北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8793号上诉人（原审被告、反诉原告）：张秉承，男，1965年8月7日出生。委托诉讼代理人：刘建柱，北京都悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市真强物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河路新安里住宅小区内。法定代表人：ＸＸＸ，董事长委托诉讼代理人：李志永，男，1978年6月6日出生。委托诉讼代理人：张志明，北京市创世律师事务所律师。上诉人张秉承因与被上诉人北京市真强物业管理有限责任公司（下称真强物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初3942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张秉承上诉请求：同意一审判决第一、二项，请求撤销一审判决第三、四、五、七项，改判真强物业公司赔偿我房屋补偿款143137元。事实和理由：我在一审诉讼期间就提出了真强物业公司要求给付租金的诉讼请求超过了一年的诉讼时效期间，但是，一审判决书没有解释为什么不支持我该答辩意见。一审审理期间法庭同意我申请对涉案房屋进行价值评估鉴定，一审法院也委托评估鉴定机构对涉案房屋进行了评估鉴定，但是，判决结果却不支持我的反诉请求，既然不支持我的反诉请求，就不应该同意并委托评估鉴定。我与真强物业公司于2000年10月18日签订的浴室租赁合同，第三条约定，由我负责建设该浴室工程，工程款由我自行解决，浴室建成后，其所有权属于真强物业公司，在合同期内使用权属于我，由我自主经营。该合同并没有明确约定合同期满以后浴室由真强物业公司无偿收回，我无权要求经济补偿等内容。履行合同的实际情况是，浴室经过规划部门批准，于2000年底建成，我共花费25万余元。浴室建好后，真强物业公司领导班子人员调整，新领导给我停水、停电。我于2001年3月6日收到了工商局的企业名称预先核准通知书，我给浴室申请的企业名称“北京新安里大众浴池”得到工商局批准。我于2001年5月10日填写“个体工商户开业登记申请书”，在该申请书第4页“经营场地证明”中需要浴室的产权单位负责人签字盖章，真强物业公司负责人不签字，不盖章，致使浴室的营业执照一直没有得到批准，所以浴室始终没有正常营业，我签订浴室租赁合同的目的也无法实现。真强物业公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，张秉承的上诉毫无道理。关于时效问题，租赁期间及租赁结束之后我公司一直催要租金，张秉承一直拒绝支付。关于鉴定问题，法官现场勘验时，已释明本案不需要鉴定，本案是在张秉承的强行申请下才做的鉴定。浴室所有权应属于我公司，张秉承在一定期限内有使用权，张秉承在浴室建成后已经实际营业，是借照经营，但因经营情况不佳，后另作他用。一审勘验时浴室虽然没有挂牌，但是里面设施齐全。张秉承诉讼前从未找过我公司出具办照手续、也没有找过我公司盖章。工商局办照要求盖章并提供产权证，张秉承知道涉案房屋并没有取得产权证。涉案房屋的建设工程规划许可证原件一直在张秉承手中，当时口头约定由张秉承负责跑手续办理产权证，但张秉承没有办理产权证。真强物业公司向一审法院起诉请求：1.确认双方解除房屋租赁关系；2.判令张秉承将新安里小区（西区）锅炉房东侧浴室用房腾空并清空外围砖砌物后返还；3.张秉承支付剩余租金4万元；4.判令张秉承支付自2009年2月1日起至房屋实际归还之日止的占有使用费,按每年6250元人民币计算；5.本案诉讼费用由张秉承承担。张秉承向一审法院反诉请求：1.要求真强物业公司给付房屋补偿款15万元；2.反诉费用由真强物业公司承担。一审法院认定事实：2000年10月18日，出租方（甲方）真强物业公司与承租方（乙方）张秉承签订浴室租赁合同，合同约定租期从2001年2月1日起至2009年1月31日止，租期八年，浴室位于新安里小区（西区）锅炉房东侧，乙方负责建设该浴室工程，工程款由乙方自行解决，浴室建成后，其所有权属于甲方，在合同期限内使用权属于乙方，由乙方自主经营。乙方建浴室的工程款折抵其租赁期间的大部分租金。其余租金4万元，乙方自2003年6月30日向甲方交纳5000元，于2004年6月30日向甲方交纳5000元，2005年6月30日前向甲方交纳5000元整，，2006年6月30日前向甲方交纳5000元整，2007年6月30日前向甲方交纳5000元整，2008年6月30日前向甲方交纳1万元整。如乙方逾期未付，须按日加付应付租金千分之五比例的滞纳金，超过十五天未付视为违约。2000年9月5日，上述浴室取得建设工程规划许可证，面积为100平方米。自房屋建成由张秉承使用至今，张秉承并未支付过租金。真强物业公司曾经于2016年2月25日通过邮政快递向张秉承邮寄腾房通知，要求张秉承腾退房屋。另经现场勘察现状为：上述浴室为四间，另有简易锅炉房一间、简易房一间且在浴室前有宽度1.5米、长度11米左右的门面房正在经营馒头生意，工人三名，经询问，工人称为张秉承打工。除四间浴室外，其他房屋没有相关手续。张秉承为证明其主张向法庭提交如下证据：1.企业名称预先核准通知书（无工商部门盖章），证明2001年3月6日，张秉承取得了企业名称的预先核准。真强物业公司否认该证据的真实性；2.个体工商户开业登记申请书，证明因真强物业公司拒绝签字和盖章导致最终未能申请成功。真强物业公司否认曾经看见过该申请书。在本案审理过程中，张秉承申请对四间正式房屋（面积100平米）的重置成新价进行评估鉴定，经一审法院释明，张秉承仍坚持要求鉴定，上述事项经北京东华天业房地产评估有限公司鉴定，该房屋重置成新价为人民币143137元。一审法院认为,根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，并有对对方当事人提交的证据进行质证的权利。真强物业公司与张秉承签订的浴室租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据该合同，双方的租赁关系已于2009年1月31日到期，根据我国法律规定，合同到期后，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，本案中双方约定的租赁期限届满时，张秉承继续使用租赁房屋，真强物业公司并未提交证据证明其在租赁期限届满时提出了异议，故法院认为双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；对于不定期租赁合同，根据我国合同法规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中真强物业公司在2016年2月25通知了张秉承要求其腾房，表示了解除租赁关系的意思，现张秉承在2017年6月14日庭审时亦同意解除租赁关系，故对真强物业公司要求解除其和张秉承租赁合同的请求，法院予以支持。根据合同约定，本案涉案浴室房屋四间，浴室建成后所有权归真强物业公司所有，故对真强物业公司要求张秉承腾退浴室及外围堆砌物的请求，法院予以支持；根据合同约定，张秉承应支付租赁期间的租金4万元，且合同到期后，张秉承一直使用上述浴室至今，故对真强物业公司要求张秉承支付拖欠的租金4万元和自2009年2月1日至2017年6月14日期间租金的请求，法院予以支持；对真强物业公司要求的2017年6月15日至张秉承实际腾退房屋之日的使用费的请求，法院予以支持，房屋使用费按照年租金6250元予以计算。至于张秉承的反诉请求，根据合同约定，房屋所有权归真强物业公司所有，并未约定房屋补偿款事宜，故张秉承要求房屋补偿款的请求，无合同及法律依据，法院不予支持；对张秉承主张因真强物业公司未配合办理营业执照，故拒绝支付租金的主张，证据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京市真强物业管理有限责任公司与张秉承之间的租赁关系解除；二、张秉承自判决生效之日起三十日内腾退坐落于北京市大兴区新安里小区（西区）锅炉房东侧的浴室用房四间及浴室外墙外围堆砌物；三、张秉承自判决生效之日起十日内给付北京市真强物业管理有限责任公司租赁期间的租金40000元；四、张秉承自判决生效之日起十日内给付北京市真强物业管理有限责任公司自2009年2月1日起至2017年6月14日期间的租金（租金以每年6250元的标准予以计算）；五、张秉承自判决生效之日起十日内给付北京市真强物业管理有限责任公司自2017年6月15日至实际腾退房屋止的房屋使用费（房屋使用费以每年6250元的标准予以计算）；六、驳回北京市真强物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回张秉承的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。另查，张秉承在一审庭审中已经对租金提出时效抗辩。真强物业公司称租赁期间及租赁结束之后其一直向张秉承催要租金，张秉承对此不予认可，真强物业公司未能提交持续催要租金的证据。张秉承认可浴室曾经经营了四五年，称因系无营业执照之后放弃了营业，另作他用。经询，张秉承并未因无照经营受到相关行政部门处罚。2015年11月，真强物业公司曾起诉张秉承，要求解除双方之间的租赁关系，腾房并支付租金及使用费，后真强物业公司撤回起诉，于2016年3月再次起诉形成本案。一审法院委托北京东华天业房地产评估有限公司对四间正式房屋进行鉴定，张秉承预交了鉴定费2000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。真强物业公司与张秉承签订的浴室租赁合同约定，修建浴室的工程款由张秉承自行解决，浴室建成后，其所有权属于真强物业公司，张秉承在合同期限内仅有使用权，张秉承建浴室的工程款折抵其租赁期间的部分租金，合同期内剩余租金4万元分期给付。虽然涉案房屋系张秉承出资建设，但合同已明确约定浴室所有权属于真强物业公司，且真强物业公司已经以工程款与租金折抵的方式对张秉承的建房出资进行了补偿，现张秉承再次要求真强物业公司给付房屋补偿款，明显无理，本院不予支持。至于一审法院委托鉴定机构对四间正式房屋进行评估鉴定的问题，首先，鉴定系张秉承主动申请；其次，一审法院已经释明了诉讼风险，但张秉承坚持要求鉴定；最后，鉴定是对事实的查明并不意味着该项请求能够得到支持，故一审法院依当事人申请启动鉴定程序并无不妥，张秉承应当承担本案的鉴定费。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方签订的书面租赁合同已于2009年1月31日到期，此后张秉承继续长期使用涉案房屋，真强物业公司并未提出异议，故双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，真强物业公司在2016年2月25日通知张秉承腾房，欲与张秉承解除租赁关系，张秉承亦在2017年6月14日庭审时当庭同意解除租赁关系，故双方的租赁关系已于2016年6月14日解除。现真强物业公司与张秉承对一审判决解除双方之间的租赁合同，张秉承自判决生效之日起三十日内腾退坐落于北京市大兴区新安里小区（西区）锅炉房东侧的浴室用房四间及浴室外墙外围堆砌物均不持异议，本院对上述判决内容予以维持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，其中延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故本案关于拖欠租金的诉讼请求诉讼时效期间为一年。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因双方之间的租赁合同涉及工程款折抵部分租金的问题，故2009年1月31日之后的租金给付方式并不明确，依照法律规定，此后的租金应当在每届满一年时支付，即2009年2月1日至2010年1月31日的租金最迟应在2010年1月31日之前支付，以此类推。真强物业公司称租赁期间及租赁结束之后其一直向张秉承催要租金，张秉承不予认可，根据举证原则真强物业公司对其该项主张负有举证责任。因真强物业公司未能提交持续催要租金的证据，现仅能查明真强物业公司在2015年11月曾以诉讼的方式向张秉承主张过租金，诉讼时效仅在2015年11月中断，故2014年1月31日之前的租金已超过诉讼时效，本院不予保护。真强物业公司要求张秉承给付2014年2月1日至实际腾房之日的租金及房屋使用费，于法有据，应予支持。综上所述，张秉承的部分上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。一审法院对于诉讼时效的认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六第（三）项、第一百四十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3942号民事判决第一、二、五、七项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3942号民事判决第三、六项；三、变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3942号民事判决第四项为：张秉承自本判决生效之日起十日内给付北京市真强物业管理有限责任公司自2014年2月1日起至2017年6月14日期间的租金（租金以每年6250元的标准予以计算）；四、驳回北京市真强物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费2000元，由张秉承负担（已交纳）。一审案件受理费1906元，由北京市真强物业管理有限责任公司负担1600元（已交纳），由张秉承负担306元（于本判决生效之日起7日内交至法院）。反诉案件受理费3812元，由张秉承负担（已交纳1906元，余款于本判决生效之日起7日内交至法院）。二审案件受理费4836元，由北京市真强物业管理有限责任公司负担1462元（于本判决生效之日起7日内交至法院），由张秉承负担3374元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  李蔚林审 判 员  王军华二〇一七年八月三十日法官助理  赵子豪书 记 员  孙国栋