云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终4190号上诉人（原审被告）：李剑，男，1986年7月12日出生，汉族，云南省曲靖市人，在优选广告有限公司工作，住云南省昆明市五华区，被上诉人（原审原告）：云南木易洋物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市高新技术开发区R3-2地块经典名居2栋裙楼一层商铺。法定代表人：沙美仙，董事长。委托诉讼代理人：刘晓光，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭成，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。上诉人李剑因与被上诉人云南木易洋物业服务有限公司（以下简称：木易洋公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李剑、被上诉人木易洋公司的特别授权代理人刘晓光、彭成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李剑上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回木易洋公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由木易洋公司承担。事实和理由：1、案涉房屋没有达到验收标准，木易洋公司没有履行法定交房义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目应当由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，开发商出具的《D区交房承诺书》也表示交付的房屋应通过相关部门验收，而木易洋公司提交的《竣工验收合格证明书》并不能证明“经典双城”项目已经验收合格，实际上该小区没有摄像头、没有门禁、楼层消防未通水，明显不符合上述条例规定及承诺书约定的交房条件，并且，李剑所签字的前期物业服务协议，是开发商在不具备交房条件的情况下强制李剑入伙所签订的格式条款，依法应属没有生效的协议，且该协议未约定计费起始时间，违反昆明市贯彻云南省物业服务收费管理实施办法第六条的规定，导致无法计算起收点。2、减免物业服务费的具体开始时间约定不明。木易洋公司因延迟交房，在2014年6月6日向业主发出的致歉信中承诺“自正式交房公告之日起物业费用减免一年”，而开发商一直未发出正式的交房公告，也未办理交房手续，一审法院以“入伙办理时间”推算双方物业服务合同开始时间为2015年2月1日不符合“承诺”，也没有法律依据。木易洋公司答辩称，双方签订的物业合同合法有效，李剑享受了木易洋公司提供的物业服务却未支付物业费；至于李剑提出的房屋瑕疵和竣工验收问题，均是其与开发商之间的法律关系，本案系物业服务合同纠纷，李剑不能据此抗辩木易洋公司，且木易洋公司提交的竣工验收合格证明书足以证实案涉房屋是在竣工验收合格后才与业主办理交房手续的。故李剑的上诉理由和请求均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。木易洋公司向一审法院起诉请求：1、李剑支付2016年1月31日至2017年1月30日的物业管理费2359元；2、由李剑承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月23日，云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称：经典公司）与木易洋公司签订《经典双城D地块住宅项目物业管理委托合同》，约定经典公司委托木易洋公司对经典双城D地块住宅项目提供物业管理服务，项目交付物业时间为：因项目工程进度原因，可能相应提前或延迟，最终交付时间以经典公司正式通知时间为准。合同还对物业服务管理事项进行了约定，并约定物业服务费及其他费用采用包干制服务模式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容由木易洋公司按照以下标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由木易洋公司向业主收取，标准：1、综合服务费2.18元/㎡/月（物业基础服务费1.38元/㎡/月、住宅自来水二次加压费0.25元/㎡/月、电梯运行维护费0.55元/㎡/月）；2、露天车位按国家政策标准；3、车库车位360元/个/年；4、项目共用停车场、花园平台产生的人工及能耗成本，住宅部分人工成本按55%的比例进行分摊，能耗费用按75%的比例进行分摊等。委托管理期限自2014年6月15日零时起生效至木易洋公司与业主委员会或业主委员会与物业公司依法另行签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2015年3月1日，木易洋公司与李剑签订《经典双城（D区）前期物业服务协议》，约定依据物业管理条例规定，物业服务费按产权面积，以李剑与开发商约定的合同交房时间起计收，收费标准（按产权面积）为：住宅1.38元/㎡/月、自来水二次加压费0.25元/㎡/月、电梯使用费0.55元/㎡/月；缴费方式为首次预缴一年，以后可按年度缴费，缴费时间为上次交纳物业服务费到期前30日内。李剑空置房屋由李剑按物业服务费标准全额向木易洋公司交纳。签订协议至今，李剑并未向木易洋公司交纳物业管理费。另外，根据商品房买卖合同登记备案表记载，李剑系经典双城D地块6幢34层3403号房屋买受人，房屋建筑面积为90.18平方米。2014年6月6日，经典公司向经典双城D区业主发出延期交房的致歉信，并承诺各位业主自正式交房公告之日起物业费用减免一年。2015年1月15日，经典公司发出入伙公告，载有“我公司开发的经典双城D区商品房现已完成验收，具备合同约定的交付条件。现定于2015年1月31日正式办理入伙手续；届时请各位业主按照我公司通知的具体时间并备齐入伙所需的材料前往经典双城D区商品房集中交付中心，正式办理入伙手续”的文字。庭审中，木易洋公司认可已经免除业主一年的物业管理费。另外，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位以及施工单位签字盖章的《竣工验收合格证明书》中，载有经典双城D地块二标段竣工验收日期为2015年1月28日，验收结论为合格。一审法院认为，本案系物业服务收费纠纷。首先，关于物业服务收费标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，经典公司作为建设单位与木易洋公司签订的《经典双城D地块住宅项目物业管理委托合同》，以及木易洋公司与李剑签订的《经典双城（D区）前期物业服务协议》，对物业服务费用进行了约定，且约定的标准一致，而李剑作为经典双城D地块6幢34层3403号房屋买受人，其法律地位相当于业主，故涉案协议中的物业服务费用条款对李剑具有法律约束力。其次，关于物业服务收费数额。依据房屋的竣工验收时间（2015年1月28日）、经典公司发出的入伙公告、经典双城D区业主办理入伙手续的时间以及经典公司承诺业主免交一年物业管理费的事实，结合诉讼请求的截止日期，一审法院确定3403号房屋以业主为给付义务人的、具有合法性的物业服务收费期间为2016年3月1日至2017年1月30日，共计11个月；再依据双方所签协议的约定，收费标准（按产权面积）为：住宅1.38元/㎡/月、自来水二次加压费0.25元/㎡/月、电梯使用费0.55元/㎡/月，一审法院对3403号房屋（产权面积为90.18平方米）的物业服务费用计算如下：⑴2016年3月1日至2017年1月30日期间为1368.93元：1.38元/月×90.18平方米×11月，⑵电梯运行维护费545.59元：0.55元/月×90.18平方米×11月，⑶二次加压费248元：0.25元/月×90.18平方米×11月，共计2162.52元。据此，一审法院依照《物业管理条例》第二条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：“被告李剑应于本判决生效后十日内向原告云南木易洋物业服务有限公司支付经典双城D地块6幢34层3403号房屋（建筑面积90.18平方米）2016年3月1日至2017年1月30日期间的物业服务费用2162.52元。”二审中，李剑除了对《竣工验收合格证明书》提出异议外，对其余事实均无异议；木易洋公司则对一审确认事实无异议。由于李剑并未就其所提异议提交任何确实有效的反驳证据加以证实，故本院对李剑提出的事实异议不予采信。进而，二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。另，二审庭审中，双方共同确认李剑实际领取案涉房屋钥匙的时间是2015年3月1日，本院对此予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：李剑是否应向木易洋公司支付物业服务费。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”由此可见，作为案涉物业买受人的业主李剑，依法负有向物业服务提供人木易洋公司支付合同约定的物业服务费用的法定义务。而根据本案查明的法律事实，包括案涉房屋在内的经典双城D地块二标段已经建设单位组织相应勘察、设计、监理及施工单位于2015年1月28日竣工验收合格；作为该房地产项目开发商的经典公司于2015年1月15日发出公告，通知该地块的物业买受人于2015年1月31日办理接房手续；案涉物业买受人李剑则于2015年3月1日领取了房屋钥匙，实际占有使用了案涉物业，并木易洋公司与李剑签订了《经典双城（D区）前期物业服务协议》。进而，本案事实符合上述条例规定的情形，李剑应当向木易洋公司履行支付物业服务费的法定义务。至于李剑提出案涉房屋尚未竣工验收合格、不具备法定交房条件，故其不应支付物业服务费的上诉诉求，基于合同相对性的基本原则，负有交房义务并承担房屋瑕疵担保责任的相对方应是与李剑签订商品房买卖合同的出卖人经典公司，而非提供物业服务的木易洋公司，即李剑不能以案涉房屋因是否具备法定交房条件所产生的房屋买受人的抗辩权利对抗木易洋公司，与此同时，木易洋公司提交的《竣工验收合格证明书》足以证实包括案涉房屋在内的小区已经竣工验收合格，有效反驳了李剑提出的案涉房屋尚未竣工验收的主张，故李剑的该项上诉诉求不成立，本院不予支持。李剑还提出其与木易洋公司签订的《经典双城（D区）前期物业服务协议》因属格式条款而不生效的上诉诉求，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”由此可见，当事人签订的格式条款并非当然无效或者不生效，李剑以双方所签物业服务协议系格式条款为由主张协议不生效的上诉诉求不成立，本院不予支持；与此同时，该物业服务协议系双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，并无免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，也未侵害第三人和社会公共利益，该物业服务协议成立并合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照该协议书的约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。故而，一审判决根据经典公司与木易洋公司签订的《经典双城D地块住宅项目物业管理委托合同》以及木易洋公司与李剑签订的《经典双城（D区）前期物业服务协议》，所约定的物业服务费用计收标准，按照李剑所购物业的建筑面积90.18平方米，确定李剑应支付2016年3月1日至2017年1月30日的物业服务费为2162.52元，有事实和法律依据，本院予以维持。并且，一审判决结合案涉房屋的竣工验收时间（2015年1月28日）、经典公司发出的入伙公告（2015年1月15日）、经典双城D区业主办理入伙手续的时间（2015年1月31日）、李剑实际接房的时间（2015年3月1日），以及经典公司和木易洋公司承诺免交一年物业管理费的事实，确定案涉物业免交一年服务费后的起算时间为2016年3月1日，充分体现了公平、等价有偿和诚实信用的基本原则，故李剑提出的该项上诉诉求不成立，本院不予支持。综上所述，李剑的上诉诉求均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人李剑负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 余 锋审判员 方 玲审判员 邓林春二〇一七年八月九日书记员 吴 帅