北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7614号上诉人（原审原告）：孙衍霞，女，1981年9月28日出生。委托诉讼代理人：刘明军，北京市德鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李佳桦，女，1986年10月28日出生。委托诉讼代理人：王鹏(李佳桦之夫)，1985年10月30日出生。上诉人孙衍霞因与被上诉人李佳桦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初18305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙衍霞上诉请求：撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初18305号民事判决，改判：1、判令解除孙衍霞与李佳桦于2016年6月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》；2、判令解除孙衍霞与李佳桦于2016年8月15日签订的《存量房屋买卖合同》；3、判令李佳桦向孙衍霞赔偿违约金12万元；4、诉讼费由李佳桦承担。事实和理由：1、一审法院认定“合同并未约定明确具体的余款支付时间及过户时间”与事实不符，应当按照合同法第六十一条规定的合同约定不明确的应按照合同有关条款确定原则予以认定；2、一审法院认定“双方协商余款支付及过户事宜时发生纠纷”与事实不符，事实上是由于李佳桦拒绝按照合同约定先履行12万购房款、30万购房监管资金的给付义务，双方才发生纠纷；3、一审法院在李佳桦未提供任何相关书面证据的情况下即认定其支付了30万元的监管资金，属认定事实错误；4、一审法院认定我要求解除合同于法无据，属适用法律错误；5、一审判决对我显失公平，判令我承担全部诉讼费用有失公允；6、涉诉房屋是科研用房，不是普通住宅商品房，需要购买人有一定的资质，李佳桦没有出具有购买资格的证明。李佳桦辩称，同意一审判决，不同意孙衍霞的上诉请求。孙衍霞向一审法院起诉请求：1、判令解除孙衍霞与李佳桦于2016年6月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》；2、判令解除孙衍霞与李佳桦于2016年8月15日签订的《存量房屋买卖合同》；3、判令李佳桦向孙衍霞赔偿违约金12万元；4、诉讼费由李佳桦承担。一审法院认定事实：2016年6月18日，在北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）的居间下，李佳桦（买受人）与孙衍霞(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》，约定孙衍霞将其所有的位于北京经济技术开发区620房屋（以下简称涉案房屋）出售给李佳桦，涉案房屋建筑面积48.21平方米，涉案房屋性质为科研用房。双方协商一致涉案房屋成交价为600000元，涉案房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价150000元,以上共计750000元。关于付款方式，双方约定买受人应于签订合同时向出卖人支付定金20000元；出卖人同意将购房款10000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；买受人支付出卖人购房款300000元，支付方式为资金监管；买卖双方应于网签3日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为300000元；买受人于过户前3日内支付出卖人购房款120000元，支付方式为搜房托管。关于房屋交付，双方约定出卖人应于涉案房屋办理完毕所有权转移登记手续后5个工作日内交付给买受人。关于权属转移登记，双方约定买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于合同解除，双方约定因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同；出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定，该合同第十条第二款约定：“如出卖人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应当于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。另解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任”。关于违约责任，该合同第八条第二款约定，因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同；如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的利息期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。以上合同签订后，李佳桦于合同签订当日支付定金20000元。关于商业贷款，孙衍霞配合李佳桦申请了商业按揭贷款，贷款金额为300000元，现该商业按揭贷款已批贷；关于应资金监管的300000元购房款，李佳桦开立了资金监管账户并将300000元支付至该资金监管账户；关于应搜房托管的120000元购房款，双方尚未办理搜房托管。2016年8月15日，双方共同办理了涉案房屋网上签约备案登记手续。另查，涉案房屋属孙衍霞与其夫刘志伟的夫妻共同财产。经询问，刘志伟认可孙衍霞出售涉案房屋的行为并出具了配偶同意出售声明。再查，李佳桦另行向法院提起诉讼，诉讼请求为：1、判令孙衍霞继续履行双方于2016年6月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令孙衍霞向李佳桦交付涉案房屋；3、判令孙衍霞协助办理涉案房屋过户手续；4、判令孙衍霞支付逾期办证违约金，以每日225元为标准，自2016年11月15日起至取得房屋所有权证书之日止；5、诉讼费用由孙衍霞负担。庭审中，孙衍霞提交通话录音、微信聊天记录欲证明李佳桦未如约将120000元购房款打入搜房托管，双方沟通过程中李佳桦态度恶劣；李佳桦认可上述证据的真实性，但主张其已经将120000元购房款准备好了，不认可其证明目的。孙衍霞提交解除合同通知书和邮寄单欲证明其已按照合同约定向李佳桦发出解除合同的通知，但是李佳桦拒收了；李佳桦不认可上述证据的真实性，主张其未收到解除合同通知书。李佳桦提交催告函及快递单欲证明其向孙衍霞催告办理过户；孙衍霞认可上述证据的真实性，但主张李佳桦应先按照合同约定履行付款义务。一审法院认为，李佳桦与孙衍霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》符合法律规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行合同权利和义务。本案中，李佳桦已按照合同约定支付了购房定金并开立了资金监管账户，孙衍霞配合李佳桦办理了商业按揭贷款，双方亦共同办理了网签备案手续，后因合同中并未约定明确具体的余款支付时间以及过户时间，双方协商余款支付以及过户事宜时产生纠纷，对此，法院认为，对于约定不明确的，双方应本着诚实信用原则协商解决，故双方对于合同未及时履行均有过错，本着维护交易公平之原则，综合考虑合同的履行现状，法院确认双方应继续履行签订的《北京市存量房屋买卖合同》，孙衍霞要求解除《北京市存量房屋买卖合同》于法无据，故对于孙衍霞要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，判决如下：驳回孙衍霞的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于一审法院认定的双方合同约定“买受人支付出卖人购房款300000元，支付方式为资金监管”的相关事实，孙衍霞上诉主张一审法院遗漏了该款项的支付时间，根据双方《商业贷款付款方式补充协议》约定，该款项应在过户前3日内支付。李佳桦对此事实予以认可，双方确有此约定，但主张因孙衍霞一直不配合，故没有达成过户时间，该款项其已经存入账户。关于一审法院认定“关于应资金监管的300000元购房款，李佳桦开立了资金监管账户并将300000元支付至该资金监管账户”的相关事实，孙衍霞上诉主张李佳桦于一审中未提交证据对此予以证明。就此争议，经本院核实，李佳桦于一审中提交银行到账通知短信截图，显示其中国光大银行尾号XXXX的账户分别于2016年8月22日存入20万元，8月23日存入10万元。一审法院已组织双方对该证据进行了质证。李佳桦于二审中另补充提交其本人中国光大银行阳光卡活期账户交易明细单（尾号XXXX），其中显示该账户于2016年8月22日、23日分两笔发生共计30万元的转账存入交易。孙衍霞对该证据的真实性不持异议，但主张该账户系李佳桦个人账户，而非资金监管账户。李佳桦对此解释称，该账户系按中介公司要求开设，其已将款项存入该账户，而资金监管手续需要对方配合，但对方未予配合。另查，经本院询问，双方均认可在2016年8月15日办理完毕网签登记手续前，双方并未发生争议。李佳桦主张争议产生的原因，起初系因双方对房屋交付的时间产生争议，后越拖越久，再后来就不配合办理过户了。孙衍霞对此予以否认，并主张房屋尚未过户，不具备协商搬离时间的基础。因孙衍霞的上述陈述与涉案证据中微信聊天记录显示的内容存在明显矛盾，本院要求其对此予以解释，孙衍霞本人承认“我要求收到款以后才搬走”。二审庭审结束后，孙衍霞申请补正上述陈述为：“我们协商办理具体的搬离时间，如果过户之后，具体是过户后5个工作日的哪个日期”。除上述事实外，本院二审查明的事实与一审法院查明的其他事实无异，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人均应严格按照合同履行义务，不得擅自变更或解除。本案中，李佳桦与孙衍霞签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。双方均应依约履行。现孙衍霞于一审中要求解除双方之间的房屋买卖合同并由李佳桦承担违约责任。须指出，孙衍霞该项诉讼请求的成立，须以其享有单方解除权为前提。根据孙衍霞的诉讼意见，其于本案中主张李佳桦存在的违约行为系迟延支付剩余购房款。但依据双方合同约定，该笔款项的支付时间为过户前三日内。而根据当事人提交的微信聊天记录显示的沟通过程可见，双方于2016年8月15日办理完毕网签登记手续后，系因孙衍霞的原因导致过户时间未能确定，据此无法进一步明确款项交付时间，且孙衍霞在沟通过程中亦要求变更合同中已经约定的房屋交付时间。据此，根据本案现有证据，系因孙衍霞原因导致涉案合同未能如期履行，李佳桦已经按期履行到期合同义务，且在履行期尚未届满的情况下，已提前将30万元资金监管款项汇至中国光大银行账户，李佳桦不存在违约行为，孙衍霞要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予采信。至于一审判决认定的双方均有过错一节，因李佳桦未提出上诉，本院对此不持异议。至于孙衍霞于二审中主张的涉案房屋系科研用房一节，其争议的实质系涉案合同能否实际履行，与孙衍霞于本案一审中主张的李佳桦违约导致的合同解除争议并非基于同一事实和理由，且双方对合同履行争议另有诉讼，故本院于本案中对此不予涉及。综上所述，孙衍霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由孙衍霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周梦峰审判员  李 珊审判员  姚 颖二〇一七年八月二十九日书记员  胡 月