广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0405民初916号原告：广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司，住所地广西梧州市长洲区红岭路10号第48幢一层102、103、104房。负责人：叶伟雄。委托诉讼代理人：陈志雄，男，该公司员工。被告：侯坤宁，女，1964年6月9日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。委托诉讼代理人：张德伟，男，1957年2月8日出生，汉族，住广西梧州市。原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司（以下简称金诺物业公司）与被告侯坤宁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诺物业公司的委托诉讼代理人陈志雄，被告侯坤宁及其委托诉讼代理人张德伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金诺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付梧州市红岭路10号海骏达花园第x幢xxx房2015年7月至2017年3月的物业服务费2666.79元、2015年7月至2017年2月的公摊水电费327.96元，以上合计2994.75元；2.判令被告向原告支付违约金558.25元(违约金从2015年7月1日开始计算，计至2017年3月31日止)；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：成析蔓于2009年5月24日向广西梧州市海骏达房地产开发有限公司购买梧州市红岭路10号海骏达花园第x幢xxx房。2010年11月30日，成析蔓与广西梧州市金诺物业服务有限公司签订《前期物业服务协议书》，该协议书第三条、第四条及第十二条约定，该商品房总建筑面积为126.99平方米，住宅物业服务费按建筑面积1元/㎡/月计收，每月物业服务费126.99元；该物业服务费不包含公共水电分摊费，不含电梯及二次供水设备所产生的电费，该费用由受用人按量分月进行分摊；被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月缴交，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10日前，若被告不按约定标准和时间缴交物业服务费等有关费用的，广西梧州市金诺物业服务有限公司有权要求被告限期补交，并从逾期之日起追缴逾期付款的违约金。后被告候坤宁向成析蔓购买了上述房屋。广西梧州市海骏达房地产开发有限公司选聘广西梧州市金诺物业服务有限公司为梧州市红岭路10号海骏达花园的前期物业管理机构，根据海骏达花园物业管理的需要，经广西梧州市海骏达房地产开发有限公司同意，广西梧州市金诺物业服务有限公司将其与广西梧州市海骏达房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》中的全部权利义务一并概括转让给原告，自合同权利义务转让之日起，原合同中广西梧州市金诺物业服务有限公司所享有的权利及应承担的义务全部由原告享有及承担，即自2012年9月18日起由原告为海骏达花园1-5座、6-10座、11-18座、19-22座及地下车库提供前期物业管理服务。被告自2014年6月起一直拖欠物业服务费等费用，被告的行为已构成违约，原告多次向被告催交物业服务费等费用，但被告拒不支付，为此原告诉至法院。被告侯坤宁辩称，1.被告从未和原告签订过任何物业服务合同，原告在起诉状所称被告于2009年5月24日向梧州市海骏达房地产公司购房等事项根本不存在，其所提供的证据也与起诉状不符，原告以不存在的事实提起诉讼是虚假诉讼。2.交纳物业管理费用并不是业主的法定义务，而是基于合同的约定，物业管理公司与业主之间的权利义务关系需要双方来约定，而被告在2014年向成析蔓购买梧州市海骏达花园第x幢xxx房后，原告从未与被告协商过物业管理服务的事项或签订物业服务协议，也从未向被告解释或告知小区物业管理服务的状况，因此被告根本不清楚双方的权利义务，亦不受权利义务的约定约束，原告向被告收取物业费没有法律依据，也不合理，原告以已提供物业服务为由收取物业费是典型的强买强卖行为。3.北京、河北、山东等地对空置房都实行不同程度的减免物业费政策，从20%至70%不等，梧州市的福兴房地产公司对于空置房也都减免物业费中的公共部分。因为业主不居住，生活垃圾减少，公共设施公共资源使用频率降低，折旧费维护费相应减少，物业管理的成本也降低了，因此减免空置房的物业费是合理的，被告长期不在该房屋居住，多次向原告说明要求减免，但原告不予理睬。4.业主在其所有的公共场地临时停车被强行收费，门禁经常损坏，被告所有的房屋向外的阳台也经常被仍满垃圾和烟头，但被告多次向原告反映，原告都没有理睬和解决。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2009年5月，成析蔓与广西梧州市海骏达房地产开发有限公司签订《梧州市商品房买卖合同》，购买梧州市红岭路10号海骏达花园第x幢xxx房。2010年11月30日，广西梧州市金诺物业服务有限公司作为甲方与作为乙方的成析蔓签订《前期物业服务协议书》，该协议书的前期物业管理是指自业主收楼之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理，双方就前期物业管理服务协议主要约定有：甲方对房屋共有部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费由乙方按其总建筑面积交纳，具体标准为1元/月·平方米，乙方房屋的总建筑面积为126.59平方米，乙方每月应缴物业服务费126.59元；乙方应从签收《收楼通知书》之日起缴交物业服务费，物业服务费用（物业服务资金）按月（季/月）交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10日前；乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款违约金。广西梧州市海骏达房地产开发有限公司与广西梧州市金诺物业服务有限公司分别于2011年2月、2011年7月、2011年10月签订《物业委托合同》，约定选聘广西梧州市金诺物业服务有限公司为海骏达花园的前期物业服务企业，为海骏达花园小区1-5座、6-10座、11-18座、19-22座提供前期物业管理服务。2012年9月18日，广西梧州市海骏达房地产开发有限公司作为甲方、广西梧州市金诺物业服务有限公司作为乙方、佛山市顺德区金诺物业服务有限公司梧州分公司作为丙方签订《合同权利义务转让协议书》，协议主要约定：甲、乙、丙三方一致同意，乙方将其与甲方于2011年2月、2011年7月、2011年10月签订的《物业委托合同》（以下简称“原合同”）中的全部权利、义务一并概括转让给丙方，自本协议生效之日起，原合同中乙方所享有的权利及应承担的义务全部由丙方享有及承担，即自2012年9月18日起由丙方为海骏达花园小区1-5座、6-10座、11-18座、19-22座及地下车库提供前期物业管理服务；乙、丙双方同意，自本协议生效之日起，乙方于本协议生效前所产生的一切债权（包括业主拖欠的物业管理费及其它应缴费用等应收款项）和债务均由丙方享有及承担；原合同权利义务转让后，乙方与业主所签订的《前期物业服务协议》继续有效，在《前期物业服务协议》中乙方的权利义务均由丙方享有及承担等内容。《合同权利义务转让协议书》签订后，佛山市顺德区金诺物业服务有限公司梧州分公司成为海骏达花园小区的物业服务企业，为海骏达花园小区提供物业服务，后佛山市顺德区金诺物业服务有限公司梧州分公司更名为广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司（即原告），并进行了备案登记。原告为海骏达花园小区提供物业服务至今。2014年7月4日，被告侯坤宁与成析蔓签订《房地产买卖合同》，约定成析蔓将属其所有的座落在梧州市红岭路10号第x幢xxx房的房地产(产权证号：梧房权证长洲区字第××号，建筑面积126.99平方米，土地使用面积14.53平方米)出售给候坤宁，双方同意于2014年7月3日将上述房地产移交给侯坤宁。被告侯坤宁系梧州市红岭路10号海骏达花园第x幢xxx房的业主，每月应缴交的物业管理费为126.99元。2014年7月至2017年3月止，被告应缴交的物业管理费为4190.67元(每月物业管理费为126.99元，共33个月)，2014年7月至2017年2月，被告应缴交的公共用水用电费为536.49元。因被告未按时缴交梧州市红岭路10号第x幢xxx房的相关物业管理费用，原告多次追索未果，遂向本院起诉成讼。庭审中，原告陈述梧州市红岭路10号海骏达花园第x幢xxx房经测绘实测面积为126.99平方米；原告在本案中诉请的违约金是指被告拖欠物业服务费的违约金。另查明，被告于2017年5月11日向原告缴交物业管理费用2012.29元。上述事实，有原告提供的成析蔓身份证复印件、《梧州市商品房买卖合同》复印件、《前期物业服务协议书》复印件、海骏达花园业主收楼确认书复印件、候坤宁身份证复印件、再次催告函复印件、海骏达花园x幢xxx房业主各项费用欠费清单、《物业委托合同》、合同权利义务转让协议书、备案登记通知书、公告、关于准予广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司登记备案的通知、梧州市海骏达花园票据本打印、交通银行支付凭证，被告候坤宁提供的《房地产买卖合同》及当事人的陈述佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，广西梧州市金诺物业服务有限公司是建设单位广西梧州市海骏达房地产开发有限公司为海骏达花园小区选聘的前期物业服务企业，双方签订的《物业委托合同》，对海骏达花园小区的业主具有约束力，后广西梧州市金诺物业服务有限公司将其在《物业委托合同》的权利义务一并概括转让给原告金诺物业公司，因此原告金诺物业公司成为海骏达花园小区的物业服务企业。原告金诺物业公司为海骏达花园小区提供了物业服务，被告侯坤宁于2014年7月购买梧州市红岭路10号海骏达花园第x幢xxx房，成为该房屋的业主，应当履行缴交物业服务费的义务，故被告应向原告支付2014年7月至2017年3月的物业服务费4190.67元及2014年7月至2017年2月的公共用水用电费536.49元，合计4727.16元，扣减被告于2017年5月11日支付的2012.29元，被告实际尚应向原告支付拖欠截至2017年3月的物业服务费及截至2017年2月的公共用水用电费共2714.87元。被告主张其与原告并未签订物业服务协议，双方不受合同权利义务的约束，因缺乏事实和法律依据，故本院对被告的主张不予采纳。被告逾期未缴交物业服务费的行为已构成违约，依法应支付违约金。现原告要求被告从2015年7月1日起按每日千分之一的计算标准计付其拖欠物业服务费的违约金，因该计付的标准过高，且已明显高于原告造成的损失，本院予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失是银行利息，本院将违约金损失调整为按被告每月欠缴物业服务费的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计付。据此，经本院核算，被告从2015年7月1日起至2017年3月31日止应向原告支付其拖欠物业服务费的违约金为158.81元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告侯坤宁于本判决生效之日起十日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司支付截至2017年3月的物业服务费及截至2017年2月的公共用水用电费共2714.87元；二、被告侯坤宁于本判决生效之日起十日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司支付拖欠物业服务费的违约158.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司负担5元，被告侯坤宁负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员  黄秋红二〇一七年八月七日书记员  程晓丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条?建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。