.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省平凉市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘08民终357号上诉人（原审被告）：王某，住平凉市。被上诉人（原审原告）：何某1，住平凉市。委托诉讼代理人：姜某，甘肃胜友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何某2，住平凉市。上诉人王某因与被上诉人何某1、何某2确认合同无效纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2016）甘0802民初4144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，经过询问当事人，不开庭进行了审理，现已审理终结。王某上诉请求：撤销原判，依法改判合同有效。事实与理由：何某2与何某1系父子关系，王某购买房屋院落时，何某2与何某1协商好，在何某1完全同意的情况下，房屋及院落才交付给王某居住使用，而且本案合同已经实际履行。王某与何某1系同一村集体组织成员，所签订的合同合法有效。如果合同无效，何某1父子受益，王某遭受不应有的经济损失，应当获得赔偿。一审法院应当将合同无效后的损失赔偿与本案合并审理。最后，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地权属争议应由有关人民政府处理，对处理不服的，可在三十日内向法院起诉。所以，一审法院受理本案，审理程序违法。何某1、何某2辩称，一审法院审理程序合法，适用法律正确。王某与何某1虽然属于同一村集体组织，但不在同一社。本案的宅基地是平凉市××区社的，而不是村上的，因为天门村的土地是以社为单位进行管理的。王某与何某1不是同一集体经济组织成员，所签订的房屋院落转让协议无效。何某1向一审法院起诉请求：1.判决王某与何某2签订的《房屋院落转让协议》无效；2.判决王某返还何某1涉案房屋及院落。一审法院认定事实：何某1在天门村西庄社有独院一处，砖木结构房屋4间，何某1有合法产权，并持有政府颁发的《土地使用权证》。2016年3月12日何某1的儿子何某2与王某签订了合同，将该房屋及院落出售。一审法院认为，农村房屋及宅基地转让应当符合法律和行政法规的规定，《农村宅基地管理办法》第二条规定”农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅（包括附属用房和庭院等）的集体所有土地。”、第八条规定”农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。......”、第十七条规定”农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，......报乡（镇）人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。”；《中华人民共和国土地管理法》第八条规定”......宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第十条规定”农民集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上的农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；......”、第六十三条规定”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”；《中华人民共和国物权法》第六十条规定”对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”、第一百五十三条规定：”宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据上述规定，我国农村集体土地存在乡镇农民集体所有、村农民集体所有、村内两个以上农民集体经济组织所有三种情形，即我国实行的是”三级所有”的农民集体所有土地的基本形式，而宅基地就属于农村集体土地，农村村民对宅基地只享有使用权，并且该使用权与特定的身份相关联，只有具备本集体经济组织身份的人才能取得该使用权，即该农村集体经济组织之外的人不能申请并取得集体土地使用权；同时，法律和行政法规亦作出了禁止性规定，即该集体经济组织的特定成员不能将集体土地使用权转让给本集体经济组织之外的人；即使进行集体土地使用权转让，也要严格遵守法律和行政法规规定的申请、审查、审核、批准、变更登记等相关程序。本案中，何某2为天门村西庄社农民，而王某为天门村东庄社农民，并非同一农村集体经济组织内的成员，且二人签订的《房屋院落转让协议》中所涉及的宅基地的性质为天门村西庄社集体土地，双方之间转让天门村西庄社集体土地使用权的行为违反了法律和行政法规的禁止性规定，并损害了天门村西庄社全体成员的利益，故应认定该《房屋院落转让协议》无效；对于合同无效后产生的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条作了明确规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，何某2、王某应将房屋院落及集体土地使用证交还何某1；对于王某提出由何某2承担损失的主张，因不属于同一法律关系，更不具备反诉的条件，故对因合同无效后产生的损失，王某应另案起诉。对于王某提出其属于善意取得的问题，由于何某2、王某的行为违反了法律和行政法规的禁止性规定，不具有合法性，故本案不能适用善意取得制度。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《农村宅基地管理办法》第二条、第八条、第十七条之规定，判决：一、确认何某2与王某签订的《房屋院落转让协议》无效；二、何某2、王某于判决生效后十日内向何某1交还位于平凉市××区社房屋及院落一处，并返还何某1集体土地使用证一本。案件受理费100元，减半收取50元，何某2、王某各承担25元。本院在二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院查明事实中除争议的宅基地所有权权属外，其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方争议的宅基地应按一般原则认定为平凉市崆峒区西郊开发区天门村所有。本院认为，关于本案的审理程序问题。因何某1一审起诉的是确认合同效力，并返还财产，而并非土地权属问题，所以，该案属于人民法院民事案件受案范围，一审受理本案并无不当。关于本案的实体处理问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条：”农民集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上的农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”的规定可知，农村集体土地以村集体组织所有为原则，村内集体组织或乡（镇）所有为补充。本案双方争议的宅基地，无相反证据证明系村内的社所有，应按照一般原则认定为村集体组织所有，即平凉市崆峒区西郊开发区天门村所有。而何某1与王某均为该村村民，系同一村集体组织成员，双方对宅基地使用权以及地上房屋的转让，未涉及土地的所有权的变动，不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定转让合同无效，没有法律依据。何某1主张何某2与王某在未取得何某1同意的情况下，私自签订转让协议，合同无效。但是，合同签订后房屋以及土地使用权证均已交付王某，何某1的上诉理由缺乏合理性。并且，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人以无权处分主张合同无效的，人民法院不予支持。所以，该项主张亦不能成立。综上，王某的部分上诉理由成立。一审法院适用法律及处理结果错误。依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销平凉市崆峒区人民法院（2016）甘0802民初4144号民事判决；二、驳回何某1一审的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由何某1负担；二审案件受理费100元，由何某1负担。本判决为终审判决。审判长张厉审判员白皎洁代理审判员杨振兴二○一七年八月十五日书记员任妮娜