沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0112民初10480号原告（反诉被告）：李东，男，1966年9月4日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王素莹，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳同方置业有限公司，住所地沈阳市浑南区新隆街12号。法定代表人:孟欣，系董事长。委托诉讼代理人任一元，女，1986年9月17日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。原告李东与被告沈阳同方置业有限公司民间借贷合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李东委托诉讼代理人王素莹、刘燕、被告沈阳同方置业有限公司（反诉原告）委托诉讼代理人任一元到庭参加诉讼。本案现已审理结终。原告李东向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还同方世纪大厦5门1-2层房屋转让款13,311,144.00元；2、依法判令被告支付占用房屋转让款期间的利息3,478,867.00元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年7月1日起计算至被告实际付清欠款之日止，暂计至2016年12月5日）；3、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2007年被告沈阳同方置业有限公司启动同方世纪大厦建设项目，案外人刘某某向被告投资20,000,000.00元用于项目建设，后案外人因故退出项目。2008年8月5日，案外人刘某某将在被告处的股权转让款性质转为借款，刘某某指定原告与被告另行签订借款协议。同日，原告与被告签订借款协议书，双方约定：被告向原告借款22,000,000.00元，借款时间为2007年9月11日至2010年6月30日，利息为银行同期贷款利率二倍，原告有权单方决定选择还款方式，即原告可以选择借款到期后要求被告支付本金和利息或选择以同方世纪大厦的商业用房一至三层由东向西立体砍块（即东西方向B-1轴至6轴，南北方向B-G至C-A）做价偿还，此前，原告已履行了付款义务。2011年10月31日，原告和被告签订了《同方世纪大厦商品房预定书》，双方约定将同方世纪大厦5门（1至2层），面积为1848.77平方米的房屋以3,000.00元每平方米卖给原告。2011年11月11日，经双方结算被告应向原告偿还本息24,800,000.00元，原告选择以同方世纪大厦的2套房产（3门1-3层、5门1-2层）进行抵顶借款。同日，原、被告就上述两套房屋签订了《还款房产交接协议书》、《交接房产明细表》，约定第3门的房产协议签订后30日内办理完合同备案手续，第5门的房产180天左右办理完合同备案手续。协议签订后被告向原告交付了两套房产的钥匙，并办理了第3门1-3层的合同备案手续。2012年被告代替原告将5门1-2层房产（面积1848.77平方米）以7,200.00元每平方米的价格卖给了案外人李某某并办理合同备案，但房款至今未返还给原告。2015年6月29日，原告与被告签订了《承诺书》，被告承诺将案外人李某某支付的购房款（共计13,311,144.00元）归还给原告。原告多次联络被告协商还款事宜，协商未果，故原告依法向贵院提起诉讼，为维护原告的合法权益，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告沈阳同方置业有限公司辩称，1、原、被告于2008年8月5日签订的协议书中明确约定:如原告选择房产，所约定的房产单价为不含税价格，即因房屋产权转移而产生的一切相应税费应由原告承担，但原告至今仍未承担完毕同方世纪大厦3门（1-3层）（房屋地址：沈阳市浑南新区世纪路5-4号3门）房产的缴税义务；2、原、被告于2011年11月11日签订的协议中明确约定了两套房产备案手续的办理时间。因为房产备案手续的办理并不是仅由被告单独进行办理，而是需要原告进行配合才能够顺利办理完毕的，但在本协议约定的180天内，原告却一直未出现，致使同方世纪大厦5门（1-2层）的备案手续一直无法办理。至此，被告只能视为原告放弃继续履行本协议。且在此之前，由于本协议中所约定的3门的备案手续早已办理完毕，原告方却迟迟未向被告支付相应税款，故在此情形下，按2008年所签署的协议约定，被告便将协议中载明的5,546,310.00元用于原告缴纳3门的税款，但因3门所产生的税款总额为6,416,616.42元，故被告仍垫付了870,306.42元，此笔款项被告已申请反诉，要求原告偿还。3、2012年在原告自动放弃5门交易的情形下，被告将该房产划归到了正常对外出售的范畴，此后出售给了第三方。在此前提下，原告所提供的《承诺书》是没有基本事实基础的，且该《承诺书》的内容及签订时的情形已明显违背了合同法公平、自愿的基本原则，应属于无效合同。综上，请求法院依法判决，驳回原告的诉讼请求，并判令本案诉讼费用由原告承担。反诉原告沈阳同方置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令反诉被告按照协议约定返还税款870,306.42元；2、请求法院依法判令解除反诉原告与反诉被告于2011年11月11日签订的《还款房产交接书》；3、请求法院依法判令撤销2015年6月29日的《承诺书》；4、请求法院依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、按照双方于2008年8月5日签订的借款协议中的约定，如果反诉被告选择房产，则产生的相应税费由其自行承担。反诉原告于2011年12月12日依照双方约定为反诉被告办理了位于沈阳市浑南区世纪5-4号3门(下称3门）的相应备案手续，按照协议约定，此时反诉被告应为该房产缴纳相应税费，共计6,416,616.42元。但由于反诉被告在限期前迟迟没有进行缴纳，双方于2011年11月11日签订的《还款房产交接书》已无法继续执行，在此情形下，我公司将协议中另外的5,546,310.00元及我公司另外垫付的870,306.42元，用于向税务部门缴纳3门应交纳的税款。二、在我公司为3门缴纳税款时，反诉原告与反诉被告于2011年11月11日签订的《还款房产交接书》中涉及的5,546,310.00元已经用于税费的缴纳，故本协议无法继续履行。三、2015年6月29日，反诉被告带着人及其制作好的一份《承诺书》控制了我公司的主要负责人，并以实际行动表明，不盖章，就不放人，我公司主要负责人在被其威胁的情形下在《承诺书》上签字盖章。综上，请求法院依法判令反诉被告按照协议约定返还税款870,306.42元，解除反诉原告与反诉被告于2011年11月11日签订的《还款房产交接书》，撤销2015年6月29日的《承诺书》并依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中,反诉原告撤回请求反诉被告给付税费的请求。反诉被告李东辩称，1、关于税款，据反诉被告了解，现在房产发票出具之后所缴纳的税款是11%左右，这与反诉原告的说法是不相符的，请求法院到相关部门核实，反诉被告可以按照法律规定的税款金额进行缴纳，反诉被告需要依据反诉原告实际发生的税费金额承担相应的税金（扣除单价3000元以下的税金）；2、关于反诉原告的第二项诉讼请求的问题，首先在房屋还款交接书中并没有约定解除事由，同时解除权的行使应当在解除事由发生之日起，法定的催告期间内进行行使，反诉原告在2011年签订的交接协议，至本案诉讼之前，反诉原告并没有行使相应的权利，相反还与原告签订了承诺书，所以，其解除的诉讼主张不能得到法律的支持；3、关于撤销权，法律明确规定撤销权行使的除斥期间为一年，本案的承诺书签订于2015年6月29日，在一年之内，反诉原告并没有提出撤销权的诉讼主张，其已丧失撤销权，且承诺书的签订是双方真实意思表示，没有胁迫。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提供的无异议证据，《协议书》、《借款协议书》、刘某某出具的《情况说明》、《还款房产交接协议书》、《商品房买卖合同》（3门1-3层）、《同方世纪大厦商品房预定书》（5门1-2层）、房屋电子登记（簿）查询证明（5门1-2层），本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2008年8月5日，沈阳同方置业有限公司法定代表人孟欣与刘某某签订协议书一份，约定：刘某某同意将已支付给孟欣的股权转让款的性质转为孟欣向刘某某的借款，股权转让款数额为22,000,000.00元，刘某某将此债权转让给原告李东。2008年8月5日，李东（乙方）与沈阳同方置业有限公司（甲方）针对上述债权另行签订借款协议书，约定借款时间为2007年9月11日起至2010年6月30日止，借款金额为人民币22,000,000.00元，借款利息为银行同期贷款利率（年息）的二倍。借款到期后一次性支付利息。还款方式为：1、乙方可单方有权选择借款到期后要求甲方支付本金和利息；2、乙方也可单方有权选择以该项目的商业用房一至三层由东向西立体砍块（即东西方向B-1轴至6轴，南北方向B-G至C-A）作价偿还。如乙方要求以房产偿还借款，双方约定：1、以上商业用房的单价为人民币3,000.00元/平方米,但不包含房屋产权办理的各种税费。销售建筑面积约7000平方米（经市房产局测绘面积审核后按照实际金额多退少补）。2、甲方争取2008年底前完成裙房的施工；甲方必须在2010年6月30日前将该房产交付乙方使用，乙方如需甲方配合装修，乙方提相关手续报有关部门批准后即可进行。但如遇不可抗力的自然灾害或政府政策调整，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更外，甲方可据实予以延期。甲方如未按本合同规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方有权向甲方追究违约赔偿金，违约金按照每日一万元给付。甲方争取在2008年12月31日前取得销售许可证后为乙方出具正式的商品房销售合同和正式的商品房销售发票同时该借款协议终止。若因甲方过失造成乙方不能在甲方交付合格的商品房之日起360日内取得房屋产权证，乙方有权提出退房，甲方需在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的8%赔偿乙方损失。除上述约定外，甲方再给乙方800,000.00元的利息款(若甲方在该项目取得利润,则再给乙方增加800,000.00元)。借款到期后，原告李东选择以房产抵偿借款的方式还款，双方于2011年11月11日签订还款房产交接协议书，约定：截止至协议签订之日，沈阳同方置业有限公司应偿还给李东本息合计24,800,000.00元,李东选择用沈阳同方置业有限公司房产抵顶借款,用于抵偿的房产共2套,交接房产为：3门(1-3层),面积6417.9平方米,单价3,000.00元,金额为19,253,700.00元；5门（1－2层），面积1848.77平方米，单价3,000.00元,金额为5,546,310.00元；本协议签订后，李东需到同方世纪大厦销售中心办理房产相关手续；在办理相关手续的过程中，所产生的费用由李东承担；如办理相关手续的过程中，出现其他相关问题，甲、乙双方可另行协商；其中第3门房产协议签订后30日内办理完合同备案手续；第5门中部分房产180天左右办理完合同备案手续；乙方到同方世纪销售中心办理房产相关手续后即与同方世纪大厦其他业主承担相同义务及享有相同权利。2011年12月12日，李东与沈阳同方置业有限公司针对上述3门房产签订商品房买卖合同，并办理合同备案登记，但原告并未缴纳相应税费；2012年沈阳同方置业有限公司将上述5门房产另行出售给李某某、刘某甲，并于2012年9月11日办理商品房买卖合同备案登记及预告登记。2015年6月29日，沈阳同方置业有限公司及其法定代表人孟欣为李东出具承诺书一份，内容为：2011年10月31日，李东与沈阳同方置业有限公司签订同方世纪大厦商品房预定书，双方约定将上述5门房产卖给李东，2011年11月11日沈阳同方置业有限公司和李东签订还款房产交接协议、交接房产明细表，并将钥匙交付给了李东。2012年7月李东将上述房产以7200元/平方米转卖给了第三人，被告同意将第三人支付的购房款13,311,144.00元归还给李东，沈阳同方置业有限公司在出具发票后李东同意支付相应的税费款，该税费款从归还李东的13,311,144.00元中予以扣除。李东购买的同方世纪大厦3门（1－3层）、5门（1－2层）房屋税费由沈阳同方置业有限公司和李东按如下比例承担：单价在3,000.00元/平方米以下(含3000元)产生的税费部分由沈阳同方置业有限公司承担,单价超出3,000.00元以上的部分如5门1-2层,其中4,200.00元部分的税费由李东承担。至诉讼时，被告未能按照承诺返还购房款，原告诉讼来院。本院认为，原告李东与被告沈阳同方置业有限公司签订借款协议书及还款房产交接协议书是经双方协商一致，自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制性规定,合同合法有效。原、被告双方均应遵照执行。截止至2011年11月11日，沈阳同方置业有限公司应偿还给李东本息合计24,800,000.00元，双方签订还款房产交接协议书，沈阳同方置业有限公司以3门房产折抵19,253,700.00元，5门房产折抵5,546,310.00元偿还借款本息，关于3号门交接手续已履行完毕，原告未缴纳的税费部分，被告可将相关税费的具体金额结算完毕后，另案诉讼解决。关于5门房屋并没按照约定期限履行交接手续,因办理交接手续需原、被告相互配合才能完成，而原告系债权人应积极主动要求被告为其办理房屋交接手续，但原告并没有提供证据证明其在约定期限内主动要求被告为其办理房屋交接手续，因此关于5门房屋未能在约定期间内办理完毕交接手续，不能归责给被告，关于以房抵债协议未履行完毕之前，债权人不能享有该抵押房的物权，仅享有原债权，该抵债房的物权仍属于原所有权人，因此本案被告在约定交接房屋期限届满后将5门房屋另售他人并无不当。虽被告沈阳同方置业有限公司及其法定代表人孟欣作出承诺，同意将5门房屋的出售价款返还给原告李东，但综合本案证据、案件事实情况及被告提供的证人证言等，被告沈阳同方置业有限公司及其法定代表人孟欣的承诺行为有违常理，其内容显失公平，在原告不能提出合理解释的情况下，依据证据的高度盖然性原则对被告主张的事实即被告法定代表人孟欣是在受胁迫，违反真实意思情况下作出承诺的事实予以认定，该行为应为无效民事行为。故对原告依据承诺书要求返还世纪大厦5门房屋转让款13,311,144.00元的诉讼请求不予支持。但5门房屋折抵的借款本息5,546,310.00元，被告沈阳同方置业有限公司应予偿还。被告将抵债房屋变现后，应及时偿还原告债务，但被告并未及时偿还，长期占用原告借款本息应向原告赔偿占用期间给原告造成的经济损失。关于反诉原告要求解除还款房产交接协议书的诉讼请求，因该协议约定的履行期间已届满，合同双方当事人的权利义务已终止，不存在解除合同的条件，无需再行解除，因此，对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。关于反诉原告要求撤销承诺书的诉讼请求，因该民事行为系无效民事行为，不符合可撤销民事行为的条件，况且行使撤销权已超过法定的除斥期间，因此，对该项诉讼请求本院亦不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：被告(反诉原告)沈阳同方置业有限公司于本判决生效后七日内给付原告(反诉被告)李东借款本息5,546,310.00元；二、被告(反诉原告)沈阳同方置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告(反诉被告)李东占有借款本息期间的经济损失（以5,546,310.00元为基数，自2012年9月1日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原、被告（反诉原、被告）其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122,540.00元，由原告（反诉被告）李东负担82,101.80元，被告（反诉原告）沈阳同方置业有限公司负担40,438.20元；保全费5,000.00元，由被告（反诉原告）沈阳同方置业有限公司负担；反诉费6,251.50元，应收100.00元，由被告（反诉原告）沈阳同方置业有限公司负担，余款6151.50元退回被告（反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  徐宁审 判 员  隋冰人民陪审员  金丽二〇一七年八月一日书 记 员  王玥