杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初4274号原告:赵国营，男，汉族，1982年7月10日出生，户籍所在地江苏省丰县，现住杭州市。委托代理人：陈逸嫣、商舟，浙江杭天信律师事务所律师。被告：邵国梅，女，汉族，1981年12月12日出生，住杭州市西湖区。被告：朱维尔，男，汉族，1971年8月22日出生，住住杭州市西湖区。委托代理人：罗鹏，浙江星韬律师事务所律师。原告赵国营为与被告邵国梅、朱维尔房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月19日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序,于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告赵国营及其委托代理人陈逸嫣、被告邵国梅、朱维尔的委托代理人罗鹏到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告赵国营的诉讼请求：1、判令被告退还房屋押金35000元；2、判令被告向原告支付原告代缴物业费、水电费、停车费、水电押金共计53534.8元；3、判令被告赔偿因美都广场D座12号二层以上至顶楼部分向一层漏水造成的漏水漏电、石膏板吊顶损坏的维修费28700元；诉讼费用由被告承担。诉讼中，赵国营变更诉讼请求为：1、判令被告退还房屋押金20000元；2、判令被告向原告支付原告代缴水电费8534.8元；3、判令被告向原告赔偿因美都广场D座12号二层以上至顶楼部分向一层漏水造成的漏水漏电、石膏板吊顶损坏的维修费用28700元；判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年8月8日，赵国营与杭州万成酒店管理有限公司（以下简称万成公司）签订《租赁合同》，约定乙方（赵国营）向甲方（万成公司）租用坐落于杭州市××都广场××号××商铺及××、××二间客房的房屋及设备设施，面积约250平方米。合同期限为6年，自2012年10月1日至2018年9月30日，租金第一年至第三年每年300000元，第四年开始租金每年递增5%。2012年5月21日，赵国营向万成公司交纳履约保证金20000元。2012年10月30日，赵国营与万成公司签订《补充合同》，约定因租赁的美都广场D座12号二层层面约120平方米退回给甲方，故每年租金从原来的30万元减到22万元。万成公司的法定代表人姚楚泉在落款处签名。2013年10月22日姚楚泉向赵国营送达《通知》，表示因其与产权人解除了美都广场商铺11号底层的租赁关系，故要求赵国营将该部分房产租金按总租金的45.5%支付给原产权人。2015年12月19日，邵国梅通过司法拍卖竞拍取得美都广场12号商铺、莫干山路789-9号房产的产权，并于2016年1月6日办理了产权登记。但截止2017年5月10日，被告一直未前往物业办理交接手续、清缴物业费、水电费、停车费。因该房屋拖欠物业费、水电费、停车费，物业公司将对该房屋停水停电，原告为正常经营，代缴了物业费、水电费、停车费。而且，根据拍卖公告，被告明知拍卖房屋存在欠费等情况，其参与拍卖，应视为自愿接受拍卖条件，愿意承担这些费用。2016年3月，原告与被告律师就维修问题进行协商，被告不予理会。原告为正常经营，自行进行了维修。该费用应当由被告承担。被告除应支付原告代缴的费用、赔偿损失、维修费用外，因双方租赁关系已经解除，被告还应退还租房押金。故原告提起诉讼。被告邵国梅、朱维尔答辩称，对于原告的第一项诉讼请求，即退还押金问题，因押金系原出租方万成公司收取，与被告无关，被告不负返还责任。对于第二项诉讼请求，在（2016）浙0105民初1867号案件审理过程中，被告已经提出该主张并主张抵扣租金，人民法院经审理后驳回其主张。该案件经上诉后，二审法院维持原判，已经发生法律效力。原告再行主张，构成重复起诉。对于原告的第三项诉讼请求，其在前案中也进行了主张，案件经一审二审审理并驳回其主张，其再行主张也构成重复起诉。综上，请求驳回赵国营的诉讼请求。经审理，本院确认本案事实如下：2012年8月8日，赵国营与万成公司签订《租赁合同》，约定乙方（赵国营）向甲方（万成公司）租用坐落于杭州市××都广场××号××商铺及××、××二间客房的房屋及设备设施，面积约250平方米。合同期限为6年，自2012年10月1日至2018年9月30日，租金第一年至第三年每年300000元，第四年开始租金每年递增5%。第一年第一期6个月15000元及履约保证金20000元，共计170000元，分期付款方式为本合同签订日先付30000元，其余140000元于2012年8月30日前全部付清。乙方向甲方交纳履约保证金20000元，本合同终止后，结清一切费用后全额归还乙方。此保证金与第一期租金一并交付给甲方。同时约定：甲方对营业房屋按现状移交给乙方，乙方须负保护使用之责，若人为造成该房屋损坏负赔偿修复责任，平时维修由乙方承担。对房屋内设施及下水等自行维护处理……乙方承租后，须自办证照，合法经营，照章纳税，独立承担一切经营费用及水电费、有线电视费、中央空调费、物业费、卫生费、治安费等规费……2012年10月30日，赵国营与万成公司签订《补充合同》，约定因租赁的美都广场D座12号二层层面约120平方米退回给甲方，故每年租金从原来的30万元减到22万元。万成公司的法定代表人姚楚泉在落款处签名。2013年10月22日姚楚泉向赵国营送达《通知》，表示因其与产权人解除了美都广场商铺11号底层的租赁关系，故要求赵国营将该部分房产租金按总租金的45.5%支付给原产权人。2015年4月1日，因万成公司、姚楚泉、沈珊琴与中国光大银行股份有限公司杭州分行一案，万成公司、姚楚泉、沈珊琴未能履行生效判决确定的义务而被申请强制执行。在执行过程中，本院依法对姚楚泉、沈珊琴所有的位于杭州市××区××广场商铺××、杭州市××号的房产进行司法拍卖，后由邵国梅竞得。2016年1月6日，邵国梅、朱维尔办理了美都广场商铺12号、莫干山路789-9号房产的产权登记。2016年1月25日，邵国梅、朱维尔、赵国营及杭州联合农村商业银行股份有限公司上塘支行因邵国梅、朱维尔以涉案房屋办理抵押贷款相关事宜签订《房屋出租补充协议》。同时邵国梅、朱维尔、赵国营签订《备忘录》，再次明确了贷款相关事宜，并明确：甲方（邵国梅、朱维尔）确保乙方（赵国营）租赁期限到2018年9月30日止。2015年12月19日起赵国营未曾支付过租金。2016年3月15日，邵国梅、朱维尔发函至赵国营，要求赵国营于收函之日起3日内支付2015年12月19日至2016年10月1日的租金112500元。后未果，2016年3月21日，邵国梅、朱维尔向本院提起诉讼，请求判令：1.解除邵国梅、朱维尔与赵国营之间的商铺租赁关系，赵国营腾退房屋。2.赵国营向邵国梅、朱维尔支付自2015年12月19日起至赵国营腾退之日止的租金（暂计至2016年3月1日止为37500元）。3.赵国营向邵国梅、朱维尔支付因迟延交纳租金的违约金28125元（暂计至2016年3月15日）。4.诉讼费由赵国营承担。本院经审理后，于2016年10月26日作出（2016）浙0105民初1867号民事判决。在该案诉讼中，赵国营提出，“其支付的水电费、物业费应予以抵扣”，“其因房屋装修及维修支付的相关费用，应予以抵扣”，本院经审理后对其主张不予支持。赵国营不服该判决，提起了上诉。在上诉请求中，明确提出要求“其支付的水电费、物业费应与租金抵扣”，“其因房屋装修及维修支付的相关费用，应予以抵扣”。杭州市中级人民法院经审理后作出（2016）浙01民终7791号民事判决，驳回上诉，维持原判。以上事实有经质证、并经本院认证的《租赁合同》、《补充合同》、《通知》、《解除租赁协议》、《公证书》、《收条》、本院的（2016）浙0105民初1867号民事判决书、杭州市中级人民法院的（2016）浙01民终7791号民事判决书及当事人陈述为证。本院认为：根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但租赁物所有权人之间并非是“债的法定移转”，承租人可以要求房屋受让人继续履行原租赁合同，但原所有权人在合同履行过程中所收取的押金、违约责任等并非当然由房屋受让人承担。根据本案查明的事实，房屋押金为原出租人所收取，故返还押金的责任并非由房屋受让人承担。赵国营要求邵国梅、朱维尔承担返还押金的责任，缺乏依据，本院不予支持。对于赵国营提出要求邵国梅、朱维尔支付水电费和承担房屋维修费用的主张，因该二项主张赵国营在前案诉讼中已经主张了权利，人民法院已经进行了审理，其请求在实质上是要求否定前诉裁判结果，构成了重复起诉，故该主张本院在本案中不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：驳回赵国营的诉讼请求。案件受理费减半收取1323元，财产保全申请费1106元，合计2429元，由赵国营负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈颖浚二〇一七年八月十四日书记员  李 斌