广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4709号原告：许先胜，男，1956年4月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：庄武潮，广东昊法律师事务所律师。被告：吴雪卿，女，1963年1月30日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：江焯泰，男，1957年9月15日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：江敬安，男，1988年2月23日出生，汉族，住广州市海珠区，三被告共同委托诉讼代理人：余斌，广东法盛律师事务所律师。第三人：张典雄，男，1987年3月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，第三人：陈泽琴，女，1987年9月10日出生，住广东省汕头市潮阳区，原告许先胜与被告吴雪卿、江焯泰、江敬安、第三人张典雄、陈泽琴申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序于同年7月11日公开开庭进行了审理。原告许先胜及其委托诉讼代理人庄武潮,被告吴雪卿、江焯泰及三被告的共同委托诉讼代理人余斌,第三人张典雄到庭参加了诉讼。第三人陈泽琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.准许（2016）粤0605民初8777号案对佛山市南海区桂城街道海八东路1号中海锦城国际花园1街7栋3203房（产权证号：02××17）的执行；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年8月20日，法院对原告诉第三人民间借贷纠纷一案作出（2016）粤0605民初9425号民事判决，原告于同年9月22日申请强制执行，案号为（2016）粤0605执8777号。执行过程中，被告对涉案房产提出执行异议，法院于2017年3月27日作出（2017）粤0605执异125号民事裁定，裁定中止（2016）粤0605执8777号案对涉案房产的执行。原告认为，该裁定存在严重错误，缺乏事实与法律依据，被告就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：1.第三人张典雄存在与被告恶意串通转移财产、逃避债务的非法目的，其双方签订的房地产买卖合同无效。2014年3月31日，第三人张典雄因资金周转需要向原告借款200000元，双方约定最后还款期限为2015年11月4日，但还款期限届满后第三人未能偿还借款与利息，期间原告多次追讨。第三人张典雄为逃避债务私下与被告相互串通以低于市场价的条件签订了房地产买卖合同，且为了争取时间转移涉案房产，编造各种理由蒙骗原告。原告对第三人张典雄享有合法的到期债权，第三人张典雄在未履行到期债务的情况下为达到转移财产的目的串通被告签订房地产买卖合同及相关协议，严重损害了原告的合法权益。第三人张典雄、被告的行为是以房地产买卖的合法形式掩盖其转移财产、逃避债务的非法目的，故根据合同法第五十二条的规定，房地产买卖合同及相关协议属无效合同。2.被告在涉案房产被法院依法查封前并未实际占有涉案房产。原告于2016年6月8日对第三人提起民间借贷纠纷诉讼，并于同日申请财产保全。原告在起诉前后及涉案房产被查封后多次到涉讼房产向第三人追讨债务及协商解决问题的方式，每次上门上述房产都由第三人居住，故被告称第三人于2016年2月已经将涉案房产交付其使用严重违背事实和常理。3.被告实际上并没有将剩余房款交付执行。原告于2016年6月8日对第三人提起借款纠纷诉讼，法院于同年6月15日查封了涉案房产，即使第三人与被告签订的房地产买卖合同及相关协议有效，被告也应支付完毕全部房款或将剩余房款交付执行。但被告至今仅支付了部分房款，也未将剩余房款交付执行，即使其主观上愿意交付执行，但客观上能否实际履行也是无法确定。综上，原告对第三人享有的债权合法有效，且经法院生效判决确认，法院也依法查封了第三人合法拥有的涉案房产，故第三人未能依法履行债务的情况下，原告有权申请法院强制执行其名下的房产以实现债权。三被告辩称，应维持原执行裁定,终止对涉讼房产的执行。第三人张典雄对原告的起诉述称，同意原告的诉讼请求，继续执行涉讼房产。第三人陈泽琴没有对原告的起诉陈述意见。各方当事人围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。第三人陈泽琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。第三人张典雄出示的微信聊天记录（2016年11月19日-2017年1月3日），提供了原本并当庭播放微信语音，原、被告均对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据未能反映第三人曾要求被告退还购房款，本院对第三人的证明内容不予采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区桂城街道海八东路1号中海锦城国际花园一街7栋3203房（房产证号02××17，以下简称涉讼房产）登记权属人为第三人张典雄，已办理一般抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行。2016年1月6日，第三人张典雄（卖方）、三被告（买方）、经纪方签订《房地产买卖合同》，约定：三被告购买第三人张典雄所有的涉讼房产，成交价为1480000元；该物业现仍存在银行抵押，欠款额约690000元（以银行通知为准），卖方在签署本合同后80日内向抵押银行申请提前还贷并承担提前还贷的一切费用，由卖方出资提前还贷；买方须在签署本合同当天支付定金70000元给卖方；买方须在2016年1月31日前支付定金余款30000元；买卖双方同意于2016年4月30日前办理交易过户手续；买方须在房管部门受理交易过户当天支付首期房款350000元；买方应于2016年4月6日前签订银行贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；尾款1030000元申请银行按揭贷款；交易税费由买方承担；过户当天交楼等条款。第三人张典雄向三被告出具收款收据确认：于2016年1月6日收取购房定金70000元、2016年1月25日收取定金30000元、2016年3月30日收取首期款320000元，其后又收取首期款20000元、10000元。2016年3月31日，被告吴雪卿向广东省广播电视网络股份有限公司佛山南海分公司申办涉讼房产的有线电视业务。涉讼房产2016年5月的物业服务费由被告吴雪卿交纳。2016年9月11日，第三人张典雄（卖方）与三被告（买方）及经纪方签订《房地产买卖合同补条款》，约定：提前还贷由买方出资209000元，卖方必须于收到贷款银行贷款金额当日内，将买方出资的209000元退还给买方，不得超过当日等条款。同日，第三人张典雄出具收款收据确认收到被告江敬安支付的购房款209000元。2016年11月22日，本院立案受理江敬安、江焯泰、吴雪卿与张典雄房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2016）粤0605民初18838号]号。在该案审理过程中，本院于2017年1月25日对涉讼房产进行了轮候查封。第三人张典雄在该案的诉讼中确认，张典雄在双方签订涉讼房产买卖合同后未提前还贷；三被告与第三人张典雄均确认第三人张典雄于2016年3月5日将涉讼房产钥匙交付给三被告，截止至该案庭审之日，三被告仍占有使用涉讼房产。2016年6月8日，本院立案受理许先胜作为原告与张典雄、陈泽琴作为被告的民间借贷纠纷一案，案号为（2016）粤0605民初9425号。在审理过程中，本院作出（2016）粤0605民初9425号民事裁定书，裁定冻结张典雄、陈泽琴的银行存款人民币257067元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2016年6月15日查封了张典雄名下涉讼房产。2016年8月12日，本院作出（2016）粤0605民初9425号民事判决书，判令：一、被告张典雄应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金200000元予原告许先胜，并从2015年9月4日起至实际清偿日止以200000元为本金按年利率18.4%计付利息予原告。二、被告陈泽琴对上述第一项确定之被告张典雄的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告许先胜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2578元、财产保全费1805.33元，合共4383.33元（原告许先胜已预交），由原告许先胜负担341.33元，两被告负担4042元，两被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。因张典雄、陈泽琴未履行上述判决确定的义务，许先胜向本院申请强制执行，本院审查后于2016年9月22日立案受理，案号为（2016）0605执8777号。2017年1月18日，本院作出（2016）0605执8777-3号公告，内容为被执行人陈泽琴、张典雄未履行本院作出的已发生法律效力的（2016）粤0605民初9425号民事判决确定的义务，本院决定依法拍卖或变卖属被执行人张典雄所有的涉讼房产。三被告对本院查封、执行涉讼房产提出书面异议，本院经审查后于2017年3月27日作出（2017）粤0605执异125号执行异议裁定书，裁定：中止本院（2016）0605执8777号案对佛山市南海区桂城街道海八东路1号中海锦城国际花园一街7栋3203房（权利证号：02××17）的执行。原告于2017年4月7日提起本案诉讼。诉讼中，被告、第三人张典雄均确认被告尚有805000元房款尚未支付；第三人张典雄陈述其有申请提前还贷，但未实际还款。本院认为，本案的争议焦点是三被告对涉讼房产是否享有排除执行的实体权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，三被告、第三人张典雄于2016年1月6日签订《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同签订时间在涉讼房产因（2016）粤0605民初9425号案被查封之前。原告主张《房地产买卖合同》系被告与第三人张典雄恶意串通签订，缺乏事实依据，本院不予采纳。第二，在（2016）粤0605民初18838号案中，第三人张典雄确认其于2016年3月5日将涉讼房产钥匙交付给被告，其后由被告占有使用涉讼房产，且被告也提供了证据证明其于涉讼房产被查封前交纳物业管理费、申办电视业务等占有、使用涉讼房产的行为，故被告于涉讼房产因（2016）粤0605民初9425号案被查封前已合法占有涉讼房产。第三，被告已按《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补条款》约定支付部分购房款，在诉讼中亦明确表示同意将剩余房款按照法院的要求支付执行。第四，被告、第三人张典雄曾签订《房地产买卖合同补条款》协商一致由被告出资赎契，在被告支付了赎契款项的情况下，第三人张典雄未将该款项用于提前还贷，导致涉讼房产的抵押登记未能注销而无法办理过户手续，被告对此不存在过错。综上，三被告作为涉讼房产的购买人，对涉讼房产享有的物权期待权足以排除本院对涉讼房产的保全执行。（2017）粤0605执异125号执行异议裁定书裁定中止本院（2016）0605执8777号案对涉讼房产的执行依法有据，原告请求继续对涉讼房产的执行理据不足，本院不予支持。第三人陈泽琴经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告许先胜的诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费5050元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  余考坚人民陪审员  周惠霞二〇一七年八月三十一日书 记 员  林浩成