江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终2222号上诉人（原审被告）：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山新区华山路东湘江路南。法定代表人：夏一兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：轩萍，女，1956年1月15日生，汉族，住徐州市。被上诉人（原审原告）：张宇，男，1981年9月29日生，汉族，住址同上。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王彦明，江苏永安律师事务所律师。原审被告：江苏久隆投资置业集团有限公司，住所地江苏省南京市浦口区浦园路7号302室。法定代表人：夏一中，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。上诉人江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司（以下简称久隆铜山分公司）因与被上诉人轩萍、张宇及原审被告江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称久隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初10839号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人久隆铜山分公司的委托诉讼代理人夏飞阳、被上诉人轩萍及其与被上诉人张宇共同的委托诉讼代理人王彦明，原审被告久隆公司的委托诉讼代理人夏飞阳到庭接受询问。本案现已审理终结。久隆铜山分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审。2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，双方签订买卖合同的根本目的是为了2017年3月20日签订正式的商品房买卖合同，在该期限尚未到来时，被上诉人因该房屋被第三人查封要求解除合同，上诉人虽然不愿意解除，但考虑到被上诉人的利益同意解除，该合同的解除是由于第三人查封导致，属于情势变更的范畴，上诉人不应承担违约责任。轩萍、张宇辩称，所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生重大变化而使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显示公平，允许变更合同内容或解除合同。本案合同标的物被第三人查封的直接原因是上诉人与他人发生纠纷引发的。如果上诉人将该纠纷解决，合同标的物的查封就会被解除，上诉人就可以继续履行该合同。因此该合同无法继续履行的直接原因是上诉人没有处理好与第三人之间的纠纷，并非发生了不可归责于双方当事人的社会环境的重大变化，引发订立合同的基础丧失导致显示公平，致使当事人无法履行合同。上诉人有关情势变更的主张无事实依据。由于上诉人没有处理好与第三人之间的纠纷，导致合同标的物被查封，不能继续履行合同。上诉人的行为违反了合同法第一百五十一条之规定，构成违约。一审法院判令上诉人因违约承担双倍返还定金的责任，事实清楚，程序合法，于法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告久隆公司的意见同上诉人的上诉意见。轩萍、张宇向一审法院起诉请求：1.解除轩萍、张宇与久隆铜山分公司于2016年10月25日订立的《商品房买卖协议》；2.判令久隆铜山分公司、久隆公司返还购房款340万元，双倍返还定金100万元；3.诉讼费由久隆铜山分公司与久隆公司承担。一审法院认定事实：2016年10月25日，久隆铜山分公司（甲方）与轩萍、张宇（乙方）签订商品房买卖协议一份，由乙方同意购买甲方拥有的座落在久隆凤凰城凤凰苑三期L210-1房产，总金额为770万元。协议第4条约定：乙方明确知道此房已在银行抵押，于2017年2月20日解押，甲乙双方约定于2017年3月20日签订商品房买卖合同，如不能于上述期限内签订商品房买卖合同乙方有权退房，甲方无息退还乙方已付房款。双方对付款方式进行了约定：签订本协议时乙方付款20万元，于2016年10月26日付款200万元，于2016年11月1日付款90万元，2016年11月10日付款80万元，余款380万元于2017年2月15日付清，其中定金50万元。协议第6条约定：如乙方不能于上述期限内付清余款，甲方有权解除本协议，定金不退。协议签订后，轩萍、张宇按照约定分别于2016年10月24日向久隆铜山分公司支付20万元，于2016年10月26日支付200万元，于2016年11月1日支付90万元，于2016年11月10日支付80万元，轩萍、张宇累计已经支付390万元（其中含定金50万元）。后轩萍、张宇得知涉案久隆凤凰城凤凰苑三期L210-1房产被第三人查封，经协商未果轩萍、张宇诉至法院。一审庭审中，久隆铜山分公司明确表示2017年2月20日涉案房屋无法解除抵押，且近期无法解决第三人查封问题。一审法院认为，轩萍、张宇与久隆铜山分公司签订的商品房买卖协议有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。轩萍、张宇按照该协议的约定如期履行付款义务，共计支付房款390万元（含定金50万元）。但该房屋现被第三人查封，致使久隆铜山分公司无法在于2017年2月20日解除银行抵押，与轩萍、张宇签订商品房买卖合同。庭审中，久隆铜山分公司亦同意解除双方签订的商品房买卖协议。因此，对于轩萍、张宇要求解除轩萍、张宇与久隆铜山分公司于2016年10月25日订立的商品房买卖协议的诉请，予以支持。该协议解除后，轩萍、张宇已支付的购房款390万元应当予以返还。双方签订的商品房买卖协议第6条约定：“如乙方不能于上述期限内付清余款，甲方有权解除本协议，定金不退。”该违约条款仅对轩萍、张宇乙方的违约作出了约定，而该合同无法继续履行的原因系涉案房屋被第三人查封，该查封并非由于轩萍、张宇的行为引起。《中华人民共和国合同法》第一百五十一条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”故被告久隆铜山分公司对因涉案房产被第三人查封而造成的商品房买卖协议无法继续履行应承担违约责任，故对轩萍、张宇要求被告双倍返还定金的诉请，予以支持。久隆铜山分公司为久隆公司的分公司，久隆公司应就涉案债务对其分公司清偿不能的部分承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、轩萍、张宇与久隆铜山分公司于2016年10月25日签订的商品房买卖协议自本判决生效之日解除；二、久隆铜山分公司于本判决生效后十日内返还轩萍、张宇购房款340万元，并双倍返还定金50万元，共计440万元；三、久隆公司就上述给付义务对久隆铜山分公司履行不能的部分承担清偿责任。案件受理费42000元，减半收取21000元，由久隆铜山分公司、久隆公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为一审判决上诉人双倍返还被上诉人定金50万元是否成立。针对该争议焦点，本院评判如下：本案中，双方在2016年10月25日签订的《商品房买卖协议》中第五条约定，定金人民币伍拾万元整。第六条约定如乙方不能于上述期限内付清余款，甲方有权解除本协议，定金不退。被上诉人轩萍、张宇按照该协议约定按期支付了购房款，但上诉人未按照合同约定于2017年2月20日前解除涉案房屋的抵押。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，被上诉人轩萍、张宇可以要求解除涉案《商品房买卖协议》。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。上诉人久隆铜山分公司主张本案合同解除属于情势变更的范畴。本案合同解除是因上诉人与第三人之间存在纠纷导致合同目的不能实现，不适用情势变更的规定。本案二审期间上诉人久隆铜山分公司明确表示定金实际上是为了双方继续履约而约定的，上诉人作为收取定金的一方，不履行约定的债务，应当双倍返还定金。故一审法院认定上诉人双倍返还被上诉人定金并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人久隆铜山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民代理审判员  张 璟代理审判员  胡元静二〇一七年八月二十三日书 记 员  杭恒宇