广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13989号上诉人（原审被告）：黄广香，女，1953年10月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，现住广州市越秀区。委托代理人：汪天可，广东德比律师事务所律师。委托代理人：杨鸿卫，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秋琼，女，1972年8月20日出生，汉族，住址广州市海珠区。委托代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上诉人黄广香因与被上诉人刘秋琼物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄广香上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘秋琼的诉讼请求；2、本案受理费由刘秋琼承担。事实和理由如下：一、黄广香于2006年12月29日与广州市XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）签订关于涉案房屋的商品房买卖合同，且于2011年11月入住该房屋。黄广香入住该房屋不存在任何违法情形。马某取得涉案房屋是不合法的，其名为买卖实为借贷，不应得到法律的保护。（2016）粤民再262号民事判决认定黄广香与XX公司所签订的买卖合同及付款行为是有效的。即使认定涉案房屋存在一房两卖的情形，根据最新的法律规定，黄广香购买的效力应当高于马某购买的行为。二、刘秋琼明知涉案房屋存在一屋两卖，黄广香早已入住，该房屋的产权存在争议，涉及该房屋的诉讼正在进行等情况，仍以低于市场价购入涉案房屋，明显不是善意购房人。因此，请求二审予以改判。刘秋琼二审答辩称：不同意黄广香的上诉请求，请求维持原判。黄广香所述的马某与XX公司买卖涉案房屋是否合法的问题，与我方无关，我方只是在得知马某是涉案房屋的合法所有权人后，向马某购买了涉案房屋，如果黄广香认为马某取得涉案房屋的所有权存在瑕疵或者不合法，应当通过其他途径推翻生效判决。我方购买涉案房屋的平均价格大约为每平方米3万元，该价格会低于市场价是因为涉案房屋是不交吉的，且可能要经过几次诉讼要求黄广香迁出。黄广香认为我方并非善意取得涉案房屋没有依据。2015年7月30日，刘秋琼向一审法院起诉请求判令：1.黄广香迁出广州市越秀区东湖路××房，将房屋交还给刘秋琼管业;2.黄广香按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准向刘秋琼支付自起诉之日起至黄广香实际腾空交房之日止的房屋使用费。一审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，涉案房屋坐落广州市越秀区东湖路××房，房屋建筑面积142.55平方米，套内建筑面积119.45平方米，属于钢筋混凝土结构，规划用途为住宅。2015年6月12日，刘秋琼向马某支付了全部房价款420万元。2015年7月20日，刘秋琼（买方，乙方）与马某（卖方，甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定刘秋琼向马某购买该房屋，总房价款420万元。其中第一条第9款记载：“需要说明的其他情况：房屋不交吉（房屋此前发展商一屋两卖，有人占住该房屋，买方需自行通过法律程序解决）。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况属实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。”2015年7月21日，涉案房屋办理产权交易过户登记为刘秋琼所有。一审庭审中，黄广香陈述称，其于2011年10月入住涉案房屋至今；另外，在广州市辖区内黄广香名下拥有其他产权的住房。另查明：黄广香与XX公司、马某就涉案房屋的房屋买卖合同纠纷一案，马某向广州市越秀区人民法院提起诉讼，请求判令XX公司为马某办理广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩（1栋）2902房的产权过户登记手续。黄广香为该案第三人，黄广香称其于2006年12月29日已与XX公司就涉讼房屋签订了商品房买卖合同，并通过银行将全部房款支付了给XX公司，亦于2011年11月入住涉讼房屋，故不同意马某的诉讼请求。广州市越秀区人民法院于2012年11月15日作出（2012）穗越法民三初字第1676号民事判决书，判令XX公司自该判决发生法律效力之日起15日为马某办理涉案房屋即广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩（1栋）幢29层2902房产权过户登记手续。XX公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2013年6月9日作出(2013)穗中法民五终字第1209号民事判决书，驳回其上诉，维持原判。后因黄广香不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2014年5月14日作出（2013）粤高法民一申字第715号民事裁定，指令广州市中级人民法院再审。广州市中级人民法院于2014年11月20日作出(2014)穗中法审监民再字第104号民事判决书，维持(2013)穗中法民五终字第1209号民事判决。马某于2015年7月15日办理了将涉案房屋过户登记至其名下单独所有的登记手续。黄广香不服前述广州市中级人民法院作出的(2014)穗中法审监民再字第104号民事判决，向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院于2015年7月8日作出粤检民（行）监[2015]44000000036号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2015年8月6日作出（2015）粤高法审监民抗字第136号民事裁定书，裁定提审该案；再审期间中止原判决的执行。黄广香以此为由，在本案诉讼期间提出中止本案诉讼的申请，请求待广东省高级人民法院对该案作出民事判决书之后再审理本案。一审法院于2015年12月29日作出（2015）穗越法民三初字第1699-1号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。2016年8月24日，广东省高级人民法院作出（2016）粤民再262号民事判决书，维持广州市中级人民法院作出的(2014)穗中法审监民再字第104号民事判决。一审法院认为：前述(2013)穗中法民五终字第1209号民事判决书判令涉案房屋转移登记至马某名下，马某依法获得房屋所有权，并于2015年7月15日办理了将涉案房屋转移登记至马某名下的手续。虽然在此期间经过黄广香先后两次申请对该案进行再审，但广州市中级人民法院作出的(2014)穗中法审监民再字第104号民事判决书维持了(2013)穗中法民五终字第1209号民事判决书，广东省高级人民法院作出（2016）粤民再262号民事判决书亦维持了(2014)穗中法审监民再字第104号民事判决书。黄广香关于马某对涉案房屋享有的所有权存在权利瑕疵的抗辩主张，理据不足，不予支持。涉案房屋转移登记至马某名下之后，马某与刘秋琼于2015年7月20日签订了《广州市房屋存量房买卖合同》，将涉案房屋以不交吉方式以420万元总价款出让给刘秋琼。刘秋琼依约支付了全部房价款，涉案房屋亦于2015年7月21日转移过户登记至刘秋琼名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条及第十四条的相关规定，自2015年7月21日转移登记之日起，刘秋琼已经获得涉案房屋的产权，成为涉案房屋的所有权人，其对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。另外，黄广香在广州市辖区内另有其他拥有产权的住房。因此，刘秋琼要求黄广香腾空交房并支付自起诉之日起即2015年7月30日起至实际腾空交房之日止房屋使用费的诉请，合法合理，予以支持。黄广香并未提供任何有效证据证明刘秋琼系恶意购买涉案房屋，其相应抗辩主张，理据欠缺，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条的规定，一审法院于2017年1月11日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三十日内黄广香将广州市越秀区东湖路××房腾空交还给刘秋琼；二、自本判决生效之日起十五日内，黄广香按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准向刘秋琼支付广州市越秀区东湖路××房自2015年7月30日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费；自本判决生效之次日起至黄广香实际腾空交房之日止的房屋占有使用费，由黄广香按照前述标准逐月向刘秋琼支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由黄广香负担。经二审审查，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。另查明，（2016）粤民再262号民事判决本院认为部分论述，“关于在本案中，马某和黄广香谁应取得案涉房屋所有权的问题。本案尽管马某与XX公司签订的《广州市商品房买卖合同》以及XX公司与黄广香签订的《商品房买卖合同》均为有效，诚然，合同效力属于债权领域的问题，案涉房屋所有权的取得属于物权归属的问题。因此，马某与黄广香谁取得案涉房屋的所有权，应从物权设立的角度并结合本案实际情况，综合衡量。首先，根据物权公示原则，不动产物权的设立经依法登记发生法律效力，未经登记的不发生法律效力。从本案的事实看，马某与XX公司于2010年2月9日签订了《广州市商品房买卖合同》，并办理了该合同的网签手续，案涉房屋也已实际过户至马某名下，故马某取得了案涉房屋的物权。其次，虽然黄广香与XX公司签订的《商品房买卖合同》发生在马某的买卖关系之前，付款时间也早于马某，并已入住，但XX公司于2010年7月28日取得了商品房预售许可证后，黄广香怠于行使自己权利，并没有到有关部门办理网签备案或产权登记手续，因此黄广香与XX公司签订的《商品房买卖合同》不能对抗房管部门对案涉房屋的登记行为，故一审、二审以及原再审认定马某取得案涉房屋的所有权并无不当。至于黄广香在与XX公司签订的《商品房买卖合同》中的合法权利，鉴于马某已取得案涉房屋的物权，随后又已转卖给第三人刘秋琼，黄广香可以向XX公司的破产管理人申报债权或者以另案诉讼来维护自己的合法权益。”二审中，黄广香提交了刘秋琼与广州银行股份有限公司于2015年9月11日签订的《个人借款合同》以及《抵押合同》，拟证明刘秋琼取得涉案房屋是用于资金运作，其并非善意的购房者。刘秋琼质证确认前述两份合同的真实性，但对黄广香所述的拟证明事实不予认可，由于刘秋琼购买涉房屋时是借款买房，故在取得涉案房屋后以涉案房屋在银行办理抵押贷款以偿还借款。本院认为，涉案房屋登记在马某名下之后，刘秋琼向马某购买涉案房屋，并办理了涉案房屋的产权过户登记，取得涉案房屋的所有权证。据此，刘秋琼作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。刘秋琼主张黄广香向其腾空交还房屋及支付自起诉之日起占用期间的房屋占有使用费，合法有据，一审判决予以支持处理并无不当。黄广香上诉称其是向XX公司购买及合法入住的问题，生效的（2016）粤民再262号民事判决已告知黄广香就其在与XX公司签订的《商品房买卖合同》中的合法权利，可以向XX公司的破产管理人申报债权或者以另案诉讼来维护自己的合法权益。黄广香在与XX公司签订的《商品房买卖合同》中的合法权利不足以对抗刘秋琼对涉案房屋享有的所有权，黄广香拒绝迁出，理据不足。黄广香述称马某取得涉案房屋不合法、不应受法律保护、一房两卖情形下黄广香购买的效力应高于马某等问题，属另案审查范畴，且生效判决亦已作出认定，本案不予审查调处。至于黄广香主张刘秋琼非善意购房人，缺乏证据支持，其二审提交的刘秋琼《个人借款合同》、《抵押合同》亦仅反映刘秋琼在取得涉案房屋所有权后行使权利的事实，并不能证明刘秋琼非善意的购房人，故对该意见本院亦不予采纳。综上，黄广香上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄广香负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  闫 娜二〇一七年八月十四日书记员  张 旭