江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终1373号上诉人（原审被告）：王和同。委托诉讼代理人：陈向丽，江苏金维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市龙祥房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区大马路3#-405室。法定代表人：王胜利，该公司经理。委托诉讼代理人：郑勇，江苏苏韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳芹。委托诉讼代理人：吴东民，江苏觉悟律师事务所律师。原审被告：ＸＸ。原审被告：王伟。原审被告：王芬。原审被告：王建。原审被告：王晶。上诉人王和同因与被上诉人徐州市龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）、被上诉人张艳芹，原审被告ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2016）苏0322民初1832号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王和同的委托代理人陈向丽，被上诉人张艳芹及其委托代理人吴东民到庭参加诉讼。被上诉人龙祥公司、原审被告ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。上诉人王和同向本院提出上诉：请求撤销一审判决中的第一项，改判270000元中的50000元由龙祥公司承担。事实和理由：1、被上诉人张艳芹的第三项诉讼请求，系判令龙祥公司对270000元购房款中的50000元承担连带责任。足以说明张艳芹知道并认可龙祥公司获得了该50000元。2、徐州市仲裁委出具的（2011）徐仲调字第148号调解书内容：张艳芹按约支付张礼云购房款270000元，张礼云认可270000元中的50000元已经实际支付给龙祥公司。3、在2011年7月28日，龙祥公司作为甲方、张艳芹作为乙方，签订协议书。当日就50000元问题，张礼云向张艳芹出具说明一份，内容为房产证办好后，张艳芹负责给龙祥公司50000元。地点也说明张艳芹与龙祥公司约定好，房屋两证办好后，由张艳芹将50000元给了张礼云，张礼云将款给了龙祥公司。4、2011年11月20日，两证办好后，龙祥公司与张艳芹签订协议，证明龙祥公司已经收到双方约定的50000元。综上，上诉人认为，此50000元是龙祥公司与张艳芹约定并给付的。只是在交付时由张礼云代龙祥公司收取，随后交给了龙祥公司。因此应当由龙祥公司向张艳芹返还该50000元。被上诉人张艳芹答辩称：270000元房款中的50000元张礼云如何交给龙翔公司的与我们无关。我们只要王和同及他们的子女（如存在继承张礼云的遗产也应在继承遗产的范围内）退回270000元房款。我们要求维持原判。被上诉人龙祥公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。张艳芹一审诉称请求：1、判令王和同返还购房款270000元；2、判令ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶以继承张礼云遗产实际价值为限对上述债务承担清偿责任（如放弃继承不负偿还责任）；3、判令龙祥公司对270000元购房款中的50000元承担共同偿还责任；4、判令龙祥公司返还购地下室款20000元；5、案件受理费由对方承担。事实和理由：张礼云与王和同系夫妻关系，案件诉讼过程中，张礼云去世，两人共有子女5人，为本案ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶。2011年7月21日，张艳芹通过汤沐中介服务中心介绍，与张礼云、王和同签订关于沛县梦圆小区3号楼1单元106室房屋的买卖合同，该房屋备案登记在张礼云名下，双方约定房屋价格270000元，如张礼云、王和同不能为张艳芹办理二证，应退还收取的全部费用。张礼云为给张艳芹办理产权证书，联系龙祥公司与张艳芹签订协议，约定龙祥公司为张艳芹办理产权证，办证费用及销售税由张礼云负担等内容。龙祥公司与张艳芹通过仲裁程序，取得徐州仲裁委员会出具的（2011）徐仲调字第148号调解书，内容：龙祥公司于2011年9月10日前协助张艳芹办理沛县梦圆小区3号楼1单元106室房屋的权属证书。后通过本院执行，沛县房管局为张艳芹办理了房产证，张艳芹按约支付张礼云购房款270000元，地下室款20000元，张礼云认可将270000元中的50000元已支付给龙祥公司。后因案外人董波提出异议，本院作出（2014）徐执监字第00004-1号裁定书，认定：张礼云从龙祥公司处购买涉案房屋，没有取得房屋的权属证书，又转让给张艳芹为二次转让，违背《房地产管理法》第38条第（6）项禁止性规定，损害了国家税收，违背社会公共利益，从而裁定不予执行徐州仲裁委员会调解书，并撤销了向沛县房产部门发出的（2011）徐执督执字第38号协助执行通知书，现沛县房产部门已撤销了张艳芹的房产证。另沛县法院（2015）沛刑初字第317号刑事判决书显示张礼云在公安机关的证言：“是龙祥公司王光永欠钱抵押给自己的，以270000元卖给张艳芹”，目前，案外人董波占有涉案房屋。综上所述，张礼云所售涉案房屋，产权存在争议，无法办理产权证书，致张艳芹无法实现购房目的，其与张艳芹之间的购房协议及与张艳芹、龙祥公司之间的有关协议，均应终止或无效。王和同、ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶在一审中辩称：张艳芹陈述与事实不符，事实是龙祥公司欠张礼云的借款，以涉案房屋作为抵押。张礼云自2005年到2012年初，一直占有该房，期间多次找龙祥公司索要欠款，但龙祥公司以经济困难为由拒不还款，并让张礼云将涉案房屋卖掉，承诺以售房款抵偿张礼云的欠款，剩余款项归龙祥公司所有。所以，张礼云在中介登记了卖房信息，价款由龙祥公司确定，2011年7月份，张艳芹通过中介人员及龙祥公司的办事员向张礼云索要涉案房屋钥匙，张艳芹多次看房后才决定购买，因此，张艳芹与龙祥公司才是涉案房屋买卖合同的当事人。2011年7月21日，张礼云与张艳芹签订房屋买卖合同，是中介公司为了收取中介费而要求签订的，并非双方真实意思表示，所以，2011年7月28日张艳芹又与龙祥公司签订了协议书，协议书中明确张艳芹与张礼云在2011年7月21日签订的买卖合同无效。涉案房屋在张艳芹装修期间被案外人强行侵占，为此龙祥公司也曾将董波诉至法院，另外，两证被撤销是政府和开发商的行为所致，张礼云没有任何过错和责任，因此，张礼云并非涉案房屋买卖合同当事人，只是受龙祥公司委托，起到中间介绍人的作用，对此，张艳芹是明知的，而且龙祥公司也认可自己是出卖人，张艳芹应向龙祥公司或者占房人董波主张自己的权利。另外，张礼云的继承人ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶并非本案适格的当事人，该五人并没有继承张礼云的任何遗产。综上，请求法院驳回张艳芹对王和同、ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶的诉讼请求。龙祥公司一审中未答辩，亦未提供证据。一审法院经审理查明：张礼云、王和同系夫妻关系，ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶为两人子女，2015年10月1日，张礼云因病去世。龙祥公司，原名称为徐州市银发房地产开发有限公司（以下简称“银发公司”），2006年8月16日更名为龙祥公司。2003年4月14日，龙祥公司（银发公司）因向张礼云借款，将涉案房屋抵押给张礼云，并与张礼云签订商品房买卖合同一份。2011年7月21日，张礼云、王和同作为甲方，张艳芹作为乙方，汤沐中介服务中心作为中介，签订房地产买卖契约一份，约定甲方将坐落在沛县梦圆小区3号楼1单元106室的房屋出售给张艳芹，价格为270000元，乙方于2011年9月30日付清房款，甲方于当日交付房屋，第十条约定：“甲方就办理二证，费用各自拿各自费用，双方协商在办理二证签名时乙方在付房款贰拾万整，余款在交二证时交清，注：如甲方办不成功二证，甲方应全部退清乙方所拿费用中介费乙方拿房款的0.6%为（壹仟肆佰元）甲方交房款的0.6%为壹仟肆佰元整，双方如一方违约中介费由违约方承担”。双方另对违约等其他事项进行了约定，张礼云、王和同在甲方处签字按印，张艳芹在乙方处签字按印，经办处加盖有中介服务中心印章。当日，张礼云收取张艳芹定金8000元，并向张艳芹出具收条一张，内容：“收到购房定金捌仟元正（8000）”，张礼云在收款处签字。后张礼云又收取张艳芹购房款20000元，出具了收条，内容：“收到购房款贰0000元（20000）”，并于2011年11月23日再次收取张艳芹房款190000元，出具收条，内容：“暂收房款现金壹拾玖0000元正（￥190000）”，上述收条，张礼云均在右下角收款人处签字，合计218000元。2011年7月28日，龙祥公司作为甲方，张艳芹作为乙方，签订协议书一份，内容：“有关梦圆小区3号楼1单元106室办理房产证和土地使用证事宜如下：（一）二证都由甲方负责办理为张艳芹名下，办理二证的费用由张礼云负责房屋销售税。其它费用由张艳芹负责交付。（二）甲方同意张礼云把房屋卖给乙方，待甲方办好房产证后，由乙方再交给甲方现金伍万元（50000）土地使用证费用由乙方负担。（三）二证办好后房屋交给乙方使用，甲乙双方完成协议，双方遵守不得反悔，中介买卖房屋合同作废”，甲方龙祥公司处加盖有龙祥公司印章，乙方签字处有张艳芹、张礼云签字按印。当日，就50000元问题，张礼云向张艳芹出具说明一份，内容：“有关梦圆小区3号楼1单元106室房屋款总计27万元（270000）协议书中房产证办好后由乙方（张艳芹）负责给甲方（龙祥公司）的伍万元，包括在卖方款270000元之内，不再另加伍万元。另外，等徐州市仲裁判决书下来之后付给张礼云贰拾万（200000）（手续能办房产证）下剩陆万贰仟元办土地签名时付清”，张礼云在内容右下方签字。2011年9月份，龙祥公司张征会将银发公司、张礼云于2003年4月14日签订的商品房买卖合同买受人更改为张艳芹，以该变造的商品房买卖合同取得仲裁调解书，后张艳芹作为申请执行人，以龙祥公司为被申请执行人，向本院申请执行，要求龙祥公司协助办理产权过户手续，2011年11月16日本院向沛县房产管理部门发出（2011）徐执督字第38号协助执行通知书，沛县房产管理部门为张艳芹办理了房产证书。2011年12月5日，张艳芹张艳芹、龙祥公司张征会、张礼云签署三方协议一份，内容：“关于张艳芹房产证已办好，关于土地证办好后张艳芹必须把所有欠款交清。如不交清房款，龙祥公司经理张征会和张艳芹各付违约金伍万元正。另有地下室预交定金壹仟元正。如果龙祥公司不把地下室整好，张艳芹不付地下室款，并退回地下室定金壹仟元。特定此约，该地下室≈18-20㎡，价格贰万元。如地下室违约，违约金壹仟2011年12月5日”。张艳芹在右下方签字，张礼云在右下方证明人处签字，张征会在左下方签字。2011年12月20日，张艳芹付清房款，与龙祥公司签订商品房买卖合同一份，约定出卖人为银发公司，买受人为张艳芹，房号为3幢1单元106室，价款260000元，包含地下室二间，出卖人处加盖有龙祥公司印章，张艳芹在买受人处签字，但落款日期书写为2011年12月15日，该合同第17页附件二空白处书写：“1、本合同为换开合同2、本合同涉及房屋系张礼云转售张艳芹3、该合同涉及的营业税、土地税等全部税款由张礼云、张艳芹承担。4、本合同包含两间小地下室（东北角、西南角第二间）”，该书写内容上加盖有龙祥公司印章。当日，张礼云作为卖方、张艳芹作为买方，在汤沐中介公司签订协议一份，内容：“买卖当事人在汤沐中介把所有关款项算清，其他事情也已了结。现张礼云已协助乙方张艳芹办理了二证，户名为张艳芹，产权已属于张艳芹所有，房款已全部交清；张艳芹与龙祥公司也已签订购房合同，现开发公司负责人也把两证办好交给了张艳芹，应交开发公司的款项也都交清，汤沐中介签订买卖合同终止结束，张艳芹办理二证的手续是由龙祥公司提供，并提供办理二证的手续，其他事以后可由龙祥公司提供服务”，张礼云在甲方处签字按印，张艳芹在乙方处签字按印，中介方处有朱晓红签字和按印。2014年5月8日，因案外人董波就涉案房屋的执行提起申诉，本院作出（2014）徐执监字第00004-1号裁定书，裁定对徐州仲裁委出具的调解书不予执行。后沛县房产管理部门撤销了张艳芹的房产证书。一审法院另查明，2015年10月20日，一审法院作出（2015）沛刑初字第317号刑事判决书，龙祥公司负责人张征会，因帮助伪造证据罪，被追究刑事责任。刑事判决书第16页显示张礼云的证言内容为：“2011年卖给张艳芹梦园小区3号楼1单元106室，这房子是以前开发公司王广永欠钱抵押给其的，当时给其一份购房合同，上面是其的名字，后来通过中介联系到买主张艳芹，张艳芹相中后交一万元定金，王广永、张征会让其带着张艳芹办手续，后来公司把其的合同收走，王广永、张征会在购房合同上面改了名字。盖了章办理手续。当时以270000元卖给了张艳芹。最后一次在土地证办好后，2012年年初，张艳芹又给其50000元，还写在合同上面，意思是跟其和中介都没关系，以后有事找开发商。签完合同其把签好的合同给王广永和张征会。房子在其手里没有仲裁过，张艳芹找公司仲裁的其带她去过”。2013年10月14日，在公安局办案中心，公安机关曾对张礼云进行了询问，内容：“问：当时仲裁时该房有无纠纷？答：有。当时董波在跟我争这套房子，我没认他的帐，他当时手中有孙宪沛给他的空合同，他只争过一次，我通过张小明调解的，调解完以后，他就一次没找过我，一直到我卖房子。问：你卖过房子以后董波是否找过你，答：一直到现在没找过我。问：你与张艳芹是亲戚关系吗？答：没有亲戚，卖房是通过中介介绍的。问：卖房时你给张艳芹说没说房子有纠纷。答：说了，说以前有纠纷，现在没有了，她是怕有纠纷不敢买，所以我给他保证办两证，办好两证以后再给我钱。问：你有能力给他办两证吗？答：仲裁给我以后，我是没水没电没法住，要求退房，公司没钱给我，让我联系人卖，卖掉以后还给我钱，我就说梦圆小区净纠纷谁敢要，公司的王广永、张征会就许给负责办两证，所以我也许给张艳芹办两证。问：开发公司给张艳芹的合同是什么时间？答：我把我的合同退给公司了，公司又按我的合同给她开了一份合同，内容落款日期与开给我的一致。问：为什么这样开合同？答：转让合同都是这样办的，如时按当时日期，后续的事情就相斗麻烦，还得评估，还得多交税。问：张艳芹去徐州仲裁你知道不？答：知道，开发公司由王广永、张征会办的。问：沛县法院庭审你知道不？答：知道。问：你安排庭审时张艳芹如何说了吗？答：没有。问：张艳芹确实花270000元买你的房子了？答：是的。问：人家花了270000元买了你的房子不能入住，你有什么打算？答：让她找开发公司”。现张艳芹至今无法占有使用涉案房屋。一审法院认为，龙祥公司经传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。（一）关于张艳芹与张礼云、王和同及龙祥公司之间的合同关系问题。徐州市中级人民法院执行裁定书已作出认定：“一、申请执行人张艳芹与被执行人龙祥公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。涉案房屋买卖的事实情况是，张礼云与原银发公司签订了落款日期为2003年4月14日的商品房买卖合同，2011年，张艳芹通过房产中介与张礼云就涉案房屋达成买卖协议，在龙祥公司的配合下，将张礼云与原银发公司签订的落款日期为2003年4月14日的商品房买卖合同中买受人更改为张艳芹。即张艳芹与张礼云之间存在房屋转让关系。二、申请执行人张艳芹与被执行人龙祥公司以变造的原买受人为张礼云的商品房买卖合同获得取仲裁调解书，违背法律禁止性规定，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案真实法律关系是张礼云与张艳芹之间的房屋转让关系，但张礼云转让时并未取得涉案房屋权属证书。其次，龙祥公司与张礼云，张礼云与张艳芹之间本是两次房产转让，……”，一审法院认同该裁定认定的结论，2011年7月21日，张艳芹与张礼云、王和同签订了房地产买卖契约，该契约系双方真实意思表示，合法有效，之后与龙祥公司签订的协议及商品房买卖合同，均系为办理产权证书所衍生，目的不在于买卖涉案房屋，因此，本案张艳芹与张礼云、王和同之间存在真实的房屋买卖合同关系，而与龙祥公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。二、关于购房款及地下室款的收取问题。根据2011年12月20日张艳芹与张礼云通过中介公司朱晓红签订的协议，足可认定，张艳芹已付清全部购房款，但对于余款52000元，张艳芹认为支付给了张礼云，王和同等六人不予认可，认为张艳芹直接支付给了龙祥公司，在（2015）沛刑初字第317号刑事判决书中张礼云证言证实：“最后一次在土地证办好后，2012年年初，张艳芹又给其50000元”，在2013年10月14日，公安机关对张礼云进行询问时，张礼云亦未明确否认50000余元支付的事实，而且明确张艳芹花了270000元买了房子。综合张礼云的证言、询问笔录以及与张艳芹签订的上述协议，可以认定，张艳芹将全部购房款27万付给了张礼云。对于地下室款20000元，在2011年12月5日张艳芹、张礼云、张征会三人签订的协议书中，明确地下室价格20000元，在张艳芹与龙祥公司签订的落款日期为2011年12月15日（张艳芹陈述实际签订日期为2011年12月20日）的商品房买卖协议中，明确“本合同包含两间小地下室”，结合张征会确曾为张艳芹办理了房产证的事实，可以认定，张艳芹已向龙祥公司付清地下室款20000元。三、关于购房款及地下室款如何返还的问题。通过公安机关对张礼云的询问笔录可知，张礼云明知涉案房屋存在权利纠纷，且无法正常办理产权证书的事实，其仍与张艳芹签订房屋买卖合同，张艳芹付清房款后，无法占有使用房屋，亦无法正常办理产权转移登记手续，致使张艳芹的合同目的长期无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，张艳芹以解除合同为由，要求王和同、张礼云返还购房款，本院予以支持。龙祥公司负责人张征会变造商品房买卖合同，变造后的商品房买卖合同双方当事人为龙祥公司和张艳芹，该商品房买卖合同，因双方不存在真实的买卖合同关系，且违背法律禁止性规定，为无效合同，基于该无效合同，张艳芹、龙祥公司、张礼云于2011年7月28日签订的协议、于2011年12月5日就地下室签订的协议以及张艳芹与龙祥公司签订的落款日期为2011年12月15日的商品房买卖合同均为无效合同，被告龙祥公司基于无效合同收取的地下室款20000元，应向张艳芹返还。对于270000元中的50000元，张艳芹要求龙祥公司承担连带责任，于法无据，法院不予支持。四、关于被告ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶的责任问题。五被告系王和同、张礼云的子女，均为张礼云的法定继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务，继承人放弃继承的可以不负偿还责任，至今，五被告未明确表示放弃继承。因此，张艳芹要求被告ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶在继承张礼云遗产实际价值范围内对张礼云的上述债务承担清偿责任（如放弃继承不负偿还责任），法院予以支持。综上，原审法院遂判决：（一）王和同于判决生效后十日内返还张艳芹购房款270000元；（二）ＸＸ、王伟、王芬、王建、王晶以继承遗产实际价值为限对上述债务承担清偿责任，如放弃继承不负偿还责任；（三）龙祥公司于判决生效后十日内返还张艳芹地下室款20000元；（四）驳回张艳芹张艳芹其他诉讼请求。二审期间，上诉人王和同提供证明一份，内容为：“张艳芹、张礼云办理房证，差价五万五千元整。”落款：龙祥公司，张征会。时间：2011年12月16日。拟证明涉案50000元张礼云已经向龙祥公司交付。后来交付完两证办好之后，龙祥公司和张艳芹又签订了一份合同，也说明两证都办好，该给龙祥公司的钱已经交付。张艳芹质证认为：该证明内容反映的是龙祥公司收取的房屋差价，与被上诉人要求扣除的50000元房款无关。至于龙祥公司以什么理由让张礼云再拿出的50000元我们不知道这个什么原因。本院认为，关于上诉人王和同应否向被上诉人张艳芹返还涉案的50000元房款的问题。张艳芹向张礼云支付了约定的购房款270000元，现涉案房屋买卖合同无法继续履行，理应由上诉人王和同及张礼云的其他遗产继承人将张礼云收到的房款向张艳芹返还。上诉人提供的证据不足以证明50000元房款应当由龙祥公司返还的事实。故，上诉人王和同的上诉主张缺乏事实和法律依据。综上，上诉人王和同的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王和同承担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  李 琳二〇一七年八月一日书记员  张恒一