广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初7247号 原告：广西绿地鑫铁置业有限公司，住所地：南宁市良庆区凯旋路15号7号楼5楼。 法定代表人：侯光军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐欢，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董阐论，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告：侯莹，女，1985年9月9日出生，汉族，住吉林省白城市洮北区。 第三人：广西地产（集团）有限公司，住所地：南宁市青秀区金浦路33号港务大厦23层。 法定代表人：蒙钦蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐欢，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋阳，北京市炜衡（南宁）律师事务所实习律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年6月30日 开庭时间：2017年8月23日 当事人到庭情况： 原告：委托诉讼代理人徐欢、董阐论到庭 被告：未到庭 第三人：委托诉讼代理人徐欢、李秋阳到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、解除第三人与被告签订的、后由原告继受第三人合同权利义务的关于青秀区东葛路161号绿地中央广场A2号楼1单元七层×××号房的《商品房买卖合同》；二、被告自合同解除之日起10日内协助、配合原告办理商品房买卖合同登记备案等商品房交易相关手续的撤销手续；三、被告向原告支付违约金92911.1元；四、被告向原告赔偿律师费损失4761.90元；五、被告承担本案的诉讼费用。 第三人陈述要点 第三人广西地产（集团）有限公司（以下称广西地产公司）陈述称：对原告起诉的事实及诉讼请求均无异议。 事实认定 2016年2月11日，被告侯莹（乙方）与第三人广西地产公司（甲方）签订《定购协议》，约定由被告侯莹定购第三人广西地产公司开发建设的位于南宁市青秀区东葛路延长线绿地·中央广场项目A2号楼1单元七层×××号房，房屋总价款为929111元，被告侯莹于当天向第三人广西地产公司交纳了定金100000元。2016年6月25日，被告侯莹（买受人）与第三人广西地产公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01799906），约定由被告侯莹向第三人广西地产公司购买其开发建设的位于南宁市青秀区东葛路161号绿地中央广场A2号楼1单元七层×××号房，房屋总价款为929111元。合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3、银行按揭：（1）买受人同意在《商品房买卖合同》签订之日交纳首期款，占全部房价款的50.49%，计（人民币）469111元（大写：￥肆拾陆万玖仟壹佰壹拾壹元）整（含定金）。（2）余款占全部房价款的49.51%，计（人民币）460000元（大写：￥肆拾陆万零仟零佰零拾零元）整，由买受人向按揭银行/公积金管理中心申请按揭付款。合同附件六《合同补充协议》第二条“款项支付”约定，1、若买受人采用贷款（含公积金和商业贷款，下同）付款，则买受方应当自本合同签署之日起一个月内完成贷款审批手续，并向出卖方支付相应房款。出卖方若推荐银行为买受方提供贷款支付，则买受方应自签署本合同之日起7日内备齐按揭所需资料到出卖方推荐银行办理相关手续；否则，每逾期一日，买受方应当向出卖方支付100元作为违约金，逾期超过30天，出卖方有权单方解除合同……4、买受方逾期支付款项（含首付款）不超过5日的，每逾期一天，出卖方有权要求买受方按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行。买受方逾期支付款项超过5日的，出卖方有权解除合同。如出卖方解除合同的，买受方须按总房价款的10%向出卖方支付违约金，出卖方可在买受方已付房价款中扣除，余额无息退还。若造成出卖方损失的，买受方还应全额赔偿。买受方逾期支付款项超过5日后，出卖方在不放弃解除合同权利的前提下，亦可要求买受方继续履行合同，且买受方须按逾期天数每日向出卖方支付应付而未付房价款部分万分之五的违约金直至付清全部房价款之日。《合同补充协议》第十条“终止和解除合同”第5款约定，本合同及补充条款约定的损失包括：（1）合同约定的房价与解除合同时该房屋市场评估价之间的差额；（2）出卖方为追究买受方的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等。《合同补充协议》第十一条“其他”第5款约定，买受人已知悉出卖方已委托南宁绿地颖恺投资有限公司为本项目提供代建及运营管理服务，如后期本项目发生转让的，买受方同意转让及绿地集团关联公司参与转让。如绿地集团关联公司受让成功的，买受方承诺无条件配合办理相关手续，且不以此为由要求解除或终止本合同。合同签订后，被告侯莹依约支付了首付款469111元，通过银行按揭贷款的460000元则截止至本案开庭之日尚未支付。涉案房屋于2016年7月19日办理商品房预售合同登记备案，目前未交付被告侯莹。 2016年11月18日，原告广西绿地鑫铁置业有限公司（以下称广西绿地公司）通过北部湾产权交易所以网络竞价的方式受让南宁市东葛路延长线青秀万达广场北面82643.87平方米地块项下国有建设用地使用权、在建工程所有权和继续建设的相关权利，北部湾产权交易所于2016年12月1日对该交易出具《北部湾产权交易所集团产权交易鉴证书》（桂产权鉴〔2016〕第114号）。涉案房屋所在的绿地中央广场A2号楼即属于上述转让标的范围。原告广西绿地公司于2017年5月12日办理该宗地的国有建设用地使用权的产权变更手续，于2017年5月15日办理该宗地的建设用地规划许可证的变更手续，于2017年5月19日办理该宗地的建筑工程施工许可证的变更手续。 2016年12月，原告广西绿地公司为主张本案权利，与北京市炜衡律师事务所广西分所签订《委托代理合同》，委托该所律师作为其与被告侯莹21个系列案件（含本案在内）的一审诉讼代理人，双方约定的律师费总计为100000元，该费用为分期支付，其中原告广西绿地公司已实际支付60000元。原告广西绿地公司在21个系列案件的每单个案件中所主张的律师费均为4761.9元（100000元÷21）。 因被告侯莹未按约支付全部购房款，原告广西绿地公司向本院提起21个诉讼（含本案在内），请求解除被告侯莹与第三人广西地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》并承担相应的违约责任，本院于2017年7月13日将起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等相关诉讼材料通过EMS法院专递邮件邮寄被告侯莹，被告侯莹本人于2017年7月16日签收上述诉讼材料。 判决理由 本院认为，被告侯莹与第三人广西地产公司于2016年6月25日所签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同附件六《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，被告侯莹与第三人广西地产公司签订的合同附件六《合同补充协议》第十一条“其他”第5款约定，如后期本项目发生转让的，买受人同意转让并承诺无条件配合办理相关手续。现原告广西绿地公司通过北部湾产权交易所受让了南宁市东葛路延长线青秀万达广场北面82643.87平方米地块项下国有建设用地、在建工程所有权和继续建设的相关权利，并已实际办理了国有建设用地使用权、建设用地规划许可证及建筑工程施工许可证的变更手续，原告广西绿地公司作为受让方，有权行使第三人广西地产公司对被告侯莹所享有的各项合同权利。被告侯莹与第三人广西地产公司签订的合同附件六《合同补充协议》第二条“款项支付”约定，如被告侯莹采取贷款方式付款的，则应自合同签署之日起一个月内完成贷款审批手续，如逾期超过30天，出卖方有权单方解除合同，现被告侯莹未依约将贷款部分的剩余房款交付出卖方，原告广西绿地公司有权解除被告侯莹与第三人广西地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，合同应当自通知到达被告侯莹之日起解除，现被告侯莹于2017年7月16日收到本院通过EMS法院专递邮件邮寄的诉讼材料，已知悉原告广西绿地公司解除合同的意思表示，故本院确认被告侯莹与第三人广西地产公司于2016年6月25日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01799906）自该日解除。 关于合同解除后的责任承担及损失赔偿的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告侯莹作为违约方，应按合同约定及法律规定向原告广西绿地公司承担相应的损失赔偿责任。1、关于撤销合同登记备案的诉请。合同解除后，原告广西绿地公司要求被告侯莹协助办理撤销涉案房屋的商品房买卖合同登记备案于法有据，本院予以支持。至于办理时间，综合办理撤销手续所需时间及本案因素，本院酌定自本案判决生效之日起10日内办理为宜。2、关于支付违约金及律师费的诉请。合同约定如被告侯莹逾期付款而导致出卖人解除合同的，应按购房总价款的10%向原告广西绿地公司支付违约金，并赔偿原告广西绿地公司为主张权利而支出的律师费等相关损失，现原告广西绿地公司要求被告侯莹支付违约金92911.1元并赔偿律师费损失4761.90元，符合合同约定和法律规定，应予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告侯莹与第三人广西地产（集团）有限公司于2016年6月25日所签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01799906）于2017年7月16日解除； 二、被告侯莹应自本案判决生效之日起10日内协助原告广西绿地鑫铁置业有限公司办理南宁市青秀区东葛路161号绿地中央广场A2号楼1单元七层×××号房的合同登记备案的撤销手续； 三、被告侯莹向原告广西绿地鑫铁置业有限公司支付违约金92911.1元； 四、被告侯莹向原告广西绿地鑫铁置业有限公司赔偿律师费损失4761.90元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费14041元，由被告侯莹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  梁霄鹤 人民陪审员  尹方明 二〇一七年八月二十九日 书 记 员  杨 璇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。