安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0603民初1305号原告：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市淮海路62号。法定代表人：顾俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清源，安徽北方之光律师事务所律师。被告：刘志康，男，1978年5月27日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，现下落不明。原告淮北市建投控股集团有限公司（以下简称淮北建投公司）与被告刘志康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告淮北建投公司的委托诉讼代理人向亚勇到庭参加诉讼，被告刘志康经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮北建投公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除淮北建投公司与刘志康之间的房屋租赁合同，并判令刘志康将房屋交还淮北建投公司；2、依法判决刘志康向淮北建投公司支付房屋租金18880元（计算至2016年7月31日，之后房屋租金、占用费按每季度9440元的标准计算至房屋交还日止）；3、刘志康向淮北建投公司支付违约金2265.6元（计算至2016年7月31日止，以后违约金自2016年8月1日起算，以实际欠付房屋租金为基数按每日3‰的标准计算至交房之日止）；4、诉讼费用由刘志康承担。事实和理由：2014年11月，我公司与刘志康签订了房屋租赁合同，我公司将位于淮北市洪山路84-12号（计划生育指导站一楼）房屋出租给刘志康使用，租期3年，自2014年11月1日至2017年10月31日止，合同总价款113280元。租金每3个月为1期，先交付房租后使用，每期租金需提前交纳。双方还在房屋租赁合同中约定，如承租方未按约定交付租金，每逾期1天，应当按欠付房屋租金额的日3‰承担违约金。刘志康在履行租赁合同期间，自2016年2月1日起开始拖欠租金。经催要无果，为维护我公司合法权益，特向贵院提起诉讼。刘志康未进行答辩。经审理查明：2010年12月31日，淮北建投公司与淮北市人口和计划生育委员会（简称市计生委）、淮北市国有资产监督管理委员会（简称市国资委）签订资产移交协议书，约定市计生委将位于淮北市洪山南路123号经营性房产移交给淮北建投公司，移交方式为双方现场清点，市国资委监交，移交之后淮北建投公司对该资产享有管理权和使用权等内容。之后，市计生委将上述房产移交给淮北建投公司，涉案房屋系其中一部分。2014年10月13日，淮北建投公司与刘志康签订房屋租赁合同，主要内容：淮北建投公司将其管理的淮北市洪山路计划生育指导站一楼84-12号房屋出租给刘志康作商业使用；租赁期限共3年，自2014年11月1日至2017年10月31日；3年总租金113280元，每年租金37760元，租金按季度支付，每期租金9440元，租期内每年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前支付下一期租金，先付款后使用；刘志康首次租赁时应向淮北建投公司一次性交纳履约保证金6300元，于支付第1期租金时一并交纳,租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时不计息返还；如刘志康未按约定支付租金达20日历天，淮北建投公司有权单方面解除合同，收回房屋；刘志康未按约定支付租金的，除应及时如数补交租金外，每逾期1天应按未交付租金的3‰支付违约金；淮北建投公司有权从履约保证金中直接扣除刘志康应支付的违约金，不足部分刘志康应予以补齐。合同签订后，淮北建投公司将房屋交付刘志康使用。自2016年2月1日至今的租金，刘志康一直拖欠未付。2016年5月17日，淮北建投公司在涉案出租房屋门上张贴欠费通知书，催促刘志康尽快欠付租金18880元。经催要无果，淮北建投公司遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。淮北建投公司与刘志康签订的房屋租赁合同，合法有效。淮北建投公司已将涉案房屋交付使用，刘志康亦应及时履行支付租金的义务。根据房屋租赁合同规定，刘志康应分别于2016年1月15日、2016年4月15日、2016年7月15日、2016年10月15日、2017年1月15日、2017年4月15日、2017年7月15日前支付2016年2月1日至2016年4月30日、2016年5月1日至2016年7月31日、2016年8月1日至2016年10月31日、2016年11月1日至2017年1月31日、2017年2月1日至2017年4月30日、2017年5月1日至2017年7月31日、2017年8月1日至2017年10月31日的租金。刘志康违反合同约定，拖欠多期租金，每期均超过20天，淮北建投公司有权要求解除合同，收回房屋。关于房屋租金、占有使用费问题。双方约定年租金37760元，刘志康应按此标准支付欠付的租金。如合同解除后，刘志康未及时返还房屋，淮北建投公司主张参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费,符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。双方约定，违约金按未交付租金的每日3‰计算。该约定标准过高，本院依法予以调整，酌定按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告淮北市建投控股集团有限公司与被告刘志康于2014年10月13日签订的房屋租赁合同；被告刘志康于本判决生效后十五日内将位于淮北市相山区洪山路计划生育指导站一楼84-12号房屋返还给原告淮北市建投控股集团有限公司。二、被告刘志康于本判决生效后十五日内支付原告淮北市建投控股集团有限公司房屋租金、占有使用费（按年租金37760元，自2016年2月1日起计算至房屋交还之日）。三、被告刘志康于本判决生效后十五日内支付原告淮北市建投控股集团有限公司违约金（逾期支付自2016年2月1日至2017年7月31日租金的违约金，分别自2016年1月16日、2016年4月16日、2016年7月16日、2016年10月16日、2017年1月16日、2017年4月16日起计算至租金付清之日，均以9440元为基数；逾期支付自2017年8月1日至本判决生效之日租金的违约金，按每日103.45元计算租金数额，以此为基数，自2017年7月16日计算至租金付清之日。上述违约金均按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，再相加）。三、驳回原告淮北市建投控股集团有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元，由被告刘志康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  孟秀芳人民陪审员  王明海人民陪审员  王新桥二〇一七年八月三十一日书 记 员  刘 涛附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。