广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 · （2016）桂0502民初2231号 原告：吴明，男，汉族，1959年2月5日出生，身份证号码：45050119590205093X，住所地北海市海城区北部湾西路6号31栋209房。 委托代理人：吴怡璇，广西嘉友律师事务所律师。 被告：封小云，女，侗族，1968年12月17日出生，住所地北海市海城区。 委托代理人：罗秩鹏，广西天惠律师事务所律师。 原告吴明诉被告封小云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法由适用简易程序进行审理，于2016年9月26日公开开庭进行审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2016年12月27日公开复庭进行了审理.原告吴明的委托代理人吴怡璇、被告封小云的委托代理人罗秩鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴明向本院提出如下诉求：1、判令被告封小云履行《房屋转让协约》义务，将北海市海城区四川南路怡海新村地苑3栋202号的房屋所有权过户给原告。2、本案的全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：2004年11月22日，原被告签订《房屋转让协约》一份，约定：被告同意将位于北海市房屋转让给原告，签订该份协议时原告支付被告现金5万元，被告承诺协助原告办理不低于10万元的住房贷款并办理过户手续。被告按房屋的现状交付给原告使用，交付时间最迟不得超过2005年1月31日。2005年1月，被告按约定将房屋交付给原告使用，在转让该房屋时，因被告已经办理银行按揭11万元的贷款，导致原被告无法办理房屋所有权过户。原被告是多年的好友关系，于是口头约定，房屋的转让价款共计16万元，原告于2004年已支付现金5万元，剩余11万元由原告替被告按时向银行归还本息至还清贷款。被告承诺当原告还清该房屋的银行按揭贷款后，在取得了房屋产权证就与原告到北海房地产交易中心办理过户手续。故此，从2006年开始，原告就按时向被告的账户存入应还银行贷款的本息，一直归还至今。令人想不到的是，被告于2016年7月将剩余的按揭贷款约3万元还清银行，在取得房屋产权证后马上又将该房屋抵押银行，再次办理了贷款。虽然原告未办理房屋所有权过户，但被告已于2005年将房屋交付给原告使用至今已经有11年之久，原告已实际支付购房款并实际占有使用，而被告隐瞒原告再次将房屋办理抵押贷款的行为已构成违约。综上，原被告签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，合法有效。被告迟迟不履行房屋过户义务，又将房屋抵押银行的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告封小云辩称：请求法院驳回原告的所有诉讼请求，原告陈述的事实是不真实的。双方所签订的上述协议是无效的，和没有约定房屋买卖价款。且该房屋是夫妻共同财产，必须通过共有人的同意。原告在签订协议后并没有支付被告5万元，所以被告也没有在2005年1月31日之前将房屋交付给原告。原被告之间存在的是租赁关系，原告支付的9万多元是房租，因为双方是朋友关系，所有没有签订租赁合同，当时也是口头约定租金每月一千元左右。 经审理查明：原、被告系多年好友关系。2004年11月22日，原、被告签订《房屋转让协议》一份，载明：甲方（被告封小云）同意将位于北海市房屋转让给乙方（原告吴明），签约之日乙方付现金5万元给甲方。甲方承诺协助乙方办理不低于10万元的住房贷款及帮助办理好过户手续。甲方按现状交房，最迟不超过2005年1月31日。具体协议细节由正式协议补充完善。原告提交的三张分别是2005年5月18日、6月27日、8月1日物业公司开具的收据载明原告向物业公司交付了案涉房屋2005年4月-6月期间的水费、电费以及垃圾处理费。原告提交的两张分别是2005年8月1日、11月15日物业公司开具的发票载明原告向物业公司交付了案涉房屋6月、9月、10月的物业费。另物业公司于2016年9月27日所出具的《证明》中载明“地苑三幢202号房吴明从2005年开始交纳物业费到至今”。2010年4月13日原告就案涉房屋安装有线电视，后在使用期间还安装了管道燃气。在庭审过程中原告主张自2005年1月份即开始使用案涉房屋至今，被告则主张原告是在2007年开始使用案涉房屋。原告主张其从2006年12月至2016年9月期间一共为被告偿还了116713元的按揭贷款，因为时间久远，部分票据上面的数据已模糊不清。从原告向法院所提交的工商银行凭证总额共计为91748元。原告吴明与陈丽霞系夫妻关系，从原告所举证的证据可知，陈丽霞替被告偿还的上述贷款中大部分票据为每期600元，贷款本息在原告偿还过程中都未超过600元。 另查明，被告就案涉房屋贷款130000元，贷款发放日期为2002年2月5日，贷款期限为240个月，被告于2016年5月4日提前还清剩余贷款33715.28元。另被告主张在2006年12月至2016年9月原告偿还贷款期间，被告亦自行偿还部分，但无相关证件予以证实。被告与杨国合系夫妻关系，于1995年登记结婚。被告于2002年1月10日取得案涉房屋的所有权证书。 再查明，在庭审中经本院向原告释明：原被告双方所欠签订的《房屋转让协议》没有约定房屋总价，且双方又不能达成一致意见，不具备继续履行的条件，原告是否变更诉讼请求。原告坚持其诉求，不同意变更。 本院认为：原、被告于2004年11月22日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。被告抗辩上述房屋系被告与杨国合夫妻的共有财产，上述协议的签订未经过共有人杨国合的同意，应属无效。本院认为原被告之间系多年的好友关系，且从本案所查明的事实可知，原告最迟也是从2005年5月份开始使用案涉房屋至今，杨国合对于原被告之间所签订的上述协议应是知情的，且其在长达十来年的时间里一直都未提出过异议，当时杨国合对上述的协议亦应是认可的。为此，上述协议应是合法有效的合同。被告抗辩称原告并未按上述协议约定支付5万元。上述协议约定原告应在签订协议当日即需支付5万元，被告最迟不超过2005年1月31日按现状交付房屋，即原告交付5万元在前，被告交付房屋在后。从双方的实际履行情况可知，原告既然最迟也是从2005年5月份就开始使用案涉房屋，则应是其在向被告交付了5万元后，被告方交付房屋给原告使用。为此，原告主张其已按协议约定交付了5万元成立，本院予以认可。原告主张其共替被告偿还了116713元的按揭贷款，被告不予认可，被告只认可原告偿还了91748元的按揭贷款，而原告向法院所提交的工商银行凭证总额共计为91748元，为此，本院认定原告共向被告偿还按揭贷款的账户转入91478元。上述的协议并未约定案涉房屋的总价款，上述协议约定具体细节以双方正式的协议补充完善，但双方事后实际并未签订有正式的协议，房屋的总价未能确定。原告主张当时双方口头约定的房屋总价为16万元，即签订协议时支付的5万元和替被告偿还剩余的11万元贷款。但被告不予认可，双方又不能对案涉房屋的交易价格达成一致意见，上述协议不具备继续履行的条件。在庭审中经本院向原告释明后，原告坚持其诉求，不同意变更，为此，对于原告请求被告继续履行合同并办理过户的诉求因不具备履行条件，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告吴明的诉讼请求。 本案案件诉讼费6550元，诉讼保全费2520元，合计9070元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用6550元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  黄小兵 二〇一七年八月三日 书 记 员  杨励坚