江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初4376号原告:苏州苏宁云商销售有限公司，住所地苏州市人民路×××号。法定代表人：蒋勇，执行董事。委托诉讼代理人：张骞，系该公司员工。委托诉讼代理人：张红良，系该公司员工。被告：尤玉，女，1986年8月4日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张惟明，江苏瀚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛芬，江苏瀚邦律师事务所律师。原告苏州苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被告尤玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托诉讼代理人张红良、被告尤玉的委托诉讼代理人薛芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金24148.13元；2、被告支付占用费15420.91元，逾期交还商铺的违约金46262.74元；3、被告支付欠缴的物业费11694.32元、水电费5683.86元；4、被告支付因解除合同的违约金77104.56元、因迟延支付租金及物业费的滞纳金867.58元（从3月16日起计算至实际支付之日止）；5、被告退回原告前期给予的优惠金额122010元；以上五项诉讼请求扣除被告已经支付的租赁保证金92527.50元后共计210664.60元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月26日，原告与被告尤玉签订商铺租赁合同，约定被告尤玉向原告承租苏州市姑苏区×××商铺，建筑面积169平方米，租期60个月，自广场统一开业计算租金和物业费。合同签订后，原告按约交付涉案房屋，然自2017年3月15日起被告未能按约足额支付租金及物业费，且经原告催讨仍怠于支付。2017年5月5日，原告向被告发送解约函，被告收到函件后并未及时缴纳欠付款项，仅于2017年6月2日完成撤场。现原告诉来法院，望判如所请。被告尤玉辩称：1、2017年4月13日原告擅自断电的行为导致被告无法正常经营，因其上述行为构成了根本违约，合同于当日解除，故被告不应承担违约责任；2、原告诉请中主张的租金、物业费、解除合同的违约金、补偿优惠租金差额部分计算依据、标准有误，且存在重复计算的情形。经审理查明：2015年1月26日，原告苏宁公司（出租人，甲方）与被告尤玉（承租人，乙方）签订商铺租赁合同，之后甲乙双方签订了两份补充协议，约定尤玉向苏宁公司承租苏州市×××商铺（以下简称涉案房屋，建筑面积169平方米）用于经营餐饮，租期60个月，自该广场统一开业日起计算。2015年10月5日至2017年10月4日期间租金为25701.52元/月（即152.08元/平方米/月），甲方同意第一、二个租赁年度固定租金标准在前款约定的标准基础之上给予乙方优惠，按114.06元/平方米/月计算；物业费30.42元/平方米/月。租金及物业费先付后用，按季支付，提前十五日支付下一季租金。如乙方违反本合同义务，甲方解除合同时，乙方除应承担合同约定的违约责任外，不再享有上述租金优惠；乙方应按1.25元/平方米/日*乙方于第一、二个租赁年度内实际租赁天数支付租金差额。合同第13条约定，无论任何原因导致本合同解除的，乙方应于解除之日起7日内完成商铺的交还，甲方另行通知该商铺交还日的，以甲方另行通知时间为准；如乙方未按约定期限及要求交还商铺，则甲方有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙或采取其他措施收回商铺，甲方有权停止该商铺水、电及空调的供应；乙方逾期交还商铺还应按交还日期前的最后一期固定租金标准及其他费用支付逾期期间的该商铺占用费、物业费；每逾期一日，乙方应承担上述商铺占用费3倍的违约金。合同第14.5条约定，任何一方提前解除合同的，应按合同解除当月月租金标准的三倍向对方支付违约金。合同第16条约定，乙方逾期支付租金、物业费的，每逾期一日，按应付款金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金等费用超过三十日或拖欠费用总额达到18450元的，甲方有权解除合同并收回商铺，乙方应支付相当于三个月租金总额的违约金。补充协议约定乙方应向甲方交纳租赁保证金92527.50元。合同签订后，苏宁公司于2015年5月18日将毛坯状态的涉案房屋交付尤玉，尤玉对涉案房屋进行装修后，开业经营好利来面包烘焙店。2017年3月16日，苏宁公司向尤玉发送催款函，要求其支付2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金及物业费73251.42元。尤玉于2017年4月7日回函称愿意支付租金，但希望苏宁公司给予一定的租金减免优惠。2017年5月5日，苏宁公司向尤玉发送解除合同及撤场通知函，载明因尤玉逾期支付租金等各项费用超过三十日或拖欠费用总额达到18450元，苏宁公司通知解除双方于2015年1月26日签订的商铺租赁合同，要求尤玉于商铺租赁合同解除之日起三日内交纳结欠的租金、物业费及承担违约责任并于2017年5月8日前交还涉案房屋。被告尤玉于2017年5月8日收到该函件。2017年6月2日，苏宁公司和尤玉办理了撤场交接手续。审理中，苏宁公司确认尤玉已付保证金92527.50元，同意在本案中一并结算。苏宁公司和尤玉一致确认2017年4月1日前的租金和物业费均已结清，水电费欠付5683.86元。以上事实，由苏宁公司提供的商铺租赁合同、补充协议、商铺交付通知书、催款函、致苏宁生活广场的回函、解除合同及撤场通知函、交还商铺催告函、退场审批表、房屋验收交接表、营业执照及双方当事人庭审陈述予以证实。本院认为，苏宁公司与尤玉就涉案房屋签订的商铺租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，尤玉应于2017年3月15日前支付2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金和物业费，然其至今仍未支付，已构成违约。苏宁公司以尤玉逾期支付租金等各项费用超过三十日或拖欠费用总额达到18450元为由向尤玉发送解除函要求解除商铺租赁合同，于约有据，尤玉于2017年5月8日收到该解除函。故本院确认原被告双方签订的商铺租赁合同于2017年5月8日解除。关于被告辩称的2017年4月13日原告擅自断电导致被告无法正常经营，要求撤场遭到苏宁公司的阻拦，应认定双方合同的解除之日是4月13日，由于其没有提供相应的证据予以证明，本院对该抗辩意见不予采纳。关于苏宁公司主张的租金。尤玉已经结清2017年4月1日前的租金，故对于原告主张要求尤玉支付租赁合同剩余期限内即2017年4月1日至2017年5月8日租金的诉讼请求，本院予以支持。根据补充协议约定的优惠租金标准，尤玉应支付租金24148.13元（114.06元/平方米/月*169平方米*3个月*38天/91天）。苏宁公司主张根据合同约定因尤玉违约导致合同解除的，尤玉应按固定租金标准补足优惠租金差额的意见，因该条款实为尤玉违约导致合同解除的违约金条款，虑及涉案房屋所在的苏宁生活广场在开业之初尚存在延期开业、物业服务不周等问题，优惠租金条款的设置系为扶持市场内经营户开展经营，降低租金成本，以此让利消费者达到吸引客流、提升市场商业活力之目的，故在苏宁公司已在本案中就解除合同违约金提出相关诉讼请求的情形下，本院对苏宁公司要求依据前述合同条款按原固定租金标准主张与优惠租金差额部分租金的诉讼请求不予支持。关于苏宁公司主张的物业费、水电费。尤玉已经结清2017年4月1日前的物业费，并于2017年6月2日撤场，故对于原告主张要求尤玉支付2017年4月1日至6月2日期间的物业费的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定的物业费标准，尤玉应支付物业费10677.42元（30.42元/平方米/月*169平方米*3个月*63天/91天）。庭审中，原被告双方一致确认水电费欠付5683.86元，故对于原告主张要求尤玉支付水电费5683.86元的诉讼请求，本院予以支持。关于苏宁公司主张的房屋使用费。鉴于尤玉于2017年5月8日收到了苏宁公司发送的撤场通知函，苏宁公司给予尤玉一周的搬迁期，然尤玉未在2017年5月16日前完成撤场，于2017年6月2日双方办理了撤场交接手续，故对于苏宁公司主张要求尤玉支付2017年5月16日至2017年6月2日期间的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。至于房屋使用费标准，苏宁公司主张按交还日期前的最后一期固定租金标准（即25701.52元/月）计算于约有据，本院对此予以支持。故尤玉应支付苏宁公司2017年5月16日至2017年6月2日期间的房屋使用费15420.91元（25701.52元/月*18天/30天）。关于苏宁公司主张的解除合同违约金、逾期交还商铺违约金及逾期付款滞纳金。首先，苏宁公司主张按合同约定以三个月租金标准作为解除合同违约金，本院虑及苏宁公司后期重新招租可能出现的空置期以及可能给予新承租人一定的免租期，涉案房屋可能出现的空置损失，故支持苏宁公司主张按三个月租金标准要求尤玉支付解除合同违约金的诉讼请求，该月租金标准按照合同约定为合同解除当月的月租金即19276.14元/月（114.06元/平方米/月*169平方米），故解除合同违约金为57828.42元(19276.14元/月*3个月)。其次，本院已支持苏宁公司主张2017年5月16日至2017年6月2日期间房屋使用费，苏宁公司相应损失亦能得到弥补，故对苏宁公司主张要求尤玉支付逾期交还商铺违约金的诉讼请求，本院不予支持。再次，尤玉在履行合同期间未按约支付租金及物业费，苏宁公司主张按应付款金额及时间主张逾期付款滞纳金，于法有据，本院予以支持；然苏宁公司主张按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的两倍主张仍属过高，本院酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支持苏宁公司主张的逾期付款滞纳金。故尤玉应向苏宁公司支付逾期付款滞纳金，以34825.55元（24148.13+10677.42）为基数，自2017年3月16日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告尤玉于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏宁云商销售有限公司租金24148.13元、物业费10677.42元、房屋使用费15420.91元、水电费5683.86元、解除合同违约金57828.42元，合计113758.74元，扣除尤玉已经支付的保证金92527.50元，被告尤玉应支付原告苏州苏宁云商销售有限公司各项费用合计21231.24元。二、被告尤玉于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏宁云商销售有限公司逾期付款滞纳金（以34825.55元为基数，自2017年3月16日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止）。三、驳回原告苏州苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元，减半收取2230元，由原告苏州苏宁云商销售有限公司负担1730元、被告尤玉负担500元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  沈录印二〇一七年八月二十九日书记员  朱晶雯