福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0181民初5104号 原告：纪云清，男，1970年6月22日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：蔡友玳，福建闽律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李焰华，福建闽律律师事务所实习律师。 被告：郭贞，男，1958年10月29日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：郭术林，男，1981年8月27日出生，汉族，住福建省福清市。 被告郭术林的委托诉讼代理人：蔡桂芳，福建诚真律师事务所律师。 原告纪云清与被告郭贞、郭术林房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月15日受理后，依法适用普通程序于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告纪云清的委托诉讼代理人蔡友玳、被告郭术林的委托诉讼代理人蔡桂芳到庭参加诉讼，被告郭贞经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告纪云清向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决被告郭贞、郭术林将坐落于福清房屋交付原告使用；3.判决被告郭贞、郭术林协助原告办理上述房屋过户登记手续；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告纪云清与被告郭贞、郭术林于2013年3月18日签订《房屋买卖合同》，约定二被告将其购买的位于福清市房屋转让给原告，转让款为200万元；合同签订三日内，原告应支付150万元，余款50万元在被告交付房屋并办理房屋过户登记手续后付清。2013年3月19日原告依约支付了首期购房款150万元，二被告亦将其购房的《销售合同书》、《收款收据》等凭证交付给原告并向原告出具了收取房屋转让款的凭证。然而，《房屋转让合同》签订至今，二被告既未将上述房产交付给原告使用，也未协助原告办理该房产的过户登记手续。 被告郭术林辩称，1.《房屋转让合同》是为被告等人与黄林辉签订《借款协议》向黄林辉借款490万元提供担保，以诉争房屋作为借款的担保物。因此本案名义上是买卖合同纠纷，实际上是借贷纠纷，因此《房屋转让合同》无效；2.本案合同标的物为福清市房屋，原告却要求交付并过户房屋，原告并不能证明为同一标的物；3.《房屋转让合同》项下房屋已抵押给了银行，实际上已无法办理产权过户手续；4.原告长达3年多从未向被告主张交付房屋，其请求早已超过诉讼时效；5.退一步说，本案买卖合同约定售价明显低于市场价格，显失公平，属于可变更、可撤销的合同，应予撤销。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告郭贞未作答辩，也未举证、质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。被告对原告提交的《房屋转让合同》、现场照片、房屋转让款收款收据、销售合同书、土地使用规划、收款收据、重要资料移交确认表、福州市中级人民法院民事判决书、中国光大银行业务查询书的真实性无异议，予以采纳；原告虽对被告郭术林提交的落款时间为2013年3月19日借款金额为490万元的借款协议、借条、中国光大银行个人转账回单有异议，但该证据能与原告提交的福州市中级人民法院民事判决书相印证，亦予以采纳；被告郭术林提交的企业信息表与原告庭审陈述能相印证，亦予采纳；原、被告对本院依职权调取的产权登记资料、抵押登记资料真实性均无异议，予以采纳。综合上述证据分析及当事人陈述，经审理查明： 郭贞、郭术林系父子关系。2013年3月18日郭贞、郭术林（甲方）与纪云清（乙方）签订一份《房屋转让合同》，约定甲方将位于福清市型编号为C12的房屋（土地使用面积280平方米，折合0.42亩，总建筑面积550平方米）转让给乙方，转让总价200万元，转让款于合同签订后三个工作日内先行付150万元，甲方指定郭术林的开户行为中国农业银行富源县支行、户名为郭术林、帐号62×××18的帐户为收款帐户。乙方给予甲方半年时间整理完善水电门窗等，半年后甲方应无条件及时交房给乙方，交房后乙方支付20万元房款。甲方应负责将土地使用证及房产证及时办到乙方名下，乙方取得产权后支付30万元房款。案外人郭国强作为担保人自愿为甲方履行各项责任与义务承担连带担保责任，保证期至甲方义务履行期限届满之日起两年。原告纪云清、被告郭贞、郭术林、案外人郭X均在房屋转让合同上签字盖印。签订房屋转让合同后，2013年3月19日纪云清通过中国光大银行的帐户转帐给郭术林上述收款帐户150万元，当天被告亦将讼争房屋的福清市销售合同书及四份福清市润年房地产开发有限公司收款收据交付原告并由原告出具《重要资料移交确认表》。 另查明，讼争房屋系2004年12月22日福清润年房地产开发有限公司（甲方，以下简称润年公司）与郭贞、郭术林（乙方）签订一份销售合同书，约定乙方在甲方开发的城市花园小区内购买D型编号为C12产业，甲方将城市花园项目整体发包给有施工资质及监理资质的单位进行施工及监理，乙方负责自建而成。讼争房屋于2016年3月3日办理产权登记手续，产权证上登记的房屋座落为龙江街道整座，房屋产权证号为融房权证Ｒ字第××号，房屋所有权人为郭贞、郭术林共有，建筑面积为539.13平方米，为钢混结构五层楼房。2016年4月6日讼争房屋办理最高额抵押登记，登记号为：融房他证ＴＲ字第××号，抵押权人为福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，抵押合同号：2016A003065，债权数额为最高额主债权293万元。本案庭审中原、被告均认可讼争房屋尚未交付，目前由被告在使用。 再查明，纪云清与案外人黄林辉、福清市联邦化工有限公司（以下简称联邦化工）系福建量子投资管理有限公司（以下简称量子公司）的股东，纪云清、黄林辉、量子公司系联邦化工的股东。郭贞、郭术林与案外人郭国忠、郭国云以做煤矿急需资金周转为由于2013年3月19日向黄林辉借款490万元，为此郭国忠、郭贞、郭术林、郭国云当天与黄林辉签订借款协议一份并向黄林辉出具借条一张，郭国强在借款协议及借条中的担保人落款处签名、捺印。黄林辉于2013年3月20日通过中国光大银行以转账的方式将借款490万元交付到郭国忠、郭贞、郭术林、郭国云指定的银行帐户。因催讨借款未果，2015年5月11日黄林辉向本院起诉郭国忠、郭贞、郑美清（郭贞之妻）、郭术林、郭国云、郭国强，本院经审理作出（2015）融民初字第2817号民事判决，判决被告郭国忠、郭贞、郭术林、郭国云偿还原告黄林辉借款490万元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付违约金、律师代理费7万元，郭国强对上述二项债务承担连带清偿责任，郑美清对郭贞应承担的债务承担连带清偿责任并驳回原告黄林辉的其他诉讼请求。嗣后，上述被告申请再审，福州市中级人民法院经审理认定再审申请人再审期间提供的新证据可以证明郭国强已通过其妻子郑美华的银行帐户向黄林辉偿还本案借款340万元，黄林辉提出其收到该款项是郑美华个人返还其的另外一笔借款250万元的本息，但未举证证明，郭国强通过其妻子郑美华所还款项应按先还息后还本从欠款中扣除，扣除后尚欠欠款本金3116068元，判决撤销福清市人民法院（2015）融民初字第2817号民事判决，郭国忠、郭贞、郭术林、郭国云偿还黄林辉借款3116068元并支付利息及按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的违约金、律师代理费7万元，郭国强对上述二项债务承担连带清偿责任，郑美清对郭贞应承担的债务承担连带清偿责任并驳回原告黄林辉的其他诉讼请求。 根据诉辩主张及在案证据，本案的争议焦点为原、被告签订的《房屋转让合同》的法律性质。原告主张原、被告自愿签订《房屋转让合同》，原告亦依约支付了相应款项，双方构成房屋买卖合同关系；被告主张原、被告签订的《房屋转让合同》是为被告等人向案外人黄林辉借款490万元提供担保，以诉争房屋作为借款的担保物。纪云清、黄林辉的款项共同由案外人姚贵生代办转账，分别于2013年3月19日向郭术林转账150万元（即本案名义上购房款），2013年3月20日向案外人郭国忠转账490万元。郭术林收到150万元款项后，当天就转账50万元至对方指定的案外人黄生贵的账户，2013年3月20日转账到郭国强账户100万元，并由郭国强于当天转账89万元到对方指定的案外人高洪的账户，故被告虽收到纪云清150万元，但是其中的139万元（50万元+89万元）已经按纪云清的指示支付给其指定的其他人。综上，黄林辉、纪云清为规避法律，指示郭术林等人按其要求将款项打入其指定的人员（黄生贵、高洪）的帐户，以达到其无法实现债权时取得担保物（即讼争房屋）所有权的目的。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原、被告以书面形式签订房屋转让合同，被告对其关于原、被告以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保负举证责任。签订《房屋转让合同》后，纪云清依约向被告支付了150万元，被告出具给原告的房屋转让款收款收据明确载明150万元为房屋转让款。被告虽主张郭术林收到纪云清150万元款项后，又根据纪云清等指示分别转账至案外人黄生贵、高洪的帐户50万元、89万元，对该主张原告予以否认，被告应举证证明黄生贵、高洪与本案的关联性。被告提交的帐户交易明细查询结果未显示账户户主信息，虽然显示2013年3月19日向黄生贵转账50万元，被告提交的帐户名为郭国强的银行卡交易记录显示2013年3月20日向高洪帐户转账89万元，郭国强虽出庭作证，但其与郭贞系兄弟关系，与郭术林系叔侄关系，与本案当事人具有利害关系，仅凭上述帐户交易明细、交易记录及郭国强的证言并不能证明上述两笔汇款系受纪云清的指示而作出及两笔款项与本案150万元款项的关联性。被告主张纪云清、黄林辉的款项共同由案外人姚贵生代办转账，但银行转账记录显示讼争款项为纪云清本人帐户转账，被告提交的证据不足以证明其主张；即便存在代办行为亦不影响转账行为的法律性质。被告提交的个人保险历年缴费明细表亦不能证明与本案具有关联性。综上，根据民事诉讼证据优势原则，被告提交的证据不足以反驳原告的主张，应承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予采信。 本院认为，原、被告自愿签订《房屋转让合同》，该合同主体合法、意思表示真实且不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。被告郭术林虽辩称房屋转让合同并非双方真实意思表示，但其提交的证据不足以证明其主张。被告另主张买卖合同约定的200万元售价明显低于市场价格，但讼争房屋并非位于我市的中心地段，且未经价格评估；退一步说，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。原、被告于2013年3月18日签订《房屋转让合同》，至今多年被告均未提出撤销合同，视为对合同无异议，被告亦已经超过行使撤销权的法定期限。虽然讼争房屋产权登记的座落与房屋转让合同记载不一致，但原、被告均认可被告在讼争小区仅有一座房屋，且签订房屋转让合同在先，办理产权登记在后，房屋坐落编号的不一致并不影响房屋产权登记上的房屋即房屋转让合同上的房屋的认定。综上，原告诉请确认讼争房屋转让合同有效，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。被告虽主张原告请求确认合同有效超过诉讼时效，但原告该请求并不属于行使物上请求权或债权请求权，被告的主张缺乏法律依据，不予采信。被告另主张原告交付房屋及办理过户的诉讼请求超过诉讼时效，本院认为，原、被告于2013年3月18日签订《房屋转让合同》，约定半年后即2013年9月18日交付房屋，原告并未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告于2016年8月15日向法院起诉，原告关于交付房屋的诉讼请求已超过2年的诉讼时效，被告关于该部分的时效抗辩成立。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”讼争房屋于2016年3月3日办理产权登记手续，于2016年4月6日办理抵押登记，上述产权登记确权及登记抵押权的行为受物权法保护。虽然原、被告签订房屋转让合同在前，但本案经过登记的物权的效力优先于合同债权，故原告请求被告办理讼争房屋的过户手续，属于法律上履行不能，对该请求本院不予支持。原告因合同无法履行造成的损失，应另行主张。被告郭贞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告纪云清与被告郭贞、郭术林于2013年3月18日签订的《房屋转让合同》有效； 二、驳回原告纪云清的其他诉讼请求。 本案受理费22800元，由原告纪云清负担11400元（已交纳），被告郭贞、郭术林负担11400元，应自本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长 郭 才 审判员 吴叔凯 审判员 游 捷 二〇一七年八月二十四日 书记员 林方圆 -11-