四川省南部县人民法院民事判决��(2017)川1321民初1582号原告：唐银,男,1965年5月4日出生,汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：何长路,男,1966年5月24日出生,汉族，住四川省南充市嘉陵区。二原告共同委托诉讼代理人：母洪恒，四川博成律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。被告：四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司，住所地，四川省南部县。法定代表人：赵修君，该公司经理。委托诉讼代理人：罗仕贵，南部县陵江法律服务所法律工作者被告：李春国，男，1958年3月8日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：杜昌勇，四川义立律师事务所律师。第三人:李长明，男，1963年8月19日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理���:张双庆，四川龙正律师事务所律师。原告唐银、何长路与被告四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司（以下简称崚鹰公司）、李春国用益物权确认纠纷一案，本院于2017年3月30日受理，诉讼中，李长明向本院提出申请，以本案的处理结果与其有法律上的利害关系为由，要求以第三人的身份参加诉讼，经审查本院准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告唐银、何长路的委托诉讼代理人母洪恒、郑超,被告崚鹰公司的委托诉讼代理人罗仕贵,被告李春国及其委托诉讼代理人杜昌勇，第三人李长明及其委托诉讼代理人张双庆到庭参加诉讼。第二次开庭，除被告崚鹰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼外，其他当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐银、何长路向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告崚��公司名下的位于南部县南隆镇金鱼村10社的国有建设用地使用权【土地使用证编号：南国用（2013）字第020698、地号0000020625，南国用（2014）字第027615号】为原告所有；2、本案保全费、律师费由二被告共同承担。事实和理由：2009年，被告李春国以被告崚鹰公司名义取得了案涉国有建设用地使用权。2013年4月25日，二原告以与被告李春国签订《合伙开发合同》的形式受让了该土地使用权。同日，二原告与被告崚鹰公司签订了《房地产开发内部承包合同协议书》。后原、被告各方又于2014年10月25日签订了《确认书》。原告已按协议履行完全部义务。时至今日二被告迟迟不将该土地使用权确认在原告名下，严重侵害了原告的合法权益。另，因本案与第三人李长明没有法律上的利害关系，因此，李长明申请参加本案诉讼主体不适格。崚鹰公司辩称，1、案涉土地使用��系被告李春国挂靠崚鹰公司，并以该公司名义通过法院拍卖程序取得。2、崚鹰公司只认可并协助将案涉土地使用权变更至李春国名下。3、关于落款时间为“2014年10月25日”的确认书的问题。其一，崚鹰公司在不了解原告与被告李春国件存在纷争的情况下，以在场人的身份签字，并不能代表崚鹰公司同意将该宗土地使用权直接转移至二被告名下。其二，不认可该确认书涉及的590余万元款项是购买土地款的事实。其三，该确认书的实际签订时间为2017年4月，是原告为避免合伙风险进行诉讼之用而形成，非各方真实意思表示。请求驳回原告的诉讼请求。李春国辩称，1、案涉土地使用权是李春国以崚鹰公司的名义取得，并挂靠崚鹰公司进行开发。2、李春国与二原告之间是合伙开发关系，并非土地使用权转让关系。李春国以土地使用权入股，二原告以资金入伙，��将其所投资金全部用于案涉土地前期开发办证所需费用开支。李春国未得到任何报酬，没有理由将土地使用权无偿转让给原告。3、《确认书》落款时间虽为2014年10月25日，但签订的真实时间为2017年3、4月。确认书签订时，案涉土地使用权已于2015年10月12日，经第三人李长明申请，被南部县人民法院查封。确认书系原告诱骗李春国与之串通，为避免因第三人李长明的债权法院执行拍卖该土地使用权而形成。确认书不是李春国的真实意思表示，且违反了法律规定应属无效，法院不应支持。4、第三人李长明的主体资格合法。请求驳回原告的诉讼请求。李长明述称，1、案涉土地使用权已于2015年10月12日，经李长明申请被南部县人民法院查封。现李长明与被告李春国的民间借贷纠纷案件已进入执行程序，因此，案涉土地使用权的归属与李长明有利害关系，因此，李���明主体适格。2、法院查封案涉土地使用权合法。其他意见同意二被告的答辩意见，因此，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年，被告李春国以被告崚鹰公司的名义，通过合法程序取得了案涉两宗国有土地使用权。同年5月17日，二被告签订《房地产开发挂靠协议书》，约定，李春国借用崚鹰公司的名义，自行全额出资，通过人民法院公开拍卖，取得原南部县海联电缆厂所有土地（案涉土地）。之后，李春国继续挂靠崚鹰公司，并以崚鹰公司名义，对该宗土地进行房地产开发，李春国按约定向崚鹰公司支付挂靠费。2013年4月25日，二原告与被告李春国签订《合伙开发合同》，约定，项目位置：南部县金���村十组。土地来源：崚鹰房公司南国用2000字第012535327号工业用地1868平方米及南国用99字第0002347号办公用地533.35平方米共2401.34平方米（案涉土地）。由李春国将上述两宗土地变性为“住宅、商用”取得方式为出让，并承担取得《国有土地使用证》、《规划设计条件通知书》、《用地规划许可证》、用地红线图、开发方案审批等相关手续的全部费用。除此之外的全部证照及配套费、人防费等一切规费及所有税费由唐银、何长路承担。上述土地开发由唐银、何长路全额投资，自主经营，自负盈亏，自行承担一切法律责任。李春国不参与管理，只按该项目的地上产权面积×楼面地价800元/㎡收取固定回报，固定回报额以南部县房管局实测面积为准。该回报包含上述宗地取得《建设工程规划许可证》之前的土地增值税。唐银、何长路向李春国支付固定回报的期限和方式为：首批固定回报700万元分三次支付。首次480万元，第二次100万元，第三次120万元。同时约定了以后款项的支付条件。在该合同的双方权利义务部分，还约定，李春国按约定收取规定回报，唐银、何长路按约定支付李春国固定回报，享受本项目的开发权利和李春国固定回报之外的全部开发收益，承担自己的全部债务。在李春国协助下自行办理该项目《工程规划许可证》之后的全部开发手续，并承担相应费用等。同日，被告崚鹰公司以发包人身份，被告李春国以项目承包人及土地使用权人身份，二原告以项目承包人及投资人身份，签订《房地产开发内部承包协议书》，约定，崚鹰公司将【兴安华城】开发项目（该项目系案涉土地的开发项目）全部内部发包给二原告及被告李春国承包开发，由三承包人自行全额投资，自主经营、自负盈亏、自担风险、自行承担一切法律责任���三承包人应向崚鹰公司缴纳内部承包管理费20万元。项目开发中产生的全部税、费及因劳动合同关系或者雇佣关系产生的责任由三承包人承担。开发中发生的全部债权债务，与崚鹰公司无关，由三承包人享有、清偿。同年5月5日和6日，崚鹰公司向原告唐银出具两份授权委托书，授权唐银代表崚鹰公司办理国有土地使用证及全权经营管理【兴安华城】开发项目。2013年6月3日和2014年2月24日，南部县人民政府分别颁发了南国用（2013）第020698号土地使用权证和南国用（2014）第027615号土地使用权证，将案涉土地使用权用途登记为商住用地，使用权类型为出让用地。2013年5月至2014年1月期间，二原告共计向被告李春国支付款项5957600元。被告李春国已将案涉两宗土地的国有土地使用权证交付给二原告，但该两宗土地仍由被告李春国控制和占有。第三人李长明因与被告李春国民间借贷纠纷，向本院申请诉前保全，本院于2015年10月12日裁定查封了案涉南国用2000字第012535327号国有建设用地使用权（面积1868平方米）。之后，李长明提起诉讼，2016年1月，该案经本院主持调解，双方达成调解协议。由于被告李春国未按照调解书履行义务，李长明遂申请执行，现案件正由本院执行。审理中，原告及被告李春国均提交了与被告崚鹰公司三方签订的落款时间为“2014年10月25日”的确认书一份。确认书的主要内容：1、二原告与被告李春国之间的关系，名为合伙开发，实为李春国转让土地使用权。2、登记在崚鹰公司名下的案涉两宗土地使用权归二原告所有。但在二原告付清土地转让款前，未经李春国同意，二原告和崚鹰公司不得转让该宗土地的使用权。3、李春国只按该宗土地开发建设后的地上建筑面积收取土地转让款，不参与项目开发。二原告尚欠李春国土地转让款为地上建筑面积×800元/㎡减去已付的5957600元。4、该宗土地开发仍挂靠崚鹰公司，挂靠费仍由李春国全额承担。对该确认书的真实签订时间，二被告抗辩是2017年3、4月，把签订时间提前到“2014年10月25日”是为了避免法院执行拍卖该总土地使用权，确认书不是李春国的真实意思表示。对此，二原告的委托诉讼代理人称，该确认书签署的真实时间是在“2014年10月25日”之后，但对具体签订时间不清楚。同时认为，之所以把时间提前，是因为三方当事人早在2014年就协商同意了确认书确认的内容，因此，才将时间提前至2014年。为确定该确认书的实际签订时间，被告李春国向本院申请，请求予以鉴定。2017年7月4日，本院依法通知二原告到庭接受询问，原告唐银到庭，经本院询问，原告唐银认可该确认书是2017年2月底签订，被告李春国遂撤回了鉴定申请。之后，原告又向本院提交了其与被告李春国双方签订的落款时间为“2014年10月25日”的确认书一份。该确认书的内容除没有约定违约责任外，与原告提交的前述确认书内容一致。对该份确认书被告李春国抗辩称，确认书是2016年9月份签订，其目的是为了规避第三人李长明案件的执行，同时，申请对形成时间进行鉴定。关于该确认书的签订时间，原告唐银称就是落款时间，原告委托诉讼代理人在庭审中陈述，大体签订时间是2014年10月25日。本院认为，一、案涉土地使用权是被告李春国以被告崚鹰公司的名义取得，被告李春国是该土地使用权的实际购买者，并对该土地使用权行使占有、支配和收益权。该土地使用权虽登记在被告崚鹰公司名下，但崚鹰公司仅是名义上的使用权人。对此，各方当事人均无异议，本院予以认定。二、二原告及被告��春国与被告崚鹰公司是挂靠关系，有挂靠合同和承包合同证实，且各方当事人均无异议，本院予以认定。本案争议的焦点之一，二原告与被告李春国之间是合伙开发房地产关系还是土地使用权转让关系。所谓土地使用权转让是权利人将出让土地使用权转让给他人，以获取土地使用权的对价。合伙开发房地产是当事人提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利益、共担风险。“共担风险”是合伙开发房地产法律关系的本质特征之一。根据当事人提供的《合伙开发合同》内容看，是由李春国将案涉两宗土地使用权用于开发，李春国除承担项目开发前期办理证照及项目审批手续的费用外，其按开发项目的地上产权面积每平方米800元收取固定回报。土地开发由唐银、何长路全额投资，自主经营，自负盈亏，自行承担一切法律责任。唐银、何长��按约定支付李春国固定回报，享受本项目的开发权利和李春国固定回报之外的全部开发收益，承担全部债务。也就是说，李春国既不参与经营，也不承担风险，只收取固定利益。二原告与李春国间的法律关系不具备合伙开发房地产所应当具备的“共担风险”特征，其收取的固定收益已经成为“投入”的土地使用权的对价，与土地使用权转让法律关系的权利义务内容一致。双方虽签订了名为《合伙开发合同》，但其真实意思并不是进行房地产项目的合伙开发，而是进行建设用地使用权转让。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本院认定二原告与被告李春国之间的法律关系为建设用地使用权转让。本案争议焦点之二，二原告与被告李春国签订了“确认书”是否就取得了案涉土地使用权。本案系用益物权即建设用地使用权确认纠纷，属对物权的归属的确认。二原告与被告李春国之间虽形成了案涉土地使用权转让合同关系，且二原告已按约定支付了部分转让款，被告李春国也将土地使用权证交给了二原告。但该土地目前仍然由被告李春国控制和占有，合同双方也未向登记机构申请变更登记，案涉土地使用权仍是登记在被告崚鹰公司名下。我国物权法规定，不动产物权的转让，经依法登记，方发生物权效力，建设用地使用权转让，应当向登记机构申请变更。由于我国物权法对不动产登记原则上采取的是登记要件模式，即登记为物权变动生效的法定要件。因此，仅通过签订建设用地使用权转让合同，即使支付了部分转让款，但仍未完成土地使用权的转移。只有进行了变更登记，土地使用权变动才发生法律效力。本案虽然原告与被告李春国签订了“确认书”并约定登记在崚鹰公司名下的案涉两宗土地使用权归二原告所有。但是，其一、从本院查明的事实看，该“确认书”明显有规避法律之嫌。其二、“确认书”是二原告与被告李春国在原签订的名为合作开发合同实为建设用地使用权转让合同的基础上，对相关土地使用权转让事宜的进一步约定，是当事人之间的合同，该合同的性质是债权合同。即使双方当事人有转让案涉土地使用权的意图和目的，但如果没有完成登记，也不能产生案涉土地使用权转移的法律效力。因此，案涉建设用地使用权尚未转移至二原告。同时，因被告李春国与第三人李长明民间借贷纠纷案，案涉土地使用权已被本院查封。根据相关法律规定，已被人民法院查封的土地使���权不得转让。本案争议的焦点之三，即第三人李长明的主体资格是否适格。因本案系建设用地使用权确认纠纷，需确认的是土地使用权的归属，而案涉土地使用权因第三人李长明与被告李春国民间借贷纠纷案，已被本院查封正在执行中，案涉土地使用权的归属与作为李春国债权人的李长明有法律上的利害关系。因此，李长明以第三人的身份申请参加本案诉讼，符合法律规定，其主体适格。至于原告称，第三人李长明与被告李春国之间的民间借贷案件是虚假诉讼的问题，其应当按照相关法律程序另行主张权利，对此本院在本案中不予审理。关于原告主张的保全费和律师费的诉求，因原告既未明确具体的金额，也未提交相应的证据，因此，本院依法不予支持。综上所述，案涉建设用地使用权是被告李春国以被告崚鹰公司的名义取得，二��告与被告李春国虽然签订了名为合伙开发合同实为建设用地使用权转让合同，以及之后又签订了“确认书”但二原告依据该合同及“确认书”对被告享有的权利是债权，只能要求被告履行合同义务，而不能据此请求确认案涉土地使用权归其所有。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”第一百四十五条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决”规定，判决如下：驳回原告唐银、何长路的诉讼请求。案件受理费400元，由原告唐银、何长路负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  刘斌审 判 员  文涵人民陪审员  何蓉二〇一七年八月十七日书 记 员  杨君