广东省广州市番禺区人民法院执 行 裁 定 书(2016)粤0113执异63号异议人（案外人）梁丹妹，女，1979年12月2日出生，汉族，住广东省遂溪县河头镇。委托代理人钟灿成，广东百健律师事务所律师。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所:广州市天河。法定代表人林剑，职务：总经理。委托代理人余婷、田子军，广东踔厉律师事务所律师。被执行人广州市沣盈贸易有限公司，住所：广州市海珠区。法定代表人成传智。被执行人聂锦荣，男，1970年11月22日出生，汉族，住广州市番禺区。本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（下称信达公司）与被执行人广州市沣盈贸易有限公司（下称沣盈公司）、聂锦荣金融借款合同纠纷执行一案[(2015)穗番法执字第5519号，下称5519号案]中，异议人梁丹妹于2016年向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人梁丹妹称，2011年6月28日，聂锦荣与广州市晋盈酒店有限公司（下称晋盈酒店）签订一份《租赁合同》，合同约定聂锦荣将位于广州市番禺区沙头街大罗塘银平路49-55号房产（下称49-55号房产）租赁给晋盈酒店用于酒店经营，租赁期限二十年。晋盈酒店租赁后对49-55号房产进行了装修，后因装修费用问题及运营经验欠缺等诸多原因。晋盈酒店与聂锦荣协商将酒店及场地转租给梁丹妹。2012年1月15日，聂锦荣与晋盈酒店以及梁丹妹签订一份《酒店租赁承包经营合同》，该合同约定，梁丹妹租赁承包晋盈酒店，期限20年，自2012年1月15日至2032年1月14日止；租赁承包费人民币46万元／年，租赁承包押金人民币10万元于签署合同时支付聂锦荣，总承包费人民币897万元（已扣除半年免租期租金），其中200万元于2012年1月15日支付给晋盈酒店公司，余款分别于2012年4月15日、2012年10月15日、2013年4月15日支付200万元、300万元、197万元给聂锦荣；等等。合同签订后，梁丹妹如约付清所有承包费用，并实际占有使用及运营晋盈酒店至今。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问題的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。……。”根据上述法律规定，梁丹妹与聂锦荣、晋盈酒店签订的《酒店租赁承包经营合同》合法有效，梁丹妹对49-55号房产的合法承租权应得到法律保护。而且，梁丹妹承租涉案物业的时间先于49-55号房产抵押给上海浦东发展银行股份有限公司广州番禺支行（下称浦发银行番禺支行）的时间。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”据此，就算涉案物业的抵押权人要实现抵押权，依法也不应当影响梁丹妹租赁49-55号房产的效力。为此，特对5519号案执行49-55号房产提出执行异议，请求：1、确认梁丹妹自2012年1月15日至2032年1月14日为49-55号房产的承租人，依法享有49-55号房产的租赁权；2、在49-55号房产执行过程中（评估、拍卖、变卖）附带租约条件执行，在执行完毕后买受方继续与梁丹妹履行《酒店租赁承包经营合同》至合同期满。3、确认梁丹妹在49-55号房产在拍卖或变卖时享有同等条件下的优先购买权。申请执行人信达公司称，信达公司认为梁丹妹提供的证据是事后伪造的，不足以排除执行。1、梁丹妹对租赁合同和酒店租赁承包合同，并未提交租赁备案登记材料及相应的税单等证明材料，无法证实这两份合同的真实性，以及49-55号房产的承租时间先于办理抵押的时间。2、信达公司经调查发现，49-55号房产的抵押人是晋盈酒店的控股股东，持有85%股权，而且聂锦荣太太林玲也是晋盈酒店的监事。3、梁丹妹主张在一年半时间内合计支付的890万元的承包费也是不符合常理的。租赁期限20年，从自身利益出发，梁丹妹应一年一付，而非一年半内全部支付完毕。4、梁丹妹提供的五张收款收据，也存在诸多疑点。如支付巨额租金，但仅有收据却没有相应的转账凭证、财务报表，无法证明租金已经实际支付。而且，收据下方的核准、会计、记账、出纳、经手人处均为空白，按照财务制度的规定，收款收据栏至少有出纳、经手人的签名，盖章应是财务专用章，而非公章。收款收据中有两份收据均为2012年1月15日，这两份收据是连号的，但收款人分别为聂锦荣与晋盈酒店，聂锦荣是晋盈酒店控股股东，难免让人怀疑他们财务混同。梁丹妹应向法庭提交租赁的税单，890万元支付的转账凭证，财务报表。否则应承担伪造证据的法律责任。5、49-55号房产是2015年就被查封，梁丹妹不可能现在才知道该房产被查封。被执行人聂锦荣、晋盈酒店没有陈述意见。经本院审查查明，2004年10月，沣盈公司成立，法定代表人为成传智。2010年3月29日，房管部门对位于广州市番禺区沙头街大罗塘银平路47、49、51、53、55、57、59号、61、63、65号房产（商业综合楼）核发产权证，产权证号0210083517，登记的权属人为聂锦荣；该房产建基面积1195.2平方米，建筑面积6043.92平方米。（注：前述房产以下统称为聂锦荣房产）即49-55号房产是聂锦荣房产中的部分房产。2011年6月，晋盈酒店成立，股东为林绍汉、聂锦荣，其中林绍汉出资15万元、聂锦荣出资285万元，由林绍汉任法定代表人。该酒店经营场所为广州市番禺区沙头街大罗塘银平路47-55号。2012年3月，沣盈公司向浦发银行番禺支行借款3000万元，该借款由聂锦荣以聂锦荣房产作抵押担保，借款期限至2013年9月6日止。2013年4月22日，浦发银行番禺支行以沣盈公司及聂锦荣为被告向本院提起诉讼，要求沣盈公司与聂锦荣归还借款本息。本院立案受理，案号（2013）穗番法民二初字第391号（下称391号案）。2013年4月24日，本院在391号案中以（2013）穗番法民二初字第391-1号民事裁定书查封了聂锦荣房产。2014年10月28日，本院对391号案作出（2013）穗番法民二初字第391号民事判决书（下称391号判决），判决沣盈公司对浦发银行番禺支行负有债务；浦发银行番禺支行对聂锦荣房产的拍卖、变卖、折价价款等享有优先受偿权；聂锦荣对沣盈公司的前述债务承担连带清偿责任；等等。判后，聂锦荣不服，提出上诉。2015年4月24日，本院对聂锦荣房产进行了续封。2015年7月，广州市中级人民法院以（2015）穗中法金民终字第112号民事判决书，判决驳回聂锦荣上诉，维持391号判决。2015年10月16日，浦发银行番禺支行向本院申请执行391号判决，本院立案执行，即5519号案。此后，浦发银行番禺支行将其在5519号案中所涉债权转让给信达公司，本院在该案中将信达公司变更为案件的申请执行人。2016年7月19日，梁丹妹向本院提出执行异议，称其于2012年1月15日以承包经营的方式，承租了49-55号房产，租赁期限20年，请求本院在执行5519号案中保障其对49-55号房产的承租权及优先购买权。本异议案中，梁丹妹对上述请求提供了如下证据：1、《租赁合同》原件一份，合同约定，聂锦荣将聂锦荣房产出租给晋盈酒店使用，房产使用面积6043平方米，租赁期限自2011年6月30日起至2031年6月29日止，共计20年；租金每年36万元，20年租金共702万元，在签订合同时支付102万元，在2011年12月30日前支付200万元，在2012年6月30日前支付200万元，在2012年12月30日前支付200万元；等等。合同由聂锦荣签名，晋盈酒店盖章（注：没有签署经手人署名），文本填写签订日期为2011年6月30日。2、《酒店租赁承包经营合同》一份，合同中甲方聂锦荣，乙方梁丹妹，丙方晋盈酒店。合同约定，聂锦荣、晋盈酒店将晋盈酒店场地（49-55号房产）交付梁丹妹租赁承包经营，租赁承包范围包括酒店餐厅及客房（建筑面积约6000平方米）及相应设施，梁丹妹以晋盈酒店证照名义对外经营；梁丹妹租赁经营期限为20年，自2012年1月15日起至2032年1月14日止；租赁承包费46万元每年，20年总承包费共920万元，扣除半年免租为897万元，由梁丹妹在2012年1月15日支付承包押金10万元，并支付晋盈酒店租赁承包费200万元，梁丹妹在2012年4月15日支付聂锦荣租赁承包费200万元，梁丹妹在2012年10月15日支付聂锦荣租赁承包费300万元，梁丹妹在2013年4月15日支付聂锦荣租赁承包费197万元，租赁承包押金在合同终止时，梁丹妹无任何违约且结清所有费用、交还酒店之日起七日内无息返还给梁丹妹；等等。合同甲方由聂锦荣签署，乙方由梁丹妹签署，丙方由晋盈酒店加盖公章。合同各方填写的签署时间均为2012年1月15日。3、《收款收据》五份，编号分别为0036605（该收据填写时间为2012年1月15日；填写内容为今收到梁丹妹交来晋盈酒店租赁承包押金人民币10万元）、0036606（该收据填写时间为2012年1月15日；填写内容为今收到梁丹妹交来晋盈酒店租赁承包费人民币200万元）、1058033（该收据填写时间为2012年4月15日；填写内容为今收到梁丹妹交来晋盈酒店租赁承包费人民币200万元）、3475404（该收据填写时间为2012年10月15日；填写内容为今收到梁丹妹交来晋盈酒店租赁承包费人民币300万元）、6810312（该收据填写时间为2013年4月15日；填写内容为今收到梁丹妹交来晋盈酒店租赁承包费人民币197万元），上述《收款收据》均由聂锦荣在收款单位栏签名确认。信达公司认为上述证据均是为对抗执行而伪造的，对全部证据均不予确认。本异议案中，梁丹妹通过其委托代理人向本院称上述证据3中五份《收款收据》所涉及的款项均是以现金方式交收款项的，但梁丹妹对为何选择以现金方式支付巨额款项、款项的来源、款项交收的过程等均没有作出说明。本院在听证中要求梁丹妹亲自到本院说明租赁合同的履行情况及上述款项的交付情况，等等。但梁丹妹在本院指定的期限内没有到庭说明情况。2017年4月28日，本院在5519号案中作出（2015）穗番法执字第5519号执行裁定书，裁定拍卖聂锦荣房产，拟以不清场交付的方式拍卖该房产。2017年8月14日，本院在5519号案中对梁丹妹的委托代理人制作了一份《询问笔录》，明确告知梁丹妹对其称承租了聂锦荣房产的主张不予采信，除去其所称在聂锦荣房产上的租赁权。另查明，2010年8月，聂锦荣与中国邮政储蓄银行有限责任公司广州分行（下称邮政银行广州分行）签订一份《广州市番禺区房屋租赁合同》，合同约定，聂锦荣将位于广州市番禺区沙头街大罗塘银平路47、49、51、53、55、57、59号、61、63、65号房产（商业综合楼）的65号和二层201号房产（即聂锦荣房产中的部分房产）租赁给邮政银行广州分行使用，租赁的建筑面积537.76平方米，分摊共用建筑面积33.6平方米；租赁期限从2010年8月1日至2020年7月31日，等等。同年，聂锦荣将上述合同办理了租赁登记，登记号为穗（番）租登记201001300421329号。目前，邮政银行广州分行仍在使用前述租赁房产。本院认为，梁丹妹在本异议案中所提出的异议请求，实质上是对本院5519号案中除去其在聂锦荣房产上的租赁权的执行行为提出异议。对于该异议主张，梁丹妹提供了《酒店租赁承包经营合同》、《收款收据》等书面材料作为证据。由于梁丹妹的委托代理人对前述租赁合同的协商、订立、履行经过，以及支付租金的方式、资金来源、交收过程等情况，均表示不清楚。本院遂要求梁丹妹亲自到庭接受质询，但梁丹妹拒绝到庭接受质询。众所周知，租赁关系的建立，除订立书面合同外，更重要的是租赁合同的履行情况，包含租赁物交付、水电及租赁物附属设施的清点与交割、租金的交付等众多合同履行的环节。对此，梁丹妹既未向本院作出陈述，也没有举证，应当承担举证不能的法律后果。综上，梁丹妹称其向聂锦荣支付了907万元现金，承租聂锦荣房产20年的陈述，既不符合常理，也不符合一般交易习惯，本院不予采信。5519号案经审查后，决定除去梁丹妹所称租赁权的处理，合法有据，应予维持。梁丹妹在本案的异议请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回梁丹妹在本案中提出的全部异议请求。当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。审判长  陈永桂审判员  黎炳林审判员  姜振强二〇一七年八月十六日书记员  刘志荣