广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13920号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡国平，男，1980年12月5日出生，汉族，身份证住址广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：马莉，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何音，广东大篆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘沛，男，1988年6月13日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：林豪东，广东安国律师事务所实习律师。上诉人蔡国平因与被上诉人甘沛租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初23316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蔡国平上诉请求：1.请求撤销一审判决第四项，改判为“蔡国平无须向甘沛返还转让费15000元”；2.请求撤销一审判决第八项，改判为“甘沛向蔡国平支付2019年6月至2019年9月的房屋占有使用费236000元”；3.本案一审、二审诉讼费由甘沛承担。事实和理由：（一）蔡国平与甘沛之间的转让费的内容是装饰装修物及设备物品的转让，一审法院认定转让费包含了“稀缺资源”的价值是错误的。双方当事人之间并无就“转让费”签订书面协议，双方也未约定能够返还转让费。本案“转让费”的磋商是围绕案涉租赁场地已有的物品、不可带走的装饰装修的折价进行的，本案是名为转让实为买卖，甘沛支付了135000元后，蔡国平将租赁场地的设备给了甘沛，双方的转让关系已经结束。甘沛称转让费包含了“稀缺资源”，其并未举证证明该稀缺资源的具体内容及所占份额。至于甘沛称其在支付转让费后对租赁场地进行了装饰装修，其并未提供证据证明。案涉租赁合同无效，蔡国平不具有过错，故蔡国平无须返还转让费。合同签订及履行均存在相应的商业风险，甘沛在综合评估了各种风险后仍与蔡国平达成租赁合同，则合同的履行风险应由其自行承担。结合甘沛于2019年5月开始拖欠占有使用费及水电费的恶意违约行为，及甘沛于2019年8月开始拆除案涉场地的装饰装修物进行变卖，可知甘沛在合同履行过程中并非善意的相对方。（二）2019年6月之后的占有使用费应当充分考虑广州市双鱼体育用品有限公司（以下简称双鱼公司）的意见后再进行处理。本案涉及两个租赁关系，一是双鱼公司与蔡国平之间的租赁关系，二是蔡国平与甘沛之间的租赁关系，根据合同相对性原则，理应分别处理两案。法律虽规定了合同无效后，出租人要求次承租人支付占有使用费，法院应当予以支持。但双鱼公司作为真正的出租人，其有权选择蔡国平或甘沛支付占有使用费，而本案双鱼公司并未参加诉讼，也没有向甘沛主张权利，故一审法院依据一张之前的公告内容作出判决，显属不当，双鱼公司表示其要求支付占有使用费的对象是蔡国平而非甘沛，蔡国平与甘沛之间的纠纷其并不参与其中。因此，蔡国平认为一审法院应当追加双鱼公司作为第三人参加诉讼，再确定本案占用使用费的支付方式，不能简单的认定2019年6月之后的占有使用费由双鱼公司与甘沛之间处理。综上，恳请二审法院判如所请。甘沛二审答辩称，一、关于返还转让费的问题，我方答辩如下：1.转让费并不只是装修装饰物品以及对物品的对价，甘沛承租前案涉物业从事的是餐饮行业，甘沛承租后是将案涉物业作为通讯服务公司的办公场所，案涉物业原有的装饰装修物我方根本用不上，设备物品也是绝大部分用不上，甘沛不可能会对此支付高额的对价；2.甘沛并没有拆除装饰装修物，甘沛所搬走的物品大部分是自行添购的，而且案涉场所原有的物品甚至会超过物品本身的价值，更没有拆除搬离的意义；3.甘沛没有使用案涉物业至合同期满，在2019年8月6日之后甘沛之所以会有搬东西的行为是因为除了案涉物业外，甘沛还租有一个仓库，搬的是该仓库的东西。二、对于2019年6月之后占有使用费的问题，答辩如下：1.蔡国平没有实际支出该费用；2.双鱼公司曾通知甘沛向其支付租金，但在甘沛不愿意搬离并向其主张赔偿的时候，双鱼公司又表示可以协商解决，但之后也没有向甘沛追讨租金，因此双鱼公司是否有向甘沛主张租金与蔡国平是没有关系的。综上，恳请二审法院维持一审判决。甘沛于2019年8月26日向一审法院起诉请求：1.确认甘沛与蔡国平于2018年3月28日签订的《租赁合同》无效；2.蔡国平向甘沛退还租赁保证金118000元；3.蔡国平向甘沛退还场地水电保证金25000元；4.蔡国平向甘沛退还转让费135000元；5.蔡国平向甘沛赔偿118000元；6.蔡国平承担本案的诉讼费用。蔡国平向一审法院反诉请求：1.甘沛向蔡国平支付2019年5月至2019年9月的房屋占有使用费295000元；2.甘沛向蔡国平支付2019年4月和2019年5月垫付的水电费11551.44元；3.本案诉讼费由甘沛承担。一审法院认定事实：2018年3月28日，甘沛（乙方）与蔡国平（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区燕子岗南路***号自编7号楼首层l01号，自编3、4号楼三层101号，自编3、4号楼三层102号，自编3、4号楼首层l05号场地及房屋出租给乙方作办公使用；建筑面积共约1265平方米；租赁期限自2018年3月28日至2019年9月30日；租金每月共计59000元；租金按月计算收取，由乙方在每月25日前缴交下一个月租金给甲方；水费、电费的缴纳，乙方在接到甲方的水电缴费通知后的五天内将所需支付的水电费交付给甲方；自签订本合同当日，乙方向甲方交纳租赁保证金118000元；另暂定乙方还需交付场地水电保证金25000元给甲方；（五、违约责任）……3.……租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除合同的，另一方有权要求赔偿两个月租金补偿损失；电费：1.45元/度；水费：4.86元/吨；等。当天，蔡国平向甘沛出具两份《收款收据》，内容分别为：收到甘沛交来租赁燕子岗南路***号7号楼101,3、4号楼首层105押金118000元；收到甘沛交来租赁燕子岗南路***号7号楼101,3、4号楼三层102、首层105水电押金25000元。2018年5月29日，蔡国平向甘沛出具一份《收款收据》：收到甘沛交来海珠区燕子岗南路***号自编3号楼首层102号,3、4号楼三层转让费135000元。另查明，2012年3月16日，双鱼公司（出租人、甲方）与宝泷公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区江燕路***号的房地产出租给乙方使用，建筑面积5500平方米；租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月30日止；等。后双方于2014年重新签订《广州市房屋租赁合同》，内容与双方于2012年3月16日签订的《广州市房屋租赁合同》一致。同时，双方还签订了《补充租赁合同》。双鱼公司曾因上述合同于2017年11月1日向一审法院起诉宝泷公司。该案中，双鱼公司表示：不要求追加次承租人参加诉讼及承担责任，并将在收回上述房屋的管理权后自行与次承租人协商解决有关问题。审理后，一审法院对此案作出（2017）粤0105民初9959号民事判决书，认定：宝泷公司的股东之一及其原法定代表人通过商业贿赂相关人员的方式以谋取租赁案涉场地的交易机会和竞争优势的行为，属于恶意串通行为，损害了第三人公平竞争的机会和利益；判决：一、确认双鱼与宝泷公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》无效；二、宝泷公司在该判决发生法律效力之日起10日内，将所承租的广州市海珠区江燕路***号房屋的管理权交还给双鱼公司；等。宝泷公司不服上述判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）粤01民终23537号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案庭审中，对于转让费的磋商，甘沛表示：包括了附带送的物品，当时双方没有约定价值，甘沛认为也就两三万元；里面的装饰装修是不包括的。蔡国平表示：当时转让给甘沛的厨房设备的价值已经40多万；因为该设备有需要才使用，所以才收取。对于反诉中的使用费，蔡国平表示：双鱼公司和宝泷公司交接的时间是2019年6月3日，所以在6月份之前的租金都还是交给宝泷公司；2019年5月份的使用费，蔡国平已经支付给了宝泷公司；2019年6月管理权交接后，双鱼公司一直有向蔡国平来主张权利；蔡国平也曾经收到双鱼公司书面的缴费通知单；但是基于双方在私下沟通协商一些具体支付事宜，所以暂时还未支付。甘沛为证明其主张还提交了以下证据：1.双鱼公司于2019年6月3日向“广州市海珠区江燕路***号物业的全体租户”发出的“公告”：“我司系广州市海珠区江燕路***号物业的产权人……经海珠区人民法院〔案号：（2017）粤0105民初9959号〕与广州市中级人民法院〔案号：（2018）粤01民终23537号〕两审终审……执行程序〔案号：（2019）粤0105执1967号〕。我司已于2019年6月3日接收物业管理权……请各租户于2019年6月6日前提供贵司与宝泷公司签订的场地使用租赁合同……我司接收管理权前各租户与宝泷公司的一切纠纷，由各租户与宝泷公司自行协商处理。2019年6月1日后的场地占用费、水电费等相关费用请交到我司账户……”。2.双鱼公司于2019年7月18日向“江燕路***号各使用人”发出的“关于江燕路***号物业不再对外出租的公告”：“2019年6月3日，我司已收回广州市海珠区江燕路***号物业的管理权，收回物业后，我司将不再对外出租。请您们于2019年8月31日前搬离，按现状交回房屋……”。3.“温楚慧”于2019年5月13日向“庄静”汇款15753.71元的付款凭证。蔡国平表示：证据1的真实性、合法性、关联性确认；证据2，不确认；证据3，无法显示甘沛所陈述的支付了4、5月水电费用。蔡国平为证明其主张还提交了以下证据：1.蔡国平（乙方）与宝泷公司（甲方）签订的《租赁合同》，主要内容为：甲方将广州市海珠区燕子岗南路***号自编3、4号楼首层101室、103室；二层101室、102室；三楼全层场地及房屋出租给乙方；建筑面积约1800平方米；租赁期限自2017年12月26日至2019年9月30日；租金每月76000元；等。2.宝泷公司于2017年12月26日出具的《同意书》：同意蔡国平对海珠区燕子岗南路***号自编3、4号楼首层101室、103室；二层101室、102室；三楼全层场地及房屋进行分租或转租。3.物品清单及照片。4.2019年4月、5月《水、电、排污费缴费通知单》（2019年5月7日、2019年6月24日分别作出，向谢尚清出具,4月份费用4602.83元、5月份费用6948.61元）以及《收据》（2019年6月24日出具，内容为：收到蔡国平4-5月***#园区3、4号楼首层101,3、4号楼三层，7号楼水电费11551.44元）。5.放行条、监控图片、视频。甘沛表示：对证据1、2无异议；证据3的真实性、合法性确认，关联性不确认，转让费体现的是租赁场地作为业主资源稀缺性的对价，至于设备只是附带性赠与甘沛，装饰装修甘沛完全用不上，后面重新装修了；证据4的真实性、合法性确认，关联性不确认，《水、电、排污费缴费通知单》和甘沛收到的通知单一致，谢尚清是股东之一；证据5的真实性、合法性确认，关联性不确认，甘沛在2019年8月6日已基本上搬离上述租赁场地，在8月7日至8月10日有零散的搬运东西，但在8月10日之后，所搬离的物品和案涉物业无关，因为甘沛直接和宝泷公司租赁了仓库，搬运的都是仓库物品。一审法院认为，根据查明事实以及蔡国平提交的其与宝泷公司的《租赁合同》，案涉物业先由双鱼公司租给宝泷公司，再由宝泷公司转租给蔡国平，最后由蔡国平转租给甘沛。因发生法律效力的民事判决已经确认双鱼公司与宝泷公司的《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》无效，则在此之后的甘沛、蔡国平之间的《租赁合同》已无合法租赁的基础，故甘沛关于确认该《租赁合同》无效、蔡国平退还基于该合同收取的租赁保证金118000元及场地水电保证金25000元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。甘沛还要求蔡国平退还基于上述合同收取的转让费135000元。一审法院的意见是：首先，对于该费用，蔡国平主张是“一批设备及装饰装修物”的对价，甘沛主张“体现的是租赁场地作为业主资源稀缺性的对价”。一方面，从蔡国平提交的物品清单及照片反映的物品数量及根据日常生活经验确定的物品、装饰装修的价值，可以认定转让费用中包含了物品、装饰装修的转让。另一方面，甘沛的主张也符合一般租赁习惯。因此，在双方均无证据推翻对方的主张的情况下，一审法院认定转让费包含了物品价值、装饰装修价值以及“资源稀缺”价值。其次，虽然蔡国平对甘沛2019年8月6日已搬离案涉物业的主张不予确认，但从蔡国平提交的放行条等可见，甘沛确从8月初开始逐步搬离案涉物业，而此时距离租赁期限届满尚有1个多月的时间，则甘沛支付的包含装饰装修、“资源稀缺”价值的“转让费”的目的必然不能全部实现。综合上述考虑，一审法院酌情对甘沛主张的退还费用中的15000元予以支持；超出部分不予支持。虽然甘沛、蔡国平之间的租赁合同无效，但现有证据不能证明蔡国平存在过错，故甘沛要求蔡国平赔偿损失的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。根据甘沛提交的双鱼公司2019年6月3日出具的公告，案涉物业的权利人双鱼公司已要求甘沛等租户将2019年6月1日后的场地占用费交给双鱼公司，则蔡国平要求甘沛支付2019年6月及之后的场地使用费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。甘沛并未举证证明权利人曾主张2019年5月份的费用，蔡国平也表示该月份的费用已交给宝泷公司，则根据公平原则、参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，蔡国平要求甘沛支付2019年5月的场地使用费59000元的诉讼请求，一审法院予以支持。蔡国平主张代甘沛支付了2019年4、5月的水电费，该主张有《水、电、排污费缴费通知单》以及《收据》为证。甘沛主张已经支付上述款项，但其提交的付款凭证的时间即2019年5月13日显然与前述通知单中的2019年6月24日不对等，即甘沛不可能在5月份交纳6月份才确定的款项，且付款凭证中的金额也与前述单据不符，故一审法院仅对甘沛关于已支付4月份费用4602.83元的上述主张予以采纳，甘沛对5月份费用仍应承担支付义务。现该费用已由蔡国平代交，则蔡国平要求甘沛返还6948.61元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。蔡国平主张的超出部分，一审法院不予支持。由于甘沛、蔡国平就《租赁合同》无效均无过错，故受理费由甘沛、蔡国平各自负担二分之一。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年2月19日判决如下：一、甘沛与蔡国平于2018年3月28日签订的《租赁合同》无效；二、蔡国平在判决发生法律效力之日起10日内向甘沛返还租赁保证金118000元；三、蔡国平在判决发生法律效力之日起10日内向甘沛返还场地水电保证金25000元；四、蔡国平在判决发生法律效力之日起10日内向甘沛返还转让费15000元；五、甘沛在判决发生法律效力之日起10日内向蔡国平支付使用费59000元；六、甘沛在判决发生法律效力之日起10日内向蔡国平支付水电费6948.61元；七、驳回甘沛的其他诉讼请求；八、驳回蔡国平的其他反诉请求。一审案件本诉受理费7240元、反诉受理费2949元，分别由甘沛、蔡国平各负担3620元、1474.5元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：诉讼中，双方确认甘沛租赁案涉场地后系用于经营婚庆公司业务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、蔡国平是否应当向甘沛退还部分转让费；二、蔡国平主张甘沛支付2019年6月1日之后的场地占用费是否成立。关于蔡国平是否应当向甘沛退还部分转让费的问题。案涉《租赁合同》约定的租赁期限至2019年9月30日届满，而该场地业主已于2019年7月18日发出公告，要求场地使用人在2019年8月31日前腾退房屋，甘沛基于业主方要求从2019年8月开始搬离承租物业并无不当之处，蔡国平上诉认为甘沛仍可正常使用租赁物至租期届满，明显有违客观事实，本院不予确认。甘沛在租期届满前一个多月被迫提前搬离的情况下，客观上已无法整体实现受让相关装饰装修设施从事经营的合同目的，故一审法院综合考虑转让标的情况及租期届满时间，酌情确定蔡国平应退还15000元转让费符合公平合理原则，本院对此予以维持。关于蔡国平主张甘沛支付2019年6月1日之后的场地占用费的问题。本院认为，因案涉物业权利人双鱼公司与承租人宝泷公司之间的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》均已被确认为无效，此后发生的一系列转租关系均丧失合法租赁基础，蔡国平作为后手承租人亦已不再享有对该场地的占有使用权，故其要求甘沛向其支付场地占用费缺乏法律依据。至于甘沛在2019年6月1日后继续占用场地的费用计付问题，属于物业所有权人双鱼公司与甘沛之间的法律关系范畴，应由双方自行协商或循其他法律途径解决。综上所述，蔡国平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5065元，由上诉人蔡国平负担。本判决为终审判决。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年七月七日书记员  杨希胡秀红