广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初8522号原告（反诉被告）：黄海谋，男，1987年4月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈永梅，广东千度律师事务所律师。被告（反诉原告）：屠智辉，男，1983年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：周丹华，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健珍，广东度明律师事务所律师。第三人：杨丽平，女，1984年12月20日出生，汉族，住广东省汕尾市城区，委托诉讼代理人：陈永梅，广东千度律师事务所律师。原告黄海谋与被告屠智辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，根据被告的申请，本院依法追加杨丽平为第三人参加诉讼，被告提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉合并审理。本案于2017年7月31日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人陈永梅，被告的委托诉讼代理人周丹华、第三人的委托诉讼代理人陈永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行2016年9月11日签订的《房地产买卖合同》，配合原告办理佛山市南海区××房的产权转移登记至第三人杨丽平名下手续；2.被告从2017年3月23日起至协助办理过户之日止，以总价款1900000元为基数，按照每日千分之一标准支付违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月11日，原告与被告签订了编号为NO.××号的《房地产买卖合同》,约定“买方在签署合同当日支付定金50000元给卖方；定金余款200000元须在2016年9月25日前支付给卖方；卖方在签署本合同后10日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用；买卖双方同意于卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销手续后10个工作日内办理交易过户”。上述合同签订后，原告于2016年9月12日向被告支付了定金50000元，于2016年9月24日向被告支付了定金200000元，并于办理网签当日（2017年3月23日）再向被告支付了部分首期款220000元，故原告共向被告支付了470000元购房款。此外，原告与被告于2017年3月23日签订了《补充协议》，约定：“买卖双方一致同意以杨丽平为最终产权人办理产权转移登记，本次交易中买方所签署的全部合同的权利与义务均由买方共同享有和承担”。并且杨丽平在此协议签订之前已取得了由中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市南海支行出具的《中国邮政储蓄银行个人住房贷款审批通知书》，已顺利通过1430000元的银行贷款审批。2017年4月，原告拟以杨丽平的名义与被告办理案涉房屋的产权转移登记手续，但被告截止于2017年4月仍未涂销涉讼房屋的原有抵押登记，导致无法办理产权转移登记手续。在原告与中介方的多次催促下，被告不但未积极履行合同义务，而且在2017年5月15日向原告、杨丽平发出了《关于解除房地产买卖合同的通知》。对此，原告认为，被告未能依约涂销涉讼房屋的原有抵押登记，已构成违约，违约方并不享有合同约定或法律规定的合同解除权，被告理应继续履行合同并支付违约金。被告辩称，1.原、被告于2016年9月11日签订《房地产买卖合同》及《补充协议》后，即被中介告知《补充协议》中约定的产权人黄××的征信可能存在问题，无法申请银行按揭。被告考虑到资金成本及合同的后续履行，遂提出待确定银行按揭可以办理后才申请办理提前还贷及涂销抵押等手续，而原告剩余的首期款也可到确定银行按揭可办理时支付。在此期间，被告一直积极配合原告及中介办理有关房屋买卖的各项手续。由于黄××存在征信问题，曾到三、四家银行申请按揭，被告对所有银行上门进行房产评估一直予以配合。后中介明确告知被告黄××因征信问题确实无法办理银行按揭，故原告又于2016年12月提出以其妻子杨丽平作为房屋的最终产权人，被告仍表示同意并积极配合办理银行按揭手续。后中介称银行按揭可以办理，被告便立即向银行申请提前还贷。若被告有意违约，则被告不会一直积极配合原告办理各项手续，也无需同意原告更换房屋产权人。而原告将产权人从黄××变更为杨丽平前，其与中介也从未催促被告办理涂销手续，原因是双方存在默契即先办好银行按揭手续，否则双方也无法确认合同能否继续履行。直到产权人更换为杨丽平后，合同才真正具有可履行性，被告也及时履行了自己的义务，并未构成违约。2.原、被告于2016年9月11日签订的《补充协议》约定按原成交价1900000元首付三成570000元先支付卖方，首期交付时间不得迟于2016年11月30日。原告于2016年9月12日支付50000元定金，于2016年9月24日支付200000元定金，于2017年3月23日支付220000元，但剩余100000元至今未付，原告已构成违约。被告已按合同约定向原告发出解除通知要求解除合同，原告于2017年5月19日收到，故房屋买卖合同已经解除，无法继续履行。3.原告及第三人申请银行贷款时存在欺诈行为，违反了诚实信用原则，无权要求继续履行合同，其也没有能力继续履行合同。第三人在中国邮政银行储蓄银行获批的贷款额度存在虚假高贷，双方约定首期款为570000元，但原告提交的材料显示贷款额度为1430000元。另经了解，第三人申请贷款时是以单身、个人名义提起，但其实际与原告系夫妻关系，其存在骗贷行为，目前贷款已被银行取消。另外，合同约定若因买方原因（包括且不限于个人征信或还贷能力，尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方需在完成本次交易过户手续前以现金形式补足给卖方，而合同约定办理交易过户手续的时间是卖方完成涂销抵押手续后10个工作日内，若原告无法在完成涂销抵押手续后10个工作日内将剩余楼款以现金形式支付给被告，则应视为原告违约，合同也无法继续履行。原告的经济能力也导致其在银行取消贷款后继续履行合同，故被告要求解除合同合情合理。4.被告已于2017年3月1日向抵押银行申请办理提前还贷，故2017年3月23日后被告并未违约。5.原告要求被告从2017年3月23日起承担违约责任，其也认为在3月23日签订补充协议变更产权人前被告并未违约，因此原告无权要求被告承担违约责任，且每日千分之一标准过高。第三人对原告的起诉述称，无异议。被告向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告于2016年9月11日签订的《房地产买卖合同》已于2017年5月19日解除；2.被告无需向原告返还定金250000元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年9月11日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于佛山市南海区××房以1900000元的价格出卖于原告，原告在签署合同当天向被告支付定金50000元，定金余款200000元于2016年9月25日前支付。同日，双方签订《补充协议》，约定原告应于2016年11月30日前向被告支付首期款570000元，但原告至今仍有100000元首期款未支付。被告已于2017年5月17日按合同约定向原告发出解除通知要求解除合同，原告于2017年5月19日收到。因此，上述合同自原告收到解除通知时已解除，原告应承担违约责任。原告针对被告的反诉辩称，涉讼合同签订后，合同约定被告应在签订合同后10日内向抵押银行申请提前还贷手续，但被告于2017年3月1日才向原抵押银行申请提前还贷，已经构成严重违约，违约方不享有解除合同权利，涉讼合同至今合法有效，理应继续履行合同，并由被告承担相应违约责任。第三人针对被告的反诉述称，与原告的答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的中国邮政储蓄银行个人住房贷款审批通知书，是原件，本院对其真实性予以确认；2.原告出示的手机短信截图、手机微信截图，涉及案外人，且被告不予确认，本院不予审查；3.被告出示的个人贷款提前还款申请审批表，原告及第三人虽有异议但未能举证推翻，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区××房（以下简称涉讼房产）于2016年10月24日登记权利人为被告屠智辉，权利证号：××。2016年9月11日，原告（买方）、被告（卖方）、××公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将涉讼房产作价1900000元出售给原告，银行按揭付款：定金50000元在签署本合同当天支付，定金余款200000元须在2016年9月25日前支付给卖方，卖方在签署本合同后10日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起10天还清贷款，买方应于2016年10月10日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，买卖双方同意于卖方在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后10个工作日内办理交易过户手续，首期房款380000元于办理交易递件当天支付，尾期房款即申请贷款额1270000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方帐户；买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须按每日按总成交价的千分之一向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同或继续履行合同，继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价千分之一支付违约金；等等。同日，原、被告签订《补充协议》，约定原告按原成交价1900000元首付三成570000元先支付卖方，若银行贷款有差额则递件当天补足，首付交付时间不得迟于2016年11月30日，物业落于黄××（441502198902180231）名下。2016年9月12日，原告向被告支付定金50000元。2016年9月24日，原告向被告支付定金200000元。2017年3月23日，原告、被告、第三人签订《补充协议》，约定涉讼合同买卖双方一致同意以第三人为最终产权人办理产权转移登记，交易中买方所签署的全部合同的权利义务均由原告、第三人共同享有和承担。同日，被告（卖方）、第三人（买方）签订《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字××号），办理网签手续。该合同载明涉讼房产总金额1900000元、定金50000元、首期款470000元、剩余房款1430000元，剩余房款以按揭方式付款。同日，原告向被告支付首付款项220000元。2017年5月17日，被告向原告、第三人寄送《关于解除房地产买卖合同的通知》，认为原告提供的产权登记人征信不符合信贷规定且未按照合同及补充协议约定于2016年11月30日前支付房产首付款570000元，已构成根本违约，故通知原告、第三人解除涉讼合同及全部补充协议，终止本次房地产交易。原告、第三人于2017年5月19日收到上述通知，并向被告寄送《关于解除房地产买卖合同的通知的回复函》，认为原告、第三人并非合同违约方，被告不享有单方解除合同的权利，并要求被告收到回复函后5个工作日内涂销抵押登记、其后办理产权登记转移手续。另查明，被告于2017年3月1日向中国工商银行申请个人贷款提前还款，该行于2017年7月15日扣取还贷款项。查询时间为2017年6月13日的佛山市（南海区）房产查询证明显示涉讼房产已办理预抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司佛山南海支行。查询时间为2017年8月2日的佛山市（南海区）房产查询证明显示涉讼房产除本案查封外，无其他权利限制情况。原告的中国工商银行账户于2017年7月27日的存款余额为1436628.09元。第三人于2017年2月14日取得《中国邮政储蓄银行个人住房贷款审批通知书》，该行审批通过第三人的个人住房贷款申请，贷款金额1430000元。2017年6月8日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认《中国邮政储蓄银行个人住房贷款审批通知书》已过期，并表示愿意一次性支付剩余房款1430000元予被告。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同及补充协议是签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。被告以原告提供的产权登记人征信不符合信贷规定且未在2016年11月30日前支付首付款570000元为由通知原告解除合同。对此，本院具体分析如下：第一，根据2016年9月11日、2017年3月23日的《补充协议》，双方已于2017年3月23日协商一致将产权登记人由黄××变更为第三人杨丽平，被告未举证证实第三人杨丽平征信不符合信贷规定，故被告以该理由解除涉讼合同，本院不予采纳；第二，虽然2016年9月11日《补充协议》约定首期款为570000元并应于2016年11月30日前支付，但原告在该期限前仅支付了250000元定金，在2017年3月23日支付220000元房款时被告也未提出异议，且被告作为卖方与第三人杨丽平作为买方签订的《存量房买卖合同》约定首期款为470000元、按揭贷款数额为1430000元，第三人杨丽平当时确已获得中国邮政储蓄银行同意贷款1430000元的通知，故原告主张双方已变更了首期款数额为470000元、按揭贷款数额为1430000元，本院予以采纳。被告以原告未在2016年11月30日前支付首期款570000元为由提出解除涉讼合同，本院不予采纳。综上，被告不享有单方解除合同的权利，被告向原告发送解除通知的行为不发生解除合同的效力，故涉讼合同尚未解除。被告反诉请求确认涉讼合同于2017年5月19日解除，本院不予支持。涉讼房产除本案查封外，无其他权利限制情况，且原告也提交了相关付款能力证明，故涉讼合同具备继续履行的条件。原告请求继续履行涉讼合同，本院予以支持。合同继续履行，原告主张被告协助原告办理涉讼房产过户至第三人名下手续，本院予以支持。被告于2017年5月17日向原告发送解除通知的行为表示被告明确拒绝继续履行合同，依照合同约定，被告应承担逾期履行的违约责任。原告主张被告自2017年3月23日起向其支付逾期履行的违约金理据不足，本院不予采纳。原告主张以成交价为本金按日千分之一的标准计算逾期履行的违约金过高，本院酌情确定以已付房款470000元为本金按日万分之五的标准计算。故被告应以已付房款470000元为本金自2017年5月17日起至被告协助办理过户手续之日止按日万分之五的标准计算违约金予原告。原告请求的违约金超出上述核定部分，本院不予支持。本案中，系被告违约，且涉讼合同尚未解除，应继续履行，被告反诉请求没收定金250000元缺乏依据，本院不予支持。被告申请本院调取原告、黄××的个人信用报告以及第三人向中国邮政储蓄银行申请按揭贷款时提交的申请材料，与本案处理无关，没有调查必要，本院对被告的申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）屠智辉继续履行与原告（反诉被告）黄海谋于2016年9月11日签订的《房地产买卖合同》，于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于佛山市南海区××房（权利证号：××）房地产权证过户到第三人杨丽平名下手续；二、被告（反诉原告）屠智辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以470000元为本金自2017年5月17日起至上述第一项义务履行之日止按日万分之五的标准计算的违约金予原告（反诉被告）黄海谋；三、驳回原告（反诉被告）黄海谋的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）屠智辉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费10950元、财产保全费5000元，合共15950元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳向本院交纳。反诉费2525元（被告已预交），由被告负担。对原告多预交的15950元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一七年八月二十五日书记员  林浩成