广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1381号上诉人(原审被告)：惠州市金润龙房地产开发有限公司，地址：博罗县石湾镇兴业中路北侧7、8号。法定代表人：黄伟群，总经理。委托诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁嘉伟，男，汉族，1989年1月25日出生，身份证住址：广东省东莞市，委托诉讼代理人：袁开、廖志男，广东莞信律师事务所律师。上诉人惠州市金润龙房地产开发有限公司（下称金润龙公司）与被上诉人宁嘉伟因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2016）粤1322民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原审原告宁嘉伟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条无效；2.判令被告支付逾期交房之违约金3045.47元；3.判令被告支付逾期办理房地产权证之违约金12994.02元；4.判令被告支付未将民用电、消防设施等基础设施、公共配套建筑在约定日期内达到使用条件之违约金3383.86元；5.判令被告于90日内将燃气、有线（数字）电视、通信线路、安全监控门禁系统等基础设施安装到原告商品房内并将原告目前所使用的临时工业用电改建为城镇居民用电，因此产生的相关费用均由被告承担；6.判令被告向原告赔偿其占用办证费用期间原告的利息损失1091.46元；7.判令被告立即将房屋墙体之裂缝及飘窗下方墙体之空鼓等质量问题修复至合格；8.本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：2013年8月26日，原告与被告签订编号为××××《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的、位于博罗县××镇××村×号商品房以总价338386元出售给原告。截止合同签订当日，原告共向被告付款121640元（合同签订前的2013年6月22日通过刷卡支付91640、此前支付定金30000元），其中首期购房款102386元、维修基金5719元、代办房产证包括契税等费用13535元，余款236000元由原告与银行办理了按揭贷款手续，并已由按揭银行支付给了被告。被告在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中，未与原告协商即以其单方拟定打印的格式条款，与《商品房买卖合同》一起捆绑签订。通知交房系被告作为开发商的应有之责，被告却以《合同补充协议》第二条格式条款的形式免除其责任、加重对方责任，根据《合同法》第四十条应认定为无效。假如案涉工程于2014年3月19日通过五方验收合格有效，则该验收日期之前案涉房产并不符合合同约定的交房条件，被告早于该日期的交楼通知无效。合同第八条约定，被告交房日期为2013年12月31日前，但被告迟至2014年4月1日才向原告交房。根据合同第九条约定，被告理应按已交付房价款的日万分之一向原告承担逾期交房之违约责任。合同第十五条约定，原告交付代办房产证、契税等费用并委托被告代为办理房地产权证，被告应在约定交房日期前交房并自约定交房之日起12个月内办妥房地产权证，否则应自逾期次日起按总房价的日万分之一向原告支付违约金。合同该条款中所述交房，原告理解是指双方约定交房日期，被告理解为实际交房日期，因该合同条款系被告提供的格式条款，在双方对格式条款有两种以上解释的，根据《合同法》第四十一条应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，在被告单方违约，迟延交房，且未在约定交房日满12个月内为原告办理出房地产权证时，应按合同第十五条第3款约定向原告支付逾期办房地产权证之违约金。案涉房产及所在小区用电及消防并未按合同第十四条约定之水电、消防于2013年12月31日前与房屋同时交付使用。至2015年12月份，被告才改变此前通过接驳工业用电临时供给小区业主居民使用的方式，将小区用电并入南方电网的居民用电；消防则是通过弄虚作假的方式骗取消防验收，事实上至今未按国家规范要求完成消防建设更未将通过验收的消防设备交付业主使用。且燃气、有线（数字）电视、通信线路、安全监控门禁系统等基础设施至今未安装到位，不符合合同第十四条约定，故被告应按约定向原告支付已付房款1%的违约金。案涉房产燃气、有线（数字）电视、通信线路、安全监控门禁系统等基础设施，被告至今均无建设。根据《商品房销售管理办法》（建设部令88号）第七条第（六）款、博罗县物价局监制、于2013年1月公示的《新建商品房销售相关信息公示表》第一项、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)第4.1.9条、《中华人民共和国消防法》第13条的规定，被告拒不建设包括燃气、有线（数字）电视、通信线路、安全监控门禁系统等在内的基础设施，不仅违约亦属违法，因此，被告应承担费用按约定及法律规定将相关缺失的基础设施完善。原告于合同签订当日即已将包括契税在内的办证费用共计13535元交付给被告，期待被告于2015年1月1日前办出房地产权证，但被告收受该笔款项占用直至2016年1月21日才将房地产权证办妥，故被告应赔偿原告自2015年1月1日起逾期占用资金期间之利息损失。被告向原告交付之房屋存在墙体裂缝及空鼓等主体质量问题，且仍在质量保修期内，虽然原告反复多次要求，被告拖延至今未予履行质保义务。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.新建商品房销售相关信息公示表，证明2013年5月8日原被告达成购房意向，被告向原告出示该表，明确通讯、有线数字电视、安全监控系统、信报箱等在配套范围内的设施；2.商品房买卖合同，证明原被告存在商品房买卖合同关系，约定被告于2013年12月31日前交楼及交付达到使用条件的水电消防等基础设施、2014年12月31日前办好房地产权证、逾期则被告应按约定支付违约金的事实；3.刷卡付款凭条、购房发票，证明原告按约定向被告支付、被告收悉购房款的事实；4.收款收据，证明被告收到原告按约定支付的维修基金、契税及办证的费用；5.商品房质量保证书及使用说明书，证明被告自称案涉房产于2014年3月19日竣工验收合格并于2014年4月1日交楼并承诺质量保修的事实；6.房地产权证，证明被告违约逾期办理房地产权证，且至今未办理土地使用权分证的事实；被告答辩称，原告诉称与事实不符，诉请没有法律依据。首先案涉商品房买卖合同及合同补充协议是原被告双方真实的意愿表示，合法有效，不具有合同法第52条所规定的合同无效的情形；其次，答辩人已经将符合约定交付条件的商品房实际交付到原告方，已经如期完成了用电、消防设施等基本设施的投资建设，数字通信业务也已经开通，不存在原告在起诉状中所述的情形；再次，原告诉请的逾期交房违约金、逾期办理房地产权证违约金的计算期限，其要求将逾期办理房产证的违约金计算至答辩人为原告办理土地使用权证之日的诉讼请求没有事实及法律依据，一方面答辩人不具有为原告办理土地使用权证的义务，另一方面，案涉商品房所占用的土地在案涉的合同签订之前已由答辩人以出让方式取得，土地使用权证编号是博府国用（2012）第170107号；在不动产登记条例实施之后已经无需对国有土地使用权证进行分割；答辩人是对原告预交的办证费用无偿进行保管，无偿为原告代缴各项税费，原告是在自愿的情形下向被告方预交办证费用，且双方对预交的办证费用是实行多退少补的原则，答辩人不存在占用原告办证费用的事实；具体到本案当中，在原告应交的各项费用确定之后，答辩人及时与原告方进行了结算，向原告方退还结余的费用，原告在本案中其他的诉讼请求都没有事实及法律依据，也没有证据支撑，应当依法予以驳回。被告为其答辩向本院提供证据有：1.广东省商品房买卖合同及附件，证明原、被告双方就交易案涉商品房共同签订广东省商品房买卖合同及附件，该广东省商品房买卖合同及附件系原、被告双方真实的意思表示，合法有效。2.竣工验收申请表，证明案涉商品房竣工验收合格的情况；3.博罗县商品房预售款专用账户监管协议书，证明案涉商品房预售款自原告缴款日起便存放于博罗县房产管理局指定的专用账户，不存在被告占用原告办证费用的事实；4.建设工程竣工验收消防备案凭证、受理凭证、备案表，证明案涉商品房之消防设施已于2014年3月28日通过竣工验收消防备案的情况；5.前期物业管理服务协议、临时管理规约、承诺书，证明原告已于2014年3月3日收房，并与深圳市彩生活物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》及承诺书；6.金润龙房地产办理房产证收件列表，证明被告已于2015年11月18日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；7.税收缴款书、住宅专项维修基金交存通知书、广东省非税收入（电子）票据、发票联、房产证领取及款项确认表，证明被告依约如期无偿为原告代扣代缴办证费用及维修基金之后，及时将剩余费用退还原告，不存在占用办证费用的情况。8.客户资产移交申请表、中国电信光纤宽带业务开通证明、中国联通光纤业务开通证明、门禁设施图片，证明案涉商品房如期完成了民用电、消防等基础设施的投资建设，现已开通通信线路，已安装门禁系统的情况。庭审中，双方对对方提供的证据进行了质证。被告对原告的提供的证据1，三性均不予确认，认为其所提供的公示表与案涉商品房的开发商名根本不对应；对证据2无异议，但是认为这不能证明原告方要证明的内容；对证据3的三性无异议，但是认为无法证明原告方证明的内容；对证据4，真实性无异议，该证据恰恰证明被告无偿为原告缴交各种费用，原告也是自愿委托被告代缴各项费用的事实，而且在各项费用确定之后，被告及时与原告依据多退少补的原则进行了结算，不存在占用办证费用的事实；对证据5的三性均无异议，但是认为该组证据不能证明原告方所要证明的内容，案涉商品房在2014年3月19日已经竣工验收，具备交付使用的条件，被告方已及时通知原告方收楼，且原告已于2014年3月3日收楼，相应的法律后果应当由原告自行承担；对证据6的三性予以确认，但是认为不能证明原告方证明的内容。原告对被告提供的证据1的真实性确认，关联性有异议，认为该合同对于办证的期限起算，原告认为是约定的交楼日期起计，被告认为是实际交楼日期起计，由于该合同是被告提交的格式合同，在双方存在不同理解的情况下，应当作出有利于原告的解释，合同附件4第二条属于无效条款；对证据2的三性不予确认，认为该证据是一份竣工验收申请表，由于没有取得竣工验收之前是不得对外预售商品房的，目前被告早已开始预售，足以证明案涉工程是经过竣工验收备案的，被告持有相关证据，且拒向法庭提供，原告认为该证据当中涉及到燃气竣工验收等关键日期对被告不利，要求法庭按照证据规则认定原告的意见成立；对证据3，认为由于原告不是该协议的任何一方，故对其三性无法确认；对证据4的三性不予确认，认为该证据没有验收单位盖章，而且是受理凭证，并非验收合格的证明；对证据5，三性不予确认，关联性有异议，认为该协议签订的日期并不足以证明被告的交楼日期，被告实际交楼日期是2014年4月1日；对证据6的三性不予确认，认为该证据是被告单方制作，没有原告签名确认；对证据7，真实性确认，关联性有异议，认为从该证据可以看出，被告逾期办证的事实是清楚的，由于被告没有按约定的期限履行合同约定的办证义务导致原告交付给被告的办证费用客观上由被告占有使用的事实清楚；对证据8，对客户资产移交申请表，三性不予确认，认为该证据当中标明的投资方为博罗县朋龙实业有限公司，与本案被告没有关系；对中国电信光纤宽带业务开通证明、中国联通光纤业务开通证明，对这两份三性不予确认，认为从证据形式上来看，该证据属于证人证言，证人应当出庭接受质证，而且该证据没有出具证明的经办人签名以及联系方式，与民诉法的司法解释规定不符；照片的三性不予确认，案涉商品房并没有安装门禁。原审法院查明的事实经审理查明，被告是于2010年10月21日在博罗县工商行政管理局注册成立的有限公司，经营范围：房地产开发经营等等。2013年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：××××，合同包括附件一、二、三、四），约定被告将其开发的位于博罗县××镇××村×号商品房以总价338386元出售给原告，合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交付买受人使用，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款万分之一违约金；第十四条约定水电、消防与房屋同时交付使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人从房屋交付使用之日起12个月内办好买受人房地产权证，从逾期的第二天起出卖人每日按总房价的万分之一支付违约金，直至办好买受人的房地产权证之日止。附件四合同补充协议第二款约定：买受人应在收到出卖人电话、传真、登报或邮寄等方式发出收楼通知收楼之日起15天内验收楼房，并付清相关费用；未收到出卖人任何形式收楼通知的买受人应于本合同约定的交付期限届满日起的60天内向出卖人要求验收楼房并办理相关收楼手续；如买受人不按照前述要求前来办理收楼手续，则从出卖人发出收楼通知日起的第十六日起或从本合同约定交付期限届满日起的第61天起，视该房屋已由买受人验收合格并已交付买受人使用，由此产生的物业服务费用或其他相关费用概由买受人负责。合同签订前后，原告通过刷卡和在银行办理按揭的方式，向被告支付了全部购房款338386元，同时预交代办房产证包括契税等费用19254元。2016年5月3日被告向原告退还办证费8241.6元。2014年3月3日，原告与深圳市彩生活物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》和《承诺书》。2016年1月20日，案涉房屋办理了房地权证。原审法院判决理由和结果本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：××××，合同包括附件一、二、三、四）系当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同履行各自的义务。附件四合同补充协议第二条是被告为了重复使用而拟定的，属于格式条款，但该条并未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此原告请求确认该条无效，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金问题。附件四合同补充协议第二条约定变更了双方对涉案房产的交付时间，由于双方均无提供证据证明已通知收楼或要求验楼，按照约定，从2014年3月2日起视该房屋已由买受人验收合格并已交付买受人使用，但没有证据证明案涉房产已于上述时间前通过验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，该条对原告不发生约束力。被告提供的深圳市彩生活物业管理有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》等，均无内容能证明原告向被告收楼的时间，只注明原告从开发商通知的业主入伙之日起，开始向物业管理公司缴纳管理费，故被告认为原告在签订上述协议材料的2014年3月3日系收楼日，本院不予采纳。原告起诉中称交楼时间为2014年4月1日，由于被告没有证据证明原告早于上述时间收楼，故本院采信原告主张。被告逾期交房，已构成违约，应承担违约责任。按照合同第九条约定，违约金应从2014年1月1日起计算至2014年4月1日，为90天，违约金为3045.47元（338386×90×0.01%）。对被告是否逾期办证的问题。合同第十五条第3项中“房屋交付使用之日起”，按照通常理解应为实际交付之日。被告于2014年4月1日交付涉案房产给原告，现涉案房产于2016年1月20日办理了登记，已逾期，应承担违约责任。按照合同第十五条的约定，违约金应从2015年4月2日起计算至2016年1月20日，为293天，违约金为9914.71元（338386×293×0.01%）。由于被告未提供证据证明水电在房屋交付时达到使用条件，应承担举证不能的法律后果，因此，被告应按照合同第十四条的规定支付违约金，为3383.86元（338386×1%）。对原告的诉讼请求5，由于合同均未对请求5中的事项进行约定，因此原告的该请求缺乏依据，本院不予支持。对占用办证费用期间原告的利息损失1091.46元的问题。原告在签订合同时委托被告办理房产证，现房产证已办理完毕，被告亦将余款退回原告，现原告请求被告赔偿占用办证费用期间原告的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。对于诉讼请求7，由于被告未提供证据证明墙面有裂缝和飘窗下方墙体空鼓等质量问题，应承担举证不能的法律后果，故原告提出由被告修复至合格的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第三百九十七条、第三百九十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告惠州市金润龙房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交房违约金3045.47元、未达到使用条件基础设施违约金3383.86元、逾期办证违约金9914.71元共16344.04元给原告宁嘉伟。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由原告负担64元，被告承担249元。当事人二审的意见上诉人金润龙公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2016）粤1322民初2026号民事判决书第一项，改判：上诉人无需向被上诉人支付未达使用条件基础设施违约金3567元，并驳回被上诉人的该项诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：案涉房屋水电在上诉人交付房屋之前已达到使用条件，并且与案涉房屋同时交付使用，一审判决对部分事实认定错误。众所周知，水电系房屋交付使用的必备条件之一，是被上诉人收楼时必须验收的项目。水电是否入户，被上诉人经查看便能当场立即发现。然而，本案中被上诉人确认交楼时间为2014年4月1日，但是被上诉人收楼时却只字未提案涉房屋存在水电问题。显然，被上诉人的收楼事实已足以证实：案涉房屋水电已与案涉房屋同时交付使用，不存在未达到使用条件的情形。另，被上诉人提交的《商品房使用说明书》与《商品房质量保证书》亦足以证实：上诉人依法在上述两份材料中，已对案涉房屋所涉上水、下水、供电设施及配电负荷等向被上诉人进行了书面说明，对注意事项进行了提示。依据生活经验法则：若案涉房屋水电在房屋交付使用时，未达到使用条件，那么被上诉人根本无法对卫生间、管道等进行查验，更不能可能收楼。显而易见，被上诉人已于2014年6月29日实际收楼的客观事实足以印证：案涉房屋水电已与案涉房屋同时交付使用，不存在未达到使用条件的情形。综上所述，案涉房屋水电已与案涉房屋同时交付使用，不存在未达到使用条件的情形。一审判决忽视客观事实，违背生活经验法则，无端加重上诉人的举证责任，继而导致对该部分事实认定错误。为此，上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审错误的判决，并依法予以改判。被上诉人口头答辩称：对于使用基础设施问题，是不包含水电的，上诉人在事实理由上说我们业主收楼就证明水电达到要求，但是业主没有能力确定水电是民用还是市政的，这是对方对事实认定的错误。案件纠纷是商品楼销售合同纠纷，商品楼验收包括土建、人防、环保等验收合格才能叫竣工验收合格，竣工验收全部合格才达到综合验收合格，开发商是否有综合验收合格的书面证明呢。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，对一审法院判决的逾期交房违约金、逾期办证的等事项没有争议。本案二审争议焦点是：涉案商品房基础设施在约定日期是否达到使用条件的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，水电、消防与房屋同时交付使用，上诉人称房屋交付时已达到使用条件，但根据上诉人原审提交的证据客户资产移交申请表显示，上诉人在2015年8月才向惠州博罗供电局申请涉案小区居民用电，而本案房屋交付在2014年，该证据反映出上诉人在房屋交付时未达到使用条件，应承担相应违约。因此，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费208.6元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 黄宇乐审判员 寇 倩二〇一七年八月十八日书记员 彭科梅附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。