北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9894号上诉人（原审被告）：永乐美家（北京）装饰有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高井村甲8号C8022、C8023、C8025、C8026、C8027。法定代表人：陈永华，总经理。委托诉讼代理人：李建伟，河北敬民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京朝农物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东郊农场朝阳分部中铁十六局大院。法定代表人：刘某，执行董事。委托诉讼代理人：邵先梅，北京俊望律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩，北京俊望律师事务所律师。上诉人永乐美家（北京）装饰有限公司（以下简称永乐公司）因与被上诉人北京朝农物业管理有限公司（以下简称朝农公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初53656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人永乐公司的委托诉讼代理人李建伟，被上诉人朝农公司的委托诉讼代理人邵先梅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永乐公司上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初53656号民事判决书，依法改判驳回朝农公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由朝农公司承担。事实和理由：一、一审没有通知永乐公司该诉讼案件即作出判决属于程序违法。一审法院没有通过打电话或邮寄方式履行通知开庭的义务，导致永乐公司丧失了答辩权，违法法律程序。二、一审认定事实错误。双方之间是否存在租赁关系应以是否存在租赁合同以及是否交付房屋为前提，朝农公司现有证据并不能证实其主张，一审认定事实错误。朝农公司辩称：朝农公司同意一审判决，不同意永乐公司的上诉请求。朝农公司向一审法院起诉请求：1、永乐公司支付朝农公司欠付的2014年12月1日至2017年5月31日期间的房屋租金150000元；2、永乐公司支付朝农公司逾期支付租金的滞纳金，以30000元为基数，自2014年12月1日起至2016年12月1日至，按照日千分之三的标准计算；以30000元为基数，自2015年5月31日起至2016年12月1日至，按日千分之三的标准计算；以30000元为基数，自2015年12月1日起至2016年12月1日至，按日千分之三的标准计算；以30000元为基数，自2016年5月31日起至2016年12月1日至，按日千分之三的标准计算。一审法院认定事实：2008年9月1日，朝农公司法定代表人刘某、案外人陈某、何某作为乙方，与中铁十六局集团有限公司职业培训中心签订了《场地租赁合同》，约定甲方将培训中心办公楼北侧因禽流感而关停的原养鸡厂租赁给乙方使用，使用期限为二十五年（2008年9月1日-2033年8月31日），租赁场地位置在培训中心办公楼北侧、干休所东侧、基地北外墙南侧，租赁面积为40.2亩，其中地上物有鸡舍5栋，饲料加工车间2栋，库房1栋，职工宿舍4排，办公用房一排及配电室、锅炉房、电井房等共计9788平方米建筑物。此地上物乙方向前租户一次性折价买断后可自行重新拆建。甲方负责协调周边及市、区相关部门关系，确保本场地使用顺利。2011年5月17日朝农公司成立，刘某任朝农公司法定代表人。2014年12月1日，朝农公司作为甲方与永乐公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定朝农公司将位于朝阳区中铁十六局院内39号库提供给乙方使用，合同相关内容为：租赁期限为三年，自2014年12月1日起至2017年12月1日止，合同期满前一个月，双方决定下一协议是否签订；每年应缴纳租金为六万元人民币，租金缴纳方式为租金为先付款后进驻的方式，签订本合同同时一次性缴清半年租金，如不按时交纳租金，每推迟一天收租金的千分之一滞纳金，超过一个月，甲方有权收回房屋，并继续追要拖欠租金，一切损失由乙方自负。合同签订后，朝农公司向永乐公司提供了仓库，永乐公司未向朝农公司交纳租金。朝农公司提交的照片显示，涉案标的仓库中目前仍存放有永乐公司的物品，但永乐公司不知所踪。经询，朝农公司称出租的仓库系其承租时就有的，其只对仓库进行了屋顶改造，朝农公司未在指定期间提交出租标的物的建设规划许可等合法性证明。案件审理中，朝农公司提交陈某、何某出具的《证明》一份，对朝农公司出租39号库给永乐公司使用的行为表示认可和同意。一审法院认为：永乐公司有接受法院合法传唤，按时出庭应诉的义务。本案永乐公司经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭，一审法院依法缺席审理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，朝农公司作为出租人，经一审法院释明风险后，仍未在指定期间内提交出租标的物的建设规划许可证明，一审法院难以认定出租标的物的合法性，故对本案租赁，一审法院认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，朝农公司向永乐公司交付了租赁标的物，永乐公司也实际使用了标的物，永乐公司即应按照法律规定交纳使用费，朝农公司主张永乐公司参照约定的标准支付使用期间费用的请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。双方租赁合同并未明确约定除第一笔租金以外的租金的交纳期间，但合同约定为“先付款后进驻”，据此，永乐公司作为承租人应当预付当期租金，永乐公司至今未付2014年12月1日起的租金已经构成违约，但朝农公司主张的滞纳金数额过高，鉴于永乐公司自合同签订后一直未付租金，一审法院根据相关司法解释规定，对朝农公司主张的滞纳金中合理的部分酌情予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、永乐美家（北京）装饰有限公司于判决生效后十日内给付北京朝农物业管理有限公司2014年12月1日至2017年5月31日期间的租金十五万；二、永乐美家（北京）装饰有限公司于判决生效后十日内给付北京朝农物业管理有限公司滞纳金，以三万元为基数，自2014年12月2日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率的1.3倍计算；以三万元为基数，自2015年6月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行贷款利率的1.3倍计算，以三万元为基数，自2015年12月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行贷款利率的1.3倍计算；以三万元为基数，自2016年6月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行贷款利率的1.3倍计算；以三万元为基数，自2016年12月2日起至实际给付之日止，按照中国人民银行贷款利率的1.3倍计算；三、驳回北京朝农物业管理有限公司的其他诉讼请求。如永乐美家（北京）装饰有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、永乐公司递交解除通知及邮寄解除通知之快递单作为证据，但未能递交上述证据的原件。朝农公司对上述证据的真实性均不予认可。在永乐公司未能递交证据原件的情况下，本院对上述证据的真实性不予确认，对上述证据不予采纳。2、本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：朝农公司与永乐公司虽然已经订立《房屋租赁合同》，但朝农公司作为出租人，未能就出租房屋向法院递交建设工程规划许可证。依据相关规定，朝农公司与永乐公司之间订立的租赁合同无效。永乐公司上诉称其已经与朝农公司解除合同，但未能就此递交相应证据。且本案诉争之合同自始无效，亦不存在合同解除之基础。永乐公司关于合同已经解除之上诉意见，本院不予采纳。永乐公司虽不认可其实际使用仓库，但认可涉案仓库中存有其物品。一审法院根据永乐公司实际占用仓库之情形，判令永乐公司支付仓库之占有使用费并无不当。永乐公司一直占用仓库但未交纳相应费用，考虑合同中双方先付款后入住的交易方式，一审法院判令永乐公司以支付滞纳金的方式赔偿朝农公司相应损失亦无不当。永乐公司上诉称一审法院存在程序问题，经审查一审法院程序正当。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4359元，由永乐美家（北京）装饰有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 张 慧二〇一七年八月十七日法官助理 魏 举书 记 员 李 峥