.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终1257号上诉人（原审原告）：高文华，男，1949年4月26日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区达拉特旗。被上诉���（原审被告）：张俊义，男，1959年1月12日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区固阳县。被上诉人（原审被告）：张玉和，男，1960年4月10日出生，汉族，固阳县公安局干警，现住内蒙古自治区固阳县。被上诉人（原审被告）：金鑫，男，1969年12月4日出生，汉族，固阳县信用联社职工，现住内蒙古自治区���阳县。三被上诉人共同的委托诉讼代理人李臻，内蒙古塞星律师事务所律师。原审第三人杨金花，女，1962年1月28日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区固阳县。上诉人高文华因与被上诉人张俊义、张玉和、金鑫及原审第三人杨金花案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2016）内0222民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人高文华，被上诉人张俊义、张玉和及其二人与被上诉人金鑫共同的委托诉讼代理人李臻,原审第三人杨金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高文华上诉请求：撤销原审判决，依法支持上诉人一审的诉讼请求；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律有误，判决显失公平。第一，一审法院认定固阳县腾飞房地产开发公司（以下简称腾飞房地产公司）与杨金花签订购房协议，将诉争房屋卖予杨金花，这与事实不符。杨金花实为腾飞房地产公司XXXX住宅小区项目实际开发商之一，即股东，在该项目开发过程中曾向高文华等人借款，因借款不能以现金归还，杨金花用自己开发的房地产抵债。从形式上看，是杨金花与腾飞房地产公司签订了《购房协议书》，但事实上杨金花就是房地产开发商，杨金花与高文华签订《购房协议书》的行为等同于腾飞房地产公司与高文华签订《购房协议书》。第二，一审法院以诉争房屋未交付及办理过户登记为由驳回高文华的诉讼请求是错误的。按照一审法院的逻辑，高文华因未合法占有及办理过户登记而不享有诉争房屋的物权，则杨金花在未领取房屋钥匙、未实际占有及办理产权登记的情况也不应享有物权。一审法院对杨金花不享有物权的房产予以查封并强制执行是不合法的。事实上，高文华与杨金花签订的《购房协议书》，是杨金花作为开发商用其开发的房地产抵债所办理的一种手续，并不存在办理过户登记手续的说法，待房屋达到交钥匙条件时，直接办理产权登记手续即可。（二）三被上诉人辩称的事实与实际事实不相符。第一，三被上诉人称杨金花对腾飞房地产公司享有债权，债权人有权对债务人的应收���权予以保全，故本案的保全行为合法。事实上，杨金花与腾飞房地产公司并不存在债权债务关系，杨金花是该公司XXXX项目的实际开发商之一，杨金花在该项目中投入的资金，只能享有股权而不能享有债权。因此，一审法院将杨金花认定为债权人而将其抵债的房产查封并强制执行是错误的。第二，被上诉人称杨金花与其签订协议，自愿诉争案房屋抵押给被上诉人，故被上诉人要求履行合同是合法合理的。事实上，杨金花并未将诉争房屋抵押给被上诉人，更未签订抵押协议，杨金花仅是将XXXX价值200万元的房产抵债于被上诉人，并且三被上诉人和上诉人依相同的形式与杨金花签订了《购房协议书》，对此，有张俊义与杨金花签订的《购房协议书》为证。此外，张俊义持有杨金花与腾飞房地产公司签订的购房协议书的事实，不能成为杨金花同意用诉争房屋抵押给被上诉人的理由，因为张俊义是以给其他股东借阅为由将协议从杨金花处取走的。（三）一审法院没有向杨金花核实事实和证据便做出判决是不妥的。虽经一审法院合法传唤，但杨金花在庭前以正当理由请求顺延开庭时间，一审未予顺延，庭后也未向杨金花核实证据和事实。综上，请求二审法院查明事实，依法裁判。张俊义、张玉和、金鑫共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨金花对诉争房屋至今未取得物权。虽然杨金花与腾飞房地产公司签订了商品房买卖合同，但该合同标的未经预告登记和备案登记，房屋也未交付杨金花，故杨金花对诉争房屋不享有物权，其享有的仅是要求开发商履行合同义务的债权。三被上诉人申请人民法院对杨金花的债权采取保全措施符合法律规定；诉争房屋没有交付于高文华，高文华在购房时即知晓杨金花未取得产权证，不能将房屋过户给他，因此高文华存在过错，不具有能够排除强制执行的权利；高文华与杨金花之间的基础法律关系是借贷关系，而非买卖合同关系，双方的买卖合同至今未经审理确认是否合法有效。高文华主张诉争房屋物权归其所有，但其未提供登记的证据，买卖合同不能作为物权的凭证。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。杨金花述称，其是XXXX项目的开发商，为了开发该项目向上诉人和被上诉人等诸多人借款。因房产滞销，无力偿还借款，经与股东商议，以房产抵顶欠款，由杨金花以《购房协议书》形式领取了购房手续。杨金花以上述XX栋楼的不同房屋抵顶了上诉人和被上诉人等人的欠款，并分别签订了《购房协议书》。后因腾飞房地产公司负责办理相关手续的人员不在，杨金花又外出，导致上诉人等人未来得及与腾飞房地产公司办理正式的购房手续房屋便被法院查封。杨金花认为应以《购房协议书》为确定各个权利人的依据。高文华向一审法院起诉请求：1.判决停止对高文华购买的固阳县金山镇XX住宅的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认高文华与第三人杨金花签订达成的《购房协议书》合法有效，并确认上述房屋归高文华所有；3.本案的案件受理费用由被告负担。一审法院认定事实：张俊义、张玉和、金鑫与杨金花因民间借贷纠纷经该院审理，现已转入执行阶段。2013年9月25日，该院根据（2013）固法民保字第33号民事裁定书查封了杨金花所有的腾飞房地产开发公司开发的固阳县的房产。2015年9月9日，该院作出（2014）固法执字第264-2号执行裁定书，续封了杨金花所有的腾飞房地产公司开发的固阳县的房产。2015年12月10日，高文华对执行标的提出书面异议，该院于2016年1月19日作出（2014）固执异字第269-4号执行裁定书，裁定驳回高文华的异议。高文华于2016年2月5日向该院提起案外人执行异议之诉。原审法院另查明，2011年10月27日腾飞房地产公司与杨金花签订《购房协议书》，将该公司公司开发的房产卖予杨金花。2013年4月18日，高文华与杨金花签订《购房协议书》，约定将锦绣鑫苑住宅小区第二十九栋2单元5楼1号住宅卖予高文华，以折抵其欠高文华的债务，但一���未交付给高文华，高文华未对该房屋合法占有，也未办理产权登记。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩��价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中高文华虽与杨金花就本案中涉及的住宅签订了《购房协议书》，但杨金花并未给高文华交付房屋，高文华也未对该房屋合法占有，未办理房屋过户登记手续，高文华就该执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此对高文华要求判决停止对其购买的上述房屋的强制执行、并解除对上述房屋的查封的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中高文华虽与杨金花签订了《购房协议书》，但高文华未对该房屋合法占有，也未办理房屋过户登记手续，尚未发生物权效力，故高文华主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。关于高文华主张请求确认其与杨金花签订达成的《购房协议书》合法有效的诉讼请求，该院认为，高文华的诉请系另一性质法律关系，不属于本案审查范围，应另案起诉处理。判决：驳回原告高文华的诉讼请求。本院二审期间，原审第三人杨金花向本院提交如下证据：购房协议8份、张俊义出具的收条1张，证明杨金花仅将其中的8套房产用以抵顶张俊义的债务，剩余的房产均已抵顶给包含上诉人在内的其他人。被上诉人张俊义、张玉和、金鑫认可上述证据的真实性，并表示收条中载明的8套房产与《购房协议书》中的合同标的一致，但对证明目的不予认可，其认为协议书没有实际履行，房产没有实际交付。上诉人高文华对原审第三人杨金花提供的证据及证明目的均予以认可。对于原审第三人杨金花向本院提交的证据，本院依法确认其真实性、合法性和关联性，该证据的证明力本院结合案情依法予以认定。上诉人高文华及被上诉人张俊义、张玉和、金鑫二审期间未向本院提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审第三人杨金花分别欠付上诉人高文华和被上诉人张俊义、张玉和、金鑫借款，因无力偿还，约定以腾飞房地产公司开发的XXXX房产抵顶债务，先由杨金花以购房的形式从腾飞房地产公司领取的购房手续，后由包括上诉人在内的各债权人从中挑选房屋，并与杨金花签订房屋买卖合同。被上诉人挑选了8套，上诉人高文华挑选了住宅。此后,被上诉人张俊义、张玉和、金鑫以杨金花欠款不还为由将其起诉至一审法院，并申请保全了包括诉争房屋在内的房屋。本院认为，本案的争议焦点为上诉人高文华对诉争房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。依据法律规定，人民法院应当审查案外人是否为权利人、该权利的合法性和真实性以及该权利能否排除强制执行。首先，上诉人高文华与原审第三人杨金花于人民法院查封前签订了《购房协议书》。该协议书虽然以杨金花作为卖方签订，但杨金花从腾飞房地产公司领取购房手续的行为应视为该公司同意由杨金花处分该房屋，故其与上诉人高文华签订《购房��议书》的行为符合双方当事人的意思自治，合法有效。基于上述协议的签订，上诉人高文华对诉争房屋享有物权期待权；其次，因原审第三人杨金花欠付上诉人高文华借款，故双方约定以诉争房屋抵顶部分债务，也即上诉人高文华为取得诉争房屋已经支付了相应对价；再次,被上诉人张俊义、张玉和、金鑫与原审第三人杨金花签订《购房协议书》及出具收条的时间均晚于上诉人高文华与杨金花签订协议的时间，此时房屋已经分配至个人，被上诉人从未分配房屋中受领了8套。该事实表明，被上诉人应当知晓原审第三人杨金花已经将诉争房屋抵顶其他债务；最后，上诉人高文华虽然未实际占有诉争房屋并办理产权过户���记，但由于签订购房协议直至法院查封时，诉争房屋客观上并不具备交付占有条件，且原审第三人杨金花已经通过签订合同的形式将占有的意思表示明确授予上诉人高文华。据此，本院认为，上诉人高文华与原审第三人杨金花签订了以变动诉争房屋所有权为目的的合同，并依照合同约定履行了支付对价的义务，该权利已对外公示，故上诉人高文华对诉讼房屋享有的权益应得到保护。本院依法认定上诉人高文华对诉争房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。另外，上诉人高文华请求确认诉争房屋归其所有。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，上诉人高文华欲取得诉争房屋之所有权应依法进行登记，非经登记不发生法律效力，故其该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，上诉人高文华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区固阳县人民法院（2016）内0222民初179号民事判决；二、停止对固阳县XX住宅的强制执行；三、驳回上诉人高文华的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人张俊义、张玉和、金鑫负担。本判决为终审判决。审判长边学武代理审判员赵艳敏代理审判员王巍二〇一七年八月二十九日书记员李美慧附：本判决所引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。