浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初2320号 原告：金华市蓝海房地产经营管理有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区胜利街173号。 法定代表人：鲍旭东。 委托诉讼代理人：胡春明，浙江杰正律师事务所律师。 被告：金华市婺城区爱你宝贝儿童摄影室，住所地：浙江省金华市婺城区新华街372号。 经营者：梅伟伟。 委托诉讼代理人：陈璐，北京盈科（金华）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王云兰，北京盈科（金华）律师事务所实习律师。 原告金华市蓝海房地产经营管理有限公司与被告金华市婺城区爱你宝贝儿童摄影室房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。本院于2020年5月11日和同年5月22日两次公开开庭进行了审理。原告金华市蓝海房地产经营管理有限公司的法定代表人鲍旭东及其委托诉讼代理人胡春明，被告金华市婺城区爱你宝贝儿童摄影室的委托诉讼代理人陈璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金华市蓝海房地产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金56724元（自2017年5月1日起计算至2017年12月31日），并支付违约金42543元；2.判令被告支付房屋占有使用费85086元（从2018年1月1日起按照2017年5月1日至2018年4月30日租金计算标准计算至2018年12月31日）；3.判令被告立即支付电费6500元，水费565.80元，物业费17760元。以上共计209178.80元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月18日，原告将位于金华市，房产证号00××53房屋Ｆ栋整幢房屋，建筑面积约370平方米租赁给被告用于经营儿童摄影，并达成《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2013年5月1日起至2017年12月31日止；第一年租金70000元，第二年租金为73500元，第三年度租金77175元，第四年度租金81034元，第五年度租金56724元（2017年5月1日至2017年12月31日），即租金每年递增5%。租金一年一付，先付后用，从第二年起于每年4月1日前将下一年度租金一次性支付。若一方违约，违约方向守约方赔付相当于当年6个月租金总额的违约金；合同期内，物业费、电费、水费由被告承担，物业管理费按1.5元／平方米／月收取，第一年免物业费，第二年起物业费为6660元，于支付租金时一并一次性支付；电费、水费按月抄表实际数目结算。合同租赁期限届满后，被告一直占用所承租房屋，同时还擅自占用Ｂ栋一楼房屋共计300平方米，直至2019年4月30日。但被告仅将租金支付至2017年4月30日，尚欠租金56724元、电费6500元、水费565.80元、物业费17760元未结清。 为支持自己的主张，原告提交了以下证据：1.营业执照副本复印件及法定代表人身份证明书，证明原告主体资格；2.被告企业登记信息及经营者人口查询单复印件，证明被告主体资格；3.《房屋租赁合同》、授权委托书、收据，证明浙江佳环电子有限公司同意原告转租的事实；4.《房屋租赁合同》及房屋产权证书，证明原、被告之间存在房屋租赁事实；5.照片复印件、告知函原件、EMS快递单复印件及投递结果查询单复印件、光盘（当庭提交，内容是2019年3月原告员工到现场要求被告办理的视频），证明租赁期限届满后，被告长期占用房屋，原告为此要求被告限期搬离；6.电表照片复印件，证明被告用电量，但未结清电费的事实；7.《关于限期搬离将军路188号租赁厂房的函》复印件，证明因被告未按时搬离租赁房屋，对原告权利造成实质性影响，导致原告无法与浙江佳环电子有限公司办理交接手续，需向佳环公司缴纳房屋占有使用费等权益；8.《佳环电子装修评估表》复印件，证明将军路188号房屋的装修补偿总金额为294万元，而根据原告与浙江佳环电子有限公司《房屋租赁合同》约定，该装修补偿款全部归原告所有；9.2019年11月21日《收款收据》复印件及《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》复印件，证明浙江佳环电子有限公司在扣除20%的费用作为占用费、其余部分扣除租金、水电费及支付相应承租人的补偿款后，原告仅获得将军路188号拆迁装修补偿款769830.89元；10.照片复印件及视频，证明被告占用房屋及私拉电表、取水的事实。 被告金华市婺城区爱你宝贝儿童摄影室辩称：1.原被告租赁合同于2017年8月1日解除，我方不应承担此后的租金及违约金；2.原告方与原房东房屋租赁合同已于2017年12月31日到期，原告无权主张2018年1月1日－2018年12月31日房屋占用费；3.原告提供的证据不足以证明被告尚欠水电费、物业费的事实情况。 被告向法庭提交以下证据：1.金华市婺城区人民政府关于房屋征收补偿决定的公告、金华市婺城区人民政府房屋征收补偿决定书复印件，证明争议房屋纳入征迁范围，依法被政府征收的事实；2.照片彩印件，证明原告因拆迁要求被告等承租户提前搬离园区，提前终止合同的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、4无异议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提供的证据2，被告提出质证意见：租赁合同签约主体是金华市爱你宝贝儿童摄影，与被告主体信息不一致，经营者姓名与租赁合同上的签名也不一致，原告没有提供关联性依据。经审查，结合庭审，本院确认其证明力。 对原告提供的证据3，被告提出质证意见：转账有佳环公司授权，但是对于延期，原告租赁合同到期后延期的事实是不能证明的，原告只提供了水电费收据缴纳到2019年9月9日，但是据被告了解，佳环公司合同到期后没有续租给原告，水电费收取的原因不清楚，当时租赁的地点已征收拆迁了，佳环公司是不可能续租给原告经营，不能直接证明续租的关系，原告实际承租期限还是合同上的期限。经审查，本院确认其真实性。 对原告提供的证据5，被告提出质证意见：原告举证目的的该组证据不充分，照片是一个男士的背影，照片拍摄的场地对象均不明确，与本案没有关联性；告知函也是原告单方做出，无法证明被告长期占用的事实；快递单查询的结果体现不出与本案有任何的关联性，收件人梅伟与本案被告经营者名字不一致，也不知内容是什么；当庭提交的光盘中的主体是谁，不能达到证明目的，不予认可。经审查，本院结合庭审予以综合认定。 对原告提供的证据6，被告提出质证意见：不能证明是被告承租的电表，不能证明没有结清电费的事实，水费没有证据。经审查，被告异议成立，本院不确认其证明力。 对原告提供的证据7、9，被告提出质证意见：原告提供的原房东告知函只能证明原房东对原告有发过函的事实，具体原房东到底扣除的费用是哪些并不能体现，无法与原告主张的占用费、租金、水电费一一对应，无法了解具体金额分别是多少，其中到底扣了哪些费用，且这些费用是否还含有除被告外其他商户的原因及原告自身的原因导致的扣费，分别是多少均不清楚；且从原房东告知函中可得知，原房东明确告知与原告的租赁合同已于2017年12月31日到期，并没有续租的意思表示。经审查，被告异议成立，本院不确认其证明力。 对原告提供的证据8，被告提出质证意见：金额是不能对应，与原告主张没有关联性。经审查，该证据系复印件，本院不确认其证明力。 对原告提供的证据10，被告提出质证意见：恰恰显示已经腾空房屋，剩下的不要了等拆迁拆除，不能证明被告占用的事实及占用时间。视频中有三禾商学院标识的地方不是涉案租赁房屋，是另一地点，与原告无关；原告无权收取水费，电费依据是什么？单价是多少？应按照国家标准来计算。更正上次庭审陈述快递没有收到过的，上面签收人是代收的。经审查，被告异议成立，本院不确认其证明力。 对被告提供的证据1，原告提出质证意见：真实性无异议，只能证明涉案房屋列入征收范围，具体征收时间并不能文件确定，最终于2019年9月才签订拆迁补偿协议，期间没有影响被告正常使用。经审查，本院确认其真实性。 对被告提供的证据2，原告提出质证意见：真实性无异议，被告没有根据告示履行，一直占用到2019年4月，不能证明合同提前终止。经审查，本院确认其真实性。 根据本院认定的证据及结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2011年8月19日，原告金华市蓝海房地产经营管理有限公司（乙方）与浙江佳环电子有限公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方愿意出租及乙方愿意承担本合同附件一、二所示租赁标的物，该租赁物位于金华市，包括全部建筑物、场地和附属设施，租赁标的物占地面积为4021.6平方米，产权证建筑总面积为6802.32平方米。租期为6年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止。并对租金标准、支付方式、租赁物的使用、设施等内容进行了约定。同日，浙江佳环电子有限公司出具给原告一份授权委托书，约定了原告因经营需要，可以转租，因转租引起的法律后果，由原告自行承担。2013年3月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其位于金华市整幢房屋租赁给乙方经营儿童摄影；房屋建筑面积约为370平方米。租赁期限自2013年5月1日起至2017年12月31日止；第一个租约年年租金为70000元；第二个租约年年租金为73500元；第三个租约年年租金为77175元；第四个租约年年租金为81034元；第五个租约年实际租用时间为（2017年5月1日至2017年12月31日）租金为56724元。租金一年一付，先付后用。第一年租金支付时间是合同签约三个工作日内一次性支付给甲方，第二年起，乙方在每年4月1日前将下一年度租金以现金或转账方式一次性交付给甲方；乙方如未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实际欠租金总额的1%加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方可按本合同条款提前终止合同，收回房屋，并有权继续向乙方追收所欠款项。订立合同后，乙方一次向甲方交纳人民币壹万元的保证金，合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方将该保证金一次性无息退还乙方；合同期内，该房屋的物业管理费、电费、水费及经营活动产生的一切费用由乙方负责。在合同期内，该房屋的物业管理费按1.5元／平方米／月收取，第一年免物业费，第二年起该房屋一整年物业费为6660元，在交纳租金的同时将物业费一同以现金或转账方式一次性交给甲方。电费、水费按月抄表实际数目结算。任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于当年6个月租金总额的违约金等内容。合同签订后，被告开始经营。被告支付租金至2017年4月30日止，之后租金未支付。后涉案租赁房屋涉及拆迁，金华市婺城区人民政府对浙江佳环电子有限公司坐落于将军路188号房屋依法实施征收。原告于2017年8月1日在金华市房屋处张贴了告示，告知将军路188创意园已于2017年7月24日停止运营，无关人员、车辆请勿入内，但被告并没有马上搬离涉案房屋。2019年3月18日，原告向被告发出告知函，要求被告于2019年3月22日前腾空房屋。 另查明，原告于2019年11月21日向浙江佳环电子有限公司交纳了电费208218.60元、水费13121.71元，共计221340.31元。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方应按约履行。1.拖欠租金问题，根据庭审情况，双方均确认已支付2017年4月30日之前的租金，被告辩称于2017年9月已搬离涉案租赁房屋未提供相应证据，本院不予采信。被告应支付原告合同期限内的2017年5月1日至2017年12月31日的房屋租金56724元。2.违约金问题，双方签订的租赁合同第八条约定的违约金过高，原告自愿下调，按合同第十六条约定违约金为6个月租金总额主张，本院认为双方对该约定系真实意思表示，且相当于参照月利率2%计算租金的金额，故本院对原告关于违约金的主张，予以支持。3.2018年1月1日－2018年12月31日期间房屋占用使用费问题，原告与浙江佳环电子有限公司的租赁期限于2017年12月31日到期，之后原告不是承租人，无法证明原告已支付该期间的租金，故对该项请求本院不予支持。4.电费、水费、物业费问题，原告未提供原告电费、水费欠费的证据，故对电费、水费的主张不予支持；对物业费，双方在租赁合同中有约定，故对物业费的主张本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金华市婺城区爱你宝贝儿童摄影室支付原告金华市蓝海房地产经营管理有限公司2017年5月1日－2017年12月31日期间房屋租金56724元，并支付违约金42543元、物业费17760元，合计117027元。 二、驳回原告金华市蓝海房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2219元（原告已预交），由原告金华市蓝海房地产经营管理有限公司负担978元，被告金华市婺城区爱你宝贝儿童摄影室负担1241元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 孙霞 二〇二〇年七月二日 代书记员 季青