上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初14311号原告自如寓(北京)酒店管理有限公司。住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-1728(经济开发区集中办公区)。法定代表人单一刚。委托代理人张钰，北京高文律师事务所律师。委托代理人周亚楠，北京高文律师事务所律师。被告上海赢符豪物业管理有限公司。住;'>住所地上海市宝山区双城路******iv>法定代表人王宇。委托代理人徐豪。原告自如寓(北京)酒店管理有限公司诉被告上海赢符豪物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张钰、周亚楠到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告自如寓(北京)酒店管理有限公司诉称：2016年5月1日，被告与案外人上海自如资产管理有限公司(下称自如公司)签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定自如公司向被告承租房屋用于办公或开设酒店、公寓，且自如公司有权对房产外型、内部布局进行设计及装修，且有权对顶层进行拆除改建及扩建。2016年5月11日，被告与自如公司、案外人北京自如寓资产管理有限公司(下称自如寓公司)签订《补充协议》，约定自如公司在前述2016年5月1日所签《房屋租赁合同》及《补充协议》项下所有权利义务均转让予自如寓公司。同月，被告与原告、自如公司及自如寓公司另行签订《变更协议》，约定自2016年5月18日该份协议生效之日起，自如寓公司在上述《房屋租赁合同》及2份《补充协议》项下所有权利义务均转让予原告。期间，被告依据上述合同实际向承租方收讫租金及押金共计人民币5,571,602元。原告承租系争房屋后，在进行房屋设计、装修过程中知悉系争房屋已于2015年8月17日被列入优秀历史建筑。2016年5月至9月，原告签约委托其他公司对系争房屋进行相关测绘、修缮及装修方案设计等工作，并就此实际支付款项人民币662,737元，但由于系争房屋属于优秀历史建筑，导致所涉房屋修缮方案虽多次报审但均未获通过，亦导致原告无法将系争房屋用于经营。另外，被告在履约过程中不予提供原告办理证照所需材料，且在签约过程中隐瞒系争房屋已被设定抵押情节。综上，被告行为已严重侵害原告之合法权益，原告就此诉请要求(1)解除原、被告所签《房屋租赁合同》及《补充协议》；(2)被告返还原告所付押金及租金共计人民币5,571,602元；(3)被告就原告所付押金及租金计人民币5,571,602元赔偿原告资金占用之利息损失(自2016年11月21日起至实际还款日止、以人民币5,571,602元为基数、按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算)；(4)被告赔偿原告对系争房屋进行改造、修缮所支出之费用损失人民币622,737元。原告提供以下证据：1、2016年5月1日《租赁合同》。2、2016年5月1日《补充协议》。3、2016年5月11日《补充协议》。4、《变更协议》。上述证据1-4以证明：(1)2016年5月1日，被告与自如公司签约，合同中明确约定被告保证房产自签约前无任何其他担保物权及债权，同时明确被告对房屋用于办公或开设酒店、公寓系明知；(2)2016年5月1日，被告与自如公司所签《补充协议》中明确约定自如公司有权对顶层按照己方方案进行拆除改建及扩建；(3)2016年5月11日《补充协议》约定原承租人权利义务均转让予自如寓公司；(4)依据《变更协议》约定内容，原告取得原承租人之权利义务。5、《上海市房地产权证》(3份)，以证明被告与自如公司签约时曾提供之系争房屋产权证。6、2015年8月17日上海市人民政府颁布沪府(2015)57号文件，以证明(1)原告取得承租人权利后，在对系争房屋进行设计、装修等前期准备工作期间，得知系争房屋已被列为优秀历史建筑；(2)被告在签约过程中未予如实告知系争房屋被列为优秀历史建筑之事实。7、2016年10月26日《商洽函》。8、顺丰速运快递单。上述证据7、8以证明(1)原告在承租期间得知系争房屋在签约前已被设定抵押，原告就此致函被告要求被告于2016年11月20日前解除所设抵押，但被告未予回复，亦未予注销抵押登记；(2)被告签约时对系争房屋已被设定抵押情节予以隐瞒，被告行为违反租赁合同中所约定之保证义务。9、银行付款回单，以证明租赁合同履行过程中，自如公司及自如寓公司先后委托北京链家房地产经纪有限公司(下称链家公司)共向被告支付租赁保证金人民币2,000,000元及剩余首期租金人民币3,571,602元。10、上海市不动产登记簿，以证明原告于2017年5月22日经查询方知系争房屋于签约之前已被设定抵押，之后又于2016年12月26日被法院予以查封。11、2016年9月19日上海市历史建筑保护事务中心所颁沪历保(2016)44号文，即《关于延安东路XXX-XXX号(双号)优秀历史建筑装修(局部修缮)工程保护要求告知单》。12、2016年9月22日《延安东路XXX-XXX号(双号)房屋质量检测报告技术评审意见》。13、2016年9月26日《延安东路XXX-XXX号(双号)优秀历史建筑装修(局部修缮)工程设计方案专家评审会议纪要》。上述证据11-13以证明(1)原告承租系争房屋后，在进行前期准备工作期间方知系争房屋被列为优秀历史建筑；(2)为使系争房屋可具备用于公寓、酒店经营之相关条件，原告委托第三方对系争房屋进行测绘、修缮方案设计等工；(3)原告已将房屋修缮方案报批，但始终未获最终通过，从而导致原告至今无法将系争房屋用于经营使用。14、2016年5月12日《技术服务合同》。15、2016年6月20日上海增值税专用发票。16、银行付款凭证。上述证据14-16以证明(1)原告于2016年5月12日与中勘冶金勘察设计研究院有限责任公司(下称中勘公司)签约，原告委托中勘公司对系争房屋进行平面测量；(2)签约后，原告收讫中勘公司开具之发票并于2016年7月26日向中勘公司全额支付合同借款人民币10,000元。17、2016年6月28日《技术服务合同》。18、2016年7月12日上海增值税专用发票。19、银行付款凭证。上述证据17-19以证明(1)原告于2016年6月28日与上海同丰工程咨询有限公司(下称同丰公司)签约，原告委托同丰公司对系争房屋进行建筑结构测绘及优秀历史建筑综合检测；(2)签约后，原告收讫同丰公司开具之发票并先后于2016年7月25日、2016年12月6日共计向同丰公司全额支付合同价款人民币66,000元。20、2016年6月29日《设计合同》。21、2016年6月29日上海增值税专用发票。22、银行付款凭证。上述证据20-22以证明(1)原告于2016年6月29日与无锡市上瑞元筑设计制作有限公司(下称上瑞元筑公司)签约，原告委托上瑞元筑公司对系争房屋提供设计服务；(2)签约后，原告收讫上瑞元筑公司开具之发票并于2016年7月21日向上瑞元筑公司支付部分合同价款人民币151,737元。23、2016年8月8日《建筑工程施工合同》。24、2016年8月8日上海增值税专用发票。25、付款凭证。上述证据23-25以证明(1)原告于2016年8月8日与东亚联合控股(集团)有限公司(下称东亚公司)签约，原告委托东亚公司对系争房屋内原有地面、地毯等进行拆除；(2)签约后，原告收讫东亚公司开具之发票并先后于2016年8月12日、2016年12月27日共计向东亚公司全额支付合同价款人民币275,000元。26、2016年8月30日《上海外滩(自如驿)装饰修缮项目设计合同》。27、2016年8月30日上海增值税专用发票。28、付款凭证。上述证据26-28以证明(1)原告于2016年8月30日与上海明悦建筑设计事务所有限公司(下称明悦公司)签约，原告委托明悦公司对延安东路XXX号优秀历史建筑进行装饰修缮设计；(2)签约后，原告收讫明悦公司开具之发票并于2016年9月26日向明悦公司支付部分合同价款人民币24,000元。29、2016年9月1日《建设工程监理合同》。30、上海增值税专用发票。31、付款凭证。上述证据29-31以证明(1)原告于2016年9月1日与上海市建设工程监理咨询有限公司(下称监理咨询公司)签约，原告委托监理咨询公司对延安东路XXX号建设工程进行监理；(2)签约后，原告收讫监理咨询公司开具之发票并于2016年9月13日向监理咨询公司支付部分合同价款人民币96,000元。32、2017年7月7日链家公司出具之《情况说明》，以证明链家公司于2016年5月4日接受自如公司委托代为向被告支付房屋租赁保证金人民币2,000,000元，另于2016年5月13日接受自如寓公司委托代为向被告支付剩余首期租金人民币3,571,602元。被告上海赢符豪物业管理有限公司未作答辩。经审理查明：2016年5月1日，被告与案外人上海自如资产管理有限公司(下称自如公司)签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)被告将位于上海市黄浦区延安东路134、142、150号底层东部及二层东部之建筑面积642平方米、三层及四层之建筑面积1,644平方米、底夹层之建筑面积217平方米共计面积为不少于2,503平方米之房产出租予自如公司使用(合同1.1)；(2)自如公司可将承租房产用于办公或开设酒店、公寓，并按照自如公司所取得之合法经营方式进行经营使用(合同1.2)；(3)租期自2016年5月1日起至2027年9月30日止，实际交付房产日期由双方另行予以书面确认，自房产交付之日起至2016年10月30日为免租期以供自如公司进行装修、设备安装调试及其他营业准备工作，该期间自如公司无需支付租金(合同2.1)；(4)2016年5月1日至2019年4月30日期间年租金为人民币5,032,802元，租金每满3年按7%递增，自如公司首期须支付12个月租金人民币XXXXXXX元及2个月押金人民币838,800元共计人民币5,871,602元(合同3.1)；(5)被告确认房产及其附属物无任何第三方可主张权利且无任何与自如公司有关之问题后，被告通知自如公司进行房产交付，双方进行书面交接(合同4.1)；(6)被告保证确实拥有房产之租赁权、使用权及出租权，保证房产在本合同签订之前不附有任何其他担保物权及债权，保证房产现状不属违章建筑，保证房产未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施(合同6.1)；(7)被告明确知晓自如公司租赁房屋用途为用于公寓经营使用，并保证该房屋在自如公司按照法律、法规及行政管理要求，办理相关合法证照后，能够用作该项用途(合同6.3)；(8)被告应当全力协助自如公司办理经营、设计、装修或改扩建所需或可能发生之规划、环保、水电、通讯、消防、卫生及其他国家规定之申请报批手续(合同6.4)；(9)本合同有效期内，如房产所有权转让或抵押予第三方，且自如公司放弃优先购买权，则被告保证将使受让方或抵押权人充分了解租赁双方在本合同项下之权利及义务，同时受让方或抵押权人书面保证自如公司继续享有本合同项下之一切权利，且自如公司可继续正常合法经营(合同6.7)；(10)自如公司可对房产外型、内部布局进行设计及装修，该设计及装修费用由自如公司承担，如自如公司进行装修或改扩建需改变房产基本结构，则应当事先征得被告同意(合同7.4)；(11)如被告违反其保证或责任、或违反本合同其他规定，在自如公司通知之补救期内又未予及时补救，致使自如公司不能正常对外营业或导致自如公司之合同权益受到实质损害，自如公司如依据上述情形提前终止合同，应当书面通知被告，被告应当及时退还自如公司结余之款项，租金照实结算；针对上述情形，自如公司亦可选择不予终止合同，但自如公司仍有权要求被告赔偿其所遭受之一切损失(合同9.5)；(12)双方同意对于一般违约情形，譬如被告未能履行除按时交付房屋外之其他相关义务的，自如公司有权不予支付被告违约期间之租金，如被告违约造成自如公司其他损失的，被告还应赔偿自如公司之直接损失，但该项损失标准以第三方评估为准(合同11.2.3)；(13)除已作规定外，本合同任何一方如有违约行为，均应在收讫另一方通知后7日内予以更正，逾期未能更正的，另一方保留索赔之权利(合同11.5)。同日，被告与自如公司另行签订《补充协议》(下称《补充协议1》)一份，约定(1)位于物业顶部广告牌位经营归属权归被告所有，自如公司有权优先提出租赁需求，经租赁双方协商一致并签署相关租赁合同之后自如公司方可使用(协议4)；(2)自如公司有权对顶层按照自如公司方案进行拆除改造及扩建，被告负责与有关部门进行协调(协议5)；(3)被告仅负责自如公司办理相关合法手续之协调工作，与之产生之相关费用由自如公司承担，如由于自如公司所递交之相关方案未被对应之相关部门核准批复而不能实施的，被告不被视为未履行或未完整履行(协议6)。2016年5月11日，被告、自如公司、案外人北京自如寓资产管理有限公司(下称自如寓公司)签订《补充协议》(下称《补充协议2》)一份，约定(1)自如公司将《房屋租赁合同》及《补充协议1》项下所有权利义务转让予自如寓公司，自如寓公司同意受让，且自如公司同意承担违约连带责任；(2)原合同约定自如公司首期须支付12个月租金及2个月押金共计人民币5,871,601元，现因被告未能及时提供发票，故自如寓公司在首期付款中暂扣人民币300,000元；(3)原《房屋租赁合同》及原《补充协议1》中各项权利义务均由本补充协议项下被告与自如寓公司继续履行，但自如公司对承租方之权利义务须承担连带责任，如自如寓公司在租赁期内违约，被告有权同时追诉自如寓公司及自如公司两方之违约责任。同月，被告、自如公司、自如寓公司及原告签订《变更协议》一份，约定(1)《补充协议2》所约定之自如寓公司权利义务转移予原告；(2)自如公司及自如寓公司根据原协议约定已经向被告支付之租金及其他费用，原告无需再行支付；(3)租赁期内，如原告违反原合同约定未能履行相关义务，被告有权单方面提起诉讼，自如公司及自如寓公司负有一切连带责任，如原告不具备赔偿能力，一切法定赔偿均由自如公司及自如寓公司承担；(4)本协议自2016年5月18日起生效。上述文件签署期间，被告实际收讫承租方所付租金及押金共计人民币5,571,602元。另查明：2015年8月17日，上海市延安东路XXX-XXX号(双号)房屋被列为上海市人民政府批准公布之第五批优秀历史建筑。原告承租之前，曾于2016年5月12日与案外人中勘冶金勘察设计研究院有限责任公司(下称中勘公司)签订《技术服务合同》一份，原告委托中勘公司对系争房屋进行平面测量，包括实地测绘并出具最终测绘报告，技术服务报酬为人民币10,000元。中勘公司完成委托事项后，原告按约全额支付报酬人民币10,000元。2016年6月28日，原告与案外人上海同丰工程咨询有限公司(下称同丰公司)签订《技术服务合同》一份，原告委托同丰公司对系争房屋进行建筑结构测绘及优秀历史建筑综合检测，原告并为此全额支付合同约定之检测费用人民币66,000元。2016年6月29日，原告与案外人无锡市上瑞元筑设计制作有限公司(下称上瑞元筑公司)签订《设计合同》一份，原告委托上瑞元筑公司对系争房屋提供室内设计服务，原告并为此向上瑞元筑公司支付部分设计费用计人民币151,737元。2016年8月8日，原告与案外人东亚联合控股(集团)有限公司(下称东亚公司)签订《建设工程施工合同》一份，原告委托东亚公司对系争房屋原有管线、装修面层、隔墙等进行全部拆除工作，原告并为此全额支付工程款人民币275,000元。2016年8月30日，原告与案外人上海明悦建筑设计事务所有限公司(下称明悦公司)签订《上海外滩(自如驿)装饰修缮项目设计合同》一份，原告委托明悦公司对上海市延安东路XXX号优秀历史建筑进行装饰修缮设计，原告并为此向明悦公司支付部分咨询服务费计人民币24,000元。2016年9月1日，原告与案外人上海市建设工程监理咨询有限公司(下称监理咨询公司)签订《建设工程监理合同》一份，原告委托监理咨询公司对上海市延安东路XXX号建设工程进行监理，原告并为此向监理咨询公司支付部分监理酬金人民币96,000元。上述所涉房屋质量检测报告及装修(局部修缮)工程方案经向上海市房屋安全监察所、上海市历史建筑保护事务中心报审后，均未获最终通过。再查明：2015年7月14日，系争房屋经登记设定抵押，抵押权人系中国建设银行股份有限公司汕头市分行。2016年12月26日，系争房屋因借款、抵押、保证合同纠纷被广东省汕头市中级人民法院司法限制而被查封。2016年10月26日，原告致被告《商洽函》，称(1)原告于近日获知系争房屋在被告出租之前既已抵押予银行，且银行现正试图实现抵押权，被告隐瞒抵押一节已构成违约；(2)被告应积极寻找解决方案，解除房屋所设抵押权以保证租赁合同能够正常履行；(3)为防止损失扩大，原告自发函之日起即停止所有装修、设备安装调试及其他营业准备工作，并停止支付租金，直至房屋抵押权解除或者有其他可获原告认可之执行方案；(4)因系争房屋审批经营手续存在问题，导致原告未能按合同约定正常开工装修，被告据此曾邮件告知将原有6个月免租期再予顺加4个月免租期；(5)被告应于2016年11月20日之前解除系争房屋抵押状态并保证租赁合同可予正常履行。审理中，原告称原告承租系争房屋后，经被告交付钥匙后进入系争房屋进行前期设计工作，原、被告就房屋交付并未办理正式交接手续。2016年12月，原告发现系争房屋被被告加设门锁并予控制。综上，现原告称被告在签订租赁合同时未予告知房屋已被列为优秀历史建筑，而该项房屋性质导致原告提交装修方案等最终未获审批通过，原告就此无法将系争房屋用于原租赁目的。另外，被告签约时亦隐瞒系争房屋已被设定抵押权之情节，被告行为违反其在租赁合同中所作承诺，而被告经原告书面催告后亦未能解除该项抵押。就此，原告以被告违约并致原告遭受损失且无法实现合同目的为由起诉来院。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《补充协议1》、《补充协议2》、《变更协议》、人民政府关于优秀历史建筑之批复文件、《商洽函》及其快递凭证、付款凭证、房地产登记资料、报批审核材料、《技术服务合同》、《设计合同》、《建设工程施工合同》、《上海外滩(自如驿)装饰修缮项目设计合同》、《建设工程监理合同》、上海增值税专用发票、银行付款凭证以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》、《补充协议1》、《补充协议2》、《变更协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守约定之义务。针对原告诉请，原告现要求解除租赁合同之理由为(1)被告签约时未告知系争房屋被列为优秀历史建筑，导致原告提交之装修方案等未获最终审批通过；(2)被告签约时对系争房屋已被设定抵押权予以隐瞒，且系争房屋在签约后又被法院予以司法限制。对于理由(1)，鉴于(1)原告在知晓系争房屋属于优秀历史建筑后仍然进行相关设计工作等，有关方案提交相关部门审批过程中，相关部门审核结果系要求原告进一步完善设计方案，并未告知系争房屋作为优秀历史建筑，故不可作为办公或开设酒店、公寓使用，由此可见，系争房屋即使列为优秀历史建筑，亦并不必然导致原告租赁目的无法实现；(2)原告称系签约后方知系争房屋被列为优秀历史建筑，但原告就此并未提供之后与被告进行交涉之相关书面材料以证明被告隐瞒上述事实之情节；(3)2016年5月1日所签《补充协议1》中约定被告仅对承租方办理相关合法手续之协调工作予以负责，而承租方所提交之相关方案因未获核准批复导致无法实施，则不应视为被告未予履行或未予完全履行。鉴此，原告就系争房屋属于优秀历史建筑一节无法取得合同解除权。对于理由(2)，被告在租赁合同中保证系争房屋在签约前并不附有任何其他担保物权或债权，而针对被告违反该项保证义务之情形，租赁合同同时约定在承租方所通知之补救期内，原告未予及时补救，并致使承租方不能正常对外营业或使承租方之合同权益受到实质损害时，承租方可依据上述情形书面通知提前终止租赁合同。原告提供证据显示，系争房屋在签约前已被设定抵押权，故被告实际违反其在租赁合同中所作保证，但鉴于(1)原告未能举证证明系争房屋在签约前所设定之抵押权已经实际导致原告无法正常对外营业或实质损害原告作为承租方之合同权益；(2)根据“买卖不破租赁”原则，正常情形下，原告作为承租方之合同权利并不因房屋产权变更而遭受实质影响。鉴此，即使被告违反房屋未被设定抵押权之保证，原告亦并不因此而必然取得合同解除权。综上，原告基于所称履约情形，并未实际取得合同解除权。审理中，原告称其于2016年12月发现系争房屋被被告加设门锁并予控制，对于上述被告实际收房情节，原告并未提供相关证据予以证明，而被告实际收房势必导致合同实际解除，该项收房导致合同解除情节与原告现要求行使合同解除权以提前解除合同之情形彼此相悖，由此，本院对原告所述系争房屋已被被告实际收回之情节基于目前证据尚难以采信。综上，鉴于原告根据合同约定，基于原告所述两项理由并未实际取得合同解除权，而原告就合同已经因被告加锁而实际提前解除一节亦未能提供相关证据予以证明，鉴此，本院对原告要求解除租赁合同及相关补充协议之诉请依法予以驳回。对于原告要求返还租金及押金，并要求就所付款项赔偿利息损失之诉请，鉴于目前尚无证据可予证明原告已经实际取得合同解除权抑或合同已经实际解除，故租赁合同项下相关费用须待租赁合同履行情况进一步明确之后方可予以结算，鉴此，本院对原告该项诉请亦依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告自如寓(北京)酒店管理有限公司要求解除2016年5月1日所签《房屋租赁合同》及《补充协议》、要求被告上海赢符豪物业管理有限公司返还租金及押金共计人民币5,571,602元、要求被告上海赢符豪物业管理有限公司就上述返还款项赔偿利息损失的诉讼请求。案件受理费人民币56,009元，适用简易程序减半收取为人民币28,004.50元，由原告自如寓(北京)酒店管理有限公司负担，本院退还原告自如寓(北京)酒店管理有限公司人民币28,004.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一七年八月二十一日书记员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。