河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终933号上诉人(原审被告）：秦高远，男，1976年8月28日出生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：赵伟，河南许之以昌律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王晓杰，男，1974年8月13日出生，汉族，住襄城县。被上诉人（原审被告）：襄城县智龙房地产开发有限公司，住所地：襄城县紫云大道南段路西。法定代表人：李汉伟，任该公司董事长。委托诉讼代理人：李万兵，男，汉族，1981年8月22日生，住河南省襄城县。被上诉人（原审被告）：李汉伟，男，1969年5月18日出生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：冯雷昊，男，1985年6月15日出生，汉族，住平顶山市郏县。被上诉人（原审被告）：冯雷昊，男，1985年6月15日出生，汉族，住平顶山市郏县。被上诉人（原审第三人）：王丽娜，女，1971年10月19日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王占峰，河南森鼎律师事务所律师。上诉人秦高远因与王晓杰等案外人执行异议纠纷不服河南省许昌市建安区人民法院（2019）豫1003民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦高远的委托诉讼代理人赵伟，被上诉人王晓杰，王丽娜及其委托诉讼代理人赵伟，襄城县智龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李万兵，冯雷昊，李汉伟的委托诉讼代理人冯雷昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦高远上诉请求：1、撤销许昌市建安区人民法院（2019）豫1003民初4806号民事判决书，驳回被上诉人王晓杰的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、对被上诉人王晓杰的商品房买卖合同是否真实有效认定错误。上诉人认为该合同不仅不真实系伪造而来，而且无效。2、认定被上诉人王丽娜2014年6月4日起实际占有房屋错误。3、认定商铺买卖协议书有效错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用异议和复议规定第28条排除执行错误。2、王晓杰不享有涉案房屋的物权。3、根据异议和复议规定第25条第一款的规定，判断王丽娜、王晓杰非权利人，而判定智龙公司为所有权人。王晓杰辩称:1、本案涉及的房产是襄城县智龙房地产开发投资开发，锦绣花园商业住宅城中村改造拆迁项目。2、王丽娜于2014年6月4日与襄城县智龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买了涉案商铺，并有合同、收据、出租合同等证实。3、王晓杰与王丽娜签订协议，王丽娜也协调将涉案房屋的合同变更至王晓杰名下，此有艾嘉公司、智龙公司、买方、卖方共同认证，并有合同证明、转账流水和收款收据等证明。综上，涉案的商铺所有权是王丽娜，也就是王晓杰所有。4、襄城县人民法院关于上诉人秦高远诉襄城县智龙房地产公司民间借贷一案存在严重错误，事实不清，错判误判。5、根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，一审判决正确。6、综上，请求维持。王丽娜辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，上诉人的上诉没有法律依据，依法应驳回上诉人的诉请。冯雷昊辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。襄城县智龙房地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。李汉伟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。王晓杰向一审法院起诉请求：1、请求依法解除对原告所有的位于襄城县××大道北段东侧、锦绣花园小区门口北侧第一间（上下二层）的查封，确认原告为该房产的实际所有人（房产价值140万元）；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：秦高远诉襄城县智龙房地产开发有限公司、李汉伟、冯雷昊民间借贷纠纷一案，秦高远向襄城县人民法院提起诉讼后，襄城县人民法院于2016年3月21日作出（2016）豫1025民初765号民事裁定书，裁定：1、将被告襄城县智龙房地产开发有限公司在襄城县××大道北段东侧、锦绣花园小区门口南侧第一间（上下二层）、北侧第一间（上下二层）的门面房各一套予以查封。查封期间为三年。在查封期限内，仍有被告襄城县智龙房地产开发有限公司管理，但不得对被查封财产设定权利负担。二、……。同日，襄城县人民法院作出查封公告，该公告载明查封期间为2016年3月21日至2019年3月20日止。2016年5月16日，襄城县人民法院作出（2016）豫1025民初765号民事判决书，判决：1、被告襄城县智龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告秦高远借款本金150万元及利息（利息计算办法：自2015年7月21日起按月利率1.8％计算至本息偿还完毕之日止）；被告李汉伟和冯雷昊承担连带责任。判决生效后，秦高远向襄城县人民法院申请强制执行。2019年2月25日，襄城县人民法院向作出（2016）豫1025执1351-1号执行裁定书，裁定：续行查封被执行人襄城县智龙房地产开发有限公司在襄城县××大道北段东侧、锦绣花园小区门口南侧第一间（上下二层）、北侧第一间（上下二层）的门面房各一套。2019年2月26日，襄城县人民法院作出（2016）豫1025执1351-1号查封公告，公告该院于2019年2月25日续行查封了被执行人襄城县智龙房地产开发有限公司的上述房产。后该院将该查封公告予以了张贴。2019年8月28日，原告王晓杰提出书面异议。2019年8月15日，襄城县人民法院作出（2019）豫1025执异38号执行裁定书，裁定：驳回案外人王晓杰的异议请求。2019年8月28日，王晓杰对裁定不服向襄城县人民法院提起案外人执行异议之诉。该院于同日立案受理。后该院以被告秦高远是该院在职干警为由报请许昌市中级人民法院指定管辖，许昌市中级人民法院裁定本案由建安区人民法院审理。该院于2019年10月9日立案受理。被告智龙公司在庭审中认可其对开发的涉案房屋具有预售许可证。2014年6月4日，被告智龙公司与第三人王丽娜签订编号为JXS012号的《商品房买卖合同》一份，被告智龙公司以120万元的价格将其预售商品房卖给第三人王丽娜。同日，原告将120万元购房款支付给被告智龙公司，被告智龙公司为原告出具收据。双方同时办理房屋交接手续。2017年8月12日，第三人王丽娜与原告王晓杰经案外人襄城县艾嘉房产经纪有限公司（以下简称艾嘉经纪公司）居间介绍签订《商铺买卖定金协议书》一份，约定王晓杰以140万元的价格预购王丽娜位于襄城县××大道北段路东××小区××自××层商铺，在签订合同时王晓杰向王丽娜支付5万元定金作为王晓杰订立买卖合同的担保，王丽娜负责将该商铺《商品房买卖合同》及全部房款收据更名到王晓杰名下。2017年8月15日，第三人王丽娜与原告王晓杰签订《商铺买卖协议书》一份，上述两份协议均约定：出售方（甲方）为王丽娜、吴洪伟，预购方（乙方）为王晓杰，居间方（丙方）为艾嘉经纪公司。该合同第一规定：甲方出售的商铺位于襄城县××大道北段路东××小区××自××层商铺，甲方已取得该商铺的商品房买卖合同（编号JXS012），该商铺合同建筑面积156平方米，产权人王丽娜，共有人吴洪伟，该房屋权利性质为商品房，房地产用途为商业，乙方愿意购买该房屋。第二条规定：甲方对该房屋享有完全处分权。该房屋正在出租，租赁期为自2017年3月1日至2019年3月1日，甲乙双方对房屋租赁情况知悉，无异议。第四条规定；该房屋出售总价格为人民币140万元。第四条规定：甲乙双方约定付款方式为一次性付款，签订本合同时，乙方将全部房款支付给甲方。第九条规定：甲方负责签订协议当天将该商铺《商品房买卖合同》及全部房款收据更名到王晓杰名下。双方同时约定了因该商铺买卖前后产生费用的负担等内容。2017年8月15日，原告王晓杰通过其妻子杨爱平向艾嘉经纪公司负责人郭许亚在邮政储蓄银行开办的6217995030004854848账户存入133万元，另外2万元折抵第三人王丽娜应退还的租金。同日，王丽娜为原告王晓杰出具收据一份，该收据载明收到原告王晓杰总房款140万元。2017年8月16日，郭许亚将该笔款项以转账方式转入第三人王丽娜指定的账户。后原告与第三人到被告智龙公司办理《商品房买卖合同》更名手续，将JXS012《商品房买卖合同》中的买受人王丽娜变更为王晓杰，由王晓杰与被告智龙公司重新签订合同，合同签订时间仍签署为“2014年6月4日”。被告智龙公司为原告出具收到王晓杰120万元的收款收据一份。后原告与该房屋厡承租方签订租赁合同，由原承租方继续租赁涉案房屋。原告王晓杰购买上述房屋后，向襄城县不动产登记中心申请办理不动产登记。襄城县不动产登记中心于2019年10月25日向王晓杰作出书面回复，主要内容为：经调查，你所申请锦绣花园小区办理不动产登记事项因智龙房地产开发有限公司（锦绣花园）未在我单位办理不动产首次登记，因此无法为你办理不动产分割登记事宜。被告智龙公司在2019年11月23日为原告出具证明，该证明载明：位于襄城县××大道北段路东××小区××自××商铺（××、××层，用途为商业），该项目因超规划建设，造成18号楼不能办理不动产初始登记，故导致王晓杰所购买的上述房屋至今未能办理相关的不动产登记事宜。一审法院认为，本案是因被告秦高远申请执行被告智龙公司拖欠借款一案引起的案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起案外人执行异议之诉，应当提供证据证明其对涉案执行标的享有的实体权利足以阻却强制执行措施。本案原告提交的第三人王丽娜与被告智龙公司签订的《商品房买卖合同》和原告与第三人王丽娜之间签订的《商铺买卖协议书》以及原告与被告智龙公司之间签订的《商品房买卖合同》和原告方提交银行交易明细及被告智龙公司、第三人王丽娜分别出具的收据可以证明，第三人与被告智龙公司在涉案房产查封之前已经将涉案房产出售给第三人王丽娜，第三人王丽娜全额支付了购房款，且被告智龙公司已经与原告办理了房屋交接手续，此后，被告智龙公司对涉案房产不再拥有所有权，第三人王丽娜取得涉案房屋的实际所有权。第三人王丽娜在取得涉案房屋的所有权后，将涉案房屋转卖给原告王晓杰（原告王晓杰将涉案购房款的全部款项支付给了第三人王丽娜），原告王晓杰取得了涉案房屋的实际所有权。根据原告提交的证据，原告曾经向不动产登记部门申请过户登记，但因被告智龙公司未在不动产登记中心办理初始登记，无法为原告办理过户手续。被告智龙公司也认可没有办理过户手续是因为涉案房产所在楼栋实际容积率与原规划不符，因超规划建设不能办理过户手续。判决如下：一、不得执行位于襄城县××大道北段东侧、锦绣花园小区门口北侧第一间；二、确认原告王晓杰是位于襄城县××大道北段东侧、锦绣花园小区门口北侧第一间房产的实际所有权人。案件受理费17400元，由被告襄城县智龙房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人王丽娜出示证据：取款凭证和存款凭证各一份、黄海岗的承诺书和借款说明各一份，证明2013年1月24日王丽娜向黄海岗借款的事实，同时黄海岗将其在智龙公司定的房屋以187万元抵给王丽娜的事实。秦高远质证意见：对证据的真实性无异议，但是与本案的涉案房屋无关。同时，王丽娜低价将涉案房屋出售不符合常理。王晓杰质证意见：证据的真实性和证明目的均无异议。冯雷昊质证意见：证据的真实性和证明目的均无异议。襄城县智龙房地产开发有限公司质证意见：证据的真实性和证明目的均无异议。李汉伟质证意见：证据的真实性和证明目的均无异议。本院查明事实与原审法院一致。另查明，2017年8月15日王晓杰与襄城县智龙房地产开发有限公司重新签订了《商品房买卖合同》，但合同的签订时间签署为“2014年6月4日”。本院认为，案外人王晓杰与襄城县智龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》虽然书写的签署时间是2014年6月4日，但王晓杰当庭承认其与襄城县智龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的实际时间为2017年8月15日，该签订时间晚于襄城县人民法院查封的时间2016年3月21日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”而本案买受人王晓杰未在人民法院查封之前与被执行人襄城县智龙房地产开发有限公司签订合法有效的书面合同。不符合法律规定排除执行的条件，对其要求排除执行的请求本院不予支持。综上所述，秦高远的上诉请求成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省许昌市建安区人民法院（2019）豫1003民初4806号民事判决；二、驳回王晓杰的诉讼请求。一审案件受理费17400元，由襄城县智龙房地产开发有限公司负担；二审案件受理费17400元，由襄城县智龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐晓勇审判员颜森审判员郭林山二〇二〇年七月六日法官助理李仕元书记员李萍执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口