北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终8923号上诉人（原审被告）：唐好明，女，1975年2月16日出生。上诉人（原审被告）：唐好红，女，1981年11月11日出生。委托诉讼代理人：于艳秋，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾蕾，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高雨青，女，1955年4月16日出生。委托诉讼代理人：贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳燕燕，女，1984年3月13日出生。委托诉讼代理人：杨武成，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶静，女，1989年5月18日出生。被上诉人（原审被告）：北京天地神通房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区南大街2号-1至2层2-3、2-4。法定代表人：孙雪艳，总经理。委托诉讼代理人：薛磊，男，1981年10月31日出生。上诉人高雨青、唐好红、唐好明因与被上诉人阳燕燕、北京天地神通房地产经纪有限公司（以下简称天地神通经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高雨青、唐好红、唐好明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回阳燕燕的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由阳燕燕承担。事实与理由：1.阳燕燕主张继续履行的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》及《补充协议》根本不成立。2.一审法院认定基本事实不清，我们只是涉案房屋的法定继承人，但不具有处分权。3.即便房屋买卖合同成立，也应当因房屋售价显失公平而予以撤销。4.一审判决没有经审理查明部分，不符合法定形式。5.一审判决结果不具有执行可能性。6.一审法院明显偏袒阳燕燕，使我们面临巨大风险。阳燕燕辩称：同意一审判决，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高雨青、唐好红、唐好明的事实、理由，没有任何的事实及法律依据。涉案房屋的法定继承人均同意出售，且售价合理，本案判决结果具有可执行性。天地神通经纪公司辩称：同意一审法院判决，不同意高雨青、唐好红、唐好明的上诉请求，请求维持原判。阳燕燕向一审法院起诉请求：1．判令高雨青、唐好红、唐好明继续履行与阳燕燕于2017年2月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助阳燕燕办理位于北京市怀柔区××601号房屋产权变更手续；2．判令天地神通经纪公司按照2017年2月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》及《补充协议》履行居间义务，协助双方完成交易；3．诉讼费由高雨青、唐好红、唐好明负担。一审法院认定事实：唐好红、唐好明系高雨青与唐某（已故）所生子女。位于北京市怀柔区××601号房屋系由高雨青、唐某于2008年5月22日购买，房屋所有权登记在唐某名下。唐某于2015年1月1日去世，涉案房屋至今尚未继承分割。2017年2月6日，阳燕燕与唐好明经天地神通经纪公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。该合同约定，阳燕燕以230万元的价格购买涉案房屋，建筑面积为90.81平方米。《补充协议》第三条对付款方式一节约定（摘录），合同签订当日，阳燕燕需向唐好明支付购房定金10万元，唐好明同意将该定金由天地神通经纪公司暂时保管并同意阳燕燕以公积金贷款的方式支付购房款。合同约定公积金初审时间为网签后以公积金预约时间为准，房屋产权变更登记时间为公积金审批通过后二十个工作日内。阳燕燕于产权变更三日内将30万元存入建委指定的资金监管账户内；于产权变更当日将设备设施款70万元支付给唐好明。该合同第十条对办理产权过户一节约定，双方同意自本合同签订之日起200日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。该合同签订当日，阳燕燕与天地神通经纪公司签订了《居间服务合同》及《补充协议》，向天地神通经纪公司交付了定金10万元。在合同履行过程中，唐好明以其签订合同时未取得高雨青与唐好红的授权，且高雨青与唐好红亦不同意履行合同为由，向天地神通经纪公司、阳燕燕明确表示不再继续履行合同。庭审中，就阳燕燕与唐好明所签《补充协议》中约定“阳燕燕于产权变更三日内将30万元存入建委指定的资金监管账户内”一节，双方均认可真实意思是指在“产权变更前三日内”。阳燕燕除对方无争议的证据外，还提供了以下证据材料：1.天地神通经纪公司工作人员与高雨青于2017年2月7日的电话录音，内容“天地神通经纪公司工作人员问高雨青：昨天您女儿唐好明在中介这儿跟买房人阳燕燕签署了房屋买卖合同，因为唐某先生去世了，这房要继承到您的名下，由唐好明代您签署的房屋买卖和居间合同您都认可吧？高雨青答：是，认可”。拟证明高雨青同意出售涉案房屋；2.天地神通经纪公司工作人员与唐好明分别于2017年2月23日及28日的电话录音，内容“唐好明向天地神通经纪公司工作人员明确表示不再履行该合同”，拟证明唐好明所述其于2017年2月21日提出解除合同的事实不属实，且有意拖延不解决此事，其行为已构成违约，以及房价一直上涨，给阳燕燕造成了损失；3.视频资料（来源于天地神通经纪公司，录像时间自2017年2月6日18时许开始，时长约为3小时57分），拟证明唐好明、唐好红一起到天地神通经纪公司，与阳燕燕协商涉案房屋买卖事宜，且天地神通经纪公司当面告知房屋买卖合同约定内容，以及阳燕燕已将其现有房屋出卖给他人；4.阳燕燕之夫高某与案外人赵某经天地神通经纪公司居间下签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，拟证明阳燕燕已将其唯一住房出卖给他人，现已无房可住。经质证，唐好明对证据1的真实性认可，但认为高雨青并没有听清天地神通经纪公司工作人员说的话；唐好红、高雨青对证据1的真实性认可，但认为高雨青记性不好，且天地神通经纪公司工作人员并未向高雨青明确房屋金额，正因为高雨青认为房屋售价太低，所以不认可合同。唐好明、唐好红、高雨青对证据2的真实性认可。唐好明、唐好红、高雨青对证据3的真实性认可，而唐好红、高雨青均认为唐好红虽在现场，但没有签字确认，而高雨青不在现场。唐好明对证据4的真实性认可，唐好红、高雨青认为证据4与本案无关。天地神通经纪公司对上述证据均无异议。另查，阳燕燕具备在京购房资格；唐某之父母均已去世。一审法院认为：本案争议焦点之一在于涉案房屋买卖合同主体的认定问题；焦点之二在于涉案房屋买卖合同的效力及履行问题。关于合同主体一节，该合同系由唐好明以唐某的名义并代高雨青签订的，订立时唐某已经死亡，其民事权利能力和民事行为能力已经丧失，并非该合同主体。本案中，高雨青、唐好红、唐好明对涉案房屋原属于高雨青、唐某夫妻共同财产并无异议，法院予以确认。唐某死亡后，房屋所有权在未继承分割前应归高雨青、唐好红、唐好明共同共有。通过阳燕燕提供的视频资料可以看出，涉案合同签订过程中，唐好红自始至终在场，且天地神通经纪公司工作人员向阳燕燕、唐好明、唐好红当面告知了该合同约定内容及房屋买卖交易流程。唐好红虽未在合同上签字，但其对合同约定内容知晓，且未提出异议，视为其同意房屋买卖，该合同亦系唐好红的真实意思表示。另，通过天地神通经纪公司工作人员与高雨青之间的电话录音可以认定，高雨青对涉案合同知晓且明确表示同意，视为其对该合同作出了追认的意思表示。因此，唐好明、唐好红、高雨青均系涉案房屋买卖合同的主体。关于合同的效力及履行一节，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于唐好明、唐好红、高雨青辩称涉案房屋价格明显低于市场价格，订立合同显失公平一节，依据《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见》第72条：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。涉案房屋买卖合同系经双方当事人平等协商后自愿达成，一方面，唐好明、唐好红、高雨青未提供证据证明“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验”情况的存在；另一方面，即便三人主张合同订立时的房屋市场价格约为每平方米3.5万元的事实属实，而合同价格为每平方米2.53万元，按此推算，也已超过市场交易价的百分之七十，不属于以明显不合理的低价进行转让，并不构成违反公平及等价有偿的原则。故对上述辩称意见法院难以采纳。因阳燕燕具备在京购房资格，该合同继续履行并不违反相关限购政策，故阳燕燕要求唐好明、唐好红、高雨青继续履行买卖合同，办理房屋过户手续的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。另，阳燕燕与天地神通经纪公司、唐好明、唐好红、高雨青之间的居间合同与涉案房屋买卖合同虽不属同一法律关系，但因三方各自的权利义务密不可分，为节约司法成本和减少当事人的诉累，本案中一并处理，同理，阳燕燕要求天地神通经纪公司继续履行居间合同的诉讼请求，亦应支持。一审法院于2017年6月判决：一、唐好明、唐好红、高雨青继续履行与阳燕燕于2017年2月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，阳燕燕于本判决生效后十日内给付唐好明、唐好红、高雨青房屋首付款100万元；唐好明、唐好红、高雨青在阳燕燕付清上述款项后三日内协助阳燕燕办理位于北京市怀柔区××601号房屋过户登记手续；二、北京天地神通房地产经纪有限公司继续履行与阳燕燕、唐好明、唐好红、高雨青于2017年2月6日签订的《居间服务合同》及《补充协议》。二审中，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为：根据查明的事实，涉案房屋产权人唐某已经去世，法定继承人高雨青、唐好红、唐好明尚未继承分割，因此涉案房屋属于高雨青、唐好红、唐好明共同共有。阳燕燕提供的电话录音和视频资料已经与《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》行成完整的证据链，可以证明涉案合同虽系唐好明签订，但系全体共同共有人高雨青、唐好红、唐好明的真实意思表示。依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。阳燕燕具备在京购房资格，涉案合同具备继续履行的条件。阳燕燕为履行涉案合同已向天地神通经纪公司交付定金10万元，其应再向唐好明、唐好红、高雨青支付剩余购房款220万元；高雨青、唐好红、唐好明应继续履行买卖合同，为阳燕燕办理房屋过户手续。另，阳燕燕与天地神通经纪公司及唐好明、唐好红、高雨青之间的居间合同与涉案房屋买卖合同虽不属同一法律关系，但因三方各自的权利义务密不可分，为节约司法成本和减少当事人的诉累，本案中一并处理。天地神通经纪公司应将阳燕燕交付的定金10万元转交唐好明、唐好红、高雨青。综上所述，唐好明、唐好红、高雨青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定继续履行合同无误，但定金及剩余购房款未予明确判决不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初3220号民事判决第一项：唐好明、唐好红、高雨青继续履行与阳燕燕于二○一七年二月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，阳燕燕于本判决生效后十日内给付唐好明、唐好红、高雨青剩余购房款二百二十万元；二、变更北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初3220号民事判决第二项为：北京天地神通房地产经纪有限公司继续履行与阳燕燕、唐好明、唐好红、高雨青于2017年2月6日签订的《居间服务合同》及《补充协议》，北京天地神通房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付唐好明、唐好红、高雨青房屋定金十万元；三、唐好明、唐好红、高雨青在收到上述第一、二项款项后三日内协助阳燕燕办理唐某名下位于北京市怀柔区××601号房屋过户登记至阳燕燕的手续，所需税费由阳燕燕承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9150元，由唐好明、唐好红、高雨青负担（于本判决生效后十日内交纳）。二审案件受理费18300元，由唐好明、唐好红、高雨青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  孙 妍代理审判员  陈亢睿二〇一七年八月二十二日书 记 员  王 雨