江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终90号上诉人（原审被告）：马学功，男，1956年4月14日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：秦华胜，江苏君远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周玉梅，女，1971年1月2日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张春洪，女，1961年2月26日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人马学功因与被上诉人周玉梅、张春洪房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马学功上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判上诉人不承担返还153815.14元以及赔偿损失904067.89元；2.判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，导致错误判决。1.周玉梅与张春洪不存在房票买卖关系。周玉梅系张春洪侄女，二者系亲戚关系。周玉梅没有为张春洪支付143815.14元购房款，周玉梅也从来没有向张春洪支付1万元房票款；周玉梅也从来没有就上述付款情况予以举证。本案中，上诉人与张春洪系失独家庭，唯一女儿在很多年前意外身故，二人并无其他子女，周玉梅作为张春洪侄女走动较多。2.周玉梅与张春洪恶意串通损害上诉人合法权益，由于上诉人与张春洪原系夫妻关系，现己判决离婚；在第一次离婚起诉之后，上诉人提起诉讼要求确认本案诉争房产浦口区江浦街道西水湾家园07幢406室为夫妻共同财产，于是周玉梅与张春洪恶意串通，由周玉梅在前面案件起诉之后提起诉讼，以达到获取房屋索赔款，从而转移夫妻共同财产的目的。本案中，张春洪虽然是被告，却一再配合周玉梅，以达到恶意串通的目的。周玉梅和张春洪进行虚假诉讼，根据《民事诉讼法》有关规定：当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。二、一审法院诉讼程序错误，理应予以纠正。1.在一审法庭调查中，由于涉及房屋评估问题，最早由摇号指定的江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，但是在该《估价报告》中并没有明确政府收益金；于是一审法院未经双方摇号等合法程序贸然指定江苏德道天诚土地房产评估造价咨询有限公司就政府收益金出具《房地产估价报告》，该程序显系错误。2.在一审法庭调查中，仅凭周玉梅声称，以及张春洪配合，就断然认定房屋购房款143815.14元以及1万元房票款，由周玉梅支付。一审法院没有合理分配举证责任，明知张春洪、马学功之间存在夫妻离婚的矛盾关系，而没有让周玉梅举证付款证据，显系错误。综上所述，一审法院认定事实错误，诉讼程序错误，导致错误判决，请求二审法院予以改判。周玉梅辩称：1.因为双方存在亲戚关系，所以周玉梅购买涉案房屋时支付购房款1万元没有让上诉人及张春洪出具收条，同时拿房手续以及签订合同支付购房款、选房均在周玉梅支付购房款之后，上诉人及张春洪在当时是没有任何异议也是认可的，只是后来上诉人以与张春洪产生感情纠纷，上诉人才否认周玉梅购买房屋的事实，但是结合涉案房屋一直由周玉梅装修，使用至今等事实，能够认定双方是存在房屋买卖关系的。2.周玉梅不仅办理涉案房屋的拿房手续，而且还对房屋进行了装修居住使用至今，并且在使用期间的所有费用，包括水电费、燃气费，物业费均是由周玉梅开户并缴纳的，至今已有11年，因此周玉梅与张春洪之间根本不存在恶意串通的行为，上诉人也没有提供证据能够证实两被上诉人之间存在恶意串通的行为，相反是上诉人背信弃义，违背诚信原则，为了达到不与张春洪离婚以及转移财产的目的，在明知涉案房屋已经转让给周玉梅的情况下，故意隐瞒该客观事实。3.因为评估公司没有对涉案房屋价值中的政府收益金予以确定，所以周玉梅才依法申请对政府收益金进行评估，评估公司具有评估资质，且在法院鉴定库里，在案件一审过程中，上诉人对涉案房屋估价评估一直是不予配合的，一审评估程序是合法的。虽然上诉人否认周玉梅支付了1万元购房款，但是周玉梅提供的证据能够证明双方存在房屋买卖关系，而且上诉人也没有提供证据能够证明购房款系其支付的。综上，请求二审法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张春洪辩称：张春洪、马学功与周玉梅是买卖关系，并且给了1万元房票款，当时她送到家里，其跟上诉人都在家，2018年其跟上诉人离婚了，所以上诉人就否认了房屋买卖关系，其认为一审判决正确，认定事实清楚。周玉梅向一审法院起诉请求：1.判令张春洪、马学功共同返还购房款153815.14元并赔偿损失1283900元；2.张春洪、马学功承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年10月9日，南京市浦口区经济适用房开发中心出具付款方为张春洪购房款为143815.14元的发票一张。2008年10月10日，张春洪与南京市浦口区经济适用房开发中心签订《经济适用房住房买卖契约》，约定乙方购买位于西水湾家园07幢406室的经济适用房，该房屋面积为80.06平方米，总价为143815.14元。契约中张春洪一方代理人为周玉梅。庭审中，双方对该房屋一直由周玉梅居住使用无异议。2018年2月10日，张春洪出具《合约》一份，上书“本人张春洪将西水湾房子一套7-406室给周玉梅买。买房时间是2008.10.9号。当时张春洪、马学功口头同意给周玉梅买，周玉梅给房票壹万元整。房子房款全部是周玉梅自己付的。现在补写一个书面协议。”。2018年2月11日，马学功出具承诺书一份，上书“1、西水湾房子由张春红自己处理与马学功无关……坚决执行上面承诺。马学功。证明人：邢克祥、尤某,4、邢某,4”。庭审中，张春洪认可上述证据，并陈述曾收到周玉梅房票款10000元。马学功不认可合约，也不认可收到房票款。认可承诺书是其所签，承诺书主要内容也是夫妻双方为协调矛盾所作的说明。另证人尤某,4、邢某,4出庭作证陈述：该承诺书是当时调解马学功、张春洪之间夫妻矛盾，房子是借给张春洪侄女居住，不存在买卖关系。2018年3月24日，马学功又出具《书面材料》一份，上书“1、养老金卡交给张春洪。2、叁拾万回来后，等理财到账转为你名下。3、房子必须过户，费用由周玉梅全部拿出来，保证你的金额和承诺书后，去办理各种手续，该我签字我签字，同意以上所写的内容。……”。马学功认为“房子必须过户”前提条件是周玉梅应按当时房屋市场价付出后才存在过户的问题。张春洪不认可马学功所述。2019年6月17日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》对南京市浦口区江浦街道西水湾家园07幢406室的房屋进行房地产市场价值进行了评估，确定估价对象在满足全部假设及限制条件下在价值时点2019年5月16日的房地产市场价值为人民币168.2万元（含政府收益金，其中装饰装修以及配套设施价值为106775.44元）。周玉梅用去鉴定费11600元。2019年10月22日，江苏德道天诚土地房产评估造价咨询有限公司出具《房地产估价报告书》对南京市浦口区江浦街道西水湾家园07幢406室房屋转让时所需要缴纳的政府收益金额进行评估，通过专业分析，最终评定的政府收益金额参考值为39.81万元。周玉梅用去鉴定费4000元。一审庭审中，马学功举证一审法院（2018）苏0111民初4439号张春洪作为原告起诉被告马学功离婚一案中，2018年7月25日庭审笔录中第5页“被：申请法庭调查西水湾的房产。审：西水湾的房子是不是你们两的？原：是的，当时我们双方决定把房子给我的姨侄女儿，现在这个房子是由我的姨侄女儿在居住使用，未办理任何手续。”。马学功证明：自始至终张春洪都没有将房屋出售给周玉梅，并且开庭日期为2018年7月25日，是在和本案有关证据2018年2月10日的合约以及2018年2月11日的承诺书之后，更加证明张春洪和周玉梅系恶意串通，根本不存在买卖房屋的关系。周玉梅的质证意见为：对真实性没有异议，但提请法庭注意，张春洪在诉请中要求分割夫妻共同财产仅是位于南京市浦口区马学功名下存款，并不包含本案诉争房屋。从张春洪陈述来讲，并没有否认房屋是卖给周玉梅，“当时我们双方决定”，这是当时是2018年还是2008年不确定，而根据庭审查明的情况来分析，应该是2008年。因为2008年时房屋已经卖给周玉梅，所以张春洪在起诉离婚时未将西水湾房屋作为夫妻共同财产要求分割，故对马学功的证明目的不予认可。一审另查明，2018年11月5日，一审法院（2018）苏0111民初8464号案件马学功作为原告就诉争房屋起诉被告张春洪、第三人南京市浦口区浦飞房屋拆迁有限公司所有权确认纠纷一案。2019年6月4日，一审法院（2019）苏0111民初3432号案件判决原告张春洪与被告马学功离婚，对夫妻共同财产及共同债权、债务未作处理。该判决已生效。本案的争议焦点为：一、周玉梅与张春洪是否存在房票买卖交易；二、涉案房屋买卖效力问题；三、张春洪与马学功是否共同承担返还购房款及赔偿损失的民事责任。关于争议焦点一，一审法院认为，周玉梅与张春洪存在房票买卖交易。首先是由张春洪本人出具的《合约》予以佐证；第二，《南京市经济适用住房买卖契约》中原签约代理人即为周玉梅，同时周玉梅不仅持有上述契约，还持有诉争房屋的销售发票；第三，周玉梅在诉争房屋长达十多年居住使用并且将房屋装修，如是借用，则有违常理；第四，马学功出具的《承诺书》及《书面材料》均证明马学功认可张春洪处理诉争房屋事宜。关于争议焦点二、经济适用房买卖必须具备上市交易条件。张春洪在涉案房屋未满五年内即将房票出售给周玉梅，未达到国家允许交易的条件，属于国家禁止交易的事项，违反法律法规的强制性规定，该交易无效。关于争议焦点三，张春洪取得经济适用房房票是在与马学功婚姻关系存续期间，张春洪出售房票的行为也发生在婚姻关系存续期间，马学功出具的的《承诺书》和《书面材料》均将该诉争房屋作为夫妻共同财产进行商议处置。同时马学功另行提起诉讼及本次诉讼过程中，均将该房屋视为夫妻共同财产，故马学功应与出售人张春洪共同承担返还购房款及赔偿损失的民事责任。综上，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还。周玉梅和张春洪在明知经济适用房五年内不能上市交易买卖的情况下进行买卖，双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任；涉案房屋系张春洪向政府购买的经济适用房，张春洪出售房屋存在较大过错，周玉梅作为买方明知涉案房屋的性质仍然购买，也存在过错，但过错明显较小。故一审法院酌定出卖人张春洪承担80%的责任，购房人周玉梅承担20%的责任。根据涉案房屋的评估市场价格为1682000元，扣除政府收益金、原购价、房票款，造成的房屋增值损失总额为1130084.86元（1682000-398100-143815.14-10000=1140084.86），马学功、张春洪应赔偿周玉梅增值损失为904067.89元（1130084.86×80%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第四款、第五十八条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、张春洪、马学功于判决生效之日起十日内返还周玉梅购房款153815.14元；二、张春洪、马学功于判决生效之日起十日内赔偿周玉梅房屋增值损失904067.89元；三、驳回周玉梅的其他诉讼请求。一审案件受理费8316元减半收取4158元，保全费4020元，合计8178元，由周玉梅负担2161元，由张春洪、马学功负担6017元。鉴定费15600元，由周玉梅承担3120元，由张春洪、马学功承担12480元。二审中，上诉人向本院提交证据1、（2018）苏0111民初4439号民事判决书、（2018）苏0111民初8464号民事裁定书、（2019）苏0111民初3432号民事判决书，上述三份文书说明了2018年6月13日张春洪起诉马学功离婚诉讼，正是因为该离婚诉讼之后在2018年10月8日马学功起诉张春洪要求确认本案涉案房屋为夫妻共同财产，2019年1月7日周玉梅才起诉张春洪、马学功房屋买卖合同纠纷，也就是本案的一审，在2019年4月9日张春洪第二次起诉马学功离婚诉讼，该判决最后判决双方离婚，上述材料证明本案就是因为马学功与张春洪之间发生离婚纠纷，张春洪为了达到转移夫妻共同财产的目的与周玉梅串通，最后形成本案的房屋买卖合同纠纷；证据2、墓葬证。证明2003年11月6日马学功和张春洪的独生女马席真安葬在公墓；证据3、1982年12月23日马席真独生子女证，综合证据2、3证明马学功、张春洪的独生女早在2003年就已经过世，双方系失独家庭，而之后周玉梅因为系张春洪的侄女，曾经承诺过要照顾两位老人养老送终，所以才会发生张春洪想将房屋赠送给周玉梅，本案根本不是房屋买卖合同关系，并且如果真的是房屋买卖合同关系，怎么可能只花费1万元，当时房屋的价格为8万元左右；证据4、2017年12月31日马学功、张春洪达成的协议一份，证明说明房屋各人持有，马学功住凤凰小区（现居住地），张春洪拿西水湾的房屋，一直到2017年12月份双方也没有表示要将房屋卖给周玉梅，所以不存在2008年的时候房票买卖关系。被上诉人周玉梅质证称，对证据1真实性没有异议，但与本案无关，同时对上诉人的证明目的不予认可，上诉人与张春洪离婚案件中虽然涉及到本案房屋，但是在离婚判决中并没有对涉案房屋进行认定和处分，上诉人反过来推测认为张春洪与周玉梅之间存在转移财产、恶意串通的行为不成立，这是上诉人的凭空猜测，相反，周玉梅在本案中也了解到恰恰是上诉人有转移财产的行为，因为在上诉人与张春洪的离婚案件中上诉人已经将他们名下的大额存款已经取出转移，对证据2、3的真实性予以认可，但与本案无关，对上诉人的证明目的不予认可，一审中上诉人不认可与周玉梅存在买卖关系，认为涉案房屋是借给周玉梅居住，但是上诉人的证明目的是因为其属于失独家庭，张春洪想让周玉梅对其照顾、养老送终，这与上诉人之前的观点不一致，并且上诉人陈述房屋价格在8万元与事实不符，当时的房票价格就是1万元，并且当时购房款并不是周玉梅支付的，也就是说当时周玉梅支付的购房款并不仅仅是1万元；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据在一审中没有提交，因此不属于新证据，并且上面也没有注明涉案房屋没有转让的事实，从协议再结合马学功在2018年2月出具的承诺书等材料也可以引证本案所涉房屋就是通过买卖方式转让给周玉梅。被上诉人张春洪质证称，对上诉人提交的所有证据真实性予以认可，证据4是因为其跟上诉人打架其要走，如果其不签这个协议，马学功就不让走，并且张春洪、马学功与周玉梅就是买卖关系，上诉人陈述的养老送终的事情也不是事实。二审中，马学功陈述，其与张春洪2017年12月31日签订协议时，邢某,4夫妇、朱建萍、周玉梅在场。张春洪对此予以认可。马学功二审中表示，其与周玉梅形成的书面材料第三条的意思是：涉案房屋过户给周玉梅，周玉梅保证张春洪的养老金额，且周玉梅和她老公出具承诺书后，马学功办理房屋手续。周玉梅表示，其和马学功的意思表示基本一致，张春洪他们本身有钱，“保证你的金额”系指服侍他们的费用。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，涉案房屋系张春洪单位分配的房屋拆迁后所得，系张春洪与马学功婚姻关系存续期间获得的夫妻共同财产。2017年12月31日，张春洪与马学功形成的“协议”中有马学功与张春洪房屋各人一份的意思表示，结合马学功2018年2月11日向张春洪出具的承诺书中作出涉案房屋由张春洪自己处理，与其无关的意思表示，可以推定马学功与张春洪对涉案房屋归属已作出约定。周玉梅主张其向张春洪、马学功购买了涉案房屋，但未提供书面的房屋买卖合同。张春洪于2018年2月10日出具《合约》，对买卖关系进行确认，并认可当初购买涉案房屋款项均系周玉梅支付。该《合约》系张春洪单方出具，且系事后补写，只能证明张春洪同意将涉案房屋出卖给周玉梅，并不能证明此时马学功有共同出售房屋的意思表示。2018年3月24日，马学功与周玉梅签订的书面材料表明，周玉梅向张春洪给付养老保证金，并出具相关承诺后，涉案房屋过户。该书面材料可以证明，马学功同意配合房屋过户附有前提条件。因周玉梅未提供养老保证金，亦未出具相关承诺书，故马学功协助办理过户手续的条件未成就。涉案房屋系马学功与张春洪婚内财产，周玉梅对张春洪与马学功2017年12月31日的协议亦明知，故张春洪与马学功对婚内该财产的约定对周玉梅具有约束力。综上，在张春洪与周玉梅对房屋买卖关系均确认，马学功与周玉梅约定的协助配合房屋过户的条件没有成就的情况下，张春洪与周玉梅之间的房屋买卖关系成立。涉案房屋虽名为经济适用房，但系拆迁所得，故张春洪将涉案房屋出售给周玉梅并不违反法律规定，合同应属有效。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。现周玉梅以合同无效为基础主张张春洪、马学功返还购房款、赔偿损失，诉讼请求的法律基础不成立，本院不予支持。综上，马学功的上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初371号民事判决；二、驳回周玉梅的全部诉讼请求。一审案件受理费16355元减半收取8178元、保全费4020元、鉴定费15600元，合计27798元，均由周玉梅负担。二审案件受理费16355元，由周玉梅负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年七月一日书记员  倪 辉