鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初1000号原告：何秀坤，女，汉族，1980年6月11日生，住所地：鞍山市铁东区。委托代理人：梁文，系辽宁弘扬律师事务所律师。委托代理人：孟凡竹，系辽宁弘扬律师事务所律师。被告：鞍山市鸿昌房屋经纪有限公司，住所地：鞍山市铁西区人民路209号-354。法定代表人：孙鸿昌，系该公司董事长。委托代理人：王斯，系辽宁树家律师事务所律师。被告：邵春丽，女，1969年4月26日生，汉族，现住址：鞍山市铁东区。委托代理人：金喆，系辽宁京玉律师事务所律师。原告何秀坤与被告鞍山市鸿昌房屋经纪有限公司（以下简称“鸿昌公司”）、邵春丽居间合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员迟晓娜独任审判，依法公开开庭进行审理。原告何秀坤委托代理人梁文、孟凡竹，被告鞍山市鸿昌房屋经纪有限公司委托代理人王斯、被告邵春丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何秀坤向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令合同有效，被告继续履行合同，支付尾款105万元人民币；2、请求依法判令被告给付原告利息从2018年9月30日起至还清之日止，以本金105万元按月利率1.5%计付；3、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告三方于2018年3月5日签订《存量房居间合同》，由被告购买原告所有的坐落于铁东区林青街47号30层59号商品房，产籍号42-121-46-1301，该房建筑面积为234.02平方米，房屋价款为人民币135万元。原告收到先期定金5万元加部分购房款，共计30万元。在《存量房居间合同》中明确规定：“买卖双方在交付房款前验收房屋（包括该房屋的各项费用结清），交付房款当天交接房屋，买卖双方另有约定的除外。“由于被告的原因，原告始终没有收到剩余款项，但是被告要求原告交付房屋，因其孩子着急结婚，同时与原告签订补充协议约定：“买方如果没有在2018年9月30日前补齐尾款，则买方按每月1.5%的利息付给卖方，作为超期违约补偿利息。”，后原告于2019年3月将房屋过户到被告名下，并约定双方到房产局去取银行贷款。贷款总计115万元，被告要求原告先支付其10万元（因为总房款为135万元，共贷款145万元，剩余10万元），但是被告拒绝将这10万元作为补充合同中约定给的违约金偿付给原告。因原告拒绝给付被告该10万元，所以被告拒绝配合原告到房产局签字取款。同时，被告也拒绝履行支付违约利息的合同义务。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现根据《合同法》第60条、第107条的规定诉至贵院，请求贵院依法判决以维护原告的合法权益。被告邵春丽在答辩中辩称：一、2018年9月30日至2019年1月8日期间，因原告的违约行为导致被答辩人无法办理的公积金贷款及过户登记，原告无权要求我方按补充协议约定支付超期违约补偿利息；二、2019年1月8日之后，答辩人不存在违约行为。被告鞍山市鸿昌房屋经纪有限公司辩称：一、原告的诉讼请求无向我方的诉求，我方不应承担责任；二、合同履行过程中，我方无违约行为，不应该承担违约责任；三、案涉房屋实际更名到邵春丽女儿名下，本案诉讼主体错误，请求驳回原告诉讼请求。我方认同邵春丽辩称的事实及时间点。本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，原告何秀坤与被告鞍山市鸿昌房屋经纪有限公司签订《房屋出售委托合同》，约定原告何秀坤将位于鞍山市铁东区，产籍号42-121-46-1301，建筑面积为234.02平方米私有房屋一处委托给被告鸿昌公司进行转让出售。2018年3月5日原告何秀坤与被告邵春丽、被告鸿昌公司三方签订《存量房居间合同》，该合同第一条约定了买卖双方通过居间方出售及购买位于鞍山市铁东区的房屋，权属为商品房，不存在抵押，合同第二条约定了价格为135万元人民币，买方采取商业贷款方式购买。2018年3月7日，原告何秀坤收到定金50000元及部分购房款250000元，共计300000元，并出具收条一张，同日原告何秀坤将钥匙交给被告邵春丽进行装修。另查，案涉房屋系原告何秀坤抵押贷款购入，2016年8月24日，本案原告何秀坤取得本案涉房屋不动产权证书。2019年1月8日，原告何秀坤为案涉房屋办理解除抵押手续。2019年2月该涉案房屋由被告邵春丽以其女儿女婿办理贷款完毕，3月份贷款金额下到房产部门监管账户。2019年3月13日，案涉房屋下发新的不动产登记证书，权利人为田萌萌、张崇嘉（被告的女儿和女婿）。再查，2018年9月7日，原告何秀坤与被告邵春丽签订补充协议一份，协议中何秀坤为卖方，邵春丽为买方，双方自行约定：如买房未在合同到期之日（2018年9月30日）前补齐尾款（壹佰零伍万元整），则买房按每月1.5%的利息付给卖方，作为超期违约补偿利息，不足一个月按天计算。上述事实，有原告起诉状、原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：居间合同一份、房屋所有权证一份、补充协议一份、存量房交易资金监管取款凭证一份、微信聊天记录及文字材料一份。拟证明双方签订协议后，原告履行义务后被告违约。被告邵春丽质证意见为居间合同、房屋所有权证、微信聊天记录及文字材料没有异议，证明目的有异议。补充协议真实性没有异议，合法性、关联性及证明目的均有异议，存量房交易资金监管取款凭证没有异议。被告鸿昌公司对所有证据的真实性没有异议。上述证据，经本院开庭质证及审查，真实合法，所证事实足资认定，予以采信。被告邵春丽提供的证据有：房屋出售委托合同一份、微信聊天记录四份、收条一份、账户交易明细（田萌萌）一份、贷款明细一份。拟证明合同签订时被告对案涉房屋存在抵押情况并不知情。原告质证意见为真实性无异议，但证明目的有异议。被告鸿昌公司对证据没有异议。上述证据，经本院开庭质证及审查，真实合法，所证事实足资认定，予以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告三方就涉案房屋买卖合同的主要条款达成一致，合同系当事人真实意思表现，且经签字确认，故合同成立并生效，三方应依诚实信用原则全面履行合同义务。原告何秀坤依约交付案涉房屋，并协助被告办理房屋登记手续后，被告邵春丽既应履行付款义务，合同总价135万元人民币，被告已付30万元人民币，故对原告要求被告继续履行合同支付尾款105万的诉求予以支持。关于原告何秀坤主张，按补充协议约定，按本金105万，月利1.5%计算从2018年9月30日起至还清之日止的利息，作为起期违约补偿金一节。经庭审调查得知，原告所出售的房屋存在抵押，根据《存量房居间合同》第2条买方为贷款购买，依据客观的生活常识，首先应由卖方解抵押后，再由买方办抵押贷款。本案原告2019年1月8日才解抵押，故原告何秀坤主张从2018年9月30日起算计算违约补偿显系不妥。2019年3月13日，原告何秀坤出售的房屋更名到被告邵春丽指定女儿女婿名下，原告何秀坤已履行了合同全部义务，2019年3月17日被告邵春丽未配合原告何秀坤到房产资金监管部门领取合同中剩余尾款105万人民币，也未另行支付原告合同尾款，被告邵春丽未履行足额支付房款的义务，系违约。庭审中被告邵春丽主张按月1.5%计算标准过高，原告何秀坤除补充协议外，又未提供其他的证据，证明其实际损失，根据合同法解释二的规定，原告何秀坤的损失以105万本金计算按银行贷款同行拆借为标准1.3倍计算，即2019年3月17日起直至实际给付之日止。关于被告邵春丽辩称2019年1月8日后，被告邵春丽不存在违约行为一节。本院认为，被告邵春丽仅支付30万元房款，既未支付给原告何秀坤105万尾款，也未配合原告何秀坤到监管部门领取房产资金，属于原告何秀坤的房款，但原告何秀坤的房屋已登记到被告邵春丽的女儿女婿名下，显系违约，故本院对被告邵春丽的该项辩称不予支持。关于被告鞍山市鸿昌房屋经纪有限公司辩称房屋已经实际更名，原告何秀坤的诉讼主体错误一节。本院认为，原、被告双方所签订的协议真实、自愿、合法，不违反法律规定合法有效，原告的诉讼主体明确无误，故对被告鸿昌公司的该项辩称不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告何秀坤与被告邵春丽签订的房屋买卖合同有效，由被告邵春丽配合原告何秀坤到房产部门领取人民币105万元房款；二、被告邵春丽以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的百分之一百三十支付违约金（从2019年3月17日到被告实际给付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费4607.5元，由被告邵春丽承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  迟晓娜二〇二〇年七月九日书记员  邸诗棋