北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6079号上诉人（原审原告）：北京木鱼汇餐饮有限公司，住所地北京市大兴区永兴路7号院1号楼物美内B012。法定代表人：曹霞，执行董事。委托诉讼代理人：李海鸥，北京星权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京物美超市有限公司员工。被上诉人（原审被告）：北京龙湖兴润置业有限公司，住所地北京市大兴区永兴路7号院1号楼2F-C06。法定代表人：宋海林，总经理。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。上诉人北京木鱼汇餐饮有限公司（以下简称木鱼汇公司）因与被上诉人北京物美超市有限公司（以下简称物美公司）、北京龙湖兴润置业有限公司（以下简称龙湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初22888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人木鱼汇公司之委托诉讼代理人李海鸥，被上诉人物美公司之委托诉讼代理人郎爽，被上诉人龙湖公司之委托诉讼代理人晋长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。木鱼汇公司上诉请求：撤销一审判决，改判物美公司、龙湖公司连带赔偿我公司装修款422510元、广告灯箱及制作费用22300元、厨房厨具费58260元、油烟净化器及安装费用41000元和律师费8000元，以上共计552070元；本案一、二审诉讼费由物美公司、龙湖公司承担。事实和理由：1.一审法院认定物美公司于2019年5、6月间，因经营场地调改而要求我公司撤出位于北京市大兴区龙湖店B1层客户编号为1593-B012的营业场地（以下简称涉案场地）的事实没有任何事实和法律依据。物美公司没有正式派出代表与我公司沟通过涉案场地被龙湖公司收回事项。我公司与物美公司签订的《专柜租赁合同》系物美公司提供的格式合同，一审法院依据的合同9.6条是违背公平原则的无效格式条款，一审法院认定双方合同解除而物美公司不承担任何违约责任，系适用法律错误。2.物美公司在合同有效期内置依法签订的合同于不顾，任意撕毁合同，完全失去诚信，没有向我公司出具正式的书面通知书就将依约应交付给我公司的涉案场地交由他人处置，不履行合同义务，属于根本违约，应当赔偿我公司的一切损失。我公司投入大量装修款等费用，应在合同履行期内正常使用涉案场地，但由于物美公司的单方违约行为毁于一旦，因此物美公司、龙湖公司应当赔偿我公司损失。我公司针对物美公司的违约行为不得已提起诉讼，针对本案的律师费8000元，物美公司、龙湖公司也应予以承担。3.物美公司违背诚实信用原则，根本违约，一审法院却判决物美公司给我公司造成的损失由我公司自行承担，明显偏袒物美公司、龙湖公司。物美公司辩称，同意一审判决，不同意木鱼汇公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，是在查明事实的基础上作出的判决，不存在偏袒我公司和龙湖公司的情况。我公司是依据合同约定履行合同义务，在我公司多次通过电话、微信等形式通知后，木鱼汇公司迟迟不履行合同义务，没有按照合同约定进行撤场、搬离，导致合同目的不能实现，我公司不存在违约的行为。龙湖公司辩称，同意一审判决，不同意木鱼汇公司的上诉请求。一审判决对我公司责任承担的认定是合理的，木鱼汇公司的上诉请求和理由均不能成立。木鱼汇公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与物美公司签订的《专柜租赁合同》于2019年7月1日解除；2.物美公司返还押金43914元、退还2019年7月的租金（含管理费）17139元、退还剩余电费2440元；3.物美公司、龙湖公司连带赔偿我公司装修款422510元、广告灯箱及制作费用22300元、厨房厨具58260元、油烟净化器及安装费用41000元、律师费8000元，以上共计552070元；4.物美公司、龙湖公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月18日，木鱼汇公司（乙方、承租人）与物美公司（甲方、出租人）就涉案场地签订《专柜租赁合同》，约定：本合同适用于北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美集团公司）及所属门店等多家门店。1.甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市大兴区龙湖店B1层，客户编号1593-B012的营业场地及甲方同意的相关附属设施，面积为346建面平方米，以下称商铺（专柜）。2.租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止。3.乙方须按本合同约定向甲方支付租金，乙方按季度交纳租金，每月交纳租金的金额为20789元，坪效为1.97元/平方米，乙方应交纳合同期内的租金总额为249468元，年递增5%。4.乙方承担商铺（专柜）内的水、电及装饰用电等费用，并根据户内仪表每月显示数字或实际发生量交付给甲方。5.乙方应于本合同签订之日向甲方交纳管理促销费人民币500元/月。6.乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币62367元，并交付首期（月/季/年）租金62367元。乙方交纳保证金后应把甲方财务出具的有效票据交甲方店铺专柜主管验证并留档。乙方在签订本合同至开业前要求退租的，甲方有权不退还履约保证金。乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用。乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金，乙方应在3日内补齐扣除部分的保证金。本合同终止之日起3个月后如乙方无其他未向甲方支付的款项及顾客的投诉或索赔和其它商品或服务问题，并将营业执照注销手续办理完善后，刷卡机完好归还后，保证金由甲方一次性退还（保证金不计利息）。7.甲方因经营调整，可提前10天通知乙方解除本合同，届时本合同自动解除，乙方应按甲方要求限期清空搬离租赁商铺（专柜），双方互不承担违约责任，甲方对乙方的装饰、装修及设施、设备、商铺、物品等投入、损失不予补偿、赔偿。8.乙方撤出时，乙方装修不能移动的物件等不得拆除，甲方为此不支付任何补偿、赔偿。9.如果甲方因不可抗力、经营亏损或其他原因，致使租赁商铺（专柜）所在的甲方店铺停止经营，本合同自动终止。甲方可给乙方（）天处理善后事宜，甲乙双方互不承担任何违约及补偿、赔偿责任。不可抗力包括但不限于战争、自然灾害、国家法律政策变化、占地、征地、拆迁、改建等。10.根据本合同需要发出的通知采用书面形式，甲方发出的通知需加盖甲方或乙方租赁商铺（专柜）所在门店的公章。上述合同签订后，木鱼汇公司进驻涉案场地，并于2016年7月1日与北京中建维扬装饰设计有限公司签订《装修合同》，对涉案场地进行了装修施工，后购置了厨房用具、安装了广告灯箱及油烟净化器等设备设施。2016年8月11日，木鱼汇公司向物美公司交纳了履约保证金43914元。木鱼汇公司向物美公司交纳租金及管理费至2019年7月，其中7月份交纳的租金及管理费共计17139元。涉案场地于2019年7月1日拆除，拆除当日木鱼汇公司剩余电费2440元。龙湖公司是涉案场地的产权人。2014年5月22日，龙湖公司与物美集团公司签订《租赁合同》，约定：龙湖公司将位于大兴区北臧村镇龙湖时代天街项目房屋及设施出租给物美集团公司使用；租赁期限为15年，自2016年1月1日起至2030年12月31日止。该项目范围中包括涉案租赁场地。2016年8月，龙湖公司与物美集团公司及北京物美综合超市有限公司（以下简称物美综合公司）3方签订《关于变更租赁合同主体的补充协议》约定：自本协议生效之日起，《租赁合同》的承租人由物美集团公司变更为物美综合公司，物美集团公司在《租赁合同》项下的权利、义务和责任，全部转由物美综合公司享有和承担。物美公司与物美集团公司及物美综合公司系关联公司，其中物美公司系物美综合公司的全资子公司。涉案场地由物美公司进行对外出租。2019年6月3日，龙湖公司向物美综合公司发函，要求物美综合公司于2019年6月30日向龙湖公司退还交付部分租赁场地。2019年6月20日，龙湖公司（甲方）与物美综合公司（乙方）签订了《龙湖北京大兴天街租赁合同》之补充协议，其中约定：腾退区域在乙方清理后现状交付，乙方应于2019年6月30日向甲方交付退出场地，本协议于2019年7月1日开始执行。涉案场地在上述协议腾退区域内。一审审理中，物美公司提交微信聊天记录打印件1份，欲证明其在收到龙湖公司上述通知函后即告知木鱼汇公司，并通知木鱼汇公司于2019年6月4日下午4点在龙湖店洽谈餐饮调改事宜。木鱼汇公司表示，收到了物美公司上述内容的微信并在该时间参加了沟通会，微信内容只说明要调整租赁场地位置，并未收到过物美公司关于何时撤场的书面通知，物美公司参会的孟经理表示其只代表个人。另，木鱼汇公司提交的证据六，包括装修合同、收据、营业执照复印件、企业统一社会信用代码证明复印件，资质证书复印件、报价明细、乙方代表人身份证明复印件、证明及部分照片，欲证明涉案场地被毁情况及支付装修款422510元；证据七，包括合同、广告费清单、收据、乙方代表身份证明复印件、证明及部分照片，欲证明广告灯箱等被毁情况及制作费用22300元；证据八，包括厨房厨具设备明细表及部分照片，欲证明涉案场地被毁情况及厨具设备价格58260元；证据九，包括收据及部分被毁净化器照片，欲证明被毁的油烟净化器设备及安装费用41000元；证据十，包括委托协议及发票，欲证明其为本次诉讼支付的必要的诉讼成本律师费8000元。物美公司对上述证据的质证意见为：证据六及证据七的合同主体并无我公司，真实性无从了解，没有相应的合法发票，金额不认可，证明目的及关联性均不认可；证据八厨房设备明细表是木鱼汇公司自己制作的，真实性不清楚，所以不认可，看不出照片是否是本案诉争场地照片，真实性、关联性及证明目的均不认可；对证据九，看不出收据与本案有关联，没有合法发票，真实性、关联性及证明目的均不认可，也看不出照片是涉案场地；对证据十真实性、关联性及证明目的认可。龙湖公司对上述证据的质证意见为对证据六至证据九的真实性无法确认，与其无关；对证据十的真实性无法确认，律师费只有发票，没有支付凭证。一审法院向北京市公安局大兴分局天宫院派出所调取的2019年7月4日接出警记录及询问笔录显示：2019年5月，物美公司负责招商的孟经理要求龙湖时代天街B1层B012（即涉案场地）租户撤走，该租户不同意在没有任何赔偿情况下撤出，之后物美公司也找该租户谈过，但无结果。租户在2019年7月4日看到店内装修已被拆除而报警。一审法院认为：木鱼汇公司与物美公司签订的《专柜租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同履行各自的义务。现涉案租赁场地已于2019年7月1日被龙湖公司收回及拆除，合同已无继续履行可能，物美公司对合同解除及解除日期亦无异议，故法院依法确认《专柜租赁合同》于2019年7月1日解除；物美公司同意退还木鱼汇公司剩余租金及管理费17139元、电费2440元，法院不持异议；关于木鱼汇公司要求返还押金问题，因《专柜租赁合同》并非木鱼汇公司的原因而解除，根据押金的性质及功能，物美公司没有继续扣留押金的事实和法律依据，木鱼汇公司关于退还押金43914元的诉讼请求，法院予以支持。关于木鱼汇公司主张的装修款、广告灯箱及制作费用、厨房厨具费、油烟净化器及安装费用，因木鱼汇公司与物美公司签订的《专柜租赁合同》中约定，因经营调整可提前10天通知解除本合同，对装饰、装修及设施等投入、损失不予补偿、赔偿，乙方应按甲方要求限期清空搬离租赁商铺（专柜），双方互不承担违约责任。本案中，根据物美公司提交的证据、法院调取的询问笔录，以及双方当事人的有关陈述，综合考量可以确定，物美公司于2019年5、6月间，因经营场地调改而要求木鱼汇公司撤出涉案场地的事实。木鱼汇公司的上述主张根据合同约定应属于自行承担的经营风险。同时，木鱼汇公司依据双方合同约定已在涉案场地经营大部分时间，且其在收到物美公司的相关通知后亦应积极止损。综上，对木鱼汇公司的上述主张法院不予支持。关木鱼汇公司主张的律师费于法无据，法院不予支持。关于木鱼汇公司要求龙湖公司承担连带赔偿责任的问题。首先，龙湖公司系涉案场地的业主，根据其与第一承租人即物美综合公司签订的补充协议，其有权收回涉案租赁场地并进行处置；其次，本案属于房屋租赁合同纠纷，龙湖公司与木鱼汇公司并无合同关系，且涉案场地由物美公司交付给龙湖公司，木鱼汇公司作为次承租人应当依据合同相对性向物美公司主张相应权利。故，木鱼汇公司该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认北京木鱼汇餐饮有限公司与北京物美超市有限公司签订的《专柜租赁合同》于2019年7月1日解除；二、北京物美超市有限公司于判决生效之日起七日内退还北京木鱼汇餐饮有限公司剩余租金及管理费17139元；三、北京物美超市有限公司于判决生效之日起七日内退还北京木鱼汇餐饮有限公司电费2440元；四、北京物美超市有限公司于判决生效之日起七日内退还北京木鱼汇餐饮有限公司押金43914元；五、驳回北京木鱼汇餐饮有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。庭审中，物美公司主张，龙湖公司给其发过书面通知，涉及解除《租赁合同》的内容，其已将该通知转发给商户，但其不能提供一审提交的微信截图的原始载体。经本院审核，该截图上肉眼无法确认通知具体内容。物美公司还主张，其曾正式通知木鱼汇公司撤场时间及逾期撤场的后果，但不能提供证据；其并不知晓是谁拆除的涉案场地，且对于在其经营管理的范围内为何有人拆除了涉案场地而其不知道不能作出合理解释。另，对于木鱼汇公司一审提供的涉案场地照片，物美公司以公司人事变动，当时负责相关工作的员工离职无法核实为由，表示不清楚照片显示是否为涉案场地。本院认为，因本案双方当事人对于一审判决主文确定的物美公司与木鱼汇公司所签《专柜租赁合同》解除、物美公司退还木鱼汇公司剩余租金、管理费、电费及押金均无异议，本院就相关问题不再赘述。以下仅就双方争议问题进行分析论述。双方争议的焦点问题之一系物美公司是否有权依据《专柜租赁合同》第9.6条的约定提前解除合同，不承担违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案物美公司与木鱼汇公司就木鱼汇公司承租物美公司经营管理的涉案场地所签《专柜租赁合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。但从该合同约定内容看，无疑系物美公司提供的格式合同，该合同中并未约定物美公司的违约责任，甚至在其提前解除合同的情况下，也没有约定其应当承担违约责任，《专柜租赁合同》第9.6条明显属于免除物美公司责任的格式条款，且其并未就该条款向对方履行提示说明义务，故该条款应当属无效条款。物美公司不能依据该条款免除其违约责任。双方争议的焦点问题之二系木鱼汇公司主张的损失如何确定。木鱼汇公司就其主张的装修损失、广告灯箱、厨房设备设施、油烟净化设施等直接经济损失，理应承担举证责任。虽然木鱼汇公司提供的装修合同、收据等证据尚不足以证实其主张的损失数额，但其提供的照片等证据能够证明其确实对涉案场地进行了装修，并购置经营所需设备设施。虽物美公司就照片表示不清楚是否为涉案场地，但其认可涉案场地被拆除前处于正常经营状态，其否认照片显示的系涉案场地所持理由明显不合理，对此，物美公司应当自行承担不利后果，本院有理由相信木鱼汇公司提供的照片反映的就是涉案场地现场。至于物美公司所述并非其拆毁涉案场地一节，物美公司对涉案场地负有经营管理权，龙湖公司已经要求其交还涉案场地，其也已与木鱼汇公司协商腾退事宜，但其并未能解释为何在有人拆毁涉案场地时其不知晓，且其系涉案场地被拆的直接受益人，因此本院有理由相信，涉案场地系在物美公司授意下被拆毁。且物美公司并未举证证明其已履行了双方约定的书面通知木鱼汇公司解除《专柜租赁合同》及腾退期限的义务，故物美公司应当对此承担相应责任。同时，由于物美公司未举证证明已通知木鱼汇公司具体腾退时间，且因物美公司的原因导致涉案场地被拆毁，本案中已无法就装修及相关设备设施现值进行评估，导致本院无法依据评估值确认木鱼汇公司的相关损失金额，对此，物美公司亦应承担相应责任。本院只能参考木鱼汇公司提供的证据，根据《专柜租赁合同》的期限、实际履行时间等实际情况，酌情确定木鱼汇公司的此部分损失金额。关于木鱼汇公司主张的律师费，因该笔费用不属于必然发生的直接经济损失，本院难以支持。双方争议的焦点问题之三是龙湖公司是否应当就木鱼汇公司主张的各项损失承担赔偿责任。本案系木鱼汇公司基于与物美公司签订的《专柜租赁合同》提起的房屋租赁合同纠纷诉讼，龙湖公司与木鱼汇公司之间并无合同关系，且木鱼汇公司并无证据证实系龙湖公司拆除涉案场地、收回租赁物，其作为次承租人应当依据合同相对性，向物美公司主张相应权利。现木鱼汇公司要求龙湖公司承担赔偿责任，依据不足，本院无法支持。综上所述，木鱼汇公司的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初22888号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初22888号民事判决第五项；三、北京物美超市有限公司于判决生效之日起7日内一次性赔偿北京木鱼汇餐饮有限公司装修（包括灯箱广告）及设备设施（包括厨房厨具、油烟净化器）等各项经济损失共计120000元；四、驳回北京木鱼汇餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15206元，由北京木鱼汇餐饮有限公司负担10674元（已交纳），由北京物美超市有限公司负担4532元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费9321元，由北京木鱼汇餐饮有限公司负担7295元（已交纳），由北京物美超市有限公司负担2026元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年七月三日书记员 刘 荧书记员 韩 铮