广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初8865号原告王卫，男，汉族，1975年9月23日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人司贤利，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托代理人赖旭豪，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市立德担保有限公司，住所地广东省深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼8楼05、06单元，组织机构代码55389158-7。法定代表人余丽佳。委托代理人郭飞英，广东深宝律师事务所律师。被告林锦玲，女，汉族，1995年2月14日出生，住址广东省饶平县，委托代理人肖体勇，广东商达律师事务所律师。委托代理人刘华丽，广东商达律师事务所实习律师。第三人彭学良，男，汉族，1981年7月29日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人吴宪兵，广东都源律师事务所律师。第三人欧锐权，男，汉族，1993年4月10日出生，住址广东省饶平县，委托代理人郭飞英，广东深宝律师事务所律师。上列原告王卫诉被告深圳市立德担保有限公司（以下简称立德公司）、被告林锦玲、第三人彭学良确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月8日受理后，依法追加欧锐权作为第三人参加诉讼，之后依法组成合议庭适用普通程序，于2017年3月16日对本案进行了公开开庭审理，原告王卫及其委托代理人司贤利、赖旭豪、被告立德公司的委托代理人郭飞英、被告林锦玲的委托代理人肖体勇、第三人彭学良及其委托代理人吴宪兵、第三人欧锐权的委托代理人郭飞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2008年4月9日合法购置涉案房屋并一直合法拥有和使用。2015年10月21日至2016年3月4日期间，原告向被告立德公司借款2270032.78元，被告立德公司为了保障其实现债权，要求原告到公证处全权公证委托涉案房产给被告立德公司及其指定的人，授权内容包括其可到不动产登记中心办理房屋过户。2016年1月11日，原告为了尽快偿还被告立德公司借款，经事先与被告立德公司协商沟通，转让涉案房屋给第三人彭学良并签订了二手房买卖合同，约定涉案房屋转让价353万元，并约定如原告违约则按购房款20%即支付违约金706000元给彭学良。原告已收取购房定金30万元，彭学良已于2016年1月14日与原告共同在中国工商银行福园支行办理76万元首付款资金监管。2016年3月18日，原告与第三人前往深圳市不动产交易登记中心办理过户登记手续，被告知涉案房产已于2016年3月17日被过户到被告林锦玲名下，而原告却毫不知情，也没有收到任何房屋转让款和通知。原告经与被告立德公司联系，被告立德公司承认是将涉案房产卖给被告林锦玲的。原告在被告立德公司要求下办理公证委托涉案房屋，其形式虽系委托书，实质是被告立德公司为了担保债务的履行。原告并没有出售涉案房屋的意思表示，其公证委托的目的是用于借款的担保。被告立德公司在原告不知情的情况下直接变卖涉案房屋给被告林锦玲，两被告房屋买卖行为实属恶意串通行为，严重损害了原告和第三人合法权益，并导致原告向第三人支付高额的违约金等费用，符合合同无效法定情形。据此，请求判令：1、确认被告立德公司代原告与被告林锦玲签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；2、两被告恢复涉案房产（原房地产证号30××45，现房产证号16××19）至原告名下；3、两被告赔偿原告因恢复登记产生的税费（暂计为6万元)，以实际支付为准；4、两被告赔偿原告因变更登记导致原告需支付第三人彭学良的违约金706000元；5、两被告赔偿原告因变更登记支付的居间服务费25710元；6、两被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告请求变更诉讼请求，具体变更为：1、确认被告立德公司、第三人欧锐权代原告与被告林锦玲签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；2、两被告恢复涉案房产（原房地产证号30××45，现房产证号16××19）至原告名下；3、两被告及第三人欧锐权赔偿原告因恢复登记产生的税费（暂计为6万元)，以实际支付为准；4、两被告及第三人欧锐权赔偿原告因变更登记导致原告需支付第三人彭学良的违约金706000元；5、两被告及第三人欧锐权赔偿原告因变更登记支付的居间服务费25710元；6、两被告及第三人欧锐权承担本案全部诉讼费用。被告立德公司书面答辩称，1、涉案《深圳市二手房买卖合同》是真实并合法有效的。我方受原告委托为其办理房产过户登记手续，2016年3月17日，被告林锦玲将290万元通过转账方式支付给我方。我方根据原告的授意签订《深圳市二手房买卖合同》，是完成原告授权委托的房产过户业务，我方提供的仅仅是一种委托服务，我方并不是该合同的实际相对方。而且，该份合同已经在深圳市房产登记中心登记备案，我方认为是合法有效的。2、关于原告主张要求我方赔偿第三人彭学良违约金的诉请。2015年11月前后，原告与案外人刘萍签订二手房买卖合同，我方代原告向招商银行偿还抵押贷款1775000元，为原告将涉案房产解除抵押。后因原告违约，导致刘萍起诉并申请保全【案号为（2015）深福法民三初字第2377号】。2016年2月2日，我方至法院替原告偿还了违约金335125元。2016年1月12日，原告债权人林钰红起诉原告并申请保全，涉案房产被轮候查封，是我方于2016年3月7日替原告偿还相关本金20万元。在2013年8月27日至2016年3月15日期间，涉案房产一直处于抵押查封状态。原告与彭学良签订合同的时间是2016年1月11日，当天正是刘萍诉原告的案件的开庭时间，原告本人也到庭参加诉讼。原告明知其房产处于查封状态，仍与彭学良签订房屋买卖合同，且原告还存在一房多卖的事实，依法原告应向彭学良承担违约责任，与我方无关。另外，从原告提交的证据显示，原告于2016年1月12日收到彭学良支付定金30万元，而当时债权人林钰红催原告还款，而且在同一日起诉了原告，申请保全轮候查封本涉案房产，原告为何没有偿还该笔款项，而让我方代其偿还，原告是否有真实收到该笔定金以及原告与彭学良之间签订的买卖合同是否真实，我方认为存在疑问。综上，请法庭查明事实，驳回原告全部诉求。庭审时，被告立德公司口头补充答辩意见称，第三人欧锐权是我公司员工，欧锐权在本案中的行为属于职务行为，代表我公司。被告林锦玲书面答辩称，1、原告要求确认被告立德公司代原告与我方签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，我方认为属于起诉主体错误。该合同系第三人欧锐权与我方签订，卖方代理人不是里的公司，根据合同相对性原则，原告只能要求确认欧锐权与我方签订的房屋买卖合同无效。2、本案中原告有两份合同，一份是原告代理人欧锐权与我方在房产交易中心于2016年3月11日签订的，另一份是原告自己与我方于2016年3月7日签订的《房地产买卖合同》，现原告只要求确认2016年3月11日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，也就是说2016年3月7日签订的《房地产买卖合同》是具有法律效力的，我方依据该合同取得涉案房产是合法有效的。3、根据原告提交的公证委托书，该委托书授权欧锐权等人有签订房产买卖合同、代收购房款、申请贷款、办理过户手续等权利，因此原告与被告立德公司形成一种委托代理关系，根据合同法规定，实际上原告与被告立德公司是属于委托代理合同中合同履行的问题，不涉及合同的效力问题，因此原告要求确认被告立德公司与我方签订的合同无效是没有事实和法律依据的。4、我方通过购买手段取得涉案房产，属于善意取得。首先，原告出具了公证委托书授权被告立德公司等人卖房和收取购房款等；其次，我方有支付购房款，而且原告也与我方签订过房屋买卖合同，双方有真实交易关系；再次，我方有实地看房、支付过中介费等事实存在。因此，根据物权法第一百零六条的规定，我方是合法取得涉案房产，原告要求确认合同无效不能成立。综上，请驳回原告的诉讼请求。第三人彭学良发表答辩意见称，我方与原告的房屋买卖合同一案已由法院作出（2016）粤0304民初7623号判决，该判决并已生效，我方已就该判决向法院申请执行。第三人欧锐权发表答辩意见称，我方与被告立德公司的答辩意见一致。经审理查明以下事实：一、被告林锦玲购买涉案房产的相关事实。2016年3月7日，原告（卖方）与被告林锦玲（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方交易的房产为涉案房产，转让成交价为290万元；付款方式为买方于过完户后七天内付清全部购房款，逾期承担违约责任；卖方于2016年3月18日前向买方交付房屋，逾期不交向买方支付每月租金4000元直至搬出为止。2016年3月11日，第三人欧锐权作为原告的代理人与被告林锦玲就涉案房产交易签订正式版本的《深圳市二手房买卖合同》，合同约定转让价款为1531459元。2016年3月17日，被告林锦玲向第三人欧锐权的个人账户转账290万元，备注为“全部购房款”。当日，欧锐权向被告林锦玲出具购房款290万元的收款收据。2016年3月17日，涉案房产产权经核准转移登记至被告林锦玲名下。庭审时，原告陈述，对2016年3月7日《房地产买卖合同》上原告签名的真实性认可，但记不清楚签字的过程，印象中没有签过空白的合同或空白纸张。两被告陈述，被告林锦玲系通过其在立德地产代理（深圳）有限公司就职的朋友介绍购买涉案房产；2016年3月7日的合同系原告与被告林锦玲在被告立德公司处签订。被告立德公司陈述，就欧锐权代为收取的购房款290万元，至今未与原告进行结算。二、原告与被告立德公司之间发生民事法律关系的相关事实。2015年10月21日，原告（乙方）与被告立德公司（甲方）签订《贷款合同（买卖）》，约定：乙方有偿委托甲方办理乙方位于深圳市福田区上梅林的华茂苑××号房产（以下简称涉案房产）的赎楼解封过户业务，赎楼费用为赎楼金额6%每月，服务费用为4万元，赎楼费用和服务费用待银行给乙方房款当日由乙方全款支付给甲方。2015年10月22日，原告出具经公证的委托书，委托被告立德公司、第三人欧锐权等人作为原告代理人，就涉案房产办理包括赎楼、申请抵押贷款、签订房屋买卖合同、签署房产交易的相关文件、办理房产过户等相关手续在内的房产处理事项，代理期限自2015年10月22日至2018年10月21日。2015年11月13日，原告与被告立德公司签订《补充协议》，其中载明：原告自愿在双方原先拟定的贷款合同上外加3万元办理费用，“先前垫资还款的金额180087.78元在2015年10月28日至2015年11月15日期间不计利息，利息按照还款日开始计算”。在该补充协议被告立德公司盖章处的下方，载有“林桂娜”的签名。2015年12月15日，原告出具承诺书，载明：原告委托立德公司办理涉案房产的赎楼解封业务，本人承诺在2015年12月21日前将所有垫资款项（具体以赎楼实际金额和垫付其它款项金额为准）、所有相关费用以及垫资款项利息与立德公司结清，如若原告在2015年12月21日前未能将所有垫资款项及所有相关费用以及垫资款项的利息与立德公司结清，则本人承诺，“本人名下的房产深圳市立德担保有限公司有权转卖，有权办理过户，有权代替王卫本人同买家调解、和解及签署相关协议，并享有售房款优先受偿权”。另，在被告立德公司向原告垫资、借款、赎楼以及处理房产买卖、解封等事宜的期间，原告一直与立德公司的“林小姐”进行微信联系沟通，原告称该“林小姐”即是林桂娜，被告立德公司在庭后提交的书面意见中亦陈述该“林小姐”为林桂娜。2016年3月3日，林小姐询问“买卖合同签了吗”，原告回答“嗯”，但之后未提及合同具体内容；2016年3月7日，原告向林小姐发送了房屋买卖合同照片，照片显示该房屋买卖合同为原告与彭学良签订，合同编号为0002977，合同签订时间为2016年2月4日，成交价为325万元。庭审时，原告与被告立德公司均确认，在2015年10月22日原告出具委托书之前，因被告立德公司向原告出借款项和代为偿还债务而在原告与被告立德公司之间形成了借款关系，基于这种借款关系，原告出具了上述委托书；至庭审时，被告立德公司对原告的债权仍未获清偿。三、原告与第三人彭学良就涉案房产签订合同及履行情况。2016年1月11日，原告（卖方）与彭学良（买方）签订《二手房买卖合同》（编号为0002361），约定：卖方将涉案房产出售给买方，成交价为353万元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金30万元；买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证件原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后30日内（含当日）将房产证原件交于买卖双方监管定金及交楼押金的经纪方；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方在合同备注栏处还约定：卖方同意过户之前确保该物业不是查封状态，而是有效状态（红本在手）。2016年1月12日，彭学良向原告支付购房定金30万元，并办理了资金监管手续。2016年3月18日，工商银行股份有限公司深圳分行向彭学良出具二手楼按揭贷款承诺书。之后，因涉案房产于2016年3月17日已转让给本案被告林锦玲，原告已无法履行其与彭学良之间的房屋买卖合同项下的房屋转让义务，彭学良遂于2016年3月25日以房屋买卖合同纠纷为由将本案原告和中介方作为共同被告诉至本院并经立案受理，彭学良在该案中主张本案原告构成根本违约并要求解除合同、返还定金、支付违约金。经审理，本院作出（2016）粤0304民初7623号民事判决书，判令本案原告向彭学良返还定金30万元并支付违约金706000元。该判决一审生效，彭学良已就该生效判决向本院申请强制执行。四、涉案房产的产权登记及抵押和查封情况。2008年4月14日，原告经购买而取得涉案房产产权，房产证号为30××45。2008年4月18日，涉案房产进行了抵押登记；之后于2013年8月23日办理了注销抵押登记。2013年8月27日，涉案房产被原告抵押给招商银行股份有限公司深圳分行并办理了抵押登记手续。2015年12月8日，本院根据（2015）深福法民三初字第2377号民事裁定书对涉案房产进行了查封。2016年1月15日，本院根据（2016）粤0304民初1581号民事裁定书对涉案房产进行了轮候查封。上述抵押和查封登记注销后，涉案房产产权于2016年3月17日被转移登记至被告林锦玲名下；目前该房产处于抵押状态。本院认为，原告依据合同法第五十二条第（二）项的规定，以两被告及第三人欧锐权存在恶意串通进行涉案房产交易的行为并因此损害了原告利益为由，要求确认被告立德公司（具体为第三人欧锐权）代原告与被告林锦玲签订的涉案房屋买卖合同无效，对此，本院作如下分析：恶意串通属于所涉交易双方的共同行为，只要有任一交易方不存在串通情形，则不能认定该交易为恶意串通所进行的交易。从作为交易一方的被告林锦玲的角度来说，首先，2016年3月7日的《房地产买卖合同》上载有原告本人签名，在没有证据显示存在原告系受欺骗或胁迫而签名的情况下，被告林锦玲有充分理由相信原告向被告林锦玲出售涉案房产是其真实意思表示；其次，原告已出具经公证的委托书，授权被告立德公司和第三人欧锐权代为办理涉案房产的一系列出售事宜，故第三人欧锐权代原告在正式版本的《深圳市二手房买卖合同》上签字并办理过户手续的行为，被告林锦玲同样有充分理由相信系原告本人的意思表示；再次，被告林锦玲已依约支付了购房款，虽然该购房款并非直接向原告支付，但其按照原告代理人即第三人欧锐权的指示支付购房款亦为正常合理的付款行为，至于购房款能否最终被原告收取应属于原告与其代理人欧锐权之间的关系，此并不影响对被告林锦玲付款行为的认定；最后，没有证据证明存在被告林锦玲购买涉案房产的价格显著低于市场价格的情形。综合上述事实，没有证据显示被告林锦玲存在与被告立德公司或第三人欧锐权进行串通的情形，退一步讲，也没有证据足以证明被告林锦玲的购房行为属于非正常交易行为而存在与被告立德公司或第三人欧锐权串通的可能性，因此，原告主张被告林锦玲与被告立德公司及第三人欧锐权通过涉案房产交易损害原告利益，依据不足，本院不予采纳；原告据此而主张第三人欧锐权代原告与被告林锦玲签订的涉案房屋买卖合同无效，不能成立，原告依据合同无效而相应地提出恢复产权登记、两被告及第三人欧锐权赔偿违约金和居间服务费等诉请，亦随之不能成立，本院不予支持。对于被告立德公司及第三人欧锐权，就涉案房产交易而言，该两方与原告存在的合同关系是委托合同关系，而本案系确认合同无效纠纷，与委托合同关系属不同的法律关系，若原告认为该两方作为受托人存在违约行为而导致原告权益受损或存在其它侵权行为，原告应以委托合同关系或侵权关系为基础另行提出相应权利主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王卫的诉讼请求。案件受理费25385元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一七年八月八日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。