.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2017）琼0108民初3860号原告：何书鸿，男，1986年9月9日出生，汉族，住海口市,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：程磊，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉富，海南东方国信律师事务所律师。被告：李忠林，男，1968年5月25日出生，汉族，现住河北省唐山市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张鑫彤，北京德和衡（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小妹，北京德和衡（海口）律师事务所实习律师。原告何书鸿与被告李忠林定金合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法由审判员梁其恩适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告何书鸿的委托诉讼代理人王辉富，被告李忠林的委托诉讼代理人张鑫彤、李小妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何书鸿向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告双倍返还购房定金40000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月29日，原告交给被告20000元购房定金，约定原告以1250000元的价格购买被告位于海口市××房产，被告于当天出具收款收据给原告收执。收款收据上约定过户时间为2017年5月10日前，可时至原告起诉时止，被告均拒绝按合同约定履行合同。综上，原告认为，被告在收下20000元购房定金并约定过户时间的情况下，在约定时间未能办理过户手续，违反合同约定、违背诚实信用原则，应当承担相应的违约责任，为此诉至法院，请求判如所请。被告李忠林辩称，一、涉案海口市××房登记在王某名下（海口市房权证海房字第HK×××号），系王某与其妻子杜平的夫妻共同财产。由于二人均在外地，故将涉案房屋出售的相关事宜委托给被告进行。2017年3月28日，广西世华地产房地产代理公司海口分公司（以下简称中介公司）怡心园世华地产分店的工作人员告知被告，有客户即原告何书鸿愿以125万元购买涉案房产。2017年3月29日，中介公司称买方同意支付2万元定金并在房屋所有权人回海口后办理过户手续。因此，被告在中介公司业务经理王亮出具的《收款收据》模板上签名，并收取了2万元定金，随后《收款收据》原件被中介公司收走，中介公司也没有将复印件交给被告。2017年3月30日，其他房屋中介告知被告，中介公司擅自将涉案房屋以162万元的价格进行挂卖。经被告调查核实，中介公司确实在58同城网上出售涉案房屋，出售的价格为162万元，中介公司还将涉案房屋的房产信息制作成广告牌对外展示。且被告发现支付2万定金的转账人系中介公司的法定代表人冯思俊，买房人何书鸿系中介公司按揭部员工。被告方知原告并没有真实的购房意愿。2017年4月8日，被告与中介公司协商不与其进行交易，但中介公司说被告违约要求赔偿2万元和辛苦费，双方未能协商达成一致意见。二、被告系涉案房屋所有权人王某、杜平的代理人，不是本案适格被告，被告与原告不存在法律关系，依法应当予以驳回。三、被告签署的《收款收据》不具有合同成立的要件依法不成立。首先，《收款收据》系中介公司提供给被告签署的书面材料，也是中介公司的格式模板。本案中《收款收据》上仅有被告的签名，未记载买方即原告的签名信息，未能体现原告购房及支付定金的真实意思；其次，按照签订合同进行交易的常理，签订的合同至少应保证合同各方各执一份原件。本案中，整个签署过程是在中介公司的引导下进行的，被告从未接触过原告，《收款收据》中罗列了大量房屋卖方责任和义务的条文，却仅有被告签字确认，仅有一份原件，并且该原件还是由中介公司持有，不符合合同交易的常理。垄断涉案房屋的对外出售权，使得包括房屋所有权人本人及其他中介机构在内的其他任何人均不得出售该房屋，而后将涉案房屋加价转卖给他人从中谋取巨额利润，导致应得对价的权利均受到侵害;四、即使被告签署的《收款收据》系成立的合同，也属于无效合同。如前所述，中介公司假借其员工即原告的名义向被告买房，原告和中介公司的行为系“炒房行为”，影响实际买卖双方的缔约选择权，增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，有违诚实信用原则，根据《合同法》第六条、第七条之规定，依法不予保护，并应当予以惩戒。根据天津滨海新区法院塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为依法认定合同无效的案例，以及近期海南省委书记作出海南省法院要以天津法院判决“炒房”合同无效的案例为引导、妥善处理相关房地产纠纷案件的批示，均应当依法认定该《收款收据》属于无效合同；五、即使被告签署的《收款收据》系有效合同，由于原告存在违约行为，故被告有权没收2万元定金。在《收款收据》备注的第7项约定“如买方反悔不买则卖方没收该定金。”如前所述，《收款收据》中的买方系中介公司员工，中介公司假借原告的名义向被告买房，实则为垄断涉案房屋的对外出售权从中谋取巨额利润。显然，原告不具有购买涉案房屋的真实意思表示，换言之原告上述行为证明其反悔不购买涉案房屋，该行为构成违约，被告有权将2万元定金予以没收。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告何书鸿为广西世华房地产代理有限公司海口分公司的员工，从事房地产中介销售业务。2017年3月，被告李忠林受案外人王某的口头委托，代为将其名下的位于海口市×××房（房产证号：H×××号、建筑面积217.55㎡）对外委托进行出售。2017年3月29日，广西世华房地产代理有限公司海口分公司业务部向被告出具一份抬头为公司名称的《收据收据》交由被告李忠林签名，该收据内容为“本人（空白）身份证号码（空白）是海口市×××房（海口市房权证海房字第号H×××）之产权人/委托代理人。现约定该房产售价为人民币壹佰贰拾伍万元整（￥1250000.00）。现收到买方何书鸿身份证号：×××交来承购上述单位之购房定金，金额为人民币贰万元整。备注：1、买卖双方在签署本合同后，因市场等原因引起的上述物业未来升值或贬值部分收益或亏损都归买方所有，买卖双方不得以任何形式违约。2、付款方式：⑴上述物业卖方净收价为人民币壹佰贰拾伍万元整;⑵本合同签订当日，买方须支付卖方定金人民币贰万元整，为了保证本交易能顺利进行，卖方收取定金后60日内须到公证处做全权委托出售的公证给买方或买方指定的第三人，卖方不得擅自撤销该已制作的全权委托公证，否则按买卖合同向买方支付违约金；⑶剩余房款人民币壹佰贰拾叁万元整，在买方拿到全权委托出售公证书及房子过户相关材料当天，由买方一次性付给卖方。3、卖方同意买方可以写朋友名字或者过户给第三方。4、卖方办理完全权委托公证和收齐房款后，如买方办理上述物业交易过程中需卖方配合，则卖方需全力配合，不得推诿，否则按买卖合同约定向买方支付违约金。5、该售价为卖方净收价，不含任何过户税费及中介服务费。卖方于2017年3月29日与中介方签订的买卖合同前该房产生的物业、水电等一切费用由卖方负责结清。6、该售价毛坯空房出售。7、如卖方收到定金后反悔不卖则双倍赔偿该定金给买方，如买方反悔不买则卖方没收该定金。8、2017年5月10日产权人回来办理过户资料及公证书，签订买卖合同办理交易事宜。”被告李忠林在该收据主文上填写名字、身份证号码，在落款处填写收款账户、户名以及在收款人签署栏签名，并在所填写文字处按捺手印。同日，广西世华房地产代理有限公司海口分公司负责人从其名下账户向李忠林转汇20000元定金。2017年4月8日，被告李忠林查知广西世华房地产代理有限公司海口分公司将该房在“58同城”网上以162万元挂卖，认为原告何书鸿不具有购房的真实意思，与案外人挂牌高卖，要求停止交易未果。同年4月18日，李忠林向海口12345市政府热线反映要求调处，经海口市住建局调处，双方未达成一致意见。2017年6月12日,原告何书鸿向本院提起定金合同纠纷诉讼，诉讼请求如上所述。被告不认可原告的诉讼请求，认为其仅为产权人王某夫妇的代理人，代理行为的后果应由委托人承担，其并非适格的被告主体，同时为证明原告配合案外人广西世华房地产代理有限公司海口分公司利用该房进行炒房，提供海口市琼州公证处于2017年4月19日对互联网“58同城”上海口海甸二手房“海甸五福雅苑4室2厅3卫217.55㎡，由海口市世华中鑫房地产代理有限公司中介、售价162万元”的内容进行的证据保全公证书予以佐证，原告对该证据的关联性及证明力提出异议。另查，涉案房屋所有权人王某与配偶杜平于2017年5月15日在江苏省南京市南京公证处办理委托公证，授权李忠林自2017年5月15日至2018年5月15日期间对涉案房屋具有出售、签约、领取房款、办理过户手续等权限。本院确认的上述事实，有《收款收据》、《房屋所有权证》、银行交易流水、证据促使公证书、委托书公证文书、政府热线登记表以及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告何书鸿向被告李忠林支付定金20000元，有李忠林签名、捺印的《收款收据》为据，李忠林对此事实没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为原、被告之间的定金合同是否合法有效，对被告具有约束力。首先，本案中涉案房产登记在案外人王某名下，王某夫妇于2017年5月15日办理委托公证，授权李忠林自2017年5月15日至2018年5月15日期间对涉案房屋具有出售、签约、领取房款、办理过户手续等权限,自2017年5月15日起被告李忠林的代理行为为有权代理；其次，表见代理是指善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权，基于此项信赖与无权代理人进行交易。从原告出具的《收款收据》内容分析,原告支付定金时已明确涉案房屋的所有权人并非被告李忠林，该收款收据附注的第8条约定“2017年5月10日产权人回来办理过户资料及公证书，签订买卖合同办理交易事宜”,其约定已清楚表明被告李忠林的代理权限尚有待于产权人书面确认，因此，李忠林收取定金的行为不构成表见代理。最后，原告何书鸿在《收款收据》中约定买方在支付定金后，卖方须在60日内须到公证处做全权委托出售的公证给买方或买方指定的第三人,其真实目的是支付定金、取得卖方出具的给予买方或第三人全权出售涉案房屋的委托公证文书，结合原告为案外人广西世华房地产代理有限公司海口分公司的中介人员、涉案定金由公司负责人支付的事实，应确认原告是利用其具有房源信息优势及房屋交易流程优势，转售他人从中牟利,原告购买房屋的意思表示不真实，该合同不符合法律行为的生效要件，不能“依法”成立并生效，故该定金合同对被告没有约束力，依法不能使用定金罚则，故原告诉求被告双倍返还定金40000元，本院不予支持。现双方均明确不再履行合同，被告应将收取的定金返还原告。被告提出罚没定金的抗辩缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告李忠林于本判决生效之日起十日内返还原告书鸿定金20000元。二、驳回原告何书鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，减半收取400元，由原告何书鸿负担200元，被告李忠林负担200元（原告已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。8xb4nzhjp5en6ajvmu案件唯一码审判员梁其恩二O一七年八月二十八日法官助理党政书记员陈慧中速录员杨婷婷附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。审核：梁其恩撰稿：梁其恩校对：陈慧中印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2017年8月28日印制（共印10份）