广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初9649号原告：广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村潭清股份合作经济社，住所地佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村，组织机构代码61763092-6。负责人：梁炎。委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文英，广东金腾律师事务所实习律师。被告：佛山市赢华物业经营管理有限公司，住所地佛山市南海区桂城海三西路32号1幢四楼439室，统一社会信用代码91440605562614098X。法定代表人：陈新良。委托诉讼代理人：阳贵军，湖南金钰律师事务所律师。原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村潭清股份合作经济社诉被告佛山市赢华物业经营管理有限公司（简称赢华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法由本院审判员ＸＸ适用简易程序公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《铺位租赁合同》。2、被告立即向原告付清尚欠涉案铺位租金、水费及卫生费合计78640.35元。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月20日，广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗股份合作经济联合社受原告委托与被告签订《铺位租赁合同》，合同约定：原告将其位于沙岗潭清经济社新岗路268-275号二、三楼的铺位出租给被告使用；涉案铺位面积为986㎡；租赁期限为五年，从2014年8月1日起至2019年7月31日止；第一年即2014年8月1日至2015年7月31日租金单价为10元/㎡/月，第二年即2015年8月1日至2016年7月31日租金单价为10.5元/㎡/月，第三年即2016年8月1日至2017年7月31日租金单价为11元/㎡/月，第四年即2017年8月1日至2018年7月31日租金单价为11.5元/㎡/月，第五年即2018年8月1日至2019年7月31日租金单价为12元/㎡/月；租金每半年交一次，先交租后使用；水电费由被告负责。合同签订后，原告依照约定按时将涉案铺位移交给被告使用，但被告却未依照合同约定按时向原告交付租金、水费及卫生费，自2016年8月起，被告开始拖欠涉案铺位租金、水费及卫生费拒不支付，2017年1月，原告与被告口头协商，租金、水费及卫生费改为每月交一次，但被告仍未依照约定按时向原告付清上述费用，截至2017年6月30日，被告已拖欠原告租金77571.35元、水费152元、卫生费917元，合计78640.35元。被告的上述行为已严重损害了原告的合法权益，因此，原告有权解除《铺位租赁合同》，收回涉案铺位，并要求被告付清尚欠租金、水费、卫生费合计78640.35元。被告辩称：1、从原告提供的建设用地使用证来看，涉案租赁合同为无效合同理由如下：首先土地登记用途为住宅，但涉案租赁合同约定的用途为商用，其次土地使用证登记面积605.58平方米，合同签订面积为986平方米，超出了土地登记的面积；2、原告诉请的卫生费、租金、水费费用的计算方式及欠费月份不明确；3、原告于2017年7月4日向被告下达通知要求被告2017年7月6日前搬走，没有给被告足够的缴费及搬迁时间，原告的要求不合理；4、被告不能交租的根本原因是原告不能为被告开具相应的税务发票。诉讼中，原告举证如下：1、原告集体经济组织证明书、组织机构代码证、被告企业信息查询、统一社会信用代码。证明原被告主体适格。2、委托书、铺位租赁合同、建设用地使用证。证明原告委托其上级主管部门石湾镇街道沙岗股份合作经济联合社代为出租涉案物业，沙岗经联社与被告签订了铺位租赁合同，将涉案物业租赁给被告，土地上所建物业由原告所有。3、收据2份。证明该收据于2016年3月31日及2016年12月23日出具，被告应该向原告支付卫生费，卫生费为每年1000元。从收据可以看出被告之前都有向原告支付卫生费及水费。4、短信截图6张。证明原告的法定代表人在2017年5月就已经向被告法定代表人发短信催缴费用。诉讼中，被告未向本院提供证据。经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：证据1为双方主体资料，本院经审查予以确认；证据2、3有原件核对，本院对真实性予以确认；证据4为的短信内容无法看出发出和接受短信人的身份信息，且无原件核对，本院不予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年6月20日，佛山市禅城区石湾镇街道沙岗股份合作经济联合社（甲方、出租方）与被告赢华公司（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同》一份，主要内容如下：一、甲方将其位于沙岗潭清经济社新岗路268-275号二、三楼出租给乙方使用，建筑面积986平方米，租赁期限从2014年8月1日起至2019年7月31日止。第一年租金标准为10元/㎡/月，自2015年8月1日起租金标准上调0.5元㎡/月，每年递增。租金每半年交一次，先交租后使用，如不按期交付，则按实欠款每日千分之五向甲方支付滞纳金，若拖欠应缴款超过5天，则视为乙方违约。二、乙方在签约时向甲方支付30000元风险保证金，当合同期满或合同终止，如乙方没有违约，甲方必须在合同期满或终止日起十五天内把风险保证金退还给乙方，不计利息。乙方若违反本合同规定，则视为违约，甲方有权终止合同，没收乙方的风险保证金，并由乙方承担所造成甲方的一切经济损失。诉讼中，原告陈述：涉案租赁物没有办理报批报建手续，原告共收取被告风险保证金30000元，原告以被告违约为由要求没收风险保证金，被告则主张用风险保证金抵扣欠缴的费用。此外，原告主张的水费为被告承租商铺的自用水费，被告对原告主张的水费金额无异议。另查明：2012年10月15日，原告出具《委托书》一份，以原告不具备开具租赁发票资格为由，委托佛山市禅城区石湾镇街道沙岗股份合作经济联合社代为出租原告享有使用权的土地及地上建筑物，代原告签订租赁合同及开具发票，并约定原告享有使用权的土地如下：坐落：石湾区澜石镇沙岗村谭清队，地号：-525。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告系涉案商铺的土地使用权人，其与佛山市禅城区石湾镇街道沙岗股份合作经济联合社就涉案商铺的出租形成委托合同关系，原告作为委托方实为涉案租赁合同的实际出租人，其基于租赁关系主张租金等费用合法有据，主体适格。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，故原、被告于2014年6月20日签订的《铺位租赁合同》应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《租赁合同》为无效合同，但如被告实际占有并使用涉案房屋，被告仍应向原告支付占有使用费。被告拖欠2016年8月1日至2017年6月30日期间的占有使用费合计119306元，扣除被告陆续支付的43482.60元，尚欠占有使用费75823.40元。关于水费。被告2016年8月1日至2017年6月30日期间的水费900元，该水费为涉案商铺的自用水费，应由被告自行负担。庭审中被告确认涉案商铺的水费由原告代缴，且对原告主张的水费金额无异议，故本院予以确认。关于卫生费。原告未提供证据证明确有为涉案商铺提供卫生服务，且被告对该项费用不确认，故本院对原告主张的卫生费不予支持。关于风险保证金。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告依法应予以返还。根据被告的庭审意见，本院依法将被告支付的风险保证金在占有使用费中予以抵扣，抵扣后，被告实际应向原告支付的占有使用费金额为45823.40元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：确认原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村潭清股份合作经济社与被告佛山市赢华物业经营管理有限公司2014年6月20日签订的《铺位租赁合同》无效；被告佛山市赢华物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村潭清股份合作经济社支付占有使用费45823.40元及水费900元；驳回原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村潭清股份合作经济社的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费883元，由原告负担300元，被告负担583元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  ＸＸ二〇一七年八月二十三日书记员  孙通