广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8374号上诉人（原审被告）：郑丽明，女，身份证住址：广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地：广州市。负责人：谢衍刚，该所所长。委托诉讼代理人：关骏斌、吴卓斌，均为该所员工，联系地址。上诉人郑丽明因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称第一房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初26393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑丽明、被上诉人第一房管所委托代理人吴卓斌、关骏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑丽明上诉请求：1.撤销一审判决；2.第一房管所返还2001年9月17日收取郑丽明的场地租用金10000元；3.本案诉讼费由第一房管所承担。事实与理由：关于第一房管所收取郑丽明场地租用费问题，事实是郑丽明与被上诉于2001年9月签定租赁合同时，合同内容并无约定收取场地费，(后期数次续签租赁合也从无提及)按第一房管所的说法是第一房管所收取的郑丽明承租资格的费用，故郑丽明的承租资格是出资向被上诉购得，与郑丽明夫妻名下有否有房产并无关系。现第一房管所要求解约，收回郑丽明的承租资格理应归还当初收取的场地租用费人民币10000元。第一房管所与郑丽明于2017年8月7日续签《广州市直管房(住宅)租赁合同》后，第一房管所从未向郑丽明提出过解除合同收回房屋的要求，且第一房管所提起诉讼后至今仍一直收取郑丽明的租金。郑丽明并无违反合同，现第一房管所主动提起诉讼要求解除合同，诉讼费理应由第一房管所承担。至于第一房管所所述于2017年6月张贴收回房屋的通知的事实发生于2017年8月7日双方重新签定租赁合同之前。收回通知在前，租赁合同签定在后。新合同签定后第一房管所再无向郑丽明提出过变更或废止合同的要求。第一房管所二审辩称其同意一审判决，请求维持一审判决。第一房管所与郑丽明签订的租赁合同第20条第3点中约定了郑丽明及其配偶或同住家庭成员获得自有产权房屋的，不论有无发生产权转移，第一房管所均有权解除涉案合同并收回房屋。郑丽明向房管站交的1万元是取得涉案房屋的使用权的费用，是属于房管站与房屋有偿使用者双方自愿的行为，并无强制性。郑丽明缴纳费用后，房管站才安排其承租涉案房屋。但房屋的承租、使用需符合并遵守房部门直管房管理条例的规定。郑丽明提交的1万元收据，上面并没有注明1万元的性质，郑丽明要求第一房管所返还没有法律依据。第一房管所向一审法院提起诉讼，请求判令：郑丽明立即将广州市越秀区起义路高第街文兴里1号之2首层房屋腾空交还给第一房管所。一审法院认定事实：2017年8月7日，第一房管所（出租人、甲方）与郑丽明（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将坐落在越秀区起义路高第街文兴里1号之2首层（产别为报修代管）的房地产出租给乙方作住宅使用，使用面积19.83平方米；租赁期限自2016年7月1日至2018年6月30日，月租金额为136.80元；乙方以及同住家庭成员同意并确认以下事项：1.保证在签定本合同时提交的身份证、户口簿等有关材料全部真实、合法、有效，复印件与原件相符，如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋；3.在合同约定的租赁期限内，乙方及配偶或同住家庭成员获得了自有产权房屋的，不论获得的自有产权房屋是否发生房产产权转移，甲方均有权解除本合同并收回房屋；4.自获得自有产权房屋之日起，必须及时告知甲方，否则甲方有权解除本合同，收回房屋等。根据郑丽明在申请承租前址房屋时提交的《直管房承租人情况申报表》及《结婚证》记载，郑丽明的配偶为范逸鹏，二人于2017年1月23日登记结婚。根据第一房管所提交的编号为粤房地权证穗字第××号的权属证书记载，坐落在本市××湾区××号房屋的建筑面积为76.81平方米，由范逸鹏通过继承取得所有权证，登记时间为2009年9月16日。2019年11月5日，郑丽明到庭并就本案陈述其意见：涉案房屋是由第一房管所出租给郑丽明作非住宅使用，并非合同中所写的住宅使用。所以不同意第一房管所收回房屋。郑丽明向一审法院提交发票一份（内容为收取郑丽明文兴里1-2号交场地租金10000元），郑丽明称第一房管所在2001年9月17日收取其10000元，将案涉房屋转变为非住宅使用。对此，第一房管所质证认为：对其三性均不予确认，发票的出具方印章模糊无法辨识，根据第一房管所了解场地费用一般为意向人为取得房管部门管辖房屋的承租资格，由意向人与房管部门协商缴交的费用。意向人取得承租资格后，仍需按房管部门的规定缴交租金和使用房屋，并非郑丽明所说的第一房管所承诺将案涉房屋改变使用性质的费用。事实上，案涉房屋的租金一直比同路段的其他住宅的租金要高，是因为该房屋的产别为抢修代管房，根据相关规定，按私房类别标准评定租金，该租金标准比一般公房标准租金高。一审法院认为，第一房管所、郑丽明双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。根据该合同的约定，郑丽明在承租案涉房屋期间，其本人及配偶或同住家庭成员获得自有产权房屋的，不论获得的自有产权房屋是否发生房产产权转移，第一房管所均有权解除该合同并收回房屋。基于该合同条款的约定，郑丽明及配偶承租案涉房屋的前提条件是未取得自有产权房屋。但从本案查明的事实来看，郑丽明的配偶范逸鹏早在前述合同签订前即已通过继承取得自有产权的房屋。因此，郑丽明本不具备承租案涉房屋的前提条件。现第一房管所以此为由要求郑丽明腾退交还案涉房屋并无不当，一审法院予以支持。至于郑丽明辩称其通过支付费用的方式获准变更案涉房屋的使用性质为非住宅，但仅就该证据的内容来看，其内容仅是表明郑丽明支付了案涉房屋的场地使用费，非指变更房屋的使用性质，这也与第一房管所、郑丽明在2017年签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》中约定的案涉房屋的使用性质不相符。因此，郑丽明提交的该证据并不足以证明其该项主张，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条的规定，于2019年12月24日作出判决如下：被告郑丽明（含其他同籍同住人员）应在本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区起义路高第街文兴里1号之2首层腾空并交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。一审案件受理费100元，由被告郑丽明负担。二审中，双方均表示没有新证据提交。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，第一房管所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。第一房管所将涉案房屋出租给郑丽明作为住宅使用，郑丽明按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，第一房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有用益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。第一房管所作为房屋受托管理单位对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初26393号民事判决；二、驳回广州市越秀区第一房屋管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市越秀区第一房屋管理所；郑丽明预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年七月六日书记员  颜旭怀徐毅敏