广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初1696号原告：清远市和馨物业服务有限公司。住所地为清远市清新区太和镇星光大道13号领秀瑞城A4栋首层。现经营场所为清远市清城区松鹤大街124号402。法定代表人：何玉彦。委托诉讼代理人：赵灿坡，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何界东，广东定海针（清远）律师事务所律师助理。被告：陈文庆，男，1970年10月25日出生，汉族，住清远市清新区，委托诉讼代理人：胡文华，广东御福律师事务所律师。原告清远市和馨物业服务有限公司（以下简称和馨物业公司）诉被告陈文庆物业服务合同纠纷一案,本院于2017年6月9日受理后，由审判员韩雯依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵灿坡以及被告的委托代理人胡文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和馨物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即清偿拖欠原告的物业管理费2498.85元，水费16.4元，水费分摊1.67元，电梯电费分摊19.95元，梯灯电费分摊11.72元，二次供水电费分摊5.65元，共计2554.24元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月4日，原告与清新领秀房地产开发有限公司签订了《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》，由原告对清新领秀瑞城小区整体提供前期物业服务，期限至领秀瑞城小区成立业主委员会之日止，原告与清新领秀房地产开发有限公司签订的《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》对清新领秀瑞城小区全体业主均产生约束力，原告服务过程中，被告于2012年9月17日购买了领秀瑞城小区A4栋901单元，建筑面积为166.59㎡，原告对领秀瑞城小区进行前期物业服务和管理，管理服务费按建筑面积每月每平方米1元计收，并约定公共绿化养护、景观水池、日常清洁用水费用和小区内路灯、喷水池、智能监控系统、走廊、电梯、二次供水系统等公用水费电费由小区业主共同分摊，截至2015年6月份，被告欠原告2014年4月至2015年6月的物业管理费2498.85元，水费16.4元，水费分摊1.67元，电梯电费分摊19.95元，梯灯电费分摊11.72元，二次供水电费分摊5.65元，共计2554.24元。为维护原告的合法权益，向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。原告和馨物业公司提交的证据：1、清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书，拟证明原告自2011年3月4日开始为清新县领秀瑞城物业小区提供整体物业服务与管理，前期物业服务的期限至领秀瑞城成立业主委员会之日止，原告与清新领秀瑞城房地产开发商签订的上述合同约定内容对清新领秀瑞城小区全体业主均产生约束力；2、住户资料，拟证明被告已购买了清新领秀瑞城物业，并于2012年9月17日完成收楼，被告应承担交付物业服务费及其他费用的义务；3、欠费情况表，拟证明被告的欠费情况。补充提交证据4、广东省清远市国家税务局通用机打发票，拟证明原告已为领秀瑞城小区各业主垫付了各项分摊电费；5、广东省清远市国家税务局通用机打发票、广东省行政事业性收费统一票据，拟证明原告已为领秀瑞城小区各业主垫付水费、分摊水费及污水处理费。被告陈文庆辩称,1、关于物业费，①根据前期物业合同，交纳物业费时间为每季度首月10日前，由于2015年4月前的物业费，原告未提供任何证据证明其有催缴，故已超过法定诉讼时效；②原告从2015年开始管理混乱，提供的物业服务没达到标准，且无故退场，造成被告生活小区混乱，故不应交纳物业费；2、关于水费，原告未提交任何证据证明其帮被告垫付水费，故不认可原告起诉的水费；3、关于公摊水费、电费、梯灯费等费用，原告未能提交公摊标准，无法证明被告应承担的具体费用，不存在以行业标准计算公摊水电费，故对此费用不予认可。被告陈文庆未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：原告于2011年3月4日与案外人清新县领秀房地产开发有限公司签订《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》，约定由原告对清新领秀瑞城小区提供前期物业服务至领秀瑞城小区成立业主委员会之日止，高层住宅的物业服务费按建筑面积1元/月/平方米计收，商业物业的服务费按建筑面积1.3元/月/平方米计收，物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务。另根据（2017）粤1803民初1166号生效民事判决书查明的事实，原告与业主签订了《领秀瑞城前期物业服务协议》，该协议约定了小区日常清洁、绿化养护、景观水池用水及路灯、喷水池、智能监控系统、走廊、大堂、楼梯的公共区域、电梯、二次供水系统的电费由小区业主共同分摊，且约定物业服务费的缴费时间为现金缴付于每季度的首月5日至20日期间，银行转账于每季度的首月5日之前。2012年9月17日，被告签订“领秀瑞城”收楼确认书,领取了领秀瑞城A4栋901房（涉案房屋的建筑面积为166.59㎡）的钥匙，并愿意承担上述房屋自入住日起的所有水、电及煤气费用。2015年6月12日，原告因故撤出领秀瑞城小区，不再为领秀瑞城小区提供物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告与开发商签订《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故上述合同对被告具有法律约束力。被告抗辩称原告于2015年单方终止合同，撤场时未交接，且提供的物业服务水平未达合同约定的标准，由于被告未能提供证据予以证实，本院不予认可。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题，1、物业服务费，被告辩称2015年4月前的物业服务费及其他相关费用已过两年诉讼时效问题，由于物业服务合同具有延续性，原告在领秀瑞城小区提供物业服务至2015年6月12日撤场，涉案物业服务合同的履行时间至2015年6月11日，而原告于2017年6月8日向本院提起诉讼，显然未超过诉讼时效。被告从2014年4月起未向原告交纳物业管理费，考虑到原告于2015年6月12日撤场，故2015年6月的物业服务费仅计算11天，被告欠原告的物业服务费为2393.34元（1元/㎡/月×166.59㎡×14个月+1元/㎡/月×166.59㎡×11/30日）。2、水费，由于原告未能提供为被告代缴水费的支付凭证及被告涉案房屋单独水表的记录，由原告自行承担举证不能的责任，对原告主张16.4元的水费不予支持。3、公摊水电费，由于原告未能提供公摊水电费的计算依据及相对应的发票，且未能证明其已对相关项目及费用进行公示，故对原告主张的公摊水电费38.99元（包含水费分摊1.67元，电梯电费分摊19.95元，梯灯电费分摊11.72元，二次供水电费分摊5.65元）不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈文庆应于本判决生效之日起十日内向原告清远市和馨物业服务有限公司支付物业服务费2393.34元；二、驳回原告清远市和馨物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈文庆负担。此款原告清远市和馨物业服务有限公司已预交，本院不作退回，由被告陈文庆在履行上述判决时迳付给原告清远市和馨物业服务有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 韩 雯二〇一七年八月二十三日书记员 胡俊辉附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。