河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫07民终3003号上诉人（一审被告、反诉原告）：新乡正豪置业有限公司，住所地：新乡市平原路与新飞大道西南角。法定代表人：郭胜苗，董事长。委托诉讼代理人：陶无为，系该公司员工。被上诉人（一审原告、反诉被告）：中国移动通信集团河南有限公司新乡分公司，住所地：新乡市红旗区新中大道（中）666号。负责人：王涛，总经理。委托诉讼代理人：李品，系该公司员工。委托诉讼代理人：谭萍，河南诚友律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：孙士洁，女，1966年9月12日出生，汉族，住河南省。一审被告：新乡市海派景润物业管理有限公司，住所地：新乡市新飞大道133号上海公馆6#-101号房。法定代表人：刘晓春，经理。中国移动通信集团河南有限公司新乡分公司（以下简称移动新乡分公司）与新乡正豪置业有限公司（以下简称正豪公司）、新乡市海派景润物业管理有限公司（以下简称物业公司）、孙士洁侵权纠纷一案，新乡市红旗区人民法院于2016年10月13日作出（2015）红民二初字第410号民事判决书，因正豪公司不服提起上诉，本院于2016年12月23日作出（2016）豫07民终4757号民事裁定书，发回新乡市红旗区人民法院重审。新乡市红旗区人民法院于2017年5月25日作出（2017）豫0702民初246号民事判决，正豪公司不服提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人正豪公司委托诉讼代理人陶无为，被上诉人移动新乡分公司委托诉讼代理人李品、谭萍，孙士洁到庭参加了诉讼，一审被告物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。正豪公司上诉称，一审判决认定事实错误，上诉人已合法地与孙士洁解除了租赁合同，解除权属于形成权，可以法定解除，移动新乡分公司的损失与上诉人无关。移动新乡分公司辩称，正豪公司所诉“与孙士洁的合同已经合法解除”未提供相关证据证明。正豪公司上诉理由不能成立，一审判决正确，应予维持。孙士洁称，移动公司损失应由正豪公司承担。物业公司未答辩。移动新乡分公司一审提出诉讼请求：1、判令二被告及第三人赔偿原告经济损失1062488.67元及利息（按照同期银行贷款利率计算），包括房屋租金767621.1元、税金158245.57元、扣除2个天花灯及6个手机展柜后的房屋装修损失136622元，以上共计1062488.67元；2、被告正豪公司返还原告2个天花灯、6个手机展柜，折价4880元；3、解除与孙士洁之间的租赁合同。事实和理由：2014年5月15日，原告作为承租人与第三人孙士洁签订了一份《房屋租赁合同》，又于2014年12月16日与第三人签订了一份补充合同，合同规定：租期从2014年5月15日起至2018年5月14日止，前三年租金980000元于5月份付清，第四年租金341700元于12月份付清。原告与第三人签订合同前就拿到了第三人（承租方）与正豪公司签订的房屋租赁合同，双方合同明确规定第三人在租赁期内有权转租，原告经正豪公司同意才与第三人签订了租赁合同。合同签订后，原告向第三人交清四年租赁费共1321700元，以及物业、水、电等各项费用，支出装修费39万余元。2015年5月5日、2015年8月14日、2015年9月15日，正豪公司先后通知原告，称因第三人严重违约，其在2015年4月23日与第三人解除了租赁合同，要求原告三日内将房屋清场退房。2015年3月中旬起，物业公司在原告各种费用均交清的情况下，陆续对原告租赁的房屋停水、停电，并于2015年8月1日将房门锁住，使原告无法经营，其称是正豪公司让做的。原告在此期间多次找第三人孙士洁，第三人称其与正豪公司签订的合同未解除，是正豪公司违约，故其未补交租金。综上，二被告及第三人的行为严重侵犯了原告的房屋使用权，请法院判令二被告及第三人赔偿原告损失，互负连带责任。被告正豪公司庭审时答辩称：1、正豪公司已与孙士洁合法解除合同，且本身不存在违法违约行为。孙士洁于2014年9月15日起欠正豪公司租金，经多次催缴，孙士洁仍拒绝支付租金，据此，正豪公司依照合同法第94条、第227条规定及与之签订的租赁合同的第8.1条约定与其解除了租赁合同。孙士洁一再提起所谓正豪公司提供的场地不符合条件的情形，是没有依据的。孙士洁在签订合同时，就已经“确认交付日房屋已达到交付条件”，说明其对租赁场地的现状完全认可，其承租的面积均能正常使用，正豪公司也修缮了楼梯通道并积极解决各类细小的问题，而所谓的消防问题，一方面是因为政府原因而导致了消防备案的搁置，但这完全不影响孙士洁将场地转租给次承租人经营。2、移送公司的损失与正豪公司无关。移动新乡分公司即便存在损失，其原因也是由于孙士洁无法向正豪公司按时支付租金，正豪公司依法解除合同导致的，因此移动新乡分公司的损失与正豪公司没有因果关系。在正豪公司依法解除合同后，通过行使占有、处分等物权行为维护自身权益的情况下，所有责任只能由孙士洁承担。故正豪公司与移动新乡分公司之间不存在合同关系，即便移动新乡分公司受到损害时，其也只能向孙士洁请求赔偿。被告物业公司庭审时答辩称：原告诉状陈述不属实，第二被告并没有给原告停过水电，更没有锁原告的房门，第二被告没有侵权行为，不应承担侵权责任。第三人孙士洁庭审时答辩称：1、原告诉状部分不属实，孙士洁收了原告租金4年只有95万的现金，并非原告所述的132万；2、正豪公司在与孙士洁的租赁合同中构成了根本违约，在孙士洁与正豪公司合同签订后，其交付面积与合同约定面积不符，主体消防没有进行验收，2楼的公共通道不能使用等，造成了孙士洁不能完全使用合同约定的支付面积，双方在2014年的3、4月份签订合同，一直到2014年底才对二楼的使用面积进行协商，后来在使用过程中正豪公司多次进行断电，包括孙士洁的自己的珠宝店、已经租赁出去的移动新乡分公司、长德公司、网吧都不能正常使用，后来又由于税款的交付问题又产生了纠纷，双方一直在协商如何变更合同，所以和正豪公司的租赁合同不能正常履行的违约方为正豪公司；3、按照已使用的面积来说，孙士洁也不欠正豪公司租金，双方的租赁合同虽然写的是1363.33平方米，但实际使用面积为1299平米，而且是到2014年11月份进行的测绘结果，按照原来1363.33平方米的租金约定为110万，每平方米为67.2元，那么至双方发生纠纷时只使用了339.27平方米，一楼珠宝店因为被告二方经常停电，连装修都没进行完毕，网吧也是主体没有消防无法验收，一直无法经营，那么按照实际使用面积，预付款为55万，替正豪公司垫付了租金18.24万，而且交了9万的保证金，按照实际使用的面积我们缴纳的租金在不到期的情况下，在和正豪公司进行协商的情况下，正豪公司对移动新乡分公司进行锁门、室内物品搬离的手段，导致移动最终停业，违约和侵权事实非常明显；4、两被告的侵权行为严重侵害了原告与孙士洁的合法权益，孙士洁租给移动新乡分公司的租金为26.6万每年，正豪公司210平米租给孙士洁的是16.9万，只这一项租金差价一年的损失就是10万元，而孙士洁和正豪公司签订是7年的合同，只移动新乡分公司这一个客户，7年的损失就是70万，正是由于两被告的停电及锁门行为，造成孙士洁的损失在不断扩大，我们希望我们的损失也由两被告损失，原告要求我们承担连带责任，我们认为我们不应该承担，应由两被告直接给付给原告即可。被告正豪公司向本院提出反诉请求：1、依法判令移动新乡分公司支付房产使用费68000元（2015年4月23日计算至2015年8月15日）；2、由移动新乡分公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：正豪公司曾与孙士洁就承租上海公馆项目东南角房产签订租赁合同，后因孙士洁违约租赁合同解除，正豪公司依约收回房产。但经正豪公司多次通知催促，移动新乡分公司均拒绝返还租赁房产，无理由占用至今，其行为损害了正豪公司的合法权益，并已给正豪公司的经营、声誉造成重大影响。原告移动新乡分公司对反诉辩称：正豪公司要求其支付6.8万元租金无任何依据，请依法驳回其诉请。因为移动新乡分公司经过正豪公司同意而与孙士洁签订合同，租期的2014年5月15日至2018年5月14日，移动新乡分公司向孙士洁交清了4年的全部租金及税金，2015年8月1日正豪公司将移动新乡分公司租赁的房屋门锁住，使移动新乡分公司无法经营，其要求移动新乡分公司支付6.8万元无任何依据。其次正豪公司说2015年4月23日计算至2015年8月15日的日期不对，应该到2015年5月14日为一年的截止日期，所以其要求移动新乡分公司支付6.8万元无任何依据。新乡市红旗区人民法院一审认定：2014年3月14日，正豪公司（甲方）与孙士洁（乙方）签订《房屋租赁合同》，该租赁合同主要约定：甲方将新乡平原路与新飞大道交叉口东南角1363.33平方米房屋租赁给乙方使用，租期7年，自2014年3月15日至2021年5月14日，年租金110万元，房屋使用和合同保证金9万；甲乙双方约定租金每六个月支付一次，乙方应于每次期限届满前两个月之前支付下一阶段租赁费给甲方；租赁期间，乙方可视经营需要将部分租赁房屋转租给其他单位或个人；乙方逾期支付租金的，甲方可提前解除合同、收回房屋，依该项规定主张解除合同，应当书面通知对方，合同在解除合同的条件经双方确认时解除；合同解除或终止后，乙方应于解除或终止后十五天内将租赁房屋退还甲方，逾期甲方有权采取措施自行收回租赁房屋，因此产生的所有责任及损失均由乙方自行承担；甲方解除或终止合同的通知自送达乙方之日起生效，乙方拒收视为送达有效。合同签订后，孙士洁于2014年3月14日至5月19日支付了正豪公司55万元租金和9万元保证金。2014年4月21日，孙士洁（甲方）与中国移动通信集团河南有限公司新乡市市区分公司（乙方，以下简称移动市区分公司）签订编号为2014-4-002的《房屋租赁合同》一份，主要约定甲方将新乡平原路与新飞大道交叉口东南角一楼210平方米房屋出租给乙方，租期三年，自2014年5月15日至2017年5月14日，交付日为2014年5月10日；自2014年5月15日开始计租，租金三年为80万元；合同保证金3万，甲方应在双方合同正常履行完毕后，五日内全额无息退还保证金；甲方收到租金为乙方出具收据，乙方再支付给甲方15万元由甲方提供正式税票（发票总金额95万元）；甲乙双方签署合同（2014年5月10日）前乙方应向甲方一次性支付租金80万元，税费15万元，共计95万元；甲方对出租房屋的权利存在争议，致使乙方不能实现合同目的，乙方有权解除合同。同日，孙士洁与移动市区分公司还签订《关于就合同编号2014-4-002房屋租赁合同的相关补充协议》一份，其中约定甲乙双方约定实际执行的仍然为2014年4月21日双方签订的“房屋租赁合同”各项条款（含本补充协议）内容为准，其他协议无效，并手写注明“市区上海公馆房屋租赁合同为报省公司合同，以本补充协议为准”。2014年5月16日，移动新乡分公司经中国移动通信集团河南有限公司账户向支付孙士洁98万元。2014年12月13日，移动新乡分公司通过移动市区分公司向孙士洁支付合同编号2014-4-002租赁合同保证金3万元。2014年12月15日，孙士洁为移动新乡分公司开具了95万元发票，品目为2014年5月15日至2017年5月14日房屋租赁费。2014年12月17日，孙士洁为移动新乡分公司开具了3万元发票，品目为2014年5月15日至2017年5月14日房屋租赁费。2014年12月13日，孙士洁（甲方）与移动市区分公司（乙方）签订合同编号为2014-4-006的《房屋续租租赁合同》一份，主要约定在原租赁合同的基础上延续租赁期限1年，自2017年5月15日至2018年5月14日，从2017年5月15日计租，年租金266666元，乙方应于2014年12月25日前一次性支付甲方；甲乙双方约定租金、保证金甲方应在收到时为乙方出具收据，甲方不承担因租赁房屋所发生的相关税费，不提供正式税务发票，如乙方或相关部门需要所发生的费用由乙方承担。同日，孙士洁与移动市区分公司还签订《关于就合同编号2014-4-006房屋租赁合同的相关协议》一份，其中约定甲乙双方约定实际执行的仍然为2014年12月双方签订的“房屋租赁合同”各项条款（含本补充协议）内容为准，其他协议无效。2014年12月22日，移动新乡分公司经中国移动通信集团河南有限公司账户向户名为左毅的账户转账341700元（该笔款项孙士洁2014年12月13日出具2017年5月15日至2018年5月14日房租266666元收据，并备注此款回作交税）。2014年12月17日，孙士洁为移动新乡分公司开具了341700元的发票，品目为场地租赁费，发票载明税金总额70745.57元。以上合同签订后，移动新乡分公司实际承租案涉房屋，并对租赁房屋进行了装修使用。租赁期间，因孙士洁与正豪公司就房屋实际租赁面积、是否符合合同要求、拖欠租金等方面产生纠纷，正豪公司于2015年3月、5月、7月多次对租赁房屋断电，其中7月断电至2015年8月10日该公司对移动新乡分公司租赁房屋锁门时仍未恢复供电。2015年4月22日，正豪公司作出解除合同通知书，称因孙士洁欠付租金自通知送达之日解除与孙士洁的租赁合同，并将该通知张贴于孙士洁租赁房屋门前，另于2015年5月5日作出公告刊登于新乡日报。2015年5月5日，正豪公司向移动新乡分公司作出通知书，称已于2015年4月23日与孙士洁解除租赁合同，要求移动新乡分公司于接到通知书之日起三日内撤出该公司房产。2015年6月至7月期间，正豪公司与孙士洁多次对房屋租赁问题进行协商。2015年8月10日，正豪公司对移动新乡分公司租赁房屋加锁。2015年9月23日，正豪公司组织人员将租赁房屋打开，并将移动新乡分公司店铺内物品搬离至该公司仓库。2016年9月12日，正豪公司向孙士洁发出催款函，称截至2016年8月31日，孙士洁欠付其公司租金共计2201482.3元，要求孙士洁在收到该函之日起10日内向正豪公司支付上述款项，并将该催款函张贴于案涉租赁房屋外墙上。2016年11月21日，正豪公司向孙士洁发出解约函，称正豪公司于孙士洁之间签订的房屋租赁合同已正式解除。另查明，本案在原审中，移动新乡分公司申请对租赁房屋内装修和设备价格进行评估，新乡市兴发价格评估有限公司出具新兴价评字【2016】43号价格评估结论书，认定装修在自然损耗状态下剩余价值为141502元，其中包括租赁房屋留存的手机展柜6个，评估价值4800元，顶部天花灯2个，评估价值80元。在原审及本次审理过程中，移动新乡分公司均未向本院提供鉴定费票据。新乡市红旗区人民法院一审认为，（一）关于涉案纠纷案由问题。本案立案时案由为房屋租赁合同纠纷，但根据移动新乡分公司的诉求和查明的事实，本案应为侵权纠纷。诉讼中，移动新乡分公司增加解除与孙士洁之间的租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”，且上述纠纷均系因涉案租赁房屋的同一法律事实引起，故为减少当事人诉累，本案一并处理并无不当。（二）关于移动新乡分公司与孙士洁履行的租赁合同版本的问题。原审中，移动新乡分公司提交的租赁合同为移动市区分公司与孙士洁签订的租赁合同，本次审理移动新乡分公司提交了以移动新乡分公司的名义与孙士洁签订的租赁合同，经庭审查明，这两种版本的租赁合同上面的签字和盖章均为真实，但实际履行的是以移动市区分公司的名义签订的租赁合同，虽然移动新乡分公司并未在该租赁合同上盖章，但是从孙士洁开具的发票以及付款单位来看，移动新乡分公司是案涉租赁合同的实际履行主体，且作为出租人的孙士洁、正豪公司以及管理单位物业公司对其租赁身份均无异议，故移动新乡分公司是本案的适格原告。（三）关于本诉。本案涉及移动新乡分公司与孙士洁签订的租赁合同，以及正豪公司与孙士洁签订的租赁合同，上述合同均不违反法律规定，为有效合同。按照正豪公司与孙士洁之间的约定，孙士洁享有对租赁房屋转租的权利，移动新乡分公司作为次承租人，在与承租人孙士洁签订合同后足额支付了租金，取得涉案房屋的使用权，并实际装修使用，因承租人与出租人之间的纠纷而无法继续使用租赁房屋和遭受损失，移动新乡分公司并无过错。但是正豪公司解除与孙士洁之间的租赁合同，收回租赁房屋应当符合法律规定和双方约定。正豪公司一方面称其于2015年4月23日与孙士洁解除了租赁合同，一方面却在2016年9月12日在案涉房屋张贴催款函，将孙士洁应支付的租赁费计算至2016年8月31日，即正豪公司认为在2016年8月31日之前其与孙士洁的合同仍在履行。正豪公司在未与孙士洁解除租赁合同的情况下，擅自对租赁房屋断电、自行将租赁房屋加锁控制、清出物品，造成移动新乡分公司无法继续使用租赁房屋的行为侵害了无过错的次承租人移动新乡分公司的合法权益，应当对移动新乡分公司的装修损失、税费损失予以赔偿。对于移动新乡分公司的装修损失，除了在正豪公司控制下的手机展柜6个，天花灯2个，经鉴定评估的装修损失为141502-4880=136622元。同时，移动新乡分公司已按合同约定承担了税费，其中2014年4月21日租赁合同约定的开具发票费用150000元，以2015年8月10日正豪公司控制房屋为节点，对应剩余21个月的租期按占租期的比例计算税费损失，即150000元×（21个月÷36个月）≈87500元，另外2014年12月13日续租合同的税金是70745.57元，合计移动新乡分公司的税费损失为158245.57元。本案中，移动新乡分公司已经从案涉租赁房屋中撤离，其与孙士洁之间的租赁合同已无法继续履行，故对于移动新乡分公司要求解除与孙士洁之间的租赁合同的诉请，本院予以支持，但是其因与正豪公司租赁纠纷原因致使移动新乡分公司合同目的不能实现，再收取未使用期间的租金，对移动新乡分公司显失公平，故孙士洁应当将未使用期间的租金和保证金予以退还。同时，移动新乡分公司不能使用租赁房屋并非孙士洁主观意愿造成，孙士洁可就因正豪公司违约行为造成的损失另案向正豪公司主张。移动新乡分公司与孙士洁2014年4月21日租赁合同约定的租金800000元，孙士洁也应以2015年8月10日正豪公司控制房屋为节点，对应剩余租期的租金予以退还，即466666.67元，同时将30000元保证金退还移动新乡分公司。对于2014年12月13日续租合同的租金，移动新乡分公司共支付孙士洁341700元，减去税款70745.57元为270954.43元，因移动新乡分公司已无法继续使用租赁房屋，故孙士洁应将270954.43元退还。对于移动新乡分公司的其他主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。（四）关于反诉。正豪公司已以催款函的形式向孙士洁催缴租金，再向移动新乡分公司主张房屋占用费，属重复获利，本院不予支持。综上所述，本院对移动新乡分公司的诉讼请求予以部分支持，对正豪公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、新乡正豪置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿中国移动通信集团河南有限公司新乡分公司损失294867.57元；二、新乡正豪置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还中国移动通信集团河南有限公司新乡分公司租赁房屋内的2个天花灯、6个手机展柜，逾期未返还折价4880元予以赔偿；三、解除中国移动通信集团河南有限公司新乡分公司以中国移动通信集团河南有限公司新乡市市区分公司名义与孙士洁分别于2014年4月21日签订的《房屋租赁合同》、《关于就合同编号2014-4-002房屋租赁合同的相关补充协议》，于2014年12月13日签订的《房屋续租租赁合同》、《关于就合同编号2014-4-006房屋租赁合同的相关协议》；四、孙士洁于本判决生效之日起五日内退还中国移动通信集团河南有限公司新乡分公司租金、保证金共计767621.1元；五、驳回中国移动通信集团河南有限公司新乡分公司的其它诉讼请求；六、驳回新乡正豪置业有限公司的反诉请求。案件受理费18939元，由新乡正豪置业有限公司承担4748元，由孙士洁承担7100元，由中国移动通信集团河南有限公司新乡分公司承担7091元。反诉费750元，由新乡正豪置业有限公司承担。二审中正豪公司提交其另案起诉状及开庭传票各一份，证明其与孙士洁合同解除一案正在一审审理中，判决结果与本案相关。移动公司质证认为该证据不影响本案判决赔偿。孙士洁对该证据不发表意见。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案二审双方之争议在于正豪公司是否已经合法解除其与孙士洁之间的租赁合同，一审判决已经查明，正豪公司在与孙士洁就违约与合同解除产生纠纷的情况下擅自对租赁房屋断电、自行将租赁房屋加锁控制、清出物品。应当承担由此产生的侵权责任。正豪公司另案起诉孙士洁解除合同与本案无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，正豪公司上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5796元，由新乡正豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 ：谢田霞审判员 ： 吕 亮审判员 ： 李 信二〇一七年八月十一日书记员 ：韦明亮