江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1123民初661号原告：裴治军，男，1982年10月22日出生，汉族，江西省玉山县人，个体工商户，家住江西省玉山县，原告：王红梅，女，1982年4月2日出生，汉族，江西省玉山县人，个体工商户，家住江西省玉山县，两原告共同委托诉讼代理人：王礼军，系江西饶苑律师事务所律师。被告：玉山县三山房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇三清山大道50号，统一社会信用代码913611223568678076C。法定代表人：杨克全，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：柳胜杨，系江西帝经律师事务所律师。原告裴治军、王红梅与被告玉山县三山房地产开发有限公司（下称三山房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴治军和两原告的委托诉讼代理人王礼军，被告三山房地产公司的委托代理人柳胜杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴治军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于玉山县××山××公寓××单元××、××号房屋，立即办理该两房屋的不动产权证书到原告名下；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金（该违约金计算至2017年3月31日止数额为118470元，最后的数额应计算至被告实际支付房屋和办理该两房屋的不动产权证书到原告名下之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。原、被告于2015年10月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于玉山县××大道××山××公寓××单元××号房屋，建筑面积为116.59平方米，总金额为501337元，付款方式为于2015年10月15日首付房款人民币151337元，余款人民币350000元整按揭贷款支付；合同约定被告应当在2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。合同第九条规定，出卖人逾期交房，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告按照合同约定支付了全部房价款，并缴纳了有关税费。原、被告又于2015年11月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于玉山县××大道××山××公寓××单元××号房屋（储藏间），总金额为135000元，付款方式为于2015年11月3日付房款人民币135000元整，原告于同年10月13日提前付清了全部房价款。该合同约定被告应当在2016年1月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。合同第九条规定，出卖人逾期交房的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告三山房地产公司辩称：原告与被告签订两份购房合同约定向被告购买房屋一套及储物间是属实的；但根据购房合同第四条的约定，原告除支付房款之外，还要承担支付契税、物业维修基金和登记费用，被告建设的房屋完工后，经电话通知原告，原告前来查验了房屋并交纳了契税，但对物业维修资金等费用一直未交，被告为原告垫付的10元/M2的物业维修基金也未返还给被告，故依据合同约定和法律规定，被告不能向原告交房，所以交房不成责任和过错在原告，原告的诉请与合同约定和法律规定不符，请求法庭驳回。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2015年10月15日两原告与被告签订了编号为041510153043《商品房买卖合同》，合同约定：原告以单价每平方米4300元的价格向被告购买坐落于三山连城公寓2幢4单元501室建筑面积为116.59平方米（其中套内建筑面积103.16平方米，公共部位分摊建筑面积为13.43平方米）房屋一套。共计价款501337元。其中合同签订之日支付151337元，余款35万元按揭贷款支付。合同第八条约定“交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行……”合同第十一条约定“交接。商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1或2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5﹪赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5﹪向买受人支付违约金。3.商品房买卖合同经房管局备案后，双方共同申请办理商品房预告登记。双方约定土地证、产权证按揭款款下来360天内办理手续。”2015年11月3日，两原告又与被告签订了编号为041511063357《商品房买卖合同》，约定：原告以单价每平方米4978元的价格向被告购买坐落于三山连城公寓2幢4单元147号，建筑面积为27.12平方米（其中套内建筑面积23.68平方米，公共部位分摊建筑面积为3.44平方米）储藏间一间。共计价款135000元。于2015年11月3日一次支付房款。交房时间为2016年1月31日是。违约金起算时间为逾期30日，违约金为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”其他约定与编号为041510153043《商品房买卖合同》一致。合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，原告按两份合同的约定，支付了全部购房价款。交房期间届满后至原告起诉之日止，原告未接到被告书面的收房通知。故原告向法院起诉，要求依法处理。本院认为:原告向法院起诉要求被告交付房屋及支付违约金，有经过法庭质证，原、被告双方均无异议的原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及原告按合同约定向被告支付购房价款、交纳契税的票据予以证明。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行自身合同义务。原告向被告支付购房款后，被告应当依约向原告交付房屋，现被告逾期交付房屋构成违约。原告要求被告支付逾期交付房屋违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持；但原告要求被告立即办理该两房屋的不动产权证书，合同约定的办证条件是：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告尚未交房，办理不动产权证的条件未成就，本院不予支持，对的该诉讼请求待办证条件成就后，如被告未履行合同约定义务，原告可另行主张权利。被告辩解原告未按合同约定交纳房屋维修基金导致被告未交付房屋。本院认为，被告的辩解不足以对抗合同约定的交房条件。原、被告双方签订的合同约定的交房条件是：一、出卖人书面通知买受人办理交接手续；二、1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。而被告无证据证明其已向买受人即本案原告发出了书面通知;也无证据证明该商品房已符合合同约定的交给付条件。故对被告的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告玉山县三山房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后七日内向原告裴治军、王红梅交付坐落于三山连城公寓2幢4单元的501号房屋和147号储藏间，并从2016年3月2日起对原告已支付的购房款6366337元支付违约金至房屋交付之日止（其中501337元按日万分之5支付，135000元按日万分之1支付）。二、驳回原告告裴治军、王红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11348元，减半收取5674元，由被告玉山县三山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  徐文乐二〇一七年八月四日书记员  邱金陵