云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终4411号上诉人（原审被告）：昆明新亚房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市世纪城S段**。法定代表人：王艺乔，该公司董事长。委托诉讼代理人：张杨、高鲲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：王志丹，男，1988年9月17日出生，汉族，住云南省曲靖市会泽县。被上诉人（原审原告）：殷红兵，男，1971年7月27日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：王丽萍，云南尚同律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：留永令，男，1976年9月2日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。原审被告：张静，女，1978年10月25日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）、王志丹因与被上诉人殷红兵以及原审被告留永令、张静合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第5028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人新亚公司的委托诉讼代理人高鲲、上诉人王志丹，被上诉人殷红兵及其委托诉讼代理人王丽萍到庭参加诉讼。原审被告留永令、张静因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。新亚公司上诉请求：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第5028号民事判决第三、四项，依法改判上诉人不承担责任；二、本案（一、二审）诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、新亚公司已按照《房产买卖居间合同》的约定履行了居间人的义务，上诉人及王志丹均无过错。被上诉人购买的房屋客观上无法过户系因卖方与案外人的纠纷所致，故购房款返还的责任应由其全部承担，上诉人及王志丹对此不应承担责任。各方签订并履行《房产买卖居间合同》时，房屋并无保全情况，房屋于2015年6月30日被人民法院保全，而房屋保全属于上诉人及王志丹无法预料的事项。上诉人及王志丹均未收取本案争议的房款，其中71万元房款由王志丹为张静、留永令向抵押银行归还了抵押贷款。依据《中华人民共和国合同法》第424条的规定，上诉人作为居间人已如实向买卖双方披露了房屋的真实信息，并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益的情形，故上诉人依法不应承担责任。此外，张静、留永令与王志丹签订《授权委托书》时，王志丹作为张静的委托代理人，按照张静、留永令的指示从事代理行为，全部责任应由张静、留永令承担，由上诉人承担责任无事实及法律依据。二、被上诉人购房款的损失与上诉人的居间行为及委托行为无法律上的因果关系，上诉人亦不存在办事不力、贻误时机的情形。首先，被上诉人支付赎证款项的时间为2015年6月23日，王志丹已于当天办理还款赎证手续。根据《房产买卖居间合同》的约定，房屋过户时间为2015年6月30日，但该套房屋于2015年6月30日被法院保全，因此房屋交易无法完成，与上诉人的代理行为无关。《房产买卖居间合同》中既约定了定金，又约定了违约金，原告可以进行选择，但对于张静和留永令应当承担的违约责任，上诉人作为其委托代理人，依法不应承担相应违约后果。三、一审法院混淆了违约责任和侵权责任。本案为房屋买卖合同纠纷，属违约责任而非侵权责任。一审法院应当依照合同约定，确定各方应当履行的义务以及由此产生的违约责任，但一审法院未依据合同约定，并判令由上诉人承担民事责任，无事实依据。四、一审法院适用法律错误。判决书中引用的法条对于上诉人应当承担的民事责任并无明确规定。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判。留永令、张静、王志丹未针对新亚公司的上诉发表答辩意见。王志丹上诉请求：一、依法撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第5028号民事判决第二、三、四项，依法改判上诉人不承担责任；二、本案（一、二审）诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由与新亚公司相同。新亚公司、留永令、张静未针对王志丹的上诉发表答辩意见。被上诉人针对二上诉人的上诉共同发表答辩意见称，首先，两上诉人在合同履行过程中均存在过错。两上诉人在签订合同前后均知晓卖方与他人存在经济纠纷，甚至有人明确告知王志丹涉案房屋不能出售，在涉案房屋产权存在瑕疵的情况下，上诉人没有将事实如实告知被上诉人，因此两上诉人存在隐瞒事实真相、欺诈被上诉人的行为。其次，两上诉人在签订合同后才接受了卖方的委托，签订合同时，两上诉人并未取得卖方的委托，导致两上诉人在签订合同时未认真审查卖方的情况。被上诉人交付15万元定金及71万元购房款后，两上诉人均未履行应尽义务，未保证被上诉人资金安全。第三，被上诉人于2015年6月23日按约支付了购房款，并到银行办理了还款手续，拿到房屋所有权证后，两上诉人并未及时办理过户手续。最后，被上诉人在本案中不存在过错。被上诉人作为普通购房人，没有能力审查和辨认卖方与他人存在的经济纠纷，该审查义务在于居间人，被上诉人出于对上诉人的信任才签订了合同。综上，两上诉人的行为导致被上诉人无法实现合同目的，并造成了被上诉人的损失，两上诉人的过错与本案的损害后果存在因果关系，应当承担相应的法律责任，请求二审法院驳回上诉，维持原判。殷红兵向一审法院起诉请求：一、解除双方于2015年6月12日签订的《房产买卖居间合同》；二、由王志丹、新亚公司、张静及留永令连带退还购房款860000元；三、由王志丹、新亚公司、张静及留永令连带支付违约金119000元；四、由王志丹、新亚公司、张静及留永令承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张静与留永令系夫妻关系。双方共同拥有坐落于云南省昆明市官渡区民航路香樟俊园二期11幢1单元302号房屋一套。2015年6月12日，殷红兵与张静、新亚公司三方签订《房产买卖居间合同》，合同第一条约定：通过丙方（新亚公司）居间服务，甲方（张静）将其房屋按照现状出售给乙方（殷红兵），甲方已将房屋权属及状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施、装璜情况已充分了解，并实地查看，自愿购买该房屋。甲方应于2015年6月30日前办理抵押解除手续，解除抵押包含但不限于甲方自行解押。第二条约定：房屋成交价1190000元；签订本合同时，甲方自愿将房屋合法销售的相应证明文件交由丙方代为保管；乙方交付购房定金150000元，并于2015年6月30日前向甲方一次性付清房屋价款。第四条约定：甲、乙双方约定于2015年6月30日16时前办理房屋产权证过户手续。合同第五条约定：自合同签订起，乙方同意于2015年6月30日前向丙方支付中介服务费23800元。合同第八条三方责任中约定：1、甲方责任：保证有权决定出售事宜，承诺并保证交易各环节均能提供符合相关部门规定的相关材料、文书等，配合乙方完成房屋产权证过户、房屋交付等手续。合同签订后如有违反上述事项或甲方未履行房屋权属的告知义务导致乙方发生重大误解并造成损失的，由甲方承担由此导致的一切责任与损失。2、乙方责任：保证有合法购买房屋资格，承诺并保证在交易各环节均能提供符合相关部门规定的相关材料、文书等，配合甲方完成房屋产权证过户、房屋交付等手续，合同签订后如有违反上述事项，由乙方承担由此导致的一切责任或损失。3、丙方责任：见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，为甲、乙双方提供关于权属过户、咨询贷款等服务，协助甲乙双方办理房屋产权证过户、房屋交付等手续，因甲乙任何一方提供资料不真实而导致交易不成功，丙方不承担任何责任。合同第九条约定违约责任：除不可抗力因素外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的10%至20%作为违约金。合同第十二条的补充条款约定：甲方有银行贷款未还清，乙方替甲方还款赎证，乙方于2015年6月17日支付700000元首付款用于还款赎证，甲方必须配合办理还款手续，并于还款赎证前将交易房产全权委托于丙方；任何一方未按约定卖出或买入房屋的，由毁约方支付合同约定的中介费；双方协商解除合同的，共同承担合同约定的中介费等。合同签订当日，殷红兵交付定金150000元给张静，由张静出具收条一张予以确认。2015年6月17日，张静、留永令与王志丹签订委托合同，张静、留永令共同委托王志丹办理所卖房屋提前清偿贷款、注销抵押登记、领取房屋产权证，出售房屋，收取住房所得款项等，该合同于2015年6月19日经云南省昆明市明信公证处以（2015）云昆明信证民字第19962号公证书予以了公证。2015年6月23日，殷红兵以银行卡对银行卡的方式支付购房款710000元给王志丹用于支付所购房屋的提前还贷款，王志丹出具收条一张予以确认。2015年6月23日，王志丹代张静提前归还了银行的按揭贷款本金及利息共计701653.29元。2015年6月30日及2015年7月6日，张静所有的香樟俊园二期11栋1单元302号房屋被昆明市官渡区人民法院依法查封。一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案当事人应如何承担责任；二、殷红兵的各项诉讼请求应否得到支持。针对争议焦点一，一审法院认为本案为房屋买卖合同纠纷案件，按照双方所签订的《房产买卖居间合同》的约定，殷红兵已严格履行了支付定金和银行按揭贷款的合同义务，无合同签订和履行中的过错，但在合同履行过程中变更定金支付方式时及支付银行按揭贷款后未尽到审慎注意义务，过于轻信本案中的其余当事人，故对损失发生负有一定的过错。张静、留永令系夫妻关系，也是所售房屋的共同所有人，在出售房屋过程中因其他债务，在合同约定的房屋交割日被人民法院依法限制，导致所售房屋不能实际交割，合同的履行不能如期完成，应付殷红兵损失的全部责任。新亚公司系此次售房合同的居间方，王志丹系新亚公司的正式员工，在王志丹与张静、留永令签订委托合同后，王志丹取得了代理张静、留永令进行所售房屋的查询、出售、收款、支付银行按揭贷款、办理房屋抵押解除等权利，具有双重身份，新亚公司、王志丹在履行合同的过程中应尽到相应的注意义务，并未告知定金支付方式的改变可能对出卖房屋所有人的约束，在殷红兵支付了银行按揭贷款后也未同银行工作人员一同到房屋管理机关办理房屋抵押解除登记，取回房产证，以及及时通知双方办理房屋的交割手续，存在办事不力和延误时机的情况，且与殷红兵财产受到损害的后果存在一定的关联。上述事实说明新亚公司对其经纪人缺乏有效的管理和制约，内部控制和风险管理存在缺陷，故应承担相应的责任。综合考量殷红兵受损的情况及各方当事人的过错程度、责任大小，一审法院认为张静、留永令应承担返还殷红兵已支付房屋价款860000元的全部责任，作为具有特别授权代理张静、留永令身份的王志丹应承担张静、留永令的连带赔偿责任，作为新亚公司、王志丹应承担导致不能履行合同返还殷红兵已支付房屋价款860000元的三分之一的连带赔偿责任。针对争议焦点二，1、关于殷红兵主张的解除双方于2015年6月12日签订的《房产买卖居间合同》诉请，一审法院认为双方所签订的合同系当事人双方自愿行为，不违反相关的法律规定，系有效合同，但合同中所涉房屋因其他债务纠纷案件已被人民法院依法查封，导致双方之间的合同不能实际履行，且审理中新亚公司也同意解除该合同，故一审法院对殷红兵的该项诉讼请求予以支持。2、关于殷红兵主张由新亚公司、王志丹、张静及留永令连带退还已支付的购房款860000元的请求，一审法院已经在争议的焦点一部分予以论述，不在此赘述。至于新亚公司辩解的连带责任应当有明确的法律规定的观点，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”本案中，各方当事人的过错此前已经进行了评述，故一审法院对新亚公司的上述意见不予采纳。3、关于殷红兵主张由新亚公司、王志丹、张静、留永令连带支付违约金人民币119000元的诉请，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，殷红兵主张的违约金为其合同约定总房屋价款的10%，且该违约金为其实际损失的补偿，经一审法院审查符合法律的规定，也不存在过份高于或者低于造成的损失的情形，一审法院予以支持，但考虑到殷红兵本身的过错程度，故酌情支持殷红兵主张的违约金为100000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、解除原告殷红兵与被告张静、被告昆明新亚房地产经纪有限公司于2015年6月12日签订的《房产买卖居间合同》；二、由被告张静、留永令于判决生效后三日内一次性返还原告殷红兵已支付的购房款860000元，由被告王志丹承担上述款项的连带赔偿责任；三、由被告昆明新亚房地产经纪有限公司、被告王志丹于判决生效后三日内支付原告殷红兵上述已付购房款860000元三分之一的连带赔偿责任，即258,000元；四、由被告张静、被告留永令、被告昆明新亚房地产经纪有限公司、被告王志丹于判决生效后三日内共同支付原告殷红兵违约金100000元；五、驳回原告殷红兵的其他诉讼请求。”案件受理费13590元，由张静、留永令、新亚公司、王志丹承担13000元，由殷红兵承担590元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，各方当事人对于一审法院认定事实均无异议，但上诉人新亚公司要求补充确认上诉人未收取中介服务费的事实。被上诉人要求补充确认签订《房产买卖居间合同》前，上诉人知晓涉案房屋不能出售的事实。本院认为，根据一审中各方当事人提交的证据，被上诉人按照合同约定向上诉人交付15万元定金，并由上诉人向其出具收据，上诉人当天即向两原审被告支付该笔定金，并由张静向上诉人出具《收条》，一审法院对于定金的支付方式认定有误，本院予以更正。因被上诉人认可至今上诉人至今未收取居间服务费，故本院对上述事实予以确认。对于被上诉人要求补充确认的事实，根据其提交的证据（通话录音），仅能证实王志丹知晓二原审被告与案外人有债务纠纷，而不能证实上诉人明知涉案房屋不能出售，故本院对被上诉人要求补充确认的事实不予确认。综上，本院对于各方当事人无争议的一审法院认定事实予以确认，二审另补充查明：一、被上诉人按照合同约定向上诉人交付15万元定金，并由上诉人向其出具收据，上诉人当天即向两原审被告支付该笔定金，并由张静向上诉人出具《收条》；二、上诉人未收取中介服务费；三、合同履行过程中，上诉人王志丹知晓二原审被告与案外人有债务纠纷。本院认为：本案争议焦点为：涉案《房产买卖居间合同》合同解除后，被上诉人的损失应如何赔偿？首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原审被告的违约行为导致被上诉人损失的发生，故两原审被告应当赔偿因其违约行为给被上诉人造成的全部损失，即返还购房款860000元。至于上诉人主张的违约金，根据《房产买卖居间合同》第九条第一款之约定，买、卖双方中的一方违约时，应当由违约方支付房屋价款10%至20%的违约金，故被上诉人主张由二原审被告支付违约金的诉讼请求具有事实和法律依据。同时，一审法院根据原审被告的违约情形等综合因素，酌情将违约金调整为100000元，被上诉人对此未提起上诉，故本院对违约金数额予以维持。但被上诉人要求由二上诉人承担违约金的诉讼请求则无事实及法律依据，本院不予支持。其次，关于二上诉人是否应当承担款项赔偿责任。本案中，涉案房屋属新亚公司的房源，由二原审被告在上诉人新亚公司处挂售，上诉人王志丹的居间行为属职务行为。尽管其签署委托合同、收取710000元购房款并出具的收条均未加盖新亚公司的公章，但其代为付款赎证的行为系基于前述居间合同的约定，买卖双方亦系基于其为居间方工作人员身份才将后续事宜委托其代为办理，故本案中，王志丹不应当向被上诉人承担赔偿责任。至于新亚公司是否应当承担赔偿责任，本院认为，首先，新亚公司作为专业中介机构，对于合同约定的付款赎证方式具有较大风险未能预见并有效避免，未向被上诉人尽合理的提示、告知义务，最终导致被上诉人损失的发生。其次，新亚公司改变房屋定金的支付方式，在交易尚未完成时就将定金支付二原审被告，使得被上诉人因上诉人的违约行为可以行使的拒付定金的权利丧失。再次，根据王志丹的自认，其在明确知晓二原审被告涉及债务纠纷时，仅认为因与涉案房屋无关而未尽到对卖方充分、审慎的审查义务以保证被上诉人资金安全。最后，新亚公司在办理委托事项过程中有一定延误，即新亚公司主张于2015年6月30日才将房屋所有权证从银行取出，但对此并未提交证据证实。综上，新亚公司在合同履行过程中具有重大过错，应当在其过错范围内与二原审被告共同向被上诉人承担损害赔偿责任。一审法院依据其违约情形，酌情判令其在258000元的范围内承担赔偿责任具有事实及法律依据，且被上诉人对此未提出上诉，视为对其自身权利的处分。同时，针对上述款项，其责任承担主体之间为不真正连带关系，新亚公司在承担责任后，可向二原审被告追偿。综上所述，新亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；王志丹的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第5028号民事判决第一项，即：“一、解除原告殷红兵与被告张静、被告昆明新亚房地产经纪有限公司于2015年6月12日签订的《房产买卖居间合同》”。二、撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第5028号民事判决第二、三、四、五项，即：“二、由被告张静、留永令于判决生效后三日内一次性返还原告殷红兵已支付的购房款860000元，由被告王志丹承担上述款项的连带赔偿责任；三、由被告昆明新亚房地产经纪有限公司、被告王志丹于判决生效后三日内支付原告殷红兵上述已付购房款860000元三分之一的连带赔偿责任，即258000元；四、由被告张静、被告留永令、被告昆明新亚房地产经纪有限公司、被告王志丹于判决生效后三日内共同支付原告殷红兵违约金100000元；五、驳回原告殷红兵的其他诉讼请求。”三、原审被告张静、留永令于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人殷红兵返还购房款及定金602000元。四、原审被告张静、留永令于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人殷红兵支付违约金100000元。五、原审被告张静、留永令或上诉人昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人殷红兵返还购房款及定金258000元，在一方已履行赔偿义务的范围内，另一方免除赔偿责任。六、驳回被上诉人殷红兵原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13590元，二审案件受理费13590元，共计27180元，由上诉人昆明新亚房地产经纪有限公司负担13590元，由原审被告张静、留永令承担13000元，由被上诉人殷红兵承担590元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  符圆圆审判员  邓林春审判员  李 鸿二〇一七年八月十六日书记员  寸杨杰