广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0702民初1208号原告（反诉被告）：魏子涵，男，1987年1月28日出生，汉族，济南市人，住南宁市青秀区。委托代理人：卢萧伊，女，壮族，1988年2月5日出生，住南宁市青秀区，与原告魏子涵系夫妻关系。被告（反诉原告）：潘伟，男，1969年8月1日出生，汉族，钦州市钦北区人，住所地南宁市，被告：黎莲萍，女，1974年7月6日出生，汉族，住所地钦州市钦北区，原告（反诉被告）魏子涵诉被告（反诉原告）潘伟、被告黎莲萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，反诉原告潘伟于2017年6月22日向本院提起反诉，本院于同日予以受理后，适用简易程序于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告反诉被告）魏子涵及其委托代理人卢萧伊、被告（反诉原告）潘伟到庭参加诉讼。被告黎莲萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告魏子涵提起诉讼的主要请求为；请求判决解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；判决被告返还原告房屋租赁押金1000元；判决被告返还碑预付的2017年2月、3月份租金2000元；本案诉讼费用由被告承担。主要事实与理由，2016年7月4日原告与被告黎莲萍签订《房屋租赁合同》，黎莲萍将潘伟所有的位于钦州市钦南区盛世名门1栋1单元1006号房屋出租给原告使用，期限为一年，月租金1000元，租金按季度支付，并约定承租方需交纳押金1000元，在租期届满后一次性予以退还。合同签订后，原告均依约定履行合同，将租金通过微信支付给潘伟。由于被告对租赁房屋的设施从来不履行维修义务，原告于2016年12月22日，通知潘伟从下个月起解除合同，潘伟同意解除，但要求碑先交纳下一个季度租金的，并承诺退房时退还多余款项，次日，原告要求支付了3000元租金给被告潘伟。2017年1月24日，原告与黎莲萍在物业处进行了结算，原告将房屋的燃气卡交还黎莲萍，并约定次日待潘伟来钦州时再将房屋钥匙交还，并商讨退还预交的租金事宜。但2017年1月25日，潘伟电话表示：要么将钥匙交给门卫就可以走人，要么就继续租赁到期。次日，原告致电黎莲萍要求交还房屋的燃气卡，但黎莲萍拒绝返还，也不再接听原告电话。综上所述，由于被告的行为造成原告从2017年1月25日起不能正常使用房屋，已经以行为表明拒绝继续履行合同，故被告应承担相应的违约责任。因此，原告遂诉至法院要求予以解决。被告（反诉原告）潘伟辩称，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，原告要求解除合同发球无理要求，合同没有到期，应继续履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。为此，被告提起反诉，主要请求：判决反诉被告支付2017年4、5、6月份租金3000元；判决反诉被告返还反诉原告电视机壹台，本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告魏子涵辩称，对于反诉原告的反诉请求，反诉被告不予认可。因为，反诉被告已于2017年1月24日搬离了租赁房屋，双方的租赁合同关系已经终止，反诉被告留置反诉原告的电视机，是由于反诉被告搬离房屋后，一直联系不上反诉原告，而反诉原告还没有结清反诉被告的款项，因此才留置反诉原告的电视机作为救助方式，如果反诉原告同意解决双方纠纷的，反诉被告同意返还电视机给反诉原告。被告黎莲萍没有答辩也没有提供证据。依据双方提交的证据和庭审陈述内容，本院确认本案的法律事实如下：黎莲萍受潘伟委托将潘伟所有的位于钦州市钦南区盛世名门1栋1单元1006号房屋出租。2016年7月3日，原告魏子涵与被告黎莲萍签订《房屋租赁合同》，合同约定：魏子涵租赁位于钦州市钦南区盛世名门1栋1单元1006号房屋进行居住，期限为12个月，月租金为1000元，租金按季度支付，并在合同签订时交付1000元押金，待合同期满后予以退还，租赁期未满的，出租方有权不予退还。合同签订后，黎莲萍收取了魏子涵交付了押金1000元和租金1000元。之后，房屋租金魏子涵一直通过微信方式支付给潘伟收取。2016年12月22日，原告魏子涵通知潘伟从下个月起解除租赁合同，并应潘伟的要求预付了下个季度的租金3000元。2017年1月24日，原告魏子涵搬离租赁房屋时与被告黎莲萍在物业管理处就退房还款进行协商，并将房屋内的燃气卡交还给黎莲萍，但双方因退款事宜意见分歧过大没有达成协议，双方为此产生纠纷，原告遂向钦州市公安局南珠派出所报案，要求予以解决。嗣后，原告魏子涵将房屋的电视机搬走进行留置，并遂向人民法院提起诉讼要求予以解决。以上事实，有房屋租赁合同、转帐记录、证人证言、电话录音、电话通话记录、报警回执、手机短信记录和原、被告当事人在庭审中的陈述在案予以附卷佐证。本院认为，《房屋租赁合同》虽然由魏子涵与黎莲萍签订，但各方当事人均认可黎莲萍签订合同的行为是受潘伟的委托，本案合同的权利义务均由魏子涵和潘伟承担，因此，房屋租赁合同的当事人应为魏子涵和潘伟。由于双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违返法律的禁止性规定，为合法有效合同，本院予以确认。双方当事人均应按合同约定履行义务。在房屋租赁履行期间，魏子涵单方提出解除双方签订的租赁合同，虽然潘伟没有表示同意，但黎莲萍已于2017年1月24日与魏子涵进行退房交接，魏子涵亦搬离租赁房屋，根据合同解除自通知到达对方时生效的规定，双方之间的租赁合同已经予以解除，对此本院予以确认。但合同解除不影响合同一方要求另一方赔偿因其违约造成损失的权利。由于魏子涵在租赁期间单方解除合同的行为造成潘伟出租的房屋产生空置期间，该空置期间的损失应在魏子涵的合理预见范围内，对此空置期间的租金损失，魏子涵理应予以赔偿，潘伟依据合同扣除魏子涵交付的租赁押金行为并无不妥之处，但超出其实际损失的数额的部分应予退还，由于潘伟并没有提供证据证实其空置期间的实际损失，故本院酌情确定房屋空置期间以一个月租金损失为限。因此，潘伟扣除魏子涵交付的1000元押金足以弥补房屋空置期间的租金损失。由于魏子涵租赁房屋至2017年1月24日止，因此，魏子涵应交纳租金至2017年1月份，魏子涵预付的2017年第一季度租金中剩余的2、3月租金2000元，潘伟应退还给魏子涵。综上，对于原告魏子涵要求被告潘伟返还租赁押金1000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告魏子涵要求返还租金2000元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。同理，对于反诉原告潘伟反诉要求反诉被告魏子涵支付2017年6、7、8月份租金3000元的诉讼请求，依法无据，本院不予支持。租赁合同解除后，承租人应返还租赁物给出租人。因此，魏子涵留置潘伟房屋内的电视机亦应返还给潘伟，故潘伟要求返还电视机的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。在本案中，潘伟以黎莲萍名义一并提起反诉，但由于黎莲萍没有在反诉状中签名，亦没有提交委托书委托潘伟提起反诉，更没有到庭参加诉讼，反诉不是黎莲萍的真实意思表示，潘伟以黎莲萍名义提起反诉违反法律规定，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）魏子涵与被告黎莲萍于2016年7月3日签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月24日解除；二、被告（反诉原告）潘伟返还原告（反诉被告）魏子涵预付的2017年2月、3月租金共2000元；三、反诉被告（原告）魏子涵应返还留置的电视机给反诉原告（被告）潘伟；四、驳回原告魏子涵的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告潘伟的其他反诉请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半取75元，反诉受理费25元，合计100元，由被告（反诉原告）潘伟负担50元，由原告（反诉被告）魏子涵负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员 何 锋二〇一七年八月二十二日书记员 杨二月