文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3421号上诉人（原审被告）：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市沿江工业开发区葛塘潘营路88号。法定代表人：乐根，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙宁，男，该公司法务。委托诉讼代理人：李浩，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：江山头，男，1968年11月20日出生，汉族，住南京市玄武区。上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰公司）因与被上诉人江山头合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初7785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人民丰公司的委托诉讼代理人孙宁和被上诉人江山头到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民丰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院以2019年8月15日江苏象仁土地房地产资产评估公司出具的评估报告作为认定案涉商铺价格的依据不当，该评估报告本身依据也存在不足，一审法院据此计算损失没有依据。2.自2014年以来因与商铺业主纠纷不断，上诉人无法正常经营，2018年以来已经没有租金收入，且上诉人已经于2019年2月起诉要求确认合同无效并退还江山头购买的商铺，一审法院判决支付资金占用费不当。3.一审法院未考虑上诉人已付租金143654元的事实。二、一审法院适用法律错误。1.合同无效情况下，赔偿损失的范围应以实际损失为限，不包括预期利益（即房价上涨差价损失）。2.案涉商铺为现房买卖，上诉人在售楼处公示了立项批复等资料，江山头对于案涉商铺已充分了解，一审法院判决上诉人承担90%责任显失公平，双方应当各自承担一半的责任。江山头辩称，1.一审法院判决依据的评估报告系一审时民丰公司提供，用以证明上诉人一审主张金额过高，应当以该评估报告为准，现二审中又对该评估报告不予认可，没有事实依据。该评估报告依据法定程序作出，上诉人并未举证证明该评估结果存在不当。2.一审法院判决被上诉人支付的损失包括的是2018年4月19日至2019年8月13日期间的资金占用费，与房屋租金无关。3.民丰公司主张一审法院未考虑其已付租金与事实不符，其支付租金的期间是2013年4月19日至2017年4月18日，2010年4月19日至2013年4月18日期间及2017年4月19日至今的占有使用费其并未支付。4.民丰公司主张被上诉人对合同无效也应承担一半责任没有法律依据，被上诉人对一审法院判令承担10%的责任也并不满意，但因不愿与民丰公司过多纠缠才未上诉，民丰公司缺乏诚信。综上，请求二审法院依法裁判。江山头向一审法院起诉请求：1.民丰公司支付资金占用利息、房屋差价损失共计1090000元；2.民丰公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2010年4月17日，民丰公司与江山头签订两份《经久装饰城商铺使用权转让协议》，约定由江山头购买位于南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号地块的经久建材装饰城项目8幢270、271号商铺（以下称涉案商铺），面积分别为36.56平方米、30.51平方米，约定的价格分别为212048元、176958元，实际合同转让价161156元、134488元，合计295644元。民丰公司承诺三年内办理两证。合同还约定，江山头取得商铺使用权后，交由民丰公司包租五年，包租前三年按转让总价款的24%（每年为8%）可一次性在付款时返还，第四、第五年分别按9%、10%在当年第一个月之内返还，该商铺原单价为5800元/㎡，返还后单价为4408元/㎡。同日，双方就上述商铺签订《商铺委托经营管理合同》两份，委托经营期限为五年，即2010年4月17日至2015年4月17日，委托经营期前三年（即2010年4月17日至2013年4月17日）为市场培育期，江山头委托民丰公司统一招商、统一经营、统一管理，民丰公司承诺年租金按总房款8%支付江山头收益；第四、五年（即2013年4月18至2015年4月17日），民丰公司承诺年租金分别按总房款9%、10%支付江山头收益。委托经营合同期满后，江山头必须继续将商铺委托给民丰公司经营，期间商铺租金收益按8:2分成，即江山头获取租金收益的80%，另20%收益归民丰公司所有，具体条款双方可另行商定。上述协议签订后，江山头向民丰公司支付了实际购房款295644元，并将涉案商铺交由民丰公司经营。2017年7月31日，民丰公司向江山头支付2017年4月18日至2018年4月17日期间的租金8787元、10529元，合计19316元。2019年4月29日，民丰公司诉至一审法院要求确认《经久装饰城商铺使用权转让协议》《商铺委托经营管理合同》无效，江山头返还涉案商铺。2019年7月15日，一审法院作出（2019)苏0116民初3628号民事判决书，判决上述协议、合同无效，江山头向民丰公司返还涉案商铺（已在民丰公司占有、控制下），民丰公司返还江山头购房款295644元。该判决已生效，民丰公司于2019年8月13日向江山头返还购房款295644元。2019年8月15日，江苏象仁土地房地产资产评估有限公司向南京市六合区人民法院出具评估报告，载明：南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号地块经久建材装饰城项目8幢同地段二层商业房地产在价值时点2019年7月24日的单位建筑面积价值为8155元/平方米。按上述价格计算涉案商铺总价为546955.85元（8155元/平方米×36.56平方米＋8155元/平方米×30.51平方米），与江山头实际购买价对比，差价为251311.85元（546955.85元－295644元）。上述事实，有当事人陈述、南京市六合区人民法院（2019)苏0116民初3628号民事判决书、《商铺委托经营管理合同》《经久装饰城商铺使用权转让协议》等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，案涉商铺所在土地为集体土地，且不具备相应的建设手续，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故双方签订的商铺使用权转让协议以及关联的委托经营管理合同均属无效。作为涉案商铺的开发方之一及销售方，民丰公司应当更清楚了解涉案地块的性质和商铺产权的具体状况，民丰公司仍然承诺三年内办理涉案商铺的两证，但至今也未合法取得该地块土地使用权，更没有为江山头办理涉案商铺产权证，却以合同无效为由要求江山头返还涉案商铺，有违诚实信用原则，民丰公司对江山头因此所受的损失存在重大过错。同时，合同载明江山头已充分了解该地块及房屋具体状况，而双方签订合同时涉案地块土地性质为集体土地，故江山头应当意识到存在合同无效的可能，故其对自己的损失存在轻微过错。综合上述因素，一审法院酌定民丰公司承担90%的责任，江山头自行承担10%的责任。关于损失的金额。江山头主张2010年4月17日至2013年4月17日期间的资金占有使用费，该费用在支付购房款时已一次性返还，不应重复计算，故一审法院不予支持。江山头主张的2018年4月19日之后的资金占有使用费，应当参照前一年民丰公司支付的资金占有费标准，截止日期以民丰公司实际返还购房款之日为宜，即2018年4月19日至2019年8月13日，该期间资金占有费为25454.78元（19316元÷365天×481天）。江山头主张按年利率24%标准计算，于法无据，一审法院不予支持。虽江山头未申请对涉案商铺市价进行评估，但涉案商铺坐落于经久建材装饰城项目8幢二层，其主张涉案商铺市价参照江苏象仁土地房地产资产评估有限公司评估报告的单价计算，并无不当，按该报告单价计算，涉案商铺实际购买价格与市价的差价为251311.85元。江山头主张涉案商铺单价为15000元/平方米，证据不足，一审法院不予支持。上述两项损失合计276766.63元（25454.78元＋251311.85元），民丰公司应当赔偿江山头损失249089.97元（276766.63元元×90%）。综上所述，江山头部分诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持；超出部分诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、民丰公司于判决生效后十日内赔偿江山头损失249089.97元；二、驳回江山头超出部分的诉讼请求。一审案件受理费14610元，减半收取计7305元，由江山头负担5636元，民丰公司负担1669元。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，首先，关于双方对于合同无效过错比例的问题，在（2019）苏0116民初3628号民事判决书中明确载明，案涉合同无效的原因系涉案项目所在地块土地性质为集体土地，且民丰公司未合法取得该地块土地使用权。民丰公司作为建设方和出卖方，在未取得土地使用权情况下即投资建设案涉项目并进行出售，显然过错程度更高，一审法院认定民丰公司承担90%的责任，处理并无不当。其次，关于损失范围的问题。江苏象仁土地房地产资产评估有限公司针对案涉装饰城项目8幢2层单价作出了评估，评估结果并无明显不当，而江山头购买的房屋亦处于案涉项目的8幢2层，一审法院参照该评估报告确认案涉房屋市场价值具有事实依据。因案涉房屋评估价值高于实际购买价格，在因合同无效双方互相返还财产的情况下，一审法院将房屋上涨差价作为购房人损失并无不当。另外，因民丰公司实际对江山头支付的购房款进行占用，一审法院将资金占有使用费作为江山头的损失亦无不当。针对民丰公司主张一审未对其已支付的租金进行处理的问题，本院认为，民丰公司之前支付租金系基于双方当事人间《商铺委托经营管理合同》的履行，而江山头本案一审中主张的诉请实际是双方《经久装饰城商铺使用权转让协议》被确认无效之后的损失，故一审法院未对民丰公司在《商铺委托经营管理合同》履行期间支付租金的问题进行处理并无不当。综上所述，上诉人民丰公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5036元，由上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年七月六日法官助理李映碧书记员朱亚芳