山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0725民初1410号原告（反诉被告）：张乃上，女，1989年4月17日出生，汉族，住昌乐县，委托诉讼代理人：刘尧，昌乐蓝光法律服务所法律工作者。委托诉讼代理：唐龙忻，男，1989年6月26日出生，汉族，住昌乐县香格里拉小区，身份证号码：370725198906264199，系原告张乃上之夫。被告（反诉原告）：田伟，男，1987年11月8日出生，汉族，住昌乐县，委托诉讼代理人：徐瑞义，昌乐亿铭法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘伟，女，1987年7月16日出生，汉族，住昌乐县，系被告田伟之妻。原告张乃上诉被告田伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张乃上及其委托诉讼代理人刘尧、唐龙忻，被告田伟及其委托诉讼代理人徐瑞义、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张乃上向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告保证金10000元及两个月房租11170元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。2019年10月1日，原、被告签订租赁合同，约定被告将其位于世纪美联广场沿街商铺二层租赁给原告从事商业经营。租赁期限自2019年10月1日至2022年10月1日，共计3年，租金每月5585元，每三个月支付一次。合同签订时，原告支付被告保证金10000元。2020年1月因受新冠××疫情影响，导致商铺无法正常经营，也给原告造成巨大经济损失。根据合同第四部分第二条规定“合同有效期内，因不可抗力因素或政策拆迁，本合同自行解除”。据此，被告应将原告缴纳的1万元保证金及两个月房租退还原告。被告田伟辩称，原告租赁的商铺已于2月18日正式复工营业。原告因未按时缴纳租金，被告依据合同第三部分第一条、第二条约定于2020年4月9日通知原告解除合同。原告于4月13日交还房屋。原告逾期支付租金，逾期交还租赁房屋，根据双方合同约定，保证金不予退还。另外，该疫情并未影响原告对租赁房屋的占有、使用和收益。被告田伟向本院提出反诉请求：1、原告支付逾期房租及拆除清运遗留垃圾费用17250元；2、反诉费全部由原告张乃上承担。事实与理由：双方租赁合同约定原告每三个月支付一次租金，支付时间为期满前十天。原告违约未按期缴纳租金，被告于2020年4月9日依据合同约定向原告送达了解除通知。但原告于4月13日才退回商铺。原告依约应支付被告逾期13天的租赁费2420元并赔偿10230元的损失。合同解除后，原告没有恢复房屋原状，被告因此摘除、清理遗留垃圾支出费用4600元，原告应予以赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下：2019年10月1日，被告田伟（甲方）与原告张乃上（乙方），双方签订世纪美联商铺租赁合同一份，约定“一、甲方将其位于昌乐县××路与××街交界处，世纪美联广场沿街商铺二层（从美联二期由西向东第11间）租赁给乙方从事商业经营，经营事项以乙方向甲方提报的书面经营品种为准。……第二部分，租赁期限，甲乙双方商定，租赁期限自2019年10月1日开始计算，至2022年内10月2日结束。共计三十六个月。……第三部分：租金、保证金及其他费用第一条：甲乙双方商定，租赁商铺每个月的租金为伍仟伍佰捌拾伍元整（￥5585），租金每三个月支付一次，每次支付16755元，其中首次租金在甲方向乙方交付租赁钥匙时支付，之后在每三个月期满前十天支付下三个月的租金。租赁期间的水费、电费、暖气费和税费等乙方使用、经营或收益产生的费用，由乙方承担。第二条：若乙方未按约定时间支付租金，每逾期一天，按乙方支付租金额的3%支付滞纳金。若乙方拖欠租金超过十天，甲方有权解除本租赁合同收回商铺，乙方缴纳的保证金不予退还。……第六条，租赁关系终止后乙方必须在二日与甲方办理完毕退房事宜，并交还租赁房屋。若逾期办理，每逾期一天，按照租金的五倍赔偿甲方的经济损失，且乙方的保证金不予退还。……第四部分：合同解除第二条：合同有效期内，因不可抗力因素或政策拆迁，本合同自行解除。”2019年10月4日，原告向被告支付保证金10000元及三个月租金16755元。2020年1月7日，原告向被告支付2020年2、3、4月份的租金共计16755元。2020年4月9日，被告田伟向原告张乃上送达了租赁合同解除通知书。对双方有异议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提供的微信截图，仅能显示原告店铺通过微信朋友圈进行线上经营，无法反映该店铺的线下经营状态，该证据与本案诉争事实的关联性不足，不予确认。2、被告提供的拆除及清运垃圾费的发票和视频系单方证据，且未载明工作量、人工等费用明细，真实性及合理性不能确定，不予确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，予以确认。但双方在合同履行过程中，部分地区爆发新冠××疫情，案涉租赁房屋所在地昌乐县被划定为中风险地区，当地采取一系列疫情防控措施。原告向被告支付房屋租金至2020年3月31日，租金到期后，原告未按原租赁合同约定续交租金，并主张履行中出现合同第四部分第二条规定的不可抗力解除情形，要求被告退还原告保证金10000元及两个月租金11170元。对于合同的解除性质，本院认为，原告承租被告房屋从事经营，确实受到当地所采取的疫情防控措施影响，参照《最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，鉴于疫情的特殊影响，原告短期内迟延交付房租的行为不足以导致合同的违约解除。但租金到期后双方未再继续履行合同，原告也已实际退租，并由被告重新出租给第三人，该合同应视为双方协议解除。协议解除后，被告应退还原告交纳的保证金10000元。对于原告主张的被告退还房屋租金11170元，参照《最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，根据公平原则，并考虑原告租金到期后实际延期使用房产的情况，本院酌定由被告返还原告租金2000元。对于被告主张的原告应支付逾期使用房屋的租赁费五倍损失的反诉请求，被告在通知原告搬离房屋后，原告能够在合理期限内及时腾退房屋，没有造成被告租金损失的扩大，且在前述认定返还租金的具体数额时已充分考虑到原告超期使用房屋的情形，故对被告主张的超出租金损失的赔偿请求，本院不予支持。被告以原告退租时房屋内存有货架和部分垃圾为由，要求原告承担清扫房屋的垃圾清运费，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告田伟返还原告张乃上保证金10000元；二、被告田伟退还原告张乃上房屋租金2000元；三、驳回原告张乃上的其他诉讼请求。四、驳回被告田伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费330元，减半收取165元，由原告张乃上负担94元，被告田伟负担71元。反诉案件受理费116元，减半收取58元，由被告田伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  梁伟伟二〇二〇年七月二日书记员  张胜男