宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0213民初3936号原告：杨国龙，男，1965年3月4日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：贺浩忠，浙江易腾律师事务所律师。委托代理人：诸颖，浙江易腾律师事务所律师。被告：陈华云，男，1969年2月20日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：陈铭波，浙江锦屏律师事务所律师。原告杨国龙为与被告陈华云物权纠纷一案，于2017年6月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员吴项南适用简易程序，于2017年7月12日、8月8日公开开庭进行了审理。原告杨国龙及其委托代理人诸颖、被告陈华云的委托代理人陈铭波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨国龙起诉称：2017年3月20日，裘秀娟将未居住的位于宁波市奉化区中山锦庭15幢2401室的房屋出售给原告杨国龙，2017年3月30日原告杨国龙取得该房屋所有权，但原告杨国龙在实际接收房屋时却发现，该房由被告陈华云居住，并声称该房屋由裘秀娟出租给被告陈华云。经向裘秀娟求证，裘秀娟声称没有租房事实。由于原告杨国龙忽视对房屋的调查，导致现在的被动局面，出了钱而得不到房屋。故请求判令被告陈华云立即腾退位于宁波市奉化区中山锦庭15幢2401室的房屋。被告陈华云答辩称：原告杨国龙与裘秀娟的房屋买卖关系发生在2017年3月30日，而被告陈华云与裘秀娟的房屋租赁关系发生在2014年4月20日，根据相关法律规定，租赁期限内发生物权变动不影响租赁合同继续履行。原告杨国龙为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料：1.存量房屋买卖合同一份，用以证明原告杨国龙向裘秀娟购买位于宁波市奉化区中山锦庭15幢2401室房屋的事实；2.宁波增值税普通发票、税收缴款书各一份，用以证明原告杨国龙按约支付房款并已缴纳税收的事实；3.不动产权证书一份，用以证明原告杨国龙于2017年3月30日取得涉案房屋所有权的事实；4.信息发送记录一份，用以证明被告陈华云无故侵占原告杨国龙的房屋。被告陈华云提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同一份，用以证明被告陈华云与裘秀娟就涉案房屋存在租赁关系，并约定了相应的权利和义务的事实；2.交易明细清单二份、收条一份，用以证明租金已经支付的事实；3.电信客户登记单一份，用以证明被告陈华云实际已入住涉案房屋内的事实；4.装修费证明一份、用以证明被告陈华云对涉案进行装修的事实；5.物业费结清证明一份，用以证明被告陈华云对涉案房屋进行装修及已支付部分物业费的事实；6.水费通知单十三张、支付宝缴费截屏一份，用以证明被告陈华云自2015年4月始缴纳了水费，被告陈华云与裘秀娟存在租赁关系的事实；7.电费通知单九张、支付宝缴费截屏三份，用以证明被告陈华云缴纳了电费，被告陈华云与裘秀娟存在租赁关系的事实；8.装修材料清单十八份，被告陈华云对涉案房屋进行装修的事实。上述证据，双方当事人质证及本院认证如下：对于原告提供的证据1，被告陈华云对证据的真实性没有异议，但认为购房款没有付清。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于原告提供的证据2，被告陈华云对证据的真实性没有异议，但认为房屋价格低于市场价。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于原告提供的证据3，被告陈华云对证据的真实性没异议。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于原告提供的证据4，被告陈华云认为收到过该短信，但不属于侵占该房屋。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据1，原告杨国龙对该证据有异议，认为裘秀娟告知其是在空白的纸上签字，也不可能租20年。经审查，本院认为该证据上有裘秀娟的签字，现无相反证据佐证该合同系违背当事人真实意识表示，故确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据2，原告杨国龙对该证据有异议，认为收条是否是沈建成本人所写无法明确，即使是其本人所写，也是沈建成单方出具，银行明细中的40万元是属于租金还是其他款项无法确定。经审查，本院认为该组证据能与被告陈华云提供的证据1相互印证，且证明力较大，故确认该组证据作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据3，原告杨国龙对该证据本身的真实性没有异议，但认为与本案无关联性，该客户张海英与被告陈华云系夫妻关系无法明确，租赁合同的落款时间是2014年4月20日，而迁移宽带的时间是2015年3月28日，并且移动有线宽带、ITV、普通电话不必然意味着房屋租赁关系的存在。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据4，原告杨国龙对该证据的真实性有异议，认为该证据反而证明租赁时间是2014年4月20日，而装修在2014年12月装修不符合常理，且涉案房屋的面积与5万元材料费也不匹配。经审查，本院认为出具该证明的证明人沈卫建未到庭接受质证，故不作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据5，原告杨国龙对该证据的真实性有异议，认为应当由物业公司进行盖章确认而不是中山锦庭管理处，该证明中也无法明确是谁缴纳了物业费。经审查，本院认为虽然该证据上没有公司的公章，但结合被告提供的证据1约定物业费由被告承担，故本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据6，原告杨国龙对水费通知单的真实性没有异议，但认为2015年的4月、2015年11月、2016年3月、2017年5月、2017年7月水的使用量为0，部分月份用水量低于一般家庭用水量，租赁关系不属实，缴费截屏是复印件，真实性无法确认，即使是真实的，也无法显示付款人，如果是被告陈华云付款，也不能推定为因房屋租赁关系而付款。经审查，本院对水费通知单作为认定本案相关事实的依据，支付宝缴费截屏不作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据7，原告杨国龙对电费通知单的真实性没有异议，但不能证明拟证明的事实，缴费截屏是复印件，真实性无法确认，即使是真实的，也无法显示付款人，如果是被告陈华云付款，也不能推定为因房屋租赁关系而付款。经审查，本院对电费通知单作为认定本案相关事实的依据，支付宝缴费截屏不作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据8，原告杨国龙有异议，认为该装修是否添附在涉案房屋内不得而知，谁支付的款项也无法得知。本院认为在购买装修材料过程中出具收款收据而非正式的发票这种情况较为普遍，在无其他证据反驳的情况下，确认该证据作为认定本案相关事实的依据。经审理，本院认定事实如下：裘秀娟原系宁波市奉化区中山锦庭15幢2401的房屋所有权人。裘秀娟作为出租人、陈华云作为承租人签订了落款日期为2014年4月20日的《房屋租赁合同》，该合同中约定房屋租赁期限为2014年4月20日至2034年4月19日，租金为每年2万元，合计40万元，租金在出租日后1个月支付，租赁期间所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用由陈华云承担，另外手写备注了“同意打入裘秀娟儿子沈建成账户”。2014年4月24日，陈华云将40万元汇入沈建成账户。之后，裘秀娟将房屋钥匙交付给陈华云，陈华云对涉案房屋进行了装修并居住，在居住使用过程中缴纳了物业费、水电费等费用。2017年3月20日，裘秀娟与杨国龙签订了《存量房屋买卖合同》一份，约定裘秀娟将涉案房屋出售给杨国龙，房屋总价为81800元，现房屋过户手续已办理完毕。庭审时，杨国龙自认房屋实际成交价格高于该合同价格，且在购买房屋时裘秀娟已告知其有人在涉案房屋内居住，其未对涉案房屋内的装潢进行查看。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告杨国龙要求被告陈华云从涉案房屋内腾退，而被告陈华云抗辩认为租赁在先买卖在后，且其作为承租人已一次性支付了租金，不同意从涉案房屋腾退。本院认为根据被告陈华云提供的《房屋租赁合同》、银行明细清单、裘秀娟儿子沈建龙出具的收条、涉案房屋的装修费用、物业费用、水电费用的支付人为陈华云，且ITV、有线宽带、普通电话移机，上述证据组成的证据链具有较大的证明力。若不存在长期的租赁关系，则被告陈华云作为短期占有使用人对涉案房屋进行整体装修，且对ITV、有线宽带、普通电话移机不符合常理，现原告杨国龙未提供其他证据予以反驳，本院对裘秀娟与陈华云之间的租赁关系的合法性进行确认，相应租金已经支付，现房屋所有权的变动，不影响租赁合同的继续履行，故对原告杨国龙的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨国龙的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告杨国龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营养部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  吴项南二〇一七年八月二十八日书记员  章倩炜附：本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。3.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。