福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终1133号上诉人（原审被告）：厦门伊视路装饰设计工程有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路287-390号201单元P区177室，组织机构证码：58787750-5。法定代表人：黄达升，总经理。委托诉讼代理人：洪顺添，福建兴世通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭跃，男，1974年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区，委托诉讼代理人：吴冬红，福建闽翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：方芳，福建闽翔律师事务所律师。原审被告：黄达升，男，1987年5月24日出生，汉族，住福建省清流县，上诉人厦门伊视路装饰设计工程有限公司（下简称伊视路装饰公司）因与被上诉人郭跃、原审被告黄达升房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2016）闽0213民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伊视路装饰公司上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人再支付被上诉人租金人民币5556元。事实和理由：一、根据一审查明的事实，被上诉人与厦门宇天翔工贸有限公司均非讼争厂房的所有权人，故被上诉人仅举证了其于2010年6月30日与厦门宇天翔工贸有限公司签订的《租赁合同》，根本无法证明被上诉人有权对外出租讼争厂房，恳请二审法院查明被上诉人是否有权出租讼争厂房，以避免讼争厂房产权人再行向上诉人提出主张；如被上诉人未能提供其有权出租讼争厂房的证据，应改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二、讼争厂房已因国家建设需要于2016年2月24日被国家征收，之后上诉人的工作重心已从生产经营转为厂房搬迁，严格而言，租金只应计算至2016年2月24日，其中2016年1月15日至2016年2月24日租金计人民币35556元，上诉人已经支付人民币30000元，应再支付租金人民币5556元。三、即便2016年2月24日之后的租金仍应计算，也应根据实际情况适当降低租金标准，具体降低比例以双方约定租金标准的50%较为合理。四、知悉讼争厂房被征收后，上诉人自2016年3月份起即着手搬离讼争厂房的有关工作，并于2016年4月份搬迁完毕，故计租时间最长应以不超过2016年3月份为宜。五、由于被上诉人与租赁厂房产权人存在争议且就合同是否已于2015年解除等问题诉至法院，租赁厂房产权人持翔安区人民法院作出的民事判决书要求上诉人暂缓支付租金，这一点被上诉人也是明知且予以谅解的，故上诉人自2016年1月15日起仅向被上诉人支付租金人民币30000元事出有因，不应因此认定上诉人存在违约，原审判决认定上诉人违约且应支付被上诉人违约金依据不足，依法应予改判。郭跃辩称，原审判决事实认定清楚，被答辩人上诉理由缺乏事实及法律依据应予以驳回。一、一审法院认定答辩人与被答辩人所签订的《租赁合同》合法有效，符合事实及法律，应予以维持。本案诉争厂房的原所有人为厦门宇天翔工贸有限公司，2010年6月30日答辩人与厦门宇天翔工贸有限公司签订《租赁合同》，取得厦门市翔安区新店镇湖头工业区厂房的使用权及转租权。之后案外人林彬彬通过拍卖取得厂房的所有权，在案外人林彬彬与答辩人房屋租赁合同纠纷一案，厦门市翔安区人民法院依法作出（2014）翔民初字第2173号民事判决书，确认2010年6月30日答辩人与厦门宇天翔工贸有限公司签订《租赁合同》系真实有效，林彬彬应当依法继续履行。该判决于2015年8月4日。因此答辩人与厦门宇天翔工贸有限公司所签订的《租赁合同》合法有效，转租权利受让合法，在租赁期限内，答辩人有权将厂房进行转租。2015年7月15日答辩人与被答辩人所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，并且在合同签订之后，答辩人也按合同约定将厂房交付被答辩人，被答辩人也一直在占有使用并依合同的约定向答辩人支付了2015年7月15日至2016年1月14日的租金。现被答辩人主张答辩人无证据证明有权对外出租厂房，但并未提供证据证明答辩人无权出租，被答辩人的主张实为逃避付款义务所找的借口。一审法院认定《租赁合同》有效，法律适用正确，对双方当事人均产生约束力，依《租赁合同》约定，被答辩人逾期支付租金应承担违约责任。二、被答辩人签订征收补偿协议后仍占有使用厂房，一审法院认定租金计算截点至2016年8月25日，共计租金166444元，合理合法，应予维持。虽然被答辩人与拆迁公司第一次签订征收补偿协议是2016年2月24日，但在协议签订完后，至2016年7月被答辩人的工人还在厂房内进行生产活动，被答辩人仍一直占有使用厂房。答辩人一审当庭提交的视频就客观真实的证明这点，而被答辩人口口声声说其2016年4月份就已搬迁完毕，却无法提供任何证据证明，同时又因补偿意见不一致，与拆迁公司于2016年8月23日重新签订一份《“翔安大道沿线互通、跨线桥完善工程建设用地”非住宅房屋征收补偿协议书》约定，被答辩人应于2016年8月25日前搬迁完毕。若真如被答辩人上诉理由所陈述其已于2016年4月份搬迁完毕，那么在重新签订协议时又为何约定8月25日前搬迁完毕，而不直接表述为“搬迁完毕”，此做法与常理不符。三、被答辩人2016年2月签订征收补偿协议后，仍持续的对厂房占有使用进行生产活动，一直在生产经营。即使因搬迁对生产有些许影响，其通过征收补偿也获得了相应的停产停业损失费，同时被答辩人也无证据证明双方对租金有过变更，因此其要求减少租金的诉求无法律及事实依据，应严格按照《租赁合同》约定的租金标准向答辩人支付租金。四、答辩人认为本案中《租赁合同》中滞纳金及违约金的约定系双方真实意识表示，该约定并未过高，一审法院仅按年利率6%的标准计算明显过低。且故答辩人在一审时要求同时支付滞纳金和违约金应得到支持。原审被告黄达升未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。郭跃向一审法院起诉请求：1.判令立即解除其和黄达升、伊视路装饰公司于2015年7月15日签订的《租赁合同》；2.判令黄达升、伊视路装饰公司立即将承租的湖头工业区185号面积约2686.31平方米的厂房交还；3.判令黄达升、伊视路装饰公司立即向其支付至2016年8月25日的厂房租金166444元及滞纳金8322元（滞纳金为逾期支付租金的5%）；4.判令黄达升、伊视路装饰公司立即支付违约金80000元（以上暂合计254766元）；5.判令本案诉讼费用及相关费用由黄达升、伊视路装饰公司承担。诉讼过程中，郭跃撤回上述第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2010年6月30日，郭跃与案外人厦门宇天翔工贸有限公司签订一份《租赁合同》，约定案外人厦门宇天翔工贸有限公司将位于厦门市翔安区新店镇湖头工业区面积约10334㎡的厂房出租给郭跃作为经营场所。租赁时间自2010年6月30日至2020年6月30日，租赁期限为十年；年租金为250000元正；在租赁期间郭跃只对承租的厂房享有使用权，不得将承租厂房以任何形式来抵押、转让。2015年7月15日，郭跃将厦门宇天翔工贸有限公司承租的一部分厂房即位于厦门市翔安区湖头工业区185号，面积2686.31平方米的厂房转租给伊视路装饰公司作为经营场所。郭跃与伊视路装饰公司亦签订一份《租赁合同》，合同约定：一、租赁时间：自2015年7月15日至2020年6月30日，租赁期限为五年；二、租金：年租金为320000元。三、付款方式：租金为壹季度付壹次，即在合同签订十天之内一次性付清当期所有的租金。下次付款日期为下季度前的三天内。逾期甲方（郭跃，下同）将向乙方（伊视路装饰公司，下同）增收5%滞纳金。如果乙方在超过付款期限十五天后仍未付款，甲方将视乙方为自动弃权不再续租。甲方有权收回整幢厂房并追究违约责任，同时合同自然终止。五、在租赁期间乙方只有对这厂房的使用权，不得将这厂房以任何形式来抵押、转让、转租。七、如遇到政府征地及不可抵抗自然灾害，双方互不做任何补偿，租金按实租时间计算，合同自然终止。如遇政府征地拆迁。所有名目的补偿款（如室内装修物补偿款、安置款等名目款项）一切归甲方所有，乙方无权分割。搬迁费归乙方。十一、违约以叁个月的租金作为补偿。2016年2月24日，因“翔安大道沿线互通、跨线桥完善工程建设用地”需要，伊视路装饰公司向郭跃租赁的厂房被国家征收，实施征收单位厦门翔新隆房屋征迁服务有限公司与伊视路装饰公司签订一份《“翔安大道沿线互通、跨线桥完善工程建设用地”非住宅房屋征收补偿补充协议书》。因补偿金额意见不一致，2016年8月23日，伊视路装饰公司又与拆迁公司签订一份《“翔安大道沿线互通、跨线桥完善工程建设用地”非住宅房屋征收补偿协议书》（复印件），重新对补偿方案进行约定，并约定伊视路装饰公司应于2016年8月25日前搬迁完毕。2016年度约定支付租金的期限为下次付款日期为下季度前的三天内（即2016年1月12日）届满后，伊视路装饰公司仅于2016年1月15日支付租金30000元，现讼争租赁厂房已由郭跃控制。2016年8月12日，郭跃委托福建闽翔律师事务所向黄达升发送律师函，要求其在2016年8月26日前，支付2016年1月15日至2016年10月14日的租金及滞纳金。诉讼中，伊视路装饰公司表示同意终止合同，并对郭跃提供的伊视路装饰公司与拆迁公司于2016年8月23日重新签订的《“翔安大道沿线互通、跨线桥完善工程建设用地”非住宅房屋征收补偿协议书》，无异议。另外，郭跃当庭举证一份视频，证明在2016年7月17日，伊视路装饰公司的工人还在厂房内进行生产活动，对此，伊视路装饰公司予以否认，并提出承租厂房已于2016年4月交付。同时提出因讼争租赁厂房被征收和对认定有权收取租金的主体有异议，要求客观酌定伊视路装饰公司尚应支付的租金数额。一审法院认为，郭跃与厦门宇天翔工贸有限公司签订的《租赁合同》，约定厦门宇天翔工贸有限公司将位于厦门市翔安区新店镇湖头工业区的厂房出租给郭跃，该《租赁合同》并无约定不能转租，郭跃有权以自己的名义对外签订租赁合同。黄达升以伊视路装饰公司的名义与郭跃签订合同，且伊视路装饰公司亦认可，故合同的权利义务应由伊视路装饰公司承受。上述并无违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行义务。依合同约定租金付款日期为下季度前的三天内，伊视路装饰公司在2016年1月15日至2016年4月14日季度中仅于2016年1月15日支付30000元租金，尚欠50000元租金未付，此后的租金也未支付，已构成违约。在诉讼过程中，伊视路装饰公司同意终止租赁合同，一审法院对郭跃主张解除双方租赁合同的诉求予以照准。至于郭跃主张伊视路装饰公司向其支付至2016年8月25日的厂房租金166444元，因伊视路装饰公司与拆迁公司签订的《“翔安大道沿线互通、跨线桥完善工程建设用地”非住宅房屋征收补偿协议书》中，约定伊视路装饰公司应于2016年8月25日前搬迁完毕，一审法院认定支付租金的截止时间为2016年8月25日，故郭跃的该项主张，应予以支持。对于郭跃主张伊视路装饰公司支付滞纳金8322元和违约金80000元，虽合同对此有约定，但滞纳金亦具有违约金性质，且郭跃未能举证证明其具有除利息之外的其它损失，故一审法院认为违约金可按照年利率6%自欠付租金之日即2016年1月12日起计付。黄达升经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可视为自动放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。综上所述，解除郭跃与伊视路装饰公司于2015年7月15日签订的《租赁合同》，伊视路装饰公司应向郭跃支付租金166444元及违约金，违约金按年利率6%自2016年1月12日起计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除郭跃与厦门伊视路装饰设计工程有限公司于2015年7月15日签订的《租赁合同》；二、厦门伊视路装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向郭跃支付租金166444元及违约金，违约金按年利率6%自2016年1月12日起计至欠付租金实际执行之日止；三、驳回郭跃的其余诉讼请求。案件受理费5121元，减半收取计2560.5元，由厦门伊视路装饰设计工程有限公司负担1673元，郭跃负担887.5元。双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，伊视路装饰公司向本院提交《厦门市翔安区人民政府文件》（厦翔征（2015）8号），证明政府规定了涉案房屋搬迁期限自2015年8月3日至2016年7月30日。郭跃对该证据的真实性无异议，但认为伊视路装饰公司在2016年8月25搬迁出涉案房屋。本院认为，2015年7月15日，郭跃与伊视路装饰公司签订的《租赁合同》，约定郭跃将厦门宇天翔工贸有限公司承租的位于厦门市翔安区湖头工业区185号2686.31平方米的厂房转租给伊视路装饰公司作为经营场所，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且双方亦对此无异议，为合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行。伊视路装饰公司上诉主张郭跃无权转租涉案厂房。经查，2010年6月30日，郭跃与案外人厦门宇天翔工贸有限公司签订一份《租赁合同》，约定厦门宇天翔工贸有限公司将位于厦门市翔安区新店镇湖头工业区面积约10334㎡的厂房出租给郭跃作为经营场所，租赁时间自2010年6月30日至2020年6月30日，租赁期限为十年；年租金为250000元正。该合同并未约定郭跃可以转租该厂房，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，郭跃将涉案厂房2686.31平方米转租给伊视路装饰公司，即使违反合同法规定，可以行使解除权的亦为厦门宇天翔工贸有限公司，且系另一法律关系，不属本案审理范围，故伊视路装饰公司的该项主张依据不足，本院不予采纳。根据租赁合同约定，租金的支付方式为按每季度支付80000元，伊视路装饰公司在履行租赁合同过程中于2016年1月15日付支付30000元租金，尚有50000元未支付，已构成违约。伊视路装饰公司主张于2016年4月搬迁完毕，但其并未办理厂房的移交手续，且郭跃亦不认可，结合伊视路装饰公司还于2016年8月23日与拆迁公司签订《“翔安大道沿线互通、跨线桥完善工程建设用地”非住宅房屋征收补偿协议书》，约定伊视路装饰公司应于2016年8月25日前搬迁完毕。故一审认定伊视路装饰公司支付租金的截止时间为2016年8月25日正确，伊视路装饰公司上诉请求再支付租金至2016年2月24日共5556元依据不足，本院不予采纳。鉴于涉案厂房系遇政府征用产生纠纷，并非伊视路装饰公司单方违约，一审法院没有支持郭跃请求按照合同约定支付滞纳金8322元和违约金80000元，而是按所欠付租金年利率6%支付违约并无不当，且郭跃对此亦未提出上诉，本院予以支持。综上，伊视路装饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5121元，由厦门伊视路装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘文珍审 判 员 李向阳审 判 员 胡林蓉二〇一七年八月十六日代书记员 韩沁娟附本案所适用法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。