四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终1135号上诉人（原审原告）：滕海龙，男，汉族，1986年7月2日出生，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：刘万洪，重庆水木律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川飞龙建设集团房地产开发有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇东临路5-1号,统一社会信用代码91511623772986535Q。法定代表人：费良斌,董事长。委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师。上诉人李艮川因与被上诉人四川飞龙建设集团房地产开发有限公司（以下简称飞龙建司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2017）川1622民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人滕海龙的委托诉讼代理人刘万洪，被上诉人飞龙建司的委托诉讼代理人邓健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。滕海龙上诉请求：请求撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金10,000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效应从上诉人实际取得不动产权证书30后起算。自房屋交付后，上诉人就逾期办证的问题一直在找被上诉人，故本案未过诉讼时效。飞龙建司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。滕海龙向一审法院起诉请求：判令飞龙建司向其支付违约金10000元。一审法院认定事实：2011年12月8日，滕海龙（买受人）与飞龙建司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定滕海龙在飞龙建司处购买位于武胜县山水绿城3栋21层5号住房一套，预测建筑面积共104.16平方米，按照建筑面积计算每平方米3986.65元，总价款415,249元。出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。合同还约定该商品房交付使用后，出卖人和买受人共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同时滕海龙与飞龙建司签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第二条约定：“买受人应在接到出卖人电话或书面‘交房通知’后，七日内到指定部门缴纳办理分户《国有土地使用证》、《房屋所有权证》所需要的费用……”。合同签订后，滕海龙已付清全部房款共计415,249元，并按合同约定缴纳了应当承担的各项税费。另查明，2013年3月31日，飞龙建司将房屋交付滕海龙使用，2013年12月19日办理房屋所有权证，国有土地使用证至今未办理。再查明，根据国务院《不动产登记暂行条例》的规定，2016年8月24日，武胜县停止办理房屋所有权证和国有土地使用证，统一办理不动产权证。一审法院认为：滕海龙与飞龙建司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第二条的约定和本地交易习惯，双方订立的《商品房买卖合同》第二十条第二款载明的“房屋所有权证书”应包含房产证和土地使用证，故飞龙建司辩称《商品房买卖合同》第二十条中约定每日万分之二的违约金只针对房屋所有权证，未约定逾期办理土地使用证的违约责任的辩称理由不成立，不予采信。关于逾期办证违约金问题，合同明确约定，飞龙建司在交房后365日内协助滕海龙办妥房屋所有权证书，飞龙建司实际于2013年3月31日交房给滕海龙，因此，飞龙建司应当在2014年3月31日前协助滕海龙办妥房屋所有权证书和土地使用证，但飞龙建司至今未办理土地使用证，已构成违约，应当支付违约金，但是违约金属合同之债，应当受诉讼时效（2年）的约束，根据合同约定，滕海龙从2014年4月1日起应知晓其权利受到了侵害，但其直到2017年3月7日才提起诉讼，已超过诉讼时效。审理中，滕海龙未提供证据证明本案存在诉讼时效期间中止、中断和延长的情形，故飞龙建司辩称滕海龙主张违约金已过诉讼时效的理由成立，滕海龙要求飞龙建司给付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告滕海龙的诉讼请求。案件受理费50元，由滕海龙负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。二审庭审中，上诉人与被上诉人均认可案涉房屋所有权证书交付时间为2014年11月5日，本院对该事实予以确认。其余案件事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，房屋权属证书包含房屋所有权证书和国有土地使用权证书。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定的是逾期取得房屋所有权证书的违约责任，并未对逾期取得国有土地使用权证书的违约责任进行约定；双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条约定的是买受人办理权属证书前应缴纳的费用，亦未约定房屋所有权证书包含国有土地使用证书。故一审判决认定双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条约定了房屋产权证书包含国有土地使用权证书，没有事实和法律依据，系认定事实有误，本院予以纠正。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时开始计算。本案中，按照合同约定，飞龙建司向滕海龙支付逾期取得房屋所有权证书的违约金的时间是滕海龙实际取得房屋所有权证书之日起30日内，滕海龙于2014年11月5日收到飞龙建司交付房屋所有权证书，但是飞龙建司并未按照合同约定的期限支付违约金，导致李艮川取得违约金的权利受到损害，李艮川主张飞龙建司支付违约金的诉讼时效应于2014年12月4日起算、2016年12月24日届满。至滕海龙2017年3月7日提起本案诉讼，显然已超过二年的诉讼时效期间。虽然双方当事人未对逾期取得国有土地使用权证书的违约责任进行约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订商品房买卖合同时，案涉房屋为在建房屋，双方对国有土地使用权证书的交付时间没有约定，因飞龙建司已于2013年3月31日将房屋交付滕海龙使用，故滕海龙应当取得国有土地使用权证书的截止时间即飞龙建司应当承担违约责任的开始时间是2013年6月30日，其主张逾期交付国有土地使用权证书违约金的诉讼时效也应自此起算。而滕海龙于2017年1月5日才向一审法院提起诉讼，亦无证据证明符合诉讼时效中止、中断的法定情形，故其主张逾期取得国有土地使用权证书违约金的请求也已超过二年的诉讼时效期间。一审判决认定滕海龙主张逾期取得房屋权属证书的违约金应从飞龙建司应当交付房屋权属证书的次日起计算诉讼时效，系适用法律有误，本院予以纠正。综上所述，滕海龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院纠正瑕疵后予以维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滕海龙负担。本判决为终审判决。审判长 胡 成审判员 张登贵审判员 陈 萱二〇一七年八月二十八日书记员 李佼娥附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。