四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初188号原告:梁红霞，女，1982年12月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告：张劲，男，1982年8月24日出生，汉族，住四川省屏山县。被告：宜宾丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段丝丽雅集团公司内，统一社会信用代码91511500775822392F。法定代表人：冯涛。委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月28日出生，汉族，住四川省叙永县，系宜宾丽雅置地有限责任公司员工。委托诉讼代理人：史闯，男，1981年12月15日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区，系宜宾丽雅置地有限责任公司员工。原告梁红霞、张劲与被告宜宾丽雅置地有限责任公司（以下简称：丽雅置地）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告梁红霞、张劲，被告丽雅置地的委托诉讼代理人胡扬、史闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁红霞、张劲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付从2015年1月1日至2016年12月21日的违约金25305元，并支付自2016年12月21日至办理完毕土地使用权证期间的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的住房一套，购房价693327元。2013年12月31日被告向原告交付了上述房屋。依据原、被告签订的合同第二十条约定：被告应在交房后365日内取得房屋所有权证书，如因被告的责任，每逾期一日，被告须按原告所缴总房款的日十万分之五向原告支付违约金。原告于2016年10月21日取得房屋产权证，至今未取得土地所有权证，离合同约定超出723天。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告丽雅置地辩称：1、丽雅置地并未逾期办理房屋产权证，原告要求丽雅置地支付逾期办理房屋产权证违约金的主张不能成立。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条及《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定，原告应当向被告提交办理房屋产权证的所有相关资料，并交纳契税、维修基金。其中，原告在收房时针对办证契税减免所需，向被告提交了家庭住房实有套数的书面《诚信保证》，但该保证因宜宾市房管局于2014年6月1日开通房屋登记信息系统查询后，就不能再作为申请享受契税减免的依据。鉴于此，被告以张贴通知、电话等形式通知原告，要求原告尽快提供宜宾市房管局开具的《房屋登记信息查询结果证明》，但原告直至2016年4月6日才提供。因此，办证滞后系原告迟延向被告提供办证资料所致，其后果应由原告自行承担。2、原告要求被告承担逾期办理土地证的违约金不能得到支持。2016年11月1日宜宾市房管局启动不动产登记工作，统一颁发《不动产权证》证书，对之前已经取得《房屋所有权证》但尚未办理《土地使用权证》的业主，不再单独办理《土地使用权证》。原告取得的《房屋所有权证》具备法律效力，仅需要在办理变更登记、转移登记等事项时，办理更换为不动产权证书即可。因此，在已经不具备办理土地证的条件下，被告已无义务协助原告办理，故原告要求被告承担逾期办理土地证的违约金，不应支持。综上，原告主张的逾期办证违约金不应得到支持，请人民法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2012年10月30日，原告梁红霞、张劲（买受人）与被告丽雅置地（出卖人）签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定：“……出卖人（即被告）将预测建筑面积95.87平方米，套内建筑面积80.25平方米的房屋出售给买受人（即原告），按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币8639.59元，总价款为693327元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，无委托费用，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。……”针对房屋产权证及土地使用权证的办理，原、被告于当日签订的《补充协议》第十二条对上述合同补充约定为：“在买受人委托出卖人办理合同项下商品房的房屋产权证之前提下，买受人于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关税费；如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《商品房买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’。买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。”合同签订后，二原告按约向被告缴纳了购房款。2014年2月15日，二原告向被告缴纳了维修基金17333.18元、按2%的优惠契税税率向被告预交了契税13866.54元，并依据当时的政策向被告交付了办证所需资料。2016年5月16日，被告按优惠契税税率15‰向宜宾市地方税务局为原告代缴了上述商品房的契税10399.9元，宜宾市地方税务局开具了税收缴款书。之后，被告向二原告退还了多交的契税3466.64元。2016年10月21日，被告为二原告办理完毕案涉商品房的《房屋所有权证》，至今未办理该商品房的《土地使用权证》。同时查明：原告作为商品房买卖的买受人，应当依照国家税法的相关规定依法缴纳契税。2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，针对不同情况下的个人购房契税缴纳，联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】94号，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征税机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。”结合以上规定，基于原告自身享受契税优惠政策所需，在宜宾市暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的情况下，被告要求原告出具家庭住房实有套数书面《诚信保证》，原告收房时按要求向被告提交了该份《诚信保证》。2014年6月1日，宜宾市房地产管理局开通了《房屋登记信息查询结果证明》业务，原告出具的《诚信保证》即不能再作为享受契税优惠政策的依据。鉴于此，被告于2014年9月22日向购房的业主统一出具了《告知函》，张贴于小区公告栏，该《告知函》载明：“鉴于宜宾市房地产管理局现已开通房屋登记信息查询窗口，宜宾市地方税务局对于享受购房契税优惠政策的业主，需提供宜宾市房管局开具的房屋登记信息查询结果证明，才能享受契税优惠，办理《房屋产权证》。请务必在2014年10月20日前提交购房合同复印件、宜宾市房管局出具的房屋登记信息查询结果证明到丽雅龙城销售中心二楼项目拓展部。”之后，原告未按要求向被告提交《房屋登记信息查询结果证明》。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，针对不同情况下的个人购房契税缴纳，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，该通知在原【2010】94号文件的基础上，作出了部分修订，将个人购买建筑面积90平方米以上的首套普通住房减半（即2%）缴纳契税的优惠政策，再次下调为按1.5%的税率收取。2016年3月31日，被告再次向业主发出《告知函》，并张贴于小区公告栏，内容与之前发布的《告知函》基本一致,2016年4月6日，二原告向被告提交了《房屋登记信息查询结果证明》。另查明：宜宾市不动产登记中心于2016年11月1日成立。该不动产登记中心成立后，对宜宾市不动产权属进行登记办证，经该中心审核后统一颁发《不动产权证》，不再由房管局、国土局单独办理颁发《房屋所有权证》和《土地使用权证》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法、有效；原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。二原告按约向被告缴清了全部购房款，预交了契税、维修基金及办理产权证的相关资料，被告也应在约定的期间内为原告办理房屋产权证。对于本案所涉的办证期间，原、被告先后签订的买卖合同及补充协议均对房屋产权证办理期间起算点作出了明确约定，因补充协议源于主合同，系对主合同具体条款的完善、明晰与修订，且补充协议的签订时间后于买卖合同，故就本案所涉房屋产权证的办理期间起算点，应以补充协议的约定为准，即自原告向被告提交齐备办证所需全部资料及完清税费的之日起算。本案中，二原告向被告预交契税、维修基金及办理产权证的相关资料的时间为2014年2月15日，依照补充协议约定，被告应在2014年2月15日起的365日内即2015年2月14日前，为原告办理完毕房屋权属证书。现被告2016年10月21日办理完毕案涉房屋的《房屋所有权证》，逾期615天，客观上构成违约。被告逾期办理房屋权属证书的原因，主要在于被告迟延向税务部门代缴契税以及迟延向房管部门缴纳维修基金。对于迟延代缴契税，被告辩称系原告未及时提交“房屋登记信息查询结果证明”所致，继而最终造成了办证逾期的后果。本院审查后认为：被告按约应在2014年2月15日起至2015年2月14日止的期间内为原告办理完毕房屋所有权证，在该段期间内，因宜宾市房地产管理局于2014年6月1日开通了个人房屋登记信息查询业务，故原告于2014年2月15日向被告提交的，用于享受契税优惠政策的《家庭住房实有套数书面诚信保证》已不符合当时的政策规定。为此，被告2014年9月22日向购买“莱茵小区”物业的所有业主统一发出《告知函》，在小区公告栏张贴，要求原告及其他业主在2014年10月20日前按新要求向其提交《房屋登记信息查询结果证明》，以享受契税减免优惠政策。但原告并未按该《告知函》的要求及时向被告提交《房屋登记信息查询结果证明》，之后被告亦未再采取其他方式对原告进行通知、催促，以致原告长期未能向被告提交该份证明，从而迟滞了案涉房屋契税的缴纳，基于此，被告因其通知方式的单一和懈怠，应承担主要责任。同时，原告在被告超过合同约定的办证期间后长期未能为其办理并交付《房屋所有权证》的情况下，没有积极主动、及时的向被告了解、询问办证逾期的缘由，以致原告长期对因其自身未提交《房屋登记信息查询结果证明》而导致契税缴纳处于停滞的状态不知情，为此，对于契税的迟延缴纳，原告亦应承担相应责任。鉴于契税优惠政策的最终受益方为原告，本院将迟延缴纳契税原、被告各自应承担责任的比例确定为3:7。契税的缴纳系房屋权属证书办理必不可少的重要前提条件,就被告逾期为原告办理房屋产权证而应承担的违约责任，应比照造成契税迟延缴纳原告自身所应承担的责任，进行扣减。综上，被告因逾期为原告办理《房屋所有权证》的违约行为，应向二原告承担违约责任，支付总额70%的违约金，经核算为14923.86元（以二原告所交房款的总额693327元为基数，按日十万分之五计算，自2015年2月15日起至2016年10月21日止，计615天，即693327元×5/100000×615天×70%）。对于二原告主张的被告逾期未办理土地使用权证违约金的问题。在原、被告所签订的补充协议中，针对《土地使用权证》的办理对被告所负义务确定为“在原告取得《房屋所有权证》后的365天内由被告协助原告向国土部门申请办理”。该项约定既并未确认若被告逾期未协助办理应承担违约责任，也没有约定被告具体承担违约责任的方式；且对比本案《房屋所有权证》于2016年10月21日办理完毕的时间节点，案涉《土地使用权证》的办理尚未逾期。同时，结合宜宾市2016年11月1日不动产登记中心成立后，即停止单独办理土地使用权证的实际情况，二原告主张被告承担逾期未办理《土地使用权证》的违约金，不符合客观实际，无合同约定，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百二十条之规定，判决如下：一、被告宜宾丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告梁红霞、张劲违约金14923.86元；二、驳回原告梁红霞、张劲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，减半收取216元，由被告宜宾丽雅置地有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  孙家岭二〇一七年八月十日书记员  孙 琳