青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0202民初3167号 原告梁建明，男，1952年6月20日出生，汉族，住青岛市市**。 委托代理人于东宁，男，1980年10月9日出生，系青岛市南中能法律服务所法律工作者，汉族，住青岛市市**。 被告张倩，女，1987年9月11日出生，汉族，住山东省单县。 原告梁建明与被告张倩房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年4月20日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月17日公开开庭审理了本案。原告梁建明的委托代理人于东宁到庭参加诉讼。被告张倩经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年12月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁原告位于青岛市市南区南京路X号（联合大厦）XXXX室房屋，租赁期限两年，租金45000元／年，支付方式为半年支付，提前一个月支付下半年房屋租金；被告负责交纳租赁期间水费、电费、综合物业管理费、二次供水费、电梯费、空调费、暖气费、停车费、智能卡费、网络使用费、电话费等租赁期限内所产生的费用。合同签订后，被告支付房租至2015年6月15日，按照合同约定被告应于2015年5月15日前支付下半年房租。原告于2015年5月15日多次向被告催要房租及其他费用，被告一直拖延支付直至后期拒接电话。原告为减少房屋损失于2015年7月2日同物业将房屋门锁更换，并登报通知被告。原告诉至法院，请求依法判令：一、被告支付自2013年12月份至2015年7月份租赁期间所应承担的物业费、水费、电费等相关费用共计25849.89元；二、被告违约并向原告支付违约金3750元；三、被告承担因违约造成的开锁费、搬家费、公告费共计1550元；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告张倩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。 经审理查明，青岛市市南区南京路XXXXXXX室房屋，建筑面积140.22平方米，设计用途为办公，房地产权利人为原告梁建明。 2010年3月16日，青岛大有同人置业有限公司出具《证明》一份，载明：“兹证明梁建明先生购买位于青岛市市南区南京路X号联合大厦XXXXX室，建筑面积140.22平方米，其实际使用楼层为XXXXXX室”。原告称，物业为管理方便将九层改为十层，部分物业费计算也是以十层为准，但原告实际拥有并出租的房屋为九层。 2013年12月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将青岛市市南区南京路XXXXX室房屋出租给被告，建筑面积70平方米；租赁期共24个月，自2013年12月16日至2015年12月15日；被告租赁该房屋仅作为办公使用；房屋租金为3759元／月，租金总金额45000元／年，房屋租金支付方式为半年付，提前一个月支付下半年房屋租金；房屋押金为3750元，合同到期后出租房屋无任何损坏且被告无任何欠费，原告全额退还被告押金；租赁期间被告交纳租赁期间的水费、电费、综合物业管理费、二次供水费、电梯费、空调费、暖气费、停车费、智能卡费、网络使用费、电话费等租赁期限内所产生的费用；在租赁期限内，因被告原因导致合同无法履行或被告中途擅自退租的，被告应按本合同一个月租金额度向原告支付违约金，若违约金不足弥补原告损失，被告还应承担赔偿责任；第二年若被告续租，房屋租金上调10%，第二年房租全年房租一次性支付。 2015年，青岛大有同人物业管理有限公司出具《欠费明细表》一套，载明：自2013年12月13日至2015年7月31日，XXXX户房屋面积70.22平方米所对应的欠缴综合服务费7161.46元、空调运行费12975.96元、电梯运行费1377.22元、水费413.24元、电费8.78元、维修资金550.93元、违约金3362.3元，上述费用共计25849.89元。 2015年8月28日，青岛大有同人物业管理有限公司出具《催款通知书》一份，证明自2007年6月至2015年7月，原告未支付XXXX室的综合服务费、中央空调运行费、电梯运行费、二次供水费、电费、公共维修资金等共计41068.52元，违约金23405.62元。 2015年8月份，原告在半岛都市报刊登声明一份，载明：“联合大厦XXXXXX室承租方张倩身份证号3XXXXXXXXXXXXXXXX0违反租赁合同自2015年5月起不缴纳房租自2013年11月起不缴纳物业费等相关费用经多次联系无果出租方决定自2015年7月2日起按合同约定收回房屋房屋里的物品暂为保存期限1个月到期后按合同约定予以处理该运输保管费用由承租方负担请于2015年8月6日前结清所欠费用及带走留存物品”。原告为此支付公告费用900元。 原告提交收款收据两份，证明为减少损失，其会同物业公司将涉案房屋门锁更换，换锁费用为150元，并支付车费、搬运费、拆装费等共计500元，被告应负担该笔费用。 原告称，1、被告在租赁期内仅交纳2013年12月至2015年6月的房屋租赁费用，其余水、电费在被告租赁期间均由原告交纳。原、被告于2013年12月13日签订房屋租赁合同，租赁期限自2013年12月16日至2015年12月15日，双方签订租赁合同当日原告将涉案房屋交付给被告；2015年6月15日前，被告一直按照合同约定交付房租，被告应于2015年5月15日交纳下半年租金，但原告多次催要，被告一直拖延不予支付，后原告再次以电话方式催要房租，才发现找不到被告；原告为避免损失扩大，于2015年7月2日与涉案房屋所在物业公司一同将房屋收回，并登报通知被告、对被告物品进行清点；涉案房屋于2015年7月2日收回，原告控制且在其中使用；双方系通过中介认识，无其他债权债务关系；涉案房屋押金3750元，原告尚未退还给被告，原告同意予以抵扣。 上述事实，有房屋租赁合同、欠费明细、房地产权证、收款收据、银行转账凭证、登报公告及收据、催款通知书及原告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。因被告在合同期内提前离开涉案房屋，原告已经收回房屋。依据《房屋租赁合同》约定，被告负有交纳房屋租赁期间的水费、电费、综合物业管理费、二次供水费、电梯费、空调费、暖气费、停车费、智能卡费、网络使用费、电话费等租赁期限内所产生费用的合同义务；依据青岛大有同人物业管理有限公司出具《欠费明细表》，被告在租赁期内欠缴综合服务费、空调运行费、电梯运行费、水费、电费、维修资金、违约金共计25849.89元。鉴于被告尚有押金3750元在原告处，原告同意予以抵扣，故扣除押金3750元，剩余费用22099.89元（25849.89元-3750元），因原告已经收回涉案房屋，被告应将上述费用给付原告。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定因被告原因导致合同无法履行或被告中途擅自退租的，被告应按本合同一个月租金额度向原告支付违约金。双方约定的租赁期限为2013年12月16日至2015年12月15日，但被告提前擅自退租，其以自己的行为表示不再继续履行房屋租赁合同，被告应向原告支付一个月租金即3750元作为违约金。原告主张被告支付车费、搬运费、拆装费及公告费等费用共计1550元，该笔费用系因被告的违约行为而产生，但双方约定的违约金数额足以弥补上述费用，对此，本院不予支持。 被告张倩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席裁判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张倩于本判决生效之日起十日内向原告梁建明给付费用22099.89元。 二、被告张倩于本判决生效之日起十日向原告梁建明给付违约金3750元。 三、驳回原告梁建明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费579元，公告费750元，由原告承担99元，被告负担1230元。原告预交部分，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  许 枫 人民陪审员  张鲁波 人民陪审员  王玉芝 二〇一七年八月七日 书 记 员  杜牧遥