四川省隆昌市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1028民初2206号原告：四川省隆昌东方房地产开发有限公司,住所地：隆昌市金鹅街道隆泸大道123号。统一社会信用代码：91511028734874217G。法定代表人：代晓惠，董事长。委托代理人：刘思刚，四川永炽律师事务所律师，一般代理。被告：四川省东旭置业有限公司，成都市武侯区玉林北街1号1栋3单元22层2208号。统一社会信用代码：91510000080717334N。法定代表人：余广红，董事长。委托代理人：李泉，男，1963年12月28日出生，住隆昌市系被告公司办公室主任，特别授权。委托代理人：范彬，四川成隆律师事务所律师，一般代理。原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）与被告四川省东旭置业有限公司（以下简称东旭公司）关于商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年07月10日受理后，依法由审判员徐平独任审判，公开开庭进行了审理。原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司的法定代表人代晓惠及委托代理人刘思刚,被告四川省东旭置业有限公司的委托代理人李泉、范彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司诉称，被告因在隆昌县XXX小区需拆迁了原告的房产，被告于2015年12月3日与原告签订了《协议书》，协议约定，被告将开发的“XXX”小区1378.56㎡住房拆迁补偿给原告，原告出售该房屋的出售价格由原告与买主商定，但必须以被告的名义与买主签订房屋买卖协议，被告在收款后三日内将购房款如数汇给原告指定的收款人罗修池。《协议书》签订后，被告按原告与买主约定的价格将房屋出售，并收取了购房款4695435.38元，但仅支付原告2252309.38元，其中包含了被告通过住房部支付原告1592339.38元，被告通过公司账户和原告指定的收款人罗修池及被告的股东谢骏共转款659970元，现仍欠原告2443126元，综上，为了保护原告的合法权益特此向法院起诉，要求判决被告支付原告房屋销售价款2443126元，违约金939087.08元，由被告承担本案诉讼费和原告申请诉前财产保全的保全费5000元。被告四川省东旭置业有限公司辩称，原、被告于2015年12月30日签订了一份协议书是事实，协议书上面明确说明了被告方补偿原告方房屋14套并对房屋房号做了约定。对于14套房屋应当是以被告的名义与购房者签订合同，购房者支付的购房款全部汇入被告账户，由被告出具收据，被告在收到购房款在3日内原告提起申请过后，被告将房屋款汇入原告的账户，原告未按协议约定行使权利，而是私自收取了购房者的购房款，只有部分购房款进入了被告的账户，首先原告就违反了协议的约定。根据被告查账的情况，有1592339.38元系原告直接收取的。在收支款情况中，通过按揭方式由银行汇入被告的按揭款为2330000元，被告收取购房者交的购房款为686085元，被告支付给原告方659970元，被告收到的银行汇入的按揭款2330000元，因原、被告协议中未涉及到按揭房的问题，且在房产证未办理完成前，被告依据其与银行的协议对购房者的按揭款项承担连带责任，而原、被告对原告是否对按揭销售的房屋承担保证责任或如何承担保证责任未进行协商，被告才未将款支付给原告，另双方签订的房源表中，其中X号和XX号房源均为XXXX，在双方没有协商一致的情况下，原告将XX号房源更为XXX，另未收到的房款为217010元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了原、被告的营业执照复印件、协议书、预留房源、公安局证明及房屋面积测绘报告复印件、申请本院调查取证的商品房预售备案通知书、缴费凭据等在案为据，被告为支持其理由提供了按揭贷款业务合作协议、担保函、预留房源表、销售及支付款项清单、销售合同复印件等在案为据。依据双方的陈述和提交的证据查明以下事实：被告东旭公司因开发“XXX”小区，拆迁了原告东方公司位于“XXX”处的房产，为此，原、被告双方于2015年12月3日对拆迁安置问题签订了协议书一份，协议约定：由被告东旭公司安置补偿给原告东方公司的房屋位置祥见预留房源表为准；以上房屋出售价格由原告东方公司与买主商定，但签订房屋买卖合同由被告东旭公司名义与买主签订，其购房款全部汇入被告东旭公司账户，公司收款后，由被告东旭公司向买主出具收据，在三日内将房款如数汇给原告东方公司委托人罗修池账号（中国银行XXXX），以被告东旭公司汇入罗修池账号凭据为乙方收到房款依据；原告东方公司所出售的房屋应办理的房屋产权证、国土使用证由被告东旭公司办理到户，在交易过程中应向国家缴纳的各种税、费，应由买方承担的由买方承担，应由卖方承担的由被告东旭公司承担，原告东方公司不承担任何税、费；原告东方公司所卖房屋的价格多少自负盈亏与被告东旭公司无关，双方互不找补；被告东旭公司以住房面积1378.56平方米拆迁补偿给代晓惠，如拆迁补偿面积有差异时，按实际销售面积单价支付给对方，被告东旭公司补偿给原告东方公司的住房面积以房屋产权证上的实际面积结算；以上协议属双方自愿意思表示，如有违约行为，按总补偿金额的20%承担违约责任。另双方对14套预留房源进行了确认，其中X号和XX号房源均为XXX，XXX号房源后面注明：双方核定被告东旭公司7.83平方米，四川隆昌东方公司92.71平方米。协议签订后，截止2017年2月，被告东旭公司安置给原告东方公司的14套房源已全部售出，其中XX号房源在实际交易过程中，双方确认为XXX号。其合同销售面积为1386.39平方米，测绘面积为1381.83平方米，其中10套为按揭购房，4套为全额付现购房，所售房房价款，除购房人刘延瀚的110000元未交付外，其余房款，购房人通过现金、银行按揭等方式支付给了被告东旭公司，被告东旭公司向购房人出具了收款凭据。被告东旭公司安置给原告东旭公司的住房面积1378.56平方米，按每套出售单价分别计算，被告东旭公司应支付给原告东方公司的房屋价款为4669000元，被告东旭公司通过出具票据由原告东方公司收取购房人支付的购房款和被告东旭公司收取购房人交付的购房款和银行汇入的购房人的按揭贷款后转给原告东方公司几种方式，共支付给原告东方公司房屋价款2122309元，原告东方公司法定代表人代晓惠向被告东旭公司出具收款130000元的收款凭据交换被告东旭公司出具收取购房人交房价款130000元收款收据，该收据上载明的房款为购房人吴荣应交付而尚未交付的房款20000元和购房人刘延瀚应交付而尚未交付的房款110000元。在双方用收款收据交换后，被告东旭公司另行向购房人吴荣出具收据收了房价款20000元。另因其中10套房屋是通过按揭贷款支付房价款，其中116500元汇入了被告东旭公司保证金账户作为10套按揭房在抵押他项权证未完成前的履行保证金。综上所述，被告东旭公司安置给原告东方公司的房屋面积范围内的已收到而未支付原告东旭公司的房价款为2436691元，按合同约定应在收到款后三日内支付给原告东方公司而未支付的价款为2320191元，另116500元按照按揭贷款约定作为按揭贷款的履行保证金。本院认为，原、被告签订的拆迁补偿协议合法有效，双方应按合同约定完全履行合同义务。因被告在收到出售安置给原告的房屋价款后，未在合同约定的期限范围内将应支付给原告的房屋价款支付给原告，导致本案纠纷的发生，被告应承担向原告支付房价款和违约金的违约责任。原告要求被告支付符合支付条件而未支付的房屋价款2320191元，并按销售房屋总价款20%支付违约金的理由成立，本院予以支持。对于原、被告以票换票中应收取刘延瀚的房价款，被告东旭公司提出由其向购房人收取后在合同约定的期限内支付给原告，原告未提出异议，被告东旭公司对该笔房价款在收到后才对原告有支付义务。以按揭方式购房转入被告东旭公司的按揭房履约保证金116500元，因所售房屋的房屋所有权证登记完成并办理抵押权证后，被告东旭公司对该保证金才享有支配权，才能向原告东方公司履行支付义务，被告东旭公司现对该笔款项无支付义务。被告东旭公司在庭审中提出，要求原告东方公司对按揭购房部分提供反担保后才将按揭房款支付给原告，没有合同约定和法律依据，其理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告四川省东旭置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司销售房屋价款2320191元；二、被告四川省东旭置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司违约金933800元；三、原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司申请诉前财产保全的保全费5000元，由被告四川省东旭置业有限公司承担，在本判决生效之日起十日内支付给原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17020元，由被告四川省隆昌东旭置业有限公司负担，现原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司已预交，被告四川省东旭置业有限公司在支付上述款项时一并支付给原告四川省隆昌东方房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 徐 平二〇一七年八月二十五日（代章）书记员 叶凌荣