北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初7972号原告：张硕，男，1986年11月6日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘君，北京市易行律师事务所律师。被告:李林，女，1988年11月14日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：武丛棣，女，1963年12月12日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张凯娟，北京金标律师事务所律师。第三人：北京银行股份有限公司东四支行，住所地北京市东城区东四北大街303-8号。负责人：田斌，行长。委托诉讼代理人：刘颖，女，1975年12月16日出生，北京银行股份有限公司东四支行个贷经理，住北京市宣武区。原告张硕与被告李林、第三人北京银行股份有限公司东四支行（以下简称北京银行东四支行）共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张硕及其委托诉讼代理人刘君，被告李林之委托诉讼代理人武丛棣、张凯娟均到庭参加了诉讼，第三人北京银行东四支行之委托诉讼代理人刘颖于2016年10月11日到庭参加诉讼，后经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张硕向本院提出诉讼请求：1、请求法院分割，住北京市石景山区房屋；2、请求法院判令诉争房屋归原告所有，由原告偿还剩余的银行贷款，并要求按照出资比例向被告支付相应的房屋折价款；3、请求法院判令被告协助原告办理诉争房屋的产权过户手续，将诉争房屋过户至原告张硕名下；4、请求法院判令被告协助原告共同办理贷款人变更的申请手续；5、请求法院判令被告配合原告办理房屋产权过户时，原、被告按照国家规定各自承担相应税费，原告承担契税，被告承担个人所得税、增值税；6、案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年9月，经人介绍相识，确定恋爱关系以后，被告母亲多次催促原告买房并帮助选房，并于2015年6月27日以原、被告名义与房主签订了《北京市存量房屋买卖合同》，这种情况下原、被告共同购买了诉争房产，2015年7月20日，原、被告与第三人签订了《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》，2015年7月23日取得了房屋所有权证书。2016年2月27日，原告因租住的房屋到期入住涉案房屋，后因被告母亲对双方干涉过多，导致双方产生矛盾，2016年7月原、被告结束恋爱关系。为购置诉争房屋、装修及偿还银行贷款，原告共支付1509668.11元（截止到起诉之日），到2016年9月27日支付总额为1519008.74元。被告支付950600元，并且从2016年6月起至今一直由原告独自偿还银行贷款，现因房产分割问题无法达成协议，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告李林辩称，关于诉求1，被告同意依法分割。诉求2不同意，诉争房屋是原、被告双方共同购买，双方已经约定了共有的份额，应该按照共有的份额进行分割。双方签订共有协议约定对诉争房屋双方各占50%份额，房屋所有权证书也确认双方各占有50%份额，物权法规定不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，所以依法应按照双方各占50%份额进行分割。被告主张诉争房屋判归被告所有，由被告给与原告相应的折价款，原告协助被告办理诉争房屋的产权过户手续，将诉争房屋过户至被告名下。根据我国相关法律法规规定，人民法院审理非法同居关系的案件，具体分割财产时，应当照顾妇女、儿童利益，考虑财产的实际情况和双方过错程度，照顾无过错方妥善分割。共有人均主张共有物所有权的，分割应该考虑公平公正和利益最大化原则，房屋总价款345万元，银行贷款150万元，至今还有145万元贷款没有偿还，双方均对房产享有50%份额，如果判归一方所有，另一方需一次性偿还145万元房屋贷款，并偿还另一方房屋折价款，本案被告有稳定收入来源，父母在北京有独立房产，有能力偿还还银行贷款，并给付对方相应的折价款，判令房屋归被告所有，有利于公平公正分割房产，并实现利益最大化。被告是女性，双方结束恋爱关系的主要原因是原告，原告有一定的过错，被告及其家人对购买诉争房屋的贡献较大，应保护妇女儿童的利益，保护被告的利益，将房屋判给被告。诉求4不同意，应将贷款人变更为被告一人，由被告偿还剩余银行贷款。诉求5不同意，诉争房产将来是否会判归原告所有尚未确定，不同意原告提出的办理过户的时候各自承担税费的主张。第三人北京银行东四支行述称，原、被告为购房在第三人处贷款150万元，期限20年，截止到16年9月27日已经还清的贷款是122254.4元。1、因为之前的借款人是原、被告双方，按照我行的变更手续，如果双方变更成一个人，因为房屋为第三人办理了抵押，第三人是他项权利人，需要双方前往第三人处进行变更申请。如果变更，需要双方均同意，双方都配合前往第三人处进行申请，第三人才能进行变更。且如果将两个债务人变更成一个债务人，第三人需要合计收入负债比例，审核偿还能力，如果变更成一个人，需要之后的债务人多提供一些资产证明等方式，再由我行审核其是否符合偿还债务的能力。2、如果一次性全部结清贷款，第三人的程序是将款项存到张硕的还款账户里，第三人不考虑谁出资，结清贷款后，因为是原、被告双方共有房屋，需要双方持身份证件一起到第三人处办理手续。如果法院将房屋判归一人所有，由此人偿还剩余贷款，银行将视判决确定的房屋所有权人的实际情况对还贷方案做变通。经审理查明:2015年6月27日，张硕、李林与案外人王华民签订北京市存量房屋买卖合同，共同购买位于，住北京市石景山区房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款3450000元。首付款1950000元中，李林交纳定金100000元。张硕于2015年7月11日转账给王华民1200000元；于2015年7月21日向中国工商银行托管资金账户转账650000元，以上共计1850000元。2015年7月10日，李林转账给张硕500000元；2015年7月13日，李林转账给张硕308900元。张硕认可李林的上述出资，但认为性质并非房屋首付款，而是包含了购房款、装修款和税费等；2015年8月4日，张硕给付李林50000元彩礼，张硕表示应从上述款项中扣除。2015年6月25日，张硕、李林支付涉案房屋中介费62100元。其中，张硕支付21000元，李林刷卡支付40000元。另，李林支付了现金1100元，张硕否认。2015年6月28日，张硕、李林签订《共有协议》，约定：张硕、李林购买涉案房屋，张硕为所有权人，占50%份额；李林为共有权人，占50%份额。2015年7月20日，张硕、李林与北京银行东四支行签订个人购房按揭贷款借款及抵押合同，贷款1500000元，借款期限240个月，自2015年8月27日至2035年8月27日止。截止2017年4月27日，双方偿还贷款187638.81元，其中张硕支付贷款156138.81元，李林支付贷款31500元，尚欠银行贷款本金1418754.79元。2015年7月22日，张硕交纳涉案房屋契税32250元、个人所得税116888.4元、房屋所有权登记收费及权属证书工本费共计90元、抵押登记费80元；李林支付评估费400元。2015年7月23日，涉案房屋转移登记至张硕、李林名下，二人按份共有，各享有50%份额。2015年9月8日，双方对涉案房屋进行装修。李林承认张硕支付装修费172083.22元；张硕承认李林支付装修费5446元。2015年9月22日，李林转账给张硕装修款19800元。张硕交纳了2015-2016、2016-2017年供暖费共计4475.04元，2016、2017年物业费共计4758.8元。张硕自2016年2月27日入住涉案房屋至今。审理中，张硕申请对涉案房屋的市场价值进行评估。经随机摇号确定鉴定机构为北京龙泰房地产评估有限责任公司（以下简称龙泰评估公司）。2016年11月30日，龙泰评估公司作出《房地产估价报告》，单位面积房地产价值57230元/平方米，涉案房屋评估价格为5335600元。2016年12月11日，张硕针对评估资质、评估报告中“估价师声明”无注册房地产师签名、评估过程及报告书书写不符合规范以及评估人员出庭费等方面对该评估报告提出异议。龙泰评估公司于2016年12月21日就张硕提出的异议作出《异议回复》：1、我司具有法定资格条件，所出具的报告具有法律效力；2、估价程序符合《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】，报告完整，估价结果客观、公正、合理，可供法院采信；3、出庭费收取有理有据、数额合理。张硕对龙泰评估公司的《异议回复》提出意见，主要内容：一、评估公司曾被北京市工商行政管理局海淀分局列入经营异常名录。二、房地产估价报告上无两名以上注册地产估价师签名，估价报告应为不合格。评估报告中估价公司对房屋产权登记情况陈述不属实。三、评估公司未能就其估价方法选择适当及估价结果合理作出完整可信的说明。其中房地产估价报告和异议回复对比可比实例的选取记述矛盾；评估公司对于成交案例选取存在重大问题；对于假设法确定估价对象可收益年限的确定，评估公司仅以其存在依据不足假设中进行提示说明作为行为辨别不具有说服力。四、评估公司未对9.30新政对房地产市场价格影响作出合理解释。五、评估公司未就其收取评估费用的合理性作出解释。龙泰评估公司于2017年1月10日作出《异议回复》，主要内容：1、我司因财务数据录入错误导致被北京市工商行政管理局列入经营异常名录，不存在隐瞒真实情况、弄虚作假，公司资质已经在高院报备；2、按照规范，参加估价的注册房地产估价师需要《估价报告》“十一、注册房地产估价师”处签名，无需在“估价师声明”处签名；3、估价对象权益状况已经明确说明张硕是共有人；4、评估选取的市场案例均为真实成交案例，或为可通过修正反映正常成交价格的真实市场挂牌案例；5、我司提供的价格时点前后的成交案例及异议人提出的个例均是让估价委托人及异议人明白《估价报告》中所列示的估价结果，客观、公正、合理可供法院采信；6、估价委托人未提供估价对象土地使用年限的相关资料，在评估中采用估价对象房屋建成年代倒推前两年的方法设定土地出让取得日期合理；7、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和不可抗力对估价结论的影响，已经在估价假设和限制条件中进行了提示说明；8、根据相关规定，异议人要求我司估价师出庭接受质询，我司可以收取出庭费，且收取的出庭费数额合理。同日，龙泰评估公司出具《关于石景山区景阳东街66号院2号楼8层2单元902号客观合理价格的确定》，主要内容：对涉案房屋按照估价对象现状装修情况进行评估的市场价值为5335600元，评估结果客观、公正、合理，可供法院采信。后，张硕对此评估结论无异议，预交评估费12671元。截至本案法庭辩论终结前即2017年5月17日，李林自愿给付张硕2350000元房屋折价款并自行偿还剩余银行贷款。张硕自愿给付李林1850000元房屋折价款并自行偿还剩余银行贷款。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、房屋产权证书、共有协议、票据、购房按揭贷款借款及抵押合同、还款凭证、转账记录、房地产估价报告及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：不动产产权登记具有公示公信的效力，张硕不能证明双方在不动产登记前存在其他意思表示的约定。故对涉案房屋的产权进行登记的行为本身即为双方真实意思表示，产生相应的法律效力。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。因《共有协议》已明确约定了涉案房屋为二人共同所有，各持50%份额。张硕表示在房屋购房款等出资方面多于李林，主张按照双方的出资比例进行分割涉案房屋没有事实和法律依据。根据双方签订的共有协议约定内容以及房屋产权证登记为张硕、李林按份共有，各享有50%份额的事实，张硕与李林为涉案房屋的按份共有权人，对涉案房屋各占50%的所有权份额。涉案房屋亦应按张硕、李林各占有50%份额的标准进行分割。首先，关于可分割价值。涉案房屋的评估价格为5335600元，截至本案法庭辩论终结前末次还款（即2017年4月27日）后，张硕、李林尚欠银行贷款本金1418754.79元，涉案房屋此时净值为3916845.21元。享有房屋所有权一方应当按照50%的份额给付对方房屋折价款为1958422.61元。其次，关于所投入的费用。李林分别于2015年7月10日、2015年7月13日向张硕转账支付共计808900元，张硕主张款项中包含装修款和税费等，双方对此并无约定，且根据转账的时间等因素可表明上述款项以及定金100000元应当作为李林支付的房屋首付款。张硕主张应从款项中扣除50000元的意见，该款项的性质不能直接证明已退还李林与涉案房屋相关的款项，张硕亦表示为彩礼且与本案并非同一法律关系，对其主张不予采纳，张硕可另行主张。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。关于房屋税费、中介费、装修款、供暖费、物业费、房屋贷款等属于对共有物相关的其他负担，张硕、李林对此部分费用的负担并未明确约定，则应按照二人对共有物享有的份额共同负担。实际出资未到50%的一方应当予以补齐。关于中介费，张硕虽不认可李林支付的现金1100元，但承认本人未支付过现金。故，李林应负担了41100元,张硕负担了21000元。关于装修款，张硕主张因使用了优惠券实付筒灯灯带开关1650元、室内门12441.1元，因未提供证据证明，对于优惠券的数额本院不予采信，根据张硕提供的票据认定实付吸顶灯6400元。关于李林不认可张硕已付的玻璃胶148元、燃气改造打洞费80元、炭包79元，窗帘4300元、温控开关86元、净水器2680元、油烟机装饰灯罩230元以及张硕否认李林负担的卫生间洁具8860元等内容，本院在双方自认情况下，以添附在屋内不可分割或分割减少利用价值的为判断标准，结合双方的证据，认定张硕、李林共花费装修款186723.22元,其中,张硕负担了152617.22元，李林负担了34106元。关于供暖费和物业费，2017年度的物业费以张硕主张的1189.7元为准，李林应当负担2015-2016、2016-2017年供暖费及2016、2017年物业费共计4022.07元。故，中介费、税费、装修款、供暖费、物业费等费用，李林应再负担127681.88元。再次，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。截至2017年4月27日已经偿还贷款187638.81元，作为共同债务，双方应当按照50%份额的比例进行分担，李林应当负担62319.41元。截至2017年5月17日，在张硕、李林均同意各自承担剩余房屋贷款，就给付对方的房屋折价款数额，在李林补足应承担款项情况下，折价款余额仍高于张硕，故涉案房屋应归李林所有，2017年4月28日后因房屋贷款产生贷款本息等债务均由李林承担。最后，本案分割标的物为涉案房屋，各方购买家具、电器等与不动产物权分割无关的事项，均可另行主张。北京银行东四支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有庭审中诉讼权利的放弃。综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十八条、第九十九条、第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、位于，住北京市石景山区房屋的所有权归李林单独所有；二、李林于本判决生效后七日内给付张硕房屋所有权折价补偿款二百三十五万元；三、张硕、李林于本判决生效后七日内相互配合至北京银行股份有限公司东四支行办理北京市石景山区景阳东街66号院2号楼8层2单元902号房屋的借款人变更至李林名下的相关手续；四、李林自2017年4月28日起自行清偿，住北京市石景山区房屋的剩余银行贷款；五、本判决主文上述第二项履行完毕后三日内，张硕协助李林前往北京市石景山区房屋登记机关办理，住北京市石景山区房屋的所有权转移登记手续至李林名下（相关税费按法律规定各自承担）；六、驳回张硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万九千一百一十元，由张硕负担二万四千五百五十五元（已交纳一万七千二百元，剩余款项于本判决生效后七日内交纳），由李林负担二万四千五百五十五元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费一万二千六百七十一元，由张硕负担六千三百三十五元五角（已交纳），由李林负担六千三百三十五元五角（于本判决生效后七日内径行给付张硕）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 旸人民陪审员  牛淑珍人民陪审员  王新村二〇一七年八月十八日书 记 员  孙紫淇