广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0803民初850号 原告：杨华，男，1984年7月11日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 原告：张燕力，女，1977年6月15日出生，汉族，住贵州省六枝特区。 二原告共同委托诉讼代理人：李辉，广西通诚律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：沈钰琦，广西通诚律师事务所律师。 被告：林武勇，男，1969年12月19日出生，汉族，户籍所在地福建省漳州市龙文区，现住广西贵港市港南区。 委托诉讼代理人：叶炜，贵港市天平法律服务所法律工作者。 第三人：叶满，女，1970年8月16日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：陈敦炎，男，1971年1月9日出生，汉族，户籍所在地江苏省南京市鼓楼区。 原告杨华、张燕力与被告林武勇、第三人叶满、陈敦炎案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人李辉、被告林武勇委托诉讼代理人叶炜到庭参加诉讼，第三人叶满、陈敦炎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨华、张燕力向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》真实合法有效；2、解除对南宁市保利·爱琴海11号楼1单元1002号预售商品房的查封；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中原告将诉讼请求第二项变更为：中止对南宁市保利·爱琴海11号楼1单元1002号预售商品房的查封执行。事实与理由：原告发现其居住的房产因被告林武勇与第三人陈敦炎、叶满买卖合同纠纷一案，被告林武勇于2016年12月19日向贵港市港南区人民法院申请财产保全，港南区人民法院于2016年12月23日作出（2016）桂0803民初1469号民事裁定书，查封了第三人叶满名下的坐落于南宁市保利·爱琴海11号楼1单元1002号预售商品房。2017年1月17日，原告对执行标的提出书面异议，2017年2月3日，贵港市港南区人民法院作出（2016）桂0803民初1469号之一民事裁定书，裁定驳回两原告的异议。 两原告与第三人于2014年年底口头约定由第三人将位于南宁市保利·爱琴海11号楼1单元1002号房出售给原告杨华、张燕力，2014年11月起原告即按约定履行了义务。2015年10月10日，两原告和第三人补签了书面的房屋买卖合同，双方约定上述房屋价格为300000元，并由原告负责该房屋贷款金额231000元。原告已于2014年11月14日和2014年11月20日分别向第三人支付了房款135080元、170000元。原告自2015年初装修使用该不动产后每月将应还的贷款数额转入叶满账号用于偿还本案查封不动产的银行贷款。2015年3月起，原告即开始对该不动产进行装修并入住。原告之所以未办理房产的过户手续是因为时至提起异议时由于开发商的原因导致保利·爱琴海11号楼依然不具备办理不动产权证的条件，导致无法办理房产证并转移到原告名下，原告对此无过错。 综上所述，原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，且原告已实际按合同约定履行义务，原告是本案查封房屋的实际权利人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院应中止对南宁市保利·爱琴海11号楼1单元1002号预售商品房的查封执行。 被告林武勇辩称，原告与第三人签订的房屋买卖合同，其真实性有待认定；在案件进入审理阶段，第三人仍未对该套房屋取得相应的权属证书，且涉案房屋已设定了抵押，在抵押期间，抵押人不得擅自处分该财产，而第三人擅自出售、转让该房屋，双方签订的合同应属无效；原告在2017年2月3日已经收到贵港市港南区人民法院（2016）桂0803民初1469号之一民事裁定书，其提出异议之诉应该在2017年2月19日前，而原告直至2017年6月6日才提出执行异议之诉，已超过法律规定的时效；原告所依据的法律规定，前提是第三人已经取得了权属证书，而第三人至今仍未取得，因此本案不适用该条法律法规，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人叶满、陈敦炎未到庭陈述，亦未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院综合全案证据再作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人叶满、陈敦炎系夫妻关系。2013年10月16日，叶满作为买受人与广西保利置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买位于南宁市保利·爱琴海11号楼1单元1002号房屋，合同约定该商品房总价款为577778元；房屋交付期限在2014年12月31日前。2013年12月24日，叶满与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款本金为231000元，借款期限从2013年12月24日至2023年12月24日；借款人首付款金额为346778元；借款人采用等额本息还款方法，每一个月归还本息金额为人民币2706.58元；用上述房屋作抵押等内容。叶满、陈敦炎作为抵押人均在抵押人栏签名。上述按揭款项至今尚未偿还完毕。第三人购买的上述房屋属精装房。 2014年11月14日，原告杨华通过手机银行向第三人转账135080元，2014年11月20日，原告杨华再次通过手机银行向第三人转账170000元。之后，两原告与两第三人补签《房屋买卖合同》一份，合同约定：由第三人出售位于南宁市保利·爱琴海11号楼1单元1002号房屋给原告，房屋成交价为人民币300000元，采取一次性全额的现金付款方式；该房屋尚未装修使用，无任何动产存在；在房屋交付的同时，第三人协助原告在小区物业管理部门办理物业交接手续；房产交付前的水、电、气等实际发生的费用及物业费用等由第三人承担，交付后由原告承担。在该合同中，未约定具体的房屋交付时间，也未对尚欠的银行贷款由谁归还进行约定。二原告在合同上签名，时间注明2015年10月10日，第三人也在合同上签名，同时也注明时间是2015年10月10日，但2015有明显涂改痕迹，是第三人陈敦炎将2016涂改成2015。2016年11月10日，第三人还向原告出具收条一份，收条载明：“今收到房款南宁保利爱情海11幢1单元1002室30万元（叁拾万圆整）房贷由2015年10月份由李翠干交于建行卡”。上述房屋的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《税收通用完税证》现由原告收执。 另查明，在原告提交的保利·爱琴海服务中心收款单（收款日期为2017年1月6日）上显示2016年5月至2017年1月的垃圾处理费和物业服务费以及2016年1月至11月的水、电费由杨华缴纳；在2015年3月7日《南宁中燃城市燃气发展有限公司客户服务派工单（服务）》上用户签名及意见栏显示的签名是“杨华”，2015年3月7日杨华还缴纳了上述房屋的电视机、广电网络、宽带费。上述房屋至今未办理房屋所有权证书。 还查明，在2014年11月17日，杨华还通过手机银行向第三人转账68300元。 另查明，本院审理的原告林武勇与被告陈敦炎、叶满买卖合同纠纷一案，于2016年12月23日作出（2016）桂0803民初1469号民事裁定书，裁定查封叶满名下的坐落于南宁市保利·爱琴海11号楼1单元1002号预售商品房。根据本裁定，本院依法向房产登记部门送达协助执行通知书。2017年1月17日，杨华、张燕力对本院查封提出异议，本院于2017年2月3日作出（2016）桂0803民初1469号之一民事裁定书，驳回杨华、张燕力的异议。本院并于2017年2月13日向杨华、张燕力送达（2016）桂0803民初1469号之一民事裁定书，杨华、张燕力不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，本院立案庭于2017年2月27日接收了杨华、张燕力的民事起诉状，并于2017年6月6日立案。 又查明，原告杨华曾是第三人陈敦炎的徒弟，曾帮第三人打工，杨华帮陈敦炎打工期间主要负责销售，基于信任，有时客户会将应该付给陈敦炎的货款转至杨华账户，再由杨华账户转给陈敦炎。 本院认为，原告在本院向其送达驳回异议的民事裁定书后，在十五日内向本院提起案外人执行异议之诉，并未超过法律规定的期间。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的焦点问题在于，原告对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。对此，本院评析如下：一、《中华人民共和国物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与第三人签订的《房屋买卖合同》是在法院查封之前。二、双方签订合同后，原告并无充足证据证实第三人已向其交付了房屋，庭审中，虽然原告提交了物业中心收款单、燃气开通派工单、转付购房款的银行流水、转账还银行贷款记录等来证实其已实际占有涉案房屋，但仅凭上述证据并不能证实原告已经实际占有涉案房屋。三、关于购房款支付情况，原告主张其已向第三人支付305080元，而原告与第三人签订的房屋买卖合同约定的购房款是300000元，原告转账支付给第三人的价款与合同约定的价款明显不一致，而且双方约定的价格明显低于第三人向开发商购买时的价格，尚未达到第三人已交首付款的价格，显然不符合常理；从原告提交的借记卡账户历史明细清单上看，2014年11月14日至同年11月20日，杨华共向第三人转账支付过三笔款项，其中2014年11月14日转账135080元，11月17日转账68300元，11月20日转账170000元，尽管第三人在2016年11月10日向原告出具了收条，认可收到原告购房款300000元，但鉴于杨华与陈敦炎的特殊关系，杨华曾是陈敦炎聘请负责销售人员，在杨华帮陈敦炎打工期间，杨华曾帮陈敦炎收取货款，之后再由杨华账户转至陈敦炎账户，原告主张其已转账的305080元是支付购房款依据不足；同时，根据原告及第三人的陈述，原告所购买的涉案房屋的尚欠的银行按揭款双方约定由杨华支付，但目前该房屋的按揭款亦尚未支付完毕。四、原告未办理过户登记是否存在过错问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。第三人在未依法登记领取权属证书的情况下，将涉案商品房转卖给原告，后者至今未能办理房屋过户登记手续。原告在购买该房屋时知晓第三人没有依法登记领取权属证书，在该房屋未依法登记领取权属证书的情况下，仍进行交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。综上所述，原告不享有排除强制执行的权益。对原告提出的要求确认其与第三人签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，因本案原告提起的是案外人执行异议之诉，该诉求不属于本案的审理范围，对原告的该项诉求本院不予支持。为此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 第三人叶满、陈敦炎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自身依法享有诉权的放弃，由此产生不利于其本人的法律后果，应当自负。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告杨华、张燕力的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告杨华、张燕力负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  徐 卫 人民陪审员  梁媚媚 人民陪审员  蒙美卡 二〇一七年八月二十九日 书 记 员  林 燕 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。