湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终3858号上诉人（原审被告）：湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区赤岗小区1片-1305房。法定代表人：杜建阳，董事长。委托诉讼代理人：党春丽，女，1986年7月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。系该公司职员。被上诉人（原审原告）：李道前，男，1969年7月10日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：张舟，北京天平（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜智，北京天平（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：国中医药湖南九华大健康产业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区振华路519号国际创新城1号栋。法定代表人：杜文超。上诉人湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司（以下简称尉丰公司）因与被上诉人国中医药湖南九华大健康产业有限公司（以下简称九华公司）、李道前房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初6645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尉丰公司上诉请求：1、请求撤销（2016）湘0111民初6645号民事判决书第一、二、三、四项判决内容；2、依法改判。事实与理由：1、李道前没有取得房屋所有权，无权要求尉丰公司支付租金、违约金及委托管理费；2、李道前已经另案起诉解除其与浩华公司的《商铺购买合同》，而李道前对涉案商铺享有所有权是其请求支付款项的权利基础，故在该案未审结的情况下，本案应中止审理；3、九华公司无需承担担保责任。李道前答辩称：1、李道前支付了首付款及相应利息，占有了该商铺，只是暂未取得房屋的所有权。后期款项没有付清是由于浩华公司没有办成银行按揭贷款，导致《“国中城”商铺购买合同》无法继续履行，但这并不影响《“国中城”商铺委托经营合同》的履行；2、李道前正在与浩华公司解除买卖合同，但是该案与本案无关，且另案中浩华公司反诉要求李道前继续付款；3、九华公司是合同担保方应当承担担保责任。李道前向一审法院起诉请求：1、判令尉丰公司支付欠付李道前租金126047元，违约金14080元（按每日万分之二支付违约金至实际支付之日止，暂计算至2016年10月31日），判令九华公司就上述所欠租金和违约金承担连带责任；2、判令尉丰公司对现继续占有的商铺给相应的委托经营管理费，按商铺购买款的10%每年至实际归还商铺之日，对占有使用的商铺予以返还并恢复原状，九华公司承担连带责任；3、判令本案诉讼费用由尉丰公司与九华公司负担。一审法院认定事实：2011年4月6日，李道前与尉丰公司及九华公司签订一份《“国中城”商铺委托经营合同》，合同约定：李道前将其所有的位于湖南省长沙市雨花区赤岗小区一片负一层房屋委托尉丰公司统一经营管理，该房屋的编号为“国中城”B-139号商铺，由尉丰公司在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限为5年，即2011年5月1日起至2016年4月30日；尉丰公司按以下标准向李道前支付收益：第一年（2011年5月1日至2012年4月30日）合计收益为41440元，第二年（2012年5月1日至2013年4月30日）合计收益为46620元，第三年（2013年5月1日至2014年4月30日）合计收益为51800元，第四年（2014年5月1日至2015年4月30日）合计收益为56980元，第五年（2015年5月1日至2016年4月30日）合计收益为62160元；每满一季度支付，每季度首月15日前支付上季度收益，具体为每年的8月15日、11月15日，次年2月15日、5月15日；尉丰公司逾期向李道前支付收益，应向李道前支付违约金，每日按逾期应付收益的万分之二计算；在尉丰公司不能履行本协议约定义务时，由九华公司向李道前承担担保责任。包括李道前在内共有400多名业主与尉丰公司签订上述合同，合同签订后，尉丰公司将房屋改造成一个商场（即奥特莱斯百姓广场），并对外进行招租，主要经营日用百货。从2014年4月30日起，尉丰公司即未再向李道前支付收益；上述合同到期后，双方未续签合同，涉案房屋一直由尉丰公司在实际经营奥特莱斯百姓广场。2016年9月13日，李道前诉至长沙市雨花区人民法院，请求判如所请。本案经一审法院主持调解，各方当事人未能达成调解协议。一审法院认为：李道前与尉丰公司签订的《“国中城”商铺委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照约定履行各自的权利义务。李道前主张双方签订的《“国中城”商铺委托经营合同》已经到期，尉丰公司应当对占有使用的商铺予以返还并恢复原状，虽然合同约定委托租赁期限已到，但因李道前出租给尉丰公司的场地不具有独立性，尉丰公司已将涉案场地与其他业主的场地整体统一改造后，分别出租给第三人经营，如果尉丰公司将占有使用的商铺返还李道前并恢复原状，将影响奥特莱斯百姓广场整体效益的发挥及其他租赁合同目的的实现，故对于李道前上述主张一审法院不予支持。根据涉案合同的内容及实际履行，尉丰公司依合同取得的是涉案房屋的自主使用权，同时以向李道前支付收益为代价，且合同中未设置尉丰公司向李道前支付收益以尉丰公司实际向第三人收取租金为前提条件。因此，涉案合同的实际内容符合租赁合同的法律特征，李道前与尉丰公司由此形成的系租赁合同法律关系，而非委托合同法律关系。李道前要求尉丰公司支付欠付的收益126047元、违约金14080元（暂计算至2016年10月31日）及合同期满后的委托经营管理费，尉丰公司质证时对数额并无异议，一审法院予以支持。李道前与尉丰公司、九华公司之间的担保关系，因未约定保证方式及保证期间，应认定为连带责任保证，且保证期间为自主债务履行期届满之日起六个月内。本案主债务为尉丰公司应支付给李道前的收益，按涉案合同约定，截止2016年4月30日的收益履行期届满之日为2016年的5月15日，保证期间的截止日期为2016年11月15日；李道前于2016年9月13日向一审法院提起诉讼，并主张担保责任，故李道前要求尉丰公司与九华公司承担担保责任的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条之规定，判决如下：一、湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付所欠李道前的收益126047元；二、湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付李道前逾期付款违约金（截止2016年10月31日的逾期付款违约金为14080元，此后以126047元为基数，按日万分之二标准，继续计算至126047元清偿之日止）；三、湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付李道前合同期满后的委托经营管理费（截止2016年10月31日的委托经营管理费为33670元，按每季度16835元计算）；四、国中医药湖南九华大健康产业有限公司对上述三项承担连带责任；五、驳回李道前的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3103元、诉讼保全费1270元，合计4373元，由湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司、国中医药湖南九华大健康产业有限公司连带负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人尉丰公司向法庭提交房屋产权证1份，拟证明李道前并没有取得该商铺的所有权，无权取得租金收益等。李道前质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能达到上诉人举证的证明目的。本院审查认为，该证据可以作为证据使用，至于能否达到证明目的，需要结合本案其他证据综合认定。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：李道前作为买方与湖南浩华投资管理有限公司签订《“国中城”商铺购买合同》后，与尉丰公司签订《“国中城”商铺委托经营合同》，将购买的“国中城”B-139号商铺出租给尉丰公司统一经营管理，尉丰公司负有按约定支付相应收益的合同义务。李道前已支付了涉案商铺的首付款，系该商铺的实际买受人，虽暂未取得涉案商铺的所有权，亦不影响其按商铺委托经营合同收取出租收益的权利。本案中，李道前系向尉丰公司主张截至2016年4月30日的欠付租金收益及利息，即使李道前于2016年9月13日另案起诉湖南浩华投资管理有限公司，欲解除《商铺购买合同》，不管该商铺购买合同最终是否解除，也并不影响李道前收取2016年4月30日之前的相应收益，故本案的审理不以另案的审结为前提，无需中止审理。鉴于九华公司系尉丰公司履行合同义务的担保人，故九华公司应对尉丰公司的付款责任承担连带责任。上诉人尉丰公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3103元，由上诉人湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨林华审 判 员  詹支粮审 判 员  曾庆军二〇一七年八月十六日代理书记员  刘丽娜附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。