广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13059号上诉人（原审被告）：广州市广源实业总公司，住所地广州市越秀区东风东路707号19楼自编1904之一房。法定代表人：陈景就，职务：总经理委托诉讼代理人：谢绮明，该公司职员。被上诉人（原审原告）：黎照鸿，男，1941年8月23日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：黎亮，男，1983年8月22日出生，汉族，住广州市越秀区。原审第三人：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：胡钊文，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾巍嘉，该公司职员。委托诉讼代理人：黄伟，该公司职员。上诉人广州市广源实业总公司（以下简称广源公司）因与被上诉人黎照鸿、黎亮、原审第三人广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广源公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回黎照鸿、黎亮的一审全部诉讼请求；3.一、二审费用由黎照鸿、黎亮和广协公司承担。事实和理由：（一）按照广源公司与黎照鸿、黎亮签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》的约定，广源公司拆除黎照鸿和黎亮的房屋面积和约定补偿的面积均为69.2平方米，而《房屋面积测量成果报告书》显示越秀区长兴直街19号203号房（以下简称涉案房屋）查册面积为78.7437平方米，两者相差9.5437平方米。一审判决仅凭房屋的产权面积以不动产登记的面积为准，涉案房屋产权仍未登记至黎照鸿、黎亮名下，即该房屋的实际面积尚未确定，且黎照鸿、黎亮与广源公司未对增大面积房款的计算标准协商一致，对广源公司的增大面积房款的主张不予调处，明显偏袒黎照鸿和黎亮，剥夺了广源公司合法的财产权利。（二）一审判决对涉案房屋仍登记在广协公司名下和房屋增大面积9.5437平方米不予调处，致使广源公司无法按《广州市房屋拆迁补偿协议书》的约定为黎照鸿和黎亮办理手续，使得双方产生无休止的纠纷。因此，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。黎照鸿、黎亮辩称，不同意广源公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。广协公司辩称，同意一审判决，办理过户的税费应由广源公司承担，怎么过户广协公司都配合。黎照鸿和黎亮向一审法院起诉请求：广源公司和广协公司为黎照鸿和黎亮办理涉案房屋产权过户登记手续。一审法院认定事实：黄某是原广州市越秀区一德路仙巷12号房屋的所有权人，该房屋建筑面积69.20平方米。1993年3月2日，黄某（乙方）与广源公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，写明：乙方同意甲方拆除一德路仙巷12号房屋，甲方将自有的坐落在珠光路观兰街18号第2层建筑面积69.2平方米房屋划归乙方所有，作为拆除乙方原址房屋的产权调换，并于1995年12月底交付给乙方，乙方回迁入补偿的房屋后，应向广州市房地产登记所办理房地产登记手续，甲方应给予协助，所需的登记费用由乙方负责支付等。该协议办理了拆迁备案手续。1998年3月30日，黄某与广源公司又签订补充协议，约定乙方同意甲方对乙方回迁珠光路长兴直街19号203房的具体位置安排，合计建筑面积71.94平方米等。1998年4月3日，广协公司通知黄某珠光路观澜街新建楼宇已完满建成，要求其到珠光路观澜街办公室办理入住手续。同日，黄某（乙方）与广协公司（甲方）签订入住协议书，写明甲方遵照与乙方签订的补偿协议，现安排乙方在新楼珠光路长兴直街19号203房回迁居住，经核实该房面积为77.69平方米，有关办理产权和租赁事宜另行通知等。2005年8月24日，广州市公证处作出（2005）穗证内字第7540号公证书，写明被继承人黄某于2004年12月18日死亡，广州市一德路仙巷12号房是以被继承人黄某名义登记产权，上述房屋于1987年建造，被继承人黄某丈夫黎某已于1983年2月22日死亡，被继承人黄某自丧偶后未再婚，黄某生前未与他人签订遗赠抚养协议，但生前于1997年5月8日在广州市越秀区公证处立有公证《遗嘱》，黄某在遗嘱中明确表示上述房屋是属于其个人所有财产，并愿意在其百年归老后将上述房屋（该房屋现已被征拆，并被补偿安置位于广州市长兴直街19号203房，暂未领取房产证），由儿子黎照鸿、孙子黎亮共同继承，黎照鸿表示要求继承被继承人黄某的遗产，黎亮表示要求接受遗赠人黄某的遗产；黄某的上述遗产应按遗嘱指定由黎照鸿、黎亮两人继承及承受，黎照鸿、黎亮两人一致同意，黎照鸿继承黄某上述遗产的二分之一，黎亮承受黄某上述遗产的二分之一等。涉讼长兴直街203房现由黎照鸿和黎亮使用。2014年4月24日，广州市房地产测绘院作出房屋面积测量成果报告书，写明长兴直街19号203房建筑面积为78.7437平方米。另查，1992年3月18日，广源公司（乙方）与广协公司（甲方）签订《购房协议》，写明甲方经批准征用珠光路六区一段地段土地建设一幢九层一级二类标准的商品住宅楼，甲方负责该住宅楼征用土地、拆迁、设计、报建、土建、装修及内外水电、市政设施安装，直至楼宇通水通电交付使用的一切手续及费用……甲方将该楼共计建筑面积约4000平方米作为住宅用房，待房屋建成后，交给乙方使用，产权为乙方所有（具体方位见楼层及单元置附图），房价按建筑面积每平方米3000元计算，共计造价12000000元……交房时间暂定1994年12月……房屋交付清楚后，乙方凭甲方证明，可向市房管局申请产权登记，领取产权证明，楼房交乙方使用之日起，房地产税、土地使用等一切费用均由乙方自付等。2001年6月13日，广源公司向广州市中级人民法院发函，写明其在1992年3月18日与广协公司签订《购房协议书》，约定其向广协公司购买珠光路长兴直街一级二类标准的商品住宅楼宇共4000平方米，合同总价款12000000元，合同签订后其分次在1998年6月前已把所有购房款支付给广协公司。广协公司在1998年6月把相应面积的珠光路长兴直街房屋交付其单位，其单位将上述房屋分配给了下属职工及拆迁户使用，其中部分房产已经办理了产权登记手续，其余房屋在办理产权过程中，发现已被法院查封，具体房号包括长兴直街19号203房在内，要求法院尽快解封以上房产等。2002年5月13日，广源公司向广协公司发出关于补充办理房屋交付使用手续的函，要求将产权办理给有关住户等。广协公司补充办理房屋移交使用的手续，以书面的形式，明确交付其使用的房屋的具体门牌、房号、建筑面积等，以便顺利将产权办理给有关住户等。据广州市不动产登记查册表记载，涉讼长兴直街19号203房产权登记在广协公司名下，没有查封、抵押记录。一审法院认为，广源公司与黄某签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》及补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄某去世后，黎照鸿和黎亮办理了继承其遗产的公证手续，上述协议书对黎照鸿、黎亮与广源公司具有约束力。协议签订后，是由广协公司通知黄某回迁涉讼203房并签订入住协议书，结合广源公司与广协公司签订的《购房协议》可知，该房屋属于广源公司向广协公司购买用于安置补偿给被拆迁人的回迁房，广源公司作为拆迁单位，安置黎照鸿、黎亮回迁后至今未为黎照鸿、黎亮办理涉讼203房的产权登记手续，已构成违约，故黎照鸿、黎亮要求广源公司为其办理该房屋产权登记合法，一审法院予以支持。黎照鸿、黎亮基于上述拆迁补偿协议享有的债权为特种债权，具有物权优先的效力，涉讼203房作为安置补偿房屋仍登记在广协公司名下，广协公司未将该房屋过户至广源公司名下造成广源公司违约，其提出的广源公司尚未与其结算购房款项等抗辩事由，不足以对抗黎照鸿、黎亮回迁房办证的请求，故广协公司应一并与广源公司为黎照鸿、黎亮办理涉讼房屋的产权登记手续，期间产生的税费按《购房协议》、《广州市房屋拆迁补偿协议书》约定负担，如无约定则按照相关法律规定处理。至于增大面积房款问题，因房屋的产权面积以不动产登记的面积为准，涉讼203房产权仍未登记至黎照鸿、黎亮名下，即该房屋的实际面积尚未最终确定，且黎照鸿、黎亮和广源公司未对增大面积房款的计算标准协商一致，故对增大面积房款问题，一审法院不予调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及第一百零七条的规定，于2017年2月27日作出如下判决：广源公司及广协公司在判决发生法律效力之日起15日内，为黎亮、黎照鸿办理广州市越秀区珠光路长兴直街19号203房的不动产权证。一审受理费7300元，由广源公司负担。上诉人广源公司与被上诉人黎照鸿、黎亮和原审第三人广协公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合广源公司的上诉请求和理由以及黎照明、黎亮和广协公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：黎照鸿、黎亮主张广源公司办理涉案房屋过户登记手续的诉请应否支持。现评析如下：虽然广源公司与被拆迁人黄某在1993年3月2日签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》后，于1998年4月3日安排黄某入住涉案房屋，但至今没有为其办理涉案房屋的过户登记手续，现根据一审查明的事实以及广协公司二审陈述的意见，涉案房屋的过户登记并不存在障碍，故一审法院判决支持作为黄某的继承人或者涉案房屋遗赠人的黎照鸿、黎亮主张广源公司、广协公司为其办理涉案房屋过户登记手续诉请正确，本院予以维持。广源公司上诉认为涉案房屋的测绘面积比上述协议书约定安置面积大，但涉案房屋尚未核发产权证，而房屋实际面积应以产权证记载数据为准，在司法实践中也的确存在之前测绘面积与最终确定的产权证面积存在差异的情形，上述补偿协议对增大面积部分的处理没有作出具体的约定，且本案中双方当事人就增大面积房款的计算标准亦未能协商一致，据此，一审法院没有对此进行调处，并无不当，本院予以确认。对于增大面积的处理问题，双方当事人可在涉案房屋核发房产证后，再另循其他合法途径解决。广源公司以一审法院未处理增大面积的房款为由主张驳回黎照鸿、黎亮全部诉请，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人广源公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7300元，由上诉人广州市广源实业总公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年八月二十二日书记员 邓安达李倩妤