江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终2625号上诉人（原审原告）：杨希林，男，1952年10月31日生，回族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：杨奇富（系杨希林之子），男，1976年5月15日生，回族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：顾正祥，男，1967年7月26日生，汉族，住盐城市亭湖区，由盐城市亭湖区毓龙街道办事处县前社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：盐城中茵置业有限公司，住所地盐城市建军中路海华云顶25楼。法定代表人：史雄文，该公司董事长。被上诉人（原审被告）盐城亚信物业管理有限公司，住所地盐城市建军中路59号中茵海华9号楼二楼。法定代表人：丁文宏，该公司董事长。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：田芳，江苏盐海中亚律师事务所律师。上诉人杨希林因与被上诉人盐城中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）、盐城亚信物业管理有限公司（以下简称亚信物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016)苏0902民初5783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨希林上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院以杨希林与业主代表签订协议推定杨希林已经收回商铺错误，当时租期尚未届满，杨希林不可能收回商铺。2、租期届满后，承租人尚未就房屋内的设备、设施、装潢与杨希林进行共同清点，且事实上案涉房屋内的消防设施、空调、地转等都已经被损坏。故杨希林要求中茵置业公司、亚信物业公司按照购房合同的约定返还房屋是有法律依据的。中茵置业公司、亚信物业公司辩称：1、杨希林二审中对一审所主张的诉讼请求作出重大变更，根据法律规定，上诉案件只能围绕一审诉讼请求进行审理。2、一审中杨希林的诉讼请求是要求按照买卖协议的约定进行交房，二审中调整法律关系没有法律依据。3、杨希林要求中茵置业公司按照买卖协议进行交房没有事实依据，杨希林与中茵置业公司是在2004年12月14日签订买卖协议，协议中约定商铺现状为铜条分割。2005年杨希林依法取得了产权证，之后将所涉商铺出租给盐城元祺商业贸易有限公司并获取十年的租金收益。杨希林与盐城元祺商业贸易有限公司的租赁合同约定承租人有权对该商铺进行重新分割、布局、装饰、转租，租赁期满后中茵置业公司已将商铺交付杨希林。4、杨希林要求承租人恢复原状交房没有事实依据，租赁协议第六条第一项约定租赁期满后一个月内承租人将商铺内物品清空，如仍未交房出租人有权自行清空商铺，协议并未约定恢复原状。事实上亚信物业公司作为管理部门基于杨希林的利益召集了业主大会，经公证处公证，杨希林签订了委托代理协议及承诺书，杨希林承诺将该商铺委托业主代表对外与其他业主商铺统一进行招租。业主代表接受委托后，多次在亚信物业公司的主持下对外进行招租，亚信物业公司还承担了近四、五万元的费用。业主代表也找了3、4家承租人到涉案房屋内进行看房、规划、设计，均是因部分业主认为租金回报率太低，直至2015年8月21日业主代表与承租人基本达成租赁协议，租金回报率达5.6%，期间没有任何人要求返还房屋，直到2016年12月底，部分业主认为业主代表与承租人达成的租金回报率过低，直接起诉要房。5、商铺公共设施系整个一至三层，而不是杨希林商铺内的设施，亚信物业公司基于物业管理合同有权掌握整个大楼大门钥匙，对杨希林并不构成侵权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨希林向一审法院提起诉讼请求：1、被告立即腾空盐城市建军中路59号中茵海华广场2幢1050号商铺并按规定要求交付杨希林；2、被告立即向杨希林支付从起诉之日起至交付之日止的房屋占用费（按租赁协议每月10226元计算）；3、诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：杨希林2005年8月购买了中茵置业公司开发位于盐城市建军中路59号中茵海华广场2幢1050号商铺，面积36.30平方米，双方办理了商铺的买卖手续后，杨希林登记并领取了房屋产权证。2004年12月14日，杨希林（甲方）与盐城元祺商业贸易有限公司（乙方）签订《房屋（预）租赁协议》一份，约定：“一、甲方将其所有的位于盐城市建军中路59号中茵海华广场2幢1050号商铺，面积36.31平方米租赁给盐城元祺商业贸易有限公司使用；二、租赁期限为10年（2005年9月1日至2015年8月31日止），开发商向甲方交付房屋的交房日至起租期（2005年9月1日）为房屋的装修期试运行期，免收租金；三、租金标准为2005年57748元、2006年72185元、2007、2008年每年86622元、2009年93840元、2010、2011两年每年101059元、2012年108277元、2013、2014两年每年122714元，租金每三个月支付一次，按先付后用原则；四、使用与交付为本商铺在租赁期内，甲方为产权持有人并通过出租的方式获取收益，乙方通过承租的方式拥有使用权和管理权，在整个租赁期内全权使用和租赁本商铺，甲方在接到开发商的房屋交付通知书后应在规定时间内办理交房的有关手续，并及时办理房屋产权证。在使用过程中，在乙方要求时应及时向乙方提供有关证件以便于乙方经营，甲方委托乙方办理接收本商铺的有关手续；五、双方的权利与义务……；六、租赁期满，乙方应在期满后一个月内将本商铺内物品清空，并交还甲方，如到期仍未交还，视为乙方违约，且乙方遗留物品作为遗弃物品处理……”。中茵置业公司为协议的履行提供了连带责任担保。合同签订后，盐城元祺商业贸易有限公司承租杨希林的商铺并支付了约定的租金。双方终止租赁关系后，2015年3月28日，经盐城市亭湖区公证处公证，中茵海华广场二号楼一、二、三层楼的业主召开了业主会议，选出了楼层的业主代表（一层的业主代表为汤乃兵、郭大军、顾正祥、胥玉海，二层的代表为肖文强、葛筱玲、张金才，三层的代表为许连忠、蔡风明、李汉香）。当日杨希林（甲方）与汤乃兵、顾正祥、郭大军（乙方）三位业主代表签订了一份《委托代表人代理协议》，协议第二条载明：“甲方授权乙方对外洽谈并签订租赁协议或者由乙方委托的企业代为洽谈并签订租赁协议的一切权利，乙方接受上述授权”。此后中茵海华广场二号楼一、二、三层楼的业主代表分别于2016年3月5日、3月9日、3月31日、5月11日、7月4日、8月11日、9月25日数次商谈商铺的出租事宜，并形成了书面的业主代表碰头会纪要，期间委托亚信物业公司对外招租，至今未招租成功。现中茵海华广场二号楼的业主之间对商铺出租事宜意见不一，杨希林与中茵置业公司、亚信物业公司之间也因商铺问题产生纠纷，双方未能协商处理，杨希林遂诉至一审法院。一审法院另查明，在审理中中茵置业公司、亚信物业公司辩称没有侵害杨希林享有的商铺物权，并明确表明不阻止、妨碍杨希林收回商铺。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受到国家法律的保护。（一）两被告是否有交付商铺的义务。1、杨希林向中茵置业公司购买商铺后，与盐城元祺商业贸易有限公司签订了委托出租协议，已将房屋对外出租，并收取了租金，杨希林也办理了物权登记并领取了产权证，其购买的商铺应当已经交付。2、杨希林与盐城元祺商业贸易有限公司的租赁合同终止后，杨希林及其他业主召开了业主大会，并授权委托业主代表对外招租，表明杨希林已收回了商铺。3、因业主之间对商铺的租赁事宜意见不一，亚信物业公司作为物业服务单位有责任对案涉商铺所在的建筑物进行物业管理，其明确表明不阻止、妨碍杨希林收回商铺，亚信物业公司并未侵害杨希林享有的物权。（二）关于杨希林主张的商铺占有使用费问题。租赁到期后，案涉商铺一直处于空置状态，杨希林也委托了业主代表对外招租，至今未招租成功，中茵置业公司、亚信物业公司没有占有、使用商铺，不应承担使用费。综上，杨希林的诉讼请求，没有事实依据，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回杨希林的诉讼请求。案件受理费80元，由杨希林负担。二审审理过程中，杨希林围绕上诉请求提交了下列证据：证据一、房屋买卖合同及附件，证明案涉商铺在租赁前的原状，包含了水电、网线、电话线、消防、公共部分瓷砖等。证据二、照片十一张，证明2017年4月20日拿到房屋钥匙后，发现房屋被损坏。证据三、照片八张，证明2015年9月1日至今涉案房屋消防出口及楼梯口被亚信物业公司占用、出租。证据四、建筑工程消防验收意见书，证明返还的房屋应当也具备消防验设施。证据五、2017年4月20日出警记录和业主到场签名表，证明杨希林于2017年4月20日领取涉案房屋东大门钥匙。证据六、盐城元祺商业贸易公司的工商登记资料，证明盐城元祺商业贸易公司已经注销，但相关权利义务承继人是中茵置业公司。证据七、2016年9月4日第二次承诺书，杨希林没有签字，因资金回报率降低，不同意整体出租。证据八、业主要求撤销委托收回铺位的统计表，证明192个铺位中有一百零几户要求解除委托协议。中茵置业公司、亚信物业公司提交了下列证据：部分业主代表与承租人洽谈的整体租赁相关会议纪要、项目方案及租金方案，证明2016年8月28日部分业主代表已经和承租方对租金的标准及租赁期限基本达成一致，租金回报率平均达5.6%，业主代表均已按照委托协议要求对外进行整体招租成功，杨希林及部分业主不同意业主代表与承租人达成的协议，向法院提起诉讼。本院组织双方当事人进行了举证质证。中茵置业公司、亚信物业公司对杨希林提交证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，该协议中约定房屋现状为产权分割线是铜条分割、水电网线入户就可，现在目前网线、电话线接入就可使用，不存在损坏事实。租赁协议约定承租人有权对涉案商铺进行重新分割、布局，并未约定期满后恢复原状。对证据二的“三性”均有异议，不能证明杨希林的商铺已经被毁损的事实，也不能证明公共设施损坏的事实，该照片形成于2017年4月20日，如果存在毁损，亚信物业公司不存在恢复义务。对证据三的“三性”均有异议，不能证明亚信物业公司占用公共部分面积，这是物业管理关系，与本案无关，在十年租赁关系中也未影响杨希林收益。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，是一至三层公共消防设施，不是杨希林商铺内的设施，杨希林也没有证据证明公共消防设施存在毁损。对证据五真实性无异议，部分业主将亚信物业公司管理的钥匙通过不正当的行为拿走，2017年4月20日起亚信物业公司没有义务对涉案商铺进行管理，存在毁损与亚信物业公司也无关。对证据六无异议。对证据七的“三性”均有异议，该承诺书为2016年9月4日，是杨希林与业主代表之间的法律关系，证明了两被上诉人早已交付房屋，没有占用涉案商铺。证据八是陈杰与业主代表的关系，杨希林及部分业主单方解除委托协议，也要承担单方违约责任并赔偿损失。杨希林对中茵置业公司、亚信物业公司提交证据的质证意见为：对会议纪要、项目方案、租金方案的“三性”均有异议，杨希林并不知道这件事，代理人顾正祥作为业主代表也没有签字，该材料形成于一审起诉前，一审时被上诉人没有提交。如果会议纪要是真实的，我方也不予认可，资金回报率没有达到要求。杨希林另申请证人金某、杨三妹到庭作证。金某的证言：我是2#楼的业主，2017年4月20日才正式通过派出所拿到钥匙。商铺收回后与出租之前不一样，现要求按照合同约定恢复原状。东面大门原是玻璃门，现有部分损坏，用铁皮罩着。西大门楼梯口原来是通畅的，出租给别人后堵起来，吊顶也被拆除变样。每家都应当有水电，现在也不知道我商铺的具体位置。杨三妹的证言：我购买的是二号楼2056号，购买时看过商铺，能确定位置，在东南角落过道旁边，天花都是吊好的，地面也是平整的。后来一楼消防通道被中茵置业公司出租给其他人，2017年4月20日跟中茵置业公司要钥匙时，和警务处人员一起进去看了现场，东大门有一块玻璃门已损坏，屋内到处都是电线、网线被人为破坏，地面也是坑坑洼洼。中茵置业公司、亚信物业公司对证人证言的质证意见为：证人是本案商铺的业主，不符合证人条件。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2004年12月14日，杨希林与中茵置业公司签订案涉商铺的商品房买卖合同。2017年4月20日，经盐城市公安局亭湖分局文峰派出所协调，业主代表顾正祥、周秀花、黄美华出具收条，收到2号楼东门钥匙一把。本院认为，杨希林于与盐城元祺商业贸易有限公司签订租赁协议，将其购买的中茵海华广场2号楼1050号商铺出租给盐城元祺商业贸易有限公司，租期十年。该协议不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。现租赁协议约定的租期已经届满，杨希林提起诉讼要求中茵置业公司、亚信物业公司返还其出租的商铺。经查，在租赁期限内，中茵海华广场2号楼所有商铺均系由盐城元祺商业贸易有限公司统一对外招租经营。在租期届满前，包括杨希林在内的2号楼的业主已经召开业主会议，选出业主代表，委托业主代表对外洽谈并签订租赁协议，后业主代表委托亚信物业公司统一对外招租，现2号楼的其他业主并未形成统一的决议要求撤销委托，收回商铺，杨希林个人单独起诉要求收回商铺，并要求将案涉商铺以及其他公共设施部分恢复原状，该请求未征得其他业主的同意，故一审法院对该请求不予支持并无不当。综上，杨希林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨希林负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一七年八月十八日书记员 张 育