黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0521民初1559号原告：杨文英，女，40岁。委托诉讼代理人：杜建华（原告丈夫），男，41岁。被告：黑龙江建成房地产开发有限公司，住所地集贤县福利镇农丰村24号4-5层。法定代表人：靳托，总经理。委托诉讼代理人：鞠宏毅，黑龙江思普瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：矫鸿鹏，黑龙江思普瑞律师事务所律师。原告杨文英与被告黑龙江建成房地产开发有限公司（以下简称建成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨文英委托诉讼代理人杜建华、被告建成公司委托诉讼代理人鞠宏毅、矫鸿鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文英向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《幸福家年华商业广场项目认购协议书》；2.被告返还原告购房款630502元；3.被告给付购买商铺款违约金80182.41元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年3月21日，原、被告签订《幸福家年华商业广场项目认购协议书》，约定：原告认购建成公司开发建设的幸福家年华1层1-221号商铺，面积为37.46平方米，商铺总价款630502元。2015年3月21日，原、被告签订《幸福家年华商铺委托经营管理协议》，约定：原告将其拥有所有权的幸福家年华商场1层1-221号商铺委托建成公司进行独家经营管理。原告分别于2014年11月5日、11月20日、12月16日、2015年3月8日交付购铺款2万元、40万元、10万元、110502元，建成公司分别出具收据。协议签订后建成公司一直未与原告签订商品房买卖合同，现幸福家年华已建成使用，原告发现所购买的商铺已转买给他人。故请求解除双方签订的认购协议书，被告返还购房款，给付自交付购铺款之日起的违约金。违约金记算方式为：一、2014年中国人民银行利率6.4%，2015年中国人民银行利率5.25%，2016、2017年中国人民银行利率4.75%。二、第一次20000元：2014年11月5日至2014年12月31日共计56天，购铺款20000元×6.4%÷365天×56天=196.38元；2015年1月1日至2015年12月31日共计365天，购铺款20000元×5.25%=1050元；2016年1月1日至2016年12月31日共计365天，购铺款20000元×4.75%=950元；2017年1月1日至2017年6月30日共计182天，购铺款20000元×4.75%÷365天×182天=473.69元；以上总计2670.07元。第二次400000元：2014年11月20日至2014年12月31日共计42天，购铺款400000元××6.4%÷365天×42天=2945.75元；2015年2015年1月1日至2015年12月31日共计365天，购铺款400000元×5.25%=21000元；2016年1月1日至2016年12月31日共计365天，购铺款400000元×4.75%=19000元；2017年1月1日至2017年6月30日共计182天，购铺款400000元×4.75%÷365天×182天=9473.97元；以上总计52419.72元；第三次100000元：2014年12月16日至2014年12月31日共计16天，购铺款100000元×6.4%÷365×16天=280.55元；2015年1月1日至2015年12月31日共计365天，购铺款100000元×5.25%=5250元；2016年1月1日至2016年12月31日共计365天，购铺款100000元×4.75%=4750元；2017年1月1日至2017年6月30日共计182天，购铺款100000元×4.75%÷365天×182天=2368.49元；以上总计12649.04元。第四次110502元：2015年3月18日至2015年12月31日共计288天，购铺款110502元×5.25%÷365天×288天=4577.5元；2016年1月1日至2016年12月31日共计365天，购铺款110502元×4.75%=5248.85元；2017年1月1日至2017年6月30日共计182天，购铺款110502元×4.75%÷365天×182天=2617.23元；以上总计12443.58元。总计2670.07元+52419.72+12649.04+12443.58元=80182.41元。建成公司辩称，因公司高级管理人员涉嫌刑事犯罪，公司资料严重缺失且部分文件被公安机关依法扣押，公司对原告所述事实并不掌握，原告应对其主张承担举证责任，对于证实确实充分的，建成公司自愿依法承担法律责任。依据法律的相关规定，解除权的行使，应当在知道或应当知道合同解除事由一年之内，该期间属于法定除斥期间，原告在现阶段起诉，可能已超过该期间，丧失合同解除权，人民法院应驳回原告的诉讼请求。双方签订的认购协议中没有约定房屋交付日期，协议约定交付日期以双方签订的正式商品房买卖合同约定的日期为准，结合认购协议其他内容看，双方的商品房买卖合同协议已经成立但未生效，不存在原告所主张的解除问题以及违约金问题。按照双方签订的《幸福家年华商铺委托经营管理协议》的约定，建成公司向原告交付商铺的时间最早应为2018年9月30日，建成公司不存在逾期交房或交付不能的问题，原告所主张的违约行为不存在，即便针对该协议建成公司可能存在没有按期给付租金的问题，那么这也是独立于商品房买卖合同之外的租赁合同法律关系，不能作为原告主张解除商品房买卖合同的依据。本院经审理认定事实如下：2015年3月21日，原、被告签订《幸福家年华商业广场项目认购协议书》，约定：原告认购建成公司开发建设的幸福家年华商场1层1-221号商铺，面积为37.46平方米，商铺总价款630502元；所购商铺面积为暂测建筑面积，最终面积以《商品房买卖合同》及政府权威部门出具的实际面积测绘报告为准；认购商铺的交房时间以双方签订的《商品房买卖合同》中约定的日期为准；正式《商品房买卖合同》签署后，认购协议自行终止。2015年3月21日，原、被告签订《幸福家年华商铺委托经营管理协议》，约定：原告将其拥有所有权的幸福家年华1层1-221号商铺委托建成公司进行独家经营管理，委托经营管理期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，共计36个月（以实际开业时间为起始时间），建成公司按房屋合同总额的8%支付年租金。原告分别于2014年11月5日、11月20日、12月16日、2015年3月8日交付购铺款2万元、40万元、10万元、110502元，建成公司分别出具收据。另查明，双方签订《幸福家年华商业广场项目认购协议书》后建成公司一直未与原告签订正式商品房买卖合同，现幸福家年华商场已建成使用。在集贤县房产管管理处出具的《幸福家年华商场一层实测图纸》中，原告所购买的商铺位置备案登记在他人名下。中国人民银行贷款基准利率：6个月至一年期，2014年11月22日至2015年3月1日，年利率5.60%；2015年3月1日至2015年5月11日，年利率5.35%；2015年5月11日至2015年6月28日，年利率5.1%；2015年6月28日至2015年8月26日，年利率4.85%；2015年8月26日至2015年10月24日，年利率4.6%；2015年10月24日至2017年6月30日，年利率4.35%。以上事实的认定，有原、被告当庭陈述、自认；原告提供的《幸福家年华商业广场项目认购协议书》、《幸福家年华商铺委托经营管理协议》、收据、幸福家年华一层业态分布图、法院在集贤县房地产管理处调取的幸福家年华商场一层实测图纸，在卷为凭，且经当庭质证，足以采信。本院认为，原、被告签订的《幸福家年华商业广场项目认购协议书》合法有效，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告已按协议约定交付全部购铺款，被告亦应按协议约定履行交付商铺义务，双方虽未约定交付商铺时间，但依据集贤县房地产管理处出具的幸福家年华商场一层实测图纸，原告所购买的商铺位置备案登记在他人名下，被告已无法履行交付商铺义务，原告合同目的已不能实现，故原告申请解除《幸福家年华商业广场项目认购协议书》，返还购铺款的诉讼请求应予支持。合同因违约解除的，违约方应当承担损害赔偿责任，原告要求按中国人民银行同期贷款基准利率给付资金占用期间的利息损失的诉讼请求符合相关法律规定，应予支持。但原告违约金计算方式有误，部分超过中国人民银行同期贷款基准利率，对超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、原、被告签订的《幸福家年华商业广场项目认购协议书》终止履行；二、被告黑龙江建成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告杨文英购房款630502元，并以2万元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，给付自2014年11月5日至2017年6月30日的利息损失；以40万元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，给付自2014年11月20日至2017年6月30日的利息损失；以10万元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，给付自2014年12月16日至2017年6月30日的利息损失；以110502元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，给付自2015年3月18日至2017年6月30日的利息损失；三、驳回原告杨文英的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10906.84元（缓收），减半收取计5453.42元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  秦广贤二〇一七年八月二日书记员  彭 程