河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0305民初1975号原告李丽朋，女，1982年7月24日出生，汉族，大专文化程度，河南省孟津县人，洛铜幼儿园教师，住洛阳市涧西区。委托代理人周冠峰，男，1977年4月8日出生，汉族，初中文化程度，河南省孟津县人，无业，住洛阳市涧西区，系原告李丽朋丈夫。代理权限：特别授权。委托代理人李贺清，河南智明律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告张长华，男，1937年7月14日出生，汉族，大学文化程度，江苏省扬州市人，河南柴油机重工集团有限公司退休职工，住洛阳市涧西区。委托代理人平艳玲，河南安多律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人谭力，男，1963年10月9日出生，汉族，中专文化程度，湖北省武汉市人，无业，住洛阳市涧西区，系张长华女婿，代理权限：特别授权。被告洛阳淼森房地产营销策划有限公司，住所地：洛阳市涧西区珠江路7街坊17号楼4-101号房。法定代表人：赵鹏飞，职务：总经理。原告李丽朋诉被告张长华、洛阳淼森房地产营销策划有限公司为房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李丽朋及其委托代理人周冠峰、李贺清，被告张长华及其委托代理人平艳玲、谭力，被告洛阳淼森房地产营销策划有限公司法定代表人赵鹏飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李丽朋诉称，2015年11月29日，被告委托其子张有恒到被告洛阳淼森房地产营销策划有限公司处与原告签订了房屋买卖合同。被告张长华自愿出售坐落于洛阳市××西区××路世纪华阳51幢1112号房屋。合同约定：双方商定房屋成交价款为人民币345696元，原告并缴付合同定金人民币一万元。被告张长华同意由被告淼森公司代收定金，双方签订买卖合同，原告并且缴纳给淼森公司中介费6000元，为表示履行诚意，被告张长华将房屋土地证交给淼森公司。2015年12月4日，原、被告三方到洛阳市××区行政服务中心签订买卖合同，办理缴税事宜。原告共计缴纳契税和个人所得税13000元并同时支付被告淼森公司中介代办费8800元，因时间关系，当天未能冻结定金和首付款，于2015年12月7日，冻结原告人民币80000元，被告张长华亲自到场，并在资金托管证明和交易资金托管账户确认书上签字确认双方的交易，在原告缴付定金，缴付税款，并冻结资金和缴纳中介各种费用后，被告张长华的代理人其儿子张有恒却告知中介淼森公司，不再出售此房屋，并停止办理手续，中介与被告张长华多次协商未果。2016年1月11日，洛阳市公积金管理中心需要实地看房，被告张长华以不再出售此房屋为由拒绝看房，此后多次协商被告都坚持不再卖房，2016年1月28日为双方约定的面签时间，因被告张长华拒绝洛阳市公积金管理中心实地看房拒绝配合前往洛阳市公积金管理中心面签，2016年2月21日，淼森公司再次协调原告与被告张长华见面洽谈，被告张长华仍表示不再出售此房，双方合同第4条约定，任何一方如果拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均有违约方向守约方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿，并承诺不得以任何理由向法院申请降低违约金，并约定有任何争议，向房屋所在地法院起诉解决，现原告张长华严重违约，造成给父母买房迟迟不能入住，原告为处理此事，耽误了大量的时间和精力，外地的事务也无法离开去处理，被告言而无信，违反了合同的诚实守信原则，故诉至人民法院。诉讼请求：1、要求被告张长华继续履行卖房合同。2、诉讼费由被告承担。被告张长华辩称：一、针对被答辩人的诉求第一、二项，明确诉讼请求。根据《民事诉讼法》第119条规定，要有“具体的诉讼请求”。被答辩人一方面要求继续履行房屋买卖合同，另一方面在法院没有判明答辩人是否违约的情况下，单方面直接认为是答辩人执意违约解除合同，要求返还定金支付违约金，两诉求之间明显存在矛盾和主观臆断之处，必须予以明确。二、针对起诉状答辩人认为所陈述的内容与事实不符。1、不相符主要体现在被答辩人掩盖自己先期违约的诸多事项方面，如房屋定金的支付时间和数额，房屋首付款的支付数额和支付方式，以及被答辩人能申请到的公积金贷款金额等情况，这些情况在实际履行中均与合同约定不相符合，答辩人认为被答辩人承担付款的主要义务，对合同的不能履行承担主要的违约责任。2、关于“定金”和“首付款”的数额和支付期限，根据2015年11月29日签订的《房屋买卖合同》约定，“乙方于2015年11月29日向甲方交付定金10000元，由丙方代收，剩余首付款人民币95000元于2015年12月7日前交付。”起诉书中称“原告缴纳给淼森公司中介费6000元。”事实上被答辩人没有在2015年11月29日缴纳定金1万元。起诉状中称“于2015年12月7日，冻结原告人民币80000元”。事实上被答辩人没有按照合同约定在2015年21月7日前缴纳首付款95000元。被答辩人的行为已经构成合同的先期违约。3、答辩人要求停止办理过户手续的理由充分。根据2015年11月29日签订的《房屋买卖合同》第四条约定，办理房屋贷款、过户的期限和条件是在被答辩人按约定交清首付款后。截止目前，按照被答辩人的起诉状中所称：“因时间关系，当天未能冻结定金和首付款，于2015年12月7日，冻结原告人民币80000元。”也就是说，被答辩人没有交清首付款95000元前，是不能办理贷款和过户手续的。综上所述，被答辩人没有严格按照合同约定的条款履行合同，没有支付定金，违反期限支付房屋首付款，且金额不足，导致合同不能继续履行，其行为已构成根本违约。对于被答辩人的违约行为，答辩人不想追究其违约责任，表示不提起反诉，但会保留诉权。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告洛阳淼森房地产营销策划有限公司辩称：1、洛阳淼森房地产营销策划有限公司提供的居间服务，居间服务是信息服务，并非任何一方代理人，服务行为是事务行为而不是法律行为，不承担连带责任。2、洛阳淼森房地产营销策划有限公司为买卖双方提供了居间服务，且在合同中明确说明在该房屋买卖合同履行过程中，我方只为买卖双方提供订约机会，作为双方居间介绍、协调作用的中间人。非我方原因导致买卖合同不能履行，我方收取的中介服务费一律不予退还。经审理查明，2015年11月29日，卖方（甲方）张有恒（被告张长华代理人），买方（乙方）李丽朋，中介方（丙方）淼森公司签订房屋买卖合同一份，约定：“甲方自愿将坐落于涧西区世纪华阳51-1112室的房屋出售给乙方，权属证件号码：洛房权证市字第××号，所有权人张长华。成交价格为345696元，该房屋产权过户的相关费用由买方承担。甲乙丙三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介费5500元……付款约定：乙方于2015年11月29日向甲方交付定金人民币10000元整，由丙方代收，剩余首付款人民币95000元于2015年12月7日前交付。乙方按约定交清首付款之后，甲乙双方按要求在3日内将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交于丙方。甲乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理贷款过户手续，如任何一方不按约定配合办理贷款、过户手续，视其违约，将按合同第七条追究其违约责任……甲方张有恒（签字、捺印）、乙方李丽朋（签字、捺印）、丙方淼森公司（盖章）……乙方委托丙方代办公积金，乙方申请贷款金额为24万，贷款期限20年，签订本合同时乙方向丙方交纳代办贷款服务费3000元。2015年12月4日，洛阳市住房保障和房产管理局向张长华、李丽朋出具托管协议号为：HFCQ（2015）0021558的存量房交易结算资金托管证明一份，内容为：“房屋情况：坐落于涧西区丽新路世纪华阳花园51幢1112室，产权证号洛房权证市字第××号,《合同》签订时间2015年12月4日。甲乙双方情况：甲方张长华、乙方李丽朋。资金托管情况：双方约定的托管银行：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，银行账号为：10141068620822250200000001，合同金额为265000，其中托管金额80000元，资金划转条件：1、交易房产成功登记至买方名下，托管资金划入卖方结算账户2、交易不成功，托管资金退回买方结算账户。甲乙双方确认，甲方：张长华（签字捺印）、乙方：李丽朋（签字捺印），洛阳市住房保障和房产管理局（盖章）。”2014年12月4日，李丽朋向洛阳市地方税务局契税税务分局以房屋计税金额为265000元交纳住房买卖契税10600元；代张长华向洛阳市地方税务局直属税务分局存量房管理室交纳房屋转让个人所得税税款2650元；向洛阳市地方税务局直属税务分局存量房管理室交纳印花税税款10元。2017年12月7日，中国建设银行股份有限公司洛阳古城路支行出具交易资金托管账户确认书一份，内容为：“根据如下资金监管协议，甲乙双方对交易资金监管账户，现予以确认。资金监管协议号：HFCQ（2015）0021558，……需监管资金总额80000元……。”2017年12月7日，中国建设银行股份有限公司洛阳古城路支行出具监管资金到账证明一份，内容为：“如下业务的监管资金已到位（贷款支付方式的贷款机构已出具《借款合同》），请办理过户手续，网签买卖合同编号：CS00016317……已到账资金金额80000元，借款合同金额185000元。”之后被告不再配合原告和丙方对该房屋进行过户。庭审中，原告出具加盖有淼森公司印章的收据二张，内容分别为：“今收到李丽朋中介服务费4800元、订金1200元，合计6000元”、“今收到李丽朋代办过户、贷款4500元、贷款服务费1850元、订金2450元，合计8800元。”被告张长华认可张有恒的代理行为。本院认为，恶意串通损害国家、集体或者第三人的利益，合同无效，故2015年12月4日，原告李丽朋与被告张长华在洛阳市住房保障和房产管理局签订的合同金额为265000元的合同系无效合同。双方应当按照于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》的约定全面履行义务，该合同约定，李丽朋2015年11月29日向张长华交付定金人民币10000元整，由淼森公司代收，剩余首付款人民币95000元于2015年12月7日前交付。经审查，原告李丽朋对于应当按约交付的定金和首付款均未能按期、足额交付，其未能按照合同约定全面履行应当先履行的义务，被告有权拒绝原告继续履行合同的要求，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下:驳回原告李丽朋诉讼请求。本案受理费1615元，由原告李丽朋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李勇顺人民陪审员  杨文娟人民陪审员  李燕茹二〇一七年八月十三日书 记 员  杨静静