山东省禹城市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1482民初916号原告：禹城众信物业管理有限公司，住所地禹城市。法定代表人：付晓杰，总经理。委托诉讼代理人：潘作义，禹城众信物业管理有限公司工作人员。被告：卢厚奎，男，1980年10月1日出生，汉族，现住禹城市。委托诉讼代理人：王莲芳，男，系被告卢厚奎岳父。委托诉讼代理人：葛怀民，山东禹法律师事务所律师。被告张双双，女，汉族，1979年2月8日出生，现住禹城市。被告王连山，男，汉族，1977年7月29日出生，现住禹城市。二被告委托诉讼代理人：李成军，山东盛强律师事务所律师。原告禹城众信物业管理有限公司（以下简称众信公司）与被告卢厚奎、张双双、王连山物业服务合同纠纷三案,本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经征询当事人的意见，各方当事人均同意合并审理，本院依法将（2017）鲁1482民初914号、915号、916号案，并以916号出具实体结案文书，本案当事人原告众信公司的委托诉讼代理人潘作义、被告卢厚奎及其委托代诉讼理人王莲芳、葛怀民；被告张双双、王连山委托诉讼代理人李成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禹城众信物业管理有限公司对向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告卢厚奎支付物业服务费2029元及滞纳金；2.请求判令被告张双双支付物业服务费2152元及滞纳金；3.请求判令被告王连山支付物业服务费2194元及滞纳金；被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告与被告卢厚奎针对被告所居住的坐落于禹城市阳光地中海小区某室提供物业服务签订《物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按期交纳物业服务费用。被告自2014年2月20日起至今（计算到2017年2月20日）未按照合同的约定交纳物业服务费用，共计2029元；原告与被告张双双针对被告所居住的坐落于禹城市阳光地中海小区某室提供物业服务签订《物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按期交纳物业服务费用。被告自2014年4月16日起至今（计算到2017年2月16曰）未按照合同的约定交纳物业服务费用，共计2152元；3.原告与被告王连山针对被告所居住的坐落于禹城市阳光地中海小区某室提供物业服务签订《物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按期交纳物业服务费用。被告自2014年3月28日起至今（计算到2017年2月27日）未按照合同的约定交纳物业服务费用，共计2194元；根据签订《物业服务合同》的约定，被告应当支付物业服务费及滞纳金，因原告多次与被告沟通协调，被告拒不履行交费义务，原告无奈，为了维护合法权益特诉至贵院。被告卢厚奎辩称，因众信公司未能提供相应服务，却索要物业服务费，答辩如下：一、该物业未经本人同意，私自更换本人地下室位置。本人多次要求更换回相应位置的地下室并给出合理解释，但是该物业一直推脱至今，未能解决（相应证据见附件）。二、在2014年和2015年夏季，现有位置的地下室，被大水灌入，从地下室地面到积水面，积水深度达40厘米左右。（见附图）并且该地下室至今一直无法正常使用，每年夏季墙壁经常挂满水。总之：现有地下室由于灌水、潮湿等问题至今一直未能解决，严重影响地下室的使用,严重损害业主的权益。三、本人在2015年丢失三轮车电瓶一套（价值750元），经报案处理后，派出所警员到现场后指出，该小区没有安保监控等设备，无法破案。导致本人损失至今无法追回。四、由于地下室灌水，导致本人销售的服装被水浸泡，损失一万元左右。被告张双双、王连山辩称，第一：物业费用的收取应遵循合理、公开及与服务相适宜的原则，收取标准应严格依照合同的约定。物业服务收费标准过高，且程序不符合法律规定，应属无效。根据《山东省物业管理条例》第六十九条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。根据《德州市物业服务收费管理实施办法》的有关规定，物业服务的收费而不是由物业公司单方说了算，应由物业公司与业主协商确定。就本案而言，完全剥夺了答辩人订立合同的权利。第二：根据《山东省物业管理条例》，车位及娱乐设施属于全体业主共有，众信公司作为全体业主的服务企业，却把属于全体业主所共有的会所及其附属设施出租给济南的一个人开设了阳光大地幼儿园，把全体业主所共有的道路强行划出车位向外出租，如果业主不同意就设置路障妨碍通行。被答辩人的行为严重损害了包括答辩人在内的全体业主的合法权益。第三：根据《山东省物业管理条例》，物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。而本案中的被答辩人明显没有尽到安全保障义务。因在该小区内，发生过多起车辆被盗案件，并且车主大都报了案。为了进一步查明案情，答辩人申请贵院到禹城高新区派出所调取出警记录，以证明被答辩人没有尽到其应尽的安全保障义务。第四：被答辩人物业管理企业的违约行为还有对共用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化等等。第五：根据《德州市物业服务收费管理实施办法》的有关规定：物业公司要实行明码标价，须在物业管理区域内的显著位置将服务内容、服务标准以及收费项目、收费范围、收费标准等有关情况进行公示。公示的目的在于业主能及时监督物业公司的行为，使业主知道自己的权利与义务。而被答辩人从未将这些信息予以公开，其行为侵害了业主的知情权。综上所述，答辩人拒缴物业服务费，完全是物业管理企业违约与侵权都在先，答辩人拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，是答辩人为了维护自己的合法权益不得已而为之的正当行为。因此，恳请贵院驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：禹城市阳光地中海花园小区系山东瀚稷置业有限公司所开发，委托本案的原告对前期物业进行服务。三被告对原告主张的拖欠的物业费用计算标准及截止日期没有异议。本院予以确认。双方有异议的事实及证据是原告的收费标准。原被告在交房时双方签订了阳光地中海前期物业管理服务协议，该协议中约定了物业管理费标准，标准是每平方米0.6元，原告称系按二级物业收费标准进行收费，并提交了禹城市物价局与禹城市房产管理中心联合下发的2014、2015、2016年收费文件及附件，附件内容为住宅物业二级收费标准为每平方米0.6元，被告对此持有异议，尤其是2014年文件没有编号，本院依法进行了调查，后被告对该文件真实性没有异议，认为没有编号就没有效力。原告还就收费标准向法庭提交了前期物业合同，后经核实该前期物业合同系备案合同。但被告对该合同真实性存疑，认为被告卢厚奎曾去房产部门申请信息公开，但房管部门一直未公开。关于会所。原告提交了该小区的商品房买卖合同，该合同第十七条载明该商品房所在小区的幼儿园及会所归出卖人所有。原告提交了该房产的不动产所有权证。被告认为原告私自将会所改变用途变成幼儿园。关于地上车位。原告认为车位属于开发商所有，但被告认为属于业主共同所有，原商品房买卖合同中也未注明，原告为证实其主张向法院提交了规划图，但该规划图仅注明总体规划，并不能确定物的所有，经调查禹城市规划局，其不能证明车位归谁所有。关于卫生和工作人员值班及车辆管理问题。被告提供了视频证明工作人员未尽职责问题，从被告所提供的有关问题来看可能存在工作人员不尽职责或管理不到位的问题。但原告称对该视频的现象认可，但应有一定的宽容度，关于夜间值班人员视频是在夜间三四点多，而垃圾箱旁的垃圾并不是无人打扫，而是业主未能尽到注意义务把垃圾倒在桶外。车辆管理因为涉及到北区施工，未能很好地处理，对于自行车、电动车放置在楼梯口的问题，原告认为首先是业主的自觉问题，因为业主量大，物业公司尽可能加强管理，但首先业主要有共同遵守的意识。关于丢失财物的问题。被告称该小区经常有丢失财物的现象。认为这是物业公司未尽到职责，监控安装不到位，原告认为偷窃财物系一种违法行为，让物业公司承担公共管理职能不适当。关于卢厚奎的地下室所有权的认定及地下室进水的问题。被告卢厚奎认为在交房时物业公司因为地下室编号问题，对地下室进行了更换，原告认为当时是为了便于管理，给地下室统一编号，与原编号可能不一致，但并不能导致物业将本属于被告的地下室的物权予以变更，且变更可能涉及到另一业主；被告卢厚奎称自家的地下室进水造成损失，原告称2013年秋天雨水较多，即使存在进水的话，原告也积极组织人员进行排水，已尽到必要的服务义务。同时由于小区外部环境可能造成小区积水。但这并非是物业公司所能解决的。本院认为，原告与各被告在房屋入住时签订了前期物业管理服务协议，该协议对小区的收费标准进行了明确，且该收费标准在开发商预售房时在房管部门进行了备案，虽被告对前期物业服务合同备案及三份联合文件持有异议，但并不能否定其真实性，至于其向房管部门申请信息公开及不符合二级收费标准未经房管部门批准的问题，系行政部门的管理问题，不在本案审查范围之内；原告持有的商品房买卖合同及所办理的不动产登记证足以证明原告对此享有物权，且买卖合同中约定有幼儿园及会所，原告有权决定其使用用途。关于车位，原告称系其所有，但原告所提供的证据及经过法庭调查并不能确定系属原告所有。对车位的使用系收费管理还是免费管理，属于管理方式的问题，至于如何使用车位，结合物权的现状在经过一定的程序后在有利于小区秩序的维护并不得损害全体业主利益的情况下再行决定。关于卫生和人员值班、车辆管理，鉴于该内容既有物业公司的管理问题也涉及到业主的文明程度，对发生的该问题业主有反映问题的权利，但由于小区系一公共场所，人员结构也比较复杂，且全天候使用，完全依靠物业公司进行管理存有一定的时空差，因此对该情况业主应及时进行反映，并适当有一定的容让度，以达到共同和谐，督促物业企业提高服务质量。被告丢失的财物系一轻便、普通使用的物品，原告系一物业服务企业，社会上的违法犯罪行为，让没有执法权的物业企业承担责任未免责任过重，且违法犯罪有一定的隐蔽性；对于被告所称的关于地下室问题。原告为了便于管理将地下室统一进行编号，该编号的确定并不能改变物权的方位，原告认为地下室进行更改的话，这涉及到物权的确定，也涉及到另外的业主，原告认为其物权变更的话可另循途径予以解决，但本案中被告持有的证据不能证实因原告编号造成物权的变更。另外关于地下室进水，涉及到雨水的大小与排水量的大小，而这又涉及到天气因素、外部环境、物业设施及服务质量不到位情况，原告只称地下室进水，但并未能证实造成该地下室进水系由物业公司未尽到注意义务及未及时抽排所导致。生活小区是每个业主生活的地方，环境的好坏决定着人们的生活质量，这其中不仅需要提高物业服务质量，积极引导和管理，同时也需要业主提高文明程度和自觉意识，上面三被告所提问题可能涉及到小区管理的方面，但作为物业服务企业，其核心任务是提高服务质量，物业管理涉及到方方面面，并不仅仅涉及到指标的计量问题，作为业主与物业服务企业应和谐共存，被告所反映的问题有些是原告可以通过加强管理来提高服务质量的，同时业主也应有一定的宽容度，无论如何从事物业的服务人员均是由一定社会群体来完成的。但原告进行了物业服务，虽有一定的瑕疵和不足，但并未构成根本性违约，同时考虑到该小区的开发现状和业委会选举的现状，如三被告不交物业费，可能会助长其他业主的欠费行为，不利于前期已缴费业主的的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的发展。考虑到阳光中海小区入住业主较多，虽然原告起诉了三被告，但还有部分业主未缴纳物业费，结合小区管理的现状，原告要求被告给付滞纳金的请求本院不予支持，并给予被告一定的宽限期，以便有利于整个小区的管理秩序。本案中被告提供的视频虽为保护自已的权利，从另一方面来说，业主与物业公司应加强互信和沟通，各尽其责，共同维护好小区的生活秩序，共同创造一个安全、卫生、和谐的环境。综上所述，原告与被告所签订的前期物业服务合同系备案合同，双方当事人对服务收费标准进行了约定，被告应支付物业服务费用。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告卢厚奎于本判决生效之日起三十日内支付原告禹城众信物业管理有限公司物业服务费2029元（2017年2月20日前物业费）。二、被告张双双于本判决生效之日起三十日内支付原告禹城众信物业管理有限公司物业服务费2152元（2017年2月16日之前的物业费）。三、被告王连山于本判决生效之日起三十日内支付原告禹城众信物业管理有限公司物业服务费2194元（2017年2月27日前的物业费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由三被告各负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  孙孝艮二〇一七年八月二十八日书记员  耿 慧