山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1602民初940号原告暨反诉被告：杜海玲委托诉讼代理人：闫奔，山东齐英律师事务所律师。被告暨反诉原告：郭竞。原告杜海玲与被告郭竞房屋买卖合同纠纷一案，原告杜海玲于2016年4月1日诉来本院，本院受理后，依法适用简易程序实行独任审判，公开开庭进行了审理。期间，郭竞向杜海玲提出反诉，本院予以合并审理。原告杜海玲的委托诉讼代理人闫奔、被告郭竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜海玲诉称，2010年3月29日，原被告签订楼房转让协议，原告以361000元的价格购买被告所有的位于滨州市某楼东户房屋。合同签订前，原告已经支付房款100000元，现被告不同意按照原价格出卖房屋，不具备继续履行合同的基础。为维护原告合法利益诉至法院，请求依法判决解除原被告于2010年3月29日签订的《楼房转让协议》；被告返还原告购房款100000元及利息（自2008年6月7日至实际还清之日）；案件诉讼费用由被告负担。被告郭竞辩称，原被告双方于2010年3月29日签订楼房转让合同，在预交100000元购房款后，原告并未按照合同约定补交其余261000元购房款。并且在同年8月3日，原告仿造离婚协议，在被告不知情的情况下通过滨州市房管局将被告的房产过户至自己名下。2014年1月9日，滨城区人民法院判决撤销滨州市房管局为原告颁发的房屋所有权证书，恢复了被告的房屋所有权。由于原告的违约违法行为，致使房屋买卖合同废止。2015年，原告再次向滨城区人民法院起诉，要求被告履行转让合同，未获法庭支持。在原告的房屋所有权被撤销以后，原告又采用欺骗手段将房产出租牟利，至2015年3月25日被告才收回房产，搬回居住。自2010年8月23日至2015年3月25日，被告享有产权的房屋被原告非法占有使用收益达55个月，被告因此遭受了严重经济损失，所以原告应当承担赔偿责任。综上，原告利用欺骗手续窃取被告的房产，根本就是一场骗局，协议根本就不存在，所以无解除必要，原告诉讼请求缺乏法律根据。如原告在赔偿被告的经济损失以后，被告可以退还原告已付的购房款。反诉原告郭竞诉称，反诉被告杜海玲自2010年8月23日占用反诉原告的房产，一直持续2015年3月25日。反诉被告的行为给反诉原告造成经济损失，请求参照同类房屋租赁价格赔偿占用期间损失99000元。反诉被告杜海玲辩称，因为反诉原被告存在合同，而且其占有相对方的房屋是基于履行合同才进行的，并非是违法占有，因而其不应支付租金或赔偿租金损失。请求法庭查清事实，依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，原告杜海玲与被告郭竞原系夫妻关系，二人协议于2004年8月31日在滨城区民政局登记离婚。2008年6月7日，被告郭竞向原告杜海玲借款30000元，双方协商以被告郭竞所有位于滨州市某层东户的住宅为借款提供抵押担保，郭竞将房产交给杜海玲保管。2010年1月16日，郭竞向杜海玲出具一份《房屋买卖协议》，承诺郭竞本人自愿把名下黄河一路渤海九路的房产以100000元卖给杜海玲。2010年3月28日，杜海玲向郭竞支付房屋转让款70000元。2010年3月29日，郭竞与杜海玲又签署一份《楼房转让协议书》，约定郭竞将其个人所有位于滨州市某层东户的住宅（楼房建筑面积180.04平方米，附房建筑面积16.19平方米，房屋所有权证：滨州市房权证市属字第××号）以361000元的价格转让给杜海玲；杜海玲应于协议签订之日起一次性付清，郭竞应于协议签订之日起将楼房交付给杜海使用，房产证由买方保管等。缔约当日，双方到滨州市鲁滨公��处办理了房屋转让协议书的公证。此后，杜海玲未依约向郭竞支付其余购房款。2010年8月13日，杜海玲持变造的离婚协议书向滨州市房地产管理局申请办理转移登记，随后滨州市房地产管理局向其颁发房屋所有权证。2012年9月12日，郭竞向滨城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销滨州市房地产管理局向杜海玲颁发的2010081134号房屋所有权证。2014年1月9日，滨城区人民法院做出（2012）滨行初字第107号行政判决，撤销滨州市房地产管理为杜海玲颁发的2010081134号房屋所有权证。2010年3月29日以前，杜海玲与郭竞两人的感情有所恢复，双方存在复婚倾向，二人共同居住在涉案房屋内。2010年3月29日，郭竞将房屋所有权证交给杜海玲，杜海玲此前便持有房屋钥匙。自2010年8月23日起，杜海玲独立占有涉案房屋。2015年3月25日，郭竞恢复取得对房屋的控制权。上述事实，有楼房转让协议书、滨城区人民法院（2012）滨行初字第107号行政判决书、（2012）滨民一初字第578号、（2015）滨民二初字第50号民事判决书，滨州市中级人民法院（2014）滨中民一终字第279号民事判决书，以及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，杜海玲与郭竞订立达成的《房屋买卖协议》《楼房转让协议书》均系缔约双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法律的禁止性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，属有效合同。上述两份房屋买卖协议中，有关房屋价款的约定不一致，应当认定签订顺序在后的协议内容对签订顺序在前的协议做出了变更，故应当以在后签订的协议内容作为确定房屋价格的根据。合同订立后，房屋买受人杜海玲仅支付以原先的30000元借款��充购房款，另向郭竞支付70000元价款，累计支付价款100000元，剩余价款未予支付。而作为房屋出卖方的郭竞亦未协助房屋买受人办理房屋所有权转移登记。在订立合同以后的较长时间内，双方因各种事由均未履行己方义务，且相互抗辩僵持，导致各自订立合同的目的均不能实现。原告杜海玲请求解除房屋买卖合同，被告郭竞当庭表示同意，本院应当予以准许。合同解除后，房屋出卖人郭竞应当返还买受人已经支付的购房款及孳息。原告杜海玲返还购房款、支付利息的诉讼请求，本院原则予以支持。但原告主张计算利息的期限和利率标准缺乏事实和法律根据，本院依法予以调整。在房屋买卖合同履行过程中，因合同对支付房屋价款和协助办理房屋所有权转移登记等义务的履行期限和履行先后顺序约定不明，双方存在争议，合同无法继续履行不可归责于缔约一方。反诉被告杜海玲接受对方交付或因缔约而对房屋实际占有，给相对方造成损失，依法应当予以赔偿。反诉原告郭竞提出赔偿请求于法有据，但其主张按照每月1800元计算租金损失，并未举证证实其实际损失数额，有关损失金额的事实缺乏证据支持，本院不予采纳。在反诉原告未举证举明其具体损失金额的情况下，法庭可参照善意买受人返还给出卖人房屋使用费的标准进行计算，即以买受人与出卖人约定的合同总价款361000元除以房屋的设计使用年限50年（普通房屋设计使用年限为50年），再乘以买受人实际使用房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。据上述方法计算可知，361000元÷50年×4.589年=33132.58元，房屋使用费为33132.58元。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百一十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告杜海玲与被告郭竞达成的房屋买卖合同；二、被告郭竞返还原告杜海玲已付购房款100000元，并按照中国人民银行规定人民币同期贷款基准利率支付利息（其中30000元的利息，自2010年1月16日起计算，另外70000元的利息，自2010年3月28日起计算，均计算至实际履行之日）；三、反诉被告杜海玲赔偿反诉原告郭竞房屋占用期间的损失33132.58元。以上第二、三项判决给付义务，于本判决生效之��起十日内履行完毕。四、驳回原告杜海玲和反诉原告郭竞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2947.54元，减半收取1473.77元，由被告郭竞负担；反诉案件受理费2275元，减半收取1137.5元，由反诉原告负担750元，由反诉被告负担387.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  刘忠诚二〇一七年八月十八���书记员  刘劲松