北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9494号上诉人（原审原告、反诉被告）：李皛皘，女，1982年12月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高志刚，男，1977年7月26日出生，住河北省遵化市。委托诉讼代理人：徐立增，河北力公律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪晓佳，河北力公律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，住北京市朝阳区。上诉人李皛皘因与上诉人高志刚及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初57396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李皛皘之委托诉讼代理人万振、彭锐，上诉人高志刚之委托诉讼代理人徐立增，第三人北京链家房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李皛皘上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令高志刚按照定金罚则支付李皛皘人民币50万元；3.判令高志刚赔偿李皛皘保险费损失人民币3万元；4.一、二审诉讼费由高志刚承担。事实和理由：1.在双方对合同定金性质未明确约定的情况下，该定金应理解为违约定金，而非解约定金。高志刚已构成根本性违约，应按照定金罚则支付李皛皘50万元；2.违约定金是惩罚性的，李皛皘损失超过50万元，一审法院应支持李皛皘的定金请求；3.李皛皘确有保险费损失，其要求高志刚赔偿保险费损失的诉讼请求应得到支持。高志刚辩称，1.李皛皘对定金罚则理解错误，定金罚则只适用于合同不履行；2李皛皘关于50万元保险费的主张没有合法依据；3.高志刚在本案中根本不存在违约行为，无需承担违约责任，李皛皘的行为构成根本违约，高志刚行使法定解除权，合同已然解除，李皛皘应向高志刚承担违约责任。高志刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李皛皘一审诉讼请求，支持高志刚一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由李皛皘承担。事实和理由：1.本案中，高志刚与李皛皘对于首付款的支付时间及方式均作了明确约定，高志刚主张以李皛皘支付的首付款偿还涉案房屋原有贷款具有事实和法律依据；2.《理房通资金托管协议》与《补充协议》及双方真实意思表示相悖，其对托管资金划转条件的规定不应适用，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）对托管协议没有进行明确提示及释明；3.高志刚一直积极履行合同义务，并无恶意违约；4.高志刚不认可李皛皘一审提交的其向理房通资金托管账户进行汇款的交易记录证据的真实性，李皛皘的打款时间不明；5.交易过程中，无任何一方告知高志刚涉案首付款已经打入理房通托管账户，我方为涉案房屋的物权人，决定不再出售涉案房屋，拒绝履行合同，法院不能强迫交易。李皛皘辩称，不同意高志刚上诉请求。1.高志刚主张李皛皘支付的首付款用于其解除抵押，没有合同依据；2.高志刚认为链家公司有责任和过错与李皛皘无关；3.高志刚认为其基于物权有任意解除权是错误的，高志刚在本案中不存在约定解除权和法定解除权；4.高志刚的主张前后矛盾，既说合同无效，又说要解除。链家公司述称，同意一审判决，认为：1.关于双方约定首付款支付方式均经过三方确认，在合同履行时是没有异议的；2.李皛皘支付400万元首付款后，我公司及时通知了高志刚；3.高志刚可随时登陆自己的理房通账户查询信息的，理房通公司在收到首付款后也会向高志刚发送通知，不存在其不知道的情况；4.我公司在履行合同过程中没有过错及瑕疵；5.该房屋买卖合同履行并无障碍，应当继续履行。李皛皘向一审法院起诉请求：1.判令高志刚继续履行与我方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《理房通资金托管协议》，协助将位于北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×座3-1002号房屋过户至我方名下，并将上述房屋交付给我方；2.判令高志刚按照定金罚则向我方支付50万元款项；3.判令高志刚赔偿我方保险费损失3万元。高志刚向一审法院反诉请求：1.确认我方与李皛皘签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《理房通资金托管协议》于2016年9月5日解除；2.判令李皛皘按照合同约定向我方支付违约金100万元（已扣除我方应退还李皛皘的定金50万元）。一审法院认定事实：高志刚系北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×座3-1002号（下称涉案房屋）房屋所有权人。2016年3月27日，李皛皘、高志刚在链家公司的居间下签订《买卖定金协议书》，约定李皛皘从高志刚处购买涉案房屋，房屋性质为商品房，总价款750万元（不包含依国家规定应当由高志刚承担的税费）；涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为兴业银行，抵押金额为350万元。经双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由李皛皘承担；李皛皘应于本协议签署时向高志刚自行支付定金5万元，高志刚收取定金时应向李皛皘出具收据；三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，李皛皘应当同时以资金托管的方式向高志刚支付定金45万元。2016年3月29日，李皛皘（买受人）、高志刚（出卖人）在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人应于2016年7月29日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为429万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价321万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为300万元。出卖人应当在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人逾期交付房屋的，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日之内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。同日，三方签订《补充协议》，对房屋交易具体事宜进行了约定，即李皛皘于2016年3月29日将第一笔定金5万元自行支付给高志刚，于2016年4月6日将第二笔定金45万元以理房通托管的方式支付给高志刚，已支付的定金视为首付款的一部分；高志刚应于2016年7月29日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年8月15日前办理完毕解除抵押登记手续；李皛皘于高志刚还银行贷款前5个工作日内将第一笔首付款400万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付给高志刚；高志刚应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；李皛皘、高志刚应于评估报告出具后，收到链家公司通知10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在李皛皘贷款批贷后30个工作日内，以朝阳区建委网上预约时间为准，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；在产权转移登记当日，自行办理物业交割手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若高志刚逾期履行上述约定的义务超过十五日的，拒绝将该房屋出售给李皛皘或者擅自提高房屋交易价格的，将该房屋出售给第三方的，构成根本违约，高志刚应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向李皛皘支付违约金；链家公司收取李皛皘的所有费用不予退还，由高志刚直接赔付给李皛皘；李皛皘有权以书面通知的方式解除合同。若李皛皘逾期履行上述约定的义务超过十五日的或拒绝购买房屋的，构成根本违约，李皛皘应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向高志刚支付违约金；李皛皘向高志刚已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；链家收取李皛皘的费用不予退还；高志刚有权以书面通知的方式解除合同。同日，高志刚（甲方）、李皛皘（乙方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通定金托管协议》，约定：经协商一致，各方同意，乙方最迟应于本协议签署时将定金45万元存入托管账户内；甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户，丙方在确认该房屋核验结果与《买卖合同》中约定的房屋产权及具体状况的承诺一致后的1个工作日内，将全部托管资金划转至甲方理房通账户。2016年4月4日，李皛皘向理房通账户支付45万元定金。2016年4月24日，高志刚、李皛皘办理网签手续。2016年7月25日，高志刚（甲方）、李皛皘（乙方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通资金托管协议》，约定：托管资金为购房款400万元，乙方最迟应于办理该房屋产权转移登记手续（过户）前1个工作日将全部托管资金存入托管账户内，托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准，乙方应当遵守；购房款的划转条件为乙方取得该房屋的房屋所有（不动产）权证书。托管期限为自乙方将第一笔托管资金足额存入托管账户之日起至丙方已按本协议约定将托管资金划转之日止，最长不超过90自然日。同日，李皛皘通过父亲李春曼的账户向理房通账户分两笔支付房屋首付款400万元。2016年7月27日，高志刚还清涉案房屋在兴业银行的全部贷款本息。2016年8月12日，高志刚办理完毕涉案房屋解除抵押登记手续。2016年8月23日，高志刚向李皛皘邮寄了《催告函》，要求李皛皘按照合同约定向其支付房屋首付款400万元。2016年9月3日，高志刚向李皛皘邮寄《解除通知书》，通知李皛皘解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求李皛皘支付违约金100万元。庭审中，李皛皘提交网页截图拟证明高志刚将涉案房屋另行高价出售的事实；提交短信记录、催告函、快递单等拟证明高志刚拒不配合办理房屋评估手续，构成根本违约；提交《代理房屋出租合同》、《储藏室租赁合同》、发票等拟证明因高志刚违约导致双方买卖合同无法继续履行给其造成的损失。高志刚则提交借款协议和催告函，拟证明因李皛皘未按照合同约定履行付款义务，导致其向河北宏利源商贸有限公司公司借款偿还银行贷款的事实。关于房屋首付款的支付时间和支付方式，李皛皘和链家公司称李皛皘应于高志刚归还银行贷款前5个工作日内将首付款400万元汇至理房通账户，但从理房通划转至高志刚账户的时间为办理完毕房屋产权过户手续之后；高志刚则认为李皛皘应于其归还银行贷款前5个工作日内将首付款400万元汇至理房通账户，同日该400万元应划转至高志刚账户中；因双方合同没有继续履行，现400万元房款仍在理房通账户中。关于房屋评估事项，李皛皘和链家公司称高志刚应于接到评估机构通知后5日内配合办理房屋评估手续，但高志刚接到通知后并未配合办理；高志刚认可应于接到评估机构通知后5日内配合办理房屋评估手续，亦认可2016年8月19日接到评估通知，但认为评估的前提是李皛皘支付首付款400万元之后5日内，因没有收到原告支付的首付款，故不同意进行房屋评估。另，李皛皘表示如果双方合同继续履行，其可自行一次性向高志刚支付剩余购房款300万元，不需通过银行贷款。以上事实，有当事人陈述及房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《理房通定金托管协议》、《理房通资金托管协议》、银联刷卡单、银行转账记录、函件、快递单、微信聊天记录等在案佐证。一审法院认为，李皛皘与高志刚签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》和《理房通资金托管协议》系双方真实意思的表示，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，李皛皘按照约定向高志刚支付定金50万元并于2016年7月25日通过理房通托管的方式支付房屋首付款400万元，高志刚于2016年7月27日偿还涉案房屋在兴业银行的全部贷款本息并于2016年8月12日办理完毕解除抵押登记手续，双方均履行了合同的相关义务。但后来高志刚以未收到李皛皘支付的首付款为由拒绝配合办理房屋评估并要求解除合同，双方由此发生争议。因高志刚要求解除合同的原因系李皛皘未按时支付首付款，故本案的争议焦点系李皛皘是否按照协议约定的时间、方式支付首付款。《补充协议》中约定李皛皘于高志刚还银行贷款前5个工作日内将第一笔首付款400万元以理房通托管的方式支付给高志刚，故该条款约定的首付款支付方式应为理房通资金托管，而非自行支付。资金托管是为了保障交易安全，解决房产交易中“先付款还是先过户”问题所设置的一种资金支付方式，其核心是买受人将购房款汇入第三方在银行的监管账户中，当规定期限内买卖双方完成过户后，该资金将划转至出卖人账户，否则将划转回买受人账户。再结合《理房通资金托管协议》中的约定，托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准（该时间及条件应当是指高志刚还银行贷款前5个工作日内），购房款的划转条件为李皛皘取得涉案房屋所有权（不动产）权证书。故根据交易习惯和双方的约定，应理解为李皛皘先将首付款400万元汇入理房通托管账户中，而理房通将该笔款项划转至高志刚账户的时间为双方完成过户手续之后。因高志刚于2016年7月27日偿还涉案房屋在兴业银行的全部贷款本息，而李皛皘于2016年7月25日即将首付款400万元汇入理房通托管账户，故李皛皘系按照协议约定的时间、方式支付首付款，并不存在违约行为。高志刚主张以李皛皘支付的首付款偿还涉案房屋原有贷款没有事实和法律依据，法院不予采信。因高志刚不配合办理涉案房屋评估手续，导致双方后续履约事宜均未能实际办理，故高志刚系本案的违约方。而高志刚于2016年9月3日向李皛皘发出《解除通知书》，属于在未合法获得解除权的情况下拒绝履行合同义务，该解除合同通知书不发生法律效力。综上，高志刚要求确认与李皛皘签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《理房通资金托管协议》于2016年9月5日解除的反诉请求法院不予支持。李皛皘作为合同的守约方，其要求继续履行合同的诉讼请求法院予以支持。因李皛皘当庭表示可自行一次性向被告支付剩余购房款300万元，故法院判决高志刚于李皛皘支付剩余购房款300万元后七日内协助办理将涉案房屋过户至李皛皘名下的产权过户手续，并于过户当日将涉案房屋交付给李皛皘。关于李皛皘主张高志刚按照定金罚则支付50万元款项。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。故定金罚则的适用条件包括违约行为，合同目的落空的事实，违约行为与合同目的落空之间有因果关系。本案中，法院判决双方合同继续履行，李皛皘的合同目的可以实现，故不应适用定金罚则。考虑到高志刚确实存在违约行为，该行为影响了双方交易的进程，而合同中也约定了相应的违约条款，故如果李皛皘主张高志刚承担违约责任可另行向法院起诉。关于李皛皘主张的保险费损失3万元，并非双方纠纷产生后必然发生的损失，法院不予支持。关于高志刚要求李皛皘支付100万元违约金的反诉请求。因高志刚系本案的违约方，其反诉请求没有事实和法律依据，法院予以驳回。判决：一、高志刚于李皛皘给付剩余购房款三百万元后七日内协助办理将北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×座3-1002号房屋过户至李皛皘名下的产权转移登记手续；二、高志刚在协助李皛皘办理北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×座3-1002号房屋产权过户手续当日向李皛皘交付该房屋；三、驳回李皛皘之其他诉讼请求；四、驳回高志刚之全部反诉请求。案件本诉受理费67800元，由李皛皘负担4237元（已交纳）；由高志刚负担63563元（李皛皘已交纳，高志刚于判决生效后七日内给付李皛皘）。案件反诉受理费6900元，由高志刚负担（已交纳）。案件保全费用5000元，由高志刚负担（李皛皘已交纳，高志刚于判决生效后七日内给付李皛皘）。本院经审理查明：2016年3月27日，李皛皘、高志刚在链家公司的居间下签订《买卖定金协议书》，其中第四条第1项约定：甲乙双方签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。2016年3月29日，高志刚与李皛皘共同签署《放弃办理资金托管声明书》，共同声明：本次房屋交易资金中的五十万元，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。在该声明书的上方有链家公司出具的《交易资金托管提示函》，载明：如果交易双方放弃资金托管，坚持自行交付房款的或坚持在过户前放款的，可能面临的风险包括但不限于房屋出卖人无法取得全部房款、房屋购买人无法取得房屋所有权，亦无法追回已经支付的房款等。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明其他的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：第一，高志刚能否以其仍对涉案房屋享有物权为由对抗合同的履行以及李皛皘与高志刚签订的房屋买卖合同未能履行的违约主体；第二，李皛皘能否适用定金罚则要求高志刚返还定金，并要求高志刚承担因诉讼保全产生的保险费。第一，高志刚能否以其仍对涉案房屋享有物权为由对抗合同的履行以及李皛皘与高志刚签订的房屋买卖合同未能履行的违约主体。李皛皘与高志刚签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》和《理房通资金托管协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。高志刚作为涉案房屋的所有权人，已通过自愿与他人交易的行为行使了对房屋的处分权，与李皛皘签订房屋买卖合同出卖涉案房屋。自此，双方法律关系应受《中华人民共和国合同法》的调整，在合同具备继续履行条件的情况下，守约方有权要求违约方继续履行合同。高志刚以“高志刚是物权人，无论是否违约，都可以拒绝履行合同”为由对抗合同的履行，显然与法律规定不符，故其上诉意见本院不予采纳。据已查明的事实，李皛皘与高志刚房屋买卖合同签订后，李皛皘按照约定向高志刚支付定金50万元并于2016年7月25日通过理房通托管的方式支付房屋首付款400万元，高志刚于2016年7月27日偿还涉案房屋在兴业银行的全部贷款本息并于2016年8月12日办理完毕解除抵押登记手续，双方均履行了合同的相关义务。但后来高志刚以未收到李皛皘支付的首付款为由拒绝配合办理房屋评估并要求解除合同，故李皛皘是否按照协议约定的时间、方式支付首付款系确定高志刚是否享有合同解除权的核心问题。经审查，双方签订的《补充协议》中约定李皛皘于高志刚还银行贷款前5个工作日内将第一笔首付款400万元以理房通托管的方式支付给高志刚，而双方于2016年7月25日签署的《理房通资金托管协议》明确约定资金划转条件为李皛皘取得该房屋的房屋所有权证书，再结合高志刚取得定金50万元需双方另行签订《放弃办理资金托管声明书》的事实，可以认定双方约定的房款支付方式是李皛皘将400万元资金按期汇入理房通托管账户，高志刚在产权过户后实际取得该款项，高志刚主张以李皛皘支付的首付款偿还涉案房屋原有贷款没有事实和法律依据，法院不予采信。李皛皘系按照协议约定的时间、方式支付首付款，其行为并不存在违约之处，高志刚无权要求解除合同。原审法院认定因高志刚不配合办理涉案房屋评估手续，导致双方后续履约事宜均未能实际办理，其系本案的违约方，并驳回高志刚要求确认与李皛皘签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《理房通资金托管协议》于2016年9月5日解除，以及要求李皛皘支付违约金100万元的反诉请求，做法妥当，高志刚就此提出上诉不能成立。第二，李皛皘能否适用定金罚则要求高志刚返还定金，并要求高志刚承担因诉讼保全产生的保险费损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，李皛皘要求高志刚返还定金，但根据双方签订的《买卖定金协议书》中“甲乙双方签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还”的约定，应认定双方设立定金的目的是保障按期签署房屋买卖合同，李皛皘支付的五十万元系立约定金性质。现房屋买卖合同已签订，定金担保事项完成，李皛皘不能再以高志刚的其他违约行为要求适用定金罚则，故本院对李皛皘的上诉请求不予支持。正如原审法院所述，如果李皛皘认为高志刚应承担违约责任可另行向法院起诉。关于李皛皘主张的保险费损失3万元，该费用的产生是因李皛皘无法提供保全担保物所致，并非双方纠纷产生后必然发生的损失，故原审法院对其诉求未予支持，并无不当。综上所述，李皛皘、高志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费34005元，由李皛皘负担1855元（已交纳），由高志刚负担32150元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费35650元，由高志刚负担（已交纳6900元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。一审案件保全费用5000元，由高志刚负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费73400元，由李皛皘负担9100（已交纳），由高志刚负担64300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍审 判 员  贾 旭代理审判员  陈亢睿二〇一七年八月九日书 记 员  潘园园