江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终2498号上诉人（原审原告）：李军，男，1958年12月8日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王玥，江苏光亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州市城市建设投资总公司，住所地徐州市彭城路81号。法定代表人：李晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亚南，女，1990年3月6日生，汉族，该公司员工，住新沂市。委托诉讼代理人：朱珺，江苏敏言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市国有投资经营集团有限公司，住所地徐州市彭城路1号楼。法定代表人：李晓东，该公司总经理。上诉人李军因与上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）、被上诉人徐州市国有投资经营集团有限公司（以下简称国投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李军委托诉讼代理人王玥、上诉人城投公司委托诉讼代理人王亚南、朱珺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李军上诉请求：一审判决未能判令国投公司承担赔偿义务且未能支持李军诉讼请求侵犯其合法权益，请求二审予以纠正。城投公司辩称：李军上诉请求无事实根据及法律依据，请求二审予以驳回。城投公司上诉请求：一审判决认定李军与城投公司存在预约合同关系并判令城投公司赔偿55万元均无事实根据，请求二审予以纠正。李军辩称：城投公司上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。国投公司既未出庭应诉亦未递交书面答辩状。李军向一审法院起诉请求：1.解除原告李军与被告城投公司达成的合同；2.被告城投公司返还原告购房款350000元，并赔偿原告损失1050000元、购房款350000元、利息210000元（以350000元为本金，按照年息6%计算10年）；3.本案诉讼费用由被告承担；4.两被告承担连带责任。一审认定事实：被告国投公司设立于1998年12月16日，企业类型为有限公司（国有独资），股东为徐州市人民政府国有资产监督管理委员会，认缴额为1048628000元，经营范围为城市地铁、港口等重大交通基础设施项目投资、建设、运营和管理；城市配套基础设施的投资、建设；城市开发建设项目投资和参股经营；市政府授权范围内（含自营）国有资产经营、管理；房屋租赁。企业状态为在业，营业执照状态为有效。被告城投公司设立于1992年11月21日，经济性质为全民所有制，经营范围为房地产开发（贰级）；城市基础设施投资、开发，股东为徐州市人民政府，认缴额为224980000元。企业状态为在业，营业执照状态为有效。徐州市金泰二期（后更名为南湖怡秀园）商品房工程系由被告城投公司投资开发建设。武宁系被告城投公司该项目负责人。2005年11月17日，原告李军之母耿继霞向被告城投公司支付购房款150000元，被告城投公司出具收据一张，该收据加盖了徐州市金山金泰二期住宅建设项目部印章，载明客户姓名为耿继霞，项目为购房款，收款人武宁。后耿继霞在该收据的复印件上加注“耿继霞与李军系母子关系，该款是耿继霞代李军交纳的购房款”的说明。2006年1月27日，原告李军向被告城投公司支付购房款200000元，并由武宁向原告李军出具收条一份，内容为：“今收房款贰拾万元整”。2014年11月21日,武宁向原告李军出具《承诺书》一份，内容为“我于2005年11月7日（15万元人民币），2006年1月27日（20万元人民币）分二次收到李军购买我开发建设的仪秀园小区一套住房款35万元（壹套）。本人承诺从今日起10天内按收款时房价办好购房合同并办理上房等各种手续。如10日内办不完，自愿30天内退完已收的35万元购房款，同时按法律规定给予补偿。承诺人：武宁20**年11月21日”。同日，武宁手写“小张：请带此人看房，并签合同。武宁11/21”、“4号楼1-4012号2-2-401、402、2-3-401165”两张字条交给原告李军，并安排工作人员张雅琼带原告李军看房。另查明，涉案工程于2005年5月18日开工，2006年4月29日取得商品房预售许可证，2008年7月竣工，2011年1月19日竣工验收，2011年4月18日竣工验收备案，2011年6月30日取得《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》。原告李军在庭审中提交的徐政发[2010]14号文复印件显示：2010年2月22日，徐州市人民政府作出徐政发〔2010〕14号《市政府关于重组徐州市国有资产投资经营总公司、徐州市投资总公司和徐州市城市建设投资总公司的通知》，主要内容为：经研究决定，对徐州市投资总公司、徐州市国有资产投资经营总公司、徐州市城市建设投资总公司进行重组。组建方式为以徐州市国有资产投资经营有限公司采取吸收合并方式重组徐州市投资总公司和徐州市城市建设投资总公司，组建徐州市国有资产投资经营集团有限公司（暂定名）。重组工作完成后，注销徐州市投资总公司和徐州市城市建设投资总公司。徐州市投资总公司和徐州市城市建设投资总公司的所有资产转至徐州市国有资产投资经营集团有限公司。对外投资形成的股权由徐州市国有资产投资经营集团有限公司持有，债权债务由徐州市国有资产投资经营集团有限公司承继等。被告城投公司在庭审中陈述，两被告于2014年合并，但工商登记、税务登记仍独立存在，均具备承担民事责任的主体资格。两被告合并后均以国投公司的名义开发项目，但合并之前与被告城投公司相关的经济纠纷仍由其自行承担责任，与国投公司无关。南湖怡秀园2-1-402室房屋建筑面积为161.25平方米，现已被查封。一审法院认为，首先，关于原告向被告交纳购房款的行为应如何认定。本案中，原告认为双方虽未签订书面协议，但其向被告交纳350000元购房款的行为即表示与被告达成了购买商品房的合意，原告主张最初确定购买的房屋为2-2-401室和2-1-402室，后于2014年看房时因当时房价大幅上涨，被告只同意出售一套房屋给原告，故原告最终选定了2-1-402室，双方之间已经形成了商品房预售合同关系；被告认为双方未签订书面协议，亦未就房屋坐落、面积等做出约定，原告交纳350000元房款仅为购房诚意金，现被告不能为原告提供房屋，故只能退还该350000元。法院认为，从原告向交纳350000元购房款的事实来看，双方之间存在关于商品房买卖的意向，被告对此也不持异议；后被告于2014年11月带原告看房并提供部分房源供原告挑选，是双方对关于商品房买卖意向的进一步磋商，以便签订正式的商品房买卖合同；另，被告向原告出具的收条上均载明为房款，而非被告抗辩的诚意金，且原告于2005、2006年向被告支付350000元购房款，该数额在当时亦属大额，与通常所指的诚意金并不相符；综上，原、被告之间的行为符合预约合同的特征，形成了预约合同关系。因原告主张购买的南湖怡秀园2-1-402室房屋已被司法查封，不具备继续履行的条件，故对原告要求解除合同的主张予以支持。其次，被告是否存在违约行为，如何承担责任。预约合同是合同的一种，对当事人具有约束力，双方当事人都应本着诚信原则进行履行。违反预约也构成违约，违约方应承担违约责任。本案中，原告主张系被告拒绝与原告签订合同，被告主张系因原告未能确定房号，双方对于未签订书面商品房买卖合同的原因各执一词，但均未提交相关证据。从双方当事人履行预约的情况以及武宁于2014年11月向原告出具的《承诺书》来看，原告于2005、2006年已经交纳350000元房款，但被告直至2014年11月才带原告挑选房号并承诺10日内签订商品房买卖合同、办理上房手续，虽然双方均无证据证明最终未能签订合同的原因，但被告在履行预约的过程中明显怠于履行自己的义务，其亦无证据证明除2014年11月带原告挑选房号外，此前还存在带原告挑选房号未果的情形，故被告存在违约行为，应当赔偿原告相应的损失。关于承担违约责任的方式，被告仅同意退还原告所交购房款，而原告要求按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定处理。对此，法院认为，双方未在预约合同中约定违约责任承担方式，根据《合同法》第一百一十三条的规定，赔偿损失额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。根据查明的事实，被告城投公司于2006年即取得涉案楼盘的预售许可证，已经具备签订商品房买卖合同的条件，即便被告未积极主动通知原告，在此种情况下，原告也应及时主张权利，要求与被告签署正式合同，但原告直到2015年才向人民法院主张权利，存在自行扩大的损失；双方虽未对房款总额做出书面约定，但原告于2005年底、2006年初已交纳房款350000元，在当时亦属大额；综合考虑以上因素，本院酌情确定被告城投公司应赔偿原告的损失数额为550000元。关于被告国投公司应否承担责任的问题。原告虽主张被告城投公司于2010年被被告国投公司兼并，并提交了相关文件，但从目前的实际状况来看，被告城投公司与被告国投公司均为独立的企业法人，各自具有独立承担民事责任的能力，与原告提交材料上记载的情况并不一致；且原告交纳房款以及看房等均发生在其与被告城投公司之间，与被告国投公司无直接联系，故法院认为原告要求被告国投公司承担责任的主张不能成立。判决：一、解除原告李军与被告徐州市城市建设投资总公司之间达成的购房预约合同；二、被告徐州市城市建设投资总公司于本判决生效后十日内返还原告李军购房款350000元；三、被告徐州市城市建设投资总公司于本判决生效后十日内向原告李军赔偿损失550000元；四、驳回原告李军的其他诉讼请求。本院认为，在诉讼过程中，被告城投公司与被告国投公司均为独立的企业法人，各自具有独立承担民事责任的能力，与李军提交材料上记载的情况并不一致；且李军交纳房款以及看房等均发生在其与城投公司之间，与被告国投公司无直接联系，故李军要求被告国投公司承担赔偿责任的主张无事实根据，本院不予支持。根据李军向城投公司交纳350000元购房款的事实来看，双方之间存在关于商品房买卖的意向，城投公司对此也不持异议；后城投公司于2014年11月带李军看房并提供部分房源供李军挑选，是双方对关于商品房买卖意向的进一步磋商，以便签订正式的商品房买卖合同；上述行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于预约合同的构成要件，故一审法院认定双方之间形成商品房预约合同关系是正确的。根据李军付款时间一审法院酌定城投公司赔偿李军55万元损失应包含了利息损失也包含了所购房屋价格上涨等因素，故一审判决并无不当。综上所述，李军与徐州市城市建设投资总公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费22440元由李军负担，二审案件受理费22440元由徐州市城市建设投资总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一七年八月十一日书 记 员  宗 正