安徽省高级人民法院行 政 判 决 书(2017)皖行终132号上诉人（一审被告）寿县人民政府，住所地安徽省寿县宾阳大道。法定代表人程俊华，该县县长。委托代理人朱俊山，该县房屋征收补偿办公室工作人员。委托代理人孟德春，安徽孟德春律师事务所律师。被上诉人（一审原告）王超，男，1964年4月26日出生，汉族，住安徽省寿县。委托代理人万会昌，安徽昌淮律师事务所律师。上诉人寿县人民政府因房屋征收补偿决定一案，不服安徽省淮南市中级人民法院（2016）皖04行初57号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人寿县人民政府的副县长贺大龙及委托代理人朱俊山、孟德春，被上诉人王超及委托代理人万会昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王超向一审法院起诉称，其在寿县寿春镇有商住经营房屋一幢，面积约400平方米，已办理房屋权属登记。2016年1月25日，寿县人民政府作出征收决定，对该房屋所在范围实施征收。因双方未能在规定期限内签订补偿协议，寿县人民政府于2016年7月14日作出寿政征补〔2016〕1号房屋征收补偿决定。其认为，评估确定的房屋价值与实际价值不符；停产停业损失费计算标准错误；未对被征收房屋的附属设施及机器设备搬迁费作出处理；评估机构的选定方式和评估程序违法；寿县人民政府在实施房屋征收过程中送达文书的程序违法。请求判决撤销寿县人民政府于2016年7月14日作出的寿政征补〔2016〕1号房屋征收补偿决定。一审法院审理查明，2016年1月25日，寿县人民政府作出《关于征收寿春路拓宽项目国有土地上房屋的决定》，决定对寿春路拓宽项目国有土地上房屋及附属物进行征收，并于同日进行公告。与公告同时公示的房屋征收补偿方案中，明确征收主体为寿县征收办；对合法建筑，以房地产证书记载的面积为准予以补偿；房屋征收部门与被征收人在方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，由县房屋征收部门报请县政府按照方案作出补偿决定。王超的房屋位于寿县寿春镇九里街道，国有土地使用权面积441.0平方米，建筑面积350.61平方米，在此次征收范围内。因在规定的签约期限内未达成补偿协议，寿县人民政府于2016年7月14日作出寿政征补〔2016〕1号房屋征收补偿决定。一审法院另查明，寿县原由六安市管辖，后于2016年1月4日正式划归淮南市管辖。评估机构安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司2016年3月4日对被征收房屋作出的皖正房评报[2016]字第0081号房地产估价报告，未包括除建筑面积350.61平方米以外的国有土地使用权的价值。且此次评估不涉及对被征收房屋附属设施和屋内物品的评估。对补偿安置房宾阳南扩小区市场价值作出的皖正房评报[2016]字第1069号房地产估价报告未向王超送达。上述两份报告均表述系根据国家和安徽省、六安市有关法律、法规和政策要求作出，但具体适用的价格标准均为征收公告作出时寿县当地的房地产市场价格标准。一审法院认为，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款第（三）项：”房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”的规定，王超350.61平方米的房屋被依法征收，其占用的441.0平方米国有土地使用权应同时收回并予以补偿。结合《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条”被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”和第十四条第一款”被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定，针对被征收房屋作出的房地产估价报告中，应当包括王超享有国有土地使用权的441.0平方米的土地价值，而该估价报告未包括除建筑面积350.61平方米以外的部分，遗漏了该部分的土地价值，故该评估报告的事实根据不足，不能作为寿县人民政府作出房屋征收补偿决定的依据；且对补偿安置房宾阳南扩小区市场价值的房地产估价报告涉及王超合法权益，但未向其送达，该行为明显不当。故寿县人民政府在此基础上作出的房屋征收补偿决定显属主要证据不足，程序不当，应予撤销。此外，本次评估不涉及对被征收房屋附属设施和屋内物品的评估，对被征收房屋和补偿安置房宾阳南扩小区市场价值的房地产估价报告具体适用的价格标准均为征收公告作出时寿县当地的房地产市场价格标准，上述做法并不违反法律规定。综上，寿县人民政府作出被诉房屋征收补偿决定的程序不当，事实根据不足，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（六）项之规定，判决撤销寿县人民政府于2016年7月14日作出的寿政征补〔2016〕1号房屋征收补偿决定。案件受理费50元，由寿县人民政府负担。寿县人民政府上诉称，1、一审判决认为对于安置房宾阳南扩小区市场价的房地产评估报告应向王超送达没有法律依据。2、寿县人民政府依据安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司的评估报告合法有效。请求判决撤销一审判决，依法驳回王超的诉讼请求。王超在庭审中答辩称，1、无证据证明安置房的评估报告已向其送达及公示，寿县人民政府依据该评估报告作出被诉房屋征收补偿决定无事实和法律依据。2、被征收房屋的评估报告不能作为寿县人民政府作出被诉房屋征收补偿决定的依据。该评估报告遗漏了其90多平方米的国有土地使用权的价值。请求驳回上诉，维持原判。寿县人民政府在一审中向法庭提交了以下证据：1、寿政秘〔2016〕22号《关于征收寿春路拓宽项目国有土地上房屋的决定》；2、寿政秘〔2016〕23号《关于征收寿春路拓宽项目国有土地上房屋决定的公告》；3、《寿春路拓宽项目国有土地上房屋征收补偿方案》、公告照片、网页公告，以上3份证据证明寿春路拓宽项目规划范围内国有土地上的房屋和附属物被征收的事实。4、王超被征收房屋的房地产测绘报告及房屋勘测说明；5、寿春路拓宽项目规划范围内国有土地上房屋面积公示表及公示照片；6、被征收房屋产权证底档；7、被征收房屋评估通知送达回证、初评公示及送达情况的记录、照片；8、皖正房评报[2016]字第0081号房地产估价报告及送达回证；9、房地产估价报告更正函及送达回证；10、更正后的被征收房屋估价报告及送达回证；11、宾阳南扩回迁安置非住宅房估价报告；12、回迁安置房房源图，以上9份证据证明被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积及类似房地产价值的认定事实。13、关于寿春路拓宽项目选择评估机构的报告；14、关于寿春路拓宽项目选择评估机构的报告；15、关于选择评估机构的通告、公告照片、网页公告；16、关于选择评估机构的通知及协商选择评估机构选择表；17、评估机构选择表投放箱设置记录及挂放照片；18、评估机构选择表投放箱设置记录及挂放照片；19、抽选评估机构现场记录、现场抽选照片和抽选卡；20、寿县房屋征收补偿办公室关于确定寿春路拓宽项目评估机构的通告、公告照片及网页公告，以上8份证据证明房地产评估机构的选定程序合法。21、商谈笔录；22、被征收房屋补偿方案告知书存根、送达回证及公示照片；23、被征收房屋补偿资金专户存储证明；24、《关于对王超被征收房屋作出补偿决定的请示》；25、寿县人民政府寿政征补〔2016〕1号《房屋征收补偿决定书》及送达回证；26、寿县人民政府寿政秘〔2016〕220号《关于寿春路拓宽项目国有土地上房屋征收补偿决定的公告》及照片，以上6份证据证明作出涉诉房屋征收补偿决定的内容和程序合法。王超在一审中向法庭提交了以下证据：1、身份证复印件，证明其主体资格。2、被征收房屋的房地产权证、国有土地使用证等房屋所有权登记资料，证明涉诉房屋系依法办理权属登记的商业用房，土地使用权面积为441.0平方米，房屋建筑面积为350.61平方米，设计用途为商住。3、寿县人民政府寿政征补〔2016〕1号《房屋征收补偿决定书》，证明被诉行政行为的具体内容。4、照片7张，证明被征收房屋为商业用房的现状。一审法院依职权就皖正房评报[2016]字第0081号、1069号房地产估价报告向评估人员进行核实，其认可两份估价报告依据的房地产价格标准为征收公告作出时的当地房地产市场价格，不受区划调整的影响，且只有在征收人与被征收人就房屋附属设施和室内物品的补偿不能达成一致协议时，方需要结合当地标准予以评估确定；王超享有国有土地使用权的441.0平方米土地中除建筑面积350.61平方米以外的部分的土地价值未包括在评估报告内。上述证据均随案移送本院。二审中，寿县人民政府向本院提交了以下证据：1、安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司于2016年12月7日出具的《情况说明》；2、采用原评估方法的技术报告；3、采用房地合一加剩余土地使用权方法的技术报告，以上3份证据证明皖正房评报［2016］字第0081号评估报告考虑了被征收人王超户除房屋占地以外的土地使用权的价值。4、寿春路拓宽项目总评结果公示及现场公示照片，证明总评结果已在征收范围内公示的事实。本院经审查认为，寿县人民政府在二审中提交的证据1-3，与寿县人民政府在一审中提交的被征收房屋估价报告及一审法院对评估人员的询问笔录矛盾，本院不予采信。寿县人民政府提交的证据4，是针对王超就安置房评估报告提出异议补充提交的，具有真实性、合法性和关联性，能够证明安置房评估报告已在征收范围内公示，应予采信。本院经审理查明的主要事实与一审判决事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内与王超未能达成补偿协议，寿县人民政府应其报请作出被诉房屋补偿决定，符合法律规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置费的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中，被征收房屋价值是根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素来确定的。本案中，王超被征收房屋面积为350.61平方米，国有土地使用权面积为441.0平方米，而评估机构安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司针对被征收房屋所作的房地产估价报告中，只就房屋及所占土地的价值进行了评估，对房屋所占土地以外的土地使用权部分的价值未作评估，故寿县人民政府据此作出被诉房屋征收补偿决定主要依据不足，依法应予撤销。关于安置房的评估报告的送达问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律并未规定安置房的评估报告必须送达给每一被征收人，一审以安置房评估报告未送达给王超为由认定寿县人民政府作出被诉房屋征收补偿决定的程序违法不当，本院予以指正。综上，一审判决撤销该房屋征收补偿决定并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人寿县人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  王玉圣审判员  宋 鑫审判员  蒋春晖二〇一七年八月二十九日书记员  刘 琳附：本判决适用的相关法律条款《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。