湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1003民初338号原告：张清彪，男，1968年1月7日生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：ＸＸ飞，湖北言和律师事务所律师。被告：崔裕飞（曾用名崔神保），男，1981年11月10日生，汉族，住荆州区。原告张清彪诉被告崔裕飞确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张清彪及其委托诉讼代理人ＸＸ飞、被告崔裕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张清彪向本院提出诉讼请求：1.确认张清平与被告签订的房屋买卖合同无效；2.确认原告为东升村5组蓝衫三巷57号房屋的所有权人；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于荆州区××村××号的房屋（二层，总面积：222.32平方米）系原告父母于九十年代初出资所建，并登记于原告与其兄张清平名下，房屋所有权证由张清平保管。2003年下半年，张清平因急需用钱，趁原告外出打工之际，擅自将房屋面积的一半（111.16平方米）以30000元的价格出售给非本村户口的被告，向被告交付了房屋所有权证，并在被告的要求下冒用原告的名义签订了房屋买卖合同。同时，张清平向被告嘱咐，房屋面积的另一半待其弟弟（本案原告）回来之后与被告协商解决，原告对卖房之事毫不知情。多年来，原告屡次与被告交涉，被告均以已签订房屋买卖合同为由继续霸占房屋。此外，被告还无理要求原告协助其变更房屋所有权登记，但被原告拒绝。考虑到被告在本地没有其他住所，加之原告长期在外打工，原告从人道主义出发一忍再忍，没有强行要求被告腾退房屋。2016年11月原告又与被告协商解决此事，被告不予理睬。原告认为：第一、张清平与被告签订的房屋买卖合同违反法律法规及国家政策规定，应当认定无效；第二、被告明知系争房屋为原告与张清平共同共有，是恶意相对人。为了维护自己的合法权益，现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告崔裕飞辩称，1.请求人民法院驳回起诉，不予受理；2.确认崔裕飞为荆州区××村××号房屋的所有权人。2003年11月，崔裕飞向张清彪及张清彪的哥哥张清平购买系争房屋。当时购买时有张清彪、张清平及其父母叔伯在场，并且是在村委会办理的手续。当时商定的价格为39000元，有收条及合同为证。当时向村委会交纳契税1200元，土地出让金3600元，有村里的证明及收条为据。从2003年买房到现在，张清彪从未到过蓝衫三巷57号与本人交涉过房屋。去年因蓝衫三巷房屋开始规划拆迁，张清彪于2016年11月份找过我，在这之前从未到我家找过我。房屋已经购买了十几年了，如果房屋归属权有异议，为什么之前不来找我们，非要等拆迁的时候才来找。张清彪明知过了诉讼时效，还要来起诉，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2003年11月，原告张清彪与被告崔神保签订一份《合同书》，合同书约定张清彪将东升村五组房屋壹佰贰拾平方米使用权和房屋产权转让给崔神保，转让费共计叁万元整。2003年11月14日，原告的哥哥张清平出具了一份收条，载明“今收到崔神保人民币现金叁万玖仟元整，￥39000.00元，此据张清平”。2003年11月12日张清彪和崔神保一起向东升村委会申请同意批准该房屋转让，2003年11月14日东升村委会在二份申请书上注明“同意土地过户，申请上报审批”，村委会经办人签名并加盖了东升村委会的公章。2003年11月14日崔神保交纳土地费3600元和契税1200元。合同签订后，被告崔裕飞拿到涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证，并搬入该涉案房屋居住。另查明，该涉案房屋系原告张清彪和张清平共同共有，房屋至今未办理过户。2016年10月12日，该涉案房屋被荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室征收，补偿金额为1581141元，该征收协议书系被告崔裕飞签字确认。本院认为，本案的争议焦点就是该房屋买卖合同是否无效，现从以下几点进行论述。一是原告称该房屋的土地性质系农村宅基地，该房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效的主张。《中华人民共和国合同法》第五十二条中的“强制性规定”指的是效力性的强制性规定，具体到本案而言，应该是《中华人民共和国土地管理法》中的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该规定的目的在于防止在土地流转过程中丧失土地自身用途的价值，维持农业用地数量，保障农民的生存之本和粮食供应，并非禁止买卖流转。在本案审理过程中发现本案中的东升村委会已经被注销，拆分为两个单位，即荆州区东升企业总公司和荆州区东城街道办事处东升社区居委会，东升企业总公司主管资源管理，东升社区居委会出具证明“崔裕飞于2003年11月居住在我社区蓝衫三巷57号至今”，显然东升村并不是一般的农村集体经济组织，而是市区管理与建设的组成部分，同时当时的东升村委会对该房屋买卖合同也予以批准同意，且被告崔裕飞购买房屋后一直居住在该房屋，该房屋于2016年10月12日被依法征收。故原告称该房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的主张，本院不予支持。二是原告张清彪称签订房屋买卖合同的是张清平，原告并未签字，同时该房屋买卖合同约定只卖一半房屋，并未全部出卖的主张。首先，房屋买卖合同上甲方和乙方系张清彪与崔神保，原告张清彪称不是本人所签，而是其哥哥张清平冒用其名字所签的主张，其对该主张提供的证据就是张清平的证人证言，但是张清平系原告的利害关系人，而且张清平并未出庭作证，原告也未申请对合同书上的笔迹进行鉴定，故对该主张，本院认为原告提供证据不足以达到证明其主张的目的，故本院不予支持。其次，原告称只卖了一半房屋所有权的主张，合同书上约定的是120平方米，而房屋面积有222.32平方米。根据本院查明的事实，合同书上明确约定“甲方（张清彪）同意将东升村五组房屋壹佰贰拾平方米使用权和房屋产权转让给乙方（崔神保）”，该合同书上120平方米实际指的是土地面积而不是房屋的面积，根据本院的调查笔录显示，当时房屋买卖过户时是需要交纳税费的，税费是根据土地面积计算，该合同书约定买卖的实际是整体房屋，而不是原告所称的一半，而且关于涉案房屋成交的价格，经调查了解，价格符合当时的市场行情，确实是整体房屋成交的价格，故对原告所称的主张，本院不予支持。最后，该合同上虽然只有张清彪的签字，但是合同签订后张清平出具了该房屋房款的收条，显然作为房屋共有人的张清彪和张清平对该房屋买卖都是认可的，故合同书上只有一个人签字并不影响合同的效力。三是该涉案房屋未办理过户是否影响合同的效力。依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变动、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可知，物权合同只产生债权请求权的法律效果，未办理登记不影响合同的效力。故该涉案房屋未办理过户并不影响该房屋买卖合同的效力。综上所述，该涉案房屋买卖合同签订已经长达十四年之久，在十四年的期间里原告均未对该房屋买卖提出异议，却在2016年该房屋被依法征收后对房屋买卖提出异议，并主张合同无效，显然有违诚实信用原则，故对原告张清彪请求法院确认张清平与被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求确认原告为东升村5组蓝衫三巷57号房屋的所有权人的诉讼请求，因本案为确认合同无效纠纷，该诉讼请求与本案不是同一法律关系，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张清彪的诉讼请求。本案受理费100元，由原告张清彪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  邓念鹏审 判 员  张 荣代理审判员  张 星二〇一七年八月八日书 记 员  冯 路