重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初13786号原告：胡英，女，汉族，1972年11月11日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：宋良勇，男，汉族，1968年7月25日出生，住重庆市江北区，系原告之夫。委托诉讼代理人：王方明，重庆市渝北区茨竹法律服务所法律工作者。被告：罗彦林，男，汉族，1974年6月28日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：吴小东，重庆智韵律师事务所律师。被告：蒋敏，女，汉族，1974年6月22日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：何东隆，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，重庆智韵律师事务所律师。第三人：罗果林,男,汉族,1972年6月27日出生，住四川省南充市。委托诉讼代理人：郭顺祥，重庆国生律师事务所律师。原告胡英与被告罗彦林、蒋敏、第三人罗果林债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年7月18日受理后，被告蒋敏在法定期间内提出管辖权异议申请，本院依法作出裁定，驳回其管辖权异议申请后，被告蒋敏在上诉期内提出上诉，经重庆市第一中级人民法院审理后，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年2月22日由审判员杨恒云担任审判长，与代理审判员刘涛峰、人民陪审员王婉莉组成合议庭进行公开开庭审理。原告胡英及其委托诉讼代理人王方明、宋良勇，被告罗彦林的委托诉讼代理人吴小东、被告蒋敏的委托诉讼代理人何东隆、第三人罗果林的委托诉讼代理人郭顺祥到庭参加诉讼。庭审中，因原告申请对本案所涉的房屋进行价值评估，本院依法委托评估机构进行评估后，于于2017年6月28日由审判员杨恒云担任审判长，与代理审判员刘涛峰、人民陪审员刘章萍组成合议庭进行公开开庭审理。原告胡英及其委托诉讼代理人宋良勇，被告罗彦林及其委托诉讼代理人吴小东、被告蒋敏及其委托诉讼代理人李洁、第三人罗果林及其委托诉讼代理人郭顺祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡英向本院提出诉讼请求：1.撤销被告蒋敏与第三人罗果林之间签订的《重庆市房屋买卖合同》；2.本案诉讼费、评估费、保全费由被告承担。事实和理由：被告罗彦林与被告蒋敏系夫妻关系，第三人罗果林与被告罗彦林系兄弟关系，原告与被告蒋敏系朋友关系。被告因资金周转向原告借款，2014年5月4日，原告通过中国工商银行向被告罗彦林汇款1800000元，2014年5月10日，被告蒋敏向原告出具借条，并约定借款期限自2014年5月5日至2015年5月4日，月息按借款金额的2%计算，按季付息。2015年4月下旬，被告找到原告要求续借一年，借款条件与之前的借条一致，原告表示同意，被告蒋敏随即向原告出具了借条，借款期限从2015年5月5日起至2016年5月4日。被告收到该借款后未按期还款，且利息只支付至2015年8月4日。现借款已经到期，经原告催收后，被告仍未按期还款，被告罗彦林、蒋敏将其位于重庆市渝北区XX街道花XX路XX号芷苑XX幢房屋转让给了罗果林，原告认为被告恶意转让财产的行为损害了原告的权益，遂诉至法院。被告罗彦林辩称：罗彦林与蒋敏系夫妻关系。被告罗彦林不是本案适格的诉讼主体，原告请求撤销合同没有事实和法律依据，被告方是签订的买卖合同符合法律规定，且已经实际履行。请求驳回原告的诉讼请求。被告蒋敏辩称：被告罗彦林与被告蒋敏确系夫妻关系，但原告诉称的借贷关系与蒋敏无关，也没有生效的法律文书认定，原告对被告蒋敏没有合法的债权。被告蒋敏确已将重庆市渝北区XX街道XX路XX号芷苑XX幢房屋转让给了第三人，但双方之间属于公平交易，有合理的对价，不符合债权人行使撤销权的法定情形，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人罗果林辩称：第三人与被告蒋敏之间的买卖合同系双方真实意思表示，交易价格符合市场价值，罗果林是善意的第三人，应当保护被告的交易安全。原告没有证据证实存在恶意串通的情况，且罗果林了解到蒋敏夫妻对外有大量的应收债权，即便转让房产也不影响蒋敏承担债务的责任财产的减少。原告的起诉其目的在于保全原告的债权能合法实现，而据了解原告与蒋敏之间的债权债务关系尚不明确，即便是债权债务关系明确之后，蒋敏能否实际履行债务也是不明确的情况，应此，我方认为根据撤销权的立法目的，是保护债权人债权合法实现，因此我方认为应待原告与蒋敏之间的民间借贷关系生效后且确无财产可供执行的情况下方可启动撤销权诉讼，且原告已经向法院起诉撤销了被告蒋敏与罗多荣之间关于重庆北部新区经开园XX街XX号XX幢房屋买卖合同，该房产价值已经足够偿还原告的债务，原告没有必要再撤销本案第三人与被告蒋敏之间的买卖合同。我方认为在诉讼主体上，罗果林的诉讼主体应是第三人而不是被告，这也是合同法相关解释有规定的。原告为了支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.房屋买卖合同复印件。系原告从渝北区不动产登记中心复印的，可以看出交易的房屋位置、价格及交易当事人为被告蒋敏、第三人罗果林，可以证明被告蒋敏、罗彦林还款期限到之后恶意低价转让财产，以逃避债务。2.借条一份及银行付款凭证。证明原告于2014年5月4日给被告罗彦林借款1800000元，由被告蒋敏在借款到期后重新向原告出具了借条，原告对被告享有合法的债权，且该债权已经到期。3.承诺书。证明被告罗彦林于2015年12月13日承诺于2015年12月31日向原告还款。4.司法鉴定评估报告书及发票。证明2017年5月8日，根据原告申请，渝北区人民法院委托重庆德普资产评估房地产土地估价有限公司对重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX幢房屋2016年1月的市场价值进行评估，评估该房屋总价81.79万元，面积159.43平方米，单价5130元/平方米。原告为此支付评估费4000元。被告罗彦林对原告所举示的上述证据经质证后认为：对证据1的真实性不认可，该买卖合同记载的内容与实际交易情况不符，被告蒋敏出卖给第三人的房屋价格是71万元，该价格是经税务机关核定的，并不是原告说的不合理低价。对证据2，因借条并不是由罗彦林出具的，对真实性无法确认，且我方并没有收到借条上的款项，借条也没有实际履行。对银行流水真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的，该款项是罗彦林与原告的另外一笔借贷关系，与本案无关。对证据3的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，承诺书是罗彦林与案外何永明与原告的其他法律关系，不应作为本案证据使用。证据4真实性及合法性无异议，从该评估报告上可以看出被告与第三人的房屋交易价格与市场交易价格相符，并不是明显不合理低价。被告蒋敏的质证意见同被告罗彦林。第三人罗果林同意被告罗彦林的质证意见，并表示：对借条和承诺书并不知情，与其无关。被告罗彦林为证明其主张提交了如下证据，已经当庭质证：5.借据、借条、银行交易业务回单、还款承诺书，证明被告罗彦林对案外人何永明享有8850000元的债权及7476000元的利息，该债权现已到期，虽然案外人仍未归还给罗彦林，但被告罗彦林对外享有的债权已足以保障原告债权的实现，原告无主张债权人撤销权的必要。6.借条复印件一份及恒丰银行交易流水，证明被告罗彦林于2014年12月5日因投资水利工程向蒋太齐借款70万元，罗彦林已偿还了40万元。原告对证据5质证后认为：对还款承诺书真实性无法确认，且承诺书的时间也是在原告起诉被告还款案件第一次庭审后形成的，且均是被告罗彦林与何永明之间的债权债务关系，与本案原告的债权并无关联性，且据我方了解，何永明已经资不抵债，已因债务问题被法院列入了失信人员名单。证据6真实性无法确定，与本案无关，蒋太齐是罗彦林的岳父。被告蒋敏对证据5真实性予以确认，认为该债权可以保障原告债权的实现。对证据6认可，罗彦林确实向蒋太齐借款70万元。第三人对证据5真实性认可，认为原告可以通过代位权向何永明主张权利，并无权行使债权人撤销权，对证据6因第三人并不知情，但认可被告罗彦林、蒋敏的说法。被告蒋敏未举示证据。第三人罗果林为证明其主张提交了如下证据，已经当庭质证：7.重庆市房屋买卖合同及不动产登记证书复印件，证明被告蒋敏与第三人罗果林于2016年1月21日签订《房屋买卖合同》，并于当天办理了过户登记手续，第三人罗果林于当天取得了该房屋所有权。8.建设银行交易明细，证明第三人罗果林于2016年1月20日向蒋敏支付了50万元的购房款。9.房屋租赁协议，证明第三人已将本案所涉的房屋出租出去。10.个人房屋抵押借款合同及华夏银行明细账单，证明第三人罗果林于2016年6月2日与华夏银行股份有限公司重庆高新支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定罗果林将该借款用于2016年3月10日与蒋敏签订房屋买卖合同，向支付蒋敏购买位于重庆市渝北区龙溪街道花卉园西一路6号芷苑X幢房屋的价款，罗果林已支付总房款的41%，借款本金为50万元，占购房款总额的59%。借款期限为20年，从2016年6月2日至2036年6月2日止，年利率为4.9%，按等额本息还款法按月还本付息，每月20日偿还。售房人蒋敏指定蒋太齐为收款人。第三人罗果林从2016年8月20日起偿还按揭款3272元。11.销售不动产统一发票、税收完税证明，证明第三人罗果林已经向被告蒋敏支付了购房款，并已经缴清了全部税费。通过以上证据可以证明第三人已向被告蒋敏付清了71万元全部购房款，被告蒋敏反欠第三人19万元。原告对证据7真实性认可，认为从该合同上可以看出被告蒋敏与第三个人的房屋交易价格为28万元，明显系低价转让。对证据8真实性及关联性不认可，无法从该交易明细上看出第三人将款支付给蒋敏，且该款系双方签订房屋买卖合同之前支付的，不能认定为购房款。证据9与本案不具有关联性。证据10真实性认可，但不认可其关联性，被告与第三人房屋交易实际价格为28万元，且交易时间为2016年1月21日，而该抵押合同却是在被告已经取得房屋产权后近半年才办理的按揭，不符合常理，且根据该合同，第三人贷款50万元，占房屋总价款的59%，由此可以计算出双方的成交价格应为84万元，被告与第三人的成交价格明显低于该价格。证据11真实性认可，但不认可其证明目的，该证据是被告与第三人向税务机关完税的凭证，发票上记载的计税价格是税务机关收取税收的计算依据，并不能证明是双方的真实交易价格。被告罗彦林对证据7、8、9、10、11均无异议。被告蒋敏对证据7予以认可，但主张双方实际成交价格为71万元，双方已在合同改正并经房管局盖章。对证据8、9无异议。证据10无异议，因被告蒋敏并未在抵押合同上签订，对该合同内容不清楚。对证据11无异议。根据原、被告及第三人各方的举证、质证意见，本院认定如下：对证据1及证据7，均系被告蒋敏与第三人罗果林签订的关于重庆市渝北区龙溪街道花卉园西一路6号芷苑X幢房屋的买卖合同，内容完全一致，因双方在不动产登记中心备案的买卖合同具有公示效力，对该证据真实性本院予以采信。但该合同上并无被告蒋敏所说的双方修改为71万元的成交价格的记载，亦无其所说的房管局盖章，对其质证意见本院不予采纳。对证据2真实性本院予以认可，已经本院生效判决书认定[(2016)渝0112民初13683号]，可以证明原、被告之间的债权债务关系。对证据3真实性认可，可以证明被告同意向原告还款，被告罗彦林虽辩称系双方之间其他的债权债务关系，但未提供证据证明双方还存在其他债务关系，对其辩称意见本院不予采信。对证据4系本院依原告申请委托具备相关资质的鉴定机构进行评估，对其真实性本院予以采信。对证据5真实性予采信，该证据虽可以证明被告罗彦林对何永明之间存在债权债务关系，但本案系原告主张债权人撤销权，是否行使代位权系其自由，并不影响其主张债权人撤销权。对证据6，因该借条系复印件无法核实其真实性，且即便被告罗彦林与案外人存在借款关系，亦不能证明被告所说的还款情况，对其与本案的关联性本院不予认可。对证据8真实性认可，该银行交易记录仅能反映第三人于2016年1月20日向外支出50万元，付款时间早于双方签订买卖合同的时间，不能证明该款支付给被告蒋敏，亦不能证明该款系支付的本案涉案房屋的购房款。对证据9因系第三人与案外人签订的租赁合同，真实性无法核实，且与本案不具关联性，本院不予采信。对证据10真实性认可，从该合同上可以看出第三人罗果林向华夏银行按揭贷款50万元用于支付向蒋敏购买房屋的款项，对该证据本院予以采信。对证据11中的税收完税证明及税收发票真实性，本院予以采信，销售不动产统一发票真实性予以认可，但该发票上的价格710101.22元为税务机关计税的依据，与被告与第三人所陈述的双方成交价格为71万元并不一致，且该证据不足以证明第三人与被告蒋敏的真实交易价格为71万元。据此，本院认定如下事实：被告罗彦林与被告蒋敏系夫妻关系，第三人罗果林与被告罗彦林系兄弟关系，案外人蒋太齐与被告蒋敏系父女关系。2014年5月4日，被告罗彦林向原告胡英借款，原告胡英通过其中国工商银行账号的账户向被告罗彦林的恒丰银行永川支行账号的账户付款1800000元，双方约定借款期限自2014年5月5日至2015年5月4日止，月利率按借款金额的2%计算，利息按季支付，借款期满之日一次性还清借款本金。借款期限届满后，被告蒋敏要求再续借一年，并向原告重新出具了借条，借款利率及利息支付方式均与之前相同。被告罗彦林按约定支付利息至2015年8月4日，之后再未偿还过本息。原告为此起诉至本院要求被告偿还该借款，本院已做出(2016)渝0112民初13683号]生效民事判决支持了原告的诉讼请求。2016年1月21日，以被告蒋敏为出卖人（甲方）与第三人罗果林为买方（乙方）签订了《重庆市房屋买卖合同》，主要约定：甲方以28万元的价格将其所有的位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX幢房屋（建筑面积为159.43平方米）出卖给乙方，该成交价格包括该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。付款方式为一次性付款，房屋权属登记的相关税费由乙方负担。该格式合同其他条款手写处均为空白。合同签订当日，双方即在重庆市渝北区不动产登记中心办理了房屋过户登记手续，第三人罗果林取得了该房屋所有权。该房屋经税务机关核定的计税价格为710101.22元。被告蒋敏在庭审中陈述该房屋系2002年以278600元的价格购买，购买后自己装修入住。2016年6月2日，以第三人罗果林为甲方，华夏银行股份有限公司重庆高新支行为乙方签订了《个人房屋抵押借款合同》，主要约定：甲方只能将该借款用于购买蒋敏位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX幢房屋，甲方已经支付总房款41%，本合同项下的借款本金为50万元，即甲方所购房屋总价款的59%，借款期限为20年，从2016年6月2日起至2036年6月2日止，贷款年利率为4.9%，从贷款发放之日起算。甲方委托乙方将该借款支付至售房人指定的收款人蒋太齐（蒋敏的父亲）的华夏银行高新支行账户。甲方选择等额本息还款法于每月20日还款。……该合同签订后，华夏银行按约定向被告蒋敏指定的收款人蒋太齐支付了借款本金50万元，第三人罗果林从2016年7月20日起按约定还款。本案审理过程中，原告胡英申请对位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX幢房屋2016年1月份的交易价格进行司法评估，本院依法委托重庆德普资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该公司于2017年5月27日做出评估报告书，认为该房屋于2016年1月的市场价值为81.79万元。原告为此支付评估费4000元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……。”债权人撤销权的目的在防止债务人不当的处分其财产的行为而减少其责任财产，进而害及一般债权人的债权的实现，故法律规定债权人在一定条件下可以享有撤销权来干预债务人不当处分财产的行为，以保全债务人的责任财产为一般债权人提供共同担保。根据前述法律规定，在债务人以不合理低价处分其财产的情况下，债权人撤销权之成立应具备如下法律要件：一、债权人对债务人享有合法有效的债权；二、该债权发生在债务人诈害行为之前；三、债务人与第三人交易价格低于当地市场交易价的70%；四、诈害行为害及债权人债权的实现，即债务人减少财产或增加债务，削减其资产，致陷于无清偿能力，或其清偿能力原已薄弱，因此增加困难，使债务人不能为完全清偿；五、债务人与第三人行为时具有恶意，在债务人知其财产不足以清偿其全部债务仍处分财产，即可推定其具有恶意，第三人知道债务人的行为可能害及债权人债权的实现，此处的恶意并不要求债务人及第三人具有侵害债权的故意。本案中，原告对被告罗彦林、蒋敏享有180万元的借款债权，被告在债务到期后仍未偿还，原告的该债权已经本院生效判决认定，且该债权发生于被告蒋敏与第三人罗果林签订买卖合同之前。被告蒋敏与第三人罗果林虽辩称其真实的交易价格为71万元，但第三人罗果林只能证明实际支付的购房款为按揭的50万元，并无其他证据证明其向被告蒋敏支付了剩余的21万元，且双方提供的证据不能证明其实际成交价格为71万元，故本院认定双方实际的交易价格为50万元。经评估，被告蒋敏与第三人买卖的房屋交易时市场价格为81.79万元，而被告与第三人成交价格明显低于该房屋市场价格的70%（50÷81.79＝61.13%），构成不合理低价。本案被告蒋敏明知其行为可能导致其财产不足以清偿原告的债权仍与第三人以不合理的低价转让财产，明显存在恶意，而第三人明知其与被告的行为可能造成原告的债权不能实现仍与之交易，具有恶意。被告罗彦林虽辩称其对案外人何永明享有的债权已足以清偿对原告的债务，原告可以向何永明提出代位诉讼实现债权，但是否行使代位权是原告之自由，与其主张撤销权并不冲突，被告未提供其名下有其他财产足以清偿原告债权的证据，故被告与第三人的行为已害及原告的债权，综上，原告债权人撤销权的构成要件已经具备，其有权撤销被告蒋敏与第三人罗果林签订的关于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX幢房屋买卖合同。为此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、撤销被告蒋敏与第三人罗果林签订的关于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX幢房屋买卖合同；二、被告蒋敏、罗彦林在本判决生效后十日内支付原告胡英评估费4000元。案件受理费5500元，财产保全费4520元，共计10020元，由被告蒋敏、罗彦林负担。该费原告已向本院预交，被告负担部分限于本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  杨恒云代理审判员  刘涛峰人民陪审员  刘章萍二〇一七年八月十六日书 记 员  胡国华