江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初4695号原告：绿地集团（昆山）置业有限公司,住所地江苏省苏州市昆山市花桥镇绿地大道555号,机构代码：75320346-X。法定代表人：费军,该公司总经理。委托代理人：邓志红，女，该公司员工。委托代理人：许伟，上海镇庭律师事务所律师。被告：应国平,男,1957年11月2日生,汉族，��上海市长宁区。被告：茅玉冲,男,1962年6月27日生,汉族，住江苏省通州市。原告绿地集团（昆山）置业有限公司（以下简称绿地公司）与被告应国平、茅玉冲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月5日受理后，依法适用普通程序于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告绿地公司委托代理人邓志红、许伟到庭参加了诉讼，被告应国平、茅玉冲经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地公司提出诉讼请求：1、解除原告与被告应国平之间签订的《昆山市商品房购销合同》，被告协助办理涉案房屋的备案撤销手续；2、被告返还原告涉案房屋；3、被告偿还原告因承担保证责任而垫付的款项905502.34元及违约金90550.23元；4、被告承担解约违���金126242.30元；5、请求判令上述款项在原告应退还的房款中予以抵扣，原告退还被告140128.13元；6、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2008年12月原告与被告应国平签订了一份《昆山市商品房购销合同》，约定应国平购买原告位于XX花园XX幢XX室房屋，房屋总价1262423元。该合同附件四第三条第7款中约定，若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，如买受人未按贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价的10%的违约金。2009年，被告应国平与中国建设银行昆山分行签订了个人购房借款/担保合同，其向银��贷款880000元，贷款期限自2009年1月6日至2022年1月6日。原告作为保证人向银行承担连带责任。后由于被告逾期还款，银行自2010年12月开始从原告保证金中扣除322133.07元。后银行在2014年8月以原告及被告应国平为被告提起诉讼，经判决被告应国平应支付银行本息及其他相应损失，原告承担连带责任。判决生效后原告已于2016年4月一次性支付完毕被告尚欠银行的剩余本金、利息、罚息、律师费及诉讼费等合计583369.27元，另计银行在此前已扣除的保证金322133.07元，原告共计承担保证责任905502.34元。由于被告茅玉冲系涉案房屋实际所有人，故其应与被告应国平对此承担连带责任。被告应国平、茅玉冲未作答辩。经审理查明，2008年12月，原告与被告应国平签订了一份《昆山市商品房购销合同》（合同编号2008036656），约定应国平购买原告位于昆山市花桥镇XX花园XX幢XX室房屋（公安编号为昆山市××室），房屋总价1262423元。合同约定付款方式为，2008年12月30日前向原告支付382423元，2009年1月30日前通过贷款方式支付880000元。该合同附件四第三条第（7）款中约定，若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，如买受人未按贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的（包括但不限于因买受人连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等），则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价10%的违约金。因上述原因导致合同解除的，出卖人有��在扣除以下费用后，将买受人已付房款的剩余款项无息返还买受人，如买受人已付房款不足弥补出卖人损失的，则买受人仍需向出卖人承担赔偿责任：1、因买受人原因，出卖人承担保证责任的金额；2、出卖人为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等；3、买受人应承担的违约金。2009年1月6日，被告应国平与中国建设银行股份有限公司昆山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定应国平向银行贷款880000元，用于购买XX家园五期XX-XX房屋，贷款期限为2009年1月6日至2022年1月6日，上述房屋作为抵押财产，绿地公司为该借款的保证人。后建设银行向绿地公司发放了上述贷款。另查明，2012年12月21日，茅玉冲起诉应国平至本院，请求判决涉案房屋归茅玉冲所有。本院经过审理于2013年6月7日作出（2013）昆民初字第0012号民事判决书，判决书中认定茅玉冲系绿地公司相关工程的施工承包人，涉案房屋的首付款系由茅玉冲施工工程的工程款进行抵扣支付。为便于贷款，茅以冲以朋友应国平的名义向银行贷款，但此后贷款一直由茅玉冲交纳，涉案房屋于2009年7月份交付后也一直由茅玉冲使用，故茅玉冲履行了买卖房屋的全部义务，据此本院判决位于昆山市××室房屋实际为茅玉冲所有。该判决已生效。再查明，2014年8月21日，中国建设银行昆山分行作为原告起诉应国平及绿地公司至本院，称被告应国平向其借款880000元购买涉案房屋后，未按约还款，故请求判决应国平与绿地公司共同归还其借款本金及利息，并赔偿相应的律师费、诉讼费。2015年2月16日本院作出（2014）昆商初字第1989号民事判决���，认定应国平未履行还款责任，绿地公司未履行相应的担保责任，故判决应国平归还中国建设银行股份有限公司昆山分行借款本金559009.58元并支付利息（截至2014年9月28日，欠息1588.69元，2014年9月28日后的利息按合同约定的贷款利率、逾期利率标准计算至实际给付之日止），并赔偿银行其他损失32281元。绿地公司为应国平的上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。由于被告应国平逾期还贷，中国建设银行昆山分行从原告绿地公司保证金账户中扣除了保证金，截至2015年6月25日起累计扣款322133.07元，对此由中国建设银行昆山分行出具的确认函为证。（2014）昆商初字第1989号民事判决生效后，根据中国建设银行昆山分行确认，原告已另行代为偿还银行本息共540984.27元、诉讼费10104元、律师费32281元，共计583369.27元。故综上，原告共计代为偿还贷款本息及赔偿其他损失905502.34元又查明，2016年7月6日原告向被告应国平寄送了一份解除合同通知函，邮寄地址即《昆山市商品房购销合同》中被告应国平联系地址，原告表示其根据（2014）昆商初字第1989号民事判决书代为偿还了银行贷款本息及其他费用，要求被告应国平收函后10日内偿还相应款项并承担10%违约金，若在收函后10日内为支付上述款项，双方之间的《昆山市商品房购销合同》将予以解除。该函件于2016年7月7日逾期退回。现涉案房屋尚未办理产权登记，房屋处于空置状态。上述事实，有《昆山市商品房购销合同》、（2013）昆民初字第0012号民事判决书、（2014）昆商初字第1989号民事判决书、保证人责任确认函、保证金扣除确认函、银行贷款对账单、解除合同通知函等，以及当事人陈述予以证实。本院认为，原告绿地公司与被告应国平之间签订的《昆山市商品房购销合同》依法成立有效，双方均应恪守履行。为支付房款，被告应国平与案外人中国建设银行昆山分行办理了住房贷款，由于应国平未能按期履行还款义务，导致原告绿地公司承担了保证责任。根据《昆山市商品房购销合同》附件四第三条第（7）款约定，由于借款人逾期还贷致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价10%的违约金。原告根据商品房购销合同中被告应国平所留的联系地址向其寄送了解除合同通知函，但被告应国平至今并未能够偿还原告代偿款项。现原告根据该项合同约定要求解除原、被告双方签订的购房合同，本院对此予以认定，原告与被告应国平签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2008036656）予以解除，被告应国平协助原告办理涉案房屋的解除网签备案手续。购房合同解除后，原告应将被告应国平支付的购房款1262423元予以返还。由于被告应国平逾期还贷，导致原告为其代偿银行贷款本息及其他损失共计905502.34元，故被告应将该905502.34元支付原告。本案中原告主张两笔违约金，即代偿贷款等费用产生的违约金，以及解除合同产生的解约违约金，本院认为，商品房购销合同附件四第三条第（7）款约定的该两项违约金并非并列关系，现涉案合同予以解除的情况下，本院仅对原告主张的解约违约金126242.30元予以支持。据此，被告应国平应支付原告代偿金额905502.34元并赔偿违约金126242.30元，共计1031744.64元。被告茅玉冲虽非商品房购销合同相对方，但其作为涉案房屋的实际权利所有人，应对被告应国平上述还款赔偿义务承担连带责任。原告应返还的房屋价款1262423元与被告应赔偿原告的1031744.64元相互折抵后，原告应返还金额为230678.36元。根据已生效判决，被告茅玉冲系房屋实际所有人，涉案房屋购房款及贷款均系由茅玉冲支付，故本院认定原告将返还款项230678.36元直接支付被告茅玉冲。本案中，由于涉案房屋所在区域房价上涨，涉案房屋从买卖成立至合同解除之间的增值部分应属房屋实际所有人茅玉冲所有，因本案中茅玉冲未到庭，故本案中无法核定金额，但茅玉冲可另案主张相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告绿地集团（昆山）置业有限公司与被告应国平之间的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2008036656）予以解除，被告应国平协助原告绿地集团（昆山）置业有限公司办理解除昆山市XX路XX弄XX号XX室房屋的网签备案手续，被告应国平在本判决生效后十五日内履行完毕。二、原告绿地集团（昆山）置业有限公司返还被告应国平房屋价款1262423元。三、被告应国平支付原告绿地集团（昆山）置业有限公司为其代偿的905502.34元。四、被告应国平赔偿原告绿地集团（昆山）置业有限公司违约金126242.30元。五、被告茅玉冲对被告应国平上述第三项、第四项付款义务承担连带责任。六、上述第二项、第三项、第四项折抵后，由原告绿地集团（昆山）置业有限公司支付被告茅玉冲230678.36元，于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16162元，公告费690元，共计16852元由被告应国平、茅玉冲负担。此款原告已经交至本院，本院不再退还，由被告应国平、茅玉冲在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何跃武人民陪审员  陆 芳人民陪审员  郭静芳二〇一七年八月二十九日书 记 员  颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。