浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初7810号原告:涂庄严。委托诉讼代理人：陈蓝蓝、朱建文，浙江纵伸律师事务所律师。被告：何小英。被告：楼召锋。两被告共同委托诉讼代理人：徐坚，浙江稠州律师事务所律师。原告涂庄严为与被告何小英、楼召锋房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月11日向本院提起诉讼。本院受理后依法由审判员季文超适用简易程序独任审判，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告涂庄严及其委托诉讼代理人陈蓝蓝、朱建文；被告何小英、楼召锋的共同委托诉讼代理人徐坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、依法判令解除原告与第一被告于2017年1月12日签订的《房屋买卖合同（居间）》；2、依法判令二被告返还原告购房款人民币336000元并赔偿利息损失（利息自起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；3、依法判令二被告支付原告违约金人民币237200元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月12日，原告与第一被告在义乌朗哲房地产营销策划有限公司的居间服务下签订《房地产买卖合同（居间）》一份，由原告购买被告所有的位于义乌市赋城小区2栋104室的房地产，房屋总价款1186000元，合同约定在2017年2月28日前办理房地产过户手续，合同还就付款方式、违约责任等作了约定。原告依约支付被告购房定金及购房款共计486000元，由第一被告出具收条一份。但嗣后，经原告多次口头、电话催告办理房地产过户手续，被告以各种理由拒绝不继续履行，后返还原告购房款15万元。截至原告起诉之日，被告仍未履行合同约定的义务。原告认为，原告与第一被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，根据合同第四条第一款的规定被告应于2017年2月28日前到房产部门协助办理不动产转移登记手续，被告至今未履行上述任务已构成违约。被告的这种行为不仅浪费了原告巨大时间和精力，同时也严重损害了原告的利益。两被告系夫妻关系，该债务发生在两被告夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务。因此，为了维护原告的合法权益，特诉诸贵院，望判如所请。两被告共同答辩称：第一被告同意返还原告336000元，请求法庭驳回原告的其他诉讼请求。理由如下：1、涉案房产归二被告共同共有，但是第一被告擅自卖涉案房产，第二被告是不知情的，为此第一被告与原告签订的房屋买卖合同，因违反物权法的规定，是无效的。2、原告作为买受人，有审查涉案房产权益证书的义务，原告也是多年租住涉案房屋的租户，其应知道房屋的所有权人。为此原告在房屋买卖过程中，未尽到合理审慎的义务，其本身对房屋未能过户具有重大过错。3、原告与第一被告约定是在2017年2月28日前办理转移登记手续，但是因为涉案房产抵押在银行，未付清贷款余额，不能进行过户，根据合同第六条约定，涉案房屋内有人民币70万元贷款，此贷款由乙方即本案原告协助第一被告共同还清，但是原告在履行合同过程中，并未协助第一被告还清房贷，才导致了不能在2017年2月28日前办理房屋转移登记手续。为此原告本身具有过错，第一被告没有违约。4、前面所述原被告所签订的合同是无效的，原告不能根据合同约定要求被告承担支付违约金的责任。退一步说，即使合同有效，原告在以自己的行为变更合同履行的情况下，要求第一被告支付违约金没有法律和事实依据。另外，合同约定的违约金过高，应该予以调整、减少或者不予支付。5、本案的债务不是夫妻共同债务，是第一被告单独与原告签订的，超出了家事代理的范畴，也超出了合同相对性的范畴，应驳回原告对第二被告的起诉。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：证据1、《房屋买卖合同（居间）》一份，证明原被告对房屋买卖的权利与义务约定。证据2、收条一份，证明原告已支付定金及购房款的事实。证据3、手机短信截图打印件7页（共26条）、义乌市朗哲房地产营销策划有限公司出具的情况说明一份，证明被告明确拒绝履行合同义务的事实。证据4、婚姻状况信息一份（三页），证明两被告系夫妻关系的事实。证据5、不动产登记证明一份，证明被告未履行合同义务的事实以及不动产权的归属。证据6、当庭提供房地产买卖合同一份，证明原告因被告不履行合同义务，原告另行购买同地段房屋所签订的合同。证据7、当庭提供不动产权证一份，证明原告另行购买房屋并办理产权过户手续的事实。被告何小英对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、关联性无异议，但被告认为该合同是无效的。对证据2的真实性无异议。对证据3中手机短信的真实性无异议，但对情况说明的真实性、关联性有异议。手机短信不能证明被告未履行合同义务，情况说明是属于证人证言，应由具体经办人员出庭作证，另外从内容中可以看出，经办人余子兵与合同中经纪执业人员并不是同一人，而且内容大部分是听原告单方所述，对于不办理房产登记的原因纯粹是断章取义，明明是原告不协助被告还清按揭贷款，才导致未在约定期限内办理过户登记。对证据4的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。不能据此认定涉案的债务是夫妻共同债务。对证据5的真实性无异议，但对关联性与证明目的有异议，不能证明是被告一方的原因导致房产未过户。对证据6、7的真实性、关联性均有异议。即使是真实的，原告已经在同地段买了相同的房子，说明已经没有其他损失。被告楼召锋对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1，第二被告是不知情的，其他意见同第一被告质证意见。对证据2的真实性有异议，其他意见同第一被告。对证据3手机短信的真实性有异议，其他意见同第一被告。对情况说明的真实性有异议，其他意见同第一被告质证意见。对证据4的真实性有异议，其他意见同第一被告质证意见。对证据5的真实性无异议，其他意见同第一被告质证意见。对证据6、7的质证意见同第一被告质证意见。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3中的手机短信、证据4、证据5、证据6、证据7的真实性均无异议，本院对该部分证据的真实性均予以认定；证据3中的情况说明的真实性本院予以认定。被告何小英、楼召锋共同向本院提供房地产价格评估书一份、评估费发票一张，证明第二被告并不是因为房屋涨价才拒绝过户，以及原告方并未造成损失的事实。原告对被告提供的证据发表质证意见称：对真实性有异议，现在讼争房屋的价格已经上涨，该证据不能证明原告因被告的违约没有实际损失。经庭审质证，本院对被告提供的证据的真实性予以认定。经审理查明，两被告系夫妻关系，义乌市赋城小区2栋104室的房屋系两被告共有，该房屋由两被告用于抵押贷款70万元未还，抵押权利人为浙江义乌农村商业银行股份有限公司。2017年1月12日，原告与被告何小英在义乌朗哲房地产营销策划有限公司的居间服务下签订《房地产买卖合同（居间）》一份，由原告购买位于义乌市赋城小区2栋104室的房地产（建筑面积73.55平方米，储藏室面积8.01平方米），房屋总价款1186000元，合同约定：在2017年2月28日前办理房地产过户手续；原告于合同签订当日支付给被告何小英定金5万元及购房款13.6万元，于2017年1月24日前支付购房款30万元，余款70万元在过户后办理银行商业楼按揭后付清；余款付清当天交付房屋；如被告违约，双倍返还购房定金，返还已付所有款项及利息，并支付总房款20%的违约金；如原告违约，由被告没收购房定金，向被告支付总房款20%的违约金；并约定：房屋抵押贷款70万元由原告协助被告共同还清。后原告依约支付了购房款共计48.6万元（含定金5万元）。被告何小英以其丈夫楼召锋不同意转让为由未协助原告办理注销他项权登记及房屋过户登记手续。并于2017年3月28日退还原告购房款10万元，于4月6退还原告5万元。后原告向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同（居间）》转让的房屋虽然设定了抵押，但合同约定了消灭抵押权的条款，应认定合法有效。原告依约履行了购房款给付义务，被告不履行合同义务，应认定被告违约。被告已退还部分购房款，已不愿继续履行合同，合同应予解除。两被告系夫妻关系，被告何小英代为签订合同应视为家事代理，违约责任应由两被告共同承担。被告的辩解主张本院不予采信。原告已支付部分购房款但被告未交付房屋，原告支付的房款的利息损失为实际损失，原告要求返还购房款人民币336000元并赔偿利息损失（利息自起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）的诉讼请求应予支持。被告应当依约支付原告违约金，被告方在庭审中提出减少的意见本院予以采纳，违约金酌定为人民币6万元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》苦干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年1月12日签订的《房屋买卖合同（居间）》。二、被告何小英、楼召锋于本判决生效之日起十日内返还原告涂庄严购房款计人民币336000元并赔偿利息损失（利息自2017年6月22日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本息实际归还之日止）。三、被告何小英、楼召锋于本判决生效之日起十日内支付原告涂庄严违约金计人民币6万元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4766元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  季文超二〇一七年八月四日书记员  骆健雄