四川省南部县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1321民初2531号原告：冯清，女，1978年12月25日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。被告：陈华，男，1971年7月21日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：何裕龙，南部县建兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈兴（系陈华之胞兄），男，1968年3月11日出生，住四川省南部县。被告：黄芳，女，1975年9月16日出生，汉族，住四川省南部县。原告冯清诉被告陈华、黄芳所有权确认纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯清及其委托诉讼代理人柴春明，被告陈华及其委托代理人何裕龙、陈兴，被告黄芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯清向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2013年6月22日签订的《合伙建房协议书》合法有效。该协议所涉位于南部县X街，面向房屋靠边的一间口面房和二楼住房归原告所有，四楼住房及地下室原告享有50%的产权，同时对该处房屋所涉的国有土地享有50%的使用权。2、判令被告对原告享有的上述房产及土地使用权办理不动产过户登记至原告名下，有关税费由被告承担。3、判令被告陈华承担违约责任，支付原告违约金10万元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年，原、被告口头协商，决定在南部县X街旁边等额出资修建住房。随后，双方按约如期修建了两个口面共四层（不含地下室）砖混结构的住房。房屋竣工后，2006年2月，在原告一无所知的情况下，被告擅自将该处房屋的房地产登记在自己的名下，并到银行进行了抵押贷款。原告发现后，原告与被告陈华于2013年6月22日补签了书面《合伙建房协议书》，并对双方各自享有的房屋和土地使用权进行了明确约定，同时特别指出：被告定于2016年12月30日前将抵押给银行的产权证赎回，并为原告办理过户登记手续。否则由被告陈华支付原告违约金10万元，过户所需的税费由被告承担。然而被告陈华至今未办理过户手续。原告遂诉至本院。被告陈华辩称：被告陈华系原告冯清的姐夫。陈华与其胞兄陈兴系南部县X村**居民，享有修建房屋宅基地的使用权，原告冯清不享有使用权。因冯清与被告陈华、黄芳系亲属关系，2000年在没有书面约定的情况下合伙建房，当时房屋成本为15万元，约定各自出资7.5万元，原告冯清仅出资5万余元，未全额出资。2006年被告陈华通过多方关系，将该房屋土地转为国有土地并办理了房产证，原告应承担相应的费用。2006年6月22日签订《合伙建房协议》被告陈华是在胁迫的情况下签订的，该协议不具有法律效力，即使具有效力，被告陈华于2016年11月7日已将房屋产证从银行取回，被告不存在违约。被告黄芳辩称：原告所述属实，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告冯清与被告黄芳系姐妹关系，被告陈华与黄芳原系夫妻关系，2000年原、被告共同出资在南部县X组修建砖混结构房屋，屋共五层，第一层为地下室；第二层前半段为口面房二间，后半段上端为一层夹楼，后半段下端有两间卧室、厕所、厨房、饭厅各一间；第三层为住房一套，第四层为住房一套，第五层为结顶后形成的房屋。建成后，经结算，房屋成本为15万元，由原、被告各自出资7.5万元。2002年6月29日被告陈华、黄芳经本院调解离婚。后经亲友调解，被告陈华、黄芳继续以夫妻名义同居生活。2006年2月被告陈华将案涉房屋的土地办理了国有土地使用权证，同时办理了房屋所有权证（产权证编号：南房权证房权字第X号），土地使用者为被告陈华，房屋所有权人为陈华，共有人为黄芳，房屋总层数五层，建筑面积615.68平方米。被告陈华在办理权属登记后，将案涉房屋在中国农业银行南部县支行建兴营业所办理了房地产抵押，权利价值15万元，设定日期为2006年6月13日，注销日期为2016年11月15日。2013年6月22日，以被告陈华为甲方，原告冯清为乙方签订了《合伙建房协议书》约定：“……一、该房屋结构为：三楼一底另附地下室砖混结构房屋两间（其中包括门面房两间及夹二楼、三套住房和地下室）。二、国有建房土地使用权甲、乙双方各占50%。三、夹二楼所有权归陈华父母所有，两间门面甲、乙双方各拥有一间，其余2楼、3楼甲、乙双方均各自独立享有一套住房的所有权；四楼楼顶的住房一套及地下室，甲、乙双方各享有50%的所有权。……五、甲方陈华必须最迟于2016年12月30日前将抵押给银行的产权证赎回，同时甲、乙双方应当共同到南部县房管局和国土局办理产权分割事宜，由此产生的一切费用由甲、乙双方平均承担。六、如甲方违反此上《协议书》第五条规定，甲方将承担违约责任；甲方除必须继续履行合同外，甲方还应当继续向乙方支付违约金拾万元整，同时办理房屋的过户所有费用全部由甲方承担；如甲方非因乙方过错不能继续履行此合同，乙方将有权要求甲方按照不能继续履行合同之时的房屋市场价格进行等额赔偿，同时按照乙方应享有份额的房屋市价50%承担违约金。……”。被告陈华在协议约定的期限届满后，未协助原告办理房产过户登记手续，原告遂诉至本院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金。但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案原告冯清与被告陈华就共同出资修建的房屋进行分割及办理产权登记事项达成协议而签订《合伙建房协议书》，该协议合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应自觉遵守合同约定并积极履行。被告陈华辩称原告未足额支付建房出资款，原告予以否认，被告也未提供相应的证据证实，故对其抗辩的意见不予采信。被告陈华要求原告支付其办理案涉房屋国有土地使用证和房屋产权证的相关费用，因被告陈华未提供相应的证据证明相关的办证费用数额，未提出办证费用应由原告承担的合理理由，也未在法定的期限内提出反诉，故在本案中不予处理，被告陈华可另行主张。被告陈华主张原告系非案涉房屋所在地集体经济组织成员，不享有该集体经济组织农村宅基地的使用权，但案涉房屋的土地性质已在原、被告签订《合伙建房协议书》之前于2006年变更为国有土地使用权，被告在签订协议书时明知原告已具有享有该房屋的土地使用权资格，故其以原告不享有案涉房屋土地使用权拒绝为原告办理产权登记的理由不能成立。原、被告先明确约定了被告为原告办理产权登记的期限的违约责任，被告迟延办理产权登记，其行为已经构成违约，应当承担继续履行、支付原告违约金等违约责任。故原告主张确认原、被告共同修建的位于南部县X街房屋第二层面向房屋靠边（实为面向房屋左手边）口面房一间、第三层住房一套、第一层地下室50%的份额、第五层房屋50%的份额实际所有权归原告所有以及由被告为其办理产权登记手续并承担相应的税费的请求，本院依法予以支持。对原告提出的被告继续履行合同并支付约定的10万元的违约金的诉讼请求，被告在答辩中提出原告不享有案涉房屋土地使用权，双方签订的《合伙建房协议书》无效，被告不应并拒绝为原告办理房屋产权登记的抗辩，该抗辩系对被告承担违约金的根本否定，根据“举重以明轻”的法律适用原则，视为被告提出了违约金过高的抗辩。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张的约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，判断约定的违约金是否过高，主要参照标准为“实际损失”。这需要当事人举证证明实际损失的数额，《最高人民法院关于当前形势下举证民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”违约金是合同当事人对违约行为可能造成的损害赔偿额的预先约定，我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于补偿违约造成的损失。原、被告双方均未提供证据证明实际损失的数额，此时，对当事人主张约定的违约金过高请求减少的，则应结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的、约定的违约金数额、标的物的价值等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原、被告双方均未能提供证据证明因被告违约造成原告实际损失的数额，故无法以实际情况损失的标准衡量双方约定的违约金是否过高。原、被告明确约定了被告为原告办理产权登记的时间，截至原告向法院起诉之日，被告迟延履行为原告办理房屋产权证书的违约天数已长达155天，且诉讼期间被告也未积极履行为原告办理房屋产权证书的行为。违反了诚实信用原则，被告在主观方面存在过错，原告在约定的办理产权登记前及被告违约后应及时采取诸如积极主动与被告沟通联系、提供相应的办证手续等合理措施防止违约后损失的扩大。原告未提供证据证明其采取了合理的措施防止损失扩大，故原告也存在一定过错。从预期利益来看，被告迟延履行只是原告在长达155日内对该房不能行使抵押、转让等所有权人依法享有的法定权利，而由这些权利所产生的收益应当就是原告的损失。案涉房屋标的物的成本价值为7.5万元，约定的违约金10万元超出了房屋成本价值，明显过分高于造成的损失，应当予以调整。本院依照上述综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按照原、被告双方约定的违约金10万元的30%确定违约金为3万元。综上所述，对原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认位于四川省南部县X街房屋（产权证编号：南房权证房权字第X号）中第一层地下室50%的份额、第二层面向房屋左手边口面房一间、第三层住房一套、第五层房屋50%的份额所有权归原告冯清所有；二、被告陈华在本判决生效后二十日内协助原告冯清将上述房屋所有权登记至原告冯清名下，由此产生的费用由被告陈华承担；三、被告陈华在本判决生效后二十日内向原告冯清支付违约金30000元；四、驳回原告冯清的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事讼诉法》的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告陈华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 王   强二〇一七年八月二十五日书记员 罗兰(代)