江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0203民初538号原告：汤凯，男，1972年7月23日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。被告：施小杨，男，1959年11月8日出生，汉族，户籍地江西省。被告：陈珍香，女，1966年5月8日出生，汉族，户籍地江西省。委托诉讼代理人：宋颖，江西华镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：江妃，江西华镇律师事务所实习律师。原告汤凯与被告施小杨、陈珍香房屋买卖合同纠纷一案，景德镇市昌江区人民法院于2015年11月10日立案后，因被告施小杨、陈珍香提出管辖异议，移送本院。本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，先后于2016年12月7日和2017年7月27日公开开庭进行了审理，原告汤凯委托诉讼代理人王平、被告施小杨和陈珍香委托诉讼代理人宋颖、江妃到庭参加诉讼。��间，本案中止审理，现已审理终结。原告汤凯向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告施小杨、陈珍香签订的《私人别墅买卖合同》有效，两被告承建的位于景德镇市河西一心桥国税局宿舍后面二栋相邻别墅为原告所有；2.两被告按买卖合同约定腾空交付别墅给原告，并向原告支付从2014年5月7日起每月5万元房屋占有使用费，及每天0.5万元逾期搬迁费；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月30日，原告与两被告签订《私人别墅买卖合同》一份，原告出资100万元购买两被告承建的景德镇市河西一心桥国税局宿舍后面二栋相邻别墅，被告需在同年5月6日交付房屋给原告，逾期交付按照每月5万元向原告支付房屋占有使用费及每天0.5万元逾期搬迁费。买卖合同签订后，原告依约支付房款，但被告违反合同约定，至今未交付房屋给原告。原告为维护自身合法权益��故具状诉至法院。案件审理中，原告于2017年5月16日向本院申请变更诉讼请求：1.判决被告施小杨、陈珍香返还原告购房款100万元，违约金100万元；2.两被告从2014年5月7日起至购房款及违约金全部返还之日止，每年向原告支付资金占用费18万元。被告施小杨、陈珍香辩称，通过（2015）珠民一初字第849号案件，可确定原告汤凯为海达公司的法定代表人，虽以海达公司名义出借资金，但所有款项往来均是原告个人账户，实际是原告与被告之间存在民间借贷关系。原告在签订别墅买卖合同时，明知买卖的房屋是由景德镇市珠江房地产开发有限公司开发，也明知该房屋暂时无法办理房产证，因原告出借的资金是转给陈珍香，为更有利于保护原告权益，原告选择与施小杨、陈珍香签订合同。但根据物权法的规定，诉争的别墅所有权人是景德镇市珠江房地产开发有限公司，原告要求被告将两栋别墅过户，诉讼目的存在重大障碍。而且，在别墅买卖合同签订之前，相同面积的三栋别墅（包括本案的两栋）已由购买人用于向珠山区中小企业担保中心提供反担保，按担保的交易惯例，两栋别墅外加400平方米院子价值远超过400万元。此外，被告为方便居住还投入大笔资金进行装修。以100万元低价出售，明显不符合常理。原告是个人，却在合同中约定不具备过户条件，反映出原告知道买卖别墅已用于反担保。原告强迫被告签订房屋买卖合同，存在明显恶意。原告称签协议时用现金方式支付定金和购房款，却在买卖合同中约定不需要被告出具收条。买卖合同签订时，被告夫妇居住的别墅内有大量物品，不可能在几天的时间搬家。约定的交房前一天，原告才转账给陈珍香。以上种种不符合常理情形说明本案实质是民间借贷。原告预先���除利息，实际共支付90万元给被告。双方签订的买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。原告汤凯现变更的诉讼请求，超过法庭给予的时限，且仍坚持房屋买卖关系，不符合法律规定。本案因被告陈珍香涉嫌非法吸收公众存款罪一案侦查而中止审理，现该案件尚未审结，本案中止后恢复审理不合法。原告主张的100万元违约金，因本案的被告系个人，并不能适用商品房买卖司法解释对房地产开发企业违约的惩罚性规定，而且，该违约金远远超过损失，应该调整；原告要求的资金占用费在合同中没有约定。故请求人民法院驳回原告主张的房屋买卖合同关系的全部诉请。原告汤凯围绕其诉讼请求，向法院提交了：1．汤凯身份证，证明原告身份信息及主体资格；2．原告与被告施小杨、陈珍香于2014年4月30日签订的《私人别墅买卖合同》，证明双方约定买卖别墅的情况；3.国有土地使用权出让合同、买卖的别墅照片，证明诉争房屋土地使用权和房屋构造情况；4.中国工商银行凭证09857105和中国农业银行银行卡取款业务回单各一份，证明原告履行了付款义务；5.施小杨和陈珍香身份证、常住人口登记卡、结婚证，证明两被告身份信息和主体资格。被告施小杨和陈珍香围绕其辩解，向法院提交了：1.（2015）珠民一初字第849号民事判决书，证明原告汤凯为法定代表人的景德镇市海达物资贸易有限公司与被告之间有民间借贷关系，原告通过个人账户出借和收取资金；2.珠山区中小企业信用担保中心民事起诉状、景德镇市中级人民法院（2014）景民二初字第25号民事调解书、编号JZF132××××1004反担保（抵押）合同及三栋别墅出售发票；证明珠江房地产开发有限公司将诉争1号别墅卖给陈珍香、2号别墅卖给施志诚，该两栋别墅连同3号别墅于2013年11月被用作反担保抵押物，反担保价值500万元。本院组织当事人进行质证。除《私人别墅买卖合同》真实性、合法性外，被告施小杨、陈珍香对原告提交的其他证据不持异议，本院经审核予以确认，并在卷佐证。双方争议的《私人别墅买卖合同》，被告以受到原告逼迫在事后倒签时间为由否认其真实性，因未提供原告采取胁迫手段及倒签时间的证据佐证，本院对该合同真实性予以确认。原告提出（2015）珠民一初字第849号民事判决书与本案无关联，本院审核认为，汤凯虽是景德镇市海达物资贸易有限公司法定代表人，且从个人银行账户向被告陈珍香提供借款，但此判决原告与本案起诉的原告主体不同，且该判决所确认的借款不涉及本案诉争标的，原告的质证���见，本院予以采纳。关于原告以被告逾期提供而不予质证的民事起诉状、（2014）景民二初字第25号民事调解书、反担保（抵押）合同及三栋别墅出售发票，本院认为，诉争别墅出售及反担保（抵押）事实与本案标的物有关联，并且已由人民法院生效法律文书予以确认，应予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于景德镇市昌江区一心桥国税生活小区后面土地由景德镇市珠江房地产开发有限公司购买用于开发。被告施小杨系该公司法定代表人，与被告陈珍香系夫妻。2014年4月30日，施小杨作为出卖人（甲方）和配偶陈珍香，与原告汤凯（买受人、乙方）签订《私人别墅买卖合同》一份，约定：甲方将位于景德镇市珠山区一心桥（现行政区划调整为昌江区）国税局后，未办理房产证的二栋相邻自有私人别墅（每栋建筑面积425平方米，四层高，其中一栋已装修由甲方夫妻居住，另一栋未装修；含约400平方米院子），以100万元价款出售给乙方。乙方支付二栋别墅签约购房定金30万元，如甲方反悔合同，双倍赔偿；如乙方反悔合同，定金不退。合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理二栋房屋的产权手续。合同所发生的契税、土地出让金由甲方承担。乙方在协议书签订时一次性将定金30万元及房款70万元以现金方式交付甲方，不再立据。合同签订后，甲方对二栋别墅的使用、收益、出租、担保等权利一并转让给乙方。甲方保证乙方享有同甲方相同的居住、使用等法律规定的一切权利。甲方保证该二栋别墅没有产权争议。甲方两夫妻应当于2014年5月6日交付乙方房屋，如不能按约定日期交付，每月应向乙方支付5万元房屋占有使用费，支付时间为次月的12日前���逾期交房超过六个月，甲方必须无条件搬出，否则还应每天向乙方支付延期搬迁违约金0.5万元。协议签订前后，甲方如隐瞒乙方将该别墅出售或出租他人，或其他导致乙方无法行使该别墅物权及相关权利的，除返还乙方购房款100万元外，无条件赔偿违约金300万元。以及双方约定的其他权利义务。合同签订当日，被告施小杨、陈珍香即将其两人身份证、常住人口登记卡、结婚证，及景德镇市珠江房地产开发有限公司购买土地的国有土地使用权出让合同复印件，另被告所出售的别墅照片12张交给原告。2014年5月5日，原告汤凯分两次从银行转账支付70万元和20万元给被告陈珍香。约定的交房日期届满后，施小杨、陈珍香未交付诉争的二栋别墅给汤凯。原告汤凯现以被告施小杨、陈珍香违约为由，诉至法院。还确认：2013年3月22日，景德镇市珠江房地产开发有限公��分别开具付款方名称为陈珍香，不动产项目名称为珠江花园，不动产项目编号k02000194，楼牌号为1号别墅，面积471.76㎡，单价1200元/㎡，金额为566112元的发票，面积、金额与1号别墅一致的付款方为施志诚2号别墅等发票。2013年11月9日，被告陈珍香为其任法定代表人的景德镇市珠景彩印包装有限责任公司贷款，由珠山区中小企业信用担保中心向银行提供金额500万元的保证担保，和施志诚等人与珠山区中小企业信用担保中心签订《反担保（抵押）合同》一份，陈珍香、施小杨、施志诚等人用1号、2号别墅等作抵押物。2014年9月2日，珠山区中小企业信用担保中心因代替景德镇市珠景彩印包装有限责任公司偿付银行贷款本金100万元，利息及其他费用320943.82元，向人民法院起诉。2014年12月2日，景德镇市中级人民法院作出（2014）景民二初字第25号民事调解书，…陈珍香、施志诚、施小杨…在原来××担保××基础××广场北路××物业180万元租金收入作为对偿还景德镇市珠山区中小企业信用担保中心（变更后名称）的还款保证，等等。该调解书已发生法律效力。本院认为，原告汤凯与被告施小杨、陈珍香在案件中争议焦点问题是：1.双方之间发生的是房屋买卖，还是民间借贷关系；2.原告提出的诉讼请求事实根据和法律依据；3.案件的审理程序是否违法。关于本案法律关系争议，被告提出买卖合同存在房屋价款、付款和交房时间、过户限制等多处违背常理情形，且受到原告逼迫，辩解双方实际是民间借贷关系。因未提供双方签订的借款协议、支付利息或偿还本金的证据佐证，人身受到威胁的事情发生后向公安机关报案的材料，对被告辩解事实，本院不予采信。因涉案房屋买卖合同的双方当事人法律地位平等，房屋出售价款虽可能存在显���公平，但被告并未在法定期限内行使撤销权，也不具有合同无效的法定情形，故双方的《私人别墅买卖合同》，不违反法律禁止性规定部分，应确认有效。被告提出原告明知买卖房屋已作担保抵押，逼迫被告签订买卖协议，存在非法占有目的。本院审核认为，抵押是为了担保债务及时得到清偿，按担保法有关规定，已办理抵押登记的抵押物在符合一定的条件下可以转让，抵押权因债务人清偿或他人代为清偿担保的债务而消除，被告所提以合法形式掩盖非法目的的观点，不能成立。原告现在主张返还购房款100万元。虽然，原、被告在合同中约定“乙方在协议书签订时一次性将定金30万元及房款70万元以现金方式交付甲方，不再立据”，但原告提供的银行转账凭证显示，原告是在2014年5月5日分两次转账70万元和20万元给陈珍香。故可确定合同签订时，原告汤凯并未按合同约定交付定金30万元，并同时足额支付购房款。原告支付的购房款按实际转账金额为90万元，被告不能交房，应返还购房款给原告。原告主张被告承担不能交房的违约金100万元以及资金占用费损失。被告提出，双方在合同中约定违约金300万元，虽审理中原告变更金额为100万元，但相对于原告支付的钱款，仍过分高于造成的损失，应该调减；资金占用费在合同中没有约定，不能支持。本院审核认为，按合同法有关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，损失赔偿的数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过订合同时预见违反合同可能造成的损失。本案中，被告施小杨、陈珍香将已开具付款方为施志诚的2号别墅出售给原告，却未提供施志诚同意出售的证据，存在过错；所出售的1号别墅因被告担保的债务未清偿���不能交付，原告支付购房款后，预期接受房屋使用的利益受损。原告的损失按公平原则和诚信原则，以被告融资需要支出的合法成本酌定。双方约定的违约金，因施小杨不是代表景德镇市珠江房地产开发有限公司出售房屋，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关出卖人（房地产开发单位）违约不能交房，除返还已付购房款及利息、赔偿损失外，承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定。违约金依法按不超过造成损失的30%，即按原告实际支付价款的30%确定。违约金不足以弥补的其他实际损失，按原告主张的每年18万元的资金占用费计算。关于本案的审理程序。本院审核认为，原告虽在第一次开庭审理后，因被告出示的证据证明诉争房屋已被人民法院生效民事调解书约束，且2号别墅系他人购买，未能在法院���定的期限内及时变更诉讼请求欠妥，但并不引起原告事后不能变更诉讼请求的法律后果。此后，本院依据原告陈述被告陈珍香涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，因被告辩解与原告是借贷关系，而裁定本案中止审理。现原告以被告陈珍香非法吸收公众存款罪移送起诉的相关事实与本案诉争事实无关为由，申请人民法院据以恢复审理，程序并无不妥。综上，原告汤凯主张被告施小杨、陈珍香返还购房款100万元及违约金100万元，并从2014年5月7日起至购房款及违约金全部返还之日止，每年向原告支付资金占用费18万元，对其中合理合法部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第四十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告施小杨、陈珍香在本判决生效后三日内一次性向原告汤凯返还购房款90万元，支付违约金27万元，并赔偿损失（自2014年5月7日起至购房款及违约金清偿之日止，按每年18万元计算）；二、驳回原告汤凯的其他诉讼请求。案件受理费27210元，由被告施小杨、陈珍香承担20190元，原告汤凯承担7020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  伍建平人民陪审员  程园发人民陪审员  ＸＸ芳二〇一七年八月十五日书 记 员  ��娜