安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初284号原告：安庆市土地收购储备中心，住所地安徽省安庆市菱湖北路30号。统一社会信用代码12340800732993175P。法定代表人：聂立新，中心主任。委托诉讼代理人：张定新，该单位员工。委托诉讼代理人：孔维泽，安徽中天人律师事务所律师。被告：安庆市尚达园林绿化有限责任公司，住所地安徽省安庆市开发区站东花园1号楼9号门面。统一社会信用代码91340800394548182Q。法定代表人：苏程达，总经理。委托诉讼代理人：邹冠群，江苏衡鼎（安庆）律师事务所。被告：莫岗峰，男，1985年8月16日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。被告：安庆市迎江区杨尚伍湘菜馆，住所地安徽省安庆市迎江区宜城路40号。统一社会信用代码92340802MA2RG9XM78。经营者：杨尚伍，男，1967年7月6日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。被告：安庆市迎江区何静餐馆，住所地安徽省安庆市迎江区宜城路40号。统一社会信用代码92340802MA2RWJ1P2R。经营者：何静，女，1987年9月14日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。原告安庆市土地收购储备中心（以下简称土地储备中心）与被告安庆市尚达园林绿化有限责任公司（以下简称尚达园林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序审理。2020年4月1日，原告土地储备中心书面申请追加莫岗峰、安庆市迎江区杨尚伍湘菜馆（以下简称杨尚伍菜馆）、安庆市迎江区何静餐馆（以下简称何静餐馆）为本案被告，本院依法予以准许，并于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告土地储备中心的委托诉讼代理人张定新、孔维泽、被告尚达园林公司的法定代表人苏程达及其委托诉讼代理人邹冠群、莫岗峰、杨尚伍菜馆的经营者杨尚伍、何静餐馆的经营者何静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。土地储备中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退并向原告返还占用的位于安庆市宜城路原汽车站入口处门面房及入口处原汽车修理厂所占地块及房产其上附着物；2.判令被告立即向原告支付逾期腾退的房屋(土地)占有使用费(自2017年9月1日至2018年5月18日参照月租金1966.67元(1200元+4600元/6个月)标准，共计16847.81元；自2018年5月19日起，按照涉案房产年租金评估总金额285840元(41160+50820+97860+96000)标准，计算至实际腾退之日止，暂计至2020月1月18日为476400元，两项暂共计493247.81元)；3.判令被告向原告支付主张权利的律师费4000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告尚达园林公司分别签订关于宜城路原汽车站入口处门面房及入口处修理厂租赁地块(含地上建筑物)的两份《老汽车站地块部分房屋租赁合同》，双方约定原告将位于安庆市宜城路原汽车站入口处门面房、原汽车修理厂地块及地上建筑物出租给被告尚达园林公司，租期均从2017年3月1日至2017年8月31日，门面房租金为1200元/月，原汽车修理厂所占地块租金4600元/半年，合同同时约定了双方的其他权利义务。前述房地产租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，按照《合同法》相关规定及合同约定，被告尚达园林公司应在结清租金及水电费后及时腾退并返还涉案房地产。但经原告多次催告，被告尚达园林公司仍以各种理由拒绝腾退并继续占用涉案房产至今，同时也未向原告支付任何租金或房屋占有使用费。经查明，除被告尚达园林公司占用房屋外，另被告莫岗峰、杨尚伍菜馆、何静餐馆占有房屋至今。另原告为确保国有资产的保值增值，委托评估机构对包括涉案房产(地块)在内的租金进行评估，评估价值时点为2018年5月18日。原告认为，被告在租赁原告房地产租赁期限届满后拒不返还租赁物，其行为显属违约，造成原告租金损失巨大，被告应承担违约责任。原告与被告多次沟通未果，为维护原告合法权益，原告诉至法院。尚达园林公司辩称，一、本案房屋及土地租赁使用费的支付标准应当按原租赁合同约定的标准支付，不应当按评估结果计算。本案被告自2015年8月份开始租赁涉案房屋及土地，与原告每半年签订一次书面租赁合同，最近一次合同的签订时间为2017年3月1日，租赁期限为2017年3月1日至2017年8月31日，其中门面房租金为1200元/月，土地租金为4600元/半年。因原告领导几经变更等原因没有续签书面租赁合同，原、被告双方形成不定期租赁合同关系，根据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效。因此，2017年3月1日签订的两份租赁合同，在原、被告之间继续有效，合同期满后即自2017年9月1日之后，被告继续使用房屋和土地的租金应当按照合同约定的标准支付，即门面房租金按1200元/月支付，土地租金按4600元/半年支付，而不应当按照评估标准支付；二、在合同期满后，出现两次不可抗力因素，不可抗力期间租金应当予以减免。第一次为交通管制期间：2018年3月9日至2018年8月31日，宜城路因道路改造施工，实施交通管制，租赁门面房及土地无法正常使用，租赁使用费应当予以减免；第二次为疫情期间：2020年1月份开始新冠疫情爆发，安徽省自2020年1月24日开始启动公共卫生一级响应之后至疫情结束，全市实施出行防控，疫情期间的租赁使用费也应当予以减免；三、关于律师费，租赁合同中并没有关于律师费的约定，原告要求被告承担律师费没有事实依据。综上，原告起诉的事实和法律依据不足，恳请法院驳回原告的诉讼请求。莫岗峰辩称，没有答辩意见。杨尚伍菜馆辩称，原告陈述的事实我并不知情，让我承担占用费用没有任何依据。何静餐馆辩称，原告陈述的事实我并不知情，我一直和我的房东联系，也没有欠房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的土地储备中心事业单位法人证书复印件、法定代表人身份证明、尚达园林公司企业信息打印件、莫岗峰户籍证明打印件、杨尚伍菜馆信息打印件、何静餐馆信息打印件、《安庆市国有建设用地使用权收购合同》（编号：庆储收字【2014】2号）复印件、《土地移交确认书》复印件、《老汽车站地块部分房屋租赁合同》复印件2份、现场照片打印件2张、《评估报告》、《委托代理合同》复印件、律师代理费发票复印件、网上银行电子回单打印件、《告知函》复印件2份。经查，上述证据来源合法，与本案基本事实相关联，故本院对其“三性”予以认定，至于能否达到各方的证明目的由本院综合认定。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对被告尚达园林公司提交的照片打印件2张、《关于调整原车站修理厂及门面价格情况报告》复印件，原告对其三性均有异议，其他被告不发表质证意见。对此本院认为，因该组证据系打印件或复印件，在无其他证据佐证的情况下，本院无法查证其真实性，故对其不予认定；2.对被告尚达园林公司提交的《关于对宜城路、孝肃路交通管理的通告》打印件，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，其他被告不发表质证意见。对此本院认为，因原告对其真实性、合法性无异议，对本院对其予以认定。但是，上述证据与原告无关，故而本院对其关联性及证明目的均不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月1日，土地储备中心与安徽省交通集团安庆汽运有限公司签订《安庆市国有建设用地使用权收购合同》（编号：庆储收字[2014]2号），主要约定：由土地储备中心收购安徽省交通集团安庆汽运有限公司位于安庆市华中西路209号的国有建设用地使用权，地块东至世纪皇佳酒店、居民区，南至老汽车站南围墙，西至宜城路，北至华中西路，具体范围、面积以乙方提交的收购范围内的国有土地使用权证为准。2014年10月30日，双方签订《土地移交确认书》。自2015年9月1日起，土地储备中心将上述收购房屋中位于宜城路原汽车站入口处门面房（约70平米）、原汽车修理厂（占地1.2亩）（以下简称案涉租赁房屋）出租给尚达园林公司使用，签订书面租赁合同，并约定每半年签订一次书面房屋租赁合同。经双方确认，宜城路原汽车站入口处门面房具体位置为五毛烧烤串饭店（两间门面房），宜城路原汽车站入口处原汽车修理厂具体位置包括院内南侧饭店、院内东侧饭店、棋牌室1-2层。2015年12月21日，尚达园林公司在未经过土地储备中心同意的情况下将上述房屋中院内南侧饭店、院内东侧饭店、棋牌室1-2层出租给莫岗峰，租期为2016年1月1日至2018年6月30日。租期届满后，双方未续签房屋租赁合同，但仍由莫岗峰使用。2016年9月6日，土地储备中心向尚达园林公司发出《告知函》，主要内容：我单位在2016年9月5日巡查原汽车站地块时，发现贵公司租赁的原汽车站修理厂地块存在改变租赁用途的情况，该地块租赁合同约定用途为仓库，现状为：一部分改为棋牌会所，一部分正在装修饭店。现正式书面告知贵公司，停止租赁地块东面原一层平房正在进行的施工，对已改变用途的棋牌会所经营行为进行整改。请公司在租赁期间严格按照租赁合同约定的内容履行合同。2016年9月27日，土地储备中心再次向尚达园林公司发出《告知函》，主要内容：我中心在2016年9月5日、23日巡查原汽车站地块时，发现贵公司租赁的原汽车站入口门面房存在改变租赁用途及转租的情况。该地块租赁合同的约定用途为办公场所，现状为烧烤店，该合同将于2016年10月31日到期，现责令贵公司对改变租赁用途及转租的行为进行整改，如合同到期，该处房屋依然为营业用途，我中心拟收回该地块。2017年3月1日，土地储备中心与尚达园林公司就案涉租赁房屋续签《老汽车站地块部分房屋租赁合同》2份，主要约定：土地储备中心为甲方，尚达园林公司为乙方；租期均为6个月（2017年3月1日至2017年8月31日）；乙方应分别向甲方支付房屋租金为1200元/月、4600元/半年；已缴纳的租赁保证金分别为3000元、6000元，租赁关系终止，双方交接无争议时甲方将保证金无息返还给乙方；本次租赁房屋分别仅用于尚达园林公司使用、经营办公使用；如果乙方要求甲方延长租赁期限或终止租赁时，乙方应在租赁期满1个月以前以书面形式通知甲方，双方另行签订合同；遇政府需要使用房产或利用土地时，甲方应提前1个月通知乙方，乙方须及时、无条件、无偿的全部迁出；乙方不得对租赁房屋进行私自转租，如有违反，甲方可终止合同，没收押金，提前无条件、无偿收回；合同终止时，乙方对承租场所在租赁期间所投入的一切费用（如装修、维护、水电增容等）均由乙方承担，甲方一概不予补偿。上述租赁期限届满后，双方未续签房屋租赁合同，尚达园林公司未将案涉租赁房屋返还给土地储备中心，也未支付租金。经土地储备中心与尚达园林公司确认，双方已于2019年11月1日解除案涉租赁合同，并给予尚达园林公司一个月的腾房期。2018年1月18日，莫岗峰又将院内东侧饭店转租给安庆市迎江区杨尚伍湘菜馆，租期为三年，租期自2018年1月18日起。2018年7月3日，莫岗峰又将院内南侧饭店转租给安庆市迎江区何静餐馆，租期为2018年7月8日至2019年7月9日。2018年5月25日，土地储备中心委托安徽中恒房地产土地资产评估有限公司对位于安庆市迎江区宜城路汽车站院内（候票大厅、五毛烤串饭店（两间门面房）、康洁物业（三间门面房）、院内南侧饭店、院内东侧饭店、棋牌室1-2层）的市场租金价值进行评估，评估基准日为2018年5月18日。2018年11月27日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司出具《评估报告书》，评估结果部分载明：五毛烤串饭店，所在层/总层数：1/2，面积70㎡，装修后单价为49元/㎡/月，毛坯状态下单价为29元/㎡/月；院内南侧饭店，所在层/总层数：1/1层，面积121㎡，装修后单价为35元/㎡/月，毛坯状态下单价为21元/㎡/月；院内东侧饭店，所在层/总层数：1/1层，面积233㎡，装修后单价为35元/㎡/月，毛坯状态下单价为21元/㎡/月；棋牌室1-2层，所在层/总层数：1-2/2层，面积320㎡，装修后单价为25元/㎡/月，毛坯状态下单价为15元/㎡/月。2020年7月6日，经现场勘查确认，院内东侧饭店面积为233㎡，院内南侧饭店面积为42.92㎡，五毛烧烤串饭店（两间门面房）面积为70㎡，棋牌室1-2层面积为279.24㎡。为实现案涉债权，土地储备中心支付律师代理费4000元。另外，土地储备中心庭后陈述其是在毛坯状态下向尚达园林公司交付的案涉租赁房屋。经尚达园林公司确认，五毛烧烤串饭店已于2019年9月份搬离并交付尚达园林公司；经何静、莫岗峰、尚达园林公司确认，安庆市迎江区何静餐馆已于2019年9月份搬离并交付莫岗峰，莫岗峰于2020年4月30日交付尚达园林公司；经莫岗峰、尚达园林公司确认，棋牌室1-2层已于2019年1月份搬离并交付尚达园林公司。2020年5月22日，尚达园林公司将五毛烧烤串饭店、院内南侧饭店、棋牌室1-2层交付土地储备中心。院内东侧饭店仍由迎江区杨尚伍湘菜馆占有。本院认为，土地储备中心与尚达园林公司签订的2份《老汽车站地块部分房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。租期届满后，尚达园林公司继续使用案涉租赁房屋，土地储备中心对此未提出异议，本院据此认定案涉租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，双方可以随时解除案涉租赁合同。租期内，尚达园林公司在未取得土地储备中心同意的情况下，将案涉租赁房屋进行转租。土地储备中心巡查发现案涉租赁房屋存在改变用途及转租的情况后，虽提出异议，但之后仍与尚达园林公司就案涉租赁房屋续签租赁合同，本院据此可以认定土地储备中心在续签租赁合同当时知晓案涉租赁房屋转租的情况。又因土地储备中心未提交证据证明其在续签之后的六个月内有提出异议，故本院认定转租行为有效，但转租期限超过剩余租赁期的部分无效。现土地储备中心与尚达园林公司已于2019年11月1日解除案涉租赁合同，但尚达园林公司未在双方协商的腾房期届满（2019年12月1日）前交付案涉租赁房屋，而是在2020年5月22日向土地储备中心交付案涉部分租赁房屋，其中院内东侧饭店仍由次次承租人迎江区杨尚伍湘菜馆占有。根据相关法律规定，土地储备中心有权要求尚达园林公司支付合同解除前即2017年9月1日至2019年11月1日期间的欠付租金51133.33元（1200元/月×26个月+4600元/半年÷6个月×26个月），有权要求迎江区杨尚伍湘菜馆腾空并返还院内东侧饭店，有权要求腾房义务人支付腾房期届满次日至实际交付房屋期间的占用费。关于占用费的计算标准，考虑到土地储备中心自认其是在毛坯状态下向尚达园林公司交付的案涉租赁房屋，故而本院认定占用费的计算标准按鉴定的毛坯价格计算。结合查明的事实，迎江区杨尚伍湘菜馆应支付土地储备中心自2019年12月2日起至房屋返还之日止的院内东侧饭店占用费（面积按233m2计算、单价按21元/m2/月计算）；莫岗峰应支付土地储备中心2019年12月2日至2020年4月30日期间的棋牌室1-2层占用费20943元（279.24m2×15元/m2/月÷30天×150天）；尚达园林公司应支付土地储备中心占用费36284.23元[其中五毛烤串饭店2019年12月2日至2020年5月22日期间的占用费11638.67元（70m2×29元/m2/月÷30天×172天），院内南侧饭店2020年5月1日至2020年5月22日期间的占用费630.92元（42.92m2×21元/m2/月÷30天×21天），棋牌室1-2层2019年12月2日至2020年5月22日期间的占用费24014.64元（279.24m2×15元/m2/月÷30天×172天）]。另外，土地储备中心主张律师费4000元的诉求，因缺乏事实基础和法律依据，故而本院对其不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安庆市迎江区杨尚伍湘菜馆应于本判决生效之日起十五日内腾空并返还位于宜城路原汽车站入口处原汽车修理厂院内东侧饭店，并支付原告安庆市土地收购储备中心自2019年12月2日起至房屋返还之日止的占用费（面积按233m2计算、单价按21元/m2/月计算）；二、被告安庆市尚达园林绿化有限责任公司应于本判决生效之日起七日内支付原告安庆市土地收购储备中心租金51133.33元、占用费36284.23元；三、被告莫岗峰应于本判决生效之日起七日内支付原告安庆市土地收购储备中心占用费20943元；四、驳回原告安庆市土地收购储备中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8759元，减半收取计4379.5元（原告已预交），原告安庆市土地收购储备中心负担2029.5元，被告安庆市尚达园林绿化有限责任公司负担1000元，被告莫岗峰负担600元，被告安庆市迎江区杨尚伍湘菜馆负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  汪少文二〇二〇年七月八日书记员  苏曼琳本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。