黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终1555号上诉人（原审原告）：王磊，男，1986年2月17日出生，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：李方超，黑龙江司楠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁庆彬，男，1984年1月18日出生，住黑龙江省安达市。被上诉人（原审第三人）：李金科，男，1980年5月30日出生，住大庆市龙凤区。上诉人王磊因与被上诉人梁庆彬、李金科房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王磊及其委托诉讼代理人李方超、被上诉人李金科到庭接受法庭调查。本案现已审理终结。上诉人王磊上诉请求：一、撤销大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初397号民事判决；二、依法确认第三人李金科以上诉人的名义与被上诉人梁庆彬于2016年9月12日签订的房屋买卖合同无效；三、依法判决被上诉人梁庆彬将涉案房屋过户到上诉人名下，过户费用由被上诉人负担；四、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审法院没有查明上诉人为何为李金科出具公证的授权委托书让其代售涉案房屋。李金科本人并非房产中介公司的员工，也并非上诉人的好友，上诉人之所以为其出具授权委托书，是因为上诉人于2014年9月10日从李金科处借款，上诉人以出具授权委托书的形式为借款进行担保，并非想委托李金科代售房屋。（二）一审法院没有查明李金科为何在出具委托书两年后才将房屋进行出售。真实原因是，上诉人从李金科处借款并且按照约定进行还款、支付利息，直至2016年9月上诉人未按时支付利息，李金科才将房屋过户到梁庆彬名下。如果委托出售房屋是上诉人的真实意思表示，那么在两年多的时间里李金科未将房屋售出，上诉人也未解除委托，二人一直存在委托关系，这显然不符合交易习惯。（三）一审法院没有查明二被上诉人之间的房屋交易行为是否真实。从市房产局房屋买卖合同可以看出，李金科在出售涉案房屋时放弃了资金监管，也就是说如果梁庆彬是真实的买受人，其与李金科之间应当有房屋交易资金的往来，但在一审时二人均未提供支付购房款的任何证据，这也不符合房产交易的习惯。同时，作为正常的买受人来讲，梁庆彬应当对房屋有所了解并会对房屋实地查看，但自上诉人购房之日起就与父母居住在房屋内，上诉人与梁庆彬并不相识，梁庆彬也从未联系过上诉人表示要购房或者看房，上诉人根本不知道梁庆彬的存在，直到2016年12月李金科要求上诉人腾房时，上诉人才知道该房屋已经被李金科过户到他人名下。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院在未审查房屋买卖关系是否真实的情况下就认定合同有效，是错误的。本案中，可以明显看出李金科作为上诉人的债权人，为防止拖欠借款及利息，以公证委托的形式将涉案房屋作为借款抵押，一旦上诉人未能按时还款，李金科可以过户来实现自己的债权。只要有一个愿意配合过户的人，李金科便可以将房屋过户到此人名下，此人无需支付购房款。这也解释了为什么梁庆彬作为购房者无法提供支付购房款的任何凭证。这恰恰可以看出二人恶意串通，以貌似合法的形式侵犯了上诉人的所有权。一审法院对如此恶意串通损害上诉人利益的行为没有认定无效，适用法律错误。（二）一审法院未能查明李金科将近40万元的房屋以25万元进行过户的真实目的就认定买卖合同有效，是错误的。根据合同法第五十二条的规定，李金科标低房价是为了避税，但是一审法院未对这种恶意串通损害国家利益的行为认定无效，适用法律错误。（三）即使授权委托书明确了李金科可以在任何时候对房屋进行过户，但李金科无权决定房屋的价格。在未经上诉人同意的情况下，擅自决定价格过户给他人，在上诉人未追认的情况下，该行为依然是无效的。一审法院在上诉人对降低房屋价格未予追认的情况下，未认定合同无效，适用法律错误。三、一审法院程序严重违法，遗漏必要的共同诉讼人。在房产局备案的买卖合同中，买房签字处写明的买方为梁庆彬、马丽丽。马丽丽作为形式上的房屋共有权人，一审法院应当追加其为共同被告参加诉讼，也并未审查该签字是否为马丽丽本人书写、马丽丽为何在合同上签字、是否是真实的购买人及是否支付了购房款等与案件相关事实。四、一审法院证据采信错误。（一）一审时，李金科与梁庆彬并未提供证据证实二人之间存在真实的房产交易，梁庆彬也未向法院提供支付价款的凭证，法院认定合同有效明显缺乏证据支持，是错误的。（二）上诉人提交了与李金科的录音，该录音可以证实出具授权委托书及李金科在上诉人不知情的情况下将房屋过户到他人名下的事实。虽然该房屋现已登记在梁庆彬名下，如果二审法院依然认定该协议有效，那么李金科在胜诉后可以直接对房屋进行支配。该录音能够证实李金科作为债权人利用委托书将房屋过户的始末，但一审法院对此未予采信。综上，李金科与梁庆彬的行为损害了上诉人的利益和国家利益，侵犯了上诉人的房屋所有权。一审法院仅单纯理解委托书的书面含义，未查明案件真实情况，这种仅注重形式公正、程序公正，不维护实质公正的做法助长了违法行为人的嚣张气焰，希望二审法院对一审判决的错误进行纠正，维护上诉人合法权益和社会的公平正义。被上诉人李金科辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人梁庆彬未到庭答辩，也未提交书面的辩解意见。上诉人王磊向一审法院起诉请求：一、依法确认第三人李金科以原告的名义与被告梁庆彬于2016年9月12日签订的房屋买卖合同无效；二、判决被告将房屋过户到原告名下，过户费由被告承担；三、诉讼费由被告及第三人承担。一审法院认定事实：原告王磊与第三人李金科之间存在债权债务纠纷。2014年9月10日，原告与第三人在大庆市萨尔图区公证处公证，原告为第三人出具委托合同，委托合同载明：“委托方王磊委托李金科为代理人，并以委托方个人名义代理办理如下事项：1、到大庆市房产管理部门办理大庆市龙凤区澳龙小区一期工程X房屋的解除抵押登记事宜并领取房屋所有权证；2、办理房屋的出售、收取售房款、签订售房合同以及该房屋的房屋所有权过户和土地使用权过户等相关事宜；3、授权期限自本委托合同签字之日起至办理完上述事宜为止；4、受托方在授权范围及代理期限内签署的一切有关文件，委托方均予承认。”2016年9月12日，第三人与被告梁庆彬签订房屋买卖合同，将澳龙小区一期工程X房屋出售给被告，并为其办理了房屋过户手续，梁庆彬取得不动产证书。一审法院认为：原告王磊为第三人李金科出具委托合同，并经过公证，该委托合同合法有效，具有法律效力。第三人李金科依据委托合同的授权将约定的房屋出售并收取房屋价格的行为符合双方约定，亦合法有效。原告王磊主张双方存在其他债权债务关系、该出售行为未经其同意，因该委托合同中已经明确授权，第三人李金科在授权范围内签订的合同均予认可，故对该主张不予采纳，原告王磊与第三人李金科间是否存在其他法律关系，应另案诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条、第四百零二条之规定，判决驳回原告王磊的诉讼请求。案件受理费1708元、保全费1770元，由原告王磊负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用的原则；对于依法成立的合同，当事人均应依约履行。通过对案件基本事实及有关证据的审查和认定，针对案件二审争议焦点及上诉人王磊的上诉请求，本院分别阐述如下：一、关于上诉人王磊向被上诉人李金科出具的授权委托书及双方之间法律关系的问题。王磊委托李金科出售其自有房屋并与其订立委托合同，在形式上，该合同由双方签字确认，内容合法，且经过大庆市萨尔图区公证处现场公证，应当认定双方已成立合法有效的委托合同关系。从已查明的事实及相关证据来看，无法认定王磊在订立该合同受到了李金科的胁迫，双方应当遵循诚信原则，积极履行合同义务。对于王磊一、二审期间提出的其与李金科之间存在民间借贷关系、向其出具委托书的目的在于以房屋为借款设立担保的问题，本院认为，李金科虽承认与王磊发生过民间借贷的事实，但对王磊的上述主张并不认可，而王磊在一、二审期间也未能提交能够证明授权出售房屋与民间借贷之间存在关联的充分证据。综合以上，本院无法否认上述授权委托书的证明力，以现有证据不足以认定王磊与李金科之间存在以物担保的法律关系。因王磊委托李金科出售房屋，李金科在完成委托事项后，应当依照约定将购房款及时向王磊交付，对李金科未交付的售房款，王磊可以另案提起民事诉讼主张返还。二、关于李金科与梁庆彬之间是否存在恶意串通的问题。李金科基于委托合同的约定，将房屋出售给案外人梁庆彬，是履行合同的行为。虽然李金科未能提交梁庆彬支付房款的证据，但梁庆彬是否支付房款、李金科是否将房款交付给王磊，是另案需要解决和考量的问题。综合全案来看，认定李金科与梁庆彬之间恶意串通的证据不足。三、关于李金科与梁庆彬之间房屋买卖合同的效力问题。合同无效，应当符合合同法第五十二条规定的有关情形。李金科接受王磊的委托与梁庆彬之间成立房屋买卖合同，通过对全部证据的审查和此前论述，并未发现上述合同的订立存在欺诈和胁迫、恶意串通、损害公共利益等情形，故王磊关于合同无效的主张不能成立。四、关于一审诉讼程序的问题。本案是原告王磊提起的以梁庆彬为被告、李金科为第三人的民事诉讼，王磊在立案起诉时并未将马丽丽列为本案的被告，一审法院未予追加，符合当事人的处分原则，并不违反法律的强制性规定。综上所述，王磊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3416元，由上诉人王磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙文斌审 判 员 刘振影审 判 员 齐少游二〇一七年八月七日法官助理 邢智超书 记 员 王晓萍附法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。