山东省淄博市临淄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0305民初622号 原告：李建玲，男，1963年6月9日生，汉族，现住淄博市临淄区。 原告：刘翠华，女，1963年4月2日生，汉族，现住淄博市临淄区。 原告：李远鹏，男，1989年5月27日生，汉族，现住淄博市临淄区。 以上三原告委托诉讼代理人：夏莹，女，汉族，现住淄博市临淄区，与李远鹏系夫妻关系。 以上三原告委托诉讼代理人：杜荣刚，山东高阳律师事务所律师。 被告：淄博正承置业有限公司，住所地：淄博市临淄区杨坡路588号，统一社会信用代码：913703027687140005. 法定代表人：黄振宇，总经理。 委托诉讼代理人：路莹，山东正大至诚律师事务所律师。 原告李建玲、刘翠华、李远鹏诉被告淄博正承置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序，于同年3月12日、6月25日公开开庭进行了审理，原告李建玲、刘翠华、李远鹏的委托诉讼代理人杜荣刚，被告淄博正承置业有限公司的委托诉讼代理人路莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李建玲、刘翠华、李远鹏的诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交房违约金、返还面积差额款、支付逾期办证违约金等共计284325元。在庭审中，原告变更诉讼请求为：请求判令被告向原告支付逾期交房违约金、支付逾期办证违约金等共计272931元。事实与理由：2011年7月27日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同对原告购买的正承名筑16幢020501（现楼号为正承名筑24号楼202501，下同）的房屋面积、价款及违约责任均作出明确约定。合同签订后，原告支付了全部房款，被告未在合同约定的期限内为原告综合验收房屋，也未在合同约定的期限内为原告办理房产证。被告的行为构成违约并严重侵害了原告的合法权益，应当按照法律规定和合同约定向原告承担违约责任。为此起诉。 被告淄博正承置业有限公司辩称，1、被告于2013年1月30日交房给原告，原告主张的逾期交房违约金已超过三年的诉讼时效，其主张逾期交房违约金至2018年8月10日没有事实及法律依据；2、逾期办证违约金的数额应为房款的万分之一，原告主张自2013年12月3日至2019年3月27日按日万分之一计算违约金属诉求错误且计算时间及标准没有事实及合同依据。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 在法庭审理过程中，原、被告围绕其诉讼请求及抗辩理由分别进行了举证、质证。其中，原告提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，发票二份；2、临淄区住房和城乡建设局出具的证明一份；3、房产证一份；4、被告与正承名筑24号楼1单元201业主签订的协议书一份；5、2015年的照片两份、2017年6月26日拆除违建的视频一份、2018年5月29日的视频二份；6、正承名筑24号楼业主主张违约金的证明一份及2016年8月18日被告公司内部投诉处理意见一份；7、原告申请证人丁某、卢某出庭提供的证言。 被告对原告提交的1、2、3号证据无异议；对其他证据异议如下：4号证据与本案无关联；5、6、7号证据不能证实诉讼时效中断。 被告提交了下列证据:1、原、被告签订的《正承名筑违约金赔付协议》；2、济南正承物业管理有限公司出具的情况说明及物业费收费收据；3、正承名筑单元验收交楼表、正承名筑入住物品签收表；4、单位工程质量竣工验收记录；5、建设工程质量监督报告；6、杨建村未拆房屋照片、国土资源局网站上下载的图片、收条；7、雪宫街道办事处微信公众号《风雪无阻，担当干事—雪宫街道全力突破2019年度攻坚克难任务》文章及图片；8、《淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》；9、被告于2018年7月31日取得的《建设工程竣工规划核实合格证》及《淄博市建筑工程规划批后管理规定》；10、淄博市临淄区自然资源局出具的《关于正承名筑一期16号楼规划竣工核实的情况说明》。 原告对被告提交的1、3、4、5、8、9号证据无异议，对其他证据异议如下：2号证据需要证人出庭证实；6号证据不能证明被告的主张；7号证据无关联性；10号证据不具有证明效力和关联性，不能证实因政府原因导致逾期交房。 对原、被告双方所举无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告所举4号证据，系被告逾期交房后与其他业主就该问题签订的协议书，该证据系复印件，不具备证据的三性标准，不予采信；原告所举5、6、7号证据，可以综合证实原告在购房后始终向被告主张权利的事实，予以采信。被告所举2号证据，其内容与被告1号证据印证，予以采信；被告所举6号、10号证据，能够证实被告逾期交房与杨建村违章建筑未能拆除有关，该证据与原告所举5号证据中拆除违建的视频互相印证，予以采信；被告所举7号证据与本案不具有关联性，不予采信。 根据经审查确认的证据和当事人法庭陈述，本院认定事实如下： 2011年7月27日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同对原告购买的正承名筑16幢020501的房屋面积、价款及违约责任等事项均作出约定。 关于商品房的交付期限，该合同第八条约定如下：“出卖人应当在2012年12月01日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因主管部门批复和实施因其的延期或调整，买受人免除出卖人之责任。” 关于逾期交房的违约责任，该合同第九条作了如下约定：“除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于（1）相中的比率）的违约金”。 关于房屋权属登记，该合同第十五条第二款作了如下约定：“出卖人应当在2013-12-03之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人支付给买受人未违约金，是以冲抵物业费的方式支付（因主管部门办理正常业务必要的时间不在违约日期内）”。 合同签订后，原告支付了房屋价款667017元及储藏室价款23694元。 2013年2月19日，原、被告签订赔付协议，约定原告房屋合同规定交房日期为2012年12月01日，实际交房日起为2013年1月30日，延期日数为61天，违约金总额为3752元，经双方协商，违约金以冲抵物业费的形式赔付。 2013年4月，被告向原淄博市规划局临淄分局申请临淄正承名筑项目一期16号-45号楼及3号、4号、5号、6号地下车库建设工程竣工规划验收核实，规划验收核实中发现：1、16号楼南侧存在应当拆除的房屋未拆除；2、16号楼周边绿化及道路、停车位未按规划实施，按照核实规程要求，16号楼不具备规划验收条件。 2017年6月26日，16号楼南侧存在应当拆除的房屋被拆除。 2018年7月，被告向原淄博市规划局临淄分局申请正承名筑一期16号楼建设工程竣工规划核实，经核实，16号楼存在问题已整改完毕，达到规划核实条件，符合规划要求。临淄正承名筑一期16号住宅楼取得“建设工程竣工规划核实合格证”。 同年8月10日，正承名筑一期16号住宅楼办理竣工综合验收备案。 本院认为，原、被告双方争议的问题主要有：1、被告是否存在逾期交房和逾期办证的违约行为；2、若被告存在上述违约行为，其承担违约责任的起止时间如何确定；3、被告承担逾期办证的违约责任的标准是按照原告所交房款的万分之一还是所交房款日万分之一来计算；4、原告的诉讼请求是否超过法定的诉讼时效。 对于第1个问题，本院认为，原、被告在商品房买卖合同第八条约定，被告须于2012年12月1日前将经综合验收合格的商品房交付给原告。同时，根据该合同第十五条第二款的约定：“出卖人应当在2013-12-03之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”。但被告实际办理涉案房屋综合验收的时间为2018年8月10日，为原告办理房屋权属登记的时间2019年3月27日，均超出了双方所约定的时间节点，依照双方所签上述合同关于交房和办理房屋权属登记的合同约定，被告的行为构成违约。 对于第2个问题，本院认为，根据庭审中原、被告双方所举证据及本院确认的事实，被告之所以未能按照合同约定的时间向原告交付方商品房，其主要原因是因为涉案楼房南侧有一处违章建筑，该违章建筑的存在影响到了商品房的综合验收。直到2017年6月26日，该违章建筑方才拆除完毕。按照双方所签商品房买卖合同第八条关于商品房交付期限的约定，“因主管部门批复和实施引起的延期或调整，买受人免除出卖人之责任”，因违章建筑的拆除属于主管部门的职责，因此，对于该违章建筑被拆除之前的逾期交房所导致的违约责任，被告可以据此免除。但是，在该违章建筑被拆除之后，直到2018年8月10日办理完毕综合验收期间的违约责任，系因涉案房屋周边配套设施未能按照规划实施所致，该违约责任应由被告承担。故，被告承担逾期交房导致的违约责任的起止时间应自2017年6月27日起至2018年8月9日止。 关于被告所应承担的违约逾期办证的起止时间，按照合同约定，“出卖人应当在2013-12-03之前（商品房交付使用后360个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记”，因该条款中所约定的“2013-12-03之前”和“商品房交付使用后360个工作日内”两个时间节点之间存在矛盾，又因该合同系由被告提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，故本院确定被告应当为原告办理房屋权属登记的时间节点为2018年6月29日，自该时间节点到被告实际为原告办理房屋权属登记的前一天（2019年3月26日），为被告应当向原告承担因逾期办证导致的违约责任的起止时间。 关于第3个问题，从原、被告双方所签《商品房买卖合同》第十五条的内容看，双方约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且不要求退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，但同时在该条后附括号内注明“主管部门办理正常业务需要的时间”不属于违约日期。由此可见，双方在确认违约金时，实际考虑到了违约日期问题。据此，原告关于约定违约金实际为按日计算标准的解释，与条款整体内容相符。又，鉴于上述条款系被告提供格式合同中印制条款的情况，依据上述《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应认定案涉合同中关于按照已付房款0.01%支付违约金的约定实际系按日计算的标准。 关于第4个问题，庭审中原告所举证据能够证实，其在从被告处购买商品房以后，并未放弃因被告履约过程中逾期交房和逾期办证而引发的违约问题，而是一直就上述问题不间断的向被告行使权利，并到政府有关部门进行反映和维权。因此，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，其合法权利理应得到法律的保护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告淄博正承置业有限公司赔偿原告李建玲、刘翠华、李远鹏因逾期交付房屋违约金28250.08元、逾期办理房屋权属登记违约金18718.27元，共计46968.35元（原告李建玲、刘翠华、李远鹏所交房款共计690711元，逾期交付房屋违约金自2017年6月27日起至2018年8月9日止，共计409日；逾期办理房屋权属登记违约金自2018年6月29日起至2019年3月26日止，共计271日。上述违约金均按所交房款的日万分之一计算），于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告李建玲、刘翠华、李远鹏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2783元，由原告李建玲、刘翠华、李远鹏负担983元，由被告淄博正承置业有限公司负担1800元；财产保全费1790元，由被告淄博正承置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员  张 方 二〇二〇年七月九日 代理书记员  路静蔚