广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终2889号上诉人（原审原告、反诉被告）：康西北，男，汉族，1976年7月18日出生，住广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：郑晓莹，广东联睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新生，广东联睿律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓笑，女，汉族，1981年3月7日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：曹小小，广东明冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林高祥，广东明冠律师事务所实习律师。上诉人康西北与上诉人邓笑房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初22410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。康西北起诉请求：1．邓笑继续履行与康西北于2016年4月5日签订的编号为901931号的《房屋买卖合约》，房屋价值900000元；2．邓笑在判决生效之日起20日内协助康西北办理银行按揭手续；3．邓笑赔偿康西北出具保函的费用7200元；4．邓笑赔偿康西北律师费损失30000元。邓笑反诉请求：1．确认邓笑解除与康西北签订的《房屋买卖合约》之效力；2．康西北向邓笑支付违约金180000元（已收的定金30000元用于抵扣违约金）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认康西北与邓笑于2016年4月5日签订的《房屋买卖合约》中有关房屋买卖的条款解除。二、邓笑于判决发生法律效力之日起三日内返还康西北定金30000元。三、驳回康西北的其他诉讼请求。四、驳回邓笑的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费6700元、反诉受理费1950元、保全费5000元，由康西北负担11150元，由邓笑负担2500元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初22410号民事判决书。康西北不服原审判决，向本院提起上诉称：双方当事人于2016年4月签署了明确具体的《房屋买卖合同》。由于邓笑单方事由导致交易从2016年4月耽误至2016年6月才真正进入交易程序向中国银行申请贷款，材料经中介机构递交给中国银行后被退回，之后康西北及中介联系要求邓笑继续配合办理相关事项，邓笑推托拒绝履行《房屋买卖合同》。原审判决当事人双方签署的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖的条款解除是严重错误的，原审对本案的焦点问题的判定有重大错误，对法律的适用有重大错误。本案的焦点问题是中介机构将申请贷款的材料递交给中国银行东莞南城支行，中国银行东莞南城支行退件且未说明退件原因，在此事实情形下：1.邓笑要求康西北立即一次性全额付清房款是否有法律及合同依据，康西北不遵从是否构成违约？2.康西北要求邓笑继续协助办理按揭及过户是否有法律及合同依据，邓笑不遵从是否构成违约？3.《房屋买卖合同》应当解除还是继续履行？针对以上问题，康西北认为：一、邓笑要求康西北立即一次性付清房款既无法律依据也无合同依据，康西北不遵从不构成违约。（一）双方签署的《房屋买卖合同》打印条款明确约定：付款方式为“商业贷款”，总贷款90万元，定金3万元，向银行贷款67万元，首付20万元在房管部门受理后支付。（二）双方签署的《房屋买卖合同》手写增加部分明确约定：如康西北向银行申请贷款出具同贷书补足67万元，则康西北应把差额支付给邓笑。（三）双方签署的《房屋买卖合同》打印条款明确约定：如银行批准的贷款金额少于康西北申请的贷款金额，二者相差金额，康西北在房管部门成功受理本次交易过户递件当天直接支付给邓笑。综上，如果中国银行东莞南城支行出具了不同意贷款文件，可理解为申请贷款的金额为0元，邓笑可要求康西北一次性支付67万元；如果中国银行东莞南城支行的同贷书中的金额少于67万元，邓笑也可要求康西北一次性不足67万元。但是根据《房屋买卖合同》约定，67万元的支付时间应该是“买方在房管部门成功受理本次交易过户递件当天直接支付给卖方”。因此，即使将中国银行东莞南城支行的退件行为认定为拒绝贷款即贷款额度为0元，也应当是康西北在房管部门成功受理本次交易过户递件当天将67万元支付给邓笑。在无其他书面补充协议的前提下，双方应依照《房屋买卖合同》执行，邓笑无权要求康西北立即、一次性、全额付清总房款，康西北不遵从此要求不构成违约。二、邓笑尚未配合完成任何一次按揭申请手续，康西北要求邓笑继续协助办理按揭具有法律及合同依据，邓笑不遵从则构成违约。本案的纠纷发生在中国银行东莞南城支行退回了中介机构递交的申请贷款材料之后，买卖双方对银行退件有了不同意见，邓笑认为，邓笑应当立即一次性付款，再办理过户。康西北认为，双方应继续完成银行的按揭，或者改向其他银行（包括广发银行）申请贷款，邓笑继续协助办理按揭是依照《房屋买卖合同》的约定履行。因为，中介机构将申请贷款的材料第一次递交给中国银行东莞南城支行被退件，并未完成向银行申请贷款的手续，是贷款手续的一个暂停而不是终结。实践中，向任何银行申请贷款，在贷款的任何环节中都有可能出现递交的材料被退件、要求补交或者更换材料的情形。这与贷款额度不足或者拒绝贷款是两个概念。出现退件，正常合理的反应应当是向中国银行东莞南城支行补交递交符合银行规定的申请资料，或者也可考虑根据实际情形选择项其他银行递交贷款申请。依照《房屋买卖合同》约定，邓笑的基本义务是协助康西北向银行申请贷款。所谓协助，在普通人合理认知范围内的理解应当是邓笑尽可能的、在合法范围内配合向银行提供需要的资料，并最终获得银行出具的一份结果，至于是递交一次资料还是两次、三次资料，应根据银行的要求予以适当的配合。本案中，中介机构推荐康西北向中国银行东莞南城支行申请贷款，中介代为递交双方资料，出现第一次退件情形时，各方均尚不知缘由，银行也未作出解释。当时，由于康西北以往在广发银行办理过较多业务，因此受到中国银行东莞南城支行退件后康西北考虑改向广发银行申请贷款，但此时邓笑已经不再出现配合办理任何手续，改口要求康西北立即一次性付房款。客观上，向中国银行东莞南城支行申请贷款的手续至今没有任何贷款结果，可以理解为邓笑尚未配合康西北完成向中国银行东莞南城支行的贷款手续，也就是说，邓笑尚未配合康西北完成任何一次按揭申请手续。邓笑的行为明显是未履行《房屋买卖合同》中约定的卖方义务，邓笑违约。退一步说，双方签署《房屋买卖合同》并未约定应向哪家银行申请贷款，也未约定可以尝试几次贷款，因此从实现合同目的的角度考虑，即使第一次贷款被拒绝了，邓笑也应根据实际情况给予充分的理解，配合进行第二次贷款。更何况，第一次申请贷款的手续并未完结，邓笑更无任何理由拒绝配合办理申请贷款。三、《房屋买卖合同》应继续履行。（一）根据以上分析，《房屋买卖合同》不存在无法履行不可操作的情形，只有邓笑不履行的情形。（二）原审庭审时，鉴于已产生纠纷，避免滋生其他问题，康西北明确表示可以一次性付清房屋总价款。（三）邓笑在一审庭审时要求解除《房屋买卖合同》，但是其要求无事实及法律依据：1.邓笑认为康西北违约，因此要求解除合同，但是原审判决认定康西北并无违约情形；2.《房屋买卖合同》中并无约定邓笑具有可以单方随时解除合同的权利；3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。因此，假设康西北迟延支付房款，邓笑也应依照上述规定履行催告程序，但是邓笑并无任何催告程序，且邓笑在原审庭审前还口头询问康西北是否能一次性付款购买房屋；4.《房屋房屋合同》中明确约定了双方的唯一收件地址，康西北从未收到邓笑催告函件或者要求解除合同的文件。因此，原审法院确认《房屋买卖合同》的房屋买卖条款解除无任何依据。双方签署的《房屋买卖合同》真实有效，无论是继续按揭或者一次性付款，康西北均表示同意，合同不存在任何无法履行的情形，更谈不上存在不可抗力无法履行合同的情形。如果细究，邓笑在签署合同之后就产生了多次违约行为。《房屋买卖合同约定》约定：①邓笑在签约后7日内申请办理解除抵押手续；②邓笑收取定金后7日内自行向抵押银行申请提前还贷手续；③邓笑需签约7日内办理公证委托；④邓笑需在收取定金后10日内提供贷款资料，协助康西北申请贷款。以上，邓笑均未按时完成，且延迟的天数均在30天以上。如果严格依合同约定，康西北也可就此向法院主张要求邓笑承担违约责任，支付违约金，但是康西北本着友好的态度，以尽量实现合同目的为宗旨，并未睚眦必报。而邓笑故意将中国银行东莞南城支行退件一事放大，偷换概念，进而要求更改付款方式，增加康西北购房的经济压力，变更合同。以上种种均是为了实现其想反悔又不愿承担违约责任的目的，法院不应该支持该行为。综上，康西北请求本院：1．撤销原审判决，改判康西北与邓笑继续履行《房屋买卖合同》中有关房屋买卖的条款。2．本案一审、二审的诉讼费，保全费7200元，律师费30000元由邓笑承担。针对康西北的上诉意见，邓笑答辩称：一、康西北认为在中国银行东莞南城支行退件后邓笑要求一次性付清房款无法律和事实依据，邓笑未配合康西北完成任何一次按揭贷款申请手续，属认识错误。二、康西北认为即便一次性付款卖家也应先配合完成过户手续并在房管部门成功受理递件当天再直接付款670000元给邓笑，显然不合理，有违合同约定。三、康西北存在多次违约行为，邓笑解除合同当然合法，合同无需继续履行。邓笑亦不服原审判决，提起上诉称：康西北在涉案的房屋买卖合同中存在违约行为：一、未能成功向中国银行东莞南城支行申请二手住房贷款，是康西北的原因造成的。一审法院凭该银行的回复认为该银行并未向康西北出具不同意贷款通知书，因此无法认定康西北单方原因导致中国银行东莞南城支行经受理后不批准康西北的贷款申请，系事实认定错误。首先，现实情况是没有银行会对不符合本行二手住房贷款申请条件的客户出具《不同意贷款申请书》，银行在初步审查资料发现客户不符合发放贷款条件的，只会口头回复客户并作退件处理，以此表明不同意贷款给申请人的态度。其次，银行的回复函虽然为注明康西北不符合贷款申请的具体原因，但通过中介回复邓笑，本案证据材料及邓笑与中国银行东莞南城支行具体经办人黎绍伟了解情况时，黎绍伟均表示康西北的贷款申请未能获批是由于康西北的妻子存在信用不良的情况，不符合该银行的贷款条件所致。二、康西北的贷款申请被拒后即应以现金方式支付房款，康西北继续要求二手住房按揭付款构成违约。（一）《房屋买卖合约》附件第二条第D款第5项之（一）（3）“如买方向银行申请贷款出具同贷书不足陆拾柒万元整，买方应把差额以现金支付给卖方”手写条款的增加，是对康西北贷款不足额及不能获得银行贷款后应以现金支付楼款的补充约定。在邓笑配合完成中国银行东莞南城支行二手住房贷款申请资料签署的前提下，无论康西北的贷款申请是否通过或被拒，均应以现金方式支付楼款以完成交易，且康西北的贷款申请被拒后，无论是邓笑本人还是通过居间服务方均多次向康西北明确了这一后续现金支付楼款的意思表示。（二）康西北通过居间服务方及自己的行为与邓笑就现金方式支付楼款达成了一致的意向。康西北前前后后多次以多种方式向邓笑表明了其现金付款的意思表示，通过居间服务方工作人员吴娟燕转达康西北已与康西北配偶就现金付款达成一致，9月1日凌晨经由居间服务方何小姐通知邓笑可以现金付款，9月1日上午以自己去往南城房管所的行为表明愿意现金付款。种种行为表明了对贷款申请被拒后，康西北对于应现金支付楼款这一补充条款的意思是明知并以自己的行为予以的认可，双方已就此达成一致意见，康西北未能履行即构成违约，应依合同承担违约责任。（三）康西北在合同履行过程中反反复复的行为违背了合同履行的诚信原则，应当承担违约责任。故邓笑请求本院判令：撤销原审判决第二项、第四项，依法改判为邓笑无须返还康西北30000元定金，并改判为康西北向邓笑支付违约金180000元（已收到的30000元定金用于抵扣违约金）。针对邓笑的上诉意见，康西北未在法定期间内向本院提交书面的答辩状。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对康西北、邓笑上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本院分析如下：康西北与邓笑签订的《房屋买卖合约》属双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据《房屋买卖合约》的约定，康西北通过银行按揭的方式向邓笑支付楼款670000元，邓笑应当配合康西北办理相关手续。根据原审查明事实反映，邓笑已经配合康西北到中国银行东莞南城支行办理了二手住房贷款申请，但中国银行东莞南城支行的回复反映贷款未能成功办理的原因并不在邓笑或康西北。由于《房屋买卖合约》并未对康西北未能成功办理贷款时的房款支付问题有明确约定，康西北与邓笑可另行协商确定房款的支付方式，现双方并未达成一致意见，原审认定康西北与邓笑签订的《房屋买卖合约》解除，处理合理，本院予以确认。康西北关于邓笑构成违约的上诉主张，邓笑关于康西北构成违约的上诉主张，均依据不足，本院不予支持。原审判令邓笑向康西北返还定金30000元，本院予以维持。综上，康西北、邓笑的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。康西北上诉部分受理费12800元，由康西北承担（已预交）；邓笑上诉部分受理费3900元，由邓笑承担（已预交）。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈锦波二〇一七年八月二十四日书记员  杨忠明李俊峰