浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初7587号 原告：金绍林，男，1951年11月12日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：吴汝伟，浙江商城天马律师事务所律师。 被告：许婷婷，女，1986年5月14日出生，汉族，住义乌市。 第三人：金祖盛，男，1956年12月7日出生，汉族，住义乌市。 第三人：卢良珍，女，1964年4月2日出生，汉族，住义乌市。 第三人：金景豪，男，1993年9月20日出生，汉族，住义乌市。 被告及第三人的共同委托诉讼代理人：卢胜强，浙江天册律师事务所律师。 原告金绍林与被告许婷婷、第三人金祖盛、卢良珍、金景豪宅基地使用权纠纷一案，原告于2020年6月5日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员舒怡独任审判，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告金绍林及其委托诉讼代理人吴汝伟，被告及第三人的共同委托诉讼代理人卢胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金绍林诉称，原、被告及第三人所在村进行旧村改造，2009年3月10日，被告将其审批取得的90个平方米宅基地中54平方米以借款抵债方式转让给原告。为防止被告违约，借款抵债数额抬高写成300万元；如果政府允许过户，被告及第三人必须无条件配合原告办理过户手续。双方签订协议书及借款借据，原告支付相应的转让款，取得以上54平方米宅基地并经被告及第三人确认同意调剂，经村委会同意与原告批建的房屋进行联建。原告支出选位费、建筑费，将房屋安置在义乌市福田街道江北下朱村23幢2-3单元，2010年房屋建成后一直由原告居住、使用。案涉房产于2017年9月5日领取了义乌市国土资源局颁发的不动产权证书，产权证号为（2017）义乌市不动产权第0032711号，共有情况为按份共有，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，其中被告占23.08%，土地使用权面积为54平方米。原告多次和被告及第三人协商，要求办理以上不动产的变更登记手续，被告起初同意，后又不同意。按政府部门规定，原告的房产过户必须经过评估，为此原告支出了评估费2万多元，现评估报告已失去时效性。原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告于2009年3月10日签订的协议书有效；2.被告协助原告办理坐落于义乌市中登记在被告名下占地54平方米的房地产变更手续【产权证为（2017）义乌市不动产权第0032711号】。 被告许婷婷、第三人金祖盛、卢良珍、金景豪共同辩称，1、原告诉称借款抵债与事实不符，出现该表述的原因系当时文本为北下朱村统一提供。本案是宅基地使用权买卖法律关系，并不存在借款事实。2、本案原告的宅基地使用权受让对价是300万元，并非原告诉称的“为防止被告违约，借款抵债数额抬高写成300万元”。协议中的借款金额、占地面积等空格内容均由原告填写。下朱村村委提供的模板中有一条“四、本协议预购房屋待国家政策允许转让后，按___元的固定价格由乙方转让给甲方，买卖价格依协议固定价格永远不变，且不受定位环境与市场房屋价格变动的影响”，原告也自行删除。在其删减完的协议书，即原告作为证据提交的协议书中填入相应的空格，因此，本案转让价格为300万元系原告明知且认可的事实，签约时为防止被告违约的诉求已在协议书的特别约定条款中充分体现，原告所谓的“抬高写成”与事实不符。3、原告仅向第三人金祖盛支付86万余元的价款，未完全支付转让对价，根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告支付宅基地使用权转让的对价属于先履行义务，在其未完全履行之前，被告依法享有不配合办理产权过户登记手续的权利。被告保留向原告追索转让余款的权利。4、本案所涉土地使用权，其性质为划拨用地，并非国有出让用地，其转让受国家政策的限制。截至目前，北下朱村尚未有办理完成过户手续的案例。原告未提供“国家政策允许转让”的说明或依据，被告对目前政策是否允许转让以及转让的具体程序、被告可能负担的成本或法律责任等事项更是无从知晓。在该情况下，被告拒绝办理过户手续既存在合同依据，也符合农村的风土人情。5、原告与第三人金祖盛存在亲戚关系，在原告只字不提转让余款支付、被告及第三人从未对原告现有房产的使用或权属状态构成威胁、北下朱村无人办理过此类案例的情况下，直接向人民法院起诉，既缺乏合同依据，又没有道理，徒增被告及第三人的心理负担。被告及第三人期待原告以符合乡土人情的方式，与被告及第三人协商解决本次争议，这也是被告在本案中未提起反诉的真实原因。综上所述，原告的诉讼请求不应得到支持。 针对被告及第三人的答辩意见，原告补充陈述，1、当时款项都是这种操作模式。2、房屋过户条件成就，符合过户条件。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，协议书、借款借据各一份，证明被告及第三人将被告的宅基地54平方米转让给原告，并同意配合过户的事实。 证据2，情况说明、调剂授权委托书复印件各一份，证明本案争议的宅基地与原告的房产联建在一起的事实。 证据3，不动产权证书一份，证明本案争议的房产已经取得不动产权证书，符合过户条件，土地性质为国有的事实。 被告许婷婷、第三人金祖盛、卢良珍、金景豪共同质证：证据1，协议书第二页的月息7.44%是原告自己填写的，被告持有的协议书是没有的，对其余的内容真实性无异议；对证明目的有异议，协议书所谓的借款事实不存在，原、被告之间只存在宅基地买卖关系，协议书手写部分除被告签字外其他均由原告填写，确定的转让价格是300万元，协议书“特别约定条款”中约定了四倍利息以及300万元的违约金，足以达到防止被告违约的目的，进一步证明了原告“为防止被告违约，数额是抬高写成300万元”的陈述不符合事实，第三人金祖盛仅收到86万余元款项，原告未付清余款，被告享有不过户的权利。借款借据形式真实性无异议，但该借款借据只是服从当时下朱村村委会统一模板的要求，事实上不存在借款关系，与本案不具有关联性。证据2，无异议。证据3，真实性无异议，证明目的有异议，产权证上记载的权利性质虽然为国有，但是是划拨用地，不能证明符合过户条件的事实。事实上，原告并未向被告明确目前政策允许转让以及转让的基本流程和被告可能存在的成本和责任，该产权证虽明确登记了被告按份共有人的身份，但被告及第三人从未对房产权属和原告的可使用状态进行过任何骚扰，构成过任何威胁。 被告许婷婷、第三人金祖盛、卢良珍、金景豪均未提供证据。 根据当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对原告提供的证据认证如下： 证据1，被告及第三人对协议书、借款借据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 证据2，被告及第三人对情况说明、调剂授权委托书复印件无异议，本院对其证明效力予以确认。 证据3，被告及第三人对不动产权证书的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 结合原告庭审中补充提供的建设工程规划许可证及庭后补充提供的义乌市农村村民建房用地审批表，可以证明案涉建房用地系被告审批取得并经相关部门规划许可审批。 根据上述有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2008年10月23日，被告审批取得90平方米的建房用地。 2009年3月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书一份，约定乙方向甲方借款人民币300万元，并以此借款作为甲方向乙方预购旧村改造建成的房屋（占地面积54平方米）。本宗旧村改造建造的房屋建成后，本协议300万元借款自动转作甲方向乙方购买旧村改造安排建造的一间半房屋（占地面积54平方米）的购房款，并视为购房款已付清。乙方对旧村改造安排建造的房屋的定位抽签或者竞拍，全权委托甲方代理。乙方旧村改造安排建造的房屋建成即交付甲方管理，房屋所有权即归甲方所有。同时，本协议预购房屋待国家政策允许转让后，乙方应无条件办理将房屋转让过户给甲方的相关手续。土地出让金、契税、交易费均由甲方承担。如果乙方按时将房屋转让过户给甲方，本协议借款不计算利息；如乙方到时反悔不肯将旧村改造安排建造的房屋转让过户给甲方，本协议借款利息则自借款之日起按义乌市农村合作银行贷款利率月息7.44%的四倍计算，并且由乙方另行支付给甲方违约金300万元并独立于协议有效或无效；如甲方中途反悔不要本宗乙方旧村改造安排建造的房屋，则借款全部没收。协议签订同日，被告向原告出具借款借据一份，载明：“今向金绍林借到人民币（大写）叁佰万元整（小写300万元整）用于经商、建房短期资金周转，借款利息按银行贷款利率月息四倍计算。”第三人作为担保人在借款借据上签名捺印。协议书签订后，原告按每平方米16000元的价格向被告方支付总价款864000元。 2009年5月27日，涉案建房用地取得建设工程规划许可证。后，原告出资在涉案建房用地上建造了房屋并占有使用至今，该房屋现坐落于义乌市。 2017年9月5日，被告办理了涉案不动产的初始登记手续，证号为浙（2017）义乌市不动产权第0032711号，但至今尚未协助原告办理将涉案不动产过户到原告名下的转移登记手续。 另查明，义乌市房屋土地使用权面积为234平方米，该不动产系原告、金晶晶（原告的儿媳妇）、被告三户联建，其中被告占54平方米；权利类型为国有建设用地使用权。 庭审中，被告及第三人均认可本案是宅基地使用权买卖法律关系；被告陈述“2009年村里宅基地平方买卖的价格是16000元以上，也有卖到2万元的，2万元基本是卖给外村的人。” 本院认为，本案当事人对原、被告于2009年3月10日以签订借款协议书的方式转让宅基地使用权的事实均予以确认，本院对该事实予以认定。关于实际的转让价格，原告称是864000元，被告及第三人称是300万元。对此本院认为，在义乌本地的土地使用权转让交易中，为防止违约，确有把交易价格抬高记载的情况，本情形符合义乌当时当地的交易习惯，且被告亦认可当时村里宅基地使用权的转让价格在16000元到2万元每平方米不等，故原告的说法更符合当时的实际情况。该宅基地使用权的转让系双方当事人的真实意思表示，符合最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的规定和义乌市土地制度改革试点政策，且不违反法律、行政法规的强制性规定，除载明的转让价格有虚假记载以外，其余部分应认定为合法有效。原告已按约支付了符合当时市场行情的转让款，履行了本方合同义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并占有使用至今，被告从未提出异议。故被告作为转让方按约负有协助原告办理过户手续的义务。综上，原告诉请合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、确认原告金绍林与被告许婷婷于2009年3月10日签订的《协议书》除价格以外的内容合法有效。 二、被告许婷婷于本判决生效后十五日内协助原告金绍林办理将坐落于义乌市房屋中登记在被告许婷婷名下的占地54平方米的不动产过户到原告金绍林名下的转移登记手续。 案件受理费9150元，由被告许婷婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年七月八日 书记员 金倩倩