上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初23942号原告(反诉被告)：上海世欣资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：钟汉廷，董事长。委托诉讼代理人：金冰一，上海润一律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。被告(反诉原告)：凯柏投资咨询(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：胡春岚，执行董事。委托诉讼代理人：陈翔，君合律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：陶源，君合律师事务所上海分所律师。原告上海世欣资产管理有限公司诉被告凯柏投资咨询(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后于2016年12月8日作出裁定：驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提出上诉。上海市第一中级人民法院经审查，于2017年1月16日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年3月3日组织原、被告双方进行证据交换。被告当庭提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，遂裁定转为普通程序于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)上海世欣资产管理有限公司的委托诉讼代理人奚征宇，被告(反诉原告，以下简称被告)凯柏投资咨询(上海)有限公司的委托诉讼代理人陈翔、陶源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海世欣资产管理有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认双方的租赁合同于2015年12月28日解除；2.被告向原告支付2015年12月1日至2015年12月28日的租金81,396元；3.被告向原告支付逾期租金违约金162,792元；4.被告向原告支付合同解除后至2016年3月17日的房屋占用费610,470元(其中清场期间占用费43,605元，清场期后按三倍租金计算65天为566,865元)；5.被告向原告支付解约违约金176,836元；6.被告向原告支付逾期未补足保证金的违约金530,508元；7.被告向原告支付物业费4,761.79元；8.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第三、第六项诉请。事实和理由：原、被告于2014年10月21日签订了《美华邨房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定，原告向被告出租上海市虹桥路XXX弄XXX号房屋一栋(以下简称27号房屋)。租期自2014年10月21日至2020年10月20日。租金先付后用，三个月一付。支付时间为上季度第三个月25号前。现原告已按合同约定将房屋交付于被告，然被告自2015年5月开始拖欠租金，经原告多次催讨，被告迟迟未付。虽被告后于2015年7月向原告支付了2015年5-8月的租金，但2015年12月1日起，又开始拖欠租金，经原告多次通过邮件及律师函催讨，被告至今未付。鉴于上述情况，原告依照合同约定向被告发送了解约律师函，被告已于2015年12月28日收到，故双方的合同应已于该日解除。根据律师函，被告应于2016年1月12日之前完成退场工作并将房屋按原状返还给原告。但被告迟迟未搬离房屋，无奈之下，原告于2016年3月18日自行将27号房屋收回。此外，原告另为被告补付了2016年2-3月的物业费。综上，被告的行为严重侵犯了原告权益，造成了一定经济损失。依照法律规定，特诉至法院。扣除被告先前支付的装修保证金176,836元及租赁保证金265,254元，被告还应向原告支付欠款1,124,673.79元(扣除撤回的诉请金额，总计应为431,373.79元)。被告凯柏投资咨询(上海)有限公司本诉辩称及反诉诉称：1、对于合同解除无异议，但被告认为系原告2016年3月对房屋上锁，客观导致合同无法履行，原告的解约律师函不能达到解除合同的后果；2、被告延迟支付租金是因为对方违约在先。原告违反合同约定，导致租赁合同无法实现，原告未能在租赁期间保证租赁房屋开设幼儿园的用途。原告拒绝配合被告完成装修方案的确定，被告无法对房屋进行装修，无法开办幼儿园。被告提交装修方案前，原告对于被告设立幼儿园是同意的，并同意被告建立围栏、楼梯，愿意对装修进行沟通。但在被告提交装修方案后，原告却不配合，导致装修无法开工。根据合同约定，被告有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝履行支付租金的义务。故原告无权要求被告支付租金及逾期违约金；3、被告认为双方的合同没有因为原告发出律师函而解除，被告拒绝支付租金是行使同时履行抗辩权。房屋占用费及清场期间占用费原告均无权主张；4、2016年3月原告擅自收回房屋，导致合同无法继续履行。是原告强行解除合同，并非被告违约，故不同意关于解约违约金的诉请。由于原告违约在先，导致房屋一直空置，即便2016年3月前有占用费，也不应按照日租金三倍收取；5、被告物业费付到2016年1月。没有证据证明原告支付了2016年2、3月的物业费。综上，不同意原告的诉讼请求，并向本院提出反诉诉讼请求：1.解除原、被告之间就27号房屋订立的《美华邨房屋租赁合同》及补充协议；2.原告向被告返还已支付的租金824,832元(2014年10月21日至2015年11月30日)、租赁保证金265,254元、装修保证金176,836元；3.原告向被告支付上述款项的利息损失(自被告支付上述每一笔款项之次日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至被告实际返还之日止，暂计至2016年5月25日的利息为人民币91,358.23元)；4.原告赔偿违约金176,836元；5.原告赔偿因其违约行为导致合同解除而给被告造成的经济损失371,450.74元(包括物业管理费36,336元、27号房屋设计费65,750元、装修费151,511.10元、幼儿园装修施工监管费74,454.40元、27号房屋建筑垃圾清运费3,875.84元、幼儿园施工质量认证费16,666.70元、幼儿园标示及网站设计费22,856.70元)；6.本案诉讼费及律师费245,892.50元由原告承担。原告上海世欣资产管理有限公司反诉辩称：对于第一项诉请，我方认为双方的合同已经解除，我方已经向被告发送了解约通知，合同于2016年12月28日解除。对于其余诉请，我方认为，原告不存在违约行为，不应当承担任何违约责任或赔偿责任。另案的26、30号房屋的合同实际履行情况与本案没有实际关联，27号房屋的承租主体是被告，被告应按约履行合同义务。26、27、30号房屋租赁合同都是独立的，27号房屋不存在被告无法租赁使用的情况。对于被告27号房屋的已付租金金额及时间段无异议，保证金在原告处，金额也无异议。对于被告主张的违约金标准，原告认为并不过高，不需要进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《租赁经营授权书》、《美华邨房屋租赁合同》(26、27、30号房屋)、《美华邨房屋租赁合同补充协议书》、《美华邨房屋租赁合同补充协议书(二)》、27号房屋解约通知及邮寄凭证、27号房屋清场事宜律师函及快递单、物业费催款通知书及支付凭证、《中星美华邨》二次装修申请审批表、装修施工许可证、装饰装修管理服务协议、27号房屋交接搬离情况说明、《关于美华邨别墅保护性使用会议纪要》、《佣金确认书》、《室内设计合同》、《工程承包合同》、《室内施工合同》、《SCIS新幼儿园项目招标和施工管理咨询服务合同》、《Genesis幼儿园项目LEED咨询合同》、《名称核准通知书》、《长宁区教育局关于同意筹设“上海长宁区民办成英幼儿园”的批复》、《法律服务协议书》、发票、收据、付款凭证、照片及原、被告往来函件、《公证书》等证据，当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号房屋的权利人为案外人上海中星虹达置业有限公司(以下简称中星虹达公司)。2013年11月15日，中星虹达公司出具《租赁经营授权书》，将26号、27号、30号房屋交上海中星集团振城不动产经营有限公司(以下简称振城公司)进行对外租赁经营管理。此后，振城公司将26号、27号、30号房屋出租给原告。2014年8月18日，上海市长宁区虹桥、中山公园地区功能拓展办公室发出长虹桥办〔2014〕11号《关于美华邨别墅保护性使用会议纪要》，其中明确：区发改委、区规划局、区房管局、区环保局等就美华邨别墅保护性使用相关事宜达成一致意见。1、同意将虹桥路XXX号美华邨别墅作为我区历史建筑保护性使用试点项目；2、美华邨别墅保护性使用的业态以引进总部企业办公、文化艺术机构及展示为主；作为小区配套设施，可配置国际幼儿园等；3、美华邨别墅中的优秀历史建筑，在今后保护性使用过程中必须保持原有建筑风貌和特色，不得损坏原有建筑形态、格局。2014年10月21日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将上海市虹桥路XXX弄XXX号房屋出租给乙方。房屋建筑面积242.24平方米。乙方在签署合同时已经明知租赁房屋的性质为花园住宅。乙方承诺租用上述房屋用于政府批准的用途，相关证照及审批手续由乙方负责办理且承担相应风险。甲、乙双方确认，乙方承租租赁房屋期限为六年，即自2014年10月21日起至2020年10月20日止。于合同约定租赁起始日即2014年10月21日起，甲方给予乙方四个月的装修免租期，2015年2月21日为乙方支付租金的起始日。如甲方未能在2014年10月21日前与乙方进行租赁房屋交付的，则租赁起始日为实际交付日，租金顺延支付，以租赁起始日起算。乙方应于合同签订之日向甲方支付相当于租赁第一年度三个月租金金额的租赁保证金，即265,254元。租赁期间，若乙方发生合同中的违约行为的，甲方有权视乙方违约的程度、损害后果等直接扣罚相关租赁保证金，且要求乙方补足及增加租赁保证金金额，乙方对此表示同意。若乙方在租赁期内发生迟延交付租金、物业管理费、维修费用等必须由甲方代为交付的，甲方有权在租赁保证金中予以扣除，甲方扣除租赁保证金后五日内，乙方必须补足租赁保证金，乙方应按未补足租赁保证金金额的两倍向甲方支付违约金。如果乙方按合同规定退场时或退场后，对于乙方应承担任何根据合同应由乙方支付的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、水、电等相关费用、滞纳金、违约金等，乙方应毫不迟延地向甲方或相关方支付上述款项，如乙方未能及时足额支付，则甲方无需征得乙方的同意，可将租赁保证金抵偿乙方按照合同应支付的款项。租金按如下方式计算：自租赁起始日起房屋租赁单价为12元/天，即第一年的月租金为88,418元，之后第四年起每月的租金在前一年的月租金基础上递增3%。租金实行先付后用的原则，一季度(三个月)支付一次。支付的具体时间为上季度第三个月25号前支付下季度租金，逢节假日提前。若逾期支付的，乙方应按未付租金金额的两倍向甲方支付违约金。合同有效期内由乙方自行向物业公司缴纳物业管理费。如乙方将租赁房屋用于开办幼儿园的，乙方应当在办妥租赁房屋用于开办幼儿园所需的合法文件及证照后方可营业，并保证在租赁期限内租赁房屋可以用于开办幼儿园，该等一切合法证照文件包括但不限于工商营业执照、税务登记证明、卫生许可证、消防安全证明、环保证明等。乙方应负责将租赁房屋装修所涉的包括但不限于设计方案、设计单位、装修计划、施工进度表、施工图纸、施工单位资质及营业执照、负责人名单及权限、装修蓝图(包括室内平面图、天花板平面图、电力分布图、空调分布图、弱电综合分布图、给排水分布图、电力综合系统图，图纸上需盖有国家认可之设计单位图纸出图章)、光盘一张和详细说明等文件(以下简称装修方案)交甲方审核。乙方装修方案需经甲方审核同意方能执行，甲方应在收到乙方提供的装修方案后十五个工作日内告知乙方审核意见，否则视为甲方同意该等装修方案。涉及租赁房屋的装修方案应当保持租赁房屋原有的建筑风貌，不得偏离美华邨项目整体设计风格，不得对美华邨项目产生负面影响，不得破坏租赁房屋外立面及主体结构。乙方应于房屋实际交付当日向甲方支付相当于两个月租金金额的款项作为装修保证金，即176,836元。若乙方在施工过程中造成甲方损失的包括但不限于由于租赁房屋损毁的、美华邨内其他物业受到损害的、被政府主管部门或者司法部门处罚的……，甲方有权将装修保证金用于相关的赔偿……。租赁房屋的装修全部完成，且乙方无任何违约行为的，装修保证金由甲方无息返还乙方，或者经乙方书面申请可以冲抵部分租金。美华邨项目内的公共范围包括但不限于小区绿化、小区通道、其他公共设施等，乙方在经营管理租赁房屋时，需保证小业主对于租赁房屋所涉的公共范围等的使用，不得对小业主使用该等公共范围加以任何形式的限制或者禁止。乙方应自本合同履行期满/提前解除/终止之日起十五日内，向甲方返还租赁房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应当按当期日租金的三倍向甲方支付租赁房屋占用期间使用费。乙方返还租赁房屋时，需满足如下条件：1.拆除乙方自行投入的装修、家具、设备设施等并搬走，并将租赁房屋按甲方交付时的原样返还甲方。乙方返还的租赁房屋应当符合甲方交付时的状态，并与甲方结清各自应当承担的费用，租赁房屋经甲方验收认可后，与乙方签署书面交接文件。于租赁房屋交付后，非本合同约定的条件下，甲方提前解除本合同，收回租赁房屋的，则甲方应按解除合同当时月租金的两倍向乙方支付违约金。于租赁房屋交付后，非本合同约定的条件下，乙方提前解除本合同，交回租赁房屋的，则乙方应按解除合同当时月租金的两倍向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金、租赁保证金递增差额或其他应付费用的，应按未付租金金额的两倍向甲方支付违约金。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应当向另一方支付相当于合同解除时月租金两倍的违约金：……乙方迟延支付租金、租赁保证金递增差额、物业管理费、公用事业费等应付费用连续或者累计十五日的……。败诉方除应当支付赔偿金额、诉讼费外，还应当承担胜诉方为提起诉讼所发生的包括但不限于律师费、差旅费等。同日，原、被告分别就上海市虹桥路XXX弄XXX号、XXX号房屋的租赁签订了《租赁合同》。同日，被告向原告付款4,314,936元，其中包括26号房屋2015年2月21日至5月20日的租金672,414元、租赁保证金672,414元、装修保证金448,276元；27号房屋2015年2月21日至5月20日的租金265,254元、租赁保证金265,254元、装修保证金176,836元；30号房屋三个月租金680,433元、租赁保证金680,433元、装修保证金453,622元。2014年10月24日，李思彦代表被告签署业户资料交付记录表、房屋交接书、租赁承诺书，确认收到27号房屋相关资料，包括：业户联络表、物业(单元)租赁承诺书、业主临时管理公约等。同日，被告签署入住手续单，确认27号房屋的物业管理费的起付日期为2014年11月1日。2014年10月27日，案外人上海凯柏教育投资发展有限公司(以下简称凯柏教育)成立。被告称该公司系被告的全资子公司。2014年12月，案外人凯柏教育与案外人上海天霄装饰工程有限公司(以下简称天霄公司)签订《上海市建设工程设计合同》，由凯柏教育委托天霄公司完成27号房屋的室内设计，设计费为65,750元。之后，凯柏教育陆续向天霄公司支付设计费。2015年2月9日，上海市长宁区民政局发出《名称核准通知书》，核准“上海长宁区民办成英幼儿园”的名称。2015年3月，案外人凯柏教育与案外人天霄公司签订《美华邨27号办公室室内精装修工程施工合同》，由凯柏教育委托天霄公司完成27号房屋的室内精装修工程，工程费为505,037元。后凯柏教育向天霄公司支付了工程款151,511.10元。2015年5月25日，案外人凯柏教育获得批准，允许其对27号房屋进行装修。2015年10月16日，原告委托律师向凯柏教育发送律师函，通知其自该解除通知送达之日，解除双方就26号、30号房屋签订的《租赁合同》，同时要求凯柏教育收到通知后立即支付拖欠租金并承担违约责任。凯柏教育于2015年10月19日收到该《律师函》。2015年10月21日，上海市长宁区教育局作出长教〔2015〕44号批复，同意凯柏教育筹设上海长宁区民办成英幼儿园，筹设期限为一年。2015年12月24日，原告委托律师向被告发出律师函，称经原告多次催促，被告始终未按期支付27号房屋2015年11月-2016年2月的租金。被告的行为已构成违约，原告依据合同约定通知被告解除与其的租赁合同，并要求被告承担违约责任。被告于2015年12月28日收到上述律师函。2016年3月17日，物业管理处向原告发出《催款通知书》，要求原告支付27号房屋2016年2月、3月的物业管理费共计4,844.80元。此后原告核实后支付了上述欠费共计4,761.79元(2016年2月1日至2016年3月24日)。2016年3月24日，李思彦签署《情况说明》，确认被告已将27号房屋内所有物品搬离，无任何遗留物品，无任何相关损失。原告确认先前于2016年3月18日收回27号房屋。2016年3月25日，原告重新将27号房屋出租他人。被告确认2016年3月18日之前27号房屋由其掌控，但未实质性使用。另查明，一、2015年5月，凯柏咨询公司与案外人法利咨询(上海)有限公司(以下简称法利公司)签订《SCIS新幼儿园项目招标和施工管理咨询服务合同》，合同约定：法利公司为凯柏咨询公司提供工程管理服务，咨询费用为372,372元。2015年7月，原告与法利公司签订《Genesis幼儿园项目LEED咨询合同》，合同约定：法利公司将向客户提供可持续设计、LEED认证相关研究、能源模型服务、LEED施工支持服务，帮助客户达成LEED认证目标。咨询费用为250,000元。二、2015年5月，凯柏教育支付垃圾清运费3,875.84元。2016年1月，凯柏教育为幼儿园标示及网站等相关设计支付设计费68,750元。三、2017年3月至5月期间，被告为本案向君合律师事务所上海分所支付服务费共计245,892.50元。四、相关案件：(201x)沪0105民初xxxx号。案外人凯柏教育于2016年7月起诉本案原告，要求解除双方就26、30号房屋签订的租赁合同，要求原告返还租金、保证金并赔偿凯柏教育违约金及相关损失。本案原告遂提起反诉，要求凯柏教育支付欠租及逾期支付租金违约金、支付解约违约金、物业费等。本院审理后认为，装修方案应当保持租赁房屋原有建筑风貌，不得破坏租赁房屋外立面及主体结构。凯柏教育的装修方案包括在26号、30号房屋室外搭建楼梯、搭建门卫室等，因搭建室外楼梯必然要打穿房屋外墙，对房屋外立面构成破坏，而搭建门卫室也将破坏房屋所在小区原有建筑风貌，对其他业主造成影响，故凯柏教育的装修房屋已经违背了《租赁合同》的约定，原告不予批准上述装修方案并无不当。凯柏教育迟迟不按约支付租金违约在先，其反诉主张原告违约的诉请难以成立。后本院于2017年5月22日作出判决：1、解除双方的租赁合同及补充协议；2、原告返还凯柏教育租金1,352,847元；3、原告返还装修保证金901,898元；4、凯柏教育支付拖欠租金1,183,586.30元；5、凯柏教育支付拖欠的物业费63,016.25元；6、凯柏教育支付解约违约金901,898元；7、驳回凯柏教育的其余本诉诉请、驳回原告的其余反诉诉请。审理中，原告确认27号房屋租金支付至2015年11月30日，被告为27号房屋共支付了租金824,832元；此外，租赁保证金265,254元及装修保证金176,836元尚在原告处，可以抵扣被告欠付费用。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原告与被告就27号房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》约定租金实行先付后用的原则，一季度支付一次，支付的具体时间为上季度第三个月25号前支付下季度租金。被告应于2015年11月25日前支付下一季度租金，但被告迟迟不予履行，显已构成为违约。原告据此依约享有解除《租赁合同》的权利。被告辩称原告迟迟不批准被告及凯柏教育关于26、30号房屋的装修方案，而被告方是将26、27、30号房屋作为一个整体项目与原告签订合同开办幼儿园的。鉴于26、30号房屋的装修问题，导致被告无法实现租赁目的，原告构成违约。就此，本院认为，首先，26、30号房屋的承租人是案外人凯柏教育，27号房屋的承租人是被告，主体不同，三份《租赁合同》应为各自独立。被告无权以26、30号房屋《租赁合同》中原告的违约情形对抗本案27号房屋《租赁合同》的履行。其次，在另案中，本院已经查明凯柏教育的装修方案违反了26、30号《房屋租赁合同》的约定，原告不予批准装修方案并无不当。凯柏教育违约在先，应承担相应的解约违约责任。因此，被告的抗辩理由缺乏依据，本院不予采信。被告拖欠租金显属违约，原告依约解除合同合法有据。鉴于被告确认于2015年12月28日收到解约通知，本院确认双方的租赁合同于该日解除。同时，被告应向原告支付2015年12月1日至2015年12月28日的租金81,396元。另一方面，由于被告违约在先，其关于原告违约的主张难以成立，对于被告反诉要求原告返还租金的诉请本院不予支持，对于被告主张的相关利息损失本院同样不予支持。关于解约违约金。根据《租赁合同》约定，被告迟延支付租金等应付费用连续或累计十五日的，应向原告支付相当于合同解除时月租金两倍的违约金。因被告未能按约如期支付租金，先行构成违约，导致原告发函解除《租赁合同》，故被告要求原告支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。原告据此要求被告支付违约金176,836元，该项诉请符合合同约定及法律规定，且违约金金额并不过高，故本院予以支持。关于房屋占用费。双方的《租赁合同》已于2015年12月28日解除，但双方实际于2016年3月18日对27号房屋进行了交接，原告收回房屋。故被告应向原告支付2015年12月29日至2016年3月17日的使用费。原告要求按照合同约定部分按月租金三倍主张使用费。本院认为，合同约定的此标准有惩罚性质，本案中，本院已经支持了原告关于违约金的诉请，最大程度弥补了原告损失，如再按三倍租金标准计算使用费不尽合理。故本院仍以月租金标准计算，被告应支付上述期间的使用费计232,560元。《租赁合同》约定，如承租人在租赁期内发生迟延交付租金、物业管理费等且导致必须由出租人代为交付的，出租人有权在租赁保证金中予以扣除。因被告已经向原告支付27号房屋的租赁保证金265,254元，原告也已在审理中提出以租赁保证金抵充被告欠付租金等费用，该主张符合合同约定，本院予以准许。在以上述租赁保证金抵充欠付租金、使用费等费用后，不足部分由被告继续支付。《租赁合同》约定，承租人应向出租人支付相当于两个月租金金额的装修保证金，用于保证承租人在租赁房屋的装修过程中依照法律规定及合同约定进行施工。租赁房屋的装修全部完成且承租人无任何违约行为的，装修保证金由出租人无息返还承租人，或者经承租人书面申请，可以冲抵部分租金。鉴于《租赁合同》已经解除，被告未明确表示以装修保证金抵充欠付租金等。故在合同解除后，原告应按约向被告返还装修保证金176,836元。被告的该项反诉请求合法有据，本院予以支持。《租赁合同》约定，合同有效期内由承租人自行向物业公司缴纳物业管理费。虽合同已于2015年12月28日解除，但双方并未交接房屋，房屋实际仍由被告掌控，故相关物业费仍应由被告支付。鉴于被告未能支付2016年2月至3月期间的物业管理费，原告已先行代其支付，故被告应向原告支付上述期间的物业管理费，即4,761.79元。原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。关于被告另要求原告赔偿经济损失。就此，本院认为，房屋设计费、装修费、施工监管费、建筑垃圾清运费、施工质量认证费、幼儿园标识及网站等设计费，系被告及案外人凯柏教育为筹办幼儿园所支出的费用；物业管理费系被告租赁、使用上述房屋而按约支付的费用，均应由被告承担。同时，《租赁合同》的解除系因被告违约所致，故被告要求原告赔偿上述费用的请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。关于被告主张对方承担己方为本案所支出的律师费，因《租赁合同》约定，律师费由败诉方承担。而被告所提出的反诉请求中大部分未得到本院支持，故被告的上述请求与合同约定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海世欣资产管理有限公司与被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)有限公司之间的《美华邨房屋租赁合同》于2015年12月28日解除；二、被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海世欣资产管理有限公司支付租金81,396元；三、被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海世欣资产管理有限公司支付房屋占用费232,560元；四、被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海世欣资产管理有限公司支付违约金176,836元；五、被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海世欣资产管理有限公司支付物业费4,761.79元；上述租金、房屋占用费、违约金、物业费，以被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)有限公司已经支付的租赁保证金265,254元先行抵充，不足部分由被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)有限公司继续支付给原告(反诉被告)上海世欣资产管理有限公司；六、原告(反诉被告)上海世欣资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)有限公司装修保证金176,836元；七、驳回原告(反诉被告)上海世欣资产管理有限公司的其余本诉请求；八、驳回被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)发展有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,771.85元，由原告(反诉被告)上海世欣资产管理有限公司负担3,108.74元，被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)发展有限公司负担4,663.11元。反诉案件受理费12,009.84元，由被告(反诉原告)凯柏投资咨询(上海)发展有限公司负担9,607.87元，原告(反诉被告)上海世欣资产管理有限公司负担2,401.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  朱佳伟人民陪审员  杨 征二〇一七年八月二十八日书 记 员  屠晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。