北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9789号上诉人（原审被告）：刘新辉，男，1977年2月15日出生。委托诉讼代理人：吴杰，天津益清（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐世达，男，1986年8月28日出生。委托诉讼代理人：李宏伟，北京合川（天津）律师事务所律师。原审第三人：张洋，女，1978年1月2日出生。委托诉讼代理人：吴杰，天津益清（北京）律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生。上诉人刘新辉因与被上诉人徐世达、原审第三人张洋、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初18861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘新辉及刘新辉与原审第三人张洋的共同委托诉讼代理人吴杰，被上诉人徐世达的委托诉讼代理人李宏伟到庭参加诉讼。链家公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘新辉上诉请求：1.撤销一审法院判决第三项，改判刘新辉赔偿徐世达损失33.13万元；2.由徐世达承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.因有充分确定的证据证明徐世达知道北京市朝阳区××0302号房屋(以下简称涉案房屋)系刘新辉与张洋的夫妻财产，一审法院仅认定刘新辉违约属于认定事实错误。2.一审法院酌定徐世达的实际经济损失有130万元属于认定事实错误。3.一审法院认为刘新辉违约，却不以刘新辉根本违约之日确定徐世达的损失，而以本案第一次开庭之日为时间节点酌定徐世达的损失，并判令刘新辉单方面承担徐世达全部经济损失属于适用法律错误。徐世达辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决，不同意刘新辉的上诉请求及理由，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张洋述称：我同意刘新辉的意见，我的意见与刘新辉一致。链家公司述称：同意一审法院判决，陈述意见与一审答辩意见相同。因庭审时间冲突，同意缺席审理。徐世达向一审法院起诉请求：要求解除徐世达、刘新辉签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；要求刘新辉、张洋及链家公司连带退还徐世达已付定金10万元；要求刘新辉、张洋及链家公司连带赔偿徐世达房屋差价损失337万元；要求刘新辉、张洋及链家公司连带赔偿徐世达违约金124万元；要求刘新辉、张洋及链家公司支付中介费14.88万元。一审法院认定事实：刘新辉与张洋系夫妻关系，二人于2004年12月13日登记结婚，涉案房屋于2008年9月23日取得，系二人的夫妻共同财产。法院于2016年6月13日开庭审理本案，张洋通过其委托诉讼代理人吴杰表示不同意出售涉案房屋。刘新辉作为出卖人与徐世达作为买受人于2016年1月23日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人向买受人出售涉案房屋，经双方协商一致，涉案房屋成交价格为390万元，涉案房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价230万元。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。2016年1月23日，刘新辉作为甲方（出卖方）、徐世达作为乙方（买受方）与链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方应于2016年3月30日共同前往贷款机构办理贷款手续，若甲方逾期履行该义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2016年1月23日，刘新辉作为甲方（出卖人）、徐世达作为乙方（买受人）、链家公司作为丙方（居间人）签订《居间服务合同》，约定：甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合约约定的居间服务费；因本次交易涉及房款分为多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为十三万六千四百元，并应于本合同签订当日向丙方支付。《居间服务合同》第三条权利义务约定：“甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并按照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上预约手续。本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。”《居间服务合同》第四条违约责任约定：“在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿；丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”2016年1月23日，刘新辉作为甲方（出售人）、徐世达作为乙方（购买人）与链家公司作为丙方（居间人）签订《买卖定金协议书》约定：“乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币（大写）陆佰贰拾万元整的总价款购买该房屋。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币（大写）壹拾万元整。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费人民币（大写）壹拾肆万贰仟陆佰元整。甲方承诺本房交易时为满五年唯一，如甲方承诺不符，本次交易产生的个税由甲方承担。”刘新辉于2016年1月23日收到徐世达支付的购房定金10万元。刘新辉于2016年1月23日出具《未婚声明》，声明其自离婚后未再婚，并郑重承诺此婚姻状况属实，若出现由于婚姻状况不实引起的任何产权问题或纠纷，由本人负责，本人自愿承担因此而产生的一切法律后果。庭审中，刘新辉称签《未婚声明》的原因是徐世达给刘新辉打了20万元的欠条，让刘新辉假离婚。刘新辉在链家公司出具的《房地产经纪服务事项告知书》上确认涉案房屋无共有人。2016年3月22日，链家公司员工通知刘新辉办理网签手续时，刘新辉短信回复称：“今天王某没有与你沟通吗？上午我们沟通了，我与他说了现在的问题与想法。几个原因：1.按照王某方法，我回去沟通了，给媳妇买了礼物，客户多给20万的方式，但是离婚没有办成，没有想象的简单，现在离婚办理不了；2.房子确实有潜在风险，我不会拿钱开玩笑，钱也不是大风刮来的；3.既然签署合同，就得承担责任，我让王某去与客户沟通，解约合同，并做相应赔偿，让客户尽快去买房。减少损失。”2016年3月26日，刘新辉给徐世达发短信，称：“徐先生，你好，由于多种原因，真的很抱歉，购房合同不能履行，需要解约，原因是我这方面造成的，多次约你谈补偿，3月7日晚上已经明确告诉你了，合同不能履行，给你补偿，希望你尽快去买房，买楼上相同的户型，而且有装修，差价部分我做出一定补偿，你否决了这个方案；3月18日，21与22日，我又多次告知中介与你，合同不能履行，需要解约，我希望洽谈，并做出补偿，希望你尽快去买房，短信你也收到了。现在依然希望尽快与你谈补偿，解约合同，并做出相应补偿，希望尽快回复，谢谢。现在我最大努力赔偿方案是，订金10万的双倍返还，中介费用全部由我承担，希望尽快解约。你尽快去买房，谢谢”。徐世达短信回复：“这个方案我们还谈什么？”刘新辉提交徐世达出具的《欠条》，内容为：“今欠朝阳区××302室业主刘新辉贰拾万元整（￥200000元），此款于办理该房屋过户后当日支付给刘新辉，身份证××”，证明徐世达知晓涉案房屋系夫妻共同财产，且刘新辉出售该房屋未取得共有权人同意，徐世达给刘新辉20万元在于要求刘新辉办理离婚使得诉争房屋在出售时，符合“满五唯一”状态，配合其规避税费。徐世达对该证据的真实性认可，不认可刘新辉的证明目的，因刘新辉要提高房价，徐世达有意向购买房屋，因此同意加价20万元，过户后支付，徐世达并不知晓刘新辉婚姻状况，相信刘新辉对涉案房屋有完全的处分权，且刘新辉承诺房屋为“满五唯一”，房屋无共有权人。经徐世达申请，法院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对涉案房屋鉴定当日的价格进行评估，其出具的《评估报告书》载明，涉案房屋以2016年12月15日为价值时点的市场价值估价结果为957万元。经刘新辉申请，法院委托北京中资房地产土地评估有限公司对涉案房屋2016年3月18日的价格进行评估，其出具的《房地产估价报告》载明，涉案房屋以2016年3月18日为价值时点的市场价值估价为673.13万元。经询问，徐世达称于2016年1月23日向链家公司支付中介费7万元，后因合同无法履行，链家公司将该7万元退还给徐世达。链家公司表示，若合同解除，其不向双方收取任何费用。一审法院认为：《房屋买卖合同》、《补充协议》系徐世达与刘新辉真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法有效。涉案房屋系刘新辉与张洋的夫妻共同财产，刘新辉未经张洋同意，以自己的名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，亦未取得张洋的事后追认，庭审中，张洋于2016年6月13日明确表示不同意出售涉案房屋，徐世达、刘新辉双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于该时点构成法律上的履行不能，刘新辉构成违约，徐世达有权要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求刘新辉赔偿房屋差价损失在内的违约责任。关于定金，刘新辉违约，徐世达选择适用违约金而非定金条款，刘新辉应将收取的10万元定金返还给徐世达。关于违约责任，徐世达既主张违约金，又主张差价损失，差价损失的计算方式为涉案房屋以2016年12月15日为时间点的评估价格与约定的房屋总价款620万元之差计算，结果为337万元。刘新辉认为徐世达主张的损失超过实际损失，应予降低，应以2016年3月18日为时间点的评估价格与约定的房屋价款计算差价损失。首先，关于违约金与差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案因合同无法履行，导致徐世达另行购买类似房屋需支付的房屋价款同徐世达、刘新辉约定的房屋价款之间存在明显的差价，该差价是由于刘新辉的违约行为造成，可以作为守约方即徐世达所遭受的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法院认定应以房屋差价作为徐世达的损失，刘新辉在徐世达遭受的损失范围内承担违约责任。其次，关于房屋差价的计算。徐世达、刘新辉在合同中约定的房屋总价款为620万元，但是根据徐世达向刘新辉出具的《欠条》，若合同履行完毕，刘新辉获得的房屋总价款应为640万元，故法院认定，徐世达、刘新辉双方约定的房屋总价款实为640万元。根据短信记录，刘新辉通过链家公司员工表达解除合同的意思表示，未征得徐世达的同意，双方没有对解除合同达成合意，刘新辉亦无单方解除权，故对刘新辉主张合同于2016年3月18日解除的抗辩，法院不予采信。如前所述，法院认定张洋当庭明确表示不同意出售房屋的时间点2016年6月13日为合同不能履行的时间点，应以该时间点的房屋价格与房屋总价款640万元之差计算房屋差价。法院参考两家房产评估机构评估得出的房屋价格酌定涉案房屋该时间点的价格。关于链家公司是否承担责任，本案案由为房屋买卖合同纠纷，徐世达与链家公司之间系居间服务合同法律关系，应另案主张，本案不予处理。关于张洋是否承担责任，张洋非《房屋买卖合同》及《补充协议》一方当事人，不受《房屋买卖合同》及《补充协议》约束，徐世达要求张洋就刘新辉的违约行为承担连带责任，无事实与法律依据，法院不予支持。关于中介费用，链家公司已退还徐世达交纳的7万元中介费，并称若《房屋买卖合同》及《补充协议》解除，链家公司不收取任何费用，故徐世达未损失中介费，法院对于徐世达要求刘新辉支付中介费的诉讼请求不予支持。一审法院于2017年5月判决：一、徐世达与刘新辉之间就位于北京市朝阳区××0302号房屋形成的房屋买卖合同关系解除；二、刘新辉于本判决生效后七日内向徐世达返还定金十万元；三、刘新辉于本判决生效后七日内向徐世达赔偿损失一百三十万元；四、驳回徐世达的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55200元，由徐世达负担18400元（已交纳），由刘新辉负担36800元（于本判决生效后七日内交纳）。案件保全费5000元，由刘新辉负担（徐世达已预交，刘新辉于本判决生效后七日内给付徐世达）。案件评估费36640元，由徐世达负担21140元（已交纳），由刘新辉负担15500元（已交纳）。二审审理中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，出卖人刘新辉将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经共同共有人张洋同意，擅自以自己个人能名义转让给他人，买受人徐世达为善意，可以认定房屋买卖合同有效。因共同共有人张洋不同意出售涉案房屋，刘新辉与徐世达签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不能继续履行，刘新辉构成违约，徐世达有权要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求刘新辉赔偿房屋差价损失在内的违约责任。在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。根据本案的实际情况，一审法院酌情确定徐世达主张的房屋差价损失并无明显不当，属于法官自由裁量权的范围，本院不再调整。综上，刘新辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13087元，由刘新辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  杨 夏代理审判员  陈亢睿二〇一七年八月十八日书 记 员  王 雨书 记 员  李月明