浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初6800号 原告兰溪市金港物业管理有限公司，住所地兰溪市兰江街道兰花社区永顺路60号。 法定代表人徐也飞。 委托代理人吴菊仙，女，1968年11月05日出生，汉族，住兰溪市，系公司员工。 被告包海福，男，1956年09月22日出生，汉族，住兰溪市。 委托代理人朱晓雯，女，1985年10月06日出生，汉族，住兰溪市，系被告儿媳妇。 原告兰溪市金港物业管理有限公司与被告包海福物业服务合同纠纷一案，于2019年12月31日诉来本院，本院于同日受理后，依法由审判员陈子薇独任审判，本案因疫情延期审理，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。后转换为普通程序，依法组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告兰溪市金港物业管理有限公司的委托代理人吴菊仙、被告包海福的委托代理人朱晓雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兰溪市金港物业管理有限公司诉称，原告分四期与兰溪市金色家园业主委员会签订了金色家园物业管理委托合同，此四合同约定：兰溪市金色家园业主委员会代表金色家园小区全体业主将金色家园小区范围内的所有物业（包括营业房）委托给原告进行物业管理服务。管理服务期限从2013年7月1日至2017年6月30日。但因物业费难以收取，经与兰溪市金色家园业主委员会协商并签订补充协议，提前于2016年12月31日终止。而被告是金色家园小区范围内西山路386、388、390号营业房的业主，其三间营业房的建筑面积共为614.57平方米。依照四合同的约定：被告已拖欠物业费共计11799.74元（计算：2015年7月1日至2016年6月30日计12个月*1元/月*614.57平方米=7374.84元。2016年7月1日至2016年12月31日计6个月*1.2元/月*614.57平方米=4424.9元）。以上费用原告已电话通知催交和书面催交，但被告还未支付。故原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付物业费11799.74元及违约金（自起诉之日到实际支付之日）；并由被告承担本案诉讼费用。 在举证期限内原告向本院提供了以下证据：1、原告营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、物业催交书二份，证明原告已向被告催缴物业服务费的事实；3、物业管理委托合同二份及协议二份，证明原、被告双方的合同权利义务的约定 和原告诉讼的依据。 被告包海福答辩称，我们不是故意拖欠物业费，实在是物业公司管理不到位，没有为业主提供任何服务，物业费也是乱提价。物业里的清洁工从来未给我们店门口打扫过，我们门口的卫生都是环卫处工人来打扫的，物业故意将我们门口的垃圾桶移掉，所以我们店面门口的垃圾都是环卫处另外来拉走的，我们每间店面每年另外交环卫处120元清运费。我家店面漏水严重，跟物业反映，但每次只来看一下就走，从未帮忙解决。我家店里的东西被偷，窗户被打破，要求物业调取监控查看，但每次都说监控没用的查不到。另外我店楼上是伸缩户，按照规定是空置的，但目前被他人占为己用，给房子安全带来隐患，也影响楼下房子采光，多次向他们反映，物业也不来管。物业把小区能划车位的地方都划起来出租给业主，按理这笔费用应该上交业主委员会，但物业却把这笔钱占为己有。综上，我没有享受到物业的服务，不愿意交物业费。被告向法庭提供了以下证据：1、图片1证明楼上住房装修而导致管道炸裂的事实；2、监控图片，证明物业公司监控没用的事实；3、垃圾清运图片，证明我们店面的垃圾都是我们业主自己另外交钱由环卫处的工人来清运的事实；4、玻璃砸破的图片，证明物业公司服务不到位的事实；5、违建图片，证明小区伸缩缝由业主违章建筑，但物业没有管理的事实；6、墙体脱落图片，证明物业没有服务到位的事实；7、物业费从1元涨到1.2元，证明物业费涨价没有经过业主大会同意的事实；8、视频资料，证明物业服务时间是到2016年10月份为止就来管了；9、小区内私自划的车位图片，证明私自收取停车费的事实；10、业主大会、业主委员会章程，证明100平方为个张计票，我家有700平方，应该有7张票参与业主大会，但实际上从未有人通知我们参加过业主大会。 经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2有异议，物业是半夜来贴的，白天就没有了看不到了；对证据3有异议，物业费涨价应该召开业主大会并且一半业主同意后并提交物价部门审核，我们从来都不知情，对于后面的协议，我们也是不知情的。本院对上述证据的真实性予以确认。 原告对被告提供的证据1认为漏水不由物业管理的；证据2监控没用应该是在维修期；证据3垃圾清运是业主自己跟环卫处的事，我们物业清运的是生活垃圾；对证据玻璃砸破是发生在晚上，保安也是不知道的；对证据5认为违章部分看上去是赠送的，不能判定为违章；证据6是因楼上人跳楼事件引起的，这是事出有因，由第三方引起，维修款到现在都没有落实；证据7物业费涨价是经过物价局审批过的；证据8物业服务时间的最后二个月是没有尽到义务，我们可以不收取物业费；证据9停车费是按照规定收取的；证据10业主委员会是按照程序办理的。 本院对上述证据的真实性予确认，被告提供的上述证据有的不是物业公司能解决的问题，但大多数是证明存在物业公司不负责任，未尽到服务的义务。 本院在审理过程中对现任的业委会主任叶景凡进行了调查，叶景凡也反映了金港物业在金色家园物业管理的服务意识是较差的，因物业费的事断断续续多次停止过服务，业主委员会成立后，未有召开过业主大会，都是由业委会决定将上届业委会签订的合同延续下来，继续与金港物业签订了物业服务合同的。物业公司老板向我提出来要涨价，我告诉他涨价必须召开业主大会，而且要经70%以上的业主同意才可以涨价，所以我这一任中是没有涨价过的。 原告和被告对证人的证言均无异议，本院予以确认。 经审理，本院依据确认的证据，并结合当事人庭审陈述，本院确认法律事实如下：原告兰溪市金港物业管理有限公司于2013年7月1日开始与兰溪市金色家园业主委员会签订物业管理合同，每年签订一次合同。原告提供的2015年10月25日签订的合同第三十二条约定：物业费由物业公司代收取，物业费由业主委员会统一管理，业主委员会于每月10日向物业公司支付每月费用，物业公司提供费用清单。物业公司应每季度向全体业主公布季度报表，让全体业主知情物业费明确用途。第三十三条约定：业委会每三个月对物业公司考核一次，如连续二次考核不合格，物业费降级收取，评定标准须业委会过半数认可。对于物业费的收取：多层住宅房屋为每月每平方米0.6元；排屋、营业房为每月每平方米1元；别墅与小高层为每月每平方米1.2元。2016年6月30日因业委会换届，物业公司重新与业委会签订了委托管理合同，取消了第三十三条及三十二条的约定，并单独对营业房的收费标准作了改动，由每月每平方米1元改为1.2元。2016年6月30日签订的一年期合同到期后，业委会考虑到物业公司运营状况，难度大、问题多，另外未能及时选聘新的物业公司，故于2016年10月签订了一份补充协议，物业管理合同延续到2016年12月30日止，2016年6月以前所拖欠的物业费用由业委会收取，并预留30%，20%作为基础维修等，另10%作为业委会日常开支。但该协议并未实际履行，期间业主与物业公司产生较大的矛盾，业主对物业公司服务极为不满，业主曾找电视台来小区采访，物业公司也自认后二个月确实未尽到服务义务。2016年12月物业公司完全退出对金色家园的服务管理。2019年8月10日，金色家园业委会与原告签订了一份由原告自行收费的协议书。被告包海福是金色家园小区范围内西山路386、388、390号营业房的业主，其三间营业房的建筑面积共为614.57平方米。自2015年7月1日至2016年12月30日，原告认为被告共拖欠物业费共计11799.74元。曾将催缴单贴在被告门上。被告认为自己并未享受到物业公司的服务故不同意交纳物业费。 另查明，2013年兰溪市金色家园业主委员会成立前，金港物业就与房地产开始商签订前期物业管理合同，业委会成立后，既未召开业主大会，又未通过正当程序情况下，业委会决定延用原来的物业公司，且每年签订一次合同（按照公约规定每年要定期召开一次业主大会）。2016年6月30日签订的物业管理合同将营业房的物业费从每月每平方米1元提高到1.2元，其余的未调整。根据金色家园业主公约的规定，对于调整物业费并提交业主大会表决的建议须经全体委员会成员三分之二以上的人签字同意，事实上未召开过业主大会进行过表决，仅有赵建良一人代表签字。在原告服务管理金色家园小区期间，不仅管理不到位，服务也较差，尤其是对于营业房的服务特别差，甚至连最基本的保洁卫生都未尽过义务，期间原告也断断续续多次停止服务，因而导致许多业主物业费难以收取的局面。2016年10月业委会与原告签订合同要求服务延续到12月份为止，但这二个月期间，原告并未尽服务义务。 本院认为，根据《物业管理条例》规定，选聘物业服务企业应由业主共同决定，金色家园的业委会成立后，未通过正当程序选聘物业公司，即延用了原来物业公司并与之签订了合同。之后业委会又在明知广大业主对物业公司的服务意见较大，却单方听从物业公司的提议，在未召开业主大会情况下且违背业主公约规定擅自提高营业房的物业费，损害了业主的利益。原告对上述情况也应该是明知的，作为物业公司自身也存在一定的过错。且原告在服务管理期间，其物业管理服务质量也未跟上，未达到合同约定的履行义务，特别是对营业房有服务尤其差，且多次断断续续停止服务，导致该小区业主集体情绪较大，引发了群体性不交纳物业管理费现象，故对于物业管理费数额交纳，应当根据原告提供服务质量予以适当减少，计算标准按原合同约定的每月每平方米1元计算，根据公平原则，以标准价的70%收取较为妥当。对于最后二个月原告也自认未尽过服务，可以扣除这二个月的物业费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第十一条第（四）项之规定，判决如下： 一、被告包海福于本判决生效后十日内支付原告兰溪市金港物业管理有限公司物业费7227.3元及利息损失（利息从2019年12月31日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付到实际履行之日）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费95.50元，由被告包海福负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  陈子薇 人民陪审员  胡小燕 人民陪审员  严小红 二〇二〇年六月二十三日 代书 记员  陈晓娟