黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0103民初8546号原告：邱瑞，男，1988年3月5日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告：邱喜林，男，1959年12月25日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人韩成彬，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托代理人秦利，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告：黑龙江东方天地房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区辽河路**中植方洲苑小区******门市。法定代表人胡洋，职务总经理。委托代理人于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托代理人石玉佳，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告邱瑞、邱喜林与被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱瑞、邱喜林及其委托代理人秦利，被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司委托代理人石玉佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案；2.请求判令被告在本判决生效后90日内协助原告办理产权证；3.请求法院确认原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条第2、3款无效；4.请求判令被告赔偿原告未按合同约定时间办理产权登记备案事项的违约金，违约金计算参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以全部购房款按日1.78?计算，自2016年10月25日至被告将办理产权的材料提供给产权管理部门备案时止；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月6日，原、被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东方新天地小区18号楼1单元503室房屋，房屋总价款为497404元。依照合同第十五条的约定，被告应于商品房交付使用后360日内，持办理权属登记的材料到产权登记机关备案。但该期限已经届满，被告仍未能办理备案。原告多次催促，被告一直拖延。合同约定，此种情形的违约金为已付房价款的0.08%。双方签订的《商品房买卖合同》第十五第二款为格式条款，作为提供格式合同的被告，在其合同条款中明显减轻其主要责任，致使被告对迟延办证的违约行为有恃无恐，继续肆意拖延。按照相关法律规定，该格式条款应确认无效。被告逾期办理产权证给原告造成了多方面的影响，这些影响造成了原告的实际损失，但该损失数额无法详细计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告辩称：原告诉讼请求不符合合同约定且无法律依据，请法院依法判决驳回原告诉讼请求。理由如下：一、本案诉争房屋已交付原告使用，被告未在规定期限内进行产权登记备案，是由于政府工作原因导致，而非被告的责任，原告不应承担违约责任。1.由于政府原因，导致东方新天地小区公益服务配套设施及防空地下室未能如期竣工，房产行政主管部门因此不予办理商品房现售备案手续。2.按照合同约定，由于政府原因导致不能办理产权登记备案，被告不承担违约责任。二、原告关于调整违约金的诉请，不符合合同约定及法律规定，不应得到支持。三、被告与原告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，关于产权登记的约定，合同中也予以明释，该合同条款不应为无效条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的证据A1、证据A2、证据A3，被告举示的证据B1、证据B2、证据B5、证据B6因对方对真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告举示的证据B3因系复印件，真实性无法确认，本院不予采信；被告举示的证据B4经与房地产管理部门核对，内容属实，本院予以采信。本院经审理查明：2015年6月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东方新天地小区一期18号楼1单元503室房屋，房屋总价款为497404元。房屋买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付房价款0.08%向买受人支付违约金。如果由于政府政策及工作原因，延误产权登记时间，出卖人不承担违约责任。原告于2015年10月31日接到被告进户通知，并办理了进户手续。按照合同约定，被告应在2016年10月25日前办理相关备案手续，现该期限已经届满。审理另查明，被告于2012年7月竞拍取得开发建设东方新天地小区所需土地，政府先向被告交付了小区开发一期、二期土地。2016年12月13日，经哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室协调，政府将三期土地交付被告。被告举示的证据东方新天地小区规划图显示，被告开发的东方新天地小区需要配建老年人及未成年人活动中心、托幼、垃圾转运站等公益服务设施。该公益配套服务设施需要在三期工程中建设。《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第六条规定：“新建住宅达到下列条件后，方可交付使用；其中第十三项为相关公共服务用房及配套设施应当符合设计要求，办理承接验收手续。”第九条第二款规定：“对不符合交付使用条件的新建住宅，市房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。”现该小区公益服务配套设施尚未竣工，不具备办理现售备案条件。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告已经依约全面履行了自己的义务，被告并未按合同约定的期限持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已属违约，应按照合同约定继续履行合同义务并承担违约责任。被告辩称不构成违约，无法定及合同约定的免责事由，本院不予采纳。对于原告的诉讼请求，本院认为：原告诉请被告立即持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案，但根据审理查明的事实，被告现阶段在客观上不具备办理现售备案的条件，该项诉请本院无法支持；原告诉请被告在本判决生效后90日内协助原告办理产权证，但因该小区并未办理预售转销售备案，不具备办理房屋产权证书的条件，原告该项诉请本院无法支持；原告诉请法院确认原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条第2、3款属格式条款，应属无效。本院认为该条款并未免除被告的主要义务，亦未排除原告的主要权利，在违约金的设定上对合同双方亦属平等，不应认定为格式条款，故该项诉请本院不予支持；因合同第15条第2、3款并非格式条款，故原告诉请被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定给付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告签订的房屋买卖合同第十五条已明确约定了被告逾期办理产权登记备案的违约金计算方法，双方应按合同约定执行。故本院支持被告按照原告已付购房款497404元的0.08%向原告支付违约金397.92元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邱瑞、邱喜林逾期办理产权登记材料备案违约金397.92元；二、驳回原告邱瑞、邱喜林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王春光人民陪审员  王冬艳人民陪审员  黄曼霞二〇一七年八月十日书 记 员  孟祥录