四川省剑阁县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0823民初1175号原告：剑阁县平安物业服务有限责任公司，住所地剑阁县下寺镇明珠花园。法定代表人：王振春，该公司经理。委托诉讼代理人：魏玉剑，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者（特别授权）。委托诉讼代理人：彭志波，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：剑阁剑州国有投资有限公司，住所地剑阁县下寺镇修城坝1栋剑门关大道6号三楼。法定代表人：蹇东林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建华，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王凌川，四川川广律师事务所律师。原告剑阁县平安物业服务有限责任公司（以下简称：平安物业公司）与被告剑阁剑州国有投资有限公司（以下简称：剑州国投公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安物业公司的委托诉讼代理人魏玉剑到庭参加诉讼，被告剑州国投公司的委托代理人王建华、王凌川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告自2012年5月1日至2016年3月31日江岸华城小区物业管理费66839.35元、清运费46891.50元、电费14156.00元，共计127886.85元，并按合同约定物业费总额千分之五承担违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月6日，被告所在的小区业主委员会（甲方）与成都金房物业有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，物业管理费按照0.25元/㎡/月，每月20日之前交纳。业主出租其拥有的物业，物业管理费由业主交纳，另有约定的应将其约定送乙方备案。2015年2月16日，原告与成都金房物业服务有限公司签订债权转让协议，将成都金房物业服务有限公司服务期间的债权转让给原告，并将债权转让通知送达给被告。原告按物业服务合同约定履行了相关义务，被告却拖欠物业服务费，原告遂诉至法院，请求支持如前诉请。被告剑州国投公司辩称，原告在起诉状中虚假陈述，故意隐瞒案件关键事实。被告于2007年8月6日在广元兴地建设有限责任公司购买铺面及营业用房共计2697.96㎡。自2012年5月1日至2016年3月31日期间，被告已将大部分房屋出租给承租人。在此期间，成都金房物业服务有限公司是直接在承租人处收取物业服务费、清运费、电费等费用。成都金房物业服务有限公司既未与被告结算欠缴数额,也没有向被告催收物业服务费。其次，成都金房物业服务有限公司未向被告送达债权转让通知书。原告诉称其与成都金房物业服务有限公司签订债权转让协议，但未向被告送达债权转让通知书，未经通知的该债权转让协议对被告不发生效力。综上，原告平安物业公司不能以自己的名义向人民法院起诉，诉讼主体不适格，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告平安物业公司围绕诉讼请求提交了以下证据：1、原、被告营业执照复印件，拟证明原、被告系本案适格主体；2、《剑阁县江岸华城小区物业管理服务合同》复印件两份，拟证明在成都金房物业服务有限公司及平安物业公司在服务期间，服务合法，物业服务费不需双方结算，原告单方按物业管理服务合同约定计算即可；3、债权转让协议复印件一份，拟证明成都金房物业服务有限公司在2015年2月16日将其在江岸华城小区进行物业服务期间所产生的物业管理费用及其他相关欠费的债权转让给平安物业公司；平安物业公司的现任法定代表人王振春于2016年4月才开始任职，因此王振春对该债权转让不知情很正常；4、债权转让通知书复印件一份，拟证明原告已经将债权转让情况通知业主及业主委员会，平安物业公司收取欠交的物业费合法；5、计算机信息查询结果单复印件一份，拟证明被告在江岸华城小区所有的营业用房及住宅建筑面积详情；6、欠费清单打印件一份，拟证明被告欠交物业服务费的计算明细及具体金额；7、《剑阁县物价局文件》复印件一份，拟证明原告收取清运费是符合物价局规定和标准的；8、收费许可证复印件，拟证明原告收费的合法性。被告对原告提交以上证据发表以下质证意见：对第1组证据无异议；对第2组证据的真实性、合法性有异议，合同都系复印件，无法与原件核对，且形式要件不合法，原告的法定代表人说他们没有起诉，且已经出租的房屋应由承租人自行交纳物业服务费；对第3组证据，平安物业的法定代表人对债权转让对不知情，那么债权转让对平安物业不发生效力，平安物业公司不是本案的适格原告；对第4组证据，债权转让通知书没有送达给被告，因此债权转让未生效；对第6组证据，欠费清单是原告单方面计算结果，不符合证据三性，被告所有的房产只有少量未出租，未出租的房子才欠费，且空置房屋未实际产生电费，不应交纳电费，违约金于法无据，不应该交纳，即便是法院要判决我公司交纳，应该在不高于30%范围内判决；对第7、8组证据，因系复印件，物价局的文件与收费标准矛盾，且原告未提供其已向环卫部门交纳相关费用的依据，不能达到原告的证明目的。本院根据当事人庭审陈述和被告的质证意见，对原告上述证据认证如下：对第1组证据，因被告不持异议，本院予以采信；第2组证据虽系复印件但经审理查明，两份物业服务合同系原、被告在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，不违反法律、法规相关规定，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信；第3、4组证据，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。原告提交的证据仅能证明平安物业继受债权，无法证明该债权转让已通知本案被告，因此对第3、4组证据本院不予采信；第5组证据来源于剑阁县国土资源局，内容客观真实，与本案具有关联，对该组证据，本院予以采信；第6组证据，系原告依照“物业服务合同”的约定计算所得数据，被告虽提出异议，但未供相反证据予以证明计算有误，因此,对该组证据，本院予以采信；第7、8组证据，虽因复印件，经核实与原件一致，内容客观真实，能证明原告授权垃圾清运费的合法性和合理性，对该组证据本院予以采信。被告剑州国投公司向本院提交了以下证据：1．2012年至2016年江岸华城资产租赁情况表，拟证明被告所有的房屋出租详情；2．记账凭证，拟证明该记账凭证上“平安物业公司”的公章与原告诉状上的公章不一致，平安物业公司并没有起诉，且空置房产不应交纳电费；3.承租人“剑门土鸡（肖军）”、“AAA酒馆”、“实惠餐馆（李光辉）”、“江香缘（罗浩）”缴款依据，拟证明该四户商铺已交纳物业服务费，应从应缴费的金额中扣除。原告平安物业公司对以上证据质证认为：对第1组证据，因合同具有相对性，我公司并不清楚被告与承租方之间如何约定，不论房子空置与否，都要支付物业服务费，被告提交的资产租赁表与本案无关联；对第2组证据，公章的编号是一致的，不可能造假,被告可以申请鉴定；对第3组证据中的承租人“剑门土鸡（肖军）”、“AAA酒馆”、“实惠餐馆（李光辉）”的缴款依据真实性无异议，但原告未起诉主张这部分费用，“江香缘（罗浩）”缴款依据与本案无关联。本院根据当事人庭审陈述和原告的质证意见，对被告上述证据认证如下：第1组证据能证明被告所有的营业用房的出租情况，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；第2组证据所承载的平安物业公司公章编号与诉状承载的平安物业公司公章编号一致，庭审中也向原告平安物业公司的法定代表人证实，本次起诉是平安物业公司的真实意思表示，授权委托书也是其亲自授权的，因此被告的证明目的缺乏事实依据，该组证据不能证明被告的待证事实，本院不予采信；第3组证据，载明承租人“剑门土鸡（肖军）”、“AAA酒馆”、“实惠餐馆（李光辉）”已缴纳部分物业费，已经缴纳的费用不应重复计算，与客观事实相符，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：剑州国投公司系“剑阁县江岸华城小区”业主，其营业用房建筑面积为2737.75㎡，住宅建筑面积为227.25㎡。2010年7月1日零时起至2015年6月30日24时止，成都金房物业服务有限公司为“剑阁县江岸华城小区”住宅及商用房屋提供了物业管理服务。2015年2月16日，成都金房物业服务有限公司（甲方）与平安物业公司（乙方）达成债权转让协议，约定“甲方自愿将服务期间内业主及物业使用人拖欠的物业管理费等相关应收欠费全部转让给乙方；债权转让后债权的处置权由乙方全权处置；甲方在服务期间拖欠的人工工资及上缴的垃圾清运费和借款由乙方全部承担。”，但该协议未载明债权具体数额及债务人范围,也未通知债务人。2015年6月26日，成都金房物业服务有限公司因合同到期退出江岸华城小区的物业服务后，剑阁县江岸华城小区业主委员会（甲方）又与剑阁县平安物业服务有限公司（乙方）签订新的物业管理服务合同，委托平安物业公司对该小区的住宅及商用房屋进行物业管理。委托管理期限为五年，自2015年7月1日零时起至2020年6月30日24时止。合同约定：乙方向业主和物业使用人收取物业服务费、代收代缴水、电、生活垃圾清运费。本物业的管理服务费用执行国家、省、市、县有关物业管理服务费用的相关规定，由业主按其拥有建筑面积按住宅0.38元/月/㎡、非住宅1.00元/月/㎡的标准向乙方交纳。物业管理服务费每月交纳一次，每月20日前业主交纳水、电费时一同交纳次月的物业管理服务费。如业主水、电费不再委托乙方代收代缴时，可以将交纳物业管理费的时间调整为每季度、半年或一年收取一次，交纳费用的时间为每个季度第一个月的20日前。本物业管理服务费标准的调整由甲方召开业主（代表）会或业主委员会讨论决定，经甲、乙双方认可后开始执行新的收费标准。业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负责连带缴纳责任。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之五交纳违约金。合同签订后，平安物业公司开始按合同约定履行物业管理服务义务，包括小区垃圾的清运工作。合同履行期间，平安物业公司依据剑阁县物价局核定的物价按建筑面积按住宅4.00元/月/户，非住宅0.5元/月/㎡代收垃圾清运费，按1.38元/度代收电费,按此价格被告在江岸华城小区所有的房产其中有484.60㎡营业用房已经在诉前交纳完毕2016年3月31日前的所有费用。剩余房产(含商业用房及住宅)按《物业管理服务合同》约定价格计算,自2015年7月1日起至2016年3月31日，被告剑州国投公司拖欠原告平安物业公司物业服务费共计21055.55元，垃圾清运费10211.18元。原告主张被告从2016年3月31日起至2017年7月10日止按每日千分之五交纳的违约金。本案经本院主持调解，双方意见分歧较大，未能达成一致意见。本院认为，成都金房物业管理有限公司将2012年5月1日至2015年6月30日期间江岸华城小区业主所欠物业管理费与平安物业公司所达成的债权转让协议，对债权数额及债务人均不具体明确,且该债权的转移违反了债权人转让权利，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生法律效力的法律强制性规定,因此该债权转让对被告剑州国投公司不发生效力。因此,原告根据债权转让协议主张被告支付其2012年5月1日至2015年6月30日期间所欠物业管理服务费的诉讼请求,本院不予支持。2015年6月26日，原告平安物业公司与江岸华城小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效,对平安物业公司及江岸华城小区全体业主均具有法律约束力。本案原告按照《物业管理服务合同》约定履行了物业管理服务义务,按照权利义务相一致的原则，被告应当交纳物业管理服务费。被告未按照《物业管理服务合同》约定支付2015年7月1日起至2016年3月31日期间所欠原告物业服务费21055.55元，垃圾清运费10211.18元存在违约行为，应承担继续履行的义务。对于原告主张被告应当按照《物业管理服务合同》约定自逾期之日起按每天应交物业管理费用的千分之五支付违约金，自2016年6月30日起至2017年7月10日计算违约金的诉讼请求，系合同明确约定，本院予以支持，但原告主张的违约金过分高于所欠物业服务费损失，被告在庭审中也明确请求法院适当调整。根据原告的实际损失、合同履行情况及公平原则，本院酌定违约金按应交物业服务费21055.55元的30%计算确定为6316.67元。被告在庭审中辩称已出租部分的物业应承担的物业管理费应由承租人自行交纳，但因被告未提供证据证实已按《物业管理服务合同》约定将其与承租人的租赁约定告知原告,也未将租赁合同送原告备案，因此对被告的该辩解意见,本院不予支持，被告可凭其与承租人的租赁合同向承租人另案主张权利。综上所述，对于原告的合理诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条，参照国务院《物业管理条例》第七条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告剑阁剑州国有投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告剑阁县平安物业服务有限责任公司2015年7月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费21055.55元、垃圾清运费10211.18元、违约金6316.67元，合计37583.40元；二、驳回原告剑阁县平安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2858.00元，减半收取计1429.00元，由原告剑阁县平安物业服务有限责任公司承担700元;由被告剑阁剑州国有投资有限公司承担729.00元,此款已由原告剑阁县平安物业服务有限责任公司预交，待执行时由被告剑阁剑州国有投资有限公司一并支付给原告剑阁县平安物业服务有限责任公司。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  张华安二〇一七年八月二十日书记员  苏 玲