北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8528号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市正元成经济贸易中心，住所地北京市昌平区百善乡政府西100米。法定代表人：万程，总经理。委托诉讼代理人：管辰，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锋，北京市地平线律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京龙华通商贸有限公司，住所地北京市海淀区颐和园路45号。法定代表人：陈军，总经理。委托诉讼代理人：冷笑丰，江西坚白律师事务所律师。上诉人北京市正元成经济贸易中心（以下简称正元成贸易中心）因与被上诉人北京龙华通商贸有限公司（以下简称龙华通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。正元成贸易中心上诉请求：请求撤销一审判决第二、三项，依法将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院严重违反法定程序，履约保证金已经（2014）二中民终字第12036号生效判决书确认我单位无需返还，龙华通公司反诉要求返还履约保证金30万元属于对发生法律效力判决的又起诉，应通过申请再审程序解决，龙华通公司该项反诉请求应当予以驳回；在龙华通公司拒不接收租赁房屋的情况下，为了避免损失扩大，我单位将位于北京市西城区双旗杆东里12号楼12-2.5.6.8、建筑面积1404平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给第三人，龙华通公司故意阻扰我单位出租房屋，造成我单位取得生效判决后三个月无法出租房屋，对于该部分损失，龙华通公司应当依法予以赔偿，我单位主张的系经济损失，而不是租赁费用，一审判决认定错误。龙华通公司辩称，同意一审判决，不同意正元成贸易中心的上诉，请求驳回其上诉请求，维持原判。正元成贸易中心提供的涉案房屋不符合合同约定的交付条件，无法完成房屋交付，经我公司多次要求正元成贸易中心采取措施处理，正元成贸易中心均置之不理；我公司交付履约保证金表明只要正元成贸易中心交付符合条件的房屋，我公司同意继续履行合同；生效判决书已经查明我公司向正元成贸易中心支付履约保证金30万元的事实，涉案房屋状况不符合交付条件，双方就交付涉案房屋状况问题发生争议后并未达成一致，至今没有办理房屋交接手续等事实，正元成贸易中心上诉称我公司拒不接收租赁房屋，明显不符合事实；正元成贸易中心称判决生效后三个月无法出租，造成损失扩大亦与事实不符；（2014）二中民终字第12036号民事案件并未对30万履约保证金作出判决处理，且根据涉案房屋租赁合同第八条第一款的约定，正元成贸易中心应当退还我公司履约保证金并支付违约金，一审法院没有判决正元成贸易中心承担违约责任，已经照顾了正元成贸易中心的利益。正元成贸易中心向一审法院起诉请求：1、依法判令正元成贸易中心、龙华通公司签订的房屋租赁协议解除；2、依法判令龙华通公司向正元成贸易中心支付房屋租赁费33.75万元（2014年12月12日至2015年3月26日）。龙华通公司向一审法院反诉请求：1、正元成贸易中心返还我公司履约保证金30万元人民币。2、正元成贸易中心支付我公司违约金30万元人民币。一审法院认定事实：2013年11月12日，正元成贸易中心与龙华通公司签订《房屋租赁协议》，内容为：“甲方：北京市正元成经济贸易中心乙方：北京龙华通商贸有限公司第一条：房屋坐落地址：北京市西城区双旗杆东里12号楼12-2.5.6.8，建筑面积1404平方米。第二条：租赁期限：租期共七年，免租装修期两个月，如乙方改造为三层（局部或全部）加送一个月免租改造期限，自2013年12月1日起至2014年2月1日为改造和装修期限。自2014年3月1日起至2021年2月30日为七年租期期限。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。第三条：租金和租期交纳期限：1、每年租金为人民币1350000元，按年缴纳租金，乙方以转账方式支付租金给甲方或甲方委托收款人，由甲方出具收据或委托收款单给乙方2、甲方与乙方签署本协议当日需向甲方交付履约保证金人民币30万元。甲方向乙方交付房屋及全套钥匙当日乙方需交付第一年租金。甲方保证不会晚于2013年12月1日向乙方交付无租赁纠纷，无垃圾堆积及其他多余设施的房屋（可另行协商）。第四条：租赁期间房屋原状及装修改造1、乙方承租甲方租赁房屋原况是毛坯房，地上和地下各一层，乙方可不做改造或部分改造。2、乙方对该房屋的改造及装修，需要有关部门报批的必须报批，不需要报批的经物业同意。在乙方保证安全的前提下，甲方许可乙方对改造为地上两层和地下一层。对部分承重墙进行开门窗改造。如有责任事故全部由乙方承担，改造费用全部由乙方承担。4、及时给乙方出具办理改造房屋的房产和盖章手续，其他由乙方办理。第四条：租赁期间房屋固定设施原况1、乙方承租甲方租赁房屋除留有一个卫生间一个前后门及暖气片以外，无其他固定设施。2、乙方承租期届满如甲方不予补偿，乙方可拆走除上述物件以外的其他固定设施。第八条：违约金和违约责任1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，除退还乙方30万元履约保证金和未租用日已交付甲方的房租以外，负责赔偿乙方违约金人民币30万元，负责赔偿乙方改造及装修甲方出租房屋费用人民币350万元（不受乙方租用期限和投入多少影响）。另负责赔偿乙方解除分租商户违约金人民币120万元，甲方赔偿乙方总共为人民币500万元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金人民币30万元。从履行金中扣除。3、因甲方与第三方债权债务纠纷导致第三方干预乙方对该房屋行使使用权，乙方损失由甲方双倍赔付。”协议签订当日，龙华通公司依约向正元成贸易中心支付履约保证金30万元。后双方因房屋交付状况问题发生争议，一直未办理涉案房屋交付手续。针对涉案房屋的交付状况及租金履行问题，正元成贸易中心于2013年12月将龙华通公司诉至北京市西城区人民法院，要求龙华通公司继续履行合同并支付租金。龙华通公司提出反诉，要求完善房屋设施、配合办理装修报批及营业所需房产消防等手续、重新计算免租期、开具30万履约保证金的正式发票等诉讼请求。北京市西城区人民法院于2014年10月17日作出（2014）西民初字第3874号民事判决书，认为正元成贸易中心、龙华通公司签订的租赁协议对交付房屋的状况约定不明，双方不能协商一致，对正元成贸易中心要求龙华通公司继续履行合同支付租金不予支持，支持龙华通公司要求开具30万履约保证金的正式发票的诉讼请求予以支持，驳回龙华通公司其他反诉请求。一审判决下达后，正元成贸易中心、龙华通公司均不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2014年12月12日作出（2014）二中民终字第12036号民事判决书，驳回正元成贸易中心、龙华通公司的上诉请求，维持原一审判决。目前，双方未就涉案房屋办理交接手续，且正元成贸易中心已于2015年3月将涉案房屋租给其他案外人。庭审中，双方未对涉案房屋的交付条件达成一致意见。现正元成经贸诉至法院，持诉称理由主张权利；龙华通商贸以其答辩理由进行抗辩，同意解除协议，不同意正元成贸易中心的其他诉讼请求，并提起反诉。正元成经贸不同意龙华通商贸的反诉请求。本案经法院主持调解，双方未达成一致意见。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据正元成贸易中心、龙华通公司协议约定：“甲方保证不会晚于2013年12月1日向乙方交付无租赁纠纷，无垃圾堆积及其他多余设施的房屋（可另行协商）”。本案双方在协议主要条款中约定的房屋交付状况不明，根据协议，双方可就房屋交付状况自行协商，但在案件审理过程中，双方仍然未对房屋交付状况问题达成一致意见。在双方均同意解除协议的情况下，法院认为租赁协议的目的已经无法实现，故正元成贸易中心要求解除协议一项诉讼请求，法院予以支持。关于正元成贸易中心主张房屋使用费一节，因涉案房屋并未交付龙华通公司使用，故正元成贸易中心该项诉讼请求无事实依据，法院不予支持。关于履约保证金的返还问题，因协议已无法继续履行，协议解除后，应当恢复原状，故龙华通公司要求返还履约保证金一项诉讼请求，法院予以支持。关于违约金问题，因双方长期未就房屋交付状况问题达成一致，属于意思自治范畴，故双方当事人对于合同解除存在同等过错，龙华通公司要求正元成贸易中心支付违约金无法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2016年5月9日判决：一、北京市正元成经济贸易中心与北京龙华通商贸有限公司于二〇一三年十一月十二日签订的《房屋租赁协议》解除。二、自判决生效之日起，北京市正元成经济贸易中心返还北京龙华通商贸有限公司履约保证金三十万元。三、驳回北京市正元成经济贸易中心的其他诉讼请求。四、驳回北京龙华通商贸有限公司的其他反诉请求。如果北京市正元成经济贸易中心未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查，（2014）西民初字第3874号民事案件中，经法院现场勘验，涉案房屋一层的风道被拆坏，地下一层被隔成几十个小间，部分房间堆有建筑垃圾，楼梯被拆毁，电梯无法使用。本院认为，本案中，正元成贸易中心起诉要求解除其与龙华通公司之间的房屋租赁合同，一审法院予以支持，双方均未就此提出上诉，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于履约保证金的返还问题，首先，正元成贸易中心主张龙华通公司的该项诉请已经经过生效判决认定，龙华通公司关于返还履约保证金的诉讼请求应当通过再审程序解决，经查，（2014）西民初字第3874号民事案件中双方均未将履约保证金的返还问题作为诉讼请求提出，该案生效判决亦未就履约保证金退还与否作出裁判，故正元成贸易中心有关一审程序违法的上诉理由，本院不予采信。其次，从涉案租赁合同中“甲方保证不会晚于2013年12月1日向乙方交付无租赁纠纷，无垃圾堆积及其他多余设施的房屋（可另行协商）”的约定看，虽然双方对于房屋交付条件有可另行协商之约定，但在双方此后未就房屋交付状况另行协商并达成一致的情况下，“无租赁纠纷，无垃圾堆积及其他多余设施的房屋”的约定条件仍然有效，从另案中法院现场勘验情况看，部分房间堆有建筑垃圾，并不符合合同约定的上述条件，正元成贸易中心对此存在一定的过错；而对于涉案房屋在交付前的基本状况，龙华通公司亦负有审查义务，对涉案房屋于合同签订当时的交付状态亦应有一定程度的了解；故在双方订立房屋租赁合同时，对于房屋的交付条件赋予了双方可另行协商之权利的情况下，在双方对于房屋交付条件发生争议时，均应积极进行协商，在未能就交付条件达成一致的情况下，对于涉案房屋租赁合同无法履行双方均存在一定过错。履约保证金系为了保障合同的履行而约定，现涉案房屋租赁合同因为履行不能而解除，一审法院判令正元成贸易中心向龙华通公司返还履约保证金三十万，本院不持异议。关于正元成贸易中心上诉称因龙华通公司的阻挠，导致其无法出租涉案房屋，要求龙华通公司承担租金损失一节，因正元成贸易中心未能就其主张提供相应的证据予以证明，且其对外出租房屋时，涉案房屋租赁合同尚未解除，故其关于租金损失的诉讼请求一审未予支持，并无不妥。综上所述，正元成贸易中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6362元，由北京市正元成经济贸易中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王 磊二〇一七年八月二十五日书记员  刘梓晨