江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0983民初2595号原告：胡某甲，女，汉族，江西省高安市人。被告：胡某乙，男，汉族，江西省高安市人。被告：胡某丙，男，汉族，江西省高安市人。被告：冷某某，女，汉族，江西省高安市人。原告胡某甲（下称原告）诉被告胡某乙、胡某丙、冷某某（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡某甲、被告胡某乙到庭参加诉讼，被告胡某丙、冷某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年起，胡某丁把自己位于某某路的一幢的房屋租给原告开旅社。2015年3月28日，经原告与胡水海协商，胡某丁把店面转租给其他人，胡某丁自愿补偿给原告一万元，胡某丁在2015年8月死亡，但该款一直未付。事后原告向胡某丁的妻子冷某某、儿子胡某丙、儿子胡某乙追偿，但被告拒付至今。根据《继承法》第三十二条规定，继承遗产营房清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，本案三被告都是继承人，依法应承担胡某丁的债务，请贵院依法调处。诉讼请求：1、判令三被告在所继承的遗产范围内支付给原告一万元补偿款。2、诉讼费用及相关费用由被告承担。被告辩称，我们认为原告完全是恶意诉讼，特做如下答辩：被告方根本不知道事情起因，原告起诉被告没有任何法律依据和事实根据，且该合同是附条件合同，至今我们都未能和第三人签订任何合同，本案合同条件不成就，故合同没有生效。被告父亲胡某丁已经因病死亡，其从签订合同到2015年4月25日发病后第三天就没有任何意识，成为植物人，至2015年8月21日死亡，我父亲都没有和我们说过任何原告和我父亲签订合同的事情。争议房屋至今也没有和他人签订合同，原告可以去调查，法庭也可以去调查。从原告提供的房屋转让证据来看，这是典型的附条件成立合同。所谓附条件成立合同，是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，合同争议房屋至今都没有都没有和任何第三人签订房屋租赁合同，如果有，我们请求原告当场出示。如果没有，说明原告完全是滥用诉权。二、被告在此案中没有任何过错，且严格履行了自己的合同义务，原告违背了诚实信用原则，请求法院驳回原告诉请。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条明确规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告应当继续举证证明转租合同已经签订并且生效，否则应该承担不利后果。原告为证明己方的诉讼主张，提供的证据有：第一组证据。（一）证据名称：原告身份证复印件一份、房屋转让书面材料原件一份、房屋租赁协议书原件一份。（二）证明目的：1、证明原告的主体资格。2、证明原告诉称事实成立。3、该房屋的所有权人是被告方，他们与新的承租户签不签合同是他们的事，我无权决定。4、新的承租户虽然没有与被告方签订书面承租合同，但是也已经交了两年的租金了。被告发表质证意见称：对租赁协议书没有异议，对房屋转让书面材料没有异议，这是我父亲写的条子。但这不是欠条，而是附条件合同，至今被告未能和第三人签订书面房屋租赁合同，故该条件不成就，由此我父亲写的条子不生效。如果原告方能够提供2015年8月1日新的房屋租赁合同，该条子才有效。本院对该组证据的合法性、真实性、关联性予以确认。第二组证据。（一）证据名称：收条原件一份。（二）证明目的：早在2014年8月份的时候我已经交了5万元租金（租期为2014年8月1日至2015年8月1日）被告发表质证意见称：这是事实。本院对该组证据的合法性、真实性、关联性予以确认。被告方未提供证据。综上认证，本院认定本案事实如下：2012年8月1日原告（合同乙方）与胡某丁（合同甲方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：1、经甲乙双方协议，甲方将某某路86-88号四层门面楼房租赁给乙方作旅社，租期为10年，即2012年8月1日至2022年7月31日止。2、租赁房价前四年按核定标准收费五万元/年，后每三年房租为一周期，价格随行就市收费。3、租金收费办法，按先付租金后经营，年度租金一次交清，每年的八月一日付清壹年房租。4、在经营过程中，如遇中途转让，乙方事先应跟甲方商定共同配合。如乙方转让加长年限，则付给甲方补偿款2000元。5、合同还约定了其他事项。胡某丁、胡某丙、胡某甲均在该协议上签名确认。2014年3月28日胡某丁收取了胡某甲房租，并出具收条壹份给胡某甲。该收条载明：今收到某某路86-88号房租费2014年8月1日至2015年8月1日租期款共计伍万元整。2015年3月28日胡某丁、胡某甲协议解除上述房屋租赁协议。胡某丁出具书面材料壹份给胡某甲，该书面材料载明：经房东（甲方）胡某丁同意在2015年8月1日合同生效之后，补给原租赁方胡某甲壹万元整。另查明，2015年4月25日胡某丁突发疾病，至2015年8月21日因病亡故。冷某某系胡某丁妻子，胡某丙、胡某乙系胡某丁儿子，胡某丁突发疾病后，被告方未进行分家析产，案涉房产由冷某某、胡某丙、胡某乙共同经营、管理、受益。案涉房产新的承租户从2015年8月1日开始交房租，租金随行就市，逐年收取，被告方已经收取了2015年8月1日至2016年8月1日的租金柒万元(该款项包括两家承租户)；2016年8月1日开始收了年租金柒万元（一个承租户是4.8万元，另一个承租户是2.2万元）。上述事实，有原告提供的相关证据为证，且与双方当事人的陈述、答辩、质证意见相印证，足以认定。本院认为，（一）本案原、被告方所签订的房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，本院予以确认。（二）2015年3月28日胡某丁、胡某甲协议解除上述房屋租赁协议。胡某丁出具书面材料壹份给胡某甲，该书面材料载明：经房东（甲方）胡某丁同意在2015年8月1日合同生效之后，补给原租赁方胡某甲壹万元整。该情形符合《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，合法、有效。理由如下：1、本案案涉合同已经双方当事人于2015年3月28日协议解除。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，结合本案案情，合同解除后，胡某丁应当返还胡某甲2015年4月1日至8月1日期间的租赁费16668元：（50000元÷12个月）×4个月＝16668元。3、胡某丁与胡某甲协议补偿10000元，实质系对胡某丁应当返还胡某甲2015年4月1日至8月1日期间租赁费16668元事项达成的合意变更，符合民法公平原则。4、案涉房产新租户从2015年8月1日开始向被告方交房租，应当视为“合同生效”。5、被告持有与新租户达成的房屋租赁协议而拒不提供，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，属于“为自己的利益不正当地阻止条件成就”情形，视为条件已经成就。（三）在租赁期间，出租人死亡并不影响原租赁合同（包括协议解除租赁合同后达成的处理约定）的效力。1、本案中，胡某丁、胡某甲于2015年3月28日协议解除房屋租赁协议，并达成补偿1万元的合意。2、本案中胡某丁突发疾病后，被告方未进行分家析产，案涉房产由冷某某、胡某丙、胡某乙共同经营、管理、受益。3、冷某某、胡某丙、胡某乙作为案涉房产的权益共同承受方，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，应当对原告的诉请承担共同给付责任。综上，为维护当事人合法权益，保障社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十七条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：由被告冷某某、胡某丙、胡某乙于本判决生效之日起三日内共同支付给原告胡某甲人民币壹万元整。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告冷某某、胡某丙、胡某乙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  胡建国人民陪审员  冷建华人民陪审员  刘绸英二〇一七年八月一日书 记 员  杨 丹