呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书(2017)内0105民初2065号原告（案外人）：内蒙古金维利商业管理有限公司。法定代表人：卢小娟，总经理。委托诉讼代理人：聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。被告（申请人）：郭瑞，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王佳琦，内蒙古久晖律师事务所律师。第三人（被申请人）：内蒙古金汇房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区中山东路。法定代表人：王然中，董事长。原告（案外人）内蒙古金维利商业管理有限公司(以下简称金维利公司)与被告（申请人）郭瑞、第三人（被申请人）内蒙古金汇房地产开发有限责任公司(以下简称金汇公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告金维利公司、被告郭瑞到庭参加诉讼。第三人金汇公司经法院依法送达，未到庭参加诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。金维利公司向本院提出诉讼请求：确认呼和浩特市赛罕区新华大街财富华尔街一号综合楼一层房屋全部为原告所有，解除对呼和浩特市赛罕区新华大街财富华尔街一号综合楼一层101房屋的查封。事实与理由：2016年，被告因与第三人房屋租赁合同纠纷一案向赛罕区人民法院提起了诉前保全，赛罕区人民法院下达了（2016）内0105财保43号民事裁定书。查封了原告向第三人处合法购买的位于呼和浩特市××区财富华尔一号综合楼地下到地上全部房屋的一层101号房屋；原告作为案外人对赛罕区人民法院下达的保全裁定书提出书面异议。2017年3月14日，原告收到了赛罕区人民法院做出的呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书，该裁定书驳回了原告的异议。原告现依法律的规定，提起执行异议诉讼。原告认为呼和浩特市赛罕区新华大街财富华尔街一号综合楼一层房屋全部为原告所有。理由是：1、2015年12月1日，原告与第三人签订了房屋买卖合同；合同约定原告购买第三人开发的位于呼和浩特市××区财富华尔街一号综合楼负二层到十二层的位于呼和浩特市××区的房屋。合同约定案外人原告购买该公司开发的房屋总面积14980.46平方米；总价1949259530元；合同约定第三人的房屋在2015年12月30日前交付原告；房屋产权证约定在商品房交付使用后540日内由开发商办理完毕。2、合同签订后，原告支付了购房款；3、第三人于2015年12月30日向案外人原告交付了房屋，原告使用房屋至今；4、目前原告正在办理产权手续；呼和浩特市房地产管理部门有原告提供的全部合法法律文件。原告作为案外人在对赛罕区人民法院下达的保全裁定书提出书面异议诉讼中，向法庭提供了被查封房屋的房屋买卖合同、购房款支付凭证、房屋交付凭证、房屋使用凭证、办理房屋产权证完税凭证、但这些证据法庭没有认可，驳回了原告的异议请求。但法庭忽略了一个问题：被告（就是保全申请人）在向法庭提起保全申请时，持有的证据和本案原告一样：有购房合同、交款凭证、交房凭证、出租（使用）凭证。法庭如果驳回了原告的异议，那如果第三人向赛罕区人民法院提起诉讼，要求确认与几千名购房人签订的合同无效，如何处理。还有，被告提出保全是基于其是房屋的所有人，是承租人欠租金才诉讼、保全，按执行异议裁定的理解，被告就没有取得房屋的财产权利，法院在保全时没有审查申请人是不是权利人就采取保全措施就是错误的。综上，原告认为，呼和浩特市赛罕区新华大街财富华尔街一号综合楼一层房屋全部为原告所有，原告的异议之诉讼成立，应支持原告的诉讼请求。郭瑞辩称：原告并未全额支付购房款1949259530元。被告对未办理产权权属证书存在过错。被告的行为不属于物权期待权的保护范围，不应支持其异议请求。案涉商品房买卖合同、委托还款协议、债权转让协议属于合同法第五十二条规定的恶意串通损害第三人利益的情形，所涉合同无效。金维利公司并不具有承担10亿元债务的能力，债权真实性存在疑问。金汇公司未到庭参加诉讼，亦未进行书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了委托还款协议、债权转让协议、商品房买卖合同、房屋交接确认书、收据、缴纳相关税费凭证等证据，被告发表质证意见称，对证据的真实性无法核实，关联性不认可。被告为了支持其抗辩，提交了原告工商登记信息、上海证券交易所网站截图、内蒙古维多利商业（集团）有限公司备考审计报告，原告对原告工商登记信息的真实性认可，其他证据不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据前述证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：本院查明，郭瑞与金汇公司房屋租赁合同纠纷一案，申请人于2016年12月27日向本院提出诉前财产保全，本院于2016年12月27日作出(2016)内0105财保43号民事裁定书，裁定:查封被申请人金汇公司位于呼和浩特市××区号(价值以人民币87064.36元为限)。并于2016年12月29日向呼和浩特市房管局发出协助执行通知书，协助查封上述房屋。查封期限为2016年12月29日到2019年12月28日。另查明，原告公司成立于2015年3月24日，注册资本为1000万元，股东为内蒙古维多利商业（集团）有限公司，现法定代表人为卢小娟，内蒙古维多利商业（集团）有限公司的法定代表人亦为卢小娟。2015年12月1日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买该公司开发的位于呼和浩特市××区财富华尔街1号综合楼负2层到12层的位于呼和浩特市××区的房屋，总面积为149860.46平米，房屋总价款1949259530元，付款方式为一次性付款，约定房屋在2015年12月31日前交付，房屋产权证约定在商品房交付使用后540日内由开发商办理完毕。同日，原告又与第三人签订了《房屋买卖补充协议》，协议约定分期支付购房款，于2016年12月31日前付清全部购房款；按购房款的支付比例分批办理房产权证，支付完全部购房款后的3日内将最后一批房产办理产权证所需材料递交房产管理部门。原告称，其通过替内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司向内蒙古维多利商业（集团）有限公司还款取得对内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司的债权、替内本案第三人向内蒙古维多利商业（集团）有限公司还款取得对第三人的债权、替赤峰维多利置业有限责任公司向内蒙古维多利商业（集团）有限公司还款取得对赤峰维多利置业有限责任公司的债权，......原告再将取得债权转让给本案第三人，以支付案涉房屋部分价款（1051340391元），其余用现金支付。另查明，案涉房屋于五证齐全，2013年12月办理了在建工程抵押登记，至今未作竣工验收。再查明，案涉房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证均登记在第三人名下。本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查原告对案涉房屋享有的实体权利是否足以阻却执行措施。原告应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻却对执行标的物强制执行的事实承担举证责任，即使第三人对于案外人所主张的事实表示承认的，也不能免除原告的举证责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对一般买受人物权期待权保护的要件为：第一、受让人与被执行人签订有合法有效的书面转让合同；第二、查封前已合法该占有不动产；第三、在价款交付上，买受人已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款并且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第四、非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，原告主张已支付了全部购房款，部分为现金支付，部分为受让他人债权后再转让给第三人的价款抵顶，1、但原告未举证证明他人债权债务形成的真实性和合法性，2、未举证证明其替他人还款情况，3、也未举证证明其向第三人转让的各债权的价款形成的真实性及合法性，即原告提供证据不足以证明其向第三人支付了全部价款。故原告要求对案涉房屋解除查封的请求不予支持。又，《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因此不动力产物权原则上需经登记始发生物权效力。就本案而言，案涉房屋未完成房屋所有权转移登记，且原告购买案涉房屋时，应当知道案涉房屋已办理了在建工程抵押，即客观上不能办理产权登记的事实，故原告请求确认其以对呼和浩特市赛罕区新华大街财富华尔街一号综合楼一层房屋享有所有权，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告内蒙古金维利商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1976.6元（原告已预交），由原告内蒙古金维利商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  李丽萍审 判 员  于文硕人民陪审员  乌日娜二〇一七年八月十五日书 记 员  吴天驹