山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终4910号上诉人（原审被告）:刘克岭，男，1975年出生，汉族，户籍所在地住济南市，住济南市。委托诉讼代理人：李庆国，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿汉勤，男，1965年出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：尹红燕，山东中坛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙真真，山东中坛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1968年出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：尹红燕，山东中坛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙真真，山东中坛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：石宝翠，女，1977年出生，汉族，住济南市。上诉人刘克岭因与被上诉人耿汉勤、ＸＸ、石宝翠房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘克岭上诉请求：1.请求依法撤销济南市天桥区人民法院（2015）天民初一第883号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由耿汉勤、ＸＸ、石宝翠承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案的基本事实为刘克岭与石宝翠有刘克岭单位集资建房的涉诉房屋一套，无相关权属登记。刘克岭与石宝翠预将房屋出卖，耿汉勤、ＸＸ也对该房产有兴趣，但双方并没有达成一致，也没有签订房屋买卖合同。二、房产价值极高，买卖房者均是审慎、全面考察之后才签订房屋买卖合同。耿汉勤、ＸＸ签订合同时具有重大过错，对《卖房协议》的无效应承担全部责任。房产的价值动辄几十万、上百万，购房者多方选择、实地勘察，审慎权衡后方作出选择，讨价还价，恨不能打压房价到最低，而不是一见钟情，看一眼就直接买下。签订购房合同更是慎之又慎，斟酌合同用语，多方询问，确定没有对自己不利的条款后方签订房屋买卖合同。本案，就被上诉人提供的《卖房协议》，内容简单、条款稀少，重要权利义务基本很少涉及，房产中介也没有加盖公章。结合一审陈述，耿汉勤、ＸＸ在专业房产中介现场指导下稀里糊涂的交了购房款，签订了如此罕见的《卖房协议》，更是连买卖双方的签字都没有，实在令人无法想象，根本不符合正常交易规则。《卖房协议》中既没有刘克岭的签字也没有刘克岭摁手印，对刘克岭不存在法律效力。从《卖房协议》签订到起诉近两年时间里，刘克岭一直将该房出租，耿汉勤、ＸＸ既未与刘克岭联系，也未到涉诉房屋现场确认，非常不符合常理。三、房产中介是专门为房产交易双方提供专业服务的中介机构，其专业性、权威性较高。杜某某、池某某作为专业中介机构审核不严，应承担连带赔偿责任。一审中杜某某、池某某自述其为双方交易的房产中介，刘克岭很难相信本案漏洞百出的《卖房协议》是在房产中介这种专业人士指导、监督下签订的，完全与常理不符。本案涉诉房屋为集资建房，没有房屋产权证书，不允许交易，且是夫妻共有财产，作为专业房产中介人员，对没有房屋权属证书不允许交易、夫妻共同房产必须双方均签字确认这些常识问题不可能不清楚，对夫妻任何一方无权处分夫妻共有房屋等最基本的行业规则理应明了。专业房产中介人员应为客户负责，与买房者还是熟人的情形更会审慎对待，尽到其告知义务。四、一审中杜振路、池连芝陈述与刘克岭是熟人，对刘克岭夫妻感情一直不和应当是比较了解。作为房产中介应当具有职业道德，应当已告知耿汉勤、ＸＸ。冰冻三尺非一日之寒，刘克岭与石宝翠婚后感情一直不好，经常打架、吵架，夫妻感情早已名存实亡，刘克岭的朋友、熟人、单位领导都知道，作为刘克岭熟人的杜某某、池某某怎么会不知情呢？作为熟人应该对刘克岭夫妻的家庭情况较为清楚，应知悉夫妻感情不和之事实。在买卖房产这样重大的处理夫妻共同财产的合同中，怎么会不提醒同样是熟人朋友的耿汉勤、ＸＸ夫妻？所以不排除杜某某、池某某作为双方熟人，在明知刘克岭夫妻感情破裂的事实，与石宝翠恶意磋商，共同损害刘克岭的合法权益，骗取房款！五、对石宝翠擅自签订《卖房协议》、收款等事项刘克岭一直毫不知情，且该款也没有用于家庭生活，不应认定夫妻共同债务，刘克岭对此并过错，不应承担还款责任。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。”该条款关于夫妻共同债务的范围，明确将夫妻共同债务发生的目的限定为“夫妻共同生活”。婚姻法司法解释（二）第二十三条进一步明确，即使是夫妻一方婚前产生的债务，只要是用于婚后家庭共同生活，都应视作夫妻共同债务。可见判定是否属于夫妻共同债务核心标准并非时间因素——夫妻关系存续期间，而是考虑有无夫妻共同生活的目的因素。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条是对《中华人民共和国婚姻法》第四十一条关于共同债务规定的细化和解释，当然应坚持夫妻共同债务判定的目的要素。因此，如果一方所负债务非因夫妻共同生活原因，则不论有无婚内财产约定，均不应视为夫妻共同债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的立法本意并非是否定一直沿用的“共同生活、利益共享”标准，而是在依上述标准无法作出认定时的一种必要补充，因此，适用第二十四条时不能简单机械地照搬文字，采取字面解释，应结合夫妻共同债务的本质来判断和理解，也就是说适用该条应当以符合夫妻共同债务的法定性质为前提。如果机械地将“婚姻关系存续”作为唯一认定标准，既违背了法律最初的立法本意，也曲解了法律与司法解释之间的效力地位关系。因此，在判断是否为夫妻共同债务的过程中应将“共同生活、利益共享”和“婚姻关系存续”标准合理运用，综合考量，以此推进案件的审理和最后的裁判。刘克岭与石宝翠婚后感情一直不好，多年来一直为了家庭、为了孩子糊弄着过，耿石宝翠偷卖房屋一事，刘克岭根本不知情。因长期感情不和，于2014年4月30日离婚。夫妻感情破裂导致离婚是一个漫长的过程，不是今天不和明天就离婚。池某某、杜某某作为负责任的房产中介更作为熟人，肯定会将知晓的夫妻感情破裂情况告知耿汉勤、ＸＸ。耿汉琴、ＸＸ与石宝翠及房产中介签订的房屋买卖合同时未尽到注意义务，轻易将款项支付给石宝翠，导致《卖房协议》无效。刘克岭对此不知情、无过错，不应承担还款责任。综上所述，耿汉勤、ＸＸ及中介签订合同时具有重大过错，对《卖房协议》的无效应承担全部责任。石宝翠应当返还购房款，刘克岭对此一无所知，不应承担返还责任。请求依法支持刘克岭的上诉请求。耿汉勤、ＸＸ辩称，2014年1月份，刘克岭主动找到案外人池连芝表示想出卖涉案房产。耿汉勤和ＸＸ在此之前曾向案外人池某某表示想购买房产。经案外人池某某居间介绍，双方就涉案房产的买卖事宜进行协商。耿汉勤、ＸＸ第一次与刘克岭见面的时候，刘克岭出示了结婚证、房屋收据，但是当时双方就涉案房屋的价款没有达成一致意见。后中介机构与耿汉勤、ＸＸ到刘克岭处就涉案房产的买卖事宜进行了第二次协商，双方达成一致意见。以上事实表明，刘克岭对于出卖涉案房屋及卖房的相关事宜是知悉且是其自己的真实意思表示。2014年1月15日，刘克岭与其妻子石宝翠与耿汉勤、ＸＸ签署了卖房协议，杜某某作为签署该卖房协议的证人在协议上签字确认。签订合同的当天，耿汉勤、ＸＸ支付给刘克岭及其妻子石宝翠现金3万元，ＸＸ通过银行转账方式，将17万元的购房款打到石宝翠的银行账户，共计支付购房款20万元，石宝翠出具了贰拾万元的收到条。刘克岭及石宝翠将涉案房产的两份收据原件更改、背书确认后交付给耿汉勤、ＸＸ。2014年1月18日，耿汉勤、ＸＸ又向刘克岭及石宝翠支付了35000元的购房款，石宝翠出具了收条，双方均履行了部分合同义务。在签订合同时，因刘克岭及石宝翠表示，两人现在无其他房产可供居住，故双方签署卖房协议中约定“…余额在两年内刘克岭搬出位于济南市天桥区某街道办事处后面的宿舍某单元某室耿汉勤一次性付清余额”。但当耿汉勤、ＸＸ向刘克岭表示，付清购房余款，要求刘克岭交房时，刘克岭却表示涉案房产已经卖予案外人，并且已经交付。刘克岭的行为已经构成严重违约，虽然刘克岭与石宝翠于2014年4月30日离婚，但是签订合同及收取购房款的时候，双方还处于夫妻关系存续期间。，并且卖房协议是刘克岭与石宝翠双方共同的意思表示，因此，刘克岭应当与石宝翠共同承担返还购房款及赔偿经济损失的责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。石宝翠未答辩亦未提交书面答辩意见。耿汉勤、ＸＸ向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的卖房协议，刘克岭、石宝翠返还耿汉勤、ＸＸ已付购房款23.5万元，并赔偿耿汉勤、ＸＸ经济损失3.5万元；2.本案案件受理费由刘克岭、石宝翠承担。一审法院认定事实：刘克岭与石宝翠原系夫妻关系，于2014年4月30日离婚。坐落于济南市天桥区某街道办事处宿舍某单元某室及附属地下室（以下简称涉诉房屋）系刘克岭单位的集资建房，无相关权属登记。耿汉勤、ＸＸ主张于2014年1月15日与刘克岭、石宝翠达成的《卖房协议》一份，刘克岭、石宝翠将涉诉房屋以33.5万元的价格出售给耿汉勤、ＸＸ。该协议签订后，ＸＸ于2014年1月15日通过银行转账向石宝翠支付17万元，又于当日以现金方式支付3万元。同日，石宝翠向耿汉勤、ＸＸ出具收条，证明收到耿汉勤某街道办事处宿舍某单元某房屋购房定金贰拾万元，落款日期为2014年1月14日。2014年1月18日，石宝翠又向耿汉勤、ＸＸ出具收条，证明收到耿汉勤购房款3.5万元。2014年6月10日，刘克岭将涉诉房屋以31.5万元的价格另行出售，现涉诉房屋已由案外人李某某占有使用。案经一审审理，当事人对以下问题存有争议：一、《卖房协议》是否是合同双方的真实意思表示；二、刘克岭是否应承担责任。关于第一个争议焦点问题，耿汉勤、ＸＸ称，2013年年底，耿汉勤、ＸＸ经中介池连芝介绍与刘克岭、石宝翠第一次在中介机构见面，双方初次沟通涉诉房屋的买卖事宜，因价格问题未协商成功，但刘克岭出示了刘克岭、石宝翠的身份证、结婚证、买房收据。此后双方第二次见面协商后最终确定了涉诉房屋价格为33.5万元。2014年1月15日，刘克岭、石宝翠带着已起草的协议与耿汉勤、ＸＸ见面，但见面后刘克岭接电话后离开，后续签订协议均由石宝翠完成，协议签订后石宝翠拿走协议让刘克岭按手印后又将协议送回耿汉勤、ＸＸ处。由此可见，该协议的签订是合同双方的真实意见表示，耿汉勤、ＸＸ依法提交了以下证据证明其陈述：1.2014年1月15日签订的《卖房协议》并约定签订协议。该协议载明：“刘克岭与石宝翠协商同意将位于济南市天桥区某办事处后面的宿舍某单元某室以33.5万元人民币卖给济南某汽车零部件公司员工耿汉勤，经刘克岭与耿汉勤协商由耿汉勤先交付刘克岭先生20万元人民币，在耿汉勤付给刘克岭贰拾万元后房子的产权和一切利益都由耿汉勤所有，与刘克岭无关。如有反悔刘克岭赔偿耿汉勤金额的4倍经济损失。等两年内刘克岭搬出房子后，耿汉勤一次性付清余额，刘克岭把所有的如：气、电、水包括地下室以及发票变更给耿汉勤名下……。”该协议买卖双方名字均为打印，由证明人“杜某某”在协议下方签字。2.收条一份，载明：“今收到耿汉勤某街道办事处宿舍某单元某房屋购房定金，金额贰拾万元整。收款人：石宝翠2014年1月14日。”3.收据二份，证明刘克岭、石宝翠已将涉诉房屋原始收款收据原件交付给耿汉勤、ＸＸ，且将“刘克岭”名字更换成“耿汉勤”，同时该收据背面已注明“刘克岭已将房子卖给耿汉勤四单元601室”，由石宝翠签字确认。4.证人池某某出庭作证称：池某某以前从事中介服务，2014年1月刘克岭找到池某某想把房子卖了，因耿汉勤、ＸＸ也想买房子，池某某将这个信息告诉了耿汉勤、ＸＸ，让双方自行协商。第一次见面刘克岭带着结婚证、房屋收据，但双方没谈好价格，后池某某和耿汉勤、ＸＸ一起到了刘克岭处，刘克岭同意出售给耿汉勤、ＸＸ。证据5杜某某出具的证人证言，称：“我作为刘克岭、石宝翠和耿汉勤的熟人，为他们作了房屋买卖事实的证明人”。刘克岭对耿汉勤、ＸＸ提交的证据1不予认可，该协议没有刘克岭的签字，手印也并非刘克岭所捺。对证据2真实性无异议，但收条落款时间2014年1月14日与耿汉勤、ＸＸ的付款时间2014年1月15日不符。对证据3收据二份不予认可，真实收据在单位有存档，单位会计应在收据上签字。对证据4、5池某某和杜某某的证人证言有异议，刘克岭第二次与耿汉勤、ＸＸ见面时并没有同意将涉诉房屋出售给耿汉勤、ＸＸ，随后池连芝又打电话问刘克岭想卖多少钱，刘克岭已明确表示不卖房子了。关于耿汉勤、ＸＸ提交的证据2收条日期为2014年1月14日，耿汉勤、ＸＸ称收条实际出具日期为2014年1月15日，写成2014年1月14日应为笔误。关于第二个争议焦点问题，刘克岭认为其并没有在卖房协议上签字捺印，该协议并未成立，石宝翠收取购房款也未告知给刘克岭，故刘克岭不应承担还款责任。对当事人有争议的证据一审法院认定如下：卖房协议签订时刘克岭、石宝翠尚在婚姻关系存续期间内，结合耿汉勤、ＸＸ的付款事实，对耿汉勤、ＸＸ提交的卖房协议、收条、证人证言予以采信。另查明，刘克岭自认涉诉房屋无合法手续，无法办理权属登记，耿汉勤、ＸＸ在诉讼过程中亦对涉诉房屋的性质表示认可。因涉案房屋的性质违反了法律法规的强制规定，双方签订的卖房协议应属无效。经一审法院释明，耿汉勤、ＸＸ仍坚持其诉讼请求。一审法院认为，刘克岭自认涉诉房屋无相关合法手续，且耿汉勤、ＸＸ对该事实亦表示认可，故双方所签卖房协议应为无效，收取购房款的一方应将款项退还。刘克岭辩称购房款系石宝翠收取，收条也是石宝翠出具，故应由石宝翠承担返还购房款的责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释二》第二十四条的规定，耿汉勤、ＸＸ提交的证据能够证明石宝翠收取款项时刘克岭、石宝翠尚在婚姻关系存续期间内，刘克岭亦应承担返还购房款的义务。刘克岭、石宝翠占用耿汉勤、ＸＸ的资金，给耿汉勤、ＸＸ造成一定的经济损失，故耿汉勤、ＸＸ要求刘克岭、石宝翠赔偿损失，应予支持。耿汉勤、ＸＸ认为约定的损失过高，自愿按中国人民银行同期贷款利率的二倍主张损失，即：以23.5万元为基数，自2014年1月19日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算。因耿汉勤、ＸＸ在合同缔约过程中亦存在过失，故对其主张的损失的计算方式调整为：以23.5万元为基数，自2014年1月19日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。石宝翠经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为放弃答辩、举证及对证据质证的权利，应承担由此产生的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释二》第二十四条规定，判决：一、被告刘克岭、被告石宝翠于本判决生效之日起10日内返还原告耿汉勤、原告ＸＸ购房款23.5万元；二、被告刘克岭、被告石宝翠于本判决生效之日起10日内赔偿原告耿汉勤、原告ＸＸ经济损失（以23.5万元为基数，自2014年1月19日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告耿汉勤、原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由被告刘克岭、被告石宝翠负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因双方对涉案房屋无相关合法手续均无异议，故一审法院认定双方所签订的《卖房协议》无效，收取购房款的一方应将款项及利息退还并无不当。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定：“（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持……”。本案中，双方当事人对石宝翠与刘克岭婚姻关系存续期间收到耿汉勤、ＸＸ购房款23.5万元的事实均无异议，本院予以确认。刘克岭主张其和石宝翠虽曾与耿汉勤、ＸＸ协商过卖房事宜，但最终并未达成一致意见，其对之后石宝翠擅自签订《卖房协议》及收款等事项均不知情，且该款项也并未实际用于家庭生活，不应认定为夫妻共同债务，刘克岭对此也并无过错，故不应承担还款责任。但其提交的证据并不能证明耿汉勤、ＸＸ在明知其不同意卖房的情况下仍与石宝翠签订《卖房协议》并付款，亦不能证明该债务系石宝翠个人债务。故对刘克岭的该项主张，本院不予支持。综上所述，刘克岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人刘克岭负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年八月十七日书记员 孙 娜