广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初3205号原告：黎巧仪，女，1995年10月30日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托代理人：梁炽豪，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托代理人：陈慕殷，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区,统一社会信用代码：914401017268110139。法定代表人：赖明，职务：董事长。委托代理人：贺亦丁，男，1977年1月6日出生，汉族，系该公司员工。原告黎巧仪诉被告广州城建开发南沙房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王健适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁炽豪，被告委托代理人贺亦丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎巧仪诉称：原告与被告于2014年1月2日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由被告向原告出卖位于广州市南沙区滨海花园滨海珺城二期xx栋xxx号房，建筑面积共85.95平方米。合同约定，被告应在2015年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，同时被告还需向原告提供《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定标的物的房屋有关资料。但原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之后，被告一直未通知原告前往办理房屋验收交付手续，原告亦一直未曾收到任何快递或书面通知，原告在未收到被告任何的通知情况下，于2015年7月10日前往滨海珺城查看房屋情况，现场未发现任何被告的工作人员，当天原告在查看过房屋状况后书面向物业管理公司广州城建开发物业有限公司提出质量存在问题，需要进一步维修的维修单据。自此之后，被告亦一直未通知原告办理房屋验收手续，亦未按照原告提出的维修要求维修房屋。被告的所作所为明显属于怠于履行自身的义务，一直拖延与原告办理房屋验收交付手续，明显违反了合同的约定，应按照合同约定赔偿原告违约金。其次，按照合同约定2015年5月31日为房屋的交付之日，被告应在上述房屋交付之日起的210个工作日内办妥房屋产权登记手续并将《房地产权证》交付原告，即被告应在2016年4月15日前办妥房屋产权登记并将《房地产权证》交付原告。但是，在办理房屋产权登记过程中，被告亦从未向原告发出任何书面通知，一直都是原告主动向被告追责，要求被告办理房屋产权登记，自2016年1月20日原告办理完产权登记所需的全部资料手续并向被告交付后，被告直至2017年2月19日才向原告交付《房地产权证》，也属于严重违约行为，明显违反了合同的约定，应按照合同约定赔偿原告违约金。综上所述，被告在上述事实当中，一直都怠于履行自身的义务，导致原告遭受巨大损失，被告的行为属于严重违约的行为，应按照合同的约定向原告赔偿违约金。故请求判令:一、被告向原告支付迟延交楼违约金（从2015年7月11日开始计至被告交楼之日止，每日按照合同总价1079563元的0.05%的标准计算）；二、被告向原告支付迟延交付房产证的违约金167332.3元（从2016年4月15日起计至2017年2月19日止，每日按照合同总价1079563元的0.05%的标准计算）。三、被告支付本案诉讼费。被告广州城建开发南沙房地产有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。一、被告开发的房地产已经在合同约定的交付日期即2015年5月31日之前完全达到合同约定交付条件，被告于2014年11月23日向原告发出商品房交付通知书，在合同附件七第3.1条已经明确告知原告，应该在该条款所述时间到达前持身份证及相关文件办理房屋交付手续，无论是否收到收楼通知书，所以被告不存在迟延交付的情况。二、被告已经在2014年4月11日为原告办妥房地产预告登记，但由于原告没有及时提供办理房产证所需资料，被告的委托代理机构曾经在2015年6月15日、2015年9月10日以及2016年1月6日三次向原告寄送过办理房地产权证通知，要求原告提供办理房地产权证所需资料，而原告于2016年1月20日才将相关资料送交被告的委托代理机构兴业公司，导致产权证出现延迟办理情况。根据合同附件七第8.1条第二、三、四款的约定，原告应当缴纳全部房款及其他税费、面积补差款、物业专项维修基金，递交完税凭证，办妥收楼手续后计算180个工作日为办理房产证转移登记期间。经审理查明，被告是广州市南沙区滨海花园滨海珺城二期xx栋的开发商，已领取上述项目的《商品房预售许可证》。2014年1月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方通讯地址：广州市南沙区珠江农场泰安花园泰安横路5号，通讯电话：159××××7226、135××××8866。乙方向甲方购买广州市南沙区滨海花园滨海珺城二期xx栋xxx号房，建筑面积85.95平方米，房价总金额为1079563元，甲方同意乙方以分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起2日内支付323869元，第二期在2014年1月6日前支付323869元，第三期在2014年1月6日前支付431825元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2015年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第二十一条产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料……若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任:……2.乙方委托甲方办理产权登记的。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再做任何补偿。合同补充协议（附件七）约定：2、甲乙双方同意买卖合同第十二、十三、十五条补充修改如下：2.1该商品房现实交付应满足如下全部前提条件：（1）乙方应付清该商品房之全部房屋价款（含按揭款）；（2）乙方付清应缴交的全部税、费（契税除外）及甲方代缴的物业专项维修资金（即买卖合同第二十六条之‘住宅专项维修资金’）；（3）乙方付清买卖合同及其补充协议约定所应承担的其他费用及违约金（如有）；（4）乙方应提供房管部门要求具备的办理预售合同备案、预购商品房预告登记及房地产权证所需的相关资料。如存在上述任一条件未能满足的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任。2.2乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件。如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件，甲方无需承担任何责任。3、甲乙双方同意买卖合同第十三条补充及修改为：3.1收楼手续办理：乙方应于如下日期前（以先到的日期为准）持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。（1）满足本补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内；或（2）买卖合同第十三条约定的交付日期。4、甲乙双方同意买卖合同第十六条修改为：4.1如乙方认为该商品房不符合交付标准和条件的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为乙方同意接受该商品房。8、甲乙双方同意买卖合同第二十一、二十二条修改和补充如下:8.1房屋产权交易过户的先决条件：无论产权登记手续为甲方代办、乙方自行办理或甲乙双方共同办理，在产权登记之前，乙方皆应按如下要求办妥有关手续，否则甲方有权顺延为乙方办理房屋产权交易过户手续的时间或延迟提交办理房屋产权交易过户所需的资料，并无需承担任何违约责任或赔偿责任：(1)如该商品房的实测计价面积与买卖合同约定计价面积发生差异，则乙方应于甲方发出‘房款退补通知’中指定的期限内办理房款退补手续。……3)如合同约定计价面积与实测计价面积存在差异需要补交房款，而乙方不按甲方发出的‘房款退补通知书’中要求的时间按期办理房款补交手续，则甲方有权顺延办理《房地产权证》的期限，且从‘房款退补通知书’中要求的房款补交时间届满之日起，乙方每日应按逾期未补交房款之0.05%的标准向甲方支付违约金。(2)乙方应按买卖合同及其补充协议约定向甲方支付该商品房的全部房款及其他费用，包括但不限于税费、面积补差款、物业专项维修资金等。(3)乙方需自行向政府有关部门申报并缴纳契税，并自取得该商品房契税完税证明5个工作日内将契税完税证明原件交回给甲方或甲方的委托代理机构。(4)乙方应办妥该商品房收楼手续，并按甲方要求办理产权登记相关手续，包括向甲方的委托代理机构提交办理上述手续需要的证明文件及签订一切必需之文件。8.2乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当自乙方符合本补充协议8.1款所约定的过户先决条件之日起180个工作日内向房地产登记机构为乙方申请办理房地产转移登记。如因乙方或房管部门的原因造成甲方无法按本条款约定的时间内为乙方申请办理房地产转移登记。甲方无需承担任何责任。8.3如甲方未能于8.2款约定的期限内及时为乙方申请办理《房地产权证》的，甲乙双方同意按以下原则处理：……(2)如甲乙双方均同意继续履行买卖合同的，则：1)如因甲方原因导致未能及时申请办理《房地产权证》的，则甲方应从合同约定的办证最后期限届满之日起，每日向乙方支付已付房款的0.05%的违约金；或2）如因乙方原因导致未能及时申请办理《房地产权证》的，甲方应继续为乙方办理《房地产权证》，并无需承担任何逾期办证的责任。14、通讯地址与联络：14.1乙方通讯地址已记载在买卖合同中，所有甲方的通知书应以上述地址为依据。如乙方变更通讯地址应自变更之日起3日内以快递形式知会甲方及甲方的委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由乙方负责。凡甲方根据最后登记乙方地址寄出的函件，即视为已送达乙方等”。合同签订后，原告如期足额缴纳了全部购房款。双方在庭审中确认涉案楼宇于2014年10月17日取得永久用电条件，于2014年10月22日取得《规划验收合格证》，于2014年10月27日取得永久通气条件，于2014年11月21日取得广州南沙开发区环境保护局出具的《关于同意南沙滨海花园四期一区二期工程建设项目交付使用的函》，于2014年12月9日取得《消防验收意见书》，于2014年12月26日取得《竣工验收备案表》，于2015年1月1日取得通邮条件，于2015年3月23日签订供用水合同，取得永久用水条件。原告在庭审中认为被告于2015年3月23日签订供用水合同的次日具备交楼条件，被告认为永久供水和供电条件在取得竣工验收备案表前已经具备，但是相关合同是其后补签的。被告为证明其通知原告于2014年10月27日办理收楼手续，在庭审中本院提交了被告于2014年10月23日出具的《商品房交付使用通知书》及其快递单；被告为证明其分别于2015年6月15日，2015年9月10日，2016年1月6日向原告发出《办理房地产权证通知》，在庭审中向本院提交了广州城建开发兴业房地产中介有限公司于上述日期出具的《办理房地产权证通知》、相应三张快递单及2015年6月15日、2016年1月6日快递单签收回单两张，分别通知原告于2015年7月3日、2015年9月25日、2016年1月22日前提交办证所需资料。四份快递单注明收件人均为原告，地址均为中国广东省广州市南沙区珠江农场泰安花园泰安横路5号，电话均为159××××7826，经质证，原告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为快递单记载的收件人的电话159××××7826，与涉案合同中记载的原告两个联系电话均不一致，且快递单也没有收件人的签名，也没有寄送失败的原因记载，主张其未收到上述证据。被告认为四份快递单的通讯地址都与商品房买卖合同约定的通讯地址一致的，且其中两份有妥投证明，原告也收到过被告发送的快递，根据合同约定，原告未收到快递的责任不应归责被告。原告在庭审中又确认收到上述2016年1月6日的《办理房地产权证通知》的快递。原告在庭审中陈述其于2015年7月10日在涉案小区物业管理公司广州城建开发物业有限公司管家陪同下前往涉案房产处验房，并制作《验房问题记录表》，提出“大厅射灯下方开裂、大阳台推拉门上方天花发黄、大厅石膏线下方多次裂纹、大阳台门槛石勾缝不严、主卧门口地砖不平等”问题，要求对质量瑕疵进行维修。其后，分别于2017年2月16日、2017年2月22日、2017年5月3日、2017年6月15日前往涉案房产查验。原告至庭审日2017年8月14日仍未办理涉案房产的收楼手续。原告于2014年1月2日缴纳物业专项维修资金，于2016年1月20日缴纳契税，同日，向广州城建开发兴业房地产中介有限公司提交税收缴款书办证联及广东省房地产预告登记证明原件。原告与被告在庭审中确定涉案房产无需面积补差，2016年2月22日，涉案房产登记到原告名下，被告于2017年2月19日将涉案房产的房产证交付给原告。原告与被告在庭审中确认同意继续履行涉案合同。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，应依约履行。原告已按照合同约定履行缴纳全部房款的义务。涉案楼宇于2014年10月17日取得永久用电条件，于2014年10月22日取得《规划验收合格证》，于2014年10月27日取得永久通气条件，于2014年12月9日取得《消防验收意见书》，于2014年12月26日取得《竣工验收备案表》，于2015年1月1日取得通邮条件，于2015年3月23日取得永久用水条件。涉案房屋在合同约定的交付日期2015年5月31日前已具备交楼条件。被告依据合同约定的通讯地址向原告发出收楼通知，虽然原告否认收到该收楼通知，但原告于2015年7月10日在涉案小区物业管理公司员工陪同下前往涉案房产处验楼，理应在涉案房屋具备交楼条件的情况下办理收楼手续，但原告在房产证已经办理且交付的情况下仍未办理收楼手续，由此扩大的损失应当由原告承担。故原告主张被告支付自2015年7月11日起至被告交楼之日止的迟延交楼违约金，理据不足，本院不予支持。根据补充协议8.2约定被告应当自原告符合补充协议8.1款所约定的过户先决条件之日起180个工作日内向房地产登记机构为原告申请办理房地产转移登记，其中补充协议8.1款第（4）项约定原告应办妥涉案房产的收楼手续，故原告关于按合同约定交付之日即2015年5月31日计算210个工作日作为办妥产权登记并交付期间的主张，与约定不符，本院不予采信。被告关于在原告满足补充协议8.1款的前提下计算180个工作日作为办证及交付房产证的抗辩，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告截至2017年8月14日尚未办理收楼手续，而涉案房产的房产证已于2016年2月22日登记在原告名下，被告已于2017年2月19日将房产证交付给原告，故原告主张被告支付迟延交付房产证违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告黎巧仪的全部诉讼请求。本案受理费4706.9元，由原告黎巧仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇一七年八月二十八日书记员 陈洁莹