山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1302民初3491号原告：葛友利，男，1986年4月10日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：赵方明，山东品众元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兰州，山东品众元律师事务所律师。原告：葛凤华，男，1953年12月3日出生，汉族，住临沂市兰山区。被告：朱建华，男，1982年9月28日生，汉族，住临沂市河东区。原告葛友利、葛凤华与被告朱建华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛友利的委托诉讼代理人赵方明、吴兰州、原告葛凤华，被告朱建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛友利、葛凤华诉称，1、请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告立即支付所欠的租金276111元和违约金82833元（暂计算至2017年3月8日，租金及违约金应计算至被告实际交回该房屋之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月13日原告葛友利与被告朱建华签订了《房屋租赁合同》，原告将位于临西五路与育才路交汇东300米路南100米的房屋出租给被告作宾馆使用，面积共计4032平方米，租赁期限为75个月，自2016年6月1日至2022年9月1日止，约定租金自2016年6月1日至2017年9月1日年租金35.5万元，按季度收取每季度88750元。根据合同约定逾期10天不交纳房租，甲方有权解除合同，乙方并应承担违约责任。在原、被告双方签订该《房屋租赁合同》前，原告即将房屋交付被告实际使用，但从签订合同之日至今，被告一直未付租金。行为构成违约。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告朱建华辩称，原告并非是被告使用房屋的产权人，所以无权对房屋进行出租，双方所签订的合同自始至终根本没有成立，其无权要求被告履行未成立的合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年5月18日临沂市兰山区兰山街道后园社区居民委员会与原告葛凤华签订《房屋租赁合同》，将位于临沂市兰山区育才路路南楼房租赁给原告葛凤华使用，租赁期间为十年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止。原告葛凤华与原告葛友利系父子关系。承租该房屋后原告葛凤华授权原告葛友利经营管理该房屋。自2012年，兰山区育才路路南楼房就实际交由被告朱建华使用。2016年5月13日，原告葛友利（甲方）与被告朱建华（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为将位于临西五路与育才路交汇东300米路南100米处的房屋出租给被告作宾馆使用，合同内容主要载明：第一条房屋概况甲方将坐落在临西五路与育才路交汇东300米路南100米处的房屋，一楼256平方米，二楼256平方米，三、四楼3520平方米，共计4032平方米，主要设备房屋，出租给乙方作宾馆使用。第二条租赁期限租赁期限共75个月，自2016年6月1日至2022年9月1日止。第三条租金及税费的交纳1、自2016年6月1日至2017年9月1日年租金35.5万，按季度收取，每季度88750元。2、自2017年9月1日至2022年9月1日年租金43,5万，按季度收取，每季度108750元。3、租赁房屋涉及的房屋租赁税等其他税、费由乙方承担，甲方不承担任何费用。第四条甲、乙双方的权利义务1、甲方应保证对其出租的房屋享有合法的处分权；……7、本合同需甲方葛凤华亲自签字，如果本合同甲方签字由被人代替，不是葛凤华本人签字，造成的一切损失都由葛友利赔偿。8、甲方应提供与后园居委所签订的原始租赁合同复印件。9、甲方与后园居委签订的租赁合同到期后，后园居委的租金如果不变，甲方与乙方的租金同样不能改变，后园居委与甲方的租金如有递增，甲乙双方的租金递增比例与后园居委和甲方的递增比例相同。10、甲、乙双方签订的本合同协议由甲方协调后园居委盖章后确认。如不能盖章，发生任何原因，给乙方造成的损失，由甲方承担。11、甲方享有四楼南端10间办公室约350平方米的使用期至2016年月日，使用期到期后，甲方应将办公室归还乙方。第五条违约责任1、甲方如未按本合同条款约定执行的，赔偿乙方房屋租金50%的违约金；2、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的50%，以天数计算向甲方交付违约金，预期10天不交纳房租，甲方有权解除合同，乙方并应承担违约责任。……第七条争议解决方式本合同在履行中如发生争议，双方协商解决；协商不成时，向甲方所在地人民法院起诉。第十条、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，本合同签订之日起，以前所签订的所有合同协议自动终止，以本合同协议为准。出租方：葛友利承租方：朱建华2016年5月13日。同时查明，原告提交的《房屋租赁合同》对四楼南端10间办公室约350平方米的使用期没有进行载明，原告主张该10间办公室原告的使用期至2016年年底；被告提交的《房屋租赁合同》对四楼南端10间办公室约350平方米的使用期约定为至2016年5月31日，被告主张该10间办公室原告的使用期以此为准。合同履行中，原、被告对四楼南端10间办公室约350平方米原告的使用期存在争议，原告葛友利未将出租房屋四楼南端10间办公室交付给被告，被告亦未按合同约定按季度向原告葛友利交纳2016年6月1日后的房屋租金，双方产生纠纷，形成诉讼。还查明，《房屋租赁合同》中约定的房屋出租面积为4032平方米，未能交付的四楼南端10间办公室的面积为350平方米，未能交付的房屋面积占房屋出租面积的比例为9%，已交付的房屋面积占房屋出租面积的比例为91%。原告自2016年6月1日起至2017年8月31日本案判决书制作完成时的租金403813元{（355000＋88750元）×91%}均没有交纳。另查明，临沂市兰山区兰山街道后园社区居民委员会就原、被告之间的纠纷出具的证明载明：“后园居委与葛凤华在2012年签定的租赁合同，其中一部分租给朱建华开景宏宾馆居委同意。特此证明。2017年4月14日兰山街道后园社区（加盖公章）。”上述事实，根据当事人的陈述、举证、质证及庭审调查所证实，有关证据均已收集并记录在卷。本院认为，原告葛友利与被告朱建华签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容、形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方均应按约履行己方义务。合同履行中，因原告未按照合同约定将出租房屋四楼南端10间办公室向被告交付，被告亦未按合同约定按季度向原告葛友利交纳房屋租金，双方纠纷不能得到妥善解决，以致形成诉讼。根据合同履行的实际情况，双方当事人在合同履行中均有过错，均构成违约，应当分别承担各自应负的民事责任。对原告要求解除《房屋租赁合同》的请求，因双方签订的租赁合同已经得到长时间的履行，当事人的违约行为并不能阻碍合同目的的实现，为维护市场交易秩序的稳定，本院对原告的该项请求不予支持。对原告要求被告支付的欠交租金，被告自2016年6月1日起至2017年8月31日止（本案判决书制作完成时）的租金均没有交纳，对该部分租金，原告应当予以支付。对原告主张的违约金，因双方当事人均构成违约，应分别承担各自违约的后果，故本院对原告主张的违约金依法不予支持。对出租房屋四楼南端10间办公室的交付问题，因被告没有提起反诉，本院在本案中不予处理。对被告主张的合同未成立的抗辩，与本院查明的事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告朱建华于本判决发生法律效力后十日内向原告葛友利支付2016年6月1日至2017年8月31日的房屋租金403813元；二、驳回原告葛友利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7357元,由被告朱建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长 马 勇审判员 董国飞审判员 王东方二〇一七年八月三十一日书记员 姜林林