四川省威远县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1024民初1902号原告：曾唐洪，男，住威远县东联镇。委托诉讼代理人：曾建新，男，住威远县东联镇（系原告之父）被告：威远县严陵房地产开发有限责任公司。法定代表人：王树明。原告曾唐洪与被告威远县严陵房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理位于威远县严陵镇花城路370号建业·尚座雅致二期·誉峰7幢2单元12层2-12-1203号房屋的不动产权证书、2.判决被告从2015年12月24日起至2017年6月24期间向原告支付违约金39577元，从2017年6月25日起以原告交纳的全部已付款361107元为基数，按每日万分之二向原告支付违约金，至原告实际领取商品房不动产登记产权证书之日止。3.判决被告向原告支付防盗门变形更换费3000元。事实与理由：原告购买被告出售的房屋一套，按约定支付了房款，被告未按约定时间为原告办理房屋权属证书，构成违约。房屋交付后，原告发现房屋的防盗门变形，向被告催促过多次维修更换，但至今未得到解决。被告辩称，原告购买的房屋不是我公司开发建设，系罗叙伦等人挂靠我公司开发建设。合同约定委托代办产权，原告未向我公司交纳办证费用，不具备办理产权的前提条件。不是出卖人的原因造成未办理产权证，不应当承担违约责任。该案已过诉讼。本院经审理认定事实如下：被告以出让方式取得威远县严陵镇花城路370号地块的土地使用权，国有土地使用权证为威国用2009年第9979号，土地使用权自2002年6月16日至2052年6月17日。被告经批准，在该地块建设商品房，工程规划许可证号为建字第威住建严陵［2011］199号，建筑工程施工许可证号为511024201112220101。名称为建业尚座雅致二期誉峰7号楼。商品房预售许可证号2012027。2013年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定主要条款：原告购买被告开发的威远县严陵镇花城路370号建业·尚座雅致二期·誉峰7幢2单元12层2-12-1203号房屋，建筑面积110.25平方米，分摊建筑面积19.18平方米，单价建筑面积每平方米3813.42元，总价款为347288元，2014年5月31日前交房。交房时将契税、维修基金、办证工本费等费用交付出卖人。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。该商品房所分担的土地使用权及在建工程已经设定抵押，抵押权人为内江市兴隆村镇银行，抵押登记部门为威远县国土局，抵押登记日期为2011年12月5日。合同签订后，原告向被告支付首付购房款107288元，被告出具了加盖公司印章的收据，同时原告向银行按揭贷款24万元。原、被告因商品房销售合同纠纷一案原告向本院提起诉讼，本院（2015）威民初字第1821号民事判决书酌定被告交付房屋的时间为2014年12月24日。2015年8月19日，原告向威远县嘉美物业管理有限责任公司交纳建渣清运费、物业费等共计2339元；并向威远县嘉美物业管理有限责任公司交纳了契税6945.76元、维修基金4410元、印花税15元，产权登记费80元、国土证工本费33元，共计11478.76元。威远县嘉美物业管理有限责任公司收款后将房屋交与原告。2016年8月2日，威远县家美物业管理有限责任公司出具说明，说明物业公司受被告的委托，代被告收取了原告应交纳的契税、维修基金等费用。原告提供了办理房屋权属证书的相关资料，但被告至今未为原告办理房屋权属证书，也未提供未办证原因的证据。原告称交付房屋后发现房屋的防盗门变形，被告未履行维修义务，但未提供证据予以证明，仅于庭审后，原告提交了一份向旺家村安全门威远总代理购买防盗门的送货单复印件，金额为3000元。经本院核实该商品房在内江市兴隆村镇银行无抵押。本院认为：一、关于诉讼时效问题诉讼时效是指权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效的抗辩权。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，本案属2年的一般诉讼时效。被告至今未为原告办理不动产权证书，未办证行为一直处于持续状态，本案未过诉讼时效。二、关于合同效力问题原告与被告进行充分协商后签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方签订的合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效……”之规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》自合同成立时合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告认为原告购买的房屋系罗叙伦等人挂靠被告公司开发建设，其未提供证据予以证明，且所涉房屋的土地使用权、工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均系被告取得，因此，被告系争议房屋的开发商和出售者。投资和挂靠行为，是被告公司内部管理问题，不影响开发商的主体资格。三、关于违约责任问题房屋不动产权证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证，房屋不动产权证书受国家法律保护。取得房屋不动产权证书是购房人的主要合同目的，被告作为房地产开发商将房屋出售给原告，被告有义务将出售的房屋不动产权证书转移登记在原告名下。原告按照合同约定给付了被告购房款和税费，全面履行了自己的义务，有权要求被告履行义务。双方不仅约定了由被告为原告办理房屋权属证书转移登记，而且还对办理房屋权属证书转移登记的时间进行了明确约定。双方约定2014年5月31日交付房屋的365日内为原告办理房屋权属转移登记，被告未在此期限内为原告办理房屋权属证书转移登记，违反了双方合同约定。被告不能举证证明逾期不能办证系被告之外的因素所致，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，房屋不动产权证书是权利人依法享有物权的重要依据，被告未能按期为原告办理房屋不动产权证书，不仅使购房人无法实现购房目的，而且还导致购房人不能行使转让、抵押、出租、投资收益权等，无法行使物权，势必会造成购房人实实在在的损失，被告逾期未为原告办理房屋权属转移登记，被告应当承担违约责任，应当按照合同约定为原告办理房屋不动产权证书。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”之规定，双方对违约金的计算方法进行了约定，被告逾期未为原告办理房屋不动产权证书，应当从逾期之次日起至实际为原告办理房屋不动产权证书时止按原告交付的房款每日万分之二支付违约金每日347288元×2÷10000=69.46元。虽原告实际接房时间为2015年8月19日，但2014年12月24日为本院生效判决确定的交房时间，因此原告主张从2015年12月24日起至实际办理产权证书时止计算违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。原告已将税费等相关费用交给了物业公司，应当视为被告的委托代理行为。被告认为没有收到税费，与本案事实不符，依法不予以采信。本案原告主张的是要求被告办理房屋产权证书及承担逾期办证的违约责任，对门窗是否有质量问题，是否应更换属另一法律关系，不宜在本案中处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告威远县严陵房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告曾唐洪办理位于威远县严陵镇花城路370号建业·尚座雅致二期·誉峰7幢2单元12层2-12-1203号房屋的不动产权证书，并从2015年12月24日起至办理不动产权证书时止每日支付违约金69.46元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395元，由被告威远县严陵房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  黄雪莹二〇一七年八月十八日书记员  夏 凤