.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市琼山区人民法院民事判决书（2017）琼0107民初1230号原告：柯XX，女，1970年5月5日出生，汉族，现住海南省海口市。原告：符XX，男，1996年1月2日出生，汉族共同委托诉讼代理人：王XX，海南XX律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：熊XX，海南XX律师事务所律师。被告：郑XX，男，1982年11月21日出生，汉族，户籍住址海南省海口市，现下落不明。被告：王XX，男，1956年9月1日出生，汉族，住海南省海口市。原告柯XX、符XX与被告郑XX、王XX房屋买卖合同纠纷一案，原由符XX向本院提起诉讼，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中因符XX死亡，其继承人妻子柯XX、儿子符XX表示愿意参加诉讼，本院依法通知柯XX、符XX作为原告承担诉讼。因本案不宜适用简易程序继续审理，本院依法裁定将本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柯XX、符XX的委托诉讼代理人熊XX到庭参加诉讼，被告郑XX经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告王XX经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯XX、符XX向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将位于海口市××镇房（建筑面积123.45㎡、分摊土地面积20.45㎡）的不动产产权（包括房屋所有权、分摊土地使用权）过户登记到柯XX、符XX名下；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年，被告郑XX委托被告王XX作为管理方，与包括符XX在内的XX户集资方分别签订《联合建房协议书》，约定：”一、项目名称：XX公寓住宅楼。二、项目地点：府城XX。三、乙方集资住房房号：二层A号。五、房屋总额：贰拾伍万伍仟元。六、缴款方式及期限，集资款项按下列方式交付给甲方统一管理使用：本合同签订时，乙方应预交集资建房款贰拾伍万元；余下伍仟元办好房产证后乙方一次性交清；2010年春节前交付房屋。七、房屋所有权及办理产权证：1、乙方拥有套内住房面积100%的所有权（楼梯平台、通道由集资各方共同使用）；2、甲方拥有架空层、顶层天面的所有权；3、甲方负责办理房屋所有权证至乙方名下，乙方应在规定时间内及时提供相关资料，以及交清政府征收的房屋维护基金；4、办理到户房产证费用由乙方负责；5、本合同项下的集资房所有权，自乙方付清房款并甲方正式通知交房时转移给乙方。九、双方责任，甲方责任：1、本项目设计、规划、报建等手续由甲方负责办理（包括土地使用权）；2、甲方负责建房资金的筹集与管理；3、甲方负责监督工程质量与进度；4、甲方负责在乙方交齐集资建房款的前提下，按时交房给乙方。乙方责任：1、按照本合同的约定按时交清款项......十、特别约定：4、双方违约按国家规定以及本合同约定进行处理。5、本楼土地使用期限以土地部门核发的证书为准。”符XX在《联合建房协议书》签订后依约支付了购房款项，并于2015年9月17日支付了最后一笔房款5000元。被告对上述款项分别向符XX开具了收据确认收到房款。被告2015年9月17日向符XX开具的《收条》，载明”今收到符XX交来的尚书XX房余款人民币伍仟元整，全部房款已交清，如需过户本人可以配合办理”，至此，符XX已履行完约定义务。双方已于2010年年初完成交房，原告自交房后居住使用至今。被告收到符XX购房款和交房后，本应按照《联合建房协议书》第七条第三款”甲方负责办理房屋所有权证至乙方名下”、被告郑XX对被告王XX的委托书第三条”代为办理房产买卖过户登记、评估等一切相关手续”及第六条”代为办理土地分证、缴纳土地出让金，代为办理上述土地分户、过户、评估等一切相关手续”的约定，将涉案房屋产权证和分割土地权证直接办至符XX名下，但经符XX多次催促，被告却始终拖延，2010年背着符XX将涉案房屋办至被告郑XX名下，并于2010年3月12日取得《房屋所有权证》（海口市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号）。被告的行为严重违背了合同约定，侵害了原告对涉案房屋和土地享有的合同权利。综上，原告依据《联合建房协议书》和实际支付全部房屋价款的履约行为，依法取得涉案房屋的所有权和该房分摊土地的使用权；被告王XX与符XX签订了合同，并收取了全部购房款；被告郑XX也公证委托王XX办理不动产产权证，因此王XX负有为原告办理不动产产权证的义务。两被告依法应将涉案房屋的不动产产权登记到原告名下。被告郑XX未提出答辩。被告王XX辩称：建房是大家合资的，因为土地是在郑XX的名下，所以房子也办在郑XX的名下。当时XX户业主集中开会讨论委托其中一个业主徐XX代办房产证，因为徐XX说他懂办房产证的流程。当时徐XX通知每户业主统一办证，XX户业主中已经有15户业主办齐两证，剩余业主包括符XX在内，有的只办房产证、有的只办土地证、有的两证都没有办，具体原因要问徐XX，被告王XX不清楚原因。联合建房协议上有约定，王XX确实有义务配合办证。联合建房协议以原、被告签订的为准，房款已经收完了，委托书是事实。王XX不承担诉讼费，只是有义务配合办证。原告向本院提交了《联合建房协议书》、收条一张、海口市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号《房屋所有权证》、（2010）椰城证内字第1049号《公证书》及《未婚证明书》、（2010）椰城证内字第1051号《公证书》及《委托书》、海口市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号《房屋所有权证》、海口市国用（2012）第XX号《土地使用权证》，经与原件（或者经盖章确认的复印件）核对无异，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月9日，被告王XX作为管理方（甲方）与符XX作为集资方（乙方），签订了《联合建房协议书》，主要约定：甲乙双方联合集资建房，由被告王XX对集资、筹建等事项进行统一管理；项目名称为XX公寓住宅楼，位于海口市××区；符XX集资住房房号为XX号，房屋总额为XX元；本合同签订时，符XX应预交集资建房款XX元，余下XX元待办好房产证后一次性交清；被告应在2010年春节前交付房屋；符XX拥有套内住房面积100%的所有权（楼梯平台、通道由集资各方共同使用）；被告拥有架空层、顶层天面的所有权；被告负责办理房屋所有权证至符XX名下，符XX应在规定时间内及时提供相关资料，以及交清政府征收的房屋维修基金；办理到户房产证费用由符XX负责；合同项下集资房所有权，自符XX付清房款并被告正式通知交房时转移给符XX；被告责任为本项目设计、规划、报建等手续由被告负责办理（包括土地使用证），负责建房资金的筹集与管理、监督工程质量与进度，负责在符XX交齐集资房款的前提下按时交房给符XX；符XX的责任为按本合同约定按时交清款项，接到第一次交款通知后应在十日内交款，超过期限者视为自动放弃集资，被告有权将符XX预订的住房另行安排给他人。该合同还约定了住房结构和装饰资金管理、乙方其他责任、工程质量要求、大楼管理、工程施工期及特别约定等等内容。2015年9月17日，符XX向被告王XX支付5000元，被告王XX向符XX出具收条一张，表示收到符XX交来XX房余款5000元，全部房款已交清，如需过户本人可以配合办理。另查明，涉案房产所在楼房的房产总证于2008年6月26日办理至被告郑XX名下，房产总层数8层，建筑面积1888.38㎡，房产证号为海口市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号（后被注销）。2010年3月12日，涉案房产的房产证办理登记在被告郑XX名下，证号为海口市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号，建筑面积为123.45㎡。2010年5月27日，被告郑XX办理了未婚声明公证和委托书公证，其委托书的主要内容为，郑XX是座落在海口市××XX（包括2A、2B、2C三套房，并分别注明了该三套房产的房产证号、建筑面积，还注明了一个土地证号）的所有人，现委托被告王XX作为郑XX的代理人，以其名义全权代为办理以下事项：代为签订房屋买卖合同，并收取售房款；代为办理上述房产的银行按揭、抵押登记等一切相关手续；代为办理上述房产买卖过户登记、评估等所需一切相关手续；代为交纳相关税、费；代为管理上述房产的物业并收取物业管理费等一切相关费用；代为办理土地分证，缴纳土地出让金，代为办理上述土地分户、过户、评估等所需一切相关手续；委托人在授权范围内所签署的一切有关文件，均予以承认；委托期限至办完上述委托事项为止。2012年1月12日，涉案房产所在楼房对应的尚未分割的剩余土地使用权办理登记在被告郑XX名下，土地使用权证号为海口市国用（2012）第XX号，土地使用权类型为出让，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权面积为312.57㎡，分摊面积为106.56㎡。庭审中，原告表示该土地证记载的分摊面积106.56㎡包含了涉案房屋分摊的土地使用权面积20.45㎡；被告王XX表示原告所购房屋分摊的土地使用权面积20.45㎡是事实，是否包含在上述土地证中其不清楚。被告王XX还表示，被告已经通知了所有业主办理两证，已经有15户业主办了两证，原告没有办证是原告自己的原因；后来没有办证的原因是郑XX的身份证过期了；郑XX按每个楼层出具一份委托书，委托书上都有该楼层的三个房号，业主凭着该委托书和被告确认的业主房号去办房产证；原告的诉求已经违背了双方当初的协议，双方是联合建房不是买卖合同关系。又查，除了符XX外，被告王XX还与他人就被告郑XX名下的XX住宅楼的其他房屋签订了《联合建房协议书》，与符XX同时提起另案诉讼的还有四套房屋的购房人，其中莫XX购买的XX房建筑面积123.45㎡、分摊土地面积20.45㎡，房屋所有权证已办理至莫XX名下，土地使用权证尚未办理分证；谢XX购买的XX房建筑面积60.64㎡，分摊土地面积10.07㎡，房屋所有权证已办理至谢XX名下，土地使用权证尚未办理分证；张XX、张XX购买的XX房建筑面积123.45㎡，分摊土地面积20.44㎡，土地使用权证已办理分证至张XX、张XX名下，房屋所有权证尚未办理变更登记；朱XX购买的XX房建筑面积44.39㎡，分摊土地面积7.35㎡，土地使用权分证尚未办理至朱XX名下，房屋所有权证亦未办理变更登记。诉讼中，因符XX死亡，经本院询问，其继承人妻子柯XX、儿子符XX表示愿意参加诉讼，本院遂依法通知柯XX、符XX作为原告承担诉讼。本院认为，被告王XX作为管理方在与符XX签订《联合建房协议书》，并获得被告郑XX委托的代签房屋买卖合同、代收售房款、代办房屋过户、土地分证、缴纳出让金等等内容的书面授权，而该《联合建房协议书》签订于房屋建成之后，故其所约定的联合建房，其实质为房屋买卖。符XX的购房款经被告王XX确认已全部付清，被告王XX作为被告郑XX的代理人，根据郑XX的委托负有办理不动产权的过户协助义务。符XX在诉讼期间去世，依法由其继承人即妻子柯XX和儿子符XX承担诉讼。故被告郑XX、王XX应为原告柯XX、符XX办理涉案房屋的所有权和该房应分摊的土地使用权变更登记手续。关于该房应分摊的土地使用权面积，虽然原、被告签订的《联合建房协议书》未约定分摊土地使用权面积，也尚未签订过户所需的《房地产买卖契约》以进一步约定，但原告所购房屋的建筑面积123.45㎡与其主张的分摊土地使用权面积20.45㎡的占比，和上述XX房、XX房、XX房的建筑面积与分摊土地使用权面积的占比相同或相近，且被告王XX可该涉案房屋分摊的土地使用权面积，故对原告主张办理变更登记的涉案房屋占用范围内的土地使用权面积20.45㎡，本院予以认定。关于涉案房屋未及时办理变更登记的原因，原告和被告王XX各执一词，从被告郑XX名下的土地使用权证剩余的分摊面积和其他业主办理房屋所有权证和土地分证的情况来看，涉案房屋所在楼房在当时是可以办理不动产权变更登记的，但该情况不能当然证明未办证的原因在于原告，且被告王XX表示后来未办证的原因是被告郑XX的身份证过期，而各方均无法联系上郑XX，因此即使最初是原告的原因拖延办理不动产权变更登记，但在原告提出办理要求时，因被告郑XX未能提供有效身份证而未能办理涉案房屋的不动产权变更登记手续。故涉案房屋未及时办理变更登记的责任，应由被告郑XX承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告郑XX、王XX于本判决生效之日起十日内将位于海口市××街房（建筑面积123.45㎡、分摊土地面积20.45㎡）的不动产产权[房产证号：海口市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号；土地使用权总证号：海口市国用（2012）第0XX号]办理变更登记到原告柯XX、符XX名下。案件受理费XX元（原告已预交），由被告郑XX负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长王春映人民陪审员陈传汉人民陪审员李惠玲法官助理苏祥虎法官助理苏祥虎书记员李素素速录员苏旭