河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0104民初2610号 原告（执行案外人）：杨俊玲，女，1981年10月22日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：霍灿英、马增川，河北海岳律师事务所律师。 被告（申请执行人）：沈妮娜，女，1978年1月15日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：贾卧龙，男，与被告沈妮娜系同事关系。 被告（申请执行人）：陈朝，男，1990年1月23日出生，汉族，住安国市药市。 被告（申请执行人）：丁书印，男，1952年6月4日出生，汉族，住邢台市桥西区。 被告（被执行人）：北京博达房地产开发有限公司沧州分公司，住所地沧州市新华区北环东路三里庄农资公司，统一社会信用代码：911309007713115955。 主要负责人：赵剑，该分公司经理。 被告（被执行人）：鑫港投资集团有限公司，住所地河北省沧州市新华区北环东路三里庄农资公司仓库，统一社会信用代码：91130902598256261T。 法定代表人：张军洪，该公司执行董事。 被告（被执行人）：北京博达房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城北科技园区富康路甲22号，统一社会信用代码：91110114722661003B。 法定代表人：司融然，该公司执行董事。 原告杨俊玲与被告沈妮娜、陈朝、丁书印、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司（以下简称博达沧州分公司）、鑫港投资集团有限公司（以下简称鑫港公司）、北京博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告杨俊玲的委托诉讼代理人霍灿英、马增川，被告沈妮娜的委托诉讼代理人贾卧龙，被告丁书印到庭参加诉讼。被告陈朝经本院传票传唤，被告博达沧州分公司、被告鑫港公司、被告博达公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨俊玲向本院提出诉讼请求：1.停止对沧州市新华区三里家园23-2-1003号房产的拍卖，并予以解除查封；2.确认上述房产为原告合法购买，买卖合同合法有效。事实和理由：2011年10月13日，原告与被告博达沧州分公司签订《意向客户确认单》，购买该被告开发的位于沧州市新华区，约定购房款374400元，原告已付款186912元。在被告沈妮娜、丁书印、陈朝与被告博达公司、博达沧州分公司、鑫港公司借款合同纠纷一案中，石家庄市桥西区人民法院（以下简称桥西法院）查封了上述房屋。原告对此提出案外人执行异议，桥西法院作出（2017）冀0104执异58号执行裁定，驳回原告提出的执行异议。原告与被告博达沧州分公司签订的《意向客户确认单》合法有效，且购房行为先于法院查封。 被告沈妮娜、丁书印共同辩称，1、原告提交的《意向客户确认单》无出卖方签章，无交房日期等合同主要内容，不能视为有效的商品房买卖合同。2、原告交纳的购房款的证据不足，无足额的银行打款记录，且不足购房款50%；3、未提供所购涉案房产为夫妻二人唯一住房的证明，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条的规定，应驳回原告的诉讼请求。 被告陈朝、博达公司、博达沧州分公司、鑫港公司未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《意向客户确认单》、被告博达沧州分公司出具的收据、银行卡历史交易明细及沧州市运河区禄润机械加工厂（以下简称禄润加工厂）、原告结婚证、房产查询告知单、博达沧州分公司出具的《承诺书》及《协议书》等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于《意向客户确认单》。该证据虽无被告博达沧州分公司公章，但有置业顾问及经理签字，且同日该被告向原告出具的收据上加盖了该被告财务专用章，收据记载的房号与确认单一致。此外，与原告同期购买该被告三里家园房产的其他购房人所持有的《意向客户确认单》亦均没有被告签章，说明《意向客户确认单》不签章、收据加盖其财务专用章符合被告博达沧州分公司的交易习惯，故应认定此证据的真实性。 2、关于原告提供的银行卡账户交易明细及禄润加工厂的证明，银行卡交易明细显示2011年9月12日支取现金11万元，2011年10月13日向被告博达沧州分公司时任负责人孙森义打款2万元；禄润加工厂证明主要内容为原告及丈夫系该厂职工，因购房支取2010年3月至2011年10月的全部工资5万元。原告称第一笔取款日向被告博达沧州分公司交现金11万元，后于2011年10月13日通过银行打款及现金共计交付186912元，被告博达沧州分公司将上一份收据收回重新开具收据。结合被告博达沧州分公司出具的收据及原告向该被告负责人孙森义账户打款的事实，应认定原告提交的支付房款的证据属实，故对原告提交的这组证据的真实性予以确认。 综合以上证据，本院对原告所述签订《意向客户确认单》并交纳首付款186912元的事实予以确认。《意向客户确认单》约定了房号及购房总价，未约定交房时间。确认单落款“经理签字”处有“杨高”签名，右上角写有：“首付50%贷款购房按九八折优惠杨高”。 另查，被告博达公司沧州分公司于2014年2月取得三里家园项目23号楼商品房预售许可证，本院于2016年3月29日查封时涉案房产登记在该被告名下。2013年9月16日、2014年12月7日，被告博达沧州分公司两次出具《承诺书》，承诺自购房人交款时间起算满30个月后开始计算补偿金，2014年5月1日前按实际交款日万分之四计算，2014年5月1日之后按日万分之五补偿。2015年4月10日该被告出具《协议书》，承诺23号楼于2015年8月25日正式交房，于2015年8月30日前一次性以现金方式付清所欠违约金。 原告与李炳波系夫妻关系，根据沧州市不动产登记中心出具的《不动产登记查询结果》，截止2017年8月14日，未查到二人房屋登记信息。 本院认为，原告与被告博达沧州分公司在本院查封前签订了《意向客户确认单》并交纳了部分房款，但本院查封涉案房产时，房产仍登记在被告博达沧州分公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”1、关于《意向客户确认单》能否视为有效的商品房买卖合同问题。原告与被告博达沧州分公司签订了《意向客户确认单》，尚未签订正式的商品房买卖合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告已按约向被告博达沧州分公司交纳部分购房款，虽《意向客户确认单》未约定交房时间，但后期该被告向23号业主做出了2015年8月25日正式交房的承诺，故应认定原告与被告博达沧州分公司之间签订了合法有效的商品房买卖合同。2、原告与被告博达沧州分公司约定购房款374400元，同时被告方销售经理杨高确认首付50%按九八折优惠，据此计算总房款为366912元，原告交纳首付款186912元，已超过购房款的50%。3、原告与其丈夫的住所地为沧州市辖区，经当地不动产登记部门查询二人名下无其他用于居住的房屋。综上，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告第二项诉讼请求已包含在第一项诉讼请求当中，不再单独处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、不得执行沧州市新华区三里家园23-2-1003号房产； 二、本院（2017）冀0104执异58号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本案申请费80元及公告费600元，由六被告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李彦红审判长李彦红 人民陪审员 梁   增   兵 人民陪审员 李   桂   华 二〇一七年八月十四日 代书 记员 刘       杰