黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终3454号上诉人（原审原告）：李晓光，女，1975年12月24日出生，汉族，哈尔滨医科大学第二医院医生，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孙春明，黑龙江恒辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晨，黑龙江恒辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）哈尔滨鲁商置业有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路36-38号。法定代表人：董红林，总经理。委托诉讼代理人：常英姿，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人李晓光因与被上诉人哈尔滨鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业公司）商品房买卖纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初8207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日受案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问的方式审理了本案，现已审理终结。李晓光上诉请求：撤销一审判决，改判支持李晓光的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决对洋房区未实现封闭是否构成违约存在认定事实不清。首先，双方签订的《商品房买卖合同》涉及洋房区的附件中标注有“周界防范系统”，“周界防范系统”主要组成部件-周界探测器，需要结合于围墙或其他类的区域隔离物，形成防止攀爬翻越入侵的警戒线。该“周界防范系统”专指洋房区，而非整个小区；其次，李晓光提供视频资料证据证明鲁商置业公司为履行合同，对洋房区进行了封闭施工，该视频是黑龙江省电视台都市频道第一房产栏目对高层业主反对鲁商置业公司对洋房区进行封闭，进行维权的情况的连续报道；第三，李晓光提交的照片和鲁商置业公司代理人一审庭审表述可知，鲁商置业公司原本在签订售房合同前已经为了洋房区全封闭建好了两面墙并安装了门禁系统，后因高层区业主反对维权后停止了后续两面墙的施工，没有实现全封闭；第四，鲁商置业公司在办理物业收费备案时，提交给哈尔滨市物价局物业办的规划图中，也是案洋房区独立封闭申报的，且洋房区物业费收费标准为2.3元每米，高层是1.6每米；第五，鲁商置业公司拟定的《和解协议书》中明确说明“因洋房区域不封闭，鲁商置业公司给予李晓光作出补偿”，该《和解协议书》，也充分证明鲁商置业公司的违约行为。2.一审判决认定，根据补偿协议约定内容，双方同意“出卖人在相关广告表述对买受人不构成要约”，该认定书认定事实不清。双方签订的《商品房买卖合同》为房产住宅局制定的同一格式合同，合同固定的格式条款中只对所购房屋进行约定，并无关于小区规划及是否封闭制定的约定的条款，合同的补充协议部分也是鲁商置业公司单方制定印制好的格式条款。李晓光向一审法院起诉请求：1.判令鲁商置业公司承担违约责任，赔偿李晓光购房损失273810元；2.判令鲁商置业公司对鲁商·松江新城5号地块地下车库进行全面维修，达到国家规定标准，并在维修达到合格签给李晓光提供临时使用车位，保证车辆正常进入小区及地下车库。一审法院查明事实：2014年3月8日，李晓光与鲁商置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：李晓光购买鲁商置业公司开发建设的位于哈尔滨市××××号鲁商·松江新城第6栋2单元4层401号商品房，建筑面积182.54平方米，其中套内建筑面积164.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.75平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。关于计价方式与价款，双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10270.59元，总金额1874794元。李晓光选择按揭贷款方式付款。附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，内容是：“1.公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯机房、电梯厅、电梯井、楼梯间、设备管井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的墙体以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。2.公用建筑面积分摊系数······”附件三：装饰、设备标准，《5地块洋房交房标准》，其中，三配套设施设备第7项内容是：“智能化：户外：车辆出入管理系统；”同日，双方签订《补充协议》，第五条第6款约定，“多层花园洋房一层前后均有绿地，以围墙与公共绿地进行分割，围墙内绿地由一楼负责绿化、美化及管理，交付时围墙内绿地仅铺设区间道。”第八条其他约定，“1.买受人确认在签订《商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对买受人均不构成任何要约，如与本《商品房买卖合同》及相关附件不一致的地方应以本《商品房买卖合同》及相关附件所签订的内容为准，《商品房买卖合同》及相关附件未约定的，以实际交付的房屋标准为准。·······”另，2015年4月25日，李晓光与鲁商置业公司签订《地下车位有偿使用协议》，约定：李晓光购买五地块C号车库387号车位，车位使用权价格为19万元。签订协议后，李晓光依约付款，并已实际进户使用。2015年3月30日，涉案地下车库取得《建设工程竣工验收备案证书》。一审法院认为，李晓光与鲁商置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。李晓光主张在双方合同中约定洋房区域实行独立封闭，经审阅涉案合同，合同附件中的确标注有“周界防范系统”，但仅凭此内容不能认定李晓光上述主张事实成立。根据补偿协议约定内容，双方同意“出卖人在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对买受人均不构成任何要约”，故李晓光举示的相应证据不能作为认定案件事实的根据，不予采纳。因此，李晓光主张鲁商置业公司违约，缺乏事实依据，不予支持。况且，即使李晓光主张的事实成立，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的一般原则，其要求鲁商置业公司按照单价每平方米1500元标准赔偿损失，亦无有效证据支撑，难以认定支持。李晓光与鲁商置业公司签订的《地下车位有偿使用协议》，应为有效合同，且已实际履行投入使用，涉案车库已经竣工验收备案，故李晓光主张车库存在严重质量问题，要求鲁商置业公司对车库进行全面维修，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回李晓光的诉讼请求。案件受理费5407元，由李晓光负担。二审中，当事人没有举示证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，鲁商置业公司对洋房区未实行独立封闭是否构成违约，鲁商置业公司是否应当承担赔偿责任问题；鲁商置业公司对案涉车库是否应当进行全面维修问题。关于鲁商置业公司对洋房区未实行独立封闭是否构成违约，鲁商置业公司是否应当承担赔偿责任问题。在双方签订的《商品房买卖合同》中并无洋房区独立封闭合同条款，合同中约定的周界防范系统与洋房区独立封闭亦不能简单确定为同一概念范畴。李晓光主张鲁商置业公司曾经承诺对洋房区进行封闭，购房之初售楼员关于物业费标准的解释也是洋房区实行独立全封闭，而双方在《补充协议》中约定，出卖人在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对买受人均不构成任何要约，《商品房买卖合同》及相关附件未约定的，以实际交付的房屋标准为准。鲁商·松江新城小区里既有洋房，又有高层，二者共存于同一小区，对小区共有部分的权利与义务是平等共享的，即作为小区业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，属于业主共有。鲁商置业公司作为小区的开发商，兼顾各区域业主实际，对整个小区进行整体规划是得当的。案涉洋房如果与同为小区内的高层区域独立封闭，单独享用洋房区域的小区公共资源，势必会影响高层业主的权利，亦不符合相关法律规定。故此，鲁商置业公司对洋房区域未实行独立封闭并不构成违约，李晓光主张鲁商置业公司对此承担赔偿责任的上诉理由无事实依据，本院不予支持。关于李晓光要求鲁商置业公司对案涉车库进行全面维修问题。案涉车库已经相关部门竣工验收备案并投入使用，对于存在个别质量问题的情形，鲁商置业公司亦协调施工方予以维修，现李晓光要求鲁商置业公司对车库进行全面维修的请求依据不足，本院不予支持。综上所述，李晓光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5407元，由李晓光负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁红玉审 判 员 王晓东审 判 员 宋彦辉二〇一七年八月十七日法官助理 申艳楠书 记 员 周小倩