河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀05民终1872号上诉人（原审被告）：河北万峰房地产开发有限公司，住所地邢台市中华西路三超商务楼。法定代表人：马德强，该公司经理。委托诉讼代理人：陈勇，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：董红叶，女，1971年10月21日出生，汉族，住邢台市桥西区。上诉人河北万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰公司）因与被上诉人董红叶房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。河北万峰房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或依法改判，一审、二审所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、本案一审程序存在重大错误，应予发回重审。1、本案一审法院未经上诉人出庭即做出判决，且一审法院未明通知本案的开庭时间，导致上诉人一审无法到庭参加诉讼，属于一审法院审理中的重大程序错误。本案一审于2016年12月19日向被上诉人送达开庭传票，传票中应到时间一栏明确填写为2016年1月4日上午9点，上诉人根据收到传票中所确定的时间无法到庭。一审法院随后在上诉人没有到庭的情况下于2017年1月开庭，并认定上诉人无正当理由拒不到庭予以缺席审理，后又在上诉人提交答辩状的情况下在判决中认定上诉人拒不到庭放弃答辩。上诉人认为，一审开庭审理中上诉人未到庭的原因系因一审法院传票中通知的时间错误，按照一审法院传票中通知的时间无法到庭，该情况不属于无正当理由拒不到庭的情况。一审法院未经上诉人出庭即缺席判决属于重大程序错误，根据民事诉讼法相关规定，应予发回重新审理。2、本案一审法官在上诉人提起的反诉状上错误签发反诉时间，导致立案庭不接受上诉人提交的反诉费，后以上诉人未提起反诉为由对反诉不予审理，一审法院对反诉的认定同样属于重大程序错误，二审应予以发回。本案上诉人于2016年12月20日向一审法官提交了反诉状，要求一审原告向被告支付暖气集资和燃气集资费。一审法官经审核后认为符合法律规定可以提起反诉并在反话状上签字认可，但却将接到反诉状的日期写为2016年6月27日，导致一审法院立案庭认为本案按照法律规定早已错过提起反诉时间从而不接受上诉人交纳的反诉费，经上诉人反复沟通一审法官拒绝修改日期，其后的缺席审理中也未审理上诉人反诉部分。上诉人认为，一审上诉人提起的反诉未能按时交纳反诉费系因一审法官的错误所导致。一审对反诉部分不予审理属于重大程序违法，二审应予以发回重新审理。第二、原审法院认定事实错误，本案延期交房违约金已超过两年的诉讼时效，本案双方已经共同约定了明确的延期交房违约金截止时间，本案的延期交房违约金诉讼时效及延期交旁违约金数额应当以此确定，本案应当驳回起诉。被上诉人系邢台市金域首府12号楼2101号业主，2012年5月9日双方签订房屋买卖合同，合同约定上诉人应当于2013年6月30曰交房。上诉人于2014年10月14日以书面形式通知被上诉人办理交房手续，双方共同签订《入住通知书》。该入住通知书明确了“集中入住时间为2014年10月15日；请被上诉人于2014年10月15日入住；自2014年10月]5日起不再计算任何延迟交房违约金”，被上诉人在《入住通知书》签字并按指纹予以认可。上诉人认为，本案中经双方共同签字或盖章的《入住通知书》中己明确了“自2014年10月15日起不再计算任何交房违约金”，那么也就是当事人双方通过合约的形式将违约金计算的截止时间共同约定为2014年10月15日，延期交房违约金终止计算之日即为延期交房违约金计算诉讼时效起算之日，法院应尊重当事人的共同约定，故本案自2014年10月15口起截止到被上诉人起诉之日已经超过两年的诉讼时效。第三、原审认定事实错误。1、本案合同约定的延期交房违约金损失明显高于实际损失应当予以调整。根据合同法第114条3合同法解释二第27、29条和商品房买卖司法解释第16、17条的规定，如商品房买卖合同约定的违约金过高，逾期交付房屋情况下损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中合同约定的的违约金明显过高，桥西法院为此类案件特通过司法鉴定程序委托评估机构对同地段户型的的房屋的租金水平进行了司法鉴定，以此证明合同约定的违约金明显过高，应予调整。另本案已审理二百余起，相同案件延期交房违约金均调整为万分之0.8，本案一审同一法官审理并与本案共同做出判决的该小区内的另外两起延期交房违约金案件，情况均与本案相同，也均按万分之0.8作出判决，该判决违反了法律公平原则。本案延期交房违约金也应相应予以调整。2、一审认定本案交房时间错误。双方共同签订《入住通知书》中双方已明确共同将交房时间约定为2014年的10月15日，一审将交房时间认定为2014年10月18日没有任何事实依据，本案交房时间应当以《入住通知书》中的约定为准。3、一审对上诉人对于暖气集资及燃气集资提起的反诉未审理，被上诉人应当向上诉人交纳双气费用。本案根据上诉人与被上诉人董红叶签订的《商品房销售合同》附件四《合同补充协议》第四条之约定，被上诉人应当向上诉人交纳暖气集资（50元/平方米）、燃气集资（4000元/户），一审应当对此予以认定。董红叶辩称，1、一审传票日期实属笔误，应按正常理解，当时一审庭审后，上诉人律师也到庭，不能以此为由拒绝出庭。反诉时间实属笔误，理由同上。2、上诉人说诉讼时效已过期限，入住通知书上的日期是2014年10月15日，该通知书不能证明上诉人已给付房屋，我与上诉人签订的业主公约和质量保证书的时间是2014年11月19日，我认为没有超过诉讼时效。3、一审判决的违约金赔偿比例万分之一我认为合理。4、双气费应在房款中包括，根据相关规定上诉人所述的两项集资款已记录商品房价格，不得再另行收取。董红叶向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告继续履行合同并限期无条件交付原告之房屋合法手续；2、请求法院判令被告给付原告因延期交房产生的违约金40740元、违约金两年利息1121元和产权登记违约金3014元，共计44875元；3、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。一审法院认定事实：2012年5月9日原告董红叶与被告万峰公司签订“商品房预售合同”，被告万峰公司向原告董红叶出售其开发建设的万峰大酒店综合开发三期工程中第12号楼2101号房、第12号楼地118号储藏间，建筑面积合计144.05平方米，总价款为602716元。原告董红叶于2012年4月22日向被告万峰公司缴纳首付款412716元，余款190000元原告董红叶通过中囯建设银行股份有限公司邢台桥西支行以“职工个人住房公积金借款合同”方式向被告万峰公司缴纳。2014年10月19日原告董红叶向被告万峰公司预缴办理房屋产权登记等相关权属证明费用37052元。2014年10月19日涉案买卖标的商品房实际交付，后因原、被告之间就逾期交房、办理产权登记等违约金给付问题产生争执，引发本案纠纷。一审法院认为，原、被告之间签订的“商品房预售合同”真实有效，且主要义务已经履行，予以确认。原、被告之间就逾期交房、办理产权登记等违约金给付问题产生争执，应当依照合同约定违约条款内容予以处理。关于原告董红叶要求被告继续履行合同并限期无条件交付原告之房屋合法手续的诉请，因被告方已向原告出具所建房屋的商品住宅质量保证书，已经证明了被告方所建房屋的合法性及建筑质量标准，且诉争房产已经交付，对于原告董红叶该项诉请不予支持。关于原告董红叶要求被告给付延期交房违约金40740元的诉请，根据原、被告所签订的“商品房预售合同”第八条交付期限应当在2012年12月31日前的约定以及该合同第九条逾期90日后交房违约责任按日以已交付房屋价款万分之一标准计算的约定，自2013年1月1日起至2014年10月18日共计延迟656日交付，每日违约金数额为602716元×0.01%=60.2716元，该项逾期交房违约金数额为656日×60.2716元/日=39538元（以四舍五入方式计算至整数位）。关于原告董红叶要求被告方支付违约金两年利息1121元的诉请，于法无据，不予支持。关于原告董红叶要求被告万峰公司支付逾期办理房屋权属登记违约金3014元的诉请，根据双方签订的“商品房预售合同”第十五条相关约定，逾期办证因被告方未提交相关证据说明逾期原因，应推定为被告方具有违约过错，该项违约数额为602716元×0.5%=3014元（以四舍五入方式计算至整数位）；关于原告董红叶以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额的诉请，因其未提交相关证据支持其诉请，该项诉请证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告万峰公司给付原告董红叶逾期交房违约金39538元及逾期办理房屋权属登记违约金3014元。二、驳回原告董红叶其他诉讼请求。前述金钱给付义务自本判决书生效之日起三日内履行，逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元减半收取460元，由被告万峰公司负担。本院二审期间，上诉人万峰公司围绕上诉请求依法提交了证据,证1，一审法院向上诉人下达的传票，传票上应到时间为2016年1月4日上午9点，传票签发时间为2016年12月19日。证2，上诉人于2016年12月20日向一审法院提交的反诉状，一审的主审法官在反诉状的右上角“请立案庭给予缴费审核”签发时间为2016年6月27日。证3，编号为卓勤司鉴[2014]字第07004号《房地产司法鉴定估价报告书》。证4，入住通知书，在入住通知书中明确约定自2014年10月15日不再计算任何交房违约金。本院组织当事人进行了质证，董红叶质证称，对证1-3的真实性无异议，请合议庭核实。对于证4的真实性无异议，是我的签字。我们的起诉时间是2016年10月14日，没有超过诉讼时效。按照业主公约上我们验收领到钥匙时间是2016年10月19日，质量保证书时间也是2016年10月19日。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为：上诉人、被上诉人之间签订的《商品房预售合同》真实有效，主要权利义务关系明确，本院予以确认。关于一审法院传票开庭时间填写错误问题。该传票签发日期和上诉人签收日期均为2016年12月19日，该传票开庭时间填写为2016年1月4日，应属于笔误。按照正常人理解，应能够确定一审开庭的具体时间。上诉人发现笔误而不向一审法院提出更正或明确开庭时间，无正当理由不参加庭审应视为放弃到庭诉讼的权利。关于一审法官在上诉人反诉状签收时间填写错误问题。上诉人虽没有在一审案件中进行反诉，但其可以通过另行起诉，主张权利。以上两个错误不属于重大程序性错误，本院对上诉人万峰公司要求发回重审意见不予支持。关于本案延期交房违约金是否超过诉讼时效问题。双方签章确认的“入住通知书”时间为2014年10月14日，在该通知书中并未约定各该违约金具体数额、计算方式及履行时间，原审原告董红叶就其依合同享有的债权请求权可随时要求义务方履行，其起诉诉讼时效的计算时间并非以通知书签订之日起计算，故本院对于上诉人万峰公司认为本案超过诉讼时效意见不予支持。关于交房时间问题。《入住通知书》约定集中交房时间为2014年10月15日至19日，上诉人万峰公司通知被上诉人董红叶于上述时间入住，并非实际入住时间为2014年10月15日。本院对一审法院认定的入住时间予以确认。关于双方约定的违约金赔偿问题。《入住通知书》中双方约定自2014年10月15日不再计算任何延迟交房违约金，根据意思自治原则，本院予以确认，故本案逾期交房违约金计算期间为2013年1月1日至2014年10月15日共653天。根据上诉人万峰公司向本院提交的《房地产司法鉴定估价报告书》，同地段同类房产的2013年平均年租金市场价值为14628元，比上一年度增长4054元，约合每日租金约为40.1元。根据邢台市物价部门统计，2014年的房屋租金要高于2013年，因双方都没有提供相关证据证明，本院参照2013年房屋租金标准计算。涉案合同约定的违约金约合每日60.3元，超过实际损失的130%。根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，上诉人请求降低违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，本案应以上诉人造成被上诉人同地段同类房屋租金损失的130%为宜。该项逾期交房违约金数额为40.1×130%×653=34041元（以四舍五入方式计算至整数位）。关于上诉人主张的双气费用问题，如有相关证据可另行起诉。综上，河北万峰房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初3465号民事判决第二项，即驳回原告董红叶其他诉讼请求；二、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初3465号民事判决第一项，即被告北万峰房地产开发有限公司给付原告董红叶逾期交房违约金39538元及逾期办理房屋权属登记违约金3014元。三、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初3465号民事判决第一项为上诉人河北万峰房地产开发有限公司给付被上诉人董红叶逾期交房违约金34041元及逾期办理房屋权属登记违约金3014元。一审案件受理费460元,由河北万峰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费864元，由河北万峰房地产开发有限公司负担814元，由董红叶负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 许易然审 判 员 陈勤耕审 判 员 武 洁二〇一七年八月二日法官助理 韩伟刚书 记 员 王 皓