浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初6773号 原告兰溪市华安物业管理有限公司，住所地兰溪市华丰路333号。 法定代表人陈伟军。 委托代理人朱涛舟，男，1958年06月18日出生，汉族，住兰溪市，系公司员工。 被告郭如意，男，1989年04月16日出生，汉族，住兰溪市。 原告兰溪市华安物业管理有限公司与被告郭如意物业服务合同纠纷一案，于2019年12月30日诉来本院，本院于同日受理后，依法由审判员陈子薇独任审判，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。后转换为普通程序，依法组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告兰溪市华安物业管理有限公司的委托代理人朱涛舟、被告郭如意到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兰溪市华安物业管理有限公司诉称，原告分别与浙江友邦置业有限公司和兰溪市兰庭国际公馆业主委员会按照有关规定签订了三份物业管理合同，约定自2014年8月1日至2022年1月9日止由原告对兰庭国际公馆小区进行物业管理服务。但因为多种原因原告经协商提前至2019年7月31日终止了合同的履行。而被告是兰庭国际公馆小区2幢1302室住户的业主，其住宅的建筑面积为158.5平方米。根据以上三份物业管理合同的约定，被告每月应向原告支付物业费228.24元（158.5平方米*1.44元每月每平方米）。而到目前为止已拖欠14个月（2018年6月到2019年7月的物业费3195.36元。按服务合同约定截至2019年9月被告还应支付逾期违约金935.1元。分别计算为：A、以拖欠的2018年6月至2018年7月计2个月物业费456.48元为基数，支付月利率2%计23个月的违约金209.98元（从2017年11月起计算）。B、以拖欠的2018年8月至2018年12月计5个月的物业费1141.2元为基数，支付日0.05%的计330日的违约金188.3元（从2018年11月1日起算）。C、以拖欠的2019年1月至2019年7月计7个月的物业费1597.68元为基数，支付日0.3%的计112日违约金536.82元（从2019年4月11日起算）。以上费用原告已电话通知催交和书面催交，但被告还未支付。故原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付物业费3195.36元，违约金935.1元，合计4130.46元；并由被告承担本案诉讼费用。 在举证期限内原告向本院提供了以下证据：1、原告营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、服务合同三份，证明原告为兰庭国际公馆小区提供物业管理服务的事实；3、 物业服务费催交书二份，证明原告已向被告催交物业费的事实。 被告郭如意答辩称，第一、兰庭国际公馆是于2018年10月成立业主委员会，第二份合同是到2018年10月份到期终止的，第三份合同是2019年1月份才签订，是物业公司与个别业主委员会私下签订的，没有经过业主大会表决通过，合同也没有按照物业法规及相关规则来签订，既不合法也不合规，我不认可这份合同。第二、我对华安物业在其服务期间的服务非常的不满意，绿化没有打理，杂草也不修，路灯也不维修等，地下车库的灯也没完全亮化，卫生保洁一个月才看见二次清洁。所以对于2018年5月至10月的物业费我同意按对半交纳，对于2018年10月以后的物业费我不同意交纳。 经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2服务合同有异议，我不认可最后一份合同，它不合法，没有经过全体业主大会表决通过决定，它是与个别业主委员会成员私下签订的；对证据3真实性无异议，但对催交的时间有异议。本院对原告提供的证据真实性予以确认，对最后一份合同的合法性不予确认。 本院在审理过程中对业委会成员郑飚进行了调查，郑飚证明自己是业委会成员，并且是管公章的。2019年1月16日，华安物业提出要撤出兰庭国际并终止合同，但当晚蒋卫兵主任要求继续与华安物业签订物业管理服务合同，我等三人表示反对，并明确表示选聘物业公司要经过召开业主大会，由业主来决定，蒋说我是私藏公章并要求我把公章交出来，我说你自己来管公章好了，之后当晚他们就与华安物业签订了合同，我与章和珠等三人是明确反对的。之前我对蒋卫兵说过物业公司在1月16日贴出来1月19日就撤出是不行的，起码要给一个月的时间找下家，蒋说物业同他说过，贴这个东西其实是做做戏的，并不是实际要撤出，贴出来后弄几个人出来说说，没有他们是不行的。成立业委会的时候，业主也没有授权过业委会选聘物业公司，所以业委会是无权直接签订合同的。华安物业的服务质量确实很差，如果按十分制来算的话，他们只做了二、三分，老板的经营理念有问题，是不讲信誉的。树木死亡不管不补种，喷泉水不开，地下车库常不开灯，装修垃圾不及时清运，车位管理不到位，监控损坏不修理，保安人员的工资也少的可怜，所以没有积极性。总之该由物业公司花钱的地方不肯花钱等问题。 经审理，本院依据确认的证据，并结合当事人庭审陈述，本院确认法律事实如下：原告分别于2014年7月25日和2018年7月25日与浙江友邦置业有限公司签订物业管理服务合同。2018年10月兰庭国际公馆小区成立业主委员会。华安物业在2019年1月16日贴出公示，准备在2019年1月19日撤出兰庭国际。但在2019年1月16日当晚，在未召开业主大会的情况下，业委会成员蒋卫兵等四人在郑飚等其他三位业委会成员反对的情况下坚持与华安物业签订了为期三年的管理服务合同，并且将物业费将原来的每月每平方米1.2元提高价格到每月每平方米为1.44元。被告郭如意是兰庭国际公馆小区2幢1302室住户的业主，其住宅的建筑面积为158.5平方米。物业费按原约定的每平方1.2元每月为计费标准,2018年6月到2019年7月的物业费2662.8元未交纳。原告认为被告自2018年6月至2019年7月的物业费3195.36元（按每月每平方1.44元计算）未交纳，将催交书张贴在被告门上，因被告仍未交纳，故向法院提起诉讼。 另查明，在华安物业服务管理期间，存在服务不到位情况，树木死亡不管不补种，喷泉水不开，地下车库常不开灯，装修垃圾不及时清运，车位管理不到位，监控损坏不修理，总之该由物业公司花钱的地方不肯花钱等问题。业委会也多次提出要求物业公司进行整改，但一直未有改善。原告与兰庭国际公馆小区业主的服务合同纠纷，在诉前调解或进入诉讼阶段的案件多达200余件。 本院认为，根据《物业管理条例》的有关规定，选聘物业服务企业应该由业主共同决定，本案华安物业既未经过业主大会依法选聘产生，甚至兰庭国际公馆业主委员会内部都未统一意见（有的成员提出反对）的情况下，部分业委会成员在华安物业提出撤出兰庭国际的当晚匆忙与华安物业签订了物业服务管理合同，是违反《物业管理条例》的规定的，对这一情况华安物业也应该是明知的。故该物业服务管理合同对广大业主不具有拘束力。但被告作为业主接受了物业公司的一些基本管理服务，应当支付相应的物业管理费，交费标准应以原合同约定的每月每平方1.2元计算。由于物业管理服务质量未达到合同约定的履行义务，导致兰庭国际公馆小区业主集体情绪较大，引发了群体性不交纳物业管理费现象，故对于物业管理费数额交纳，应当根据原告提供服务质量予以适当减少，以标准价的80%收取较为妥当。原告提出的滞纳金约定明显是增加业主的负担，且原告自身都未按约履行，故这也不符合公平性原则，对于滞纳金本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二条、第十一条第（四）项之规定，判决如下： 一、被告郭如意于本判决生效后十日内支付原告兰溪市华安物业管理有限公司物业费2130.24元及利息损失（利息从2019年12月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告郭如意负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  陈子薇 人民陪审员  陈旭英 人民陪审员  严小红 二〇二〇年六月二十三日 代书 记员  陈晓娟