四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终1566号上诉人（一审被告）:绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校，住所地：四川省绵阳市。负责人：廖俊梅。委托诉讼代理人：刘东奇，该艺术培训学校副校长。被上诉人（一审原告）：绵阳花园投资集团有限公司，住所地：四川省绵阳市。法定代表人：袁志雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯钢，四川联衡律师事务所律师。一审被告：刘东奇，男，汉族，1982年1月7日出生，住四川省洪雅县。上诉人绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校（简称刘诗昆艺术学校）因与被上诉人绵阳花园投资集团有限公司（简称花园集团）、一审被告刘东奇物权保护纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月11日开庭进行了审理。上诉人刘诗昆艺术学校的委托诉讼代理人刘东奇、被上诉人花园集团的委托诉讼代理人冯钢、一审被告刘东奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘诗昆艺术学校上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院程序错误，未追加成都市人人乐百货有限公司为第三人参加诉讼。2.一审法院适用法律错误，一审适用《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，判决上诉人交付租赁房屋错误。3.一审判决认定的占用费金额不当。转租合同约定的租金是高于原租赁合同的，存在被上诉人不该享有的收益；租赁房屋的使用条件达不到合同要求，上诉人有权拒付租金；转租合同约定的租金包含了空调使用费和服务管理费。花园集团辩称，本案不应追加成都市人人乐百货有限公司为第三人，一审法院判决合理，请求驳回上诉，维持原判。刘东奇述称，意见与上诉人一致。花园集团向一审法院起诉请求：1.请求判决被告将占用的绵阳市长虹大道中段110号崇尚国际四楼的房屋腾退给原告；2.请求判决被告向原告支付逾期腾退房屋期间的房屋占有使用费（计算标准：按照成都市人人乐百货有限公司与被告在房屋转租过程中签订的《租赁合同》及其补充协议约定的租金标准，从2016年1月1日起计算至房屋实际腾退时止，暂计算至2016年9月30日止的房屋占有使用费为144884元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告花园集团系位于绵阳市涪城区长虹大道中段110号崇尚国际1栋4楼2号和1号建筑面积共计7697.1平方米房屋的所有权人。2009年12月11日，原告与成都市人人乐商业有限公司签订了《房产租赁合同》，原告将包括本案诉争房产在内的崇尚国际地下一层及地上一至四层的房产出租给成都市人人乐商业有限公司。2012年11月30日，原告与成都市人人乐商业有限公司、成都市崇尚百货有限公司签订《租赁合同主体变更协议书》，将《房产租赁合同》中的承租人主体身份从成都市人人乐商业有限公司变更为成都市崇尚百货有限公司。2013年1月24日，成都市崇尚百货有限公司将企业名称变更为成都市人人乐百货有限公司。2014年6月，成都市人人乐百货有限公司与刘东奇签订了《租赁合同》及《补充协议（租赁）》，由成都市人人乐百货有限公司将其承租的崇尚国际房屋四层中的一部分转租给了被告用于绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校开展经营活动。2015年12月15日，成都市人人乐百货有限公司向原告发送了《解除通知书》，表达了提前解除《房产租赁合同》的意思表示。在本案审理过程中，原告提交了成都市人人乐百货有限公司向本院出具的《情况说明》，载明其确认双方签订的《房产租赁合同》已于2015年12月15日予以解除。此后，原告多次向包括被告在内的各人人乐百货绵阳崇尚国际购物中心商户发送通知，要求各商户在2016年1月14日前腾退房屋支付相关费用。但被告一直未腾退房屋并支付费用。一审法院认为，原告花园集团系本案诉争房产的所有权人，依法享有对该房屋的物权。原告与成都市人人乐百货有限公司签订了《房产租赁合同》后，成都市人人乐百货有限公司在合同约定准许转租的情况下与刘东奇签订《租赁合同》及《补充协议（租赁）》将其承租的该房屋中的部分转租给刘东奇用于开办刘诗昆艺术学校从事经营活动的行为合法有效。刘诗昆艺术学校基于该《租赁合同》及《补充协议（租赁）》，而享有合法占有诉争房产的权利。但当成都市人人乐百货有限公司和原告解除双方签订的《房产租赁合同》时，刘诗昆艺术学校已不再享有合法占有诉争房产的权利的法律基础，从成都市人人乐百货有限公司和原告解除双方签订的《房产租赁合同》时其对房屋的占有已非合法占有。被告抗辩认为，从现有的证据看，不能得出成都市人人乐百货有限公司和原告已经解除双方签订的《房产租赁合同》的结论。一审法院认为，2015年12月15日，成都市人人乐百货有限公司向原告发送了《解除通知书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，该《房产租赁合同》已于通知到达原告时解除。成都市人人乐百货有限公司亦出具书面说明确认双方的《房产租赁合同》已于2015年12月15日解除。同时，本案原告亦向法庭表明确认双方的《房产租赁合同》已于2015年12月15日解除。故可以确定成都市人人乐百货有限公司与本案原告签订的《房产租赁合同》已于2015年12月15日解除。故一审法院对被告的该抗辩理由不予采信。原告主张由被告刘东奇和刘诗昆艺术学校履行返还的义务。一审法院认为，本案的案由为物权保护纠纷，请求权基础应为《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定。本案中刘东奇虽为转租合同的相对人，但其租赁房屋是用于开办刘诗昆艺术学校。而作为独立主体的刘诗昆艺术学校实际占有该房屋，故作为侵犯原告物权和承担腾退义务的主体应为刘诗昆艺术学校，而非刘东奇。因从2015年12月15日起，刘诗昆艺术学校已无合法占有诉争房产的依据，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告刘诗昆艺术学校应当向原告支付逾期腾房占有使用费。原告主张按照成都市人人乐百货有限公司与刘东奇签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》约定的房屋租金的标准计算逾期腾房占有使用费不违反法律规定亦属合理。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限被告绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校在本判决生效之日起5内向原告绵阳花园投资集团有限公司交付位于绵阳市长虹大道中段110号崇尚国际四楼的房屋；二、被告绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校在本判决生效之日起5内向原告绵阳花园投资集团有限公司给付从2016年1月15日起至实际腾退该房屋之日止按照成都市人人乐百货有限公司与刘东奇签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》约定的房屋租金的标准计算的逾期腾房占有使用费；三、驳回原告绵阳花园投资集团有限公司的其他诉讼请求。本案应收取案件受理费3198元，减半收取1599元，由被告绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交（2016）川0703民初4755号民事判决、花园集团于2016年5月31日出具的《商函》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：花园集团于2013年3月6日向成都市人人乐商业有限公司交付租赁房屋；花园集团于2016年1月7日向刘诗昆艺术学校等次承租人函告的《至商户函》载明“我公司将于2016年1月14日前收回该购物中心所有房产”。其余认定与一审认定一致。本院认为，与本案事实基本相同的（2016）川0703民初4755号民事判决中，追加了成都市人人乐百货有限公司为第三人，并查清了事实，故本案不必再追加成都市人人乐百货有限公司为第三人。花园集团系本案讼争房产的所有权人，其基于物权的法律关系起诉要求刘诗昆艺术学校腾退房产；刘诗昆艺术学校与成都市人人乐百货有限公司之间签订租赁合同，是债权的法律关系。刘诗昆艺术学校基于与成都市人人乐百货有限公司的转租关系，取得占有使用案涉场地的权利；但在成都市人人乐百货有限公司作为承租人与出租人花园集团解除《房产租赁合同》后，作为次承租人的刘诗昆艺术学校在未与出租人花园集团达成租赁合意的情形下，不再享有继续占有使用讼争房产的权利。在物权优于债权的情形下，刘诗昆艺术学校应向花园集团腾退案涉房屋。花园集团向刘诗昆艺术学校等次承租人函告的《至商户函》载明“我公司将于2016年1月14日前收回该购物中心所有房产”，且刘诗昆艺术学校已从2015年12月15日起已无合法占有讼争房产的依据。故刘诗昆艺术学校应向花园集团支付自2016年1月15日起到实际退还房屋时止的占有使用费。花园集团与刘诗昆艺术学校之间并无场地占用费的约定，应参照花园集团出租给成都市人人乐百货有限公司的租赁费标准计算占用费较为合理。综上所述，刘诗昆艺术学校的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初4757号民事判决第一项、第三项，即“限被告绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校在本判决生效之日起5日内向原告绵阳花园投资集团有限公司交付位于绵阳市长虹大道中段110号崇尚国际四楼的房屋”、“驳回原告绵阳花园投资集团有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初4757号民事判决第二项，即“被告绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校在本判决生效之日起5日内向原告绵阳花园投资集团有限公司给付从2016年1月15日起至实际腾退该房屋之日止按照成都市人人乐百货有限公司与刘东奇签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》约定的房屋租金的标准计算的逾期腾房占有使用费”；三、绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校在本判决生效之日起5日内向绵阳花园投资集团有限公司给付从2016年1月15日起至实际腾退该房屋之日止的占用费，其金额按照2009年12月11日绵阳花园投资集团有限公司与成都市人人乐百货有限公司签订的《房产租赁合同》中约定的租金标准计算（2016年1月15日至3月5日为每月28元/平方米，从2016年3月6日起每年递增2％）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1599元，由绵阳花园投资集团有限公司承担599元，由绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校承担1000元。本判决为终审判决。审 判 长 寿夕敏审 判 员 汤 显审 判 员 于红霞二〇一七年八月七日法官助理 李 俊书 记 员 毛玉红