重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终805号上诉人（原审原告）：邓光泽，男，汉族，1962年9月3日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，重庆金牧锦扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市德感房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区德感上新街27号，组织机构代码20359571-0。法定代表人：陈德祥，总经理。委托诉讼代理人：赵光华、安夏，重庆君毅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆法苑小区业主委员会，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号。负责人：李军，主任。委托诉讼代理人：赵光华、安夏，重庆君毅律师事务所律师。被上诉人（原��原告）：重庆柳力物业公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号，组织机构代码20364308-1。法定代表人：邓光泽，总经理。上诉人邓光泽因与上诉人重庆市德感房地产开发有限公司（以下简称德感公司）、上诉人重庆法苑小区业主委员会（以下简称法苑业委会）、被上诉人重庆柳力物业公司（以下简称柳力公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初3491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓光泽上诉请求：1、撤销重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初3491号民事判决，判决德感公司、法苑业委会依法向邓光泽办理买卖房屋的产权转移登记时，邓光泽同时给付余下的购房款230万元，并判决德感公司、法苑业委会依��搬出和腾空邓光泽已购买的700多平方米房屋，交还给邓光泽；2、一、二审诉讼费用由德感公司、法苑业委会负担。主要事实及理由：1、一审判决违法变更了已生效重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第01412号判决的内容；2、一审判决邓光泽负有先履行义务没有法律依据。德感公司、法苑业委会至今还有部分房屋未交付，应交付的1093.57平方米房屋中被德感公司申请保全了700多平方米，邓光泽不应负有先履行支付购房款的义务；3、德感公司在本案中未提出反诉，一审法院利用审判权代替德感公司要求邓光泽给付余下房款，违背司法中立原则；4、在德感公司拒收购房款的情况下，邓光泽采用案外人向公证机构提存的行为，履行了合同义务，一审法院判决驳回邓光泽的诉讼请求，缺乏法律依据。德感公司、法苑业委会答辩，邓光泽的上诉理由没有事实和���律根据，其上诉请求不应得到支持。德感公司、法苑业委会上诉请求：1、维持重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初3491号民事判决结果；2、依法重新认定相关事实，变更裁判理由；3、一、二审诉讼费用由邓光泽、柳力公司负担。主要事实及理由：1、原法苑小区业主委员会未经依法成立，不具备民事法律主体资格且未经合法授权，无权处分涉案房屋，原法苑小区业主委员会的行为应由马朝龙自行承担责任，且应追加实际业主500多人为当事人；2、德感公司系名义产权人，无权代表实际业主与原法苑小区业主委员会签订《房屋销售委托合同》。重庆市第一中级人民法院《关于我院干警集资门面、出售情况说明函》无经办人、未经规范办文程序，加盖的公章未经审批登记，其真实性无法确认，不应具有法律效力；3、在不考虑原法苑小区业主委员会是否具备民事主体资格的情况下，一审法院应当中止审理本案；4、在不考虑原法苑小区业主委员会是否具备民事主体资格的情况下，涉案两份《购房预付款协议书》的本质是一种预约性协议，而不是本约性质，邓光泽的诉求条件不具备；5、邓光泽并未履行《购房预付款协议书》中最主要的付款义务，在2010年12月30日前支付余下的购房款，而根据2009年7月23日签订的《购房预付款协议书》的内容，以及2009年9月23日签订的《购房预付款协议书》约定按价款收取1%的佣金3.5万元，可以明确推算出房屋总价款为350万元；6、德感公司从未委托原法苑小区业主委员会向邓光泽或者柳力公司收取任何款项，原法苑小区业主委员会收取的所谓房款不应作为德感公司收取的房款。邓光泽、柳力公司答辩，德感公司、法苑业委会的上诉理由不能成立，应维持一审判决认定事实。邓光泽、柳力公司向一审法院起诉请求：1.判决德感公司、法苑业委会及时履行购买房屋的产权转移登记义务；2.判决履行产权登记过户搬出非法占有的部分诉争房屋，同时履行给付216.4885万元的购房余款义务；3.由德感公司、法苑业委会承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：因重庆市第一中级人民法院整体搬迁到渝北区紫园路9号地块修建办公楼、职工经济适用房和商业用房。经有关部门批准，同意由职工个人集资修建经济适用房、商业用房、会所和幼儿园。职工便委托德感公司代建，房屋产权登记在该公司名下。2011年3月14日，重庆市第一中级人民法院向重庆市工商行政管理局出具《关于我院干警集资门面出租、出售情况的说明函》，其主要内容为：该院与德感公司联合开发的位于渝北区龙溪镇金紫山九号地块搬迁工程1号、2号、3号、4号住宅楼的门面为该院干警集资建设，产权归全体集资干警所有。该门面的出租、出售工作已经全体集资干警同意，授权由法苑小区业主委员会办理。因房屋产权正在办理过程中，特就授权情况给予说明。2008年1月25日,德感公司委托原法苑小区业主委员会销售集资房屋。2009年7月23日，邓光泽以柳力公司的名义与原法苑小区业主委员会签订《购房预付款协议书》，购买位于重庆市渝北区黄泥塝紫园路69号3-4号楼二楼的商业用房，并于当年8月26日支付购房款150万元和佣金3.5万元。但是，由于单位购房的税率较高，于是双方将该合同废止，邓光泽遂以其个人的名义于2009年9月23日与原法苑小区业主委员会签订《购房预付款协议书》，约定：原法苑小区业主委员会将位于重庆市渝北区黄泥塝紫园路69号3-4号楼二楼商业用房以3500元／㎡的价格出卖给邓光泽，房屋的面���以待房屋最终测量为准；签订合同之日首付150万元，余款在2010年12月30日付清；该协议为预售预算协议，待需办理转让过户时再签订正式格式合同书，并开具正式税务票据；法苑小区业主委员会按照房价款收取1﹪的购房佣金，即3.5万元。协议签订后，原法苑小区业主委员会将重庆市渝北区黄泥塝紫园路69号3-4号楼二楼6-18（自编房号）约1000平方米商业用房交给邓光泽管理、使用，邓光泽曾经出租部分房屋，按月收取租金。2012年8月，德感公司以原法苑小区业主委员会为非法组织，柳力公司、邓光泽非法侵占德感公司位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号法苑小区3、4号楼二楼6-18（自编房号）1057.11平方米的商业用房为由提起诉讼，要求返还房屋并赔偿损失。在该案诉讼中，经德感公司申请，一审法院对柳力公司、邓光泽占有的诉争房屋进行了保全，交由德感公司保管。此后，德感公司变更诉讼请求，要求解除邓光泽于2009年9月23日与原法苑小区业主委员会签订的《购房预付款协议书》，支付房屋使用费用。2015年7月，一审法院作出（2012）万法民初字第06572号判决书，驳回德感公司的诉讼请求。德感公司不服，提出上诉后被二审法院判决驳回。2012年9月，柳力公司、邓光泽起诉原法苑小区业主委员会、德感公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2013年8月26日作出（2013）万法民初字第01412号判决，认定法苑业委会作为新的业主委员会与前一届业委会之间具有法律上的承继关系，确认邓光泽于2009年9月23日与原法苑小区业主委员会签订的《购房预付款协议书》有效，法苑业委会、德感公司应当继续履行该合同的义务。法苑业委会、德感公司不服提起上诉，德感公司未按时缴纳上诉费，被裁定自动撤回上诉处理。法苑���委会不服，申请再审被裁定驳回。（2013）万法民初字第01412号民事判决书已经发生法律效力。柳力公司、邓光泽申请强制执行，但由于该判决没有具体明确的给付内容和执行标的，执行申请被一审法院裁定不予受理。另查明，2016年11月18日，邓光泽与案外人刘奎在重庆市公证处办理了《提存公证书》，证明：根据邓光泽与刘奎于2016年11月25日签订的提存协议书约定，刘奎已经于2016年11月18日将230万元提存于该公证处，约定该提存款必须是在支付提存款之日起三十日内，将本案争议房屋产权（土地性质为出让）过户登记至刘奎名下后，可以将该款划入一审法院账户。超过时间未办理，公证处应立即将该款划入刘奎指定账户；经过刘奎书面同意，办理产权过户时间也可以延长。一审法院认为，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭���应当依照法律登记。不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋登记在德感公司名下，就有权包括出售在内的处分权利。原法苑小区业主委员会是受德感公司的委托进行房屋销售，对外所签订的合同以及交付房屋的行为对德感公司具有直接约束力，原法苑小区业主委员会作为受托人不应该在本案中承担责任。柳力公司虽然与原法苑小区业主委员会也签订了《购房预付款协议书》，但其法定代表人邓光泽明确表明，该协议书已经废止，有关该房屋的权利义务由邓光泽个人享有。柳力公司不应该再享有诉争房屋的权利。根据邓光泽与德感公司委托原法苑小区业主委员会于2009年9月23日所签订的协议约定：邓光泽应于2010年12月30日前支付全部购房款。虽然案外人刘奎现在提存了230万元款项到重庆市公证处。但要求将房屋产权按照土地出让方式办理给提存人��奎，作为支付购房款的条件，不符合双方协议约定。邓光泽在没有按约定先履行购房款支付义务的情况下，要求将诉争房屋产权转移登记至其名下，不符合合同约定和有关法律规定。故对邓光泽的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第七十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回邓光泽、重庆柳力物业公司的诉讼请求。一审案件受理费24120元，由邓光泽、重庆柳力物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：邓光泽当庭出示了二组新证据，拟证明已在上诉期间履行了支付购房屋余款的义务，以及在接收涉案房屋时受到法苑业委会阻止。德感公司、法苑业委会对该二组证据的客观性提出异议，并认为证据即便客观真实，也不能达到邓光泽的证明目的，因为邓光泽早已超过2010年12月30日的付款期限，且邓光泽并未与法苑业委会、德感公司达成向第三方付款的协议。经查，邓光泽提交的第一组新证据系个人汇款凭证，该证据虽系复印件，但已得到本院财会部门核实，能够证实邓光泽于2017年8月8日向本院汇款230万元（注明系本案购房款）。该书证符合客观性、合法性、关联性的要求，应予采信。邓光泽提交的三张照片相互印证，能够证实涉案房屋的承租人重庆市政法委员会等单位陆续搬出涉案房屋，邓光泽与法苑业委会在接收涉案房屋时发生纠纷。该组照片符合客观性、合法性、关联性的要求，也应采信。经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同。另查明，2016年4月7日，一审法院作出（2012）万法民初字第6572－17号民事裁定，解除对重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区3、4号楼二楼的房屋（面积为1057.11平方米）及房内的机器设备、材料的查封。本院认为，本案的争议焦点是邓光泽、德感公司及法苑业委会的上诉请求能否得到支持。邓光泽的上诉请求应予部分支持。主要理由如下：1、重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第01412号判决虽然确认涉案《购房预付款协议书》有效，双方继续履行，但双方的权利义务内容仍应根据邓光泽与原法苑小区业主委员会于2009年9月23日签订的《购房预付款协议书》确定。该协议约定的余款付款期限为2010年12月30日，邓光泽违反该约定，在一审期间未能付清余款，也未能办理有效的提存公证，一审法院在查明事实后驳回邓光泽、柳力公司提出办理产权转移登记的诉讼请求，并无不当，亦未变更生效的重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第01412号判决内容。但是，涉案房屋已于签订《购房预付款协议书》后全部实际交付，双方当事人于2012年开始发生纠纷并不断诉讼，德感公司否认原法苑小区业主委员会出售涉案房屋的行为并拒收剩余房款。在此情况下，邓光泽于二审期间将购房款230万元转帐到本院，可以视为已履行支付购房余款的义务，邓光泽提出办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求应予支持；2、原法苑小区业主委员会已在签订《购房预付款协议书》后向邓光泽交付了涉案房屋约1000平方米，上述房屋由邓光泽管理、使用。2012年8月20日，一审法院作出（2012）万法民初字第6572号民事裁定，对位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区3、4号楼二楼的房屋（面积为1057.11平方米）及房内的机器设备、材料予以查封，并交德感公司保管。2016年4月7日，一审法院作出（2012）万法民初字第6572－17号民事裁定，解除对重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区3、4号楼二楼的房屋（面积为1057.11平方米）及房内的机器设备、材料的查封。邓光泽请求判决德感公司、法苑业委会交付涉案房屋700余平方米，该部分房屋属于被采取诉讼保全措施的范围，该项诉讼请求不属于本案的审理范围，一审法院未予支持，并无不当。邓光泽可以通过申请一审法院执行解除保全裁定的方式维护自己的权益。故对邓光泽的该项上诉理由不予采纳；3、德感公司并未依据《购房预付款协议书》在本案中提出反诉，请求邓光泽支付购房余款。因此，邓光泽、柳力公司请求在判决对方交付涉案部分房屋的同时，判决自己履行支付购房余款216万余元，缺乏事实及法律根据，一审法院未予支持，并无不当。本院二审亦不采纳邓光泽的该项上诉理由。德感公司、法苑业委会的上诉请求不能得到支持。主要理由如下：如前所述，邓光泽在本案审理终结之前支付购房余款，且德感公司提出先履行抗辩权不能成立；德感公司、法苑业委会提出的其他上诉事实及理由，已经由生效判决作出认定处理，该部分上诉事实及理由均不能成立。综上所述，德感公司及法苑业委会的上诉请求均不能成立，均予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，鉴于本案二审中出现新的证据，本院依法改判，部分支持邓光泽的上诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初3491号民事判决；二、上诉人重庆市德感房地产开发有限公司在本判决生效后五日内协助上诉人邓光泽办理位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号3-4号楼二楼6-18（自编房号）约1000平方米商业用房的产权转移登记手续；三、驳回上诉人邓光泽的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人重庆柳力物业公司的诉讼请求；五、驳回上诉人重庆市德感房地产开发有限公司、重庆法苑小区业主委员会的上诉请求。一审案件受理费24120元，由上诉人邓光泽、被上诉人重庆柳力物业公司负担。二审案件受理费48240元，由上诉人邓光泽负担7236元，由上诉人重庆市德感房地产开发有限公司、重庆法苑小区业主委员会负担41004元。本判决为终审判决。审 判 长  夏 川审 判 员  杨继伟代理审判员  毋向娟二〇一七年八月二十一日书 记 员  章立立