吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉01民终4186号 上诉人（原审被告）：张书宁，男，1981年6月6日生，汉族，住长春净月高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：张书伟，北京大成（长春）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：长春中信城物业服务有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：温春磊，公司职员。 委托诉讼代理人：徐冰，吉林朗业律师事务所律师。 上诉人张书宁因与被上诉人长春中信城物业服务有限公司（以下简称中信物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0104民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中信物业在原审时诉称：1.判令张书宁给付中信物业自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费共计107120.06元，滞纳金15318.17元，总计122438.23元（滞纳金按照同期2016年12月份央行两年定期利率上调30%计算）；2、诉讼费用由张书宁承担。事实和理由：中信物业、张书宁双方于2011年8月27日签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议的约定，张书宁应以4.6元/平方米/月的单价标准，按照485.34平方米的建筑面积向中信物业缴纳地上物业管理费。但是张书宁只缴纳物业管理费至2012年12月31日止。自2013年1月1日起至今未缴纳过任何费用。中信物业经多次催收未果，故诉至法院。 张书宁在原审辩称：1.中信物业的物业服务质量不符合合同要求，中信物业在园区绿化、道路等方面均存在管理问题；2.张书宁在2012年收房后发现，房屋存在玻璃、门窗等质量问题，并一直与中信物业进行协商解决。中信物业受地产公司委托出面解决上述问题，但始终没有拿出合理的解决方案，双方曾协商过以维修费抵顶物业费的方式解决，但中信物业后期并未履行。综上，不同意给付物业费及承担违约责任。 原审法院经审理查明：张书宁系长春中信鸿泰置业有限公司开发的长春净月高新技术产业开发区中信城1#地块（中信城拉斐庄园）第1-46幢1单元101号房屋业主，建筑面积485.34平方米。中信物业具备二级物业服务资质。长春中信鸿泰置业有限公司与中信物业于2009年9月14日签订《前期物业服务合同》，约定由中信物业为中信城拉斐庄园提供物业服务，物业费为4.6元/平方米/月。中信物业、张书宁双方于2011年8月27日签订了《前期物业管理服务协议》，双方就物业费标准进行了约定，同时约定如张书宁未按时交纳相关费用，从逾期之日起每天按1‰交纳滞纳金。另查明，张书宁未交纳中信城拉斐庄园第1-46幢1单元101号房屋自2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费107163.07元(4.6元/平方米/月×485.34平方米×48个月＝107163.07元)。2016年9月18日，中信物业向张书宁发送缴费通知单，告知张书宁已欠缴物业管理费。 原审法院认为:依法成立的合同受法律保护，合同双方应按照约定履行各自义务，否则应承担相应违约责任。本案中，中信物业为中信城拉斐庄园提供物业服务，张书宁作为该小区业主应依照合同约定按时、足额交纳物业管理费，张书宁拒绝缴纳物业管理费的行为实属违约。现中信物业要求张书宁依约交纳拖欠的2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费与法有据，予以支持。中信物业主张张书宁拖欠的物业管理费为107120.06元，低于双方合同标准，予以支持。关于中信物业主张张书宁应支付滞纳金一节。滞纳金具有法定性、强制性及惩罚性等特点，本案中，中信物业、张书宁在合同中约定的“滞纳金”论其性质实为迟延履行的违约金，根据原审庭审中双方所举证的材料及中信城拉斐庄园园区内物业服务的实际情况，中信物业未能充分证明其主张该项请求具有合理性，故不予支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张书宁于本判决生效后十日内向长春中信城物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费107120.06元；二、驳回长春中信城物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2749元，由张书宁负担2405元，由长春中信城物业服务有限公司负担344元。 宣判后，上诉人张书宁不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费用由中信物业承担。上诉理由：1.原审判决在认定中信物业服务质量存在问题的情况下，仍然按照物业服务合同约定判决张书宁全额缴纳物业费，不符合法律规定；2.中信物业并不具备管理中信城园区的物业服务资质，原审法院对于对于该问题未予查明，属于认定事实不清。 中信物业在二审的答辩意见：1.原审法院在判决书中并未确认长春中信城物业服务有限公司在物业管理服务中存在管理不符合合同约定的情况，故原审判决适用法律正确，应予维持。2.长春中信城物业服务有限公司与案外人长春中信鸿泰置业有限公司就中信城拉菲庄园签订《前期物业服务合同》，合同对物业的基本情况中确认拉菲庄园的建筑面积为27000平，长春中信城物业服务有限公司完全有资质对该小区进行物业管理。另外，根据《物业服务收费管理办法》及《吉林省物业管理办法》的相关规定对非普通住宅的物业管理收费，实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定价格，因此被上诉人收取物业费符合法律规定。 在二审中，张书宁提供了《中信物业致中信净月山业主的一封信》。证明：中信城是作为整体区域的进行的物业服务备案，但其在于中信地产签署前期物业合同时，采取分区签订的方式，中信物业仅仅具备三级的服务资质，但中信城园区整个建筑面积超过百万平米，中信物业根本不具备管理百万园区的一级资质。中信物业质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。首先这封信是写给净月山业主的，张书宁是拉菲庄园的业主，该信件的内容与张书宁无关。该信中未能找到张书宁证明的中信物业是三级资质及整个中信城园区建筑面积超百万平米的字样，故证明不了张书宁要证明的问题。 本院二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为：关于张书宁是否应向中信物业缴纳物业费107120.06元这一问题。虽然从原审张书宁提供的照片显示园区的物业管理存在一些问题，但物业服务不应以上述问题的处理与否作为其是否履行合同主要义务的标准。因物业服务具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实，亦不能以个别瑕疵否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行缴纳物业费的正当理由。因此，原审判决张书宁向中信物业给付拖欠的物业费并无不当。同时在张书宁履行支付物业服务费的义务后，依法享有要求中信物业继续履行和采取补救措施的权利。关于中信物业是否具有相应的物业服务资质问题。物业公司的物业服务资质系依据建设部制定的《物业服务企业资质管理办法》而规定的，其并不属于法律、行政法规。因此，是否具备相应的物业服务资质，并不影响物业合同的效力。张书宁亦承认与中信物业存在事实上的物业服务合同关系，因此在中信物业履行了合同的主要义务即提供物业服务，张书宁作为小区业主客观上接受了物业服务，就应当按照合同的约定缴纳物业费。至于物业合同中约定的物业费用是否过高，应由双方在遵循政府指导价格的前提下协商确定，法院对此不予干涉。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张书宁的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2442元，由上诉人张书宁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李雨萍 代理审判员  胡月皓 代理审判员  于小依 二〇一七年八月三日 书 记 员  郑 杰