广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1522号 原告：玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司，住所地北海市上海路中18号星海名城2栋8单元。 负责人：林勇。 委托代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 委托代理人：陈梦菲，女，汉族，1994年1月15日出生，住广西北流市,系该公司法务专员。 被告：方成林，男，汉族，1969年6月21日出生，住址四川省屏山县锦屏镇回龙村6组，现住广西北海市。 委托代理人：方园，女，汉族，1991年5月15日出生，住广西北海市，系被告方成林的女儿。 被告：张以秀，女，汉族，1968年9月27日出生，住址四川省屏山县锦屏镇回龙村6组，现住广西北海市。 原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司与被告方成林、张以秀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，依法由审判员钟新友适用简易程序，于2017年6月1日公开开庭审理了本案。书记员王秀珍担任法庭记录。原告的委托代理人陈梦菲、被告张以秀及被告方成林的委托代理人方园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司诉称：被告方成林与张以秀为星海名城小区28幢2单元1702房屋的所有权人。2013年1月2日原告与二被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定自签订之日起生效。在协议约定期间，原告积极履行了协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告于2015年11月起未缴纳物业费，截止2017年3月，被告欠缴物业费1362.2元，水费493.4元，垃圾处理费140.8元，电梯电费307.8元，公共照明、绿化分摊费153元，电梯维护费510元、增压费340元，疏通下水管道分摊费29.9元，更换电梯零件6.7元，合计3343.8元。根据协议第十条约定，业主不按协议约定的标准和时间缴纳相关费用的，物业公司有权要求业主从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。违约金从2015年11月开始收取，由此，二被告拖欠17个月物业费产生的违约金为2407.54元，费用合计5751.34元。经原告多次催促，被告仍未配合交费。被告的行为已经构成违约。原告为此诉请法院判令：1.被告向原告支付物业费1362.2元，水费493.4元，垃圾处理费140.8元，电梯电费307.8元，公共照明、绿化分摊费153元，电梯维护费510元、增压费340元，疏通下水管道分摊费29.9元，更换电梯零件6.7元，违约金2407.54元，共计5751.34元；2.被告承担本案诉讼费用。 被告方成林、张以秀辩称：被告拒绝支付物业费属于被告依法行使抗辩权的行为，不属于违约，原告的请求没有事实及法律依据。1.原告方收费并未告知被告，收费标准不合理，且原告并未按照《前期物业合同服务协议》履行义务，对小区管理不作为，因此被告才延迟交费，对原告请求的违约金也不认可；2.原告擅自将业主共有的绿地改成停车场收费，并且擅自在业主公用的区域，张贴广告收取广告费，原告的行为严重侵犯了被告等业主的合法权益，且没有尽到前期物业管理服务协议的诚实守信的义务；3.原告的各项请求没有事实和法律依据；4.本案诉讼费用应由原告自行承担。 经审理查明：玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司系案涉房屋所在小区开发建设单位北海市广源房地产开发有限公司选聘的物业服务公司，二被告系案涉房屋的所有权人。2012年12月25日，原告作为乙方与案外人北海市广源房地产开发有限公司作为甲方签订有《前期物业管理服务合同》一份，约定有甲方将星海名城小区的物业委托乙方管理，物业管理服务包括接收及业主入住前的物业管理服务、业主入住后在物业管理区域内提供物业管理房屋等；合同期限自2012年12月25日起到业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时；并约定住宅服务费0.9元／月／平方米，电梯年检费、维保费30元／月／户（不含电梯电费），绿化用水（每户每月2元）、路灯电费（每户每月7元）：注：公共用水包括小区清洁绿化用水、消防耗水；公共用电指（1）电梯厅、消防楼梯、楼道、路面路灯等照明用电、（2）生活、消防水泵用电、（3）清洁用电、（4）消防系统、保安智能系统通风系统用电等；二次供水费20元／月·户，向5层（含5层）以上的用户收取，用于加压设备维护及电费支出；电梯用电：按实际耗电量分摊到各户；业主或住户的物业服务费按半年交纳一次，业主或物业使用人应当于当月10日前履行交纳义务；业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金等内容。二被告入住后，从2015年11月份开始不按约缴纳物业费，截止2017年3月份，被告已拖欠17个月的物业费1362.2元、公共照明（路灯电费）119元、绿化用水费34元、电梯维护费510元、增压费（二次供水费）340元。原告多次向被告催缴物业费及其他费用，但被告至今未缴纳，原告为此诉至本院提出上述请求。 另查明，案涉物业所在小区的环境卫生存在脏乱差现象，对出入人员、车辆登记不完善等问题。 上述事实有物业费欠费明细表、催费照片、《前期物业服务合同》、电梯维修保养费记录、购买摄像发票、协管员交接班记录、消防通道清理通知、关于电车防盗的温馨提示、照片、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，北海市广源房地产开发有限公司与原告北玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司签订《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主方成林、张以秀亦具有约束力。对于物业费，原、被告双方对物业费1362.2元均没有异议，本院予以确认。另根据《前期物业服务合同》中关于公共照明、绿化用水、电梯维护费、增压费的收费标准，截止2017年3月份，被告已拖欠公共照明（路灯电费）119元、绿化用水费34元、电梯维护费510元、增压费（二次供水费）340元，原告请求二被告支付公共照明（路灯电费）119元、绿化用水费34元、电梯维护费510元、增压费（二次供水费）340元的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。二被告以未见过《前期物业服务合同》为由不缴纳相关费用的抗辩，本院不予采纳。对于原告要求二被告支付的水费493.4元、垃圾处理费140.8元、电梯电费307.8元、疏通下水道分摊费29.9元、更换电梯零件费6.7元的诉讼请求，原告未能提供充分证据予以证实其代缴水费、垃圾处理费的具体金额及电梯电费、疏通下水道分摊费、更换电梯零件费实际分摊的数额，本院不予支持。因被告提供的环境卫生保洁、小区治安等物业服务存在瑕疵，原告请求被告从逾期之日起按每日千分之三支付违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告方成林、张以秀向原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司支付2015年11月至2017年3月期间的物业费1362.2元、公共照明（路灯电费）119元、绿化用水费34元、电梯维护费510元、增压费（二次供水费）340元； 驳回原告玉林市和黄物业管理有限公司北海 分公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告方成林、张以秀负担（该费用原告已向本院预交，由被告方成林、张以秀在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  钟新友 二〇一七年八月九日 书记员  王秀珍 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。