湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2548号上诉人（原审原告）：武汉市洪山区星兰自行车行，住所地武汉市洪山区珞瑜路188-1号。经营者：郭俊华，男，1963年4月27日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，已于2017年11月27日死亡）。上诉人（原审原告）：杨学芳（系郭俊华之妻），1964年3月29日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。上诉人（原审原告）：何小春（系郭俊华之母），1937年1月6日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。委托诉讼代理人：杨学芳，身份同上。上诉人（原审原告）：郭晨（系郭俊华之女），1987年3月6日出生，汉族，现住，委托诉讼代理人：杨学芳，身份同上。上述上诉人杨学芳、何小春、郭晨的共同委托诉讼代理人：宋钱星，男，1957年5月30日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，公民身份号码420106195705300412（武汉市武昌区）。上诉人（原审被告）：武汉楚天光电子有限公司（曾用名武汉楚天光电子公司），住所地武汉市洪山区青菱都市工业园白沙洲中小企业城三期第23号高层厂房1-2层2号房。法定代表人：孙文，该公司董事长。委托诉讼代理人：田欣，湖北凌枫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉楚天激光（集团）股份有限公司，住所地东湖开发区关山二路（楚天激光工业园）。法定代表人：孙文，该公司董事长。委托诉讼代理人：喻高峰，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：武汉市洪山区建设局，住所地武汉市洪山区洪珞村367号。法定代表人：方颢，该局局长。委托诉讼代理人：刘扬，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鹏旗，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人武汉市洪山区星兰自行车行（以下简称星兰车行）、杨学芳、何小春、郭晨与上诉人武汉楚天光电子有限公司（以下简称光电子公司）、被上诉人武汉楚天激光（集团）股份有限公司（以下简称楚天激光公司）、被上诉人武汉市洪山区建设局（以下简称洪山建设局）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初10129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。星兰车行、杨学芳、何小春、郭晨上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持星兰车行、杨学芳、何小春、郭晨的全部诉讼请求。2、相关诉讼费由光电子公司、楚天激光公司、洪山建设局承担。事实及理由：1、一审法院认定事实不清、不全。双方在长达15年租赁期间，形成了长期的事实租赁关系。因该房屋属于征收范围，于2013年10月份陆续封路，严重影响经营，楚天激光公司自知理亏，主动不收1个月租金和后续租金减半。（2014-01）合同载明，楚天激光公司在不知或明知的情况下与星兰车行签订合同过错方在楚天激光公司，应当承担责任。2、星兰车行在合同有效经营期内证照齐全，有权享有正常的经营补偿。综上，恳请二审法院依法支持星兰车行、杨学芳、何小春、郭晨的上诉请求。光电子公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回星兰车行、杨学芳、何小春、郭晨全部诉讼请求。2、相关诉讼费用由星兰车行、杨学芳、何小春、郭晨承担。事实及理由：1、一审法院认定事实不清。一审认为合同解除时处于已经履行的状态并要求光电子公司按照星兰车行租赁面积的比例支付装修补偿款，没有事实和法律依据。2、一审法院适用法律错误。根据双方签订的相关《合同》约定：改造后的建筑设施，合同期满后归光电子公司所有。即使星兰车行在十余年前有过装修，根据最高院司法解释，其诉讼请求也不应得到支持。3、“装修补偿费”与星兰车行无关，不能按星兰车行曾经租赁的面积占整个拆迁面积的比例予以计算。综上，原审认定事实不清，请求二审查清事实依法改判。楚天激光公司对星兰车行的上诉辩称，楚天激光公司只是受光电子公司委托与星兰车行签订合同，楚天激光公司不是拆迁补偿的受益人，不应承担星兰车行所提出的经营损失及装修损失。对光电子公司的上诉辩称，支持光电子公司的上诉观点。洪山建设局对星兰车行的上诉辩称，星兰车行上诉理由没有事实依据，对一审判决认定事实不持异议，本案纠纷与洪山建设局无关，不应将洪山建设局列为本案当事人。对光电子公司的上诉辩称，一审认定事实正确，与洪山建设局无关。星兰车行、杨学芳、何小春、郭晨向一审法院起诉请求：1．返还星兰车行被侵占的装修费、停业损失费、搬迁费，共计30万元；2．本案诉讼费用由楚天激光公司、光电子公司承担。一审法院经审理查明：1991年1月21日，案外人东湖新技术开发区中试基地基建办公室与光电子公司签订《集资建房协议书》，决定由光电子公司出资，东湖新技术开发区中试基地基建办公室承建，于武汉市洪山区珞瑜路188-1-2号集资新建两层住房，使用权归属于光电子公司，使用权期限为三十年。房屋建成后，光电子公司委托楚天激光公司对该房屋进行对外出租，委托事项包括代表光电子公司与承租人签订《租赁合同》、收取房屋租金和出具租金收款票据等。星兰车行与楚天激光公司于1997年左右开始形成房屋租赁关系并一年签订一次租赁合同。2013年，星兰车行与楚天激光公司签订两份《房屋租赁合同》（合同编号：外卓13-02号、外卓13-03号）。合同编号为外卓13-02号《房屋租赁合同》约定：楚天激光公司将珞瑜路188-1号的一楼面积72平方米门面出租给星兰车行，租期一年，自2013年5月1日至2014年4月30日。外卓13-03号《房屋租赁合同》约定：楚天激光公司将珞瑜路188-1号的一楼面积36平方米门面出租给星兰车行，租期一年，自2013年3月18日至2014年3月17日。2014年，星兰车行与楚天激光公司又签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：外卓14-01号），合同约定：楚天激光公司将珞瑜路188-1号的一楼面积36平方米门面出租给星兰车行，租期一年，自2014年3月18日至2015年3月17日。同时上述3份合同均约定，“如遇国家征用及政策性的拆建，甲，乙，双方应服从国家安排，合同视为自动解除，双方不受本合同约束”。2012年12月5日，武汉市洪山区人民政府作出《房屋征收决定书》。2013年7月30日，武汉市洪山区人民政府发布《房屋征收决定公告》，案涉房屋属于征收范围。2014年5月27日，武汉荣欣房屋征收服务有限公司与光电子公司签订《国有土地房屋征收安置补偿协议书》（以下简称《补偿协议》），约定：光电子公司被征收房屋总建筑面积811.47平方米，其中证载建筑面积701.48平方米，无证建筑面积109.99平方米；门面损失补偿4022934.05元，装修补偿405735元。其后拆迁补偿费已支付给光电子公司，上述房屋于2014年全部拆除完毕。一审法院认为，星兰车行与楚天激光公司之间形成长期房屋租赁合同关系，案涉3份《房屋租赁合同》，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。2013年洪山区政府发布了《房屋征收决定公告》，案涉租赁房屋属于征收范围，2014年房屋全部拆除完毕，根据案涉3份《房屋租赁合同》约定，合同视为自动解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因星兰车行租赁房屋面积总计108平方米（72平方米+36平方米）经营过程中确有装修必要和相应装修投入，光电子公司已获得政府关于案涉房屋（总计811.47平方米）的全部装修补偿款，而双方关于装修补偿的问题合同中没有明确约定，依据公平原则，光电子公司应向星兰车行支付相应的装修费，根据本案的实际情况，酌定装修费金额根据星兰车行租赁房屋总面积与征收房屋总面积按比例计算为54000元（108平方米÷811.47平方米×405735元）。因《补偿协议》中仅有门面损失补偿、装修补偿，并无停产停业补偿、搬迁补偿，故对星兰车行所诉请的停业损失费、搬迁费，不予支持。星兰车行的经营者郭俊华已于2017年11月27日死亡，但星兰车行工商登记现尚未注销，为存续状态。郭俊华死亡后，继承人为杨学芳、何小春和郭晨三人，现为星兰车行的实际权利义务承受人，故光电子公司应向上述三人支付相应的装修费。楚天激光公司系受光电子公司委托对外出租房屋并收取租金，案涉给付装修费的责任由光电子公司承担后，其不应再承担给付责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条、第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、武汉楚天光电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨学芳、何小春、郭晨装修费54000元；二、驳回杨学芳、何小春、郭晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由杨学芳、何小春、郭晨共同负担4650元，武汉楚天光电子有限公司负担1150元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，各方当事人对一审法院经审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，星兰车行与楚天激光公司于1997年左右开始形成房屋租赁关系并一年签订一次租赁合同，双方之间形成长期房屋租赁合同关系。星兰车行与楚天激光公司签订的案涉3份《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故星兰车行与楚天激光公司之间的合同关系合法有效。因案涉租赁房屋属于征收范围，根据星兰车行与楚天激光公司签订的《房屋租赁合同》约定：“如遇国家征用及政策性的拆建，甲，乙，双方应服从国家安排，合同视为自动解除，双方不受本合同约束”，故星兰车行与楚天激光公司之间签订的租赁合同视为自动解除。星兰车行在租赁房屋内经营十多年，星兰车行在经营过程中确有装修必要和相应装修投入。星兰车行与楚天激光公司签订的《房屋租赁合同》因租赁房屋被征收导致解除，且该合同中对装修补偿的问题没有明确约定，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及公平原则，由光电子公司向星兰车行支付相应的装修费，并酌定装修费金额根据星兰车行租赁房屋总面积与征收房屋总面积按比例计算为54000元并无不妥。因武汉荣欣房屋征收服务有限公司与光电子公司签订的《补偿协议》中仅有门面损失补偿、装修补偿，并无停产停业补偿、搬迁补偿，故一审法院对星兰车行主张的停产停业补偿、搬迁补偿不予支持正确。楚天激光公司系受光电子公司委托对外出租房屋并收取租金，案涉给付装修费的责任应由光电子公司承担。综上所述，星兰车行、杨学芳、何小春、郭晨及光电子公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不妥，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由星兰车行、杨学芳、何小春、郭晨共同负担2900元（星兰车行、杨学芳、何小春、郭晨已向本院预缴上诉费5800元，余款2900元退还给星兰车行、杨学芳、何小春、郭晨），由武汉楚天光电子有限公司负担2900元（武汉楚天光电子有限公司已向本院预缴上诉费5800元，余款2900元退还给武汉楚天光电子有限公司）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年七月十日法官助理严洁书记员陈亮希