贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民初654号原告：息烽县国土资源局。法定代表人：周轮,该局局长。委托诉讼代理人:陶柱，贵州盾辉律师事务所律师。被告：息烽鸿瑞房地产开发有限公司。法定代表人：况兵，该公司经理。被告杨家春。上列二被告共同委托诉讼代理人：袁军，贵阳市息烽县中心法律服务所法律工作者。原告息烽县国土资源局（以下简称息烽国土局）诉被告息烽鸿瑞房地产开发有限公司（以下简称息烽鸿瑞公司）、杨家春国有土地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，依法组成合议庭于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告息烽国土局的委托诉讼代理人陶柱，被告息烽鸿瑞公司、杨家春的委托诉讼代理人袁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告息烽国土局向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即支付原告土地出让款7265000元，违约金3626685元（自2015年12月31日起暂计算至2017年1月11日，直至付清为止）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉请为：判令二被告立即连带支付原告土地出让款7265000元，违约金3626685元（暂按迟延支付款项每日1‰的标准，自2015年12月31日计算至2017年1月11日，直至付清为止）。事实与理由：2014年12月31日，原告与被告杨家春签订《国有建设用地使用权出让合同》（原告为出让方，被告杨家春为受让方，后变更为被告息烽鸿瑞公司），该合同约定：“第四条、本合同项下出让宗地编号为息烽县城农机公司地块XF（14）012……第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为大写壹仟伍佰伍拾叁万（15530000元）……第十条……（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期大写人民币柒佰柒拾陆万伍仟元（小写776500元）付款时间为2015年1月30日之前。第二期大写人民币柒佰柒拾陆万伍仟元（小写776500元）付款时间为2015年12月31日……第三十条……受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”。被告经原告多次书面催告，仅支付了部分出让价款，尚欠7265000元未支付，由此还产生了违约金3626685元（暂计算至2017年1月11日，直至付清为止）。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决如前所请。被告息烽鸿瑞公司答辩称，1、原告要求支付的土地出让价款7265000元并不符合实际，原告起诉后，被告于2017年6月20日就支付给原告200万元，双方争议的出让价款应为5265000元。2、因为原告出让的本土地地块有一个加油站，直到2017年3月11日才拆迁完毕，原告没有及时拆除加油站交付土地，导致被告没有按时支付出让款。3、原告主张违约金3626685元，该违约金计算明显过高，约定的违约金标准过分高于实际损失，违反法律规定，违约金应该按照同期贷款利率计算，超过部分请求法院不予支持；被告杨家春辩称，2015年3月24日，经原告息烽国土局与被告息烽鸿瑞公司协议，明确了投资主体性质由个人改为私营独资企业，受让人杨家春改为息烽鸿瑞公司，杨家春在本案中依法不应当再承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人各方的身份自然状况等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原告方向本院提交证据，质证情况如下：第一组证据包括《国有建设用地使用权出让合同》、《出让成交确认书》、《合同补充条款》、《合同变更申请书》、贵阳市公共资源交易中心出具的《关于杨家春竞买XF（14）012号地块相关情况说明》、杨家春出具的《说明》等各一份，拟证明：1、双方国有建设用地使用权出让合同合法有效；2、原土地使用权受让人为被告杨家春，后申请变更为其实际控股的被告息烽鸿瑞公司，二被告应共同承担偿付责任；3、合同约定被告逾期支付出让金，应按日1‰的标准支付滞纳金。被告息烽鸿瑞公司、杨家春质证表示对《合同补充条款》、贵阳市公共资源交易中心出具的《关于杨家春竞买XF（14）012号地块相关情况说明》、杨家春出具的《说明》的真实性、合法性及关联性均无异议；对《国有建设用地使用权出让合同》、《出让成交确认书》、《合同变更申请书》的真实性予以认可，但对其证明目的有异议，并认为根据《合同补充条款》土地使用权出让合同双方已经变更为原告与被告息烽鸿瑞公司，被告杨家春不应再承担责任，根据双方合同约定，被告不承担土地上建筑物的拆迁工作，原告没有及时完成拆迁义务从而导致被告未及时支付出让款。第二组证据为《国有建设用地交地确认书》一份，拟证明原告已向被告交付土地，被告同意接收。被告息烽鸿瑞公司、杨家春质证表示对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对原告主张的证明目的不予认可，并认为虽然形式上被告已经接收，但案涉土地上的加油站一直经营到2017年3月10日。第三组证据包括《出让金缴纳提醒通知单》一份、《出让金缴纳通知》两份、《交款承诺书》一份，拟证明被告逾期履行约定，原告向被告催告的情况及被告承诺履行的情况。被告息烽鸿瑞公司、杨家春质证表示对上述证据的真实性、合法性均没有异议，但原告只向被告息烽鸿瑞公司催款，并未向杨家春催款。第四组证据为国办发（2006）100号文件，拟证明涉案违约金系国有资产，每日收取1‰的违约金于法有据。被告息烽鸿瑞公司、杨家春质证表示对上述证据的真实性、关联性均没有异议，但对其合法性不予认可，并认为该证据与合同法及司法解释的相关规定相冲突，冲突部分无效，违约金过高。第五组证据为贵阳市公共资源挂牌出让交易资料共计41页，拟证明涉案土地系按现状方式出让，现状主要为居民地、内有原农机局宿舍、加油站及民房。被告报名参与竞拍时已经知悉该情况，并自愿承担风险，被告以加油站未拆迁为由不支付土地出让金于法无据。被告息烽鸿瑞公司、杨家春质证表示对上述证据的真实性、关联性均没有异议,但挂牌出让资料表明对方应5个月内完成拆迁,原告没有完成。第六组证据为现场照片9张，拟证明原、被告双方现场踏勘确认土地现状的情况，确有加油站存在，对方已经知悉且自愿承担风险。被告息烽鸿瑞公司、杨家春质证表示对上述证据的真实性、关联性均没有异议，但不能达到对方的证明目的,加油站未拆迁完毕影响了被告的建设进度。被告方向本院提交证据，质证情况如下：第一组证据为2017年6月20日被告息烽鸿瑞公司向原告支付了200万元的土地出让金的交款凭据一份，拟证明2017年6月20日被告已向原告方支付了200万元的土地出让金。原告息烽国土局对上述证据的真实性无异议，已经实际收到款项无异议，但认为该款项支付应当先抵扣违约金再抵扣本金。第二组证据包括《拆迁协议书》三份、现场照片三张，拟证明原告交付的土地于2017年3月10日才拆迁完毕的。原告息烽国土局表示对上述证据的真实性难以确认，应由法院认定，并认为三份协议和本案没有关联性，无法确定所涉的拆迁和本案有关联，即便该加油站是在土地出让范围内，原告是按照现状交付，并且对方也同意签字接收土地，原告方的合同义务已经履行完毕。第三组证据包括被告息烽鸿瑞公司向原告2015年8月11日发出的《关于请求拆除息烽县城关加油站的请示》和工程项目总平面图，拟证明原告未按照合同约定拆迁完涉案土地上的加油站，影响其公司建设进度而没有及时给付土地出让价款，违约金应自2017年3月10日后开始计算。原告息烽国土局表示上述《请示》属于被告单方的表述，对该证据的真实性不予认可，对平面图的真实性表示认可，并认为上述证据和本案没有关联性，即便该加油站是在土地出让范围内，原告是按照现状交付，对方也同意接收土地，原告方的合同义务已经履行完毕。根据原告的起诉主张,被告的答辩意见,当事人双方的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月31日，原告与被告杨家春签订《国有建设用地使用权出让合同》（原告为出让方，被告杨家春为受让方），该合同约定：“第四条、本合同项下出让宗地编号为息烽县城农机公司地块XF（14）012……第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为大写壹仟伍佰伍拾叁万（15530000元）……第十条……（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期大写人民币柒佰柒拾陆万伍仟元（小写776500元）付款时间为2015年1月30日之前。第二期大写人民币柒佰柒拾陆万伍仟元（小写776500元）付款时间为2015年12月31日……第三十条……受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”。2015年2月9日，原告与被告杨家春签收国有建设用地交地确认书，交付涉案土地。经原告与被告杨家春双方协商同意，2015年3月24日,原告与被告息烽鸿瑞公司签订《国有建设用地使用权出让合同》合同补充条款,将涉案土地受让人由杨家春改为被告息烽鸿瑞公司。被告息烽鸿瑞公司经原告数次书面催告，至原告起诉时尚欠7265000元未支付，2016年10月17日被告鸿瑞公司出具交款承诺书余款在2016年12月30日以前付清，但被告并未履行承诺。原告遂诉至法院，请求如前述。原告起诉后，被告于2017年6月20日支付给原告出让金200万元。涉案出让土地上的加油站一直到2017年3月10日才拆迁完毕。本院认为，本案的争议焦点：一是本案土地出让金的数额如何确定;二是杨家春是否应当与鸿瑞公司承担连带给付责任;三是鸿瑞公司承担的违约金应当如何计算。关于焦点一,本院认为，第一、根据2014年12月31日，原告与被告杨家春签订《国有建设用地使用权出让合同》约定的内容,涉案合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款共计15530000元,又根据原告自己的主张和被告的核实认可,可以认定至原告起诉时被告尚欠土地出让价款7265000元未支付。第二、根据2017年6月20日被告息烽鸿瑞公司提交的土地出让金交款凭据，该凭据备注栏载明“息烽县国土局本级农机公司地块土地出让金”，可以认定被告息烽鸿瑞公司在案件审理过程中又向原告方支付了200万元的土地出让金。原告息烽国土局认为该款项支付应当先抵扣违约金再抵扣本金的抗辩主张，与客观证据不符，本院不予采信。据此，可以确定被告方实际尚欠付土地出让金数额应为5265000元。关于焦点二,根据国有建设用地交地确认书（息土储交（2014）016号）、《国有建设用地使用权出让合同》载明的内容，以及当事人自己的陈述、可以认定涉案土地确是被告杨家春首先竞拍取得。根据《合同补充条款》、《合同变更申请书》、贵阳市公共资源交易中心出具的《关于杨家春竞买XF（14）012号地块相关情况说明》等证据证明的内容，可以认定被告杨家春竞得土地使用权后，经当事人协商一致由被告鸿瑞公司实际开发经营。又根据2014年12月16日杨家春出具的《说明》载明“……如能成功竞得该宗土地的使用权，将成立新公司，本人绝对控股，否则，由此产生的一切法律责任由本人承担”的内容，而事实上，被告鸿瑞公司登记为自然人控股的一人公司，法定代表人为况兵，并非被告杨家春。综上，被告杨家春作为涉案土地的实际竞得人，被告鸿瑞公司作为涉案土地的实际开发受益人，且被告杨家春并未履行自己成立控股公司的承诺，故对于原告主张应由被告杨家春、被告鸿瑞公司就土地出让款项承担连带支付责任的诉请，符合客观事实，本院予以支持。关于焦点三,双方当事人对于鸿瑞公司未按约支付土地使用权出让金这一事实均不持异议。鸿瑞公司应当承担未按时支付土地使用权出让金的违约责任。对于违约金的计算标准，原告主张应当按照合同约定计算违约金，认为双方关于违约金的约定标准符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中的规定。本院认为，该规定系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。双方当事人对于违约金的承担虽然参照上述规定作了约定，但是土地使用权受让人作为民事平等主体，有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。息烽县国土局主张涉案违约金不能调整，缺乏依据，本院不予支持。对于调整标准，鸿瑞公司主张应当依据人民银行同期同类贷款利率计算涉案违约金。本院认为，违约金一方面具有惩罚性，另一方面具有补偿性。违约金的计算不能过分高于违约方给非违约方造成的损失。息烽县国土局的损失为鸿瑞公司所拖欠其土地使用权出让金的利息损失。本院综合涉案土地上部分设施（加油站）直至2017年3月10才拆迁完毕等合同履行情况、鸿瑞公司的过错程度、预期利益等以及息烽县国土局的损失情况，依据公平原则和诚实信用原则，应以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍计算涉案违约金。至于违约金计算的起止时间,本院认为,根据《国有建设用地交地确认书》载明的内容，原告已向被告交付土地，被告同意接收的事实是客观的,尽管涉案土地上有部分拆迁事项未及时完成而存在一定的交付瑕疵,但并不影响土地交付的客观状态,在考虑到已经调低违约金的情况下，被告认为应从2017年3月10日开始计算违约金的抗辩主张,本院不予支持。被告方前期欠付的7265000元土地出让金合同约定的最后给付日期为2015年12月31日,该部分违约金应自2016年1月1日开始计算至2017年6月20日止,对最终实际欠付的土地出让金5265000元的违约金应自2017年6月21日开始计算至实际付清之日止。综上所述，原告息烽县国土局的起诉主张部分有事实依据，符合法律规定，应予支持；部分主张证据不足，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告息烽鸿瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告息烽县国土资源局国有建设用地使用权出让价款5265000元；二、被告息烽鸿瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告息烽县国土资源局按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算支付违约金（7265000元部分的违约金，自2016年1月1日起计算至2017年6月20日止；其中5265000元部分的违约金，自2017年6月21日起计算至实际付清之日止）；三、被告杨家春对被告息烽鸿瑞房地产开发有限公司上述第一项、第二项应支付的款项承担连带给付责任；四、驳回原告息烽县国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87150.11元，由被告息烽鸿瑞房地产开发有限公司、杨家春共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  唐有临审判员  韦 娟审判员  龙 珑二〇一七年八月三十一日书记员  陶海峰