江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初1914号原告：严光龙，男，1964年11月8日出生，汉族，住南京市江宁区。原告：骆根香，女，1964年11月15日出生，汉族，住南京市江宁区。两原告共同委托诉讼代理人：陈道清，江苏律师。被告：句容市嘉盛房地产开发有限公司，住所地句容市华阳街道。法定代表人：刘建，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王飞，江苏律师。原告严光龙、骆根香与被告句容市嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法由审判员李师柯适用简易程序于2017年5月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂本院依法由审判员李师柯、人民陪审员**花、戴琴共同组成合议庭适用普通程序，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人陈道清、嘉盛公司委托诉讼代理人王飞两次开庭均到庭参加诉讼，原告严光龙第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严光龙、骆根香向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告嘉盛公司交付容湖南苑4幢0102号房屋并支付违约金427624.26元（2015年1月1日至2017年3月31日）及2017年4月1日起至实际交付之日止的违约金；2.要求判令被告交付容湖南苑4幢A102号房屋并支付违约金29520元（2015年1月1日至2017年3月31日）及2017年4月1日之后的违约金；3.要求判令将原、被告双方签订的商品房买卖合同中关于逾期办证违约金从每日20元调整至每日100元的标准；4.要求判令被告更换容湖南苑4幢0102号房屋不符合设计规范的34.12平方米门窗；5.要求判令被告嘉盛公司承担本案诉讼费用。事实理由：2014年1月16日、2014年5月19日，两原告与被告嘉盛公司签订了商品房买卖合同，由两原告购买被告开发的位于句容市房屋。合同约定被告应在2014年12月30日之前交付房屋，但被告至今未交付也未办理不动产登记。被告嘉盛公司辩称，1.被告已在2014年12月31日之前电话通知原告来办理交房手续；2.未能办理不动产证是两原告未能协助提供结婚证等材料；3.违约金标准系双方自愿签订，不能调整。本院经审理认定事实如下：2014年1月16日，原告与嘉盛公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买嘉盛公司开发的位于句容市房屋，房屋总价为12万元。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日之前将商品房经验收合格后交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过90天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买手人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记的约定双方同意到产权登记机关办理预购商品房预告登记，办理预告登记前应具备：买受人有义务提供预购商品房登记所需要的材料、结婚证明、身份证以及商品房买卖合同。双方不办理预购商品房预告登记出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按每天20元计算向买受人支付逾期期间的违约金。若是买受人责任，未能在规定期内办理房地产相关手续，买受人按每天20元向出卖人支付违约金。合同附件三第5项门窗约定为：双层中空玻璃铝合金窗，入户门为品牌钢制进户门，户内门及门框用户自理。双方还就其他事项进行了约定。2014年5月19日，原告与嘉盛公司签订商品房买卖合同一份，约定由两原告购买嘉盛公司开发的位于句容市房屋，房屋总价为1738310元。付款方式为：2014年付房款578310元，余款1160000元银行按揭。合同签订后，原告已支付房款。另查明：原告负责的南京龙腾建设有限公司系涉案容湖南苑小区的承包人，涉案房屋于2014年11月28日办理竣工验收手续。原告于2015年3月16日向嘉盛公司交纳了房屋维修基金和办证费的缴纳手续，并且于2015年3月16日在税务部门办理了契税缴纳手续。庭审中，原告陈述涉案房屋设计时门窗约定是采用6+9A+6，但实际是采用5+12A+5标准。2016年6月8日，被告公司工作人员发短信告知原告涉案房屋办证暂时办不了。但原告至今未领取涉案房屋钥匙，也未收到入住通知书。庭审中，被告陈述，虽然没有书面通知原告收房，但在2014年12月31日之前已经电话通知原告来收房。本院认为，原告严光龙、骆根香与被告嘉盛公司签订的商品房买卖合同及附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效。关于逾期交房时间的问题。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋。据庭审查明，被告没有按合同约定履行向原告送达书面交房通知的义务，构成违约。现在合同约定房屋交付时间已过，被告有义务按合同约定向原告交付房屋并支付逾期交房违约金。但原告起诉后在第一次庭审时，被告明确同意交房，原告仍未办理书面交接手续，因此，被告只应按合同约定向原告支付从2015年1月1日起至2017年5月9日迟延交房的违约金。对原告要求被告支付起诉后至实际交房之日的违约金，无法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金标准的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告并未举证证明其实际损失情况，根据本案具体情况本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告未能按照约定在2014年12月31日前履行交房义务，故嘉盛公司应于2015年1月1日起至2017年5月9日止按日向两原告支付已付总房款的万分之一的违约金共计159629元（1858310元/天×0.0001×859天）。关于逾期办证违约金是否应当调整的问题。因双方在合同中约定“出卖人按每天20元计算向买受人支付逾期期间的违约金，若是买受人责任，未能在规定期限内办理房地产相关手续，买受人按每天20元向出卖人支付违约金”。该约定系双方自愿签订在合同中也已加黑标注，且双方就逾期办证约定无论是出卖人还是买受人都是由违约方承担20元每天的违约金，故对原告要求将逾期办证违约金由每天20元的标准调整为100元的诉请不予支持。关于更换门窗玻璃的问题。涉案房屋已经通过有关部门综合验收合格并取得竣工验收备案登记。并且双方签订的商品房买卖合同附件三约定门窗为双层中空玻璃铝合金窗，并未明确约定必须为6+9A+6，故对原告该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告句容市嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告严光龙、骆根香支付自2015年1月1日至2017年5月9日迟延交房期间的违约金159629元；二、驳回原告严光龙、骆根香的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8168元，由原告负担5168元，由被告负担3000元（此款原告已预交，被告应将此款连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  李师柯人民陪审员  **花人民陪审员  戴 琴二〇一七年八月二十九日书 记 员  樊 静