浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0424民初25号原告：核电秦山联营有限公司。住所地：海盐县武原街道核电新村。统一社会信用代码：913304241000083927。法定代表人：王奇文，该公司总经理。委托代理人：刘昕、富颖，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。被告：海盐县瑞临阁茶行。住所地：海盐县武原街道新桥南路核电南苑裙房。经营者：钟金莲，女，1967年12月18日出生，汉族，住海盐县。委托代理人：李胜华，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。原告核电秦山联营有限公司诉被告海盐县瑞临阁茶行房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年1月3日向本院提起诉讼，诉请（已变更）：1、判令解除海盐秦龙房地产开发有限公司与被告签订的商业用房租赁合同；2、被告立即腾退承租的海盐县武原街道新桥南路12-201—209、12-211号房屋；3、被告立即支付原告房屋租金941353.75元（暂算至2016年11月30日，以后的租金及合同解除后房屋占用损失，按658.75元/日支付至实际腾退完毕之日止）；4、被告立即支付原告逾期支付租金违约金226172.52元（暂算至2016年11月30日，以后的逾期付款违约金算至相应租金清偿完毕之日止）；5、被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘昕和富颖、被告委托代理人李胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理认定：2012年某日，原海盐秦龙房地产开发有限公司（以下简称“秦龙公司”）与被告签订商业用房租赁合同一份，合同约定秦龙公司将位于海盐县武原街道新桥南路12-201—209、12-211号房屋出租给被告使用，租赁期限为2012年6月1日至2022年5月31日止；租金标准：从房屋租赁期一年内的房屋租赁一层费用为35元/平方米·月，二层费用为25元/平方米·月，一年租金总额为240442.80元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为每半年结算，由被告于每结算点的月初七日内交付；被告拖欠房租及水电费、物业费累计30天以上的，秦龙公司有权解除合同，收回出租房屋；被告逾期交纳该合同约定应由被告承担的费用的，每逾期一天，则应按该项费用总额的1%支付滞纳金。合同签订后，秦龙公司将租赁房屋交付给了被告使用，被告则向秦龙公司支付了至2012年12月31日止的租金，后未支付过租金。被告另向秦龙公司支付租房押金10000元。另查明，秦龙公司系原告全资子公司海盐宝力服务公司（以下简称“宝力公司”）全额出资设立。2014年9月11日，秦龙公司因股东会决议解散经工商登记注销。2015年12月17日，宝力公司因自行停业经成立清算组，清算结束，制作清算报告，报经同意后办理工商登记注销，注销时称其债权债务已全部清理完毕。又查明，涉案租赁房屋，自2015年9月15日起登记房屋所有权人为原告。以上事实，由原告提供的商业用房租赁合同一份、公司基本情况工商材料一份、非公司企业法人基本情况工商材料一份、原告文件及证明和清算报告等材料一组、房屋所有权证一本以及原、被告双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，秦龙公司与被告签订的商业用房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案原、被告双方争议的焦点主要是：第一，原告的主体资格是否适格？本院认为，涉案商业用房租赁合同，虽然是由秦龙公司与被告签订，但从案件审理的情况来看，秦龙公司系原告全资子公司宝力公司全额出资设立，于2014年9月11日经工商登记注销，而宝力公司于2015年12月17日经清算后亦已办理工商登记注销。根据《公司法》第一百八十六条第二款的规定，公司在清算后的剩余财产，按照股东的出资比例或股份比例分配，即公司剩余财产归属股东所有。故公司在清算中遗留未处理的债权或其他财产权益，其利益亦归属全体股东。公司自行清算注销后，股东可以对清算中遗留未处理的债权或其他财产权益提起诉讼，主张权利。而秦龙公司的唯一股东为宝力公司，宝力公司的唯一股东为原告，在秦龙公司、宝力公司办理工商登记注销后，原告作为唯一股东可以对清算中遗留未处理的债权提起诉讼主张权利。因此，原告的主体资格适格。被告提出的原告主体不适格的反驳意见，本院不予采纳。第二，被告是否存在违约行为，即被告是否存在拖欠支付租金的行为？根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时参照《合同法》第七十条的规定，债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行。也就是说，当事人在履行合同中应当将有关重要的事项、情况告诉对方，在发生妨碍合同正常履行的情况下，应当将情况及时告知对方当事人；且要互相合作，不仅要严格履行自己的合同义务，而且要配合对方履行义务。如果在履行合同中未将有关重要事项、情况告诉对方，致使债务履行发生困难的，则存在过失。本案中，秦龙公司与被告签订商业用房租赁合同后，于2014年9月11日经工商登记注销，其唯一股东宝力公司于2015年12月17日经清算后亦办理了工商登记注销，而原告作为宝力公司的唯一股东，却没有将债权人发生变化的情况及时通知被告。涉案的商业用房租赁合同，对于这种变化的处理方法并没有进行约定，致使被告履行债务发生困难，陷于履行不能，被告可以中止履行合同义务。对此，原告作为债权承继人存在重大过错，故被告不存在拖欠支付租金的行为，即被告不存在违约行为。第三，原告能否要求与被告解除涉案合同以及要求被告腾退房屋？由于被告在本案中不存在拖欠支付租金的行为，故原告要求解除合同，不符合合同双方当事人的约定，也不存在原告可以行使法定解除合同的情形，因此对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。因被告现继续租赁涉案房屋合法，故原告要求被告立即腾退房屋的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。第四，原告要求被告支付租金是否已经超过诉讼时效？本案中，秦龙公司与被告在合同中约定：“租金标准：从房屋租赁期一年内的房屋租赁一层费用为35元/平方米·月，二层费用为25元/平方米·月，一年租金总额为240442.80元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为每半年结算，由被告于每结算点的月初七日内交付给秦龙公司。”根据双方的约定，被告应当在2013年1月8日前、同年7月8日前、2014年1月8日前、同年7月8日前、2015年1月8日前、同年7月8日前、2016年1月8日前、7月8日前支付秦龙公司或宝力公司或原告相应房屋租金。本案中，秦龙公司与被告双方约定了分期支付房屋租金，即“租金每季度结算一次，由被告于每结算点的第一个月月初七日内交付给秦龙公司。”，这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算，故本案存在2013年1月8日前、同年7月8日前、2014年1月8日前、同年7月8日前、2015年1月8日前、同年7月8日前房屋租金超过一年诉讼时效的情形，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。而被告尚应支付的二期房屋租金（即2016年1月8日、7月8日前）共计240442.80元，未超过诉讼时效，在被告知道涉案租赁合同的权利承继人后，应当及时向权利承继人支付。现被告应当知道涉案租赁合同的权利承继人为原告，应当向原告及时支付该部分租金，原告关于该部分房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张的合同解除后房屋占用损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。由于本案被告不存在拖欠支付房屋租金的行为，也即被告不存在违约行为，故原告请求的逾期支付租金的违约金，于法无据，本院不予支持。本案中，原告提出将本案债权人发生变化的情况已通知了被告的意见，没有得到被告的认可，而原告也没有提供有关证据予以证实，故对原告的上述意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告海盐县瑞临阁茶行于本判决生效之日起十日内支付原告核电秦山联营有限公司房屋租金240442.80元（原告实际已请求至2016年12月31日止，以后的房屋租金，按本案商业用房租赁合同约定的标准支付）；二、驳回原告核电秦山联营有限公司的其他诉讼请求。如果被告海盐县瑞临阁茶行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7654元，由原告核电秦山联营有限公司负担6078元，被告海盐县瑞临阁茶行负担1576元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审判员  沈建良二〇一七年八月二十八日书记员  陶沈薇