辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终784号上诉人（原审被告）：刘跃，男，1975年5月13日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：抚顺市吉顺物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区将军街延吉路32号。法定代表人：王喜元，该公司总经理。委托诉讼代理人：张吉国，该公司经理。委托诉讼代理人：王家武，辽宁清明律师事务所律师。上诉人刘跃因与被上诉人抚顺市吉顺物业管理有限公司（以下简称吉顺物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘跃上诉请求：1.请求法院依法撤销抚顺市顺城区人民法院作出的（2019)辽0411民初3396号民事判决，依法驳回吉顺物业诉讼请求；2.本案诉讼费用由吉顺物业承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决认定2005年2月抚顺市吉顺物业管理处更名为吉顺物业，通过国家企业信用信息公示系统无法查询，吉顺物业成立于2005年2月，而对于2005年2月抚顺市吉顺物业管理处更名为吉顺物业的事实，吉顺物业在一审中只提交了一份证据（抚顺市橡胶一厂建筑工程队暨吉顺物业管理处转制方案）予以证明，而该份证据只能体现出吉顺物业管理处与橡胶一厂工程队于2003年一同转制的方案，而无法证明转制是否实际发生、如何发生，更无法证明吉顺物业管理处更名为吉顺物业的事实。一审判决仅依据一份转制方案认定2005年2月抚顺市吉顺物业管理处更名为吉顺物业，认定事实不清。刘跃认为吉顺物业应当对于吉顺物业管理处更名为吉顺物业承担举证责任，如果其不能提供相应证据证明该事实，则吉顺物业不具有本案诉讼主体资格。2.一审判决认定刘跃按照每平方米每月0.5元的标准缴纳物业费，没有依据。吉顺物业提交的两份《物业管理委托合同》中，非住宅物业费收费标准均为空白，说明合同双方对收费标准没有约定，因此两份《物业管理委托合同》不能成为刘跃缴纳物业费标准的依据。而刘跃提交的物业费追缴通知单存根，因是吉顺物业单方书面材料，并无刘跃及任何第三人的签字确认，不属于证据，不具有证明效力。刘跃每天都在涉案房屋，从来没有收到看到过物业费追缴通知单。因此一审判决刘跃按照每平方米每月0.5元的标准缴纳物业费，没有依据。3.吉顺物业从来没有为刘跃提供过物业服务，吉顺物业要求刘跃缴纳物业费没有依据，一审判决刘跃缴纳物业费错误。刘跃于2006年5月通过司法拍卖的方式取得涉案房屋至今，从未享受过吉顺物业物业服务。吉顺物业只对江畔新苑小区院内提供物业服务，刘跃的房屋并不在小区院内，多年以来吉顺物业从未为刘跃提供过任何物业服务，连最基本的日常垃圾处理都是刘跃自己解决，吉顺物业甚至没有在刘跃的活动区域安放垃圾桶。根据民事诉讼法规定的谁主张谁举证的原则，吉顺物业应当提供相应证据证明其为刘跃提供物业服务的事实，否则应当承担举证不能的法律后果。而一审判决在吉顺物业没有提供证据证明其为刘跃提供物业服务的情况下，判决上诉人给付物业费，没有事实和法律依据。基于以上事实，刘跃认为，一审判决认定事实错误，吉顺物业的诉讼请求没有事实和法律上的依据，请求法院查清事实，依法撤销抚顺市顺城区人民法院作出的（2019)辽0411民初3396号民事判决，并驳回吉顺物业的诉讼请求。吉顺物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，维护吉顺物业合法权益不受侵害。吉顺物业向一审起诉请求：1.依法判令刘跃立即缴纳物业费16333.68元(2004年7月1日-2019年10月31日)及滞纳金1468元；2.本案诉讼费由刘跃承担。一审法院经审理查明，刘跃系抚顺市顺城区江畔新苑小区的业主，房屋为门市，建筑面积为177.54㎡。按照0.5元/㎡/月收取物业费，其自入住起未交纳过物业费。吉顺物业曾于2017年7月8日、2017年12月20日向刘跃下发催缴通知单要求其缴费未果。吉顺物业前身为抚顺市吉顺物业管理处，隶属于抚顺市橡胶一厂建筑工程队。2003年按照顺城区关于企业产权制度改革的有关文件规定，组建了抚顺市吉顺物业管理处（集体企业）。抚顺市天通房地产开发有限公司（甲方）与抚顺市吉顺物业管理处（乙方）于2003年5月26日签订了《物业管理委托合同》，抚顺市天通房地产开发有限公司将其开发的江畔新苑小区委托抚顺市吉顺物业管理处实行物业管理。江畔新苑小区业主委员会于2004年经抚顺市房产管理局核准成立。2005年2月抚顺市吉顺物业管理处更名为吉顺物业。2007年3月20日抚顺市江畔新苑业主委员会（甲方）与吉顺物业（乙方）签订了《物业管理委托合同》。2008年12月经抚顺市物价局批复，吉顺物业对江畔新苑小区收取物业管理费。一审法院认为，刘跃所住小区为早年开发的老旧小区，在开发初期，开发商抚顺市天通房地产开发有限公司委托吉顺物业前身对其开发的小区进行物业管理，并签订《物业管理委托合同》，依合同约定对该小区实行物业管理。其后该小区成立业主委员会，并以委员会的名义再次与吉顺物业签订《物业管理委托合同》，由吉顺物业继续为该小区进行物业服务。本案争议焦点：一、吉顺物业主体资格问题。经国家企业信用信息公示系统查询，吉顺物业确实成立于2005年2月，但其前身为抚顺市吉顺物业管理处，该处隶属于橡胶一厂集体企业，后改制成立。虽未与刘跃签订物业合同，但刘跃所住小区亦接受了吉顺物业的服务，形成了事实上的服务关系，故吉顺物业主体资格适格。二、关于物业费收费标准问题及刘跃辩称的一系列问题为由拒交物业费一节。首先，对于物业费收费标准应按照物业管理委托合同的约定即0.5元/㎡/月确定。其次，刘跃主张其门市房不在封闭小区院内，没有享受到吉顺物业服务一节。小区楼房是一个整体，门市房位于楼房的一层，其不是相对独立的空间。虽然刘跃门市房房门未在小区院内，但其与楼房是整体不可分割部分，其楼上业主按时交纳物业费，而刘跃拒不缴纳对其他业主存在不公平，故此辩解不予采纳。根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故如果属于吉顺物业服务范围内的，刘跃可向吉顺物业主张权利，要求承担责任，而不能以此为由拒交物业费。对于交纳物业费的起算时间，吉顺物业主张自2004年7月1日开始计算，刘跃主张其通过司法拍卖于2006年5月取得该房屋，于2006年年底入住。因刘跃系通过司法拍卖取得该房屋，故法院根据刘跃提供的辽宁省抚顺市中级人民法院于2006年5月25日作出的（2005）抚执二字第00007号民事裁定书的落款日期即2006年5月25日确定刘跃应当交纳物业费的起算时间。即刘跃应当支付吉顺物业2006年5月25日至2019年10月31日的物业费14309元（0.5元/㎡/月×177.54㎡×161个月+0.5元/㎡/月×177.54㎡÷31天×6天）。关于吉顺物业要求刘跃支付滞纳金的诉讼请求，刘跃没有按时交纳物业费是因为与吉顺物业在服务义务履行上存在争议，吉顺物业没有与刘跃进行及时有效的沟通，刘跃并非恶意欠费，故对吉顺物业该项诉讼请求，法院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，吉顺物业作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。三、诉讼时效问题，根据相关法律规定，当事人应自权利被侵害之日起3年内主张权利，但物业服务不同于其他行业，物业服务含有延续性，其主张不适用诉讼时效的规定，刘跃近14年未缴纳物业费，已违约在先。吉顺物业曾于2017年7月8日、2017年12月20日向刘跃催缴并下发催缴通知单，其起诉未超过法律关于诉讼时效的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条的规定，判决：一、被告刘跃于本判决生效后立即给付原告抚顺市吉顺物业管理有限公司2006年5月25日至2019年10月31日的物业费14309元；二、驳回原告抚顺市吉顺物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元（已减半收取），由原告抚顺市吉顺物业管理有限公司负担44元，由被告刘跃负担79元。二审诉讼期间，吉顺物业向本院提交如下证据：1.抚顺市城镇集体经济办公室文件（抚集办发[2000]7号），欲证明根据该文件，成立抚顺市吉顺物业管理有限公司，继续承担原管住宅的管理、维修和基建项目；刘跃质证意见：吉顺物业成立时间是2005年，与其在一审提交2003年的物业服务合同中的物业公司不是同一主体。2.抚顺市物价局关于江畔新园住宅区临时物业服务费的批复，欲证明收费标准是每月每平0.5元；刘跃质证意见：该批复中未明确每月每平0.5元是非住宅的收费。二审查明，一审卷宗中有两份吉顺物业提交的日期为2017年7月8日、2017年12月20日的物业服务费追缴通知单，刘跃对此通知单不予认可。吉顺物业未提供其将催缴通知单送达刘跃的相关材料。本院查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中，案涉小区在开发初期，开发商与吉顺物业的前身签订《物业管理委托合同》，由吉顺物业的前身为该小区提供物业服务；该小区成立业主委员会后，以业主委员会名义与吉顺物业签订《物业管理委托合同》，吉顺物业继续为该小区提供物业服务，据此，该小区业主均应按合同约定向吉顺物业缴纳物业费。故一审法院判令刘跃缴纳物业费并无不当，本院对此予以确认。关于主体问题，吉顺物业前身为抚顺市吉顺物业管理处，从案涉小区建成即管理本小区，虽未与上诉人刘跃签订物业合同，但刘跃门市所在小区接受了服务，形成了事实上的服务关系，故主体资格适格。关于刘跃主张按照每平每月0.5元标准收取物业费无依据一节，2003年开发商与吉顺物业的前身即抚顺市吉顺物业管理处签订的《物业管理委托合同》已明确约定非住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元向业主、物业使用人收取；2004年、2007年的《物业管理委托合同》虽对此未明确约定，但结合吉顺物业至今未调整物业费收费标准，一审法院认定刘跃的门市房按每月每平0.5元标准缴纳物业费并无不当，故本院对刘跃的此项上诉请求不予支持。关于刘跃主张其所有的门市房不在该小区内，吉顺物业未为其提供物业服务，不应缴纳物业费一节，刘跃所有的门市房不是独立存在的单独房屋，而是与小区楼房属于一个整体，属于江畔新苑小区的一部分，吉顺物业是针对整个江畔新苑小区提供物业服务，刘跃作为该小区的业主，理应缴纳物业费，故刘跃的此项上诉请求无法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吉顺物业未能提供证据证明一审卷宗中的追缴通知送达到刘跃，亦未能提供其他充分有效证据其向刘跃催收物业费用。故，吉顺物业主张要求刘跃给付门市近15年的物业费用，其无有效证据证明诉讼时效处于中断状态。根据上述法律规定，吉顺物业应承担举证不能的法律后果。刘跃在一审关于诉讼时效的抗辩成立，应予支持。吉顺物业于2019年5月17日第一次交纳一审案件受理费，故刘跃应当给付2016年5月至2019年4月三年的物业费用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3396号民事判决第一项；二、维持抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3396号民事判决第二项；三、刘跃于本判决生效后立即给付抚顺市吉顺物业管理有限公司2016年5月至2019年4月的物业费用3195.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费123元，刘跃承担24元，抚顺市吉顺物业管理有限公司承担99元；二审案件受理费158元，赵和海承担30元，抚顺市吉顺物业管理有限公司承担128元。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  王冬雨审判员  韩 雪二〇二〇年七月八日书记员  刘 娟