广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0502民初1700号 原告（反诉被告）：王诗瑶，女，汉族，1989年9月19日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托代理人：姚怡平，广西启迪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：满玉琴，女，汉族，1972年12月27日出生，住甘肃省武威市凉州区。 委托代理人：韩宇龙，广西先导联合律师事务所律师。 原告（反诉被告）王诗瑶诉被告（反诉原告）满玉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张洁任审判长，代理审判员吴伟燕、人民陪审员龙起明参加的合议庭，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人姚怡平，被告（反诉原告）满玉琴及其委托代理人韩宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王诗瑶诉称：原告父亲王诚林因双侧股骨头无菌性坏死和双髋关节积液，需要20万元手术费，原告决定把房屋卖掉。原被告于2016年5月27日，在北海市房地产交易中心签订了《北海市买卖合同》，约定原告将位于北海市四川路30号越亚天赐碧园28幢2单元2303号房屋，房屋总价款为27万元，被告首付8.1万元，其余价款买受人向中国农业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币189000元。按照双方的约定，原告于2016年7月23日前交付房屋给被告。按照公平原则，被告必须在2016年7月23日前把余下的购房款支付给原告。原告从2016年7月24日起，就无数次向被告催讨房款，被告以按揭不成搪塞。被告的违约造成原告经济损失外，父亲王诚林病情被拖延。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原被告双方于2016年5月27日签订的《北海市二手房买卖合同》；2、被告将位于北海市四川路30号越亚天赐碧园28幢2单元2303号房产证办返至原告名下；3、被告向原告支付违约金6500元；4、被告向原告支付房屋过户交易税费1.5万元；5、被告向原告支付为催款而支出的交通住宿费1.5万元；6、被告承担拖延房款耽误父亲王诚林医疗手术造成的损失5万元；7、被告赔偿原告律师服务费5000元；8、被告承担本案诉讼费。 被告（反诉原告）满玉琴辩称：请求法院依法驳回原告第3—8项诉讼请求。依据原被告签订的《北海市二手房买卖合同》约定，被告已经依约向原告支付了购房首付款8.1万元，也向中国农业银行申请办理了抵押贷款，但是原告一直没有将讼争房屋实际交付被告使用构成违约，应自行承担造成的所有损失。 被告（反诉原告）满玉琴同时反诉称：2016年5月27日，反诉原告与反诉被告签订《北海市二手房买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告位于北海市四川路30号越亚天赐碧园28幢2单元2303号房屋，房屋建筑面积为54.65平方米，房屋转让总价为270000元，反诉原告采用贷款方式付款，反诉原告可以首期支付购房总价款的30%即81000元，其余房款通过向中国农业银行申办抵押贷款支付。反诉被告以其熟悉银行房屋抵押贷款业务办理为由，要求反诉原告在中国农业银行北海分行办理抵押贷款。反诉原告按照中国农业银行北海分行的要求提交申请手续和相关资料，银行工作人员声称最长二个月可以办妥。签订合同前，反诉原告已按约支付了购房首付款8.1万元，但因中国农业银行贷款业务办理的原因，直至起诉之日也未能提供借款给反诉原告。按照《合同》第四条第二款中第3点的约定，反诉被告应于2016年7月20日前腾空房屋并通知反诉原告进行验收交接，但反诉被告却以种种理由拒绝交房，并将房屋出租他人使用。直至起诉之日，反诉被告仍未将房屋交付反诉原告使用，反诉原告只能在外租房居住。现反诉被告通过私自更改合同内容，诬告反诉人违约，并恶意起诉要求解除合同，反诉被告的行为已构成预期违约，严重侵犯了反诉原告的合法权益，为此，反诉原告请求：1、请求判决解除反诉原告与反诉被告于2016年5月27日签订的《北海市二手房买卖合同》；2、判决反诉被告立即返还反诉原告购房款81000元；3、判决反诉被告向反诉原告支付已付购房款利息4767元（利息以已付购房款81000元为基数，按银行同期贷款利率4.75%，自2017年4月18日暂计至2017年7月8日，以后另计）；4、判决反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金9531元（违约金以房屋总价270000元为基数，按每日万分之一计，自2016年7月20日起计至2017年7月8日止）；5、判决反诉被告因逾期交房造成反诉原告需租房居住产生的房租损失15497元；6、判决反诉被告赔偿反诉原告契税损失2476.85元；7、判决反诉被告返还反诉原告代其支付的房屋转让个人所得税2476.85元；8、判决反诉被告承担合同解除后房屋过户变更产生的全部税费；9、判决反诉被告赔偿反诉原告的律师服务费5000元；10、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）王诗瑶针对反诉辩称：请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。依据合同约定，应由反诉原告先将购房款支付给反诉被告，反诉被告才将房屋腾出。反诉被告没有合同义务确保抵押贷款一定成功，这是反诉原告与中国农业银行之间的法律关系，无法办理贷款反诉原告可以解除合同。反诉原告在签订合同之前就已租房，不能要求反诉被告支付无法办理贷款期间的租房费用。反诉原告的主张没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本诉有北海市二手房买卖合同、房产证、欠款说明、房款催讨函、邮政快递存根，反诉有北海市二手房买卖合同、收据、收条、房地产交易完税证明、契税税收缴款书、个人所得税收缴款书、银行刷卡缴税银行存根及庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。对有争议的证据，普通发票、委托代理合同、工资证明、机票车船票、收据、房屋租赁协议、收据、委托合同及律师服务费发票，因其与双方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2016年5月27日，原告（甲方）王诗瑶与被告（乙方）满玉琴签订《北海市二手房买卖合同》（以下简称合同）。《合同》第二条约定，甲方王诗瑶将位于北海市四川路30号越亚天赐碧园28幢2单元2303号房屋转让给乙方满玉琴，该房建筑面积为54.65平方米，套内建筑面积44.08平方米；《合同》第三条约定，上述房屋转让总价款为人民币270000元整；《合同》第四条约定，买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，即为人民币81000元。其余价款买受人向中国农业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币189000元。甲乙双方同意，甲方于2016年7月20日前腾空该房屋，并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。庭审中，被告满玉琴承认房屋实际交付时间是根据房屋抵押贷款发放时间确定的，双方预计2016年7月20日中国农业银行会发放贷款，被告支付购房余款，原告实际交付房屋。原告王诗瑶所提供的《合同》第四条还约定，“买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人”等内容，被告满玉琴所提供的《合同》第四条没有该约定。双方对抵押贷款不成，购房余款如何支付约定不明，事后双方也没能协商补充约定；《合同》第九条约定，乙方未在本合同规定期限内支付转让房屋价款的，逾期超过3日后，甲方有权单方解除合同。甲方解除合同的，乙方应按日向甲方支付本合同约定房屋转让总价款万分之一的违约金；《合同》第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房屋的，逾期超过3日的，甲方应按日向乙方支付本合同房屋转让总价款万分之一的违约金，乙方有权单方解除合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已付款；《合同》第十一条约定，该房产过户到乙方名下产生的税费由乙方承担。签订合同之前，被告满玉琴分两笔已支付讼争房屋购房定金和购房首付款共计8.1万元给原告王诗瑶，庭审中原告王诗瑶确认收到被告满玉琴支付的购房款8.1万元。2016年6月22日，原告王诗瑶协助被告将讼争房屋的房屋所有权证书办理过户至被告满玉琴名下，被告满玉琴支付了本次房屋转让契税2476.85元及个人所得税2476.85元。2016年12月9日，原被告双方签署了欠款情况说明，载明：2016年6月15日，王诗瑶委托其父亲王诚林将自有的位于北海市四川路30号越亚天赐碧园28栋2单元2303号房卖给满玉琴总价贰拾柒万元整。当时支付捌万壹仟元整。到今日尚有余款壹拾捌万玖仟元整未付。2017年5月13日，原告王诗瑶通过邮政特快专递将房款催讨函邮寄给被告满玉琴。现原告以被告尚未支付购房余款18.9万元，且多次催讨房款未果为由诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，被告满玉琴向案外人李强租赁北海市四川北路天赐碧园29栋1单元1902室居住，租赁期限为壹年，自2016年4月26日起至2017年4月25日止，每月租金为1300元。2016年5月，被告满玉琴向中国农业银行提交办理抵押贷款所需的材料，但是直至2017年6月，中国农业银行仍未发放贷款。 本案争议焦点：1.《北海市二手房买卖合同》是否合法有效？2.原被告是否构成违约？3.本诉原告和反诉原告的诉讼请求有无事实和法律依据？ 本院认为： 一、本诉。 关于《北海市二手房买卖合同》是否合法有效的问题。原告王诗瑶与被告满玉琴签订的《北海市二手房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效。原被告双方均应恪守履行。现原告要求解除《北海市二手房买卖合同》，被告满玉琴反诉同意解除合同，双方的行为系属当事人行使自己的合法权利，与法无悖，本院予以支持。合同解除后，原告王诗瑶要求被告满玉琴协助将位于北海市四川路30号越亚天赐碧园28幢2单元2303号房屋所有权证【房屋所有权证号：N北房权证2016字第××号】办理至原告王诗瑶名下，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原被告是否构成违约的问题。原告王诗瑶已经履行了合同的主要义务，协助被告满玉琴办理了讼争房屋的过户变更登记，庭审中被告满玉琴承认房屋实际交付时间是根据房屋抵押贷款发放时间确定的，抵押贷款发放后被告支付购房余款，原告实际交付房屋。现因被告尚未支付购房余款18.9万元，故原告王诗瑶行使不安抗辩权成立，不实际交付房屋不构成违约。被告满玉琴因双方对抵押贷款不成，购房余款如何支付约定不明，现中国农业银行未发放贷款，被告满玉琴未能支付购房余款不构成违约。本案中，原被告均不构成违约，故原告请求被告支付违约金、房屋过户交易税费、因催款而支出的交通住宿费、因拖延房款造成的损失5万元及律师服务费，没有事实依据，本院不予支持。 二、反诉。 根据《中华人民共和国合同法》第97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，反诉原告要求反诉被告返还购房款8.1万元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同的约定，并基于公平原则，本院认为，因房屋买卖办理房屋过户登记产生的契税2476.85元和个人所得税2476.85元由反诉原告满玉琴承担，因合同解除办理房屋过户登记产生的全部税费由反诉被告王诗瑶承担。合同解除后，反诉原告要求反诉被告支付购房款利息、逾期交房违约金、房租损失、律师服务费没有事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条和第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告王诗瑶与被告满玉琴于2016年5月27日签订的《北海市二手房买卖合同》； 二、被告满玉琴协助原告王诗瑶将位于北海市四川路30号越亚天赐碧园28幢2单元2303号房屋所有权证书【房屋所有权证号：N北房权证2016字第××号】办理至原告王诗瑶名下，办理过户所需全部税费由原告王诗瑶承担； 三、反诉被告王诗瑶返还反诉原告满玉琴购房款81000元； 四、驳回原告王诗瑶和反诉原告满玉琴其他的诉讼请求。 本诉案件受理费2074元，反诉案件受理费1358元，保全费930元，由原告王诗瑶承担2539元，由反诉原告满玉琴承担1823元。（保全费原告王诗瑶已向本院预交，被告满玉琴在履行支付义务时一并付还给原告王诗瑶） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉2074元，反诉2716元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 代理审判员  吴伟燕 人民陪审员  龙起明 二〇一七年八月十八日 书 记 员  李婷婷