江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1413号上诉人（原审被告）：于飞，男，1980年7月10日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：张广茂，江苏震云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李再廷，男，1991年10月18日出生，汉族，住江苏省灌云县。被上诉人（原审原告）：戈杨，女，1990年3月5日出生，汉族，住江苏省灌云县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李华成，灌云县四队法律服务所法律工作者。上诉人于飞因与被上诉人李再廷、戈杨房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初7372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人于飞上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、涉案房屋系连云港金田房地产开发有限公司（以下简称金田公司）开发和销售，上诉人作为代理人的代理行为应由公司承担。2016年4月23日，上诉人与被上诉人订立《购房协议》，约定被上诉人购买金田公司开发的伊新花园-星河湾10号楼七层1单元701室。上诉人向被上诉人出具了金田公司的授权委托书，购房协议的经办人为李某，显然上诉人是公司代理人，李某是合同经办人也是代理人。因多种原因，致使该项目在2019年7月10日才签发施工许可证，目前该楼房已封顶，但尚未取得销售许可证。被上诉人以违反协议约定要求上诉人承担违约责任，却将上诉人作为单一被告，一审中上诉人提出被告应为金田公司，但一审法院仍判决上诉人个人承担全部责任，明显适用法律不当。法律上商品房开发项目只能由有资质的房地产开发企业开发和销售，个人不能成为房地产开发和销售的当事人。二、涉案的《购房协议》属于预购协议，不是法定的商品房买卖合同，不适用定金法则。被上诉人自愿订立预购房屋协议，以此为条件要求承揽该项目销售的广告宣传业务谋利。协议中约定的房屋价格仅为市场价格的三分之二，房屋面积以图纸为准，都表明双方订立的协议是预约协议，不具有合同实质要件。商品房买卖合同时法定格式合同，须经法定程序备案才能生效。一审认定预约协议是订立本协议的条件，但却具有本约相分离的效力，其生效后对双方具有约束力，这一观点违反法理。本案应当适用签约过程中的过错赔偿责任原则，不应适用双倍返还定金的惩罚原则。三、一审法院送达给上诉人的起诉状只列李再廷为原告，判决书上增加戈杨为原告，但上诉人没有收到相应的法律文书证明戈杨的原告主体资格。一审法院以金田公司对上诉人的授权委托书为复印件不予采信，但也并未要求委托人提供原件进行比对。一审法院明知房地产开发项目只能是具有法定资质的房地产开发企业开发和销售，仍然判决上诉人对自己接受房地产公司授权代理行为承担民事责任，没有事实和法律依据。被上诉人李再廷、戈杨辩称，一、本案中订立的合同只是本案中双方当事人之间的约定和行为，与金田公司无关。在订立合同时上诉人也没有告诉被上诉人系金田公司开发房屋，只是告知房屋是其开发，所以本案中被告主体没有问题。二、购房协议虽然属于预约协议，但是可以独立审查，对双方当事人都有约束力，一方当事人违反预约合同应当承担相应的违约责任，上诉人违反了定金合同，根据定金法则应当对收取的定金予以双倍返还。三、一审法院在审理时将戈杨列为原告，当庭上诉人没有提出异议，不存在程序违法。综上，一审法院审理程序合法，适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李再廷、戈杨向一审法院起诉请求：1.判令于飞双倍返还定金200000元；2.判令于飞返还除定金外的购房款50000元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月1日起计算至实际给付之日止）；3.由于飞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月23日，于飞（甲方）与李再廷、戈杨（乙方）签订购房协议，约定：1.乙方预订伊新花园-星河湾10号楼7层1单元701号房，面积以图纸为准，单价为4150元。2.乙方交纳150000元为定金，签订本协议先支付100000元，在2016年5月5日-10日再交纳50000元，然后本协议生效。3.如果甲方违约，双倍返还乙方交款。4.如果乙方违约，所交定金不退。5.甲方交房时间为2017年底，延期不得超过三个月。超过后，按照中央银行公布的贷款利息计算违约金。6.甲方有预售许可证后，乙方提供夫妻相关资料，签订合同，办理贷款手续，按照相关标准交纳首付款。7.乙方所做甲方的广告费用，可以冲抵房款。案外人李某作为经办人在购房协议上签字。案外人李某另签字确认“本户变更为8号楼1单元11层东户”。经一审法院询问，于飞确认涉案房屋面积120多平方，具体以实际为准。2016年4月24日，于飞出具收条确认收到李再廷购房款100000元。2016年5月22日，于飞出具收条确认收到李再廷、戈杨夫妻购房款50000元。涉案房屋至今未取得预售许可证明。对于飞举证的授权委托书等，因系复印件，证据形式不合法，一审法院依法不予确认。一审法院认为，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。于飞收受原告给付的150000元定金后，至今既未将涉案房屋交付李再廷、戈杨，也未就涉案房屋与李再廷、戈杨签订正式买卖合同，已构成违约。因此，李再廷、戈杨要求于飞双倍返还定金200000元的诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。对李再廷、戈杨要求于飞返还购房款50000元并支付利息的诉讼请求，因于飞无法确定签约及交房的具体时间，且李再廷、戈杨要求解除合同，一审法院依法予以支持。于飞主张预约合同不适用定金罚则的抗辩，于法无据，一审法院依法不予支持。预约虽为订立本约而订立，但具有与本约相分离的效力，其生效后对双方当事人具有约束力，一方违约后应当依据预约合同承担违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：于飞于判决发生法律效力之日起十日内返还李再廷、戈杨250000元，并支付利息（以50000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年4月1日起计算至实际给付之日止）。一审案件受理费减半收取2560元，由于飞负担。二审期间，上诉人于飞提交向本院提交授权委托书原件，证明本案被告主体是金田公司，不应列于飞一人为被告。经质证，被上诉人李再廷与戈杨发表质证意见为：委托书的真实性请法庭核实，但是委托书上授权范围只是处理项目工程，并不包含房地产销售等，该委托书与本案没有关联性，不能达到上诉人的举证目的。经审查，本院对该证据的证明目的不予采纳。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.于飞是否是本案适格被告；2.本案是否适用定金法则；3.一审法院将戈杨列为原告程序是否合法。本院认为，对于第一个争议焦点,于飞以其个人名义与李再廷签订购房协议，亦以其个人名义向李再廷出具收条，于飞是涉案购房合同的出卖方，李再廷可以于飞为被告提起诉讼。于飞主张其与李再廷签订购房协议是作为金田公司的代理人履行职务的行为，但未提供充分证据证实其签订购房协议已获得金田公司的委托授权，亦不能证明其签订合同时已向李再廷披露其代理人的身份，李再廷对于飞的代理人身份也不予认可，故对于飞该上诉主张本院不予采纳。对于第二个争议焦点，李再廷与于飞签订的购房协议是具有法律约束力的预约合同，双方当事人均应依法履行合同义务。现因于飞的违约行为导致李再廷无法实现签订正式购房合同的合同目的，于飞应当承担相应的违约责任。关于违约责任，双方合同约定如甲方于飞违约，双倍返还乙方李再廷交款，一审法院根据李再廷的诉讼请求判决于飞双倍返还100000元定金并无不当，本院予以维持。于飞上诉主张本案不适用定金法则于法无据，本院不予支持。对于第三个争议焦点，李再廷与戈杨为夫妻关系，购房协议内乙方处签名为李再廷、戈杨，于飞2016年5月22日出具收条确认收到李再廷戈杨夫妻购房款50000元，故购房行为应为李再廷与戈杨夫妻共同行为，于飞对此也已知晓，因此戈杨可以作为本案原告与李再廷共同提起诉讼，一审将戈杨列为原告符合法律规定，本院予以支持。综上，上诉人于飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5120元，由上诉人于飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年七月八日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。