江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0116民初1758号原告（反诉被告）：丁祥勇，男，1974年12月5日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：叶林，江苏开昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁桂华，男，1976年7月20日出生，汉族，现住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏六骏律师事务所律师。第三人：南京佳田房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市六合区龙池街道龙脊路32号。法定代表人：万宝露，该公司总经理。委托诉讼代理人：张有元，男，1984年10月14日出生，汉族，该公司员工，住江苏省南京市六合区。第三人：南京华欧舜都置业有限公司，住所地南京市六合区龙池街道华欧大道1号。法定代表人：刘金山，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢娟，该公司综合管理办公室职员。原告（反诉被告）丁祥勇与被告（反诉原告）丁桂华及第三人南京佳田房产经纪有限公司（以下简称佳田公司）、南京华欧舜都置业有限公司（以下简称华欧舜都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁祥勇及其委托诉讼代理人叶林，被告丁桂华的委托诉讼代理人吴宝国及第三人佳田公司的委托诉讼代理人张有元、华欧舜都公司委托诉讼代理人卢娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁祥勇向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告于2016年8月24日签订的《南京市存量房屋买卖合同》，被告交付房屋并配合办理房屋产权转移登记手续，第三人南京华欧舜都置业有限公司予以协助；2、被告给付原告违约金30万元；被告承担原告的中介费10000元、律师费28000元及本案诉讼费。事实和理由：2016年8月24日，原、被告签订了《南京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告位于南京市六合区××大道××单元××室房屋，总房价款90万元，《合同》对贷款、权属登记等进行了约定。2016年8月24日、2016年8月29日，原告分别向被告给付定金3万元、12万元，合计15万元。2016年8月29日，原、被告又签订《备注》一份，约定“乙方于2016年8月29日给予甲方人民币壹拾贰万元整（120000），剩余首付款人民币贰拾玖万元，尾款壹万元整，商贷肆拾伍万元整（注：剩余首付款人民币贰拾玖万元用于此房解押使用），甲方拿此房时7个工作日办理解押手续时，乙方将剩余首付款给予甲方解押，同时甲方办理交房手续，如果双方有一方违约，赔付对方定金双倍。”此后，被告拒绝履行合同义务，原告遂向法院提起诉讼。被告丁桂华辩称：1、《合同》是客观存在的，原告未能在约定的时间内支付首付款，损害了被告的利益，因此是原告违约在先；2、其他意见同反诉状。反诉原告（本诉被告）丁桂华向本院提出诉讼请求：1、确认反诉被告未支付购房首付款行为违约，解除反诉原、被告双方于2016年8月24日签订的《南京市存量房屋买卖合同》，反诉被告支付的定金3万元不予返还，首付款12万元予以返还；2、诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2016年8月24日，丁祥勇与丁桂华签订了《合同》，约定丁祥勇购买丁桂华位于南京市六合区××大道××单元××室房屋，总房价款90万元，《合同》对贷款、权属登记等进行了约定。2016年8月29日，丁祥勇与丁桂华以《备注》方式对房款支付重新约定为“乙方于2016年8月29日给予甲方人民币壹拾贰万元整（120000），剩余首付款人民币贰拾玖万元，尾款壹万元整，商贷肆拾伍万元整（注：剩余首付款人民币贰拾玖万元用于此房解押使用），甲方拿此房时7个工作日办理解押手续时，乙方将剩余首付款给予甲方解押，同时甲方办理交房手续，如果双方有一方违约，赔付对方定金双倍。”《备注》签订当日，丁祥勇向丁桂华提供银行账号汇入12万元。2016年9月25日，涉案房屋交付，反诉原告及第三人共同办理交房手续，根据《居间服务合同》的相关约定，反诉被告知道或应当知道涉案房屋交付事实，理应按《备注》约定的在七个工作日支付首付款贰拾玖万元用于反诉原告解押。但至今，反诉被告在明知反诉原告账户的情况下至今不予支付，其行为构成违约。根据《合同》规定“乙方逾期支付房价款超过十五个工作日，甲方有权解除本合同。甲方在解除合同后五个工作日内将已收房款退还乙方，所收定金不予退还”。现反诉被告未按约支付首付款，损害了反诉原告合法权益，不能实现订立合同之目的，遂提出反诉。第三人佳田公司述称：2016年8月24日，丁祥勇与丁桂华经第三人提供中介服务后签订《合同》，丁祥勇已支付15万元房款。2016年9月25日，涉案房屋交付。2016年9月26日，丁桂华向第三人表示由于房价上涨，不同意继续履行合同，或者丁祥勇加价十几万后再继续履行合同。2016年9月30日、2017年3月13日，第三人两次组织买卖双方进行协商，但均未达成一致意见。主要分歧在于丁桂华提出要么丁祥勇加价15万元，双方继续履行合同，要么解除合同，丁桂华双倍返还定金，但丁祥勇均未同意。第三人作为居间方，还是希望买卖双方继续履行合同。第三人华欧舜都公司述称：1、本公司只有协助被告丁桂华去办理不动产权证书，主要是将相关材料交付给被告即可，被告也已经领取了办理不动产权证书的材料了，但具体办理事宜需被告自己去做；2、涉案房屋的房款已全部交清，本公司与被告丁桂华之间无其他争议。本院经审理认定事实如下：（一）2016年8月24日，丁祥勇（乙方）与丁桂华（甲方）签订《南京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），南京佳田房产经纪有限公司为居间方。《合同》约定被告丁桂华将自己位于南京市六合区××大道××单元××室房屋出售给原告丁祥勇，总房款为90万元。《合同》对房屋价款的支付方式、权属转移登记、房屋的交付及违约责任等方面均作了约定。《合同》签订当日，丁祥勇向丁桂华支付定金3万元，丁桂华出具了一份定金收据。（二）2016年8月26日，丁祥勇与丁桂华签订《备注》，约定“乙方于2016年8月29日给予甲方人民币壹拾贰万元整（120000），剩余首付款人民币贰拾玖万元，尾款壹万元整，商贷肆拾伍万元整（注：剩余首付款人民币贰拾玖万元用于此房解押使用），甲方拿此房时7个工作日办理解押手续时，乙方将剩余首付款给予甲方解押，同时甲方办理交房手续，如果双方有一方违约，赔付对方定金双倍。”《备注》签订当日，丁祥勇向丁桂华支付了12万元，丁桂华出具“定金收条”，载明“今收到丁祥勇购本人六合区龙池街道XXX道XX号XX幢X单元XXX室购房定金人民币壹拾贰万元整（120000）。”（三）2016年9月25日，开发商向丁桂华交付涉案房屋。丁祥勇与丁桂华就涉案《合同》的后续履行问题产生纠纷，即甲方丁桂华要求提高房款（加价15万元）。2016年9月30日，第三人组织买卖双方进行协商，丁桂华在协商过程中表示“目前中介说市场价涨到1万4，总价在120万”、“对呀，加个15万吧，你要不同意可以再谈谈”，丁祥勇不同意加价，协商未果。2017年3月13日，第三人再次组织买卖双方协商，丁桂华在此次协商中提出两种方案，一是丁祥勇加价15万元，其愿意继续履行合同，一是解除合同，其返还丁祥勇30万元，丁祥勇对其提出的方案均未同意。丁祥勇于2017年3月20日向本院提起诉讼，要求：1、继续履行原、被告于2016年8月24日签订的《南京市存量房屋买卖合同》，被告交付房屋并配合办理房屋产权转移登记手续；2、被告给付原告违约金30万元；被告承担原告的中介费10000元、律师费28000元及本案诉讼费。被告丁桂华于2017年3月31日向本院提出反诉，要求：1、确认反诉被告未支付购房首付款行为违约，解除反诉原、被告双方于2016年8月24日签订的《南京市存量房屋买卖合同》，反诉被告支付的定金3万元不予返还，首付款12万元予以返还；2、诉讼费由反诉被告负担。（四）涉案《合同》签订后，丁祥勇向第三人佳田公司支付了中介服务费1万元。2017年3月16日，丁祥勇与江苏开昌律师事务所签订委托代理合同，委托叶林律师作为其在本案中的诉讼代理人，代理费2.8万元。（五）案件审理过程中，原告丁祥勇提供其银行存款凭证，证明其有一次性支付全部剩余房款的能力，并愿意将全部剩余房款交至本院以及一并予以处理。上述事实，有当事人的陈述、南京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、备注、定金收条、定金收据、微信聊天记录截屏照片、录音光盘及录音笔录、质证笔录、谈话笔录、中介费用发票、委托代理合同及律师费发票（2份）、南京银行业务专用凭证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：（一）关于本案系原告还是被告违约问题。本案中，原告丁祥勇与被告丁桂华签订的《合同》及《备注》系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规及国家强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照上述《合同》及《备注》的相关约定履行义务。2016年9月30日（尚在涉案房屋交付后七个工作日内），被告丁桂华提出提高售房总价款的要求，原告丁祥勇予以拒绝。2017年3月13日，被告丁桂华提出或提高售房总价款或解除合同、其返还30万元的要求，原告丁祥勇亦予以拒绝。综上，被告丁桂华在涉案《合同》及《备注》可继续履行的情况下，单方提出变更合同主要条款或解除合同，系不愿履行《合同》的意思表示，系主动违约，应承担相应的违约责任。由于被告的违约行为，原告丁祥勇未在涉案房屋交付后七个工作日内支付购房款29万元，并未恶意逾期支付，故原告不存在违约行为，被告提出的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于本诉诉讼请求有无事实和法律依据问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告丁桂华存在违约行为，现原告主张被告继续履行《合同》相应义务，即办理所有权登记手续、涤除银行抵押、办理所有权变更登记手续及交付房屋，符合法律规定，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因被告丁桂华的违约，给原告丁祥勇造成的消极影响主要是不能及时拿房入住，导致的损失应按照同地段同类型房屋租金进行计算，现原告主张被告支付违约金30万元，明显超过原告的实际损失，被告主张将违约金调整为6万元，已能够弥补原告的实际损失，故本院酌定被告丁桂华应给付原告丁祥勇违约金6万元。原告丁祥勇主张被告丁桂华赔偿律师费28000元的理由不能成立，本院不予支持。原告主张被告赔偿中介费10000元，在继续履行合同的情况下，中介费系原告签订《居间服务合同》的必要支出，原告的合同利益能够得到切实保障，将中介费作为损失要求予以赔偿没有事实和法律依据，本院不予支持。（三）原告丁祥勇于2017年8月14日将涉案《合同》的购房余款75万元交于本院用于支付购房款，并同意将该款在本案中一并予以处理，系原告对自身权利的自由处分，不损害他人利益，本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告丁祥勇与被告丁桂华于2016年8月24日签订的《南京市存量房屋买卖合同》应继续履行；二、被告丁桂华于本判决生效之日起七日内办理六合区龙池街道XX号XX幢X单元XXX室房屋的不动产权证书，第三人南京华欧舜都置业有限公司予以协助；于不动产权证书出件之日起七日内办理涉案房屋解除抵押登记手续，于涉案房屋解除抵押登记之日起七日内办理不动产权变更登记手续并交付给原告丁祥勇占有使用；三、被告丁桂华于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁祥勇违约金6万元；四、驳回原告丁祥勇的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告丁桂华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15600元，保全费5000元，反诉案件受理费6400元，合计27000元，由被告丁桂华负担（本诉案件受理费及保全费原告已垫付，被告在给付上述款项时一并加付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。审 判 长  邹建明审 判 员  詹礼刚代理审判员  赵 凯二〇一七年八月十六日书 记 员  卢 玥