甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初3207号原告：兰州瑞德实业集团有限公司法定代表人：王文戈，该公司董事长委托诉讼代理人：朱年红，该公司员工。委托诉讼代理人：敬秀丽，该公司员工。被告：中国农业银行股份有限公司兰州高新技术开发区支行。负责人：孙生延，该行行长。委托诉讼代理人：孙遗琳，该行员工。委托诉讼代理人：赵斌，甘肃法成律师事务所律师。原告兰州瑞德实业集团有限公司（以下简称：瑞德公司）与被告中国农业银行股份有限公司兰州高新技术开发区支行（以下简称：农行高新支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞德公司的委托诉讼代理人朱年红、敬秀丽，被告农行高新支行的委托诉讼代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞德公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金864,780元及违约金247,080元，合计1,111,860元；2、判令被告承担本案诉讼费。期间，原告于2017年6月25日变更第一项诉讼请求为判令被告赔偿原告租金988,320元及违约金247,080元，合计1235400元。事实和理由：原、被告于2015年5月1日签订租赁合同，约定原告将位于兰州市城关区东岗东路1681号瑞德摩尔-城市广场大西洋商城一层建筑面积205.9平方米，编号为20-1025（1047）的物业租赁给被告，租期从2015年5月1日起至2019年4月30日止，共4年，首年度租金为864,780元；第二年租金为988,320元；第三年租金为1,185,984元；第四年租金为1,185,984元。其中2015年5月1日起至2015年6月14日为免租期，租赁期内需支付其他费用（包括但不限于：水电费、物业管理费、空调费等）。合同签订后，原告按照合同约定将该物业交给被告使用，但被告未按照合同履行相关约定，仅于2015年6月10日缴纳物业费19766.4元，2015年11月24日缴纳采暖费9471.4元。2016年4月21日，被告由于自身原因提出退房申请，但被告自合同签订至今一直未支付原告租金，目前，根据合同相关条款约定，被告须向原告支付第一年租金864,780元，违约金247,080元，共计1,111,860元。被告提出退房申请后，原告已经多次发函告与被告协商处理被告欠原告租金一事，但被告无视合同约定，拒不承担上述应由被告承担的付款义务。综上所述，原告认为，原告和被告签订的租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告就理应依约向原告支付相关费用，但是被告却无理拒不支付租金和违约金至今，严重损害了原告的合法权益，且被告作为金融机构，毫无诚信可言，无视合同约定义务，原告在与被告多次协商沟通无法解决的情况下，为保护自身合法权益，特提起诉讼。原告变更诉讼请求的事实和理由为：根据2015年5月1日原、被告双方签订的物业租赁合同第十一条第八项的约定：在租赁期内若乙方申请终止合同且经甲方同意的，免租期（含装修期）优惠按照租赁期限，在租赁期内分比例扣除。乙方将不再全部享受该优惠政策，具体如下：租赁期限为一年的合同免租期（含装修期）全部扣除乙方不予享受。租赁期限超过一年的按照实际使用期限计算，使用不满一年的按一年计算，扣除未使用年限比例的优惠；使用满一年不满两年的，按两年计算，扣除未使用年限比例的优惠；以此类推，直至租赁期满为止。被告农行高新支行辩称，1、原告未按照物业租赁合同的约定向农行高新支行交付房产，因此其主张的租金和违约金缺乏事实和法律依据。原告在被告处曾有8800万元的贷款本金及8551万余元的利息未偿还，为享受被告减免利息的政策，2015年初，原告提出将其在瑞德摩尔购物广场被告自有房产旁205.9平方米的房产无偿提供给被告使用以扩大农行网点的营业面积。原告提出先由其与被告按照市场租金价格签订一份物业租赁合同，再由其内部以纪要的形式免除租金后将房产无偿交由被告使用。于是双方于2015年5月1日签订了《物业租赁合同》。此后原告未向被告出具免除租金的纪要，也未向被告交付房产，被告从未使用过上述房产。现原告起诉要求被告支付租金和违约金缺乏事实和法律依据。2015年9月30日被告与原告签订了债务减免协议，减免原告利息4196万余元。2、原告的主张超过了诉讼时效期间。根据被告与原告签订的物业租赁合同显示，被告应在合同签订时即2015年5月1日交纳首期租赁费86.478万元，我国《民法通则》第136条（三）项规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，也就是诉讼时效截止到2016年4月30日。期间并无法定的中止、中断事由发生。即使原告所谓的“欠付租金”真的存在，其直到2017年5月才提起诉讼，显然已超过了诉讼时效期间。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效期间，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为证明其主张向本院提供以下证据：1、涉案房屋租赁合同，证明被告构成违约，应当按照合同的约定交付租金和违约金；2、退房申请，证明原告交付涉案房屋及被告退回涉案房屋；3、缴费收据，证明被告交付了涉案房屋物业费19766.4元，采暖费9471.4元；4、函告与快递单，证明原告以特快专递的方式向被告催要涉案房屋租金和违约金。被告为证明其主张向本院提供了以下证据：1、债务减免协议，证明原告在被告处曾有8800万元的贷款本金及8551万余元的利息，2015年9月30日被告与原告签订了《债务减免协议》，减免原告利息4196万余元；2、房屋所有权证，证明被告在瑞德摩尔购物广场内有自有房产152.46平方米，原告拟出租的涉案房产在该房产旁边，另外被告所交纳的物业费和暖气费系其自有房产向被告交纳的费用，与原告拟出租的涉案房屋无关；3、商铺退租呈办表，系原告庭前提交但未当庭举证的证据，该表右下角注明有应交租金：864,780元，实交：未交，冲抵的字样，证明原告所称的第一年租金已经冲减，不需交纳。对于原告提供的上述证据，被告对证据1的真实性无异议，但认为原告没有按照合同约定交付涉案房屋；对证据2的真实性无异议，但认为不能依据退房申请来推定原告交付了涉案房屋，对证据3的真实性不予认可，但认可向原告支付过19766.4元；对证据4的真实性不予认可，称从未收到过函告和特快专递。对于被告提供的上述证据，原告对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2的真实性无异议，但认为亦与本案无关；对证据3的真实性无异议，但认为原告曾与被告协商过用租金冲抵贷款本金，但因为被告未减免贷款本金，所以不再冲抵。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月1日，原告瑞德公司与被告农行高新支行签订物业租赁合同。合同约定原告（甲方）将其位于兰州市城关区东岗东路1681号瑞德摩尔-城市购物广场大西洋商城壹层，建筑面积共205.9平方米，编号为20-1025（1407）物业出租给被告（乙方）使用。被告租用该物业仅限于经营银行使用。该物业现有的装修及设施、设备情况详见合同物业验收书（附件一）。附件一作为原告按照本合同约定交付被告使用和被告在本合同租赁期满交还该物业时的验收依据。该附件在被告正式入住时与原告代表共同签署。该物业租赁期为肆年。自2015年5月1日起至2019年4月30日；其中2015年5月1日起至2015年6月14日为免租期（含装修期），租赁期内需支付其他费用（包括但不限于：水电费、物业管理费、空调费等）。租赁费以建筑面积计算；被告承租该物业的租赁费为400元/月/平方米。首个租赁年度的租赁费为864,780元。租赁费的起算日期为：原、被告双方签署附件一并实际交付该店铺之日。租赁费递增：自第二个租赁年度起租金具体数额如下：（1）第二年租赁费为988,320元…。该物业应先付租赁费后使用，租赁费支付方式为：一年一付。被告交纳的首期租赁费应当于本合同签订之日付清。后期租赁费一年一付，在下一期起始日前叁个月交付。在租赁期内若被告申请终止合同且经原告同意的，免租期（含装修期）优惠按照租赁期限，在租赁期内分比例扣除。被告将不再全部享受该优惠政策，具体如下：租赁期限为一年的合同免租期（含装修期）全部扣除被告不予享受。租赁期限超过一年的按照实际使用期限计算，使用不满一年的按一年计算，扣除未使用年限比例的优惠；使用满一年不满两年的，按两年计算，扣除未使用年限比例的优惠；以此类推，直至租赁期满为止。同日，上述房屋物业服务单位兰州瑞德物业管理有限责任公司与被告还签订了作为上述物业租赁合同附件（二）的物业服务公约，约定使用人承租的该物业的物业管理费的收费标准为每月8元/平方米，即每月1647.20元。物业管理费的支付方式为：一年一付，即被告每次应交物业管理费为19766.40元。但双方未签订作为上述物业租赁合同附件（一）的物业验收书。合同签订后，被告于2015年6月10日通过银行向原告支付19766.40元。2016年4月21日被告向原告出具退房申请，写明：贵公司于2015年5月1日将位于兰州市城关区东岗东路1681号瑞德摩尔-城市购物广场大西洋商城壹层，建筑面积205.9平方米，编号为20-1025（1407）的物业由我行使用，但因诸多原因，我行不再使用该物业，现将此物业退还贵公司，原合同作废，给贵公司带来的不便敬请谅解。原告收到后由相关人员签署意见亦表示同意终止合同。随后在原告内部就上述房屋形成的商铺退租呈办表中注明：经核，自2015年5月1日-2016年4月30日，应付租金864,780元，实交：未交，冲抵。2016年11月2日、2016年11月15日、2017年2月23日原告分别向被告发出函告，要求被告支付上述房屋租金及违约金共计1,111,860元。另查明，2015年9月30日原告与被告签订债务减免协议，约定双方共同确认截止2015年8月31日，原告拖欠被告的债务余额为本金8800万元，利息85,517,943.10元，原告于2016年9月30日前以货币资金偿还被告本金8800万元，利息43,556,033.97元，被告减免原告利息41,961,909.13元。再查明，被告在兰州市城关区拱星墩街道东岗东路1681号有自有房屋一套，建筑面积152.46平方米，该房产与案涉房产相邻，被告就该房产亦需要向原告交纳物业费和暖气费。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的…，本案原告瑞德公司与被告农行高新支行就诉争房屋签订的物业租赁合同约定“该物业应先付租赁费后使用，租赁费支付方式为一年一付”，“乙方（被告）交纳的首期租赁费应当于本合同签订之日付清”，现原告主张其于2015年5月1日与被告签订涉案房屋租赁合同并将房屋交付被告使用，被告因故于2016年4月21日将涉案房屋交还给原告，但被告对租赁期间产生的租金未予支付，认为被告的行为构成违约，要求被告赔偿涉案房屋租金及违约金，故本案诉争纠纷的诉讼时效期间应当截止为2016年5月2日，原告在双方协商一致解除租赁合同的2016年11月才向被告发函要求被告支付租金并承担违约金，又未提供证据证明其在此前向被告主张过租金或存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告辩称原告起诉已超过诉讼时效期间，本院予以采信，对原告要求赔偿涉案房屋租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告主张的原告未将涉案房屋实际交付被告及双方因故协商一致由被告免除原告涉案房屋租金之事实，根据本案实际情况，本案不予裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下驳回原告兰州瑞德实业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费15917元，由原告兰州瑞德实业集团有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  毛世祥审 判 员  丁雨宁人民陪审员  曹乃心二〇一七年八月××日书 记 员  陈丽萍