陕西省西乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0724民初1192号 原告：西乡聚豪（福建）房地产有限公司。住所地：西乡县。 法定代表人：吴庆瑞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林凤明，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈波，陕西朝扬律师事务所律师。 被告：高仁顺，男，1960年6月8日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地：福建省，现住汉中市汉台区。 委托诉讼代理人：栗永喆，陕西汉钟律师事务所律师。 原告西乡聚豪（福建）房地产有限公司与被告高仁顺商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年7月25日向本院提起诉讼，本院于2016年12月28日作出（2016）陕0724民初1078号民事判决书，宣判后被告高仁顺提起上诉。汉中市中级人民法院审理认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，发回本院重新审理。本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林凤明、陈波，被告高仁顺及其委托诉讼代理人栗永喆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告购房款3070000元及违约金；2、被告支付逾期利息2201676.20元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从事房地产开发，2003年在西乡县汉白路投资建设聚豪商场。2005年7月13日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：聚豪购物商场024，合同第三条约定被告购买原告开发的聚豪购物商场1幢2层房号：JC-233、235、237、239、241、243、245，JC-238、240、242、244、246、247、248、249，共计15间房，房产总金额3070000元，并约定合同签订之日支付房价款伍拾万元整，余款三日内付清。该合同签订后，原告按照合同约定向被告交付房产，并协助被告办理了房产登记、过户手续，被告于2005年8月9日取得了上述房产的房产证（证号13546）。原告已经按照合同约定履行了全部义务，但被告至今仍未按照合同约定向原告支付购房款。数年来原告找被告索要，但被告以各种理由推脱，导致房价款至今不能收回。 被告辩称，原、被告于2005年7月13日签订了商品房买卖合同，原告将该商品房办理了过户手续，被告未向原告支付3070000元购房款的事实无异议。但原告诉争的商品房买卖合同没有实际发生。1、双方签订的商品房买卖合同并非真实意志表示，其真实目的是原告为了逃避国家应征收商品房销售税、费和骗取国家贷款而将剩余的房屋以买卖的形式转让被告名下，该合同应认定无效；2、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭前证据交换和质证，双方无异议并经本院采纳载卷佐证的证据是：1、身份证复印件，证明当事人的基本身份情况。2、西乡聚豪（福建）房地产有限公司营业执照复印件，证明该公司具有房地产开发的主体资格。3、汉中市仲裁委员会汉仲调字（2011）02号调解书，证明高仁顺与南郑县房地产开发公司担保追偿权纠纷，经汉中市仲裁委员会调解并达成协议，限南郑县房地产开发公司于2011年2月1日前将高仁顺出借的房产证归还给高仁顺，若到期不能归还则由南郑县房地产开发公司在2011年3月31日前支付给高仁顺房价款3030000元及因本案所支付的其他费用同时高仁顺协助南郑县房地产开发公司办理相关房产过户手续的事实。 根据当事人争议的事实和提交的证据，本案争议的焦点是：一、原、被告签订的商品房买卖合同的法律效力。二、本案是否超过诉讼时效。经庭审质证、认证，审查后本院认定如下： 焦点一、原、被告签订的商品房买卖合同的法律效力。 原告当庭提交下列证据： 1、《商品房买卖合同》该证据证明2005年7月13日原、被告达成的商品房买卖合同，合同约定了双方的权利义务及违约责任，该合同的签订是双方真实意思表示，原告全面履行了合同所约定的义务，因此，该合同为有效合同。被告质证后认为对合同真实性无异议，但辩称该合同的签订是基于原告开发房产后由于销售不景气加之资金困难，原告为了在银行得到贷款和逃避国家应征收商品房销售税、费而将该房产转让到被告名下，从而再以被告名义并用该房产作抵押在银行贷款交由原告使用。因此，该合同的签订并非当事人的真实意志表示，属无效合同。经庭审质证和本院审查认为，《合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告按照合同的约定将所出售的房屋已交付被告，被告是该房屋的所有权人。其财产实际已发生转移，原告已履行了交付房屋的义务。关于被告辩称原告出售房屋是为了在银行贷款和逃避国家应征收商品房销售税、费。经庭审核实，原告出售给被告的房屋在办理房屋过户等相关手续的过程中所交纳的税、费，原告均按照国家收费标准已全部交纳，不存在逃避国家应征收商品房销售税、费的问题。对于被告辩解原告为了骗取贷款，是以合法形式掩盖非法目的。经审查认为，即使原、被告签订合同的目的是为了获取贷款，这也是正常的借贷关系，不违反法律规定，也不影响该合同的法律效力。另一方面从汉中市仲裁委员会汉仲调字（2011）02号案件中不难看出被告高仁顺在向南郑县房地产开发公司抵押担保贷款及汉中市仲裁委员会对该案调解中被告均认可本案所争议的房产系高仁顺的个人财产，汉中市仲裁委员会所出具的调解书也予以认可。因此，该合同不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的条件。该证据本院予以采信。 2、西乡县不动产登记交易服务中心不动产登记证明一份，原告证明已经履行了合同义务将合同中约定的房屋交付被告并办理了房屋产权证明。被告质证对真实性、合法性予以认可，但是对原告的证明目的有异议，因为办理的有三个房产证，其中的一个原告已经卖与他人。该份证据是西乡县不动产登记交易服务中心出具，其内容详细的记载了证号13546号房屋产权证，面积为943.70㎡，已登记在被告名下，该份证据可以证明原告已经将出售房屋的权属过户到被告名下，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。 3、原告提交的陕西省南郑县人民法院（2011）南民初字第01355号民事判决书复印件一份,证明被告将本案涉及的房屋给南郑县房地产开发公司贷款做抵押。被告质证后对判决书的真实性、合法性、关联性予以认可，但是不能达到原告的证明目的。被告同时提交了该份证据及陕西省南郑县人民法院（2011）南法执字第00667-2号执行裁定书复印件一份，用于证明因原告无法贷款，所以就让被告找到王文璘以其公司名义贷款，以高仁顺在聚豪的房屋做抵押担保，由于该公司没有及时还款，南郑县法院拍卖了抵押物。原告质证后对该份证据的真实性无异议，但是不能达到被告的证明目的。南郑县法院的判决书和执行裁定书是已经生效的法律文书，可以证明被告以自己的名义将本案诉争房屋为南郑县房地产开发公司向南郑县农村信用合作社抵押担保贷款200万元后未及时偿还，后经该院判决后未履行，该院将抵押房屋进行强制执行事实，该组证据本院予以采信。 被告当庭提交下列证据： 1、西乡聚豪（福建）房地产有限公司抵押贷款承诺书复印件一份，该承诺书上有原告公司股东及被告的签字，证明原、被告签订商品房买卖合同是真实的，但是签订合同目的是为了骗取贷款。原告质证后认为，该承诺书是原告公司出具的，是真实的。但该承诺书出具的时间是2005年8月1日，原、被告签订商品房买卖合同的时间是2005年7月13日，从时间上看，签订合同在先，承诺在后。该合同约定了给付房价款的时间，但被告未按照约定付款，在此情况下，原告承诺为被告办理产权证书，其目的是让被告贷款后给付房款。经审查认为，被告认为签订合同目的是为了骗取贷款，但该事实仅有被告陈述而无其他相关证据证实。因此，该承诺书不能达到被告所要证明原告骗取贷款的目的，对该份证据不予采纳。 2、西乡聚源房地产评估有限责任公司房地产估价报告，被告用于证明当时办理的有三个房产证，本案争议的是其中的一个，印证了原告出具的贷款承诺书是为了骗取贷款。原告质证后对该证据的真实性无异议，但是对证明目的有意见，一方面能够证明在合同签订后原告向被告交付房产，履行了义务。另一方面能够证明对涉案房产进行评估系被告个人行为而非原告公司行为。因此，对该证据证明目的不予认可。经审查认为，该证据证明目的与本案合同是否有效没有关联系，对该证据本院不予采信。 3、诉讼保全申请、协议书，证据来源是被告在西乡县房管局调取，证明目的是原、被告签订商品房买卖合同的目的是虚假的。原告质证对该份证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，不能说明原、被告双方签订的商品房买卖合同是虚假的，协议书的双方是李芝明和高仁顺，与原告没有关系。诉讼保全申请是西乡县葛石建筑工程有限公司向西乡县房管局提交的，该份申请内容虽然提到了原告涉嫌将房屋以虚假买卖形式出售给高仁顺，但是没有具体陈述是否是本案涉案房屋，该申请与本案没有关联性，不予采信；协议书是李芝明与被告高仁顺签订的，与本案涉案房屋没有关联，故该协议书与本案没有关联系，不予采信。 4、2005年6月28日聚豪购物商城房屋产权证代办委托书一份，被告用于证明在原、被告签订商品房买卖合同之前原告已经将房屋过户到被告名下，所以原、被告签订的商品房买卖合同是虚假的。原告质证对真实性无异议，但是该委托书上委托办理的房屋产权证不是本案涉案房屋，该份证据与本案没有关联性。该房屋产权证代办委托书记载的房号不是本案诉争的房屋，所以不能达到被告的证明目的，该组证据本院不予采信。 5、西乡县房产管理局西房管发（2008）34号文件，证据来源是西乡县房管局抄送给被告高仁顺的，被告用于证明原、被告双方签订的买卖合同是虚假的。原告质证后认为，该份文件中提到的是13545号房产证，而本案争议的是13546号房产证，该份文件与本案无关联。该份文件虽然是真实的，但是该文件记载是注销高仁顺西私房字NO****5号房屋所有权证书，而本案争议的是13546号房屋所有权证书，所以该组证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。 6、关于追还抵押贷款书面材料，被告用于证明被告签订商品房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，该合同是无效的。原告同时也提交了该份证据，用于证明被告出具关于追还抵押贷款的过程，2014年9月28日被告向南郑县房地产开发公司法人代表王文璘催款，要求将贷款本金直接归还公司，并共同承担责任，原告一直向被告主张权利，诉讼时效发生中断的事实。被告质证对原告的证明目的有异议。原、被告同时提交了该份证据，被告提到让王文璘将款项打入原告账户，说明原告在向被告主张该笔债权，且被告予以认可，该证据既可以证明原告在2014年9月28日之前一直向被告主张该债权，也可以证明被告以自己的名义向南郑县房地产开发公司法定代表人王文璘主张债权的事实，对该组证据本院予以采信。 焦点二、本案是否超过诉讼时效。 原告在庭审中提交了调查证人张杰、吴忠证言，用于证明原告一直向被告主张权利，诉讼时效发生中断的事实。被告代理人质证认为，该份证据在第一次开庭时没有提交，超过举证期限，对该证据不发表质证意见。被告高仁顺认为两个证人未按事实作出证明，其证明不应采纳。经本院审查认为，中华人民共和国《民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”被告辩解原、被告双方约定的付款期限届满后原告一直未向被告主张，所以原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。本案原、被告在2005年7月13日签订商品房买卖合同，合同条款中约定了支付房价款的期限，但被告未按约定支付购房款，逾期后原告一直在积极向被告主张权利，该事实有证人证言可以证明，虽然被告认为该证据超过举证期限不予质证，但对于能证明案件事实的客观证据不能因被告不予质证而否认其客观真实性，依据本院对证人进行的核实，该证言属实。另有被告提交的以被告名义向南郑县房地产开发公司法定代表人王文璘出具的关于追还抵押贷款书面材料可以证明。所以原告在付款期限届满后一直向被告主张该债权的事实，依照法律规定即认为是诉讼时效中断，未超过法律规定的两年诉讼时效，因此，本案未超过法定的诉讼时效。 根据当事人陈述和庭审质证、审查确认的证据，本院认定的案件事实如下：原告系西乡县人民政府招商引资进行房地产开发有限责任公司。2003年3月，原告在汉白路原烈士陵园进行房地产开发。2005年7月13日原、被告签订编号为GF—2000—0171商品房买卖合同，被告购买原告开发的西乡县聚豪购物商场1幢2层房号：JC-233、235、237、239、241、243、245，JC-238、240、242、244、246、247、248、249，共计15间房，房屋总价款为3070000元。合同签订后，原告于2005年8月6日为被告办理了证号为13546号房屋产权证书。2006年12月13日，南郑县房地产开发公司向南郑县农村信用合作社申请贷款200万元，被告高仁顺以个人名义将该房屋做抵押担保。南郑县农村信用合作社以借新还旧的方式将本期贷款偿还南郑县房地产开发前期贷款。2011年4月14日，南郑县人民法院判决由南郑县房地产开发公司偿还借款，由被告高仁顺承担连带清偿担保责任。2012年4月1日南郑县人民法院执行裁定对该抵押房屋进行了拍卖，导致该抵押物无法收回。2014年9月28日，被告向南郑县房地产开发公司法定代表人王文璘出具关于追还抵押贷款书面材料，要求王文璘将该笔款项打入原告公司账户，但王文璘未按高仁顺的要求向原告公司转款。由于南郑县房地产开发经营不善而倒闭，该公司法人王文璘无下落。原告公司法人代表吴庆瑞一直向被告索要房款，但被告至今未偿还。另查明，本案在审理中原告放弃要求被告给付违约金的诉讼请求。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订《商品房买卖合同》是当事人真实意志表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告按照合同约定已将标的物的所有权于买受人，并办理了房产过户手续，履行了合同中所约定的义务。但被告未按合同约定履行给付购房款的义务。现原告起诉要求被告给付房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的请求符合法律规定，但考虑原告在履行合同中未严格按照约定的条款执行，其自身存在一定过错，因此，在其主张逾期利息时可酌情考量。庭审中，原告放弃要求被告给付违约金的请求本院予以准许。被告辩解原、被告签订《商品房买卖合同》无效及本案超过诉讼时效的意见不符合客观事实和法律规定。本案在重审中被告也未能提供相关证据予以佐证，其辩解理由不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款之规定，判决如下： 一、高仁顺给付西乡聚豪（福建）房地产有限公司购房款3070000元，逾期利息1103088.10元，限判决生效后30日内付清。 二、驳回西乡聚豪（福建）房地产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48770元，由西乡聚豪（福建）房地产有限公司承担10000元，高仁顺承担38770元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  穆光华 人民陪审员  余盛华 人民陪审员  席富英 二〇一七年八月二十九日 书 记 员  王 晶