广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初8863号原告：佛山市南海区九江镇南方五星三股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区九江镇南方社区，组织机构代码58828903-5。负责人：关炳华，该经济社负责人。委托诉讼代理人：陈惠娟，广东循理律师事务所律师。被告：关建生，男，1965年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告佛山市南海区九江镇南方五星三股份合作经济社与被告关建生租赁合同纠纷一案，本院2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈惠娟到庭参加诉讼，被告关建生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《物业使用权租赁合同书》，被告立即返还《物业使用权租赁合同书》项下的租赁物业予原告；2.被告向原告支付自2016年10月1日起至将租赁物业返还给原告之日止按每年60000元的租金标准计算的租金（暂计至2017年6月7日的租金为41166.67元），并赔偿2017年租金总额60000元予原告；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月30日，原告与被告签订《物业使用权租赁合同书》，约定：原告将位于南海区九江镇南方五星三原西江小食店和粟米仓两个物业出租给被告使用，租赁物业占地面积约为815平方米，其中原西江小食店占地约465平方米，粟米仓占地约350平方米，租赁期从2016年7月1日起至2021年6月30日止，年租金为60000元，被告先交租后使用，签订合同之日即一次性支付3个月的全部租金给原告，并于以后每3个月为一个缴租期，每个缴租期20日前（即每个季度第一个20号前）缴清应缴租金；被告逾期60天未交清租金，原告有权单方解除合同，无条件收回租赁物，已收租金不予退回，另被告须赔偿当年度租金总额给原告。合同签订后，原告依约交付租赁物予被告使用，被告从2016年10月1日起开始拖欠租金，原告多次催促被告，并于2017年5月18日向被告发出律师函，通知被告解除涉讼合同，请被告于2017年5月31日前交还租赁物及付清应付租金，否则追究被告法律责任。被告至今仍拒绝交还租赁物业及付清拖欠租金。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，原告佛山市南海区九江镇南方五星三股份合作经济社（出租方、甲方）与被告关建生（承租方、乙方）签订《物业使用权租赁合同书》（合同编号：2016（五星三作）合字第0001号、合同鉴证编号2016（南）鉴字第0005号）（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于南海区九江镇南方五星三原西江小食店和粟米仓两个物业（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用；租赁物为砖瓦混合结构，占地面积约为815平方米，其中原西江小食店占地面积约465平方米，粟米仓占地面积约350平方米，租赁物使用功能为商铺、仓库等；租赁期共5年，即从2016年7月1日起至2021年6月30日止，租金按年计收，涉讼租赁物的租金总额为300000元，租金在租赁期内分1个周期进行计缴，租赁期内不设递增，即涉讼租赁物的年租金额为60000元；乙方应先缴交租金后使用涉讼租赁物，签订合同之日即一次性支付3个月的全部租金给甲方，并于以后每3个月为一个缴租期，每个缴租期20日前（即每个季度第一个20号前）缴清应缴租金；为保证合同的履行，乙方不须向甲方支付合同履行保证金；甲方不得随意中止合同，否则甲方应双倍返还一个月的租金给乙方，甲方已收取的租金按乙方实际租用的时间计收，多退少补；如乙方逾期60天未交清租金的或超30天未交清所有税费（包括由甲方代缴的），按乙方全部违约处理，甲方有权随时单方解除合同，无条件收回租赁物，已收租金不予退回，另乙方须赔偿当年度租金总额给原告。2017年5月18日，原告委托广东循理律师所向被告邮寄发出律师函，通知被告自律师函发出之日起，解除涉讼合同，被告应于同年5月31日前交还涉讼租赁物及付清拖欠租金予原告。该邮件于2017年5月19日投递并签收。2017年6月14日，原告提起诉讼。诉讼中，原告明确其主张被告赔偿2017年租金总额60000元是依据涉讼合同第十条约定被告违约，须赔偿当年租金总额给甲方；原告确认涉讼租赁物仍由被告占有使用，被告至2016年10月1日欠付原告租金；原告确认其起诉后，被告向原告支付2016年10月至2017年1月的租金20000元；原告确认涉讼租赁物未办理房屋产权证，原告未提供涉讼租赁物已取得规划许可证或经行政主管部门批准建设的相关证据材料。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告未提供证据证明其出租给被告的涉讼租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除涉讼合同没有事实和法律依据，本院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，故本院对原告请求被告返还涉讼合同项下涉讼租赁物的诉讼请求予以支持。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但被告实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同的约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予原告。原告主张涉讼租赁物由被告实际占有使用，被告从2016年10月1日起未向原告支付使用费，被告作为义务履行方，未提供证据证明其已履行相应付款义务，故本院对原告要求被告支付从2016年10月1日起的使用费的诉讼请求予以支持。截至庭审辩论终结日（2017年8月4日），被告需向原告支付涉讼租赁物的使用费为50645.16元[（60000元/年÷12个月）×10个月+（60000元/年÷12个月）÷31日×4日]。诉讼中，原告确认其起诉后被告支付20000元予原告，故截至至庭审辩论终结日（2017年8月4日），被告尚需向原告支付使用费30645.16元（50645.16元-20000元）；从2017年8月5日起至被告实际向原告返还涉讼租赁物之日止，被告应按每月5000元（60000元/年÷12个月）的标准向原告支付涉讼租赁物的场地使用费。原、被告签订的涉讼合同无效，原告依据涉讼合同约定要求被告赔偿一年的租金60000元作为违约金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告关建生应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告佛山市南海区九江镇南方五星三股份合作经济社和被告关建生于2016年6月30日签订的《物业使用权租赁合同书》[合同编号：2016（五星三作）合字第0001号、合同鉴证编号2016（南）鉴字第0005号]项下位于佛山市南海区九江镇南方五星三原西江小食店和粟米仓两个物业予原告佛山市南海区九江镇南方五星三股份合作经济社；二、被告关建生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年10月1日起至2017年8月4日止的场地使用费30645.16元予原告佛山市南海区九江镇南方五星三股份合作经济社；三、被告关建生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2017年8月5日起至上述第一项判决履行之日止按每月5000元的标准计算的场地使用费予原告佛山市南海区九江镇南方五星三股份合作经济社；四、驳回原告佛山市南海区九江镇南方五星三股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1161.67元（原告已预交），由原告佛山市南海区九江镇南方五星三股份合作经济社负担628.67元，由被告关建生负担533元，被告关建生负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市南海区九江镇南方五星三股份合作经济社，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵  燕二〇一七年八月二十一日书记员 孙王成欣