江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5027上诉人（原审被告）：金银根，男，1963年11月13日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。上诉人（原审被告）：林春霞，女，1976年3月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张海玉，男，1997年3月26日生，汉族，住河南省息县。委托代理人：蒋昭雪，上海慧博律师事务所律师。委托代理人：孙玥婷，上海慧博律师事务所律师。原审被告：昆山天佑房地产投资顾问有限公司，住所地江苏省昆山开发区朝阳东路55号建伟汽配物流市场6号楼806室，统一社会信用代码913205836993606826。法定代表人：马健英，该公司总经理。上诉人金银根、林春霞因与被上诉人张海玉、原审被告昆山天佑房地产投资顾问有限公司（以下简称天佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初4721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金银根、林春霞的上诉请求：撤销原判第二项，一、二审诉讼费由张海玉负担。事实和理由：一、一审判决金银根、林春霞赔偿损失271301元数额过高，系争房屋合同解除后适用定金罚则足以弥补张海玉的损失。二、系争房屋买卖合同甲方落款处的两个签名均是金银根一人签署，事先未征得林春霞签字确认。金银根、林春霞并无恶意违约的主观故意，张海玉辩称，金银根要求加价不成而拒绝卖房，属于恶意违约，应当赔偿张海玉相应损失。张海玉向一审法院起诉请求：1、解除《昆山房产有限公司房屋买卖成交合同》；2、金银根、林春霞返还已经支付的定金50000元；3、金银根、林春霞赔偿定金损失50000元；4.金银根、林春霞赔偿损失（超出定金部分）221301元；5.本案诉讼费由金银根、林春霞承担一审法院认定事实：位于昆山市花桥镇常发香城湾××楼××室房屋（房屋所有权证号：昆房权证花桥字第××号）系金银根、林春霞夫妻二人共同共有。2016年2月28日，张海玉（乙方）与被告金银根、林春霞（甲方）在中介天佑公司的居间下签订《昆山房产有限公司房屋买卖成交合同》一份，约定张海玉向金银根、林春霞购买上述房屋，房屋价款为870000元。付款方式约定为：2016年2月28日支付购房定金50000元，2016年3月15日支付首付款350000元，剩余房款470000元通过银行贷款方式支付。合同约定：甲方到手价870000元，所有税费由乙方承担；乙方到手价907000元，所有税费由乙方承担。双方约定2016年3月20日至25日之前进行过户，过户当天乙方将37000元交予中介付清所有税费，等银行贷款470000元下来甲、乙双方办理房屋交接。关于违约责任，合同约定：甲方保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。本合同签订后，若甲方中途悔约，应书面通知乙方、中介方，并自悔约之日起10日内支付乙方所付定金二倍数额给乙方。该份合同落款处有张海玉、金银根签字，天佑公司加盖公章，其法定代表人马健英签字确认。甲方落款处“林春霞”的签字并非其本人所签，系金银根代签。合同签订当日，张海玉通过银行转账方式向金银根支付购房定金50000元。金银根也将涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证原件交予天佑公司报管。另查明：天佑公司法定代表人马健英，同时也是涉案房屋买卖合同的经办人，到庭陈述了交易过程：“一开始我是和林春霞联系的，林春霞表示该房屋出售85万元，后来张海玉及其父亲、姑父找到我要求购买该房屋，张海玉表示以85万元购买该房屋后林春霞表示其丈夫不同意，要求88万元出售，最后以87万元双方同意成交，后来我就与金银根联系，后来我带着张海玉前往被告金银根单位处签订的买卖合同，最开始张海玉想支付5000元定金，被告要求支付50000元，后张海玉支付了5万元定金，买卖合同签订时由于金银根表示其老婆不在，就代签了，他说他代签没问题。后来我方就开始进行贷款审批，在贷款审批过程时被告金银根及林春霞就不予配合，金银根就不肯来了，审批下家字都签好了，后来我前往他家中协调此事，问是否要求加钱，金银根、林春霞表示无论如何都不出售了，没有说过要加钱，只是说不卖了，老公说老婆不同意，老婆说老公不同意，我认为应该是房价的问题。”马健英还陈述当时在签订合同时，林春霞是知情并同意的，在收定金后的第二天或者第三天就发生这个事情了，还没有到支付首付款的时间。张海玉称其在支付定金后，与中介积极办理银行贷款，但通知金银根前往银行签字，但其不予配合，张海玉及天佑公司多次通过电话方式联系金银根、林春霞催促其继续履行合同，但金银根、林春霞均表示不同意以约定的价格出售房屋，要求涨价。为此，张海玉提交其父亲张伟、天佑公司法定代表人马健英与金银根、林春霞的通话录音。其中，张海玉父亲张伟与金银根的通话录音中，金银根表示：老婆不同意卖，中介市场价格也没有讲清楚，现在的想法是第一，老婆不肯签字不肯卖掉的；第二，将5万块退还，你让中介把产证交还。张伟询问是否确认不卖，金银根明确表示确定不卖了并提到合同上林春霞的签字为其代签。另一段张伟与金银根的通话录音中，金银根表示：现在房屋均价在9000块以上，如果成交的话，要求再加5万元。张伟拒绝加价。在天佑公司法定代表人马健英与林春霞的录音中，林春霞表示：不卖了不买了，家里也吵架，我也没签字，我也不同意了现在。马健英问道：假如你不同意当初就不会去操作了，不然开到宝山去干嘛呢？林春霞回答：宝山去么你们在谈呀，你也没如实告知呀。现在那边房价涨成这样我们也不知道，目前不可能跌。在天佑公司法定代表人马健英与金银根的通话录音中，马健英问道：买你房子的下家现在在我店里，他今天首付款带来了，问你到底怎么样？金银根表示：现在价格根本就不是现在这个价格了，要加一点。金银根、林春霞对以上通话录音的真实性均予以认可。再查明：因金银根、林春霞表示不再履行合同，2016年3月14日，张海玉委托律师向金银根、林春霞及天佑公司发出律师函，告知因金银根、林春霞未按合同约定履行出卖房屋的义务，已经构成违约，双方签订的合同于2016年3月14日解除，张海玉将不再按照合同约定的支付义务支付首期房款及二期房款，并向金银根、林春霞追究违约责任。庭审中，金银根、林春霞认可收到该份律师函。又查明：张海玉为证明其主张的房屋差价损失确实存在，向一审法院提出评估申请，要求对涉案房屋在其发出合同解除通知之日即2016年3月14日的市场价值进行司法评估。一审法院依法委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司进行评估。该公司于2016年8月24日出具估价报告书，估价结果为涉案房屋在价值时点2016年3月14日的市场价值为单价11271元/平方米，总价为1141301元。张海玉为本次评估向该公司预交评估费11500元。现因张海玉要求解除与金银根、林春霞签订的购房合同并要求其赔偿损失，金银根、林春霞同意解除合同但拒绝赔偿损失，为此引起纠纷。以上事实有房屋所有权证、国有土地使用权证、《昆山房产有限公司房屋买卖成交合同》、银行转账凭证、定金收据、律师函、通话录音及文字整理稿、估价报告书、鉴定费发票等证据以及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的效力是否及于林春霞；二、金银根、林春霞是否存在违约以及应当承担何种违约责任。关于争议焦点一，涉案合同上林春霞的签字虽为金银根代签，但金银根本人的签字及张海玉、中介的签字、盖章均真实有效，能够证明双方就涉案房屋买卖事宜的意思表示已达成一致，且张海玉支付了定金，实际履行了该份合同，合同依法成立有效。关于该份合同的效力是否及于被告林春霞，张海玉提交的天佑公司法定代表人马健英和林春霞之间的通话录音中，林春霞对签订合同时中介和张海玉去两人位于上海宝山的家中商谈价格的事实是知晓的。且林春霞陈述的是“我也没签字，我也不同意了现在”，并多次提及房价上涨，并未明确表示其在签订合同的当时不知情，仅是以未签字为由表达其不愿卖房的意思。另外，天佑公司在庭审中陈述的最初是与林春霞商谈价格的过程与上述通话录音中的内容能够相互印证。据此法院认为林春霞的上述抗辩意见缺乏事实依据，不予采信。张海玉根据与中介、金银根缔约的过程，以及金银根在签订合同时即将涉案房屋的产证原件提交中介保管的事实，有理由相信金银根有权代理林春霞与其订立合同，构成表见代理，涉案房屋买卖合同对林春霞发生法律效力。关于争议焦点二，在张海玉父亲张伟与金银根的通话录音中，金银根多次明确表示因林春霞不同意故确定不卖房了，还曾提出过要求张海玉加价50000元即同意继续出售；在天佑公司法定代表人马健英与金银根的录音中，当马健英告知金银根张海玉已将首付款带来时，金银根表示要张海玉加一点，并多次提到林春霞未签字；在天佑公司法定代表人马健英与林春霞的通话录音中，林春霞也表示不再卖房并多次提交房价上涨。另外，庭审中，天佑公司证实在贷款审批过程中金银根、林春霞就不予配合，金银根、林春霞也当庭表示不再继续履行合同。据此能够认定金银根、林春霞在合同履行过程中明确表示不再履行合同义务，构成根本违约，应当按约承担相应的违约责任。张海玉在与其多次协商未果后于2016年3月14日向其发出律师函要求解除合同，于法有据，故法院认定双方签订的涉案房屋买卖合同于2016年3月14日解除，金银根、林春霞应当退还张海玉定金50000元。关于金银根、林春霞应当承担的违约责任，合同中虽约定甲方中途悔约应支付乙方定金二倍数额作为违约金，但张海玉认为约定的违约金低于造成的损失的，有权请求人民法院予以增加。本案中，张海玉主张金银根、林春霞赔偿的损失为房屋差价损失271301元。房价上涨的差价损失属合同履行后张海玉可以获得的利益，应当认定为张海玉的损失。金银根、林春霞对此是明知的，并且能够预见到若违反合同可能会造成张海玉的该项损失。现通过司法鉴定确认在合同解除之日即2016年3月14日涉案房屋的市场价值为1141301元，与合同约定房价870000元之间存在差价271301元，该笔差价损失271301元应当由金银根、林春霞赔偿给张海玉。至于张海玉主张的第三项诉请定金损失50000元，从张海玉变更诉请的计算方式来看，张海玉要求金银根、林春霞赔偿其房屋差价损失271301元，从中扣除定金损失50000元后才得出变更后的第四项诉请金额221301元，因此，房屋差价损失271301元已经涵盖了该项损失50000元，法院对此不再重复处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、张海玉与金银根、林春霞于2016年2月28日签订的《昆山房产有限公司房屋买卖成交合同》于2016年3月14日解除。二、金银根、林春霞返还张海玉定金50000元并赔偿经济损失271301元，两项合计321301元，于判决生效后十日内支付完毕。案件受理费6120元，财产保全费2127元，鉴定费11500元，三项合计19747元，由金银根、林春霞承担。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，金银根、林春霞提供了就涉案房屋与开发商签订的商品房购销合同，认为该套房屋是2009年11月以646870元的价格购买，至2016年2月与张海玉签订合同时7年时间房价增长了22万元，而一审评估的价格房价在15天内涨幅达31%，超过了违约方在缔约时所能预见到因为违约所造成的损失。张海玉质证认为对房价的上涨金银根、林春霞是清楚的，目前房屋的市场价格已经达到170多万元。本院认为：2016年2月28日张海玉与金银根签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。涉案房屋是金银根与林春霞的夫妻共同财产，林春霞虽未在合同上签字，但根据一审中张海玉提供的通话录音，可以证实林春霞是知晓金银根与张海玉签订房屋买卖合同的，一审判决认定该房屋买卖合同对林春霞发生法律效力并无不当。合同签订后，金银根要求房屋加价，并与林春霞明确表示拒绝履行合同，两人的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。张海玉向一审法院起诉要求金银根、林春霞退还定金并赔偿房价上涨的损失于法有据，应予支持。一审中经过司法鉴定，确定涉案房屋在该期间上涨了271301元，该笔损失应由金银根、林春霞承担。金银根、林春霞二审中提供了涉案房屋的商品房购销合同，认为涉案房屋该期间的价格上涨幅度超过了其所能预见的范围。对此本院认为，根据金银根与马健英的通话录音可以证明其明知该期间房价在快速上涨，仅以商品房购销合同并不足以证明其上诉理由。综上，金银根、林春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6120元，由上诉人金银根、林春霞负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年八月七日书记员  孟 桢