广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初5229号原告：白深，男，1986年1月4日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：雷喜文，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，广东帅毅律师事务所实习律师。被告：匡冬梅，女，1987年11月16日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：马玉文，广东广鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华锋，广东广鸿律师事务所律师。原告白深与被告匡冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人雷喜文，被告的委托诉讼代理人马玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《转让合同》；2.请求判令被告向原告退还已支付的款项26635元、违约金2100元及支付逾期付款利息；3.被告赔偿原告的装修损失60000元及逾期付款利息。事实和理由：2016年12月22日，原、被告签订《转让合同》，约定被告向原告转租位于中山市××××卡之二的店铺，原告需向被告支付店铺转让金及押金，按期支付租金。合同签订后，原告依约定履行合同义务，向被告支付店铺转让金和押金，并按期支付租金。但在合同转让期内，被告反悔收回店铺。被告的行为构成违约，需按合同约定承担违约责任，向原告返还已支付的店铺转让费及押金，并赔偿原告经济损失60000元。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告退还原告款项6000元及支付违约金2100元。被告辩称，原告与被告签订转让合同后，原告没有按照合同约定交纳租金和水费，致使被告已向店铺主人垫付了2017年1月至5月的租金共计19500元，而2016年9月份至2017年3月份的水费857.24元，原告至今未能交付。原告与被告签订合同后，被告向产权人提出变更要求，产权人的要求是缴清所欠的租金和费用后随时可以变更。基于原告延付租金，在多次催促下未能履行转让合同约定的义务，故被告于2017年4月26日向原告发出催促函，同日原告回复解除该转让合同。为了避免损失扩大，被告与商铺产权人商量将商铺交付产权人，产权人没收了被告缴纳的押金。涉案转让合同不能履行的原因在于原告，原告应承担法律责任，因此原告的第二、三诉讼请求没有任何法律和事实依据，应予以驳回。对于已经垫付的租金和电费，原告应予返还，被告已另行起诉【（2017）粤2072民初5531号】。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并对双方提交的证据进行了质证辩证。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原、被告的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：2016年12月22日，被告作为甲方（转让方）与原告作为乙方（受让方）就中山市××××卡之二的店铺签订《转让合同》。《转让合同》约定店铺内所有财产（现位于铺内的商业经营设施及装修、货架、办公用品、电线电话、押金等）归乙方所有，约定转让期限为2016年8月至2018年10月19日。合同第三条对转让费用进行约定：店铺转让费为35000元，押金为10635元，合计45635元，具体支付方式为：1.乙方已于2016年8月24日支付店铺转让费10000元，支付押金10635元，合计20635元；2.合同签订之日，乙方向甲方支付店铺转让费6000元；3.甲方于2017年3月1日前协助乙方将商铺租赁权人变更到乙方名下，乙方向甲方支付剩余的店铺转让费19000元。合同第四条约定自2016年8月1日起，商铺所有的债权、债务均由乙方承担，2016年9月至2016年12月房租由乙方承担，交由甲方代缴，若因甲方原因延迟缴纳导致乙方违约，一切责任由甲方责任。合同第五条约定：“1.若合同约定期限内，甲方无法协助乙方将本合同项下商铺的租赁权人变更到乙方名下，甲方只收取乙方商铺转让费20635元，逾期退回，视为违约，将支付乙方应退款项的35%作为违约金；2.若转让期间，甲方返还或产权方收回店铺，甲方应全额退还乙方已支付的款项，并赔偿乙方60000元装修损失费用；3.本合同签订后，若乙方不支付转让费，或甲方协助乙方将本合同项下商铺的租赁权人变更到乙方名下，若乙方不支付转让费，乙方将承担违约责任，以乙方未付款项的35%作为违约金”。2016年12月22日，被告向原告出具两张收款收据，编号为1726018的收款收据载明被告确认收到原告20635元，编号为1726017的收款收据载明“今收到白深转让店铺转让费订金6000元，欠19000元，老板申请书签字后，签合同，给完”，上述收据载明的费用共计26635元。2017年4月26日，被告向原告发出催促函，要求原告返还垫付的租金和向租赁物产权人中山市菊城房地产开发有限公司（以下简称菊城房地产开发公司）缴纳租金。2017年5月5日，被告向原告发出告知函，告知原告于2017年5月6日办理交接。诉讼中，原告提供了向被告微信转账记录，拟证明已经按时向被告支付2016年9月至2017年2月的店铺租金。原告称，2016年9月4日转账的3600元是用于支付9月份的租金，10月11日转账的3168元是用于支付10月份租金，10月28日转账的3881元是用于支付11月份租金3600元及水电费281元，12月4日转账的3600是用于支付12月份的租金，2017年1月4日转账的3600元是用于支付2017年1月份的租金，2017年2月14日转账的5900元是支付2017年2月份租金3600元、电费2112.8元、水费197.2元。被告认为2016年10月11日转账的3168元是在原告店里帮客人做纹眉后，原告收取相关费用后转交给被告的纹眉费，而不是租金；10月28日转账的3881元则用于缴纳2016年9月的电费，并为此提交了2016年9月的电费发票，发票显示交款时间为2016年11月3日14：34，电费金额为3880.66元，违约金为116.42元，发票金额合计3997.08元，原告则提交了2016年11月3日的14：34支付宝转账记录，记录显示原告以***小榄镇简爱美甲的名义向广东电网公司转账，缴费金额为3997.08元，拟证明3881元已用于抵扣租金，2016年9月的电费是原告另行缴交的；另被告称2016年12月4日的转账用于支付10月份的租金，2017年1月4日的转账用于支付2016年11月的租金，2017年2月14日的转账用于支付2016年12月的租金及2017年1月的水电费。庭审中，原告称因为被告未将原告支付的2017年1、2月份的租金转交给产权人菊城房地产开发公司导致租赁权人无法变更；被告则称因为原告拖欠2017年1、2月份的租金及不提供身份证件导致租赁权人无法变更。对此，原告称2017年2月24日已经取回身份证并告知被告，但被告一直未取。另查，被告于2017年3月15日封锁铺位，原告确认2017年3月16日至2017年5月6日期间可自由出入店铺，但直至2017年5月6日才完全搬离涉案商铺。现原、被告均同意解除2016年12月22日签订的《转让合同》，原告认为解除合同时间为2017年3月15日，被告认为解除合同时间为2017年5月5日。另查，2017年5月12日，被告将原告诉至本院【案号：（2017）粤2072民初5531号】。该案中，被告诉称：在本案的《转让合同》订立后，被告已向房东作出变更说明与请求，但因原告迟延交付2016年10月至12月份的租金和水费，并欠2017年1月至3月的租金，迫使被告垫付了2017年1月至4月的租金。截止于2017年4月26日，原告仍未返还垫付的租金及2016年9月至2017年3月份的水电费857.24元，原告也未按合同约定支付最后一期转让款19000元。又查，菊城房地产开发公司作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）于2015年10月19日签订《物业租赁合同》，约定甲方将中山市XXX卡之二的店铺出租给乙方，并约定2016年1月1日至2016年12月31日的租金为3545元，2017年1月1日至2017年12月31日的租金为3900元。2017年3月21日，案外人林锦华向本院出具证明，该证明载明被告于2017年春节期间向其提出变更合同租赁人，其回答是，承租人必须先处理好所欠的费用，然后书面向公司提出申请变更租赁人，包括新的租赁人身份证复印件及经营行业的性质，待公司批复后方可变更租赁合同。2017年3月17日，被告向菊城房地产开发公司缴纳涉案商铺2017年1月至3月租金合计11700元，并出具了相应的发票。本院认为，原告与被告签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议有效，对当事人具有约束力。现双方均同意解除于2016年12月22日签订的《转让合同》，本院予以准许。根据双方的诉辩意见，双方争议的焦点在于：1.合同的违约方在于原告还是被告；2.合同解除的时间。对此，本院作如下分析、认定：关于焦点一。双方无法继续履行合同的原因在于至今仍未按合同约定对涉案商铺的租赁权人进行变更，至于无法变更的原因，原告认为是被告没有按时将原告已缴纳的租金转交给产权人，也没有主动向原告领取身份证件；被告则认为原告没有按时缴纳租金，也没有出示变更合同需要的身份证件，导致合同无法变更。针对租金的缴纳情况，本院认为针对2016年10月11日原告转账的3168元，虽原告称用于支付2016年10月的租金，但从支付金额看与双方约定的租金并不相符，且因双方确认原、被告签订合同后，被告还通过原告为其客户提供纹眉服务，即双方还存在其他金钱交易关系，被告亦陈述该款是为原告客户提供了纹眉服务后，原告代为转付的款项，在原告并未提交证据证明该款是用于缴纳租金的情况下，原告应为此承担举证不能的责任，本院依法认定该款并非用于支付租金。至于2016年10月28日转账的3881元，被告称该款是用于支付2016年9月电费，但从被告自行提交的电费发票上显示的金额、交款时间等均与原告提交的2016年11月3日转账缴纳电费的记录相吻合，故本院采纳原告的主张，2016年10月28日转账的3881元中，其中3600元用于支付租金，281元用于支付水费。至于其他转账记录，因双方对缴纳用途均未有异议，综上通过依次扣减未缴付的租金，本院认定原告已缴纳2016年9月至12月的租金。2017年2月14日转账中的3600元应用于支付2017年1月的租金。另因双方在《转让合同》中并未约定2017年1月租金的缴纳方式及金额，但已确定2016年8月1日后的涉案商铺的债权债务由原告承担，根据被告与菊城房地产公司签订的《物业租赁合同》，本院认定从2017年1月起的每月租金应为3900元，并应由原告自行缴付。关于身份材料的领取问题，虽原告已告知被告身份证已经取回，但原告作为身份证件的所有人，应积极配合被告，将证件主动交给被告，而非等被告过来领取。综上，根据租金的缴纳情况及提供身份材料的情况，本院认为属于原告怠于履行其合同义务，导致合同解除，违约责任应在于原告。至于原告要求被告退还已缴款，因双方已同意解除合同，且合同已不再履行，本院认为原告已缴纳的转让款及押金合计26635元应予以退还，但因原告在庭审中称不要求退回其中20635元，仅要求退还6000元是其自身合法权利主张，本院予以准许。至于被告认为原告违约，该款不应退还的抗辩，因双方在合同中并未明确如原告导致无法更名或合同解除，被告可没收原告已缴纳的款项，故此，在合同已经解除的情况下，被告要求没收原告已缴款项，欠缺法律和事实依据，本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金及装修款60000元，因违约责任在于原告，故本院对此诉求不予支持。关于焦点二。虽被告在2017年3月15日将商铺上锁，但原告已明确表示2017年3月15日至2017年5月6日期间虽没有营业，但可自由进出商铺，并于2017年5月6日才完全搬离商铺。本院认为，原告在有条件将涉案商铺内物品拿走的情况下，继续占有存放物品，应视为其继续使用租赁物，故本院认定双方解除于2016年12月22日签订的《转让合同》的时间应为原告搬出商铺之日即2017年5月6日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原、被告于2017年5月6日解除于2016年8月22日签订的《转让合同》二、被告匡冬梅于本判决生效之日七日内向原告白深返还6000元；三、驳回原告白深的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2018元，减半收取计1009元，由原告白深负担939元，由被告匡冬梅负担70元（该款原告已预交，被告负担部分应于本判决生效之日七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  伍执娟二〇一七年八月七日书记员  陈嘉欣侯艺喆