重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初6225号原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝北区锦坪街5号，统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人康云，该公司总经理。委托诉讼代理人：张胜，男，1977年10月1日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工。被告：林晓敏，女，1983年3月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称鑫龙物管公司）与被告林晓敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法由审判员刘斌适用小额诉讼程序，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物管公司的委托代理人张胜，被告林晓敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫龙物管公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告林晓敏给付拖欠原告从2015年4月1日至2017年5月31日止，共计26个月的物业服务费2044.38元（78.63平方米*1元/平方米*26月）及违约金388.79元（按物业服务合同万分之五计算）；公共能源费每月10元，共计260元，合计费用2693.17元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告林晓敏系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告从2015年4月1日至2017年5月31日止共26个月物业服务费、违约金及公共能源费等共计2693.17元。原告多次向被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付。为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条规定和我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，请求法院依法判决。以维护原告的合法权益。被告林晓敏辩称，物业公司私自安装防盗网改变小区主体外观影响整体美观，对部分业主乱搭乱建现象不闻不问，不予整改，对小区绿化、清洁卫生没有尽到义务，导致小区草比人高，走廊堆积杂物。小区的入户大门都是开启的，密码锁没有启用过，保安都是走形式，对外来人员进出不闻不问。物管管理混乱，车辆乱停乱放，花园变成停车位，消防通道堵塞威胁业主的安全。小区没有对进出小区的车辆进行严格登记，没有按重庆市机动车辆保管统一收费标准收费，小区数百个车位没有收费给全体业主造成了严重的经济损失，大型货车、集装箱车、拖拉机、工程车不得进入小区，但上述车辆却进入了我小区。物业公司没有公开小区电梯广告费、小区广告费，这些费用应属物业公司和全体业主共同收入。出户大厅以前休闲的地方现在封闭了，7月7日调解时物业公司代理人说卖给私人了反正他也拿不到房产证。经审理查明，2014年3月1日，原告与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司就银海新城小区签订了《银海新城前期物业服务合同》，合同履行期限为2014年4月1日至2019年3月31日。2015年6月26日，原告又与该小区的业主委员会重新签订了《银海新城物业服务合同》，该合同约定的期限为2015年7月1日至2020年6月30日。原告按照合同约定，进驻小区提供物业服务。2015年7月6日，重庆市綦江区发展和改革委员会以綦发改价登记1号《綦江区物业服务收费登记表》批复原告银海新城小区的收费标准为：高层住宅1-2层0.65元/月/平方米（按建筑面积计算），3层及以上1.00元/月/平方米（按建筑面积计算；包含电梯使用费）。小高层1-2层1.00元/月/平方米，3层及以上1.30元/月/平方米，非住宅1.5元/月/平方米（建筑面积计算）。车库车位服务费70元/位/月。被告林晓敏系小区房屋的业主，从2015年4月1日起至2017年5月31日止，共计26个月未交纳物业管理费，经原告催收被告以业主委员会系虚假成立，其与原告签订的物业合同不合法为由拒交物管费，并表示公共能源费由公共收入来冲抵业主应交的物业服务费。庭审中原告举示与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司签订的《银海新城前期物业服务合同》及与小区的业主委员会签订了的《银海新城物业服务合同》和重庆市綦江区发展和改革委员会审批的收费表证明其提供物管服务、收费标准合法，在《银海新城前期物业服务合同》中第四章第七条“业主公用部位、公用设施设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收···按每户每月10元定额由产权人或使用人按月缴纳···”。《银海新城物业服务合同》中也载明了前述公共能源费的征收方法。另外还举示了巡查签到表、请求协调处理违规搭建的函、关于小区商贩占道经营的复函、关于美心防盗门遗留问题的函、视频监控黑屏要求及时恢复的函、建设单位遗留问题诚请协调解决的函、温馨提示等证明原告对小区进行了管理，被告质证认为，原告虽进行了管理，但没有成效，问题依然存在，并举示了照片8张，证明原告对清洁、绿化不到位，工程车辆乱停、消防通道堵塞，小区休息室被出售，合同中约定了关于停车位的收费及管理，且物管没有作为。原告对被告举示的证据质证后表示其中的部分照片是六期工程的照片，现在开发商没有移交给物管，不属于物管服务范围，对对方的杂物已经联系社区进行告示并处理了一些，消防通道的堵塞应该由物管与业主协力进行整改，小区休息室是开发商卖出的，物管公司不知情，原告已尽到了主要服务义务，被告应当缴纳物业服务费。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定诚信、全面履行自己的义务。本案原告鑫龙物业公司提交了2017年1-6月物业服务报告、巡逻签到表、请求协调处理违规搭建的函、关于小商贩占道经营的复函、关于美心防盗门遗留问题的函、视频监控黑屏要求及时恢复的函、建设单位遗留问题诚请协调解决的函、温馨提示等，证明原告鑫龙物业公司已完成了主要服务，被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费。被告提出以公共收益作为冲抵公共能源费的抗辩，原告提交的《银海新城前期物业服务合同》和《银海新城物业服务合同》中均载明了公共能源费的收取办法即由产权人或使用人按每户每月10元计收，因此被告辩称公共能源费应由公共收益来冲抵的意见本院不予支持。关于被告提出《银海新城物业服务合同》系与虚假的业主委员会成员签订，被告不知情的抗辩，属于另一个法律关系，在本案中不予解决，被告可以另外寻求解决方法。原告在物业服务过程中，虽然提供了物业服务，也做过一些监督、协调工作，但仍然存在一些问题和瑕疵，被告不能以此为由对抗物业服务费的交纳，居民生活小区除了物业公司按照约定提供物业服务外，还需要小区业主共同努力、共同遵守相关的规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益。本院对原告请求被告交纳2015年4月1日至2017年5月31日，共计26个月的物业服务费2044.38元（78.63平方米*1元/平方米*26月）、公共能源费260元（26月*10元/月）予以支持。对于原告请求的违约金，鉴于原告提供的物业服务中却有瑕疵，被告也并非故意拖欠，本院不予支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费和公共能源费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告林晓敏在本判决生效后5日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2015年4月1日至2017年5月31日期间的物业服务费、公共能源费共计2433.17元；二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。被告林晓敏若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告林晓敏负担，此款原告已预交，被告林晓敏在履行上述义务时一并给付原告。本判决为终审判决审判员 刘 斌二〇一七年八月二十四日书记员 邓乐懿