广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2996号 原告：龙如军，男，汉族，1966年5月16日出生，住安徽省寿县。 委托代理人：张弦，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 委托代理人：吴恒彩，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告：李小军，男，汉族，1982年4月26日出生，住北海市海城区。 委托代理人：李海天，广西先导联合律师事务所北海分所律师。 委托代理人：王治国，广西先导联合律师事务所北海分所律师。 原告龙如军诉被告李小军房屋租赁合同纠纷一案，北海市中级人民法院裁定发回本院重审后，本院于2016年10月10日受理，依法组成由代理审判员汪润生担任审判长，与人民陪审员韦燕妮、黄小兵参加的合议庭，于2016年12月22日公开开庭审理。后由于工作变动的原因，变更由审判员钟新友担任审判长，与人民陪审员韦燕妮、杜有燕组成合议庭，于2017年7月28日复庭审理了本案。原告龙如军及其委托代理人张弦、吴恒彩，被告李小军及其委托代理人李海天、王治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙如军诉称：2015年1月，原告因为承租场地办理幼儿园的需要，经陈某介绍，原告认识被告，被告向原告口头承诺其祖上遗留且合法使用的菜地约××000平方米可以出租给原告建设开办幼儿园，原告信以为真，后原告与被告就菜地租赁事宜多次协商。2015年1月××0日，经原、被告双方协商一致，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）书面签订《办学场地租赁协议》一份，约定被告向原告出租甲方位于北海市海城区拉车头52号屋后菜地约××000平方米，租期自2015年1月××0日至20××5年7月××1日，场地租金是66000元/年，租金20年不变。合同还约定其他事项。2015年1月××0日，原告向被告预付2015年7月××1日至2016年7月××0日租金66000元，被告向原告具体划定上述菜地范围并将菜地交付给原告。2015年××月1××日，为建设幼儿园需要，原告（甲方）和陈某（乙方）签订《建设施工合同》一份，约定乙方以包工包料的形式在北海市湖南路北部湾交界建设“北海市行知学校附属幼儿园教学楼、宿舍楼及水电安装”，并约定教学楼及其他工程的单价。合同还约定，乙方进场前，甲方先行支付进场费××0万元，4月5日甲方再支付乙方××0万元。2015年××月15日，陈某安排工人、机械进场施工，被告对此知情且没有提出任何异议。截止停止施工之日，原告因建设幼儿园的需要，已经花费道路修整及垃圾清运等费用共计610474元。2015年××月24日，被告以建房需要，要求原告提前支付2016年7月××1日至2021年8月1日的租金××30000元整，原告为了顺利建设幼儿园不得不提前向被告预付上述租金××30000元。2015年××月××0日，北海市规划局以李武云（系被告亲属）于2015年××月××0日在南面建设砖混结构用房的行为违反规定向李武云送达《责令停止违法行为通知书》、《责令拆除通知书》，要求李武云立即停止并拆除房屋。至此，原告方知晓被告对其出租的办学场地无处分权，幼儿园的建设不得不停止。后原告多次向被告提出退还租金并赔偿经济损失，被告予以拒绝。经事后了解，早在2014年11月18日，北海市土地局在上述土地内发布《国有土地清场通告》，称“位于北部湾东路以北、湖南路以东5.09亩国有土地已经依法纳入市土地储备库，未经批准擅自占用、使用该土地的单位和个人在本通告发布之日起15日内自行撤离完毕。逾期，将依法进行土地清理平整。”被告并未将上述通告内容告知原告。为此请求：1、确认原、被告双方于2015年1月××0日签订的《办学场地租赁协议》无效；2、被告向原告返还土地租金××96000元及利息6166.14元（租金66000元的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币一年期贷基准利率自2015年1月××0日暂计算至2015年6月29日，以后另计；租金××30000元的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币一年期贷基准利率自2015年××月24日暂计算至2015年6月29日，以后另计）；××、被告向原告赔偿经济损失610474元；4、本案的诉讼费用由被告承担。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明被告的主体资格，证明身份证是当时签订合同的时候被告给原告，也表示被告对租赁物有处分权；2、《办学场地租赁协议》，证明原、被告之间于2015年1月××0日书面签订《办学场地租赁协议》一份，约定租赁标的物、租金的标准、租金支付期限、违约责任等内容，证明是无效合同，免责条款对原告无效；××、收条，证明原告向被告支付2015年7月××1日至2016年7月××0日租金66000元整，当日被告向原告交付租赁土地；4、收条，证明被告提前收取原告尚未到期的2016年7月××1日至2021年8月1日租金××30000元整；5、《建筑施工合同》，证明原告与陈某书面签订《建筑施工合同》一份，约定陈某在本案租赁的土地上为原告建设幼儿园教学楼、宿舍楼；6、工程进度量，证明原告因为建设幼儿园教学楼、宿舍楼已经投入到租赁土地的费用610474元；7、《责令停止违法行为通知书》，证明北海市规划局要求李武云立即停止在租赁的土地上建设砖混结构用房；8、《责令拆除通知书》，证明北海市规划局要求李武云立即拆除在租赁的土地上建设的砖混结构用房；9、照片，证明被告向原告出租的位于北海市海城区拉车头52号屋后的约××000平方米菜地经过建设之后的现状；10、《国有土地清场通告》，证明北海市国土资源局在双方签订《办学场地租赁协议》之前，在被告向原告出租的土地上发布《国有土地清场通告》，告知本案被告向原告出租的5.89亩国有土地已经依法收回纳入北海市土地储备库，要求未经批准擅自占有、使用该幅土地的单位和个人在通告发布之日起自行清理撤离完毕，被告未将上述内容告知原告；11、借记卡账户历史明细清单（龙如军），证明龙如军已经向陈某支付工程款280000元；12、借记卡账户历史明细清单（陈某），证明龙如军已经向陈某支付工程款280000元；1××、收条，证明陈某收到龙如军支付工程款××00000元整；14、收条，证明陈某收到龙如军支付工程款××10400元整；15、证人证言，证明证人在介绍给原告租赁的场地那里建了一层地下室（地下室的围墙、防水等已经做好，均已回填泥土）及两层的楼房（只建成框架），旁边已经挖好了基础，筑好了钢筋，后面有国家机关去禁止继续施工；16、笔记，证明被告父亲在施工过程中亲自向规划局、土地局相关领导送礼，证实被告曾经向原告所称“被告家里有关系，在自己家土地上建设无需办理规划报建手续”，被告对原告的损失应该承担赔偿责任。原告还提交了工程量签证单（2015年××月1日、××月5日、××月8日、4月7日）、补充说明、施工图2组作为鉴定的材料。 被告李小军辩称：被告对案涉土地有合法的使用权，被告也一直在使用案涉土地，被告并不知情案涉土地已经纳入了土地储备库，合同的签订也是在被告不知情的情况下签订的，现在被告才知道对土地无处分权，故同意确认合同无效；被告确实收到了原告支付的66000元租金，同意将66000元返还给原告，利息则由法院依法认定，被告虽然出具了××3万元的借条，但被告并没有实际收到××3万元，事实是因被告也想建房子，就与原告以写欠条的形式以换取原告建好房屋后可以享有其中一套房屋的所有权，因未收到该××3万元，所以不同意返还××3万元；原告造成的损失双方都有责任，且原告也无充分证据证明其损失，即使有那么多损失，也不应由被告负担，所以不同意原告的第三项诉讼请求；诉讼费用由法院依法判决。被告在跟原告签订协议之前，被告已经口头告知过原告租赁物只是被告门前的空地，一直均由被告使用，且双方在合同中也明确约定了原告自行建造建筑物造成的责任应由原告承担责任。 被告为其答辩在举证期限内提交的证据有：1、房产证，证明位于北海市海城区拉车头××6号房产是被告祖父名下房产；2、证明，证明拉车头××6号门牌××和52号门牌；××、证明，证明拉车头50号门前空地约××000平方米被告有使用权；4、通话录音，证明被告父亲李继西与陈某通话录音，证实原告没有实际付款给被告。 经开庭质证，被告对原告举证证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，证明内容有异议，不认可原告的第二个证明内容，在签订协议前，被告已经告知过原告只有使用权，但没有相关的土地使用证，被告不存在隐瞒真实情况欺骗原告签订合同的情形；对证据2的真实性无异议，证明内容有异议，免责条款是有效的；对证据××的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4形式上的真实性无异议，确实是被告出具的，但是被告没有实际收到××3万元，对证明内容有异议，虽然收条也有见证人陈某，但在被告的父亲询问陈某的时候，陈某也证明了被告没有实际收到××3万元；对证据5被告不知情，对其真实性不发表意见，对关联性有异议；对证据6的真实性有异议，工程进度量应该由相关的权威部门作认定；对证据7、8的真实性无异议，但被告并没有收到证据7、8，被告对此也是不知情的；对证据9的真实性、合法性、关联性无异议；对证据10，被告对此不知情，而且原告通过证据7、8、10并不能证实被告对不可以建筑案涉土地是知情的；对证据11-14的真实性不清楚，对关联性有异议，这些证据无法证实原告的实际损失，如果原告要认定实际的损失则需要通过鉴定来认定；对证据15证人证言无异议，61万元的工程款数额巨大，证人陈述其中××0万是签合同时转账支付，按理后面的××1万元应该也是以转账方式支付，但证人陈述是现金支付不可信，证人没有承揽工程的资格，所以证人出具的施工量不应该采信；证据16已经超过举证期限，对其真实性、合法性有异议，是原告自己记录的，无法反应原告主张的事实，且该笔记本中记录的内容是否为合法行为无法确认，对该证据的效力不予认可。被告对原告提交的鉴定材料认为：1、在关联性上，不清楚是否与案涉建筑具有关联性；2、原告仅提供图纸，不能反映出实际建造情况；××、原告没有提交涉及公司、工程师的资质，不能确定该图纸是否合法。 原告对被告举证证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但是房产的名字是李武云，也印证原告举证的责令拆除通知书是发给李武云的；对证据2的真实性、合法性、证明内容无异议；对证据××的真实性无异议，对合法性有异议，认为居委会无权出具此份证明，对证明内容有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议。 根据原告龙如军的申请，本院依法委托了广西真诚工程咨询有限公司对位于北海市海城区拉车头××6号屋后约××000平方米菜地上所建设的全部工程的工程造价进行鉴定。广西真诚工程咨询有限公司于2017年7月17日作出编号为GXZJ2017-SF2-0047-ZC的工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：1、工程量签证单（2015年××月1日、××月5日、××月8日、4月7日），该签证单的工程名称是“行知学校附属幼儿园”，工程造价为××3600元；2、关于挡土墙及防水做法的补充说明，没有明确工程名称，该补充说明的造价为：××7828.88元；××、根据司法鉴定技术规范中技术路线受鉴项目已完成的框架主体混凝土部分的工程造价为524271.98元。原告对鉴定意见书的三性无异议，该鉴定意见书与原告提交的收条相互佐证，证实原告因被告无权处分涉案土地造成原告损失，应由被告予以赔偿。被告对该鉴定意见书的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，该鉴定意见是原告申请作出的，该鉴定意见不能作为原告损失的依据，理由如下：被告对该鉴定意见所依据的送检材料的合法性存在异议，该鉴定主要依靠原告提供的设计图纸，该图纸没有经过相关部门的审核，没有经过合法报建，所鉴定的范围被告亦存在异议，被告不认为鉴定所涉及的建筑物或其他施工内容范围均是原告投资建设的，该鉴定报告书中的现场勘验笔录反映出，鉴定时，被告对鉴定范围提出了异议，本鉴定将不属于原告施工的范围也纳入该鉴定中，故该鉴定意见书不能作为定案证据采纳；该鉴定意见书中的行知学校附属幼儿园工程量签证单中的第二项道路平整，也纳入了原告施工的工程量，进入施工现场根本不需要道路平整，有道路可以直接进入，该项不是原告的施工范围；挡阻墙是本来就存在的，并不是原告的施工内容；鉴定书第五页的鉴定分析说明中写到“根据原被告签订的建筑施工合同”，实际上原、被告没有签订建筑施工合同，该鉴定意见存在错漏；鉴定是根据建筑图纸作出的，但建筑图纸上的内容没有全部实际施工完成，故鉴定结论不准确。鉴定结论第一项，是依据原告与原告聘请的包工头陈某的签证单的简单相加，陈某不是合法的施工单位，只是一个自然人，该签证单的来源是很随意的，不具备合法性，没有经过有资质的相关部分的认定，故依据该签证单作出的鉴定结论，不能采信。 本院认证如下：以上无异议的证据，本院予以确认。对以上有异议的证据，因对方未能提交相反证据予以否定，且其与本案存在一定的关联性，本院作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2014年11月18日，北海市国土资源局发布《国有土地清场通告》，称位于北海市亩国有土地已依法收回纳入市土地储备库。根据实施规划需要，需对上述范围土地进行清理。请未经批准擅自占用、使用该幅土地的单位和个人在本通告发布之日起15日内自行清理撤离完毕。2015年1月××0日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《办学场地租赁协议》一份，约定由乙方承租甲方位于北海市屋后的菜地，约××000平方米，具体面积以双方测量为准。租期自2015年1月××0日起至20××5年7月××1日止共20年，免租期自2015年1月××0日起至2015年7月××1日共6个月。场地租金66000元/年，20年不变，付款方式为一年一付，2015年1月××0日乙方须先行支付甲方2015年8月1日至2016年7月××1日全年场地租金66000元，从2016年开始每年8月1日乙方须按时支付甲方租金，如乙方到期未按时支付租金，超过××0天，甲方有权终止合同，场地内所有建筑归甲方所有，如遇政府动迁，剩余租金须退还给乙方。甲方提供乙方场地暂时使用权期间，乙方自行建设的建筑在使用中造成的损失，由乙方自行承担，甲方不承担任何责任等内容。上述协议签订后，原告按约向被告支付了2015年7月××1日至2016年7月××0日止的租金66000元，被告出具收条一张交由原告收执，后被告即将该菜地交付原告使用。2015年××月1××日，原告与案外人陈某签订《建筑施工合同》一份，约定由陈某以包工包料的形式在上述场地内建设教学楼、宿舍楼及水电安装，计划工期自2015年××月15日至同年5月5日。后原告在未取得建设工程规划许可证的情况下，即雇请陈某在该场地进行动工建设，并建至地下一层、地上两层的框架混凝土结构（包含在收条中约定的以××30000元租金折抵建设的地下一层南边房屋的部分工程）时，于2015年××月××0日被北海市规划局责令立即停止建房的违法行为，并被责令自行拆除已建建筑物。2015年××月24日，被告向原告出具收条一张，内容为：“今收到行知学校附属幼儿园龙如军（身份证号码：）缴来的位于北海市海城区拉车头52号屋后菜地占地约××000㎡的租金费用，一次性为时五年的地租（注：每年租金为人民币陆万陆仟元整）共计人民币叁拾叁万元。事由：由于本人李小军（身份证号码：）须建地下一层南边约450㎡的房屋且因无资金建造，故提前收取行知学校附属幼儿园龙如军为时五年的房租为叁拾叁万元，期限为：2016年7月××1日至2021年8月1日。下次交租金为2021年8月1日，以后每年一付。特立此据。付款人：龙如军，收款人：李小军，证明人：陈某，2015年××月24日”。庭审中，原告主张上述××3万元系通过现金方式一次性支付给被告的，系被告因建房需要而要求原告提前支付，但被告否认收到过该××3万元并认为该款实际上是租金冲抵建房款。现原告以被告对案涉土地没有任何处分权为由诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，广西真诚工程咨询有限公司于2017年7月17日作出编号为GXZJ2017-SF2-0047-ZC的工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：1、工程量签证单（2015年××月1日、××月5日、××月8日、4月7日），该签证单的工程名称是“行知学校附属幼儿园”，工程造价为××3600元；2、关于挡土墙及防水做法的补充说明，没有明确工程名称，该补充说明的造价为：××7828.88元；××、根据司法鉴定技术规范中技术路线受鉴项目已完成的框架主体混凝土部分的工程造价为524271.98元。 本案的争议焦点为：1、原、被告双方于2015年1月××0日签订的《办学场地租赁协议》是否应被确认为无效；2、原告请求被告返还租金××3万元是否具有事实及法律依据；××、原告经济损失有哪些？双方应如何承担赔偿责任？ 关于第一个焦点，本院认为位于北海市屋后约××000平方米的菜地，属于国有土地，被告李小军隐瞒其没有取得该幅土地的国有土地使用权证的事实，与原告签订《办学场地租赁协议》约定将该幅土地出租给原告使用，损害国家利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的规定，原、被告于2015年1月××0日签订的《办学场地租赁协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告认可已收取原告租金66000元并同意予以返还，原告请求被告返还租金66000元及按中国人民银行发布的金融机构人民币一年期贷款基准利率计算利息，合法有据，本院予以支持。 关于第二争议焦点，本院认为根据被告于2015年××月24日出具的收条中事由部分载明的内容可知，被告提前收取原告五年租金共××3万元的原因是自己无资金建房而与原告形成建房款冲抵租金的约定。原告称该××3万元系通过现金方式一次性支付给了被告，但××3万元属于数额较大的一笔资金，原告的该主张明显与交易习惯不相符，且被告予以否认，对于原告的主张，本院不予采信。被告主张双方约定以建房款冲抵租金，更符合常理，本院予以采信。本院认为被告李小军并没有实际收到原告的租金××30000元，原告请求被告××30000租金及相应利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，本院认为广西真诚工程咨询有限公司于2017年7月17日作出的工程造价鉴定意见书，鉴定程序合法，鉴定结论客观、公正、合理，本院予以采信。根据工程造价鉴定意见书，“行知学校附属幼儿园”的工程造价为××3600元、挡土墙及防水工程名造价为××7828.88元、已完成的框架主体混凝土部分的工程造价为524271.98元，合计595700.86元，本院确认该工程造价为原告的合理经济损失。原告应当知道在城市规划区内进行建筑物建设，应取得城乡规划部门的建设工程规划许可证，原告在未取得建设工程规划许可证前提下进行建设施工，建造案涉房屋，其在建房前就应当预见到该行为的后果，原告具有过错。而被告李小军谎称其对该幅土地享有使用权，隐瞒其没有取得该幅土地的国有土地使用权证的事实，致使原告与其签订《办学场地租赁协议》，并信赖被告能够提供相关的土地权属证书等材料进行报建的手续，对于原告造成的经济损失，被告亦存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，综合考虑本案的实际情况，本院认为双方应根据公平原则，各自承担50%的责任，被告应赔偿原告经济损失297850.4××元。原告请求被告赔偿经济损失过高部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告龙如军与被告李小军于2015年1月30日签订的《办学场地租赁协议》无效； 二、被告李小军须向原告龙如军返还租金66000元及支付利息（利息以66000元为本金，从2015年1月30日起按中国人民银行发布的金融机构人民币一年期贷款基准利率计至清偿之日止）； 三、被告李小军须向原告龙如军赔偿经济损失297850.43元； 四、驳回原告龙如军的其他诉讼请求。 案件受理费13912元，诉讼保全费5000元，鉴定费20000元，合计38912元，由原告负担19456元，由被告负担19456元。（上述费用原告已向本院预交，被告在履行上述义务时一并付还给原告） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费13912元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  韦燕妮 人民陪审员  杜有燕 二〇一七年八月二十七日 书 记 员  林广青 附：本判决书引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。