山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4175号上诉人（原审原告）：鞠奕良，男，1962年4月3日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：高玉莲，女，1969年1月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：窦子峰，山东大正泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘珂荣，女，1972年7月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘德政，山东华剑律师事务所律师。上诉人鞠奕良、高玉莲因与被上诉人刘珂荣房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鞠奕良、高玉莲上诉请求：1.撤销一审判决；2.刘珂荣双倍返还购房定金120000元，并支付佣金33751.28元；3.一、二审诉讼费用由刘珂荣承担。事实和理由：一审判决没有充分审阅鞠奕良、高玉莲提交的证据，事实认定不清，刘珂荣存在合同欺诈嫌疑。刘珂荣辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回鞠奕良、高玉莲的上诉请求，维持原判。鞠奕良、高玉莲向一审法院起诉请求：1.刘珂荣双倍返还定金120000元；2.刘珂荣支付佣金33751.28元；3.本案诉讼费用由刘珂荣承担。一审法院认定事实：2015年8月2日，房屋买受人鞠奕良、高玉莲与房屋出卖人刘珂荣、居间人济南泉泓房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定鞠奕良、高玉莲购买刘珂荣位于济南市历下区菜市小区22号楼1-202室房产。房屋总价款1060000元，其中首付款320000元，鞠奕良、高玉莲应于银行资质审批通过后存入刘珂荣账户，剩余房款740000元于过户后由银行贷款支付。双方应在合同签订之日起45日内且鞠奕良、高玉莲支付首付款前向济南区域金融中心提供包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关材料。签订合同后，如刘珂荣违约，则定金双倍返还鞠奕良、高玉莲。如鞠奕良、高玉莲违约，则刘珂荣所收定金不退。2015年8月3日，鞠奕良、高玉莲向刘珂荣支付定金10000元。2015年10月31日，鞠奕良、高玉莲向刘珂荣支付定金50000元。2015年11月9日，济南泉泓房产经纪有限公司向鞠奕良、高玉莲出具收条，收到其支付的房屋交易佣金共计33751.28元。2016年3月29日，刘珂荣向鞠奕良、高玉莲邮寄《履行合同催促函》，催促其于见函之日起7日内按合同约定履行相关义务，逾期刘珂荣将依据法律规定解除合同并扣留定金。该邮件于2016年3月30日被拒收退回。2016年4月8日，刘珂荣向鞠奕良、高玉莲邮寄律师函一份，该函称因鞠奕良、高玉莲未履行《房屋买卖合同》，存在预期违约行为，致使合同目的不能实现，故要求解除双方《房屋买卖合同》，该邮件被签收。双方因合同解除及定价退还问题形成纠纷，鞠奕良、高玉莲诉至一审法院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”,本案中,鞠奕良、高玉莲未举证证明其已根据合同约定于合同签订后45日内向居间方提供办理贷款相关资料及银行贷款审批情况。鞠奕良、高玉莲主张其与刘珂荣之间的《房屋买卖合同》经双方协商变更付款方式，由合同中约定的先支付首付款再由银行贷款支付剩余房款变更为一次性支付全部购房款，但因鞠奕良、高玉莲未举证证明双方就一次性付款的付款期限如何约定，且在刘珂荣催告履行后仍未履行合同支付房款，构成迟延履行，刘珂荣有权解除合同并对鞠奕良、高玉莲支付的定金不予返还，对于鞠奕良、高玉莲要求返还双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。鞠奕良、高玉莲要求刘珂荣支付佣金33751.28元，因刘珂荣不存在违约行为，故对该项请求，一审法院不予支持。判决：一、驳回鞠奕良、高玉莲要求刘珂荣双倍返还购房定金120000元的诉讼请求；二、驳回鞠奕良、高玉莲要求刘珂荣支付佣金33751.28元的诉讼请求。案件受理费3380元，由鞠奕良、高玉莲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，一审中，鞠奕良提交其与王珂荣以及中介机构工作人员的通话录音一份，通话中，双方对涉案合同履行的相关事宜进行了协商，双方有以下谈话内容“鞠奕良：你解除也不要紧，咱们商量这个事，把这个前因后果说明白了，你也同意了，把走房贷这个事改成一把清，大家都方便，已经有通知了，你又害怕我拖得时间长，我说没事，我再交给你点定金，10月31日，我给的你……刘珂荣：恩。……刘珂荣：说什么也白搭，拆迁款没下来就应该贷款，上面写着45天。鞠奕良：当时双方都承认了。刘珂荣：承认是承认，拆迁款下来时间长，没想到这么长时间。本院对一审查明的事实予以确认。……刘珂荣：你现在查查房价多少钱。鞠奕良：房价，法院不会认可你说卖到多少钱就多少钱。刘珂荣：我跟你说，要是去年买房子，你这个价可以，你现在就当今年买房子。……鞠奕良：现在是谁违约？付款方式改变。刘珂荣：一把付清，当时是凭口一说。鞠奕良：凭口一说，当时约定，也是有效。刘珂荣：你就当今年买房，你别让我吃太大亏。本院还查明，关于本案为什么后来又加收5万元定金，刘珂荣主张系双方经协商后其同意将办理贷款时间往后延期，在此情况下才让鞠奕良又缴纳了5万元定金，而鞠奕良却主张当时双方经协商将贷款付款方式变更为一次性付款，而鞠奕良需要等待其拆迁补偿款下来后才能付款，鉴于等待的时间较长，为了保证双方均不违约，才向刘珂荣又缴纳了5万元定金。刘珂荣对上述录音内容不予认可。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是鞠奕良、高玉莲要求刘珂荣双倍返还定金12万元以及承担佣金33751.28元的诉讼请求能否成立。虽然涉案2015年8月2日签订的房屋买卖合同约定合同签订后45日内由鞠奕良向居间方提供办理贷款相关资料，但2015年10月31日鞠奕良、高玉莲在按照合同约定向刘珂荣支付1万元定金之后，又向刘珂荣支付定金50000元并由刘珂荣出具收条，由此可见，双方后期又对合同内容进行了协商和变更。刘珂荣亦认可双方后期经协商延长了办理贷款的期限，但对于延长后的具体办理贷款期限问题，刘珂荣并不能举证证明。在延长后的办理贷款期限无法确定的情况下，刘珂荣向鞠奕良发出的催促履行函仅系其单方意思表示，并不能据此认定鞠奕良、高玉莲存在逾期履行违约。而鞠奕良、高玉莲主张当时双方经协商将贷款付款方式变更为使用拆迁补偿款一次性付清，鉴于等待拆迁款的时间较长，为了保证双方均不违约，才又向刘珂荣缴纳了5万元定金，对此，虽然鞠奕良、高玉莲提供了录音予以证明，但刘珂荣对其真实性并不认可，且仅凭该录音证据并不足以证明鞠奕良、高玉莲的主张成立。综上，在双方均无充足证据证明涉案房屋买卖合同变更之后的具体内容的情况下，应当认定双方对合同口头约定不明。一审仅仅依据双方于2015年8月2日签订的房屋买卖合同即认定鞠奕良、高玉莲构成逾期履行违约，该处理欠妥，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案双方对合同内容最终未能协商一致，根据上述司法解释的规定，刘珂荣应当将其收受的6万元定金返还给鞠奕良、高玉莲。鞠奕良、高玉莲要求刘珂荣双倍返还定金12万元以及承担佣金33751.28元的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，鞠奕良、高玉莲的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初2864号民事判决第二项；二、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初2864号民事判决第一项及案件受理费的负担；三、刘珂荣于本判决生效之日起十日内返还鞠奕良、高玉莲定金6万元。如果未能按本判决指定期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3380元，由刘珂荣负担1319元，鞠奕良、高玉莲负担2061元；二审案件受理费，由刘珂荣负担1319元，鞠奕良、高玉莲负担2061元。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一七年八月八日书记员  李在利