安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1802民初1987号原告：刘芬，女，1980年4月1日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被告：安徽省宣城建丰房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市区。法定代表人：傅志国，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅静杰，公司常务副总经理。委托诉讼代理人：周二黑，安徽南宣律师事务所律师。原告刘芬与被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芬、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人傅静杰、周二黑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金22400元；2.诉讼费由被告支付；3.被告支付原告不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的违约金4516元。事实和理由：原告与被告于2013年9月9日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于盛世御景某幢某室房屋一套，房屋总价款为451696元，被告应于2015年6月30日前交付房屋。原告已依约交付了全部购房款，但被告直到2016年10月才正式交付房屋，根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金，该违约金的计算依据为《房屋买卖合同》第九条，根据《房屋买卖合同》第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按已付房价款的1%赔偿买受人损失。被告辩称：1.原告逾期付款，应当承担违约责任，违约金为1820元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，原告的付款时间应为2013年9月18日，但实际上原告200000元的付款时间为2013年12月18日，付款时间迟延91天，根据第七条的约定，原告应当承担延期付款违约金1820元（200000元×1‱×91天）。逾期付款与逾期交房是基于同一合同法律关系产生，且原告逾期付款是导致被告逾期交房的原因之一，如法庭裁定被告需支付逾期交房违约金，则逾期付款违约金应当予以抵扣。2.因原告逾期91天付款，被告交房时间得以顺延，即在合同约定的交房时间或实际交房时间之后顺延91天。3.案涉房屋的实际交付时间为2016年10月，但案涉房屋的竣工报告时间为2016年7月26日，此时已经达到合同约定的房屋交付条件，应视为交付之日，逾期交房违约金为13596元。案涉房屋已于2016年7月26日达到交付条件，且被告已经在办理竣工报告期间电话通知过原告，故即使被告延期交房，违约金也只应当计算至2016年7月26日，扣除被告得以顺延的交房时间91天，被告实际迟延301天（392天-91天），则被告的违约金为13596元（451696元×1‱×301天）。4.关于逾期办证违约金，该幢房屋已于2016年7月26日办理了竣工验收手续，于2016年11月8日办理了竣工验收备案手续后，此时才具备办证条件。被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，没有超过合同第十五条约定的60天期限，且该幢楼已有很多业主办证，原告的房产证至今未办，其责任不在被告。根据合同第十五条的约定，原告也未举证证明未办证系被告所造成，故该项诉请不能成立。综上，被告实际应承担的违约金为11776元（13596元-1820元）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据：一、身份证复印件1份，证明原告身份情况；二、《商品房买卖合同》复印件1份、发票复印件2份，证明逾期交房的约定情况。被告提交的证据：一、工程竣工验收报告、竣工验收备案表复印件各1份，证明该幢房屋已于2016年7月26日办理了竣工验收手续，于2016年11月8日办理了竣工验收备案手续；二、宣城市房地产登记信息管理系统登记信息表复印件1份，证明2016年11月8日办理竣工验收备案手续后，此时才具备办证条件，被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，故未延期办证；三、业主（住户）基本情况登记表、入伙手续联系单、盛世御景入户住房设施设备验收单、盛世御景交费须知复印件各1份，证明案涉房屋于2017年2月8日双方办理了交付手续。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据质证认为：对证据一的“三性”（真实性、合法性、关联性）无异议；对证据二的“三性”无异议，证明目的有异议，根据《合同》约定，买受人迟延履行付款义务，需要承担两点违约责任，一是承担迟延付款的违约金，二是迟延付款的期间可以作为出卖人交房的顺延时间，对于产权登记，出卖人没有通知买受人的义务，仅有按期到主管部门办理相关手续的义务，根据补充协议的约定，若买受人已实际领取房屋钥匙的，则出卖人在房屋交付时不再另行通知，被告是根据原告的申请提前为原告办理交房手续，而不是欺瞒原告办理。原告对被告提交的证据质证认为：对证据一、二，因没有见到过不清楚，房屋应该是2016年11月30日验收合格；对证据三的“三性”均无异议。对当事人无异议的证据，即原告所举的证据及被告所举的证据三，本院予以确认并在卷佐证。被告所举证据一、二内容真实、来源合法，且与本案有关联，对其证明效力，本院予以确认。根据采信的证据，本院认定的案件事实为：2013年9月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为201300017485的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定原告购买由被告开发建设的位于宣城市区敬亭路盛世御景某幢某室房屋一套，建筑面积100.11平方米，单价4512元，总金额451696元。《合同》第六条约定付款方式和期限为于2013年9月10日付款251696元，余款200000元于2013年9月18日前办理银行商业贷款或者公积金贷款。《合同》第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并取得该项工程竣工验收报告符合《合同》约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.依据法律法规和国家政策的改变且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3.以下空白。《合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。《合同》第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以快递或挂号信的方式通知受买人交房，买受人应在出卖人寄发的“入伙（交房）通知书”中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从“入伙（交房）通知书”规定的领房之日的次日起交纳物业管理费。买受人未在规定的时间内办理房屋验收交接手续的，则视为出卖人已将房屋交付给买受人，期限届满之日起非出卖人原因造成的房屋毁损、灭失的风险责任以及前期物业管理费等所有的费用和风险由买受人承担。《合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人与买受人约定，本合同签订后【不需要】向当地房地产主管部门申请房屋预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《合同》附件五即《合同补充协议》第三项约定：合同第十一条补充：对于买受人已实际领取房屋钥匙的，出卖人在房屋交付时不再另行通知。原告于2013年9月10日支付购房款251696元，于2013年12月18日支付购房款200000元。2017年2月8日，原告与被告办理了房屋交接手续，原告领取了案涉房屋的钥匙，被告将盛世御景某幢某室房屋交付原告使用，比《合同》约定的交房日期逾期589天。2016年12月2日，被告将案涉房屋办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于逾期交房违约金，原告支付房款后，被告应在约定的交付期限内向原告交付房屋。在《合同》中，双方约定了被告据以延期交房的两种特殊原因，被告所提交证据不能证明存在上述两种情形，被告未能按约交付房屋，已构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。根据《合同》第九条的约定，原告继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，被告应支付2015年7月1日至2017年2月8日的逾期交房违约金合计22400元（451696元×万分之一/日×589日=26605元，以原告诉请的22400元为限）。被告未提交证据证明在案涉房屋达到交付使用条件后其按《合同》第十一条的约定书面通知原告办理房屋交付手续，案涉房屋达到交付使用条件之日不能视为案涉房屋实际交付之日。故对于被告辩称的“案涉房屋已于2016年7月26日达到交付条件，且被告已经在办理竣工报告期间电话通知过原告，故即使被告延期交房，违约金也只应当计算至2016年7月26日”的意见，本院不予采纳。截止至2013年12月18日，原告共计向被告支付购房款451696元，已于约定的交房日期即2015年6月30日前付清全部购房款，被告未能提交充分证据证实存在《合同》第九条第2项约定的交房日期其得以顺延的情形，故被告辩解“因原告逾期91天付款，被告交房时间得以顺延，即在合同约定的交房时间或实际交房时间之后顺延91天”的意见，与上述理由相悖，本院不予采信。因庭审中，被告辩称“根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，原告的付款时间应为2013年9月18日，但实际上原告200000元的付款时间为2013年12月18日，付款时间迟延91天，根据第七条的约定，原告应当承担延期付款违约金1820元（200000元×1‱×91天）。逾期付款与逾期交房是基于同一合同法律关系产生，且原告逾期付款是导致被告逾期交房的原因之一，如法庭裁定被告需支付逾期交房违约金，则逾期付款违约金应当予以抵扣”的意见，不在本案审理范围，故不予审查。关于逾期办证违约金，根据《合同》第十五条的约定，被告应在案涉房屋交付使用后60日内将办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案，被告于2016年12月2日将案涉房屋办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案，于2017年2月8日将案涉房屋交付原告使用，故原告要求被告支付逾期办证违约金4516元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故对于被告辩解的“被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，没有超过合同第十五条约定的60天期限，且该幢楼已有很多业主办证，原告的房产证至今未办，其责任不在被告。根据合同第十五条的约定，原告也未举证证明未办证系被告所造成，故该项诉请不能成立”的意见，本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘芬逾期交房违约金22400元；二、驳回原告刘芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取237元，由原告刘芬负担40元，被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司负担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  李龙二〇一七年八月三十一日书记员  齐婷附法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。