文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1126号上诉人（原审被告）：镇江翡丽汇餐饮有限公司，住所地镇江市冠城国际60号楼，统一社会信用代码9132111108508525XB。法定代表人：王红美，该公司总经理。委托诉讼代理人：王学剑，江苏王学剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏申华置业有限公司，住所地镇江市润州区檀山路8号申华国际冠城63幢201室，统一社会信用代码913211007983254950。法定代表人：殷闻军，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾光，该公司法务主任。委托诉讼代理人：于广洲，江苏如炬律师事务所律师。原审被告：王红美，女，汉族，1974年7月出生，住镇江市润州区黄山。上诉人镇江翡丽汇餐饮有限公司（以下简称翡丽汇公司）因与被上诉人江苏申华置业有限公司（以下简称申华公司）、原审被告王红美房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。翡丽汇公司上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3702号民事判决，依法改判驳回。事实和理由：一、涉案租赁合同相对方是张小兰和翡丽汇公司，申华公司不具有诉讼主体资格；二、申华公司与张小兰之间的终止债权转让协议是申华公司在变更诉请时刻意伪造的，是虚假的，不能构成申华公司向翡丽汇公司主张权利的法定事由；三、申华公司将债权转让给张小兰之后，其对债权即不再享有处分权。申华公司与张小兰之间的终止债权转让行为不能约束翡丽汇公司，不能恢复申华公司与翡丽汇公司之间的原租赁合同效力；四、本案只有张小兰具有诉讼主体资格；五、在申华公司将租金债权转让给张小兰之后，其不存在所谓的“预期利益”。而且租赁关系的解除是案外人与申华公司协商一致的结果，不是翡丽汇公司原因导致。一审法院却认定翡丽汇公司需承担30万元损失，缺乏依据。同时，也与申华公司的诉请不一致。申华公司辩称：一审判决是正确的，应予以维持。申华公司向一审法院起诉请求判令：1.解除双方之间的房屋租赁关系，即依法解除申华公司与翡丽汇公司之间就坐落于镇江市国际冠城60幢301、302、303、304、305、406、407、408、409、410、411等11间房屋存在的房屋租赁关系；2.翡丽汇公司、王红美将上述11间房屋恢复原状后返还申华公司；3.翡丽汇公司、王红美赔偿申华公司因无故撤场导致合同提前解除的损失399212元。一审法院认定事实：2013年4月10日，申华公司与翡丽汇公司签订《房屋租赁合同》，约定申华公司将位于镇江市润州区檀山路8号国际冠城60幢301室、302室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、401室、402室、403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室、411室、412室、建筑面积2118.91平方米的房屋出租给翡丽汇公司，租赁期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止，其中2013年4月1日至2013年9月30日为装修免租期，第一年租金为522046元，第二年、第三年租金均为1044093元，第四年、第五年、第六年租金均为1160103元，第七年、第八年租金均为1314784元，第九年、第十年租金均为1546804元，每年支付一次租金，每次提前一个月，实行先付租金后使用的原则，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的3‰向申华公司支付违约金，合同签订之日翡丽汇餐饮交纳了20万元保证金。合同签订后，申华公司向翡丽汇公司交付了商铺，翡丽汇公司按约支付了20万元保证金。申华公司认可收到了该20万元保证金。另翡丽汇公司提出还支付了1万元装修押金，因翡丽汇公司未能提供证据，申华公司称因时间长久，公司未查询到该笔款项，故如翡丽汇公司能够提供收据，双方再行处理。2014年9月17日，申华公司与翡丽汇公司签订《房屋租赁合同》，约定申华公司将位于镇江市润州区檀山路8号国际冠城60幢101室、201室、202室、203室、204室、205室、208室、209室、210室、211室、建筑面积848.1平方米的房屋出租给翡丽汇公司，租赁期限自2014年10月1日起至2023年3月31日止，第一年租金为103044元，第二年租金为417901元，第三年、第四年、第五年租金均为464335元，第六年、第七年租金均为526246元，第八年、第九年租金均为619113元，每年支付一次租金，每次提前一个月，实行先付租金后使用的原则，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的3‰向申华公司支付违约金，双方于2013年4月10日签订的《房屋租赁合同》中约定的20万元保证金适用范围涵盖该合同项下的租赁房屋。2017年，申华公司因欠启东建筑款项，将2013年4月10日与翡丽汇公司所签租赁合同中所涉及的房屋，部分出售给启东建筑。启东建筑、申华公司、翡丽汇公司就合同主体的变更签订了三方协议。2017年4月10日，启东建筑为出租方、翡丽汇公司为承租方，双方重新签订了《房屋租赁合同》，约定启东建筑将坐落于镇江市润州区檀山路8号国际冠城60幢306、307、308、309、310、311、312、401、402、403、404、405、412共计13间、建筑面积1115.61平方米的房屋出租给翡丽汇公司，租赁期限自2017年4月1日起至2023年3月31日止，每年租金407197元，每半年支付一次租金各50%，即在每年的3月1日和9月1日支付租金，实行先付租金后使用原则。王红美提供的银行回单载明2018年4月14日，翡丽汇公司通过网上银行向启东建筑支付房租203598.5元。另由于申华公司欠张小兰的款项，申华公司亦将2013年4月10日与翡丽汇公司所签租赁合同中所涉及的部分房屋（扣除转让给启东建筑的部分）的租金由张小兰来收取。故张小兰与翡丽汇公司重新签订了《房屋租赁合同（A23）》，双方将签订合同的时间提前至2013年4月1日，该合同约定张小兰将坐落于镇江市润州区檀山路8号国际冠城60幢301、302、303、304、305、406、407、408、409、410、411计11间、建筑面积1003.3平方米的房屋出租给翡丽汇公司，租赁期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止，第一年租金为318448元，第二年、第三年均为636896元，第四年、第五年、第六年均为752906元，第七年、第八年均为907587元，第九年、第十年均为1139607元，每半年支付一次租金各50%，即在每年的3月1日和9月1日支付租金，实行先付租金后使用原则。合同第三条第三款约定，自租赁第五年即2017年4月1日起，翡丽汇公司每年3月向张小兰提供本店消费充值卡15万元作为在翡丽汇公司的消费，该15万元在3月支付张小兰租金时扣减，张小兰自租赁第五年起每年补贴5万元作为翡丽汇公司设施设备房屋维修费等，该5万元在翡丽汇公司9月支付张小兰租金时扣减。2017年10月20日，张小兰向王红美出具收条，载明收到翡丽汇公司租金326453元。2018年3月12日，张小兰向王红美出具收条，载明收到翡丽汇公司2018年4月1日至2018年9月30日的租金226453元。因翡丽汇公司经营不佳，王红美于2017年10月将店铺转租给车文丽经营阿得宝。庭审中，证人车文丽出庭作证称，由于经营困难，于2018年9月与冠城国际的王文育沟通退租事宜，王文育同意做到2018年的腊月三十，双方就撤场事宜达成一致。后翡丽汇公司于2019年2月10日关门，2019年5月开始搬东西，5月底全部搬结束。2019年2月20日，申华公司与张小兰签订了《关于终止债权转让的协议书》，注明申华公司从2016年10月1日起转让给张小兰收取的翡丽汇公司租赁的国际冠城60幢301、302、303、304、305、406、407、408、409、410、411计11间，建筑面积1003.3平方米的租金，由于翡丽汇公司于2019年1月单方违约，擅自撤场闭店，使得张小兰继续收取租金不能实现，双方经过协商，同意终止该债权转让的行为。庭后，经与张小兰本人核实，该协议确系其本人签字。2019年6月17日，申华公司通过EMS向翡丽汇公司发出告知函，通知翡丽汇公司交纳房租、办理撤场手续等。翡丽汇公司陈述实际在2019年5月底已经全部搬结束了，钥匙早在2019年2月年三十晚上已经交给了申华公司。申华公司则提出由于翡丽汇公司撤场时鲁莽地撤除了相关的设备，导致现场一片狼藉，且垃圾也未清运，致双方矛盾激化。再查明，翡丽汇公司于2013年12月10日设立，法定代表人为王红美，股东为何广衡和王红美。申华公司的诉讼请求，1.申华公司系涉案11间房屋的所有权人，因为申华公司将涉案11间房屋的租金收益转让给张小兰，是债权转让。涉案11间房屋的租赁合同关系至2023年3月31日届满，翡丽汇公司无故于2019年1月撤场，客观上租赁合同已无法继续履行，故要求解除租赁合同关系。2.由于翡丽汇公司撤场时将房屋拆除的一片狼藉，故要求翡丽汇公司将涉案11间房屋恢复原状后返还申华公司。3.由于翡丽汇公司提前解约，导致申华公司可预期利益受损，故要求按照6个月租金标准赔偿申华公司399212元。翡丽汇公司对申华公司诉讼请求的意见，1.涉案11间房屋已返还给了申华公司，租赁协议双方已协商一致解除。2.双方在租赁时也未对房屋原状进行固定，现涉案11间房屋内确实有些垃圾未清理，按照常理，租赁房屋退租后，不应再要求租户恢复原状的。3.双方当时是口头协商解除租赁协议，申华公司当时并未提出要求赔偿损失，现在提出，翡丽汇公司不能接受。一审法院认为：位于镇江市国际冠城60幢301、302、303、304、305、406、407、408、409、410、411计11间房屋属申华公司所有。申华公司曾就上述房屋与翡丽汇公司签订租赁合同。后申华公司将涉案11间房屋的租金收益转让给了张小兰，张小兰又在申华公司与翡丽汇公司签订的租赁合同的基础下与翡丽汇公司重新签订了租赁合同，并将租赁合同的签订时间提前至申华公司与翡丽汇公司签订租赁合同的时间。2019年2月，因翡丽汇公司提前解约，张小兰与申华公司终止了涉案11间房屋租金收益的债权转让，申华公司据此向翡丽汇公司、王红美主张相关权利。1.关于申华公司主张解除双方的租赁关系的诉讼请求。现已查明的案件事实为，翡丽汇公司因经营不善，故提出提前解约，并实际已搬离租赁场所，申华公司亦同意解除租赁关系，故双方的租赁合同关系已实际解除，申华公司再起诉要求解除租赁合同关系已无必要。2.关于申华公司要求翡丽汇公司将恢复原状的涉案11间房屋归还申华公司的诉讼请求。由于涉案11间房屋实际已交还给申华公司，且申华公司与翡丽汇公司在房屋租赁时未对房屋当时的现状进行固定，故对于申华公司的该项诉讼请求，一审法院难以支持。但涉案11间房屋中的垃圾，翡丽汇公司有义务清除。3.对于申华公司主张的因翡丽汇公司提前解约，造成申华公司预期租金利益损失，申华公司按照6个月的租金标准主张399212元。本案中一审法院结合本案的具体案情，酌情确定翡丽汇公司赔偿申华公司租金利益损失为30万元。扣除翡丽汇公司在申华公司处的保证金20万元，翡丽汇公司尚应支付申华公司10万元。对于翡丽汇公司提出的装修押金1万元，因翡丽汇公司未提供相应证据，申华公司亦对该款项不予认可，故本案中对该装修押金不作处理，翡丽汇公司可另行主张。4.关于本案中王红美是否应承担责任的问题。本案中与申华公司之间存在租赁合同关系的是翡丽汇公司，王红美仅作为法定代表人在相关合同中出现，故其在本案中不应承担责任。一审法院判决：一、翡丽汇公司于本判决生效之日起十日内清除位于镇江市国际冠城60幢301、302、303、304、305、406、407、408、409、410、411计11间房屋内的垃圾；二、翡丽汇公司于本判决生效之日起十日内赔偿申华公司损失10万元；三、驳回申华公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。翡丽汇公司在二审中申请对2019年2月20日《关于终止债权转让的协议书》的形成时间进行鉴定。因张小兰对该协议书的真实性予以认可，该协议书的形成时间并不影响本案中各方当事人的权利义务的认定，故本院对翡丽汇公司的上述鉴定申请不予准许。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合法的债权受法律保护。申华公司与翡丽汇公司签订涉案房屋租赁合同，后申华公司将该合同项下的租金收益权转让给张小兰并通知翡丽汇公司。在合同履行过程中，申华公司与张小兰签订协议终止了上述债权转让并通知翡丽汇公司。该债权转让终止协议合法有效，对申华公司和张小兰具有法律约束力，同时，申华公司亦将该终止债权转让行为及时通知了翡丽汇公司，翡丽汇公司作为债务人（承租人）受该通知约束。上述债权转让行为和终止债权转让行为均合法有效，各方当事人均受其约束。申华公司作为权利人（原告），诉讼主体适格。关于翡丽汇公司是否需要赔偿损失的问题，原租赁合同约定的租赁期是2013年4月1日至2023年3月31日。翡丽汇公司于2019年5月撤场，属提前解除合同。根据当事人的陈述和相关证人证言，可以认定，相关使用人在撤场之前确曾与申华公司关联人员沟通退租（解除）事宜，但并无证据显示申华公司已免除翡丽汇公司作为承租人赔偿相应损失的责任。翡丽汇公司提前解除合同，应当承担相应赔偿责任。关于责任的认定，一审法院综合案情酌情认定翡丽汇公司需赔偿30万元，并无不当。综上，翡丽汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由镇江翡丽汇餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年七月七日书记员 王 琦