广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终3369号 上诉人(原审被告)：严保江，男，壮族，无业，住广西隆安县。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄皓云，广西君桂律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：胡纲，男，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄凤珍，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄洪彬，广西广合律师事务所实习律师。 上诉人严保江因与被上诉人胡纲房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人严保江上诉请求：1、撤销（2017）桂0102民初556号民事判决；2、改判上诉人无需向被上诉人支付租金119875元；3、改判被上诉人向上诉人返还押金23000元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人于2015年4月起便未足额交纳租金，判决上诉人向被上诉人支付租金119875元无事实和法律依据。上诉人与被上诉人多次以口头约定的形式就降低涉案商铺的租金金额达成一致，并以实际履行行为变更了合同中关于租金标准的约定。自被上诉人同意上诉人的降租请求后，上诉人便向被上诉人账户支付双方口头约定的租金金额，在此期间，被上诉人从未提出异议，亦未按照合同的约定行使合同解除权。从双方签订的《解除合同协议书》可知，该协议是双方通过协商一致后签订的，该协议中并未提及上诉人存在违约行为，需要承担违约责任。如上诉人存在违约行为，双方根本不可能签订经协商一致而解除合同的协议。依据被上诉人的招租信息，结合涉案商铺邻铺的租金金额可知，涉案商铺的金额远远低于11500元/月。由此也证实，由于涉案商铺的租金逐年降低的事实。二、上诉人所交付的押金不符合双方所签合同中关于没收押金的条件，双方所签的《解除合同协议书》中也未约定进行没收。一审判决被上诉人不退还押金23000元给上诉人错误。 被上诉人胡纲辩称，双方对商铺租赁合同中的租金没有进行过变更，上诉人没有按照合同约定足额交纳租金存在违约行为，其缴纳的押金23000元，被上诉人不应退还。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。 胡纲向一审法院起诉请求：1、确认胡纲与严保江于2014年6月11日签订的商铺租赁合同于2016年11月13日解除；2、严保江立即向胡纲支付拖欠的租金119875元；3、严保江向胡纲支付延期利息2077.2元（计算至被告还清之日止。其中：2015年拖欠租金29400元自2016年1月1日至2016年12月31日止，按中国人民银行1-5年贷款年利率4.75%计付延期利息为1396.5元；2016年度拖欠租金90475元自2016年11月3日起至2016年12月31日止，按中国人民银行1-5年期贷款年利率4.75%计付至延期利息为680.7元，自2017年1月1日起，以拖欠租金119875元为基数，按中国人民银行1-5年期贷款利率4.75%继续计算延期利息）；4、胡纲按《商铺租赁合同》约定无需返还23000元的押金（履约保证金）；5、本案诉讼费用由严保江承担。 一审法院认定事实：胡纲系位于南宁市兴宁区商铺的所有权人。2014年6月11日，胡纲（甲方、出租方）与严保江（乙方、承租方）就前述商铺的租赁事宜签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的商铺出租给乙方使用，租期共36个月，自2014年7月1日至2017年6月30日；乙方租赁该商铺2014年7月1日至2015年6月30日每月租金为11500元，2015年7月1日至2016年6月30日每月租金为12650元，2016年7月1日至2017年6月30日每月租金为13915元；租金按季度交付给甲方，乙方的每个季度租金须提前十天支付给甲方，乙方逾期十五天未缴纳租金的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，押金不退还；乙方向甲方支付23000元履约保证金（押金），于签订本合同当日支付给甲方，在乙方无违约的情况下，合同期满或终止后三个工作日内，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损坏的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。该合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，严保江依约向胡纲交纳了押金23000元，胡纲亦向严保江交付了商铺。2016年11月13日，胡纲、严保江双方经协商就前述合同解除问题签订了一份《解除合同协议书》，约定：双方解除于2014年6月11日签订的租赁合同（合同期限为2014年7月1日至2017年6月30日），自本合同签订之日起，该租赁合同解除，乙方将于2016年12月8日前将商铺清空，并将钥匙与充电IC卡还给甲方；甲、乙双方将于2016年12月8日进行交接验铺，并在《商铺交接验铺表》上进行签名确认。2016年12月8日，严保江搬离了涉案商铺。胡纲以严保江拖欠租金未付为由，向法院提起诉讼，诉请如前。严保江认可其与原告签订的租赁合同于2016年11月13日解除。 另查明，严保江自2015年4月开始未足额向胡纲交纳租金，胡纲认可其自2015年4月之后收到严保江所交租金的时间和金额为：2015年4月7日收到9000元、2015年5月7日收到9000元、2015年6月6日收到9000元、2015年7月7日收到9000元、2015年8月6日收到9000元、2015年9月6日收到9000元、2015年10月7日收到9000元、2015年11月7日收到9000元、2015年12月9日收到9000元、2016年1月7日收到8000元、2016年2月5日收到8000元、2016年3月7日收到8000元、2016年4月7日收到8000元、2016年7月2日收到5000元、2016年8月4日收到5000元、2016年9月5日收到5000元、2016年10月7日收到4000元、2016年11月3日收到4000元。 一审法院认为，胡纲、严保江双方签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，合同双方当事人应当恪守履行。合同履行过程中，双方就合同解除问题签订了《解除合同协议书》，故胡纲诉请前述合同于2016年11月13日解除，严保江对此予以认可，一审法院对此予以确认。 关于租金问题。根据双方提交的证据材料显示，严保江自2015年4月开始便未足额交纳租金，且严保江直至2016年12月8日才搬离商铺，现胡纲主张严保江向其支付的租金计算为：（11500元-9000元）/月×3个月（2015年4月至6月）+（12650元-9000元）/月×6个月（2015年7月至12月）+（12650元-8000元）/月×4个月（2016年1月至4月）+12650元/月×2个月（2016年5月至6月）+（13915元-5000元）/月×3个月（2016年7月至9月）+（13915元-4000元）/月×2个月（2016年10月至11月）=119875元，符合法律规定和合同约定，予以支持。至于严保江辩称胡纲曾同意其降低租金，但胡纲对此不予认可，严保江亦未能举证证明这一事实存在，故对严保江的该项辩称不予采纳。关于利息问题。胡纲主张严保江赔偿逾期支付租金的利息，但胡纲与严保江签订的合同中并未就此进行约定，故对胡纲的该项主张不予支持。 关于押金问题。胡纲、严保江签订的合同约定，如严保江违约，押金不退还。本案中，严保江未依约足额交纳租金，属于违约行为，现胡纲主张不退还押金，符合合同约定，予以支持。至于严保江辩称胡纲同意其用押金抵扣两个月租金的问题，胡纲对此不予认可，严保江亦未能举证证明这一事实存在，故对严保江的该项辩称不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决：一、胡纲与严保江于2014年6月11日签订的《商铺租赁合同》于2016年11月13日解除；二、严保江向胡纲支付租金119875元；三、胡纲无需向严保江返还押金23000元；四、驳回胡纲的其他诉讼请求。案件受理费1393元，由严保江负担。 当事人二审中均未提交新证据。一审查明事实客观属实，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，胡纲与严保江签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。严保江主张在该合同实际履行过程中双方口头协商变更了租金数额，胡纲对此不予认可，严保江又未举证证实其该主张，故对严保江该主张，本院不予支持。严保江自2015年4月开始未按照双方合同约定的租金数额足额向胡纲交纳租金，构成违约，胡纲主张严保江支付拖欠的租金119875元，依法有据，本院予以支持。严保江以双方合同解除系双方协商一致解除为由，主张其不存在违约，但双方达成的《解除合同协议书》中仅约定了严保江退还商铺的时间，并未明确租金已结清，也未明确严保江无需再支付拖欠的租金，故对严保江该主张，本院不予支持。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，严保江违约，其所交纳的押金不退还，如上所述，严保江在合同履行中存在违约，一审判决胡纲无需退还严保江已交纳的押金23000元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，严保江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2786元，由上诉人严保江负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 蔚 审判员 陆 宁 二〇一七年八月二十三日 书记员 梁雯敏