广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11948号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市花都区新华镇新都大道以南。法定代表人：薛双有，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。被上诉人（原审原告）：潘惠平，男，1986年11月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：黄夏萍，女，1987年5月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人潘惠平、黄夏萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初11249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人雅居乐公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，并依法改判驳回两被上诉人的全部诉讼请求。2.两被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.本案的争议焦点是上诉人有无违约，审查该焦点问题时应当以双方签订的有效合同为审查基础，而原审法院不顾双方合同约定，增加合同外交付标准，同时在两被上诉人没有提交任何证据的情况下认定临时用电影响正常居住，存在事实认定错误和法律适用错误。2.商品房交付并没有法定的交付标准，亦无法律规定商品房必须具备永久水电才能交付使用。3.双方以补充协议的形式约定甲方具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及加盖雅居乐公司公章的《房地产（住户）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》后，即视为符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。该补充协议约定没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。4.关于临时用电影响正常居住的问题，上诉人认为原审法院的认定没有事实依据。5.关于永久用电的解决，上诉人并未推卸责任，一直积极寻求区供电局、区政府共同解决永久用电的问题，上诉人在此方面并无过错。6.本案审查的焦点是上诉人有无违约，上诉人在交付房屋前已经具备合同约定的交付条件，上诉人并无违约，不应当承担违约责任。两被上诉人辩称，雅居乐公司并无提供新的证据和新的理由，请求维持原审判决。两被上诉人向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司立即向两被上诉人支付延迟交楼违约金（以总房款588370元为计算基数，按每日0.1‰的标准，从2015年10月31日起计至雅居乐公司按法律规定和合同约定将涉案房屋交付给两被上诉人之日止，暂计到2016年11月23日为22946.43元）。2.案件诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，涉案房屋已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2014年4月27日，两被上诉人与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），两被上诉人为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编**栋****房，总金额为588370元，付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十条逾期付款违约责任约定：如果乙方未能按照本合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.5‰的标准支付违约金……第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同附件七本合同补充协议第五条约定：双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照合同约定的支付期限将各期房价款支付至监控账号，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方应按房价款总额每日0.1‰的标准支付违约金……第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，两被上诉人按约定支付完毕全部购房款项。两被上诉人与雅居乐公司均确认涉案房屋位于花都雅居乐107国道B地块。2014年6月30日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年8月25日，雅居乐公司向两被上诉人发出《花都雅居乐花园收楼通知书》，预约两被上诉人在2015年9月3日至2015年9月14日办理收楼手续。该份邮件于2015年8月26日妥投。两被上诉人认为雅居乐公司未取得永久供水、供气、供电及通邮的条件，从而拒绝收楼。2015年10月30日，两被上诉人以雅居乐公司逾期交楼要求支付违约金向原审法院提起诉讼，案号为（2015）穗花法民三初字第1397号，原审法院作出判决：驳回两被上诉人的全部诉讼请求。后，两被上诉人不服向本院提起上诉，本院于2016年9月29日以案号为（2016）粤01民终11735号立案受理，并判决：一、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1397号民事判决；二、于判决发生法律效力之日起十五日内，雅居乐公司向两被上诉人支付延迟交楼违约金（按总房价款588370元，每日0.1‰的标准，自2015年9月16日起计至2015年10月30日止）。三、驳回两被上诉人其他的诉讼请求。一审法院认为，两被上诉人与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于雅居乐公司是否违约及免责的问题。首先，两被上诉人作为买受人依约支付了房款，雅居乐公司作为出卖人应转移房屋所有权给两被上诉人，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故雅居乐公司提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。至于雅居乐公司抗辩认为永久用电未办妥原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中，其无过错的理由，并不属于不可抗力可予以免责的情形，原审法院对该抗辩理由不予采纳。关于违约金计算基数、标准和期限的问题。涉案《广州市商品房买卖合同》（预售）第十四条约定延期交房的违约责任“按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。”因此，两被上诉人主张的违约金计算标准每日0.1‰系两被上诉人与雅居乐公司约定标准，原审法院予以支持。双方合同约定的总房价款为588370元，且两被上诉人已付清该款项，因此，两被上诉人主张违约金计算基数按588370元计算，原审法院亦予以支持。至案件诉讼期间，尚无法确定涉案房屋取得永久用电的时间，且生效判决业已就2015年10月30日之前的违约金作出处理，故原审法院只处理2015年10月30日至立案受理之日2016年11月23日期间的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，雅居乐公司应向两被上诉人支付自2015年10月30日至2016年11月23日期间的违约金，按总房价款588370元,每日0.1‰的标准计付，即22946.43元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：雅居乐公司自判决发生法律效力之日起十日内，向潘惠平、黄夏萍支付逾期交楼违约金22946.43元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由雅居乐公司负担。经审查，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋是否符合交楼条件，上诉人是否应承担逾期交楼的违约责任。原审法院根据已查明的事实及双方当事人提交的证据，对此已作出充分的分析论述，本院予以认同，不再赘述。现上诉人雅居乐公司提出上诉，既未有新的事实与理由，也未提交新的证据佐证自己的主张，故对其上诉请求本院予以驳回。综上所述，广州花都雅居乐房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费374元，由广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁燕梅代理审判员  陈骏涛代理审判员  徐 满二〇一七年八月十九日书 记 员  刘丽娜