湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初4461号原告：吴直强。委托诉讼代理人：王炼斌，广东广和律师事务所律师。被告：樊伟。原告吴直强诉被告樊伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法由审判员方群英担任审判长，与人民陪审员彭艳、张均组成合议庭，于2017年8月30日公开开庭进行了审理，原告吴直强的委托诉讼代理人王炼斌到庭参加诉讼，被告樊伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴直强提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年1月2日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月22日解除；2、被告立即搬离长沙市天心区新新家园A座一楼104房屋并将房屋返还原告；3、被告立即向原告支付拖欠的房屋租金257800元；4、被告按月租金16200元标准赔偿原告自2017年6月18日起至被告实际搬离长沙市天心区新新家园A座一楼104房屋之日止的租金损失；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月2日，原告和被告签署《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的位于长沙市天心区新新家园A座一楼104房屋；租赁期限共8年，自2015年1月3日起至2023年1月3日止；该房屋租赁用途为商业；2015年1月3日起到2018年1月2日每月的房屋租金为16200元；2018年1月3日起到2021年1月2日每月的房屋租金为17010元；2021年1月3日起到2023年1月2日每月的房屋租金为17820元；房屋租金按三个月为壹期支付。合同生效后当日内支付租房保证金16200元，合同签订当日被告支付5个月租金81000元。此后按三个月为一期缴纳租金，被告应在每期第一个月份的8号前向原告指定的银行账户支付房屋租金。被告拖欠房租累计2个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋并要求被告按照合同总租金的10%支付违约金。合同履行过程中，被告只足额付清了2016年1月17日前的房屋租金，拖欠2016年1月18日起至2017年6月17日的房屋租金257800元至今。虽经原告多次口头并书面催告，但被告未能依约支付租金。2017年6月22日，原告被迫向被告送达《关于解除的通知》。但被告既未能搬离长沙市天心区新新家园A座一楼104房屋，也未向原告支付租金和赔偿原告租金损失。被告樊伟未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房屋所有权证、关于限期付清拖欠的房屋租金的函、关于解除《房屋租赁合同》的通知，被告樊伟未举证、未质证，视为对其诉讼权利的放弃。本院对上述证据予以确认并在卷予以佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：原告吴直强与被告樊伟于2015年1月2日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于长沙市天心区新新家园A座一楼104房；租赁期限共8年，自2015年1月3日起至2023年1月3日止；原告为被告提供2015年1月3日至2015年2月17日免租装修期；该房屋租赁用途为商业；2015年1月3日起到2018年1月2日每月的房屋租金为16200元；2018年1月3日起到2021年1月2日每月的房屋租金为17010元；2021年1月3日起到2023年1月2日每月的房屋租金为17820元；房屋租金按三个月为壹期支付。合同生效后当日内支付租房保证金16200元，合同签订当日被告支付5个月租金81000元。此后按三个月为壹期缴纳租金，被告应在每期第一个月份的8号前向原告指定的银行账户支付房屋租金。被告拖欠房租累计2个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋并要求被告按照合同总租金的10%支付违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用至今。另查明，合同履约过程中，被告拖欠租金。经原告多次口头并书面催告，被告仍未依约支付租金。2016年8月25日，原告向被告送达《关于限期付清拖欠的房屋租金的函》，告知被告在2016年9月10日之前付清租金，逾期则原告将主张、行使包括解除房屋租赁合同和追索约定违约金在内的合同权利。2017年6月21日，原告向被告送达《关于解除的通知》：1、解除双方签署的《房屋租赁合同》，并要求被告在收到该通知之日起十日内搬离案涉房屋；2、被告在收到该通知之日起五日内付清房屋租金257800元并按月租金16200元的标准赔偿原告自2017年6月18日起至被告实际搬离房屋之日止的租金损失。现被告尚欠原告2016年1月18日至2017年6月21日租金277020元，扣除被告已交付的保证金16200元，被告实际欠付租金260820元。案涉房屋现仍由被告占有、使用、经营。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同当事人应全面履行合同约定的义务。原、被告于2015年1月2日签订的房屋租赁合同，对租金、租期、付款方式、合同解除、违约责任等均作出约定，当事人应当按照合同约定履行义务。原告吴直强按约履行了交付房屋的义务，但被告樊伟从2016年1月18日起未按照合同约定支付租金，原告多次催要后仍未履行，根据《中华人民共和国》第九十四条第三项之规定，原告可以解除合同。根据合同约定，扣除保证今后，被告仍应支付租金260820元，但原告仅要求被告支付欠付租金257800元系其自由处分权利，本院予以支持。原告于2017年6月21向被告樊伟送达《关于解除的通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案租赁合同于2017年6月21日解除，被告樊伟应当返还涉案商铺。虽租赁合同于2017年6月21日已解除，但被告樊伟一直占有并使用经营涉案商铺，原告要求被告按照16200元/月的标准支付2017年6月22日起至被告实际搬离案涉房屋的租金损失之主张，实质上系因被告樊伟在合同解除后仍占有使用案涉房屋产生的房屋占用使用费，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，解除合同后，守约方有权要求违约方恢复原状，故原告要求被告樊伟返还位于长沙市天心区新新家园A座一楼104房，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴直强与被告樊伟于2015年1月2日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月21日解除；二、被告樊伟应当自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴直强返还位于长沙市天心区新新家园A座一楼104房；三、被告樊伟应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴直强支付截至2017年6月21日止的租金257800元；三、被告樊伟应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴直强按16200元/月的标准支付2017年6月22日起至被告樊伟实际搬离长沙市天心区新新家园A座一楼104房的租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5950元，由被告樊伟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  方群英人民陪审员  彭 艳人民陪审员  张 均二〇一七年八月三十日书 记 员  姚 倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。