浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初1975号原告：浙江佳源物业服务集团有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区灵芝街道佳源广场物业服务中心。负责人：龙强峰。委托诉讼代理人：黄德臣，男，公司员工。被告：王金，男，1984年12月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告浙江佳源物业服务集团有限公司绍兴分公司与被告王金物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浙江佳源物业服务集团有限公司绍兴分公司委托诉讼代理人黄德臣、被告王金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：一、判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币2885元；二、判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告王金为原告负责物业管理的佳源悦城园区8幢202室房屋业主。该房屋建筑面积91.6平方米。2016年11月13日，被告与原告签订前期物业服务合同1份，合同约定原告为佳源悦城园区提供物业管理服务。被告按合同约定标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期应根据欠款金额按每日万分之五的标准缴纳滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告拖欠自2018年11月1日至2019年12月31日年物业管理费。原告多次以短信、电话、书面等形式催缴，均无效果。遂成讼。诉讼中原告表示放弃本案滞纳金部分诉讼请求。被告王金辩称，一、原告是开发商指定捆绑的物业公司，原告作为业主是弱势方，购买房屋时原告要求必须先缴物业费才能验房，业主提出验房发现问题怎么办，当时物业明确答复如果验房发现问题肯定给解决，在物业强势下，只能交齐物业费拿到钥匙才取得了验房权。验房中发现电梯隔墙未做隔音等房屋质量问题，达不到交房要求，但物业对我提出的问题却一直未整改。直到2018年，因小孩要升学，只好在整改没有完成的情况下进行了装修，但入住后发现电梯噪音无法忍受，被迫搬出佳源回到乡下居住，身心都受到伤害。开发商与业主签订的前期物业服务合同中，约定原告物业公司应当对共有设施设备进行查验承接，如果设施存在问题，物业应当承担解决问题的责任。二、业主为小孩上学进行装修，期间物业不让借用消防通道进小区，板材上二楼必须用小区服务队的吊机，送家具面包车不高却不让进地下室等等，都是业主多次跑、求才解决，业主交纳了物业费却处处低人一等，另装修押金原告霸王条款要求多押三个月。二、物业服务也存在很多问题，如消防门存在锁死，公共走廊地方垃圾长期堆放不清理，地下室电瓶车充电的地方坏了未及时修理，物业公司电源是从消防电源上面接的，不是正规的电源，电瓶车出入口地方加设门槛，地下室较暗，行人容易摔倒。另外原告房屋楼层在2楼，不使用电梯，要求物业费与高层有区别。综上，如庭外调解，最多愿意支付原告起诉的物业费一半金额。原告陈述：当时交房有书面的房屋交付的确认书并有被告的签字，只是当时被告提出几个意见，我们物业按业主要求把钥匙留下来给开发商整改。对房屋走廊垃圾问题有可能是业主临时放出来的一些柜子或者纸板，或者前一天晚上的生活垃圾，物业定期在清理。地下室电瓶车充电的设备是按国家规定购买的，接电也是符合规定的，我们安装这些也是为了业主提供方便；至于安装门槛，因为现在业主喜欢把电瓶车拿到楼上充电，但是存在安全隐患，所以我们才设了门槛阻止；地下室的照明是足够满足的，目前为止我们未收到业主向我们提出地下室照明不够的问题，也没有任何人因为照明太暗导致摔跤。车辆太高的问题，地库能通过国家验收肯定是达标的，既然被告的车下去肯定是限高的，包括现在日常管理过程中超高的车是不让下去的。对被告提出物业强行要求其使用吊机，我们物业不可能强行要求业主的，如果要求你用吊机肯定是你的东西超大，电梯放不下，有可能损害公共设施。对电梯噪音问题，可以向法庭提供最近的检测报告，验收是合格的，我们作为物业可以按正常时间去保养去维修，且就被告提出的噪音问题经过检测是达标的。关于装修押金，在装修无违规之处的情况下，被告拿着押金单随时可以去原告处退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据1、前期物业服务合同1份，证明由原告为佳源园区的前期物业管理提供人及合同约定内容；2、购房合同联系单1份、签约审批表1份、认购协议1份、买卖合同1份，证明被告系房屋业主；3、房屋交付验收确认单1份、交付确认单1份，证明房产公司通知我们确认交付，房屋验收确认人由被告签字，证明交房时间；4、检测报告2份，证明电梯是符合标准的；5、照片1份，证明原告向被告催讨过物业费。被告质证意见：证据1合同不完整，没有附件；证据2，原告取证侵犯我的隐私，真实性无异议；对证据3真实性无异议，但是我的签字不代表我同意验房成功，因为我在上面写了很多的意见，没有明确表达同意收房；对证据4证据未收到过，原告检测的只是电梯，不是电梯整个系统包括墙体；对证据5照片我怀疑PS过，当时催讨的是19年的预缴物业费，原告方口头向我催讨过。被告提供证据6、微信聊天记录1组，证明交房时物业强制要求业主先交房才能验房，电梯噪音存在是事实，同样是电梯，以及别的小区对电梯的处理；7、规定1份，证明本案被告未很好的处理隔音问题；8、交付验收确认单复印件1份，证明我在交付确认单上提出很多的意见，当时交房没有成功；9、收款收据1份，证明装修押金被告至今未退给我；10、前期物业合同1份，证明物业跟房产公司是撇不开关系的。本院认证意见：证据1、10，真实性双方无异议，予以认定；根据法律规定，前期物业由开发商选定，但房屋质量问题属于开发商的责任，被告称物业应与开发商负连带责任一说，无法律依据和合同约定支持。证据2、真实性双方无异议，被告提出侵犯其隐私权，因原告为开发商指定物业管理人，此组资料为原告进行管理服务及收取物业费所需，依法不具有违法性，对该组证据予以认定；证据3、8，真实性双方无异议，予以认定；被告提出其在验收确认单上提出了很多意见，验收未通过。经核实，该房屋交房时已通过房屋验收，符合交房条件，该项程序应认为是原告协助通知开发商整改房屋瑕疵，并非法定意义上的房屋验收；有关法律规定，开发商房屋验收合格符合交房条件后，交房时间按通知（公告）的交房日期起计算，被告接到通知去收方，应认定签字之日即为收房之日；证据4，系专业机构检测报告，被告未举证推翻，予以认定；证据5，该证据为复印件，不予认定，但被告承认收到过原告口头催讨物业费，可证实原告向被告催讨过物业费。证据6，为被告同他人聊天记录，不作为证据采用；证据7，与物业服务无关，且系规范性文件，不属于证据范畴；证据9，双方无异议，予以认定。本院经审理认定，2014年7月8日，绍兴广源房地产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同1份，约定由原告为其开发的“佳源悦城小区”提供物业服务。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：1、高层1.75元/月.平方米（不含公共能耗费0.5元）……物业服务费用实行年预先缴纳方式，业主或者使用人应在受到交付通知后履行缴纳义务，并在每年1-3月份前履行预缴当年物业费的义务。如被告逾期应根据欠款金额按每日千分之三的标准缴纳滞纳金。合同生效后，原告依约为佳源悦城小区提供物业管理服务。2016年11月13日，被告王金购买佳源悦城8幢202室房屋（建筑面积为91.6平方米）同时，与原告签订了《前期物业管理服务协议》1份，约定由原告向被告提供物业管理服务。后被告于2017年10月28日在交房验收确认单签字后领取钥匙，但在确认单上记载房屋存在若干问题，被告庭审中陈述已经向开发商进行了联系。从2017年11月1日收房至2018年10月31日被告预缴一年物业费，2018年11月1日至2019年12月31日14个月物业费被告未予交纳。另查明，案涉小区房屋交付前已通过验收，小区业委会至今尚未成立。诉讼中原告表示可以不收取本案诉称滞纳金。本院认为，原告与房产开发公司签订的前期物业服务合同、被告与原告签订的《前期物业服务协议》，主体适格，均系双方真实意思表示，应认定为合法有效。合同对原、被告均具有约束力。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等在内的物业服务。被告拖欠物业服务费未付，原告要求被告按房屋建筑面积支付物业服务费的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。从本案查明事实看，被告拒交物业费的原因主要是电梯噪音问题一直没有解决，原告举证证实电梯本身噪音标准没有违规，被告反映明确是电梯与房屋结构间隔音墙没做好，导致传到业主房内产生噪音。本院认为，房屋结构隔音层设计建造问题，不属于本案审理的物业服务合同范围，被告可以向有关主体反映及采取合法途经解决，但不能构成拒交物业费的抗辩事由，故对被告辩称不予采信。另被告辩称原告与房产开发公司签订前期物业服务合同，就应当与房产公司承担连带责任的意见，无事实和法律依据，本院亦不予采信。被告辩称未于2017年10月28日收房，原告多收两个月物业费的意见，因交房时房屋已通过验收符合交房条件，被告已在交付验收确认单上签字领取钥匙，只是被告提了很多房屋不足的意见，由原告转达房产开发公司，故其未交房的意见，本院不予采信。被告方未举证证明原告物业服务存在足以拒交物业费的重大违约情形，存在一般瑕疵的，物业公司整改后个别业主仍不满意的，可通过成立业委会改选物业服务提供者，但不能以个人意志代替全体业主意志，拒交物业费，损害小区公共管理秩序；另被告并未主张原告的物业服务行为造成原告其他损失的情形，故物业费不能因赔偿而抵消。至于装修押金问题，原告明确被告可凭押金单领取，本案不予一并处理。综上，原告要求被告补交物业费的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。原告自愿放弃滞纳金，可予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王金应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江佳源物业服务集团有限公司绍兴分公司物业服务管理费人民币2885元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告王金负担，于本判决生效之日起七日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  任少军二〇二〇年七月二日书记员  周 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。