江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3507号上诉人（原审被告）：南京诺亚贸易实业有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路224号。法定代表人：叶世光，该公司总经理。委托诉讼代理人：席梦石，江苏天哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京知音琴行有限公司，住所地南京市秦淮区洪武路239号101室。法定代表人：朱厚生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚妮，江苏刘洪律师事务所实习律师。上诉人南京诺亚贸易实业有限公司（以下简称诺亚公司）因与被上诉人南京知音琴行有限公司（以下简称知音琴行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初10211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法由审判员李飞鸽适用普通程序的独任制公开开庭进行了审理。上诉人诺亚公司的法定代表人叶世光、委托诉讼代理人席梦石，被上诉人知音琴行公司的委托诉讼代理人李艳丽、张亚妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诺亚公司上诉请求：1、依法撤销一审判决中第一判项，依法改判（判决履约保证金返还应当与所欠租金及逾期付款违约金等进行结算），或裁定发回（或指定其他法院）重审或中止诉讼（审理）。2、判决被上诉人承担本案一、二审全部的诉讼费用及保全费。事实与理由：一、根据合同相对性规定，在合同履行过程中，被上诉人自2014年11月20日至2015年6月13日期间租金888333元及逾期付款违约金至今未能支付，应当在租赁期满返还房屋时与履约保证金一并结算。一审法院未作处理及判决书第6页“诺亚公司确认知音琴行已足额交纳承租诉争房屋期间的房屋租金”，与事实不符，应予以纠正。被上诉人抗辩，应一审法院协助执行通知书要求，已将上述期间的租金1560000元交至法院。上诉人认为此抗辩不成立，一审法院不应支持，理由如下：1、虽然秦淮区人民法院向被上诉人发出协助执行通知书，要求将2014年11月20日至2015年11月19日期间的租金交至法院。但上诉人与南京电线电缆厂有限公司之间签订《租赁房屋经营合同》被判决解除返还房屋时间为2015年6月13日，从这一点而言，被上诉人也应当就《协助执行通知书》提出异议（非一般债务），仅向人民法院交纳2015年6月13日之后的租金。退一步而言，在上诉人与南京电线电缆厂有限公司的错误生效判决被再审撤销后，被上诉人也应当就向法院交纳协助执行租金申请回转后支付给上诉人，但被上诉人至今未能支付，已经违约且应当承担逾期付款违约金。在租赁合同期满，上诉人要求将上述所欠租金及逾期付款违约金与履约保证金一并结算合理合法，一审法院不作法律认定，应当予以纠正。2、上诉人与出租人南京电线电缆厂有限公之间租赁合同纠纷判决均被再审撤销，判决撤销后被上诉人所付执行款是否应当退回给被上诉人，由其支付给上诉人，或者直接回转给上诉人等未作出最终认定，在此情况下一审法院即认为双方合同履行完毕，被上诉人无违约情形，上诉人应当退还履约保证金，无法律依据支撑。二、一审法院作出的判决程序违法。1、上诉人在一审过程中，向法庭申请本案中止诉讼，但是一审法院不予支持，程序违法。合同约定履约保证金在合同期满或提前解除（终止）合同时结算。上诉人就被上诉人所付执行款如何定性及处理，已在（2018)苏0104民初11559号上诉人与南京电线电缆厂有限公司租赁合同纠纷一案提交由人民法院审理，而该案又因为（2019)苏0104民初2361号处于中止审理状态。2、上诉人在一审过程中，提起管辖权异议，一审法院未依法作出裁定，同样程序违法。三、上诉人无违约行为，不是案件的败诉方，双方在未结算的情况下，上诉人诉请法院判决全额返还350000元履约保证金无事实依据，其提起诉讼所产生的案件受理费、保全费，上诉人不应当承担。知音琴行公司辩称：1、被上诉人将2014年9月1日至2015年11月20日之间的租金支付至秦淮区人民法院指定账户，系被上诉人协助司法执行，该行为并无不当。即便如上诉人在上诉状中所称秦淮区人民法院据以执行的判决书已经被撤销，也应当是按照法律规定通过执行回转途径拿回该部分的租金。2、被上诉人之所以存在少数几笔租金未按合同时间节点支付，原因在于被上诉人按期支付履约保证金及第一期租金后，上诉人违反合同第4.3条约定逾期向被上诉人提供发票，因此被上诉人有权根据合同约定延期支付剩余租期的相应租金。故被上诉人不存在违约行为，更不需要支付逾期违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。知音琴行公司向一审法院起诉请求：1.判令诺亚公司返还350000元履约保证金及逾期利息（自起诉之日起按同期人民银行逾期贷款利息计算至实际支付之日止）；2.判令诺亚公司承担本案律师费40000元；3.判令诺亚公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月24日，诺亚公司（甲方）与知音琴行公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方使用，建筑面积共计约1176.5平方米；租赁期限自2013年11月20日至2019年6月30日止，自租赁开始之日起，甲方给予乙方两个月的免租期（即2013年11月20日起至2014年1月19日）；合同签订之日，乙方须支付350000元履约保证金，履约保证金除适用本合同8.1条款约定外，在合同期满时或提前解除（终止）合同时结算；合同签订之日另支付500000元租金和费用，房屋交付之日，补足首期租金和费用的差额款项计312500元；按照先付后用的原则，乙方应以半年为一个周期，于每个周期开始前5日向甲方支付该周期的全部租金和费用（遇非工作日则自动顺延至下一个工作日），前两年租金和费用不变，自第三年起，按两年为一期，每期递增5%；2013年11月20日前付812500元，2014年5月15日前付812500元，2014年11月15日前付975000元，2015年5月15日前付975000元，2015年11月15日前付1023700，2016年5月15日前付1023800元，2016年11月15日前付1023700元，2017年5月15日前付1023800元，2017年11月15日前付1074900元，2018年5月15日前付1075000元，2018年11月15日前付1313500元；甲方在收到租金和费用后10个工作日内按乙方实际支付金额向乙方开具房屋租赁等发票，甲方逾期向乙方提供发票，乙方有理由延期下次支付房租相应日期，发票开具其中费用占20%；乙方逾期支付应支付租金和费用，自逾期之日起每日按应支付租金和费用的万分之五支付违约金，乙方如拖欠租金和费用达30日以上，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方应当向甲方按当年度六个月租金和费用为标准支付违约金，乙方先期投入的各类费用，甲方不予赔偿；甲方应保障乙方正常用水、用电；水表、电表由甲方安装，电费及水费根据其实际用量由乙方承担，电费单价1元/度、水费单价3.6元/度（水电费单价随政策性调整甲方可相应调整），凭甲方收款通知单规定日期前结清，否则每滞延一天按欠费金额万分之五累计支付违约金；房屋租赁期满或解除后，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，双方并按原交房验收单进行验收；退房时，乙方对自身投入的装修及添置的不可分割的设施（如地板、地砖、装修等）无偿归甲方所有；乙方交还甲方房屋应保证房屋结构和室内设施完好无损，（正常损耗、老化除外），不得留存物品或影响房屋的正常使用；甲方在约定的时间内交房，如乙方毁约，则乙方所缴纳的350000元履约保证金和500000元租金不予退还，全部用于补偿甲方的损失；如协商或调解不能达成一致，依法可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，因诉讼而产生的差旅费、调查费及律师费等费用由违约方承担。2013年10月25日，知音琴行公司向诺亚公司支付履约保证金350000元。2013年11月20日，11月24日，诺亚公司与知音琴行公司先后签署《交（退）房验收单》两份，就诉争房屋钥匙、水电读数等进行了交接。2015年12月15日，一审法院向知音琴行公司发出（2015）秦执字第2351号-3协助执行通知书，要求知音琴行公司协助执行以下事项：一、知音琴行公司承租诉争房屋自2014年11月20日起至2015年11月19日止的房屋租金于五日内交至本院；二、知音琴行公司自2015年11月20日后承租诉争房屋的租金不得向任何人支付。后知音琴行公司于2016年1月18日向一审法院交纳了诉争房屋自2014年11月20日起至2015年11月19日止的房屋租金1560000元。2019年6月20日，诺亚公司向知音琴行公司发出《通知》，载明：“1.贵司应于2019年6月30日前搬离承租房屋，并按双方签订房屋租赁合同、补充协议、交（退）房验收单、往来函件等相关附件约定办理退房交接事宜，逾期视为贵司继续占用房屋，同时承担房屋占用费。2.因电表故障贵司承租二楼房屋，自2014年3月1日至2014年5月17日期间所产生的电费，双方应按2014年5月18日签订的更换电表说明进行结算。3.贵司应该补缴房屋租赁期间拖欠的租金及费用。4.贵方在房屋租赁合同履行期间的违约责任，我司保留追偿的权利。”2019年6月30日，诺亚公司与知音琴行公司签订《退房交接事项备忘录》，载明：“1.房屋租赁合同及附件等双方约定，就退房后恢复原状或补偿损失等事宜，双方另行协商解决。2.出租人于2019年6月20日作出并已送达承租人的通知事项（包括但不限于退房交接、未付电费和未收到租金及费用等），双方另行协商解决，反之，出租人保留追偿的权利。知音琴行公司在落款处备注‘我司对1、2条款有异议，房屋已完成交付’。”2019年9月1日，知音琴行公司与江苏刘洪律师事务所签订《委托代理合同》，并支付代理费40000元。案件审理过程中，诺亚公司确认知音琴行已足额交纳承租诉争房屋期间的房屋租金，但认为知音琴行公司在租金缴纳过程中存在迟延给付的情形。为此知音琴行公司提供银行转账凭证、租金发票等一组证据，以证明其迟延支付租金系诺亚公司迟延开具租金发票所致，且迟延支付租金符合合同相关条款约定。诺亚公司对上述证据的真实性不持异议。另，诺亚公司提供收款通知两份，以证明知音琴行公司欠付诉争房屋电费4708元及中山南路224号3218室房屋电费1597.2元。知音琴行公司对诉争房屋欠付电费4708元的金额不持异议，同时愿意在本案中予以抵扣，但就3218室房屋电费不予认可，同时认为与本案租赁合同无关联性。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于知音琴行公司要求诺亚公司返还履约保证金350000元的诉讼请求，一审法院认为，知音琴行公司在合同签订后，依约向诺亚公司支付了履约保证金350000元，现双方租赁合同已经到期，知音琴行公司亦已将诉争房屋返还诺亚公司，故诺亚公司理应就履约保证金予以返还。关于诺亚公司认为应当抵扣水电费的抗辩主张，一审法院认为，双方租赁合同约定在合同到期后就履约保证金进行结算，现知音琴行公司尚欠付电费4708元，知音琴行公司亦同意在本案中予以抵扣，对此予以确认，故诺亚公司尚应向知音琴行公司退还履约保证金345292元（350000元-4708元）。对于诺亚公司主张的3218室房屋电费，因非本案诉争房屋所产生的费用，故本案不予理涉。关于诺亚公司主张抵扣迟延支付租金违约金的抗辩主张，一审法院认为，知音琴行公司虽然在租赁合同履行过程中存在迟延支付租金的情形，但系诺亚公司迟延开具租赁费发票所致，双方合同明确约定“甲方逾期向乙方提供发票，乙方有理由延期下次支付房租相应日期”，故一审法院对其上述抗辩主张不予采纳。关于诺亚公司主张抵扣恢复原状费用的抗辩主张，因双方合同中并未约定知音琴行公司在交还房屋时应当将其恢复至原始状态，且诺亚公司该主张又与合同中关于退房时知音琴行公司的装修及添置的不可分割的设施无偿归诺亚公司所有的约定相悖，故对于诺亚公司上述抗辩主张，亦不予采纳。关于知音琴行公司要求诺亚公司支付逾期返还利息及律师费的诉讼请求，一审法院认为，在知音琴行公司尚未结清电费的情况下，诺亚公司未予返还履约保证金并无不当，诺亚公司并不存在违约，故对于知音琴行公司的上述诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、南京诺亚贸易实业有限公司于判决生效之日起十五日内返还南京知音琴行有限公司履约保证金345292元；二、驳回南京知音琴行有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7150元，减半收取为3575元，保全费2770元，合计6345元，由南京知音琴行有限公司负担727元，南京诺亚贸易实业有限公司负担5618元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。本案中，上诉人诺亚公司与被上诉人知音琴行公司就涉案房屋的租赁合同已到期，租赁期满后，双方已办理房屋交接手续，被上诉人按约支付了全部的租金并向上诉人返还了房屋，故上诉人应当将履约保证金返还给被上诉人。上诉人主张，被上诉人自2014年11月20日至2015年6月13日期间租金及逾期付款违约金至今未支付，应当与履约保证金一并结算。本院认为，被上诉人根据一审法院所作出的另案协助执行通知书要求，将上述期间的租金支付至法院指定账户，并无不当。如据以执行的判决书已经被撤销，上诉人可依据相关规定通过执行回转途径取得该部分的租金。上诉人另主张被上诉人在租赁合同履行期间存在迟延支付租金的情形，但双方合同约定如出租人逾期提供发票，承租人有理由延期支付房租，经查实上诉人履行合同过程中存在迟延提供发票的行为，故对上诉人上诉主张，本院不予支持。一审法院在扣除租赁期间产生的电费后，判令上诉人返还被上诉人履约保证金345292元，于法有据，本院予以维持。上诉人另主张一审未依法处理其管辖权异议和中止审理的申请，但一审法院依法已告知其申请不符合法律规定，故本院对其上诉理由不予采信。综上所述，诺亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6479元，由上诉人南京诺亚贸易实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年七月六日书记员  汪海燕