陕西省蓝田县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0122民初1613号原告（反诉被告）：薛娟，女，1972年2月26日出生，西安巨绅医药科技有限公司总经理。委托诉讼代理人：李书代，陕西秦原律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，陕西秦原律师事务所律师。被告（反诉原告）：靳三宝，男，1981年5月23日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：惠红林，陕西白鹿原律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵民虎，陕西白鹿原律师事务所律师。原告（反诉被告）薛娟诉被告（反诉原告）靳三宝土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛娟及其委托诉讼代理人李书代和王倩，被告靳三宝及其委托诉讼代理人惠红林和赵民虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）薛娟诉称，2016年6月10日，原告（乙方）因需场地用于业务生产，经张应国介绍与被告靳三宝（甲方）签定了一份《场地租赁协议书》，承租靳三宝位于西安市蓝田县三里镇五里头村五亩场地。合同约定：第一条甲方将位于靳家湾的场地租赁于乙方使用，经双方认可确定场地面积五亩；第二条租赁期限为20年，从2016年6月10日至2036年6月10日止；第三条租赁物的交付，双方约定在本出租合同生效后的2016年6月12日前，甲方将租赁物交付给乙方使用；第四条场地租金4万元/年，租金由乙方8年内预付3年租金12万元。合同签订后，原告于2016年6月11日支付被告靳三宝3年租金12万元，并支付一次性房屋拆除费10000元，共计130000元，被告写有收条。另外，合同签订后，被告却迟迟没有将合同原件交回原告，并且没有按照约定时间交付租赁的场地。当时原告购进了大量机器设备急需场地存放及建房生产经营，合同签定时也告知了被告，被告延迟交付的行为给原告造成了经济损失。而且当原告查看现场时，所租赁的场地上还有三户宅基地存在纠纷。经进一步了解，被告出租场地，实际上是加价高额的转租行为，与原出租人也存在争议，被告隐瞒这些事实是明显的欺骗行为。原告又经过走访有关部门，该租赁场地建立厂房进行生产经营的相关手续也无法办理，显然原、被告所签《场地租赁协议书》应为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告与被告协商，被告拒绝返还已交付的租赁费，协商未果，故原告诉至法院，请求：1、确认《场地租赁协议书》为无效合同；2、被告返还原告预付场地租金及房屋拆除费130000元；3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）靳三宝辩称及反诉称，2016年6月2日，张应国找到被告靳三宝称原告薛娟欲租赁靳三宝的木炭厂，原告和其弟薛鹏涛实际查看了木炭厂的现场，说该场地的面积无法满足生产需要，需再扩大2亩。为了满足其用地要求，2016年1月1日，被告与白小明签订《转让合同》，购买了白小明在木炭厂的围墙、大门及房屋等建筑物，组上的租赁费由靳三宝交纳。2016年6月5日，被告靳三宝与蓝田县三里镇五里头村二组签订了《租赁合同》，租赁组上2亩地，每年租金800元。2016年6月10日，原、被告签订《租赁场地协议书》，原告要求2016年6月12日交付场地，原来的承租人于2016年6月9日搬离。当时原告要求被告拆除场地内的部分房屋，拆除过程中，原告又要求将所有建筑物拆完，2016年6月14日，被告按照原告的要求将木炭厂的厂房、设施及老房拆除完毕，履行了自己的交付义务。原告分三次支付被告130000元，其中10000元为拆除费。2016年8月，原告提出解除租赁合同，在组长白小明家协商此事，白小明、薛鹏涛、张应国、靳文强都在场，薛鹏涛说原告已经在蓝田县厚镇建了厂，不租赁被告的场地，要求被告返还120000租赁费，被告要求原告赔偿购买房屋（房屋17间及木炭窑等建筑物）的费用160000元，经协商未果，被告因没有能力盖房了，当场将地交回组上。被告基于租赁合同和对原告的信任全面履行了合同义务，但原告单方提出解除合同，给被告造成了巨大的损失，为了维护被告的合法权益，被告提出反诉，请求：1、依法判令原告(反诉被告)薛娟赔偿因解除租赁合同给被告（反诉原告）靳三宝造成的损失50000元（以鉴定结论为准）及拆除费用10000元，共计60000元；2、本案反诉费用由被告承担。如果薛娟赔偿靳三宝的损失，靳三宝就给薛娟退还租赁费。原告（反诉被告）薛娟辩称，靳三宝要求赔偿其财产损失，而薛娟租赁的是五亩场地，并不包含靳三宝所述的场地上建筑物。靳三宝拆除场地上的建筑是为了交付场地，其对自己建筑物进行的有规划的增减，属于靳三宝自己的处分行为，与薛娟无关。薛娟没有实施拆除靳三宝房屋的行为，不应承担损坏赔偿责任。根据协议第四条第4款第1项，拆除房屋薛娟给付10000元作为一次性房屋补偿费,给付的前提是薛娟就拆除房屋从中受益，但是现在涉案场地已经另行租赁他人，薛娟并未就拆除房屋从中受益，靳三宝处分自己财产，薛娟不应当为此支付费用，靳三宝应当依法返还租赁费。另外，靳三宝要求赔偿60000元，房屋实际已拆除，无法确定价值，靳三宝的请求缺乏依据，请依法驳回靳三宝的反诉请求。经审理查明，原告（反诉被告）薛娟为了生产经营欲租赁场地，经张应国介绍，薛娟欲租赁被告（反诉原告）靳三宝的木炭厂，薛娟和其弟薛鹏涛查看木炭厂的现场后，认为该场地的面积无法满足生产需要，需再扩大2亩。为了满足薛娟的用地要求，靳三宝于2016年1月1日与白小明签订一份《转让合同》，约定：木炭厂所有的建筑，包括围墙、大门、办公室四间、库房五间、民工住房八间、活动房两大间、厨房、厕所、6门木炭窑两个、水井一口、钢构棚五间，财产归靳三宝所有，以前的债权、债务与靳三宝无关；从合同签定之日起，由靳三宝向村组交纳租赁费。2016年6月5日，靳文强和靳三宝（乙方）与蓝田县三里镇五里头村二组白小明（甲方）签订《关于旧老庄荒地租赁合同》，约定：甲方为了使老旧宅基荒地变有价利用，给组带来微薄收入，将村原木炭厂北两亩地，租给乙方，每亩租金800元，合同期限为20年等。后经张应国和靳文强介绍，2016年6月10日，靳三宝（出租方，简称甲方）与薛娟（承租方，简称乙方）签订了《场地租赁协议书》，约定：第一条甲方将位于靳家湾的场地（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，经甲乙双方认可确定，场地面积五亩；第二条租赁期限为二十年，即从2016年6月10日起至2036年6月10日止；第三条双方约定在本出租合同生效后的2016年6月12日前甲方将租赁物交付乙方使用；第四条场地租金按照4万/年，由乙方8年内预付3年租金12万元，甲方8年不得向上浮动租金，甲方收到租金后向乙方出具收据；其他费用：由于乙方承租时要拆除部分建筑物，给甲方造成一定损失，甲乙协商，乙方一次性补给甲方一万元整，此项费用为一次性费用等。2016年6月11日，薛娟支付靳三宝场地租赁费120000元，房屋拆除费10000元，共计130000元。靳三宝给薛娟出具收条。2016年6月14日，靳三宝雇佣孙晓轩等人拆除木炭厂内的房屋等建筑物，在拆除过程中,经薛娟与靳三宝协商将木炭厂内的房屋、钢构房、活动板房、木炭窑等建筑全部拆除，2016年6月20日左右，丈量完场地后，薛娟以靳文强的父亲等人强行要给薛娟建厂房等投资环境不良为由坚决要求解除合同。2016年8月，经时任组长协商，双方解除了《场地租赁协议》，靳三宝将场地交回蓝田县三里镇五里头村二组。2016年10月，蓝田县三里镇五里头村二组将该场地出租。后薛娟多次找靳三宝协商返还租金未果，2016年9月5日，原告薛娟诉至本院，诉讼请求如前所述。审理中，因原、被告已经协商解除合同，故原告变更诉讼请求为：1、要求被告靳三宝返还原告预付场地租金及房屋拆除费130000元；2、诉讼费由被告承担。另外，被告靳三宝辩称其已经履行合同的相关义务，于2016年6月14日拆除完场地内的建筑物，原告薛娟无故解除合同，给其造成很大经济损失，故提起反诉，要求原告（反诉被告）薛娟赔偿因解除合同给被告（反诉原告）靳三宝造成的损失50000元（以鉴定数额为准）及拆除费用10000元；反诉费由反诉被告承担。审理中，本院经西安市中级人民法院委托陕西方正和资产评估有限公司对被告（反诉原告）靳三宝已经拆除房屋等建筑物的损失进行鉴定，鉴定机构以鉴定对象已拆除，无法合理确定拆除前的实际状况，致鉴定无法进行为由，将案件退回。靳三宝变更反诉请求为：要求薛娟赔偿靳三宝损失120000元及拆除费用10000元。另查明，2005年12月10日，五里头村二组靳旺志（甲方）与白小明、靳文强（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方为乙方提供老庄基荒地三亩，租赁费用每亩地每年为80元，承租期限为30年，即自2006年元月1日起至2035年12月31日止等内容。审理中，经调解，薛娟愿意承担30%的责任，要求靳三宝返还租赁费80000元；而靳三宝要求薛娟赔偿其房屋等建筑物的损失160000元的一半，即从原告支付的租赁费中扣除80000元，剩余40000元，每人承担一半，即靳三宝给薛娟返还租赁费20000元，双方分歧较大，调解未果。上述事实，有当事人的陈述、《场地租赁协议书》、收条、现场照片、证人证言、《租赁合同》、《转让合同》、《关于旧老庄荒地租赁合同》、会议记录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告自愿签订《场地租赁协议书》后，按照约定全面履行自己的义务，原告支付了被告租赁费120000元、拆除费10000元，被告雇佣工人拆除木炭厂内的建筑物，并在拆除过程中，根据原告的需要拆除了厂内的全部建筑物，原、被告丈量完场地，原告以投资环境不良为由提出解除合同，经时任组长协商，双方解除了《场地租赁协议》，靳三宝将场地交回蓝田县三里镇五里头村二组，终止了双方的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原、被告解除合同后，原告要求被告返还其租赁费及被告反诉要求原告赔偿其损失的请求均符合法律规定，应予以支持，但对原、被告赔偿的具体数额，应根据合同履行过程中造成的损失及双方的过错责任分担。对原告支付被告的拆除费用10000元，因该费用所涉及的建筑物拆除事宜经原、被告协商同意，且在拆除建筑物的过程中已经支出，现原告要求被告返还此费用的理由不成立，依法不予支持。对原告支付被告的租赁费120000元，因2016年6月10日签订合同，6月20日左右丈量场地，同年8月解除合同，应扣除约一个多月的租赁费5000元，故被告应返还原告租赁费115000元。对被告反诉要求原告赔偿其房屋等建筑物损失的请求，被告申请对房屋等建筑物损失进行鉴定，但经西安市中级人民法院委托，鉴定机构以鉴定对象已拆除，无法合理确定拆除前的实际状况为由将案件退回，致鉴定无法进行，被告的损失数额无法确定，但原、被告在履行合同的过程中确实拆除了被告木炭厂的建筑物，对建筑物的损失根据证人张养本、孙晓轩的证言及被告与白小明的转让合同，结合当地同类建筑的实际情况酌定反诉被告薛娟赔偿反诉原告靳三宝损失50000元。被告在拆除建筑物的过程中，并未对拆除费重新进行约定，故被告要求原告支付拆除费的理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：在本判决生效后十日内，由被告（反诉原告）靳三宝返还原告（反诉被告）薛娟租赁费115000元；在本判决生效后十日内，由原告（反诉被告）薛娟赔偿被告（反诉原告）靳三宝已拆房屋等建筑物的损失50000元；驳回原告（反诉被告）薛娟的其余诉讼请求；驳回被告（反诉原告）靳三宝的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元(薛娟已预交)、反诉费650元（靳三宝已预交），共计3550元，由原告薛娟负担1775元，被告靳三宝负担1775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李云红代理审判员  郭训兵人民陪审员  杨军利二〇一七年八月二十九日书 记 员  曹 锋