广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13956号上诉人（原审被告）：孔维杰，男，1975年1月12日出生，壮族，身份证住址广东省清远市。被上诉人（原审原告）：广州妍明物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街。法定代表人：官朝明。委托诉讼代理人：易凯贤，男，1982年6月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区，系该公司员工。上诉人孔维杰因与被上诉人广州妍明物业管理有限公司（以下简称妍明公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔维杰、被上诉人妍明公司的委托诉讼代理人易凯贤到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人孔维杰上诉请求：1、妍明公司赔偿孔维杰由于车辆出入卡造成的损失（122元/月，从2011年6月至2015年9月），共用此费用来抵充每月的管理费；2、妍明公司与华翔物业交接清楚孔维杰车辆出入卡的问题，并协调华翔物业恢复车位租赁给孔维杰（150元／月），或至少恢复开通车辆出入卡（150元／月）；3、因孔维杰己缴纳费用，不同意按照一审判决第一项支付费用；4、要求妍明公司赔偿孔维杰被盗窃的两摩托车费用50%即2650元。事实和理由：2011年，在双方处理盗窃事件过程中，妍明公司在不通知孔维杰情况下强制性终止其车位租赁（150元／月），并高价转租给其他业主，并且在不通知孔维杰情况下强制性终止孔维杰的车辆出入卡，造成孔维杰出入极大不方便和重大损失。被上诉人妍明公司辩称：孔维杰的上诉理由与本案无关，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。妍明公司向一审法院起诉请求：1、判令孔维杰向妍明公司支付所欠管理费、水费、公摊费合计6015.7元及利息（以6015.7元为本金，以6%的年利率从起诉之日起计算至清偿日止）；2、判令孔维杰承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：孔维杰是广州市番禺区xx镇xx路xxxx花园10座2梯504房屋的业主。妍明公司系一从事房地产业的有限责任公司，其于2009年12月10日与广州市番禺区代鸿房地产有限公司（下称代鸿房地产公司）签订了《xxxx花园前期物业管理委托合同》，代鸿房地产公司通过投标的方式将广州市番禺区xx镇罗家村路段82号xxxx花园委托妍明公司实行物业管理，双方约定：由妍明公司负责对孔维杰所在的上述商住小区提供物业管理服务至2012年12月31日止，物业管理费由业主按其拥有物业的套内建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.70元/月.平方米；高层住宅1.00元/月.平方米（其中1、2座收费标准：0.90元/月.平方米）；露天汽车车位150元/个/月等等。妍明公司在物业管理区域内，提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用部位的运行维修、养护和管理，共用设备包括门岗及区内智能监控等；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；等等。本合同期满前贰个月，业主大会尚未召开的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，代鸿房地产公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。妍明公司的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按应收管理费20%的标准向代鸿房地产公司、业主支付违约金，业主或物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业管理费用的，应按所欠费用0.5‰/天的标准支付违约金。本合同期满前贰个月，业主大会尚未召开的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，代鸿房地产公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业”。因孔维杰从2011年1月起欠缴管理费及水费和水电分摊费，妍明公司经多次催缴无果，遂将孔维杰诉至一审法院。一审庭审时，妍明公司提交了一份由广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2010年3月19日出具的《xxxx花园前期物业管理中标备案回执》，用以证明其通过合法程序中标xxxx花园的物业管理服务；提交了一份由广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2012年12月20日出具的《复函》，用以证明其在涉案前期物业管理委托合同到期后因xxxx花园仍未选举成立业主委员会而继续管理该小区；提交了一份《物业管理费缴费清单》，用以证明孔维杰于2011年1月-2015年10月欠缴管理费5437.8元、2014年11月-2015年9月欠缴水费420.2元及2014年1月-2015年9月欠缴分摊水电费157.7元。孔维杰上述欠费期限及金额无异议，但认为同上述欠缴管理费来抵充其车辆损失、赔偿不能办理车辆出入卡的损失及恢复其车位租赁。并提交了《报警回执》、《发票》、《抗议与投诉书》、《出入卡》及《录音资料》，用以证明其两台摩托车孔维杰（购买价格为2025元和2750元），其后抗议孔维杰停止向其租赁车位及没有解决失窃车辆赔偿，以及于2014年10月-2015年9月间向孔维杰申诉要求解决上述问题对方一直没有回复。妍明公司对此认为，整个小区都不需要交纳摩托车管理费而仅提供场地，所以不应负责保管及赔偿义务；因孔维杰未缴纳物业管理费，故系统自动停止其车位使用。一审法院认为：孔维杰作为业主实际享受了妍明公司提供的物业管理服务，应当认定双方成立物业管理服务关系,妍明公司应当履行其物业管理义务,孔维杰亦应当履行缴交各项费用的义务。孔维杰2011年1月至2015年9月未向妍明公司支付管理费及欠缴自2014年11月至2015年9月水费、水电分摊费，妍明公司要求孔维杰支付其拖欠的管理费及欠缴水费、水电分摊费的诉请，具有事实和法律依据，予以支持。但鉴于双方此前就物业管理费的交纳问题存在争议，妍明公司在提供物业服务时也确实存在不足和需要提高之处，此情况亦是孔维杰未及时支付物业管理费的重要原因，故对妍明公司所主张的支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持。另一方面，小区业主应按时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，还会形成物业公司难以收回运营成本，物业服务质量进一步降低的恶性循环，故孔维杰提出的以欠缴费用来冲抵其失窃车辆损失等抗辩意见亦不能成立。孔维杰就其遭受的该财产损害，因涉及另一法律关系，孔维杰可另案主张。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、孔维杰应在本判决生效之日起十日内向妍明公司支付自2011年1月至2015年9月的管理费5437.8元及自2014年11月至2015年9月的欠缴水费、水电分摊费577.9元；二、驳回妍明公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元由孔维杰负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，孔维杰向本院提交了妍明公司出具的收据及发票原件，拟证明其已缴纳了2014年2月份的管理费95.43元、2014年1月至2016年12月的水费998.15元、2014年11月至2016年6月的水电分摊费270.97元。经质证，妍明公司对上述单据的真实性无异议。本院认为：妍明公司为涉案小区的前期物业管理服务企业，其与代鸿房地产公司签订的《xxxx花园前期物业管理委托合同》对小区业主具有约束力。孔维杰作为小区业主实际享受了妍明公司提供的物业管理服务，根据权利对等原则，孔维杰亦应当履行缴交各项费用的义务。对于一审判决孔维杰应支付自2011年1月至2015年9月的管理费5437.8元的问题，由于孔维杰二审提交的单据证明其已缴纳了2014年2月份的管理费95.43元，故该笔款项应从其应缴管理费金额中扣除。另孔维杰提交的单据反映其2014年11月至2015年9月期间的水费、水电分摊费均已缴纳，故对于一审该判项予以改判。至于孔维杰上诉提出的要求妍明公司赔偿车辆出入卡造成的损失、交接车辆出入卡及赔偿被盗窃的车辆损失等上诉请求，因已超出本案一审审理范围，二审中对此不予调处，孔维杰可另案主张。综上所述，孔维杰的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实基本清楚，但由于二审中出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第798号民事判决第二项；二、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第798号民事判决第一项为：孔维杰应在本判决送达之日起十日内向广州妍明物业管理有限公司支付自2011年1月至2014年1月及2014年3月至2015年9月的管理费5342.37元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由孔维杰负担。二审案件受理费50元，由孔维杰负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年八月二十三日书记员 邹凌青