江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终1769号上诉人（原审原告）：仲其干委托诉讼代理人：徐伟，江苏衡上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏乐之地置业投资有限公司上诉人仲其干因与被上诉人江苏乐之地置业投资有限公司（以下简称乐之地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初11284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仲其干上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判乐之地公司返还仲其干已付购房款中的355000元及利息（自2015年10月5日起，以仲其干已实际支付的购房款数额为基数按年利率6%计算至乐之地公司实际返还之日止），赔偿仲其干已付购房款一倍即475000元。事实和理由：1.一审认定仲其干构成违约错误。双方于2015年10月5日订立的涉案房屋订购单，系乐之地公司为售房之便而单方拟定的格式条款，作出了完全有利于乐之地公司而不利于购房人的约定。该订购单中的定金、首付款交付期限等内容均由乐之地公司售房人员单方填写，且未明确向仲其干告知。在该认购协议载明的首付款付款期限届至后，乐之地公司仍分多次收取仲其干购房款，乐之地公司实质上放弃了部分时限利益。乐之地公司工作人员杨航在履行本案合同过程中的行为对乐之地公司具有法律约束力，因此一审认为杨航无权代表公司作出关于涉案合同重要权利义务变更错误。仲其干于2016年6月30日至乐之地公司交款被拒后，又于2016年7月1日到乐之地公司刷卡付款，后被乐之地公司当日退回，因此仲其干没有违约行为。2.乐之地公司将房屋卖与他人的根本原因是“利益驱使”，为“一房二卖”，构成根本违约。据乐之地公司陈述，房屋以120万元卖与他人，而约定卖给仲其干的价格是111万元，因此乐之地公司将房屋二卖的原因是受利益驱使。乐之地公司无权解除双方之间的商品房销售合同，客观上讲，仲其干因一时的资金周转困难偶有缓付款情形，但乐之地公司接受仲其干付款的事实表明其放弃时限权益，因此乐之地公司后擅自将房屋售与他人，为根本违约。3.一审既然认定双方之间存在商品房买卖合同，乐之地公司就无权将涉案商品房另售他人。一审判决结果纵容了任意失信违约行为。被上诉人乐之地公司辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。仲其干向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋买卖合同；2.乐之地公司返还仲其干已付购房款中的355000元及利息（以仲其干已付购房款为基数，自2015年10月5日起至实际返还之日止，按年利率6%计算）；3、赔偿仲其干已付购房款一倍475000元。一审法院经审理查明：2015年10月5日，仲其干、乐之地公司签订《乐之地商业广场商铺订购单》，约定仲其干订购乐之地公司开发的乐之地商业广场C栋一层18号商铺，总价1398565元；订购方应于2015年10月15日之前付清首付款560000元，未在约定期限内付清首付款或未签署商品房买卖合同手续的，则视为违约，出卖方不再另行催告，并有权将订购的商铺售予第三人，本订购单自动失效；若订购方违反该订购单约定，出售方可随时解除合同，定金不予退还。截止2016年5月12日，仲其干陆续支付购房款共计35.5万元（含定金5万元）。自订购单签订后，乐之地公司一直由其员工杨航与仲其干沟通联系，双方的聊天记录显示，仲其干因未按约定支付首付款，杨航一直催仲其干支付，杨航于2016年4月29日通知乐之地公司未足额缴纳首付款的商铺将另行出售，并于2016年6月30日早上通知仲其干，乐之地公司决定将仲其干预订的商铺另行出售。仲其干陈述于2016年6月30日至乐之地公司交纳购房款，但被乐之地公司拒收。仲其干于2016年7月1日向乐之地公司账户转账120000元，乐之地公司于当日退回。一审法院认为，双方签订的订购单，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该订购单符合商品房买卖合同的构成要件，应认定为商品房买卖合同。双方均应按合同约定，全面履行自己的义务。仲其干逾期支付购房首付款，构成违约。根据涉案合同约定“若定购方未在约定期限内付清首付款或未签署商品房买卖合同手续的，则视为违约，出卖方不再另行催告，并有权将订购的商铺售予第三人，本订购单自动失效”，双方虽约定了解除合同的条件，但依据法律规定，解除合同应通知对方，合同自通知到达对方时解除。乐之地公司员工杨航通知仲其干涉案房屋于2016年6月30日已另行销售他人，且乐之地公司也在当日表示不再收取仲其干所交纳的购房款，故双方所签订的房屋买卖合同已于2016年6月30解除。根据双方签订的订购单，仲其干未在约定时间内支付首付款，乐之地公司有权未经催告将仲其干订购的商铺另行出售，乐之地公司亦有权随时解除合同，并不予退还定金，现乐之地公司同意返还仲其干购房款355000元（包括定金50000元），视为乐之地公司对其民事权利的自由处分，予以确认。仲其干主张乐之地公司将仲其干已购的商铺另售他人，构成根本违约，应承担违约责任，无事实和法律依据，不予支持。仲其干主张乐之地公司员工杨航与其多次联系，并认为杨航代表乐之地公司与其变更了关于涉案房屋首付款交纳的截止期限为2016年6月30日。通过仲其干与杨航聊天记录来看，杨航一直在向仲其干催交首付款，并告之仲其干未能付清首付款的情况下，乐之地公司将可能另行出卖涉案房屋，并未确定变更涉案房屋首付款的截止期限。即使杨航与仲其干达成了关于变更付清涉案房屋首付款的时间，因杨航系乐之地公司的普通工作人员，在公司没有授权的情况下，其无权代表公司作出关于涉案合同重要权利义务的变更。综上，仲其干诉讼请求中的合理部分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、解除仲其干、江苏乐之地置业投资有限公司于2015年10月5日所签订的房屋买卖合同，解除合同的日期为2016年6月30日；二、江苏乐之地置业投资有限公司于判决发生法律效力之日起10日内退还仲其干购房款355000元；三、驳回仲其干其他诉讼请求。案件受理费14790元（仲其干已预交7395元），由仲其干、江苏乐之地置业投资有限公司各半承担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案争议焦点为：仲其干主张乐之地公司将涉案房屋售与他人构成违约能否成立。本院认为，双方签订的订购单，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且乐之地公司已经按照订购单的约定收受了仲其干的部分购房款，故该订购单应认定为商品房买卖合同，双方均应按合同约定履行。合同约定：定购方应于2015年10月15日前付清首付款或全款。合同还约定：若定购方未在约定期限内付清首付款或未签署商品房买卖合同手续的，则视为违约，出卖方不再另行催告，并有权将订购的商铺售予第三人，本订购单自动失效。对于首付款的数额，合同上载明“签约时应付款：56万元整”，仲其干也认可首付款56万元，故涉案房屋的首付款为56万元。因此，依据合同约定，仲其干应于2015年10月15日前付清56万元，否则视为违约，乐之地公司可以不经催告将涉案房屋售与第三人。仲其干于2016年5月12日前共计交款35.5万元，因此仲其干若主张自己未违约，其应证明双方对付款时间进行了变更。对此，仲其干主张付款时间变更为2016年6月30日，其依据是与杨航的录音和短信记录。杨航是乐之地公司的销售人员，对此仲其干明知，因此仲其干知晓杨航的权限，也知晓杨航的某些言行并不能代表乐之地公司，其并不具有变更合同的权限；且从杨航与仲其干互发的短信内容中，杨航仅是催款和转达公司通知，杨航并没有明确答应仲其干在购买涉案房屋情况下，将付款时间变更为2016年6月30日前。因仲其干提供的证据不能证明其主张的合同付款时间变更为2016年6月30日，故仲其干付款违约，乐之地公司可以依据合同约定将涉案房屋另售他人。仲其干以乐之地公司将房屋售与他人构成违约及“一房二卖”缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人仲其干的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14790元，由上诉人仲其干负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  庄云扉审判员  陈泽环二〇一七年八月九日书记员  吴 刚第7页/共7页