新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终2632号上诉人（原审原告）：朱艳，女，1972年7月16日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区喀什东路。被上诉人（原审被告）：曹金金，男，1985年10月2日出生，汉族，乌石化公司设备检验检测院职工，现住乌鲁木齐市米东区石化13区。上诉人朱艳因与被上诉人曹金金房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院(2017)新0109民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱艳、被上诉人曹金金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱艳的上诉请求：1.请求依法撤销一审法院判决第二项，改判支持我方的诉讼请求，判令曹金金退还我方订金30,000元；2.由曹金金承担诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决结果错误。一审庭审中，曹金金自认出售的房屋是王玉彬的，王玉彬给曹金金出具了授权委托书，但其后王玉彬将房屋卖给了曹井平，房屋交易已完成，王玉彬给曹金金出具的委托书已无意义。我方要求曹金金退还的是订金30,000元，而不是要求退还定金30,000元，合同中虽约定了定金条款，但双方在实际履行中已变更了该条款，将定金变更为了订金，该订金应当退还。一审法院驳回我方诉讼请求错误，请求二审法院支持我方的上诉请求。被上诉人曹金金辩称，合同签订的日期2016年10月17日，在此之前我方收到了朱艳的2,000元诚意金，加上合同签订时支付的28,000元的订金，朱艳共支付给我30,000元定金，按房屋转让合同中的约定，对方违约的话定金不予退还。在合同履行过程中，双方协商11月底朱艳分三次支付完所有的房款，后朱艳称资金周转不开，多次要求我退还30,000元，其违约的行为性质恶虏，我不应退还30,000元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人朱艳向一审法院起诉请求：1、请求解除双方于2016年10月17日签订的房产转让合同;2、判令曹金金退还购房订金30,000元；3、由曹金金承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：朱艳与曹金金于2016年10月17日签订房产转让合同一份，合同记载：“第一条、甲方（曹金金）因个人原因，将其合法拥有的位于乌鲁木齐市米东区石化路六区15栋3-303号房产依法转让给乙方（朱艳）。第六条，以有偿方式转让房产的，双方协商转让价格为人民币210,000元；第九条，乙方在本合同签订之日起分次在2016年11月30日内，以全款方式将房款全部支付完毕；第一次于2016年10月28日以内，支付房价的50%，第二次于2016年11月15日以内，支付房价的30%，第三次于2016年11月30日以内支付房价的20%；第十条，以有偿方式转让房产，如双方约定，由乙方向甲方支付定金30,000元，合同签订后，乙方违约，定金不予退还；甲方违约，应向乙方支付两倍定金。”2016年10月17日，曹金金向朱艳出具收条，记载：“今收到朱艳购房订金28,000元，与上次诚意金2,000元，共计收到订金30,000元”。乌鲁木齐市东山区石化住宅六区15栋3单元303室面积为59.73平方米的住宅房产证号码为：乌房权证乌市东山区字第20061074**号，房产证登记房屋所有权人：王玉彬。石化住宅六区土地证号码为乌市国有（2007）第002158**号。2016年6月20日，王玉彬、孙淑芳作为委托人，曹金金作为受托人，在乌鲁木齐市米东区公证处办理授权公证手续，该公证委托书记载：“委托人欲出售上述涉案房地产，因工作繁忙无法亲自前往，特委托曹金金作为我们的代理人，全权代理我们办理下列事项：…四、选定买受人并与买受人协商与房地产转让相关的事宜；签订房地产买卖协议以及房地产转让相关的其他协议及相关法律文书；代收房地产转让款。”曹金金称因其有两套房屋，所以涉案房屋没有过户到自己名下，其有权出售房屋，同意解除合同，朱艳仅向我支付了30,000元，剩余款项未支付。根据双方合同约定，朱艳违约，不同意返还定金。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。朱艳要求解除双方2016年10月17日签订的房产转让合同的诉讼请求，根据合同法第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中，根据涉案房屋所有人王玉彬、孙淑芳委托曹金金出售涉案房屋并收款的公证授权委托书，可以认定曹金金与朱艳签订的房产转让合同合法有效，且双方均同意解除，对此予以准许；朱艳要求返还订金30,000元诉讼请求，合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案朱艳未提供证据证明曹金金在合同履行过程中存在应向其支付定金的违约情形，而根据双方合同第十条“乙方违约，定金不予退还”之约定，因朱艳存在逾期未支付房款之不履行合同约定债务之行为，故其要求曹金金退还定金30,000元无事实法律依据，其退还理由称因签订合同时房屋不在曹金金名下的理由，虽然签订合同时该涉案房屋不在曹金金名下，但并不影响曹金金履行双方合同中约定其作为合同相对方的权利义务，故朱艳要求退还定金30,000元的理由无事实和法律依据，其诉讼请求，不予支持。遂判决：一、解除朱艳与曹金金2016年10月17日签订的《房产转让合同书》；二、驳回朱艳要求曹金金退还定金30,000元的诉讼请求。本院二审期间曹金金提交两份情况说明、银行对帐单、网银的截图，用以证明其对涉诉房屋有权利处置。朱艳对两份情况说明真实性不认可，对银行对帐单及网银的截图真实性认可，但认为与本案无关。本院认为，因曹金金提供的情况说明属证人证言，而证人未到庭，本院对两份情况说明的真实性不予确认，对银行对帐单及网银截图的真实性，本院予以确认，对曹金金提交的以上证据的关联性本院综合全案予以认定。本院认为，2016年10月17日曹金金与朱艳签订的《房产转让合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。现朱艳明确表示其无力继续履行上述合同，要求解除合同，其应当按照合同约定承担违约责任。按双方合同第十条之约定，乙方（朱艳）向甲方（曹金金）支付定金30,000元，现朱艳分两次已向曹金金支付了30,000元，但在收条中书写的是“订金”，朱艳上诉称双方变更了合同的约定，曹金金应当退还30,000元，对此本院认为，2016年10月17日曹金金出具的收条中虽书写的是订金，但该收条的出具时间与合同的签订时间为同一天，如双方变更合同内容，应直接在合同中写明，无需以收条的形式予以变更，且收条中的款项数额与合同约定的定金数额一致，更进一步证实了，朱艳支付的30,000元是按合同约定支付的定金，故朱艳的上诉理由不能成立，本院不予采信。另，朱艳上诉称曹金金无权出售涉诉房屋，对此本院认为，曹金金虽不是涉诉房屋的所有权人，但其出售房屋的行为经权利人追认仍具有法律效力，在合同履行过程中，并未出现权利人阻止合同履行的行为，故朱艳的该上诉理由，本院不予采信。综上所述，朱艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费550元，上诉人朱艳已预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年八月二十二日书记员 石晓峰袁洁