陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终5625号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘某某，男，汉族。委托诉讼代理人：柴琰，陕西大唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：薛某某，男，汉族。委托诉讼代理人：高瞻，陕西树理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙某某，男，汉族。上诉人刘某某因与被上诉人薛某某、孙某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区（2015）雁民初字第08625号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘某某及其委托诉讼代理人柴琰，被上诉人薛某某的委托诉讼代理人高瞻到庭参加诉讼。被上诉人孙某某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某某上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六项；2.改判薛某某判决生效十日内交付租赁商铺；3.改判薛某某交付的押金4万元冲抵商铺租赁费，另外承担9644元租赁费及滞纳金26256.16元（从2015年9月2日其银行贷款利率二倍）；4.改判孙某某承担连带责任；5.上诉费用由薛某某和孙某某承担。事实和理由：其与薛某某签订商铺租赁合同，双方之间存在租赁关系。2014年12月2日其与孙某某签订的《房屋交付协议》，只是约定2014年12月25日前付清10月11日的房屋租赁费，没有将房屋租赁合同的承租方变更为孙某某。薛某某与孙某某共同投资，在租赁期的商铺上注册坤泽胜餐饮有限公司，薛某某与孙某某均占有公司股份，孙某某作为公司的具体负责人，按合同约定支付租赁费的行为，是孙某某代表公司履行与其之间的租赁合同。故其与孙某某之间根本不存在商铺租赁合同关系。其与薛某某之间没有签订任何商铺租赁合同的转让协议书，与孙某某之间不存在转让商铺租赁合同关系。孙某某没有理由交付商铺，应由租赁合同的相对人薛某某承担租赁费及滞纳金，而不是孙某某，再孙某某承担连带责任。薛某某与孙某某之间承租权的转让约定与其无关，孙某某接受了租赁合同承租方的全部责任义务，当然也包括接受了四万元的押金。薛某某应于2014年10月23日交纳房租，但截至2014年12月2日也未交纳，在此期间的滞纳金约有5万元。其收取薛某某4万元押金是作为薛某某履行合同的保证，现因薛某某不履行合同押金只能冲抵拖欠的租赁费及滞纳金。认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。薛某某辩称，既然刘某某与孙某某实际履行了租赁合同，刘某某也对此进行了认可。依据孙某某与其的约定，刘某某应当将收取的四万元就应当返还给其。刘某某在一审中没有请求违约金，故二审法院不应就此予以审理。综上认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘某某的上诉，维持一审判决。孙某某未到庭，无辩称。刘某某向一审法院起诉请求：1.判令解除租赁合同，收回出租房屋；2.薛某某向其支付房屋租金49644元及滞纳金282143.06元；3.由薛某某承担本案的诉讼费用。薛某某向一审法院反诉请求：1.判令刘某某返还其房屋押金40000元；2.终止其与刘某某的房屋转租合同；3.由刘某某承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月25日刘某某与出租方余涛签订商铺出租合同，约定由出租方余涛将西安市雁塔区长安西路长丰园12幢商陆号320平方米商铺出租给刘某某使用，租赁五年，自2011年8月26日至2016年8月25日。2012年3月23日刘某某与薛某某签订了房屋转租合同，约定刘某某将位于西安市雁塔区长安西路长丰园小区12号楼，建筑面积为320平方米，商铺号为CHF12#商铺-06号-031商铺租赁给薛某某使用，该商铺用途为商用，租赁期限五年，自2012年5月23日至2017年5月22日止。房屋租金支付方式为：基础租金为每月每平方米125元，基础租金两年不变，第三年开始每年递增6%，以后以此类推至合同期满。房租付六押一，薛某某应于合同签订之日，向刘某某交付商铺第一期七个月租金（含一个月押金)，共计280000元。以后提前一个月缴纳商铺下一期六个月租金，以此类推。房屋租赁期间，薛某某拖欠刘某某房租一个月以上的，刘某某有权解除合同收回房屋，薛某某应赔偿给刘某某造成的损失。薛某某如逾期支付租金，每逾期一日，则薛某某须按欠付金额的千分之五支付违约金。租赁期满或合同解除后，薛某某应如期交还该房屋，薛某某逾期归还，则每逾期一日应向刘某某支付年租金百分之一的违约金，薛某某还应承担因逾期归还给刘某某造成的损失。合同签订后，刘某某按合同约定向薛某某交付了租赁房屋，薛某某向刘某某缴纳了房屋押金40000元及截止2014年6月30日止的房屋租金。2014年6月薛某某将上述租赁房屋转租给孙某某，并于2014年6月30日签订了股权转让协议。后又于2014年7月10日签订了补充协议，该补充协议约定薛某某同刘某某于2012年3月23日签订的房屋转租合同的权利义务全部转让给孙某某，薛某某自《股权转让协议》生效后不再承担该《房屋转租合同》中的权利义务，房屋租赁合同第三条第3款中约定的押金不包含在内，该40000元在《房屋转租合同》终止后，接受返还主体仍为薛某某，与孙某某无关。2014年12月2日刘某某与孙某某达成协议，约定将2014年11月23日至2015年5月22日半年租金254400元房屋租金交于刘某某。庭审中，刘某某承认收到孙某某交纳的2014年11月23日至2015年5月22日的房屋租金254400元。后孙某某分别于2015年7月23日和9月1日仅向刘某某交纳了2015年5月23日至2015年9月22日的房屋租金合计220000元，尚欠刘某某租金49644元未付。现上述租赁房屋由孙某某使用。一审法院认为，刘某某与薛某某签订的房屋转租合同，系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。刘某某按合同约定向薛某某交付租赁房屋后，薛某某按合同约定履行了支付两年租金义务后，将所租房屋转让给孙某某，且合同权利义务均由孙某某继承。孙某某也已向刘某某缴纳了转让后的部分租金，刘某某未提出异议。故孙某某未按合同约定支付拖欠租金，其行为显系违约，损害了刘某某的合法权益。刘某某要求孙某某支付房屋租金及滞纳金的诉讼请求，证据充分，法院依法予以支持。鉴于双方合同约定的滞纳金过高，滞纳金应按银行同期贷款利率两倍向刘某某支付较为适宜。《中华人民共和国合同法》明确规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。孙某某未按合同约定向刘某某及时支付房屋租金，导致合同无法继续履行，刘某某有权按合同约定要求解除合同，收回租赁房屋。故刘某某要求解除合同，收回出租房屋的诉讼请求，法院依法予以支持。至于薛某某反诉要求返还房屋押金一节，因刘某某要求解除合同，且该合同实际履行主体为刘某某与孙某某，故刘某某应向薛某某返还房屋押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决：一、原告与被告薛某某签订的房屋转租合同依法予以解除；二、被告孙某某应于本判决生效后十五日内向原告腾交位于西安市××西路××小区××楼商铺××＃商铺××-031商铺；三、被告孙某某应于本判决生效后十日内向原告支付房屋租金49644元及滞纳金26256.16元(自2015年9月2日起按银行同期贷款利率两倍向原告支付）；四、原告刘某某应于本判决生效后十日内向被告薛某某返还房屋押金40000元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其余之诉讼请求；六、驳回被告薛某某其余之反诉请求。案件本诉受理费6277元，由刘某某负担1256元，由孙某某负担5021元。案件反诉受理费400元，由刘某某负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，二审中刘某某表示其收取薛某某押金的目的在于防止薛某某拖欠租金，如有拖欠从押金中扣除；薛某某则表示合同中没有约定可以从押金中扣除房租，认为其拖欠房租可以承担违约金。刘某某提出，其曾向薛某某主张2014年11月23日至2014年12月2日之间的违约金，薛某某对此予以否认，刘某某无证据证明。刘某某又提出，2015年7月其与薛某某、李强三方达成口头协议，4万元押金留在其处当做孙某某租赁的押金，薛某某对此予以否认。在本案一审2016年1月28日的辩论中，刘某某曾表示同意薛某某提出的解除合同并退还押金，其要求薛某某支付拖欠房租并腾房。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘某某与薛某某签订的房屋转租合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定全面履行各自的义务。刘某某按合同约定向薛某某交付租赁房屋后，薛某某按合同约定履行了支付两年租金义务，此后薛某某将所租房屋转让给孙某某，且合同权利义务均由孙某某继承。刘某某于2014年12月2日对薛某某的转租行为表示认可，并与孙某某达成书面协议，刘某某也收取了孙某某缴纳的转让后的部分租金。此后孙某某未按合同约定支付拖欠租金，其行为显系违约，损害了刘某某的合法权益，刘某某应向孙某某要求支付房屋租金及滞纳金，一审法院对刘某某的此项诉讼请求，依法予以支持，并无不当。鉴于双方合同约定的滞纳金过高，一审法院认为滞纳金应按银行同期贷款利率的两倍向刘某某支付，亦无不妥。《中华人民共和国合同法》明确规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。因孙某某未按合同约定向刘某某及时支付房屋租金，导致合同无法继续履行，刘某某有权按合同约定要求解除合同，收回租赁房屋。故刘某某要求解除合同，收回出租房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持，也无不当。薛某某反诉要求刘某某返还房屋押金，因刘某某要求解除合同，从2014年12月2日之后该合同的实际履行主体为刘某某与孙某某，且2014年11月23日之后的租金刘某某已从孙某某处收取，刘某某再向薛某某主张2014年11月23日至2014年12月2日之间的违约金，无事实及法律依据，故一审法院判决刘某某向薛某某返还4万元的押金，没有不当。综上，刘某某的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1039元，由刘某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  卫婉莹代理审判员  高喜平二〇一七年八月十五日书 记 员  柯增雪