北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5135号上诉人（原审被告）：王健，男，1987年3月24日出生。被上诉人（原审原告）：韩云芬，女，1963年12月6日出生。委托诉讼代理人：梁国礼，男，北京市门头沟区大峪街道滨河西区社区居民委员会推荐人员。被上诉人（原审原告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人王健因与被上诉人韩云芬、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月2日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王健上诉请求：撤销原审法院的判决，驳回韩云芬的全部诉讼请求。事实和理由:1.王健已经送还钥匙并赔偿了一个月的押金，不应再赔偿其他的费用。2.王健不是北京洛克尼纳商贸有限公司（以下简称洛克尼纳公司）的法定代表人，无法将该公司的工商登记注册迁出。且韩云芬也不配合迁出。3、原审酌定的损失数额过高，要求酌减。韩云芬辩称，同意原审法院的判决，不同意王健的上诉请求和理由。1.洛克尼纳公司的营业执照不迁出，涉案房屋不能办理两个营业执照，下家进不来。2.原审判决的数额并不高，对方违约应该对其进行惩罚，我方在原审中的诉讼主张是保守的。链家公司述称：同意原审法院的判决。洛克尼纳公司营业执照未迁出对租金确实有影响，主要看后续承租人的意愿。具体影响很难确定。韩云芬向一审法院起诉请求：1、判令三方签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年10月20日解除；2、要求韩云芬、链家公司按照每日100元的标准连带支付自2015年10月21日起至营业执照迁出之日止的房屋租金损失。一审法院认定事实：1915号房屋所有权人为韩云芬，房屋性质为商业用房。2015年7月18日，韩云芬（甲方）、王健（乙方）在链家公司居间下就1915号房屋签订《房屋租赁合同》，租赁用途为办公，租赁期限自2015年7月20日至2016年7月19日，租金为每月3050元，支付方式为现金支付，押一付三，押金为3050元……甲方应于2015年7月20日之前将房屋按照约定条件交付给乙方。其他约定事项中载明：乙方需要办照，甲方应配合办理手续，合同解除之后，乙方在一个月之内迁走或撤销。该合同签订当日，韩云芬将1915号房屋交付给王健，王健支付了押金3050元及自2015年7月20日至2015年10月20日三个月的租金。2015年7月28日，王健在1915号房屋上注册成立洛克尼纳公司,法定代表人为巴德仁桂。2015年10月20日，王健提出不再租赁1915号房屋，因租期未满，王健同意支付的押金不予返还，并将房屋钥匙交给韩云芬，双方均认可租赁合同自2015年10月20日解除。在庭审中，王健提交一份2015年7月15日洛克尼纳公司的授权委托书，证明王健受洛克尼纳公司委托与韩云芬订立房屋租赁合同，并表示如果出现任何纠纷或者法律问题与被委托人王健无关，营业执照注册手续办理齐全之后，在此授权委托书上加以补盖公章。经质证，韩云芬及链家公司均表示不知情。王健未提供证据证明在订立房屋租赁合同时，向韩云芬披露自己系受洛克尼纳公司委托承租房屋。现洛克尼纳公司的工商登记注册住所地为1915号房屋，韩云芬主张因1915号房屋规划用途为商业办公，王健未将该公司迁出或注销导致其无法进行新的工商登记，现1915号房屋处于闲置状态。一审法院认为：1915号房屋租赁合同为王健与韩云芬签署，王健不能证明签订合同时向韩云芬及链家公司说明自己系受洛克尼纳公司委托，代理其承租房屋，且租赁合同中承租人处由王健签字，故该租赁合同应当为王健与韩云芬之间的房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。王健作为房屋租赁合同的主体，根据合同相对性原则，韩云芬要求王健承担责任并无不妥，王健主张受洛克尼纳公司委托的意见，法院不予采纳。关于韩云芬要求王健承担的租金损失，根据查明的事实，双方合同于2015年10月20日解除，但王健至今未将洛克尼纳公司工商登记迁出1915号房屋，显然构成违约。法院认为，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1915号房屋为商业用房，王健一直未将洛克尼纳公司的工商登记注册迁出或撤销，确会给韩云芬出租房屋造成困难，因王健违约行为导致韩云芬产生的租金损失应由王健负担。韩云芬主张按照每天100元的标准支付租金损失，该数额并未超出合理范围，法院予以支持。在房屋租赁合同中并未约定链家公司要配合办理营业执照登记注册或迁出，韩云芬要求链家公司连带承担赔偿责任没有依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、韩云芬与王健签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年10月20日解除；二、王健按照每日100元的标准向韩云芬支付自2015年10月21日始至北京洛克尼纳商贸有限公司的住所地从北京市门头沟区17层1915号房屋迁出或注销之日止的租金损失；三、驳回韩云芬的其他诉讼请求。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：王健、韩云芬、链家公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。王健主张其受洛克尼纳公司的委托签订的《房屋租赁合同》而不承担违约责任，但王健不能证明韩云芬在签订《房屋租赁合同》之时对此知晓，且链家公司亦表示在签订《房屋租赁合同》时不知道王健的委托人身份，王健应当作为《房屋租赁合同》的主体来承担相应的责任。王健相应的上诉理由不能成立，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》约定，合同解除之后，乙方在一个月之内迁走或撤销。王健未在《房屋租赁合同》约定的期限之内将洛克尼纳公司的工商登记注册迁出，未履行《房屋租赁合同》的约定，且对韩云芬造成了损失，应当承担赔偿责任。鉴于双方均认可合同的解除时间为2015年10月20日，本院对此予以认可。损失的起算时点应当依据《房屋租赁合同》之约定顺延一个月，即2015年11月21日。原审法院对此处理错误，本院予以变更。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。韩云芬的损失应为房屋出租所对应的收益。《房屋租赁合同》中确定的租金标准约为每天100元，原审判决第二项确定的损失标准亦为每天100元。基于如下两条理由，本院认定原审判决第二项确定的损失标准过高。其一、当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。王健违约之后，韩云芬应当采取适当的方式减少自己的损失，如适当降低价格将房屋进行出租等，而不应将房屋空置到一审判决作出之时。韩云芬没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。其二、应当承认，能否办理营业执照仅为该房屋出租时收益权能的一部分对价，主要对价还是承租人对房屋占有和使用。《房屋租赁合同》确定的租金标准应包括该房屋出租时的全部收益权能即房屋的占有及办理营业执照。原审判决第二项确定的损失标准与《房屋租赁合同》中确定的租金标准相同，忽略了房屋收益权能的主要对价为房屋的使用，将能否办理营业执照作为该房屋出租时收益权能的全部对价。该处理显然不妥。兼顾违约责任的补偿性和惩罚性，本院酌定王健的每日赔偿数额为50元。综上所述，原判适用法律错误，本院予以变更。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初1571号民事判决第一项；二、维持北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初1571号民事判决第三项；三、变更北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初1571号民事判决第二项为王健按照每日50元的标准向韩云芬支付自2015年11月21日始至北京洛克尼纳商贸有限公司的住所地从北京市门头沟区17层1915号房屋迁出或注销之日止的租金损失。一审案件受理费1200元，由王健负担600元（本判决生效后七日内交纳）；由韩云芬负担600元（已交纳205元，余款于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费2400元，由王健负担1200元（已交纳410元，余款本判决生效后七日内交纳）；由韩云芬负担1200元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 范 磊二〇一七年八月九日书记员 刘 瑾