四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0703民初429号 原告（反诉被告）：光大永明人寿保险有限公司绵阳中心支公司，营业场所：四川省绵阳市涪城区。 负责人：徐绍建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：桂晓龙,泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘梦凯，泰和泰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：四川省绵阳百货大楼有限公司宾馆，营业场所：绵阳市涪城区。 负责人：郑晓伟。 被告：四川省绵阳百货大楼有限公司，住所：绵阳市涪城区。 法定代表人：郑晓伟，该公司董事长。 被告共同委托诉讼代理人：窦杨，四川真道律师事务所律师。 原告（反诉被告）光大永明人寿保险有限公司绵阳中心支公司（以下简称“光大永明绵阳中支公司”）与被告（反诉原告）四川省绵阳百货大楼有限公司宾馆（以下简称“百大宾馆”）、四川省绵阳百货大楼有限公司（以下简称“百大公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人桂晓龙、刘梦凯，二被告的共同委托诉讼代理人窦杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）光大永明绵阳中支公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租赁保证金人民币60000元；2、判令被告向原告支付逾期退还租赁保证金的资金占用利息（以60000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年7月15日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿／履行完毕之日止的利息，以上利息现合并暂计至2019年12月3日为976.17元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月11日，原告光大永明绵阳中支公司与被告百大宾馆签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告将其位于绵阳市涪城区建筑面积820平方米的房屋出租给原告使用，租期为2019年1月1日至2019年6月30日。合同生效后，原告一直依约履行合同义务，且因业务发展需另选大职场，原告与被告只签订了半年租约，并已按合同约定提前通知被告到期不再续租。原告已按合同约定于租赁期限截止前予以搬离，并于2019年7月1日完成搬离交接手续，且应付费用已全部结清。根据合同第七条（六）款约定，租赁期满后，原告以良好状态交还房屋、设施并付清所有应付费用，被告应在十个工作日内将保证金无息退还。原告多次向被告进行催收，被告一直明确表示拒不退还。 被告百大宾馆（反诉原告）、百大公司就本诉辩称：原告未提前3个月以书面形式通知被告不再续租，违反了双方签订的合同第六条第三款之约定，租赁保证金不应当退还，也不应当承担资金占用利息，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告百大宾馆向本院提出诉讼请求：1、请求判决被反诉人向反诉人赔偿损失58318.55元；2、本诉和反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年签订了《房屋租赁合同》，该合同明确约定了若被反诉人不再续租应提前三个月以书面形式通知反诉人，然后被反诉人违反了该条约定，并未提前三个月以书面形式通知反诉人，致使反诉人无法在短时间内寻找下一租户，该房屋闲置内院2个半月、外院闲置2个月。反诉人经营的场地为营利性质，因房屋闲置而给反诉人带来的损失应由被反诉人承担。为维护反诉人的合法权益，特诉至人民法院，请求支持反诉人的诉讼请求。 反诉被告光大永明绵阳中支公司就反诉辩称，被反诉人已经在微信上告知租赁期满不再续租，履行了不再续租的提前通知义务。反诉方经理涂建蓉2019年6月14日在微信上的告知，证明反诉人已经提前知晓不再续租的事实，至于反诉人的损失是其自己应当承担的风险，与被反诉人无关。合同第六条载明的内容看，被反诉人有意继续承租的，也应当在租赁期满前三个月提交书面等形式的通知，进而不会因此导致反诉人诉称的损失。签订合同时，反诉原告是知晓反诉被告不再续租，本次2019年租赁合同不是首次租赁关系，双方在之前就案涉房屋有两次租赁，2016年1月1日至2017年12月31日共计两年，2017年12月签订合同续租一年，而此次仅为6个月，明显区别于前两次的租期，也印证了双方在签订合同时已经明确到期不再续租。反诉被告履行了相关义务，没有拖欠任何费用，没有任何违约行为，以良好状态交付设施并且已经办理搬离交接手续，因此，反诉原告应该退还租赁保证金。 本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，百大宾馆（甲方）与光大永明人寿保险有限公司四川分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于绵阳市涪城区建筑面积820平方米房屋出租给乙方作为光大永明绵阳中支公司办公使用，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日共计两年，租金标准27元／月／平方米，两年租金共计531360元，租赁保证金60000元。2015年12月30日，乙方向百大宾馆指定的百大公司23×××19账户转账支付保证金60000元。2017年12月28日，百大宾馆（甲方）与光大永明人寿保险有限公司四川分公司（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述建筑面积820平方米房屋出租给乙方作为光大永明绵阳中支公司办公使用，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日共计壹年，租金标准28.35元／月／平方米，壹年租金共计278964元，租金以对公账户方式支付至百大宾馆指定的百大公司23×××19账户，租赁保证金陆万元整于2015年12月30日首次租房已支付。 2018年12月11日，百大宾馆（甲方）与光大永明绵阳中支公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述建筑面积820平方米房屋出租给乙方作办公使用，租赁期限自2019年1月1日至2019年6月30日；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前三个月向甲方提出书面续租要求，在同等条件下乙方有优先承租权，双方同意后，甲乙双方重新签订房屋租赁合同；租赁期满，若乙方不再续租，应提前三个月以书面形式通知甲方，甲方退还乙方所交的租赁保证金，若乙方未提前三个月以书面形式通知甲方，则租赁保证金不退；租金标准: 2019年半年租金总计153862元，乙方应于合同签订后十个工作日内向甲方支付租赁保证金，作为履行本合同的保证（租赁保证金陆万元整于2015年12月31日首次租房已支付）；租金和租赁保证金以对公转账方式支付至百大宾馆23×××07账户；租赁期满或合同被提前解除后，乙方以良好使用的状态交还房屋、设施并付清所有应付费用的，甲方应在十个工作日之内将保证金无息退还乙方，或直接用于抵付应由乙方承担的租金和其他费用。《房屋租赁合同》中“通知与送达”条款约定：甲乙双方同意，通知应当以书面方式作出，并通过邮件、快递或专人递送；以邮件方式作出的通知以邮件发出之日视为送达；甲方联系人：涂建蓉；乙方联系人：张梅。合同签订后，原告光大永明绵阳中支公司于2018年12月19日向被告百大宾馆支付2019年半年租金153862元，并继续使用前述租赁房屋。 审理过程中，原告提供其负责人徐绍建与被告百大宾馆经理涂建蓉（租赁合同上载明的甲方联系人，微信名为“图图”，注册手机号：180××××6210）微信对话截屏页面显示内容如下：2019年4月3日，涂建蓉：“徐总你们五楼是怎么考虑的呢”，徐绍建：“要搬哟”，涂建蓉：“预计好久搬呢”“你上次说给我们介绍一个租房子的保险公司，他们还需要吗？”，徐绍建：“可能要6月搬”“我问一下嘛哈”，涂建蓉：“好的，谢谢”；2019年5月23日，涂建蓉：“徐总，您这边五楼大概用到几月呢？我这边好提前安排下”；2019年6月15日，涂建蓉：“徐总你好，你什么时候有空呢？我几次去找你都不空哦！我想确认下你们搬办公室的时间，我们外院已经租出去了。”，徐绍建：“我们月底能搬哈”，涂建蓉：“主要我们外院租出去了，如果你们那边有甲醛，内院你们可以办公哈！”“能不能提前一周搬完呢”，徐绍建：“提前不了哟，那边还在赶工呢”，涂建蓉：“你们至少要提前一周跟我们交接哦”“周一我们见面具体协商一下可以吗？时间你定吧！我看你们每天都挺忙的”。 2019年4月9日，原告光大永明绵阳中支公司与四川福星实业投资集团有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁绵阳市涪城区房屋1300平方米作为原告办公使用，租赁期限自2019年4月10日至2024年4月9日。 2019年7月1日，租赁代表彭成平、承租代表刘小燕签字的《百大假日酒店5楼房屋交接确认书》载明：“光大永明人寿保险有限公司绵阳中心支公司于2019年6月30日办公职场租赁到期。水表1806；电表49186；经百大假日酒店确认房屋结构无损坏，需退还押金60000.00元。经双方核对无误后，签字确认。备注：百货大楼外墙垮塌导致5楼3P空调电机砸坏，需赔偿。”2019年8月6日，被告百大宾馆出具《水电费结清证明》载明：“兹光大永明人寿保险有限公司绵阳中心支公司承租四川省绵阳百货大楼有限公司宾馆5楼用于办公，在租赁期间（2019年1月1日—2019年6月30日）所产生的水电费已向百货大楼宾馆全部结清。” 经本院通知被告百大宾馆经理涂建蓉到庭接受询问，涂建蓉陈述其从2011年开始在百货大楼上班，主要负责后勤工作，其微信名为“图图”，注册手机号码180××××6210，因工作需要沟通添加过原告负责人徐绍建为微信好友，原告提交的微信聊天页面上的微信头像是其曾经使用过的，原告搬走后就把他们公司的人从微信好友中删除了，因为时间久了聊天内容记不住了。涂建蓉还陈述彭成平是百货大楼宾馆的员工，从事后勤维修管理，百货大楼宾馆的承租人如要搬走，一般是彭成平去查看房屋及设施是否完好无损，其曾经看到原告公司与百货大楼宾馆写了一个签字的单子，好像是确认水电费的单子，字应该是彭成平签的。 2019年7月26日，被告百大宾馆致函原告光大永明绵阳中支公司，告知因原告违反合同约定，决定不予退还租赁保证金。2019年7月30日，原告致函被告百大宾馆，告知原告已于租赁合同到期前搬离租赁房屋，并于2019年7月1日完成搬离交接手续，所欠费用已全部结清，要求被告退还租赁保证金60000元。2019年9月，原告委托泰和泰律师事务所律师向被告百大宾馆发出《律师函》，要求被告百大宾馆退还原告租赁保证金并承担资金占用利息。被告百大宾馆收到《律师函》后向原告发出《关于对保证金履行相关事宜的回函》，明确表示不退还保证金并保留向原告另行主张赔偿的权利。 被告百大宾馆为证明其位于百货大楼百大假日酒店五楼外院闲置2个月、内院闲置2.5个月而反诉原告赔偿损失58318.55元的主张，向本院提交了《房屋租赁合同》两份。其中，2019年8月13日百大宾馆与承租方王兰签订的《房屋租赁合同》载明，百大宾馆同意将位于百货大楼百大假日酒店五楼外院房屋370平方米出租给王兰自主经营，租赁期限为3年，从2019年8月16日至2019年8月31日为房屋免租装修期，百大宾馆从2019年9月1日起将房屋交付王兰使用至2022年8月31日止，承租房的租金为（25元／月／平方米）每年111000元。2019年8月28日百大宾馆与承租方绵阳市涪城区顽童培训学校有限公司签订的《房屋租赁合同》载明，百大宾馆同意将位于百货大楼百大假日酒店五楼内院房屋450平方米出租给绵阳市涪城区有限公司自主经营，租赁期限为3年，从2019年9月1日至2019年9月15日为房屋免租装修期，百大宾馆从2019年9月16日起将房屋交付承租方使用至2022年9月15日止，承租房的租金为（25元／月／平方米）每年135000元。 本院认为，原、被告于2018年12月11日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，案涉租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从原、被告双方当事人的诉辩主张来看，本案争议的焦点在于：一、原告光大永明绵阳中支公司是否存在违约行为，所交租赁保证金应否退还？二、被告百大宾馆的反诉请求能否成立？ 关于原告光大永明绵阳中支公司在履行《房屋租赁合同》中是否存在违约的问题。该合同签订后，原告按约支付了2019年1月1日至6月30日的半年租金，结清了租赁期间的水电费，并于租赁期限届满之次日与被告百大宾馆办理了案涉租赁房屋的交接确认手续，已完全履行了承租人的合同义务。 原告负责人徐绍建与被告百大宾馆经理涂建蓉（合同约定的出租方联系人）微信对话内容显示，被告百大宾馆在2019年4月3日已经明确知道原告于租赁期满后将不再续租的答复，该答复方式符合双方约定的“租赁期满，若乙方不再续租，应提前三个月以书面形式通知甲方……”书面通知形式。虽然原告未能提供显示微信对话内容的原始手机载体，但涂建蓉在接受本院询问时陈述其从2011年开始在百货大楼上班，主要负责后勤工作，微信名为“图图”，因工作需要沟通添加过原告负责人徐绍建为微信好友，原告提交的微信聊天页面上的微信头像是其曾经使用过的，原告搬走后就把徐绍建从微信好友中删除了，因为时间久了聊天内容记不住了。结合双方签字的《百大假日酒店5楼房屋交接确认书》载明内容“……经百大假日酒店确认房屋结构无损坏，需退还押金60000.00元……”、《房屋租赁合同》约定的租赁期限为半年以及2019年6月15日涂建蓉与徐绍建之间的微信对话内容来看，被告百大宾馆已经提前知道原告租赁期满不再续租及已在其他地方租赁了办公场所的事实，且百大宾馆已经将原告承租的五楼外院另行出租。本案中的租赁保证金实质上属于履约保证金，是承租人按租赁合同履约的一种保证措施，在原告已完全履行了承租人合同义务的情形下，被告应当按照约定期限予以返还。故被告百大宾馆所持“原告未提前3个月以书面形式通知被告不再续租，违反了双方签订的合同第六条第三款之约定，租赁保证金不应当退还，也不应当承担资金占用利息”的辩解理由不能成立。根据双方租赁合同的约定，租赁期满或合同被提前解除后，被告百大宾馆应在原告以良好使用的状态交还房屋、设施并付清所有应付费用的十个工作日之内将保证金退还原告，被告百大宾馆至今未退还保证金，违反了诚实信用原则，应承担相应的违约责任。故原告要求被告退还租赁保证金并支付逾期退还期间资金占用利息的请求，于法有据，本院予以支持。 关于被告百大宾馆的反诉问题。原告与被告百大宾馆签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2019年1月1日至6月30日，在租赁期限届满前原告并未按照约定提前向被告提出书面续租要求，且被告百大宾馆在2019年4月3日已得到原告负责人徐绍建期满不再续租的明确答复，被告百大宾馆应当知道原告在租赁期限届满后不再续租的事实。原告按合同约定期限搬离案涉租赁房屋，并与被告百大宾馆办理了交接确认手续。不论被告百大宾馆何时将案涉房屋另行出租，也不论案涉房屋内、外院闲置多长时间，均系被告百大宾馆的经营行为所致，与原告没有法律上的因果关系。故被告百大宾馆要求原告赔偿其损失58318.55元的反诉请求，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。 由于百大宾馆属于百大公司下属分支机构，不具有独立法人资格，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，光大永明绵阳中支公司请求百大公司对百大宾馆不能履行的债务承担清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省绵阳百货大楼有限公司宾馆在本判决生效之日起十日内退还原告光大永明人寿保险有限公司绵阳中心支公司租赁保证金60000元并支付逾期退还的资金占用利息（利息计算方法：以6万元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；以6万元为基数，自2019年8月20日起至全部履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、如被告四川省绵阳百货大楼有限公司宾馆的财产不足以清偿上述第一项债务，则由被告四川省绵阳百货大楼有限公司承担清偿责任； 三、驳回反诉原告四川省绵阳百货大楼有限公司宾馆的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费662元，反诉受理费625元，由被告四川省绵阳百货大楼有限公司宾馆承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  韩乾兵 二〇二〇年七月七日 书记员  鲁清华