上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初907号原某：许传礼，男，1972年5月16日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：朱纪红，上海安硕律师事务所律师。被告：上海路涛实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：黄绍兰，总经理。委托诉讼代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。第三人：张海军，男，1977年1月7日生，汉族，住山东省苍山县兴明乡南小官庄村***号。委托诉讼代理人：李少英，上海旭泽律师事务所律师。原某许传礼与被告上海路涛实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加了案外人张海军为第三人参加诉讼，并由审判员徐芬于2017年5月24日、7月25日适用简易程序公开开庭审理。两次庭审，原某许传礼及其委托诉讼代理人朱纪红、被告的法定代表人黄绍兰及委托诉讼代理人李强、第三人的委托诉讼代理人李少英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原某押金5,500元；2、判令被告退还原某租金5,600元；3、判令被告赔偿原某经营损失20,000元。事实与理由：2016年3月2日起，原某自案外人牛某某处转租了被告管理的上海市嘉定区嘉唐路XXX号(下称“嘉唐公路XXX号”)路涛大卖场河鲜区6号摊位，经营河鲜生意，并向牛某某支付了摊位押金5,500元及2016年3月至2016年12月31日的租金14,000元，牛某某将上述押金及租金收据交付给原某。2016年8月25日，上海市嘉定区嘉唐公路综合整治工作办公室(下称“嘉唐公路综治办”)在大卖场贴出通告，要求各经营户于2016年9月6日前自行搬离，此后将停水停电。原某知晓后向被告询问具体情况，被告告知原某可以继续经营。然2016年9月6日，大卖场如期停水停电，并于2016年9月10日被强行拆除。基于以上情况，原某为维护自己的权益诉至法院，要求判如所请。被告辩称：原、被告之间不存在租赁关系。实际情况为被告于2013年7月1日将嘉唐公路XXX号一楼(包括菜场、批发卖场、小商品卖场、曹新路门面房)出租给第三人，第三人将其中的摊位转租给原某，系第三人收取了原某交纳的押金及租金，与被告无关，故请求驳回原某对被告的诉请。第三人述称：第三人对原某没有印象，对其诉请亦无法核实。经与原某代理人沟通，得知系原某与被告存有纠纷，而与第三人无关。原某围绕诉讼请求依法提交了通告、通知，被告提交了《租赁合同》、《协议》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原某提供的收据，被告对真实性不持异议，但认为系第三人出具；第三人认为内容不清无法质证，且认为与第三人无关。根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：原某持有加盖“菊园农副产品蔬菜交易点”公章的收据一张，载明“交款人牛某某河鲜押金5,500元”。原某另持有加盖“上海路涛大卖场专用章”的收据一张，载明“交款人牛某某2016年全年租金16,800元”。2016年6月，被告张贴通知，载明：因第三人拖欠租金、承包款，本公司即日起与第三人解除租赁关系并收回房屋。各租户若继续租用嘉唐公路XXX号的铺位，请立即与本公司联系，与本公司直接签订租赁合同并缴纳租金。如遇政府动迁，本公司退回未到期的租金。若各租户未在一周内与本公司联系，视为放弃继续使用铺位的权利，本公司立即收回铺位。2016年8月15日，嘉唐公路综治办向嘉唐公路XXX号、610号经营户及承租户发出《通告》，载明：该地址范围内存在“五违”现象，需拆除违章建筑、取缔非法经营等，要求各经营户及承租户于2016年9月6日前自行搬离，此后将停水停电，并对该区域内的违法建筑实施拆除。2016年9月3日，被告发出《通知》称：经努力协调，嘉唐公路XXX号路涛大卖场不会在2016年9月6日停水停电，继续经营。而2016年9月6日，嘉唐公路XXX号无法经营，随后即被拆除。又查明，2013年6月27日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订《租赁合同》，其中约定：甲方将嘉唐公路XXX号一楼(菜场、批发市场、小商品卖场、嘉唐公路、曹心路门面房)等所有房屋出租给乙方使用；本合同自2013年7月1日起生效，租赁年限以甲方原始租赁合同时间为准，直至甲方合同终止或拆迁为止；第一年租金为380万元，以后每年递增5%……。2016年9月1日，被告(甲方)与第三人(乙方)又签订《协议》一份，约定：甲、乙双方于2016年9月1日在嘉定工业区管委会703会议室经过友好协商，就601号有关经营户押金及预付款返还事宜达成如下协议：一、甲方承担自己名下所属的所有经营承包户的预收款及押金的归还；二、乙方承担自己名下所属的所有经营承包户的预收款及押金的归还；三、甲、乙双方之间关于承包款的财务往来择日自行协商解决……。2017年1月3日，因租金等问题被告向本院起诉第三人【案号为(2017)沪0114民初11号】，目前该案正在审理中。审理中，原、被告均陈述第三人原经营菊园农副产品市场。原某另陈述：后第三人向被告承租嘉唐公路XXX号一楼路涛大卖场，将河鲜区6号摊位转租给案外人牛某某，牛某某又将该摊位转租给原某。第三人否认与菊园农副产品市场有关，认可承租了嘉唐公路XXX号一楼，但否认与原某存在租赁关系。两次庭审法庭均要求第三人核实上述摊位的实际承租人，但第三人未予回复。原某并陈述：收据由第三人出具，因牛某某在菊园农副市场缴纳过押金，故到嘉唐公路XXX号后未再缴纳押金。原某向牛某某支付押金及租金后，牛某某将租金及押金收据交付原某，现向第三人主张退还押金及租金，本案中放弃主张经营损失。本院认为，案外人牛某某虽未与第三人签订书面租赁协议，被告将嘉唐公路XXX号一楼(包括菜场)出租给第三人，第三人以路涛大卖场的名义对外招租经营，案外人牛某某原系在该菜场河鲜区6号摊位经营河鲜生意，且持有路涛大卖场印章的租金收据。第三人虽否认与案外人牛某某存在摊位租赁关系，但其作为该菜场的实际经营及管理者，经法庭两次要求均不能说明该摊位的使用者，故本院有合理理由相信案外人牛某某原为该摊位的实际使用者。后牛某某将摊位转给原某，原某作为权利义务的承继者，有权向第三人主张权利。因该摊位所在的建筑未有合法产权，原某与第三人间实为无效租赁关系，第三人应按摊位实际使用时间收取使用费。现上述建筑已被作为违法建筑予以拆除，故第三人应将多收取的费用退还给原某，经本院核算为5,600元。关于押金，原某提供了收据并说明了理由，第三人虽否认菊园农副产品市场与其有关，但结合经营菜场有收取摊位押金的惯例，而第三人作为嘉唐公路XXX号菜场经营者未收取案外人牛某某及原某在该菜场摊位押金的这节事实，本院认为原某的陈述更为合理，原某要求第三人退还押金的请求本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：第三人张海军应于本判决生效之日起十日内退还原某许传礼押金人民币5,500元、摊位使用费人民币5,600元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费75元，本院减半收取37.5元，由第三人张海军负担(第三人负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 芬二〇一七年八月十六日书记员 杨晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立尽心判断，并公开判断的理由和结果。