内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0526民初1891号原告：乌云仓，男，1979年10月28日出生，蒙古族，职工，住所地内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人:石代兄，内蒙古兴君律师事务所律师。被告：扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇。法定代表人：商伟民，该公司经理。委托诉讼代理人：任庆发，扎鲁特旗律师事务所律师。第三人：谭春，男，1973年12月13日出生，蒙古族，个体工商户，住所地内蒙古自治区通辽市。原告乌云仓与被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司、第三人谭春房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乌云仓及其委托诉讼代理人石代兄，被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人任庆发，第三人谭春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乌云仓向本院提出诉讼请求：1.要求被告与第三人履行2013年6月14日签订的拆迁补偿协议书中的义务，与原告签订商品房买卖合同，并协助原告办理不动产权证；2.要求被告与第三人从2015年12月25日开始按照金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，至不动产权证办理完结止；3.由被告与第三人承担本案的诉讼费。事实和理由：鲁北镇丽景华庭小区由被告开发。原告父亲宝柱在丽景华庭小区开发的地块内有一栋住宅房、两间门市房，土地使用面积为377.3平方米。2013年6月14日被告的工作人员谭春与原告的父亲宝柱签订了拆迁补偿协议书，协议约定”乙方土地按面积每平方米1800元人民币折算，合计总价款515160元人民币......”。后经双方协商，又将用现金补偿方式改为用楼房补偿，具体为”回迁6号楼2单元3楼西户，回迁价格为83.93平×3100元=260183元，回迁总价变更为679140元。回迁2号楼3单元8楼3802室经乙方同意户名变更其儿子乌云仓名字......”。2013年6月19日，宝柱将自有的房屋及房产证、土地使用证交给谭春，被告将房屋拆除，办理了灭籍手续，之后建筑楼房。2017年3月24日，原告的父亲宝柱去世。按拆迁补偿合同约定，2015年9月25日，被告将2号楼3单元8楼3802室交给原告，该室面积为107.91平方米。3802室交付后，被告却不完全履行出售方的义务，当原告准备办理贷款时，因没有商品房买卖合同，始终不能办理贷款，也不能办理不动产权证书，原告无法正常行驶产权人的全部权利，所以要求被告与原告签订商品房买卖合同，该合同应当是由内蒙古自治区建设厅、内蒙古自治区工商行政管理局监制，不动产登记管理部门认可的合同。以上事实有拆迁补偿协议书、被告售楼处出具的相关入住手续予以证明。该房屋面积为107.91平方米，每平方米价格为3750元，该房屋总价款为404662.25元，依据”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第18条之规定，被告与第三人应当向原告支付违约金。被告作为房地产开发商，应当全面履行出售方的义务，根据《商品房销售管理办法》第16条之规定，特提出以上诉讼请求。被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司辩称，首先，被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司同谭春在经济上没有任何往来业务，原告在诉状中称：2013年6月14日被告的工作人员（谭春）与原告的父亲宝柱签订了拆迁补偿协议书，协议规定”乙方土地按面积每平方米1800元人民币折算，合计总价款515160元人民币......”。后经双方协商，又将用现金补偿方式改为用楼房补偿，具体为”回迁6号楼2单元3楼西户，回迁价格为83.93平×3100元=260183元，回迁总价变更为679140元。回迁2号楼3单元8楼3802室经乙方同意户名变更其儿子乌云仓名字......”。2013年6月19日，宝柱将自有的房屋及房产证、土地使用证交给谭春，被告将房屋拆除，办理了灭籍手续，之后建筑楼房。二、从合同的全部内容看都是原告的父亲宝柱和谭春两个公民之间的《鲁北镇危房旧房拆迁及补偿协议》，这份协议书中的合同甲方是谭春，谭春不是被告公司的职员，也没有经过公司授权，对这份《拆迁补偿协议书》不认可，不是被告公司与原告的父亲宝柱签订的《拆迁补偿协议书》，因此不能和被告公司联系在一起，不应具有法律证明效力。三、作为房地产开发商被告公司同原告没有《拆迁补偿协议书》的合同关系。主要表现原告房屋所有权取得方式不合格：1.没有同被告公司签订征用拆迁回迁房屋协议；2.也不具有同被告公司双方签订的《商品房出售合同》；原告在诉状中提到的同第三人谭春之间签订的《拆迁补偿协议书》纯属公民之间的行为，对被告公司不具有约束力，此《拆迁补偿协议书》不能替代取得房屋所有权的《商品房出售合同书》。四、原告同第三人谭春公民个人之间签订的《拆迁补偿协议书》只能考虑该协议的内容在被告销售商品房时给予优先购买权，不具有房屋所有权，原告虽然楼房未经验收实际已经入住、占有使用了该房屋，但不能证明和确定本案的原告就具有了该房屋的所有权和土地使用权。五、原告在诉状中称：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定要求被告与原告签订商品房买卖合同，并协助办理不动产证书，和承担违约金的请求没有事实依据，于法无据。法律关系不明确，故被告公司不能承担这项不合理的诉请。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人谭春辩称，1.我与原告没有任何协议，也不存在商品房买卖情况；2.本人以个人身份与宝柱于2013年6月14日签订了危旧房改造补偿协议，以515160元的价格支付给宝柱，约定待楼房竣工时一次性给付，后宝柱多次找到我，同我协商不要现金，要求补偿房子，补偿价格上升为679140元，并将一套房子给予其子乌云仓，另一套房子待二期建设完工补偿，本小区一期2014年建设，2015年完工，已办理初步验收，现在综合验收已完成70%，小区内所有人员均未能办理不动产权证，所以原告提出的办理不动产权证的要求不合理，原告提出的签订商品房买卖合同诉请因为没有现金往来，所以也不合理。不存在违约的事实，所以不承担违约金。本院经审理认定事实如下：第三人谭春借用被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司资质，开发了扎鲁特旗鲁北镇丽景华庭小区项目。2013年6月14日，第三人谭春作为甲方与乙方宝柱、来兄（系原告父母）签订了一份协议书，协议主要内容为：一、乙方土地房屋状况：1.乙方房屋所有权证号：扎房字第150532。2.房屋登记所有权人：宝柱。3.房屋所有权面积：105平方米。4.房屋结构：混合。5.房屋用途：住宅。6.国有土地使用证号：扎国用2011第003125号，地号：1-15-133。7.土地使用证登记所有权人：宝柱。8.土地使用证核定面积：377.30-91.1=286.2平方米（乙方另行出售91.1平）。二、补偿方式及标准：......乙方土地按面积每平方米1800.00元人民币折算，合计总价款伍拾壹万伍仟壹佰陆拾元515160.00元人民币，具体给付时间为甲方新建楼房竣工验收之日由甲方一次性全额给付乙方。在备注（下列备注即合同中约定手写部分具有同等法律效力）部分双方约定：回迁6号楼2单元3楼西户，回迁价格为83.93平×3100.00元=260183.00元，回迁总价变更为679140.00元，交房实行多退少补原则，乙方回迁2号楼3单元8楼3802室经乙方同意户名变更其儿子乌云仓名字。乙方签名确认处由宝柱签字捺印。原告母亲来兄也同意将上述3802室给原告。2015年9月25日，原告乌云仓向丽景华庭售楼处交纳入住费（含契税、大维基金、物业费等）20910元。2017年2月24日，原告父亲宝柱因病去世。以上事实有原告提举的协议书、一枚证据、两枚收据、原告母亲来兄录制的录音录像、居民死亡证明及原、被告、第三人当庭陈述在案佐证。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，第三人谭春是实际开发商,以被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司的名义实施房地产开发，第三人谭春与原告父母签订的《协议书》应视为谭春代理被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司签订的拆迁安置补偿协议，该协议是在双方平等互利的基础上签订的，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，依法成立并具有法律效力。原告父母作为被拆迁人与拆迁人约定的补偿方式为房屋产权调换，且将其中一处房屋即回迁2号楼3单元8楼3802室赠与原告乌云仓，原告乌云仓接受赠与并已实际入住该房屋，对此第三人谭春予以认可，现原告乌云仓办理不动产权证书受到阻碍，对此作为开发企业的被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司与第三人谭春具有协助义务，故原告请求由被告与第三人协助办理不动产权证书的诉请，本院予以支持。关于原告主张的与被告和第三人签订商品房买卖合同并自2015年12月25日起按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金至不动产权证办理完结止的诉请，因原告与被告或第三人之间不存在商品房买卖合同关系，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百八十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司与第三人谭春于本判决生效后30日内提供必要的证明文件，并协助原告乌云仓为其位于扎鲁特旗鲁北镇丽景华庭小区2号楼3单元8楼3802室办理不动产权证书；二、驳回原告乌云仓的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费50元（已减半收取），由被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司、第三人谭春各负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 红 英二〇一七年八月三日书记员 吴双鹰