山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0282民初7017号原告（反诉被告）：邱柯华，男，1991年6月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：李沙沙，山东国恩律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛海高置业有限公司，住所地即墨市温泉街道办事处温泉二路50号301室，统一社会信用代码91370282564738561E。法定代表人：邢济君，总经理。委托诉讼代理人：战健娜，女，1990年2月23日出生，汉族，系青岛海高置业有限公司员工，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：龙娜，女，1986年6月29日出生，汉族，系青岛海高置业有限公司员工，住湖南省湘潭县。原告（反诉被告）邱柯华与被告（反诉原告）青岛海高置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，被告（反诉原告）青岛海高置业有限公司提出反诉，本院已依法合并进行了审理。原告邱柯华的委托诉讼代理人李沙沙，被告青岛海高置业有限公司的委托诉讼代理人战健娜、龙娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱柯华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年4月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金（以房屋总价款644502元为基数，按日万分之一暂计算至2017年6月20日共计75793.44元）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2013年5月22日签订了商品房预售合同，原告向被告购买房屋一套，面积为98.85平方米，房屋总价款为人民币644502元，合同签订后，被告按照约定支付了全部房款。合同约定，被告方应于2014年3月31日前将该房屋交付给原告方。但时至今日，被告仍未向原告交付该房屋，给原告造成经济损失。青岛海高置业有限公司辩称，一、原告延期交付房款，应支付延期付款的违约金，在原告未履行违约责任之前，被告有权拒绝交房，且不承担违约责任。二、原告主张被告承担违约责任的期限存在明显错误。依据预售合同补充条款第八条的规定，房屋的实际交付时间可以在预售合同约定的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期间内交付房屋的，甲方不需承担任何违约责任。原告主张违约责任的最早起算日期应为2014年7月1日。即使按照此日期计算，原告向被告主张的部分违约金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效。原告于2017年7月13日起诉被告，之前原告从未向被告主张过要求支付逾期交房违约金，故其诉讼时效不存在中止、中断、延长的法定情形，故2015年7月14日以前的违约金主张已经超过了两年的诉讼时效，不应支持。原告仅能主张自2015年7月15日之后的违约金。青岛海高置业有限公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的商品房预售合同，要求反诉被告（原告）邱柯华按照总价款的10％向反诉方支付违约金49450.2元。2.反诉案件受理费用由被反诉人承担。事实和理由：根据双方所签预售合同附件一付款方式及付款期限的约定，反诉被告（原告）应保证所贷款项在2013年6月5日前足额支付给反诉原告（被告），反诉被告（原告）的贷款实际到账日期为2013年10月10日；另按照预售合同第七条之规定，反诉被告（原告）逾期付款超过30天后，反诉原告（被告）有权解除合同，反诉被告（原告）按照总价款的10％向反诉原告（被告）支付违约金。邱柯华对青岛海高置业有限公司的反诉辩称，不构成违约，在实际履约过程中反诉原告（被告）已经认可该迟延付款行为，也从未向反诉被告（原告）主张过违约金；反诉原告（被告）要求解除合同的要求不成立，因为反诉被告（原告）已于2013年10月10日付清全部房款，反诉原告（被告）亦认可反诉被告（原告）的迟延付款行为，即实际上反诉被告（原告）不存在违约，所以不存在解除双方预售合同的前提，反诉原告（被告）解除权已经超过诉讼时效；反诉被告（原告）认为反诉原告（被告）当庭要求反诉被告（原告）支付违约金已经超过诉讼时效。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方存在争议的事实如下：1、对于合同约定的计付延期交房违约金的起始日期，原告主张按照商品房预售合同规定自2014年4月1日起计算，被告主张自2014年7月1日起计算。2、对于计付延期交房违约金的截止日期，原告主张以预售合同第十二条的规定，自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日至，被告主张根据补充条款第八条第四款规定，原告逾期交付房款，被告不同意支付违约金。3、对于计付延期交房违约金的天数，原告主张依据双方签订的预售合同第十二条的约定，被告主张不构成违约，原告应向被告支付延期付款的违约金。4、对于合同约定的延期交房违约金标准，原告主张根据预售合同第十二条的规定，按日向原告支付已交付房价款的万分之一，被告主张按照补充条款第八条第四项d款的规定，违约金按原告已支付房价款的中国人民银行同期存款利率计算。5、对于合同约定的免责事由，原告主张该条款无效，因为补充条款部分为格式条款，加重了原告的责任，免除了被告的责任，被告未尽到提示说明的义务。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2013年5月22日签订了商品房预售合同，合同约定：原告购买被告开发的位于即墨市岭海中路87号逸景湾5号楼3单元1层101户房屋一套，面积为98.85平方米，房屋总价款为人民币644502元，原告于2013年6月5日付清全部房款，被告于2014年3月31日交房。如被告未在合同约定的时间内交房，被告应自合同约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日至，向原告按已支付房价款的日万分之一支付违约金。如原告未按约定时间付款，应向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天计算至实际付款之日至，逾期超过30天后被告有权选择解除合同，如果选择解除合同原告应按总房价款的10％向被告支付违约金，如果不行使解除权，合同继续履行的，原告应自合同约定的付款期限之第二日起算至实际付款之日，按日支付逾期未付款额的万分之十的违约金。合同签订后，原告于2013年10月10日付清所有房屋价款，被告接受了房屋价款，且未提出异议。被告开发的涉案项目截至目前尚未通过建设工程竣工综合验收备案，被告至今未向原告交付涉案房屋。另查明，预售合同补充条款第八条规定：预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任：……4、乙方有下列情形的，房屋交付时间顺延且甲方无需承担任何责任：a、乙方未按约定时间付清房款或贷款未到达甲方账户；……d、乙方未按约定期限履行其他义务。甲方如未在补充条款第八条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日至。逾期超过90天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，双方按照本合同补充条款第十二条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自补充条款第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，甲方按日向乙方支付已交付房价款同期中国人民银行存款利率的违约金。本院认为，原告与被告双方签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同的约定全面履行各自义务。合同签订后，被告未在约定的时间内交付房屋且至今也没有交付，其违约的事实已经存在，应该按照合同的约定承担违约责任。原告延期付款构成违约，应该按照合同约定向被告支付违约金，但是，被告不能交付房屋并不是因为原告延期付款且没交付违约金，而是因其开发的项目尚未通过建设工程竣工验收备案，即使原告交付了违约金，被告还是不能交付房屋。被告辩称在商品房交付前，原告应向被告足额付清逾期付款的违约金，否则被告有权拒绝交房且不承担违约责任，于法无据，本院不予支持。被告辩称原告主张违约责任的期限已过诉讼时效，本院不予支持。首先，合同仅对交付房屋时间及原告向被告交付房屋价款时间作出了规定，并没有对违约后支付违约金的期限作出规定，故原告要求支付逾期交付房屋的违约金请求权属于未约定支付期限的债权，原告可随时主张，只有当被告明确表示不支付违约金时，才能认定原告“知道或者应当知道其对违约金的权利受到侵害”，此时诉讼时效才可开始起算。其次，被告逾期交房的违约行为至开庭结束之日仍持续存在，若从逾期交房之日计算诉讼时效期间，则在违约行为尚未终止时，诉讼时效期间已届满，产生的后果是违约方继续违约，原告丧失追索违约金的胜诉权，显然对原告是极不公平的。最后，如果被告一直逾期不交付房屋，而主张违约金的诉讼时效需自合同约定交房日开始计算，则原告需要每隔两年就要向法院主张一次逾期交房违约金，从立案、审理到判决、执行，不仅给当事人增添诉累加重负担，对司法资源也是一种浪费。关于被告辩称根据预售合同补充条款第八条规定，原告逾期交付房屋价款，被告违约责任的最早起算日期应为2014年7月1日的主张不予支持。理由为预售合同第十一条明确约定甲方应于2014年3月31日前将房屋交付乙方，除不可抗力外，可以理解为除不可抗力外，被告应于约定时间交付房屋。同时补充条款第八条又约定可以提前或顺延90日交付房屋。在合同履行过程中，原告虽迟延交付部分房屋价款，但交付时间是在约定的交房时间之前，且被告已接收房款，并未提出解除合同或与原告协商一致顺延交付房屋。另被告没有按约定交房的真实原因是未通过建设工程竣工验收备案，从根本上不具备交付房屋的条件，故被告应按约定期限向原告交付房屋，不应予以顺延。被告抗辩称应按照补充条款第八条第四款d项规定按中国人民银行同期存款利率支付违约金，该条适用的前提是原告邱柯华未按约定期限履行其他义务的，本案并没有适用该第八条第四款d项规定的情形，所以被告此项抗辩不成立，被告应按预售合同第十二条的规定向原告支付自2014年4月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金（含以房屋总价款644502元为基数，按日万分之一暂计算至2017年6月20日共计75793.44元）。反诉原告（被告）反诉要求解除双方签订的商品房预售合同的诉讼请求本院不予支持。首先，在反诉被告（原告）最后一笔贷款2013年10月10日到达反诉原告账户时，反诉原告以其行为默认了合同继续履行；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在反诉被告逾期付款至起诉之前三年多时间，反诉原告没有向反诉被告行使解除权，反诉原告的合同解除权消灭，故反诉原告（被告）要求解除商品房预售合同的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）每日按照逾期未付款额的万分之十支付违约金明显过高，无事实和法律依据，对此反诉被告（原告）提出抗辩，且在双方均逾期履行合同义务的情形下，违约金的计算标准差距过大，会导致对另一方不公平，故本院依法予以适当调整，酌情支持按预售合同第七条“乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算”的规定，由反诉被告（原告）支付反诉原告（被告）延期付款违约金11520元（450000元×128天×0.0002=11520元）。反诉被告（原告）主张尾款系公积金贷款，付款时间延迟是因为反诉原告（被告）与住房公积金中心前期并未协商好，但反诉被告（原告）并没有提供证据，本院不予支持。反诉被告（原告）主张实际的违约过程中反诉原告（被告）认可反诉被告（原告）的付款时间，并已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款的规定，买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。对于反诉被告（原告）主张的超过诉讼时效，本院不予支持，理由同本院对本诉被告提出原告诉讼主张超过诉讼时效时本院给出的第一点理由。综上所述，本院支持原告（反诉被告）的诉讼请求，支持被告（反诉原告）的部分诉讼请求，对被告（反诉原告）其他的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）邱柯华偿付自2014年4月1日起至2017年6月20日的逾期交房违约金75793.44元及自2017年6月21日至判决生效之日止的逾期交房违约金（以房屋总价款644502元为基数，按日万分之一计算）。二、反诉被告（原告）邱柯华于本判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）青岛海高置业有限公司逾期付款的违约金11520元。三、驳回反诉原告（被告）青岛海高置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1695元，减半收取848元由被告青岛海高置业有限公司负担。反诉案件受理费518元，由反诉被告（原告）邱柯华负担88元，反诉原告（被告）青岛海高置业有限公司负担430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 杨 涛二〇一七年八月三十日书记员 刘亚平附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。