广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初5299号原告：珠海世鼎房地产投资顾问有限公司，住所地珠海市人民西路618号商铺。法定代表人：蔚青春，总经理。被告：黄志明，男，汉族，1974年11月7日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李显文，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洁萍，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：仲崇鹏，男，汉族，1982年4月17日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司（以下简称世鼎公司）与被告黄志明（以下简称被告一）、仲崇鹏（以下简称被告二）居间合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世鼎公司的法定代表人蔚青春、被告一的委托诉讼代理人李显文及被告二的委托诉讼代理人韩力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告黄志明向原告支付代理佣金人民币40000元；2、请求依法判令被告仲崇鹏向原告支付代理佣金人民币40000元；3、请求依法判令被告黄志明,被告仲崇鹏向原告支付三方合同违约金人民208000元；4、请求依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：珠海市香洲人民西路128号6栋702房登记产权人为被告黄志明。2017年3月26日，被告（卖方）黄志明、被告（买方）仲崇鹏、原告（代理方）签订了一份《珠海市二手房买卖合同》（三方合同）；被告（卖方）黄志明另外签订了《二手房成交确认书》，该合同约定：被告黄志明将其名下位于珠海市香洲人民西路128号6栋702房的房产以人民币208万元的实收价格出售给买方，交易定金为人民币1万元，买方以银行抵押付款的方式购房；买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付人民币49万元，买卖双方须于2017年6月20日前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同还约定：买卖双方须在签订本合同110日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；由买方支付代理佣金人民币4万元；该确认书约定：卖方支付代理佣金人民币4万元；因买方、卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求买卖双方支付本合同约定的全部佣金，并支付违约金和承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。合同签订的当天，被告仲崇鹏（买方）即向被告（卖方）黄志明支付了定金1万元。但随后原告交易员多次催促买卖双方办理交易程序时，被告黄志明告知原告交易员在原告不知情的情况下，买卖双方已经私下解除买卖合同;被告拒不履行其他的合同义务；也不支付合同约定的代理佣金。原告向被告多次要求其履行《珠海市二手房买卖合同》及《二手房成交确认书》中的相关义务，但被告仍置之不理。原告认为，被告黄志明（卖方）、被告仲崇鹏（买方）通过原告的居间服务成功获取双方的买卖房信息，并经原告介绍被告黄志明（卖方）与被告仲崇鹏（买方）签订了《珠海市二手房买卖合同》，被告黄志明、被告仲崇鹏应向原告支付代理佣金并承担违约责任。被告的恶意违约行为，已侵害了原告的合法权益，故原告特诉诸贵院，请依法判如所请。被告黄志明辩称，一、答辩人自签订合同至今，均愿意出售其案涉房屋，并积极主动配合履行合同义务，没有任何之过错及违约，不应对合同无法继续履行承担责任。如果被答辩人及被告仲崇顺现愿意继续履行，答辩人仍同意履行合同。二、被答辩人作为居间人，根据法律及本案合同约定，除促成双方签订合同外，尚需提供相关信息审查、传达各方的真实意图、促进买卖双方进行交易、对办理产权转移登记、房屋交接等事宜提供咨询及代为办理手续的服务，成功达成交税过户方能收取佣金。但被答辩人并未提供服务达过税拟转移登记状态，无权向答辩人主张佣金。三、涉案合同虽然三方签订，但答辩人与被告仲崇鹏作为房屋买卖双方，对合同的履行与否存在着巨大利益关系。被答辩人作为居间方，在买方明确告知其不愿继续买房的情况下，应当积极与买方沟通促进其继续交易或及时采取措施解除合同，减少答辩人因合同不能履行又未解除，无法另行出售房屋予他人的商业风险。但被答辩人对被告仲崇鹏明确之意思表示置之不理，却要求答辩人提前还贷及继续提交相关材料，显然是缺失专业水平及违背诚实信用。四、被答辩人向买卖双方收取佣金，是以能正常交易作前提。如果出现一方违约导致不能履行，根据约定应当向违约方主张，而非向合同双方主张。五、被答辩人主张违约金没有法律依据。答辩人作为居间人，合同目的是取得约定佣金。合同不能履行，最多可能产生佣金损失。如果因合同不能履行无法取得佣金而选择适用违约条款，也不应超过该金额。正是被答辩人合同中约定了违法的高额违约金条款，在被告仲崇鹏明确向其表示不买的情况下，不但未作说服、引导、沟通工作，尽量减少各方损失，反而认为房屋买卖不成可能给其带来巨大的利益，在合同约定期限未满迫不及待提起诉讼。可见，被答辩人拟定的该条款存在着巨大的道德风险，从被答辩人种种行为表现，交易不能完成并未违背其意愿。因此，被答辩人主张违约金没有任何法律依据。综上，答辩人认为被答辩人请求答辩人承担佣金及违约金没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。答辩人同时希望人民法院查明事实及向各方释明法律，促进各方达成继续履行案涉合同，减少答辩人的损失。答辩人将保留追究合同违约一方的违约责任。被告仲崇鹏辩称，第一、三方签订的《珠海市二手房买卖合同》（以下简称“三方合同”）明确约定佣金为40000元。世鼎公司向被告一黄志明主张了40000元佣金，无权再向答辩人主张40000.00元。第二项诉请没有合同依据。第二、世鼎公司作为居间人向答辩人主张违约金没有法律和事实依据。首先，本案三方合同没有顺利履行完毕不是答辩人的原因，答辩人没有过错，也没有违约行为，世鼎公司提供的证据无法证明答辩人存在过错或违约，将答辩人列为共同被告没有任何依据。其次，世鼎公司主张的违约金明显过高。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。显然，违约金应当以实际损失为基础，本案中，作为居间人的世鼎公司向答辩人和被告一主张本案房产总价10%的违约金实在太高。而且，在世鼎公司最终向违约方追回佣金的情况下，作为居间人，三方合同没有履行完毕，房屋最终没有顺利过户给答辩人，并没有损失，反而是，将来该房屋另行卖给其他人，世鼎公司还可以再收取一笔佣金。答辩人认为，在佣金未获支持的情况下，不超过佣金的30%的违约金还算合理。第三，从世鼎公司提供的证据可以看出，本案三方合同没有继续履行的原因是被告一在2017年5月12日放弃了卖房的打算。根据三方合同约定，40000元的佣金及违约金应当由违约方来承担，世鼎公司将答辩人列为共同被告明显错误。而且，三方合同签订后，答辩人一直积极履行合同义务，现已顺利取得银行“同贷书”，被告一却不卖了，答辩人的10000.00元定金至今未退回，万不得已还得另案主张权利。望人民法院在查明本案事实的基础上，依法公正判决，维护答辩人合法权益。本院经审理认定事实如下：珠海市香洲人民西路128号6栋702房登记产权人为被告黄志明。2017年3月26日，被告黄志明（卖方）、被告仲崇鹏（买方）、原告世鼎公司（代理方）签订《珠海市二手房买卖合同》（以下简称三方合同）约定：被告黄志明将其名下位于珠海市香洲人民西路128号6栋702房的房产以人民币208万元的实收价格出售给买方，房屋建筑面积为107.26平方米，交易定金为人民币1万元，买方以银行抵押付款的方式购房；买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付人民币49万元，买卖双方须于2017年6月20日前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同还约定：买卖双方须在签订本合同110日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。三方合同第十九条约定：代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金人民币40000元，后在该条款中手写注明“买方承诺交税过户前支付”。三方合同第二十条还约定：因买方、卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求买方、卖方支付合同约定的全部佣金，并要求支付该房地产总价款百分之十的违约金。买方、卖方并应承担代理方追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费用。2017年3月26日签订《二手房买卖合同》的同日，被告黄志明向原告签署一份《二手房成交确认》，约定卖方承诺该房成交价为208万元，支付代理方佣金人民币40000元，在交税后过户前支付给代理方。合同签订的当日，被告仲崇鹏即向被告黄志明支付了定金1万元。三方合同在履行过程中，被告黄志明于2017年5月12日通过微信向被告仲崇鹏发送一份“声明”，内容如下：“本人自愿放弃出售位于珠海市香××区××室楼宇。并且不追究买方任何责任”。2017年5月19日，黄志明又将“声明”发给了原告。庭审中，被告黄志明的代理人主张签订三方合同之后，因为被告仲崇鹏说因故无钱买，又怕被追究责任，被告一才向被告二发送上述“声明”。被告仲崇鹏的代理人则表示，因为被告一不卖了，加上被告二的母亲在老家生病急需用钱，所以被告二才不准备买的。被告二放弃购买案涉房产是在被告一发出“声明”之后。本院认为，原告世鼎公司与被告黄志明、被告仲崇鹏于2017年3月26日签订的《二手房买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖各方均应按合同约定履行各自义务。三方合同在履行过程中，被告黄志明于2017年5月12日的《声明》已清楚载明其意思表示，虽然被告黄志明在本次诉讼中提交了与被告仲崇鹏之间的微信沟通信息及录音资料，但都在5月12日以后及诉讼之后形成的，而且多为与被告仲崇鹏之间的沟通内容。不足以推翻其曾明确表示不履行三方合同的意思表示。两被告之间可以协商达成解除买卖合同，但不能因此免除其对代理方即原告的合同义务。虽然原告与两被告约定的佣金支付时间为房产过户前支付，但由于两被告之间私下达成解除买卖，其行为符合《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定的“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促使条件成就的，视为条件不成就”。据此，原告请求被告黄志明、被告仲崇鹏分别向原告支付代理佣金40000元，具有合同和约定依据及法律依据，本院予以支持。根据三方合同第二十条的约定：因买方、卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求买方、卖方支付合同约定的全部佣金，并要求支付该房地产总价款百分之十的违约金。买方、卖方并应承担代理方追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费用。从该条款约定的因果关系看出，即使买卖双方的过错或违约致买卖双方未能办理产权过户手续的，所产生的法律后果是买卖双方未能达到房屋买卖的目的，对作为代理方原告的影响仅是阻止其佣金支付条件的成就。而另一方面，买卖双方的行为后果同时亦会相应减少代理方在协助办理房产抵押贷款及过户登记的手续工作。但不论如何约定，两被告在协商解除房屋买卖合同后，没有及时向原告支付佣金已构成违约，依约应向原告承担相应的违约责任。但三方合同约定的违约金过高，本院根据本案的案情实际，综合考虑原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌定支持两被告分别向原告支付违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十五条第二款、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零六条的规定，判决如下：一、被告黄志明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司支付佣金人民币40000元；二、被告黄志明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司支付违约金人民币5000元；三、被告仲崇鹏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司支付佣金人民币40000元；四、被告仲崇鹏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司支付违约金人民币5000元；五、驳回原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2810元，由被告黄志明、被告仲崇鹏各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  莫宇兴二〇一七年八月二十五日书记员  刘嘉茵朱丹君