文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初15341号原告（反诉被告）黄焕民，男，汉族，1967年4月11日出生，住址广东省普宁市，委托代理人张萍，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人郑家茵，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）陈銮香，女，汉族，1969年2月12日出生，住址广东省深圳市宝安区，被告深圳市新丰明文体百货有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道长春中路南一巷**E201，统一社会信用代码9144030034280149XT。法定代表人杨璇。被告深圳市光明新区公明中丰明文体商场，住所地深圳市光明新区公明街道长春中路南一巷**15A，统一社会信用代码92440300L518801007。经营者杨璇。被告深圳市光明新区公明正丰明文体商场，住所地深圳市光明新区公明街道长春中路南一巷**15B，统一社会信用代码92440300L5185499XD。经营者王业卫，男，汉族，1980年7月10日出生，住址山东省枣庄市薛城区，被告深圳市光明新区公明汇丰明文体百货商场，住所地深圳市光明新区公明街道长春中路南一巷**16A，统一社会信用代码92440300L5960395XP。经营者杨璇。五被告共同委托代理人余光明，广东德城律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1.陈銮香支付2017年4月至8月房屋租金47916元；2.陈銮香支付2017年3月及4月水费共计145元；3.陈銮香赔偿原告因复原房屋经济损失324250元；4.陈銮香支付租金及水费逾期利息（以16117元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年5月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日为人民币60.37元）；5.陈銮香承担本案全部诉讼费用；6.其他被告对陈銮香的上述债务承担连带清偿责任。陈銮香反诉请求：1.原告向陈銮香返还押金7855元；2.原告向陈銮香返还多支付的租金88332元及滞纳金10343元，共计98675元；3.原告向陈銮香返还多收取的招牌费913元；4.原告向陈銮香支付迟延付款的利息，以上述总和107443元为本金，以银行同期贷款利率为标准，自反诉之日计算至全部付清之日；5、诉讼费用由原告承担。本院受理后，依法进行了审理。现本案已审理终结。本案相关情况一、租赁合同的效力2011年5月1日，原告与陈銮香签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于公明建设路南4巷4号（101A至106A及104B、105B）出租给陈銮香，租赁期限为6年，自2011年5月1日起至2017年4月30日止，租金为每月10000元，第四年起租金每年递增10%，押金20000元。原告提交的深房地字第**房地产证所涉房屋的土地位置为宝安区公明街道合水口社区，建筑面积为1378.94平方米。原告提交的深圳市光明新区马田办事处合水口居民委员会出具的《证明》载明，上述房产证所涉地上建筑物地址位于深圳市光明新区公明长春中路南一巷18-1号（重新规划前旧址为深圳市光明新区公明建设路南4巷4号，又称建设南路4号）。由此可以确定上述房产证所涉房屋的位置与本案涉案租赁物的位置一致，但根据原告提交的其与上述房产证登记所有权人及案外人签订的《房屋租赁三方协议》可以确定，原告承租的房产面积为2600平方米，原告在庭审中也明确表示无法区分房产证范围内的房产与房产证范围外的房产。因此，原告未能就租赁物与房产证所涉房屋一致、房产证所涉房屋未经改建、租赁物已取得建设工程规划许可证等情形予以举证，应视为租赁物不存在上述情形，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告与陈銮香于2011年5月1日签订的《商铺租赁合同》无效。二、关于占有使用费的问题经庭审可以确认，自2016年5月1日起，陈銮香开始按照每月15972元的标准向原告支付占有使用费，直至2016年3月，支付期限长达11个月，在该期间，陈銮香一直未提出过异议，而是积极缴纳费用，双方的行为应视为已经就占有使用费的标准达成一致意见，故陈銮香关于占有使用费应为12000元的主张，与其履行支付占有使用费的实际行为不符，本院不予采信，本院采信原告主张的占有使用费，即每月15972元。因此，陈銮香要求原告返还多支付的占有使用费、滞纳金均无事实及法律依据，本院均不予支持。陈銮香在2017年4月份退出租赁物，其仍应向原告支付该月份占有使用费15972元。原告在庭审中已经确认，其已于2017年4月30日实际控制了租赁物，陈銮香已经没有使用租赁物，故不应支付2017年5月1日其的占有使用费，原告要求陈銮香支付2017年5月至8月的占有使用费，无事实依据，本院不予支持。三、关于水费的问题原告主张陈銮香应支付2017年3月至4月的水费145元，与其提交的收据所反映的陈銮香每月交纳的水费的费用浮动规律基本一致，本院据此认定原告主张的标准合理，故予以支持，即陈銮香应向原告支付2017年3月至4月的水费145元。陈銮香未就原告的合理主张提供相反证据予以反驳，故其无需支付水费的抗辩理由，本院不予支持。四、关于押金的问题原告收取了陈銮香押金20000元，因双方签订的租赁合同无效，故原告应将押金返还给陈銮香。扣除陈銮香应向原告支付2017年4月的占有使用费15972元及2017年3月至4月的水费145元，原告应返还原告剩余押金3883元。五、关于复原租赁物经济损失的问题陈銮香在庭审中认可其在使用租赁物期间，对消防楼梯进行改造，但并未提交证据证明原告准许其改造行为，因此，陈銮香在交付租赁物时，本应对消防楼梯进行恢复原状，其怠于履行该义务的，应承担相应的赔偿责任。原告委托评估机构对租赁物的复原费用进行评估，其中消防楼梯的复原费用为12420元，在陈銮香无相反证据证明该评估结论存在错误的情况下，本院采信该评估结论。原告主张实际的复原费用为18400元，但并未就此提交明确的证据证明该复原费用的实际支付情况，故本院不予采信。原告要求陈銮香承担复原租赁物的其他损失，但并未提交证据证明其将租赁物交付给陈銮香时，租赁物的状况与其控制租赁物时租赁物的状况是否一致，也未提交证据证明其主张需要复原的项目是否均为陈銮香在租赁期间使用不当所致，故其主张的复原范围，证据不足，本院不予采信。而原告作为出租人，在租赁物使用期限届满后收回租赁物，对租赁物进行一些适当的修缮以便重新使用所产生的必要费用，本应自行承担。因此，原告在无充分证据证明陈銮香使用不当导致租赁物应复原的具体范围的情况下，其要求陈銮香承担所有复原费用的诉讼请求，本院仅支持消防楼梯的复原费用12420元，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。六、关于公证费、评估费的问题因该部分费用，属原告为主张权利而选择一种方式而产生，并非必然发生的费用，故原告要求被告承担该部分费用，无法律依据，本院不予支持。七、关于招牌费的问题陈銮香向原告支付的招牌费，是使用租赁物而产生的占有使用费，其使用租赁物期间所添加的招牌经政府部门拆除的风险，应自行承担，其要求原告返还多收的招牌费，无法律依据，本院不予支持。八、关于其他被告的问题原告要求除陈銮香外的其他被告就陈銮香的责任承担连带责任，但所依据的理由并不成立，故其该项诉讼请求，本院不予支持。九、关于其他请求的问题。原告要求陈銮香支付占有使用费及水费的逾期付款利息，但根据本院核算，在扣除陈銮香应支付的费用后，其还需向陈銮香返还部分押金，故其要求支付逾期付款利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。陈銮香要求原告支付迟延付款利息的诉讼请求，无法律依据，本院均不予支持。判决结果综上所述，原告应返还陈銮香剩余押金3883元，陈銮香应赔偿原告消防楼梯复原费用12420元，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告与陈銮香于2011年5月1日签订的《商铺租赁合同》无效；二、陈銮香自本判决生效之日起十日内向原告支付消防楼梯复原费用12420元；三、原告自本判决生效之日起十日内向陈銮香返还剩余押金3883元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回陈銮香的其他反诉请求。案件受理费2705元，由原告承担2582元，陈銮香负担123元；反诉费1224元，由原告负担44元，陈銮香承担1180元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 洪  英  利二〇一七年八月七日书记员 陈恒丽（兼）书记员 江  伟  娣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。