重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝03民终1122号上诉人（原审原告）：华刚，男，汉族，1985年2月14日出生，住重庆市南川区东城街道半溪路*号（东城明珠）*幢3-17-3，公民身份号码5003841985********。上诉人（原审原告）：黄婷，女，汉族，1986年5月29日出生，住重庆市南川区东城街道半溪路*号（东城明珠）*幢3-17-3，公民身份号码5003841986********。二上诉人共同委托诉讼代理人：程洪，重庆春意律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张春梅，重庆春意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆长实房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处和平路9号，统一社会信用代码91500119596725933H。法定代表人余平，该公司董事长。委托诉讼代理人：余后勤，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德林，重庆华升律师事务所律师。上诉人华刚、黄婷因与被上诉人重庆长实房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2017）渝0119民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华刚、黄婷上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期办理商品房产权登记违约金23021.92元。事实和理由：1、一审法院判决事实认定错误。首先，合同签订前已经存在的事实不能作为迟延履行的免责事由。拆迁人与被拆迁人于2010年已签订《征地房屋拆迁补偿安置协议》，而《重庆市物业专项维修资金管��办法》于2011年3月1日实施，因此安置还房的物业专项维修资金交存数额争议在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之前就已经形成，不是合同履行过程中可能存在的风险，不能成为被上诉人迟延履行办理产权登记义务的免责事由。其次，被上诉人建设的房屋部分用于征地拆迁安置还房，但不能因此改变其依据《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定交存物业专项维修资金的义务，且被上诉人不是《征地房屋拆迁补偿安置协议》的当事人。被上诉人以《征地房屋拆迁补偿安置协议》约定的物业专项维修资金交存标准争议为由抗辩《商品房买卖合同》其履行产权登记的义务，既无法律依据，又无合同依据。2、一审法院判决适用法律错误。物业专项维修资金未全部交存不能免除被上诉人依法承担的产权登记的义务。《住宅专项维修资金管理办法》、《重庆市物��专项维修资金管理办法》明确规定，预售商品房的物业专项维修资金由业主交存，业主不交存的建设单位有权拒绝交房；未出售房屋的物业专项维修资金由建设单位先行交存。被上诉人不能以他人不交存物业专项维修资金和自己不履行物业专项维修资金交存的相关义务作为其迟延办理初始登记的正当理由。被上诉人重庆长实房地产开发有限公司答辩称：拆迁人与被拆迁人签订的《征地房屋拆迁补偿安置协议》约定物业专项维修资金为6元/m2，与《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定的80元/m2存在差额，且差额部分没有承担主体。被上诉人作为开发企业，对于未出售的房屋应当承担物业专项维修资金的垫付责任，但不应当对被拆迁户差额承担责任。因此，被上诉人因未足额交纳物业专项维修资金而无法及时申请初始登记，也无法为购房户办理转移登记手���。在明确物业专项维修资金差额承担主体后，大修基金的代管单位重新开具交存通知书，被上诉人便支付了所有房屋的物业专项维修资金，为上诉人办理了房屋产权证。因此，一审判决事实清楚，适用法律正确。华刚、黄婷向一审法院起诉请求：重庆长实房地产开发有限公司支付华刚、黄婷逾期办理房地产权证的违约金28656.23元。一审法院认定事实：重庆长实房地产开发有限公司系重庆市南川区东城街道半溪路5号东城明珠小区开发商。华刚、黄婷与重庆长实房地产开发有限公司于2013年7月15日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：乙方（华刚、黄婷）购买了甲方（重庆长实房地产开发有限公司）开发的重庆市南川区东城街道办事处半溪路5号（东城明珠）2幢3单元17-3预售商品房；房屋总成交金额为302920元；付款方式为按揭付款；��房时间为2014年3月31日之前；第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该条第四款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。后补充协议第五条对《商品房买卖合同》第十三条第1款、第2款作如下变更：2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起120日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第六条增加一款作为《商品房买卖合同》第十三条第6款：6、因政策原因，或政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间申请办理相关手续的，甲方不承担责任。第八条第（七）款约定：《商品房买卖合同》及本协议所表示“日”的计算方式，是指扣除国家法定节假日、公休日的其他天数之和。合同签订后，华刚、黄婷向重庆长实房地产开发有限公司支付了房屋总价款。2014年7月15日，华刚、黄婷接房。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2015年12月30日（即取得房地产权登记的时间）出具《业务受理通知书》，受理了华刚、黄婷所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已颁发了房地产权证。重庆市南川区东城街道半溪路5号东城明珠小区1幢、2幢中有部分房屋系南川区半溪、林堡两个拆迁点统建还房安置的房屋，部分房屋系重庆长实房地产开发有限公司取得了商品房预售许可证后对外销售的房屋。重庆长实房地产开发有限公司提交了四份《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书（统建还房安置）》，四份协议签订时间均在2010年，其中四份协议的第九条均约定“乙方（指被拆迁人）应按规定缴交物业专项维修资金，具体标准为安置房屋建筑面积6元/㎡，在安置还房交房使用时，由统建房业主单位统一收取并存入市住房资金管理中心。”2014年10月17日，重庆市南川区人民政府作出《区政府专题会议纪要》（2014-89），其中载明“关于半溪、林堡安置点缴纳大修基金及林堡安置点房产证办理问题。半溪、林堡安置点还房部分按相关规定，需按80元/㎡缴纳大修基金，还房户实际按协议约定的6元/㎡缴纳，下差部分（74元/㎡）由商贸物流园区承担��明确到每户，但商贸物流园区目前建设资金紧张，可作为欠款暂不缴纳。”后重庆市南川区商贸物流园区管理委员会（以下简称商贸园区管委会）根据该会议纪要，分批次（幢）对半溪、林堡安置点所有还房户的大修基金差额进行了清理，大修基金的代管单位应商贸园区管委会的要求按照建筑面积6元/㎡的标准为半溪、林堡安置点的拆迁安置还房开具了《物业专项维修基金交存通知书》，其中半溪1栋拆迁安置还房的《交存通知书》开具时间为2015年4月23日，半溪2栋拆迁安置还房的《交存通知书》开具时间为2015年5月6日。重庆长实房地产开发有限公司于2015年6月5日取得了重庆市南川区国土资源和房屋管理局出具的东城明珠1号楼、2号楼城镇房屋初始登记的《业务受理通知书》，并于2015年6月11日领取了重庆市南川区国土资源和房屋管理局颁发的东城明珠1号楼、2号楼房��产权证。一审法院认为，华刚、黄婷与重庆长实房地产开发有限公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。华刚、黄婷于2014年7月15日实际接房，按照双方补充协议的约定“预售商品房的，应当在实际交付使用之日起120日内办理《房地产权证》的申请”“《商品房买卖合同》及本协议所表示“日”的计算方式，是指扣除国家法定节假日、公休日的其他天数之和”，重庆长实房地产开发有限公司最迟应当在2015年1月6日为华刚、黄婷办理《房地产权证》，而实际办理《房地产权证》的时间为2015年12月30日。重庆长实房地产开发有限公司提出未在合同约定期限内办理房屋产权证的理由是出现了补充协议第六款约定“因政策原因，���政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间申请办理相关手续的，甲方不承担责任”的情形，在扣除不可归结于其的责任期限后，其愿意承担相应的责任。根据查明的事实，华刚、黄婷所购买的南川区东城明珠小区2幢中有部分业主属于拆迁还房户，按照拆迁还房户2010年签订的《拆迁安置补偿协议书》的约定，拆迁还房户应按建筑面积6元/㎡缴纳物业专项维修基金，缴纳时间为安置还房交付使用时。而《重庆市物业专项维修资金管理办法》（2011年3月1日开始施行）第七条约定“物业专项维修资金应当由业主交存。本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：（一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；（二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县（自治县）人民政府确定。”因拆迁还房户签订拆迁协议的时间早于《重庆市物业专项维修资金管理办法》的实施时间，但房屋交付时间发生在该管理办法实施之后。按照新规定，拆迁还房户（电梯房）也应当按照每平方米建筑面积80元缴纳物业专项维修资金，但因拆迁协议中未对差额部分（74元/㎡）的缴纳主体进行约定，导致该部分房屋的首期物业专项维修资金未按规定交存。而根据《重庆市土地房屋权属登记条例》的相关规定，办理房屋初始登记前，应当提交结清首期物业专项维修资金等税费的结清证明。由于东城明珠小区的部分拆迁还房户的物业专项维修资金未按规定缴纳，导致重庆长实房地产开发有限公司无法办理相应房屋的初始登记。后根据南川区人民政府的会议纪要（2014-89），东城明珠小区的部分拆迁还房户的物业专项维修资金的差额部分（74元/㎡）由商贸园区管���委员会承担，作为欠款暂不缴纳。同时，大修基金的代管单位重新按建筑面积6元/㎡的标准开具《物业专项维修资金交存通知书》，其中东城明珠小区2栋部分拆迁安置还房户的交存通知书开具时间为2015年5月6日。在2栋拆迁安置还房户的物业专项维修资金全部缴纳后，重庆长实房地产开发有限公司于2015年6月11日取得了2栋的房地产权证。因此，重庆长实房地产开发有限公司提出的未能在合同约定期限内办理房地产权证的抗辩理由，确属于因当地相关政策的变化以及政府相关部门、工程程序的影响，符合双方补充协议第六条的约定，其责任不可归责于重庆长实房地产开发有限公司。故应当扣除重庆长实房地产开发有限公司在取得初始登记之前的时间后重新计算120日，即重庆长实房地产开发有限公司应当在取得2栋房地产权证之日即2015年6月11日起120日内为华刚、黄婷办理《房地产权证》。经计算，重庆长实房地产开发有限公司应当在2015年12月3日之前为华刚、黄婷办理《房地产权证》，而重庆长实房地产开发有限公司为华刚、黄婷办理房地产权证的受理时间为2015年12月30日，存在逾期办证的情形。因双方补充协议约定的“日”系指扣除国家法定节假日、公休日的其他天数之和，因此重庆长实房地产开发有限公司的违约天数经计算为18天。按照双方商品房买卖合同中约定的按日支付已付房价款的万分之二的违约金标准，重庆长实房地产开发有限公司应向华刚、黄婷支付的逾期办证违约金为1090.51元（302920元×18天×0.0002）。由于重庆长实房地产开发有限公司提出办证延迟未对华刚、黄婷造成实际损害，请求依法降低违约金，加之华刚、黄婷亦未举示证据证明其具体损失。故酌情予以降低，将上述违约金依法调整为272.63元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、由重庆长实房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向华刚、黄婷支付逾期办证违约金272.63元。二、驳回华刚、黄婷的其他诉讼请求。一审案件受理费520元，减半交纳260元，由华刚、黄婷负担235元，由重庆长实房地产开发有限公司负担25元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人华刚、黄婷与被上诉人重庆长实房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。按照合同约定，被上诉人应当在上诉人接房之日即2014年7月15日起120日内办理房地产权证的申请。但由于重庆市南川区东城街道办事处半溪路5��（东城明珠）2幢有部分业主为拆迁还房户，他们在签订《拆迁安置补偿协议书》中约定的物业专项维修基金缴纳标准为6元/㎡，其后，重庆市人民政府颁布《重庆市物业专项维修资金管理办法》，明确规定物业专项维修基金缴纳标准为80元/㎡，由于拆迁还房户到底是按旧标准缴纳物业专项维修基金还是按新标准缴纳物业专项维修基金需要政府主管部门予以确认，故因拆迁还房户未交存物业专项维修基金致使被上诉人无法提交物业专项维修基金结清证明，系政府行政机关的原因所致，不属于被上诉人履行合同义务的范围。这一事由符合补充协议第六款的约定“因政策原因，或政府相关部门有关规定、工作程序的影响”的情形，故对被上诉人要求扣除免责期限的理由，本院予以支持。经查，在重庆市南川区人民政府确定差额交存主体后，主管单位重新开具《物业专项维修资金交存通知书》，拆迁还房户陆续交存完毕，被上诉人于2015年6月11日办理了重庆市南川区东城街道办事处半溪路5号（东城明珠）2幢的房地产权证。按照合同约定，被上诉人应当在120日内给上诉人办理房产证。结合合同对“日”的约定，120日应当是国家正常工作日。按照条件进行计算，被上诉人于2015年12月30日给上诉人办理了房地产权证，存在违约行为，其实际违约期间为18天。上诉人认为拆迁还房户未交存物业专项维修资金不能成为被上诉人未及时履行合同义务的理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由华刚、黄婷负担。本判决为终审判决。审���长余云中审 判 员 张 艳代理审判员 郑 煜二〇一七年八月二十一日书 记 员 舒宏娅