重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0154民初4071号原告：重庆敬仁物业管理有限公司，住所地：重庆市开州区汉丰街道步行街1007号，统一社会信用代码91500234795865007M。法定代表人：刘红英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭腾，重庆帅风律师事务所律师，系特别授权。被告：龙伦桂，女，生于1966年2月1日，汉族，原住重庆市云阳县，现住重庆市开州区。被告：胡开平，男，生于1963年4月19日，汉族，原住重庆市云阳县，现住重庆市开州区。原告重庆敬仁物业管理有限公司诉被告龙伦桂、胡开平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员邹道宏适用小额诉讼程序依法公开开庭进行了审理。原告重庆敬仁物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭腾到庭参加诉讼，被告龙伦桂、胡开平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆敬仁物业管理有限公司诉称，开州区XX小区系重庆XX房地产开发有限公司开发建设，我司系开发商委托的物业服务企业，2014年9月10日，我公司与重庆XX房地产开发有限公司签订《XX前期物业服务合同》，对物业管理服务的相关事宜作了明确约定。被告龙伦桂、胡开平系XX小区X幢XX楼X号房屋业主，应按服务合同于每年物业服务费到期前15日内履行给付下年物业管理服务费的义务，被告龙伦桂、胡开平应在2016年4月1日前15日缴纳2016年度的物业管理服务费共1405元，但二被告一直未给付。经我公司多次催要后二被告仍未缴纳，请求法院判令被告龙伦桂、胡开平共同支付我司物业管理费1405元，并从2016年4月1日起至2017年2月28日按日3‰支付我司违约金1404元，2017年3月1日后的违约金算至二被告付清物业服务费时止。被告龙伦桂、胡开平没有向本院提供答辩意见。经审理查明：2014年9月10日，重庆XX房地产开发有限公司与开县新兴物业有限公司（该公司于2017年2月17日更名为重庆敬仁物业管理有限公司）签订《XX前期物业服务合同》，合同的服务期限自签订合同之日起至2017年9月9日止，合同约定高层住宅物业管理服务费的费用收取标准为1.50元/平方米/月。后重庆市开县发展和改革委员会批准“XX.XX”住宅小区高层住宅物业公共服务费0.75元/平方米/月，电梯运行费0.35元/平方米/月，并从2014年1月27日执行。双方在合同中还约定：业主应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费或物业服务资金；物业服务费用或者物业服务资金按（年）交纳，业主或物业使用人应在（每年）到期前15日内履行交纳义务,重庆XX房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向开县新兴物业有限公司支付违约金。被告龙伦桂、胡开平系XX小区X幢XX楼X号房屋业主，2015年3月30日接房，房屋面积为106.41平方米。2015年3月26日，重庆XX房地产开发有限公司给被告胡开平发放了《XX业主临时管理规约》，被告胡开平阅读后承诺履行该规约。双方约定：胡开平或物业使用人逾期未支付物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金；业主同意自购房合同约定的交付之日或者物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用。物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年物业服务费到期前15日内履行交费义务。被告龙伦桂、胡开平接房后至2016年3月31日已缴清物业服务费；自2016年4月1日起至2017年3月31日止应缴纳物业管理费1405元，经原告催收，二被告一直未支付给原告。原告于2017年6月15日向本院提起诉讼，要求二被告共同支付拖欠的物管费。庭审中另查明，被告龙伦桂、胡开平装修房屋期间多支付物管费111元。上述事实，有经庭审举证、质证的原、被告身份信息复印件、《XX前期物业服务合同》、《XX业主临时管理规约》、胡开平签的承诺书、开县（现开州区）发改委对XX小区收取物业服务费的收费标价表、《重庆市商品房买卖合同》、催收物管费通知单及龙伦桂、胡开平欠物管费清单以及原告当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定上述事实。本院认为，《国务院物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。被告龙伦桂、胡开平购买了重庆XX房地产开发有限公司开发的开州区XX小区的房屋，重庆XX房地产开发有限公司与原告重庆敬仁物业管理有限公司（变更前为“开县新兴物业管理有限公司”）签订的《XX前期物业服务合同》属于前期物业服务合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，并对开州区XX小区全体业主具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”作为业主的被告龙伦桂、胡开平应当按照《XX前期物业服务合同》和《XX业主临时管理规约》的约定交纳物业服务费用，被告龙伦桂、胡开平自2016年4月1日至2017年3月31日期间没有向原告缴纳物业管理服务费，双方约定：物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年物业服务费到期前15日内履行交费义务。该约定到底是指2015年度物业管理费到期或者指2016年物业管理费到期不明，因原告重庆敬仁物业管理有限公司提供的是格式合同，应当理解为二被告应在2017年3月16日前缴清其2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业管理服务费。被告龙伦桂、胡开平的房屋面积为106.41平方米，原告于2017年6月15日起诉后二被告仍未缴纳拖欠的物管费，被告龙伦桂、胡开平当应支付给原告重庆敬仁物业管理有限公司2016年4月1日至2017年3月31日的物业服务费为1.10元/平方米/月×12个月×106.41平方米=1405元。摒除二被告装修房屋期间多支付的物业管理费111元，还应支付原告重庆敬仁物业管理有限公司2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业管理费1294元。本院对原告重庆敬仁物业管理有限公司要求被告龙伦桂、胡开平共同支付拖欠的物业服务费1405元的诉讼请求部份予以支持。原告重庆敬仁物业管理有限公司还主张被告龙伦桂、胡开平应从2016年4月1日至2017年2月28日按日3‰支付公司违约金1404元，2017年3月1日后的违约金按日3‰支付至付清物业服务费时止。重庆XX房地产开发有限公司与原告重庆敬仁物业管理有限公司在前期物业服务合同中约定：重庆XX房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。重庆XX房地产开发有限公司给被告胡开平发放的《XX业主临时管理规约》约定：胡开平或物业使用人逾期未支付物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金。前后约定不一致，应以《XX业主临时管理规约》约定为准，但双方约定的滞纳金不符合法律规定，因此，原告重庆敬仁物业管理有限公司主张由被告龙伦桂、胡开平支付公司违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《国务院物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告龙伦桂、胡开平在本判决生效后十日内共同给付原告重庆敬仁物业管理有限公司2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业管理服务费1294元。二、驳回原告重庆敬仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙伦桂、胡开平共同负担。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。审判员  邹道宏二〇一七年八月十六日书记员  段辉镜