河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0802民初2560号原告：司秀芹，女，1966年4月4日出生，汉族，现住焦作市。委托诉讼代理人：王迎军，河南海搏律师事务所律师。被告：中国移动通信集团河南有限公司焦作分公司，住所地：焦作市塔南路。法定代表人：贾宝华，总经理。委托诉讼代理人：宁振纳、杨帆（实习），河南苗硕律师事务所律师。原告司秀芹与被告中国移动通信集团河南有限公司焦作分公司（以下称中国移动焦作分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告司秀琴的委托诉讼代理人王迎军，被告焦作移动公司的委托诉讼代理人宁振纳、杨帆（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司秀芹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠原告房屋租赁费15000元及从起诉之日到腾房之日期间的租赁费（每天8.20元计算）；2、判令被告支付所欠电费8181.17元；3、判令被告支付违约金2250元（约定15%）；4、判令被告立即腾出所租用的房屋；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月25日，被告与原告签订了一份房屋租赁合同，合同约定由被告租赁原告位于烈士西街馨港苑小区1#楼地下室安装基站设备，租赁期为5年。从2010年9月9日至2015年9月9日，年租金3000元，每年9月1日-9月30日缴纳，一方违约应向对方支付年租金15%违约金，被告用电单独安装电表，每度电费为0.85元，每半年支付一次电费。截止今日，合同期满已一年，被告仅支付原告一年房租费3000元，尚欠5年租赁费15000元、电费8181.17元，故请求法院判如所请。被告中国移动焦作分公司辩称，原告违反合同约定在先，现要求被告支付租赁费用、电费及违约金没有任何的法律依据。根据被告与原告签订的《网优八期室内覆盖房屋租赁合同》第七条约定，被告在支付房租前，原告应提供正规发票，若因提供不合规造成承租方的相关损失全部由对方承担；第八条乙方施工及基站运行维护期间，甲方（司秀芹）应为乙方人员的进出提供方便；原告在2011年未给被告提供正规发票，是原告违反合同约定在先。该基站从2011年到现在被告的工作人员都因为原告的阻挠无法进入，导致放置在该房屋内的机器设备无法维护，也就是说该基站从2011年就开始断电无法使用。因原告及家人的阻挠及断电的行为，导致答辩人价值40多万元的基站机器多年无法使用，现已经处于报废状态，被告将通过民事与刑事的方式追究原告的相关责任。此外，原告的诉讼也已经超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2010年9月25日，原告司秀芹（甲方）与被告中国移动焦作分公司（乙方）签订格式化《网优八期室内覆盖房屋租赁合同》一份，约定的主要内容为：1.1甲方同意将其位于[烈士西街馨港苑小区内地下室仓储房]租赁给乙方。租赁房屋的使用面积为[10]平方米。……4.1租赁期共5年，租赁期满后经双方友好协商可以续约，起租日2010年9月10日，终止日2015年9月9日。……7.1房屋租金：3000元/年，租赁期间租金合计15000元。交纳方式为：按年支付，以银行转账方式一次性交清一年租金，共计3000元。交纳日期：每年的9月1日至9月30日。承租方支付租金前，出租方应提供正规发票，若因提供不合规发票造成承租方的相关损失全部由对方承担。……9.3乙方用电单独安装电表计费，乙方每半年向甲方支付一次电费（每度电收费标准为人民币0.85元）。甲方向乙方出具发票或收据。……11.1任何一方未按本合同规定履行的均视为违约，违约方应向对方支付年租金15%的违约金。上述合同签订后，被告曾于2010年5月27日向原告交纳电费1122元（电表读数：1320度），于2011年3月30日向原告支付电费2510.09元（电表读数：1、1320-2236度；2、0-2038度），两次电费合计：3632.09元，原告现被告出具了相应的电费收据。以上事实有双方认可的《网优八期室内覆盖房屋租赁合同》及电费票据在卷佐证。现因被告未向原告支付房租及剩余电费，原告于2017年3月2日提起诉讼。另查明，1、涉案两块电表为被告中国移动焦作分公司安装，目前电表显示用电度数分别为：5811度和7446度。上述事实有双方认可的《网优八期室内覆盖房屋租赁合同》为证。对于证明电表当前度数的照片，被告虽有异议，但结合双方认可的《网优八期室内覆盖房屋租赁合同》9.3条的约定以及被告认可的电费收据，可以认定两块电表确与本案相关，被告仅有质疑，未提供其他反证，故对其质证意见本院不予采信。2、原、被告当庭均认可被告曾向原告支付了2012年9月之前，也就是第一年度的房租3000元，被告还称第一年度原告向被告出具的房租发票已经下账所用，但在法庭要求被告提供第一年度的房租正规发票时，被告未按要求提供，又改称未向原告支付过第一年度的房屋租金。3、原告自认涉案房屋钥匙由原告本人掌握。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。我国《合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。同时规定，当事人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，根据双方签订的租赁合同约定，在租赁期限内，被告应于每年的9月1日至9月30日向原告支付租金，但其在向被告支付第一年租金后，不再支付后续租金，构成违约，应当依法承担违约责任。但原告主张被告支付5年的租金15000元，因双方合同租期总共为5年，原告自认被告已经支付一年租金，故被告尚欠原告4年租金，根据双方合同约定，应为12000元（计算方式为：3000元/年*4年=12000元），原告主张超出部分，没有事实依据，本院不予支持。因双方当事人租赁合同期限已满，原告要求被告支付起诉之日至腾房之日期间的租赁费每天8.2元，依法应为逾期腾房占有使用费，原告的这一主张不违反法律规定，本院予以支持；原告主张的电费、违约金及要求被告腾出涉案房屋，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持；但其中的电费部分，原告主张系计算错误，应为7635.55元，原告主张超出部分，本院不予支持；其中的违约金部分，应以约定按年租金的15%计算，对其主张超出部分，本院不予支持；其中要求被告腾房的问题，由于原告本人掌握涉案房屋的钥匙，故被告方在将基站设备搬出涉案房屋时，原告方应予以配合。关于被告辩称原告违约在先的问题，因涉案租赁合同系格式条款，而约定先开具租金发票后交付租金与普通商事活动中“先缴费、后开票”的交易习惯是相反的，租金的支付与收取又是租赁合同的核心内容，收取租金是原告的主要权利，对这一核心内容和主要权利用违反正常交易习惯的格式条款约定，对原告方而言是有失公平的，因为这加大了原告的交易风险，形成了对原告依约收取租金权利的限制。且原告系自然人，系将个人空闲的地下室出租给原告使用，其并非专门从事商品房出租的专业组织，要求其向被告先行提供合法出租行业发票，已有一定的困难，故双方应针对此条款进行专门的沟通和协商，因为这一条款约定也是双方最容易产生纠纷的地方。综合考虑上述因素，对这一核心的、限制原告主要权利的条款，被告理应依法尽到必要的提示和解释义务，但在本案中，被告并未提交证据证明对该条款依法向原告进行了提示和解释，故该格式条款对原告不应产生拘束力。试想如果仅一条这样的条款，就能让被告无偿使用原告的房产4年，显然也是不符合商事活动公平、诚信和等价有偿的法律原则的。此外，被告当庭表示已经向原告支付了第一年的房租，且原告给被告方出具了房租发票，相关房租发票已由被告公司财务下账所用，但在本院指令其提交相应房租发票时，其又改称没有收到房租发票，也没有向原告交纳第一年的房租，其说法前后矛盾，构成反言，是诉讼不诚信行为，应依法承担不利的法律后果，故对其辩解意见，本院不予采信。关于被告辩称的诉讼时效问题，因双方租赁合同于2015年9月9日到期，原告于2017年3月2日提起本次诉讼，并未超过诉讼时效，被告辩解意见不能成立。综上所述，原、被告的主张，具有事实及法律依据的，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告中国移动通信集团河南有限公司焦作分公司支付原告司秀芹2015年9月份之前的房屋租金12000元、违约金1800元（计算方式为：3000元/年*15%*4=1800元）、电费7635.55元[计算方式为：0.85元/度*（7446度+5811度-2236度-2038度）=7635.55元]，合计21435.55元；二、本判决生效之日起十日内，被告中国移动通信集团河南有限公司焦作分公司将基站设备从原告司秀芹位于烈士西街馨港苑小区内地下室仓储房内搬出；三、驳回原告司秀芹的其他诉讼请求；案件受理费513元，由被告被告中国移动通信集团河南有限公司焦作分公司负担432元，由原告负担81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  梁学峰人民陪审员  郭守义人民陪审员  赵丙喜二〇一七年八月二十八日书 记 员  韩鑫鑫