山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0881民初1451号原告（反诉被告）:王向震，男，1959年5月15日出生，汉族，住曲阜市。原告（反诉被告）：王帅，男，1986年8月27日出生，汉族，住曲阜市。被告（反诉原告）:焦永虎（又名焦永涛），男，1982年11月19日出生，汉族，住兖州市。委托诉讼代理人:孙雪峰，山东圣城律师事务所律师。原告(反诉被告)王向震、王帅与被告（反诉原告）焦永虎土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日作出（2016）鲁0881民初1839号民事判决，被告焦永虎不服该民事判决，上诉于山东省济宁市中级人民法院。山东省济宁市中级人民法院于2017年12月19日作出（2017）鲁08民终4898号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王向震、王帅、被告焦永虎的委托诉讼代理人孙雪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王向震、王帅向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《土地租赁合同》；2、判令涉案土地范围内的所有动产、不动产归原告所有；3、由被告支付违约赔偿金300000.00元；4、本案诉讼费及其它费用由被告承担。事实和理由：2013年7月16日，原告与被告签订《土地使用租赁合同》，约定由被告承包曲阜市小孔家村327国道原食用菌厂，租期自2013年7月16日至2038年7月15日，年租金35000.00元，租金的支付方式为前三年每年一交，自租用的第三年提前两个月一次性交齐剩余二十二年的租金，如有违反，违约方需向另一方支付违约金300000.00元。合同履行的过程中，被告推倒了原告建设的食用菌大棚15个，并在第三年迟迟不交付当年租金。原告为此向被告发出解除合同通知，后被告保证交清当年的租金，如交不上厂内所有动产、不动产均归原告所有。2016年5月，被告本应一次性交清剩余二十二年租金，但被告未予交纳，原告又于2016年5月22日再次发出解除合同通知书，但被告至今未与原告协商解除后的事宜。被告焦永虎辩称，请求法院判决解除与原告签订的租赁合同，在双方正常履行合同期间，原告于2015年将涉案土地租赁给他人，原告造成根本违约，请求法院驳回原告的诉讼请求；因涉案土地范围内的动产、不动产系被告的财产，且因原告违约在先，所以动产、不动产归被告所有，同时根据合同的约定，原告应向被告支付违约金。反诉原告焦永虎向本院提出诉讼请求：1、要求解除与反诉被告签订的《土地租赁合同》；2、判令反诉被告折价赔偿反诉原告建造的不动产，返还反诉原告的动产；3、由反诉被告支付违约赔偿金300000.00元；4、本诉诉讼费、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2013年7月16日，反诉原告与反诉被告签订《土地租赁合同》，合同约定由反诉原告租赁反诉被告租赁的曲阜市小孔家村327国道原食用菌厂的土地，租期25年，在承租期内，反诉原告在承租的土地上建造了相应的不动产，2015年8月13日，在反诉原告不知情、未违约的情况下，反诉被告将土地转租给他人，并且签订了《租用场地协议书》，该行为已构成根本违约。反诉被告王向震、王帅辩称，反诉原告焦永虎所述不符合事实，不予认可。因反诉原告未按约定交付租金，在多次下达解除合同通知后，反诉被告才与第三方签订的合同，是反诉原告违约在先，反诉被告不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2013年7月16日，原告王向震、王帅与被告焦永虎签订《土地使用租赁合同》，原告王向震、王帅将位于曲阜市的原食用菌厂出租给被告焦永虎，用于开办驾校，双方约定，租赁期限自2013年7月16日至2038年7月15日（25年整）；年租金35000.00元，租金的支付期限方式为头三年每年一交，每年提前两个月付清下一年度的租金，在租用的第三年提前两个月一次性交齐剩余二十二年的租金；承租期间，原告建设的南北向八间仓库和东西向六间一层半办公室，被告如需动迁或拆除必须征得原告同意，其余任由被告安排；如有任何一方违反协议条款，违约方需向另一方交付违约金300000.00元，同时本协议作废。2015年7月17日，被告焦永虎向原告王向震出具保证书一份，保证在2015年7月22日前向原告王向震支付2015年7月16日至2016年7月15日的土地租用费35000.00元，如完不成，自愿无任何条件的净身出厂，并承担租用协议中的违约责任，场地中的动产和不动产归原告王向震所有，并由原告王向震使用或转租场地。2015年8月5日，因被告焦永虎仍未交纳2015年度租金，原告王向震、王帅向被告焦永虎下发《解除合同通知书》，同月7日，被告焦永虎在该通知书上书面保证：在2015年8月9日交付清2015年剩余租金25000.00元，如交不上净身出厂，如交上租赁合同继续进行。2015年8月9日，原告王向震、被告焦永虎与案外人樊奇龙三方签订保证书，樊奇龙保证在2015年8月23日前交清被告焦永虎下欠的25000.00元租金，如在约定时间内付清，继续按照王向震和焦永虎所签的租用协议的内容由王向震和樊奇龙签订2015年租用协议，如付不上，焦永虎和樊奇龙净身出厂，已交的10000.00元租金归原告王向震所有，同时约定焦永虎能在2016年5月16日前一次性付清22年租金，可恢复王向震与焦永虎的租赁合同，否则，视为焦永虎的又一次事实违约，追究其违约责任。2015年8月13日，原告王向震与樊奇龙签订《租用场地协议书》，约定按原、被告之间的《土地使用租赁合同》条款履行《租用场地协议书》。后因被告焦永虎未按《土地使用租赁合同》约定的时间在2016年5月16日前支付剩余22年的租金770000.00元，原告于2016年6月7日诉至本院，被告于同月30日提起反诉。另查明，2013年7月16日至2016年7月15日的租金共计105000.00元，原告方已足额收取，其中2015年7月16日至2016年7月15日期间的租金属于逾期支付；关于不动产，在合同履行过程中，被告推倒了原告建设的大棚，按约定保留了原告建设的南北向八间仓库和东西向六间一层半办公室，另外还保留了四周院墙及大约100平方的水泥地面，除此之外，被告增建或改建的不动产有：电动推拉大门、门卫房、厕所、驾校练车用的部分水泥地面，种植了部分杨树和榕树，上述不动产均系临时性物品，未依法办理手续，现均存在；关于动产：合同签订前，原告置办的动产有：席梦思床一张、小木床二张、桌子二张、空调一台、太阳能一台、大磅秤一台及铁货架二个，上述物品现存放于案涉厂地内；合同签订后被告置办的动产有：长沙发三个、短沙发六个、长茶几三个、短茶几三个、茶道茶水壶烧水盘各一个、电脑一台、桌子一张、写字台一张、字一幅、长条低柜二个及仓库杂物路标一宗，被告已将其置办的动产搬走；案涉的厂地由原告于2017年9月3日实际接管。庭审中，被告认为双方约定的违约金300000.00元过高，应以每年合同租金的百分之二十为准。本院认为，原、被告双方签订的《土地使用租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，但合同约定的租赁期限违反了“租赁期限不得超过二十年”的法律规定，故双方均应当按照约定、在法律规定的期限范围内享受合同权利并履行合同义务。原告王向震、王帅向被告焦永虎交付租赁物后，被告应严格按照合同约定及法律规定交纳租金，但经原告多次催要，被告至今未能足额交纳租金，导致原告无法实现2016年7月16日之后的合同目的，符合法定的解除条件，且原、被告均要求解除合同，故对双方的该项诉讼请求，依法予以支持。关于被告焦永虎在租赁土地中置办的动产、不动产的归属问题，本院认为，被告焦永虎分别在2015年7月17日、2015年8月7日、2015年8月9日三次保证，承诺在一定期限内交清租金，如交不上，净身出户，动产、不动产全归原告所有，本院认为，上述保证内容系被告的真实意思表示，不违反法律规定，且出具保证时原告已予以接受，认可保证内容，结合合同的履行情况，本院予以采信，因被告均未兑现承诺，且至今未交纳剩余的租金，遵循诚实信用原则，被告置办的动产及不动产的相关法定权利应由原告享有，鉴于被告已将其动产搬走，令其返还原告已不符合客观实际，可判归被告所有，与之相应的损失可通过被告支付违约金的方式予以弥补。关于违约金问题，被告焦永虎未按照合同约定支付租金，构成违约，依法应承担违约责任，但双方约定的违约金300000.00元明显过高，被告要求调整，依法应予支持，按照法律规定，被告焦永虎未按时交纳租金对应的合同期限为十七年，对应的租金为595000.00元（35000.00元/年×17年），根据被告的违约及合同履行情况，本院酌情将违约金调整为119000.00元（595000.00元×20%）。被告焦永虎主张，原告在其不知情、未违约的情况下将土地转租给樊奇龙，与事实不符，因樊奇龙是通过被告认识的原告，且三方签订的协议中也明确约定了由樊奇龙交纳2015年度剩余的土地租金25000.00元，并由王向震和樊其龙签订2015年的土地租用协议，本院认为，原告王向震、王帅不存在违约行为，故对被告提出的要求王向震、王帅赔偿不动产、返还动产和支付违约金300000.00元的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及有关法律规定，判决如下：一、解除原告王向震、王帅与被告焦永虎于2013年7月16日签订的《土地使用租赁合同》；二、原告王向震、王帅置办的席梦思床一张、小木床二张、桌子二张、空调一台、太阳能一台、大磅秤一台及铁货架二个等物品归原告二人所有；被告焦永虎置办的长沙发三个、短沙发六个、长茶几三个、短茶几三个、茶道茶水壶烧水盘各一个、电脑一台、桌子一张、写字台一张、字一幅、长条低柜二个及仓库杂物、路标等物品归被告焦永虎所有；三、案涉土地上的现存不动产包括南北向八间仓库、东西向六间一层半办公室、四周院墙、水泥地面、电动推拉大门、门卫房及厕所的相关法定权利由原告王向震、王帅享有；四、被告焦永虎于本判决生效后十日内向原告王向震、王帅支付违约金119000.00元；五、驳回原告王向震、王帅的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告焦永虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由原告王向震、王帅负担3120元，被告焦永虎负担2680元；反诉案件受理费费3275元，由反诉原告焦永虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  刘洪利人民陪审员  王 领人民陪审员  刘 文二〇一七年八月九日书 记 员  孔盛洁