北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5418号上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽芬，女，1966年8月16日出生。委托诉讼代理人：刘顺义，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：绛云，女，1952年9月8日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：常振国，男，1951年2月3日出生。上述二被上诉人的委托诉讼代理人：张俨，北京市岳成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泛城置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇王府花园398幢一层。法定代表人：李兴华，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ德，北京建豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿豆，男，本公司事业部总监。上诉人张丽芬因与被上诉人绛云、常振国、泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（以下简称泛城置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初11518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人张丽芬的委托诉讼代理人刘顺义、被上诉人绛云及与常振国的委托诉讼代理人张俨、泛城置地公司的委托诉讼代理人ＸＸ德、耿豆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽芬上诉请求：撤销北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初11518号民事判决第一、三、四、五项，改判驳回绛云、常振国的一审全部反诉请求，支持张丽芬的一审诉讼请求；案件受理费由绛云、常振国、泛城置地公司负担。上诉理由为：绛云、常振国在与张丽芬签订房屋买卖合同时对于张丽芬没有北京市购房资格的情况是明知的。按照合同约定，张丽芬应该在绛云、常振国办理房屋过户手续之后支付给其剩余购房款。一审法院对违约责任的认定错误。诉争房屋的价格已经上涨，一审法院对违约金的认定过高。绛云、常振国占有张丽芬900万购房款应当支付利息。居间合同与房屋买卖合同是一个整体，应一并处理。绛云、常振国辩称，同意一审判决，张丽芬经绛云、常振国多次催促，仍未能支付购房款，构成违约。泛城置地公司辩称，同意一审判决，泛城置地公司所提供的居间服务已经履行完毕，张丽芬要求返还中介费没有依据。张丽芬向一审法院起诉请求：1、解除张丽芬与绛云、常振国签订的《存量房屋买卖合同》及张丽芬与绛云、常振国、泛城置地公司签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及补充协议；2、绛云、常振国返还张丽芬已付款900万元及2016年5月1日至实际返还款项之日的利息（暂计至2016年6月30日利息为498750元，自2016年7月1日至实际返还款项之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、绛云、常振国赔偿张丽芬律师费20万元；4、泛城置地公司退还张丽芬居间代理费15万元；5、本案诉讼费用由绛云、常振国及泛城置地公司承担。绛云、常振国向一审法院反诉请求：1、判令张丽芬向绛云、常振国支付违约金272万元；2、判令张丽芬支付因其违约导致绛云、常振国向案外人黄某承担违约责任产生的各项经济损失43.68万元；3、判令张丽芬向绛云、常振国支付本案的律师费268483元；4、判令张丽芬赔偿因其违约行为导致绛云、常振国未能按照与案外人黄某签订的《房屋买卖合同》约定的价值购买北京市昌平区47号-1至2层房屋的涨价损失（由法院酌定）；5、本案全部的诉讼费用由张丽芬承担。一审法院认定事实：2014年11月5日，绛云、常振国（出卖人）与张丽芬（买受人）在居间人泛城置地公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定张丽芬购买绛云、常振国（共有权人）所有的位于昌平区156号-1至2层全部房屋，建筑面积共549.25平方米；房屋转让总价款为1360万元。买受人在签订本合同同时向出卖人支付购房定金人民币50万元，买受人采取交易资金自行划转方式付款，付款方式为现金一次性支付。关于房产交付，双方约定：出卖人应当在2015年4月30日（过户当日）前将该房屋交付给买受人，出卖人交付该房屋后，该房屋由买受人实际管理，该房屋交付后的风险由实际管理人承担。合同第七条关于违约责任约定：（一）买卖双方任何一方不按约定履行合同，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照该房屋总价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第八条约定：出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过该房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方交易该房屋所支付的居间代理费、佣金等相关费用。合同第十条权属转移登记：当事人双方同意，自本合同签订之日起至2015年4月30日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。此外，双方还对其他相关合同条款进行了约定。签订上述房屋买卖合同的同日，绛云、常振国（甲方）与张丽芬（乙方）、泛城置地公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定由乙方支付丙方居间代理费人民币15万元。2014年11月13日，张丽芬支付泛城置地公司居间服务费人民币15万元。2014年11月5日，上述甲、乙、丙三方还签订了《过户、按揭代理合同》，约定第一条：甲乙双方同意委托丙方办理交易房屋的权属变更登记及物业交验手续等相关事宜。2014年11月5日，绛云、常振国（甲方）与张丽芬（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意将位于北京市昌平区156号-1至2层全部的住房以人民币1360万元的净得总价出售给乙方；第三条：甲乙双方同意按照人民币863万元的价格进行申报纳税，经甲乙双方友好协商同意，由乙方承担交易过程中甲乙双方的所有税、费及代理费；第四条：经甲乙双方友好协商并同意，付款金额及时间如下：1、乙方于2014年11月5日支付甲方购房定金人民币30万元整；2、乙方于2014年11月10日前支付甲方购房定金人民币20万元整；3、乙方于2014年12月31日前支付甲方购房款人民币300万元整；4、乙方于2015年1月31日前支付甲方购房款人民币50万元整；5、乙方于2015年2月28日前支付甲方购房款人民币50万元整；6、乙方于2015年3月31日前支付甲方购房款人民币50万元整；7、甲乙双方商定于2015年4月30日前办理本合同标的房产的产权过户手续或办理全权委托出售公证（即委托书公证）手续，乙方于办理上述手续即时支付甲方剩余购房款人民币860万元，甲方将本合同标的房产交付乙方使用。第五条特别确认：1、签署本合同时丙方（泛城置地公司）已经向甲乙双方明确告知了北京市政府出台的《房屋限购政策》的法律法规，乙方在此确认已向丙、甲两方表示其签订本合同时不符合北京市《房屋限购政策》的规定，乙方在此声明并承诺于2015年4月30日前通过申办《北京市工作居住证》、出售其家庭成员名下在北京的房产等方式取得北京市购房资格；若乙方未能于2015年4月30日前成功取得北京市购房资格，甲乙双方在此确认并同意，由甲方到公证处办理本合同标的房产的全权出售委托书公证手续并将本合同标的房产的一切证件材料交于乙方，由乙方自行办理本合同标的房产的产权过户手续。如因本条款约定导致本合同无法顺利及全部履行或被人民法院认定本合同无效，则由乙方按照本条约定承担违约责任。2、甲方承诺签署了本合同即表明出卖人或出卖人代理人之一切行为已取得该房屋所有权人的授权，如因本条款约定导致本合同无法顺利及全部履行或被人民法院认定本合同无效，则由甲方按照本合同的违约条款承担违约责任，签字代理人承担连带担保责任。3、乙方承诺签署了本合同即表明买受人或买受人代理人之一切行为已取得该房屋购买人的授权，如因本条款约定导致本合同无法顺利及全部履行或被人民法院认定本合同无效，则由乙方按照本合同的违约条款承担违约责任，签字代理人承担连带担保责任。泛城置地公司作为见证方（丙方）在补充协议上盖章。签订上述房屋买卖合同及其补充协议后，张丽芬于2014年11月5日支付绛云购房定金人民币30万元、2014年11月7日支付其购房定金人民币20万元、2015年1月7日支付其购房款人民币120万元、2015年1月9日支付其购房款人民币180万元、2015年1月27日支付其购房款人民币50万元、2015年2月27日支付其购房款人民币50万元、2015年3月26日支付其购房款人民币50万元、2015年4月30日分两次支付其购房款人民币400万元，张丽芬共计给付绛云购房款人民币900万元（含定金50万元）。张丽芬未能按照《补充协议》中声明并承诺的在2015年4月30日前自行取得北京市购房资格，亦未能支付绛云、常振国剩余购房款460万元，导致双方未能在约定的2015年4月30日前办理涉案房屋过户登记手续或办理全权委托出售公证手续。在绛云、常振国通过泛城置地公司相关工作人员催促张丽芬支付剩余购房款，办理相关过户手续等事宜未果后，2015年5月18日，绛云和常振国通过泛城置地公司的工作人员邮寄转交张丽芬《律师函》，该函载明：“根据约定贵方应于2015年4月30日前向绛云女士和常振国先生付清全部房款1360万元，现实际支付了900万元，欠付460万元。又据约定不按约定履行合同，逾期超过15天后，合同的另一方有权解除合同……并按照该房屋总价款的20%支付违约金……还应赔偿律师费，现贵方逾期已超过15天。现绛云女士和常振国先生明确要求我所函告贵方：1、解除绛云女士和常振国先生与贵方签署的《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、贵方承担违约责任，即支付该房屋总价款的20%违约金；3、如因贵方违约造成绛云女士和常振国先生与第三方已签房屋买卖合同的经济损失，由贵方全额赔偿；4、如发生诉讼费、保全费、律师费等各项费用，均由贵方承担。”泛城置地公司工作人员耿豆收到该函后已转交给张丽芬。2015年5月20日左右，绛云与张丽芬进行通话，张丽芬认可已经收到转交的上述律师函，双方就尾款给付问题进行了沟通，张丽芬表示涉案房屋继续购买。后张丽芬并未支付绛云、常振国剩余购房款，双方合同亦未继续履行。2016年6月23日，张丽芬向绛云、常振国邮寄《解除合同通知书》，载明：“2014年1月5日，双方签订了房屋买卖合同及补充协议，并已经支付了购房款人民币900万元，但你们至今未按补充协议约定到公证处办理本合同标的房产的全部出售委托书公证手续并将本合同标的房产的一切证件材料交于我，致使我不能自行办理本合同标的房产的产权过户手续，你们的行为已构成违约。鉴于你们的违约行为，现依据合同法和双方签署的合同约定，通知如下：一、现解除你们与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议协议；二、你们应在合同解除后7日内退还我已付购房款及并支付违约金，逾期我将采取相应的法律手段追究你们的违约责任。”绛云、常振国陈述2016年7月1日收到了张丽芬邮寄的《解除合同通知书》。2016年6月27日，张丽芬向泛城置地公司邮寄《解除合同通知书》，载明：“2014年5月11日，我与绛云、常振国、贵公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及补充协议。上述合同及补充协议签署后，我已向绛云、常振国支付了购房款人民币900万元，并已向贵公司支付了居间代理费15万元。但绛云、常振国至今未按补充协议约定到公证处办理本合同标的房产的全权出售委托书公证手续并将本合同标的房产的一切证件材料交于我，致使我不能自行办理本合同标的房产的产权过户手续，绛云、常振国的行为已构成违约，贵公司并未完成上述房屋买卖的经纪服务。现依据合同法和双方签署合同约定，通知如下：一、现解除2014年11月5日，我与绛云、常振国、贵公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及补充协议；二、贵公司应退还我已付居间代理费15万元。”另查，绛云与常振国系夫妻关系。2014年12月21日，常振国（买受人）与案外人黄某（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定常振国购买黄某所有的位于昌平区47号-1至2层房屋，房屋成交总价为1200万元；双方约定自签订合同之日起至五月十日之前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2014年12月31日前常振国支付黄某200万元，剩余1000万元（含定金10万元）于过户当日全部付清（先打款后过户）。签订合同后，常振国给付黄某购房款210万元（含定金10万元）。因与张丽芬的房屋买卖合同未能按约定时间履行完毕，常振国不能及时足额支付黄某购房款，遂与黄某产生争议，并于2016年2月将黄某起诉至法院，后经法院主持调解，2016年5月，常振国与黄某达成调解协议，协商一致解除了双方于2014年12月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，黄某在扣除了30万元违约金后将剩余的180万元返还常振国；常振国承担了该案的案件受理费1.18万元。常振国根据合同约定交付了居间人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司居间服务费10万元及花费律师费2.5万元，并提供了相应的收据和发票为证。张丽芬诉讼中申请财产保全，要求对涉案的房屋进行查封，张丽芬交付保全费5000元。张丽芬为此纠纷支付了律师费20万元，并提交了法律服务合同和发票予以证明。绛云、常振国为此纠纷亦花费了律师费268483元，并提交了相应的发票予以证明。现张丽芬诉至法院，要求解除与绛云、常振国签订的房屋买卖合同、补充协议及与居间人泛城置地公司签订的居间服务合同及《过户、按揭代理合同》，并要求绛云、常振国返还已付的购房款900万元及支付相应的利息、赔偿其律师费；要求居间人泛城置地公司返还居间代理费。绛云、常振国提起反诉，要求张丽芬支付违约金、赔偿相应的损失。一审法院认为，张丽芬与绛云、常振国于2014年11月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张丽芬、绛云、常振国、泛城置地公司（见证方）签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现张丽芬未能按其在《补充协议》中声明并承诺的于2015年4月30日前取得北京市购房资格，亦未能按时支付完毕绛云、常振国全部购房款，致使双方不能按照《北京市存量房屋买卖合同》中约定的在2015年4月30日前向房屋权属登记部门申办涉案房产的转移登记手续，由于张丽芬的违约行为，导致张丽芬与绛云、常振国签订房屋买卖合同的目的无法实现，同时因张丽芬购房资格问题，房屋买卖合同亦无法继续履行，故张丽芬与绛云、常振国之间签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张丽芬在履行涉案房屋买卖合同中已经支付绛云、常振国购房款共计900万元，在双方合同已解除的情况下，张丽芬要求绛云、常振国返还其已支付的相应购房款，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于张丽芬要求绛云、常振国给付900万元购房款的同期贷款利息及赔偿其律师费20万元，因系张丽芬未能按约定时间取得北京市购房资格和不能按约支付完毕购房款的违约行为，导致双方房屋买卖合同不能履行，在双方合同应予以解除且绛云、常振国对此无过错的情况下，张丽芬要求绛云、常振国支付相应的利息、赔偿其律师费20万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。我国合同法上的赔偿性违约金，性质上为损害赔偿总额的预定，违约金与损失赔偿金均以补偿性为基本功能，功能的基本重合性决定了二者不能并用。违约金为约定，体现当事人意思自治，赔偿金为法定，因合同法为任意法，故应优先适用违约金条款。关于绛云、常振国要求张丽芬支付违约金272万元的同时，还主张向案外人黄某支付的各项损失及未能购买案外人房屋的涨价损失，法院认为，首先绛云、常振国主张的违约金和赔偿损失不能并用；其次本案中，绛云、常振国并未举证证明张丽芬的违约行为对其造成的损失已超出双方在房屋买卖合同中约定的违约金数额。因张丽芬的违约行为导致绛云、常振国常振国支付案外人黄某赔偿金、支付中介的佣金和律师费以及本案中支付的律师费共计七十多万元，即使加上绛云、常振国在出售涉案房屋（售价1360万元）与重新购买案外人黄某房屋（购买价1200万元）的差价（预期利益）160万元，亦不超出绛云、常振国与张丽芬约定的违约金272万元，故本案应适用违约金条款。绛云、常振国与张丽芬约定的违约金条款是双方自愿平等签订的，体现的是法律和契约自由的严肃性，目的是保证双方均按照合同约定全面、诚信履行各自义务。双方在签订合同时是能够预见或者应当预见到因违反合同可能给守约方造成的后果的。正是因张丽芬的根本违约行为，导致绛云、常振国签订房屋买卖合同的目的不能实现，亦给绛云、常振国造成了相应的损失，双方在合同中约定了违约金（合同总价款的20%）条款，同时根据法院查明的事实和双方实际履行情况、张丽芬的过错程度、预期利益等综合因素，双方在合同中约定的违约金在合理范围之内，并未过分高于造成绛云、常振国的损失，违约方应按照合同约定承担给付相应违约金的责任，故绛云、常振国要求张丽芬支付违约金272万元，具有事实和法律依据，法院予以支持。同理，张丽芬要求法院依法酌减违约金，依据不足，法院不予采信。关于绛云、常振国要求张丽芬支付本案律师费，因绛云、常振国与张丽芬在存量房屋买卖合同第八条中明确约定：“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出该房屋总价款的5%）”……，现绛云、常振国因本案支付律师费268483元，且支付律师费系双方合同协商一致而约定的条款，并未违反法律、法规的规定，故绛云、常振国主张该项费用，具有事实和合同依据，法院予以支持。关于张丽芬要求解除与绛云、常振国、泛城置地公司签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及要求泛城置地公司退还其支付的居间代理费15万元，因本案案由是房屋买卖合同纠纷，基础法律关系是房屋买卖合同法律关系，而张丽芬主张解除《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》及退还居间代理费系基于居间合同法律关系而产生，张丽芬基于居间合同的上述主张与本案房屋买卖合同法律关系并非同一法律关系，本案不宜一并处理，对此张丽芬可以另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张丽芬与绛云、常振国于二〇一四年十一月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张丽芬与绛云、常振国、泛城置地（北京）房地产经纪有限公司于二〇一四年十一月五日签订的《补充协议》。二、绛云、常振国于本判决生效后七日内返还张丽芬已付购房款人民币九百万元。三、张丽芬于本判决生效后七日内支付绛云、常振国违约金人民币二百七十二万元。四、张丽芬于本判决生效后七日内支付绛云、常振国律师费人民币二十六万八千四百八十三元。五、驳回张丽芬的其他诉讼请求。六、驳回绛云、常振国的其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张丽芬与绛云、常振国签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张丽芬、绛云、常振国、泛城置地公司（见证方）签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现张丽芬起诉要求解除合同，合同已无法继续履行，一审法院判决解除张丽芬与绛云、常振国之间的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议正确，本院予以确认。合同解除后，绛云、常振国应向张丽芬返还900万购房款。张丽芬主张系绛云、常振国未能在先办理过户手续构成违约，但根据双方协商过程来看，双方合同履行顺序应是张丽芬向绛云、常振国支付剩余460万购房款在先，故张丽芬的主张没有事实依据，本院不予支持。张丽芬未在合同约定期间内取得北京市购房资格，亦未支付绛云、常振国剩余购房款，构成违约，应承担违约责任。张丽芬违约，故其无权要求绛云、常振国支付其利息及律师费，一审法院驳回其利息和违律师费的主张正确，本院予以确认。张丽芬主张一审判决的违约金过高，但并未提供证据证明，故对其主张本院不予支持。就律师费部分，双方在合同中明确约定由违约方承担，故一审法院判决张丽芬支付绛云、常振国律师费正确，本院予以确认。张丽芬要求泛城置地公司返还其居间代理费15万元，但本案是房屋买卖合同纠纷，张丽芬对居间代理费可另行主张，一审法院判决并无不当，本院予以确认。综上所述，张丽芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80948元，由张丽芬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一七年八月二十一日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍