广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初1226号原告:黄继连,男,1957年9月15日出生,汉族,住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘亚芬，广东华璟律师事务所律师。被告:杨燕卿,男,1955年2月8日出生,汉族,住广州市花都区。委托诉讼代理人：张钦华，广东粤邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘志斌，广东粤邦律师事务所律师。被告:龙锡冠,男,1946年8月16日出生,汉族,住广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗红苑，广东粤邦律师事务所律师。被告：广州新兴房地产开发公司，住所地广州市越秀区东华南路，。法定代表人：冯景贺，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨君怀，该公司职员。被告：广州市友红企业发展有限公司，住所地广州市天河区恒福路。法定代表人：李有忠。被告:广州市绿隆房地产开发有限公司,住所地广州市花都区新华街广花公路以东新华环城公路以南。法定代表人：梁伟溪，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡文祥，该公司职员。原告黄继连与被告杨燕卿、龙锡冠、广州市绿隆房地产开发有限公司（以下简称绿隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，根据原告黄继连的申请依法追加广州新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）、广州市友红企业发展有限公司（以下简称友红公司）作为共同被告参加本案诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄继连的诉讼代理人刘亚芬，被告杨燕卿的诉讼代理人张钦华，被告龙锡冠的诉讼代理人罗红苑，被告新兴公司的诉讼代理人杨君怀，被告绿隆公司的诉讼代理人胡文祥到庭参加诉讼，被告友红公司没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄继连向本院提出诉讼请求：1.被告杨燕卿、龙锡冠返还购房款65万元及利息（利息自1996年6月11日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；2.被告杨燕卿、龙锡冠向原告支付违约金65万元；3.被告绿隆公司对前述两项款项承担无限连带责任；4.被告杨燕卿、龙锡冠、绿隆公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于1996年6月向新兴公司购买了新华镇环城路xxx苑x栋商住楼的房产。根据《xxx苑商住楼认购书》的约定，甲方（新兴房地产开发公司xxx苑）自愿将xxx苑x栋商住楼首层xxx号首层建筑面积194.40平方米，二层17-20号，建筑面积288平米，出售给乙方（即原告），首、二层合共成交价1350720元。首期先交人民币40万元，其余款分为6个月付清，每个月五日前必须付清，每个月乙方应付房款人民币13万元，余下购房款人民币17万元，交付锁匙及办理预售契时一次付清。双方同意于1996年12月31日由甲方将上述房产使用权正式交付给乙方使用，甲方将房屋移交给乙方时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方将房产移交给乙方三十天内，双方签订房地产预售契约（因甲方需要到房地产管理部门办理房产证手续）。违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产的违约责任（注：任何一方违约必须每年按购房款总金额罚款四分之三）。根据该认购书，原告实际向新兴公司共支付购房款65万元。1997年该楼盘发生烂尾，楼房只建了2层就停工了，被告一直没有交铺给原告。大概在2013年，原告通过房管局的拍卖公告看到该地块出让，在2016年又得知该地块由被告绿隆公司接手开发，至今已经在售卖。而原告的认购合同一直未得到实质的解决。原告多次向被告杨燕卿、龙锡冠催要房款未果，也发律师函给被告杨燕卿、龙锡冠、绿隆公司，希望能商谈此事，但都没有回音。诉讼中，原告黄继连申请追加新兴公司、友红公司为本案共同被告后变更诉讼请求为：1.被告杨燕卿、龙锡冠、新兴公司、友红公司返还购房款65万元及利息（利息自1996年6月11日起至还款之日止按银行同期同类贷款利率计算）；2.被告杨燕卿、龙锡冠、新兴公司、友红公司向原告支付违约金65万元；3.被告绿隆公司对前述两项款项承担无限连带责任；4.由五被告承担本案的诉讼费用。被告杨燕卿辩称，请求驳回原告的起诉，本案诉讼费用由原告承担。事实和理由如下：一、原告的起诉明显已超过了诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第175条规定“民法通则第一百三十五条、第一百三十六条规定的诉讼时效期间，可以适用民法通则有关中止、中断和延长的规定。民法通则第一百三十七条规定的‘二十年’诉讼时效期间，可以适用民法通则有关延长的规定，不适用中止、中断的规定。”原告在起诉状中自称在1996年6月与新兴房地产开发公司xxx苑（甲方）签订了《xxx苑商住楼认购书》，购买座落在广州市花都区新华镇环城路的xxx苑x栋商住楼首层xx号和二层xx号楼房；甲方于1996年12月31日将上述房产使用权正式交付给乙方（原告）使用。据了解，“xx苑”在1996年下半年已建好了二层楼房。合同约定的交楼期限届满之后，原告一直都没有收楼，即原告的权利自1997年1月1日起被侵害，诉讼时效开始计算，但原告提起本案诉讼的时间是2017年1月19日，已经超过了20年。假如此前原告真的通过发律师函的方式主张过权利，也只是构成诉讼时效中断，而不能构成时效延长，所以，不管原告的起诉是否有事实依据，因为其起诉已超过诉讼时效，也就丧失了胜诉的权利。原告在起诉状中又自称大概在2013年，通过房管局的拍卖公告，看到涉案地块出让。根据穗国房挂出告字〔2011〕34号《广州市国土资源和房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告》披露的信息，涉案地块的原用地单位为新兴公司；涉案地块现状：1.地块面临新华街环湖路一侧已建成二栋二层框架结构未竣工房屋（自编号A栋、B栋）,现A栋首层为商铺、第二层为写字楼，B栋首、二层均为酒楼（广州市花都区新华xx酒家）；地块遗留问题：3.根据原用地单位提供的资料，原用地单位曾于1996年与内部认购小业主签订《房地产预售契约》约定共须提供建筑面积6393平方米房屋给内部认购小业主，其中3421平方米为住宅，2972平方米为商铺；该地块出让附带条件如下：2.竞得人须承担该地块的权利和义务。在该地块房屋建成后，须提供3421平方米住宅及2972平方米商铺（如不能提供商铺，按两倍提供住宅）提供给地块原内部认购小业主。该地块成交后90日内，竞得人须与该地块原内部认购小业主另行签订购房合同主体变更协议，承接原认购合同中原用地单位的权利和义务。根据穗国房挂出告字〔2011〕34-2号《广州市国土资源和房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告》披露的信息，涉案地块于2012年5月30日公开挂牌出让成交，竞得人为被告绿隆公司。既然原告已知悉公告的内容，可原告也没有按公告的要求主张权利，与竞得人绿隆公司重新签订合同，变更购房合同的主体或协商补偿事宜，可见，即使原告签订购房合同等情况属实，其也是一个躺在权利上睡觉的人，其诉讼请求已超过了诉讼时效，也就丧失了胜诉权。二、答辩人不是本案适格的被告。答辩人杨燕卿不是涉案土地原用地人新兴公司的股东，也不是涉案《xxx苑商住楼认购书》合同的当事人，也没有收取原告的款项。根据原告提供的证据，涉案《xxx苑商住楼认购书》的甲方是新兴房地产开发公司xxx苑，经答辩人在工商行政管理网站查询，没有“新兴房地产开发公司xxx苑”的注册登记资料，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条的规定，合同的义务应当由签约人“毕xx”承担。另，收取原告“购房”款的是“广州市友红企业有限公司”和“新兴房地产开发公司xxx苑”，“广州市友红企业有限公司”具有法人资格，“新兴房地产开发公司xx苑”没有法人资格；收款经手人是“龙冠”，与答辩人杨燕卿无关，所以，答辩人杨燕卿不是本案适格的被告。被告龙锡冠辩称，请求驳回原告的起诉，本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、原告的诉讼明显已超过了诉讼时效。民法通则规定的诉讼时效为二年，最长二十年。原告与新兴房地产开发公司xxx苑约定1996年12月31日收楼，但原告至今没有收楼，所以至原告提起本案诉讼时（2017年1月19日）已经超过了最长20年的诉讼时效。二、答辩人龙锡冠不是本案适格的被告。答辩人龙锡冠不是涉案《xxx苑商住楼认购书》合同的当事人，也没有收取原告的款项。根据原告提供的证据，涉案《xxx苑商住楼认购书》的甲方是“新兴房地产开发公司xxx苑”，所盖公章为“新兴房地产开发公司xxx苑售房合同专用章”。经龙锡冠在工商行政管理网站查询，没有“新兴房地产开发公司xxx苑”的注册登记资料。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条的规定，《xxx苑商住楼认购书》合同的义务应当由签约人“毕xx”承担。另，收取原告“购房”款的是“广州市友红企业有限公司”和“新兴房地产开发公司湖滨怡苑”，与答辩人龙锡冠无关，所以，答辩人龙锡冠不是本案适格的被告。被告新兴公司辩称，请求驳回原告的起诉，诉讼费用由原告承担。事实和理由如下：一、原告的起诉明显已超过了诉讼时效。民法通则规定的诉讼时效为二年，最长二十年。原告与新兴房地产开发公司xxx苑约定1996年12月31日收楼，但原告至今没有收楼，所以原告提起本案诉讼已经超过了最长20年的诉讼时效。二、我方不是本案适格被告。我方虽然是涉案土地的原用地人，但不是涉案xxx苑商住楼认购书的当事人，也没有收取原告的款项。根据原告提供的证据，涉案xxx苑商住楼认购书的甲方是新兴房地产开发公司xxx苑，所盖公章为新兴房地产开发公司xxx苑售房合同专用章，显然与我方是不同的主体，且经我方在工商行政管理网站查询，没有新兴房地产开发公司xxx苑的注册登记资料。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十二条规定，认购书的合同义务应当由签约人毕xx承担。另收取原告购房款的是友红公司和新兴房地产开发公司xxx苑，友红公司具有法人资格，新兴房地产开发公司xxx苑没有法人资格，收款经手人是龙冠，与我方无关，所以我方不是本案适格被告。三、我方已按公告要求妥善处理好了涉案地块的历史遗留问题。涉案地块于2012年5月30日公开挂牌出让成交，竞得人为被告绿隆公司，我方已按穗国房挂出告字【2011】34-2号广州市国土资源和房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告的要求，与竞得人绿隆公司办妥了全部交接手续，相关的历史遗留问题也已妥善处理。本案原告与我方没有债权债务纠纷，其也没有向我方主张过权利，所以，我方不是本案适格被告，请求法院驳回原告对我方的起诉。被告绿隆公司辩称，请求驳回原告对我方的诉讼请求，理由如下：第一，我方从没有与原告发生过房屋买卖合同关系，也不认识原告。根据原告向法院提交的证据1-认购书，相对人是新兴房地产开发公司xxx苑售房合同专用章，并非我方。原告提交的证据2-收据的收款人分别是友红公司、新兴房地产开发公司xxx苑财务收款专用章，也不是我方，与我方没有任何关系。第二，我方与本案的被告杨燕卿、龙锡冠没有任何关系。第三，我方是在2012年6月4日成立，根据原告起诉状陈述其认购行为、支付款项行为是发生在1996年6月11日，即原告发生认购行为、支付款项行为时，我方还没有在工商登记部门登记成立。第四，xx华庭小区的地块是政府在2012年5月通过招拍挂的方式出让，我方是通过公开竞价依法取得，与原告提出的涉案商铺没有关系。综上，请求法院驳回原告对我方的所有诉讼请求。被告友红公司没有到庭，也没有向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋原位于广州市花都区新华街环城路xx苑x栋商住楼首层xx号，建筑面积194.40平方米；二层xx号，建筑面积288平方米。涉案房屋所在地块（位于广州市花都区广花公路以东新华环城公路以南）的原使用权人是新兴公司。2012年5月30日，涉案地块公开挂牌出让，绿隆公司竞得。1996年6月11日，甲方“新兴房地产开发公司xxx苑”与乙方黄继连签订《xx苑商住楼认购书》，约定甲方将xxx苑x栋商住楼首层xx号建筑面积194.40平方米，二层xx号，建筑面积288平方米，出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房产作了充分的了解，自愿购买该房产。房产使用期限按国家有关规定，甲乙双方议定的上述房产首层每平方米成交价4800元，首层总成交款933120元；二层每平方米成交价1450元，二层成交价为417600元，首、二层合共成交价1350720元。乙方购买该房产，首期先交40万元，其余款分为6个月付清，每个月五日前必须付清，每个月乙方应付房款人民币13万元，余下购房款人民币17万元，交付锁匙及办理预售契时一次付清。购买首、二层及住宅装修标准，参照附件一执行。双方同意于1996年12月31日由甲方将上述房产使用权正式交付给乙方使用，甲方将房屋移交给乙方时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方将房产移交给乙方三十天内，双方签订房地产预售契约（因甲方需要到房地产管理部门办理房产证手续）。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，如甲方的原因给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产的违约责任（注：任何一方违约必须每年按购房款总金额罚款四分之三）。认购后的商品房需转让的，按甲方购房须知规定办理（附件二）。甲方签订合同的经办人是“毕xx”。签订认购书当天，黄继连向甲方新兴房地产开发公司xxx苑支付了40万元购房款，由新兴房地产开发公司xxx苑出具收据；当天黄继连还支付了购房款15万元，出具收据的收款单位为“友红公司”，收款人为“龙冠”。黄继连称除支付上述款项外还向龙锡冠支付了购房款现金10万元，但没有出具收据。1997年涉案楼盘发生烂尾停工，甲方没有按认购书的约定向黄继连交房。2011年，广州市国土资源和房屋管理局发布穗国房挂出告字[2011]34号《广州市国土资源和房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告》对涉案地块公开挂牌出让，《公告》中列明“竞得人须承担该地块的权利和义务，……该地块成交后90日内，竞得人须与该地块原内部认购小业主另行签订购房合同主体变更协议，承接原认购合同中原用地单位的权利和义务”。2012年5月30日绿隆公司通过土地拍卖程序取得涉案房屋所在土地的使用权。新兴公司和绿隆公司均称已按【2011】34-2号广州市国土资源和房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告的要求，办妥了全部交接手续，相关的历史遗留问题也已妥善处理。黄继连自认大约在2013年知悉该出让公告，2016年得知绿隆公司接手开发涉案地块和售卖。黄继连称签订甲方的经办人为毕xx，毕xx（已去世）与杨燕卿、龙锡冠三人合伙挂靠新兴公司开发xxx苑项目，杨燕卿、龙锡冠对外签订了认购书及收取相关款项，应承担连带责任，新兴公司作为xxx苑项目的开发商，对于挂靠在其名下签订的认购书应承担连带责任，而友红公司作为出具收取房款15万元的主体，对收取的款项应承担连带返还责任。绿隆公司是原xxx苑项目地块新的开发商，应对之前地块上购房者承担连带责任。杨燕卿、龙锡冠否认挂靠新兴公司开发xxx苑项目，新兴公司称xxx苑项目是其自行开发建设的，也否认杨燕卿、龙锡冠挂靠新兴公司开发建设该项目，称其与杨燕卿、龙锡冠没有关系；黄继连没有举证证明其主张。另查，2005年9月21日，友红公司被依法吊销营业执照。本院认为，本案的争议焦点为：一、杨燕卿、龙锡冠、新兴公司、友红公司、绿隆公司应否对认购书中的甲方“新兴房地产开发公司xxx苑”的违约责任承担责任。二、黄继连提起本案诉讼是否超过诉讼时效。关于焦点一，黄继连购买涉案商铺是与“新兴房地产开发公司xx苑”签订认购书，“新兴房地产开发公司xxx苑”合同签订的经办人为毕xx，黄继连称毕xx（已去世）与杨燕卿、龙锡冠三人合伙挂靠新兴公司开发xxx苑项目，对外签订了认购书及收取相关款项，新兴公司作为xxx苑项目的开发商，让杨燕卿、龙锡冠挂靠在其名下开发xxx苑项目，黄继连没有提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律责任。友红公司虽然在15万元的定金收据上作为收款单位盖章，但友红公司与“新兴房地产开发公司xxx苑”是何关系，为何收取黄继连的房款，黄继连也没有举证证明。因此，根据合同相对性原则，在黄继连没有举证证明杨燕卿、龙锡冠、新兴公司、友红公司与“新兴房地产开发公司xx苑”存在法律关系，需承担“新兴房地产开发公司xxx苑”的法律后果的情况下，杨燕卿、龙锡冠、新兴公司、友红公司对“新兴房地产开发公司xxx苑”的违约行为不承担责任。绿隆公司是原xxx苑项目地块新的土地使用权人，根据广州市国土资源和房屋管理局的公告，竞得人须与该地块原内部认购小业主另行签订购房合同主体变更协议，承接原认购合同中原用地单位的权利和义务。黄继连提供的认购书是与“新兴房地产开发公司xxx苑”签订，并非新兴公司，新兴公司否认其有成立“新兴房地产开发公司xx苑”项目的事实，也否认有收到黄继连的购房款，而黄继连举证其支付的购房款也并非向新兴公司支付，因此黄继连要求绿隆公司承担“新兴房地产开发公司xxx苑”的违约责任，证据不足，本院不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”黄继连主张的认购书于1996年签订，认购书约定新兴房地产开发公司xxx苑应于1996年12月31日交房，因涉案楼盘烂尾，商铺一直没有交付，黄继连应于1997年1月1日知道其权利被侵害，但黄继连于2017年1月20日才向本院提起诉讼，超过二十年诉讼时效。黄继连自称2013年知道国土部门对涉案地块进行公开挂牌出让，而该公告显示涉案地块现场竞价及成交的时间为2012年5月30日，绿隆公司实际上也是于2012年5月30日竞得涉案地块的，黄继连于2013年得知涉案地块公开挂牌出让的公告，黄继连如果对涉案地块享有权利，其应在知道涉案土地拍卖成交后向新的土地使用权人绿隆公司主张权利，黄继连于2017年1月20日向本院提起本案诉讼也已超过两年诉讼时效。因此，不管是黄继连向杨燕卿、龙锡冠、新兴公司、友红公司，还是向绿隆公司主张权利，均已超过法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉的权利。友红公司经本院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告黄继连的全部诉讼请求。案件受理费16500元，由原告黄继连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽琼人民陪审员  张绍针人民陪审员  高 媛二〇一七年八月二十八日书 记 员  袁美华