河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4070号 上诉人（原审被告）：冯德宾，男，1967年3月31日生，汉族，住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：徐利民，河北保邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁野，河北保邦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴连民，男，回族，1969年12月8日生，住河北省廊坊市香河县。 委托诉讼代理人：郑会中，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭岩，河北卓远律师事务所律师。 上诉人冯德宾因与被上诉人吴连民房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯德宾委托诉讼代理人徐利民、被上诉人吴连民委托诉讼代理人郑会中、郭岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人冯德宾上诉请求：1、请求依法撤销河北省唐山市路北区人民法院做出的(2019)冀0203民初4757号民事判决，依法改判。2．判令本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清，二审法院应查明事实依法改判或发回重审。一、一审法院没有查明唐山市泽成物业服务有限公司（以下简称“泽成物业”）以代理人身份与业主签订的“租赁合同”以及在一年后该公司与部队签订的“租赁合同”的先后顺序，错误地以在后泽成物业与部队签订的“租赁合同”被判决解除为由，否认在在先签订的“租赁合同”的性质及法律效力。本案不容否认的基本事实是：泽成物业持有部队出具的《授权委托书》代表部队于2011年与业主签订“租赁合同”，2012年部队才与泽成物业签订“租赁合同”！后租赁合同的签订并未告知众业主，从时间上也不可能产生改变在前泽成物业代表部队与众业主签订的“租赁合同”的性质和效力的作用。一审法院连这个问题都没有搞清楚，作出的判决当然是根本错误的。二、本案上诉人已经将房屋的整个租期及房内的物品整体转兑给被上诉人，这一点在一审时应当已经查明。而且这种转兑行为已经通报给了出租人泽成物业（泽成物业有关领导也已出庭作证），是由于部队内部原因未办理更名手续，涉案房产的承租人实际上已经变更为被上诉人。否则被上诉人凭什么在一审开庭时声称自己对出租人下发的是否继续承租的整改通知自行决定了拒绝整改？被上诉人自行决定拒绝与北京空军驻唐山办事处签订整改协议导致停业，损失也应自行承担，一审法院如查明此项事实就不应当判令上诉人退还被上诉人剩余租金，承担因被上诉人拒绝整改造成的损失。三、退一万步讲，从合同的角度而言，由于阻止被上诉人经营强行令其停业的不是上诉人，被上诉人也从未向上诉人交还房屋，一审法院凭什么判令上诉人从2018年6月就退还被上诉人租金呢？如果把上诉人与被上诉人签订的租赁合同视为是有效合同，即使是双方协议解除合同，也应当从被上诉人向上诉人退还房屋之日作为上诉人退还租金的起算日吧？四，由于本案上诉人、被上诉人所签订租赁合同的合法性不容置疑，而责令其停止经营的又不是本案上诉人，为查明本案事实，人民法院依职权也应追加房屋所有人一方为被告或者具有独立请求权的第三人。然而在上诉人明确提出申请的情况下，一审法院未追加房屋所有人参与本案诉讼，又怎么能查清本案事实作出公正准确的裁判呢！这也难怪在一审判决中连房屋所有人、出租人、承租人的关系都陈述不清。 被上诉人吴连民答辩称，冯德宾的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 被上诉人吴连民向一审法院起诉请求：1、请求法院判决解除原告与被告2013年12月4日签订的《租赁合同》；2、判令被告返还房屋租金1083873.65元；3、判令被告自2018年6月24日起按照月息2%支付未返还租金期间的利息至实际付清之日止；4、判令被告赔偿原告装修损失10万元；5、被告承担全部诉讼费用及鉴定费用。 一审法院认定事实：2013年12月4日，吴连民与冯德宾签订《租赁合同》，出租方冯德宾（以下简称甲方），承租方吴连民（以下简称乙方），双方就房屋分租事宜，达成如下协议：“一、甲方将位于唐山市房屋租给乙方经营使用，租赁期限为自合同签订日起至2022年02月28日。二、本房租八年租金为人民币2425000元整，乙方一次性付清，本合同双方签字时租金即已付清。甲方需为乙方出具收款收据。三、甲方保证该房屋允许转租、分租，并提供其与唐山泽成物业服务有限公司房屋租赁合同及中国人民解放军93651部队全权委托的相关证明材料。四、在本合同租赁期间内，乙方使用产生的水、电、暖、物业费等费用由乙方负责。五、在承租期间，乙方有权利对该房屋进行装饰装修但不得更改房屋主体结构。乙方由于经营不善造成房屋损坏的，一切费用由乙方承担。六、租赁期间，乙方使用该房屋不得从事非法经营或为他人的非法经营提供场所。七、甲方应向唐山泽成物业进行审查备案手续，甲方保证该房屋无产权纠纷；保证该房屋允许租赁，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助。如因甲方原因导致乙方无法进行经营，甲方应退回租金并赔偿因此给乙方造成的经济损失。”2013年12月5日，冯德宾向吴连民出具收据，内容为：“交款单位：吴连民，收款方式转账，人民币贰佰肆拾贰万伍仟元整（小写：¥2425000.00），收款事由为房屋租赁费，收款人冯德宾”，并附有银行付款记录。冯德宾认可与吴连民签订《租赁合同》并收取租金2425000元的事实，但不认可其与吴连民系房屋租赁关系，而是物业承租权的“转兑”行为，并申请泽成公司工作人员出庭。泽成公司该工作人员证实，冯德宾曾告知泽成公司以后涉案房屋问题找吴连民，与冯德宾没有关系了。吴连民提交了2018年6月20日，中国人民解放军原北京军区空军驻唐办事处吴连民发出的通知，内容为：“我办事处与唐山市泽成物业服务有限公司、唐山市碧城贸易有限公司签订的《军队房地产租赁合同》，唐山市路北区人民法院依法判令解除。你户拒绝与我办事处签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，请于6月24日前停止经营并搬离，否则，我们将依据法律联合驻地政府采取断水、断电、吊销营业执照等措施，你户将承担相应的法律后果。”中国人民解放军北京军区空军驻唐办事处的现管理单位中国人民解放军北京军区房地产管理局石家庄房地产管理处的工作人员证实，其于2018年6月16日对各商户租赁房屋又加了一把锁，吴连民是2018年6月停止经营的。吴连民在两次庭审中对于停业时间陈述不一致，第一次庭审中称停止营业时间为2018年6月24日，后变更为2018年6月16日。另查明，2011年7月18日，冯德民与泽成公司签订《房屋租赁合同》，内容为：“唐山市泽成物业服务有限公司（以下简称甲方）将机场保留区大里北路蓝天家园商用房南24、南25、南26、南27出租给冯德宾（以下简称乙方）；第二条出租房屋基本情况及租赁期限中约定，租赁房屋系中国人民解放军92651部队新建史馆和生活服务中心剩余营房，位于唐山市路北区机场保留区内，房屋名称为大里北路蓝天家园商用房，地上三层建筑，建筑总面积暂按17520平方米计算，具体面积以工程完工后实际测量为准。房屋租赁期限为十年，即自2011年10月01日至2021年9月30日止；第三条使用途径中约定，乙方承租商铺用于办公；乙方不得随意更改商铺的租赁用途，如需更改，必须以书面文字形式报请甲方同意，并不得违反本协议任何条款之约定；第四条租金及支付方式为：按建筑面积每平米每日壹元壹角伍分（小写1.15元／㎡／天）计算，出租房屋建筑面积1163.73平方米，承租位置见附件。租金共计人民币：4884756元，付款方式：分期付款”。双方于2012年10月24日签订《商铺租赁补充协议》，将租赁起止时间调整为：装修截止至2012年02月29日止，正式租赁起止时间为2012年3月01日至2022年02月28日，租赁期限为十年。吴连民于2017年12月6日将冯德宾泽成公司诉至一审法院，一审法院于2018年1月19日分别做出（2017）冀0203民初4488号、（2017）冀0203民初4489号民事判决书，判决解除中国人民解放军北京军区空军原航空兵训练基地善后办公室分别与唐山市泽成物业服务有限公司和唐山市碧成贸易有限公司签订的《军队房地产租赁合同》。一审法院认为，吴连民与冯德宾签订的《租赁合同》约定冯德宾将从唐山市泽成物业服务有限公司租赁的房屋分租给吴连民经营使用，故吴连民与冯德宾形成租赁合同关系。冯德宾辩称其与吴连民系转兑关系，并由泽成公司的工作人员出庭证实冯德宾曾告知泽成公司以后租赁房屋事宜找吴连民与冯德宾无关的事实，因涉案房屋系冯德宾将从唐山市泽成物业服务有限公司租赁后转租给吴连民，吴连民向冯德宾交纳了租金，吴连民并未与泽成公司直接签订租赁合同并向泽成公司交纳租金，依据合同相对性原则，吴连民与冯德宾之间存在房屋租赁合同关系，故冯德宾上述辩解理据不足，一审法院不予采信。经房屋所有人的工作人员确认，其于2018年6月16日对房屋加锁，吴连民于2018年6月停止经营，吴连民虽对于停止经营的时间两次开庭陈述不一致，但对于因房屋所有人对租赁房屋加锁并要求冯德宾停止营业导致冯德宾于2018年6月开始停止经营的事实一审法院予以确认。因吴连民与冯德宾泽成公司之间的租赁合同被依法解除，唐山市泽成物业服务有限公司已经丧失了对于租赁房屋的占有和对外出租的权利，本案吴连民、冯德宾签订的《租赁合同》的合同目的已经不能实现，故吴连民要求解除其与冯德宾签订的《租赁合同》符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，冯德宾应退还吴连民剩余租期内的租金，故一审法院对吴连民要求冯德宾退还租金1083873.65元予以支持，吴连民主张冯德宾自2018年6月24日起按月息2%支付利息的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。吴连民要求冯德宾赔偿装修损失10万元，未能提供相应证据，理据不足，一审法院不予支持。判决：一、解除原告吴连民与被告冯德宾于2013年12月4日签订的《租赁合同》；二、被告冯德宾自本判决生效之日起十日内退还原告吴连民房屋租金1083873.65元；三、驳回原告吴连民的其他诉讼请求。案件受理费17702元，由被告冯德宾负担。 本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是被上诉人吴连民主张上诉人冯德宾退还租金1083873.65元应否得到支持问题。本案当事人之间的合同关系成立。一审法院判决认定唐山市泽成物业服务有限公司将机场保留区大里北路蓝天家园商用房南24、南25、南26、南27出租给上诉人冯德宾；一审法院判决还认定上诉人冯德宾将位于唐山市房屋租给被上诉人吴连民经营使用，租赁期限为自合同签订日起至2022年02月28日，本房租八年租金为人民币2425000元整，乙方一次性付清；当事人双方对此认定并无异议。一审法院判决又认定被上诉人吴连民提交了2018年6月20日，中国人民解放军北京军区空军驻唐办事处吴连民发出的通知，内容为：“我办事处与唐山市泽成物业服务有限公司、唐山市碧城贸易有限公司签订的《军队房地产租赁合同》，唐山市路北区人民法院依法判令解除。你户拒绝与我办事处签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，请于6月24日前停止经营并搬离，否则，我们将依据法律联合驻地政府采取断水、断电、吊销营业执照等措施，你户将承担相应的法律后果。”；故造成被上诉人吴连民不能使用争议房产的原因系被上诉人吴连民拒绝签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》所致，本案被上诉人吴连民存在过错，其应承担相应的后果，被上诉人吴连民主张上诉人冯德宾退还剩余房租理据不足。一审法院判决的其他认定并无不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初4757号民事判决第一项即解除吴连民与冯德宾于2013年12月4日签订的《租赁合同》； 二、维持河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初4757号民事判决第三项即驳回吴连民的其他诉讼请求； 三、撤销河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初4757号民事判决第二项即冯德宾自本判决生效之日起十日内退还吴连民房屋租金1083873.65元。 一审案件受理费17702元，由冯德宾负担702元，吴连民负担17000元。二审案件受理费14555元，由冯德宾负担555元，吴连民负担14000元。 本判决为终审判决。 审判长  赵阳利 审判员  毕作宝 审判员  吴 凡 二〇二〇年七月十日 法官助理王涛 书记员李莹