北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5271号上诉人（原审被告）：徐海鹏，男，1979年5月9日出生。委托诉讼代理人：陶永香，四川川商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈秀英，女，1953年12月29日出生。委托诉讼代理人：白斌，北京市诚实律师事务所律师。上诉人徐海鹏因与被上诉人陈秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初11153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐海鹏上诉请求：撤销原判，改判驳回陈秀英的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由陈秀英承担。事实与理由：1.涉案合同及补充协议无法继续履行，涉案房产及家具家电折价属于家庭共有财产，双方实际履行的是2016年4月1日我与陈秀英签订的《补充协议》，而2016年2月15日徐海鹏已经结婚，涉案房屋属于夫妻共同财产。2.双方协议约定在过户后由我父母继续租住涉案房屋14个月，我父母是承租权人，有权行使优先购买权；3.我与陈秀英的网签合同无效，依法应当撤销，重新办理合法的网签手续后，我才能办理过户手续，我没有违约行为，是对方违约，我不应当承担违约责任，且一审所判违约金明显过高；4.我的配偶、父母以及中介和本案有利害关系，应依法通知他们参加诉讼，但一审法院未予通知。陈秀英辩称，同意一审判决。陈秀英向一审法院起诉请求：1.判令双方继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议，徐海鹏配合我办理房屋解押、收取后续房款、交付房屋、办理房屋过户登记；2.判令徐海鹏支付逾期办理产权证的违约金，从2016年5月8日至实际取得产权证之日，每日按已付款项的万分之五计算；3.判令徐海鹏支付未按期办理解押的违约金280000元；4.诉讼费由徐海鹏承担。一审法院认定事实：202号房屋登记的所有权人为徐海鹏。2016年1月7日，徐海鹏（出售方、甲方）与陈秀英（买受方、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方出售房屋坐落在202号（以下简称“涉案房屋”），建筑面积共124.75平方米，房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押金额为700000元，甲方应于房屋交税前办理解押注销手续；经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为2800000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金100000元，定金通过自行交接方式划转；具体付款方式为选择全款支付，乙方分三次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款，第一次于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付800000元，第二次于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付1880000元，第三次于交付房屋当日，乙方向甲方支付20000元，上述资金均通过自行交接方式划转；甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效；甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施及附件四所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按合同第十条第五款承担违约责任；甲方应当在办理产权转移手续当天将房屋交付给乙方。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲乙双方需继续履行，违约方须按照该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。另，双方均在合同附件四《所售房屋的附随物品清单》上予以签字确认。同日，徐海鹏（出卖方、甲方）与陈秀英（买受方、乙方）签订了《装修款补充协议》及两份《补充协议》。《装修款补充协议》约定：甲方出售给乙方标的房屋交易总价款2800000元，包含标的房屋配套设施折价款1514000元，因此甲方出售该房屋的合同价格为1286000元。其一《补充协议》约定：甲乙双方友好协商同意，乙方同意甲方在办理完房屋产权转移手续后继续租住该房屋14个月，并且甲方同意向乙方以月租金7000元支付给乙方，甲方应于办理完房屋产权转移当天一次性支付乙方100000元。另一《补充协议》约定：甲乙双方协商同意，因乙方原因要求签订《买卖合同》后从2016年4月1日起再开始办理该合同的所有流程及手续，上述日期前导致的合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任，且甲乙双方不能因此原因解除合同。如约定日期后甲乙双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任。签订合同当日，陈秀英向徐海鹏支付了定金100000元。2016年4月20日，徐海鹏与陈秀英办理了涉案房屋的网签手续。2016年4月21日，陈秀英向徐海鹏支付800000元。徐海鹏收到上述房款后并未按照合同及补充协议的约定如期办理解押手续，期间北京我爱我家房地产经纪有限公司工作人员张娇娇与陈秀英多次催告徐海鹏去银行办理解押手续，徐海鹏均未予办理。陈秀英于2016年8月24日向徐海鹏邮寄了催告函，催告其继续履行合同义务。庭审中，徐海鹏称涉案房屋除抵押给中国建设银行外还抵押给了个人，并称该房屋是其与配偶及父母的共有财产，但未提供任何证据。经审查，徐海鹏办理结婚登记的时间为2016年2月15日，晚于双方签订房屋买卖合同的时间。陈秀英看房时，徐海鹏的父母在涉案房屋内居住。另查，陈秀英提交一份购房资格核验单，核验结果显示初步核验通过。陈秀英表示过户所需交纳的出让金及税费其自愿承担，剩余房款也同意一次性付清。庭审中，经法院询问，徐海鹏表示不接收房款。陈秀英表示解除抵押所需资金，愿意从尚未付清的购房款中支付。上述事实，有房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同、《装修款补充协议》、《补充协议》、定金收据、汇款凭证、微信及短信记录、催告函、结婚证、证人证言、购房资格核验单、账户明细、银行卡流水及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈秀英与徐海鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不具备法定无效情形，为合法有效之合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈秀英在签订合同后按照合同约定支付了定金100000元及首付款800000元，但徐海鹏在收到款项后未办理解押手续，已构成违约。现陈秀英具备在京购房资格，愿意一次性支付剩余购房款及办理过户所需交纳的土地出让金及相关税费，也同意从未付清的购房款中支付解押所需资金，因此双方的合同并无履行上的障碍，陈秀英要求徐海鹏继续履行合同义务，配合其办理解押手续、办理房屋过户登记的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，解押所需资金从陈秀英未付清的剩余房款1900000元中支付，办理过户手续所需交纳的相关税费由陈秀英负担。关于徐海鹏提出的涉案房屋系其与配偶及父母的共有财产的主张，并未提交任何有关出资的证据，且徐海鹏登记结婚时间在本案的房屋买卖合同签订之后，涉案房屋并非是在其与妻子的婚姻关系存续期间取得，徐海鹏的父母居住于涉案房屋内，陈秀英看房时徐海鹏的父母在场，明知徐海鹏将涉案房屋出售给陈秀英的事实，并未提出过任何异议，因此徐海鹏的该项主张不能成立。关于收取后续房款问题，因徐海鹏已明确表示不收取购房款，因此剩余购房款问题双方可另行解决。关于交付房屋问题，因双方在合同中约定了过户后涉案房屋由徐海鹏的父母再居住14个月，涉案房屋现也由徐海鹏的父母实际居住，故对房屋交付问题双方及案外人可另行解决。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方签订的合同对于出卖方未如期办理权属转移登记的违约责任进行了约定，同时还约定了“除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方需继续履行，违约方须按照该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任”，陈秀英主张了两项违约金，但办理解押手续是办理产权转移登记的前置必要条件，办理解押手续的目的是办理过户，徐海鹏未按时办理解押的同一个延期行为造成了延期解押和延期过户的两个结果，其延期的期间是重合的。同时双方在《补充协议》中达成一致意见，双方均同意自2016年4月1日起再开始办理合同的相关流程及手续，因此合同的各个履行环节均应依此约定顺延。诉讼过程中，陈秀英并未提交有关损失情况的证据，徐海鹏也提出了违约金过高的主张，故对于陈秀英要求徐海鹏支付逾期办理产权证的违约金及逾期办理解押手续的违约金的请求，由法院根据合同的履行情况酌情确定。对于徐海鹏提出的房屋本身价款与房屋配套设施折价款分开计算不合常理的陈述，法院认为出售房屋就已经包括房屋本身不可拆分的配套设施及装修的价值，双方按照房屋装修及设施的具体情况对房屋交易价格达成一致意见，是对整体房屋价值的确认，符合交易习惯及市场规律，故对于徐海鹏的该项主张，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐海鹏继续履行2016年1月7日与陈秀英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，于本判决生效之日起十五日内配合陈秀英办理202号房屋的解除抵押手续，解除抵押所需的资金从陈秀英尚未支付的购房款1900000元中支出；二、徐海鹏于办理解除抵押手续后十五日内配合陈秀英办理202号房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至陈秀英名下，办理房屋过户所需交纳的土地出让金及税费由陈秀英负担；三、徐海鹏于本判决生效之日起十五日内支付陈秀英逾期办理解除抵押手续及逾期办理产权过户手续的违约金150000元；四、驳回陈秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋登记在徐海鹏名下，徐海鹏提出涉案房屋及家具家电系其与配偶及父母的共有财产的主张，并未提交任何证据予以证明，对其主张本院不予采纳。《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》及两份《补充协议》签订日期均为2016年1月7日，此时徐海鹏并未结婚，徐海鹏主张涉案房屋为夫妻共同财产无事实依据，本院对其主张不予采信。鉴于徐海鹏与其父母、配偶的特殊关系，本案中又无证据证明涉案房屋为徐海鹏之父母、配偶共同所有，且参与涉案房屋交易的中介公司的工作人员在一审中已经作为证人出庭作证，故一审法院不予追加上述人员作为本案当事人并无不当。涉案补充协议约定陈秀英同意徐海鹏在办理完房屋产权转移手续后继续租住该房屋14个月，是双方对过户后一定期限内房屋由谁使用达成的合意，本院不持异议，现并无证据证明合同签订时徐海鹏之父母为涉案房屋的承租权人，且徐海鹏该理由与其所称其父母为房屋共有权人之主张相矛盾，本院不予采信。当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，徐海鹏以网签合同涉嫌偷税漏税为由主张网签合同无效依据不足。涉案房屋的网签合同系双方为过户登记备案所用，并非双方真实履行的合同，双方之间的权利义务应以双方于2016年1月7日签订并实际履行的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》及两份《补充协议》为准，徐海鹏主张需重新办理网签后才能办理过户手续无合同依据。徐海鹏未按照合同约定及时办理解押，经过催告后仍未履行，已经构成违约，一审法院根据合同的履行情况、陈秀英的损失情况酌情确定的违约金数额合理，本院予以维持。综上所述，徐海鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29200元，由徐海鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘 磊代理审判员  朱文君二〇一七年八月八日法官 助理  叶康喜书 记 员  罗娇杨