江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1717号上诉人（原审原告）：宜兴金美莱纺织印染有限公司，住所地宜兴市新建镇工业集中区。法定代表人：武长孝，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉鹏程、陈述文，江苏政纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜兴市艺蝶针织有限公司，住所地宜兴市新建镇工业集中区。法定代表人：储国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄锦豪，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。上诉人宜兴金美莱纺织印染有限公司（以下简称金美莱公司）因与被上诉人宜兴市艺蝶针织有限公司（以下简称艺蝶公司）排除妨害纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金美莱公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判为艺蝶公司将建造在其国有土地使用权范围内的污水处理池、污水管及围墙拆除，并将侵占的776.9平方米的土地归还给其。二审中，金美莱公司变更上诉请求为：变更一审判决第二项，改判艺蝶公司自2017年1月1日起向其支付土地租金，该租赁期限自2011年3月12日起不超过20年。事实与理由：一审判决超出其诉请，并且适用法律错误。其一审的诉请是要求艺蝶公司返还争议的776.9平方米土地而非要求艺蝶公司支付租金，而且艺蝶公司也未反诉要求通过支付租金的方式来继续占有使用争议土地。一审法院在认定本案争议的776.9平方米土地使用权归其享有的前提下，却基于物权法第84条相邻关系的规定而判决驳回其要求返还土地的诉请并直接改为判决支付租金，超出了其一审诉讼请求的范围，于法无据，而且导致了其作为地使用权人却无法自主行使权利的不公平现象。为了减少诉累，其同意对土地、租金一并处理，但是不能超过20年的期间，到期后如果双方无法协商再另行诉讼。被上诉人艺蝶公司辩称，诉争土地的使用权应当归属于其，一审已查明其与金美莱公司的前身埃尔金公司签订的土地转让协议及支付20万元土地转让款是真实的，并且金美莱公司认可在进驻时其已实际占有土地，并建造了污水处理设施，根据最高人民法院民事审判工作会议纪要规定，实际权利人与名义权利人的关系应注重财产的实质归属，而不是单纯的取决于公示外观，其基于对埃尔金公司的合理信赖签订土地转让协议，而且埃尔金公司也接收了其支付的20万元土地转让款，同时其在建造污水池过程中埃尔金公司提供了大力的协助和配合，所以其不应支付租金，但其尊重一审判决结果。金美莱公司向一审法院起诉请求：1.判令无锡求实土地房地产评估咨询有限公司（2016）字第8011号房地产估价报告内的国有土地使用权归属其公司；2、判令艺蝶公司将建造在其公司国有土地使用权范围内的污水处理池、污水管及围墙拆除，并将侵占的769.56平方米国有土地（具体面积实地测量为准）交还其公司。事实和理由：宜兴市埃尔金毯业有限公司（以下简称埃尔金公司），于2005年5月27日设立，后因经营不善于2016年6月由法院组织重整，宜兴市金福莱纺织品有限公司（以下简称金福莱公司）基于（2016）字第8011号房地产估价报告确定的房屋以及土地价值作为投资人进入，并按照重整方案支付了款项，从而获得埃尔金公司名下所有资产（包括但不限于41970平方米的国有土地使用权）。2016年12月8日，埃尔金公司变更公司名称为金美莱公司，并于2017年2月正式投产。现其公司发现艺蝶公司的污水处理池、污水管以及围墙建造在其公司的国有土地范围之内（约占用了769.56平方米，具体面积以实地测量为准)。综上，其公司认为艺蝶公司侵犯了其公司的合法的国有土地使用权，故诉至法院。艺蝶公司一审辩称，2011年3月1日，其公司与埃尔金公司签订了协议书，约定埃尔金公司将西北闲置的667平方米土地使用权转让给其公司，在其公司支付200000元对价后，埃尔金公司将上述土地使用权交付给其公司，后其公司经新建镇政府同意，在上述土地上花费7855300元修建了围墙、污水处理池等设施，该污水处理设施已经通过了有关部门的验收,成为其企业生产经营不可或缺的一部分。在法院对埃尔金公司破产重整时，其公司已经实际占有并使用了上述土地，故要求驳回金美莱公司的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年6月2日，法院作出（2016）苏0282民破7号之一民事裁定书，裁定受理埃尔金公司的破产重整，在破产重整期间，埃尔金公司破产管理人委托无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司（以下简称求实公司）对埃尔金公司的不动产进行了评估，评估范围包括本案诉争国有土地使用权，但不包括该争议土地上建筑物。2016年10月28日法院作出（2016）苏0282民破7号之三民事裁定书，裁定金福莱公司为重整计划草案中投资人，并批准了埃尔金公司的重整计划。后金福莱公司出资3000万元获得了埃尔金公司的全部股权，获得了埃尔金公司名下的不动产资产。2016年12月8日，埃尔金公司名称变更为金美莱公司，并于2017年1月10日办理了苏（2017）宜兴不动产权第××号不动产权证书（宗地面积41790平方米，范围包括本案争议土地）。经法院委托，宜兴市虹图测绘地理信息服务有限公司对诉争土地的现状进行了测绘，确认艺蝶公司实际占用的土地面积为776.9平方米。一审中，金美莱公司向法院提供了宗地图、界址签章表，证明在2016年12月29日，政府主管部门对其公司的土地及作为相邻宗地权利人的土地界址重新进行了测绘，艺蝶公司对双方的界址予以敲章确认。对此艺蝶公司质证后认为，证据真实性没有异议，但是并不了解界址是什么意思，当时村书记过来说隔壁厂卖给其他人了，变更需要做手续，所以才敲章的。艺蝶公司为证明其公司已经实际占有上述诉争土地，并花费7855300元在诉争土地上兴建了污水处理设施，且该设施已经通过相关部门验收，向法院提供了：1.协议书1份、收条1份。内容为，2011年3月11日，埃尔金公司与艺蝶公司、徐国林签订协议书1份，约定：埃尔金公司同意将公司最西北闲置的土地划给艺蝶公司用于建造污水回用池，土地面积667平方米；围墙位置从埃尔金公司锅炉房东北角至艺蝶公司10号楼东北角，围墙开工时间由艺蝶公司确认；艺蝶公司支付埃尔金公司土地转让款200000元，从此艺蝶公司享有土地上的一切权利，并由艺蝶公司至国土部门办理相关手续。收条签收人为徐国林，内容为收到艺蝶公司将土地转让款200000元。对此金美莱公司质证后认为，对证据真实性不予认可，其公司是合法取得本案诉争土地，上述土地转让、支付转让款行为其公司均不知情，艺蝶公司未在法院破产重整期间提出过异议，且上述土地在签订协议书时仍设有抵押，艺蝶公司具有一定过错。2.建设工程施工合同1份、费用清单、验收材料、竣工验收表、现场照片5张、航拍图1张，以证明艺蝶公司已实际占有诉争土地，并花费7855300元兴建了污水处理设施，新建该污水处理设施是为了达到环保要求，且污水处理设施是其公司生产经营的必需设施。对此金美莱公司质证后认为，证据真实性由法院依法认定，认可艺蝶公司在其公司进驻时已实际占有诉争土地，兴建了污水处理设施并投入使用，但不能基于艺蝶公司的投入或者拆除成本就认定艺蝶公司有继续占有争议土地的合法性，艺蝶公司应对自身的过错承担责任。为查明土地转让款的交付情况，法院曾致电徐国林并要其到庭说明相关情况，徐国林在电话中称，协议是真实的，其也收到了200000元土地转让款，其亦承诺到庭陈述相关情况，但经法院多次联系，其均未到庭。为查明费用清单、验收材料、竣工验收表的真实性，法院于2019年11月28日至艺蝶公司调取了相关材料的原件，经核对原件与艺蝶公司提供的复印件相一致，予以确认。以上事实，有（2016）苏0282民破7号之一号民事裁定书、（2016）苏0282民破7号之三号民事裁定书、不动产权证书、评估报告、工商登记材料、费用清单、协议书、收条、建设工程施工合同、增值税发票、验收申请表、竣工验收表、现场照片、宗地图（2018）苏0282民初12260号民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：1.本案诉争土地使用权归属；2.如所争土地使用权归金美莱公司享有，艺蝶公司是否需要拆除污水设施并返还诉争土地？针对本案第一个争议焦点，本案诉争土地使用权应属于金美莱公司，理由如下：1.金美莱公司是通过法院的破产重整程序依法取得本案诉争土地所有权的，其公司已经支付对价，并重新办理了不动产权证，在办理不动产权证时艺蝶公司也在界址签章表上盖章予以认可；2.金美莱公司主观上具有善意，其在购买资产时并未知晓诉争土地的实际占有情况，金美莱公司是按照评估报告书上确认的范围支付对价的。且在埃尔金公司破产重整期间，艺蝶公司本可就本案诉争土地使用权提出异议，交由法院审查，但其并未提出，是怠于行使自己的权利；3.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然从艺蝶公司花费巨资新建污水设施、修建围墙等行为可以看出艺蝶公司向埃尔金公司支付对价购买了本案诉争土地，但是协议书上明确约定由艺蝶公司负责到国土部门办理相关手续，后艺蝶公司并未办理，其购买行为虽然发生在金美莱公司购买之前，但不能对抗善意第三人金美莱公司，其应当为自己怠于办理变更手续承担不利后果。针对本案第二个争议焦点，法院认为艺蝶公司可继续使用诉争土地，但应支付相应租金，理由如下：1.金美莱公司认可其公司在进驻时，艺蝶公司已实际占有诉争土地并新建了污水处理设施；2.根据艺蝶公司提供的协议书及收条、并结合新建污水设施、修建围墙等行为，可以认定艺蝶公司当时是有支付200000元土地使用权转让款的；3.物权法处理相邻关系的原则为：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。虽然艺蝶公司存在未及时办理土地使用权变更手续的过错，但艺蝶公司在新建污水处理设施时投入了大量资金，根据艺蝶公司的财务记载，该工程在不包括土地转让款、部分未开票钢材、零星材料的情况下就已经花费了7855300元，而且该污水处理设施是艺蝶公司生产经营的必要设施，拆除损失巨大，艺蝶公司也将停产。根据处理相邻关系的原则，考虑到艺蝶公司存在的过错及其公司可能面对的损失，考虑最大利益与最小弊害加以权衡并取舍，法院认为艺蝶公司可继续使用本案诉争土地，但应支付金美莱公司相应土地租金，综合新建镇工业用地出让价格、集体土地租赁价格、土地使用权期限、城镇土地使用税，酌情确认土地年租金为10元/平方米，艺蝶公司实际占有面积为776.9平方米，故每年应向金美莱公司支付土地租金7769元。如本案所涉土地具备返还条件时，艺蝶公司应将本案所涉的土地返还给金美莱公司。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第八十四条之规定，判决：一、登记在金美莱公司名下的国有建设用地使用权【不动产权证书：苏（2017）宜兴不动产权第××号】中被艺蝶公司占有的776.9平方米土地的使用权归金美莱公司享有。二、艺蝶公司自2019年1月1日起每年向金美莱公司支付土地租金7769元，上述款项于每年的12月31日前一次性支付。三、驳回金美莱公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，金美莱公司通过法院的破产重整程序依法取得诉争土地使用权，并重新办理了不动产权证，故金美莱公司对诉争土地依法享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然在金美莱公司进驻前，艺蝶公司通过与埃尔金公司订立协议书的方式，已支付对价购买了诉争土地，但艺蝶公司未办理诉争土地使用权的变更登记手续，没有取得诉争土地的物权，故艺蝶公司不能对抗金美莱公司对自身物权权利的行使。因艺蝶公司已在诉争土地上投入大量资金新建了污水处理设施，且该污水处理设施是艺蝶公司生产经营的必要设施，如果拆除必然导致艺蝶公司损失巨大，但艺蝶公司继续使用本案诉争土地，理当支付金美莱公司相应土地占有使用费。二审中，金美莱公司同意艺蝶公司继续使用本案诉争土地，但要求艺蝶公司自2017年1月1日起向其支付土地租金，因金美莱公司于2016年年底前出资3000万元获得了埃尔金公司名下的不动产资产，故其要求艺蝶公司自2017年1月1日起支付相应土地的占有使用费，合法有据，本院予以支持。因金美莱公司对每年土地使用费7769元未持异议，故艺蝶公司应按此标准支付土地使用费。另金美莱公司主张艺蝶公司使用土地的期限自2011年3月12日起不超过20年，该诉求实质是金美莱公司同意艺蝶公司使用诉争土地至2031年3月11日止，金美莱公司的该项主张是对自身物权权利的自由处分，不损害社会公共利益和他人合法权益，本院予以支持。综上所述，上诉人金美莱公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持宜兴市人民法院（2019）苏0282民初4205号民事判决第一项；二、撤销宜兴市人民法院（2019）苏0282民初4205号民事判决第二项、第三项；三、艺蝶公司自2017年1月1日起按每年7769元的标准向金美莱公司支付土地使用费，艺蝶公司使用诉争土地的期限至2031年3月11日截止。其中2017年至2020年的土地使用费31076元，艺蝶公司应于本判决发生法律效力之日十日内向金美莱公司支付；自2021年起的土地使用费，艺蝶公司于当年的1月10日前支付金美莱公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元（金美莱公司预交），由艺蝶公司负担。二审案件受理费160元（金美莱公司预交），由艺蝶公司负担。艺蝶公司应负担部分于本判决发生法律效力之日十日内直接向金美莱公司支付。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年七月七日书记员  翁 强本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）……