北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终10196号上诉人（原审原告）：吴庆鸿，男，1963年2月8日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘辉，北京祥文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张俊杰，男，1964年6月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵存亭，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦利涛，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志明，男，1989年9月15日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杜英峰，北京市中盾律师事务所律师。上诉人吴庆鸿因与被上诉人张俊杰、李志明确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初19772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴庆鸿及其委托诉讼代理人刘辉，被上诉人张俊杰之委托诉讼代理人赵存亭，被上诉人李志明之委托诉讼代理人杜英峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴庆鸿上诉请求：撤销一审判决，确认张俊杰与李志明于2016年11月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：1.涉案房屋自2009年7月21日至今一直由吴庆鸿居住，而非张俊杰自住。李志明称其曾随张俊杰看过该房屋，明显不符合常理。如果其查验过该房屋，不可能不知该房是由吴庆鸿居住，而非张俊杰自住；2.李志明提供的其于2017年2月6日张贴于涉案房屋的《告知书》足以表明李志明在与张俊杰签署买卖合同时知道房屋存在争议，且知道张俊杰已将房屋卖给吴庆鸿，在此情况下其还将剩余的大部分房款支付给张某，明显不是善意买受人的正常做法；3.2016年11月12日张俊杰、李志明签署的《北京市存量房屋买卖合同》中明确买受人为李志明、王某，但一审法院对此未做调查，也未依法追加王某作为被告，一审判决存在明显事实不清；4.2017年1月12日，案外人张某曾到涉案房屋处要求吴庆鸿腾退房屋，李志明本人却没有出面。2017年2月6日贴在涉案房屋房门上的《告知书》中留的电话也是张某的，这足以证明李志明不是实际购房人。张俊杰辩称，同意一审判决，吴庆鸿的上诉请求和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李志明辩称，同意一审判决，吴庆鸿的上诉请求和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。吴庆鸿向一审法院起诉请求：确认张俊杰与李志明于2016年11月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：张俊杰原系702号房屋所有权人，产权登记时间系2011年4月21日。2016年9月19日，借款人张俊杰（甲方）与出借人张某（乙方）签署《借款合同》，乙方向甲方出借1200万元，如果实际放款金额与约定借款金额不一致，借款金额以实际放款金额为准。借款月利率为2%，按月付息，息随本清。借款期限自2016年9月19日至2016年12月18日止。同日，张俊杰、张某申请北京市中信公证处对《借款合同》予以公证，赋予强制执行效力。北京市中信公证处就此出具（2016）京中信内民证字103151号公证书。后张某于2016年9月19日向张俊杰转账支付410万元，于2016年9月26日向张俊杰转账支付300万元，于2016年10月24日向张俊杰转账支付500万元。2016年10月26日，张俊杰与张某签署《委托书》，张俊杰委托张某作为代理人办理关于702号房屋的售房事宜，包括查询房屋档案，核实房屋是否存在查封、抵押、网申占用、异议登记等信息，代为签署房屋买卖合同，代收房款并签署相关文件等权限，委托期限在签署委托书之日起至两年为止。同日，张俊杰向北京市中信公证处申请对委托书进行公证。北京市中信公证处就此出具（2016）京中信内民证字119489号公证书。2016年11月12日，张俊杰（甲方）、李志明（乙方）、张某（丙方）签署《协议》，约定：“1、2016年9月19日，甲、丙双方签订《借款合同》，借款金额1200万元，同时进行借款公证（公证编号：2016京中信民证字103151号）。之后，丙方张某分别于2016年9月19日、2016年9月26日、2016年10月24日向张俊杰账户转入410万元、300万元、500万元，共计1210万元，张俊杰对上述借款金额无异议。2、甲方张俊杰以其名下所有的坐落于北京市朝阳区×路×号×层D1-702房屋（房产证号：X京房权证朝字第XX**号）为上述借款向丙方张某提供担保。同时，甲方张俊杰向丙方张某出具《公证委托书》，委托丙方张某有权代其出售上述房屋，代为收取房款，出售房屋所得款项用于清偿本协议第一条所借款项。3、乙方李志明以710万元的价格购买上述房屋，购房款由乙方李志明直接向丙方张某支付。丙方张某所收取的购房款用于清偿本协议第一条所借金额中的710万元。因房屋过户所产生的相关税费全部由乙方李志明承担。甲方不承担相关税费。丙方张某同意乙方李志明购房款于2017年6月30日前全部付清。4、关于张俊杰所借的剩余款项500万元（伍佰万元），由甲方张俊杰继续向丙方张某偿还，直至清偿完毕。如甲方张俊杰不予偿还，则丙方张某可向法院提起诉讼。5、违约责任：乙方李志明保证在2017年6月30日前将购房款向丙方张某支付完毕。如乙方违约，每逾期一日，则按总房款金额的0.3%支付违约金至实际付清之日止。6、本协议系甲、乙、丙三方自愿达成，合法有效，任何一方不得反悔。本协议自甲、乙、丙三方签字之日起即具有法律效力。”同日，张俊杰（出卖人）与李志明（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋系702号房屋，建筑面积133.01平方米。该房屋已经设立抵押，出卖人应于2016年12月31日前办理解押注销手续。出卖人未将房屋出租。经买卖双方协商一致，房屋成交价格为710万元，买受人采用自行交割方式付款。出卖人应当在2017年1月31日前将房屋交付给买受人，房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视费用由出卖人负担。双方当事人同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。签约后，李志明于2017年1月11日向张某转账支付100万元，于2017年1月20日向张某转账支付150万元，于2017年3月6日向张某转账支付275万元，于2017年3月7日向张某转账支付185万元。张某就上述款项分别出具《房款收条》。庭审中，吴庆鸿表示与张俊杰于2009年达成口头协议，张俊杰以1702528元的价格将702号房屋出售给吴庆鸿。因702号房屋处于出租状态，吴庆鸿于2009年7月21日支付租户22500元作为提前解约违约金，并于当日搬入702号房屋居住至今。后吴庆鸿向张俊杰陆续支付购房款160余万元。2015年11月，吴庆鸿与张俊杰补签了《转让协议》，明确吴庆鸿就702号房屋已付房款1552500元，剩余部分于办理房屋权属转移登记后再行支付。签约后，吴庆鸿又陆续支付房款至162万元，但张俊杰一直不予配合办理房屋权属转移登记手续。后吴庆鸿于2017年起诉时得知702号房屋被另行出售的事实。吴庆鸿认为其一直居住702号房屋内，李志明未入户看房，明知房屋已经出售还进行买卖，李志明与张俊杰恶意串通损害吴庆鸿的利益，且张俊杰一房二卖的行为构成欺诈，《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。就此，吴庆鸿提交《转让协议》、《债权转移协议书》、《解除租赁合同协议》、退租收条、银行转账凭条等为证。对此，张俊杰表示并未与吴庆鸿达成口头协议买卖房屋，双方于2015年11月签署过《转让协议》，当时双方谈到的售房价是600万元，但吴庆鸿一直没有支付购房款。因双方之间关系不错且有业务往来，吴庆鸿无处居住，张俊杰就让吴庆鸿暂住702号房屋。张俊杰表示曾带李志明入户查看房屋，双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》真实有效。对此，李志明表示张俊杰曾带其入户查看房屋，并去房管局查询了房屋状态，才与张俊杰签署的《北京市存量房屋买卖合同》，且已经支付了合理对价，合同真实有效。以上事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《协议》、公证书、银行转账凭证等为证。一审法院认为，合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。合同效力基于合同成立为前提，包括当事人具备相应之缔约能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。依法成立之合同，自成立时生效。本案中，吴庆鸿认为张俊杰与李志明就702号房屋签订之《北京市存量房屋买卖合同》无效，应审查上述合同是否属于法律规定的合同无效事由。关于恶意串通、损害第三人利益一节，恶意串通意为双方或一方为牟取不当利益共同合谋，当事人双方存在具有共同目的的通谋。据在案证据可知，张俊杰向李志明出售702号房屋时，已经取得了702号房屋所有权证书。李志明信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载购买702号房屋，尽到了购房人的审查注意义务。且李志明采用正常买卖交易途径并支付合理对价购买702号房屋，在案证据不足以证明李志明与张俊杰存在恶意串通之通谋。张俊杰与李志明就702号达成买卖协议并依约履行，不存在以合法形式掩盖非法目的之情形，亦不存在欺诈胁迫形式损害国家利益之情形。吴庆鸿要求确认张俊杰与李志明签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效于法无据，法院不予支持。判决：驳回吴庆鸿的诉讼请求。案件受理费10061元，由吴庆鸿负担（已交纳）。本院经审理查明：在《北京市存量房屋买卖合同》中，买受人显示为两人：李志明、王某，但在合同尾部买受人签字为：李志明。2017年2月6日，李志明于涉案房屋门前张贴了《告知书》内容为：“吴先生你好：我是D1-702的业主李志明，春节前你说过完春节搬离该房屋，现在春节已过，请你于三日内（2017年2月10日前）搬离D1-702房屋，如三日内未搬离，视为你主动放弃房屋内所有物品，三日后更换门锁，一切损失全部由吴先生承担。特此通知业主：李志明日期：2007年2月6日电：133XXXX****”。另查，2017年1月，吴庆鸿就其与张俊杰之间的房屋买卖合同关系提起诉讼，要求张俊杰履行合同，将涉案房屋过户至吴庆鸿名下。2017年3月3日该案庭审过程中，李志明到庭主张权利，称涉案房屋已经过户至其名下。该案尚在审理过程中。原审中，案外人张某旁听了案件，后到法院陈述认可张俊杰、李志明的陈述。并称，张俊杰跟张某说吴庆鸿是张俊杰的朋友，涉案房屋是免费给吴庆鸿住的。我和李志明是亲戚关系，和李志明说了房子的情况，当时张俊杰有官司在身。在卖房前，张俊杰和张某、案外人刘某1吃饭时，吴庆鸿到场了，已说明张俊杰不欠吴庆鸿的钱，告知吴庆鸿房子马上要卖掉，要求吴庆鸿腾房，吴庆鸿说知道了。二审中，经本院询问，李志明称其系张某的妻弟。关于看房，张俊杰称是在买房前一个月左右去看的，当时是吴庆鸿开的门。李志明称是张俊杰带李志明去的，其他人开的门。吴庆鸿对二人的陈述不予认可，称涉案房屋一直由其居住，不可能允许他人看房。吴庆鸿申请证人刘某2出庭，以证明张某、李志明对房屋出售的事实是知情的。张俊杰认为该证人证言所证明的内容与本案的争议没有关系，不属于新证据，不具有证明效力。李志明认为该证人证言不属于二审新证据，该证据与李志明购买房屋没有关联性。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，系无效合同。恶意串通为一种主观状态，意为双方或一方为牟取不当利益共同合谋，当事人双方存在具有共同目的的通谋。认定双方当事人是否存在恶意串通行为，应结合在案证据及各方当事人陈述，从主观目的、合同签订与履行过程、买卖各方是否存在关联关系、是否存在“不合理的低价”、买方是否明知卖方存在巨额债务等方面加以判断。据已查明的事实，吴庆鸿系张俊杰的债权人，自2009年起一直居住在涉案房屋。2015年11月，吴庆鸿与张俊杰签订《转让协议》，张俊杰同意将涉案房屋出卖给吴庆鸿，双方之间形成房屋买卖关系，此后吴庆鸿继续掌控房屋。从上述事实及其与张俊杰、李志明就涉案房屋发生纠纷的过程，吴庆鸿前后表现一致，一直以房屋买受人的身份主张权利，其主张在其掌控房屋期间不可能允许张俊杰对外再行出售房屋，也不可能允许张俊杰带其他买受人看房的陈述符合正常人的心理状态及通常做法，应予采信。而张俊杰、李志明作为《北京市存量房屋买卖合同》的双方当事人以及张俊杰的债权人张某在合同签订前后及合同履行过程中却存在诸多不合理之处，具体表现为：首先，张俊杰作为卖房人，其对外欠有巨额债务，张俊杰于2015年11月与吴庆鸿签订《转让协议》后又将涉案房屋过户给李志明，试图通过一房二卖的行为获得巨大利益，主观恶意明显。其在本案中陈述吴庆鸿同意再行出售房屋，但未能提供证据证明双方之间的买卖合同关系已解除或其与吴庆鸿之间的债权债务纠纷已解决，在此情况之下，张俊杰的陈述明显缺乏可信性；第二，张俊杰向张某借款，张俊杰在拿到最后一笔借款后立刻委托张某出售房屋，双方在借款期限未满的情况下，即与李志明签订合同，将房屋过户给李志明，由李志明直接向张某付款以抵消债务；第三，涉案房屋价值巨大，作为买受人，其所购买的房屋是否存在纠纷，在购买后能否为自己正常使用系房屋买卖过程中最受关注的问题，正常买受人均会在购房前查验房屋。本案中，李志明身份特殊，其通过张某介绍与张俊杰签订房屋买卖合同，在明知张俊杰负有债务且在法院存有诉讼的情况下，又得知涉案房屋并非在张俊杰控制之下，如其前去查验房屋，不可能不向房屋实际居住人询问占住房屋原因、居住情况等细节。现李志明陈述曾在购房前一个月前去查看房屋，吴庆鸿对此不予认可，鉴于李志明无法就此提供证据，而吴庆鸿与张俊杰签订转让协议买房时间明显早于李志明，且一直控制涉案房屋，李志明陈述吴庆鸿允许张俊杰带其他购买人查看房屋明显不符合常理，故李志明就此陈述情节虽与张俊杰一致，仍然不应予以采信；第四，从李志明的付款时间和行为来看，李志明在房屋过户后始终未能取得房屋的控制权，2017年初又与吴庆鸿就涉案房屋发生争议，并于2017年3月参加了吴庆鸿诉张俊杰案件的庭审，其对吴庆鸿、张俊杰之间就涉案房屋发生买卖合同的情况明知，应意识到继续履行合同将存在巨大的风险，但李志明在此情况下，仍选择继续向张某支付大笔购房款，其行为明显有异于正常购房人。李志明仅将上述行为解释为因为已将房屋过户，故只得选择按合同履行过于牵强。综合上述案件事实，在张俊杰及李志明不能进行合理解释的情况下，可以认定张俊杰及李志明存在恶意串通，以实现帮助张俊杰完成多重买卖，损害吴庆鸿利益的行为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应被认定为无效。综上所述，吴庆鸿的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初19772号民事判决；二、确认张俊杰与李志明于二○一六年十一月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。一审案件受理费10061元，二审案件受理费20122元，均由张俊杰、李志明负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  黄海涛审 判 员  薛 妍代理审判员  周艳雯二〇一七年八月三十日书 记 员  潘园园