淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0812民初4119号原告：程福祥，男，1968年9月29日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：韩卫转，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鹏举，江苏安淮律师事务所实习律师。被告：淮安天禄房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区明远路与北京南路交叉口，统一社会信用代码91320811670145049F。法定代表人王永钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金玲，江苏司北律师事务所律师。原告程福祥与被告淮安天禄房地产开发有限公司（以下简称“天禄公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月6日及7月26日两次公开开庭进行了审理。原告程福祥的委托诉讼代理人韩卫转、高鹏举，被告天禄公司的委托诉讼代理人王金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程福祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告天禄公司支付逾期办理产权证书违约金17989元，并判令被告天禄公司协助办理房屋产权证；2、判令被告天禄公司支付租金8100元；事实理由：2013年原、被告签订了商品房买卖合同，原告程福祥按约及时支付了购房款。双方约定被告天禄公司应当在2014年5月30日前交付房屋。原、被告后又签订一份补充协议，根据协议约定，被告天禄公司承诺如不在2014年12月31日前办理房屋产权证，将承担房屋总价款的1%违约金；该协议还约定，在2015年6月30日前未完成产权证办理的，从2015年7月1日起，按总房款的1‰按月支付违约金，从2015年12月1日起每月递增0.1‰。截止起诉，被告天禄公司仍没有办理房屋产权证。从2016年4月起也没有向原告程福祥支付违约金。2014年8月，被告天禄公司租用原告程福祥房屋院落并签订协议，约定了租期及租金，租期届满后，被告天禄公司亦未继续支付租金有。经与被告天禄公司协商未果，故诉至法院，请求支持原告程福祥的诉讼请求。被告天禄公司辩称：一、涉案商品房现已具备办理产权证的条件，被告天禄公司已经向包括原告程福祥在内的全体业主通知办证事项，并且很大一部分业主已经办证完毕，故应当从被告天禄公司通知办理产权证开始停止承担违约金。二、被告天禄公司应承担的违约金除了已向原告程福祥支付部分之外，还为其代缴公共维修基金、电费以及物业费，以上相关费用应当从违约金总额中扣除。三、原、被告签订的协议中约定的违约金明显过高，且原告方诉请的违约金加上其获得的违约金已经远远超过原告方预期可得利益，故请求对违约金予以调整；四、原告程福祥主张的租金与本案房屋买卖不是同一法律关系，应当另案处理。综上所述，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年2月7日，原告程福祥与被告天禄公司签订一份商品房买卖合同，双方约定，原告程福祥购买被告天禄公司开发的位于本市北京南路与明远路交叉口的中央华府7幢102室，建筑面积116.54平方米，房价款总计为509175元。合同还约定，被告天禄公司应当于2014年5月30日将经验收合格的商品房交付原告程福祥。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。同年12月23日，原告程福祥与被告天禄公司还签订了一份车库买卖合同，约定由原告程福祥购买该小区7幢19号车库，面积24.28平方米，价款35943元，车库的交付时间及违约责任与商品房买卖合同一致。合同签订后，原告程福祥足额支付了购房款并于2013年2月25日及2014年6月30日缴纳了房屋及车库的契税，分别为7637.43元及1078.02元。2014年7月，原、被告双方签订一份补充协议，内容为：2014年7月8日上午，在淮安市清浦区信访局，经区领导牵头协调下，中央华府业主代表与房地产开发公司负责人王永钢就小区交房因配套设施不到位，给业主生活带来不便，双方达成调解协议如下：一、因小区配套不到位，经双方协商，开发商同意按业主购房款的1%（含车库款），一次性给予补偿，此补偿金含2014年6月份违约金，在交付时与应缴款相抵扣，多退少补；如业主不抵扣，据实结算、开票。二……三、开发商确保小区业主在收房后用电正常；同时承诺在2014年12月31日前完成正式用电接入和供电；并且在正式用电送达前业主所有用电费一律由开发公司承担；四，开发商承诺免收2014年7月1日至2016年6月30日物业费；五、开发商承诺监控、路灯在2014年8月10日前完成……六、业主同意开发商在2014年12月31日前完成产权证办理手续，此时间不能办理到位，则按《商品房买卖合同》约定，赔付违约金；如按期办理到位，则不承担产权证逾期办理赔付责任。上述协议中,双方约定的违约金5441元，被告天禄公司于2014年7月29日已经支付。2014年8月25日原告程福祥向被告天禄公司出具收据，载明收到返还房价款12641元。2014年8月25日，原告程福祥又收到被告天禄公司返还的购房款2000元。被告天禄公司认为上款项名为返还购房款，实为支付的违约金，该违约金也是延期办理产权证的违约金，故应当从该公司应支付的违约金中扣减；原告程福祥则认为上述款项不是返还的购房款，而是履行2014年7月协议所支付的违约金及支付两年的院落租金，该费用与本次延期办证违约金无关。因被告天禄公司未能按约定时间办理房屋产权证书，原、被告双方于2015年1月再次签订一份协议书，双方约定：关于中央华府小区一期房屋产权证手续未在2014年12月31日前办理完毕，开发公司与购房业主达成以下协议：1、按2014年7月份的双方约定，开发公司未在约定时间内办理房屋产权证，按《商品房买卖合同》约定，应承担房屋总价款的1%（含车库款）违约金支付给购房人，开发公司承诺于2015年1月31日前支付违约金的50%，余50%在2015年4月18日支付；2、在正式电送达前，开发公司确保小区业主用电正常，并且在正式用电送达前业主所用电费一律由开发公司承担；如因临时电原因造成电器损坏及其他责任的由开发公司承担；3、开发公司承诺免收产权证办理前的物业费；4、开发公司承诺在2015年3月18日前缴纳公共维修基金，如超过该日未缴纳，则以超过天数按银行贷款利率的4倍赔偿违约金；5……6、开发公司承诺在2015年6月30日前完成产权证办理手续（在2015年6月30日前办理手续完成不赔付违约金），如逾期则从2015年7月1日起每满一个月按总房价款的1‰支付违约金；如至2015年10月31日仍未办理，2015年11月按总房款的1%赔偿违约金；继续逾期的，从2015年12月1日起每满1个月按总房款的1.1‰的支付违约金，以后每逾期一个月递增违约金的0.1‰，如2016年1月按总房款的1.2‰支付违约金，2016年2月按总房款的1.3‰支付违金，以此类推，此条款违约金均在逾期之日支付。协议签订后，被告天禄公司按约支付了至2016年3月之前的违约金。庭审中，原、被告确认自2016年4月起，被告天禄公司未再支付违约金。2017年4月，被告天禄公司向原告程福祥发出办证通知，原告程福祥签收了通知书。2017年5月8日淮安市国土资源局向原告程福祥核发了苏2017淮安市不动产权第0045510号、0045476号不动产权证书。自2017年1月起，原告程福祥已自行缴纳电费。2014年8月25日，原、被告就原告程福祥所购102室房屋院落达成租赁协议，被告天禄公司同意自2014年7月1日起至2016年6月30日按3600元/年支付租金。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、税收缴款书、补充协议、收据；被告提供的产权证办理通知单领取登记表、收据、收条以及原、被告双方当事人陈述予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，2013年2月7日及12月23日，原、被告签订的商品房及车库买卖合同；2014年7月，双方签订的补充协议；2014年7月29日双方签订的商品房买卖附条件协议书以及原、被告于2015年1月再次签订的协议书，上述协议均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，亦不损害社会公共利益，故应属有效合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照上述的合同约定履行自己的义务。关于被告天禄公司是否构成违约。原、被告于2015年1月的协议中，约定被告天禄公司在2015年6月30日前完成产权证办理手续。该约定是对商品房买卖合同中关于产权证办理时间及办证义务主体的重新约定，属有效约定。由于被告天禄公司未能在2015年6月30日前完成产权证办理手续，故构成违约，应当承担违约责任。关于被告天禄公司应支付的违约金。根据合同约定，如被告天禄公司逾期办理房屋产权证，则从2015年7月1日前起每满一个月按总房价款的1‰，支付违约金；如至2015年10月31日仍未办理，2015年11月按总房款的1%赔偿违约金；继续逾期的，从2015年12月1日起每满1个月按总房款的1.1‰的支付违约金，以后每逾期一个月递增违约金的0.1‰。被告天禄公司按该约定履行至2016年3月，故此次诉讼从2016年4月起按该合同约定计算违约金。2017年4月，被告天禄公司通知办理产权手续并于同年5月实际办理了产权证，故自被告天禄公司通知办证之日，该公司不再承担违约责任，故本院确定违约责任计算至2017年4月。本院以原告程福祥所缴的购房款（含车库）545109元为计算基数，每月分别按1.5‰至2.7‰计算违约金，合计14881元。原告程福祥要求判令被告天禄公司协助办理房屋产权证,由于该房屋的不动产权属证书已经办理完毕并实际领取，故对该诉讼请求，本院不再予以支持。原告程福祥主张的院落租金，因涉及到租赁合同的法律关系，不属履行合同的违约责任，故本案不予理涉，可另案处理。被告天禄公司主张，公司应承担的违约金除了向原告程福祥支付部分之外，还为其代缴公共维修基金、电费以及物业费，以上相关费用应当从违约金总额中扣除。本院认为，原告程福祥所购房屋的公共维修基金是其自行缴纳，不应从被告天禄公司所支付违约金中予以扣除；被告天禄公司代为支付的电费及物业管理费，根据双方协议约定应当由被告天禄公司支付。据此，被告天禄公司上述辩解理由，本院不予采信。被告天禄公司还称，原、被告签订的协议中约定的违约金明显过高，请求对违约金予以调整。本院认为，双方当事人对违约金的约定符合法律规定，合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，人民法院一般不轻易否定其效力。且被告天禄公司未能提供违约金过高的相关证据，故对被天禄公司要求调整违约金的抗辩理由，本院不予支持。庭审中，被告天禄公司还认为，双方在2014年7月的协议中已经约定支付1%的违约金，而当时产权证的办理期限还没有到，双方在2015年1月的协议中又约定逾期办证1%的违约金，只能择一适用，而不能同时适用。对此，本院认为，2014年7月双方所约定的违约金是因小区配套设施不到位，经双方协商，开发商同意按业主购房款的1%（含车库款），给予的一次性补偿；而2015年1月所约定的违约金是因为开发商未能如期办证所支付的违约金，两份违约金所指向的违约行为不同，故只要有违约行为，守约方均可获得相应的违约金。对于原告程福祥于2014年7月29日收到的返还购房款是否应当扣减。本院认为，首先，原、被告一致认为所返还的名为购房款实为支付的违约金及租金，故不属于返还购房款。据此，对购房本金本院不再予以扣减。其次，不论该协议是针对何种违约行为所约定的违约金，即使约定的是延期办证违约金，所支付的款项亦是履行协议的行为，是其合同义务，系被告天禄公司应当支付的费用，与本次诉讼无关。第三，庭审中，原、被告均认可被告天禄公司自2016年4月起未再支付违约金，故此次诉讼只涉及2016年4月之后的违约金，之前双方履行的与此次诉讼亦无关。综上，对于双方2014年7月29日及8月25日支付的款项既不应从购房本金中扣减，亦不应从被告天禄公司本次应支付的违约金中扣减。综上所述，原告程福祥要求被告天禄公司支付违约金17989元，本院部分予以支持。经调解不成，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告天禄公司应支付给原告程福祥2016年4月至2017年4月逾期办证违约金14881元，该款于本判决生效后十日内一次性付清。二、驳回原告程福祥的其他诉讼请求。如被告天禄公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取226元，由原告程福祥负担140元，被告天禄公司负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员 黄 波二〇一七年八月十六日书记员 王春巍