北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终5581号上诉人（原审原告）：宋桂森，男，1955年7月19日出生。委托诉讼代理人：赵秀峰，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕仁山，男，1965年3月26日出生。委托诉讼代理人：卞一璐，北京市广盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘志富，男，1947年6月9日出生。原审第三人：吴英，女，1974年6月30日出生。委托诉讼代理人：卞一璐，北京市广盛律师事务所律师。原审第三人：王金芬，女，1947年6月15日出生。原审第三人：北京鑫天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区成寿寺路138号4号楼C。法定代表人：佟少龙，经理。委托诉讼代理人：张增贤，山西科贝律师事务所律师。原审第三人：董滨，男，1976年4月20日出生，汉族，北京鑫天置地房地产经纪有限公司股东，户籍所在地本市。上诉人宋桂森因与被上诉人吕仁山、刘志富及原审第三人吴英、王金芬、董滨、北京鑫天置地房地产经纪有限公司（以下简称鑫天置地公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋桂森上诉请求：撤销一审判决，确认刘志富与吕仁山签订的北京市东城区东花市北里东区11号楼3门7号房屋《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：1.一审判决以宋桂森“不能举证证明刘志富参与恶意串通”为由未支持其诉讼请求，违背事实及法理。2009年，刘志富已经将涉案房屋卖给董滨代表的鑫天置地公司，收取房款并交付了房屋，并且双方约定刘志富配合董滨将涉案房屋过户至董滨指定的人名下。该事实有法院生效文书予以确认。因此2009年8月以后，涉案房屋的处分权已经归于鑫天置地公司，此后涉案房屋的转卖均系鑫天置地公司所为，刘志富确实无权、也未参与。在此情况下一审法院要求宋桂森证明刘志富参与恶意串通，没有道理。2.本案事实已经充分反映鑫天置地公司与吕仁山之间存在恶意串通，吕仁山并非涉案房屋真实购买人。针对涉案房屋购买过程，吕仁山的法庭陈述前后矛盾，除房屋产权证外也无法提供任何购房合同、付款凭据，亦从未查看和接受涉案房屋。3.吕仁山与鑫天置地公司恶意串通、虚假买卖涉案房屋的真实目的，是鑫天置地公司以吕仁山名义利用涉案房屋抵押贷款。吕仁山的银行流水显示吕仁山每月银行还贷的款项均系鑫天置地公司人员张军逐月足额汇入吕仁山账户。吕仁山、张军称上述款项系张军支付的房屋租金，并非事实。吕仁山辩称，同意一审判决，不同意宋桂森的上诉请求。鑫天置地公司辩称，同意一审判决，不同意宋桂森的上诉请求。吴英述称，意见与吕仁山一致。刘志富、王金芬、董滨在二审审理中未陈述意见。2016年1月，宋桂森向一审法院起诉请求：确认刘志富与吕仁山签订的北京市东城区东花市××号《存量房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：刘志富与王金芬系夫妻关系，吕仁山与吴英系夫妻关系。坐落于北京市东城区东花市××号房屋（以下简称涉案房屋）原系刘志富所有的房产。2009年3月，刘志富、王金芬与董滨、鑫天置地公司签订《北京市存量房房屋居间合同》，约定刘志富、王金芬与董滨通过鑫天置地公司居间，将涉案房屋卖与董滨；成交价为105万元；董滨向鑫天置地公司支付居间服务费3万元等。此后，双方又签订数份《补充协议》，约定双方于2010年4月1日前办理涉案房屋的所有权过户手续。2009年8月2日，董滨向刘志富、王金芬付款38万元。当日，刘志富、王金芬将涉案房屋交付给董滨，但双方并未按照约定办理过户手续。2010年5月，董滨诉至一审法院，要求刘志富、王金芬协助办理涉案房屋的所有权过户手续。诉讼中，双方达成调解协议，内容为董滨给付刘志富、王金芬剩余房价款127万元（总价款增至165万元）；刘志富、王金芬协助董滨将涉案房屋公证到董滨的指定人名下。2010年2月26日，董滨代表鑫天置地公司与宋桂森签订《房屋代理销售协议》，约定将北京市东城区东花市北里东区11号楼4门401室房屋（协议原文）出售给宋桂森，价款人民币170万元整，双方商定2010年6月1日前办理产权过户手续。当日，鑫天置地公司将涉案房屋交付给宋桂森。2010年2月26日至2016年3月22日，宋桂森共向鑫天置地公司交付购房款170万元。宋桂森居住涉案房屋至今。2011年4月22日，刘志富、王金芬公证委托案外人钟军代理出售涉案房屋。2011年6月21日，钟军代理刘志富与吕仁山签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定刘志富、王金芬将涉案房屋卖予吕仁山；房价款为56万元；居间方为鑫天置地公司。2011年6月23日，吕仁山领取了涉案房屋的所有权证。宋桂森因故提起本案之诉。一审庭审中，宋桂森表示其子宋普的配偶崔丽雅与鑫天置地公司的职员张军系亲属关系，其通过张军介绍购买的涉案房屋。入住该房屋后，其交纳了在此期间产生的物业费、水电费等相关费用。吕仁山亦称其与张军系朋友关系，通过张军得知涉案房屋的房源信息，张军询问其有无购买此房的意思表示，吕仁山表达了购买此房的意愿，并向张军先后付款220万元，购买了涉案房屋。对此，宋桂森表示不予认可，称吕仁山不是涉案房屋真实的购买人，鑫天置地公司及张军只是利用吕仁山的身份，购买该房屋后向银行贷款消费。同时，宋桂森提供了张军的电话录音予以佐证。吕仁山强调，在购买涉案房屋后张军称其亲属在涉案房屋内居住，故向吕仁山租赁该房屋，并每月向其支付房屋租金。对此，宋桂森亦不予认可。诉讼中，一审法院就本案争议的事实对张军进行了询问。张军表示其为鑫天置地公司的隐名股东，是崔丽雅的表哥，知道崔丽雅家要买房，其是后来才知道崔丽雅（实为宋桂森）与董滨签订了房屋买卖合同，张军认可其与吕仁山的房屋买卖合同关系，亦称收取了吕仁山的房价款220万元现金及现在向吕仁山租赁该房屋的事实，并对电话录音予以认可，称当时有欺骗崔丽雅的情形。宋桂森对张军的陈述不予认可，吕仁山及鑫天置地公司对张军的陈述予以认可。同时，一审法院亦对刘志富及王金芬进行了询问。刘志富、王金芬表示，涉案房屋是与董滨进行的交易，卖给了鑫天置地公司；现已收到全部售房款，涉案房屋没有卖给宋桂森，其也没有见过宋桂森及吕仁山，整个交易过程都是董滨安排的，其中包括刘志富、王金芬公证委托案外人钟军代理出售涉案房屋。现刘志富及王金芬不同意宋桂森的诉讼请求。另查，2011年7月14日，吕仁山、吴英与工商银行北京亚运村支行签订《借款合同》，贷款人民币130万元，将涉案房屋进行了抵押（2011年7月25日设定抵押）。2013年9月29日，吕仁山、吴英与案外人申海鸥签订《房屋抵押贷款合同》，向申海鸥借款人民币250万元。2013年10月8日，申海鸥取得了涉案房屋的他项权利证。现上述两笔借款尚未还清。一审法院认为，根据已查明的事实，本案涉案房屋原系刘志富所有的房产。因刘志富需要筹措资金，其与董滨签订了涉案房屋的买卖合同。但根据刘志富及王金芬的陈述，结合本案现有证据，可以认定董滨系鑫天置地公司的代表，刘志富将该房屋卖予鑫天置地公司。同时，双方约定刘志富配合董滨将涉案房屋过户至董滨指定的人名下。上述买卖行为系双方真实意思表示，并经人民法院予以确认，合法有效。与此同时，鑫天置地公司又与宋桂森签订《房屋代理销售协议》，收取了宋桂森的购房款170万元，并将涉案房屋交付给宋桂森使用至今。此后，鑫天置地公司又安排案外人钟军代理刘志富与吕仁山签订《北京市存量房房屋居间合同》，将涉案房屋卖予吕仁山，并办理了过户手续。现宋桂森以吕仁山并非是涉案房屋的真实购买人，刘志富与吕仁山及鑫天置地公司恶意串通损害宋桂森的合法利益为由，要求确认刘志富与吕仁山签订的《北京市存量房房屋居间合同》无效。应当指出，吕仁山在诉讼中没有提供其购买涉案房屋的付款凭证，并通过宋桂森提供的崔丽雅与张军的电话录音等证据，可以认定吕仁山在购买涉案房屋过程中存在瑕疵。但刘志富出售涉案房屋，其与董滨（代表鑫天置地公司）签订房屋买卖合同，该买卖行为系刘志富的真实意思表示。后经人民法院确认，刘志富需按董滨的指定将涉案房屋产权进行过户。刘志富与宋桂森不存在直接的房屋买卖合同关系。现宋桂森认为刘志富与吕仁山及鑫天置地公司存在恶意串通，共同损害宋桂森的合法利益，因其不能举证证明刘志富参与恶意串通，故该诉讼请求依据不足，法院不予支持。宋桂森与鑫天置地公司的纠纷可另行解决。据此，一审法院于2016年12月判决：驳回宋桂森的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院补充查明以下事实：一审审理中，吕仁山提交其中国工商银行股份有限公司北京永定路北支行账户的银行对账单，显示鑫天置地公司人员张军按月向该账户存入15000元左右款项，数额基本等于吕仁山向银行抵押涉案房屋借款的每月还款本息。吕仁山、张军称该款项系张军向吕仁山支付的涉案房屋租金。宋桂森对此不予认可，主张鑫天置地公司与吕仁山系虚假买卖房屋，真实目的为鑫天置地公司以吕仁山名义向银行抵押借款。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为涉案各方当事人之间的真实法律关系，以及涉案《存量房屋买卖合同》的效力。首先，关于各方当事人之间的真实法律关系。根据本案查明事实，在宋桂森、吕仁山购买涉案房屋之前，涉案房屋已被原房主刘志富卖与鑫天置地公司（以公司股东董滨名义购买）并完成了交付。依据法院生效民事调解书，董滨有权指示刘志富将房屋产权转移登记至其指定的人名下。至此，涉案房屋的实际控制人为鑫天置地公司。其后，鑫天置地公司先与宋桂森签订合同将房屋出售并交付给宋桂森，后又运作将涉案房屋所有权从刘志富名下直接转移登记至吕仁山名下，而刘志富并未参与上述过程。根据上述事实及在案证据，本院足以认定刘志富仅为《存量房屋买卖合同》名义上的出卖人，鑫天置地公司方系真实房屋出卖人。其次，关于涉案《存量房屋买卖合同》的效力。宋桂森主张鑫天置地公司与吕仁山之间存在恶意串通，吕仁山实际并未支付购房款，并非真实购房人。本院认为，鑫天置地公司作为房屋出卖人，在从刘志富处受让房屋后，滥用身为房地产经纪公司的便利，先将涉案房屋出售给宋桂森并收取购房款，后又与吕仁山签订《存量房屋买卖合同》将房屋产权转移登记至吕仁山名下，显属恶意。同时，吕仁山系在宋桂森先行合法占有涉案房屋后签订购房合同，其作为房屋买受人既未实际查看房屋，亦未能提供购房合同原件及房款支付凭证。同时，其对于鑫天置地公司人员张军逐月向其账户存入的款项亦无法作出合理解释。依据以上事实，本院认定涉案《存量房屋买卖合同》系鑫天置地公司以刘志富名义与吕仁山恶意串通所签订，该行为损害了宋桂森的合法权益，应依法确认无效。综上所述，宋桂森的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初1402号民事判决；二、确认刘志富与吕仁山签订的北京市东城区东花市北里东区11号楼3门7号房屋《存量房屋买卖合同》无效。一审案件受理费9400元，由北京鑫天置地房地产经纪有限公司负担4700元、吕仁山负担4700元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费9400元，由北京鑫天置地房地产经纪有限公司负担4700元、吕仁山负担4700元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王   金   龙审 判 员 霍   翠   玲审 判 员 王       佳二〇一七年八月三十日法官助理 王继玉书记员史天予