河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初757号原告（反诉被告）：河南平瑞置业有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路144号7号楼2层203号，统一社会信用代码91410100MA40K7RQ7M。法定代表人：耿红梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯停停，该公司员工。被告（反诉原告）：王兰兰，女，1988年11月17日出生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：宋小超，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市金水区郑花路11号，统一社会信用代码914101009718599507。法定代表人：杨红英，该行行长。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。原告河南平瑞置业有限公司（以下简称“平瑞公司”)与被告王兰兰、第三人交通银行股份有限公司河南省分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院于2020年6月25日裁定本案转为普通程序进行审理。本案在审理中，被告王兰兰提出反诉，本院依法受理，并决定与本诉合并审理。2020年4月28日、7月7日，本院公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人冯停停、被告王兰兰及其委托诉讼代理人宋小超、第三人委托诉讼代理人赵冲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平瑞公司诉称，2018年6月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定：被告购买原告位于郑州市惠济区××南、××路西的和昌珑悦商业中心房屋（以下简称“涉案房屋”）；房款516804元，其中被告应于2018年6月26日支付房款266804元，剩余房款250000元，被告应以商业贷款方式进行支付。合同附件四第六条第3款约定被告未能按期向第三人偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内偿还原告代其向第三人偿还全部款项及因此遭受的全部损失，被告延迟偿还全部款项及损失达30日的，原告有权立即解除合同，收回房屋，被告需按照总房款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原、被告就上述房屋进行了预告登记。同时，原、被告与第三人于2018年7月11日签订了《个人房产抵押贷款合同》(以下简称“贷款合同”)，被告向第三人按揭贷款250000元，原告为被告贷款提供担保。贷款发放后，因被告在还款期间连续多期未还贷款（并处于持续状态)，导致第三人要求原告履行担保义务。截止至2019年9月，原告已经被第三人扣划款项4895.15元。经原告多次催告，被告仍未支付上述款项。原告认为，被告违反买卖合同附件四第六条第3款约定的行为，已构成根本违约。原告因此请求判令：1、解除原、被告签订的买卖合同；2、被告及第三人配合原告办理涉案房屋的合同备案、预告登记、预抵押登记的注销手续；3、被告支付违约金51680.4元；4、诉讼费由被告承担。被告王兰兰辩称，原告不顾承诺，擅自更改了被告购买房屋的公摊率和层高，致使被告的得房面积和居住规划与预期不符，合同目的无法实现，原告实际违约在先，应承担违约责任。原告系涉案房屋开发商，原告在售房过程中承诺涉案房屋公摊率为百分之三十、层高4.8米，但是房屋实际公摊率达到百分之四十二、层高仅为4.5米，与承诺严重不符。被告购买的涉案房屋极为狭小，建筑面积仅仅为20.16平方米，不能满足实际居住的需要，致使被告合同目的几乎不能实现。被告一再向原告反映，原告不予回复。无奈，被告与同小区业主寻找维权律师，寻求法律帮助。在合同签订过程中，原告仅仅象征性地给被告展示了合同中的几页，并没有向被告告知合同中的主要内容，尤其是关于被告责任义务方面完全没有告知，仅仅是让被告在合同上签字。截至目前，原告仍没有将双方签订的买卖合同交付给被告。关于合同的具体约定内容，被告完全是不知情的。买卖合同附件四第六条第三款属于格式合同，加重了买受人的责任，且出卖人未尽合理提示及说明义务，法院应认定为无效条款，而不应以此条款作为判决承担违约责任的依据。合同解除后，原告应当退还被告交付的购房款等费用。第三人述称：本案争议实际发生于原、被告之间。2019年10月31日，因被告多次逾期偿还贷款，第三人已经宣布债务提前到期。该贷款现已由原告清偿，第三人可出具贷款结清证明。反诉原告王兰兰诉称，2018年6月26日，反诉原告受反诉被告“首付款分期、公摊率30%、层高4.8”的宣传吸引，双方签订买卖合同，约定：反诉原告购买反诉被告开发的涉案房屋，总价款516804元，首付款266804元采用分期支付的方式分五期支付，剩余房款250000元以商业贷款方式支付。合同签订后，反诉被告以各种理由不将合同交付给反诉原告，一直由反诉被告持有。2019年8月，部分买卖合同发下来的业主发现合同中注明的内容与当时售楼时反诉被告承诺严重不符。当时承诺的公摊率30%变更为42%；层高4.8米变更为4.5米，反诉被告采用欺诈方式宣传吸引业主签订买卖合同，现检查反诉被告交付给业主的合同与当时承诺严重不符，合同表面有明显的拆装痕迹，合同中业主的签字经鉴定也是他人假冒签字。反诉原告与其他业主多次前往售楼部讨要说法，反诉被告工作人员置之不理，拒绝作出任何答复。反诉原告因此请求判令：1、解除反诉原、被告签订的买卖合同；2、解除反诉原告与第三人签订的贷款合同；3、反诉被告返还反诉原告购房款54804元、购房定金10000元、维修基金2252元、登记费550元、按揭保证金1000元及返还反诉原告于2018年7月11日起至判决生效之日止反诉原告向第三人归还的贷款本金(以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；4、判令反诉被告赔偿反诉原告利息损失（利息以68606元为本金，自2018年6月26日起至款项实际清偿之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息)及赔偿反诉原告自2018年7月11日起至判决生效之日止反诉原告向第三人归还的贷款利息(以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；5、判令反诉被告支付违约金51680.4元；6、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告平瑞公司辩称，同意解除买卖合同，但反诉原告的利息损失、违约金及返还贷款本金的诉讼请求无事实及法律依据。本案房屋公摊率及层高应以双方签订的房屋买卖合同为准。反诉被告无任何违约行为，并不存在根本违约及欺诈现象，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。第三人述称：关于反诉原告的反诉请求，第一项、第二项请求具有顺序性，只有法院支持了第一项诉求的前提下，才有可能成立第二项诉求。若法院不支持第一项诉求，也应当一并不能支持第三项诉求。反诉原告反诉请求第三项、第四项、第六项、第七项和第三人无关。本院根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，对本案事实确认如下：2018年6月26日，原、被告签订买卖合同及合同补充协议一份。合同约定：被告购买原告开发的位于郑州市惠济区××南、××路西和××商业中心小区××楼××层××号预售商业房屋一套，层高4.5米，建筑面积34.65平方米，其中套内建筑面积20.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为14.49平方米；房款共计516804元；合同签订当日，被告支付首付款266804元，剩余房款250000元，被告应以商业贷款方式进行支付。合同补充协议第四条约定：被告在商品房交付前交存首期专项维修基金2252元，由原告代交；第六条第3款约定:被告未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内偿还原告代其向按揭银行偿还的全部款项及因此遭受的全部损失，被告延迟偿还全部款项及损失达30日的，原告有权立即解除买卖合同，收回房屋，被告需按照总房款的10%向原告支付违约金。合同签订当天，原告向被告出具收据三份，写明通过刷pos机收到被告购房款54804元、按揭保证金1000元、维修基金2252元、预告登记费550元。2019年1月25日，原、被告就涉案房屋进行了预告登记及备案。2018年7月11日，原、被告及第三人签订了贷款合同一份，约定：被告向第三人贷款25万元用以购买涉案房屋；贷款期限自2018年7月11日至2028年7月11日；被告以涉案房屋作为抵押财产提供抵押担保；平瑞公司承担担保责任。第三人于2018年7月25日向原告支付贷款25万元。被告已偿还第三人贷款本息共计39815.83元。自2018年12月8日起，因被告多次逾期偿还贷款，原告于2019年9月17日向被告发送书面催款告知函，通知被告尚欠53000元首付房款及相应的滞纳金未予支付，原告要求被告于收到告知函3日内同其联系支付欠款，否则其将诉诸法律。被告拒收该通知。因被告自2019年6月10日起持续逾期偿还第三人贷款，第三人于2019年10月31日向作为保证人的原告下发《债务提前到期通知书》，通知其对被告享有的债权250000元于2019年10月31日提前到期，债务人应在该日前归还全部债务本金并结清利息230186.4元，原告应立即履行保证责任，否则其将采取有关措施。原告分别于2019年9月23日、12月19日、2020年1月15日代替被告向第三人偿还贷款4895.15元、6319.93元、223081.02元，总额共计234296.1元。被告在第三人处的贷款已经全部偿清。本案在审理中，王兰兰称其向销售涉案房屋的居间公司工作人员张蕊蕊交纳房屋定金10000元，但张蕊蕊、原告均未出具收据。王兰兰提交其于2018年6月9日转账给张蕊蕊账单及平瑞公司于2018年6月9日通过刷pos机收款10000元记录证明其主张。平瑞公司对上述证据不予认可，并认为付款记录无法证明该款项并非其公司出具的54804元收据中的其中一部分。本院认为：原、被告签订的买卖合同系当事人意思真实表示，且不违反法律规定，故本院确认其合法有效。现原、被告均请求解除该合同，故本院予以准许。关于合同解除的法律责任，本院认为，原、被告签订的买卖合同明确约定了层高及公摊等事宜，被告所提供的证据不能证明原告对其有欺诈行为，其提出的原告存在违约行为的主张，本院不予采信。被告在其与原告签订的买卖合同未依法解除的情况下，擅自停止偿还第三人贷款以致原告承担担保责任的行为存在过错，应当承担违约责任。原告要求被告支付违约金、配合办理注销手续的请求，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付违约金、赔偿其偿还第三人贷款本息及付款利息损失的反诉请求，本院不予支持。因原、被告签订的买卖合同已经解除，其双方与第三人签订的贷款合同的目的无法实现，故反诉原告提出的请求解除其与第三人签订的贷款合同之反诉请求，本院予以支持。买卖合同解除后，原告应向被告返还首付款54804元及自第三人处所获得的贷款15703.9元【收取银行贷款250000元-已还款项（4895.15元+6319.93元+223081.02元）】、按揭保证金1000元、维修基金2252元，共计73759.9元。因预告登记费550元已经花费，且非原告之过错所导致，故被告要求原告予以赔偿的反诉请求，本院不予支持。关于被告提出的原告返还定金10000元的请求，本院认为，因原告不认可收取过被告交纳定金10000元，被告又未能提供有效证据证明其除首付款54804元外另行交纳有定金10000元，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、解除反诉原告王兰兰、反诉被告河南平瑞置业有限公司与第三人交通银行股份有限公司河南省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、被告王兰兰及第三人交通银行股份有限公司河南省分行配合原告办理位于郑州市惠济区北环路南、丰华路西和昌珑悦商业中心1号楼20层2046号商业房屋的合同备案、预告登记、预抵押登记的注销手续；四、被告王兰兰支付原告河南平瑞置业有限公司违约金51680.4元；五、反诉被告河南平瑞置业有限公司返还反诉原告王兰兰各种款项73759.9元；四、五项判决款项折抵后，反诉被告河南平瑞置业有限公司返还反诉原告王兰兰款项22079.5元，于本判决生效后十日内付清。六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元、反诉费1851元，共计2943元，原告负担350元，被告负担2593元。如不服本判决，可在收到本判决之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  陈亚红审 判 员  王艳梅人民陪审员  王文英二〇二〇年七月十一日书 记 员  雷云萍