河北省秦皇岛市北戴河区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0304民初510号原告：秦皇岛市旅游汽车有限公司，住所地北戴河区联峰路293号，组织机构代码71588090－2。法定代表人：周建军，董事长。委托诉讼代理人：王宏健，男，1978年2月25日出生，汉族，现住北戴河区，系公司经理。被告朱玉生，男，1955年4月3日出生，，汉族，现住北戴河区。委托诉讼代理人：刘海儒，河北法润律师事务所律师。原告秦皇岛市旅游汽车有限公司与被告朱玉生租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛市旅游汽车有限公司法定代表人周建军、委托诉讼代理人王宏健、被告朱玉生及其委托诉讼代理人刘海儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦皇岛市旅游汽车有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还剩余租金12万元；2、判令被告给付违约金10万元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月1日被告作为甲方将其承租的坐落于北戴河区海宁路南侧小薄荷寨村玻璃科院院内的前半院（南北长65米、东西宽55米；车库12间、房屋6间）及附属设施转租给作为乙方的原告，双方签订了《租赁合同》，约定“第一条、租赁期限自2013年4月起，至2030年3月1日止；第二条、租金6万元/年……第九条、甲方应保证租赁标的物在租赁期间无任何权属争议，否则，应视为甲方违约。如甲方违约，应退还剩余租金，赔偿乙方损失并支付违约金10万元”合同签订后，被告将上述租赁标的物交付原告，原告如约给付被告相应的租金。2017年5月8日，原告收到了姜洪伟给原告发来的“关于北戴河区小薄荷寨村玻璃科土地权属问题的通知”。根据该通知的内容，上述《租赁合同》约定的租赁范围相应权属处于海港区人民法院2011年7月22日做出的（2010）海民破字第001－4号民事裁定书所裁定的归买受人金洪伟依法享有的权属范围内，且自2012年3月15日起经租赁方式转让给姜洪伟享有。因此，被告虽与原告签订了《租赁合同》，但在合同的履行过程中，被告对上述租赁范围既不享有使用权，也不享有处分权，根据该《租赁合同》第九条的约定，被告显属违约，应向原告退还剩余租金，赔偿乙方损失并支付违约金10万元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。朱玉生辩称，一、原告要求退还剩余租金，解除租赁合同，没有法律和事实依据。被告履行合同没有违约。1、本案被告与原告于2013年3月1日签订的《租赁合同》内容合法有效，双方应当遵守和履行合同，非法定事由和合同约定的事由，任何一方不得随意要求解除合同或终止合同履行。2、被告与原告签订《租赁合同》后，被告向原告移交了合同约定的租赁场地和附属设施，原告已经实际使用四个租赁年度有余，《租赁合同》已经实际履行。3、被告与于海全于2010年12月7日签订了《高压线苗地经营权转包合同书》，从于海全手承租取得小薄荷寨玻璃科院院内的前半院的使用，租赁期限自2010年12月7日至2030年3月1日，并且合同约定租赁期内可以转租。被告的承租在先，姜洪伟的受让在后。依据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这是民事合同法律规定的“买卖不破租赁”基本原则。所以，即便姜洪伟有合法依据证明其对该场地因受让享有权利，但不影响被告与原告的继续履行《租赁合同》。其次，本案《租赁合同》约定的小薄荷寨玻璃科院院内的前半院的使用权，不存在权属争议。该院落原属秦皇岛市鑫旺实业发展有限公司（以下简称鑫旺公司），于海全取得承租使用权后，又转租给朱玉生。朱玉生投入了大量资金将该院落场地填平夯实，又增建了房屋、车库等设施后，转盘给原告。在朱玉生的租赁期内该院落权属发生转让，不影响朱玉生的承租使用权，也不影响朱玉生对外转租。所以不存在权属争议。而事实上也没有任何单位或个人向朱玉生提出权属方面的权利。因此原告依据《租赁合同》第九条提出的解除合同的请求，没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求应当判决驳回。二、本案应当追加于海全为共同被告，本案所涉及的租赁场地是朱玉生从于海全手承租来的，有朱玉生与于海全签订的合同为证。为了查清案件事实，确定民事法律关系，分清民事责任，请求追加于海全为本案的共同被告，通知于海全参加本案诉讼；三、本案还应追加张鹏、吴建明为共同被告。本案中涉及的被告与原告签订的《租赁合同》，出租方实际是朱玉生与张鹏、吴建明三人合伙，只是以朱玉生一个人名义与原告签订合同。张鹏、吴建明与本案的审理有直接的利害关系，应当与朱玉生共同承担民事责任。原告提供证据，证据一、2013年3月1日原、被告签订的租赁合同及2014年3月20日收条。证据二、鑫旺公司相关破产文书复印件：1、2011年7月15日拍卖成交确认书；2、2011年7月22日秦皇岛市海港区人民法院（2010）海民破字第001-4号裁定书；3、鑫旺公司破产财产专项拍卖会拍卖标的有关情况说明；4、鑫旺公司北戴河基地对外承包土地房屋及合同交接表；5、李波与鑫旺公司2008年4月10日签订的《高压线苗地承包协议》；6、2012年3月15日金洪伟与姜洪伟签订的《土地转租合同》。被告提供证据，证据一、2010年12月7日朱玉生与于海全签订的《高压线苗地经营权转包合同书》。证据二，2010年12月7日于海全收到朱玉生地上附着物赔偿款40万元的收条。证据三、于海全出庭证言。质证意见，被告对原告提供的租赁合同无异议，对鑫旺公司拍卖的相关文书的真实性没有异议，认为涉及到本案的2008年李波和鑫旺公司签订的合同，整个院是23亩地包括本案的前半院，承租的租期也是到2030年是合法有效的，对金洪伟和姜洪伟的合同的真实性有异议。原告对被告提供的《高压线苗地经营权转包合同书》及收条无异议，对于海全的证言认为与其无关。对于当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：1、据鑫旺公司破产财产专项拍卖会拍卖标的有关情况说明记载：2002年鑫旺公司与北戴河区戴河镇小薄荷寨村村民委员会（以下简称小薄荷寨村）签订《土地租赁栽植苗木合同书》，租赁568.33亩林地承包经营权，租赁期限28年，具体期限为2002年3月1日至2030年3月1日，每年需向村委会交纳承包费。2011年之前的承包费已交，自2012年的承包费由买受人（金洪伟）自行向村委会交纳。自2012年起对外承包费由买受人收取。李波承包小薄荷寨玻璃（科）坑林地经营散养鸡鸭，因承包人李波自2010年4月前未交2010年承包金，按合同付款约定已视为合同自动解除。2007年8月鑫旺公司法定代表人王明才因涉嫌非法吸收社会公共存款被羁押，后经昌黎县人民法院一审判决犯罪成立。2010年5月4日经秦皇岛市海港区人民法院裁定进入破产清算程序，并指定了破产管理人，由破产管理人依法管理鑫旺公司破产财产。2、2011年7月22日秦皇岛市海港区人民法院以（2010）海民破字第001-4号裁定：鑫旺公司破产财产中的在建工程、房屋建筑物、设备、车辆、林地承包经营权和地上林木所有权等财产归买受人金洪伟。3、2008年4月10日李波与鑫旺实业发展有限公司签订的《高压线苗地承包协议》，合同约定，李波承包位于小薄荷寨玻璃科的土地23亩，承包期限由2008年4月10日至2030年3月1日止，承包金每年每亩300元，签订合同之日起一次性交清二年承包金，以后二年交纳一次。之后李波转租他人，他人又经多人次转租，转租期限截止日期均为2030年3月1日。4、2010年12月7日朱玉生与于海全签订了《高压线苗地经营权转包合同书》，朱玉生从于海全处取得小薄荷寨玻璃科院院内的前半院12亩土地的使用权。合同约定，租赁期限自2010年12月7日至2030年3月1日，土地转包每年每亩300元，自2010年9月14日由乙方（朱玉生）向承包方（鑫旺公司）交付土地承包金，直到合同终止。签订合同时地上有于海全种植的苗木等附着物，朱玉生给付于海全40万元附着物赔偿款。朱玉生称第一年的租金交给鑫旺公司，以后鑫旺公司无人收取租金，后来给付于海全12万元，包括每年的租金。于海全否认收到朱玉生12万元。5、2013年3月1日原、被告签订的租赁合同，朱玉生将其承租的坐落于小薄荷寨玻璃科院院内的前半院（共有车库12间、房屋6间）及附属设施转租给原告使用。租赁期限自2013年4月起至2030年3月1日止，年租金6万元，2013年度租金于本年的3月底前一次性付清，2014、2015年度的租金于2014年3月底前一次付清，自2016年起每3年给付一次租金，当年3月底前一次性付清三年租金。……如甲方违约，应退还剩余租金，赔偿乙方损失并支付违约金10万元。合同签订后，原告给付被告当年租金6万元，2014年3月20日交纳2014、2015年度租金12万元，2016年3月交纳2016年至2019年三年租金18万元。本院认为，本案争议的林地属于小薄荷寨村委会集体所有。依据2002年鑫旺公司与小薄荷寨村委会签订的植树造林土地租赁合同，鑫旺公司取得2002年3月1日至2030年3月1日期间的承包经营权。2008年4月10日李波与鑫旺公司签订的《高压线苗地承包协议》，李波取得位于小薄荷寨村玻璃科的23亩土地承包经营权，但因其未交纳2010年承包金，按合同付款约定已视为合同自动解除；2010年5月4日经秦皇岛市海港区人民法院裁定鑫旺公司进入破产清算程序，并指定了破产管理人，由破产管理人依法管理鑫旺公司破产财产。此后，本案争议土地的使用权人应为鑫旺公司破产管理人。他人将该地转租给于海全及2010年12月7日于海全转租给朱玉生，2013年3月1日朱玉生转租给原告，均属无权转租，朱玉生无证据证明交纳了承包费且未得到鑫旺公司管理人的追认。对于原被告签订的租赁合同，应属无效合同。对于朱玉生要求追加于海全、张鹏、吴建明为共同被告，应另行解决。综上所述，朱玉生在没有依法取得鑫旺公司承包的小薄荷寨村玻璃科12亩林地经营权且未得到权利人追认的情况下，与原告签订的租赁合同无效。对原告要求被告朱玉生返还剩余租金12万元的诉讼请求予以支持；原告要求被告依据租赁合同支付违约金的主张，因租赁合同无效，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告朱玉生于判决生效后十日内返还原告秦皇岛市旅游汽车有限公司租赁费12万元。二、驳回原告秦皇岛市旅游汽车有限公司其他诉讼请求。案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告负担1000元、被告负担1300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员  崔学静二〇一七年八月一日书记员  庞明明