江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终4833号上诉人(原审被告）：沈郁勤，女，1979年12月22日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：王建华，浙江天程律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙继民，浙江天程律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：ＸＸ，男，1990年3月9日出生，汉族，住安徽省阜阳村颍州区。被上诉人(原审原告)：朱小琼，女，1992年9月30日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：朱唐盛，江苏剑桥人律师事务所律师，代理上述两被上诉人。被上诉人(原审被告)：唐永刚，男，1979年5月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人沈郁勤因与被上诉人ＸＸ、朱小琼、唐永刚房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初11864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沈郁勤上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回ＸＸ、朱小琼的诉讼请求；一、二审诉讼费用由ＸＸ、朱小琼承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、沈郁勤既未见到过《房屋买卖合同》和《房屋居间合同》，未在该两份合同上也未向唐永刚书面授权签署前述合同。根据ＸＸ、朱小琼提供的证据《房屋所有权证》，房屋所有权人是沈郁勤，共有人唐永刚，可见ＸＸ、朱小琼明知非房屋所有权人未经所有权人同意，无权决定出卖共有房屋。2、《苏州市存量房买卖合同》的“特别告知”栏中第八条第6项约定了强制性条款，即：出卖人（含配偶和共有权人）应协商一致，并在合同上签章。该合同第十六页“使用须知”第四项明文强制性规定：“本合同未经各方当事人正式签章的，网上签约受理机构不得擅自将合同文本是交网上备案”，此规定决定了处分共有房屋必须经所有共有人签字，是要式法律行为。ＸＸ、朱小琼违反法律和合同条款的强制性规定，明知涉案房屋的所有权人沈郁勤未到场签字和唐永刚未出具沈郁勤签署的委托书，仍然与唐永刚签约的行为，并不具备善意，存在严重过错。因此，ＸＸ、朱小琼与唐永刚所签的《房屋买卖合同》和《房屋居间合同》无效。在ＸＸ汇入沈郁勤帐户款项后，即使其未提出异议，在合同关系上也不构成受到无效合同之约束。一审法院认定唐永刚出卖房屋行为属“表见代理”不当。3、《房屋买卖合同》是主合同，《房屋居间合同》是从合同，主合同无效，从合同也无效。4、沈郁勤提供的聊天记录能客观真实地反映沈郁勤和唐永刚之间的夫妻关系恶化的事实，也能证明唐永刚擅自处分涉案房屋。鉴于涉案《房屋买卖合同》无效，就不存在继续履行的问题，ＸＸ、朱小琼请求主张继续履行《房屋买卖合同》，理应不予支持。二、一审法院在处理沈郁勤的回避申请方面、隐匿沈郁勤提供的证据方面以及提存购房余款等方面存在程序违法问题。三、一审判决适用《合同法》第一百零一条、第一百零七条错误，适用《物权法》第十七条与本案无关。被上诉人ＸＸ、朱小琼答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人唐永刚答辩称：同意沈郁勤的上诉意见。ＸＸ、朱小琼向一审法院起诉请求：1.沈郁勤、唐永刚继续履行房屋买卖合同的义务（包含但不限于协助办理资金托管手续、房屋交付及合同后续义务等）；2.沈郁勤、唐永刚按万分之一的标准支付违约金（后放弃该项诉讼请求）；3.本案诉讼费用由沈郁勤、唐永刚承担。一审诉讼过程中，ＸＸ、朱小琼撤回了第二项诉讼请求。一审法院认定事实如下：唐永刚、沈郁勤系苏州市××区汾湖镇××室房屋[房屋所有权证号：吴房权证汾湖字第××号，国有土地使用证号：吴国用（2010）第07049081-58-8号]的夫妻共有人。2016年8月4日，ＸＸ与唐永刚签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该协议落款甲方处有唐永刚签字，乙方处有ＸＸ签字，丙方处有居间方苏州郡城房产中介有限公司盖章。该合同约定，甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市××区汾湖镇××室的房屋产权，甲方自愿将该房屋出售给乙方；甲乙双方协商后的实际成交价格为950000元，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，契税由乙方承担，维修基金由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担；乙方于2016年8月4日交付定金20000元；现因甲方将房屋租给客户，因房租没有到期，到时由甲、乙双方及中介方和租客协商解决，如租客不愿意搬离由甲方将租赁转给乙方，之后相关事宜与甲方无关。唐永刚另注明“今已收现金人民币贰万元正（￥20000.00元），湖景花园58-102购房定金”。2016年8月18日，ＸＸ向沈郁勤名下中国农业银行账号为62×××48……2512的账户中转账支付人民币265000元；唐永刚于当日出具《收条》，载明“今收到湖景花园58-102室首付30%款共计285000元（含￥2万定金）（大写贰拾捌万伍仟元）打入农行卡（户名沈郁勤），另外70%房款未付”。庭审中，沈郁勤称其名下该卡开通有短信通知，但其称其短信较多，并未注意。2016年8月26日，唐永刚与朱小琼、ＸＸ签订《苏州市存量房买卖合同》一份，该合同载明出卖人“沈郁勤”，买受人“ＸＸ”、“朱小琼”；出售的房屋坐落于苏州市××区××路××湖××花园××-102，房屋所有权证编号06008159号，土地使用证号07049081588，产权登记建筑面积137平方米，产权登记附记内容“夫妻共有人：唐永刚”；该房屋的价款为950000元；房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款，房屋价款具体支付方式约定为贷款支付，首付285000元整，贷款665000元整；买卖双方约定房屋交付日期为买受人付清房款之日起15日内；自买受人付清房款之日起30日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记，责任方应当按逾期时间承担相应违约责任，造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。诉讼中，ＸＸ、朱小琼申请证人陈某出庭作证。证人陈某称：其系苏州郡城房产中介有限公司工作人员，该笔交易系由其促成的。2016年上半年，唐永刚将湖景花园58幢102室房屋挂在其公司出售，挂出的价格是900000元，后其带ＸＸ看房，ＸＸ表示满意；但房东提高价格至959000元，最终双方以950000元成交。2016年8月4日由唐永刚、ＸＸ及其三人签订了《房屋买卖（居间）合同》，唐永刚接受了定金20000元；唐永刚表示其妻沈郁勤亦同意。后，ＸＸ、朱小琼，唐永刚、沈郁勤及其单位同事前往汾湖房管局办理网签手续，但沈郁勤在《苏州市存量房买卖合同》签字前说她不卖了，未在《苏州市存量房买卖合同》签字。因办理网签不需要夫妻双方都签字，最终该房屋成功办理了网签。诉讼中，ＸＸ、朱小琼申请证人杨某出庭作证。证人杨某称：其系中介公司业务员，当时其和ＸＸ、唐永刚一起到农行付首付，ＸＸ转完款后，唐永刚打电话给沈郁勤确认收款后，三人从银行出来。诉讼中，沈郁勤于2016年11月17日将人民币265000元转回至ＸＸ名下银行账户。诉讼中，唐永刚、沈郁勤均表示本案所涉房屋无抵押，也没有人住。诉讼中，ＸＸ、朱小琼将《房屋买卖（居间）合同》约定的房屋价款中除唐永刚已收取的定金20000元之外的930000元提存至一审法院账户。一审法院认为，据沈郁勤自述，沈郁勤名下中国农业银行账号为62×××48……2512的银行卡由其做生意使用，开通有银行短信通知；2016年8月18日，ＸＸ将人民币265000元向沈郁勤名下账户转账前，该账户仅有余额35.61元；人民币265000元转入该账户后的几日内连续发生过多笔金额远超原有余额的现支、转支、或提取的行为；根据该账户资金流转明细所涉金额情况，人民币265000元的流转相对属大额款项。其称未注意短信通知，不知晓到账265000元；违反常理，一审法院不予采信。另证人杨某关于唐永刚打电话给沈郁勤确认收款的证言；与唐永刚并未持有该卡，亦未将银行短信通知绑定在其手机号，却能够及时知晓款项到账并出具收条的事实相吻合；一审法院对证人杨某上述证言予以采信。据上，一审法院合理推断在ＸＸ将人民币265000元转账至沈郁勤名下账户后，沈郁勤即知晓款项到账；之后其未在合理期限内提出异议而是陆续使用上述款项，表明其在款项到账时即予以接受。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。2016年8月4日，ＸＸ与唐永刚签订《房屋买卖（居间）合同》一份，庭审中，双方对ＸＸ、朱小琼作为买受人主体未产生异议；双方争议在于出卖人主体。一审法院认为，虽房屋共有人之一沈郁勤并未在该合同上签字，但唐永刚向ＸＸ提供了沈郁勤名下的收款账户，且鉴于唐永刚与沈郁勤系夫妻关系，具备了沈郁勤亦同意该《房屋买卖（居间）合同》的权利外观；且在交易过程中，买受人并不存在明显过失；故唐永刚的上述行为构成了表见代理，沈郁勤应受该《房屋买卖（居间）合同》的约束。另，ＸＸ将人民币265000元转账至沈郁勤名下账户后，沈郁勤即知晓款项到账，之后其未在合理期限内提出异议而是陆续使用上述款项；表明其在款项到账时即予以接受并认可上述《房屋买卖（居间）合同》。沈郁勤称ＸＸ与唐永刚恶意串通处分其名下房屋，其提交的其与唐永刚之间的部分微信聊天记录等证据不足以证明上述事实；一审法院碍难采信。一审法院认为，根据《房屋买卖（居间）合同》的约定，房屋价款共计950000元，唐永刚已收取定金20000元，ＸＸ、朱小琼已将余款930000元提存至一审法院账户；ＸＸ、朱小琼有权要求唐永刚、沈郁勤交付苏州市××区汾湖镇××室房屋并协助办理产权过户手续，相关税费依约应由ＸＸ、朱小琼负担；诉讼中，唐永刚、沈郁勤均表示本案所涉房屋无抵押，也没有人住，客观上亦具备交付及过户条件。本判决生效后，唐永刚、沈郁勤共同可向法院领取提存的房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零一条第一款第（一）项、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，一审法院判决：一、唐永刚、沈郁勤应于判决生效之日起十日内将位于苏州市××区汾湖镇××室的房屋交付给ＸＸ、朱小琼。二、唐永刚、沈郁勤应于判决生效之日起十日内协助ＸＸ、朱小琼将苏州市××区汾湖镇××室房屋权属登记过户至ＸＸ、朱小琼名下。案件受理费13300元，诉讼保全费5000元，由沈郁勤、唐永刚负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，唐永刚认可其与ＸＸ签订房屋买卖（居间）合同时，与沈郁勤在夫妻关系存续期间，唐永刚并向ＸＸ出示了结婚证、户口本、涉案房屋所有权证等证明文件。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为,唐永刚与ＸＸ签订的房屋买卖（居间）合同约定了标的物、成交价款、履行方式及违约责任等条款，实质内容具备了房屋买卖合同成立的必要条款，为当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，故双方房屋买卖合同关系成立并有效。之后,双方又签订存量房买卖合同,合同主要条款没有明显变化,故两份合同实为同一合同。行政机关关于网签合同须经各方当事人签章后才能备案的相关规定为管理性规定，非效力性规定，上诉人以此为由主张双方房屋买卖合同关系无效，不能成立，本院不予支持。涉案房屋登记的所有权人为沈郁勤，共有人为唐永刚，唐永刚自认其缔约时已向ＸＸ出示了结婚证、户口本、涉案房屋的房屋所有权证等证明文件，并提供沈郁勤名下的银行卡用于ＸＸ支付购房首付款265000元。沈郁勤名下的该银行卡开通有短信通知，其在收到ＸＸ265000元购房款后未提出异议并已提取使用。综合以上事实，应认定涉案房屋买卖（居间）合同上虽没有沈郁勤签字，但沈郁勤明知唐永刚处分共有财产即涉案房屋而不作反对表示，该不作为制造了唐永刚代理权存在的表面现象，并引起了善意相对人的信赖，使ＸＸ有理由相信唐永刚有权代表沈郁勤处分涉案房屋，主观上系善意、无过失的，故唐永刚签订涉案房屋买卖（居间）合同行为属于有效的代理行为，该房屋买卖（居间）合同对沈郁勤产生法律约束力。因继续履行该份合同并没有法律上及事实上的障碍，ＸＸ、朱小琼诉请合同继续履行，应予支持。即便沈郁勤以微信等方式告知唐永刚不愿意出卖涉案房屋，但该意思表示未向ＸＸ、朱小琼作出，对ＸＸ、朱小琼而言,不构成明知沈郁勤不愿出卖房屋而和唐永刚恶意串通，签订涉案房屋买卖合同，沈郁勤上诉认为涉案房屋买卖合同涉及签订方恶意串通而无效的理由不能成立，本院不予支持。经本院审查，一审法院在审理本案过程中，程序无违法之处。综上，沈郁勤的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由上诉人沈郁勤负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  黄学辉二〇一七年八月七日书记员  黄 婷