北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5820号上诉人(原审被告):李西平，男，1949年5月4日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨亚文，北京市培文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市海淀区上庄镇上庄村村民委员会，住所地北京市海淀区上庄镇上庄村。负责人:王深，村主任。委托诉讼代理人:赵东红，北京市清华源律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京市海淀区翠湖敬老院，住所地北京市海淀区翠湖路*号。法定代表人：王伟，院长。委托诉讼代理人:付晁毅，男，1964年2月1日出生，汉族，北京市海淀区翠湖敬老院职员。上诉人李西平与被上诉人北京市海淀区上庄镇上庄村村民委员会（以下简称上庄村委会）、北京市海淀区翠湖敬老院（以下简称翠湖敬老院）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第02767号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李西平上诉请求：1、撤销一审判决，驳回上庄村委会一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由上庄村委会、翠湖敬老院承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、李西平由于身体患病无法正常经营，根据与上庄村委会的补充协议规定，将租赁的土地转租给汤珊，并将翠湖敬老院转让给汤珊，在转租转让协议中明确规定受让方在没有取得相关部门批准的情况下，不得搞违法建设，受让方也承诺如有违法建设后果自负，李西平已尽到应尽责任，国土局发出行政处罚决定后，翠湖敬老院仍然在扩建，上庄村委会也没有加以制止，李西平不构成根本违约；2、一审法院已经查明在上庄镇修路占用李西平承包地及围墙时，给予了58万余元的补偿，在三方协议中明确给李西平及翠湖敬老院（新乙方）各一半的补偿，该款项一直留在上庄村委会，上庄村委会明确该款项按承租协议每年从该款项中扣除租赁费，根本不存在欠交租赁费的问题。而且上庄村委会自动撤销了追讨租赁费的诉讼请求。事实上，上庄村委会认可李西平的转租转让行为，其后敬老院按照原租赁协议按期支付了租赁费，不存在违约行为。二、一审法院在审理过程中，明知上庄村委会与敬老院签订意向书，竟然先行做好了继续履行原协议的准备，而李西平与汤珊之间的诉讼案现已撤销原一、二审发回海淀区人民法院再审，在李西平与汤珊之间的转租转让诉讼还没有结果的情况下，不能解除李西平与上庄村委会的承包协议。上庄村委会辩称，同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。一、李西平把本属于上庄村委会的农用地作为非农用地进行转让给了他人，地上的果树和房屋有一部分属于上庄村委会，都作价进行了转让，从而出现了大量的违章建筑，北京市国土资源局已经作出了明确的处罚决定，要求李西平退还非法占用上庄村委会的5万多的集体土地。二、占地补偿协议是三方签订的，直到这个时候上庄村委会才知道其把本属于村委会的房屋、果树、农用地进行了转让，上庄村委会从2012年开始多次提起诉讼，因为主体问题，一直到2014年这个案子才正式确认了主体被告是李西平。三、上庄村委会与翠湖养老院确实曾签订合作意向书，目的是为了减少各方损失，但是没有付诸实施。四、李西平无权将相关土地和房屋转让给汤珊，且李西平一直欠交承包费，构成根本违约合同应当解除。翠湖敬老院辩称，同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。如果李西平跟上庄村委会的合同被解除，上庄村委会要收回土地，因此一审法院将翠湖敬老院追加为第三人。后来翠湖敬老院跟上庄村委会协商，提交了一个意向书，约定无论判决结果如何，都不会清退翠湖敬老院，其中2、3个亿是指翠湖敬老院投资，但最终该意向书既没生效，也没有实施。上庄村委会向一审法院起诉请求：1、解除1995年11月10日上庄村委会与北京市海淀区永开利出租汽车公司（以下简称永开利公司）所签订的《农业联产承包合同书》、1999年4月25日上庄村委会与永开利公司所签订的《土地承包合同》及2008年7月2日上庄村委会与翠湖敬老院所签订的《补充合同》；2、判令李西平赔偿损失88万元。诉讼费用由李西平承担。一审庭审后,上庄村委会撤回了第二项诉讼请求。一审法院认定事实：土地权属情况北京市海淀区上庄镇上庄村村北（北京市海淀区翠湖北部8号）的土地，属于上庄村委会集体所有。二、相关合同的签订情况1995年11月10日，北京市西郊农场第二分场与永开利公司签订了《农业联产承包合同书》，发包方为二分场，承包方为永开利公司（法定代表人李西平）。双方约定：承包生产项目：果园；责任制形式：利润包干；承包土地或其他生产资料名称：村西岗子地果园西半部60亩果树；承包指标：产品归承包方；上交利润：承包方每年底向发包方预交下一年利润款2.5万元；生产费用：由承包方支付；用工：由承包方自理；计酬及奖励办法：由承包方在产品利润余额中自提；发包方权利和义务：1、承包方在对果园实施更新改造和基础设施建设，应征得发包方同意。发包方应积极协助承包方工作，并尽可能提供便利条件。2、发包方有权对果树生长状况进行检查监督，并有权要求承包方提供果品生产和经营的详细情况。承包方权利和义务：1、承包方有权在政策允许的情况下，对果园的基础设施和种植结构进行更新改造，在本协议结束时所有建筑设施无偿转交发包方所有。2、承包方有权自主生产管理和业务交往，如违法责任自负。3、承包方应按合同规定交纳利润和报告生产经营情况。本合同有效期自1996年1月至2026年1月。一方违背合同规定，造成另一方经济损失的，由违约方包赔其损失。1999年4月25日，北京市西郊农场上庄第四农工商合作社与永开利公司签订了《土地承包合同》（北京市西郊农场第二分场作为证明人在合同上盖章及负责人签名），发包方为合作社，承包方为永开利公司。双方约定：1、发包方将30亩苹果园承包给承包方种植，果园的所有权属于集体，承包方只有种植使用管理权，不得买卖、出租、荒芜、不准转作宅基地。2、承包时间共27年，从1999年4月25日起至2025年4月24日止。3、承包方在承包期内，按年度向发包方交纳承包费，每亩250元，年合计7500元整。4、承包方在承包期内对果树进行品种更新，必须与发包方协商并报上级主管业务部门批准后方可更新，禁止无审批手续的一切乱砍滥伐行为。5、承包方于每年一月交纳承包费，于每年底以前缴纳各项应由其承担的费用，如水电费等。6、违约责任：承包方如不按合同使用种植果树，擅自砍伐、出租、买卖或荒芜，甲方有权终止合同，干预并制止对果园带有破坏性的砍伐行为，宣布其出租及买卖关系无效并收回果园。承包方如不按时交纳承包费和应承担的费用，发包方有权停止承包方的承包和使用。7、合同期内，承包方所经营的指标数字归发包方，利润全部归承包方所有。8、合同期满后，发包方收回果园的所有权。2002年11月6日，北京市海淀区青龙桥街道生产服务合作联社出具证明：永开利公司是青龙桥街道联社下属的企业，由李西平于1992年以自筹资金和银行贷款组建，自负盈亏。2005年由于经营场地拆迁等原因关闭，在经营期间凡以永开利公司对外的往来及签订的合同等遗留问题，一律由李西平个人负责。2002年12月26日，上庄村委会以“证明”方式同意永开利公司在承包的90亩土地上办养老院。2003年1月2日，北京市海淀区上庄乡民政科，以“证明”方式同意李西平在上庄村办养老院。2005年8月3日，翠湖敬老院自北京市海淀区民政局处领取了《北京市养老服务机构执业许可证》，许可证上记载：资产性质：个人资产；注册资金10万元；单位性质：民办；地址：北京市海淀区上庄镇翠湖北路；法定代表人：李西平。同年8月29日，北京市海淀区民政局决定准予翠湖敬老院登记成立。2008年7月2日，上庄村委会（甲方，原合同承继方）与翠湖敬老院法人代表李西平（乙方）签订《补充合同》，双方约定：双方认为原合同签订已过十几年，现在地价、经济均有变化，为此在原合同基础上进行补充修定。1、乙方上交给甲方的地租（指承包费，下同）自2008年起每亩改为500元。2、乙方上交给甲方的地租自2008年起每三年递增10％。3、乙方向甲方上交的地租，每次一交三年。4、乙方可根据情况调整经营项目，甲方给予协助。5、乙方在经营不利时可转租他人经营，但期限不得超过合同期。6、原合同截止期为2025年5月30日，现向后延期三年，截止期为2028年5月30日。李西平在合同尾部签名。2009年6月11日，北京市海淀区民政局出具《关于翠湖敬老院改造申请的意见》：翠湖敬老院，经研究，同意你院进行改扩建。请按照《老年人建筑设计规范》和《老年人社会福利机构基本规范》的标准和规划、建设、消防、环保等部门的要求进行建设，并经建设、消防等相关机关验收合格后上报我局方可投入使用。2009年6月12日，李西平向上庄村委会提出申请：今翠湖敬老院为发展上庄地区经济，增加床位，多找些人来入住。安排上庄地区无工作人员（女同志为主）到敬老院工作，请村委会支持。上庄村委会在申请上加盖公章。三、合同主体继受情况一审法院在（2014）海民初字第06890号上庄村委会与永开利公司农村土地承包合同纠纷一案民事裁定书、（2014）海民初字第13580号上庄村委会与翠湖敬老院农村土地承包合同纠纷一案民事裁定书中，先后认定：1995年11月10日的《农业联产承包合同书》中的发包方、甲方的权利，1999年4月25日的《土地承包合同》中的发包方、甲方的权利均由上庄村委会承继，承包方、乙方的权利由李西平承继。2008年7月2日的补充合同中，乙方的权利由李西平承继。四、李西平与汤珊的转让协议及补充合同2008年4月16日，李西平与汤姗签订了《北京市房屋租赁合同》，由汤姗租赁经营翠湖敬老院及90亩土地上的果树和房屋。2009年6月9日，李西平与汤姗签订协议：汤姗以一次性付租金形式买断90亩地和地上物所有权、一次性租金700万元、办理90亩转让合同，全部款付清后，地租由汤姗交。2009年7月8日，李西平（甲方）与汤姗（乙方）签订《土地承包权及翠湖敬老院转让协议》，李西平将其承包的上庄村90亩非农业用地承包经营权、翠湖敬老院、果树、房间转让给汤姗，以现有为准；转让的土地承包权年限以李西平原承包合同年限为准；土地承包权、房屋、果树共计700万元，分三期支付。双方约定：1、乙方全部转让费支付后一年内，甲方办理上庄乡与养老院承包合同，按照甲方现有的承包年限继续延续……3、乙方支付甲方首期款后十天内，乙方负责将甲方同意授权“北京市海淀区翠湖养老院”的法人代表变更为乙方……全款付清后，承租合同作废。2009年8月24日，李西平（甲方）与汤姗（乙方，其丈夫全权代表）签订《补充合同》，双方约定：在乙方未付清全款，未签订转让合同时，原乙方承租合同仍有效。乙方在承租期内，必须严格遵守：一、必须在获得相关部门批准，获得完备手续方可盖房。现已获得民政局扩建床位手续，由于法定代表人未更换，其它手续正在办理中，如遇政府有手续拆除，与甲方无关……如乙方违反任何条款，均视同违约行为，甲方将退还乙方预交租金，乙方所盖房屋自行拆除。汤姗接手翠湖敬老院后，在未办理任何建房手续的情况下，在院内进行了大面积的房屋建设和地面硬化，并变更翠湖敬老院法定代表人为王伟，向李西平支付170万元转让首付款。五、处罚情况与合作协议2009年9月29日，北京市国土资源局向翠湖敬老院发送《责令停止土地违法行为通知书》，该局在通知中认为翠湖敬老院未经行政主管部门审核报批，擅自在上庄村农用地上违章建房，违反了《土地管理法》第四十四条的规定，责令立即停止施工建设，听候处理。2010年7月26日，北京市国土资源局对翠湖敬老院作出《国土资源行政处罚决定书》，该局认定：翠湖敬老院于2008年7月起，未经批准非法占用上庄村58182.09平方米集体土地，并于2009年7月起，在非法占用的集体土地上擅自建设占地面积2291.33平方米的房屋并硬化地面1152.54平方米的行为，违反了《土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定，根据《土地管理法》第七十六条第一款和《土地管理法实施条例》第四十二条的规定，决定处罚：责令翠湖敬老院退还非法占用的上庄村58182.09平方米的集体土地；责令翠湖敬老院15日内拆除在非法占用的集体土地上新建的占地面积2291.33平方米的房屋和占地面积1152.54平方米的硬化路面；对新建的房屋和硬化路面占用的3443.87平方米土地处以罚款。该决定目前实际执行。一审庭审中，翠湖敬老院认可以上处罚决定书中提到的2291.33平方米的房屋是其建造的，但对于1152.54平方米的硬化路面，表示不清楚是谁建的。2011年10月17日，上庄村委会与李西平、汤姗就翠湖北路征占翠湖敬老院部分土地的地上物（房屋、围墙、路面、树木）补偿达成协议：补偿款共计578200元，寄存于上庄村委会，待协商后，先向上庄村委会支付围墙和门卫房屋工程款，剩余部分根据协商结果再行支付。2011年11月7日，上庄村委会四组代表、李西平及翠湖敬老院代表就补偿款的分配达成协议:“原现上庄四组对李西平的租用地（后由翠湖敬老院经营）就修路地上物补偿，查补偿面积四组与后乙方算一方，补偿款各占一半（以15万定价），共识认可签字，金额由村财务拨付四组。（种植面积补偿的一半）地租由现总金额拨四组。”2015年4月16日，上庄村委会与翠湖敬老院签订《北京翠湖老年庄园项目合作意向书》，双方合作事项为北京翠湖·百老汇；合作地点为北京市海淀区上庄镇翠湖路9号；上庄村委会投入90亩土地入股20％，翠湖敬老院投入建筑、设备、固定资产、流动资金、运营管理及品牌入股80％；上庄村委会负责提供土地合法相关文件，负责以甲方名义申办土地变更国有、集体或公益建设用地转用手续及相关规划、土地、建筑、环保、消防等手续等。六、承包费用的缴纳情况2008年7月9日，上庄村委会收取翠湖敬老院支付的2008年5月至2010年5月的部分承包费75000元。2010年11月10日，上庄村委会向翠湖敬老院发送催款通知，认为经核对，2008年7月2日的补充协议约定土地承包费有所上涨，已上涨至45000元每年，并承包费每三年递增10％。2006年至今尚欠土地承包费63500元。请收到通知后十日内，付清土地承包费欠款2008年7月2日至2010年7月2日（一年）的土地承包费12500元，并支付2006年尚欠的51000元土地承包费。否则将采取措施讨回欠款。2010年11月19日，上庄村委会收取翠湖敬老院支付的2009年7月9日至2010年7月8日的承包费32500元。2011年1月21日，上庄村委会收取永开利公司支付的2006年度承包费36000元，2008年至2010年承包费4000元。2012年5月17日，上庄村委会收取翠湖敬老院支付的2011年1月1日至2013年12月31日的承包费148500元。上庄村委会以此证明，李西平拖欠承包费，构成根本违约。七、关联案件情况李西平在另案以土地承包经营权为由，起诉汤姗，主张因汤姗未经许可违法盖房,受到处罚并拒绝支付余款,其有权解除转让合同,起诉要求解除其与汤姗于2009年7月8日签订的土地承包权及翠湖敬老院转让协议。一审法院作出（2014）海民初字第10715号民事判决书，汤姗不服上诉，本院作出（2014）一中民（商）终字第06542号民事判决书，撤销一审判决，驳回李西平的诉讼请求。后李西平申请再审，北京市高级人民法院立案审查后，作出（2015）高民（商）申字第1066号民事裁定书，指令本院再审。本院作出2016京01民再90号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）一中民（商）终字第6542号民事判决书和海淀法院(2014）海民初字第10715号民事判决书，本案发回一审法院重审。现本案正在再审审理期间。本案审理过程中，一审法院到翠湖敬老院进行了勘验，该敬老院目前占地共90亩，其中包括2.5亩用于修路。勘验所看到的房屋中，有几个小院和一排平房（鱼池西边废弃）是李西平自建的，此外的房屋均由翠湖敬老院修建。上庄村委会最初交给李西平的房屋现已不存在。上庄村委会表示，直到2011年11月，其才得知李西平2009年7月8日与汤姗就上述土地签订了土地承包权及翠湖敬老院转让协议。上庄村委会本案的起诉书，于2015年4月2日送达给李西平。一审法院认为，上庄村委会（相关合同权利义务继受人）与李西平（相关合同的权利义务承继人）之间在1995年11月10日、1999年4月25日、2008年7月2日签订的《农业联产承包合同》、《土地承包合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行合同义务。以上合同中约定承包方在对果园实施更新改造和基础设施建设时，应征得发包方同意；果园所有权归集体，乙方只有种植使用管理权，如不按照合同使用种植果树，擅自砍伐、出租、买卖或荒芜，甲方有权终止合同；乙方不按时向甲方交纳房屋和应由乙方承担的费用，甲方有权停止乙方的果园承租和使用等条款。而上述合同签订后的履行过程中，李西平在2009年7月8日与案外人汤姗签订了《土地承包权及翠湖敬老院转让协议》，将果树、土地承包权、房屋等一并进行了转让。而根据北京市国土资源局做出的行政处罚决定书，汤姗接管翠湖敬老院之后，未经批准非法占用农用土地、擅自建设房屋并硬化地面，李西平作为合同的一方当事人，本应监督其转让方翠湖敬老院依法履行合同，但却发生以上情况，导致其客观上违反了上述合同中的相关规定，构成对上庄村委会的违约。此外，2014年以来李西平亦未按照合同约定的时间和标准，交清2014年至2016年的承包费，亦构成违约。故一审法院认为，李西平的行为构成根本违约，达到了法定解除的条件，对上庄村委会要求解除相关合同的诉讼请求予以支持，解除合同的时间为2015年4月2日一审法院向李西平送达起诉书之时。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：确认上庄村委会解除合同的行为有效，1995年11月10日、1999年4月25日上庄村委会（合同权利义务承受人）与永开利公司（合同权利义务承受人李西平）签订的《农业联产承包合同书》、《土地承包合同》及2008年7月2日上庄村委会与翠湖敬老院原法人代表李西平签订的《补充合同》，已于2015年4月2日解除。本院二审期间，各方当事人均无新证据向本院提交。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实有一审卷宗、各方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，上庄村委会（相关合同权利义务继受人）与李西平（相关合同的权利义务承继人）分别在1995年11月10日、1999年4月25日、2008年7月2日签订的《农业联产承包合同》、《土地承包合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行合同义务。上述合同约定的内容主要有：承包方在对果园实施更新改造和基础设施建设时，应征得发包方同意；承包方有权自主生产管理和业务交往，如违法责任自负；果园所有权归集体，乙方只有种植使用管理权；如不按照合同使用种植果树，擅自砍伐、出租、买卖或荒芜，甲方有权终止合同，干预并制止对果园带有破坏性的砍伐行为，宣布其出租及买卖关系无效并收回果园；乙方不按时向甲方交纳房屋和应由乙方承担的费用，甲方有权停止乙方的果园承租和使用等条款。在上述合同签订后的履行过程中，李西平在合同所涉土地上建设了敬老院，并于2009年将果树、土地承包权、房屋等一并转让与案外人汤姗。汤姗接手翠湖敬老院后，在未办理合法手续的情况下，在院内进行了大面积的房屋建设和地面硬化。北京市国土资源局对此做出了行政处罚决定书，认定翠湖敬老院的上述行为违反了《土地管理法》等规定，责令翠湖敬老院退还非法占用的集体土地等。翠湖敬老院的上述行为，客观上使得李西平严重违反了其与上庄村委会签订的上述合同的规定，已构成根本违约，上庄村委会有权解除合同。另外，李西平是否按时向上庄村委会交纳了2014年至2016年的承包费，应由李西平举证。就上庄村委会于2011年10月17日与李西平、汤姗签订的协议以及上庄村委会四组代表于2011年11月7日与李西平及翠湖敬老院代表签订的协议而言，从上述协议的文字表述看，并没有明确约定由上庄村委会从相关款项中直接扣除费用作为李西平的承包费，且李西平最终能分得多少补偿款亦不确定，在上述协议的当事人上庄村委会及翠湖敬老院对李西平的相关主张不予认可的情况下，李西平提交的在案证据不足以证明其按时向上庄村委会交纳了2014年至2016年的承包费，因此李西平亦构成了违约。一审法院的相关认定正确，本院予以支持。综上所述，李西平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决审理程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由李西平负担。本判决为终审判决。审 判 长 常 洁审 判 员 阴 虹代理审判员 董 伟二〇一七年八月三十一日法官 助理 杨玉清书 记 员 李依檬