广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终5475号上诉人（原审原告）：佛山市高明区欧浦置业投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区杨和镇杨西大道133号欧浦花城一期42号商铺，统一社会信用代码91440608665031629F。法定代表人：麦满林，该公司经理。委托诉讼代理人：孔丽诗，广东德纵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜和明，男，汉族，1964年12月4日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：严敏杰，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智勇，广东共明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李碧珍，女，汉族，1965年2月4日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：严敏杰，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智勇，广东共明律师事务所律师。上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司（以下简称欧浦公司）因与被上诉人颜和明、李碧珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧浦公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判颜和明、李碧珍向欧浦公司支付违约金283782.4元；3.一、二审诉讼费用由颜和明、李碧珍负担。事实和理由：（一）颜和明、李碧珍办理银行按揭贷款应根据商品房预售市场的交易习惯（签约后5天）或欧浦公司通知之日确定，一审法院以签订的合同没有约定办理银行按揭的时间为由认定颜和明、李碧珍不存在违约行为，属于认定事实不清。（二）颜和明、李碧珍逾期付款违约在先，一审法院认定颜和明、李碧珍行使不安抗辩权，属于事实认定和法律适用错误。颜和明、李碧珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。欧浦公司向一审法院起诉请求：1.继续履行《广东省商品房买卖合同》，并向欧浦公司支付房款本金人民币792000元及逾期付款的违约金暂计人民币315782.4元（违约金按照日万分之四从2014年3月23日起计算，暂计至2016年11月17日,要求计至还清所有欠款之日止），暂合计人民币1107782.4元；2.颜和明、李碧珍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。关于欧浦公司提交的竣工验收备案表，该证据来源真实、合法，与本案有关联性，可证实涉案房屋竣工及备案日期，故一审法院予以确认。关于颜和明、李碧珍提交的2014年9月9日的收款收据，欧浦公司有异议。一审法院审查后认为，该收据盖有欧浦公司的财务专用章，与欧浦公司认可的颜和明、李碧珍提交的2014年2月21日的收据形式一致，且颜和明、李碧珍补充提交银行流水佐证，一审法院对该收款收据予以确认。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。欧浦公司与颜和明、李碧珍于2014年3月17日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，颜和明、李碧珍购买欧浦公司所有的位于佛山市高明区杨和镇杨西大道133号欧浦花城环湖花径35座101单元，合同价格为人民币1980000元。另根据第六条的约定，颜和明、李碧珍应于2014年3月17日前支付49%的购房款即人民币98万元整（含定金），余款人民币100万办理银行按揭贷款。颜和明、李碧珍于2014年2月21日向欧浦公司支付了购房定金人民币100000元，2014年3月17日支付了人民币880000元，2014年7月3日支付了人民币208000元，2014年9月9日支付了人民币100000元，合计已支付房款人民币1288000元。另根据合同第七条的约定，颜和明、李碧珍逾期付款超过60天，欧浦公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，颜和明、李碧珍按日向欧浦公司支付逾期应付款万分之四的违约金。但合同仅约定颜和明、李碧珍于2014年3月17日前支付49%的购房款即人民币98万元整（含定金），余款人民币100万办理银行按揭贷款，并未明确约定颜和明、李碧珍办理银行按揭的具体时间。另根据合同第八条的约定，欧浦公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用等条件的商品房交付给颜和明、李碧珍使用。本案房屋于2016年1月26日通过竣工验收，于2016年2月4日完成备案登记。按照合同约定，至2016年1月26日本案房屋才达到交付标准。根据合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”综上，颜和明、李碧珍已按照合同约定于2014年3月17日前支付49%的购房款即人民币98万元整（含定金），但涉案房屋至2016年1月26日才达到交付标准，并且欧浦公司在达到交付标准即令颜和明、李碧珍产生不安抗辩的事由消除后也没有书面通知颜和明、李碧珍办理交付尾款和办理交楼手续。一审法院对颜和明、李碧珍辩称其在交付了房款人民币1288000元后，发现工程存在不能按照预定时间交付，甚至有烂尾的可能，不交付尾款是其行使不安抗辩权的表现的意见予以采纳。故欧浦公司要求颜和明、李碧珍承担违约责任没有法律依据，一审法院不予支持。现工程已经竣工，符合交楼条件，且欧浦公司与颜和明、李碧珍均愿意继续履行合同，故一审法院认为合同可以继续履行，颜和明、李碧珍应支付余款人民币692000元（1980000元-1288000元）。欧浦公司主张过高的部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决：一、颜和明、李碧珍于判决发生法律效力之日起十日内向欧浦公司支付房款本金人民币692000元；二、驳回欧浦公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14770元，因适用简易程序减半收取7385元，保全费5000元，共计12385元，由颜和明、李碧珍负担7737元，欧浦公司负担4648元。本院二审期间，欧浦公司和颜和明、李碧珍均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2016年3月6日，欧浦公司向颜和明发出催收函，收件地址为颜和明身份证住址，该地址与颜和明签订涉讼合同时所留地址一致，该函件已于次日妥投。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。欧浦公司与颜和明、李碧珍于2014年3月17日签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。由于双方当事人均表示愿意继续履行合同，一审法院判令颜和明、李碧珍向欧浦公司支付购房余款692000元，双方对此均未提出上诉，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：欧浦公司是否有权向颜和明、李碧珍主张逾期付款违约金以及违约金的计算方式。关于欧浦公司是否有权向颜和明、李碧珍主张逾期付款违约金的问题。要判定颜和明、李碧珍是否应当向欧浦公司支付逾期付款违约金，首先须确定颜和明、李碧珍是否存在逾期付款的行为。本院对此问题作出如下分析：第一，涉讼合同第六条约定，颜和明、李碧珍应于2014年3月17日前支付49%的购房款即人民币98万元（含定金），余款人民币100万办理银行按揭贷款。第七条约定，颜和明、李碧珍逾期付款超过60天，欧浦公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，颜和明、李碧珍按日向欧浦公司支付逾期应付款万分之四的违约金。第八条约定，欧浦公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）的商品房交付给颜和明、李碧珍使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第二，双方当事人确认，颜和明、李碧珍于2014年2月21日支付定金10000元，2014年3月17日支付880000元，2014年7月3日支付208000元，2014年9月9日支付100000元，合计已支付房款1288000元。第三，涉讼房屋已于2016年1月26日通过竣工验收。第四，经本院二审查明，2016年3月6日，欧浦公司向颜和明的身份证地址（亦为颜和明签订涉讼合同时所留地址）发出催收函，根据邮政特快专递的网上查询结果，该函件已于次日签收。综上，本院认为，涉讼合同第六条对余款的交付时间未作出明确约定，结合涉讼合同第八条的约定，颜和明、李碧珍交付余款的义务应与欧浦公司交付经验收合格的涉讼房屋的义务同时履行，在欧浦公司交付经验收合格的涉讼房屋予颜和明、李碧珍之时，颜和明、李碧珍应向欧浦公司支付余款。本案中，因涉讼房屋的验收合格日期有所迟延，故颜和明、李碧珍履行付款义务的期限亦应相应顺延。欧浦公司催收余款的函件于2016年3月7日方送达至颜和明，结合本案案情，本院酌情给予颜和明、李碧珍六十日的合理期限，即颜和明、李碧珍应于收到催收函次日起六十日内支付余款或办理贷款，颜和明、李碧珍有权主张同时履行抗辩权的截止日期应为2016年5月6日。颜和明、李碧珍自2016年5月7日起未支付余款的行为构成违约，应承担相应的违约责任。欧浦公司诉请颜和明、李碧珍支付自2016年5月7日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金，理据充分，本院予以支持。对于欧浦公司超出上述期间的诉请，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院以颜和明、李碧珍不支付余款系履行不安抗辩权为由，驳回欧浦公司支付逾期付款违约金的诉请，处理不当，本院予以纠正。关于违约金的计算问题。由于颜和明、李碧珍至今未支付余款，根据涉讼合同第七条的约定，本院认定颜和明、李碧珍应当以应付款692000元为本金、从2016年5月7日起至实际清偿之日止按日万分之四的标准向欧浦公司计付逾期付款违约金。对于欧浦公司超出上述部分的上诉请求，本院不予支持。颜和明、李碧珍主张日万分之四的违约金计算标准过高，但未提交证据证明其主张成立，故本院对其辩解，不予采纳。综上所述，欧浦公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3983号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3983号民事判决第二项；三、颜和明、李碧珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市高明区欧浦置业投资有限公司支付逾期付款违约金（按日万分之四计算，以692000元为本金，从2016年5月7日起计至实际清偿之日止）；四、驳回佛山市高明区欧浦置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14770元，减半收取为7385元，财产保全费5000元，合计12385元，由佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担4087.05元，由颜和明、李碧珍负担8297.95元。二审案件受理费5556.74元，由佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担4500.96元，由颜和明、李碧珍负担1055.78元。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年八月十七日书 记 员  许佩珊