广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初6723号原告：黄祖亮，男，1974年6月24日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。被告：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所：东莞市。法定代表人：刘学斌。委托诉讼代理人：李惠青，系东莞市富兴房地产开发有限公司法务专员。原告黄祖亮诉被告东莞市富兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄祖亮的委托诉讼代理人李昕、钟琦到庭参加诉讼，被告东莞市富兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李惠青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄祖亮向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付迟延交楼违约金159158.14元（按每日万分之五计付，从2016年1月1日起至被告实际交房之日止，现暂计到2017年3月31日）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（下简称《合同》）。《合同》约定，原告向被告购买东莞市XX村富盈都市华府XX房，建筑面积为94.41平方米，其中套内建筑面积76.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.32平方米。房屋总价款为698062元，每平米为9174.16元。原告首期应支付218062元，余款480000元通过银行按揭的方式付款。被告应在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五，原、被告又做了补充约定，约定被告逾期交房，若被告未按照合同规定的最后期限交付原告使用的，逾期未超过90日的，被告不承担违约责任，合同继续履行。逾期超过90日但不超过180日的，自被告逾期第91日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额的万分之零点五的标准向原告计付违约金，合同继续履行。逾期超过180天后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向原告支付原告已付款金额万分之五的违约金。原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向出卖人计付违约金。《合同》签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款，包括首期款和银行按揭手续，原告的合同义务已全部履行完毕，但被告并没有按《合同》约定在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，却在2016年1月5日向都市华府4、5栋业主回复延迟交楼方案，承诺2016年6月25日前向业主交楼。如在2016年6月25日前向业主交楼的，交楼时按合同约定的赔偿标准以现金形式一次性向业主支付自2016年1月1日起至通知收楼日止期间的迟延交楼违约金。如交楼迟于2016年6月25日的，则在2016年6月25日按合同约定的赔偿标准以现金形式一次性向业主支付自2016年1月1日起至2016年6月25日期间的迟延交楼违约金；同时，继续迟延交楼的，按合同约定的赔偿标准按月在当月最后一天向业主支付迟延交楼违约金。上述违约金支付有逾期的，按银行同期贷款利率向业主支付利息。为，被告没有按约定交付房屋已构成严重违约，应承担违约责任。虽然《合同》中有对被告迟延交楼作出了违约的约定，《合同》中约定被告迟延交楼的违约金是每日万分之一，《合同》附件又将该违约金降低到每日万分之零点五。但原告认为，无论是每日万分之一还是每日万分之零点五的违约责任都明显偏低，且显失公平。具体理由是：1、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。所以原告有权将被告迟延交楼的违约金请求法院予以调整；2、无论是原告和被告所签订的《合同》及附件以及其他的法律文件中均规定：若业主违约，所承担的违约金都是万分之五；若开发商违约，则均约定的违约金都是万分之一或万分之零点五。原告认为，从《合同》及附件的整体内容来讲，这样一种约定，是整体利益上完全倾斜于开发商，导致《合同》及附件所涉权利、义务极不均衡，是不公平的条款约定，损害了业主的合法权益；3、在《合同》附件五第三款中约定原告“迟延支付房款的违约金为每日万分之五”。原告认为，上述违约责任的约定是原告在买房过程中或《合同》履行过程中要承担的最主要的违约责任之一。同样，被告在卖房过程中或《合同》履行过程中要承担的最主要的违约责任之一就是延期交楼。“业主按约定支付了房款，开发商就应按约定交付房产”，二者对价、等价关系。因此，在“业主按约定支付了房款，开发商就应按约定交付房产”的前提下，业主一方违约，所约定的违约责任，和开放商一方违约，所约定的违约责任，是应该相同的。原告认为，在同一《合同》及附件中，同样都是买方和卖方最主要的违约责任之一，却约定了相差极大的违约金，这是极不公平的。原告认为，依法应将被告迟延交楼的违约金与原告迟延交付房款的违约金调整到一致，才符合法律公平、公正的基本原则。因此，为了维护原告的合法权益，特向法院依法起诉。被告被告东莞市富兴房地产开发有限公司辩称，1、案涉商品房在2016年11月24日通过竣工验收，于2016年12月30日取得竣工备案证。结合合同附件五第四条第一款、合同第八条的约定，案涉房屋已经符合交付条件。被告于2016年12月28日通过EMS快递通知原告收楼，该快递于2016年12月29日被签收了。若原告尚未收楼的，请原告尽快收楼。2、原告认为合同的违约金过低，请其举证损失，但其并没有提交相关的证据证明，应承担举证不能的后果。原告诉请的违约金按每日万分之五计付，以每日万分之五来计算年利率为18.25%，高于中国人民银行同期同类贷款基准利率，违约金过高。《商品房买卖合同》（不含附件五）对于原告逾期付款或被告逾期交房超过180天而不解除合同的情况下，都是按每日万分之一来计算违约金。被告请求将违约金调整至按每日万分之一计付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原告也没有提供同地段同类房屋租金标准。况且该条的适用前提系没有约定违约金金额或损失赔偿金额，但是案涉合同对逾期交楼的违约金是有约定。3、2016年3月10日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定的赔付标准是每天已付房款的万分之一来计算，该补充协议是双方的真实意思表示，合法有效。被告支付了违约金17110.9元，超过补充协议约定的违约金。根据补充协议第一条“甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限由2015年12月31日变更为2016年6月25日前”的约定，故违约金的起算时间为2016年6月26日，截止时间为被告履行通知收楼义务之日即2016年12月29日。经审理查明，2013年12月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（下简称《合同》），《合同》约定，原告向被告购买东莞市XX村富盈都市华庭XX房，房屋总价款为698062元。原告须在合同签订之日支付首期218062元，余额在合同签订后60日内付清。被告应在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五第三条约定如原告未能如期支付房价款，将根据不同情形按日万分之五的标准向被告计付违约金。而在《合同》的附件第五条，原、被告又对逾期交房的违约责任做了补充约定，若被告未按合同约定的最后交付期限交付原告使用的，逾期未超过90日的，被告不承担违约责任，合同继续履行，逾期超过90日但不超过180日的，自被告逾期第91日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额的万分之零点五的标准向原告计付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向原告支付原告已付金额万分之五的违约金，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。2016年1月5日，被告出具了一份《关于都市华府4、5栋延迟交楼处理方案的回复意见》，回复内容为：富兴地产公司承诺将于2016年6月25日前向业主交楼；如在2016年6月25日前向业主交楼的，交楼时按合同约定的赔偿标准以现金形式一次性向业主支付自2016年1月1日起至通知收楼日止期间的迟延交楼违约金；如交楼迟于2016年6月25日的，则在2016年6月25日按合同约定的赔偿标准以现金形式一次性向业主支付自2016年1月1日起至2016年6月25日期间的迟延交楼违约金。2016年3月10日，原、被告又签订了《补充协议》，协议约定：双方一致同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限由2015年12月31日前变更为2016年6月25日前；自2016年1月1日延迟交楼起，被告按合同约定向原告支付延迟交楼的违约金，赔付标准是按日以已付房款的万分之一计算；原告申请银行贷款480000元并于2014年4月11日向原告放款，原告支付上述房款逾期天数为42天，应承担的违约金为2016元；被告需向原告支付2016年1月1日起至被告通知原告收楼日止延迟交楼的违约金，如该通知收楼日期早于2016年6月25日的，则自该通知收楼日期起至2016年6月25日止被告无需支付违约金；各月份的具体数额为：2016年1月1日至2016年1月31日，被告应承担的违约金数额为147.99元。2016年2月1日至2016年2月29日，被告应承担的违约金数额为2024.38元。2016年3月1日至2016年3月31日，被告应承担的违约金数额为2163.99元。2016年4月1日至2016年4月30日，被告应承担的违约金数额为2094.19元。2016年5月1日至2016年5月31日，被告应承担的违约金数额为2163.99元。2016年6月1日至2016年6月25日，被告应承担的违约金数额为1745.15元。延迟交楼不足整月的，按69.8元/天以实际逾期天数计付。庭审中，被告陈述案涉XX都市华府X幢已于2016年11月24日通过了验收，东莞市住房和城乡建设局于2016年12月30日对上述楼房颁发了竣工验收备案证书，并提交了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告还陈述于2016年12月28日以邮政特快专递的形式向原告邮寄《收楼通知书》，并提交了《快递单据》及《邮件全程跟踪查询》以证明原告于2016年12月29日收到了收楼通知。对此，原告陈述并未收到收楼通知，亦未实际收楼，并主张《快递单据》中收件人的电话号码并非《商品房买卖合同》中所记载的原告电话号码。被告主张该号码系《认购书》中所记载的原告电话号码，并于庭后提交了《认购书》，原告对此不予确认。另查明，原告因逾期42天支付房款，以480000元为本金按照日万分之一的标准向被告支付了违约金2016元；被告因逾期交付房屋已向原告支付了违约金共计17110.9元。以上事实，有《商品房买卖合同》《补充协议》《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《认购书》《业务委托书》《快递单据》《邮件全程跟踪查询》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋是否符合合同约定的交付标准；2、如需要支付违约金，则违约金的计付标准及起止时间。关于焦点一。参照中华人民共和国建设部令（第88号）发布的《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”和第三十二条“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”的规定。商品房的交付，除了应当具备工程的竣工验收备案表外，还应当同时向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。对照本案，被告向本院提交了竣工验收备案证书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以证明案涉房屋已符合交付条件，本院对此予以确认。《收楼通知书》记载办理收楼手续的时间为2016年12月31日前，被告向本院提交的《邮件单据》显示已于2016年12月28日向原告邮寄了《收楼通知书》，《邮件全程跟踪查询》中显示该份邮件于2016年12月29日妥投。对此，原告主张并未收到该邮件，并主张《快递单据》中收件人的电话号码并非《商品房买卖合同》中所记载的电话号码，被告则主张该号码为《认购书》中所记载。本院认为，《快递单据》中收件人的电话号码系《认购书》中所记载的原告电话号码，原告未提供证据证明其已通知被告注销或停用该号码，被告按原告身份证地址及预留的电话向原告邮寄《收楼通知书》并已妥投，本院对此予以确认，故对原告所述未收到该邮件的主张不予采信。因《收楼通知书》已于2016年12月29日妥投，故原告应知悉于2016年12月31日前办理收楼手续。关于焦点二。尽管被告通知原告于2016年12月31日前办理收楼手续，但该时间业已超过《商品房买卖合同》约定的收楼时间和《补充协议》变更的收楼时间，被告迟延交楼的行为显然已经违约。由于被告已违约，被告需根据约定向原告支付违约金。双方在《合同》中约定逾期交房超过180日后，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五第五条，原被告又做了补充约定，约定逾期超过180日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。对此，原告认为无论是约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以补偿原告的损失，并请求将违约金的计付标准调整为按日万分之五计付。被告则认为日万分之一的标准是双方意思的表示，足以补偿原告的损失。本院认为，双方在订立合同时，应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务，不能使双方的权利义务内容显失公平。双方于《合同》附件约定如原告逾期付款将根据不同情形按照日万分之五的标准向被告计付违约金，如被告逾期交房则根据不同情形按照日万分之零点五的标准向原告计付违约金。由此可见，关于违约金的计付标准，双方于合同中的权利义务显然是不对等。但从合同的实际履行来看，原告存在迟延支付房款的情形，被告仅按照日万分之一的标准收取违约金。现被告存在逾期交楼的违约行为，原告主张约定的违约金低于造成的损失，并请求增加，本院对此予以支持。至于违约金提高至什么标准足以弥补原告的损失，根据公平原则，参照原告逾期支付房款所适用的违约金计算标准，本院认为按照日万分之一的标准计算逾期交楼的违约金是适当的。关于违约金计算的起止时间。合同约定交付房产的时间是2015年12月31日前，那么被告需从2016年1月1日开始按日万分之一的标准计付违约金。又因案涉房屋可于2016年12月31日前办理交付手续，且已通知原告收楼，故违约金计算的截止时间应为2016年12月31日。关于违约金的数额。根据上述标准，被告应当向原告支付的违约金数额为25549.07元（698062元×0.0001×366天），扣除被告已经支付的违约金17110.9元，被告还需向原告支付违约金8438.17元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告东莞市富兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄祖亮支付延迟交楼违约金8438.17元；驳回原告黄祖亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1742元，由原告黄祖亮负担1655元，由被告东莞市富兴房地产开发有限公司负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  罗磊二〇一七年八月十一日书记员  孙华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。