福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2309号上诉人（一审被告）：宋建团，男，1976年3月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。被上诉人（一审原告）：闽侯县天顺包装有限公司，住所福建省闽侯县竹岐乡白龙村。法定代表人：范本香。委托诉讼代理人：林茜，福建海山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳娟，福建海山律师事务所律师。上诉人宋建团因与被上诉人闽侯县天顺包装有限公司（以下简称“天顺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初3794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋建团上诉请求：维持一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，撤销一审判决第五项。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审中，天顺公司始终没有向法院提供证据证实租赁房屋有取得建设工程规划许可证或属按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故本案《厂房租赁合同》效力待定。2.根据合同约定，只有天顺公司因宋建团违反合同第六条第三项约定的六种情形之一而解除合同，才能获得100000元违约金。从天顺公司的起诉状看，本案是宋建团解除合同，与合同约定不符，天顺公司不具备主张违约金的条件。且宋建团一审庭审后提交的《门卫费用分摊确认书》可以证明，宋建团经天顺公司同意后才将租赁物部分转租给案外人。因此，一审法院判决宋建团向天顺公司支付违约金100000元，是错误的。天顺公司辩称：1.天顺公司租赁厂房前已依法取得建设工程规划许可证，且在签订合同时向宋建团出示并得到宋建团确认，双方更是在《厂房租赁合同》第一条中明确厂房信息详见建设许可证NO.0433513号,租赁合同合法有效。一审诉讼过程中，宋建团从始至终未对天顺公司是否取得建设工程规划许可证提出异议，上诉却主张合同效力待定，恶意拖延诉讼的目的显而易见。2.宋建团承租期间存在屡次拖欠租金、拒不支付水电费、擅自转租及擅自改动厂房结构、破坏承租厂房等恶劣行为，已构成根本违约。根据双方租赁合同约定，若宋建团有上述行为中的任意一种，天顺公司均有权解除合同，并要求宋建团支付违约金。一审法院结合案件事实情况对违约金作出适当调整，判令宋建团支付违约金100000元，于法有据。宋建团二审中提供的《门卫分摊确认书》不属于新证据，该份确认书中既未有天顺公司签章，亦未有法定代表人签字，非公司行为，不应予以认定。综上，请求驳回宋建团的上诉请求。天顺公司向一审法院起诉请求：1.解除天顺公司与宋建团签订的《厂房租赁合同》；2.宋建团立即向天顺公司支付2016年3月10日至2016年7月10日期间拖欠的租金共计137010元及水电费11569.5元；3.宋建团向天顺公司支付违约金人民币100000元；4.宋建团向天顺公司支付逾期付租违约金（该违约金自2016年3月10日起暂计至2016年8月18日金额为16523元，剩余逾期付款违约金自2016年8月19日起以宋建团拖欠租金总额为本金按日万分之八的标准计算至宋建团实际付租之日止）；5、天顺公司不予退还宋建团缴纳的履约保证金75500元。一审法院认定事实：2011年8月17日，宋建团以福州鑫森源商业展示展柜制作有限公司（尚未工商登记注册）的名义与天顺公司签订租赁合同，合同约定：出租人天顺公司，承租方：福州鑫森源商业展示展柜制作有限公司。天顺公司将坐落于闽侯县竹岐乡白龙村316国道的厂房出租给承租方，厂房面积为3152.88平方米，办公路第三层为622.54平方米，该租赁物用途为木制展示柜生产。租赁期间：租赁期限为5年，从2011年9月10日至2016年9月9日。租金及其支付期限和方式：第1年，即从2011年9月10日起至2012年9月9日止，每平方米租金人民币10元，年租金453000元；第2年租金不变，第3年在上一年租金的基础上递增10%，年租金为498300元；第4年在上一年租金的基础上递增10%，年租金为548130元；第5年租金为602943元。租金以现金方式每半年支付一次，租赁保证金为75500元。合同第六条违约责任：（二）承租方延迟交付租金，每延迟一日应向租赁方支付月租金的万分之五的违约金，超过20天的，经甲方催告后10天内，仍没有支付租金的，承租方有权解除合同，并每日按月租金的万分之八向承租方支付违约金。（三）承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，并要求承租方支付违约金100000元：1、未经出租方书面同意擅自将租赁物转租、转借他人的；……5、承租方逾期支付水电费超过90天的。6、乙方未按照约定的方法或者按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物损坏或主体结构改变的。合同第七条约定：合同租赁期满，乙方应于租赁期满之日起3日内，将租赁物返还甲方，经验收后没有损坏的，甲方无息退还乙方保证金，发现损坏的，甲方有权将保证金折抵损失费。合同签订后，宋建团向天顺公司缴纳押金75500元。在履行合同过程中，宋建团于2011年起将租赁场所转租给案外人。截止到2016年3月19日，宋建团拖欠租金22151元。宋建团于2016年5月10日支付租金20000元，于2016年5月29日支付租金30000元，于2016年6月26日支付租金23000元。2016年度租赁场所的月租金为3152.88平方米×13.31元/平方米=41964.83元。审理中，宋建团确认尚欠水电费11569.5元。一审法院认为：因福州鑫森源商业展示展柜制作有限公司尚未登记注册，故《厂房租赁合同》的合同双方当事人应为宋建团与天顺公司。该《厂房租赁合同》系宋建团与天顺公司的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，为有效合同，天顺公司、宋建团双方应按合同约定的内容切实履行。一、天顺公司、宋建团双方解除《厂房租赁合同》的时间确定。天顺公司认为解除合同的时间为2016年7月10日，但并未提供证据证明，故一审法院按宋建团自认的时间2016年6月9日认定为双方解除《厂房租赁合同》的时间。二、宋建团拖欠的租金。本案租金争议的焦点为租金计算至2016年7月10日还是计算至2016年6月9日。审理中，天顺公司主张计算至2016年7月10日拖欠的租金为117010元，宋建团认为双方租赁关系终止于2016年6月9日，同时要将押金75500在租金中予以扣除。一审法院认定双方解除租赁关系的时间为2016年6月9日，故天顺公司主张2016年6月9日至2016年7月10日的租金没有依据，应当予以扣除，即天顺公司主张计算至2016年7月10日拖欠的租金为117010元需扣除一个月的租金41964.83元，故宋建团拖欠天顺公司的租金为75045.17元，一审法院予以认定。三、保证金75500元是否应予退还。依据《厂房租赁合同》第七条的约定，宋建团所交纳的保证金仅作为折抵损失作用，故天顺公司主张不予退还该保证金，缺乏依据，一审法院不予以支持。该笔保证金在宋建团应付款中予以抵扣。四、对天顺公司主张违约金100000元的认定。天顺公司以宋建团将租赁场所转租、拖欠水电费为由向宋建团主张违约金100000元。宋建团认为转租已经天顺公司同意，缺乏证据，故天顺公司要求宋建团支付违约金100000元，予以支持。五、逾期支付租金的违约金。宋建团在履行合同中确实存在逾期支付租金的行为，但已确定宋建团支付违约金100000元，故天顺公司再主张迟延支付租金的违约金，一审法院不再予以支持。六、拖欠的水电费。审理中，宋建团认可拖欠天顺公司水电费11569.5元，故天顺公司主张宋建团支付该款，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认闽侯县天顺包装有限公司与宋建团签订的《厂房租赁合同》于2016年6月9日解除；二、宋建团支付闽侯县天顺包装有限公司租金75045.17元；三、宋建团支付闽侯县天顺包装有限公司拖欠的水电费11569.5元；四、上述二、三两项相加共计86614.67元，扣除保证金75500元，宋建团还应于本判决生效之日起十日内支付闽侯县天顺包装有限公司11114.67元；五、宋建团应于判决生效之日起十日内支付闽侯县天顺包装有限公司违约金100000元；六、驳回闽侯县天顺包装有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：天顺公司是否同意宋建团将租赁场所转租给他人。宋建团提交的《门卫费用分摊确认书》虽没有天顺公司盖章或法定代表人签字确认，但天顺公司确认在其公司名称下方签字的“范依妹”是公司前法定代表人的家属，有收取过租金。因此，本院认定范依妹在签订《门卫费用分摊确认书》时有权代表天顺公司处理相关租赁事宜，《门卫费用分摊确认书》对天顺公司具有法律约束力。《门卫费用分摊确认书》明确载明宋建团经同意已转租部分给另一户，宋建团以此主张转租经过天顺公司同意，有事实依据，应予以认定。本院认为，本案争议焦点首先在于《厂房租赁合同》的效力问题。《厂房租赁合同》第一条明确约定租赁厂房建筑面积为3152.88平方米，详见建设许可证NO.0433513。可见，在双方签订《厂房租赁合同》时，租赁厂房已取得建设工程规划许可证。租赁厂房现已进行不动产权登记，宋建团仍以租赁物未经建设工程规划许可为由主张《厂房租赁合同》无效，于法无据，应认定《厂房租赁合同》为有效合同。其次，宋建团是否要向天顺公司支付违约金100000元。本案中，天顺公司系基于宋建团存在《厂房租赁合同》第六条违约责任中约定的“1.未经甲方（天顺公司）书面同意擅自将租赁物转租、转借他人的；……5.逾期支付水、电费，超过90天的；6.未按照约定的办法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损坏或主体结构改变的”情形，主张宋建团支付违约金100000元。但《厂房租赁合同》并未对水、电费的具体支付期限作出约定，在履行合同过程中，宋建团也不是按照固定的时间支付水、电费，故无法认定宋建团逾期支付水、电费超过90天。如前所述，宋建团转租系经过天顺公司同意，也不存在未经同意擅自转租的情形。天顺公司也没有证据证明宋建团有未按照约定办法或租赁物性质使用租赁物、致使租赁物受到损坏或主体结构改变的情形。因此，天顺公司要求宋建团按照《厂房租赁合同》第六条支付100000元违约金，并没有事实依据，应予以驳回。最后，宋建团是否应承担逾期支付租金的违约金。双方对一审判决认定宋建团共拖欠租金75045.17元无异议，本院予以确认。于本案争议的租金期限来看，按照《厂房租赁合同》第四条租金和租赁保证金及支付方式第（三）点约定，“本合同的租金以现金方式每半年支付一次，并于每半年期满的前一个月支付清。即租满5个月就得付下半年的租金。……”宋建团应于2016年2月10日前付清2016年3月10日至2016年9月9日的租金，但其直至2016年5月10日才开始支付部分租金，已超过30天。按照《厂房租赁合同》第六条违约责任第（二）点约定，宋建团迟延支付租金，超过20天的，经天顺公司催告后10天内，仍没有支付租金的，天顺公司有权解除合同，并每日按月租金的万分之八向天顺公司支付违约金。天顺公司诉请宋建团以拖欠租金总额为本金按日万分之八标准支付自2016年3月10日起至实际付清租金之日止的违约金，于法有据，应予以支持。综上所述，宋建团的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初3794号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初3794号民事判决第五项、第六项；三、宋建团应向闽侯县天顺包装有限公司支付逾期交纳租金的违约金（违约金以75045.17元为基数，按照日万分之八的标准从2016年3月10日起计算至实际付清租金之日止）；四、驳回闽侯县天顺包装有限公司的其他诉讼请求；五、驳回宋建团的其他上诉请求。一审案件受理费3205元，由宋建团负担853元，由闽侯县天顺包装有限公司负担2352元；二审案件受理费2300元，由宋建团负担853元，由闽侯县天顺包装有限公司负担1447元。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 李文颖审 判 员 陈雁兰二〇一七年八月三日法官助理 金光玉书 记 员 程 婷