抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初1098号原告张文翰，男，1956年9月12日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人宗大民，男，1968年10月17日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被告沈阳科工房地产开发有限公司，住所地：辽宁省沈抚新区滨河路11号A302室。法定代表人李保东，系该公司总经理。委托诉讼代理人杨彬，系该公司职工。委托诉讼代理人路红艳，系辽宁铭扬律师事务所律师。原告张文翰与被告沈阳科工房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张文翰及委托诉讼代理人宗大民、被告沈阳科工房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨彬、路红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文翰诉称：2017年4月27日，原告与被告签订了编号为RK2017000899的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）。原告购买被告开发的位于抚顺经济开发区，总价款1026250元，原告在合同约定期内全额付款。被告在合同约定的2017年7月31日前已向原告交付该商品房。该合同约定原告在该商品房交付之日起720日内，即在2019年7月21日前取得该商品房的房屋所有权证书。在约定期间，原告多次询问被告房屋所有权证书办理的进展情况，被告均答复在办理中。直到2020年3月31日，原告才看到被告在小区内张贴的《不动产权证办理通知》。被告于2020年4月17日已逾期272天后取得房屋所有权证书后交付原告，并且被告至今未给付原告《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《房屋建筑工程竣工验收备案书》。以上被告的行为已违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益。原告为维护本人的合法利益不受侵害，起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期272天交付所购商品房所有权证书的违约金及罚息利率共计49901元；2、判令被告给付原告该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《房屋建筑工程竣工验收备案书》；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告沈阳科工房地产开发有限公司辩称：1、关于房屋办理产权证的时间双方约定为720天，当时我们指的是720个工作日，故按照双方的约定，被告并不存在关于逾期办理房屋产权证的问题；2、关于办理产权证，根据双方签订的商品房买卖合同第20条第2款明确约定：争议的解决方式为双方协议解决，所以根据该条款这就意味着当事人双方就此项内容均放弃了诉讼的权利；3、由于突发重大卫生事件，所在开发区范围内的所有房地产企业均有4个月的时间无法进行正常的工作，按照沈抚新区办理产权证的流程，需要先对公积金贷款的人员进行产权登记，由于住房公积金部门及系统升级等诸多原因，造成沈抚新区登记机构无法正常进行工作，这些都不是我方责任所造成；4、现在原告诉称的违约金及罚息的计算没有任何合同依据和法律依据，按照我国民事诉讼对违约金的规定，应当以实际损失作为支付违约金的前提，到目前为止，原告并没有向人民法院提供其有实际损失的证据，所以诉讼请求不成立；5、关于原告第二项诉讼请求，其中后三项均是开发商向住宅建设主管部门提供的相关证据，而不是交付给房屋买受人的，所以原告该请求没有法律依据。综上所述，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2017年4月27日，原告张文翰（买受人）与被告沈阳科工房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，双方在合同中约定：张文翰购买沈阳科工房地产开发有限公司开发建设的位于抚顺经济开发区房屋，房屋总价款1026250元，买受人一次性付款，出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。合同签订后，原告将购房款1026250元全额交付被告，被告为原告开具增值税专用发票。2020年3月31日，被告通过张贴通知的方式通知业主办理不动产权证，原告于2020年4月17日从被告处取得所购买房屋的不动产权证书。另查明：2020年1月28日，辽宁省沈抚新区管理委员会城乡建设局下发通知：沈抚新区内所有售楼处暂停对外营业，同时暂停关闭商品房网签系统。2020年2月21日通知放开售楼处及房产中介机构对外营业。本院所确定的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》复印件、办理产权通知微信截图、小区内张贴的通知、房屋产权证复印件、购房发票复印件、各种收据等，以及被告提交的相关部门不办公的通知复印件、违约金发放明细、技术服务合同、环保验收检测报告等证据及原、被告在庭审陈述的笔录在案为凭,以上证据经开庭质证和本院的审查,可以采信。本院认为：本案原告张文翰与被告沈阳科工房地产开发有限公司于2017年4月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，原告已按照合同约定的期限交付全部购房款，而被告未能在合同约定的期限，即商品房交付之日（2017年7月31日）起720日内，至2019年7月21日前为原告办理不动产权证书，直至2020年3月31日才通知办理不动产权证书，按双方的合同约定显然违约。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案被告逾期交付不动产权证书，已经构成违约，应承担相应的违约责任，但被告违约受疫情影响从2020年1月28日至2020年2月21日的时间应予扣除，即被告的实际违约天数为246天，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，根据中国人民银行公布的贷款利率，一年以内的贷款利率为4.35%，逾期贷款利息上浮30%，即被告应支付原告逾期办证违约金应计算为：1026250元×4.35%×（1+30%）/365日×246日=39113.62元；关于原告主张的被告给付原告该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《房屋建筑工程竣工验收备案书》，上述文件系房地产开发企业交房产等相关部门备案文件，并非交于购房者的文件，因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称的合同约定的720日为720个工作日，不存在逾期办证一节，因《商品房买卖合同（预售）》系被告方使用的格式合同，双方对合同条款发生争议时，应做不利于格式合同提供方的解释，且按720个工作日理解，也不符合房屋买卖的交易习惯，故被告该项辩解，以及被告辩称双方合同约定的逾期办证的解决方式为协商解决，意味着原告放弃了诉讼权利，本院均不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳科工房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告张文翰支付逾期办理不动产证书违约金39113.62元。二、驳回原告张文翰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048元，减半收取524元，由被告沈阳科工房地产开发有限公司负担389元，由原告张文翰自行承担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审判员  屈波二〇二〇年七月十四日书记员  王迪