广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13578号上诉人（原审原告）：广州圣轩酒家有限公司，住所地广东省广州市海珠区艺洲路灏景街l号珠江帝景酒店一楼西餐厅。法定代表人：陈锦泉，职务：董事长。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区夏港大道科技园1号楼B503室。法定代表人：吴青林，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨晓徇，女，x年x月x日出生，住广东省普宁市，系该公司职员。委托诉讼代理人：何天云，男，x年x月x日出生，住江西省上饶市鄱阳县，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店，住所地广东省广州市海珠区艺洲路灏景街1号地下室、半地下室、1-5层。负责人：黄明非，职务：总经理。委托诉讼代理人：周金晶，女，x年x月x日出生，住广东省广州市白云区，系该酒店职员。上诉人广州圣轩酒家有限公司(以下简称“圣轩酒家”)、广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称“珠江侨都公司”）因与被上诉人广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店（以下简称“珠江帝景酒店”）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。圣轩酒家上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判令珠江侨都公司及珠江帝景酒店共同赔偿圣轩酒家损失1322844.86元；2、本案一、二审诉讼费用由珠江侨都公司及珠江帝景酒店承担。事实和理由：一、圣轩酒家的诉请清晰、合法且证据充足，主张的赔偿项目也是可以预期的损失，应该获得法院支持。一审法院酌情判令的40万元不足以弥补损失。二、《终止合同通知书》是珠江侨都公司及珠江帝景酒店共同发出的，且酒店日常的经营管理和收租也都是珠江帝景酒店负责的。因此，珠江帝景酒店应该与珠江侨都公司共同承担连带责任。综上，请求二审法院依法予以改判。珠江侨都公司不同意圣轩酒家的上诉请求，并上诉请求：1、撤销一审判决，改判珠江侨都公司无需赔偿一审判决所列损失及退还押金给圣轩酒家；3、本案一、二审诉讼费用由圣轩酒家承担。事实与理由：一、珠江侨都公司于2016年1月和3月分别向圣轩酒家发出了《终止合同通知书》和《解除合同通知书》，但从两份通知书的时间先后、具体内容来看，《解除合同通知书》才是珠江侨都公司最真实的意思表示。二、圣轩酒家从2015年6月起就开始拖欠管理费和租金等，经珠江侨都公司及珠江帝景酒店多次催讨仍未缴交，珠江侨都公司有权行使单方解除权。在合同解除前，圣轩酒家一直在涉案场地经营活动，因此其主张行使先履行抗辩权不符合法律的规定。三、圣轩酒家违约，珠江侨都公司依法履行单方解除权，无需进行赔偿。且圣轩酒家提交的一系列证明文件均为其单方面制作，要求的损失赔偿科目和数额也并未尊重客观事实。四、《酒店场地租赁合同》中已经明确，珠江帝景酒店的行为全部代表珠江侨都公司。事实上，涉案场地的租金、管理费等费用全部是由珠江帝景酒店收取的，日常租赁业务也是由珠江帝景酒店进行沟通。因此，珠江帝景酒店才是涉案场地的实际出租人及管理人，也是直接责任人。所以，即便一审法院认为出租人应承担违约责任也应判决由珠江帝景酒店承担。综上，请求二审法院依法判如所请。针对珠江侨都公司的上诉，圣轩酒家答辩称：珠江侨都公司单方解约在先，很明显是其先违反合同约定。圣轩酒家作为承租人，必然会因为珠江侨都公司的单方解约而蒙受巨大损失。因此，圣轩酒家要求与珠江侨都公司协商赔偿是正常合理的维权。在珠江侨都公司对此合理维权都不予不理睬的前提下，为了避免更大的损失，圣轩酒家暂停缴纳租金和管理费是自救行为也是合理的抗辩。因此在珠江侨都公司先根本违约的前提下，圣轩酒家暂缓缴纳租金和管理费不存在违约。珠江侨都公司应该就其违约行为承担赔偿责任。圣轩酒家上诉主张的相关损失，都是珠江侨都公司根本违约造成的。珠江帝景酒店二审答辩称：不同意一审判决，圣轩酒家应该赔偿珠江帝景酒店的损失。因本案纠纷，圣轩酒家于2017年1月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、珠江侨都公司、珠江帝景酒店赔偿圣轩酒家经济损失1916169元（赔偿项目明细：①圣轩酒家承租物业的装修工程在剩余租期内的市场价值956706元；②委托评估公司对装修进行评估的评估费用9567.06元；③客户退费及赔偿共414572元；④圣轩酒家员工工资损失85810元；⑤圣轩酒家的物料采购损失189089.79元；⑥圣轩酒家租赁押金193324.14元：⑦因撤场导致的搬迁费用30800元；⑧2016年4月因被迫撤场而产生的员工就餐费用及住宿费用36300元）。2、本案诉讼费由珠江侨都公司、珠江帝景酒店承担。一审法院认定事实：2006年1月23日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱钜祥（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）三方就乙方租赁甲方位于广州市艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西餐厅场地及设备经营餐厅共同签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001），约定：甲方已委托丙方对酒店进行全面物业管理，在本合同的范围内，丙方的行为全部代表甲方，乙方同意由丙方进行物业管理。1、本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年；（其中2006年2月23日至2006年4月22日为免租期，共二个月，供乙方报批及店内装修，在此期间乙方免交租金，但须缴交管理费和其它应缴的费用）。双方可在合同期满前两个月根据市值租金进行续约洽谈，在同等条件下，甲方优先给予乙方之租赁期延续五年，但必须重新洽谈并签定新的租赁合同。2、租赁范围：位于酒店首层西侧总面积为1085.74平方米（分摊面积为223.53平方米）；2006年2月23日至2008年2月22日租金为每月65144.40元；2008年2月23日起租金将每年度调升，调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%。遇不可抗力因素（战争、自然灾害）的情况下，双方可对租金升幅进行检讨。3、综合管理费及其他费用：乙方同意自免租日（即2006年2月23日）起，每月支付丙方综合管理费21714.80元，作为现有中央空调使用、24小时周边保安、垃圾处理、清理隔油池、排污费等的综合管理费：管理费用不包括：能源费（含水费、电费、燃气费等费用）；4、保证金／终止合同……；5.4、丙方的管理服务出现问题，经乙方投诉仍不纠正的，乙方有权少付或不付管理费;5.5、甲、丙方中途无故终止合同，除承担双倍返还保证金外，还须赔偿乙方经营损失（按终止经营前4个月的平均营业额的10%共赔偿6个月计算，所谓营业额以乙方向税务机关报税金额为准）；等。2009年9月11日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱钜祥（圣轩酒家）（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）签订《场地租赁合同的补充协议》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-060）,三方就原《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001）的部分条款作出修订，并达成以下补充协议：一、将原合同中的“第1.合同期限”内容，“本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年”修订为“本合同有效期2006年2月23日至2019年8月31日，为期十三年零6个月9天”。注：延长租期租金表以总建筑面积（1085.74㎡）计算，每年度租金调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%，具体如下：2016年2月23日至2017年2月22日月租金85013.45元；……。2009年9月11日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、圣轩酒家（承租方、乙方）及与珠江帝景酒店（管理方、丙方）又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-061），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号珠江帝景酒店一楼西面，自编号02，总建筑面积15.714平方米，包括分摊面积3.235平方米；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共计10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年9月30日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为1125.82元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为471.42元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。同日，三方又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-062），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号珠江帝景酒店一楼西北角，自编号06，总建筑面积157.02平方米，包括分摊面积30.48平方米，租赁面积按235.53平方米计算；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共计10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年10月31日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为11249.43元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为4710.6元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。2009年9月29日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、圣轩酒家（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）再签订《酒店场地租赁合同》，约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街1号该酒店一层半楼之西面走火梯之风机房及西厨办公室场地，总建筑面积24.62平方米，包括分摊面积4.1平方米；乙方租赁该酒店场地用途为员工用餐地点。租赁期自2009年10月1日至2019年8月31日，共计9年11个月；租金以总建筑面积计算，从2010年10月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年10月1日至2009年10月10日为免租期、……、2015年10月1日至2016年9月30日为1763.85元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米10元/月，按总建筑面积计算每月管理费为246.2元。甲方将于2009年10月1日前通知乙方进场；……。2011年6月3日，珠江侨都公司、珠江帝景酒店（出租方、甲方）、朱钜祥（承租方、乙方）及圣轩酒家（受让方、丙方）签订《转让协议书》，约定甲方与乙方分别于2006年1月23日、2009年9月11日签订了《酒店场地租赁合同》及《场地租赁合同的补充协议》中约定的乙方的权利、义务全部转移给丙方；等。2015年7月29日至2016年3月24日期间，珠江帝景酒店多次向圣轩酒家发出《催收函》，催缴租金、管理费及杂费等。2016年1月27日，珠江侨都公司、珠江帝景酒店向圣轩酒家发出《终止合同通知书》，其中反映因珠江帝景酒店即将进行整体装修改造，导致双方分别于2006年1月23日、2009年9月11日、2009年9月29日签订的三份《酒店场地租赁合同》和2011年6月3日签订的《酒店场地租赁合同转让协议书》已无法继续履行，并要求圣轩酒家在2016年5月1日前办理合同解除手续。2016年2月23日，圣轩酒家向珠江侨都公司、珠江帝景酒店发出《关于贵司提前终止合同通知的回函》，认为在合同期未满的情况下，珠江侨都公司、珠江帝景酒店未与其协商，单方解除合同属严重违约，并要求自2016年2月起暂停缴纳租金管理费等。2016年3月3日，圣轩酒家向珠江侨都公司、珠江帝景酒店发出《对贵司提前终止租赁合同索赔的请求》，认为珠江侨都公司、珠江帝景酒店提前终止合同属于单方违约应向其赔偿提前解约所遭受的经济损失等。2016年3月31日，珠江侨都公司向圣轩酒家发出《解除合同通知书》，认为圣轩酒家自2015年6月30日起不按合同约定支付租金、管理费和能源费等杂费，并要求解除双方在2006年1月23日、2009年9月11日和2009年9月29日签订的《酒店场地租赁合同》及要求圣轩酒家结清费用及腾退、返还场地等。2016年4月5日，圣轩酒家向珠江帝景酒店发出《关于之回函》，其中反映珠江帝景酒店在2016年4月1日对其司停水电的行为，使其司产生更多的经济损失等并要求珠江帝景酒店开通水电，让其司能完成员工善后及会员卡客户退款等后续手续等。上述合同签订后，圣轩酒家向珠江侨都公司支付了押金193324.14元。一审另查：圣轩酒家经工商部门核准登记成立于2006年4月24日，成立时朱钜祥是该公司的法定代表人。珠江帝景酒店是珠江侨都公司成立的分公司。一审再查，2015年11月22日，珠江帝景酒店内的游泳池发生有人溺水死亡事故。2015年11月24日至12月12日期间，死者家属不间断在酒店大堂、圣轩酒家门口正对的位置披麻戴孝、捧死者遗像哭灵。圣轩酒家因发生上述事件造成其经济损失，遂提起诉讼，一审法院以（2016）粤0105民初519号受理。该案诉讼中珠江侨都公司、珠江帝景酒店和圣轩酒家确认圣轩酒家支付了2015年11月的租金，尚未支付2015年12月的租金、2015年11月及12月的管理费。该案经审理认为溺水者家属在圣轩酒家经营范围内做出的行为，对圣轩酒家经营已造成影响，为此珠江侨都公司、珠江帝景酒店作为场地出租人及管理人对保证圣轩酒家承租场地符合正常经营需要应负有责任等，并判决由珠江侨都公司向圣轩酒家返还租金10000元及由珠江侨都公司、珠江帝景酒店向圣轩酒家赔偿损失10000元等。该案经本院判决维持原判。圣轩酒家因2015年3月、4月、6月期间珠江帝景酒店的供电设施损坏导致其停业以及圣轩酒家营业期间因珠江帝景酒店外墙柱体漏水导致其部分包房天花渗漏无法使用等原因，起诉珠江侨都公司及珠江帝景酒店要求向其赔偿停电造成的损失907168.5元、退还2015年3月29日至2015年4月10日的租金管理费53545元及修复场地漏水并赔偿包房装修损失20000元。一审法院以（2015）穗海法民三初字第1148号立案受理。该案尚未审结。另外，珠江侨都公司、珠江帝景酒店因圣轩酒家逾期缴纳涉案各场地2015年12月、2016年2月、2016年3月的租金、2015年6月、2015年11月、2015年12月，2016年2月、2016年3月的管理费及2016年3月的水电费等费用而提起诉讼，要求圣轩酒家支付上述费用及违约金等。一审法院分别以（2016）粤0105民初8528号、（2017）粤0105民初230号、（2017）粤0105民初231号、（2017）粤0105民初232号立案受理。本案中，圣轩酒家为证明其主张，还提交了以下证据：1、照片及视频光盘；2、评估报告及发票（其中反映圣轩酒家所有的广州市海珠区艺洲路灏景街珠江帝景酒店1楼圣轩酒家内的装修及一批设备等资产于2016年4月10日的市场价值为956706元，评估费价税合计9567.06元）；3、客户退费统计表（其中反映退款金额为262305元，待退款152267元，退款总额为414572元）及支付证明单、身份证复印件；4、员工工资发放表及支付证明；5、物料采购盘点表及采购单据；6、搬迁费发票（其中反映搬迁费用为30800元）；7、员工订餐统计表及租赁合同。经质证，珠江侨都公司及珠江帝景酒店对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为上述证据是圣轩酒家单方制作或单方委托制作的，不能证明圣轩酒家要证明的事实，而圣轩酒家已于2016年4月2日撤场，该评估是撤场后几天的，无法确认该评估的资产是否为圣轩酒家所有，且评估报告中记载的冰箱等物品是可以移动的，不会因双方合同解除而减少其使用价值，圣轩酒家提交的证据无法证明是否发生过退款退费的事实，采购清单中的有很多是非冰鲜物品，并不会因停水停电行为有损价值，珠江侨都公司及珠江帝景酒店的停水停电行为是依据合同行使合同解除权，珠江侨都公司及珠江帝景酒店已于2016年1月27日、3月31日向圣轩酒家发出正式通知，给予圣轩酒家合理的时间，但圣轩酒家均不予理睬，因圣轩酒家存在拖欠租金、管理费的行为，故损失应由圣轩酒家自行承担。一审诉讼中，圣轩酒家和珠江侨都公司、珠江帝景酒店均确认珠江侨都公司是对包括诉争场地在内的整个会所进行整体升级改造，圣轩酒家于2016年4月2日左右将包括诉争物业在内的承租场地交付给珠江侨都公司。珠江侨都公司在收回场地后已围蔽该场地进行改造。一审法院认为：根据三方当事人签订的租赁合同及补充协议约定，圣轩酒家是涉案场地的承租人，珠江侨都公司是涉案场地的出租人，珠江帝景酒店是涉案场地的管理人，各方均应依约履行义务。从本案查明的事实及圣轩酒家和珠江侨都公司、珠江帝景酒店的租赁纠纷看，圣轩酒家未缴纳部分期间的租金及管理费事出有因，而在此期间圣轩酒家也通过函件及诉讼等方式试图解决纠纷，而在珠江侨都公司向圣轩酒家发出解除合同的函件之前，珠江侨都公司及珠江帝景酒店已向圣轩酒家发出《终止合同通知书》，明确表示是基于珠江侨都公司需对珠江帝景酒店场地进行整体装修改造而导致涉案合同无法继续履行并要求圣轩酒家在2016年5月1日前结清费用及返还租赁场地，故珠江侨都公司及珠江帝景酒店以圣轩酒家未缴纳租金和管理费为由解除合同的意见不成立，合同无法继续履行的责任在于珠江侨都公司及珠江帝景酒店。鉴此，圣轩酒家要求珠江侨都公司及珠江帝景酒店向其赔偿实际损失及返还押金193324.14元的请求合理。鉴于涉案场地已返还珠江侨都公司且珠江侨都公司已将该场地进行改造，结合圣轩酒家提交的证据及本案的实际情况，应酌情认定的损失为40万元。珠江侨都公司是涉案场地的出租方，故应由珠江侨都公司承担违约责任综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年4月6日作出判决如下：一、广州珠江侨都房地产有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿40万元及返还押金193324.14元给广州圣轩酒家有限公司。二、驳回圣轩酒家的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22046元，由圣轩酒家负担15220元，广州珠江侨都房地产有限公司负担6826元。上述受理费已经由圣轩酒家预交，圣轩酒家同意由珠江侨都公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给圣轩酒家。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，圣轩酒家和珠江侨都公司及珠江帝景酒店签订的租赁合同及补充协议是各方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。在合同履行期内，珠江侨都公司、珠江帝景酒店于2016年1月27日向圣轩酒家发出终止合同通知，在没有取得协商一致的情况下，单方因酒店整体升级装修改造需要而解除合同，构成违约，应当承担违约责任。因珠江帝景酒店属于珠江侨都公司的分公司，珠江帝景酒店的责任应由珠江侨都公司承担。一审法院认定珠江侨都公司、珠江帝景酒店构成违约，并判令珠江侨都公司返还押金和赔偿损失，并无不当，本院予以维持。圣轩酒家拖欠珠江侨都公司和珠江帝景酒店部分租金和管理费等费用，是因珠江帝景酒店停电、漏水及发生溺水事件等原因导致，圣轩酒家以自救行为进行抗辩，一审法院予以采信，并无不当。珠江侨都公司和珠江帝景酒店以圣轩酒家拖欠租金和管理费为由而行使单方解除权，与事实不符，一审法院不予采信，并无不当，本院予以维持。至于珠江侨都公司应给予圣轩酒家赔偿额的问题。一审法院在综合考虑各方因素，并参考圣轩酒家单方评估报告的基础上，酌定判令珠江侨都公司赔偿40万元，并无明显不当，本院予以维持。圣轩酒家上诉主张一审法院判定的赔偿额不能弥补其因珠江侨都公司、珠江帝景酒店违约所造成的损失，但没有提供证据证实，本院不予采信。综上所述，圣轩酒家和珠江侨都公司的上诉证据不足，缺乏事实根据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费26438元，由广州圣轩酒家有限公司负担16705元，由广州珠江侨都房地产有限公司负担9733元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年八月二十五日书记员  眭 翘