北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初4814号原告（反诉被告）姚长江，男，1969年7月21日出生，住北京市昌平区。被告（反诉原告）张术学，男，1972年2月5日出生，住北京市昌平区。委托代理人王梓豪，河北宏世成律师事务所律师。原告姚长江与被告张术学房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚长江，被告张术学及其委托代理人王梓豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姚长江诉称：2016年9月1日，被告与我签订了房屋租赁合同，约定被告承租我位于昌平区X镇X村村北的厂房用于生产、加工营养配餐，并约定年租金40万元。合同签订后，被告支付了10万元定金。按照约定，被告应向我支付办照服务费3万元，并在合同签订后的60日向我支付第一年租金。然而时至今日，被告仍未履行支付第一年租金的义务，也未向我支付办照服务费，故诉至法院，请求依法判决：1、判令被告支付第一年租金30万元；2、判令被告支付办照期间服务费3万元；3、诉讼费由被告负担。被告（反诉原告）张术学辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订《房屋租赁合同》后，我向原告支付了10万元定金，如果原告将所有的营业执照、环评、卫生许可证办好，再将租赁余额全部付清，若原告未能办理下来，则租房定金及装修费用全部由原告承担并赔偿。现原告并未将租赁场地按照约定进行封闭，也没有办理下来营业执照、环评、卫生许可证手续，导致我无法经营。而且在我租赁期间，原告更是擅自对外招租。故提出反诉，请求1、解除双方于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同书》、《协议书》、《确认书》；2、判令被反诉人返还定金10万元及支付违约金10万元；3、判令被反诉人支付地上物价值、附属物价值、装修价值及部分建筑材料价值1205077元；4、被反诉人支付评估费24000元；5、被反诉人向反诉人支付搬家费10万元；6、诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）姚长江辩称：不同意反诉原告的反诉诉讼请求。首先，按照合同约定，乙方进行的一切装修、改造都是其自主进行，是营业前的准备行为，与我无关，而且若乙方违约，已交租金不退，装修费不予赔偿。其次，我的义务只是协助被告办理相应手续，服务费3万元也应该被告支付，但我在被告未支付的情况下，仍协助办理了营业执照。虽然执照上的法定代表人不是被告名字，但系因昌平区人口调控政策导致，目前全市都在进一步疏解人口，外地人根本无法办理执照，也无法得到村委会和镇政府同意，无奈之下才将营业执照办在我名下。至于环评和卫生许可证手续，需要被告进一步投资改造，以达到政府规定的审批条件，但因被告中止投资改造行为，导致手续不能继续办理。经审理查明：2016年9月1日，姚长江（甲方、出租方）与张术学（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：一、甲方将位于北京市昌平区X镇X村村北院内的厂房出租给乙方用于生产、加工营养配餐。二、租赁面积：南北50米，东西40米、合计2000平方米包括北房上的二层楼的房屋也为全封闭型，都归乙方使用。三、租赁期限为10年，自2016年11月1日到2026年10月31日。四、租金金额年租金40万元。五、第一年租金缴纳日期为双方签合同之日起60日内。六、甲方协助乙方办理营业执照，办照期间服务费用3万元由乙方支付。七、甲方提供现有的厂房，如需地下、地上改造装修，费用归乙方负责。投资后的不动产不得拆走，乙方中途退出不得拆除，甲方不补偿任何损失。乙方单方面拆除造成环境及财产损坏的，乙方支付年租金的10%作为违约金。八、甲方协助乙方办理营业执照，由于乙方缘故中途退出，营业执照变更给甲方，乙方不收取任何费用。十四、甲方将厂地、厂房、办公用房、现有水电交给乙方。60天内为乙方办照，装修时间，这期间不计算租金。因乙方原因到期未交纳租金达十天，除交纳违约金，甲方有权解除合同。十七、甲方协助乙方办理各项手续，符合生产要求，与村委会、镇政府、发改委、卫生、食药监等部门协调。办完手续由乙方接收。违约责任：1、因甲方原因致使此合同无法履行，甲方退回租金并赔偿利息。乙方违约，已交租金不退，装修费用不予赔偿。4、甲方根本违约，在本合同提前终止情况下需向乙方支付相当于3个月租金的违约金，并同时返还已交未发生部分的租金。如果租期不满三年，同时赔偿乙方所有装修费、设备费、搬家费。5、乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同，并收回厂房，乙方同时需向甲方支付相当于3个月的租金违约金。合同还约定了其他事项。当日，双方另签订《协议书》，约定甲乙双方共同努力办理完善营养配餐各项手续，由甲方申请营养配餐的国家补贴，如申请下补贴，扣除有关费用，剩余部分甲乙双方各得50%。双方另签订有《确认书》，约定自2016年9月1日签订房屋租赁合同之日起，乙方先向甲方交租赁房屋定金10万元，如果甲方将所有的营业执照、环评、卫生许可证手续办好，再将租赁余额全部付清，如甲方办不下来手续，乙方所交纳的租房定金及装修费用由甲方全部承担并赔偿。2016年9月1日，张术学支付姚长江10万元定金，之后开始对涉案厂房进行装修施工。2017年1月22日，该场地办理了营业执照，登记名称为北京紫春园餐饮管理有限公司，住所地为北京市昌平区X镇X村村北，法定代表人为姚长江，经营范围道路货物运输、餐饮管理、销售建筑材料、机械设备。庭审中，张术学表示并未见过营业执照，营业执照的法定代表人也非其本人，现姚长江仍未办理完毕环评、卫生许可证等手续。姚长江表示因政策原因无法将法定代表人办为张术学，环评、卫生许可手续需待张术学投资建造完毕相应设备后方能办理，办理营业执照手续费3万元张术学并未支付。双方均认可现场地未封顶。经北京京评价格评估有限公司评估，涉案场地上的装修及附属物地上物价值为1205077元，其中含建筑材料41146元。上述事实有《房屋租赁合同书》、《协议书》、《确认书》、营业执照、经营场所证明、住所证明、照片、转账凭条、价格评估报告书及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋的建造未取得相关行政许可审批手续，且将集体所有土地出租用于非农业建设，故姚长江与张术学签订的《房屋租赁合同书》虽为双方真实意思表示，但应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于双方的过错问题，本院认为，姚长江在明知涉案房屋无相应审批手续的情况下，仍将场地及房屋出租给张术学进行装修经营，在签订合同时，姚长江亦保证办理营业执照、环评、卫生许可证等手续，其行为表明姚长江主观上存在过错。此外，张术学长期从事营养餐经营活动，对该类营业活动如何办理相应手续亦应知晓，其在未认真审查核实涉案场地是否具备经营条件的情况下即签订合同，自身亦存在一定过错。本院根据诚信原则，考虑双方过错程度，并结合双方签订合同后的履约情况，酌定姚长江承担70%责任，张术学承担30%责任。对于双方的损失情况，本院认为，合同无效后，过错方应基于其缔约过失行为向对方承担赔偿信赖利益损失的法律责任。本案中，张术学的损失在于其因信任租赁厂房能够注册经营而投入的装修施工损失。该损失经评估为1205077元，其中建筑材料系堆放在场地上，进行搬移不损害其价值，故对该部分损失不予考虑。不锈钢消毒库拆除后会严重损害其价值，对该部分损失宜折价补偿。评估报告中的分部分项工程费系张术学因施工而致实际损失，本院予以支持。对报告中的安全文明施工费、企业管理费、利润、规费、税金等费用，因张术学未能提供相应证据，本院不予考虑。综上，张术学投入的实际损失为922976.88元。根据双方过错程度，姚长江应赔偿张术学损失646083.82元。此外，张术学支付姚长江100000元定金姚长江亦应返还。张术学主张的违约金不符合法律规定，本院不予支持。搬家费缺乏依据，本院亦不予以支持。双方签订的《确认书》明确约定，如果姚长江将所有的营业执照、环评、卫生许可证手续办好，则张术学再将租赁余额全部付清。现相关手续并未办理完毕，营业执照亦未按照合同约定办理在张术学名下，故对姚长江主张支付租金及办照服务费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）姚长江赔偿被告（反诉原告）张术学经济损失646083.82元，于本判决生效后十日内履行。二、原告（反诉被告）姚长江退还被告（反诉原告）张术学定金100000元，于本判决生效后十日内履行。三、被告（反诉原告）张术学于十日内将堆放在场地上的建筑材料清走，并将场地交还原告（反诉被告）姚长江。四、驳回原告（反诉被告）姚长江的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张术学的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3125元，由原告（反诉被告）姚长江负担，已交纳。反诉案件受理费9281元，由被告（反诉原告）张术学负担3651元，已交纳；由原告（反诉被告）姚长江负担5630元，于本判决生效后7日内交纳。鉴定费24000元，由被告（反诉原告）张术学负担，已交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  于庆二〇一七年八月三日书记员  高曼