山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0702民初4313号原告田某1，男，2004年9月30日生，汉族，河北省石家庄市居民，现住石家庄市新华区。法定代理人田某2，男，1976年6月26日出生，汉族，河北省石家庄市居民，住址，系原告父亲。法定代理人陈某，女，1979年2月18日出生，汉族，河北省石家庄市居民，住址，系原告母亲。委托代理人田景山，男，1975年1月21日生，汉族，山西省太谷县人，现住太谷县。被告晋中市开发区明亮小额贷款有限公司，地址晋中市榆次区经纬北路**。法定代表人赵亮，职务董事长。委托代理人彭志刚，山西勤义律师事务所律师。委托代理人宋杰，男，1989年6月25日出生，汉族，系被告公司员工，住山西省晋中市榆次区。被告晋中市康弘小额贷款有限公司，地址榆次区汇通北路**。法定代表人郭慧明，系该公司经理。第三人山西中凯实业集团有限公司，，地址晋中市灵石县新街**法定代表人李金胥，系该公司董事长。原告田某1诉被告晋中市开发区明亮小额贷款有限公司（以下简称“明亮公司”）、康弘小额贷款有限公司(以下简称“康弘公司”)及第三人山西中凯实业集团有限公司（以下简称“中凯公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告田某1的委托代理人田景山、被告明亮公司委托代理人彭志刚、宋杰到庭参加了诉讼，被告康弘公司及第三人中凯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月28日，在山西省灵石县公证处工作人员的在场见证下，第三人中凯公司召开了股东会并签署了《山西中凯实业集团有限公司股东会议决议》，该公司全体股东一致同意将该公司名下位于太原市长治路111号1幢A座11层的1103号房产出售并过户到原告名下。山西省灵石县公证处出具了编号为（2015）灵证经字第61号《公证书》，该公证书对《山西中凯实业集团有限公司股东会议决议》的真实性和有效性予以确认。2015年9月29日，原告与第三人签订了《房屋转让合同》，并于当日支付第三人购房款1075996元，第三人为原告出具了购房收据，并将房屋产权证交付原告。同时，原告已与第三人办理了房产接管和交接手续，并对该房产实际占有。第三人一直未办理过户登记，是由于该公司负责人总是不在单位，授权不及时造成的。原告现已取得讼争四套房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，不影响原告对房屋的所有权。2016年11月2日，原告收到榆次区人民法院送达的（2016）晋0702执异14号执行裁定书。原告认为法院的裁定事项缺乏事实与法律依据，诉请法院停止对涉案房产的执行,并解除对以上财产的查封。被告明亮公司辩称，本案的争议房屋并未由原告合法占有，明亮公司是房屋的实际占有使用人；原告不能证明其已经履行了支付讼争房屋的全部价款的义务；中凯公司与原告签订了房屋转让合同并不意味着原告取得房屋的所有权，原告不是本案讼争房屋的权利人；人民法院查封行为合法有效，不存在排除执行的情形。被告康弘公司未在法定的答辩期限内提供答辩意见。第三人书面答辩称，讼争房产是经第三人公司股东会一致同意并经山西省灵石县公证处公证出卖给原告，原告在与第三人签订房屋转让合同后已支付全部房款，第三人已将房屋交付原告，尽管房屋尚未办理过户手续，但事实上讼争房产的所有权已归原告，原告已合法占有讼争房产。当事人举证、质证情况如下：原告提供了以下证据证明其主张：1、讼争房产的房屋测绘基本信息；2、讼争房产的房屋所有权证；3、公证书；4、房款收据三份；5、房屋转让合同三份；6、第三人对山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称“鑫茂公司”）的情况说明一份；7、第三人给美伦美韵文化有限公司（以下简称“美伦美韵公司”）的通知书一份；8、银行转款记录两份；9、讼争房产的全部钥匙；10、第三人向法院出具的情况说明；11、第三人中凯公司曾向原告借款的借款协议书复印件一份；12、证人刘某的证言，证明中凯公司向原告借款及未能还清借款及利息的事实。原告同时陈述，2014年初，第三人因有银行贷款到期需要倒贷，向原告的伯父田景山借款1300万元，田景山通过银行汇款方式支付了出借款项，支付借款时先行扣除利息82万元；第三人向田景山出具了借条；后因第三人贷款未成，无力偿还原告借款，双方补签了借款协议书；2015年3月，第三人与田景山达成了买卖房屋的意向，约定第三人将包含讼争房产在内的八处房产转让给田景山的儿子田元恒、田元昊及其侄子本案原告田某1，田景山用出借给第三人的款项来支付购房款；在双方达成房屋买卖协议后，原告即将借条和借款协议归还了中凯集团公司；随后双方开始办理房屋过户事宜，第三人通知讼争房产的开发商鑫茂公司配合原告办理转户手续，双方应房地局要求于2015年3月25日对涉案房产进行了测绘，测绘机构出具了讼争房产的《房屋测绘基本信息》，而当时第三人和明亮公司尚未发生债权债务关系，故不存在恶意转移财产的情形。第三人的股东最终于2015年9月28日完成了公证手续。第三人遂为原告开具了购房款收据。由于该房产当时是由美伦美韵公司租赁使用，第三人同意讼争房产的房租于2016年5月1日起由原告收取。后因该房产于2016年10月27日被榆次区法院查封，造成了承租人的不便，承租人于2016年5月1日提前终止合同，搬离该房产，并把房屋钥匙通过第三人转交给原告。经被告明亮小额贷款公司质证，对证据1、2、3、5的真实性无异议，但房产证和测绘基本信息上记载的房屋所有权人是中凯公司，股东决议的内容是股东会同意出卖房屋给原告的事实，房屋转让合同有效并不能代表原告取得了房屋所有权，故不能证明原告是该房屋的权利人。对证据4的真实性不予认可，原告代理人陈述是以之前的出借款项支付购房款，因此，第三人在2015年9月29日开具收据当日并未收到购房款，三份收据不能证明购房款已经实际交付。对证据6、7的真实性不予认可，两份证据是复印件，不予认可，本案讼争房屋由美伦美韵公司租赁使用，不存在向原告交付、原告接管的情形，证据内容仅提到由原告继续收取租金，并非交接证明，亦不能证明原告对该房屋合法占有；第三人向鑫茂公司出具的情况仅提及房屋已出售，并未说明购买人。对证据8不予认可，银行交易明细上记载该账户名是田景山，但田景山不是本案的原告，对方账户只是和田景山在2014年3月1日到2014年8月31日期间发生了债权债务关系，不能证明是购房款，且交易清单中的对方账号并未显示是第三人，故该交易清单亦不能证明田景山和谁发生债权债务关系。对证据10的内容不予认可，被告明亮公司认可第三人与原告达成购房协议的事实，但是房屋交付的情况与实际不符。对证据11、12，被告明亮公司质证认为，借款协议书是复印件，证人的证言前后矛盾，对以上两份证据的真实性均不予认可。被告明亮公司为反驳原告的主张提供的证据有：1、2016年6月24日第三人给被告明亮公司出具的情况说明一份，其中第三人表述自己是本案讼争房屋的合法所有权人，并同意将本案讼争房屋由明亮公司无偿使用。证明第三人向被告明亮公司提供担保真实合法有效；2、第三人给太原市鑫森物业管理有限公司(以下简称“鑫森公司”)出具的情况说明复印件一份，证明在2015年6月24日第三人向本案讼争房屋的物业公司发出的情况说明将房屋提供给被告明亮公司无偿使用，并由明亮公司承担房屋交接后的物业费等其他费用；3、短信记录截图，证明以上第三人对被告明亮公司出具的情况说明是扫描件，由第三人的法定代表人李金胥盖章之后通过电子邮件发送，由明亮公司打印出来，原件还在第三人处。4、本院执行庭对美伦美韵公司相关人员进行询问的询问笔录复印件一份，证明在2012年6月1日到2017年5月31日涉案由美伦美韵公司租赁使用，不存在原告所诉称的对该房屋实际占有的情形；5、原告在执行异议阶段提出的执行查封异议申请书，内容表述原告为债权人，能证明原告是以顶账的方式进行房屋交易的。同时被告明亮公司陈述，2016年5月份美伦美韵公司租期届满之前，明亮公司已经和美伦美韵公司交接，6月中旬美伦美韵公司撤离搬完后，明亮公司根据第三人中凯公司的情况说明占有讼争房产，并将其上锁；6、被告明亮公司工作人员的电子邮件的收发记录四页及与李金胥互发短信内容的照片，证明对方的邮箱号系李金胥提供，其中的附件即第三人提供给被告明亮公司的两份情况说明。经原告质证认为，对证据1、2的真实性不予认可，第三人对这两份证据在执行异议听证过程中曾予以明确否认；且查封房产的时间是2015年10月27日，提出异议的时间是2016年4月1日，情况说明的出具的时间是2016年6月24日，该证据的取得是在涉案房产被查封之后；证据3反映的是物业公司没有接到中凯公司关于供水电的通知，并未涉及第三人的情况说明中提到的任何内容；对证据4提出异议，所列被询问人是郝树林，但最后的签字人不是郝树林，且询问的内容与本案无关；证据5真实性无异议，确实是用田景山出借给第三人的款项支付了购房款，该交易行为不违反法律规定，同时原告陈述被告明亮公司是通过撬锁的方式进入讼争房产的；证据6因第三人法定代表人李金胥并未认可，原告认为该组证据不真实。被告康弘公司及第三人中凯公司未提交证据。本院根据原告的申请分别向鑫茂公司、美伦美韵公司的相关人员进行了询问。鑫茂公司开发部经理董鹏认可2015年3月17日曾接到第三人的情况说明被告知该公司在鑫茂公司购买的八处房产已另售他人，由田景山代办房屋过户事宜。美伦美韵公司的法定代表人郝树林陈述该公司曾向第三人租赁讼争房产，因讼争房产产权变更，于2016年6月1日提前退租；认可曾于2015年9月收到第三人的书面通知，通知称讼争房产已全部出售给原告田某1及案外人田元恒、田元昊，之后的租金由上述三人继续收取；在讼争房产被法院查封前后，原告方多次与自己接触，提出交接房屋，但美伦美韵公司认为房屋租赁合同是与第三人履行，故与第三人解除了租赁合同，并将房屋交付第三人。经质证，被告对两份笔录的真实性无异议，美伦美韵公司的法定代表人郝树林询问中该陈述是2016年6月1日退租的，再一次证明了6月1日之前一直由美伦美韵公司租赁使用，并不能证明第三人和原告关于9月28日房屋交付原告占有的说法，证明了第三人和原告所述与事实不符。本院依法调取了本院执行局的执行笔录、听证笔录、执行和解协议、（2015）晋中中法执函字第73号指定执行函、（2015）榆法执字第233号执行裁定书、（2015）榆法执字第233-1号民事执行裁定书、协助执行回执、查封扣押清单，经质证，原告与被告明亮公司均无异议。本院依法对原告提供的银行转账记录中的收款方账号进行查询，查询结果为该账户名称为山西中凯实业集团有限公司。本院在诉讼过程中，向第三人的法定代表人李金胥进行了询问，据李金胥陈述，中凯公司曾于2015年3月向原告的伯父田景山借款1300万元，田景山将出借款项直接打进公司账户，用于偿还贷款。后第三人无力偿还田景山，经董事会开会同意用讼争房产抵顶借款。双方开始于2015年3月份口头达成以房抵债的协议，并按照房管局的要求对讼争房产进行测绘，后因办理公证需要全体股东到公证处签字，该公司股东一直凑不齐，所以直到2015年9月份，才全部完成了公证机关要求的签字。对被告明亮公司提供的第三人给明亮公司的情况说明以及第三人给鑫森公司的情况说明，该表示不清楚，需要回去向公司人员了解；美伦美韵公司退租后，明亮公司撬开讼争房产的门锁，并提出要使用讼争房产三五天，所以李金胥告知物业公司，给明亮公司供电，并答应他们可以使用几天，但并未让他们长期使用；该同时陈述，当时曾告诉过明亮公司和法院，讼争房产已经抵顶给原告。经质证，原告对李金胥的陈述无异议，被告明亮公司则认为，李金胥关于房屋使用情况的陈述不真实。综合到庭的当事人对上述证据的质证情况，本院对讼争房产的房屋测绘基本信息、房屋所有权证、公证书、房屋转让合同、中凯公司对鑫茂公司的情况说明、中凯公司对美伦美韵公司的通知书、银行转款记录、本院执行庭对美伦美韵公司相关人员进行询问的询问笔录、本院询问鑫茂公司、美伦美韵公司的相关人员的询问笔录、执行案件材料的真实性予以确认，原告所举第三人向法院出具的情况说明实为第三人的陈述，不应作为证据使用；第三人给被告明亮公司出具的情况说明、第三人对鑫森公司出具的情况说明均非证据原件，且第三人未予确认，本院不予采信，短信内容与本案无关联性，不予采纳。本院根据上述认证及当事人陈述确认以下事实，（一）2015年4月20日，晋中市中级人民法院受理了申请人明亮公司与被执行人康弘公司、郭慧明公证债权文书一案，被告明亮公司的执行依据是山西省晋中中都公证处作出的（2015）晋市证经字第147号公证书及（2015）晋市证执字第6号执行证书。2015年4月24日，本案第三人和案外人山西中凯集团灵石房地产开发有限公司及李金胥与本案被告明亮公司、康弘公司达成执行和解协议，愿为被执行人康弘公司提供担保，担保人自愿为执行和解协议中的二被执行人向申请执行人明亮公司还款3000万元及利息罚息、违约金91.14万元提供连带保证责任。和解协议履行期限届满，二被执行人未履行义务。2015年9月28日，晋中市中级人民法院指定本院执行。在执行中，2015年10月15日，本院作出（2015）榆法执字第233号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押、拍卖、变卖被执行人康弘公司和郭慧明相应存款、债券、股票、基金等及应当履行义务部分的收入和相应价值的财产。本院于2015年10月26日，依法作出（2015）榆法执字第233-1号民事执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、变价三担保人保证的3000万元借款及利息、罚息、违约金91.14万元范围内的存款、债券、股票、基金等，扣留、提取其相应收入和查封，扣押拍、变卖其相应价值的财产。2015年10月27日，本院在太原市房管局查封了第三人所有的位于太原市××层的办公用房八套（房产证号分别为晋房权证并字第Ｓ201002533号——××号）。2015年11月6日，本院执行人员通知美伦美韵公司法定代表人郝树林，该公司租赁的房产已被本院依法查封，并要求该公司协助扣留第三人后半年的租金。2016年1月25日，本院向本案第三人的法定代表人李金胥送达了（2015）榆法执字第233-1号民事执行裁定书，李金胥在查封扣押财产清单上签字。2016年4月1日，原告向本院执行局提出执行查封异议申请书。2016年8月4日，本院执行局对原告提出的执行异议进行听证。经本院传唤，被执行人康弘公司、中凯集团灵石房地产开发有限公司未到庭参加听证。针对本案原告提出的执行异议，到庭的当事人均进行了举证、质证。针对本案原告提出的执行异议和证据，本案被告明亮公司认为原告与第三人之间的房屋买卖合同不真实，原告并非实际支付买受房屋的对价；讼争房屋租期届满后，经第三人同意，已由明亮公司于2016年5月底实际占有。被执行人郭慧明（被执行人康弘公司的法定代表人）同意被告明亮公司的意见。本案第三人中凯公司及其法定代表人李金胥的委托代理人均认为讼争房屋已出卖给原告，公司的十个股东均已签字确认，并不认可第三人曾出具情况说明允许被告明亮公司占有使用讼争房屋。2016年10月27日，本院作出（2016）晋0702执异14号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告遂诉至本院。（二）原告的伯父田景山曾于2014年3月19日至2014年6月26日期间通过银行向第三人汇款1218万元。2015年3月17日，讼争房产的开发商鑫茂公司曾接到第三人的情况说明，被告知第三人在鑫茂公司购买的八处讼争房产已另售他人，由田景山代办房屋过户事宜。鑫茂公司开发部经理董鹏证实，该公司收到上述情况说明后，原告代理人田景山持房屋转让手续前往鑫茂公司咨询过户事宜，被告知原告与第三人之间的交易属二手房交易，与鑫茂公司无关，但办理二手房过户需要第三人公司股东会决议、公司章程、房产证原件双方买卖协议等手续。2015年9月28日，在山西省灵石县公证处工作人员的在场见证下，第三人召开了股东会并签署了《山西中凯实业集团有限公司股东会议决议》，该公司全体股东一致同意将该公司名下位于太原市长治路111号1幢A座11层的八处房产（产权证号为晋房权证并字Ｓ201002533号——××号）出售并过户到原告田某1及案外人田元恒、田元昊名下，其中出售给原告的房产为1103号（房屋产权证号为晋房权证并字**）。灵石县公证处出具了编号为（2015）灵证经字第61号《公证书》，该公证书对《山西中凯实业集团有限公司股东会议决议》的真实性和有效性予以确认。2015年9月29日，原告与第三人签订了《房屋转让合同》，约定将讼争房产出售给原告。第三人为原告出具了1075996元的购房款收据，并将房屋产权证交付原告。2015年9月30日，第三人书面通知讼争房产的承租人美伦美韵公司，称讼争房产已全部出售给原告田某1及案外人田元恒、田元昊，第三人与美伦美韵公司所签房屋租赁合同中约定的租金由上述三人继续收取，第三人不再收取该处物业的租金。后美伦美韵公司于2016年6月1日提前退租，并将房屋交付第三人。本院认为，本案中原告虽与第三人签订有房屋转让合同，但并未办理讼争房屋的产权过户手续；同时，原告称其伯父田景山与第三人之间系借款合同关系，但其提供的借款协议书为复印件，仅凭田景山通过银行转账1218万元的记录，亦不能确切证明田景山与第三人之间债权债务关系的真实性；即使借款协议书属实，原告亦不是第三人的债权人，因此，不能证明其已经履行了支付讼争房屋全部价款的主张；讼争房屋在法院查封之前一直由承租人美伦美韵公司占有使用，本院在查封涉案房屋时，第三人和承租人美伦美韵公司并未向本院提出涉案房屋已售予原告的情况，且美伦美韵公司退租时最终将讼争房屋交还给第三人，因此，原告主张已经合法占有使用讼争房屋的证据不足。由于原告所举证据不足以证明对讼争房屋享有排除执行的物权期待权，本院对原告的诉讼请求无法支持。综上，经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定，判决如下：驳回原告田某1的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告田某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判长  贾月雯审判员  陈国栋审判员  王 虹二〇一七年八月二日书记员  古丽君