广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2007)粤01民终13596号上诉人（原审原告）：胡小兵，男，1978年7月8日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：梁泉瑞，男，1960年8月26日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：周峰剑，广东广强律师事务所律师。原审原告：黄绮媚，女，1971年10月28日出生，汉族，住广东省广州市东山区。上诉人胡小兵因与被上诉人梁泉瑞、原审原告黄绮媚房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡小兵上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除与梁泉瑞于2016年7月9日签订的《广州市存量房买卖合同》，并判令梁泉瑞支付违约金人民币130000元；2.一、二审诉讼费用由梁泉瑞承担。事实和理由如下：（一）一审法院认定胡小兵在签订合同时出示的委托书不是公证授权委托书，梁泉瑞无法识别授权的真实性等，该认定带有倾向于梁泉瑞的主观色彩。没有法律规定在双方签订买卖合同时所持有的委托书必须经过公证才具有法律效力，故胡小兵持有黄绮媚手书的委托书即有权签订合同。（二）一审法院认定在黄绮媚补签合同后合同才成立，该认定与事实不符。黄绮媚授权胡小兵后，胡小兵有权买卖房屋并签订合同。若在合同履行过程中，黄绮媚对买卖该房屋有异议，其不会为顺利交付房屋而办理银行涂销抵押的手续，因此，黄绮媚认可胡小兵将房屋出卖给梁泉瑞。（三）一审法院认定合同尚未成立且并未实际履行，不存在违约的问题，该认定与事实不符。黄绮媚为顺利交付房屋，在胡小兵向银行支付额外的费用申请提前还款后，办理银行涂销抵押手续，该行为是客观发生的履行行为，因此，合同已实际履行。梁泉瑞辩称，同意一审判决，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回胡小兵全部的上诉请求。黄绮媚未到庭陈述意见。胡小兵、黄绮媚向一审法院起诉请求：1.解除与梁泉瑞于2016年7月9日签订的《广州市存量房买卖合同》，并判令梁泉瑞支付违约金人民币130000元；2.梁泉瑞承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区西华路长寿坊17号首层（以下简称讼争房屋）房屋原是胡小兵、黄绮媚共同共有的房屋，该房屋设有抵押权。经过广州裕禄房地产代理有限公司（以下简称裕禄公司）的撮合，2016年7月9日胡小兵与梁泉瑞签订了《存量房买卖合同》，该合同的卖方注明是胡小兵和黄绮媚两人，买方是梁泉瑞一人。该合同约定：胡小兵、黄绮媚将讼争房屋出售给梁泉瑞，成交价格为130万元。付款方式：在签订本合同时支付2万元定金，在合同签订后5日内支付楼款（含定金）100万元，卖方收款当天须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作日内与买方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付。交易过户完成当天付清楼价。（第十六条）双方同意委托裕禄公司办理网签手续，如一方原因导致不能进行网签及过户手续，违约方须按成交价的10%赔偿另一方损失。签订合同时，胡小兵持有黄绮媚手写的授权委托书。上述合同签订后，梁泉瑞在同日支付了2万元定金，该定金由裕禄公司保管。裕禄公司向梁泉瑞开具了收据，内容为：定金现由我司代业主胡小兵、黄绮媚保管，至两个产权人签订合同并提供相应有效资料后方可转给业主。2016年7月15日裕禄公司向梁泉瑞退回了定金，退款收据上注明：原因是业主没有补交资料，另黄绮媚产权人没有签合同，合同不生效，所以要求退回定金。对于7月9日到7月15日期间黄绮媚是否有及时到裕禄公司要求补签合同问题，胡小兵、黄绮媚主张在7月10日已经要求到裕禄公司补签合同，但裕禄公司称已经安排了其它工作，需到7月15日才能安排双方进行网签，故胡小兵、黄绮媚是在7月15日到裕禄公司补办签名手续，但裕禄公司已经将款项退回给梁泉瑞。梁泉瑞及裕禄公司称：胡小兵承诺7月10日带黄绮媚到裕禄公司补签合同，但经电话催促一直没有前来补签名和补交产权证，到了7月15日黄绮媚仍不到场，合同的出售方没有签名，视为合同没有成立，故裕禄公司应梁泉瑞的要求把定金退回梁泉瑞。纠纷发生后，胡小兵、黄绮媚在起诉时把裕禄公司列为被告之一，要求其向胡小兵、黄绮媚支付定金。后胡小兵、黄绮媚撤回对裕禄公司的起诉。另胡小兵、黄绮媚在起诉前已将讼争房屋另行出售给他人。一审法院认为，法律规定，当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，讼争房屋的产权人是胡小兵、黄绮媚，理应由胡小兵、黄绮媚共同在合同的出售方处签名。胡小兵在签订合同时出示的委托书不是公证授权委托书，梁泉瑞无法识别授权的真实性，且在签订合同过程中，梁泉瑞在定金收据中特别注明需待两个产权人签订合同并提供相应有效资料后方可支付，说明梁泉瑞在当时没有认可胡小兵有权代表黄绮媚签约的行为，因此，胡小兵在合同上的签字只能代表其个人的意思，不能代表全体产权人的共同意思。由于讼争房屋是胡小兵、黄绮媚共同共有，因此，只有在黄绮媚补签合同后，合同才能成立。对于事后为何黄绮媚没有及时补签合同的问题，胡小兵、黄绮媚与梁泉瑞双方各有不同说法，但根据退款收据上注明的内容及中介方裕禄公司的陈述，一审法院认定是黄绮媚没有到裕禄公司补签名。综上，胡小兵、黄绮媚与梁泉瑞之间的房屋买卖合同尚未成立，也没有实际履行，故不存在违约的问题。胡小兵、黄绮媚的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年3月28日作出如下判决：驳回胡小兵、黄绮媚的诉讼请求。一审案件受理费1650元，由胡小兵、黄绮媚负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，胡小兵称出售讼争房屋是胡小兵和黄绮媚两人的共同意思，在签订合同时梁泉瑞与中介公司对胡小兵单方签名而没有黄绮媚的签名是有异议的，所以，定金就没有直接交给胡小兵，由中介公司代为保管，涉案合同应该有黄绮媚的签名后才成立生效，这就是当时大家的真实意思表示。梁泉瑞表示其在与胡小兵签订合同时，对于胡小兵提供黄绮媚的授权委托书真实性不予确认，故在收据中明确说明20000元定金要等黄绮媚签名之后才能由中介公司支付给胡小兵。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：胡小兵主张解除涉案《存量房买卖合同》以及由梁泉瑞向其支付违约金应否支持问题。现评析如下：首先，讼争房屋原为胡小兵与黄绮媚共同共有，胡小兵确认出售讼争房屋是其与黄绮媚的共同意思表示，故根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，涉案的《存量房买卖合同》应由胡小兵、黄绮媚与梁泉瑞共同签名，但《存量房买卖合同》中只有胡小兵一人签名，而梁泉瑞对于胡小兵提供的黄绮媚授权委托书的真实性不予确认，胡小兵也自认在签订合同时梁泉瑞与中介公司对胡小兵单方签名而没有黄绮媚的签名提出异议，故一审法院认为胡小兵在合同上的签字只能代表其个人的意思，不能代表全体产权人的共同意思，因此，只有在黄绮媚补签合同后，合同才能成立，并无不当，本院予以确认。其次，胡小兵在二审中也确认涉案《存量房买卖合同》签订时双方真实意思表示是需有黄绮媚补签名后才成立。而对于黄绮媚为何没有及时补签合同的问题，双方当事人说法不一，本案中，胡小兵没有提供证据证实黄绮媚到中介公司补签合同以及依照涉案合同的约定履行了义务，也无举证证明是梁泉瑞的原因导致黄绮媚未能补签合同，而从退款收据上注明的内容及中介公司的陈述可知，是黄绮媚自己没有到中介公司签订合同，导致中介公司向梁泉瑞退还定金，据此，一审法院认定双方合同尚未成立，也没有实际履行，不存在违约的问题，因此，作出驳回胡小兵解除《存量房买卖合同》以及支付违约金的诉请，并无不妥，本院予以维持。综上所述，胡小兵的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由胡小兵负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年八月三十日书记员 李志康游瑞娜