水，南荣公司发现后告知汇通公司，汇通公司立即派人修复，因此汇通公司对南荣公司本次续租前厂房内可能出现的问题或者损失不负任何责任。二、（2015）宜商初字第2617号民事判决书中判决：南荣公司向汇通公司支付租金687923元（包括2014年10月10日至2015年3月29日期间按450000元/年计算的租金210923元和2015年7月1日至2015年12月16日期间按3000元/天计算的租金477000元）和违约金50000元。三、2017年1月25日汇通公司与南荣公司签订了执行和解协议，载明：1．按照（2015）宜商初字第2617号民事判决书，南荣公司应支付汇通公司748872元，双方一致同意以70万元了结本案纠纷，该款由南荣公司于2017年1月25日付清。该款由双方当事人当庭交付（承兑汇票：二十万元21259638、十万元21259541、五十万元20064552）；2．2015年12月17日起至2016年12月30日止的租金，双方一致同意70万元计算，南荣公司于2017年1月25日支付汇通公司10万元，余款60万元南荣公司于2017年3月30日前支付完毕。若南荣公司不按时支付，则上述租金按照3000元/天计算支付；3．从2017年1月1日开始，南荣公司租赁汇通公司厂房，按目前租赁现状双方同意租金按58000元/月计算，如不满一个月按照一个月计算，南荣公司每三个月支付一次，若南荣公司不按时支付，则上述租金按照3000元/天计算；4．上述款项不含税，如南荣公司需要汇通公司出具发票，南荣公司需另行支付税金，南荣公司在2017年3月30日前应支付的60万元及在2017年1月1日后支付的租金，若南荣公司支付承兑汇票，则由南荣公司承担2%的贴息。四、2019年10月14日，南荣公司发给汇通公司函件一份，载明：“我公司和贵公司于2017年4月25日重新签订了《厂房租赁协议书》，协议约定厂房租赁期止，该协议已于2017年12月30日到期，不再生效。2017年12月30日之前的租赁价格已远远超出正常厂房租赁的价格，我公司抱着真诚处事和实事求是的原则，要求贵我双方应该重新商议并签订自2018年1月起的租赁协议，租赁价格应该按常规厂房租赁车间面积计算，这样对于双方来说合情合理。”五、南荣公司出具的江苏汇通往来明细，载明了2017年至今共计支付租金258万元。汇通公司质证称，真实性无异议，该明细前五笔共计140万元支付的是2016年12月30日前的租金，是根据执行和解协议进行支付的。一审审理中，汇通公司对诉讼请求的金额组成陈述称，根据双方对账，南荣公司2017年全年支付租金490000元，2018年1月1日至今共支付租金690000元，按照双方合同约定，每年租金为660000元，即2017年租金为660000元，其公司将2018年之后已支付的690000元租金中的170000元挪进2017年租金凑满660000元，则2018年至今南荣公司支付其公司租金共计520000元，520000元按照55000元/月计算对应的租赁期为9个月15天，即租金付至2018年9月15日，因南荣公司无法按照双方约定逾期付款，2018年9月15日后的租金按照3000元/天计算至2019年10月16日为1143000元。南荣公司陈述称，对其已经支付的款项无异议，但对汇通公司租金3000元/天的计算方式有异议，从2017年12月31日起双方的合同已经到期，应当重新签订合同。汇通公司对于协议中约定未按期支付按3000元/天的计算方式陈述称，3000元/天是租金，是双方自愿约定的，法院判决支持了3000元/天，在执行和解协议中也约定3000元/天。南荣公司陈述称，是汇通公司法人为了惩罚其，因为其公司的新设备在诉讼中不能动，原合同写的是续租房屋租金上涨10—15%，后来面积减少了但是租金高了。另，南荣公司认为厂房这几年的市场价根据地理位置和好坏区别，有110-130元/平方区间的差别，其公司租赁汇通公司面积大概为2200—2300平方左右。汇通公司庭后提供情况说明，说明租赁给南荣公司的厂房面积为3000平方米。一审审理中，南荣公司要求汇通公司赔偿因厂房漏水导致吊顶通了，无法进行设备调试生产的损失，金额为总投资3000万元的1%，并提供2020年3月9日上午8点30分拍摄的照片，证明租赁期间厂房存在漏水问题，影响正常使用和保护设备的完整。汇通公司对此质证称，房屋漏水是少量的漏水，南荣公司曾口头告知，其公司立即组织人员在2017年4月、2019年7月进行过维修，目前房屋已经不漏水了，另外根据南荣公司2019年10月14日的函件，是针对租金进行协商，并未提出房屋漏水的情况；对于照片真实性无法确认，该组照片不能证明南荣公司陈述的影响正常使用和保护设备完整的目的，根据双方租赁合同约定，双方已经就租赁厂房的维修、漏水等权利义务进行明确的约定，其公司不能根据该组照片是否是反映当前房屋的质量状况还是涉案厂房之前的漏水状况，另外涉案厂房是在竣工验收合格后以新房的标准交付给南荣公司使用至今，房屋经过长年的使用存在一些局部的漏点，这是所有厂房在使用过程中均无法避免的现实情况，南荣公司如果对房屋质量及因质量造成损失的，应提出反诉或者另案起诉，该案争议焦点是拖欠的租金，南荣公司提供的证据与该案无关。一审法院认为：该案争议焦点为：1．在双方租赁合同到期无进一步约定的情况下租金标准如何确定；2．南荣公司结欠汇通公司的厂房租金如何确定。针对争议焦点一：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。2017年4月25日汇通公司与南荣公司签订的《厂房租赁协议书》约定了租赁期限为2017年1月1日起至2017年12月30日止，故2017年1月1日至12月30日的租金标准为合同约定的每月55000元即每年660000元；南荣公司于2019年10月14日发函件给汇通公司要求协商2018年1月起的租赁协议，但是后续双方没有签订新的厂房租赁协议，租赁期满后，南荣公司继续租赁汇通公司厂房，汇通公司没有提出异议，双方形成了不定期租赁合同关系，根据原厂房租赁协议书，租金计算方式仍为每月55000元即每年660000元，若南荣公司不按时支付租金，则租金的计算方式为3000元/天。至于3000元/天的计算方式，系双方多次协商确定的金额，在多份合同及协议中予以明确，（2015）宜商初字第2617号民事判决书亦对3000元/天的租金予以支持，故对该计算方式，一审法院予以确认。针对争议焦点二：根据汇通公司与南荣公司签订的《厂房租赁协议书》，约定从2017年1月1日开始，每月租金为55000元即每年租金660000元。汇通公司主张南荣公司支付的租金总额按55000元/月可计算至2018年9月15日，但根据汇通公司的计算方式，将南荣公司支付的租金先行革除2017年全年租金后，2018年至今南荣公司支付汇通公司租金共计520000元，520000元按照55000元/月计算对应的租赁期为9个月15天，租金实际可计算至2018年10月15日。故汇通公司可主张自2018年10月16日起按照每天3000元计算租金，截止到2019年10月16日共计产生租金1098000元。汇通公司要求南荣公司支付2%的贴息费用，一审法院不予支持。虽然汇通公司与南荣公司于2017年1月25日签订的执行和解协议中，约定2017年1月1日后支付的租金，若南荣公司支付承兑汇票，则由南荣公司承担2%贴息，但是双方于2017年4月25日又重新签订了《厂房租赁协议书》，对厂房租赁的范围、期限、租金结算、厂房维修等相关事项重新进行了约定，并未对贴息费用进行约定，故一审法院对汇通公司此项诉讼请求不予支持。南荣公司要求汇通公司赔偿因厂房漏水导致无法进行设备调试生产产生的损失，因南荣公司未明确具体损失构成，也未能提供证据证明其损失与房屋漏水存在关联性，故对该抗辩意见，一审法院暂不予支持，若南荣公司确因漏水造成其公司损失，南荣公司可另行主张。综上所述，南荣公司未按期支付租金，应承担引起纠纷的全部责任。南荣公司应当支付汇通公司租金1098000元及逾期付款利息，汇通公司主张的利息计算方式符合相关法律规定，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、南荣公司于判决发生法律效力之日起十日内支付汇通公司租金1098000元及逾期付款利息（以本金1098000元为基数自2019年10月16日起至实际支付之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回汇通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8722元，保全费5000元，合计13722元，由南荣公司负担10725元，汇通公司负担2997元。汇通公司预交诉讼费中的剩余部分10725元可在判决书生效之日起十日内向一审法院申请退回，南荣公司应负担的部分在判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审查明事实与一审已查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：案涉厂房租金按照什么标准计算？本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。2017年4月25日，汇通公司与南荣公司签订《厂房租赁协议书》，约定汇通公司将案涉二跨车间继续租赁给南荣公司，租金每月按照55000元计算，若南荣公司不按时支付，则租金的计算为每天3000元。租赁协议于2017年12月30日到期后，南荣公司继续使用该厂房，且在2018年仍按照每月55000元继续支付租金。2019年10月14日，虽然南荣公司向汇通公司发函要求按照常规厂房租赁车间面积计算租赁价格，但双方并未达成一致意见，亦未重新签订合同。因此，原租赁合同继续有效，南荣公司应根据原合同确定的标准支付租金。一审按照双方签订的《厂房租赁协议书》中的相关约定计算租金，并无不当。综上所述，南荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17444元，由江苏南荣科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张圣斌审判员  刘 芸审判员  缪 星二〇二〇年七月一日书记员  陆奕匀