贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0522民初1694号原告黔西县莲城街道办事处双桥社区居民委员会，住所地黔西县莲城街道办事处双桥社区清毕路旁。法定代表人蒙光云，系该居委会主任。委托代理人何青春，男，1972年11月22日出生，住贵州省黔西县。被告张正友，男，1962年10月21日出生，住贵州省黔西县。被告杨本群，女，1963年8月15日出生，住址同上。委托代理人吴学文、安思语，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告黔西县莲城街道办事处双桥社区居民委员会（以下称双桥社区居委会）与被告张正友、杨本群不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开进行了审理。原告双桥社区居委会的委托代理人何青春、被告张正友、杨本群及其委托代理人吴学文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告双桥社区居委会诉称：被告张正友、杨本群一家系某某渡搬迁到双桥社区的移民。2006年3月29日，被告张正友与该社区村民朱某某私自达成《土地使用权转让协议》，约定其以1400元的价格受让朱某某位于本村某组某某山某树林某某处的土地348.83平方米（该地四至界限为：上抵坡，下抵朱友军土，左抵赵、江两姓土，右抵山坡）进行耕种。2015年，某某铁路为建设黔西站前大道征用了双桥社区居委会的集体土地1023.57平方米（登记为B**50号地块）。经黔西县高速铁路高速公路建设领导小组公布，该地块应得补偿款50493.2元，林木赔偿款39900元。该地块邻近被告张正友向朱某某受让的地块。2015年10月8日，该地块被误登在被告杨本群名下并被张正友领走。同年10月19日，该地林木补偿款又被误登在被告杨本群名下并被杨本群领走。同年年底，成贵因建设需要另征用被告张正友向朱某某受让的上述土地及紧邻该地的部分集体土地（登记为023号体块）。经测算，该征用地块面积为3.6042亩，扣除张正友向朱某某受让的部分，尚有2052.79平方米的土地属于集体土地。经高速铁路高速公路建设领导小组公布，该地块土地补偿款为119621.79元，地上附作物赔偿款为14619.83元。2016年1月25日，该地块土地补偿款、地上附作物赔偿款被全部误登在被告张正友名下并被全部领走。至此，两被告共领走应属集体所有的土地补偿款及林木赔偿款共计192622.14元。2016年8月10日，因群众反映强烈，张正友退回集体14890元，尚欠177732.14元未予退还。两被告领走上述款项没有合法根据，属不当利益，并造成集体财产损失。原告特具状诉至法院，请求判令两被告返还其所受损失（土地补偿款及林木赔偿款）计177732.14元，并按中国人民银行同期贷款的基准利率支付占用该笔资金期间的利息损失11321.53元。为支持自己的诉讼请求，原告双桥社区居委会于举证期限内向法庭提交了下列证据：1、《情况说明》、法定代表人身份证明及身份证，用以证明原告诉讼主体适格；2、《关于双桥某组集体杉树林荒山产权与张正友争议的调解意见》，用以证明两被告领取的杉树林荒山产权及征收补偿款归双桥社区居委会集体所有，其所有产权归双桥社区居委会；3、《土地使用权转让协议》、《农村土地承包经营权证》、收条复印件，用以证明被告张正友与居民朱某某未经集体经济组织双桥村某组及双桥居委会同意，私自转让土地承包经营权的事实；4、黔西县双桥社区沙树林争议地块图，用以证明两被告与案外人朱某某私自流转土地的实际面积为348.83平方米，该流转土地与某组居民及荒山概貌及某组居民土地被征收面积的关联情况；5、《黔西县建设项目土地补偿清册》（社区备查联2015-10-8）、《黔西县建设项目土地补偿清册》（社区备查联2015）、《黔西县某某新区建设项目林木付款清册》、《铁路建设项目土地及房屋征收补偿表》（中铁二局15标正线），用以证明：①两被告领取双桥社区某组土地的征收补偿款的事实及该补偿款的来源和明细情况；②两被告领取双桥社区某组土地上的苗木征收补偿款的来源和明细情况；③两被告领取双桥某组土地补偿款的事实及该补偿款来源和明细情况；6、收款收据，证明被告张正友领取双桥社区某组杉树林荒山征收补偿款属不当得利，在某组村民及双桥社区居委会组织协调下已归还了少数征收补偿款，进而认可不当得利的事实；7、《关于处理莲城社区办事处双桥社区某组集体所有杉树林的相关事宜》、《关于我双桥某组杉树林荒山被火车站征用的土地款提存处理方案》，证明两被告非法占用双桥社区某组土地承包经营权并占用被征收土地的征收补偿款。被告张正友、杨本群辩称：原告主张的3085.36平方米土地系被告张正友、杨本群夫妇从某某渡搬迁至某某镇双桥村居住后，沿自村民朱某某流转而来的承包地四周及该承包地所在的大龙山杉树林处逐步开垦形成，而大龙山杉树林早已明确为现双桥社区居委会第某村民组这一集体经济组织所有，为该村民小组的独立财产。因此，即便被告夫妇不应领取上述土地及林木补偿款，也应由双桥社区居委会第某村民组这一集体经济组织领取。两被告的领款行为对原告双桥社区居委会并不构成不当得利，原告不是本案的适格主体。两被告系某某渡库区移民，分散安置至双桥社区居委会第某村民组居住，两被告从村民朱某某处流转承包地的行为合法有效，其耕种该土地长达十年期间，双桥社区居委会及第某村民组并未提出异议，两被告属于国家项目征收征用该地块补偿款的合法补偿对象，其领取补偿款的行为并不构成不当得利。此外，被告夫妇所开垦荒山为双桥社区居委会第某组村民集体所有，两被告作为移民搬迁入该组后即与该组村民一起享有该山的共有权。该村民组曾签订《村民协议》，对该组村民开垦荒山的经营权作出约定，其实质是以村民各自所开荒土面积为限对该山经营权作出分配，并不违反国家法律规定且不损害他人合法权益，因而合法有效。两被告领取自己所开荒土补偿款的行为是行使自己的正常权利，不对任何组织或个人构成不当得利。请求法庭查明事实驳回原告的诉求。为证明自己的抗辩理由成立，被告张正友、杨本群于举证期限内向法庭提交下列证据：一、书证1、张正友、杨本群本人身份证复印件，证明两被告的诉讼主体身份适格；2、《土地使用权转让协议》，证明案涉地块中部分被告张正友从案外人朱某某处受让；3、《村民协议》一份，用以证明双桥社区某组村民集体协议，对该组荒山所开荒土的归属方式为各人开归各人；4、《黔西县某某新区建设项目林木付款清册》、《铁路建设项目土地及房屋征收补偿清册》及土地位置示意图，用以证明:⑴张登记在杨本群名下的涉案地块林木系按10公分以上的成树予以补偿，两被告对案涉地块已开垦耕种了10余年；⑵案涉地块的位置关系。经庭审质证，两被告对原告提交的第1至4组书证的真实性和合法性无异议，对证明目的有异议；对第5组书证无异议；对其余书证的真实性及证明目的有异议。原告对两被告提交的第1组书证无异议；对第2组书证的真实性及关联性无异议，对合法性及证明目的有异议；对第3组书证的关联性无异议，对真实性及证明目的有异议；对第4组书证的“三性”均无异议，但认为不能达到两被告主张的证明目的。经审查，原告提交的第1、3两组书证和被告提交的第1组书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告提交的第2组书证与被告提交的第3组书证系同一证据，但证明目的不同，由于双方签订合同时买卖的标的房尚未修建，案涉合同的标的物实际上是转让原告与拆迁单位基于拆迁协议产生的一种债权，原告并未举证证明案涉合同存在无效的法定情形，故不能达到其主张无效的证明目的，该组书证应作为有效合同予以采信。被告提交的第2组书证来源合法、内容真实，并能证明其主张的证明目的，应予采信。本院依职权调取的证明材料与被告提交的相关书证能相互印证其主张的相应事实，应予采信。综合双方当事人对本案事实及证据的分歧意见，本案双方争议的焦点为:1、原、被告双方于2016年4月27日签订的《房屋转让协议》及2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2、原告关于由被告返还其《拆迁协议》原件并由其退还被告已付购房款的诉求是否有事实及法律依据；3、被告关于由原告继续履行合同随附义务并支付原告购房余款的反诉请求是否有事实及法律依据。经审理查明：原告张守云系黔西县某某镇某某村某某组的村民，常住贵阳市某某区某某街5号，户籍尚未迁出。被告杨本群系黔西县某某街道办事处某某社区某某寨组村民。2013年9月29日，黔西县循环经济产业园区规划建设局和国土环保局与作为拆迁户主的原告签订编号为某某大道延伸010的《拆迁协议》（集中安置），约定由上述拆迁单位对原告的自建房进行拆迁，拆迁单位支付原告房屋拆迁补偿款共计105647元，搬家费10000元。原告选择位于黔西县某某大道延伸段前排010号尚未修建的安置房（双门面2×135平方米＝270平方米）予以安置，并按约定对拆迁单位补款100353元。2016年4月27日，原、被告双方经协商签订《房屋转让协议》，约定原告将上述《拆迁协议》中尚未修建的安置房转让给被告居住使用，转让价款为320600元，价款分两次付清，首次付款金额220600元，余款在原告交房后付清。首次付款时间未明确约定。同年5月3日，因上述转让协议不具体明确，双方又签订《房屋买卖合同》，就转让价款的给付时间进行明确，被告于合同签订当日向原告交付转让款220600元，原告同时将《拆迁协议》原件交付被告，约定余款100000元由被告待原告交房后一日前全部付清。合同第四条载明：“该房屋现有的手续甲方全部清点交给乙方，今后在办理房屋手续时甲方无条件配合。”合同另对双方的违约责任及搬迁过渡费的分配等进行了约定。次日，原告陪同被告到拆迁单位就上述转让事宜予以告知，被告同时将《房屋买卖合同》复印件交拆迁单位备存。此后，《拆迁协议》约定的安置房因其他事由不能修建，将变更为货币补偿及补偿金额，被告明确表示同意变更后补偿后的补偿金额。拆迁单位要求双方共同前来签字确认办理相关手续，被告遂通知原告协同办理，原告以双方签订的合同无效等事由予以拒绝搪塞。双方为此发生纠纷，原告诉至法院，请求如上所判。案件审理期间，被告依法提起反诉，请求判如所请。本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案中，原告张守云作为被拆迁户，与拆迁单位签订《拆迁协议》时涉及的安置房尚未修建，故该协议实质上是拆迁单位以其将来修建的安置房与原告的被拆迁房屋进行“互易”，并按相关政策方案对原告予以补偿的协议。该协议不是产权的简易，对原告而言是一种可期待的债权，即要求拆迁单位给付安置房并给予相应补偿的权利。原告基于《拆迁协议》获得对拆迁单位的债权后，依法可将该权利转让给被告，故原、被告双方签订的合同名为房屋买卖合同，实为债权转让协议（合同）。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”之规定，该种权利的转让并不属于上述条款但书规定的情形。双方作为完全民事行为能力人及相隔不远的村民，在协商一致的基础上达成的《房屋转让协议》、《房屋买卖合同》均是双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，合同签订后，双方已共同到拆迁单位履行了通知义务，故应认定为合法有效。原告以案涉房屋已不存在，被告不是同一集体经济组织成员无购买资格等为由主张合同无效，进而由被告返还其《拆迁协议》原件，原告退还其已交付购房款的诉求，因无事实及法律依据，依法不应支持。本案双方虽两次签订协议，但后合同是在前协议的基础上就相关约定作进一步的完善和明确，故实际上只是一个合同，应以完善和明确后的《房屋买卖合同》为准。合同签订后，被告按约定已于当日向原告履行了首次付款义务，原告已将《拆迁协议》原件交付被告，双方的主合同义务已经履行完毕。原告与拆迁单位约定的集中安置房不能修建后，拆迁单位变更后的货币补偿仍是原告基于《拆迁协议》产生的债权变现的一种形式，理应归属于已转让后的被告。原告应当协助被告到拆迁单位办理债权转移手续后，被告按约定及时向原告支付合同余款。按照双方合同第四条关于今后办理房屋手续时甲方无条件配合的约定，原告应当履行该合同的随附义务而未履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和简易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告关于由原告到拆迁单位协助其办理债权转移手续，并同时支付原告剩余房款的反诉请求，因有事实及法律依据，应予支持。原告以其转让的安置房不能修建，不存在买卖标的物，被告的反诉请求已无法实现等针对反诉作出的抗辩理由并无事实及法律依据，不应采信。本案双方均系针对合同效力问题引发的争议，本诉与反诉请求的诉因相同，故原告以双方主张的案由不同，不宜合并审理的意见因无事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、判决如下：一、原告（反诉被告）张守云与被告（反诉原告）杨本群签订的《房屋转让协议》及《房屋买卖合同》有效；二、原告（反诉被告）张守云于本判决生效之日起十日内到黔西县循环经济产业园区规划建设局和国土环保局（拆迁单位）协助被告（反诉原告）杨本群办理拆迁单位变更为货币补偿后的债权转移手续。上述协助义务完成后，被告（反诉原告）杨本群立即向原告（反诉被告）张守云支付购房余款10万元；三、驳回原告（反诉被告）张守云的诉讼请求。案件受理费2305元，反诉受理费1150元（均已减半收取），共计3455元，由原告（反诉被告）张守云负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  张光辉二〇一七年八月十二日书记员  顾玉梅