浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初3362号原告：绍兴市建发物业管理有限责任公司，住所地浙江省绍兴市人民西路259号。法定代表人：顾妮妮。委托诉讼代理人：樊建萍，女，系公司员工。被告：鲁连炳，男，1955年3月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：王芝华，女，系被告妻子。委托诉讼代理人：鲁宁宁，男，系被告之子。原告绍兴市建发物业管理有限责任公司与被告鲁连炳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绍兴市建发物业管理有限责任公司委托诉讼代理人樊建萍、被告鲁连炳委托诉讼代理人王芝华、鲁宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：一、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币2325元；二、判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：根据2003年12月30日原告与绍兴市建设开发公司签订的《物业管理委托合同》、2014年7月1日原告与龙洲花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》及2017年7月1日原告与龙洲花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》，约定由原告向被告位于绍兴市越城区房产提供物业服务。被告自2006年1月1日起至2015年12月31日、2016年1月1日起至2017年12月31日及2019年1月1日起至2019年12月31日，未按照物业服务合同缴纳物业管理服务费1440元、885元，合计2325元，原告多次通过上门催讨及通过邮寄律师函、门前张贴通知等形式催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。被告鲁连炳辩称，请求驳回原告的全部诉请。2006年1月1日至2017年12月31日未缴纳物业管理服务费，原因是答辩人于2001年3月购得房屋，于当年6月入住，但2005年上半年开始，卫生间门上方有渗水现象，导致508室卫生间漏水至408室，因此答辩人多次与物业沟通，并在物业收取2005年物业费时已经开始提出要求，但因维修费用达数千年，故一直拖而未决。至2010年下半年，渗漏已经导致408室卫生间门和正门上方木质阴角线严重腐烂，周连墙面乳胶漆脱落，并影响到书房漏水，因此答辩人不得已给508室漏水处进行修补，人工加材料花费约1500元。由于408室墙面和木质阴角线已严重腐烂和脱落，于2011年9月答辩人对408室房屋墙面进行修补，花费约5000元，其中对于漏水引起的修复费用约2000元，漏水导致对508室和408室的修复费用共计3500元。在收取18年物业费时，物业人员提出如缴纳2018年物业费后，之前的物业费作为维修费的补偿，答辩人故将2018年度的物业费缴纳；二、物业公用设施附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理服务不到位，比如20幢北侧和东侧、13幢西侧铁质周围栏被人为损毁，不加以制止，还不维修，近几年小区治安不理想，物业保安室目前改造成小卖部，绿化带上养鸡，种菜，杂物堆放，臭味满地，绿化凉亭改成棋牌室，影响居民生活。车辆停放两边影响小区居民进入。原告陈述：被告提出的是物业保安室变成小卖部，这个本来就不是保安室，因为龙洲花园分好几期建设，期间临时管理用房后来就不用了；关于养鸡鸭我们是没有权利的，需要行政执法来处理的，棋牌室是社区业委员同意的，车辆停放我们有边是栏起来的，只有一边可以停，也派人在维持秩序，但是每个人素质不一样，有些人开掉就停了，我们打过多少移车电话，都没有用，至于消防通道我们已根据消防要求做好消防通道的管理，收支情况我们每年都张贴的，收取车位费也是经过业委员同意的，我们是需要提高服务质量，有些事情物业公司去做都是需要资金的。原告所称漏水修补问题不是物业公司服务范围，其所称承诺物业公司用物业费补偿原告的事实不存在的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据1、物业合同3份、律师函1份，公示意见1份、物业费调整通知1份，证明原告为被告提供物业服务，收费依据标准，原告就被告未交纳物业费进行催讨过，物业费调整经过业委员同意并公示。被告质证意见：对证据真实性均无异议，入住合同第三条约定物业方有维修和管理的义务，原告方恰恰未尽到维修义务，绿化的养护和管理，车辆停放的管理原告均做的不符合约定；律师函中的欠费金额是对的。被告证据2、照片打印件1组，证明小区物业管理不善，原告质证认为，养鸡、鸭、宠物行为是有的，我们已经尽到劝阻的服务，包括但是我们没有执法权，行政执法局才具有执法权，物业管理瑕疵肯定是有的，我们一直在要求提高服务质量，但是提供服务也是需要投入的。本院认证意见：证据1真实性双方无异议，予以认定；证据2，真实性双方无异议，予以认定。本院经审理对原告诉称事实予以认定。被告辩称漏水问题不属于本案审理范围，本院对有关事实不作认定。被告指称原告管理物业范围内有养鸡鸭等现象。另查明，被告对原告诉称欠费金额无异议。本院认为，原告与房产开发公司签订的前期物业服务合同、与业委会签订的两份《物业管理委托合同》，主体适格，均系双方真实意思表示，应认定为合法有效。合同对原、被告均具有约束力。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等在内的物业服务。被告拖欠物业服务费未付，原告要求被告按房屋建筑面积支付物业服务费的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。从本案查明事实看，被告拒交物业费的原因主要是漏水问题一直没有解决。本院认为，庭审中被告自认是楼上卫生间的漏水，故不属于原告物业服务范围，被告以原告未尽到解决漏水责任拒交物业费，于法无据，本院不予支持。另被告方未举证证明原告物业服务存在足以拒交物业费的重大违约情形，存在一般瑕疵的，物业公司整改后个别业主仍不满意的，可通过成立物业公司改选物业服务提供者，但不能以个人意志代替全体业主意志，拒交物业费，损害小区公共管理秩序；另被告并未主张原告的物业服务行为造成原告其他损失的情形，故物业费不能因赔偿而抵消。综上，原告要求被告补交物业费的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告鲁连炳应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市建发物业管理有限责任公司物业服务管理费人民币2325元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告鲁连炳负担，于本判决生效之日起七日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  任少军二〇二〇年七月一日书记员  周 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。