广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初1008号原告:港联物业（广州）有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号16层B室，统一社会信用代码91440101714290206M。法定代表人：鲁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑林，该公司职员。委托诉讼代理人：齐莉，该公司职员。被告：徐开阳，男，1982年9月22日出生，汉族，身份证地址贵州省务川仡佬族苗族自治县，现住广州市花都区。原告港联物业（广州）有限公司（以下简称港联公司）与被告徐开阳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告港联公司的委托诉讼代理人郑林到庭参加诉讼，被告徐开阳经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费人民币581.7元（从2015年1月起至2015年4月止）。2、判令被告支付原告垫付的电费人民币232.9元（从2014年4月起至2015年4月止）。3、判令被告支付上述欠费违约金（违约金自欠费之日起计至付清之日止，按每日千分之三的标准暂计至2015年12月为448.7元）。4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与俊怡御景花园开发商广州市俊怡房地产开发有限公司于2009年7月27日签订了《俊怡御景花园前期物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），合同约定由原告向俊怡御景花园业主提供物业管理服务，业主按1.30元每平方米的标准按月向港联公司支付相关物业管理费用；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按月物业管理费的千分之三支付违约金。被告系俊怡御景花园X房屋的业主，应当按《俊怡御景花园前期物业服务合同》的约定履行合同义务，向港联公司支付物业管理费用，但被告却拒不履行合同义务，拖欠2015年1月起至2015年4月期间的物业管理费人民币581.7元、2014年4月起至2015年4月期间的公摊电费人民币232.9元，违约金人民币448.7元，共计欠费人民币1263.3元。原告多次与被告协商物业管理费用的支付事宜，被告均置之不理，不得已向法院提起诉讼，恳请法院依法判决，以维护原告的合法利益。被告徐开阳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：港联公司是具有一级资质等级的物业服务公司。2009年7月27日，港联公司（乙方）与广州俊怡房地产开发有限公司（甲方）签订了前期物业服务合同，约定：甲方选聘乙方对俊怡御景花园小区提供前期物业管理服务，合同期限为自本物业交付之日起至业主委员会成立并选聘新的物业公司时止。物业服务费用由业主按建筑面积交纳，商品住宅为1.3元／月·平方米。物业服务费用按季度交纳，由业主或使用人在每季度计费起始日期前七日内交纳。逾期支付物业管理费的，每逾期一日按月物业管理费用总金额的千分之三支付违约金。被告系广州市花都区新华街建设北路西侧俊怡御景花园X房的业主，该房屋建筑面积为119.81平方米。2011年4月4日，被告签署《俊怡御景花园物业服务业主确认签署页》，该签署页载明被告已详阅俊怡御景花园临时管理规约、俊怡御景花园前期服务协议、俊怡御景花园公用水电分摊办法等内容。同意承诺及遵守上述相关文件内约定的一切条款及内容。其中俊怡御景花园前期服务协议的甲方为业主，乙方为港联公司。该协议约定：乙方向甲方收取物业管理服务费，计费面积双方按下述约定同意执行：在该物业取得权属证明书之前，按甲方与开发企业签定的房屋买卖协议注明的建筑面积计收；在该物业取得权属证明书之后，以确权的测绘实测面积为准计算物业服务费；如测绘实测面积与合同约定面积存在差异，甲乙双方互不需退、补；住宅按1.3元／平方米·月计算（上述收费标准均不含公共能源及耗损分摊，公共水电、电梯电费按实际产生进行分摊）。物业服务费按季度交纳，甲方或物业使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务。该协议第五条约定代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金、垃圾处理费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。甲方应按时缴纳，否则乙方有权中止代收代缴收费服务。该协议第九条约定违约责任：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。原告称，涉案小区的业主在每季度首月10日前支付当季度物业管理费，逾期不交则从下季度1日开始计算违约金。原告称，被告开始能按时缴纳物业管理费及公摊水电费，于2015年1月开始，至今拒交2015年1月至2015年4月的物业管理费和2014年4月至2015年4月的公摊电费。原告于2015年4月21日在涉案房屋门前张贴催款函，于2017年1月4日通过挂号信的形式向被告发出催款通知单。为此，原告提供了挂号信回执及照片拟证实其主张。诉讼中，原告为了证明其垫付了公摊电费及徐开阳拖欠2014年4月6日至2015年4月6日的公摊电费的情况，港联公司提交了公摊电费发票及原告自行制作的被告公共用电分摊表拟证实其主张以证明。本院认为：港联公司与徐开阳签订的俊怡御景花园前期服务协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。港联公司作为涉案房屋所在小区的物业管理单位，为该小区提供了物业管理服务，徐开阳作为小区业主接受了港联公司提供的服务，理应按合同约定的收费标准支付物业管理费。按照上述协议的约定，物业管理费是根据涉案房屋的建筑面积119.81平方米，按照1.3元／月·平方米计算，故徐开阳每月应缴物业管理费为155.8元，经核算，徐开阳共拖欠2015年1月1日至2015年4月22日的物业管理费581.7元，徐开阳应支付给港联公司。至于公摊电费，港联公司提交了相关发票及公摊电费的计算方法，对港联公司要求被告支付2014年4月6日至2015年4月6日的公摊电费232.9元的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金，被告不按时缴交物业管理费已经构成违约，应依照俊怡御景花园前期服务协议第九条的约定支付违约金。但由于原告计算违约金的计算利率超出法律的规定，本院将予以调整。被告徐开阳经本院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告徐开阳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告港联物业（广州）有限公司支付自2015年1月1日起至2015年4月22日的物业管理服务费581.7元；二、被告徐开阳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告港联物业（广州）有限公司支付自2015年1月1日起至2015年4月22日止的物业管理服务费的违约金（违约金以当季所欠物业管理费为本金，从逾期之日即下季度首月1日起按照年利率24%为标准分段计算至付清款项之日止，违约金以不超过本金为限）；三、被告徐开阳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告港联物业（广州）有限公司支付2014年4月6日至2015年4月6日的公摊电费232.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐开阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  郑伟玲人民陪审员  袁伟峰人民陪审员  黄龙辉二〇一七年八月十日书 记 员  沈佩珊