四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5499号上诉人（原审被告)：潘洪英，女，1970年8月9日出生，汉族，住成都市温江区。委托诉讼代理人：潘静，四川毫达律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：成都致善置业有限公司，住所地：成都市温江区柳城来凤路63号4楼，组织机构代码：06433126-3。法定代表人：冉仕春，董事长。委托诉讼代理人：陈忠玉，四川汇圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，四川汇圣律师事务所律师。原审第三人：成都市温江区运输公司，住所地：成都市温江区柳城镇临江路北段5号。法定代表人：宋加学，经理。委托诉讼代理人：李志远，男，公司员工。上诉人潘洪英因与被上诉人成都致善置业有限公司（以下简称致善公司）、原审第三人成都市温江区运输公司（以下简称运输公司）物权保护纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘洪英上诉请求：撤销一审判决并依法发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，潘洪英占有涉案房屋系合法占有。潘洪英作为原审第三人运输公司的职工，运输公司将涉案房屋作为福利房分配给潘洪英，潘洪英自1995年起，一直居住在运输公司提供的房屋内，并以低于市场平均价格缴纳房租及水电费用，属于福利租用，一审法院认定潘洪英对涉案房屋属于非法占有错误。第三人运输公司与被上诉人致善公司就案争房屋买卖协议签订及履行的有关事宜从未通知过潘洪英，致其对房屋所有权及土地使用权人已变更的事实并不知晓，故不存在非法占有事实。2、运输公司与致善公司签订的房屋买卖协议无效，不应作为案件审理依据，一审适用法律错误，应当撤销原审判决。根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第27条及第28条的规定，运输公司应当召开职工大会讨论通过企业资产转让方案和职工拆迁安置方案，运输公司通过内定职工代表方式，单方通过有损潘洪英合法权益的房屋买卖协议，不应作为认定案件事实的依据。一审法院依据该无效协议认定潘洪英非法占有涉案房屋错误，应当依法撤销。被上诉人致善公司辩称：1、运输公司在召开职工代表大会时在职职工61人，退休职工69人，所以实行职工代表大会；2、《房地产买卖协议》约定的1600万元，仅指合同约定的残值以及没有土地证的土地使用价格，还有其他有产权的产值，并非代价购买运输公司资产；3、该地块接近200余户，有土地争议的只有10户左右，该部分人的问题影响了大部分人的正常生活。综上，一审判决认定事实清楚，应当予以维持。原审第三人运输公司辩称：2013年运输公司与致善公司签订了《房地产买卖协议》是基于温江区的旧城改造项目，当时运输公司成立了解体领导小组，选取了职工代表，通过决议的方式同意以1600万元卖给致善公司。潘洪英所租住房以前是办公楼，当时因其没有房屋就临时同意给其租住了，涉案房屋不属于福利分房，仅是一般租赁房。致善公司向一审法院起诉请求：1、判令潘洪英等人立即停止对涉案房屋的非法占有；2、判令潘洪英等人腾退致善公司所有的位于柳城镇临江路北段5号的房屋；3、潘洪英等人承担本案诉讼费。一审法院认定事实：潘洪英系运输公司职工，在涉案房屋即位于柳城镇××路北段××层（楼梯左侧）的房屋里居住多年。2013年12月3日，致善公司与运输公司签订《房地产买卖协议》，购买运输公司位于成都市温江区的房屋，房屋建筑面积4354.17平方米，国有土地使用权面积5267.40平方米，房屋总价款1600万元。2014年5月12日，致善公司取得位于柳城镇××路北段××、××、××层房屋的所有权（温房权证监证字第××号）。2014年7月4日，致善公司取得温江区房屋的土地使用权。2015年3月10日，一审法院做出（2015）温江民初字第186号民事判决书，确认致善公司与运输公司签订的《房地产买卖协议》有效，运输公司应当继续履行该协议内容，并因其内部职工问题未处理好导致无法全部腾空房屋履行房屋交付义务向致善公司支付违约金2216000元。庭审中致善公司、运输公司陈述已多次通知潘洪英腾退房屋未果。致善公司提供限期腾退应撤除房屋函告书、通知予以证明。潘洪英陈述在致善公司与运输公司签订协议后发腾退通知时其知道该情况，但其认为，该涉案房屋系运输公司安排其居住的福利房，其是合法占有人，对致善公司与运输公司签订的买卖协议其是不认可的。潘洪英当庭表示已收到运输公司向其发放的职工安置补偿款住房补贴30000元。一审法院认为，致善公司与运输公司签订的《房地产买卖协议》已于2015年3月10日被温江法院判决确认有效，并已发生法律效力，同时，致善公司也已取得涉案房屋的所有权及土地使用权证成为合法的所有权人，潘洪英认为涉案房屋系福利房的抗辩只能针对运输公司而无法对抗致善公司，潘洪英在未提供证据证明其是合法占有人的情况下，其继续占有使用该房屋没有合法依据，故其应当立即停止对该房屋的非法占有，向致善公司腾退位于柳城镇××路北段××层（楼梯左侧）的房屋。致善公司的诉讼请求应当得到支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、潘洪英在判决生效之日起三十日内立即停止对位于柳城镇××路北段××层（楼梯左侧）房屋的非法占有；二、潘洪英在判决生效之日起三十日内向成都致善置业有限公司腾退位于柳城镇××路北段××层（楼梯左侧）房屋。案件受理费减半收取为50元，由潘洪英承担。二审期间，致善公司向本院提交了潘洪英房屋登记信息摘要，拟证明潘洪英名下登记有其他房产。潘洪英质证认为，对真实性没有异议，但与本案无关。运输公司质证认为，对真实性、合法性、关联性没有异议。本院经审查对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。二审中，本院查明的事实除“在涉案房屋位于柳城镇××北路××层（楼梯左侧）的房屋居住多年”外与一审一致，对一审法院查明的其他事实本院予以确认。另查明，2016年11月28日，经确认潘洪英所住房屋位于柳城镇××北路××层（楼梯右侧）。潘洪英名下有一套房屋，位于成都市温江区××单元××楼××号。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题为：致善公司要求上诉人腾退诉争房屋的请求能否支持。对此，本院评述如下：根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十五条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产物权的设立应当以不动产登记簿为准。本案中，致善公司分别于2014年5月12日、2014年7月4日取得了诉争房屋的所有权以及土地使用权，并进行了物权登记，故致善公司系诉争房屋的合法权利人。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，物权权利人有权要求无权占有人返还不动产。本案中，上诉人潘洪英作为运输公司的员工，长期租住于诉争房屋内，对其有关案争房屋系福利分房的主张，因其未向法院提供证据予以证明，且根据其自认按期向运输公司缴纳租金的事实以及运输公司有关双方仅为普通租赁关系的陈述，仅能证明双方具有房屋租赁关系。鉴于双方未签订书面租赁合同，故其与运输公司形成的应为不定期租赁关系。对潘洪英关于运输公司与致善公司签订《房地产买卖协议》将诉争房屋所有权及土地使用权整体出售给致善公司的行为未经职工大会讨论且选举职工代表程序违规，协议应当认定无效的主张，本院认为该协议经职工代表大会讨论通过，且经温江区人民法院（2015）温江民初字第186号民事生效判决确认为有效，客观上运输公司与致善公司办理了过户登记手续，上诉人潘洪英有关协议无效的主张缺乏法律依据，本院不予支持。因涉案房屋买卖协议有效，且运输公司已实际将除争议房屋以外的其余不动产交付履行，潘洪英也基于该房的转让向运输公司领取了相应的住房补偿，致善公司亦向潘洪英发出了要求腾退房屋的通知，在此情况下，双方的不定期租赁关系已经解除，致善公司作为物权权利人有权要求上诉人潘洪英返还诉争房屋。且根据二审查明的事实，潘洪英名下亦有其他房屋可以居住，故其仍占有、使用诉争房屋缺乏事实及法律依据，一审法院判决上诉人向致善公司腾退诉争房屋于法有据，本院予以支持。根据二审查明的事实，一审法院认定潘洪英实际占有诉争房屋地址有误，本院予以变更。综上所述，上诉人潘洪英的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第2974号民事判决第一项为“潘洪英在本判决生效之日起三十日内立即停止对位于柳城镇××路北段××层（楼梯右侧）房屋的非法占有”；二、变更成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第2974号民事判决第二项为“潘洪英在本判决生效之日起三十日内向成都致善置业有限公司腾退位于柳城镇××路北段××层（楼梯右侧）房屋”。二审案件受理费100元，由上诉人潘洪英负担。本判决为终审判决。审判长 邱 寒审判员 牛玉洲审判员 胡 瑜二〇一七年八月十一日书记员 杨春容