贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终3963号上诉人（原审原告）：罗荣梅，女，汉族，1981年12月5日出生，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：谢婷，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201411647229。委托诉讼代理人：杨凡，北京市中银（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711327365被上诉人（原审被告）：贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司，住所地贵阳市观山湖区贵阳世纪城F组团沿街商业幢1层38号房。负责人：杨先伦，该分公司经理。委托诉讼代理人：郭英，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201210227125。委托诉讼代理人：龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。被上诉人：卢同静，女，1986年10月25日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区上诉人罗荣梅与被上诉人贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称荣成分公司）、卢同静房屋居间买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人罗荣梅向本院提出上诉请求：一、撤销原判改判支持上诉人全部诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人荣成分公司是依法领取营业执照的分支机构，可以独立参加诉讼也可以承担民事责任，当分公司的财产不足以承担民事责任时，债权人可以直接在执行阶段要求设立机构承担责任，原审法律适用错误。被上诉人荣成分公司发表答辩意见：原审结果正确但是说理部分错误。分公司不能直接承担责任应当由设立机构承担，本案中我公司虽然违约应当只承担部分赔偿责任而非连带责任。被上诉人卢同静未到庭应诉亦未提交书面答辩状。上诉人罗荣梅向原审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告卢同静、荣城分公司于2016年6月29日签订的《买卖合同》；2、二被告返还原告已付购房款人民币40万元及双倍定金6万元；3、二被告向原告支付违约金5.6万元；4、二被告承担原告实现债权的费用人民币1.2万元；5、本案的受理费、保全费、公告费、查询费等相关费用由上述二被告承担。原审法院认定事实：2016年6月，原告罗荣梅经被告荣城分公司的居间介绍向被告卢同静购买房屋。同年6月29日，原告罗荣梅（乙方）、被告卢同静（甲方）与被告荣城分公司签订了《买卖合同》，约定：原告罗荣梅以成交价56万元（带车位净收）向被告卢同静购买位于贵阳市××区××路××号贵阳世纪城V组团12号楼1单元1层4号房屋，并载明房屋目前的产权情况为：农业银行抵押。双方在合同约定：共同委托贵阳荣城房地产经纪有限公司办理该房的所有权过户手续及缴纳相关税费；为保证交易安全，乙方所付定金叁万元整保管到中介方，甲方将有关证件移交到中介方，作为乙方交付定金的平等保证，同时方便中介方前期查档、税费审理等工作；房款的支付方式为一次性付款，原告同意给被告卢同静垫资首付款人民币肆拾万元整，剩余尾款壹拾陆万元整待新不动产证下来后由资金监管部门一次性划拨给被告卢同静；中介费为壹万元。合同第八条第一款约定“在约定的过户时限内，甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序所需的一切手续，除不可抗力因素外不得延误。如乙方违约，则定金自动作为中介服务费及另一方的赔偿；若甲方违约，除退乙方叁万元定金外，甲方必须返还双倍定金，此款扣除中介费后和作为乙方赔偿（注：若甲方违约，导致无法交易，中介方必须先退还乙方定金）”、第二款约定“如甲乙双方有任何一方违约，除按第八条第一款进行处理外，违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方”。合同“备注”中约定“……4、若交易过程中发生意外，导致不能过户到乙方名下，则由荣城地产公司全权负责”。合同尾部列有甲、乙方以及中介方，荣城分公司在中介方处加盖公司印章。合同签订后，原告罗荣梅向被告荣城分公司支付了3万元定金。2016年6月30日，原告与被告卢同静签订《垫资协议》约定，原告为其垫资40万元用于提起还清上述房屋银行尾款，该垫款款项自动转为过户当天的首期房款。同日，被告荣城分公司将3万元定金退还给原告罗荣梅，原告罗荣梅于当日按约定支付了40万元，被告卢同静出具收条载明收到原告交付的房屋首付款40万元。其后，双方在办理上述房屋过户手续时，被产权部门告知该房屋已被查封，无法过户。原告遂委托北京市中银（贵阳）律师事务所律师向本院提出诉请如前，并支付律师代理费12000元。另查明，上述房屋于2015年11月12日被贵阳市云岩区人民法院查封至2018年11月11日。该房屋现由原告出租给他人使用中。原审法院认为：合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《买卖合同》虽然约定了原告为乙方、被告卢同静为甲方，但合同尾部被告荣城分公司作为中介方处加盖印章，合同除了房屋买卖的基本内容，其中约定了中介方的权利义务，如中介费的金额以及责任承担等，该《买卖合同》实际是一份由房屋买卖双方及居间方共同订立的房屋居间买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对各方具有法律约束力。依照《买卖合同》的约定，买卖双方共同委托贵阳荣城房地产经纪有限公司办理该房的所有权过户手续及缴纳相关税费，若交易过程中发生意外，导致不能过户到乙方名下，则由荣城地产公司全权负责。且合同中对房屋的产权情况记载仅记录了“农业银行抵押”，并未载明查封情况。而据庭审查明的事实，在原告支付了40万元的房屋首付款为被告卢同静清偿了涉案房屋的按揭贷款后，在办理房屋过户手续的过程中，才得知该房屋已于2015年11月被其他法院查封，导致无法办理过户手续。因法院查封的时间是在原、被告双方签订《买卖合同》之前，不排除被告卢同静故意隐瞒房屋查封情况的嫌疑。但不管被告卢同静是否事先得知其房屋的权利限制情况即查封状况，根据合同约定，卖方应当将有关证件移交到中介方，方便中介方前期查档、税费审理等工作。即作为居间方的房地产中介公司即被告荣城分公司在促成双方达成买卖合同之前，有义务调查了解清楚该房屋的权属情况以及是否存在权利限制的情况，以保障双方的交易安全，因其并未查清该房屋的权利限制情况，导致房屋无法完成过户手续。因此，两被告的行为已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，当事人可以解除合同。故原告要求解除其与被告卢同静、荣城分公司于2016年6月29日签订的《买卖合同》的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告荣城分公司辩称的事先在不动产交易中心查询了产权情况、未发现被查封情况的辩解，因其未提交相关证据予以证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告卢同静收取的首付款40万元应当予以返还。关于原告要求被告双倍返还定金的诉请，因原告在向被告卢同静支付首付款40万元时，被告荣城分公司已经将该定金退还给了原告用以支付首付款，双方的定金合同已经解除，原告现诉请要求被告双倍返还定金，没有事实依据，故该项诉请本院不予支持。关于原告诉请的违约金。依照《买卖合同》的约定，因卖方的违约行为导致除按第八条第一款进行处理外，违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方，原告现诉请要求被告卢同静按此约定支付违约金5.6万元，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的为实现债权而支付的律师代理费12000元。虽然该笔费用系双方产生纠纷后原告为主张权利所实际产生的损失，但是原告已经主张了违约金，其没有证据证实违约金不足以弥补其损失，且涉案房屋亦由原告管理即出租给他人使用，结合上述情况，对原告主张的该笔费用本院不予支持。关于被告荣城分公司是否应当承担责任的问题。原告认为，根据合同约定，荣城分公司承诺若因意外导致无法过户，则由其全权负责，因此对荣城分公司应当与卢同静承担连带责任。被告认为即便承担责任应当是过错责任，而非连带责任。根据《买卖合同》的约定，荣城分公司作为中介方有义务对涉案房屋进行前期查档工作，以保障交易安全。但实际上涉案房屋被法院查封是在双方签订《买卖合同》之前，但《买卖合同》中载明的产权情况为“农业银行抵押”，未载明是否存在查封情况，因此荣城分公司并没有履行相应的合同义务即进行前期查档工作排除房屋的权利限制情况，就居间介绍买卖双方进行房屋买卖，导致房屋无法过户，存在重大过错，亦违反了合同的约定。根据《买卖合同》约定“若交易过程中发生意外，导致不能过户到乙方名下，则由荣城地产公司全权负责”，该约定对荣城分公司具有法律约束力，对原告主张的返还购房款以及违约金，被告荣城分公司应当与被告卢同静承担连带责任。但因荣城分公司系案外人贵阳荣城房地产经纪有限公司设立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，荣城分公司不具备对外独立承担民事责任的资格，其民事责任应当由设立该分公司的贵阳荣城房地产经纪有限公司承担。经本院向原告释明后，原告明确表示不申请追加贵阳荣城房地产经纪有限公司作为本案的当事人参与诉讼。综上，原告要求被告荣城分公司承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗荣梅与被告卢同静、贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司于2016年6月29日签订的《买卖合同》；二、被告卢同静于本判决生效之日起五日内返还原告罗荣梅购房款400000元；三、被告卢同静本判决生效之日起五日内向原告罗荣梅支付违约金56000元；四、驳回原告罗荣梅的其他诉讼请求。本案案件受理费4540元（已减半收取，原告罗荣梅预交），保全费3160元，两项共计7700元，由原告罗荣梅负担1050元，被告卢同静负担6650元。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人荣成分公司能否成为承担责任的主体。上诉人罗荣梅与被上诉人卢同静、荣城分公司于2016年6月29日签订的《买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，各方当事人应当遵守合同约定履行合同义务享有合同权利。对于被上诉人荣城分公司而言其合同义务为促进交易机会、核实交易信息的真实性，本案中被上诉人荣城分公司未核实签订合同时待交易房产的产权受限制情况属于违约，被上诉人荣城分公司应当承担相应的违约责任。被上诉人荣城分公司工商登记类型为“有限责任公司分公司”，作为分公司可以作为民事主体参加民事诉讼活动，但是对于其责任的承担受到限制。根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，被上诉人荣城分公司作为分支机构不能单独承担民事责任。上诉人罗荣梅可以另案起诉处理被上诉人荣城分公司的设立机构承担民事责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9080元，由罗荣梅负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  余鑫审判员  汪静二〇一七年八月二十三日书记员  杨婷