北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初1153号原告:北京市大兴县秋实商贸公司，住所地北京市大兴区西红门镇批发市场。负责人:杨宇，总经理。委托诉讼代理人:邹雪梅，北京市名谦律师事务所律师。被告:王玉琨，男，1941年11月5日出生，住北京市大兴区康和园小区***号-4。委托诉讼代理人:张秀媛，北京市中瑞律师事务所律师。原告北京市大兴县秋实商贸公司（以下简称：秋实公司）与被告王玉琨占有保护纠纷一案，本院于2015年7月20日作出（2013）大民初字第11300号民事判决书，被告王玉琨提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）二中民终字第13001号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秋实公司的负责人杨宇及委托诉讼代理人邹雪梅、被告王玉琨的委托诉讼代理人张秀媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秋实公司向本院提出的诉讼请求：1、要求确认北京市大兴区西红门镇秋实综合楼1单元1层2号、1单元6层2号、1单元4层2号、2单元4层2号、2单元6层1号、2单元6层2号、2单元5层2号、2单元4层1号、3单元5层1号、4单元6层2号、4单元5层2号、4单元4层2号、5单元6层1号、5单元6层2号、5单元5层1号、5单元5层2号、5单元4层1号、5单元4层2号、5单元3层1号、5单元3层2号、5单元2层1号、5单元2层2号、5单元1层1号、5单元1层2号、8单元6层2号、8单元5层2号、8单元3层2号、车库2号门1-2楼、锅炉房旁边一、二层小楼、锅炉房，共计30套房屋归原告使用；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：1994年4月12日，我公司与大兴县西红门镇第二村村民委员会（以下简称：西红门二村）签订联合改造扩建合同书，合同约定西红门二村提供用地，我公司作为投资方，合作开发建设秋实综合楼工程，工期自1995年4月初起至1996年12月底完工，楼房建成后，有关管理问题另行协议。合同签订后，西红门二村向大兴县计划委员会、县建委、规划局、地税局、西红门镇政府履行一系列的申请报批手续，全部手续获得批准后最终于1995年7月20日取得开工许可证，正式合作建房，秋实综合楼主体封顶后我公司与西红门二村于1995年12月8日签订了返还协议，双方确定了合作建房的分配方案，最终将本案诉争房屋确定归我公司所有。1996年12月19日，我公司法定代表人杨晓春去世，其妹杨小梅委托王玉琨暂时代管我公司，代表我公司处理相关事宜，委托期限为自1996年12月23日起至1997年2月6日止，现王玉琨的受托期限早已届满，但至今仍然控制着我公司的诉争房屋拒不返还。被告王玉琨辩称：秋实公司诉讼请求中的30套房屋均没有由我实际占有和管理。自1997年1月开始，秋实公司将建房等全部事宜以及由此产生的债权债务均转移给我享有和承担，涉案房屋与秋实公司已经无任何利益关系，我已经实际承担了建房的全部债务。1997年1月，秋实公司已经将公司的公章营业执照等相关公司手续移交给了我。秋实公司在2007年谎称公章丢失另行刻制公章应属无效，且该公司公章并没有丢失。《物权法》第245条占有保护请求权是以有权占用为前提的一项法律权利，属于一种物权的请求权。我作为秋实公司的代理人与秋实公司构成代理法律关系，我代为处置相关房产及偿还公司名下欠款的行为是否有效，不是本案审理范围。依据《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项之规定，原告的诉讼主张必须以代理法律关系的判决结果为依据，原告如存在争议，应另行主张权利。原告直接以物权请求权否定代理法律关系的结果，程序违法。具体理由：1、秋实楼的集资及建设涉及三个法律关系，一个是原告与大兴县西红门镇第二村村民委员会之间的联合改造扩建合同法律关系，一个是北京市双色水位计厂、李志宏、刘波、于传录、王鹏、孙晓晨作为秋实楼出资人与原告公司之间的合作建房法律关系，一个是秋实公司自己公司内部法律关系。王玉琨代理的仅为合作建房法律关系部分的经营行为。1995年1月28日《合作建楼协议书》载明，拟吸收股份合作单位3家，（一）条约定：合作后仍保留各自法人资格。集团公司属自愿组合的松散联合体，不参与和干涉各公司的独直经营和核算，债权债务各自负责。各公司投资建的楼（以整门作为一个投资单元），产权归投资者所有、产权按投资单位办理。第（四）条约定：1、正式合同签订后，同时成立合作单位法人或代理人参加的筹建小组，小组工作及整个工程由秋实公司牵头组织实施，重大问题由小组成员签字。第（五）条约定，秋实公司为筹建主办方。第（六）条费用负担约定，关于主办工程的办公费、人员工资和招待应酬费用，共同确定为按测算包干使用，每平米33.65元。其他合建人均与秋实公司签订有同样的合同。上述事实说明：项目房屋的产权是归所有投资者所有的，并非秋实公司所有，秋实公司只是项目的筹建主办方，以其名义申请相关政府批准文件，收取固定的包干费用。正是由于合作单位设立有筹建小组，故在杨晓春去世后，才会在1996年12月30日形成有杨晓梅参加的“秋实合建楼股东会议决定”，决定由王玉琨主持秋实楼合建工程工作。同时形成王玉琨与秋实公司的备忘录，秋实综合楼全部批准文件移交王玉琨，移交后秋实公司以前及以后所发生的债权债务与杨晓梅及其亲属不发生任何关系。1997年1月5日，王玉琨应杨晓梅要求在《授权委托书》下备注：从即日起大兴秋实公司全权由王玉琨同志负责，并承担该公司的一切债权债务。1月7日召开有杨晓梅参加的全体合建人股东大会，并形成“秋实公司及秋实综合楼投资股东联席会”文件。正如文件所载明，秋实公司没有资金，建楼款已挪用了一些，员工的工资都没有发，秋实楼工程款及相关单位的施工费还欠很多，初步统计欠300多万。2、王玉琨在负责秋实楼建设过程中，确实偿还了大量的公司名下债务，一审中，对于付款402万元等事实，王玉琨均举证予以证明，上述事实是客观存在的，其处置合建部分房产的行为属于代理期间正常的经营行为。在没有经法院判决确认或当事人确认王玉琨代理行为无效的情况下，原告直接主张王玉琨个人对代理期间处置的房产予以返还，跨越了不同的法律关系，涉嫌程序违法。3、杨晓春之子杨宇当时已经成年并结婚，且一直在秋实公司工作，其对于秋实综合楼合建的事实和经济状况是非常清楚的。同时，杨晓春因肝癌去世，住院时间长达数月，杨宇作为儿子一直陪伴在旁，其对于其父委托杨晓梅处理公司事宜是应当知道的。正是由于公司当时欠债众多债务人天天上门催债，才会有杨晓春妹妹杨晓梅代表杨晓春提出杨晓春家属退出，接收人必须承认杨晓春签订的一切手续及合同有效；才会有秋实楼股东决定由王玉琨接受秋实综合楼工程的后续建设工作，并全权处理对内业务及工程结算。王玉琨取得代理权的相关文件均加盖有秋实公司的公章，具有法律效力。原告作为具有完全行为能力的成年人，其在近20年之后才对王玉琨当年的代理行为主张无效，明显存在恶意。4、依据一审笔录，原告一审质证认可了王鹏、陈军、于传录、张刚翼、李曼、孙晓晨、刘波、戚有成集资建楼协议的真实性，确认了1997年11月21日大兴法院一审判决、1998年3月17日北京市第一中级人民法院二审判决、1998年8月27日北京一中院《驳回再审申请通知书》的真实性。依据上述认定的事实，上述个人及北京市双色水位计厂已经合法取得了原告诉讼中属于自己的房产，其中个人房屋还系杨晓春代表原告公司进行的处置。既使上述房屋中的一部分此后王玉琨向个人进行了房屋的购买，也只形成王玉琨与上述个人的房屋买卖法律关系，与本案无关。经审理查明：1994年12月27日，西红门二村（甲方）与秋实公司（乙方）签订了联合改造扩建合同书，合同约定：“经反复酝酿和充分论证，西红门二队与秋实公司就改造扩建项目，签订正式合同如下：合作双方及各自条件责任：立合同双方（一）提供用地方北京市大兴县西红门镇第二村社，法定代表人宗文甫，职务书记；（二）投资方北京市大兴县秋实商贸公司，法定代表人杨晓春，职务总经理；合作条件及各自责任（一）甲方（1）永久性提供建楼用地5300平米，其中二队自用2200平米，秋实使用3100平米（转为国有土地）。地点在西红门立交桥北头京开路西（现队部和运输公司大院）。（2）水电配套与小区内管线接头，并按村民标准长期供给和收费。（二）乙方：（1）负责楼房及配套建设，投资约800-850万元（以工程予决算为准）；（2）返还二队住宅楼（含队部办公室）叁仟贰佰平米（建筑面积、含阳台面积）。返还面积以主楼为主，产权归二队所有。楼房建成后，有关管理问题另行协议。现甲、乙双方确定的共同原则是：（1）委托代管。产权方委托主办方统一供给、管理上下水、供电、供暖、环卫、治安等，双方签委托书。（2）有偿服务。依据北京市文件，参考当地实际，共同确定标准，水、电与村民同价、暖按本市标准；下水、环卫测算核定。（3）设备检修、更新：每年度正常检修，公用设施部分的水暖电，由管理方收缴的各项费用中包干负责;各户面积内设施维修、更换（包括上下水道疏通）由产权方（和相关户）自行负责；共用设施的定期更新、改造（如锅炉、水泵、上下水管道运行期满及屋顶的定期防水处理），由管理方提前做出计划和予算，经所有产权方共同认定后，按产权面积分摊。空闲房屋冬季采暖空运转费和长年的管理费，由产权方负责交纳。产权出租、转让或变卖，要先与管理方联络，并重新签订委托代管协议，否则管理方不出具任何证明，不负责水暖电服务。”1995年1月23日，大兴县计划委员会作出兴计基前字1995-16号关于西红门镇二村与秋实商贸公司合建宿舍楼进行规划设计的批复，写明：“西红门镇第二村民委员会，你村关于与秋实商贸公司联合筹建宿舍楼的请示收悉。经研究，同意为解决双方职工及部分农民住房困难建住宅楼并进行规划设计工作，现将有关事项批复如下：1、建设地址：京开公路西红门段西侧，占地0.53公顷。具体建筑位置及占地规模及规划及土地管理部门核定为准。2、主要建设内容及规模：住宅及配套设施，建筑面积12000平方米。3、投资及资金来源：投资800万元，资金由秋实商贸公司自筹。4、有关水、电、暖等市政配套设施应统一规划，同步实施，并在项目转为正式申请时予以明确。望据此抓紧设计等前期准备工作，待前期工作完成后，另行报正式计划方可开工。”1995年6月8日，大兴县计划委员会作出兴计基前字1995-147号关于西红门镇二村与秋实商贸公司合建宿舍楼由规划设计转为正式项目的批复，写明：“西红门镇第二村民委员会，你村关于与秋实商贸公司联合筹建宿舍楼由规划设计转为正式项目的申请收悉。经研究同意，现将有关事项批复如下：1、建设地址：京开路西红门段西侧，具体建筑位置及占地规模以规划及土地管理部门核定为准。2、主要建设内容及规模：宿舍楼建筑面积11514平方米。其中一层为底商1354平方米。3、投资及资料来源：投资819万元，资金自筹。九五年计划投资500万元。4、市政配套设施：水、电、暖均由你单位自行解决。望据此抓紧进行实施，并按月将施工进度报县计委备案。”1995年6月26日，北京市计划委员会出具固定资产投资项目投资许可证，显示：“项目名称西红门二村与秋实合建宿舍楼，建设单位西红门二村与秋实公司，建设地址西红门二村，建设性质集体，建设规模11440㎡，计划开工年月1995.6，总投资额819万元，项目负责人杨晓春，计划竣工年月1996.10，许可证编号京地投证字京第950040号。”1996年7月10日，秋实公司申请非农业建设用地申请审批表，载明：“用地类型非耕地，隶属单位西红门政府，企事业名称西红门二村，用地性质征用，项目合建宿舍楼，建筑种类新建，投资概算819万元，建筑宿舍楼10160平米，一层商业1354平米，建筑95年7月16日起96年7月13日竣工。用地面积5277.44（非耕地），坐落位置西红门镇二村（立交桥北头路西），企事业四邻东至京开路，西至金钢石、熔断器厂，南至针织厂，北至达光南巷，东西长北54.67米，南74.67米，南北长82.92米。申请原因1解决职工住宅困难；解决经营和办公环境，经办人杨晓春，加盖公章，区乡镇政府意见：同意，负责人帅淑敏，96年7月25日，加盖镇政府公章。”1995年6月26日，规划部门出具中华人民共和国编号95大规建字228号建设工程规划许可证及附件，建设工程规划许可证显示：“建设单位西红门第二村委会，建设项目名称宿舍楼，建设位置西红门镇，建设规模11514㎡，附图及附件名称建设工程规划许可证附件总平面设计图。附件显示：建设单位西红门第二村委会，建设位置西红门镇，建设单位联系人闫耀华，电话926****，发件日期95年6月26日，宿舍楼11514，地上6层，高度19.7m，3栋，结构种类砖混，造价819万元。”1995年8月7日，秋实公司作为申报单位取得（95）兴建开字第03070号大兴县建设工程开工证，显示：“申报单位秋实公司，建设地点西红门立交桥北西侧二村，建设单位联系人杨晓春，电话926****，二村秋实合建楼宿舍楼，11514㎡，砖混六层，任务批准文号兴计字147，许可证号规建228，出图日期95.6，开竣工时间95.7-96.5，工程造价819万元，施工现场三通一平准备情况：具备三通一平条件，县质量监督站，区县统计局、施工单位及主管上级部门、建设单位主管上级部门、区县招商办公室、区县建委审批意见，均为同意，并加盖公章。”1995年12月8日，秋实公司与西红门二村签订返还协议书，约定：“二村与秋实合建楼主体已封顶，各部面积业已确定。返还协议如下：返还建筑为南楼6、7、8三个门共31套房子。其中6门11套（首层队部为1大套）；7门12套（包括过街门洞的1小套）；8门8套（其中含8门2号1、2层2套）。即：南楼除8门2号的3、4、5、6层4套为秋实集资面积外，其余均为返还面积。工程竣工后，二村对以上房享有产权。附：南楼返还示意图，此协议。”秋实公司与西红门二村加盖公章。1996年6月19日，大兴县计划委员会出具兴计基前字（1996）80号关于西红门二村秋实商贸公司联建住宅楼附属设施的批复，显示：“西红门第二村民委员会，你村与大兴秋实商贸公司合建宿舍楼附属工程的申请收悉。经研究同意，现将有关事项批复如下：1、建设地址：合建宿舍楼西侧。具体建筑位置及占地规模以规划及土地管理部门核定为准。2、主要建设内容及规模：锅炉房、车库，建筑面积320平方米。3、投资及资金来源投资20万元，资金自筹。4、有关水、电、暖等市政配套设施应统一规划，同步实施，并在项目转为正式申请中予以明确。望据此抓紧进行规划设计等前期准备工作，待前期工作完成后，另行报批正式计划方可开工。”秋实公司1992年12月2日成立，企业类型股份合作，股东胡景双、杨晓春，法定代表人为杨晓春，该公司于1997年7月18日被工商行政管理部门吊销企业营业执照。1996年12月19日，杨晓春病逝。1996年12月23日，由杨晓春的妹妹杨晓梅签字，加盖秋实公司的公章，出具授权委托书，写明：“经杨晓春同意，王玉琨同志为秋实公司法人，具体接任时间待该公司债务平衡之后进行，准确日期由王玉琨同志确定。特此，杨晓梅”;王玉琨在授权委托书备注：“从即日起秋实公司全权由王玉琨同志负责，并承担该公司的一切债权债务，秋实公司王玉琨1997年1月5日。”1996年12月30日上午，秋实楼出资人王玉琨、李志宏、刘波、于传录、王鹏、孙晓晨、王纯丽、秋实公司代表杨晓梅出席签署秋实公司及秋实综合楼投资股东联席会记录，写明：“会议首先杨晓梅告知杨晓春已于前几日过世，并已发送完，杨雨（宇）及其家属返回佳木斯，眼下我也要走了，秋实公司根据杨晓春生前所言，只有二人能将此楼建设继续完成，一是王玉琨，即有当地户口，又是主要投资人，熟悉业务，一直与我在作运作工作，二是三建工程负责人白希文，因欠他很多工程款这样工程款的问题好解决，至于确定谁，由本人和大家来确定，其后杨晓梅提出三项要求，1、确定之后，接收人必须承认杨晓春签订的一切手续及合同有效，其以后发生的任何事情与杨家无关。2、杨雨（宇）二口的生活用品已随身带走，本楼申报材料没有带走，我和李晓彬的生活用品代不走，留下，秋实公司给我补偿，具体和李晓彬商量。3、我和李晓彬这二年都没开工资，此次给我们补偿。下面由秋实公司会计孙晓晨介绍了公司的财务状况及工程款收支状况，现在开出的支票被退回来，银行叫去交罚款还没钱，员工工资连我的都没有发，秋实楼工程款、材料款及相关单位的施工费还欠很多，初步统计欠300多万。会上大家经过讨论最后决定：1由王玉琨接管秋实公司负责综合楼的建设、分配对内对外经济，2、原则同意杨晓梅提出的三项要求，具体由王玉琨负责处理。”2007年7月16日，秋实公司召开股东会，产生决议，写明：“秋实公司召开股东会会议，会议应到两方，实到两方，占注册资本100%。参加会议的股东在人数和资格等方面符合有关规定，会议形成决议如下：一、鉴于秋实公司原股东杨晓春已于1996年12月19日病逝，其子杨宇即是杨晓春公司股份的法定继承人，又是杨晓春股份的遗嘱继承人，为此，全体股东均认可杨宇为秋实公司股东，持有杨晓春在本公司的50%全部股份，行使股东的全部权利，并追认杨宇行使股东权利的起始日期为1996年12月20日。二、鉴于本公司委托王玉坤（琨）代为管理公司事务的期限为66天，（公证）即自1996年12月23日起至1997年2月6日止，现今已过期限，本公司已不再承认其代理行为，因其以丢失为由拒不交回公司公章、财务章及财务账簿，影响公司的经营，现委托杨宇作为公司的负责人，将公司的原公章、财务章及财务账簿公告挂失、宣布作废，同时申领新公章并进行备案。三、由杨宇负责与王玉坤(琨)办理公司财物的交接工作。”由胡景双、杨宇签字。秋实综合楼实际建成后，该楼具体房屋的实际流转及占有使用情况较为复杂，且历时已久，难以核实清楚。本案在审理中，本院向西红门二村核实上述建房及该房屋的现状，西红门二村书记白茵瑞答复：确实有这个项目，主要负责是杨晓春，因为杨晓春去世，造成这个楼是黑楼，当时是二村出地皮，有村里32套房子，该房子由村里实际控制，但是有2套被王玉琨占着。听说当时的股东有李志红、王玉琨、杨晓春，杨晓春去世后，由王玉琨代管，村里的楼都在南面，东面、北面不知道具体是谁的。关于土地性质就是为了解决村里运输公司职工住宿建的，全部手续很齐全，就差土地转为国有手续，现在该楼的治安归村里管理。对于秋实公司诉争房屋的占有情况，秋实公司提出诉争房屋均由王玉琨占有，由王玉琨的儿媳妇乔春玲出租使用，收取租金，王玉琨当庭否认其占有使用诉争房屋中的任何一套，认为其不是本案适格主体。在本案审理中，本院于2017年6月15日在涉案房屋所在楼栋及周边张贴了权利人申报公告，要求涉案房屋相关权利人在公告公布之日起15日内到本院申报相关权利。但在本院张贴公告后，至今没有相关权利人向本院主张或申报涉案房屋的相关权利。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、调解书、裁定书、谈话笔录、企业章程、公证书、授权委托书、合同、批复文件、规划许可证、竣工验收表、收据、建房协议书等证据材料在案佐证。本院认为：本案诉争房屋所在秋实综合楼的建造取得了立项、审批、开工等审批手续，但未取得土地转为国有的相关审批手续，所以，该建筑物的产权性质等问题，根据相关法律规定，应由有关行政机关予以认定，本院不作认定。对于本案诉争房屋，因已实际存在，具有一定的占有使用的收益，但对于诉争房屋建造完成后的流转行为，因诉争房屋尚未完全取得相关审批手续，其流转行为违反相关法律规定，不具有合法效力，本院不予认定。故，对于秋实公司作为投资建造方，要求确认秋实综合楼1单元1层2号、1单元6层2号、1单元4层2号、2单元4层2号、2单元6层1号、2单元6层2号、2单元5层2号、2单元4层1号、3单元5层1号、4单元6层2号、4单元5层2号、4单元4层2号、5单元6层1号、5单元6层2号、5单元5层1号、5单元5层2号、5单元4层1号、5单元4层2号、5单元3层1号、5单元3层2号、5单元2层1号、5单元2层2号、5单元1层1号、5单元1层2号、8单元6层2号、8单元5层2号、8单元3层2号的房屋归其使用的诉讼请求，本院予以支持。对秋实公司要求车库2号门1-2楼、锅炉房旁边一、二层小楼、锅炉房归其使用的诉讼请求，因无任何建造审批手续，本院不予处理。另外，需强调，本案判决，只为解决平等民事主体之间的民事诉讼纠纷，不能作为相关行政机关对本案诉争房屋产权性质、权属等问题进行认定的依据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决如下：一、确认北京市大兴区西红门镇秋实综合楼一单元一层二号、一单元六层二号、一单元四层二号、二单元四层二号、二单元六层一号、二单元六层二号、二单元五层二号、二单元四层一号、三单元五层一号、四单元六层二号、四单元五层二号、四单元四层二号、五单元六层一号、五单元六层二号、五单元五层一号、五单元五层二号、五单元四层一号、五单元四层二号、五单元三层一号、五单元三层二号、五单元二层一号、五单元二层二号、五单元一层一号、五单元一层二号、八单元六层二号、八单元五层二号、八单元三层二号的房屋归原告北京市大兴县秋实商贸公司使用；二、驳回原告北京市大兴县秋实商贸公司的其他诉讼请求。案件受理费206569元，由原告北京市大兴县秋实商贸公司负担196569元（已交纳），由被告王玉琨负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  时亚东人民陪审员  倪凤清人民陪审员  刘素舫二〇一七年八月二十五日书 记 员  杨京爽