南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初3252号原告：张艳青，女，1979年10月1日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：李伟龙，江苏高的律师事务所律师。被告：夏毛新，男，1988年10月22日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：赵雪霏，女，1990年1月4日出生，汉族，住江苏省鼓楼区。两被告共同委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师被告：南京美宅网络科技有限公司，统一社会信用代码91320113302746262J,住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路9号04幢101室。法定代表人：史敏敏。委托诉讼代理人:张艺，女，1993年12月20日出生，汉族，系该公司员工,户籍地安徽省芜湖市戈江区。原告张艳青与被告夏毛新、南京美宅网络科技有限公司（以下简称美宅公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳青的委托诉讼代理人李伟龙，被告夏毛新、赵雪霏的共同委托诉讼代理人高洁，被告美宅公司的委托诉讼代理人张艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳青向本院提出诉讼请求：1、判令被告夏毛新、赵雪霏赔偿原告违约金40万元；2、判令被告美宅公司退还中介费2万元并赔偿原告违约金10万元；3、本案诉讼费、保全费由3被告承担。事实和理由：原告张艳青与被告夏毛新、赵雪霏于2017年4月14日在中介美宅公司的见证下签订存量房买卖中介合同，约定原告以800万元购买被告夏毛新名下位于南京市××××室的房屋，建筑面积325.14平方米。另补充协议约定2017年5月10日前，被告夏毛新、赵雪霏自行赎楼并注销抵押，并在2017年5月18日前完成赎楼并注销抵押。2017年5月22日前，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并且当日正式交付该房屋。原告交付定金后积极履行合同时收到被告的告知书，被告以不知房屋被江宁区人民法院查封不能过户为由，拒绝继续履行合同。后原告经调查才发现该房产既有抵押又有查封，两被告没有将房产实际情况告知原告，严重失职违约。根据合同法相关规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以要求其承担违约责任。根据存量房买卖中介合同第九条，违约方应按标的的5%赔偿守约方40万元。被告已经明确表示不再履行合同义务，导致合同根本目的无法实现，应当向原告承担违约责任。同时被告美宅公司没有尽到相应职责，缔结合同时亦没有尽到忠实勤勉义务，存在重大过失，导致重大风险及隐患，合同的目的无法实现，应当退还中介费并承担一定的违约责任。原告与被告多次沟通无果，为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告夏毛新、赵雪霏辩称：1、因相关案件对被告是公告送达，两被告当时的确不知道涉案房屋被司法冻结，为此对原告表示抱歉，两被告也愿意赔偿原告，希望可以很好的沟通及协商，当时两被告也在4天时间筹集了二百多万元解除了涉案房屋的司法冻结，确实由于被告的原因导致双方的合同无法继续履行，被告存在一定过错，但被告事后积极希望弥补错误，与原告进行了协商，并没有逃避责任；被告收到原告30万元定金后，发现此事即与原告沟通，积极返还了定金；被告主观上并没有要违反约定，只是由于当时客观情况的限制，导致无法继续履行合同，所以原告知道了该情况后收取了30万元定金，也同意解除合同。2、被告美宅公司作为专业中介公司，在为双方办理房屋买卖时，应尽到审核义务，确定房屋是否能够办理过户手续，但其从未与两被告进行沟通接触，在签约当日也没有告知两被告，两被告在不知情的情况下才与原告签订了买卖合同，导致了本案的发生，所以被告美宅公司也有过错。3、两被告愿意承担违约责任，但请求法院根据实际情况，酌情降低违约金金额，因为两被告是普通工薪阶层，涉案房屋是两被告家人为两被告购买的婚房，还有贷款未还清，江宁区人民法院于2015年作出相关判决，因该案是公告送达，两被告一直不知道诉讼情况，故而两被告在2017年5月11日才得知此事。因此，请求法院酌情降低违约金金额。被告美宅公司辩称：在合同履行期间，美宅公司认真履行原告委托的事项，完成原告委托代办的各项服务，并在自身能力范围内将所了解的标的物的情况如实告知委托人。在原被告共同签订的补充协议中，美宅公司将涉案房屋具有抵押的情况如实告知了原告，完成了美宅公司应负的如实披露信息的义务。因此，美宅公司已经完成原告委托代办的各项服务，履行了应负事项进展通报、标的如实告知的相应义务。美宅公司认为不存在原告诉称的没有尽到对该房产进行调查、严重失职违约及缔结合约时没有尽到忠实勤勉义务的行为，原告无权要求退还中介费2万元、赔偿违约金10万元，请求驳回原告不合理的请求。本院经审理认定事实如下：双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：2017年4月14日,原告张艳青（买受方、乙方）、被告夏毛新、赵雪霏（出售方、甲方）及被告美宅公司（中介方、丙方）签订存量房买卖中介合同（以下简称涉案合同），该合同载明：丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并就完成其他服务事项达成一致，订立本合同。该合同第一条标的基本情况及价款约定，坐落于南京市××××室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为夏毛新，建筑面积325.14平方米，房屋售价800万元；该合同第二条约定乙方委托甲方购买该房产，并代办不动产权证、房屋交付；该合同第八条约定丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按售房款0.7%即56000元向丙方支付佣金和代办费；该合同第九条违约责任约定:（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的；（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为；（三）三方商定，上述违约行为方按标的额的5%计40万元作为违约金分别支付给各守约方;违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。同日原被告经再次协商签订补充协议，约定：2017年4月14日前乙方付定金30万元；2017年5月10日前甲方自行赎楼并注销抵押，甲方应在2017年5月18日前完成赎楼并注销抵押；2017年5月22日前支付购房款760万元；2017年5月22日前，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；甲、乙双方定于2017年5月22日正式交付该房屋；留尾款人民币10万元在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。同日，原告向被告夏毛新、赵雪霏支付了定金30万元，向美宅公司支付了中介费2万元。2017年5月13日，夏毛新向美宅公司出具告知书，言明：“本人夏毛新20**年4月14日委托美宅公司将某某北路X号XX幢XXX室房屋卖给乙方张艳青，现由于此房产被司法冻结暂时无法进行买卖交易，（由于江宁区人民法院未将开庭传票送至，故为缺席庭审，不知此处房屋被司法冻结），现拟退还定金30万元，由于买家不提供账号，故请中介方协助解决退还事宜”。经美宅公司协调，2017年5月20日被告赵雪霏向原告转账30万元，原告于同日出具收条，言明收到夏毛新就涉案房屋退还的定金30万元。2012年5月11日查询的涉案房屋的房屋登记簿载明：涉案房屋上设定了抵押登记，被担保主债权数额合计550万元，2015年9月17日涉案房屋被南京市江宁区人民法院司法冻结，案号为（2015）江宁开民初字第1603号。2017年6月30日查询的涉案房屋的不动产登记资料查询结果证明载明：涉案房屋只有中国工商银行股份有限公司南京新港支行作为抵押权人的抵押登记，被担保主债权数额300万元。南京市江宁区人民法院于2016年3月9日作出（2015）江宁开民初字第1603号判决（以下简称1603号案件判决），该案判决书载明，夏毛新、赵雪霏为该案的部分被告，该案的开庭传票和判决书对全部被告都以公告方式送达，判决夏毛新、赵雪霏对1511250元代偿款、违约金（以1511250元为基数，自2014年10月29日起至实际支付之日止，按日万分之五标准计算）、律师费67600元承担连带清偿责任。被告夏毛新、赵雪霏当庭陈述：两被告出售涉案房屋是为了还夏毛新父亲的债务，因急用钱就以低于市场价100万元出售。在办理解押过程中得知涉案房屋被江宁区法院查封，两被告积极与原告协商，通知原告要求将定金归还，但原告没有予以配合，两被告又通过美宅公司通知原告解除房屋买卖合同，在2017年5月20日向原告退还了30万元定金。本院认为：原告张艳青与被告夏毛新、赵雪霏、美宅公司签订的涉案合同，约定了交易房屋的具体地址、建筑面积、房屋价款、价款支付方式及违约责任等条款，具备了合同法规定的买卖合同主要条款，故原被告之间就涉案房屋的买卖合同及居间已经成立。该合同系原被告的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故本院认定合法有效，合同当事人均应按约履行。关于原告主张被告夏毛新、赵雪霏赔偿违约金40万元及被告美宅公司支付违约金10万元的请求。本院经审查认为：1、在涉案合同签订后，被告夏毛新、赵雪霏按合同约定办理解除涉案房屋上设定的抵押过程中，发现涉案房屋在合同签订前已被人民法院司法查封，导致涉案房屋买卖交易不能按约继续履行，两被告遂通过美宅公司书面解除涉案合同，并说明合同解除原因，经美宅公司协调，原告提供了银行账户，两被告退还了原告先前支付的定金，原告也出具收条予以确认。虽然原告与两被告就涉案房屋买卖合同未一致达成明确的解除协议，但两被告已发出解除合同的通知，原告同意接收两被告退还定金的行为表明其已同意解除涉案房屋买卖合同。因此，本院认定涉案房屋的买卖合同已于2017年5月20日解除。2、导致涉案房屋买卖合同解除的直接原因是涉案房屋存在司法查封，此原因的发生在于作为卖房人的两被告在签订合同时未尽到合理的注意义务，没有在签订合同前向房屋登记机构查询涉案房屋的登记信息。故两被告未尽到卖房人应尽的合理注意义务，导致涉案房屋交易未能履行，两被告构成违约。美宅公司作为从事房地产交易的专业中介机构，在涉案房屋交易中提供的是有偿、专业的居间服务，其有义务提醒、要求卖房人在签订合同前提交涉案房屋的完整登记信息，其在没有掌握涉案房屋完整登记信息情况下，即促成买卖双方签订合同，并据此收取居间费用。故美宅公司也未尽到应有的注意义务，影响到涉案房屋交易完成。根据涉案合同第九条第（一）款第4项的约定，美宅公司存在过失，构成违约。3、根据涉案合同第九条第（三）款约定，原被告3方商定，违约方向守约方支付违约金40万元。如上所述，导致涉案房屋交易未能完成，在于作为卖房人的被告夏毛新、赵雪霏和作为居间方的美宅公司均未尽到注意义务，3被告均构成违约。上述合同违约责任条款约定，违约方的违约责任为支付违约金40万元，故此40万元违约金应当由均构成违约的3被告共同承担。考虑到合同的权利义务相一致，权与责应当相适应，本院认定此40万元违约金分别由被告夏毛新、赵雪霏承担30万元、美宅公司承担10万元。原告还主张美宅公司另行支付违约金10万元，与涉案合同第九条第（三）款约定不符，缺乏依据，故本院不予支持。房屋买卖合同中约定违约金为40万元，系合同当事人真实意愿表示，被告夏毛新、赵雪霏辩称双方约定的违约金过高请求降低，原告不予认可，两被告也未能提交证据证明合同所约定的违约金过高，故本院对两被告这一辩称意见不予采纳。关于原告主张被告美宅公司退还中介费2万元的请求。本院经审查认为，如上所述，美宅公司作为专业房地产中介机构，在未尽应有的注意义务情况下，促使买卖双方签订合同，该合同存在不能履行的重大瑕疵，即所促成的合同实际无法按约履行，损害了原告的利益。因此，原告主张的这一请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告夏毛新、赵雪霏于本判决生效之日起十日内支付原告张艳青违约金30万元；二、被告南京美宅网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张艳青违约金10万元并退还中介费用2万元；三、驳回原告张艳青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，减半受理4500元，保全费1260元，合计5760元，由原告张艳青负担700元，被告夏毛新、赵雪霏共同负担3998元，由被告南京美宅网络科技有限公司负担1062元（此款原告已交纳，三被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 张 璐二〇一七年八月二十一日书 记 员 朱文清