北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7073号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京红博馆家居市场有限公司，住所地北京市丰台区玉泉营立交桥西北侧71号一层、二层。法定代表人：吴招生，董事长。委托诉讼代理人：赵文科，北京市君佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京草桥实业总公司，住所地北京市丰台区南三环路玉泉营立交桥东南侧118号。法定代表人：李澄清，总经理。委托诉讼代理人：周祖光，男，1972年3月16日出生，北京草桥实业总公司法律办公室主任。上诉人北京红博馆家居市场有限公司因与被上诉人北京草桥实业总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初8698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京红博馆家居市场有限公司（以下简称红博馆）上诉请求：请求撤销原判，改判支持我公司一审反诉请求。事实和理由：原判在事实认定和法律适用方面存在明显错误。1.北京草桥实业总公司（以下简称草桥总公司）将租赁给我公司全部建筑面积21758平方米中的4700平方米租赁给案外人古月轩家具厂，并收取年300万元的租金，另有600平米一直没有交付，因此扣掉案外人的租金，草桥总公司每年每平米多收取我公司59.37元，上述行为构成违约，应承担违约责任；2.草桥总公司的违约行为严重影响我公司正常经营，我公司多次与草桥总公司就违约问题进行协商，草桥总公司均不予解决，反而单方解除与我公司的租赁协议，构成违约，应支付违约金并赔偿损失；3.二审上诉期间，我公司了解到涉案房屋是违章建筑，租赁合同应自始无效。草桥总公司辩称：同意一审判决。1.关于红博馆主张我公司未交付的4700平米，是由案外人使用，但是我们已经交付给了北京道和艺缘文化传播中心（以下简称道和中心），应该视为我们已经履行了交付义务，另外的600平米也实际交付了。2.关于租金标准，是整体计算的，不是按照平米计算的，认可原审的租金计算标准。3.关于涉案房屋是否属于违章建筑的问题，涉案房屋是经有关部门同意建设的临时建筑，有丰台区政府的批复，不是违章建筑。草桥总公司向一审法院起诉请求：1.判令红博馆支付拖欠的房屋租金3170.5万元；2.判令红博馆支付违约金158万元；3.判令本案诉讼费用由红博馆承担。红博馆向一审法院反诉请求：1.判令草桥总公司依法承担违约责任，按照同等原则，按照年租金的20%承担违约责任，计303.6万元；2.判令草桥总公司依法承担赔偿责任，计12888679元；3.判令草桥总公司向红博馆支付按照财务准则经折旧后的工程基建及广告投入损失5332237.34元；4.判令草桥总公司向红博馆支付租金及预期利益损失，目前暂按照9445028.43元计算；5.判令草桥总公司承担诉讼费用及相关费用。一审法院认定事实：2012年6月草桥总公司与案外人道和中心、红博馆三方签订房屋租赁合同概括转让协议书一份，约定：“甲（草桥总公司）、乙（道和中心）双方曾于2010年12月20日就乙方承租甲方所属位于北京市丰台区玉泉营环岛西北侧建筑事宜，签订房屋租赁合同书（以下简称：租赁合同）。现因乙方欲将其在租赁合同项下的全部权利义务一并概括转让给丙方（红博馆），并就此向甲方提出请求，为此甲方与乙方、丙方特就租赁合同概括转让事宜签订本协议书如下：“第一条（一）、租赁房屋位于：北京市丰台区玉泉营环岛西北侧，结构为钢结构，建筑面积21758平方米；（二）、租赁期限为10年，具体日期从2012年1月1日至2021年12月31日。（三）、每年租金1518万元。（四）、租金支付期限与方式为：租金采用上付款方式提前支付，具体为每年租金分两次支付即分别在每年的7月、1月支付当年租金的50%。第二条（一）甲方确认乙方概括转让其在租赁合同项下全部权利义务给丙方的事项已经得到甲方的同意。（二）甲乙丙三方一致确定，自本协议书签订之日即2012年6月6日租赁合同项下属于本协议乙方道和中心的权利义务全部由本协议丙方红博馆承继。（三）乙丙方特向甲方承诺：乙丙方对于签订本协议前乙方因履行租赁合同而对甲方所负租金债务承担无限连带责任，乙丙方保证在签订本协议前将前述债务偿还完毕。……第三条、乙丙方有义务将租赁合同概括转让的有关事宜对本协议当事人以外的租赁物实际使用人等第三方进行合理告知，有义务确保租赁物使用现状的稳定，如因租赁合同概括转让导致本协议书以外第三方利益受损则由乙丙方独立承担责任并负责赔偿，如因前述原因导致甲方利益受损则甲方有权追究乙丙方的法律责任，乙丙方应当赔偿甲方损失。第四条、乙丙方如违反本协议约定义务，则甲方有权立即终止本协议及租赁合同的履行并依法追究乙丙方法律责任，如乙丙方不按本协议约定清偿所欠甲方租金的，除应如数偿还外还应支付拖欠租金20%的违约金……”。2010年12月20日草桥总公司与道和中心签订房屋租赁合同，双方约定达成如下协议：“第一条、租赁房屋，位于玉泉营环岛西北侧建筑，建筑面积为21758平方米，房屋结构为钢结构。第二条、租赁期限为10年。从2011年8月1日至2021年7月31日。第三条、租金1518万。第四条、租金支付期限与方式：上付款，每年7月、1月付50%。第五条、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、取暖费及其他与使用租赁房屋有关的费用。上述费用在每月10日前向甲方支付。第六条、租赁房屋的用途商业。第七条、租赁房屋的主体结构由出租人负责维修，其它设备设施等由承租人负责维修。第八条、租赁期间经出租人书面同意承租人可以对租赁房屋主体结构外的部分进行装修、改善增设他物，费用自理；但在进行上述行为时，应向出租方报送书面改造计划，并不得对房屋主体结构及配套设施造成损坏。租赁期满或中途解除合同装修改善或增设的部分无偿归甲方所有。……第十一条、租赁房屋交付及返还。出租人应与2010年11月30日将租赁房屋交付承租人，房屋租赁期满，承租人返还租赁房屋。第十二条、……二、承租方权利义务1、经出租方同意，可对房屋自行装修，改善增设它物，费用自理；但在进行上述行为时，应向出租方报送书面改造计划，并不得对房屋主体结构及配套设施造成损坏；……第十四条合同的变更及解除。一、有下列情形之一，出租人有权解除本合同收回租赁房屋；1、承租人不按约定时间交付租金达30日以上；2、承租人所欠租金及各项费用达到50万元以上；3、未经出租人同意或有关部门的批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的……”。另查，2010年9月12日道和中心与古月轩家具厂签订关于市场租赁关系的备忘录，双方约定：“一、2009年初道和中心法人朱定宝与古月轩家具厂法人杜进龙合作运营原玉泉营花卉市场西厅（道和红木精品馆），合作依据古月轩与玉泉营花卉市场签订的4700平方米场地租赁合同，故古月轩家具厂为原始承租人。二、2009年7月份道和中心与古月轩商定继续承租原花卉市场北侧剩余经营面积16700平方米，并以古月轩为主体向草桥实业提交可行性分析及承租意向书，达成初步意向。……对涉及到承租合同覆盖原京龙古月轩与花卉市场所签订的承租面积事宜，双方友好协商，共同发展达成以下各项事宜：1、原京龙古月轩与花卉市场的租赁合同所体现的京龙古月轩的各项权益必须得到全面保障，京龙古月轩所承租的4700平方米由其独立经营管理，不得干涉。……4、道和艺缘与草桥实业的整体租赁合同者发生变更或转让时，道和艺缘对京龙古月轩的各项义务必须得到全部体现并由第三方全部继承”。同年12月28日道和中心与古月轩家具厂签订房屋租赁合同，双方约定租赁房屋位于玉泉营环岛西北侧建筑，建筑面积4700平方米，房屋结构为钢结构。租赁期限为10年，自2011年8月1日至2021年7月31日，年租金为300万元。庭审中，草桥总公司认可已直接收取古月轩家具厂的租金，并将该部分租金在红博馆所欠的租金进行了抵扣，现草桥总公司按照每年1218万元的标准向红博馆收取租金；草桥总公司表示于2016年5月20日左右向红博馆发出解除通知，红博馆表示没有接到解除通知，但红博馆认可于6月10日之前搬出诉争房屋，草桥总公司对此表示认可。2011年8月1日至2016年6月10日红博馆应向草桥总公司交纳租金5920.8万元，现红博馆已实际向草桥总公司共交纳租金为2818万元，尚欠租金3102.8万元。一审法院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。案外人道和中心与草桥总公司、红博馆三方签订的概括转让协议书，将原道和中心与草桥总公司的租赁合同项下的全部权利义务一并概括转让给红博馆，符合相关法律规定，应为有效。本案争议的焦点：一、草桥总公司交付的房屋面积是否符合双方的约定。首先，红博馆系承受原道和中心与草桥总公司签订的房屋租赁合同的相关权利义务，在三方签订概括转让协议书之前，草桥总公司已将涉案房屋交付给道和中心，且概括转让协议并没有约定房屋的实际交付问题；关于其中涉及古月轩家具厂所承租经营的4700平方米面积是含在总面积21758平方米内，根据道和中心与古月轩家具厂签订的备忘录及租赁合同可知，道和中心已将其中的4700平方米面积转租给古月轩家具厂，且该备忘录明确约定道和中心与草桥总公司的整体租赁合同发生变更或转让时，道和中心对古月轩家具厂的各项义务必须得到全部体现并由第三方全部继承，因此红博馆应当对古月轩家具厂已承租了其中的4700平方米的房屋知晓，包括另外涉及的600平方米的经营面积问题，红博馆在实际接收房屋后并未向草桥总公司主张相关权利，因此法院对红博馆提出草桥总公司所交付的房屋面积与约定不符的意见不予采纳。红博馆未按照概括转让协议的约定按时交纳房屋租金已构成违约，故法院对草桥总公司要求红博馆支付租金的诉讼请求予以支持。根据协议的约定，红博馆除偿还租金外还应支付欠付租金20%的违约金，现草桥总公司主张的违约金数额符合约定，且未超出法律规定的限度，因此法院对草桥总公司主张违约金的诉讼请求予以支持。二、关于诉讼时效问题。根据概括转让协议的约定，租金采用上付款方式提前支付，每年租金分两次支付即分别在每年的7月、1月支付年租金的百分之五十；因红博馆未按期支付所欠租金，因此诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。因此草桥总公司主张租金时未超过诉讼时效，法院对红博馆提出的已经超过诉讼时效的意见不予采纳。三、关于红博馆反诉主张的违约金及工程基建、广告投入、预期利益等损失问题。根据草桥总公司与道和中心签订的房屋租赁合同中明确约定经出租人书面同意承租人可以对租赁房屋主体结构外的部分进行装修、改善增设他物。租赁期满或中途解除合同装修改善或增设的部分无偿归草桥总公司所有。因红博馆系将原房屋租赁合同的相关权利义务一并承受，因此该约定依然对红博馆具有约束力，故法院对红博馆主张的相关工程基建的损失不予支持。因红博馆拖欠房屋租金数额较大、已构成根本违约，且无证据证明草桥总公司存在违约行为，故对红博馆主张的违约金及赔偿相关损失的诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2017年4月判决：一、北京红博馆家居市场有限公司于判决生效后十日内向北京草桥实业总公司支付房屋租金三千一百零二万八千元。二、北京红博馆家居市场有限公司于判决生效后十日内向北京草桥实业总公司支付违约金一百五十八万元。三、驳回北京草桥实业总公司的其他诉讼请求。四、驳回北京红博馆家居市场有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方未提交新的证据。经查，草桥总公司曾在一审期间提交2011年9月13日印发的丰台区重大项目领导小组办公室会议纪要，用以证明涉案房屋系经主管部门批准建设的，红博馆认可该证据的真实性，并称红博馆已在此办理营业执照和经营许可证。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为:草桥总公司和案外人道和中心签订房屋租赁合同，后道和中心与草桥总公司、红博馆三方签订的概括转让协议书，将原道和中心与草桥总公司的租赁合同项下的全部权利义务一并概括转让给红博馆，符合相关法律规定，应为有效。一审期间，草桥总公司提交证据证明涉案房屋系相关主管部门批准建设，红博馆表示认可，现红博馆上诉以涉案房屋系违章建筑为由主张租赁合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。关于草桥总公司交付的房屋面积是否符合双方的约定。首先，红博馆系承受原道和中心与草桥总公司签订的房屋租赁合同的相关权利义务，在三方签订概括转让协议书之前，草桥总公司已将涉案房屋交付给道和中心，且概括转让协议并没有约定房屋的实际交付问题；关于其中涉及古月轩家具厂所承租经营的4700平方米面积是否含在总面积21758平方米内，根据道和中心与古月轩家具厂签订的备忘录及租赁合同可知，道和中心已将其中的4700平方米面积转租给古月轩家具厂，且该备忘录明确约定道和中心与草桥总公司的整体租赁合同发生变更或转让时，道和中心对古月轩家具厂的各项义务必须得到全部体现并由第三方全部继承，因此红博馆应当对古月轩家具厂已承租了其中的4700平方米的房屋知晓，包括另外涉及的600平方米的经营面积问题，红博馆在实际接收房屋后并未向草桥总公司主张相关权利，因此本院对红博馆提出草桥总公司所交付的房屋面积与约定不符的意见不予采纳。红博馆未按照概括转让协议的约定按时交纳房屋租金已构成违约，故本院对草桥总公司要求红博馆支付租金的诉讼请求予以支持。草桥总公司主张的违约金数额未超出法律规定的限度，本院亦予以支持。关于红博馆反诉主张的违约金及工程基建、广告投入、预期利益等损失问题。根据草桥总公司与道和中心签订的房屋租赁合同中明确约定经出租人书面同意承租人可以对租赁房屋主体结构外的部分进行装修、改善增设他物。租赁期满或中途解除合同装修改善或增设的部分无偿归草桥总公司所有。因红博馆系将原房屋租赁合同的相关权利义务一并承受，因此该约定依然对红博馆具有约束力，故本院对红博馆主张的相关工程基建的损失不予支持。因红博馆拖欠房屋租金数额较大、已构成根本违约，且无证据证明草桥总公司存在违约行为，故对红博馆主张的违约金及赔偿相关损失的诉讼请求不予支持。综上，红博馆的上诉请求不能成立；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费197810元，由北京红博馆家居市场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李桃审判员  孟龙审判员  王云二〇一七年八月二十八日书记员  耿玉