云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云28民终386号上诉人（原审原告）：黄高峰，男，1969年3月19日出生，汉族，原住云南省景洪市，现住景洪市。委托诉讼代理人：周盛民，男，1964年11月23日出生，汉族，现住景洪市，系上诉人黄高峰所在社区推荐代理人。特别授权代理。上诉人（原审被告）：景洪市望江别苑酒店管理有限公司，住所地景洪市嘎兰中路100号。组织机构代码证：69085272-8。法定代表人：余金蔚，董事长。委托诉讼代理人：付宪伟，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。上诉人黄高峰因与上诉人景洪市望江别苑酒店管理有限公司（以下简称望江别苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2016）云2801民初189号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月8日立案后，因上诉人未提出新事实，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄高峰上诉请求：确认上诉人具有被上诉人酒店房屋自2013年11月30日至2033年11月30日止的使用权和经营权。其理由是：一审确认双方签订的《酒店房屋租赁合同》有效，该合同已实际履行，只是在经营中存在案外人主张酒店的27间房屋有所有权的争议，但案外人主张的房屋是其通过抵债方式由执行文书予以确认的，是《酒店房屋租赁合同》签订后，在履行中发生的行为，法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力。另外本案诉讼费应当由败诉的望江别苑公司负担。望江别苑公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回被上诉人黄高峰全部诉讼请求。其理由是：被上诉人黄高峰实际是代表XXXX公司签订《酒店房屋租赁合同》，所以黄高峰主体不适格，根据黄高峰的主张,实际是望江别苑公司二股东用酒店房屋租赁经营权为其借款作抵押，所以双方是为清偿该借款签订了《酒店房屋租赁合同》，该合同实际是借款抵押合同，未办理抵押登记应为无效合同。酒店8-10层房屋是余金蔚、廖韶清未经批准加盖，根据法律规定该租赁房屋合同无效。本案系确认之诉，属非财产案件，诉讼费只应缴纳100元。黄高峰向一审法院起诉请求：1、确认双方2013年11月30日签订的《酒店租赁合同》合法有效；2、确认黄高峰自2013年11月30日起至2033年11月30日止具有望江别苑公司酒店房屋的使用权和经营权（黄高峰当庭明确“房屋”是指景洪望江别苑酒店2-10层）。一审法院认定事实：余金蔚、廖某为望江别苑公司的股东。2013年3月19日，廖某向黄高峰出具借条注明欠其借款50万元，于2013年6月18日一次性还清。2013年9月23日，余金蔚向黄高峰出具借条注明欠其借款105万元，于2013年11月30日一次性还清。2013年11月30日，黄高峰（乙方）与望江别苑公司（甲方）签订《酒店房屋租赁合同》，约定甲方将景洪市嘎兰中路100号望江别苑酒店租赁给乙方经营使用，租赁期限自2013年11月30日至2033年11月30日共计20年，租金按20年一次性支付195万元，乙方于2013年11月30日前将租金一次性交纳，租赁期间乙方拥有该房屋的使用权、经营权等内容。酒店相关证照在合同签订后交付黄高峰，余金蔚在签订合同当天向黄高峰出具授权委托书，注明因借款而授权黄高峰办理产权证过户手续、嘎兰中路100号望江别苑酒店经营权抵押营业执照。另外，景洪市规划局向景洪市人民政府请示由于望江别苑于2008年擅自将楼屋由8层加盖至10层，建议政府依法予以处罚后给予补办完善手续。2015年5月20日，（2014）西执字第19号裁定：申请执行人丁承中、被执行人景洪市望江别苑酒店管理有限公司、余金蔚、廖某，将被执行人被执行名下位于景洪市嘎兰中路100号金地望江公馆1号的商品房27套（房号分别为A单元8001-8006号、9002-9006号；B单元8001-8007号、9001-9007号及1001、100号）以408.1106万元抵清其被执行人所欠债务。一审法院认为，根据双方合同及委托书内容，双方不是单一的房屋租赁合同关系，还包含了转让酒店的经营权及用酒店经营权、使用权作为黄高峰与望江别苑公司间借款抵押的意思表示。合同有双方签名、捺印且加盖公章，望江别苑公司未能证明该合同具有无效情形，故对望江别苑公司主张合同无效的辩称不予采纳，确认该合同有效。由于合同多处内容不明确、不具体，需要双方进一步补充约定，合同对租赁包括的房屋未作具体约定，望江别苑公司所经营的部分房屋是租用，但租赁期限不明。黄高峰未能证明酒店部分房屋是酒店产权，而执行裁定书显示部分房屋被执行抵扣其他债权。望江别苑公司所经营房屋的产权、使用权、使用期限均不明，所以不宜确认酒店房屋的使用权及经营权，故对黄高峰该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黄高峰与望江别苑公司于2013年11月30日签订的《酒店房屋租赁合同》有效；二、驳回黄高峰的其他诉讼请求。案件受理费22350元，由黄高峰与望江别苑公司各自负担11175元。本院二审期间，上诉人望江别苑公司围绕上诉请求提供民事判决书一份。欲证明同一案例因出租人未取得规划许可证，被本院认定为房屋租赁合同无效。上诉人黄高峰对一审认定事实无异议。上诉人望江别苑公司对一审认定的事实提出异议认为，其对借款情况不清楚，余金蔚的授权委托书的真实性也不能确定。本院对望江别苑公司提供的证据及异议事实审查认为，由于民事判决书与本案无关，望江别苑公司对异议事实并不能肯定，故本院不予确认。此外，由于双方对租赁的房屋包括的范围也存在争议，其中，1、黄高峰认为租赁的房屋包括景洪市嘎兰中路100号望江别苑酒店的2-10层的房屋；2、望江别苑公司认为租赁的房屋仅包括望江别苑酒店的8-9层的22间房屋。本院对此认为，由于合同中载明系约定租赁景洪市嘎兰中路100号望江别苑酒店，未明确约定具体包括哪几层房屋，所以，在黄高峰不能证实望江别苑酒店包括2-10层房屋情况下，只能以望江别苑公司认可的其酒店经营的房屋范围，确认为双方租赁的房屋范围，即望江别苑酒店3-9层的部分房屋范围。本院认为，虽然本案的《酒店房屋租赁合同》系双方自愿签订,不存在法律规定无效情形,属有效合同，但由于双方当事人均认可望江别苑酒店8-10层的房屋系望江别苑公司股东余金蔚、廖某未经主管部门批准建设,擅自加盖建设的房屋，该房屋至今未取得合法手续，为此,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，所以双方签订的《酒店房屋租赁合同》中涉及到望江别苑酒店8-9层的房屋租赁部分应属无效。其次，虽然《酒店房屋租赁合同》有效，但由于双方均认可望江别苑酒店的房屋除余金蔚、廖某加盖部分外,其他部分的房屋均系望江别苑公司向他人承租来的，并且现在望江别苑公司的承租期限已届满事实，所以,望江别苑公司实际已无该部分房屋的使用权和经营权，故黄高峰要求确认其具有望江别苑酒店房屋自2013年11月30日至2033年11月30日止的使用权和经营权已不能通过双方的《酒店房屋租赁合同》来实现,黄高峰该上诉请求不能支持。至于上诉人提出本案诉讼费收取过高的问题，由于双方争议合同涉及的酒店租金有195万元,所以本案诉讼费的收取并未违反相关法规。另外，望江别苑提出黄高峰是代表西双版纳磊鑫公司签订《酒店房屋租赁合同》，黄高峰主体不适格问题。由于望江别苑公司未提供充分证据证实该问题，所以不予支持。此外，根据双方争议的法律关系，本案案由应确认为房屋租赁合同纠纷。综上所述，上诉人黄高峰的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人望江别苑公司的上诉请求，部分成立予以支持；一审判决部分不当，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2016）云2801民初189号民事判决；二、确认黄高峰与景洪市望江别苑酒店管理有限公司于2013年11月30日签订的《酒店房屋租赁合同》有效,但该合同涉及到的望江别苑酒店8-9层的房屋租赁无效;三、驳回黄高峰的其他诉讼请求。上诉费22350元，由黄高峰与景洪市望江别苑酒店管理有限公司各负担11175元；一审受理费22350元，由黄高峰与景洪市望江别苑酒店管理有限公司各负担11175元。本判决为终审判决。审判长  蒋荣春审判员  徐艺华审判员  玉的勒二〇一七年八月二十四日书记员  张秋林