北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初582号原告（反诉被告）：北京东方龙泉装饰砖有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路177号。法定代表人：姜振珠，总经理。委托诉讼代理人：邵思，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋某1，男，1979年11月19日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李三勇，北京市盈科律师事务所律师。第三人：孙晶，女，1978年4月6日出生，住北京市门头沟区。第三人：宋某2，女，2007年11月9日出生，学生，住北京市门头沟区。第三人：宋喜财，男，1953年9月2日出生，住北京市门头沟区。第三人孙晶、宋喜才的委托诉讼代理人兼第三人宋某2的法定代理人：宋某1。原告北京东方龙泉装饰砖有限公司（以下简称东方龙泉公司）与被告宋某1，第三人孙晶、宋某2、宋喜财合同纠纷及宋某1反诉东方龙泉公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方龙泉公司的委托诉讼代理人邵思，被告兼第三人孙晶、宋喜才的委托诉讼代理人兼第三人宋某2的法定代理人宋某1，被告宋某1的委托诉讼代理人李三勇，第三人孙晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方龙泉公司提出诉讼请求：一、确认我公司与宋某1就北京市门头沟区门头沟路177号（以下简称177号）宿舍楼202号（以下简称202号）房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令宋某1及其共居人孙晶、宋某2、宋喜财腾退202号房屋。事实与理由：我公司为解决单位职工的住宿问题，在我公司厂区内东部建设“独身”宿舍，该宿舍的所有权归我公司所有。2007年，我公司与宋某1签订《房屋租赁合同》，我公司同意将202号房屋出租给宋某1使用。双方约定租期自2007年12月始至2012年12月30日止，租金为8万元。由于房屋所在土地系北京市门头沟区龙泉镇滑石道村（以下简称滑石道村）所有的集体土地，故我公司与宋某1签订的《房屋租赁合同》系无效合同。现我公司厂区已被列入政府征收范围，我公司要求宋某1腾退并撤离202号房屋，但宋某1及其共居人员拒绝搬离。故我公司请求法院支持我公司的诉讼请求。被告宋某1辩称：本案诉争房屋已被政府征收，所有权已经转移，诉争房屋已与东方龙泉公司无关，故东方龙泉公司不是本案适格的被告。东方龙泉公司提交的《房屋租赁合同》并不是我本人签名。我与东方龙泉公司之间并不是租赁合同关系，诉争房屋系集资建房，我享有永久的所有权和居住权。东方龙泉公司主张本案宿舍楼系违建，宿舍楼于2007年下半年建成，到现在已过了两年的处罚时效。现在宿舍楼面临拆迁，东方龙泉公司为了争夺拆迁利益，在未给予我合理补偿的前提下要求我腾退，于法无据。故我不同意东方龙泉公司的全部诉讼请求。反诉原告宋某1提出反诉请求：一、东方龙泉公司向我返还8万元集资款；二、东方龙泉公司向我支付损失20.7万元；三、东方龙泉公司向我支付拆迁补偿款85万元。事实与理由：2007年9月19日，我与东方龙泉公司签订《房屋租赁合同》，东方龙泉公司在合同中承诺：宋某1与东方龙泉公司签订五年的劳动合同，东方龙泉公司于2007年12月20日向我交付宿舍，房屋在五年后所有权归属于我，同时如遇拆迁，集资风险由我承担。从内容上来看，该合同名义上是房屋租赁合同，实际上是集资建房，房屋所有权属于我。现遇政府拆迁，我作为房屋所有权人有权享有房屋估值损失20.7万元。同时滑石道村委会同意拆迁款中有1800万元是给居住在宿舍楼的28户职工的。现东方龙泉公司主张《房屋租赁合同》无效，致使我无法获得住宅安置，无法获得相应的拆迁补偿，故应支付我相应损失85万元。反诉被告东方龙泉公司辩称：我公司不同意宋某1的反诉请求。8万元系租金，已实际发生，不应予以返还。我公司同意按照拆迁政策将诉争宿舍所得的拆迁利益返还给宋某1，宋某1主张的赔偿数额过高，我公司不同意支付。第三人孙晶、宋某2、宋喜财述称：孙晶系宋某1之妻，宋某2系宋某1之女，宋喜财系宋某1之父，三人与宋某1共同居住，三人不同意东方龙泉公司的诉讼请求，同意宋某1的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实如下：2003年，东方龙泉公司（乙方）与滑石道村村委会（甲方）签订《协议书》，约定：乙方向甲方租赁约70亩土地，期限为2003年1月1日至2052年12月31日，每年租金为43万元；租赁期内，乙方随时有权按国家政策征用该地块，甲方应积极配合不得阻挠，并同意给予乙方国家政策范围内最低标准的土地补偿。协议签订后，东方龙泉公司在租赁土地上建设厂房开展经营。2006年5月，东方龙泉公司向其上级公司请示，为了稳定员工队伍，留住人才，拟在厂区周边开发员工住宅，工厂提供建筑用砖，员工集资。2007年12月，宿舍楼建成并交付使用，共计28户，每户66.7平方米，宿舍楼未取得任何建房审批手续。202号房屋现由宋某1与孙晶、宋某2、宋喜财居住使用。宋某1在东方龙泉公司工作已满五年。2015年12月3日，龙泉镇政府与北京市门头沟区龙泉镇滑石道村股份经济合作社（以下简称滑石道经济合作社）签订《北京市门头沟区非住宅房屋征收补偿协议》（以下简称《征收协议》），协议项下被征收范围包括门头沟区滑石道村东方龙泉装饰砖厂楼房2栋，建筑面积4121平方米，平房7间，建筑面积为14874.55平方米，房屋建筑面积共计18995.55平方米，空地营业损失最终认定面积为8107.28平方米。滑石道经济合作社依约获得工程配合奖37991100元（按房屋建筑面积每平方米补偿2000元）、产业转型补助费28493325元（按房屋建筑面积每平方米补偿1500元），停产停业损失费21682264元（按房屋建筑面积加空地认定面积每平方米补偿800元）、搬迁补助费474889元（按房屋建筑面积每平方米补偿25元）、房屋重置成新价及附属物补偿价30269580元、大型设备拆移工程补助费2748356.02元。上述《征收协议》档案中的征收估价确认单中的3号房屋（面积共计1925平方米）即为诉争的宿舍楼。宿舍楼的重置成新价为1909600元。估价结果通知单未列明设备、装修及附属物具体的附属情况。2016年10月28日，滑石道村委会（甲方）与东方龙泉公司（乙方）签订《解除承租合同协议书》，约定：棚户区改造非住宅房屋签约工作已全面启动，由于乙方承租的房屋位于门头沟区龙泉镇滑石道村拆除范围内，经甲乙双方协商一致，达成协议如下：乙方同意收到甲方书面解除承租协议通知及本协议约定的全部拆迁补偿之日解除双方租赁关系；甲方支付乙方各项拆迁补偿款7800万元（含税）；由于乙方在租赁土地内建有部分宿舍用于28户员工居住，甲方上述补偿款7800万元包含职工宿舍的补偿款。对于以上无争议事实，本院予以确认。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、东方龙泉公司与宋某1之间的合同关系。东方龙泉公司主张，2007年9月19日，东方龙泉公司（甲方）与宋某1（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方系甲方单位职工，并与甲方签订了五年劳动合同；乙方承租甲方宿舍，坐落于厂区内东部，建筑面积为66.7平方米，宿舍用途为居住，宿舍性质为暂无产权，租赁期限自2007年12月起至2012年12月30日止；由于乙方原因提前解除劳动合同的（集团公司内部调转除外），甲方有权解除本合同，收回宿舍，乙方已支付甲方的租金按乙方未服务年限一年扣除1.6万元（不足一年的按一年计算），乙方按劳动合同约定期满后，宿舍的所有收益均归乙方所有。为证明其主张，东方龙泉公司向本院提交了上述《房屋租赁合同》。宋某1主张《房屋租赁合同》中“宋某1”的签名并非本人所签，其与东方龙泉公司之间系集资建房的关系。为证明其主张，宋某1向法院提交了如下证据：1.《开户申请》。申请显示东方龙泉公司于2007年9月17日向总公司财务部申请为集资建房款项目单独建户，单独核算。2.《关于龙泉公司处置独身宿舍楼资产的请示》。该证据显示东方龙泉公司于2014年11月27日向集团公司请示：在东方龙泉公司厂区内建设独身宿舍楼，于2007年12月20日前竣工，根据审计师的意见，该资产已不归东方龙泉公司所有，需要处置该资产。3.《证明》的复印件。该证据显示东方龙泉公司于2015年12月1日书面证明2007年东方龙泉公司为稳定员工工作，经滑石道村委会同意，由员工出资8万元，公司承担建材，共同建造28户家属楼，每户面积为67平方米，单位与员工约定，员工在单位服务满五年后，房屋的所有收益归员工所有。经质证，东方龙泉公司对证据证明目的均不予认可。庭审中，经询问，东方龙泉公司表示由于时间久远，人员变动，现无法核实《房屋租赁合同》中宋某1的签名是否为代签；但即便是代签的，宋某1也与东方龙泉公司就房屋租赁问题达成了口头协议，宋某1长期占有使用202号房屋，也交纳了8万元租金。宋某1认可其向东方龙泉公司交纳了8万元，东方龙泉公司出具的收款收据上写明8万元为房屋租金，但公司承诺后面会给补办产权手续。本院认为，宋某1虽主张东方龙泉公司提交的《房屋租赁合同》中“宋某1”的签名并非其本人所签，但其认可向东方龙泉交纳了8万元，收款收据注明为房屋租金，宋某1亦在202号房屋长期居住。双方均同意，宋某1在东方龙泉公司工作满五年后，房屋相关收益归宋某1所有，故应视为宋某1对该《房屋租赁合同》予以追认。二、关于宋某1的损失情况。宋某1主张，东方龙泉公司曾承诺给202号房屋所在的宿舍楼办理产权手续，但一直未能办理，导致房屋征收时不能对其按住宅标准进行安置；并且滑石道村委会与东方龙泉公司协商补偿数额时，因为考虑宿舍楼安置的问题，多向东方龙泉公司支付了1800万元补偿款，故其各项损失为105.7万元。东方龙泉公司主张，其同意202号房屋对应的征收补偿利益全部归宋某1所有，包括房屋重置成新价、停产停业补助费、搬迁费、工程配合奖，共计207528.06元。为证明其主张，宋某1申请法院向滑石道村委会核实相关情况。滑石道村委会表示，其与东方龙泉公司协商征收补偿数额时，原定工程配合奖由村集体保留75%，由东方龙泉公司获得25%；空地损失由村集体与东方龙泉公司各得50%。但后来为了妥善安置厂区宿舍楼居住的职工，保障门头沟区的稳定，村集体主动放弃了一部分利益，即村集体保留的工程配合奖由75%下调至40%，空地损失全部归东方龙泉公司所有，最终同意向东方龙泉公司补偿7800万元，东方龙泉公司亦予以认可。宋某1对上述调查结果不持异议。东方龙泉公司对上述调查结果不予认可。但东方龙泉公司认可，上述7800万元中包括：1.工程配合奖：1201.59元/平方米×18995.55平方米=22824911元；2.停产停业损失奖：800元/平方米×18995.55平方米=15196440元；3.空地营业损失：800元/平方米×8107.28平方米=6485824元；4.搬迁补偿费：25元/平方米×18995.55平方米=474889元；5.房屋重置成新价及附属物补偿价30269580元；6.其他补助款（大型设备拆迁费）：2748356元。本院认为，滑石道村系177号房屋所在土地的所有权人，亦是177号房屋及土地征收的被征收人，相应的征收补偿利益（包括工程配合奖及空地损失补偿）系征收主体向被征收人支付的补偿，东方龙泉公司作为177号土地的承租人，并不能当然获得工程配合奖及空地损失补偿。东方龙泉公司与滑石道村委会签订《解除承租合同协议书》中明确约定，东方龙泉公司所获得的7800万元补偿款中包括对员工宿舍的补偿款；东方龙泉公司依《解除承租合同协议书》所能获得的工程配合奖及空地损失补偿的数额与滑石道村委会向本院所作的陈述一致，故在未有相反证据证明的情况下，本院对滑石道村委会的意见予以采纳，即滑石道村委会与东方龙泉公司在就解除承租合同进行协商时，滑石道村委会主动放弃了部分的工程配合奖及部分的空地损失补偿用于安置177号宿舍楼的28户职工，东方龙泉公司知晓且未提出异议。本院认为，对本案争议法律问题，本院分别作如下认定：一、关于双方的合同性质。从合同内容来看，诉争合同对177号厂区内宿舍楼的建造、使用、职工在公司服务满五年后对房屋的收益权等相关权益进行了一揽子的约定，其性质不同于一般的租赁合同，故本院对东方龙泉公司关于诉争合同系租赁合同的主张不予支持。根据《经济适用住房管理办法》的规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。即集资建房的企业应对房屋所在土地享有使用权，并取得相应的规划审批并经政府批准方可采取员工集资的方式合作建房，建房后员工对所建房屋享有物权。但本案东方龙泉公司未取得相关审批手续，对涉诉房屋所在的土地不享有物权，东方龙泉公司与宋某1之间并非集资建房的法律关系，宋某1对所建房屋亦不享有所有权。二、关于《房屋租赁合同》的效力。涉案房屋所在土地为农民集体所有土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”根据上述法律规定，东方龙泉公司并非符合《中华人民共和国土地管理法》规定的农民集体所有土地的合法用地主体。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述法律规定对农民集体建设用地使用权的流转范围进行了严格控制，明确了仅有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形才可致使土地使用权依法发生转移。本案中，东方龙泉公司在177号建设宿舍楼，并未依法用于农业项目建设，因此，东方龙泉公司就建成的宿舍楼与宋某1签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，当属无效。三、关于《房屋租赁合同》无效的后果。合同无效后，东方龙泉公司有权要求宋某1返还房屋。宋某1的共居人孙晶、宋某2、宋喜财继续在202号房屋居住没有法律依据，应一并腾退上述房屋。从双方《房屋租赁合同》的约定来看，宋某1交纳的8万元的对价并非仅是在202号房屋居住五年，而是包括202号房屋五年后全部收益。故该8万元并非单纯的房屋租金。故本院对东方龙泉公司以租金实际发生为由不同意退还8万元的答辩意见不予采纳。东方龙泉公司应向宋某1返还8万元。同时，该宿舍楼系东方龙泉公司在明知其租赁土地为农民集体土地的情况下为解决公司职工居住问题所建，在其内部文件中，亦将员工交纳的8万元称为“集资款”，故东方龙泉公司应就合同无效承担主要责任。宋某1有权要求东方龙泉公司向其赔偿损失。东方龙泉公司认为宋某1的损失仅为202号房屋对应的征收补偿利益，但从本院已查明事实来看，滑石道村委会与东方龙泉公司已协商同意将177号征收中的部分工程配合奖及部分空院损失补偿用于安置宿舍楼中的28户职工。故本院对东方龙泉公司仅同意向宋某1支付207528.06元赔偿款的意见不予采纳。东方龙泉公司应支付的赔偿数额本院将依据该宿舍楼的征收补偿标准、双方的过错程度并参考滑石道村委会意见酌情予以确定。宋某1主张过高的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京东方龙泉装饰砖有限公司与宋某1就北京市门头沟区门头沟路177号宿舍楼202号房屋签订的《房屋租赁合同》无效。二、宋某1、孙晶、宋某2、宋喜财于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于北京市门头沟区门头沟路177号宿舍楼202号的房屋。三、北京东方龙泉装饰砖有限公司于本判决生效之日起三十日内向宋某1返还80000元。四、北京东方龙泉装饰砖有限公司于本判决生效之日起三十日内向宋某1赔偿损失579000元。五、驳回宋某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千八百元，由北京东方龙泉装饰砖有限公司负担一千二百六十元，已交纳，由宋某1负担五百四十元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费七千五百一十七元，由宋某1负担二千三百二十二元，已交纳；由北京东方龙泉装饰砖有限公司负担五千一百九十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 赵 琳审判员 田 裴审判员 余 婕二〇一七年八月三十一日书记员 谢新瑜