辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终786号 上诉人（原审被告）：王树栋，男，汉族，1958年12月9日出生，无职业，户籍地辽宁省盘锦市盘山县，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：王海信，男，汉族，1949年4月9日出生，现住兴隆台区。 上诉人（原审被告）：王华，男，汉族，1952年10月5日出生，无职业，户籍地辽宁省盘锦市双台子区，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：孙洪猛，辽宁双兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张春堂，男，汉族，1954年2月18日出生，盘山县农机学校退休职工，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：张天堂，男，汉族，1958年9月9日出生，无职业，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。(与被上诉人为兄弟关系) 委托诉讼代理人：程春民，辽宁向海律师事务所律师。 上诉人王树栋、王华因与被上诉人张春堂租赁合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王树栋的委托诉讼代理人王海信、上诉人王华及其委托诉讼代理人孙洪猛、被上诉人张春堂及其委托诉讼代理人张天堂、程春民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王树栋、王华上诉请求：请求撤销盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初620号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人王华不是租赁合同中的出租人，不应承担解除合同之后返还租金的义务。上诉人王华是否为土地的原实际使用人，与本案没有关联，也不应当成为王华承担返还租金责任的事实根据。上诉人王华虽然参与了签订土地转租合同的过程，但是其仅仅是作为亲属帮助王树栋，并不是以土地租赁合同中的出租人的身份签订合同，否则也不会由王树栋在合同中签字。王华不论是协商合同内容，还是收取土地租金，均是代表王树栋而实施的相应行为，与王华自己无关。一审法院的判决适用法律错误，被上诉人的诉讼请求不能成立。 张春堂辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。一审、二审诉讼费用均由上诉人王树栋、王华承担。 一审法院认定事实：盘锦市双台子区陆家镇友谊村原有土地一处，该土地原为废弃老酒厂。后该土地被案外人吕作平承包。2011年王树栋从吕作平处租赁该土地，并于2011年8月7日与友谊村民六组签订了租赁合同。合同约定甲方是六组村民，乙方是王树栋，甲方将原陆家公社老酒厂废弃多年的坑塘租赁给乙方，现此坑塘所属权六组。坑塘四至：南至陆家村上水线，北至团结路路边，东至水稻田地下水线，西至坑塘堤坝。根据废弃坑塘的自然条件和现状，考虑乙方在租赁期间必须将废弃坑塘改造开发，投入资金过大，经济回报缓慢，需要年限长。考虑乙方租赁到期后，甲方收回土地使用权，经双方协商，达成如下协议：1、乙方租赁期间可改变坑塘的使用用途，甲乙双方合同到期后，甲方收回乙方土地使用权，甲方将废弃坑塘无偿租赁给乙方使用，租期五十年(2011年6月10日至2061年6月10日)。签订合同后，王华、王树栋对该坑塘进行了回填。后2014年张春堂从王华、王树栋处租赁该土地，并签订了转租合同，合同约定张春堂在租赁期间可以改变坑塘的使用用途，租期四十七年(2014年11月25日至2061年6月10日)，每年租金25，106.38元，合计118万元。甲方签字王树栋，乙方签字张春堂，证明人冯生宝、刘壮志。合同签订后张春堂分三次将118万元交给王华，王华给张春堂出具了三张收条。合同签订后，张春堂利用该土地经营驾校至今。 另查：2017年友谊村村民六组将王树栋诉至法院，要求解除与王树栋2011年8月7日的租赁合同。该案生效判决由盘锦市中级人民法院作出。盘锦市中级人民法院于2018年12月10日作出(2018)辽11民终1135号民事判决书，判决结果为驳回上诉，维持原判(原判结果为：一、解除盘锦市双台子区陆家镇友谊村民委员会六组与王树栋于2011年8月7日签订的《租赁合同》；二、王树栋于本判决生效后十日内将涉案土地返还盘锦市双台子区陆家镇友谊村民委员会六组。)盘锦市中级人民法院认为《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，友谊村六组与王树栋签订的租赁合同中未约定王树栋可以转租的情形，王树栋将该土地转租的时候也未经友谊村六组的同意，故王树栋未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。王树栋提供的转租协议上的村民签字仅是个别人的签字，其签字不能代表友谊村六组全体村民，该证据不足以证明其转租经过了友谊村六组村民的同意。农村土地未经依法批准不得用于非农建设。本案中，虽然双方租赁合同约定可以改变土地用途，但是王树栋在未经批准的情况下在该土地上加建房屋进行非农建设超出了双方约定的土地用途且违反了法律的禁止性规定，同时盘锦市国土资源局对该土地上建厂房的行为进行了行政处罚。友谊村六组要求解除合同应予支持，一审判决解除双方租赁合同正确。既然合同解除，王树栋作为承租人就应将该土地返还给友谊村六组。由于王树栋在该土地上进行了一定的经济投入，解除合同后，可就造成的经济损失另行提起诉讼。该判决生效后，村民六组申请了强制执行，该案正在执行中，本案张春堂现仍实际占用该土地。 一审法院认为，本案王树栋承租友谊村村民六组土地后转租给张春堂，但王树栋与村民六组的租赁合同被生效判决书判决解除，导致王树栋丧失了对本案争议土地的租赁权，故张春堂要求解除其与王树栋签订的转租合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于张春堂已经支付的租金是否应当返还一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张春堂、王树栋签订的租赁合同租期为47年，张春堂从2014年11月25日签订租赁合同后，实际占用该土地至今，故至今张春堂已经使用该土地约5年，尚有42年未履行，该部分的租金王树栋应当予以返还，因张春堂、王树栋约定每年的租金为25,106.38元,故王树栋应当返还的租金金额为1,054,467.96元。虽王树栋辩称因张春堂违建造成合同解除，故不同意返还租金，但一审法院认为张春堂、王树栋在租赁合同中约定可以改变土地用途，因此张春堂在土地上建驾校的行为并非违约行为，至于张春堂是否违反行政规章，是否违建并不影响本案中对张春堂是否存在违约行为的认定，故王树栋不能以此为由拒绝返还张春堂租金。同时需要说明的是张春堂、王树栋之间合同业已解除，张春堂租赁的土地本应当在合理期限内返还给王树栋，但王树栋与该土地所有权人，即友谊村村民六组的合同已经被法院生效判决，判决解除，故王树栋已经无合法占有涉案土地的依据，本案不宜再判决涉案土地返还王树栋。关于王华、王树栋应当如何承担责任一节，虽张春堂签订的租赁合同的甲方为王树栋，但经过一审法院走访调查，同时结合张春堂提供的证人证言可知，原土地实际使用人为王华，与张春堂签订的租赁合同实际亦为王华与张春堂协商，决定的合同内容，王树栋仅仅在签订合同时在合同上签字，因此与张春堂达成合意，并实际履行人系王华，且张春堂将118万元租金交付给了王华，故应认定王华、王树栋共同向张春堂履行返还义务。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除张春堂与王树栋于2014年11月25日签订的转租合同。二、王华、王树栋于本判决生效之日起十日内共同一次性返还张春堂租金1,054,467.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,400.00元，由王华、王树栋共同负担。 二审查明的基本事实与一审认定一致。 本院认为，上诉人王树栋与被上诉人张春堂于2014年11月25日签订转租合同，2018年12月10日盘锦市中级人民法院作出生效判决，判决解除上诉人王树栋与友谊村村民六组签订的租赁合同，因此从2018年12月10日起，上诉人王树栋即丧失本案涉及土地之租赁权，被上诉人张春堂要求解除其与王树栋签订的转租合同，具备法定解除事由，故应准许；根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，本案合同租赁期限为47年，已经履行约5年，剩余期限的租金理应予以返还；虽然转租合同上甲方签字人为王树栋，但因租金的实际收取人为王华，王华虽称系代王树栋收取，但其没有证据证明其将租金交给王树栋，加之王华庭审中称均是现金交给王树栋，且不是在收取后及时交给王树栋，而是在王树栋需要的时候给付，违背常理，故一审法院判决王华共同承担返还责任并无不当；上诉人王华主张王树栋与友谊村六组的租赁合同被判决解除系因被上诉人张春堂违建，故不同意返还租金。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因上诉人王华一审中未就赔偿损失提出反诉，故其以该理由拒绝返还租金的主张不能予以支持。 综上所述，王华、王树栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,400.00元，由上诉人王华、王树栋共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓梅 审判员  张彦东 审判员  杨俊阁 二〇二〇年七月八日 书记员  李宜伦