广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1204号上诉人（原审被告)：廖智强，男，汉族，1966年9月28日出生，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：杨健华，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘淑婷，广东伟伦事务所实习律师。被上诉人（原审原告)：张叶伟，男，汉族，1983年6月17日出生，住址：湛江市赤坎区。被上诉人（原审原告)：李抒抒，女，汉族，1981年7月18日出生，住址：广州市黄埔区。共同委托诉讼代理人：陈冰，广东广法律师事务所律师。原审第三人：任志伟，男，汉族，1957年11月29日出生，住址：惠州市惠城区。上诉人廖智强因与被上诉人张叶伟、李抒抒、原审第三人任志伟执行异议纠纷一案，不服惠城区人民法院(2016)粤1302民初3987号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人廖智强的委托诉讼代理人杨健华和丘淑婷、被上诉人张叶伟和李抒抒的共同委托代理人陈冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人廖智强上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书，驳回一审被上诉人的诉讼请求；2、判令二被上诉人承担全部的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当依法撤销。一、张叶伟对涉案房屋未完成过户登记存在过错，一审认定事实错误：1、张叶伟对涉案房屋未完成过户登记存在主观上的过错。根据《房屋登记办法》关于办理过户登记的规定及《房地产买卖三方合同》关于办理产权转移登记的约定，涉案房屋在房屋买卖双方完成全部付款、交付义务后，双方的条件已经满足向房管局申请房屋所有权转移登记的条件，也满足双方关于办理产权转移手续的约定，但在过户登记条件已经成就的情况下，本来一直积极配合卖方转移房产的买方张叶伟，在明知不及时办理房产过户手续将会影响自己对房屋所有权的行使及存在其他风险的情况下，未及时办理过户，而是选择以抵押的方式办理他项权证，张叶伟在查封前未完成房屋过户登记，实际并未取得涉案房屋的所有权，其对房屋未完成过户手续存在主观上的过错：2、张叶伟对涉案房屋未完成过户登记具有客观上的过错。首先，张叶伟与任志伟双方的房屋买卖己满足法定、约定的产权转移条件，但张叶伟基于主观原因却怠于行使办理过户登记的权利，未及时维护对房产所有权的利益，降低涉案房产可能存在的其他风险，自愿接受以抵押的方式办理他项权而非以过户的形式取得所有权，张叶伟的行为实际默认选择抵押而非过户，其对房屋未过户有过错；其次，张叶伟一审主张未办理房屋登记过户手续是因为无法联系到任志伟所致，但事实上张叶伟与任志伟仍于2014年1月26日办理抵押登记手续，在张叶伟仍有时间、有机会选择办理产权过户的情况下，自行决定不予以办理过户，其明显对涉案房屋未办理过户登记存在客观的过错。二、一审适用法律错误，张叶伟不具备足以阻却执行措施的条件：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，张叶伟要求一审法院解除对涉案房屋的查封，应当提供证据证明其已支付了全部房款、并实际占有涉案房屋、且对未办理过户手续无过错，三者缺一不可，才能产生阻却执行措施的结果。但根据实际情况，结合案件事实，张叶伟对涉案房产未办理过户手续存在主观和客观行为上的过错，不能适用该项规定。三、张叶伟不属于涉案房产转让的善意第三人，其在受让房产时存在串通配合的嫌疑，房屋转让严重损害了合法权利人的利益：从2013年12月31日签订《房地产买卖三方合同》到2014年l月16日履行全部的支付义务，买卖双方仅用半个月的迅速时间即完成合同项下的义务，作为房屋买方的张叶伟过分积极履行放款支付义务、办理水电费转移手续，上诉人认为该房屋买卖的交易不符合正常的交易习惯，若非买方张叶伟明知卖方任志强恶意转移房产的事实，一般不会在房屋还在实际使用并处于居住状态时全额支付、直接交楼入住，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第17条“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失”的规定，张叶伟应被认定为具有重大过失。综上，张叶伟并非涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋未办理过户登记存在过错，事实上也不能举证证明其对未办理过户登记不存在过错，一审法院未严格予以审查，存在事实认定错误，法律适用错误。结合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第312条规定，人民法院经审理，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，依法应判决驳回诉讼请求。上诉人庭审时另补充，一审认为被上诉人的情况已经满足了法律条件，但我方认为并不符合一审适用法律的最高院关于查封第17条规定，其未办理过户登记存在过错，所以应承担相应责任。根据被上诉人一审提供的资料，其与任志伟之间存在买卖合同关系，在其房屋过户条件已经成就的情况下，未办理过户登记，而是办理抵押登记，实际是为了达到避税的目的，最后导致其没有过户是有明显的过错。从签订合同到2016年期间买卖双方完成了购房义务，张叶伟是过分积极完成转移形式，购房前应认真审核房产情况，但张叶伟没有认真审核，在1月16日交付房屋时才主张房屋产权未满五年，并以此为理由不办理过户登记，转而办理抵押登记，有违房屋买卖的常理。被上诉人与任志伟之间不存在抵押的情况下办理抵押登记，所以我方认为被上诉人存在恶意串通的嫌疑。被上诉人张叶伟、李抒抒辩称，一、我方认为一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二、根据最高院关于人民法院民事查询中扣押、冻结规定第十七条及若干规定第二十八条的规定，原审第三人任志伟在转让涉案房屋时，在考虑价格因素及自行还贷的情况，以70万元转让给被上诉人，被上诉人从任志伟处受让房屋时支付合理的对价，并为任志伟清偿了债务，且被上诉人对上诉人与原审第三人之间的债务并不知情，在购买涉案房产过程中是通过中介购买，也在中介调和的情况下办理了抵押登记，属于善意交易第三人。在房屋交付使用后，被上诉人一直缴纳涉案房屋的电费、燃气费等，有清单可以证实被上诉人实际占用房屋，请求二审法院依法维持一审判决。一审原告向一审法院起诉请求：1、停止（2015）惠城法执字第1021号对惠州市××城区××路××单元××房产的执行；2、撤销（2015）惠城法执外异字第15号《执行裁定书》；3、确认原告张叶伟、李抒抒与第三人任志伟于2013年12月31日签订《房地产买卖三方合同》合法有效；4、确认惠州市××城区××路××单元××房产归原告张叶伟、李抒抒所有；5、第三人任志伟立即协助原告张叶伟、李抒抒将位于惠州市××城区××路××单元××房产的产权变更登记过户至原告张叶伟、李抒抒名下；6、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，案外人王某系第三人的妻子。两原告合意向第三人购买位于惠州市××城区××路××单元××房。2013年12月31日，原告、第三人与案外人惠州市方正房地产中介有限公司共同签订一份《房地产买卖三方合同》，约定第三人将位于惠州市××城区××路××单元××房（房产证号：Ｃ6××81，建筑面积：109.8平方米）转让给原告，价格为70万元；补充条款约定，卖方确认以家庭计算在惠州辖区内仅此一套住宅，且产权证件已满五年，否则视为卖方违约。同日，原告将房屋定金2万元支付给第三人，第三人并向原告出具《收款收据》。2014年1月6日，原告通过银行转账向第三人支付房屋首付款人民币23万元给第三人办理房屋贷款抵押的注销手续，第三人向原告出具《收款收据》。2014年1月16日，原告向第三人支付房屋尾款人民币45万元，其中44万元由原告账户转账到第三人的妻子王某的账户，1万元约定于收楼当天支付。2014年1月17日，原告与第三人签订《交楼确认书》，第三人将涉案房产交付给原告。原告称因为查档发现第三人的房屋购买未满5年，要求解除合同，但第三人称不愿意解除合同，要求原告继续履行，在中介的调和下，只要办理抵押登记就没有问题，因此原告根据中介的调和下于2014年1月26日办理抵押登记，继续履行合同。涉案房产交付原告后，房屋的物业管理费由原告向惠州市升利物业管理有限公司缴交，房屋的电费由原告的银行账号开始划扣，有线电视费亦由原告缴交，房屋已正式由原告入住并使用。原、被告确认2014年1月20日左右就无法联系到第三人。原告称因无法联系上第三人，故其房产过户手续一直拖延至今。2014年1月24日，第三人因民间借贷纠纷被被告起诉至本院，本院做出（2014）惠城法民一初字第303号《民事判决书》，并根据被告申请做出（2014）惠城法民一初字303-1号《民事裁定书》，于2014年1月27日查封了原告购买的位于惠州市××城区××路××单元××房产。该案现已进入执行程序，惠城区人民法院做出（2015）惠城法执字第1021-1号《执行裁定书》，继续查封上述房产。原告得知上述信息后，于2015年4月向本院提出执行异议，要求终止对上述房产的拍卖、执行，并解除对上述房产的查封。2016年1月18日，本院作出（2015）惠城法执外异字第15号《执行裁定书》，驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，诉至本院。一审法院认为，原告与第三人签订《房地产买卖三方合同》是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，《房地产买卖三方合同》的合同效力不因未办理物权登记而受影响，双方当事人应当继续履行。原告诉请第三人继续履行合同，为其办理涉案房产的房地产权属证书符合法律规定，本院予以支持。涉案房产的所有权，由房产管理部门予以确定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告与第三人已经签订《房地产买卖三方合同》并全部付清涉案房产的购房款，已经合法实际占有涉案房产，涉案房产未能登记在原告名下，原告对此并没有过错。原告要求撤销（2015）惠城法执外异字第15号《执行裁定书》中关于本案涉案房产的裁定内容，停止对涉案房产的执行，有事实理由及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决：一、撤销本院（2015）惠城法执外异字第15号《执行裁定书》。二、停止本院（2015）惠城法执字第1021号执行案件中对位于惠州市××城区××路××单元××房（房产证号：Ｃ6××81，建筑面积：109.8平方米）的执行。三、确认原告张叶伟、李抒抒与第三人任志伟于2013年12月31日签订的《房地产买卖三方合同》合法有效。四、第三人任志伟应在本判决发生法律效力之日起七日内协助原告张叶伟、李抒抒将位于惠州市××城区××路××单元××房（房产证号：Ｃ6××81，建筑面积：109.8平方米）过户至原告张叶伟、李抒抒名下。五、驳回原告张叶伟、李抒抒的其他诉讼请求。本案受理费5500元（原告已预交），由被告廖智强、第三人任志伟负担。本案二审期间，上诉人提交了发票联和颐景花园收款凭证、惠州市房屋权属档案信息查询结果。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证认为，这些证据与本案无关联性。本院认定如下：一审认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：被上诉人与原审第三人任志伟签订的《房地产买卖三方合同》是双方当事人的真实意思表示，一审认定合同有效正确。根据案件查明的事实，被上诉人在签订合同后已经付清全部购房款70万元给原审第三人，原审第三人亦已将房屋交付给被上诉人使用，并已由被上诉人交纳物业管理费、电费、有线电视费，但双方未办理产权过户登记，仅办理了抵押登记。本案二审争议焦点是被上诉人对涉案房屋是否享有对抗强制执行的权利。对此，本院分析如下：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。根据上述两条规定，被上诉人是否享有排除强制执行的优先权利关键看被上诉人对房屋未能办理过户登记方面是否存在过错。对这一点，我们认为，尽管被上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同有约定，卖方确认产权证件已满5年，否则视为卖方违约，但被上诉人作为买方，根据合同，在签订合同时确认已检查该物业和相关产权证明，且从常理看，被上诉人不可能在未审查原审第三人的任何产权证明的情况下就签订房屋买卖合同、支付购房款，而房产证已明确写明房产登记日期为2009年6月22日，被上诉人与原审第三人的在签订合同时专门在补充条款约定卖方确认产权证件已满5年，说明买卖双方对产权证件是否满5年的后果是不可能不知悉的，因此，被上诉人不可能在签订合同时不审查原审第三人的房屋产权登记日期，被上诉人在签订合同时不对产权证件未满5年不提异议，在交楼时，又以房屋产权证件未满5年为由，不办理过户登记，而是办理抵押登记，导致在涉案房屋被查封前未能办理过户登记。因此，应认定被上诉人存在过错。即使被上诉人确实在签订合同时没有审查房屋登记日期，亦可认定被上诉人未尽到审慎注意义务。综上分析，应认定被上诉人对房屋未办理登记过户存在过错，依法不享有排除执行的权利，一审认定被上诉人对房屋享有优先权，可以排除强制执行错误，本院予以纠正。但被上诉人已支付全部购房款70万元给原审第三人，并办理房屋抵押登记，在房屋不能交付的情况下，被上诉人作为原审第三人的债权人，对涉案房屋享有抵押权，对房屋变卖所得享有优先受偿权。故被上诉人一审起诉请求停止执行及确认产权虽不应得到支持，但被上诉人仍可请求以执行变卖所得优先偿还已支付的购房款70万元及相应利息。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠城区人民法院(2016)粤1302民初3987号民事判决第三项；一、撤销惠城区人民法院(2016)粤1302民初3987号民事判决第一、二、四、五项；二、驳回被上诉人一审的诉讼请求。本案一、二审受理费11000元由上诉人、被上诉人各负担一半。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 胡 江审 判 员 于海砚二〇一七年八月二十二日法官助理 唐栩权书 记 员 叶秀婷