广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8368号上诉人（原审被告）：樊广生，男，汉族，1957年9月7日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：冯哲，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖田仁，广东正大联合律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，职务：所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。上诉人樊广生因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称广州房管所）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人樊广生上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判广州房管所理顺使用关系，重新订立租赁合同；2.判令由广州房管所承担全部上诉费用。事实和理由：（一）一审事实查明不清，《广州市房屋拆迁安置协议书》记载“被拆除的房屋为西湖路××号地下”显属笔误，该协议书内容确认樊广生确为承租人的事实。1.根据《广州市房屋拆迁安置协议书》第十条的约定，樊广生在被拆迁的范围内有承租商铺，且以金钱补偿换作住宅居住权的事实。2.该协议书记载地址与一审其他证据的内容相矛盾。广州房管所提交的《申请报告》中明确记载戴秀云曾向该所提出申请，将西湖路××号商铺转予樊广生承租。户口簿复印件，记载樊广生户籍所在地为西湖路××号。《证明》及《收款收据》中记载广州房管所于1994年1月14日证实樊广生承租西湖路××号地下铺面，且租赁合约已送房管局验证。双方所持的证据均从未指向广州市越秀区x号（以下简称案涉房屋），且上述证据的生成时间均早于《广州市房屋拆迁安置协议书》，因此，在发生征地拆迁时，樊广生可以作为适格主体参与拆迁安置并与拆迁人签订协议。3.《广州市房屋拆迁安置协议书》中的“93号”实为笔误。《征用房屋永迁安置协议书》约定了广州市民政局向戴秀云补偿215000元，以征拆其承租的房屋西湖路××号地下，证明在征拆发生时，西湖路××号地下房屋的承租人并非樊广生，樊广生承租的是西湖路××号地下房屋。“西湖路××号地下”与“西湖路××号地下”只有一个数字之差，且樊广生与戴秀云存在转让承租权的关系，因此，在签订《广州市房屋拆迁安置协议书》时，拆迁人出现笔误，错误将“95”写成“93”。4.一审事实查明部分已经足以证明樊广生承租房屋为西湖路××号。樊广生现居住案涉房屋的地址能与《广州市房屋拆迁安置协议书》第三条第1款以及第十条约定相互印证，因此，樊广生当时签订《广州市房屋拆迁安置协议书》所征拆的房屋就是西湖路××号，《广州市房屋拆迁安置协议书》记载为“西湖路××号”确为笔误。（二）樊广生居住使用案涉房屋系基于拆迁回迁安置权利，与广州房管所构成公房租赁法律关系。2015年樊广生曾向广州房管所提报《市房屋安全管理所直管房租赁申报表》，证明广州房管所确认樊广生的承租资格，樊广生主动获取并如实填写该表，证明樊广生有与广州房管所理顺使用关系，重新签订租赁合同的意愿，双方对构成公房租赁的法律关系并无异议。广州房管所向樊广生发出的《通知》及《律师函》，确认了双方成立公房租赁关系，且《发票联》证明樊广生有缴纳租金的事实。樊广生曾于1999年12月5日向相关单位缴纳案涉房屋的1995年10月至1999年12月的租金，证明事实上构成公房租赁关系。因此，樊广生与广州房管所就案涉房屋构成公房租赁法律关系应为双方均无法否认的事实，且樊广生至今长达24年一直居住使用案涉房屋，如非具备拆迁回迁安置的权利则不符合常理。（三）一审遗漏必须参加庭审的案件当事人，导致案件重要事实未能查清。一审遗漏案涉房屋拆迁人广州市民政局以及向转让西湖路××号地下铺面承租权的戴x。广州市民政局作为拆迁人，先后与樊广生及广州房管所签订《广州市房屋拆迁安置协议书》、《征地拆迁直管房屋补充协议》，又与戴秀云签订《征用房屋永迁安置协议书》，直接参与了案涉房屋征拆安置的整个过程，且对于《广州市房屋拆迁安置协议书》是否存在笔误具有证明作用。戴秀云作为樊广生的弟媳以及西湖路××号地下铺面承租权的出让人，系樊广生取得被拆迁人权利的来源，对于“西湖路××号地下”与“西湖路××号地下”两处房屋的历史事实具有无可取代的证明作用。（四）广州房管所要求樊广生支付房屋占用费的主张部分已经过诉讼时效，应予以驳回，计算占用费的标准应以公房租金为标准。1.2000年6月28日至2015年5月13日期间广州房管所从未催告樊广生缴纳租金，不存在诉讼时效中止的情形。直到2018年2月25日广州房管所才发出《通知》要求樊广生理顺使用关系，按照《民法通则》规定的诉讼时效期间在《民法总则》施行前已经届满的，已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。因此，计算房屋使用费的起算时间应为2018年2月25日《通知》限定期限届满后，即2018年3月4日。2.依据相关证据及客观事实，足以推定樊广生现居住于案涉房屋是基于拆迁回迁安置的关系，而非一般意义上的非法侵占、无权占用，因此，案涉房屋使用费应不分时段地统一以公房租金为标准计算，符合公平合理原则。（五）樊广生现同意与广州房管所重新签订租赁合同，并以公房租金为标准向广州房管所补缴自2018年3月4日至今的全部租金。广州房管所提起本诉主要目的在于理顺其管理的公房的租赁状况，解决多年的历史遗留问题和防止国有资产流失。重新签订租赁合同并不为违背上述目的，并非只有樊广生腾退房屋这一种措施才能保证广州房管所及国有资产的权益，且重新签订租赁合同并无任何障碍。樊广生现提出的方案既能避免一审判决进入执行程序后出现的种种困难，又能体现和谐社会这一社会主义核心价值观，在法律规定的范围内，最大程度地保障了双方的权益。请求二审法院判如所请。被上诉人广州房管所二审辩称，同意一审判决，不同意樊广生的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）樊广生一审答辩意见与其上诉意见截然不同，逻辑明显自相矛盾。若樊广生与广州市民政局或其他主体之间发生纠纷的，应另行解决，与广州房管所无关，更与本案无关。在一审时，樊广生辩称案涉房屋应归其所有，广州房管所应配合其办理案涉房屋的产权登记手续，双方之间没有任何权利义务关系，但上诉却主张其为案涉房屋的承租人。樊广生在一审时从未主张其提交的《广州市房屋拆迁安置协议书》存在笔误，直至上诉时才提出，对关于拆迁安置这类重大协议，事隔多年樊广生才提出协议上有笔误，这是有违常理的。对樊广生与广州市民政局之间的约定以及樊广生与其他企业之间的经济往来情况，广州房管所是不清楚的，也根本与广州房管所无关。（二）根据《中华人民共和国物权法》第五十四条及《广东省公有房产管理办法》第三条的规定，经原广州市国土资源和房屋管理局授权，广州房管所依法接管案涉房屋，有权占有、使用案涉房屋并依法取得收益。广州房管所与樊广生之间未签订任何关于案涉房屋的租赁合同，樊广生也从未向广州房管所支付过案涉房屋租金，双方之间从未形成房屋租赁合同关系。虽然樊广生曾于2015年向广州房管所提出申请租赁案涉房屋，但在获悉案涉房屋的应付租金金额后，樊广生就放弃办租，继续非法占用案涉房屋。樊广生的行为，已使广州房管所失去了对其的信任。现樊广生非法占用案涉房屋，广州房管所要求樊广生返还案涉房屋合法合理。（三）樊广生在二审期间提交的证据形成时间均早于一审庭审结束时间，按规定不属于“新的证据”，人民法院依法不应采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号，2008年调整）第四十一条第一款第（二）项规定，樊广生在二审期间提交的证据，形成时间均早于一审庭审结束的时间，并不满足相关法律对新的证据规定的条件，人民法院不应采纳。（四）根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，樊广生在一审期间并未对广州房管所关于支付案涉房屋占用费的主张提出诉讼时效抗辩，直至二审才提出抗辩。根据前述规定，人民法院依法应不予支持。因此，请求二审法院驳回樊广生的全部上诉请求，维护广州房管所的合法权益。2019年8月7日向一审法院起诉请求：1.樊广生及其同住人员立即搬出广州市越秀区王圣堂后街64号903房；2.樊广生向广州房管所支付房屋占用费，从2000年6月28日起计至2017年12月31日止，占用费参照成本租金按照每月663.87元计算（该期间占用费合计为139479.09元）；从2018年1月1日起计至樊广生实际搬出房屋之日止占用费，参照市场租金按每月899.43元计算（该期间占用费暂计至2019年7月31日合计为17089.17元）。一审法院认定事实：2000年6月28日，广州市国土资源和房屋管理局向广州市机关用房管理所（以下简称市机房所）发出《接管通知书》，写明因征用补偿，王圣堂后街64号302、303、402、601、801、903共362.5760平方米的房屋由市机房所接管，原征拆地址为西湖路××号。根据《安排住户移交情况表》记载，王圣堂903房的建筑面积为53.6578平方米，户主为樊广生。2005年4月，市机房所经批准更名为广州房管所，负责市直管房屋管理等工作。2015年5月，樊广生曾向广州房管所填报《直管房租赁申报表》，但广州房管所、樊广生双方未形成租赁合同关系。2018年2月25日，广州房管所向樊广生发出《通知》，称因就案涉房屋未与樊广生形成租赁关系，要求樊广生自收到通知起5日内前往广州房管所处办理相关手续。逾期未办理的，将追究樊广生的法律责任等。樊广生于次日收取该《通知》。同年3月，广州房管所再向樊广生发出《律师函》并在案涉房屋现场张贴，该函件内容为要求樊广生在3月14日前办理相关租赁手续，逾期办理的，广州房管所将追究其法律责任等。樊广生为证明案涉房屋为其因拆迁所得补偿房屋，向一审法院提交如下证据：1.樊广生与广州市民政局于1994年7月27日签订的《广州市房屋拆迁安置协议书》（其中约定：广州市民政局经批准拆除樊广生原承租居住的西湖路××号地下房屋，广州市民政局同意樊广生将承租铺面弃租补偿金额作住宅补偿在九楼，并于1994年10月30日前在广源西王圣堂自编40号九层东向安排39平方米、产权属于公有的房屋给樊广生回迁居住）。2.市机房所于1994年1月14日出具的《证明》（内容主要为西湖路××号地下铺面为樊广生承租使用）以及《收款收据》（内容为市机房所收取樊广生支付的交验证费、印花税）。3.市机房所于1994年12月15日与广州市民政局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议》（其中约定：由广州市民政局拆除广州市越秀区西湖路××号房屋，并将坐落于广州市广源西王圣堂后街自编40号三楼至九楼，共429.77平方米房屋移交给市机房所作为补偿房屋等）。对于上述证据，广州房管所质证认为：前述三份证据的三性均不予认可。其中《广州市房屋拆迁安置协议书》约定的是拆除西湖路××号地下房屋，而广州房管所被拆除的房屋是西湖路××号，两个地址不一致；《收款收据》及《证明》即使是真实的，反而证明樊广生是房屋租赁关系中的承租人，樊广生作为承租人是不能因承租房屋被拆即可获得补偿房屋的永久使用权；对于《征地拆迁直管房屋补偿协议》，广州房管所确认在西湖路××号拆除后，案涉房屋作为拆迁补偿房屋补偿给了广州房管所。一审法院认为，就本案的法律关系问题，广州房管所、樊广生之间并未形成过租赁合同关系，樊广生实际占用广州房管所代管的房屋，因此本案纠纷应属物权保护纠纷，而非租赁合同纠纷。案涉房屋于2000年6月28日由房管部门接管并由广州房管所负责管理，樊广生作为案涉房屋的实际使用人系因拆迁安置回迁至案涉房屋中居住，广州房管所、樊广生双方理应理顺使用关系并计付相应的费用。至于该费用的标准，由于双方未能协商一致，故该费用标准应结合案涉房屋的产权属性以及本案实际情况予以处理。现无证据表明广州房管所曾在2015年5月13日要求樊广生填报《直管房租赁申报表》之前要求理顺其与樊广生的租赁合同关系，但从广州房管所提供的证据《安排住户移交情况表》可见，广州房管所对于樊广生在案涉房屋中居住的情况是清楚的。因而，未能形成理顺租赁关系的责任并不能完全归责于樊广生一方。鉴于广州房管所在2018年2月25日仍向樊广生发出《通知》要求理顺租赁关系，并限期要求樊广生与广州房管所协商，故在该期间届满前（即2018年3月3日）的房屋使用费标准宜按同期同地段公房租金标准计付。至于该通知限定期届满后，因樊广生仍未能与广州房管所形成租赁关系，该期间的房屋使用费标准宜参照房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价计付。至于计租面积，根据前述《安排住户移交情况表》中记载的案涉房屋的面积为53.6578平方米，广州房管所主张按42.83平方米计租，此属广州房管所处分其民事权利，一审法院予以准许。至于广州房管所主张收回房屋的诉请，樊广生户虽在案涉房屋中居住，但其始终未与广州房管所形成租赁合同关系。在2015年5月樊广生向广州房管所提交申请后，双方亦未就案涉房屋的租赁达成一致意见。因此樊广生本不应继续占用案涉房屋并应将案涉房屋腾退交还予广州房管所，但考虑到樊广生户的实际困难以及其在案涉房屋中长期居住的现实情况，一审法院酌定搬迁期限为三个月。至于樊广生辩称其对案涉房屋应享有产权的主张，因樊广生提供的证据并不足以证明其对案涉房屋享有产权或应获产权调换补偿的权利，故对樊广生的该抗辩意见，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十二条之规定，于2019年12月24日作出如下判决：一、樊广生（含同户籍同住人员）应自判决发生法律效力之日起三个月内将广州市越秀区王圣堂后街64号903房腾空并交还给广州市房管所；二、樊广生应自判决书发生法律效力之日起十五日内一次性向广州房管所支付自2000年6月28日起至判决发生效力之日止的房屋占有使用费（以42.83平方米为基数计算，其中自2000年6月28日起至2018年3月3日止，参照房管部门规定的同期同地段公有住房租金标准计付；自2018年3月4日起至2018年12月31日止，按26元/平方米计付；自2019年1月1日至2019年12月31日止，按21元/平方米计付；自2020年1月1日起至判决发生法律效力之日止，参照房管部门公布的同期同地段租金参考价计付）；自判决发生法律效力之次日起至樊广生迁出前址房屋之日的房屋使用费由樊广生逐月支付予广州房管所（参照房管部门公布的同期同地段租金参考价计付）；三、驳回广州房管所其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由樊广生负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，樊广生向本院提交如下证据：证据1.《征用房屋永迁安置协议书》，拟证明案外人广州市民政局（拆迁人）与案外人戴x（被拆迁人）签订，约定了广州市民政局向戴x补偿215000元，以征拆其承租的房屋“西湖路××号地下”。说明在征拆发生时，西湖路××号地下房屋的承租人为戴秀云并非樊广生，樊广生承租的是西湖路××号地下房屋。证据2.《注销税务登记申请表》，拟证明1995年5月5日，樊广生因承租商铺被征拆而向相关部门申请注销税务，该表中“法定代表人或负责人”一览为“姚x”，系樊广生配偶，与广州房管所一审提交证据“户口普信息”一致，由此可以证明樊广生承租的商铺确为“西湖路××号地下”。证据3.《发票联》、《收条》，拟证明樊广生曾于1999年12月5日向相关单位缴纳案涉房屋的1995年10月至1999年12月的租金，证明事实上构成公房租赁关系，发票收钱的主体是广州市建筑置业第五分公司。广州房管所质证称，1.樊广生二审提交的证据不符合法律法规对新证据的规定，法院不应予以采纳。2.如人民法院要求广州房管所必须发表质证意见，对樊广生提交的证据1、4的真实性、合法性、关联性不予确认，对证据2、3真实性、合法性无法确认，关联性不予确认。关于证据1-2不清楚案外人戴x、广州市民政局以及广州市越秀区税务局第一税务所之间的约定以及款项的情况；关于证据3-4也不清楚樊广生与案外人广州市建筑置业公司之间的约定及交易往来情况，上述情况也与广州房管所无关。樊广生与案外人之间的纠纷应由其双方另行解决，与本案无关，案涉房屋地址为广州市越秀区王圣堂后街64号903房，樊广生从未就案涉房屋向广州房管所支付过租金，也未与广州房管所签订过租赁合同，双方未建立过租赁关系。本院认为，樊广生一审提供的《房屋拆迁安置协议》载明，拆迁单位经批准拆迁樊广生原承租房屋，拆迁单位安排广州市广源西王圣堂自编40号九层东向39平方米，产权属于公有的房屋给樊广生回迁。樊广生在二审提供的案涉房屋《租金发票》显示其按照远低于市场租金标准的公房标准交纳租金。虽然广州房管所否认上述证据的真实性，但广州房管所自己提交的《安排住户移交情况表》也记载了该所在接管案涉房屋时樊广生就是该房屋的户主，本案中，并无证据证明向广州房管所移交案涉房屋的单位曾对樊广生入住涉案房屋以及交纳租金等问题提出过异议，故一审认定樊广生作为案涉房屋实际使用人系因拆迁安置回迁至案涉房屋中居住并无不当，本院予以确认。同时，从上述材料可以看出，樊广生回迁入住案涉房屋后至广州房管所接管前曾经交纳的案涉房屋租金标准与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，可见其作为案涉房屋的实际占用人系基于历史形成的保障性租赁关系。广州房管所作为案涉房屋接管单位，理应承继樊广生就案涉房屋形成的上述公房租赁关系。广州房管所在接管案涉房屋后于2015年5月13日要求樊广生填报《直管房租赁申报表》，之后向樊广生发出《通知》和张贴《律师函》，要求与樊广生理顺双方租赁关系，以及樊广生至今未能与广州房管所签订租赁合同，均属于他们之间非平等民事主体的法律关系，因此，广州房管所以其与樊广生没有办理租赁手续、樊广生未支付租金等为由，提出本案物权保护纠纷不应作为民事诉讼案件受理。一审法院径行作出实体处理不妥，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34574号民事判决；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还给广州市房屋安全管理所；上诉人樊广生预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年七月十三日书记员 李志康谢金泽