山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0681民初3504号原告：王新安，男，1954年4月7日出生，汉族，居民，住山东省东营市河口区。原告：赵彦玲，女，1953年12月12日出生，汉族，居民，住山东省东营市河口区。二原告共同委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏安，男，该公司职工。委托诉讼代理人：栾俊，男，该公司职工。原告王新安、赵彦玲与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王新安，原告王新安、赵彦玲的共同委托诉讼代理人马国盛，被告海基置业公司的委托诉讼代理人王宏安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王新安、赵彦玲向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的商品房预售合同；2、被告返还原告已付购房款302997元、车位款64000元，共计366997元及利息(自2010年11月13日起以237141元为基数，自2011年2月18日起以129856元为基数，至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月15日，原被告签订《商品房预（销）售合同》，由原告购买位于龙口市东海黄金海岸领海·世界岛3号楼1单元1001室。原告依约缴纳了购房款、车位款共计366997元。合同约定被告应在2013年10月31日向原告交付房屋，但被告至今未按照合同约定交付房屋。为此，原告诉至法院，请求依法判令所请。被告海基置业公司辩称，一、根据双方签订商品房预售合同第九条第二项所规定，买受人因出卖方逾期交房情况下，行使解除权，应从有权解除之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，双方再行协商交付时间。因买受人自购买后至今并未向出卖人发出书面通知，故被告认为，买受人的解除权丧失。二、本案涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及手续已提交政府相关部门，故被告认为原告应继续履行合同。三、根据双方签订的商品房预售合同第六条约定，买受人应于商品房交付前15日内付清总房款，但买受人至今仍未交齐房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月15日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发建设的龙口东海黄金海岸领海·世界岛3号楼1单元1001室，房屋总价款为432852元。合同第六条“付款方式及期限”约定，于商品房认购书签订之日起7日内支付房款总额的40%，计人民币173141元整，商品房认购书签订之日起三个月内支付房款总额的30%，计人民币129856元整，至商品房交付前15日，买受人应付清总房款432852元整；合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，1、……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；2、根据本条规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。原告于2010年11月7日向被告缴纳涉诉房屋定金20000元、缴纳领海·世界岛3#12号车位的定金1000元，由被告出具收款收据两张；原告于2010年11月13日缴纳涉诉房屋楼款153141元、缴纳领海·世界岛3#12号车位款63000元，由被告出具收款收据两张；原告于2011年2月18日缴纳涉诉房屋楼款129856元，由被告出具收款收据一张。至此，原告共缴纳涉诉房屋楼款302997元、缴纳车位款64000元，合计366997元。另查明，涉诉房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，原、被告双方未办理房屋交接手续。本院认为，原告王新安、赵彦玲与被告海基置业公司签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，原告已按合同约定的时间支付了70%的房款，作为买受人，原告按约履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，应按照约定时间向原告交付符合法律规定及合同约定的交付标准的房屋，但涉诉房屋至今不具备交付条件，原告遂请求解除合同。被告辩称涉诉合同不能解除的事由有三：一、本案涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及手续已提交政府相关部门；二、根据合同中关于出卖方逾期交房，买受人行使解除权期间的约定，买受人应在解除权发生之日起十五日内向出卖人发出书面解除通知，因买受人至今未向出卖人发出书面通知，故买受人解除权丧失；三、根据合同约定，买受人应于商品房交付前15日内付清总房款，但买受人至今仍未交齐房款。针对该三个事由，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条款规定了商品房的交付必须经验收合格。而商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件即为地方建设行政主管部门核发的《建设工程竣工验收备案表》，此为商品房交付使用的法定条件，系国家法律法规的强制性规定。双方约定被告应于2013年10月31日前交付房屋，但及至法庭辩论终结，被告仍未取得涉诉房屋的《建设工程竣工验收备案表》，不具备交房条件，故被告辩称涉诉房屋已完成建设，不同意解除合同的事由，与法相悖，本院不予采信。关于原告解除权是否已丧失的问题，本院认为，根据双方签订的《商品房预（销）售合同》第九条第2项的约定，买受人在行使解除合同权利时，应从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。根据该约定，视为原告认可逾期交房的现状，同意继续履行该合同，故原告一直等待被告交房。但直至法庭辩论终结被告仍不具备交房条件，诉讼中双方也无法另行协商涉诉房屋的交付时间，致使合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。故原告虽然未在约定期间行使约定解除权，约定解除权归于消灭，但仍有权据此法律规定主张法定解除权，请求解除涉诉合同。被告关于原告已丧失解除权故不同意解除合同的抗辩事由，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。另关于被告辩称事由三的问题。原告已按合同约定支付了70%的房款，剩余30%房款双方约定于商品房交付前15日付清，但涉诉房产至今未取得竣工备案，不符合交付条件，故剩余房款未缴纳的原因在于被告，并非原告。被告的抗辩事由，与事实不符，本院不予采信。综上，被告关于不能解除合同的抗辩事由均不予采信，涉诉合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款302997元、车位款64000元，合计366997元，于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的利息损失，原告有权要求赔偿。因此，原告的该项主张，于法有据，本院亦予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、解除原告王新安、赵彦玲与被告烟台海基置业有限公司针对龙口东海黄金海岸领海·世界岛3号楼1单元1001室签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王新安、赵彦玲购房款302997元、车位款64000元，合计366997元；并赔偿利息损失（以237141元为基数，自2010年11月13日起至实际给付之日止；以129856元为基数，自2011年2月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6905元，减半收取3453元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年八月十五日书记员 邹向东