湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终986号上诉人（原审被告）：武汉鑫华士投资有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道508号欧林湾大公馆3栋1层3号。法定代表人：王训泽，总经理。委托诉讼代理人：柳丁文，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李兵，男，1966年11月5日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：王建峰，湖北恒康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周丽芳，女，1980年9月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：王建峰，湖北恒康律师事务所律师。原审被告：吴述辉，男，1983年11月25日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人武汉鑫华士投资有限公司（以下简称鑫华士公司）因与被上诉人李兵、周丽芳，原审被告吴述辉确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫华士公司上诉称：原审判决依据事实错误。原审法院认定诉争合同无效的依据为鑫华士公司与吴述辉的“主观恶意”，而推定“恶意”的主要依据事实有两点：1、吴述辉存在滥用代理权之情形；2、诉争房屋买卖办理过户登记程序，不符合一般交易习惯。鑫华士公司认为：首先，原审法院既已查明李兵、周丽芳与吴述辉之间存在债务担保之法律合同关系，但未充分考虑到上述已查明的事实与本案诉争的《武汉市存量房买卖合同》因果关系，片面将吴述辉的债权人之身份割裂，仅仅只考虑其代理诉争房屋买卖的授权范围，轻率的作出其滥用代理权的事实认定，原审法院这一推定，依据事实不充分。其次，原审法院认定办理过户登记不符合一般交易习惯。鑫华士公司认为，鑫华士公司已按诉争《武汉市存量房买卖合同》约定，完成了支付义务，原审法院忽略在本案前述李兵、周丽芳与吴述辉之间存在债务担保的前提下，将“不符合一般交易习惯”之事实，简单的适用、硬套《合同法》第五十二条第二款及相关司法解释，从而推定鑫华士公司购买诉争房屋之主观恶意性，鑫华士公司认为此推定欠缺逻辑性。综上，请求二审法院依法改判驳回李兵、周丽芳的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由李兵、周丽芳承担。李兵、周丽芳答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。吴述辉未陈述意见。李兵、周丽芳向一审法院起诉请求：1、请求法院判决鑫华士公司、吴述辉于2016年7月29日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；2、请求法院判决鑫华士公司协助办理将位于武汉市汉阳区龙阳大道33号南国明珠一期六组团28栋1单元1层02室的房屋变更登记在李兵名下；3、本案诉讼费、执行费由鑫华士公司、吴述辉承担。一审法院查明，李兵、周丽芳系夫妻关系。位于武汉市汉阳区龙阳大道33号南国明珠一期六组团28栋1单元1层02室房屋原登记在李兵名下。2015年9月14日，因案外人高文涛向吴述辉借款700000元，李兵、周丽芳将上述房屋作为抵押物为该借款设定担保。案外人高文涛和吴述辉就上述借款700000元签订《借款合同》，合同约定：借款期限自2015年9月14日起至2015年11月13日止，借款期限内借款利率按月利率15‰执行。借款合同抵押条款约定：抵押人以汉阳区龙阳大道33号南国明珠一期六组团28栋1单元1层02室房屋抵押给出借人，作为履行借款合同的担保。抵押人提供抵押担保的主债权额为700000元，抵押期限自2015年9月14日起至2015年11月13日止，担保范围包括本合同项下的主债权及利息、违约金、实现债权可能产生的全部费用。借款人不履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同其他约定，出借人有权行使抵押权利。抵押财产价值无论是否记载于登记机关的登记簿，均不表明抵押财产的最终价值，其最终价值为处分抵押财产所得价款在扣除各项税费后的净额。若抵押财产抵偿出借人债权的，上述暂定价值并不作为抵押财产抵偿出借人债权的依据，届时抵押财产的价值应由双方协商一致或依法公平评估确定。出借人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。抵押人不得以任何方式（包括作为或不作为）妨碍出借人实现抵押权。李兵、周丽芳在借款合同抵押人处签名、捺印。该借款合同每页正文之外的上端印有“武汉鑫华士投资有限公司”字样，下端印有“武汉鑫华士投资有限公司监制”字样。同日，李兵、周丽芳、吴述辉、案外人高文涛至湖北省武汉市黄鹤公证处对借款合同进行了公证，并赋予其强制执行效力，若债务人不履行债务，债权人应在法定期限内持公证处签发的执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。湖北省武汉市黄鹤公证处对此出具了（2015）鄂黄鹤内证字第20306号具有强制执行效力的债权文书公证书。同日，李兵、周丽芳、吴述辉、案外人高文涛还进行了两份委托书公证，一份委托书为李兵、周丽芳委托案外人王伟代理其办理涉案房屋的抵押登记手续和后期解除抵押登记手续。另一份委托书为李兵、周丽芳委托吴述辉代理其出售涉案房屋，签订房屋买卖合同（协议、契约），并代收售房款；代理其办理涉案房屋的交易和过户手续；代理配合买方到银行办理贷款等相关手续；代理其到李兵、周丽芳户籍地开具各自的婚姻状况证明手续；代理其办理涉案房屋相应的水、电、气、物业等过户及与该房屋有关的一切相关手续；委托期限自公证之日起至上述委托事项办完为止。2015年9月15日，案外人胡家競向案外人高文涛转账700000元。案外人高文涛出具收条，载明今收到吴述辉通过胡家競建行卡转让高文涛招行卡借款700000元。后案外人高文涛未能偿还债务，出借人吴述辉未申请强制执行债权文书。2016年7月29日，吴述辉作为李兵、周丽芳的代理人与鑫华士公司签订《武汉市存量房买卖合同》，将涉案房屋出卖给鑫华士公司，成交价格为800000元，付款方式为一次性付清，该合同卖方李兵、周丽芳的签名系吴述辉代签。2016年8月，涉案房屋所有权转移登记至鑫华士公司名下。2016年9月13日，鑫华士公司分三笔向吴述辉转账支付800000元。一审法院另查明，案外人王伟、胡家競系鑫华士公司股东。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”本案中，李兵、周丽芳作为抵押人将涉案房屋抵押，为案外人高文涛向吴述辉借款提供担保。同日，李兵、周丽芳作为委托人，委托吴述辉办理涉案房屋出售事宜，此时，主债务人到期是否清偿债务尚不确定，该委托和李兵、周丽芳的抵押行为紧密相连，实为“担保性”委托。吴述辉的代理权限中虽有代为出售、办理买卖、过户等相关手续、收售房款的约定，但涉案房屋何时出售、以什么价格出售、付款方式及期限等核心要素并没有明确授权，吴述辉作为受托人在没有得到委托人李兵、周丽芳的明确指示下，与鑫华士公司签订《武汉市存量房买卖合同》将涉案房屋出售并过户给鑫华士公司，系滥用代理权。从交易过程来看，鑫华士公司参与了借款过程，所用借款合同系鑫华士公司监制，受托办理涉案房屋抵押登记手续的案外人王伟系鑫华士公司的股东，借款款项是通过鑫华士公司股东胡家競账户转账至借款人高文涛账户。鑫华士公司在借款过程中与吴述辉已有串通，此后吴述辉未向李兵、周丽芳核实涉案房屋出售的真实意思，即滥用代理权与鑫华士公司进行交易，鑫华士公司、吴述辉具有恶意串通损害李兵、周丽芳利益的情形。且吴述辉在没有收到购房定金或鑫华士公司支付购房款的情况下，便将涉案房屋过户登记至鑫华士公司名下，也不符合一般交易习惯。综上，吴述辉与鑫华士公司恶意串通，损害李兵、周丽芳的利益，吴述辉作为李兵、周丽芳的代理人与鑫华士公司签订的《武汉市存量房买卖合同》无效。鑫华士公司应将涉案房屋过户至李兵名下，将涉案房屋返还给李兵。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、吴述辉作为李兵、周丽芳的代理人与鑫华士公司于2016年7月29日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；二、鑫华士公司于判决生效之日起十日内协助李兵办理位于武汉市汉阳区龙阳大道33号南国明珠一期六组团28栋1单元1层02室房屋的过户手续，将该房屋过户至李兵名下。一审本诉案件受理费19200元（李兵、周丽芳已预交），由吴述辉与鑫华士公司连带承担，吴述辉、鑫华士公司于判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费直接支付给李兵、周丽芳。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，首先，2015年9月14日的委托书中，吴述辉的代理事项中对涉案房屋出售的时间、出售价格、付款方式及期限等核心要素并没有明确载明。且通过查阅湖北省武汉市黄鹤公证处2015年9月14日的询问笔录可看出，李兵、周丽芳的意思表示是“自愿为高文涛的借款以其房屋作为担保。如不能按期还款，吴述辉可以依法申请法院强制执行”。并没有“不能按期还款，吴述辉可以直接出售房屋还款的意思表示”。其次，据上述询问笔录显示，借款由吴述辉直接付至高文涛个人账户。但实际履行过程中系由鑫华士公司股东胡家競账户转账至高文涛账户。亦与“公证债权文书”上载明的出借人不一致。而最终案涉的《武汉市存量房买卖合同》正是鑫华士公司签订。再次，案涉《武汉市存量房买卖合同》中未约定付款时间，反而约定合同签订之日起三十日内办理过户。实际上亦是先过户至鑫华士公司名下，鑫华士公司再向吴述辉转账。买卖合同的约定和履行均与正常的房屋买卖交易习惯不符。最后，在借款人高文涛未偿还债务时，吴述辉并不是向法院申请强制执行，而是直接凭前述的委托书与鑫华士公司（实际放款人胡家競是鑫华士公司的股东）签订房屋买卖合同。而前述的委托书与借款合同的公证又系同一天办理。那么，如果在借款人不能偿还债务时，吴述辉在不依法申请强制执行的情况下，就能随时直接持该委托书与他人签订房屋买卖合同用于偿还债务的话，可视同为以签订房屋买卖合同作为借贷合同担保的情形，属于无效合同。综合上述评析，鑫华士公司认为案涉的《武汉市存量房买卖合同》合法有效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，鑫华士公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由武汉鑫华士投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年七月二日书记员 陈喜兰