安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终1809号上诉人（原审被告）：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574（1-1）。法定代表人：马莉娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王冰清，该公司员工。委托诉讼代理人：马仁杰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张志清，男，1981年9月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。被上诉人（原审原告）：刘丽玲，女，1986年4月24日出生，汉族，住安徽省阜南县。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：栾安宁，安徽董阔律师事务所律师。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：郑东琨，安徽董阔律师事务所律师。上诉人安徽鑫马置业有限公司（以下简称安徽鑫马公司）因与被上诉人张志清、刘丽玲商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初1090号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安徽鑫马公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张志清、刘丽玲的诉讼请求。理由：安徽鑫马公司已于2016年5月20日通过电话和邮寄，向张志清、刘丽玲送达了交房通知书，张志清、刘丽玲迟迟未办理交接手续，安徽鑫马公司履行了合同约定的义务。涉案商品房未通过综合验收是政府行为，属不可抗力，安徽鑫马公司不应承担违约责任。一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销。张志清、刘丽玲辩称：一审判决正确，应予维持。张志清、刘丽玲向一审法院起诉请求：安徽鑫马公司支付其逾期交房的违约金21005元（自2016年6月1日计算至2016年10月24日，其后的违约金计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止）。一审法院认定事实：张志清、刘丽玲与安徽鑫马公司于2015年5月10日签订商品房买卖合同，双方约定：第三条张志清、刘丽玲购买安徽鑫马公司开发的金马中央公馆第7号楼102号房屋一套，该房屋建筑总面积112.51平方米。第六条按建筑面积计算，该商品房单价6437.75元/平方米，总价款为724311元。第七条张志清、刘丽玲应支付首期购房款324311元，余款400000元申请贷款；第九条商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条安徽鑫马公司应于2016年5月31日前按第九条、第十条约定的条件向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条除不可抗力，安徽鑫马公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，安徽鑫马公司按日向张志清、刘丽玲支付已交房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，张志清、刘丽玲要求继续履行合同的，合同继续履行，安徽鑫马公司按日向张志清、刘丽玲支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，张志清、刘丽玲交付购房款292873元，于2015年8月12日在中国银行办理贷款400000元。阜南县房地产管理局为安徽鑫马公司开发的涉案楼房颁发2015022号《商品房预售许可证》。安徽鑫马公司至今未将涉案房屋交付给张志清、刘丽玲。2016年5月26日，涉案楼房经建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位综合验收合格，未取得《竣工验收备案表》。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。双方在合同中约定房屋交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合法律规定，安徽鑫马公司在本案法庭辩论终结前不能提供完整的《竣工验收备案表》，尚不具备约定的交付条件，张志清、刘丽玲要求安徽鑫马公司支付2016年6月1日至2016年10月24日的违约金，予以支持，违约金为21149.88元（724311元×0.0002×146天），张志清、刘丽玲仅要求安徽鑫马公司赔偿21005元，予以支持。之后的违约金按双方约定每日万分之二的标准以724311元为基数计算至安徽鑫马公司取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决：安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十五日付给张志清、刘丽玲违约金21005元（从2016年6月1日计算至2016年10月24日，其后违约金按每日万分之二的标准以724311元为基数计算至安徽鑫马公司取得涉案工程竣工验收备案证明文件之日止）。案件受理费315元，减半收取计157.50元，由安徽鑫马置业有限公司负担。二审中，安徽鑫马公司为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：1.涉案房屋工程竣工验收报告一份，证明其公司已取得了验收报告，不存在违约的事实。2.照片一组，证明因政府行为，造成不可抗力致使其公司无法取得综合验收。张志清、刘丽玲质证认为：1.对工程竣工验收报告真实性无异议，其主张的是2016年10月24日之前的违约金，验收报告合格日期是2016年11月11日之后，说明应交付房屋时不符合合同约定的交付条件，不能实现其证明目的。2.对照片的证明目的有异议，该证据是安徽鑫马公司与政府之间的约定，与业主无关，且也不属于不可抗力。本院认证意见如下：1.该证据表明涉案工程竣工验收合格时间为2016年11月11日，张志清、刘丽玲主张2016年6月1日至2016年10月24日的违约金，其后的违约金计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止，原审判决是取得工程竣工验收报告之前的违约金，安徽鑫马公司违约事实存在，对于该证据的证明效力，本院不予认定。2.照片中反映路未修建、排水管道不通，不属于不可抗力，故对于该组证据的证明效力，本院不予认定。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，安徽鑫马公司与张志清、刘丽玲签订的房屋买卖合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方当事人应当按照合同的约定，各自履行自己的义务。双方约定的商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，安徽鑫马公司2016年10月24日之前未取得该备案证明文件，一审判决安徽鑫马公司支付张志清、刘丽玲从2016年6月1日至2016年10月24日的违约金，其后违约金计算至取得竣工验收备案证明文件之日止，符合法律规定，本院予以维持。安徽鑫马公司没有提供证据证明存在法定的不可抗力的情形，其上诉称不应承担违约责任理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由安徽鑫马置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年八月三十日书记员  来 阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。