内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书(2015)科民初字第1999号原告:郭振宇，男，1982年8月7日出生，达斡尔族，通辽市助城小额贷款有限公司经理，住通辽市。委托诉讼代理人:杨国栋，内蒙古擎正律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙磊，内蒙古擎正律师事务所律师。被告:通辽市盛世银座房地产开发有限公司，住所地：通辽市科尔沁区盛世银座小区一楼。法定代表人：许培刚，董事长。委托诉讼代理人张晓宇，内蒙古铭真律师事务所律师。原告郭振宇诉被告通辽市盛世银座房地产开发有限公司（以下称盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭振宇委托诉讼代理人杨国栋、被告盛世公司委托诉讼代理人张晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭振宇向本院提出诉讼请求:要求被告盛世公司返还购房款6799200元。事实和理由:2012年4月，原告与被告订立商品房买卖合同两份，约定原告以现金形式购买被告盛世银座小区14C号北商网一、二层及14D号北商网一、二层商业房屋，房屋价款均为3399600元，总价款为6799200元。合同订立后，原告支付了全部购房款，被告向原告出具收款收据两张。现被告将上述房屋出售给他人，致使合同目的无法实现，已构成根本性违约，根据法律规定，原告有权解除合同。2015年5月5日，原告通过内蒙古自治区通辽市哲里木公证处向被告送达了解除合同通知书。虽然原告多次要求被告返还购房款，但被告均无理由拒不返还，因此原告诉至法院。被告盛世公司辩称，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系及买卖合同，原告所述与事实不符。原告未用现金购买过被告房屋，也未要求被告返还房款。原告所谓的购房收据来源不合法，被告未给原告出具过收款收据。盛世银座小区部分工程是由通辽市哲一建建筑工程有限责任公司（以下称哲一建公司）承建，当时项目负责人是孙哲,被告曾为孙哲出具过购房收据，是基于被告与哲一建公司之间工程款结算形成的。2012年4月孙哲找到被告，基于双方工程款结算曾经要求被告与原告达成过一份协议，协议约定被告用两套房屋暂时折抵哲一建公司工程款，待双方结算时多退少补，如果被告支付的工程款超过实际工程造价，孙哲应返还该两套房屋,并将多余的款项支付给被告等事宜。基于该协议被告为孙哲出具了收款收据，当时的意图是折抵600余万元工程款，不存在原告向被告支付现金购房的事实。数月后，在被告与哲一建公司结算工程款期间，发现已多支付近100万元工程款，因此再用两套房屋折抵工程款显失公平,此后该协议不再履行，对此事实原告与被告、哲一建公司均清楚。被告从未收到公证处送达的法律文书，也未收到原告送达的解除合同通知书。本案系虚假诉讼，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年4月10日，原告与被告订立商品房买卖合同一份，约定的主要内容为：原告购买被告建设的坐落于通辽市科尔沁区永清办事处十委盛世银座小区第2幢/座1单元14D号北商网一、二层商业房，建筑面积283.3平方米，每平方米价格12000元，房屋总价款3399600元，订立合同时已付清房款；被告于2010年12月31日前，将验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.01％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金等事宜。2012年4月11日，原告与被告订立商品房买卖合同一份，约定的主要内容为：原告购买被告建设的坐落于通辽市科尔沁区永清办事处十委盛世银座小区第2幢/座1单元14C号北商网一、二层商业房，建筑面积283.3平方米，每平方米价格12000元，房屋总价款3399600元，订立合同时已付清房款；被告于2010年12月31日前，将验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.01％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金等事宜。上述两份合同订立后，原告按约定向被告支付了上述两套商业房全部房款合计6799200元,但被告至今尚未建设涉案两套商业房。2012年12月3日，被告取得盛世银座2#楼商品房预销售许可证。现被告明确表示已经不能建设涉案两套房屋。另查明，2015年5月5日，原告以被告无法向其交付涉案两套房屋，构成根本性违约，无法实现合同目的为由，经内蒙古自治区通辽市哲里木公证处公证，向被告送达了解除合同通知书，通知被告解除涉案两份商品房买卖合同。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同两份、被告专用收款收据2张、盛世银座2号综合楼建设图纸1份、内蒙古自治区通辽市哲里木公证处公证书1份，被告提供的商品房预销售许可证1份、原告与被告的陈述予以证实。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。在本案审理过程中，原告为证明自己主张的事实，还提供如下证据：录音光盘1张，拟证明该光盘是原告与被告聘用人员（姓名不清楚）于2015年5月1日前后的谈话录音资料，原告曾经向被告催要所购房屋，以及被告已将房屋出售的事实。被告对该证据的真实性、合法性、以及与本案的关联性均有异议，认为该录音内容听不清楚，录音中的人员身份不清，有疑点的视听资料不能单独作为证据使用，原告无其他视听资料佐证，该证据不应采信。因该证据载明的被录音人身份不明，该证据来源不明，与本案无关联性，本院对该证据的证明力不予确认。在本案审理过程中，被告为证明自己主张的事实，还提供如下证据：一、协议书1份，拟证明被告出具的2张购房收据,是被告基于以房抵顶工程款意向为哲一建公司出具的，且该抵顶行为是暂时约定，是不确定的。根据约定，如果折抵的款项超过实际金额，哲一建公司要返还被告，如果哲一建公司逾期返还工程款，该公司将商铺归还被告，如果抵顶工程款行为确实发生，所抵顶的房屋也是由哲一建公司所掌握，是抵顶给哲一建公司，并非被告直接交付给原告，原告与被告之间不存在权利义务关系。根据约定，哲一建公司应为被告出具6799200元收据以及正式发票，但哲一建公司并未出具，表明该协议未实际履行。根据约定，房屋应在取得预售许可后登记备案，但房屋并未由哲一建公司或者原告登记备案，说明该抵顶行为未继续履行。该协议书主要内容为：甲方盛世公司，乙方哲一建公司，丙方郭振宇；鉴于乙方在甲方盛世银座小区13#车库、一期绿化、硬化工程，甲方与乙方尚未结算（最终以双方决算为准），为保障工程款正常结算支付，经甲、乙、丙三方友好协商，达成如下协议：一、乙方同意甲方以盛世银座小区2#14D、14C两户商铺，共计566.6平方米，以每平方米价格12000元，共计679.92万元，暂时抵顶给乙方679.92万元工程款。二、丙方同意乙方以其从甲方抵偿工程款取得的盛世银座小区北商网14D、14C两户商铺，抵顶乙方所欠款项350万元，其中差额329.92万元，丙方在本协议签订之日起三日内返还乙方。三、甲乙双方在本协议签订之日起三个月内完成结算工作，工程决算后，如抵顶的679.92万元工程款超过实际决算金额，乙方同意在双方决算做出之日起三日内将超出部分以现金方式返还甲方。如抵顶的679.92万元工程款少于实际决算金额，甲方同意以现金补足不足部分。四、乙方如逾期返还多收取的工程款，每逾期一日，乙方自愿向甲方支付30000元违约金。逾期十日，甲方有权解除本协议，乙方应在本协议解除之日起三内将商铺归还甲方。乙方将商铺归还甲方同时，甲方支付乙方13#车库、一期绿化、硬化结算工程款。五、丙方如逾期返还差额329.92万元，每逾期一日，丙方自愿向乙方支付30000元违约金。逾期十日，乙方有权解除本协议，丙方应在本协议解除之日起三日内将商铺归还乙方。六、乙方在本协议签订之日为甲方出具收到679.92万元工程款收据，待双方决算后，乙方根据所收工程款金额为甲方出具正式发票。七、保证条款:1、甲方保证在本协议签订时，未将本协议项下的房屋抵押、出卖第三人。本协议签订后，不再处分本协议项下的房屋，包括抵押、出卖他人。2、乙方、丙方明确知悉甲方在签订本协议时，未取得商品房预售许可证明、未抵押或出卖第三人。3、乙方保证在本协议签订后，不得处分本协议项下的房屋。4、丙方保证在本协议签订后甲乙双方结算未完成前，不得处分本协议项下的房屋。5、在甲方取得商品房预售许可证明后，甲、乙、丙三方互相配合到房产登记机关进行备案登记。该协议书”甲方”项下加盖盛世公司公章，”乙方”项下加盖哲一建公司公章，并载有署名为”孙哲”的签名，”丙方”项下载有署名为”郭振宇”的签名。该协议书落款时间2012年4月13日。原告对该协议书的真实性有异议，认为原告从未签订过该协议书，该协议书与本案无关联性，并申请对该协议书载有署名为”郭振宇”的签名是否为原告书写以及该签名上所捺指纹是否为原告所捺进行鉴定。本院委托吉林公正司法鉴定中心对原告申请鉴定的事项鉴定，该中心鉴定后，原告向本院提供吉林公正司法鉴定中心司法鉴定意见书1份及鉴定费发票3张，该鉴定意见书结论为：上述协议书中署名字迹”郭振宇”不是郭振宇书写。该3张鉴定费发票载明原告支付鉴定费21000元。吉林公正司法鉴定中心还向本院出具”关于郭振宇鉴定指印案件的情况说明”一份，认为上述指纹”不具备鉴定条件,无法作出定性结论,故不能出具鉴定意见”。本院依职权出示了该说明，原告与被告对该说明均无异议，且原告撤回了对上述指纹是否为原告所捺的鉴定申请，本院对该说明的证明力予以确认。因上述协议书是被告提供，原告对上述协议书的真实性有异议，故被告应对上述协议书的真实性、合法性、以及与本案的关联性提供证据予以证明。因被告未能提供证据证明上述协议书载有署名为郭振宇的签名是原告书写以及该签名上所捺指纹是原告所捺，故上述协议书不具有证据的真实性、合法性、以及与本案的关联性。本院对上述协议书的证明力不予确认，对原告提供的吉林公正司法鉴定中心司法鉴定意见书1份、鉴定费发票3张的证明力予以确认。二、通辽市人民政府市长办公会议纪要1份（复印件），拟证明自2010年起，盛世银座工程已由通辽市政府接管，导致原告与被告及哲一建公司三方在签署协议时,被告对整个工程的工程款并不明确，以致受哲一建公司误导与其达成协议。该纪要载明”研究盛世银座房地产开发公司盛世银座项目工程复工事宜”等。原告认为该证据与本案无关联性，是否真实不清楚。因该证据是复印件，无法与原件核对，而且该证据内容与本案无关联性，故本院对该证据的证明力不予确认。三、施工合同1份、补充协议1份、盛世银座住宅楼地热采暖安装工程合同书1份、孙哲结算汇总1份、工程结算单3份、2010年绿化硬化工程结算单1份、工程概（预）算书4份、盛世银座计划外工程签证单26张，被告用上述证据拟证明2009年至2012年，被告与哲一建公司口头或签订书面协议,由孙哲代表哲一建公司承建被告盛世银座小区绿化硬化工程、地热工程、车库工程、精装修工程，工程造价11395324元。上述施工合同载明被告作为发包方将13#楼施工图实际范围内全部内容（外墙涂料、消防除外）发包给哲一建公司等事宜。上述补充协议载明被告作为发包方将盛世银座新建住宅小区地热主管道安装工程发包给哲一建公司施工等事宜。上述地热采暖安装工程合同书载明被告作为发包方将盛世银座新建住宅小区地面辐射采暖安装工程发包给哲一建公司施工等事宜。上述结算汇总1份载明盛世银座小区4#楼有关工程扣税金、扣质保金款项等事宜，并加盖被告公章。上述3份工程结算单载明盛世银座小区4#楼有关工程量、基价、直接费、数量、单价、合价款项等事宜，并加盖被告公章。上述绿化硬化工程结算单载明盛世银座小区4#楼绿化硬化工程名称、数量、单价、合价款项等事宜，并加盖被告公章。上述4份工程概（预）算书载明13#车库工程造价2634349元、13#车库装饰工程造价2063783元等事宜，并加盖被告公章。上述26张工程签证单载明有关工程完成情况、材料费、人工费、税金、管理费、利润等事宜,并加盖被告及哲一建公司公章。原告认为以上证据与本案无关联性，是否真实不清楚。因以上证据与本案无关联性，故本院对以上证据的证明力不予确认。四、收款收据50张，拟证明被告已支付哲一建公司11741703.8元，被告支付的工程款已超过哲一建公司施工的工程造价。该50张收据载明哲一建公司收盛世银座工程款等事宜。原告认为该50张收据与本案无关联性，是否真实不清楚。因以上证据与本案无关联性，故本院对以上证据的证明力不予确认。本院认为，原告郭振宇与被告盛世公司订立的两份商品房买卖合同依法成立、有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据我国法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告已按约定向被告全部履行了支付房款义务，但被告至今未将涉案两套房屋交付原告使用。因被告现已明确表示已经不能建设涉案两套房屋,即被告已经明确表示不履行向原告交付涉案两套房屋义务，亦即被告已经明确表示不向原告履行主要债务，故原告通知被告解除涉案两份商品房买卖合同符合法律规定，涉案两份商品房买卖合同自原告要求解除合同的通知到达被告时已经解除。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案两份商品房买卖合同已经解除，故原告要求被告返还购房款6799200元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：被告通辽市盛世银座房地产开发有限公司返还原告郭振宇购房款6799200元，此款于本判决发生法律效力后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59394元，财产保全费5000元，鉴定费21000元，合计85394元，由被告通辽市盛世银座房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  包长江审 判 员  郭 民人民陪审员  吕晶辉二〇一七年八月二日书 记 员  王 爽