贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0302民初1274号 原告张光强，男，1977年2月8日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区。 原告卢玉燕，女，1978年12月7日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区。 委托代理人张云，贵州子尹律师事务所律师。 被告遵义市恒润房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区北京路四巷7号，统一社会信用代码91520300780158262P。 法定代表人史永利，总经理。 委托代理人伍良华，员工。 第三人交通银行股份有限公司遵义分行。住所地遵义市红花岗区中华路110号。 负责人梁蔚，行长。 委托代理人李昌金，员工。 原告张光强、卢玉燕与被告遵义市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）、第三人交通银行股份有限公司遵义分行（以下简称交行遵义市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13立案受理，依法由审判员王梓安适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张光强、卢玉燕的委托代理人张云、被告恒润公司的委托代理人伍良华、第三人交行遵义市分行的委托代理人李昌金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张光强、卢玉燕诉称，2013年11月6日，我与被告签订《商品房买卖合同》，我购买位于红花岗区房屋，房屋价款343842.9元。我以银行按揭贷款方式向被告付清全部购房款，被告按约向我交付房屋。我装修入住后，发现房屋存在严重的质量问题，经查询，被告交付给我的房屋未竣工验收合格，为此，我认为，被告的行为已经根本违约，应当依法解除双方2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》。同时，根据我与被告的《商品房买卖合同》第二十二条第三项的约定，被告应于2016年3月31日前办理商品房转移登记手续，逾期超过90日的，我有权选择退房。现不仅交付给我的房屋未竣工验收，而且也违背了双方的关于办理产权登记手续的约定，故诉至人民法院请求判令：1、解除我与被告于2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还我的购房款343842.9元，并赔偿我的装修损失、房屋维修基金、违约损失共计303051元，合计646893.9元。 被告恒润公司辩称，原告诉请解除合同不成立，原告购买的房屋主体验收合格，存在的质量瑕疵并不严重影响原告的正常使用。造成被告不能进行维修的责任在原告，本小区在施工过程中由于政府设施规划不足，供电局供电改造滞后，购房户上街堵路，市经济适用住房中心要求我公司提前交房，交房过后2015年9月供电验收合格进行消防验收，在消防验收过程中，针对本小区消防整改，原告及其业主不同意整改，造成整改工程停工，不能进行消防验收，也就不能进行本小区的综合验收备案，责任在原告，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人交行遵义市分行陈述，我们与原告是按揭合作关系，我们要求原告继续履行还款义务。 经审理查明，2013年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定“一、原告购买被告开发的位于红花岗区房屋，建筑面积103.1平方米，价格338329.57元，采取按揭付款方式，首付款108329.87元，余款230000元按揭支付；2、出卖人应在2015年12月31日前交付该房屋；三、出卖人应在2016年3月31日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关手续，按已付房价的0.01%承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人购房款，并按银行同期存款利率支付利息”,合同签订后，2013年12月11日，遵义市房屋产权登记处办理了预先登记，预告登记权利人张光强，共有人卢玉燕（权证号为房预监字第××号）。2015年8月17日，被告出具销售不动产统一发票，金额为343842.90元。2013年11月14日，原告缴纳房屋维修基金8660元，并于2015年10月8日，向遵义海特天然气有限公司缴纳管道天然气安装费2500元并接房入住。 针对房屋装修费用，原告向遵义华瑞资产评估事务所申请评估，2017年3月8日，遵义华瑞资产评估事务所出具《遵华瑞资预评报字（2017）第1号预评估函》，结论为“张光强纳入评估范围的房屋装修损失费用为155387元”。东城.百合公寓经济适用住房项目于2014年6月建设完成并竣工验收，后由于片区市政供电容量不足，新增供电容量改造工程滞后，导致消防整改工程停工至今没有通过验收，没有完成验收综合备案。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《发票》、《预先登记证》、《收据》、《评估函》、被告提交的《工程验收报验单》、《判决书》、《备案登记证》等书面证据及到庭当事人的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告对《商品房买卖合同》的真实性及合同内容均无异议，也没有事实表明该协议的内容违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，故原告、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。 被告在约定的时间未能交付办理商品房转移登记有关文书，双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在2016年3月31日前取得该商品房的初始登记，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对原告要求解除原、被告双方于2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。 对于被告辩解的因供电线路原因，致使消防未能通过验收，被告系建设施工单位，应积极促成工程验收，工程未验收完成的责任在被告，并不在原告，故对其辩解本院不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，二原告有权要求被告返还购房款343842.90元。房屋维修基金已缴纳给房管局、天然气安装费缴纳给海特燃气公司并享受该服务一段时间，对原告的该请求不予支持。原告主张的银行贷款利息，因原告未提交银行按揭及还款情况的证据，本院不予支持。 关于违约金损失，原告与被告在《商品房买卖合同》中约定按约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人购房款，并按银行同期存款利率支付利息，被告按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金，原告购房款为343842.90元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，违约金损失因从2015年8月17日起按照年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止。 对原告要求的装修损失20万元，原告装修房屋应存在损失，原告提交其单方申请的评估函，被告不予认可，但被告未提交重新鉴定的申请，故本院酌情认定原告的损失，经鉴定房屋装修损失费用为155387元，本院酌情考虑原告装修损失为100000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张光强、卢玉燕与被告遵义市恒润房地产开发有限公司于2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》； 二、由被告遵义市恒润房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告张光强、卢玉燕房款人民币343842.90元及违约金（从2015年8月17日起按照年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 三、由被告遵义市恒润房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告张光强、卢玉燕房屋装修损失人民币100000元。 案件受理费10628元，本院依法减半收取5314元，由被告遵义市恒润房地产开发有限公司承担。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  王梓安 二〇一七年八月二十一日 书记员  冯 琳