江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0205民初5242号原告：无锡零零陆科技有限公司，住所地无锡市惠山区堰桥街道堰裕路997号城投公司211-1室。法定代表人：吴龙生，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷元政，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙忠源，无锡市锡山区八士法律服务所法律工作者。被告：本灵电动科技无锡有限公司，住所地无锡市锡山区锡北镇泾新路7号。法定代表人：华珊，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜峰，该公司职员。委托诉讼代理人：戴晓红，江苏宸扬律师事务所律师。被告：无锡雷驭科技有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道查桥春风北路58号。法定代表人：吕艳超，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴晓红，江苏宸扬律师事务所律师。原告无锡零零陆科技有限公司（以下简称零零陆公司）与被告本灵电动科技无锡有限公司（以下简称本灵公司）、被告无锡雷驭科技有限公司（以下简称雷驭公司）返还原物纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法由审判员陈军慰适用简易程序审理，进行了证据交换。2017年2月6日本案经批准转入普通程序审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告零零陆公司的委托人代理人殷元政、孙忠源，被告本灵公司的委托诉讼代理人杜峰、戴晓红（同时为雷驭公司的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案因鉴定而扣除审限，2017年5月9日本案经批准延长审限六个月。本案现已审理终结。原告零零陆公司向本院提出诉讼请求：1、两被告立即迁离无锡市锡山区锡北泾新路××号的房产及土地。2、两被告按每天4500元的标准自2016年8月31日起至实际迁让之日止向原告给付资产使用费。事实和理由：其于2016年8月20日在无锡市崇安区人民法院司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，取得无锡市锡山区锡北泾新路××号的房屋所有权、国有土地使用权及附属设施，成交价为19250000元。上述资产由两被告实际占据使用，虽经其通知仍不肯迁离，两被告的侵权行为已严重侵害其合法财产权益。根据最高院关于租赁合同司法解释的规定，被告签订租赁合同的期限明显是所有权人向其他人提供了抵押后，被告不享有履行原租赁合同的权益。关于无证房产，根据物权法规定的房随地走原则，在没有其他证据情况下，建设用地使用权上的附着物，不管有无登记，均应属于土地使用权人所有，除非被告提供有效证据证明该附着物归其所有，本案中并未向法庭提供任何有效的证据，所以根据上述理由，被告构成对原告物权侵犯的事实是显而易见的。法院在拍卖时制作的拍卖公告所列的拍卖标的物瑕疵说明只是为了拍得人不得以此为由向拍卖人提出异议，但并不妨碍拍卖人对拍卖标的物行使所有权，所以其要求被告立即搬离，合情合理。本案应该受理的，原拍卖法院公告中列明不负责清场才产生了本案的纠纷，本案是一起因执行拍卖产生的纠纷，本案是执行以及执行工作的延续产生的纠纷，既然是执行，执行法院完全应当将标的物移交给拍得方，但是拍卖法院不负责清场，其只能向有管辖权法院起诉。被告本灵公司辩称：其不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实与法律依据，事实上其并没有非法占有原告拍卖所得的房屋及土地，因为在锡北镇××里面××一万多平米的土地及房屋是属于其的，另外，其于2014年8月1日向包可健转租了16号里面有证的部分房产及土地，而包可健又是与原案件的被执行人狮王车业有限公司有租赁合同，而且狮王车业有限公司同意包可健有权转租，故其是合法占用了16号里面的一部分房产及土地，所以不存在迁出及交付费用的理由。即使其占用了上述房屋，其使用费的计算也并非如原告所说从2016年8月1日起算，根据已登记的日期，也应该从登记之日计算，而且使用费的标准也有异议。涉案的房屋中既没有侵占，也没有妨害原告的权利，其使用房屋，有证部分是基于包可健的转租，无证部分系向无锡新巍峰电子科技有限公司租赁，不论上述二人获取所有权的依据是什么，其均为善意第三人。本案原告在拍卖该房屋时已经明知该房屋存在案外人使用的情况，同意并接受了拍卖规则的一些约定，应当视为本案原告对本案拍卖房屋现状的确认，故原告没有理由要求被告迁出。本案产生于法院执行过程中的拍卖，不属于法院重新受理的范围，请求驳回原告的起诉。被告雷驭公司辩称：其并未在原告主张的诉争房屋内经营，其在注册登记地经营。要求驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明：一、原无锡市崇安区人民法院受理原告交通银行股份有限公司无锡分行与被告无锡千骏科技有限公司、被告无锡狮王车业有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年3月6日判决无锡千骏科技有限公司向交通银行股份有限公司无锡分行承担五项付款义务，同时判决：“六、对无锡千骏科技有限公司前述第一、二、三、四、五项债务，交通银行股份有限公司无锡分行有权以无锡狮王车业有限公司提供抵押的锡房他证字第××号房屋他项权证项下的房屋所有权及锡房他项（2014）第000443号土地他项权利证明书项下的土地使用权在最高额3000万元范围内与无锡狮王车业有限公司协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款优先受偿。”上述房屋他项权证登记时间为2014年4月10日，债权数额18300000元；土地使用权他项权登记时间为2014年4月14日，使用权面积为22388平方米。该案在执行过程中，2016年7月20日在无锡市崇安区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公告拍卖上述财产，标的物情况摘录自无锡东信房地产土地评估咨询有限公司东信评报（市）字2016第0018号，该报告载明：咨询对象为锡山区锡北泾新路××号的工交仓储用途房地产及与建筑主体密不可分的装饰装修、附属设施（第1、2、3、4幢，附属设施以及土地价值），建筑总面积16367.77平方米，对应土地使用权面积为22388平方米，咨询对象房地产市场价值为：3007.49元。拍卖公告（三拍）载明：特别注意：该房产现有案外人占据使用，拍卖、变卖成交后，本院不负责迁让。不动产竞价标的的调查情况表载明：标的名称：无锡市锡山区锡北泾新路××号；房屋所有权证：锡房权证字第××号、土地使用权证：锡锡国用（2014）第001851号；标的所有人：无锡狮王车业有限公司；配套情况：含与建筑主体密不可分的装饰装修、附属设施，不含无证房产、动产等；建筑总面积16367.77平方米、土地总面积22388平方米，等。拍卖公告中注明：请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵；拍卖成交后不做现场交付，执行裁定书送达买受人后视为标的物已经交付买受人。买受人须自行清场，租赁情况：该房产现由案外人占据使用，等。诉讼中，零零陆公司陈述对上述公告内容是看过的，对拍卖标的实地也是去看过的。2016年8月20日零零陆公司以19250000元的最高价竞得上述房产。因区划调整，该案由无锡市梁溪区人民法院继续执行，2016年8月31日无锡市梁溪区人民法院裁定：无锡市锡山区锡北泾新路××号的房屋所有权、土地使用权、附属设施归零零陆公司所有。财产权自本裁定送达零零陆公司时转移。2016年10月26日零零陆公司办理了苏（2016）无锡市不动产权第0136245号不动产所有权登记，权利人为零零陆公司，坐落为锡北泾新路××号，国有建设用地使用权面积22388平方米、房屋所有权面积16367.77平方米。2016年9月零零陆公司在锡北泾新路××号张贴迁让通知，并附无锡市梁溪区人民法院（2015）崇执字第1297号之三执行裁定书。二、2014年8月1日，无锡狮王车业有限公司与案外人包可健签订厂房租赁合同一份，约定无锡狮王车业有限公司将其位于锡北泾新路××号的所有土地、厂房出租给包可健，时间暂定三年，自2014年8月1日至2017年7月31日，年租金为141.67万元。2016年8月1日本灵公司与包可健签订厂房转租赁合同一份，约定由包可健将其承租的锡北泾新路××号的部分厂房转租给本灵公司，时间为2016年7月1日到2017年7月31日，租金为70万元。2016年8月17日，无锡市梁溪区法院在执行中调查泾新路16号房屋情况时，杜峰以本灵公司负责人的身份陈述：我们2014年的年底，15年的1、2月份进来的，进来的时候我帮狮王车业的企业还了工资的；我们进来的时候现在的厂房办公区域局部无法使用，我们花了三十多万来修建的；当时千骏的负责人与我们公司股东有签订一份租赁协议的，是与他个人签订的租赁协议。诉讼中，本灵公司陈述涉案的16号内的房屋与土地有两种形式，“一种是有证的，另一种是无证的，是我们自建的”；有证的是向包可健租赁的，并提供了上述租赁合同。经协商，双方同意对无证房产中“宿舍、门卫、厕所，以及彩钢棚”等财产进行评估，作为补偿数额参考；经当事人委托，本院委托鉴定机构进行了鉴定，鉴定费20510元由零零陆公司预交。2017年7月6日出具估价报告，意见为估价对象于价值时点可能实现的市场价值为232.23万元，双方均有异议，鉴定机构方作出了答复函，本院通知鉴定人到庭作证。2017年8月4日庭审中，本灵公司陈述无证房产部分系向案外人无锡新巍峰电子科技有限公司租赁，并提供了本灵公司与无锡新巍峰电子科技有限公司2016年9月16日的厂房租赁合同，以及2016年9月15日无锡新巍峰电子科技有限公司与无锡狮王车业有限公司、无锡千骏科技有限公司的抵偿协议，主张该无证房产系抵偿给无锡新巍峰电子科技有限公司，由无锡新巍峰电子科技有限公司租赁给本灵公司使用，对此，零零陆公司提出异议，表示：对抵偿协议、租赁合同的真实性不认可；该组证据明显与被告之前提交的证据相矛盾，与之前的陈述自相矛盾，梁溪区法院的执行笔录中杜峰向法院陈述其占有涉案房屋的理由是其股东包可健签订过租赁协议，之后提交包可健与狮王公司签订的租赁合同，在2016年12月16日证据交换时被告陈述有证房产是基于租赁合同，无证房产全部由其自建，显然与本次提交证据的证明事实矛盾；即使该抵偿协议是真实的，根据该协议标注的日期是2016年9月15日，该日期原告已经取得了相应的土地使用权及房屋所有权，至少土地使用权已经转移了。诉讼中，针对零零陆公司第二项诉讼请求的计算标准，当事人同时申请鉴定。经协商双方同意：“本案中此项费用如果适用，就按照每天4500元计算，本案中不再进行鉴定。”三、本灵公司陈述其搭建的财产为：3号楼西南部走廊和电梯，系钢结构，面积为43.58平方米。上述事实，由原告提供的拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、不动产登记证原件、照片、村委证明，房屋他项权证及土地权他项权证内页，房屋状况表、宗地图、平面图；被告本灵公司提供的2014年8月1日及2016年9月16日厂房租赁合同、2016年8月1日厂房转租赁合同、2016年9月15日抵偿协议及清单、营业执照副本及照片，本院调查材料、估价报告相关材料，以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：零零陆公司基于涉案房屋所有权及土地使用权主张权利，双方对零零陆公司取得该不动产登记以及本灵公司实际使用该不动产的事实，并无争议，本案中的主要争议焦点是：一、本案是否可以受理？二、本灵公司是否应当搬离？关于争议焦点一，零零陆公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本灵公司主张本案不能受理，理由不充分，本院无法采纳。关于争议焦点二，根据现有证据及当事人陈述，零零陆公司系涉案不动产及土地使用权登记权利人，本灵公司系基于租赁合同实际使用相应房屋及土地的承租人，因本灵公司租赁及使用相应房屋及土地，系在房屋及土地抵押期间，该租赁后于抵押登记，无法对抗抵押权的实现，经过法院拍卖，零零陆公司依法登记取得了相关物权。《物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本灵公司继续使用涉案财产，没有法律依据，由于零零陆公司竞得上述财产后尚未实际占有，零零陆公司要求本灵搬迁的真实意思在于要求本灵公司返还原物，清空并搬离涉案财产范围，该主张符合法律规定，本院予以采纳。本灵公司提出有证房产与无证房产租赁自不同的主体，不影响其作为承租人的权利主体地位，本案中其承租人的权利无法对抗零零陆公司的物权。关于零零陆公司主张的本灵公司实际占用期间的实际使用费，本灵公司不同意搬离，故零零陆公司有权基于物权主张相应的损失赔偿。鉴于零零陆公司该物权系拍卖所得，其在竞卖时已经知道原占有人基于租赁占有，且应当知道在行使物权时原租赁期限内租金可能无法向承租人收取，这部分应当在其竞价时予以考虑，在明知拍卖物这一瑕疵的情况下，相应不利应当由其承担。故本案中认定拍卖法院调查所得的租赁事实，即本灵公司向原产权人的承租人转租，结合合同等证据，予以认定拍卖时租赁合同的租赁期限至2017年7月31日。自2017年8月1日起实际使用期间的相应租金损失，本灵公司应当给付零零陆公司，数额以双方一致同意的每天4500元计算。关于本灵公司基于承租人的权利，本案中应当一并考虑，予以处理。本灵公司提出无证房产系其扩建，诉讼中双方同意对本灵公司的相应扩建部分进行评估，用于确定经济损失补偿，但是本灵公司最终陈述相关财产系抵偿后租赁，并非承租人扩建，丧失了评估及补偿的事实基础，故本案中对相应财产不能考虑补偿，鉴于本灵公司前后陈述不一，对产生鉴定费用存在过错，相应鉴定费用由本灵公司负担。本灵公司最终陈述由其建造的走廊及楼梯43.58平方米，主张折价，零零陆公司主张拆除，双方未能达成一致意见，因租赁合同期满，该扩建部分与建筑主体并非密不可分，本灵公司的理由不充分，应予拆除、腾空。雷驭公司如无合法原因实际使用上述不动产，同样应当返还并搬离，现雷驭公司表示不在诉争房屋范围内经营，双方也未提供证据证明雷驭公司实际使用上述不动产，故零零陆公司在本案中主张雷驭公司搬离，本院不予采纳。当事人的其他意见，证据不足，本案中不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本灵电动科技无锡有限公司返还无锡零零陆科技有限公司所有的坐落于无锡市锡山区锡北泾新路16号房屋及土地使用权（不动产所有权登记号为〈2016〉无锡市不动产权第0136245号；国有建设用地使用权面积22388平方米、房屋所有权面积16367.77平方米），并于本判决生效后三十日内腾空、搬离。二、本灵电动科技无锡有限公司给付无锡零零陆科技有限公司自2017年8月1日起至实际搬离上述不动产时止按照每天4500元计算的租金损失，于本判决生效后三日内履行。三、驳回无锡零零陆科技有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元、鉴定费20510元，合计23510元（已由原告预交），由本灵公司负担（原告同意其预交案件诉讼费用，由被告按上述承担情况向其直接支付，故由被告在本判决生效之日起三日内一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陈军慰审 判 员  吴 坚人民陪审员  周锡培二〇一七年八月三十日书 记 员  陈敏珠