上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5340号上诉人(原审被告)：越鼎石业(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨金城，董事长。委托诉讼代理人：张勃，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：胡洲飞，男，1982年2月24日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：梁绍淳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘宁，男，1983年5月5日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：梁绍淳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：聂希门，男，1981年6月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：梁绍淳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原审被告：上海满多仓储物流有限公司，住所地上海市嘉定区。上诉人越鼎石业(上海)有限公司(以下简称“越鼎公司”)因与被上诉人胡洲飞、刘宁、聂希门及原审被告上海满多仓储物流有限公司(以下简称“满多公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。越鼎公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第四项，改判越鼎公司不应返还已付租金并无需赔偿施工损失。事实和理由：1、胡洲飞一方对涉案的上海市嘉定区江桥镇内西场地(以下简称“涉案场地”)进行了平整、浇筑混凝土、建造外围护栏等施工，如其要返还，应恢复原状再行返还。且场地上原有的相关轨道等目前已被胡洲飞一方施工覆盖，在恢复原状前，越鼎公司根本无法控制使用涉案场地。2、即使涉案的《场地租赁合同》无效，因胡洲飞一方实际占用场地并进行施工，其也应支付相关使用费。同时，胡洲飞一方至今未恢复原状，也未履行返还场地的程序，故胡洲飞一方应支付占有使用费。3、胡洲飞一方并未就其施工成本进行充分举证，在越鼎公司未认可的情况下，一审法院仅凭胡洲飞一方与案外人的合同就认定巨额损失，无法令人认同。二审审理中，越鼎公司确认胡洲飞一方已向其返还涉案场地。被上诉人胡洲飞、刘宁、聂希门共同辩称，胡洲飞一方与越鼎公司签订的《场地租赁合同》应为无效，合同无效后，越鼎公司应返还胡洲飞一方已支付的租金。2014年11月初至2014年12月底，胡洲飞一方对涉案场地进行施工以建造足球场。2014年12月25日左右，满多公司阻挠胡洲飞一方施工，之后胡洲飞一方就没有施工。涉案场地系越鼎公司厂房内的空地，实际在越鼎公司的掌控之中。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告满多公司未陈述意见。胡洲飞、刘宁、聂希门向一审法院起诉请求：1、确认胡洲飞、刘宁、聂希门与越鼎公司签订的《场地租赁合同》于2015年5月18日解除；2、越鼎公司退还胡洲飞一方保证金人民币(以下币种均为人民币)2万元；3、越鼎公司返还胡洲飞一方六个月租金11.5万元；4、越鼎公司赔偿胡洲飞一方施工损失339,880元；5、满多公司对越鼎公司的上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：本市嘉定区江桥镇(或58号)(临)地块系越鼎公司自嘉定区江桥镇五四村民委员会(以下简称“五四村委会”)承租而来，土地性质为村集体所有的农业用地。越鼎公司经五四村委会同意在该地块建造了厂房，并将部分厂房出租给了满多公司，租期2014年8月至2016年8月，越鼎公司与满多公司同时约定车间之外的场地、绿化、石材堆放地不在乙方(满多公司)承租物之内，但可正常使用，如乙方需对场地、绿化、石材堆放地做任何改变，必须向甲方(越鼎公司)提出书面申请且需得到甲方的书面同意。2014年10月28日，满多公司与胡洲飞、刘宁、聂希门签署《厂房租赁合同》一份，约定满多公司将涉案地块的西场地，约3,000平方米出租给胡洲飞一方，租期自2014年11月至2017年11月，保证金2万元。合同签订后，胡洲飞一方支付满多公司保证金2万元，并进场准备施工。越鼎公司发现后，随即找到胡洲飞一方称满多公司无权出租该场地，越鼎公司才是该场地的实际权利人，并出示了相关证明材料，要求胡洲飞一方与其签约。2014年11月17日，胡洲飞、刘宁、聂希门就相同地块重新与越鼎公司签订《场地租赁合同》，约定租期为2014年11月至2019年11月，前三年租金为69万元，保证金为2万元，越鼎公司给予胡洲飞一方一个月建设免租期；场地为毛坯地，由乙方(胡洲飞、刘宁、聂希门)负责平整及拆除场地上原有建筑物，租赁用途为足球场；甲方(越鼎公司)应保证出租场地合法性，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方处理。合同签订后，胡洲飞一方支付越鼎公司半年租金11.5万元，并出资对土地进行了平整、浇筑混凝土、建造外围护栏等。在此期间，满多公司多次以其对场地享有使用权为由，阻止胡洲飞一方施工最终导致施工停滞，期间，胡洲飞一方曾将此事告知越鼎公司要求处理，但越鼎公司迟迟未予解决。2015年5月，胡洲飞一方委托律师向越鼎公司发出《律师函》，认为越鼎公司未确保胡洲飞一方对租赁场地享有合法权利，导致胡洲飞一方无法正常使用场地，故提出解除租赁合同，越鼎公司退还已付款项，并赔偿损失40万元。越鼎公司收到后，未予书面回复亦未退款。故胡洲飞、刘宁、聂希门涉诉。一审法院另查，2015年，越鼎公司将满多公司诉至一审法院，诉请要求解除与满多公司之间的《厂房租赁合同》、满多公司搬离涉案厂房及场地等等，该案中，满多公司提出反诉，要求确认租赁合同无效、越鼎公司退还租金及保证金并赔偿其损失。该案经上海市第二中级人民法院作(2015)沪二中民二(民)终字第3226号二审终审民事判决书判令，确认越鼎公司、满多公司签订的《厂房租赁合同》无效、满多公司搬离涉案厂房等等。一审庭审中，胡洲飞、刘宁、聂希门与满多公司一致确认双方此前签订的租赁合同已经口头解除。一审法院认为，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。涉案土地系集体农业用地，越鼎公司将该土地出租用于建造足球场，改变了土地用途，违反了土地管理法的规定，故其与胡洲飞一方签订的《场地租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，越鼎公司已经收取的租金11.5万元应当返还胡洲飞一方。鉴于本案租赁标的物为空地，该空地位于越鼎公司厂房周边，且胡洲飞一方尚在施工时即因越鼎公司、满多公司间关于该场地的使用权争议导致停工，胡洲飞一方尚未实际使用涉案场地，该地块仍处于出租人越鼎公司的实际控制中，故场地返还已无需另行判明；关于保证金2万元，满多公司收取该款后，其与胡洲飞一方间的合同并未实际履行，满多公司理应返还胡洲飞一方2万元。关于胡洲飞一方施工损失339,880元，应当根据胡洲飞一方与越鼎公司对于导致合同无效各自的过错程度进行分担。越鼎公司作为出租人，明知土地系集体农业用地，不得用于工业建设和商业运营，仍将土地出租给胡洲飞一方用于建造足球场，对此应负主要责任，胡洲飞一方作为承租人也应对标的物是否合法尽到注意义务，结合双方的过错程度，法院酌定越鼎公司承担胡洲飞一方的上述损失的70%，即237,916元。鉴于合同的相对性，满多公司并非合同相对方，胡洲飞、刘宁、聂希门要求满多承担连带责任缺乏法律依据，法院予以驳回。一审法院判决：一、确认胡洲飞、刘宁、聂希门与越鼎石业(上海)有限公司于2014年11月17日签订的《场地租赁合同》无效；二、越鼎石业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内返还胡洲飞、刘宁、聂希门已付租金115,000元；三、上海满多仓储物流有限公司应于判决生效之日起十日内返还胡洲飞、刘宁、聂希门保证金20,000元；四、越鼎石业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿胡洲飞、刘宁、聂希门施工损失237,916元；五、驳回胡洲飞、刘宁、聂希门其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院审理中，经本院主持下，越鼎公司与胡洲飞、刘宁、聂希门自愿达成如下调解协议：1、越鼎公司于2017年11月15日前返还胡洲飞、刘宁、聂希门租金115,000元；2、越鼎公司于2017年11月15日前赔偿胡洲飞、刘宁、聂希门施工损失128,572.44元。本院认为，根据本案查明的事实，越鼎公司将农业用地出租用于建造足球场，改变了土地用途，故越鼎公司与胡洲飞一方签订的《场地租赁合同》依法应确定为无效。合同被确定为无效后，依据无效合同取得的财产应当返还，不能返还的应当根据过错大小承担民事责任。现越鼎公司对于涉案场地的返还、胡洲飞一方的实际损失以及越鼎公司已收取的租金是否应予返还提出异议。二审审理期间，经本院主持调解，越鼎公司与胡洲飞、刘宁、聂希门达成调解协议，对此本院予以准许。原审被告满多公司未提出上诉，二审审理期间亦未予以答辩，故对一审法院判令其返还胡洲飞、刘宁、聂希门保证金2万元，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初540号民事判决主文第一项、第三项、第五项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初540号民事判决主文第二项、第四项；三、越鼎石业(上海)有限公司应于2017年11月15日前返还胡洲飞、刘宁、聂希门已付租金人民币115,000元；四、越鼎石业(上海)有限公司应于2017年11月15日前赔偿胡洲飞、刘宁、聂希门施工损失人民币128,572.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币6,593.74元，由上诉人越鼎石业(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 俊审 判 员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一七年八月九日书 记 员 蔺皓然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……