湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2355号上诉人（原审被告）：武汉银鹤置业有限公司，住所地武汉市江岸区惠济路2号附1号。法定代表人：黄介西，系公司执行董事。委托诉讼代理人：阮山，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周茜，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷汉波，男，1954年3月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：任林华，湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：田奉民，湖北獬志律师事务所律师。上诉人武汉银鹤置业有限公司（以下简称银鹤公司）因与被上诉人谷汉波确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初11651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。银鹤公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回谷汉波的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由谷汉波承担。事实及理由：1、谷汉波与银鹤公司之间仅是借款关系，不成立商品房买卖合同关系；2、谷汉波与银鹤公司之间签订所谓的《武汉市商品房买卖合同》未经抵押权人中国建设银行股份有限公司湖北省分行营业部同意，应属无效合同；3、谷汉波与银鹤公司之间签订所谓的《武汉市商品房买卖合同》转让的是司法查封房屋，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，亦应属无效合同。综上，恳请二审法院依法支持银鹤公司的上诉请求。谷汉波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谷汉波向一审法院起诉请求：1、确认谷汉波与银鹤公司于2009年4月19日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、本案诉讼费用由银鹤公司承担。一审法院经审理查明：1、2009年4月19日，银鹤公司（出卖人）与谷汉波（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房为武汉市江汉区新华下路183号银鹤上林苑B栋3单元6层1号房，该商品房建筑面积为97.44平方米，单价为每平方米5000元，总金额487,200元。合同还约定了其他内容。在合同落款处，出卖人银鹤公司及其当时的法定代表人刘坚加盖印章，买受人谷汉波签名捺印。同日，银鹤公司（甲方）与谷汉波（乙方）签订《承诺书》，约定“乙方于2009年4月22日购买甲方名下位于武汉市江汉区新华下路183号的银鹤上林苑楼盘的壹套房产，购房发票金额合计￥487,000元，甲方承诺在30个工作日内办理房产上网登记手续”等内容。银鹤公司于2009年4月17日向谷汉波出具武汉市地方税务统一收款收据，载明有“今收到谷汉波人民币（大写）肆拾捌万柒仟元整，（小写）487,000元。2、银鹤公司向一审法院提交银鹤公司于2009年4月19日出具的《借条》复印件一份，拟证明银鹤公司向谷汉波借款800,000元，并约定借期一个月，逾期违约金为月息10%。谷汉波对该证据有异议，认为，该借条为复印件，无相应转账记录予以佐证，故对该证据的真实性及证明目的均有异议。一审法院认为，因该借条为复印件，在无其他证据佐证的情况下其证明力较弱，且借条上载明的借款金额为800,000元与本案审理的房屋买卖合同的金额487,200元不符；银鹤公司还应提供相应的银行流水等支付凭证佐证证明双方形成债权债务关系；银鹤公司也未提交证明上述债权债务关系与本房屋买卖合同关系之间存在关联性，故银鹤公司提交的该证据不足以达到其证明目的。一审法院另查明：2003年3月28日，银鹤公司向中国建设银行股份有限公司湖北省分行营业部（以下简称建行营业部）借款3000万元。2008年4月18日，银鹤公司将其位于武汉市江汉区新华下路183号银鹤上林苑B栋2-20层部分在建工程抵押给建行营业部，抵押期限2008年4月9日至2011年4月9日。因银鹤公司未按期还款，建行营业部诉至法院。2007年2月5日，湖北省高级人民法院作出（2006）鄂民二初字第00011号民事判决书。该案在执行过程中，湖北省高级人民法院于2008年12月15日查封了被执行人银鹤公司所有的位于武汉市江汉区新华下路183号“银鹤上林苑”在建工程中B栋1、2、3单元第2、4、6、8、10、12、14、16、18、20层共计114套房屋所有权及相应土地使用权，查封时间为2009年3月23日至2011年3月22日止。一审法院认为，本案的争议焦点是涉案《武汉市商品房买卖合同》的效力问题。首先，银鹤公司主张涉案房屋未经抵押权人同意，应属无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，法条表述“不得转让抵押财产”应是对抵押财产物权变动行为的禁止，而并非是对转让抵押财产合同效力的否定。根据物权行为和债权行为的区分原则，转让抵押财产的行为彻底实现，需要两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，一个是抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产债权行为并不需要必须经过抵押权人的同意。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”的规定，抵押权作为物权，具有物上追及效力，若抵押人未通知抵押权人或未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同的，该行为并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。该司法解释的规定，实际上，也是从物权行为的角度来规定的，并没有否定转让抵押物债权行为的效力。故房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。其次，银鹤公司主张涉案房屋转让的是司法查封，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，应属无效合同。银鹤公司主张涉案房屋违反《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，应当认定合同无效，但该规定并未明确处分查封财产合同的效力，银鹤公司以此主张涉案合同无效，理由不能成立。综上，谷汉波与银鹤公司于2009年4月19日签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。而涉案房产如存在被抵押或查封的障碍，导致房产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：确认谷汉波与武汉银鹤置业有限公司于2009年4月19日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。案件受理费100元由银鹤公司负担。因案件受理费已由谷汉波预交，故银鹤公司于本判决生效之日起三日内将案件受理费100元支付给谷汉波。二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对银鹤公司的上诉理由及请求，本院评判如下：关于银鹤公司上诉称其与谷汉波之间仅为借款关系，不存在商品房买卖合同关系的问题。银鹤公司虽在一审诉讼过程中提交其于2009年4月19日出具的《借条》复印件一份，但未提交相应的转账记录予以佐证，本案在二审期间银鹤公司亦未提交其他证据予以证明，且借条上载明的借款金额为800,000元与本案审理的房屋买卖合同的金额487,200元不符，故银鹤公司的该项上诉理由缺乏事实的法律依据，本院不予采纳。关于银鹤公司上诉称2009年4月19日，谷汉波与银鹤公司签订的《武汉市商品房买卖合同》未经抵押权人中国建设银行股份有限公司湖北省分行营业部同意及该合同所涉及的房屋系被司法查封的房屋违反《城市房地产管理法》的强制性规定，该合同应属无效合同的问题。虽案涉合同所涉及的房屋涉及抵押或查封行为，但并没有相关法律、行政法规规定涉及抵押或查封的房屋所签订的房屋买卖合同为无效合同，故其该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，2009年4月19日，谷汉波与银鹤公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。银鹤公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武汉银鹤置业有限公司负担（武汉银鹤置业有限公司已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年七月六日法官助理严洁书记员陈亮希