新疆维吾尔自治区巩留县人民法院民 事 判 决 书(2017)新4024民初167号原告(反诉被告)：巩留县万合房地产开发有限责任公司，住所地，巩留县东环路70号，营业执照代码：91654024572528556Q。法定代表人：程方金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘斌，新疆枫树律师事务所律师，执业证号：16540199310327549。被告（反诉原告）：苏洪川，男，1966年10月30日出生，现住巩留县。被告（反诉原告）：武清萍，女，1973年2月13日出生，现住巩留县。委托诉讼代理人：赵斌，新疆弓月律师事务所律师，执业证号：16540200910294679。原告(反诉被告，以下简称”原告”)巩留县万合房地产开发有限责任公司（以下简称”万和房产公司”）与被告（反诉原告，以下简称”被告”）苏洪川、武清萍商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万和房产公司的委托诉讼代理人刘斌，被告苏洪川、武清萍及其委托诉讼代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付欠原告房款94842元，并按合同约定支付违约金13960元（主合同第七条按未付房款每日万分之二计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月30日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定，被告在2014年11月30日前一次性付清全部房款，协议签订后，原告按约定将房屋交付给被告。但被告无视合同约定，剩余房款94842元至今未付，原告无奈，故诉诸法院。被告苏洪川、武清萍答辩称，原告的诉讼请求不能成立，因为该房屋存在严重的质量问题，在原告对其房屋质量问题没有明示导致被告装修后房屋墙面开裂，装修好的墙纸也因墙面裂缝撕裂，该房屋处于顶楼，漏水较为严重，自来水也不畅通，时有时无。据咨询，墙面开裂的原因是钢筋和水泥标号不够引起的，种种原因造成被告损失较大，与原告多次协商未果，故未支付剩余房款，并提起反诉，要求依法解除原被告双方签订的商品房买卖合同，原告返还被告交纳的购房款27.0926万元，赔偿银行贷款利息及其他费用（贷款评估费1200元、贷款保险费2400元），原告返还被告房屋装修费187354元，由原告承担本案涉案费用。针对被告苏洪川、武清萍的反诉，原告答辩称，原告并未故意隐瞒房屋质量问题，对房屋质量有相关部门的验收报告，证明房屋质量合格，被告提出房屋有质量问题应当提供相应的证据，不能凭空要求解除合同退还房款，赔偿损失，故请求驳回被告的反诉请求。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：1、房屋买卖合同、付款明细表各一份，拟证明被告尚欠购房款94842元，合同约定2014年11月30日前付清房款，约定违约金为日万分之二。经质证，被告认为原告未向其交付该房屋买卖合同，故对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予以认可。2、维修协议一份、照片6张、电信通话记录单2张，拟证明双方对房屋渗水问题达成了维修协议，原告已按照协议要求对房屋进行了维修并作了闭水试验，原告在维修时与被告通了电话，但被告对维修及闭水试验一直没有配合。经质证，被告对协议的真实性无异议，但认为原告于2015年5月对屋顶进行了简单的维修后，屋顶仍在漏水，后原告于2016年5月再次进行维修，在被告要求做闭水试验的情况下，被告做完闭水试验后导致屋顶漏水更加严重。对原告举出的6张照片不予认可，无法确认是在被告的房顶上进行的。3、竣工报告一份，拟证明诉争房屋有五方验收，五方都签字并盖章，证明房屋质量的合格的。经质证，被告认为该份证据与其购买的房屋没有关联性，竣工报告也并未否认房屋是否出现漏水现象。4、工程质量验收记录15张，拟证明诉争房屋工程全部合格包括屋顶。经质证，被告对该份证据的真实性不予认可，因为房屋的屋顶一直在漏水。5、建设工程施工合同一份，拟证明本案诉争房屋系新疆腾源建设有限公司承建，即使出现质量问题也应当由腾源公司承担法律责任。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，原告是房屋的销售者，作为商品消费者，利益受到损害，根据相关法律规定，应当由产品销售者承担赔偿责任。被告根据其辩解理由，向法庭提供如下证据：1、商品房买卖合同共三张，拟证明合同不具有实质性要件，不能明确的表示合同的全部真实内容。经质证，原告对被告的证明目的不予认可，原告认为买卖合同是双方当事人达成买卖的合意，根据商品房买卖合同的原则和一贯性做法，双方应各执一份合同且相关部门还要存档备案一份，被告认为原告没有提供合同并未提供有效的证据证明，故不能以此认定被告不付款的理由正当或符合法定解除合同的事由。2、维修协议一份，拟证明诉争房屋在开始装修时就在漏水，协议上约定是大面积维修，但在维修时原告并未进行大面积的维修，且在维修后，屋顶依然漏水，故原告应当赔偿被告损失。经质证，原告对该份证据的证明问题不予认可，双方对维修面积的具体数额并未明确约定，原告认为进行了足够大面积的维修，而在被告看来却是小面积的维修，被告认为维修后还有漏水现象应当提供相应的证据证明，仅凭协议并不能证明还有漏水的现象。3、巩留县建设工程质量投诉登记表及证明各一份，拟证明巩留县建设工程质量安全监督站及鼎顺物业公司可以证明诉争房屋存在漏水及出现裂缝现象。经质证，原告认为以上证据不具有合法性，工程有无质量问题应当由法定的鉴定机构进行鉴定后才能确定，投诉登记部门及物业部门无权也无资质对房屋是否存在质量问题出具意见，证明作为证人证言，按照法律规定，证人应当出庭作证。4、照片42张，拟证明房屋漏水及屋顶开裂的真实情况，说明房屋存在质量问题。经质证，原告对照片的真实性及证明问题均不认可，通过照片并不能说明房屋存在质量问题。5、信用社借款借据一份，拟证明被告用于购买诉争房屋的钱是向银行的贷款。经质证，原告对该证据的关联性不予认可，合同约定被告支付房款的时间是2014年11月30日，被告向银行贷款的时间是同年的12月2日，可见该笔贷款与本案没有关联性。6、收据4张，拟证明原告收取被告购房款共计27.0926万元。经质证，原告对以上证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，原告认为上述证据更证明被告尚欠94842元购房款未付。7、华腾装饰总汇票据4张、发货清单3张，装修材料明细表1张，拟证明被告对诉争房屋装修共花费187354元。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可。8、鉴定意见书、函各一份、鉴定费票据2张，拟证明诉争房屋修复费用需45413.26元，鉴定花费鉴定费为12000元。经质证，原告对鉴定意见的关联性有异议，认为工程存在质量问题是价格修复鉴定的前提，该鉴定与诉争房屋的质量问题没有关联性。鉴定意见明显错误，鉴定意见中对顶部的修复面积为70平方米，但在现场勘查中并不能显示顶部的具体修复面积，故该鉴定不能作为定案的依据，基于对鉴定意见的不认可，对鉴定费票据也不予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月30日，原、被告双方签订商品房买卖合同，被告购买万合丽景小区XX号商品房一套，购房款总计367926元，合同约定付款方式为一次性付款，付款时间为2014年11月30前付清全款，对逾期付款超过30日，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期付款万分之二的违约金。目前，被告支付270926元购房款，尚欠94842元未付。被告在房屋进行装修时发现客厅到厨房的墙角有渗水现象，遂找原告就此事进行协商，双方于2014年12月9日达成楼房顶屋渗水维修协议，协议中在原告同意维修并保证不再渗水的情况下，被告继续进行装修，双方约定若因渗水造成被告经济损失，原告愿按原装修材料及工费进行赔偿。对屋顶的大面积维修约定在来年4月时进行，维修完毕需做闭水试验，七日内不再出现渗水的情况下，被告必须付清购房款，否则每延期一日按房款总额的6%交纳违约金。来年原告对屋顶进行了维修,但仍有漏水现象，尤在开春时漏水较为严重，屋内墙面多处出现裂痕，被告装修时贴在墙上的壁纸有不同程度撕裂，被告多次找原告协商无果，故被告迟迟未付剩余房款。本案在审理过程中，被告提起反诉，同时要求对诉争房屋是否存在质量问题及对所出现的问题进行修复所需造价进行鉴定、评估，在鉴定部门对现场进行现场勘验时，原被告协商一致并达成书面的两方协议，协议中原告同意承担修复费用并保证楼顶防水的维修由其负责，被告自愿放弃对房屋是否存在质量问题的鉴定，仅对已出现问题所需的修复费用进行造价评估，两方协议中对需维修之处约定了明确的修复方案。同时，原告在现场勘验的谈话笔录中明确表示最后的修复费用可在被告未支付的余款中扣除，不足部分由原告承担。新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心遂根据两方协议约定的修复方案出具了鉴定意见书，结论为争议房屋存在质量问题部分的修复所需费用为44601.82元，后又补充函对鉴定意见书有异议之处作出书面答复，对修复所需费用调增了811.44元，调增后修复所需费用应为45413.26元，原告对鉴定所作出的修复费用表示费用过高，而被告却表示过低。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是合法、有效的合同，对双方均具有法律约束力，双方应当按照协议约定的内容行使权利、履行义务。原告已按合同约定将房屋交付与被告，且被告已对房屋居住使用，理应按合同的约定支付购房款，但被告并未在合同约定时间内支付全额购房款，即属违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。对于尚欠房款的具体数额，因原告在双方达成两方协议时，明确表示争议房屋的修复费用可在未付房款中扣除，尽管双方均对鉴定意见书及答复函有异议，但都未提供足以推翻该鉴定意见的证据。在被告提出房屋有渗水情况并要求原告进行整改修复时，原告不仅进行了修复，还与被告就修复事宜达成了修复协议，由此来看原告对诉争房屋存在渗水情况的事实是不持异议的，同时鉴于原告作出修复费用可在未付房款中抵扣的表示系其真实意思表示，故将修复费用扣减后，被告还需向原告支付49428.78元购房款。关于反诉部分，原告庭审中提供了《工程竣工验收报告》证明本案诉争房屋质量合格、具备法定的交付使用条件，即使原告交付的商品房存在一定的质量瑕疵，但并未达到不能入住、也不属于因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，故并不符合房屋买卖合同解除的法定条件。同时，从另一方面来看，被告是以诉争房屋存在渗水质量问题、影响正常居住使用为由提出反诉，要求解除合同，而双方在商品房买卖合同中对出现该情形时合同解除也并未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，”法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，本案中，被告并未提供证据证实有存在催告的情形，故应当视为没有催告，被告解除权的行使期限应当在2014年11月2日其对房屋进行装修，发现房屋存在渗水情况时开始，计算至2015年11月1日，该期间是一种除斥期间，若在此期间内不行使权利，预定期间届满，便发生该权利消灭的法律后果。而被告直至2017年2月6日提起反诉时才要求解除合同，此时合同解除权的行使已超过一年的除斥期间，该权利已经消灭，故对被告所主张反诉请求，本院难以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）苏洪川、武清萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）巩留县万合房地产开发有限责任公司支付剩余购房款49428.78元、违约金13960元，合计63388.78元；二、驳回被告（反诉原告）苏洪川、武清萍的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1086元，反诉费3882元，由被告（反诉原告）苏洪川、武清萍负担；鉴定费12000元，由原告（反诉被告）巩留县万合房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审 判 长  冯 洁审 判 员  康 倩人民陪审员  程志英二〇一七年八月八日书 记 员  朱俐敏