贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初1245号原告：贵阳臣功物业管理有限公司住所：贵州省贵阳市观山湖区贵阳市高新区新天大道114号。法定代表人：丁列一，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘林娜、舒浩，公司员工。被告：覃雯，女，1989年11月27日出生，布依族，住贵州省荔波县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄义，男，1985年5月16日出生，住贵州省黄平县，系被告覃雯丈夫。原告贵阳臣功物业管理有限公司（以下简称臣功公司）与被告覃雯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告臣功公司的诉讼委托代理人舒浩，被告覃雯及其委托诉讼代理人黄义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告臣功公司向本院提出诉讼请求，1、请求依法判令被告支付截止2017年4月25日物业服务管理费7251.55元，违约金4411.55元，并按约定计算直至实际履行日止；2、请求依法判令被告支付截止至2017年4月24日水费181.6元，违约金383.63元，并按约定计算直至实际履行日止；3、上述两项费用总计为12228.33元，本案的诉讼费及其他维权损失费用由被告承担。事实及理由：被告因购买“臣功·新天地小区7号楼1单元7楼3室”于2013年5月28日与原告签订《前期物业管理协议》，该协议约定：被告房屋面积107.91平方米，由原告向被告提供物业服务，被告应以1.6元/平方米的标准在每季度首月10日前向原告交纳该季度的物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日1‰加收违约金。依照约定，被告每月应向原告支付172.65元，然从2014年1月1日至2017年6月30日被告仍未向原告交纳物业管理费，累计金额7251.55元，原告多次电话、上门催收，被告仍迟迟不予支付。另根据《供用水合同》当事人贵阳臣功房地产开发股份有限公司的委托，由原告代收臣功·新天地小区水费，对欠费用户依法进行催缴，从2016年12月至2017年3月被告仍未向原告缴纳水费累计金额181.6元，逾期缴费的从逾期之日起按每日3%加收违约金。由于被告不履行合同义务的行为给原告造成了一定的经济损失，为维护权益，特对被告的行为依法起诉，请求法院判决支持如前诉请。原告臣功公司为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、臣功·新天地入伙手续书；2、《前期物业管理协议》及承诺书；3、《贵州省经营性服务收费许可证》、原告的营业执照及法定代表人身份证复印件；4、被告交纳物业费的收款收据；5、物业服务缴费通知4份；6、《供用水合同》及发票；7、贵阳臣功房地产开发股份有限公司委托原告代收水费的委托书；8、被告交纳水费的收款收据；9、水费缴费通知。被告覃雯辩称，原告所述事实部分除水费不符合外，其余属实。我其实是愿意缴纳物管费的，只是由于小区物管达不到标准、管理不善，导致业主不满所以才没有交的。原告对业主反映的问题不能及时处理，车库管理不完善，消防设施不完善，且有损坏没有维修，小区安保人员没有尽到责任，非小区人员随意进出。电梯损坏一直没有维修，也没有警示牌。小区多处照明灯损坏没有修理，小区绿化的一颗百年老树也因物业管理不善而死亡。购房时车位与业主是一比一的比例，但小区停车场却多出很多私家车位。原告收取的物管费与其资质不符，要求原告出示营业执照和相应的资质证书。我的水费是缴纳到2017年5月且有收据，另原告起诉我的物管费是从2014年1月1日到2017年4月25日并计算违约金，按照法律规定已经超过诉讼时效。我们也征询过小区业主，大部分业主都认为物业管理不善，不愿意缴纳物管费。被告覃雯为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、联名书一份，用于证明众多业主不愿交物业管理费；2、照片16张，用于证明小区消防设施不完善，损坏没有维修；3、照片23张，用于证明小区环境脏乱；4、照片20张及视频一段，用于证明小区安保人员不作为；5、小区业主群聊天记录截图10张，用于证明大家都没有收到水费催缴通知；6、照片2张，用于证明原告对小区绿化管理不善；7、照片1张，用于证明原告对小区某业主按半价收取物管费；8、视频一段，用于证明小区车位乱标私家车位导致停车不便；9、水费缴费收据一张，用于证明水费一直都在缴纳；10、照片2张，用于证明小区内百年老树死亡，是原告管理不善。经当庭质证，原告对被告所举之证9不持异议。原告对被告证据1、2、3、4、6、8持有异议，认为不真实；对被告证据5认为里面不是所有的业主，只是大多数业主一直来拒交物管费的原因；对被告证据7认为是原告的权利；对被告证据10的真实性不持异议，但对证明内容不予认可。被告对原告所举之证1、4、8不持异议。被告对原告证据2认为没有时间和自己签字，但内容属实；对原告所证据3认为反映不出原告工作人员的相关资质；对原告证据5认为是贴在门上的照片，有可能是风吹掉了，本人没有收到，也曾有称物业公司的人打过催缴电话，但不能确认对方身份；对原告证据6因印章不明而不发表意见；对原告证据7的有效性持有异议；对原告证据9认为从没收到，且自己的水费一直是交清的。对于双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，经审查，对于原告提供的证据3、5、6、7，具有合法性、客观性和关联性，本院对其证明效力予以确认。对于被告提供的证据2、3、4、6，具有合法性、客观性和关联性，本院对其证明效力予以确认。对于被告提供的证据1、8因缺乏客观性，本院对其证明效力不予确认。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：原告臣功公司为贵阳市乌当区高新路80号（一号门）、新添大道北段164号附9号门（二号门）臣功·新天地商住小区物业服务企业，被告覃雯系该小区7号楼1单元7楼室业主，该房屋建筑面积107.9平方米。在原告作为甲方与作为乙方的被告签订的《前期物业管理协议》中约定：原告对被告所住小区提供物业服务，住宅按建筑面积每平方米1.6元收取物业服务费。协议第七条违约责任为：甲方违反协议，未达到管理质量约定标准时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日1‰加收违约金。合同签订后，原告向被告所在的小区提供了物业服务，但在物业服务过程中存在服务瑕疵及履行义务不全面等问题。被告未向原告交纳自2014年1月1日至今的物业服务费，原告分别于2015年6月2日、6月3日及2017年4月24日、5月3日在被告门上张贴通知催收未果后，遂诉本院要求判决其如前所诉请求。庭审中，双方各持已见，原告虽认可对其第二项诉讼请求的水费被告已交纳，但坚持该项诉请中被告支付违约金的主张，并不同意调解。另查明，2010年12月20日，贵阳市乌当区供水公司（甲方）与贵阳臣功房地产开发股份有限公司（乙方）签订供用水合同，约定甲方为涉案小区供水，并按规定周期抄验水表与乙方结算水费。贵阳臣功房地产开发股份有限公司委托了原告代收涉案小区水费。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《前期物业管理协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原告臣功公司已对被告所住小区提供了物业服务，被告覃雯理应按照合同约定支付物业服务费。现覃雯抗辩因臣功公司未尽到合同约定的义务而不愿意交纳，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，对于物业公司不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理及维护等义务，业主可以请求物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不得以此为由拒交物业管理费，故对原告要求被告支付物业服务费的主张，本院予以支持。关于覃雯抗辩臣功公司的主张已超过诉讼时效，因臣功公司数次在覃雯门上张贴过催收通知，故对该抗辩本院不予采纳。对于原告的第一项诉讼请求，其主张被告支付截止2017年4月25日的物业服务费，应为每月1.6元×107.9平方米×40个月=6905.6元，对其计算超出部分本院不予支持。同时，鉴于原告为涉案小区提供物业服务过程中，在小区设施的管理、维护以及环境卫生等方面的确存在一定程度的服务瑕疵，未能按照双方签订的《前期物业管理协议》为涉案小区提供完善的物业服务，故本院对其所提物业费请求予以酌情扣减，并对其所主张的违约金请求不予支持。对于原告第二项诉讼请求，因被告已交纳应交水费，且原告主张的违约金并无事实及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例实施细则》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告覃雯于本判决生效之日起五日内一次性支付原告贵阳臣功物业管理有限公司自2014年1月1日至2017年4月25日的物业服务费6215元；二、驳回原告贵阳臣功物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告贵阳臣功物业管理有限公司与被告覃雯各负担25元。本判决为终审判决。审判员  罗哲武二〇一七年八月二十九日书记员  冯贵荣