湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘13民终914号上诉人（原审被告）：汪文婷，女，1990年10月11日出生，汉族，农民，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：陈流波，湖南真理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何海花，女，1977年4月27日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南娄星律师事务所。原审被告：颜爱华，女，1981年4月12日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。原审被告：陈军，男，1976年8月8日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。上诉人汪文婷因与被上诉人何海花、原审被告颜爱华、陈军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪文婷的委托诉讼代理人陈流波、被上诉人何海花及其委托诉讼代理人刘奎、原审被告颜爱华的委托代理人陈苏仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪文婷上诉请求：请求二审法院判令撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审被告颜爱华与上诉人的房屋转让合同合法有效，而原告判决根据合同法第52条确认为无效，明显错误；2、原审被告颜爱华与被上诉人的房屋转让合同系无效，而原告判决为有效，明显错误。3、原审判决超诉讼请求判决，程序违法。原审原告的诉讼请求，应属于确认之诉，但原审判决结果为有履行内容之判决，明显超出了原审��告即被上诉人的诉讼请求，法院判决被上诉人与原审被告颜爱华的《二手买卖合同》有效，超出了原审原告即被上诉人的诉讼请求，程序违法。4、原审判决遗漏了应当参加诉讼的当事人，根据原审查明的情况，本案涉案房屋由被上诉人与黄泽峰共同购买，但黄泽峰并没有作为本案当事人参加诉讼，属于遗漏当事人的情形。被上诉人何海花答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。二审应当维持一审判决，理由：第一，上诉人同颜爱华签订的买卖合同系恶意串通虚假交易的合同，以达到颜爱华向何海花房屋转移登记，侵害何海花合法权益的事实。第二，上诉人同颜爱华签订的房屋买卖合同至今没有提供合法有效的直接支付房款的有效凭证。第三，汪文婷同颜爱华签订的买卖合同交易价格24万元，明显低于市场价格，违背了市场交易规则及日常���活法则，完全有悖常理。第四，上诉人汪文婷不是娄底本地人，汪文婷至始至终没有去过本案的涉案房屋，有悖于生活常理。第五，违法取得的物权，非合法物权，在法律上不能予以认可，不受法律保护。法律可以依法撤销确认交易无效。原审被告颜爱华陈述称：一审未查清颜爱华离婚协议中所述的房屋离婚时约定为颜爱华所有，并且汪文婷已经获得了产权证书，如果被上诉人觉得产权无效，应当进行行政诉讼。原告何海花向一审法院起诉请求：1.确认被告颜爱华与汪文婷签订的《房屋转让协议》为无效协议。2.确认娄星区大同山庄28栋262房屋产权为原告所有。3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2007年2月26日，被告颜爱华以16.6万元的价格从娄底市大同房地产开发有限公司购买房屋一套（坐落在涟钢大同山庄15栋262号房屋）��2007年4月16日颜爱华用该房向中国银行抵押贷款11万元。2008年2月26日，原告何海花（乙方）与被告颜爱华（甲方）签订了《房屋转让协议书》，约定甲方将坐落在涟钢大同山庄15栋262号房屋一套（毛坯），由于甲方无能力支付房款，自愿转让给乙方，甲方从2008年2月16日收到预付款陆万元起，将房屋钥匙、个人住房贷款合同一并交给乙方，由乙方装修；乙方自愿承担过户手续和按时偿还个人住房贷款及办理房产证；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，从2008年2月16日签字起生效。甲乙双方均在《协议》上签字。2008年2月16日、2008年2月22日，被告陈军、颜爱华出具《收条》今收到黄泽峰交来购房款6万元整（原告与黄泽峰系夫妻）。此后，被告颜爱华将《个人住房贷款合同》、月供银行卡交给了原告。原告按期向银行还贷（10万余元），于2014年3月3日还清购房贷款，并取��了被告颜爱华的房产证原件，但未过户。在此期间，原告对涉诉房屋进行了装修并入住，2013年9月起原告将房屋出租给案外人胡旭升至今。案外人樊丹文陈述被告颜爱华将涉诉房屋以36万元的价格出售给汪文婷。因颜爱华向樊丹文借款未归还，樊丹文欠案外人朱彪15万元本金及利息1.5万元，故双方协商将颜爱华的涉诉房屋转让，朱彪的亲戚汪文婷有意购买，最终以36万元的价格成交。朱彪于2015年10月9日、2015年11月13日，分别转账2.3万元、12万元及现金支付1万元给樊丹文，樊丹文共计收取房款31.8万元。此后，被告颜爱华出具了一张36万元的购房款《收条》。2015年10月20日，被告颜爱华与汪文婷签订《二手房买卖合同》，颜爱华将涉诉房屋以24万元的价格出售给汪文婷并办理了房屋过户手续。缴纳房屋交易税费等27484.1元。2016年原告向本院提出申请，要求对涉诉房屋在2015年10月20日时的价格进行评估。本院依法委托湖南东升房地产评估有限公司进行鉴定，评估结论为：建筑面积199.39㎡，单价2200元/㎡，总价为438658元。另查明，被告颜爱华与被告陈军于2004年3月16日结婚，于2005年12月30日离婚，2009年9月7日，两人复婚，此后又离婚。一审法院认为：本案为买卖合同纠纷。本案争议焦点：一、原告与被告颜爱华签订的《房屋转让协议书》效力问题。虽然颜爱华主张出售房屋给原告并非真实意思表示，但从颜爱华签订《房屋转让协议书》、交付《个人住房贷款合同》、钥匙、月供银行卡、房产证原件、允许原告装修入住等系列外在行为足以表明，被告颜爱华具有出售涉诉房屋的意思，而且原告已全部付清购房款，因此本院认为原告与被告颜爱华的《房屋转让协议书》合法有效。二、被告颜爱华将涉诉房屋转让给被告汪文婷的交易行��是否有效。两被告的交易行为存在以下明显不符合常理之处：1、正常的房屋交易，即出售方交付房屋，受让方向出售方支付房款。本案中，被告提供的证据未能证实受让方汪文婷向出售方颜爱华支付过房款。涉诉房屋房款的支付主要是以物抵债的形式完成，而且抵偿的并非汪文婷本人的债权，最终是案外人朱彪的债权。2、交易当日的价格较当时的市场价格明显偏低。两被告签订的《二手房买卖合同》明显低于市场评估价438658元，即便按抵偿债务30.8万元（有转账凭证）交易，亦明显偏低于市场评估价。综上所述，两被告房屋交易行为，虽然形式上发生在双方之间，但未能有证据证明汪文婷直接向颜爱华支付过房款，而且房屋交易价格，明显低于鉴定机构评估的市场交易价格，因此本院认为，两被告的上述交易行为不符合日常交易习惯及常理，两者之间的房屋买卖合同系恶意串通，损害原告利益的行为，属于无效合同。三、关于确认涉诉房屋产权所有的问题。原告诉请确认涉诉房屋产权归其所有，显而易见，原告要求被告颜爱华继续履行合同，鉴于原告与被告颜爱华的二手房转让合同合法有效，被告颜爱华应当继续履行合同义务，协助原告办理涉诉房屋产权的变更登记手续。被告陈军经本院合法传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，其不影响本院根据查明的案件事实，依法作出裁判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告颜爱华与被告汪文婷签订的《二手房买卖合同》无效。二、原告何海花与被告颜爱华签订的《二手房买卖合同》有效，被告颜爱华应在本判决书生效之日起三日内协助原告向相关部门办理房屋产权变更登记手续。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，鉴定费6530元，合计7830元由被告颜爱华、汪文婷共同负担。本院二审期间，上诉人汪文婷提交了以下证据：1、对李萍的调查笔录、身份证复印件及声明，以证明涉案房屋一直由上诉人管理、使用、收益，2、协议书、民间借贷合同，以证明涉案房屋系以资抵债的情况。对上述证据，被上诉人何海花发表了以下质证意见：对证据1，达不到上诉人的证明目的，该房屋15年之前一直由李萍向何海花支付租金；对证据二系事后形成的虚假证据，且与本案无关联性，不真实。本院认为，对上诉人汪文婷提交的上述证据，结合一二审庭审查明的情况，予以综合认定。本院���一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审中双方当事人的争议焦点是：（一）何海花与颜爱华的《房屋转让协议书》是否有效的问题。上诉人汪文婷提出未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，没有取得房屋所有权，不得转让房产。本院认为，物权法第191条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。（二）颜爱华与汪文婷签订的房屋买卖合同是否真实有效的问题。上诉人汪文婷提出其支付了相应对价，合同合法有效。经查，本案上诉人汪文婷与颜爱华的房屋买卖合同是否无效，关键在于双方是否存在恶意串通，损害第三人利益的情形。而是否“恶意串通”系个人心理活动，对其认定应采取推定方式。本案中，原审被告颜爱华在明知自己已将涉案房屋出售给何海花的情况下，又将该房屋以房抵债的方式抵押给案外人樊丹文，并登记在上诉人汪文婷名下，其主观具有恶意。客观上，汪文婷与颜爱华之间洽谈、议定、价格、款项支付形式与过程不符合常情，1、关于房款的交付情况，上诉人汪文婷提出涉案房屋实际以人民币360，000元成交，其中16.5万元系用其姐夫朱彪对樊丹文享有的债权抵销的，另通过朱彪于2015年10月9日、2015年10月20日、2015年11月13日，分别转账2万元、0.3万元、12万元及现金支付1万元给樊丹文，樊丹文共计收取房款31.8万元，另4.2万元，由汪文婷以现金方式支付给颜爱华。2015年10月23日，颜爱华出具收条，收到汪文婷房款36万元。但上诉人汪文婷未提交任何证据证实其向颜爱华支付了现金4.2万元，且根据上诉人汪文婷方提交的协议书，樊丹文与颜爱华自2015年10月18日才达成以房抵债协议，且借款本息亦系计算至2015年10月18日止，而上诉人汪文婷方的付款记录显示2015年10月9日，朱彪付房款2万元给樊丹文，2015年11月13日朱彪转账12万元给樊丹文，但2015年10月23日，颜爱华就已向汪文婷方出具了36万元房款的收条。2、涉案房产经评估价格为438658元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十九条，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中朱彪与樊丹文有银行转账的款项为30.8万元，双方二手房买卖合同中的约定价格为24万元，均明显低于市场交易价格。3、通常情况下，即使是以房抵债，中间亦应有磋商并亲自查看房屋实际状况的过程，本案双方并未经历这一过程，上诉人汪文婷方没有尽到相应的注意义务。因此，一审认定汪文婷与颜爱华恶意串通，损害他人利益是准确的。上诉人汪文婷的此一上诉理由不能成立，本院不予支持。（三）一审程序是否合法。上诉人汪文婷提出一审法院的判决超出了被上诉人何海花的起诉请求，程序违法。经查，被上诉人何海花的在一审的起诉请求为：1、确认被告颜爱华与汪文婷签订的《二手房买卖合同》为无效协议。2、确认娄星区大同山庄28栋262房屋产权由原告所有。3、本案诉讼费用全部由二被告承担。一审判决的结果为：一、被告颜爱华与被告汪文婷签订的《二手房买卖合同》无效；二、原告何海花与被告颜爱华签订的《二��房买卖合同》有效，被告颜爱华应在本判决书生效之日起三日内协助原告向相关部门办理房屋产权变更登记手续。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案中何海花与颜爱华之间的买卖合同系所有权变动的基础，确认合同有效，即确认何海花对该房屋所有权诉求成立，故一审判决确认合同有效并未超出诉讼请求。综上所述，上诉人汪文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3620元，由上诉人汪文婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵永安代理审判员  曾艳国代理审判员  唐满兰二〇一七年八月二十八日代理书记员  王 虎附相关法律条文：对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。