北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8681号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵蕾，男，1982年4月15日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：孙姗姗，女，1983年3月1日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟渊，女，1974年2月3日出生。委托诉讼代理人：郭广齐（孟渊之夫）。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，该公司法务专员。上诉人孙姗姗、赵蕾因与被上诉人孟渊及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初19134号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。赵蕾、孙姗姗上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判孟渊支付我们居间服务费5万元。事实和理由：结合居间服务合同以及银行转账凭证可以证明我们已向我爱我家公司支付居间服务费5万元，孟渊应依约赔偿我们该笔费用。一审法院对上述事实未予认定并判决驳回我们该项诉请，属于认定事实不清，请二审法院予以改判。孟渊辩称，赵蕾、孙姗姗提交的转账凭证显示的收款方是北京爱家营，不能证明其将款项实际支付给了我爱我家公司，亦没有我爱我家公司开具的发票，一审判决正确，不同意赵蕾、孙姗姗的上诉请求。我爱我家公司述称，服从法院判决。赵蕾、孙姗姗向一审法院起诉请求：1.解除我二人与孟渊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与我爱我家公司三方签订的《补充协议》；2.孟渊向我二人返还定金20万元；3.孟渊向我二人支付居间服务费5万元；4.孟渊向我二人支付违约金61.4万元；5.孟渊向我二人支付房屋差价损失40万元；6.诉讼费、保全费由孟渊承担。孟渊向一审法院反诉请求：1.解除我与赵蕾、孙姗姗于2016年8月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与我爱我家公司三方签订的《补充协议》；2.赵蕾、孙姗姗给付我违约金61.4万元；3.诉讼费由赵蕾、孙姗姗负担。一审法院认定事实：2016年8月22日，赵蕾、孙姗姗（买受人，乙方）与孟渊（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于同日与我爱我家公司（居间方，丙方）签订《补充协议》及《居间服务合同》。其中买卖合同约定：赵蕾、孙姗姗购买孟渊位于3-501室房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为307万元；该房屋为甲方家庭唯一住房，购房时间满五年；房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，抵押金额77万元；甲方应于2016年12月30日前办理抵押注销手续；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20万元；乙方拟贷款180万元；网签完成后2016年12月5日前，乙方向甲方支付105万元，资金通过自行交接方式划转；交付房屋当日，乙方向甲方支付2万元，资金通过自行交接方式划转；双方需积极履行交易过程中的网签、解抵押、评估、贷款等环节的义务并提供材料，若任何一方违反，按本合同第十条第五款承担违约责任；如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房状态，须在交税时保持家庭唯一住房状态，如违反此约定，造成增加的税费由甲方承担。补充协议约定：由于乙方原因无法在签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交10万元，余额部分在查档后2016年8月30日前补齐；由于双方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2016年8月22日签订《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2017年1月31日。关于违约责任的约定：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及补充协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。《居间服务合同》约定：甲乙任何一方违反本合同约定或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用，如已交付的，丙方无需退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用，如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。2016年8月22日，赵蕾、孙姗姗向孟渊支付10万元定金。2016年8月28日，赵蕾、孙姗姗又向孟渊支付10万元定金。此后，经双方及我爱我家公司多次交涉确认，涉案房屋实际不能满足合同约定的“满五唯一”条件，因此导致房屋交易税费大幅增加。对此，赵蕾、孙姗姗认为孟渊未能保证“满五唯一”条件，属于违约，由此导致增加的房屋交易税费应由孟渊承担。但孟渊认为合同约定的“满五唯一”条件属于重大误解，其无法满足该条件，其不同意承担由此增加的房屋交易税费。双方因此产生纠纷，赵蕾、孙姗姗遂于2016年11月25日诉至法院，要求孟渊继续履行合同、配合过户并承担违约金，但孟渊针对该诉求，辩称同意配合过户，但不同意支付违约金，不同意承担过户税费。赵蕾、孙姗姗遂撤销原诉讼请求，变更为本案现诉讼请求。本案审理中，赵蕾、孙姗姗提交向我爱我家公司转账的银行支付凭证，证明其已缴纳居间服务费5万元，对此孟渊对该证据不予认可。在庭审中，赵蕾、孙姗姗申请对涉案房屋的价值进行评估鉴定，法院未予准许。一审法院认为，赵蕾、孙姗姗与孟渊签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。本案中，双方均要求解除合同，法院不持异议。根据双方提交的证据，可以判定孟渊没有按照合同约定满足涉案房屋“满五唯一”条件，致使房屋交易税费大幅增加，其又拒绝按照合同约定承担由此增加的房屋交易税费，构成违约，应承担本案的违约责任。赵蕾、孙姗姗主张的违约金，应予以支持，但其主张按房屋成交总价款的20%赔偿违约金61.4万元，远远超出其实际损失，故法院根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，酌情将违约金数额调整为由孟渊一次性支付30万元。对于赵蕾、孙姗姗要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，结合本案实际情况综合考虑，法院酌情确定的相应违约金数额已足以弥补其实际经济损失，故对其该项诉讼请求不予支持。孟渊当庭同意退还赵蕾、孙姗姗已支付的定金20万元，法院不持异议。对于赵蕾、孙姗姗主张的赔偿已付中介费5万元，虽然根据合同约定已付中介费应由违约方赔偿，但因赵蕾、孙姗姗当庭仅提交银行转账凭证，未提交中介费收款发票，故赵蕾、孙姗姗的该项诉求，法院在本案中不予支持，双方可另行解决。孟渊要求赵蕾、孙姗姗支付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决:一、自判决生效之日起解除赵蕾、孙姗姗与孟渊于2016年8月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、孟渊于判决生效后十日内给付赵蕾、孙姗姗违约金300000元；三、孟渊于判决生效后十日内返还赵蕾、孙姗姗定金200000元；四、驳回赵蕾、孙姗姗的其他诉讼请求；五、驳回孟渊的其他反诉请求。本院二审期间，赵蕾、孙姗姗提交日期为我爱我家公司2017年7月18日出具的价税合计为5万元的服务费发票一张，欲证明其已向我爱我家公司实际支付居间服务费5万元。孟渊对该证据的真实性认可，对证明目的不认可；我爱我家公司认可上述证据的真实性和证明目的。经询，我爱我家公司称赵蕾、孙姗姗提交的银行支付凭证上的北京爱家营公司是类似于其公司子公司的公司，申请收款的机器显示的是北京爱家营公司，但实际是我爱我家公司收到上述款项并开具发票。本院认为，上述证据属于我国民诉法中的新证据，且各方对其真实性均不持异议，本院予以采纳；根据赵蕾、孙姗姗提供的银行支付凭证、发票以及我爱我家公司的陈述，可以认定赵蕾、孙姗姗已向我爱我家公司实际支付居间服务费5万元。本院审理期间，孟渊称其在签订合同时已将涉案房屋并非满五唯一的情况明确告知我爱我家公司，我爱我家公司在合同的订立过程中存在明显过错，对合同解除亦有过错。我爱我家公司对此不予认可。一审期间，孟渊称合同订立时赵蕾、孙姗姗和我爱我家公司均知悉涉案房屋并非我名下唯一房屋，我爱我家公司称签订房屋是满五唯一的可以避税，其可进行操作，但并未告知其如何操作，且居间服务合同与房屋买卖合同并非同一法律关系，不应一并解决。一审法院认定的其他事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，二审期间双方争议的主要是孟渊应否向赵蕾、孙姗姗支付居间服务费的问题。赵蕾、孙姗姗向我爱我家公司支付居间服务费系基于赵蕾、孙姗姗与孟渊、我爱我家公司三方签订的《居间服务合同》，现赵蕾、孙姗姗以及孟渊、我爱我家公司就合同订立过程中我爱我家公司是否存在过错存在争议，居间服务费的数额因此存在不确定性，而该问题涉及的是居间服务合同关系，与赵蕾、孙姗姗和孟渊之间的房屋买卖合同关系，并非同一法律关系，故赵蕾、孙姗姗要求孟渊支付居间服务费的请求，本案不宜处理为宜，赵蕾、孙姗姗可另行解决。一审法院在本案中处理欠妥，本院予以纠正。一审法院他项判决，双方均未提出异议，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持；赵蕾、孙姗姗的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由赵蕾、孙姗姗负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王艳芳审判员  顾国增审判员  刘丽杰二〇一七年八月三十日书记员  马博文