吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初4808号原告：金某1，男，朝鲜族，1957年10月11日出生，住所吉林省延吉市公园街。委托诉讼代理人：金虎山，吉林孝信律师事务所律师。被告：金某2，男，朝鲜族，1937年9月8日出生，住所吉林省延吉市。被告：洪某，女，朝鲜族，1942年3月3日出生，住所吉林省延吉市。被告：蔡某1（曾用名：蔡某某），男，朝鲜族，2000年9月29日出生，住所吉林省延吉市新兴街。法定代理人：蔡某2（系被告蔡某1的父亲），男，朝鲜族，1969年9月27日出生，住所吉林省延吉市新兴街。委托诉讼代理人：徐京春，吉林金达莱律师事务所律师。第三人：蔡某2，男，朝鲜族，1969年9月27日出生，无职业，住所吉林省延吉市新兴街。委托诉讼代理人：徐京春，吉林金达莱律师事务所律师。第三人：金某3，女，朝鲜族，1988年4月21日出生，住吉林省延吉市公园街。委托诉讼代理人：金虎山，吉林孝信律师事务所律师。原告金某1诉被告金某2、洪某、蔡某1，第三人蔡某2、金某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日作出（2015）延民初字第1698号民事判决后，原告金某1不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2016年6月30日作出（2015）延中民四终字第545号民事裁定，裁定撤销（2015）延民初字第1698号民事判决，发回重审，本院于2016年7月7日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金某1和第三人金某3的委托诉讼代理人金虎山、被告蔡某1和第三人蔡某2的委托诉讼代理人徐京春到庭参加诉讼，被告金某2、洪某经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金某1诉称，2005年11月份左右，金某1通过案外人金某4介绍，从金某5（系被告金某2、洪某的女儿，蔡某1的生母，蔡某2的原妻子，金某5于2008年初因病死亡）处以150万元的价格购买位于延吉市小营镇果树队，面积各为516.41平方米，产权证号为XXXXX、XXXXXX，房屋所有权人为金某5的两个房屋。2005年11月10日，金某1指示其公司的出纳张某，将购房款150万元汇入金某5工商银行账户。2007年1月26日，金某5根据房屋买卖协议将房屋所有权变更登记在金某1指定的其女儿金某3名下。金某1至今控制该两套房屋。2012年5月3日，蔡某2以延吉市房产管理局为被告、金某3为第三人提起行政诉讼，延吉市人民法院于2012年10月28日，在金某3缺席情况下作出(2012)延行初字第36、37号行政判决书，撤销延吉市房产管理局于2007年1月26日作出的将金某5名下的房屋产权变更至金某3名下的具体行政行为。金某1认为，根据延吉市房产管理局颁发的房屋所有权人为金某5的房屋所有权证，购买金某5的房屋，且已经支付合理对价，金某5将上述两套房屋所有权变更登记在原告指定的金某3名下，双方已经按照房屋买卖合同全部履行相应义务。金某1购买房屋没有过错，其对两套房屋的所有权应当受到法律保护。故原告请求法院判决原、被告之间房屋买卖合同有效，确认两套房屋所有权人为金某1；蔡某2协助金某1办理两套房屋所有权转让登记。金某2、洪某未提出答辩。蔡某1辩称，1.金某1与金某5之间不存在房屋买卖关系，双方未签订任何形式的书面合同，在延吉市房产管理局登记备案的合同为赠与合同，并非买卖合同。金某1亦无证据证明向金某5支付了150万元购房款。2.若金某1同金某5之间存在口头买卖合同，但为逃避国家税收以赠与行为掩盖买卖行为，侵害了国家利益且违反法律规定，应属于无效合同。3.诉争两套房屋合法所有权人是蔡某2一人，该房屋是蔡某2与金某5离婚后由蔡某2自建。延吉市人民法院已作出2012延行初字第36、37号行政判决确认金某5将房屋赠与给金某3属于无效行为，并将产权登记恢复到蔡某2名下。4.金某5将不享有任何处分权的诉争房屋进行处分，若真收取房款，应构成诈骗，属于刑事案件。金某5死亡后亦未有任何遗产。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。蔡某2述称：同意蔡某1的答辩意见。金某3述称：同意金某1的起诉。经审理查明：蔡某2与金某5（已于2009年2月4日死亡）于1992年4月2日在延吉市人民政府婚姻登记处登记结婚，于2001年3月20日因夫妻感情不和协议离婚，双方约定：位于韩新公寓私房100平方米归女方所有，新兴街附近两楼108平方米和40平方米房屋归男方所有，婚生子蔡某1（2000年9月29日生）由女方抚养，抚养费自负。离婚协议中未包括诉争房屋，诉争房屋位于延吉市小营镇果树队，产权证号为XXXXXX号、XXXXXX号，面积均为516.41平方米，诉争房屋土地2163.30平方米的建设用地使用权是延吉市蔡氏贸易商社于1998年11月取得（延吉市蔡氏贸易商社由第三人蔡某2于1995年11月设立），诉争房屋于2002年8月22日初始登记在延吉市蔡氏贸易商社名下（金某1与蔡某2提供的证据无法证明诉争房屋建设时间），延吉市蔡氏贸易商社于2003年9月22日向延吉市房地产管理局请示将诉争房屋所有权变更登记为蔡某2（变更理由为延吉市蔡氏贸易商社是蔡某2的个人企业），2003年9月23日诉争房屋所有权变更登记为蔡某2。根据延吉市房地产管理局档案记载，蔡某2于2003年10月8日抵押产权证号为155998号房屋办理了抵押登记，于2004年11月29日，办理了抵押注销手续，金某5于2004年11月29日持（2004）延北法民字第0254号民事调解书和执行法律文书生效证明到延吉市房地产管理局要求办理所有权变更登记手续，延吉市房地产管理局经审查于2004年12月15日作出蔡某2名下的房屋权属转移登记在金某5名下的具体行政行为，金某5提供的（2004）延北法民字第0254号民事调解书和执行法律文书生效证明均是伪造的法律文书。2005年11月，经金某4介绍金某1与金某5协商诉争房屋买卖事宜，张某于2005年11月18日受金某1委托向金某5银行账户存入150万元。2007年1月26日，延吉市房产局依据金某5与金某3（金某1之女）之间签订的赠与合同作出该两套房屋权属转移登记在金某3名下的具体行政行为，相关房屋信息中有延吉市公安局关于金某5与金某3系姐妹关系的证明。2012年7月27日，蔡某2向延吉市人民法院提起行政诉讼，本院于2012年10月28日作出(2012)延行初字第36号、37号行政判决确认延吉市房产局于2004年12月15日作出蔡某2名下的上述两套房屋转移登记在金某5名下的具体行政行为违法，并撤销延吉市房产局于2007年1月26日作出的上述两套房屋转移登记在金某3名下的具体行政行为，现诉争房屋（原产权证号平方米为XXXXXX号、XXXXXX号）登记在蔡某2名下，产权证号为XXXXXX号、XXXXXX号，产籍号为XX-XX-XX，面积均为516.41。认定上述事实的证据有：金某1与金某3之间是父女关系的亲属关系证明、私营企业申请开业登记注册书、延私字第XXXXXX号营业执照、关于延吉市蔡氏贸易商社新建养殖基地的批复、建设用地审批表、使用土地批准书存根、2003年9月22日关于更正房屋所有权人的请示、2001年3月20日的离婚登记申请书和离婚协议书、（2012）延行初字第36号、37号行政判决、金某5与金某3之间赠予合同及亲属关系证明、延吉市房地产管理局查询登记表和私房产权登记审批表、房屋所有权证两份、工商银行牡丹卡存款单、金某4证言、张某在职证明和张某的证人证言、（2015）延民初字第36号、37号行政判决书、延边州检察院终结审查决定书。本院认为，关于金某1与金某5之间是否存在房屋买卖关系问题，将150万元存入金某5账户的经办人张某证明给金某5存入150万元时金某1告知是房款，金某4证明介绍金某1购买金某5房屋，金某5将诉争房屋所有权变更登记给金某1的女儿金某3，能够形成证据链，可以认定金某1与金某5之间存在房屋买卖关系。关于合同效力，虽然金某5通过违法手段将蔡某2名下的诉争房屋变更登记到自己名下，但在延吉市房地产管理局进行物权登记后，对外具有公示的效力，金某1与金某5之间房屋买卖系双方当事人的真实意思表示，协议有效，现没有证据证明金某1从金某5处购买房屋时知道金某5通过违法手段取得诉争房屋的事实，也没有证据证明金某1与金某5恶意患通损害了蔡某2的利益，现金某5已经死亡，金某5的继承人和蔡某2应协助金某1办理所有权变更手续。经本院第18次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、原告金某1与金某5之间房屋（原产权证号为XXXXXX号、XXXXXX号，现登记在蔡某2名下，产权证号为XXXXXX号、XXXXXX号，产籍号为XX-XX-XX，面积均为516.41平方米）买卖有效；二、被告金某2、洪某、蔡某1与第三人蔡某2于本判决生效之日立即协助原告金某1办理所有权变更手续。案件受理费18300元，保全费5000元，公告费1200元，（原告预交24500元），共计24500元，由被告金某2、洪某、蔡某1在继承金某5的遗产范围内负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  朴昌海审判员  金雄勇审判员  崔 仑二〇一七年八月三日书记员  金英美