河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终1658号上诉人（原审被告）：张家口市聚泰裘皮有限公司，住所地张家口市桥**新华前街礼拜寺**。法定代表人：李国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄太辉，河北扬正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河北金华升阳房地产开发集团有限公司，，住所地张家口市桥**新华街**法定代表人：刘文，该公司董事长。委托诉讼代理人：阎玮，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：董亚娟，该公司法律顾问。上诉人张家口市聚泰裘皮有限公司（以下简称聚泰公司）因与被上诉人河北金华升阳房地产开发集团有限公司（金华升阳公司）返还原物纠纷一案，不服张家口市桥西区人民法院（2017）冀0703民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚泰公司的委托诉讼代理人黄太辉、被上诉人金华升阳公司的委托诉讼代理人阎伟、董亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚泰公司上诉请求：上诉请求：请求上级人民法院撤销桥西区人民法院（2017）冀0703民初657号民事判决书，依法将案件发回重审或改判。事实与理由：一、本案被上诉人的主体资格不适格。上诉人与被上诉人没有任何合同关系，房屋租赁合同是上诉人与张家口市民族裘皮制品厂签订的，现该厂已经破产，人民法院已经裁定终结了破产程序，但本案所争议的厂房场地并没有见到通过合法的程序评估拍卖，或将土地收回国家土地储备中心，再通过招拍挂的程序由被上诉人取得所有权或使用权。我国《破产法》第一百一十一条规定：管理人应当及时拟订破产财产变价方案，提交债权人会议讨论。管理人应当按照债权人会议通过的或者人民法院依照本法第六十五条第一款规定裁定的破产财产变价方案，适时变价出售破产财产。第一百一十二条规定：变价出售破产财产应当通过拍卖进行。一审当中，被上诉人并没有提供这些取得所有权或使用权的依据，只提供了张家口市桥西区人民政府的批复和通告，桥西区政府并没有权利将企业的破产财产直接归被上诉人所有。二、一审法院认定：2007年11月28日，原告与张家口市民族裘皮制品厂补偿协议书，该厂将厂区的土地房屋产权、地、地上归属物有的建筑物，水电设施的交给原告，并得到拆迁补偿安置资金800万元。2008年3月10日该厂向本院申请破产。这种先转移财产后申请破产的行为本身损害了其他债权人利益，而且也违反我国《破产法》的有关规定。我国《破产法》第三十一条规定：人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（二）以明显不合理的价格进行交易的：张家口市民族裘皮制品厂这些资产，当时就远远超过这个价值。即使就是这个价值，也应该通过公开评估拍卖，而不是暗箱操作。三、上诉人对所租赁房屋有优先购买权。最高人虽迭院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权：出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这些相关规定，出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。一审没有充分的证据证明被上诉人取得了一审原告的资格，既然张家口市民族裘皮制品厂通过人民法院宣告破产，在程序中就应该以破产管理人的名义解决上诉人与张家口市民族裘皮制品厂的租赁问题，实际上上诉人对把企业资产低价卖给被上诉人并不清楚，先是张家口市桥西区工信局为原告，后又是以河北金华升阳房地产开发有限公司为原告，这样一个案件有若干个不同的原告，有失法律的严肃性。金华升阳公司辩称：我公司已与张家口市民族裘皮制品厂签订了拆迁补偿协议，涉案土地及房屋属我公司所有，我公司有主体资格，原审判决正确，应维持原判。金华升阳公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告将租赁的位于新华街礼拜寺巷11号院内厂房及土地、设备返还原告；2、请求法院责令被告向原告支付从2007年11月28日起至被告将租赁的厂房及设备返还原告之日止的租赁费损失及其利息。当庭要求被告支付至起诉之日租金27万元，并要求被告支付租金至实际返还原告之日止。一审法院认定事实：原告提供公司变更登记申请表、审核表各一份证明原告于2008年2月变更公司名称，之前为张家口市华升阳房地产开发有限公司。提供桥西区人民政府批复一份、桥西区政府通告一份、2005年4月29日张家口日报刊登通告一份、张家口市政府办批复一份、原告与张家口市民族裘皮厂签订的补偿协议书一份、本院民事裁定书二份、房屋租赁合同一份、通知被告将租赁物交回的照片十张，证明原告已取得本案诉争土地、房屋、设备所有权。被告对以上证据真实性无异议，但认为证明不了原告享有所有权或使用权。被告在庭审中未提供能够推翻证明原告主张的证据，故本院对原告提出的证据予以采信确认。一审法院认为，被告张家口市聚泰裘皮有限公司与原张家口市民族裘皮制品厂于2006年3月31日签订房屋租赁合同，租赁房屋坐落于张家口市，建筑面积300平方米。租赁期限从2006年4月1日至2009年4月1日止，每年租金30000元。2004年12月20日张家口市桥西区人民政府西政复字（2004）10号批复同意原告作为新华前街“华新园小区”和至善街“人民商厦”的项目开发主体，并独立承担相应的法律责任。2005年4月19日张家口市桥西区人民政府发出通告，决定收回华新园住宅小区范围内国有土地使用权（被告租赁的房屋在此范围内）。2005年4月29日该通告在张家口日报刊登。2005年5月9日张家口市人民政府办公室复字（2005）13号承办基层请示复函明确“华新园小区”是市政府确定的旧城改造项目之一。2007年11月28日原告与张家口市民族裘皮制品厂签订补偿协议书，张家口市民族裘皮制品厂将厂区的土地房屋产权、地、地上归属物有的建筑物，水、电设施等交给原告，并得到拆迁补偿安置资金800万元。2008年3月10日原张家口市民族裘皮制品厂改制，向本院申请宣告破产。2008年6月27日本院作出（2008）西破字第12-7号民事裁定书，宣告其破产；2008年9月22日作出（2008）西破字第12-19号民事裁定书，终结本案的破产程序。本案中包括被告租赁在内原张家口市民族裘皮制品厂所有的土地、厂房均依据张家口市桥西区人民政府决定收回华新园住宅小区范围内国有土地使用权，按照补偿协议书由原告支付拆迁补偿安置资金后取得所有权。原张家口市民族裘皮制品厂破产案终结后，原告系本案诉争的租赁物唯一合法权利人。被告与原张家口市民族裘皮制品厂签订的租赁合同早已到期，针对合同到期后双方实际履行的租赁行为，依照破产法有关规定，本院受理原张家口市民族裘皮制品厂破产申请后，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知本案被告，也未收到本案被告的催告，合同视为解除。被告应当将之前租赁的标的物返还原告。关于被告主张的优先购买权，租赁合同第十五条约定“遇到国家政策性调整，双方应遵守，均不承担任何责任”，本案诉争的标的物，范围在政府旧城改造项目当中，被告不应享有优先购买权，另被告未提供其主张过优先购买权的证据，故被告此主张本院不予支持。关于原告主张的租赁费，从2007年11月28日原告支付拆迁安置补偿资金成为该案租赁物的权利人后，被告一直控制使用该标的物，给原告在旧城改造承担的任务带来困难，造成了一定损失，故对原告请求被告给付租赁费270000元的请求，本院予以支持。关于原告主张返还设备的请求，因被告已在2009年5月15日以130000元通过拍卖从张家口市民族裘皮制品厂破产管理人购买。故原告此诉讼请求本院不予支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告张家口市聚泰裘皮有限公司于本判决生效之日起五日内将租赁原张家口市民族裘皮制品厂的厂房、土地返还原告河北金华升阳房地产开发集团有限公司。二、被告张家口市聚泰裘皮有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告河北金华升阳房地产开发集团有限公司2007年11月28日至2017年4月20日租赁费270000元（2017年4月21日之后的租赁费按每年30000元计算至被告实际将租赁物交回原告之日止）。三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，本院减半收取2725元，由被告张家口市聚泰裘皮有限公司负担。二审中，当事人没有提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中上诉人聚泰公司主张金华升阳公司的主体资格不适格，但其未提供证据证明其主张，其应承担不利后果。涉案厂房处于政府旧城改造范围内，金华升阳公司在一审时提供了其取得该涉案土地及房屋权属的相关证据。聚泰公司占有涉案厂房无法律依据，理应返还。综上所述，聚泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5450元，由张家口市聚泰裘皮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  海延林审判员  薛团梅审判员  王万军二〇一七年八月二十二日法官助理刘馨宇书记员喇全新