北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0102民初14826号原告：李丽丽，女，1961年8月5日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郎魁元，北京市佳法律师事务所律师。被告：刘硕，男，1988年2月10日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：汪欣然，北京市中喆(沈阳)律师事务所律师。被告刘富德，男，1957年12月20日出生，住北京市丰台区。被告：刘超，男，1985年7月26日出生，住北京市丰台区。原告李丽丽与被告刘硕、刘富德、刘超房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽丽及其委托诉讼代理人郎魁元，被告刘硕的委托诉讼代理人汪欣然，被告刘富德参加了诉讼，被告刘超经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李丽丽向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告李丽丽、被告刘富德、刘超与被告刘硕签订的《协议》无效；2、依法判令被告刘硕将位于北京市西城区xx胡同xx号房屋（包括自建房）腾空后返还给原告及被告刘富德、刘超；3、被告刘硕承担本案的诉讼费用。事实和理由：李丽丽与刘富德系夫妻关系，共同生育一子被告刘超。从1984年开始，李丽丽与刘富德承租位于北京市西城区xx胡同xx号的房屋，此后原告李丽丽一家三口一直居住在此房屋内。2009年9月，原告一家三口与被告刘硕签订了书面《协议》，将上述租赁房屋以24万元的价格出售给了被告刘硕。现在原告李丽丽与刘超均无住房，原告李丽丽认为涉案的房屋系承租的公房，一家三口无权处分。为此，原告被告签订的房屋买卖合同为无效，被告刘硕应当返还房屋。被告刘硕辩称，认可涉案房屋为直管公房，属于使用权房屋，按照北京市现行政策，该房屋公示为棚户改造项目，产权单位房管所不可能同意买卖该房屋，因此双方签订的协议应属无效，但不同意原告李丽丽的其他诉讼请求，理由如下：一、李丽丽并非本案适格主体，原告李丽丽并非涉案房屋的使用权人，出售给刘硕房屋的也并非李丽丽，且刘富德与李丽丽虽系夫妻关系，但其二人正在办理离婚手续，一旦离婚，李丽丽与此房无关，故李丽丽无权起诉。二、涉案房屋未能变更承租人的责任在刘富德。2009年9月，刘富德通过中间人庞xx找到刘硕，刘富德表示因急需用钱要将涉案房屋出售，后刘硕及刘富德、李丽丽、刘超在庞xx家签订了协议，约定刘硕购买涉案房屋以及自建房屋20平米，刘硕将房价款24万元交付给刘富德，协议约定刘富德随时配合刘硕将房屋过户给刘硕，同时约定了如遇拆迁的利益分配事宜。因刘富德一直拖延不办理过户，因涉案房屋公示列入什刹海棚户区改造项目，腾退房屋将获得按照高比例置换居室楼房的巨大利益，自2016年刘富德多次表示要求刘硕将置换居室给刘德福，但刘硕没有同意。因使用24万元购买的房屋早已大幅升值，协议无效后刘富德将获得巨大利益，导致刘硕无房居住。被告刘富德辩称，涉案房屋在出售给刘硕前出租给他人，对外出租了七到八年，当时通过街坊搭桥将涉案房屋出售给刘硕，但当时出售的房屋为9平米的公租房，不包括自建房屋。被告刘超未出庭参加庭审，但于庭前提交书面意见，其同意李丽丽的诉讼请求，并表示其本人没有参与签订房屋买卖合同的现场，也没有见过中间人，是在刘富德的要求下在协议上签字。当时李丽丽反对买卖涉案房屋，李丽丽和刘富德还因此吵架。本院经审理认定事实如下：1984年2月，李丽丽与刘富德登记结婚，婚后育有一子刘超。1988年，李丽丽与刘富德因离婚诉至法院，由北京市西城区人民法院出具（1988）西民字第xx号民事调解书，双方自愿达成协议解除婚姻关系，并就孩子抚养以及财产分割等作出约定，并约定“被告李丽丽自本调解书送达七日内，将其户口由西城区xx胡同xx号迁出”。2000年5月8日，刘富德与北京市西城区房屋土地管理局新街口管理所就北京市西城区xx胡同xx号北5号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》，其中载明该房屋总使用面积9.1平方米。2006年5月15日，李丽丽与刘富德再次办理结婚登记。2009年，刘富德作为甲方，刘硕作为乙方，双方签订了《协议》，约定：“一、甲方现将xx胡同xx号北房1间9.1米自建房20米卖给乙方……二、乙方愿以贰拾肆万元价格购买甲方xx胡同xx号北房1间9.1米自建房20米……五、甲方必须按照乙方指定的时间、地点办理使用权变更交割手续，否则视为甲方违约。（五日内）……八、双方在没有过户期间，如遇到拆迁，甲方应大力协助乙方办理与开发商的拆迁事宜，乙方不得以任何理由与甲方发生经济纠纷。……”合同落款处有刘富德、刘硕的签字及捺印。该协议文首处甲方所列为“刘富德、李丽丽、刘超”。协议签订后，刘硕向刘富德支付了240000元的价款。刘富德在签订合同当日将上述承租房屋及自建房屋交付给刘硕。另查，本案审理过程中，李丽丽与刘富德的离婚纠纷亦在审理中。经本院与北京市西城区房屋土地管理中心什刹海管理所确认，北京市西城区xx胡同xx号北5号房屋由其所管理，对于刘富德私自出售涉案房屋行为不知情，该涉案房屋也不能进行出售。双方当事人对以下事实和证据存在争议：签订《协议》时，刘富德、李丽丽以及刘超是否在场？李丽丽认可《协议》文首甲方中其姓名由本人签写，其在起诉书中陈述“原告一家三口与被告刘硕签订了书面《协议》”，但在庭审中称其并未在场，是刘富德将协议带回家让她签字；刘富德称对该协议其本人签字认可，李丽丽的签字由其本人所写；刘超认可《协议》文首甲方中其姓名由本人签写，但称签字时并未在协议签订现场。刘硕则称签订《协议》时，李丽丽、刘富德以及刘超均在场，并申请居间人庞xx作为证人，证明协议系在新开胡同11号签订以及签订合同的在场人员。李丽丽不认可证人证言；刘富德称好像没有见过证人，不记得居间人姓名，但认可协议系在新开胡同11号签订以及李丽丽当时在场，而刘超不在场。本院认为：本案中，刘富德在出售涉案承租房屋及自建房时与李丽丽处于夫妻关系存续期间，《协议》文首的甲方处签字均认为各自本人所签，故李丽丽作为合同一方主体，参与了涉案《协议》签署，有权作为本案原告提起确认合同效力的诉讼。关于《协议》的效力问题，因诉争房屋为承租直管公房以及自建房屋，应当分别讨论：对于承租的直管公房其承租权的转移应当征得公房所有权人及管理人的认可，双方均应明知刘富德、李丽丽及刘超无权处分房产，仍在未征得管理人同意的情况下处分涉案房产，故合同双方的上述行为构成恶意串通，侵犯了该房屋相关权利人的合法利益；对于双方所交易的自建房屋部分，因本案所涉自建房屋进行买卖时未取得规划批准，在法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设，基于以上理由，本院认为本案所涉《协议》应属无效。根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因涉案《协议》已确认无效，故刘硕应当将基于该《协议》取得的房屋返还该合同相对方，李丽丽要求将涉案房屋返还的诉讼请求本院予以支持。但应当指出，对于《协议》所涉自建房，因该自建房与涉案房屋相连且在出售时即已存在，故应当一并返还；涉案房屋的返还仅系基于合同无效后将财产返还合同相对方，而返还物的最终归属及相关利益应当另行确定。对于刘硕所称的合同无效的损失，并非其拒绝腾退涉案房屋的合理依据，如刘硕认为其存在相应损失可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认刘富德、李丽丽、刘超与刘硕于二〇〇九年签订的《协议》无效。二、自本判决生效之日起十日内，刘硕将北京市xx胡同xx号院北5号房屋及自建房一并腾空交还刘富德、李丽丽、刘超。案件受理费二千四百五十元，由李丽丽承担四百零八元（已交纳），由刘硕承担一千二百二十五元（自本判决生效后十日内交纳），由刘富德承担四百零九元（自本判决生效后十日内交纳），由刘超承担四百零八元（自本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  徐澜涛二〇一七年八月二十一日书 记 员  郭莹莹