广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初10942号原告：陈石清，女，1950年6月28日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：毛志峰，广东圣和胜律师事务所律师。被告：陈如权，男，1974年4月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：周振普，广东天道勤律师事务所律师。被告：李穗冬，男，1975年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告陈石清与被告陈如权、李穗冬确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人毛志峰，被告陈如权及其委托诉讼代理人周振普，被告李穗冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两被告所签订的关于买卖位于佛山市顺德区大良街道办事处升平社区居民委员会鉴海南路2号都汇豪庭某房产的《房地产买卖协议》无效；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告李穗冬是母子关系，涉案房产是原告与被告李穗冬共同共有的房产。被告李穗冬未经原告同意，于2017年2月9日与被告陈如权签订了《房地产买卖协议》。原告得知后，一直不同意出售涉案房产，经与两被告协商无果。根据物权法第九十七条、合同法第五十一条、第五十二条的规定，原告是涉案房产共有人，被告李穗冬未经原告同意处分涉案房产，应属无效。被告陈如权辩称，1.原告与被告李穗冬是母子关系，一直在涉案房产居住。2017年2月初，被告陈如权在微信看到有中介出售涉案房产，遂于2月7日经中介联系陪同到被告李穗冬及原告居住的涉案房产观看楼况。第二天，被告陈如权一家及朋友、中介又一起再去了涉案房产，并当场与原告及被告李穗冬洽谈房屋买卖细节，最终落实以113万交易。当时原告全程参与谈判过程并表示同意出售。2017年2月9日，在中介的见证下，两被告签署了《房地产买卖协议》，当时被告李穗冬提供的房产证显示权属人为被告李穗冬及被告李穗冬的父亲（已故）。被告李穗冬提出需要时间办理继承手续，并承诺于2017年9月10日过户给被告陈如权，双方就过户时间在合同末尾特别手写备注。事后，买卖双方就家具、电器签署并售清单，因此，原告对于房屋买卖不可能不知情，原告陈述其一直不同意出售是虚假陈述。2.在合同履行过程中，作为善意买受人，被告陈如权一直善意且积极地按照约定履行合同义务，包括签约后不久，被告陈如权便将自有房产出售，所得价款作为备用以支付购房款。被告陈如权依约陆续向被告李穗冬支付了购房定金8万元。据闻被告李穗冬要单方违约的情形下，被告陈如权于6月23日委托律师事务所发律师函催告被告李穗冬继续履行合同并要求其作出书面回复，但被告李穗冬收到后并无任何回应。2017年7月10日，被告陈如权又依约向被告李穗冬支付首期房款5万元并要求其继续履行合同，但被告李穗冬仍没作任何明确回复。7月下旬，被告陈如权却收到本案起诉状，同时经调查后发现本案诉讼前，原告及被告李穗冬已将涉案房产变更登记为原告与被告李穗冬共有。涉案合同合法有效，原告与被告李穗冬因房价上涨，反悔不想继续履行，又不想承担违约责任，故意制作履行障碍，恶人先告状，完全违背诚实信用原则，践踏法律尊严，请法院驳回原告的诉讼请求。被告李穗冬辩称，2017年2月9日，被告李穗冬在中介及被告陈如权的错误引导下签订了涉案合同。当时已告知对方此房在办理继承中，但被告陈如权及中介刻意回避其他产权共有人，以合同违约金为双倍定金等引导被告李穗冬签约，并要求被告李穗冬为其他产权人代签合同。事后原告知道后，极力反对，也通过被告李穗冬致电中介及被告陈如权，告知这样的交易合同不合理，房价、付款方式、违约责任等都不能接受。如需继续交易可以找正规的中介公司，由买卖双方把相关问题洽谈清楚再重新签约。但他们置若罔闻，还以此合同已生效可以起诉等威吓被告李穗冬。因不了解法律法规，被告李穗冬只好答应和其他产权人商量，期间被告陈如权原定2月28日转齐定金8万元给被告李穗冬也出现逾期（3月3日才支付完毕）已属违约，被告李穗冬明确向被告陈如权提出和平取消交易，但其又以已经卖掉房产很麻烦等理由哀求。被告李穗冬经不起被告陈如权的哀求，也不想因此打官司，出于善意只好再一次答应再和其他产权人商量，但原告此时更加不同意了。期间，被告李穗冬去办理继承手续，本着万事以和为贵的本心，也一再和母亲和弟弟商量，毕竟合同是被告李穗冬签订的，也清楚法律效力，但是他们都不同意出售此房产，并提出没有他们书面同意，这样的合同不能生效。因此，被告李穗冬于5月17日将定金7.5万元转账返还给被告陈如权，并通过中介多番约谈，希望和解解决，无奈被告陈如权一再拖延时间，还通过中介漫天要价，对被告李穗冬家庭造成很大负面影响，因原本签约时说好违约责任是双倍定金，其后又一再发函催促交易。此房产签订合同时属于继承析产期，根据物权法第97条、房地产管理法第38条，房屋买卖合同签订需经所有产权人书面同意，不能强逼其中一个产权人单独处理，更不能利用被告李穗冬不懂法律法规，以不处理好就用各种方式威逼被告李穗冬及家庭成员。被告李穗冬认同原告的起诉，并保留对被告陈如权及中介违规操作及对被告李穗冬及家人带来影响的追诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审查，原告提供的证据及被告陈如权提供的证据1、2、8，到庭当事人对真实性均无异议，本院予以采信，至于合同效力，是本案争议认定问题。被告陈如权提供的其他证据，属于合同履行情况，具体支付了多少定金等，双方另行诉讼中，而本案只是审查合同效力，故在本案中不作审查认定。被告李穗冬提供的证据，亦属于合同履行情况，同上理，在本案中不作审查认定。本院经审理认定事实如下：李志成（2016年死亡）是李穗冬的父亲，陈石清是李穗冬的母亲，李韵洪是李穗冬的兄弟。位于佛山市顺德区大良街道办事处升平社区居民委员会鉴海南路2号都汇豪庭6座3F房产（以下简称涉案房产）原登记的产权人有李志成、李穗冬。看过上述产权证复印件及到现场观看楼况后，陈如权（买方）、李穗冬（卖方）与见证方于2017年2月9日签订《房地产买卖合同》一份，约定李穗冬自愿将涉案房产出售给陈如权，成交价格为113万元，陈如权应于2017年2月28日前向李穗冬支付定金8万元，……；李穗冬应在涉案房产过户前解决一切产权纠纷，如有隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因李穗冬导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，李穗冬应赔偿由此而给陈如权造成的全部损失，……。在落款签名时，李穗冬还签上了“陈石清、李韵洪（代）”的字样。对其落款，陈如权解释说出卖方仅是李穗冬，是李穗冬告知涉案房产需办继承手续，涉及三个继承人，所以李穗冬签上了其他人的名字；李穗冬则解释说出卖方仅是李穗冬，与陈石清、李韵洪无关，签名受陈如权的误导，签陈石清的名字是应陈如权的要求，李穗冬对此不懂。后来，买卖双方在合同履行过程中产生争议。2017年5月，通过办理继承，现涉案房产由陈石清、李穗冬共同共有。陈石清认为合同无效，遂提起本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分；法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述法律、司法解释的规定，物权变动原因与物权变动结果应区分，合同由合同法调整，物权变动归物权法规制。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权，物权变动属于效力待定状态。因此，虽然原告认为其没有在合同上签名、不是合同当事人，但是涉案的《房地产买卖合同》合法有效，至于其后履行情况的争议，双方另案诉讼中，另行处理。综上，原告认为合同无效的主张于法不符，本院对其诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈石清全部诉讼请求。案件受理费减半收取为7485元（原告已预交），由原告陈石清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。(本页无正文)审判员 梁 逵二〇一七年八月三十日书记员 柯洁静