云南省开远市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2502民初785号原告：戚建，男，1980年3月15日生，彝族，住开远市。委托代理人：张华，开远市灵泉办事处人民调解委员会调解员。特别授权代理。被告：林剑波，男，1981年12月16日生，汉族，住开远市。被告：穆柯宇，男，1986年6月19日生，回族，住昆明市五华区。委托代理人：施进琨，开元法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：高睿，男，1989年9月3日生，汉族，住昆明市。委托代理人：朱禹睿，云南睿震律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：桂雪梅，云南睿震律师事务所实习律师。特别授权代理。原告戚建与被告林剑波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员尹光辉公开开庭进行了审理。本院依职权通知穆柯宇、高睿为本案被告参加诉讼。原告戚建及其委托代理人张华，被告林剑波，被告穆柯宇的委托代理人施进琨，被告高睿及其委托代理人朱禹睿、桂雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚建诉称，2014年8月14日，原告戚建与被告林剑波双方签订了一份未注明商铺地址及使用面积的《房屋租赁合同》，并成立了一家装饰装修公司。按合同约定被告承租原告所有的位于开远市智源路网球场对面商铺，租期36个月，即自2014年11月16日起至2017年11月16日止。年租金共计54600元，租金一年一付。合同履行后，被告支付租金至2015年11月后即未交纳，经原告多次催收无果。特提起诉讼，请求判决：1、解除原告与被告所签订的租赁合同，由被告将承租的房屋交还原告；2、判令被告支付以下款项：（1）、支付2015年11月至2016年11月拖欠租金14600元；（2）、支付2016年11月2017年6月拖欠租金27300元；（3）、支付水电费7000元及违约金10000元。租金应计算至归还之日；3、诉讼费由被告承担。被告林剑波辩称，我与穆柯宇、高睿成立装修公司，由于公司还在筹备及三人都是朋友的原因，我就以个人名字来签订房屋租赁合同。但实际房屋不是我个人用，是公司在用。原告起诉的费用不应由我个人承担，应由公司来承担。被告穆柯宇辩称，1、戚建不具备对房屋租赁合同的诉权，他不是适格的原告；2、我们并未存在违约行为，只是拖欠租金，不应该承担违约责任；3、穆柯宇不是合同签订人，房屋租来后是用于柯宇莱装饰公司的办公地点，柯宇莱公司才是适格的被告；4、柯宇莱公司租来以后进行了装修，支付了高额的装修费用，如果要解除租赁合同，归还房产，应扣除相应的装修费用。被告高睿辩称，1、本案处理的是房屋租赁纠纷，高睿、穆柯宇、林剑波的合伙协议纠纷与本案无关；2、高睿不是房屋租赁合同的签订方，不应当承担相应责任；3、高睿已于2015年8月离职。原告主张的2015年11月至2017年6月的时间段里，高睿已不再是柯宇莱公司的合伙人。原告戚建向本院列举下列证据用于证实自己的主张：1、原告戚建身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、开远市乐白道办事处田心村民委员会证明一份，证明出租房屋系原告戚建所有，产权证正在办理之中；3、房屋租赁合同复印件一份，证明原告戚建与被告林剑波就房屋租赁达成的协议情况；4、出租房屋照片一组三张，证明出租房屋的现状；5、水电费收据五份，证明原告因该出租房支出的水电费情况。被告林剑波对上列证据质证后认为，对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均无异议；证据3中的一条“甲方将房屋租给乙方做装饰装修公司使用”已说明房屋是租来用于公司；对证据5的水电费收据，本人不清楚具体情况，之前均由公司财务处理。被告穆柯宇对上列证据质证后认为，对证据1、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，房屋所有权应当以房管部门登记为准，既然已经在办理，肯定办理了申报，应当提交申报证明，或者是木花果村委会的分配证明，木花果村的分配方案是每人30平方米，而本案涉及的面积不止30平方米，所以该房屋不是戚建个人所有，应该是全家人的所有权，原告只在全家人的授权下才有诉权；对证据5的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。2016年11月6日的单据上，有戚建的名字，电表是三格电表，这是房屋租赁实际交付的票据；2016年11月22日的单据客户地址与房屋地址不相符，而且预收电费不能作为结算票据；对2016年11月6日、21日两份票据的关联性和证明目的均不予认可，二证据均不符合证据的唯一性，不能完全体现租赁房屋的水电费用，因戚建不止有这一处房产；2017年3月19日的票据，真实性、合法性、关联性均不予认可，应当列明收款人、付款人的相关信息。被告高睿对上列证据质证后认为，对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据5的真实性予以认可，但对其关联性不予认可，因为高睿在2015年8月已没有在该公司工作，关联性无法核实。本院对原告戚建提交的证据评判如下：对证据1的真实性、合法性、关联性本院予以确认其证明力；对证据2开远市乐白道办事处田心村民委员会证明一份，本院认为，该证明客观、真实地反映了本案所涉房屋的来源为开远市乐白道办事处田心村民委员会木花果村一组修建并分配给社员、所有者为原告戚建及面积为325平方米，以及相关产权正在办理中等基本情况，本院予以确认其证明力；对证据3房屋租赁合同复印件一份，本院认为，该合同的签订是双方当事人的真实意思表示，本院予以确认其证明力；对证据4出租房屋照片一组三张，本院认为，该组照片客观真实地反映了本案所涉出租房屋的现状，本院予以确认其证明力；对证据5水电费收据五份，本院认为，开远供电有限公司2016年11月21日的专用机打发票仅注明客户为戚建，并未注明该费用产生于何处；开远供电有限公司2016年11月22日的电费收据所列客户地址与本案所涉房屋地址不一致，且该收据为预收电费收据；开远升泰房地产开发经营有限公司出具的2016年11月6日的收据，交款人为李琼、李永祥、戚建，但未注明款项性质、各人金额等信息；2016年10月12日、2017年3月19日收据两份，均无收款单位印章、无费用出处等信息。上列五份证据均不能客观、真实的证实原告的证明目的，本院不予确认其证明力。被告林剑波向本院提交下列证据：1、合伙协议复印件一份，证明柯宇莱装修公司是高睿、林剑波、穆柯宇共同经营，公司成立时租了原告的铺面，合伙时间为2014年8月15日，高睿提出并退股林剑波并不清楚，该协议第七条明确规定如果有一人要退股应当三人均知道；2、入股补充协议一份，证明股东之间应遵守的条规。原告戚建对被告林剑波提交的证据质证后认为，两份证据均与本案无关，本案是房屋租赁合同纠纷，不是合伙纠纷。被告穆柯宇对被告林剑波提交的证据质证后认为，对两份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，合伙协议能充分说明原告主张的对象应当是柯宇莱装修公司，而不是穆柯宇本人。被告高睿对被告林剑波提交的证据质证后认为，对两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对被告林剑波提供的证据评判如下，两份证据均与本案无关联性，本院不予确认其证明力。被告穆柯宇向本院提交下列证据：1、身份证复印件一份，证明被告穆柯宇的基本情况；2、营业执照复印件一份，证明本案所涉房屋系昆明柯宇莱装饰工程有限公司开远分公司使用；3、房屋装修施工合同，证实本案所涉房屋装修情况；4、收款证明，证实本案所涉房屋支付268000元装修费的情况。原告戚建对被告穆柯宇提交的证据质证后认为，上列证据均与本案无关。原告只与林剑波发生房屋租赁纠纷，未与柯宇莱公司发生房屋租赁纠纷。被告林剑波对被告穆柯宇提交的证据质证后认为，对上列证据均无异议。被告高睿对被告穆柯宇提交的证据质证后认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对被告穆柯宇提供的证据评判如下，四份证据均与本案无关联性，本院不予确认其证明力。被告高睿向本院提交下列证据：1、身份证复印件一份，证明被告高睿的基本信息；2、结算邮件及结算内容截图、证人证言，证明被告高睿于2015年8月离职退伙，并与林剑波、穆柯宇进行了结算。原告戚建对被告高睿提交的证据质证后认为，以上证据均与本案无关，也不能作为本案证据进行参考。因本案为房屋租赁合同纠纷。被告林剑波对被告高睿提交的证据质证后认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均予认可；证据2中的结算内容我不予认可。被告穆柯宇对被告高睿提交的证据质证后认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均认可。对证据2的证明目的不予认可，邮件和截图只能是工作中的手续交接，不是结算凭证，也不是退伙凭据。本院对被告高睿提供的证据评判如下，两份证据均与本案无关联性，本院不予确认其证明力。经被告高睿申请，本院同意证人管某、陆某、杨某出庭作证。三名证人均证明被告高睿于2015年8月离开柯宇莱公司的情况。原告戚建认为，三名证人的证言较为客观，可信度高，可以作为本案证据使用。被告林剑波认为，被告高睿离职我不知道。被告穆柯宇认为，三人均没有准确说明高睿离职就是退伙的情况，只是公布了离职的情况。被告高睿认为，高睿于2015年8月离开公司，并且员工均知道是以退伙的方式离开；穆柯宇已通过邮件的方式与高睿进行了结算；证人证言与穆柯宇提交的工商登记一致，证明是高睿离职后才注册的工商登记，所以工商信息登记中没有高睿的信息。本院对三名证人证言评判如下，三名证人的证言均与本案无关联性，本院不予确认其证明力。通过以上举证质证和分析认证，本院确认本案事实如下：开远市乐白道办事处田心村民委员会木花果村民一组在开远市智源路集体修建了一批商铺，并将其中第二十七号商铺分配给原告戚建，相关产权手续正在办理中。2014年8月16日，原告戚建与被告林剑波签订房屋租赁协议约定：由原告戚建将位于开远市智源路的第二十七号商铺，出租给被告林剑波使用。约定租期为三年，即自2014年11月16日起至2017年11月16日，年租金54600元。其中，该协议第八条约定：“本协议内所涉违约的违约金金额为人民币10000元整，凡乙方违约将支付给甲方违约金，同时甲方将收回房屋并且乙方根据本协议条款缴清各种费用所有应付款”。协议还约定了其他事项。合同履行后，被告林剑波于2015年11月交付最后一笔租金人民币40000元后即未支付原告戚建房屋其余租金至今。2017年6月1日，原告戚建以被告林剑波未交付租金多次催要未果为由向本院提起诉讼，请求判决：1、解除原告戚建与被告林剑波签订的房屋租赁合同，由被告将承租屋交还原告；2、判令被告林剑波支付2015年11月至2016年11月租金14600元；支付2016年11月至2017年6月租金27300元；支付水电费7000元及违约金10000元；3、判令本案诉讼费由被告林剑波承担。另查明，被告林剑波、穆柯宇、高睿于2014年8月15日订立合伙协议，约定三人于2014年8月16日成立开远柯宇莱装饰工程有限公司。该公司的经营地址即为本案所涉及的由被告林剑波承租的开远市智源路的第二十七号商铺。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告戚建与被告林剑波于2014年8月16日签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同真实有效，对原、被告双方均具有约束力。该合同订立后，原、被告双方已实际分别按约定履行了房屋交付和前期租金给付。但被告林剑波于2015年11月支付部分租金后，至今未支付剩余租金，其行为已违反了双方《房屋租赁协议》的相关约定，因此，关于原告“解除原告与被告所签订的租赁合同，由被告将承租的房屋交还原告及判令被告支付拖欠房租和违约金”的观点与本案实际相符，本院予以支持。其中，原告戚建关于拖欠租金的计算并未超出双方合同约定范围，其请求支付拖欠的租金金额及违约金金额本院予以确认。但对其请求支付的水电费7000元，本院认为，原告戚建向本院提交的五份水电费收据均不能客观、真实的证明被告林剑波欠缴相关费用的情况，因此，关于原告戚建“请求判令被告林剑波支付水电费7000元”的观点本院不予支持。关于被告林剑波“我与穆柯宇、高睿成立装修公司，我以个人名字来签订房屋租赁合同，实际房屋不是我个人用，是公司在用。原告起诉的费用不应由我个人承担，应由公司来承担”的观点和被告穆柯宇“柯宇莱公司才是适格的被告”的观点，本院认为，本案所涉“房屋租赁合同”的相对人为原告戚建与被告林剑波，即原告戚建并未与柯宇莱公司就房屋发生权利义务关系，被告林剑波应对自己签订合同的行为承担相应的法律责任，至于其承租房屋后的用途、因此而产生的法律纠纷等，不是本案审理的范围。若涉及他人利益可另案诉讼。因此，被告林剑波、穆柯宇的上述观点本院不予支持；关于被告穆柯宇“戚建不具备对房屋租赁合同的诉权，他不是适格的原告”的观点，本院认为，开远市乐白道办事处田心村民委员会木花果村民一组已证明该小组将在开远市智源路集体修建的第二十七号商铺分配给原告戚建，而原告戚建又将该铺面租赁给被告林剑波使用。因此，被告穆柯宇的上述观点不能成立，本院不予支持。涉及他人权利时，可另案诉讼；关于被告高睿“高睿、穆柯宇、林剑波的合伙协议纠纷与本案无关及高睿不是房屋租赁合同的签订方，不应当承担相应责任”的观点，本院认为，该观点与本案实际相符，本院予以支持。综上所述，根据本案实际，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告戚建与被告林剑波签订的“房屋租赁协议”。由被告林剑波于本判决书生效后二十日内将本案所涉房屋交还原告戚建；二、由被告林剑波支付原告戚建欠缴的房屋租金人民币41900元，支付原告戚建违约金人民币10000元。本项所涉款项于本判决书生效后二十日内支付；三、驳回原告戚建的其他诉讼请求；四、被告穆柯宇、高睿在本案中不承担责任。案件受理费636元，由被告林剑波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  尹光辉二〇一七年八月十八日书记员  彭 淇