重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5532号上诉人（原审被告）:粟多茂，男，1946年7月4日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：谭素珍（系粟多茂之妻），住址同上。被上诉人（原审原告）:深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区江南大道8号（万达广场商务公寓3号楼三层物管用房），统一社会信用代码91500108592287913Q。负责人：李登华，经理。委托诉讼代理人：刘登伦，重庆博爱兴律师事务所律师。上诉人粟多茂与被上诉人深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司（以下简称：开元国际重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初12378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人粟多茂及其委托诉讼代理人谭素珍，被上诉人开元国际重庆分公司的委托诉讼代理人刘登伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粟多茂上诉请求：撤销一审判决。主要事实和理由：上诉人未缴纳物业费事出有因。被上诉人入驻涉案小区之后，大肆搭建违章建筑，出租给他人经商；被上诉人管理不善，工作人员工作不到位，外来人员进出随意，不安全因素多；至今未实行一户一表，采取一次充10元水费的方式控制业主用水；清洁不到位，道路除渣不及时，整个小区杂乱无章；上诉人向有关部门反应情况后，被上诉人唆使经营商家多次上门对上诉人进行人身攻击和威胁，堵门锁4次，该现象至今没有改善；要求被上诉人公布并返还其侵占的业主公共收益，要求被上诉人赔偿经济损失和精神损失费。开元国际重庆分公司答辩称，上诉人所称不是事实，请求驳回上诉。公布账目的事情与本案无关；被上诉人按照物业服务合同的约定履行了义务，上诉人应当支付物业服务费。开元国际重庆分公司向一审法院请求：一、粟多茂支付从2013年4月1日至2016年6月30日的物业服务费4400.21元、公摊水电费390元；二、按照每日千分之三的标准支付逾期付款的滞纳金；三、由粟多茂承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：深圳市开元国际物业管理有限公司系具备壹级资质的物业服务企业。开元国际重庆分公司系深圳市开元国际物业管理有限公司在重庆设立的分支机构。2012年3月13日，重庆市南岸区南坪街道办事处珊瑚村社区居民委员会（以下简称“珊瑚村居委会”）作为甲方与深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称“开元物业”）作为乙方签订《物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对位于珊瑚路2号、4号、6号、8号、江南大道6号重庆万达广场住宅区一、二、三、四、五组团提供物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业高层电梯住宅1.40元/月/平方米（含电梯费用），公共能耗分摊根据《重庆市城市物业管理收费实施办法》【渝价（1999）398】规定执行，业主应于接房通知中规定的接房时间之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五向乙方支付违约金，本合同期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止，但是本项目业主委员会成立并代表全体业主与其它物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同已向重庆市南岸区房屋管理局进行备案。该合同签订后，开元物业为万达广场住宅小区提供了物业服务。2013年1月1日，重庆市南岸区南坪万达广场住宅小区业主委员会（以下简称“万达广场住宅小区业委会”）作为甲方与开元国际重庆分公司作为乙方签订《万达广场住宅一至五组团物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于珊瑚路2号、4号、6号、8号、江南大道6号重庆万达广场住宅区一、二、三、四、五组团提供物业管理服务事宜，该合同中约定的物业服务费的交纳标准及收取时间同上述合同一致，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠金额每日千分之三向乙方支付违约金，本合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，如本合同有效期满，但业主委员会尚未成立或尚未选聘其他物业服务企业的，乙方应继续提供物业服务，但最长不超过90天（日历日）。该合同签订后，开元国际重庆分公司继续为万达广场住宅小区提供物业服务。2016年4月16日，万达广场住宅小区业委会作为甲方与开元国际重庆分公司作为乙方续签了《物业服务合同》，该合同仍约定甲方选聘乙方对位于珊瑚路2号、4号、6号、8号、江南大道6号重庆万达广场住宅区一、二、三、四、五组团提供物业管理服务事宜，该合同中约定的物业服务费的交纳标准及收取时间同上述合同一致，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠金额每日千分之三向乙方支付违约金，本合同期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止。该合同签订后，开元国际重庆分公司继续为万达广场住宅小区提供物业服务至今。2016年5月30日，珊瑚村居委会作为甲方与开元物业作为乙方、开元国际重庆分公司作为丙方签订《物业服务合同权利义务转让协议书》，约定甲、乙、丙三方一致同意，就甲、乙双方于2012年3月13日签订的《物业服务合同》中乙方的全部权利义务从2016年5月30日起一并转让给丙方。2016年7月20日，万达广场住宅小区业委会出具说明“…业委会从2013年1月1日起，与深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司建立了物业管理关系…截止于2016年6月30日，物管公司对该小区提供了物业服务，所提供服务达到了约定的质量标准。小区内绝大部分业主按时交纳物业管理费，但部分业主以各种理由长期拖欠。虽然物管公司每月派人上门催收，但部分业主仍然拒绝交纳…”。粟多茂系重庆市南岸区南坪街道珊瑚路2号3栋X-X号房屋的业主，该房屋的建筑面积为80.59平方米。粟多茂自2013年4月1日起未缴纳物业费。现粟多茂欠缴从2013年4月1日至2016年6月30日的物业服务费4400.21元（80.59平方米×1.4元/月/平方米×39个月）、公摊水电费390元（10元/月×39个月），共计4789.20元。另，一审庭审中粟多茂举示照片、门锁、信访事项告知单等证据，拟证实开元国际重庆分公司工作人员工作不到位，保安人员经常无故脱岗，小区清洁不及时，堆满垃圾，道路除渣不及时，绿化严重破环后没有补种，乱搭、乱建，许多商家占用消防通道用于经营。粟多茂多次向有关部门反映并进行过治理，但现又故态重发，开元国际重庆分公司唆使商家对其进行人身攻击。开元国际重庆分公司对此不予认可。一审法院认为：珊瑚村居委会与深圳市开元国际物业管理有限公司签订的《物业服务合同》、万达广场住宅小区业委会与开元国际重庆分公司于2013年1月1日签订的《万达广场住宅一至五组团物业服务合同》、万达广场住宅小区业委会与开元国际重庆分公司于2016年4月16日签订的《物业服务合同》，均是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。2016年5月30日，珊瑚村居委会与开元物业、开元国际重庆分公司签订《物业服务合同权利义务转让协议书》，三方对珊瑚村居委会与开元物业2012年3月13日签订的《物业服务合同》中开元物业的全部权利义务从2016年5月30日起一并转让给开元国际重庆分公司达成一致意见，即2012年3月13日《物业服务合同中开元物业的相关权利义务由开元国际重庆分公司承接。开元物业公司亦将相关权利义务让与开元国际重庆分公司，则开元国际重庆分公司作为原告起诉的主体适格。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开元国际重庆分公司已向粟多茂提供了物业服务，粟多茂作为该小区的业主，应按约履行缴纳物业管理费及水电公摊费的义务。开元国际重庆分公司为该小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生水电公摊费，根据万达广场住宅小区业委会作出的说明，公摊费用采用每套房屋10元/月的标准收取。故一审法院对开元国际重庆分公司请求粟多茂支付从2013年4月1日至2016年6月30日的物业服务费4400.21元、公摊水电费390元，共计4789.20元的诉讼请求，依法予以支持。对于粟多茂所称开元国际重庆分公司与该小区业委会签订的《物业服务合同》不合法的辩称意见，不属本案审理范围，本案不予处理。且本案中粟多茂的辩称意见不能达到其不履行物业服务合同义务（即交纳相应物业费用）的证明目的，故对此抗辩理由一审法院不予采信。粟多茂拒不缴纳物业管理费用，给开元国际重庆分公司造成一定损失，其实质为资金占用损失，但每日千分之三的标准约定过高，酌情调整为按中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条、第六十条第一款、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告粟多茂于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司2013年4月1日至2016年6月30日的物业服务费4400.21元、公摊水电费390元，共计4789.20元，并支付资金占用损失(从欠费之日起以每月拖欠的物业管理费、水电公摊费为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算至付清时为止)；二、驳回深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司其他诉讼请求。”案件受理费减半收取25元，由粟多茂承担。二审中，上诉人粟多茂举示标题为“要求成立万达广场业主委员会目前不同意万达物管撤离”的业主签名表复印件，拟证明被上诉人入驻涉案小区的时候，就有很多业主不同意。被上诉人质证后认为该证据不是新证据，对其三性均不予认可。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，开元国际重庆分公司已按照《物业服务合同》的约定为涉案小区提供了物业服务，粟多茂作为该小区的业主，亦应按约承担合同相应缴纳物业服务费用的义务，粟多茂欠缴费用构成违约。上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在诸多问题，所以拒交物业费。但上诉人并未举示充分证据证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，也不能成为上诉人拒交物业费的合理事由。另外，对于上诉人要求被上诉人返还业主公共收益，赔偿经济损失及精神损失的请求不属于本案的审理范围，本院不予处理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人粟多茂负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年八月十八日书 记 员  李 艺