广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2398号 原告：陈江姐，女，汉族，1970年8月23日出生，住北海市海城区。 委托代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。 被告：北海智海经贸发展有限公司，住所地北海市西南大道东6号。 法定代表人：符开铸，总经理。 委托代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 原告陈江姐诉被告北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，由审判员钟新友适用简易程序，于2017年8月10日公开开庭审理了本案，书记员王秀珍担任法庭记录。原告的委托代理人蒋萍、被告的委托代理人王德雪律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈江姐诉称：2013年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于北海市海城区出售给原告，总价款338231元。被告应于2015年3月30日前将经五方验收合格的房屋交付给原告；若被告交房逾期超过90日，原告有权解除合同或继续履行合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年3月31日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已依据合同约定向被告支付完全部购房款，至此，原告已履行合同约定义务，但被告至今未交付合格的商品房给原告。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的合同，该合同第七条及第九条的约定，均为违约情况下，合同约定的违约金支付方式，属于格式条款且显失公平，为可撤销条款。且合同附件五的《合同补充协议》第十条约定：主合同第七条、第九条所约定的违约金最高限为应付款或已付款的百分之三。此条款违反主合同约定，被告无法确定交付合格商品房的时间，损害原告的合法权益，减轻自己违约责任，应为无效条款。因此，根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付逾期交房违约金给原告。为此向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金55000元（以房屋总价款338231元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%从2015年3月30日暂算至判决生效之日止，若继续违约则计算至被告向原告实际交付合格商品房之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告智海公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉请没有事实及法律依据。若法院判定被告违约，应当根据合同约定的计算方式来计算违约金，并且应当扣减因为不可抗力因素及被告不能控制因素的时间。现被告已经抓紧处理相关验收工作，验收完毕后尽快将房子交给原告。 经审理查明：2013年11月19日原告陈江姐与被告智海公司签订《商品房买卖合同》，约定智海公司将位于北海市海城区出售给原告，总价款为338231元；付款方式为原告于2013年11月18日前支付首付款173231元，第二期余款85000元于2014年2月19日前支付，第三期余期80000元于2014年5月19日前付清；如买受人逾期在十日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期付款超过十日后，经出卖人同意，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；其中合同第八条约定，出卖人应于2015年3月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的商品房交付给原告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；3、其他非出卖人所能的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令、自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移等；若被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同或继续履行合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年3月31日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约定支付完全部购房款，但被告智海公司至今未将经五方检验合格的商品房交付给原告。 上述事实有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、销售不动产发票、民事判决书、执行通知书、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定支付完全部购房款，但被告未能按照合同约定的交房时间将经五方验收合格的商品房交付给原告，已构成违约。被告主张逾期交房的天数应当扣除大风、大雨天气、国家法定节假日等不可抗力因素的天数，但不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法克服及无法控制的事件。大风、大雨天气、国家法定节假日并不属于合同约定的不可抗力的情况，且不符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人”约定的情形。因此对于被告的抗辩本院不予采纳。关于违约金的计算，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过90日，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告需按日向原告支付已交付房款价万分之一的违约金。原告主张合同中对于被告逾期交房的违约责任计算标准过低，要求予以调高。对此本院认为，双方在合同中约定如原告逾期付款超过十日，合同继续履行的，须按每日应付款万分之五支付违约金，而如被告逾期交房超过90日，只须按每日已交付房价款万分之一支付违约金，双方权利义务不对等，有失公平，依据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告可以据此主张高于约定的违约金的实际损失。实际损失可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的二款，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告请求被告以房屋总价款338231元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付违约金，合理有据，本院予以支持，违约金应从2015年3月31日起算至本生效判决确定的付款之日止。对于被告“应当按照合同约定的计算方式计算违约金”的抗辩本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 被告北海智海经贸发展有限公司向原告陈江姐支付逾期交房违约金（违约金以房价总款人民币338231元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2015年3月31日起算至本生效判决确定的付款之日止）。 案件受理费人民币1174元，减半收取人民币587元，由被告北海智海经贸发展有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告应在本判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用1174元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  钟新友 二〇一七年八月二十四日 书记员  王秀珍 附录法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民事判决书 （2017）桂0502民初2398号 原告：陈江姐，女，汉族，1970年8月23日出生，身份证号码：440822197008238028，住北海市海城区铜鼓岭10号。 委托代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。 被告：北海智海经贸发展有限公司，住所地北海市西南大道东6号。 法定代表人：符开铸，总经理。 委托代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 原告陈江姐诉被告北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，由审判员钟新友适用简易程序，于2017年8月10日公开开庭审理了本案，书记员王秀珍担任法庭记录。原告的委托代理人蒋萍、被告的委托代理人王德雪律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈江姐诉称：2013年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于北海市海城区广东路以东、西南大道以南瑞海花园1幢1单元0402号房出售给原告，总价款338231元。被告应于2015年3月30日前将经五方验收合格的房屋交付给原告；若被告交房逾期超过90日，原告有权解除合同或继续履行合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年3月31日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已依据合同约定向被告支付完全部购房款，至此，原告已履行合同约定义务，但被告至今未交付合格的商品房给原告。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的合同，该合同第七条及第九条的约定，均为违约情况下，合同约定的违约金支付方式，属于格式条款且显失公平，为可撤销条款。且合同附件五的《合同补充协议》第十条约定：主合同第七条、第九条所约定的违约金最高限为应付款或已付款的百分之三。此条款违反主合同约定，被告无法确定交付合格商品房的时间，损害原告的合法权益，减轻自己违约责任，应为无效条款。因此，根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付逾期交房违约金给原告。为此向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金55000元（以房屋总价款338231元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%从2015年3月30日暂算至判决生效之日止，若继续违约则计算至被告向原告实际交付合格商品房之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告智海公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉请没有事实及法律依据。若法院判定被告违约，应当根据合同约定的计算方式来计算违约金，并且应当扣减因为不可抗力因素及被告不能控制因素的时间。现被告已经抓紧处理相关验收工作，验收完毕后尽快将房子交给原告。 经审理查明：2013年11月19日原告陈江姐与被告智海公司签订《商品房买卖合同》，约定智海公司将位于北海市海城区广东路以东、西南大道以南瑞海花园1幢1单元0402号房出售给原告，总价款为338231元；付款方式为原告于2013年11月18日前支付首付款173231元，第二期余款85000元于2014年2月19日前支付，第三期余期80000元于2014年5月19日前付清；如买受人逾期在十日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期付款超过十日后，经出卖人同意，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；其中合同第八条约定，出卖人应于2015年3月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的商品房交付给原告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；3、其他非出卖人所能的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令、自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移等；若被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同或继续履行合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年3月31日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约定支付完全部购房款，但被告智海公司至今未将经五方检验合格的商品房交付给原告。 上述事实有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、销售不动产发票、民事判决书、执行通知书、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定支付完全部购房款，但被告未能按照合同约定的交房时间将经五方验收合格的商品房交付给原告，已构成违约。被告主张逾期交房的天数应当扣除大风、大雨天气、国家法定节假日等不可抗力因素的天数，但不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法克服及无法控制的事件。大风、大雨天气、国家法定节假日并不属于合同约定的不可抗力的情况，且不符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人”约定的情形。因此对于被告的抗辩本院不予采纳。关于违约金的计算，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过90日，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告需按日向原告支付已交付房款价万分之一的违约金。原告主张合同中对于被告逾期交房的违约责任计算标准过低，要求予以调高。对此本院认为，双方在合同中约定如原告逾期付款超过十日，合同继续履行的，须按每日应付款万分之五支付违约金，而如被告逾期交房超过90日，只须按每日已交付房价款万分之一支付违约金，双方权利义务不对等，有失公平，依据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告可以据此主张高于约定的违约金的实际损失。实际损失可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的二款，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告请求被告以房屋总价款338231元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付违约金，合理有据，本院予以支持，违约金应从2015年3月31日起算至本生效判决确定的付款之日止。对于被告“应当按照合同约定的计算方式计算违约金”的抗辩本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 被告北海智海经贸发展有限公司向原告陈江姐支付逾期交房违约金（违约金以房价总款人民币338231元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2015年3月31日起算至本生效判决确定的付款之日止）。 案件受理费人民币1174元，减半收取人民币587元，由被告北海智海经贸发展有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告应在本判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用1174元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员钟新友 二○一七年八月二十四日 书记员王秀珍 附录法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。