陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终3217号上诉人（原审原告）：王娌妲，女，汉族，1980年9月26日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郝爱国，北京市中兆（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕婷，北京市中兆（西安）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：曹娟娟，女，汉族，1985年3月10日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：薛文学，男，汉族，1950年8月16日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：薛永凯，男，汉族，1950年2月5日出生，住西安市长安区。上��人王娌妲与上诉人曹娟娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初5079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王娌妲上诉请求：撤销原判，改判曹娟娟立即向王娌妲支付租赁期间损坏房屋的修复费用10064元、自2016年5月5日起至2016年l0月14日止的逾期腾房占有使用费18666.6元。(以租赁协议约定租金3500元／月计算)；一、二审诉讼费用由曹娟娟承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。双方于2016年5月l0日达成的口头赔偿协议约定曹娟娟于2016年5月12日将房屋内3件东西搬走，并将2600元维修费打入王娌妲卡里，但经王娌妲两次催要，曹娟娟仅于2016年5月15日向王娌妲转账支付900元。王娌妲明确通知曹娟娟“如果口头协商不算数就走法律程序”，故该口头协议已解除。一审法院认定已��解除的口头协议明显属于认定事实错误。在口头协议已被王娌妲依法解除的情况下，王娌妲有权要求曹娟娟按照实际损失承担赔偿责任。2、一审法院认为王娌妲对后续房屋闲置损失扩大亦有责任的认定无事实和法律依据。（1）在房屋受损问题未得到妥善处理之前，王娌妲有权不接收钥匙。首先，口头协议被解除后，双方就房屋壁纸受损范围从未达成一致，故一审法院认定涉诉房屋受损赔偿确定的事实明显错误。根据《合同法》第235条规定：“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”曹娟娟在房屋损坏面积有争议、房屋未腾空、双方未约定将房屋钥匙交到门卫处的情形下，擅自将房屋钥匙放到门卫处不能视为其将钥匙交还，更不能视为其已交房。王娌妲如果接收房屋钥匙，曹娟娟破坏房屋壁纸的范围将无法查清。因此，在房屋交接存在争议时，曹娟娟单方面交还钥匙，王娌妲有权不接收。一审法院因王娌妲不及时取回钥匙，认定王娌妲承担扩大损失责任无事实和法律依据。（2）导致涉诉房屋闲置的原因是曹娟娟未及时腾空房屋，在涉案房屋中尚遗留了3件物品，直至一审开庭审理时其才明确表示“房屋内物品由房东(王娌妲)处置”，故2016年5月5日至2016年10月14日期间的逾期腾房占有使用费应由曹娟娟承担。因此，一审法院认定王娌妲对后续房屋闲置亦有扩大损失责任，无合理依据。综上，一审法院认定事实错误，认定王娌妲有扩大损失责任无事实和法律依据，请求二审人民法院查明事实，依法改判。曹娟娟辩称，其已履行了告知义务，双方已经履行了协议曹娟娟已于2016年5月15日搬离了涉案房屋，物业开具了出门证。曹娟娟上诉请求：撤销原判，改判曹娟娟赔偿王娌妲房屋损害��偿费2600元，驳回王娌妲其与诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。第一，曹娟娟搬离后已告知王娌妲让其自行处理遗留的三件家具，王娌妲亦短信通知曹娟娟限期处理室内留存家居，否则视为放弃，自己可另行随意处置。可见，对家具问题双方已达成一致，曹娟娟放弃对家具的权利，由王娌妲自行处理，故曹娟娟不存在未清理家具、继续占用房屋的问题。第二，双方已协商对王娌妲房屋造成破损赔偿2600元，并将剩余物业费等费用作为赔偿款。这些赔偿款是房屋破损造成的所有损失，因修补房屋造成的不能出租房屋的损失显然已包括在上述款项中。曹娟娟已交房，并在王娌妲不接受钥匙的情况下将钥匙交至小区门卫处，不存在因不交房造成的损失。加之，王娌妲房屋是否能出租，系多种因素影响，但与曹娟娟无关。故在曹娟娟将房屋和钥匙交���王娌妲后，曹娟娟的义务已完成，其要求曹娟娟承担房屋修复期间损失和房屋占用费的诉讼请求无事实与法律依据，一审判决作出的责任认定与责任划分亦无事实与法律依据。第三，一审判决曹娟娟赔偿王娌妲“经济损失”7000元超出了王娌妲的诉讼请求。双方协商的2600元赔偿款包括了所有赔偿，曹娟娟不应再另行支付因其他损失。曹娟娟早已搬离房屋，双方一致认可王娌妲可直接处置屋内家具，王娌妲也早以短信和电话方式告知过曹娟娟此事，故不存在房屋占用费的问题。另外，王娌妲并未举证证明修复房屋时间，故其暂按3500主张房屋修复期间损失无事实依据。而一审判决曹娟娟赔偿王娌妲7000元，但每项损失分别为多少元、依据是什么并未表述，也远超王娌妲请求的6650.09元。王娌妲辩称，双方的口头协议已经解除，经济损失事实上已经达到10064元，��娟娟因未能腾空房屋导致王娌妲无法出租房屋，故其应承担房屋占用费。王娌妲向一审法院起诉请求：l、判令曹娟娟承担租赁期间损坏房屋的修复费用，王娌妲暂主张10064元；2、判令曹娟娟按合同约定租金标准(每月3500元，每日116.67元)，承担修复期间房屋不能正常出租造成的损失，王娌妲暂主张一个月租金，共计3500元，最终以实际修复所需时间为准；3、判令曹娟娟腾挪占用曹娟娟的房屋，并按合同约定租金标准(每月3500元，每日116.67元)支付从2016年5月5日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费，暂计至起诉之曰，共计3150.09元；4、本案诉讼费由曹娟娟承担。一审法院认定事实：2014年5月5曰，王娌妲经合家盈房屋中介机构介绍，委托其夫赵飞与曹娟娟签订《房屋租赁契约》，约定：王娌妲将其位于西安市雁塔区电子五路融侨馨苑40栋2单元2901��的房屋出租给曹娟娟，租赁期从2014年5月5曰起至2017年5月4日。租金每月3500元，租金按年支付，每个租赁年前30日内足额交付，逾期视为违约。物业、水电、取暖等其他费用由曹娟娟承担。租赁期间任何一方违约，应支付另一方一个月租金作为违约金。因曹娟娟过错造成房屋(包括壁纸、地板)损坏的，由曹娟娟负责修复或赔偿。合同签订后，双方按约履行。王娌妲向曹娟娟交付房屋，曹娟娟按约交纳租金。2016年4月5日，王娌妲要求曹娟娟按约支付2016年5月5曰至2017年5月4日的租金，曹娟娟提出欲解除合同。王娌妲同意曹娟娟支付一个月租金作为违约金后，提前解除合同。2016年5月6曰，双方同意将曹娟娟交纳的租赁押金3500元抵作违约金。双方进行房屋交接，王娌妲发现房屋壁纸存在损伤、涂画，地板、卫生间、地漏、门把手等存在损坏，遂与曹娟娟交涉。后王娌妲与曹娟娟委托人协商赔偿，最后双方口头达成曹娟娟赔偿王娌妲2600元，另外，曹娟娟留存的水电、物业等相关费用留交王娌妲所有。口头协议达成后，王娌妲要求曹娟娟一次性支付，曹娟娟仅同意先支付900元，并在承租房屋内留存有家具若干，双方因款项支付与家具处理言语不和，未能达成一致。曹娟娟并未清理室内家具，并以短信方式告知王娌妲将房屋钥匙留在西门门卫。事后，双方以短信方式进行交涉，均不能达成一致意见。王娌妲遂诉至法院。审理中，王娌妲称曹娟娟尚留有剩余电费145.80元，天然气费643.50元，暖气费200元，物业费(含电梯费、垃圾费，241.55元／月)与车位管理费(150元／月)交纳至2016年6月30日。但下欠水费250.80元。对此，法庭要求曹娟娟，如有异议，应在七日内核对反馈，但曹娟娟未反馈。一审法院认为，王娌妲与曹娟娟签订《房屋租赁契��》，合法、有效，双方均应按约履行。在合同尚未到期前，曹娟娟因故提出终止合同，双方经协商同意曹娟娟赔偿王娌妲一个月租金作为违约金，解除双方租赁合同。后双方又因曹娟娟对王娌妲房屋室内壁纸、地板、卫生间地漏、门把手等存在损伤、损坏，经双方协商，亦达成了曹娟娟赔偿王娌妲2600元，曹娟娟留存的物业、水电、天然气等相关物业费用核算后剩余部分归王娌妲的口头协议。此两次协议，双方均系多次协商后自愿达成，一审法院均依法予以认定。但双方在履行协议及交接房屋过程中，因言语不和，导致协议未能如约履行。对此，曹娟娟未能及时支付王娌妲2600元赔偿款，处理室内留存家具，直接向王娌妲交付房屋钥匙，对引起本案纠纷，应承担主要责任。王娌妲在房屋受损赔偿已确定，曹娟娟已短信告知钥匙留在西门门卫处后，应及时收取房屋钥匙���并以短信、电话等方式告知曹娟娟：对室内留存家具应限期及时到场处理，否则可视为其放弃，自己可另行随意处置。王娌妲未能及时果断处理，对后续房屋闲置损失扩大，亦有责任。现王娌妲要求曹娟娟承担租赁期间损坏房屋的修复费用10064元，对此，因双方已口头达成了赔偿协议，只是履行中发生争议，故一审法院依法支持2600元，并确定曹娟娟遗留剩余之相关物业费用归王娌妲所有。王娌妲要求曹娟娟按合同约定租金标准承担修复期间房屋不能正常出租造成的损失3500元，并支付从2016年5月5日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费，对此两项请求，根据上述责任分担，由曹娟娟赔偿王娌妲两个月房屋租金损失为妥。王娌妲要求曹娟娟腾挪占用王娌妲的房屋，因曹娟娟在法庭开庭时已明确表示屋内物品由房东(王娌妲)处置，故王娌妲可根据本案实际立即进入房屋。王娌妲此项请求，已无支持之必要。兹依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，一百零七条之规定，判决：一、被告曹娟娟于本判决书生效后十日内赔偿原告王娌妲房屋损坏赔偿款2600元，经济损失7000元。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费218元，由原告承担88元，被告承担130元。原告已垫付，本判决书生效后被告直接给付原告130元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，王娌妲和曹娟娟签订的《房屋租赁契约》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。2016年5月6日，双方协商提前终止合同，但��房屋交接过程中，因房屋损坏问题双方发生争议，后经协商达成口头协议，曹娟娟将其预交的水电、物业等费用的剩余部分留给王娌妲所有，再赔偿王娌妲2600元。上述口头协议亦为双方真实意思表示，不违反国家强制性法律、行政法规的规定，应为合法有效。王娌妲上诉主张上述口头协议因曹娟娟不履行主要义务而解除。因双方对赔偿金支付方式的约定不明，亦未约定合同解除条件，加之并无确切证据能够证明曹娟娟完全不履行双方约定的义务，故王娌妲二审主张双方口头协议已解除不能成立，本院不予支持。因曹娟娟搬离涉案房屋时尚留有三件家具未搬走，导致王娌妲无法及时正常使用、出租涉案房屋，故曹娟娟应对王娌妲的该项损失承担赔偿责任。考虑到曹娟娟搬离涉案房屋时间、其遗留在涉案房屋的家具的大小、价值等因素，王娌妲本可积极采取措施减少��失，但其未能采取措施以致造成损失的扩大，故对损失扩大部分应由王娌妲承担。一审法院综合考虑本案实际，认定曹娟娟赔偿王娌妲7000元并无不当，故曹娟娟上诉认为一审判决7000元的经济损失超出王娌妲一审诉请的主张不成立，本院不予采纳。曹娟娟二审称其在搬离时已明确告知王娌妲让其自行处理遗留家具证据不足，本院不予采信。综上，王娌妲、曹娟娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费736元，王娌妲预交518元、曹娟娟预交218元，由王娌妲负担518元、曹娟娟负担218元。本判决为终审判决。审判长 陈 平审判员 李 刚审判员 李��二〇一七年八月十五日书记员 李 伟