四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初363号原告:张兴彬，男，1979年1月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告：文燕，女，1985年9月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：张兴彬，男，1979年1月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系文燕之夫。被告：宜宾丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段丝丽雅集团公司内，统一社会信用代码91511500775822392F。法定代表人：冯涛。委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月28日出生，汉族，住四川省叙永县，系宜宾丽雅置地有限责任公司员工。委托诉讼代理人：史闯，男，1981年12月15日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区人，系宜宾丽雅置地有限责任公司员工。原告张兴彬、文燕与被告宜宾丽雅置地有限责任公司（以下简称：丽雅置地）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张兴彬（亦系文燕的委托诉讼代理人），被告丽雅置地的委托诉讼代理人胡扬、史闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兴彬、文燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金22397元（含房屋产权证和土地使用权证，从2014年12月28日-2016年9月19日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的住房一套，购房价709917元。2013年12月28日被告向原告交付了上述房屋。依据原、被告签订的合同第二十条约定：被告应在交房后365日内取得房屋所有权证书，如因被告的责任，每逾期一日，被告须按原告所缴总房款的日十万分之五向原告支付违约金。原告于2016年9月19日取得国有土地所有权证，离合同约定超出631天。原告要求被告支付违约金22397元。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告丽雅置地辩称：1、丽雅置地并未逾期办理房屋产权证，原告要求丽雅置地支付逾期办理房屋产权证违约金的主张不能成立。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条及《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定，原告应当向被告提交办理房屋产权证的所有相关资料，并交纳契税、维修基金。其中，原告在收房时针对办证契税减免所需，向被告提交了家庭住房实有套数的书面《诚信保证》，但该保证因宜宾市房管局于2014年6月1日开通房屋登记信息系统查询后，就不能再作为申请享受契税减免的依据。鉴于此，被告以张贴通知、电话等形式通知原告，要求原告尽快提供宜宾市房管局开具的《房屋登记信息查询结果证明》，但原告直至2016年4月6日才提供。因此，办证滞后系原告迟延向被告提供办证资料所致，其后果应由原告自行承担。2、原告要求被告承担逾期办理土地证的违约金不能得到支持。《商品房买卖合同补充协议》第十二条第5款约定“买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。”即分户国有土地使用权证由我公司协助原告办理，时间在取得房屋所有权证后365日内。原告于2016年8月28日取得房屋所有权证书，于2016年9月19日取得国有土地使用权证书，符合合同约定，我公司并未逾期办理土地证，不应当向原告支付逾期办理土地证的违约金。综上，原告主张的逾期办证违约金不应得到支持，请人民法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2012年11月26日，原告张兴彬、文燕（买受人）与被告丽雅置地（出卖人）签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定：“……出卖人（即被告）将预测建筑面积95.87平方米，套内建筑面积80.25平方米的房屋出售给买受人（即原告），按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币8846.32元，总价款为709917元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，无委托费用，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。……”针对房屋产权证及土地使用权证的办理，原、被告签订的《补充协议》第十二条对上述合同补充约定为：“在买受人委托出卖人办理合同项下商品房的房屋产权证之前提下，买受人于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关税费；如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《商品房买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’。买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。”合同签订后，二原告按约向被告缴纳了购房款，2013年12月28日，原告向被告缴纳了维修基金17747.93元、按2%的优惠契税税率向被告预交了契税14198.34元，并依据当时的政策向被告交付了办证所需资料。2016年5月16日，被告按优惠契税税率15‰向宜宾市地方税务局为二原告代缴了上述商品房的契税10648.75元，宜宾市地方税务局开具了税收缴款书。之后，被告向二原告退还了多交的契税3549.59元。2015年2月5日，被告为二原告办理完毕案涉商品房的《房屋所有权证》，2016年9月19日，被告为二原告办理完毕案涉商品房的土地使用权证。同时查明：原告作为商品房买卖的买受人，应当依照国家税法的相关规定依法缴纳契税。2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，针对不同情况下的个人购房契税缴纳，联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】94号，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征税机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。”结合以上规定，基于原告自身享受契税优惠政策所需，在宜宾市暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的情况下，被告要求原告出具家庭住房实有套数书面《诚信保证》，原告收房时按要求向被告提交了该份《诚信保证》。2014年6月1日，宜宾市房地产管理局开通了《房屋登记信息查询结果证明》业务，原告出具的《诚信保证》即不能再作为享受契税优惠政策的依据。鉴于此，被告于2014年9月22日向购房的业主统一出具了《告知函》，张贴于小区公告栏，该《告知函》载明：“鉴于宜宾市房地产管理局现已开通房屋登记信息查询窗口，宜宾市地方税务局对于享受购房契税优惠政策的业主，需提供宜宾市房管局开具的房屋登记信息查询结果证明，才能享受契税优惠，办理《房屋产权证》。请务必在2014年10月20日前提交购房合同复印件、宜宾市房管局出具的房屋登记信息查询结果证明到丽雅龙城销售中心二楼项目拓展部。”2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，针对不同情况下的个人购房契税缴纳，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，该通知在原【2010】94号文件的基础上，作出了部分修订，将个人购买建筑面积90平方米以上的首套普通住房减半（即2%）缴纳契税的优惠政策，再次下调为按1.5%的税率收取。2016年3月31日，被告再次向业主发出《告知函》，并张贴于小区公告栏，内容与之前发布的《告知函》基本一致。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法、有效；原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。二原告按约向被告缴清了全部购房款，预交了契税、维修基金及办理产权证的相关资料，被告也应在约定的期间内为原告办理房屋产权证。对于本案所涉的办证期间，原、被告先后签订的买卖合同及补充协议均对房屋产权证办理期间起算点作出了明确约定，因补充协议源于主合同，系对主合同具体条款的完善、明晰与修订，且补充协议的签订时间后于买卖合同，故就本案所涉房屋产权证的办理期间起算点，应以补充协议的约定为准，即自原告向被告提交齐备办证所需全部资料及完清税费之日起算。本案中，二原告向被告预交契税、维修基金及办理产权证的相关资料的时间为2013年12月28日，依照补充协议约定，被告应在2013年12月28日起的365日内即2014年12月27日前，为原告办理完毕房屋权属证书。现被告2015年2月5日办理完毕案涉房屋的《房屋所有权证》，客观上构成违约。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”，二原告购买的房产在房管局登记之日即产生物权效力。二原告要求被告支付从2104年12月28日至2016年9月19日止的违约金。对于该项请求本院支持为：支付违约金1419.83元（以原告所交房款的总额709917元为基数，按日十万分之五计算，自2014年12月28日起至2015年2月5日止，计40天，709917元×5/100000×40天）。对于二原告主张的被告逾期办理土地使用权证违约金的问题。在原、被告所签订的补充协议中，针对《土地使用权证》的办理对被告所负义务确定为“在原告取得《房屋所有权证》后的365天内由被告协助原告向国土部门申请办理”。该项约定既并未确认若被告逾期未协助办理应承担违约责任，也没有约定被告具体承担违约责任的方式。二原告主张被告承担逾期办理《土地使用权证》的违约金，无合同约定，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百二十条之规定，判决如下：一、被告宜宾丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告张兴彬、文燕违约金1419.83元；二、驳回原告张兴彬、文燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取180元，由被告宜宾丽雅置地有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  孙家岭二〇一七年八月十日书记员  孙 琳