北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9052号上诉人（原审被告）：郑艳丽，女，1975年2月7日出生。被上诉人（原审原告）：北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人：王文，董事长。委托诉讼代理人：郭文雷，女，1973年2月10日出生。委托诉讼代理人：王锐，男，1996年2月27日出生。上诉人郑艳丽因与被上诉人北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（下称东旭佳业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初9926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑艳丽上诉请求：撤销原判，驳回东旭佳业公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由东旭佳业公司承担。事实和理由：东旭佳业公司未尽到管理维修义务，无权主张物业服务费。1.东旭佳业公司未尽到相应维修义务。我居住的房屋楼上私自搭建违章建筑，导致我房屋漏水，给我造成了巨大的经济损失。为此，我多次找到东旭佳业公司要求处理，东旭佳业公司一直推脱，没有积极处理。2.东旭佳业公司未尽到相应安全防范义务。小区内绿地被他人占用，环境脏乱差，停车混乱。3.东旭佳业公司未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。小区内违建丛生，东旭佳业公司作为物业服务单位，未尽到监管的责任，严重影响了我的生活。东旭佳业公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，我公司同意一审判决。我公司作为物业服务单位，对违建行为没有执法权，我公司已将违建情况上报给执法部门，城管也向郑艳丽楼上业主下发了整改通知。漏雨是由于开发商建房质量不达标造成的。关于小区停车管理，小区是允许车辆临时进入的，对于长期停放的车辆我公司也进行了劝阻并下发了通知单，但我公司无权强制清理。郑艳丽楼下业主改建烟道，我公司也下发过通知。有的业主在楼下种树、种花，我公司也进行过劝阻，但业主并不听从。东旭佳业公司向一审法院起诉请求：1.判令郑艳丽支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费10635.33元；2.判令郑艳丽支付违约金1063.53元；3.诉讼费由郑艳丽承担。一审法院认定事实：郑艳丽系北京市东城区×××552号（即涉案房屋）的产权人，该房屋建筑面积为146.97平方米。2003年10月7日，郑艳丽签署《承诺书》，载明其已详细阅读过《北京市华冠丽景嘉园物业管理公约》，同意遵守公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。《北京市华冠丽景嘉园物业管理公约》约定，物业管理服务费为每年每平方米3.5元，生活垃圾清运费每年每户30元，绿化费为每年每平方米0.66元，化粪池清掏费为每年每平方米0.3元，小区公共设施维修费为每年每平方米1元，公共部位小修费为每年每平方米1.83元，保安费每月每户5元，保洁费每月每户4元。电梯费用执行【京价（房）字[1996]第274号】，按实际情况计收。凡国家有关规定须交纳营业税的，在此标准基础加收营业税。前期物业费按办理入住手续之日起至当年12月31日止，按月计收，以后每年1月交纳。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金或按约定加收滞纳金。当日，东旭佳业公司与郑艳丽签订《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务费为每年每平方米3.5元，生活垃圾清运费每年每户30元，绿化费为每年每平方米0.66元，化粪池清掏费为每年每平方米0.3元，小区公共设施维修费为每年每平方米1元，公共部位小修费为每年每平方米1.83元，保安费每月每户5元，保洁费每月每户4元。付款方式为按年交纳，首期物业费从办理入住手续之日起至当年12月31日止按月计收，以后每年1月交纳。郑艳丽违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求郑艳丽补交并从逾期之日起按每日百分之一收取违约金。同时，郑艳丽签署《房屋交接书》。一审法院认为,依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，东旭佳业公司与郑艳丽签订的《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》系各方真实的意思表示，合同合法有效，对双方均具有拘束力。现东旭佳业公司依约履行了物业管理服务义务，郑艳丽在接受服务后，应当按照约定如期交纳各项费用。故东旭佳业公司要求郑艳丽交纳所欠物业费用的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。关于郑艳丽所称东旭佳业公司物业服务不达标一节，因该问题属于整改内容，而非违约行为，且郑艳丽以拒交物业服务费的违约行为对抗，显系不当，故法院对郑艳丽该抗辩意见不予采纳。关于东旭佳业公司要求郑艳丽支付违约金的诉讼请求，因东旭佳业公司在提供物业服务时确实存在可进一步改进和提高之处，故东旭佳业公司要求的物业服务费违约金应予黜免。据此，一审法院判决：一、郑艳丽于判决生效后十五日内给付北京市东旭佳业物业管理有限责任公司自二○一六年一月一日至二○一七年十二月三十一日的物业服务费10635.33元；二、驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。本院审理中，东旭佳业公司提交了照片2张，证明其在违规业主门上张贴了违规通知书，要求业主整改，履行了对小区的管理维护义务。郑艳丽称没有见到东旭佳业公司在违规业主门上张贴上述通知。关于郑艳丽家漏水一节，郑艳丽称是楼上业主在其屋顶搭建违章建筑的施工过程中将厨房烟道打开造成了漏水，其在楼上准备搭建违章建筑和发生漏水时都通报了东旭佳业公司。东旭佳业公司称已经在楼上业主施工过程中进行了劝阻，但楼上业主称露台是开发商赠与的不听劝阻，且发生漏水后物业公司也查看了现场，积极进行了协调，后已将违建情况上报给了城管，城管也给楼上业主下发了整改通知。本院认为,东旭佳业公司与郑艳丽签订的《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。郑艳丽享受了东旭佳业公司提供的物业服务，理应按照协议约定交纳相应的物业服务费。郑艳丽上诉称东旭佳业公司未履行劝阻协调义务致使楼上业主在搭建违章建筑施工过程中造成其财产受损，首先，东旭佳业公司在发生漏水时到现场进行了查看，履行了沟通协调的义务；其次，东旭佳业公司对违法施工进行了劝阻，并上报执法部门，并未采取放任的态度；最后，据郑艳丽所称，造成郑艳丽财产损失的直接责任人为楼上业主，郑艳丽应直接向楼上业主主张财产损失，该损失与东旭佳业公司无直接关联。现郑艳丽以此为由拒交物业服务费，理由不能成立。关于郑艳丽反映的小区绿地被其他业主侵占、停车混乱、违建现象严重等问题，一方面，东旭佳业公司应当加强管理，另一方面，小区业主自身亦应遵守业主公约，共同维护小区的秩序，根据东旭佳业公司提供的证据可以证明其已履行了基本的管理维护职责，无证据证明其提供的物业服务存在严重瑕疵，故郑艳丽无权拒交物业服务费。综上所述，郑艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元，由郑艳丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一七年八月三十日书记员 孙国栋