文书内容湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终650号上诉人（原审被告）：聂生正，男，汉族，1978年7月1日出生，户籍地湖南省中方县。被上诉人（原审原告）：高正辉，男，汉族，1957年1月10日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：高尚（特别授权），女，侗族，1983年10月14日出生，户籍地北京市海淀区，系高正辉之女。上诉人聂生正因与被上诉人高正辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初528号民事判决，向本院提起上诉。本���受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。聂生正上诉请求：1、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初528号民事判决，发回重审；2、追回因被上诉人毁约致使上诉人直接经济损失43600元；3、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人于2016年11月7日已找到转租人，在与转租人达成协议后，及时告知了高正辉，但高正辉公然毁约，不按承诺书要求履行相关承诺，断然拒绝转让事宜，致使上诉人直接损失38000元及三个月房租费用和一个月押金，共计43600元；2、门面租金过高，上诉人难以承受其租金由原来的1050元每月直接涨至1500元每月，如此高额的涨幅已违反房屋租赁的增长比例，并与当地房租行情不符，上诉人不���受如此高额的房租费用，后经鹤城区广场司法所与新源里社区民警协调在租赁期间可以自由转让，租金为每月1400元；3、既然可以转租，被上诉人无权干涉上诉人在转租过程中收取适当的装修费用。上诉人的直接经济损失，应该由被上诉人自己负责；4、门面转让订金收据证明上诉人已找到转租人，并已达成转租协议，但一审法院却以与本案无关，不予采信，明显偏袒被上诉人。高正辉辩称：1、上诉人在上诉状中称被上诉人毁约，没有法律和事实依据。合同约定在合同终止前，继续租用需提前通知，但至2016年8月12日合同履行完毕，合同期限届满前，上诉人并没有提出要续租，合同到期后被上诉人要求收回底商，上诉人拒绝搬出，且转租也必须是被上诉人与转租人直接面谈的条件下进行。另上诉人提供的录音中通话人身份不明，也无身份证明文件，无法证明通话人系真实的转租人，亦无法证明通话人有真实的租赁意图，故不予认可；2、上诉人提供的200元定金收据上交款人为联通公司骆老板，没有完整姓名，身份不明，没有身份证明文件，没有证据证明骆老板是联通公司代表，且这张收条系上诉人自己签名盖章，对其真实性不予认可。另没有任何证据表明上诉人能获得转让费43600元，亦没有证据证明骆老板是录音证据的通话人；3、上诉人违反双方约定，答辩人有权解除合同。双方均认可，在2017年2月13日之后起诉前，被上诉人多次找上诉人催要房租，上诉人至今未支付房租。高正辉向一审法院起诉请求：1、判���解除原、被告双方的租赁合同；2、判令被告于租赁合同解除之日腾房给原告；3、判令被告支付原告租金，从2017年2月12日起至合同解除之日止；4、判令被告支付原告合同解除后至实际搬出租赁房屋之日的逾期腾房占有使用费，占用费按合同解除前的租金标准支付；5、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确变更后的第1项诉讼请求为“判令原、被告双方的租赁合同于2017年3月10日解除”；并明确第4项诉讼请求中的“租金标准”为每月1400元。一审法院认定事实：原、被告于2013年8月11日签订《门面租赁合同》，约定将原告所有的怀化市清华园区2-09号门面（产权证号为怀房权证鹤字第××号）租赁给被告，租期为三年，即2013年8月13日至2016年8月12日。合同期满后，双方又于2016年8月12日签订《承诺书》，约定争议房屋于2016年8月12日至2017年2月12日半年的房租为8400元，如被告在2017年2月12日前未转租出去，则租赁合同续签半年；如被告在2017年8月11日前仍未转租出去，则原告收回房屋并不承担任何补偿费用。如果转租成功后，每年房租递增费用由转租业主跟原告直接面谈，每年按5%递增，第三年房租不超过1600元。《承诺书》签订后，被告于2016年8月13日向原告支付了半年房租8400元，但至今未支付2017年2月13日至2017年8月12的房租，故酿成纠纷。一审法院认为：原、被告签订的《门面租赁合同》及《承诺书》系双方真实意思表示，原、被告双方应按照约定履行自己的义务。原、被告在《承诺书》中约定被告可以将���屋转租，但也同时约定转租后的房租由原告与转租人面谈确定，由此可见，转租必须在原告与转租人面谈确定房租的前提条件下进行。而从被告提交的通话录音来看，原告并未与被告所称的“转租人”达成此方面的合意，因此，被告需依照《承诺书》中的约定继续履行租赁合同半年（即从2017年2月13日至2017年8月12日），并按照约定支付该期间的房租。双方在庭审中均认可应支付房租的时间为2017年2月12日，但被告至今未支付已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，本案原告在起诉前向被告多次催要房租未果，可以认定原告已经给予被告合理的支付期限，故本院酌情确定双方租赁合同的解除时间为2017年3月12日，则被告应向原告支付从2017年2月13日至2017年3月12日的房租1400元。合同解除后，原告有权利要求被告腾空房屋。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”，本案被告在合同解除后仍占有使用诉争房屋必然给原告带来经济损失，该损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，故原告主张按原合同约定的每月1400元的价格计算该占有使用费的诉讼请求本院予以支持。至于被告要求原告赔偿其经济损失，因被告经本院释明后未提起反诉，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款以及第二百二十七条之规定，判决如下���一、原告高正辉与被告聂生正之间的房屋租赁合同于2017年3月12日解除；二、被告聂生正于本判决生效之日起十日内将其租赁原告高正辉的产权证号为“怀房权证鹤字第××号”的房屋（即双方在合同中所称的“怀化市清华园区2-09号”门面）腾空给原告高正辉；三、被告聂生正于本判决生效之日起十日内向原告高正辉支付2017年2月13日至2017年3月12日的房屋租金1400元；四、被告聂生正于本判决生效之日起十日内向原告高正辉支付从2017年3月13日起至其实际腾空房屋之日止的占有使用费（按每月1400元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，依法减半收取250元，由被告聂生正负担。经审理查明：原审法院查明的事实属实。本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》及《承诺书》系双方的真实意思表示，双方均应依约履行各自的义务。双方在《承诺书》中约定转租合同需由转租人和房东直接面谈，但上诉人提供的证据未能充分证明转租人与房东已达成合意，故其应承担举证不能的不利后果。双方需按照《承诺书》的约定，继续续租半年，但上诉人在经被上诉人催收后仍未在合理期限支付相应的租金，故原审法院依据高正辉诉请，判令双方合同解除并无不妥。关于占有使用费问题，合同解除后，上诉人继续占有涉案房屋，被上诉人要求支付占有使用费，合法合理，原审法院参照双方合同的约定的租金1400元计算并无不当，本院予以维持。关于上诉人要求被上诉人赔偿直接经济损失43600元的问题，因上诉人未提起相应的反诉，原审法院不予处理正确。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人聂生正负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  夏英姿二〇一七年八月二十四日代理书记员  田健伶