广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4038号原告：梁伟贤，男，1975年12月4日出生，汉族，住海南省澄迈县。委托诉讼代理人：马运峰，广东启兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁胜君，广东启兴律师事务所律师。被告：梁仕锦，男，1967年12月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：戚健芳，女，1966年11月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告梁伟贤诉被告梁仕锦、戚健芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序审理，后转为适用普通程序，于2017年5月2日、8月14日两次公开开庭审理了本案。原告梁伟贤及其委托诉讼代理人马运峰、梁胜君到庭参加诉讼，被告梁仕锦、戚健芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房地产买卖合同；2.两被告立即支付原告购房定金5万元、首期款225000元、按揭费7300元，赔偿原告的房价差额损失30万元（以评估结果为准），共计586800元，并自起诉之日至付清为止，以586800元为本金按银行逾期贷款利率支付给原告利息；自2017年1月1日起每个月支付房租1500元（暂计至起诉日房租共4500元）；3.全部的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月29日，原告、被告与中介签订购房合同后，原告当日支付5万元定金。因被告尚有银行贷款未结清，2016年10月8日，原告为被告支付给按揭公司7300元的手续费。2016年11月24日，被告要求原告提前支付首期款，原告支付给被告225000元。但涉讼房屋于2016年12月5日被法院查封，无法过户。根据涉讼房屋买卖合同第三条约定，被告应当赔偿原告的全部损失。因这几个月房价上涨，给原告造成最少30万元的房价差额损失，被告应当赔偿。综上，为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告梁仕锦、戚健芳没有答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告梁仕锦、戚健芳经公告传唤未到庭，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告举证的支付按揭费的微信转账记录为复印件，且与原告举证的按揭费收款收据金额无法相互印证，本院对该转账记录真实性不予审查。原告出示的其他证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区XX广场XX座XX房，权属人为梁仕锦、戚健芳共同共有，权利证号：XX、XX，建筑面积86.17平方米，分别于2015年12月15日、2016年12月5日被佛山市南海区人民法院查封。2016年9月29日，被告梁仕锦、戚健芳（甲方、卖方）、原告梁伟贤（买方、乙方）与XX房地产中介服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：涉讼房屋按套为单位出售于买方，总成交价为780000元，定金50000元；甲方保证涉讼房屋权属清楚，若发生与之有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担法律责任，因此给乙方及经纪方造成的损失，全部由甲方负责赔偿；违约责任，若甲方决定中途不卖，双倍赔偿乙方100000元，如乙方决定中途不买，乙方不得向甲方索要定金；乙方于2016年11月1日前办契税时支付甲方第一期房款230000元，第二期房款500000元在办理房产证过户时乙方由中国银行按揭支付；等等。落款处乙方由张建明代梁伟贤签字。2016年9月25日，被告戚健芳出具收据，载明收到原告梁伟贤购买涉讼房屋定金50000元。同年9月26日，原告通过银联转账50000元予被告。2016年9月30日，原告委托国土所到区土地测绘所代为测绘出图，佛山市南海区土地测绘所出具涉讼房屋座落土地的宗地平面图。2016年11月3日，广州市XX投资顾问有限公司出具收款收据确认收到原告按揭费1800元。2016年11月24日，原告梁伟贤（新业主）与被告梁仕锦、戚健芳（旧业主）签订《补充协议》，约定：因旧业主梁仕锦、戚健芳在佛山邮政银行有一笔贷款，并有查封，现新业主梁伟贤提前在该物业过户之前交首期购房款225000元给旧业主，在旧业主收到首期房款的同时办理交易过户手续，否则旧业主于2016年12月15日前将首期购房款225000元退还给新业主，并赔偿给新业主225000元；经协商本协议交易过户时间延迟到2017年3月28日前，旧业主定于从2017年1月1日起，每月给新业主1500元，作为新业主的租房租金，直到该物业过户给新业主为止。落款处旧业主由戚健芳签字，及戚健芳代梁仕锦签字。同日，原告通过中国农业银行转账购房款225000元予被告戚健芳，被告梁仕锦出具收据确认收到原告首期购房款225000元。2017年3月24日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认自原告支付首期购房款后，被告将涉讼房屋交付原告使用，涉讼房屋现由原告居住使用。原告陈述，其主张的房价差额损失300000元，含双方约定的赔偿金225000元，其余款项以评估为准。2017年6月27日，涉讼房屋已被拍卖。本院认为，原告、被告及经纪方签订的《房屋买卖合约》既包含了原告与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原告与两被告签订的《房地产买卖合同》中关于涉讼房屋买卖事宜是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。原告依约向被告支付定金及首期购房款，原告已按合同约定履行义务。原告主张因被告的原因涉讼房屋被法院查封及拍卖，导致交易不能继续进行，被告梁仕锦、戚健芳均没有举证证明或提出反驳意见，且两被告均没有在合理期限内消除权利限制情况，致使涉讼合同目的最终不能实现，两被告的行为构成违约。因两被告违约，故原告主张解除涉讼合同，两被告返还购房定金50000元及首期购房款225000元，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。关于原告主张两被告赔偿包括赔偿金225000元在内的房价差额共300000元、按揭费、利息、房租的赔偿是否有依据。房屋买卖是大宗财产交易，原告作为买方，应尽谨慎审查义务。涉讼房屋已于2015年12月5日被本院查封，原告在进行交易前及签订涉讼房屋买卖合同后，均没有查询涉讼房屋是否存在权利限制情况，而且涉讼合同约定在办理契税时才支付首期款，但原告未审查核实涉讼房屋是否具备交易过户条件，就提前支付首期购房款，所以在签订涉讼房屋买卖合同及履行合同义务过程中，原告存在一定过错。综合原告过错、实际损失及合同约定，本院对原告主张两被告支付赔偿金225000元予以支持。该赔偿金具有一定补偿的性质，原告未能举证证实其损失高于该违约责任的承担，对原告再行请求房价差额、利息、赔偿按揭手续费的主张，本院不予支持。庭审中，原告陈述原告支付首期购房款后，被告将涉讼房屋交付原告居住使用，且没有举证证明原告于2017年1月1日后需另行租赁房屋而产生实际损失，故对原告主张被告从2017年1月1日起每个月支付房租1500元的主张，本院不予支持。因涉讼房屋已被拍卖，不具备进行司法鉴定的客观条件，故对于原告申请的房产差价评估，不予准许。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁伟贤与被告梁仕锦、戚健芳就位于佛山市南海区XX广场XX座XX房的房屋买卖合同关系；二、被告梁仕锦、戚健芳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元、首期购房款225000元合共275000元予原告梁伟贤；三、被告梁仕锦、戚健芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付225000元赔偿金予原告梁伟贤；四、驳回原告梁伟贤其他涉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费9668元、财产保全费3431.5元，合共13099.5元（原告已预交），由原告负担1279.5元，被告梁仕锦、戚健芳负担11820元。两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳11820元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告梁伟贤预交的诉讼费用11820元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审  判  长 招  伟  妍人民陪审员人 民陪审员余考坚人民 陪 审员 黄  艳  滨二〇一七年八月三十一日书  记  员 刘  冬  花