陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕10民终258号上诉人（原审被告及反诉原告）：陕西凯华房地产开发有限公司，住所地：陕西省商洛市商州区。法定代表人：郑贤桂，总经理。委托诉讼代理人：何忠良，陕西寇弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾龙，陕西秦南律师事务所律师。上诉人（原审原告及反诉被告）：陕西美莎娱乐投资管理有限公司，住所地：陕西省渭南市。法定代表人：李钦，董事长。委托诉讼代理人：程永睿，陕西善存律师事务所律师。上诉人陕西凯华房地产开发有限公司（下称凯华公司）与上诉人陕西美莎娱乐投资管理有限公司（下称美莎公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服商州区人民法院（2016）陕1002民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人美莎公司的委托诉讼代理人程永睿，上诉人凯华公司的委托诉讼代理人何忠良、贾龙到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。凯华公司上诉请求：1、撤销商州区人民法院（2016）陕1002民初字1574号民事判决第二、三、四项，依法发回重审或者查明事实后依法改判为：（1）美莎公司支付的100万元定金不予返还，收归凯华公司所有；（2）美莎公司赔偿凯华公司经济损失86.7万元；（3）驳回美莎公司的诉讼请求。2、由美莎公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、美莎公司提供施工图纸迟延是租赁房屋交付延后的真正、主要的、唯一原因。依据双方签订的房屋租赁合同，二次工程改造需要按照被上诉人提供的施工图纸方能进行，合同虽然对被上诉人提供的施工图纸的期限没有明确的约定，但是按照常理，应当在签订合同的同时或者签订合同后的最短时间内提供，但是自合同签订后至美莎公司提供图纸之日整整延误了216天时间。2、凯华公司交付的房屋完全符合合同的约定。凯华公司在2016年4月27日施工完成，并通知美莎公司验房。美莎公司验房时仅对部分无关紧要的部分提出了意见。对于确实存在问题的部分，凯华公司立即进行了整改，于5月2日全部完成，当再次通知美莎公司接房时，美莎公司并未对工程改造提出任何异议，只是提出要求上诉人承担违约金、并赔偿损失。3、美莎公司以自己的行为明确表示拒绝履行合同的事实存在。4、凯华公司单方解除合同符合法律规定。美莎公司始终迟延履行接房的合同义务，经过多次催告后，在合理期限内仍未履行，致使凯华公司签订合同的目的落空，凯华公司依法解除合同行为合法。二、一审判决定性错误。由于美莎公司迟延提供图纸导致迟延交房，违约责任完全在被上诉人，凯华公司不断催告被上诉人接收房屋时，美莎公司一再拒绝。凯华公司的租金损失在一天天的扩大，因此，凯华公司依法单方解除了合同，凯华公司没有任何过错与违约，一审认定凯华公司存在过错应当承担一定责任，实属错误。三、一审判决结果错误。一审判决既然认定了美莎公司在履行合同过程中存在一定的过错，但判决结果却又判定给其退还100万元定金，支付利息，并赔偿15万元的设计损失费，没有让其承担违约责任。况且，美莎公司只提供了设计合同，没有提供银行转账凭证或者关于合同履行的证据，一审以此判决凯华公司承担15万元的设计损失费，实属错误。综上，一审判决认定事实不清，定性和结果错误，请求二审发回重审或直接改判。美莎公司答辩称，一审判决认定事实是正确的，美莎公司不接收房屋是因为房屋不符合合同约定的条件，美莎公司没有解除合同的意思，造成房屋交付延迟和交付图纸迟延没有关系。15万元设计费，一审中我们已经提供了证据。所以，凯华公司的上诉理由不成立。美莎公司上诉请求：1、撤销商州区人民法院（2016）陕1002民初字1574号民事判决，依法改判由凯华公司双倍返还美莎公司缴纳的定金100万元，赔偿违约金88.5万元；2、上诉费由凯华公司承担。事实和理由：1、凯华公司给美莎公司交付的房屋不符合双方的约定，最起码在交付条件及交付期限方面存在分歧。美莎公司并没有放弃租赁合同的履行，认为美莎公司没有履行合同的诚意，只是凯华公司的单方臆想，不能成为其根本违约的借口。2、按照双方签订的《租赁合同》7.3条的约定：“除法定或约定事由外，非经甲乙双方协商一致，双方均不得单方解除本合同”，凯华公司不能仅凭臆想就单方解除双方的房屋租赁合同。3、涉案合同合法有效，对双方均有法律约束力，凯华公司违约，应当双倍返还定金，赔偿违约金。综上，一审判决事实认定清楚，但判决显失公正，请二审依法判决，支持美莎公司的请求。凯华公司辩称，我们要求美莎公司验收房屋，美莎公司拒绝，说明其拒绝履行合同，且美莎公司一直发函要求双倍返还定金，这也说明对方就已经想要解除合同。显然是美莎公司违约，其双倍返还定金的请求不能成立。延迟交房是因为美莎公司提供图纸太迟造成的，所以其要求赔偿违约金的请求也不成立。一审法院认定，2015年6月6日原告美莎公司（乙方）与被告凯华公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，第一条：1.1乙方租用甲方位于商洛市商州区工农路凯华国际购物中心五层及六层局部共3400平方米计租面积（该租赁物业的图纸测算建筑面积约为3592.82平方米，双方确定按3400平方米面积计算租金，无论最终房管部门的实测建筑面积大小，均按此计租面积计算租金）的商业用房，开设电影城项目。甲方同意乙方将承租物业用于经营电影院及其相关配套附属业务用途，其中包括销售电玩、饮料、食品、书籍、音像、工艺纪念品、摆展、广告以及与影视相关的产品的小卖店，附属业务场所，乙方可以对外合法转租。1.2影院城位置及租赁范围见本合同附件一。1.3房屋交付按合同附件二《租赁场地交付条件及施工责任范围》进行办理。1.4租赁期限为15年，自物业交付之日开始计算租期。1.5物业交付时间：甲乙双方同意电影城物业交付时间暂定于2015年10月30日前。若甲方交付延后，则租期及计租日期相应顺延。如2015年12月31日后还未能交付，甲方则每日按乙方交付的定金的千分之三向乙方支付违约金。如超过6个月，甲方仍不能向乙方交付承租的物业，乙方有权单方解除合同，甲方应退回乙方的定金100万元，并赔偿乙方100万元的经济损失。1.6租赁期间，甲方如将物业的产权转移给第三方，甲方应提前15天书面通知乙方，在同等条件下乙方具有优先购买权。第二条租金、定金及押金：2.1甲方自租赁物业交付乙方之日起，提供六个月的免租期给乙方用于装修和开业筹备，自第七个月起，无论何种原因乙方应开始支付租金（因甲方原因除外）。免租期内，乙方无须向甲方缴纳租金，但除租金以外的其他相关费用应由乙方承担，包括但不限于水费、电费、物业管理费等。2.2租金计算方式为年度保底租金与年度净票房总收入提成两者取其高者（含影院物业管理费，实际产生不可避免的相关物业费用需由乙方向甲方所委托物业管理公司直接缴纳）。2.2.1年度保底租金，影城的租金方式为年度净票房总收入提成租金与年度保底租金的两者取高者，按年度预付。第一年至第三年保底租金30元/平方米/月;第四年起,每三年递增10%,即第四年至第六年保底租金33元/平方米/月。2.4乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方缴纳定金100万元，计租之日起，定金中80万元转为乙方租金，按年度抵扣直至抵扣完毕；20万元转为乙方押金，押金在合同期满10个工作日内，由甲方一次性无息退还给乙方。2.5非甲方物业交付时间延后或其他甲方原因造成开业条件不能满足外，乙方承诺确保最迟不得晚于2016年1月31日影城开业。若甲方物业交付时间提前或延后，乙方承诺影城的开业时间相应提前或顺延。如非甲方原因导致的乙方开业时间推迟超过6个月，甲方有权单方解除合同，对于乙方缴纳的100万元定金予以没收，并由乙方赔偿甲方100万元的经济损失。第七条合同的解除及违约责任：7.3除法定或约定事由外，非经甲乙双方协商一致，双方均不得单方面解除本合同，任何一方单方面提出解除合同，除支付对方违约金外，还应赔偿对方的全部损失。7.4.2如果一方违约，而另一方不行使本合同规定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该违约行为而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费及调查取证费等，并由违约方向守约方支付100万元的违约金。7.4.4除本合同另有约定外，如甲方未经乙方同意单方面提前解除合同，须向乙方支付违约金300万元，如该违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应予以补足。7.4.5除本合同另有约定外，如乙方未经甲方同意单方面提前解除合同，须向甲方支付违约金300万元，如该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应予以补足。合同尾部甲方处加盖有被告公司合同专用章，有法定代表人郑贤桂签名，乙方处加盖有原告公司公章，有乙方授权代表党毅力签名。合同附件一：五层影院平面布置图，六层影院机房层平面布置图，西、东、北立面图。附件二租赁场地交付条件及施工责任范围：一、建筑结构：甲方按西北设计院所设计的施工图纸完成建筑和结构部分。具体事项是1、地面：混凝土结构地面；2、墙面：若为结构墙则不做处理，若为分割墙体（含轻质墙体）则在该墙体上至少完成一次水泥砂浆抹灰；3、立柱：结构柱面；4、屋面：在结构层上完成诸如防水、防潮、保温、保护层等等，保证屋面不漏水。凡屋面暖（通）设备、管道的洞口由甲方完成；凡乙方所需洞口由乙方提供图纸（或相关文字文件），报与甲方同意后，由甲方完成，甲方酌情收取费用；5、影剧院内：甲方按双方确认的图纸、文件完成观众席的结构起坡；乙方负责现场工程施工指导，起坡验收不合格与甲方无关。6、装饰装修：对于公共区域（如楼梯间、电梯间、楼梯前室、合用前室和公共走廊等），甲方按原西北设计院图纸完成；7、放映夹层：由乙方提供图纸，甲方予以确认后，由甲方完成建筑和结构部分，费用甲方负责，但其内部装饰装修、放映设备的布置等等，由乙方负责。二、给排水，给水：甲方将给水主管线接至卫生间，并完成一楼去往小卖部的给水水管；排水：甲方完成小卖部的DN50排水和卫生间内大、小便池、地漏的排水管伸至结构版面上；卫生间：卫生间内及其小卖部的防水处理、卫生间的内部分割、洁具、墙面、地面、吊顶等等，由乙方负责完成，费用自理。五、消防：1、水系统：甲方按照当地消防部门已审批的图纸，完成自喷和消火栓水系统，并完成初步消防验收（一消）。2、风系统：按水系统处理原则。3、电系统：参照水系统处理原则。4、建筑、结构和装饰装修：甲方仅对向当地消防部门报审的图纸要求的部分负责。余者，由乙方负责。5、防火卷帘：甲方按由原西北设计院设计并报当地消防部门备案的图纸所要求防火卷帘设置内容完成。6、放映夹层：甲方可在“一消”报验后，按乙方提供的图纸完成消防部分，费用由乙方负责，消防“二次报验”由乙方负责。附件三：广告位平面布置图。合同签订后原告于2015年6月19日向被告缴纳100万元，被告为原告出具收据上载明：缴款人党毅力，收款事由美莎国际影城保证金，金额100万元。收据下端加盖有被告公司财务专用章。2016年2月2日原告租赁该楼整栋楼进行消防验收，商洛市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》。2016年4月15日该楼房整栋楼进行工程竣工验收。2016年4月27日后原被告互发函件协商房屋交付事宜未果，6月15日被告向原告发出解除合同通知函，7月14日被告凯华公司与潇湘国际影城有限公司签订了《房屋租赁合同》，被告将与原告签订的《房屋租赁合同》中约定的凯华国际购物中心五层及六层局部租赁给了潇湘国际影城有限公司。一审另查明,2015年9月8日原告向被告提供了美莎影城钢结构施工图集，原告工程师李涛注明此图为商洛美莎最终钢构确定图。2015年9月15日被告向原告发出《美莎影城钢结构施工图集问题》工作联系单，指出施工图纸中存在问题。之后双方就施工图纸通过QQ邮箱进行了多次沟通。2016年1月7日原告向被告提供了钢构施工图和墙体施工图。原告为图纸设计支出费用15万元。美莎公司向一审法院起诉请求：1、判令被告凯华公司双倍返还原告已缴纳的《房屋租赁合同》定金100万元，并按合同约定支付违约金88.5万元。2、诉讼费由被告负担。在庭审中原告变更诉讼请求为：1、要求被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。2、若采取补救措施不能继续履行合同即要求解除合同，由被告双倍返还定金100万元，并赔偿原告损失88.5万元。凯华公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告给付反诉原告的100万元合同定金不予返还，收归反诉原告所有。2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失867000元。3、本案诉讼费全部由反诉被告负担。一审法院认为，原告美莎公司与被告凯华公司签订的《房屋租赁合同》，真实、合法、有效，对双方均具有约束力。原被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定原告租赁被告商用房屋开设影城，被告按照原告提交施工图纸完成建筑和结构部分，将租赁场地交付原告，原告缴纳租金。原告向被告缴纳定金100万元。合同定于2015年10月30日前由被告将租赁场地交付原告，若2015年12月31日后，被告还未能交付，被告则每日按原告支付的定金的千分之三向原告支付违约金。如超过6个月，被告仍不能向原告交付，原告有权单方解除合同，被告退回原告定金100万元，并赔偿原告100万元的经济损失。原被告签订的《房屋租赁合同》附件二约定了租赁场地交付条件以及施工责任的范围。被告负责初步消防验收（一消），原告负责消防二次报验。合同签订后原告向被告缴纳保证金100万元。合同在履行过程中双方因施工图纸问题进行多次沟通商议，2016年4月27日被告向原告发出了交接房屋通知书，原告提出了存在的问题，被告虽对原告提出问题进行了答复以及部分整改，但尚有部分未完善，原告未同意接房。此后原被告未穷尽法律手段解决双方矛盾，被告单方解除合同，并将房屋出租他人，显为不妥，被告应承担一定责任，但既成事实，继续履行合同，已不可能，故应依法解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告应返还原告缴纳的100万元保证金，并赔偿原告损失。原告的损失应为缴纳保证金的利息以及实际支出的图纸设计费用。利息按照中国人民银行同期贷款基准利率从交款次日计算至被告返还之日止。原告要求双倍返还定金、承担违约金，因原告在合同履行过程中亦有一定的过错，故本院不予支持。原告提交装饰工程预付款、空调工程预付款的证据，因该工程实际尚未实施，且损失数额尚不确定，原告要求的该损失证据不足，故本院不予支持。反诉原告反诉称系反诉被告迟延提供图纸，反诉被告构成违约，反诉原告不予返还反诉被告缴纳的合同定金，并由反诉被告赔偿反诉原告经济损失867000元。因反诉原告在双方矛盾未妥善解决的情况下即将涉案房屋出租他人致合同无法继续履行，负有一定责任，故对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、解除原告（反诉被告）陕西美莎娱乐投资管理有限公司与被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》；2、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）陕西美莎娱乐投资管理有限公司保证金100万元，并由被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司从2015年6月20日起以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至付清之日止；3、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）陕西美莎娱乐投资管理有限公司损失15万元；4、驳回原告的其他诉讼请求和反诉原告的反诉请求。以上1、2、3项内容，限判决书生效之日起30日内履行完毕。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题主要有：1、美莎公司向凯华公司缴纳的100万元定金，凯华公司应当双倍返还还是不予返还；2、凯华公司请求美莎公司赔偿损失的请求以及美莎公司请求凯华公司赔偿违约金的请求是否成立；3、一审判决凯华公司赔偿美莎公司15万元损失是否合理。关于焦点1，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同的目的不能实现，可以适用定金罚则。”因此，只有当事人不履行合同的主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本违约，才可以适用定金罚则。虽然美莎公司拒绝接受房屋，但是拒绝接受房屋是其认为，凯华公司提供的房屋没有达到合同约定条件，并且逾期交房，要求承担逾期交房责任。凯华公司则认为其交付的房屋符合双方约定的条件，逾期交房是由于美莎公司提供的图纸延误所致，上述情形表明双方在交接房屋中存在争议，凯华公司单方认为美莎公司不接受房屋就是有意毁约，构成根本违约的理由不充分，不能适用定金罚则，因此，凯华公司不予返还美莎公司的100万元定金的理由不能成立。同样，凯华公司多次要求美莎公司验收并接收房屋，但美莎公司拒绝验收，在这种情况下，凯华公司认定美莎公司拒绝履行合同，并通知解除合同，随后将房屋租赁给第三人，凯华公司并非恶意违反合同约定，单方终止合同，也不具备适用定金罚则的条件。所以美莎公司要求凯华公司双倍返还定金的理由也不能成立。关于焦点2，尽管凯华公司没有按照合同的约定时间交付房屋，但是，由于美莎公司提供的施工图纸以及双方就施工图纸进行不断磋商，最终确定图纸的时间相对较晚，交房时间自然应当适当顺延。故美莎公司基于凯华公司没有按时交付房屋，要求凯华公司支付违约金的请求不能成立。尽管美莎公司提供的施工图纸最终确定的时间较晚，但基于双方就图纸存在的问题积极磋商的事实，以及一直到交付房屋时凯华公司也没有提出因美莎公司逾期提供图纸需要赔偿损失的事实，说明凯华公司以自己的行为表示接受了美莎公司逾期提供图纸的行为，故凯华公司要求美莎公司赔偿损失的请求不能成立。关于焦点3，美莎公司与凯华公司签订了房屋租赁合同后，美莎公司为了经营影院，与陕西鑫欣建筑装饰有限公司签订了装饰工程施工合同，与陕西美莎建筑装饰工程有限公司签订了设计合同，与西安致远环境工程有限公司签订了空调安装设备合同。这三份合同中，设计合同已实际履行完毕，陕西美莎建筑装饰工程有限公司按照设计合同的约定，完成并交付了施工设计图纸，收取了美莎公司支付的15万元设计费，并出具了收据，凯华公司已按照美莎公司提供的设计图纸实际进行了施工。因此，凯华公司认为，美莎公司设计费支出不实，没有提供证据，其辩解理由不能成立。一审根据双方当事人过错程度，以及本案的具体情况，判令由凯华公司赔偿设计费用并无不当。综上，凯华公司与美莎公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43368元，由凯华公司负担21603元，美莎公司负担21765元。本判决为终审判决。审判长  尤永刚审判员  卢洛军审判员  文改云二〇一七年八月三日书记员  査瑶怡