请打印13份山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁15民终1601号上诉人(原审原告)：姚计海，男，1969年12月21日生，汉族，农民，住冠县。委托诉讼代理人：邢建枢，山东同心达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄庆虎，山东同心达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郭少红，男，1970年1月5日生，汉族，农民，住冠县。被上诉人(原审被告)：崔庆岭，男，1978年3月2日生，汉族，农民，住冠县。二被上诉人共同委托代诉讼理人：马奔宵，山东中坛律师事务所律师。上诉人姚计海因与被上诉人郭少红、崔庆岭侵权责任纠纷一案，不服冠县人民法院（2016）鲁1525民初2230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人姚计海不服一审判决上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人即时搬出上诉人的房屋，并赔偿给上诉人造成的损失。理由如下：一、一审判决认定事实错误。一审认定代贵启与被上诉人签订的“租赁合同”有效事实错误。房屋所有权人是村委会，代贵启无权作为一方签订合同，其签字属个人行为，其陈述经村委会讨论，应提供相关依据。被上诉人郭少红是当时的村委会成员之一，代贵启称研究时郭少红在场，郭少红对此予以否认，被上诉人要求代贵启出示会议纪要等，代贵启不能提供，一审对此未予说明。代贵启与被上诉人是否存在恶意串通应予查明。一审法院仅凭对代贵启的调查，而未让代贵启出庭，认定代贵启与被上诉人签订的合同有效，判决错误。村委会与上诉人签订的转让协议，郭少红与崔庆龄是明知的，也证明代贵启与二人签订的合同无效。转让协议中约定的租赁合同到期日为2016年4月30日，同时约定原租户已交租金使用期满后，乙方有权自由支配房屋的使用权，也确定了2016年4月30日后，上诉人的权利。一审对此未作出解释，仅凭合同签订的先后认定代贵启与二上诉人签订的合同有效，也没有依据。二、一审适用法律不当。合同法规定，依法成立的合同受法律保护。本案代贵启与二上诉人签订的合同是无效合同，不应予以保护。村委会与上诉人签订的转让协议是有效的，法院应判决被上诉人搬出上诉人的房屋并赔偿损失。被上诉人郭少红、崔庆龄答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审认定合同有效，事实清楚。原村委会主任代贵启有权代表村委会与被上诉人签订租赁合同，签订的合同合法有效。退一步讲，即使代贵启超越权限签订合同，被上诉人也属于善意相对人，完全有理由相信代贵启没有越权。在上诉人与村委会签订的《房屋使用权转让协议》中可以看出，被上诉人与村委会存在租赁关系的事实村委会是认可的，但披露的租赁期限是错误的。涉诉房屋自2011年5月1日至本案一审前，一直由被上诉人使用，历经两届村委会未提出异议。被上诉人也按时交纳租金，不存在解除事由。二、在代贵启组织村委会讨论房屋租赁时，郭少红予以回避。被上诉人交给村委会的租金用于偿还建房时的欠款。三、上诉人认为一审法院应当让代贵启出庭，这是属于上诉人的权利，且应当在举证期限届满前提出。因自己放弃权利，应自行承担法律后果。四、被上诉人并未参与拍卖。被上诉人与村委会存在合法有效的租赁合同关系，租赁价格适宜，没有必要解除合同，参与拍卖。拍卖时，冠县纪委调取了被上诉人与村委会的合同，但并未与被上诉人协商解除合同并赔偿损失。五、在上诉人竞拍中，被上诉人曾多次向上诉人表明，与村委会的租期未满，上诉人明知此事实，非善意相对人。上诉人与村委会涉嫌恶意串通，损害被上诉人的利益。双方签订的转让协议也属于无效协议。六、上诉人与村委会签订的转让协议，没有法律依据，实质是租赁合同关系。即使该协议有效，也应认定上诉人为涉诉房屋的承租人。姚计海向一审法院起诉，请求法院判令二被告搬出房屋并赔偿损失。冠县人民法院一审认定事实：冠县桑阿镇桑阿镇村委会（甲方）与本案被告崔庆岭（乙方）于2011年4月19日签订房屋租赁合同，双方约定：甲方将桑阿镇振兴路路西，南邻郭少青、北临刘广勇的十间房屋北五间的北三间，一二层使用面积约450平方米，租赁给乙方，租赁期限为2011年5月1日至2021年5月1日，租赁费每年合计壹万捌仟元整，支付方式前五年一次付清,合计人民币玖万元整；2015年5月1日前交清第六年房租金壹万捌仟元整，以后每年5月1日交清该房租方可使用房屋，直至合同终止，如拖欠租金超过30日甲方有权终止合同，收回房屋。代贵启作为甲方代表和崔庆岭在房屋租赁合同上签字。崔庆岭按照合同约定一次性支付了前五年的租赁费，该租赁费交到代贵启手中，后崔庆岭于2015年4月25日将租赁房屋第六年租赁费转入代贵启的银行账户，代贵启将该款项退还给崔庆岭。冠县桑阿镇桑阿镇村委会（甲方）与本案被告郭少红于2011年4月21日签订房屋租赁合同，双方约定：甲方将桑阿镇振兴路路西，南邻郭少青、北临刘广勇的十间房屋北五间的北两间，一二层使用面积约280平方米，租赁给乙方，租赁期限为2011年5月1日至2021年5月1日，租赁费每年合计壹万贰仟元整，支付方式前五年一次付清,合计人民币陆万元整；2015年5月1日前交清第六年房租金壹万贰仟元整，以后每年5月1日交清该房租方可使用房屋，直至合同终止，如拖欠租金超过30日甲方有权终止合同，收回房屋。代贵启作为甲方代表和郭少红在房屋租赁合同上签字。郭少红按照合同约定一次性支付了前五年的租赁费，该租赁费交到代贵启手中，后郭少红于2015年4月25日将租赁房屋第六年租赁费转入代贵启的银行账户，代贵启将该款项退还给郭少红。冠县桑阿镇桑阿镇村委会委托山东方圆拍卖行有限公司对位于冠县桑阿镇人民政府驻地振兴路西侧（四至为：南至代国滨，北至刘广勇。西至桑阿镇小学，东至振兴路）三层楼房的35年使用权进行公开拍卖，山东方圆拍卖行有限公司于2012年3月25日向竞买人发出告知书，本案原告姚计海竞买成功，于2012年3月25日与山东方圆拍卖行有限公司签订拍卖成交确认书，并将壹佰贰拾肆万元的价款交到山东方圆拍卖行有限公司。冠县桑阿镇桑阿镇村委会（甲方）与本案原告姚计海（乙方）签订了房屋使用权转让协议，双方约定使用权转让期限为35年，自2012年4月1日起至2047年3月31日止，乙方尊重现在已交租金期内的租赁关系，承认其继续有效，租期分别为：该楼房7间中南头2间从2012年4月1日起至2015年4月30日止，北头5间从2012年4月1日起至2016年4月30日止。相关租金由原租金收取人代国滨交至甲方后，由甲方付给乙方，乙方保证该租期内租金数额不变，原租赁户已交租金使用期满后，乙方有权自由支配相关房屋的使用权。在使用期满后，协议终止，甲方在一周内将楼房使用权收回，如乙方要求继续使用，需提前30日通知甲方，同等条件下，乙方享有优先使用权，如甲方同意乙方继续使用，则续签相关协议。后原告姚计海以二被告与冠县桑阿镇桑阿镇村委会的租赁合同到期为由，通过冠县桑阿镇桑阿镇村委会向二被告下发了搬迁通知，二被告不予搬迁，原告诉至法院。冠县人民法院一审认为：依法成立的合同，受到法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告郭少红、崔庆岭与冠县桑阿镇桑阿镇村委会签订的合同，虽然未加盖村委会公章，在合同形式上有所欠缺，但时任该村党支部书记代贵启作为代表与被告签订了房屋租赁合同，其代表行为有效，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为有效。原告与冠县桑阿镇桑阿镇村委会签订了房屋使用权转让协议，但其签订时间在后，且即使该涉案房屋使用权发生了转让，亦不能影响先生效合同的相应权利，因此，原告以被告的租赁合同到期为由要求被告搬出房屋并赔偿损失，无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：驳回原告姚计海的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。本院查明的事实，与原审判决查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点问题是，上诉人与村委会签订的《房屋使用权转让合同》是否影响被上诉人与村委会租赁合同的继续履行。时任村委会主任代贵启与二被上诉人签订了租赁合同，二被上诉人履行了租金的交付义务，即使代贵启签署合同的行为存在欠缺，但事后村委会拍卖房屋使用权及另行签署协议的行为，也对代贵启的行为予以了追认。一审法院认定代贵启的代表行为有效，合同为有效合同，并无不当。一审法院在对代贵启进行调查的情况下，未让代贵启出庭接受询问而认定事实的方式，并不违反法律规定。上诉人以此理由提起上诉，缺乏法律依据。《房屋使用权转让协议》的签订，其影响的是涉案房屋使用权发生变化的法律关系，并不必然导致前述租赁合同关系的消灭，协议中约定的租赁期限的变化也不能对抗原承租人的承租权。房屋使用权发生转移后，受让人可与转让人协商向承租人收取租赁费的方式。综上，姚计海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由姚计海负担。本判决为终审判决。审 判 长 周凤魁审 判 员 刘晓光审 判 员 徐红杰二〇一七年八月十七日法官助理 高 原书 记 员 袁新民