北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7541号上诉人（原审被告）：李莲洁，男，1989年11月23日出生。委托诉讼代理人：许峰，北京市亿中律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李桂英，女，1975年9月17日出生。委托诉讼代理人：赵天铎，北京市友邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：路瑶，女，1970年11月17日出生。委托诉讼代理人：张超，北京市一格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李桂英，女，1975年9月17日出生。委托诉讼代理人：赵天铎，北京市友邦律师事务所律师。原审第三人：祥泰财富（北京）投资有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里五区2、3号楼1层2、3-130内2-2。法定代表人：任学森，执行董事。委托诉讼代理人：郭跃，男，祥泰财富（北京）投资有限公司运营部经理市场部总监。上诉人李桂英、上诉人李莲洁因与被上诉人路瑶、原审第三人祥泰财富（北京）投资有限公司（简称祥泰财富公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2015)大民初字第16446号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李桂英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回路瑶的诉讼请求或发回重审，诉讼费由路瑶承担。事实和理由：李桂英是经公证的路瑶及房屋共有人许德旺的受托人，其有权根据市场行情、交易时限、变现难度等因素决定交易价格；一审判决在具有公证委托书的情况下，仅以疑点和可能性为依据，在没有任何证据的情况下认定出售房屋并非路瑶的真实意思表示，属于认定事实不清；一审判决适用法律错误，李桂英代路瑶出售房屋的行为合法有效，不违反强制性法律规定，不存在掩盖、隐匿非法行为的发生，根据北京市高级人民法院的会议纪要，路瑶的诉讼请求不应支持；一审判决遗漏了涉讼房屋的共有权人许德旺，属于严重程序错误。李莲洁上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回路瑶的诉讼请求或发回重审，诉讼费由路瑶承担。事实和理由：一审法院程序违法，遗漏诉讼主体，路瑶的丈夫作为涉讼房屋的共有权人应当参加诉讼；一审认定事实错误，仅凭出售价格与鉴定报告结论差距大不足以认定李莲洁存在恶意串通的故意；一审法院适用法律错误，路瑶出具的一系列公证文件说明出售涉讼房屋是其真实意思表示，若价格过低，路瑶可以向李桂英主张损失，根据北京市高级人民法院的会议纪要路瑶主张房屋买卖合同无效不应支持，一审法院适用合同法五十二条（三）项以合法形式掩盖非法目的作出判决，但又认为合同无效是因为不能排除恶意串通可能性导致的，该判决适用法律明显错误，且有失偏颇。路瑶辩称，同意一审判决，不同意李桂英、李莲洁的上诉请求。李莲洁针对李桂英的上诉请求辩称，同意李桂英的上诉请求。李桂英针对李莲洁的上诉请求辩称，同意李莲洁的上诉请求。祥泰财富述称，不同意一审判决，但未上诉，同意李桂英、李莲洁的上诉请求。路瑶向一审法院起诉请求：1、依法确认李桂英与李莲洁签订的位于北京市大兴区黄村镇枣园东里8号楼5层5-502房屋（即涉讼房屋）的存量房屋买卖合同无效；2、确认李莲洁与祥泰财富公司签订的涉讼房屋的存量房买卖合同无效；3、将涉讼房屋返还给路瑶，房屋产权证恢复变更登记在路瑶名下；4、判令保全费、诉讼费由李桂英、李莲洁负担。一审法院认定事实：2015年8月3日，北京市方正公证处出具（2015）京方正内民证字第56158号具有强制执行效力的债权文书公证书，公证事项为赋予《抵押借款合同》强制执行效力，内容为：申请人葛欣悦、路瑶、许德旺于2015年7月27日向本处申请对前面的《抵押借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。葛欣悦向本处提交了下述证明材料：身份证。路瑶、许德旺向本处提交了下述证明材料：身份证、居民户口簿、结婚证、房屋所有权证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对申请人提交的材料进行了审查，并向申请人进行了询问，现查明如下事实：路瑶、许德旺向葛欣悦借款人民币100万元整，借款利息为银行同期贷款基准利率的四倍。为了保证该借款合同的履行路瑶、许德旺提供涉讼房屋作为抵押物，双方就抵押借款、还款事项协商一致，签订了《抵押借款合同》并要求赋予强制执行效力。路瑶、许德旺表示，如未按合同约定履行还款义务自愿接受人民法院的强制执行并放弃抗辩权，同时就债务人违约时本处应债权人的申请出具执行证书前的核实方式达成了明确的约定。双方签订时具有相应的民事行为能力，合同内容具体明确。本公证员就该《抵押借款合同》的相关内容向申请人进行了核实，就有关抵押登记、强制执行公证的概念、程序、效力以及强制执行公证的法律意义、法律后果等以书面形式向申请人作了告知。申请人对该合同的条款无异议。依据上述事实，兹证明葛欣悦、路瑶、许德旺于2015年7月27日来到我处，在本公证员的面前签署了前面的《抵押借款合同》，当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，该合同的内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《中华人民共和国公证法》第三十七条和《最高人民法院司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》的有关规定，自前面的《抵押借款合同》生效既债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。该公证文书中的“前面的《抵押借款合同》”系葛欣悦（甲方，出借人）与路瑶、许德旺（乙方，借款人/抵押人）于2015年7月27日签订的，其主要内容为：甲方向乙方提供借款100万元整，借款期限共计1个月，从实际银行转款日起算；本合同项下的借款担保为：乙方提供自有房屋（即涉讼房屋）作为抵押担保，乙方协助甲方办理抵押登记手续，乙方不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，甲方有权选择就折价、拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，合同还就其他事项进行了约定。2015年8月3日，北京市方正公证处出具（2015）京方正内民证字第56159号公证书，公证事项为委托，内容为：兹证明路瑶于二〇一五年七月二十七日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。路瑶的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。该公证文书中的“前面的《委托书》”为路瑶（委托人）、李桂英（受托人）于2015年7月27日签订，委托原因、事项、权限为：委托人路瑶是涉讼房屋的所有权人（房屋所有权证号为：京房权证兴私字第XX**号），因我没有时间，故委托李桂英为我的代理人，全权代表我办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；2、办理偿还房产涉及的贷款事宜（包括银行贷款及其他贷款），办理解除抵押登记手续，领取还款资料及相关文件、领取房屋所有权证；3、办理该房产抵押登记手续，在抵押登记机关签订抵押登记使用的抵押协议及其他与之相关的合同、文件；4、领取房屋所有权证、他项权证；5、签署与上述事宜相关的文件；6、代理日后关于上述房产的本人作为抵押权人的解除抵押事宜，签订解除抵押协议，并领取抵押文件、房屋所有权证。受托人李桂英在上述委托范围内进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日至办理完毕为止。代理人有转委托权。2015年8月3日，北京市方正公证处出具（2015）京方正内民证字第56161号公证书，公证事项为委托，内容为：兹证明路瑶、许德旺于二〇一五年七月二十七日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。路瑶、许德旺的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。该公证文书中的“前面的《委托书》”为路瑶（委托人）、许德旺（委托人）、李桂英（受托人）于2015年7月27日签订，委托原因、事项、权限为：委托人路瑶是位于涉讼房屋的所有权人（房屋所有权证号为：京房权证兴私字第XX**号），许德旺是路瑶的配偶，现我们想将上述房产出售，因为我们没有时间，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托李桂英为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；2、办理提前偿还贷款事宜（包括该房产所涉及的银行贷款及其他贷款）、解除抵押登记手续并领取房屋所有权证、他项权证、贷款结清证明等相关文件；3、贷款还清抵押解除后，办理房屋核验手续，在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，办理网签、撤销网签、面签、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续（包括资金监管手续）、办理接收询问相关手续。受托人李桂英在上述委托范围内进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日至办理完毕为止。代理人有转委托权。2015年10月19日，李桂英以路瑶的委托代理人的身份与李莲洁签订合同编号为C1108504的存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同约定涉讼房屋的出售价格为123万元，并就其他事项进行了约定。当日，李桂英出具收条，载有其收到涉讼房屋房款13万元。2015年10月23日，涉讼房屋进行了权属转移变更登记，登记至李莲洁名下。2015年11月3日，李莲洁向葛欣悦转账110万元。庭审中，经询问，李桂英陈述13万元亦支付给葛欣悦。2015年10月30日，李莲洁与祥泰财富公司签订合同编号为C1116362的存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同约定涉讼房屋的出售价格为123万元。2015年11月4日，涉讼房屋产权变更登记至祥泰财富公司名下。2015年11月25日，祥泰财富公司向李莲洁转账165万元。庭审中，李莲洁及祥泰财富公司均主张房屋的实际购买价格为165万元，但并未能提交其他版本的房屋买卖合同，双方陈述关于165万元的价格系双方口头约定。2016年8月23日，经路瑶申请，一审法院委托，北京京港房地产估价有限公司出具京港（2016）涉讼字第（60）号房地产司法鉴定估价报告（以下简称：鉴定报告），估价结果为，涉讼房屋于2015年10月19日的房地产价值为2207522元。一审庭审中，路瑶提交由其委托，由北京仁达房地产评估有限公司于2014年12月23日出具的房地产抵押估价报告，该估价报告确认的涉讼房屋房地产抵押价值为200万元，价值时点为2014年12月20日。对该份房地产抵押估价报告，李桂英、李莲洁、祥泰财富公司均不认可。上述事实，有存量房屋买卖合同、公证书、收条、房屋所有权转移登记申请书、评估报告、具有强制执行效力的债权文书公证书、身份证、结婚证、户口本、银行转账凭证、税务发票及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，本案中，在李桂英的代理过程中，存在诸多疑点，其一是仅存在网签合同而不存在双方实际签订的合同，明显与正常的交易习惯不符；其二，根据双方当事人当庭陈述，此123万元路瑶并未实际领受；其三，涉讼房屋于2015年10月23日变更登记至李莲洁名下，而李莲洁向葛欣悦转账的日期为2015年11月3日，亦与常理不符；其四，涉讼房屋123万元的出售价格与鉴定报告结论的220.7522万元相比差距极大。综合以上疑点，应当可以确认，以该价格出售房屋并非路瑶的真实意思表示，且李桂英、李莲洁不能排除恶意串通的可能性。故对于路瑶要求确认由李桂英作为委托代理人与李莲洁签订的关于涉讼房屋的合同无效的诉讼请求，法院予以支持。其余诉讼请求，不宜在本案中一并处理，故法院不予支持，路瑶可待本案生效后，另行诉讼解决。李莲洁、祥泰财富公司关于在本案中不应一并处理李莲洁与祥泰财富公司的房屋买卖合同的意见，法院予以采信，对于李桂英及李莲洁的其他辩称意见，与本案事实不符，且无法律依据，故对其辩称意见，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款之规定，判决：一、李桂英代理路瑶与李莲洁签订的关于北京市大兴区黄村镇枣园东里8号楼5层5-502房屋的存量房屋买卖合同（合同编号：C1108504）无效；二、驳回路瑶的其他诉讼请求。本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。二审审理中，李莲洁提交其与祥泰财富公司之间就涉讼房屋签订的居间成交确认书和补充协议，拟证明其与祥泰财富之间房屋买卖合同真实价格为165万元。路瑶对该份证据不予认可，并称一审诉讼中，法院多次询问是否签订了网签合同之外的文件，李莲洁均称系口头约定，没有其他文件。李桂英、祥泰财富公司对该证据的真实性均予以认可。经查，2016年3月14日的一审开庭笔录中显示，李莲洁代理人称其将涉讼房屋卖给祥泰财富公司的价款是165万元，没有签订165万元的合同，是口头约定。2016年10月14日的一审开庭笔录中显示，一审法官询问李莲洁与祥泰财富是否签订有其他合同，李莲洁代理人回答就是网签合同，没有其他合同。关于看房情况，李莲洁代理人称李莲洁看过房，看房时李桂英、李莲洁一方、中介公司在场、租户在场，但租户年纪、是男是女、年纪记不清了。路瑶称李莲洁未看房。李桂英称其未去现场看房。关于房屋出售价格的确定，李桂英称价格是其定的，未与路瑶商议过。李桂英称系路瑶让其将房款直接给葛欣悦的，但未提供证据予以证明。经询，李桂英称其与葛欣悦系朋友关系，其是在葛欣悦借款给路瑶时才认识路瑶的。本院认为，代理人对被代理人负有忠诚义务，应为被代理人利益实施代理行为。本案中，经司法鉴定涉讼房屋在交易时点的价值为2207522元，而李桂英在未经路瑶同意的情况下以123万元将涉讼房屋出售给李莲洁，且未将购房款交付路瑶，其行为严重损害被代理人的利益，显非善意。李莲洁虽主张其系依据公证的授权委托书签订了涉讼房屋买卖合同，但其在交易价格显著低于市场价格的情况下，既未向产权人进行确认，亦未将购房款交付产权人，结合除13万元定金外的剩余购房款均系在涉讼房屋过户后多日才交付、李莲洁在取得该房屋产权证后在极短的时间内又将房屋过户至祥泰财富名下等有悖于交易常理的情况，李莲洁的行为亦非善意。综合以上情况，可以认定代理人李桂英与买受人李莲洁的签约行为损害了路瑶的利益，李桂英的代理行为应属无效，故一审法院认定李桂英代理路瑶与李莲洁所签房屋买卖合同无效，并无不当，本院予以维持。李桂英、李莲洁以一审判决认定事实不清，适用法律错误等为由要求改判驳回路瑶的诉讼请求或发回重审，依据不足，本院不予支持。李桂英、李莲洁以一审判决遗漏涉讼房屋的共有权人路瑶之夫许德旺为由要求将本案发回重审，但本案系合同效力的纠纷，许德旺并非涉讼房屋买卖合同载明的当事人，故李桂英、李莲洁以许德旺未参加诉讼为由要求将本案发回重审，依据不足，本院不予支持。综上所述，李桂英、李莲洁的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。财产保全费用5000元，由李桂英、李莲洁各负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费用6877元，由李桂英、李莲洁各负担3438.5元（于本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费24460元，由李桂英、李莲洁各负担12230元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费24460元，由李桂英、李莲洁各负担12230元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一七年八月二十四日书记员 孙辰姝-2--1-