北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0114民初19211号原告：张慧娟，女，1981年5月22日出生，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人刘永飞，北京建诚（天津）律师事务所律师。被告：徐菁葆，女，1965年4月23日出生，现住北京市。第三人：王岩岩，女，1978年3月22日出生，现住吉林省长春市。第三人：王大鹏，男，1979年7月13日出生，现住吉林省长春市。以上两第三人委托诉讼代理人：王晓光，北京市汉博律师事务所律师。原告张慧娟与被告徐菁葆、第三人王岩岩、王大鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员郭悦担任审判长，人民陪审员赵晨红、冯秀琴参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张慧娟的委托代理人刘永飞、被告徐菁葆及第三人王岩岩、王大鹏的委托代理人王晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张慧娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐菁葆协助张慧娟将位于北京市昌平区东小口镇龙锦苑×号房屋过户至张慧娟名下；2、本案诉讼费由被告徐菁葆承担。事实和理由如下：2014年3月张慧娟欲购买房屋，后经朋友介绍与被告徐菁葆认识，经双方商定由张慧娟出资243万元购买徐菁葆名下位于北京市昌平区东小口镇龙锦苑×号房屋。随后，张慧娟通过银行转账方式向徐菁葆支付了房屋价款，徐菁葆向张慧娟交付了房屋。因张慧娟在与徐菁葆商定购房事宜时不具备北京市要求的购房资格而无法直接过户完成交易，故双方从诚信履约确保交易安全的方面做了处理，一方面由徐菁葆向张慧娟出具过户承诺书，另一方面张慧娟借用好友的购房资质与徐菁葆分别签订《存量房屋买卖合同》及办理《存量房屋买卖合同（自行成交版）》合同编号×的网签合同，以此确保双方不至发生房屋过户及价款纠纷，也确保张慧娟与出借购房资格两朋友之间不会发生房屋借名纠纷。时至今日，张慧娟已具备购房资格，在此期间要求徐菁葆给予办理过户手续，但徐菁葆基于多种原因考虑迟迟不予理会，故为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告徐菁葆辩称：不同意原告的诉讼请求。徐菁葆与张慧娟不存在房屋买卖合同关系，徐菁葆将房屋出售给了王岩岩，而非张慧娟。对张慧娟陈述的事实不予认可。徐菁葆收到的购房款均为王岩岩支付，张慧娟应为王岩岩购房的代理人。徐菁葆向王岩岩交付了房屋，但张慧娟占据房屋损害了徐菁葆的合法权益。第三人王岩岩、王大鹏述称：2014年2月24日徐菁葆与王岩岩依法签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》。将坐落在北京市昌平区东小口镇龙锦苑×号房屋以240万元的价格转让给了王岩岩。房款已经全部交付。王岩岩交付的房款中180万元是向北京融汇金海投资担保有限公司借款，年息42%。并与担保公司签订了“抵押登记”、“强制执行公证”、“委托卖房公证”。王岩岩借款后无力偿还借款本息，几次险些被强制拍卖房屋。在此情况下，王岩岩与王大鹏协商将涉案房屋转让给王大鹏，并由王大鹏偿还全部借款本息。直至2015年8月11日，王大鹏偿还了所有借款本息。为了明确权利义务，由担保公司法人代表赵迎春、出借人赵修辉、转让人王岩岩、受让人王大鹏签署了四方协议。张慧娟非法强行占用该房屋，虽经王岩岩和徐菁葆多次到该房屋清退，仍赖着不搬。现居然混淆黑白颠倒事实，企图永久霸占该房屋，张慧娟的行为已经涉嫌刑事犯罪。请求法院依法保护王岩岩、王大鹏的合法权益。经审理查明:2014年2月23日，徐菁葆（出卖人）与王岩岩（买受人）签订了《北京市房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充条款。该合同及补充条款约定徐菁葆将其名下坐落于北京市昌平区东小口镇龙锦苑×号房屋出售给王岩岩；房屋面积为124.02平方米，房屋总价为240万元，该房屋未设定抵押；双方在补充条款中约定以分期付款方式支付购房款，分别于2014年2月27日前付清10万元定金，于3月22日支付首付款140万元，于4月15日结清剩余尾款90万元；结清尾款后双方办理过户手续或办理委托公证手续，若公证后，出卖人须配合买受人办理相关过户手续。合同签订当日，徐菁葆收取了王岩岩部分定金1万元。该合同未办理网签备案手续。在合同履行过程中，徐菁葆收到的其余242万购房款均来源于张慧娟名下中国工商银行账户和华夏银行账户的转账，各期款项支付时间及金额分别为：2014年2月27日9万元、3月25日5万元、3月26日90万元（华夏银行）、3月29日15万元、4月18日7万元、4月19日3万元、5月4日113万元。徐菁葆共计收到房款243万元。徐菁葆称多收的3万元属于王岩岩迟延交付房款的滞纳金。王岩岩对3万元滞纳金未提出异议。2014年8月27日，徐菁葆又以出卖人身份与名为“袁征”的案外人签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版）并办理了网签备案。该合同约定徐菁葆将涉案房屋出售给袁征；房屋价款为161万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为赵修辉，抵押登记日期为2014年5月4日。经网签备案的上述合同已于2016年12月撤销。另查，2014年4月30日，徐菁葆与案外人赵修辉签订《抵押（借款）合同》。该合同约定徐菁葆向赵修辉借款180万元并用涉案房屋设定抵押以担保债务履行，借款期限为2014年4月30日至2014年5月29日。2014年5月4日，涉案房屋办理抵押登记后，赵修辉将170万元汇入张慧娟名下6761的中国工商银行账户，同日，张慧娟向徐菁葆转账113万元。2015年10月20日涉案房屋办理了抵押注销登记。关于徐菁葆既与王岩岩签订关于涉案房屋的书面买卖合同又与案外人袁征签订网签合同一节，张慧娟主张因其与徐菁葆商定购房时尚未取得购房资格，故借用王岩岩名义签订书面合同的目的是“占房源”，但因王岩岩本身也无购房资格，故再借用有购房资格的袁征的名义与徐菁葆签订网签合同；徐菁葆还签有同意将房屋过户至张慧娟名下的声明，张慧娟本希望通过两份合同及声明来保障履行，待张慧娟取得购房资格后房屋能够过户到其名下。徐菁葆对此不予认可，称涉案房屋的出售对象是王岩岩，张慧娟曾是王岩岩的会计，在涉案房屋买卖过程中是王岩岩的代理人；由于王岩岩在签订合同时没有购房资格，故徐菁葆同意先将房屋过户至具备资格的他人名下，而袁征是张慧娟找来的，张慧娟曾称袁征系其表妹；徐菁葆配合与袁征签订网签合同的目的仍是为了履行与王岩岩的房屋买卖合同；关于同意配合过户的声明是为了配合王岩岩向北京融汇公司借款而签署，不能证明房屋的买受人是张慧娟。王岩岩、王大鹏认可徐菁葆的陈述及主张。关于购房款的来源和房屋交付一节，徐菁葆认为张慧娟账户转账支付给徐菁葆的全部款项均代表的是王岩岩，涉案房屋在收到一笔90万元的购房款后交付给了王岩岩而非交付给张慧娟，张慧娟无故占据涉案房屋损害了徐菁葆的合法权益。王岩岩、王大鹏认可徐菁葆的陈述，同时主张张慧娟名下银行账户系王岩岩所开店铺的主要交易账户，王岩岩的大部分交易资金往来均通过张慧娟的账户进行；张慧娟账户转账支付徐菁葆的款项来源于王岩岩向案外人刘淑珍的借款以及向北京融汇公司的借款；办理北京融汇公司借款过程中，王岩岩因征信问题需借用张慧娟名义，赵修辉是北京融汇公司指定的借款人，徐菁葆配合与赵修辉签署了相应文件并提交证明材料，原件（房产证、税票、商品房现房买卖合同等）现均由王岩岩实际控制；北京融汇公司的借款汇入张慧娟账户用于支付徐菁葆购房款后，又因王岩岩无力偿还，由王大鹏进行了分期偿还，并由王岩岩、王大鹏、赵修辉及北京融汇公司法定代表人赵迎春签订了四方协议予以确认。张慧娟对此不予认可，认为购房款中确有113万元来源于其与配偶邱海林向北京融汇公司办理抵押借款获得的170万，但另有90万元以及其他款项来源于张慧娟的自有资金；张慧娟账户内虽有案外人刘淑珍汇入的款项，但均用于其他用途而非支付徐菁葆购房款；因王岩岩对张慧娟及其亲属存在其他经济纠纷，故由王岩岩向北京融汇公司代为偿还借款，因此北京融汇公司才将徐菁葆提交的与涉案房屋有关的文件原件交给王岩岩，保管文件不能证明王岩岩是实际购房人。关于徐菁葆与袁征的网签合同已被撤销一节，张慧娟认可网签合同被撤销属于徐菁葆与袁征解除了该合同，但认为系徐菁葆、王岩岩对袁征实施了骚扰所致；徐菁葆与王岩岩、王大鹏认为网签合同本身就不真实，袁征与本案的房屋买卖交易本身无关。再查，案外人刘淑珍曾以民间借贷纠纷将王岩岩诉至本院，本院作出（2016）京0114民初6125号民事判决。该判决认定，刘淑珍以转账方式向王岩岩的会计张慧娟账户内支付款项共计77.5万元，结合转账支付的数额、王岩岩庭审中的自认以及借条，判决王岩岩应返还刘淑珍借款本金100.9万元并需支付逾期利息。以上事实，房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》（自行成交版）、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、银行转账记录及交易明细、抵押借款合同、定金收条、（2016）京0114民初6125号民事判决书及各方当事人陈述等证据在案作证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，张慧娟所提供的证据不足以证明其与徐菁葆之间存在房屋买卖合同关系。首先，张慧娟主张其因商定买房时不具备购房资格而分别借用王岩岩、袁征的名义与徐菁葆签订房屋买卖合同，但张慧娟未举证证明其与王岩岩之间存在借名买房关系，且王岩岩在与徐菁葆签订书面房屋买卖合同时也不具备购房资格，张慧娟所称借用王岩岩名义“占房源”的理由不合情理，不能成立；其次，徐菁葆与袁征之间签订的网签房屋买卖合同已被撤销，张慧娟亦认可网签合同撤销代表徐菁葆与袁征之间的房屋买卖合同被解除，张慧娟所提供的“声明”亦不足以证明其与徐菁葆之间存在房屋买卖合同关系；第三，根据生效民事判决查明的事实，张慧娟与王岩岩提交的银行流水明细及各方当庭陈述可以证实，王岩岩的个人资金往来多经由张慧娟名下银行账户进行，且张慧娟亦认可其向北京融汇公司的借款180万元系由王岩岩偿还，因此张慧娟提交的银行转账记录仅能证明其账户是向徐菁葆支付购房款的资金往来渠道，但并不能证明系由张慧娟出资购买涉案房屋。因此，在未签订书面房屋买卖合同、又不能举证证明购房款出资确切来源、出卖人徐菁葆不予认可的情况下，张慧娟所提供的证据不足以证明其与徐菁葆存在房屋买卖合同关系，张慧娟要求徐菁葆协助办理涉案房屋过户的诉讼请求，不具备事实及法律依据，本院不予支持。至于张慧娟如与王岩岩存在其他经济纠纷以及王岩岩与徐菁葆签订的房屋买卖合同能否继续履行，均应当由各方另行协商解决，协商不成，亦可依据各自法律关系另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张慧娟的全部诉讼请求。案件受理费二万六千二百四十元，由原告张慧娟负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 悦人民陪审员  赵晨红人民陪审员  冯秀琴二〇一七年八月十五日书 记 员  岳亭亭