江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终1914号上诉人（原审原告）:赵红，女，1978年11月1日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：臧飞，男，1973年7月1日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）:盛爱玲，女，1972年3月15日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人:臧飞，男，1973年7月1日出生，居民身份证号码3203231973********，汉族，盛爱玲丈夫,住江苏省徐州市鼓楼区旺旺家园**号楼*单元602。委托诉讼代理人:臧学平，男，系臧飞叔叔，住江苏省徐州市贾汪区。被上诉人（原审被告）：任俏，女，1986年4月9日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。上诉人赵红因与被上诉人盛爱玲、臧飞、任俏房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2016）苏0305民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵红的委托诉讼代理人郑天鹏，被上诉人臧飞，被上诉人盛爱玲的委托诉讼代理人臧飞、臧学平到庭接受询问。被上诉人任俏经本院传票传唤，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。赵红上诉请求：1、撤销原判、发回重审或依法改判支持赵红一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案房屋“所有权尚不能确定”，属于事实认定不清。1、涉案合同已经签订正式《商品房买卖合同》，并办理了网上备案，房屋所有权人为赵红及盛爱玲，产权并无争议。2、至于涉案付款是否结算、如何结算，系案外人苏州益友园林建设发展有限公司（简称苏州益友公司）与案外人孟宪锋及臧飞之间的债权债务关系，并不影响房屋买卖的事实。即使双方后期工程款结算中发生纠纷，也只影响双方结算款项，不管是补缴房款还是退还工程款，不影响房屋已经出售给盛爱玲和赵红的事实。3、在签订《商品房买卖合同》及办理网上备案情况下，赵红取得对该房屋所有权的期待权，可以理解为一种准物权。4、办理网上备案后，房屋买受人将房屋出租情况非常普遍。5、任俏与盛爱玲就涉案房屋租赁合同在房屋管理部门进行了备案。如果房屋产权存在关系，房屋管理机关不会出具备案证明。二、任俏不是善意第三人。1、任俏作为承租方，有责任查看房屋产权权属证明。任俏明知盛爱玲无处分权或对于盛爱玲是否有权出租房屋出于重大过失未查证，存在重大过失，不属于善意第三人。2、任俏与盛爱玲就涉案房屋进行备案，备案手续不合法。租赁合同双方约定的租金标准明显过低。三、原审判决保护了盛爱玲的非法利益。如果按照原审判决，涉案房屋存在产权争议，盛爱玲同样对该房屋无权出租，更无权收取租金。综上所述，请求撤销原判，依法改判。被上诉人盛爱玲、臧飞二审答辩称：同一审答辩意见。涉案房屋为共有财产，赵红无单独提起诉讼权利，涉案房屋目前还有上百万房款未付清。臧飞并未整体出租涉案房屋，仅单独出租一间，故租赁费收取较低。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。赵红向一审法院提出诉讼请求：1.判令盛爱玲与任俏签订的《徐州市房屋租赁合同》无效，任俏立即从徐州市贾汪区206国道西侧营业楼7号楼1-103室出租房屋中搬离（总租金72000元）；2.臧飞、盛爱玲、任俏对出租房屋恢复原状，或支付恢复原状所应支出的费用15428元；3.任俏向赵红支付实际占用房屋期间的费用（以每月2000元计算，自2015年9月10日计算至任俏向赵红归还租赁房屋止，暂计至2016年3月10日）；4.臧飞、盛爱玲、任俏赔偿赵红因楼房主体结构破坏，致使同楼其他房屋不能正常出租所造成的损失（以每月1353元计算，自2015年9月10日起计算至出租房屋恢复原状止，暂计至2016年3月10日）及1-103室因不能正常出租所造成的损失（以每月2000元计算，自任俏实际向赵红归还该房屋之日起计算至房屋恢复原状之日止）；5.本案诉讼费用由臧飞、盛爱玲、任俏负担。事实和理由：2015年9月10日，盛爱玲、任俏在赵红不知情情况下，签订《徐州市房屋租赁合同》一份，约定盛爱玲将与赵红按份共有的贾汪区206国道西侧营业楼7号楼1-103号房屋（赵红占70%，盛爱玲占30%）出租给任俏使用，租赁期限为三年，自2015年10月10日至2018年10月10日，租金为每年24000元。2015年9月11日，臧飞出具保证书，声称赵红已授权其出租该房屋，并承诺如有纠纷由臧飞承担责任。实际上，赵红对于臧飞、盛爱玲、任俏的出租行为并不知情，盛爱玲、臧飞也未将赵红应获得的租金交付给赵红。臧飞、盛爱玲、任俏签订房屋租赁合同后，在赵红不知情的情况下，对该房屋原有的楼梯等主体设施进行了破坏、修改，致使房屋主体结构严重受损，造成重大安全隐患。赵红认为，该出租房屋为赵红与盛爱玲按份共有，根据物权法第九十七条规定，未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，盛爱玲与臧飞无权将涉案房屋出租给任俏，更无权对房屋主体结构进行变更，臧飞、盛爱玲、任俏的合同行为应属无权处分。根据合同法的相关规定，该房屋租赁合同当属无效。臧飞、盛爱玲、任俏破坏房屋主体结构的行为严重侵害了赵红的合法权益，应当对涉案房屋恢复原状或赔偿因恢复原状所应支出的费用。盛爱玲一审辩称：1.赵红主体不适格。涉案房屋系苏州益友公司拖欠工程款冲抵给臧飞和案外人孟宪锋的。虽然购房合同上有盛爱玲和赵红的名字，但赵红并不享有该房屋的产权。臧飞和盛爱玲系夫妻关系，而赵红与孟宪锋之间不是合法夫妻，只是在签订商品房买卖合同时，赵红作为其代理人进行签字，故赵红对该房屋不享有所有权，更没有处分权，在本案中不具有主体资格。2.案涉房屋为三方共有，目前无法确认产权。苏州益友公司与臧飞、案外人孟宪锋之间是施工合同关系，与江苏永业集团公司亦是施工合同关系。臧飞与案外人孟宪锋是二次承包的实际施工人，按照涉案房屋的价格，二人尚欠苏州益友公司房屋款480000元。由于工程款还没有最后结算，苏州益友公司与江苏永业集团公司之间的房屋欠款还没有最后确定，导致该房屋的产权尚不明确。3.赵红要求解除租赁合同的诉讼请求不能得到支持。首先，涉案房屋系共同共有，现由臧飞、盛爱玲租赁出去，并没有损害赵红的合法权益。臧飞与孟宪锋之间有债务纠纷，在债务结清后，盛爱玲收取的租金会按照双方所占有的份额分配给孟宪锋。其次，因为孟宪锋曾委托赵红在2015年初找人租赁房屋，并张贴了公示，但没有租赁成功，是盛爱玲在2015年9月份找到了任俏，将房屋整修后租赁出去，故盛爱玲将该房屋租赁出去，是按照物权的正当利用原则，是维护赵红合法权益的行为。再次，双方在2015年9月10日签订的租赁合同在贾汪区房管局进行了备案，确认了租赁关系的合法性。综上，赵红的主张无事实及法律依据，请求法院依法驳回赵红的诉讼请求。臧飞一审辩称：房屋是赵红与盛爱玲共同所有，不存在比例问题。臧飞和孟宪锋、苏州益友公司签订的合同系臧飞和孟宪锋共同签订，共担责任。工程款冲抵后目前尚欠其480000元，涉案房屋产权尚不明确。楼梯系臧飞改造，责任明确，臧飞自愿承担该费用。任俏一审辩称：臧飞、孟宪锋之间工程合作协议、补充协议是任俏后来才知道的。在此之前，任俏并不知道涉案房屋是工程款抵款而来。任俏对臧飞、赵红之间的矛盾纠纷并不知情，楼梯是臧飞找人修建的，与任俏无关，房屋的租金已支付。鉴定价格不符合实际，不予认可。一审法院认定事实如下：2013年11月21日，苏州益友公司潘安湖湿地公园（甲方）与案外人孟宪锋、臧飞（乙方）签订《工程项目内部承包合同》一份，约定甲方将图纸范围内雨水管网、污水管网的全部内容分包给乙方。2014年10月1日，孟宪锋与臧飞就上述工程签订了《工程合作协议》，约定工程资金由孟宪锋出资，且获得该工程利润的70%，臧飞获该工程利润的30%；双方共同承担该工程各项风险，承担比例分别为孟宪锋70%、臧飞30%。2014年12月6日，苏州益友公司（甲方）与孟宪锋、臧飞（乙方）签订《工程款抵房协议》一份。合同约定，将贾汪区政府工程款冲抵给甲方的贾汪区永业小区7-1-103室，面积为290.4平方米的门面房冲抵给乙方；冲抵房屋工程款依据甲方、建设方、监理、审计等认定的工程量，以审计部门最终审定结果按合同约定下浮后造价的70%作为乙方雨污水管网工程款，另有发生青砖铺地及景墙人工欠款87690元一并作为抵房款。经双方协商达成一致，抵房款暂定140万元。如最终结算抵房款高于140万，工程款剩余部分由甲方按建设方付款时续分期分时继续支付，如低于140万，不足部分，在审计结果出来后一次性将差价款项支付给甲方；房屋单价的确定：房屋单价以7500元/㎡基价，按平方米计算所冲抵工程款额，约抵186.6平方米。余下部分房屋面积为103.8平方米，单价以6600元/㎡计算，以现金结算；房款现金结算部分款项支付方式：在甲方办理网备前交纳款项的50%，待房产证、土地证等相关证件办理齐全后乙方一次性交付给甲方房屋剩余差价；甲方承诺在本协议签订之日起40日内办理完毕抵工程款房屋的房地产权证。2014年12月27日，孟宪锋与臧飞签订《工程合作补充协议书》一份，约定所抵贾汪区永业小区7-1-103室门面房的产权分配比例为孟宪锋70%、臧飞30%，孟宪锋将该房屋属于自己的70%产权在办理房屋相关手续中直接办理在赵红名下；该房屋租赁或出售均需双方同意，房屋租赁及出售所得总款项分配比例为孟宪锋70%、臧飞30%。2015年1月26日，江苏永业集团公司（××）与赵红（买受人一）、盛爱玲（买受人二）签订了《商品房买卖合同》一份，约定××将永业嘉苑第营业楼7幢1单元103号房以726000元的价款出售给买受人，买受人于2015年1月31日前付清全款。同日，赵红与臧飞在徐州双跑道广告传媒公司处制作出租房屋的广告牌，并张贴在涉案房屋上。2015年9月10日，盛爱玲（出租方甲方）与任俏（承租方乙方）签订徐州租监贾住建字2015第299号《徐州市房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方用于营业；该房屋的权属状况为甲方对其享有所有权；租赁期限自2015年10月10日至2018年10月10日，共计叁年；租金标准为24000元/年，共计72000元；甲方应于2015年9月10日前将房屋按约定条件交付给乙方，满足乙方正常使用；如需对房屋进行维修、改造、增扩设施或改变用途，应事先征得甲方同意，办理有关手续以及所产生的费用由乙方自理。合同落款处的房管备案意见为同意，且加盖了备案机关的印章。2015年9月11日，徐州市贾汪区房管部门出具的贾住建房租证第299号《房屋租赁登记备案证明》载明，盛爱玲（××）将案涉房屋（面积50㎡）出租给贾汪区夏桥财好烟酒店（××）。经审查，该房屋符合营业用房出租标准及有关租赁条件，房屋租赁合同已登记备案。特发此证。有限期12个月，自2015年9月11日至2016年9月10日。其中，任俏系贾汪区夏桥财好烟酒店的经营者。2016年7月20日，赵红向一审法院申请，要求：1.对涉案房屋被损楼梯及主体结构恢复原状所需费用进行评估；2.以2015年9月10日为时间节点，对涉案房屋同类型、同地段房屋每月每平方出租单价作出评估。2016年11月7日，徐州市信人价格评估有限公司出具的徐信价司估[2016]字第099号价格评估报告中载明，鉴证标的价格为59028元。1.涉案房屋被损楼梯及主体结构恢复原状所需费用为15428元；2.2015年9月10日至2016年10月12日期间该标的同类型、同地段房屋租金价值为43600元。赵红支出鉴定费1750元。一审法院认为：一、关于涉案房屋的产权问题。涉案房屋系江苏永业集团公司开发，且其与徐州市贾汪区人民政府、苏州益友公司、孟宪锋及臧飞之间具有债权债务关系，各方当事人用该房屋来冲抵工程款。其中，臧飞与孟宪锋在协议中约定该房屋的产权比例为臧飞30%、孟宪锋70%，关于租赁与其他收益也是按该比例分配，该约定比例来源于二者合伙投资工程的利益分配即臧飞30%、孟宪锋70%，由此可见，涉案房屋仅是臧飞与孟宪锋合伙施工及合伙施工财产中的一部分。2015年1月26日，江苏永业集团公司与赵红、盛爱玲仅仅签订了《商品房买卖合同》，该合同载明涉案房屋总价为726000元，但《工程款抵房协议》中对该房屋确定的单价与《商品房买卖合同》中约定的不一致，且冲抵的房款总价与该合同约定的房款总价亦不一致。根据各方当事人提供的现有证据来看，仅是江苏永业集团公司与赵红、盛爱玲签订了《商品房买卖合同》，并未对涉案房款进行最终结算，且至今各方当事人未对该房屋进行权属登记，该房屋的所有权尚不能确定，其有可能为江苏永业集团公司、徐州市贾汪区人民政府、苏州益友公司、孟宪锋、臧飞、赵红、盛爱玲中的某个或某几个。二、关于租赁合同的效力问题。涉案房屋虽产权不明，但盛爱玲作为《商品房买卖合同》中所载明的买受人之一，对外具有一定的权利外观，赵红与盛爱玲在签订《商品房买卖合同》时亦未明确双方的出资份额，盛爱玲与任俏签订的房屋租赁合同系经房管部门的同意后备案，进一步加强了任俏关于盛爱玲对该房屋具有一定处分权的认知，臧飞与孟宪锋虽在协议中约定该房租赁均需要双方同意，但该约定仅对协议双方具有绝对的约束力，赵红未提供证据证明任俏在租赁房屋时知道该约定，故该协议对任俏并不具有必然的约束力。涉案房屋的租赁面积仅为50㎡左右，作为该房屋另一买受人的赵红现以盛爱玲无处分权为由主张租赁合同无效，无法律依据，不予支持。该租赁合同因系盛爱玲与任俏双方当事人意思表示一致的结果，应认定为合法、有效。三、关于任俏是否要从涉案房屋中搬离及是否还要向赵红支付实际占用该房屋期间的费用问题。因租赁合同有效，任俏基于合法的租赁关系对涉案房屋享有一定的占有、使用权利，赵红诉请要求其立即从该房屋中搬离，无法律依据，不予支持。租赁合同的双方当事人系任俏与盛爱玲，且任俏已按合同约定向盛爱玲支付了租金，现赵红又要求其支付实际占用该房屋期间的费用，无法律依据，不予支持。四、关于对涉案房屋恢复原状或恢复原状所应支出费用的承担及因楼房主体结构破坏致使涉案房屋或同楼其他房屋不能正常出租所造成的损失问题。涉案房屋已经改造、装修，对有关部分可视为对该房屋的添附，该部分亦有利于发挥物的使用价值，赵红要求将涉案房屋恢复原状，恐不太适宜，即使要求恢复该房屋所支出的费用，该款也应属于共有人所支出的费用。赵红要求楼房主体结构受到破坏的损失，由于该行为系臧飞所实施，臧飞也表明自愿赔偿该损失。但因该房屋产权不明，未约定房屋的管理人归谁，且涉案房产仅系臧飞与案外人孟宪锋二人合伙施工所产生的合伙财产中的一部分，该工程目前还未结算完毕，故无论是恢复房屋原状的费用还是因房屋主体结构受到破坏的修复费用或同楼其他房屋不能正常出租造成的损失，亦或是因租赁等产生的收益，均应等到臧飞、孟宪锋二人对合伙施工的工程款进行结算后再按照各自承担的比例或其他方式进行分配。综上所述，对赵红所主张的以上诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回赵红的诉讼请求。一审案件受理费2900元，鉴定费1750元，合计4650元，由赵红负担。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：1、盛爱玲与任俏签订的房屋租赁合同效力如何认定；2、赵红要求盛爱玲等人对涉案房屋恢复原状或支付相关恢复费用的主张能否成立；3、赵红要求任俏支付占用房屋期间的相关费用的主张能否成立；4、赵红要求盛爱玲等赔偿房屋结构破坏等造成的损失的主张能否成立。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：首先，涉案房屋由盛爱玲、赵红与江苏永业集团公司签订《商品房买卖合同》，但尚未办理产权证书。涉案房屋系抵工程款而来，就剩余购房款尚未最终算账。本案当事人未就该《商品房买卖合同》是否在房产管理机关进行预售备案进行举证。既然江苏永业集团公司与盛爱玲、赵红签订了《商品房买卖合同》，并将房屋实际交付给盛爱玲、赵红。说明盛爱玲、赵红有权对该房屋进行租赁收益。盛爱玲、赵红曾共同制作房屋出租广告，说明盛爱玲、赵红均有向外租赁涉案房屋的意向。盛爱玲系共有人之一，在与任俏签订租赁合同并进行租赁合同备案过程中，盛爱玲具有涉案房屋权利人的客观表象。本案并无证据证明任俏与盛爱玲串通，恶意损害其他房屋共有人赵红利益的情形。现无证据证明任俏对赵红不同意出租的事实事先知情。租赁房屋只占涉案共有房产的一小部分，在正常情况下，不应过分加重××落实相关房屋权属争议的责任。综上，任俏作为承租方，系房屋租赁合同关系中的善意第三人。任俏在与盛爱玲签订租赁合同并就该租赁合同备案过程中，处于善意第三人地位。任俏与盛爱玲签订的租赁合同约定的租赁期限为2015年10月10日至2018年10月10日，租期3年。现该租赁合同尚在履行期限之内。故赵红要求判令盛爱玲与任俏之间租赁合同无效的理由不能成立。其次，如上所述，赵红有关盛爱玲与任俏之间租赁合同无效的理由不能成立，则任俏在租赁合同期限内有权正常使用涉案租赁房屋。任俏已向盛爱玲支付租赁费用，赵红要求要求任俏支付占用房屋期间的费用的理由不能成立。当然，赵红可就其应得的租金部分向盛爱玲另行主张。同样，赵红要求盛爱玲、赵红等对涉案房屋恢复原状或支付相关恢复费用及损失的主张在本案中也无法得到支持。综上所述，上诉人赵红的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人赵红负担。本判决为终审判决。审 判 长  魏志名审 判 员  苏 团代理审判员  孟文儒二〇一七年八月十八日书 记 员  刘思蒙