北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初334号原告孟伟林，男，1984年2月23日出生，住河北省石家庄市，现住北京市海淀区。委托代理人沙志勇，北京市鑫诺律师事务所律师。被告张薇，女，1979年2月13日出生，国瑞房地产开发公司职员，住河北省唐山市，现住北京市昌平区。被告钟晏来，男，1979年12月4日出生，北京德胜装饰服务有限公司职员，住河北省唐山市，现住北京市昌平区。二被告之共同委托代理人黄栋，北京市普华律师事务所律师。第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里1号楼3层301。法定代表人朱剑伟，董事长。委托代理人于兴广，男，1982年12月26日出生，该公司房产经纪人，住河北省衡水市。委托代理人于之童，男，1990年6月1日出生，该公司职员，住北京市房山区。原告孟伟林与被告张薇、钟晏来、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（简称汇鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告孟伟林及其委托代理人沙志勇、被告张薇、钟晏来之共同委托代理人黄栋、第三人汇鑫公司之委托代理人于兴广、于之童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟伟林诉称，2016年8月11日，原告与被告签订《存量房屋买卖合同》，约定原告购买两被告共同所有的上述涉案房屋，房屋总价款2460000元，第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司为原被告双方提供居间服务。双方签订《合同》后，原告于2016年8月11日向被告张薇支付房款定金50000元，被告已经收到该定金。根据合同第二条第（五）款约定，被告应当在2016年9月30日前向涉案房屋的抵押权人建设银行申请提前还款手续，为履行合同提供必要过户条件。原告将自己唯一房产（石家庄裕华区裕丰路XX号凤凰城梧桐苑XX号商住楼XX单元XX房）出卖后，于2016年8月18日起，多次告知被告和居间方能够提前至9月2日支付首付款，请被告向银行办理提前还款手续，但被告至今未履行该义务。同时，自2016年8月30日起，被告明确通知原告，因房屋价格上涨等原因，被告不再履行合同，经居间方多次协调，被告仍拒绝履行合同，并拒绝向原告支付违约金，居间赔偿原告各项损失。原告认为，被告明确表示不履行合同导致合同目的不能实现，被告的行为系根本违约，并造成原告的重大损失。鉴于被告提出解除合同并拒不履行合同相关义务，原告无奈同意解除。因此，原告有权根据合同第八条约定的违约金条款要求被告按照总房价的20%支付违约金，即492000元，并根据法律规定返还原告已经支付的定金50000元。因被告严重违约且滥用诉讼权利，拖延承担诉讼义务，存在明显过错，造成原告律师费支出的直接损失，根据最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见（法发201621号）》22的规定，被告应当赔偿原告合理的律师费用。综上，请求法院判令：1、解除原、被告于2016年8月11日签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金50000元；3、被告向原告支付违约金492000元；4、请求依法判决被告向原告支付律师费5万元;5、诉讼费由被告负担。被告张薇、钟晏来共同辩称，针对诉讼请求第一项、同意解除房屋买卖合同，但是解除的原因是因为原告的行为导致的。诉讼请求第二项、因为原告的原因解除合同所以不同意退还定金。诉讼请求第三项、不同意支付给原告，因为合同是原告主动解除合同。诉讼请求第四项、律师费没有依据，不同意支付。诉讼请求第五项是原告恶意提起诉讼，诉讼费我认为应该原告承担。第三人汇鑫公司述称，同意解除合同，但是保留要求违约方支付中介费的诉求。经审理查明，2016年8月11日，原告孟伟林与被告张薇、第三人汇鑫公司签订《存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于北京市房山区长阳镇长阳西站XX号地XX地块XX#住宅楼XX层XX单元XX室，房屋成交价格为2460000元，买受人向出卖人支付50000元作为购房定金。该房屋已设定抵押，出卖人应于2016年9月30日前向银行申请办理提前还款手续，提前还款手续按出卖人用买受人首付款支付全部解押款项的方式办理。买受人于银行通知还款日前三日内、2016年9月30日前向出卖人交纳第1期房款人民币1150000元。买受人应于2016年8月30日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，如买受人迟延不提交购房资格审核资料，不能继续履行合同，视为违约，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。同时，合同违约责任部分约定，合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条规定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能顺利进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担。被告钟晏来在本合同附件中签署了共有权人同意出售声明。合同签订当日，原告孟伟林向被告张薇支付购房定金50000元。原告孟伟林主张被告张薇于2016年8月30日表示拒绝出售涉案房屋，并提交微信记录予以证明，经本院庭审现场查看，点击zv转身头像后显示的电话号码为被告认可的张薇的电话号码，该微信显示，zv转身于2016年8月30日晚上20:51分向原告孟伟林表示：“小孟，我们也都是为了孩子上学考虑的，我也是没办法，当时卖房是因为那边学校没动静，现在有消息了我肯定不会卖了……你还是赶紧买套别的房子别耽误了自己……”同时，根据原告孟伟林提交的证据短信记录显示，经被告张薇认可的其本人的手机号码于2016年8月31日再次向原告孟伟林发送短信，短信内容为：“……我不卖你房子是因为自己家孩子要上学，都是为了孩子。”在此之后，原告孟伟林曾向被告张薇主张要求继续履行合同。被告张薇、钟晏来辩称原告孟伟林未按合同约定于2016年8月30日前向第三人提交购房资格审核资料，合同未能继续履行应归因于原告孟伟林，被告张薇系行使先履行抗辩权。经法庭询问第三人汇鑫公司，并综合第三人汇鑫公司向本院提交的聊天记录显示，原告孟伟林提交购房资格审核资料的时间为2016年9月5日。上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的《存量房屋买卖合同》、收条、短信记录、微信记录在案证实。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，经本院查验原告孟伟林提交的微信聊天记录中的zv转身与被告张薇认可的其本人的手机号码一致，且第三人汇鑫公司代理人亦认可其手机留存的被告张薇的微信名称为zv转身，故本院依法确认被告张薇于2016年8月30日合同约定的履行期限届满之前向原告孟伟林明确表示不再出售涉案房屋，基于此原告孟伟林享有合同解除权，因2017年7月6日本院庭审时被告张薇及第三人汇鑫公司均表示同意解除合同，故本院依法确认双方签订的存量房屋买卖合同于2017年7月6日解除。被告张薇辩称本案合同无法继续履行系因原告孟伟林未按合同约定于2016年8月30日前向第三人提交购房资格审核资料，被告张薇系行使先履行抗辩权，对此，本院认为，被告张薇在向原告孟伟林发送的微信及短信记录中明确表示因孩子上学问题拒绝出售房屋，且其首次向原告孟伟林表示拒绝出售房屋的时间为2016年8月30日，而此时，按照合同约定原告孟伟林提交购房资格审核资料的时间仍未届满，再者，虽然原告孟伟林实际提交购房资格审核资料的时间晚于约定时间，但该行为并不必然导致合同不能履行，故被告张薇的抗辩不能成立，本院不予采纳，被告张薇拒绝出售房屋的行为存在主观恶意、违反了诚实信用原则，已构成根本违约，故原告孟伟林要求被告张薇返还50000元定金并支付违约金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的具体数额，根据双方合同约定，被告张薇应按照总房价款的20%即492000元支付违约金，但鉴于该约定标准过高，且被告张薇申请法庭进行调整，本院综合房地产市场的价格波动情况、原告孟伟林的损失状况及被告张薇的违约情节本院酌情将违约金调整为300000元。关于原告孟伟林主张的律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。因被告钟晏来并非房屋买卖合同的签订主体，不负有相应的合同义务，故在本案中无需承担法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告孟伟林与被告张薇、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于二〇一六年八月十一日签订的存量房屋买卖合同于二〇一七年七月六日解除。二、被告张薇于本判决生效之日起七日内返还原告孟伟林购房定金五万元。三、被告张薇于本判决生效之日起七日内支付原告孟伟林违约金三十万元。四、驳回原告孟伟林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千二百四十元，由被告张薇负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇一七年八月十七日书记员  张 雪