浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1515号 上诉人（原审原告）：兰溪市福源居信息服务部，住所地：浙江省兰溪市兰江街道西山村8幢601室1楼附房。 经营者：俞惠红。 被上诉人（原审被告）：朱秀珍，女，1955年5月1日出生，汉族，户籍地浙江省兰溪市，现住浙江省兰溪市。 原审第三人：董惠琴，女，1982年12月26日出生，汉族，户籍地浙江省兰溪市，现住浙江省兰溪市。 上诉人兰溪市福源居信息服务部因与被上诉人朱秀珍及原审第三人董惠琴居间合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初6310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兰溪市福源居信息服务部上诉请求：依法改判朱秀珍支付兰溪市福源居信息服务部实际经济损失9450元并自2016年9月23日起按银行贷款利率支付利息至实际履行之日的利息损失；一、二审诉讼费由朱秀珍承担。事实与理由：一、一审驳回兰溪市福源居信息服务部的诉请，适用法律错误。朱秀珍拒绝履行合同，违背合同诚实信用原则。二、2016年9月22日，朱秀珍与董惠琴在兰溪市福源居信息服务部居间介绍下签署了《房屋买卖协议》，即董惠琴以43万元的价格购买坐落在兰溪市房屋（兰房权证兰字第××号）。合同第四条约定：在甲、乙、丙三方签订协议时，丙方即视为接受甲、乙双方委托代理该宗房产买卖业务的代理成功，……受让方应该付丙方该宗房产交易代理费，计人民币成交价1.5%，贷款手续费叁仟元。交易代理费应在签订协议的同时一次付清。第八条约定违约责任，乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方在悔约之日起三天内双倍返还乙方定金，如仍未能补偿乙方损失的，则另给付乙方违约金人民币贰万元。乙方不能按期付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房地产总价款金额同期银行贷款利率标准计算的滞纳金，并承担双方应支付给丙方的该宗交易的代理费。三、自合同签订后，董惠琴以躲避一起越商银行的担保债务转移财产至其哥哥名下拖延合同履行。合同约定2016年9月30日前过户到董惠琴名下，在办理贷款准备资料过程中，因董惠琴担心购置房产会因为原来的贷款担保导致不动产受累查封，将此次购买的房产过户到其哥哥名下，约在2016年10月11日办理过户手续。朱秀珍在兰溪市人民法院曾为自己的债务纠纷起诉他人，用此房屋产权作担保，但案件早在签订本居间合同前已经结案，朱秀珍胜诉，但朱秀珍未及时办理解封手续。现买卖双方在居间合同签订后均不配合居间人的工作，只想千方百计规避居间代理费用，损害兰溪市福源居信息服务部的经济利益，最终隐瞒兰溪市福源居信息服务部将房屋产权过户到买受人董惠琴哥哥名下。朱秀珍不按合同约定履行义务的违约行为，给兰溪市福源居信息服务部造成经济损失。四、合同第七条约定：甲方应保证房产权确属其所有。出让时，该房屋必须未设置任何担保抵押。如果因产权归属不清，或者因甲方的行为而引起的有关房产纠纷，由甲方负责解决，因上述原因给乙方造成损失由甲方负责赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第四百二十六条、第一百一十三条规定，兰溪市福源居信息服务部为朱秀珍与董惠琴签订的居间合同合法真实有效。综上，请求二审法院依法查明事实，追究朱秀珍的违约责任，支持兰溪市福源居信息服务部的诉讼请求。 朱秀珍辩称：1、房屋买卖居间合同应该在交易完成之后支付中介费，本案合同并没有履行，并不存在支付中介费。如果合同成立，那也应该按照兰溪所有房产中介的惯例，在房屋过户后才支付中介费。2、按照合同约定，中介费应由买受方支付，所以兰溪市福源居信息服务部应向董慧琴收取中介费，该中介费已通过另案诉讼判决，所以兰溪市福源居信息服务部无理由取得双倍中介费。3、本案中，朱秀珍没有任何违约。导致合同不能履行是因为买受方和兰溪市福源居信息服务部起矛盾。因当时兰溪市福源居信息服务部经营者讲话不太注意，起了争执。后双方矛盾升级，先到派出所，后到法院，朱秀珍的房屋因此空了一年多，所以兰溪市福源居信息服务部要求朱秀珍支付中介费无事实和法律依据。且兰溪市福源居信息服务部签订房屋买卖合同时，其营业执照已过期，没有效力。且案涉房屋不是朱秀珍反悔不卖，也不是因为房子被查封，是因为朱秀珍起诉案外人，朱秀珍选择用房屋保全，案涉房屋早已可以解封，但朱秀珍忘记去解封，解封是很快的，朱秀珍去法院了解，法院工作人员说出差，要两三天后回来处理，董惠琴也愿意等的，所以最终双方没有成交不是朱秀珍的原因。 董惠琴述称，1、董慧琴没有购买房屋，所以无需支付中介费，因为没成交，就不存在中介费。2、双方确实签订了房屋买卖合同，但是该合同是不合理的。《合同法》第四百二十六条规定：居间人促进合同成立后，委托人应当按照规定支付报酬。居间人是要在促进合同成立并完成交易后，委托人再按照约定支付报酬。因兰溪市福源居信息服务部没完成交易，银行贷款也没有做，中介费无须支付。3、兰溪市福源居信息服务部作为居间人对房屋情况不了解，也有一定的责任。4、兰溪市福源居信息服务部在2016年9月22日签署合同时是无营业执照的，所以兰溪市福源居信息服务部签订合同是无效的，而且一审第一次开庭时，董惠琴提供了工商局的证明，证明兰溪市福源居信息服务部是无证经营。 兰溪市福源居信息服务部向一审法院起诉请求：判令朱秀珍立即支付居间费用6450元，贷款手续费3000元，共计9450元及逾期利息（利息按年利率6%从2016年10月12日起暂算至2019年11月28日止利息1773.45元），共计11223.45元；二、诉讼费由朱秀珍承担。 一审法院认定事实：兰溪市福源居信息服务部是从事房产信息中介等业务的个体工商户，经营者为俞惠红，2016年9月22日经兰溪市福源居信息服务部居间介绍，以朱秀珍为甲方，以董惠琴为乙方，兰溪市福源居信息服务部为丙方，三方签订了一份《房屋买卖协议》，董惠琴以430000元的价格购买朱秀珍所有的坐落在兰溪市房屋（兰房权证兰字第××号）。合同签订后，董惠琴以通过兰溪市福源居信息服务部转交的方式向朱秀珍支付购房定金10000元。2016年10月11日，兰溪市福源居信息服务部与朱秀珍、董惠琴一同前往办证中心办理过户手续，因涉案房屋被法院查封未能办理过户手续，兰溪市福源居信息服务部的经营者俞惠红与董惠琴发生口角，后涉案《房屋买卖协议》未有履行。2017年6月12日，涉案房屋的所有权人由朱秀珍变更登记到案外人董志兵名下。另查明，兰溪市福源居信息服务部曾就涉案居间合同于2017年6月12日向一审法院起诉与董惠琴居间合同纠纷一案，一审法院于2017年9月12日作出（2017）浙0781民初3319号民事判决，判决董惠琴在判决书生效之日起十日内支付兰溪市福源居信息服务部居间活动费用人民币1000元。兰溪市福源居信息服务部不服提出上诉，本院作出（2017）浙07民终5450号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，兰溪市福源居信息服务部与朱秀珍、董惠琴签订的《房屋买卖协议》属居间合同，事实清楚。至2017年6月12日，涉案房屋的所有权人由朱秀珍变更登记到案外人名下，涉案《房屋买卖协议》已不能履行，自此开始兰溪市福源居信息服务部针对涉案《房屋买卖协议》主张民事权利尚在诉讼时效内，朱秀珍认为兰溪市福源居信息服务部的起诉已经超过诉讼时效的辩称依据不足，不予采信。根据《房屋买卖协议》第六条约定：朱秀珍应在房屋交付使用前协助兰溪市福源居信息服务部办好该房屋产权过户到董惠琴名下的手续。故兰溪市福源居信息服务部的合同义务不仅在于审查房源、促成双方签订合同、办理贷款，还包括在出卖人的配合下办理房屋所有权变更登记手续。兰溪市福源居信息服务部作为居间人未尽职审查房源信息，涉案房屋因被查封无法办理房屋所有权变更登记是本案纠纷产生的主要原因。现兰溪市福源居信息服务部未完成全部合同居间义务，一审法院已生效的（2017）浙0781民初3319号民事判决中，考量兰溪市福源居信息服务部居间服务的实际情况及居间服务习惯，酌定判决董惠琴承担兰溪市福源居信息服务部居间活动费用人民币1000元。综上兰溪市福源居信息服务部要求朱秀珍支付全部交易代理费及贷款手续费无法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回兰溪市福源居信息服务部的诉讼请求。案件受理费41元（已减半），由兰溪市福源居信息服务部负担。 本案二审中，各方当事人均未提供新证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，兰溪市福源居信息服务部与朱秀珍、董惠琴签订《房屋买卖协议》，后因涉案房屋被法院查封导致合同未能履行的事实清楚，各方均无异议。本案的主要争议焦点是涉案合同不能履行，朱秀珍是否存在过错，是否应对兰溪市福源居信息服务部未能按约收取的居间费用和贷款手续费承担责任。兰溪市福源居信息服务部上诉认为朱秀珍未及时办理房屋解封手续是导致合同不能履行的主要原因，应对其损失承担责任。朱秀珍则认为居间费用按合同约定应在交易完成后由买受人承担，兰溪市福源居信息服务部已另案起诉买受人获得相应款项，故不应由其承担。本院认为，根据《房屋买卖协议》第七条的约定，朱秀珍应保证房产权属确属其所有，出让时，该房屋必须未设置任何担保抵押。如因产权归属不清，或因朱秀珍的行为而引起有关房产纠纷，由朱秀珍负责解决。因此，朱秀珍作为出卖方，有义务保证房屋产权权属清晰、无限制，在《房屋买卖协议》签订后，朱秀珍未能及时办理解封手续，协助兰溪市福源居信息服务部办理涉案房屋产权过户，导致董惠琴与兰溪市福源居信息服务部产生纠纷，涉案合同未能履行，朱秀珍对此应承担主要责任。兰溪市福源居信息服务部作为房地产交易中介公司，负有核实涉案房屋权属、限制信息的义务，但其未能及时发现和处理涉案房屋上存在的查封问题，居间活动存在过失，也应承担相应责任。综上，本院对兰溪市福源居信息服务部的居间费用损失酌定由朱秀珍赔偿4000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初6310号民事判决； 二、由朱秀珍于本判决生效之日起十日内赔偿兰溪市福源居信息服务部居间费用损失4000元； 三、驳回朱秀珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费41元，二审案件受理费81元，均由朱秀珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇二〇年七月一日 代书记员  何亚运