昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初1283号原告：付永仙，女，1960年6月1日出生，汉族，住昆明市盘龙区，被告：张怡，女，1987年9月23日出生，汉族，住昆明市盘龙区，原告付永仙诉被告张怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日受理后，依法适用普通程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告付永仙、被告张怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付永仙诉称：2016年6月20日被告看好原告位于昆明市盘龙区金实小区金夏路28号613幢1-101商铺房，通过网银向原告转账支付定金人民币10000元。原、被告双方于2016年6月29日正式签订《房屋租赁合同》，租期为五年，自2016年7月1日至2021年6月30日，租金每月10790元，每半年付一次租金为人民币64740元。被告张怡仅通过网银向原告转账支付租金33160元，此后原告多次催要所欠租金无果，至2017年1月20日原告到商铺催要租金时发现商铺关门，无法找到被告张怡本人，故原告诉至法院请求：1.判令被告归还昆明市盘龙区金实小区613幢1-101商铺房（金夏路28号）；2.判令被告赔偿4个月租金43160元，水电费及8个月物管费664元，违约金4316元；3.本案诉讼费由被告承担。被告张怡辩称：被告已于2016年12月30日将商铺归还给原告，双方2016年6月29日签订合同，租期自2016年7月1日起算，被告已支付六个月租金，并于2016年10月至12月期间多次与原告协商不再租赁房屋的事情，已于2016年12月30日搬离商铺，水电费已交清。物管费由于原告之前没有结清，如果被告去交后期的物管费，就必须将原告之前所欠的一起交纳，所以才没有交。被告已经付清租金，不存在违约，故请求驳回原告诉讼请求。原告付永仙为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《房屋租赁合同》，证明双方存在房屋租赁关系。二、案涉租赁房屋产权证，证明原告系案涉房屋产权人。三、定金《收条》，证明被告转帐支付了人民币10000元定金。四、电费发票，票面金额为2674.31元，是三个铺面的电费总和，因分表在被告租赁的商铺内，原告无法核实被告用电具体金额；水费发票，2016年10月4日至2016年12月4日，为1591.51元，2016年12月4日至2017年2月4日，为936.02元，这两笔水费也是三个铺面的，因分表在被告租赁的商铺内，原告无法核实被告用水具体金额。经庭审质证，被告张怡对原告付永仙提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性无异议，被告租赁的仅是产权证载明面积227.4平方米当中的83平方米。对证据四真实性、合法性、关联性不予认可，这是三户的水电费，并不是被告一户所产生的费用，对原告的证明目的不予认可。被告张怡为证明其答辩主张，向本院提交如下证据材料：一、手机通话记录流水单，证明2016年12月30日之后原告没有联系过被告。二、支付宝转账电子回单5份，证明被告使用六个月商铺，共计向原告支付租金63950元。三、昆明骆驼搬家服务有限公司出具的《收款收据》，证明搬家公司2016年12月30日替被告搬走铺面中的物品，被告已于2016年12月30日搬离铺面。经庭审质证，原告付永仙对被告张怡提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均不予认可，2016年12月30日之后原告仍多次与被告联系，但电话无人接听，后来就打不通了；租金原告只收到了43160元，“收款人”在交通银行开户的62×××01账号，是原告丈夫蒲元弟的账号，原告认可2016年6月29日收到33160元，此后有一笔10000元，并不是付给原告，而是通过原告的账户，付给前租户的转让费，2016年10月20日好像还付了10000元，但具体情形原告要查一下银行对账单，同日还付了一笔790元是收到的；被告搬走并未通知原告，而且钥匙至今没有交还。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告提交的一、二、三份证据，经被告质证予以认可真实性、合法性、关联性，本院予以确认；证据四经被告质证不予认可真实性、合法性、关联性，不能证明被告水电费用实际发生金额，本院不予确认。被告提交的三份证据经原告质证对真实性、合法性、关联性不予认可，但并不否认证据二收款帐户真实性及收款人系其丈夫事实，对款项收取部分进行了确认，同时原告起诉状中已表明其知晓被告已自行搬走的事实，故本院对证据二、三予以确认，其余不予确认。双方证据观点，本院将综合进行评判。综合上述证据及各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2016年6月20日被告向原告转帐支付定金人民币10000元，承租原告所有座落昆明市金实小区613幢1单元101号商铺中的一间，双方于2016年6月29日签订《房屋租赁合同》，就案涉商铺约定租赁面积为83平方米；租期为五年，自2016年7月1日至2021年6月30日；租金每月10790元，每年129480元，每半年支付一次租金64740元；如被告欠付租金，原告有权终止合同、收回房屋；违约金按所欠租金10%以滞纳天数计算。合同签订后，被告于当日分两次向原告丈夫蒲元弟开立于交通银行的62×××01账号转帐支付人民币33160元、人民币10000元，于2016年10月20日向上述帐户分两次转帐支付人民币10000元、790元，即被告总计向原告支付款项金额为人民币63950元。后双方发生纠纷，被告于2016年12月30日自行搬离案涉房屋。原告以被告欠付租金并提前终止租赁合同构成违约为由，诉至法院提出前述诉讼请求。本院认为：原、被告双方在自愿平等的基础上签订《房屋租赁合同》，该合同未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。被告未按合同约定于2016年7月1日交清半年租金，因经营状况不佳与原告协商提前解除租赁合同无果，自行撤出诉争商铺，该《房屋租赁合同》已无法继续实际履行，因此本院确认双方所签《房屋租赁合同》已于2016年12月30日实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，被告应当承担在合同履行期内支付租金的责任以及提前解除合同的违约责任；但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，被告提前解除合同违约在先，原告本可以与被告协商解除租赁合同并依法追究被告的违约责任以减轻双方损失，但原告不愿与被告协商解除租赁合同也不配合办理钥匙交接手续，对于房屋租金损失的扩大也负有一定责任。因此，依据双方合同，被告实际使用案涉房屋半年期间的租金应为人民币64740元，虽然原告主张其仅收到33160元租金，但认可收款帐户系其丈夫名下帐户，且对述称“代收转让费”不能举出有效证据加以证明，因此本院确认被告已支付租金为人民币63950元，尚欠租金为人民币790元，故原告关于租金一项诉讼请求中的该部分，本院依法予以支持，其余部分予以驳回；虽然原、被告双方在合同中约定了违约金的计算方式为所欠租金10%以滞纳天数计算，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条对违约金约定过高人民法院可以酌情减轻的相关规定，合同中原、被告双方约定租金支付方式为“半年一付、先付后用”，被告因提前终止履行合同义务导致合同解除而给原告造成的损失为其可预期的下一个半年的租金收益，双方约定违约金以天数计算的方式，明显过分高于原告实际损失，但10%的计算标准未超出法律规定，本案中原告自行放弃了以天数计算而要求按其认为的四个月欠租的10%计算违约金为4316元，系其对自身民事权利的处分，故本院酌情予以支持原告该项诉讼；水电费、物管费一项，因原告未能举证证明实际发生及具体金额，故本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、确认原告付永仙与被告张怡于2016年6月29日签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月30日实际解除；二、被告张怡于本判决生效之日起十日内向原告付永仙支付所欠房屋租金人民币790元；三、被告张怡于本判决生效之日起十日内向原告付永仙支付违约金人民币4316元；四、驳回原告付永仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3839元，由原告付永仙承担人民币936元，由被告张怡承担人民币2903元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  范文敏人民陪审员  杜 芸人民陪审员  姜艳波二〇一七年八月二十一日法官助理涂洁书记员李萌