四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初3504号原告：广安市金山物业管理公司。住所地：四川省广安市广安区劳动街**号。法定代表人：王波，总经理。委托诉讼代理人：钟廷胜，男，汉族，生于1960年6月2日，住四川省广安市广安区，系该公司员工，特别授权。被告:吴伟，男，生于1984年10月18日，汉族，住四川省广安市广安区。��托诉讼代理人：吴楚平，男，生于1963年6月16日，汉族，家住四川省广安市广安区，系吴伟父亲，特别授权。原告广安市金山物业管理公司与被告吴伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广安市金山物业管理公司的委托诉讼代理人钟廷胜、被告吴伟到庭参加了诉讼、本案现已审理终结。原告广安市金山物业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业费6014元（2012年8月1日至2016年12月31日）；2、判令被告支付滞纳金2141元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系凉亭江景小区业主，原告广安市金山物业管理公司于2012年6月1日为其服务，因被告购买了凉亭江景小区X栋XXX号面积111.87平方米住房一套，于2012年8月1日至2016年12月31日累���欠缴物业费6014元，经原告多次沟通催收无效。原告认为物业管理费是维护小区正常运转的经费，被告的行为影响了小区正常运转，现诉讼法院。被告吴伟辩称，2012年8月1日止2016年12月31日未缴纳的物业管理费事实，但是他认为他不应该缴纳这笔物业管理费以及相应的滞纳金，理由如下：1、物业公司没有经过业主大会聘用，业主不认可物业公司的地位，双方签订的物业合同属于无效的合同；2、物业公司没有尽到物业管理的职能，提供相应物业服务。小区出现的违章建筑是物业公司搭建的，并占用小区的公摊面积收取广告等盈利性费用。设置具有安全隐患的拦车柱，未对电梯进行维修，至今电梯都是坏的；3、装修房屋时向物业公司交纳的2000元装修保证金至今未退还给他；4、物业公司与业主委员会主任张某签订的承包协议没有经过业主大会公开表决，没有公示，小区业主都不知道，该合同是无效的；5、请求法院依法驳回原告的诉讼请求，承担被告因参加诉讼的经济损失共计3000元，承担证人因作证的合理支出450元。经审理查明：2010年12月22日，吴伟（买受人：乙方）与重庆市泽源房地产开发有限公司(出卖人：甲方)签订了《商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买的商品房位于广安区凉亭江景X幢XXX号，建筑面积113.34平方米，房屋总价款351788元。2012年6月30日，重庆市泽源房地产开发有限公司（甲方）与广安市金山物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》主要约定：甲方将广安市凉亭江景小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项包括：物业区域内物业的管理、维修、绿化养护，共用部位设备的清洁卫生维护，每年至少1次征询业主对物业服务���意见、满意率80%以上。定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复，路灯、楼道灯完好率不低于95%，对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。还约定业主或者物业使用人应于每半年末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。另外还规定了小区巡查制度以及房屋政策规定的由物业公司管理的其他事项。委托管理期限为3年。自2012年6月—2015年5月31日。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.0元标准收取。2012年7月，吴伟接受了其购买位于广安区凉亭江景X幢XXX号房屋，吴伟（甲方）与广安市金山物业管理有限公司（乙方）签订了《物业委托服务合同》，���要约定：甲方将广安市凉亭江景小区X幢XXX号物业委托乙方进行管理。委托物业住房面积113.48平方米。服务期限从2012年7月1日起。住房物业服务费1元／㎡／月，按与小区业主委员会签订的物业委托合同的要求和时间缴纳。2016年1月18日，广安市广安区凉亭江景业主委员会成立。其中张某为业主委员会主任。2016年2月1日，广安市广安区凉亭江景业主委员会（甲方）与广安市金山物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》，甲方将广安市凉亭江景小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项、要求和标准与重庆市泽源房地产开发有限公司和原告签订的《物业服务合同》基本一致。物业服务期限3年，自己2016年2月1日至2019年1月31日止。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.0元标准收取。被告吴伟于2012年7月入住凉亭江景X栋XXX号，该房屋建筑面积为113.48平方米。被告从2012年8月1日起至今未缴纳物管费。2014年6月19日、2015年8月19日，2016年12月31日原告向被告发出了催费通知书。被告仍未向原告缴纳物业管理费。2017年5月10日，凉亭江景小区出具情况说明称：对小区顶楼搭建的问题，广安金山物业公司服务人员曾多次劝阻并向城市执法局反映，对小区业主的房产证也找到开发商协调。同时还说明广安金山物业公司签约以来，全面适当地履行合同义务，管理规范，服务得到广大业主认可。2017年6月9日，凉亭江景业主委员会又出具说明称：凉亭江景小区业主委员会成立后，就续聘广安金山物业管理有限公司为小区进行物业服务，于2016年2月在业主委员会办公室召开了业主代表会，物业服务签订前，在小区二栋业主委员会宣传栏上公示过，但由于业主委员会属义务服务组织，无专人管理资料，上述过程的影视和纸质资料均已遗失。审理中，原告广安金山物业管理有限公司考虑到相邻关系对其主张的滞纳金2141元愿意放弃。上述事实，有《物业服务合同》、《广安区浓洄街道办事处文件》、凉亭江景小区情况说明、催费通知单、原、被告当庭称述等予以证实。本院认为，广安区凉亭江景业主委员会成立前，即由作为建设单位的重庆市泽源房地产开发有限公司与广安市金山物业管理有限公司签订了前期《物业服务合同》，广安市广安区凉亭江景业主委员会成立后即与广安市金山物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定凉亭江景小区物业由原告负责管理，并且凉亭江景业主委员会也明确在凉亭江景小区业主委员会成立后，就续聘广安金山物业管理有限公司为小区进行物业服务，召开了业主代表会，物业服务签订前并进行了公示。为此，可以说明前述《物业服务合同》的签订程序是合法，同时《物业服务合同》内容也未违反法律禁止性规定，故前述《物业服务合同》均属合法有效之合同，对作为凉亭江景小区业主的被告具有约束力。被告认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，其可以按法律规定请求人民法院予以撤销，但被告并未依法行使该权利，故其以此免责无事实依据。对广安市金山物业管理有限公司的服务问题，从相关证据显示原告基本上按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，服务中存在一定暇疵，但该暇疵不能构成被告不缴纳物业管理费的免责事由。同时，装���保证金未退还，也不能成为被告不缴纳物业管理费的免责事由。综上，被告应当承担向广安市金山物业管理有限公司缴纳物业服务费的义务。鉴于原告在履行《物业服务合同》约定的服务中存在暇疵，本院将物业管理费作适当调整，物业管理费按每月每平方米0.9元标准收取。被告从2012年7月1日起未再缴纳物业服务费，被告向原告缴纳物业服务费的期间应为2012年8月1日至2016年12月31日，共计53个月，按每月每平方米0.9元计算，被告应缴纳的物业服务费为5336.19元（111.87㎡×0.9元/月×1㎡×53个月）。原告自愿放弃滞纳金2141元的主张，符合法律规定，本院予以确认；对被告要求原告向其支付因参与诉讼的经济损失3000元和证人因作证的费用450元的请求，被告作为凉亭江景小区业主，原告为其提供了物业服务，被告应向原告支付物业管理费，而被告在原告多次催收的情况下，拒绝缴纳物业管理费，原告为维护其权益向法院提起诉讼是合法的，不应该向被告支付任何费用，故对被告的这一请求，本院不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：被告吴伟在本判决发生法律效力后十五日内向原告广安市金山物业管理有限公司支付物业服务费5336.19元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴伟负担，并向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。代理审判员  陶筠二〇一七年八月四日书 记 员  张娟附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。