徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初2569号原告：刘玉兰。被告：徐州丰洋百货有限公司。法定代表人：魏东。被告：徐州伟利房地产发展有限公司。法定代表人：农贵现。二被告共同委托诉讼代理人：张国庆。原告刘玉兰诉被告徐州丰洋百货有限公司（以下简称“丰洋公司”）、徐州伟利房地产发展有限公司（以下简称“伟利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告刘玉兰，被告丰洋公司、伟利公司的共同委托诉讼代理人张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉兰向本院提出诉讼请求：1、要求徐州伟利房地产发展有限公司支付在占有商铺期间所欠租金及违约金共计人民币xxxxx元（欠付租金日期计算至2015年12月底）；2、诉讼费用及因此产生的其他费用由被告承担。事实和理由：2005年5月24日，原被告双方于被告方售楼处签订了《商品房买卖合同（合同编号xxxxx）》，原告方购买了被告开发销售的“富景广场商厦”第负一层xx号商铺，价款123928元。购买商铺同时，徐州伟利房地产发展有限公司附加了返租，要求原告十年内必须返租给徐州丰洋百货有限公司经营，徐州伟利房地产发展有限公司做担保，相关权利和义务见《预约委托出租合同》。现商场由徐州伟利房地产发展有限公司控制下《徐州隆盛企业策划有限公司》霸占且经营。为维护原告合法权益，特诉请人民法院判令被告向原告给付违约租金104167元及违约金共计118542元。被告丰洋公司辩称：1、被告不应当承担原告诉求的租赁费，被告已与原告解除了《预约委托出租合同》。被告承租原告商铺从事日用百货的销售，因经营后严重亏损，不能实现租赁合同的目的，由于业主人数较多并且分散，无法一一告知，继续履行合同将使丰洋公司遭受难以挽回的损失，于是在2007年10月，经与徐州富景广场业主委员会（以下简称“业主委员会”）商议，同意解除出租合同，并将所有商铺交接与业主委员会，这些事实均进行了公告告知。2、2008年1月之后，被告丰洋公司从未支付过租金，原告与他人的租赁关系被告不承担租金，也不存在违约责任。2008年1月之后，丰洋公司完全从富景广场撤出，也不再支付租金，据获悉，将商铺以交还业主委员会的形式交还业主后业主委员会先将商铺出租给徐州富景百货有限公司，徐州富景百货有限公司自主营业开业几次未能成功，又将商铺转租他人，因其未按约定给付租金，所有业主阻止徐州富景百货有限公司经营，收回了商铺，以业主委员会名义对外出租商铺。因此在2008年1月份后，无论是徐州富景百货有限公司经营还是委托业主委员会经营，都与被告丰洋公司无关，被告丰洋公司不应承担租赁费。综上，原告对被告丰洋公司的诉请不应当得到支持，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告伟利公司辩称：原告的诉讼请求与事实不符，被告徐州伟利公司不应当承担给付租金的责任，理由如下：被告伟利公司承担的担保责任因原告与被告丰洋公司之间的主合同解除而解除。被告丰洋公司因经营不善无法继续经营，2007年12月底已经解除了与原告之间的租赁合同，原告的房屋归于其委托的徐州富景广场业主委员会所有，2008年以后主债务因合同的解除，主债务人仅对2008年之前的债务承担责任，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。”即作为担保人也仅对2008年之前的债务承担担保责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告刘玉兰为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份；2、预约委托出租合同一份，证明涉案房屋已经购买并委托出租。二被告共同质证：对的证据1、2真实性无异议，2008年之后的租金二被告不应当承担，2008年之后的租金并非丰洋公司支付，2008年之后的租金和本案没有关联性。上述证据与原告陈述一致，对其主张具有证明效力，应作为定案依据。二被告依法提交证据为：1、2007年12月16日徐州丰洋百货有限公司致徐州富景广场全体出租户解除租赁函（复印件）；2、2007年12月26日徐州丰洋百货有限公司致函（复印件）；3、2007年12月18日徐州伟利房地产发展有限公司致徐州富景广场全体业主函的报纸公告；4、2008年5月4日致富景广场全体业主公开信的报纸公告；5、2008年6月16日徐州富景广场业主委员会公告富景广场全体业主的报纸公告；6、2008年11月28日徐州富景广场业主委员会关于清理富景广场商厦经营场所的公告的报纸公告；证明在2007年12月16日丰洋公司与全体业主包括原告解除了《预约委托出租合同》，全体业主商铺包括原告商铺已于2008年11月28日之前又交接给了徐州市富景广场业主委员会；7、徐州市富景广场业主委员会出具的一份《证明》；8、徐州富景百货有限公司出具函一份；2008年1月份后徐州富景百货有限公司对所有商铺享有经营权，该事实也得到富景广场业主委员会的证实。2008年之后的租金与丰洋公司无关；9、业主委员会备案书（复印件），业主委员会是合法的组织，张龙是业主委员会的主任。原告刘玉兰质证意见为：对上述证据真实性均不予认可，认为内容都是违法的，按照合同法的规定签约双方合同解除是要签约方协商，法律没有赋予签约方任何一方强行解约的权利，所以被告以公告、致函的形式解除所谓的合同，第一我们没接到公告和致函，这种行为也是违法行为，且在上述证据中没有原告的接收签字，对于富景百货公司与所谓的业委会擅自处分的行为原告不认可，且被告丰洋公司从未与原告单独签订解除预约出租协议的书面协议，对于业委会成立的问题，根据法院调取的富景广场业主委员会备案材料来看该业主委员会成立的时间是2009年7月20日，故该出具于2007年12月11日的证明明显有伪造的嫌疑，对其真实合法性有异议。经本院审查认为，上述证据能够反映被告处理双方纠纷的过程，对其主张具有证明效力，应作为定案依据。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2005年5月24日，原被告双方于被告方售楼处签订了《商品房买卖合同（合同编号xxxxxx）》，原告方购买了被告开发销售的“富景广场商厦”第负一层xx号商铺，价款xxxx元。购买商铺同时，徐州伟利房地产发展有限公司附加了返租，要求原告十年内必须返租给徐州丰洋百货有限公司经营，徐州伟利房地产发展有限公司做担保，相关权利和义务见《预约委托出租合同》。现商场由徐州伟利房地产发展有限公司控制下《徐州隆盛企业策划有限公司》霸占且经营。为维护原告合法权益，特诉请人民法院判令被告向原告给付租金104167元及违约金14375元，共计118542元。庭审中，二被告对原告提供的2006年3月7日至2015年12月31日年度租金支付明细记载数额无异议，对原告主张的违约金无异议。后因给付问题双方分歧较大，至本案无法调解。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。2006年3月7日，原告刘玉兰与被告丰洋公司、香港伟利发展公司签订的《预约委托出租合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。关于《预约委托出租合同》是否解除的问题，本院认为，对于发生法律效力的合同，当法定或者约定的解除条件成就时，当事人可以解除合同。双方当事人协商一致，也可以解除合同。但主张合同解除的一方当事人应对其主张的解除事实承担举证责任。本案中，被告丰洋公司、伟利公司虽然主张预约委托出租合同解除，但首先，被告仅提供了《徐州丰洋百货有限公司致徐州富景广场全体出租户解除租赁函》的复印件，未能提供证据原件，本院对其真实性无法核对；其次，即使该函客观真实，被告未有证据证明该函已经向原告刘玉兰送达；再次，被告未能提供证据证明其出具函件时已具备法定或约定的合同解除条件，亦未能证明与刘玉兰达成合同解除的合意。被告丰洋公司虽主张其与徐州富景广场业主委员会达成解除合同的合意，并向该业委会送达了解除合同的函件，但其并未提供证据证明徐州富景广场业主委员会的合法性，也未提供证据证明徐州富景广场业主委员会解除《预约委托出租合同》的行为系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦未提供证据证明徐州富景广场业主委员会能够代表刘玉兰或者取得刘玉兰的授权。《预约委托出租合同》由刘玉兰本人签署，刘玉兰系该合同当事人、出租人，丰洋公司向徐州富景广场业主委员会致函通知并不导致其与刘玉兰之间的合同关系解除。综上，丰洋公司、伟利公司主张《预约委托出租合同》已经解除证据不足，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求支付租金104167元及违约金共计118542元的诉请，本院认为，被告丰洋公司应当依据《预约委托出租合同》的约定向原告支付租金，该合同的租赁期限为2006年3月7日至2015年12月31日，根据各方对2006年3月7日至2015年12月31日年度租金支付明细表记载均无异议，被告丰洋公司应支付原告租金104167元及违约金14375元，共计118542元，原告的该项诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告伟利公司是否应当承担担保责任问题，本院认为，在《预约委托出租合同》中，被告伟利公司认可担保的事实，且认可合同附件内容的真实性及其公司盖章的真实性，因此原告主张伟利公司承担担保责任具有事实和法律依据，被告伟利公司应当对被告丰洋公司欠付租金及利息承担担保责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：被告徐州丰洋百货有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘玉兰淮海东路xx号“富景广场商厦”第负一层xx号商铺2005年10月1日至2015年12月31日的拖欠租金104167元及违约金14375元，共计人民币118542元，被告徐州伟利房地产发展有限公司对上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2670元（原告预交），由被告徐州丰洋百货有限公司负担（该款于本判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张向阳人民陪审员  马步合人民陪审员  刘 辉二〇一七年八月二日书 记 员  韩林宏