广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1102民初824号原告：陈启北，男，1974年9月8日出生，汉族，住贺州市八步区。委托诉讼代理人：周喜明，广西汇豪律师事务所律师。被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。法定代表人：覃展敏，董事长。委托诉讼代理人：陈新刚,该公司员工。委托诉讼代理人：石维技，广西桂三力律师事务所律师。第三人：张裕生，男，1937年11月28日出生，汉族，住贺州市八步区。原告陈启北诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、第三人张裕生商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月20日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人周喜明，被告桂东公司委托诉讼代理人陈新刚、石维技到庭参加诉讼，第三人张裕生经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告与第三人签订的贺州桂东·汇豪国际城15#楼2单元603号房的《商品房定向开发协议》；2、解除原告与第三人签订的《转让协议》；3、判令被告返还原告已付房款138075元及违约金40380.63元（违约金按中国人民银行同期贷款利率从2011年12月9日起支付至实际还清日止，此数额暂计至2016年7月31日）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年12月11日,被告桂东公司与第三人张裕生签订了《商品房定向开发协议》（以下简称《定向协议》），约定:1、标的物为贺州桂东·汇豪国际城15#楼2单元603号房；2、交房时间为2014年6月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款；3、预测面积为115.32㎡，商品房单价为2420元，总金额为279074元。协议签订后3日内向甲方（即桂东公司）交纳预算总房价的20%定向开发合作金55815元、2012年5月30日前向桂东公司交纳预算总房价的20%定向开发合作金55815元、2012年10月30日前向桂东公司交纳预算总房价的10%定向开发合作金26445元；4、协议还约定了物业的收费标准等事项。合同签订后，第三人已按协议约定按时履行了付款义务，向被告桂东公司付款合计138075元。2013年12月30日，第三人与原告签订了《转让协议》，协议约定：1、合同标的物为贺州桂东.汇豪国际城15#楼2单元603号房；2、转让价格为：原甲方（第三人）已交付给桂东公司定向开发合作金138075元+转让费60000元+此房未付款部分；3、付款方式：签订本协议同时由原告一次性付给第三人10000元定金；在2014年1月3日前原告付给第三人186075元；余下房款及转让费2000元在更名成功后付给甲方；未付部分款由原告按开发商要求另行支付。转让协议签订后，原告向第三人付款合计196075元。原告认为，原告与第三人签订的《转让协议》，已将第三人与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》中的债权债务概括性地转让给原告。现实中，《商品房定向开发协议》中约定的2014年6月30日的交房时间已超过一年有余，被告桂东公司除了在2012年将15#楼的地皮用挖掘机开挖了一个土坑外，至今一直没有进行15#楼的施工。第三人与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》属于预约合同,该合同是以双方签订《商品房买卖合同》与交房为目的，合同约定了2014年6月30日前交房，即意味着双方应在此前签订《商品房买卖合同》，但直至今日被告桂东公司没有履行上述义务。原告认为被告桂东公司已经严重违约，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，基于上述的债权债务转移关系，原告可据此请求法院解除双方签订的《商品房定向开发协议》，并要求被告承担相应的违约责任。原告对其陈述事实向法院提供的证据有：1、《商品房定向开发协议》，证明第三人张裕生与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》为预约合同，合同约定了双方的义务，明确了交房时间在2014年6月30日前。2、被告桂东公司开出的收款收据4张，证明第三人张裕生向被告桂东公司支付了138075元。3、《转让协议》，证明第三人张裕生将其与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》的债权债务概括转移给原告，并收取了原告款项136075元、转让费60000元，两项合计196075元。4、张裕生开出收据2张，证明第三人收取了原告房款、转让费合计196075元。5、《定金协议》，证明2013年12月27日原告向第三人交付定金10000元。6、贺州桂东·汇豪国际城16#楼施工现场照片3张，证明被告桂东公司已严重违约，未能履行《商品房定向开发协议》的义务，该合同的目的无法实现，已满足合同法定解除的情形。被告桂东公司辩称：1、原告不是商品房定向开发协议的合同当事人,无权解除该协议。2、第三人尚未履行完毕商品房定向开发协议中约定的义务,因此转让协议不是纯债权转让,而是合同权利和义务一并转让,且未经桂东公司同意，因此对桂东公司无约束力。3、定向协议不存在可以解除的情形，即便交完合作金，原告拥有的权利也是要求签订商品房买卖合同，签订合同没有约定期限，并且桂东公司是有可能取得预售许可证的，不存在解除定向协议的条件。被告桂东公司对其辩称没有证据向法院提交。第三人张裕生未作书面陈述，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。经开庭质证，被告桂东公司对原告证据1、2无异议；对证据3-7的三性有异议。本院对证据的分析认定：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人张裕生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据1-5与本案均有关联，能证明原告的主张，可作为本案的定案依据，本院予以认定。原告证据6与本案无关联，本院不予认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年12月11日,第三人张裕生（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订了《商品房定向开发协议》，约定：本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力。乙方选购贺州桂东·汇豪国际城15#楼2单元603号房，甲方承诺在2014年6月30日前交付该房，并且约定了迟延交房的违约条款；贺州桂东·汇豪国际城15#楼2单元603号房预测面积为115.32㎡，单价为2420元，总金额为279074元，乙方应按以下时间向甲方交纳定向开发合作金：在协议签订后3日内向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金55815元、于2012年5月30日前向甲方交纳总房价的20%定向开发合作金为55815元、于2012年10月30日前向甲方交纳总房价的10%定向开发合作金为26445元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳定向开发合作金抵作购房价款。甲方同意乙方所购买的商品房在签订《商品房买卖合同》时需要更名的可以办理一次免费更名手续。合同签订后，第三人张裕生按协议约定于2011年12月9日、12月11日共向被告桂东公司交付第一期定向开发合作金55815元，于2012年5月24日向被告桂东公司交付第二期定向开发合作金55815元，于2012年10月30日向桂东公司交付第三期定向开发合作金26445元，合计138705元。2013年12月27日，原告与第三人张裕生签订《定金协议》，并于当日将10000元购房定金交由张裕生。2013年12月30日，第三人张裕生（甲方）与原告陈启北（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将其已购买的贺州桂东·汇豪国际城15#楼2单元603号房转让给乙方。房价及转让费：该房屋售价为279074元整（甲方已向开发商交付房款138075元），转让费为60000元，合计339075元整，此价格包括改名。乙方应于2014年1月3日前将甲方已交付的房款及转让费188075元（此金额已抵减已付定金10000元）中的186075元交付于甲方，甲方将原购房协议、交款原始凭证及其他相关资料交由乙方收执。余下的房款及转让费2000元在更名成功后付给甲方。《转让协议》签订后，原告于同日向第三人张裕生付款合计196075元（含2013年12月27日的10000元定金）。因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东·汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工。至2017年4月,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证，也不能与《商品房定向开发协议》的相对方签订《商品房买卖合同》。本院认为，一、关于合同效力问题。被告桂东公司与第三人张裕生签订的《商品房定向开发协议》，不但明确了第三人张裕生购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且原告也依照协议约定向被告交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向协议中注明为“定向开发合作金”，但是又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。定向开发协议符合已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。被告桂东公司至今仍未取得贺州桂东·汇豪国际城15#楼的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。原告与第三人张裕生签订的《转让协议》是基于《商品房定向开发协议》而产生的，基于同一事实和理由，《转让协议》也应当认定为无效。二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。因被告桂东公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，致使《商品房定向开发协议》和《转让协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告桂东公司收取了原告交纳的三期定向开发合作金合计138075元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失。原告主张被告按中国人民银行同期贷款利率支付违约金问题，实质是因合同无效要求被告赔偿损失，被告桂东公司收足三期定向开发合作金的时间是2012年10月30日，向原告支付利息损失的时间应从2012年10月31日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告陈启北已付定向开发合作金138075元并赔偿损失（损失以138075元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2012年10月31日起至本案生效判决确定履行期限最后一日止）。二、驳回原告陈启北的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费3869元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  蔡小凤代理审判员  陈月群人民陪审员  李运党二〇一七年八月一日书 记 员  莫启法