广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19040号上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司深圳蛇口支行。负责人：吴亮，该行行长。委托诉讼代理人：刘航，广东圣天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵顺利，广东圣天平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：尹莉。被上诉人（原审被告）：深圳市国基房地产开发有限公司。法定代表人：许哲明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李博野。原审第三人：张敏。上诉人招商银行股份有限公司深圳蛇口支行（以下简称招行蛇口支行）因与被上诉人尹莉、深圳市国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）、原审第三人张敏借款合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2007）深南法民二初字第1242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招行蛇口支行上诉请求:一、撤销原判，改判：(1)尹莉向上诉人偿还贷款本金384766.75元，利息23674.98元、罚息699.85元、复利1107.89元（暂计至2007年7月5日，应计至结清之日）；(2)招行蛇口支行对房产享有抵押权，并对处置该房产所得价款享有优先受偿权；(3)国基公司对尹莉的上述债务承担连带保证责任；(4)一审诉讼费用由国基公司、尹莉承担。二、上诉费用由国基公司、尹莉承担。事实和理由：一、原审法院认定《个人购房借款合同》无效属于适用法律错误。1、房地产买卖合同与借款合同属于两种完全不同的法律关系，现有的法律法规及相关司法解释并无明文规定房产买卖合同的无效必然导致借款合同无效。2、深圳中院(2007)深中法民五初字第217号民事判决书陈述“……但张敏在认购之前，国基公司已以尹莉的名义与银行签订抵押贷款合同，并已办理抵押登记，因此，该认购书的约定内容能否履行要视银行的抵押贷款合同关系处理结果而定……”，说明深圳中院认为购房合同无效不会直接导致借款抵押合同无效。3、“以合法形式掩盖非法目的”首先应该认定合同的签署双方存在以合法形式掩盖非法目的的共同故意，显然招行蛇口支行不存在帮助尹莉和国基公司骗取贷款的共同故意。4、本案实际是国基公司以融资为目的，与尹莉串通，以尹莉名义且国基公司作为担保人，从银行获取购房贷款，但却将获取的贷款挪作他用的行为，上述行为系借款人尹莉与担保人国基公司擅自改变借款用途的违约行为，该违约行为不影响购房借款合同的效力，借款合同应为有效合同。二、原审法院判决尹莉不承担任何责任属于适用法律和认定事实错误。1、尹莉从签署房产买卖合同时就存在与国基公司串通的恶意，原审法院却只是以国基公司存在恶意为由要求其承担责任，但不要求尹莉承担责任，完全不符合法律规定和一般逻辑。即使认为尹莉没有实际使用贷款，但其串通国基公司骗取贷款和改变贷款用途的行为就应承担相应责任。2、原审法院其先是说尹莉与国基公司串通签署了购房合同，之后又与招行蛇口支行签订购房借款合同，而后来又认为是国基公司借用尹莉之名套取贷款，尹莉不承担责任，那到底尹莉与国基公司是串通骗取银行贷款，还是国基公司借用尹莉之名骗取贷款？3、尹莉作为一名有完全民事行为能力的人，不管其与国基公司是串通，还是将自己的身份出借供国基公司骗取贷款，其都应当承担相应的责任。4、原审法院认定“合同无效的主要过错在于被告国基公司”，对谁因何理由承担次要过错或者补充责任却没有陈述。从判决结果来看，国基公司也只承担了本金及利息，对于罚息、复息部分不承担责任，也没有要求尹莉承担任何责任，显然只能由招行蛇口支行承担该部分责任，但招行蛇口支行承担该部分责任没有依据。三、原审法院的判决有违公平原则和一般常理，严重损害无过错的招行蛇口支行利益。招行蛇口支行在签署购房借款合同以及发放贷款的过程中均没有任何过错，过错完全在于国基公司和尹莉。但原审法院却只判决国基公司承担部分责任，尹莉不承担责任，且判决招行蛇口支行已经在国土部门登记的抵押权无效从而丧失优先权，原审法院认定主要责任在于国基公司，承担最大损失的人却是根本无过错的招行蛇口支行。四、原审法院审理本案程序不当。本案起诉时间为2007年，之后中止审理，于2012年恢复审理，2013年2月开庭。本案属普通民事案件，事实清楚，但原审法院一直拖到2014年4月份才向招行蛇口支行送达判决，明显超审限。被上诉人国基公司答辩称:该案距今已有10年时间，而且中途国基公司经历了破产重组阶段，对于此案同意国基公司清算组在之前判决中所有的答辩意见。针对国基公司所欠招商银行的款项，债权上存在抵押物，即现在张敏居住的房子，招商银行主张的罚息、利息没有依据，但由于该笔债权上存在抵押物，国基公司只对抵押物处置不足部分存在担保责任，但现在抵押物物权已经不属于尹莉，并且该房至今没有确权，所以该案比较复杂，希望法庭公平判决。被上诉人尹莉经本院依法传唤，未到庭参加二审审理。原审第三人张敏述称：张敏已将购房款全额交给了国基公司，请求二审法院维持原判。招行蛇口支行向原审法院起诉请求：1、解除招行蛇口支行与尹莉签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》；2、尹莉向招行蛇口支行偿还贷款本金384766.75元、利息23674.98元、罚息699.85元、复利1107.89元（暂计至2007年7月5日，应计至结清之日）；3、招行蛇口支行对房产享有抵押权，且招行蛇口支行对处置上述房产所得价款享有优先受偿权；4、国基公司对上述债务承担连带保证责任；5、尹莉、国基公司承担诉讼费。原审法院查明：2003年8月3日，尹莉(买方)与国基公司(卖方)签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（200306186号），合同约定：买方购买房，建筑面积为98.20平方米，单价为6660元/平方米，总金额为527727元，买方不直接将购房款交给卖方，而是按照附表规定的付款方式将购房款汇入代收机构，卖方在代收机构的帐户名称是深圳市国基房地产开发有限公司；卖方须于2004年6月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用等。该合同附表约定的付款方式为分期付款：买方自签约起1日内付全部楼价款的20%即107727元，买方于2003年6月25日前付全部楼价款的80%即42万元。2003年8月5日，招行蛇口支行与尹莉（借款人、抵押人）、国基公司（保证人、售楼商）签订了《个人购房借款合同》，约定：借款人从售楼商处购买房产，建筑面积为98.2平方米，售价为527727元，贷款金额为42万元，贷款期限为240个月，贷款利率为月利率4.2‰，在合同有效期内，贷款利率根据中国人民银行有关规定进行调整，贷款人无须就此另行通知借款人和售楼商，贷款利息自贷款发放之日起计算，按月结息；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款划入售楼商在贷款人处开立的帐户，以购买前述住房；借款人按月等额还本付息，共分240期，2003年9月10日为借款人首期还款日，以后每月同日为归还借款本息日，最后一期还款日为本合同约定的贷款到期日，每月还本息2781.1元；借款人如未按约定的时间归还贷款本息，贷款人将另按中国人民银行有关规定对逾期贷款本金每日计收万分之二点一的利息，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复息，若利息、复息标准变动，贷款人无须另通知借款人和售楼商；售楼商自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，在借款人没有按本合同约定履行还款义务时，售楼商承诺按本合同规定承担保证责任；保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息(包括复息、罚息)以及实现债权的费用；保证期间自本合同签订之日起至办妥房产证及抵押登记后三年；本合同履行过程中发生纠纷，各方应协商解决，协商不成的，可选择向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告与两被告办理了抵押登记手续。2003年8月11日，招行蛇口支行向尹莉发放了贷款42万元。自2006年6月10日起至2007年7月，招行蛇口支行连续十三期未能从尹莉的还款帐户连续成功扣取还款本息。国基公司未履行保证责任。另查，本案诉讼过程中，第三人张敏以国基公司、尹莉、招行蛇口支行为共同被告向深圳市中级人民法院(以下简称深圳中院)提起诉讼，深圳中院以(2007)深中法民五初字第217号受理该案，张敏在该案中请求判令：确认国基公司与尹莉签订的房屋买卖合同无效。尹莉在该案中提起反诉，请求判令：1、确认张敏与国基公司签订的认购书无效；2、张敏立即停止非法占有尹莉房屋、将尹莉购买的房屋恢复原状并搬出尹莉购买的房屋；3、张敏赔偿尹莉损失110000元；4、国基公司为尹莉办理房地产证。2009年5月12日，深圳中院对该案作出判决，深圳中院查明：“2003年8月3日，尹莉与国基公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（20030618号），约定尹莉购买国基公司的房产，建筑面积98.2平方米，总房款为人民币527727元，国基公司应于2004年6月30日前交付房地产给尹莉。自签约起1日内尹莉付全部楼款的20%即人民币107727元，2003年6月25日前付全部楼款的80%，即人民币420000元或在该日之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。同时，尹莉向国基公司出具《声明》，内容为其没有实际交付购房首期款，也尚未实际向银行交付供楼款，不承担有关购楼和按揭的责任和义务。尹莉在《声明》中承诺在未偿付上述款项的情况下，不实际拥有房屋的任何权利，其将应国基公司的要求，随时配合办理退楼或回购手续，除非其向国基公司实际偿付住宅首期款及供楼本息。同时尹莉还向国基公司出具了给有关银行的一份《声明》，内容为同意将抵押的漾日湾畔住宅交由国基公司回购，回购款用于偿还按揭本息，余款退还国基公司，由该公司同其本人另行结算。尹莉还在一份空白的《深圳市预售商品房注销合同备案登记申请书》和三份空白的《解除房产买卖合同协议书》上签了字，并加盖了指模。签订上述合同及文件后，在办理抵押贷款的过程中，国基公司向银行出具了尹莉已付定金40000元和房款67727元的收款收据，但尹莉并没有持有该两张收款收据的原件。2003年8月5日，尹莉向招商银行蛇口支行为漾日湾畔房产申请420000元购房贷款。同日，尹莉与国基公司及招商银行蛇口支行签订了《招商银行个人购房借款合同》，以漾日湾畔房产为抵押申请420000元的购房按揭贷款。2003年8月8日，深圳市国土资源和房地产管理局为漾日湾畔1座3F房产办理了房产抵押登记，抵押人、借款人均为尹莉，抵押权人为招商银行蛇口支行。招商银行蛇口支行依据合同约定，在办妥抵押登记手续后，于2003年8月11日向尹莉发放了420000元贷款，该贷款发放后被转入深圳市国基房地产开发有限公司在招商银行蛇口支行的账户。从2003年10月开始招商银行蛇口支行从尹莉的账户按月扣划供楼款，2006年6月开始尹莉中断还款。2003年11月23日，张敏向国基公司购买了漾日湾畔（98.31平方米），即日交付了定金2万元。2003年12月4日张敏与国基公司签订购了《深圳市〈漾日湾畔〉楼宇认购书》，约定付款办法是一次付清房款。2004年9月26日国基公司向原告发出了《入伙通知书》，通知漾日湾畔房已具备交房条件，从2004年9月26日起可以交付使用。张敏已经办理了入伙手续并使用该房产至今。2006年9月14日，国基公司被深圳市中级人民法院裁定宣告破产，同时指定成立清算组开展清算工作。2006年12月31日张敏将购房的资料报送到国基公司清算组，申请交清漾日湾畔全部房款并办理房产证，因该房产在国土局备案登记在尹莉名下未能办理。遂引发本案诉讼。”深圳中院认为：“本案争议焦点为：一、尹莉是否支付了涉案房产的定金及首期款？二、尹莉与国基公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、张敏与国基公司签订的《深圳市〈漾日湾畔〉楼宇认购书》是否有效？三、尹莉是否有权请求张敏停止侵占、返还房屋、恢复原状并赔偿损失。一、关于尹莉是否支付了涉案房产的定金及首期款问题。本院认为，尹莉的举证不足以证明其已支付了首期购房款及定金。理由如下：1、尹莉无法提供支付首期购房款及定金“收款收据”的原件，不符合民诉法关于书证应当提交原件的规定。尹莉在本院两次开庭时对首期款支付作出两种截然不同的解释，一是已交付，二是零首付即未支付，自相矛盾。2、被告一国基公司提供反证，即尹莉签署的两份没有支付首期款和按揭款的声明以及解除合同协议和注销合同备案登记的申请，否定了国基公司向银行出具的首期购房款及定金的收款收据的真实性。虽然上述证据中没有填写具体的房号、合同号等内容，但无证据证明尹莉与国基公司之间存在其他需付首期款的个人购房合同关系，本院认定该声明指向本案房产。尹莉以该证据超过举证期限为由不同意对该证据进行质证，但原告张敏同意质证，本院考虑本案国基公司进入破产程序，该证据清算组取得有一定困难等事实采信上述证据。3、国基公司财务账册中无尹莉支付首期款及定金的记录，该记账虽为公司单方财务行为，但与尹莉声明内容能够相互印证，可以作为认定尹莉没有支付首期款及定金的参考因素。综上，尹莉主张已交漾日湾畔房产购房首期款及定金人民币107727元的依据不足，与其本人所签声明矛盾，本院不予支持。二、关于尹莉与国基公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、张敏与国基公司签订的《深圳市〈漾曰湾畔〉楼宇认购书》是否有效的问题。本院认为，尹莉没有支付购房首期款和定金，国基公司未交付房屋给尹莉，而是把涉案房屋另出卖并交付给张敏使用，国基公司与尹莉签订买卖合同的目的是获取银行抵押贷款。本院认定国基公司与尹莉的买卖关系是以合法形式掩盖非法目的的虚假买卖关系，根据合同法的规定应认定该合同无效。张敏与国基公司签订的《深圳市〈漾日湾畔〉楼宇认购书》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且张敏在与国基公司签订认购书时并不知晓尹莉与国基公司合同的存在，没有损害他人利益，因此本院认定该认购书合法有效，尹莉请求确认认购书无效本院不予支持。但张敏认购之前，国基公司已以尹莉的名义与银行签订抵押贷款合同，并已办理抵押登记，因此，该认购书约定内容能否履行要视银行的抵押贷款合同关系处理结果而定……综上所述，原告张敏的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。尹莉对张敏和国基公司有权提出反诉，国基公司主张该请求超出反诉范围的意见本院不予采纳。但被告尹莉的其他反诉请求依法无据，本院予以驳回。被告尹莉放弃第四项反诉请求，本院对该项反诉请求不予审理。”深圳中院作出判决：“一、张敏与国基公司签订的《深圳市〈漾日湾畔〉楼宇认购书》有效。二、尹莉与国基公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效。三、驳回尹莉的全部反诉请求。”尹莉不服该判决，向广东省高级人民法院上诉，广东省高级人民法院作出(2009)粤高法民一终字第145号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判。”2010年8月19日，该判决发生法律效力。以上事实，有《个人购房借款合同》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《民事判决书》、借款借据、实还清单以及法庭审理笔录予以证实，足以认定。原审法院认为，尹莉与国基公司于2003年8月3日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（200306186号）是双方串通签订的不履行的虚假合同，之后尹莉、国基公司又与招行蛇口支行签订了《个人购房借款合同》，以上述虚假的房地产买卖合同权益向招行蛇口支行按揭贷款，贷款的发放是以尹莉“支付”购房款的方式直接划入了国基公司的帐户，贷款的实际使用人为国基公司，即上述借款合同实为国基公司借尹莉之名套取贷款，国基公司的行为具有明显的恶意，属于以签订合同的合法形式掩盖非法目的的行为，故上述《个人购房借款合同》依法应确认为无效。合同无效的主要过错在于国基公司，国基公司应将依据无效合同取得的款项本息返还给招行蛇口支行，尹莉未实际使用贷款，故招行蛇口支行要求尹莉偿还贷款本息的诉讼请求，本院不予支持。截至2007年7月5日，国基公司尚欠招行蛇口支行贷款本金384766.75元，该款国基公司应予偿还。关于利息，因《个人购房借款合同》无效，其约定对当事人依法不具有约束力，利息应按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计付，因招行蛇口支行从尹莉的还款帐户最后一次成功扣取当月按揭款为2006年5月10日，故上述未还本金应从2006年5月11起计算利息。合同无效，抵押关系自然无效，招行蛇口支行要求判决其对漾日湾畔1-3F房产享有优先受偿权的诉讼请求，法院不予支持。尹莉经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告深圳市国基房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向招行蛇口支行偿还贷款本金384766.75元及利息（利息自2006年5月11日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计至判决确定的还款之日止）；二、驳回招行蛇口支行其他诉讼请求。本案一审受理费7454元，由国基公司负担。本院经审理查明：《个人购房借款合同》抵押条款约定：第十三条，借款人（即抵押人）愿意以其从售楼商处购买的本合同第一条规定的房产全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款项下借款本息及其他相关费用的担保。此外，还约定了抵押担保范围、办理抵押登记、抵押人与抵押权人权利义务等内容。招行蛇口支行在二审阶段提交说明称，尹莉在招行蛇口支行提起本案诉讼后又还款1117.37元，故尹莉尚欠本金383649.38元。除上述事实以外，原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为《个人购房借款合同》是否有效，尹莉、国基公司应否依据该合同履行合同义务，招行蛇口支行对涉案房产是否享有抵押权。关于《个人购房借款合同》的效力。该合同内容实际上包含了尹莉与招行蛇口支行之间借款法律关系，尹莉与招行蛇口支行之间抵押担保法律关系，国基公司与招行蛇口支行之间保证担保法律关系。尹莉与国基公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已被法院生效判决认定为无效合同，该合同自始无效，尹莉自始未取得涉案房产的处分权，其无权以该房产设立抵押权签署抵押合同，因此尹莉与招行蛇口支行之间抵押担保合同关系无效，招行蛇口支行对涉案房产不享有抵押权。《个人购房借款合同》中关于尹莉与招行蛇口支行之间借款关系、国基公司与招行蛇口支行之间保证担保关系的约定的效力。尹莉与国基公司签订的购房合同被认定为无效，尹莉、国基公司隐瞒了双方之间不存在真实房屋买卖关系的事实从而骗取招行蛇口支行向其提供贷款，但招行蛇口支行主张《个人购房借款合同》有效，且该合同中关于借款和担保的约定内容并不存在合同无效的法定情形，因此，《个人购房借款合同》中关于尹莉与招行蛇口支行之间借款关系、国基公司与招行蛇口支行之间保证担保关系的约定有效。尹莉应按照《个人购房借款合同》的约定履行还款义务，国基公司应对尹莉所负债务承担连带保证责任。尹莉未按合同约定按时还款、国基公司未履行保证责任，已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故招行蛇口支行有权向法院请求解除合同。尹莉应向招行蛇口支行偿还尚欠的全部贷款本金383649.38元，截止2007年7月5日尚欠的利息23674.98元，罚息699.85元，复息1107.89元。根据合同约定逾期贷款利息的利率固定为每日万分之二点一，故尹莉对于每一期逾期未还的贷款本金按每日万分之二点一支付逾期贷款利息即罚息。对于尹莉未按期支付的利息应按每日万分之二点一的利率支付复息。综上，上诉人招行蛇口支行的上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国担保法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2007）深南法民二初字第1242号民事判决；二、被上诉人尹莉应于本判决生效之日起十日内向上诉人招商银行股份有限公司深圳蛇口支行偿还本金人民币383649.38元及利息23674元，罚息699.85元，复息1107.89元（利息、罚息、复息暂计至2007年7月5日，之后的利息、罚息、复息按照合同约定计至实际还清之日止，罚息、复息从每期贷款逾期之日起按每日万分之二点一计付）；三、深圳市国基房地产开发有限公司应对尹莉上述所负债务承担连带担保责任；四、驳回上诉人招商银行股份有限公司深圳蛇口支行其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币7454元、二审案件受理费人民币7454元均由尹莉、深圳市国基房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 高  江  南审判员 赵  雪  琳二〇一七年八月十七日书记员 康胜男（兼）附相关法条：《中华人民共和国担保法》第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。