北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8283号上诉人（原审被告、反诉原告）：田伟，男，1973年5月28日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈静，女，1974年7月20日出生。二上诉人之委托诉讼代理人：陈磊，北京市信杰律师事务所律师。二上诉人之委托诉讼代理人：郭延虎，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗小澎，女，1960年12月9日出生。委托诉讼代理人：梁小川，北京煦润律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛莹（罗小澎之儿媳）。原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉带河东街8号1至2层。法定代表人：徐瑞东，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿鹏，男，该公司员工。上诉人田伟、陈静因与被上诉人罗小澎、原审第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初10584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。田伟、陈静上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认罗小澎违约，田伟、陈静与罗小澎于2016年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年6月6日解除；2.判令罗小澎向田伟、陈静支付违约金20万元。事实和理由：一审判决认定事实错误，200万元购房款应该是自行划转，不是资金监管；罗小澎未依据合同约定于2016年5月20日前支付房款，田伟、陈静行使合同解除权，合同已经解除；罗小澎逾期付款构成根本违约，应当承担违约金。罗小澎辩称，同意一审判决，不同意田伟、陈静的上诉请求。存房公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。罗小澎向一审法院起诉请求：1.判令田伟、陈静支付不配合提供相关材料办理网签的违约金36万元。2．判令田伟、陈静继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，配合办理北京市丰台区××4号楼3层319号房屋的所有权转移登记。田伟、陈静向一审法院反诉请求：1.要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议于2016年6月6日解除；2.判令罗小澎支付违约金20万元。一审法院认定事实：2016年3月12日，罗小澎（买受人）与田伟、陈静（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)约定，出卖人将其坐落于北京市丰台区××4号楼3层319号房屋；该房屋成交价格为200万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为160万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为自行交接的方式划转；买受人采取全款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议（附件二）；出卖人应当2016年9月1日前将该房屋交付给买受人；买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。双方签订上述合同附件一《居间交易资金监管提示函》约定，就本次房屋交易资金中的人民币（大写）整，放弃选择办理房屋交易资金监管服务，双方自行交付，并自行承担因此产生的风险及损失。双方签订上述合同附件二《全款付款方式补充协议》约定付款方式为：1、定金：买受人以自行交接方式支付定金10万元；2、物业交接保证金：出卖人同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；3、户籍迁出保证金：出卖人同意将购房款5万元作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人；4、剩余购房款：（1）买受人于2016年5月20日前支付出卖人购房款143万元，支付方式为□资金监管/√搜房托管；（2）买受人于2016年5月20日前支付出卖人购房款200万元，支付方式为□资金监管/□搜房托管。同日，田伟、陈静（甲方、出卖方）与罗小澎（乙方、受买方）另签订《补充协议》约定，甲方承诺2016年9月1日前将房屋交付乙方使用，如逾期将按照每月伍仟伍佰元支付乙方。甲方承诺最晚于2016年11月1日前将房屋支付乙方使用，如逾期，甲方将按照该房屋总房款的百分之二十赔付乙方。乙方承诺2016年5月20日前将该房屋所有房款支付甲方，如逾期，乙方将按照该房屋总房款的百分之二十赔付甲方。上述合同签订后，罗小澎向田伟、陈静支付定金10万元。庭审中，罗小澎提交2016年4月28日、2016年5月2日，其儿媳葛莹与田伟、陈静，存房公司工作人员的谈话录音及其儿媳葛莹与陈静的微信记录，以证明田伟、陈静不配合提供资金监管银行卡号的违约事实。微信记录显示：2016年4月20日，葛莹称“小张说房屋核验和名称核验已经完成，现在可以网签了，我这边今天已经配合办完建行卡，@陈静陈姐请知悉，烦请互相配合办理”；陈静回复称“好的，谢谢”。2016年4月27日，葛莹称“@陈静您的相关资料迟迟没有提交给中介，你是否要继续履约呢？给个决策吧，拖延的时间也不短了”；陈静回复“我这边有难处，又不是故意拖延。不行了周末见面说吧”。2016年4月29日，葛莹称“我婆婆的姓名核验是2016年3月29日做的，有效期一个月到4月29日，今天已经到期了。我婆婆在2016年4月19日提交给搜房网建行卡和身份证的图片，我们这边会办相关手续的延期，但我想咱们再谈个最后合同截至到什么日期履行的协议”；陈静回复“我回家商量一下”。田伟、陈静对于上述证据的真实性认可，证明目的不认可。葛莹并不能代表罗小澎，罗小澎明确知晓应于5月20日前支付购房款且知晓银行卡号，但是没有及时支付购房款。存房公司认可上述证据的真实性。本案审理期间，罗小澎经房管部门审核，具有在北京市购房的资格。罗小澎明确表示于办理完房屋产权转移登记手续的当日向田伟、陈静支付购房款350万元，并向一审法院提供了其儿媳葛莹的《个人账户明细账单》以证明其在2016年4月18日即具备支付剩余购房款350万元的能力。另查，涉诉房屋现无抵押，罗小澎于2016年12月27日向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院作出民事裁定书对涉诉房屋进行了查封。一审法院认为，罗小澎与田伟、陈静签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。本案中，双方的争议焦点关于购房款200万元的支付问题，法院从以下几方面考虑：第一，单凭双方签订的《居间交易资金监管提示函》关于放弃选择办理房屋交易资金监管服务的数额为空白及《补充协议》中双方约定“罗小澎承诺2016年5月20日前将该房屋所有房款支付田伟、陈静”，并不能得出购房款200万元的支付方式为自行支付的结论。第二，虽然双方签订的《全款付款方式补充协议》中对于200万元的支付方式未做勾选，但依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定“该房屋成交价格为200万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为160万元”且“罗小澎采取全款付款的方式”的约定，双方于2016年4月28日、5月2日的谈话录音及微信记录，以及北京市存量房屋买卖的交易习惯足以证明田伟、陈静知晓双方约定的是在办理网签手续后通过资金监管方式支付购房款200万元。第三，依据现有证据及当事人陈述，罗小澎于2016年4月18日已具备支付剩余购房款的能力且表示随时可以支付剩余购房款，但因陈静、田伟未配合办理网签手续及资金托管、资金监管手续，导致罗小澎无法在2016年5月20前支付购房款。综上，田伟、陈静于2016年6月5日以罗小澎迟延履行付款义务为由向罗小澎发出《解除合同通知书》，缺乏依据，该《解除合同通知书》不发生法律效力。故对于田伟、陈静要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议于2016年6月6日解除并要求罗小澎支付违约金的反诉请求，缺乏依据，法院难以支持。另，田伟、陈静未提交证据证明双方口头约定其换房成功才出售涉诉房屋，故对其该项答辩意见，法院难以采纳。现罗小澎明确表示可以履行剩余购房款的支付义务，合同已具备继续履行的条件。在罗小澎履行支付剩余购房款之义务后，田伟、陈静应当依约履行协助办理房屋产权过户手续的义务。故对罗小澎要求田伟、陈静继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，法院予以支持。对罗小澎主张的违约金，考虑到合同履行的具体情况且罗小澎未就实际损失提交相应证据证明等因素，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2017年6月判决：一、田伟、陈静于判决生效之日起十日内协助罗小澎办理位于北京市丰台区××4号楼3层319号房屋所有权转移登记手续。二、罗小澎于办理房屋所有权转移登记手续同时向田伟、陈静支付剩余购房款三百五十万元。三、驳回罗小澎其他诉讼请求。四、驳回田伟、陈静的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，罗小澎一审庭审中提交微信记录显示，葛莹于2016年4月20日在微信群聊中发送微信“提供以下材料，把网签信息采集表打印出来填写清晰内容，签字拍照片，业主的身份证正面和卡的正面拍在一起，客户的身份证正面和卡的正面拍在一起，三个都齐了什么时候做网签什么时候发给网签专员备注写上业主名字做网签。谢谢！”，陈静回复“好的，谢谢！”。陈静、田伟对微信记录真实性认可，但此后田伟、陈静未配合提交相应的网签材料。再查，罗小澎一审提交的2016年4月28日及2016年5月2日各方谈话录音中显示，陈静、田伟曾表示“你说到5月20日之前给我钱，没有过户，没有办网签，你用不着给我钱”、“他不跟我网签，我不会给你网签。他不卖给我，我就不能卖给你”、“我们表明我们的态度，这个的确是他不卖给我，我的确没法卖给你”、“就是说有前面这个网签的条件，才有后面你付我款的结果”，录音中葛莹多次表示钱已经准备好了，要求田伟、陈静提供银行卡号，田伟、陈静未提供。本院认为，田伟、陈静与罗小澎签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行。履行期限不明确的，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方虽然未在合同中对网签时间进行具体约定，但在2016年4月20日葛莹通知陈静“房屋核验和名称核验已经完成，现在可以网签了”并告知陈静提供网签材料的情况下，陈静收到并同意该通知，却未在合理期限内提供网签材料。加之在后续引发的协商过程中，陈静、田伟强调自己另外购买房屋的过程中出现障碍，并多次表示如果与案外人的房屋买卖不成功，将不会把涉诉房屋出卖给罗小澎。直到2016年5月19日，罗小澎以诉讼形式要求继续履行合同时，田伟、陈静仍未配合提供网签材料等后续手续。综上，田伟、陈静在行为上未在接到通知后的合理期限内履行合同义务，意思表示上亦多次显示出违约风险，故本院可以认定田伟、陈静已经构成预期违约。关于田伟、陈静上诉主张罗小澎未于2016年5月20日前支付房款，构成根本违约，要求法院确认罗小澎违约，田伟、陈静与罗小澎于2016年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年6月6日解除，并要求罗小澎支付违约金20万元的上诉请求，本院认为，如前所述，田伟、陈静已经构成预期违约，其作为违约方不享有单方解除合同的权利。双方协商过程中，在葛莹多次表示房款已经准备好，要求田伟、陈静提供卡号的情况下，田伟、陈静均表示过应当先办理网签，再收取罗小澎的房款，综上，罗小澎不构成违约，田伟、陈静于2016年6月5日发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的法律效力，田伟、陈静的上诉请求，本院不予支持。一审法院该项处理结果正确，本院予以确认。关于200万元购房款的支付方式问题，在前述田伟、陈静构成违约的情况下，该问题并非本案审查的重点，而且一审庭审中罗小澎明确表示同意于办理完房屋产权转移登记手续的当日向田伟、陈静支付购房款350万元，本院对此不持异议，一审法院该项处理正确，本院予以维持。综上所述，田伟、陈静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37750元，由田伟、陈静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  赵文军审 判 员  蒋春燕二〇一七年八月二十四日法官助理  刘 佳书 记 员  程 飞