浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初5154号 原告：浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥湖西路瓜渚风情小区会馆三层10室，统一社会信用代码91330621MA288BGY1Y。 法定代表人：求云顺。 委托诉讼代理人：钟亚娟、李佳萍,浙江金柯桥律师事务所律师。 被告：谢俊霞，女，1973年10月11日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。 委托诉讼代理人：李峰（系被告丈夫），男，1971年2月9日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原告浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司（以下简称宝业物业公司）与被告谢俊霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告宝业物业公司的委托诉讼代理人钟亚娟，被告谢俊霞及其委托诉讼代理人李峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝业物业公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告立即向原告支付2018年5月1日至2019年12月31日止的物业服务费9625元、车位费1200元，并支付其中4330元自2019日1月1日起，其中6495元自2020年1月1日起，均至实际履行日止，按日3‰计算的违约金（截止起诉日止违约金暂计8638元，上述三项合计19463元）。事实和理由：被告系柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区27-101、201室业主，原告系瓜渚绿洲公寓小区物业服务企业。根据《瓜渚绿洲公寓小区物业服务合同》的相关规定，被告应当向原告支付物业费、车位费等。截止2019年12月31日，被告已经拖欠2018年5月1日至2019年12月31日的物业服务费9625元、车位费1200元，并产生违约金。期间，经原告工作人员多次催告无果，故向法院提起诉讼。 被告谢俊霞辩称，1.原告主张的金额是正确的，但没有提供相应的收费依据；2.被告之所以拒交，是因为原告所签订的物业合同中，有些约定原告没有履行，具体表现如下：没有对小区进行有效管理，维修和养护，导致被告外墙漏水、渗水、使得被告屋内装饰损失严重；没有管理乱停放的电瓶车，导致一楼公共秩序脏乱差；没有对安全出口进行疏散、清理，违反消防法，存在安全隐患；没有做好下水道的维护和清理，不合理改造污水池，造成安全问题突出；没有打扫公共卫生，没有及时清理、清运建筑垃圾；没有制止违反物业的人的行为，如乱停放自行车、高空抛物、乱倒垃圾等；没有公示物业管理费用收入支出的情况；3.鉴于物业服务签订的时间为2018年7月20日，故被告认为即使收取物业费，也应当从2018年7月开始收取；4.鉴于原告管理失职、物业服务不到位，故被告认为无需支付物业费，对原告主张的违约金也不予认可，同时对原告因物业服务不到位给被告造成的损失，原告应当经济补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月20日，原告与柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会签订了《瓜渚绿洲公寓小区物业服务合同》一份，约定由原告为该小区提供物业服务；服务期限自2018年5月1日至2021年12月31日；物业费标准为高层、小高层住宅1.05元/月·平方米，能耗费0.50元/月·平方米，高层、小高层（带电梯）物业管理能耗费四层及四层以下按八折收取；车位费30元/个·月；物业费每年交纳一次，每次交纳时间为9月1日至12月30日；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金。双方还对其他事项作出相关约定。 合同签订后，原告对该小区提供物业服务至2020年5月31日（现已撤出小区）。被告系瓜渚绿洲公寓27幢101、201室业主，该房屋建筑面积共计331.89（147.11+102.82+81.96）平方米，地下车位二个。被告至今未向原告缴纳2018年5月至2019年12月期间的物业服务费9625元（331.89平方米×1.45元/平方米·月×20月）、车位费1200元，合计10825元。原告经催缴未果，遂成讼。 本院认为，业主及物业公司的合法权益，依法受法律保护。柯桥区柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。合同签订后，原告提供了物业服务，被告系瓜渚绿洲公寓27幢101、201室业主，应当交纳物业服务费。现因被告未交纳2018年5月至2019年12月期间的物业服务费，经原告催告未果，要求被告履行付款义务，符合法律约定，本院予以支持。 被告主张原告在履行物业服务合同过程中，没有对小区进行有效管理，维修和养护，导致被告外墙漏水、渗水；没有管理乱停放的电瓶车，导致一楼公共秩序脏乱差；没有对安全出口进行疏散、清理，违反消防法，存在安全隐患；没有做好下水道的维护和清理，不合理改造污水池，造成安全问题突出；没有打扫公共卫生，及时清理清运建筑垃圾；没有制止违反乱停放自行车、高空抛物、乱倒垃圾等行为；没有公示物业管理费用收入支出的情况，并提供照片打印件对上述部分事实予以证明。原告表示已按合同约定履行物业服务义务，但未提供证据证明，但在庭审中明确对被告外墙漏水渗水一事，确实未予以处理。本院认为，物业服务单位应当根据业主的合理要求不断完善服务质量；作为小区业主应当依约交纳物业服务费用，对于物业服务单位的服务质量可以合理的方式提出异议或由业主大会决议更换物业服务单位，而非以拒交物业服务费用的方式进行对抗，影响物业服务单位的正常运转，且有损其他业主权益。鉴于原告的物业服务过程中在客观上存在一定瑕疵，对被告提出的合理意见未予采纳和及时沟通，如果支持原告的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到原告的物业合同服务内容的多样性，被告全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响原告为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，本院认为可以适当减少被告应付原告的2018年5月1日至2019年12月31日的物业服务费，具体减少比例，本院酌情确定为25%。被告尚需支付原告物业服务费和车位管理费8119元。同时对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉求，本院不予支持。被告另抗辩要求物业费自2018年7月起算，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持，对其他不合理部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告谢俊霞应于本判决生效后十日内支付原告浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司2018年5月至12月期间的物业服务费、车位费合计8119元； 二、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费419元，减半收取210元，由原告浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司负担122元，由被告谢俊霞负担88元，被告谢俊霞应负担的部分，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 任 莹 二〇二〇年七月六日 法官助理唐秋萍 书记员 鲁晓彤 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。