湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0102民初3001号原告卢清华。原告郑新艳。委托代理人封京刚。被告湖南大成国际大酒店有限公司。委托代理人周当二。原告卢清华、郑新艳与被告湖南大成国际大酒店有限公司（“大成国际酒店”）发生合同纠纷，于2017年4月12日诉至本院。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告卢清华、原告郑新艳的委托代理人封京刚、被告大成国际酒店的委托代理人周当二均到庭参加诉讼。本案现已审理终。原告卢清华、郑新艳诉称：1、判令被告大成国际酒店向原告支付大成国际酒店29层2911号房回购价784980元（本金623000元递增26%）；2、判令被告大成国际酒店向原告支付2016年10月1日至2017年4月的租金18182.50元；3、判令被告大成国际酒店支付未回购违约金的122456元（日万分之五）；4、判令被告大成国际酒店支付未付租金的违约金11370.48元。被告大成国际酒店答辩要点：1、原告主张的回购价按26%的递增过高，应该按照22%递增计算；2、原告主张的租金以及拖欠租金的违约金另另行起诉；3、原告主张的违约金过高，应予以核减。查明事实当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2008年6月14日，大成国际酒店（出卖人）与卢清华、郑新艳（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定大成国际酒店将长沙市五一大道838号第一幢29层2911号房（商业性质）出卖给卢清华、郑新艳，建筑面积49.71㎡，每平方米12532.69元，总金额623000元。同时，卢清华、郑新艳（甲方）与湖南大成华天大酒店有限公司（乙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（丙方）签订《共同购房补充协议》，，约定卢清华与郑新艳属于共同购房人，卢清华支付417410元，占该物业的67%，郑新艳支付205590元，占该物业的33%。卢清华与郑新艳将该物业出租给乙方，卢清华每月净租金3479元，郑新艳每月租金1713元。2008年6月14日，卢清华、郑新艳（甲方）与湖南大成华天大酒店有限公司（乙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（丙方）签订《房屋转让合同》，约定：甲方于2008年6月购买丙方位于长沙市五一大道838号“新成大厦”29楼2911号房，一、甲方有权在该物业组满五年后至第十年内（租赁期满前），按本合同约定的转让价格转让该物业给乙方，，但甲方需提前二个月向乙方提出转让的书面报告，乙方在接到甲方书面报告的60日内必须与甲方到相关部门办妥手续，同时一次性将该物业的转让款支付给甲方。二、在该物业《湖南大成华天大酒店房屋租赁合同》租满5年后，如甲方提出转让该物业给乙方，乙方必须按如下约定受让该物业：从本合同签订之日起计算，满五年不足六年则乙方按物业初始购买价的110%受让；满六年不足七年则按114%受让，满七年不足8年按118%受让，满八年不足九年按122%受让，满九年不足十年按126%受让，满十年按初始购买价的130%受让。三、在该物业租赁满十年后，甲方必须将该物业转让给乙方，转让价为初始购买价的130%。五、甲方将该物业转让给乙方，如乙方逾期30天内未向甲方支付该物业转让那个款，则乙方除应支付甲方转让款之外，还应按日向甲方支付转让价的万分之五的违约金。合同还约定：如发生纠纷，可依法向物业所在地人民法院起诉。2008年6月14日，大成国际酒店财务部出具收据，其受到郑新艳购房款205590元，收到卢清华购房款417410元。卢清华、郑新艳（甲方）与湖南大成华天大酒店有限公司（乙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将长沙市五一大道838号“新成大厦”29楼2911号房出租给乙方，租赁期限最短不少于5年，最长不超过10年。租赁期自甲方全部房款付清之日起算。由乙方按月向甲方支付，支付时间为每月月底。丙方对于乙方的权利以及义务在本合同租赁期内提供连带担保。如逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金之外，乙方应按日向甲方支付该物业本年度租金的0.5%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期超过6个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付租金，则乙方的义务由丙方承担。卢清华、郑新艳当庭陈述大成国际酒店的租金支付到了2017年5月份，但从2016年10月开始每月支付一半租金。卢清华的银行流水显示2016年7、8、9月收到租金3479元，2016年10月后每月租金1738元。卢清华、郑新艳于2016年5月向被告大成国际酒店提出回购申请。本院认为，原告卢清华、郑新艳主张判令被告大成国际酒店向原告支付大成国际酒店29层2911号房回购价784980元（本金623000元递增26%）的诉讼请求，被告大成国际酒店提出“应按照初始购买价623000元的122%回购”的抗辩意见，被告对该回购请求没有异议，只对于计算年限提出了抗辩，因原告卢清华、郑新艳于2016年5月向被告提出回购申请，本院核算双方租赁期从2008年6月14日至2016年5月，约8年，被告同意按初始购买价623000元的122%回购，故被告大成国际酒店向原告支付大成国际酒店29层2911号房回购价760060元（623000×122%），超过部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告卢清华、郑新艳主张判令被告大成国际酒店支付未回购违约金的122456元（日万分之五，从2016年6月1日起计算至2017年4月12日）的诉讼请求，被告提出“违约金过高，应予以核减”，因原告卢清华、郑新艳于2016年5月向被告提出回购申请，根据双方合同约定，被告因在申请30日内支付转让款而未支付，故被告应承担自2016年7月1日起至2017年4月12日的违约金，双方约定的违约金为日利率万分之五，相当于年利率18.25%，高于五年以上银行贷款年利率7.83%的30%部分（10.18%），本院予以核减，故被告应支付原告卢清华、郑新艳未及时回购违约金59567元（760060×10.18%÷365×281），超过部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告卢清华、郑新艳主张判令被告大成国际酒店向原告支付2016年10月1日至2017年4月的租金18182.50元的诉讼请求，因双方约定的每月租金5192元，2016年10月1日至2017年4月被告大成国际酒店每月只支付2596元，应补足18172元（2596×7月）。被告大成国际酒店提出“原告主张的租金属于其它法律关系，应另案起诉”的意见，因被告大成国际酒店在《房屋租赁合同》自愿承担支付租金的连带责任，原告可以直接请求被告大成国际酒店支付租金。故被告大成国际酒店的该抗辩意见，于法无据，本院不予采信。原告卢清华、郑新艳主张判令被告大成国际酒店支付未付租金的违约金11370.48元的诉讼请求，因被告拖欠原告7个月租金18172元，双方约定的违约金为按本年度租金（62304元）的日利息0.5%作为违约金，因原告未能提供证据证明其违约损失，该违约金明显过高，被告大成国际酒店提出“违约金过高”的意见，本院予以核减，本院参照租金迟延支付期间的利息（按民间借贷6%的年利率、月利率0.5%标准）计算其违约金，截止到2017年4月12日，被告大成国际酒店应支付272.58元（2596×0.5%×6个月＋2596×0.5%×5＋2596×0.5%×4＋2596×0.5%×3＋2596×0.5%×2＋2596×0.5%×1），超过部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告湖南大成国际大酒店有限公司向原告卢清华、郑新艳支付大成国际酒店29层2911号房回购价760060元；二、被告湖南大成国际大酒店有限公司向原告卢清华、郑新艳支付未及时回购违约金59567元；三、被告湖南大成国际大酒店有限公司向原告卢清华、郑新艳支付2016年10月1日至2017年4月租金18172元；四、被告湖南大成国际大酒店有限公司向原告卢清华、郑新艳支付拖欠租金违约金272.58元；限被告于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应当双倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告卢清华、郑新艳的其他诉讼请求；本案受理费6585元、因适用简易程序减半收取3292.5元，保全费4970元，由被告刘湖南大成国际大酒店有限公司负担。附：本判决所适用的法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。