安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0602民初321号原告：陈玉兰，女，1963年3月9日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。委托诉讼代理人：谢飞，淮北市杜集区法律援助中心法律工作者。委托诉讼代理人：刘亚，安徽日月律师事务所律师。被告：安徽龙盛房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区高岳开渠广场西南1幢202室，统一社会信用代码91340600746765552G。法定代表人：叶开永，该公司法人。委托诉讼代理人：莫海鹰，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。被告：博永林，男，1970年6月5日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告陈玉兰诉被告安徽龙盛房地产开发有限公司（以下简称龙盛公司）、博永林合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后由审判员徐敏适用简易程序于2017年3月30日、7月26日两次公开开庭进行了审理。原告陈玉兰及其委托诉讼代理人谢飞、刘亚，被告龙盛公司委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。被告博永林经传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告陈玉兰申请和解三个月。第二次开庭前，原告陈玉兰申请解除对卞西亮的委托，委托刘亚、谢飞为其诉讼代理人。本案现已审理终结。原告陈玉兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告支付因拆迁原告房屋时承诺的租房损失费38400元；2、确认两被告签订协议时约定返还270平方米房产的法律效力；3、诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告陈玉兰变更1、2项诉讼请求：1、请求确认龙盛公司为陈玉兰与博永林签定的《协议书》的实际履行义务人；2、请求龙盛公司支付2016年1月1日至12月31日双倍房租费38400元，对以后的房租费保留诉权。事实和理由：原告与被告博永林系堂兄妹亲戚关系。2009年2月7日本案两被告联合开发原博庄社区栗苑自然村，拆迁原告拥有的房屋。被告博永林受被告龙盛公司口头委托，于2011年8月23日与原告签订一份拆迁赔偿协议书。两被告先期能够按照协议履行，但自从2015年8月23日起，经原告多次催要，两被告借故分文未付。被告龙盛公司在庭审中辩称：原告起诉的龙盛公司主体不适格，本案所列案由为合同纠纷，本案被告不是此案件的主体。博永林不能代表答辩人，答辩人从未对其进行委托，对其签订的合同也不予认可。该合同是原告与博永林个人签订的协议，对答辩人不产生任何后果。本案拆迁的主体是高岳街道办事处，根据答辩人与该街道办签订的联合拆迁协议，约定拆迁义务是高岳街道办，故本案的拆迁协议与本公司无关。被告博永林未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,对当事人无异议的证据：陈玉兰身份证复印件；被告龙盛公司的企业信息；博永林公安人口信息，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告提供证据，被告不予认可，本院予以认定的有：证据4、博永林与陈玉兰签订的拆迁房屋协议书，证明1、每月付房租费1600元;2、承诺返还270平方米新建房屋。被告质证认为该协议是原告与博永林签订的，与龙盛公司没有任何关系。证据6、高岳街道办事处博庄社区居委会出具的证明，证明龙盛公司在开发这个项目，其中包含陈玉兰的安置房。被告质证认为居委会不是出具该证明的适格主体。证据8、杜集法院向博永林的问话笔录一份，证明博永林是龙盛公司的委托人。被告质证认为对该份证据的真实性无异议，但对被告博永林的证言真实性有异议，均是博永林单方陈述，没有其他证据证明，且被告博永林与原告是亲属关系，不能证明是龙盛公司委托被告博永林。对以上证据的真实性、关联性，本院予以认定。二、对原告提供证据，被告不予认可，本院不予认定的有：证据5、许新潮与高岳街道办签署的龙盛公司项目拆迁安置协议书，证明原告索要双倍房租费的依据。被告质证认为与本案没有关联性，该协议书拆迁户为许新朝，并非本案原告，甲方为高岳街道办事处，并非被告龙盛公司。本院认为该份协议的双方主体是高岳街道办和许新潮，其效力并不当然约束陈玉兰和博永林所签的协议，对该证据本院不予认定。证据7、刘云忠的村镇建筑许可证，证明拆迁房的存在。被告认为对其真实性无异议，鉴于原告无法提供原件，即便是真的也与本案没有关系，原告没有证据证明与刘云忠有关系。证据11、放弃继承权声明书，证明被拆迁房屋唯原告陈玉兰所有。被告质证认为对该组证据真实性有异议，不能证明是声明人自己的意思表示。对原告举证的证据7、11，本院认为陈玉兰目前有两处宅基地（本院以职权调取的博永春、博庆才问话笔录证明），一处是刘云忠（系其公公）的，该处尚未拆迁，另一处系陈玉兰家庭分得的宅基地，属于龙盛公司开发项目范围内，系本案纷争的拆迁房屋。对原告举证的两份证据，与本案没有关联性，本院不予认定。证据9、安徽省淮北市国信公证处声像档案袋、工作记录，证明在2009年7月11日对原告的房屋现状进行了拍摄做了证据保全。被告质证认为对其真实性无异议，但与本案没有关联性，该组证据只能证明去查明房屋的状况不能证明别的。证据10、关于中捷评估公司对“龙轩雅舍”项目被拆迁人孟凡远、陈玉兰、武兴法三户评估事宜的通知、公示书，证明原告的房屋拆迁人是安徽龙盛房地产开发有限公司，被拆迁人是本案的原告陈玉兰。被告质证认为对通知和公示书因为没有原件，请求法院核实。本院认为该两份证据，系被告龙盛公司为推进项目的进展所采取的措施，但没有任何效果。对原告举证的证据9、10，根据本院依职权调取的王逸飞问话笔录，龙盛公司欲采取以上措施推进项目进展，但是未能如期进行，最终不了了之，与本案没有关联性，本院不予认定。三、对被告提供的证据，原告对其真实性无异议，认为与本案无关，本院对其关联性、合法性、真实性均予以认可：1、联合开发协议及两份补充协议；2、龙盛项目拆迁安置协议书，证明拆迁主体为高岳镇政府（后为高岳街道办），被告代为垫付补偿款、房租费。经原告申请，本院调取了徽商银行被告龙盛公司支付房租费、原告陈玉兰三次支取的记录。原告质证认为：真实性无异议，能够证明是被告龙盛公司一直给付陈玉兰房租费，进一步证明双方之间的关系是拆迁人与被拆迁人的关系。被告质证认为：真实性无异议，但是该笔费用是被告代高岳街道办支付的，因为被告与高岳街道办之间是垫付赔偿款的关系。为查明案件的事实，本院依职权调取如下证据材料，双方当事人质证如下：一、陈玉兰问话笔录，证明由龙盛公司发放其房租费。原告质证认为：真实性无异议，进一步证明双方之间的关系是拆迁人与被拆迁人的关系。被告质证认为：对问话的真实性无异议，但是对陈玉兰本身问话的内容有异议，不能证明其证明目的。二、王逸飞问话笔录，证明1、拆迁未完成，1号楼未进行施工。2、其在后期知道博永林与陈玉兰签订协议、公司支付房租费的事实。3、协议约定的陈玉兰得到的房屋补偿面积比实际要多100多平方。原告质证认为：王逸飞的身份是龙盛公司的员工，他认可公司支付了房租费。他提到两户比较特殊，姓孟的这户也是跟龙盛公司签订的协议，从而推定陈玉兰也是跟龙盛公司签订的协议。被告质证认为：真实性无异议，在王逸飞××证言中××主体为××街道办，未与高岳街道办签订协议的其中一户就是姓孟的一户，可以看出陈玉兰并没有和龙盛公司签订合同。三、博永春、博庆才问话笔录，证明1、拆迁房屋系博庄村分配陈玉兰家庭的宅基地；2、房屋拆迁补偿协议拆迁主体是高岳街道办，房租费是由村代表高岳街道办发到每一户拆迁户；3、房租费标准为拆迁当时按每人每月50元，2015年起按每平方每月8元的标准给付。4、陈玉兰按拆迁补偿标准应得房屋安置面积为170平方米。5、拆迁未完成，1号楼未进行施工，陈玉兰安置房在1号楼。原告质证认为：真实性无异议，陈玉兰领取的房租款唯一的途径就是龙盛公司。被告质证认为：真实性无异议，不能够确认龙盛公司与陈玉兰之间存在拆迁关系。对本院调取的上述证据，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2003年11月15日，高岳镇人民政府（后改为高岳街道办事处）与龙盛公司签署《杜集区高岳镇老城区居民住宅改造项目联合开发协议》，并于此后签署了两份补充协议。协议约定：甲方将高岳镇老城居住区77.95亩国有土地的使用权出让给乙方，由乙方为甲方建设多层住宅楼，用于回迁户的安置及补偿，甲方负责拆除地面的全部建筑物、障碍物。2005年开始拆迁，由高岳街道办事处作为拆迁主体与拆迁户签定房屋拆迁补偿协议。未安置期间房租费标准为拆迁当时每人每月50元，2015年起按每平方每月8元的标准给付。2011年经多次协商，尚有几户未完成拆迁，其中含陈玉兰家。原告与被告博永林系堂兄妹亲戚关系。被告博永林受被告龙盛公司口头委托，于2011年8月23日与原告签订一份拆迁补偿协议书。约定1、每月付房租费1600元；2、承诺返还270平方米新建房屋，房产位于1××楼××2套301、306；一楼或者二楼的一套。被告龙盛公司每半年支付一次房租费9600元，直至2015年8月23日起未再支付。另查明：陈玉兰按拆迁补偿标准应得房屋安置面积为170平方米。2011年时，陈玉兰家四口人。开发项目范围内的房屋至今未完成拆迁，1号楼未进行施工，陈玉兰安置房在1号楼。本院归纳当事人争议的焦点有以下两点，逐一分析：1、被告龙盛公司是否是本案适格的主体？博永林签订合同的行为是否构成委托？民事法律行为的委托，可以是书面形式，也可以是口头形式。首先从博永林的行为来看，陈玉兰陈述博永林多次与公司的主要负责人到家中去做工作，陈玉兰均未同意。博永林多次与公司的主要负责人到家中去做工作的行为让陈玉兰主观上认为博永林是受公司委托，客观上也实施了与博永林签订协议的行为。最终博永林以比实际安置标准多出100平方米、房租费以每月1600元的优惠条件与陈玉兰签订了协议。从对龙盛公司员工王逸飞的问话来看，王逸飞也承认博永林在拆迁陈玉兰房屋的工作中是起到了一定的作用。其次从房租费领取的方式来看，凡是由高岳街道办与拆迁户签订的协议，其房租费均是由拆迁户在村内领取，而陈玉兰则是从龙盛公司直接领取。被告龙盛公司辩称其是代高岳街道办发放房租费。陈玉兰未与高岳街道办签订房屋拆迁补偿协议，又怎么是代高岳街道办发放陈玉兰的房租费呢？由此看来，博永林与陈玉兰签定的协议，龙盛公司是认可的，并且是按照该协议的内容在履行。从而推定博永林签订合同的行为是受龙盛公司口头委托，该协议当然约束于龙盛公司。所以龙盛公司是本案适格的主体，该协议的效力当然约束于龙盛公司，龙盛公司是该协议的实际履行义务人。再次，合同从签订之日起，对当事人双方即具有约束力，被告龙盛公司应全面履行合同之约定。对原告请求确认龙盛公司是该协议的实际履行义务人的诉求，本院予以支持。2、原告要求双倍给付房租费的诉讼请求是否有事实与法律依据？高岳街道办与许新潮签定的房屋拆迁安置补偿协议中约定的双倍房租费是否同样羁束于博永林与陈玉兰签定的协议？从本院查明的事实来看，拆迁当时房租费标准为每人每月50元。那么，陈玉兰家在拆迁当时全家是4口人，按每人每月50元的标准，应该是全家每月200元，而陈玉兰从那时起即是每月1600元，显然不是按照当时的每人每月50元的标准执行，因此，许新潮与高岳街道办签订的拆迁安置协议书中“过渡期超过18个月未提供安置房的，自逾期之月起按原标准的2倍由甲方继续支付”的效力并不当然约束陈玉兰和博永林所签的协议。对原告要求给付双倍房租费的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认安徽龙盛房地产开发有限公司为拆迁房屋协议的实际履行义务人；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费760元，因适用简易程序减半收取380元，由原告陈玉兰负担190元，被告安徽龙盛房地产开发有限公司负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员 徐 敏二〇一七年八月二十八日书记员 任慧荟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自合同成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。