四川省岳池县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1621民初2395号原告：李涛，男，汉族，1986年10月7日出生，住四川省岳池县。原告：黄琼，女，汉族，1987年9月26日出生，住四川省岳池县。被告:广安和谐置业有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇滨河东路9号，统一社会信用代码915116210761432863。法定代表人：杨晓东，执行董事。委托诉讼代理人：屈迎春，男，汉族，1976年2月15日出生，住四川省广安市广安区，系广安和谐置业有限公司员工）。原告李涛、黄琼与被告广安和谐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序于2017年7月24日公开开庭进行了审理，原告李涛、黄琼和被告的委托诉讼代理人屈迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李涛、黄琼向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还原告多支付的购房款18284.4元（多支付房款18320元除去应补房款35.6元），并支付原告多支付房款18284.4元的资金占用利息1266元；2、被告赔偿原告延迟交房违约金7045元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，原告于2014年11月7日向被告购得由被告开发的位于岳池县，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》的《补充协议》。依照该合同约定，该商品房单价每平方米3560元，面价106.67平方米，应付总房款379745.2元。在签订《商品房买卖合同》和补充协议时，原告向被告总计缴纳购房款398065元，其中199745元作为该商品房的购房首付款，再加房款18320元，其余180000元原告通过银行按揭方式贷款支付给被告。2017年6月22日，原告接房时依据被告出具的《房屋结算单》，该房屋的实测面积为106.68平方米，与合同面价误差0.01平方米，因此原告应补面价误差款35.6元。原告向被告应实际交纳购房款379780.8元，现被告多收原告购房款18320元，扣减应补的35.6元后多收18284.4元，对于该款项原告多次要求被告返还，但被告均未返还；同时依据《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房，但被告在未取得相关部门综合验收的情况下通知原告于2017年4月5日至4月7日接房，原告据此拒绝接房，由于被告未按合同约定交付商品房，应当按合同约定由出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，截止2017年6月26日被告应向原告支付逾期交房违约金7045元，同时还应承担多交房款的资金占用利息1266元。据此，特向法院起诉请求支持原告上述诉讼请求。原告为证明上述主张，向本院提交了下列证据：一、《商品房买卖合同》一份,拟证明原告向被告购得由被告开发的位于岳池县的事实；二、《商品房买卖合同》补充协议一份，拟证明原告购买该商品房首付购房款为199745元，向银行按揭180000元，房屋总房价是379745元，因此证明原告向被告多付18320元购房款；三、收据三份，拟证明向被告支付房款共计218065元，银行按揭放款180000元，多支付房款18320元；四、房屋结算单一份，拟证明房子的实测面积是106.68平方米，原告应补被告房屋面积误差36元；五、花漾城收房通知书一份，拟证明被告定于2017年3月31日至4月30日期间为业主办理收房手续，但被告方无法出示建筑工程竣工备案表和住宅质量保证书和房屋合格的验收证，因此原告拒绝接房，后于2017年6月27日在被告处接房。被告广安和谐置业有限公司辩称：2013年7月18日，被告以四川和谐实业有限公司名义通过公开拍卖取得岳池县YCP-2013-10地块后，原告于2013年7月30日与四川和谐实业有限公司签订了《商品房团购意向协议》，该协议约定其通过团购方式选择被告开发的花漾城项目的商品房，明确约定所购商品房大约面积和单价，并在该协议第四条约定“代办费用的收取，乙方（原告）已清楚广安市广物价（2007）209号文件规定，为方便结算及真实体现成本，乙方自愿同意该房屋的水、电、气及电视光纤由甲方（被告）统一代安装，所产生的一切费用由乙方缴纳给甲方”。2013年11月18日，四川和谐实业有限公司名称变更为广安和谐置业有限公司。2014年9月29日，被告在取得花漾城1-4栋商品房预售许可证后在售楼部公示了水、电、气及光纤的费用标准暂收18320元，在产权证交付时多退少补。此后原、被告在原《商品房团购意向协议》的基础上于2014年11月7日签订正式的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同》的补充协议，此后，被告按照《商品房团购意向协议》和《商品房买卖合同》向原告收取水、电、气及光纤的代安装费用18320元和原告购房的首付款199745元。关于被告收取原告水、电、气及光纤的代安装费用18320元问题，根据《商品房团购意向协议》的约定，是被告应该一并收取的房屋价格分成了业主更加明白清晰的两部分收取，即按面积计价3560元/平米收取房款和应由业主单独缴纳水、电、气及光纤的代安装费用，此两笔款项共同构成该商品房的总价款，原告缴纳的水、电、气及光纤费用18320元系该商品房的房款分解部分，因此，被告在出具房款收据时向原告出具了两部分房款收据，一部分为原告应当缴纳的购房首付款，一部分是水、电、气及光纤代安装费用18320元，对于水、电、气及光纤代安装费用18320元被告于2017年4月10日已书面回复购房业主，该款项在领取房产证时据实结算，据此，依照合同法的规定，被告收取原告缴纳的水、电、气及光纤代安装费用18320元并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此被告按《商品房团购意向协议》收取18320元合法合理。被告在收取原告缴纳的房款后，原告认为被告多收取购房款，应当在按揭款到账后就已经知道自己的权利被侵害，故原告向法院主张返还18320元的诉讼请求已超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。被告与原告签订《商品房买卖合同》约定的交付时间为2016年12月31日前，被告现已确认已延期交付，但经项目业主代表协商，被告已于2017年4月和6月主动发出违约补偿公告，表示愿采取代交物业费及业主要求但不属于合同义务的楼道装饰方案作为违约补偿方案，同时愿与业主共同协商解决逾期交付的问题。被告广安和谐置业有限公司为证明上述主张，向本院提交了下列证据：一、《商品房买卖合同》以及收款收据，拟证明原告购买商品房后网签、备案以及交款的事实；二、2013年7月18日，岳池县公共资源交易中心土地成交确认书，拟证明四川和谐实业有限公司竞得该地块。三、四川和谐实业有限公司与原告或原告委托人签订的《商品房团购意向协议》，拟证明当时作为认购协议客户的身份、单价以及关于代收费用的约定。四、2013年11月18日岳池县国土资源局土地出让合同，拟证明四川和谐实业有限公司更名为广安和谐置业有限公司。五、签约信息单，证明在商品房合同网签、备案之前原告对所购商品房信息的确认，拟证实《商品房买卖合同》是在《商品房团购意向协议》基础上转签的，明确备注了代收费用，并经过原告亲自签字加盖手印认可。六、关于部分客户水电气费用的说明和关于《团购意向协议》客户转签合同代收费用标准的通知，拟证明客户水电气费用原按18320元/户收取，在领取产权证时凭发票据实结算，该说明已张贴在售楼部进行了公示；七、房屋结算单。拟证明在房屋结算时已明确18320元作为代收费用的事实和原告应补所购商品房面积误差款36元。八、关于延期交房违约补偿公告，拟证明被告针对延期交房后对业主出具的补偿公告，并已在售楼部公示。九、花漾城项目1至4栋商品房预售许可证以及岳池县人民法院（2011）岳池民初字1120号民事判决书，（2010）岳池民初字第1163号民事判决书，拟证明被告所销售的花漾城项目商品房已取得商品房预售许可的事实和取得的时间，民事判决书证明了类似案件在岳池县人民法院审理过程中对代收的水、电、气及光纤代安装费用判决认定意见。十、供水安装合同、管道燃气配套合同、有线（数字）电视安装协议以及花漾城项目10KV高低压配电新建工程施工合同，证明被告关于水、电、气及光纤具体的合同安装费用。十一、关于《团购意向协议》客户转签合同涉及代收费用标准的通知，拟证明《团购意向协议》客户代办费用明细表，合计18320元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的上述证据原、被告均予以质证，本院对无争议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月18日，被告以四川和谐实业有限公司名义通过公开拍卖取得岳池县YCP-2013-10地块，该地块位于九龙，四川和谐实业有限公司竞得该地块后，于2013年7月30日与原告签订了《商品房团购意向协议》，协议约定，乙方（原告）拟购的房屋限于花漾城小区1、2、3栋，需求建筑面积107.37平方米，具体为B栋17层5号，乙方选择按揭付款方式，单价3560元/平米，房屋总价款382237.2元。该协议第四条约定乙方已清楚广安市广物价（2007）209号文件规定，为方便结算及真实体现成本，乙方自愿同意该房屋的水、电、气及电视光纤由甲方统一代安装，所产生的一切费用由乙方缴纳给甲方。2013年11月18日，被告广安和谐置业有限公司与岳池县国土资源局签订关于岳池县YCP-2013-10地块的《国有建设用地使用权出让合同》，明确了岳池县YCP-2013-10地块的受让人由“四川和谐实业有限公司”变更为“广安和谐置业有限公司”。2014年9月20日，被告取得花漾城项目1-4栋的《商品房预售许可证》。2014年9月25日被告通过其销售部和财务部向购房户公示告知根据《团购意向协议》，被告为客户代办费用明细含水、电、天然气、电视/电信的费用标准共计18320元。原告李涛、黄琼于2014年11月7日与被告广安和谐置业有限公司签订正式《商品房买卖合同》，合同约定，买受人所购商品房为该合同规定的1幢第18层2-18-2号，商品房的用途为住宅，为预售商品房，其建筑面积共106.67平方米，其中套内建筑面积88.86平方米，分摊面积17.81平方米，商品房单价为每平方米人民币3560元，总价款人民币379745元，其付款方式为贷款方式，买受人可以首期支付购房总价款的52.59%，其余价款可以向指定银行或住房公积金管理机构借款支付，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，其逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：1、逾期在150日之内自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过150日之后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。面积差异处理，当实际测量面积与合同约定面积有误差发生时，甲乙双方同意按实测面积根据合同约定单价据实结算房价款，多退少补。同时合同还约定了产权登记时间为出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。原、被告于当天还签订《商品房买卖合同》补充协议，约定买受人于《商品房买卖合同》签订之日，向出卖人支付按揭购房的首付款199745元，剩余房款180000元买受人向指定的银行申请按揭贷款的方式进行支付，补充合同另行约定了按揭方式购房的房地产权证办理、房屋的交付、物业构成和交付标准等。合同签订后，双方签订了所购商品房的《签约信息单》，明确原告所购房屋总价款为379745元，原告向被告缴纳首付房款应为199745元，已付191200元，本次付款24266元，本次签约付款合计21613元，原告据此向被告支付房款和产权办证费用和大修基金等共计204272元。对于代收费18320元，原告当天未支付，于2014年11月7日向被告出具《欠条》一张，该款定于2015年1月30日给付，原告实际于2015年4月25日将该款支付给被告，被告为原告出具了收条。2017年4月10日，被告在其开发的花漾城住宅小区张贴《关于部分客户水电气费用的说明》，该说明对收取部分客户水电气等费用的正当性进行了说明，明确了依据四川省物价局（川价发[2008]196号和广安市物价局广市物价（2007）209号文件规定水电气闭路入户费作为成本计入销售单价，但原、被告在《商品房团购意向协议》中双方约定乙方（原告）已清楚广安市广物价（2007）209号文件规定，为方便结算及真实体现成本，乙方自愿同意该房屋的水、电、气及电视光纤由甲方统一代安装，所产生的一切费用由乙方缴纳给甲方。在该说明中对供水、供气、供电以及有线电视的费用进行了分别说明，合计费用应为19200元/户，原按18320元/户收取，被告将在原告领取产权证时凭发票据实结算。2017年3月，被告向原告发出《接房通知书》，通知书定于2017年3月31日至4月30日期间为业主办理收房手续，原告以被告开发的商品房未通过竣工验收而拒绝接房。2017年6月2日，被告因延期交房，遂在该住宅小区张贴《广安和谐置业有限公司关于延期交房违约补偿公告》，其补偿方案为：1、对交房时间在2016年12月31日的所有业主由被告代交物业费1年，2、对电梯高层及8+1电梯洋房吊顶、贴砖，同时对3栋3单元2楼采用瓷砖对前厅墙面进行处理，做出样板，在与业主形成相应处理协议后，三个月内按样板房质量完成。但原告未与之签订相关补偿协议。此后原告于2017年6月26日以被告多收房款18284.4元以及逾期交房应承担违约责任向本院起诉，请求1、由被告返还原告多支付的购房款18284.4元，并支付原告多支付房款18284.4元的资金占用利息1266元；2、被告赔偿原告延迟交房违约金7045元（逾期时间从2016年12月31日起按日万分之一算至2017年6月26日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。本案在诉讼中，原、被告于2017年6月27日对原告所购商品房各项价款进行结算并共同签订《房屋结算单》，结算单明确了1、房款结算：房屋结算单价3560元/平方米，预测面积为106.67平方米，实测面价为106.68平方米，原告应补房款36元；2、代收费结算：含维修基金、契税、评估费等以及其他费用18320元共计31389元，应补1元；3、房款及代收费合计原告应补37元。双方签订《房屋结算单》后原告已补被告37元，原告也于当天接受该商品房。被告亦于当天向原告重新出具两张收条，分别为180000元的银行放款和18320元房款的收条。本院认为：被告广安和谐置业有限公司在取得其开发的花漾城住宅小区的商品房预售许可证后，与原告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，该合同系双方当事人真实意思表示，主体适格，其内容未违反国家法律、行政法规禁止性的规定，合法有效。被告在竞得岳池县YCP-2013-10地块后，与原告签订《商品房团购意向协议》，该意向协议表明原告预购买被告开发的商品房的意愿，双方对项目的名称、原告拟购商品房的单价，面积及付款方式、交房时间、权证办理等已予以明确，特别对该团购协议第四项“代办费用收取”已具体作出约定，该协议系双方当事人真实意思表示，未有欺诈、胁迫行为，故该《商品房团购意向协议》与《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议具有同等的法律效力。关于被告广安和谐置业有限公司向原告收取18320元是否属于多收房款的问题，依照《商品房团购意向协议》第四项约定“乙方已清楚广安市广物价（2007）209号文件规定，为方便结算及真实体现成本，乙方自愿同意该房屋的水、电、气及电视光纤由甲方统一代安装，所产生的一切费用由乙方缴纳给甲方”，被告据此向与之签订《商品房团购意向协议》的购房者发布了关于《团购意向协议》客户转签合同涉及的代收费用标准的通知，明确被告代收的供电、供水、天然气及电视等安装费用为18320元；在签订正式合同前原告所签的《签约信息单》上也已表明18320元为代收费用；同时被告于2017年4月10日在其开发的花漾城住宅小区张贴《关于部分客户水电气费用的说明》，在该说明中对供水、供气、供电以及有线电视的费用进行了分别说明，合计费用应为19200元/户，原按18320元/户收取，被告公司将在原告领取产权证时凭发票据实结算；原、被告在签订《房屋结算单》上业已明确18320元为被告代收的其它费用，原告亦予以认可，原、被告在签订《商品房买卖合同》时已经约定该商品房总价款为379745元，虽然被告在第一次出具的收条中收取的18320元注明为“房款”，但从原、被告向本院提供的证据足以证明被告收取的18320元为供电、供水、天然气及电视等的安装费用。综上，本院对于被告广安和谐置业有限公司向原告收取的18320元认定为供电、供水、天然气及电视等的安装费用（又称“两管三线”）。关于被告广安和谐置业有限公司向原告收取的“两管三线”费用是否符合法律规定，四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知[川价发（2008）196号]文件中虽规定“商品房价格的成本构成应包括房屋建筑工程费和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的‘两管三线’的安装，各商品房开发企业不再向购房者另行收取费用”以及广安市物价局、广安市规划和建设局和岳池县物价局、岳池县规划和建设局等文件虽作出相同的规定，但上述文件均为部门规范性文件，不是规章，更不是法律或者行政法规，不能作为人民法院处理民事案件法律适用的依据，上述规范性文件要求新建商品房中的“两管三线”计入商品房销售价格，任何单位和部门不得再以任何理由重复收取，因此“两管三线”的费用应当收取并计入商品房销售价格，但本案中原告未举证证明被告已代为收取的上述费用已计入该商品房价格成本，同时原告在与被告签订正式《商品房买卖合同》前所签订的《商品房团购意向协议》第四项明确约定“乙方已清楚广安市广物价（2007）209号文件规定，为方便结算及真实体现成本，乙方自愿同意该房屋的水、电、气及电视光纤由甲方统一代安装，所产生的一切费用由乙方缴纳给甲方”，证明被告已告知原告该商品房的“两管三线“费用由被告代收，不含在建设成本之中，原告对此亦未提出异议，由于双方约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且属当事人意思自治，因此原、被告对于该约定符合法律规定，应属有效。故原告要求被告返还多收房款18320元（即两管三线）的主张本院不予支持，但原、被告应按照约定对水、电、气及电视光纤的费用据实进行结算，多退少补。关于被告提出原告请求退还18320元已超过诉讼时效的问题，原告虽于2015年4月25日向被告缴纳的18320元，但依据双方约定，对于被告代收的水、电、气及电视光纤等安装费用，被告在《关于部分客户水电气费用的说明》中已明确该费用在领取产权证时与客户凭发票据实结算，《商品房买卖合同》约定原告取得权证时间为2017年12月31日，对此费用双方至今未结算，原告此项诉讼请求未超过诉讼时效期间，故被告该项辩称本院不予支持。依照《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，由于被告开发的花漾城住宅小区至今尚未办理相关竣工验收报告，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定，由于被告未按合同约定向原告交付商品房，其行为已构成违约，故被告应当承担逾期交房违约责任。依照合同约定“逾期在150日之内自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行”，现原告选择由被告承担逾期交房的违约责任，合同继续履行，符合合同约定，本院予以支持。双方约定违约金的计算按买受人已交付总房款的日万分之一计算，该约定未违背相关法律规定，且被告亦未主张调整违约金，故本院依照该约定计算违约金金额。原告主张违约金起算时间从2016年12月31日算至2017年6月26日止，本院予以支持，故被告应当承担违约金的金额为379745元X0.1‰X178＝6759元。被告在逾期交房后，虽主动向原告等购房户承认未约的事实，并愿采取必要的措施承担违约责任，以此达到冲抵违约金，但该行为未与原告等购房户达成一致性意见，故被告该项辩称本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广安和谐置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李涛、黄琼支付延期交房违约金6759元；二、驳回原告李涛、黄琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计232元，由被告广安和谐置业有限公司负担25元，原告李涛、黄琼负担207元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  谭俊斐二〇一七年八月二十四日书记员  谭 添