湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2825民初104号原告：邓永胜，男，1969年10月15日出生，汉族，住宣恩县，委托诉讼代理人：周斌，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘威，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宣恩丹峰实业有限公司，住所地：宣恩县珠山镇建设路43号，统一社会信用代码：91422825066145229G。法定代表人：周显武，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄再永，湖北宣明律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告邓永胜与被告宣恩丹峰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年1月20日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，于2017年3月20日、8月28日公开开庭进行了审理。原告邓永胜的委托诉讼代理人周斌、刘威，被告的委托诉讼代理人黄再永均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邓永胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金75397.11元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的商品房丹峰.贡水龙城第一幢二单元2501号房，房屋面积114.67平方米，单价为3925.46元/平方米，共计价款450132元。被告应当于2015年12月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告。合同签订后，原告已按合同约定交纳了购房款，至原告起诉时，被告逾期交房335天。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告需向原告支付违约金75397.11元。原告邓永胜为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：邓永胜的身份证复印件一份，拟证明邓永胜的身份情况。证据二：商品房买卖合同复印件一份，拟证明1、原告购买的商品房为贡水龙城第一幢二单元2501号房，房屋总价为450132元。2、被告应于2015年12月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告。3、被告逾期交房，须按日向原告支付已支付房款万分之五的违约金。证据三：销售不动产统一网络发票复印件二份，《个人购房借款/担保合同》复印件各一份，拟证明原告已按合同约定交纳了购房款。被告宣恩丹峰实业有限公司辩称，第一、《商品房买卖合同》约定被告逾期交房超过90日，须按日向原告支付已支付房款的万分之五的违约金真实。第二、因综合验收不可能完成且国务院已取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，近年来，几乎所有开发商和购房人在合同中不以综合验收作为交房条件，该房竣工后，被告于2015年9月1日通过张贴公告、登恩施日报等方式向所有购房者告知了交房程序和时间，故被告逾期交房的时间只应计算到2016年9月1日。第三、原、被告约定按日支付房款的万分之五的违约金过高，请求本院依据钟楼至一桥地段的住房每平方米月租金价格进行鉴定后依法予以调减。被告宣恩丹峰实业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、1、宣恩县丹峰.贡水龙城1-3号楼竣工验收会议纪要复印件一份；2、恩施日报数字报刊登的宣恩丹峰.贡水龙城1-3单元住宅交房公告复印件一份；3、湖北增值税普通发票复印件一份；4、被告在宣恩县政府门户网上登的丹峰.贡水龙城1-3单元住宅交房公告网上打印件一份；5、被告在售楼部张贴的交房公告相片复印件一份。拟证明宣恩县丹峰.贡水龙城1-3号楼竣工验收会议召开后，被告已于2016年9月1日公告2016年9月2日正式开始交房的事实。证据二、评估报告书一份，拟证明原告购买的本案争议的宣恩丹峰.贡水龙城房屋每平方米月租金鉴定评估价格。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，对原告提交的所有证据的真实性，被告均无异议。且原告提交的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院均予以采信。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、被告提交的证据一：1、宣恩县丹峰.贡水龙城1-3号楼竣工验收会议纪要复印件一份；2、恩施日报数字报刊登的宣恩丹峰.贡水龙城1-3单元住宅交房公告复印件一份；3、湖北增值税普通发票复印件一份；4、被告在宣恩县政府门户网上登的丹峰.贡水龙城1-3单元住宅交房公告网上打印件一份；5、被告在售楼部张贴的交房公告相片复印件一份。拟证明宣恩县丹峰.贡水龙城1-3号楼竣工验收会议召开后，被告已于2016年9月1日公告2016年9月2日正式开始交房的事实。原告对该证据的质证意见为对真实性无异议，但是达不到其证明目的。因为该会议纪要的内容是进行施工质量验收，该会议纪要的结论是统一意见为同意竣工预验收，故该会议纪要不能证明商品房已经达到合同约定的经过综合验收合格的条件。原、被告签订的购房合同的附件合同补充协议第五条第五款明确载明出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后方可通过报纸公告等其他形式通知买受人接受房屋，而本案中，该商品房至今未达到合同约定的交付使用条件，即便被告于2016年9月2日通过报纸发布交房公告，也不能达到交付的效果。本院认为，该证据达不到该房屋于2016年9月2日前竣工验收的证明目的，故本院不予认定。二、被告提交的证据二：评估报告书一份，拟证明原告购买的本案争议的宣恩丹峰.贡水龙城房屋每平方米月租金鉴定评估价格。原告对该证据的质证意见为对真实性有异议：1、该份证据说明评估人员采用市场比较法进行鉴定评估，是通过对该区域的租户以及售楼部的工作人员进行调查，从而确定该房屋租金水平，但是该鉴定报告没有附上对哪些住户进行了调查，该取样的样本数量不清，且售楼部工作人员本身就是与被告有利害关系，因此该鉴定报告的取样是不清晰的。2、鉴定报告明确提出鉴定评估不考虑房屋室内装潢装饰情况，但是实际中装修与否与出租的价格具有很大的影响。3、该报告明确指出，评估价格是指在评估基准日的价格，因此该评估报告只能说明评估当日的价格。4、如果被告就该证据的证明目的仅为该房屋的每平米月租金的金额，那么与本案没有关系。本院认为，该证据达不到其证明目的，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发建设的“丹峰·贡水龙城”第一幢二单元2501号预售商品房1套，建筑面积114.67平方米，单价3925.46元/平方米，共计价款450132元。原告首付购房款200132元，余款250000元由原告向银行申请按揭。该款已划入被告。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年12月30日前，将经综合验收合格，符合合同约定的商品房交付给原告；《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。截止2016年12月1日，该房屋尚未进行竣工验收，被告逾期交房335天。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定的期限和方式交付购房款，被告应当按照合同约定的交付条件、期限和方式办理房屋交付手续。被告未按合同约定全面履行义务，应当承担违约责任。因此，原告请求被告自2015年12月31日起至2016年12月1日止，每日按已支付房屋总款450132元的万分之五支付逾期交房335天的违约金75397.11元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告虽在恩施日报数字报上及宣恩县政府门户网刊登交房公告，但被告于2016年9月1日公告通知业主办理交房手续时，并不具备合同约定的交房条件。被告辩称其逾期交房的时间只应计算到2016年9月1日的理由不充分，本院不予支持。关于涉案《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金是否过高及应否调整，本院认为，涉案《商品房预售合同》约定的房屋交付期限条款，系双方当事人自愿达成的合意，不违背法律法规的禁止性规定，双方在合同实际履行过程中并未对上述条款协商变更或有新的补充约定，双方应按合同约定履行相应义务。原告已按合同约定履行支付购房款的义务，被告未按合同约定期限将满足法定交付使用条件，并符合合同约定交付使用条件的房屋交付给原告已构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，涉案《商品房预售合同》已约定，出卖人逾期交房按房价款的日万分之五向买受人支付违约金。被告只辩称依据钟楼至一桥地段的住房每平方米月租金的鉴定价格对违约金予以调减，并未举证证明本案属于约定的违约金过分高于造成的损失及未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，故被告辩称原、被告约定按日支付房款的万分之五的违约金过高，请求本院依据钟楼至一桥地段的住房每平方米月租金价格进行鉴定后依法予以调减的辩解理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告宣恩丹峰实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邓永胜支付自2015年12月31日起至2016年12月1日止的逾期交房违约金75397.11元。案件受理费1684元，由被告宣恩丹峰实业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙远莲人民陪审员  龚光荣人民陪审员  龙安桃二〇一七年八月二十九日书 记 员  温 蕾