广���省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11998号上诉人（原审被告）：范秀南，男，1973年6月17日出生，汉族，身份证住址广东省清新县。委托诉讼代理人：王莉虹，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司（以下简称雄洲市场分公司），住所地广州市白云区同和街街道办事处北侧自编1号（市场地址：广州市白云区广州大道北同和街道办事处北侧）。负责人：林俊华，该分公司总经理。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢志平，广东诺臣律师事务所实习人员。上诉人范秀南因与被上诉人雄洲市场分公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初14108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人范秀南的委托诉讼代理人王莉虹及被上诉人雄洲市场分公司的委托诉讼代理人官选斌、卢志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人范秀南上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人仅支付被上诉人雄洲市场分公司90238元的管理费（自2015年8月1日至2015年11月20日即3个月零20天），不支付违约金。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签署的《物业管理合同》是基于《租赁合同》，与租赁合同是从属关系，租赁合同被判决无效的情况下，物业管理合同也无效，对于违约金的支付没有法律依据。2、上诉人进场装修是2015年5月1日，双方的免租期是3个月，即2015年8月1日止是免租期被上诉人仅收取的是施工服务费，若在免租期未装修完毕，被上诉人收取的是租金和物业管理费，本案证据显示被上诉人收取的是上诉人的施工服务费而非物业管理费，即双方均认同2015年5月1日进场开始装修有3个月免租期该事实。3、自2015年11月20日至2016年7月1日期间因被上诉人停水停电导致上诉人无法经营，该责任应由被上诉人承担，且因法院对涉案商铺的评估工作要做完才可交还商铺，该客观原因导致2016年7月1日才交还，该扩大的损失不该由上诉人承担。综上，一审判决认定事实不清，法律适用错误。被上诉人雄洲市场分公司辩称：被上诉人没有免除上诉人范秀南的管理费，都是按照物管合同执行，交场地是上诉人表示要等评估报告结果才交还给被上诉人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2016年11月11日，被上诉人雄洲市场分公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、范秀南向雄洲市场分公司支付物业管理费456240.2元（自2015年1月1日起计至2016年7月16日止）及违约金（自欠款之日起每日按拖欠金额的2%计至还清之日止，以本金为限）；2、本案的诉讼费用由范秀南承担。一审法院认定事实：2014年5月2日，范秀南与广东雄洲实业集团有限公司签订《雄洲城租赁合同》，由广东雄洲实业集团有限公司租给范秀南位于广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城第三层第05号商铺（以下简称涉案商铺）,合同约定管理费每月为24635元（详见管理合同）。同日，雄洲市场分公司（甲方）与范秀南（乙方）签订《雄洲城物业管理合同》，约定：甲方受广东雄洲实业集团有限公司委托，对雄洲城的整体经营、商业形象、公共设施、经营秩序等事物行使管理权；雄洲城指位于广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城；商铺指在雄洲城内由租户承租并开展经营的铺位；公共设施���为雄洲城安装的各种设备、设施，包括中央空调系统，供电，照明系统，消防系统，保安系统，监控系统，给排水系统，广播系统，管道设施及电梯，手扶梯，公共卫生间，公共通道等；物业管理费是指公共区域的清洁、绿化、除四害、秩序维护、消防、设施维护保养费、空调费（含公共水电费）相关费用；乙方经营的商铺具体位置为广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城第三层第05号商铺；本合同的物业管理期限为2014年12月1日至2019年11月30日止，共60个月；若租赁合同提前终止、解除的，本合同相应的终止和解除；甲方应向乙方提供如下各项管理与服务：1.房屋建筑共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、消防设施设备、公共照明等；2.市政公用设施和附属配套建筑物、构筑物的维��、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、公用绿地、花木、建筑的养护与管理；3.公用环境卫生，包括公共场所、公用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运等，维持公共秩序包括安全监控、巡视、门岗值勤、停车场等；雄洲城的物业管理费收取标准及支付标准依甲乙双方已另行签订的《租赁合同》约定执行，涉案商铺每月物业管理费24635元；乙方租赁首月和最后一个月物业管理费应按当月的实际天数乘以日物业管理费计算，与当月租金一并按预定日期支付，其中租赁首月物业管理费需加第二个月的物业管理费一起支付；其他月份的物业管理费按整月计算，与当月租金按约定日期支付次月物业管理费，若约定支付日遇节假日，则交付日顺延至节假日后的首个工作日；乙方应当在每月5日前向甲方缴交下个月物业管理服务费及其他应缴费用；若在免租装修期内乙���进场施工，进场日至竣工验收，乙方只需按本合同附件缴交装修施工服务费；若乙方在免租装修期内未装修完毕，则甲方按照租赁合同及物业管理合同的约定计收乙方的租金和物业管理费；若乙方在免租装修期内申请开业，则甲方从乙方开业即日收取乙方的租金和物业管理费，同时不再收取装修施工服务费；乙方须按约定向甲方缴付物业管理费及其他应缴费用，若乙方迟延缴交物业管理费及其他应缴费用的，每迟延1天，应按所欠缴金额的2%向甲方支付违约金，如乙方逾期15天仍未缴清的，甲方有权停止一切物业管理服务，包括但不限于停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用；逾期30天以上仍未缴清的，甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方应赔偿甲方一切损失；乙方拖欠租金或与出租人其他纠纷，甲方有权应出租人要求停止提供物业管理服务；任��一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行，可经专人递交，或以（预付邮资的）航空挂号信件，在乙方店铺门口或商城内公告栏张贴或以公认的快递服务，或传真发送到另一方；以特快专递的方式发送的通知应于交予公认的快递服务发送后第3天视为有效送达；……。合同签订后，范秀南支付了首月物业管理费24635元及管理费保证金73905元等费用，后范秀南未依约向雄洲市场分公司支付物业管理费。2015年5月1日范秀南向雄洲市场分公司提交《装修申请表》申请对涉案商铺进行室内装修，装修期限自2015年5月1日至2015年7月31日，雄洲市场分公司出具装修施工许可证。2015年11月20日，涉案商铺发生停电事件。之后范秀南曾因此而报警。一审庭审中，雄洲市场分公司、范秀南双方均确认范秀南于2016年7月16日交还涉���商铺。范秀南表示同意支付2015年8月1日至11月20日（雄洲市场分公司停电之日）期间的物业管理费，认为该期间的管理费应在已交的一个月管理费24635元、管理费保证金73905元合计总额98540元中予以抵扣，多退少补。雄洲市场分公司对此认为因范秀南逾期缴纳物业管理费存在违约，故物业管理费保证金73905元应予以没收，已缴纳的一月管理费24635元已经抵扣，所以欠费主张是从2015年1月1日起计。另，合同虽约定了三个月的免租期，但免租期间涉案商铺是范秀南控制，管理费没有免除。一审另查，2014年5月30日，雄洲市场分公司与广州市众华物业管理有限公司签订《“雄洲城”物业管理联合经营协议》，约定由雄洲市场分公司牵头，广州市众华物业管理有限公司参加，组成联合体共同对包括涉案商铺在内的“雄洲商业城物业管理项目”进行物业管理经营服务。2014年6月18日广州市国土资源和房屋管理局对广州市众华物业管理有限公司核发《资质证书》，资质等级三级。广东雄洲实业集团有限公司诉范秀南房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2016年7月5日作出（2016）粤0111民初323号民事判决书，认定广东雄州实业集团公司提出支付管理费及违约金的诉讼请求，属于另一法律关系，应以适格主体另案主张。判决双方签订的《租赁合同》无效；范秀南按每月94598元标准向广东雄州实业集团有限公司支付从2015年8月1日起至交还涉案商铺之日止的占有使用费75966.4元；范秀南向广东雄洲实业集团有限公司支付2015年4月至9月的水电费欠费余额865.5元。范秀南不服判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2016年11月1日作出（2016）粤01民终11902号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：雄洲市场分公司、范秀南签订的《雄洲城物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。该合同合法有效，双方均应当恪守履行。范秀南应按合同约定支付物业管理费，范秀南现仅支付首月管理费24635元，拖欠此后的物业管理费，已构成违约，雄洲市场分公司要求范秀南按合同约定支付2015年1月1日至2016年7月16日物业管理费456240.2元及违约金合理合法，予以支持。范秀南主张的违约金标准过高，调整为中国人民银行同期同类贷款利息标准。范秀南以涉案场地的租赁合同无效导致物业管理合同无效的意见，该抗辩意见并无法律依据支持，不予采纳。对范秀南辩称涉案商铺自2015年11月20日停水停电至2016年7月16日故不应支付2015年11月20日之后的物业管理费，上述期间涉案商铺由范秀南占有使用，故范秀南该意见缺乏事实依据，不予采信。范秀南主张已交一个月物业管理费、保证金抵扣欠交的管理费，因雄洲市场分公司已实际抵扣首月管理费亦无重复主张，故不再抵扣；保证金因范秀南无提起反诉，故在本案中不予调处，范秀南可另案主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年5月2日作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，被告范秀南向原告广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司支付2015年1月1日至2016年7月16日期间的物业管理费456240.2元及违约金（以当月欠费金额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，分别从当月6日起计至付清之日止，以本金为限）；二、驳回原告广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照���中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10424元，由被告范秀南负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均没有新证据提交。本院认为：一审判决认定上诉人范秀南、被上诉人雄洲市场分公司签订的涉案《雄洲城物业管理合同》合法有效正确，本院予以确认。该物业管理合同与涉案场地的租赁合同性质不同，签约主体不同，涉及的收取的费用亦不同，一审判决认定上诉人范秀南以涉案场地的租赁合同无效导致物业管理合同无效的意见并无法律依据而不予采纳正确。上诉人范秀南应按上述涉案物业管理合同的约定支付物业管理费，但上诉人范秀南仅支付了首月物业管理费后拖欠此后的物业管理费，其已构成违约，一审判决认定被上诉人雄洲市场分公司要求上诉人范秀南按合同约定支付2015年1月1日至2016年7月16日的物业管理费456240.2元及违约金合理合法而予以支持正确。已生效的一审法院（2016）粤0111民初323号民事判决书、本院（2016）粤01民终11902号民事判决书均已认定涉案场地的免租期应以合同约定的2014年12月1日起至2015年2月28日止为准，且被上诉人雄洲市场分公司收取的只是装修费押金10000元，上诉人范秀南未举证证明其向被上诉人雄洲市场分公司缴交过装修施工服务费，上诉人范秀南上诉提出的第2点理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人范秀南抗辩称涉案商铺自2015年11月20日停水停电至2016年7月16日，故不应支付2015年11月20日之后的物业管理费，但上述期间涉案商铺是由上诉人范秀南占有使用，且如前所述，已生效的民事判决书鉴于2015年11月20日涉案商铺发生了停电事件，已对该月房屋占有使用费予以���相应调整，上诉人范秀南主张2015年11月20日后涉案商铺长期停水停电的证据不足，故一审判决认定上诉人范秀南的上述抗辩缺乏事实依据而不予采信并无不当。综上，上诉人范秀南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8419元，由上诉人范秀南负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年八月二十九日书记员  党春婷