浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初2918号 原告：金其龙，男，1956年10月22日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪家生,浙江纳森律师事务所律师。 被告：绍兴县金品置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道畈里金村五洋桥。统一社会信用代码：9133062168313578XF。 诉讼代表人：陆国庆，系绍兴县金品置业有限公司破产管理人浙江中行律师事务所的负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈权、孟伟杰，浙江中行律师事务所律师。 原告金其龙与被告绍兴县金品置业有限公司（以下简称“金品公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告金其龙的委托诉讼代理人汪家生，被告金品公司的委托诉讼代理人陈权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金其龙向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2014年2月26日签订的编号为20140226AC3E041934、20140226A47A041936、20140226CC75041927、201402269FFB041930的四份商品房买卖合同有效；2.判令被告向原告交付上述四份商品房买卖合同项下的位于福全镇绍大线以东、猪槽娄以南的“随园”项目一期高层10幢0701号房、高层2幢0704号房、第12幢1501号房、第12幢1601号房。3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年初，原告有意购买被告开发的“随园”房产项目一期多套房屋用于自己及近亲属居住，以便于日后相互照顾。因被告尚未取得预售许可证，原告在与被告协商一致后商定由原告预付购房款410万元至被告指定的第三人账户。2011年4月22日和5月20日，原告通过自己儿子金方明的账户向被告指定账户分别支付了170万元和240万元。其后，被告取得了“随园”项目的预售许可证，并通知原告签订购房合同。2014年2月26日，原告与被告签订了编号为20140226AC3E041934、20140226A47A041936、20140226CC75041927、201402269FFB041930的商品房买卖合同四份，购买“随园”项目高层10幢0701号、高层2幢0704号、第12幢1501号、第12幢1601号共计4套房屋，并办理了商品房预售登记手续。上述4份合同项下的全部购房款合计3,908,021元。因原告在2011年己经将房款全部预付至被告指定的第三方账户，被告在上述合同签订前后，也自行安排将原告预先支付的房款转至被告账户。在原告与被告合同签订时，该410万房款全部转为了4份买卖合同项下的房款，因此原告在上述商品房买卖合同项下的合同对价支付义务在合同签订时己经履行完毕。根据合同约定，被告应当在2015年12月31日前交房。但被告在交房前因资金问题未能及时完成工程建设，无法在合同约定的期限内交房。2015年11月，绍兴市柯桥区人民法院根据绍兴县贤盛小额贷款股份有限公司申请，受理该公司对被告的破产申请。原告为支持被告破产受理后能继续完成项目工程建设，根据安排签署了放弃追究被告违约责任的承诺书，以支持由破产管理人继续以被告名义完成项目建设并向购房户交房的工作。“随园”项目一期工程己经在2018年下半年具备了交房条件，管理人也向部分购房户交付了房屋，但管理人一直未向原告交房。原告认为，原告与被告之间的商品房买卖合同不违反法律禁止性规定且系双方真实意思表示，合法有效。原告在合同签订时己经全部履行合同约定的付款义务。尽管被告己经进入破产程序，但原告作为购房者，依据合同约定对于被告享有债权，且该债权属于针对于特定物享有的非金钱类属性特殊债权，具有优先性，被告应当向原告交付房屋。为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请依法裁判。 被告金品公司辩称，1.金品公司对于案涉四份浙江省商品房买卖合同的真实性没有异议，但因金其龙支付购房款的过程存疑，金品公司管理人不能甄别金品公司与金其龙之间是否存在真实的商品房买卖关系。根据金其龙提供的证据，金其龙于2011年4月22日和2011年5月20日通过金方明(金其龙之子)将410万元购房款支付给季建红(原系金品公司股东浙江五洋印染有限公司财务人员)。当时，金品公司开发的随园小区尚未取得商品房预售许可证，随园小区设计也尚未完成，该410万元购房款并无对应的房号和图纸。2014年2月份，在金品公司出现债务风险后，金品公司与金其龙网签了案涉四份商品房买卖合同，并由浙江五洋印染有限公司的财务人员庄红艳将410万元付至金品公司银行账户，用于“徐杏珍房款”(徐杏珍系金其龙的妻子)。由于该410万元没有支付至金品公司的银行资金监管账户，而金品公司收款后又划至了其他公司，因此，案涉四份商品房买卖合同至今没有办理合同备案和预告登记等手续，金品公司管理人也不能甄别金品公司与金其龙之间是否存在真实的商品房买卖关系。2.即使金其龙与金品公司之间存在真实的商品房买卖关系，在金品公司已经进入破产程序的情况下，金其龙因不属于商品房消费者而不具有优先权，金品公司无需向金其龙交付商品房。金其龙与金品公司签订案涉商品房买卖合同后，没有办理商品房买卖合同的备案和商品房的预告登记，在金品公司进入破产程序时，案涉商品房尚未竣工验收，不具备交房条件，金品公司没有将案涉商品房交付给金其龙，因此，对金其龙而言，其享有的仍是债权，而不是物权。既然是债权，就应该根据《中华人民共和国企业破产法》及相关司法解释的规定，确定其债权清偿顺序。现金其龙要求金品公司交付商品房，其实质是要获得优先于建设工程款、抵押担保债权清偿的优先权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和最高人民法院(2014)执他字第23、24号批复的精神，只有支付全部或大部分款项的商品房消费者的请求权才具有优先性，即保护的对象必须是消费者。但并非所有支付全部或大部分款项的购房人均属于商品房消费者，商品房消费者应根据最高人民法院(2005)执他字第16号批复、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)第125、126条之规定确定。首先，所购的商品房必须用于居住。其次，购房人名下无其他用于居住的房屋，依据执行规定第29条的解读和九民纪要第125、126条之规定，这里的“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在购房所在地长期限居住，而在绍兴市范围内金其龙名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，金其龙不仅在随园小区购买了4套商品房，其名下在绍兴市范围还有房屋，金其龙不属于法律意义上的商品房消费者。因此，金品公司无需向金其龙交付商品房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 浙江五洋印染有限公司（以下简称“五洋公司”）系被告股东之一。被告系随园一期小区的开发商。2011年4月22日，原告儿子金方明将170万元转入五洋公司财务人员季建红的账户。同日，被告出具收据一份予以确认，载明：今收到徐杏珍人民币170万元。2011年5月20日，原告儿子金方明将240万元转入五洋公司财务人员季建红的账户。同日，被告出具收据一份予以确认，载明：今收到徐杏珍人民币240万元。徐杏珍系金其龙母亲。2014年2月26日，五洋公司财务人员庄红艳分两次将上述410万元汇入被告账户，用途注明“徐杏珍房款”。 同日，买受人原告与出卖人被告签订4份《浙江省商品房买卖合同》，编号分别为20140226AC3E041934、20140226A47A041936、20140226CC75041927、201402269FFB041930，约定原告向被告购买随园一期高层10幢0701号、高层2幢0704号、第12幢1501号、第12幢1601号共计4套商品房，总房价款计3,908,021元，付款方式一次性付款，于合同签订当日付清，房屋于2015年12月31日前交付，于2016年12月31日前办理房屋转移登记等。 2015年11月26日，本院根据绍兴县贤盛小额贷款股份有限公司的申请，受理该公司对被告的破产清算申请。2015年12月3日，本院指定浙江中行律师事务所担任被告管理人。2015年12月26日，原告向被告管理人申报债权，要求继续履行合同，尽快交房。被告管理人对此不予确认。目前，案涉房屋已具备交付条件，但不具备办证条件。 本院认为，首先，根据我国企业破产法第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案中，原告通过五洋公司支付了案涉房屋的全部款项，对于案涉4份《浙江省商品房买卖合同》，被告破产管理人并无解除权。被告辩称因金其龙支付购房款的过程存疑，金品公司管理人不能甄别金品公司与金其龙之间是否存在真实的商品房买卖关系。经查，从原告支付购房款的资金流向来看，先是由其儿子金方明分两次支付给被告的股东五洋公司，后在原告与被告签订商品房买卖合同时，由五洋公司将该410万元作为“徐杏珍房款”转入被告账户，鉴于徐杏珍系原告的丈夫，故由原告作为房屋买受人与被告签订商品房买卖合同也符合常理，被告对双方之间是否存在真实的商品房买卖关系提出的质疑，仅有己方陈述，无其他证据佐证，本院不予采纳。 其次，关于案涉四套商品房是否属于被告的破产财产、原告要求被告交付应否支持的问题，原、被告对此存在分歧，原告认为尽管被告己经进入破产程序，但原告作为购房者，依据合同约定对于被告享有债权，且该债权属于针对于特定物享有的非金钱类属性的特殊债权，具有优先性，被告应当向原告交付房屋。被告则辩称原告不仅在随园小区购买了4套商品房，其名下在绍兴市范围还有房屋，其不属于法律意义上的商品房消费者。因此，金品公司无需向金其龙交付商品房。对于，本院认为，关于破产财产的情形，《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》（2002年7月18日最高人民法院审判委员会第1232次会议通过，法释〔2002〕23号）第七十一条规定，下列财产不属于破产财产：“……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（2013年7月29日最高人民法院审判委员会第1586次会议通过，法释〔2013〕22号）第二条则规定，下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。虽《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》尚未明确废止，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十八条“本规定实施前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”的规定，《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》规定不一致的内容应不再适用，本案中，案涉四套商品房通过双方签订商品房买卖合同已经特定化，故适用《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条第五条规定，而且结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”规定，案涉四套商品房不属于债务人的破产财产。被告援引的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125、126条等规定，前者是关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定，后者是关于案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉如何认定案外人系商品房消费者、商品房消费者的权利与抵押权的关系的规定，并不适用于本案，被告该项抗辩理由，法律依据不足，本院不予采纳。 再次，根据我国企业破产法、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》规定之精神，并非所有破产程序中的个别清偿行为均属于我国破产法第十六条规定的无效行为。案涉房屋为商品房，原、被告为此签订《浙江省商品房买卖合同》系签约双方真实意思表示，应认定合法有效。原告已为此付清全部购房款的事实清楚，其作为买受人对出卖人享有的债权有别于普通无担保债权，而是一种针对特定物所享有的非金钱债务属性的特殊债权，具有特定性与优先性。基此，该债权的实现并不会对其他债权人的合法权益造成损害。据此，被告作为出卖人应承担继续履行的责任，且案涉房屋目前具备交付条件，本院对原告的诉讼请求依法予以支持。 综上，原、被告签订的4份商品房买卖合同依法应认定有效，原告有权要求被告交付案涉房屋。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定，判决如下： 一、确认原告金其龙与被告绍兴县金品置业有限公司于2014年2月26日签订的编号为20140226AC3E041934、20140226A47A041936、20140226CC75041927、201402269FFB041930的《浙江省商品房买卖合同》有效; 二、确认原告金其龙有权要求被告绍兴县金品置业有限公司交付随园一期高层10幢0701号、高层2幢0704号、第12幢1501号、第12幢1601号共计4套商品房。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告金其龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇二〇年七月三日 书记员  钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》 第七十一条下列财产不属于破产财产： （一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产； （二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外； （三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物； （四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外； （五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物； （六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产； （七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （八）所有权专属于国家且不得转让的财产； （九）破产企业工会所有的财产。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》 第二条下列财产不应认定为债务人财产： （一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产； （二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （三）所有权专属于国家且不得转让的财产； （四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。