广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初277号 原告（反诉被告）：林傲，男，1981年5月5日出生，壮族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：黎善基，广西心田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志德，广西心田律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上思永福置业有限公司，住所地广西上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103，统一社会信用代码914506215859885003。 法定代表人：韦伟和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄乃千，广西南港律师事务所律师。 原告（反诉被告）林傲与被告（反诉原告）上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）林傲的委托诉讼代理人黎善基、黄志德，被告（反诉原告）永福公司的委托诉讼代理人黄乃千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）林傲向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房贷款289000元；2、被告支付原告289000元购房贷款的利息96092.5元（从2014年8月28日计至2020年3月13日，按年利率6%计算）；2020年3月14日起的利息以385092.5元为基数（本金289000元加利息96092.5元）按年利率6%计算至付清为止；2、被告负担本案的一切诉讼费。事实和理由：2014年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：YF2-707），约定原告购买被告位于上思县商品房，房屋总价款为413702元。同日，原告按约定支付了首付款124702元。2014年7月1日，原、被告及中国农业银行股份有限公司上思县支行（以下简称农行上思县支行）签订了《个人购房担保借款合同》，原告作为借款人向农行上思县支行借款289000元用于支付购买该房剩余的购房款；农行上思县支行根据借款人（即原告）的申请并授权于2014年8月28日将该笔借款划至被告的账户。2019年，原告与被告因商品房买卖合同纠纷起诉至法院，法院经审理作出（2019）桂0621民初401号民事判决书，判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告支付被告合同解除违约金30000元，被告返还原告已支付的购房款124702元并支付逾期交房违约金8274.04元。不久，农行上思县支行提出解除《个人购房担保借款合同》的诉请，法院作出（2019）桂0621民初598号民事判决书，判决解除原告与农行上思县支行签订的《个人购房担保借款合同》，原告偿还农行上思县支行贷款247042.95元及利息2215.34元。原告认为，该笔贷款的借款人是原告，在农行上思县支行正式放贷后，该笔贷款已属于原告个人所有的财产，是原告根据《个人购房担保借款合同》的约定，授权农行上思县支行将该贷款划给被告的，被告自收受该笔贷款之日，原告已全部交清永福大厦2-707号商品房共413702元的全部房款了。现《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》均已被人民法院判决解除并发生法律效力，被告依法应当将该289000元贷款及利息返还原告。 被告（反诉原告）永福公司答辩称，第一，原告的诉请没有事实和法律依据。第二，法院已经判决解除案涉商品房的买卖合同及其补充协议，法院也认定是原告没有按约定向银行偿还贷款导致合同解除，责任主体是原告方。第三，双方签订的商品房买卖合同及其补充协议和借款担保合同均并未约定合同解除后银行放贷的款项是由被告予以返还，也未约定银行放贷的利息由被告支付。第四，按照最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，在商品房买卖合同和借款担保合同均解除的情况下，银行按揭的贷款是由出卖人返还给银行。第五，原告方除了计算利息没有依据外，2020年3月14日起的利息计算方式也是没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）永福公司向本院提出反诉请求：1、原告（被反诉人）赔偿被告（反诉人）代为支付的银行按揭贷款74205.41元；2、本诉、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年3月21日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707）及补充协议，约定被反诉人向反诉人购买位于上思县，房屋总价款413702元，同日被反诉人支付了首付款124702元，剩余房款银行按揭。2014年7月1日，被反诉人与案外人农行上思县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被反诉人向农行上思县支行借款用于支付剩余房款，并将案涉房屋进行了预告抵押登记作为借款担保，反诉人承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，被反诉人未能依约履行按揭还款义务，反诉人为此向银行支付了按揭贷款74205.41元，承担了保证责任，被告至今未将该款项偿还反诉人。根据《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707）及补充协议的约定，被反诉人应偿还反诉人代为支付的按揭贷款74205.41元。为维护反诉人合法权益，特提起反诉。 原告（反诉被告）林傲针对反诉辩称，反诉原告在第一项反诉请求要求反诉被告偿还反诉原告代为支付的银行按揭贷款74205.41元中有20111.56元（具体共有三笔，即2019年6月27日6027.69元，2019年9月29日8013.62元，2020年2月28日6070.45元）不应在本案中予以审理判决，而应由反诉原告另行起诉并将农行上思县支行列为第三人参加诉讼。另行审理判决理由是因上述三笔款项是在（2019）桂0621民初598号一案立案后产生的，（2019）桂0621民初598号并未将此三笔款项认定为已偿还银行的贷款，故还未在判决中扣减去这三笔款项，如果这三笔款项不另行审理、判决，将会导致反诉被告林傲又要按已生效的（2019）桂0621民初598号去偿还本金74205.41元给反诉原告。这样，林傲就会多付出20111.56元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告林傲对其陈述的事实向本院提供以下证据：1、上思县人民法院（2019）桂0621民初401号《民事判决书》复印件，证明①原、被告签订的《商品房买卖合同》已判决解除；②被告已收受购房按揭贷款289000元；③对原告的124702元购房预付款的利息尚未进行处理。2、上思县人民法院（2019）桂0621民初598号《民事判决书》复印件，证明①《个人购房担保借款合同》已解除；②该判决尚未对被告已收受的289000元购房款及利息进行处理。3、防城港市中级人民法院（2020）桂06民终113号《民事判决书》复印件，证明该案未对被告已收受的289000元购房款及利息进行处理，但予以释明，林傲可另行提起诉讼。被告永福公司为其辩解向本院提供以下证据：《民事判决书》全文复印件，证明因原告林傲未依合同约定偿还银行贷款构成根本违约，法院已经判决解除《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707）及补充协议、《个人购房借款/担保合同》（合同编号：45020120140048013）是事实。 经过开庭质证，被告永福公司对原告提交的证据1-3的真实性无异议，对其证明目的和关联性有异议。三份判决证明因林傲的违约导致商品房买卖合同及补充协议和借款担保合同被解除，违约责任由林傲承担。另外，被告永福公司所收到的款项289000元是银行放贷的款项，按照购房担保借款合同约定和最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，银行放贷的款项需要返还，但是是返还给银行，而不是返还给买受人林傲。证据3《民事判决书》中注明林傲可另行提起诉讼，但并不说明该诉请有事实和法律依据，也不表明林傲是提起主张返还289000元的主体。原告林傲对被告提交的证据的真实性无异议，对其证明目的不予认可，认为被告提交的证据证明的事实与原告举证的目的和事实相似。 被告（反诉原告）对其陈述的事实向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707）及补充协议，证明被反诉人林傲向反诉人永福公司购买位于上思县，房屋总价款413702元，同日被反诉人支付了首付款124702元，剩余房款银行按揭的事实。补充协议里明确约定在买受人没有应约向银行偿还贷款，导致出卖人连带承担还贷的情况下，出现两种后果。2、《个人购房借款/担保合同》（合同编号：45020120140048013）证明被反诉人林傲向农业上思县支行借款用于支付剩余房款，并将涉案房屋进行了预告抵押登记作为借款担保，反诉人承担阶段性连带保证责任。3、《中国农业银行业务凭证》，证明合同签订后被反诉人未能依约履行按揭还款义务，反诉人为此向银行支付了按揭贷款74205.41元，承担了保证责任，被告至今将该款项偿还反诉人的事实。4、《民事判决书》，证明因被反诉人林傲未依合同约定偿还银行贷款构成根本违约，法院已经判决解除《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707)及补充协议、《个人购房借款/担保合同》（合同编号：45020120140048013），案涉房屋已经进行了预告抵押登记的事实。 原告（反诉被告）对反诉所陈述的事实在举证期内没有提交证据。 经开庭质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1、2真实性无异议，但对于被告反诉证明的目的和内容有异议。（2019）桂0621民初401号《民事判决书》做出了处理并发生法律效力，和本案的本诉和反诉没有太大的关联性。《个人购房借款/担保合同》第28条可以看出，借款人是林傲，林傲授权银行将289000元贷款转入永福公司账户，故这笔贷款已经属于林傲的个人欠款。对证据3真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议。对证据4真实性无异议，但对证明的目的性有异议，（2019）桂0621民初401号《民事判决书》对永福公司代偿的贷款认定到2019年3月26日，现永福公司反诉诉请的代林傲还款20111.56元利息没有从中扣除。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2014年3月21日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号YF2-707）及《补充协议》，约定原告向被告购买位于上思县，房屋建筑面积124.91平方米，房屋单价3312元/平方米，总价款413702元。2014年3月21日，原告交付被告2-707号房定金20000元以及首付款104702元。至此，原告已完全支付被告首付款124702元。2014年3月28日，涉案房屋在上思县房地产管理所进行了商品房买卖合同登记备案（登记编号：201403280006）。2014年7月1日，原告、被告与农行上思县支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向农行上思县支行借款289000元，用于购买涉案房屋，该笔贷款直接转入被告在农行上思县支行处开设的账号为20×××56的账户；原告将涉案房屋作为抵押担保，被告承担连带保证责任；贷款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。2014年8月28日，农行上思县支行将购房按揭贷款289000元转入被告在农行上思县支行处开设的账号为20×××56的账户。至此，原告已经支付被告涉案房屋总价款413702元完毕。2019年5月8日，被告向本院起诉，请求：1、解除原告林傲与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、原告林傲向被告支付解除合同违约金41370.20元；3、原告林傲偿还被告代供房款54093.65元；4、原告林傲在判决生效十日内协助被告办理涉案房屋的注销合同登记备案手续；5、原告林傲与农行上思县支行在判决生效十日内协助被告办理解除涉案房屋抵押登记预告手续。原告林傲在该案件中提起反诉，请求：1、解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告支付原告逾期交房违约金9536.13元；3、被告退还原告已付的房款及有关费用190722.64元（其中首付款124702元，供房贷款58000.11元，有关税费、手续费等费用8020.53元）；4、被告在判决生效十日内协助原告办理涉案房屋的注销合同登记备案手续；5、被告与农行上思县支行在判决生效十日内协助原告办理解除涉案房屋抵押预告登记手续。本院于2019年8月8日作出（2019）桂0621民初401号民事判决：一、原告与被告于2014年3月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YF2-707）及《补充协议》，原告支付被告合同解除违约金30000元并协助被告办理注销位于广西上思县的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201403280006）手续；二、被告返还原告已支付的购房款124702元并支付逾期交房违约金8274.04元；三、驳回原告和被告的其他诉讼请求。2019年7月10日，农行上思县支行将林傲、上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）作为被告起诉至法院，要求：1、林傲偿还贷款本金249639.11元及利息2238.73元（利息从2014年8月28日至2019年5月15日止，以后利息按合同编号45020120140048013计算）；2、永福公司对林傲尚欠贷款本息承担连带偿还责任；3、解除《个人购房担保借款合同》；4、农行上思县支行对林傲的抵押物享有优先受偿权。本院于2019年9月26日作出（2019）桂0621民初598号民事判决：一、解除林傲、永福公司与农行上思县支行签订的《个人购房担保借款合同》；二、林傲偿还农行上思县支行贷款本金247042.95元及2215.34元（利息计算方式：利息暂计至2019年7月30日；2019年7月31日至还清本案借款之日止的利息按合同编号45020120140048013计算）；三、永福公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回农行上思县支行的其他诉讼请求。林傲对本院判决不服，向防城港市中级人民法院提起上诉，防城港市中级人民法院维持原判。至本案开庭审理之日，原告林傲尚未偿还农行上思支行的贷款本金247042.95元及利息，自2014年9月28日起至2020年2月28日，被告承担连带保证责任，替原告偿还部分贷款。2016年3月31日，被告代原告偿还贷款10513.29元；2017年6月29日，被告代原告偿还贷款1982.81元、1433.80元、2009.98元、1996.61元；2017年11月28日，被告代原告偿还贷款4060.47元、2009.53元、1996.17元、1982.81元；2018年3月20日，被告代原告偿还贷款6015.23元；2018年6月20日，被告代原告偿还贷款6018.35元；2018年9月17日，被告代原告偿还贷款6014.78元；2019年3月22日，被告代原告偿还贷款8059.82元；2019年6月27日，被告代原告偿还贷款6027.69元；2019年9月29日，被告代原告偿还贷款8013.62元；2020年2月28日，被告代原告偿还贷款6070.45元。至此，被告共计代原告偿还贷款74205.41元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，被告应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在（2019）桂0621民初401号案件中，法院已经判决被告返还原告已支付的购房款124702元。关于贷款289000元的返还问题，被告辩称应返还给农行上思县支行，但在（2019）桂0621民初598号案件中，法院已经判决购房贷款由原告林傲偿还农行上思县支行，故被告收受的购房贷款应返还给原告林傲。原告林傲诉请被告返还购房贷款289000元和利息，符合法律规定，本院予以支持。关于利息的计算方式。原、被告与农行上思县支行在2014年7月1日签订《个人购房担保借款合同》第二十六条约定：“借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基础利率为基础上浮百分之壹拾后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率从借款发放之日起至次月的借款发放日的对应日为一个月，以此类推；如无借款发放日的对应日，则为次月最后一天。”虽然《个人购房担保借款合同》已经解除，但原告在偿还农行上思县支行贷款时以《个人购房担保借款合同》约定的利率计算利息，故被告支付原告购房贷款利息应可参照该约定计算，从《个人购房担保借款合同》签订之日起计算利息。中国人民银行同期同档次人民币贷款基础利率未超过年利率6%，故本案的利息计算方式为：以289000元为基数，从2014年8月28日起至债务清偿之日止，按编号为45020120140048013《个人购房担保借款合同》计算。 关于被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）偿还其代为支付的银行按揭贷款74205.41元的问题。被告（反诉原告）以担保人身份为原告（反诉被告）向农行上思县支行代偿贷款74205.41元,事实清楚。被告（反诉原告）为支持自己的诉讼请求,向本院提交了相关证据,并经当庭出示，原告（反诉被告）亦予以认可。被告（反诉原告）已承担保证责任,有权在法律规定的范围内向原告（反诉被告）追偿。原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）在代原告（反诉被告）支付的银行按揭贷款74205.41元中有20111.56元是在（2019）桂0621民初598号案件立案后产生的，（2019）桂0621民初598号案件并未将此款项认定为已偿还银行的贷款，还未在判决中扣减该笔款项，故该笔款项应另行起诉审理。本院认为，对于被告（反诉原告）代原告（反诉被告）支付银行的按揭贷款，虽然有54093.65元在（2019）桂0621民初401号案件事实认定中予以认定，但尚未作出处理。现被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）一起偿还54093.65元和20111.56元，理由正当,本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）上思永福置业有限公司返还原告（反诉被告）林傲购房贷款289000元及利息（利息计算方式为：以289000元为基数，从2014年8月28日起至债务清偿之日止，按编号为45020120140048013《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的约定计付）； 原告（反诉被告）林傲偿还被告（反诉原告）上思永福置业有限公司代付银行的按揭贷款74205.41元； 三、驳回原告（反诉被告）林傲的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费3538元（林傲已预交），由被告上思永福置业有限公司负担；反诉案件受理费828元（上思永福置业有限公司已预交），由被告（反诉原告）林傲负担。 如不服本诉判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费7076元。如不服反诉判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费1656元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 宁海珊 二〇二〇年七月一日 法官助理 常瑞奖 书 记 员 陈晓晓