陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8185号上诉人（原审原告）：陈杨敏，男，1988年4月5日出生，汉族，住陕西省西安市汉滨区。委托诉讼代理人：张旭东，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西万悦商业运营物业管理有限公司，住所地西安市新城区长乐中路126号沣华国际酒店20层。法定代表人：肖同林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晨，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丹，女，1987年11月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：陕西华东房地产有限公司，住所地西安市新城区长乐西路128号。法定代表人：肖同春，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晨，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丹，女，1987年11月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人陈杨敏因与被上诉人陕西万悦商业运营物业管理有限公司（以下简称万悦公司）、陕西华东房地产有限公司（以下简称华东公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初6262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。陈杨敏上诉请求：撤销原审判决，裁定发回重审或者改判支持陈杨敏一审诉讼请求第一、二项；一、二审诉讼费由万悦公司、华东公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一审判决未查清楚涉案房屋是否通过一次消防验收合格。本案涉诉房屋所在的华东·万悦城作为大型商场，在投入使用前应经公安机关消防机构消防验收合格。《华东·万悦城租赁合同书》第七条第一款及附件3也明确约定：商铺交付标准为商场通过一次消防验收。陈杨敏在一审起诉的重要原因之一为商场未通过一次消防验收合格，违反法律强制性规定，导致陈杨敏无法办理正常营业手续，不能正常营业，遭受重大损失。一审判决未查清楚涉案房屋是否通过环境影响评价合格。根据租赁合同第十八条第二款的约定，万悦公司、华东公司应当对陈杨敏办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及国家规定的申请报批手续给予必要的协助；但一审判决根本未提及商场环境影响评价验收是否合格事宜。一审判决未查清楚万悦公司、华东公司是否存在欺诈行为。万悦公司、华东公司在招商时宣称万悦城为商业综合体，地下二层直通地铁1号线，人流量非常大，商业氛围非常浓厚。但是开业后情况完全不同：万悦城主要经营服装批发，根本不是宣称的商业综合体；地下根本未通地铁，人流量稀少；商场每天晚上六点左右就关门，六楼、七楼餐饮到晚上只能通过两边的小门才能上去，与招商时宣传的完全不符。一审判决未查清楚商场六楼是否具备开业条件。《租赁合同书》中约定的六楼商铺开业日期为2015年10月1日，但商场六楼此时存在大面积围挡、客流很少、商场一次消防验收未合格、环境影响评价未通过、商户自己根本无法办理营业证照等证照，商场催促部分商户开业。结果，有些商户开业没几天就收到了工商局的责令改正通知书，陈杨敏虽然开业但一直因商场手续不全未能办理正规开业手续，导致无法正常开业和闭店。直到现在，商场六楼还是不具备开业条件。一审判决未查清楚违约方。一审判决适用法律错误。一审判决未对格式条款问题进行说明。本案《租赁合同书》及其附属合同为万悦公司、华东公司提供的制式合同，包括第九条开业日、第二十二条违约责任、第二十四条商铺的交还和交还期等条款中，均为格式条款，内容为提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，或者违反法律、行政法规的强制性规定，这些条款应为无效。一审判决未对先履行抗辩权问题进行说明。一审在未查清楚事实的情况下直接认定合同解除并不妥当。万悦公司、华东公司应对其违约行为承担违约责任，造成的陈杨敏各项损失应予以赔偿。一审判决结果错误。万悦公司、华东公司辩称，本纠纷因陈杨敏违约所致，应承担违约责任。双方签订合同的时间是2015年8月18日，合同生效后，万悦公司、华东公司按照合同约定向陈杨敏交付商铺，履行了交付租赁房屋的合同义务。陈杨敏于2015年6月1日进场装修，说明万悦公司、华东公司交付的商铺符合租赁用途要求和条件并得到陈杨敏的认可。陈杨敏于2015年10月1日进行开业经营，因经营不善而亏损私自闭店。陈杨敏的行为违反了合同约定，已属违约，其违约行为严重影响了万悦公司、华东公司对商铺的经营与管理，给万悦公司、华东公司造成了巨大的经济损失，陈杨敏应承担违约责任。本纠纷合同已经解除，陈杨敏诉请无事实法律依据。万悦公司、华东公司经营的商场是名副其实的商业综合体：1-5层服装、6-7层餐饮、7-8层影传传媒以及集住宅、写字楼、酒店、步行街于一体，不存在虚假宣传。现商场经营一切正常，餐饮区生意火爆，与陈杨敏一同租赁商铺的租户都己办理了营业执照在正常有序的经营。至于陈杨敏装修后开业又闭店，是其经营不善自身原因造成，具体办理营业执照的相关问题，餐饮经营者应按照有关规定申报办理经营证照，万悦公司、华东公司不负有为陈杨敏办理证照的义务，其没有申请营业执照是自身原因导致，陈杨敏是否申报办理经营证照或者申报办理经营证照未能成功是否应归结与万悦公司、华东公司，以及是否由此而影响到其正常经营应拿出证据证明。其开业后因经营不善亏损而闭店与万悦公司、华东公司没有任何关系。陈杨敏经营项目属于餐饮行业，该经营成功与否涉及因素很多，诸如经营不善、管理不到位、经营项目是否迎合大众的口味等等。现陈杨敏经营不成功，纯属商业风险，应自行承担其不利后果，与万悦公司、华东公司无关。陈杨敏所提消防验收情形与其经营行为无关，是万悦公司、华东公司与相关管理机构对接的问题，不影响双方之间的合同相对性和有效性。陈杨敏所谓建设项目环境影响评价与本案无关，陈杨敏只是承租经营户。陈杨敏将拒缴租金理解为先履行抗辩权是对法律规定和抗辩权法律意义的错误理解。陈杨敏的其他上诉观点均无事实根据，是错误地理解法律规定，故不成立。该合同在履行过程中，因陈杨敏的违约，万悦公司、华东公司己向其发出解除合同的通知，陈杨敏未提出异议，双方合同及附属合同已解除，陈杨敏诉请解除合同已无必要。陈杨敏诉请中的各项费用损失，是正常经营产生的费用，应由陈杨敏自行承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。陈杨敏向原审法院起诉请求：解除其与万悦公司签署的《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》，以及与该合同配套的《华东·万悦城物业管理服务协议》和《配套设施设备使用费协议》；万悦公司、华东公司返还其已支付的各项费用153475元，赔偿因商场不符合开业条件造成的其装修费损失350000元，合计503475元；万悦公司、华东公司返还店面剩余设备，如果使用或者丢失应当给与赔偿；案件诉讼费用由万悦公司、华东公司承担。原审法院经审理查明，2015年8月18日，陈杨敏为乙方，万悦公司为甲方，双方签订《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》一份，合同约定甲方将华东·万悦城6层208a号商铺租赁给乙方陈杨敏使用，租赁商铺的套内建筑面积为256.8平方米，租赁期为2015年10月1日起至2020年9月30日止，共计60个月。乙方向甲方支付人民币50000元作为经营保证金，合同履行期间，乙方有违反合同约定的行为，甲方有权扣留经营保证金作为违约金。甲乙双方就违约责任约定，乙方延迟交纳租金及其他费用的，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。同日，陈杨敏与万悦公司双方签订《配套设施设备使用费协议》、《华东·万悦城物业管理服务协议》就租赁商铺的配套设施设备使用费、物业管理服务等事项再行约定。陈杨敏提供《陕西万悦商业运营管理有限公司收款收据（专用）》2份,《收据》3份,证明签订合同后，承租人向出租方交纳了配套设施设备费33898元，2015年10月1日至2015年12月31日的租金50846元，经营保证金50000元，装修垃圾费1027元，物业费7704元，经质证应予以采信。陈杨敏经营半年后因与万悦公司发生纠纷不再经营。2016年9月9日，万悦公司向陈杨敏发出解除《租赁合同》、《基础及公共配套设施设备费用协议》、《管理服务合同》的通知，经陕西省西安市雁塔区公证处（2016）西雁证民字第1418号公证书公证，万悦公司通过EMS特快专递向双方约定的通知地址寄送该通知。在审理过程中，陈杨敏表示对诉讼请求中第三项“返还店面剩余设备，如果使用或者丢失给与赔偿”的诉请不再主张。原审法院认为，陈杨敏、万悦公司所签订的《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》及《配套设施设备使用费协议》、《华东·万悦城物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定。双方《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》在第二十二条约定了合同解除的条件，在陈杨敏拒绝履行交纳租金义务后万悦公司提出解约，且万悦公司行使过解除权，双方约定的解除条件成就后，合同即宣告解除。陈杨敏请求返还已支付给商场的经营保证金和租赁费用，依照合同约定，请求返还经营保证金和租赁费用的理由不能成立。双方在《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》中第24条约定“乙方已经撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权”，依照该约定陈杨敏要求赔偿装修损失的诉请不予支持。2017年3月17日陈杨敏提交的《司法鉴定申请书》申请对商铺的装修价值进行价值评估，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条之规定，对举证期限届满后提出的鉴定申请依法不予准许。根据合同相对性,陈杨敏对华东公司的诉请无事实理由，应不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、驳回原告陈杨敏对被告陕西万悦商业运营管理有限公司的诉讼请求；二、驳回原告陈杨敏对被告陕西华东房地产有限公司的诉讼请求。本案案件受理费8834元，由原告陈杨敏承担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。另查，双方在《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》第八条8.1约定：“至少在7.1款所述进场日15日前，乙方应当向甲方提供其对该商铺的装修设计文件（本合同所述装修设计文件是指乙方按照甲方要求向甲方提供有关装修图纸等文件资料）及工程安装一切险的保单，供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该商铺装饰装修。”双方在《华东·万悦城物业管理服务协议（餐饮区）》第六条6.4约定：“乙方在进场装修前应向消防管理部门进行二次（商铺装饰装修工程）消防报备案登记，完成报备案登记后方可进场装修。乙方装修时应经甲方和消防部门审批且不得损坏改变商铺结构或调增移动各类附属设施设备。如未经甲方同意擅自施工，除恢复原状外须赔偿由此给甲方造成的全部损失。”本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承当不利的后果。”本案中，陈杨敏与万悦公司于2015年8月18日签订《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》、《华东·万悦城物业管理服务协议》和《配套设施设备使用费协议》，系陈杨敏作为承租方、万悦公司作为出租方自愿签订。《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》约定陈杨敏向万悦公司支付5万元作为经营保证金，合同履行期间，乙方违反合同约定，甲方有权扣留经营保证金作为违约金。甲乙双方就违约责任约定，乙方延迟交纳租金及其他费用的，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同等。合同签订后，陈杨敏向万悦公司交纳配套设施设备费、2015年10月1日至2015年12月31日即3个月的租金、物业费共计58550元，装修垃圾费1027元，经营保证金5万元，以上合计109577元，陈杨敏亦经营半年后因与万悦公司发生纠纷不再经营。陈杨敏依约实际占有使用涉案商铺半年，其所交租金、物业费仅为3个月，现陈杨敏诉请返还，理由不能成立。因涉案房屋在陈杨敏租赁期间未完成消防验收手续，合同解除后陈杨敏请求返还已支付给商场的经营保证金，理由成立，万悦公司应返还收取陈杨敏交付的经营保证金。《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》第八条8.1约定：“至少在7.1款所述进场日15日前，乙方应当向甲方提供其对该商铺的装修设计文件（本合同所述装修设计文件是指乙方按照甲方要求向甲方提供有关装修图纸等文件资料）及工程安装一切险的保单，供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该商铺装饰装修。”第二十四条约定“乙方已经撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权”，陈杨敏因自身经营需要进行装修，陈杨敏亦未提交证据证明其依约在装修前向万悦公司提供过涉案商铺装修设计文件，并经过万悦公司审查批准，原审法院对陈杨敏的该诉请不予支持，亦无不当。陈杨敏对华东公司之诉请，因陈杨敏与华东公司并无租赁合同关系，故不能成立。据此，原审判决第二项应予维持，第一项应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初6262号民事判决第二项；二、撤销西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初6262号民事判决第一项；三、本判决生效之日起十日内陕西万悦商业运营管理有限公司返还陈杨敏经营保证金5万元；四、驳回陈杨敏对陕西万悦商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费8834元，陈杨敏已预交，由陈杨敏负担7957元，由万悦商业运营管理有限公司负担877元；二审案件受理费8923元，陈杨敏已预交，由陈杨敏负担8037元，由万悦商业运营管理有限公司负担886元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪代理审判员  卫婉莹代理审判员  同江龙二〇一七年八月八日书 记 员  段 蓓