重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初6534号原告:重庆市金龟子商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双巷子街6号负2号第-2商业区A3，统一社会信用代码91500106327743383U。法定代表人:马金学，重庆市金龟子商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人:王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人:简娇娇，重庆公鸣律师事务所律师。被告:徐叨鱼，男，1977年5月10日出生，汉族，无固定职业，住浙江省临海市。被告：重庆伟德商贸有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道水井沟3号楼，统一社会信用代码91500222305000941N。法定代表人：刘德良，职务不详。原告重庆市金龟子商业管理有限公司（以下简称金龟子公司）与被告徐叨鱼、重庆伟德商贸有限公司（以下简称伟德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员李兴丽、段娟组成合议庭并适用普通程序于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告金龟子公司的委托代理人简娇娇，被告徐叨鱼到庭参加诉讼，被告伟德公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金龟子公司诉称，2016年4月1日，原告与被告徐叨鱼签订《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区三峡广场某租赁商铺租赁给被告徐叨鱼，租金交纳方式为先交费后使用，在被告欠交租金等任何费用超过约定期限15日的情形下，原告有权单方解除房屋租赁合同。合同签订前，被告伟德公司出具担保书，自愿为被告徐叨鱼的上述合同义务和责任提供连带担保。合同签订后，原告按约定将商铺交被告徐叨鱼使用，但被告从2016年7月1日开始未按约定交纳房屋租金、POS机租金，被告已严重违约，原告现诉请法院判令：1、判决解除原告与被告徐叨鱼签订的《重庆煌华国贸中心新纪元购物广场租赁合同》，并由被告徐叨鱼将重庆市沙坪坝区煌华国贸中心新纪元购物广场某商铺立即返还给原告；2、判决被告徐叨鱼立即支付原告自2016年7月1日至法院判决合同解除之日期间扣除被告徐叨鱼已支付的2016年7月的部分租金983.35元的房屋租金，其中2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金按33412.5元/月标准计算；2017年7月1日后的租金按36754元/月的标准计算；3、判决被告徐叨鱼立即支付2016年8月1日至法院判决合同解除之日期间的POS机租金，租金标准为500元/月/台；4、判决被告徐叨鱼向原告支付解除合同违约金91125元，要求被告徐叨鱼已经交纳给原告的履约保证金91125元冲抵其应当支付的违约金；5、判决被告伟德公司对被告徐叨鱼应当支付的上述款项向原告承担连带责任。被告徐叨鱼辩称，第一，租赁合同上的租赁面积为135平方米，本被告实际租赁面积100平方米在使用，其余的是后面库房35个平方米，空高不够，只有2米多高，且全是消防水管、空调机；第二，2016年3月-7月，本被告经营营业额降到了7-8万元，就给原告打报告要求降租，如果不降低租金，本被告只能申请撤场；第三，2016年7月左右，本被告拖欠原告一个月的房租，物业公司就停电，导致无法正常营业，也就无法交付租金。本被告同意解除合同并返还商铺，不同意支付解除合同前的租金、POS的租金、解除合同后的占用费、违约金，因为本被告无力支付，但同意用被告缴纳的保证金补偿原告上述全部费用。如法院认为被告应当承担违约责任，本被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。被告伟德公司未作答辩。经审理查明，2016年4月1日前，新永基公司与被告徐叨鱼签订商铺租赁合同，约定新永基公司将位于重庆市沙坪坝区双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”某商铺及其设施租赁给被告徐叨鱼。合同签订后，被告徐叨鱼向新永基公司交纳相当于三个月的保底租金总额的履约保证金91125元，新永基公司于2015年5月7日将上述商铺交付给被告徐叨鱼使用。2016年3月30日，被告伟德公司向原告出具《担保书》，该《担保书》载明，被告伟德公司自愿为徐叨鱼与原告金龟子公司于2016年4月1日签订的《煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》进行担保，若徐叨鱼不履行《煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》及其附件约定的义务和责任，在原告发出书面通知的15天内，本公司将无条件代为履行；本公司对徐叨鱼在履行《煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》及其附件中产生的全部义务和责任承担连带担保责任，担保期限为徐叨鱼与原告金龟子公司签订的《煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》租赁期间至该合同期满1年内。2016年4月1日，原告金龟子公司（甲方）与被告徐叨鱼（乙方）签订《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”某商铺及其设施租赁给乙方；租赁期为27个月，自2016年4月1日至2018年6月30日止；计算租金方式为保底租金和抽成租金，二者之中甲方取其高；租赁商铺实行“先交费后使用”；2016年4月1至2016年6月30日期间的保底租金为225元/月/㎡，每月租金为30375元，2016年7月1至2017年6月30日期间的保底租金为247.50元/月/㎡，每月租金为33412.50元，2017年7月1至2018年6月30日期间的保底租金为272.25元/月/㎡，每月租金为36754元，保底租金以每3个月为一期，乙方须在每期开始前1个月的25-30日交纳；抽成租金为乙方月总销售额的15﹪，抽成租金以每1个月为一期进行结算，乙方须在每期结束后次月的1-5日将超出保底租金部分租金交纳给甲方。租赁合同在履行中若出现约定的承租时间不足一个月时，则该月租金按照乙方在该自然月租用天数依比例支付。履约保证金：乙方须在本合同签订后5日内一次性交纳相当于3个月的保底租金总额的履约保证金91125元，若发生乙方不能按时足额交纳租金、收银机使用费等或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金，如乙方未在10日内补足，甲方有权按租赁合同的规定在提前三日通知的情况下，采取停止提供一切服务的措施，直至乙方完全纠正其违约行为；POS机及收银系统：在承租期内乙方必须租用甲方统一采用的POS机及收银系统，乙方同意交纳POS机押金1000元，每月每台P**机交纳租金500元。违约责任：如乙方欠交租金等任何费用超过7日仍未自行纠正，则甲方有权直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金处理不予退还。合同签订后，原告按约将位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”某商铺及POS机一台交付给被告徐叨鱼继续使用。被告徐叨鱼向新永基公司交纳的履约保证金91125元转为向原告交纳的履约保证金。2016年7月30日，被告徐叨鱼以转帐方式向原告交纳2016年7月的POS机租金500元和部分房屋租金983.35元。此后，被告徐叨鱼未按约向原告交纳租金。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告徐叨鱼认为因其拖欠原告一个月的房租，其租赁的商铺被物业公司停电，但未举示证据予以证明，且原告否认被告徐叨鱼的主张。上述事实，有原告提供的租赁合同、担保书、商铺交接书、民生银行支付业务回单（收款）、收据（财务计帐联）以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告金龟子公司与被告徐叨鱼签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告徐叨鱼应在2016年6月25-30日期间交纳2016年7月至9月的租金，但被告徐叨鱼仅在2016年7月30日以转帐方式向原告交纳了2016年7月的POS机租金500元和部分房屋租金983.35元，被告徐叨鱼此后未按约向原告交纳的租金，已经构成违约。被告徐叨鱼拖欠房屋租金超过7日，原告有权依据合同约定解除租赁合同。庭审中，被告徐叨鱼同意解除合同并将涉案商铺返还给原告，本院确认本案租赁合同于2017年8月21日解除，本院对原告要求被告徐叨鱼返还涉案商铺的请求予以支持。合同解除之前，被告徐叨鱼应当按照合同约定的房屋租金、POS机租金的标准支付租金，原告要求被告徐叨鱼支付2016年7月1日至2017年8月21日期间的房屋租金461618.52元（33412.5元/月×12个月＋36754元/月×1个月+36754元/月÷31天×21天-983.35元）和2016年8月1日至2017年8月21日期间的POS机租金6338.71元（500元/月×12个月＋500元/月÷31天×21天）本院予以支持。被告徐叨鱼租用原告的商铺，未按合同约定支付房屋租金，违反了合同约定，应当向原告支付违约金。合同约定如被告欠交租金超过7日仍未自行纠正，则原告有权选择直接解除本合同，被告已交的相当于3个月的保底租金总额的履约保证金91125元作为违约金不予退还。现原告选择解除本合同，要求被告给付违约金91125元符合合同约定，但被告徐叨鱼抗辩称合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，双方关于违约金的约定，过分高于造成的损失，应当予以调整，故本院对被告徐叨鱼关于违约金约定过高的抗辩予以支持。原告与被告徐叨鱼签订的租赁合同的租赁期为27个月，于2018年6月30日届满，本院充分考虑该情况后对被告应当支付给原告的违约金金额依法调整为被告交纳的履约保证金的三分之一即30375元。合同约定，若发生被告徐叨鱼不能按时足额交纳租金、收银机使用费等或因被告徐叨鱼违约须向原告缴纳违约金时，原告可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金，现原告要求被告徐叨鱼已经交纳给原告的履约保证金91125元冲抵其应当支付的违约金，本院予以准许，冲抵被告徐叨鱼应当支付的违约金后，尚余60750元，依照合同约定，可以冲抵被告徐叨鱼应当支付的房屋租金，冲抵后，被告徐叨鱼还应支付原告房屋租金400868.52元（461618.52元-60750元）。被告伟德公司出具担保书，自愿对被告徐叨鱼在履行涉案租赁合同及其附件中产生的全部义务和责任承担连带担保责任，因此，被告伟德公司对被告徐叨鱼在本案中的上述债务承担连带责任。被告徐叨鱼抗辩称，被告徐叨鱼认为因其拖欠原告一个月的房租，其租赁的商铺被物业公司停电，但未举示证据予以证明，且原告否认被告徐叨鱼的主张，本院对其抗辩不予支持。被告伟德公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市金龟子商业管理有限公司与被告徐叨鱼签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》于2017年8月21日解除。二、由被告徐叨鱼在本判决发生法律效力后3日内将重庆市沙坪坝区煌华国贸中心新纪元购物广场*层*-*号商铺立即返还给原告重庆市金龟子商业管理有限公司。三、被告徐叨鱼在本判决发生法律效力后3日内支付原告重庆市金龟子商业管理有限公司2016年7月1日至2017年8月21日期间拖欠的房屋租金461618.52元，以被告徐叨鱼交纳给原告的履约保证金中的60750元冲抵后，被告徐叨鱼还应支付原告房屋租金400868.52元。四、被告徐叨鱼在本判决发生法律效力后3日内支付原告重庆市金龟子商业管理有限公司2016年8月1日至2017年8月21日期间的POS机租金6338.71元。五、被告徐叨鱼在本判决发生法律效力后3日内支付原告重庆市金龟子商业管理有限公司违约金30375元，此款以被告徐叨鱼交纳给原告的履约保证金中的30375元冲抵。六、被告重庆伟德商贸有限公司对被告徐叨鱼应当支付给原告重庆市金龟子商业管理有限公司的上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7246元（原告已预交），由被告徐叨鱼承担，此款限被告徐叨鱼在本判决发生法律效力后3日内给付原告重庆市金龟子商业管理有限公司，被告重庆伟德商贸有限公司对被告徐叨鱼应承担的案件受理费承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  谢凤鸣人民陪审员  李兴丽人民陪审员  段 娟二〇一七年八月二十五日书 记 员  郭 琴