江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1667号上诉人（原审被告）：庄汉芳，女，1954年11月7日生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：王文举，男，1980年10月7日生，汉族，住徐州市新城区。被上诉人（原审原告）：李尊众，男，1975年7月11日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：董雪梅，女，1976年10月10日生，汉族，住徐州市云龙区。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李娜，江苏金华星律师事务所律师。原审被告：王文廷，男，1983年2月27日生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：王文举，男，1980年10月7日生，汉族，住徐州市新城区。上诉人庄汉芳因与被上诉李尊众、董雪梅及原审被告王文廷买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人庄汉芳及其委托诉讼代理人王文举，被上诉人李尊众、董雪梅及其共同委托诉讼代理人李娜，原审被告王文廷的委托诉讼代理人王文举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄汉芳上诉请求：依法撤销一审判决，予以改判或者发回重审，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定违约金不合理，证据不足。1.上诉人同意给被上诉人房屋办理过户，但是由于房屋有经济纠纷，上诉人同意把纠纷自己处理，但是被上诉人把上诉人的房屋以及建设银行的银行卡于2018年5月保全，卡内金额182000元、另低保卡9000元。上诉人无法解除房屋经济纠纷，导致房屋无法过户给被上诉人。被上诉人有保全过当行为，上诉人同意给被上诉人办理过户手续，不属于违约，所以违约金不合理，同时被上诉人应承担经济损失128000元。李尊众、董雪梅辩称，被上诉人对上诉人的上诉请求及理由不认可。上诉人未经被上诉人同意，恶意抵押，恶意收取过户手续费，在收取过户手续费后，依然不同意过户，被上诉人无奈之下才启动诉讼程序，以防止损失继续扩大，所以上诉人存在违约行为，应当承担相应的违约责任。上诉人主张因被上诉人采取保全措施而向其进行赔偿，无法律依据，请求二审依法裁判。李尊众、董雪梅向一审法院起诉请求：1.判令庄汉芳、王文廷继续履行合同，协助办理涉案房产抵押注销登记及产权过户；2.判令庄汉芳、王文廷返还8000元过户服务费、支付违约金85800元；3.支付李尊众、董雪梅各项损失300000元；4.诉讼费由庄汉芳、王文廷承担。一审法院认定事实：2011年4月18日，李尊众、董雪梅（买房人）与庄汉芳、王文廷（卖房人）就本市云龙区思民路北惠民花园惠民清和园2号楼4-501室及惠民花园惠民清和园2号楼4-102室地下室（原名称为惠民小区D2#楼4单元50X室房屋及地下室）签订《房屋买卖协议书》，约定房屋价款为286000元，卖房人于2011年4月18日将涉案房屋及相关手续交付李尊众、董雪梅，买房人同时一次性付清房款。卖房人在取得土地、房屋两证前，若出售的房屋被抵押、查封、有争议、反悔本协议，致使房屋买卖不成或在取得土地、房屋两证后，若不通知买房人，致过户不成，均属违约，卖房人应返还购房款，支付违约金360000元，赔偿房屋装修费损失和房屋现价值与购买价286000元的差价部分。合同还约定了其他相关事项。当日案外人王文举、马文秀向二原告出具《买房补充协议》，载明：庄汉芳、王文廷自愿出售潘塘惠民小区D2#楼四单元501室房屋一套，庄汉芳其长子王文举、长媳马文秀对出售该套房屋无异议……上述合同签订后，李尊众、董雪梅依约向庄汉芳、王文廷支付了购房款，庄汉芳、王文廷亦将涉案房产及配套手续交付给李尊众、董雪梅，李尊众、董雪梅居住使用至今。2017年涉案房产具备办理产权过户手续条件，并办理所有权登记手续，登记在庄汉芳名下。经对方要求，李尊众、董雪梅向庄汉芳的儿子王文举支付8000元过户服务费，对方未为李尊众、董雪梅办理产权过户手续，并于2018年1月9日将涉案房产办理抵押登记。在该案一审期间李尊众、董雪梅明确要求愿意出资涤除涉案房产上设置的抵押，庄汉芳、王文廷亦同意在李尊众、董雪梅出资涤除抵押后即配合李尊众、董雪梅办理过户登记手续。一审法院认为：李尊众、董雪梅与庄汉芳、王文廷签订的涉案《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。李尊众、董雪梅依约支付了购房款，庄汉芳、王文廷亦应当按照合同约定将涉案房屋交付并协助办理所有权变更登记手续。因涉案房产存在抵押登记，现尚不具备办理所有权变更登记手续的条件。但在本案诉讼过程中，李尊众、董雪梅同意出资涤除涉案房产的抵押权，庄汉芳、王文廷亦同意在涉案房产涤除抵押权后协助李尊众、董雪梅办理所有权变更登记手续，一审法院予以确认。如涤除涉案房产的资金由李尊众、董雪梅出资，双方之间另产生债权债务关系，双方可另行解决，李尊众、董雪梅要求对方赔偿损失300000元损失的诉讼请求，一审法院暂不予理涉。庄汉芳、王文廷在取得涉案房产所有权登记手续后，没有按照合同约定将涉案房产所有权变更登记至李尊众、董雪梅名下，存在违约，应承担相应的违约责任。合同约定违约金360000元过高，李尊众、董雪梅主动调整至85800元，同时考虑因庄汉芳、王文廷违约给李尊众、董雪梅造成的损失，李尊众、董雪梅主张违约金85800元并无不当，一审法院予以支持。经双方协商，李尊众、董雪梅向庄汉芳、王文廷支付过户服务费，庄汉芳、王文廷协助其办理涉案房产的所有权登记手续。李尊众、董雪梅向庄汉芳、王文廷支付8000元的过户服务费后，庄汉芳、王文廷未依约协助办理涉案房产的所有权变更登记手续，且协助办理涉案房产的所有权变更登记手续本身就是庄汉芳、王文廷的合同义务，故李尊众、董雪梅主张返还过户服务费8000元并无不当，予以支持。综上，一审法院判决如下：一、庄汉芳、王文廷于判决生效后十五日内协助李尊众、董雪梅办理位于本市云龙区思民路北惠民花园惠民清和园2号楼4-501室及惠民花园惠民清和园2号楼4-102室（地下室）的抵押权涤除手续及所有权变更登记手续。二、庄汉芳、王文廷于判决生效后返还李尊众、董雪梅过户服务费8000元并支付违约金85800元。三、驳回李尊众、董雪梅的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的涉案《房屋买卖协议书》，系双方就涉案房屋买卖达成的一致意思，双方买卖合同关系成立并生效。被上诉人作为买受人履行了房款支付义务，上诉人应当根据诚实信用原则，全面履行已方在合同中约定的义务。根据双方关于“在取得涉案房屋的土地、房屋两证后，若不通知买房人，致过户不成，均属违约，卖房人应返还购房款，支付违约金”等合同约定，上诉人在2017年取得涉案房屋产权证的情况下，并未在合理期间内按照合同约定通知、协助买受人办理房屋产权变更登记，未尽全面履行合同之义务，构成违约。2018年1月9日涉案房产办理抵押登记，买受人对此并不知情，亦不对涉案房屋未能及时过户存在过错。因出卖人原因导致买受人未能在合理期限内取得涉案房屋的所有权，损害了买受人的合同期待利益，出卖人应当为此承担相应违约责任。关于涉案违约责任的认定问题。因涉案双方约定的违约金36万元，系以出卖人违约导致买卖不成或过户不成的损害后果存在为条件。本案中，结合双方在一审中对涤除涉案房屋抵押权的约定，出卖人的上述违约行为并未造成过户不成的严重违约后果，但却产生出卖人因其上述违约行为向买受人承担逾期办理产权变更登记的违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合本案中出卖人的违约事实及过错程度，以及买受人因逾期办证对其办理家庭住址、户籍登记变更及就近享受教育、医疗等资源的预期利益损失等综合因素，本院酌定上诉人因违反合同义务和诚信原则导致被上诉人迟延办证，应向被上诉人承担20000元违约责任。此外，一审关于涉案过户服务费8000元的处理，并无不当；一审对双方因买受人出资涤除涉案房产抵押可能产生的债权债务或损失，由双方另行解决，亦无不当，本院予以支持。对上诉人主张因被上诉人不当保全致其损失，因与本案非同一法律关系，亦非本案反诉，故本院不予理涉。综上，一审裁判结果应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初1809号民事判决第一项、第三项；二、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初1809号民事判决第二项；三、庄汉芳、王文廷于本判决生效后十五日内返还李尊众、董雪梅过户服务费8000元并承担违约责任20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7207元、财产保全费3860元，共计11067元，由李尊众、董雪梅负担4505元，庄汉芳、王文廷负担6562元；二审案件受理费2145元，由上诉人庄汉芳负担536元，李尊众、董雪梅负担1609元。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二〇年七月十日法官助理 张 静书 记 员 倪 蒙