浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初4690号 原告：绍兴万阳物业服务有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯北开发区曙光路2号办公区201室。 法定代表人：母雁冲，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭延军、盛开,北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。 被告：宋国忠，男，1970年10月26日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：董素青，女，1971年3月8日出生，汉族，住绍兴市柯桥区,系宋国忠之妻。 原告绍兴万阳物业服务有限公司诉被告宋国忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭延军，被告的委托诉讼代理人董素青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告立即向原告支付自2017年11月1日至2019年6月30日止的物业费1873元；2.判令被告支付自2019年7月1日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算的滞纳金，暂计至起诉之日为89元。事实与理由：浅山郡小区位于柯桥区，系浙江米兰房地产开发有限公司于2016年承建的楼盘。2017年6月1日，浙江米兰房地产开发有限公司与原告签署浅山郡小区——《前期物业服务合同》一份，选聘原告作为前期物业公司，为浅山郡小区提供物业管理服务，管理期限为2017年6月1日至2018年10月31日，并就物业服务的相关事项进行了明确约定。2018年10月1日，双方续签浅山郡小区——《前期物业服务合同》一份，约定物业服务管理期限自2018年11月1日至2020年10月31日，并就物业服务的相关事项进行了明确约定。《前期物业服务合同》约定，浅山郡小区物业费按包干制处理，高层住宅1.45元月／平方米，每十二个月交纳一次，逾期未付的按日千分之五的标准支付滞纳金。2019年，浅山郡小区成立业主委员会，决定解除与原告的物业服务合同,并于2019年6月19日向原告发送《解除物业服务合同函》。2019年6月29日，浅山郡小区业主委员会与原告签署《浅山郡小区物业交接协议》，办理了物业交接，并就物业服务交接的相关事项做了约定，小区物业服务工作由小区业委会于2019年7月1日起正式接管。依据该交接协议，在2019年6月30日之前的物业费用所有权仍归原告所有。经核算，被告所有的位于柯桥区房屋，自2017年10月31日起至2019年6月30日止，尚有物业费用（含物业费、能耗费、车位管理费）共计1873元未能按期支付原告。原告于2019年9月份以律师函的形式向被告发出催收通知，但被告至今未付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。庭审中，原告补充陈述称：本案中原告实际主张的物业费仅为10个月（2018年9月1日至2019年6月30日止），能耗费为12个月（2018年7月1日至2019年6月30日），因被告房屋确实存在漏水问题，经双方协商，原告给予免除了一年的物业费和八个月的能耗费。 被告辩称：1.其系案涉浅山郡小区1号楼1004房屋的业主，交房时，开发商答应给予免除三年的物业费（2015年10月31日至2018年10月31日期间），即其只需交纳2018年11月1日起至2019年6月30日期间的物业费，但因其房屋外墙存在严重漏水问题，多次跟原告反应未果，后自己花钱修缮，故其认为不应再交纳相应物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月1日，浙江米兰房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《浅山郡公寓小区前期物业管理服务合同》一份，约定甲方聘选乙方对浅山郡公寓小区提供物业管理服务事宜，委托管理期限为自2017年6月1日至2018年10月31日止；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的养护和管理，电梯及楼道内消防设施等维修费用，物业公共设施、设备的维护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务等，公共绿化的养护服务，公共秩序的维护服务，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等等；物业服务费标准为小高层住宅1.45元/月·平方米（不含电梯、水泵能耗费）。合同还对其他事项作了约定。 2018年11月1日，浙江米兰房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）又签订《浅山郡公寓小区前期物业管理服务合同》一份，明确收费标准为高层住宅1.45元/月·平方米，能耗费0.35元/月·平方米。 原告自2017年6月1日起为案涉浅山郡小区服务至2019年6月30日。2019年6月19日，浅山郡小区业主委员会向原告发送解除物业服务合同函，载明经业主大会会议研究决定，解除与原告的物业服务合同，解除时间为2019年6月30日。2019年6月29日，原告与浅山郡小区业主委员会签订物业交接协议。 同时查明，被告系浅山郡小区1幢1004室房屋（建筑面积为100.67平方米）的业主。原告在向本院提起诉讼前向被告发送了书面催告函，要求被告支付欠付的物业费1873元。 本院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是业主及物业服务公司的共同责任。浙江米兰房地产开发有限公司与原告订立的前期物业管理服务合同，系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，业主或物业使用人应依照合同约定履行权利义务。原告为被告提供了物业服务，被告作为该房屋的业主，理应按合同约定支付物业管理费。被告辩称在交房时开发商承诺给予免除三年的物业费，本院认为，合同具有相对性，被告所述情况系其与开发商之间的关系，其不能因此来对抗原告依据物业服务合同主张物业费的权利，故对被告此项辩称本院不予采纳。被告另辩称因其房屋外墙漏水严重故无需再交纳物业费，本院认为，此情况原系另案法律关系，现原告予以认可，并已给予被告免除一年物业费和八个月能耗费，被告若认为此尚不足以弥补其损失，可另循途径主张，对于原告本案主张的未付部分物业服务费，被告仍应交纳。故对于本案中原告实际主张的2018年11月1日至2019年6月30日的物业服务费共计1873元（物业费100.67平方米×1.45元/月·平方米×10个月+能耗费100.67平方米×0.35/月·平方米×12个月，原告自愿将计算结果调整为整数，本院予以照准），本院予以支持。对于原告主张的违约金，考虑到原告的物业服务过程中在客观上存在一定瑕疵，被告也并非无故恶意拖欠物业管理费用，故对该请求本院不再支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告宋国忠应于本判决生效之日起十日内支付给原告绍兴万阳物业服务有限公司物业服务管理费1873元； 二、驳回原告绍兴万阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担，款限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  魏勤华 二〇二〇年七月六日 法官助理俞璐尔 书记员  王 菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。