北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9415号上诉人（原审原告、反诉被告）：马潇珺，女，1986年9月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李贻帅（马潇珺之夫），1986年10月12日出生，住北京市朝阳区。���上诉人（原审被告、反诉原告）：王海涛，男，1975年6月1日出生，住北京市海淀区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住公司宿舍。上诉人马潇珺因与被上诉人王海涛及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初5750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马潇珺及其委托诉讼代理人李贻帅，被上诉人王海涛，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马潇珺上诉请求：撤销一审法院判决第二项，改判王海涛返还马潇珺房屋押金8200元。事实和理由：我方承租涉案房屋后，出现多次问题。鉴于短时间内连续出现水管爆裂事故是由于老化原因导致，我方认为同期装修使用的电、气线路也可能存在同样的老化现象，为了居住安全着想，向王海涛提出对房屋内电气线路进行基本检修，以保障居住安全，但王海涛明确予以拒绝，致使我方无法继续居住在存在安全隐患的房屋中。我方认为王海涛违反租赁合同中第九条第三款中第2和第3点的约定，我方有权单方解除合同。按照租赁合同约定，我方并不存在违约行为，一审认定有误。租赁合同中并未出现任何有关房屋空置费的规定，因此一审判决要求我方承担4000元房屋空���费无任何合同和法律依据。因涉案房屋存在安全隐患，王海涛明确拒绝提供正当检修服务，因此我方已无法在该房屋内居住，该客观原因也导致我方不具备按照合同要求提前30日通知王海涛搬出的条件。我方向王海涛发出了《关于租房纠纷的几点说明》，提出了不对王海涛造成任何损失的解决方案，但对方没有任何回应，我方认为对方也应当对可能存在的空置期有一定的预判，并承担相应的损失；并且我方搬出后，王海涛在链家官网租赁报价明显高于市场价格，也造成了空置期的延长，由我方承担空置费显然不合情理，一审判决中违约金之外的4000元空置费显然不符合行业惯例。王海涛辩称：同意一审法院判决，按照合同约定，我认为对方违约了，对方没有提前通知我搬家，导致我房屋三个月空置，损失应由对方赔偿。链家公司述称：同意一审法院判决。马潇珺向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.王海涛返还房屋押金8200元。王海涛向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.马潇珺支付一个月的房屋空置费8200元、房屋保洁费399元、厕所门锁费159元、电费162元、水费205元、燃气费60.19元。一审法院认定事实：2016年7月26日，马潇珺作为乙方，王海涛作为甲方，在链家公司作为丙方的居间服务下签订了《房屋租赁合同》1份，主要约定：乙方租赁甲方名下的位于北京市朝阳区南湖南路9号B座×号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2016年8月20日至2017年8月19日，甲方应于2016年8月14日前交房，每月租金8200元，押金8200元，支付方式为押一付三，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责��外，剩余部分应如数还给乙方，水费、电费、燃气费由乙方负担；甲方应保证涉诉房屋的建筑结构和设备设施符合安全条件，不得危及人身安全；对于涉诉房屋及其附属品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。合同解除条件为：经甲乙双方协商一致，房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康，甲方不承担约定维修义务致使乙方无法正常使用房屋等。合同违约责任为：租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租，除应征得对方同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金等。合同具体履行情况：2016年8月14日王海涛将涉诉房屋钥匙���付给马潇珺，2016年8月15日马潇珺入住涉诉房屋，2016年8月20日起算租金，2016年11月19日马潇珺搬离涉诉房屋。马潇珺2016年7月26日给付王海涛房屋押金8200元，2016年8月19日给付王海涛2016年8月20日至2016年11月19日的房屋租金24200元。马潇珺主张房屋租赁合同于2016年11月19日解除，王海涛表示如果法院认定合同于该日期解除，其也同意。关于合同解除的原因，马潇珺称根据合同第9条第三款第二、三项，涉诉房屋存在漏水、水电燃气管线老化等问题不符合居住条件及王海涛不履行维修义务，王海涛称因马潇珺2016年11月19日搬离涉诉房屋。关于提前告知合同解除的时间，马潇珺称2016年11月8日其通过链家工作人员向王海涛转交了《关于租房纠纷的几点说明》，王海涛认可其于2016年11月9日收到该说明，但认为马潇珺未提前30日告知。马潇珺认为其已于2016年11月16日起诉，���入住时有交割单，应无损失，故其未与王海涛及链家公司办理腾退交割手续。2016年11月21日，王海涛会同链家公司、物业公司三方查验房屋。涉诉房屋共发生三次漏水情况，分别是：2016年10月12日下午四点，卫生间外面洗手池上水管破裂，2016年11月3日下午二点，厨房上水管破裂，厨房泡水，2016年11月12日卫生间内洗手池上水管破裂。三次漏水均为当天维修，马潇珺先垫付费用，后王海涛将费用给付马潇珺，维修后未再发生漏水。马潇珺认为因涉诉房屋装修年限较长，王海涛未对房屋内电路和燃气管线进行基本检修，卫生间马桶多次堵塞未维修更换，故而王海涛未尽到合同约定的维修义务。王海涛称房屋电路及燃气管线不存在安全隐患，对上述管线进行检修超出了合同约定及其能力范围，卫生间马桶不存在问题，其已履行了合同约定的维修义务，马潇珺提前解除合同，存在违约行为，故其不同意向马潇珺返还押金，押金应折抵违约金。王海涛反诉请求马潇珺给付一个月的房屋空置费8200元，理由为马潇珺未提前30日通知其解除合同，并称其已于2017年1月6日将涉诉房屋另行出租，对此马潇珺辩称合同未约定房屋空置费且王海涛不退押金也实际折抵了该项损失。经询，考虑涉诉房屋出现的问题，王海涛同意按20天的期间主张空置费。另，马潇珺称王海涛曾在电话中表示其可无责任提前搬离，王海涛对此不予认可。王海涛反诉请求的保洁费399元，马潇珺认可该项支出的事实，但辩称根据合同约定应由王海涛自行承担；王海涛反诉请求的门锁费159元，马潇珺辩称交房查验交割时并未检查厕所门锁，即使存在损坏也应属自然老化，费用应由王海涛自行承担。对链家公司的书面意见，王海涛无异议，���潇珺表示与事实不符，不予认可。马潇珺与王海涛就以下内容达成一致：马潇珺给付王海涛电费162元、水费155元、燃气费60.19元。一审法院认为，链家公司经法院依法传唤无正当理由未到庭，但向法院提交了陈述意见，链家公司未到庭的情况不影响法院对本案依法审理。三方均同意解除《房屋租赁合同》，法院不持异议，根据查明事实，法院确认马潇珺、王海涛与链家公司签订的《房屋租赁合同》于2016年11月19日解除。对马潇珺与王海涛达成一致的以下内容，法院予以确认：马潇珺给付王海涛电费162元、水费155元、燃气费60.19元。关于违约责任一节。涉诉房屋虽存在漏水问题，但并未达到严重不符合合同约定或影响居住安全的程度，据双方所供证据，王海涛也及时履行并承担了房屋的维修义务，故马潇珺提前搬离涉诉房屋并提出解除��同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，现王海涛要求以马潇珺交纳的押金折抵违约金的抗辩，于法有据，法院予以采纳。据此，马潇珺要求王海涛返还房屋押金8200元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。另，马潇珺未按合同约定提前30日通知王海涛解除合同，在一定程度上造成了涉诉房屋的空置损失，但考虑到本案中涉诉房屋在较短时间内出现多次漏水的情况，且双方在合同中并未明确约定未提前30日告知所要承担的违约责任，故法院在考虑到马潇珺交纳的押金已经折抵违约金的情况下，对马潇珺未提前30日通知王海涛解除合同导致王海涛损失的具体数额予以酌定。王海涛要求马潇珺给付保洁费399元的反诉请求，没有合同依据，法院不予支持。王海涛要求马潇珺给付门锁费159元的反诉请求，因王海涛所交证据与链家公司所述事实存在不一致，且王海涛亦未提供其他充分的证据，故法院对王海涛的该项反诉请求亦不予支持。判决：一、马潇珺与王海涛以及第三人链家公司签订的房屋租赁合同于二〇一六年十一月十九日解除；二、马潇珺于判决生效后七日内给付王海涛房屋空置费四千元；三、马潇珺于判决生效后七日内给付王海涛电费一百六十二元、水费一百五十五元、燃气费六十元一角九分；四、驳回马潇珺的其他诉讼请求；五、驳回王海涛的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合全案案情及各方当事人诉辩称主张，本案二审争议焦点总结如下：一、王海涛是否存在违约行为，马潇珺是否据此享有单方解除权以及房屋押金应否退还；二、马潇珺应否承担房屋空置损失。关于争议焦点一，王海涛与马潇珺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应依照合同约定履行各自的合同义务。根据已查明的事实，双方签订合同后，马潇珺实际入住使用涉诉房屋，虽然确实发生了漏水问题，但王海涛均及时履行并承担了房屋的维修义务，现有证据并不足以证明涉诉房屋违反合同约定已达到影响居住安全的程度。故在双方合同履行过程中，王海涛并不存在违约行为，马潇珺主张其有权单方解除合同，缺乏合同及法律依据，本院对此不予采纳。因马潇珺在未与王海涛就提前解除合同达成一致的情况下，单方搬离���诉房屋，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。因王海涛要求以房屋押金折抵违约金，故一审法院对于马潇珺要求王海涛返还房屋押金8200元的诉讼请求不予支持，并无不当。关于争议焦点二，因马潇珺在合同履行期内提前搬离涉诉房屋，且未按合同约定提前30日通知王海涛解除合同，确在一定程度上造成了涉诉房屋的空置损失，马潇珺对其应予承担。因房屋押金已折抵违约金，一审法院综合全案案情及合同约定，酌情确定的相应损失的数额适当，本院予以维持。马潇珺主张其不应承担房屋空置损失，依据不足，本院不予采纳。综上所述，马潇珺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由马潇珺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜代理审判员  姜 君二〇一七年八月十四日法官 助理  温 迪书 记 员  左 爽