江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初425号原告：梁燕君，女，1973年5月16日出生，汉族，工作单位景德镇市博大精工艺术陶瓷有限公司，户籍地江西省，住江西省。委托诉讼代理人：杜钧瑞，男，1973年7月16日出生，汉族，住江西省，系原告所在单位推荐。被告：景德镇珠山普济医院，住所地江西省景德镇市珠山区曙光路*号，全国唯一标识码360042978。法定代表人：杨国宣，该医院院长。委托诉讼代理人：施向东，江西瓷都诚公律师事务所律师。原告梁燕君与被告景德镇珠山普济医院（以下简称珠山普济医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日受理后，依法适用普通程序，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告梁燕君委托诉讼代理人杜钧瑞、被告珠山普济医院委托诉讼代理人施向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁燕君向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年8月8日签订的房屋租赁合同；2.被告清空房屋并将房屋交还给原告；3.被告立即支付拖欠的房屋租金57.75万元（2016年6月1日-2017年3月31日的租金），2017年4月1日以后至交付房屋期间的租金按每月5.775万元计算；4.被告赔偿原告后期损失34.65万元（以每月5.775万元，按6个月计算）；5.被告补偿原告因给予被告免除和优惠房租所造成的损失52.22万元（装修期5.25万元/月*7个月，前期优惠0.91万元/月*17个月）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月8日，原、被告签订房屋租赁合同，约定梁燕君将其位于景德镇市曙光路5号（里村曙光路口前街路10号）1-8层框架房屋租赁给珠山普济医院用于开设、经营综合性医院或其他公益性医疗机构。该合同租赁期为15年，前2年度的月租金按每平方米15元计算，每月52500元，自第3年度开始，每2年度房租数额递增10%，依此类推。因考虑到租赁期较长，在被告的请求下，原告同意免除被告前7个月的房租，且对被告2014年6月1日至2016年5月31日期间（前2年度）的房租给予每月9100元的优惠。合同约定被告超过30天未交租金、水电费的，原告有权随时无偿终止合同，合同还对租金交纳方式等进行了约定。合同签订后，原告如约将房屋交由被告使用。被告交纳房租至2016年5月31日，2016年6月1日至今的房租未如约支付，原告多次催讨无果，故诉至法院。被告珠山普济医院辩称：1.原、被告签订的房屋租赁合同约定合同履行过程中发生分歧应积极协商解决，协商不成，可以向景德镇市仲裁委员会提出仲裁或依法提起诉讼予以解决，因此本案应优先适用仲裁程序；2.原告诉请中部分事实存在错误，表现为，被告虽然租赁了原告房屋，但在合同签订后，被告已经支付了2015年1月1日至2016年6月30日的房租，房租按照合同约定，每月为43400元，截至原告起诉时止，被告实际支付了781200元房租，原告在第一项诉请里主张错误，应按43400元每月计算，第四项诉请属于重复计算，双方在合同中约定了免除租金的时间，因此原告第五项诉请违背双方真实意思表示，应当不予支持。综上，被告尚欠原告租金属实，但金额没那么多，且原告诉请显然超过了实际数额，请依法确认租金数额。原告梁燕君围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告身份证，证明原告主体资格；2.租赁合同，证明原、被告之间存在租赁关系以及租金约定情况；3.房屋产权证，证明出租房屋系原告所有；4.电费通知单，电、气费缴费发票，水费欠费通知单及下楼面修复费收据，证明原告代被告交纳电、气费、垫付下楼面修复费及欠水费情况。被告珠山区普济医院就其辩解向本院提交了如下证据：1.景德镇珠山普济医院许可证，证明被告主体资格；2.费用总结，证明原、被告在租赁合同期间，被告接手房屋时属于毛坯，被告投入医院装修、设备等花费470多万元；3.2015年10月1日至2016年7月1日电费发票票据共18张及气费发票6张，证明被告已交了部分电气费。本院组织当事人质证。原告提交的身份证、租赁合同、气费缴费发票、水费欠费单，被告提交的许可证、电费发票、气费发票，因双方对真实性无异议，本院予以采信，并在卷佐证。对原告提交的电费通知单及电费发票，被告部分认可，原告现同意剔除被告不认可的部分，故按双方一致认可的部分予以采信；对原告提交的楼面修复费收据，被告认可其真实性，但提出与本案无关，本院对其真实性予以采信。对被告提交的费用总结，系被告单方对其相关投入和收支情况的记录，且原告不予认可，故本院不予采信。依据原、被告陈述和审核确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月8日，原告梁燕君（甲方）与被告珠山普济医院（乙方）签订房屋租赁合同，约定将其位于江西省景德镇市珠山区里村曙光路口前街路10号房屋租赁给乙方用于开设、经营综合性医院或其他公益性医疗机构。该合同租赁期为15年，自2014年6月1日至2029年5月31日止。租金约定为，前2年度的月租金按每平方米15元计算，每月52500元，自第3年度开始，每2年度房租数额递增10%，依此类推。合同特别约定，租赁期前7个月为乙方装修期，甲方同意免除乙方该期限内的房屋租金；甲方同意前2年的房租给予每月9100元人民币的租金优惠。合同另约定，超过30天的时间未交租金、水电费，甲方有权随时无偿终止合同；合同终止后，房屋装修设施不能拆除，如乙方强行拆除，则负责房屋修理费用；乙方由于自身原因要求提前解除房屋租赁合同，应一次性赔偿甲方实际经济损失。还约定，合同履行过程中发生分歧应积极协商解决，协商不成，可以向景德镇市仲裁委员会提出仲裁或依法提起诉讼予以解决。合同签订后，原告按约交付房屋给被告，被告接受房屋进行装修并投入经营使用。至2016年6月，被告按约向原告支付租金等费用共计781200元。此后，被告因自身的管理和经营问题而停业，未再向原告支付租金。现原告以被告违约长期拖欠租金为由，诉至本院。另查明，被告租赁期间，尚欠水费2538元；原告代被告垫付电费22200元，燃气费2475元；原告支付楼面修复3500元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告经协商达成租赁协议，其内容不违反法律规定，应确认有效，双方当事人应按约定全面履行各自义务。原告梁燕君将租赁物交付给被告珠山普济医院使用，被告未按约定期限足额交纳租金，构成违约。被告珠山普济医院以投入巨大资金用于固定装修及设备为由，辩称无偿解除租赁合同严重背离公平原则，因系被告自身原因致使实质违约，且截止本案庭审辩论结束前，被告未能积极履行支付拖欠租金的义务，被告珠山普济医院该项辩解，本院不予采纳。被告珠山普济医院以双方合同约定在合同履行过程中发生分歧应向景德镇市仲裁委员申请仲裁为由，辩称需先申请仲裁，因双方合同明确约定可以向景德镇市仲裁委员会申请仲裁或依法提起诉讼，该仲裁管辖的协议条款无效，被告该项辩解，本院亦不予采纳。被告珠山普济医院逾期交纳租金超过合同约定的30天，原告梁燕君依约主张解除合同，符合双方约定，本院予以支持。原告梁燕君主张被告珠山普济医院立即清空并向原告交还房屋，因在租赁房屋中，被告还存有大量设备，被告清空房屋需要一定期限，对原告梁燕君该项主张，本院调整后予以支持，即被告珠山普济医院三十日内清空并将房屋返还给原告，清空房屋应以不影响房屋主体结构、不破坏房屋整体质量,且应按合同关于房屋装修设施不能拆除的约定履行。对被告珠山普济医院向原告梁燕君支付781200元，原、被告双方无异议，但原告认为系被告支付2015年1月1日至2016年5月31日共计17个月租金及水电气等费用，被告辩称系支付2015年1月1日至2016年6月30日共计18个月租金，因根据双方签订的租赁合同约定，2016年6月1日至2016年6月30日的租金为57750元，故对原告主张被告按每月57750元支付自2016年6月1日起至交付房屋止期间拖欠的房屋租金，本院予以支持。对于被告超过租金外支付的43400元，扣除被告应支付的电费22200元，燃气费2475元、水费2538元（43400-22200-2475-2538=16187元），余款16187元可视为被告预付给原告的部分租金。原告梁燕君以因屋顶被废弃物堵塞造成下水管道不畅引发雨水倒灌产生楼面修复费用3500元为由，主张由被告承担该笔费用，因原告未举证证明楼面修复系因被告过错或不正当使用租赁物造成，该项主张本院不予支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告梁燕君以因双方签订长期租赁合同，才给予被告免租7个月的装修期及前2年度租赁期月租优惠，现被告违约提前解除合同为由，主张被告赔偿免租7个月及2年度租金优惠的损失，因对装修期免租及前2年度租金优惠，系双方合同特别约定，且双方未就该特别约定但书，亦未另行明确约定履行期限届满才享有租金优惠，原告梁燕君该项主张，依据不足，本院不予支持。原告梁燕君以被告珠山普济医院交付房屋后其无法立即实现转租为由，要求被告按6个月租金346500元（57750元/月*6个月）计算赔偿后期损失，因若原、被告双方履行合同，原告可以实际获得后期的租金，被告应当能预见到其违约不按时交付租金，可能造成原告租赁物闲置损失，且相当于双方按约还未履行的10余年合同租赁期限，原告要求按6个月租金计算可预见的后期损失，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条第(二)项、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告梁燕君与被告景德镇珠山普济医院2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告景德镇珠山普济医院在本判决生效之日起三十日内清空租赁房屋，并将房屋返还给原告梁燕君；三、被告景德镇珠山普济医院在本判决生效之日起7日内向原告梁燕君支付拖欠的房屋租金（租金按每月57750元，自2016年6月1日起计算至交还房屋之日止），被告景德镇珠山普济医院已支付的16187元从中扣除；四、被告景德镇珠山普济医院在本判决生效之日起7日内赔偿原告梁燕君损失346500元（按每月租金57750元，计算6个月，即6*57750=346500元）；五、驳回原告梁燕君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20894元，被告景德镇珠山普济医院承担15193元，原告梁燕君承担5701元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  金晓猛人民陪审员  程园发人民陪审员  付有松二〇一七年八月七日书 记 员  邓文廷