广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终5944号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄志扬，男，汉族，1972年9月30日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告、反诉被告）：李碧盈，女，汉族，1974年3月16日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告、反诉被告）：黄惠婵，女，汉族，1970年2月28日出生，住广东省佛山市南海区。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：邓艳，广东信广律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄佩霞，女，汉族，1987年2月25日出生，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：罗惠云，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审被告：佛山市南海区骏至诚房地产咨询服务部，住所地广东省佛山市南海区。经营者：廖嘉俊。委托诉讼代理人：林浩亮，广东君厚律师事务所律师。上诉人黄志扬、李碧盈、黄惠婵因与被上诉人黄佩霞、原审被告佛山市南海区骏至诚房地产咨询服务部（以下简称骏至诚服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄志扬、李碧盈、黄惠婵上诉请求：1.撤销（2017）粤0605民初739号民事判决的第二、四项判决内容，判令黄佩霞应向三上诉人支付违约金129523元；2.一二审诉讼费用由黄佩霞负担。事实和理由：一、黄佩霞违约的事实清楚，原审法院认定其未支付定金余额30000元构成违约，但未支持承担违约责任的诉讼请求错误。二、原审判决认为上诉人未举证证明曾向黄佩霞催收过定金余款，亦未以其迟延支付定金余款主张解除合同，该认定与事实不符。当事人应当如约履行合同义务，合同相对方催促并非当事人履行合同义务的必要前提。三、黄佩霞拒不办理银行按揭贷款手续的违约事实清楚。从时间看双方签订合同是2016年11月24日，黄佩霞夫妻对是否购房意见不统一导致其反悔，直至上诉人起诉后，黄佩霞担心承担责任才至银行申请《同意购房抵押贷款通知书》。四、上诉人不存在违约行为，对合同的解除也不存在错误。在黄佩霞违约事实清楚的情况下，上诉人向法院起诉维护自身合法权益。原审法院认定上诉人在签订合同后不到一个月的时间就迳行起诉要求解除合同认定上诉人存在过错，无事实和法律根据。五、黄佩霞无履行合同的诚意，应承担违约责任。请求二审法院对原审判决依法进行改判。被上诉人黄佩霞辩称：一、黄佩霞没有上诉并不是认可原审判决，只是息事宁人所以没有上诉。二、原审法院判定黄佩霞未支付违约金事实认定错误，希望法院改判。黄佩霞按照上诉人的要求未支付30000元属于原合同履行中的变更，未构成违约，双方达成了变更合同的合意。上诉人在12月24日补签合同后，仅六天的时间内已经重新放盘。因此不是黄佩霞不愿意购买房屋，而是上诉人不愿意出卖房屋。三、银行出具《同意购房抵押贷款通知书》的时间一般为七至十五个工作日，并非上诉人陈述的二至五个工作日。黄佩霞有诚意购买涉案房屋，因为希望早日拿到房产证办理小孩入学事宜。综上请求二审法院驳回黄志扬、李碧盈、黄惠婵的全部诉讼请求。2017年1月12日，黄志扬、李碧盈、黄惠婵向广东省佛山市南海区人民法院起诉请求：1.解除黄志扬、李碧盈、黄惠婵与黄佩霞、骏至诚服务部三方签订的《房屋买卖合同》；2.黄佩霞、骏至诚服务部立即向黄志扬、李碧盈、黄惠婵支付违约金129523元，并退还权属人为黄志扬的房产证原件一本及房屋大门、房间的钥匙共五条；3.案件的诉讼费由黄佩霞、骏至诚服务部承担。黄佩霞向法院提出反诉请求：1.黄志扬、李碧盈、黄惠婵向黄佩霞返还定金20000元，并承担违约责任129523元；2.黄志扬、李碧盈、黄惠婵赔偿黄佩霞中介服务费损失12000元、按揭服务费1500元；3.诉讼费由黄志扬、李碧盈、黄惠婵承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区（房地产权共有（用）证号：粤房地共证字第C********号），登记权属人为黄志扬、李碧盈、黄惠婵。2016年11月24日，黄志扬（卖方）、黄佩霞（买方）与骏至诚服务部（经纪方）签订《房屋买卖合同》（编号0001149），约定卖方将涉案房屋以1295230元的成交价出售予买方，建筑面积为102.06平方米。卖方承担交易税费。买方应在签订本合同同时支付部分定金20000元予卖方，定金余款30000元买方须在卖方补签合同当天自行交付卖方。卖方在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请二十年玖拾万伍仟贰佰叁拾元的银行按揭贷款（以银行批准结果为准）。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当日直接支付首期楼款（不含定金）340000元给卖方。楼款余款905230元在办妥交易及抵押登记后，由贷款银行划入卖方银行账户。银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方在递件当日以现金形式支付给卖方。卖方收齐全部楼款当日交付物业予买方。买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费12000元。本合同签订后，若一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的、一方拒绝出售或购买该物业的等情形，视为违约，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%向守约方作出赔偿。等约定。同日，黄佩霞通过银行转账向黄志扬支付部分定金20000元。同日，骏至诚服务部收取黄志扬交付的涉案房屋房产证原件一本、房屋大门及房间钥匙共五条，并出具收据。同日，骏至诚服务部收到黄佩霞支付的中介费6000元，并出具现金收入证明单。黄惠婵在与上述《房屋买卖合同》（编号0001149）内容完全一致的《房屋买卖合同》（编号0001261）的卖方落款处签名后于2016年12月16日将合同邮寄给骏至诚服务部。收到该合同后黄志扬、李碧盈、黄佩霞、骏至诚服务部于2016年12月18日共同在该合同上补签名或盖章。2016年12月22日，佛山市众致诚房地产代理有限公司收取黄佩霞支付的按揭服务费1500元，并出具收款收据。2017年2月6日，中国银行股份有限公司佛山南海支行出具《同意购房抵押贷款通知书》，同意就黄佩霞购买涉案房屋向黄佩霞借款900000元，期限23年，若银行与借款申请人签订了住房抵押贷款合同，银行同意向黄志扬指定的账户发放贷款。该意向书有效期为自出具当日起计2个月止。一审法院认为：黄志扬、李碧盈、黄惠婵与黄佩霞及骏至诚服务部签订的《房屋买卖合同》既包含了买卖双方之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含骏至诚服务部向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。该合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。黄志扬、李碧盈、黄惠婵主张解除买卖双方之间的房屋买卖合同关系，黄佩霞无异议，法院予以支持。骏至诚服务部促成买卖双方订立涉讼房屋买卖合同并协助办理了按揭贷款手续，已完成居间合同关系中约定的主要义务，黄志扬、李碧盈、黄惠婵在居间合同已基本履行完毕的情况下请求解除三方之间的居间合同关系缺乏事实及法律依据，故黄志扬、李碧盈、黄惠婵主张解除居间合同关系，法院不予支持。一审法院认为案件争议焦点为：各方在履行房屋买卖合同过程中是否存在违约行为及各自责任。黄佩霞作为买方，应按双方约定向卖方按期足额支付购房款，合同约定黄佩霞应于三方补齐签订合同当日自行向卖方支付定金余款30000元，各方均确认三方补齐签订合同的时间为2016年12月18日，而黄佩霞截止至庭审辩论之日仍未支付该款项。黄佩霞已通过银行转账方式支付了定金20000元，其完全可能通过同种方式自行支付定金余款30000元予卖方，在支付途径上并不存在障碍而一直未支付，其行为已构成违约。黄志扬、李碧盈、黄惠婵未举证证明曾向黄佩霞催收过定金余款，亦未以黄佩霞延迟支付定金余款主张解除合同。黄志扬、李碧盈、黄惠婵作为卖方，应给予买方合理的时间办理交易相关手续。各方确认三方在合同上补齐签名的时间为2016年12月18日，届时，涉案房屋买卖合同才正式成立，对各方才具有约束力，在此之前，合同并未成立，对各方亦无约束力。三方于2016年12月18日签订房屋买卖合同，黄佩霞于2016年12月22日委托按揭机构办理按揭贷款手续并支付按揭服务费，并未违反合同约定。黄佩霞在合同约定的期限内申请按揭贷款、黄志扬、李碧盈、黄惠婵未举证证明在按揭贷款审批过程中黄佩霞存在过错的情况下，银行审批流程及时间并非黄佩霞所能控制，黄佩霞于2017年2月6日取得银行同意贷款通知书，属在合理时间范围内取得，且双方并未约定办理过户手续的具体时间，故黄佩霞在银行贷款审批方面并无过错。黄志扬、李碧盈、黄惠婵在签订合同后不到一个月的时间就迳行于2017年1月12日向法院提起案件诉讼要求解除双方签订的房屋买卖合同，其行为亦存在过错。综上，买卖双方就合同解除均有过错。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄佩霞主张黄志扬、李碧盈、黄惠婵返还已支付的定金20000元，法院予以支持。鉴于买卖双方就合同解除均有过错，应各自承担责任相应责任，买卖双方主张对方支付违约金，法院均不予支持。黄志扬、李碧盈、黄惠婵主张骏至诚服务部承担违约责任，理据不足，法院不予支持。黄佩霞主张黄志扬、李碧盈、黄惠婵赔偿其中介服务费12000元（实际仅支付6000元）及按揭服务费，法院亦不予支持。关于黄志扬、李碧盈、黄惠婵主张黄佩霞、骏至诚服务部退还涉案房屋房产证原件及钥匙的问题，各方确认上述物品由骏至诚服务部收取，黄佩霞并不持有该物品，黄志扬、李碧盈、黄惠婵主张黄佩霞返还无事实依据，法院不予支持。买卖双方的买卖合同关系已解除，骏至诚服务部继续持有上述物品无合同和法律依据，其应返还上述物品予黄志扬、李碧盈、黄惠婵，而尚未收齐中介费不能作为拒绝返还上述物品的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，广东省佛山市南海区人民法院于2017年4月20日作出（2017）粤0605民初739号民事判决：一、解除黄志扬、李碧盈、黄惠婵与黄佩霞、骏至诚服务部于2016年12月18日签订的《房屋买卖合同》（编号0001261）中的房屋买卖合同关系；二、黄志扬、李碧盈、黄惠婵应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元予黄佩霞；三、骏至诚服务部应于判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区**镇***路**号***房的房地产权共有（用）证原件一本及房门钥匙共五条予黄志扬、李碧盈、黄惠婵；四、驳回黄志扬、李碧盈、黄惠婵其他本诉请求；五、驳回黄佩霞其他反诉请求。一审案件适用简易程序结案，案件本诉受理费1445.23元，由黄志扬、李碧盈、黄惠婵负担；案件反诉受理费1780.23元，由黄佩霞负担1630.23元，由黄志扬、李碧盈、黄惠婵负担150元。本案各方当事人二审期间均未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。原审法院将上诉人之一黄惠婵的名字部分笔误书写成了黄惠禅，本院二审予以纠正。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案件三方签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行相应的合同义务。综合双方当事人的诉辩，本案二审期间的争议焦点是买卖双方在履行合同过程中是否存在违约行为及如何确定双方当事人相应的责任。关于买方黄佩霞是否存在违约行为的问题。买卖合同约定买方须在卖方补签合同当日自行向卖方支付定金余款30000元。被上诉人黄佩霞作为买方，应按双方约定向卖方按期足额支付上述款项。黄佩霞答辩认为双方在补签合同当日口头协议对支付定金余款的时间进行了变更，该陈述未获得合同相对方的认可。黄佩霞在一审阶段提交的微信记录显示案外人在本案纠纷发生后的2017年2月8日，聊天中陈述“签按揭那天跟他说了，他说不收。”该证据显示案外人的身份及陈述的内容均不明确，不足以作为定案依据。被上诉人黄佩霞未提供足够证据证实双方达成了延迟支付定金余款的口头协议。各方均确认三方补齐签订合同的时间为2016年12月18日，而黄佩霞未按合同约定在补签合同当日支付上述款项，属违约行为。关于卖方上诉人是否存在违约行为的问题。三方在合同上补齐签名的时间为2016年12月18日，届时，案涉房屋买卖合同正式成立，对合同各方具有约束力。黄佩霞于2016年12月22日委托按揭机构办理按揭贷款手续，符合合同约定。卖方应给予买方合理的时间办理交易相关手续。黄佩霞在合同约定的期限内申请按揭贷款，并于2017年2月6日取得银行同意贷款通知书，属于合理的时间范围，加之黄佩霞于2017年2月6日取得银行同意贷款通知书并不导致双方合同目的根本无法实现，所以上诉人在本案中提交的证据不足以认定黄佩霞在银行贷款审批方面存在过错。双方于2016年12月18日签订合同，买方于2016年12月22日委托按揭机构办理按揭贷款手续，卖方在合同签订不到一个月的时间于2017年1月12日向法院提起诉讼要求解除双方签订的房屋买卖合同。本院认为，在合同并未约定办理过户手续具体时间的前提下，买方黄佩霞在履约过程中无明显过错的情况下，此时卖方并无合同解除权，其行为亦存在过错。关于双方当事人的责任确定问题。本案双方当事人均存在违约行为，但任何一方当事人的违约行为都尚未达到约定或法定的合同解除条件。因双方当事人均要求解除合同，故本案系双方均不愿意继续履行合同而导致的双方一致同意解除合同的情况。而对本案合同不能继续履行，双方因各自违约行为而均存在过错，对解除合同所造成的法律后果也应由其各自承担。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于本案中双方均存在违约行为，故卖方上诉人所收的定金应返还予买方黄佩霞。双方违约所受的损失，也应由双方各自负担。上诉人上诉请求黄佩霞应向其承担违约责任于法无据，本院不予支持。原审法院对定金返还的认定无误，本院予以维持。综上，上诉人黄志扬、李碧盈、黄惠婵的上诉请求均缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决除黄惠婵的部分名字存在笔误外，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2890.46元，由上诉人黄志扬、李碧盈、黄惠婵负担。本判决为终审判决。审 判 长 怀 晓 红代理审判员 欧阳凤霞代理审判员 焦 艳 辉二〇一七年八月八日书 记 员 朱 雯 偲