江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终1456号上诉人（原审被告）：滕绍坤，男，1976年1月1日出生，汉族，住所地徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李君，江苏金铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛霜，江苏金铎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐娟，女，1964年5月25日出生，汉族，住所地徐州市泉山区。上诉人滕绍坤因与被上诉人徐娟与租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院作出的（2019）苏0312民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人滕绍坤的委托诉讼代理人李君、薛霜，被上诉人徐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人滕绍坤上诉称：1、一审法院认定被上诉人徐娟缴纳给上诉人滕绍坤的173000元是租金，是认定事实错误。根据双方承包协议约定：“乙方权利义务：2、该设施建设共计173000元，…….”可见，徐娟的该款建设费用而非租金。租金而是缴纳给村委会的，徐娟在一审中也认可。2、一审法院认定涉案承包协议无效是错误的。根据国家文件精神和铜山区文件，建设及交付看护房是完全符合政策精神的，建设用地也在区政府要求的范围内，并没有以合法形式掩盖非法目的的情形，该协议应是有效的。3、徐娟没有按照协议的约定使用看护房，而是自行对看护房内进行了改建和扩建，改变了看护房的性质，且该改扩建没有经过政府审批同意，从而导致了该看护房被拆除是被上诉人违约。故上诉人不应承担任何责任。一审法院判决上诉人返还原告租金是认定事实错误，适用法律错误。4、徐娟在与滕绍坤签订合同后，将涉案大棚及相应土地又转租给第三人，与本案相同的其他承租人已与新何社区居委会签订了协议书，得到了一定的补偿。据此，请求二审法院依法撤销原判发回重审或改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人徐娟答辩称：1、双方签订大棚承包协议，被上诉人徐娟交上诉人滕绍坤的173000元是自2016年5月16日至2041年3月1日止，为期25年的承包租金。上诉人所指建设费是针对其自己建造看护房及其他设施费用，其是采取了以租代卖的方式租给了被上诉人。2、至于土地租金是由徐娟交给滕绍坤的，因为徐娟未与村里签订过任何协议。一审法院认定双方协议无效是因为滕绍坤以租代卖的方式违法，所以一审法院的认定事实正确的。3、徐娟仅是对看护房进行了简单的装修，未做任何改、扩建，只是在院内增加了一个小工具间。政府相关政策规定大棚看护房不得超过15平方，上诉人的看护房为70平方属违规建造所以导致被强行拆除，看护房被拆的真正原因是由上诉人造成的。4、徐娟从不认识朱越其人，上诉人所称土地转租事实不存在。一审法院认定事实、适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判徐娟的一审诉讼请求为：1、请求依法判令被告滕绍坤偿还原告承包租金152240元、装修费及其他设施费76800元，合计229040元；2.保全费、诉讼费、公告费、评估费、执行费等实现债权的费用均由被告承担。一审查明。2016年5月16日，甲方（深绿公司）与乙方（徐娟）签订《新何葡萄庄园温室大棚承包协议》。该协议的主要内容为：一、承包农业设施概况：甲方将位于温室大棚及其附属设施发包给乙方，该设施由甲方负责建设，包括约600㎡温室大棚及约70平方米的看护房。温室大棚应主要以种植花卉、果蔬、食用菌等农作物。承包期限为2016年5月16日至2041年3月1日。二、甲方权利义务：1、甲方成立专业服务组织为乙方提供各种农业信息及有偿劳务，并承担庄园的有偿管理工作。农业信息及有偿劳务服务不得违背乙方意愿，强加乙方并收费。2、维护乙方的承包经营权。承包期内不得单方变更、解除承包合同，否则承担乙方损失。3、甲方可与乙方积极开展产销合作，并协商收取适当服务费。4、配合乙方进行承包经营权的流转（转让、继承）。5、甲方负责该农业设施及其相关配套设施的建设，并向乙方收取相应建设费用。6、甲方应在2016年6月10日将该农业设施交付乙方使用，如约定日期乙方未付清余款，视乙方违约，甲方有权处理该设施。7、根据乙方要求提供其他有偿服务。三、乙方权利义务：1、承包期内，乙方有权根据自身条件依据本协议自主经营使用该设施并处置其产品。2、该设施建设共计173000元，本协议签订之日乙方应向甲方支付该承包设施建设费50000元，余款123000元，于2016年6月10日前付清。3、承包期内，乙方可依法进行该设施承包经营权的流转（转让、继承），承包期满优先续约。4、承包期内乙方应在每年2月向甲方交纳该设施所占用2亩土地的当年租金。土地租金与甲方和新何村委会签订的土地流转协议的租金一致，到期不缴纳土地租金，则视乙方违约，甲方有权单方解除本协议。5、承包期内，如遇政府征用该地块土地，乙方享受本协议约定土地面积上附属物相关补偿。6、按时缴纳水电费及物业管理费用。四、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。本协议自签订之日起生效。协议签订后，原告徐娟于2016年6月16日缴纳了A07#设施建设款173000元，并由深绿公司出具了收据。同日，原告徐娟接收了涉案温室大棚、看护房及相关配套设施。此后，涉案温室大棚以及附属设施由原告徐娟占有使用，原告徐娟主张其在涉案的温室大棚及附属设施上进行了一系列建设及装修，支出费用76800元。2019年2月13日，徐州市铜山区三堡街道办事处张贴了告知单，主要内容为：根据国家、市、区关于开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化实施方案的通知，认定涉案的大棚项目为“大棚房”，并要求在2019年2月20日前自行拆除，逾期整改不到位的，将组织单位依法拆除。同月28日，涉案大棚的看护房以及附属设施被依法强制拆除。本案争议焦点为：一、涉案合同的效力如何；二、原告主张返还承包金及赔偿损失是否成立。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。就本案而言，一方面，原告徐娟与深绿公司签订的承包协议，约定由徐娟承包涉案的温室大棚、看护房以及相关配套设施，但因看护房以及相关配套设施的建设违反了法律的强制性规定，被依法强制拆除，涉案合同的标的物违法。另一方面，原告徐娟签订承包合同后，对附属设施进行违法建设以及装修看护房的行为，已经超出了合同约定的农业种植的目的，属于以合法形式掩盖非法目的。因此，涉案合同存在以合法形式掩盖非法目的、涉案合同标的物违法的情形，双方所签订的承包合同应当为无效合同。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。深绿公司因无效合同收取了原告徐娟173000元承包款，但徐娟实际占有使用上述标的物达2年8个月，应扣除徐娟占有使用期间的费用，该费用应参照双方约定的承包金计算，经核算，原告徐娟诉请返还承包租金152240元未超出法律规定，本院予以支持。关于责任主体，深绿公司已经注销，不再具有民事责任能力，深绿公司的债务应由其股东承担相应的责任，被告滕绍坤自愿独立承担深绿公司的涉案债务，不违反法律规定应予准许。关于原告所主张的装修费及设施费76800元，一审认为，第一，原告未尽到审查涉案标的物合法性的义务，其对合同无效具有一定的过错，原告所支出装修费及设施费系其自行装修或改建，不符合合同约定的目的，且已经被依法强制拆除，原告徐娟应自行承担该损失。第二，原告徐娟提供的证据尚不足以证明其损失的具体数额，应由其承担举证不能的不利后果。因此，对原告徐娟要求被告赔偿装修费以及设施费的诉讼请求不予支持。遂判决：一、被告滕绍坤于本判决生效之日起十日内退还原告徐娟152240元。二、驳回原告徐娟的其他诉讼请求。案件受理费4736元，财产保全费1670元，合计6406元，由原告徐娟负担1406元，被告滕绍坤负担5000元。二审期间，上诉人滕绍坤提交两份证据，1、新何社区居委会与朱越签订的土地租赁合同，租赁的时间为2019年3月1日至2041年3月1日，一审起诉时间为2019年3月5日，证明在起诉前徐娟已经将涉案的土地转租给朱越，虽然该合同签订的出租方为新何居委会，但是征求了徐娟意见的。2、空白停诉息访协议书，是与本案相关的其他承租方与新何居委会签订协议大致的内容。证明涉案的房屋系政府拆除，相关的责任应当由政府来承担。被上诉人徐娟质证认为：新何居委会是曾经给我打过电话询问是否还续租，我回答不租了，但我不认识朱越，新何居委会与朱越签订协议与我无关。上述两证据均与本案无关，无任何意义。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，一、关于涉案173000元款项的性质，双方当事人对此各执一词，上诉人在二审中主张该款是大棚和看护房的建设成本，在双方承包关系确立前已经建好，谁来承包这块土地这个建筑物就卖给谁。被上诉人则主张双方签订的是承包协议，期限是25年，173000元是租赁使用上述设施25年的租金，双方之间不存在买卖关系。双方当事人于2016年5月16日签订《新何葡萄庄园温室大棚承包协议》内容看，对173000元款项性质表述为“承包设施建设费”，结合“乙方权利义务”第三条关于“承包期内，乙方可依法进行该设施承包经营权的流转（转让、继承），承包期满优先续约”的约定，不能得出上述设施已经作价卖给被上诉人的结论。故该款应是承包使用该设施的费用。二、关于涉案173000元款项是否应部分返还问题。2019年2月，为遏制农地非农化行为，铜山区三堡街道办事处发布通知，要求对单栋面积超过15平方米的看护房开展专项清理。涉案看护房面积已达70平方米，属于本次清理之列，同月28日涉案看护房以及附属设施被依法强制拆除。上诉人认为，被上诉人没有按照协议的约定使用看护房，在未经政府审批同意的情况下，对看护房内进行了改建和扩建，改变了看护房的性质，导致看护房被拆除是被上诉人违约。但从三堡街道办事处发布通知来看，清理看护房的根本原因是建筑面积超标，上诉人自建的涉案看护房面积为70平方米，远远超出15平方米的要求，故其关于看护房被拆除是被上诉人违约的主张没有事实依据，被上诉人因看护房等被强拆，要求返还部分费用的合理合法的，一审判决并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3345元，由上诉人滕绍坤负担。本判决为终审判决。审判长  沈慧娟审判员  赵东平审判员  周东海二〇二〇年七月六日书记员  杨荔媛