吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终3132号上诉人（原审原告）：高晴，男，1979年7月16日生，汉族，住长春市宽城区辽宁路春铁大厦*座****室。委托诉讼代理人：卢岩松，吉林德谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董秋颖，女，1979年10月17日生，汉族，住长春市汽车经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：贺明旗，男，1938年8月22日生，汉族。二被上诉人委托诉讼代理人：马克庆，吉林马克庆律师事务所律师。上诉人高晴因与被上诉人董秋颖、贺明旗房屋租赁合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院（2016）吉0192民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，上诉人高晴及委托诉讼代理人卢岩松，二被上诉人委托诉讼代理人马克庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高晴上诉请求：撤销长春汽车经济技术开发区人民法院（2016）吉0192民初1971号民事判决，改判支持上诉人全部诉讼请求。案件受理费由被上诉人负担。理由如下：1、一审判决认定附属房屋拆除无法重建由高晴承担过错责任是错误的。在翻建拆除前，高晴已征求董秋颖意见，其同意拆除，双方约定的翻建就是拆除重建。一审法院开庭调查时，查明董秋颖所出租的房屋不具备完整合法手续的事实，董秋颖明知所出租房屋存在瑕疵，其出租行为本身就存在过错，北侧房屋拆除重建，高晴作为承租人事实重建过程，需要董秋颖、贺明旗协助办理建造审批手续，非高晴单方责任。2.一审法院认定高晴承租面积减少可以通过协商方式解决，未到达合同目的无法实现的程度是错误的。高晴承租房屋用于经营洗浴，拆除房屋不能重新建设的后果是承租房屋面积减少，经营使用面积减少，无法实现经营预期规划和收益的目的，直接造成租赁合同目的无法实现，且案涉房屋缺乏合法建造手续的事实是清楚的，上诉人具有法定解除权。董秋颖、贺明旗二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。高晴一审诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令二被告返还原告租金及押金37万元并赔偿原告经济损失375650元。诉讼费用由二被告承担。一审法院经审理查明：2016年6月12日，高晴(乙方)与董秋颖（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将坐落于西环城路与红领巾路交汇的一栋独立二楼及北侧附属房屋租赁给乙方用于洗浴之用，租期八年，时间2016.10.15至2024.10.14止，甲方收取乙方各项押金及安全改造保证金2万元，第一年至五年每年租金为35万元，第六年40万元，第七、八年，每年45万元，租金每年提前一个月一次性交给甲方，合同期内所产生的电费、电话费、闭路电视费（治安费、卫生费，垃圾处理费）由乙方承担，乙方在合同期内不得转租该房屋，如需出兑，应和甲方商议，年限不得延长，合同第六条第三款规定如因甲方将房屋设置抵押等原因导致合同无效或乙方无法正常使用、经营，甲方对乙方的实际经济损失进行赔偿，合同第七条约定乙方为整体装修效果进行翻建，如遇征地，此处房屋与乙方无关，如在租赁协议未到期时，因乙方自身原因自愿解除协议，甲方不予返还未到期租金，乙方不得拆除依附于房屋的装修，合同第九条规定，甲乙双方解除合同应提前一个月通知对方，乙方租期满后在同等条件下有优先租赁权，如期满前一个月，乙方未和甲方谈续租问题属自动放弃租赁权，甲方有权将房屋收回。合同签订后，高晴向董秋颖支付房租35万元，分两次支付保证金2万元。高晴在委托装修公司进行装修时，将涉案房屋一楼一层前附属部分进行拆除，房屋拆除后，无法进行重建。现高晴主张涉案房屋附属部分拆除后无法重建，且装修后无法办理经营洗浴需要的相关手续，包括特许经营许可证，消防验收手续，环保手续，导致无法经营，故诉至法院。董秋颖、贺明旗于2016年12月19日向本院提起反诉，后于2017年4月20日向本院申请撤回反诉。一审法院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高晴主张解除合同的理由有两点：1.高晴将北侧固有房屋拆除后，无法重建；2.原告对涉案房屋进行装修后无法办理特许经营许可证、消防许可证、环保手续，致使无法经营。对于上述两个理由，本院分析认定如下：1.附属房屋拆除无法重建的问题：高晴在拆除北侧附属房屋前未办理合法建设手续而直接拆除，导致拆除部分无法重建，存在过错，高晴的行为导致涉案房屋的实际使用面积减少，可通过协商的方式解决，未达到致使合同目的无法实现的程度。2.无法办理经营手续问题：庭审中，董秋颖、贺明旗提交已经办理完毕的营业执照，双方认可该营业执照是一起办理的，高晴称营业执照不是正常办理的，但是未提供任何证据，不予认可。另，高晴称因涉案房屋没有政府审批手续而无法办理包括特向经营许可证、消防许可证、环保手续在内的经营洗浴需要的手续，但是未提供证据证实其在取得营业执照之后曾向相关行政主管部门申请办理，本院不予认可。综上，本案中，因涉案的《房屋租赁合同》未达到法定解除条件，故双方均应按合同继续履行，对高晴要求解除高晴与董秋颖于2016年6月12日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。综上，依据，中华人民共和国合同法第九十四条、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条之规定，判决如下：驳回原告高晴的诉讼请求。案件受理费11260元，由原告高晴承担。除原审查明案件事实外，本院二审另查明：1.2017年7月31日民一庭工作人员前往位于普阳街与湖西路的政务中心问询案涉租赁合同办理消防工程消防设计申报事宜。政务中心消防大队于干事（88779287）进行了接待，经查阅案卷相关材料告知现有产权信息不符合受理条件。办案人员问询本案洗浴项目是否属于应当向公安机关消防机构申请消防设计审核的项目，给予答复为：《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。”办案人员问询是否应先办理消防设计审核后再进行施工，给予答复为《中华人民共和国消防法》第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。2.案涉房屋现在为空置状态，北侧附属房屋拆除，室内进行部分拆改。本院认为：1.高晴与董秋颖于2016年6月12日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。高晴租赁案涉房屋用途为经营浴池，其主张案涉房屋不具备消防验收合格意见书或验收备案受理凭证，不能通过装修设计消防审核，开设浴池目的无法实现，经本院与消防部门核实，案涉房屋现有手续确不具备装修工程消防设计申报收件条件，而且高晴经营所预经营的浴池项目确属必须进行消防设计审核项目，故案涉房屋用于经营浴池的目的客观已无法实现，高晴现已停止装修，明确表示不能变更经营项目，不予交纳下一年度租金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，案涉租赁合同应予解除，一审法院认定继续履行有误，应予纠正。现案涉房屋闲置，本判决生效之日应作为租赁房屋返还之日。2.关于高晴主张董秋颖、贺明旗应赔偿其经济损失问题。虽然案涉房屋手续不具备经营浴池所需条件，但董秋颖、贺明旗在履行合同过程并不存在隐瞒事实的情形，高晴对案涉房屋手续情况在签订协议时就已知晓，其做为拟建设浴池项目的负责人应具备办理浴池手续的常识，董秋颖、贺明旗对于案涉房屋不能经营浴池及租赁合同解除并无过错，故高晴要求董秋颖、贺明旗赔偿损失的理由不成立，本院对其此主张不予支持。3.关于高晴主张董秋颖、贺明旗返还租金及押金问题。依据《中华人民共和国消防法》第十二条“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”的规定，高晴在未经消防设计审核前不应进行施工，然而高晴在2016年6月签订合同后就草率施工，未现行办理消防设计审核，现消防设计审核不能办理，高晴却将案涉房屋部分拆除，在租赁合同解除的情况下必然造成董秋颖、贺明旗经济损失，如高晴在签订合同后依据法律规定先行办理消防设计审核手续后再施工，此经济损失是能够避免的。现董秋颖、贺明旗在未主张赔偿损失的前提下，本院判决二人返还租赁合同解除后的租金及押金并不适当，因此高晴解除合同后返还租金及押金问题应待董秋颖、贺明旗向高晴主张权利时，再行一并解决。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春汽车经济技术开发区人民法院（2016）吉0192民初1971号民事判决；二、解除高晴与董秋颖于2016年6月12日签订的《房屋租赁协议》，案涉租赁房屋本判决生效之日返还董秋颖、贺明旗；三、驳回高晴的其他诉讼请求；四、驳回高晴的其他上诉请求。一审案件受理费11260元、二审案件受理费11260元，由高晴负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 迪代理审判员  李东鹤代理审判员  梁 芳二〇一七年八月二十二日书 记 员  李玉鑫