海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9003民初2483号原告：王某某，女，1984年9月21日出生，汉族，四川省某某县人，现住海南省儋州市。委托诉讼代理人：陈某某，海南某某律师事务所律师。被告：海南某某投资集团股份有限公司，住所地海南省海口市。法定代表人：杨某某，该公司经理。委托诉讼代理人：杨某，该公司股东。被告：儋州某某房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大中兴大道。法定代表人：李某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某某，海南某某律师事务所律师。原告王某某与被告海南某某投资集团股份有限公司（以下简称某某公司）、儋州某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理，于2017年6月26日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈某某，被告某某公司委托诉讼代理人杨某，被告某某公司委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告某某公司于2014年12月15日签订的《郁金香郡申请书》；2、被告某某公司返还收取原告的购房款100000元整，并按同期中国人民银行五年期贷款利率计算原告利息损失约15000元（自2014年12月16日起计算至起诉的前一日止）；3、被告某某公司对被告某某公司应返还的上述款项承担连带清偿责任；4、案件受理费及律师费3500元由被告负担。事实和理由：2014年12月15日，原告到位于儋州市××路交汇处的郁金香郡售楼处选购房屋，并与在售楼处销售房屋的工作人员签订一份《郁金香郡申请书》，约定原告购买郁金香郡小区2号楼2单元602号房，房屋总价290000元，注明12.15日补齐全部意向金100000元整。随后原告向被告的工作人员交付100000元，被告某某公司的销售人员在申请书上签名并加盖被告某某公司的公章，并向原告出具收据，收据注明收到100000元整诚意金。原告在签订申请书及交款时发现收据上加盖的是被告某某公司的公章，被告工作人员解释称涉案房地产项目是被告某某公司与被告某某公司合作开发建设的，由被告某某公司提供土地，某某公司垫资建设并代理销售。被告的工作人员口头承诺2015年7月前可交付房屋，但原告多次催促，两被告仍不与原告签订《儋州市商品房买卖合同》。郁金香郡房地产项目自2015年初停工至今未能交房。原告认为被告与原告签订申请书，并收取原告交付的购房款后，不能与原告签订正式的《儋州市商品房买卖合同》。被告已经无法履行双方签订的《郁金香郡申请书》，合同目的不能实现。被告某某公司应承担退还购房款责任。被告某某公司与被告某某公司存在合作开发的关系，且被告某某公司是房地产项目的开发商，将项目交由被告某某公司对外销售，被告某某公司应与被告某某公司承担连带清偿责任。被告某某公司辩称，对于原告提出的退款要求我公司同意，利息计算方式由法院依法处理。我公司与被告某某公司在权利划分清楚前，我公司的款项均已投入项目建设，现在没有资金退还原告。原告请求的律师费，因双方没有约定，我公司认为不应支付。被告某某公司辩称，涉案《郁金香郡申请书》于2014年12月15日签订并履行完毕，原告至2017年5月18日才提起诉讼请求返还购房款，超过两年的诉讼时效。《郁金香郡申请书》是原告与被告某某公司签订，合同只对合同当事人产生约束力，对合同以外的人不发生法律效力，并且是被告某某公司收取原告的购房款，我公司从未参与。虽我公司与被告某某公司曾合作开发“郁金香郡”房地产项目，但该合作关系已于2016年11月25日由海南省第二中级人民法院作出的《民事判决书》判决确认解除。在被告剑祥公司与我公司合作开发期间，双方约定公章共管，对外销售房产是由被告某某公司提出加盖我公司公章申请，我公司同意盖章的销售合同才合法有效。被告某某公司无权以其名义对外销售房屋。本案涉案合同是被告某某公司单独实施的行为，应由某某公司独自承担法律责任，与我公司无关。我公司不应与被告某某公司承担连带责任。律师费不是原告因合同解除产生的必然损失，合同中对律师费的承担也没有约定，原告没有证据证明律师费的承担问题，原告的请求没有依据，不应得到支持。另外，原告购买房屋并未取得《商品房预售许可证》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《郁金香郡申请书》、《收据》、及被告瑞洲公司提供的（2015）海南二中民二初字第9号《民事判决书》，经质证，各方当事人对真实性均无异议，本院认为该三份证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2014年12月15日，原告到“郁金香郡”售楼处选购该项目楼房，并与被告某某公司签订一份《郁金香郡申请书》，被告某某公司作为甲方，原告作为乙方。双方约定原告申请意向购买的房屋为“郁金香郡”项目2号楼2单元602房，面积88.99平方米，房屋总价款290000元，诚意金100000元。申请书申请须知事项包括“交纳诚意金后甲方通知选房时，乙方按照甲方通知带齐资料到售楼处办理手续。选房时，甲方未按现约定的价格办理签约手续，乙方有权放弃选房，甲方如数退还乙方所交纳的诚意金。具体选房日期，甲方将以电话或者短信方式通知乙方，并在售楼处公示......”。原告当日即交付100000元购房诚意金给被告某某公司，被告某某公司当日出具《收据》给原告，载明“今收到王某某交来诚意金100000元整”。“郁金香郡”房地产开发项目是被告某某公司取得土地使用权。2012年3月28日，被告某某公司与某某公司签订《合作开发协议书》，约定双方共同开发建设该项目，由被告某某公司提供建设用地，被告某某公司投入建设项目全部资金，被告某某公司以某某公司名义进行项目开发建设。被告某某公司与被告某某公司按三比七的比例进行房屋分配。双方签订《合作开发协议书》后，又陆续签订了五份补充协议，就房屋分配的调整进行了相关约定。根据协议约定，“郁金香郡”房产由被告某某公司负责以被告某某公司的名义对外预售，购房款统一进入双方约定的共管账户，双方还约定公章共管。涉案商品房预售的流程为被告某某公司在“郁金香郡”负责接待购房者，购房者确定购买房屋后，某某公司的销售人员则将商品房预售合同交于购房者签名，之后再将合同交于被告某某公司加盖公章，购房者与某某公司的商品房预售合同关系正式确立，同时购房者支付的购房款进入共管账户。但在被告某某公司实际操作售房时，因被告某某公司与某某公司发生纠纷，被告某某公司则在原告申请购房的申请书上加盖其公司的公章，并收取原告的诚意金。原告至今未与被告某某公司或某某公司签订正式的商品房买卖合同。庭审中，原告认为被告某某公司不是涉案项目的开发商，没有权利收取购房款，自被告某某公司收取购房款的次日即造成其利息损失，故利息损失自其交付购房款的次日开始计算。另查明，“郁金香郡”项目的所有楼房已建设至封顶，封顶后没有再进行建设，现未达到竣工验收条件。海南省第二中级人民法院2016年11月21日作出的（2015）海南二中民二初字第9号《民事判决书》，判决确认上述被告某某公司与某某公司签订的《合作开发协议书》及五份补充协议于2015年6月4日解除。本院认为原告与被告某某公司签订的《郁金香郡申请书》，是原告为将来与被告剑祥公司签订正式的《儋州市商品房买卖合同》，向被告某某公司预约购房的商品房预约合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自2014年交付购房诚意金后，被告某某公司至今未能依约通知原告选房，签订正式的商品房买卖合同，构成违约。且根据本案查明的情况，涉案商品房已经停建，原告的购房目的在短期内无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告诉请解除《郁金香郡申请书》有事实和法律依据，予以支持。原告依约交付的购房诚意金实际上为原告为担保将来能与被告某某公司签订购房合同，购买到意向房屋而缴纳的、被告某某公司为保证房屋能顺利确实出售而收取的担保金，应认定为定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，原告交付的100000元诚意金，超过了主合同标的额290000元的20%即58000元，故仅有58000元可作为定金，余下款项应作为预约购房款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，原告作为给付定金一方，因被告某某公司的过错导致不能签订商品房买卖合同，可要求被告某某公司双倍返还定金。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告某某公司应退还余下购房款给原告。原告诉讼请求被告剑祥公司返还100000元诚意金，并按中国人民银行同期五年期贷款利率计算利息损失（自2014年12月16日起计算至起诉的前一日止即2017年5月17日），未超过上述法律及司法解释规定应当返还的数额，本院予以照准。关于被告某某公司是否应与被告某某公司承担连带责任的问题。本院认为根据本案查明的事实，被告某某公司是以被告某某公司的名义对外预售涉案商品房，但因被告某某公司与被告某某公司发生纠纷，被告某某公司即以自己名义与购房者签订商品房预约合同，并收取购房者的购房诚意金。现被告某某公司无法实现与原告签订正式商品房买卖合同，根据合同的相对性原则，应由合同签订方被告某某公司独自承担返还购房诚意金及支付违约损失的责任。被告某某公司并非《郁金香郡申请书》的签订方，不受该合同的约束，不应对合同不能履行承担违约责任。原告主张被告某某公司与被告某某公司承担返还款项的连带责任，没有依据，不予支持。原告主张应由被告承担其为追偿债务支付给律师的律师费3500元。本院认为律师费为原告委托律师代理诉讼产生的费用，该费用的承担原告与被告剑祥公司未有约定，也没有相关法律规定，原告主张由被告某某公司承担没有依据，不予支持。关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题，本院认为诉讼时效的起算点应从权利人知道自己的权利被侵害之日起开始计算。本案原告与被告某某公司并未约定被告剑祥公司何时通知原告选房，签订商品房买卖合同。原告自交付购房诚意金后，多次催促被告某某公司签订合同，被告某某公司始终未能签订合同，原告方知自己的权利遭受侵害，不存在原告提起本案诉讼超过两年诉讼时效的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王某某与被告海南某某投资集团股份有限公司于2014年12月15日签订的《郁金香郡申请书》。二、被告海南某某投资集团股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王某某购房诚意金100000元及支付利息损失（利息损失以100000元为基数，按中国人民银行同期五年期贷款基准利率自2014年12月16日计算至2017年5月17日止）。三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1335元，由被告海南某某投资集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员  李润红二〇一七年八月三日书记员  万祖莉