江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5487号上诉人（原审原告）：窦伟。委托诉讼代理人：庄云，江苏简安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王文超。上诉人窦伟因与被上诉人王文超房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初15543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人窦伟上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2016年7月31日双方签订的房屋买卖合同因被上诉人当时无法按照合同第二条的约定提供房产证及土地证的原件，故上诉人于当日仅支付定金1万元，并约定次日在被上诉人提供房产证原件之后，支付剩余定金14万元。但是被上诉人在此前的2016年6月21日已将涉案房产出售给吴志芳、周丽萍夫妇。涉案土地证及房产证原件存放在交易的中介公司昆山住商房产经纪有限公司新城家���店处，上诉人与被上诉人签约后的第三天即2016年8月2日，被上诉人前往住商公司取房产证及土地证原件，与中介公司工作人员发生冲突并报警。后吴志芳、周丽萍夫妇向法院起诉，一审判决王文超败诉，承担违约责任，王文超不服，提起上诉。苏州市中级人民法院（2017）苏05民终155号案件判决驳回上诉，维持原判。从以上事实可以看出，本案的发生完全由于被上诉人一房二卖的恶意违约行为导致，被上诉人理应承担违约责任。一审法院认定双方已协商解除涉案房屋买卖合同，没有任何证据根据。2、2016年10月3日苏州市人民政府发布的苏府（2016）150号文件《市政府关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，最后明确规定，在2016年10月4日之前已签订认购协议，且已支付部分房款的，不适用房产新政，本案合同适用的是老政策，上诉人根本不可能多交首付款���在这种情况下，一审法院居然认为上诉人因昆山房产新政大幅提高首付比例，与被上诉人解除了合同，没有事实依据。3、到目前为止，没有任何证据表明上诉人放弃了追究被上诉人违约责任的权利。在庭审中，被上诉人也承认上诉人曾要求被上诉人支付30万元违约金的事实。4、本案中介公司北区公司为涉案房屋买卖合同的丙方，合同的解除与北区公司有法律上的利害关系，并且另外中介公司参加诉讼也有利于查明事实，故上诉人在一审中申请追加北区公司为案件第三人，但一审法院未予理睬，故本案存在明显的程序错误。被上诉人王文超辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告窦伟向一审法院起诉请求：1、判令解除原审原被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令原审被告返还定金1万元；3、判令原审被告支付违��金26.4万元；4、判令原审被告赔偿因违约给原审原告造成的损失23.6万元；5、原审被告承担本案全部诉讼费用及原审原告因此支出的律师费。庭审中，原审原告明确放弃上述诉讼请求中的第4项，其余不变。一审法院认定事实：一、原审被告王文超与张静系夫妻关系，涉讼房屋位于昆山市开发区××楼××室及××室阁楼（含春漪园15号楼018室车库）属其夫妇俩共同共有，不动产权证号301220040，602室建筑面积121.29平方米、602阁楼建筑面积为76.75平方米。一审法院调取的不动产产权登记信息查询结果证明显示，该房屋目前设定抵押权、抵押权人为中信银行股份有限公司昆山支行，一审法院于2016年8月22日对该房屋产权予以查封。二、2016年7月31日，王文超作为出售方（甲方）与窦伟作为购买方（乙方）、昆山北区房产咨询有限公司黄河南路店作为���间方（丙方）三方共同签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：1、甲方将其所有的位于昆山市开发区春漪园15号楼602室及阁楼出售给乙方，转让价132万元，合同签订时乙方支付15万元购房定金，甲方同时提供身份证复印件、房产证及土地证原件、购房发票由丙方代为保管，以作为过户之用；2、合同生效之日起60日内乙方将62万元支付给甲方，购房定金付款时冲抵，双方同意于2016年9月31日前办理过户手续；3、乙方需贷款70万元，由丙方代乙方办理；4、甲乙双方中若有任何一方未按照合同中约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。上述合同同时约定了其他相关事项。甲乙双方予以署名，丙方加盖合同专用章。三、当日，窦伟依约支付10000元定金，中介方出具收据一份，该收据同时载明：“收款事由：购买春漪园15号楼602室定金，余款人民币（￥140000）于2016年8月1日补齐”。因王文超未按约及时将涉讼房产的权属证书原件提交中介方，窦伟也未继续按约交付其余140000元购房定金。四、早在2016年6月21日，原审被告王文超通过中介昆山住商房地产经纪有限公司曾和案外人吴某签有房屋买卖合同，且在签订合同后立即将涉案房屋的产权证及土地使用权证书放至昆山住商房地产经纪有限公司新城家园店。2016年8月2日，王文超和案外人吴某、周某协商未果，王文超从昆山住商房地产经纪有限公司新城家园店取回涉讼的房屋权属证书，双方因此发生冲突报警。案外人吴某、周某两购房人诉诸一审法院，也即一审法院（2016）苏0583民初12361号吴某、周某诉王文超、张静两人及第三人昆山住商房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷���案，该案一审法院于2016年8月9日立案，审理期间一审法院对涉讼房屋予以查封，查封时间为2016年8月22日。目前该纠纷一审法院一审已审理完毕。至此，原审被告王文超客观上无力按约将涉讼房屋过户给原审原告窦伟。此后，原审原告窦伟得知原审被告涉讼房屋因上述纠纷被一审法院查封，遂诉诸一审法院。在审理中，一审法院根据原审原告窦伟申请对上述涉讼房屋于2016年11月2日予以轮候查封，为此原审原告支出财产保全费5000元。五、审理中，原审被告王文超提供通话视频光盘一份，该光盘对话显示：由于房产新政发布，窦伟表示首付由房价的50%提高到80%，无力继续购买涉讼房屋，明确表示该房屋不买了。原审被告王文超指认该次通话时间为2016年9月25日，对此原审原告窦伟质证：通话属实、通话时间无异议；但是，我们要求原审被告��供原始设备，通话手机和录音手机是两个手机，通话手机是iPhone，录音手机是华为手机，请原审被告将录音设备拿出来，通话存在疑点：1、根据光盘显示原审被告只从通话的7分50秒之后开始拍摄，并没有完整的记录当次通话；2、视频的1分40秒左右原审被告将iPhone手机移出录像区域，移出后手机是否仍然打开免提功能无法确认，故原审原告是真的沉默还是在与原审被告争论，因原审被告将通话设置为静音，现已经无法查明，应由原审被告承担举证不利的后果；3、视频的2分35秒左右原审原告在说完“我现在不是没有钱买，我给你讲一下知道吧”，还在讲其他话，而原审被告却故意用自己的话“行吧，那这样讲我也明白”将原审原告的话覆盖掉，且视频能清楚看到原审被告点击关闭免提功能，打开静音功能，导致原审原告的讲话无法听清；4、在视频的最后原审被告说完“那我来跟中介沟通好吧”，原审原告还在继续讲话，原审被告将电话挂断，录像中能清楚的看到原审被告挂电话后，iPhone回到通话记录界面，而原审被告却谎称是原审原告挂了电话。鉴于该录像从7分多钟开始拍摄、原审被告在录像时通过关闭免提功能打开静音功能将通话手机移出录像区域等手段将双方的通话进行剪辑、该通话录像并非对通话的直接录音，而是对通话的设备再录音，综上如原审被告不能提供通话手机iPhone的原始通话录音，则该份录像不能全面真实的反映当时双方的通话全貌，不能证明原审原告表示因为政策原因涉案合同不再履行，更不能证明双方已经协商一致解除了涉案合同，原审原告对原审被告断章取义的通话录音的真实性和证明目的均不予以确认。针对原审原告窦伟上述质疑，原审被告王文超予以解释：当日经中介告知买方有意���除合同意愿后，我与买方通电话沟通确认此事，确认对方意愿后，因苹果手机没有办法在通话过程中自动录音，故我拿出随身携带的另外一只手机进行录像。上述事实，由原审原告提供的房屋买卖合同、收据1份、合同附件车库的土地证和房产证、法律服务委托合同、律师费发票、付款回单和原审被告提供的房屋买卖合同、双方身份证复印件一份、房产房产证、土地证复印件和录音资料（含光盘）一份、一审法院调取的不动产登记资料及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，合同当事人应当全面履行自己的义务，一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原审原告与两原审被告签订的房屋买卖合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方应该恪守各自的合同义务。���审理一审法院分析并认定：购房合同签订后，涉讼房屋因被查封，原审被告王文超客观上无力继续履行房屋买卖合同，已构成违约；本案并无依据显示原审被告王文超及时向原审原告窦伟披露了涉讼房产被查封该节事实；原审原告窦伟在未知情形下，因房产新政，首付比例大幅提高，窦伟无力支付房产新政下的购房首付款，于是主动解除其与王文超之间的房屋买卖合同；原审原告窦伟同样未知2016年9月25日的该次通话王文超予以录音录像；在原审原告窦伟得知涉讼房产先前已被一审法院查封的情况下，提起违约之诉。综上，一审法院认为，至2016年9月25日窦伟电话通知王文超明确表示不再购买涉讼房屋后，双方2016年7月31日签订的房屋买卖合同因双方已达成合意而解除。由此，原审原告窦伟据合同约定追究原审被告王文超违约责任无事实依据，也无法律依据，一审法��对其要求王文超支付其违约金26.4万元的诉请主张不予支持。至于原审原告窦伟返还定金10000元之诉请，因王文超收取窦伟10000元定金属实，现合同业已解除，王文超理应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、窦伟与王文超于2016年7月31日签订的房屋买卖合同已经解除，解除日为2016年9月25日。二、王文超于本判决生效之日起十日内返还窦伟购房定金10000元。三、驳回窦伟其余诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16680元，财产保全费5000元，合计21680元，由窦伟负担21255元，王文超负担425元。二审另查明，2016年6月21日吴志���作为乙方在住商公司新城家园店居间下与王文超、张静作为甲方、住商公司作为丙方签订昆山住商房屋买卖合同。合同约定，甲方同意将坐落在昆山市开发区春漪园15号楼602室及阁楼出售给乙方。双方协商一致确认上述房地产的转让价款为110万元。甲方应于签订本合同的同时将该房屋的房产证和土地证交由丙方代管。甲、乙双方同意于2017年2月28日前办理过户手续。一审法院认为，王文超在未有合理理由的情况下将涉案房屋的产权证和土地使用权证书取回并明确表示不履行合同，王文超的上述行为已经构成违约，判决王文超返还吴志芳定金12万元并支付违约金22万元，后王文超不服，向本院提起上诉，本院于2017年3月7日判决驳回上诉，维持原判。昆山市房产交易管理中心告知书明确：根据苏州市人民政府文件苏府（2016）150号文件及最新的苏州指示精神，对���10月4日0:00之前已签订认购协议前已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。以上事实，有本院（2017）苏05民终155号判决书、苏府（2016）150号文件、昆山市房产交易管理中心公告、当事人陈述等证据证实。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，王文超提供的电话录音不完整，不能反映整个通话的全部过程，明显存在进行剪辑的过程。其次，根据苏府（2016）150号文件精神和昆山市房产交易管理中心公告的内容，双方签订的房屋买卖合同在2016年10月4日0:00之前，合同约定的付款时间也在2016年9月31日前，可以按��政策执行。再次，导致窦伟未能按约支付首付款，继续履行合同的原因系王文超一房二卖，早在2016年6月21日就将涉案房屋出售给吴志芳，并与其签订了房屋买卖合同，收取了购房定金，涉案房屋的产权证也由住商中介公司保管，不能及时提交给北区公司（房屋中介）保管。本案诉讼中，涉案房屋被法院查封。综上所述，现有证据不足以证明窦伟因房产新政，首付比例大幅提高，无力购房而主动要求解除涉案房屋买卖合同，并放弃追究王文超的违约责任。本案涉案房屋买卖合同无法履行系王文超一房二卖，涉案房屋被前手的买受人申请查封，王文超构成违约，应当承担相应的违约责任。按照合同的约定，守约方窦伟有权单方解除合同，违约方王文超应当支付守约方总房款20%的违约金即26.4万元，并返还定金。一审法院认定事实和适用法律错误，应当予以纠正，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆山市人民法院（2016）苏0583民初15543号民事判决第二项。二、撤销昆山市人民法院（2016）苏0583民初15543号民事判决第一项、第三项。三、解除窦伟与王文超于2016年7月31日签订的房屋买卖合同。四、王文超于本判决生效之日起十日内支付窦伟违约金264000元。五、驳回窦伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16680元，财产保全费5000元，合计21680元，由王文超负担；二审案件受理费16680元，由王文超负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  曾雪蓉审判员  周 红二〇一七年八月二十二日书记员  陈闵悦