山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0202民初3009号 原告：上海彤程化工有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇航鸣路9号1幢105室，统一社会信用代码913101156315606610。 法定代表人：周建辉，总经理。 委托诉讼代理人：李倩（原告工作人员），女，1989年5月11日出生，汉族，住上海市普陀区。 被告：李德刚，男，1982年11月29日出生，汉族，住山东省单县。 原告上海彤程化工有限公司诉被告李德刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李倩、被告李德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年11月30日，原告与被告签订租赁合同，双方约定被告承租原告位于青岛市市南区燕儿岛路10号3203室的房屋（计租面积为175.23平方米），租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日止。关于第一年的租金即2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金被告已经支付。按照合同约定，被告应当于2015年10月30日前向原告支付2015年12月1日至2016年11月30日的租金16万元人民币，但被告至2015年11月17日才向原告支付了人民币8万元。之后，原告一再催促，被告一直拒不支付剩余部分租金，根据租赁合同第11条第4款、3款，第9条第4款约定被告应向原告支付相当于3个月房租的违约金39999元人民币。2016年1月13日，被告发微信通知原告扣除房租及违约金后剩余款项退还给被告，不再租赁，解除租赁合同，根据租赁合同第九条第二款约定被告应向原告支付相当于3个月的违约金39999元。2016年1月21日，由于被告一直没有搬离房屋，所以原告向被告送达书面通知书，通知被告如果没有按时书面回复则双方解除租赁合同。被告没有答复仍然没有搬离房屋。2016年3月29日，原告委托人员去通知被告，要求被告于2016年3月31日前搬离，但被告一直没有搬离。现为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：一、判令被告立即搬离青岛市市南区燕儿岛路10号3203室的房屋并恢复原状；二、判令被告向原告支付其余的违约金3922.26元人民币；三、判令被告向原告支付自2016年1月14日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费（每日按日租金人民币438.36元（160000/365）计算），暂计算至2016年4月13日，费用为39999元人民币；四、判令被告向原告支付自2016年3月1日起至实际搬离房屋之日期间产生的水电费、物业费等费用，暂计算至2016年4月30日，暂计为8000元人民币；五、本案诉讼费全部由被告承担。 被告李德刚辩称，原告于2016年1月21日以书面通知的形式行使了合同解除权，被告认可双方合同解除的时间为2016年1月23日。2016年4月14日被告将房屋强行断电后我方就一直没有在租赁房屋中办公，我已经于2016年5月2日搬离租赁房屋并结清物业费和水电费，原告要求我承担搬离房屋之后的房屋使用费、水电费及物业费无事实依据，且对被告有失公平。另外，合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。 经审理查明，1、双方签订租赁合同及解除租赁合同的事实。2014年11月30日上海彤程化工有限公司与李德刚签订了关于青岛市市南区燕儿岛路10号3203室房屋的房屋租赁合同，租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日，租金为16万元/年，其中2015年12月1日至2016年11月30日的租金于2015年10月30日前一次性支付16万元。承租方不按照约定支付租金达到5日的，出租方有权单方解除合同，承租方按照月租金的2倍26666元向出租方支付违约金，出租方未按照约定交付房屋或者承租方未按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租方未按照约定时间返还房屋的，应按照三个月租金39999元标准支付违约金。李德刚支付押金15000元及2015年12月1日至2016年11月30日的租金8万元。 2016年1月上海彤程化工有限公司的工作人员在与李德刚的聊天中向其催交租赁费，李德刚称款还没有回来无法支付另外半年的房屋租赁费用，还称要解除合同，不再租赁房屋。 2016年1月21日上海彤程化工有限公司向李德刚发出了通知一份，要求其2日内支付租赁费用8万元，并要求其出具书面的退租函，否则视为李德刚已经主动提出与上海彤程化工有限公司解除租赁合同，上海彤程化工有限公司按照合同的约定行使合同解除权并不再另行通知。李德刚在答辩意见中认可双方租赁合同的解除时间为2016年1月23日。 2、双方租赁合同解除后被告占用原告房屋的事实。 双方合同解除后未办理书面的房屋交接手续，被告截止庭审结束也未将房屋的钥匙交还原告，原告主张被告占用房屋至2016年10月24日。原告提交了2016年10月14日其工作人员陶某与物业人员的聊天记录及当日的房屋的照片，根据照片可以看出房屋中大部分已经空置，仅有椅子和柜子等部分办公用品。双方的对话记录如下： 物业：“陶姐，安保已经让租户给恢复原样了”。 陶：“跟律师说下，你们有没有李德刚今天搬东西的证据？警察什么处理意见？” 物业：“搬东西时安保已经给拍照了，警察不同意搬后又让他们给恢复原样了”。 陶：“警察是不同意的李德刚今天搬的是把”。 物业：“嗯，我们安保跟警察转达了您的想法，警察没同意他们搬”。 陶：“谢谢你们”。 物业：“客气了陶姐”。 陶：“让你们安保交代下去，在10月24日开庭前，不能让李德刚他们来搬任何物品，进入办公室”。 被告称其于2016年5月2日就已经搬离了房屋，其多次联系原告要求交接房屋但原告未派人交接。被告提交物业公司2016年5月2日的物业费及电费收款收据及聊天记录打印件两份，证明被告已经于2016年5月2日搬离涉案房屋。原告对聊天记录的真实性不认可。原告认为物业费及电费的收款收据不能证明被告结清费用后未占用原告房屋。 被告提交了其与原告工作人员陶某的微信记录一宗，微信中被告告知陶某四月份其已搬出房屋，但双方对何时交接房屋未能达成一致意见。 3、相关证人证言。 证人陶某系上海彤程化工有限公司的工作人员，其证实被告欠付房屋租金8万元，2016年1月28日和2016年3月29日原告曾经两次与被告办理房屋交接手续，但因被告说想继续租用房屋，双方没有交接成。 证人逄某原告公司法人周建辉的朋友，其证实多次去交接房屋因被告的原因未能交接成。 4、物业费用及水电费用。 原告提交了物业费账单复印件，证明被告欠付物业费，被告对真实性不认可。 上述事实，有租赁合同、转账凭证、通知、聊天记录等证据及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。 本院认为，原告与被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案中被告欠付原告租赁费用，经原告多次催要一直未支付，双方合同中明确约定了承租方不按照约定支付租金达到5日的，出租方有权单方解除合同，原告已经于2016年1月21日向被告发出了通知要求其2日内支付租赁费用8万元，否则解除合同。被告未按期支付租赁费用，因此双方合同实际已经于2016年1月23日解除，李德刚在辩论意见中也认可双方于该日解除合同，故本院对上述事实予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告租赁合同解除后被告应当及时将房屋交付原告并结算相关费用，但被告一直没有与原告办理房屋交接手续，也未将房屋钥匙交还被告，原告主张被告支付房屋占用费于法有据，应予支持。通过原告提交的聊天记录可以看出被告于2016年10月14日去涉案房屋搬离物品，物业部门受原告的指示拒绝被告将物品搬离。根据法律规定，当事人应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告于2016年10月14日阻止被告将物品搬离导致了其损失的扩大，其无权向被告主张2016年10月15日及之后的房屋占用费，即被告应当向原告支付合同解除次日2016年1月24日至2016年10月14日的房屋占用费，房屋占用费的标准参照双方租赁费用16万元/年的计算标准。被告应当支付原告房屋租金及房屋占用费的数额为14万元（16万元÷12个月×10.5个月），扣除被告已付租金8万元及押金1.5万元，被告尚应支付原告房屋占用费4.5万元。 关于本案的违约金，被告逾期占用涉案房屋构成违约，应当支付违约金，原告诉讼请求中主张的违约金数额为3922.26元，被告也认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，本院认为，原告主张被告支付违约金3922.26元系对其自身权利的处分，也不违反合同的约定，对此本院予以支持。 原告要求被告立即搬离青岛市市南区燕儿岛路10号3203室的房屋并恢复原状的诉讼请求因原告认可现被告已经不再实际占用房屋，对其该项诉讼请求本院不予支持。 原告所主张的水电费、物业费等费用证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合法法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告李德刚于本判决生效之日十日内支付原告上海彤程化工有限公司房屋占用费4.5万元； 二、被告李德刚于本判决生效之日十日内支付原告上海彤程化工有限公司违约金3922.26元； 三、驳回原告上海彤程化工有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1098元，由被告负担；保全费539元，退还原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  王秀凌 人民陪审员  管家才 二〇一七年八月六日 书 记 员  唐燕东