广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1102民初823号原告：何玉德，男，1984年9月10日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。委托诉讼代理人：周喜明，广西汇豪律师事务所律师。被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。法定代表人：覃展敏，董事长。委托诉讼代理人：陈新刚,该公司员工。委托诉讼代理人：石维技，广西桂三力律师事务所律师。原告何玉德诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序于2017年4月20日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人周喜明，被告委托诉讼代理人陈新刚、石维技到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的贺州桂东·汇豪国际城16#楼1单元802号房的《商品房定向开发协议》；2、判令被告返还原告已付房款135454元及违约金39199.71元（违约金按中国人民银行同期贷款利率支付原告从2012年1月14日起支付至实际还清日止，此数额暂计至2016年7月31日）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年1月14日，原告与被告签订了《商品房定向开发协议》，约定：原告选购被告开发的贺州桂东·汇豪国际城16#楼1单元802号房，预测面积为107.75㎡，单价为2510元，总价款为270453元；原告应按以下时间向被告交纳定向开发合作金：协议签订后三日内原告向被告交纳预算总房价的20%定向开发合作金54091元，2012年5月30日前向被告交纳预算总房价的20%定向开发合作金54091元，2012年10月30日前向被告交纳预算总房价的10%定向开发合作金27272元。协议约定交房时间为2014年12月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款；协议还约定了物业费每平方米0.7元。合同签订后，原告已向被告支付了房款总额50%，合计135454元。被告在2012年将16#楼的地皮用挖掘机开挖了一个土坑外，一直没有施工。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》属于预约合同，该合同是以双方签订《商品房买卖合同》与交房为目的，合同约定了2014年12月30日前交房，即意味着双方应在此前签订《商品房买卖合同》，但至今被告均没有履行上述义务，根据合同法第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告可以请求法院解除《商品房定向开发协议》，且根据该协议“如逾期交房超过180天，视为甲方违约，并承担相应的违约责任”的约定，被告应向原告支付中国人民银行同期贷款利率的利息作为违约金。原告对其陈述事实向法院提供的证据有：1、《商品房定向开发协议》，证明原告与被告签订的《商品房定向开发协议》为预约合同，合同约定了双方的义务，明确了交房时间在2014年12月30日前。2、被告桂东公司开出的收款收据3张，证明原告已依约履行了付款义务，共付房款135454元。3、贺州桂东.汇豪国际城16#楼施工现场照片3张，证明被告未能履行《商品房定向开发协议》约定的义务，合同目的无法实现，已满足合同法定解除的情形。被告桂东公司辩称，原告解除定向开发协议没有事实和法律依据，原告无权解除，被告没有返还款项的义务。被告桂东公司对其辩称没有证据向法院提交。经开庭质证，被告桂东公司对原告证据1、2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。认为定向开发协议包含了预约合同的内容但又不限于预约合同，定向开发协议的履行期限包含商品房买卖合同的整个履行期限。原告已付的135454元是定向开发合作金而不是房款。对证据3的三性有异议。本院对证据的分析认定：原告向法庭提交的证据，符合法律规定的证据要件，能够证明其陈述的事实，本院依法对原告提供的证据效力予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年1月14日,原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房定向开发协议》，约定：本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力。乙方选购贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元802号房，甲方承诺在2014年12月30日前交付该房，并且约定了迟延交房的违约条款；贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元802号房预测面积为107.75㎡，单价为2510元，总金额为270453元。乙方应按以下时间向甲方交纳定向开发合作金：在协议签订后3日内向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金54091元、于2012年5月30日前向甲方交纳总房价的20%定向开发合作金54091元、于2012年10月30日前向甲方交纳总房价的10%定向开发合作金27272元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳定向开发合作金抵作购房价款。合同签订后，原告按协议约定于2012年1月14日、5月22日、10月26日向被告桂东公司交付了定向开发合作金合计135454元。因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东·汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工。至2017年4月,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东·汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证，也不能与原告签订《商品房买卖合同》。本院认为，原告与被告签订的《商品房定向开发协议》，不但明确了原告购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且原告也依照协议约定向被告交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向协议中注明为“定向开发合作金”，但是又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。定向开发协议符合已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。被告桂东公司至今仍未取得贺州桂东·汇豪国际城16#楼的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告桂东公司因《商品房定向开发协议》收取原告的135454元应当予以返还并赔偿相应的损失。原告主张被告按中国人民银行同期贷款利率支付违约金的问题，实质是因合同无效要求被告赔偿损失。被告桂东公司收足三期定向开发合作金的时间是2012年10月26日，因此，向原告支付利息损失的时间应从2012年10月27日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告何玉德已付定向开发合作金135454元并赔偿损失（损失以以135454元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2012年10月27日起计至本案生效判决确定履行期限最后一日止）。二、驳回原告何玉德的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费3793元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  蔡小凤代理审判员  陈月群人民陪审员  李运党二〇一七年八月一日书 记 员  莫启法