广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1302民初1327号 原告：广西东铭物业服务有限公司。 法定代表人：罗东。 委托代理人：蓝庆贤。 委托代理人：梁修诚。 被告：何玉爱。 原告广西东铭物业服务有限公司（以下简称东铭公司）与被告何玉爱物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月22日公开开庭进行审理。原告委托代理人蓝庆贤、梁修诚到庭参加诉讼，被告经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、限期举证通知书、开庭传票等相关诉讼文书、逾期不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东铭公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付的物业费1092.41元，公共维修资金198.62元，路灯照明费60.00元；2.判令被告支付违约金109.24元（按欠物业费总金额年利率6﹪计算）；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2014年6月27日，原告与被告所在的小区业主委员会签订了《来宾市丽景小区（丽景苑片区）物业合同》（下称物业服务合同）一份，约定由原告为来宾市丽景小区（丽景苑片区）提供物业服务。物业管理合同约定了委托管理期限、管理服务项目、合同甲乙双方的权利义务、服务费收费标准及缴纳时间等事项。原告依合同约定提供相关服务事项，但被告自2014年7月1日至2016年2月29日止尚欠付原告物业各项费共计1460.27元。经原告多次催缴未果便于2016于6月30日送达《物业费催缴函》予被告，被告仍未缴纳。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。 被告何玉爱未答辩，在举证期限内未提交证据。 因被告何玉爱未答辩，在举证期限内未提交证据，且放弃对证据的质证，因此，本院对原告提供的证据均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下：原告的证据2即《来宾市丽景小区（丽景苑片区）物业服务合同》证明原告与业主委员会签订的合同；证据3即《物业费催缴函》证明原告催收物业费的事实；证据4即业主投诉本证明原告自行记录在履行合同中接到小区业主各种事项的投诉；证据5即巡逻签到表证明原告自行记录小区保安巡逻的情况；证据6即解除物业合同报告证明原告向来宾市住房和建设委员会、来宾市兴宾区城北街道办事处、来宾市兴宾区城北街道办事处古三社区递交解除合同的报告，证据7即报告证明来宾市丽景苑小区业主委员会将丽景苑小区业主委员会成员向来宾市住房和建设委员会报备。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月27日，原告东铭公司（乙方）与被告来宾市丽景苑小区业主委员会（甲方）签订《来宾市丽景小区（丽景苑片区）物业服务合同》，约定乙方在本合同期限内依据约定，向业主/物业使用人对现有的物业共用部位和公共配套设施提供日常维护（巡检）和管理等公共性服务，合同期限自2014年7月1日至2017年6月30日止；该协议对物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理费收费标准、代收代缴收费服务、专项维修基金筹集管理与使用、违约责任等多方面进行了约定；其中第七条约定物业服务费按购房面积向业主/物业使用人计收，住宅：0.55元/平方米·月，商铺：1.0元/平方米·月,公共维修资金:0.1元/平方米·月，业主公摊水电费：每月按照水电部门收费标准分摊，公摊水电费包含绿化用水费、路灯照明费，交费时间：每月10号前为业主/住户交费时间，逾期不交视为违约，物业综合服务费计费起始时间：从甲方与乙方签订合同服务起开始计费；第九条约定任何一方存在严重违约行为，经未违约方三次书面责成整改无效的，未违约方有权单方终止合同。合同签订后，原告东铭公司进驻来宾市丽景苑片区提供物业服务。2015年7月31日，原告东铭公司向来宾市住房和建设委员会、来宾市兴宾区城北街道办事处、来宾市兴宾区城北街道办事处古三社区递交《关于解除的报告》，报告写明“我公司与来宾市丽景小区业主委员会于2014年6月27日订立《来宾市丽景小区（丽景苑片区）物业服务合同》。合同签订以来，我公司依约履行了合同义务，但小区业委会及部分业主存在根本性违约，主要表现：一、至今未提供约定的符合要求的物业管理用房及员工宿舍的义务；二、至今未移交物业管理所需的全部图纸、档案、资料；三、欠付相关费用如物业管理费等。该业委会及部分业主存在上述严重问题，造成我公司无法继续履行合同，虽经我公司多次交涉但均未果。现我公司已正式致函该业委会，解除2014年6月27日订立《来宾市丽景小区（丽景苑片区）物业服务服务合同》，并告示该小区业主。为配合贵部门物业管理活动的指导和协调工作，现报告上述情况，也感谢贵部门一直以来对我公司的关心和支持”。2016年2月29日24时，原告东铭公司撤出来宾市丽景小区（丽景苑片区），并停止提供物业服务。2016年6月30日，原告东铭公司张贴《物业费催缴函》，写明：截止2016年2月29日，何玉爱尚欠物业各种费用共计1351.03元，同时，从逾期之日起按交款每日千分之三累计滞纳金934.01元，合计2285.04元，请何玉爱于收到本函后七日履行，否则，公司通过法律手段追缴。后因被告没有交纳物业费，原告遂向法院提起诉讼。 另查明，从2014年7月1日起至2016月2月29日止，被告何玉爱尚欠原告东铭公司物业费1092.41元(99.31*0.55元/m²*20月)、公共维修资金198.62元(99.31*0.10元/m²*20月)、路灯照明费60.00元(3.00元²*20月)，合计1351.03元未支付。 本院认为，本案争议焦点在于：一、原告与来宾市丽景苑小区业主委员会签订的《来宾市丽景小区（丽景苑片区）物业服务合同》是否有效；二、原告是否按约定全面履行物业管理服务义务；三、原告请求支付的各项费用有没有事实和法律依据。一、原告与来宾市丽景苑小区业主委员会签订的《来宾市丽景小区（丽景苑片区）物业服务合同》是否有效的问题？1、关于市丽景苑小区业主委员会是否存在？从原告东铭公司提供的报告证实，来宾市丽景苑小区业主委员会已经业主大会选举产生，并报房屋管理部门来宾市住房和建设委员会备案，因此，其设立的程序合法；2、关于签订物业服务合同的程序是否合法？业主委员会的权利来源于全体业主之授权，业主委员会应根据业业主大会的决议、决策履行职务并接受业主大会的监督。本案中，来宾市丽景苑小区业主委员会未经小区全体业主大会选聘物业服务企业，而自行与东铭公司签订物业服务合同，其签订合同的程序有瑕疵，但对合同相对方原告东铭公司而言，则无过错，因为业主委员会不公开招标或者程序不妥等问题当属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的东铭公司，业主不能以此为由否认合同效力。东铭公司有理由相信来宾市丽景苑小区业主委员会系代表全体业主与其签订《来宾市丽景小区（丽景苑片区）物业服务合同》，双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方应全面履行自己的合同义务。原告作为物业服务公司，应依照约定对小区进行管理维护，提供物业服务，相应的，被告作为小区业主应支付相应费用。因此，只要原告东铭公司提供物业服务，业主不得以不是合同当事人、未参与合同的签订、不了解合同具体内容等为由拒绝受合同约束并拒绝交纳物业服务费，如果业主认为业主委员会侵害其合法权益，则属另一层法律关系。二、原告是否按约定全面履行物业管理服务义务的问题。原告提供业主投诉本和巡逻签到表来证实其进入小区，并提供物业服务；一是安排保安人员巡逻，二是在接受小区业主的投诉后，解决业主的问题，被告否认上述事实的存在但未提供充分证据予以反驳，本院对本小区业主主张的原告未完全提供合同约定的物业服务的抗辩，不予采纳。三、原告请求支付的各项费用有没有事实和法律依据的问题。原告主张的物业费没有超过来宾市物价局文件的规定，同时，从常识、常情、常理角度出发，一个小区的正常运行离不开公共照明以及楼房公共部分的正常使用也离不开维护和维修，根据民事活动的公平原则，并结合当地其他小区的物业服务企业收费标准，原告请求的公共维修资金和路灯照明费，亦在合理的收费范围内，本院对其主张，予以支持；对原告主张的违约金，由于合同没有约定逾期交纳费用的违约金，在合同没有履行完毕且原告没有与小区业主委员会进行正常交接的情况下，就自行撤出小区，基于以上情形，对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告何玉爱支付原告广西东铭物业服务有限公司物业管理费1092.41元； 二、被告何玉爱支付原告广西东铭物业服务有限公司公共维修资金198.62元、路灯照明费60.00元，合计258.62元； 三、驳回原告广西东铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），由被告何玉爱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  朱 娟 审 判 员  覃志方 人民陪审员  田 甜 二〇一七年八月二十四日 书 记 员  陆正钢 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理限期内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。