北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终10012号上诉人（原审原告）：田东霖，男，1979年12月18日出生，住江苏省苏州市。上诉人（原审被告）：北京古城房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇王家场村。法定代表人：崔巍，董事长。委托诉讼代理人：刘明月，女，1989年7月30日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邢万兵，北京和铭律师事务所律师。上诉人田东霖因与上诉人北京古城房地产开发有限公司（以下简称古城公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2016)京0112民初47094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田东霖，上诉人古城公司委托诉讼代理人刘明月、邢万兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田东霖上诉请求：撤销一审判决第一项，判令古城公司赔偿田东霖全部购房款，即追加赔付田东霖人民币115578.2元及自2014年6月7日起至实际给付之日的同期存款利息；由古城公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审认定部分事实不清，适用法律不当。一、吴某1涉嫌合同诈骗罪的公安机关侦查卷���显示有田东霖签署的北京市商品房预售合同的文本照片，一审法院认定田东霖签订了该合同。在此前提下，古城公司存在《合同法》第四十二条第（二）（三）项的情形，应当承担缔约过失责任：古城公司在其售楼处现场和建委备案中均使用了“自行销售”的销售方式，但古城公司与鑫润创展公司之间存在房地产销售代理关系，证明古城公司向田东霖和社会公众提供了虚假情况；且古城公司在销售K2清水湾商品房时确实存在让销售人员指示将购房款交至个人账户的违规行为，违背诚实信用原则。本案正是因为古城公司提供的虚假情况导致田东霖完全信赖现场销售人员和销售经理均为古城公司员工，并在古城公司财务人员盛某1、销售经理吴某2（吴某1）及销售代表伍某1等的指示下完成全部购房流程并付款，古城公司应当承担缔约过失责任，按照2014年9月至2016年12月的房价差额向田东霖赔偿。二、根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条，古城公司应承担赔偿责任。田东霖已经提交充足证据证明自身已经尽到了相应注意义务，故田东霖并不存在过错，古城公司应完全赔偿。古城公司辩称，不同意田东霖的上诉请求。其上诉请求：撤销一审判决，改判驳回田东霖的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一审认定事实错误。一、古城公司尽到了必要的监管责任，销售现场和销售流程并无管理漏洞，田东霖轻信吴某1的口头指示将案款支付至吴某1指定的闫某1个人账户，且付款地点不在售楼处财务室，田东霖自身具有重大过错。二、付款当日田东霖签署的只有《选房确认单》《家庭购房申请表》《购房承诺书》三份文件，并未签署商品房预售合同。该三份文件仅约定了购房资��审核问题，审核通过后才签署商品房预售合同，届时田东霖才有付款义务。如田东霖遵守该三份文件则不会产生本案纠纷。三、一审判决认定古城公司让销售人员指示将购房款交至个人账户的事实存在理解上的偏差，古城公司陈述的是不排除个别情况下向公司总经理个人账户付款，公司总经理是商品房预售合同的委托代理人，具有身份依据与合同依据，且符合房地产市场现状，不违反法律的强制性规定。四、吴某1实施的诈骗是个人行为而非团队行为。田东霖辩称，不同意古城公司的上诉请求。古城公司主导房屋销售过程，在交易过程中占有信息优势，田东霖作为购房者处于弱势地位，古城公司应当对交易安全负主要责任。房产销售应当符合建委的规定，但是古城公司擅自修改销售方式，并且任用没有资格的人员代理楼盘销售，导致此次交易安全漏洞，存在重大过失，其已经受到通州区建委和市建委的处罚。售楼处并无交易流程、交易安全、财务室公示或者引导标牌，之前田东霖所说门上贴了告示是在事发之后的10月13日，古城公司的财务室是在二楼的隐蔽位置，田东霖并未在购房时就知道财务室所在。古城公司对公司公章、财务等管理混乱，有几个不同的公章且均有效，古城公司将本应由其自身承担的职责转给吴某1团队，存在重大过错。将房款打至个人账户并非开发商的交易惯例，而是古城公司的违规行为。吴某1已经被K2赋予了协助收费、开具保管收据的权限，构成表见代理。古城公司并未对吴某1销售团队进行监管，田东霖0211871收据跟其他购房人的收据连在一起，且该收据的前几个人都正常购房成功，从6月至10月该本收据一直被古城公司使用。田东霖的购房流程符合K2销售流程，在购房款保管上古城公司存在过错。古城公司所称的代理合同与鑫润创展的代理合同并无田东霖购房的所在楼号，是无效代理，古城公司存在重大过失。田东霖尽到了足够的审查义务，没有过错。田东霖向一审法院起诉请求：1.要求古城公司返还已付房屋首付款577891元，并自2014年6月6日起按照银行同期贷款利率标准赔偿利息损失，2.要求古城公司按照通州区2014年6月至2016年12月房价差额进行赔偿。一审法院认定事实：古城公司系北京市通州区永顺镇王家场村“运通人和良园”（K2.清水湾）项目的开发商。案外人吴某1（别名吴某2）系该项目销售经理，负责该项目的房屋销售。吴某1在销售房屋期间，自2014年6月起至10月止，指使自己的销售团队将K2.清水湾的部分房屋销售给了田东霖等十人，其中九人将首付款均按照吴某1及其团队销售人员指示汇至案外人闫某1×××账户，案外人黄某1将首付款付至吴某1个人账户。后吴某1合同诈骗事发，潜逃，受害人孟某1、黄某1等两人报案，要求追究吴某1的刑事责任，田东霖等八人未报案。2016年5月12日，吴某1因合同诈骗罪被北京市通州区人民法院判处有期徒刑12年。在公安机关的讯问笔录中，关于这十人买房的过程，吴某1供述：“我按照正常的流程去接待他们，只是让客户交钱的时候，是让他们把钱汇到我告诉他们的指定账户”。吴某1供述认可，其诈骗的受害人包括王某1、田东霖、冯某1、王某2、孟某2、吴某3、陈某1、孟某1、余某1、黄某1共十人。田东霖为购买K2.清水湾的房屋，按照吴某1等人指示，于2014年9月1日将577891元汇至闫某1账户，并拿到盖有古城公司的财务专用章的收据。另查，古城公司在销售K2.清水湾项目房屋时，确有让购房人将购房款汇至该公司人员桑某1个人账户的情况，古城公司对此认可。在法院审理过程中，依法调取的吴某1涉嫌合同诈骗罪公安机关侦查卷宗中，有田东霖等人签署的北京市商品房预售合同的文本照片。庭审中，对于北京市商品房预售合同中加盖的古城公司合同专用章及收款收据上古城公司财务专用章的真实性当事人均认为系吴某1私刻。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。从法院依法调取的关于吴某1涉嫌合同诈骗罪的公安机关侦查卷宗中，有田东霖等人签署的北京市商品房预售合同的文本照片，故可以认定田东霖签订了北京市商品房预售合同，但吴某1并未将合同文本交付田东霖。对于北京市商品房预售合同中加盖的古城公司合同专用章及收款收据上古城公司财务专用章，当事人均认为系��某1私刻，故田东霖和古城公司之间不存在商品房预售合同关系。对于田东霖主张古城公司按照通州区2014年6月至2016年12月房价差额进行赔偿，于法无据，法院不予支持。庭审过程中，古城公司辩称古城公司与鑫润创展公司签订了房地产销售代理合同，吴某1是作为鑫润创展公司的员工在古城公司售楼处销售房屋，对此田东霖不予认可。根据查明的事实，吴某1确系鑫润创展公司的员工，田东霖在事实上遭受了财产损害。古城公司在田东霖财产受到损害的事件中存在过错。第一、古城公司与鑫润创展公司之间虽然存在房地产销售代理关系，但是商品房销售合同的签订主体应是开发商和购房人，因此古城公司对于鑫润创展公司人员进行的房屋销售、合同签订等行为负有一定的监督职责和较多的注意义务。吴某1实施诈骗的时间是从2014年6月至2014年10月，在长达四��月的时间内，所有的活动及行为都在古城公司的售楼处进行，据古城公司陈述，古城公司对此毫不知情。在商品房交易过程中，古城公司作为开发商，与购房人相比，处于优势地位，对于交易安全的保障应该负有主要责任，应承担更多的注意义务，可见古城公司未尽到相应的注意义务和监督责任。第二、古城公司在销售K2.清水湾商品房时，确实存在让销售人员指示将购房款交至个人账户的行为，是这一违规行为的存在，才让吴某1有机会私刻印章实施诈骗，指示自己团队的销售人员让田东霖将购房款汇至闫某1账户，而没有被其他工作人员怀疑。田东霖在此次的纠纷过程中亦存在过错。第一、田东霖在庭审中表示当时在售楼处是受销售人员指示将购房款交至个人账户，古城公司也承认存在将购房款交至桑某1个人账户的违规行为。但是并不必然代表田东霖在���纳购房款时是按照古城公司的要求转到个人账户的，经审理查明，古城公司并未实际收取上述款项。且田东霖对当时购房现场其他购房人将购房款转至闫某1个人账户也未提供相应的证据。按照常识，与公司签订购房合同，正常情况下是将购房款转至公司账户，而田东霖未尽到相应的注意义务，存在一定过错。第二、在（2015）通民初字第147号民事裁定书中曾指出“本案存在经济犯罪嫌疑，建议田东霖可向有关公安机关报案”，2016年5月12日，吴某1因合同诈骗罪被北京市通州区人民法院判处有期徒刑12年，故田东霖对于其损失的扩大部分存在过错。古城公司在庭审中辩称，田东霖因将款项汇至非公司指定的个人账户，且看房、签订认购书和支付房屋首付款均在一天进行，故存在重大过错，对此田东霖不予认可。法院调查得知，吴某1及其销售团队在销售给田��霖房屋过程中，所有流程都是按照古城公司正常卖房的流程来进行，且田东霖支付购房款后，收到了盖有古城公司财务印章的收据。作为购房人在古城公司的售楼处购买商品房，由该售楼处的销售人员进行接待，并到现场看房，签订各项手续后，交纳购房款，并拿到收据，虽然在交纳购房款时并没有转至古城公司的账户里，存在一定过错，但并非重大过错。古城公司主张田东霖应通过刑事途径解决此事，所以民事诉讼应予驳回，该主张并无法律依据。吴某1是否应该承担刑事责任与田东霖向古城公司主张财产损害责任并无先后顺序或矛盾关系，古城公司该主张于法无据，法院不予采纳。古城公司在吴某1销售房屋的过程中疏忽大意，未尽到相应的监督注意义务，且存在指示购房人将购房款汇至个人账户的情况，导致被吴某1利用，对于此次损害的��生存在重大过错，因此对于给田东霖造成的损失，应予赔偿。鉴于田东霖在此次纠纷中亦有过错，故对于田东霖要求古城公司赔偿购房款及利息损失的合理部分，法院予以支持。但田东霖主张的利息损失按银行同期贷款利率标准计算有误，应以同期存款利率标准进行计算。主张的利息损失计算日期为2014年6月6日有误，实际应为2014年6月7日。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、北京古城房地产开发有限公司赔偿田东霖购房款462312.8元，于判决生效之日起七日内给付；二、北京古城房地产开发有限公司赔偿田东霖以462312.8元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准计算的利息损失，期间为2014年6月7日起至实际给付之日止，于判决生效之日起七日内给付；三、驳回田东霖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。古城公司向本院提交如下证据材料：1.2015年2月3日原一审庭审笔录，证明田东霖知道古城公司在售楼处设有财务室，且田东霖曾到过财务室；2.2014年12月2日叶某1询问笔录，证明叶某1并未参与吴某1的诈骗，古城公司建立了正常的销售制度与管理制度，在本案中不存在过错。田东霖前述二证据的真实性认可，证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一、古城公司有无过错，应否承担赔偿责任。二、一审法院认定赔偿数额是否适当。三、田东霖在本案中是否亦存在一定过错。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款，行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。关于争议焦点一，本院认为，古城公司对田东霖的经济损失存有重大过错，应承担相应的赔偿责任。理由有以下几点：第一，在销售人员的管理方面，虽然古城公司主张其与鑫润创展公司签订有房地产销售代理合同，吴某1作为鑫润创展公司员工进行销售��作，但根据已查明的事实，吴某1及销售团队均在古城公司售楼处进行销售工作，古城公司系商品房销售合同的缔约主体，亦系合同缔约关系的直接利害关系人，理应对销售人员从事房屋销售、签约等行为予以监督、管理。在长达四个月的时间内，吴某1成功实施数起诈骗行为，古城公司亦未及时发现，故古城公司未尽到充分的监督、管理、注意义务。第二，在财务管理方面，涉案商品房预售交易资金数额巨大，古城公司作为开发商在房屋销售过程中处于优势地位，古城公司应当在交易过程中保障资金交易安全、准确，特别是在购房款支付的流程中，应做好提示、监督等工作。现二审期间古城公司主张不存在让销售人员指示将购房款交至个人账户的情况，但其未提供充分的证据推翻其一审的相反陈述，故本院不予采信。一审法院认定古城公司确实存在让销售人员指示���房人将购房款交至个人账户的情形，并无不当。吴某1利用古城公司上述财务管理存在的漏洞，私刻印章实施诈骗，并指示团队销售人员让田东霖将购房款汇至闫某1账户，其他工作人员亦未怀疑上述行为，造成田东霖的经济损失，古城公司对此负有不可推卸的责任。第三，在因果关系方面，古城公司的上述疏于管理的行为与田东霖的经济损失之间存在密切的因果关系，亦对田东霖造成的损失存在重大过错，应当承担赔偿责任。综上，古城公司主张其已经尽到监管责任，对田东霖的经济损失并无过错，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，田东霖作为买受人，基于对古城公司销售人员的交易信赖，按照古城公司正常卖房流程予以操作，虽然其对最终交纳购房款没有转至古城公司账户未充分予以注意，但并非重大过错。古城公司主张田东霖���在重大过错，依据不足，本院不予采纳。一审法院根据古城公司在商品房预售过程中未尽到相应的监督注意义务，综合双方的过错的程度及具体情形，最终确定双方对田东霖的经济损失担责的比例正确，古城公司赔偿田东霖的损失数额适当，本院予以维持。关于争议焦点三，由于田东霖过于轻信吴某1的诈骗行为，违背商品房买卖支付价款的一般交易习惯，将房款直接转入吴某1指定的案外人账户，田东霖未尽到作为一般买受人应尽到的注意义务，导致损失的发生，因此其自身亦具有一定的过错。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条的规定：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”因此，一审法院根据田东霖与古城公司各自的过错酌情确定的损失赔偿数额，并无不当，应予维持。田东霖上诉主张其不存在过错，理由不能���立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，田东霖、古城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10962元，由北京古城房地产开发有限公司负担8350元（已交纳），由田东霖负担2612元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  陈 静代理审判员  张 弘二〇一七年八月三十一日法官 助理  张日广书 记 员  高 媛