广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0307民初2555号 原告深圳市丰收物业投资有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙岗大道**丰收大厦618，统一社会信用代码91440300070380379N。 法定代表人吴金锋，董事长。 委托代理人凌百军，广东格威律师事务所律师。 被告深圳市龙岗区迪迪摇滚之星的士高歌舞厅，住所，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗大道（龙岗段）**社会信用代码91440300754284396X。 投资人郑盛坤。 被告郑盛坤，男，汉族，1986年4月29日出生，户籍地址广东省陆丰市， 原告深圳市丰收物业投资有限公司（以下简称丰收物业投资公司）诉被告深圳市龙岗区迪迪摇滚之星的士高歌舞厅（以下简称迪迪摇滚之星歌舞厅）、郑盛坤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人凌百军到庭参加诉讼。被告深圳市龙岗区迪迪摇滚之星的士高歌舞厅与郑盛坤经本院合法传唤后，无故不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告迪迪摇滚之星歌舞厅的代表段立明于2013年9月18日签订《房产租赁合同》，合同内容约定：1.被告迪迪摇滚之星承租原告转租的位于深圳市龙岗区龙岗大道（龙岗段）6009号罗瑞合丰收大厦一楼西区商铺，建筑面积891平方米，分摊面积133.6平方米，商铺面积租金按每月每平方米168元，每月租金合计共149688元，公摊租金按每月每平方米80元，每月租金合计共10688元，租金每月合计共160376元；管理费每月每平方米6元，即管理费每月6147.6元；租金管理费每2年递增10%，每月租金、管理费和水电费须于当月5日前交清；租赁期限为8年。2.租赁保证金为320752元，水电保证金20000元；租赁期满，迪迪摇滚之星结清所有租金、管理工作坊、水电费及其他相关费用后无息退回，如迪迪摇滚之星违约，则保证金全部予以没收。3.丰收物业投资公司于2013年10月1日将租赁房屋移交乙方使用，免租装修期为120天，免租期间管理费必须缴交。4.违约责任：迪迪摇滚之星逾期未缴清租金及水电费等费用的，每延期一天应按拖欠金额的0.3%向丰收物业投资公司缴交滞纳金。如迪迪摇滚之星拖欠租金达30天以上或拖欠金额达10万元以上的，丰收物业投资公司有权单方终止合同，并停止供应水电，由此造成的损失被告自负。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告迪迪摇滚之星从龙岗兴隆街23号搬迁至租赁房屋，并于2013年10月22日将注册经营地址变更为租赁房屋。被告开始时经营良好，能按时交租交费，但自2016年10月起经营出现亏损，未按时交租交费，原告经多次催促才收取了小部分租费，但被告迪迪摇滚之星因拖欠2016年11月、12月和1月工人工资，而于2017年1月19日停业，工人工资仍被拖欠，原告再经多次催收亦无果。另，被告迪迪摇滚之星系个人独资企业，被告郑盛坤系被告迪迪摇滚之星的投资人，依法应对被告迪迪摇滚之星的债务承担清偿责任。现为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判决：1、判决解除原告与被告迪迪摇滚之星的房屋租赁关系，并判决被告迪迪摇滚之星腾空、搬出原告位于深圳市龙岗区龙岗大道（龙岗段）6009号一楼商铺，并恢复原状；2、二被告支付自2016年12月1日至搬出租赁商铺之日止的房屋租金、管理费、电费、水费（暂计至2017年1月20日之日止的房屋租金198619.8元、管理费10560.8元、电费47343.5元、水费16757.3元，共人民币273281.4元）及滞纳金；3、二被告向原告交付的租赁保证金320752元、水电费保证金20000元归原告所有，原告不用返还；4、二被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告变更第二项诉讼请求，请求判令二被告支付至2016年12月1日至2017年1月20日止的房屋租金198619.8元，管理费10560.8元，电费47343.5元，水费16757.3元，同时增加诉讼请求：请求判令二被告支付自2017年1月21日止搬离租赁商铺之日止按每月160680元租金。 两被告未到庭答辩，亦未提交书面的答辩意见或证据材料。 经审理查明，原告与案外人段立明于2013年9月18日签订《房产租赁合同》1份，约定由段立明租赁位于深圳市龙岗区龙岗大道（龙岗段）6009号罗瑞合丰收大厦一楼西区商铺，建筑面积891平方米，分摊面积133.6平方米。双方在《房产租赁合同》中约定：1、租金为商铺面积每月168元/平方米，计人民币149688元/月（891平方米×168元/平方米），公摊面积每月80元/平方米，计人民币10688元/月（133.6平方米×80元/平方米），管理费每月6元/平方米，计6147.6元/月（1024.6平方米×6元/平方米），租金、管理费合计166523.6元/月，承租方应于每月5日之前向出租方缴纳当月租金、管理费及水电费；2、租赁保证金为320752元，水电保证金20000元；3、租赁期限为8年，即从2014年2月1日至2022年1月31日止，租金、管理费每两年递增10%，即2014年2月1日至2016年1月31日租金、管理费为166523.6元/月，2016年2月1日至2018年1月31日租金为183175.96元/月，2018年2月1日至2020年1月31日租金为201493.56元/月，2022年2月1日至2022年1月31日租金为221642.92元/月；4、如承租方违约，则保证款全部没收；5、水费暂定价格6元/平方米，电费价格在供电部门每月收费的基础外另加多0.07元/度。本案审理中，原告确认，原、被告双方通过协商变更了租金，自2015年4月28日起，每月租金为160680.8元。2016年6月18日，段立明出具《确认书》1份，《确认书》主要内容为：“本人段立明（身份证号码）确认本人代深圳市龙岗区迪迪摇滚之星的士高歌舞厅于2013年9月18日与深圳市丰收物业投资有限公司签订了《房产租赁合同》，租赁了深圳市龙岗区龙岗大道6009号丰收大厦一楼商铺经营酒吧，房屋租金及费用均由前述歌舞厅承担，后因经营亏损已将前述歌舞厅20%股份和财产转让给郑盛坤，前述2013年9月18日《房产租赁合同》所有权利义务由前述歌舞厅和郑盛坤承继及经营。本人放弃就前述2013年9月18日《房产租赁合同》和前述歌舞厅的经营、装修装饰及财产向深圳市丰收物业投资有限公司主张任何权利。”2016年12月27日，原告向被告迪迪摇滚之星歌舞厅发出《催款通知单》，通知单主要内容为：截止2016年12月27日，欠丰收物业管理有限公司10月水费4986元、10月电费29704.3元、11月租金109793元、11月管理费6336.5元、11月水费7115.81元、11月电费27641.5元、12月租金160680元、12月管理费6336.5元、11月和12月物业费共合计金额351706.61元，请于2016年12月31号下午5点前交清以上费用，逾期将停止供应水电及其他一切物业管理服务。2016年12月14日，被告郑盛坤向原告出具《保证书》1份，《保证书》主要内容为：兹有迪迪摇滚负责人郑盛坤，欠丰收物业投资有限公司租金及水电费合计402593.61元，现双方友好协商，2016年12月18日前先付50000元，2016年12月26日保证还足30万元给丰收物业。经查，工商登记查询信息显示，被告迪迪摇滚之星歌舞厅系个人独资企业，2016年9月30日变更工商登记，投资人变更为被告郑盛坤。涉案租赁房屋未有房屋产权证，原告也未提交建筑规划许可证，2013年11月6日原告自深圳市南联罗瑞合投资发展有限公司租得涉案房屋，租赁期限截止2028年8月31日。此外，原告在案件审理过程中向本院提出财产保全申请，本院于2017年1月22日对被告迪迪摇滚之星歌舞厅的财产进行了查封。2017年5月10日，因被告拖欠工人工资的相关案件进入执行程序，另案即（2017）粤0307执4152-4164号执行案件对被告名下财产（含上述被查封财产）启动了评估、拍卖程序。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但因房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。本案中，原告转租的房屋未有房屋产权证，原告亦未提交建设工程规划许可证，故案外人段立明作为被告迪迪摇滚之星歌舞厅的经营人与原告在2013年签订的房屋租赁合同属无效合同，但被告迪迪摇滚之星歌舞厅实际上有占有使用该房屋，故应当支付原告房屋占有使用费。被告郑盛坤作为被告迪迪摇滚之星歌舞厅的投资人，以其个人财产对个人独资企业的债务承担无限责任，其应对被告迪迪摇滚之星歌舞厅应付的房屋占用使用费承担责任。此外，被告在占有使用房屋期间，确有产生水、电费，若被告不承担该部分费用，则会造成原告水、电费损失，显示公平，故对原告主张的截至2017年1月20日的水费16757.3元、电费47343.5元，本院予以支持，但对于原告所主张的物业管理费、管理费等费用，系基于双方租赁合同约定而计算得来，现因合同无效，且原告未有提交证据证明其有该部分损失，故物业管理费、管理费等，本院不予支持。经原告申请查封的被告财产多为音箱、空调、舞台照明等歌舞厅经营所需固定财产，具有特殊性，若拆除、挪动会严重影响财产价值，故本院采取原地查封。被告在上述财产被查封后，本应积极应诉解决纠纷，本院也曾就被告付款及退还房产一事多次组织双方沟通，但被告未能及时、有效解决纠纷，在此期间给原告造成的租金损失应予以赔偿，而涉案财产在2017年5月10日被另案评估、拍卖，进行了实体处理，故二被告应承担的房屋占用使用费应计算至2017年5月10日，2017年5月10日之后的租金损失，原告可依据人民法院执行案件相关规定等，另行法律途径解决。原告确认截至2017年1月20日，被告尚欠租金198619.8元，按双方约定的月租金160680.80元/月计算，截止2017年5月10日，被告应支付的房屋占有使用费共计787782.73元。关于原告主张的不予退还被告所缴纳的租赁保证金、水电费保证金的诉讼请求，因原、被告间租赁合同无效，故双方关于保证金的约定亦无效，故原告主张不予退还被告所缴纳的租赁保证金、水电费保证金的诉讼请求，本院不予支持，合同无效后，基于无效合同所取得的财产应当予以返还，故原告应当退回被告所缴纳的租赁保证金320752元、水电费保证金20000元，将两笔保证金与被告需支付款项抵扣，剩余应支付房屋占有使用费467030.73元(787782.73元－320752元)、水电费44100.8元(47343.5元+16757.3元-20000元)。被告迪迪摇滚之星歌舞厅、郑盛坤经本院合法传唤后无故不到庭参加诉讼，不影响本案诉讼，相应法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告深圳市龙岗区迪迪摇滚之星的士高歌舞厅于本判决生效之日起三日内向原告深圳市丰收物业投资有限公司支付截止2017年5月10日的剩余房屋占用使用费计人民币467030.73元； 二、被告深圳市龙岗区迪迪摇滚之星的士高歌舞厅于本判决生效之日起三日内向原告深圳市丰收物业投资有限公司支付截止2017年1月20日的剩余水、电费计人民币44100.8元； 三、被告郑盛坤对上述判决第一、二项所确定的义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告深圳市丰收物业投资有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费2189元、财产保全费1870元（原告已预交），由被告深圳市龙岗区迪迪摇滚之星的士高歌舞厅负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 代理审判员 李 怡 二〇一七年八月二十二日 书 记 员 罗桂兰