江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0581民初10731号 原告（反诉被告，以下称原告）：金崇钗，男，1979年6月29日生，汉族，户籍地浙江省临海市，现住江苏省常熟市。 原告（反诉被告，以下称原告）：邵卫娇，女，1982年12月19日生，汉族，户籍地浙江省临海市，现住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人（代理上列两原告）：赵骅，江苏福地律师事务所律师。 委托诉讼代理人（代理上列两原告）：赵濮帆，江苏福地律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下称被告）：王健辉，男，1972年5月27日生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：夏正丹，江苏山水律师事务所律师。 原告金崇钗、邵卫娇与被告王健辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案，审理过程中，被告王健辉提出反诉，本院对本诉和反诉合并进行了审理。本院依法适用简易程序进行审理，并组织双方当事人进行了听证，之后又依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金崇钗、邵卫娇及其委托诉讼代理人赵骅和赵濮帆、被告王健辉及其委托诉讼代理人夏正丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金崇钗、邵卫娇向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即给付房屋租金11.5万元并支付逾期付款的银行利息（自2016年8月1日起到实际付款日止，按银行同期贷款利率计算）；案件受理费由被告承担。审理过程中，原告又将诉讼请求变更为：1、请求判令被告立即给付2016年下半年房屋租金11.5万元并支付逾期付款银行利息（自2016年8月1日起至实际给付日止，按银行同期贷款利率计算）；2、请求判令被告立即给付2017年上半年房屋租金11.5万元并支付逾期付款银行利息（自2017年2月2日起至实际给付日止，按银行同期贷款利率计算）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告为饭店经营需要，向原告租用位于常熟市西门大街3-7号城中商苑商业用房，面积为450平方米。双方于2016年3月25日签订《房屋租赁协议书》一份，合同约定租赁期限为5年，自2016年4月1日起至2021年3月30日止，租金每年23万元，支付方式：为半年一付，先付后用，双方商定2016年4月1日先付11.5万元，2016年8月1日再付11.5万元，2017年2月1日付第二年房租。协议书还对双方的违约责任作了约定。协议生效后，原告依约交付了房屋，被告接收了房屋并开展了饭店经营，但被告未能在2016年8月1日支付下半年的租金11.5万元，也未能在2017年2月1日支付第二年半年度租金，经原告多次催讨，被告一直拖延，原告无奈提起诉讼。 被告王健辉辩称：原告金崇钗与被告于2016年3月25日签订了房屋租赁协议书，被告认为该合同无效。2016年1月27日常熟市公安消防大队因租赁物存在重大安全隐患向原告发出了整改通知书，被告在对租赁物进行装修之后才知道该信息，最终导致被告无法经营，所以被告认为该合同无效，被告不应给付租金及利息。 被告王健辉向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《房屋租赁协议书》无效；2、请求判令原告向被告返还租金11.5万元；3、请求判令原告向被告返还押金2万元；4、请求判令原告向被告赔偿装修损失10万元；5、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告王健辉与原告金崇钗于2016年3月25日签订《房屋租赁协议书》一份，原告将位于常熟市西门大街3-7号城中商苑商业用房租赁给被告用于饭店经营，双方约定年租金为23万元，每半年支付一次，租期自2016年4月1日至2021年3月30日。被告于2016年4月1日按约支付了11.5万元。然而，在房子装修之后，城东派出所及消防支队都通知被告租赁物存在重大火灾隐患向原告发出了重大火灾隐患整改通知书。原告及晏生英对房屋又不进行修缮，因此装修之后，租赁房屋根本未能投入经营。而且被告获知该租赁物房东另有其人（晏生英），晏生英于2016年3月25日将房屋已经租赁于第三人。 原告金崇钗、邵卫娇针对反诉答辩称：双方的房屋租赁协议书依法签订、成立并生效，对反诉诉讼请求不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、2016年3月25日金崇钗与王健辉签订的房屋租赁协议书、设备明细。以证明双方在2016年3月25日签订租赁协议，并就租金、租期等进行了约定，双方办理了交接手续。2、晏生英与邵卫娇于2015年10月12日签订的《房屋租赁协议》，以证明原告转租给被告的房屋在原告的承租期内。3、两原告的结婚证。以证明两原告系夫妻关系。4、收条一份。以证明涉案房屋上经营金湖龙虾实际店主为被告王健辉，王健辉以金湖龙虾名义出具的进货收条，所以不存在另行将房屋租赁给其他人的情况。5、照片。以证明从2016年3月25日签订合同起，都是被告王健辉在实际经营并使用上述涉案的房屋，不存在房东将房子出租给他人。6、停水通知单及用水量单据。以证明在租赁期后存在用水行为并且结欠了水费，结合其他证据也证明了是由被告在经营，不存在另租他人。7、装修照片。以证明原告原来在2015年9月份对涉案房屋进行了装修，被告在租赁后并没有进行大的装修。8、被告开业及搬离时的照片。以证明被告在租赁期间进行了饭店经营，房屋由被告控制，不存在另租他人。9、晏生英出具的证明一份。以证明原告将房屋转租给被告，房东晏生英是同意的。10、常熟市虞山镇小肥羊加盟连锁店工商信息。以证明涉案房屋一直是有商户进行经营的，不存在因为消防问题而无法经营的情况。11、常熟市党务政务公开网下载的文件。以证明城中商苑公共部分消防已经在2015年底全部整改完毕，该承租的总体建筑是有消防设施的，原被告合同约定消防由承租人负责，在公共的消防设施已经全部整改完毕的情况下，因承租人个人原因未能接入消防管道是其自身原因与原告无关。 对于原告提交的上述证据，被告认为：对证据1，不能达到原告的证明目的，租赁协议无效，设备明细没有关联性。对证据2无异议。对证据3无异议。对证据4的真实性不予认可，即使该收条真实，也达不到证明目的，被告确实在装修完毕后开业了不到一个月，但是不能证明五六月份之后该房屋没有被其他人使用。对证据5，不能达到原告的证明目的。对证据6，达不到原告的证明目的，不能证明是王健辉使用的。对证据7，照片只能反映房屋装修的现状，不能证明被告没有对房屋进行装修。对证据8，被告于4月底开业，开业十几天就发现消防问题，之后被告就撤出将钥匙交还原告。对于被告提出的已经将钥匙交还原告，原告认为不是事实。对证据9，只能证明房东同意原告转租，不能说明是否另租他人。对证据10，只能证明一直有商家在经营，不能证明有商家经营就没有消防问题。对证据11，并没有显示消防已经整改到位，该证据只说明了要整改。 被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、2016年3月25日金崇钗与王健辉签订的房屋租赁协议书，以证明原告将常熟市西门大街3-7号城中商苑房屋租赁给被告经营饭店，租期5年，租金为每半年付一次，每次11.5万元，原告向被告收取了押金2万元。2、常熟市公安消防大队于2016年1月26日对常熟市西门大街3-7号城中商苑发出的重大火灾隐患通知书。证明城中商苑该租赁物存在重大安全隐患而且至今未整改完毕，在被告对租赁物装修完毕之后，城东派出所和消防大队在2016年4月份都对被告发出口头通知，通知该租赁物存在重大安全隐患，致使被告装修完毕后根本无法经营。3、2015年10月12日邵卫娇与晏生英签订的房屋租赁协议以及常熟市西门大街3号、5号、7号房屋所有权证复印件，以证明上述房屋所有权人为晏生英。4、2016年3月25日晏生英与房鼎程就常熟市西门大街3-7号签订的房屋租赁协议、常熟市虞山镇金顶龙虾餐饮点工商信息以及营业执照。以证明该房屋已于2016年3月25日由房屋所有权人租赁给房鼎程，2016年6月12日房鼎程已领取营业执照。5、照片。以证明被告在租赁后对房屋进行了装修，装修内容不仅仅是门头，还包括室内，装修花费20多万元。6、装修报价明细表以及收条。以证明被告在对租赁物部分装修的事实以及该部分花费49000元的事实。7、装修报价单、收据、订货清单。以证明被告对租赁物的吧台、茶几进行装修的板材等费用，室内的沙发座套、卷帘等费用。以上证据是被告保存的装修的部分手续，被告实际产生的装修费用有20多万元。 对于被告提交的证据，原告认为：对证据1，真实性无异议，原告已经收到第一期租金11.5万元和押金2万元。对证据2，真实性无异议，据了解，该整改通知是发给物业的，从内容来看，没有要求停业，只是要求采取措施确保安全，被告所称的口头告知停业不予认可。据物业反映，城中商苑公共部分消防设施改造于2015年12月份已经完工，公共部分完工之后，各个商铺只要将各自的管口接入到公共部分就可完成消防设施。而且原被告合同约定消防安全由被告执行，被告作为经营者负有保证该承租房屋符合消防要求的义务，被告是向消防部门申报安全检查的义务人。被告要求确认合同无效，没有事实依据。对证据3的真实性无异议。对证据4的租赁协议不予认可，原告经与房东联系，房东根本不认识房鼎程，也没有与其签订过租赁协议，并且房屋一直在被告控制之下，被告还经营过一段时间，约在2016年9月底被告单方面停业。营业执照和工商信息说明涉案房屋是可以经营的。据原告了解，房鼎程是被告妻子的亲戚。对证据5，证据6、证据7，不予认可，也达不到证明目的，被告租赁后将“金龙食府”的字改成了“金湖龙虾”的字，把收银台拆掉重做，把鱼缸拆了，其他没有动，而且3月底交房到4月19日开业也无法完成20多万元装修的工作量，而且报价单的时间是2016年5月11日，与被告陈述的4月底开业时间上有矛盾，被告在停业的时候已经将相关物品搬走了。 本院经审理认定事实如下： 原告金崇钗与原告邵卫娇系夫妻关系。常熟市西门大街3号5号7号房屋（房号215的建筑面积161.61平方米、房号115的建筑面积132.55平方米、房号315的建筑面积159.92平方米，房屋建成年份1998年）的所有权人为晏生英。2015年10月12日，晏生英（甲方、出租方）与邵卫娇（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定由甲方将常熟市西门大街3-7号城中商苑商业用房，建筑面积455平方米租赁给乙方，租赁期限为5年，自2015年11月15日起至2020年11月14日止。2016年3月25日，金崇钗（甲方、出租方）与王健辉（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定：“一、租赁标的：甲方将位于常熟市西门大街3-7号城中商苑商业用房，建筑面积450平方米，租赁给乙方经营使用。用途为饭店经营。二、租赁期限：租赁期限为5年，自2016年4月1日至2021年3月30日止。三、租金及支付方式：1、双方商定，租金每年贰拾叁（万）元整，支付方式半年一付，先付后用。因乙方刚开始经营资金紧张，双方商定2016年4月1日先付11.5万元整，2016年8月1日再付11.5万元整，2017年2月1日付第二年房租，今后每年乙方应提前两个月支付下期租金。3、租赁期间乙方因装修及经营所涉及的一切手续包含消防费用、工商、税务、卫生许可以及水费、电费、物业管理费、税金等均有乙方承担。四、房屋修缮及使用：1、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，并承担附属设施的日常维护和保养维修义务。2、租赁期间，消防防火安全，综合治理及保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任，与甲方无关。3、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、工艺、用料等方案须事先征得甲方同意后方可施工。五、合同的变更、解除和终止……。六、房屋收回的验收……。七、甲方违约责任：甲方违反本合同规定，未经乙方同意提前收回房屋，应该按合同总租金的20%向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。八、乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有违反本合同规定的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应该按该合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该赔偿直至达到弥补全部损失为止。……注：另收押金贰万元整。”合同签订后，被告支付了原告租金11.5万元及押金2万元，原告向被告交付了租赁房屋。 2017年2月16日，晏生英向本院出具《证明》一份，内容为：“关于我将座落于城中商苑的商业用房出租给邵卫娇经营一事，现同意邵卫娇在合同期内转租他人使用，转租后果与本人无关。邵卫娇要保证房租金按期支付。” 本院认为，原告金崇钗、邵卫娇系夫妻关系。原告邵卫娇向晏生英承租了常熟市西门大街3号5号7号房屋，之后，原告邵卫娇、金崇钗将承租房屋转租给被告王健辉，晏生英同意转租，原被告之间的房屋租赁协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。房屋租赁协议书签订后，被告支付了第一期租金11.5万元及押金2万元，原告向被告交付了租赁房屋，被告接收房屋后进行了饭店经营。被告认为已经将房屋钥匙交还给原告，但未能提供证据加以证明，本院不予采信。被告认为，因租赁房屋存在重大安全隐患导致被告无法经营，因此房屋租赁协议无效，本院认为，消防部门的整改通知书载明要求城中商苑于2016年12月25日前进行整改，本案租赁房屋如果存在需要整改的情形，应按规定进行相应的整改，而且，原被告在租赁协议书中约定：“租赁期间，消防防火安全，综合治理及保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任，与甲方无关”，根据此约定，如果租赁房屋因消防安全需要进行整改的，按双方约定应由被告负责。因此，被告主张的房屋租赁协议书无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付2016年10月1日至2017年3月31日期间租金11.5万元并支付逾期利息以及2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金11.5万元并支付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求确认房屋租赁协议书无效并要求返还租金11.5万元、押金2万元并赔偿装修损失10万元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告王健辉给付原告金崇钗、邵卫娇2016年10月1日至2017年3月31日期间的租金11.5万元并支付逾期利息（以11.5万元为基数，自2016年8月2日计算至实际付款之日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院账号后转交原告）。 二、被告王健辉给付原告金崇钗、邵卫娇2016年4月1日至2017年9月30日期间的租金11.5万元并支付逾期利息（以11.5万元为基数，自2017年2月2日计算至实际付款之日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院账号后转交原告）。 三、驳回被告王健辉的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4867元，由被告王健辉负担（原告预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。反诉案件受理费2413元，由被告王健辉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  毛建新 人民陪审员  叶 澄 人民陪审员  陈丽萍 二〇一七年八月十六日 书 记 员  谭怡佳