福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0681民初1295号原告:吴文斌，男，1987年12月15日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。委托诉讼代理人：许艳，福建厦龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智光，福建厦龙律师事务所律师。被告：漳州汇众房地产开发有限公司，住所地漳州开发区涵碧楼花园B区5幢2-1号。统一社会信用代码913506815692871301。法定代表人：乐声平，董事长。委托诉讼代理人：黄峻飞，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健超，福建枫桦律师事务所律师。原告吴文斌与被告漳州汇众房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许艳、被告的委托诉讼代理人黄峻飞、张健超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴文斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告按原告已付购房款562273元的日万分之六向原告支付自2016年4月1日起至实际交房之日止逾期交房违约金，暂计至2017年2月14日计319天为107619元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年8月18日，双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于漳州开发区房屋。合同签订后，原告按合同约定向被告支付全部购房款562273元。被告应按约定于2016年3月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告，但被告至今尚未交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应按原告已付款日万分之六的标准支付违约金。漳州汇众房地产开发有限公司对逾期交房不持异议，但辩称，1、双方签订买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年3月31日前交房，如果在规定期限未达到合同约定交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金；2、本案逾期交房原因是恶劣天气造成的。根据漳州气象台出具的天气记录，包括阵雨、台风天气、高温天气（35°），这三项恶劣天气总共358天，扣去恶劣天气时间，被告没有违约，不应支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。如法院不支持其免责抗辩，认为原告主张的违约金计算标准过高，请求调低违约金的计算标准，违约金计算标准不能超过实际损失的130%。原告损失的是租金损失，换算成施工区域周边的租金标准大概是一个月1400元，因此，请求按日万分之一点七五计付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据和当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2013年8月18日，原、被告双方签订了一份编号为35068208010900058的《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于漳州开发区商品房，房屋总价款为562273元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。第八条第三款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：即按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人���付已付款万分之六的违约金。合同签订后，原告按约支付购房款合计562273元。被告至今未交房。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1、关于是否存在据实延期交房情形的问题。被告主张，本案逾期交房原因是恶劣天气造成的，存在据实延期交房情形。根据漳州气象台出具的天气记录，包括阵雨、台风天气、高温天气（35°），这三项恶劣天气总共358天，扣去恶劣天气时间，被告没有违约，不应支付违约金。提供下列证据：1、漳州市华风气象科技服务有限公司出具的气象资料分析报告，以此证明：（1）2013年1月1日至2017年3月1日期间，中雨以上（包括中雨）天气天数188天；（2）35°高温以上天气天数153天；（3）台风天气天数49天。扣除这三种恶劣天气交叉的部分，恶劣天气总的天数计358天，影响到工程施工，属双方合同约定遭遇其他特殊原因，应予以扣除，据实顺延交房时间。2、福建省龙海市气象局出具气象报告。3.有关中高考期间“禁噪令”文件。原告认为，被告不存在据实延期交房情形，对上述证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，作出气象资料分析报告的主体应是气象部门，且所谓的恶劣天气不具有客观性和关联性。根合同约定，可以免责的只有两种情况：一是不可抗力，二是其他特殊原因如自然灾害、战争等，且出卖人在发生之日起30日内应书面通知买受人。对证据2的补充提交气象报告不予认可，该份气象报告针对龙海全境，而非针对被告的施工区域，不具有针对性，无法证明施工工地因天气因素不具备施��条件；高温、暴雨天气不属于不可抗力，是可预见，不能作为免责的理由；被告仅凭气象报告，而没有其他证据佐证，比如施工日志和监理日志来佐证，不能证明这些因素导致工期延期。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，每年中高考期间在学校考场附近禁止施工，这并非不可预见的。本院认为，被告作为讼争商品房出卖人，应提供证据证明存在足以影响工程施工的气象事由及重大技术改变、停电、停工等事由，亦应提供证据证明以上事由已实际影响到工程的实际施工。但被告提供的上述证据不能证明天气原因是否已经实际影响到工程施工，或符合双方合同所约定的可据实予以延期的情形，应承担举证不能的法律后果。故本院对其提出的辩称意见，不予采信。2、关于本案逾期交房���约金是适用合同第八条或第九条约定的问题。原告认为，本案应适用合同第九条的约定。被告认为，合同第八条约定，出卖人应当在2016年3月31日前交房，如果在规定期限未达到合同约定交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。既然原告要求接收房屋，请求按合同第八条约定支付违约金。本院认为，合同第八条是在出卖人存在瑕疵交付，即交付不符合约定条件的违约情形下适用，且仅适用于出卖人在2016年3月31日前交房的情形，但被告并未在该期限内交房，故合同第八条不适用于本案。原告要求依照合同第九条的约定请求被告承担逾期交房的违约责任，应予支持。3、关于逾期交房违约金如何计付的问题���被告主张，其虽存在逾期交房，但近年来讼争商品房因客观原因已经大幅升值，从利益衡量的角度，应适当减轻出卖人的违约责任，如按合同约定的标准计付违约金，出卖人难以支付巨额的违约金，极有可能造成出卖人资不抵债的严重后果，进而损害到买受人的核心利益。违约金不能超过损失的130%，逾期交房主要造成原告租金损失，故本案应按日万分之一点七五计算违约金，或者委托中介鉴定施工区域附近的租金标准。提供58同城网租房信息。原告认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照约定履行，被告要求违约金按照日万分之一点七五的理由不能成立。被告提供的58同城网租房信息不能证明讼争房产所在地静海湾附近的租金情况，这是网络资料。因���请求支持原告诉讼请求。本院认为，逾期交房给购房者造成的损失主要是租金损失，但不仅仅是租金损失，因双方均未举证证明逾期交房给原告造成的实际损失，故原告要求按照合同约定的日万分之六计付偏高，被告要求按照日万分之一点七五计付缺乏事实和法律依据，本院酌情确定按原告已付购房款的日万分之三计付。综上所述，本院认为，本案当事人之间签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律行政法规规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告已按合同约定履行付款义务，但被告未能按照合同约定的时间交房，存在逾期交房的违约行为，应依法承担违约责任。原告请求被告支付自逾期之日至2017年2月14日计319天的逾期交房违约金，合法有据，予以支持;但合同就逾期交房的违约金的约定偏高，可酌定为日万分之三。因目前实际交房日尚不能确定，故对于2017年2月15日至实际交房日的违约金，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、漳州汇众房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付吴文斌逾期交房违约金53809.50元；二、驳回吴文斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2452元，由漳州汇众房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  李建辉人民陪审员  许建明人民陪审员  陈燕煌二〇一七年八月四日书 记 员  黄吴刚速 录 员  陈雅萍