.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终838号上诉人（原审被告)：三亚达兴投资顾问有限公司。法定代表人邱东岳。委托诉讼代理人苏文山。被上诉人（原审原告）：孙熙。委托诉讼代理人：黎岳。委托诉讼代理人：张仁怀。上诉人三亚达兴投资顾问有限公司（以下简称达兴公司）与被上诉人孙熙确认合同无效纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2017)琼0271民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人达兴公司的委托诉讼代理人苏文山，被上诉人孙熙的委托诉讼代理人张仁怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。达兴公司上诉请求：撤销三亚市城郊人民法院(2017)琼0271民初640号民事判决，驳回被上诉人所有诉讼请求；-、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人诉求确认双方于2013年11月13日签订的《合作建房合同》（以下简称合同）无效，没有事实与法律依据。合同系双方真实意思表示，并经双方签名确认，同时双方已经按照合同的约定履行合同义务，也享受了合同的权利。合同约定双方合作建房，其合作建房没有违反法律的强制性规定，应该是有效的，具备法律效力的，受到法律保护。并非一审法院认为的购房关系。二、即使双方签订的合同无效，上诉人也不应该退还被上诉人合作建房款28万及相应利息。签订合同时被上诉人是知道土地的性质的（合同的第一条明确写着），也就是说，如有过错，双方应一起承担责任。而不是应该到现在房屋被拆了，来要求上诉人退还合作款，那上诉人的损失又找谁承担。依据《合同法》五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错的一方应该赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。可本案中上诉人并没有取得被上诉人的任何财产和款项（被上诉人的28万元已经用于建房，同时被上诉人也取得房屋并使用近4年。何来返还财产及折价补偿。依据”双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被上诉人对自己投资的28万合作建房的行为自行承担责任，其主张上诉人返还是没有事实与法律依据的。被上诉人孙煕答辩称：一、上诉人于2010年4月16日非法与案外人李某1、李某2等海坡村村民签订合作建房协议书，非法利用上述村民的宅基地修建涉案房屋。上诉人所建的涉案房屋未取得国有土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证、预售许可证等合法手续，系典型的”小产权房”，该类房屋属违法建筑，不能上市交易。当事人双方于2013年11月13日所签订的《合作建房合同书》，名为合作建房，实为购房合同。涉案房屋系上诉人与案外人李某1等海坡村村民在2010年合作所建，2013年11月13日上诉人才将已建好的涉案房屋出售给被上诉人，被上诉人也于同一天入住。上诉人作为”房地产开发公司”，系海坡村村集体之外的人，其也根本没有所谓的”土地”同被上诉人进行合作建房，被上诉人与上诉人之间不是合作建房关系，而是一种买卖合同关系。上诉人违法建设涉案房屋，并将其出售给被上诉人的行为，已违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设......”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效......”等法律、法规的强制性规定，应属无效的民事行为。因此，当事人双方于2013年11月13日所签订的《合作建房合同书》应属无效合同。二、在涉案合同被认定无效后，上诉人应将被上诉人先前所支付的28万元购房款，返还被上诉人。被上诉人在签订涉案合同的同日（2013年11月13日）向上诉人支付了28万元的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿......”的规定，在涉案合同无效的情况下，上诉人理应将因涉案合同取得的28万元购房款返还被上诉人。上诉人上诉称其未取得被上诉人的任何财产，无需向被上诉人退还28万元购房款的理由不能成立。至于被上诉人在签订涉案合同过程中存在的过错，被上诉人也已承担了相应的购房款利息未能得到支持的责任。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。孙煕向一审法院起诉请求：一、确认双方于2013年11月13日签订的《合作建房合同书》无效；二、达兴公司返还孙煕购房款28万元并支付购房利息53760元（以28万元为基数，从2013年11月14日开始按银行一年期贷款基准利率计算，暂计至2017年1月9日，应计算至被告实际还清购房款之日）案件受理费由达兴公司负担。一审法院认定事实：2013年11月13日，孙煕与达兴公司签订一份《合作建房合同书》，约定：孙煕以28万元分得双方合作兴建的”海宏苑”第8层，房号803的房产，面积为48.9平方米，该房屋使用权限从2011年6月1日至2071年6月1日止；楼房建成交付房款后，此房产权归孙煕所有；交楼时间2011年6月1日；付款方式为签订合同时一次性付款人民币28万元。合同还约定了其它事项。合同签订后，孙煕依约向被告支付了全部购房款28万元，被告于签订合同当日向孙煕交付了房屋。诉讼中，孙煕表示其于2017年1月15日搬离该房屋。上述房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续，系被告利用海坡村村民的宅基地所建。该房屋在2017年1月份被政府相关部门以违章建筑为由予以拆除。以上事实，有合作建房合同书、收款收据、合作建房协议书、收据、证明及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。一审法院认为：三亚达兴投资顾问有限公司通过与三亚市海坡村村民签订合作建房协议书的形式，非法利用三亚市天涯区海坡村的农村土地修建涉案楼房，所建房屋属于人民政府近年来严厉打击、俗称为”小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。孙煕与达兴公司双方签订的《合作建房合同书》名为合作建房，但从双方约定的内容及实际履行情况来看，实为一方支付对价购买另一方已建好的房屋的行为，应认定为购房合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”、《中华人民共和国合同法》第五十二条”有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，孙煕与达兴公司双方订立的购房合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告因该合同取得的28万元购房款，应当返还给孙煕，孙煕请求被告返还28万元购房款符合法律规定，应予支持。孙煕主张被告给付利息损失，因孙煕对该类无产权证明的房屋不能进行市场交易系明知，孙煕主观上存在过错，故对孙煕已付购房款的利息损失应由孙煕自行承担，孙煕的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决三亚达兴投资顾问有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还给孙煕孙熙购房款人民币28万元；驳回孙煕孙熙的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。上诉人达兴公司对一审法院判决认定的房屋交付时间和房屋被拆除的是因为违章还是棚户改造的事实存在争议。本院结合双方陈述和相关证据认定如下：第一，关于房屋交付的时间本院认定为2013年11月13日，即签约当日交付。二审中达兴公司对交付房日期产生疑问，但并没有提供相关证据佐证，本院不予支持。第二、关于涉案房屋被拆除的原因，上诉人达兴公司主张房屋系棚户区改造而拆迁，但没有提供证据佐证。本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是双方所签订的合同是否有效以及达兴公司是否应退还全部价款。经查明，上诉人达兴公司通过与三亚市海坡村村民签订合作建房协议书的形式，非法利用三亚市天涯区海坡村农村宅基地修建住宅楼，且没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。所建房屋属于”小产权房”，该类房屋不具备商品房住房性质。双方签订合作建房协议后，于2011年完成房屋建设。在该”小产权房”已建好后的情况下，达兴公司才与孙煕于2013年11月13日签订了涉案合作建房协议，协议中约定的交楼日期为2011年6月1日。正常的合作建房，交房日期应晚于签约日期。因此该合同内容明显不合常理。从双方约定的内容和实际履行情况来看，实为一方购买另一方已经建好的房屋，应认定为购房合同。因此一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”、《中华人民共和国合同法》第五十二条”有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，认定孙煕与达兴公司双方订立的购房合同属于无效合同。适用法律正确。达兴公司上诉理由不能成立，本院不予支持。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照法律规定，达兴公司因该合同取得的财产即购房款28万元，应当返还给孙煕。达兴公司以孙煕占用使用房屋为抗辩理由拒绝返还，或不全额返还购房款的理由不能成立，本院不予支持。另，达兴公司上诉主张双方应承担相应责任及孙熙已使用房屋近4年的占用使用费。因在一审时未提出反诉，二审不予审理，达兴公司可以另行主张权利。综上所述，达兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由三亚达兴投资顾问有限公司承担。本判决为终审判决。ks8vfi1uuqqpxq6h4审判长陈德雄审判员王晓艳审判员梁泽二〇一七年八月二十二日书记员贺素贞