广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0123民初355号原告：任忠实，男，1973年11月3日出生，壮族，居民身份证住址广西壮族自治区隆安县。原告：许凤丹，女，1987年4月14日出生，壮族，居民身份证住址广西壮族自治区隆安县，系原告任忠实配偶。共同委托诉讼代理人：韦巧练，广西金卡律师事务所律师。被告：广西隆安聚友房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区隆安华侨管理区浪湾大道53-11号，统一社会信用代码91450123773860870T。法定代表人：梁伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：付峻，广西尚盟律师事务所律师。原告任忠实、许凤丹与被告广西隆安聚友房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告于2017年5月2日对本案管辖权提出异议，要求由南宁市青秀区人民法院管辖，本院于2017年5月8日依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服向南宁市中级人民法院提起上诉。2017年8月2日，南宁市中级人民法院依法驳回上诉，维持原裁定。2017年8月8日本院公开开庭进行了审理。原告任忠实及其共同委托诉讼代理人韦巧练、被告广西隆安聚友房地产开发有限公司委托诉讼代理人付峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任忠实、许凤丹向本院提出诉讼请求：⒈被告广西隆安聚友房地产开发有限公司继续履行合同约定的交房义务；⒉被告广西隆安聚友房地产开发有限公司支付原告任忠实、许凤丹逾期交房违约金205312.64元（违约金计算方法，逾期一日则按已交房款789664元的万分之二计付，自2013年9月1日起计至2017年3月24日止，共计205312.64元；违约金暂计至2017年3月24日，应计至实际交房之日止）；⒊案件受理费，由被告广西隆安聚友房地产开发有限公司负担。事实和理由：2012年11月21日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于隆安县（以下简称涉案商品房），该房建筑面积292.57平方米，房屋单价2699.06元／平方米、总价款789664元；被告应于2013年8月31日前将涉案商品房交付给原告；合同还约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，但被告至今仍未将涉案商品房交付给原告使用。根据《南宁市商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。截至起诉之日，原告仍未收到被告的交房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。目前，该房仍未通过竣工验收备案。原告认为，被告迟延交房已给原告带来金钱上和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。根据《合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及双方签订的合同第八条、第九条的约定，原告特向人民法院起诉，提出前述诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：姓名分别为任忠实、许凤丹的居民身份证复印件各一份，用于证明原告的诉讼主体资格适格的事实；2、隆安县工商行政管理局出具的、企业姓名为广西隆安聚友房地产开发有限公司的《电脑谘询单》复印件一份，用于证明被告的诉讼主体资格适格的事实；3、合同号为02、房号为1-04、业主为任忠实、许凤丹的《南宁市商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四）复印件一份，用于证明原告与被告于2012年11月21日签订《南宁市商品房买卖合同》，双方之间存在商品房买卖合同关系，并已就涉案商品房的地理位置、面积、价款、交房时间、逾期交房违约金等合同事项进行约定的事实；4、《委托协议书》复印件一份，填发日期为2012年12月19日、纳税人名称为任忠实与许凤丹、地址为隆安县那桐镇华侨管理区华侨新城二期·古鼎香时代广场第1栋04号房、计税金额为789664元、实缴金额为23689.92元的完税凭证复印件一份，金额为1580元、注明为古鼎香时代广场1-04号房抵押代理登记费等费用的收据复印件一份，金额为80元的房屋登记费收据一份，金额为474664元、付款人为任忠实和许凤丹的《收据》复印件一份。此组证据，用于证明原告已按照合同约定支付给原告房款789664元，并已依法完税的事实；5、编号为45020120130025452的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及附件复印件一份，用于证明原告以按揭贷款的方式向农业银行隆安县支行贷款，并已于2013年3月22日将全部贷款划入被告账户，付清涉案商品房余款的事实；6、贷款交易明细复印件一份，用于证明原告因本案贷款，按月偿还银行贷款的事实。被告广西隆安聚友房地产开发有限公司对原告主张的关于双方当事人签订《南宁市商品房买卖合同》的时间，已就涉案商品房的地理位置、面积、价款、交房时间、逾期交房违约金等合同事项进行约定，原告已付清房款，被告尚未将涉案商品房交付给原告使用，以及被告存在逾期交房违约行为的事实予以认可。但被告认为，合同签订后，因出现合同约定的可以据实延期交房的因素，如停水停电、中雨以上降雨量等，导致工地实际停工约150天，故应在原告主张的逾期天数中予以扣减；另，原告主张的违约金过高，请人民法院参照同地段同类房屋租金来衡量原告的损失，即应按照131元/天的标准并结合被告实际违约天数计算，而不应按合同约定的违约金条款来计算。被告围绕其答辩意见当庭提交了如下证据：隆安县浪湾华侨农场水厂出具的《情况说明》复印件一份、《隆安供电公司调度运行记录（表）》（2011年度、2012年度、2013年度）复印件三份、《聚友房地产开发有限公司（古鼎香）2011年2013年各月用水情况》一份，用于证明被告在施工建设涉案商品房及其附属设施的过程中，存在因停水停电造成工地实际停工，工期延误，符合合同约定的可以据实延期的情形，应在原告主张的逾期交房天数中予以扣减的事实；隆安县气象局出具的《2011年-2012年12月22日隆安县那桐镇降雨实况》复印件一份、《2012年12月23日-2014年4月30日隆安县那桐镇降雨实况》复印件一份，用于证明在此时间段内因中雨以上降雨，造成被告工地实际停工，工期延误，导致被告逾期交房，存在符合合同约定的可以据实延期的情形，应在原告主张的逾期交房天数中予以扣减的事实；南宁市中级人民法院作出的（2016）桂01民终3586号民事判决书、（2016）桂01民终3587号民事判决书、（2016）桂01民终3588号民事判决书、（2016）桂01民终3589号民事判决书、（2016）桂01民终3590号民事判决书复印件各一份，用于证明原告主张的违约金数额超过其实际损失，可以按照同期同地段房屋租金26元/天的标准来计算的事实；4、北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出的“国宏信广西（价）字【2016】第0001-1号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-2号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-3号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-4号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-5号”《价格评估结论书》复印件各一份，用于证明原告主张的违约金数额超过其实际损失，可以按照同期同地段房屋租金131元/天的标准来计算的事实。综合各方当事人述辩及提交的证据，本院确认本案当事人争议的焦点如下：本案是否存在合同约定的可以据实延期交房的情形？如果存在，具体是哪些情形？可以据实延期交房的天数是多少？原告诉请被告支付违约金的主张应否获得支持？应如何计算？被告是否仍须继续履行合同约定的交房义务？经过开庭质证，当事人对对方当事人提供的证据进行了质证。被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性及关联性均没有异议。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据质证如下：对被告证据1不予认可，认为该证据逾期举证；对被告证据2不予认可，认为该证据是被告自己调取的，且逾期举证；对被告证据3的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为该证据与本案无关，且判决并非最高人民法院的相关司法解释，而不同个体法官的审判经验是不同的，其作出的判决也不能当然作为定案的依据；对被告证据4的真实性不予认可，认为该证据不仅逾期举证，而且是被告自己调取的，被告让原告签订的购房合同是格式合同，是为了不与作为合同相对方的原告协商而重复使用的，现在被告却拿自己制作的格式合同来抗辩，以原告主张的违约金过高为由要求按照房屋租金标准来计算，是没有依据的。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据1、2、3、4虽然均属于逾期举证的证据，但是被告证据3系南宁市中级人民法院作出的生效判决，被告证据1、2、4均已经被告证据3予以确认并采纳，所反映的事实属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定的“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，且被告证据涉及的商品房与本案涉案商品房均属于被告开发的位于隆安县，地段同一，年份同一或者临近，案件事实也基本相同，而原告虽对被告提交的证据均持有异议，但并未能提供相反证据予以推翻，故对被告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性，以及所反映的客观事实，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月21日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，合同主要条款约定：1、原告购买被告开发的位于隆安县。该商品房为框架结构天地楼，建筑面积292.57平方米，单价2699.06元／平方米，总金额789664元；2、原告选择银行按揭贷款方式付款。原告签署本《商品房买卖合同》的同时交齐首期款474664元，余款315000元由原告向银行申请按揭贷款；3、⑴原告必须在签署本《商品房买卖合同》的5日内向被告全部交齐银行所要求的办理按揭所需要材料，并在银行或被告通知的5个工作日内到达银行指定地点完成《个人住房抵押贷款合同》签署。如原告提交材料有不符合银行要求的，原告必须在银行或被告发出通知5日内按照银行要求提供新材料。如银行批准的按揭金额低于原告申请的按揭金额，原告必须在银行或被告发出通知的5日内向被告补齐差额部分。如原告违反本条款规定，视为原告违约，每逾期一日，原告须按该商品房总价款的万分之一向被告支付违约金。逾期超过10日的，被告有权解除本《商品房买卖合同》，并可要求原告支付该商品房总价款5%的违约金；⑵被告负责联系提供按揭贷款的银行，最终获得贷款额度、贷款年限由银行批准确定；4、原告逾期付款超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰的违约金；5、⑴被告应于2013年8月31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方共同验收并在验收意见书中认定合格的商品房交付原告使用；⑵如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：①如原告未付应付房款（包括但不限银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放及贷款额不足以支付房款的），则交房日期顺延，顺延至原告付清全部房款之日起10日内；②非因被告和施工单位的原因（包括但不限于自然灾害、公共突发事件、重大会议、二会一节、三会一节、重大庆典、中考、高考、交通管制、政府强制性管理、政府明令禁止施工、强制拆迁、7级以上大风、发布橙色以上（含橙色）降雨预警信号期间、发生乙级以上（含乙级）重大疫情期间、每日累计停水或停电达五小时以上、气象部门记录日降雨量达到中雨及其以上的等等）导致的工期延误；6、被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金等。2013年3月22日，原告以银行揭贷款方式付清了涉案商品房余款。被告至今未能将涉案商品房交付给原告使用。2017年4月6日，原告以被告至今未能交房，严重违约为由，向本院起诉，提出前述诉讼请求。另查明，自2011年1月1日起至2014年4月30日止，那桐镇日降雨量达到中雨以上天数为107天（其中，自2012年11月21日起至2013年8月31日止为28天；自2013年9月1日起至2013年9月28日止为4天；自2013年9月29日起至2013年10月6日止，那桐镇不存在日降雨量达到中雨以上的情形）。2011年1月1日起至2013年12月31日止，那桐镇浪湾变电站日累计停电超过5小时以上的天数为18天（其中，自2012年11月21日起至2013年8月31日止为4天；自2013年9月1日起至2013年10月6日止，那桐镇浪湾变电站未发生日累计停电超过5小时以上的情形）。日降雨量达到中雨以上日期与日停电累计超过5小时以上日期没有交叉存在情形。再查明，北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出的“国宏信广西（价）字【2016】第0001-1号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-2号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-3号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-4号”、“国宏信广西（价）字【2016】第0001-5号”《价格评估结论书》已经本院及南宁市中级人民法院生效判决予以确认并采信，上述《价格评估结论书》确定：隆安县那桐镇华侨管理区区域内同地段同类房屋租金价格标准如下：一、框架结构天地楼类，2013年度为9元/月/平方米，2014年度为10元/月/平方米，2015年度为12元/月/平方米；二、框架结构步梯房类，2013年度为4.5元/月/平方米，2014年度为5.5元/月/平方米，2015年度为6.5元/月/平方米。本院认为，原告与被告在平等和自愿原则下签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。原被告应按合同的约定全面履行自己的权利义务。原告已依合同约定付清全部购房款，而被告却未能在合同约定的交房期限内将符合约定条件的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。一、关于本案是否存在合同约定的可以据实延期交房的情形？如果存在，具体是哪些情形？可以据实延期交房的天数是多少的问题。原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：非因被告和施工单位的原因（包括但不限于自然灾害、公共突发事件、重大会议、二会一节、三会一节、重大庆典、中考、高考、交通管制、政府强制性管理、政府明令禁止施工、强制拆迁、7级以上大风、发布橙色以上（含橙色）降雨预警信号期间、发生乙级以上（含乙级）重大疫情期间、每日累计停水或停电达五小时以上、气象部门记录日降雨量达到中雨及其以上的等等）导致的工期延误。对于该条款，双方在签订合同时，原告并未持有无异议，系原被告的真实合意，且该条款也未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案合同签订日期为2012年11月21日，约定的交房日期为2013年8月31日。经核实，自2012年11月21日起至2013年8月31日止，那桐镇日降雨量达到中雨以上天数为28天，那桐镇浪湾变电站日停电累计超过5小时以上的天数为4天；自2013年9月1日起至2013年9月28日止，那桐镇日降雨量达到中雨以上天数为4天；自2013年9月29日起至2013年10月6日止，那桐镇不存在日降雨量达到中雨以上的情形，那桐镇浪湾变电站也未发生日累计停电超过5小时以上的情形。根据合同约定，结合本案实际，本院确定：本案中，存在符合合同约定的可以据实延期交房的情形，可据实延期交房的天数36天，即被告可延期至2013年10月6日交房，自2013年10月7日至2017年3月24日止，被告共逾期交房41.6个月，其中，2013年度逾期2.8个月、2014年度至2016年度逾期36月、2017年度逾期2.8个月。二、关于原告诉请被告支付违约金的主张应否获得支持，应如何计算，以及被告是否仍须继续履行合同约定的交房义务的问题。在区域内同地段同类案件中，北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出的关于隆安县那桐镇华侨管理区区域内同地段同类房屋租金价格的《价格评估结论书》，已经本院及南宁市中级人民法院生效判决予以确认并采信，隆安县那桐镇华侨管理区区域内同地段同类房屋租金价格计算标准应确定为2013年度为9元/月/平方米，2014年度为10元/月/平方米，2015年度为12元/月/平方米。虽然2016年度和2017年度的同地段同类房屋租金价格计算标准尚未经过评估确认，但被告尚未交房，原告的损失继续存在和扩大，根据公平原则，结合当地经济发展水平，并参照北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司评估方法，本院酌情确定：2016年度和2017年度隆安县那桐镇华侨管理区区域内同地段同类房屋租金价格计算标准均为13元/月/平方米。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”。原告主张的违约金“应当以违约金超过造成的损失30%为标准”计算。据此，自2013年10月7日至2017年3月24日止，被告应支付给原告逾期交房的违约金计算如下：2013年度为9584.6元，即（292.57平方米×9元/月/平方米×2.8个月）×（1+30%）=9584.6元，日均114.1元，2014年度为45640.9元，即（292.57平方米×10元/月/平方米×12个月）×（1+30%）=45640.9元，日均126.9元；2015年度为54769.1元，即（292.57平方米×12元/月/平方米×12个月）×（1+30%）=54769.1元，日均152.1元。至于2016年度至2017年3月24日的违约金的问题。涉案商品房价款为789664元，按照合同约定日万分之二的标准计付为157.9元/日。本院确定的区域内同地段同类房屋租金价格标准计算，房屋租金损失为56290.5元，即292.57平方米×13元/月/平方米×14.8个月=56290.5元，根据上浮30%计算为73177.7元，日均164.8元，已超出合同约定的违约金比例。因此，此时间段内的违约金应以合同约定的违约金比例来计算为70107.6元，即157.9元/日×14.8月×30日/月=70107.6元。以上四项合计为180102.2元，即被告应支付给原告逾期交房的违约金确定为180102.2元。因被告尚未将符合约定条件的商品房交付给原告，在被告实际交付商品房之前，原告的损失不仅仍将存在且继续扩大。根据公平原则，被告仍应继续支付原告逾期交房的违约金，直至实际交房之日。违约金的计算标准，应按照157.9元/日计付，即自2017年3月25日起至实际交房之日止，以157.9元/日的标准计付。至于被告是否仍须继续履行合同约定的交房义务的问题。因至本案法庭辩论终结前，仍无法确定涉案商品房所在楼盘的施工进度情况，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告“应当承担继续履行”合同的违约责任。原告诉请被告继续向其交付符合约定的涉案商品房，于法有据，本院予以支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。结合本案认定的事实，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决如下：被告广西隆安聚友房地产开发有限公司支付原告任忠实、许凤丹逾期交房违约金180102.2元（违约金计算方法，自2013年10月7日起至2017年3月24日累计为180102.2元；自2017年3月25日起至实际交房之日止，按照157.9元/日的标准计付）；二、被告广西隆安聚友房地产开发有限公司继续履行双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，向原告任忠实、许凤丹交付符合约定条件的商品房。案件受理费4830元,由被告广西隆安聚友房地产开发有限公司负担3902元，原告任忠实、许凤丹负担928元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号：20×××17），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不预交上诉案件受理费，又不提出缓交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  农福志审 判 员  陈桂英人民陪审员  苏玉琼二〇一七年八月十一日书 记 员  罗寿登附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。