安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终1026号上诉人（原审原告）：伏基海，男，汉族，公司职员，户籍地安徽省广德县，经常居住地安徽省广德县。上诉人（原审原告）：张新维，女，汉族，务工人员，户籍地安徽省广德县，经常居住地安徽省广德县。被上诉人（原审被告）：广德广盛达置业有限公司，住所地安徽省广德县。法定代表人：钱金海，该公司总经理。委托诉讼代理人：谈树林，安徽大旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄大为，安徽大旗律师事务所律师。上诉人伏基海、张新维因与被上诉人广德广盛达置业有限公司（以下简称广盛达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2016）皖1822民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。伏基海、张新维上诉请求：撤销原判决，改判广盛达公司支付逾期交付土地、房地产权证或者商品房初始登记证违约金20430元。事实和理由：广盛达公司在未经综合验收合格的情况下，于2014年12月31日向其交房，且逾期办理商品房初始登记证，自身存在严重过错，依约广盛达公司应支付违约金的数额为20430元（购房款694899元×日万分之三×98天），原判决酌减为3000元，系属不当减少违约金。广盛达公司辩称，广盛达公司迟延办理案涉商品房初始登记证，系因政府配套设施工程迟延所致，其主观上没有过错，客观上存在难以克服的困难，故原判决结合合同履行情况和过错程度酌定违约金的数额为3000元适当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。伏基海、张新维向一审法院起诉请求：判令广盛达公司支付逾期交付房地产权证或者商品房初始登记证违约金43778元。一审法院认定事实：2012年9月19日，伏基海、张新维夫妻为购买位于广德县桃州镇广宁路卡地亚花园14号楼1单元1101室，与广盛达公司签订一份《广德县商品房买卖合同》，其中第十六条约定：“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人【×自行】【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……”。伏基海、张新维已按约支付全部购房款。广盛达公司于2015年10月28日办妥的土地使用证已交付给伏基海、张新维。一审另查明：2014年7月30日，广德县城市建设指挥部办公室组织召开卡地亚花园、琥珀新天城进线工程建设协调会，就解决项目供电问题形成会议纪要，载明：“……二、会议决定：（一）下火点至21#杆线的土建部分及钢管塔、横担由县国投公司城投分公司、广德广盛达置业有限公司、合肥城建广德置业有限公司共同均摊建设费用。……21#-33#下地线路土建部分由广德广盛达置业有限公司、合肥城建广德置业有限公司共同均摊建设费用，……”。一审法院认为，系争焦点问题为伏基海、张新维主张广盛达公司支付逾期交付房地产权证或商品房初始登记证的违约金损失43778元，应否支持。其一，从案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条内容来看，约定广盛达公司于2015年3月31日前取得的“土地、《房地产权证》或商品房初始登记证”，系指向初始登记在广盛达公司名下的房地产权证书，而非转移登记至伏基海、张新维名下的房地产权证。其二，伏基海、张新维系按揭贷款购房，依据双方合同约定，应由其委托广盛达公司代为办理房屋权属证书，在此情形下，广盛达公司不负有向伏基海、张新维交付案涉商品房初始登记证的义务。其三，广盛达公司取得案涉商品房初始登记证，系其代为伏基海、张新维办理房屋权属登记的必要前提。从伏基海、张新维的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得。经审查，广盛达公司实际于2015年7月8日取得初始登记证，较之承诺的期限即2015年3月31日已逾期。其四，广盛达公司逾期取得商品房初始登记证，虽客观上存在政府配套10KV进线工程滞后致项目综合验收延迟等情况，但10KV进线工程应属于广盛达公司进行案涉项目建设时即已知晓且需统筹协调完成的工程，故不构成不可抗力，究其性质应界定为出卖人因第三人原因造成违约，依法广盛达公司仍应向伏基海、张新维承担违约责任。其五，伏基海、张新维在本案中未举证证明其因案涉违约行为实际受有财产损失，且鉴于广盛达公司系因政府配套设施工程迟延致使违约，其主观上并无恶意，客观上确有自身难以克服的困难，故兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金数额为3000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条规定，判决：一、被告广德广盛达置业有限公司于判决生效之日起五日内给付原告伏基海、张新维逾期取得商品房初始登记证违约金3000元；二、驳回原告伏基海、张新维的其他诉讼请求。一审案件受理费640元，减半收取320元，由广盛达公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审中，当事人为证明各自主张，均向一审法院提举了证据。其中，伏基海、张新维举证如下：1.《广德县商品房买卖合同》1份，2.售房款发票2份，3.房地产权证、土地使用证各2份；广盛达公司举证如下：1.工程竣工验收报告1份，2.会议纪要、告知函、广德县住房和城乡建设委员会证明各1份，3.竣工综合验收备案意见表1份，4.广德县房地产管理局证明、商品房初始登记证各1份。经审查，上述证据均符合证据的“三性”，予以认定。根据采信的证据，结合当事人陈述等情况，本院对一审认定的基本事实予以确认。二审另查明，1.案涉《广德县商品房买卖合同》约定的购房款为694899元，伏基海、张新维于2012年9月20日支付购房款214899元，余款48万元以按揭贷款方式支付。2.根据广盛达公司提举的城市建设指挥部办公室会议纪要、广德县供电公司告知函、广德县住房和城乡建设委员会证明等证据，表明系争卡地亚花园14#楼工程已于2014年9月2日通过单体竣工验收，因政府配套建设的10KV进线工程直至2014年8月7日启动、同年11月24日结束，导致工程电梯验收、消防验收、综合验收等延迟。广盛达公司在2015年5月7日通过综合验收后，即向广德县房地产管理局申请办理商品房初始登记，但因该局电脑系统升级等原因，实际办证时间为2015年8月14日。此后，广盛达公司将案涉商品房初始登记证交付与伏基海、张新维，该二人自行办妥房地产权证的时间为2015年9月17日。本院认为，本案二审争议焦点为原判决对案涉违约金的认定是否适当。经审查，广盛达公司逾期取得商品房初始登记证，与政府配套10KV进线工程滞后致卡地亚花园项目综合验收延迟等情况密切相关，原判决据此认定广盛达公司主观上无恶意、客观上存在自身难以克服的困难，符合事实。伏基海、张新维上诉称广盛达公司自身存在严重过错，与诉讼查明的案件事实不相吻合，故不予采信。且鉴于案涉违约行为仅对买受人能否及时取得房屋权属证书产生影响，而对其实际使用系争房屋未造成妨碍，原判决综合合同履行、当事人过错程度、预期利益损失等因素，酌定案涉违约金的数额为3000元，较为合理、适当。至于伏基海、张新维上诉称广盛达公司交付房屋不符合约定的情况，与案涉的逾期取得商品房初始登记证违约金无关，依法不属于二审审理范围，本院对此不作审查。综上所述，伏基海、张新维的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人伏基海、张新维负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 瑛审 判 员  陈月银审 判 员  陈前香二〇一七年八月十一日法官助理  冯忠山书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……