北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7607号上诉人（原审被告）：李秀玲，女，1969年8月19日出生。上诉人（原审被告）：蔡小斌，男，1966年12月15日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：王杰，北京熙明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晓梅，女，1980年7月15日出生。被上诉人兼陈晓梅委托诉讼代理人（原审原告）：孟祥林，男，1980年2月12日出生。原审第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区某堂三里1号楼3层301。法定代表人：朱剑伟，董事长。委托诉讼代理人：晁建，女，该公司职员。上诉人李秀玲、蔡小斌因与被上诉人陈晓梅、孟祥林及原审第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院(2016)京0111民初8689号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李秀玲、蔡小斌共同上诉请求：撤销原判第3、4、5项，改判驳回陈晓梅、孟祥林相应诉讼请求。事实和理由：我们与孟祥林、陈晓梅签订买卖合同的时候，并不知道房屋已经被查封，在得知查封事实后及时通知了对方，是他们表示可以等待解封，后因其不同意先行支付一部分购房款用于解除查封，故我们只能借高利贷，最终使贷款公司在我们不知情的情况下出售了房屋。我们在2016年6月16日，已经明确告知对方房本已经取得，可以将房屋卖给他们，但他们担心有贷款公司在，存在履行风险，明确说不买了。造成这样的后果，中介公司和对方当事人都有责任，又逢楼市价格暴涨，故扩大损失不应由我们承担。陈晓梅、孟祥林共同辩称，不同意李秀玲、蔡小斌的上诉请求。我们主张的违约金就是按照合同约定计算的，而一审判决的经济损失与鉴定损失亦相去甚远，完全不够补偿我们的损失。一审法院在认定对方违约的情况下，部分支持了鉴定费损失，我们也是不同意的。为了尽快解决此事，我们才没有提出上诉。汇鑫伟业房地产公司述称，一审法院认定事实清楚，同意一审判决。陈晓梅、孟祥林向一审法院起诉请求：1、解除我们与李秀玲、蔡小斌合同编号为2001234的存量房屋买卖合同；2、要求李秀玲、蔡小斌返还定金5万元，并支付期间所产生的利息；3、要求李秀玲、蔡小斌赔付我们违约金27.6万元；4、要求李秀玲、蔡小斌赔偿我们经济损失82.4万元；5、要求李秀玲、蔡小斌支付诉讼费8610元；6、要求李秀玲、蔡小斌支付评估费6900元。一审法院认定事实：李秀玲原系位于房山区某堂二里26号楼12层6单元1303房屋所有权人，产权证号为：X京房权证房字第XX**号。2015年11月29日，李秀玲（出卖人、甲方）与孟祥林（买受人、乙方）及汇鑫伟业房地产公司（居间方、丙方）签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：2001234），约定出卖人出售房产坐落于北京市房山区良乡卫星城东南侧某堂小区D区26号住宅楼12层6单元-1303（现地址为：房山区某堂二里26号楼12层6单元1303），预测建筑面积约为71平方米；该房屋规划设计用途为住宅；该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押登记日期为2013年2月18日，出卖人应于2016年1月31日前办理向银行申请提前还款手续，按照出卖人用买受人首付款支付全部解押款项的方式办理；出卖人未将该房屋出租；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1380000元整；买受人向出卖人支付人民币50000元整作为购房定金，在买卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房首付款，多退少补；买受人采取住房公积金贷款方式付款，买受人于双方核验通过后七个工作日内，向出卖人交纳第1期房款，人民币420000元整，买受人拟申请贷款人民币960000元整，买卖双方协商一致，双方核验通过后七个工作日内双方办理该房产的贷款手续；出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人；合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条规定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能顺利进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行，若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费，同时出卖人应承担居间方因处理此类情况而支出的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、人工费、通讯费、交通费等）；买受人应于2016年1月31日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，如买受人迟延不提交购房资格审核资料，不能继续履行合同，视为违约，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金，并向居间方交纳总房款2.2%的居间服务费；出卖人应于2016年3月1日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料，如出卖人迟延不提交房源核验资料，视为违约，出卖人按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房款2.2%的居间服务费；合同同时约定了双方其他权利义务；该合同出卖人处有李秀玲和蔡小斌签名，买受人处有孟祥林、陈晓梅签名。合同签订当日，蔡小斌收到孟祥林支付的购房定金50000元。一审法院向北京市国土资源局房山分局调查核实，涉案房屋于2015年5月15日被北京市朝阳区人民法院查封，于2016年6月2日解除查封。查询资料显示，2016年5月24日，李秀玲向案外人肖某出具委托书，载明“李秀玲在北京市房山区某堂二里26号楼12层6单元1303有一处房产（产权证号：X京房权证房字第XX**号），我同意出售上述房产，现委托肖某为我的代理人”等内容，并于当日办理了公证。2016年6月3日，涉案房屋抵押给案外人于某。2016年7月18日，肖某代理李秀玲与案外人张某签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），将涉案房屋出售于张某。经查询，现涉案房屋所有权人为张某，登记日期为2016年7月22日。另查明，李秀玲与蔡小斌于1994年4月24日登记结婚，于2013年1月16日经法院调解离婚。2013年1月18日，李秀玲（买受人）与北京某堂房地产有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于房山区良乡卫星城东南侧某堂小区D区26号住宅楼12层6单元-1303（现地址变更为房山区某堂二里26号楼12层6单元1303）房屋。李秀玲、蔡小斌自述合同签订当日，蔡小斌是代理李秀玲在房屋买卖合同上签字，汇鑫伟业房地产公司当天晚上拿着合同找李秀玲补的签字和手印，李秀玲认可蔡小斌代理其出售房屋的行为。李秀玲表示其于2015年12月1日知晓涉案房屋被法院查封的事实，当天即通知汇鑫伟业房地产公司该情况，且蔡小斌于2015年12月2日找到汇鑫伟业房地产公司并要求该公司尽快联系买房人，该公司约双方在12月6日左右见面协商过，孟祥林、陈晓梅以及汇鑫伟业房地产公司对上述陈述均不予认可，李秀玲未提交充分证据证明其上述主张。汇鑫伟业房地产公司陈述李秀玲于2016年3月份才告知涉案房屋被法院查封事实，该公司约双方于2016年4月5日见面协商合同履行情况，孟祥林、陈晓梅对上述陈述认可，李秀玲、蔡小斌对上述陈述不予认可，该公司亦未提交其他证据证明上述主张。李秀玲、蔡小斌辩称其二人于2016年5月18日结清涉案房屋贷款，并提交短信打印件予以证明，孟祥林、陈晓梅以及汇鑫伟业房地产公司均不予认可。经询问，孟祥林、陈晓梅陈述其二人在签订合同后即向汇鑫伟业房地产公司提供了购房资格审核需提交的材料身份证；汇鑫伟业房地产公司陈述孟祥林、陈晓梅按照合同约定向其提交了购房资格审核所需材料，但购房资格具有有效期，由于李秀玲的房源核验尚未通过，便未为孟祥林、陈晓梅进行购房资格审核。一审法院向各方当事人出示在北京市国土资源局房山分局调取的资料后，李秀玲明确表示没有能力解除抵押登记，经询问，孟祥林、陈晓梅不同意替李秀玲垫付解押资金，孟祥林、陈晓梅坚持要求解除合同。案件审理过程中，孟祥林、陈晓梅申请对涉案房屋市场价格进行评估。经法院委托，北京百成首信房地产评估有限公司于2017年1月19日出具《房地产估价报告》（估价报告编号：百成首信估字[2016]Z069号），确定估价对象的市场价值为人民币248.08万元，单价为人民币34740元/m2。孟祥林、陈晓梅支付评估费6900元。李秀玲、蔡小斌对评估结果提出异议，北京百成首信房地产评估有限公司于2017年2月21日出具《关于“对百成首信估字【2016】Z069号房地产估价报告异议申请”的回复》，认为估价程序符合规范要求，估价结果准确无误。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孟祥林、陈晓梅与李秀玲及汇鑫伟业房地产公司于2015年11月29日签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），虽然签订合同时所出售房屋已被法院查封，但该查封已于2016年6月2日解除，且签订上述合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。依据合同约定，“出卖人应于2016年1月31日前办理向银行申请提前还款手续，按照出卖人用买受人首付款支付全部解押款项的方式办理；买受人于双方核验通过后七个工作日内，向出卖人交纳第1期房款，人民币420000元整；买受人应于2016年1月31日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，出卖人应于2016年3月1日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料，”但是在孟祥林、陈晓梅交纳50000元购房定金后，因涉案房屋被法院查封，房源核验无法通过，合同无法继续履行，双方经协商未果，孟祥林、陈晓梅诉至法院要求解除合同，审理中发现查封已解除，但涉案房屋另抵押给他人，且李秀玲明确表示没有能力解除抵押登记，孟祥林、陈晓梅亦不同意替李秀玲垫付解押资金，上述情形致使合同无法继续履行，李秀玲的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，孟祥林、陈晓梅有权要求解除合同，且李秀玲同意解除合同，故孟祥林、陈晓梅要求解除合同的诉讼请求，理由正当，于法有据，法院予以支持。同时，上述合同解除后，孟祥林、陈晓梅有权要求李秀玲返还购房定金并赔偿因李秀玲违约给其二人造成的损失。因蔡小斌代理李秀玲收取了50000元购房定金，且其自认未转交给李秀玲，并同意返还50000元定金，蔡小斌应当与李秀玲共同承担返还定金的义务，故孟祥林、陈晓梅要求李秀玲、蔡小斌共同返还定金50000元，理由正当，法院予以支持，要求李秀玲、蔡小斌支付期间所产生的利息，于法无据，法院不予支持。关于孟祥林、陈晓梅要求李秀玲赔付违约金及经济损失的诉讼请求，依据合同关于违约责任的约定，参考北京百成首信房地产评估有限公司对涉案房屋市场价格的评估结果，结合首付款支付等合同履行情况、双方过错程度、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，违约金及经济损失的具体数额由法院酌定，对于孟祥林、陈晓梅要求合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。孟祥林、陈晓梅申请对涉案房屋市场价格进行评估，并支付了评估费，关于其二人要求李秀玲支付评估费的诉讼请求，法院结合评估结果及合同履行情况、双方过错程度酌情确定评估费的负担，其二人要求合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。关于孟祥林、陈晓梅要求蔡小斌赔付违约金、赔偿经济损失并支付评估费的诉讼请求，由于房屋出卖人为李秀玲，蔡小斌系代理李秀玲出卖房屋，因出卖房屋产生的合同权利义务应由李秀玲承担，故该诉讼请求于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除孟祥林、陈晓梅与李秀玲及北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于二〇一五年十一月二十九日签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。二、李秀玲、蔡小斌于判决生效后十日内返还孟祥林、陈晓梅购房定金五万元。三、李秀玲于判决生效后十日内给付孟祥林、陈晓梅违约金二十七万六千元。四、李秀玲于判决生效后十日内赔偿孟祥林、陈晓梅经济损失五万元。五、李秀玲于判决生效后十日内给付孟祥林、陈晓梅评估费三千九百元。六、驳回孟祥林、陈晓梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院另查明，汇鑫伟业房地产公司曾因本案所涉居间服务合同纠纷将孟祥林、李秀玲与蔡小斌诉至一审法院，2016年6月16日，经该院主持，双方达成如下调解协议：“蔡小斌于2016年6月30日之前给付汇鑫伟业房地产公司中介服务费35702元。”本院认为，李秀玲作为售房人，对自己出售的房屋负有瑕疵担保义务，而其出售的房屋因先有查封后有抵押，使合同不能按约定履行，最终致其与孟祥林、陈晓梅之间的房屋买卖合同无法履行，现没有证据证明孟祥林、陈晓梅在合同履行过程中存在违约行为，故出卖人李秀玲对合同的解除承担全部责任。孟祥林、陈晓梅要求李秀玲支付违约金有合同依据，一审法院判决李秀玲支付之违约金数额符合合同约定，本院对该判项予以维持。关于经济损失一节，参考《房地产估价报告》可以认定，因买卖合同的解除，给孟祥林、陈晓梅造成之损失超过违约金数额，故其二人要求李秀玲赔偿经济损失并负担评估费的请求符合法律规定，一审法院对数额予以酌定之行为并无不当，酌定之数额亦未超过损失数额，故本院对一审法院确定之数额不予调整。另，李秀玲、蔡小斌上诉所述孟祥林、陈晓梅及汇鑫伟业房地产公司对合同解除负有责任，亦应承担损失后果的意见，没有证据支持，本院对其上述主张不予采信。综上所述，李秀玲、蔡小斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6249元，由李秀玲、蔡小斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  顾国增审判员  王艳芳二〇一七年八月二十四日书记员  张邵青