重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初6233号原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝北区锦坪街5号，统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人康云，该公司总经理。委托诉讼代理人：张胜，男，1977年10月1日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工。被告：张强，男，1968年11月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称鑫龙物管公司）与被告张强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法由审判员刘斌适用小额诉讼程序，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物管公司的委托代理人张胜，被告张强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫龙物管公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告张强给付拖欠原告的某某小区从2015年7月1日至2017年5月31日止，共计23个月的物业服务费2750.8元（119.6平方米*1元/平方米*23月）及违约金460.16元（按物业服务合同万分之五计算）；公共能源费每月10元，共计230元，合计费用3440.96元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告张强系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告从2015年7月1日至2017年5月31日止共23个月物业服务费、违约金及公共能源费等共计3440.96元。原告多次向被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付。为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条规定和我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，请求法院依法判决。以维护原告的合法权益。被告张强辩称，小区一直存在车辆乱停乱放导致交通堵塞无法正常通过，上班时间车辆经常被堵、被挂，物业放任社会车辆停在小区出行道路上，并多次向物管公司反映情况，鑫龙物管公司不予理睬，不予整改。被告居住的住宅系二次供水，长期以来，一直存在压力小导致热天停水，多次向原告反映，原告不予理睬，不予整改。被告住房楼道垃圾一直无人收拾，都是被告自行提到楼下处理，楼道地板清洁也是偶尔才有人清洁。外来人员随意进出，小区车道上经常有人洗车、树上晒萝卜干、羽毛球场上晒谷物、在草坪上行走、在树上拉绳晒衣服的情况，原告不与理睬，不予制止。小区里广告费、物业费花费情况均未进行公示，业主不知道收取的相应费用用在哪里了。被告门外墙体瓷砖大块脱落，向原告反映两年之久，至今未修复。小区安全监控形同虚设，只有一台可以看出模糊的人影，导致被告去保安室调取监控无效，丢失的东西无法找回，原告从不对安全监控设施进行修复。小区电梯经常出问题，经常都在修理中，导致业主出行不方便，修缮后用不到几天又坏了。并向法庭提交光盘一张，拟证明上述问题。经审理查明，2014年3月1日，原告与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司就某某小区签订了《某某小区前期物业服务合同》，合同履行期限为2014年4月1日至2019年3月31日。2015年6月26日，原告又与该小区的业主委员会重新签订了《某某小区物业服务合同》，该合同约定的期限为2015年7月1日至2020年6月30日。原告按照合同约定，进驻小区提供物业服务。2015年7月6日，重庆市綦江区发展和改革委员会以綦发改价登记1号《綦江区物业服务收费登记表》批复原告某某小区的收费标准为：高层住宅1-2层0.65元/月/平方米（按建筑面积计算），3层及以上1.00元/月/平方米（按建筑面积计算；包含电梯使用费）。小高层1-2层1.00元/月/平方米，3层及以上1.30元/月/平方米，非住宅1.5元/月/平方米（建筑面积计算）。车库车位服务费70元/位/月。被告张强系某某小区房屋的业主，该房屋建筑面积92平方米，系小高层，每月物管费119.60元，从2015年7月1日起至2017年5月31日止，共计23个月未交纳物业管理费，经原告催收被告以业主委员会系虚假成立，其与原告签订的物业合同不合法为由拒交物管费，并表示公共能源费由公共收入来冲抵业主应交的物业服务费。庭审中原告举示与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司签订的《某某小区前期物业服务合同》及与小区的业主委员会签订了的《某某小区物业服务合同》和重庆市綦江区发展和改革委员会审批的收费表证明其提供物管服务、收费标准合法，在《某某小区前期物业服务合同》中第四章第七条“业主公用部位、公用设施设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收···按每户每月10元定额由产权人或使用人按月缴纳···”。《某某小区物业服务合同》中也载明了前述公共能源费的征收方法。另外还举示了巡查签到表、请求协调处理违规搭建的函、关于小区商贩占道经营的复函、关于美心防盗门遗留问题的函、视频监控黑屏要求及时恢复的函、建设单位遗留问题诚请协调解决的函、温馨提示等证明原告对小区进行了管理，被告质证认为，原告虽然对小区进行了管理和整改，但没有效果，且对被告的欠费明细有意见，该收费计算方式和房屋面积有误，不承认违约金。对此，原告方当庭对被告张强欠费明细进行更正并表示原告已尽到了主要服务义务，被告应当缴纳物业服务费。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定诚信、全面履行自己的义务。本案原告鑫龙物业公司提交了2017年1-6月物业服务报告、巡逻签到表、请求协调处理违规搭建的函、关于小商贩占道经营的复函、关于美心防盗门遗留问题的函、视频监控黑屏要求及时恢复的函、建设单位遗留问题诚请协调解决的函、温馨提示等，证明原告鑫龙物业公司已完成了主要服务，被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费。被告提出以公共收益作为冲抵公共能源费的抗辩，原告提交的《某某小区前期物业服务合同》和《某某小区物业服务合同》中均载明了公共能源费的收取办法即由产权人或使用人按每户每月10元计收，因此被告辩称公共能源费应由公共收益来冲抵的意见本院不予支持。关于被告提出《某某小区物业服务合同》系与虚假的业主委员会成员签订，被告不知情的抗辩，属于另一个法律关系，在本案中不予解决，被告可以另外寻求解决方法。另外，被告张强提出物业费用计算有误，原告在庭审中对被告方的物业费计算进行了更正，建筑面积92平方米*1.3元/每月共计2750.8元。原告在物业服务过程中，虽然提供了物业服务，也做过一些监督、协调工作，但仍然存在一些问题和瑕疵，被告不能以此为由对抗物业服务费的交纳，居民生活小区除了物业公司按照约定提供物业服务外，还需要小区业主共同努力、共同遵守相关的规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益。本院对原告请求被告交纳2015年7月1日至2017年5月31日，共计23个月的物业服务费2750.8元（92平方米*1.3元/平方米*23月）、公共能源费230元（23月*10元/月）予以支持。对于原告请求的违约金，鉴于原告提供的物业服务中却有瑕疵，被告也并非故意拖欠，本院不予支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费和公共能源费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张强在本判决生效后5日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2015年7月1日至2017年5月31日期间的物业服务费、公共能源费共计2980.8元；二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。被告张强若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告张强负担，此款原告已预交，被告张强在履行上述义务时一并给付原告。本判决为终审判决审判员 刘 斌二〇一七年八月二十五日书记员 邓乐懿