湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0105民初31号原告：武汉金龙日盛实业有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区黄金口工业园金花路1号。法定代表人：牛月彩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李志强，湖北高驰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴本清，系该公司办公室主任，一般授权代理。被告：宫卓林。委托诉讼代理人：何红霞、杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。被告：武汉美高家具有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古田二路（汇丰企业总部）3栋3层1号。法定代表人：宫卓林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何红霞、杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。原告武汉金龙日盛实业有限公司（以下简称金龙日盛公司）诉被告宫卓林、武汉美高家具有限公司（以下简称美高家具公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后依法作出判决，后原告金龙日盛公司不服判决提起上诉，武汉市中级人民法院依法裁定该案发回重审，本院另行组成合议庭后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金龙日盛公司的委托诉讼代理人吴本清、李志强，被告宫卓林、美高家具公司的共同委托诉讼代理人何红霞、杨哲文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金龙日盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《以租代售合同书》；2、判令被告支付拖欠原告的租金634,800元（从2015年4月1日至2016年3月31日止）；3、判令被告支付合同约定的租赁期满后的房屋实际占用费834,900元（从2016年4月1日起至2017年3月31日，按每平方米24元计算，从2017年4月1日至被告实际购买之日，按月租金每平方米25元计算，暂计算至2017年6月30日）；4、判令被告支付拖欠的物业费93,150元（从2015年4月1日计算至2017年6月30日）；5、判令被告赔偿因延迟给付租金、占有使用费、物业费所造成的资金占用利息损失合计446,366元（按日万分之五计算，从被告支付义务时计算至2017年6月30日）；6、本案诉讼费及律师费等相关支出由被告承担。事实和理由：2014年1月23日，原告与被告宫卓林签订《以租代售合同书》，合同约定原告将位于武汉市汉阳区黄金口工业园金花路1号理想科技工业园第3栋1层3、4号房屋（面积2300平方米）以以租代售的方式出租给被告宫卓林作为工业用途使用。合同签订后，被告宫卓林支付了第一年租金，原告将房屋交付给被告宫卓林使用。按照合同约定被告宫卓林应于2015年4月1日前向原告支付第二年租金，或者与原告签订《房屋买卖合同》购买标的房屋，但是至原告起诉之日被告宫卓林仍未向原告支付租金，亦不与原告签订《房屋买卖合同》，原告多次联络催收，被告宫卓林仍没有履约。被告美高家具公司系涉案房屋的实际使用人。原告与被告多次协商未果，故现起诉至法院请求判如所请。被告宫卓林、美高家具公司共同辩称：原、被告签订的《以租代售合同书》及《认购单优惠承诺书》兼具租赁合同和买卖合同的性质。主要内容已经约定，出卖人已经收到租金转化的购房款，所以所签合同具有商品房买卖性质，在被告未提出购买前，具有租赁性质。合同签订时，原告隐瞒了房号不属实的情形，被告受误导才签订了买卖合同，当时不具备办证条件，2016年9月才具备。在可能丧失房屋的情形下，被告行使中止履行的抗辩权。具备办证条件后，原告又不愿以5,500元/平方米的价格出售，所以被告依旧享有抗辩权。被告履行抗辩权期间对房屋的继续使用系合法占用，被告并无义务向原告交纳租金、占用费及物业费。原告限制被告三年内购房，被告第一年即提出要求购买，但系因原告的原因不能履行，被告发函中止履行，现原告具备履行条件，故仍应当依照第一年价格恢复履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：宫卓林系美高家具公司法定代表人。2014年1月23日，出租方（出卖人）金龙日盛公司与承租方（买受人）宫卓林签订《以租代售合同书》，约定：“第一条房屋的基本概况1、出卖人的房屋位于武汉市汉阳黄金口金花路1号项目名称：理想科技工业园；2、该项目规划用途为工业；土地使用年限自2011年2月16日至2060年11月2日。3、买受人购买的商品房：该用途为工业，属框剪结构，层高5米，建筑总层数5层，属第3幢1层3、4号房屋；4、该商品房【合同约定】建筑面积2300平方米；最终以产权登记部门界定为准。第二条计价方式与价款出卖人按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22元，总金额607,200元。第三条以租代售的原则、方式和租赁期限1、出卖人就买受人所购买的房屋，在未签订《房屋买卖合同》前，将上述房屋出租给买受人有偿使用；2、房屋租期及时间：房屋租期：叁年。日期从2014年3月1日至2016年2月28日；3、租金及支付方式：该房屋出租面积2300平方米，月租金每平方米22元，月租金为50,600元，年租金为607,200元，租金以年缴付一次，交纳方式以签订合同时付清一年租金，次年前一个月缴纳次年租金，第三年同上。备注：第二年月租金每平米按23元计算，第三年月租金每平米按24元计算（以上款项同样可以购买房屋时抵交购房款的预付款）；4、……；5、电费按1.3元/度收取，承租方需缴纳用电押金贰万元整。每月按电表计算缴纳费用，若政府调整电价，双方同意同步调整电价。水费按政府收费标准另加收30%的费用及损耗；6、租赁期满，若承租方还不能办理购买手续，出租房有权收回房屋或进行出售。第四条承租期间的费用及其它约定……4、承租方除交纳约定的费用外（如：水、电、暖、电话、电视和物业管理费等费用），其他均由金龙日盛公司缴纳。……第六条合同的变更、解除或终止1、双方可以协商变更或终止本合同；2、有下列行为之一的，出租方有权解除合同、收回出租房屋：（1）未经书面同意，转让、转借承租房屋；（2）未经书面同意，拆除、变动房屋结构；（3）未经书面同意，擅自改变约定的房屋租赁用途；（4）逾期未交纳按约定应交纳的各项费用；（5）违反国家及地方政府的有关法律法规的”等条款。同日，金龙日盛公司（甲方）与宫卓林（乙方）另行签订《理想科技工业园认购单》一份，约定：鉴于本合同双方一致同意买卖位于汉阳黄金口理想科技工业园的工业用房，基于房屋出卖人（甲方）的如下交易优惠条件承诺，该购买合同得以签署。双方一致同意优惠条件中的以租代售方案按照：合同前期在约定不可变之交易价格的前提下约定一定年限租赁期限由购买人先承租，在约定期限届满后由购买人按照约定价款购买房屋，原已付租金自动转为购买价款的交易方式。双方约定优惠条件承诺如下，如在合同签订后，甲方不能充分履行本协议，则视同合同交易目的不能实现，乙方有权单方解除合同。具体优惠条件如下：1、乙方拟直接购买甲方开发的3号楼二层4597.27平方米，对于一楼半层2300平方米则采取以租代售方式进行购买，甲方亦表示接受。2、乙方拟直接购买甲方开发的3号楼二层4597.27平方米，双方约定购买价格为3,180元每平米，付款方式采用分期付款或银行按揭方式（甲方协助乙方办理）。3、工业园3号楼1楼半层为2300平方米，甲乙双方约定由乙方以租代售，租金22元/平方米（支付方式双方在以租代售合同中约定），租期为叁年。1楼半层双方约定一年内按售价5,500元/平方米，双方约定甲方一年内按5,500元/平方米计算售价，第二年售价按5,650元/平方米计算售价，第三年按5,750元计算售价，并在销售总价中扣除乙方前期已支付的租金，乙方只支付扣出租金后的价款。4、甲方同意免除2014年3月1日至2015年2月28日的物业费用等条款。金龙日盛公司于2014年4月1日向宫卓林交付了上述房产，宫卓林向金龙日盛公司支付了2014年4月1日至2015年3月31日的租金，上述房屋由美高家具公司占有、使用至今，水电费由美高家具公司支付至2015年12月28日。2014年7月23日，金龙日盛公司与宫卓林签订《补充协议》一份，将《以租代售合同书》第三条第二项关于租期的约定变更为：房屋租期叁年，日期从2014年4月1日至2016年3月31日。2015年2月5日，宫卓林及美高家具公司向金龙日盛公司发出《履约催促函》一份，该函载明：“……鉴于：一、贵公司作为黄金口理想科技工业园3号楼的开发商暨物权所有人，于2014年1月23日与我方签订了《以租代售合同书》及贵公司单方出具给我方的《认购单优惠条件承诺书》，约定：3号楼1层03、04号两套房屋（建筑面积约2300㎡），在以租代售第一合同年度内，买卖单价为人民币伍仟伍佰元（小写）￥5500元/㎡。二、实际履约过程中，我方已经支付贵公司2014年度以租代售购房首期款￥607200.00元。目前《以租代售合同书》第一年度即将到期，贵公司没有办妥买卖房屋的权属登记，不具备原约定的在2015年3月31日之前进行房屋按揭购买的条件。为此，我方慎重函告贵公司。一、我方已经备齐按揭购房贷款所需全部资料，要求在第一个以租代售年度内按约定履行房屋买卖合同，鉴于贵公司目前没有办妥房屋权属登记，不具备原约定的在2015年3月31日之前进行房屋按揭买卖的条件，非我方原因不能及时申请银行按揭，故我方暂停缴纳第二期以租代售年度的购房款。二、如果贵公司截止2016年3月31日之前仍然不具备房屋按揭条件，遇到市场房价上涨，房屋买卖单价仍然按照￥5500元/㎡执行。遇到市场房价下调，则按照市场下调后的优惠房价执行。三、待贵公司办妥房屋权属登记和分割登记，具备房屋按揭买卖的条件时，我方同意以银行按揭方式支付甲方全部购房款。……”。同年2月15日，位于武汉市汉阳区黄金口工业园金花路1号（科研楼）厂房3栋1层1号房屋（建筑面积4427.55平方米）房屋所有权登记在金龙日盛公司名下。同年3月6日，金龙日盛公司向宫卓林及美高家具公司发出《催收函》一份，要求宫卓林及美高家具公司在五日内支付第二年度的租金，否则将解除合同，收回出租房屋。同年3月18日，金龙日盛公司及武汉富安居物业管理公司联合向宫卓林发出缴费通知单一份，要求宫卓林于2015年3月25日向其支付水电费、垃圾处理费及公共能源费共计9,441.2元,并要求宫卓林续交房租及物业费。同年4月15日，金龙日盛公司及武汉富安居物业管理公司联合向宫卓林发出缴费通知单一份，要求宫卓林于2015年4月18日向其支付水电费、垃圾处理费及公共能源费共计5,708.78元,并要求宫卓林续交房租及物业费。同年4月24日，金龙日盛公司向宫卓林及美高家具公司发出《武汉金龙日盛实业有限公司联系函》一份，该函件载明宫卓林及美高家具公司应当在2015年2月28日前支付的第二年度租金尚未支付，要求解决上述问题。同年5月22日，金龙日盛公司及武汉富安居物业管理公司联合向宫卓林发出缴费通知单一份，要求宫卓林于2015年5月25日向其支付水电费、垃圾处理费及公共能源费共计7,728.35元,要求宫卓林续交房租及物业费，并将该缴费通知单张贴在租赁房屋外。同年6月16日，金龙日盛公司及武汉富安居物业管理公司联合向宫卓林发出缴费通知单一份，要求宫卓林于2015年6月19日向其支付水电费、垃圾处理费及公共能源费共计1,983.88元,要求宫卓林续交房租及物业费，并将该缴费通知单张贴在租赁房屋外。同年7月6日，金龙日盛公司向宫卓林发出《催收函》一份，要求其在2015年7月8日前交清未缴付的房租、物业、水电、公共能源、垃圾处理等相关费用，否则将采取相应的强制措施。同年7月22日，金龙日盛公司向宫卓林及美高家具公司发出《催款函》一份，要求在收到函件之日后三日内将厂房租金及物业费支付给金龙日盛公司。同年7月28日，宫卓林及美高家具公司向金龙日盛公司发出《催促履约特别告知函》一份，该函载明：“……一、针对黄金口理想科技工业园3号楼一楼半层（03、04号）两套厂房的《以租代售合同》履约事宜，我方暂停缴纳第二期以租代售年度租金，直至你方整改至具备销售条件，方可商谈购买；否则，要求退还2014年度以租代售租金￥607,200.00元。……”。同年8月2日，金龙日盛公司向宫卓林及美高家具公司发出《催收函》一份，要求在收到函件之日后三日内支付第二期租金人民币634,800元，逾期将采取停电停水等措施，并解除或终止合同，收回房屋。另查明：2013年8月23日，武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局、武汉市发展和改革委员会、武汉市城乡建设委员会联合下发武房发【2013】146号《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》，通知中对有明确生产用途的工业项目提出如下要求：不得擅自改变项目用地性质和规划用途，未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让。房管部门不得分层、分套（间）办理该类项目的测绘成果备案、销（预）售许可、产权登记、交易和抵押手续。一般不予受理产权分割、并在预售许可证或现售备案证上记载“该项目进行整体销售，不得分割转让”字样。2014年12月24日，武汉市人民政府办公厅下发武政办【2014】208号《市人民政府办公厅关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》，通知中对有明确生产用途的工业项目提出如下意见：鼓励工业项目建设多层标准厂房，多层标准厂房建成后，经所在区人民政府同意，可对房产、国有建设用地使用权分割转让。2016年7月27日，武汉市汉阳区政府印发《关于金龙日盛工业项目分割销售问题的专题会议纪要》，区政府办公室（法制办）、区发改委、规划汉阳分局、区经信局、区环保局、区房管局、区建管站等部门和单位相关负责人参加了上述专题会议，会议议定：根据《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发【2013】146号）文件精神，在组织发改、规划、房管等部门多次现场勘查、召开联席会深入研究的基础上，原则同意严格按照销售程序办理产权手续等内容。同年9月，武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局在金龙日盛公司开发建设的汉阳区黄金口工业园金花路1号3号（科研楼）厂房3栋1层（1）室，（建筑面积4427.55平方米）房屋的《武汉市房屋初始登记证明》（武房初证阳字第15005423号）附记栏中记载：“2016.9武汉金龙日盛实业有限公司办理2228.38平方米房产的不动产权证书”，另武汉不动产登记局在上述房产的《武汉市房产权证附图》上备注：“蓝线范围内房屋武汉金龙日盛实业有限公司办理不动产权证书2016”字样。还查明：2014年1月23日，金龙日盛公司与宫卓林签订了《理想科技工业园认购单》一份，该认购单载明：宫卓林认购金龙日盛公司开发的房号为：3-201、3-202、3-203、3-204四套房产，建筑面积为4597.27平方米，建筑面积单价为3,650元/平方米；本认购单有效期为签订之日起至2014年1月23日前付清壹期房款2,000,000元。2014年7月1日前付清贰期房款5,319,319元等条款。美高家具公司于2014年1月24日向金龙日盛公司支付2,000,000元，于2014年7月1日向金龙日盛公司支付3,000,000元，于2014年7月9日向金龙日盛公司支付2,329,318元。2014年7月15日，美高家具公司与金龙日盛公司共签订了《武汉市商品房买卖合同》四份（合同编号分别为：阳130103413；阳130103414；阳130103415；阳130103416）用于购买金龙日盛公司开发的位于武汉市汉阳区黄金口工业园西北片、编号为169-10，-14的地块上第3幢2层1号房（建筑面积1187.93平方米）、第3幢2层2号房（建筑面积1089.64平方米）、第3幢2层3号房（建筑面积1216.02平方米）、第3幢2层4号房（建筑面积1103.68平方米）。2015年8月，原、被告因一层以租代售合同履行相关事宜协商未果，原告起诉来院。案经调解，原、被告未能达成一致协议。本院认为：位于武汉市汉阳区黄金口工业园金花路1号（科研楼）厂房3栋1层1室房屋系金龙日盛公司开发建设，其对该房屋享有占有、使用、收益、处分之权利。金龙日盛公司将上述房屋部分分割后与宫卓林签订《以租代售合同书》、《认购单优惠条件承诺书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，内容合法有效，应受法律保护，双方均应严格履行。上述合同、协议中同时约定了房屋租赁及买卖内容，具有复合性，应认定其兼具房屋租赁合同与买卖合同性质。合同签订后，因政策调整原因，双方就房屋买卖事宜未能顺利履行，现分割销售法律障碍已解除，金龙日盛公司要求宫卓林及美高家具公司继续履行《以租代售合同书》，宫卓林及美高家具公司亦表示同意继续履行，本院予以照准。就双方争议的购房单价标准问题，依照双方2014年1月23日所签《理想科技工业园认购单》之约定，认购单签订后一年内买方出资购买，房屋单价以5,500元/平方米计，第二、三年有所增幅。2015年2月5日，宫卓林及美高家具公司向金龙日盛公司发出要求办理购买上述房屋的《履约催促函》，应视为买方在约定期限内履行了合同义务，限制工业项目分割销售通知于2013年8月23日即发布，金龙日盛公司作为房屋出售方对此应知情，合同未能实际履行系金龙日盛公司未能合理规避商业风险所致，故现购房单价应以宫卓林及美高家具公司提出购买时的5,500元/平方米计算为宜,双方应于本判决发生法律效力之日起十五日内，按上述5,500元/平方米标准，就履行《以租代售合同书》签订正式房屋买卖合同。本案诉争房屋交付后，宫卓林、美高家具公司对所租赁房屋持续使用至今，但仅支付了2014年4月1日至2015年3月31日期间租金，依照合同约定，第二年（2015年4月1日至2016年3月31日）房屋租金应按月以23元/每平米支付2300平方米面积的租金634,800元。租赁合同期限届满后，宫卓林、美高家具公司对上述房屋继续占有并使用，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”规定之精神，宫卓林、美高家具公司应对实际占用上述2300平方米面积房屋的使用费予以支付，支付标准应参照双方原合同中关于第三年每月24元/平方米标准（每月合计55,200元=24元/平方米×2300平方米）支付至被告实际给付之日止，故对金龙日盛公司提出的要求宫卓林、美高家具公司支付租金、占用费的诉讼请求，本院予以支持。租金及占用费利息系法定孳息，宫卓林、美高家具公司逾期给付对金龙日盛公司造成的损失，应予赔偿，支付标准应以欠付租金及占用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准支付，金龙日盛公司提出要求按日万分之五标准计算，无事实及法律依据，故对金龙日盛公司提出的要求宫卓林、美高家具公司支付租金、占用费的利息损失的诉讼请求，本院予以部分支持。对金龙日盛公司要求宫卓林、美高家具公司支付物业费、律师费的要求，双方所签合同、协议中并未对该两项费用进行约定，金龙日盛公司也未提交证据证明其为收取物业管理费的适格主体，本案亦不属于可要求律师费负担的案件类型，故对金龙日盛公司提出的该两项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉金龙日盛实业有限公司与被告宫卓林应于本判决发生法律效力之日起十五日内，按5,500元/平方米标准履行双方于2014年1月23日签订的《以租代售合同书》，并签订正式房屋买卖合同；二、被告宫卓林、美高家具公司于本判决发生法律效力之日期十日内向原告武汉金龙日盛实业有限公司支付2015年4月1日至2016年3月31日期间租金634,800元，并以634,800元为本金，按中国人民同期贷款利率计算自2015年4月1日起至实际给付之日止的利息损失；三、被告宫卓林、美高家具公司于本判决发生法律效力之日期十日内向原告武汉金龙日盛实业有限公司按每月55,200元标准支付自2016年4月1日起至实际给付之日止的房屋占用费，并以应付占用费为本金，按中国人民同期贷款利率计算自2016年4月1日起至实际给付之日止的利息损失；四、驳回原告武汉金龙日盛实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,013元、保全费1,494元（原告均已预交），由原告武汉金龙日盛实业有限公司负担4,000元，被告宫卓林、美高家具公司负担2,507元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  叶凌芳人民陪审员  张建芬人民陪审员  周洪元二〇一七年八月一日书 记 员  李玉荣