陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8545号上诉人(原审原告)：陕西万佳物业发展有限公司，住所地西安市文艺北路21号。法定代表人：边永林，该公司董事长。委托诉讼代理人：同志杰，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨权，陕西众致律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陕西万佳物业发展有限公司西安东城桃园小区管理部，住所地西安市新城区咸宁东路390号。负责人：郑强，该公司总经理。委托诉讼代理人：同志杰，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨权，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘晓泉，男，1968年6月9日出生，汉族，陕西西北发电检修有限责任公司职员，住西安市长安区。委托诉讼代理人：郭强，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人陕西万佳物业发展有限公司（以下简称万佳公司）、陕西万佳物业发展有限公司西安东城桃园小区管理部（以下简称万佳桃园管理部）因与被上诉人甘晓泉物业服务合同纠纷一案，不服陕西省西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万佳公司、万佳桃园管理部上诉请求：1、请求改判，支持其一审的诉讼请求；2、诉讼费用由甘晓泉负担。事实与理由：2005年9月7日，其与甘晓泉签订的《物业服务协议》第五条“乙方的义务责任”中第二款约定“乙方有责任按时足额缴纳物业服务管理费、专项维修资金、水费、垃圾清运处置费、电梯分摊费、取暖费等各项相关费用”；第七条违约责任第3款第2项中约定“乙方逾期不足额缴纳物业管理费者，甲方从逾期之日起按照每天千分之五收取滞纳金”。综合第五条与第七条的内容可以确定协议中关于滞纳金的约定其真实意思表示是指“违约金”。甘晓泉没有按约履行协议第五条规定的缴费义务，根据民法的“意思自治原则、诚实信用原则、公平原则”，其有权按照合同的约定要求甘晓泉支付违约金，因此该条款并非格式无效条款。甘晓泉之前交纳是按照166.26平方米交纳的物业费，故应判决按照166.26平方米计算物业费。甘晓泉辩称，一审判决公正。“滞纳金”具有惩罚性，法定性，存在于行政关系主体之间，而本案双方都属于平等民事主体，双方在《物业服务协议》中约定滞纳金不符合法律规定，故万佳公司及万佳桃园管理部主张的“滞纳金”，依法不能成立。《物业服务协议》内容为格式条款，万佳公司及万佳桃园管理部为格式条款的提供方。签订协议时，万佳公司及万佳桃园服务部未特别说明“滞纳金”，依法不能成立。万佳公司及万佳桃园服务部在上诉状中的事实与理由部分将《物业服务协议》“滞纳金”解释为“违约金”无法律及事实依据。物业公司处于优势地位，物业费的面积计算是其自己计算，按照物业服务合同，甘晓泉应交纳其产权范围内的物业费，其产权证上的面积138.24平方米，已经包含了公摊面积。万佳公司、万佳桃园管理部向一审法院起诉请求：1、判令甘晓泉支付物业费9061.17元及滞纳金73395.48元，生活垃圾清运费618元，暖气费15522.03元，以上总计98596.68元。2、本案诉讼费用由甘晓泉负担。一审法院认定事实：一、2005年9月7日，万佳公司与甘晓泉签订了物业服务协议，并加盖万佳桃园管理部（无法人资格的分支机构）公章，约定由万佳公司、万佳桃园服务部向甘晓泉位于西安市咸宁东路390号东城桃园小区8号楼2单元6层2号建筑面积138.24平方米的住宅提供物业服务，物业服务费为每平方米每月0.5元；甘晓泉提前一个月交下一季度物业费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之五缴纳滞纳金。二、合同签订后，甘晓泉入住该物业，并按约定缴纳了部分物业管理费，按每月6元交纳2013年6月至8月生活垃圾费；按每平米5.78元每月缴纳了2011年至2012年采暖费。三、甘晓泉欠交2006年7月至12月、2008年1月至2013年5月、2013年9月至2016年10月，共109个月物业费，计7534.08元；欠2008年1月至2013年5月、2013年9月至2016年10月共103个月生活垃圾清运费共计618元；欠2012年至2016年暖气费共计12076.6元。四、甘晓泉屋顶天沟渗漏，万佳公司、万佳桃园服务部于2009年进行了维修处理。一审法院认为，万佳公司、万佳桃园管理部之间签订物业管理合同，均应依约履行，万佳公司、万佳管理部向甘晓泉提供物业服务，甘晓泉应交纳相关费用。本案焦点问题为：1、甘晓泉是否在万佳公司、万佳桃园管理部处办理了房屋空置手续；2、万佳公司、万佳桃园管理部是否尽到双方约定的物业服务义务。3、万佳公司、万佳桃园管理部主张滞纳金是否属格式条款，是否有效。根据双方提供的证据，不能证明甘晓泉办理了房屋空置手续，且甘晓泉亦交纳了涉诉房屋的部分物业管理费和其他费用，故其抗辩涉诉房屋空置之理由，不予支持。甘晓泉提交的照片等证据不足以证明万佳公司、万佳桃园管理部未尽到约定的物业服务义务，且如万佳公司、万佳桃园管理部未尽到服务义务，甘晓泉可要求其履行具体义务而不可以此为由拒绝交纳相关物业费用。万佳公司、万佳桃园管理部主张的滞纳金，系万佳公司、万佳桃园管理部提供的格式文本，加重了甘晓泉责任且未向甘晓泉特别说明，为无效条款，该主张不予支持。综上所述，万佳公司、万佳桃园管理部诉请甘晓泉支付物业服务费、生活垃圾清运费、暖气费部分依法予以支持，唯万佳公司、万佳桃园管理部主张涉诉房屋面积与合同约定不符，应依照合同约定面积计算。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《物业管理条例》第七十条、第四十二条第一款之规定，判决：一、被告甘晓泉于本判决书生效后三日内向原告陕西万佳物业发展有限公司支付物业服务费7534.08元；生活垃圾清运费618元；暖气费计12076.6元，以上共计20228.68元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2265元，由万佳公司、万佳桃园管理部负担1812元，由甘晓泉负担453元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，万佳公司、万佳桃园管理部与甘晓泉签订物业管理合同，系双方真实意思表示，合同合法有效。万佳公司、万佳桃园管理部向甘晓泉提供了物业服务，甘晓泉应按照合同约定支付相应的物业费用等。现甘晓泉拖欠部分费用，万佳公司及万佳桃园管理部主张支付，应予支持。关于万佳公司、万佳桃园管理部上诉称，应按照甘晓泉实际接收的166.26平方米计算物业费，因双方物业服务合同没有明确约定，而陕西省物业服务收费管理实施办法中规定，物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准。甘晓泉之前虽曾按166.26平方米交纳过物业费用，但并不能代表其未交纳部分自愿按照该面积计算。该万佳公司、万佳桃园管理部的该上诉理由不能成立。其上诉要求甘晓泉支付滞纳金一节，因甘晓泉确系未按时交纳相关物业费，按照双方合同中约定，乙方逾期不足额缴纳物业管理费，甲方从逾期之日起按照每天千分之五收取滞纳金。虽然合同中约定违约后支付滞纳金，但双方意思表示即不足额交纳费用，要承担一定的违约责任，即使如甘晓泉辩称“滞纳金”具有惩罚性，法定性，存在于行政关系主体之间，也不能否认其违约应承担的违约责任，故万佳公司、万佳桃园管理部主张甘晓泉支付违约意义上的滞纳金应予支持。唯数额过高，2006年7月至12月、2008年1月至2013年5月、2013年9月至2016年10月所欠月份物业费的滞纳金，自当月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年10月。甘晓泉辩称物业公司没有尽到服务义务，其可要求物业公司履行相关义务。综上所述，万佳公司、万佳桃园管理部的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、维持陕西省西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初188号民事判决第二项；二、变更陕西省西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初188号民事判决第一项“被告甘晓泉于本判决书生效后三日内向原告陕西万佳物业发展有限公司支付物业服务费7534.08元；生活垃圾清运费618元；暖气费计12076.6元，以上共计20228.68元。”为：甘晓泉于本判决生效后三日内向陕西万佳物业发展有限公司支付物业服务费7534.08元，并支付以欠款月份实际所欠物业费数额为基数，自该月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2016年10月的违约金；生活垃圾清运费618元；暖气费计12076.6元。一审案件受理费2265元，由陕西万佳物业发展有限公司负担1700元，由甘晓泉负担565元；二审案件受理费2265元，由陕西万佳物业发展有限公司负担1700元，由甘晓泉负担565元。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年八月二十八日书 记 员  柯增雪