贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初2129号原告：中国农业银行股份有限公司黔西南分行，住所地贵州省兴义市瑞金南路45号。负责人：张天明，系该分行行长。委托诉讼代理人：韦娜，贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：姚正明，男，1963年8月14日生，汉族，系中国农业银行股份有限公司黔西南分行员工，住贵州省兴义市，特别授权代理。被告：帅集，男，1984年9月21日生，汉族，户籍地贵州省兴义市。被告：黔西南州富利来房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山镇机场大道富瑞雅轩6号（民航大道侧）。法定代表人：汪国富。中国农业银行股份有限公司黔西南分行（以下简称农行黔西南分行）与帅集、黔西南州富利来房地产开发有限公司（以下简称富利来房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行黔西南分行的委托诉讼代理人韦娜、姚正明到庭参加诉讼，被告帅集经本院于2017年5月12日在贵州民族报B2版公告传唤，公告期届满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，富利来房开公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除《个人购房担保借款合同》；2、依法判令帅集向原告偿还借款本金人民币148545.63元及利息（截止至2017年3月3日所欠利息、罚息、复利共计585.98元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿完毕之日止）并支付违约金13250元；3、依法判令富利来房开公司对帅集上述债务向原告承担连带清偿责任；4、依法确认原告对帅集名下的坐落于兴义市××山××民航大道××小区××号的抵押房产享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年7月27日，原告与帅集及富利来房开公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定帅集向原告借款265000元用于购买被告富利来房开公司开发的位于兴义市××山××民航大道××小区××号的房屋，借款期限120个月，采用等额本息还款法，适用浮动利率，即中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，以中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%；对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利；对被告的违约行为，按合同项下借款本金数额的百分之伍收取违约金。帅集不可撤销地申请并授权原告将全部借款直接划入富利来房开公司账户。担保方式为：阶段性保证担保+抵押+阶段性质押。帅集以合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，并办理了商品房抵押权预告登记；阶段性办证担保保证人为富利来房开公司，自贷款发放之日起，至帅集取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为帅集的债务承担连带保证责任。2011年11月29日，原告履行放款义务，将265000元转账到三方约定的富利来房开公司的账号。合同履行期间帅集多次未按合同约定归还贷款本息，截止2017年7月26日尚欠借款本金141605.88元，正常息1147.05元，复利9.99元，罚息40元。帅集用于抵押的房屋至今尚未办理房产证和他项权证。综上所述，根据相关规定，特诉至法院，望判如所请。帅集、富利来房开公司未到庭，也未提交书面答辩。经本院审理认定事实如下：2011年7月25日，帅集向原告申请借款。2011年7月27日，原告与帅集、富利来房开公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为265000元，借款用途为购买房产，借款期限为2011年7月27日至2021年7月26日，贷款利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入富利来房开公司的开户行为农行黔西南分行营业部账号为23×××07的银行账户内；借款人违约的按本合同项下借款本金数额的百分之伍收取违约金，富利来房开公司自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，并按借款人贷款金额的千分之叁拾交纳保证金作为动产质押；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回发放的借款；借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；帅集用位于贵州省××机场大道××小区××号房屋（建筑面积133.82㎡）作为该笔贷款的抵押物。2011年8月11日原、被告双方为该抵押房屋办理了抵押预告登记手续。2011年11月29日原告按照合同约定发放了贷款。被告偿还了部分借款本息后就未按期还款，违约超过90天。截止2017年7月26日已还借款本金123394.12元、正常利息71151.97、复利157.5元、罚息486.14元；尚欠借款本金141605.88元、正常息1147.05元、复利9.99元、罚息40元。帅集用于抵押的位于贵州省××机场大道××小区××房屋至今尚未办理房屋所有权证和他项权证。原告催要未果，向本院起诉，要求按以上诉求处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，帅集应当按照约定向原告履行还款义务。原告与帅集在合同中约定：借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回发放的借款。帅集多次未按期偿还借款本息，违反合同约定，已经达到了解除合同的条件，故对于原告要求解除原告与帅集签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，帅集应当向原告返还借款本息。原告与帅集在合同中约定：借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾，对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。故帅集应当向原告支付罚息和复利。原告与帅集在合同中明确约定用贵州省××机场大道××小区××号房屋作为该笔贷款的抵押物，双方为该抵押物办理了抵押预告登记手续，但并未办理正式的抵押权登记手续而取得他项权证。预告登记是当事人签订了不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权并未设立，原告没有取得该房屋的抵押权，故对于原告要求对帅集提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。富利来房开公司自愿作为帅集的保证人，为帅集的该笔借款提供连带责任保证，帅集不按期还款，富利来房开公司应当对帅集的该笔贷款本息承担连带保证责任。富利来房开公司承担连带保证责任后，有权向帅集追偿。因帅集违约给原告造成的损失，原告可以在罚息和复利中得到补偿，故对于原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司黔西南分行与帅集、黔西南州富利来房地产开发有限公司于2011年7月27日签订的《个人购房担保借款合同》。二、由帅集在本判决生效之日起十日内偿还中国农行银行股份有限公司黔西南分行截止2017年7月26日尚欠的借款本金141605.88元、正常息1147.05元、复利9.99元、罚息40元；并以142752.93元（尚欠借款本息）为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率支付2017年7月27日起至本判决确定的履行期限届满之日止的罚息和复利。三、黔西南州富利来房地产开发有限公司就帅集所欠的上述债务向中国农业银行股份有限公司黔西南分行承担连带保证责任。黔西南州富利来房地产开发有限公司承担保证责任后，可以向帅集追偿。四、驳回中国农业银行股份有限公司黔西南分行的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3546元，公告费600元，共计4146元，由帅集、黔西南州富利来房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  邢成进人民陪审员  陈露云人民陪审员  李忠华二〇一七年八月二十二日书 记 员  江国秀