山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁04民终1067号上诉人（原审被告）：周恒家，男，1973年4月2日出生，汉族，住枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：李方臻，山东富善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市山亭区山城街道办事处南官庄村村民委员会，住所地枣庄市山亭区街道办事处南官庄村。法定代表人：吴明友，村主任。委托诉讼代理人：王大力，枣庄市山亭区山城法律服务所法律工作者。原审被告：枣庄市富山塑编厂，住所地枣庄市山亭区山城街道办事处岩底村。法定代表人：李庆福，经理。上诉人周恒家因与被上诉人枣庄市山亭区山城街道办事处南官庄村村民委员会（以下简称南官庄村委会）、枣庄市富山塑编厂（以下简称塑编厂）排除妨害纠纷一案，不服山东省枣庄市山亭区人民法院（2015）山民初字第1123号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周恒家上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人周恒家并没有侵权。上诉人是依据山亭区人民法院（2009）山商初字第156号调解书取得了塑编厂3600平方的厂房、相应的院落以及居住房屋一套的使用权，同时取得土地租赁合同的权利义务，该租赁土地塑编厂已经取得政府建设规划等许可，现已合法受让，不知道有（2010）山民初字第49号判决书，上诉人取得塑编厂的土地使用权，向被上诉人提供原租赁人与该村签订的租赁合同及租金交付证明，要求与被上诉人重新签订合同，被上诉人未予办理，致该厂房闲置至今，涉案土地属于被上诉人所有，其于2010年年底与该村就租赁土地达成新的协议，并未长期占用，不构成侵权，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。二、涉案房屋评估报告不能作为定案依据。1.评估公司估价程序不清，根据第三部分第十项估价结果显示，评估公司只是笼统的说明根据房地产评估的估价程序对估价对象进行评估，但是并未详细说明具体的估价程序是什么，上诉人作为房地产评估行业的外行，对其中的估价程序并不了解，评估公司没有详细说明估价程序对上诉人来说显然不妥，不具有说服力，上诉人有权认为此次估价程序中含有其他不公正的因素，损害了上诉人的合法权益。2.评估公司采取的估价方法不当。房地产估价方法主要有比较法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等，并对每种估价方法都做了基本解释，但是最终只采用成本法，有所不妥，也没有对选用此种方法给出充分的理由进行说明。为了更好地维护上诉人的合法权益，确保此次评估公正合理，上诉人认为应当采取收益法、比较法或者几种方法并举，最大程度的保障上诉人的合法权益，只采取一种估价方法显然不具有客观公正性，这也在一定程度上破坏了第七项所列估价原则的客观性。3.实地查勘记录不详，没有实地查勘记录表。详细的实地查勘有助于委托人和估价报告使用人从估价报告中得到关于估价对象的更多信息，本次评估报告的实地查勘中只是显示评估对象的现场草图及几张拍摄照片，没有详细的实地查勘记录表，不能将评估对象所有的信息反映出来，上诉人认为此次实地查勘缺乏必要条件，评估报告对上诉人来说不具有说服力。4.评估对象的市场价值不当。投资是针对特定的投资对象而言的，市场价值是针对典型投资者或者大多数投资者而言的，因此可能出现投资价值高于、低于或者等于市场价值的情况，上诉人作为本次评估对象的投资者，实际投资情况显然高于市场价值，上诉人认为估价结果应采用“非市场价值”而不是本次报告所显示的市场价值，评估人员应充分的站在投资者的角度综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性。5.估价机构资质欠缺。根据《房地产估价机构管理办法》第七条规定，房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。本估价机构资质证书显示山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司的资质等级为一级，但是行政许可机关是山东省住房和城乡建设厅，这显然与《房地产估价机构管理办法》第七条规定相悖。因此，上诉人有充分的理由认为本次估价机构没有评估资质，所得的评估报告不具有任何法律效力。被上诉人南官庄村委会辩称，一、涉案土地使用权和所有权属于村集体所有，并经（2010）山民初字第49号判决书确定解除与枣庄市富山塑编厂的土地租赁协议。原因是塑编厂不履行合同主要义务，没有交纳相应租金。上诉人原有租赁协议与本案无关，与本案争议的土地也没有任何关联性。此后上诉人强行占有该宗土地，系对被上诉人实施的侵权行为。原审认定事实清楚，适用法律正确。二、原审法院依法告知上诉人于2016年10月10日上午10时到法院技术室选择鉴定机构，逾期视为放弃权利，并告知2016年11月11日上午10时对涉案土地及地面附着物进行现场勘验，通知其到场，不到场不影响斟验程序及结果的法律效力。原审法院对上诉人进行了详细告知义务，依法委托鉴定机构。上诉人接到通知后故意不去，按照民诉法规定，即其放弃自己权利的行为。该评估报告合法公正公平。相应的资质符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。原审被告塑编厂未作陈述。南官庄村委会向一审法院起诉请求：二被告停止侵权，返还原告所有土地、周恒家赔偿原告损失自2010年7月4日起至主张权利之日（2015年8月）止，每年3600斤小麦、3600斤玉米。一审法院认定事实，2004年4月间，被告塑编厂的法定代表人李庆富向原枣庄市山亭区国土资源局、原山亭区发展计划局、原山亭区建设局申请新建塑编厂申报项目立项、建设用地规划许可。同年4月5日，原枣庄市山亭区国土资源局出具证明书证明李庆富申报的塑编厂项目符合土地利用总体规划；同年4月7日，原山亭区建设局向李庆富颁发了编号为0601-2004002号的建设用地规划许可证；同年4月12日，原山亭区发展计划以山计字【2004】32号批复，准予李庆富申报的塑编厂项目立项。同年4月24日，原告村委会作为甲方，被告塑编厂作为乙方签订了土地使用权租赁合同。合同约定甲方将位于山亭区民营经济园区内6.82亩的土地使用权租赁给乙方；该宗地四至为西至〇九公路、东至村土地、北至村公路、南至孔凡成宅基，租赁期间为2004年4月24日幵2034年4月24日；租金为乙方每年每亩向甲方交纳小麦600斤、玉米600斤，交纳方式为每年6月1日、10月1日乙方向甲方交纳（或随行就市折款）等内容。合同签订后，原告村委会履行了交付土地的义务，被告塑编厂自2006年6月1日起未履行支付租金的义务。2009年10月4日，原告村委会书面通知被告塑编厂解除合同。2009年间，本案被告周恒家以李庆富、塑编厂为被告，以借款合同为由，向法院提起诉讼。2009年10月15日，一审法院作出（2009）山商初字第156号民事调解书，该调解书载明，被告将位于山亭区山城街道办事处前官庄村09公路东山亭富山塑编厂3600平方米厂房及相应院落使用权，位于山亭区山城街道办事处前官庄村09公路东山亭区富山塑编厂3600平方米厂房及相对应院落使用权；位于山亭区山城街道办事处前官庄村09公路东李庆富、吴修俊所有的居住房一套十间；被告拥有六十吨地磅一台，折抵欠款五十万元归周恒家所有。李庆富将与山亭区山城街道办事处前官庄村村民委员会签订的土地租赁合同的权利义务转让给原告周恒家，并协助办理好相关手续。2010年6月，原告村委会以被告塑编厂未交纳租金为由，向法院提起诉讼，请求判令解除与被告塑编厂签订的租赁合同，并支付租赁费。2010年7月4日，一审法院作出（2010）山民初字第49号民事判决书，判决解除原告村委会与被告塑编厂签订的土地使用权租赁合同。上述判决发生法律效力后，被告塑编厂未履行生效法律文书确定的义务。该判决现已发生法律效力。2014年12月9日，原告村委会书面通知被告周恒家，要求返还争议土地，原告村委会与被告周恒家未达成协议。另查明，本案涉案土地上房屋价值情况，一审法院委托山东贵恒房地产土地评估经纪有限公司进行了评估，该公司作出的鲁贵评【2016】枣法第057号房地产估价报告认定的价格为562000元。一审法院认为，被告塑编厂因未依约向原告村委会支付租金，原告村委会提起诉讼，法院已判决解除原告村委会与被告塑编厂签订的土地使用权租赁合同。根据（2009）山商初字第156号民事调解书，被告周恒家应当按照民事调解书规定的内容，在被告塑编厂的协助下与原告村委会就本案涉案土地租赁事宜进行协商，进而取得土地使用权，或在土地使用权被原告村委会收回土地使用权后获得补偿。2014年12月9日，原告村委会书面通知被告周恒家，要求返还争议土地，被告周恒家与原告村委会未达成协议，仍使用本案涉案土地的行为构成侵权。原告村委会请求被告周恒家停止侵权、返还土地使用权，有事实与法律依据，法院予以支持。原告村委会自2010年起土地租金收益受损，与被告塑编厂、周恒家不恰当行使权利和履行义务有直接的原因关系，应连带赔偿原告村委会自2010年起至2015年间每年3600斤小麦、3600斤玉米的损失。被告周恒家合法受让本案涉案土地上的房屋，原告村委会收回土地使用权，应当按照房屋评估的价值对被告周恒家进行补偿。被告周恒家辩称有事实依据部分，法院已予以采纳。被告塑编厂经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的处分。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十七条，第一百三十四条第一款第一项、第四项、第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告周恒家于判决发生法律效力之日起十日内，将0601-2004002建设用地规划许可证项下四至为西至〇九公路、东至山亭区山城街道办事处南官庄村土地、北至山亭区山城街道办事处南官庄村公路、南至孔凡成宅基的宗地返还给原告枣庄市山亭区山城街道办事处南官庄村村民委员会；二、原告枣庄市山亭区山城街道办事处南官庄村村民委员会于被告周恒家返还判决第一项确定的宗地时，补偿被告周恒家上述宗地范围内房屋款562000元；三、被告枣庄市富山塑编厂与被告周恒家连带赔偿原告枣庄市山亭区山城街道办事处南官庄村村民委员会2010年7月起至2015年8月止，每年3600斤小麦、3600斤玉米的土地租金损失。案件受理费9400元，由被告枣庄市富山塑编厂、被告周恒家负担。二审诉讼中，当事人均未提供新证据。对于原审查明的事实，本院予以确认。二审中，上诉人周恒家要求其对涉案房屋及院落的价值投资进行重新鉴定，但未提出书面的鉴定申请。本院认为，周恒家虽然因（2009）山商初字第156号民事调解书取得涉案房屋、院落的使用权，但是在该民事调解书生效后，并未按照调解书内容，与南官庄村委会签订租赁合同，故与南官庄村委会未形成租赁合同关系。南官庄村委会因塑编厂拖欠的租金，于2010年向山亭区人民法院提起诉讼。该院于2010年7月4日作出（2010）山民初字第49号民事判决，判决解除南官庄村委会与塑编厂签订的租赁合同。因此周恒家占有涉案房屋及院落没有事实及法律依据。南官庄村委会作为权利人，其请求周恒家搬出占有房屋及院落有法律依据，应得到支持。关于原审采信的鲁贵评【2016】枣（法）第057号鉴定报告问题。原审法院在鉴定过程中，通知当事人选取鉴定机构，鉴定机构具有相应鉴定资质，原审判决采信该鉴定结论并无不当。二审中，周恒家虽对原审鉴定意见提出异议，但未向二审法院提交书面鉴定申请，应视为对其举证权利的放弃，应承担举证不能的法律后果。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由上诉人周恒家负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 孙 晓审判员 杨丽娜二〇一七年八月三十日书记员 高文娜