广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0304民初3890号 原告贾超，男，汉族，1987年9月20日出生，住址黑龙江省齐齐哈尔市建华区， 委托代理人李立夫，广东普罗米修律师事务所律师。 委托代理人李景怡，广东普罗米修律师事务所律师。 被告芮威濠，男，1966年3月13日出生，香港居民， 委托代理人颜业祺，广东瀛尊律师事务所律师。 委托代理人张俊强，广东瀛尊律师事务所律师。 上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年7月5日进行了公开开庭审理，原告贾超及其委托代理人李立夫、被告委托代理人颜业祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告于2016年11月6日签订了《房屋租赁合同书》，约定：原告租赁被告位于深圳市××××11Ｃ的房产，租期自2016年11月10日至2018年4月9日，租金每月15500元，租金于每月10日前支付，原告向被告支付押金31000元；原告必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过5日或拖欠管理费、水电费2个月，被告有权终止合同及收回房屋；合同期内，如承租方提前退租，承租人仍需补足合同期内剩余月份的租金给出租方，如出租方提前终止合同，出租方亦需要补偿合同期内剩余月份的租金给承租方。被告于2017年1月14日在没有任何通知的情况下将房屋换锁，令原告无法使用房屋，已构成违约。据此，诉至本院请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同书》；2、被告双倍返还原告押金62000元；3、被告补偿原告从2017年1月10日至2018年4月9日共14个月的租金217000元；4、被告承担诉讼费用。 被告答辩称，1、原告存在逾期支付租金超过3天及拖欠管理费、水电费达2个月的违约行为，根据合同约定，被告有权终止合同及收回房屋。原告主张被告违约并要求被告双倍返还押金及支付剩余租赁期限的租金作为违约金没有事实依据。2、根据合同法规定，原告同时请求定金及违约金没有法律依据，被告也没有违约事实。3、被告是合法终止合同，假设被告构成违约，原告主张被告按剩余租赁期限的租金标准支付违约金，而原告并未有任何实际损失，根据合同法规定，该主张明显过分高于原告的损失，没有法律依据。此外，原告尚未支付2017年1月10日至1月14日期间的租金2583元以及租赁期间的电费537元、煤气费163元，共计3283元，被告对此保留追偿的权利。综上，请求驳回原告的诉请。 经审理查明，2016年11月6日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方同意将位于深圳市××××11Ｃ房产出租给乙方作住宅使用；租期自2016年11月10日至2018年4月9日；租金每月15500元，租金于每月10日前支付；本合同签订后3日内，乙方向甲方支付一个月租金15500元及租赁押金31000元；如乙方未按时支付租金和其它费用，甲方有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起5日内补足；租赁期间房屋的管理费、清洁费、水电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过5日或拖欠管理费、水电费2个月，甲方有权终止合同及收回房屋，并有权没收租赁押金，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任及损失；若甲方违反合同约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金；手写的“其他条款”约定：合同期内，如承租方提前退租，承租人仍需补足合同期内剩余月份的租金给出租方，如出租方提前终止合同，出租方亦需要补偿合同期内剩余月份的租金给承租方；乙方不得拖欠交租金超过3天。合同并载明了租金账户和管理费账户。 合同签订后，原告支付了首月租金及租赁押金31000元。 2016年12月2日，被告通过微信向原告转发了燃气公司信息，信息称：截至当前有14元费用未结清，请于本月9日前存款到相应银行账号或于本月25日前自助缴费。 2016年12月5日，被告配偶发微信提醒原告9日要支付房租。2016年12月11日，被告配偶发微信给原告称：“提醒你超过三天未交租金，业主有权收回物业并没收押金”，原告对此没有直接回复是否确认。 2016年12月17日，原告通过转账支付了2016年12月份的租金。 之后，合同继续履行。 2017年1月14日上午，原告发微信给被告配偶询问是否可以微信收取租金；被告配偶回复称微信需要手续费，询问是否可以银行卡转账，并告知原告物业管理费拖欠了1383.19元，物业管理费的扣划银行卡取消了，下个月才能给原告新卡，要求原告可暂时用现金支付物业管理费；原告遂通过微信转账1384元给被告配偶；被告配偶收取了该笔物业管理费并告知原告“租金打银行卡吧”，原告回复表示同意，并表示其在外出差，当天下午6点的飞机才返回深圳；当日下午，原告通过微信转账方式向被告配偶转款14015元，并表示微信账户余额不足，下飞机后再转账剩余的1500元；被告配偶将该款退回给原告，并表示“你已违约，业主有权收回物业并没收押金”。 2017年1月15日，原告发现涉案房屋被上锁而无法进入房屋。当日，原告委托蔡小凤向被告银行账户转账16500元支付房租和赔偿金，被告将该笔16500元原路转账退回。 2017年1月16日，被告将原告的物品清出房屋，并要求原告尽快取走物品。 之后双方产生纠纷，原告遂向本院提起本案诉讼。 另查，关于燃气费和水电费，双方确认是由原告向扣划银行账户中存钱进行扣划的方式支付，原告确认一直未向扣划银行账户中存钱，并称原因是其长期在外地出差没有来得及处理此事，至2017年1月15日回深圳准备处理此事时房屋已经被上锁而无法取出物品。 庭审时，双方确认，原告尚欠2017年1月10日至1月14日期间的租金2583元、电费537元、煤气费163元，共计3283元。对此，原告明确表示同意该拖欠费用直接从其第二项诉讼请求主张的款项中予以扣除。 本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。 本案争议焦点在于被告提前终止合同是否有合理依据，据此是否构成违约。对此，本院作如下分析认定：合同约定，如原告拖欠租金超过5日或拖欠管理费、水电费2个月，被告有权终止合同及收回房屋，并有权没收租赁押金。被告主张合同“其他条款”中约定的“乙方不得拖欠交租金超过3天”已变更了被告行使合同解除权的条件，而该条款并未明确赋予被告合同解除权，故被告的该主张缺乏依据；此外，虽然被告配偶曾在微信中称交租拖欠3天以上有权收回房屋，但原告对此亦未进行确认，故对原告不产生约束力，故对于被告行使合同解除权的条件，仍应以合同明确约定为准。具体到本案中，第一，对于2016年12月份的租金，虽然原告支付时间超过了约定时间的5日，但被告收取了该月租金而未提出异议，且合同在此后仍继续履行，故被告在之后再以此为由主张原告违约而可由被告行使合同解除权，缺乏依据。第二，对于2017年1月份租金，原告在2017年1月14日及时跟被告配偶沟通，并以通过微信方式支付大部分租金的行为表示支付租金的积极态度，2017年1月15日又通过银行转账支付了当月租金而被被告退回，此时亦未超过支付租金期限5日，故对于该月租金的支付，并未达到合同约定的被告可提前解除合同并收回房屋的违约条件，被告以此为由要求解除合同，缺乏依据。第三，对于物业管理费和燃气费、电费的支付问题，首先，关于物业管理费，虽然物业管理费存在拖欠情形，但从原告与被告配偶的微信对话记录来看，原告于2017年1月14日在被告配偶告知拖欠金额后即通过微信转账方式支付了物业管理费，被告配偶亦收取了该笔款项而未提出异议，且物业管理费确实存在银行卡更换的问题，即原告未及时支付物业管理费存在一定客观原因，故物业管理费的支付情形不构成被告行使合同解除权的条件；其次，关于燃气费和电费，合同中并未约定燃气费和电费的具体支付时间，而根据日常生活常识，每月产生的燃气费和电费系在次月方由相关部门进行扣划，同时结合被告转发给原告的燃气收费信息内容，本院认定燃气费和电费的支付时间应是在费用产生的次月月末，据此，对于涉案租赁期限起始日即2016年11月10日开始产生的燃气费和电费，最早到期的费用应在2016年12月底支付，而至2017年1月14日被告配偶拒收租金及明确告知收回房屋之时，并未达到超2个月的被告行使合同解除权的条件，故被告以此为依据主张有权解除合同，亦缺乏依据。综上，本院认定，在被告行使合同解除权的条件未成就的情况下，被告提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。 关于合同解除时间，根据本案查明事实，被告于2017年1月15日禁止原告进入涉案房产，以行为表明不再继续履行合同，而原告随后提起本案诉讼明确要求解除合同，故本院认定，涉案合同的解除时间应为原告的诉状送达至被告之日即2017年4月30日。 关于租赁押金的处理，涉案合同因被告违约而导致提前解除，依据合同约定，原告有权向被告主张双倍返还租赁押金，故原告的第二项诉请成立，本院予以支持。庭审时，原告明确表示同意将其仍拖欠的2017年1月10日至1月14日期间的租金及电费、煤气费共计3283元直接从该项诉请中扣除，据此，被告应向原告返还租赁押金计58717元（31000元×2－3283元）。 关于原告要求被告补偿剩余月份租金的主张，鉴于：首先，双倍返还租赁押金和补偿租金实质上都属于违约方应向守约方支付的违约金，而原告已请求了双倍返还押金，且原告并未举证证明其就被告违约而受到的具体损失情况，故本院认定双倍返还押金已足以弥补原告因被告违约而导致的损失；其次，根据本案查明事实，原告本身亦存在多次违约情形，虽未达到导致被告行使合同解除权的程度，但其违约行为是对主要合同义务的违反，对于合同的正常履行亦产生了不良影响，并因此导致了被告在一定程度上对原告正常履约能力产生疑虑而提前解除合同，故原告对于合同提前终止也存在一定程度上的过错，据此，要求被告完全承担违约责任亦有违公平原则。综合上述分析，对原告要求被告补偿剩余月份租金的诉请，本院不予支持。 综上，原告的诉请部分成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告贾超与被告芮威濠于2016年11月6日签订的《房屋租赁合同书》于2017年4月30日解除； 二、被告芮威濠应于本判决生效之日起10日内向原告贾超双倍返还租赁押金58717元（已扣除原告贾超拖欠的租金及物业费用共计3283元）； 三、驳回原告贾超的其它诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5485元（已由原告预交），由原告负担4331元、被告负担1154元。 如不服本判决，原告应在判决书送达之日起十五日内、被告应在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 张  凌  炜 人民陪审员 杨  海  涛 人民陪审员 叶  钧  如 二〇一七年八月十六日 书 记 员 殷智华（代）