四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终2429号上诉人（原审被告）：张永华，男，1964年2月10日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：李豪群，女，1969年9月29日出生，汉族，住四川省双流县。上诉人（原审被告）：李豪群，女，1969年9月29日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：钟勇，男，1962年4月6日出生，汉族，住成都市新都区。被上诉人（原审原告）：福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司，住所地：成都市锦江区岳府街38号1栋1单元15层1505号。法定代表人：何祥文，总经理。委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶敏，女，公司员工。上诉人张永华、李豪群与被上诉人福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司（以下简称伯恩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初7657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李永华的委托诉讼代理人李豪群，李豪群及其委托诉讼代理人钟勇，被上诉人伯恩物业公司的委托诉讼代理人杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张永华、李豪群上诉请求：撤销（2016）川0116民初7657号民事判决第一项、第三项，驳回伯恩物业公司要求张永华、李豪群支付32707.08元物业管理费、3600元车位服务费的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决确认伯恩物业公司与中海投资置业公司签订《前物业服务合同》有效，是对效���禁止性规范的错误理解；二、案涉房屋存在屋面漏水、墙体渗水、开裂等明显质量问题，开发商及伯恩物业公司对该事实不持异议，质量问题至今没有解决；三、一审在伯恩物业公司物业服务质量明显不符合承诺的情况下，判决张永华、李豪群全额向伯恩物业公司支付物管费适用法律错误；四、伯恩物业公司不履行质保期内接受质量投诉和维修责任，或维修达不到质量要求，其造成张永华、李豪群的损失应当赔偿；五、一审以口头裁定方式驳回张永华、李豪群申请追加中海投资置业公司为第三人的申请违反法律程序。被上诉人伯恩物业公司答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。伯恩物业公司向一审法院起诉请求：张永华、李豪群支付拖欠物业管理费27256.95元、车位服务费3000元并支付违约金38454.11元。张永华、李豪群向一审法院反诉请求：伯恩物业公司向张永华、李豪群赔偿损失20000元。一审法院经审理查明，伯恩物业公司通过招投标的方式成为成都中海投资置业有限公司（以下简称：中海置业）开发的“三盛·翡俪山”的物业服务企业，并于2009年9月17日在双流县房产管理局进行招投标中标备案。此后伯恩物业公司于2009年与中海置业签订了一份《前期物业服务合同》，由该公司委托伯恩物业公司对其开发的“三盛·翡俪山”楼盘从事物业管理服务工作，物业管理期限为：2009年10月1日至2014年9月30日。双流县房产管理局对前期物业服务合同进行备案。伯恩物业公司于2014年再次与中海置业续签了一份《前期物业服务合同》物业管理期限为：2014年10月1日至2019年9月30日。2011年5月18日，张永华、李豪群与中海置业签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，购买该公司开发的“三盛·翡俪山”楼盘106幢4号的住宅一套、202幢-1-59号、202幢-1-60号车库各一个，住宅类型为别墅，建筑面积为259.58平方米。中海置业向买受人出具了一份《三盛·翡俪山住宅质量保证书》，其中第四条注明：基础设施工程等相关保修项目在保修期限内由中海置业免费承担维修责任；第七条注明：业主反映本保证书范围内出现的工程质量问题，中海置业委托“伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司”负责在收到业主通知三天内予以明确答复，并安排人员在合理时间内妥善处理。同日，伯恩物业公司与张永华、李豪群签订了《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》各一份，约定伯恩物业为张永华、李豪��提供物业管理服务，服务收费标准为：住宅按3.5元/平方米/月、车位按50元/月/个收取；交纳时间为：每年1月、7月的1—15日分别缴纳当年上半年和下半年的物业管理服务费。同时约定：伯恩物业违反协议未达到管理服务约定质量目标的，张永华、李豪群有权要求伯恩物业限期改正，逾期未改正给张永华、李豪群造成损失的，伯恩物业应给予赔偿并承担相应的法律责任；张永华、李豪群违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，伯恩物业有权要求其补缴并从逾缴之日起按0.3%每日缴纳滞纳金。另查明，2014年8月17日，伯恩物业公司、中海置业与业主代表就翡俪山工程瑕疵问题整改进行了沟通，并在会议记录中就代表提出的相关问题进行汇总，三方代表在会义记录中签字确认。张永华、李豪群曾因房屋存在质量问题向伯恩物��公司反映，后虽经多次维修，其仍认为未彻底解决根本问题。还查明，张永华、李豪群系夫妻关系，其认可自2014年1月1日起即未交付物业管理费及车位服务费。同时查明，伯恩物业公司是取得物业服务资质的企业，其名称于2016年11月24日由“伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司”变更为“福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司”。中海置业的法定代表人林荣滨原系福建伯恩物业管理股份有限公司股东，现为福建伯恩物业管理股份有限公司法定代表人。诉讼中，伯恩物业公司明确要求张永华、李豪群支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费32708.37元、车位服务费3600元并支付违约金61262.97元，违约金以拖欠的物业费为基数,按每天0.3%的标准，从2014年1月1日起至2016年12月31日止。张永华、李豪群举出数份照片、视听资料及物业服务满意度调查表，拟证明伯恩物业公司服务质量不达标，部分小区业主对伯恩物业的服务质量不满意。一审法院认定上述事实的证据有：当事人陈述、营业执照、企业注册信息、资质证书、身份证、结婚证、准予变更登记通知书、《前期物业管理服务合同》《备案表》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、住宅质量保证书、《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》《【三盛·翡俪山】临时管理规约》、照片、视听资料、强拆决定书、物业服务招投标活动备案表及中标通知书、工程问题整改沟通会记录、物业服务满意度调查表等。一审法院认为，伯恩物业公司取得物业服务资质证书，且经过招投标程序依法取得该小区物业服务资质，有权从事物业管理服务活动。伯恩物业公司与作为小区业主的张永华、李豪群签订的《【三盛·��俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同双方当事人均应受其约束，按约履行各自的义务。关于张永华、李豪群主张中海置业与伯恩物业公司系关联企业，双方所签的前期物业合同无效，伯恩物业不具备适格的物业管理主体资格的问题。中海置业与伯恩物业公司按法定程序进行了招投标，但因两个企业存在利害关系而导致招投标无效。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。…”，即国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，因该规定属于管理性禁止规范，禁止的是交易方式而非交易行为本身，即所涉事项亦不损害国家利益和社会利益，故招投标无效也不足以导致两个企业签订的前期物业服务合同无效。伯恩物业具备物业服务资质且与中海置业所签的前期物业服务合同经房地产行政主管部门备案，其是适格的物业服务主体。关于张永华、李豪群主张伯恩物业公司提供的物业服务质量不符合合同的质量标准，其有权拒交物业服务费的问题。张永华、李豪群为证明伯恩物业在安保、绿化、公共设施、公共秩序等管理上服务质量不达标，提供了数组照片及视听资料，但这些证据中有些是反映其专有部分的情况、有些反映的所属环境不明确，另一些确实是反映物业服务存在质量问题，但仅是某一个时间点，不具有连续性，难以形成锁链认定伯恩物业公司提供的服务长期不达标，存在根本违约的事实。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，伯恩物业公司从事物业管理服务理应达到合同约定的服务标准，张永华、李豪群如认为物业服务质量未达标，有权要求伯恩物业限期改正，如逾期未改正造成其损失的，其有权主张赔偿。但其以此为由拒交物业服务费于法无据。其要求住宅按1.9元/平方米/月、车位按50元/月/个，再打五折收取物业管理费、车位服务费亦于法无据。关于张永华、李豪群主张双方合同中并无违约金的约定，且伯恩物业公司违约在先，故其不应承担违约金的问题。双方在《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》中约定“滞纳金”的真实目的是让违约方承担相应违约责任，实为“违约金”的性质，只是将民事法律体系中的“违约金”概念误写为行政法律体系中的“滞纳金”概念，并不影响违约金的约定。从张永华、李豪群提供的证据及���审查明的事实能证明伯恩物业公司的物业服务质量确实存在瑕疵，但未达到业主有权减免物业管理费的程度，因张永华、李豪群拒交物业服务费系事出有因，可免除其违约责任，故对伯恩物业公司要求其承担违约金的请求不予支持。关于张永华、李豪群主张伯恩物业公司未履行质保期内的房屋维修义务致该房屋价值贬损，应赔偿相应损失的问题。伯恩物业公司在《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》中承担的房屋维修义务内容均是在房屋共用部位的范围内，伯恩物业公司在中海置业出具的住宅质量保证书载明的义务是在收到业主通知时限期答复、向中海置业进行通报并协助处理的义务，其对业主自有房屋内的质量问题无维修的义务。现张永华、李豪群认可其房屋质量问题经向伯恩物业公司反映后已经过维修，故伯恩物业公司已履行了其��调处理的义务，如张永华、李豪群认为房屋质量问题未解决并因质量问题造成客观损失，应依据《商品房买卖合同》向中海置业主张权利。其要求伯恩物业公司承担损失赔偿责任缺乏事实和法律依据。综上，伯恩物业公司按照协议约定向张永华、李豪群提供了物业服务，张永华、李豪群应当按照协议约定支付相应物业管理费，现双方均认可2014年1月至2016年12月的物业管理费及车位服务费未付，故对伯恩物业公司的相关请求予以支持，仅在金额计算错误处予以修改；张永华、李豪群反诉主张伯恩物业公司赔偿其房屋质量问题造成的损失20000元于法无据，不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条、第二十四条、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第一百二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十���之规定，判决如下：一、张永华、李豪群于判决生效之日起十日内向伯恩物业公司支付物业管理费32707.08元、车位服务费3600元，共计36307.08元。二、驳回伯恩物业公司的其他诉讼请求。三、驳回张永华、李豪群的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费759元，由伯恩公司负担359元，由张永华、李豪群负担400元；反诉案件受理费150元,由张永华、李豪群负担。本院二审审理期间，张永华、李豪群为证明其上诉理由，向本院提交以下证据：1.照片6组，拟证明小区景观维护差，公共设施被毁损，安防管理差，张永华、李豪群房屋严重受损，伯恩物业公司接受开发商委托后在长达三年时间内没有维修好；2.网站截图，��证明伯恩物业公司违背前期物业管理协议的约定，管理服务与宣传大相径庭；3.《关于成都市双流县三盛翡俪山建筑区划的划分意见书》，拟证明案涉小区长期停电，按照住建局的规定，伯恩物业公司代替业主接收了两台500**发电机，但至今没有看见发电机；4.微信截屏2组，拟证明伯恩物业公司对物管费进行催收，该小区数十家业主拒交物业费；小区业主对伯恩物业公司管理严重不满意；5.EMS快递单，拟证明张永华、李豪群向一审法院提交了追加第三人申请。伯恩物业公司质证认为，证据1均系照片，反映的是拍照片当时的情况，不能证明违约的持续；证据2来自网上，真实性不能确定，即使资料真实也只是反映了2014年4月之前该小区的销售情况，与本案无关；证据3系记载建筑区划内配置的附属设施设备情况，与本案无关；证据4真实性不予认可；对证据5无异议。本院认为，张永华、李豪群提交的证据1、5具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据2、3与本案没有关联性，本院不予采信。证据4不能证明微信记录中参与人的身份，真实性存疑本院不予采信。本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，2016年11月24日，“伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司”变更为“福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司”。本院认为，本案的争议焦点为以下几点，现分别评议如下：一、《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》的效力。张永华、李豪群上诉认为该协议违反了《物业管理条例》第24条、《四川省物业管理条例》第36条、《中华人民共和国招投标法》第32条、《中华人民共和国招投标法实施条例》第34条、第82条故系无效协议。本院认为，上述法律法规系对前期物业服务企业的选聘方式、招投标无效的情形的规定，并非对合同效力的强制性规定。张永华、李豪群关于协议无效的上诉理由不成立，本院不予支持。二、张永华、李豪群应否向伯恩物业公司支付物管费、车位服务费。根据《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》的约定，张永华、李豪群认为伯恩物业公司提供的服务未达到管理服务约定质量目标，有权要求伯恩物业公司限期改正，逾期未改正给张永华、李豪群造成损失的，张永华、李豪群有权向伯恩物业公司主张赔偿。张永华、李豪群主张不支付物业服务费无合同依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，张永华、李豪群如果认为伯恩物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，张永华、李豪群以伯恩物业公司履行物业服务合同存在明显服务质量瑕疵不应全额向伯恩物业公司支付物管费没有法律依据。关于张永华、李豪群房屋的维修义务。《三盛·翡俪山住宅质量保证书》中载明保修期限内的维修责任系由中海置业承担，伯恩物业公司承担的维修义务系小区共用部分，张永华、李豪群的房屋内维修并非约定或法定的伯恩物业公司的维修义务。三、应否追加中海置业为本案当事人。商品房买卖合同与物业服务合同系两个不同的法律关系，中海置业并非物业服务合同的相对方，张永华、李豪群要求追加中海置业作为本案当事人无法律依据。综上所述，张永华、李豪群的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元，由张永华、李豪群负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  傅 敏审判员  刘冠男二〇一七年八月四日书记员  彭奕翙