.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终1656号上诉人（原审原告、反诉被告）：包头市东正房地产开发有限公司,住所地：包头市东河环城路商贸大厦。法定代表人：王志勇,该公司董事长。委托诉讼代理人：高杰，内蒙古瑞安律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：徐海全，男，汉族，包头市某办事处职工，住包头市。上诉人包头市东正房地产开发有限公司（以下简称东正公司）因与上诉人徐海全房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2016）内0202民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东正公司的委托诉讼代理人高杰、被上诉人徐海全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东正公司上诉请求：1、依法撤销原判；2、改判解除双方签订的商品房买卖协议；3、改判被上诉人支付违约金25044元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案已具备了约定解除的条件，应判决解除双方所签房屋买卖合同。2、双方就违约金有明确约定，应据以判令支付违约金。3、被上诉人主张，背离基本事实，理由于法无据。4、一审否定违约金，不合事实和法律。以鉴定面积为计价依据，有违双方真实约定。徐海全辩称，双方签订的《商品房认购协议》是真实有效的商品房买卖合同；东正公司交付的房屋面积与约定面积不符是不争的事实；东正公司主张的“阁楼按投影面积计价”即不符合约定也不符合相关法律规定；一审以“投影面积”计价进行判决，适用法律错误。徐海全上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。双方签订的协议约定商品房计价以建筑面积为依据，一审法官对房产交易术语理解有误，判决适用法律不当，损害了上诉人合法权益。2、上诉人在一审提出的诉讼请求第一项，不应被驳回。双方在协议中约定了房屋面积单价和计价方式，上诉人要求按照实际建筑面积计算房价履行网签手续理由充分，要求正当。东正公司辩称，证人证言有很高的可信性，一审法院根据证据推断双方的真实意思是正确的，本案双方购买的是现房，徐海全入住后并没有对房屋面积提出异议。东正公司要求解除合同符合法律规定。东正公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的商品房买卖协议；2、依法判令被告支付违约金25044元；3、案件受理费由被告承担。徐海全向一审法院反诉请求：1、判令东正公司按照实际建筑面积继续履行双方于2011年11月4日签订的《商品房认购协议》；2、本案反诉费用由东正公司承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2011年11月4日签订了一份《商品房认购协议》，协议内容为：出卖人（以下简称甲方）包头市东正房地产开发有限责任公司，买受人（以下简称乙方）徐海全，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚信的原则，经协商一致，达成如下条款，第一条商品房情况：1、商品房座落于包头市东河区工业路锦裕园小区房屋；2、商品房建筑面积109平方米+65平方米。第二条商品房价款，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为人民币主楼2291.24元，阁楼1280元，总价款为332945元。第三条乙方须于2011年11月4日前支付总房款的50%，即预付房款人民币167945元，剩余165000元，采取银行按揭支付，银行按揭遵循国家政策调控，同时交清其它相关费用，在付清上述所有款项之日起开始办理钥匙交接手续。第四条权利义务：1、乙方承诺在签订本后，办理按揭贷款条件成熟时，经甲方口头或书面通知15日内提交符合按揭贷款条件的资料，并与提供按揭贷款的银行签订按揭合同，否则视为乙方违约，甲方有权利收取预付房款5%的违约金，逾期超过20日的，甲方有权单方解除本协议并将商品房另行出售，同时扣除乙方总房款5%的金额作为违约金；2、乙方按照上述时间办理了按揭手续并按银行要求提供了按揭材料，但如乙方按揭申请非因甲方原因未获银行批准或银行批准的贷款数额低于本协议约定，乙方应在收到甲方口头或书面通知之日起15日内向甲方支付银行未予批准的按揭款；如乙方未在上述期限内向甲方支付银行未予审批的按揭款，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本协议，有权将商品房另行出售，并扣除乙方总房款5%的金额作为违约金；如乙方不愿意解除本协议，经甲方同意的，自本条款规定的期限即乙方收到甲方通知15日后的第二日起不超过45日，乙方应向甲方支付银行未予审批的按揭款，并须按日向甲方支付逾期应付款1‰的违约金，协议继续履行；如乙方超过45日仍未向甲方支付银行未予审批的按揭款，甲方有权单方面解除本协议，有权将该商品房另行出售，并扣除乙方总房款5%的金额作为违约金。第五条本协议未尽事宜双方可协商补充协议。第六条本协议自甲方盖章、乙方签订按手印生效，一式两份，双方各执一份。在一审庭审中，原告出具的证据有1、2011年11月4日认购书一份，商品房认购清单，清单表明主房每平方米按2291.24元，阁楼每平方米按1280元，首付款187945元，总价332945元，2011年11月4日的收款收据167945元，被告徐海全承诺书一份，内容为：如因本人因素造成锦裕园小区7栋601号房屋，不能办理银行按揭手续，本人承诺一次性交清剩余房款，如违约，我自愿授权物业实施停水、停电、停暖、停天然气等行为，因此造成的一切经济损失及法律责任本人自愿承担，承诺人徐海全，时间2011年11月4日；2、照片一组和被告楼下业主的网签合同，照片的内容为：通知7栋1单元业主办理网签手续，2016年7月5日至2016年7月20日；3、证人王某和赵乐的书面证据两份，证明目的：当时双方阁楼面积是按照投影面积计算，是双方的实际约定；4、与被告同类情况网签合同六份；5、2016年4月1日商品房预售许可证；6、证人张某和李文轩作证，分别证实当时给小孩买的4号楼1单元6楼东户，销售人员讲：阁楼比较便宜，有顶子盖住的就算阁楼面积和当时买的是8号楼1单元601号，销售人员也说有顶子盖住的就算阁楼面积。对原告以上证据1被告徐海全对真实性认可，对证明目的不予认可，65平方米的阁楼面积是按建筑面积销售计价的；证据2照片的真实性及证明目的认可，对楼下住户网签合同与本案无关，不予质证；证据3对真实性及证明目的不予认可；证据4对真实性及证明目的不予认可；证据5没有异议认可；证据6对证人证言证明目的不予认可。被告出具的证据有1、商品房认购协议一份，证明阁楼面积为65平方米建筑面积；2、收据和售楼认购单各一份，收据金额为187945元；3、包头市房管局网页照片，证明目的原告现在交付的房屋是146.42平方米，暖气费收据按146.42元收取，与认购协议的174平方米面积不一致；4、测绘报告书，阁楼投影面积60.96平方米。对被告以上证据1真实性认可，对证明目的不予认可，总价款和已交款是明确的，因为整个合同不规范，出现6楼阁楼由财务人员误填写上去的，不等于阁楼面积是按建筑面积计价的；证据2真实性认可，收据未提出异议；证据3对被告的证明目的不予认可，65平方米是投影面积并非建筑面积；证据4测绘报告虽异议，但我们不再重新申请鉴定。在一审审理中，对阁楼的面积进行了鉴定，阁楼投影面积为60.96平方米。一审法院认为，双方争议的焦点为阁楼面积按建筑面积，即房管部门产权面积还是按投影面积付款。从阁楼及主房每平方的价格和原告提供的证人证言及5年来被告徐海全一直居住，到办理网签合同时未对阁楼面积提出异议，足以认定双方约定的阁楼面积65平方米，每平方米是1280元，是双方当时的真实意思表示，阁楼65平方米既包括产权面积也包括2.2米层高以下的面积。现原告要求解除认购协议，因被告徐海全居住多年，房屋进行了装修，解除协议会造成双方利益损失，不利于维护交易的稳定性，应继续履行。被告徐海全应按60.96平方米的阁楼面积，每平方米是1280元履行义务。至于原告要求被告支付违约金，因阁楼面积为60.96平方米，大于商品房认购协议阁楼面积3%的误差，所以违约金的请求不予支持。反诉原告徐海全提出按建筑面积履行，双方于2011年11月4日签订的《商品房认购协议》，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告（反诉被告）包头市东正房地产开发有限公司与被告（反诉原告）徐海全按照《商品房认购协议》继续履行合同义务，其中阁楼面积按60.96平方米，每平方米1280元计算。二、驳回原告（反诉被告）包头市东正房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）徐海全给付违约金25044元。三、驳回被告（反诉原告）徐海全要求原告（反诉被告）包头市东正房地产开发有限公司按照实际建筑面积继续履行双方于2011年11月4日签订的《商品房认购协议》。案件受理费426.1元，由原告包头市东正房地产开发有限公司负担213.05元，由被告徐海全213.05元，反诉费200元，由被告徐海全负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，合同各方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。考虑到房屋的现状，为实现经济利益的最大化，应维护交易的稳定性，该协议书不宜解除。由于双方在履行该协议过程中发生争议，双方均有一定责任，故对于上诉人东正公司要求上诉人徐海全支付违约金的上诉请求，本院不予支持。一审法院在对阁楼面积进行鉴定的基础上，结合阁楼的使用情况及公平原则，判决双方继续履行合同，并无不当。综上所述，东正公司和徐海全的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1478.3元，由上诉人包头市东正房地产开发有限公司负担852.2元，由上诉人徐海全负担626.1元。本判决为终审判决。审判长杨励昕审判员岳海岩审判员赵红玲二○一七年八月二十三日书记员于雁附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。