广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1123民初654号原告：吴业海，男，1977年3月2日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。委托诉讼代理人：韦佳林，女，1985年10月2日出生，壮族，住广西富川瑶族自治县。被告：广西富川盛华房地产投资有限公司，住所地广西富川瑶族自治县富阳镇沿江路商住小区。法定代表人：李伟超，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈福有，广西共恒律师事务所律师。原告吴业海与被告广西富川盛华房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦佳林和被告委托诉讼代理人陈福有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴业海向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金25428.3元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2016年7月7日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：星都多层字第1#-03-703号），购买被告开发的富川星都时代广场商品楼房1栋3单元703号商品房，并按合同规定按时交纳购房款334583元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项规定，被告应于2016年12月31日前向原告交付该商品房，但因被告未能取得建设工程验收备案证而未能如期交房。原告屡次强烈要求被告严格按合约履行自身的职责和义务，被告却充耳不闻，视合约为一纸空文。直至2017年6月1日原告才正式收房，此时被告交房已逾期152天。根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项之规定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之五的违约金。因此，被告应赔偿原告违约金共计25428.3元（334583元×0.0005/天×152天=25428.3元）。被告广西富川盛华房地产投资有限公司辩称：1.被告延期交房存在不可抗力的因素。首先是2016年的降雨量超过了前三十年的平均降雨量一倍之多，降雨给被告施工造成影响，属于我方开发时无法预见、不可避免的因素；其次，被告公司老总，因无缘无故受到中纪委调查三百多天，受到人身控制，导致李冬君施工队闹事阻挠，从而影响施工队无法正常施工，也属于不可抗力。被告逾期交房是由于不可抗力因素存在，不存在违约行为，不能向原告承担违约责任。2.原告主张的违约金过高。原告方的损失仅是利息损失，应按银行同期同类贷款利率计算原告的损失；根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金过高的可以请求法院减少，且违约金应以实际损失为准。3.原告计算违约金的方式及天数是错误的。违约金计算的截止时间最多只能计算至2017年3月1日。因为被告方已于2017年2月通知原告于2017年3月1日前来被告处收房，由于原告方不愿收房的原因延迟交房，产生的不利后果应由原告方承担。4.根据房地产开发惯例，在交房日期届满时，业主一般会给开发商交房展期时间，一般为三个月。而本案中，在原告交款的过程中，被告也给予了原告足够的宽松时间；交房日期过后，原告明知被告日夜赶工，但其未要求被告交房，因此被告认为原告已经默认给予被告三个月的合理展期时间。所以，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院根据本案的起因及客观因素的影响综合考虑，判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告吴业海与被告广西富川盛华房地产投资有限公司于2016年7月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号：星都多层字第1#-03-703号），原告购买被告开发的富川星都时代广场商品楼房1栋3单元703号商品房。双方对商品房价款、付款方式及逾期付款违约责任、商品房交付条件、交房时间及逾期交房责任等事项作了约定。其中，第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的滞纳金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……。2、买受人不按本合同约定支付房款或办理按揭贷款手续的，视为买受人违约，买受人已缴付的定金不予退还，出卖人有权单方解决合同……”。第九条约定：“商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）、出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受方的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已付款万分之五的违约金。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同……”。签订合同之日，原告交纳了购房款334583元。由于被告内部原因，导致施工队不能按时施工，造成交房延迟。2017年2月28日，被告开发的涉案商品房经过勘察、设计、施工、监理、建设等部门验收。2017年2月底，被告通过邮寄、电话通知等方式向全体买受人发出《业主入伙通知书》，限买受人于2017年3月1日办理收房手续。被告的通知发出后，部分买受人如期办理了收房手续。但是包括本案原告在内的其余买受人以未取得竣工验收备案证为由拒绝收房。2017年3月27日，勘察、设计、施工、监理、建设五部门出具验收意见。2017年4月26日，富川瑶族自治县住房和城乡建设局签订备案意见，出具竣工验收备案表。从2017年4月底开始，包括本案原告在内的商品房买受人陆续收房。上述事实，双方当事人无异议，本院予以认定。原、被告有争议的事实是：被告主张逾期交房存在不可抗力因素是否属实？对于不可抗力因素的主张，被告方提供了以下证据：1、2015年和2016年的气象资料证明二份。证明2015年富川降雨天数145天，2016年降雨天数170天，2016年全年降雨量为2421.4㎜，超过前30年平均降雨量1678.8㎜。欲以此证明原被告双方在合同签订期间存在雨水过多造成的不可预见因素，属于不可抗力。2、阻工光盘、照片以及协调会光盘、照片，欲证明被告法定代表人被查导致施工遇阻的事实，也属于不可抗力因素。对上述证据，原告方不予认可，认为不属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。雨水过多不属于不可抗力的范围。本案被告方作为房地产开发商，也是格式合同的制定方，完全可以依据历年来各季节降雨的基本情况，合理安排商品房开发过程中不同阶段的工作，充分考虑可能发生降雨异常因素，在制定合同时，进行有利于自己一方的合理展期。在实际施工中，确因遇到大、暴雨天气不能按时施工，应对此进行证据保全，并及时履行告知义务，以取得对方的认可。本案中，被告方既不能证明大、暴雨天气对施工是否实际造成了影响以及因此延期的天数，也未向对方尽到告知义务。因此，对被告认为因雨水过多导致施工受阻属于不可抗力的主张，理据不足，本院不予认定。同样，被告主张因内部因素导致的施工受阻属于不可抗力，因理据不足，本院亦不予采信。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面正确履行合同约定的义务。根据原被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）被告在商品房销售中是否违约？（二）如何确定违约金的数额？（一）关于被告在商品房销售中是否违约的问题。原被告在双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。原告以被告未履行合同约定的按期交房义务，已经造成逾期交房为由，要求被告承当违约责任，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告以逾期交房是由于不可抗力因素所致，不应承担逾期交房的违约责任的抗辩主张，缺乏理据，本院不予采信。（二）关于如何确定违约金的数额问题。违约金数额的确定涉及违约天数和支付标准两个问题。第一，关于违约天数问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，商品房交付的实质要件是工程质量经验收合格。本案争议商品房质量验收合格时间为2017年2月28日，被告方以五部门验收质量合格为基础，向原告发出《业主入伙通知书》，限原告于2017年3月1日收房。根据上述规定，本案商品房已经达到交付的实质要件，可以交付使用。原告以被告未取得竣工验收备案表为由拒绝收房，从交付催收之日即2017年3月1日起，延迟交房的违约责任不应由被告承担。理由有二：其一，原被告在双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”该约定“竣工验收备案证明文件”并非原告方所指的《竣工验收备案表》，而是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何证明材料均可认为是“竣工验收备案证明文件”，本案证据表明，2017年2月28日是五部门实际验收的时间。经验收质量合格后，被告完全有理由告知并催促原告方收房；其二，勘察、设计、施工、监理、建设五部门在竣工验收合格后，在出具《竣工验收备案表》的过程中，往往要经历一个行政审批期间，而且期间的长短取决于这些部门行政效率的高低。将行政部门在行政审批过程中经历的期间，强加在房地产开发商身上，要求其承担逾期的违约责任，对房地产开发商有失公平。庭审中，被告提出原告应根据房地产开发惯例及本案实际给予被告交房3个月展期。对此，原告不予认可。被告对这一主张未提供依据，本院不予支持。据此，本案违约天数应从2017年1月1日起计算到2017年3月1日止（不包括当日），共59天。第二，关于违约金计算标准问题。本案被告抗辩主张违约金按双方合同约定的日计算万分之五过高，应按银行同期同类贷款利率计算原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，被告的辩驳主张于法有据，本院予以支持。本案中，被告逾期交房构成事实，其在逾期交房期间违约占用了原告已付房款，客观上造成了原告被占用资金在此期间的利息损失。因此，可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准确定被告违约给原告造成的损失。虽然原告主张因被告违约给其造成的损失高于银行贷款利息，但未能提供证据予以证实。2017年1月中国人民银行一年以内含一年贷款基准利率为年利率4.35%，折算为日利率为日万分之一点二，即原告损失计算标准应为已付房款的日万分之一点二。对比原告主张的按照合同约定的违约金计算标准为已付房款的日万分之五计算标准得出的违约金明显超过了原告损失的30%。本院以当事人的实际损失为基础，兼顾违约金的惩罚性质，结合案件的实际和本区域的审判实践，酌定本案违约金的计算标准为已付房款的日万分之二。经计算，被告应当支付原告违约金为3948元（334583元×0.0002／日×59日=3948元）。综上，原告的诉请求部分有理，部分无理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告广西富川盛华房地产投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴业海逾期交房违约金3948元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费436元(原告已预交)，由原告吴业海负担368元，被告广西富川盛华房地产投资有限公司负担68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  唐成江审 判 员  夏新洪代理审判员  毛亚丙二〇一七年八月六日书 记 员  苏雪梅附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。