北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第40670号原告：首都儿科研究所，住所地北京市朝阳区雅宝路*号。法定代表人：罗毅，所长。委托诉讼代理人：李华，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑舒春，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京天雅恒逸控股集团有限公司，住所地北京市朝阳区雅宝路2号。法定代表人：周克霞，董事长。委托诉讼代理人：张志明，北京市创世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家琪，男，1984年2月18日出生，汉族，北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司总经理助理，住北京市朝阳区万科蓝杉65902号。被告：北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区雅宝路2号。法定代表人：程文水，董事长。委托诉讼代理人：张志明，北京市创世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家琪，男，1984年2月18日出生，汉族，北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司总经理助理，住北京市朝阳区万科蓝杉65902号。原告首都儿科研究所（以下简称儿研所）与被告北京天雅恒逸控股集团有限公司（以下简称天雅恒逸公司）、被告北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司（以下简称天雅服装市场、与天雅恒逸公司合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。儿研所的委托诉讼代理人李华、郑舒春，二被告的委托诉讼代理人陈家琪、张志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。儿研所向本院提出诉讼请求：判令二被告立即将位于北京市朝阳区雅宝路2号科贸楼（天雅大厦）46%的房屋腾空并交还与儿研所，包括科贸楼6层544.98平方米，以及科贸楼的7层至11层整层，本案中只要求二被告腾空并返还7层至11层整层，6层对应的应返还面积，本案中不予主张。事实和理由：2001年9月27日，儿研所与世纪兴业投资有限公司（以下简称兴业公司）签订《合作开发首都儿科研究所科贸楼项目合作书》，约定：由兴业公司融资借款给儿研所，儿研所在其拥有使用权的位于北京市朝阳区雅宝路中段土地上开发建设科贸楼项目。该土地的使用权人及建成后的科贸楼的所有权人均为儿研所。同日，儿研所与兴业公司签订《借款合同》及《租赁合同》，约定：兴业公司借款给儿研所，儿研所将建成后的科贸楼面积分成54%和46%两部分，均租赁给兴业公司，其中54%面积的租金用于偿还儿研所向兴业公司借款的本金及利息，剩余46%的面积租赁十年期用于偿还兴业公司为儿研所修建病房楼的改造资金3000万元。在《租赁合同》中，儿研所与兴业公司就如何还款及科贸楼的租赁事宜约定，“……出租方以科贸楼项目竣工交付使用之日起将该楼租给承租方使用……承租方在租用科贸楼的30年租期内，租用剩余的46%面积的租金，在第一个10年租期中，每年租金600万元，每年1月30日和6月30日分别交纳300万元，每笔租金交纳时应先扣除承租方为出租方代还的银行贷款150万元，十年共计3000万元；第二个10年和第三个10年租期租金给付金额，按当时市场价格及出租方给承租方优惠方式，另行签订租赁协议。第一个10年后，出租方也可以将此46%面积收回自行经营”。2002年1月5日，兴业公司与天雅恒逸公司签订《承接协议》，约定：天雅恒逸公司承接科贸楼项目，并严格履行兴业公司与儿研所签订的关于该项目建设的《合作合同》、《借款合同》、《租赁合同》约定的权利和义务。天雅恒逸公司全部承接此前兴业公司已履行的义务并办理相关手续；自协议签订之日起，天雅恒逸公司完全享有该项目《合作合同》、《借款合同》、《租赁合同》自签订之日起的权利，并承担上述三个合同所规定的该项目的全部债权债务，兴业公司对该项目不再承担义务，同时不再享有自协议签订之日起的任何权利。2003年6月1日，天雅恒逸公司将科贸楼（天雅大厦）转租给天雅服装市场。天雅服装市场作为天雅恒逸公司的全资子公司，承办科贸楼天雅服装市场。现第一个10年租期已届满，儿研所拟收回该46%的面积自用。经协商，二被告均以各种理由拖延。二被告在租期届满后仍拒绝向儿研所返还房屋，已严重侵犯了儿研所的合作权益，故儿研所诉至法院，要求二被告立即腾退并交还房屋。二被告辩称：科贸楼（天雅大厦）系整租性质，不存在54%和46%的分区。根据《合作开发首都儿科研究所科贸楼项目合作书》约定，科贸楼建成后儿研所将其面积分为54%和46%两块，而科贸楼实际建成后，儿研所并没有进行区域划分。《租赁合同》明确“承租方租赁出租方位于北京市朝阳区雅宝路中段的总面积为3.5万平方米的科贸楼”、“租赁期为30年，出租方以科贸楼项目竣工交付使用之日起将该楼租给承租方使用”，上述约定都体现了科贸楼整体租赁的意思表示。《租赁合同》关于租金交纳方式及金额的条款中，也都统一在“承租方在租用科贸楼的30年租期内”这一前提下，只是按照54%、46%两部分分别计算租金，以对应建设资金及3000万元借款的偿还。虽然《租赁合同》确有“第一个10年，出租方也可将此46%面积收回自行经营”的文字表述，但该表述与双方租赁关系的整体内容相矛盾，也与科贸楼整体出租的实际情况相矛盾。科贸楼是作为一个统一整体进行规划建设的，不存在54%和46%的分区，整个大厦的供电、供水、消防等系统都是一体的，如果强行分区归还，必然造成混乱，存在公共安全隐患。儿研所提起诉讼前，双方一直探讨租赁关系适当调整的各种可能方案，但基于二被告的内部原因，一直未能达成一致；现二被告仍愿意继续沟通，诚意解决纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。2001年9月27日，儿研所（甲方）与世纪兴业投资有限公司（乙方）（以下简称兴业公司）签订《合作开发首都儿科研究所科贸楼项目合同书》（以下简称《合作开发合同书》），约定：“一、合作方式为乙方融资借款给甲方，甲方在其拥有使用权的北京市朝阳区雅宝路中段土地上开发建设科贸楼项目。此项目为地下二层、地上十二层的商用及公寓为主的楼宇。科贸楼建成后甲方将其面积分为54%及46%两块，分别租赁给乙方使用。借款及租赁的具体事宜，双方另行签订合同约定，并与本合同具有同等法律效力。……三、甲方为科贸楼项目的建设方，建成的科贸楼的所有权归甲方，土地使用权人亦仍为甲方。……”。同日，儿研所（甲方）与兴业公司（乙方）签订《借款合同》，约定乙方出借给甲方2.5亿元用于开发建设科贸楼项目。就还款事宜双方约定“四、还款方式及资金来源甲方将建成后的科贸楼54%的面积租赁给乙方使用三十年，租赁期内甲方向乙方收取的租金，用于归还向乙方借款的科贸楼项目全部建设资金本金及利息。合同期内，国家对利息或房租进行调整时，本条款不变。五、还款期限甲方还给乙方科贸楼项目建设资金全部借款本息的期限为三十自科贸楼建成后乙方实际租用之日起计算”。同日，儿研所（甲方）与兴业公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“一、科贸楼座落及面积承租方租赁出租方位于北京朝阳区雅宝路中段的总面积为3.5万平方米的科贸楼（最终面积以北京市有关部门批准的规划设计方案为准）。二、租赁期限及用途租赁期为30年，出租方以科贸楼项目竣工交付使用之日起将该楼租给承租方使用。承租方所租用的科贸楼只能用于商用及公寓……。三、租赁方式出租方向承租方出租的科贸楼中，承租方承诺无偿为出租方留出不少于1000平方米使用面积的自用职工餐厅及药业市场用房。承租方30年租期届满后，其在所承租科贸楼内安装的一切设施，均归出租方所有。四、租金的交纳方式及金额1、承租方以下列方式向出租方支付租金：租方在租用科贸楼的30年租期内，其中占租用面积54%部分向出租方交纳的租金金额，应相当于出租方向承租方对科贸楼项目的借款本金及利息。该笔租金的交纳与出租方对承租方的还款，同期同额度同步进行。2、承租方在租用科贸楼的30年租期内，租用剩余的46%面积的租金，在第一个10年租期中，每年租金600万元，每年一月三十日和六月三十日分别交纳300万元，每笔租金交纳时应先扣除承租方为出租方代还的银行贷款150万元，十年共计3000万元；第二个10年及第三个10年租期租金给付金额，按当时市场价格及出租方给承租方优惠方式，另行签订租赁协议。第一个10年后，出租方也可将此46%面积收回自行经营。……六、承租方有权对所租科贸楼进行转租，并收取租金，但不得改本协议第二条所约定的使用范围。……”。2002年1月5日，兴业公司（甲方）与北京世纪恒逸投资有限公司（乙方）（以下简称世纪恒逸公司，现名称为“北京天雅恒逸控股集团有限公司”）签订《承接协议》，明确世纪恒逸公司是为合作开发科贸楼项目而设立的项目公司，双方协商同意由乙方承接已由甲方与儿研所合作开发科贸楼项目，具体约定包括“一、乙方承接该项目，并严格履行甲方已与首都儿科研究所签订的关于该项目建设的《合作合同》，《借款合同》，《租赁合同》约定的权利和义务。二、乙方将在此之前，将甲方已履行的义务，全部承接，并办理相关的手续。三、从本协议签订之日起，乙方完全享有该项目《合作合同》，《借款合同》，《租赁合同》自签订之日起的权利，并承担上述三个合同规定的该项目的全部债权债务，甲方对该项目不再承担义务，同时不再享有原协议签订之日起的任何权利”。2003年6月10日，世纪恒逸公司（出租方、甲方）与天雅服装市场（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“一、租赁标的物：租赁的房屋位于北京朝阳区雅宝路中段的天雅大厦。二、租赁期限：租赁期限为十年，自2003年8月1日起至2013年7月31日止。三、租金及支付：1、租金标准：年租金为叁仟捌佰万元人民币，其中，陆佰万元人民币代甲方直接支付给首都儿科研究所。2、支付方式：按年支付。……”。2002年1月28日，儿研所取得科贸楼建设工程规划许可证（2002规建字0102号），建设位置为北京市朝阳区雅宝路2号，建设规模为39301.14平方米，地上9层、地下2层，总造价137553990元。2002年5月16日，儿研所取得科贸楼建设工程施工许可证[05（建）20020712]，开工日期为2002年5月，竣工日期为2003年9月。2003年5月6日，儿研所取得科贸楼加层建设工程规划许可证（2003规建字0607号），科贸楼规划由地上9层增加2层（7100平方米、总造价30000000）至11层。2004年1月16日，儿研所取得科贸楼加层建设工程施工许可证[00（建）20040099]，开工日期为2002年10月，竣工日期为2003年5月。2004年4月15日，北京市规划委员会向儿研所发送2004规竣通字第0229号建设工程规划验收合格通知书，告知儿研所在朝阳区雅宝路2号儿研所科贸楼及加层符合2002规建字0102号、2003规建字0607号建设工程规划许可证批准内容，规划验收合格。根据竣工消防分区图纸，科贸楼各层面积如下：11层3468平方米、10层3332平方米、9层及8层均为3248平方米、7层至2层均为3229平方米、1层为2985平方米、-1层为2887平方米、-2层为3322平方米（含一区及二区设备层1101平方米），总面积为41864平方米；各方对此均无异议。儿研所主张，根据其与兴业公司签订的《租赁合同》约定第一个10年后其可将46%面积收回自行经营，结合世纪恒逸公司与天雅服装市场签订的《租赁合同》租赁期限自2003年8月1日至2013年7月31日，所以自2013年8月1日后其有权收回46%的面积，且其亦已实际要求二被告返还46%的面积。二被告对此有异议，主张根据儿研所与兴业公司签订的《租赁合同》，约定出租方以科贸楼项目竣工交付使用之日起将该楼租给承租方使用，而科贸楼竣工验收备案表载明的科贸楼竣工验收日期为2004年4月29日，所以第一个10年期应该自2004年4月30日至2014年4月29日。就租赁标的物科贸楼的交付使用，双方称未办理交接手续。2014年12月15日、2015年1月12日儿研所分别委托北京市盈科律师事务所就科贸楼46%面积收回自用及占用费支付问题向二被告发送律师函，告知第一个10年租赁期限截至2013年7月31日，此后其相关负责人多次与二被告联系沟通科贸楼（天雅大厦）46%面积的使用及收回问题，但未能达成一致；并要求二被告在2015年3月12日前将46%的面积及11层1000平方米交还与儿研所并支付占用期间的费用。二被告认可收到上述律师函，天雅恒逸公司亦函复儿研所，称第一个10年期已过，双方一直在积极沟通且已照常支付了2014年的租金；并强调天雅大厦由其出资承建，30年后租期届满整体归还儿研所。就科贸楼的使用情况，二被告主张其承租的面积由其实际控制管理，-2层三区2221平方米由儿研所使用，-2层一区及二区、-1层至9层由天雅服装市场使用，10层及11层已在诉讼中腾空并交还与儿研所。儿研所认可-2层三区2221平方米由儿研所使用；并称二被告确已将10层及11层腾空并交还了钥匙，但未办理相关文件交接手续；-2层一区及二区、-1层至9层是二被告共同使用还是分别使用，其不清楚，但其将科贸楼出租给天雅恒逸公司，天雅恒逸公司又转租给天雅服装市场，故二被告应就相关面积返还承担连带责任。另，双方均同意以竣工消防图纸所载的各层分区面积、各层总面积确认各层面积，认可科贸楼总面积为41864平方米，并同意自上而下确认46%的面积。但对46%的面积数额，双方有异议。儿研所主张，根据其与兴业公司签订的《租赁合同》，承租方承诺无偿为出租方留出不少于1000平方米使用面积的自用职工餐厅及药业市场用房，故应以总面积41864减去该1000平方米即40864平方米作为基数，乘以46%得出18797.44平方米，再加上上述1000平方米，二被告应返还的面积为19797.44平方米；儿研所同意将-2层设备层1101平方米的46%为506.46平方米计入上述应返还的面积（但不要求实际返还），再扣除其实际已使用的-2层三区车库2221平方米，二被告实际需返还的面积为17069.98平方米，按照自上而下的原则，二被告应腾退并返还11层至7层整层、6层的544.98平方米。二被告对儿研所的上述意见不予认可，主张46%的面积数为41864平方米乘以46%得出19257.44平方米，且应包含上述1000平方米。上述事实，有当事人提交的《合作开发合同书》、《借款合同》、《租赁合同》、《承接协议》、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工消防图纸、律师函、回函等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：儿研所曾与兴业公司签订了《合作开发合同书》、《借款合同》及《租赁合同》，此后兴业公司又与世纪恒逸公司（现为天雅恒逸公司）签订了《承接协议》，将《合作开发合同书》、《借款合同》、《租赁合同》的权利及义务转让与天雅恒逸公司，儿研所对此并无异议，该转让对儿研所亦发生法律效力。本案的《租赁合同》约定，在科贸楼项目竣工交付使用日起，儿研所将科贸楼分为54%、46%两部分出租与天雅恒逸公司使用，并计算租金；就出租的46%的面积部分，租赁期限分为三个10年期，在第一个10年后，儿研所也可收回自行经营。根据竣工验收备案表，科贸楼竣工时间为2004年4月29日，故第一个10年期应为2004年4月30日至2014年4月29日，现第一个10年期已届满，儿研所亦曾书面通知二被告予以腾退、返还，现儿研所要求收回科贸楼46%的面积，有事实依据及法律依据。二被告认可其承租的面积由其实际控制管理，故儿研所要求二被告连带返还科贸楼46%的面积的主张，应予支持。就科贸楼46%的面积数额，本院认为，《租赁合同》确有“承租方承诺无偿为出租方留出不少于1000平方米使用面积的自用职工餐厅及药业市场用房”的约定，但结合《租赁合同》的其他约定，双方未明确将科贸楼面积扣除该1000平方米后再区分为54%、46%两部分予以出租，故46%的面积数额的计算基数不应扣除该1000平方米（位于科贸楼11层）。儿研所及二被告均同意以竣工消防图纸所载的各层面积确认分层面积及科贸楼总面积，本院对此不持异议。故儿研所要求返还的46%的面积数额应为41864平方米乘以46%为19257.44平方米。科贸楼-2层设备层1101平方米为双方共用，儿研所同意按照46%的比例将该设备层的506.46平方米计入应返还的面积（但不要求实际返还），并认可其已使用-2层三区车库2221平方米，故二被告实际应返还儿研所的面积数额为16529.98平方米。双方均同意按照自上而下的原则确定46%面积对应的分层，本院不持异议，故46%的面积还应包含11层3468平方米、10层3332平方米、9层3248平方米、8层3248平方米、7层3229平方米以及6层的4.98平方米。儿研所认可二被告确已将11层及10层腾空并交还了钥匙，其亦实际使用了部分房屋，故儿研所依据未办理相关文件交接手续为由，要求二被告返还该两层面积，本院不予支持。就6层应返还的面积，儿研所在本案中不予主张，本院不予处理。综上，二被告还应将科贸楼7层、8层、9层腾空并交还与儿研所。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告北京天雅恒逸控股集团有限公司于本判决生效后三十日内，将位于北京市朝阳区雅宝路2号科贸楼第七层、第八层、第九层腾空并交还与原告首都儿科研究所；二、被告北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司对上述第一项承担连带责任；三、驳回原告首都儿科研究所的其他诉讼请求。案件受理费34800元，由被告北京天雅恒逸控股集团有限公司被告北京雅宝路天雅服装市场有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 扬人民陪审员 陆 红人民陪审员 石树良二〇一七年八月十一日书 记 员 刘 月