湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0202民初1490号原告（反诉被告）：黄石港区妮诚副食店，经营场所06磁湖路3号（沈家营农工商门面）。经营者：曾绍军，居民。原告（反诉被告）：黄开芝，黄石港区妮诚副食店实际经营者。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘英杰，黄石市来讯法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘松健。委托诉讼代理人：柯婷，湖北风劲律师事务所律师。被告：胡中良。被告：程志强。原告（反诉被告）黄石港区妮诚副食店、黄开芝与被告（反诉原告）刘松健、被告胡中良、程志强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄开芝及原告（反诉被告）黄石港区妮诚副食店、黄开芝的共同委托诉讼代理人刘英杰，被告（反诉原告）刘松健的委托诉讼代理人柯婷、被告胡中良、程志强到庭参加了诉讼。在本���审理过程中，原告黄石港区妮诚副食店于2017年8月9日申请撤回起诉。本院经审查，认为该申请系原告黄石港区妮诚副食店的真实意思表示，已依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，口头裁定准许原告黄石港区妮诚副食店撤回起诉。本案现已审理终结。原告黄开芝向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带赔偿原告货物损失共计149255元。2、判令被告返还原告押金2000元、返还物品折价款7200元（煤气炉一个、锅碗瓢盆等餐具、实木橱柜三个、单人床一张、台钳一个、冰箱一台、大小拖车各一只、大广告伞一个、广告货架一个、大垃圾桶一个）。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告自1996年3月6日起至2016年6月18日止与被告刘松健的委托代理人刘某签订了位于黄石港区黄石大厦2号楼底层门面承租合同达18年3个月之久。在门面承租期间，原告根据合同约定积极履行交租义务，至今未拖欠被告刘松健的租金。从2011年后，由于刘某无视诚实信用原则，在合同未到期的情况下背着原告与旁边良品铺子店店主以租金涨价为由，强行要求终止租赁合同。2016年7月15日下午3时许，被告刘松健的委托代理人刘某无视承租合同的约定，雇请被告胡中良、程志强组织数十人强行将原告店面商品搬至店外，造成原告盘存清检后的部分商品毁损、流失。基于以上事实，原告认为，被告刘松健指使其委托代理人刘某雇请被告胡中良、程志强实施的行为违背了双方承租合同第四条“则承租人于合同到期后30日内自行腾退门面”的约定。被告刘松健组织他人强行搬摔原告店面物品的行为给原告造成了重大损失，应当承担责任。被告刘松健辩称，其一，原告诉称的被告刘松健的委托���理人雇请另外两被告将原告店内商品搬至店外造成货物损失149255元，无事实依据。1、双方在2015年6月10日的租赁合同中明确约定承租人在租赁期限内存放货物总价值不得超过壹万元整，现金存入银行或者随身携带，如发生意外，出租人不赔偿任何损失。2、2016年6月21日左右，原告与被告就租赁房屋墙面维修问题进行商讨，原告同意被告进行维修并自行清理店内货品，移除靠近墙面的整体货架。腾退后，原告清点了货物。所以诉状中所陈述的原告丢失了货物并非事实。其二，原告诉称被告刘松健指使其委托代理人刘某雇请被告胡中良、程志强实施的行为违背了双方承租合同第四条“则承租人于合同到期后30日内自行腾退门面”的约定与事实不符。原告与被告刘松健的委托代理人于2016年6月29日在沈家营派出所主持调解下签订《黄石市公安局黄石港分局治安调解协议书》���原告在该协议书中同意在2016年6月30日至7月14日期间无条件搬迁出该门面，并同意不再为此事（门面房）发生新的纠纷。其三、原告变更诉讼请求，要求被告返还押金及返还物品折价款无事实依据。被告并没有不返还押金，而是原告不接受。原告所述的物品也保存完好，其可以随时取回。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告胡中良、程志强的答辩意见同被告刘松健的意见。反诉原告刘松健向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告黄石港区妮诚副食店、黄开芝赔偿反诉原告房屋占有使用费4500元、违约金2250元、垫付的水电费834元，共计7584元。2、判令反诉被告承担全部反诉费用。事实与理由：2015年6月10日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定租赁期限从2015年6月18日至2016年6月18日止。如双方不能继续合同，则反诉被告于合同到期后30日内腾退房屋，并按每月肆仟伍佰元的标准向反诉原告支付此期间的租金损失；并约定到期在同等条件下反诉被告有优先承租权，否则反诉被告必须无条件退出门面，每拖欠一天，除应交纳原定租金外，另付违约金每天一百元。还约定租赁期间的水电费按自来水公司和供电局安装的水、电表计费并由反诉被告承担。2016年5月19日，反诉原告在租赁合同到期前一个月向反诉被告下达了“解除合同通知书”，但反诉被告并没有在合同到期后退出门面房，而是继续占有、使用反诉原告的门面房，并且拒绝缴纳水、电费。反诉被告黄石港区妮诚副食店、黄开芝辩称，反诉原告的诉讼请求无事实及法律依据。反诉被告未拖欠任何水、电费及租金。事实上，截止至2016年6月18日，涉诉门面房已被反诉原告锁门占有。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）刘松健围绕诉讼请求依法提交了证据，被告胡中良、程志强未在本院规定的举证期限内提交任何证据材料。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的签署日期为“2007年4月6日”和“2011年3月16日”的两份租赁合同与本案不具有关联性，故对上述两份租赁合同不予确认。原告提供的签署日期为“2015年6月10日”的租赁合同及收款收据系原件，能够与其他证据相互印证证明本案事实，故对上述证据材料予以确认。2、原告提供的照片未能显示拍摄日期，本院无法核实其真实性，故对照片不予确认。3、原告提供的盘存货物清单、搬回家货物清单、损失货物清单及未搬出物品详细清单均系原告单方面制作的清单，无其他证据相互印证，且不能单独证明本案事实，故对该组证据材料不予确认。4、原告提供的谈话笔录无其他证据相互印证，且不能单独证明本案事实，故对该份证据材料不予确认。5、被告刘松健提供的治安调解协议书由原告黄开芝及被告胡中良签名捺印，证明双方为腾退门面房发生纠纷并经过当地公安机关调解处理的事实，故对该份证据材料予以确认。6、被告刘松健提供照片未能显示拍摄日期，本院无法核实其真实性，故对照片不予确认。7、被告刘松健提供的收据无其他证据相互印证，且不能单独证明本案事实，故对该份收据不予确认。8、被告刘松健申请的证人刘某系其祖父，也是涉案租赁房屋的原所有权人，刘某作为房屋的原所有权人及房屋租赁事宜的经办人，对房屋租赁合同的履行情况的证言具有较高证明力，故对该份证人证言予以确认。9、反诉原告提交的垫付水电费���照片无其他证据相互印证，也无交纳水电费的发票，故对该份证据材料不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘松健的祖父刘某原系涉案房屋即位于黄石港区黄石大厦2号楼（沈下路）第1层房屋的所有权人。2015年，刘某将该房屋赠与给被告刘松健。同年7月29日，刘松健领取了房屋所有权证。原告与被告刘松健均确认原告黄开芝从1998年起租赁涉案房屋从事个体经营；涉案房屋的所有权人变更之前，原告与原房屋所有权人刘某协商并签订的合同，之后，原告与房屋的所有权人刘松健的委托代理人刘某在2015年6月10日签订了《租赁合同》。该合同主要约定，租赁期限从2015年6月18日至2016年6月18日止；如双方合作愉快，则双方于本合同到期前一个月另行协商续租事宜；如双方不能继续合同，则承租人于合同到期后30日内腾退该房屋，并按每月肆仟伍佰元的标准向出租人支付此期间的租金损失；租赁期间为避免发生重大损失，双方约定租赁房内承租人存放货物总价值不得超过壹万元整，现金存入银行或随身携带，找零现金不超过壹仟元，如发生意外，与出租人无关，出租人不赔偿任何损失；租赁期间的水、电费按自来水公司和供电局安装的水、电表计费并由承租人承担。原告向刘某支付押金人民币2000元并依约定按时支付了租赁期限内的租金。2016年5月19日，刘某向原告邮寄送达催告函，在函件中表明租赁合同到期后将对房屋进行维修，不再与黄开芝续订房屋租赁合同。合同到期后，房屋维修材料于6月21日开始被放入涉案房屋。6月29日，被告胡中良、程志强受刘某的委托到租赁房屋内与黄开芝协商房屋腾退事宜。双方在此过程中发生纠纷。黄石市公安局黄石港区分局沈家营派出所接到报警后处警。双方在公安机关主持下，签订调解协议书。该调解书主要载明：“1、黄开芝向程志强道歉。2、经协商，黄开芝在本月30日至7月14日期间无条件搬迁该门面。3、黄开芝不得以任何方式纠缠房东刘某。4、双方不再为此发生新的纠纷。”同年7月15日，原告搬出租赁房屋，被告为房屋换锁。另查明，原告黄开芝租赁涉案房屋用于经营黄石港区妮诚副食店，其系该副食店的实际经营者。本院认为，刘某作为受被告刘松健的委托处理涉案房屋租赁事宜的受委托人，与原告于2015年6月10日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，合同合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请���所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告虽主张“被告刘松健的委托代理人刘某无视承租合同的约定，雇请被告胡中良、程志强组织数十人强行将原告店面商品搬至店外，造成原告盘存清检后的部分商品毁损、流失”。但其仅提供自制货物清单作为证据，既不能证明被告实施了上述行为，也不足以证明其受到损失。另外，根据已查明事实，刘某在2016年5月19日租赁期限届满前一个月向原告黄开芝送达的催告函中明确表示期满后不再与黄开芝续订房屋租赁合同。在此情况下，原告更应该及时妥善处理店内的货物，而不是将价值较大的烟酒都成条成箱地留在店内，而将价值相对较小的零食百货及散包装烟搬回家。原告在庭审中陈述的处理货物的方式���悖常理，本院不予采信。故原告要求被告偿还货物损失149155元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还押金2000元及赔偿物品折价款7200元的诉讼请求。租赁关系终止后，在承租人没出现拖欠租金等违约行为情况下，出租人理应返还押金。故原告要求被告刘松健返还押金2000元的诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。被告在庭审过程中认可原告主张的部分货物如冰箱、煤气罐等都保存在租赁房屋内，原告可随时取回，故原告要求被告折价赔偿没有事实依据，本院不予支持。关于反诉原告的反诉请求。反诉原告作为出租人，在租赁期满后有权选择是否继续出租房屋。反诉被告作为承租人理应尊重出租人的选择权，并按合同约定在期满后30日内腾退该房屋、按每月4500元的标准向出租人支付此期间的租金损失。2016年6月29日，反诉被告黄开芝与受托处理房屋腾退事宜的程志强、胡中良发生冲突并引发报警。双方在公安机关的主持下达成调解协议。“黄开芝在本月30日至7月14日期间无条件搬迁该门面”的调解意见应视为黄开芝对腾退时间的确认和承诺。7月15日，黄开芝搬出租赁房屋，反诉原告为房屋换锁。从合同期满之日至反诉被告腾退房屋之日止共计26天，按照合同约定反诉被告应承担此期间的占有使用费3900元（4500元／月÷30天×26天）。反诉被告腾退房屋的时间并未超过合同约定的期限，故反诉原告请求反诉被告承担违约金2250元没有事实依据，本院不予支持。反诉原告请求反诉被告支付水电费834元，但未能提供证据证明其实际为反诉被告垫付水电费的票据，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。根据合同相对性原则，反诉原告请求反诉被告黄石港区妮诚副食店承担责任没有事���依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条、第九十条之规定loz判决如下：一、被告刘松健于本判决生效后五日内返还原告黄开芝押金人民币2000元。二、反诉被告黄开芝于本判决生效后五日内支付反诉原告刘松健房屋占有使用费人民币3900元。三、驳回原告黄开芝的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告刘松健的其他诉讼请求。如果被告刘松健、反诉被告黄开芝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3884元，由原告黄开芝负担3835元、被告刘松健负担49元；反诉案件受理费25元，由反诉原告刘松健负担12元，反诉被告黄开芝负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  向淑青人民陪审员  杜惠英人民陪审员  傅靖宏二〇一七年八月十一日书 记 员  余松泉