江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0684民初3009号 原告（反诉被告）：江国锋，男，1982年4月11日生，汉族，住海门市。 原告（反诉被告）：梅凤琴，女，1978年9月13日生，汉族，住海门市。 委托诉讼代理人：徐燕，江苏海萌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：茅嘉琦，男，1994年8月12日生，汉族，住海门市。 委托诉讼代理人：朱锦燕，江苏联佑律师事务所律师。 被告：陈燕，女，1971年9月8日生，汉族，住海门市。 本诉原告江国锋、梅凤琴与本诉被告茅嘉琦、陈燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，本诉被告茅嘉琦以本诉原告江国锋、梅凤琴为被告提起反诉，本院依法适用简易程序，于2017年6月15日、7月27日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人徐燕，被告茅嘉琦、陈燕，被告茅嘉琦委托诉讼代理人朱锦燕到庭参加诉讼，原告江国锋、梅凤琴到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 本诉原告江国锋、梅凤琴向本院提出诉讼请求：要求本诉被告茅嘉琦、陈燕履行与两原告签订的房屋买卖合同，协助两原告将海门街道中南世纪城100幢2004室房屋转移过户至两原告名下。事实和理由：被告陈燕与被告茅嘉琦系母子关系。两原告与两被告签订售房协议书，将案涉房屋出售给两原告，约定于2017年3月30日前办理产权过户手续。原告按约交付了定金5万元后，多次要求两被告协助过户，但由于房价上涨，两被告拒绝履行合同，故诉至法院，要求两被告履行协议。 本诉被告茅嘉琦、陈燕辩称，原告方与被告茅嘉琦签订房屋买卖合同是事实，根据合同约定，原告方未按照合同约定支付房款的，被告茅嘉琦有权解除合同，并要求原告方承担违约责任。因原告方未按照合同约定的时间付款，被告于2017年3月28日即明确表示如原告方在2017年3月30日前不付款房屋就不卖了，2017年4月13日，在中介公司的召集下，原、被告双方见面协商，原告方仍然未支付房款，被告当时就表示解除合同不出售房屋了，故案涉房屋买卖合同已因原告方违约而解除，无法继续履行。 反诉原告茅嘉琦向本院提出诉讼请求：要求解除与反诉被告江国锋、梅凤琴签订的房屋买卖合同，要求反诉被告赔偿违约金25万元。事实和理由同本诉答辩意见。 反诉被告江国锋、梅凤琴辩称，案涉房屋发证记录证明反诉原告于2017年4月18日才领取不动产权证，双方不可能在2017年3月30日前办理过户手续，根据合同约定，交房和付款都在3月30日，如果产证领取的时间延期，付款也应延期，买方是行使同时履行抗辩权，在卖方没有过户给买方前，拒绝支付第一笔约定的房款，不存在违约行为，不应赔偿违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据及本院审查认定的证据：原告提供的案涉房屋不动产权属证明单，原、被告双方签订的商品房买卖合同，原告为被茅嘉琦缴纳的契税发票、物业发票，银行汇款记录、存单，2017年4月18日原告江国锋与被告陈燕的通话录音，被告茅嘉琦提供的案涉房屋产权证书及到庭当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告陈燕、茅嘉琦系母子关系。2017年3月15日，被告陈燕经被告茅嘉琦同意，通过南通恒邦房地产经济有限公司（以下简称恒邦公司）中介，与两原告签订房屋买卖居间合同一份，约定两被告将海门街道中南世纪城100幢2004室房屋（面积132.39平方米，由被告方购买，但未办理产权证）出售给两原告，房屋价款为125万元（净到手价格，未约定具体的付款方式），定金5万元（充抵房款），于合同签订时支付（已以现金方式履行），首付款75万元于2017年3月30日前支付，余款通过商业贷款支付，交易过户中的费用（包括被告茅嘉琦办理第一手产权证的费用）由原告方承担，2017年3月30日前，被告方应配合原告方办理案涉房屋转移登记手续（具体交易过户时间参照卖方一手办证的时度时间）。买方延期付款，每延期一天，按成交价万分之四支付违约金，超过七日的，卖方可解除合同，定金不予退还，并要求买方支付成交价20%的违约金。 案涉合同签订后，被告方于2017年2月28日办理了案涉房屋的第一手不动产权登记（登记至被告茅嘉琦名下），原告通过恒邦公司缴纳了相关过户税费。当日，被告方与恒邦公司中介人员就相关登记资料保管问题发生争执，被告茅嘉琦向中介人员表示，如原告方不在2017年3月30日前支付首付款，其将解除案涉合同。2017年4月13日，双方就案涉纠纷进行了磋商，未能达成一致意见。后原告方诉至本院，提出诉请如上。 对于仍存在争议的事实和证据，本院分析认证如下： 原告方未于2017年3月30日前支付首付款75万元是否构成案涉合同解除条件。 原告方主张其未付款是主张同时履行抗辩权，提供案涉合同，证明原、被告双方约定于2017年3月30日前办理好产权过户手续；提供通话记录两份，证明原告方于2017年3月21、28日与恒邦公司负责人通话，证明在3月30日到期前，要求向被告方付款的事实；提供原告方为被告方缴纳的契税发票、物业发票，证明原告积极履行合同；提供银行汇款记录，证明原告方将前期费用支付给恒邦公司，并将未到期的钱款取出合并到另外一张卡内，准备在2017年3月30日前支付相应的款项；提供2017年4月18日原告江国锋与被告陈燕的通话录音，证明原告方在购买房屋的过程中不存在任何过错，被告方不配合过户的真正原因是因为房价上涨；提供恒邦公司证明，证明原告方未于3月30日支付相应房款，是因为被告未能于3月30日及时拿到一手产权证；提供案涉房屋领证通知单，证明案涉房屋在3月30日前无法办理过户手续；提供海门市公安局出警备案单，证明因被告方不愿意出售房子导致纠纷。 经质证，两被告对房屋买卖合同的真实性关联性合法性予以认可，并陈述合同约定原告方应在2017年3月30日前支付房款75万元，如不按约履行，被告有解除合同的权利；对通话记录不予认可，即使原告方确与中介联系，内容也无法确定；对税费发票真实性无异议，发票注明的时间为2017年3月28日，能证明被告方在积极的履行合同约定的办证义务；对存款取款记录的真实性由法庭认定，且仅能证明原告方在此期间有存取款记录，如原告方已经完成付款前的准备，仍未按期付款即为恶意违约；对于录音内容真实性不持异议，录音为双方解除合同后原告方与被告陈燕协商的内容，而案涉合同相对人是两原告与被告茅嘉琦，被告陈燕在案涉合同签订后就不能代表被告茅嘉琦，录音内容能证明在办产权证时，被告茅嘉琦就提出原告方必须在3月30日付款，其因原告方违约不愿意出售案涉房屋并要求解除合同，涨房价是被告茅嘉琦提出解除合同后原告提的和解方案；对恒邦公司的证明不予认可；发证记录不是办完产权证的证据，在产权证中显示2017年3月30日已出证，任何工作日均可到房产交易部门领取，不能成为原告方行使同时履行抗辩权的理由，而且被告陈燕于2017年4月18日代被告茅嘉琦领取产权证，是因为原告不履行合同，其已经发出解除合同的通知，没必要再把产权证放在交易中心，等待与原告交易；公安备案单能证明原告方收到了因原告方不能按期付款，被告解除合同不愿卖房的意思表示，而且出警的事由是原告方要求退还定金、中介费的纠纷，能说明就解除合同双方已达成一致意见。 被告方主张原告方未按期付款构成违约，被告茅嘉琦有权解除合同，提供恒邦公司关于合同订立前后事实的相关证明，证明恒邦公司陈述的被告方同意延期付款情况不是事实；提供被告茅嘉琦与原告江国锋的微信记录，证明因为原告方违约其要求解除合同，原告方要求退还定金，而退还定金的前提就是同意解除合同。 经质证，两原告认为恒邦公司证明前后矛盾，不予认可；微信聊天记录中被告茅嘉琦无解除合同是因为原告未按期付款的表意，其也未明确对原告方提出的要求给予答复。 本院认为：1、恒邦公司的两份证明属于证人证言，对同一事项先出证明确认，再出证明否认，行为并不诚信，且未出庭接受质询，其证言可信性极低；案涉通话记录无实质性内容，无法达成原告方的证明目的，本院均不予采信。 2、税费发票、存款取款记录、产权证具有客观真实性，本院予以采信，并据此认定截止2017年3月28日，原告方支付相应税费、归集首付资金，被告方配合办理案涉房屋第一手产权证书，原、被告双方均为履行案涉合同做了积极准备。 3、微信聊天记录、出警备案单的真实性双方并无异议，本院予以采信，相关内容仅能反映纠纷发生后被告方确实于2017年4月13日向原告方提出了案涉房屋不再出卖，以及双方对于解决案涉纠纷包括定金、违约金等事宜进行了协商，但无明确解除合同的意思表示，不能证明双方就解除案涉合同达成一致意见。 4、通话录音的真实性双方并无异议，本院予以采信。案涉合同的当事人虽为两原告与被告茅嘉琦，但合同由被告陈燕出面签订、产权证由其领取并参与协商，考虑到两被告间的母子关系，原告方有理由相信被告陈燕能代表被告茅嘉琦，被告陈燕的陈述在相当程度上也能反映被告茅嘉琦的真实意思表示。在录音中，被告陈燕陈述其与被告茅嘉琦均认为合同价款低于已上涨的市场价，也未否认曾与原告方沟通过上调房价的事宜。 5、对案涉房屋买卖合同、领证通知单的真实性双方当事人均无异议，本院予以采信，并作为衡量双方是否违约的基本依据。合同约定的买方支付首付款和卖方配合买方办理过户（双方共同至登记部门办理至买方名下）的时间均为2017年3月30日，双方在签订合同时已预见到第一手产权证（办理至被告方名下）办理时间的不确定，故在合同中注明具体交易过户时间参照一手办证的进度时间。充分说明案涉交易包括付款、过户的具体时间不排除突破约定时间限制的情形，而两项义务应当同时履行。事实上，被告方在于2017年3月28日办理第一手产权证后，登记部门虽于3月30日出证，但被告方于4月18日方领取产权证，此时才实际具备向原告方办理转移登记的条件。一般而言，在此之前原告方有权要求同时履行，即待双方共同登记部门赴办证时再支付首付款，而被告方无权在此之前要求解除合同。 案涉合同约定了卖方的单方解除权，其内容为买方延期付款，每延期一天，按成交价万分之四支付违约金，超过七日的，卖方可解除合同，定金不予退还，并要求买方支付成交价20%的违约金。即如果原告方的同时履行抗辩权不成立，其可以以支付违约金的代价延期付款，而被告方直至2017年4月6日方有权单方解除合同。事实上，被告方在2017年3月28日即表示如原告方在2017年3月30日前不付款，其就单方解除合同，而其作出意思表示时，合同解除的条件并不具备。但被告方已于2017年3月30日开始明确决定案涉房屋不再卖给原告方，亦当推定其自此开始不再接收原告方的付款，而其陈述直至2017年4月13日其也未与原告方联络，当日亦未接收付款，亦能印证此点。因双方在合同中未载明被告方的银行账号，大额钱款以现金方式交付存在不便，加之被告方拒绝履行合同义务，故原告方未支付首付款并无过错，不构成违约，被告方不得以此为由要求解除合同。 综上所述，本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本诉中，案涉买卖合同合法、有效，应受法律保护。案涉房产已办理了产权登记，具备交付及办理产权转移、变更的条件，被告茅嘉琦作房屋所有权人及案涉合同出卖人，原告方履行了按序时进度支付房款的义务，被告茅嘉琦应按约定协助两原告将案涉房屋不动产权转移登记至两原告名下，原告亦应同时将尚余房款120万元（原告同意一次性支付）交付被告茅嘉琦（如被告方怠于接收可提存），相关税费按双方约定由两原告负担。两原告对被告茅嘉琦的诉请并无不当，本院予以支持。被告陈燕并非案涉合同当事人，相应法律后果不应由其承担，故两原告对其诉请本院不予支持。反诉原告茅嘉琦的诉请无事实和法律依据，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、本诉原告江国锋、梅凤琴于本判决生效之日起十日内向本诉被告茅嘉琦付清海门街道中南世纪城100幢2004室尚余房款120万元（如本诉被告怠于接收可提存）。 二、本诉被告茅嘉琦于本判决生效之日起十日内协助本诉原告江国锋、梅凤琴办理海门街道中南世纪城100幢2004室物权转移登记手续（转移至本诉原告江国锋、梅凤琴名下，相关税费按双方约定由两本诉原告负担）。 三、驳回本诉原告江国锋、梅凤琴的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告茅嘉琦的诉讼请求。 如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 本诉案件受理费8025元（已减半收取）、财产保全费1020元，合计人民币9045元，由本诉原告江国锋、梅凤琴负担2045元，由本诉被告茅嘉琦负担7000元；反诉案件受理费2525元（已减半收取），由反诉原告茅嘉琦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，对本诉不服，同时向该院预交上诉案件受理费16050元；对反诉不服，同时向该院预交上诉案件受理费5050元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。 审判员  孔大鹏 二○二○一七年八月二日 书记员  张天颖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存： （一）债权人无正当理由拒绝受领； （二）债权人下落不明； （三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人； （四）法律规定的其他情形。 标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。