四川省内江市东兴区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1011民初1282号原告：邓有才，男，1948年6月10日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区,委托诉讼代理人：黄孝金（特别授权），男，1957年3月12日出生，汉族，内江市市中区人，住四川省内江市市中区。被告：内江琪力置业有限公司，住所：内江市东兴区汉安大道西525-539号。法定代表人：李英明，系该司总经理。委托诉讼代理人：郭亚星（特别授权），系四川佳兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗峰，系该司员工。被告：四川劲力置业有限公司，住所：四川省威远县连界镇学府路89号附1号。法定代表人：王思中，系该司董事长。委托诉讼代理人：郭亚星（特别授权），系四川佳兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗峰，系该司员工。被告：内江市三和房屋拆迁有限公司，住所：内江市市中区南风街101号。法定代表人：江祀馀，系该司负责人。原告邓有才诉被告内江琪力置业有限公司（以下简称“琪力公司”）、四川劲力置业有限公司（以下简称“劲力公司”）、内江市三和房屋拆迁有限公司（以下简称“三和公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因系发回重审案件，我院重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭进行了审理。原告邓有才及其委托诉讼代理人黄孝金，被告琪力公司和劲力公司共同的委托诉讼代理人郭亚星、罗峰到庭参加诉讼。被告三和公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在诉讼过程中，当事人申请庭外和解，依法扣除相应审限。本案经本院审判委员会讨论决定，现已缺席审理终结。原告邓有才向本院提出请求：1、请求判决被告向原告支付因逾期取得房屋权属证书的违约金46455.05元（此金额的截止时间为2015年5月20日，最终金额的截止时间为原告取得房屋权属证书及国有土地使用权证书之日）；2、由被告向原告支付逾期交付房屋的违约金22800.00元；3、由被告向原告支付逾期过渡安置补助费18000.00元；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年2月22日，原告与三被告签订《内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》。协议第二条、原告将面积为73.75㎡的住宅交由被告拆迁，被告提供建筑面积为103.46㎡的房屋一套安置给原告，单价为2480.00元/㎡。第四条：过渡期为18个月，被告每月支付原告过渡费500.00元。第七条、被告应当于安置房交付使用之日起3个月内，为原告办理房屋权属证书和国有土地使用证书。第八条、被告应当在过渡期限届满前将安置房交付原告使用。原告于协议签订当日即将房屋交由被告拆迁，被告于2013年4月9日将安置房交付原告使用，被告至今未办理安置房的房屋权属证书。被告未于约定的安置期18个月内交房，超出安置期19个月零18天。原告的房屋处于内江三桥旁，相同地段类似房屋的月租金为1200.00元至1800.00元，本案以1200.00元计，逾期交房19个月的违约金为22800.00元。根据《内江市城市房屋拆迁管理办法》第四十条“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议并搬迁交房之日起…逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。”被告应向原告支付18个月的过渡安置补助费金额为18000.00元。被告于2013年4月9日交付房屋，按约定，被告应于交房后3个月内办理房屋权属证书。自2013年7月9日至2015年5月20日，逾期680天。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告已���房款266600.00元，被告应支付逾期办理房屋权属证书的违约金46455.05元。被告琪力公司辩称，原、被告确曾签订拆迁安置补偿协议，原告的住房已被拆迁，被告交房及办理产权证确已逾期，被告已向原告支付了过渡安置费；原、被告间签订的合同是拆迁安置合同，而不是商品房买卖合同，本案不能适用商品房买卖合同的法律；被告已向原告支付了过渡安置费及逾期安置的补助费，该请求不应支持；原、被告签订的合同未对逾期办理产权证约定违约金，如原告有因逾期办理产权证导致的损失可酌情补偿，但原告无相应证据，该请求不应支持；原告的第三项诉讼请求与第二项诉讼请求竞合，原告只能选择其一。被告劲力公司辩称，与被告琪力公司的意见一致。被告三和公司未答辩，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。因被告三和公司未到庭，现对各方提交的证据及有争议的事实，本院认定如下：原告邓有才围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原、被告身份信息，欲证明双方主体适格；2、《内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，欲证明原、被告签订协议书，对房屋拆迁补偿安置产权调换的相关内容进行了约定；3、安置通知、结算清单，欲证明被告通知原告办理住房交接手续的时间为2013年4月9日，被告逾期1年以上，被告应按月增加2倍临时安置补助费，增加18000.00元【18个月×��500.00元／月×2）】）；被告至今没有为原告办理产权证，违约时间应当自2013年7月9日开始计算到被告将产权登记证办结之日止等；4、《房屋租赁协议》，欲证明与兰桂大道6号相同面积的房屋租赁费为1500.00元左右，原告主张按1200.00元／月计算房屋租金，被告逾期交房19.5个月，按照19个月计算，被告应当支付原告逾期交房的违约金为22800.00元（19个月×1200.00元／月）；5、《关于安置补偿若干问题的再次反映》、《四川省人大常委会人民来访接待室介绍信》，欲证明被告延期交房、至今未办理房屋产权证等，原告多次向被告及相关部门反映维权；6、内江市东兴区人民法院（2013）内东民初字第1728号民事判决书及内江市中级人民法院（2014）内民终字第126号民事判决书，欲证明原告和其他安置户一直在主张房屋拆迁安置补偿的相关权利等。被告琪力公司绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《国有土地安置房屋结算单》，欲证明结算等情况；2、内江市人民政府（2014）60号关于安置房的会议纪要、《请求协调安置还房逾期办证的报告》，欲证明政府原因导致逾期办证。被告劲力公司提交的证据与被告琪力公司提交证据相同。被告三和公司未提供证据。在审理过程中，本院依法调取了《房屋拆迁许可证》并出示。对于上述证据，结合当事人陈述，本院依法对《内江市国有土地上��屋拆迁补偿安置产权调换协议书》、安置通知、结算清单、《请求协调安置还房逾期办证的报告》及《房屋拆迁许可证》予以采信，作为定案依据。对于其他证据，于法无据，依法不予采信。本院经审理认定事实如下：2009年12月30日，内江市城镇建设拆迁办公室向被告琪力公司颁发《房屋拆迁许可证》，确定被告琪力公司为内江城区东桐路北段土地整理项目的折迁人，拆迁实施单位为被告三和公司。2010年2月22日，被告琪力公司以拆迁人的身份作为甲方，原告邓有才以被拆迁人的身份作为乙方，双方签订《内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，约定：第一条：甲方因实施内江城区东桐路北段土地整理建设项目，需对规划红线范围内的房屋实施拆迁，甲方依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定对乙方实施补偿安置。第二条、产权属乙方所有的被拆迁房屋坐落于东桐路968号2幢6号，建筑面积73.25平方米。第三条、甲方提供的安置房屋坐落于三桥至四桥规划区B5地块，建筑面积为103.46平方米。第四条、甲方提供的安置房属期房，乙方需自行过渡，过渡期限为18个月。甲方按每月500.00元的标准支付过渡费给乙方。本协议生效后，甲方暂付12个月共计6000.00元的过渡费给乙方，剩余过渡费在安置房交付使用时，按实际过渡期限结算。第七条第3项、甲方应当于安置房交付使用之日起3个月内，到房屋产权产籍管理部门为乙方办理所有权登记，乙方应当予以配合。第八条第1项：乙方应于2010年2月22日之前将腾空的被拆迁房屋交由甲方拆除，同时将被拆迁房屋所有权证（含房屋共有权证）、土地使用权证交付甲方，由甲方向产权产籍管理部门和土地管理部门申请办理被拆迁房屋注销登记事宜。第���条、甲、乙双方应共同遵守本协议规定的一切条款，如一方违约，应赔偿因此给对方造成的一切经济损失。合同还约定了其他事项。甲、乙双方在协议上签字、盖章。协议书的尾部签章栏有“委托拆迁单位”。被告劲力公司、三和公司也在该协书上签字。实际履行该协议的拆迁人身份的为琪力公司。协议签订当日，原告邓有才即将房屋腾空并交由被告拆迁。被告劲力公司于2013年4月9日向原告发出安置通知，表明内江城区东桐路北段土地建设工程已竣工，要求原告邓有才于当月15日前到被告琪力公司办理住房手续。被告劲力公司与原告邓有才签订的国有土地安置房屋结算单载明：临时安置补偿费为：（规定过渡期内6个月×500.00元/月）＋（超期过渡费20.5个月×1500.00元/月）=33750.00元，该金额已付讫，但该结算清单未载明结算时间。至庭审时，��告未能将安置给原告的房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证办理并交付。另查明，四川劲力房地产开发有限公司在签订本案《内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》后，依法变更公司名称为四川劲力置业有限公司。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。内江市城镇建设拆迁办公室向被告琪力公司颁发《房屋拆迁许可证》，确定被告琪力公司为内江城区东桐路北段土地整理项目的折迁人，本院依法认定《内江市国有土地上房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》的合同当事人为被告琪力公司与原告，该协议书系原告与被告琪力公司双方的真实意表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告已按约履行了自己的义务。被告琪力公司在履行合同的过程中，存在违约行为。被告劲力公司、三和公司未取得拆迁许可证，故其不是该房屋拆迁安置补偿合同的当事人，依法在本案中不承担责任。本案争议焦点：1、本案如何适用拆迁补偿的相关法规；2、延期交房是否应当同时承担违约金（原告主张的另行租房的租金损失）和增加安置补偿费；3、安置补偿费应如何计算；4、未按合同约定办理房屋权属证书，是否应当承担违约金以及应当承担的违约金的计算标准。关于如何适用拆迁补偿的法规问题。本案拆迁安置补偿协议签订的时间为2010年2月。当时，正在实施的行政法规为《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》），该行政法规的公布时间为2001年6月13日，实施日期为当年11月1日。2011年1月21日，国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条��》），该条例自当日实施。《征收条例》第三十五条、本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。本案拆迁协议签订时的地方性法规为《四川省城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《省拆迁条例》），该地方性法规的公布日期为2005年11月25日，实施日期为2006年3月1日。《省拆迁条例》第一条、为了加强城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据法律和行政法规的规定，结合四川省实际，制定本条例。2012年11月30日，四川省人民代表大会常务委员会公布《关于废止〈四川省城市房屋拆迁管理条例〉的决定》，于当日实施。综上，《征收条例》明确表明2011年1月21日前已取得拆迁许可的，应适用的法律为《拆迁条例》。《省拆迁条例》的第一条已明确表明其制定的依据含《拆迁条例》，且《省拆迁条例》的废止日期为2012年11月30日。本案的拆迁协议签订时，《省拆迁条例》未废止，尚在发生地方性法规的法律效力。根据法律的适用原则，本案的协议应当适用签订协议的当时的法律。并且，《省拆迁条例》制定的根据之一的《拆迁条例》明确指出法律适用的规则，即“继续沿用原有的规定办理”。加之，原、被告签订的协议书的第一条“拆迁依据”明确：甲方依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定对乙方实施补偿安置。因此，就本案的法律适用而言，首先，应当适用《拆迁条例》而不是《征收条例》；其次，既然适用《拆迁条例》，同时就应当适用当时仍具有法律效力的配套的地方性法规即《省拆迁条例》。关于延期交房是否应当同时承担违约金的问题。《拆迁条例》第三十一条第二款、在过渡安置期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。本款分号后的规定表明，使用周转房与支付临时安置补助费是相互排斥的，即安排住房与支付临时安置补助费不能同时共存的。本案中，原告实际选择的方式是领取临时安置补助费。故本案中原告只能请求支付临时安置补助费，而不能请求延期交房的违约金。关于是否应当支持合同约定的安置期内每月增加1000.00元的问题。《省拆迁条例》第二十九条、因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议并搬迁之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。对由拆迁人提供周转房过渡的被拆迁人，从逾期之月起按月付给临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加1倍临时安置补助费。本案中，逾期时间为1年以上，故应支持每月增加1000.00元。故对于原告主张的支付逾期过渡安置补助费18000.00元，因拆迁人为被告琪力公司，应由被告琪力公司承担，其他被告不应承担。关于未按合同约定办理房屋权属证书，是否应当承担违约金以及应当承担的违约金的计算标准问题。被告琪力公司至今未为原告办理房屋权属证书的法律责任问题。因本案系房屋拆迁安置补偿合同，与商品房买卖合同系不同的法律关系，故��告依据商品房买卖合同的法律规定来主张违约金的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。被告三和公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担缺席审理的法律后果。综上所述，本院在查明事实、分清是非责任的基础上，调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告内江琪力置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓有才支付临时安置补助费18000.00元（大写：壹万捌仟圆整）；二、驳回原告邓有才的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金���义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1982.00元，由原告邓有才负担1700.00元，被告内江琪力置业有限公司负担282.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判长  郭启军审判员  李 盖审判员  陈 剑二〇一七年八月十五日书记员  古 薇