浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终2928号上诉人（原审被告）：杭州越进新材料有限公司，住所地：杭州市萧山区河庄街道新围村。统一社会信用代码：91330100311350710T。法定代表人：林伟勤，经理。委托代理人：高镭，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州振辉化工有限公司，住所地：杭州市萧山区江东工业园区江东一路。统一社会信用代码：913301007195130427。法定代表人：王秀英，总经理。委托代理人：李艳红、王君，浙江博方律师事务所律师。原审被告：楼进，男，1986年1月29日出生，汉族，住杭州市上城区。上诉人杭州越进新材料有限公司（以下简称越进公司）因与被上诉人杭州振辉化工有限公司（以下简称振辉公司）、原审被告楼进房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年6月3日，楼进与振辉公司签订《厂房租赁合同》，约定由楼进向振辉公司承租位于杭州市萧山区江东工业园区江东一路合计建筑面积为1975㎡的厂房。租金及保证金支付方式为:租金一年一付，第一年租金在签��合同日一次性付清24万元及5万元保证金；第二年从2015年6月24日起年租金为25.2万元，第三年从2016年6月24日起年租金为26.46万元……第二年起每年年租金须提前二个月一次性付清。在租赁期间，振辉公司统一管理，按实分摊水、电、清洁卫生费用、门卫人员工资、另杂工费、建筑物、绿化损坏、配电房及高配、低配设备维修保养等费用。由振辉公司代缴、代收水、电费等，楼进在当月25日前付清。楼进逾期未交纳租金及水、电费等相关费用的，每逾期一日，每日应向振辉公司支付未交付金额的千分之五的滞纳金，且振辉公司有权单方解除合同。由于提前解除合同所造成的损失，违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金。2014年8月20日，杭州越进塑业有限公司经工商注册登记设立，法定代表人为鲁某，股东为:鲁某，出资额200万元；李某1，出资额400万���；楼进，出资额400万元。同时，楼进在杭州越进塑业有限公司担任监事职务。2016年1月11日，杭州越进塑业有限公司经工商注册登记，企业名称变更为杭州越进新材料有限公司，法定代表人为毛某，股东为：朱某1，出资额400万元；毛某，出资额为600万元。楼进在越进公司不再担任职务。自2015年8月起至2016年11月期间，振辉公司向杭州越进塑业有限公司（越进公司）按月开具浙江增值税专用发票，发票载明水、电费金额共计338168.18元。杭州越进塑业有限公司（越进公司）未按照浙江增值税专用发票载明的金额向振辉公司支付水、电费，至2016年11月尚欠振辉公司76609.77元未付。现振辉公司诉至原审法院，要求：1.解除振辉公司与楼进之间的租赁合同，楼进立即腾房，租金多退少补；2.楼进支付自2015年8月起至搬离之日止的水电费，并支付自欠费之日起���月2%的滞纳金至实际履行之日止的滞纳金。原审庭审过程中，根据本案查明的事实以及追加被告的情况，振辉公司变更其诉讼请求，要求：1.确认振辉公司与楼进之间的租赁合同于2016年12月23日解除，楼进、越进公司于2016年12月23日之前腾房、厂房恢复原状；2.楼进、越进公司支付2015年8月至实际搬离之日止的水电费并支付欠付之日起按月利率2%计算至搬离之日止的滞纳金；3.没收保证金50000元、支付违约金26460元。原审另查明，越进公司于2016年11月23日向振辉公司支付自2016年6月24日起至2016年12月23日止的半年租金132300元，此后的租金越进公司未再行支付。原审再查明，就振辉公司所有的厂房，当地有关主管部门出具《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》1份，确认振辉公司虽未办理建设工程规划许可证等相关手续，但为明确企业产���，经审核同意对房屋所有权证等相关手续进行补办，振辉公司就案涉房屋已取得房屋所有权证。原审法院认为，就本案所涉租赁厂房，振辉公司虽未取得建设工程规划许可证，但根据《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》的内容，有关主管部门经审核已同意对房屋所有权证等相关手续进行补办，且振辉公司就案涉房屋事实上已取得房屋所有权证。故振辉公司虽未取得建设工程规划许可证，可认定为不影响《厂房租赁合同》效力，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。楼进曾系杭州越进塑业有限公司的股东且担任监事职务，楼进出面与振辉公司签订《厂房租赁合同》时，杭州越进塑业有限公司尚未设立。杭州越进塑业有限公司设立后，由杭州越进塑业有限公司向振辉公司支付水电费、租金，从振辉公司开具的水电费浙江增值税专用发票来看，载明的购买方也系杭州越进塑业有限公司。据此足以认定，实际使用案涉厂房的应系杭州越进塑业有限公司。楼进作为杭州越进塑业有限公司的股东，在杭州越进塑业有限公司设立前为公司经营需要以自己名义签订租赁合同，振辉公司有权请求楼进或者杭州越进塑业有限公司承担合同责任。现杭州越进塑业有限公司经工商注册登记已变更为越进公司，楼进已不再具备该公司股东身份也未在该公司担任职务，基于以上实际情形，该院认定应由越进公司承担相应的合同责任。《厂房租赁合同》约定：“2016年6月24日至2017年6月23日止的年租金为26.46万元，须在2016年4月24日前付清。”承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。截至目前，��进公司仅在2016年11月23日向振辉公司支付2016年6月24日至2016年12月23日的半年租金132300元，此后的租金未再行支付,已构成违约。振辉公司于2016年10月向该院申请追加越进公司为本案被告,要求其与楼进共同承担解除租赁合同、腾退房屋等法律责任，该院于2016年11月4日将相关诉讼材料向越进公司进行了送达，可以认定振辉公司就解除租赁合同事项已向越进公司进行了通知。据此，该院认定振辉公司、越进公司之间的《厂房租赁合同》于2016年12月24日解除。租赁合同解除后，越进公司应及时搬离并将案涉房屋恢复原状。关于振辉公司要求楼进、越进公司支付水电费的诉讼请求，《厂房租赁合同》约定：“在租赁期间，振辉公司统一管理，按实分摊水、电、清洁卫生费用、门卫人员工资、另杂工费、建筑物、绿化损坏、配电房及高配、低配设备维修保养等费用。由振辉公司代缴、代收水、电费等，被告在当月25日前付清。”根据以上对证据的认证，振辉公司向楼进、越进公司所开具的浙江增值税专用发票所载明的水电费金额，除水电费外还包括了门卫分摊、设备维修保养、向国网浙江省电力公司杭州供电公司缴纳的滞纳金等费用。经该院核实，上述浙江增值税专用发票所载明的水电费金额并无明显不当，越进公司未按照浙江增值税专用发票所载明金额向振辉公司足额支付水电费，至2016年11月尚欠振辉公司76609.77元未付。振辉公司要求楼进、越进公司支付水电费76609.77元的诉讼请求，该院予以支持。但振辉公司所主张的滞纳金计算标准过高，该院酌情调整为自2016年12月1日起按日利率万分之五计算。关于振辉公司要求没收保证金50000元，楼进、越进公司支付违约金26460元的诉讼请求，根据双方合同的约定、楼进、越进公司的违约程度以及��辉公司因此可能造成的损失大小，该院认为振辉公司的该部分诉讼请求，事实及法律依据充分，故予以支持。楼进关于其已非案涉租赁合同相对方的抗辩意见，该院予以采信。越进公司经该院传票传唤，无正当理由没有到庭，视为对振辉公司主张的事实理由及诉讼请求放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2017年2月14日判决:一、杭州振辉化工有限公司与杭州越进新材料有限公司之间的《厂房租赁合同》（由楼进出面于2014年6月3日与杭州振辉化工有限��司签订）于2016年12月24日解除。二、杭州越进新材料有限公司于判决生效之日起十五日内将位于杭州市萧山区江东工业园区江东一路合计建筑面积为1975㎡的厂房腾退并交还杭州振辉化工有限公司。三、杭州越进新材料有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州振辉化工有限公司截止2016年11月的水电费76609.77元并支付该款自2016年12月1日起按日利率万分之五计算至实际履行之日止的滞纳金。四、杭州越进新材料有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州振辉化工有限公司违约金26460元。五、杭州振辉化工有限公司无需返还杭州越进新材料有限公司保证金50000元。如杭州越进新材料有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回杭州振辉化工有限公司的其余诉��请求。案件受理费3362元，由杭州越进新材料有限公司负担。宣判后，越进公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，越进公司已足额支付水电费，不存在欠付水电费的行为。首先，2015年5月，越进公司又向振辉公司租赁新厂房，楼进、黄某、朱某2代表越进公司与振辉公司协商电价，双方对电费的约定为按峰谷电计价收费，据此核算电价应为0.7元左右/度。但在越进公司新租赁的厂房正式投产后，振辉公司又提出用电存在损耗要求提高电价。越进公司因租赁场地已装修完毕，且购买的设备已全部安装运转，再行搬迁将导致设备重大损耗，所以在原约定按峰谷电计价收费的情况下根据每月用电情况予以增加了电价。从2015年5月协商电价起截止至2016年2月25日，期间9个月内振辉公司认可越进公司支付的电价及相应电费，并未对越进公司每月支付���电费及电价提出任何异议。这足以说明越进公司已足额支付水电费用。二、原审法院认定事实不清，越进公司不存在拖欠租金的故意。2016年12月至2017年1月间，越进公司多次向振辉公司要求支付租金，但振辉公司一直拒绝接收。原审法院以原审审理期间越进公司未及时支付租金为由认定越进公司违约，以此判令解除合同，有违公平原则。三、原审法院认定事实错误，进而作出了错误的判决。原审法院认为，“振辉公司向越进公司所开具的收据所载明的水电费金额，除实际发生的水电费外还包括门卫分摊、设备维修保养等费用，经原审法院核实，上述所载明的水电费金额并无明显不当”，实属认定事实错误。首先，振辉公司的诉讼请求为支付拖欠的水电费，而非支付门卫分摊及设备维修保养等费用。原审法院存在超越审理范围作出判决的行为。其次，越进公司及振辉公司签订的《厂房租赁合同》第四条中明确约定了乙方应支付的费用——“乙方须在当月付清物业费、水、电、电话、网络、清洁卫生费用、门卫人员工资，另杂工费、建筑物等损坏维修、绿化损坏等设备的维修保养费用按实际分摊结算。”根据该条款可以明确水电费、门卫费、设备维修费用分属不同的费用，且门卫费越进公司已按合同约定提前支付，设备维修等费用也是按实结算，不能将该两项计算入水电费中。再次，《厂房租赁合同》约定提前支付的门卫费，并非仅仅为原审法院认为的门卫人员工资，而是使用门卫的所有费用，包括门卫人员工资及门卫电费分摊等。租赁协议中分别存在门卫费及门卫人员工资的表述就可说明问题。再次，设备维修部分根据约定应为按实际结算，但在本案中振辉公司并未提供相应维修凭证，无法证明损失的真实发生。最后，振辉���司起诉要求的电费远高于其支付给电力局的费用，振辉公司所主张的电费数额没有法律依据，也无事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。四、本案实质上是振辉公司为避免支付征迁补偿款而进行的一次恶意诉讼。本案所涉厂房目前面临政府拆迁，越进公司对该租赁物所进行的装修及购买的设备已经政府指定评估机构评估，已计算入应支付给振辉公司的补偿款范围内。但振辉公司为避免向越进公司支付补偿款，以未足额支付水电费为由要求解除合同。越进公司在租赁该厂房后投入数百万元装修及购买安装设备，判令解除《厂房租赁合同》，立即腾退房屋，却不对越进公司进行征迁补偿将对越进公司造成重大损失。综上，请求二审法院：1、判令撤销杭州市萧山区人民法院作出的（2016）浙0109民初2677号民事判决书中第一、二、三、四、五项判决，并依法改判驳回振辉公���的所有诉讼请求。2、判令振辉公司承担一、二审诉讼费。被上诉人振辉公司答辩称：一、越进公司存在拖欠水电费的事实。越进公司认为振辉公司的电费计收标准过高，于是单方面按照自己的标准向振辉公司支付电费。但实际上，因越进公司用电量过大存在用电损耗等事实，为公平起见，振辉公司在标准上增加了一定费用，原审法院对振辉公司计收水电费的标准也予以认可。经结算，截止2016年11月，越进公司尚欠振辉公司水电费共计76609.77元。二、原审法院认定事实并无错误。振辉公司向越进公司开具的浙江增值税专用发票载明的水电费金额，除实际发生的水电费外，还包括了门卫分摊、设备维修保养等费用。水电费、门卫费、设备维修保养等费用虽在合同中分属不同的费用，但是《厂房租赁合同》中明确约定了各项费用由振辉公司代缴、代收，而且实际产生的费用总和与浙江增值税专用发票相一致，故原审法院认定的事实并无错误。三、振辉公司要求解除合同、赔偿损失的请求于理于法皆有据。《厂房租赁合同》中明确约定了若逾期未缴纳厂房租金及水电费等相关费用的，可提前解除合同，合同终止或解除后，承租方应将租赁房屋及地面恢复原状，属于承租方投入的机械设备，可自行拆走等事项。越进公司拖欠租金及水电费等相关费用有事实依据，符合合同中约定解除合同的情形，故振辉公司要求判令解除合同于理有据。另外，案涉厂房面临政府征迁，若继续履行显然将不能实现合同目的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大��化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。故原审法院判令解除合同于法有据。综上所述，请求二审法院驳回越进公司的诉请。原审被告楼进未作陈述。二审中，在本院指定的举证期限内，越进公司向本院提交了以下新证据：证据1，振辉公司向电力局支付电价与向租户收取电价的对比图、峰谷电电价计算方式，用以证明：1、振辉公司向租户收取的电费价格远高于其向电力局支付的价格，电费收取价格存在不合理；2、如按照峰谷电计价收费，越进公司每度电支付的金额应小于0.7元，与振辉公司要求收取的价格出入悬殊。证据2，汪军与徐国飞的录音文字及光盘，用以证明振辉公司拒收租金，越进公���不存在迟延支付租金的故意。证据3，汪军通话详单、徐国飞联通收据，用以证明2017年2月13日汪军电话联系徐国飞。证据4，朱某2与冯某的录音文字及光盘，用以证明：1、李某2与冯某共同负责朱某2与振辉公司的租赁合同，其中因冯某请假一月，具体沟通负责人人员为李某2；2、如果振辉公司不同意按峰谷电计算电费，朱某2不会租赁该厂房。证据5，朱某2电话详单、冯某移动收据，用以证明2017年5月21日朱某2电话联系冯某。证据6，证人李某2的证言，用以证明越进公司、朱某2与黄某应按峰谷电收费，但越进公司、朱某2与黄某进场后因振辉公司的违约行为，各方再次进行了协商，其中，振辉公司与黄某协商约定按照0.85元收费，但朱某2和越进公司未同意，故黄某按照0.85元支付，但另两方没有这样支付，因此振辉公司的水电费不合理。振辉公司质证称，对证据1，三性均���予认可，该证据系越进公司单方制作，且电力局收取的电价与振辉公司收取的电价因存在损耗本身就不同；对证据2-3，真实性予以认可，但无法证明振辉公司拒收租金的事实。理由如下：第一，电话录音内容不能体现振辉公司有拒收租金的事实；第二，原审法院受理本案时间在先，越进公司支付租金时间在后，根据案涉合同约定，越进公司未在2016年4月24日付清2016-2017年的租金就已经构成了违约行为，而录音是在2017年2月13日，事后支付租金的意图不能证明在先的支付租金意图；第三，该组证据不能达到其证明目的；第四，汪军不能代表楼进、朱某2与黄某，该三个当事人是独立于越进公司的，且朱某2与黄某是越进公司股东只是振辉公司的单方面声明。对证据4-5，冯某身份不明，也没有证据证明冯某代表振辉公司参与了租赁事宜，故对该组证据的三性不予认可，该组���据没有证明效力。对证据6，第一，李某2已经离职，且离职原因是李某2与振辉公司存在矛盾，故该证人存在利害关系；第二，李某2提到曾就电费进行协商，但没有其他证据可以证实，是一个孤证。振辉公司按照发票金额收取电费振辉公司并没有提出异议，且双方曾就水电费有过另案诉讼。故按照峰谷电及0.85元收费均不是事实。本院经审查后认为，证据1系越进公司单方制作，不符合证据的法定形式，本院不予认可；证据2-3，本院对真实性予以认可，但该证据无法证明其证明目的；证据4-5，本院对真实性不予认可；证据6，因越进公司无法提供其他证据与该证人证言相互佐证，故该证据亦不能证明其证明目的。越进公司2017年8月10日向本院提交的通话记录、百度资料、录音文字及光盘以及客户变更用电（甲类）申请表等材料，因已超过本院指定的举证期限，���院对此不予认可。振辉公司、楼进均未向本院提交新的证据。本院依职权调取杭州市国土资源局2016年10月19日出具的杭大江东土征冻字（2016）第20号《征地拆迁冻结通告》一份，用以证明本案所涉租赁厂房已被纳入征迁范围的事实。越进公司质证称，对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，振辉公司的拆迁只涉及南厂区，不涉及北厂区，但该证据的表述比较模糊，且案涉厂房位于北厂区，而从该证据也可以推定振辉公司起诉是为了避免支付拆迁补偿款。振辉公司质证称，对该证据没有异议。因双方对该证据的真实性均无异议，本院对该证据予以认可。本院另查明，案涉《厂房租赁合同》约定，若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿费用归振辉公司所有，但对越进公司所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归越进公司所有，并且本合同自动作废。本院再查明，2016年10月19日，杭州市国土资源局下发杭大江东土征冻字（2016）第20号《征地拆迁冻结通告》，确定包括振辉公司地块在内的土地为涉及征收的集体土地，并要求在该通告规定期限内停止办理相关土地的户口迁入、分户、房屋交易、调换、新建和翻（扩）建审判、核发营业执照及农业结构调整等有关事宜。冻结期限为24个月，自2016年10月19日起至2018年10月18日止。本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是越进公司是否欠付租金、水电费以及案涉《厂房租赁合同》是否应当解除。越进公司主张，其已经足额支付了水电费且案涉《厂房租赁合同》不应解除。但从本案查明的事实来看，首先，原审法院于2016年2月25���立案受理本案，而越进公司此前已支付租金至2016年6月23日，即原审法院受理本案前，越进公司并不存在欠付租金的违约行为，而本案审理过程中产生的相应欠付租金并非违约行为，亦不能以此为由解除案涉《厂房租赁合同》。故原审法院以越进公司欠付租金为由判决案涉《厂房租赁合同》于2016年12月24日解除不能成立。其次，由于本案双方均未能提供证据对其各自主张的水电费计收标准及水电费收据所载金额的具体构成加以证明，考虑到园区整体的用电消耗、越进公司的实际用电量，以及案涉《厂房租赁合同》中约定由振辉公司代缴、代收相应费用，振辉公司关于水电费收据所载金额系实际水电费加上电路损耗、门卫分摊、设备维修保养等费用的主张并无明显不当。且振辉公司所主张的欠付水电费系其根据水电费收据金额与实际付款情况计算所得，故该欠付款项显然并非仅指水电费单项，原审法院并未超出振辉公司的诉讼请求作出判决。但因振辉公司在收取水电费过程中并未向越进公司告知水电费收据所载金额的具体构成和计算方法，在一定程度上存在过错，故越进公司并没有明显的主观违约故意。原审法院据此认定越进公司应当支付欠付的水电费及相应滞纳金但振辉公司不能以此为由解除合同，并无不当。最后，案涉《厂房租赁合同》约定，若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿费用归振辉公司所有，但对越进公司所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归越进公司所有，并且本合同自动作废。本案中，振辉公司所在地块已被纳入征地拆迁规划，案涉《厂房租赁合同》实际已经无法履行，合同目的已经无法实现，且各方当事人对案涉《厂房租赁合同》的解除已有相应预期，故根���合同约定与实际情况，为避免当事人诉累，本院确认案涉《厂房租赁合同》于本判决生效之日解除。鉴于案涉《厂房租赁合同》的解除并非基于越进公司的违约行为，故振辉公司没收保证金并要求越进公司支付违约金的诉请并无相应依据，应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初2677号民事判决第二、三项。二、撤销杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初2677号民事判决第一、四、五项及诉讼费负担。三、杭州振辉化工有限公司与杭州越进新材料有限公司之间的《厂房租赁合同》（由楼进出面于2014年6月3日与杭州振辉化工有限公司签订）于本判决生效之日起解除。四、驳回杭州振辉化工有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3362元，由杭州振辉化工有限公司负担1679元，由杭州越进新材料有限公司负担1683元。二审案件受理费3362元，由杭州振辉化工有限公司负担1679元，由杭州越进新材料有限公司负担1683元。杭州振辉化工有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68），杭州越进新材料有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退费。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  盛 峰代理审判员  毕克来二〇一七年八月十五日书 记 员  张 琪