河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0325民初1248号原告：刘玉光，男，汉族，1982年8月2日生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：温克书，河南凯光律师事务所律师。特别授权。被告：河南炽盛置业有限公司。所在地：嵩县城关镇建设西路。统一社会信用代码：91410325558311174X（1－1）。法定代表人：韩现福，董事长。委托诉讼代理人：魏鹏龙，河南凯光律师事务所律师。特别授权。原告刘玉光与被告河南炽盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温克书、被告委托诉讼代理人魏鹏龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以《商品房买卖合同》第九条逾期交房承担违约金6383.85元/年直至合法交房日止；2、判令被告以《商品房买卖合同》第十五条给原告办理房产证，并承担已交房款0.1%的违约金；3、判令被告以《商品房买卖合同》第十一条向原告交房时提供“两书”即《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》合同编号：YS0001261,房屋代码42815。合同第八条约定，被告应当于2014年8月31日前交房，被告未按约定时间交房，应按合同第九条承担日万分之0.5的违约金。合同第十一条约定被告应当向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，合同第十五条约定交付使用后90日内给原告办理房权证，并承担已交付房款0.1%的违约金。被告违反上述约定，请求判如所请。被告辩称：1、答辩人依约有据实延期交付房屋的法定理由，原告要求违约金缺乏事实依据。造成逾期交房的原因是由于政府机关行政行为造成的。政府机关迟延审批，施工期推迟，同时由于电力配套设施不到位而造成的，而这些事实正是商品房预售合同约定的据实延期的法定理由；2、原告已接收房屋钥匙，要求承担违约责任，缺乏事实依据；3、原告要求答辩人交付“二书”客观上无法实现，原告要求被告承担办证的违约责任，无事实依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织法庭质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交第一组证据共九份，原告对该组证据真实性无异议，但对证明对象有异议。认为双方签订的商品房预售合同第2页第6条被告在原告签订合同时已拿到“五证”，后来因未按时间办证，是被告与行政机关行政管理行为，与本案无关。本院认为原告认为该证据与本案不具关联性的质证意见理由充分，对该证据不作认定。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年3月25日，原、被告签订了位于河南省嵩县建设西路第四开发区安泰小区（福源名郡）楼盘的《商品房预售合同》（合同编号：YS0001261），双方约定：原告购买被告所开发的嵩县建设西路第四开发区安泰小区二期第12号楼1单元1103号房，房屋代码为42815。预测建筑面积共127.5平方米（包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。房价按建筑面积计算，每平方米2691.76元，总金额343200元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”第一项约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。”第三项约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”第四项约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）嵩县房地产管理所实测面积为准，多退少补。……”合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式按揭方式付款，首付金额以抵押合同为准。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费；3、由于天气异常或政府行为等因素影响交房的。政府行为指：政府迟延有关文件或证件的批准，改变用地规划进行市政工程建设而影响出卖人施工建设的；4、水电等公用事业部门的原因致使商品房的水电等基础配套设施不能如期完成的。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条“产权登记”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。同时，合同对项目建设依据、销售依据等均做了约定。原告已付房款总数为349822元（其中2016年9月26日原告付增加面积房款6622元，其他款项均为2014年8月31日前支付）。被告于2016年9月26日将本案涉案房屋的钥匙交给原告。本院认为：原、被告双方所签订的《商品房预售合同》，是双方自愿签订，内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按合同约定行使权利，履行义务。原告要求被告支付逾期交房违约金，因原、被告在履行《商品房预售合同》中，原告已按约定支付了房价款的义务，被告没有按合同约定的时间向原告交付房屋，且无证据证明有合同约定的延期交房的事由发生，故被告应按《商品房预售合同》第九条第一款第二项约定承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移和占有，视为房屋的交付使用。本案中，被告于2016年9月26日将钥匙交给原告，应视为原告已接收房屋，故逾期交房违约金应从约定交房的次日，即2014年9月1日起计算至2016年9月25日。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告在向原告交付房屋的同时，应当按照合同的约定向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告要求被告向其履行出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告为其办理房屋产权证，因双方约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该备案手续是办理房屋产权证书的必要条件，故被告应按约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后五日内向原告刘玉光支付逾期交房违约金（从2014年9月1日起，按原告已交付房价款343200元的日万分之0.5的标准，计算至2016年9月25日）；二、被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后五日内将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告刘玉光；被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后五日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并按原告已付房价款343200元的0.1%向原告刘玉光支付违约金；驳回原告刘玉光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告河南炽盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  行湘波人民陪审员  赵静端人民陪审员  刘国华二〇一七年八月二十八日书 记 员  程璐璐