安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0225民初2565号 原告：沈春光，男，1985年4月12日出生，汉族，住安徽省无为县。 委托诉讼代理人：沈小弟，安徽祥骏律师事务所律师。 被告：高峰，男，1990年3月6日出生，汉族，住安徽省无为县。 委托诉讼代理人：方华，安徽方华律师事务所律师。 第三人：徐昭，男，1993年10月8日出生，汉族，住安徽省无为县。 原告沈春光与被告高峰、第三人徐昭租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈春光及其委托诉讼代理人沈晓弟、被告高峰及其委托诉讼代理人方华、第三人徐昭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈春光向本院提出诉讼请求：1.被告逾期不交租金112000元，经催告仍不交纳，请求解除原、被告2014年5月26日签订的《房屋租赁合同》，被告应依法承担由此造成的损失和违约责任；2.责令第三人立即停止转租房屋、限期撤出并不得干扰原告收回房屋；3.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告2014年5月26日签订的《房屋租赁合同》；2.被告给付拖欠自2017年5月26日至2017年7月4日止的11660元租金；3.被告赔偿自2017年5月26日至2017年7月4日止的违约金11200元；4.被告支付房屋占用期间费用按合同租金计算实际腾房之日；5.被告及第三人立即归还并将房屋恢复原状；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年5月26日，原告将位于无为县无城大猪集医药公司开发2#楼二楼租赁给被告高峰经营，双方签订了《房屋租赁合同》，约定期限10年，自2014年5月26日至2024年5月26日止，第一年租金为100000元，自2015年5月26日始，每年租金递增4000元，下一年租金提前两个月支付，并约定承租方可以转租以及双方解除合同的情形和违约责任。被告违约拖延支付房租，且将房屋租赁给第三人徐昭，现第三人歇业对外转租，为此原告曾委托严桥法律服务所向被告发出催款函，但皆无果。为维护原告合法权益，致讼。 高峰辩称，原告通过诉讼解除合同属程序违法，应向被告送达解除合同书；签订合同时，被告向原告交付了20000元押金；对于违约损失，只能选择约定损失或实际损失；原告对被告转租事实明知，且被告与第三人在租赁合同中也明确约定被告与原告的权利与义务，全部由第三人承担。 第三人徐昭辩称，没有破坏租赁房屋，也没有拖欠租金，故不应承担责任。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年5月26日，原告沈春光将位于无为县无城大猪集医药公司开发2#楼二楼约340平方米房屋租赁给被告高峰经营，双方签订了《租赁合同》，约定期限10年，自2014年5月26日至2024年5月26日止，第一年租金为100000元，自2015年5月26日始，每年租金递增4000元，下一年租金提前两个月支付，并约定承租方可以转租、以及双方解除合同的情形和若承租方逾期交纳租金应按当年租金的万分之十每日支付违约金等权利义务……。合同履行至2016年8月25日，被告高峰与第三人徐昭达成房屋转租协议：约定期限自2016年8月25日至2024年5月26日止，第一年租金108000元，第二年起每年递增4000元，约定作为次承租人的徐昭享有与原租赁合同承租人高峰一致的权利和承担义务。 2017年3月26日至起诉前，被告高峰未按双方约定支付自2017年5月26日起的下一年度房屋租金，且第三人徐昭于本案起诉前已歇业，原告沈春光经多次催要租金未果，为维护其合法权益，致讼。 另查明，原告沈春光收取了被告高峰租赁房屋押金20000元。 上述事实，有以下证据在卷佐证：1.身份信息，2.《房屋租赁合同》，3.《房屋转租合同》，4.《房屋所有权证》，5.催款函及EMS快递单；本院结合庭审中当事人的陈述等综合审查后认定。 本院认为，原告沈春光与被告高峰签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，属合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1．双方当事人是否违反合同约定并应承担违约责任；2．《房屋租赁合同》是否应予解除及第三人徐昭是否应返还租赁房屋和恢复原状；3．高峰应否给付沈春光拖欠租金及解除合同后至腾空房屋期间的房屋占有使用费。 第一、高峰未按约定期限支付租金且仍处于持续状态，故高峰违反了合同约定，应承担违约责任。双方的合同约定：“若承租方逾期交纳租金应按当年租金的万分之十每日支付违约金…”，原告依据合同要求高峰承担违约金主张成立。因合同约定的逾期交纳租金违约金计算标准明显过高，且原告沈春光未提供证据证明因被告逾期交纳租金对其造成的实际损失金额，故本院酌情将违约金调整为按年比率24%的计算标准，即高峰应向沈春光支付违约金7364元（112000元*24%/365*100天）。故对沈春光要求支付自2017年3月26日起至2017年7月4日止11200元违约金的请求，本院予以部分支持。 第二、被告高峰未按约支付租金，至本案审理中亦未有履行合同的意思表示，原告沈春光因此无法实现合同目的，且双方的合同约定：“承租人未按约定期限交付租金，超过30天以上的，出租人有权解除合同；下一年度租金提前两个月支付…”。即应在2017年3月26日前支付下一年度租金，至本案起诉时已逾期两个月，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应予解除。合同法规定，享有解除权的当事人主张解除合同，应当通知对方当事人，但法律并没有规定通知的具体方式。若能达到将解除合同的意思表示告知对方的效果，即应属于合同法所规定的通知，因此原告起诉被告解除合同，本院通知被告应诉亦应属于解除合同通知的一种形式。被告辩称原告解除合同程序违法，显然与法律规定相悖，本院不予采信。 根据查明的事实，第三人徐昭作为次承租人仍占有案涉租赁房屋，《房屋租赁合同》的解除加上第三人已歇业的状况，故第三人应承担腾房义务。故原告沈春光关于解除房屋租赁合同并要求被告及第三人返还租赁房屋的诉讼主张成立，本院予以支持。且本院酌定十日给第三人徐昭腾空搬离原租赁房屋的时间，即第三人徐昭于本判决生效之日起十日内搬离租赁房屋。原告沈春光要求第三人在返还案涉房屋时恢复原状的主张，因原告与第三人不具有直接的合同关系，且原、被告之间的合同也未明确约定返还房屋时须恢复原状，故对其该项主张不予采信。案涉房屋的权利义务是否因原告同意被告转租而全由第三人享有和承担，因原告与第三人非合同相对人，故被告高峰关于与沈春光之间的所有权利义务应全部由第三人承担的辩解，与法相悖，本院不予采信。 第三、关于高峰应否给付沈春光拖欠的房屋租金和房屋占用费。因高峰拖欠租金违约，本院按双方约定的年租金112000元标准计算，故高峰应给付拖欠的自2017年5月26日起至合同解除之日（判决确定之日）期间的房屋租金及合同解除之日至腾空租赁房屋之日期间的房屋占用费，房屋占用费比照租金标准，即高峰还应自2017年5月26日起按年租金112000元标准向沈春光支付至腾空租赁房屋之日止的租金和房屋占用费。 综上所述，合法有效的合同，当事人均应按照约定全面履行合同义务。一方违约时，应当承担相应的民事责任。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会秩序,依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告沈春光与被告高峰签订的《房屋租赁合同》； 二、被告高峰于判决生效之日起十日内向原告沈春光支付自2017年5月26日起至腾空占有租赁房屋之日止的按年租金112000元标准计算的租金和房屋占用期间使用费； 三、被告高峰于判决生效之日起十日内向原告沈春光支付违约金7364元； 四、被告高峰、第三人徐昭于本判决生效之日起十日内腾空搬离租赁的位于位于无为县无城大猪集医药公司开发2#楼二楼约340平方米属于原告沈春光所有的房屋； 五、驳回原告沈春光的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1260元，由被告高峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  钟俊梅 二〇一七年八月十五日 书记员  朱静静 附件：本判决引用的法律和司法解释条文 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。