重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初2469号原告：重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司，住所地重庆市江北区金源路66号附7号1-17，统一社会信用代码91500105621973665U。法定代表人：张永，总经理。委托诉讼代理人：刘宇（特别授权），男，1992年6月8日出生，汉族，住四川省犍为县，系公司职工。被告：曾令会，女，1972年11月4日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司（以下简称“鸥鹏物业公司”）与被告曾令会物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鸥鹏物业公司的委托诉讼代理人刘宇，被告曾令会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸥鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年8月至2017年4月止拖欠的物业服务费3827.68元；2、判令被告向原告支付以被告实际欠缴的物业服务费为基数按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计算滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年10月18日，原告与重庆新欧鹏丽鸥地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市铜梁区东城街道中兴东路566号御景天下小区提供物业服务。2012年1月15日，被告持《入伙流转表》至原告御景天下物业服务中心申请办理接御景天下X-X-X号房屋手续，原告积极配合被告办理了接房手续，并与被告签订了《前期物业服务协议》，同时原告按照《前期物业服务协议》之约定积极主动完成本职工作，认真履行了物业服务协议约定的义务，但被告却无故拒交物业服务费至今，为维护原告的合法权益，特起诉来院。被告曾令会辩称，不同意原告的诉讼请求，被告是同意缴纳物业服务费的，前提是原告要解决被告空调外机放置位置，被告的空调外机位置被楼下的占用，原告没有履行自己的义务，原告违约在先，违反了物业服务合同中第十八条第二款，被告有理由拒绝支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据：原告提交的：《鸥鹏.御景天下前期物业服务协议》、《鸥鹏.御景天下业主临时管理规约》、原告制作的御景天下X-X-X欠费明细、收楼书、业主资料登记表、费用催缴通知单粘贴照片、缴纳物业服务费收据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据和事实，本院认定如下：关于被告提供的照片三张，对其真实性本院予以认可，但本院认为其达不到被告的证明目的，故对该证据本院依法不予采信。本院经审理认定事实如下：原告鸥鹏物业公司于1998年6月经重庆市工商行政管理局江北区分局依法登记成立，经营范围为批发、零售：预包装食品、烟酒；物业管理；家政服务等。2010年10月18日，原告与重庆新欧鹏丽鸥地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市铜梁区东城街道中兴东路566号御景天下小区提供物业服务，该小区一直由原告提供物业服务至今。2010年11月3日被告曾令会签订了《鸥鹏.御景天下前期物业服务协议》和《鸥鹏.御景天下业主临时管理规约》的承诺书。物业服务协议中载明：第二条物业基本情况物业名称：鸥鹏.御景天下（甲方）被告曾令会所购房屋座落位置：X幢X-X室甲方所购房屋建筑面积111.19平方米。第十八条乙方须按下列约定，实现目标管理。1、楼宇外观管理：（1）楼宇外观完整统一，整洁无破损，无违章搭盖现象；（2）空调外机安装规范，位置统一，冷凝水集中排放。第十九条物业管理服务费1、本物业的管理服务费（不包括：A、房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用；B、公摊水、电费），由乙方按以下标准向业主（或使用人）按月收取。（按房屋建筑面积计算）（1）高层住宅：1.5元/平方米.月。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交金额的千分之三交纳滞纳金。业主临时管理规约，载明：第五条本临时管理规约所涉及物业管理区域的基本情况如下：物业名称：鸥鹏.御景天下。第十六条业主安装空调，应当按照房屋设计预留的安装位置，没有预留位置的，应当按物业服务企业事先制定的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施。第二十七条《前期物业服务合同》约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行维修保养、小修费用从物业管理费用中的日常维护或公摊费用中支付。第三十四条本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本及法定税费等）。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按实际建筑面积计算，最终以物价主管部门审批价格为准）：（1）、高层住宅：1.5元/平方米.月。第三十五条共用的专项设备设施运行的能源消耗，独立计算核算，据实按户向相关业主分摊。第三十六条自物业可交付之日起承担其所拥有物业的服务费用。物业的服务费用按月交纳，各业主应在每月的10日前履行交费义务。第四十四条业主、物业使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付滞纳金；业主未按规定交纳物业维修资金的，应按日万分之五的标准支付违约金。拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可依据本临时规约向违约业主提起诉讼。2012年1月15日被告曾令会根据相关手续办理了接房手续，随后装修入住。被告曾令会因自家空调外机未摆放在规定的外机摆放位置，为此拒交物业服务费。被告曾令会缴纳物业服务费至2015年7月。庭审中原告陈述了被告空调外机问题，因楼房设计原因，被告曾令会所在的单层均没有空调外机放置位置，需要和楼上楼下沟通协调，将空调外机放置在楼上、楼下设置的空调外机放置处，但被告曾令会和楼下业主就该问题没有协商好，故被告曾令会只有将空调外机放置在家中。经审查，被告曾令会在2015年8月1日至2017年4月30日期间应向原告鸥鹏物业公司交纳物业服务费为3502.49元（111.19㎡×1.50元/㎡/月×21月），因被告签订的《鸥鹏.御景天下前期物业服务协议》和《鸥鹏.御景天下业主临时管理规约》中均约定了公摊费据实分摊，因被告也没有提供相反证据予以证明，故本院认可原告提供的公摊费明细，经计算该期间被告欠缴的公摊费为323.83元，经原告鸥鹏物业公司催收后，被告曾令会仍未交纳。本院认为，根据法律规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告曾令会签署了原告提供的《鸥鹏.御景天下前期物业服务协议》和《鸥鹏.御景天下业主临时管理规约》承诺书，系原、被告的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照该合同约定履行义务。被告曾令会作为鸥鹏.御景天下X幢X-X号房业主，当然受该合同约束。原告鸥鹏物业公司已对该小区提供了物业管理服务，被告曾令会作为该小区业主，有向原告鸥鹏物业公司交纳物业服务费的义务。关于原告要求被告立即支付原告物业服务费和公摊费3827.68元的诉讼请求，经计算原告该期间实际欠缴的物业服务费和公摊费为3826.32元，故本院予以支持被告支付原告物业服务费以及公摊费共计3826.32元。关于原告要求被告支付以实际欠缴的物业服务费为基数按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计算滞纳金的诉讼请求，因原、被告约定了逾期交纳物业服务费的滞纳金计算方式，故原告的请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出是原告先有违约被告才拒交物业服务费，但被告提出的意见不予成立。关于被告空调外机摆放位置可以和楼下协商解决，或另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告曾令会于本判决生效之日起三日内给付原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司物业服务费和公摊费共计3826.32元，并支付从2015年8月11日起以实际欠缴的物业服务费为基数按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计算滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告曾令会负担。本判决为终审判决。代理审判员 陈 玉二〇一七年八月十五日书 记 员 程乃善