徐州铁路运输法院行 政 判 决 书(2017)苏8601行初100号原告李某某，女，1942年1月20日生，汉族，住徐州市。委托代理人王玉玲，江苏彭邦律师事务所律师。委托代理人康海舰，江苏彭邦律师事务所律师。被告徐州市住房保障和房产管理局，住所地徐州市坝子街9号中和大厦。法定代表人闫军，该局局长。委托代理人谭志华，该局工作人员。第三人王某，男，1969年12月14日生，汉族，住徐州市泉山区。第三人蔡某某，女，1951年11月9日生，汉族，住徐州市泉山区。第三人刘某某，男，1949年10月9日生，汉族，住徐州市泉山区。原告李某某诉被告徐州市住房保障和房产管理局、第三人王某、蔡某某、刘某某房屋行政登记及行政赔偿一案，本院于2017年1月23日立案后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2017年7月10日公开开庭审理了本案。原告李某某及其委托代理人王玉玲、康海舰，被告徐州市住房保障和房产管理局出庭负责人房立刚及委托代理人谭志华，第三人蔡某某、刘某某到庭参加诉讼。第三人王某经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某诉称：2002年11月7日，原告从王庆荣、李庆民处购得徐州市泉山区黄河新村92#-3-102室房产，并取得徐州市房产管理局颁发的徐房权证泉山字第××号房屋所有权证，后一直居住至今。2014年7月，有陌生人到原告住处要债，并称涉案房屋是王某的，要求原告搬出，后原告至被告处查询，得知原告的儿子王某以房屋买卖的形式将涉案房屋所有权转移登记在王某名下。经调阅档案发现，房屋买卖合同上的签名和指印均不是原告书写及捺印。后，原告向徐州市泉山区人民法院（以下简称泉山法院）提起民事诉讼，泉山法院审理查明，存档于被告处的2008年11月3日涉案房屋《房地产买卖契约》中卖方的署名、日期均非原告所为，遂于2015年11月2日判决原告与王某之间就涉案房屋不成立买卖合同。原告持上述判决书到被告处要求撤销王某的房屋所有权证，被告告知涉案房屋被抵押予刘某某、蔡某某，并被泉山法院查封，只有撤销查封和他项权后才能撤销王某的房屋所有权证。因刘某某、蔡某某已申请执行涉案房屋，2016年1月，原告向泉山法院依法提出执行异议，该院于2016年5月5日裁定中止对徐州市泉山区黄河新村92-3-102室房屋的执行。2016年5月10曰，刘某某、蔡某某向泉山法院提起执行异议之诉，要求准予执行徐州市泉山区黄河新村92-3-102室房屋。泉山法院于2016年12月26日判决准予执行位于徐州市泉山区黄河新村92#-3-102室的房屋，原告遂提起上诉。原告认为，由于被告工作人员失职，在原告本人未到场及亲自签署《房屋买卖契约》的情况下，将涉案房屋过户至王某名下,第三人刘某某、蔡某某在设立抵押权时未到现场了解涉案房屋的实际情况，导致其抵押权设立在错误的产权登记上。请求法院依法撤销被告为第三人刘某某、蔡某某办理的徐房他权证泉山字第142111号房屋抵押权登记。原告李某某向本院提交了以下证据：1、原告名下的原徐房权证泉山字第××号房屋所有权证，证明原告于2002年11月7日从案外人李庆民、王庆荣处购买了涉案房屋，被告于2002年12月10日向原告颁发该房屋所有权证；2、第三人王某的徐房权证泉山字第××号房屋所有权证，证明在未经原告同意的情况下，被告将涉案房屋所有权转移登记在王某的名下，该行政行为违法；3、第三人刘某某、蔡某某持有的徐房他证泉山字第1421**号他项权证，证明被告将诉争房屋为第三人刘某某、蔡某某设立抵押权，侵犯了原告的合法权益，因该房屋所有权系原告所有；4、泉山法院（2014）泉民初字第3117号民事判决书，证明泉山法院审理认为，原告与王某之间不成立买卖合同，故王某在被告办理的所有权转移登记无事实基础；5、泉山法院（2016）苏0311执异28号民事裁定书，证明第三人刘某某、蔡某某依据他项权证申请强制执行涉案房屋，泉山法院于2016年5月5日裁定中止执行；6、泉山法院（2013）泉执字第1515号民事裁定书，证明第三人刘某某、蔡某某申请执行王某、张敏25万元欠款及利息，泉山法院于2013年11月2日终结执行，刘某某、蔡某某对涉案房屋的实际所有权人并非王某、张敏是明知的；7、泉山法院（2016）苏0311民初2742号民事判决书，证明因被告的错误登记行为，导致法院判决第三人刘某某、蔡某某可以申请执行涉案房屋。被告徐州市住房保障和房产管理局辩称：被告于2011年依申请办理涉案房屋抵押权登记，登记资料有申请书、经公证的借款合同、抵押合同、身份证复印件、房屋所有权证及土地使用权证复印件等，该登记符合《房屋登记办法》第四十三条、《徐州市城市房屋权属登记管理条例》第二十二条之规定，被告的登记行为符合相关法律法规之规定，且原告的起诉己超过起诉期限。在法定举证期限内，被告向本院提交了下列证据、依据：1、徐州市房屋抵押（按揭）登记审核表。2、徐州市房地产抵押登记申请书。3、经公证的借款合同。4、经公证的房地产抵押价格确认书。5、经公证的具结书。6、具有强制执行效力的债权文书公证书。7、身份证、户口簿及结婚证。8、房屋所有权证及土地使用权证。9、计费收据。10、收件收据。证据1-10证明登记行为符合相关法律法规的规定，被告已尽合理审查义务。法律依据：《房屋登记办法》第四十三条、《徐州市城市房屋权属登记管理条例》第二十二条。第三人刘某某、蔡某某述称意见同被告答辩意见。第三人刘某某、蔡某某向本院提交了下列证据：1、（2016）苏0311民初2742号民事判决书，证明第三人刘某某、蔡某某对涉案房屋依法享有抵押权，法院判决准予执行涉案房屋；2、王某名下涉案房屋所有权证、国有土地使用证及涉案房屋他项权证，证明涉案房屋抵押权登记是合法的。第三人王某未向本院提供书面意见，亦未提交证据。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1-7，被告及第三人对真实性均无异议，本院予以采信。被告提交的证据1-10均为被告办理涉案房屋抵押权登记时形成，具有真实性，原告亦未提供相反证据，本院予以采信。第三人刘某某、蔡某某提交的证据1，原、被告对真实性均无异议，本院予以采信；证据2为原件，均有有权机关印章，符合证据形式要求，原告亦未提供相反证据，本院予以采信。经审理查明：原告李某某与第三人王某系母子关系。涉案房屋位于徐州市泉山区黄河新村92#-3-102室。2002年11月7日原告从他人处购买了涉案房屋，被告于2002年12月10日向原告颁发了徐房权证泉山字第××号房屋所有权证，原告在涉案房屋居住至今。2008年11月19日，被告为第三人王某办理了涉案房屋所有权转移登记，将涉案房屋所有权人由原告转移登记至第三人王某名下。第三人王某申请登记时提供了其以买受人（乙方）身份与“李某某”（甲方）签订的房地产买卖契约，内容为：“甲方自愿将坐落在泉山区黄河新村92#-3-102室房地产（房屋建筑面积59.51平方米）以伍万元的价格出售给乙方，乙方于2008年11月13日前一次性付清给甲方，付款方式为现金支付；双方同意于2008年11月13日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。且办理两证的费用由乙方负担……”，该房地产买卖契约尾部甲方（卖方）处签有“李某某”三字，并加摁指印。第三人王某同时向被告提供了申请书、王某及李某某的身份证、原告名下的徐房权证泉山字第××号房屋所有权证、原告名下的徐土国用（2003）字第00923号国有土地使用证等材料。2011年4月1日，第三人王某及其配偶张敏与第三人刘某某、蔡某某签订了金额为250000元、借款期限为12个月的《借款合同》及《房产抵押合同》、《房地产抵押价格确认书》、《具结书》，约定抵押人王某、张敏以涉案房屋为该借款设定抵押，抵押价格为250000元。以上合同及文书均在江苏省徐州市鼓楼公证处进行了公证，双方约定，合同经公证后具有强制执行效力，出借方可向有管辖权的人民法院申请强制执行。2011年4月9日，案外人刘某某、蔡某某取得涉案房屋的他项权证书（徐房他证泉山字第1421**号），其上记载的房屋他项权利人为刘某某、蔡某某，房屋所有权人为王某，债权数额为250000元，他项权利种类为抵押。2013年2月20日，江苏省徐州市鼓楼公证处根据刘某某、蔡某某的申请，出具（2013）徐鼓证执字第22号执行证书，载明被申请执行人为王某、张敏，执行标的为本金人民币250000元整、利息人民币39375元（截至2013年2月21日）及违约金和执行的费用。2013年6月14日，刘某某、蔡某某持以上执行证书、借款合同、房产抵押合同公证书、借据向泉山法院申请执行。后泉山法院张贴搬迁公告，限王某、张敏于2014年8月15日前迁出涉案房屋以依法评估拍卖。2014年7月21日，原告李某某以王某为被告起诉至泉山法院，要求判令确认李某某与王某之间就涉案房屋不存在买卖关系，涉案买卖协议无效。2015年11月2日，泉山法院作出（2014）泉民初字第3117号民事判决，认为：“本案中，根据南京师范大学司法鉴定中心的鉴定意见，2008年11月3日的《房地产买卖契约》中卖方的署名、署期均非李某某所为，且李某某在本案中明确否认其有出售涉案房屋的意思表示，故原告李某某与被告王某之间就涉案房屋不存在买卖合意，即双方不成立房屋买卖合同。”遂判决李某某与王某之间就涉案房屋不成立买卖合同。该判决已发生法律效力。2016年4月21日，李某某向泉山法院提出执行异议。2016年5月5日，泉山法院作出（2016）苏0311执异28号民事裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。后第三人刘某某、蔡某某提起执行异议之诉，泉山法院于2016年12月26日作出（2016）苏0311民初2742号民事判决，判决准许执行涉案房屋。原告李某某不服，提起上诉。本院通过关联案件查询，另查明如下事实：徐州市中级人民法院于2017年7月17日作出（2017）苏03民终3101号民事判决，认为“王某、张敏向蔡某某、刘某某借钱，并用王某名下的涉案房屋进行抵押，由于抵押的涉案房屋在产权部门进行了登记，故蔡某某、刘某某对涉案房屋享有抵押权。在王某、张敏不能按期偿还借款的情况下，一审法院执行涉案房屋并无不当。即使李某某与王某、张敏之间的房屋买卖合同后来被生效的法院判决确认合同不成立，由于蔡某某、刘某某在取得涉案房屋担保物权时系善意、无过错，在此情况下，也不影响一审法院对涉案房屋的执行”，遂判决驳回上诉，维持原判。2016年9月22日，原告向泉山法院提起民事诉讼，要求确认涉案房屋归其所有。泉山法院于2017年7月25日作出（2016）苏0311民初5638号民事判决，判决涉案房屋所有权归李某某所有。该判决尚未生效。本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否符合法律规定；二、被告为第三人刘某某、蔡某某办理涉案房屋抵押权登记的行为是否合法。本院认为：关于原告的起诉是否符合法律规定的问题。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。第四十八条规定，公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告主张其直至2014年7月25日泉山法院在涉案房屋张贴搬迁公告时才知道涉案房屋所有权转移登记行为，第三人蔡某某、刘某某及被告均未提供相反证据，故本院认定原告于2014年7月25日知道涉案房屋抵押权登记行为。另外，原告在提起本案诉讼前于2014年7月21日提起民事诉讼，要求确认作为房屋所有权转移登记基础的买卖关系不成立或者无效，泉山法院于2015年11月2日判决李某某与王某之间就涉案房屋不成立买卖合同。2016年4月21日，李某某向泉山法院提出执行异议，2016年5月5日，泉山法院作出（2016）苏0311执异28号民事裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。2016年9月22日，原告向泉山法院提起民事诉讼，要求确认涉案房屋归其所有，泉山法院于2017年7月25日审结。以上诉讼均为原告为解决民事争议提起，上述诉讼处理期间不计算在本案起诉期限内。故，因被告未告知原告诉权或者起诉期限，原告的起诉期限为从2014年7月25日知道涉案房屋抵押权登记行为之日起2年，但需扣除前述诉讼的审理期间，其于2017年1月23日提起本案诉讼，未超过法定起诉期限，原告的起诉符合法律规定。关于被告为第三人刘某某、蔡某某办理涉案房屋抵押权登记的行为是否合法的问题。首先，2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。本案中，申请人向被告提供了申请书、经公证的借款合同、抵押价格确认书、具结书、具有强制执行效力的债权文书公证书、身份证、户口簿及结婚证、房屋所有权证及土地使用权证等材料，因申请人提交的申请材料齐全，被告遂予办理房屋抵押权登记，符合法律法规的规定。其次，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，第一，涉案房屋原房屋所有权证及国有土地使用证均登记在第三人王某名下，且第三人王某在办理涉案房屋抵押权登记的过程中提供了房屋所有权证、国有土地使用证等相关证件，第三人刘某某、蔡某某据此认为第三人王某对涉案房屋有处分权，并办理了借款、抵押公证，不存在过错，原告亦未提供证据证明第三人刘某某、蔡某某存在恶意设立抵押权的情形，故本院认定第三人刘某某、蔡某某取得涉案房屋抵押权时是善意的；第二，第三人刘某某、蔡某某已根据借款合同的约定给付第三人王某借款25万元，从而取得相应的25万元抵押权，故本院认定第三人刘某某、蔡某某以合理的对价取得涉案房屋抵押权；第三，涉案房屋已办理房屋抵押权登记。综上，第三人刘某某、蔡某某符合善意第三人的构成要件，涉案房屋抵押权已为第三人刘某某、蔡某某善意取得。徐州市中级人民法院（2017）苏03民终3101号民事判决亦对刘某某、蔡某某系善意取得涉案房屋抵押权予以认定。《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中，虽然泉山法院（2014）泉民初字第3117号民事案件已判决李某某与王某之间就涉案房屋不成立买卖合同，第三人王某取得涉案房屋所有权缺乏事实依据，但第三人刘某某、蔡某某已善意取得涉案房屋抵押权，该抵押权受法律保护，故涉案房屋抵押权登记不应予以撤销。综上，被告作出的涉案房屋抵押权登记行为适用法律正确，符合法定程序，第三人刘某某、蔡某某已善意取得涉案房屋抵押权，涉案房屋抵押权登记不应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款、第六十九条，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告李某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王小曼审 判 员  王青青代理审判员  魏 博二〇一七年八月四日书 记 员  蒋宗佑附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。公民、法人或者其他组织因前款规定以外的其他特殊情况耽误起诉期限的，在障碍消除后十日内，可以申请延长期限，是否准许由人民法院决定。第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。