湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）���民再192号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：庞莉，女，1970年9月12日出生，汉族，住娄底市娄星区。委托诉讼代理人：李耀斌，湖南平康律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：中国农业银行股份有限公司娄底分行，住所地娄底市南贸东街91号。负责人：梁宏群，系该行行长。委托诉讼代理人：粟彩娟，女，系该行员工。委托诉讼代理人：万蓉晖，女，系中国农业银行股份有限公司湖南省分行员工。再审申请人庞莉因与被申请人中国农业银行股份有限公司娄底分行（以下简称农行娄底分行）租赁合同纠纷一案，不服娄底市中级人民法院（2014）娄中民再终字第26号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月5日作出（2016）湘民申429号民事裁定，提��本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人庞莉及其委托诉讼代理人李耀斌，被申请人农行娄底分行的委托诉讼代理人粟彩娟、万蓉晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞莉申请再审称：一、原判认定基本事实缺乏证据证明。原判认定“2001年1月经娄底市规划局审批，农行娄底分行对该综合楼进行扩建1000平方米”属认定事实错误，上述扩建确系庞莉投资所为。农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》并无关于交纳宾馆及洗涤中心部分物资受让款的约定，相反，庞莉提交的《小龙园宾馆承包经营变更协议》有上述约定。此外，从庞莉扩建开始的2004年5月直到2006年11月期间，农行娄底分行一直未扣收过租金，直到2006年12月才开始被强行扣缴。二、对于审理需要的主要证据，庞莉因客观原因不能自行收集，经书面申请，��审法院未调查收集。庞莉于2013年10月16日书面申请一审法院调取农行娄底分行自2003年8月14日至今所有与小龙园宾馆往来的账目及财务资料，拟证明自2004年5月扩建开始到2007年元月期间农行娄底分行未再扣收过租金，但未果。三、原判适用法律错误。原判错误认定农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》导致全案适用法律错误。请求：撤销原一审、二审判决，驳回农行娄底分行的诉求，支持庞莉的诉求。农行娄底分行辩称：一、原判认定事实清楚，证据确凿，庞莉所述认定事实缺乏证据证明的主张不能成立。二、原审法院未许可庞莉要求收集证据的请求符合法律规定。三、原判认定农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》属适用法律完全正确，双方是按照该协议履行的。请求：维持原判，驳回庞莉的再审请求。本诉原告农行娄底分行向一审法院起诉，请求：判决终止双方签订的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，判令庞莉向农行娄底分行支付2008年8月15日至2013年8月14日的资产占用费262万元及2013年8月15日至庞莉返还占用资产之日止的资产占用费（按同地段租金标准计算），同时支付至2013年8月30日止欠缴农行娄底分行水电费13.79万元，并缴纳相应水电费至搬出之日止。反诉原告庞莉向一审法院起诉，请求：判令农行娄底分行支付庞莉宾馆改造资金3695744元、装修附着物及现有动产折价受让款140万元（按银行同期贷款利率自2004年8月15日计算至实际支付之日止）；判令农行娄底分行返还多收承包款321094元、租金35万元、未付消费款8万元、风险抵押金20万元，共计951094元，并按银行同期贷款利率支付利息。一审法院认为：根据农行娄底分行所举证据及诉求���庞莉所举证据及诉求以及双方在庭审中的陈述和辩论，本案争议焦点主要是：在租赁关系存续期间，双方实际履行的是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》还是庞莉所持的《小龙园宾馆承包经营变更协议》及由此引发的有关涉案财物和庞莉在承租期内的资产投入该如何处理的问题，简言之就是该认定哪份协议的问题。经审查，本案当事双方实际履行的确是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》而非庞莉所持的协议。其理由如下：一、从协议的来源看，农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》是在对2003年庞莉与金穗公司所签订的《小龙园宾馆承包经营合同书》内容进行变更补充所得出一份协议，体现了当时由承包经营转为租赁经营的实质，在内容上与该承包合同具有连贯性和承继性，而庞莉所提交的《小龙园宾馆承包经营变更协议》与上述承包合同在相关内容上相左，无承继性。同时，农行娄底分行提供的《变更补充协议》在签订之前经过了该行领导层和职代会的研究讨论且有相关会议记录及所形成的文字方案等原始档案材料在案佐证，足以证实该变更补充协议的合法真实来源；而庞莉提交的《变更协议》不仅无其他证据佐证，就连其本人也未能就如何取得该协议给出令人信服的解释或说法。二、庞莉在法院原审中对原审据以定案的《变更补充协议》明确予以认可，并未提出另外存在什么协议，只是提出要求农行娄底分行对其经营期间的投入予以补偿，判决后也未提出上诉。三、从协议的具体履行来看，若以庞莉提交的《变更协议》为依据，农行娄底分行应减免庞莉半年装修、改造期的租金321094元，而事实上该行并未予减免，庞莉已以现金支付、转账等方式足额���纳了承租期应交的租金，相关手续均有庞莉本人的签字或印章，庞莉所称该款并非自愿缴纳而属该行强行扣缴的辩解不能成立。由此足以看出双方自始至终实际履行的是该行提交的《变更补充协议》。四、从庞莉就小龙园宾馆进行变更注册登记时向工商行政管理部门提供的资料中也只有上述《变更补充协议》，足以证明双方当事人对该协议的认可和履行，庞莉所称当时之所以这样是为了对外应付检查的辩解理由不能成立。综上，农行娄底分行提供的《变更补充协议》具备证据三性，符合本案事实，属双方真实意思表示，予以确认；庞莉提交的《变更协议》内容与本案事实不符，并未得到协议双方的认可和实际履行，不能作为认定案件事实和处理本案依据。当事双方均应按照《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》履行各自的义务，由于该协议已于2008年8月14日到期，���行娄底分行当时已明确告知庞莉不再出租，该租赁合同已实际终止，无须再行解除或终止协议。协议终止后，庞莉应当将租赁物返还并与该行依照协议的约定对协议终止后的相关事宜予以妥善处理。庞莉置协议终止于不顾，在未经该行许可情况下继续占用租赁物经营至今是违法的。庞莉应将租赁物予以返还并向该行支付合同期满后占用期间的资产占用费，以赔偿该行因其占用行为所遭受的损失，标准参照协议约定的年租金28万元为标准计算。庞莉已受让的物资属庞莉所有，不予返还。本案中，农行娄底分行管理混乱，相关人员缺乏工作责任心等也是导致本案诉讼发生的重要原因之一，在本案中负有一定的责任。农行娄底分行要求庞莉按同地段租金标准支付自2013年8月15日至返还资产之日止的占用费及支付所欠该行137900元水电费无确切的依据，不予支持。庞莉反诉要��农行娄底分行退还20万元风险抵押金，有上述协议相关规定的支持，应予支持。庞莉要求该行返还消费款8万元没有相应依据，不予支持。按照协议约定，在协议终止时，庞莉库存的日用耗品和餐饮物资本可按届时市价在356140元的限额内由该行受让，因庞莉未能提供相关物品种类和价值的依据，故庞莉要求该行支付物品受让款140万元证据不足，不予支持。庞莉要求该行支付改造资金3695744元，返还承包款321094元及租金35万元等其他诉求均无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、庞莉将小龙园宾馆房屋、场地（包括庞莉在承包、租赁经营期间自行建造的临时建筑物）返还给农行娄底分行；二、庞莉将2003年8月15日经双方盘点出具的《小龙园宾馆承包固定资产、低值易耗品交接总表》中的财产【低值日耗品和2005年9月10日《小龙园宾馆有限公司有偿受让��细表》中所列物品除外】返还给农行娄底分行；三、由庞莉支付农行娄底分行资产占用费1400000元；四、农行娄底分行返还庞莉风险抵押金200000元；以上应返还、支付的财产、款项均于本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回农行娄底分行的其他诉讼请求；六、驳回庞莉的其他诉讼请求。本诉案件受理费28000元，由农行娄底分行及庞莉各负担14000元；反诉案件受理费19400元，由农行娄底分行负担650元，庞莉负担18750元。庞莉不服一审判决，上诉请求：依法撤销娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民一初字第497号民事判决，改判驳回农行娄底分行的诉求并支持庞莉的反诉请求。二审法院认定：小龙园宾馆所在的房地产5层由原娄底地区农业银行于1982年3月修建，建筑面积2629.53平方米，座落于娄底市××东街，原为农行娄底分行的机关办公楼。2001年1月经娄底市规划局审批，农行娄底分行对该综合楼进行扩建1000平方米。2007年6月20日娄底市房产局对此房地产重新进行登记发证，相关房产证的信息显示：房屋幢号0007、结构混合、总屋数5层、建筑面积3644.47平方米。庞莉系农行娄底分行职工。2003年8月14日，庞莉（乙方）与该行下设的原湖南省娄底市金穗实业公司（以下简称金穗公司）（甲方）经协商签订《小龙园宾馆承包经营合同书》，约定：“承包范围包括原小龙园宾馆的餐饮、住宿、洗涤中心和宾馆一楼的出租门面，使用范围还包括紧挨宾馆进内院的通道和内院围墙内的停车坪和大楼底层房间；不包括甲方上述承包范围以外已出租的其他房产，也不包括原小龙园宾馆在上述承包范围以外使用过的其他房产和设施。承包期限为叁年，从签订合同之日起至叁年期满后的同月同日止，即2003年8月15日至2006年8月14日，乙方在��包经营期限内不得将经营权转包或变相转包给任何第三方。乙方在承包经营期间，无论盈亏状况如何，均按季向甲方缴纳包括甲方固定资产折旧、递延资产摊销和财务管理费用在内的承包金，每年承包金总额为陆拾肆万贰仟壹佰捌拾捌元（642188元）……五、财产物品1、原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品经清点造册后当面移交，在合同终止如数交还，超过使用寿命期限的物品也必须交还原物。2、原小龙园宾馆和洗涤中心库存的日用耗品和餐饮物资以现行市价作价由乙方受让，在移交时向甲方一次性支付价款。在合同终止时，乙方库存的日用耗品和餐饮物资同样以届时市价作价转让给下任承包人，但总价款必须限制在本合同签订的受让价款总额以内，多余部分如下任承包人不同意受让时，则由乙方自行处理。……4、承包范围内的所有财产设施按现状移交，即使有问题，甲方也不负责维修、更新和改造，乙方自行维修、更新和改造时，其费用自行承担，且不得在承包合同终止时向甲方或下任承包人提出任何补偿要求，新添置的单独动产在承包合同终止时可以自行带走，甲方和下任承包人无责任作价受让……”。随后，庞莉依合同向金穗公司交纳了风险抵押金642188元和小龙园宾馆库存低值日用耗品及餐饮物资折价受让款198720元。双方办理了资产清点及实物交接手续，由庞莉对小龙园宾馆承包经营。2004年2月17日，庞莉以娄底市小龙园宾馆的名义向农行出具《关于对小龙园宾馆部分房间进行改造利用的报告》，该报告主要内容有：“由于宾馆规模小，档次低，承包标的额相对较高，从这半年的经营情况来看，要完成任务还存在很大的困难。我们经过反复研究分析，认为唯一出路是在提高房间使用效率。基于此，我们拟对部分房间进行改造利用。……经过改造后，有优点如下：一、小龙园宾馆的客房可以从现有的49间增加到68间，可容纳会议住宿从现有的92人增加到150人以上，能大大提高小龙园宾馆的资产使用效率。二、能优化客房环境，提高宾馆档次，增加收益。三、将一楼门面用做餐饮包厢，可以根据市场需求重新装修，提升餐饮竞争能力。四、建立专门的员工通道，减少员工上下楼梯对顾客的影响。建立专门的员工食堂，方便员工就餐。以上改造需停业4-6个月，特报告减免6个月承包金。改造资金先我们自己筹备，到期后固定改造部分作价给下一任承包人或抵上缴承包金”。当时的农行娄底分行行长曾祥洲在该报告上签署：“已阅。请工会、保卫部、后勤中心对照合同规定提出意见，如既能保证安全，又能提高宾馆效益，就予以支持”。2004年5月至11月，庞莉投资对小龙园宾��进行改造，将客房从49间增加到68间（包括5楼原为员工宿舍的房屋改造成客房），1楼门面全部改为包厢，餐厅装修，对5楼1个会议室进行改造、在5楼修建简易员工宿舍7间、洗漱间2间、卫生间2间、消防水池1个，员工通道（从5楼到4楼）1条，另外还建了食物储存间1间、锅炉房1间等。2005年因政策原因，金穗公司被撤销，其权利义务由主管单位农行娄底分行接管。在此期间，小龙园宾馆仍由庞莉承包经营。2005年8月20日，农行娄底分行（甲方）与庞莉（乙方）经协商签订《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，约定：“甲方依上级规定，需撤销所属经济实体金穗公司以及金穗公司所属原小龙园宾馆的独立民事主体资格，原金穗公司与乙方所签订的小龙园宾馆承包经营合同依法由甲方承继，但‘小龙园宾馆’主体资格已丧失，不宜再以承包方式经营。同时，考虑到乙方自2004年8月以来的实际经营困境，双方经商定签订本变更补充协议如下：一、原承包经营合同甲方主体由金穗公司变更为农行娄底分行。二、原将小龙园宾馆给乙方承包经营的方式变更为甲方将原小龙园宾馆的房屋及其他财产租赁给乙方经营的方式。三、租赁范围租赁范围包括原小龙园宾馆的餐饮、住宿、洗涤中心和宾馆一楼的出租门面，使用范围还包括紧挨宾馆进内院的通道和内院围墙内的停车坪和大楼底层空间，不包括甲方上述租赁范围以外已出租的其他房产，也不包括原小龙园宾馆在上述租赁范围以外使用过的其他房产和设施。四、租赁期限原承包期限为叁年，从签订承包合同之日起至叁年期满后的同月同日止，即二00三年八月十四日至二00六年八月十四日。现变更为租赁期限为五年，从原承包合同之日起至五年期满后的同月同日止，即二00三年八月十四日至二00���年八月十四日。本协议期满后甲方如再出租，同等条件下乙方有优先续租权。乙方在承包经营期限内，经甲方同意，可以将租赁物转租赁，但不得超过本协议租赁期限，转租赁协议必须经甲方审查批准方能与之签订，签订后需交甲方一份存查。五、租金乙方应交的承包金变更为向甲方交纳租金，每年承包金总共六十四万二千一百八十八元整（￥642188元整），变更为每期租金总额二十八万元整（￥280000元整），该标准从二00四年八月十五日起计算。自本协议签订日起三日内，乙方需与甲方按本协议变更金额标准，结清至二00五年八月十五日止的以前应交租金。以后的租赁经营期间，无论盈亏状况如何，乙方均必须按季向甲方缴纳租金，从本协议签订之日起每满壹个季度后上缴前壹个季度的承包金，每个季度上缴的承包金总额为七万元（￥70000元）整。六、风险抵押乙��在签订本合同前一次性向甲方交纳风险抵押金由原来的标准变更为三十万元整，由甲方专户以定期存入银行，本协议到期后在履行合同义务、办理好财产移交手续后退还。期间的存款利息归乙方所有。七、财产物品1、原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品经清点造册后当面移交，在合同终止后如数交还，超过使用寿命期限的物品也必须交还原物。2、原小龙园宾馆和洗涤中心库存的日用耗品和餐饮物资以现行市价由乙方受让，在移交时向甲方一次性支付价款。在本协议终止时，乙方库存的日用耗品和餐饮物资同样以届时市价转让给甲方，但总价款必须限制在本合同签订时的受让价款总额以内，多余部分由乙方自行处理。3、承租范围内的所有财产设施按现状移交，即使有问题，甲方也不负责维修、更新和改造，乙方自行维修、更新和改造时，其费用自行承担，且不得在本协议终止时向甲方提出任何补偿要求，新添置的单独动产在本协议终止时可以自行带走，甲方无责任作价受让。4、乙方在租赁经营期间对原有设施进行改造时不得对房屋的主体结构造成破坏，在需要进行房屋结构改变前，必须经甲方同意，甲方有权拒绝乙方的不合理要求。八、物业管理1、乙方在租赁经营期间必须保持所接管财产和用品的完善在合同终止时如数交还，人为损坏或短少部分照价赔偿。2、乙方在租赁经营期间的用水用电单独装表计量，按水电费部门的收费标准计费，按月向负责收费的单位或部门缴纳款。3、乙方在租赁经营期间，其经营所应缴纳的排污费、卫生管理费以及消防安全、暂住人员管理等一切由此所发生的费用和手续，均由乙方自行承担与协商处理，甲方不负责出资与协调。4、乙方在租赁经营期间，所经营的项目，不得从事��拉OK等噪音大的经营项目，废气废水排放量必须符合有关标准，为此所发生的收费、受处罚或矛盾纠纷均由乙方自行负责，甲方不负责出资与协调。5、乙方在租赁经营期间，内院只能作为停车和堆放少量不造成环境污染的杂品之用，不得在空坪上搭建任何临时或永久性建筑屋棚，否则甲方有权强令拆除。九、经营管理1、原小龙园宾馆在租赁经营前的一切债权债务关系均由甲方处理，乙方不负连带责任。在租赁经营后，由乙方自行申请办理经营所需要的有关证照，并自主选择符合规定的冠名名称，独立承担相应的民事责任，不与甲方存在任何关系，甲方也不承担其债权债务和矛盾纠纷等任何连带责任。2、乙方在租赁期间实行自主经营，所需雇员自行招聘与管理，按照有关法规制度进行独立核算，照章缴纳有关税费。3、乙方在租赁期间的一切经营活动必须在国家法律、有关政策规定和本合同允许的范围内进行，如因违规违法或超范围经营所引发的民事或刑事责任概由乙方承担，甲方不负任何责任。十、违约责任1、租赁经营期间，甲方不得在乙方完整履行了本协议约定义务的情况下单方面提出提前终止租赁合同，如因特殊情况必须强制提前终止本协议时，则按提前终止本协议的月数计算，每个月向乙方支付伍仟元整的装修补偿和违约赔偿，乙方不得在此之外再提出其他补、赔偿要求。2、在租赁经营期间，乙方不得拖延或拒绝向甲方上缴租金，如乙方未在每季到期后的五天内足额缴付，则由甲方从应缴之日起，每天按万分之四向乙方收到滞纳金；如逾期二个季度不足额缴付，则甲方有权强制终止租赁合同关系，并可采取停水停电等措施，强令停止经营，由此所发生的一切损失，概由乙方承担。乙方所缴纳的风险抵押金在扣除欠缴的租金以后，其剩余部分作为违约金无偿收归甲方，承包经营的财产短缺和损失价款另行收取，直到足额收到为止，在未交清价款前不予重新安排工作，直到解除劳动合同关系。3、乙方在租赁经营期间不得以任何理由提出提前终止租赁合同，如因不可抗拒的突发因素必须提前终止时，则按提前终止本协议的月数计算，每个月向甲方支付伍仟元整的违约赔偿，在应退还的风险抵押金里扣除。4、在租赁经营期间，甲方不与由乙方所引起的任何第三方发生涉及到合同事项的一切关系，乙方与任何第三方造成的矛盾纠纷和损失概由乙方承担。如因此而导致提前终止租赁合同，则按上述第2项的约定进行违约处理。十一、本协议未尽事宜及协议履行中发生分歧，双方协商解决。协商不成，双方均可通过诉讼解决。十二、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力，���双方签字及盖章之日起生效”。农行娄底分行在协议上加盖公章，其办公室主任李邵军作为该行代表在协议上签字，庞莉亦在该协议上签字。农行娄底分行将庞莉原交的风险抵押金642188元及孳息退还，庞莉以该款中30万元作为租赁期的风险抵押金打入该行账户。2005年9月10日，庞莉按约定的价款交纳了宾馆及洗涤中心部分物资（包括电视机、空调、发电机组、干洗机、烘干机、空气压缩机、功放机等）受让款356140元，农行娄底分行工作人员刘淑军（已故）在《小龙园宾馆有限公司有偿受让明细表》上作为移交人签字。2006年5月，庞莉就成立娄底市小龙园宾馆有限公司向娄底市工商行政管理局申请注册登记并提交了包括上述《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》在内的申请材料，将原小龙园宾馆的工商执照注销，重新注册成立了娄底市小龙园宾馆有限公司，继续承租经营。在2005年8月以后的租赁经营期间，庞莉又自筹部分资金将宾馆房间内的地毯换成木地板，也因此经该行同意从上述所交30万元押金中借出10万元。在庞莉租赁经营期间，庞莉主要以农行娄底分行在宾馆的消费单抵缴租金的方式向该行缴纳承租期内的租金，且合同约定的租赁期间内的租金已缴清。2008年8月，因租赁期限临近，农行娄底分行无意继续出租小龙园宾馆。在当时通知不到庞莉本人的情况下，农行娄底分行于8月14日在《娄底日报》登报明确表示该行对该宾馆不再出租并要求庞莉来该行办理承包资产交接手续，并限期交还租赁物。但庞莉仍占用该宾馆经营至2010年元月。此后，庞莉以未达到其诉求为由拒绝将相关租赁场地及物品退还给农行娄底分行。2014年年底，庞莉不顾农行娄底分行的反对和制止，将小龙园宾馆一楼的部分包厢改为门面非法转租给他人牟利。经双方核对，截止至2015年7月17日，庞莉尚应支付水费50000元。另认定，在娄底市娄星区人民法院第一次庭审过程中双方就租赁关系诉辩的事实依据唯有农行娄底分行起诉时提交的上述《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，且庞莉及其代理人梁荣根（庞莉丈夫）对该协议亦予认可。在后来娄底市中级人民法院再审及娄底市娄星区人民法院重审中，庞莉提交了一份签订日期为同一日的《小龙园宾馆承包经营变更协议》。该协议的主要内容如下：“甲方（即农行娄底分行）依上级要求，小龙园宾馆承包经营合同需变更，经集体研究和双方协议，变更以下条款：一、原承包经营合同变更成租赁合同，二00三年八月，甲乙双方（金穗公司与庞莉）签订的小龙园宾馆承包经营合同，鉴于金穗公司已撤销，主体资格已不存在，甲方主体应变更为农行娄底分行。二、合同变更后小龙园宾馆在经营期限内的营业场地和使用范围与原承包经营合同相同。租赁范围包括原小龙园宾馆的餐饮、住宿、洗涤中心和宾馆一楼的出租门面，使用范围还包括紧挨宾馆内院的通道和内院围墙内的停车坪和大楼底层空间。三、新的租赁经营期限暂定延长到二00八年八月十五日，合同到期后，双方再协议租赁期限。同等条件下乙方（即庞莉）有优先续租权。乙方在租赁经营期限内可将租赁物转租，但不得超过本协议租赁期限。四、针对物价上涨，电费上调，部门收费增加，交通受阻等影响，小龙园宾馆的承包金调整到28万元（每年），新的租赁经营起始日期从二00四年八月十五日开始，新调整的标的亦从二00四年八月十五日开始执行。在本协议签订之日起每满壹个季度后上缴前壹个季度的承包金，每个季度上缴的承包金总额为染万元（￥70000元）整。五、乙方的风险抵押金调整为三十万元整。由甲方专户以定期存入银行，本协议到期后办理好财产交接手续后退还。期间的存款利息归乙方所有。六、原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品经清点后当面移交，折价由乙方受让。原小龙园宾馆和洗涤中心的日用耗品和餐饮物资以现行市价由乙方受让。乙方在本协议签订时向甲方一次性支付受让价款。在协议终止时，乙方库存的日用耗品和餐饮物资同样以现行市价转让给甲方。七、二00四年乙方经甲方同意将小龙园宾馆进行整体装修改造，停业半年。甲方秉着实事求是的原则，考虑到乙方的投资与回报，经甲方商议同意减免乙方停业期间的承包金321094元，此款在本协议签订后的应交房租中抵扣。租赁范围内的所有财产设施全都按现状移交。在租赁经营期间乙方自行维修、更新、改造、装饰的附着物在本协议终止时��价由甲方受让。新添置的单独动产在本协议终止时可自行带走，也可与甲方协商作价由甲方受让。八、租赁经营后，由乙方自主经营。自行办理好经营所需的有关证照。乙方负责交纳经营所需缴纳的各种费用。九、租赁经营后，小龙园宾馆的消防安全由甲方负责。乙方在租赁期间的一切经营活动必须在国家法律、有关政策规定的范围内进行，如因违法违规或超范围经营所引发的民事或刑事责任概由乙方承担，甲方不负任何责任。十、在租赁经营期间，甲方保留乙方的工作和工资级别，享有除基本工资外的所有福利。在租赁经营期间若遇到工资改革和调整，甲方需及时帮乙方上调。甲方负责缴纳乙方的各种保险和住房公积金。在合同变更后乙方的工作单位由营业部上调到分行人事科，由人事科负责管理。在本协议终止办理好财产交接手续后方可安排上岗。十一、违约责任。甲乙双方在租赁期间不得在双方完整履行约定的情况下单方面提出终止合同，如因特殊情况必须强制提前终止本协议，则由违约方向对方支付违约金。违约金按提前终止的月数计量，每个月支付伍仟元的违约赔偿。乙方在协议签订后应按时向甲方上交租金，不得以任何理由拖延或拒交租金，否则甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方承担。十二、本协议未尽事宜，双方协商解决，协商不成，双方均可通过诉讼解决。十三、本协议一式二份，双方签字及盖章之日起生效”。娄底市中级人民法院在再审中委托广东明鉴文书司法鉴定所对庞莉所提交的该份协议进行鉴定。该所于2011年6月13日作出明鉴司法鉴定所[2011]文鉴字第116号《司法鉴定意见书》，认定该协议落款处甲方加盖的公章及甲方代表“李邵军”的签名属实。二审法院认为：2005年因国家政策的原因，农行娄底分行所开办的金穗公司被撤销，该公司的权利义务由农行娄底分行接管，该分行将小龙园宾馆的经营方式由以前的承包经营改为租赁经营，因此经协商于2005年8月20日与庞莉签订《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》。由于该协议在签订之前经过了农行娄底分行领导层和职工代表会议的研究讨论，且有相关会议记录及所形成的方案等原始档案资料在案证实，因此该协议的来源真实合法；庞莉在诉讼过程中对此协议的真实性始终予以认可，并在协议签订后就小龙园宾馆进行变更注册登记时向有关工商行管理部门提供的资料中也只有《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，说明此协议确系双方当事人的真实意思表示。从协议的履行情况来看，庞莉以农行娄底分行应付的消费款抵其应付租金等付款方式足额缴纳了其租赁经营期内的租金，相关手续均有庞莉本人的签字或印章，农行娄底分行并未减免庞莉在诉讼过程中所提出的2004年下半年装修、改造期间的承包款321094元，且庞莉亦无证据证明其在诉讼前口头或书面向农行娄底分行提出过减免承包款321094元的要求，由此亦说明双方实际履行的协议应该是农行娄底分行所提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》。至于庞莉所提出的有关租金的缴纳并非自愿缴纳而属农行娄底分行强行扣缴的主张因无证据支持而不能成立。而庞莉在该院再审时提交的《小龙园宾馆承包经营变更协议》，虽经有关鉴定机构鉴定协议落款处甲方加盖的公章及甲方代表“李邵军”的签名属实，但庞莉对此协议来源的合法性既不能提供相关证据予以证明，亦不能给出合理解释，且协议中的部分条款如“在租赁经营期间乙方自行维修、更新、改造、装饰的附着物在本协议终止时折价由甲方受让。”等与以前双方协商签订的《小龙园宾馆承包经营合同书》所规定的条款相比较有重大变更，还有协议中“十、在租赁经营期间，甲方保留乙方的工作和工资级别，享有除基本工资外的所有福利。……在合同变更后乙方的工作单位由营业部上调至分行人事科，由人事科负责管理。……”等约定均有违农行娄底分行当时因将承包经营改为租赁经营而签订补充协议的一般常理，因此，对该协议不予认可，本案应以农行娄底分行所提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》作为认定本案事实的依据。根据2005年8月20日双方签订的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》第四条：“原承包期限为叁年，从签订承包合同之日起至叁年期满后的同月同日止，即二00三年八月十四日至二00六年八月十四日。现变更为租赁期限为五年，从原承包合同之日起至五年期后的同月同日止，即二00三年八月十四日至二00八年八月十四日。本协议期满后甲方如再出租，同等条件下乙方有优先续租权……”之约定，该合同于2008年8月14日到期，因农行娄底分行无意继续出租小龙园宾馆，双方未再协商有关继续租赁的问题，因此双方所签订的租赁协议已终止履行，无须再行解除或终止该协议。对于农行娄底分行所提出的由庞莉支付有关资产占用费问题，依据协议约定“原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品经清点注册后当面移交，在合同终止后如数交还，超过使用寿命期限的物品也必须交还原物”，庞莉在合同到期后应当将租赁物返还给农行娄底分行，而庞莉长期占用有关的租赁物至今，致使农行娄底分行不能收回该租赁物，亦不能使用该租赁物，其行为非法，故对农行娄底分行要求其支付一定的占用费的请求应予适当支持。根据庞莉的陈述��其承包经营小龙园宾馆一直到2010年元月份，此后宾馆停业，对于2008年8月15日至2010年元月的资产占用费，以赔偿农行娄底分行因庞莉的占用行为所遭受的损失为宜，具体标准参照协议约定的年租金28万元计算；对2010年元月份宾馆停业后至2015年6月份的资产占用费，考虑到双方正在诉讼过程中，庞莉也没有实际经营该宾馆，对其资产占用费酌情予以认定；合计认定庞莉应支付的资产占用费为50万元。对于农行娄底分行所提出的支付欠缴的水电费13.79万元（截止至2013年8月30日）的问题，原审判决以缺乏证据为由不予支持欠妥，应予纠正。依双方的陈述，庞莉的电费已经缴纳，经双方核对，庞莉签字认可至2015年7月17日止，尚应支付水费50000元，该费用应由庞莉予以承担。对于庞莉提出的应由农行娄底分行承担369万余元的装修、改造资金的问题，依据《小龙园宾馆承包经营��同书》第五条：“4、承包范围内的所有财产设施按现状移交，即使有问题，甲方也不负责维修、更新和改造，乙方自行维修、更新、改造时，其费用自行承担，且不得在承包合同终止时向甲方或下任承包人提出任何补偿要求，新添置的单独动产在承包合同终止时可以自行带走，甲方和下任承包人无责任作价受让”的约定，庞莉自行维修、更新和改造的费用应由其自行承担。虽然2004年2月17日，庞莉因自身经营需要向农行娄底分行提交了《关于对小龙园宾馆部分房间进行改造利用的报告》，要求对部分房屋进行改造利用，当时的农行娄底分行行长曾祥洲在报告上签署“已阅，请工会、保卫部、后勤中心对照合同规定提出意见，如既能保证安全，又能提高宾馆效益，就予以支持”的意见，但农行娄底分行并没有承诺承担庞莉的投资改造资金。况且，庞莉在2004年5月至11月约半年的时间内投入了一定的资金对宾馆部分房间等进行改造利用后，未将有关资金的具体数额、使用情况制作财务报表向农行娄底分行报告，亦未要求农行娄底分行对此费用予以全部承担或部分承担。因此，对于庞莉在诉讼过程中所提出的应由农行娄底分行承担其投资改造资金369万元余元的请求不予支持。同时根据双方所签订的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，庞莉在维修、更新和改造时的费用应自行承担，故对庞莉所提出的2006年、2007年期间投入的改造费用80余万元应由农行娄底分行予以承担的诉讼请求亦不予支持。对于庞莉所提出的农行娄底分行应减免其承包期间的承包款321094元的问题，由于庞莉所提交的《小龙园承包经营变更协议》没有被采信，故其请求缺乏事实依据，对该请求不予采纳。对于庞莉所主张的退还多收的租金35万元（2007年5月至2008年8月）的问题，因2007年5月至2008年8月属于合同约定的租赁经营期，庞莉在这段时间也一直在实际经营，庞莉依约定应当缴纳租金，且该租金已实际缴纳，农行娄底分行没有多收其租金，故庞莉的此一主张亦不能成立。对于其提出的8万元消费款问题，因庞莉没有提供证据予以证实，该主张同样不能成立。由于庞莉在经营过程中购买、添置了一些动产如电视机、空调、床铺、棉被、柜具、桌凳等资产，以及依据双方所签订的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》的约定：“在本协议终止时，乙方库存的日用耗品和餐饮物资同样以届时市价转让给甲方，但总价款必须限制在本合同签订时的受让价款总额以内，多余部分由乙方自行处理。”农行娄底分行应对这些相关的物品予以作价受让，根据双方协商的情形及本案的实际情况，酌情认定60万元，由农行娄底分行支付给庞莉，上述电视机、空调、床铺、棉被、柜具、桌凳以及其他一些日用耗品与餐饮物资等则均归农行娄底分行所有。二审法院判决：一、维持娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民一初字第497号民事判决第一、四项；二、撤销娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民一初字第497号民事判决第二、三、五、六项及诉讼费负担部分；三、由庞莉支付农行娄底分行资产占用费500000元（已算至2015年6月30日），水费50000元（已算至2015年7月17日）；四、由农行娄底分行补偿庞莉在经营期间所添置的动产包括电视机、空调、床铺、棉被、柜具、桌凳等费用600000元；五、2013年8月15日经双方盘点出具的《小龙园宾馆承包固定资产、低值易耗品交接总表》中除已消耗的低值易耗品外的财产及庞莉在经营期间所添置的所有动产包括电视机、空调、床铺、棉被、柜具、桌凳等均归农行娄底分行���有；六、驳回农行娄底分行的其他诉讼请求及庞莉的其他反诉请求。上述应返还的房屋、场地等财物及应付款项限本判决生效后3日内履行。一审诉讼费28000元，反诉费19400元，二审诉讼费42112元，经批准减免22112元，合计67400元，由庞莉负担40000元，由农行娄底分行负担27400元。本次再审中，庞莉向本院提交了娄底市星罡司法鉴定所出具的《关于小龙园宾馆装修、新建、改建投入鉴定意见》，拟证明庞莉在租赁期间投入了新建、改建费用4358330元。农行娄底分行质证称：对于鉴定书的真实性没有异议，但该鉴定意见只能证明总资产，但具体哪一部分是庞莉投入并不能得到证明，并且庞莉的损失农行娄底分行已通过执行和解协议一次性给予其补偿。本院经审查认为：农行娄底分行对鉴定意见的真实性无异议，故对该份证据的真实性予以确认。农行娄底分行向本院提交了以下证据：证据一、娄底市娄星区人民政府乐坪街道办事处发出的《市容环境卫生工作交办函》，拟证明庞莉在承包和租赁期间所改造搭建的建筑物被政府认定为违章建筑，不仅不能给农行带来任何效益，农行还需付出拆除的费用；证据二、农行娄底分行和庞莉签署的《执行和解协议》，拟证明当事双方就本案全部诉求在法院的主持下已经达成和解意见，本案全部结案，庞莉不得向农行提出任何要求。庞莉质证称：对于证据一的关联性有异议；对于证据二的关联性也有异议，补偿款43万元与本案无关。本院经审查认为：证据一系由娄底市娄星区人民政府乐坪街道办事处出具并加盖公章，证据二系由农行娄底分行与庞莉共同签订，故对上述两份证据的真实性予以确认。本院再审查明：一、娄底市中级人民法院（2014）娄中民再终字第26号原再审判决发生法律效力后，在娄底市中级人民法院提级执行过程中，经执行法院多次组织协议，农行娄底分行与庞莉达成《执行和解协议》。该和解协议主要约定由庞莉在规定期限内将小龙园宾馆主楼及所有临街门面（含加建的建筑物）全部移交给农行娄底分行，同时，农行娄底分行一次性补偿庞莉43万元，在本和解协议履行完毕以后，庞莉本人并保证其家人不得再向农行娄底分行提出任何其他要求。双方遵照本和解协议履行完毕后，本案生效判决所确定的全部义务即视为执行完毕，由娄底市中级人民法院依法裁定终结本案执行。二、娄底市娄星区人民政府乐坪街道办事处于2017年5月22日向农行娄底分行发出《市容环境卫生工作交办函》，要求对庞莉改造的部分小龙园宾馆违章建筑予以限期拆除。三、本案原二审判决后，庞莉于2016年8月17单方委托��底市星罡司法鉴定所对小龙园宾馆装修、新建、改建投入进行鉴定，该所于2016年10月24日出具《关于小龙园宾馆装修、新建、改建投入鉴定意见》，鉴定结论为根据庞莉提供的资料、经现场查勘综合估算法估算得小龙园宾馆装修、新建、改建投入（两次装修总计）为4358330元。农行娄底分行未参加上述鉴定程序。本院查明的其他事实与二审法院认定的事实一致。本院再审认为：本案因同时存在两份签订日期为同一天但部分内容不一致的协议，并且两份协议均有农行娄底分行的真实公章和农行娄底分行相关代表的签名，导致双方当事人对于实际履行的是哪份协议产生争议，从而引发诉争。因此，本案主要争议焦点是2005年8月20日之后双方当事人实际履行的是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》还是庞莉提交的《小龙园宾馆承包���营变更协议》。结合全案证据，本案应认定双方实际履行的是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，理由如下：一、在签订具体协议之前，《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》经过了农行娄底分行领导层和职工代表会议的研究讨论，且有相关会议记录及所形成的方案等原始档案资料在案佐证，该协议形成过程、程序和来源更加客观真实合法。在协议签订后，就小龙园宾馆进行变更注册登记时，庞莉向工商行政管理部门提交的注册登记资料中也只有《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》。在娄底市娄星区人民法院第一次庭审过程中，庞莉及其代理人梁荣根（庞莉丈夫）对《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》亦予以认可，没有提出还存在一份《小龙园宾馆承包经营变更协议》。在原一审判决后，庞莉也未提出上诉。庞莉的上述行为表明其对��小龙园宾馆承包经营变更补充协议》是认可的。二、从协议履行情况来看，庞莉以农行娄底分行欠付消费款抵其应付租金的付款方式足额缴纳了租赁经营期内的承包金或租金，相关手续均有庞莉本人的签字或印章，庞莉完全是按照农行娄底分行提供的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》履行支付租金的合同义务。农行娄底分行提供的租金收据和租金转、记账凭证也清楚反映出在整个承包租赁期间农行娄底分行并未单独减免庞莉提交的《小龙园宾馆承包经营变更协议》中承诺减免的庞莉2004年停业期间的承包金321094元。可见，双方实际履行的是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》。三、从历次承包协议及补充协议的承接性来看，双方2003年8月14日签订的《小龙园宾馆承包经营合同书》约定每年承包金为642188元，同时约定承包范围内的所有财产设���按现状移交，金穗公司不负责维修、更新和改造，庞莉自行维修、更新和改造时，费用自行承担，且不得在承包合同终止时向金穗公司或下任承包人提出任何补偿要求，新添置的单独动产在承包合同终止时可以自行带走，金穗公司和下任承包人无责任作价受让。在这之后，农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》在承包金和押金方面进行了较大幅度的核减，并延长了承包期限，其余内容及格式与2003年8月14日的《小龙园宾馆承包经营合同书》基本一致。而庞莉提交的《小龙园宾馆承包经营变更协议》不仅在承包金和押金方面进行了较大幅度的核减，延长了承包期限，而且还再减免321094元承包金，并且在协议终止时还对承包方装修、改建等费用予以折价补偿。从情理上来讲，农行娄底分行不太可能在将承包金由原来的642188元减为28万元后，还再单独减免321094元承包金，并且在协议终止时还对承包方装修、改建等费用予以折价补偿。因此，农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》在实质内容的衔接方面与双方均认可的2003年8月14日的《小龙园宾馆承包经营合同书》更具连贯性和合理性。四、从租赁行业惯例及现行有关租赁合同司法解释内容来看，出租方对租赁合同期满后的改建及装修费用通常情况下也是不予补偿，即“来修去丢”。综上，当事双方实际履行的是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，本案应以该份协议作为确定双方权利义务法律关系的依据。2003年8月14日，庞莉与农行娄底分行原下设单位金穗公司签订《小龙园宾馆承包经营合同书》，约定：“承包范围内的所有财产设施按现状移交，即使有问题，金穗公司也不负责维修、更新和改造，庞莉自行维修、更新和改造时，其费用自行承担，且不得在承包合同终止时向金穗公司或下任承包人提出任何补偿要求，新添置的单独动产在承包合同终止时可以自行带走，金穗公司和下任承包人无责任作价受让”。合同书签订后，双方办理资产清点及实物交接手续，庞莉接管小龙园宾馆并实际承包经营。2004年2月17日，庞莉以娄底市小龙园宾馆的名义向农行娄底分行出具《关于对小龙园宾馆部分房间进行改造利用的报告》，提出“拟对部分房间进行改造利用，改造资金先由庞莉筹备，到期后固定改造部分作价给下一任承包人或抵上缴承包金”的建议。虽然当时的农行娄底分行行长曾祥洲在该报告上批示：“已阅。请工会、保卫部、后勤中心对照合同规定提出意见，如既能保证安全，又能提高宾馆效益，就予以支持”，但是从当时行长曾祥洲的批示来看，农行娄底分行并未对庞莉提出的“改造资金先由庞莉筹备，到期后固定改造部分作价给下一任承包人或抵上缴承包金”建议作出任何明确、肯定的认可或承诺，而是需要农行娄底分行的工会、保卫部、后勤中心等部门对改造项目作可行性研究并拿出意见，之后农行娄底分行相关领导在该报告中签署的意见也是需要组织对改造项目进行可行性研究并提交职工代表大会通过，同时还需由建筑勘探设计部门进行测算后再定。事实上，庞莉对宾馆的装修及改建并未按照农行娄底分行的要求去做。农行娄底分行也未提出任何可行性方案并提交职工代表大会通过，亦未委托建筑勘探设计部门测算。庞莉在承包租赁期内也未按其报告中建议的方式将改造资金抵缴承包金，而是以消费款抵租金的方式足额缴纳了租金。因此，农行娄底分行当时行长签署的意见不足以认定为系农行娄底分行对承担庞莉改造费���所作出的承诺，并且庞莉对此是知情的。2004年5月至同年11月，庞莉投资对小龙园宾馆进行改造。在农行娄底分行没有承诺承担改造费用的情况下，只能按照双方2003年8月14日签订的《小龙园宾馆承包经营合同书》的约定，改造费用由庞莉自行承担。在此之后，双方于2005年8月20日又签订《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，该补充协议亦明确约定“承租范围内的所有财产设施按现状移交，即使有问题，农行娄底分行也不负责维修、更新和改造，庞莉自行维修、更新和改造时，其费用自行承担，且不得在本协议终止时向农行娄底分行提出任何补偿要求，新添置的单独动产在本协议终止时可以自行带走，农行娄底分行无责任作价受让”。因此，按照上述补充协议的约定，农行娄底分行在终止协议时亦无需对庞莉的改造费用承担补偿责任。况且，庞莉在投入资金对宾馆��分房间进行改造利用后，未将有关资金的具体数额及使用情况制作财务报表向农行娄底分行报告，也未要求农行娄底分行对此费用予以全部或部分承担。庞莉2004年5月至同年11月的改造行为也未得到政府有关住建、规划、国土、消防部门的批准，改造建筑实属违章建筑。现娄底市娄星区人民政府乐坪街道办事处已于2017年5月22日向农行娄底分行下达《市容环境卫生工作交办函》，要求对庞莉改造的部分小龙园宾馆违章建筑予以限期拆除。综合上述事实分析和认定，对于庞莉提出的要求农行娄底分行承担其投资改造资金369万余元的诉求，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。对于庞莉提出的农行娄底分行应减免其承包期间的承包款321094元的诉求，由于庞莉提交的《小龙园宾馆承包经营变更协议》未被采信，原判对其该项诉求不予支持并无不当。此外，原判根据双方协���的情形及本案实际情况，酌情认定农行娄底分行补偿庞莉在承包经营期间所添置的动产（包括电视机、空调、床铺、棉被、柜具、桌凳等）600000元，已经适当考虑了庞莉的利益。原再审判决发生法律效力后，在娄底市中级人民法院提级执行过程中，农行娄底分行与庞莉已达成《执行和解协议》，约定由庞莉在规定期限内将小龙园宾馆主楼及所有临街门面（含加建的建筑物）全部移交给农行娄底分行，同时，农行娄底分行一次性补偿庞莉43万元，在本和解协议履行完毕以后，庞莉本人并保证其家人不得再向农行娄底分行提出任何其他要求。综合上述事实，原再审判决兼顾了双方利益，判决结果在执行过程中得到庞莉的认可，应予维持。庞莉申请再审还提出其曾向一审法院申请调取农行娄底分行自2003年8月14日至今所有与小龙园宾馆往来的账目及财务资料但未果的主张��经查，农行娄底分行已向法院提交其与小龙园宾馆之间的相关财务资料，庞莉申请法院重新调取已无必要，因此，对庞莉的该项再审主张亦不予支持。综上所述，原再审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持娄底市中级人民法院（2014）娄中民再终字第26号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓晖审判员  曾 光审判员  欧阳卓二〇一七年八月三十日书记员陶止戈