山东省昌邑市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0786民初839号原告：曹培林。委托诉讼代理人：许宗琦，山东泰琪律师事务所律师。被告：丁文。委托诉讼代理人：邓世宝，山东万信律师事务所律师。原告曹培林与被告丁文返还原物纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许宗琦、被告丁文委托诉讼代理人邓世宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告腾出并返还被告所占据的位于昌邑市奎聚街道黑埠《滨河花园》贰栋贰号住宅楼中单元501户；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月15日原告出资购买了位于昌邑市奎聚街道黑埠村《滨河花园小区》贰栋贰号住宅楼中单元501户房屋一套，并已交清全部购房款，2013年4月14日开发商将上述房屋交付给原告，原告并已对房屋进行部分装修。2016年5月份，原告到该房屋办理房屋出租事宜时，发现房屋门锁无法正常打开，原告经拨打110电话报警后将门锁更换。2017年1月3日原告要进入该房屋时发现房屋门锁又无法正常打开，经报警后查明，被告在未经原告同意的情况下，私自破坏房屋门锁，强行闯入涉案房屋，更换房屋入户门锁，将涉案房屋非法占为己有。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现为依法维护原告权利，特诉至法院，请求依法判决。丁文辩称，原告所诉与事实不符，被告是以20万元的价格购买了郭春辉从昌邑汇生置业有限公司购买的房屋并进行了装修、占有、使用，且该房屋一直由丁文居住使用，该涉案房屋不具有建设用地使用权证书及房屋预售许可证、规划许可证、建筑资质许可证等商品房买卖的相关手续，该房屋为小产权房屋，且被告丁文现已占有使用，根据物权法的规定，该涉案房屋应为丁文占有，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原、被告对昌邑黑埠滨河花园小区使用的土地系昌邑市奎聚街道黑埠村集体所有土地，原、被告均非黑埠村村民的事实无异议，本院予以确认并在卷佐证。本案争议的焦点为谁享有涉案房屋的占有权，被告在涉案房屋居住的行为，是否侵犯了原告的占有权。原告认为，原告与开发商签订售楼协议，依协议缴纳房款，并在交清房款后取得涉案房屋钥匙，进行了简单装修，原告即对涉案房屋实际占有。被告在未经原告同意的情况下，私自破坏房屋门锁，入住涉案房屋的行为侵犯了原告对涉案房屋的占有权。被告认为，涉案房屋为小产权房，不具备商品房相关手续，原告的售楼协议应为无效合同。被告丁文购买房屋后，进行了装修、占有、使用，且该房屋一直由丁文居住使用，该涉案房屋应为丁文占有。原告为了证明其主张，依法提交证据如下：1.昌邑市黑埠滨河花园与原告曹培林于2010年7月15日签订的售楼协议一份。主要内容为：甲方为昌邑市黑埠滨河花园，乙方为曹培林，乙方自愿购买黑埠村《滨河花园》小区贰栋贰号住宅楼，经双方协商签订如下协议：一、乙方订购的住宅为多层住宅楼中间单元501户，房屋面积为120平方米，每平方米价格为1380元，房屋总计人民币165600元，其中含定金10000元；车库面积17.31平方米，每平方米2500元，各项合计贰拾壹万壹仟捌百元。三、付款方式为分期付款：按揭贷款，房屋交付使用前结清剩余款项。四、房屋内部设施及装饰，其中（4）约定为保证小区整体效果美观，按市场统一价安装太阳能，费用由用户承担。（5）住宅楼以上（阁楼）不计面积，无任何其他附属设施。七、按照昌房管（2005）9号文件规定，乙方需向甲方缴纳购房款的2%作为维修基金，小区规划完成后，甲方协同村委统一办理住宅相关手续，所需费用全部乙方承担，不交者视为自愿放弃办理。甲方签名处为“郭林生”，乙方签名处为“曹培林”，落款时间为2010年7月15日。2.2010年7月15日收据一份。该收据入账日期为2010年7月15日，交款单位为：曹培林，收款方式为现金，人民币伍万元整，收款事由为车库南向东5#、2#楼滨河花园预收房款，加盖有昌邑市黑埠滨河花园售楼专用章，并有郭林生签字。证明2010年7月15日，原告曹培林以现金方式缴纳涉案房屋的房款50000元。3.2012年5月2日收据一份。该收据入账日期为2012年5月2日，交款单位为：昌邑滨河花园2#中单元501曹培林，收款方式为现金，人民币叁万元整，收款事由为滨河花园收房款，加盖有昌邑市黑埠滨河花园售楼专用章。证明2012年5月2日，原告曹培林以现金方式缴纳涉案房屋的房款30000元。4.2012年9月2日收据一份。该收据入账日期为2012年9月2日，交款单位为：滨河花园2#501，收款方式为现金，人民币贰万元整，收款事由为滨河花园售楼处，加盖有昌邑市黑埠滨河花园售楼专用章，并有刘翠霞签字。证明2012年9月2日，原告曹培林以现金方式缴纳涉案房屋的房款20000元。5.2012年10月30日收据一份。该收据入账日期为2012年10月30日，交款单位为：曹培林，收款方式为现金，人民币贰万元整，收款事由为滨河花园2#楼501室，加盖有昌邑市黑埠滨河花园售楼专用章，并有郭林生签字。证明2012年10月30日，原告曹培林以现金方式缴纳涉案房屋的房款20000元。6.2013年2月6日收据一份。该收据入账日期为2013年2月6日，交款单位为：曹培林，收款方式为现金，人民币陆万元整，收款事由为昌邑市滨河花园2#楼中单元501室收房款，加盖有昌邑市黑埠滨河花园售楼专用章，并有郭林生签字。证明2013年2月6日，原告曹培林以现金方式缴纳涉案房屋的房款60000元。7.2013年4月14日收据二份。其中编号为1344555的收据入账日期为2013年4月14日，交款单位为曹培林，收款方式为现金，人民币贰万捌仟捌佰柒拾元整，收款事由为滨河花园2#中单元501室收。编号为1344556的收据入账日期为2013年4月14日，交款单位为曹培林，收款方式为现金，人民币贰仟伍佰伍拾元整，收款事由为滨河花园2#中单元501室收，以上两份收据均加盖有昌邑市黑埠滨河花园售楼专用章。证明原告2013年4月14日交纳了房款28870元，开发商郭林生将房屋钥匙交付给原告，同时原告交纳了太阳能款2300元，有线安装费250元。8.2014年7月30日收据一份。该收据入账日期为2014年7月30日，交款单位为：曹培林，收款方式为现金，人民币壹仟柒佰元整，收款事由为车库差价，加盖有昌邑市黑埠滨河花园售楼专用章，并有郭林生签字。证明2014年7月30日，原告曹培林交纳了车库差价款1700元。9.收款收据一份。证明2016年10月20日，曹培林交纳了垃圾转运费100元，物业费356元。10.楼梯订货单一份。证明2013年涉案房屋建成后，原告于2013年7月5日订购了松木楼梯，并进行了安装。11.智能电表卡和车库购电卡各一张。证明2013年交付房屋后，2016年物业工作人员吴二辉又将涉案楼房的电表卡和车库购电卡交给原告，证明原告已经实际占有、使用涉案房屋。12.申请证人贺某出庭作证。证人贺某陈述，其于2016年10月19日至11月1日去黑埠村给曹培林购买的房屋安装了三个内门，做了一张双人床，包工包料一共是3000元。当时是曹培林和证人一起去的南边楼中单元501，曹培林将钥匙给了证人后，就走了，是证人自己用钥匙打开的房门。证人打开房门后，发现房屋是毛坯房，铺着地板砖，其他什么都没有，上阁楼的楼梯是实木颜色的，是证人装修前就已经安装好的，证人直至11月1日装修完后才回家。13.原告与被告丁文于2017年3月20日的通话录音材料一份。证明在录音中丁文说是被郭林生骗了，并且丁文是花了23万元购买的房屋，与被告所称20万价格购买的相互矛盾，同时证明该房屋现在是由被告侵占。14.出警证明和询问笔录各一份。证明涉案房屋被丁文占据后，原告曾报警处理过。昌邑市公安局东苑派出所于2017年1月17日出具出警证明一份，主要内容为:曹培林报警称在昌邑市黑埠滨河花园小区房屋锁被人破坏，民警出警到达现场后，据报警人曹培林称其在昌邑市黑埠滨河花园小区南楼中单元501室的门锁被人破坏，并有人在其屋内居住。2017年1月12日昌邑市公安局东苑派出所对原告曹培林所作的询问笔录一份，曹培林详细陈述了其购买涉案房屋、交纳购房款、领取房屋钥匙以及装修房屋的过程，并陈述在2016年6月份，原告发现有人换了门锁，当时便报了警，郭林生的妻子刘翠霞说房子确实是原告购买的，原告又将门锁换了，到了2017年1月3日前后，原告再去房子时，发现有人直接住进了该房屋。以上证据经质证，被告对证据1-9的真实性无法确认，但认为根据国家企业信用信息公示系统查询得知涉案房屋的所有权人为昌邑汇生置业有限公司，该企业的经营范围为房地产开发与销售、物业管理，法定代表人为郭林生，营业期限自2013年5月31日至2033年5月31日，注册资金为1亿元，原告与郭林生签订的售楼协议及向昌邑市黑埠滨河花园交款的收据等均未无权处分；关于证据10，该证据未载明交单日期，也没有购买单位名称，对该份证据的真实性无法确认，认为与本案没有关联性，不予认可；对证据11的真实性无异议，但被告丁文在2015年购买房屋后郭春辉也将钥匙和电卡一起交付给了被告，后来2016年成立了物业，物业工作人员吴二辉也给了被告一套电卡；对证据12的真实性无法确认，被告于2015年从郭春辉处以20万元价格购买了涉案房屋，其购买房屋后进入房屋时，屋内有楼梯、内门、一张床，后来被告在屋内放置了一张单人床、联邦椅和一个茶几，有时候在里面住几天，现住由被告一直在此居住；对证据13的真实性无异议，但认为丁文与郭春辉当时的协议购房价格是23万，但因为该开发公司开发的房屋争议很多，没有地暖及物业，所以实际是支付了20万元；对证据14的真实性无异议，涉案房屋现在确实是由被告占有使用着。被告为了证明其主张，依法提交证据如下：1.昌邑汇生置业有限公司与郭春辉签订的售楼协议一份。该售楼协议的甲方为昌邑市滨河花园，乙方为郭春辉。乙方自愿购买黑埠村《滨河花园》小区贰号住宅楼，经双方协商签订如下协议。一、乙方订购的住宅为多层住宅东二单元中楼道（东户）501（系由202户修改为中楼道东户501，旁有郭林生签名摁印），房屋面积为120平方米，每平方米价格1980元，房屋总计人民币237600元，其中含定金10000元；车库面积21（南11）平方米，每平方米价格2400元，各项合计贰拾捌万捌仟元整。甲方签名为郭林生，并加盖有昌邑汇生置业有限公司，乙方签名为郭春辉，落款时间为空白。在该协议尾部空白处有以下内容“该处房屋已整体转让给姜兵强，特此证明，注：含车库转让人郭春辉2015.12”。被告称，涉案房屋为小产权房，郭春辉从昌邑汇生置业有限公司处购买该房屋时缴纳了288000元，该款为包死价，所以并没有具体分项。郭春辉购买涉案房屋后，姜兵强曾想购买，但得知涉案房屋为小产权房时并未将款项交付给郭春辉，因此，姜兵强和郭春辉的买卖合同并未生效，后来2015年被告丁文从郭春辉处购买了涉案房屋并一直居住至今。2.收据一份。加盖有昌邑汇生置业有限该公司财务专用章，但是该收据的时间、交款单位、收款事由等内容均显示不清。以上证据经质证，原告对证据1有异议，认为售楼协议中第一页有明显涂改痕迹，原先标注的并不是涉案房屋，后经涂改为涉案房屋，并且该协议无落款时间，对真实性不认可；在该协议最后一页说明该处房屋已经整体转让给了姜兵强，转让人系郭春辉，与被告陈述系从郭春辉处购买的房屋相矛盾。对证据2有异议，认为收据的内容如交款单位名称、数额均看不清，收款事由也未明确是购买涉案房屋的房款，另外在售楼协议第四条第六项约定，如有变更部分费用另计，协议中没有约定安装太阳能，原告交纳太阳能费用和有线电视的费用后由开发商为原告出具了相应的收据并进行了安装，但被告提交的售楼协议和收据对此均未体现，因此，对被告提交的两份证据的真实性和关联性均有异议。本院认为，从原、被告提交的售楼协议看，昌邑黑埠滨河花园小区的开发生应为郭林生，原告曹培林与郭林生签订售楼协议，以213120元（包括太阳能、有线电视安装费）价格购买了该小区2#中单元501室房产及车库，2013年4月14日交齐房款后，从开发商处领到房屋钥匙，订购并安装了阁楼楼梯，2016年10月安装了房屋内门、制作了一张双人床，以上事实有证人贺某的证言及楼梯订购单能够证实。另外，被告丁文称在进入房屋屋内已装有阁楼楼梯、内门、并有一张床，被告的陈述亦能够与上述证据相互印证，能够证实原告在购买涉案房屋后已经占有、管理、使用该处房屋，原告已对涉案房屋具有了事实上的管领力，即原告拥有了涉案房屋的占有权，该项权利得以对抗权利人以外的任何第三人。被告丁文虽提交了郭春辉与昌邑汇生置业有限公司签订的售楼协议和交款收据，但售楼协议有修改痕迹、无落款时间，交纳房款的收据内容无法看清，因此，本院对上述两份证据的真实性无法确认。被告丁文称郭春辉购买涉案房屋后在屋内放置了物品，其2015年从郭春辉处购买涉案房屋后，在屋内屋内放置了一张单人床、联邦椅和一个茶几，但原告对以上事实均不认可，被告未能提交被告与郭春辉签订的购房合同及付款证明，且其主张的居住事实与证人证言相矛盾，被告亦未提交其他证据加以证实，因此，被告未能举证证明其在涉案房屋居住的合法依据，故本院对被告的答辩意见不予采信。综上，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系产生的占有状态应受保护。原告与昌邑黑埠滨河花园小区开发商郭林生签订售楼协议，双方产生合同法律关系。原告在依协议交清房款后，取得房屋钥匙并进行了简单装修行为，涉案房屋已处于原告占有状态，因此原告对涉案房屋的占有状态应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险，因妨害造成损害的，占有人有权请求赔偿损失。被告在未能证明其对涉案房屋具有合法权利的情况下便在该房屋居住，侵犯了原告的占有权，应承担相应的民事责任。因此，原告曹培林提出要求被告腾出并返还涉案房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条及其他有关法律法规之规定，判决如下：被告丁文于本判决生效后三十日内将位于昌邑市奎聚街道黑埠社区滨河花园小区贰栋贰号住宅楼中单元501户的房屋腾出，并将该房屋返还给原告曹培林。如果未按本判决指定的期间履行以上义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3612元，由被告丁文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  姜泽平人民陪审员  翟晓天人民陪审员  韩凤霞二〇一七年八月二日书 记 员  付晓菲