江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0111民初4587号原告（反诉被告）：杨保,男,1979年2月13日出生，汉族，住南京市浦口区。诉讼代理人：刘芳，江苏天茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：马穆罕默德，男，1990年2月1日出生，回族，户籍地甘肃省临夏县，住南京市浦口区。原告（反诉被告）杨保与被告（反诉原告）马穆罕默德房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月6日立案受理后,依法由审判员黄维独任审判,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨保及诉讼代理人刘芳、被告（反诉原告）马穆罕默德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨保向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的房屋租赁合同。2.判令被告返还租金30000元、押金5000元。3.判令被告赔偿装修损失7630元。4.判令被告承担诉讼费。事实与理由：2017年3月25日，双方签订《房屋租赁合同》，约定马穆罕默德将位于南京市浦口区柳州东路199号北外滩水城××室部分房屋转租给自己经营小吃店使用，租期二年，租金65000元/年，按年付款，每年提前一个月付款。另付押金5000元。合同签订后，其经马穆罕默德同意先付半年房租30000元、押金5000元，共计35000元，后对房屋进行了装修。双方签订合同时，马穆罕默德口头承诺该房屋可以办理其经营小吃所需的相关证照。4月17日，马穆罕默德为其申领了个体工商户营业执照（南京市浦口区马献小吃店），同月19日，其向南京市浦口区市场监督管理局提交《食品经营许可证》申请，因该房屋地址不符合餐饮行业要求不予办理，驳回了自己的申请，导致其经营小吃店的合同目的落空。马穆罕默德明知上述房屋不能办理经营小吃的相关证照，仍与其签订不能实现合同目的的房屋租赁合同，主观上存在过错，侵害自己的合法权益。现诉至法院，请求判如所请。被告马穆罕默德辩称，合同签订后，杨保未按约定支付租金、水电费、物业费构成违约，其同意解除合同，但不同意返还租金、押金及赔偿装修损失。反诉原告马穆罕默德向本院提出反诉请求：1.判令解除双方的房屋租赁合同。2.判令反诉被告给付租金35000元、水电费590元、物业费713元。3.判令反诉被告支付违约金26000元。4.判令反诉被告承担反诉费。事实和理由：2007年3月25日，双方签订《房屋租赁合同》，约定其将位于南京市浦口区柳州东路199号北外滩水城××门面房租给杨保，租期二年，租金65000元/年，按年付款，每年提前一个月付款。另付押金5000元。合同签订后，其将房屋交付给杨保使用，杨保仅交35000元，剩余35000元至今未交，且一直未交水电费及物业费，构成违约。现反诉至法院，请求判如所请。反诉被告杨保辩称，1.同意解除合同，支付水电费。2.合同签订后，双方口头约定租金在半年到期后提前一个月交付，其不存在违约行为，不应支付违约金。3.物业费不应由其承担。经审理查明,2017年3月25日，杨保（乙方）与马穆罕默德（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市××区××东路××水城××街区××（××东路××北外滩水城××）房屋出租给乙方使用。租期二年，自2017年4月1日起至2019年3月30日止。租金65000元/年，按年付款，每年提前一个月付款，另付押金5000元，共计70000元（房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息）。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可对房屋进行装修装饰。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金的20%的违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……拖欠房租累计达一个月以上的。其他说明：租赁期内水电费用由乙方承担。合同签订后，杨保支付房租30000元、押金5000元，共计35000元。2017年6月1日，杨保短信告知马穆罕默德，“因为办不了证，损失惨重，你把房租全退给我。”，马穆罕默德短信回复“……那好，从今天开始我们按合同走，我限你7月1日前把欠我的35000元房租补齐……”。同年6月11日，杨保短信告知马穆罕默德，“我东西搬完了，钥匙给谁”，马穆罕默德短信回复“你自己拿着也行，如果我们店里人给放的话先放到我们店里也可以，方便别人看房，你在上面贴个出租写上你的电话把房子租掉了告诉我一声”。另查明，杨保申请办理《食品经营许可证》，2017年5月26日，南京市浦口区市场监督管理局以房屋地址不符合餐饮行业要求，不予办理。租赁期间，杨保拖欠水电费共计590元。庭审中，杨保陈述马穆罕默德在签订合同时承诺涉案房屋能办理经营餐饮的相关证照。双方签订合同后达成口头协议，租金在半年到期后提前一个月交付，其不存在违约行为。后其对房屋进行装修支出7630元。马穆罕默德表示自己未承诺能办到证，只只答应协助办理。关于租金其仅同意宽限到5月25日前交纳，其不清楚装修的事。以下事实，有原、被告当庭陈述，房屋租赁合同、收条、照片、微信记录、驳回通知书等证据在卷证明。本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。庭审中，双方协商一致解除租赁合同，本院予以支持。原告要求退还租金30000元、押金5000元，本院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方协商一致解除合同，且原告已于2017年6月11日搬出房屋，故被告应当退还押金5000元及2017年6月12日以后的租金17181.3元。原告要求赔偿装修损失7630元，本院认为原告此项诉请无事实和法律依据，不予支持。反诉原告要求支付租金35000元，本院认为合同签订后，反诉被告交纳30000元租金，但其已于2017年6月11日搬走，现双方协议解除合同，反诉被告不存在拖欠租金情况，对此诉请不予支持。反诉原告要求支付水电费590元，反诉被告无异议，予以支持。反诉原告要求支付物业费713元，本院认为合同约定反诉被告仅承担水电费，故该项诉请无事实和法律依据，不予支持。反诉原告要求支付违约金26000元，反诉被告表示双方在合同签订后口头约定租金在半年到期后提前一个月交付，其不存在违约行为，反诉原告表示其仅同意租金宽限到5月25日前交纳，本院认为合同约定拖欠房租累计达一个月以上的，构成违约。本案中反诉原告自认同意租金宽限到5月25日前交纳，而6月11日反诉被告经反诉原告同意搬出涉案房屋，故反诉被告不存在违约行为，对此诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：解除原告杨保与被告马穆罕默德签订的房屋租赁合同。被告马穆罕默德于本判决生效之日起五日内返还原告杨保租金17181.3元、押金5000元，合计22181.3元。反诉被告杨保于本判决生效之日起五日内给付反诉原告马穆罕默德水电费590元。四、上述第二、三项给付款项相抵扣，被告马穆罕默德实际给付原告杨保21591.3元。五、驳回原告杨保的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告马穆罕默德的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3052元,减半收取1526元，由原告杨保负担733元，被告马穆罕默德负担793元；反诉费1723元，由反诉原告马穆罕默德负担1706元，反诉被告杨保负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费3052元，反诉费1723元。审判员 黄 维二〇一七年八月十七日书记员 蒋德萍