北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初55465号原告：谷春燕，女，1977年4月22日出生，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：王宁，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告：陈鹏，男，1985年1月17日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王宁，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：葛倩，女，1986年7月29日出生，住北京市东城区。原告谷春燕、陈鹏（以下一并简称二原告）诉被告葛倩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人王宁，葛倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除二原告与葛倩于2016年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、要求葛倩按照定金罚则向二原告支付10万元；3、要求葛倩赔偿二原告经济损失17万元；4、诉讼费用由葛倩负担。事实和理由：2016年9月10日，二原告与葛倩签订了《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》，约定葛倩将其所有的位于北京市朝阳区望京街房屋（以下简称涉案房屋）卖与二原告，总价款为363万元，包含定金10万元。合同签订后，二原告向葛倩支付了定金10万元。在二原告欲办理网签手续时，无法办理。经查，涉案房屋在二原告与葛倩签订合同之前已经被查封，房屋买卖合同无法履行，双方确认该买卖合同无效。此后，葛倩将10万元定金返还给了二原告，但并未依据定金罚则，双倍返还定金。另，因2016年9月北京房产交易价格上涨幅度较大，二原告在与葛倩确认合同无效后，于2016年9月30日另行购买同一小区、同面积、同户型的房屋一套，总价却上涨了17万元。该损失系因葛倩违约造成。故此成诉。葛倩辩称，对于解除合同，我一直认为出售涉案房屋需要通过我爱人的同意，没有经过我爱人同意的话，涉案房屋买卖合同是无效的。如果法院认为涉案房屋买卖合同有效，因为二原告已经明确表示不购买涉案房屋了，我同意解除房屋买卖合同。不同意二原告的其他诉讼请求。双方签订的合同不公平，涉案房屋是我和我爱人的夫妻共同财产。二原告和中介来我家签合同时，我没有看清合同条款，二原告和中介说我可以回去再考虑，我就先签合同了。对于定金罚则的适用，根据《房屋买卖居间合同》第五条第三款，我已经履行了签订房屋买卖合同的义务，不应当双倍返还定金了。对于赔偿经济损失17万元，涉案房屋出售给二原告的时候已经是以低于市场价出售的。涉案房屋被查封我也不知情，是因为二原告在知晓涉案房屋被查封后表示不购买了，不是我的原因，我也没有过错。合同中也没有明确约定如二原告后续购买的房屋价格更高，我需要赔偿差价部分。所以不同意赔偿经济损失17万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋登记在葛倩名下，房屋建筑面积为84.51平方米。2016年7月20日，涉案房屋被北京市公安局查封。2016年9月10日，二原告作为买受人、葛倩作为出卖人与某房地产经纪有限公司（以下简称房地产经纪公司）作为居间人签订编号为某某的《房屋买卖居间合同》（以下简称《居间合同》），约定二原告购买葛倩名下的涉案房屋，房屋成交价格为363万元，交易定金共计10万元。《居间合同》第五条第三款约定：二原告、葛倩同意在本合同成立后当日内签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。签订本合同后，如葛倩未能履行本条约定的，则应向二原告双倍返还定金；如二原告未能履行本条约定的，则已支付葛倩的定金不予返还；违约方承担经纪方居间服务费的损失。《居间合同》尾部备注手写部分约定：1、签订合同当日，二原告支付给葛倩购房定金5万；2、2016年9月14日补交购房定金5万元；3、于2016年9月22日前支付首付款50万元；4、于过户前五日支付购房尾款用于做资金监管300万元；5、物业交割保证金3万元于过户当日支付现金；6、过户当日葛倩向二原告交房（空房），租期可延期自过户当日起一个月，房地产经纪公司配合租户找房，不收取任何费用。经询，二原告与葛倩均认可《居间合同》备注部分的手写字体为经纪人所写，房款支付金额及期限以该手写部分约定为准。2016年9月10日，二原告与葛倩签订编号为某某的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定二原告购买葛倩名下的涉案房屋，房屋成交价格为363万元，二原告向葛倩支付定金金额为10万元，支付方式为直接支付给葛倩；自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年9月10日签订《买卖合同》之后，谷春燕通过银行转账向葛倩支付定金5万元。2016年9月13日，谷春燕通过银行转账向葛倩支付定金5万元。后因涉案房屋被查封，无法办理涉案房屋买卖的网签手续。2016年9月30日，二原告作为买受人、张某作为出卖人、房地产经纪公司作为居间人签订编号为某某的《房屋买卖居间合同》，该合同尾部备注有手写部分约定：1、签合同当日支付张某20万元；2、2016年10月15日前网签完成当日支付180万元；3、剩余180万元须过户前五日存入资金监管，过户当日解冻。2016年9月30日，二原告与张某签订编号为某某的《北京市存量房屋买卖合同》，约定二原告购买张某名下位于北京市朝阳区望京街的房屋（以下简称望京街房屋），该房屋建筑面积为85.85平方米，房屋成交价格为380万元。2016年9月30日，谷春燕通过银行转账分4笔向张某支付共计18万元。同日，陈鹏通过银行转账向张某支付2万元。2016年10月13日，陈鹏通过银行转账向张某支付180万元。2016年12月2日，谷春燕通过银行转账向张某支付1750248元。就尾款49752元，二原告主张，因购买望京街房屋时，某创业公司（以下简称创业公司）承租了该房屋，租期为2016年8月21日至2018年8月20日，二原告与张某协商一致以张某已经收取的望京街房屋的租金和押金抵扣了房款31147元。就此，二原告提交张某与创业公司签订的编号为某某的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及二原告、张某与创业公司签订的《合同权利义务转让协议》（以下简称转让协议）。租赁合同约定：由创业公司承租张某名下的望京街房屋，租期为2016年8月21日至2018年8月20日；租金标准为10690元/月，付款方式为每3个月支付一期，每期支付3个月的租金；其中第一期于2016年8月4日支付扣除免租之后的房屋租金额为21380元，第二期于2016年11月21日支付扣除免租之后的房屋租金额为32070元，第三期于2017年2月21日支付扣除免租之后的房屋租金额为32070元；押金10690元不得晚于首期房屋租金支付。转让协议约定：张某于2016年12月2日将租赁合同中的权利义务全部转让给二原告，创业公司对该转让行为知晓并同意；创业公司自2017年2月21日起按租赁合同约定将房屋租金支付到二原告提供的收款账户；转让协议签订前，张某须将创业公司在租赁合同签订时支付的房屋押金10690元及创业公司已支付但未发生的房屋租金20457元，共计31147元与二原告自行结清，张某及二原告签署转让协议即视为对上述款项无任何争议。经询，二原告主张转让协议中约定的其与张某自行结清31147元即指二原告于2403号房屋的房款中抵扣31147元。就除此之外的剩余房款18605元如何支付，二原告表示不记得了，对该18605元的实际支付情况亦无法提交证据证明。2016年12月2日，望京街房屋转移登记至二原告名下，由二原告共同共有。另，就望京街房屋与涉案房屋的区别，二原告和葛倩均认可二房屋在同一小区，系同户型，朝向一致，涉案房屋的面积为84.51平方米位于10层，望京街房屋的面积为85.85平方米位于24层。二原告主张望京街房屋的装修比涉案房屋的差，葛倩称房屋均为开发商统一装修，房屋状况根据个人使用情况会有差别。就购买涉案房屋的定金10万元，葛倩已经返还给二原告。2017年3月30日，北京市公安局解除了对涉案房屋的查封。本院认为:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，葛倩作为出卖人负有保障涉案房屋能够转移登记的义务，但因涉案房屋被查封导致涉案房屋无法转移登记至二原告名下，二原告的合同目的无法实现，故二原告有权解除合同。对于二原告主张的定金罚则10万元，因当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，虽然《居间合同》约定“甲、乙双方同意在本合同成立后当日内签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，签订本合同后，如甲方未能履行本条约定的，则应向乙方双倍返还定金”，但《买卖合同》亦约定二原告向葛倩支付定金10万元，且该定金的实际支付时间亦为《买卖合同》签署之后，故本院认为该定金系履约定金，而非葛倩主张的缔约定金，现因葛倩的原因导致《买卖合同》解除，葛倩应向二原告双倍返还定金，故对于二原告要求葛倩依据定金罚则支付10万元的诉请，本院予以支持。关于二原告主张的经济损失，因该经济损失系二原告另购房屋多支出的房款，但因涉案房屋与望京街房屋的面积、楼层均有不同，价格浮动亦很正常，且本院已判决葛倩依据定金罚则向二原告支付了10万元，已可补偿二原告的损失，故对于二原告的此项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告谷春燕、陈鹏与被告葛倩于二○一六年九月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告葛倩于本判决生效之日起七日内支付原告谷春燕、陈鹏10万元；三、驳回原告谷春燕、陈鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元,由原告谷春燕、陈鹏负担1525元（已交纳），被告葛倩负担1150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  斯晓荷二〇一七年八月三十日书记员  高世华