浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0104民初3577号原告（反诉被告）杭州市江干区体育中心。住所地杭州市江干区钱潮路**号。法定代表人周乐健。委托代理人金艳芬、许亦琦，浙江鑫知律师事务所律师。被告（反诉原告）杭州河马龙儿童游乐有限公司。住所地杭州市江干区钱潮路**号全民健身中心大楼*楼***室。法定代表人蔡邵卫，该公司执行董事兼总经理。委托代理人瞿晖宇，浙江丰国律师事务所律师。原告杭州市江干区体育中心（以下简称体育中心）为与被告杭州河马龙儿童游乐有限公司（以下简称河马龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月25日向本院起诉，反诉原告河马龙公司于2017年6月21日提起反诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，后依法组成合议庭审理。本案于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告体育中心法定代表人周乐健、委托代理人金艳芬、被告河马龙公司法定代表人蔡邵卫、委托代理人瞿晖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告体育中心诉称，双方于2011年5月1日签订房屋租赁合同，约定将杭州市江干区钱潮路12号全民建身中心大楼1楼116室租赁给河马龙公司经营使用，租赁期限为5年零5个月，自2011年8月1日起至2016年12月31日止，面积约220平方米，每年租金略有不同。合同签订后，体育中心向河马龙公司交付了租赁场地。2011年6月8日，河马龙公司因经营场地不足，向体育中心增加租赁1楼原空调机房位置约40平方米，双方签订租赁补充合同，约定租赁时间为2011年8月1日至2016年12月31日，租赁费用为3万元/年。2015年4月2日，因河马龙公司拖欠支付租金，体育中心发函要求河马龙公司支付逾期租金和滞纳金。河马龙公司在合同履行期间，违反合同约定数次迟延缴纳租金、物管费。2016年12月31日，租赁合同期满，但河马龙公司一直未腾退房屋。2017年4月11日，体育中心向河马龙公司发出通知，告知河马龙公司尽快将房屋腾空交还给体育中心，但河马龙公司至今没有将租赁场地交还体育中心。按合同约定，河马龙公司应向体育中心每月支付房屋占用费。原告体育中心提出以下诉讼请求：一、判决确认双方之间于2011年5月1日签订的房屋租赁合同于2016年12月31日到期终止，被告河马龙公司立即腾退出原告体育中心的房屋。二、判令被告河马龙公司支付房屋占用费（违约金）88531元（自2017年1月1日起按合同租赁面积日租金1.5倍计算，暂计算至2017年5月1日，要求支付至实际腾退之日）、物业管理费5512.67元（自2017年1月1日起暂计算至2017年5月1日，要求支付至实际腾退之日）。被告河马龙公司辩称，第一，涉案房屋租赁期限还未届满，目前体育中心也不具有法定或者约定解约权。体育中心陈述租赁期限为5年零5个月，从2011年8月1日至2016年12月31日，河马龙公司认为这一陈述并不完全，合同第2条约定了2016年12月31日后，在河马龙公司未违背合同约定各项条款及与杭州瑞鼎体育文化策划有限公司（以下简称瑞鼎公司）合作经营的前提下，租赁合同期限自动延长3年（至2019年12月31日）。体育中心诉称2015年4月2日曾发函给河马龙公司要求支付逾期租金和滞纳金，并且也统计了2015年8月4日、2016年3月8日、2016年8月30日河马龙公司有迟延支付租金和物业管理费的情形，对此河马龙公司并不否认，确有几次延迟支付相应款项的事实。但是到2016年12月31日前河马龙公司没有出现上述租金没有支付的情况，河马龙公司都是在较短时间内支付了足额的款项。从合同履行情况来看，在2016年12月31日前河马龙公司基本按约履行了义务，体育中心收取了相应费用后也对此情况予以认可，并未追究其他责任，未要求解除合同。现在体育中心以河马龙公司当初迟延支付租金和物业费而拒绝延长租期是不正确的。合同第2条约定的未违背合同约定各项条款应做广义解释，只要河马龙公司不存在严重不履行合同义务，就应当视为河马龙公司不存在违反合同约定的情形。同时，河马龙公司也依约与瑞鼎公司签订了合作经营协议，建立了租赁合作关系，这也符合自动延长租期的约定。涉案房屋租赁期限应当自动延长到2019年12月31日。同时，自动延长3年所涵盖的面积应当是2400平方米，并不是体育中心直接代表签约的220平方米。第二，河马龙公司租赁涉案房屋是为了开展大型儿童健体启智项目“呼噜幼幼”而用，至今投资高达1800万元左右，体育中心的违约行为给河马龙公司造成了巨大的经济损失。第三，体育中心诉请按照租赁面积日租金的1.5倍支付房屋占用费不符合法律规定。双方在2016年底之前已经就房屋租赁后续事宜进行了多次交涉，然而双方始终未在这之前就续约问题达成一致，主要原因是体育中心回避了自动延期的承诺，形成了2017年1月起至今的的空窗期。体育中心曾要求空窗期的场地占用按上一年度收费标准，采取临时性一月一签的形式来处理，直至所谓的招投标工作完成之时。对此河马龙公司当初是断然不能接受的。河马龙公司一直坚持房屋租赁期限应当至2019年12月31日，这与体育中心提出的短期临时性占用完全相左，更重要的是之后的招投标产生的结果是无法预知的，如此完全可能给河马龙公司的投资经营带来巨大损失，由此产生了本案纠纷。此间体育中心采取了张贴告示、停电锁门的一系列行为，在事实上逼停了河马龙公司的经营。河马龙公司认为空窗期支付一定的租金是合理的，支付标准应当综合考虑几方面因素，而今体育中心按照合同中约定的1.5倍主张纯属无理。2016年12月9日以后在体育中心的干扰下，河马龙公司不能开展正常经营。在计算占用费用的情况下，体育中心应当承担河马龙公司的经营损失。反诉原告河马龙公司诉称，2011年5月，河马龙公司与体育中心签订了江干区体育中心房屋租赁合同，约定将体育中心位于江干区钱潮路12号全民健身中心大楼1楼的房屋租赁给河马龙公司经营使用。合同约定面积为220平方米，租赁期限5年零5个月，从2011年8月1日起至2016年12月31日止，同时特别约定在河马龙公司未违背合同约定各项条款及与瑞鼎公司合作经营的前提下，租赁合同期限自动延长3年(至2019年12月31日)，此外合同对租赁房屋用途、租金费用及结算期限、物业管理费用及结算期限、双方相关权利义务以及违约责任等均作了明确约定。2011年6月8日，双方又签订房屋租赁补充合同，增加租赁面积40平方米。签约后双方正常履约至2016年底，体育中心突然以合同到期为由要求河马龙公司终止合同腾退房屋，在双方就此事交涉期间，体育中心又采取在河马龙公司营业场所张贴告示、停电锁门等一系列行为，导致河马龙公司无法继续正常营业。河马龙公司认为，房屋租赁合同对期限是有明确约定的，河马龙公司在整个租赁经营期间的行为均符合合同约定条款，因此租赁期限应当自动延长至2019年12月31日。签约之初河马龙公司正是基于只要正常履约即可获得长达8年零8个月的租赁期限才前期投资1400万设立了租赁地址上的大型儿童健体启智项目“呼噜幼幼”，正是基于这个租赁期限，有其他投资人参股成为河马龙公司股东，进驻“呼噜幼幼”项目经营，同时亦有其他公司和河马龙公司签订合伙经营协议书参与项目合作，并已进行了前期投资。而且本产业也是在经体育中心确认下，河马龙公司和瑞鼎公司合作经营，使“呼噜幼幼”项目实际占地面积达到2400平方米左右。但是体育中心无视合同对于租赁期限的约定，在不与河马龙公司进行妥善协商的情况下，采取了粗暴的手段终止了河马龙公司的正常经营，其行为违反了合同义务，给河马龙公司造成了巨大的经济损失。反诉原告河马龙公司提出以下反诉诉讼请求：一、判决解除双方于2011年5月签订的江干区体育中心房屋租赁合同。二、判令反诉被告体育中心赔偿各项经济损失6697369.77元。反诉被告体育中心辩称，双方于2011年5月签订的合同已经在2016年12月31日自然终止，河马龙公司要求的各项经济损失没有任何事实和法律依据。河马龙公司混淆了合同的面积，合同面积为220平方米加40平方米，总计260平方米，河马龙公司所称的2420平方米中的2160平方米是体育中心与瑞鼎公司的另外1个合同所签订的，相应的租金也是由瑞鼎公司来支付的。河马龙公司续租的前提是其没有违背租赁合同的各个条款，河马龙公司在履行合同过程中有数次违约，已经违背了租赁合同所约定的条款，租赁期限不能自动延长到2019年12月31日。关于经济损失，该经济损失一不是事实，二没有法律依据。况且河马龙公司在2011年进驻之后，当年进行了一定的投资装修，之后就没有任何的装修。河马龙公司的2160平方米的面积是在另外1份体育中心与瑞鼎公司签订的合同当中所涵括的，该合同明确了合同到期之后要经营运行情况良好且要根据江干区的房屋租入和租出相关政策来进行续租。2016年12月31日合同到期终止之后，河马龙公司、瑞鼎公司不同意根据每月一签的临时合同来继续租赁，所以导致了本案纠纷。并且体育中心多次发函给河马龙公司，要求其注意投资的风险，多次告诫2份合同在2016年底结束，后面的装修和投入也未经过体育中心的同意。经审理本案事实认定如下：2011年5月，体育中心（出租人、甲方）与河马龙公司（承租人、乙方）签订江干区体育中心房屋租赁合同，约定：租赁房屋坐落在杭州市江干区钱潮路12号，位于全民健身中心大楼1楼116室，合同约定面积220平方米；租赁期限5年零5个月，从2011年8月1日起至2016年12月31日止，在乙方未违背该合同约定各项条款及乙方与瑞鼎公司合作经营的前提下，租赁期限自动延长3年（至2019年12月31日）；租赁房屋用途为ＨＵＬＵＴＯＷＮ大型室内卡通幼儿启智健体项目的经营，甲方对乙方和瑞鼎公司合作经营的该项目予以确认并同意实施。租金费用及结算期限分别为，2011年8月1日—2012年7月31日160600元，2011年5月30日、2012年1月31日各支付80300元，2012年8月1日—2013年7月31日160600元，2012年7月30日、2013年1月31日各支付80300元，2013年8月1日—2014年7月31日168630元，2013年7月30日、2014年1月31日各支付84315元，2014年8月1日—2015年7月31日168630元，2014年7月30日、2015年1月31日各支付84315元，2015年8月1日—2016年7月31日177062元，2015年7月30日、2016年1月31日各支付88531元，2016年8月1日—12月31日73776元，2016年7月30日前支付。合同约定面积220平方米的物业管理费，2011年8月1日—2012年7月31日、2012年8月1日—2013年7月31日各15000元，2013年8月1日—2014年7月31日、2014年8月1日—2015年7月31日各15750元，2015年8月1日—2016年7月31日16538元，2016年8月1日—12月31日6891元，分别于每年的7月30日前支付。租赁房屋合同期满租赁房屋的装修、改造增设它物的处理，乙方合同期满后不再继续经营的，乙方可将自己投资购置的可动产收回，对不能移动之墙体装饰、设备包括空调不能破坏、拆除，以确保租赁房屋的完好无损；乙方不交付或者不按约定时间足额支付租金和管理费达15天以上的，乙方所欠各项合同范围内的费用累计达4万元以上的，甲方均有权终止合同；租赁期满，乙方返还房屋的时间为合同期满后的20天内，如未按期归还，则按合同租赁面积日租金1.5倍支付违约金；甲方确认与瑞鼎公司合作经营场地面积为2162平方米；等等。2011年6月8日，体育中心（出租人、甲方）与河马龙公司（承租人、乙方）签订江干区体育中心房屋租赁补充合同，约定：乙方因为开展经营场地不足，需要增加租赁甲方1楼原空调机房位置面积40平方米，甲方同意把上述场地面积租赁给乙方使用，租赁时间从2011年8月1日到2016年12月31日，租赁费用为3万元/年，包含物业管理费及其他，租赁费用不再增长，和第1年费用持平，其他事项参照江干区体育中心房屋租赁合同执行；等等。2011年，瑞鼎公司（甲方）与河马龙公司（乙方）签订合作协议书，约定：甲方提供杭州市江干区钱潮路12号江干区体育中心内全民健身活动中心1楼118室约2100平方米左右的经营场所供乙方项目使用，乙方获得承包经营权后以乙方的名义独立工商和税务登记，并以儿童教育、体能培训及其配套服务项目的主营业务独立经营，乙方项目的投资及其在与甲方约定范围内的一切行为与经营活动，与甲方和场地业主无涉；乙方按约定向甲方支付2011年5月1日至2016年12月31日期间固定的场地使用承包金；协议签订时乙方知晓甲方从业主得到的经营权限截止到2016年12月底，为此双方约定如甲方从业主方获得续签权利后，甲方应自动将协议有效期延长至2020年12月底，除上述情况外协议有效期从签订之日起至2016年12月31日止；等等。河马龙公司履行合同过程中存在迟延支付租金、物业管理费的情形：1、应于2015年7月30日支付的租金88531元、物业管理费16538元，河马龙公司于8月4日支付；2、应于2016年1月31日支付的租金88531元，河马龙公司于3月8日支付；3、应于2016年7月30日支付的租金73776元、物业管理费6891元，河马龙公司于8月30日支付。2009年7月8日印发的《江干区行政事业单位房地产租入和租出管理实施细则》规定，拟租出的房地产必须报经区财政部门审批，原则上采取公开招租方式进行租赁。2016年12月25日，河马龙公司、瑞鼎公司向体育中心提交“关于1楼租赁场地期满要求续约的申请报告”，希望就续约事宜与体育中心进行磋商。体育中心表示租赁房屋将进行公开招租，在公开招租完成前愿与河马龙公司以一月一签的形式继续签订租赁合同，河马龙公司不予同意。2017年4月11日，体育中心向河马龙公司邮寄通知，要求河马龙公司交付承租的房屋；信件因拒收退回。2017年4月，体育中心在租赁房屋张贴通知，表明房屋租赁期限已满、面临腾退搬迁等。2017年4月，体育中心对租赁房屋实施停电措施。河马龙公司经营至2017年4月。2017年5月3日，瑞鼎公司、河马龙公司向体育中心邮寄函件，主要内容为：体育中心于2017年4月25日采取停电措施逼迫1楼经营项目关闭停业，瑞鼎公司、河马龙公司主张HULUTOWN项目租赁期限到期日为2019年12月31日，餐饮项目租赁期应至2018年6月30日；瑞鼎公司、河马龙公司被迫接受体育中心合同终止的意见，解除房屋租赁合同，瑞鼎公司、河马龙公司在租赁场地中有超过千万元的投资资产，在处理企业关停过程中有巨额资金损失，将依法寻求相应的方式维护自己的合法权益；等等。上述事实，有体育中心提交的江干区体育中心房屋租赁合同、江干区体育中心房屋租赁补充合同、2015年4月2日工作联系函、“关于你司承租房屋租赁超期清退的通知”及邮寄凭证、“关于1楼租赁场地期满要求续约的申请报告”、河马龙公司支付租金及物业管理费明细及对账单、《江干区行政事业单位房地产租入和租出管理实施细则》、河马龙公司提交的江干区体育中心房屋租赁合同、江干区体育中心房屋租赁补充合同、合作协议书、“关于1楼租赁场地期满要求续约的申请报告”、照片、“关于目前事态的声明”、本案庭审笔录证实。本院认为，体育中心与河马龙公司就本市江干区钱潮路12号全民健身中心大楼1楼116室、空调机房的租赁签订的江干区体育中心房屋租赁合同及江干区体育中心房屋租赁补充合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。房屋租赁合同及补充合同约定的租赁期限均为2011年8月1日至2016年12月31日，现已期满，双方的争议在于租赁期限能否自动延长3年（至2019年12月31日）。房屋租赁合同约定，在河马龙公司未违背合同约定各项条款及河马龙公司与瑞鼎公司合作经营的前提下，租赁期限自动延长3年；该约定明确了租赁期限自动延长的2个条件：一、合同履行期间河马龙公司未违约；二、河马龙公司与瑞鼎公司合作经营。就第1个条件，合同履行期间河马龙公司多次迟延支付租金、物业管理费，其中应于2016年1月31日、7月30日支付的租金、物业管理费，河马龙公司迟延支付的时间超过15天、金额超过4万元。而房屋租赁合同约定，河马龙公司不交付或者不按约定时间足额支付租金和管理费达15天以上的、所欠各项合同范围内的费用累计达4万元以上的，体育中心均有权终止合同。由此可知，河马龙公司迟延支付租金、物业管理费的行为已符合约定解除合同的条件，应属严重违反合同约定。河马龙公司在合同履行期间存在严重违约行为，不符合租赁期限自动延长的第1个条件。就第2个条件，河马龙公司与瑞鼎公司签订了合作协议书，约定的合作期限（有效期）至2016年12月底，除非瑞鼎公司从体育中心获得续签权利合作期限才能自动延长。而瑞鼎公司并未能与体育中心续签合同，体育中心亦已将瑞鼎公司诉至本院，要求确认租赁合同到期终止、判令瑞鼎公司腾退房屋。因此河马龙公司与瑞鼎公司的合作经营不能继续，租赁期限自动延长的第2个条件亦不符合。综上可知，涉案房屋租赁合同及补充合同的租赁期限不能自动延长，租赁期限至2016年12月31日为止，双方亦未能续签租赁合同，因此涉案房屋租赁合同及补充合同于2016年12月31日到期终止。河马龙公司未按约定期限在20天内即2017年1月20日前将租赁房屋归还给体育中心已构成违约，体育中心有权要求河马龙公司腾退租赁房屋，并按合同约定支付自2017年1月20日起至归还租赁房屋之日止按合同租赁面积日租金1.5倍计算的违约金，支付该期间的物业管理费。根据房屋租赁合同约定的年租金标准177062元的1.5倍计算，暂计算至2017年5月1日的违约金为73493元；根据房屋租赁合同约定的年物业管理费标准16538元计算，暂计算至2017年5月1日的物业管理费为5482元。体育中心主张的违约金、物业管理费超出上述金额部分，本院不予支持。河马龙公司要求判决解除双方签订的江干区体育中心房屋租赁合同。本院认为，该合同已到期终止，河马龙公司不能再要求判决解除。河马龙公司要求判令体育中心赔偿各项经济损失6697369.77元，包括装修残值3302021.04元、广告费用1606096.80元、退卡费用1685492.49元、员工遣散费用103759.44元。本院认为，关于装修残值，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外；涉案房屋租赁合同及补充合同到期终止，双方亦未约定合同到期终止体育中心需赔偿装修费用，因此河马龙公司要求体育中心赔偿装修残值没有法律依据。关于另3项费用，体育中心张贴通知、停电的行为发生在合同到期终止河马龙公司腾退租赁房屋的期限届满以后，并非违约行为，体育中心亦不存在其他违约行为导致了河马龙公司的该些损失，河马龙公司要求体育中心赔偿该些损失没有法律依据。因此，对河马龙公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、原告杭州市江干区体育中心与被告杭州河马龙儿童游乐有限公司于2011年签订的江干区体育中心房屋租赁合同、江干区体育中心房屋租赁补充合同于2016年12月31日到期终止。二、被告杭州河马龙儿童游乐有限公司将杭州市江干区钱潮路12号全民健身中心大楼1楼116室房屋（面积约220平方米）、1楼空调机房（面积约40平方米）腾退归还给原告杭州市江干区体育中心，于本判决生效后三十日内履行完毕。三、被告杭州河马龙儿童游乐有限公司向原告杭州市江干区体育中心支付违约金人民币73493元（暂计算至2017年5月1日，此后按年租金标准177062元的1.5倍计算至上述房屋腾退归还之日止），于本判决生效后三十日内付清。四、被告杭州河马龙儿童游乐有限公司向原告杭州市江干区体育中心支付物业管理费人民币5482元（暂计算至2017年5月1日，此后按16538元/年的标准计算至上述房屋腾退归还之日止），于本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告杭州市江干区体育中心其他诉讼请求。六、驳回反诉原告杭州河马龙儿童游乐有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币2151元，由原告杭州市江干区体育中心负担人民币377元，由被告杭州河马龙儿童游乐有限公司负担人民币1774元；反诉案件受理费人民币29341元，由反诉原告杭州河马龙儿童游乐有限公司负担。杭州市江干区体育中心于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州河马龙儿童游乐有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的本诉案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  叶文军人民陪审员  洪子明人民陪审员  陈媛媛二〇一七年八月二十八日代书 记员  叶苏卫