四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初250号原告：广安品尚商业管理有限公司。住所地四川省广安市广安区凌云路***号*幢**号。法定代表人：卢奇灵，总经理。委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信律师事务所律师。被告：晋露月，女，生于1992年9月1日，汉族，家住四川省成都市高新区。原告广安品尚商业管理有限公司与被告晋露月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告广安品尚商业管理有限公司的委托诉讼代理人黄沁雪到庭参加了诉讼。本院于2017年5月2日在《人民法院报》上向被告晋露月公告送达了相关法律文书，现公告期限届满，被告晋露月仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广安品尚商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告向被告发出的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同解除通知书》有效，双方签订的《中天·国际广场商用特业租赁合同》解除。2、判令被告支付原告拖欠的租金187921元，免租经营期内租金105376元、滞纳金184350.50元，共计477974.50元。3、本案诉讼费和保全费由被告承担。诉讼过程中，原告广安品尚商业管理有限公司放弃的诉讼请求为：《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同解除通知书》有效。事实和理由：2014年10月28日，原告与被告签订《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”，约定原告将位于四川省广安市金安大道一段169号“恒大·中天国际广场”2号楼5层部分面积658.6平方米的房屋出租给被告从事网卡商业经营活动，租期7年，自2014年10月28日起至2021年10月27日止。原告给予被告4个月的名免租期，免租期纳入租赁期间，免租期内被告仍须缴纳物业管理费、水电费、电话费、闭路费、燃气费等相关费用。前2年租金为每平方米40元/月，从第三人开始租金按8%递增，第一年租金在合同签订之日支付，下期租金在到期前15日按每半年支付一次，同时，合同还约定被告迟延支付租金及费用，原告有权单方提前终止本合同，可对被告采取停水、停电、停气、关闭营业场所持措施，收回租赁房屋，没收被告交纳的经营保证金并按应付款总额×逾期天数×3‰向原告支付滞纳金。租赁合同签订后，原告全面诚实履行了合同约定的义务，而被告未按租赁合同约定时间交纳2015年11月28日至2016年5月27日及2016年5月28日至2016年11月27日的租金，经多次催收均拒绝交纳，已违约。2016年6月15日，原告向被告发出《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同解除通知书》，现双方的租赁合同已告解除。为了保护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告晋露月未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院对原告提供的证据依法进行了审查。根据原告提供的证据及陈述意见，结合本案的庭审，本院对本案事实综合认定如下：2014年10月28日，广安品尚商业管理有限公司（甲方，出租人）与晋露月（乙方，租赁人）签订了《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》（合同编号：商2014062），合同约定“一、租赁的物：1、甲方将位于四川省广安市金安大道一段169号‘恒大中天国际广场’2号楼5层部分之物业出租给乙方（以下简称‘租赁物业’）…2、上述租赁物业之建筑面积为658.6平方米（本合同中物业出租面积及计价面积均按承租物业的建筑面积计，并以最终测绘面积为准计算）…4、乙方郑重承诺该租赁物业在租赁期间不得转租或变向转租，仅作为经营网卡之用途，乙方应向有关部门申办合法有效的营业执照、税务登记证等相关的营业证照。乙方如需改变租赁物业的使用及经营用途，需经甲方书面同意。二、租赁期限及物业交接：该租赁物业合同期限从2014年10月28日起至2021年10月27日止（包含免租经营期），计7年，合同期满乙方如续租，须在本合同届满前叁个月向甲方书面提交续租申请函，甲方将根据租赁物业的归属重新确定租赁条件。三、免租期、租金及费用（本合同所有币种均为人民币）：1、租金及费用均按租赁物业的建筑面积为计价标准。2、免租期：该租赁物业免租期为4个月，免租期内乙方仍须缴纳其所使用物业的管理费、水费、电费、电话费、闭路费、燃气费等其它相关费用。3、免租期届满后租金计算标准（不包括物业管理费和水电费）：综合起始租金为每方米40元/月，自合同期限起始之日起第三年开始递增，每年租金在上年基础上递增，年递增率为8%。五、租金支付方式：乙方按半年支付租金。乙方于签定本合同当日内支付首期租金，下期应缴租金须于到期前十五日向甲方缴纳。六、保证金的收取与返还：签约当天，甲方收取乙方5万元作为履约保证金。乙方在租赁期间终止合同，无权取回履约保证金；乙方未违约租赁期间届满时，甲方无息退还履约保证金。七、税收及其它费用：1、乙方在使用租赁物业进行经营中产生的相关费税，应按法律法规规定，自行缴纳；2、乙方应按期缴纳在使用经营中所产生的水电费、物业管理费等相关费用。十、违约责任：1、如有下列行为之一，即为违反本合同之违约行为，甲方有权单方提前终止本合同，并对乙方采取停水、停电、停气、停止乙方商业经营、关闭乙方营业场所等任何强制措施，并收回租赁物业，没收乙方经营保证金并追收免租经营期内所产生的租金。此外，甲方保留继续追索所受经济损失的权利。（1）将租赁物业擅自转让、转租、转借他人或擅自调换使用的；（2）将租赁物业擅自拆改或改变本合同约定之用途或擅自改变经营范围的；（3）乙方迟延支付本合同约定的租金及费用，应按‘应付款总额×逾期天数×3‰’向甲方支付滞纳金；（4）乙方超过三十天（含三十天）仍未足额支付租金及费用以及滞纳金的…”等内容。2014年12月11日，广安尚商业管理有限公司给四川永祥物业公司广安分公司出具了壹份《商家入驻通知（物业公司）》，其内容为“现廖曲越商家已与我司签定租赁合同，租赁区域为2号楼5层，特此通知”。2014年12月22日，廖曲越向广安品尚商业管理有限公司出具了壹份《委托书》，其内容为“特委托廖莉萍（512925196312170080）办理更改租赁合同承租人姓名，原告承租人姓名：廖曲越身份号码（511602199205288720），原告租赁合同号：商2014062变更为晋露月，身份证号：”。2014年10月10日，广安品尚商业管理有限公司收取了廖莉萍交来2014年10月28日至2015年10月27日期间租赁‘恒大中天国际广场’商铺租金52688元。广安品尚商业管理有限公司于2015年5月21日收到晋露月交来2015年4月28日至2015年10月27日的租金158064元。晋露月从2015年10月28日起就未向广安品尚商业管理有限公司交纳租金。2016年6月14日，广安品尚商业管理有限公司向晋露月发出了《（恒大·中天国际广场商用物业租赁合同）解除通知书》，其主要内容为“…2015年11月13日前，你应当向我司交纳2015年11月28日至2016年5月27日的半年租金158064元（即40元/平方米·月×658.6平方米×6个月），应当于2016年5月13日前向我司交纳2016年5月28日至2016年11月27日的半年租金158064元（即40元/平方米·月×658.6平方米×6个月），全部租金316128元，但经我司多次催收拒绝交纳，至今逾期180天以上，已构成实质性违约。据此，现根据我国《合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定和《租赁合同》第十条第1款、第九条约定，特向你通知如下：1、你与我司于2014年10月28日签订的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》自本通知书到达你时解除。2、请你在租赁合同解除后3日内清除自有物品，恢复租赁物之原状，保证租赁物完好无损后将租赁物交给我司。如你不按时交还租赁物，我司将直接收回租赁物，对你遗留在租赁物内的物品作废弃物处置，由此给你造成的损失由你自行承担，与我司无关。三、请你在租赁合同解除后3日内将下欠我司的租金316128元向我司交清。如你不按时交清下欠租金，我司半采取包括但不限于诉讼等措施追索租金和滞纳金（按照‘应付款总额×逾期天数×3‰’方式计算滞纳金）。最后，请你高度重视不按时交纳租金导致违约的违法性和严重后果。如对租赁合同解除、租金计算、租赁物的交还等相关事宜有异议，可以在收到本通知书后立即给我司联系”。广安品尚商业管理有限公司于2016年6月15日通过广安速递营销中心向晋露月送达了《（恒大·中天国际广场商用物业租赁合同）解除通知书》，2016年6月16日到达（丰巢代收）。2012年3月10日，广安恒大房地产开发有限公司与广安品尚商业管理有限公司签订了《商业统一经营管理合作协议》，其主要内容为“第二条统一经营管理的商业物业范围及概况1、统一经营管理的商业物业范围：（1）甲方自有的‘恒大·中天国际’商业项目未售商业（还迁商铺除外）；（2）甲方已售且自愿委托乙方统一经营管理的商业物业。（3）‘恒大·中天国际’项目公共区域、设备设施、各类广告位、LED等…第八条费用标准及支付1、筹备期（2012年3月至2013年12月期间）：甲方每月叁万元向乙方支付筹备期运营费用；2、运营期（暂定2014年1月之后）：乙方按照出租甲方自有商业物业收入（不扣除成本）的10%收取经营管理费，剩余90%由甲方享有。3、广告收益：商业物业所有的广告收益，扣除相关费用成本后（甲方投入的广告制作成本分3年摊销；LED显示屏分5年摊销），乙方可收取净收益的20%，其余归甲方所有。4、公共区域收益：乙方利用商业物业公共区域、部位设立柜台、花车、展览或其他营销推广活动，所获的收益双方按照甲方80%、乙方20%进行分配。5、业主商业收入：按照乙方与业主签订协议约定处理。6、乙方代收、代付的款项以及应取得的收益按委与甲方结算（每月10号前结算上月款项）”。2016年5月30日，广安恒大房地产开发有限公司（出卖人）与张永佳、陈力为、张钦、王英竹、王馨（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：201605300000361），说明：广安恒大房地产开发有限公司将位于“恒大中天国际广场”2幢5层5-1号商品房（建筑面积1592.17平方米）预售给了张永佳、陈力为、张钦、王英竹、王馨，且所预售的商品房含租赁给晋露月的租赁物。广安品尚商业管理有限公司与晋露月协商未果后，起诉来院，要求依法裁决。认定上述事实的依据有：1、2014年10月28日，广安品尚商业管理有限公司与晋露月签订的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》（合同编号：商2014062）。2、2014年12月22日，廖曲越向广安品尚商业管理有限公司出具的壹份《委托书》。3、2014年10月10日，广安品尚商业管理有限公司收取了廖莉萍交来2014年10月28日至2015年10月27日期间租赁‘恒大中天国际广场’商铺租金52688元的收据。4、广安品尚商业管理有限公司于2015年5月21日收到晋露月交来2015年4月28日至2015年10月27日的租金158064元的收据。5、2016年6月14日，广安品尚商业管理有限公司向晋露月发出的《（恒大·中天国际广场商用物业租赁合同）解除通知书》。6、广安速递营销中心的邮件全程跟踪查询单。7、2012年3月10日，广安恒大房地产开发有限公司与广安品尚商业管理有限公司签订了《商业统一经营管理合作协议》。8、2016年5月30日，广安恒大房地产开发有限公司与张永佳、陈力为、张钦、王英竹、王馨签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201605300000361）。9、原告的陈述等相关证据。本院认为，原告依据与广安恒大房地产开发有限公司签订的《商业统一经营管理合作协议》的约定，有权将广安恒大房地产开发有限公司含晋露月所租的租赁物等未售商铺出租给他人经营。原、被告签订的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务；但被告不按约定向原告交纳从2015年10月28日起的租金，且已超过了30天，构成了事实上的违约，原告有权依据《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》第十条的规定收回租赁物，并于2016年6月14日向被告发出了《（恒大·中天国际广场商用物业租赁合同）解除通知书》，被告仍未向原告交纳租金，并结合该租赁物已于2016年5月30日售于他人的事实等情况下，故被告要求解除原、被告签订的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告要求被告承担2016年5月30日前的租金187921元的诉讼请求，本院予以支持。被告所欠原告免租期4个月的租金105376元的问题，依据原、被告签订的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》第三条的约定，被告的租赁物免租期4个月是不交纳租金的，但还是依据《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》第十条的约定，因被告未向原告支付租金已达30天以上的事实，原告有权追收免租经营期内的租金，故对原告的该项请求，本院予以支持。至于原告要求被告支付滞纳金184350.5元的问题，依据《（恒大·中天国际广场商用物业租赁合同）解除通知书》和广安速递营销中心的邮件全程跟踪查询单等证据来看，原、被告于2016年6月16日解除了《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》的事实，被告从2015年10月28日起就未交纳租金，原告有权要求被告按原、被告双方签订的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》第十条的约定即“应付款总额×逾期天数×3‰”方式计算的数额承担滞纳金；但原、被告约定的滞纳金标准过高，本院依法予以调整，酌定滞纳金按年利率6%从2015年10月28日起计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告广安品尚商业管理有限公司与被告晋露月签订的《恒大·中天国际广场商用物业租赁合同》（合同编号：商2014062）于2016年6月16日解除；二、被告晋露月支付拖欠原告广安品尚商业管理有限公司的租金187921元、免租经营期内租金105376元及滞纳金（滞纳金以187921元为本金，按年利率6%标准计算，从2015年10月28日起计算至支付之日止）；三、驳回原告广安品尚商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8470元，由原告广安品尚商业管理有限公司负担2770元，由被告晋露月负担5700元，分别向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长  洪 鲜人民陪审员  蒋有富人民陪审员  曾昌意二〇一七年八月三日书 记 员  张 娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。