上海市第二中级人民法院行 政 判 决 书（2017）沪02行终299号上诉人(原审原告)陈强(兼陈宏、陈雅菁、陈雅勤的委托代理人)，男，1954年6月8日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告)陈宏，男，1953年1月13日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告)陈雅菁，女，1955年12月7日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告)陈雅勤，女，1958年1月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审被告)上海市宝山区住房保障和房屋管理局，住所地上海市宝山区。法定代表人徐芃。委托代理人廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。原审第三人上海宝林房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区，经营地上海市宝山区。法定代表人朱卫杰。上诉人陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤因房屋拆迁裁决一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113行初108号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定：2010年11月26日，因吴淞西块90号街坊旧区改造项目建设，上海宝林房地产开发有限公司(以下简称“宝林公司”)取得沪宝房管拆许字(2010)第0015号房屋拆迁许可证，依法对东至淞滨支路120弄，西至泗东新村，南至泗东小学、上棉八厂，北至泰和西路700弄规划红线范围内的房屋实施拆迁。拆迁期限自2010年11月26日依法延长至2017年12月31日。2013年5月10日，该地块拆迁实施单位由上海新虹动拆迁有限公司变更为上海宝建集团宝山市政建设有限公司(以下简称“宝建公司”)。宝山区八棉新村的房屋在上述拆迁范围内。根据沪房地宝字(2010)第011238号房地产权证记载，该房屋权利人为江杏珍、陈宏、陈强、陈雅菁、陈雅勤，建筑面积65.1平方米。该房屋内有户籍人员为江杏珍、陈宏、陈雅菁、陈强、陈步隽，其中江杏珍于2016年5月17日报死亡。被拆迁房屋违法搭建面积为17.15平方米，设施设备有空调1台、电话1门、有线电视1户、煤气1台、热水器1台。根据上海上资房地产估价有限公司出具的编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市城市居住房屋拆迁估价分户报告单》(估价日期为2011年1月18日，估价时点为2010年11月26日)，被拆迁房屋的房地产市场评估单价为人民币(以下币种均为人民币)11,072元/平方米，装修补偿合计7,187元。2013年5月20日，宝建公司向陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤户送达了该评估报告，但该报告上仅有估价师盖章，无估价师签名。2016年9月28日、10月14日，宝建公司再次分别向陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤送达了该评估报告，内容与前份一致，并有估价师签名和盖章。2015年11月9日，该基地被拆迁房屋评估均价调整为11,080元/平方米。根据《吴淞西块90号街坊旧区改造动拆迁政策口径》的有关规定，对异地安置方式的被拆迁户，原则上实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换(简称价值标准房屋调换)，按货币补偿方式先计算出该户的补偿安置总金额，然后根据异地现房的市场评估价格结算差价，多退少补；私房的价值补偿=评估价格×(1+25%)+套型面积补贴+价格补贴，其中评估价格=被拆除房屋的房地产评估单价×被拆除房屋的建筑面积，套型面积补贴=评估均价×补贴面积15平方米，价格补贴=评估均价×补贴系数30%×被拆除房屋的建筑面积；对安置人口为6人及以上的，给予多人户补贴，其中6人户补贴面积为5平方米，多人户补贴=多人户补贴面积×评估均价；异地现房安置中被拆迁户应安置人口为3人的，居室保障面积计算为60平方米，应安置人口为3人以上的，每增加1人，增加11平方米；补偿安置后的房屋折算面积(房屋折算面积)=被拆除房屋价值补偿÷异地现房单价(按异地现房评估单价×60%计)；当被拆迁户的房屋折算面积大于居室保障面积，但小于异地现房建筑面积时，房屋折算面积与异地现房建筑面积之间的面积差(不超出3平方米)，由被拆迁户按5,200元/平方米购买，超出3平方米，超出部分按异地现房市场评估单价购买；无证搭建的面积不计入房屋正式建筑面积，仅给予800元/平方米作为搭建材料的补贴；家用设备移装费补贴电话移装费为每门140元，热水器拆装费每台3**元，有线电视移装费每户330元，空调拆装费每台4**元，煤气拆装费每台80元；80岁以上老人每人补贴1万元。2016年12月28日，宝林公司因与陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤户多次协商，无法达成房屋拆迁补偿安置协议，向上海市宝山区住房保障和房屋管理局(以下简称“宝山房管局”)提出房屋裁决申请，并提出两套安置方案：方案一为宝山区安置房宝林六村，建筑面积39.59平方米；宝林六村，建筑面积39.59平方米；宝林六村，建筑面积51.19平方米；宝林七村，建筑面积39.63平方米。方案二为宝山区安置房宝林四村，建筑面积43.81平方米；宝林四村，建筑面积43.49平方米；泗东新村，建筑面积40.29平方米；永清二村，建筑面积43.39平方米。宝林公司根据基地动迁口径和被拆迁户的实际情况选择方案二对陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤户进行安置。补偿安置方案的具体计算为：被拆迁房屋价值补偿金额为11,072元/平方米×125%×65.1平方米+11,080元/平方米×30%×65.1平方米+11,080元/平方米×15平方米=1,283,576.4元。被拆迁户应安置人口为江杏珍、陈宏、陈强、陈步隽、陈雅菁、陈雅勤6人，可享受多人户补贴11,080元/平方米×5平方米=55,400元，合计货币补偿款1,338,976.4元。另给予江杏珍80岁以上老人特殊照顾补贴10,000元，装修补偿7,187元，设备迁移费1,250元，无证补贴13,720元。合计补偿金额为1,371,133.4元。宝林公司向陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤户提供宝山区动迁安置房源四套，(1)宝林四村，建筑面积43.81平方米，市场评估价13,910元/平方米，按8,346元/平方米计，房款365,638.26元；(2)宝林四村，建筑面积43.49平方米，市场评估价13,909元/平方米，按8,345.4元/平方米计，房款362,941.45元；(3)泗东新村，建筑面积40.29平方米，市场评估价14,602元/平方米，按8,761.2元/平方米计，房款352,988.75元；(4)永清二村，建筑面积43.39平方米，市场评估价15,006元/平方米，其中28.59平方米按9,003.6元/平方米计，考虑到被拆迁户的利益，剩余14.8平方米按优惠价5,200元/平方米计，房款334,372.92元，以上四套安置房总建筑面积170.98平方米，合计房款1,415,941.38元，与被拆迁户合计补偿款相抵，陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤户还应支付宝林公司房屋差价款44,807.98元。宝山房管局于2017年1月3日受理宝林公司的申请后，向陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤分别送达了房屋裁决申请书和受理通知书等，并于同月6日、12日两次组织被拆迁户与宝林公司进行调解。两次调解会均仅有陈强及其妻子梅俊到场，并拒绝接受宝林公司的安置方案。2017年1月12日的调解会中，陈强确认收到估价分户报告单，但对报告单提出异议，宝山房管局征询其是否对估价分户报告单申请鉴定时，其明确没有必要鉴定。因双方分歧较大，宝山房管局调解未成，宝山房管局认为宝林公司提供的安置方案符合《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、宝府(2004)74号文及基地口径的规定，于同年1月20日作出宝房管拆裁(2017)2号房屋拆迁裁决，裁决：一、宝林公司向陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤户提供宝山区房屋：(1)宝林四村、(2)宝林四村、(3)泗东新村、(4)永清二村。二、陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤户必须于该裁决书送达之日起十五日内迁出宝山区八棉新村，支付给宝林公司差价款44,807.98元，并将房屋移交给宝林公司拆除。裁决书于同月22日、23日分别送达陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤与宝林公司。陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤不服，诉至原审法院，请求撤销上述裁决。原审另查明，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十五条规定，私有居住房屋的货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。根据宝府(2004)74号文规定，最低补偿单价为3,500元/平方米，价格系数为30%。根据《关于本市城市居住房屋拆迁市场价补偿安置中价格补贴标准的通知》(沪价商[2001]051号文)，价格补贴低于每平方米建筑面积200元的，按200元计算。照此计算，陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤户货币补偿金额为733,807.2元[(11,072元/平方米+200元/平方米)×65.1平方米]。原审法院认为：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第六条第二款、第二十四条第一款、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第三条规定，宝山房管局具有作出房屋拆迁裁决的职权。宝林公司因未能与被拆迁户就拆迁补偿安置事宜达成一致，向宝山房管局申请房屋拆迁裁决，宝山房管局受理后，依法两次组织调解，调解不成后在法定期限内作出裁决，其执法程序合法。被诉拆迁裁决对被裁决主体、应安置人口、被拆迁房屋面积和评估价格的认定，对货币补偿款的计算、各类补贴费用的计算及安置房屋面积和价格的确定，均有相应的证据予以佐证，其认定事实清楚，适用法律正确。陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤关于拆迁许可的异议，不属于本案审查范围；陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤认为裁决的安置房系二手房，不能用于安置，因该意见无法律依据，且这些安置房源产权清晰、无权利负担，亦无不符合国家质量安全标准等的情形，故裁决的安置房并无不妥；陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤认为该户经过析产、继承，现有5个产权人，应安置5套房屋的意见，因析产、继承属陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤户家庭内部关于被拆迁房屋权属的分割，不影响被拆迁人按房地产权证计户进行补偿，故陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤认为以产权人数确定安置房套数无任何依据；陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤对基地口径认为是宝林公司制定的，故不予确认，因该基地口径的补偿安置政策优于《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，故宝山房管局适用基地口径裁决并无不妥。综上，陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤的诉称意见无事实根据和法律依据，不予采信。原审遂依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤的诉讼请求。判决后，陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤不服，向本院提起上诉。上诉人陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤上诉称：原审第三人未取得房地产开发资质等级证书，不能进行房地产开发经营。被上诉人安置给上诉人的房屋不符合国家标准。对上诉人被拆迁房屋的评估不符合市场价，换算建筑面积系数错误。被拆迁房屋已经公证析产，被上诉人应对上诉人按5户进行补偿安置并给予5套的套型面积补贴。被上诉人未提交建设项目批准文件、控制性详细规划、建设项目用地预审报告，无法证明安置用房的建造合法。故请求撤销原审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人宝山房管局辩称：原审第三人宝林公司的拆迁人主体资格完全符合法律法规的规定，其提供的安置房源符合规定，依法可以用于对上诉人的安置，产权清晰、无权利负担。上诉人认为二手房不能作为安置房源无法律依据。上诉人户并不涉及居住面积与建筑面积的换算系数问题。上诉人户内部析产和继承也不能违背按房地产权证为单位计户的规定。上诉人所提出的建设项目批准文件等材料与被诉拆迁裁决案无关。被上诉人所作裁决主体适格，程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，符合法律法规及拆迁基地的规定，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：根据2011年1月21日公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原有的规定办理。本案所涉房屋拆迁许可证系2011年核发，故上诉人户的房屋拆迁补偿安置适用原有的拆迁规定。根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，被上诉人宝山房管局具有作出房屋拆迁裁决的职权。原审第三人宝林公司系依法取得房屋拆迁许可证，具有拆迁人的资格。因拆迁双方不能就拆迁补偿达成一致协议，原审第三人向被上诉人申请房屋拆迁裁决。被上诉人受理原审第三人提出的房屋拆迁裁决申请后，通知双方进行审理调解，在双方仍无法协商一致的情况下，作出被诉裁决，行政程序合法。被拆迁房屋系私房，房屋建筑面积以房地产权证记载的建筑面积为准，以房地产权证计户。被诉拆迁裁决对被裁决主体、应安置人口、被拆迁房屋建筑面积和评估价格的认定，对货币补偿款的计算、各类补贴费用的计算及安置房屋面积和价格的确定，均有相应的证据予以佐证，并对私房增加25%的补偿。该基地口径的补偿安置政策优于《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，故宝山房管局适用基地口径计算上诉人户的货币补偿款，有利于上诉人户的拆迁补偿利益。被诉裁决安置给上诉人的房屋系经过备案的基地安置房源，均有房地产权证，不存在不符合国家质量安全标准的情形。安置房属于原审第三人所有的产权房，产权清晰、无权利负担，用于与上诉人户进行产权调换，并无不当。被上诉人所作裁决认定事实清楚，适用法律正确，符合拆迁基地的规定。上诉人户家庭内部关于被拆迁房屋权属的分割，不影响被上诉人按房地产权证进行的认定，上诉人认为应按5户分别给予5套的套型补贴，缺乏法律依据。上诉人的上诉请求缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人陈强、陈宏、陈雅菁、陈雅勤共同负担。本判决为终审判决。法官助理刘文君审 判 长  李金刚审 判 员  田 华代理审判员  张晓帆二〇一七年八月十一日书 记 员  桑彦雯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……。