河北省黄骅市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0983执异43号 案外人：李和升，男，1986年8月16日出生，汉族，住河北省孟村回族自治县。 委托诉讼代理人：李永敬，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。 申请执行人：黄骅市华中岩土工程有限公司。住所地：河北省黄骅市。 法定代表人：宋兴东，执行董事。 被执行人：河北冀学房地产开发有限公司。住所地：河北省黄骅市205国道西。 法定代表人：孟宪清，董事长。 本院在执行申请执行人黄骅市华中岩土工程有限公司与被执行人河北冀学房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人李和升于2020年7月6日对（2018）冀0983执2411号之五、之八执行裁定中查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。 案外人李和升称，2014年4月10日，案外人李和升与被执行人河北冀学房地产开发有限公司就冀学佳园小区C3-3-101室房屋签订了《商品房买卖合同》，案外人已经将全部楼房款335567元交付给被执行人河北冀学房地产开发有限公司，并交纳了住宅维修基金、房屋契税、不动产登记费等，案外人在领取房屋产权证时才得知涉案房屋已被法院查封，沧州渤海新区自然资源和规划局中捷产业园区分局所出具的关于冀学佳园C3-3-101房屋手续的说明函，明确写明了涉案房屋已经在2014年6月24日备案登记在李和升名下。法院在没有查清房屋所有权人的情况下即查封房屋，影响了案外人的合法权益，因此法院查封错误，请求法院解除涉案房屋的查封。 本院查明，河北冀学房地产开发有限公司开发了“冀学佳园”小区项目工程，一期工程竣工后因资金链断裂，无法再进行后续工程开发。2014年8月11日，河北冀学房地产开发有限公司经董事会决议，聘请宋华忠为公司总经理，由宋华忠负责筹集资金，全权经营“冀学佳园”小区二期工程。“冀学佳园”小区二期工程建成后，2018年6月19日河北冀学房地产开发有限公司董事会决议，免去宋华忠的公司总经理职务，不再参与公司的日常经营管理。黄骅市华中岩土工程有限公司对“冀学佳园”小区的前期投入，作为河北冀学房地产开发有限公司的借款一直未偿还。为此原告黄骅市华中岩土工程有限公司向本院起诉被告河北冀学房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月14日作出（2018）黄民初字第3096号民事判决书，判决：被告河北冀学房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告黄骅市华中岩土工程有限公司借款15228295元及利息（利息自2018年5月10日起至还清借款之日止按月利率2%的标准计算）。判决生效后因被告未按判决履行义务，原告黄骅市华中岩土工程有限公司向本院申请强制执行。本院于2018年8月2日立案执行，案号为（2018）冀0983执2411号。在执行过程中本院于2019年6月10日作出（2018）冀0983执2411号之四执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的坐落于黄骅……），查封期限为三年”。2019年6月12日本院作出（2019）冀0983执2411号之五执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的坐落于黄骅，查封期限为三年”。于2019年6月21日作出查封公告，并于当日将查封公告和查封目录在“冀学佳园”醒目位置进行了张贴，同时将查封裁定送达给“冀学佳园”小区物业管理部门和河北冀学房地产开发有限公司。上述61套商品房被查封后，大部分购房户按规定将房款存入法院指定的河北冀学房地产开发有限公司的售楼专用账户，因此，法院对按规定交纳房款的购房户购买的相应房产解除了查封。至2019年12月27日仍有七位购房户未按法院规定将房款存入指定账户，为了便于不动产部门登记操作，在未对（2018）冀0983执2411号之四、之五两份裁定完全解除查封的情况下，于2019年11月27日作出（2018）冀0983执2411号之八执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的冀学佳园住宅小区项目中Ｃ2-1-301、Ｃ3-3-101、Ｃ11-1-201、Ｃ12-2-602、Ｂ1-1-303、Ｂ1-2-501、Ｂ2-2-202室商品房七套。查封期限三年”。裁定作出后即向河北冀学房地产开发有限公司法定代表人孟宪清进行了邮寄送达，因孟宪清电话长期无人接听，邮件专递被退回。2019年12月19日孟宪清自己到法院将涉及本案的有关裁定书补发签收。2019年11月28日本院向沧州市国土资源局渤海新区分局中捷产业园区国土资源所送达了（2018）冀0983执2411号之八执行裁定和协助执行通知书。 另查明，案外人李和升于2013年3月2日交纳住宅房首付款105567元，于当日又交纳库房使用权收费20212元，库房实际为储藏间，该笔费用不计入房屋总价款。此两张收条均写有补办日期2019年11月18日，实为将2013年3月2日的日期于2019年11月18日重新描写补办。2014年4月10日案外人李和升与被执行人河北冀学房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书，以335567元的价格购买了案涉房屋。合同约定余款230000元以按揭的方式交纳，但因该项目工程出现上述烂尾情况，按揭贷款一直未办。2019年11月18日案外人李和升交纳房款230000元。但河北冀学房地产开发有限公司售楼专用账户也未有收到此款项记录。2019年8月13日案外人交纳涉案房产专项维修基金10339元，2019年12月25日交纳房屋契税5033元。2019年12月26日交纳不动产登记费80元。 本院认为，《最高人民法院关于》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……。涉案房屋登记在被执行人河北冀学房地产开发有限公司名下，被执行人河北冀学房地产开发有限公司作为本案的被执行人，未依法履行生效法律文书确定的义务，本院按照不动产登记查封其名下的房产并无不当。《最高人民法院关于》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。法院于2018年6月12日作出查封案涉房屋裁定，于2018年6月21日以张贴公告的方式进行了送达，（2018）冀0983执2411号之八执行裁定是在（2018）冀0983执2411号之四、之五裁定的基础上延续而来，期间对案涉房屋并未出现中断查封的情形。案外人李和升虽声称与被执行人河北冀学房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，但首付款105567元不足房屋总价款的50%，法院查封涉案房屋时，该涉案房屋登记在开发商名下，在法院查封后，才备案到李和升名下。案外人李和升在明知案涉房屋被法院查封的情况下，仍将剩余房屋款项打款给被执行人河北冀学房地产开发有限公司，未按规定存入法院指定账户，且自述余款230000元以现金方式交纳，但并无现金来源佐证，因此案外人李和升的异议请求理据不足，所提异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条第二款、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人李和升的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向河北省黄骅市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘志政 人民陪审员  杨合堂 人民陪审员  贾启安 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  吴 静