宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0522民初1346号原告桓仁峻航物业有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇向阳街丽水三区3号楼6号门市。法定代表人张宝顺，系该物业公司经理。委托诉讼代理人：荣丽萍，系辽宁兴桓律师事务所律师。被告桓仁满族自治县李二嫂铁锅炖。个体经营者，李吉友，男。桓仁峻航物业有限公司（以下简称峻航物业公司）与桓仁满族自治县李二嫂铁锅炖（以下简称李二嫂铁锅炖）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告峻航物业的委托代理人荣丽萍、被告李二嫂铁锅炖的个体经营者李吉友均到庭参加诉讼，理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峻航物业公司诉称，原告与业主委员会于2016年1月30日签订的《物业管理委托合同》，对桓仁县丽水佳园三区、四区进行物业管理。原告接受后发现丽水三区、四区弃管小区，无保洁、无保安、无监控，即投入二百余万元对小区进行改造，重新铺设了小区路面、安装了监控设备，安装了白钢安全磁力安全门，安装了路灯，购置了垃圾筒，对淤塞的化粪池、下水管进行了清理疏通，定期保洁，定期保安巡逻，丽水三区、四区的面貌焕然一新。广大业主对原告公司的服务给付了好评，80%的业主已缴纳了物业费，但仍有少部分业主拒绝缴纳物业费，其行为不仅侵害了原告公司的合法权益，也侵害了已缴纳物业费业主的利益。原告为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，被告也应该按时缴纳物业费，被告已拖欠了2016年度物业费1923.24元，原告公司多次向其催款，均无结果。被告应按照每日千分之三支付逾期缴纳物业费的滞纳金。根本《物业管理条例》第42条规定，业主和租户应承担连带的赔偿责任。现根据《中华人民共和国民法通则》第42条规定，业主和住户应承担连带的赔偿责任。现根据《中华人民共和国民法通则》第106条、《中华人民共和国民事诉讼法》第22条等规定，特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉求。被告李二嫂铁锅炖辩称，我没有与原告签订过物业合同，而且物业公司不作为，我经营的房屋漏水，没有人管理，去年6月份，中午下大雨正吃饭的时候，雨水漏到客人的锅里，这一桌就没有要钱，当时损失了500多元，下雨以后连续多天雨水嘀落，物业去催要物业费时，我就告知该工作人员说漏水的情况，问其能否修理，工作人员说可以，过了一些天有人去给其他人修房屋，但是没有给我的房屋修理，我问其原因，工作人员称领导没有告诉他给我修理房屋，无奈，我自己花了1500元修理了房屋，导致我4天停业损失4000多元，下水道经常堵塞，从去年2月份到6月份，每周都要捉人疏通1-2次，疏通下水道的人告知我管道坏了，必须得修理，我们自费1000多元进行了修理，下水道经常是晚上堵塞，我们多次找物业公司，但此时物业公司已下班，故此，我未交纳物业费，所以我请求终止解除与物业公司的合同，并要求赔偿房屋维修费1500元，包间损失费4000元，4天停业损失4500元，下水道修理费1200元，通下水道1000元，客人损失500元，合计12700元。经审理查明，被告李二嫂铁锅炖位于桓仁镇丽水三区1号楼3号门市，房屋面积160.27平方米，原告峻航物业与该业主委员会于2016年1月30日签订了物业服务合同，该物业服务合同服务内容中约定：1、甲方（业主委员会）负责为乙方（峻航物业）提供物业管理服务的办公场所（原房产物业办公地点）。2、甲方有权利要求乙方对小区服务不周到之处进行改进。3、甲方有权利有义务监督乙方的管理服务工作。4、甲方对乙方在物业管理工作中出现的失误，有权提出合理化整改和建议。5、甲方无权干涉乙方的内部事务和正常工作秩序。6、乙方初步安排工作人员20人，对本小区进行管理服务。7、乙方要全心全意为本小区业主服务。8、乙方以及所有工作人员，在物业管理工作中要增强法制观念和守纪理念。在工作中要遵纪守法，严格遵守和执行公务。2016年3月1日，原告峻航物业和丽水的业主委员会签订了补充协议，约定：一、三区、四区门市房物业费每平米1.00元计算，按年收取。负责工作：公共电路维护、公共管线维护、公共管道疏通、垃圾清运、冬季门前除雪、定期巡逻看护。二、三区、四区车库部分按每月10元计算，按年收取。改变使用用途的按实际发生收取，例如（车库改为住宅的按住宅物业费收取，每平方米每月0.6元计算，按年收取，车库改为经营场所的按门市物业费收取，每平方米每月1元计算，按年收取）。负责工作：公共电路维护、公共管线维护、公共管道疏通、垃圾清运、冬季门前除雪、定期巡逻看护。三、物业费按年度收取，在每年的3月1日开始预收本年度的物业费；每年的6月1日之前不缴纳本年度物业费的逾期开始按照每日3‰支付滞纳金。按照丽水佳源物业管理补充协议的约定，丽水小区全封闭小区门市房物业费收费标准为每平方米每月1元，从2016年1月30日至2017年1月30日，被告共拖欠物业费1923.4元。自2016年6月1日至2017年3月1日，被告李二嫂铁锅炖共拖欠滞纳金1557.82元。经原告峻航物业多次催要，被告拒不交纳，原告峻航物业现诉至本院，要求被告李二嫂铁锅炖立即交纳物业费1923.24元并承担滞纳金1557.82元。上述事实，有原告峻航物业公司陈述、被告李二嫂铁锅炖答辩、合同书、丽水佳源物业管理补充协议等证据在卷佐证，经本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，（一）被告李二嫂铁锅炖系丽水佳源居民小区的业主。向阳社区丽水业主委员会与被告李二嫂铁锅炖签订的合同书及物业管理补充协议系双方真实意思表示。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而签订，该合同对作为丽水四区业主的被告李二嫂铁锅炖具有约束力。原告峻航物业公司按照合同约定履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告李二嫂铁锅炖应按照协议约定履行交纳物业费的义务，被告李二嫂铁锅炖不缴纳物业费的行为属违约行为。对原告峻航物业要求被告李二嫂铁锅炖缴纳物业费及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持；（二）经计算，被告李二嫂铁锅炖家实际面积160.27平方米，年物业费应为1923.24元，滞纳金应为1557.82元（从2016年6月1日计算至2017年3月1日止，以全年物业费作基数，按日千分之三计算九个月）；（三）峻航物业公司和向阳社区丽水小区签订的合同书以及物业管理补充协议约定了峻航物业公司委托管理的具体事项，被告李二嫂铁锅炖辩称房屋漏水、下水道堵塞等问题没有充分证据予以证明。以上述理由拒绝缴纳物业费没有事实和法律根据，故对于被告李二嫂铁锅炖的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告桓仁满族自治县李二嫂铁锅炖于本判决生效后立即给付原告桓仁峻航物业有限公司物业服务费人民币1923.24元及滞纳金1557.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元（原告桓仁峻航物业有限公司预交），由被告李二嫂铁锅炖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  姜 帆审 判 员  潘 宇人民陪审员  付方阳二〇一七年八月十五日书 记 员  宋 昕附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款人民法院审理民事案件，除涉及国家机密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。