四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书(2017)川3424民初949号原告：邓惠，1974年12月12日出生，女，住四川省德昌县。委托诉讼代理人：李玉明（系原告邓惠丈夫），1972年6月12日出生，男，住四川省德昌县。原告：吴健，1972年5月13日出生，男，住四川省德昌县。被告：四川金时代房地产开发有限公司，住所地：德昌县西环路南段85号。法定代表人：王世全，系该公司董事长。原告邓惠、吴健与被告四川金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告邓惠及其委托诉讼代理人李玉明、原告吴健，被告四川金时代房地产开发有限公司的法定代表人王世全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓惠、吴健向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理所购房屋的相关产权证书；2、被告支付逾期交房和逾期办证抵扣房款后的违约金325821；3、全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月24日，原告邓惠、吴健和朋友涂强（后来涂强退出）三人合伙与被告签订了《商品房买卖合同》双方约定被告将时代地标1幢X单元X层商业用房售与原告，预测建筑面积361平方米，单价9639元，总价款3479679元。交房时间约定在2013年12月30日，并明确了交接手续和逾期交房责任。产权登记约定在交房之日起365日办好，否则被告应当承担相应违约责任。原告从合同签订日起到2013年10月21日期间先后共支付被告300万元房款，但被告未在约定期限内交房，逾期10个月之后，即在2014年10月才交房，同时直到今天从交房时间算起扣除365日已逾期一年零七个月，房屋相关产权证书仍迟迟未办理，原告多次催促，被告都置之不理，为维护原告自身合法权益，起诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。金时代房地产公司辩称：1、我公司时代地标项目是按期在2013年12月30日前竣工的，并具备了交房条件，不存在逾期交房。反而是我方多次通知原告收房、缴纳房款、缴纳办证的身份证、户口簿、结婚证、照片、物业维修基金、契税及办证相关费用。原告拖延至今也未缴纳，我方多次催促无效。原告不但没有缴纳上述费用，反而在2014年10月骗被告称先收房之后再缴纳费用，强行在物业处将钥匙拿到后把门市租给平安保险公司。原告在我公司未办理交房手续，按照双方签订的相关手续，公司是不予交房，更不可能办理产权证的；2、房屋竣工后，购房客户都在本公司支付完房款按时交付了所有办证税费及办证资料，按时接收了房屋并在物业处办理了交房手续，唯独原告不来交房，不存在原告所说的我方逾期交房和办证；3、原告在起诉状中诉称“同原告所欠房款479679元品迭相抵”，表明原告至今没有将合同约定的房款全部缴纳给我方，尚欠我方房款479679元。而且原告至今未缴纳办证的相关资料和费用，这是造成不能交房和不能办证的原因，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第2项及第3项约定，原告并没有按照合同约定在房屋交付期限全部支付房款给我方，欠款至今未付，房款还欠我方多达479679元。违反了合同法平等原则，也违反了合同中以上2项规定。因而违约方是原告而不是我方。请法院依法驳回原告的诉讼请求，并由原告承担一切诉讼费用。综上所述，原告未按合同约定交纳房款，未交纳办证的相关资料及费用，是造成不能交房和办证的原因，原告已严重违约，被告不是违约方，不应承担违约金。原告给被告造成了巨大的经济损失，被告针对买受人的违约情况已另行起诉并要求收回房款。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告有异议的证据，本院作如下认定：原告提交的关于时代地标1幢X号房的说明，用以证明原告收到房屋后对房屋的各方面产生了质疑，以书面的形式向被告提出异议，被告的工作人员在上面签字。被告质证认为被告已经按售后服务进行了处理，与本案无关。本院认为，该说明为原告单方作出，被告方的工作人员仅注明为收件，且内容与本案关联不大，故被告的异议成立，对该证据本院不予采信。被告提交的竣工验收报告、交房会签表2份，用以证明案涉房屋达到了交房标准，被告不存在逾期交房，且对于其他购房户被告都是按合同约定的时间交付房屋的。原告质证认为，之前被告未提供过竣工验收报告，被告提供的2份交房会签表与原告无关，不能证明被告按时交房。本院认为被告提供的证据不能证明其在合同约定的时间内向原告交房，本院仅对双方认可的交房时间为2014年10月的事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年1月24日，原告邓惠、吴健与涂强合伙作为共同买受人与被告四川省金时代房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告作为出卖人以出让方式取得位于德昌县香城大道片区2－1号地块的国有土地使用权，该地块的国有土地使用证号为：德国用（2012）第（0719）号，被告经批准在上述地块上建设时代地标项目，并经德昌房地产管理所批准取得商品房预售资质。原告所购商品房为时代地标的地上第二层，暂定编号为1幢X单元X层，预测建筑面积共361平方米。该商品房为非住宅，单价每平方米9639元，总价款3479679元。原告采取分期付款及贷款方式支付房款，首期支付购房总价款的56.89%，即2013年1月24日付门市款500000元；2013年2月9日前付剩余首付款1479679元。其余价款1500000元可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。原告未按照约定的时间付款，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。被告应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房，并且该商品房已取得建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。合同载明：“……第十四条面积差异处理……3、双方自行约定：以产权登记建筑面积为准，每平方米价格保持不变，总房款按实测建筑面积调整。第十五条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间，地点以及应当携带的证件……《商品房买卖合同》第二十条……（二）产权登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记…..（2）如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。”同日，原告邓惠、吴健、涂强与被告就购房事宜还签订了《商品房买卖合同补充协议》。协议载明：“……第八条：房屋交付的约定1、交付的房屋为清水房。2、买受人采用按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭贷款手续且相关银行将买受人委托支付的款项划到出卖人账户并交清所有应交纳的费用后，方能办理房屋交付手续和权属证书手续。3、买受人没有付清合同约定的购房款和所有应交纳的费用之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求。”原告邓惠、吴健于合同签订当日向被告支付房款500000元，2013年3月11日支付房款500000元，2013年3月18日支付房款700000元，2013年6月3日支付房款900000元，2013年8月19日支付房款50000元，2013年10月21日350000元，合计房款3000000元，现尚余房款479679元未支付。2016年6月，共同买受人涂强与原告邓惠、吴健协商、清算后，退出合伙，不再作为案涉商品房的共同买受人，原告邓惠、吴健与涂强将此情况书面告知了被告，被告对此予以认可。2014年10月，案涉商品房由被告交付原告邓惠、吴健实际使用。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案的被告为具备房地产开发资质的企业，将在建的房屋预售给原告，并由此发生纠纷,故本案的案由应变更为商品房预售合同纠纷。本案中，原告邓惠、吴健与涂强作为共同买受人与被告签订《商品房买卖合同》，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。现原告已经支付了被告购房款3000000元，被告已经实际将案涉房屋交付原告使用，双方均已经履完大部分的合同义务。关于被告是否应承担逾期交房责任的问题，《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。而原、被告双方实际交房的日期为2014年10月，但《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条第3条同时约定，买受人没有付清合同约定的购房款和所有应交纳的费用之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求。原告在与被告签订《商品房买卖合同》后，未在《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限内付清被告房款，被告有权抗辩原告提出的交房请求。2014年10月被告在原告未付清房款的情况下已将房屋交付原告使用，不应承担逾期交房的违约责任。原告主张由被告支付逾期交房产生的违约金的理由，不能成立，本院不予支持。关于逾期办理权属证书的责任问题，虽然《商品房买卖合同》第二十条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止支付相应违约金。但《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条第2条约定、买受人采用按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭贷款手续且相关银行将买受人委托支付的款项划到出卖人账户并交清所有应交纳的费用后，方能办理房屋交付手续和权属证书手续。第3条约定，买受人没有付清合同约定的购房款和所有应交纳的费用之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求。从上述《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定来看，被告作为出卖人办理权属证书的前提是原告应付清合同约定的房款。故被告提出由原告先付清房款再办理权属证书的理由成立，本院予以采信，对于原告主张的由被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于在本案审理的同时，被告亦向本院提出诉讼请求，要求原告支付剩余房款，为减少双方当事人的诉累，节约诉讼成本，本院认为，可在原告付清合同约定的剩余房款后的一定期限内由被告为原告办理案涉商品房的权属证书。另，对于商品房面积差异的问题，由于原告与被告在《商品房买卖合同》合同第十四条中约定，以产权登记建筑面积为准，每平方米价格保持不变，总房款按实测建筑面积调整。对此，原、被告双方可在案涉商品房的权属证书办理后，采取协商等方式进行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效……”。第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定。判决如下：一、被告四川金时代房地产开发有限公司在原告邓惠、吴健将房款479679元支付完毕之日起二个月内将案涉房屋的权证办理至原告邓惠、吴健名下；二、驳回原告邓惠、吴健的其他诉讼请求。案件受理费6188元，减半收取3094元，由原告邓惠、吴健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  邓洪梅二〇一七年八月二十九日书记员  朱建琳