广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初887号原告：阳江侨丰房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。法定代表人：李兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李超鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：李慧，该公司员工。被告：简建欣，男，1980年2月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：陈惠婵，广东丽日律师事务所律师。原告阳江侨丰房地产开发有限公司（下称阳江侨丰公司）诉被告简建欣商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳江侨丰公司的委托诉讼代理人李慧、被告简建欣及其委托诉讼代理人陈惠婵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阳江侨丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告简建欣向原告阳江侨丰公司支付面积差异款12525.16元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2011年5月23日起计至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告简建欣承担。事实和理由：原告阳江侨丰公司、被告简建欣双方于2009年7月1日签订《商品房买卖合同》，约定被告简建欣购买原告阳江侨丰公司开发的位于阳江市阳东区中惠沁林山庄住宅36-107号房（以下称“该商品房”）。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，套内建筑面积285.78㎡，单价2827.35元/㎡。《商品房买卖合同》第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为+0.6%以上至+3%以内的，买受人按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该物业产权登记的套内建筑面积为290.21㎡，面积差异为+4.43㎡，差异值为1.55%，根据《商品房买卖合同》第五条之约定，被告简建欣应向原告阳江侨丰公司补齐面积差异款12525.16元。原告阳江侨丰公司曾就面积差异款事宜多次催告被告简建欣支付上述款项，但被告简建欣至今仍分文未付。现为维护原告阳江侨丰公司的合法权益，特提起诉讼，请求判决支持原告阳江侨丰公司的全部诉讼请求。被告简建欣辩称，原告阳江侨丰公司的诉讼请求无法律依据，被告简建欣请求法院驳回原告阳江侨丰公司的诉讼请求。理由是：第一，被告简建欣已完全支付了所有的房款，不存在原告阳江侨丰公司诉讼请求所说的超过的面积，被告简建欣在缴纳契税时销售不动产统一发票联上注明295.38平方米是建筑面积，因此被告简建欣所缴纳的房款是按照295.38平方米来缴纳的，与房产证上所登记的套内建筑面积291.21平方米相比较，被告简建欣所缴纳的房款还超过了向原告阳江侨丰公司购买的套内建筑面积291.21平方米，据此，原告阳江侨丰公司应向被告简建欣退还超过面积的钱。第二，被告简建欣在购买该房屋的时候，已经委托了原告阳江侨丰公司办理该房屋的房产证，也已经将办理房产证过程中所要缴纳的各项费用交给原告阳江侨丰公司去缴纳，原告阳江侨丰公司为此也收取了被告简建欣有关办证手续费，而被告简建欣的房产证上以及原告阳江侨丰公司收取被告简建欣的有关办证手续费的临时收据上显示的时间都是在2011年6月21日以前。就是说原告阳江侨丰公司帮被告简建欣办理房产证，领取房产证的时候原告阳江侨丰公司就已经知道被告简建欣的房屋面积是多少。现在原告阳江侨丰公司提起本案诉讼，其诉讼请求已超过诉讼时效，应该驳回原告阳江侨丰公司的诉讼请求。经审理查明：原告阳江侨丰公司原企业名称为阳东侨丰开发有限公司，2015年6月19日经工商核准变更企业名称为阳江侨丰房地产开发有限公司。原告阳江侨丰公司是位于广东省阳江市阳东区的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》（东预许字［2009］第010号），获准销售上述商品房。2009年7月1日，原告阳江侨丰公司作为出卖人与被告简建欣作为买受人签订《商品房买卖合同》，该合同约定主要内容：一、被告简建欣购买原告阳江侨丰公司开发的位于阳江市阳东区，建筑面积共295.38平方米，其中套内建筑面积285.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.6平方米。二、计价方式与价款：商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米2827.35元，总金额为808000元。三、付款方式：首期楼款（含已付定金）人民币178000元于2009年7月1日前付清，余款共计人民币630000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。四、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积﹣合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。原告阳江侨丰公司与被告简建欣在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。合同签订后，被告简建欣按合同约定支付了购房款808000元给原告阳江侨丰公司。被告简建欣主张原告阳江侨丰公司代为办理房地产权证，原告阳江侨丰公司认为涉案商品房房地产权证不是由其办理，而是由其委托第三方办理的，对于委托第三方办证的抗辩原告阳江侨丰公司未提供证据证明。2011年6月21日，涉案商品房进行了产权登记，房地产权属人是被告简建欣，《房地产权证》为粤房地权证阳东字第××号，《房地产权证》载明涉案房屋建筑面积为316.33㎡，套内建筑面积为290.21㎡。2017年2月13日，原告阳江侨丰公司通过全球邮政特快专递方式向被告简建欣发出《面积差异款催告函》，邮件寄至被告简建欣在涉案合同中载明的地址，原告阳江侨丰公司提供了邮件送达查询单显示上述催告函签收人是他人收。庭审中被告简建欣否认收到原告阳江侨丰公司催告函。以上事实，有当事人当庭陈述及原告阳江侨丰公司提供的营业执照、身份证、商品房买卖合同、房地产权证书、催告函、快递单和被告简建欣提供的临时收据、网上银行转账记录（专项维修基金）、销售不动产统一发票等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案的诉讼时效期间为二年。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，涉案的房屋以按揭的方式交易，且已经交付。原告阳江侨丰公司、被告简建欣签订的《商品房买卖合同》及被告简建欣提供的临时收据等证据显示，被告简建欣向原告阳江侨丰公司交付了办理涉案商品房产权证等费用，而从本地区商品房屋买卖惯例看，一般是由买受方向出卖方交付办理产权证费用，委托出卖方代为办理产权证事宜，诉讼中原告阳江侨丰公司主张其并未直接为被告简建欣办理涉案商品房产权证，而是由其委托第三方代被告简建欣办理，原告阳江侨丰公司对此未能提供证件予以证明，即使如原告阳江侨丰公司所述是由其委托第三方为被告简建欣办理涉案商品房产权证，原告阳江侨丰公司与第三方建立的是委托权利义务关系，原告阳江侨丰公司作为委托人其对第三方为被告简建欣办理产权证事项及产权登记内容负有委托人责任，对委托事项的情况也应是知情的。以上证据及案件查明事实均指向原告阳江侨丰公司于涉案商品房产权登记之日即2011年6月21日就应当知道涉案商品房产权面积与合同约定面积存在差异，也即是原告阳江侨丰公司在涉案商品房产权登记之日应当知道权利被侵害。故本案的诉讼时效应从2011年6月22日起计算，截止于2013年6月22日。而被告阳江侨丰公司于2017年5月25日才提起本诉讼已超过上述法律规定的二年诉讼时效期间，且原告阳江侨丰公司未能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故被告简建欣提出的诉讼时效抗辩理由成立，原告阳江侨丰公司丧失胜诉权。综上所述，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告阳江侨丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费112元，减半收取56元，由原告阳江侨丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯荣晶二〇一七年八月七日书记员  周子琳