河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终9126号上诉人（原审被告）：王鹏展，男，1992年3月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘超，河南龙图律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡伟华，男，1969年12月17日出生，汉族。上诉人王鹏展因与被上诉人胡伟华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2016）豫0182民初6082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人王鹏展的委托诉讼代理人刘超，被上诉人胡伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鹏展上诉请求：依法撤销河南省荥阳市人民法院（2016）豫0182民初6082号民事判决，将本案发回重审或改判驳回胡伟华的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。王鹏展与胡伟华之间的房屋买卖纠纷在本案诉讼前双方已经处理完毕，即王鹏展除返还胡伟华购房款86万元，另支付胡伟华1万元利息，而胡伟华将房屋买卖合同交还给王鹏展，双方就房屋买卖一事已无其他纠纷。对上述事实，有当时参与协调的王书仁、张怀玺以及张玉华亲自出庭作证，证明胡伟华同意上述处理结果，不存在没有处理完毕的问题。双方在协商解除房屋买卖合同时，胡伟华认为双方都有过错，曾提出让王鹏展赔偿违约金3万元，但胡伟华明知房屋不是王鹏展的，却让王鹏展签订合同，王鹏展不愿意赔偿违约金，经王书仁、张怀玺等人说和，双方同意给胡伟华1万元作为违约赔偿，胡伟华收到退回的购房款86万元和赔偿金1万元后，把签订的房屋买卖合同交给中间人王书仁，王书仁转交给了王鹏展，此事就此了结。因王书仁与胡伟华是老乡，双方对王书仁出面去协商处理此事都认可，因此，在退款、支付1万元利息和交出房屋买卖合同后，胡伟华向王书仁保证不会反悔。一审法院仅以胡伟华不认可该1万元属于纠纷完全解决的赔偿，以及胡伟华交出的房屋买卖合同不是原件为由，认定双方的纠纷还没有处理完毕，属于认定事实错误。王鹏展是怀着诚意去解决问题，由王书仁亲自经办，如果不是最后商定赔偿损失1万元利息，那王书仁作为中间人就没有起到任何作用，这与事实严重相违背。关于胡伟华交给王书仁的合同系原件或者复印件的问题，因王书仁当时没有见过原始合同，胡伟华给王书仁的合同带有红色指印，在一审开庭时胡伟华称是彩色复印件，王鹏展才发现不是原件，这也充分证明胡伟华确实同意了调解意见，交出了房屋买卖合同，胡伟华用欺骗手段交出的复印件并不影响最终处理事实的存在。双方在陈述协商处理买卖纠纷的情节基本一致，胡伟华起诉到法院是其单方反悔，依法不应当支持其诉讼请求。二、一审法院认定王鹏展承担80%的违约责任没有事实和法律依据。根据庭审查明的事实，签订合同的房子并不是王鹏展的，且王鹏展在签订合同时已经告知胡伟华（见合同中“乙方经过实地勘验和审阅相关资料”），王鹏展还没有取到这个房屋所有权，只能等到房屋权利人同意才能买卖，胡伟华利用王鹏展年纪轻、不懂得如何买卖房屋，非让王鹏展签订合同。合同签订之后，王鹏展就告诉胡伟华这个房子不能买卖，但胡伟华逼着王鹏展收钱，并把钱丢到胡伟华车上。王鹏展家人为处理该纠纷，通过中间人王书仁、张怀玺协调将该事解决了，双方同意该处理结果，胡伟华对结果的反悔不适用买卖合同中的违约条款，一审法院的处理没有法律依据，请求二审法院依法处理。胡伟华辩称：一、王鹏展称双方之间的纠纷已经彻底解决系虚假陈述，应当驳回其上诉，维持原判。1.王鹏展与胡伟华之间私交很好。2016年8月，胡伟华因想要买房，王鹏展称其在荥阳意墅蓝山小区有一套闲置的房子，以83万元的价格挂在中介三个月没有卖出去，后王鹏展带胡伟华及家属去看了三次房子，胡伟华有购买的意向，要看房子的证件，王鹏展称房子是其母亲给他买的，房本不在王鹏展手中，其母亲去山东了，暂时不能看房本。胡伟华因为与王鹏展是熟人关系，就没再追要。后来，王鹏展说已经和其母亲商量好以86万元的价格成交，由书写合同的老董作证。2.双方对房屋的价格达成一致意见后，就找荥阳市第二人民医院负责建楼的老董起草了一份简易合同，在征求双方之间的意见后，将违约金为总房价的10%。合同签订后，胡伟华支付给王鹏展5万元现金，第二天，胡伟华又给王鹏展转账41万元，胡伟华在2016年9月23日将全部款项支付给了王鹏展，王鹏展出具了收条一份，并口头承诺于10月8日去房管局办理过户手续。3.2016年10月份因荥阳市房价上涨，王鹏展不同意出卖该房子，并且说房子不是自己的名字，没有处分权，不能卖该房子。随后胡伟华去意墅蓝山物业处咨询到该房屋登记人是刘建民，刘建民说该房子已经卖给了王鹏展，没有过5年的期限，因过户要缴纳很多税，就一直没过户。4.因双方不能履行合同内容，就协商处理该事情，王鹏展派中间人王书仁来协商处理，王鹏展愿意退回86万元购房款，并支付一个半月的利息1万元，之后王鹏展通过其母亲账户向胡伟华账户转账86万元，另支付1万元利息，但未支付违约金8.6万元，王书仁想通过让胡伟华在协议上签字将该事了结，胡伟华称违约金的问题不解决就不签字，之后胡伟华就先收下86万元房款和1万元利息，并未放弃违约金部分。胡伟华在收据上明显的记载“收到王鹏展退回房款86万元及此款使用一个半月的利息1万元，共计87万元”，经王书仁调解，该纠纷只是解决了一部分，违约金事项没有解决，为此双方才发生纠纷。二、王鹏展作为完全的民事行为能力人，独立行使民事行为，签订合同是双方真实的意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当履行，合同中违约条款对王鹏展生效，王鹏展违约后应当向胡伟华支付10%的违约金。三、一审庭审中，王书仁、张怀玺等人出庭作证，证明该事情已经处理完毕的事实属于虚假陈述。上述证人中胡伟华只认识王书仁，不认识其他证人，因王书仁与王鹏展的父亲是上下级关系，其证言的证明效力比较弱，与事实不符，不能采信。四、王鹏展称胡伟华强行将房款放在他车上不属实，最后一笔房款40万元是王鹏展让胡伟华送到其办公室，并给胡伟华出具收条一份，当时有李工在场。胡伟华向一审法院起诉请求：判决王鹏展支付胡伟华违约金86000元。一审法院认定事实：2016年9月8日，王鹏展（合同甲方）与胡伟华（合同乙方）签订《卖（购）方契约》一份。双方约定：1、甲方自愿将位于荥阳市××大道与××交叉口东南角意墅蓝山的一套住房（141平方米）和地下储物间（20平方米）卖于乙方。该套房是26号楼1单元3楼东户；2、乙方经过实地勘验和审阅相关资料，同意购买上述住房和储物间；3、双方商定本次卖（购）房款为86万元整；4、购房款预付金5万元，乙方已于2016年9月6日下午交付于甲方。2016年9月7日上午乙方把房款41万元已打到甲方指定账户。下余40万房款，乙方于2016年9月30日前付清；5、交房前的水电费及物业管理费归甲方；6、交房后的一切费用归乙方；7、甲方保证上述商住房的权属清楚，在乙方付清房款后协助乙方办理该房产的过户手续，过户所需费用由乙方交纳；8、本契约签订后，双方均不得反悔，否则按购房款的10%作为违约金，赔偿对方；9、此契约书写一份，复印三份，双方各存两份，复印件与原件具有同等法律效力。协议签订后，胡伟华于2016年9月7日将41万元购房款转账至王鹏展银行账户，王鹏展于2016年9月23日给胡伟华出具收款条一张，载明：“今收到胡伟华意树兰山26号楼1单元3楼东户房款86万。王鹏展，2016年9月23日”。后王鹏展委托王书仁与胡伟华商谈退回购房款事宜。2016年10月21日，王鹏展方通过其母亲平秋月的账户退还胡伟华购房款86万元，另支付利息1万元。胡伟华出具收条一份，载明：“今收到王鹏展退回房款86万元及此款利息1万元，共计87万元，胡伟华2016年10月21日”。胡伟华另将其彩印的《卖（购）方契约》一份交给王书仁，原件仍在胡伟华处。此后，双方因违约金是否应支付诉至一审法院。另查明，王鹏展非涉案房屋登记所有权人。一审法院认为：涉案《卖（购）方契约》系胡伟华、王鹏展真实意思表示，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”王鹏展以其对涉案房屋无所有权为由主张合同无效的抗辩意见，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于胡伟华收取王鹏展退回的购房款及利息后，是否能够继续主张违约金的问题。因王鹏展提交的证人证言不足以证明胡伟华放弃主张违约金，胡伟华在庭审中对此亦不认可。且胡伟华在其给王鹏展出具的收条中明确多收取的1万元仅是利息，其未将合同原件交给王鹏展，亦未明确表示放弃主张违约金。故对王鹏展主张的双方已自行协商解决完毕，不存在纠纷的抗辩意见，一审法院不予支持。对胡伟华要求王鹏展承担违约责任的诉讼请求，该院予以支持。协议中第八项约定：“本契约签订后，双方均不得反悔，否则按购房款的10%作为违约金，赔偿对方。”胡伟华已经依约支付给王鹏展全部购房款86万元，故违约金数额应为8.6万元。因王鹏展非涉案房屋所有权人导致房屋不能过户，王鹏展应承担违约责任。胡伟华未审慎核实房屋真实权利人，其在交易中亦存在过失。故一审法院酌定王鹏展应支付胡伟华违约金6.88万元（8.6万元×80%）。因双方在协议中未约定利息，对王鹏展先行支付给胡伟华的1万元利息，亦应在违约金中予以扣除。王鹏展还应支付胡伟华违约金5.88万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条规定，判决：一、王鹏展于判决生效之日起十日内支付胡伟华违约金58800元；二、驳回胡伟华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由胡伟华负担390元，王鹏展负担1560元。本院二审期间，胡伟华新提交录音证据一份，用以证明王鹏展是自愿与胡伟华签订房屋买卖协议，不存在胁迫之说。王鹏展发表质证意见称，录音中的讲话人员是否系王鹏展不清楚，但从录音内容可证实，王鹏展已经明确告知胡伟华其无权出售涉案房屋，胡伟华也是有责任的一方。本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于涉案《卖（购）方契约》的效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，王鹏展以未取得涉案房屋所有权为由主张其与胡伟华所签《卖（购）方契约》无效的观点不能成立，一审判决不予支持正确。关于胡伟华是否有权依据《卖（购）方契约》之约定向王鹏展主张违约金的问题。因王鹏展非涉案的房屋所有权人导致房屋买卖无法履行，双方已协商解除买卖关系，王鹏展并退回胡伟华购房款86万元及1万元利息。现胡伟华请求由王鹏展承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，胡伟华的此项请求符合法律规定，应予支持。王鹏展上诉称双方之间的纠纷已经彻底解决，但并无充分证据证明双方已协商一致对违约条款予以变更，故其主张本院不予采信。按照合同约定的违约金计算方式，涉案违约金数额应为8.6万元，考虑到胡伟华也有未尽必要审慎义务的过失，一审判决对违约金数额予以调整，即酌定由王鹏展向胡伟华支付约定违约金的80%，该处理结果适当，应予维持。综上所述，王鹏展的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由王鹏展负担。本判决为终审判决。审判长  赵玉章审判员  曾小潭审判员  刘平安二〇一七年八月四日书记员  刘明雨