湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂09民终710号上诉人(原审原告、反诉被告)：曾兴旺(曾用名曾新旺)，男，1951年2月6日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：张仁清，湖北瀛楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏俊武，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：江惠云，女，1953年12月11日出生，汉族，住湖北省安陆市，系曾兴旺之妻。委托诉讼代理人：江帅，男，1965年12月22日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，系江惠云之弟。被上诉人(原审被告、反诉原告)：文晓兰，女，1973年10月13日出生，汉族，户籍所在地：湖北省安陆市。委托诉讼代理人：陈鹰，湖北浩法律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵川，湖北浩法律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：谢桂水，男，1975年8月15日出生，汉族，户籍所在地：湖北省安陆市，系文晓兰之丈夫。委托诉讼代理人：付建峰，安陆市府城法律服务所法律工作者。上诉人曾兴旺、江惠云因与被上诉人文晓兰、谢桂水房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2016）鄂0982民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾兴旺的委托诉讼代理人张仁清、夏俊武，上诉人江惠云的委托诉讼代理人江帅，被上诉人文晓兰的委托诉讼代理人赵川，被上诉人谢桂水的委托诉讼代理人付建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾兴旺、江惠云上诉请求：1、撤销湖北省安陆市人民法院（2016）鄂0982民初984号民事判决；2、确认上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系；3、判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，上诉人自始至终均未与被上诉人之间形成真实合法有效的房屋买卖法律关系。（1）原审法院在提取笔迹鉴定样本时，将非曾兴旺本人签字的样本提交至鉴定机构，导致鉴定机构得出错误的鉴定意见，原审法院据此认定曾兴旺本人签订《售房协议》，与客观事实不符。（2）案涉房屋系二上诉人夫妻共同财产，曾兴旺无权单独处分，上诉人江惠云至今未有出卖涉案房屋的真实意见表示，不能认定房屋买卖关系成立。（3）被上诉人一次性向上诉人曾兴旺缴纳十年的房租，而涉案房屋的水电费、收视费等相关费用都是被上诉人每年按照实际发生额向上诉人曾兴旺缴纳，这正符合房屋租赁的交易方式。（4）被上诉人考虑房屋租赁期限长达10年之久并已支付了全部房租，为防止上诉人曾兴旺在房屋租赁期间将涉案房屋进行出售或者另行出租而影响自身使用，在被上诉人的要求下上诉人曾兴旺将涉案房屋的房产证和土地证原件交给被上诉人，但曾兴旺一直没有与被上诉人到房产局办理过户手续。2、原审法院认定两上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖法律关系的证据不足，本案中并没有直接证据证明双方房屋买卖法律关系的存在。（1）上诉人认为《售房协议》中的签字不是其本人所签，原审法院不能仅凭一份真伪不明的《售房协议》便认定双方之间存在房屋买卖关系，鉴定意见仅为法庭审案做参考。（2）被上诉人声称房屋交易的实际价款为29500元，但《售房协议》中的价款为20000元，两者明显矛盾，被上诉人声称为了少交税费双方才签订《售房协议》将房屋价款降为20000元，其《售房协议》在法律上是无效的，也是不符合常理的。3、原审判决程序违法，原审法院在重审过程中，对前期司法鉴定程序及开庭审理程序中所存在的违法性问题并未予以更正，而是按照原违法程序继续进行审理，依法应予以撤销。文晓兰辩称，1、答辩人是2005年7月份由表哥金良华介绍以29500元购买原五七厂电气工段的同事曾兴旺在五七棉纺厂55栋2单元2楼房屋，交款后上诉人交钥匙和土地证、房产证给答辩人，答辩人当年搬进去，第二年装修，2005年7月12日的协议由曾兴旺本人亲笔签字，系其真实意思表示。2、两上诉人将该处房产卖掉搬出，答辩人进入装修，居住至诉讼已近十年，上诉人从未提出任何异议。3、上诉人交付房屋，同时将房产证、土地证原件交给答辩人，答辩人已交纳有关税费，办理了房产证已登记房屋产权。4、上诉人曾兴旺出卖夫妻共有房屋时实际是协商同意，四邻均知晓，江惠云不知晓不符合常理。5、上诉人所有上诉事实与理由均于一审提过，并且一审已有相应答复，上诉人如此上诉纯属浪费司法资源。请求驳回上诉，维持一审判决。谢桂水辩称，1、上诉人与被上诉人2005年7月12日签订的协议书是真实合法有效的，上面有上诉人的亲笔签字，是本人的真实意思的表示；2、上诉人江惠云对其丈夫出售涉案房屋应该是知晓的，被上诉人居住长达十年之久，邻居都知道，协议书上也写的清楚；3、签订协议后，双方协商购房款是29500元，并非是上诉人所述称的租金，协议上清楚的写着房屋过户费、水电费，显示是房屋买卖，29500元就是双方确认的购房款，关于20000元协议是被上诉人为了在房产部门少交税费自拟的一份，虽然违反了相关法律，但并不影响双方房屋买卖；一审法院认定事实清楚，证据确凿，请求驳回上诉，维持原判。曾兴旺、江惠云向一审法院起诉请求：1、依法确认文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议无效；2、案件诉讼费由文晓兰负担。文晓兰向一审法院提出反诉请求：1、判决确认文晓兰与曾兴旺、江惠云之间的房屋买卖关系有效；2、判决曾兴旺、江惠云协助文晓兰办理土地过户手续。一审法院认定事实：本案诉争房屋位于安陆市××办事处儒学路××单元××楼××号，面积59平方米，混合结构，两室一厅。1999年11月12日，该房屋权利人登记为曾兴旺(曾新旺)，2002年6月20日，该房屋附属土地使用证登记人为曾新旺。2005年7月12日，文晓兰及其丈夫谢桂水委托金良华以谢桂水名义与曾兴旺签订协议书，约定曾兴旺将其位于安××棉纺厂东区（现××市××办事处儒学路××）55栋2单元2楼1号两室一厅住房以29500元出售给谢桂水，谢桂水一次性付清房款后，曾兴旺将房屋产权证、土地证及房屋钥匙交付谢桂水，房屋过户费、税费由谢桂水负担，水费、电费、收视费、卫生费、物业费及房产相关的一切费用在曾兴旺工资中扣除，每年阳历十二月三十日前由谢桂水按棉纺厂结算的金额清单一次性付清给曾兴旺。文晓兰将购房款通过金良华一次性给付了曾兴旺，曾兴旺将本案诉争房屋钥匙、房屋所有权证、土地证交给金良华后，金良华将房屋及相关证书交给文晓兰。2005年11月18日，文晓兰委托金良华办理房屋权属变更登记，金良华自拟另一份售房协议，将购房款写为20000元，房屋买受人为文晓兰，其他内容与2005年7月12日协议书一致。2006年8月23日，本案诉争房屋所有权人变更登记为文晓兰。一审法院认为，经司法鉴定，2005年7月12日的房屋买卖协议书是曾兴旺签名，曾兴旺与谢桂水2005年7月12日之间达成了房屋买卖协议，自愿将其房屋以29500元的价格卖给谢桂水，是其真实意思表示。文晓兰与谢桂水委托金良华在该协议书上以谢桂水的名义签字，不违反法律规定，2005年7月12日的房屋买卖协议书约束曾兴旺和谢桂水，并在双方之间设立产生本案诉争房屋买卖合同关系。本案诉争房屋在2005年7月12日签订买卖协议前系曾兴旺、江惠云夫妻共同财产，在处置重大财产问题上，曾兴旺、江惠云应是协商一致的，且文晓兰和谢桂水夫妇购买曾兴旺、江惠云的房屋并居住达十年之久，周围邻居众所周知，曾兴旺、江惠云亦应是清楚明知，江惠云称其不知情、不知晓，不符合常理，也不符合客观事实。上溯至2005年7月12日，本案诉争房屋面积59平方米，价款29500元与当时市场行情相当，说明文晓兰善意支付对价，亦系善意取得本案诉争房屋，因此，认定曾兴旺、江惠云与谢桂水之间存在本案诉争房屋的买卖关系，该房屋买卖合同是当事人真实意思表示，并不违法，应为合法有效。各方当事人应当遵循诚实信用原则依法行使合同约定的权利、履行义务。同时，文晓兰及谢桂水系夫妻关系，谢桂水购房是家事代理行为，因此，谢桂水购房也代表文晓兰购房，夫妻双方将购买的房屋产权登记于文晓兰一方名下不违反法律规定。2005年11月18日文晓兰办理房屋过户手续时向安陆市住房和房屋管理局提交的售房协议系文晓兰为少交税费而自拟的，该行为虽违反国家税费管理规定，但不能据此而否定双方2005年7月12日房屋买卖合同的真实有效性。因此，对于曾兴旺、江惠云依据2005年11月18日文晓兰向安陆市住房和房屋管理局提交的售房合同提起诉讼，请求确认无效或不成立的诉讼请求，不予支持。2005年7月12日曾兴旺、江惠云与谢桂水设立产生的本案诉争房屋的买卖合同，文晓兰虽不是合同的相对方，但文晓兰与谢桂水系夫妻关系，谢桂水基于夫妻之间的家事代理而与曾兴旺、江惠云签订购房协议，由此产生的权利义务归于夫妻双方，房屋所有权已登记于文晓兰名下，故文晓兰具有请求房屋出卖人协助办理土地证的权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条亦规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；第六十一条规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记”。根据上述规定可知，房屋权属包括房屋所有权和土地使用权，房屋出卖人不但有交付房屋义务，同时还具有在房屋所有权转移给买受人过程中履行提供权属证书、办理房屋权属证书变更登记手续的法定义务。本案中，诉争房屋所有权已交付并发生物权变动，但房屋附属土地的使用权未转移，因此，曾兴旺、江惠云有义务协助文晓兰办理本案诉争房屋土地使用权变更登记手续。综上所述，曾兴旺、江惠云诉讼理由与审理查明的事实不符，对其诉讼请求不予支持。文晓兰请求确认双方之间的房屋买卖关系合法有效以及要求曾兴旺、江惠云协助其办理本案诉争房屋附属土地使用权变更登记的请求符合法律规定，依法予以支持。曾兴旺、江惠云诉称2005年7月12日的房屋买卖协议书中“曾新旺”不是其书写以及其是将本案诉争房屋出租给文晓兰居住使用，与审理查明的事实不符，不予采信。判决：一、驳回曾兴旺、江惠云的诉讼请求；二、曾兴旺、江惠云与文晓兰之间的房屋买卖关系合法有效；三、曾兴旺、江惠云于本判决生效后十五日内协助文晓兰将位于安陆市××办事处儒学路××单元××楼××号房屋附属土地使用证办理变更登记为文晓兰。案件受理费1000元，反诉案件受理费1000元，由曾兴旺、江惠云负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、关于2005年7月12日《协议书》上甲方“曾新旺”的签名是否为曾兴旺本人所书写的事实。一审法院在审理期间，根据曾兴旺、江惠云的申请，委托湖北东湖司法鉴定所对2005年7月12日《协议书》上甲方“曾新旺”的签名笔迹是否为曾兴旺本人所书写进行鉴定。一审法院共向湖北东湖司法鉴定所提供了5份样本，该5份样本均经曾兴旺确认是其书写的笔迹，有笔录在卷佐证。湖北东湖司法鉴定所经鉴定作出鄂东鉴[2015]文鉴字第200号笔迹司法鉴定意见书，鉴定意见为：“标称日期为‘二〇〇五年七月十二日’的《协议书》中，落款处‘甲方：曾新旺’签名笔迹是曾兴旺（曾新旺）本人所写”。本院经审查认为，湖北东湖司法鉴定所及鉴定人付琳、仲龙均具备司法鉴定资格，一审法院委托鉴定的程序符合法律规定，鉴定检材和样本客观真实，该鉴定意见应予采信。曾兴旺、江惠云上诉称一审法院将非曾兴旺本人签字的样本提交至鉴定机构，导致鉴定机构得出错误鉴定意见的理由，因与事实不符，不能成立，本院不予采纳。故应认定2005年7月12日《协议书》上甲方“曾新旺”的签名是曾兴旺本人所书写。2、关于曾兴旺、江惠云与文晓兰、谢桂水之间是否存在租期为十年的租赁合同关系的事实。曾兴旺、江惠云称其与文晓兰、谢桂水之间建立的是房屋租赁合同关系，租赁期限为十年。本院经审理认为，其一，双方对长达十年租期的房屋租赁关系未签订书面租赁合同，对房屋租赁期限、租金标准、装修、维护等问题未经书面合同作出具体约定，不符合常情。其二，如果双方是房屋租赁合同关系，房屋所有权人没有义务、没有必要将其房产证、土地证原件交付给承租人，曾兴旺、江惠云在收取29500元款后，将其房产证、土地证原件交付文晓兰、谢桂水，有悖常理。其三，本案争议之房屋面积59平方米，曾兴旺收取的价款29500元，与当时本地同类型房屋买卖的市场价格相当。其四，因本案争议之房屋是原安棉集团有限公司的职工房改房，当时在水电费、收视费等费用的收取上仍延用原有管理模式，双方在《协议书》中约定“水费、电费、收视费、卫生费、物业管理费及与房产相关的一切费用在曾新旺工资内扣除，每年阳历十二月三十日前由乙方（谢桂水）按棉纺厂结算的金额清单一次性付清给甲方曾兴旺”，符合当时的客观情况，不能以此推定双方存在租赁合同关系。综上，曾兴旺、江惠云上诉主张其与文晓兰、谢桂水之间存在租期为十年的租赁合同关系的事实，因无证据证明，且与情不符，本院不予认定。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、文晓兰向安陆市住房保障和房屋管理局提交的《售房协议》是否不成立或无效；2、曾兴旺、江惠云与文晓兰、谢桂水之间是否存在房屋买卖合同关系及该关系是否有效；3、曾兴旺、江惠云是否应协助文晓兰、谢桂水办理涉案房屋的土地使用权变更登记。文晓兰在委托金良华办理本案争议之房屋产权变更登记过程中，金良华自拟一份落款时间为2005年11月18日的《售房协议》，将其提交给安陆市住房保障和房屋管理局，办理了房屋的产权过户登记手续，将房屋所有权人变更为文晓兰。该《售房协议》甲方为曾新旺，乙方为文晓兰，除约定购房价款为20000元外，其余内容与2005年7月12日《协议书》一致。因该《售房协议》乙方主体与原《协议书》不同，甲方并非曾兴旺本人签名，也未经曾兴旺认可，约定的购房价款亦与原《协议书》不同，该《售房协议》不是当事人真实意思的表示，依法不成立，对当事人不发生法律效力。故曾兴旺、江惠云的起诉请求成立，原审判决驳回曾兴旺、江惠云的诉讼请求不当，应依法予以变更。2005年7月12日《协议书》是金良华代理文晓兰、谢桂水与曾兴旺签订，协议中的甲方“曾新旺”的签名经鉴定是曾兴旺本人所签，乙方谢桂水的签名是金良华代签，文晓兰、谢桂水均表示认可，该协议是双方当事人真实的意思表示。协议中曾兴旺所出售的房屋，是曾兴旺、江惠云的夫妻共同财产。由于协议签订后，曾兴旺收取售房款29500元，并将房屋产权证、土地使用权证原件与房屋钥匙一并通过金良华交付给文晓兰、谢桂水，此后曾兴旺、江惠云夫妻二人搬到本市城区自有房屋居住，江惠云长达近十年时间未对此提出异议，且该出售房屋的周围邻居亦知道房屋买卖事实，故应视为江惠云知晓并认可曾兴旺签订上述《协议书》出售房屋的行为。文晓兰、谢桂水夫妻委托金良华办理该房屋买卖事宜，虽然《协议书》上买方姓名仅为谢桂水，但该房屋属其夫妻共同购买。因此，上述《协议书》实为曾兴旺、江惠云夫妻与文晓兰、谢桂水夫妻之间成立的房屋买卖合同，该协议不违反法律和行政法规强制性规定，应依法认定有效。曾兴旺、江惠云上诉称，原审判决认定事实不清，上诉人自始至终均未与被上诉人之间形成真实合法有效的房屋买卖法律关系,双方之间建立的是租期为十年的租赁合同关系，原审法院认定两上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖法律关系的证据不足，原审判决程序违法等理由，经查均不能成立，本院不予采纳。文晓兰与谢桂水系夫妻关系，谢桂水基于夫妻之间的家事代理而与曾兴旺、江惠云签订购房协议，由此产生的权利义务归于夫妻双方。一审法院追加谢桂水为本案第三人不当，谢桂水在本案中应为必须共同进行诉讼的当事人，在一审中的诉讼地位应为本诉的共同被告，亦是反诉的共同原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条亦规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；第六十一条规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记”。房屋权属包括房屋所有权和土地使用权，房屋出卖人不但有交付房屋义务，同时还具有在房屋所有权转移给买受人过程中履行提供权属证书、办理房屋权属证书变更登记手续的法定义务。本案中，诉争房屋附属土地的使用权未转移，曾兴旺、江惠云有义务协助文晓兰、谢桂水办理本案诉争房屋土地使用权变更登记手续。综上所述，曾兴旺、江惠云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分判决内容有误，应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省安陆市人民法院（2016）鄂0982民初984号民事判决；二、文晓兰提交给安陆市住房保障和房屋管理局的时间为2005年11月18日的《售房协议》不成立；三、曾兴旺、江惠云与文晓兰、谢桂水之间关于安陆市府城办事处儒学路27号55栋2单元2楼1号房屋的买卖关系有效；四、曾兴旺、江惠云于本判决生效后三十日内协助文晓兰、谢桂水办理位于安陆市府城办事处儒学路27号55栋2单元2楼1号房屋附属土地使用权变更登记。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费1000元，由文晓兰、谢桂水负担；反诉案件受理费1000元，由曾兴旺、江惠云负担。二审案件受理费1000元，由曾兴旺、江惠云负担500元，由文晓兰、谢桂水负担500元。本判决为终审判决。审判长  杨忠东审判员  鲍 龙审判员  戴 捷二〇一七年八月三日书记员  刘依爽