江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初4756号原告：南京荣邦物业管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区庐山路**。法定代表人：樊迎辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊迎宾，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：周涛，上海市协力（南京）律师事务所律师。被告：深圳市保利物业管理有限公司南京分公司，住所地，住所地江苏省南京市鼓楼区山西路******营地江苏省南京市浦口区浦口大道11号明发新城物业服务中心。负责人：李运，该分公司总经理。被告：深圳市保利物业管理有限公司，住所地深圳，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路**国人大厦******>法定代表人：李娟，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人王斌，男，深圳市保利物业管理有限公司法务。第三人：南京市沁园村小区业主委员会，住所地江苏省南京，住所地江苏省南京市建邺区庐山路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：张克华，该业主委员会主任。原告南京荣邦物业管理有限公司（以下简称荣邦物业公司）与被告深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司（以下简称保利物业南京分公司）、深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业公司）及第三人南京市沁园村小区业主委员会（以下简称沁园村业委会）合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣邦物业公司的委托诉讼代理人樊迎宾、周涛，被告保利物业南京分公司和被告保利物业公司共同的委托诉讼代理人王斌，以及第三人沁园村业委会的负责人张克华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告保利物业南京分公司支付原告48320元及利息（自2015年7月16日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.被告保利物业公司对上述债务承担补充清偿责任。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1.被告保利物业南京分公司支付原告43280元及利息（自2015年7月16日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.被告保利物业公司对上述债务承担补充清偿责任。事实和理由：被告保利物业南京分公司是南京市沁园村小区的前期物业服务公司，2015年7月15日退出该小区，在其提供物业服务期间，预收了小区业主停车管理费43280元（2015年7月16日至2015年12月31日），根据被告保利物业南京分公司和第三人的交接约定，被告保利物业南京分公司应于物业交接时将上述款项直接转交给原告。2015年7月15日，原告与第三人、被告保利物业南京分公司办理了小区物业的交接手续后入住该小区。2015年7月16日，原告和被告保利物业南京分公司核实了上述款项，被告保利物业南京分公司同意支付，但经原告多次催要，被告保利物业南京分公司至今仍未付款。被告保利物业南京分公司是被告保利物业公司的分公司，无独立法人资格，对其不能清偿的债务，被告保利物业公司应当承担补充清偿责任。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告保利物业南京分公司、保利物业公司共同辩称，原告是基于与第三人所签订的物业服务合同履行相关的物业服务义务，原、被告之间没有合同法律关系和法律约定的关系，原告起诉被告的主体不适格。在签订物业服务合同后，被告保利物业南京分公司依据物业管理条例等相关规定办理了相关设施设备的移交工作。原告要求两被告返还小区业主缴纳的停车管理费，并没有得到所有业主或者相关业主委员会的授权。请求法院依法查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。第三人沁园村业委会述称，原告所陈述的情况属实，2015年上半年第三人按照有关规定和小区业主的要求，通过招投标方式重新选聘物业公司，当时被告保利物业南京分公司和原告都参加投标，后原告中标。经沟通，小区业主多缴纳的停车费由被告保利物业南京分公司直接退还给原告。此外，小区业主还多次向第三人反映，要求被告保利物业南京分公司将多收的2015年下半年的物业费予以退还。第三人同意原告的诉讼请求。本院经审理认定以下事实：南京市建邺区沁园村小区位于南京市建邺区，第三人系经该小区业主选举后于2014年9月经依法备案登记后成立。被告保利物业南京分公司是该小区开发商聘请的前期物业服务企业。被告保利物业南京分公司是被告保利物业公司设立的分公司，无独立法人资格。被告保利物业南京分公司在为南京市小区提供前期物业服务期间，预收了小区业主缴纳的物业服务费及停车管理费，其中业主预交的2015年7月16日至2015年12月31日期间的停车管理费共计43280元。2015年上半年，第三人根据相关规定决定通过招投标方式重新选聘物业公司，原告和被告保利物业南京分公司均参加投标，最后原告中标。2015年7月15日原告和第三人签订了一份《苏瑞沁园村物业服务合同》，约定合同期限为2015年7月16日至2017年7月15日，到期后由第三人决定续签事宜等等。2015年7月1日原告、被告保利物业南京分公司和第三人共同签订了一份《苏瑞沁园村物业交接协议》，约定对前期业主预交费作如下处理：1.物业管理费，由被告保利物业南京分公司自行处理，业主预交的物业管理费（预交2015年7月15日后），由被告保利物业南京分公司直接退还业主；2.停车管理费，预交停车管理费共计43280元（预交2015年7月15日后）由被告保利物业南京分公司直接转交原告，被告保利物业南京分公司向原告提供数据清单。三方的代表均在上述协议上签名，代表被告保利物业南京分公司签名的是该物业项目负责人戴庆勇。2015年7月15日，第三人向原告发函，称根据交接约定，业主预交的80元/月/个的停车管理费，由被告保利物业南京分公司直接转交原告，业主的物业费和公摊费则直接退还给业主本人，请尽快交接相关费用。2015年7月13日至16日，在第三人参与下，原告和被告保利物业南京分公司办理了小区物业设施设备、资料等物品的交接手续，之后被告保利物业南京分公司退出南京市建邺区沁园村住宅小区，原告入住该小区并开始提供物业服务。2015年7月16日，原告和被告保利物业南京分公司共同签署了一份《苏瑞沁园村停车费预收明细表》，该表中明确2015年7月15日之后的停车费预收款共计43280元。双方代表均在该表中签名，代表被告保利物业南京分公司签名的是其财务人员马玉娟。2017年5月4日，原告委托律师事务所向被告保利物业南京分公司发出一份《律师函》，要求三日内支付预收停车费48320元（注：应为43280元），否则依法追究法律责任。经原告查询，被告方于2017年5月6日收到该函。后经原告多次催要，被告保利物业南京分公司至今仍未支付上述43280元款项。原告遂诉至本院，要求判如所请。因当事人意见分歧较大，致使本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《苏瑞沁园村物业交接协议》、函、《律师函》、《苏瑞沁园村停车费预收明细表》；第三人提供的登记备案表、《苏瑞沁园村物业服务合同》；以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告和被告保利物业南京分公司在第三人参与下，就被告保利物业南京分公司预先收取2015年7月15日之后的业主停车费43280元的交接等问题，所签订的《苏瑞沁园村物业交接协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。本案中，《苏瑞沁园村物业交接协议》有三方当事人的代表签名，代表被告保利物业南京分公司签名的是其在该物业项目的负责人戴庆勇，而且该事实有2015年7月16日原告和被告保利物业南京分公司共同签署的《苏瑞沁园村停车费预收明细表》相印证，而此次代表被告保利物业南京分公司签名的是其财务人员马玉娟，综合上述事实，以及原告和第三人现场参与人的当庭陈述，本院对《苏瑞沁园村物业交接协议》的真实性予以确认。两被告否认该协议效力的抗辩，未提供反证证明，理由不能成立，本院不予采信。根据法律规定，合同生效后，当事人应当全面履行自己的合同义务。本案中，由于被告保利物业南京分公司未及时将上述款项43280元转交原告，构成违约，应当承担相应的法律责任，原告要求被告保利物业南京分公司支付43280元及相应利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于上述合同未约定具体交接时间，被告方于2017年5月6日收到原告的催款函，故被告方应当自2017年5月10日起，按银行同期贷款利率承担上述款项的利息损失。被告保利物业南京分公司是被告保利物业公司设立的分公司，不具有独立法人资格，故被告保利物业公司应当对上述债务承担补充清偿责任。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司于本判决生效之日起三日内，一次性给付原告南京荣邦物业管理有限公司43280元，并承担该款自2017年5月10日至本判决确定的给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；二、被告深圳市保利物业管理集团有限公司对上述债务，承担补充清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1123元，减半收取562元，由被告深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司、深圳市保利物业管理集团有限公司共同负担（原告已预交，故两被告在给付上述款项时一并将该562元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一七年八月十六日书记员  汪慧娣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。