安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初6059号原告：汪媛，女，1997年7月10日出生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：程杰，安徽晨曦律师事务所律师。被告：王琼，女，1981年12月30日出生，汉族，住安徽省合肥市。被告：张霓，女，1992年6月17日出生，汉族，住安徽省合肥市。被告：胡忠深，男，1992年12月5日出生，汉族，住安徽省。原告汪媛与被告王琼、张霓、胡忠深案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月25日立案受理。本案依法由审判员刘军担任审判长、与审判员彭举、人民陪审员李玲组成合议庭适用普通程序于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告汪媛委托诉讼代理人程杰、被告王琼到庭参与诉讼，被告张霓、胡忠深经本院公告送达出庭传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。之后本案合议庭组成人员变更为由审判员刘军担任审判长，与人民陪审员李玲、王庆华组成合议庭适用普通程序于2017年8月14日第二次公开开庭进行了审理。原告汪媛委托诉讼代理人程杰、被告王琼到庭参与诉讼，被告张霓、胡忠深经本院公告送达出庭传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。汪媛向本院提出诉讼请求：1、停止对汪媛购买的位于合肥市滨湖区包河大道与紫云路交口XX室房屋的执行，解除对该房屋的查封；2、依法确认合肥市滨湖区包河大道与紫云路交口时代城XX房屋的所有权归汪媛所有；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2月20日，汪媛通过中介与张霓签订了存量房买卖合同，合同约定张霓将其所有的位于合肥市滨湖区包河大道与紫云路交口时代城XX室房屋的以1650000元的价格出售给汪媛。合同签订当日，汪媛支付张霓购房定金20000元，后通过汪林的账户分别于2016年2月24日、4月28日、5月4日支付张霓730000元、200000元和700000元。2016年5月4日，双方签订了办理房屋过户手续，交清了所有过户税费，汪媛已经开始对房屋进行装修。王琼与张霓、胡忠深因民间借贷纠纷一案，合肥市庐阳区人民法院于2016年4月18日作出民事裁定，冻结张霓、胡忠深银行存款或查封、扣押等价值的其他财产。根据该民事裁定书，合肥市庐阳区人民法院于2016年5月11日查封了合产字第XX号房产。汪媛得知此事后，于2016年7月30日向合肥市庐阳区人民法院提出书面执行异议申请，要求解除查封，并终止对上诉财产的执行，合肥市庐阳区人民法院驳回汪媛的异议申请。综上，汪媛认为汪媛于2016年2月20日与张霓签订了存量房买卖合同合法有效，且汪媛已经支付全部购房款并办理了房屋产权过户手续，汪媛已经在法院查封之前实际合法占有了房屋，只是非自身原因未领取房产证。根据相关法律，法院应立即解除对本案涉案房产的查封，汪媛对合肥市滨湖区包河大道与紫云路交口时代城XX室房屋具有排他的所有权，为此特提起诉讼，请依法支持汪媛的诉讼请求。王琼辩称：1、汪媛的诉讼请求没有事实和法律依据；本案涉案查封的不动产登记在张霓名下，所有权属于张霓；2、原、被告之间所签订的存量房买卖合同与真实交易的价格存在巨大差异，故本案中汪媛所主张2016年2月20日所签的存量房买卖合同并没有实际生效及履行；3、汪媛仅享有的是债权，与我方金钱债权是平等的，只能参与分配，不能确认所有权归属，应当驳回汪媛诉讼请求。张霓、胡忠深未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年2月20日，汪小苗作为汪媛的委托代理人通过安徽乔治物业管理有限公司与张霓签订了存量房买卖合同一份，合同约定张霓将其所有的位于合肥市滨湖区包河大道与紫云路交口时代城XX室房屋以1650000元的价格出售给汪媛。汪小苗作为汪媛的委托代理人与安徽乔治物业管理有限公司签订房地产经纪合同，委托安徽乔治物业管理有限公司作为经纪人为房屋交易提供服务。当日，汪小苗作为汪媛的委托代理人合同与张霓签订补充协议一份，该合同中约定房屋首付款为750000元（含定金20000元），余款900000元进行贷款。补充协议还约定汪媛自愿将首付款替卖方还银行贷款。在2016年2月25日前支付750000元。卖方收到该款后将房屋钥匙交给汪媛使用。当日，汪媛支付张霓购房定金20000元，张霓于2016年2月20日出具20000元的定金收条。之后，汪林分别于2016年2月24日、4月28日、5月4日支付张霓730000元、200000元及700000元。2016年5月4日，双方签订了办理房屋过户手续，交清了过户税费。王琼与张霓、胡忠深因民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月18日作出（2016）皖0103民初民事裁定，冻结张霓、胡忠深银行存款或查封、扣押等价值的其他财产。根据该民事裁定书，本院于2016年5月11日查封了涉案房产。汪媛于2016年7月30日向提出书面执行异议申请，要求解除查封。本院作出（2016）皖0103执异32号执行裁定书裁定驳回汪媛的异议申请。汪媛于2016年8月25日向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明，2016年5月6日，安徽乔治物业管理有限公司太湖路分公司与汪媛签订了房屋交接清单。汪林为涉案房屋的装修与安徽山水空间装饰有限责任公司于2016年4月22日签订了房屋装修施工合同。以上事实有房地产经纪合同、存量房买卖合同、补充协议、银行交易明细、收条、装修合同及当事人陈述予以证实。本院认为：安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第16条规定：房屋买卖合同签订后，买受人已交付了全部价款并合法占有了房屋，在申请登记机构办理房屋所有权转移登记期间，该买受人对转移登记尚未完成没有过错，或者因出卖人原因无法办理转移登记，出卖人的债权人请求人民法院查封、拍卖、变卖该房屋，买受人提出异议的，应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，汪媛于2016年2月20日与帐霓签订了房屋买卖合同并签订了补充协议，补充协议中明确了在2016年2月25日前买方支付750000元给卖方（含已付定金），卖方在收到该款后，卖方将房屋钥匙给买方使用。通过汪媛提交的银行转账凭证以及张霓出具的收条能够体现汪媛已经按照补充协议的约定实际支付房款，结合为该房屋买卖提供经纪服务的安徽乔治物业管理有限公司的房屋交接清单可以印证汪媛实际上在人民法院查封之前已经合法占有了不动产。王琼抗辩认为通过电费催缴通知单可以看出汪媛并非占有、使用了涉案房屋，由于合法占有并非以实际居住生活为标准，本院对于该抗辩意见不予采信。王琼抗辩认为涉案房屋成交价与实际价格相差过大，并无证据予以证明，本院不予采信。根据汪媛提供的证据材料可以认定汪媛提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，应当停止对涉案房屋的执行。对于汪媛请求确认涉案房产所有权属于汪媛，由于汪媛通过房屋买卖的方式与卖方签订了房屋买卖合同并进行过户登记，汪媛享有的权利形式仍然是债权。安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第16条规定：房屋买卖合同签订后，出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起确权之诉，请求确认房屋归其所有的，人民法院应当对买受人进行释明，告知其变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不予变更的，应当驳回其诉讼请求。本案中，汪媛提起确权诉讼，不符合上述规定，由于出卖人已经协助完成了其与汪媛与之间的房屋所有权转移登记手续，故本院就此并未向汪媛进行释明。综上所述，汪媛提出的停止执行申请，符合法律规定，本院予以支持。对于汪媛提出确权诉讼，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于安徽省合肥市滨湖区包河大道与紫云路交口时代城XX室房产；二、驳回原告汪媛的其他诉讼请求。案件受理费收取为19650元、由被告王琼、张霓、胡忠深共同负担。公告费800元由被告张霓、胡忠深共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  王庆华人民陪审员  李 玲二〇一七年八月二十一日书 记 员  杨丹丹附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。