福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初1912号原告：徐艳月，女，1972年8月18日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。委托诉讼代理人：邹金狮，林其祖（实习），福建凯峰律师事务所执业律师。被告：陈芝芬，女，1958年9月23日出生，汉族，住福州市台江区。委托诉讼代理人：江雄，曹瑜（实习），福建中美律师事务所执业律师。被告：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室，统一社会信用代码：913501026919245866。法定代表人：朱发光，董事长。委托诉讼代理人：潘清泉，黄建灿，福建国富律师事务所执业律师。原告徐艳月与被告陈芝芬、福州中联立信房产代理有限公司（以下简称中联立信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐艳月的委托诉讼代理人邹金狮，被告陈芝芬的委托诉讼代理人江雄、曹瑜以及被告中联立信公司的委托诉讼代理人潘清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐艳月向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付损害赔偿金（即违约金）人民币15万元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月27日，原告徐艳月通过福州中联立信房产代理有限公司居间，与作为卖方代理人的被告陈芝芬签订了坐落于福州市台江区XX单元，4层47附属间（原坐落：台江区XX路XX号XX楼XX楼XX单元，47附属间）房产的《房地产经纪合同》等。签合同时，该房屋的实际产权人郭键（系被告儿子）并没有在场。为了让原告放心，被告当场拿出之前的房屋所有权证复印件、本人的户口簿复印件、身份证、产权人郭键的身份证复印件等，并让中介从其微信上打印出现在的房屋所有权证信息，一再声称该房屋产权原来就是登记在其和爱人名下，只是因为儿子要贷款，才将房产过户到儿子郭键名下，郭键肯定会配合办理相关手续的。如果郭键不配合，她愿意赔偿给原告人民币10万元。为了让原告放心签订合同，被告还因此出具了《产权人未到场声明》。基于被告的各种保证，原告同意并签订了上述合同。合同签订后，原告均按照合同约定履行义务，依约支付了10万元定金。但被告一家却拒绝让其儿子郭键前来追认上述合同。为了促成合同继续履行，原告甚至表示房价可以再增加一些，但经中介多次催告，被告仍置之不理，拒绝让其家人过来追认。无奈，原告只好于2017年4月20日委托中介向被告发函撤销了《房地产经纪合同》。原告在签订合同时本可以买到更便宜的房子，但因为被告的原因而错过，其中的房屋差价损失已达十万多元。同时，前期为了处理与被告的纠纷，原告已在大陆停留多时，期间误工损失、香港大陆往返的差旅损失等也已达大几万元,现又需要委托律师来处理本次诉讼，需支付律师费6000元。原告之后又要重新看房，可能需要数月甚至更长的时间，期间的误工损失、房价损失也将继续扩大。原告认为，被告出具的《产权人未到场声明》系其真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。被告毫无诚信，拒绝让实际产权人过来追认合同，原告有权依法行使撤销权，并要求被告按照该声明承担相应赔偿。原告因被告的不诚信行为，损失惨重，远远超过声明中的10万元损害赔偿金。因此，恳请贵院依法将损害赔偿金调高至15万元。故，原告为维护自己的合法权益，特根据民诉法、合同法等法律的相关规定向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告陈芝芬辩称，1、原告与被告陈芝芬签订的未到场声明是无效声明，不能作为原告据理索赔的依据；2、原告与被告中联立信公司恶意串通在明知被告陈芝芬无权且无效代理的前提下诱使被告陈芝芬签署产权人未到场签名，所产生的后果应由原告与被告中联立信公司自行承担，3、原告起诉要求起诉要求赔偿150000元，没有事实依据，请求法院驳回。被告中联立信公司辩称，1、其不是适格被告，原告与被告之前是居间服务合同关系，原告是依据《产权人未到场声明》中违约条款，追究被告违约条款的责任，这与被告中联立信公司没有关系。2、原告和被告陈芝芬与其签订的房地产经纪合同系三方的真实表示意思，合法有效，三方的权利义务应得到合法保护，因被告陈芝芬违约导致其未依据合同索取的中介合同佣金，保留向被告陈芝芬索取中介费的权利。请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年3月27日，以案外人郭键为卖方（甲方）、徐艳月为买方（乙方），中联立信公司为丙方，三方签订了一份《房地产经纪合同》，约定：甲方房产坐落于福州市台江区510单元、4层47附属间，建筑面积101.07平方米，成交价格178万元。签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金10万元给甲方（定金可抵作购房款），在该合同的落款处甲方确认系由陈芝芬代写。签订上述合同后，原告于2017年3月27日缴纳定金10万元，该款在被告中联立信公司发出撤销函已退还。2、上述合同签订当日，被告陈芝芬出具了一份《产权人未到场声明》，主要内容是讼争屋委托中联立信公司居间出售服务，现上述房屋买卖已成交并与原告签订《房地产经纪合同》及相关附件等。该合同由被告代表产权人真实意愿签订，同时被告保证除上述产权人外无其他共有权人及保证上述人将于2017年4月3日前至居间方处对上述合同进行签字确认或向买方及居间方提供关于出售上述房产公证委托书。若2017年4月3日前未进行上述履约行为，买方有权向产权人要求确认或撤销上述合同。因有其他共有权人主张权利或上述人员中任何人未在合同上签字造成上述合同无效、无法履行或被撤销，本人陈芝芬（身份证号：）将向买方承担相当于违约金数额（人民币壹拾万元整）的损害赔偿金，并向居间方支付相当于双方在合同有效或未撤销的情况下应付佣金（人民币肆万肆仟元整）同等数额的赔偿。3、被告中联立信公司于2017年4月5日向被告陈芝芬发出《催告函》，主要内容如下：2017年3月27日，被告陈芝芬与徐艳月签订的福州市台江区510单元，4层47附属间名下的房产的《房地产经纪买卖合同》，依据该合同约定，陈芝芬应当于2017年4月3日前至居间方处对上述合同进行签字确认或向买方及居间方提供关于出售上述房产公证委托书。但至今未履行，请你在发函之日起五日内依照合同约定履行相关义务，并继续履行合同。4、2017年4月19日，被告中联立信公司向陈芝芬发出《撤销合同通知函》，主要内容如下：你于2017年3月27日代郭键与买方徐艳月、我司签订了坐落于福州市台江区510单元，4层47附属间房产的《房地产经纪合同》，同时还签订了《产权人未到场声明》，保证产权人郭键将于2017年4月3日前至我司对上述合同进行签字确认或向买方徐艳月及我司提供关于出售上述房产的公证委托书。若2017年4月3日前未进行上述履约行为，买方有权向产权人要求确认或撤销上述合同。届时，贵方将向买方承担10万元的损害赔偿金，并向我司支付人民币4.4万元的赔偿。经我司及买方多次催告，贵方仍拒绝让郭键前来追认上述合同或提供公证委托书。现买方决定撤销《房地产经纪合同》，并将按照《产权人未到庭声明》的相关约定追究贵方的违约责任。因讼争屋产权人郭键未对上述《房地产经纪合同》予以追认，合同未得以继续履行。原告遂诉至本院要求被告支付损害赔偿金15万元。另查，讼争屋产权系郭键单独所有，上一道权利人为陈芝芬、郭绍忠。陈芝芬与郭键系母子关系。诉讼中，原告徐艳月向本院申请追加中联立信公司为被告参加本案诉讼，本院根据原告的申请，依法通知中联立信公司作为被告参加诉讼。本院认为，郭键为讼争屋所有权人，对讼争屋享有权利并承担义务。被告陈芝芬擅自与原告徐艳月签订《房地产经纪合同》，上述处分行为未得到郭键的认可或追认，因此，该《房地产经纪合同》损害了讼争屋所有权人的合法权益，应认定为无效，不具有法律约束力。而被告陈芝芬所作出的《产权人未到场声明》系其对原告的承诺，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于郭键已明确拒绝认可《房地产经纪合同》，被告陈芝芬事实上已无法履行上述声明中保证讼争屋所有权人对上述合同进行签名确认或向买方及居间方提供出售上述房产公证委托书的条款，故被告构成违约，应当按照该声明的约定承担因合同无效所产生的损害赔偿责任。因此，原告请求被告支付赔偿金100000元，符合合同约定和法律规定，应予支持。对原告请求被告支付律师费、误工费及房价上涨费50000元，因上述声明未对原告的律师代理费和误工费及房价上涨费的赔偿问题作出约定，且原告亦未举证证明其损失额超过约定的赔偿金100000元，故原告诉请超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈芝芬应于判决生效之日起七日内向原告徐艳月支付赔偿金100000元。二、驳回原告徐艳月的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告负担1100元，被告陈芝芬负担2200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈 群人民陪审员  魏宝珍人民陪审员  林丽娜二〇一七年八月七日书 记 员  黄金林附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。