四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3346号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市滨江房地产（项目）开发公司。住所地：四川省成都市洗面桥下街**号。法定代表人：李小平，总经理。被上诉人（原审原告，反诉被告）：漆银华，男，汉族，1935年8月2日出生，住四川省成都市武侯区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：漆守勇，男，汉族，1964年12月28日出生，住四川省成都市武侯区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：漆文平，男，汉族，1967年2月3日出生，住四川省成都市武侯区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：漆斌，男，汉族，1968年12月9日出生，住四川省成都市武侯区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：漆秀英，女，汉族，1971年2月20日出生，住四川省成都市武侯区。上诉人成都市滨江房地产（项目）开发公司（以下简称滨江公司）与被上诉人漆银华、漆守勇、漆文平、漆斌、漆秀英（以下简称漆银华五人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2015)武侯民初字第7597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人滨江公司的法定代表人李小平，被上诉人漆银华、漆守勇、漆斌、漆文平到庭参加诉讼。被上诉人漆秀英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。滨江公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法判令漆银华五人返还位于成都市××街××号的房屋，并限期腾退；二、判令漆银华五人支付侵占房屋的租金损失129600元并承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院错误认定本案为房屋买卖合同纠纷，本案应系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。案涉房产所在项目是由滨江公司与案外人成都市新材房屋开发公司（以下简称新材公司）共同开发，并由滨江公司对漆银华等人进行拆迁安置，滨江公司也是根据成都市人民政府（1993）第30号令即成都市城市房屋拆迁管理条例的规定，将漆银华原所有的建筑面积为192.21㎡的房屋进行原地拆迁安置。2、案涉房屋产权调换协议书中，双方约定由滨江公司拆除洗面桥巷38号房屋（建筑面积192.21㎡），滨江公司以382.6㎡的房产进行产权调换。后，由于滨江公司与新材公司的原因导致案涉房产一直无法办理产权证，直至2014年滨江公司才知晓新材公司已办理部分产权证，而交付给漆银华的六套房屋建筑总面积为449.82㎡，远超出双方约定的调换面积。即使按照一审法院认定的“双方约定面积应为套内建筑面积”，也不应以成都市国土资源档案馆的资料中载明的销售面积来认定，因为双方明确约定楼梯间不包括在调换面积之中。一审法院对六套房屋总面积449.82㎡都属于套内面积的认定错误，从而导致错误判决将六套房屋全部过户至漆银华等人名下。3、一审判决适用法律错误。虽然滨江公司已将房屋交付漆银华等人使用近19年，但滨江公司在2014年之前并不知晓超面积的情况，而在知道自己权利受侵害后多次与漆银华等人协商返还事宜，存在诉讼时效中断的情形，滨江公司主张的租金损失也适用时效中断。4、双方约定的调换面积只有382.6㎡，而一审判决支持办理产权的房产面积为449.82㎡，其中有67.22㎡并未列入调换范围，也未支付合理对价，其所有权应归滨江公司所有。漆银华、漆守勇、漆文平、漆斌共同辩称，1、案涉产权调换协议书是由政府有关部门制定好的专用文书，并非双方私自拟定的；根据协议第二条的约定，楼梯间公摊面积不能纳入产权调换范围，因此双方是以套内面积来确定调换的面积，对此滨江公司是明确知晓的；同时，协议第八条还约定，未纳入产权调换的楼梯间公摊面积，由产权人漆银华等人所有。因此，滨江公司认为漆银华等人侵占了楼梯间公摊面积，并要求支付租金的主张，完全不能成立。2、××巷××号“××幼儿园”的房屋建筑面积为314.9㎡，在1994年11月被滨江公司在拆除时隐瞒不报，将注册园舍面积称为临时建筑、违章建筑不予安置，双方发生纠纷，后经政府部门协调，迫于“先拆迁后解决”的方案，被迫签订了协议。请求滨江公司立即退赔侵吞幼儿园的产权房屋建筑面积206.36㎡，赔偿损失475200元，并限期为漆银华五人办理房屋产权证和国有土地使用权证。请求驳回上诉，维持原判。漆秀英虽未到庭应诉，但提交了书面答辩状，其答辩意见与漆银华、漆守勇、漆文平、漆斌的答辩意见一致。漆银华五人向一审法院共同起诉请求：判令滨江公司协助漆银华五人办理案涉六套房屋的所有权证书和国土使用权证书。滨江公司向一审法院反诉请求：1、判令漆银华五人返还位于成都市××街××号（合同号为××号）的房屋，并限期腾退；2、判令漆银华五人向滨江公司支付多占用房屋的租金129600元。一审法院认定事实：漆银华与毛泽芳为夫妻关系，漆守勇、漆斌、漆文平、漆秀英为二人子女。1994年11月21日，毛泽芳（被拆迁人，乙方）与滨江公司（甲方）签订《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议书》），约定甲方拆除乙方洗面桥巷38号自住房屋，建筑面积192.21平方米；甲方以洗面桥下街61-67号2幢2单元2号1楼套2房屋建筑面积61.43平方米（不含楼梯间）与乙方被拆迁房屋进行产权调换；住房内的楼梯间、外走廊、上下水主管道及屋顶为房屋产权人共有，由产权人共同集资维修，任何人不得损坏和独占。同日双方签订的形式名称相同、内容相似的协议另有3份，差别在于滨江公司置换的房屋，分别为第2份协议甲方以2幢2单元5号2楼套2房屋建筑面积61.45平方米（不含楼梯间）房屋和2幢2单元6号2楼套2房屋建筑面积68.4平方米（不含楼梯间）房屋调换；第3份协议甲方以2幢2单元8号3楼套2房屋建筑面积61.45平方米（不含楼梯间）房屋和洗面桥下街61-67号2幢2单元9号3楼套2房屋建筑面积68.4平方米（不含楼梯间）房屋调换；第4份协议甲方以2幢2单元11号4楼套2房屋建筑面积61.45平方米（不含楼梯间）房屋调换。1994年11月21日，滨江公司作为甲方与乙方漆银华签订1份《补充协议》，约定甲方动迁乙方洗面桥巷38号毛泽芳住宅房屋，因乙方现有房屋除192.21平方米有产权外，另有临时扩建房屋154平方米及违章房79.88平方米，经双方协商达成如下协议：1.甲方返还安置乙方房屋为洗面下街61-67号2单元2、5、6、8、9、11号共6套住宅房屋，共计面积382.6平方米，其中192.21平方米为产权调换，其余部分按成都市人民政府93（30）号补购房款共计220265.68元，如一次性付清则为176212.54元……3.甲方付给乙方单边搬家费600元，炉灶补偿费30元，电话移机费300元。4.甲方赔偿乙方临时扩建房屋34381.35元违章房2396.40元。5.甲方动迁安置乙方房屋，在过期期间及以后给乙方幼儿园造成停运损失及不便，甲方同意一次性付给乙方停业损失费、幼儿园附属物赔偿费及处理幼儿园物资、设备损失等共计77024.79元。6.甲方给乙方修建临时过渡房，乙方应付甲方2400元……7.综上乙方一次性应付甲方57400元，协议签订5日内缴甲方财务室……该《补充协议》有漆银华签章并加盖“成都市武侯区体美幼儿园”字样印章。1997年7月31日，滨江公司向漆银华五人交付6套房屋，位于成都市××街61-67号，2单元2号；2单元5号；2单元6号；2单元8号；2单元9号；2单元11号。6套房屋现地址及测绘面积为：1.成都市武侯区洗面桥街9号2栋2单元1楼2号（建筑面积71.05平方米）；2.成都市武侯区××街9号2栋2单元2楼5号（建筑面积71.05平方米）；3.成都市武侯区××街9号2栋2单元2楼6号（建筑面积82.81平方米）；4.成都市武侯区××街9号2栋2单元3楼8号（建筑面积71.05平方米）；5.成都市武侯区××街9号2栋2单元3楼9号（82.81平方米）；6.成都市武侯区××街9号2栋2单元4楼11号（建筑面积71.05平方米）。房屋测绘套内面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积；公摊面积包括；楼梯、屋顶楼梯、外墙。上述房屋由漆银华五人居住使用至今。漆银华五人内部协商房屋按如下方式过户：3楼9号过户至漆文平名下；2楼5号、4楼11号过户至漆斌名下；2楼6号过户至漆守勇名下；3楼8号过户至漆秀英名下；1楼2号过户至漆银华名下。另查明，案涉房屋的初始产权一直未办理完毕，2016年10月27日，成都市城乡房产管理局向滨江公司发出缴费通知（业务件号，权3438816），缴纳登记费等之后办理领证等程序。一审法院认定上述事实采信了如下证据：产权调换协议、补充协议、收条、房屋登记信息、庭审笔录以及各方当事人的陈述。一审法院认为，毛泽芳与滨江公司签订的《产权调换协议书》及漆银华与滨江公司签订的《补充协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方合同明确约定滨江公司以六套房屋与漆银华五人进行产权调换，并且明确约定了房屋地址、面积等内容，滨江公司应履行协助漆银华五人办理房屋所有权证书及土地使用权证书。根据漆银华五人内部约定，1.成都市武侯区××街9号2栋2单元1楼2号（建筑面积71.05平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆银华名下；2.成都市武侯区××街9号2栋2单元2楼5号（建筑面积71.05平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆斌名下；3.成都市武侯区××街9号2栋2单元2楼6号（建筑面积82.81平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆守勇名下；4.成都市武侯区××街9号2栋2单元3楼8号（建筑面积71.05平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆秀英名下；5.成都市武侯区××街9号2栋2单元3楼9号（82.81平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆文平名下；6.成都市武侯区××街9号2栋2单元4楼11号（建筑面积71.05平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆斌名下。关于反诉诉讼请求，一审法院评析如下：1.双方合同约定调换产权包括面积不含楼梯间面积，虽未明确约定屋顶楼梯、外墙面积，但鉴于当时房地产市场的状况及当事人对公摊面积的一般（非专业）理解，双方约定面积应为套内建筑面积。2.双方明确约定调换房屋为6套，且漆银华五人已经实际居住近20年，现滨江公司以每套房屋面积超出约定，而主张返还，没有事实及法律依据。3.在房屋交付后的长达19年的时间，滨江公司未能为漆银华五人办理房屋所有权证及土地使用权证，现主张漆银华五人支付租金损失，无事实及法律依据，故判令漆银华五人返还位于成都市××街9号2单元3楼2号房屋并限期腾退；判令漆银华五人支付租金损失129600元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，一审法院判决：一、滨江公司于判决生效之日起三日内协助漆银华五人办理房屋所有权证及土地使用权证，将成都市武侯区××街9号2栋2单元1楼2号（建筑面积71.05平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆银华名下，成都市武侯区××街9号2栋2单元2楼5号（建筑面积71.05平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆斌名下，成都市武侯区××街9号2栋2单元2楼6号（建筑面积82.81平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆守勇名下，成都市武侯区××街9号2栋2单元3楼8号（建筑面积71.05平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆秀英名下，成都市武侯区××街9号2栋2单元3楼9号（82.81平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆文平名下，成都市武侯区××街9号2栋2单元4楼11号（建筑面积71.05平方米）房屋所有权及土地使用权应登记在漆斌名下；二、驳回滨江公司的反诉请求。一审本诉案件受理费11835元，由滨江公司负担；反诉案件受理费4850元，由滨江公司负担。二审中，滨江公司提交了三张照片及一份本院于1999年6月27日作出的（1998）成执字第1026号搜查令，拟证明因滨江公司与案外人新材公司之间的纠纷，人民法院强制取走了滨江公司的财务、建设文件等材料，导致滨江公司迟迟无法为漆银华五人办理案涉房屋的所有权属证书。经质证，漆银华五人认为，上述证据即使属实，也与本案无关。本院经审查认为，滨江公司迟延办理案涉房屋所有权证的原因，并不影响本案中滨江公司应否承担协助办理案涉房屋所有权证责任的认定，故滨江公司的上述证据与本案不具有关联性，本院对此不予采信。双方均未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，一、案涉《产权调换协议书》及《补充协议》的法律关系性质是房屋拆迁安置补偿合同关系。房屋拆迁安置补偿合同，是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，以易地或原地再建的房屋，与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是一种财产损害补偿行为，旧房被拆除，被拆迁人对旧房的所有权即已灭失，由于拆迁行为使得被拆迁人的房屋所有权灭失，造成了财产利益丧失，因此，将新房的所有权转移至被拆迁人名下，用以补偿其原有房屋所有权灭失的财产损失。于本案中，从《产权调换协议书》及《补充协议》载明的内容看，应系滨江公司作为拆迁人用自己建造的房屋与案涉被拆迁房屋进行产权调换，故，滨江公司与漆银华五人之间基于《产权调换协议书》及《补充协议》所建立的法律关系性质应为房屋拆迁安置补偿合同关系，滨江公司作为拆迁人，负有协助被拆迁人办理房屋所有权属证书的义务，但双方之间并非房屋买卖合同关系。一审法院认定本案案由不当，本院对此予以纠正。二、滨江公司应否协助漆银华五人办理《产权调换协议书》项下六套房屋的所有权属证书，以及一审法院根据漆银华五人的内部约定将六套房屋的所有权属证书分别登记在漆银华五人名下，是否恰当。本院认为，《产权调换协议书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利和义务。前已述及，以产权调换方式进行的房屋拆迁安置补偿合同关系中，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。故，滨江公司作为拆迁人用案涉六套房屋与《产权调换协议书》中的被拆迁房屋进行产权调换，其负有协助漆银华五人办理案涉六套房屋所有权证及国有土地使用权证的义务。但是，根据《产权调换协议书》，漆银华五人是共同的被拆迁主体，相应的，协议中所涉六套房屋的权属应登记在漆银华五人名下；而漆银华五人之间形成的内部约定，滨江公司明确表示不予认可，漆银华五人在本案中也未举示任何证据证明其与滨江公司之间对于将案涉六套房屋分别过户至单独的个人名下达成合意，因此，漆银华五人的内部约定对滨江公司不具有法律上的约束力。在此情况下，漆银华五人请求将案涉六套房屋分别过户至单独个人名下的主张，既无合同依据，也缺乏法律依据，一审法院对此予以支持，适用法律错误，本院予以纠正。故，案涉六套房屋，即：1.成都市武侯区××街9号2栋2单元1楼2号（建筑面积71.05平方米）房屋、2.成都市武侯区××街9号2栋2单元2楼5号（建筑面积71.05平方米）房屋、3.成都市武侯区××街9号2栋2单元2楼6号（建筑面积82.81平方米）房屋、4.成都市武侯区××街9号2栋2单元3楼8号（建筑面积71.05平方米）房屋、5.成都市武侯区××街9号2栋2单元3楼9号（82.81平方米）房屋、6.成都市武侯区××街9号2栋2单元4楼11号（建筑面积71.05平方米）房屋，滨江公司应当协助漆银华五人办理上述房屋的房屋所有权及国有土地使用权转移登记。三、滨江公司要求漆银华五人返还成都市××街9号2单元3楼2号房屋及支付租金损失的主张能否成立。本院认为，《产权调换协议书》明确约定滨江公司应向漆银华五人交付六套房屋以用于产权调换，合同实际履行中，滨江公司也已于1997年7月31日完成了房屋交付，漆银华五人占有、使用该六套房屋至今，符合双方的约定。虽然，根据成都市房屋产权监理处的面积测量报告显示的内容，该六套房屋的测绘建筑面积之和，超过了《产权调换协议书》所约定的调换房屋面积（不含楼梯间）之和，但《产权调换协议书》中约定的调换房屋面积，明确备注有“不含楼梯间”，因此，经测绘的建筑面积并非双方约定的不包含楼梯间在内的调换房屋面积。而滨江公司没有举示任何证据证明其实际交付的六套房屋中各自楼梯间的具体面积，再结合协议签订时的房地产交易状况以及当事人对公摊面积的非专业性理解，一审法院认定双方约定的调换房屋面积应系套内面积，并无不当。在此情况下，滨江公司并无有效证据证明其实际交付的六套房屋的套内面积超出了约定。更何况，双方在合同中亦未约定出现实际交付房屋面积超过约定面积的情形时，被拆迁人应当向拆迁人返还超出的面积。故，滨江公司以实际交付的房屋面积超过约定面积为由，要求漆银华五人退还超出面积（面积合计67.22㎡）对应房屋一套的主张，缺乏合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。至于滨江公司要求漆银华五人赔偿租金损失的主张，亦是认为漆银华五人占有、使用了超出约定的面积而应支付相应对价，而根据前述分析，滨江公司并无证据证明存在超面积的客观事实，故其主张损失赔偿的基础亦不存在，对滨江公司的该主张，本院亦不予支持。关于漆银华五人在答辩意见中要求滨江公司立即退赔侵吞幼儿园的产权房屋建筑面积206.36㎡及赔偿损失475200元的主张，属于漆银华五人在二审中增加的独立诉讼请求，该主张依法不属于本案二审审理范围，本院对此不予处理，漆银华五人可另行主张权利。综上，滨江公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但对案涉房屋权属登记的主体认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院(2015)武侯民初字第7597号民事判决第二项；二、撤销成都市武侯区人民法院(2015)武侯民初字第7597号民事判决第一项；三、成都市滨江房地产（项目）开发公司于本判决生效之日起三日内协助漆银华、漆守勇、漆文平、漆斌、漆秀英办理成都市武侯区××街9号2栋2单元1楼2号（建筑面积71.05平方米）房屋、成都市武侯区××街9号2栋2单元2楼5号（建筑面积71.05平方米）房屋、成都市武侯区××街9号2栋2单元2楼6号（建筑面积82.81平方米）房屋、成都市武侯区××街9号2栋2单元3楼8号（建筑面积71.05平方米）房屋、成都市武侯区××街9号2栋2单元3楼9号（82.81平方米）房屋、成都市武侯区××街9号2栋2单元4楼11号（建筑面积71.05平方米）房屋所有权及国有土地使用权转移登记。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费4850元，由上诉人成都市滨江房地产（项目）开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一七年八月二十四日书记员  梅芳芝