.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省陵水黎族自治县人民法院民事判决书（2017）琼9028民初482号原告（反诉被告）:汪坚中，女，1954年12月1日出生，汉族，现住上海市。委托诉讼代理人：郑辉然，海南邦威律师事务所律师。被告（反诉原告）：陵水中银发展有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县椰林镇中国银行3楼。法定代表人：吕新，总经理。委托诉讼代理人：杨文静，海南方圆律师事务所律师。原告（反诉被告）汪坚中与被告（反诉原告）陵水中银发展有限公司（以下简称中银公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告中银公司于2017年6月7日向本院提起反诉，本院予以受理。由于本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院遂于2017年6月20日裁定将本案转为普通程序,并于2017年7月4日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理，原告汪坚中委托诉讼代理人郑辉然、被告中银公司委托诉讼代理人杨文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汪坚中向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金92819.8元（自2015年7月1日暂计至2017年4月11日，实际计至实际交房之日止）；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年1月29日，原、被告签订《陵水县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于陵水县福湾翠屏阅棠第3幢1单元205号房，房屋总价1427997元。原告依约支付了购房款，但被告并没有在约定的日期（2015年6月30日）交房。依合同约定，出卖人逾期交房超过90天，买受人可单方解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。至原告起诉至法院，被告仍未交房，已构成逾期交房的事实，被告迟延交房无法定的免责事由，也无约定的免责事由，严重损害了原告的利益，故原告起诉至法院要求被告继续履行合同，并向原告支付违约金，由于约定违约金为日万分之零点三，约定过低，故原告请求以其他业主约定的日万分之一计算违约金。被告（反诉原告）中银公司辩称，1.被告由于不可抗力等原因导致被告无法继续履行交房义务，原因详见我方反诉状事实及理由部分。2.被告不应承担逾期交房的违约金。首先，被告无法在2015年6月30日交房，原因是在与原告签订买卖合同后，先后发生台风、暴雨等不可抗力情况，被告依据合同及法律相关规定，有权延期交房。其次，因为政府的政策调整，要求被告项目退线200米，导致原合同无法继续履行。3.根据双方签订的附件5补充协议的第1条、第2条第2款、第9条的约定，交房前购房人即原告应交清税费等费用，否则出卖人有权拒绝交房而不承担不交房责任。双方合同约定的违约金为已交房款的日万分之零点三而非日万分之一。原告在签订买卖合同后，并未向被告或政府相关部门交纳税负、物业维修基金等相关费用，被告依据双方签订的合同，有权拒绝交房而不承担延期交房的违约责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告（本诉被告）中银公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判决解除原告与被告签订的涉案商品房买卖合同；2.案件受理费由本诉原告负担。事实和理由：2014年1月29日，反诉原告与反诉被告签订《陵水县商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于陵水县福湾翠屏阅棠第3幢1单元205号房，约定交房日期为2015年6月30日。由于涉案项目在海边，先后受到台风”威马逊”、”海鸥”、”鲸鱼”等数次台风影响，以及2015年10月海南省人民政府办公厅发布《关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》，明确”海南单宗项目占用海岸带200米范围内用地要退出”。涉案项目为海南省陵水县福湾的一线海边项目。以上台风和政策的出台，直接导致反诉原告无法按时交房，且反诉原告资金链断裂，无法继续履行合同。综上，请求依法判决支持反诉原告的反诉请求。反诉被告（本诉原告）汪坚中针对反诉原告的反诉答辩称，反诉原告在反诉状中已经表示了双方约定的交房日期是2015年6月30日，反诉原告陈述的不能按时交房的原因，是因为台风及政府行为等不可抗力的原因，我方认为这些与事实不符，首先原告是在2014年1月29日签订合同。在签订合同后，2014年9月30日该项目的房屋已经封顶，即主体已经建成，只是没有装修，原告购买的房屋是带装修，台风对该项目的装修是没有任何影响的，不能构成开发商延期交房的原因。另外反诉原告提出的《海南省人民政府办公厅关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》，该文件是2015年10月出台，即在项目封顶之后，在与被告签订合同之后才出台，并且该文件并没有明确指出涉案项目属于政府调控的范围内，而且原告与被告签订涉案合同时，被告已经向原告出示了项目的相关合法手续，包括土地使用证，规划许可证等，在2013年时该项目已经取得了房屋预售许可证，即该项目是合法销售的，不存在政府阻碍的情况。另外反诉原告提出的资金链断裂没有履行交付能力，这个与事实不符，根据原告方的了解，该项目已经建成并已经装修完毕，后续还在陆续开发项目，不存在资金断裂的说法。所以原告认为被告提出的反诉请求不充分，或者与延期交房的行为不构成法律上的因果关系。请求法庭驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）向本院提供了以下证据：1.陵水县商品房买卖合同，证明原告与被告签订合同，约定购买涉案房屋，约定了总价款，约定了交付日期，同时约定了违约金事项。2.收款收据，证明原告已经向被告足额支付了全部购房款对价。本院组织当事人对以上证据进行质证，被告对证据1的真实性没有异议，但认为根据证据1中的附件补充协议约定（第1条、第2条第2款、第9条），原告未支付相应费用，被告有权拒绝向原告交房而不承担违约责任。被告对证据2的真实性不予认定，认为只有复印件，没有原件予以核对。本院认为，虽然证据2只有复印件，但其记载的内容清晰，有被告印章，且能与双方签订的商品房买卖合同记载的房款金额及付款时间印证，在无相反证据下，应予采信。被告对证据1的真实性未提出异议，本院予以确认，在被告未向原告发出交房通知的情形下，被告以原告未支付补充协议约定的税费、预交物业费等费用而主张有权拒绝交房并免除违约责任的质证意见不能成立，本院不予采纳。被告（反诉原告）向本院提供了以下证据：1.台风气象资料；2.《海南省人民政府办公厅发布关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》，以上证明被告在开发涉案项目中遭受不可抗力情况。3.被告2015、2016年税务报表，证明被告已无资金继续履行合同，涉案项目已经没有资金进行后续的装修，没有办法向原告交付合同约定的房产。4.监理单位的监理报告，证明项目处于海边，基础设施不全，经常性停水、停电，导致工期延误，证明被告在开发涉案项目中遭受不可抗力的情况。经本院组织当事人对以上证据进行质证，原告对证据1的真实性没有异议，但认为项目主体在原告签约时已经完工，原告亲眼所见，所以台风的发生对项目逾期交房没有因果关系；原告对证据2的真实性没有异议，但是认为涉案的项目并没有在200米范围之内，并且该项目于2013年已经取得了合法的预售许可证，该证据不能证明逾期交房与政府行为有因果关系；原告认为证据3是被告单方委托相关事务所出具，不能证明原告主张资金链断裂的事实，且该报告与本案纠纷无关联。原告对证据4的真实性不予认可，且认为该日志记载时间不连续，记载的台风只有几日，对工期没有影响。本院对证据1、2的真实性予以确认。原告认为证据1-4均不能证明被告主张，本院认为，台风在海南的发生属于常见自然现象，并非不可预见，不当然成为免责事由。《海南省人民政府办公厅发布关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》出台于2015年10月8日，晚于双方约定的交房日期2015年6月30日，对被告逾期交房不发生影响力，不能作为被告逾期交房的免责事由。税务报表虽记载被告资金困难的情况，但不能作为拒绝履行合同的免责事由，故本院对以上证据的证明内容均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月29日，原、被告签订《陵水县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于陵水县福湾翠屏阅棠第3幢1单元208号房，房屋建筑面积88.85平方米，单价18757.35元，房屋总价1427997元。原告依约支付了全部购房款，但被告并没有在约定的日期（2015年6月30日）交房。合同第十一条约定，出卖人逾期交房超过90天，买受人可单方解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已交付房款日万分之零点三的违约金。至原告起诉之日（2017年4月11日）被告仍未交房。涉案房屋在2013年5月已取得商品房预售许可证，且主体工程已竣工。另查知，2014年7月18日，台风”威马逊”影响海南岛；2014年9月16日，台风”海鸥”影响海南岛；2015年6月22日，台风”鲸鱼”影响海南岛。2015年10月8日，海南省政府办公厅发布《海南省人民政府办公厅关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》，主要目的是规范海岸带开发利用管理，妥善解决我省平均大潮高潮线向陆地延伸200米范围内的建设问题。本院认为，原、被告双方于2014年1月29日签订的《陵水县商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方对合同的效力问题并无异议，本案的争议焦点是：一、被告主张的不可抗力是否成立；二、被告（反诉原告）主张解除与原告（反诉被告）之间的《商品房买卖合同》是否有事实和法律依据；三、被告是否构成违约，是否应承担继续履行合同及支付违约金的违约责任，以及违约金是按约定的日万分之零点三计算还是按原告主张的日万分之一计算。一、关于被告主张的不可抗力问题。被告主张由于2014年7月18日台风”威马逊”影响海南岛、2014年9月16日台风”海鸥”影响海南岛、2015年6月22日台风”鲸鱼”影响海南岛和2015年10月8日海南省政府办公厅发布《海南省人民政府办公厅关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》，表明被告在开发涉案项目中遭受不可抗力，依法可以免除逾期交房的违约责任。本院认为，不可抗力是指合同订立后发生的，当事人订立合同时不能预见，不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观情况。不可抗力属于法定的免责事由，即发生不可抗力导致合同无法履行或者无法按期履行的，违约方不承担违约责任。本案合同订立时间为2014年1月29日，被告应履行交房的时间为2015年6月30日，台风”威马逊”、”海鸥””鲸鱼”虽均发生在合同履行过程中，但被告工程项目施工复杂，跨越时间较长，台风产生的影响在建设工程的时间跨度中是极小的；海南为台风高发地带，并非当事人完全不能预见，当事人对台风的影响可以作出预留准备。且原告与被告签约时，主体工程已然完工，台风对室内装修的影响力力度十分有限。故被告以台风作为不可抗力主张免责的抗辩不能成立，本院不予采纳。被告又提出《海南省人民政府办公厅关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》对其房产项目出售造成影响的主张，经查，该文件发布于2015年10月8日，远在合同约定的交房日之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。政府通知下发前，被告已经逾期交房发生违约，其以此政府行为提出免责的抗辩，亦不能成立，本院不予采纳。二、关于被告（反诉原告）主张解除与原告（反诉被告）之间的《商品房买卖合同》是否有事实和法律依据的问题。被告以无履约能力，提出反诉主张解除与原告的《商品房买卖合同》，其主张没有履行能力的理由主要有两个：1.2015年10月海南省人民政府办公厅发布《关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》对项目造成巨大影响；2.反诉人资金链已断裂，无资金继续履行。本院认为，从现场勘查的情况来看，虽然海南省人民政府办公厅发布的《关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》，对被告整体工程项目产生一定影响，但本案中的涉案房产主体已完工，仅剩下装修工程，被告没有证据证明政府将对涉案房产进行拆除或要求停止对涉案房产的施工，故涉案商品房买卖合同的目的并非不能实现，被告以此主张解除合同无法律依据，本院不予支持。被告向法庭提交其《税务报表》，证明其已无资金继续履行买卖合同。本院认为，该《税务报表》为被告单方委托第三方制作，原告不予认可，《税务报表》虽反应公司的资产负债情况，但被告作为独立的法人，目前仍在存续并进行正常的营业活动，其资产经营状态不属于不履行合同的合法免责事由。故被告主张无履约能力要求解除合同的理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。三、关于被告是否构成违约，是否应承担继续履行合同及支付违约金的违约责任问题。原、被告双方签订的《陵水县商品房买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依照约定履行各自义务。原告已依约向被告支付购房款，被告理应在约定的时间（2015年6月30日）向原告交房，现被告至起诉之日仍未交付房屋给原告，已违反合同约定，其主张的免责事由不能成立，依法应承担违约责任。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》对违约责任的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权选择要求出卖人继续履行合同，并按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金。原告主张该违约金约定过低并主张依据其他业主约定的日万分之一计算违约金，本院认为日万分之零点三的约定明显低于同期银行存款利率，以此计算违约金显失公平。依据《中华人民共和国》合同法第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释二第二十八条的规定，违约金过低，当事人要求调整且数额不超过造成的损失的，本院予以支持。即按照原告主张2015年7月1日暂计至2017年4月11日的违约金为92819.8元计算，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：一、被告陵水中银发展有限公司继续履行向原告汪坚中交付海南省陵水黎族自治县福湾翠屏阅棠第3幢1单元205号房产的义务；二、被告陵水中银发展有限公司应自本判决生效之日起10日内向原告汪坚中支付暂计自2015年7月1日计至2017年4月11日的逾期交房违约金92819.8元，2017年4月12日之后的逾期交房违约金，按每日以1427997元的万分之一标准继续支付。三、驳回反诉原告陵水中银发展有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费2120.5元，反诉案件受理费50元，均由被告陵水中银发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长田开进人民陪审员王宏亮人民陪审员郑仁法二〇一七年八月三十一日法官助理方小宇附：适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》