云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初1444号原告（反诉被告）：曾雁，女，生于1989年6月10日，拉祜族，大学本科文化，思茅区人民医院职工，普洱市澜沧县人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李廷文、李中泽，云南思润律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：赵刚，男，生于1972年8月30日，白族，大学本科文化，昆明市西山区人，昆明市省委办公厅职工，现住昆明市西山区。委托诉讼代理人：赵子良，云南国力律师事务所律师（特别授权代理）。第三人：普洱鑫辉房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：91530802597137439G）。住所地：普洱市思茅区阳光新城*幢**号。法定代理人：贺某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王飞，男，汉族，1986年1月10日出生，普洱鑫辉房地产经纪有限公司职工，一般授权代理）。原告（反诉被告）曾雁与被告（反诉原告）赵刚、第三人普洱鑫辉房地产经纪有限公司（以下简称鑫辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法简易程序于2017年7月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）曾雁及其委托诉讼代理人李廷文、李中泽、被告（反诉原告）赵刚及其委托诉讼代理人赵子良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾雁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖协议》；2、请求判令被告支付原告违约金30000元；3、请求判令被告承担第三人中介服务费4600元；4、请判令被告支付律师费3000元；以上合计37600元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告有购房需求，经过第三人中介公司了解、协商后，2017年5月21日，原被告、第三人签订《房屋买卖协议》，合同号201705016，约定，被告将普洱市××区××大道46号阳光新城59幢623号房屋出售给原告，房屋建筑面积44.99平方米，房权证号：普房字第××号，国有土地证号：普国用2011第041**号，房屋总价款230000元。按合同约定，原告应于2017年5月21日向被告交付定金30000元，2017年5月22日被告应为原告办理过户手续，原告应于办理过户当日支付被告首付款120000元。合同还约定，任何一方违约，需向对方支付违约金30000元，违约方还应承担因此合同带来的损失（第三人中介服务费4600元、原告聘请律师费用3000元）按合同约定，原告于2017年5月21日向被告交付定金30000元，5月22日，原告准备好首付款，并要求被告配合办理过户手续，但是，被告却提出要原告全额付款之后才办理过户手续，且出言不逊，对原告进行威胁、恐吓。原告认为，原被告双方自愿签订房屋买卖合同，被告理应按约定将房屋过户给原告，因被告未能履行合同义务，而该合同具备继续履行条件，被告应继续履行并承担相应违约责任。为维护自己的合法权利，原告特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）赵刚答辩并反诉称，1、请求判令被反诉人向反诉人支付不履行合同义务的违约金30000.00元；2、请求判令被反诉人支付反诉人因此案事实多次从昆明往返思茅的差旅费6000.00；3、请求判令被反诉人承担由此引起的一切诉讼费用及导致反诉人请律师的费用15000.00元；4、请求判令终止本诉原被告签订的房屋买卖合同。事实与理由：2017年3月14日，反诉人在普洱市××区××大道阳光新城44.99平方的住房1套出售，后通过普洱鑫辉房地产经纪有限公司，经该公司联系接洽了本诉的原告，之后本诉的第三人曾多次电话催促反诉人说有人需要购买房屋，并强调其出价也是反诉人报价的23万元价款，并承诺一次性付清房款23万元。需要反诉人从昆明下思茅办理相关的手续。2017年5月21日，反诉人从昆明赶到普洱鑫辉房地产经纪有限公司准备办理房屋买卖的相关手续，包括签约、收款及房产证件的过户等相关手续，当与被反诉人接触后，被反诉人提出房屋价款只能是22.5万元，否则只能分期付款，后经反诉人、被反诉人、第三人的反复协商，反诉人也勉强同意被反诉人分期付款的要求，具体商定为房屋总价23万元，分两次付清，第一次首付于协议签订后的2017年5月22日付15万元，剩余8万元在被反诉人办理银行贷款手续的当日支付，并约定于2017年5月22日在中介支付反诉人15万元和办理房产证过户手续。5月22日反诉人到了中介公司，等到九点以后，被反诉人到了中介公司，又提出付款的问题只能以“出据借条方式进行”等等各种理由，始终就是不按双方的合同约定支付房屋的首付款，因此，也就导致了反诉人和被反诉人双方签订的房屋买卖合同直到今日都无法履行的后果。以上事实说明，被反诉人的行为不仅违反了双方约定的合同条款，不履行付款义务。还存在想以3万元定金就企图骗取反诉人房屋产权到手的嫌疑，因此导致了反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同无法履行。为维护反诉人的合法权益，请求人民法院支持反诉人的以上请求。原告（反诉被告）辩称，反诉人的反诉没有事实及法律依据，反诉人应于2017年5月22日将房屋过户给被反诉人，但反诉人违反约定没有将房屋过户给被反诉人，并且要求被反诉人全额支付房款导致协议无法履行，反诉人违约合同在先，应当支付被反诉人3万元违约金。对反诉人的差旅费不认可，没有事实及法律依据，是由于反诉人的自身违约行为而导致。对律师费不认可，没有事实及法律依据。合同是双方经过共同协商自愿签订的，反诉人应当继续履行合同义务将房屋过户给被反诉人。第三人鑫辉公司陈述，曾雁起诉书中的事实与理由是事实，原、被告通过鑫辉公司中介进行房屋买卖，房屋价格是230000.00元，按揭贷款，但是办理过户的时候，赵刚家的老人需要一次性付款，不同意按揭，房屋就没有过户。曾雁不准备过户了，不过户就要全额付款，但是全额支付就要打欠条，不用按揭，但是赵刚说不按揭就不能办理。鑫辉公司准备垫资200000.00元让双方继续履行合同但是双方都没有同意。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的证据《收条》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）共同提交证据《房屋买卖协议》，该组证据来源真实、内容合法、与本案具有关联性，对曾雁与赵刚于2017年5月21日签订《房屋买卖协议》，双方约定：曾雁于当日向赵刚支付定金30000.00元；当曾雁办理按揭贷款时，2017年5月22日或之前办理产权过户手续，过户当日曾雁向赵刚支付该房屋的购房首付款120000.00元（定金自动转为购房款），银行发放贷款当日由曾雁向赵刚付清余款80000.00元；双方约定办理该房屋权属转移登记的相关费用，及该房屋产权过户等所产生的一切费用由曾雁承担；曾雁与赵刚在签订本协议时，中介公司介绍成功，中介服务费4600.00元由曾雁在上缴契税当日支付给鑫辉公司；付清房款当日为交接房屋时；曾雁承诺在2017年7月22日或之前向赵刚支付首付款；违约金为30000.00元；由违约方承担应交纳的中介服务费的事实本院予以采信。2、原告（反诉被告）提交的证据《云南省增值税普通发票》，该组证据来源真实，内容合法，与本案具有关联性，本院对曾雁因本案委托云南思润律师事务所进行代理诉讼，支付代理费3000.00元的事实予以采信。3、原告（反诉被告）提交的证据《交易明细》，该组证据来源真实，内容合法，对曾雁于2017年5月20日至5月23日之间银行卡内的余额每天都不低于150000.00元的事实本院予以采信，因有支付能力不代表愿意积极履行自己义务，故对曾雁准备好了支付首付款，在积极履行自己的义务证明目的本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：曾雁与赵刚于2017年5月21日签订《房屋买卖协议》，双方约定：曾雁于当日向赵刚支付定金30000.00元；当曾雁办理按揭贷款时，2017年5月22日或之前办理产权过户手续，过户当日曾雁向赵刚支付该房屋的购房首付款120000.00元（定金自动转为购房款），银行发放贷款当日由曾雁向赵刚付清余款80000.00元；双方约定办理该房屋权属转移登记的相关费用，及该房屋产权过户等所产生的一切费用由曾雁承担；曾雁与赵刚在签订本协议时，中介公司介绍成功，中介服务费4600.00元由曾雁在上缴契税当日支付给鑫辉公司；付清房款当日为交接房屋时；曾雁承诺在2017年7月22日或之前向赵刚支付首付款；违约金为30000.00元；由违约方承担应交纳的中介服务费。曾雁于签订《房屋买卖协议》当日向赵刚支付定金30000.00元后未支付剩余购房首付款，赵刚亦未办理房屋过户手续。本院认为，本案的争议焦点为：1、曾雁与赵刚于2017年5月21日签订的《房屋买卖协议》是否应当解除；2、违约方为谁，应如何承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，赵刚与曾雁在签订的《房屋买卖协议》中所约定的：“2017年5月22日或之前办理产权过户手续，过户当日乙方（曾雁）向甲方（赵刚）支付该房屋的购房首付款，计人民币壹拾贰万元整（￥120000.00元），（定金自动转为购房款）”该条款仅约定过户与支付购房首付款为同日，未明确约定是曾雁先支付首付款后再过户，还是办理过户手续之后再支付首付款。因协议约定不明，本案中曾雁至今未向赵刚支付剩余房屋首付款，赵刚亦未办理房屋过户手续，属于不可归责双方当事人的事由。赵刚明确表示不愿继续履行合同，要求解除与曾雁所签订的《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》已失去继续履行的可能性，故《房屋买卖协议》应予解除，赵刚应向曾雁返还购房定金30000.00元，因协议未能履行的原因系合同约定不明所致，双方对对方损失的发生也均有过错，故双方要求对方支付违约金的诉讼请求均不予支持，各自发生的律师费、产生的损失由各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）曾雁与被告（反诉原告）赵刚于2017年5月21日签订的《房屋买卖协议》；被告（反诉原告）赵刚于本判决生效十日内向原告（反诉被告）曾雁返还购房定金30000.00元；驳回原告（反诉被告）曾雁的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）赵刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付履行期间的债务利息。本诉案件受理费740.00元，减半收取370.00元，由原告曾雁（反诉被告）自行承担；反诉案件受理费1075.00元，减半收取537.50元，由被告（反诉原告）赵刚自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  杨淳淋二〇一七年八月二十五日书记员  吴汉滨