北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终3624号上诉人（原审被告）：张秀清，女，1957年9月9日出生。委托诉讼代理人：胡章锁，河北张瑞志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张林峰，男，1975年2月12日出生。委托诉讼代理人：徐崇丽（张林峰之妻）。原审第三人：中国工商银行股份有限公司北京通州支行，营业场所北京市通州区新华西街47号。负责人：马跃进，行长。委托诉讼代理人：邢磊，男，中国工商银行股份有限公司北京通州支行职员。委托诉讼代理人：王莉，女，中国工商银行股份有限公司北京通州支行职员。原审第三人：张秀莲，女，1966年4月18日出生。委托诉讼代理人：赵建平，北京市大喜律师事务所律师。上诉人张秀清因与被上诉人张林峰，原审第三人中国工商银行股份有限公司北京通州支行（以下简称工行通州支行）、张秀莲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2015)西民初字第02512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张秀清及其委托诉讼代理人胡章锁、被上诉人张林峰及其委托诉讼代理人徐崇丽、原审第三人工行通州支行之委托诉讼代理人邢磊、原审第三人张秀莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张秀清上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。双方另签订一份特别约定解约违约责任的《补充协议》，约定排除了《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》中违约责任条款的适用，约定我方解约违约责任为承担违约金1万元、中介费4万元、返还购房首付款100万元，故双方应当解除合同不再履行。张林峰辩称，同意一审判决，不同意张秀清的上诉请求。《补充协议》约定的是解约情况下的违约责任，现我诉讼请求为继续履行合同，故该《补充协议》不适用。工行通州支行述称，同意一审判决，我行同意在一次性足额收妥贷款本息后办理解除抵押登记。张秀莲述称，不同意一审判决，但是没有上诉。一审判决我协助办理解除抵押事宜，但首先应当确认我与张秀清之间的借款担保合同是否有效，本案因涉及另案纠纷，一审应当中止审理。张林峰向一审法院起诉请求：1.张秀清继续履行存量房屋买卖合同，配合张林峰办理北京市西城区××10号楼6门302号房屋解押、公积金贷款及过户手续，将房屋过户至张林峰名下；2.张秀清向张林峰支付2013年5月10日至判决生效之日的违约金（每日按房价款175万元的万分之五计算）；3.张秀清向张林峰赔偿2013年5月至判决生效之日不能按合同约定日期入住所购房屋而另外租房的房租损失（每月3600元）；4、张秀清承担过户税费损失10万元。一审法院认定事实：北京市西城区××10号楼6门302号房屋（以下简称××302号房屋），系蔡大星、张秀清共有之房产（每人各占50%份额）。2012年11月26日，蔡大星、张秀清（出售方）与张林峰（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出售方所售房屋为××302号房屋；房屋已设定抵押，抵押权人为工行通州支行，抵押登记日期为2011年4月18日，出售方应于2013年4月9日前办理完成抵押注销手续；房屋价格为88万元，买受方于签订本合同同时，直接向出售方支付定金5000元；买受方通过出售方与买受方之间自行划转的方式支付合同约定的款项（为保证双方交易安全，房款的支付，必须以房屋买卖合同网上签约通过，即完成权属核验为前提）；关于贷款的约定，买受方向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为60万元，出售方应为买受方申办贷款通过银行所需必要协助，包括但不限于提供相关证明材料，签署贷款同意书，提供评估配合等；房屋的交付，出售方应当在过户后2日内将房屋交付给买受方；权属转移登记，买卖双方同意在本合同签订之日起165日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，蔡大星、张秀清（甲方）与张林峰（乙方）签订《补充协议》，内容为：房屋成交总价为175万元；乙方已支付给甲方的5000元定金视为已付房款，甲乙双方约定，除贷款以外的其他款项，在获得网签通过的通知后，乙方在网签通过当日支付100万元，银行批贷后除约定尾款的差额部分，于过户前由乙方一次性付清；甲方自本协议签署后130日内，解除抵押登记；国家规定由甲乙双方承担的税费，全部由乙方承担；签署本协议后，甲乙双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续，由贷款机构收取的，取得贷款所需的相关费用由乙方支付，甲方应按照贷款机构要求提供必要的文件、证明，并配合完成房产评估；甲乙双方约定，应于乙方贷款获得银行批准后的10日内，共同完成权属转移登记（过户）手续；甲乙双方约定，自完成权属转移登记后2日内，协助完成房屋交割；违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订当日，张林峰向张秀清支付定金5000元。2012年12月10日，蔡大星、张秀清与张林峰就上述房屋签订存量房屋买卖合同网上签约手续，当日，张林峰向张秀清支付购房首付款100万元。此后，蔡大星、张秀清未办理××302号房屋的解除抵押登记手续，也未配合张林峰办理贷款手续，合同无法继续履行。另查，2011年4月21日，工行通州支行与蔡大星、张秀清签订《个人借款最高额抵押合同》、《个人循环借款合同》，约定蔡大星、张秀清向工行通州支行循环贷款额度为150万元，蔡大星、张秀清用××302号房屋及北京市西城区××7号楼5层5-513房屋作为抵押物。工行通州支行办理了房屋他项权利证书，抵押权人为工行通州支行。工行通州支行分5笔向蔡大星、张秀清发放贷款，截止至2016年12月20日，蔡大星、张秀清尚欠本金962866.96元、利息100095.02元。在本案之前，一审法院曾于2013年10月24日判决：一、蔡大星、张秀清协助张林峰办理××302号房屋的解除抵押、贷款、过户等事宜。二、蔡大星、张秀清向张林峰支付违约金。三、驳回张林峰其他诉讼请求。判决后，蔡大星、张秀清不服提起上诉，2014年7月23日，北京市第二中级人民法院裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第18663号民事判决书。二、发回北京市西城区人民法院重审。法院一审判决后，蔡大星、张秀清于2013年11月1日与张秀莲签订《借款合同》，蔡大星、张秀清向张秀莲借款260万元，将××302号房屋抵押给张秀莲。本案在审理过程中，蔡大星于2015年6月1日死亡。蔡大星父亲蔡某1、母亲潘某已先于其死亡。蔡大星与张秀清系夫妻关系（双方均再婚），婚后未生育子女。2016年12月7日，经北京市中信公证处公证，蔡大星之女蔡某2出具继承及承担责任声明书，声明放弃对蔡大星个人名下所有财产的继承（包括但不限于房产、存款、公积金本金及利息），也不承担蔡大星的所有债务，不参加本案诉讼，放弃本案中应归属蔡大星的所有权利，也不承担本案中应由蔡大星承担的所有义务，本案中应归属蔡大星的所有权利及应由蔡大星负担的所有义务均由张秀清享有和承担。庭审中，张林峰同意代蔡大星、张秀清清偿对工行通州支行所负债务，以消灭抵押权。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。张林峰与蔡大星、张秀清签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容享有权利并履行义务。合同签订后，张林峰已如约支付了购房定金及首付款，但蔡大星、张秀清未能在合同约定的时间内办理房屋解押手续及配合张林峰办理房屋贷款手续，其行为已构成违约，同时也有悖于民事活动应当遵循的诚实信用原则，对此应承担相应的违约责任。现蔡大星虽已死亡，但其权利义务由张秀清承继，并且张林峰同意代为清偿工行通州支行债务以消灭抵押权，因此双方仍具备继续履行房屋买卖合同的条件，现张林峰要求继续履行合同并支付违约金，于法有据，法院应予支持，但双方约定的违约金标准过高，法院予以适当减少。张林峰要求支付租金损失，对此未提供充分、有效的证据加以证明，法院对该项诉讼请求不予支持。张林峰主张由张秀清承担过户税费损失，因该损失尚未实际发生，故本案中不予处理。张秀清要求解除合同的答辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。张秀清与张秀莲是在法院原一审判决后才签订的借款合同，张秀清又将诉争房屋抵押给张秀莲，对此并不影响张林峰、张秀清所签房屋买卖合同的效力。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年12月判决：一、判决生效后七日内，张林峰向中国工商银行股份有限公司北京通州支行一次性清偿蔡大星、张秀清所负债务总额，张秀清及中国工商银行股份有限公司北京通州支行、张秀莲协助张林峰办理北京市西城区××十号楼六门三○二号房屋的解除抵押、贷款、过户等事宜，将北京市西城区××十号楼六门三○二号房屋过户至张林峰名下。二、判决生效后七日内，张秀清向张林峰支付违约金（自二○一三年五月十日起至判决生效之日止，每日按房款一百七十五万元的万分之二点一计算）。三、驳回张林峰其他诉讼请求。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理中，张秀清提交2012年11月26日张秀清、蔡大星（甲方）与张林峰（乙方）签订的《补充协议》，以证明双方应解除合同，张秀清承担一万元违约责任。该协议约定：根据《北京市存量房买卖合同》第七条逾期交房责任中第2小条、逾期付款责任中第2小条、第8条出售方将房屋出售给第三人、第9条税费相关约定、第10条权属转移登记的违约金及《北京市存量房买卖合同补充协议》中第10条违约责任所涉及的违约责任相冲突的以本协议为准。经甲乙双方友好协商对违约金做以下变更。1.甲方违约。甲方应赔偿乙方违约金一万元整，乙方支付中介费四万元整北京中大恒基房地产经纪有限公司不予退还，由甲方承担。甲方应于违约之日起十日内退还乙方前期支付的购房首付款一百万元整，并与甲方中大恒基房地产经纪有限公司无任何经济纠纷。2.乙方违约。乙方所支付定金五千元甲方不予退还作为乙方的违约金，中介费四万元整乙方自行承担，北京中大恒基房地产经纪有限公司不予退还，并与北京中大恒基房地产经纪公司无任何经济纠纷。甲方应于违约之日起十日内退还乙方前期支付的购房款首付人民币一百万元整。张林峰对该《补充协议》真实性认可，证明目的不认可，认为该《补充协议》约定的是解约情况下的违约责任，现自己诉请的是继续履行，并非解除合同，故不适用该《补充协议》。张秀莲对该《补充协议》真实性、合法性、关联性、证明目的认可，工行通州支行不发表意见。二审庭审中，张林峰提交北京市西城区人民法院（2014）西民初字第06158号民事判决书和北京市第二中级人民法院（2016）京02民终3270号民事判决书，该案中，张林峰提出诉讼请求：确认蔡大星、张秀清与张秀莲于2013年11月5日签订的抵押合同无效，一审法院判决结果：确认张秀莲与张秀清、蔡大星与2013年11月5日签订的关于北京市西城区××十号楼六门302号房屋的《借款抵押合同》无效，二审法院判决结果：驳回上诉，维持原判。张秀清、张秀莲对该两份判决书真实性认可，证明目的不认可，工行通州支行对该两份判决书的真实性、合法性、证明目的均认可。张林峰另提交2013年4月9日张林峰与张秀清的通话录音，以证明张秀清未按照合同约定解抵押的原因是声称蔡大星没有时间，并非其辩称的没有钱解抵押。张秀清对该录音真实性认可，证明目的不认可，张秀莲、工行通州支行不发表意见。另查，截止2017年7月21日，蔡大星、张秀清在工行通州支行的欠款情况为：本金962866.96元，利息147426.35元，合计1110293.35元。张林峰在本院审理中亦表示愿意一次性代蔡大星、张秀清清偿对工行通州支行所负债务，以消灭抵押权，张林峰于2017年8月22日将1150000元汇入一审法院账户。本院认为，蔡大星、张秀清与张林峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，张林峰依照约定支付了首付款，双方办理了网签，张秀清应当按照合同约定的时间办理解除抵押登记的手续，但张秀清经张林峰催告后仍未依约办理，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于张秀清上诉所持其与张林峰签订的《补充协议》系解除合同之约定理由，本院认为，结合该《补充协议》内容、双方当事人之陈述、一般交易习惯及公平原则等综合考量，该《补充协议》系对双方解除合同之后的违约责任进行调整的约定，并未约定出现何种违约情况即直接解除合同，故在张林峰作为守约方、张秀清作为违约方的情形下，张林峰有权选择继续履行合同或者解除合同，现张林峰起诉要求继续履行合同，并未出现解除合同的情形，故该《补充协议》所约定的违约责任并不适用。张秀清的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对违约金标准酌定并无不当，本院予以维持。关于蔡大星、张秀清与张秀莲签订《借款抵押合同》并据此将涉诉争房屋抵押给张秀莲一节，本院认为，该《借款抵押合同》已经被生效判决确认无效，故张秀莲应当协助解除依据《借款抵押合同》办理的抵押登记，不应影响张林峰实现合同权利，一审法院判决结果正确，本院予以维持。鉴于张林峰表示愿意一次性向工行通州支行清偿蔡大星、张秀清所负全部债务总额，该数额大于张林峰未付房款数额，故张林峰无需再办理申请贷款等事宜，张秀清亦没有必要再协助其办理贷款，因此对一审法院判决中的此项内容，本院予以纠正。综上所述，张秀清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决部分结果正确，本院予以维持，部分结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2015）西民初字第02512号民事判决第二项；二、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第02512号民事判决第一项、第三项；三、本判决生效后七日内，张林峰向中国工商银行股份有限公司北京通州支行一次性清偿蔡大星、张秀清所负债务总额，张秀清及中国工商银行股份有限公司北京通州支行、张秀莲协助张林峰办理北京市西城区××十号楼六门三○二号房屋的解除抵押、过户等事宜，将北京市西城区××十号楼六门三○二号房屋产权转移至张林峰名下；四、驳回张林峰的其他诉讼请求。如果张秀清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费20550元，由张秀清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  蒋春燕审 判 员  赵文军二〇一七年八月二十八日法官助理  刘 佳书 记 员  程 飞