福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1263号 上诉人（原审被告）：陈俊杰，男，1973年4月17日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林海东，福建瀛光律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：林美珍，女，1971年3月13日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：吴国章、佘少强，福建壶兰律师事务所执业律师。 上诉人陈俊杰因与被上诉人林美珍房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初3162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈俊杰上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审，或裁定驳回林美珍的起诉，或改判驳回林美珍的一审诉讼请求，并判令一审、二审案件受理费由林美珍负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，且遗漏认定重要事实。1.一审判决认定“2015年5月1日，出租方林美珍（甲方）与承租方陈俊杰（乙方）签订《租房合同》一份”缺乏依据，且是错误的。在案的《租房合同》并无签订日期，其落款签订日期是空白的，因此，一审判决认定《租房合同》签订于2015年5月1日缺乏依据，纯属想当然的臆测。因为《租房合同》没有具体、确定的签订日期，根据租房合同“本协议自签订之日起生效”所定，该《租房合同》依法并未、并不生效，所有约定内容也当然不具法律约束力。2.一审判决认定“陈俊杰确认尚欠林美珍2018年5月1日前的房租10000元，2018年5月1日至2018年12月31日期间的房租52000元，共计房租62000元，并由陈俊杰出具一份《房租结算》以确认上述事实”严重错误。陈俊杰出具的《房租结算》并无确认“尚欠林美珍”房租，该份《房租结算》由陈俊杰与案外人陈建强之间订立，陈俊杰在“欠款人：”后签字，陈建强在“房主：”后签字，其余内容全都由“陈建强”书写，表明陈俊杰是将《房租结算》出具给陈建强的，并非出具给林美珍，而且，陈俊杰和陈建强在《房租结算》文书中确认的所谓“房主”也是陈建强，并非林美珍，《房租结算》指向的所谓债权人主体明确——是案外人陈建强，根本不是林美珍。故而陈俊杰根本没有确认尚欠林美珍房租，林美珍依法无权以原告名义、依《房租结算》为据向陈俊杰主张权利。即使林美珍与案外人陈建强系夫妻关系（但目前为止，也并未见到证明夫妻关系的证据），但林美珍仍不具有单独以自己名义对陈俊杰提起诉讼。即使林美珍是涉租房屋的共有权人，其也仍不能单独以自己名义提起诉讼（陈建强依法也是必要参加诉讼的当事人）。即使林美珍曾与陈俊杰签订过一次《租房合同》，也并不代表林美珍是现在涉租房屋的当然权利人、出租人，更不代表林美珍是所谓《房租结算》的当然债权人。况且，从林美珍向一审法院提供的两份《房屋征迁补偿安置协议书》也可见，林美珍与案外人陈建强之间对被征迁的房屋是分别财产制，而非共同财产制，更可见，林美珍无权代表案外人陈建强，林美珍更无权持案外人陈建强的《房租结算》来主张权利——提起诉讼。3.一审判决遗漏认定涉租房屋是否是合法建筑物及合法所有权人是谁的关键事实的认定；经调查查证，所涉租赁的全部房屋均未办理建筑审批手续，未取得权属确权登记，确定是违法用地、违法建设，且从林美珍提供的案外人陈建强的《房屋征迁补偿安置协议书》第2页第7项“两违建筑物房屋面积为833.42平方米”也可确定涉租房屋系违法违章建筑物，依法不能成为合法租赁标的物。同时，一审判决还遗漏认定涉租房屋在2016年8月31日就已通过与征迁人荔城区黄石镇物流1#路、工美文化产业园征迁安置工作指挥部以产权调换方式订立《房屋征迁补偿安置协议书》产生物权变动、实际转移交出房屋所有权的客观事实。遗漏认定涉租房屋在城市规划区内的事实。二、退则说，即使林美珍有权提起诉讼，但一审仍存在遗漏必要参加诉讼的当事人陈建强，严重违反法定程序，依法应裁定发回重审。林美珍据以起诉的主要依据是《房租结算》，一审判决的主要依据也是《房租结算》，然《房租结算》的主体是陈俊杰与案外人陈建强，并非陈俊杰与林美珍。因此，即使存在房租争议纠纷的话，案外人陈建强依法也是涉案必须参加诉讼的当事人。根据《民事诉讼法》第一百三十二条的规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第七十四条的规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。”所以，即使林美珍作为陈建强的妻子也好，作为涉租房屋的共有人也好，案外人陈建强都是必须共同进行诉讼的当事人，林美珍没有携同陈建强一起起诉，一审法院没有依法通知或追加案外人陈建强共同参加诉讼，是严重违法错误的。根据《民事诉讼法》第一百七十条第（四）项的规定：“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”因此，本案依法应裁定撤销一审判决，发回重审。三、《租房合同》和《房租结算》违法、无效，一审判决认定它们为合法有效是严重错误的。1.没有证据证明涉案租赁的房屋系合法建筑物，也没有证据证明林美珍或案外人陈建强是该房屋的合法所有权人。2.涉租房屋和涉案《租房合同》等违反法律的强制性、禁止性规定，依法应认定《租房合同》为无效。经向莆田市荔城区黄石镇国土资源所和莆田市荔城区自然资源局调查查证，在莆田市地籍信息管理系统和档案系统均无该涉租房屋的审批登记和权属登记，由此可以肯定的一个基本事实是：所涉租赁的全部房屋均未办理建筑审批手续，未取得权属确权登记，不是合法标的物。根据《土地管理法》第七十六条（“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用地土地上新建的建设物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”）、第七十七条（“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。”）和《城乡规划法》第四十条（“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证）、第四十四条（在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。”）、第六十四条（“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”）、第六十五条（“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”）、第六十六条（“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。”）等规定，涉租房屋未取得法律规定的审批、批准，明显违反了法律的强制性、禁止性规定，属于“违法用地、违法建设”无疑，依法不能认定为合法租赁标的物，涉案《租房合同》应为无效合同。3.林美珍提供的案外人陈建强的《房屋征迁补偿安置协议书》第三条第7项证实了涉案租赁房屋是非法建筑物，为临时搭盖物，未取得建筑工程规划许可证和建设用地许可，非法建筑物面积至少达833.42平方米。4.涉租房屋后部的钢结构临时搭盖及前部两侧砖瓦临时搭盖系陈俊杰出资加建、扩建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”据此，陈俊杰保留要求林美珍及案外人陈建强分担加建、扩建临时搭盖（未经审批的临时搭盖）的造价费用的权利。5.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”根据福建省人民政府闽政文（2010）448号《关于莆田市城市总体规划（2008/-2030）的批复》，涉租房屋所在地被列为城市规划区范围（一类区），则涉案房屋租赁纠纷应适用该司法解释的相关规定。根据该“解释”第二条、第三条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”显而易见，案涉房屋经查证未取得建设工程规划许可证、未经批准，涉案《租房合同》明显系违法无效合同，由该违法无效合同衍生的《房租结算》也当然属违法无效。6.根据《物权法》第六十四条、第六十六条的规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”可见，私人只有对合法的房屋才享有所有权，法律只保护私人合法的房屋（合法的财产），非法建筑的房屋并非合法财产，依法不享有受法律保护的所有权，不享有合法所有权的四项权利（占有、使用、收益、处分）。因涉租房屋全部系非法建筑物，且其中大部分由陈俊杰出资建设的临时搭盖（未经批准），不管是林美珍也好，还是案外人陈建强也好，其都不能依该非法、未经批准的建筑物来主张享有所谓所有权人的房租收益权利，其主张的所谓房租依法不受法律保护，否则，就涉嫌以民事判决方式将违法建筑物合法化，违反法律规定。7.涉租房屋于2016年8月31日通过与政府签订《房屋征迁补偿安置协议书》而被国家征迁，不仅房屋所有权自协议生效履行之日（协议第七条“乙方应当在签约日起十天内自行搬迁完毕，并将原房屋及其水卫、电照等附属物完整无损地移交给征迁人接管统拆”）起已转移归属于征迁人——政府（被征迁人也已经取得了征迁支付的各项经济补偿）。而且，该房屋所在地也早已经政府批准征转为国有土地，即使林美珍和案外人陈建强没有按征迁协议约定及时交房搬迁，即使征迁人——政府没有依协议约定及时接管该房屋，但不否定的是，该房屋的权属已依法依约归属于征迁人——政府。退一步讲，该尚未统拆的房屋的性质自签约之日起也已转变为国有土地上的房屋。根据《商品房屋租赁管理办法》第二十六条的规定：“城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。”因为涉案租赁的房屋整体属于违法建筑，且违反规定改变房屋使用性质，不符合安全、防灾等强制性标准，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”因此，涉案《租房合同》和《房租结算》依法也均属违法、无效。8.《租房合同》和《房租结算》中没有约定房屋被征收时的处理办法（根据《商品房屋租赁管理办法》第七条第二款的规定：“房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。”）也是违法并侵犯承租人权益的，且，不管是林美珍也好，还是案外人陈建强也好，其明知房屋已通过签订征迁协议被政府征收，仍恶意欺诈、隐瞒陈俊杰继续交房租，不仅在丧失房屋所有权后继续非法得利，而且是恶意骗取陈俊杰的所谓房租，根据《民法总则》、《民法通则》、《合同法》之有关规定，欺诈民事行为属无效，其非法获利和主张的所谓房租依法不受法律保护，不应支持。四、一审判决认定陈俊杰所支付的押金10000元归林美珍所有是严重违法、错误的。1.林美珍收取押金缺乏法律依据，判定押金归林美珍所有更是缺乏事实依据和法律依据。押金条款的效力以《租房合同》合法有效为前提，涉案《租房合同》已确证属违法无效合同，则所谓押金条款依法也属违法无效行为，故押金10000元依法应退还给陈俊杰所有。2.上述阐析可见，《租房合同》依法无效，据此，林美珍既无权收取押金，更无权取消押金或将押金判归林美珍所有。五、一审判决认为林美珍在签订《房屋征迁补偿安置协议书》后对涉租房屋（非法建筑物）仍享有物权是严重错误的。林美珍已丧失物权所有权人资格，作为所谓的权利主体和诉讼主体是不适格的。1.根据《物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权的设立只有经登记才发生效力，未经登记不发生效力。显然，如果涉案租赁的房屋（包括非法建筑物）如果未经登记，则依法不应认定林美珍或案外人陈建强享有物权权利。2.根据《物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此可知，涉案租赁房屋（非法建筑物）物权、所有权在“人民政府的征收决定等生效时”消灭。根据《房屋征迁补偿安置协议书》第十条的明确约定：“本协议自签订之日生效，对协议双方产生法律约束力。”根据省政府和莆田市人民政府的征收批文，“人民政府的征收决定生效”首先在协议签订之日即2016年8月31日，其次，征迁人与被征迁人签订《房屋征迁补偿安置协议书》的前提依据是上级政府已经批准实施征收，即上级人民政府早已在《房屋征迁补偿安置协议书》签订之前就已作出了征收决定，并且该征收决定是已经生效的。因此，林美珍也好，案外人陈建强也好，自2016年8月31日签订《房屋征迁补偿安置协议书》后，其对涉案租赁房屋（非法建筑物）的物权/所有权已消灭，已变更、转让给了征迁人——政府，故而，其依法已无权出租涉案房屋，继续非法收益是不应得到法律支持的。陈俊杰保留向有关部门检举控告征迁部门将未经审批的非法建筑物违规予以补偿安置的权利。3.涉案租赁的房屋（包括非法建筑物）通过上级人民政府批文和签订征迁协议已被政府实际征收，立即产生法律效力。因此，一审判决认定陈俊杰要举证证明涉案房屋物权变更，这显然是非常荒诞并十分缺乏基本法理的，陈俊杰没有这方面的举证义务，而且该方面客观存在的法律事实和常理逻辑也勿需陈俊杰举证。4.林美珍或案外人陈建强对涉案已被政府实际征收的房屋（非法建筑物）没有按照《房屋征迁补偿安置协议书》的约定搬迁交付，这是他们对征迁人——政府的违约和侵权，这是对已不属于他们所有权的不动产的非法侵占，但绝不因他们继续实际占有或继续违法出租就变相或想当然认定他们对涉案房屋（包括非法建筑物）继续拥有所有权，就可以继续非法出租收益。林美珍或案外人陈建强依法已无权出租，依法无权收益（收取租金），因此，林美珍或案外人陈建强已丧失合法的权利主体资格，已不具有合法的诉讼主体资格。六、一审判决适用《合同法》关于租赁的有关规定认定原租赁合同继续有效是严重错误的，也是属适用法律错误。1.原租赁合同是否继续有效是建立在原租赁合同是否合法有效的前提上，上述已经充分阐析了陈俊杰与林美珍签订的《租房合同》是违法无效的，那么，显然也就不存在原租赁合同继续有效的问题。违法无效的合同自始不发生法律效力，林美珍或案外人陈建强应依无效民事行为的处理规定将所谓租金和押金全部退还给陈俊杰，陈俊杰保留另行追索的权利，一审法院第一、第二项的判决内容也显然是违反法律规定的，依法应予撤销。2.退一步讲，因涉案《租房合同》全部无效，故林美珍主张租金，或主张对租赁物的占有使用费，依法也绝不能依《租房合同》的约定标准，否则有违公平公正。且押金条款也是明显违法无效的，应予不折不扣退还。 林美珍辩称：一、林美珍与征迁人荔城区笏石镇物流1#路、工美文化产业园征迁安置工作指挥部签订的《房屋征迁补偿安置协议书》不能等同于政府的征收决定，所以不能引起物权的变动。该处的房屋所有权仍属于林美珍。1.《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的政府征收决定是政府的单方行为，《房屋征迁补偿安置协议书》是双方行为。2.从司法实践情况看，即便是政府作出征收决定后，也会有一段时间的搬迁期，在搬迁期内被征收人仍可继续占有、使用、出租房屋收取租金收益的权能。3.从本案实际情况看，征迁人应该开具《交房验收单》并自林美珍交房之日起支付过渡费给林美珍。但因征迁人的原因，征迁人没有开具《交房验收单》，也没有支付过渡费给林美珍，因此，林美珍也无实际交房给征迁人。二、林美珍诉讼主体是适格的。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。林美珍作为房屋租赁合同的房主（甲方）向法院起诉，作为原告诉讼主体并无不法，是适格的。林美珍的丈夫陈建强并不是必要的共同诉讼人，陈俊杰要求陈建强非得参加诉讼，于法无据。三、涉案《租房合同》是有效的。1.《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，也没有违反法律、法规的效力性强制规定。2.林美珍已经把房屋交付给陈俊杰使用，履行了合同的主要义务，陈俊杰也相应地支付了租金。不能因为合同签订上的一些瑕疵就认为合同不成立，不生效。3.从合同第五条的约定，可以说明签订日期是2015年5月1日。4.陈俊杰主张租赁房屋有部分是违章建筑，认为《租房合同》部分有效，部分无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，林美珍仍可要求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。四、《租房合同》中约定：以上各项，双方不得违约，违约取消押金……。结合陈俊杰自2018年起逾期支付租金的违约事实，现林美珍要求陈俊杰已支付的押金10000元归其所有，事实依据充分，应予以支持。五、诚实信用原则要求当事人在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 林美珍向一审法院起诉请求：1.陈俊杰搬离位于福建省莆田市荔城区岭顶的租赁房屋，并将租赁房屋归还给林美珍；2.陈俊杰向林美珍支付租金62000元（2018年5月1日前的租金10000元及2018年5月1日至2018年12月31日期间的租金52000元）；3.陈俊杰向林美珍支付租赁房屋自2019年1月1日起至实际搬离之日止按每月7083元的标准计算的租金（陈俊杰于2019年2月3日所支付的房租4000元予以扣除）；4.陈俊杰已经支付的押金10000元归林美珍所有（该笔押金已在2016年5月结算房租时抵作房租）。 一审法院认定事实：2015年5月1日，出租方林美珍（甲方）与承租方陈俊杰（乙方）签订《租房合同》一份，主要约定：1.乙方向甲方租用位于福建省莆田市荔城区岭顶案外人陈建强和林美珍夫妇的房屋（底层）和房后的铁皮房（底层），以及房前和两边的房子还有围墙内的空地；2.租用期为一年，自合同签订之日起至2016年5月1日止。每年的租金为85000元，押金10000元（押金在期满之日，所有费用结清后退还乙方）；3.租金：第一年在协议签订时乙方第一次付给甲方租金40000元、押金10000元，第二次在2015年11月1日前须付租金45000元（租金交付不得逾期，逾期超过一星期，甲方有权终止合同，并取消押金）；4.以上各项，双方不得违约，违约取消押金并立即终止合同。租赁期满，陈俊杰继续承租房屋，但陈俊杰与林美珍未再重新签订书面《租房合同》。2019年1月11日，经林美珍的丈夫案外人陈建强与陈俊杰进行结算，陈俊杰确认尚欠林美珍2018年5月1日前的房租10000元，2018年5月1日至2018年12月31日期间的房租52000元，共计房租62000元，并由陈俊杰出具一份《房租结算》以确认上述事实。2019年2月3日，陈俊杰向林美珍支付房租4000元。之后，林美珍向陈俊杰催讨尚欠房租未果，致讼。 一审法院认为，《租房合同》中约定的租赁期限届满后，陈俊杰仍继续占有使用租赁房屋，林美珍对此未提出异议，及在《租房合同》继续履行过程中，租赁双方于2019年1月11日结算房租时对房租计算标准作出调整，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。《租房合同》仍继续有效，但租赁期限转为不定期，林美珍亦于一审庭审中陈述陈俊杰仍在占有使用租赁房屋，双方之间的租赁合同尚未解除，仍在履行中，在《租房合同》依然有效，且租赁双方均未主张解除《租房合同》的情况下，林美珍要求陈俊杰搬出租赁房屋并归还房屋，缺乏事实及法律依据，不予支持。租赁期限届满至今，陈俊杰仍在占有使用租赁房屋，陈俊杰应当按照约定向林美珍支付房屋租金，但经林美珍催讨，陈俊杰依然拒不支付尚欠租金，已构成违约。《房租结算》明确载明陈俊杰尚欠林美珍2018年期间的房租共计62000元，现林美珍要求陈俊杰返还2018年期间尚欠的房租62000元，理据充分，予以支持。林美珍于一审庭审中自认陈俊杰于2019年2月3日支付房租4000元，并主张该笔款项用于抵扣租赁房屋自2019年1月1日起的房租，系其对自身权利的处分，且陈俊杰未提出异议，予以确认，现林美珍要求陈俊杰支付租赁房屋自2019年1月1日起至实际搬离之日止按每月7083元标准计算的租金，但因《租房合同》尚未解除，且已转为不定期租赁，无法确定陈俊杰实际搬离租赁房屋时间，结合林美珍缴纳本案的诉讼费用至起诉之日的情况，酌情支持林美珍的租金诉求至本案起诉之日。自2018年5月1日后，租赁房屋的房租已调整为每月6500元，故自2019年1月1日起至本案起诉之日即2019年7月4日止，陈俊杰尚欠林美珍租金为[6500元/月×6个月+6500元/月÷31天（7月份天数）×4天]-4000元（2019年2月3日陈俊杰已支付的房租）=35838.71元，林美珍要求陈俊杰向其返还该部分尚欠的租金款项，合理合法，予以支持，起诉之后产生的租金林美珍可另案主张。截至本案起诉之日，陈俊杰尚欠林美珍租金共计97838.71元。《租房合同》中约定“以上各项，双方不得违约，违约取消押金……”，结合陈俊杰自2018年起逾期支付租金的违约事实，现林美珍要求陈俊杰已支付的押金10000元归其所有，事实依据充分，予以支持。陈俊杰虽主张租赁房屋已被征迁，林美珍对租赁房屋不再享有所有权，林美珍诉讼主体不适格，《租房合同》于2016年8月31日自动解除，2018年5月1日后的房租转为6000元，但均无法提供证据予以证明，对其上述主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、第七十六条规定，判决：一、陈俊杰应在本判决生效之日起10日内支付给林美珍房屋租金97838.71元；二、陈俊杰已经支付的押金10000元归林美珍所有；三、驳回林美珍的其他诉讼请求。案件受理费2310元，由林美珍负担64元，由陈俊杰负担2246元。 本院二审期间，林美珍没有提供新的证据。陈俊杰提供以下证据：1.福建省人民政府闽政文（2010）448号文件、莆田市自然资源局政府信息公开告知书（2020）32号，欲证明：涉案房屋是位于城市规划区一类区。2.福建省人民政府闽政文（2011）467号文件、莆田市人民政府莆政土（2012）22号文件、福建省人民政府闽政地（2014）784号文件、莆田市人民政府莆政土（2014）214号文件，欲证明：涉案房屋已经被政府批准征收，征收决定已经生效。3.律师事务所调查专用证明两份及涉案房屋的现场照片8张，欲证明：涉案房屋全部未经依法审批和登记，系违章建筑。 林美珍质证认为：对上述全部证据的真实性均没有异议，但对关联性均有异议。1.对第一组证据，证明内容与本案无关。2.对第二组证据，不能证明陈俊杰所要证明的内容。政府的征收决定是单方行为，林美珍虽然有与政府签订安置协议书，但是政府并没有支付过渡费和开具交房验收单，因此陈俊杰还在继续使用涉案房屋。3.对第三组证据，虽然部分房屋是搭盖的，但是大部分是合法的。退一步来讲，即便部分是违章建筑，陈俊杰仍然应该支付房屋占有使用费。 本院经审查认为：对陈俊杰提供的上述证据，真实性均可以确认。1.对第一组证据，与本案无关，本院不予采信。2.对第二组证据，只能证明政府有决定征收涉案房屋在内的房屋，但涉案房屋是否已经实际被征收、政府是否有实际履行拆迁安置协议，应从本案证据及房屋使用情况综合考量，不能仅以该些证据证明房屋已经被实际征收。3.对第三组证据，不能证明陈俊杰所要证明的内容，本院不予采信。 经审理查明，对一审法院认定的事实，陈俊杰对“2019年1月11日……以确认上述事实”有异议，认为房租结算的时候并没有确认是欠林美珍的租金，实际上是欠陈建强的租金；陈俊杰对一审法院认定的其他事实没有异议。另外，陈俊杰还认为一审法院遗漏认定以下事实：涉案房屋是未经审批批准的违法建筑物；房屋所有权的归属；涉案房屋在城市规划区范围之内。林美珍对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的陈俊杰、林美珍双方均无异议的事实，本院予以确认。对陈俊杰有异议的事实，本院在下文予以分析认定。 本院认为，涉案《租房合同》约定的合同期限仅为1年。合同到期后，双方均没有再续签合同。在二审中，陈俊杰自认其仍占有、使用涉案房屋，理应一直支付租金，故一审判决由陈俊杰支付截至林美珍一审起诉之日止的租金，是正确的，应予维持。对起诉之后的租金，林美珍在二审中明确表示另案主张权利，系其自行处分权利，本院予以确认。对一审判决驳回林美珍要求陈俊杰腾空并搬离涉案房屋的请求，林美珍没有提出上诉，本院二审对此不予处理。对于押金，双方明确约定“不得违约，违约取消押金”，陈俊杰未依约足额支付租金，故一审判决押金归林美珍所有，并无不当。陈俊杰主张涉案房屋系违章建筑，本案《租房合同》无效。涉案房屋是否属于违章建筑，应由政府相关部门处理。对于《租房合同》，双方已经实际履行完毕，合同到期后，陈俊杰仍一直占有、使用涉案房屋且按照原租金标准继续支付租金，陈俊杰的合同目的一直有实现。因此，对陈俊杰的上述主张，本院不予采信。陈俊杰另主张涉案房屋已被政府拆迁，林美珍失去涉案房屋的所有权，陈俊杰无需支付租金给林美珍。虽然政府有作出决定征收包括涉案房屋在内的房屋，并与林美珍签订《房屋征迁补偿安置协议书》，但政府至今尚未接收涉案房屋，也未按协议书约定向林美珍开具《交房验收单》、支付临时安置补助费，且双方二审也均承认涉案房屋现仍由陈俊杰占有、使用，故该协议书只是签订，尚未实际履行，涉案房屋仍可由林美珍自由支配、使用。至于林美珍何时移交涉案房屋给政府，系政府与林美珍之间的行为，与陈俊杰无关。陈俊杰继续占有、使用涉案房屋的，就应在林美珍移交涉案房屋给政府之前一直向林美珍支付租金。对于林美珍的丈夫即案外人陈建强是否需要参与诉讼，一审审理程序是否违法的问题。因陈建强与林美珍系夫妻关系，合同由林美珍签订，林美珍有权对夫妻共同财产进行处分，陈建强在合同履行期间也与陈俊杰进行房租结算，说明陈建强也认可林美珍的租房行为，故一审按照《租房合同》的签订情况认定林美珍为本案的当事人，没有追加陈建强参与本案诉讼，并无不当。 综上所述，陈俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2246元，由陈俊杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年七月一日 法官助理林逸 书记员翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。