江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终950号上诉人（原审被告）：江苏润德梁物业管理服务有限公司，住所地无锡市。法定代表人：石秀美，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晨，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛垚，江苏润远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：王霆，该公司经理。委托诉讼代理人：张晨，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏德实建筑工程有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇杨坨村。法定代表人：王道利，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。上诉人江苏润德梁物业管理服务有限公司（以下简称润德梁物业公司）、江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司（以下简称润德梁物业连云港分公司）因与被上诉人江苏德实建筑工程有限公司（以下简称德实公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初8339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人润德梁物业公司、润德梁物业连云港分公司上诉请求：上诉人并非本案适格被告，一审法院认定上诉人为涉案工程使用人认定错误。2018年12月11日，在上诉人与被上诉人签订涉案合同时，因业主管理委员会尚未成立，上诉人仅是代表全体业主与被上诉人签订合同。而在业主管理委员会成立后，被上诉人向上诉人出具的《锦绣江南智能化改造清单补充及结算说明中》，连云港市赣榆区锦绣江南小区物业管理委员会（以下简称锦绣江南物业管理委员会）在建设单位处盖章，被上诉人在施工单位处盖章，上诉人作为建设单位代表盖章。该份证据系被上诉人提供，从该份证据中也可以反映出被上诉人认可的建设单位为锦绣江南物业管理委员会，而不是上诉人。因此，被上诉人应当向实际上的建设单位，即锦绣江南物业管理委员会主张权利，而不是上诉人主张权利。此外，涉案施工合同中所涉及的服务内容，并不包含在上诉人物业服务合同的服务范围内，上诉人也无权私自就涉及小区公用设施的改造、新建对外签订合同。同时，作为涉案小区的物业服务企业，上诉人代表业主签订有利于小区的相关合同，相关的设施、设备均安装在小区，直接受益人和使用人也是小区业主，并不是上诉人。上诉人就涉案项目也已向全体业主征求过意见，并征得了小区全体业主三分之二以上同意。这足以说明涉案合同的签订，上诉人仅是代表业主签订，而并非涉案工程项目的使用人。使用人仍然是全体业主，上诉人仅仅是全体业主委托管理小区所使用设备的管理者。一审法院直接认定“工程施工完成后交被告润德梁物业连云港分公司使用”属于事实认定错误。二、一审法院认定涉案合同中使用物业维修基金条款无效，是错误的。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的程序是：由物业服务企业提出使用建议，由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，物业服务企业组织实施方案，由物业服务企业或业主向主管部门申请列支，主管部门审核同意后进行维修基金划转通知。本案中，上诉人在签订案涉合同时，因为业主管理委员会尚未成立，在征得全体业主三分之二以上同意后，代表业主签订合同。在业主管理委员会成立后，业主管理委员会也确认其作为涉案合同的建设单位，并对维修基金的使用进行申报工作，上诉人在此过程中仅负责配合工作。可以说，上诉人完全是按照法律法规的相关规定在组织和实施有利于小区全体业主的服务工作。其代表业主签订、且事后征得业主管理委员会认可的涉案合同中的所有条款，均应对业主或者业主管理委员和被上诉人产生法律效力。即便如一审法院认定，也应该是整个合同无效。因为按照一审法院认定，是整个合同的签订违反了物业维修基金使用流程，而不仅仅是哪一具体条款违反法律规定。因此，根据一审法院的审理思路，涉案合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，所涉及的相关设施和设备实际上并未使用，一直处于停用状态，完全可以返还给被上诉人。三、一审审理程序违法。在一审过程中，上诉人在庭审后补充提交了业主签字同意进行智能化改造的相关证据，该组证据可以明确反映出，上诉人所签订的涉案合同是经过全体业主同意的，上诉人仅是代表全体业主签订合同。但一审法院对该证据并未开庭进行质证，在一审判决中也未对该组证据进行任何论述，显然属于程序违法。此外，对于被上诉人所提交的所谓改造清单，上诉人对于其中所涉及的价款也提出异议。并且被上诉人所提交的改造清单中所涉及的相关项目的单价也严重超出市场价值。这完全是被上诉人利用上诉人，为了套取物业维修基金进行的虚假报价。上诉人经向专业人员询问得知，整个项目所涉及的全部设施、设备总价值实际仅需30万元左右。但是一审法院对此完全不予理会，在未经最终竣工决算的情况下，完全根据被上诉人提交的证据材料认定严重不符合市场实际价值的价格，属于程序违法。此外，一审法院遗漏锦绣江南物业管理委员会这一适格当事人。四、一审判决结果违背了“权利和义务相一致”的基本原则。上诉人所签订的物业服务合同服务期限也仅为三年，三年之内实际收取的物业服务费用可能也不足150万元，还不包括需要上诉人支付的为提供物业服务所需要支出的人员工资、社会保险等相关费用。在此情形下，仅因为代表业主签订合同，就被判决承担相关付款义务，这显然违背了“权利和义务相一致”的基本原则。更何况，该合同还是经过全体业主三分之二以上同意和取得业主管理委员会认可的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法查明案件事实，依法予以改判。被上诉人德实公司辩称，一、上诉人是本案适格被告，被上诉人将涉案工程完工后交付上诉人，由上诉人投入使用，上诉人应当按照签订的合同约定向被上诉人支付工程款。上诉人将涉案工程发包给被上诉人施工，在施工过程中委派工作人员全程监督施工，在完工后对部分项目组织验收，并于2019年4月28日与被上诉人进行最终结算，而且涉案工程锦绣江南小区改造升级维护项目（智能化改造升级）本身就属于上诉人物业服务范围，其有权对外签订合同发包涉案工程，上诉人通过加强硬件建设，提升服务质量，可以提高物业服务收费标准，上诉人就是直接受益人，根据合同相对性原则和涉案工程施工、结算的实际情况，上诉人应当承担支付工程款义务。至于上诉人称其是代表业主签订合同，涉案项目已向全体业主征求过意见并征得小区全体业主三分之二以上同意，并无证据证实。二、关于涉案工程使用维修资金问题，双方在2018年12月11日签订的合同中并未明确约定，只是在涉案工程完工后双方在《锦绣江南智能化改造清单补充及结算说明》中提及到，很显然，上诉人没有按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定的程序办理审批手续，该约定内容应属无效，客观上导致涉案工程己经无法申请列支使用维修资金。虽然《补充及结算说明》中涉及约定使用维修资金属于无效条款，但并不影响合同和《补充及结算说明》其他部分效力。既然涉案工程己经完工并交付使用，不论维修资金能否申请到，被上诉人都有义务支付工程款。三、一审法院对上诉人在闭庭后提交的证据不再开庭组织质证，在判决中也不进行论述，没有违反程序规定，并无不当之处。上诉人虽对改造清单的价款提出异议，并认为单价严重超出市场价，是虚假报价，但上诉人并未提供任何证据加以证实。一审法院根据双方盖章确认的合同及附件《锦绣江南智能化改造清单》和《锦绣江南智能化改造清单补充及结算说明》、《锦绣江南智能化改造升级项目工程量变动补充明细表》对涉案工程的总价款作出认定是完全正确的。四、一审判决没有违背权利义务相一致原则。被上诉人作为涉案工程承包方，严格按合同约定履行全部义务，将涉案工程交付上诉人投入运营使用，据此有权获得涉案工程价款。上诉人作为涉案工程发包方，接收涉案工程并将其投入运营进行管理，为业主提供服务，收取物业费用，据此负有支付工程价款义务。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，判决结果得到，应当予以维持。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法判决驳回上诉人的上诉，维持原判。德实公司向一审法院起诉请求：1、判令润德梁物业公司、润德梁物业连云港分公司共同给付德实公司工程款1518710.93元及利息45300元（诉后利息按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）；2、案件受理费由润德梁物业公司、润德梁物业连云港分公司承担。一审法院认定事实：2018年12月11日，润德梁物业连云港分公司作为发包方（甲方）与德实公司作为承包方（乙方）签订合同一份，合同约定：工程名称为锦绣江南小区改造升级维护项目（智能化改造升级），合同价款为1589690元，从结算价（申请拨付的维修资金）中扣除，工程验收合格后，支付工程款（扣除保证金），最终结算价的3%作为质量保证金，保修期满后，将质量保证金支付给乙方，合同还对其他事项做了约定。合同签订后，德实公司进场施工，2019年4月份，工程完工，润德梁物业连云港分公司、案外人锦绣江南物业管理委员会于2019年4月28日共同在德实公司制作的锦绣江南智能化改造清单补充及结算说明上签章，结算说明载明：“1、根据相关合同约定，锦绣江南小区智能化改造费用，由维修资金专项支出。锦绣江南物业管理委员会申报，德实公司负责实施及维修，润德梁连云港分公司协助配合。其他房屋维修费用按照实际申报工程量另外结算且一并申报。2、实际工程量以原合同工程量清单为基础，核减未施工项，增加合同漏项，以及合同设备数量变更增减项。经双方共同确认协商对工程量变动达成一致意见，特签订此补充说明。总价按照下面的清单进行补充增减。结合原合同清单和现场施工量作为最终结算依据。”清单补充的明细表上载明了工程增减的项目及价款，工程量核减数为123630元。工程施工完成后交给润德梁物业连云港分公司使用，德实公司向润德梁物业连云港分公司邮寄书面竣工验收通知，该信件被拒收，德实公司单方对工程款进行结算，价格为1565681.37元，润德梁物业连云港分公司不认可。一审法院认为，依据公共维修基金使用管理办法的规定，物业管理委员会成立前，原则上不能动用公共维修基金，确需使用的，物业管理企业应委托经市房管部门认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算，经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。维修工程结束后，物业管理企业须持维修工程发票及中介机构出具的验收证明到代管单位申请支取维修基金。物业管理委员会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修计划及经费预算，报管委会批准后执行。德实公司与润德梁物业连云港分公司在订立施工合同时，物业管理委员会尚未成立，未经有关部门对维修工程的必要性及费用进行评估和核算，德实公司与润德梁物业连云港分公司径行在合同中约定工程价款从拨付的维修基金中支付，该条款的约定应属无效。合同部分条款无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。润德梁物业连云港分公司将工程发包给德实公司施工，德实公司已经施工完毕，润德梁物业连云港分公司未能申请到维修基金的使用，依据合同相对性原则，润德梁物业连云港分公司应当向德实公司支付工程款。关于其不是付款义务主体的辩解观点，一审法院不予采纳。润德梁物业连云港分公司虽未出具竣工验收报告，但在德实公司制作的锦绣江南智能化改造清单补充及结算说明上签章，确认了工程价款的结算办法，对合同价款中增减项进行了核定，核减工程款123630元。根据合同约定的总价款及核减的工程款，德实公司施工工程的价款为1466060元，扣除3%的保证金即43981.8元后，剩余工程款1422078.2元，润德梁物业连云港分公司应当支付给德实公司。德实公司与润德梁物业连云港分公司签订的合同中约定工程款从维修基金中扣除，双方的约定属于无效，对此双方均有一定过错，且合同中没有约定工程款的支付时间，德实公司要求从工程竣工交付使用之日支付银行同期贷款利息，利息从德实公司起诉提出主张之日开始计算为宜。润德梁物业连云港分公司系润德梁物业公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由润德梁物业公司承担。润德梁物业连云港分公司、润德梁物业公司辩称涉案工程未进行招投标，双方签订的合同无效，涉案工程并非需要强制招投标的工程，故对润德梁物业连云港分公司、润德梁物业公司的该辩解意见，一审法院依法不予采信。综上所述，对德实公司诉讼请求中合理合法部分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百六十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，一审法院判决：一、润德梁物业公司于判决生效之日起十日内给付德实公司工程款1422078.2元及利息（利息自2019年9月19日计算至实际付款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回德实公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18877元，减半收取9438元，由德实公司负担944元，由润德梁物业公司负担8495元（上述费用德实公司已预交，润德梁物业公司于判决生效后十日内给付德实公司）。二审中，上诉人向本院提交下列证据材料：1、2019年2月15日涉案小区物业管理委员会授权委托书；2、2019年3月18日涉案小区物业管理委员会关于锦绣江南启动智能化系统的备案说明。以上证据证明在涉案合同签订后，涉案小区组建了物业管理委员会，该管委会对上诉人签订的合同进行了追认，并表示授权上诉人代表业主签订合同，申请物业维修基金。同时，管委会确认管委会作为涉案工程的建设方，这与一审中双方提交的补充及结算说明中管委会在建设单位处盖章相互印证，足以说明涉案合同上诉人仅作为管委会或者业主代表进行签订，并非作为实际发包方，付款责任不是上诉人承担。3、上诉人分公司负责人王霆与被上诉人公司代表及补充合同上的签字人刘某的录音一份，该录音中刘某四次明确表示在合同签订时被上诉人公司承诺涉案工程的款项由物业维修基金支出并且由被上诉人负责协调，说明双方签订涉案合同的前提是通过申请维修基金支付工程款项，并非由上诉人作为发包方进行工程款的支付和结算。经质证，被上诉人的质证意见为：对证据1因涉案小区物管会成立时间我方不确定，对证据真实性无法确认。对证明目的也不认可，不能证明上诉人是代表业主签订本案的合同；证据2系复印件，被上诉人也没有在说明上盖章确认，对真实性、合法性不认可，对其证明目的也不认可；证据3因为录音属于证人证言类，上诉人提到的刘某没有到庭，且刘某在工程尚未完工之前已经辞职，离开被上诉人单位。即便是刘某的录音材料，其陈述的内容也不能代表被上诉人，对其真实性不认可。上述三份证据都不是二审新证据，都是一审诉讼之前形成的。经审查，本院的认证意见为：对于证据1，因锦绣江南物业管理委员会成立于涉案合同签订之后，被上诉人对此不予认可，故该证据达不到上诉人的证据目的；对于证据2，系复印件，本院对其真实性不予确认；对于证据3，刘某未到庭接受质询，本院对其真实性不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案工程申请维修资金，未获得批准。本案二审争议焦点：1、上诉人应否承担涉案工程的付款义务;2、一审程序是否违法。本院认为，关于争议焦点1，上诉人与被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行自己的义务。合同约定，从结算价（申请拨付的维修资金）中扣除……，该工程竣工验收合格后，支付工程款（扣除保证金）。涉案工程申请维修资金，未获得批准。该工程已投入使用，上诉人作为发包方应当支付工程款。关于上诉人主张被上诉人应当向锦绣江南物业管理委员会主张工程款的上诉理由。本院认为，上诉人与被上诉人签订合同时，锦绣江南物业管理委员会尚未成立，合同中对此并无约定；锦绣江南物业管理委员会在《锦绣江南智能化改造清单补充及结算说明》中盖章，系对涉案工程补充清单及结算说明的确认，被上诉人并不认可涉案工程付款方为锦绣江南物业管理委员会，上诉人对此亦未举证证明。故本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。关于争议焦点2，一审法院认定事实的证据，已经当事人质证。关于上诉人称其在一审开庭后提交了业主签字同意进行智能化改造的相关证据，一审法院未予开庭质证的问题。本院认为，即使业主同意，上诉人未举证证明其在与被上诉人签订合同时被上诉人知道其系受托人的身份，被上诉人有权依据上诉人与被上诉人签订的合同向上诉人主张涉案工程款，且已过举证期限，故一审法院在开庭后未对上述证据材料组织举证、质证，程序并无不当。综上，上诉人润德梁物业公司、润德梁物业连云港分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18877元（江苏润德梁物业管理服务有限公司已预交），由上诉人江苏润德梁物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年七月六日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣