新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1484号   上诉人（原审被告）：张辉，男，1985年2月26日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：李建平，新疆星河律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：杜丽霞，女，1973年8月20日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人张辉因与被上诉人杜丽霞房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。上诉人张辉及其委托诉讼代理人李建平、被上诉人杜丽霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   张辉上诉请求：请求依法撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回杜丽霞的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决解除我与杜丽霞签订的租赁合同没有依据，也没有解除的事实存在。1．杜丽霞单方终止经营没有通知我，其在装修一个月后开始经营，但不到10天时间即擅自离开，不再经营。该摊位至今空置，我也没有使用，一审法院认为我在摊位上摆置东西就是收回摊位与事实不符，也没有事实证据证实。2．一审法院在杜丽霞未提交租赁合同原件的基础上，仅依据复印件确定双方的权利义务，没有事实和法律依据。二、我与房产实际所有人签订的整体租赁合同与本案所涉10㎡摊位的租赁没有任何关系，也未对杜丽霞产生任何实际的影响，且房产实际所有人也未阻止其经营。三、杜丽霞租赁10㎡摊位是为经营“真味椒麻鸡”，其应加盟公司的要求自行对租赁的摊位进行装修与我没有关系，一审判决我承担装修费用没有依据。综上，请求驳回杜丽霞的诉讼请求。   杜丽霞辩称，张辉的上诉请求不能成立。2019年1月17日我与张辉签订了租赁合同，并支付了一年的租金45,000元、押金2,000元。摊位装修完毕后，我到工商部门办理营业执照时才发现张辉出租给我的摊位所有权人不是其本人，是他从廖伟雄处租赁的，要办理营业执照必须要有房主廖伟雄出具的《承诺书》或《转租证明》。因张辉与廖伟雄在签订《门面出租合同》时明确约定不得转租，故张辉无法向我提供房主廖伟雄出具的《承诺书》或《转租证明》，致使我的合同目的无法实现。请求驳回上诉，维持原判。   杜丽霞向一审法院起诉请求：1．判令解除我与张辉签订的房屋租赁合同；2．判令张辉返还租金45,000元；3．判令张辉返还押金2,000元；4．判令张辉赔偿店面装修费22,000元；5．判令张辉赔偿经济损失24,000元（4,000元/月×6个月，自起诉之日至判决之日）。   一审法院认定事实：2019年1月17日，张辉将位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××路约10㎡门面出租给杜丽霞，杜丽霞支付张辉租金45,000元、押金2,000元。杜丽霞承租该门面用于经营“尤布真味椒麻鸡”。2019年2月20日，杜丽霞委托周平强对椒麻鸡店进行装修，支付装修费22,000元。装修完毕后，杜丽霞敦促张辉提供办理工商营业执照手续，杜丽霞得知该店面的产权人为廖伟雄。张辉与廖伟雄订立的《门面出租合同》明确约定租赁期间，张辉不可对第三方出租，不得转让。杜丽霞多次要求张辉出具廖伟雄亲笔签名的《承诺书》或《转租证明》未果，遂于2019年3月18日搬离。张辉出示的店面照片反映，其将该店用于存放物品。审理中，杜丽霞出具了两份《房屋租赁合同》影印件，甲方：张辉（出租方），乙方：杜丽霞（求租方），合同约定：本合同所出租房屋坐落在乌鲁木齐市××路面。第一条：房屋租赁的期限：租房期限为3年，自2019年1月26日起至2022年1月26日，租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出，由甲方决定是否继续签合同。第二条：租金及其交纳方式：第一年租金45,000元，租金按年交付。合同签订后乙方应向甲方支付第一年的租金，第二、第三年租金为5万元。第三条：押金2,000元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应在合同期满日如数退还。第四条：甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途。第五条：乙方应保证租房期间产生任何异味，不得影响超市正常营业。两份合同上部还有手写部分：1．乙方用于销售椒麻鸡。2．合同签订时甲方应当为乙方办理好销售椒麻鸡的手续，增加营业执照项目，乙方在承租期能正常营业。3．在承租期因甲方问题导致乙方无法正常营业，甲方赔偿乙方一切损失。4．甲方为乙方提供水电便利，单独接表，独立核算。5．甲方为乙方办理美团外卖销售椒麻鸡相关事宜。6．甲方有义务为乙方解决工商税务及社区相关工作内容。杜丽霞陈述：手写部分是经双方磋商由其书写的，张辉拿走了两份租赁合同，告知其将书写部分换成打印版后再由双方签字。张辉对两份《房屋租赁合同》真实性、合法性、关联性均不认可。一审法院认为，《房屋租赁合同》有不利于张辉陈述，杜丽霞如持有势必会出示，反之，张辉不出示则对其有利。法院责令张辉出示《房屋租赁合同》原件，如张辉拒不出示，则推定杜丽霞出示的《房屋租赁合同》真实有效。张辉拒不出示原件，结合本案查明的其他事实，一审法院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。一审法院认为，杜丽霞、张辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应认真履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他请求。本案张辉迟延履行协助杜丽霞以此门面为经营场所办理营业执照的义务，经杜丽霞催告后在合理期限内仍未履行，且该门面明确不可转租，杜丽霞的合同目的无法实现，其主张解除《房屋租赁合同》的请求于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杜丽霞于2019年3月18日搬离，张辉应当将押金2,000元及后续的租金退还杜丽霞，一审法院核算应退还租金为38,712.32元（45,000元-45,000元÷365天/年×51天，2019年1月26日至2019年3月18日）。杜丽霞主张张辉赔偿店面装修费用22,000元，一审法院按照装饰装修物在租赁期内摊销完毕的原则，由张辉赔偿杜丽霞剩余租赁期内装饰装修物残值损失。核算为20,975.34元（22,000元-22,000元÷365天/年÷3年×51天）。杜丽霞主张张辉赔偿经济损失24,000元，但未出示相应证据，一审法院对杜丽霞该项请求不予支持。据此判决：一、解除杜丽霞与张辉签订的《房屋租赁合同》；二、张辉返还杜丽霞租金38,712.32元；三、张辉返还杜丽霞押金2,000元；四、张辉赔偿杜丽霞装修损失20,975.34元；五、驳回杜丽霞的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。杜丽霞与张辉2019年1月17日签订《房屋租赁合同》，张辉将其承租的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××路约10㎡门面转租给杜丽霞使用。杜丽霞为证实双方之间的租赁关系，提交两份《房屋租赁合同》影印件，张辉对双方存在房屋租赁关系予以认可，但对于该《房屋租赁合同》上部添加的手写内容不予认可。一般签订合同，双方均应该持有一份，杜丽霞未提交合同原件，称因合同需要将手写部分换成打印版，张军将两份合同收走，故其无法提交合同原件。张军不认可杜丽霞所提交的合同影印件，但也未提交该合同的原件，故本院对杜丽霞所提交的《房屋租赁合同》予以确认。一、关于《房屋租赁合同》的效力及应否解除的问题。因张辉并非涉案租赁房屋的所有人，其与房屋所有权人廖伟雄的租赁合同中明确约定张辉在租赁期间不得转租，不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产的，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”未经出租人同意，承租人转租，该条规定赋予出租人的权利是可以解除合同，并不意味着转租合同当然无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，该法条实际上是明确了未经出租人同意的转租合同为效力待定的合同：如果出租人同意，则转租合同自签订之日即生效；反之未得到出租人的同意，转租合同自始无效。对于未经过出租人的转租行为，出租人只能通过明确表达否定意见、采取行动等这种积极行为救济自身的合法权益，而默认、未作表示等消极行为并不能导致转让合同无效。而且在出租人知道或者应当知道承租人转租事实之日起六个月内未提出异议，视为出租人同意转租行为，丧失了主张转租合同无效的权利。虽然张辉未提交廖伟雄明确同意其转租的证明，但通过张辉在一审所提交的其与廖伟雄的通话录音及廖伟雄在六个月内也未对张辉的转租行为提出异议，故可以认定廖伟雄同意张辉的转租行为。张辉与杜丽霞签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效。杜丽霞租赁涉案房屋的目的系经营“尤布真味椒麻鸡”，根据双方租赁合同所载明的内容，张辉有义务为杜丽霞解决工商税务及社区相关工作。杜丽霞办理工商登记时需要房屋所有人廖伟雄出具《承诺书》或《转租证明》，而办理营业执照又是经营所必备的手续之一，虽然出租人同意张辉转租行为，但张辉无法向杜丽霞提供廖伟雄出具的《承诺书》或《转租证明》，导致杜丽霞无法办理营业执照，经营“尤布真味椒麻鸡”店铺的合同目的无法实现，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，判决解除杜丽霞与张辉签订的《房屋租赁合同》并不不当。张辉上诉认为《房屋租赁合同》不应予以解除的请求，依据不足，本院不予采纳。二、关于张辉应否向杜丽霞退还租金、押金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因张辉的原因致使杜丽霞签订合同目的不能实现，现杜丽霞已于2019年3月18日搬离涉案房屋，张辉应依据双方合同约定向杜丽霞返还剩余租金、押金并无不当。张辉上诉认为其不应返还租金、押金的理由，依据不足，本院亦不予采纳。三、关于张辉应否向杜丽霞赔偿装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，杜丽霞因经营需要，对涉案房屋进行装修，并支付装修费22,000元，因张辉原因致使杜丽霞签订合同目的无法实现，依据上述法律规定，张辉应向杜丽霞赔偿装修损失。因杜丽霞与张辉在《房屋租赁合同》中对杜丽霞已装修的部分应如何处理未做约定，一审法院按照装饰装修物在租赁期内摊销完毕的原则，认定张辉向杜丽霞赔偿其剩余租赁期内装修物残值损失符合法律规定，张辉上诉认为杜丽霞自行进行装修与其无关，不应承担装修损失的意见，没有法律依据，本院不予采纳。   综上，张辉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,342.19元（张辉已预交），由张辉负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   庞 艳   审  判  员   高 茜   二 ○ 二 ○ 年 七 月 三 日   书  记  员   刘 晓