贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终4290号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾C区15栋。法定代表人：肖春明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王涛，男，汉族，1984年2月14日出生，该公司法务专员，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：张敏，女，布依族，1969年10月30日出生，住贵州省。委诉讼托代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所实习律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）与被上诉人张敏商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2017）黔0102民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开向本院提出上诉请求：1.撤销（2017）黔0102民初1723号民事判决书第一项，并依法改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判判令上诉人按每月每平方米7元向被上诉人支付违约金没有事实和法律基础。《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房违约金进行了约定，该约定是双方真实意思表示，且在有约定的情况下，本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，故上诉人只需按合同向被上诉人支付违约金。同时，诉争房屋系毛坯房，未达到可租赁的条件，原判参照租金指导价调整违约金不符合客观事实；2.原判判令上诉人支付违约金的截止时间计算至实际收房之日止没有事实和法律基础，应计算至公告交房之日止。被上诉人张敏未答辩。张敏向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金53201元（暂按每日万分之一点五标准计算至2016年6月26日，最终以房屋租金评估价为准，要求一直计算到符合合同约定的交房条件包括消防验收合格并实际交房之日止，如已实际交房但消防未验收合格应计算到消防验收合格之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：原告（买受人）与被告宏益房开（出卖人）于2012年7月26日签订《商品房买卖合同》一份，约定购买出卖人开发的花果园T1区第9栋3单元32层5号商品房一套，建筑面积159.61平方米，总价款为653175元，买受人采取银行按揭贷款的方式支付，首付款196175元，余款457000元办理银行按揭。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时商品房应当已取得建筑工程竣工合格证明文件；合同第十三条约定，如果出卖人未按合同第十一条约定将房屋交付买受人的，逾期在90个工作日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90个工作日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付购房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同第十四条约定，商品房达到约定的交付条件以后，出卖人应当在交付日的一日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人在接到书面通知后的30日内，办理该商品房的交接手续，不能满足第十一条和第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收。合同签订后，原告按约支付全部购房款。但被告未按照合同约定在2014年12月31日将房屋交付给原告使用。2016年5月15日，被告在贵州都市报上刊登公告，通知原告所购买的房屋办理房屋交接手续，2016年7月23日，原告到被告处办理了房屋交接，双方签订《房屋交付验收表》。另查，原告所购买的房屋在2016年5月13日取得分别建设、施工、设计、勘查、监理等五家签字的《建筑工程竣工验收报告》，但至今未取得《建设工程消防验收意见书》。审理中，原被告双方争议的焦点主要为交房时间如何确定及逾期交房违约金的计算标准。原告认为房屋虽已实际交付，但逾期交房违约金应计算到达到交房条件包括取得《建设工程消防验收意见书》之日止，被告只同意计算到登报之日止；对违约金的标准，原告主张合同约定过低，要求参照其于庭审中提交的评估报告所认定的评估价每月每平方米23元计算，被告则认为合同对违约金有明确约定，只同意按照合同约定计算违约金。以上事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、《建设工程消防验收意见书》等相关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告未按照合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准，原告认为合同约定的违约金过低，不足以赔偿原告因此造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，原告因被告逾期交付房屋而造成的实际损失应为未按期得到房屋使用而产生的租房损失，故本院参照贵阳市住房和城市建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为衡量合同约定的违约金是否过低的标准，因本案诉争房屋位于贵阳市南明区花果园路花果园项目T1区，根据2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分，该房屋所处地段应属于住宅类五级地段，结合2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价云岩区、南明区五级地段住宅类7-15/平方米/月的范围，本院在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照7元/平方米/每月的标准计算违约金。关于逾期交房违约时间的计算问题，被告于2016年5月15日在《贵州都市报》刊登交房公告，通知交房，原告所购买的房屋至今未取得消防验收，未达到法律规定和合同约定的交房条件，但原、被告双方于2016年7月23日签订《房屋交付验收表》，被告已将房屋交付给原告使用，视为原告对房屋交付条件的认可，故原告的违约金应当计算到2016年7月23日实际交房之日为止。据此，原告所购买的房屋建筑面积159.61平方米，违约金按照7元/平方米/每月的标准计算，本案逾期交房违约计算时间为18个月零23天，被告应支付的逾期交房违约金为20968元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内支付逾期交房违约金20968元给原告张敏。二、驳回原告张敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1130元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，由被告随同上述款项一并支付给原告）。本院二审期间，当事人未提交新证据，经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，关于贵阳宏益房地产开发有限公司逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。本案中，被上诉人因贵阳宏益房地产开发有限公司逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，故原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价即贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整并无不当，上诉人主张按合同约定的标准计算违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的截止时间应为何时的问题，上诉人至今未取得涉案房屋的建设工程消防验收合格证书，但被上诉人已于2016年7月23日接收了诉争房屋，可视为被上诉人于接房之日认可房屋达到交付的条件，且自其接收房屋之日起逾期交房的实际损失已不再产生，故原判计算违约金至2016年7月23日并无不当，本院予以维持据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  田 勇审判员  刘 劼二〇一七年八月二十五日书记员  朱开昊