陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终7057号上诉人（原审被告）：陕西文化产业小额贷款有限公司，住所地西安市雁塔区雁塔南路300-9号文化大厦B座11层。法定代表人：李振林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峰，男，汉族，1977年1月30日出生，陕西文化产业小额贷款有限公司员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张乔路，男，汉族，1987年7月7日出生，陕西文化产业小额贷款有限公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：陕西汇腾投资有限公司，住所地西安市咸宁东路408号。法定代表人：张西林，该公司总经理。委托诉讼代理人：党水宁，女，汉族，1984年10月2日出生，陕西汇腾投资有限公司员工，住西安市新城区。被上诉人（原审被告）：王苗，女，汉族，1986年8月28日出生，无业，住西安市。上诉人陕西文化产业小额贷款有限公司（以下简称小额贷款公司）因与被上诉人陕西汇腾投资有限公司（以下简称汇腾公司）、王苗案外人执行异议之诉纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初6162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。小额贷款公司上诉请求：1、撤销原审判决停止对位于西安市新城区咸宁东路408号汇滕福锦苑小区2号楼1单元1801号商品房的强制执行。2、二审诉讼费由汇腾公司、王苗承担。事实和理由：一、一审判决中陕西汇滕投资公司声称于2015年5月19日向西安市房管局递交过注销申请，但并未在西安市房地局办理完成注销手续。碑林区人民法院对西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××号商品房的查封是依法有效的。2014年3月13日，西安逸春制冷工程有限公司作为借款人与小额贷款公司签署了编号为JK20140025的《借款合同》。根据合同约定，小额贷款公司于2014年3月13日向借款人发放贷款人民币一百万元整，用款期限至2015年3月12日止。同时，王苗作为保证人签订《保证合同》(编号：BZ(G)20140025)，以保证人王苗合法拥有的全部财产作为小额贷款公司向借款人提供贷款的连带保证担保，并自愿将其名下位于西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××号商品房购房合同原件留存至小额贷款公司处保管。同时，签署承诺书，在以上借款未清偿完毕之前不对房屋做任何形式的处置，并且，如果到期未能清偿借款，则小额贷款公司有权对该房屋进行处置以清偿借款人欠款。上述合同各方当事人于2014年3月13日在陕西省汉唐公证处办理了强制执行效力的公证书。后因借款人西安逸春制冷工程有限公司自2015年1月15日起便未按合同约定正常支付借款利息，构成违约，小额贷款公司经多次催收协商无果，于2015年1月向陕西省汉唐公证处申请出具强制执行证书，并于2015年2月10日向西安市碑林区人民法院申请对借款人西安逸春制冷工程有限公司和保证人王苗予以强制执行。王苗作为被执行人，其名下房产依法属于可供执行的资产，碑林区人民法院对其进行查封，符合《民事诉讼法》以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》的相关规定，合法有效。二、在小额贷款公司已经申请强制执行且人民法院受理并通知被执行人王苗后，王苗与汇腾公司解除商品房买卖合同的行为，小额贷款公司在2015年2月就已经申请强制执行，法院受理后也通知了被执行人王苗，王苗知道其财产己被强制执行，仍与汇腾公司解除购房合同，该行为属于恶意违法行为。三、汇腾公司与王苗解除买卖合同的行为实为汇腾公司与王苗之间的债权债务纠纷，小额贷款公司查封在先小额贷款公司作为第三人，只能依据汇腾公司与被执行人王苗之间的房屋买卖合同及房地局网签备案信息确定该套房屋为王苗所有。并且，王苗退房的行为发生王苗借款纠纷一案执行期间，是明显的转移资产的行为。汇腾公司提出其2015年5月14日即与被执行人王苗解除房屋买卖合同，但直到2016年1月25日才去办理商品房网签合同的注销，应承担其未及时办理相关手续而引起的房产被依法查封的后果。四、本案被上诉人王苗并未出庭，小额贷款公司要求王苗出庭作证。汇腾公司辩称，一、汇腾公司与王苗在2015年5月14日已经解除了《商品房买卖合同》，双方的权利义务自合同解除时就己消灭，双方的商品房买卖关系不复存在。根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”及第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，王苗在与汇腾公司签订《商品房买卖合同》后，因其个人原因未能获得银行按揭贷款，且其无力以其他方式支付剩余的购房款，致使合同履行不能。王苗向汇腾公司递交《退房申请》后，双方在真实意思表示的情况下，协商一致解除了商品房买卖合同。自双方签订《解除合同协议书》之日起，商品房买卖合同解除，双方权利义务随即消灭，双方的商品房买卖关系不复存在。二、网签合同的法律效力。网签合同是合同签订的一种形式，具有合同公示效力，其本身并不具有物权变动的法律效力。网签只是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生，其是行政管理职能的一种手段。三、该商品房系汇腾公司的合法财产，所有权属于汇腾公司，并非王苗个人财产。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。’’及第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，汇腾公司作为商品房开发商，在2015年5月19日向西安市房管局递交了申请，于2015年6月3日办理了房屋权属登记，并依法记载于《西安市房屋登记簿》上，依法取得房屋所有权证。因此，汇腾公司对该房屋享有所有权。四、一审法院依据法律及事实判定，房屋属汇腾公司所有，符合法律规定。请求人民法院依法驳回小额贷款公司的所有诉讼请求。五、请求判令由小额贷款公司承担本案一、二审全部诉讼费用。王苗经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。汇腾公司向原审法院起诉请求：判令立即停止对位于西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××号的商品房的强制执行；诉讼费由汇腾公司、王苗承担。原审法院经审理查明，2013年8月6日，王苗与汇腾公司签订了《商品房买卖合同》（加盖西安市房屋管理局商品房买卖合同备案注销专用章的字样），合同主要约定，购买汇腾公司开发的位于西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××号的商品房，该商品房总价款73万元。合同签订后，王苗分次向汇腾公司交纳了购房首付款33万元，合同约定余款办理银行按揭贷款。2015年4月27日，王苗向汇腾公司提出退房申请。2015年5月14日，双方签订解除上述商品房买卖合同协议，之后汇腾公司扣除了王苗应该承担的违约金20964元后，将剩余的购房首付款309306元退还给买房人王苗。2015年4月16日，汇腾公司在西安晚报登报《声明》，声明主要内容：王苗购房收据及购房合同登记号Y13132618、合同编号1351640丢失声明作废；2016年1月25日，汇腾公司第二次登报《声明》，声明主要内容：王苗购房合同两份（编号：4905935、4905936，合同备案号Y13132618）丢失声明作废。汇腾公司在2015年5月19日递交申请，2015年6月3日取得该商品房初始登记的房屋所有权证，同时该套房屋已经记载于房屋登记薄上，至今该房屋一直登记在汇腾公司名下。另查明，小额贷款公司以（2015）陕证执字第18号执行证书向西安市碑林区人民法院提出执行申请，西安市碑林区人民法院于2015年12月22日查封了王苗名下位于西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××房，案外人陕西汇腾投资有限公司向西安市碑林区人民法院提出执行异议。西安市碑林区人民法院作出（2016）陕0103执异35号执行裁定，驳回案外人陕西汇腾投资有限公司的异议。原审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，汇腾公司作为商品房开发商，在2015年5月19日向西安市房管局递交申请，于2015年6月3日办理了房屋权属登记，并记载于《西安市房屋登记簿》上，依法取得房屋所有权证，因此，汇腾公司对该房屋享有所有权。汇腾公司与王苗在2015年5月14日已经解除了《商品房买卖合同》，双方的权利义务自合同解除时就已消灭，双方的商品房买卖关系不复存在。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”依据该条款的规定，查封的依据是登记即房屋权属权登记，而非网签合同，因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，汇腾公司的执行异议理由成立，其诉讼请求也理应得到支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，判决：申请人陕西汇腾投资有限公司在本院申请执行被申请人王苗案件中，停止对位于西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××号的商品房的强制执行。一审案件受理费100元、公告费690元，由被告王苗负担（此款原告已预交，被告王苗于本判决生效后三日内给付原告）。本院经审理查明，2015年7月17日，西安市灞桥区人民法院预查封西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××号商品房。2015年12月22日，西安市碑林区人民法院轮候预查封西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××号商品房。原告陕西汇腾投资有限公司诉被告赵志伟、王苗执行异议之诉纠纷一案中，原告陕西汇腾投资有限公司对于西安市灞桥区人民法院在执行申请人赵志伟申请执行的（2015）西雁证字第40号执行证书执行过程中查封西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××号商品房，诉请判令立即停止对位于西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××号的商品房的强制执行。西安市灞桥区人民法院经审查作出(2016)陕0111民初3305号民事判决：申请人陕西汇腾投资有限公司在本院申请执行被申请人王苗案件中，停止对位于西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××号的商品房的查封。该案一审判决已经发生法律效力。其余事实原审判决查明属实。本院认为，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”汇腾公司作为涉案商品房开发商，在2015年5月19日向房屋权属登记机构西安市房管局递交申请，于2015年6月3日取得涉案房屋权属登记，依法取得房屋所有权证，是该房屋的所有权人。小额贷款公司以执行证书向人民法院申请执行，西安市碑林区人民法院于2015年12月22日查封了王苗名下位于西安市××城区××东路××汇腾福××小区××楼××单元××房。人民法院对被执行人王苗财产的执行，应当符合相关法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”汇腾公司与王苗虽签订有《商品房买卖合同》，但双方于2015年5月14日解除了该《商品房买卖合同》，双方的权利义务自合同解除时即已终止；同时，按照该《商品房买卖合同》，王苗应付购房款总金额为73万元，王苗实际支付购房款首付款33万元，实际支付款项不足合同约定房屋合同价款的50%，西安市碑林区人民法院查封涉案房屋亦在此之后，上述情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形；也不符合第二十九条规定的情形。汇腾公司在西安市灞桥区人民法院判决停止对涉案房屋的预查封后，诉请西安市碑林区人民法院停止对涉案房屋轮候预查封的强制执行措施，理由成立，原审法院予以支持，符合法律规定。小额贷款公司上诉请求撤销原审判决停止对位于西安市新城区咸宁东路408号汇滕福锦苑小区2号楼1单元1801号商品房的强制执行，理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，陕西文化产业小额贷款有限公司已预交，由陕西文化产业小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年八月二十四日书 记 员 段 蓓