北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终5950号上诉人（原审原告）：杨新丽，女，1960年10月21日出生。被上诉人（原审被告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。法定代表人:张辉，执行董事。委托诉讼代理人:孙湘，女，北京恒远基业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人:姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。上诉人杨新丽因与被上诉人北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2016)京0102民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杨新丽的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判恒远基业公司将北京市西城区×××77号2号楼二单元302室房屋通过竣工验收后交给我使用。杨新丽的主要上诉理由为：我于2007年10月15日与恒远基业公司签订《投资协议》，以投资回报购房的方式购买了北京市西城区×××77号2号楼二单元302室房屋。之后于2012年4月19日，双方签订了《购房确认书》。现我已依约支付购房款，不应因恒远基业公司未组织竣工验收的原因及存在查封情况和未确定是否存在规划验收障碍，而驳回我一审的诉讼请求。恒远基业公司答辩称：同意一审判决，不同意杨新丽的上诉请求。双方签约时我公司未取得房屋预售许可证，且涉案项目的土地及房屋被人民法院采取了查封措施，故我公司认为双方签订的系列合同均应属无效。杨新丽向一审法院起诉的请求为：要求判令恒远基业公司将位于北京市西城区×××77号2号楼二单元302室的房屋在精装修完毕后交付给杨新丽并为杨新丽办理上述房屋的产权证。一审法院经审理查明的事实为：2007年10月15日，杨新丽（甲方）与恒远基业公司（乙方）签订《投资协议》，甲方已充分了解乙方所开发建设的安德路77号项目的开发计划，甲方同意出资给乙方人民币273374元，资金使用期限自2007年10月15日至2008年3月30日，甲方自愿选择房屋回报方式，即待项目正式销售时，乙方同意按20800元/平方米单价售予甲方43.81平方米住宅房屋，房屋具体位置为2号楼2单元302室，预计交房日期为2009年6月30日。2007年11月20日，杨新丽依约向恒远基业公司支付了投资款273374元。2009年2月1日，杨新丽、恒远基业公司签订《补充协议》，双方一致同意延长投资期限至2010年12月31日。2009年3月22日和4月16日，杨新丽、恒远基业公司签订两次《补充协议》，该协议约定杨新丽同意投资人民币871665元（此款项目为2套住宅的投资款项），现杨新丽新增投资款人民币70万元，新增投资款的投资期限为2009年6月30日，恒远基业公司同意在该项目正式销售时，单价改为19000元/平方米，将2号楼2单元301室（面积95.88平方米,另案处理）和2号楼2单元302室（面积43.81平方米）出售给杨新丽。2010年7月10日，杨新丽、恒远基业公司再次签订《补充协议》，双方一致同意延长投资期限至换签正式合同为止，恒远基业公司同意在该项目正式销售时，按与杨新丽所签订的原《投资协议》约定的单价、面积、户型履行，投资款转为部分房款。2010年12月2日，杨新丽、恒远基业公司又签订《补充协议》，双方一致同意延长投资期限至2009年4月30日，恒远基业公司同意在该项目正式销售时，按与杨新丽所签订的原《投资协议》约定的单价、面积、户型履行，投资款转为部分房款。2010年12月16日，杨新丽、恒远基业公司又签订《补充协议》，双方一致同意延长投资期限至换签正式合同为止，恒远基业公司同意在该项目正式销售时，按与杨新丽所签订的原《投资协议》及所有补充协议约定的单价、面积、户型履行，投资款转为部分房款。2012年4月19日，恒远基业公司向杨新丽送达《购房风险告知书》，风险提示中包括，“由于北京市政府出台的关于房屋购买的限购措施，将可能会对您购房目的的实现造成影响，故请您在签署正式购房合同前，充分调查、了解以核查自己的购房资格问题。”同日，杨新丽（甲方）与恒远基业公司（乙方）签订《购房确认书》，双方一致确认《投资协议》及系列补充协议系乙方在尚未取得“安德路77号项目”预售资质时，甲方为确保可以成功购买乙方所开发的房屋之背景下自愿签署的协议。甲方最终目的仅为以约定的价格购买约定的房屋，而并非为了获取任何其他投资回报；现在乙方已经取得“安德路77号项目”预售资质（预售许可证号：京房售证字（2011）186号），双方再次确认，甲方以19000元/平方米的单价购买乙方开发的×××2号楼2单元302室的房屋，房屋面积为43.81平方米，用途为住宅。甲方已支付乙方款项273374元。具体付款方式及付款期限，双方约定以正式网签预售合同规定为准；本确认书签字生效，原《投资协议》及系列补充协议仍有效；乙方在可以办理网上签约手续条件下，乙方向甲方出具书面通知书，甲方收到乙方书面通知书并经双方签字、盖章确认后，双方将未尽事宜协商一致后之日起30个工作日内应与甲方进行网上签约并签署正式购房合同，逾期未办理的，乙方应向甲方支付违约金，违约金按甲方已支付乙方款项的每日万分之一的比例金额计算。因甲方原因造成乙方未能在上述规定期限内完成正式购房合同的签署，则乙方不承担违约责任，但购房确认书中所有条款仍然有效，直到网签正式合同为止。上述《购房确认书》签订后，恒远基业公司未与杨新丽网签购房合同。2011年9月30日，恒远基业公司取得涉案房屋的商品房预售许可证，京房售证字（2011）186号，有效期一年。2012年9月30日，该商品房预售许可证失效，恒远基业公司未重新办理商品房预售许可证。一审法院于2012年10月17日依法对涉案的北京市西城区×××2号楼2单元302号房屋予以查封。2013年1月15日，北京市丰台区人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年8月31日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年9月1日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋所在的北京市西城区安德路77号土地进行了查封。安德路77号项目尚未完成竣工验收。就安德路77号项目竣工验收事宜，一审法院走访了项目属地的行政管理机关，相关工作人员介绍：“这个项目是以老旧房危改启动的，动迁工作从2001年开始，建设单位就是北京恒远基业房地产开发有限公司。2009年核发规划许可证，项目开建，一般完工后，开发商都是急着办验收。恒远基业公司没有报送竣工验收材料，不知为什么，没有竣工验收的材料，就不知道是否有未按规划建设的情况。在违反规划建设方面也是听说存在超面积的情况，比如可能有地下车库增加面积、顶层增加面积等情况。因为恒远基业公司没有报材料，所以无法测绘，没有测绘就不掌握是否违反规划，以及违反的程度。验收是个综合事项，包括工程的施工、消防、绿化等等。竣工验收是开发商组织施工、监理等四方参加进行竣工验收，不具有强制性。如确实超规划施工，将导致无法通过竣工验收，即使法院判决也无法完成竣工验收。”上述事实有投资协议、补充协议、购房确认书、购房风险告知书、收据、民事裁定书、钱款收据、预售许可证、住建委信访答复意见书、北京市丰台区人民法院协助执行通知书、情况说明、照片、建设工程规划许可证、百度搜索网页截图、法院送达回证，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：恒远基业公司作为“安德路77号项目”的开发商于2007年10月15日与杨新丽签订了《投资协议》，其后双方多次签订《补充协议》。双方签订的《投资协议》及《补充协议》的主要内容是杨新丽为恒远基业公司开发的“安德路77号项目”投资，待项目完成销售房屋时，杨新丽以约定的价格购买×××77号2号楼2单元302室房屋，其已支付的投资款转为购房款。恒远基业公司于2011年取得“安德路77号项目”所涉及房屋预售许可证后，双方于2012年4月19日签订《购房确认书》，明确确认杨新丽以19000元/平方米的单价购买×××2号楼2单元302室房屋，杨新丽已按双方约定支付了部分房屋价款。根据上述事实，应当认定，杨新丽、恒远基业公司所签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，其性质应认定为商品房预售合同。恒远基业公司称其与杨新丽之间的纠纷为商品房预约合同纠纷，缺乏依据，法院不予采信。杨新丽与恒远基业公司所签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。杨新丽已按双方协议履行了相应的义务，恒远基业公司亦应继续履行上述协议中的义务。目前，“安德路77号项目”尚未办理竣工验收。据恒远基业公司在庭审中陈述及相关行政机关工作人员介绍，该项目有较高的可能性存在超规划施工问题，如法院贸然判决恒远基业公司办理竣工验收并交付房屋，将导致案件无法执行，故法院认为双方合同暂不具备履行条件，待竣工验收完成后，杨新丽可选择继续履行合同。由于涉案房屋的土地被北京市第二中级人民法院查封，导致双方合同暂不具备履行条件。故对于杨新丽要求恒远基业公司交付房屋并办理产权证的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2016年12月判决：驳回杨新丽的全部诉讼请求。二审诉讼中，本院查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、杨新丽与恒远基业公司签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》是否有效；2、恒远基业公司是否应向杨新丽交付涉案房屋。关于杨新丽与恒远基业公司签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》是否有效一节。杨新丽与恒远基业公司所签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，其性质应属商品房预售合同。该《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等协议系双方当事人之真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不损害第三人利益，均为合法、有效合同。杨新丽与恒远基业公司均应依照合同约定享有相关合同权利、履行相应合同义务，不得擅自变更或者解除合同。现杨新丽已按照合同约定履行了支付部分投资款等合同义务，其请求恒远基业公司依约履行合同，于法有据。关于恒远基业公司是否应向杨新丽交付涉案房屋一节。双方签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等协议系合法、有效合同，恒远基业公司应依约向杨新丽交付房屋。但是，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，涉案房屋尚未进行竣工验收，不符合交付房屋的条件。综上，杨新丽请求恒远基业公司交付涉案房屋并办理产权证不具有现实可能性。一审法院判决驳回杨新丽的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，杨新丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由杨新丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 珊审判员 周梦峰审判员 姚 颖二〇一七年八月三十一日书记员 林晓天