广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初1229号原告：佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所：广东省佛山市南海区黄岐嘉洲花园26幢首层，统一社会信用代码：91440605725957045W。法定代表人：何国光。委托诉讼代理人：黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。被告：叶蝶娥，女，汉族，1968年8月26日出生，住广东省佛山市南海区，原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司与被告叶蝶娥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序于同年7月25日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黎秀丽到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年7月至2017年1月期间拖欠的物业管理费10158.08元、车位管理费2207.51元、公共能耗费1217.93元及滞纳金（滞纳金以欠付管理费的本金为基数按每日千分之三从拖欠当月15日起计算至被告清偿完毕止，以本金为限）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年11月1日，原告与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订了《金棕榈湾前期物业管理服务合同》，约定由原告自2008年11月1日起至小区成立业主委员会期间对“金棕榈湾”提供前期物业管理服务，业主从收楼之日起计付管理费，标准：住宅按1.3元/月每平方米，别墅按2元/月每平方米，商铺按2元/月每平方米，地下汽车位1.3元/月每平方米，逾期交纳的按日千分之三支付滞纳金。被告作为金棕榈湾9栋502、503、504房住宅业主，收楼时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定收楼后每月10日前交纳当月物业管理费，住宅按建筑面积计算。被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业管理费、车位管理费、公共能耗费等相关费用，没有履行业主应尽的基本义务。被告自2014年7月至2017年1月期间，累计欠物业管理费10158.08元、车位管理费2207.51元、公共能耗费1217.93元且因迟延交费产生滞纳金9914.81元，上述款项共计23498.33元。其中502、503、504房的物业费收费标准是每月每平米1.3元，按照建筑面积计算。343号和344号车位的收费标准是每月每平米1.3元，合计2207.51元。两个车位还没有办证，曾经卖给被告，后来备案撤销了，目前两个车位仍然登记在开发商名下。公共能耗费包括该楼栋楼梯间电费、电梯电费、整个小区公用面积用电的分摊。滞纳金是按照《前期物业管理服务协议》的约定从每月10日开始计算，滞纳金就是违约金，原告只是请求物业管理费的滞纳金，没有计算公共能耗费的滞纳金。被告在2016年5月将502、503、504房转让给他人，原告昨天才查册得知。原告在本案中不申请追加新业主为当事人，被告应承担多少物业管理费由法院依法处理。被告未作答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有在法定期限内向本院提交书面证据，视为放弃举证、质证、辨证的权利。本院经审查认为，原告提交的费用清单、滞纳金清单、入住承诺书、楼宇验收交接书、前期物业管理服务协议、被告的房产查询信息、电费发票等证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于1999年12月6日成立，经营范围是物业管理、环境卫生清洁服务、道路清扫保洁服务、垃圾清运服务等。广东省佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾9栋502房、503房、504房的原权利人为被告叶蝶娥，登记日期是2011年10月18日，502房的建筑面积为89.10平方米，503房的建筑面积为84.34平方米、504房的建筑面积为78.62平方米。被告于2010年10月29日签署了涉案房屋的《金棕榈湾入住承诺书》和《金棕榈湾楼宇验收交接书》。2016年5月5日，被告将上述三间房屋转让予案外人黎弟君。2009年12月2日，原、被告签订了三份《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所居住的广东省佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾9栋502房、503房、504房提供物业管理服务；物业服务费用按住宅建筑面积计算，高层住宅1.3元/月/m2，低密度住宅2元/月/m2、商铺2元/月/m2、地下汽车位1.3元/月/m2，不包含公共水电、电梯电费及中、大维护费的分摊；被告从收楼通知书发出之日起计，每次交费时间为每月10日前交纳当月物业服务费用，逾期缴纳的按日千分之三向原告交纳违约金。本院认为，原告具有相应的物业服务资质，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故协议合法有效，对双方具有法律约束力。被告自2009年12月至2016年5月4日期间是广东省佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾9栋502房、503房、504房的权利人，并接受了原告提供的物业管理服务，故应按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告足额交纳上述房屋的物业管理费。原告主张被告从2014年7月起没有交纳上述房屋的物业管理费及公共能耗费，被告未到庭提出反驳意见，也未举证证明已向原告付清了相关费用，故本院对原告的主张予以确认。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告每月应交纳502房、503房、504房的物业管理费合计为327.68元[1.3元/月/m2×（89.10平方米＋78.62平方米＋84.34平方米）]。自2014年7月至2016年5月4日期间的物业管理费计算为7251.24元（327.68元×22个月＋327.68元÷31天×4天），被告应支付予原告。原告请求的物业管理费超过上述核定数额的，本院不予支持。因物业管理服务具有公共性，收取物业管理费及公共能耗费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，故原告请求被告支付公共耗能费，符合生活常理。根据原告提交的费用清单，广东省佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾9栋502房、503房、504房自2014年7月至2016年5月4日期间的公共能耗费（包括梯灯用电、电梯用电、公共分摊电费、二次供水用电）合计610.16元，被告应支付予原告。原告请求的公共能耗费超过上述核定数额的，本院不予支持。被告将上述三间房屋转让予案外人黎弟君之后的物业管理费和公共能耗费，原告可以另行向案外人主张。原告未能提交证据证明案涉343号、344号车位的权属及使用情况，故原告请求被告支付车位管理费及车库用电费，没有依据，本院不予支持。关于物业管理费的违约金问题。原告请求的滞纳金即违约金，根据《前期物业管理服务协议》的约定，逾期支付物业服务费的，原告有权依照约定向被告主张违约金。鉴于原告要求被告每日按欠付金额3‰支付违约金的主张过高，同时为避免违约金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，且又要体现对被告逾期缴纳管理费的违约行为的惩罚及弥补原告的损失，本院考虑案件的实际情况，仅采纳原告部分请求，本院酌定被告应自欠付当月每月的11日起至清偿欠费之日止每日按欠付金额的万分之五向原告支付违约金（2016年5月物业管理费的违约金以当月物业管理费42.28元为本金计算），但违约金的总额以所欠物业管理费总额的20%即1450.25元（7251.24×20%）为限。原告请求被告支付的滞纳金超出上述部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤没有正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据现有的证据和查明的事实依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告叶蝶娥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2014年7月至2016年5月4日期间的物业管理费7251.24元予原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司；二、被告叶蝶娥应以每月的物业管理费327.68元为本金分别自2014年7月至2016年4月的每月11日起至实际清偿日止按日利率万分之五计付违约金予原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司，违约金随上述第一项履行；被告叶蝶娥应以2016年5月的物业管理费42.28元为本金自2016年5月11日起至实际清偿日止按日利率万分之五计付违约金予原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司，违约金随上述第一项履行；上述违约金的总额以物业管理费总额的20%即1450.25元为限；三、被告叶蝶娥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2014年7月至2016年5月4日期间的公共能耗费610.16元予原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司；四、驳回原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费387.45元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李淑梅人民陪审员  钟晓明人民陪审员  刘翠贞二〇一七年八月九日书 记 员  梁诗瑶