福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0581民初6127号 原告：苏永红，男，1973年10月6日生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园**楼**，统一社会信用代码91350500611552170H。 法定代表人：吴家雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖忠惠，福建华达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨灿煌，福建华达律师事务所执业律师。 原告苏永红与被告石狮兴进房地产开发有限公司（以下简称兴进公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告兴进公司在提交答辩状期间对本案的管辖权提出异议，认为本案起诉人众多,案情复杂,双方争议巨大,应移送福建省泉州市中级人民法院审理。本院经审查后作出（2016）闽0581民初6127号民事裁定，裁定驳回兴进公司对本案管辖权提出的异议。本院于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告苏永红的委托诉讼代理人李泽楠、被告兴进公司的委托诉讼代理人赖忠惠、杨灿煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏永红向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1款（以下简称争议条款）的约定无效；2.兴进公司按1613071元的日万分之二向苏永红支付自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋所有权初始预登记并向苏永红交付办理权属登记的相关材料之日止的逾期办证违约金；3.本案的全部诉讼费由兴进公司承担。事实和理由：2011年11月24日，苏永红与兴进公司签订《商品房买卖合同》[以下简称案涉合同，附有六个附件，其中附件六为《合同补充协议》（以下简称补充协议）]，约定苏永红向兴进公司购买址于石狮市南洋路西洋公园旁的兴进豪园项目三期15幢506室商品房（以下简称案涉房屋），并对合同的相关条款进行了约定。案涉合同及补充协议签订后，苏永红支付了全部购房款。兴进公司于2014年6月12日将案涉房屋交付给苏永红，2016年12月28日办理所有权初始登记，2017年1月初通知苏永红领取办理案涉房屋权属登记所需的相关资料，但要求苏永红缴纳测绘费用，目前相关资料尚未实际领取。兴进公司的上述行为明显违反了案涉合同及补充协议的约定。双方签订的补充协议第八条“对原合同第十四条的补充”约定：“根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料备案完成后90个工作日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记……”该条款系兴进公司提供的格式条款，排除了苏永红主要权利，免除了兴进公司主要义务，应认定该条款无效。兴进公司应依照主合同约定的期限内于60日内办理相应的权属预登记。虽然案涉合同第十四条约定兴进公司逾期办证的，双方同意按照解除合同，买受人予以退房的方式进行处理。但根据补充协议第十条“解除权形式”的约定可知，苏永红所享有的解除权业已超过行使期限，而且苏永红已花巨资装修案涉房屋并入住，因此双方解除合同并退房已不可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，苏永红仍有权依照法律规定要求兴进公司继续履行办理产权登记的义务，并要求兴进公司自2014年3月31日起按苏永红已付购房款的总额的日万分之二（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）的标准向苏永红支付逾期办证违约金。 兴进公司辩称，一、补充协议第八条第1款约定有效，苏永红要求确认其无效的诉讼请求不能成立，应予驳回。1.补充协议是双方协商确定的普通协议条款，并非格式条款。2.补充协议第八条第1款并未免除兴进公司责任，也未排除苏永红主要权利，不符合法定无效情形。3.补充协议第八条第1款属于可能减轻责任显失公平的可撤销条款。4.补充协议第八条已经超过法定可撤销期限，应当认定为有效条款。二、苏永红要求兴进公司支付违约金的诉讼请求不符合双方约定和法律规定，应当予以驳回。1.本项目系因人防工程标准变化和政府规划改变导致迟延竣工验收备案和初始登记，非因出卖人的原因所致，兴进公司依法依约可以免责。2.本案在苏永红未表示行使或放弃解除权的情况下，不能确定兴进公司的违约责任。3.本案双方对逾期办证情形有约定损失计算方式，不应主张并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定违约金。三、苏永红诉求逾期办证违约金已经超过诉讼时效，依法也应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：兴进公司提供的《人防工程质量整改反馈单》《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》，因均不是人防部门发出的通知，无法证明兴进公司因人防工程标准发生变化而迟延进行防空地下室竣工验收，故本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在石狮市区东侧规划范围内建造、出租、出售商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园15号至18号楼的商品房预售许可证。案涉房屋系兴进公司开发建设的兴进豪园第15幢506室商品房，由苏永红以总价款1613071元向兴进公司购买，双方就案涉房屋购买事宜于2011年11月24日签订案涉合同（合同编号：0202271，附有六个附件，其中附件六为补充协议）。案涉合同及补充协议签订后，苏永红于2011年11月24日支付兴进公司案涉房屋首付款493071元，于2012年2月24日支付兴进公司案涉房屋房款480000元，于2014年6月12日支付兴进公司案涉房屋房款640000元。兴进公司于2014年6月12日将案涉房屋交付给苏永红。案涉房屋于2016年11月4日经勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，并于2016年11月30日通过备案。2016年12月28日，案涉房屋所在楼盘进行不动产首次登记。2017年1月3日，兴进公司向苏永红发出《办证通知书》。 本院认为，根据双方的诉辩，本案争议的焦点为：1.争议条款的效力认定问题；2.兴进公司是否存在逾期协助苏永红办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任；3.苏永红的起诉是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，本院经审查认为，根据案涉合同第二十二条的约定，案涉合同未尽事项可由双方通过签订补充协议进行约定，但补充协议中不得含有减轻或免除案涉合同中约定应当由兴进公司承担的责任，或加重苏永红责任、排除苏永红主要权利的内容；而争议条款关于兴进公司应在商品房竣工资料报备完成后90个工作日办理房屋所有权初始预登记的约定，并未同时约定兴进公司办理商品房竣工资料报备的具体期限，导致无法确定兴进公司办理房屋所有权初始预登记的时间，由此减轻甚至有可能免除兴进公司因未及时办理房屋所有权初始预登记应承担的违约责任，同时也排除了苏永红及时取得案涉房屋权属证书的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，应认定该争议条款无效。关于第二个争议焦点，本院经审查认为，因前述争议条款无效，兴进公司应依照案涉合同第十四条的约定履行协助办证义务。兴进公司主张逾期协助办证系因政府原因造成的，但未能提供充分的证据予以证明，故对其主张本院不予采纳，应认定其系因自己的原因未能在案涉房屋交付使用后60日内及时办理房屋所有权初始预登记并导致苏永红未能在案涉房屋交付使用后90日内及时取得案涉房屋权属证书，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。根据兴进公司于2014年6月12日将案涉房屋交付给苏永红，而苏永红也实际接收案涉房屋并使用至今且在兴进公司出现违约行为后至今未向兴进公司提出解除合同的事实，可见双方已以各自的行为表示同意继续履行案涉合同及补充协议，故苏永红有权就其未能在案涉房屋交付使用后90日内取得案涉房屋权属证书的事实要求兴进公司承担相应的违约责任。兴进公司于2016年12月28日完成案涉房屋所在项目的首次登记，并于2017年1月3日寄出《办证通知书》，因邮件在途及买受人领取材料均需时间，本院酌定上述期间为5天，即应认定兴进公司自2017年1月9日起不承担逾期办证的违约责任。因双方在案涉合同及补充协议中并未就若苏永红选择不退房的情形应如何计算逾期办证违约金作出约定，现苏永红提出应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定按其已付购房款1613071元的日万分之二的标准计算逾期办证违约金的主张，具有事实和法律依据，应予采纳。关于第三个争议焦点，本院经审查认为，违约金不能确定履行期限，苏永红可以随时主张权利，兴进公司主张苏永红诉求逾期办证违约金超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与苏永红签订的案涉合同及补充协议（除本院认定的争议条款无效外）系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现兴进公司因自己的原因致使苏永红未能在2014年6月12日交房后90日即2014年9月10日前取得案涉房屋权属证书，故兴进公司应按1613071元的日万分之二支付苏永红自2014年9月11日起至2017年1月8日止计算的违约金共计274545元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、确认苏永红与石狮兴进房地产开发有限公司于2011年11月24日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1款无效； 二、石狮兴进房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付苏永红逾期办证违约金274545元； 三、驳回苏永红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5877元，减半收取计2938.5元，由苏永红负担362.5元，石狮兴进房地产开发有限公司负担2576元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林雪迎 二〇一七年八月三十一日 书记员  林清溪 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第三十九条(?javascript:SLC(21651,39)?)第一款的规定，并具有合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第四十条(?javascript:SLC(21651,40)?)规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面资料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。