江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终2716号上诉人（原审被告）：刘同刚，男，1965年7月1日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：许海斌，江苏中瀛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省连云港警备区离职干部休养所,住所地连云港市海州区朝阳中路3号。法定代表人：韩冠旗，该所所长。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。上诉人刘同刚因与被上诉人中国人民解放军江苏省连云港警备区离职干部休养所（以下简称警备区干休所）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人刘同刚及其委托诉讼代理人许海斌、被上诉人警备区干休所的委托诉讼代理人苗红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘同刚上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人没有合法的证据证明其对涉案租赁物有所有、使用和出租管理等合法物权。被上诉人未能举证证明其拥有民事诉讼主体资格、涉案土地是被上诉人方的军产，也未能举证证明军产的权属部门授权其出租。2、涉案房地产实际属于孔望山村集体所有。3、一审判决上诉人将占用的涉案房屋和场地返还并拆除自建建筑物及附属设施无合法证据支持。4、一审判决上诉人按每年15000元给付被上诉人从2014年7月1日至退房之日占有使用费也无事实和法律支持。二、一审判决适用法律错误。现有证据无法证明涉案出租合同合法有效。一审漏列必须参加诉讼的第三人，本案涉及孔望山村集体，应追加其为第三人参加诉讼，才能查明涉案房地产的四至和权属问题。被上诉人警备区干休所辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人与被上诉人从2005年就开始履行租赁合同，上诉人对被上诉人的房产状况是明知的。被上诉人一审也举证证明了涉案土地使用权是部队所有，并且有相关单位的界桩示意图证明。上诉人与被上诉人也多次对租赁物以及其私自建设的附属物进行协商，并达成了清退协议，上诉人必须于2016年12月18日前搬离。上诉人对土地的性质及权属是明知，其也没有举证证明涉案土地及房产属于村集体所有。综上，请求二审依法驳回上诉。警备区干休所向一审法院起诉请求：1、判令刘同刚立即将占用警备区干休所所有的连云港市海州区孔望山地块（盐河南路土地3000余平米及土地上所有建筑物）归还警备区干休所管理使用（以实际评估为准，暂估20000元），要求刘同刚将私自建设的临时建筑及附属设施拆除并恢复原状；2、刘同刚立即支付警备区干休所自2014年7月1日起至实际归还之日止的占有使用费及利息（占有使用费按1250元/月的标准计算，利息以实际拖欠的占有使用费为基数按中国人民银行同期贷款利率自2014年7月1日起计算至实际归还之日止，使用费及利息暂计算20000元）；3、诉讼费由刘同刚承担。一审诉讼中，警备区干休所申请撤回要求刘同刚给付利息的诉讼请求。一审法院认定事实：2005年10月20日，警备区干休所、刘同刚签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：警备区干休所自愿将坐落于连云港市海州区盐河南路苏G字第3593号的房屋建筑面积700平方米，场地面积500平方米，出租给刘同刚使用，租赁期限自2005年10月20日起至2006年10月20日止，年租金为15000元，租金按年结算，于每年的前10日内交付，付款方式现金。合同还就其他内容进行了约定。刘同刚租赁后，又私自占用了部分场地并扩建了部分建筑物，合同期满后，刘同刚一直占用房屋及场地至今，并已给付至2014年6月30日的租金，之后未给付租金或占有使用费。2015年5月5日，警备区干休所发给刘同刚《关于腾退孔望山空余房地产的通知》一份，要求刘同刚于2015年6月底清退孔望山场地，将房产恢复原貌后，与场地一并移交。2016年9月22日，警备区干休所与刘同刚及其他承租户签订《关于孔望山场地清退协议》一份，约定：承租户必须于2016年12月18日前搬离，上交所有房门钥匙，承租户在场地上自建（见反面图示，均为2003年前所建）的一切房屋及附属设施，承租户尽量拆除或搬离，无法拆除或搬离部分干休所不做任何赔偿；若该地块今后用于部队建设或收归上级部队营房管理部门，刘同刚将无条件服从警备区干休所安排；若该地块今后用于地方商业开发，警备区干休所有义务提前告知刘同刚，并出具相关证明材料予以证实刘同刚自建房屋。刘同刚在上述通知及清退协议上签字，但一直没有退还占用的房屋及土地。一审法院认为，警备区干休所、刘同刚签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应当按合同约定履行义务。刘同刚虽辩称警备区干休所出租房屋及场地未取得军产租赁许可证，但军产租赁许可证仅属于军队内部管理需要而办理，其并不能作为认定合同效力的依据。本案双方的租赁合同期限届满后，刘同刚一直占有使用租赁房屋及场地并私自占有部分场地至今，此后双方于2016年9月22日签订清退协议，刘同刚承诺于2016年12月18日前腾空并搬离房屋及场地，故刘同刚应当按约定将其占用的房屋及场地归还给警备区干休所，并拆除自建房屋及附属设施，恢复原状，并按照每年15000元给付占有使用费。对于刘同刚辩称的场地及房屋不属于警备区干休所所有的观点，因警备区干休所已提供警备区的证明以及场地平面图，且双方签订的清退协议背面图示也明确了场地四至、房屋建造人，故对刘同刚的上述辩解观点，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、刘同刚于判决发生法律效力后十日内将占用的连云港市海州区盐河南路苏G字第3593号的房屋及场地返还给警备区干休所，并拆除自建的建筑物及附属设施，恢复原状；二、刘同刚于判决发生法律效力后十日内给付警备区干休所从2014年7月1日起至退房之日止的占有使用费（按每年15000元计算至实际搬离之日止）。一审案件受理费800元，由刘同刚负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、被上诉人警备区干休所是否有民事诉讼主体资格；2、被上诉人警备区干休所对涉案出租物是否享有所有权和使用权，是否可以向上诉人刘同刚出租；3、上诉人刘同刚应否返还涉案出租物并拆除自建的建筑物及附属设施；4、上诉人刘同刚应否支付2014年7月1日起至退房之日止的占有使用费。本院认为，关于第一个争议焦点，中国人民解放军江苏省连云港警备区一审期间向法院出具证明，警备区干休所系中国人民解放军江苏省连云港警备区独立法人机构，故警备区干休所有民事诉讼主体资格，本院对上诉人刘同刚关于警备区干休所无民事诉讼主体资格的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点。本院认为，虽被上诉人警备区干休所未能举证关于涉案土地的土地使用权属证书，但结合其所举界桩示意图和与刘同刚签订的军队房地产租赁合同、关于孔望山场地清退协议及中国人民解放军江苏省连云港警备区出具的证明，能够印证警备区干休所对涉案房屋及场地享有所有权和使用权。至于被上诉人警备区干休所将涉案房屋及场地对外出租时有无履行相关审批手续系其内部管理行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对涉案租赁合同的效力不产生影响。至于被上诉人警备区干休所是否有军队单位对外有偿服务收费许可证及军队单位对外有偿服务许可证，因该证件的许可系军队内部管理行为，对涉案租赁合同的效力亦不产生影响。涉案租赁合同合法有效。故被上诉人警备区干休所有权将涉案房屋和场地向刘同刚出租。上诉人刘同刚虽主张涉案场地为孔望山集体所有，但未能举证证明其观点，故本院对上诉人刘同刚要求追加孔望山村委会作为第三人参加诉讼的上诉理由和请求不予采纳。关于第三、四个争议焦点。本院认为，涉案租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务，现合同约定的租赁期限已届满，出租人警备区干休所要求出租人刘同刚返还租赁物有事实和法律依据，且刘同刚亦承诺于2016年12月18日前腾空并搬离房屋及场地，故上诉人刘同刚应按按照约定将其占用的房屋及场地恢复原状并归还警备区干休所，同时参照合同约定的租金支付占有使用费。综上，上诉人刘同刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人刘同刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年八月二十九日书 记 员  孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。