广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民再25号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：岑佩芬（曾用名：岑玉芬，SAM,PuiFunWinnie），女，1962年4月17日出生，现住中华人民共和国香港特别行政区。委托诉讼代理人：李丹、陈师乐，均系广东信德盛律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：岑明建，男，1959年10月27日出生，汉族，住广州市天河区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：岑某，男，1991年9月13日出生，汉族，住址同上。两被申请人共同委托诉讼代理人：梁健仪，广东凯通律师事务所律师。被申请人(一审第三人、二审被上诉人）岑穗安，男，1957年5月23日出生，汉族，住广州市海珠区。再审申请人岑佩芬与被申请人岑明建、岑某、岑穗安物权保护纠纷一案，本院于2015年11月11日作出（2014)穗中法民五终字第3575号民事判决，该判决已经发生法律效力。因再审申请人岑佩芬不服上述判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2016年11月22日作出(2016)粤民申1882号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。岑佩芬申请再审称，一、其为解决父母住房困难，出资以吴某桂名义购买了涉案房屋，为明确房屋产权归属，于1997签订协议约定三年后产权归其所有。该协议是全体家庭成员共同签署确认的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对本案各方以及吴某桂均有法律约束力。其是涉案房屋的唯一权属人，应按照1997年协议书支持其对房屋享有过户的请求权。二、终审判决认定的基本事实缺乏证据，错误认定1997协议未经解困房全部户内成员予以确认。签订协议时，司徒某华已死亡并注销户口，而岑某只有六岁，属于无民事能力人，其父岑明建是其法定代理人，可以代其从事民事活动。潘某珍是岑明建的妻子，其对协议的签订多年未提出异议，应视为其知道同意该协议。终审判决机械以形式签名否认协议，是对家庭成员真实意思表示的歪曲。三、终审判决适用法律错误。（一）认定1997年协议未经户内全体家庭成员同意错误。1.涉案房屋初始登记于吴某桂名下，由岑某池与吴某桂共同共有，户内其他成员不是涉案房屋的权利人。2.1997年协议经岑某池与吴某桂签订即合法有效，无需户内其他成员参与签订。3.岑明建、岑某、潘某珍和岑穗安的居住权利均已得到充分保障。申请购买涉案房屋时，户内成员已另有住处且未迁入户口。（二）终审判决认定1997年协议违反地方规章《广东省城镇解困房建设管理规定》而无效错误。1.1997年协议未违反《民法通则》第八十五条关于民事法律行为无效的规定。2.1997年协议未违反《广东省城镇解困房建设管理规定》，仅是达成产权转让的合意，且约定转让时间为不确定的三年后，没有进行过户登记等实质行为。3.《广东省城镇解困房建设管理规定》属地方规章，不属于法律、行政法规的效力性强制规定，不符合《合同法》对合同效力的认定依据。（三）终审判决错误认定岑佩芬提起本案诉讼的权利基础不存在。1.岑佩芬已支付合理对价，享有将涉案房屋过户至其名下的请求权。2.岑佩芬提起本案诉讼的权力基础是过户请求权，是否取得涉案房屋的物权并不影响其起诉权利。四、已查明的事实足以证明岑明建、岑某与吴某桂恶意串通，侵害岑佩芬的合法权益，涉案《房地产买卖合同》依法应认定无效。岑明建、岑某应协助其将涉案房屋过户至岑佩芬名下。1.岑明建、岑某明知1997年协议的存在，仍瞒着岑佩芬私自串通吴某桂过户涉案房屋，有明显的恶意行为。2.没有任何证据证明岑明建、岑某向吴某桂支付了20万元“购房款”。3.岑明建于2012年7月24日做出的放弃产权《声明》，以及岑明建、吴某桂、岑穗安与其共同到房地产交易中心办理涉案房屋过户回吴某桂名下的手续事实，进一步印证岑明建、岑某与吴某桂恶意串通。4.岑明建、岑某与吴某桂签订的《房地产买卖合同》违反《合同法》第五十二条的规定，未经权属人岑佩芬的同意，恶意串通将涉案房屋过户到到岑明建、岑某的名下，严重侵害了岑佩芬的合法的权益，依法应认定无效。本案争议是家事纠纷，岑明建、岑穗安对涉案房屋是来龙去脉完成清楚，在1997年就集体确认涉案房屋权属、出资状况，以及对涉案房屋权属归属的确认，岑穗安、岑明建完全清楚涉案房屋是没有出资的，但其不顾亲情，侵害了岑佩芬的权益，一、二审判决对岑佩芬非常不公平，导致其无法取得房屋也无法收取出租的权益。故请求：1.撤销广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第3575号《民事判决书》；2.改判确认岑明建、岑某与吴某桂签订的《房地产买卖合同》无效；3.判令岑明建、岑某协助将广州市白云区惠德路13号802房登记至岑佩芬名下；4.判令一审、二审及再审的诉讼费、保全费由岑明建、岑某承担。岑明建、岑某答辩称：一、本案明显构成重复诉讼。2012年，岑佩芬起诉要求确认吴某桂与岑明建、岑某签订《房地产买卖合同》无效。白云区法院以（2012）穗云法民四初字第1784号民事判决驳回岑佩芬的诉讼请求。岑佩芬不服上诉，二审期间岑佩芬提出撤回上诉和起诉的申请，二审法院以(2013)穗中法民五终字第2004号民事裁定，撤销一审判决，准予岑佩芬撤回上诉和起诉。2014年，岑佩芬又以相同事由和诉求再次向白云区法院起诉，该起诉已符合最高院关于适用民诉法司法解释第247条的规定，构成重复诉讼，该院不应当受理。二、证据的认定问题。1.吴某桂出卖涉案房屋时，《房地产权证》证号为粤房地证字第yyyyyy号，是房管部门于2007年12月制作的，而岑佩芬持有的《房地产权证》证号为穗房地证字第xxxxx号，是房管部门于2000年5月制作的，经查证，吴某桂重新领取的《房地产权证》已替代了岑佩芬手上的产权证，足以证明岑佩芬持有的《房地产权证》已作废。2.各方对岑佩芬在（2012）穗云法民四初字第1784号案中提交的“申请报告”、“遗嘱公证书”的质证意见，岑佩芬为证明涉案房屋虽以其母亲吴某桂名义申请，但由其出资购买，在其父母百年归老后，房屋由其一人继承。岑明建虽对上述证据的客观性、真实性予以确认，但认为与（2012）穗云法民四初字第1784号案没有关联性。岑穗安则认为五方协议的内容是父亲写的，其与岑明建均无出资购买，全部房款是岑佩芬出资的，听岑佩芬说办了公证后，公证书给岑佩芬一份，但不清楚公证内容，应该与五方协议中提及的公证有关。前期父母与岑佩芬关系较好，后来母亲曾告诉其岑佩芬打她。3.岑佩芬在（2014）穗云法民四初字第363号案中未将“遗嘱公证书”作为证据，故意分割“申请报告”和“遗嘱公证书”的因果关系，故意忽略已办好遗嘱公证的结果，将“申请报告”的因作为最后的果，错误引导一审只对“申请报告”审理和确认。一审法院明知岑佩芬重复诉讼，不但不驳回，还断章取义采用（2013）穗中法民五终字第2004号案庭审笔录：被告岑明建确认吴某桂、岑某池与三名子女达成的五方协议中“三年后全部产权由吴某桂、岑某池转给岑玉芬（岑佩芬）”是指约定三年后产权归原告作为该一审判决书的审理查明，真实版的有法不依。4.岑佩芬主张的“遗嘱”上所示日期先于（2012）穗云法民四初字第1784号案要求确认吴某桂与岑明建、岑某签订的《房地产买卖合同》签订之日，依据《继承法》、《最高人民法院关于贯彻继承法若干问题的意见》第39条规定：遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承前开始前灭失，部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。岑佩芬主张的涉案房屋在继承开始前所有权已转移，遗嘱视为被撤销。5.其举证的“南华西街派出所1992-1999年户口登记表”证明岑佩芬不是吴某桂同**籍成员，一审法院未经核实，采信岑佩芬和岑穗安的陈述，错误确认岑佩芬是购买解困房户籍家庭成员，而否认潘某珍是户籍家庭成员。6.其举证的“龙凤派出所1998年户口登记表”证明岑某池和岑佩芬的户籍于1990年10月6日迁往凤凰四街****。7.其举证的“依申请公开政府信息答复书”证明吴某桂家庭于1994年申购了涉案的解困房，吴某桂为申请人和产权人，司徒某华、岑某、岑穗安、岑明建、潘某珍为共同申请家庭成员。三、事实方面。吴某桂在世时未将涉案房屋出售给其前，就自行向房管局申请报失岑佩芬拿走的产权证并重新申领新证，可见吴某桂立下遗嘱后，认为岑佩芬对其照顾和态度发生根本变化，就出现对房屋另有处置的想法，后将涉案房屋出售给其父子都是其真实意思表示，并不存在其以哄骗等虚假手段从吴某桂处取得涉案房屋。同时，岑佩芬起诉状中提到涉案房屋被买卖是从父亲口中得知，这说明父亲对母亲出售房屋是知晓和同意的。四、其与吴某桂签订的《广州市房地产买卖合同》合法有效。1.买卖双方签订的主体适格，均具有缔约能力，交易程序合法。2.买卖双方平等自愿、协商一致、意思表示真实。3.签订的买卖合同符合法律、法规，不违背国家利益或社会公共利益。4.双方签订的买卖合同内容明确、具备法定形式、履行法定手续，这有完备的履约发票为证。5.《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。以上五点充分体现其与吴某桂签订的《广州市房屋买卖合同》是依法签订和履行的，房屋的交易是经房管部门严格审核和登记的，具有真实性和合法性，符合《合同法》规定，不存在合同无效的情况。五、对广东省高级人民法院（2016）粤民申1882号民事裁定的意见。1.该院未依法送达应诉通知及再审申请书副本，使其丧失了提交书面答辩意见的机会。2.该院在未全面了解案情的基础上，就采信了岑佩芬单方陈述和歪曲的事实，裁定有违合法和公正。综上，请求法院明鉴，驳回岑佩芬的全部再审请求。岑穗安答辩称：一、岑佩芬要求享有过户请求权没有法律依据。1994年以吴某桂名义购买的解困房，户内有六人，根据《广东省城镇解困房建设管理规定》，购买解困房以户为单位，每户只能购买一次，自取得房屋所有权之日起，5年内不得转让、出租、抵押或赠与。1997年协议约定解困房产权于3年后转给岑佩芬，已违反上述规定，且签订该协议时，没有户内成员一致签订确认，故1997年协议关于产权过户的约定是无效的。二、岑明建、岑某与吴某桂签订的《房地产买卖合同》无效。二审将涉案房屋的产权判给岑明建、岑某，属适用法律错误。1.岑明建、岑某与吴某桂恶意串通，在签订房屋买卖合同时并未经户内成员一致同意，就私自办理了过户，以20万元这一明显低于市场价的价格进行交易，主观恶意明显，且支付20万元的事实，始终没有任何证据，既无吴某桂的收据，也无法提供银行转账或提款记录，又无法解释购房款的去向，只能说明岑明建、岑某并未支付购房款。2.岑明建于2012年7月24日作出放弃产权声明，要将涉案房屋过户回吴某桂名下，这是岑明建真实意思表示，如无恶意串通，没有实际出资，又怎能作出如此声明。三、二审判决损害其对解困房的合法权益。1.根据《广东省城镇解困房建设管理规定》，解困房是政府为解决城镇居民住房困难专门修建的住房，解困房是以户为单位并以户内成员集体申请的，由家庭成员共享的产权特殊的房屋。2.其作为申请解困房的成员之一，依据当时政策涉案房屋产权只能登记在吴某桂名下，但其应对该房屋享有产权份额及利益。3.其现在所住的承租房属于托管房，是业主委托广州市永兴物业管理有限公司进行代管，每月交纳租金，这对于生活困难的自己是一个不小的负担，如业主收回，其将无房可住。4.一、二审判决均未对其享有解困房的产权份额及居住利益进行处分，严重损害其合法权益。综上，恳请法院充分考虑其意见，依法依规进行审理。2014年3月27日，岑佩芬向广州市白云区人民法院起诉，请求判令：1.确认岑明建、岑某与吴某桂签订的《房地产买卖合同》无效；2.确认涉案房屋产权归岑佩芬所有；3.岑明建、岑某协助岑佩芬办理涉案房屋登记至岑佩芬名下的过户手续；4.判令本案的诉讼费用、保全费用全部由岑明建、岑某承担。一审法院认定事实：吴某桂与岑某池是夫妻关系，岑佩芬、岑明建、岑穗安均是吴某桂与岑某池的子女，岑某是岑明建之子。位于广州市海珠区**房屋90年代的户籍登户籍登记中，吴某桂，家庭成员为岑某池、岑佩芬、岑明建、岑穗安。1994年，吴某桂、岑某池因住房困难，以户主吴某桂（买方）的名义向广州市解决住房困难办公室（卖方）购买解困住房，并签订了（94）市解困售个字1344号《统建解困（固定开间）住宅合同（一）》，买卖双方约定，购买的房屋位于YYYYN型25幢xxx（东梯）【现地址为广州市白云区xx路x号xxx房】，购房款为80850.37元，建筑面积64.9205平方米，解困房是政府补贴的专用房，只供解困使用，不准私自转让和出租，住进不满五年的，以原价售回给市解困办；住满五年以上的，可按规定依价出售，增值部分的分成，按有关文件执行，增值部分中属原出售单位的一律归市解困办所有等等。合同落款处标明：该户原住公房，户内6人，购房后5人迁入新址。审理中，岑佩芬、岑明建、岑某、岑穗安均确认其家庭户籍中户籍中的另一成员为司徒某华，芬、岑明建、岑穗安的祖母。岑明建、岑某主张案外人潘某珍也是户籍家户籍家庭成员，与岑穗安均不予确认。合同签订后，由岑佩芬向卖方支付了全部的购房款。1997年，吴某桂，岑某池、岑佩芬、岑明建、岑穗安达成协议：现有吴某桂、岑某池夫妻在94年因住房困难，经市政府解困办批准同意以吴某桂户主名购买解困房一间，地址为广州市西湾路同德积德花苑N型座******住宅一间，建筑面积64.95平方米，购房款为80850.37元。因吴某桂、岑某池无能力支付此项购房款。经与岑佩芬商定，由岑佩芬提供购房款全部现金购买，3年后全部产权由吴某桂、岑某池转予岑佩芬。请广州市公证处办理有关公证手续。该协议落款处有吴某桂、岑某池、岑佩芬、岑明建、岑穗安的签名。2000年，涉案房屋登记于吴某桂名下，房屋建筑面积64.35平方米。2010年9月1日，岑明建、岑某在未向岑佩芬核实涉案房产的处理意见的情况下与吴某桂签订了《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋卖予岑明建、岑某，房屋价款20万元。审理中，岑明建、岑某出示了购房发票拟证实其支付房款的事实。岑明建、岑某称，上述购房款均采用现金方式分两次支付，2010年9月1日签订合同当天支付5万元，其余15万元在交易过户当天支付给吴某桂。吴某桂两次收取房款，均未有开具收据。岑佩芬对岑明建、岑某陈述予以否认，认为其未有实际支付房款。岑明建、岑某主张，上述20万元购房款由岑明建及潘某珍出资支付。为证实其陈述，岑明建向原审法院提交了岑明建、潘某珍的收入证明。2010年9月15日，涉案房产变更登记于岑明建、岑某名下，共有关系为共同共有。岑某池于2012年7月15日死亡。2012年7月24日，岑明建在岑穗安的证明下书面表示，经家庭讨论，放弃涉案房屋的产权。岑佩芬在落款处签名。岑明建抗辩称上述意见是其在家庭会议上受逼迫书写的，不是其真实意思。岑佩芬、岑穗安对岑明建的该陈述不予确认。吴某桂于2012年8月31日死亡。岑佩芬称，其在岑某池去世前得知吴某桂将涉案房屋通过买卖的方式过户给了岑明建、岑某，在此之前，对此事并不知情。2012年11月1日，岑佩芬向广州市白云区人民法院提起诉讼，要求确认吴某桂与岑明建、岑某签订的《房地产买卖合同》无效。广州市白云区人民法院经审理作出（2012）穗云法民四初字第1784号民事判决书，驳回岑佩芬的诉讼请求。岑佩芬不服提起上诉，在二审审理过程中，岑佩芬经广州市中级人民法院准许，撤回上诉和一审起诉。在二审庭询笔录中，岑明建确认吴某桂、岑某池与三名子女达成的五方协议中“三年后全部产权由吴某桂、岑某池转给岑玉芬”是指约定三年后产权归岑佩芬。一审时，涉案房屋由岑明建、岑某实际使用。另查，《广东省城镇解困房建设管理规定》第十三条规定，购买解困房，可以采取一次付款或分期付款的办法。购买解困房以户为单位，每户只能购买一次。购买解困房，自取得房屋所有权之日起，5年内不得转让、出租、抵押或赠与。确需转让的，由市、县建设行政主管部门按已使用年限折价收购。上述规定于1994年10月1日实施，现已失效。一审法院认为，涉案房屋属于解困房，根据相关规定，应以户为单位进行购买，吴某桂为家庭户主，涉案房屋产权以吴某桂的名义进行登记合理。1997年，吴某桂、岑某池及包括其三名子女在内的家庭成员一致协议：涉案房屋产权将于3年之后转给岑佩芬，该内容是上述家庭成员的真实意思，未有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。在未有相反证据证明上述协议内容存在变更或撤销的情形下，涉案房屋的产权在协议签订的3年之后依法属于岑佩芬所有，吴某桂应依协议内容协助办理将涉案房屋登记至岑佩芬名下的过户手续。2002年，吴某桂将涉案房屋出卖给岑明建、岑某，在未有证据显示上述买卖行为已经征得岑佩芬同意的情况下，吴某桂单方处分涉案房屋的行为应属无效。岑明建、岑某作为岑佩芬、吴某桂的亲属，对于家庭成员就涉案房屋达成一致协议的事实应属知情，关于房款是否实际支付的问题，岑明建、岑某亦没有提供充分证据证实。综合考虑以上情况，吴某桂与岑明建、岑某买卖涉案房屋的行为已侵害到岑佩芬的合法权益且非善意，当属无效，岑佩芬相应诉求于法有据，一审法院予以支持。由于吴某桂已死亡，故岑佩芬要求岑明建、岑某将涉案房屋的产权直接过户登记至岑佩芬名下的诉求合理合法，一审法院予以支持。关于岑佩芬要求确认涉案房屋归其所有的诉求属于对涉案房屋初始权利的讼争，但涉案房屋初始登记于吴某桂名下，岑佩芬对此是知情且认可的。其依据家庭成员共同签署的协议，享有的是将涉案房屋过户至其名下的请求权，属于变更权属的问题，故对于岑佩芬要求确认涉案房屋归其所有的诉求，一审法院不予支持。综上所述，该院于2014年5月30日依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、吴某桂与岑明建、岑某于2010年9月1日就广州市白云区惠德路13号802房签订的《房地产买卖合同》无效；二、于本判决生效之日起五日内，岑明建、岑某按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定协助办理广州市白云区xx路x号xxx房登记至岑佩芬名下的过户手续；三、驳回岑佩芬其他的诉讼请求。一审受理费4450元，由岑佩芬负担4300元，岑明建、岑某负担150元；保全费1520元，由岑明建、岑某各负担760元。岑明建、岑某不服一审判决，上诉请求1.撤销一审判决；2.驳回岑佩芬的全部诉讼请求。事实理由如下：一、一审判决认定事实错误。1.岑佩芬不是吴某桂的同一户籍成户籍成员，珍是吴某桂的同一户籍成户籍成员。屋是广州市政府的解困房，解困房是政府补贴的专用房，只供解困使用。《统建解困(固定开间)住宅合同(一》标明该户原住公房，户内6人，购房后5人迁入新址。户内6人是指吴某桂、司徒某华、岑穗安、岑明建、岑某(曾用名岑某勇)、潘某珍。1994年申请购买解困房时，岑佩芬不是海珠区YYY34号同户籍家户籍家庭成员。佩芬并未举证证明我方就涉案房屋买卖存在恶意串通的事实，也没有举证证明岑某池不同意吴某桂与我方签订涉案房屋的买卖，一审法院认定本案争议之《房屋买卖合同》无效，无事实依据。体现在：⑴岑佩芬对吴某桂的态度一向不好，其提交给一审法院的补充证据1，即广州市中级人民法院部分庭询笔录(2013)穗中法民五终字第2004号卷宗第77页证人岑穗安证言，证明因岑佩芬打母亲，致母亲有改变房屋处分初意，不存在岑明建与母亲串通。⑵吴某桂重新申领《房地产权证》的行为也进一步证明其早已对房屋另有处置的想法。⑶退一步说，岑佩芬将8万元给吴某桂买房，现在要追究也是岑佩芬与吴某桂之间的债权债务问题，与我方和吴某桂的房屋买卖问题无关，我方是有房产证的产权人，买卖合同是有效的。二、一审判决适用法律错误。1.1997年吴某桂、岑某池及三名子女在内的家庭成员签订的协议，明显违反当时的《广东省城镇解困雳建设管理规定》第十四条规定，“购买的解困房，自取得房屋所有权之日起，5年内不得转让、出租、抵押或赠与。确需转让的，由市、县建设行政主管部门按已使用年限折价收购。”原审法院认定该协议合法有效是错误的。根据我国《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，发生效力；未经登记，不发生效力”，原审判决与上述规定背道而驰。1997年吴某桂、岑某池及包三名子女在内的家庭成员签订的协议仅能显示出岑佩芬对涉案房屋有出资行为，在岑佩芬与吴某桂间形成相应的债权债务关系，不能因此认定岑佩芬对该房屋享有物权。2.本案不能适用《物权法》第三十二条、三十七条规定。涉案房屋属不动产，《物权法》第十条规定，不动产由不动产所在地的登记机构办理。岑佩芬从未办理过涉案房屋登记，何来物权受到侵害。3.岑佩芬并无证据证明吴某桂与我方签订《广州市房地产买卖合同》有合同法第五十二条第(二)项的情形，适用该法律规定是错误的。岑佩芬答辩称:一、一审判决适用程序正确，符合民诉法的相关规定。1.(2012)穗云法民四初字第1784号判决不是生效判决，岑佩芬享有重新起诉的民事权利。2.(2012)穗云法民四初字第1784号判决漏查、错误认定重大事实，导致适用法律错误。岑佩芬是涉案房屋实际出资人，并对涉案房产享有最终产权，岑明建对此自始明知并通过签署五方协议确认，仍与吴某桂恶意串通过户房屋。二、户籍状户籍状况不是本案的关键事实，对本案法律关系的认定。1.一审判决对户籍状户籍状况的事实查明清楚，确，证据是广州市公安局南华西派出所出具的《户籍证户籍证明》。明建、岑某上诉提交的证据2、证据3以及岑穗安在一审答辩提交的证据1，说明该户口的户口的常住人口多次发生变动，佩芬在九十年代就迁居香港，故对该户口的户口的变动记忆模糊实属正常。籍状户籍状况不影响对本案法律关系的认定。口登户口登记表仅表明了申请解困房时的户口状况，否定吴某桂、岑某池、岑佩芬、岑穗安、岑明建等五人为同一家庭成员，更不能据此否定该五人于1997年所达成的五方协议的效力，否认岑明建、岑某与吴某桂之间恶意串通的行为。三、一审查明事实足以证明岑明建、岑某与吴某桂“恶意串通”，一审判决认定涉案《房地产买卖合同》无效事实充分，有理有据。四、一审判决适用法律正确，五方协议合法有效，涉案房屋应由岑佩芬所有。1.五方协议是家庭成员的真实意思，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。首先，岑明建、岑某所依据的《广东省城镇解困房建设管理规定》不是法律或行政法规，不符合《合同法》第五十二条第(五)项所规定的情形；其次，《广东省城镇解困房建设管理规定》属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定；最后，“不得转让”中的“转让”指的是实际转让行为，五方协议达成的是产权转让的合意，没有进行变更登记，且约定转让的时间为三年后，并不违反当时解困房的政策规定。2.岑明建、岑某在五方协议及庭审过程中均确认，涉案房屋三年后产权归岑佩芬所有。无论是五方协议，还是在(2013)穗中法民五终字第2004号案二审庭询当中，岑明建、岑某均确认“三年后全部产权由吴某桂、岑某池转给岑玉芬”，确认约定三年后产权归岑佩芬，故原审判决适用法律正确。3.岑佩芬作为涉案房屋实际产权人，有权主张涉案买卖合同无效并要求确认涉案房屋产权的真正归属。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，驳回岑明建、岑某的全部上诉请求。岑穗安答辩同意一审判决第一项，不同意一审判决第二项，认为涉案房屋是以户为单位申请，属于共同共有，每人都享有份额。1997年因为按照政策五年以内不能转让，且没有司徒某华签名，所以无效。二审认定事实：上诉期间，岑明建、岑某提交以下证据：1、2014年6月10日海珠区公安分局龙凤街派出所档案室摘录户口登户口登记本；014年6月10日查询的南华西派出所摘录广州市常住户口登户口登记表。份证据拟证明在购买解困房时岑佩芬与吴某桂并非同一户籍。岑佩芬对证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议。岑穗安对上述证据的真实性不予确认。岑穗安提交以下证据：1.居民户口簿，拟证明岑穗安与吴某桂一直同在同一户籍；2.广东省就业失业手册，拟证明岑穗安失业，经济困难；3.《广州市直管房租赁合同》（住宅），拟证明海珠区同福西路YYY34号二楼头房的承租人为吴某桂，岑穗安现为无房户。岑明建、岑某对于证据1、2的真实性没有异议，对关联性有异议；对于证据3，因吴某桂已经去世，无法确认真实性、合法性、关联性。岑佩芬对于证据1的真实性、关联性不予认可，对于证据2的真实性不确认，对于证据3的真实性认可，关联性不认可。经查，一审法院查明事实无误，本院二审予以确认。二审另查明，1994年，吴某桂作为买方与广州市解决住房困难办公室（卖方）签订（94）市解困售个字1344号《统建解困（固定开间）住宅合同（一）》，该合同注明乙方为吴某桂（一人）；第九条约定：本合同不得出卖、转让或中途易主。合同执行期如乙方出国、离市、病故、死亡者，其继承人应是该户购房时的户口簿户口簿中的实住人口。iv>2015年8月20日广州市国土资源和房屋管理局穗国房公开[2015]1080号《依申请公开政府信息答复书》称，根据广州市住房保障办管理信息系统显示及购房合同等相关资料，吴某桂家庭于1994年申购了YYN型xx幢xxx房（东梯）的解困房，吴某桂为申请人，司徒某华、岑某勇、岑穗安、岑明建、潘某珍5人为共同申请家庭成员，产权人为吴某桂。本院二审认为:涉案房屋属于政府解困房，根据《广东省城镇解困房建设管理规定》第十三条规定，购买解困房以户为单位，每户只能购买一次；第十四条规定，购买的解困房，自取得房屋所有权之日起，5年内不得转让、出租、抵押或赠与。关于涉案房屋的《统建解困（固定开间）住宅合同（一）》第九条亦约定：本合同不得出卖、转让或中途易主。该合同约定户内六人。根据广州市国土资源和房屋管理局《依申请公开政府信息答复书》，吴某桂为该解困房申请人，司徒某华、岑某勇、岑穗安、岑明建、潘某珍5人为共同申请家庭成员。岑佩芬并非申请解困房的户内成员。1997年吴某桂、岑某池、岑穗安、岑明建、岑佩芬约定涉案房屋产权于3年后转给岑佩芬，但该协议并无申请解困房的户内成员司徒某华、岑某勇、潘某珍参与签订。因此，该协议并未经解困房全部户内成员予以确认。而且，涉案房屋于2000年才登记于吴某桂名下，故1997年签订协议时已违反《广东省城镇解困房建设管理规定》。事实上，1997年协议关于产权过户的约定并未履行，岑佩芬并未取得涉案房屋的物权。因此，岑佩芬提起本案诉讼的权利基础并不存在，其请求判令吴某桂与岑明建、岑某签订的《房地产买卖合同》无效、确认涉案房屋产权归其所有、岑明建与岑某协助将涉案房屋产权过户至其名下，本院二审均不予支持。综上所述，一审判决适用法律不当，处理有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第363号民事判决；二、驳回岑佩芬的全部诉讼请求。一审案件受理费4450元、保全费1520元、二审案件受理费150元，均由岑佩芬负担。再审认定事实：各方当事人对一、二审查明的事实均无异议，再审予以确认。本案再审中，岑佩芬提交如下新证据：第一组证据，证据1.3、《摘录广州是居民常驻户口登户口登记表》（**，7至1992年），该证据是一审岑某、岑明建出示过，但没有作为证据提交，该证据证明在1987至1992年YYY34号的户籍是有岑佩芬户籍是有岑佩芬的。据2.1《广东省城镇解困房建设管理规定》，证明当时只有三天的有效付款期，由于时间紧急，当时家庭商议由岑佩芬全部出资。证据2.5《室内装修及配套设施项目收款通知单》，证明当时室内的装修是由岑佩芬出资的。证据2.6《房屋室内（土建）移交签证书》，证明岑佩芬出资购置家庭的家具，并交由其父母居住。证据2.8《委托待办产权登记、发证手续费用表》，证据2.9《广东省契税纳税申报表》，证明岑佩芬替其父母支付了产权登记费，发证手续费等。第三组证据《关于政府信息公开申请的答复》，证明解困办批准留下原单位（YYY34号）给岑穗安居住，岑穗安与吴某桂的户籍一直留在原户籍一直留在原址，吴某桂，但只有岑穗安符合条件即可办理更名并继续承租原单位。所以岑穗安的居住权是可以得到保障。经岑明建、岑某质证，对第一组证据，认为其提交该证据是说明当时岑佩芬的户籍不在YYY户籍不在**。凤凰四街北二巷的户籍是凤凰四街北二巷的，34号。户籍不在**。合法性没有异议，关联性有异议。岑明建、岑某认为购房通知书的8万元一直都是认为是岑佩芬出资的，其未否认过，但对于认定本案的买卖合同无效是没有关联性，购房款是岑佩芬出资的，其父母对装修、家具是有出资的，对方持有这些单据原件，是由于岑佩芬在父母去世之后拿了其父母的遗物。关于税费、手续费等款项问题，不是全部都是岑佩芬出资的。对第三组证据的真实性予以确认，但该答复不明确，不清楚是否与岑佩芬要求的目的相符，关联性不予确认。经岑穗安质证，对第一组证据，认为当时户口所在地是有司徒某华，父母以户口所在地是有司徒某华，是何时迁出已不记得。对于第二组证据，岑穗安不清楚。因为房子本来是在母亲吴某桂名下，97协议其确有签名，至于是否岑佩芬出资的，其并不清楚，希望对方可以举证。对于第三组证据，YYY34号是当时承租房，其一直与吴某桂居住，吴某桂没有把户籍迁到新的房子。YYY34号户籍迁到新的房子。在都在那里居住，之前是以吴某桂的名字租赁的，而没有迁出。再审另查，根据公安机关户籍记载：岑佩芬于1994年2户籍记载：户籍从本市海珠区YYY34号迁户籍从本市海珠区**迁入本市芳村坑口大街****，户籍在本市海珠区YYY34号，1997年户籍在本市海珠区**，明建、潘某珍、岑某三人户籍于1户籍报死亡注销。日自本市海珠区YYY34户籍于1998年2月20日自本市海珠区**迁入天河区AAAA路****（已购买）34号迁入海珠区凤凰四街52号801房。据2013年10月31日本院（2013）穗中法民五终字第2004号案的庭审笔录第五页记载：岑明建确认涉案房屋主要是吴某桂独自居住，岑某池独自一人在其购买的房屋居住。法官问：两被上诉人，为何在岑某池、吴某桂以及三个子女签订的协议中会约定“三年后全部产权由吴某桂、岑某池转给岑玉芬（岑佩芬）”？岑明建答：确实有这样约定，该协议是在1997年签订的，因为涉案房屋的房款全部都是岑佩芬出资的，所以约定三年后产权归岑玉芬。第十二页记载的内容，法官问:现向证人（岑穗安）出示五方协议，该协议是何时签订的？为何要签订该协议？岑穗安答：看过五方协议，当时我在老婆家居住，父母跟我说，待其百年归老后，涉案房屋产权归岑佩芬，该屋房协议的内容是我父亲书写的，我和岑明建均无出资购买，全部房款均是岑佩芬出资的，所以我和岑明建都没有涉案房屋的产权份额。2001年4月20日，岑某池、吴某桂于广州市公证处订立（2001）穗证内字第4139号《遗嘱公证书》，决定在两人去世后，将涉案房产交由岑佩芬继承。岑明建、岑某在二审的代理词中陈述：1996年岑明建在广州市煤气公司享有房改福利时，只分得38平方米房屋，1997年下半年交付使用。本院再审认为，根据双方诉辩意见，本案争议的焦点是：一、岑佩芬是否有权对吴某桂与岑明建、岑某于2002年签订的《房地产买卖合同》主张权利；二、吴某桂与岑明建、岑某于2002年签订的《房地产买卖合同》是否有效。三、岑佩芬要求将涉案房屋过户至其名下的请求是否成立。对于争点一：首先，涉案房屋属于政府解困房，当时有效的《广东省城镇解困房建设管理规定》第十三条，购买解困房以户为单位，每户只能购买一次；第十四条规定，购买的解困房，自取得房屋所有权之日起，5年内不得转让、出租、抵押或赠与。双方签订的《统建解困（固定开间）住宅合同（一）》也约定，解困房是政府补贴的专用房，只供解困使用，不准私自转让和出租，如需出售，住进不满五年的，以原价售回给市解困办；住满五年以上的，可按规定依价出售，增值部分中属原出售单位的一律归市解困办所有，本合同不得出卖、转让或中途易主。由于涉案解困房具有其特殊性，所规定5年内不得转让，是对取得房产证后转让期限的限制，并非禁止转让，同时《广东省城镇解困房建设管理规定》现已失效，解困房可以进入市场流通，故根据上述规定或约定，涉案房屋5年后仍然可以转让，或约定在限售期限届满后转让。另，合同相对人是房管部门及买受人吴某桂，即使买受人将房屋转让他人，也只是构成违约，应承担违约责任。本案中，吴某桂、岑某池与岑佩芬等人签订的1997年五方协议，虽然约定时涉案房屋没有取得房产证，但约定3年后转让的具体时间并不明确，事实上，各方在签订1997年五方协议后并未在2000年4月取得房产证后5年内将涉案房屋实际转让给岑佩芬，据此，在法规只规定限制转让期限而非禁止转让时，二审以1997年协议违反禁止转让规定，认定协议无效缺乏依据。至于本院二审认定1997年协议未经司徒某华、潘某珍、岑某同意的问题，经查，司徒某华于1997年5月死亡，而1997年协议没有签署具体时间，是否在司徒某华死亡前签订的，并不明确，且该事实无法查清。另潘某珍、岑某是岑明建的妻子和儿子，1996年岑明建已由单位分得房改房并于1997年下半年入住，签订五方协议时，岑某尚属未成年人，潘某珍不可能不知道岑佩芬出资为其父母购买房屋的事实，且其全家均未在涉案房屋居住，故岑明建同意将房屋转让给岑佩芬的签名应视为其履行家事代理权，构成表见代理，故二审以未经所有家庭成员同意而认定1997年协议无效不当，本院再审予以纠正。由于涉案房屋是政府解困房，转让、过户均有严格的限制，各方在1997年协议签订后并未在限售期届满后办理登记过户手续，使得岑佩芬尚未依法取得涉案房屋的物权，鉴于各方均确认涉案房屋由岑佩芬出资，且同意由吴某桂、岑某池转让给岑佩芬，故其享有涉案房屋的物权期待权，据此，岑佩芬认为吴某桂与岑明建、岑某于2010年签订的《房地产买卖合同》损害其合法权利，依法享有诉权。再审期间，岑穗安否认岑佩芬的出资行为，显然与其在一审和另案的陈述不一致，因其未提供证据推翻之前的陈述，故对其抗辩再审不予采纳。虽然岑佩芬于2012年曾就涉案房屋以相同理由、事实及请求主张过权利，但其在二审期间除撤回上诉，同时也撤回了起诉，法院未对其诉权做出实体判决，使原争议回到初始状态，因此，岑佩芬提起本案诉讼并非属于重复诉讼，岑明建、岑某主张重复诉讼缺乏法律依据，再审不予支持。对于争点二：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案中，吴某桂、岑某池于1997年与其三子女签订五方房屋转让协议后，于2000年4月将领取的涉案房屋产权证交由岑佩芬保管。2001年4月20日又以公证方式办理了《公证遗嘱》，决定由岑佩芬继承该房。2007年12月11日，吴某桂向房管部门重新申领了产权证，2010年9月1日在未告知岑佩芬的情况下，与岑明建、岑某签订了《房地产买卖合同》，出售了涉案房产。根据岑明建在另案中的陈述，其确认签订1997年五方协议及涉案房屋的房款全部都是岑佩芬出资的，约定三年后产权归岑玉芬（岑佩芬）的事实。2012年7月24日，在吴某桂、岑穗安、岑佩芬的见证下，岑明建签署了放弃涉案房屋产权的承诺书并一同前往白云区产权交易中心办理产权过户手续，因岑某不在而未办成手续。岑明建签署1997年五方协议时，虽然当时岑某尚未成年，但岑明建作为岑某的法定代理人，再审认定岑某对1997年五方协议经家庭成员会议确认涉案房屋由岑佩芬出资，岑佩芬享有相应权利的事实知情。同时，岑明建仅提供了用于纳税的购房发票，但未提交转账、取款的凭证及吴某桂收取房款的收据等，不足以证明岑明建分两次支付房款的事实。综上，吴某桂、岑明建、岑某明知岑佩芬对涉案房屋享有物权期待权，却未经岑佩芬同意，相互串通订立《房地产买卖合同》，达到转让产权的目的，其主观恶意明显，已损害了岑佩芬的合法权益，该房屋买卖合同依法应属无效。一审法院判决认定《房地产买卖合同》无效正确，再审应予维持。对于争点三：由于涉案房屋由岑佩芬出资购买且各方当事人均确认将来房屋要转给岑佩芬，故在吴某桂、岑明建、岑某未经岑佩芬同意，擅自转让房屋违反法律规定而无效的前提下，岑佩芬要求将涉案房屋过户至其名下的理由成立，再审应予支持。一审法院判决正确，再审应予维持。本案中吴某桂与岑明建、岑某明知家庭会议已约定房屋在将来过户给岑佩芬，且已将房产证交给岑佩芬，但其仍然以报失房产证并领取新政后买卖涉案房屋，恶意转让的意思明确。经审查，二审判决适用法律错误，处理欠妥，再审应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定判决如下：一、撤销本院（2014）穗中法民五终字第3575号民事判决；二、维持广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第363号民事判决。一审案件受理费4450元，由岑佩芬负担4300元，由岑明建、岑某负担150元；财产保全费1520元，由岑明建、岑某各负担760元；二审案件受理费150元，由岑明建、岑某负担。本判决为终审判决。审判长  陈冬梅审判员  何淑芬审判员  张一扬二〇一七年八月二十四日书记员  赵 阳余立颖