江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终887号上诉人(原审被告)：江苏弘瑞房地产开发有限公司。法定代表人：徐朝瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王艳，江苏益淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张崇辉，江苏益淮律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈军。被上诉人(原审第三人)：严中俊。委托诉讼代理人：王兆平，江苏腾泽律师事务所律师。上诉人江苏弘瑞房地产开发有限公司（以下简称弘瑞房地产公司）因与被上诉人陈军、严中俊房屋买卖合同纠纷一案，不��淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人弘瑞房地产公司的委托诉讼代理人王艳、张崇辉，被上诉人陈军，严中俊的委托诉讼代理人王兆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘瑞房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、原审认定被上诉人严中俊签订相关合同的行为对上诉人构成表见代理没有事实依据。2015年3月18日，上诉人已经发函告知作废2014年9月22日上诉人出具给严中俊的《授权委托书》，并要求金品公司更换负责人。2015年4月2日金品公司回函给上诉人，作废其出具给严中俊的《授权委托书》，并重新委托他人负责涉案项目开发，因此，在本案所涉借条及借款情况说明出具时，严中俊已不存在让陈军相信的授权。另外，本案所涉合同及协议上所盖的弘瑞房地产公司印章均为严中俊私刻，仅凭陈军的陈述不足以认定严中俊的行为构成表见代理；2、严中俊与陈军之间签订的《鸿基雅园幼儿园买卖合同》及相关补充协议无效。严中俊属于无权代理，在上诉人拒绝追认的情况下，合同自始无效；3、一审认定陈军转帐凭证性质系购房款错误。上诉人从未与陈军有过接触，从未出具委托支付函给严中俊，也未收到涉案房屋的房款。陈军辩称，被上诉人作为购房人，系在售楼部与严中俊签订的合同，严中俊是涉案楼盘的负责人，对于合同上盖章的真假作为买房者无法查验。严中俊一直在售楼处上班，被上诉人完全有理由相信其可以全权代表了上诉人。严中俊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈军向一审法院起诉请求：1、已交房款折抵租赁费；2、被告向原告承担违约金30万元。一审法院查明事实：2015年3月13日，第三人严中俊代表被告弘瑞房地产公司与原告陈军签订《购买鸿基雅园幼儿园订购协议》，约定原告陈军购买被告所有的位于淮安市淮海西路鸿基雅园小区内幼儿园，房屋暂定总价为420万元，原告预交20万元，其余款项待幼儿园建好、验收合格陆续结清，并约定6个月内签订买卖合同，第三人严中俊作为代表人在合同签字并加盖被告弘瑞房地产公司公章。合同签订当日，原告陈军依约预交20万元。2015年9月12日，双方在鸿基雅园售楼处签订《鸿基雅园幼儿园买卖合同》，合同约定总价为400万元，合同签订当日由原告陈军支付150万元，余款在被告办好土地证、房产证后付清，同时约定了交房、装修、登记、保修等条款，第三人严中俊在合同��签字并加盖了被告公司公章。同日，双方签订《补充协议》，约定被告在2016年3月6日前办理产权证和房产证，原告在协议签订三日内将150万元汇入被告指定账户，如被告不能将房屋产权办理到原告名下，被告同意将预付款150万元作为该房屋交由原告使用的20年租金，从2016年3月6日至2036年3月5日止；被告在2015年11月30日前将房屋交付原告使用，并提供相关手续供原告办理相关证件使用；未能提供合法的房屋手续或未按时交付房屋，被告需承担150万元的利息，按照月息3%计算。该补充协议仍由第三人签名并加盖被告单位公章。同日，被告弘瑞房地产公司向原告出具委托支付函，原告依约于2015年9月14日将150万元通过银行汇至第三人严中俊账户。后被告于2016年1月4日将房屋交付原告使用，并出具了《交房确认单》，同时承诺未完善的部分在60日内完善。后被告未办理产权���等相关事宜，也未支付违约金。一审另查明，被告弘瑞房地产公司与金品建筑公司就淮安市淮海西路169号鸿基雅园小区二期工程系合作开发关系。金品建筑公司于2014年7月15日向第三人严中俊出具授权委托书，委托其为鸿基雅园二期工程的项目负责人，权限包括与被告弘瑞房地产公司办理项目开发有关事宜、工程开发和施工的资金筹措以及现场管理工作等。被告弘瑞房地产公司于2014年7月20日向第三人严中俊出具授权委托书，委托其为鸿基雅园二期工程的项目负责人，权限包括“招标、报建、审图、办理规划、消防、质检、工程许可手续”。另，弘瑞房地产公司法定代表人徐朝瑞的父亲徐信久与第三人严中俊于2016年10月8日签订补充协议，协议约定不追究第三人使用公章的责任。一审法院认为，第三人严中俊能够代表被告弘瑞房地产公司，理由如���：一、本案中，第三人严中俊系被告弘瑞房地产公司、金品建筑公司委托的鸿基雅园小区二期项目负责人，负责工程项目的开发、施工等相关事宜，其受委托权限虽不包括对小区内幼儿园房屋进行买卖的直接授权，但第三人是以被告弘瑞房地产公司的名义订立合同并加盖了公章，买受人完全有理由相信严中俊得到被告弘瑞房地产公司授权；二、买卖合同签订于鸿基雅园小区售楼部，该合同签订地点是被告用来销售房屋的办公地点，该外部表象足以令原告相信严中俊有权代理被告弘瑞房地产公司签订租赁合同；三、租赁协议书和租金收据尾部均盖有“江苏弘瑞房地产开发有限公司”字样的公章，虽第三人严中俊于庭审过程中承认该枚公章系自己为工作方便而刻制并使用，原告从外观上很难辨认该枚公章是否为被告弘瑞房地产公司的合法公章；四、第三人严中俊多次��用所持有的公章外联系工作，被告弘瑞房地产公司在此之前从未提出异议。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故本案第三人严中俊与原告陈军签订买卖合同的行为构成表见代理行为，该份买卖合同所产生的权利义务由被代理人被告弘瑞房地产公司承担。庭审中原告变更诉讼请求将房款转为租金，该请求符合双方当事人的约定，予以支持。对于原告起诉要求被告承担自2016年3月7日起至实际付款之日止以150万元为基数按月百分之三的违约金的诉讼请求，一审法院认为，被告于2016年1月4日将房屋交付原告使用，原告已实际使用房屋，其要求被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告陈军与被告江苏弘瑞房地产开发有限公司之间的房屋租赁关系从2016年3月6日起至2036年3月5日止，租金为150万元（已付）。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5800元，诉讼保全费2270元，合计8070元，由被告江苏弘瑞房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人为证明其主张，提供如下新证据：证据一、淮安市公安局经济技术开发区分局出具的立案告知单一份，立案时间为2016年12月23日，立案案由为严中俊伪造印章案，证明就严中俊私刻公章的行为，上诉人已经报案；证据二、2015年3月18日上诉人发给金品建筑公司的函一份，2015年4月2日金品公司回复函一份，2015年7月20日金品公司出具给王永春的授权委托书一份，该组证据均为复印件，证明2014年9月22日弘瑞公司出具给严中俊的授权委托书以及金品公司出具给严中俊的授权委托书均已作废，严中俊已经不是项目负责人，不具有让陈军相信的代理权。陈军对上述证据发表质证意见称：对证据一的真实性没有异议，但是严中俊是否犯罪与其买房无关；对证据二的真实性无法确定，事实上在上诉人发函后，严中俊还在售楼处工作，且对外还在使用该公章。严中俊对上述证据发表质证意见称：对证据一的真实性没有异议，但与本案无关联性；对证据二的真实性无法确认，且该证据表述的内容不真实，2015年更换项目负责人不是事实，本案项目一直是严中俊投资建设，一直到2016年9月份，严中俊与弘瑞房地产公司发生矛盾，项目才为弘瑞房地产公司强行控制。本院的认证意见为：对证据一，公安就严中俊私刻公章行为的立案，与本案所涉的严中俊���用印章进行商品房买卖行为的民事争议处理并无关联性，对该证据不予采纳；对证据二，上诉人提交的均为复印件，真实性无法确认，即使是真实的，该组证据所指向的对象为2014年9月22日的授权委托书，并不能推翻2014年7月20日的授权委托书的真实性，故对该证据不予采信。二审查明事实与一审判决认定事实相同。二审另查明，本院（2017）苏08民终1229号生效判决查明事实部分确认：2014年7月7日弘瑞房地产公司（甲方）与金品建筑公司（乙方）签订《合作开发协议》一份，约定双方合作开发鸿基雅园小区二期工程事宜，由徐信久在甲方授权代表人处签名，并加盖弘瑞房地产公司印章。2016年10月8日弘瑞房地产公司（甲方）与严中俊（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲方承诺不追究乙方公章的法律责任。甲方处由徐信久签名，并加盖弘瑞房地产公司印章。弘瑞房地产公司认可上述两份协议内容的真实性。严中俊在淮安市清河区人民法院（2015）河民初字第3302号一案中认可出具给开发区住建局的银行征询函、向开发区行政执法大队新港中队提交的申请报告中加盖的弘瑞房地产公司印章均系其私刻的印章。本案争议焦点为：严中俊以私刻的弘瑞公司印章与陈军签订的合同是否对弘瑞公司具有法律约束力？本院认为，对本案争议焦点，弘瑞房地产公司应该受严中俊与陈军签订相关合同的约束，并根据2015年9月12日签订的补充协议的内容，与陈军之间形成租赁合同关系。理由为：首先，因根据被上诉人一审中提供2014年7月20日弘瑞房地产公司向严中俊出具的授权委托书载明：“严中俊系弘瑞公司委托的鸿基雅园二期工程项目负责人，有权办理弘瑞公司鸿基雅园小区二期工程相关手续”，故被上��人具有相信严中俊可以代表弘瑞房地产公司的表象特征。其次，严中俊在提交给开发区住建局的银行征询函、开发区行政执法大队新港中队的申请报告中均使用了其私刻的公章，可以证明严中俊多次使用私刻公章从事一系列经营活动，公章已为相关政府职能部门确认。上述事实使陈军对于公章形成合理信赖，陈军的合理信赖利益应当受到保护。第三，因上诉人认可《合作开发协议》及《补充协议》内容的真实性，对上述两份协议上上诉人印章的真实性亦未否认，因此本院对于两份协议的真实性予以确认。《补充协议》系严中俊与弘瑞房地产公司真实意思表示，对双方具有拘束力。严中俊多次使用所持有的公章对外联系工作，上诉人在明知公章存在并使用的情况下，未采取措施防止相对人的利益损害，反而在《补充协议》中明确约定不追究严中俊公章的法律责任，进一步放任了严中俊代表上诉人从事对外行为的法律后果，严中俊使用印章与陈军签订商品房买卖合同及补充协议的行为应视为上诉人的行为。最后，虽然陈军的相关房款系汇入严中俊个人帐户，但其转让行为系在信赖严中俊为项目负责人的基础上，由严中俊出具加盖弘瑞房地产公司印章的委托支付函的情况下发生，陈军的付款行为存在信赖基础，对上诉人以付款未打入其公司帐户为由主张陈军未付房款的理由，本院不予支持。综上所述，弘瑞房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由弘瑞房地产公司负担。本判决为终审判决。��判长孙晓明审 判 员  孙洁代理审判员  丁然二〇一七年八月十五日书 记 员  徐海