广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终897号上诉人（原审被告）：乐昌市****地产开发有限公司。住所地：广东省乐昌市乐城河南石子坑乐昌碧**销售中心内102室。法定代表人：兰毅，执行董事。委托诉讼代理人：陈植林，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李秋华，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：吴锟，男，1985年6月26日出生，汉族，住广东省乐昌市***********。委托诉讼代理人：李明(吴锟舅舅)，男，1965年1月23日出生，汉族，住广东省乐昌市*******。上诉人乐昌市****地产开发有限公司(以下简称碧**公司)与被上诉人吴锟商品房预售合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院（2019）粤0281民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：依法裁定将本案发回重审。事实及理由：一、一审法院审理程序严重违法。1.一审法院启动租金司法鉴定程序违法。碧桂园公司认为本案根本不存在租金损失的事实，根本不需要进行租金鉴定。即使一审法院认为碧桂园公司存在违约行为，也应该严格恪守当事人意思自治法律原则，适用当事人签订的《商品房买卖合同》的有关条款。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议书》第四条第2款约定：“2、该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准。……上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则出卖人应向买受人支付人民币20元的违约金……”2.一审法院主动向吴锟释明是否进行租金鉴定的程序违法。本案不存在租金损失的事实。吴锟诉请按照周边房屋租金标准，每月每平方米70元支付租金损失，没有事实依据，也未提供相关证据，依法应当驳回吴锟诉讼请求。租金损失司法鉴定，不属于法院应当主动向当事人释明的内容范围。一审法院却当庭询问吴锟是否需要进行租金司法鉴定，严重违反司法裁判的中立性原则。3.一审法院严重损害碧桂园公司的举证质证诉讼权利。一审法院强行启动司法鉴定程序后，未提前通知碧桂园公司鉴定时间。一审法院当庭向碧桂园公司送达鉴定报告，严重损害碧桂园公司质证权利。鉴定报告意见严重失实，不符合客观情况。碧桂园公司向一审法院申请鉴定人员出庭质证，申请法院调查周边实际租金情况，并提交相关取证信息，一审法院完全无视碧桂园公司的申请，未予以任何回应。二、一审法院认定事实错误。一审法院混淆商品房交付条件与商品房相关设施设备交付条件概念。《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。涉案商品房在合同约定的交付期限前，已达到合同第九条约定的交付条件。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议书》第四条第2款：“该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间以供应服务商及条件以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼。”《商品房买卖合同》附件十二附录二《关于装饰装修及相关设备标准的补充约定》配套设施：“水电：预置电力线置商铺配电箱，配电箱内预置总开关，安装独立的电、水表。”涉案商铺在合同约定的交付期限前，已经安装独立的水、电表，仅是未从电表井预置电力线置商铺配电箱，并非是没有水、电。一审法院判决碧桂园公司支付水、电两项违约金，没有合同条款依据。吴锟已经实际接收并使用涉案商铺。吴锟2018年10月将涉案商铺两扇窗户，违规改造为两个大门，并违规加建卫生间排污管道设施，及安装洗手盆。因此，碧桂园公司不存在逾期交付商品房的情况，一审法院认定碧桂园公司逾期交付商品房，与事实严重不符。判决碧桂园公司支付逾期交付商品房的违约金及租金损失等，没有合同及事实依据。三、一审法院适用法律及合同条款约定错误。一审法院混淆商品房逾期交付违约责任与商品房设施设备逾期交付责任。从法律逻辑分析，商品房逾期交付违约金、租金损失赔偿、设施设备逾期交付违约金，不可能一并主张。本案不存在适用合同第十条的可能性。根据合同条款适用原则及《补充协议书》第十八条第3款，商品房相关设施设备交付条件、标准及违约金的约定以《商品房买卖合同》附件十二《补充协议书》第四条第2款及附录二为准。即使认定碧桂园公司未从电表井预置电力线置商铺配电箱构成违约，也只能按照附件十二《补充协议书》第四条第2款第2项每日20元计算违约金。本案不存在适用合同第十二条、附件十二《补充协议书》第五条的可能性。一审判决碧桂园公司支付商品房逾期交付违约金及租金损失，没有事实及法律依据。碧桂园公司不存在逾期交付商品房的情形，案涉商铺在合同约定的交付期限已达到合同第九条约定的交付条件。吴锟答辩称，碧桂园公司毫无事实根据，虚假陈述，捏造事实。事实与理由：违约事实。涉案商铺在合同约定收楼日2018年8月30日前无任何合同约定的设施、设备及基础设施（空铺），完全无法收楼，在交涉中，告知碧桂园公司合同有约定，11月份碧桂园公司才安排工人增设排污、排水(给排水）基础设施。12月份水电施工，在2019年3月20日接到碧桂园公司电话，水电等设施已铺设完毕，但已离合同约定交楼违约193天，构成严重违约，据后来了解此商铺原是个架空层，没确定作何用途，所以没预留任何设施、设备，水电设施铺设补救，从公共水电井（电梯大堂）、人行通道、商铺凿开地板施工图，铺设水电设施，未收楼已千疮百孔，新铺变旧铺，使吴锟蒙受巨大经济损失。捏造事实：一、碧桂园公司称吴锟增设了卫生间（无中生有）。二、违规加建卫生间排污、排水管道及安装洗手盆。1.碧桂园公司称吴锟在2018年10月份违规加建排污管道及洗手盆，在2018年11月份违约期碧桂园公司安排工人增设污管道系统设施补救设施和一审录音证据（陈光华）及文本，根据合同第十条基础设施第一条及商品房销售管理办法里第七条规定：商品房的供水供电等配套基础设施具备应交付使用条件，其他配套设施和公共设施也应具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。如若合同中没有明确规定是否提供，开发商应当按照上文建设给排水系统交付给业主使用。排污、排水是必备的基础设施，碧桂园公司虚假陈述，逃避逾期交付责任。洗手盆：在2018年12月份碧桂园公司工人在增设水电补救措施中，要求吴锟确定一个准确的洗手盆位置，所以吴锟自己安装1个不锈钢盆，固定一个位置，便于工人准确铺设水管到位。违规改造大门:碧桂园公司称吴锟在2018年10月份违规改造把二扇窗户违规改造两个大门。碧桂园公司在10月份安排工人改回原来的朝向大门(两个）因在2017年2月7日签订合同时的商铺实境样板房，在此案大门争议谁承担安装玻璃门责任，吴锟理解大门是必备的，根据从自然资源局调取碧桂园公司报批涉案商铺的设计图，两个大门朝向是两个窗户，碧桂园公司一直隐瞒此事；在2017年销售时，涉案商铺现场设计了一个样板房。商铺毛坯房8000元/㎡在国家规划部门验收时，把门封上，在收楼时，吴锟提出货不对板的异议，碧桂园公司在10月份安排工人拆除，还原当初大门朝向（朝南），碧桂园公司为了掩盖真相，不惜虚假陈述，为了利益，采取欺骗、误导来坑害消费者，此行为是严重欺诈行为。吴锟证据：至今碧桂园公司都没有一个合理证据，只有竣工备案表，房屋测绘报告，催楼通知书前两项不能证明具备交楼条件，只证明整栋楼的验收，催楼通知书（没任何意义）已达不到合同约定条件。关于租金司法鉴定程序：一、吴锟诉求租金损失的商铺是与其它房产有区别，是可以拿来经营或出租的实际损失的诉求。二、《商品买卖合同》设施、设备逾期交付每项20元/天的违约金，是惩罚金。三、吴锟诉求租金70元/㎡/月，是自己去了解商铺周边租金价格，吴锟有权申请法院委托有资质的评估机构租金。现场评估租金鉴定、质证过程：一、在2018年8月30日接到法院通知，召集双方当事人到涉案商铺现场，鉴定机构广东南天司法鉴定所工作人员已到乐昌进行现场周边调查及查勘租金实际价值，碧桂园公司没人到场，一审法院法官打电话给碧桂园公司要他到场，但碧桂园公司未见出现，后法院的法官同评估工作人员及吴锟讲，今天先暂停评估工作，明天等碧桂园公司到场，再开展评估工作，第二天都没见碧桂园公司一方有人到场参加此项评估活动，碧桂园公司有蔑视法庭的行为，在2018年11月18日二次开庭，碧桂园公司提出要鉴定人出庭质证不合理的要求，碧桂园公司拒不参加评估鉴定现场活动，是在扰乱正常的庭审活动。水、电设施、设备违约：根据《商品房销售管理办法》的第七条规定，合同第十二条第四条第二款第二项，商品房的供水供电等配套基础应具备交付使用条件，此项违约证据充分。租金赔偿：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条。违约金与赔偿责任：一、违约金是合同约定的行为约束的一种惩罚金，是双方都要遵守的契约精神。二、租金赔偿：商铺区别其它房产物，是可以经营或出租的实际损失。一审法院此案的判决并不能弥补吴锟巨大经济损失，违约期到2019年3月13日（193天）止，至今未能合法使用已有377天空置期直接损失。造成吴锟家庭经济困扰。综述，本案事实清楚，请求维持原判。吴锟向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司延期交房铺面违约金22024元；2.碧桂园公司设施、设备（5项）交付延期违约金22500元；3.碧桂园公司赔偿房屋（铺面）租金损失34912.5元；4.碧桂园公司承担延期期间因水、电、设施施工造成地面、地砖不符合收楼质量要求标准，要求整改及重新铺换地砖。5.判令碧桂园公司承担延期期间的物业管理费997.5元。以上暂计至2019年4月15日。6.碧桂园公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月5日，吴锟与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定吴锟向碧桂园公司购买乐昌市***************，建筑面积68.93平方米，层高3米，总价款489433元。签订合同前吴锟已支付定金20000元。《商品房买卖合同》约定：“第九条，商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十条，商品房相关设施设备交付条件，（一）基础设施设备，1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共排水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；……5.电话通信：交付时线路铺设到户；6.有线电视：交付时线路铺设到户；7.宽带网络：交付时线路铺设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备没有达到交付使用条件，双方同意按照第×种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。……第十一条，交付时间和手续，（一）出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。……第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2中方式处理：……2.详见本合同附件十二补充协议第六条约定。”附件十二《补充协议书》第六条是关于规划变更的约定，不是逾期交付责任的约定，该附件第四条、第五条约定了逾期交付责任。第四条约定：“关于该商品房交付条件与交接手续。1.该商品房交付时如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付该商品房：遭遇不可抗力，且出卖人自确定之日起30日内告知买受人的；政府延迟有关文件批准或者其他政府行为；买受人有任何违约行为。出卖人按本补充协议附录二《关于装饰装修及相关设备标准的补充约定》约定的交付标准进行交付。2、该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定的为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼。上述基础设施在约定的交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则出卖人应向买受人支付人民币20元的违约金，但出现约定的出卖人可据实延期的特殊情况除外。……”第五条约定：“逾期交付责任，按逾期时间，分别处理（不作累加），……2、逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。”另附录二《关于装饰装修及相关设备标准的补充约定》乐昌碧桂园凤桥水岸商铺五街8座01商铺（毛坯）交付标准及配套设施中约定：“地面：混凝土地面压平，局部仿古砖。大门：玻璃门。水电：预置电力线置商铺配电箱，配电箱内预置总开关，安装独立的电、水表。电话：预留电话线路。电视：预留电视线路。”上述合同签订后，吴锟依约将剩余房款469433元付清碧桂园公司。2018年8月30日，碧桂园公司出具收楼通知书给吴锟。吴锟认为水、电、电视线、电话线等设施设备没有达到合同约定的交付条件，拒绝收楼，并与碧桂园公司多次协商。2019年1月，碧桂园公司报相关部门将水、电接入商铺里，并于2019年3月13日施工完毕，通知吴锟收楼。在施工过程中，因损坏地砖重新铺设，吴锟认为存在破坏、污染、色差问题，同时，吴锟认为电视线、电话线仍没有铺设到户，且双方对赔偿事宜未能达成一致意见，吴锟遂提起本案诉讼。本案在审理过程中，吴锟申请对租金损失进行评估，该院依法委托广东南天司法鉴定所进行评估鉴定，2019年9月30日，该所出具价格鉴证意见书，鉴定结论：涉案商铺从2018年8月30日-2019年3月13日共7个月租金合计23275元。吴锟为此支付鉴定费9500元。经质证，吴锟对鉴定意见没有异议，碧桂园公司认为违反公正性，不能反映客观真实性，不予确认。2019年6月5日，该院组织双方当事人到涉案商铺现场进行勘验，勘验现场显示，水、电已从距离商铺十多米的大楼水、电表处接入商铺。商铺内有光纤线、有线电视孔，碧桂园公司工作人员陈述，有线电视线报装时会接入。商铺预留了一个门洞没有安装玻璃门。商铺内没有蹲厕。2019年12月17日，该院依法到乐昌市自然资源局调取涉案商铺的设计图纸，图纸显示预留门洞位置设计是两个窗户，不是大门。庭审中，吴锟明确诉讼请求第一项延期交房违约金是以已付房款的每日万分之二从2018年8月30日起暂计算至2019年4月15日为22024元；第二项设施、设备（5项）延期交付违约金以每项每日20元从2018年8月30日起暂计算至2019年4月15日为22500元；第三项租金损失变更为从2018年8月30日按照鉴定报告鉴定的价格计算；以上三项均计算至碧桂园公司实际交付涉案商铺之日止。其他诉讼请求不变。其中物业管理费吴锟没有实际交纳。碧桂园公司认为涉案商铺已取得竣工验收备案以及测绘报告，达到了合同约定的交付条件。水、电并非吴锟所述没有，而是安装在较远距离，2019年3月13日已接入商铺。因此，碧桂园公司在履行通知吴锟收楼的义务后，吴锟逾期收楼其责任应由吴锟自行承担，碧桂园公司无需承担违约责任。第二次庭审，吴锟还提出涉案商铺留了一个门洞没有按照合同约定安装玻璃门，碧桂园公司则称门洞处本来设计是窗，应吴锟要求将其凿成门洞，碧桂园公司没有安装玻璃门的义务。碧桂园公司还称，涉案商铺不带卫生间，但吴锟实际增设了一个卫生间，该行为可视为吴锟已经占有使用涉案商铺，吴锟则称，没有增设卫生间，是碧桂园公司装了一条排污管。双方各执己见，调解未果。一审法院认为，吴锟与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反律法法规的禁止性规定，是合法有效的合同，碧桂园公司作为卖方理应按照合同约定的标准及时间交付商铺给吴锟使用，截止交楼期限届满之日（2018年8月30日），碧桂园公司未能按照《商品房买卖合同》第十条关于商品房相关设施设备的交付条件以及附录二《关于装饰装修及相关设备标准的补充约定》的约定将水管、电力线接入商铺，并在商铺安装独立水、电表。碧桂园公司从发现该问题起至2019年3月13日期间重新将水、电接入商铺，据此，可以认定涉案商铺在2018年3月13日之前不具备收楼条件，延期交房的责任在碧桂园公司一方。虽然碧桂园公司提出涉案商铺已取得竣工验收备案表以及测绘报告，但这只是商铺具备交付的条件之一，合同对商铺设施设备的交付条件以及未达到交付条件的违约责任均作了明确约定。本案商铺设施设备未按照合同约定达到交付条件，在水、电整改完毕之前，碧桂园公司应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。水、电整改完毕以后，吴锟认为电话线、电视线、宽带线仍旧没有按照合同约定铺设到户，预留的门洞也没有安装玻璃门，据此，拒绝收楼。经该院组织双方到现场勘验，确认光纤线已铺设到户，电视线预留了孔。该院认为，电视线虽然没有铺设到户，但报装时线路自然到户，不足以构成吴锟拒绝收楼。至于商铺预留门洞安装玻璃门的问题，经该院依法到相关部门调取的设计图纸显示，门洞位置开发商设计是两个窗户，吴锟后期要求改成大门，在双方无约定的情况下，安装玻璃门的义务应由吴锟自行承担。因此，从本案查明的事实来看，水、电整改以后涉案商铺已具备交付的条件，吴锟仍拒绝收楼，其扩大的损失应当由吴锟自行承担。综上所述，根据《商品房买卖合同》的约定，结合违约的情况，该院对吴锟的各项诉请损失是否支持分析如下；1.延期交房违约金以及设施、设备（5项）延期违约金。如前所述，由于碧桂园公司的违约导致合同约定的交楼期限2018年8月30日前未能如期交楼，根据《商品房买卖合同》第十条、第十二条、合同附件补充协议第四条、第五条约定，碧桂园公司应按上述合同约定向吴锟支付逾期交房违约金。水、电二项从2018年8月31日至2019年3月13日按每日每项20元/天违约金计算为195天×20元/天×2=7800元；逾期交房超过90日，自2018年8月31日起至2019年3月13日止按已交房款万分之二违约金计算为195天×489433元×0.0002=19088元。上述违约金合计26888元没有超出合同约定已付房款的20%以及法律规定，该院予以支持。吴锟请求违约金计算至实际交付之日止，因2019年3月13日涉案商铺已具备交付条件，因此，对之后的违约金该院不予支持。2、租金损失。涉案商铺的用途是从事商业经营活动，碧桂园公司延期交房导致吴锟未能将商铺如期投入使用，为此造成的租金损失是合理损失，经有资质的房地产评估机构鉴定涉案商铺从2018年8月30日至2019年3月13日共计7个月租金损失为23275元，该院依法予以确认。碧桂园公司虽然对该鉴定意见提出异议，但未提供相反证据推翻，故对其辩解该院不予采信。该院支持的租金损失计算至2019年3月13日止为23275元。另，吴锟支付的鉴定费9500元，该院依法确认由碧桂园公司负担。3、地面地砖重新整改铺设的问题。碧桂园公司在重新铺设水、电线路过程中，虽然对商铺地面进行了开凿，但已恢复原状，因此，吴锟的诉请该院不予支持。4、物业管理费。吴锟没有收楼，也没有实际交付物业管理费，吴锟请求碧桂园公司承担物业费没有事实与法律依据，该院不予支持。一审法院判决：一、乐昌市****地产开发有限公司应在判决生效之日起七日内支付逾期交房违约金26888元以及租金损失23275元给吴锟；二、驳回吴锟的其他诉讼请求。本院二审查明，一、2019年3月20日，碧桂园公司陈工(以下简称陈)与吴锟(以下简称吴)电话通话记录：吴：陈工，你好！陈：你好！商铺门和水电现已做好，请抽时间过来验收。吴：我明天过去看，我现在在外地。陈：一个星期之前就做好了。吴：我之前去看过了，大门关不严。陈：我知道，因为你去看的时候是没有调试的，现在已经调试好了。吴：还有大门拉手也没有。陈：大门的拉手已经装好了，你提出的工程问题已全部完成，有空过啦看看。吴：好，我现在广州，明天过去看。吴锟提供其母亲李玲(以下简称玲)、舅舅李明(以下简称明)、朋友朱云君(以下简称朱)于2019年3月26日在乐昌碧桂园客户中心与碧桂园公司陈光华(以下简称陈)的对话录音记录：……明:2018年8月30日交楼，交楼先发现没得水电设施，卫生间又没得，什么都没有？……陈：不是，电线的事，误会着，自来水公司拉管，以为是你的工人，把电线丢在那里，后来又不见了，又拖了个把月，后来我们又同供电局申请电线。明：你讲这件事，都是2月底的事，你讲供电通这条线，……陈：我就撞到大姐吗？她在那里望望，我就觉得奇怪，我就过去打招呼，我讲这套商品房是你买的吗？是，是我外甥买的，话是你什么问题，叫着万经理过来，那里没有门洞吗？你同其他人讲，没人帮你跟，只有同我讲，我是跟现场的，后来我马上同你开门洞，后来他讲没水电，即刻安排搞水电，我看到交楼标准有水电，我即刻安排自来水公司、供电局吗？……明：你这样安排人，所谓的安排，搞了半年几了，3月15日左右先搞好完毕。陈：……10月份先接触阿姐的吧！跟住开门洞，开完门洞，跟住又说没水电，我即刻安排搞水电，应该是11月底没水电，即刻安排人搞水电，……明：你地当时设计这个屋，就是没有水电……设施，后来先发现。陈：是是，后来发现的，发现没水电，跟现场，即刻安排人搞，所以讲，申请的时间拖了一阵间，拖了3至4个月左右，如果电线没掉，没掉的话，早就帮你拖好电了，那个门的话，早就准备好了，摆在仓库，一直没装，污染着，后来我催他装，他装上去，你们又不满意，等材料，重新落订，落到材料现在才到。明：不是不是，你看看你们的上级领导是哪一个，或者我地接触下，谈谈，看看怎样解决这个问题，毕竟水电拖了这么长时间，加上卫生间搞点又搞，又话。陈：卫生间是阿姐交代的，那个位置不用我们搞。玲：不是我话不用你们搞，是你话没有卫生间，没有卫生间是不可能的，有什么可能讲不搞，最好你全部搞好。陈：我地拉条管，排污管就得，其它你地自己搞。玲：你看地板你们做仓库，你话可以重新全部换过地板。陈：前面商铺都没厕所，就你一条排污管，给你的其它自己整。……二、根据吴锟与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》约定和一审法院到相关部门调取的涉案房屋设计图纸，结合吴锟提供的上述对话录音可以认定：吴锟购买的涉案商铺只有一个门，没有卫生间。碧桂园公司是根据吴锟的要求将原预留窗户位置改为门并增设一个卫生间。三、一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对碧桂园公司的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、碧桂园公司应否承担涉案商品房、设施设备逾期交付违约责任。1.根据《商品房买卖合同》第九条：“商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；”第十一条“交付时间和手续，（一）出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。”的约定，碧桂园公司应当在2018年8月30日前取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。经查，碧桂园公司分别于2018年3月23日、4月20日取得涉案房屋的房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案表，符合合同关于在2018年8月30日前取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的约定，且碧桂园公司于2018年8月30日向吴锟发出了收楼通知，依据《商品房买卖合同》第十一条第（二）项“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前×日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，应视为碧桂园公司履行了按期交房义务，故碧桂园公司不存在违约。因此，碧桂园公司不应承担涉案商品房逾期交付违约责任。2.根据《商品房买卖合同》第十条关于商品房相关设施设备的交付条件以及附录二《关于装饰装修及相关设备标准的补充约定》的约定，碧桂园公司应于交付日2018年8月30日之前将预置电力线置商铺配电箱，配电箱内预置总开关，安装独立水、电表。经查，碧桂园公司于2019年3月13日才完成该项工程，构成违约。碧桂园公司应根据附件12《补充协议书》第四条相关设施设备交付条件关于“上述基础设施在约定交付日未能建设完毕的，每一项每逾期一天，则出卖人应向买受人支付20元的违约金”的约定，承担违约责任。碧桂园公司于2019年3月20日电话通知吴锟收楼，吴锟答应次日来收楼。故碧桂园公司应自2018年8月31日起至2019年3月21日止向吴锟支付逾期交付设施设备违约金8120元(203天×20元/天×2)。在涉案商品房及相关设施设备符合合同约定交付条件后，吴锟仍拒绝收楼，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，由此扩大的损失应当由吴锟自己承担。二、碧桂园公司应否承担涉案商品房设施设备逾期交付期间的租金损失责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，只有在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，对于逾期交付使用房屋的，才按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。吴锟与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》第十二条、附件12《补充协议书》第四条、第五条已经明确约定碧桂园公司承担逾期交付商品房、设施设备使用，承担违约责任的违约金数额计算方法，且吴锟未能提供证据证明其已经将涉案商铺出租给他人使用，因此，吴锟请求碧桂园公司赔偿其租金损失没有事实依据，且与上述规定不符，本院不予支持。基于此，对于吴锟为主张租金损失而申请司法鉴定所支付的鉴定费，应由吴锟自己承担。综上所述，碧桂园公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销乐昌市人民法院（2019）粤0281民初605号民事判决第二项；二、变更乐昌市人民法院（2019）粤0281民初605号民事判决第一项为乐昌市****地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付逾期交付水、电违约金8120元给吴锟；三、驳回吴锟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费955.43元，鉴定费9500元，合计10455.43元，由吴锟负担。二审案件受理费1054元，由乐昌市****地产开发有限公司负担500元，吴锟负担554元。乐昌市****地产开发有限公司多预交的二审案件受理费554元，由本院予以退回。限吴锟于收到本判决书之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费554元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年七月一日书记员  刘美红