广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0513民初944号原告：汕头市潮阳区抽纱公司，住所地汕头市潮阳区棉北柳园路84号，统一社会信用代码9144051327975508XF。法定代表人：陈伟斌，经理。委托诉讼代理人：陈少僩，广东东沙律师事务所律师。被告：肖玩真，女，汉族，1976年1月18日出生，住址汕头市潮阳区，原告汕头市潮阳区抽纱公司（以下简称抽纱公司）与被告肖玩真租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈少僩到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抽纱公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的四份《租赁合同书》；2.判令被告将租赁原告的全部租赁物归还原告；3.判令被告付还拖欠原告的租金18132元（暂计三个月，其余租金按被告实际使用原告租赁物的具体时间计算）并赔偿原告违约金（按全部租赁合同全年租金的20%计算），同时赔偿原告的其他全部经济损失（包括恢复建筑物原状的费用）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月28日，原告将自己所有的位于汕头市潮阳区柳园路84号抽纱公司内的厂房等房产租赁给被告使用，其中厂房第二幢第一、二、三、四、五层作为被告的服装加工场所，公司内车库第三层作为被告的职工宿舍。双方签订了四份《租赁合同书》，合同编号为GS15002、GS15003、GS15004、GS15005。被告在租赁过程中，违反《租赁合同书》的约定，拖欠原告租金共36264元，且在2017年6月19日在未经原告同意的情况下，擅自将厂房进行拆改，进行装修开办幼儿园。原告多次要求被告归还租金，并向被告发出书面通知，并委托原告的常年法律顾问向被告出具《律师函》，要求被告立即停止拆改厂房及装修事宜，但被告接通知后仍置之不理，继续对墙体进行拆除。被告的行为已经违反了《租赁合同书》第一条、第四条、第八条、第十条的约定，构成违约。原告有权解除双方签订的租赁合同，被告应承担违约责任，并赔偿原告的全部经济损失。被告辩称，被告从2010年开始向原告承租抽纱厂房第二幢第一、二、三、四、五层作为被告的服装加工场所，到2015年重新订立了租赁合同，直到2016年底因市场行情的问题，服装厂开始停产，被告对服装厂投入大，导致很多损失，于是开始想要转型开办幼儿园，并且由于考虑安全问题不得不对承租的楼房进行部分改造。被告只是办幼儿园，并不是开网吧、酒吧等其他扰民的行业，原告的请求十分不合理。对于开办幼儿园，被告有经验，且也开办过一个幼儿园，这是有利于公共利益的事业，政府更应该支持。被告不同意与原告解除租赁合同，因为该合同的租赁期到2018年9月30日，被告开办幼儿园也不是什么违反犯罪的事，原告没有理由解除合同。被告要开办幼儿园有征询过原告法定代表人的意见，原告的法定代表人当时也口头表示同意，并表示要办幼儿园应在其承租的楼房办就可以。现在被告在第二幢1-5层开办幼儿园，在公司内车库第三层用于放东西，并且被告也没有拖欠原告租金。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院认定如下：1.原告提交营业执照、身份证、《租赁合同书》、《租金（逾）到期通知书》、收款收据和被告提交的收款收据，能够证明原、被告签订《租赁合同书》和原告向被告催收租金、被告交付部分租金的事实；2.原告提交的照片及本院的现场录像、照相资料，能够证明被告对租赁物室内进行拆除、改建的事实；3.原告提交的《通知》及《律师函》，无法证明已送达、通知被告的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年9月28日，原告抽纱公司（甲方）与被告肖玩真（乙方）续签订四份《租赁合同书》，合同编号为GS15002的《租赁合同书》约定：甲方同意将坐落在潮阳区棉北柳园路84号（潮阳区抽纱公司）厂区第二栋第一、三层，面积共509平方米，租赁给乙方使用，租金每平方米每月4元，每月2036元，每年24432元，租期三年，即从2015年10月1日至2018年9月30日止，租金以一年分二期交付，每年10月1日前和4月1日前各交付12216元；合同编号为GS15003的《租赁合同书》约定：甲方同意将坐落在潮阳区棉北柳园路84号（潮阳区抽纱公司）厂区第二栋第二层，面积共437平方米，租赁给乙方使用，租金每平方米每月4元，每月1748元，每年20976元，租期三年，即从2015年10月1日至2018年9月30日止，租金以一年分二期交付，每年10月1日前和4月1日前各交付10488元；合同编号为GS15004的《租赁合同书》约定：甲方同意将坐落在潮阳区棉北柳园路84号（潮阳区抽纱公司）厂区第二栋第四、五层，面积共544平方米，租赁给乙方使用，租金每平方米每月2.5元，每月1360元，每年16320元，租期三年，即从2015年10月1日至2018年9月30日止，租金以一年分二期交付，每年10月1日前和4月1日前各交付8160元；合同编号为GS15005的《租赁合同书》约定：甲方同意将坐落在潮阳区棉北柳园路84号（潮阳区抽纱公司）厂区车库第三层，面积共300平方米，租赁给乙方使用，租金每平方米每月3元，每月900元，每年10800元，租期三年，即从2015年10月1日至2018年9月30日止，租金以一年分二期交付，每年10月1日前和4月1日前各交付5400元。上述四份《租赁合同书》还约定：若拖欠租金超过一个月未足额付还的，乙方应承担违约责任，甲方有权随时解除合同并收回全部出租租赁物，乙方装修在租赁物上的附着物全部无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿。在使用期间，未经甲方同意不得将租赁物进行转租、分租或借用，未经甲方同意不准拆改厂房和围墙等租赁物的一切设施，不准在租赁物内随便搭建建筑物和临时设施，否则，甲方有权解除合同，收回租赁物，乙方装修在租赁物上的附着物全部无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿。乙方对造成损坏的租赁物，由其负责修复，恢复原状，并赔偿甲方的全部经济损失。在租赁期间，乙方应遵守国家有关政策、法令、法规依法经营，经营范围：服装生产加工。乙方若需改变经营范围，须经甲方同意，并订立补充合同书。若乙方有违法行为或自行改变经营范围，甲方有权解除合同并收回租赁物，造成任何事故及损失由乙方承担法律责任和违约责任并赔偿甲方的损失。本协议系双方自愿达成，双方应自觉遵守履行。任何一方违约，应按上述条款约定承担违约责任，赔偿守约方违约金（按本租赁合同书全年租金额20%计算），并赔偿守约方全部经济损失（包括诉讼费、律师费用等）。2017年4月26日，原告向被告发出《租金（逾）到期通知》，通知被告已拖欠原告租金共98792元（2016年4月1日至2016年9月30日半年的租金26264元、2016年10月1日至2017年3月31日半年的租金36264元、2017年4月1日至2017年9月30日半年的租金36264元），要求被告于2017年5月10日还清，如到期未还清，原告将依照租赁合同有关规定并通过法律程序处理。2017年6月9日，被告偿还尚欠原告的2016年4月1日至2016年9月30日半年的租金26264元和2016年10月1日至2017年3月31日半年的租金36264元，2017年4月1日至2017年9月30日半年的租金36264元尚未偿还。在诉讼期间，被告正在装修租赁物第二栋第一至五层，对室内墙体、设施进行拆改，准备用于开办幼儿园；厂区车库第三层被告现用于放置东西。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应恪守。被告没有按约定履行支付租金义务，且未经原告同意拆改租赁房屋室内墙体、设施，已构成违约，应承担违约责任，原告有权依约解除租赁合同。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。因此，被告应将租赁物交还原告，并按全年租金的20%承担违约责任。原告请求被告赔偿其他全部经济损失（包括恢复建筑物原状的费用），但未能举证证明经济损失的情况，应承担举证不能的不利后果，该请求本院不予支持。被告抗辩对租赁房屋进行装修准备用于开办幼儿园是经原告的法定代表人同意的，并未拖欠原告的租金，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，该主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条条二项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、解除原告汕头市潮阳区抽纱公司与被告肖玩真于2015年9月28日签订的编号分别为GS15002、GS15003、GS15004、GS15005的四份《租赁合同书》；二、被告肖玩真应于本判决生效之日起十日内把址于潮阳区棉北柳园路84号（潮阳区抽纱公司）厂区第二栋第一至五层和厂区车库第三层返还原告汕头市潮阳区抽纱公司；三、被告肖玩真应于本判决生效之日起十日内偿付尚欠原告汕头市潮阳区抽纱公司自2017年4月1日至2017年6月30日的租金18132元及以后的租金（从2017年7月1日至本判决生效之日止，按每月6044元计）；四、被告肖玩真应于本判决生效之日起十日内偿付原告汕头市潮阳区抽纱公司违约金14505.6元；五、驳回原告汕头市潮阳区抽纱公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，减半收取计126元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  吕德金二〇一七年八月八日书记员  马立华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。