福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0524民初141号原告：安溪县舒家物业管理有限公司（以下简称“舒家公司”），住所地福建省安溪县安德物流H幢。法定代表人：林娜霜，任公司总经理。委托诉讼代理人：胡金宝、胡英雄（实习），福建铭群律师事务所律师。被告：林佳宏，男，1977年8月2日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：蔡建生、陈志当（实习），福建联谊律师事务所律师。原告舒家公司与被告林佳宏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舒家公司的委托诉讼代理人胡金宝、被告林佳宏的委托诉讼代理人蔡建生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒家公司向本院提出诉讼请求：被告林佳宏立即支付给舒家公司自2011年8月至2016年7月物业服务费用、公共维修基金、公摊水电费、生活垃圾处理费、生活用水费、二次加压费等合计31651.91元及违约金（其中5887.32元自2012年8月1日起、6288.01元自2013年8月1日起、6526.1元自2014年8月1日起、6469.27元自2015年8月1日起、6491.21元自2016年8月1日起，违约金均按应付款每日万分之五计算至实际支付之日止）。审理中，舒家公司各项费用明确诉讼请求为：被告林佳宏立即支付给舒家公司自2011年8月至2016年7月各项费用合计31651.91元（物业服务费用23729.1元、公共维修基金2636.58元、公摊水电费1004.63元、生活垃圾处理费900元、生活用水费2358.4元、二次加压费1023.2元）。事实和理由：2009年6月25日，舒家公司与安溪凤冠房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，从事凤冠山庄住宅小区的物业管理，林佳宏系凤冠山庄住宅小区22-103号别墅业主，自2009年7月入住该小区，拥有的物业建筑面积为221.09平方米。舒家公司自依约管理凤冠山庄住宅小区以来，林佳宏共拖欠自2011年8月至2016年7月物业服务费用、公共维修基金、公摊水电费、生活垃圾处理费、生活用水费、二次加压费等合计31651.91元，且经多次催讨，林佳宏至今未能支付。林佳宏辩称，认为：一、舒家公司没有尽到物业管理的职责，其后一排的房子私自建房，未尽到制止管理的义务；二、舒家公司所诉的物业服务费没有依据；三、舒家公司所诉的公摊水电费以及二次加压费用没有明确的凭证和依据，计算方式不合理；四、舒家公司所诉的违约金没有事实依据。舒家公司的请求依法予以驳回。舒家公司、林佳宏围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无异议的证据及事实认定如下：林佳宏系凤冠山庄第22幢103室业主。2009年6月25日，舒家公司与安溪凤冠房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》。合同约定主要内容为：一、舒家公司提供的公共性物业管理服务的主要内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通，公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理，机动车和非机动车的停放……；二、本物业管理区域所在地物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下：（以物业有关主管部门报备为准）别墅住宅2.8元每月每平方米、公共水电费由全体业主按比例分摊；三、舒家公司的权利和义务：可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；四、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日1‰的标准支付违约金。2009年6月30日，林佳宏与安溪凤冠房地产开发有限公司签订备案号为0857473的商品房买卖合同，第七条约定：“在业主委员会成立之前，买受人同意由出卖人指定的物业管理单位进行物业管理，管理费按照有关主管部门的批复缴纳，并遵守其制定的业主临时公约。庭审中舒家公司与林佳宏双方对自2011年8月至2016年7月拖欠的费用明细确认为：物业管理费为23729.1元、公共维修基金2636.58元、生活用水费2358.4元、垃圾处理费900元。对有异议证据的事实认定及争议焦点归纳如下：1、舒家公司是否有尽到物业管理的义务？林佳宏是否应支付物业服务费？舒家公司提供整改通知单复印件三份，证明其尽到物业服务义务。林佳宏予以否认并提供照片6张，证明舒家公司未尽到管理物业的职责，对其后一排违章搭建的房子认为舒家公司未向行政执法局报备，而是由林佳宏本人向行政行政执法局报备。本院认为，舒家公司提供的整改通知单系向案外人发出，其真实性无法确认，且该证据并不足以证明其已尽到物业管理的义务，对该证据本院不予采信。林佳宏提供的照片6张真实性予以确认，但只能证明舒家公司的所管理的凤冠山庄小区存在违章搭建的情形。本院认为，舒家公司未在本院指定的期间内提供证据证明其有向相关执法部门报备，其所提供的物业服务质量确实存在瑕疵。但林佳宏未提供证据证明舒家公司的该瑕疵行为致其受到经济损失，林佳宏以此为由拒交物业管理费，不予采纳。林佳宏认为其后一排房子的违建行为影响了其通风采光可以采取直接要求侵权人承担侵权责任的救济手段。2、林佳宏是否应支付舒家公司二次加压费？舒家公司提供二次供水单位备案证明表、缴费通知单复印件五份，证明林佳宏应支付二次加压费的事实。林佳宏认为：1、备案证明真实性无异议，认为其计算不合理、存在与公摊水电费重复计算的情况；2、缴费通知单系舒家公司单方制作真实性及关联性均有异议。本院对上述二次供水单位备案证明表依法予以确认，对缴费通知单不予采信。本院认为，第一，舒家公司提供的二次供水单位备案证明的备案单位系向安溪县卫生局备案，而审查的内容为二次供水水质符合生活饮用水的标准，并非对二次供水费用收取标准的审查。该证据并不能够证明舒家公司有权向林佳宏收取二次加压费。第二，舒家公司与安溪凤冠房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》中第十二条第五项明确约定：“可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”，舒家公司提供该合同以外的服务即提供二次加压服务，该服务的报酬应由其与业主双方进行约定，舒家公司未能提供证据证明其与林佳宏对该服务报酬进行约定，林佳宏对该项服务费用收费标准又持异议，舒家公司对要求林佳宏支付二次加压费1023.2元的请求，舒家公司可另循途径解决。3、舒家公司的公共水电费计算是否合理？舒家公司提供缴费通知单复印件五份、水电公摊分摊明细一份、福建省安溪县自来水公司及供电有限责任公司出具的缴费凭证一份、福建省安溪县供电有限责任公司出具的发票、电业局电费缴费单、电力缴费收据，证明公摊水电费的事实。林佳宏认为缴费通知单系舒家公司单方制作。对水电公摊分摊明细，电费部分，2009年与2010年的与本案无关，2011年至2014年及2014年以后的真实性无异议，但费用有出入，水费部分，水费计算不合理，其他真实性无异议。本院认为，对于缴费通知单复印件五份不予采信。对2011年7月至2016年6月的水电公摊分摊、缴费凭证、发票、电费缴费单、电力缴费收据，依法予以采信。本院认为，电费部份，舒家公司提供自2013年10月至2016年7月（除了2013年11月份、12月份以外）电费明细，以及客户编号为7511178828、7510915884自2011年8月至2013年12月（除2013年10月份以及客户编号7510915884的2012年4月份以外）的电费发票或缴款凭证（见附件一图表）。水费部分，舒家公司提交自2011年8月至2016年7月缴纳的公摊水费明细。舒家公司自2011年8月至2016年7月代为缴纳的公摊水电费的事实予以确认。林佳宏对舒家公司提供的水电公摊分摊明细真实性无异议，舒家公司请求林佳宏支付该期间的公摊水电费1004.63元的请求，予以支持。林佳宏第一次庭审辩称对公摊水电费的计算方式无异议，但舒家公司未提供发票予以证明，第二次庭审辩称舒家公司公共水电费计算不合理，前后相互矛盾，且《前期物业服务委托合同》第六条明确约定公共水电费由全体业主按比例分摊，又林佳宏未提供证据证明舒家公司的公共水电费计算方式有误，对其认为计算方式不合理的辩称不予采纳。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，舒家公司与与安溪凤冠房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，具有法律约束力。林佳宏作为凤冠山庄第22幢103室业主，应依照合同约定交纳物业管理服务费等其他费用。舒家公司要求林佳宏支付自2011年8月至2016年7月物业服务费用23729.1元、公共维修基金2636.58元、公摊水电费1004.63元、生活垃圾处理费900元、生活用水费2358.4元合计30628.71元的请求予以支持。舒家公司请求林佳宏支付的违约金，可自起诉之日起按年利率6%计算至还清本金之日止。舒家公司请求林佳宏支付二次加压费1023.2元，可另循途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第十七条、第二十一、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、林佳宏应于本判决生效之日起十日内支付安溪县舒家物业管理有限公司物业管理费23729.1元、公共维修基金2636.58元、公摊水电费1004.63元、生活垃圾处理费900元、生活用水费2358.4元，合计30628.71元及违约金（自2017年1月10起按年利率6%计算至还清本金之日止）。二、驳回安溪县舒家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，由安溪县舒家物业管理有限公司负担360元，林佳宏负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  黄月治审 判 员  李珍珍人民陪审员  陈淑连二〇一七年八月十日书 记 员  魏 薇附一：舒家公司自2011年8月至2013年12月缴交电费明细客户编号7511178828客户编号7510915884合计（每月缴交电费总额）时间缴交金额（元）时间缴交金额（元）2011年8月20522011年8月17322252011年9月21722011年9月16423362011年10月19682011年10月19521632011年11月16462011年11月14517912011年12月17062011年12月16018662012年1月17902012年1月18419742012年2月17702012年2月14519152012年3月14202012年3月10215222012年4月19852012年4月019852012年5月18682012年5月9919672012年6月33792012年6月16635452012年7月32172012年7月14133582012年8月39532012年8月19241452012年9月36952012年9月23539302012年10月30452012年10月21032552012年11月37412012年11月21139522012年12月33802012年12月23036102013年1月32252013年1月25034752013年2月30102013年2月17031802013年3月35952013年3月19537902013年4月33652013年4月22035852013年5月34962013年5月20236982013年6月35792013年6月19037692013年7月24352013年7月17026052013年8月16552013年8月14317982013年9月22852013年9月18024652013年11月29852013年11月17531612013年12月22652013年12月1452410备注：缴交数额出现小数点，以四舍五入计