北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6097号上诉人（原审被告）：王洪超，男，1963年4月1日出生，汉族，北京市龙苑方达有限责任公司艺术总监，住北京市通州区。委托诉讼代理人：苑筱芳（王洪超之妻）。被上诉人（原审原告）：北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司，经营场所北京市西城区太平桥大街96号04层D-503。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。上诉人王洪超因与被上诉人北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初13028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。王洪超及其委托诉讼代理人苑筱芳、中海物业公司之委托诉讼代理人李欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王洪超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中海物业公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由中海物业公司承担。事实和理由：一审法官在案件审理之前就已经决定了如何判决，在一审开庭之前法官就给我打电话让我按照4.60元/建筑平方米/月的标准交纳物业费，违反了法官准则。中海物业公司不是独立的法人单位，不是财务独立核算的单位，没有资格作为原告，只有中海物业公司的上级单位北京中海物业管理有限公司才有资格作为原告。本案是物业服务合同纠纷，应以合同约定为依据收取物业费，一审判决依据黎伟案作为判决的依据处理错误。前期服务合同仍然有效，应当按照合同约定履行。中海物业公司单独涨价没有第三方参与，其涨价不应予以采纳。中海物业公司采用非正当手段催收物业费，对于此行为小区业委会和部分业主已经上访，法院不能给带有黑社会色彩的中海物业公司充当保护伞。涉案小区2014年成立业委会后多次欲召开业主大会，但都被中海物业公司以非正当手段破坏而未能召开。业委会希望能与中海物业公司签订4.60元/建筑平方米/月标准物业费的物业服务合同，但中海物业公司拒绝签4.60元/建筑平方米/月标准的物业服务合同，担心其巨额公共收益曝光。中海物业公司的公共收益高达3600多万元，但没有给过业主一分钱，我们可以不交纳物业费。中海物业公司不将地下停车位提供给业主使用。我同意按照4.60元/建筑平方米/月的标准交纳物业费，但中海物业公司要和我签订4.60元/建筑平方米/月标准的合同，现在中海物业公司的服务连3.60元/建筑平方米/月的标准都达不到，按照4.60元/建筑平方米/月的标准收物业费不合理。物业费涨价需要将服务标准写在合同里，涨价应该由北京中海物业管理有限公司涨价，而不是中海物业公司涨价。2018年6月我未收到过中海物业公司的快递，中海物业公司起诉超过了诉讼时效。2014年12月23日业委会的通报让我们业主按照3.60元/建筑平方米/月标准缴纳，不按照4.60元/建筑平方米/月标准缴纳，2014年我也曾经以4.60元/建筑平方米/月标准交过，我就是看到了业委会的通知后才按照3.60元/建筑平方米/月标准交的。中海物业公司辩称，同意一审判决，不同意王洪超的上诉请求。我公司是北京中海物业管理有限公司的分公司，实际为涉案小区提供物业服务，我公司有权以自己的名义提起诉讼。涉案小区的涨价行为发生在2014年、2015年，该涨价已经经过法院审核并认可，涨价后小区95%以上的业主都是按照4.60元/建筑平方米/月的标准缴纳物业费，业主委员会在涨价当时即存在，小区绝大多数业主均认可涨价行为，只有业主委员会以黎伟为主的几个业主委员不同意涨价，小区95%以上的业主在业委会成立的情况下均同意按照4.60元/建筑平方米/月的标准交纳物业费，所以一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求法院维持。中海物业公司向一审法院起诉请求：判令王洪超向中海物业公司缴纳自2015年1月1日至2019年12月31日期间欠缴的物业费9476.80元、违约金（以拖欠金额为基数，按合同约定的日千分之三的标准，自2016年1月起至实际给付日止）；诉讼费用由王洪超承担。一审法院认定事实：北京市西城区“中海凯旋”小区由中海物业公司提供物业服务。王洪超系该小区业主，其房屋坐落于该小区4号楼3门501号（下称涉案房屋），房屋建筑面积为154.61平方米。2005年6月3日，王洪超（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定：物业管理服务费为3.60元/建筑平方米/月；每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用；其他有偿服务费用包括有地下车位管理服务费、临时停车费、业主的特约有偿服务费用；符合相关法规、政策的其他有偿服务费用及受有关部门或单位的委托，部分代收代缴服务，收费标准执行政府规定；甲方违反协议未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。关于物业费标准问题。中海物业公司主张，2014年5月1日起，小区物业费标准已由原来的3.60元/建筑平方米/月调整为4.60元/建筑平方米/月。为此，中海物业公司提交了（2017）京02民终4152号民事判决书、（2018）京民申444号民事裁定书，该部分裁判文书显示：与王洪超同一小区的另外一位业主黎伟就物业费问题曾与中海物业公司产生纠纷形成诉讼，双方就物业费应按3.60元/建筑平方米/月计算，还是按4.60元/建筑平方米/月计算存在争议。经过审查，法院认定：首先，涉案小区物业服务收费标准是实行市场调节价，对于实行市场调节价的物业收费，法律并不禁止物业企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前调整物业服务费价格。其次，综合在案证据可以显示出小区业主应已获悉中海物业公司上调物业服务费价格的要求，此外结合2014年度、2015年度的小区物业服务费缴费情况可以反映出远超半数的小区业主实际接受并依照新的物业服务费标准交纳了物业服务费。综合上述因素，对于中海物业公司要求黎伟按照上调后的物业服务费标准（注：4.60元/建筑平方米/月）交纳2014年5月1日至2015年12月31日间物业服务费差额的诉讼请求，法院予以支持。黎伟不服（2017）京02民终4152号民事判决书向北京市高级人民法院申请再审，法院做出裁定驳回了黎伟的再审申请。王洪超对中海物业公司出示的（2017）京02民终4152号民事判决书、（2018）京民申444号民事裁定书不予认可，并表示这些裁判文书系他人所涉文书，不能作为本案争议的依据。黎伟进行诉讼时还未成立业委会，但现在已成立业委会。王洪超上调物业费标准的真实性、关联性、合法性均不认可。中海物业公司提交的判决书仅解决了2014、2015年度的物业费，此后中海物业公司再无依据，中海物业公司涨价不合法。为此，王洪超提交了2015年11月西城区金融街街道办事处关于中海凯旋小区第二次业主大会议题的指导意见、中海凯旋小区业委会说明、金融街街道办给黎伟的答复告知书、登记回执、西城区房管局政府信息公开申请答复书。针对王洪超提交的该部分证据，中海物业公司表示，王洪超出示的该部分证据黎伟案件中也作为证据提交过，不能证明涨价不合法。另查，按4.60元/建筑平方米/月核算王洪超每年应交物业费数额为：4.6*12*154.61=8534.47元。关于2015年至2019年期间实际交纳物业费的情况。中海物业公司主张，2015年至2019年期间王洪超分别实交6649.20元、6709.15元、6479.15元、6679.15元、6679.15元。王洪超表示，2015年至2019年期间我实交物业费数额分别为6679.15元、6679.15元、6689.15元、6679.15元、6679.15元。综合双方该部分意见可知，2015年、2016年实际交费总数一致，2018年、2019年实际交费情况无争议，双方所述2017年交费数额差210元。针对2017年差额210元，中海物业公司表示，认可王洪超共交费6689.15元，但其中包含180元公共照明费、30元垃圾清运费应从物业费中扣除。对此，王洪超表示，2017年我就是交了6689.15元物业费，如果忘交照明费、垃圾清运费我可以补交，不和物业费混在一起。王洪超提交的交费凭证显示，王洪超按年度向中海物业公司交纳物业费等费用。再查，诉讼中，王洪超主张，中海物业公司本次起诉过了诉讼时效。对此，中海物业公司表示，我公司每年都有催缴，没有过诉讼时效。为此，中海物业公司提交了催款通知函、邮单。该部分证据显示，2018年6月21日，中海物业公司曾通过邮寄方式向王洪超发送催款通知，催收2018年6月20日前拖欠的物业费、违约金，收件地址为涉案房屋。针对中海物业公司该部分证据，王洪超表示，我并未收到该快递，催款通知上亦无公章。中海物业公司向法院提交本次诉讼起诉状的时间为2020年3月9日。一审法院认为，中海物业公司为王洪超名下房屋所在小区提供物业服务，双方签有前期物业服务协议，双方之间存在物业服务合同关系，王洪超名下房屋建筑面积154.61平方米，法院对此予以确认。双方之间的物业服务合同合法有效，对双方具有法律约束力。关于2015年至2019年实交物业费情况。根据双方陈述意见及相关证据可知，2015年至2019年期间王洪超已按年度为单位向中海物业公司交纳部分物业费：2015年、2016年、2018年、2019年每年实交6679.15元。2018年的6689.15元中双方虽对是否包含180元公共照明费、30元垃圾清运费存有分歧，但中海物业公司主张包含当年相应费用的意见，与王洪超所称可以另行补交相应费用的意见，并无实质区别，为免不必要的讼累，法院认定2018年王洪超交纳费用中包含当年180元公共照明费、30元垃圾清运费。关于欠交物业费的问题。基于上述实交物业费的认定意见，解决欠交物业费问题的争议焦点在于，物业费标准按3.60元/建筑平方米/月计算，还是按4.60元/建筑平方米/月计算。根据已生效的（2017）京02民终4152号民事判决书的认定意见可知，经过认真查证，法院已认定涉案房屋所在小区物业费标准自2014年5月1日起已调整为4.60元/建筑平方米/月。王洪超对此虽不予认可，并强调涨价不合法，但其抗辩意见缺乏依据及相应反证，对其意见法院不予采纳。中海物业公司要求按4.60元/建筑平方米/月核算王洪超应交物业费数额，并主张2015年至2019年期间物业费差额的诉讼请求，于法有据。关于王洪超提出中海物业公司诉讼请求超过诉讼时效的问题。中海物业公司在本案中主张的最早一笔物业费差额系2015年物业费差额，根据上述查明的王洪超按年度交纳物业费的情况可知，中海物业公司知道或者应当知道收取2015年物业费的权利被侵害应自2016年1月起算。依据该部分请求诉讼时效起算的情况，根据《民法总则》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定可知，中海物业公司主张2015年度物业费差额的诉讼请求的时效至2018年年底才届满。中海物业公司提交的2018年6月催款通知函、邮单显示，中海物业公司在时效届满前曾向涉案房屋地址邮寄过催款函向王洪超主张过权利，结合本案争议情况，法院认定中海物业公司主张权利的行为发生时效中断的法律效果。王洪超虽否认收到催款函、强调催款函上无公章的意见，不足以否定中海物业公司主张权利行为所生诉讼时效中断的法律效果。2020年3月中海物业公司以诉讼方式继续主张权利，未超诉讼时效。所以，中海物业公司要求王洪超支付物业费差额的诉讼请求，法院予以支持。王洪超的抗辩意见，法院不予采纳。关于违约金问题。鉴于本案中双方就物业费标准存在分歧，王洪超并非恶意拖欠全部物业服务费用，故对于中海物业公司要求王洪超支付本案所涉违约金的诉讼请求，法院不予支持。需要特别说明的是，涉案房屋所在小区物业费标准已有法院生效判决予以确认，在该收费标准未经法定程序调整前，王洪超有义务按该标准交纳物业费。本案纠纷处理完毕后，王洪超若仍以收费标准为由欠交物业费的，应承担相应违约责任。综上，一审法院判决：一、判决生效之日起三日内，王洪超向北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付二零一五年至二零一九年期间欠付的物业费9476.60元。二、驳回北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，王洪超于二审庭审中提交如下证据：1.关于《北京中海物业中海凯旋分公司是否接受续聘的商讨函》的复函，证明只有中海物业公司与开发商签的前期物业服务合同为有效合同。中海物业公司质证称真实性认可，证明目的不认可，关于续聘问题与本案是否交纳物业费无关。2.6张照片，证明中海物业公司挨家挨户敲门吓唬业主交物业费，是黑社会行为。中海物业公司质证称真实性无法核实，证明目的与本案无关，而且发生在黎伟的生效判决之前，如果有这些情况影响涨价，生效判决也会作出认定。3.短信截屏，证明一审法院帮助中海物业公司催缴物业费，一审法院是黑社会的保护伞。中海物业公司质证称真实性不认可，证明目的也不认可，涉案小区一共只有十多名业主按照3.60元/建筑平方米/月标准交纳物业费，我公司只起诉了这些。4.2张有警车的照片，证明中海物业公司为了不让我们开业主大会而搞破坏。中海物业公司质证称与本案无关。5.2015年会议纪要，证明中海物业公司的公共收益很高。中海物业公司质证称此证据只是要求提供材料和明细，无法证明有重大的公共收益，人防车位由开发商享有收益权，与我公司无关。6.3张表格，证明中海物业公司将车位无偿提供给领导使用。中海物业公司质证称真实性不认可，证明目的不认可，人防车位谁开发谁利用，开发商享有车位的收益权，与我公司无关。7.前期物业服务合同，证明如果要涨价要以书面的形式，但现在并没有书面的形式。中海物业公司质证称真实性无法核实，证明目的不认可。8.2014年12月23日中海凯旋小区业主委员会第一次会议通报，证明业委会要求我们按照3.60元/建筑平方米/月的标准交纳物业费。中海物业公司质证称这是发生在黎伟生效判决之前，广大业主没有按照业委会的要求交纳物业费，是按照4.60元/建筑平方米/月的标准交纳的物业费，只有极少数人按照3.60元/建筑平方米/月标准交纳，业委会没有业主大会授权的情况下无权决定物业费的收费标准。本院认为，本案中，王洪超认可涉案小区由中海物业公司实际提供物业服务，亦同意按照4.60元/建筑平方米/月的标准交纳物业费，鉴于生效判决对涉案小区的物业费交纳标准予以确认，双方对一审法院认定的物业费差额部分的数额亦无异议，本院对一审判决不持异议。王洪超以未签订书面合同作为拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立。至于王洪超上诉称中海物业公司主体资格不适格一节，中海物业公司依法设立并领取营业执照，符合民事诉讼法关于诉讼主体资格之要求，王洪超的该上诉主张不成立。王洪超另于一审审理中提出诉讼时效抗辩，一审法院已经进行了详细的分析论述，本院对此不再赘述，中海物业公司不存在明显怠于行使权利之情况。如王洪超认为中海物业公司所提供的物业服务存在不符合收费标准之情况以及对公共收益情况所提异议，均涉及小区全体业主利益，可通过业主委员会另行主张权利。王洪超另主张本案应当发回重审，但其提出的理由不符合法定的发回重审条件，本案基本事实清楚，不存在严重违反法定程序之情况，王洪超的上诉请求不能成立。综上所述，王洪超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王洪超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年七月一日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞