福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0122民初32号原告：福州鼎森房地产开发有限公司，住所地:福建省连江县凤城镇华光西路2号凤凰城10#楼1店面。法定代表人：陈延标，董事长。委托诉讼代理人：林柏冬，福建八闽律师事务所执业律师。被告：张加清，男，1976年12月26日出生，汉族，住福建省连江县，现已出境巴西，具体地址不详。原告福州鼎森房地产开发有限公司（以下简称鼎森房地产公司）与被告张加清商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年01月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告鼎森房地产公司的委托诉讼代理人林柏冬到庭参加诉讼，被告张加清经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州鼎森房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除鼎森房地产公司与张加清签订的《商品房买卖合同》；2.张加清协助鼎森房地产公司办理商品房买卖合同（合同编号：20130350085，预告登记证号：连房预YR字第1327494号)登记备案注销手续；3.张加清向鼎森房地产公司支付合同违约金75803.60元；4.张加清偿还鼎森房地产公司代为支付的银行按揭贷款114518.79元（截止2016年09月18日），如诉讼过程中银行继续扣款，张加清应偿还金额以实际扣款数额为准；5.张加清赔偿鼎森房地产公司本案律师代理费20000元。事实与理由：鼎森房地产公司与张加清于2013年07月09日签订了关于鼎森中央公园2号楼1502单元号房《商品房买卖(?http:?/??/?www.66law.cn?/?topic2010?/?%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E4%B9%B0%E5%8D%96?/?”o”商品房买卖?)合同》（合同编号：20130350085）。该合同系双方当事人真实意思表达，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同真实有效。该合同约定：张加清购买福州鼎森房地产开发有限公司开发建设的位于连江县凤城镇金安东路5号鼎森中央公园一区2#楼1502单元号房，该商品房建筑面积共156.33平方米，其中套内建筑面积131.61平方米，公共部分共有分摊建筑面积24.72平方米。商品房总价款1516072元。张加清以银行按揭方式付款，首付房款456072元，剩余房款1060000元办理银行按揭贷款。该合同附件六第二条第7点同时约定：张加清违约情形包括：①、张加清须及时偿还银行月供房款，如果发生欠款，鼎森房地产公司代张加清偿还的按揭贷款本息，张加清须在收到鼎森房地产公司书面通知的15日内偿还鼎森房地产公司相应欠款及同期银行利息。否则，张加清应支付逾期应付款日万分之三的违约金，本合同继续履行。②、如果鼎森房地产公司代张加清偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭金额的10℅，则视为张加清构成根本性违约，鼎森房地产公司有权单方面解除《合同》，张加清已交付的定金不予退还，并按本合同第四条约定的商品房总价款的5℅向鼎森房地产公司支付违约金。鼎森房地产公司有权重新处置该房产，张加清已交的购房款和重新处置该房所得的款项在扣除买受人银行贷款本息及解《合同》所发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、拍卖费买受人应承担的违约金)后，余款返还张加清。张加清于2013年07月09日支付购房首付款456072元，剩余1060000元购房款张加清与中国农业银行股份有限公司连江支行签署《个人住房借款合同》，该合同约定由鼎森房地产公司承担阶段性担保责任。2014年03月05日张加清通过个人住房按揭贷款支付鼎森房地产公司剩余房款1060000元。而后张加清开始按《个人住房借款合同》约定返还银行月供。2015年08月份起，张加清开始出现断供情形，截止2016年09月18日鼎森房地产公司代张加清偿还的按揭贷款本息累计金额达114518.79元，已超过合同约定按揭贷款总额10%（￥106000元）。张加清断供期间，鼎森房地产公司曾多次通知张加清及时偿还鼎森房地产公司代付按揭款（包括2016年02月26日、2016年04月20日书面通知），均因张加清拒绝履行未果。张加清拒不偿还鼎森房地产公司代付按揭款，显然构成合同违约，也给鼎森房地产公司造成巨大经济损失。2016年09月18日，鼎森房地产公司代张加清偿还的按揭贷款本息累计金额已超过合同约定按揭贷款总额10%，按合同约定，鼎森房地产公司有权解除合同，09月21日，鼎森房地产公司按合同约定向张加清发出解除购房合同通知书。张加清拒不偿还按揭贷款的行为给鼎森房地产公司造成了巨大的经济损失，为避免损失继续扩大，现鼎森房地产公司请求解除双方之间购房合同，结算张加清违约金等相关费用。该《商品房买卖合同》解除后，按合同约定，张加清应按合同约定支付违约金共计75803.60元给鼎森房地产公司，同时应承担因合同解除产生的相关费用。综上，张加清拒不偿还鼎森房地产公司代付按揭款，既违反了合同约定，也损害了鼎森房地产公司合法利益，鼎森房地产公司为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。张加清未作答辩。鼎森房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据即鼎森房地产公司提供的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、中国农业银行个人借款凭证、销售不动产统一发票发票联、合同备案查询情况及房屋预告登记证明（复印件）、催交合同约定银行月供购房款按揭贷款本息的通知（附邮寄凭证）、解除购房合同通知书（附邮寄凭证）、中国农业银行业务回单及明细分类账、委托代理合同及代理费发票，因张加清未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据均来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据鼎森房地产公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年07月09日，张加清购买鼎森房地产公司开发的位于连江县凤城镇金安东路5号鼎森中央公园一区2#楼1502单元，双方签订一份编号为20130350085的《商品房买卖(?http:?/??/?www.66law.cn?/?topic2010?/?%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E4%B9%B0%E5%8D%96?/?”o”商品房买卖?)合同》。合同约定：“…第六条付款方式及期限。…买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：按揭贷款付款方式：购房款总金额1516072元，买受人应该于签订认购协议书时向出卖人支付50000元作为履行本合同的定金，定金折抵购房款；买受人应于签订本合同当日向出卖人支付首期购房款456072元，余款1060000元通过办理银行按揭贷款方式向出卖人支付，出卖人同意提供担保，并配合买受人办理贷款手续，由此产生的一切费用由买受人承担。……第二十条文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担……。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力……。”同日，双方签订附件六合同补充协议，约定：“…二、商品房基本情况及房产价款。……7、以下视为买受人违约情形：①、买受人须及时偿还银行月供房款，如果发生欠款，出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息，买受人须在收到出卖人书面通知的15日内偿还出卖人相应欠款及同期银行利息。否则，买受人应支付逾期应付款日万分之三的违约金，本合同继续履行。②、如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭金额的10℅，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除《合同》，买受人已交付的定金不予退还，并按本合同第四条约定的商品房总价款的5℅向出卖人支付违约金。出卖人有权重新处置该房产，买受人已交的购房款和重新处置该房所得的款项在扣除买受人银行贷款本息及解除《合同》所发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、拍卖费买受人应承担的违约金)后，余款返还买受人。……四、本补充协议为《合同》不可分割的有效组成部分，与《合同》具有同等法律效力，本补充协议与《合同》有不同约定的，以本协议的约定为准履行，经协议双方签章后立即生效等内容。”合同签订后，张加清于2013年07月09日支付购房首付款456072元，并于2014年02月19日与中国农业银行股份有限公司连江支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定中国农业银行股份有限公司连江支行向张加清提供按揭贷款1060000元，并由鼎森房地产公司承担阶段性担保责任。2014年03月05日中国农业银行股份有限公司连江支行将张加清1060000元个人按揭贷款转入鼎森房地产公司账户用于支付剩余购房款。自2015年08月份起，张加清没有按约偿还银行月供房款，鼎森房地产公司分别于2016年02月26日、04月20日通过EMS特快专递向张加清发出催交合同约定银行月供按揭贷款本息的通知，催告张加清及时偿还月供房款，并归还鼎森房地产公司代为偿还贷款本息。2016年09月21日鼎森房地产公司通过EMS特快专递向张加清发出解除购房合同通知书（逾期还贷）：你于2015年08月份起停止偿还银行月供房款，我司曾多次催告你及时偿还房款，你均未予偿还，截止2016年09月18日我司已代你偿还的按揭贷款本息累计金额达114518.79元，已超过按揭贷款金额（1060000元）的10%。根据合同约定，你的行为已构成根本违约，须承担违约责任。现正式函告你：1、我司与你签订《商品房买卖(?http:?/??/?www.66law.cn?/?topic2010?/?%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E4%B9%B0%E5%8D%96?/?”o”商品房买卖?)合同》自你接到通知之日（出卖人所保留之快件或挂号信底单中所记载之寄出时间的第三天）解除；2、你逾期偿还银行月供房款行为已经构成合同违约，按合同约定已交付的定金不予退还另需支付商品房总价款5%的违约金及其他相关费用，请你接到通知之日3日内至我司付清我司代为你偿还的按揭贷款、违约金及其他相关费用；3、你需自接到通知之日起3日内协助我司办理注销合同、抵押、按揭等手续。截止2016年09月18日，鼎森房地产公司已代张加清偿还的按揭贷款本息累计金额达114518.79元，但张加清至今未偿还鼎森房地产公司。为此，鼎森房地产公司即诉至本院，请求判如所请。另查明，讼争商品房至今未交付。2016年11月11日，鼎森房地产公司委托福建八闽律师事务所林柏冬律师向本院提起诉讼，支付律师代理费20000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张加清与鼎森房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效,双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行中，张加清自2015年08月份起未按期偿还银行贷款，导致鼎森房地产公司承担保证责任，截止2016年09月18日止，鼎森房地产公司已代张加清偿还按揭贷款114518.79元，超过了按揭贷款总金额的10%即106000元，鼎森房地产公司经书面发函催告，张加清仍未向鼎森房地产公司偿还代垫款项，其行为已构成根本性违约。鼎森房地产公司请求解除《商品房买卖合同》，并要求协助其办理讼争商品房预告登记注销手续，张加清支付违约金75803.60元，归还鼎森房地产公司代为偿还按揭贷款114518.79元(截止2016年09月18日)和赔偿因本案诉讼而支付律师代理费20000元,符合双方合同约定，予以支持。对于鼎森房地产公司提出如诉讼过程中银行继续扣款，张加清应偿还金额以实际扣款数额为准，因其未提供相关证据，本院不予支持，其可待实际发生时另行起诉。合同解除后，鼎森房地产公司本应向买受人张加清返还其已支付的购房款，因张加清未到庭，亦未提出主张，本院对此不作处理。张加清经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福州鼎森房地产开发有限公司与张加清签订的合同编号为20130350085的《商品房买卖合同》；二、张加清在本判决生效之日起10日内协助福州鼎森房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20130350085）（预告登记证号：连房预YR字第1327494号)登记备案注销手续；三、张加清应在本判决生效之日起10日内偿还福州鼎森房地产开发有限公司代为支付的银行按揭贷款114518.79元（截止2016年09月18日），并支付违约金75803.60元；四、张加清应在本判决生效之日起10日内赔偿福州鼎森房地产开发有限公司律师代理费20000元；五、驳回福州鼎森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18445元，由张加清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起福州鼎森房地产开发有限公司在15日内，张加清在30日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  吴淑光人民陪审员  詹方和人民陪审员  陈长开二〇一七年八月二日书 记 员  丁振勇附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条、合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。