广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0902民初3542号原告：茂名市金叶发展公司。住所地：茂名市。法定代表人：张少莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：许幸，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄高明，广东海法律师事务所实习律师。被告：柯国耀，男，住茂名市茂南区。原告茂名市金叶发展公司与被告柯国耀房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市金叶发展公司的委托诉讼代理人许幸、黄高明到庭参加诉讼。被告柯国耀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市金叶发展公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年10月13日签订的《房地产租赁合同》；2.判令被告柯国耀支付拖欠的房租328450元，物业费5590.50元、水电费1718.80元，合计335759.3元，并赔偿利息损失（自2016年11月13日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告支付全部房租、物业费、水电费之日止）；3.判令被告支付违约金3284.50元（按租金的1%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月，原告与被告柯国耀签订《房地产租赁合同》一份，约定被告承租原告位于茂名市XXX商铺，建筑面积345平方米，租赁期限自2012年12月13日至2018年10月12日止，租赁期间内房屋使用保证金10000元（已交），租金为每月11370元，且由合同生效之日起，每隔2年，商铺租金提升5%，应在每月前10日内交纳。物业管理服务费为每季度1863.30元（浮动），水电费按实际使用情况计算，由被告直接向物业管理方交付。合同签订后，双方均按照合同如约履行，但自2013年11月份起，被告柯国耀不履行合同约定，开始陆续拖欠房租、物业管理费、水电费。租金拖欠情况：（1）2013年11月13日至2014年6月12日，7个月应交租金79590元，经过多次催促，被告柯国耀于2014年5月16日交租金49590元，拖欠30000元。（2）2014年6月13日至2014年10月12日，4个月应交租金45480元，加上上期拖欠租金30000元，应交租金75480元。经过多次催促，被告柯国耀于2014年10月17日交租金45480元。因此，2013年11月至2014年10月，被告拖欠30000元。（3）2014年10月13日至今，被告柯国耀不向原告交付过租金，同时按合同约定，从2014年10月13日起租金提升5%，即每月租金为11938元，计至2016年11月13日，被告拖欠原告租金298450元，合计328450元。物业管理费、水电费拖欠情况：（1）物业管理费：2014年第二季度拖欠1863.30元，第三季度拖欠1863.30元，第四季度拖欠1863.90元，共计5590.5元。（2）水电费：2014年第三季度拖欠346.9元，第四季度拖欠1371.90元，共计1718.80元；电费已全部缴清。以上被告拖欠的物业管理费、水费由物业管理方直接向被告柯国耀收取。另依据《房地产租赁合同》第十二、十三条之约定，因被告违约致使本合同无法履行的，原告有权单方终止合同并收回商铺，被告应按租金的1%作为违约金向原告支付，共计3284.50元。被告柯国耀不作答辩。经审理查明，2012年10月，原告茂名市金叶发展公司作为出租方、被告柯国耀作为承租方，共同签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于茂名市XXX房出租给被告。合同约定：房屋用途为门诊部及其它合法经营项目；租赁期限自2012年10月13日至2018年10月12日，租金为每月人民币11370元，由合同生效之日起，每隔2年租金提升5%，租金按月结算，由被告于每月的前10日内交付给原告；在房屋租赁期间，以下费用由被告支付，并由被告承担延期付款的违约责任：水、电费（由被告自行办理，被告必须提供相应证件协助）、物业管理费、保安费、卫生费及其它费用；被告有下列情形的，原告可终止合同、收回房屋并追回已收取的转租、转让等费用：拖欠租金累计达二个月或无正当理由闲置达二个月的，原告有权收回房屋，并连同相关执法监管部门将屋内物品处理；租赁期间双方必须信守合同，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1%向被告加收滞纳金。原、被告分别在合同上印盖公章和签名确认。原告于签订合同当日将涉案房屋交给被告使用。原告确认被告已经支付了2012年10月13日至2013年11月12日的租金，自2013年11月13日起被告分别支付了49590元、45480元合计95070元，其余租金均未支付。涉案房屋于2014年产生第二季度物业管理费1861.5元、公用水电分摊费1.8元，合计1863.3元；第三季度物业管理费1861.5元、公用水电分摊费1.8元，合计1863.3元；第四季度物业管理费1861.5元、公用水电分摊费2.4元，合计1863.9元；于2014年产生第三季度水费346.9元、第四季度水费1371.9元；上述物业管理费、公用水电分摊费、水费由原告向涉案房屋的物业管理公司缴交并提供了发票收据予以佐证，原告确认被告已经缴清电费。原告确认被告于2014年10月13日离开，不再使用涉案房屋。涉案房屋现已由原告收回。原告就本案房屋租赁合同纠纷于2016年11月1日诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有原、被告提供的证据和庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告共同签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性禁止的规定，该合同依法成立并生效，应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。被告应当按照合同约定每月支付租金11370元，原告确认被告已经支付了2012年10月13日至2013年11月12日的租金，自2013年11月13日起被告分别支付了49590元、45480元合计95070元，其余租金均未支付，故应认定被告已经支付了自2012年10月13日至2014年7月23日的租金，其余租金均未支付。原告因被告违约拖欠租金而请求解除《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告的诉请符合法律规定，本院确认予以解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。至于被告的违约责任。依照《房屋租赁合同》第二十条第4条的约定，被告拖欠租金累计达二个月或无正当理由闲置达二个月的，原告有权收回房屋，并连同相关执法监管部门将屋内物品处理。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，被告拖欠租金已达两个月而且原告明知被告房屋已经闲置超过两个月，原告仍没有采取适当措施致使损失扩大，根据上述法律规定和合同约定，原告不得就扩大的损失要求赔偿。因此，被告应当向原告赔偿的项目包括：一、拖欠的两个月租金共22740元（11370元×2）、2014年第二、三季度的物业管理费、公用水电分摊费、水费合计4073.5元（1861.5+1.8+1861.5+1.8+346.9），由于被告拖欠上述费用造成了原告一定的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应赔偿原告上述费用的利息损失，故本院支持被告应当支付租金、物业管理费、公用水电分摊费、水费共26813.5元及利息，利息自2016年11月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算被告清偿上述费用之日止；二、由于被告的违约行为导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定及原、被告签订的《房屋租赁合同》第十四条的约定，被告应当承担相应的违约责任，本院予以支持被告向原告支付所拖欠租金22740元的1%即2274元的违约金。被告柯国耀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其为放弃民事诉讼权利，自行承担其不利后果。本院依法适用缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告茂名市金叶发展公司与被告柯国耀2012年10月签订的《房屋租赁合同》。二、被告柯国耀于本判决生效之日起十日内向原告茂名市金叶发展公司支付租金、物业管理费、公用水电分摊费、水费共26813.5元及利息（利息以26813.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年11月13日起计算至被告清偿上述费用之日止）。三、被告柯国耀于本判决生效之日起十日内向原告茂名市金叶发展公司支付违约金2274元。四、驳回原告茂名市金叶发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6386元(原告已预付)，由原告茂名市金叶发展公司负担5838元、由被告柯国耀负担548元；公告费300元(原告已预付)，由被告柯国耀负担。被告负担的受理费限其在本判决生效之日起十日内迳行支付给原告，本院不再另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  何秋玲人民陪审员  林 司人民陪审员  许 峰二〇一七年八月三十日书 记 员  李丹红书 记 员  柯松彬