成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0105民初7241号 原告：成都长天有限公司天府丽都喜来登饭店，住所地：四川省成都市青羊区人民中路一段**。 负责人：AndreasKoenig，总经理。 委托诉讼代理人：廖少康，北京观韬（成都）律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：马长安，北京观韬（成都）律师事务所律师。一般代理。 被告：成都怡庭娱乐管理有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段****。 法定代表人：杨国华，职务不详。 被告：成都音尚投资管理有限公司，住所地，住所地：成都市武侯区菊乐路**iv> 法定代表人：竺正凡，职务不详。 原告成都长天有限公司天府丽都喜来登饭店（以下简称喜来登饭店）与被告成都怡庭娱乐管理有限公司（以下简称怡庭公司）、成都音尚投资管理有限公司（以下简称音尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告喜来登饭店的委托诉讼代理人廖少康到庭参加诉讼，被告怡庭公司、音尚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告喜来登饭店向本院提出诉讼请求，请求判令:1.确认喜来登饭店与怡庭公司签订的《租赁合同》已于2016年5月23日解除；2.怡庭公司、音尚公司共同向喜来登饭店支付拖欠租金及水电费、管理费共计62174.14元；3.怡庭公司、音尚公司共同向喜来登饭店支付违约金240000元；4.怡庭公司、音尚公司搬离租赁屋内的全部物品，并将租赁物恢复原状交还给喜来登饭店；5.本案诉讼费由怡庭公司、音尚公司共同承担。庭审中，喜来登饭店当庭明确怡庭公司截止2016年5月30日共拖欠租金、水电费、管理费182174.14元，抵扣其已缴纳的保证金120000元，还需支付62174.14元。事实与理由：2015年6月25日，喜来登饭店与怡庭公司签订了《租赁合同》，喜来登饭店将天府丽都喜来登饭店负一层739平方米的场地（以下称“租赁物”）出租给怡庭公司。租赁物的使用面积为739平方米。租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日。租赁期间租金为2015年1月1日至2015年12月31日每月40000元，2016年1月1日至2016年12月31日每月40000元，2017年1月1日至2017年12月31日每月42000元，租金应于每月末前7个工作日预先向饭店缴纳。同时，双方还约定被告向喜来登饭店支付三个月的租金120000元的保证金，作为被告履行租赁协议的担保。如怡庭公司逾期不支付租金及其他费用超过30日，喜来登饭店有权通知立即解除合同并有权要求支付6个月租金的违约金。由于怡庭公司将“怡庭娱乐会所”全部资产转让给了音尚公司，因此租赁物一直为音尚公司占有并被其用于经营“怡庭娱乐会所”。自2016年2月开始怡庭公司、音尚公司一直拖欠喜来登饭店租金、水电费、管理费等，截止2016年5月30日，怡庭公司、音尚公司共欠付182174.14元。根据《租赁合同》第10-2条的约定，怡庭公司、音尚公司已构成严重违约，喜来登饭店有权解除合同，怡庭公司、音尚公司还应当支付6个月租金的违约金240000元。因此，2016年5月23日，喜来登饭店向怡庭公司、音尚公司送达了解除《租赁合同》的律师函，并要求其于2016年5月30日前支付所欠租金及违约金等，并交还租赁物。此后，怡庭公司、音尚公司仍推脱不予支付，也不将物品搬离房屋。 被告怡庭公司未答辩，也未提交证据材料。 被告音尚公司未答辩，也未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2014年12月25日，怡庭公司（甲方）与音尚公司（乙方）签订《资产转让协议》，主要约定甲方转让公司位于青羊区人民中路一段15号喜来登饭店B1楼“怡庭娱乐会所”全部资产达成如下协议：转让价格500000元，上列资产转让前的债权与乙方无关，在签订本协议之后场所所有一切安全、责任问题与甲方无关。本协议签订时乙方支付甲方100000元，乙方代甲方支付所欠喜来登饭店房租290000元抵扣部分转让款，余款110000元在本协议签订后每月付甲方20000元。营业执照更名由甲方提供法人身份证及配合乙方更名，所需手续以余款作保证。合同下方载有甲方代表签订杨国华，乙方陈建文，并有载有“成都音尚投资管理有限公司”印章。 2014年12月26日，音尚公司向喜来登饭店出具《关于B1场地管理的授权委托书》，载明“音尚公司授权陈建文全权负责B1场地的管理，包括签订《租赁协议》、现场的经营管理事项。”同日，音尚公司向喜来登饭店出具《关于B1怡庭的付款函》，载明我司负责人陈建文于2014年12月25日代表音尚公司与怡庭公司签订《资产转让协议》，同时接受怡庭公司委托向喜来登饭店支付欠款290000元，在此音尚公司同意代表怡庭公司向喜来登支付欠款，分两期支付：第一期于25日已经支付190000元，第二期余款100000元于本月29日一次付清。 2015年6月19日，怡庭公司出具《委托书》，载明因喜来登饭店负一楼怡庭会所法人变更一事，现法人代表杨国华委托陈建文全权代理本人办理一切相关事务。 2015年6月25日，喜来登饭店与怡庭公司签订《租赁合同》，主要约定喜来登饭店将位于成都市人民中路一段15号负一层场地（双方确认租赁面积为739平方米）房屋出租给怡庭公司使用，该租赁物仅为合法经营娱乐会所使用，合同约定租期为2015年1月1日至2016年12月31日，喜来登饭店同意租赁期开始后前两个月调整装修，并免除其间的租金，怡庭公司应从2015年3月1日按照每月40000元租金，于月末前7个工作日预先向喜来登饭店支付下个月租金。同时怡庭公司应向喜来登饭店支付120000元作为保证金。为统一管理，喜来登饭店向怡庭公司提供管理服务，怡庭公司每月向喜来登饭店交纳管理费及空调、水、电等能源费用，每月末7个工作日交纳下月管理费，每月初7个工作日交纳上月空调、水、电能源费。（管理费按照5元/月/m计收，即每月3695元，中央空调服务费11月21日-2月28/29日，按5元/月/m计收，3月1日-5月15日&9月16日-11月20日，按8元/月/m计收，5月16日-9月15日，按15元/月/m计收），水电费按照实际使用量计收。除喜来登饭店同意怡庭公司续租外，怡庭公司应在本合同租期届满后或本合同解除或终止后的三日内按交付备忘中的移交清单返还租赁物。未经喜来登饭店同意逾期返还租赁物的，每逾期一日，怡庭公司应按当时租金价格向喜来登饭店支付该租赁物占用使用费，且喜来登饭店保留向怡庭公司追讨违约金的权利。怡庭公司逾期不支付租金或其他费用累计超过三十天的，守约方有权通过书面形式通知立即解除本合同，并有权要求违约方支付相当于6个月的违约金，如属怡庭公司违约，在收取上述违约金外还有权没收保证金，如仍不足以弥补怡庭公司违约造成的损失，则怡庭公司还应就不足部分予以赔偿。租赁期间，未经喜来登饭店许可而怡庭公司中途退租的或提前终止合同的，视为怡庭公司严重违约，怡庭公司除需以本合同支付剩余租期的租金及其他应付费用外，喜来登饭店有权没收怡庭公司保证金，并另行依法追讨怡庭公司违约金。该损失包括喜来登饭店依据本租赁协议可以收取的全部租金及其他应收费用。合同下方甲方处加盖“成都长天有限公司天府丽都喜来登饭店”合同专用章，乙方处加盖“成都怡庭娱乐管理有限公司”印章及“陈建文”签名。 2016年5月23日。喜来登饭店向怡庭公司发送《律师函》，载明：怡庭公司及陈建文先生，观韬律师事务所接受喜来登饭店委托，就怡庭公司与喜来登饭店于2015年6月25日签订的《租赁合同》解除租赁合同事宜特此致函：怡庭公司长期拖欠租金、管理费及能源费，截止2016年5月20日，共拖欠租金182174.14元，拖欠时间超过30天；近期喜来登饭店分别于2016年4月18日、4月28日、5月1日三次向怡庭公司发送付款通知，但怡庭公司均未按照《租赁合同》及付款通知要求履行付款义务；根据《合同法》第九十三条第二款和九十六条规定，自怡庭公司收到本律师函之日起，《租赁合同》及其附件解除，依照《租赁合同》约定没收租赁保证金120000元用于抵扣拖欠租金；怡庭饭店应于2016年5月30日前缴清截止至2016年5月30日的租金共计62174.14元（抵扣后剩余部分，即182174.14-120000）；请于2016年5月30日前撤离租赁场地所有全部物品，并将租赁场地恢复至原状交还饭店。应在收到本律师函后15个工作日内饭店交付相当于6个月租金的违约金共计240000元。《律师函》下方载有“已签，陈建文。” 另，本院于2017年9月1日到案涉房屋成都市人民中路一段15号负一层场地现场勘验，经查明，案涉房屋上悬挂“怡庭会所”的招牌，房门为木头门，大门紧闭。 上述案件事实有喜来登饭店、怡庭公司、音尚公司营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人证明书、《租赁合同》、房屋信息摘要3、《资产转让协议》、《关于B1场地管理的授权委托书》、《关于B1怡庭的付款函》、《委托书》及当事人的陈述在案为证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，喜来登饭店与怡庭公司于2015年6月25日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人均应按上述合同约定享受权利和履行义务。喜来登饭店依约向怡庭公司交付案涉房屋，怡庭公司按约应向喜来登饭店按时足额缴纳租金、管理费、水电费。喜来登饭店将案涉房屋交付给怡庭公司使用后，怡庭公司在2016年2月后未在支付期限内按时支付相应的租金、水电费及管理费，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，喜来登饭店于2016年5月23日向怡庭公司交付《律师函》并载明解除《租赁合同》，怡庭公司在该函件下方载明“已签收”，且未提出异议。故《租赁合同》于2016年5月23日解除。喜来登饭店请求确认《租赁合同》于2016年5月23日解除符合法律规定，本院予以支持。 关于租金、水电费、管理费。如前述认定，怡庭公司应向喜来登饭店支付2016年2月1日起至2016年5月23日期间租金、水电费、管理费，喜来登饭店自认怡庭公司尚有2016年3月、4月的水电费、空调管理费以及2016年3月、4月、5月的管理费未支付，根据《租赁合同》约定，租金每月40000元，怡庭公司每月向喜来登饭店交纳管理费及空调、水、电等能源费用，管理费按照5元/月/m计收，即每月3695元，中央空调服务费11月21日-2月28/29日，按5元/月/m计收，3月1日-5月15日&9月16日-11月20日，按8元/月/m计收，5月16日-9月15日，按15元/月/m计收，水电费按照实际使用量计收。故怡庭公司应向喜来登饭店支付欠付租金150666.67元（40000元/月×3个月=120000元，40000元/月÷30×23=30666.67元，120000+30666.67=150666.67元）、管理费及空调管理费28057.36元（管理费：3695元/月×3个月+3695元/月÷30×23=13917.83元，空调管理费：5元/月/平方米×739+8元/月/平方米×739×2个月+8元/月/平方米×739÷30×23=14139.53元），以上共计178724.03元。至于2016年3月、4月的水电费，因喜来登饭店未提交证据证明其代缴水电费情况，故对于2016年3月、4月的水电费请求本院不予支持。因喜来登饭店自认其已经收取怡庭公司支付的120000元保证金，并主张从欠付租金、水电费、管理费中予以抵扣120000元。故喜来登饭店请求怡庭公司支付拖欠租金、水电费及管理费62174.14元本院部分支持为支付欠付租金、管理费58724.03元（178724.03元-120000元）。 关于违约金。如前述认定，怡庭公司在2016年2月后未在支付期限内按时支付相应的租金及管理费，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定以及《租赁合同》约定，怡庭公司逾期不支付租金或其他费用累计超过三十天的，守约方有权通过书面形式通知立即解除本合同，并有权要求违约方支付相当于6个月的违约金。故喜来登饭店请求怡庭公司支付违约金240000元（40000×6=240000）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于请求搬离案涉房屋全部物品腾退房屋。《租赁合同》约定，除喜来登饭店同意怡庭公司续租外，怡庭公司应在本合同租期届满后或本合同解除或终止后的三日内按交付备忘中的移交清单返还租赁物。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，基于前述认定，虽然案涉合同已于2016年5月23日解除，但怡庭公司仍应腾退房屋。经查看，案涉房屋房门锁紧闭，怡庭公司也未向喜来登饭店交付钥匙，故可以认定怡庭公司至今未向喜来登饭店腾退诉争房屋。音尚公司作为案涉房屋的实际占有使用人，对怡庭公司返还房屋负有协助腾退义务，故对喜来登饭店请求怡庭公司、音尚公司腾退案涉房屋符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上，对原告喜来登饭店的全部诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、原告成都长天有限公司天府丽都喜来登饭店与被告成都怡庭娱乐管理有限公司签订的《租赁合同》已于2016年5月23日解除； 二、被告成都怡庭娱乐管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告成都长天有限公司天府丽都喜来登饭店支付欠付租金62174.14元； 三、被告成都怡庭娱乐管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告成都长天有限公司天府丽都喜来登饭店支付违约金240000元； 四、被告成都怡庭娱乐管理有限公司及成都音尚投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告成都长天有限公司天府丽都喜来登饭店腾退位于成都市人民中路一段15号负一层场地的房屋； 五、驳回原告成都长天有限公司天府丽都喜来登饭店的其他诉讼请求。 如被告成都怡庭娱乐管理有限公司未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5833元，公告费600元，共计6433元（该款已由原告成都长天有限公司天府丽都喜来登饭店预交），由被告成都怡庭娱乐管理有限公司承担6433元，被告成都怡庭娱乐管理有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告喜来登饭店。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  晏 蓉 人民陪审员  康开桂 二〇一七年八月二十二日 书 记 员  陈 林