贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔05民终2033号 上诉人（原审被告）贵州金明房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区滨河路白鹭岛桥头。组织机构代码：77057745-5。 法定代表人王思明，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）洪大刚，该公司员工。 委托代理人（特别授权）王凯，该公司员工。 被上诉人（原审原告）阮毅，男，1989年12月14日出生，汉族，住毕节市七星关区。 委托代理人（特别授权）彭昊，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托代理人杨儒静，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 上诉人贵州金明房地产开发有限公司（以下简称：金明房开）因与被上诉人阮毅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。 原审原告阮毅起诉请求：1、判令被告向原告支付购房款644771.00元万分之五的逾期交房违约金，从2014年7月9日起计算至实际交付房屋之日止；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2013年11月30日签订《商品房买卖合同》[合同编号：明房（售）字第213035]，约定：原告购买被告开发的“碧阳湖·国际城”第3幢2单元25层3号房，房号：3-2-2503，建筑面积172.1平方米，套内面积141.8平方米，总价为644771.00元，签订合同之日交付首期房款224771.00元，余款420000.00元以银行按揭方式支付。合同还约定出卖人应在2014年7月8日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，违约金一个月内支付。合同签订后，原告按照约定分别于2013年11月30日支付首期房款216000.00元，2013年12月2日支付首期房款余款8771.00元，剩余款420000.00元原告于2014年1月6日向中国工商银行股份有限公司毕节分行申请按揭贷款进行支付。原告共支付购房款644771.00元。但被告未按合同约定的在2014年7月8日前向原告交付该商品房。该项目工程已经全部完工，满足交房条件，但被告却以免除逾期交房违约责任为交房条件。在原告拒绝被告的无理要求后，被告拒绝向原告交付房屋。原告认为，原被告双方签订商品房买卖合同系双方真实意思，不存在无效、可变更、可撤销的情形，依法成立的合同对双方均有法律约束力，原告已经按约定支付了全部房款，而被告逾期近二年时间在已经满足交房条件的情况下仍不交房，已构成严重违约，被告应支付自2014年至2016年6月19日期间的逾期交房违约金228893.71元。 原审被告金明房开辩称：1、逾期交房是市场和政府因素所致，被告无主观恶意逾期交房的故意；2、被告就逾期交房的事实主动和原告方交涉解决；3、被告主动对原告的损失进行赔偿，但原告所提出的违约金过高；4、根据相同案件，中级人民法院的判决都是按照同地段同类房屋租金的130%支付违约金。 原审经审理查明：2013年11月30日，原、被告双方订立了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买的商品房为预售商品房。该商品房位于毕节××××路与倒天河畔之间“碧阳湖·国际城”第3幢2单元25层3号房，房号为3-2-2503。商品房的规划用途为住宅。建筑面积172.1平方米，套内面积141.8平方米，按套（单元）计算，总房款644771.00元。买受人首付房价款224771.00元，余款420000.00元以银行按揭方式支付。出卖人应当在2014年7月8日前将商品房交付买受人使用。除不可抗力外，出卖人未按本合同规定的期限和条件将该商品房交付买受人使用的，按以下方式处理：1、逾期在60日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.3﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，违约金一个月内支付。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告分两次按约定向被告公司支付首付款224771.00元，并于2014年1月23日向中国工商银行股份公司毕节分行通过按揭贷款方式支付了剩余购房尾款420000.00元。 在诉讼中，经被告公司申请，原审委托贵州皓天价格评估有限责任公司对涉案房屋在2014年7月9日至2016年12月31日期间的租金损失进行评估，结论为此期间租金损失合计79777.00元。 原审认为：原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告未如期交房的行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。被告提出合同约定的违约金过分高于原告因违约产生的损失，请求予以降低。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因被告公司违约给原告造成的2014年7月9日至2016年12月31日期间的租金损失经评估为79777.00元，而按照合同约定计算的违约金额则远远超越了该损失，故应认定为“约定的违约金过分高于造成的损失”。因此，对于原告的诉请，以高于实际损失30%为限保护，即：79777.00元×130%=103710.10元。对于2017年1月1日起至实际交付房屋之日止期间的租金损失，原告不同意参照评估报告上的租金损失计算，原告可待实际产生后另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：一、被告贵州金明房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告阮毅支付2014年7月9日至2016年12月31日期间逾期交房违约金103710.10元；二、驳回原告阮毅的其他诉讼请求。案件受理费10248.00元，减半收取5124.00元，评估费5000.00元，合计10124.00元，由被告贵州金明房地产开发有限公司承担。 宣判后，金明房开不服，向本院提起上诉称：原审判决评估费由上诉人承担错误。本案中，正是因为被上诉人请求的违约金过高于其遭受的实际损失，上诉人才向人民法院申请对涉案房屋的租金进行评估，评估结果也证实了被上诉人主张的违约金过高，则评估费应当由被上诉人承担；原审对案件受理费的分配违反了《诉讼费用交纳办法》的规定。根据《诉讼费用交纳办法》，上诉人和被上诉人承担的案件受理费，应当按照被上诉人原判支持的金额与其诉请金额的比值各自承担。原判支持被上诉人请求的金额为103710.10元，被上诉人请求的违约金金额为228893.71元，二者的比值为0.45，以此计算，上诉人应当承担的案件受理费应当为被上诉人预交的5124.00元乘以0.45，即2305.80元。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求；一审诉讼费由上诉人、被上诉人按比例承担，二审诉讼费由被上诉人全额承担。 被上诉人阮毅二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 经审理查明：二审认定事实与原审无异。 本院认为：案涉违约金是因上诉人逾期交房的违约行为而产生，按照合同约定，上诉人应按日向被上诉人支付全部已付房款万分之五的违约金，但上诉人认为合同约定的违约金远远超出被上诉人因上诉人的违约行为产生的实际损失，上诉人则应对被上诉人的实际损失承担初步举证责任。上诉人为了证明被上诉人的实际损失，申请对涉案房屋的租金进行评估，所产生的评估费是上诉人承担举证责任应自行负担的费用，且评估的最终目的是为了确认上诉人应承担的违约金数额，而违约金的产生又是由于上诉人的违约行为所致，故评估费用应由违约方即上诉人承担。上诉人主张评估费应由被上诉人承担的上诉理由不成立，本院不予采纳；被上诉人原审诉请的违约金为228893.71元，而依法获赔的金额为103710.10元，属于《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”规定的情形，故原审案件受理费5124.00元应由双方当事人按照比例承担。被上诉人依法获赔金额所占其诉请金额的比例为0.45，故上诉人应负担的一审诉讼费为5124×0.45即2305.80元，被上诉人应负担2818.20元。上诉人主张其仅承担一审诉讼费2305.80元的意见成立，原审判决诉讼费均由上诉人承担，确有不当，本院予以纠正。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费5124.00元，由上诉人贵州金明房地产开发有限公司负担2305.80元，被上诉人阮毅负担2818.20元；二审案件受理费10248.00元，由上诉人贵州金明房地产开发有限公负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年八月二十九日 法官助理 任云娇 书 记 员 周凯鸣