.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省琼海市人民法院民事判决书（2017）琼9002民初1246号原告：付勇，男，1963年9月18日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：刘美芳，海南宏顺律师事务所律师。被告：海南金澍投资管理有限公司，住所地：海南省海口市。法定代表人：潘伟业，董事长。委托诉讼代理人：吴明志，广西进安律师事务所律师。被告：琼海温泉市场开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇。法定代表人：方凯铭，总经理。委托诉讼代理人：张颖宁，海南嘉法律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏裕海，该公司员工。被告：潘伟业，男，1967年11月16日出生，汉族，住广西扶绥县。现羁押于海南省看守所。委托诉讼代理人：吴明志，广西进安律师事务所律师。原告付勇与被告海南金澍投资管理有限公司（以下简称金澍公司）、琼海温泉市场开发有限公司（以下简称温泉公司）、潘伟业委托代建合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘美芳，被告金澍公司及被告潘伟业的委托诉讼代理人吴明志，被告温泉公司的委托诉讼代理人张颖宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告金澍公司与原告签订的《委托建房合同书》（合同编号：XXX及XXX）无效；2、判令三被告共同退还原告购房款203000元；3、判令被告金澍公司、温泉公司共同赔偿相应的利息约计人民币133993.3元（以25300元为基数，从2009年6月30日起计算至2014年6月30日，按年息4%计算；再以203000元为基数，从2014年11月30日起计算至判决确定之日止，按年息8%计算）。被告潘伟业对被告金澍公司、温泉公司的上述责任承担连带责任。4、本案诉讼费用由三被告共同承担。在审理过程中，原告变更第2、3项诉讼请求为：三被告共同向原告退还购房款203000元及利息（利息从缴纳建房款次日起按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率计算）。事实和理由：2008年6月份，通过胡丽华及庞香云介绍，原告购买被告金澍公司在琼海开发的”琼海温泉养生村”的房子两套，并将总房款253000元打入庞香云账户。之后，原告拿到了由庞香云代办的《委托建房合同书》（合同号为XXX、XXX），庞香云称房子建好后再签正式的合同。到了合同约定交房期2009年6月30日，原告发现房子根本没有建。2013年3月，在看不到任何建房希望的情况下，原告申请退款，被告金澍公司同意计息退款。2014年8月21日原告与被告温泉公司签订了《委托建房合同终止协议书》，约定2014年11月30日前将房款及利息退回原告指定账户，逾期至2014年11月30日后将按价款的年8%支付利息。2014年11月份，原告找被告温泉公司要求退款，其退了5万元。2015年10月25日，原告要求退款无望时找到被告金澍公司的法定代表人潘伟业，潘伟业当场给原告写下欠条，约定如到期不还，后果自负。原告认为，原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同书》是无效合同，被告又多次承诺退还购房款却至今也无法兑现，无奈，原告只好提起诉讼。被告金澍公司、潘伟业共同辩称，本案合同的性质因违法而无效，无效合同的法律后果为返还相应的房款即实际缴纳的房款，被告的后续承诺是无效的。利息应从缴纳房款的次日起按照中国人民银行公布的同期一年期流动资金贷款利率计算。原告把潘伟业个人列为共同被告是没有事实及法律依据的。被告温泉公司辩称，一、同意被告金澍公司的答辩意见。二、委托建房合同是原告与金澍公司签订的，房款也是金澍公司收取的。温泉公司并非委托建房的合同当事人，与原告之间不存在委托建房及债权债务关系，作为被告主体不适格。建房款是金澍公司收取，如合同无效，原告应当向金澍公司要求退还建房款。由于建房款并非温泉公司收取，且金澍公司至今还欠着大量的工程款，原告要求被告承担退还建房款及连带责任缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月30日，原告与被告金澍公司签订了两份《委托建房合同书》（合同编号：XXX、XXX），分别约定甲方（原告）委托乙方（被告金澍公司）在琼海市嘉积镇南侧的”金澍温泉养生村”项目的土地上建设房屋一套。具体内容为：合同编号为琼C0**房屋建筑面积约66㎡，委托建房总价格145200元；合同编号为琼C0**房屋建筑面积约49㎡，委托建房总价格107800元；价格包括土地款、立项、规划设计、建设施工、建筑成本、户内装修、水电设施、配套设施、园林绿化、温泉入户等房屋建设过程中的相关费用；合同一经签署，七天内甲方须一次性将全部款项（减除已交订金1万元的余额）汇入乙方指定银行资金专管账号（开户行：工行海南省分行营业部；开户名称：中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部资产托管专户；账号：×××），由乙方在银行专项资金管理下合理安排使用；房屋交付时间为2009年6月30日前；乙方整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方按交款先后次序优先选房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止；办证税费由甲乙双方分别承担各自的费用等等。合同同时对双方的其他权利义务以及违约责任等进行了约定。原告于2008年6月29日支付建房定金2万元，同年7月4日向被告金澍公司指定银行资金专管账号汇入房款共计233000元。因被告金澍公司未按期建房，原告于2013年3月28日申请退款，被告金澍公司同意退款。2014年8月21日原告与被告温泉公司签订了《委托建房合同终止协议书》，约定2014年11月30日前将房款及利息退回原告指定账户，逾期将按价款的年8%支付利息。2014年11月份，被告温泉公司给原告退款5万元。2015年10月25日，被告金澍公司的法定代表人潘伟业给原告写下欠条，承诺分期退房款203000元。由于被告金澍公司至今没有建房交付原告，亦未全部退款，原告向本院提起诉讼。另查明，被告金澍公司于2006年11月1日经海南省工商局批准成立，其经营范围为：投资管理项目咨询、种植业、养殖业深加工委托管理、长寿养老系列产品研发销售、旅游观光度假、房地产营销策划、房地产开发经营等。2007年8月28日被告温泉公司与被告金澍公司签订《项目合作开发协议》，约定共同开发被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇的土地[土地使用权证号：XXX号]。协议约定由被告温泉公司提供土地，被告金澍公司提供建设开发资金，建设项目为”金澍温泉养生村”。但该项目至今尚未办理土地使用审批及项目报建手续，也没有投资开发建设房屋，被告金澍公司没有提供经政府建设部门批准取得的房地产经营资质等级。2008年2月28日、2008年4月8日被告金澍公司与温泉公司共同委托中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部从资产托管专户中支付部分款项，其中2008年2月28日委托付款给温泉公司100万元，2008年4月9日委托付款给温泉公司190万元、2008年4月9日委托付款给金澍公司200万元。本院认为，原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定，本院确认双方签订的《委托建房合同书》无效。本案的争议焦点为：被告温泉公司主体是否适格，应否承担退还房款及支付利息的责任；被告潘伟业是否应承担责任。被告温泉公司与金澍公司签订《项目合作开发协议》，约定共同开发被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇的土地，由温泉公司提供土地，金澍公司提供建设开发资金。”金澍温泉养生村”项目为两被告共同开发，开发过程中产生的债权债务应由两被告共同承担，故温泉公司为本案适格被告。原告与被告金澍公司签订《委托建房合同书》两份，且已支付了全部房款，因该《委托建房合同书》无效，被告已向原告退还房款5万元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告金澍公司应当退还原告余下房款203000元及支付相应利息。利息应以已付房款为基数，从交款次日起按照中国人民银行规定的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至款项付清之日止。被告温泉公司与金澍公司共同开发该项目，虽未实际运作，但双方共同设立资产托管专户收取委托建房款，故被告温泉公司应当与被告金澍公司共同承担退还房款及支付利息的责任。被告温泉公司关于其主体不适格，不应承担退还房款责任的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告潘伟业作为被告金澍公司的法定代表人，其向原告出具欠条，且欠条上写明所欠款项为房款，其行为应视为履行职务行为，对此被告金澍公司亦认可，产生的法律后果应由被告金澍公司承担。故原告要求被告潘伟业承担责任理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告付勇与被告海南金澍投资管理有限公司于2008年6月30日签订的两份《委托建房合同书》（合同编号：XXX、XXX）无效。二、限被告海南金澍投资管理有限公司与被告琼海温泉市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性共同退还原告付勇房款203000元及利息（利息以房款203000元为基数，从2008年7月5日起按中国人民银行规定的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计至款项付清之日止）。三、驳回原告付勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6354元，由被告海南金澍投资管理有限公司和琼海温泉市场开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长文少娟审判员符儒超人民陪审员林之兴二零一七年八月四日法官助理祁永芳书记员黄鹏飞