湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0102民初4055号原告：胡盛龙，男，1988年10月7日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托代理人：龚莉（特别授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。委托代理人：张鹏（特别授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：周培华，男，1961年3月31日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人：曾雪萍（特别授权代理），男，1957年2月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。第三人：武汉新华泰经济发展有限公司，住所地武汉市江岸区惠济2路6号。法定代表人：周培华，总经理。第三人：武汉地铁运营有限公司，住所地武汉市硚口区京汉大道99号。法定代表人：王洪锐，总经理。委托诉讼代理人：祁嵩（一般授权代理），男，1987年9月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。第三人：湖北东慧通信网络投资集团有限公司，住所地武汉市东湖开发区东信路SBI创业街第2座9层901号。法定代表人：孙荣学，董事长。委托诉讼代理人：熊文颂（一般授权代理），男，1977年10月25日出生，汉族，住武汉市硚口区。原告胡盛龙诉被告周培华，第三人武汉地铁运营有限公司（以下简称地铁运营公司）、第三人湖北东慧通信网络投资集团有限公司（以下简称东慧通信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曾明亮独任审判，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。因武汉新华泰经济发展有限公司（以下简称新华泰公司）与本案的处理有利害关系，本院依法追加新华泰公司作为本案第三人参加诉讼。本案于2017年7月17日再次公开开庭进行了审理，原告胡盛龙的委托代理人龚莉，被告周培华及其委托代理人曾雪萍，第三人新华泰公司的法定代表人周培华，第三人地铁运营公司的委托代理人祁嵩，第三人东慧通信公司的委托代理人熊文颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡盛龙诉称：2012年9月7日，原告与被告签订了《租赁合同》（系转租），约定由原告承租轻轨交通一号线一期工程黄浦路站门面（下称“门面”），租赁用途：商业用途；租赁期限：2012年9月17日至2017年9月17日；租赁保证金20000元；租金每半年支付一次。合同签订当日，原告向被告支付租赁保证金20000元，被告向原告出具保证金收条，原告一直积极履行支付租金的合同义务，其中，2015年3月16日，原告向被告支付了2015年3月17日至2015年9月16日期间的租金102468元；2015年8月5日，原告向被告支付了2015年9月17日至2016年3月16日期间的租金110670元。2015年8月11日，原告收到武汉地铁运营有限公司（即涉诉门面的业主）发来的工作联系函，函件中表明“地铁公司已经解除了其与湖北东慧通信网络投资有限公司之间的《通信转接房租赁合同》”，而原告从被告处承租的房屋属于前述项下的租赁物范围，故原告无权再继续使用该房屋，原告与被告之间的租赁合同亦应终止履行。并提出如原告与地铁公司协商一致的可另行签订租赁合同，如未协商一致，应立即返还房屋。2016年8月13日，地铁公司与武汉臻可美津餐饮管理有限公司另行签订《武汉轨道交通1号线一期黄浦路站商铺物业租赁合同》并已正常履行。因原告与被告之间租赁合同不能完整履行且已解除，故原告与被告多次沟通，要求被告返还租赁合同保证金和未到期未履行部分的租金，被告一直推诿，时至今日仍没返还。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告立即返还原告保证金20000元，返还原告已经支付的未到期租金129456元（自2015年8月13日至2016年3月16日），合计149456元；2、被告按银行同期贷款利率立即向原告赔偿利息损失（以应返还款149456元为基数，从2015年8月13日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2017年3月15日利息为11307.6元）；3、被告向原告支付违约金34156元；4、请求确认原、被告双方于2012年9月7日签订《租赁合同》已经于2015年8月12日解除；5、被告负担本案诉讼费用。被告周培华辩称：1、原告请求解除与被告的租赁合同在法定程序上是违法的，根据法律规定，合同一方单方解除合同，应当通知对方。原告没有履行义务，被告没有收到原告的任何告知，原告直接申请法院判决解除合同，是不符合法律程序的；2、原告与被告签订的租赁合同是合法有效的，在履行过程中，原告无故解除合同，不继续履行合同，同时与地铁公司签订租赁合同，是违约行为，原告与地铁签订的租赁合同是无效的；3、被告从本案的第三人东慧通信公司承租地铁门面是经过地铁运营公司同意的，经过装修后，在转租给本案的原告也是经地铁运营公司同意的，同意的主要证据是地铁运营公司为周培华注册，也为原告注册，也是获得了地铁运营公司提供的有效证明才能进行的，不管是被告还是原告所办理的营业执照都是长时间按照规定悬挂在店面上方，地铁的管理人员是知道的；4、东慧通信公司将房屋转租给被告及新华泰公司，新华泰公司再以被告的名义将房屋转租给原告，两次转租行为持续的时间有3年多，故地铁运营公司是知晓铺面转租的情形的。原告要求被告支付违约金，没有事实和法律依据。综上，驳回原告的全部诉讼请求。第三人新华泰公司述称：与被告的答辩意见一致。第三人地铁运营公司述称：2004年我公司与东慧通信公司签订了租赁合同直到2015年8月，但东慧通信公司仅支付租金至2015年2月，有半年没有支付租金，基于此我公司依据合同约定向东慧通信公司发出解除合同函，双方合同就此解除。同时，我公司也告知了当时房屋的实际经营者。我公司和周培华没有租赁关系，我公司不清楚东慧通信公司租赁房屋后转了多少手。关于协商赔偿20万元的事情，我公司不予认可。我公司与周培华没有签订任何合同，跟他没有法律关系。在与东慧通信公司解除租赁合同之后，我公司与其他公司签订了房屋租赁合同，其中也包括胡盛龙及周培华。周培华陈述我公司出具办理工商执照的证明是在与东慧通信公司解除合同之后给的。我公司不认可东慧通信公司有转租权，即使有产权资料也不认可东慧通信公司有转租权。我方与原告没有续签合同，在本案开庭之前我方不知晓有原告这样的人。我方也没有同意东慧通信公司将涉案门面转租给被告。被告所述的情况说明不是我方给的。我方与原告及被告及新华泰公司没有任何法律关系。第三人东慧通信公司述称：涉案租赁房屋由我公司出租给新华泰公司，没有直接租给周培华，周培华作为新华泰公司的签约代表在合同上签了字，我公司也和新华泰公司解除了租赁合同。我公司不清楚胡盛龙与周培华之间的租赁纠纷，也不清楚为什么是以周培华个人名义签订的合同。本案所涉的两份租赁合同是有效的。我公司与胡盛龙没有直接的关系，也没有向胡盛龙收取租金，因此我公司对于原、被告之间的纠纷不应承担任何责任。经审理查明：2004年11月26日，武汉市轨道交通有限公司（甲方）与东慧通信公司（乙方）签订《通信转接房租赁合同》。双方约定，甲方将轨道交通一号线一期工程十个车站站点的转接房及商业用房出租给乙方；商业用房面积202.65㎡，商业面积用于商业用途；租赁期限从甲方正式将房屋交付乙方之日起至2026年6月30日止；如拖欠租金超过一个月、擅自将租赁房屋转让、转借、转租的，甲方可解除合同，收回房屋，乙方应承担一切责任，并赔偿甲方受到的损失。2007年5月30日，武汉地铁集团有限公司成立地铁运营公司。地铁运营公司的主要任务是负责运营管理和现有轨道衍生资源的经营管理。2011年3月4日，东慧通信公司（甲方）与新华泰公司（乙方）签订《租赁合同》。双方约定，甲方将轨道交通一号线一期工程黄埔路站、大智路站、循礼门站、太平洋站4个车站站点门面出租给乙方，计租面积共计200.02㎡；租赁期限从甲方正式将房屋交付给乙方之日起至2021年3月8日止；房屋月租金共计20002元，按季度支付；如拖欠租金超过一个月、擅自将租赁房屋转让、转借、转租的，甲方可解除合同，收回房屋，乙方应承担一切责任，并赔偿甲方受到的损失。在该份合同的尾部，“乙方”处盖有新华泰公司公章、“签约代表”处有周培华签名。2012年9月7日，周培华（甲方）与胡盛龙（乙方）签订《租赁合同》。双方约定，租赁物业地点为轻轨交通一号线一期工程黄埔路站门面（附平面图）；乙方租赁该物业用于商业用途；实际使用面积22平方米；租赁期限2012年9月17日至2017年9月17日；乙方向甲方支付20000元作为保证金；第一年每月租金为15200元，第二年每月租金为16112元，第三年每月租金为17078元，第四年每月租金为18445元，第五年每月租金为19920元；租金半年付（每次提前5天），甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；租赁期限届满或本合同被解除之日起30日内，将租赁物交还甲方，不擅自拆除已进行的装修；租赁期间乙方如需中途解除合同，应提早二个月通知甲方，并承担违约责任，如有违约，违约方应按二个月合计租金标准，一次性向对方支付违约金；乙方在租赁期间内对租赁物进行再装修和调整需经甲方书面同意。《租赁合同》签订当日，胡盛龙向周培华个人支付保证金20000元。2015年3月16日，胡盛龙向周培华个人支付了2015年3月17日至2015年9月16日期间的租金102468元；2015年8月5日，胡盛龙向周培华个人支付了2015年9月17日至2016年3月16日期间的租金110670元。2015年8月10日，地铁运营公司向东慧通信公司发出《关于解除通信转接房租赁合同的函》，主要写明，基于东慧通信公司的欠租行为，地铁运营公司决定解除双方签订的《通信转接房租赁合同》。2015年8月12日，东慧通信公司签收地铁运营公司邮寄的《关于解除通信转接房租赁合同的函》。2015年8月12日，经地铁运营公司告知，胡盛龙退出涉案商铺。同年8月13日，地铁运营公司与武汉臻可美津餐饮管理有限公司签订《武汉轨道交通1号线一期黄浦路站商铺物业租赁合同》，将涉案商铺出租给后者用于经营食品销售。本案2017年7月3日庭审过程中，胡盛龙向周培华作出了解除双方租赁合同的意思表示，且于2017年7月10日向本院提交书面申请，要求增加诉讼请求确认原、被告于2012年9月7日签订的《租赁合同》于2015年8月12日解除。还查明，新华泰公司成立于1997年4月7日，股东为杨芳（持股70%）、胡心宇（持股30%），周培华系该公司法定代表人，新华泰公司目前的经营状态为吊销。新华泰公司与周培华表示，新华泰公司将涉案商铺交由周培华进行转租，与胡盛龙的权利义务关系由周培华承担。为维护自身权益，原告诉至本院，请求依法判如所请。审理中，因双方意见不一致，故调解未成。以上事实有胡盛龙提交的租赁合同、收条、银行流水、租金银行对账单、银行流水及支出证明单（2015年3月16日），租金银行对账单（2015年8月5日）、武汉地铁运营有限公司工作联系函、武汉轨道交通1号线一期黄浦路站商铺物业租赁合同，周培华提交的情况说明、租赁合同、电话录音，地铁运营公司提交的武汉地铁运营有限公司工作联系函、《通信转接房租赁合同》、武汉地铁集团有限公司武地铁（2007）5号文，东慧通信公司提交的租赁合同及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。本院认为：武汉市轨道交通有限公司与东慧通信公司签订的《通信转接房租赁合同》，合法有效。武汉地铁集团有限公司作为轨道衍生资源的权利人，将现有轨道衍生资源交由地铁运营公司经营管理，前述合同的权利义务由地铁运营公司继受。东慧通信公司将涉案商铺转租给新华泰公司，于2011年3月4日签订《租赁合同》，新华泰公司法定代表人周培华又将涉案商铺转租给胡盛龙，于2012年9月7日签订《租赁合同》，均合法有效。因东慧通信公司欠付租金，地铁运营公司于2015年8月12日向东慧通信公司发函解除双方的租赁合同，双方的租赁合同已于该日解除。该合同解除后，作为次承租人的胡盛龙失去了继续占有涉案商铺的基础，且胡盛龙于该日退出涉案商铺，本案2017年7月3日庭审过程中，胡盛龙向周培华作出了解除双方租赁合同的意思表示，故胡盛龙与周培华于2012年9月7日签订的《租赁合同》于2017年7月3日解除。胡盛龙要求确认原、被告于2012年9月7日签订的《租赁合同》于2015年8月12日解除，但其提交的证据不足以证明胡盛龙于2015年8月12日通知周培华解除双方的租赁合同，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。地铁运营公司与东慧通信公司的租赁合同已于2015年8月12日解除，作为次承租人的胡盛龙失去了继续占有涉案商铺的基础，且胡盛龙于该日退出涉案商铺，故周培华向胡盛龙收取2015年8月13日至2016年3月16日期间的租金，已无事实根据和法律依据，应当返还。周培华应向胡盛龙返还的租金为130161.20元（102468元÷184天×35天+110670元），现胡盛龙仅主张129456元，本院予以照准。周培华与胡盛龙签订的《租赁合同》已解除，周培华应将收取的20000元保证金返还胡盛龙。胡盛龙要求周培华赔偿利息损失（以应返还的租金及保证金149456元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年8月13日起计算至实际返还之日止），周培华与胡盛龙在《租赁合同》中就此没有约定，故对胡盛龙的该项诉讼请求，本院不予支持。胡盛龙要求周培华支付违约金34156元，因胡盛龙提交的证据不足以证明周培华存在双方《租赁合同》中约定的违约情形，故对胡盛龙的该项诉讼请求，本院不予支持。新华泰公司与周培华表示与胡盛龙的权利义务关系由周培华承担，且周培华收取租金、保证金均未通过新华泰公司，故本案的民事责任应由周培华承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告胡盛龙与被告周培华于2012年9月7日签订的《租赁合同》于2017年7月3日解除；二、被告周培华于本判决生效之日起三日内向原告胡盛龙返还租金129456元；三、被告周培华于本判决生效之日起三日内向原告胡盛龙返还保证金20000元；三、驳回原告胡盛龙的其他诉讼请求。案件受理费3972元、邮寄费60元、合计4032元，由原告胡盛龙负担928元，由被告周培华负担3104元，因该款已由原告胡盛龙立案时预交本院，故被告周培华应于本判决生效之日起三日内将其负担的3104元支付给原告胡盛龙。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  曾明亮二〇一七年八月十五日书记员  周 郴