宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0591民初491号原告：宜昌高新区经鑫苑小区业主委员会，住所地宜昌市高新区港窑路32号。代表人：穆延华，主任。委托代理人：冯愿妮，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。被告：宜昌木森物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区胜利四路54号8号楼，统一社会信用代码914205000635317658。法定代表人：史华玲，经理。委托代理人：王礼贤，男，1979年3月6日出生，住宜昌市夷陵区。该公司员工。特别授权代理。原告宜昌高新区经鑫苑小区业主委员会（简称经鑫苑业委会）与被告宜昌木森物业管理有限公司（简称木森公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告经鑫苑业委会的代表人穆延华及委托代理人冯愿妮、被告木森公司的法定代表人史华玲及委托代理人王礼贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经鑫苑业委会诉称，2014年3月12日原告代表经鑫苑小区业主与被告木森公司签订物业管理合同，双方约定，服务合同期限三年，2014年物业管理费按每平方米0.4元，泊车费每月60元收取，根据收费情况给业主委员会提取10%；2015年物业管理费按每平方米0.5元，泊车费每月80元收取，业主委员会提取15%；2016年物业管理费按每平方米0.5元，泊车费每月80元收取，业主委员会提取20%。由于前期物业公司（红太阳物业有限公司）在2013年11月30日到期，因未选出业主委员会，无法选定物业公司，前期物业在小区延长管理三个月，造成前期物业收取一定的物业管理服务费，经高新区房管部门的协调，于2015年5月31日，前期物业一次性返还服务费5000元（含用电费押金1800），当时与木森物业公司协商做为2015年泊车费返还。直到目前，木森物业公司再没有返还按合同约定的泊车费，经业主委会员代表多次向木森物业讨要，木森物业均以各种理由推托，拒不履行合同。2016年10月29日，经经鑫苑业主大会征求意见，59%以上户主同意更换物业公司，业委会已张榜公布，于2016年10月31日并发函告知木森物业公司，合同到期后不再与之签订物业管理合同，并再次索要泊车费返还部分，遭拒。原告认为，被告在委托管理合同已终止的情况下不配合办理有关移交手续，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。所以广告费，小商贩、纯净水公司进场费、泊车费应归业主所有。为了悍卫业主的自身的权利和利益，原告诉请法院判令：1、被告返还2015年、2016年度收取的泊车费，按合同约定比例返还给业主计41840元；2、被告公布2014年至2016年收益和支出情况；3、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，经鑫苑业委会举证如下：证据一、原告会议决议公告、选举结果公告、通知。用以证明原告诉讼主体资格适格。证据二、2014年3月12日原被告双方签订的物业服务合同。用以证明物业管理费的收取方式及泊车费收取方式及给原告提成的比例。证据三、车辆登记表、被告对泊车费收费统计表。用以证明原告在2016年12月25日告诉业主与被告解除合同，但被告仍然收取泊车费，已经超过通知的时间。证据四、温馨提示。用以证明原告2016年12月25日已经提示业主与被告终止合同。被告木森公司辩称：一、原告认为被告2015年度、2016年度的车位数是175个，每年有140台车停放，与事实不符。在这几年，有车辆停放在原告小区内，但业主交纳泊车费的情况非常不理想，并没有原告所陈述的这么多。二、被告在原告小区服务期间，原告在小区内到处张贴被告不会在下一个合同期限内为原告小区服务的公告，严重影响了被告的物业工作及收费。不仅如此，原告还公开张贴温馨提示，阻止小区业主支付物业管理费及泊车费。由于原告的行为，导致大量的业主不支付物业管理费。为此，被告不得不把大量的业主起诉到法院，又不得已以打七折的标准收取物业管理费，到目前为止，共造成被告的物业管理费和泊车费损失49051元，被告为此支付诉讼费3325元，损失还不包括平时到法院的误工费、交通费、打印费及其他费用。原告给被告造成的损失已经超过了原告的诉讼请求金额。三、在被告2014年进驻到经鑫苑小区的时候，小区公共部位没有物业服务硬件设施，原告在进驻后，为了给小区内的业主提供物业管理服务，自行先垫钱来添置物业服务硬件。小区内的化粪池堵塞五次，污水不断外流，被告每次都请专业的疏通人员进行疏通。物业管理合同约定的泊车费提成虽然要支付给原告，但该笔费用是要用在改善小区内的硬件及添置物业服务硬件。被告已经为了小区业主的利益，全部支出了，还超过了业主委员会要求的金额。小区内停车位需要经常性维护，维护需要相应的人员和相应的材料，这也需要费用。四、2014年的前两个月的物业费和泊车费，被告上一届红太阳物业公司收取了18827元的物业管理费，收取了11505元的泊车费，共计30332元，后经过工作，红太阳物业公司只退还了5000元，还有25332元并未退回。但2014年前两个月物业管理服务是被告提供的，对于红太阳物业公司未退还25332元的费用，应当从原告的请求中予以扣除。为支持其答辩主张，木森公司举证如下：证据一、经鑫苑物业管理收费情况统计表两张。用以证明红太阳物业公司收取了2014年1月、2月的物业管理费18827元。证据二、经鑫苑停车费情况统计表三张。用以证明红太阳物业收取了2014年1月、2月的物业管理费11505元。证据三、经鑫苑小区2014-2016年木森公司投入成本明细、收据、合同、请示报告、照片。用以证明被告为了能够进行正常的物业管理服务，添置的硬件设备及价款。证据四、温馨提示、穆延华照片。用以证明原告破坏被告正常的物业管理活动。证据五、未交费人员名单。用以证明原告的行为给被告造成损失的金额49051元，还有3325元诉讼费等费用。证据六、收据1000元。用以证明被告实际收取的泊车费比物业管理合同约定的要低很多，泊车费没有原告所请求的多。业委会副主任的儿子物业费应交734元，实交734元，车费应交960元，实交266元，证明被告收取泊车费很困难，原告不协助。经庭审质证，被告对原告所举证据的质证意见：对证据一、二的真实性无异议；对证据三真实性有异议，认为是复印件，有涂改；对证据四的真实性有异议。原告对被告所举证据的质证意见：证据一、二是复印件，且与本案无关；证据三被告提供物业服务增加的工具设备是为小区物业服务的内容，应由被告自理；证据四的温馨提示不是穆延华张贴，是业主贴的；证据五未交物业费是业主与被告之间的关系；证据六被告物业费优惠与原告无关。双方当事人无异议的证据本院予以认定，质证意见的分歧，在事实认定和裁判理由中阐述认证的理由和结论。经审理查明：一、2014年3月12日，原告经鑫苑业委会（甲方）与被告木森公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定：“甲方委托乙方实施物业服务期限三年，即从2014年1月1日至2016年12月31日止”，“1、物业费用按每平方米0.4元/月，2015年暂按0.5元/月；2、泊车位按60元/车/月，根据收费情况给业主提取10%，2015年暂按80元/车/月，业委会提取15%，2016年提取20%”。二、原告经鑫苑业委会主张，经鑫苑小区共有停车位175个，按80%利用率计算为140个车位基数，按每车位每月80元计算，2015年原告应得泊车费提成20160元（140×80×12×15%）；2016年原告应得泊车费提成26880元（140×80×12×20%）。被告接手红太阳物业公司时，红太阳物业公司返还了3200元物业费，木森公司又加2000元，共计5200元，作为原告收入，抵减被告2015年应返泊车费收入。原告不主张2014年泊车费收入提成。三、被告木森公司自认2015年收取泊车费74567元、2016年收取泊车费77699元。被告提供了2014—2016木森公司收入支出报表，经原告质证，原告认为，双方所签合同是包干制物业服务合同，被告的收支情况与原告无关。四、经鑫苑小区内停车位，均系在小区内地面道路等公共区域划定的部位。本院认为，原告经鑫苑业委会与被告木森公司签订《物业管理合同》，约定被告收取的泊车费按一定比例给业主提成，该约定不违反法律规定，合同双方应依约履行。1、被告主张其收取的泊车费已用于小区公共部位硬件设施添置、共用设施的维修、化粪池疏通等项目支出，造成被告亏损，被告不应再向业主提成泊车费。根据本案查明的事实，经鑫苑小区的停车位均为在地面道路等公共区域部位划定的部位，根据相关规定，该部位的收益为物业共用部分的收益，其用途主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。物业公司在未征得小区业主同意的情况下，擅自以泊车费冲抵其管理期间小区设施设备的更新维修等费用，显然不符合有关规定，该答辩主张不能成立。2、被告还主张，被告对于停车场所实施管理，必然有费用支出，且在双方合同期间，原告有张贴公告、温馨提示等行为，严重影响了被告的物业工作及收费。经查明，被告主张的原告张贴公告、温馨提示等行为均发生在2016年年底之后，此时已近双方合同到期时间，原告此时征询业主意见并无明显不当，况且，小区公共区域的泊车费收入本应归业主所有，泊车费收入中物业公司分成的部分可以作为其停车管理费用，被告主张的事实不能成为其不履行返还业主泊车费收入提成合同义务的理由。3、原告按小区实有停车位计算泊车费收入提成没有依据，应以被告实际收取的泊车费为基数，按合同约定比率计算原告应得泊车费收入提成。被告自认2015年实际收取泊车费74567元，2016年实际收取泊车费77699元，原告对被告自认的实际收取的泊车费数额不认可，但未提出证据证实实收泊车费的准确数额，本院根据证据规则，采纳被告的自认，确定泊车费收入为2015年74567元、2016年77699元。根据合同约定，2015年原告应得泊车费收入提成11185.05元（74567×15%），2016年原告应得泊车费收入提成15539.8元（77699×20%），原告自认应从2015年泊车费收入提成中扣除5200元，原告应得泊车费收入提成共计21524.85元［（11185.05-5200）+15539.8］。4、原告诉请被告公布2014年至2016年收益和支出情况，又主张“双方所签合同是包干制物业服务合同，被告的收支情况与原告无关”，因原被告双方所签合同系包干制物业服务合同，原告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宜昌木森物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宜昌高新区经鑫苑小区业主委员会泊车费收入提成21524.85元；二、驳回原告宜昌高新区经鑫苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费423元（已减半，原告已预交），由被告宜昌木森物业管理有限公司负担218元、原告宜昌高新区经鑫苑小区业主委员会负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  许建江二〇一七年八月三日书记员  王 姣