山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0403民初913号原告（反诉被告）：邵宝军，男，1958年2月3日出生，汉族，工人，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：赵超，山东长明阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦6楼C区。统一社会信用代码：91370400778417165Q。法定代表人：蒋戈，总经理。委托诉讼代理人：乔云伟，男，该公司法务办副主任。委托诉讼代理人：刘存文，山东金罡律师事务所律师。原告（反诉被告）邵宝军诉被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵宝军的委托诉讼代理人赵超，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乔云伟、刘存文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵宝军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金66,178元（以房价款445,528元＋7,751元为基数，从2012年9月1日起至2016年8月31日止，按日万分之一计算违约金）；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金33,089元（以房价款445,528元＋7,751元为基数，从2012年9月1日起至2016年8月31日止，按日万分之零点五计算违约金）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区9幢2单元1层04号商品房一套，总价款445,528元。双方约定，被告应于2012年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。被告未按约定交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，基础设施、公共配套建筑应于2012年8月31日前达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告至今未按法律规定和合同约定履行义务。现为原告维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原、被告在商品房买卖合同中约定的被告交房及配套设施达到使用条件的时间均为2012年8月31日，本案诉讼时效应从2012年9月1日开始计算。现原告起诉已过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求；二、涉案房屋相关基础配套设施于2015年11月2日均已达到使用标准，原告诉请计算的配套设施未达标违约金缺乏事实依据；三、原告提供的宣传册属于广告性质并非合同约定内容，原告以此主张相关配套设施未达标没有事实依据。反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告补交房屋面积差补款9,805.32元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年10月3日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发的新大都花园9幢2单元1层04号商品房一套。合同在第七条“面积确认及面积差异处理”中约定商品房实际销售面积以枣庄高新区房地产测绘队实测面积为准，经实际测量反诉被告购买的房屋面积比合同约定面积多出5.41平方米，多出部分的房款为17,556.32元，反诉被告已补交7,751元，剩余9,805.32元反诉被告尚未交清。综上，反诉被告购买的房屋实际面积大于合同约定面积应依法补足差额款。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告邵宝军辩称，一、反诉原告要求反诉被告交付房屋面积差款没有事实和法律依据。反诉原告提交的测绘报告不能作为认定案件事实的依据，涉及的房屋面积是否增加无法确定。首先，反诉原告没有提交测绘部门及测绘人员的资质证明，无法证明枣庄高新区房地产测绘队具有测绘能力，无法确定测绘结果的正确性、准确性，确保公平。其次，测绘报告没有加盖测绘机构的公章，也没有测绘人员签字，形式上存在重大瑕疵。再次，测绘报告存在重复装订的嫌疑，存在伪造、变造的可能。最后，测绘报告仅对测绘方法进行简单说明，没有对测绘过程进行说明，更没有体现涉案房屋面积具体如何组成；二、反诉原告存在违约情形，未按照法律规定和合同约定交付房屋，无权要求反诉被告支付房屋面积差款。反诉原告至今也未提供证据证明房屋竣工验收备案，这种情况下反诉原告无权要求反诉被告支付房屋面积差；三、即便反诉原告主张房屋面积差款成立，也已超过两年的诉讼时效。反诉原告依据测绘报告计算房屋面积差款，但反诉原告在另一案件中认可其是在2013年收到的测绘报告，2013年距反诉原告起诉已超过两年；四、反诉原告提交的面积差款明细能够印证反诉被告已按反诉原告规定交清面积差款，反诉原告再次主张面积差款有违诚实信用原则。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2011年10月3日，原告邵宝军与被告枣庄德圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园9幢2单元1层04号住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为137.29平方米，单价为每平方米3,245.16元，总金额445,528元整。被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金;与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。合同签订之后，原告于2012年2月3日已向被告交纳房款445,528元。2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园1-9号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为142.7平方米。2014年5月6日，原告在被告出具的载有“开发公司让利业主，在实体测绘面积的基础上，阳台面积减半收取面积差款，并委托枣庄高新区管委会协调枣庄高新区房管局测绘部门将已封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积二分之一计算，继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元/平方的费用，以上作为开发公司延迟交房的违约赔偿”等内容的新大都花园差补款明细单及新大都花园客户上房通知领取明细表上签字，并向被告交纳了房屋差补款7,751元。被告即于当日将涉案房屋转移原告占有使用。另查明，新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的房产测绘报告、上房通知领取明细表等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日交房，但是被告于2014年5月6日才将涉案房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但由于原告已在被告出具的新大都花园差补款明细单上签字，并且实际已向被告交付了房屋差补款，故应当视为原告对被告出具的新大都花园差补款明细单记载内容的认可，据此，原告主张被告支付其逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。对于原告主张的基础设施、公共配套建筑未达标的违约金问题，本院认为，与该房屋直接关联的暖气等基础配套设施于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任及违约金的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。原告关于涉案楼房水、电、暖、燃气尚未实现被告在宣传册中载明的实现智能卡和远程计量，应为配套设施未达到设计使用标准的主张，本院认为，被告在宣传册宣传的上述内容对原告购买涉案房屋不具有决定性作用，上述内容不应当视为合同内容，故原告的该项主张不能成立。而被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已超过诉讼时效的抗辩亦依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金的数额本院依法调整为26,007.2元（以房价款445,528元为基数，自2012年9月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金，以7,751元为基数，自2014年5月7日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金）。关于反诉原告要求反诉被告补交房屋面积差补款9,805.32元的诉请，本院认为，反诉原告于2014年5月6日向反诉被告出具的新大都花园差补款明细单已表明其让利反诉被告房屋面积差减半收取，且反诉被告已按要求补交房屋面积差款，现反诉原告与反诉被告均应按双方达成的上述协议履行，故反诉原告的该项诉请，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告邵宝军基础设施、公共配套建筑未达标违约金26,007.2元；二、驳回原告邵宝军的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,282元，减半收取1,141元，由原告邵宝军负担844元，被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担297元，于本判决生效后七日内交纳；反诉费50元，减半收取25元，由反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张 琪二〇一七年八月八日书记员 胡安敏