河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初8916号原告郭秀廷，女，1994年7月22日出生，汉族，住河南省林州市顺河镇郭家庄村**号，身份证号：410521199407226025。委托代理人马留柱，河南豫龙律师事务所律师。被告李霞，女，1977年6月13日出生，汉族，住郑州市金水区纬二路**号院*号楼*号，身份证号：410105197706131041。委托代理人侯小云，河南文浩律师事务所律师。委托代理人禹梁，河南舒展律师事务所律师。第三人郑州市东堂房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市郑东新区白沙镇康庄路西侧、瑞风路南侧、金光路北侧雅居乐国际花园12-107号。法定代表人陈贡彦。原告郭秀廷诉被告李霞、第三人郑州市东堂房地产营销策划有限公司（下简称“东堂地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭秀廷委托代理人马留柱、被告李霞委托代理人禹梁到庭参加诉讼，第三人郑州市东堂房地产营销策划有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月10日，原被告双方在居间方东堂地产处签订了一份《郑州市存量房买卖居间合同》，合同约定被告自愿将其本人所有的位于中牟县××风路北中ＸＸ庭一期1号楼3-702号房屋一套（房产证号：牟房权证字第××）转让给原告，双方约定的房屋总价款为柒拾贰万元整（720000元），并约定原告采取银行按揭贷款的方式向被告支付购房款，原告首先向被告支付首付款30万元，合同签订当日，原告即向被告支付了定金2万元（定金冲抵首付款），后原告又分两次向被告支付了剩余的28万元首付款，被告于2016年7月29日向原告出具了一份《收条》。后被告将房屋交付给原告居住，原告即对该房屋进行了装修，并且已经花费了巨额的装修费用，后原被告双方按合同约定共同在银行办理了抵押贷款手续，并且银行贷款也已经审批下来，并且双方在房管局已经办理了维修基金的过户手续，但后来被告以房价上涨为由，拒绝将房屋卖给原告，并拒绝为原告办理房屋过户手续，经原告多次催促，被告明确表示拒绝继续履行合同。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、请求法院依法判令被告继续履行双方所签订的房屋买卖合同并依法为原告办理房屋所有权过户登记手续；2、请求被告依法向原告支付违约金4万元及原告为办理银行按揭贷款手续所支出的8250元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告李霞辩称，1、关于房屋买卖合同第二条明确规定原告适用银行按揭买卖涉案房屋，第二条第二小项规定甲乙双方在签订合同后60个工作日内共同到银行办理按揭贷款手续，2016年7月10日签订买卖合同，2016年10月10日以前办理银行按揭贷款手续，这正好是60个工作日，还规定剩余房款不足部分，乙方同意银行贷款批准或者不批准之日起60日内将剩余房款存入被告银行账户，合同第十四条也有约定资金监管账号为甲方名下银行账户，到现在为止，被告也没收到乙方的剩余房款。2、根据房屋买卖合同第十条违约责任第三项规定，甲乙双方同意乙方在无法全部支付房款时，按第二种方式处理，第二项规定，逾期超过60天，甲方有权解除合同，乙方同时应承担违约金，订金不予退还，同时协助办理存量房屋网签合同注销及监管协议的注销手续。3、房屋买卖合同的第十四条约定补充条款如下：第四项规定由于交房后，一方开始装修房子，若后期因乙方原因导致合同无法履行的，装修费甲方不予退还。4、原告应于2016年10月20日把房子尾款交付被告，原告根本性违约，被告有权解除房屋买卖合同。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：第一组证据：1.被告身份证复印件一份，2、二手房买卖居间合同一份，证明目的：1、证明被告的主体身份，2、证明原、被告双方在2016年7月10日在居间方郑州东堂房地产营销策划有限公司签订了房屋买卖合同，双方之间存在合同关系的事实；第二组证据：1、房屋所有权证书复印件一份，2、销售不动产统一发票复印件一份，3、契税缴税凭证复印件一份，证明目的：1、证明涉案房屋所有权人为被告李霞，2、证明被告李霞在2014年9月19日以245872元的价格购买了涉案房屋，3、证明被告李霞所有的该房屋在2016年10月20日契税已经满两年，按照双方合同第五条的约定，双方应在2016年10月30日前办理涉案房屋的过户手续；第三组证据：1、购房定金《收条》一份，2、银行转账凭证一份，3、购房首付款《收条》一份，证明目的：1、证明原告在合同签订的当日即2016年7月10日就向被告李霞支付了购房定金贰万元（20000元），被告向原告出具了一份收条的事实，2、证明原告在双方合同签订后的第二日即2016年7月11日就通过民生银行向被告李霞转账支付了18万元的事实，3、证明原告在2016年7月29日即向被告支付了28万元首付款的事实，被告向原告出具了收条（其中18万元为银行转账，10万元为现金）；第四组证据：1、中介方郑州东堂地产公司出具的《情况说明》一份，2、中介方郑州东堂地产公司出具的《收据》两份，证明目的：1、证明被告李霞违反合同约定，向中介方明确表示不再出卖涉案房屋，并拒绝为原告办理房屋过户手续的事实，2、证明原告向中介方交纳了中介佣金8000元的事实以及向中介方交纳了银行按揭服务费8250元的事实；第五组证据：银行贷款审批通过单一份，证明目的：证明原告的房屋按揭贷款已经在2016年11月18日被中国邮政储蓄银行郑州市分行审批通过，但因为被告的违约导致该贷款目前已经无法使用；第六组证据：中牟县房屋维修基金管理中心出具的《维修基金缴存凭证》一份，证明目的：证明涉案房屋的维修基金已经过户给了原告的事实。被告李霞质证称，对第一组证据无异议；第二组证据第一项无异议，第二项合法性有异议，被告李霞2014年9月19日购买的涉案房屋的价格于本案无关，第三项契税的票据系复印件，涉案房屋的剩余房款应于2016年的10月20日之前存入被告李霞的银行账户上，原告没有履行存款义务；对第三组证据合法性、关联性、真实性均无异议；对第四组证据第一项情况说明合法性无异议，真实性和关联性有异议，正因为原告方违约在合同规定的期间内没有支付剩余房款，所以被告李霞有权单方解除房屋买卖合同，第二项真实性合法性关联性均无异议，恰恰能证明了原告在中介履行了自己合同中的付款义务；对第五组证据合法性真实性关联性均无异议，证明了该审批通过手续晚于房款剩余款项的交付时间，房款的交付时间应是2016年的10月20日；对第六组证据真实性合法性关联性无异议，恰恰证明被告李霞在没有收到尾款的情况下把房屋的维修基金过户给原告，被告有诚意履行房屋买卖合同但因为原告的违约致使被告无法继续履行房屋买卖合同，维修基金开票日期2017年2月10日。被告李霞为支持其答辩意见向本院提交证据：二手房买卖合同一份，证明了原被告双方在中介公司的撮合下，买卖双方自愿签订了房屋买卖合同。原告郭秀廷质证称，真实性无异议，合同合法有效。经本院审查，原告提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信；被告提交的合同客观、真实，本院予以采信。第三人东堂地产未提交证据。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2016年7月10日，原告郭秀廷与被告李霞、第三人东堂地产在第三人东堂地产处签订《郑州市存量房买卖居间合同》一份，约定：被告自愿将其本人所有的位于中牟县××风路北中ＸＸ庭一期1号楼3-702号房屋一套（房产证号：牟房权证字第××）转让给原告，双方约定该房屋的转让总房款为柒拾贰万元整（720000元），购房首付款30万元分两次支付，剩余房款房款人民币420000元由原、被告双方于签订本合同后陆拾个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户，若郭秀廷不能按照计划贷足或银行不同意贷款申请的，则剩余房款不足部分，郭秀廷同意在银行贷款批准或者不批准之日起拾日内将剩余房款存入监管账户。还约定：待被告李霞契税满两年拾日内原被告双方需配合第三人东堂地产共同向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。2016年7月10日《收条》显示：被告收到原告购房定金定金2万元整，2016年7月29日《收条》显示：被告收到原告房款首付280000元。2016年7月20日前被告已经房屋交付给原告，原告已装修使用。中国邮政储蓄银行郑州市分行个贷意见单显示：原告郭秀廷2016年11月18日贷款状态为审批通过，审定金额42万元。2017年2月10日维修基金缴存凭证表明维修基金已过户给原告郭秀廷。庭审中，本院询问被告是何时何种形式通知原告解除合同的，被告回答2016年10月10日以后，具体形式代理人不清楚。庭审时，被告方明确表示不同意继续履行合同。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面、适当的履行自己的合同义务。当事人可以约定一方违约时应当承担根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查郑州市存量房（二手房）买卖居间合同有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。原告已经履行定金及首付款付款义务，剩余房款42万元应于贷款银行放贷之日存入存量房交易资金监管账户，2016年11月18日银行贷款审批通过，但被告自称于2016年10月份通知原告解除合同，已经构成违约，故被告以没有收到尾款，逾期超过60个工作日为由的抗辩不能成立。被告庭审时虽然称解除了协议，但法庭询问其具体如何解除的细节，被告方不能作出回答，故无法认定合同已解除。故被告李霞应按照合同约定办理房屋所有权转移登记手续，关于被告继续履行双方所签订的房屋买卖合同并依法为原告办理房屋所有权过户登记手续的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。关于原告主张被告李霞支付原告违约金4万元及原告为办理银行按揭贷款手续所支出8250元的诉讼请求，被告李霞拒绝配合原告办理权属登记变更手续的行为，已构成违约，应当承担违约责任。鉴于房屋及时进行了交付，并未影响原告使用，且目前房屋增值较大，本院已支持原告其他诉求，对原告主张的违约金4万元及办理银行按揭贷款手续费8250元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李霞继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告李霞于本判决书生效后三十日内协助原告郭秀廷办理位于中牟县郑信路东瑞风路北中ＸＸ庭一期1号楼3-702号房屋的房产登记手续，手续办理完毕当日原告郭秀廷向被告李霞支付剩余房款；三、驳回原告郭秀廷的其他诉讼请求。案件受理费11483元，保全费4520元，由原告郭秀廷负担1005元，被告李霞负担14998元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年八月三日书记员  马正茁