广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初19357号原告：东莞市东环贸易有限公司，住所地广东省东莞市附城莞龙路联营纸箱厂综合大楼**，组织机构代码30423951-2。法定代表人：苏继强，总经理。原委托代理人：刘浪波（2017年8月21日被撤销授权），广东南天星律师事务所律师。委托代理人：蓝美萍（2017年8月21日授权委托）、钟志华，均系广东南天星律师事务所律师。被告：广东海联大厦有限公司，住，住所地广东省广州天河区珠江新城A2-1地块（自有办公用房）一社会信用代码91440000617436322N。法定代表人：廖腾佳，总经理。委托代理人：马勋伟、李靖飞，均系公司员工。原告东莞市东环贸易有限公司（简称东环公司）诉被告广东海联大厦有限公司（简称海联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告东环公司的原委托代理人刘浪波、委托代理人钟志华，被告海联公司的委托代理人马勋伟、李靖飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东环公司诉称：1996年7月16日，原告与被告签订《房地产内部认购合同》，双方约定原告向被告购买坐落于广州市珠江新城区海外联谊大厦南塔楼33层写字楼，共1518平方米，每平方米8320.2元，被告应于1998年11月30日将整栋大厦全部完工并交付给原告使用。原告于1996年8月27日委托东莞市建筑安装工程公司第十三施工队将总金额的50%即6315031.8元转账至被告指定的银行账户。1996年10月份，原告多次去楼盘现场查看，均是处于停工状态。而被告一直以很快复工敷衍原告。此后的十几年，被告公司涉及高层内部整改等原因致使工地一直处于停工状态，现楼盘经注资后已建设落成，但被告迟迟未通知原告收楼。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告继续履行《房地产内部认购合同》，被告交付涉案房屋1518平方米，原告同时将剩余6315031.8元交付给被告；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告海联公司辩称：原告诉请及事实、理由没有任何依据，应当予以驳回。1、原告的诉请不具有履行的可能性。原告没有明确其诉请所针对的是我司哪一个项目、哪一个房屋及项目、房屋现是否存在可销售的状态。2、原告诉请不管是适用两年的短期诉讼时效还是二十年的长期诉讼时效，均已过期。在二十多年里，原告没有向我司以任何方式提出任何权利主张。3、我方不确认原告提供的证据及陈述的事实是否真实，因为有关文件及资料最长的保存期限是15年（包括付款凭证、支票等），因此原告所陈述的事实及提供的资料已无法查实。4、原告称其委托东莞市建筑安装工程公司第十三施工队代其支付款项，但经了解，这个施工队的公章根本没有在法定部门备案，是虚假公章，不具有任何法律效力。经审理查明：原告对其与被告之间的合同关系，提供：1、落款时间1996年7月16日、落款人被告（甲方、卖方）及原告（乙方、买方）双方签订的《房地产内部认购合同》一份。该合同约定：甲方将座落于广州市珠江新城区海外联谊大厦南塔楼第33层写字楼共1518平方米（简称涉案房屋）出售给乙方，8320.2元/平方米，合计12630063.6元。自签订合同之日起半个月内乙方须付总金额的50%即6315031.8元，余款在四个月内付清。甲方应于1998年11月30日前将整栋大厦（包括装饰、供水、供电、电信、消防、冷暖及室外附属设施等）全部完工正式交付乙方使用，还应于1998年12月31日前为乙方办妥房产证。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一概由甲方负责，并承担诉讼责任；如因甲方的原因给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日向乙方给付上述房产总金额千分之一的违约责任金，如此类推。乙方保证按期支付上述房产价款，如逾期一日，向甲方给付房产滞纳部分总值的千分之一的滞纳金，如此类推。乙方保证在1998年11月30日前交齐办理房产证所需的业主名称等有关手续。本合同仅作内部认购房地产的法律文件，待甲方取得政府发给预售许可证时，在1998年12月31日前再加签《房地产预售契约》等。2、名片多张，载明：张铭是被告执行董事、总经理；郑继平是被告董事副总经理；张涛是被告董事、副总经理。原告对其付款事实提供如下证据：1、号码000××××3628中国农业银行支票复印件一份（原告称：原件已给了被告，但被告的执行董事、总经理张铭在支票上手写收到该支票并于明天补收据，该手写字体及签名是原件）。该支票载明：收款人被告，出票人东莞市建筑安装工程公司第十三施工队，金额6315031.8元，用途购楼款。该证据右下方空白处有“收到购楼款支票壹张，并于明天补收据。广东海联大厦有限公司张铭8/26”手写字样。2、2016年7月13日东莞市建筑安装工程公司第十三施工队出具的《情况说明》一份。该《情况说明》内容：1996年8月通过我单位对公账户开具支票汇付给被告中国农业银行账户（账户93×××89）6315031.8元，上述款项系本单位接受原告的委托，代原告交付给被告的购楼款；本单位同意由原告对该购楼款行使全部的权利和义务。3、中国农业银行对账单一份。载明：户名东莞建筑安装工程公司第13施工队，账号20×××43，日期28，转账借方6315031.8元。4、《终止房地产内部认购合同改为借款的补充合同》（甲方为被告，乙方为原告，落款时间1998年4月，无当事人签字盖章。原告称该合同版本为被告提供），其中载明：甲乙双方在履行1996年7月16日签订的房地产内部认购合同中因乙方没有按合同付款条件执行之故，在此情况下甲方向乙方提出并经乙方同意，将房地产内部认购合同改为借款合同；甲乙双方在签订本协议时，乙方同意将原支付给甲方的购房款，从签订补充合同之日起，顺延一年的借款时间，到期甲方本息一次偿还等。本案中被告对原告提供的证据真实性均不予确认。被告本案没有证据提交。关于被告的性质，被告表示：我司是民营企业（中外合资），股东是广州御都投资有限公司、香港惠丰投资有限公司。原告表示：被告原为国有企业，当时的老总徐裕年作为国家工作人员贪污被追究刑责，至于被告后来有无改制我方也不清楚。关于涉案房屋所在大厦，庭审中原告称：2013年年底我方法定代表人去现场看时大厦已改名珠控商务大厦，也叫珠控国际中心，且已全部作为写字楼投入使用。被告则称：不确认原告所述，原告没有证据证明现在的珠控商务大厦由原来的海外联谊大厦更名而来，且据我方了解，过去的被告在珠江新城不止有一块地块，故海外联谊大厦不能对应现在的珠控商务大厦。就上述号码000××××3628中国农业银行支票的真实性、是否已兑现以及中国农业银行对账单真实性，本院向东莞农村商业银行股份有限公司万江支行发函调查，该行复函称：1、该支票属实，此支票为大同城委托收款支票，已按要求于1996年8月28日对出票人账户进行扣款。2、关于该中国农业银行对账单，因时间久远，经多方查找仍无法核查是否属实。本案中，就原告诉称的海外联谊大厦（珠控商务大厦或珠控国际中心）的开发建设、预售、竣工验收等情况，本院向广州市国土资源和规划委员会发函调查。该委复函称：一、“珠控商务大厦”项目已核发20130895号预售证，已纳入房屋管理系统管理，已售面积、单元等实时状态可在阳光家缘网站查询。该项目已以2015登记1348945、1496561号初始登记在被告名下，登记地址为广州市天河区华强路1号，其中第33层全层已以购房业主名义办理产权转移登记。二、我委暂无“海外联谊大厦”相关信息。关于“海外联谊大厦”相关情况及更名问题，建议征询市住建委意见及相关部门意见。原告法定代表人苏继强庭后提交《购楼及交涉经过》一份。《购楼及交涉经过》内容：一、1996年7月16日，以原告（法定代表人：苏继强）的名义签约认购，委托东莞市建筑安装工程公司第十三施工队将购楼款631503180元通过中国农业银行（由于政策原因该营业部门并到了东莞农村商业银行股份有限公司）支付给被告。二、原本约定将余下的楼款于四个月内付清，但在付款后的一段时间，出于慎重考虑，前往楼盘现场察看，发现工地己停工。向对方公司了解，对方答复称只是一时的资金困难，很快可解决问题，过了年就可复工，叫本人大可放心，为了让我放心，要我暂时不需要付余款，等我看到楼盘复工后再将余款转过来都可以。三、大约在1997年的四、五月份，本人又跑去现场看，发现仍未复工。本人又一次去对方公司办公室了解，同样是答复称很快可复工。如此反复多次。四、到了1998年上半年，本人看到工地约定的复工时间还无法确定，本打算提出解约、要求对方退还楼款、赔偿利息。对方多次以很快复工为由建议我会见耐心等待通知。大约在2003年6、7月间，由时任董事长的徐裕年安排张铭总经理出面接待本人，双方就合同要不要继续履行、不继续履行如何退赔以及如何支付占用资金利率反复磋商，由于被告高层需要开会研究等因素，协商后都是要求我等待通知。这样的协商时断时续，耗费了很长的时间。五、到了大约2004年4月份左右，我突然接到广东省纪委打来的电话，在告诉我政策的同时，问我是否支付了一笔购楼款到被告，问我除了支付购楼款是否还与徐裕年之间存在不法交易一类的问题，并提醒我的情况是否存在违法违纪问题需要等纪委调查清楚后通知我。至此才知包括徐裕年在内的对方公司管理层多人出事，由于平时与我接洽的人出事了，因此关于协商合约如何处理一事，至此不得不中断了。在那之后，本人只有无奈地等待，等待纪委或被告的通知，等待重启与被告的协商谈判。六、想着自己公司是通过正规途径购买的楼，手上也有合约，以为一旦有消息就会通知我。此后的几年时间里，本人也经常去广州，都会绕去看一看工地是否复工，也期待。七、2010年10月左右，本人再次前往工地时听闻，新近有一家国内著名地产公司注资，于是专程跑过去了解情况。经打听，本人找到了租赁在旁边一间大厦办公的行政总监雷又锋先生，雷总监答复称被告将争取尽快复工，我问本人的事情怎么处理，其称需交由公司高层研究，再一次留下了我的电话，并称公司研究后有结果时会告知我处理方案，他也给了本人一张名片。八、到了2013年年中，本人得知工地又重新开工了，于是，又跑去现场看，得知又有一家新的地产公司注资，当时并没有看到该楼盘的销售时间，再一次来的时候发现楼盘名称也改了名，不再叫原先的“海外联谊大厦”，而是叫“珠控商务大厦”（又名“珠控国际中心”），投资商是“珠光控股集团有限公司”，发展商则还是被告。在2014年11月左右，去售楼中心要求工作人员找雷总监时，工作人员联系雷总监后答复我：我的问题比较特殊，希望我通过法律途径解决，至此我对被告上下处理我的问题的方式和态度彻底失望了。本院认为：本案中原告对涉案《房地产内部认购合同》出示了原件，被告虽否认其真实性，但未举相反证据推翻，被告也未申请对该合同上被告公章的真实性进行司法鉴定，被告应承担举证不能的法律后果，本院对涉案《房地产内部认购合同》的真实性予以确认。关于原告诉请应否支持的问题。第一，原告称涉案房屋所在的“海外联谊大厦”后已更名为“珠控商务大厦”或“珠控国际中心”，但被告未予确认，对此原告未提供充分有效证据证实，房管部门向本院出具的复函中也未反映该事实。第二，原告举证称其在签约后通过案外人向被告出具了金额为6315031.8元的支票，支付了50%的购房对价。本案中东莞农村商业银行股份有限公司万江支行在出具给本院的复函中确认该支票属实并已兑现。原告称当时被告为国有企业，如该陈述属实，则被告本应具有较严格规范的财务管理制度，被告应在在收取高额购房款后开具收款收据或发票，但本案查明事实未反映被告开具了收款收据或发票，也无证据显示原告敦促过被告开具对应的收据或发票，与常理不合。第三，《房地产内部认购合同》虽名为内部认购合同，但已约定交易标的物、价格、付款时间、交楼标准、交楼时间、办证时间、违约责任等房屋买卖合同主要条款。本案中原告未举证其在1996年7月16日签约至其2016年11月8日提起本案诉讼超过20年的期间内督促过被告继续履行合同或与被告就合同有关事宜进行过交涉、磋商，或在双方协商未成的情况下通过发函、提起诉讼等方式主张权利，与原告诉称的在上世纪九十年代支付了高达600多万元购房对价的正常购房人对合同继续履行应有的合理关注形成强烈反差，对此原告也未作出充分合理的解释。第四，即使原告以上所称大厦更名一事属实，但根据房管部门出具的复函，该大厦的33层已另行出售给业主并办理了产权过户手续，原告要求继续履行合同已无现实可能性。综上所述，原告诉请缺乏理据，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告东莞市东环贸易有限公司的全部诉讼请求。本案受理费97580元，由原告东莞市东环贸易有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  古丽莹人民陪审员  许蔚琳二〇一七年八月二十八日书 记 员  许丽凤梁雅芝秦爽