天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初7000号原告：贾璐,男,1983年7月30日出生,汉族,住天津市滨海新区。（未出庭）委托诉讼代理人：韩玲，天津方润律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳春艳，天津方润律师事务所律师。被告：吴汝刚，男，1964年5月27日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：郭鑫，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏萌，北京盈科（天津）律师事务所律师。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园8-3-101（-1室）。法定代表人：陆斌斌，经理。委托诉讼代理人：马丽丹，该公司员工。原告贾璐与被告吴汝刚、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告贾璐的委托诉讼代理人韩玲、阳春艳,被告吴汝刚及其委托诉讼代理人郭鑫、魏萌，第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人马丽丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾璐向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房产交易合同；2、判令被告返还原告定金85万元；3、判令被告赔偿原告违约金和各项损失共计2626840元；4、案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告经第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司介绍于2016年8月10日在第三人处签署编号为ZHDL0088983号房产交易合同。根据合同约定，原告购买被告坐落在天津市和平区张自忠路156号-4-1801号房产一套，价格人民币8500000元，定金850000元，原告承担全部中介费。另约定，被告在2016年11月1日前还清所出售房屋贷款并注销该抵押登记，原、被告双方在2016年11月3日前亲自签署《天津市房产买房协议》递件至房管部门。合同签订后，原告依约交付被告定金人民币850000元、支付中介费119000元，并于约定时间前将首付款筹齐。而被告在合同签订后并未如约履行自己的清偿贷款并注销该抵押权的义务，并拒绝到房管部门签署《天津市房产买卖协议》，违反ZHDL0088983号房产交易合同的相关约定，构成违约。综述，鉴于被告恶意违约，依双方签署的ZHDL0088983号房产交易合同的相关约定，原告提出解除房产交易合同并要求被告承担相应的违约责任和赔偿责任，现原告诉至贵院，请依法判决。吴汝刚辩称：被告与原告于2016年8月10日签订《房产交易合同》。2016年9月30日，天津市人民政府办公厅颁布的《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）对于住房限购有如下规定：“在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房”。鉴于合同中载明，原告身份证号码为非本市户籍，且原告曾提及其名下已有一套天津市住房，为此，根据上述规定，被告有理由认为原告不再具有买房资格，已丧失了合同履行能力，被告曾向原告询问此事，但始终未得到明确答复。考虑上述因素，被告为避免如约清偿房屋贷款后，原告无法履行合同，会给被告带来高额的利息损失，因此，根据《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行；有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形”，以及《合同法司法解释（二）》规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”之规定，为避免双方损失继续扩大，被告中止了合同履行。综上，被告的行为不应认定为违约，并不应承担双倍返还定金的违约责任以及经济损失的赔偿责任。同时，如原告不属于《实施意见》中的限购主体，应出具相应证据予以证明，当原告证明其履约能力后，被告同意继续履行合同。鉴于原告亦未如约履行支付购房款的义务，双方可另行约定履约的时间地点。否则，如原告未提供相应证据而执意解除合同，那么，原告应承担单方解除合同的违约责任，届时，被告将依法提出诉讼，向原告主张因此给被告造成的相关经济损失。若原告可以证明其有履行能力，我方同意继续履行合同。第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，2016年8月14日双方在我公司签署房屋买卖合同并且合同约定了被告应当于2016年11月1日前清理房屋尾款。2016年10月12日被告称房子不卖了，并声称自己在同一个小区有一套面积一样的房子可以出售给原告，当时我方带领原被告看房，但是当时被告说该套房子要价1000万元，看房后原告表示想继续购买合同约定的房屋。此后我方多次催促被告清理房屋尾款，但是被告始终没有清理尾款导致合同无法继续履行。本院经审理认定事实如下：原、被告及第三人对于原、被告及第三人签订的房屋买卖协议的内容、原告依约向被告支付定金85万元事实均无异议，本院予以确认。原告与被告争议的焦点是无法履行所签订的房产交易合同责任应由谁承担。关于涉案房屋价值上涨的情况，在本案审理中，原告提出司法鉴定申请，申请评估房屋价值。经天津中量房地产土地评估有限责任公司评估并作出鉴定报告认定，涉案房屋市场价值1050万元（价值时点2016年11月16日）。鉴定费28250元，由原告预交。本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》及原告与第三人签订的《经纪服务费确认书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。协议签订后，原告依约向被告支付了定金85万元，按照合同约定被告应当在2016年11月1日前还清贷款并注销抵押登记。但在规定的时间内被告并未履行清偿贷款并注销抵押权的义务。导致双方房屋买卖合同不能继续履行，被告应当承担不能履行的违约责任。对于被告主张的因其了解到原告身份证号码为非本市户籍，且原告曾提及其名下已有一套天津市住房，被告有理由认为原告不再具有买房资格，已丧失了合同履行能力，被告曾向原告询问但未得到明确答复。被告并未提交证据予以佐证，对此本院不予采信。对于原告第一项、第二项诉讼请求，因被告未按合同约定履行其义务，导致双方所签订的《房产交易合同》无法履行。原告要求解除双方签订的《房产交易合同》和要求被告返还定金85万元的请求本院予以支持。对于原告要求被告赔偿原告违约金及各项损失2626840的诉讼请求，该项诉讼请求包括原告已交付的中介服务费11.9万元和房屋差价损失及其他违约金，因被告原因导致合同无法履行，原告为签订合同所支付的居间服务费是原告的实际损失，根据双方签订的《房产交易合同》第4.2条约定，被告应当向原告赔付居间服务费11.9万元。关于房屋价格上涨的差价损失。经鉴定评估，涉案房屋价款由双方签订的850万元上涨至1050万元。结合本案被告违约情形、合同履行情况等综合因素考虑，原告的房屋差价损失120万元为宜。原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，因并未提供事实和相关证据予以佐证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、判决生效之日起，解除原告贾璐与被告吴汝刚签订的《房产交易合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告吴汝刚退还原告贾璐定金85万元；三、本判决生效之日起十日内，被告吴汝刚赔偿原告贾璐居间费损失11.9万元；四、本判决生效之日起十日内，被告吴汝刚赔偿原告贾璐房屋上涨损失120万元；五、驳回当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费34615元，减半收取17307.5元，由原告贾璐负担8110.50元，被告吴汝刚负担9197元。保全费5000元，鉴定费28250元，共计33250元。由被告吴汝刚全部负担。被告吴汝刚以上共计承担费用42447元（本判决生效之日起十日内被告吴汝刚直接给付原告贾璐）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王其颖二〇一七年八月二十一日书记员  陈 星本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。