福建省德化县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0526民初404号原告：陈美山，男，1970年12月22日出生，汉族，福建省德化县人，住德化县。原告：李淑英，女，1975年6月26日出生，汉族，福建省德化县人，住址同上。以上二原告共同委托诉讼代理人：阮志国，北京盈科（泉州）律师事务所律师。被告：徐兴圳，男，1966年7月15日出生，汉族，福建省德化县人，住德化县。被告：陈秀月，女，1969年10月9日出生，汉族，福建省永春县人，住址同上。被告：徐禄实，男，1976年1月29日出生，汉族，福建省德化县人，住德化县。被告：黄金桔，女，1974年12月16日出生，汉族，福建省永春县人，住德化县。被告徐禄实、黄金桔的共同委托诉讼代理人：郭昌情，德化县中心法律服务所法律工作者。原告陈美山、李淑英与被告徐兴圳、陈秀月、徐禄实、黄金桔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美山、李淑英的共同委托诉讼代理人阮志国，被告徐兴圳、陈秀月、徐禄实、黄金桔及徐禄实、黄金桔的共同委托诉讼代理人郭昌情到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈美山、李淑英向本院提出诉讼请求：1.判令确认陈美山、李淑英与徐兴圳、陈秀月、徐禄实、黄金桔于2013年12月6日签订的《房产转让协议书》、《房屋买卖协议书》无效；2.判令徐兴圳、陈秀月、徐禄实、黄金桔共同退还陈美山、李淑英已支付的购房款190000元及利息11200元；3.判令徐兴圳、陈秀月、徐禄实、黄金桔共同补偿陈美山、李淑英投入的装饰装修费用（不包含家具、电视、空调、热水器、冰箱等家电）85260元；4、判令徐兴圳、陈秀月、徐禄实、黄金桔以陈美山、李淑英已付购房款按年利率6%赔偿自2013年12月6日起至判决确定的返还之日止的利息损失（其中自2013年12月6日起以100000元为基数，2015年2月18日起以120000元为基数，2015年12月29日起以155000元为基数，2016年3月16日起以170000元为基数，2016年6月20日起以1800000元为基数，2016年8月31日起以1900000元为基数）。事实和理由：2013年12月6日，陈美山、李淑英与徐兴圳、陈秀月、徐禄实、黄金桔签订《房产转让协议书》和《房屋买卖协议书》各一份，其中约定：徐禄实、黄金桔将位于德化县框架商住楼、原徐兴圳出售给徐禄实的第六层套房，面积114平方米及车库（面积6平方米）转让给陈美山、李淑英，总价款240000元（包括车库）；徐禄实、黄金桔将上述第六层套房转让给陈美山、李淑英，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。每套土地使用权面积按使用土地面积七层进行分配。土地使用权按七层均分，同时徐禄实、黄金桔应义务为陈美山、李淑英提供办理土地使用权证、房产证相关手续；本合同签订时，陈美山、李淑英首付徐禄实、黄金桔购房款100000元整。余额140000元，合同签订之日起按1分计息，于2015年农历12月30日前付清。陈美山、李淑英于协议签订当日支付100000元，后于2015年2月份至2016年8月份期间，分别支付5笔合计90000元；自2014年1月份起，陈美山、李淑英按约以140000元为基数，每月1分计息，即每月支付1400元的利息，共支付8个月，合计11200元；上述款项由徐禄实代表签收；因公共设施等需要，安装了电控门、大场、流水、防水、车库等工程，这些工程陈美山、李淑英分担支付了6240元；陈美山、李淑英占有房屋后，对房屋进行装修装饰，经鉴定，装修费用计85260元。徐兴圳、陈秀月辩称，1.答辩人在本案中不是适格的被告，答辩人请求依法驳回对答辩人的起诉；2.退一步讲，如果法院认定答辩人是本案的适格被告，答辩人于2012年12月将涉案房屋及车库转让给徐禄实、黄金桔，徐禄实、黄金桔于2013年12月6日再转让给陈美山、李淑英，且收取陈美山、李淑英购房款及利息的是徐禄实、黄金桔，如合同无效，陈美山、李淑英也应向徐禄实、黄金桔主张退还，答辩人也无需承担责任；3.徐兴圳、陈秀月要求徐禄实、黄金桔、陈美山、李淑英共同赔偿自开始接收并入住涉讼房屋及车库至今所产生的的租赁费用损失；4.关于评估机构的评估结论，答辩人认为该份鉴定结论完全没有依据客观事实进行鉴定，鉴定结论没有公平性，首先，重置价格定位1050元每平方偏高，也没有依据装修物的原材料价值来确定，其次，成新率更不符合客观事实，该装修现已严重破损，没有70%成新率。徐禄实、黄金桔辩称，1.陈美山、李淑英向徐兴圳、陈秀月购买的房屋已于2013年12月6日支付使用，本案涉讼的两份协议书已实际履行，合同有效且已依法履行，依法应驳回陈美山、李淑英的诉讼请求；2.实际上答辩人已于2013年12月6日与徐兴圳、陈秀月解除房屋买卖合同，并将涉案房屋返还徐兴圳、陈秀月，再由徐兴圳、陈秀月交付给陈美山、李淑英，房屋是由徐兴圳和陈秀月转让给陈美山、李淑英，不是答辩人转让给陈美山、李淑英，本案与答辩人无关；3.本案房屋转让协议如果确认无效，涉讼房屋依法要返还给徐兴圳、陈秀月，陈美山、李淑英的购房款项依法应由徐兴圳、陈秀月返还；4.陈美山、李淑英诉求的装修费用等工程款85260元没有事实依据，而且证据不足，依法应驳回其诉讼请求；5.陈美山、李淑英诉求的购房款利息损失没有事实和法律依据，依法应予以驳回，如果法院确认房屋转让协议无效，是双方的过错，并不是陈美山、李淑英所称的答辩人单方过错，双方均应承担相应的过错责任。另外涉讼房屋陈美山、李淑英于2013年12月6日居住使用至今，应赔偿相应的房租损失。本院经审理认定事实如下：2011年10月29日，徐兴圳、陈秀月与徐禄实、黄金桔签订一份《房产转让协议书》，协议中约定：徐兴圳、陈秀月同意将位于德化县地上的面积为116平方米的第六层房屋，约6平方米的车库，以价格160000元转让给徐禄实、黄金桔。至2013年12月6日止，徐禄实、黄金桔向徐兴圳支付购房款160000元，由徐兴圳出具载明收到购房款160000元的收款收据一份给徐禄实收执。徐禄实、黄金桔另向徐兴圳支付违约金20000元。同日，陈美山、李淑英（作为乙方）与徐兴圳、陈秀月（作为甲方）、徐禄实、黄金桔（作为转让方）签订《房产转让协议书》一份，约定将上述房屋及车库以同样价款转让给陈美山、李淑英。随后，徐禄实与陈美山、李淑英又签订《房屋买卖协议书》一份，协议中约定：徐禄实同意将上述徐兴圳出售给其的第六层套房、车库以价值240000元转让给陈美山、李淑英。付款方式为合同签订时，首付购房款100000元，余款140000元，签订合同之日起按月利率1%计息，于2015年农历12月30日前付清。合同签订后，陈美山、李淑英分5次支付徐禄实购房款共90000元。陈美山、李淑英通过银行转账8次向徐禄实支付利息，每次1400元，合计11200元。诉讼中，陈美山、李淑英向本院提出申请，要求对涉讼房屋陈美山、李淑英投入的装饰装修部分的市场价值进行鉴定。经本院委托泉州德诚资产评估有限责任公司进行鉴定，评估意见为：德化县紫云开发区规划地框架商住楼第六层套房陈美山、李淑英投入的装饰装修部分的市场价值在评估基准日2017年2月4日的评估值为85260元。上述事实，有陈美山、李淑英提供的《房产转让协议书》、《房屋买卖协议书》、存款明细账一份、收条五份，徐禄实、黄金桔提供的《房产转让协议书》、收款收据一份；本院委托泉州德诚资产评估有限责任公司出具的报告书一份及到庭当事人在法庭上陈述为据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对以下证据和事实存在争议：陈美山、李淑英提供的证据1.《房屋买卖协议书》一份，欲证实陈美山、李淑英向徐禄实购买房屋及约定房屋价格等事实；证据2.录音光盘一份，欲证明陈美山、李淑英与徐禄实、黄金桔签订房屋买卖协议当天支付徐禄实100000元的事实。徐禄实、黄金桔提供的证据1.装修费用清单一份、收款收据7张，欲证实徐禄实、黄金桔支付涉案房屋装修款44755元。本院委托泉州德诚资产评估有限责任公司出具的报告书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对陈美山、李淑英提供的证据1，徐兴圳、陈秀月质证认为对该证据没有其签名，不知情，且签订时间不是在2013年12月6日。因该证据和2013年12月6日签订的《房产转让协议书》具有直接关联性，能相互佐证，该证据本院予以采信；证据2.徐禄实、黄金桔质证认为该证据真实性、关联性、客观性均有异议，徐禄实、黄金桔认为其并未在2013年12月6日收到陈美山、李淑英支付的购房首付款100000元，因其在举证期限内并未申请就录音证据进行鉴定，应承担举证不能的法律后果，该录音证据与合同中约定的“余款140000元，签订合同之日起按1分计息…”，及合同签订后陈美山、李淑英通过银行转账8次向徐禄实支付利息，每次1400元等事实可以相互佐证，可以证实2013年12月6日，徐禄实收到陈美山、李淑英100000元首付购房款的事实，该证据本院予以采信。对徐禄实、黄金桔提供的证据，因其提供的费用清单属于单方制作，且提供的五张收款收据并无完全记载费用清单中的内容，因此，徐禄实、黄金桔提供的证据无法证实为涉案房屋支付装修款44755元的事实，且该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院委托泉州德诚资产评估有限责任公司出具的报告书，陈美山、李淑英对该报告书真实性、关联性、客观性均无异议，徐兴圳、陈秀月质证认为，报告书的评估价值每平米1050元偏高。徐禄实、黄金桔质证认为意见同徐兴圳、陈秀月一致，本院认为该鉴定机构鉴定人员具备相关的鉴定资格，鉴定程序合法，该所作出的报告书，本院予以采信。本案的争议焦点为：一、本案涉讼房屋是由谁转让给陈美山、李淑英的问题；二、双方签订的《房产转让协议书》及《房屋买卖协议书》的效力问题。如合同无效，购房款、装修费用、利息如何承担的问题。关于争议焦点1.本案涉讼房屋是由谁转让给陈美山、李淑英的问题。本院认为，《房产转让协议书》虽然在第一页载明出让方为徐兴圳、陈秀月，但根据《房产转让协议书》第十三条“本人同意徐禄实同志第六层套房转让给陈美山同志，陈美山同志为该套房房主”，第二页的转让方为徐禄实、黄金桔，且《房屋买卖协议书》由徐禄实与陈美山、李淑英签订，签订合同后也是徐禄实收取陈美山房屋购房款190000元，利息11200元，合同的实际履行者是徐禄实、黄金桔，因此涉讼房屋的转让方是徐禄实、黄金桔。关于本案争议焦点2.《房产转让协议书》及《房屋买卖协议书》的效力问题。如合同无效，购房款、装修费用、利息如何承担的问题。本院认为，根据我国现行“房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖不仅包括房屋所有权的买卖，还包括宅基地使用权的转让。土地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。本案中，涉讼房产的土地属于集体所有，陈美山、李淑英并非德化县三班镇蔡径村集体经济组织的成员，对于将农村宅基地房屋出卖给非该集体经济组织成员，因其违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因此，陈美山、李淑英要求徐禄实、黄金桔返还购房款190000元及利息11200元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。陈美山、李淑英作为购房方应返还徐禄实、黄金桔已经实际占有的房屋，因陈美山、李淑英已经以装修形式对该房屋进行一定的添附，徐禄实、黄金桔作为装修价值的受益者应当给予折价补偿，经本院委托鉴定机构对陈美山、李淑英装修装饰进行了价值鉴定,陈美山、李淑英投入的装饰装修部分的市场价值在评估基准日2017年2月4日的评估值为85260元，因此，陈美山、李淑英要求徐禄实、黄金桔补偿装修装饰价值款85260元的诉讼请求，本院予以支持；本案双方明知案涉房产的土地所有权系集体所有，而陈美山、李淑英并非德化县三班镇蔡径村集体经济组织的成员，不能进行交易，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，为此，陈美山、李淑英要求徐兴圳、陈秀月、徐禄实、黄金桔以已付购房款按年利率6%赔偿自2013年12月6日起至判决确定的返还之日止的利息损失的请求，于法无据，本院不予支持；相同，徐兴圳、陈秀月要求徐禄实、黄金桔、陈美山、李淑英和徐禄实、黄金桔、要求陈美山、李淑英应分别赔偿自开始接收并入住涉讼房屋及车库至今所产生的的租赁损失费用的意见，均不予采纳。陈美山、李淑英要求徐兴圳、陈秀月共同承担责任的请求，因徐兴圳、陈秀月不是与陈美山、李淑英本案涉讼房屋的相对方，本院不予支持。据此，陈美山、李淑英的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：1确认陈美山、李淑英与徐兴圳、陈秀月、徐禄实、黄金桔于2013年12月6日签订的《房产转让协议书》、《房屋买卖协议书》无效；2徐禄实、黄金桔应于本判决生效之日起十日五内返还陈美山、李淑英购房款190000元及利息11200元；陈美山、李淑英应同时退还徐禄实、黄金桔位于德化县车库；3徐禄实、黄金桔应于本判决生效之日起十日五内支付陈美山、李淑英装修装饰补偿款85260元；四、驳回陈美山、李淑英的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7510元，由陈美山、李淑英负担2300元、徐禄实、黄金桔负担5210元；评估费2912.62元，由陈美山、李淑英负担1412.62元、徐禄实、黄金桔负担1500元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  颜鸣宙人民陪审员  梁碧霞人民陪审员  黄夏莲二〇一七年八月十四日书 记 员  林精腾附：一、主要法律条文：1.《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。2.《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。3.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。德化县人民法院官方微信、微博二维码←官方微信官方微博→