广西壮族自治区资源县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0329民初261号原告中国农业银行股份有限公司资源县支行，住所地广西资源县资源镇大埠街130号。负责人王海华，资源支行行长。委托代理人张升柏，男，汉族，1963年5月5日出生，中国农业银行股份有限公司资源县支行风险管理部经理，住广西资源县。委托代理人郑新民，男，瑶族，1968年3月19日出生，中国农业银行股份有限公司资源县支行客户经理，住广西资源县。被告莫千友，男，汉族，1968年8月17日出生，住广西资源县。被告曾玉兰，女，汉族，1968年4月23日出生，住广西资源县。与莫千友系夫妻关系。被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司，住所地广西柳州市跃进路70号。法定代表人莫志明，该公司执行董事。原告中国农业银行股份有限公司资源县支行诉被告莫千友、曾玉兰、广西泽鑫房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理。依法由审判员蒋为福与人民陪审员曾令有、钱开顺组成合议庭，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。书记员侯利娟担任法庭记录。原告中国农业银行股份有限公司资源县支行的委托代理人张升柏、郑新民、被告曾玉兰到庭参加诉讼。被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司、莫千友经合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告莫千友、曾玉兰是夫妻关系。2014年3月7日向广西泽鑫房地产开发有限责任公司购买“益嘉国际”商品房壹套，位置为资源县城北开发区“益嘉国际”第2幢1单元6层3号房，建筑面积129.22平方米，总购房金额为394374元，2014年4月7日交清首付194374元后，被告莫千友、曾玉兰于2014年8月19日向原告中国农业银行股份有限公司资源县支行申请个人住房按揭借款贰拾万元整，贷款期限为10年。原告审核后符合当时借款条件，同意向被告莫千友、曾玉兰发放个人住房按揭贷款贰拾万元整，由被告莫千友、曾玉兰用双方购买的商品房作贷款抵押，于2014年8月27日在资源县房产管理局进行了房屋期权抵押登记，同时由广西泽鑫房地产开发有限责任公司作该笔贷款的阶段性保证担保，借款期限为2014年9月9日至2024年9月8日，实行等额本息还款方式。合同签订后，原告依约于2014年9月9日将贷款20万元转给了被告莫千友、曾玉兰所购房屋的开发商广西泽鑫房地产开发有限责任公司的存款账户中，账号为20×××91。贷款发放后，被告莫千友、曾玉兰未按期按月归还贷款本息，最后一笔还款日为2016年11月20日，到2017年3月20日欠本金166105.23元，利息2893.20元未还。累计欠款期数已达4期，109天。原告经过多次电话、短信、登门催收，被告莫千友、曾玉兰拒不履约还款，已构成违约。要求：1、判令解除原告与被告于2014年8月27日签订的《个人购房担保借款合同》，合同编号为45020120140060696；2、判令被告莫千友、曾玉兰归还所欠原告贷款本金166105.23元，利息2893.20元（利息计止2017年3月20日，以后的利息另计）；被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司履行承担担保责任，偿还被告莫千友、曾玉兰所欠原告的贷款本息的义务；3、判令原告对借款抵押物享受优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、借款合同；2、借款借据；3、催收通知。被告曾玉兰辩称，我们都是受害者，银行应该告开发商，我们只要有房子，房贷我们不会欠银行。被告为其辩解在举证期限内没有提供证据。被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司既没有答辩，也没有到庭应诉。经庭审质证，被告曾玉兰对原告提供的证据的质证意见：没有意见。被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司、莫千友没有到庭，视为对原告的证据放弃质证的权利。经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提供的证据，符合证据的相关要求，本院予以采信。综合全案证据，本院确认以下事实，被告莫千友、曾玉兰系夫妻关系，双方于2014年3月7日在广西泽鑫房地产开发有限责任公司购买了商品房壹套，位置为资源县城北开发区“益嘉国际”第2幢1单元6层3号房，建筑面积129.22平方米，总购房金额为394374元。2014年4月7日交清首付194374元后，被告莫千友、曾玉兰于2014年8月19日向原告中国农业银行股份有限公司资源县支行申请个人住房按揭借款，被告莫千友与原告于2014年8月27日签订了《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额贰拾万元整，利率按6.8775%执行，逾期利率为10.31625%，实行等额本息还款方式，贷款期限为10年，借款期限为2014年9月9日至2024年9月8日，借款人未按约定归还借款，贷款人对逾期借款收取执行利率上浮50%的罚息，对应付未付利息，计收复利。并由被告莫千友、曾玉兰用其购买的商品房作贷款抵押，于2014年8月27日在资源县房产管理局进行了房屋期权抵押登记，期限从2014年8月27日至2024年8月26日。同时由被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司作该笔贷款从借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续的阶段性保证担保。合同签订后，原告依约于2014年9月9日将贷款20万元转给了被告莫千友、曾玉兰所购房屋的开发商广西泽鑫房地产开发有限责任公司的存款账户20×××91。贷款发放后，被告莫千友、曾玉兰未按期按月归还贷款本息，最后一笔还款日为2016年11月20日，到2017年3月20日欠本金166105.23元，利息2893.20元。原告经过多次催收，被告莫千友、曾玉兰没有还款。本院认为，结合本案庭审情况看，本案要解决以下问题：一、被告莫千友与原告于2014年8月27日签订的《个人购房担保借款合同》应否解除以及合同解除后如何处理的问题。被告莫千友、曾玉兰于2014年3月7日在广西泽鑫房地产开发有限责任公司购买了商品房壹套，于2014年4月7日交清首付194374元后，于2014年8月19日向原告中国农业银行股份有限公司资源县支行申请个人住房按揭借款，被告莫千友与原告于2014年8月27日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款贰拾万元整，利率6.8775%执行，逾期利率为10.31625%，实行等额本息还款方式，贷款期限为10年，借款期限为2014年9月9日至2024年9月8日。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司资源县支行依约于2014年9月9日将贷款20万元转给了被告莫千友、曾玉兰所购房屋的开发商广西泽鑫房地产开发有限责任公司的存款账户20×××91。贷款发放后，被告莫千友、曾玉兰未按期按月归还贷款本息，最后一笔还款日为2016年11月20日，到2017年3月20日欠本金166105.23元，利息2893.20元。原告经过多次催收，被告莫千友、曾玉兰没有还款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案的情况符合上述条文第（三）项的规定，原告中国农业银行股份有限公司资源县支行可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。虽然原告中国农业银行股份有限公司资源县支行有权解除合同，但也要符合相关法律规定。原告中国农业银行股份有限公司资源县支行虽没有通知被告解除合同，但其在起诉时主张解除合同，当法院将起诉状副本送达被告时，应视为通知对方。因此，原告中国农业银行股份有限公司资源县支行要求解除合同的请求，符合法律规定，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告莫千友、曾玉兰至2017年3月20日欠本金166105.23元，利息2893.20元，应支付给原告中国农业银行股份有限公司资源县支行。因双方在合同中约定了逾期付款的计算方式，该部分款项，应视为被告赔偿原告中国农业银行股份有限公司资源县支行的损失。被告曾玉兰在借款合同抵押人栏签名，并非借款合同的借款人，根据合同相对性原则，其不以合同约定承担借款人责任，应以抵押财产承担借款担保责任。然而原告主张其与被告莫千友系夫妻关系，应共同担责。本案借款系在二被告夫妻关系存续期间所借，被告曾玉兰在借款合同之抵押人栏签名，其对该借款知情，且借款用于支付了双方所购房屋购房款，因此，其与被告莫千友有共同借款的合意，且其也未提出非夫妻共同债务的抗辩。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。据此，该借款为二被告夫妻共同债务。故原告诉请二被告返还借款本金支付利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。二、被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司对被告莫千友、曾玉兰的按揭贷款如何承担责任以及原告中国农业银行股份有限公司资源县支行对被告莫千友、曾玉兰贷款时的抵押物应否享有优先受偿权的问题。被告莫千友、曾玉兰向原告中国农业银行股份有限公司资源县支行申请个人住房按揭借款时，以其购买的期房“益嘉国际”第2幢1单元6层3号房作为贷款抵押，于2014年8月27日在资源县房产管理局进行了房屋期权抵押登记，同时由广西泽鑫房地产开发有限责任公司作该笔贷款从借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续的阶段性保证担保。由于被告莫千友、曾玉兰购买了被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司的期房“益嘉国际”第2幢1单元6层3号房，而该房屋至今没有修建完工，被告莫千友、曾玉兰没有领取房屋所有权证，更没有换领《房屋他项权证》，被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司对被告莫千友、曾玉兰所欠原告中国农业银行股份有限公司资源县支行的借款应承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。被告莫千友、曾玉兰至今没有取得房屋的产权证，而原告中国农业银行股份有限公司资源县支行在贷款时仅办理了预告商品房抵押登记，该登记不等同于抵押登记。只有在预告登记权利人达到法律规定或约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，该抵押权并未设立，原告中国农业银行股份有限公司资源县支行主张对该抵押登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司资源县支行与被告莫千友于2014年8月27日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告莫千友、曾玉兰返还原告中国农业银行股份有限公司资源县支行贷款本金166105.23元，利息2893.20元（利息计至2017年3月20日，以后的利息按双方的约定另行计算）；三、被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司对上述欠款承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司资源县支行其他诉讼请求。本案受理费3680元，由被告莫千友、曾玉兰、广西泽鑫房地产开发有限责任公司承担。上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费3680元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  蒋为福人民陪审员  曾令有人民陪审员  钱开顺二〇一七年八月一日书 记 员  侯利娟相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。