山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁14民终1637号上诉人（原审被告、反诉原告）：齐河华信置业有限公司。住所地，山东省德州市齐河县齐顺大街北段（原石油公司院内）。法定代表人：李文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹向军，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐河县富景物业管理有限公司。住所地：山东省德州市齐河县晏城坡路北首。法定代表人：翟怀文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程才，山东利星律师事务所律师。上诉人齐河华信置业有限公司与被上诉人齐河县富景物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服齐河县人民法院(2017)鲁1425民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人齐河华信置业有限公司的上诉请求：请求法院撤销齐河县人民法院(2017)鲁1425民初1093号民事判决，确认上诉人与被上诉人签订的《华信嘉苑前期物业服务委托合同》无效；被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我公司与齐河县富景物业管理有限公司签订的《物业服务委托合同》没有进行招标，违反国务院《物业管理条例》的规定，应属无效合同。齐河县富景物业管理有限公司的法定代表人翟怀文，对外负有巨额债务，被法院公示为失信被执行人，且已经丧失经营能力，我方可以行使不安抗辩权。另外依据《合同法》的规定，我方可以行使任意解除权解除合同，因为现在合同已经不能履行了。被上诉人齐河县富景物业管理有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。齐河县富景物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行原、被告签订的《华信嘉苑前期物业服务委托合同》；2、诉讼费用由被告承担。齐河华信置业有限公司向一审法院提出反诉请求：依法判决解除原、被告签订的《华信嘉苑前期物业服务委托合同》。一审法院认定事实：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年6月25日签订《齐河华信嘉苑前期物业委托合同》，被告（反诉原告）作为甲方将齐河华信嘉苑住宅小区委托原告（反诉被告）进行前期物业服务。合同中记载了物业的基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利和义务、物业管理服务质量及标准、物业管理服务费用及相关费用、违约责任、附则。合同第四章（二）甲方义务中第5条明确约定“于合同生效之日起15日内向乙方提供物业服务所需全部工程技术竣工图纸和档案资料，并建立交接手续，若因工程竣工图纸和资料不完整造成今后维修困难而引发的经济损失，乙方不承担责任”；第七章第二十四条约定“因甲方原因导致乙方未完成规定服务项目，使乙方未完成规定服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权单方解除本合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿”；第七章第二十五条约定“乙方违反本合同第二十四条及第五章的约定，未按合同约定标准管理物业，甲方有权要求乙方限期整改（由建设单位造成遗留问题，使乙方无力整改的除外）逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿”；第七章第二十六条约定“甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，需向对方支付五万元违约金，因此造成对方经济损失的，应给予经济赔偿”；第八章第三十九条约定“本合同在执行中如发生争议，双方应当协商解决或报请物业行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，向原告所在人民法院起诉”；第八章第四十一条规定“本合同自签订之日起生效”。被告（反诉原告）齐河华信置业有限公司作为出卖人已与部分买受人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中前期物业管理约定“出卖人依法选聘的物业服务企业为：齐河县富景物业管理有限公司，资质证号为：鲁物133338”、“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业”。原、被告（反诉被告、反诉原告）签订《齐河华信嘉苑前期物业委托合同》及被告（反诉原告）与部分买主签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》后，原、被告双方至今未履行《齐河华信嘉苑前期物业服务委托合同》，双方产生纠纷，并分别向本院提出诉讼。一审法院认为，原、被告双方于2015年6月25日签订《齐河华信嘉苑前期物业服务委托合同》，合同中约定由原告（反诉被告）为被告（反诉原告）提供物业服务，服务期限为2015年6月25日至2018年6月26日。该合同系原、被告双方的真实意思表示，符合法律规定，为合法有效合同，双方均应自觉遵守合同约定，履行合同义务。本案中，被告（反诉原告）齐河华信置业有限公司以原告（反诉被告）齐河县富景物业管理有限公司法定代表人被法院公示为失信人为诉由，行使不安抗辩权请求解除《齐河县华信嘉苑前期物业服务委托合同》。对此，本院认为，不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明对方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利，如果中止履行后对方在合理期限内无法恢复履行能力或提供担保，中止履行的一方可以解除合同。结合本案，首先，《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，也已明确不安抗辩权的前提是保护双方合同互负债务的先履行一方的权利，被告的辩解及反诉理由有悖于上述法律规定，且原、被告双方签订的《齐河华信嘉苑前期物业服务委托合同》系物业服务合同，被告请求解除该合同的理由并不属于不安抗辩权的行使范围。而且，被告答辩及提起反诉时，未提供原告没有条件提供物业服务或者无力履行服务合同的有效证据，被告仅淡原告法定代表人翟怀文被法院列为失信人员名单和原告也是另案的债务人为由就推定原告无力履行合同或履行合同中可能产生不利后果，这种推定实际否定了合同中已经明确的权利义务关系，被告以此为由要求解除合同，理由不充分，也有违诚实信用原则和公平原则。其二，被告齐河县华信置业有限公司与买主签订的《商品房买卖合同（预售）》中，已经确认了前期物业服务企业为原告齐河县富景物业管理有限公司，并且亦明确业主委员会成立后，由业主委员会决定选聘或续聘物业服务企业，原、被告双方签订的《前期物业委托合同》先于《商品房买卖合同（预售）》，两个合同是不可分割的联体。据此，被告（反诉原告）单方解除《前期物业委托合同》违背了《商品房买卖合同（预售）》的相关条款。故被告（反诉原告）齐河华信置业有限公司的主张，理由不充分，本院不予支持；原告（反诉被告）的诉求符合法律规定，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，第八十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后，被告（反诉原告）齐河华信置业有限公司与原告《反诉被告）齐河县富景物业管理有限公司继续履行双方签订的《华信嘉苑前期物业服务委托合同》。二、驳回被告（反诉原告）齐河华信置业有限公司的反诉请求。案件受理费100元，由被告（反诉原告）齐河华信置业有限公司负担。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，2015年6月25日齐河华信置业有限公司与齐河县富景物业管理有限公司签订《齐河华信嘉苑前期物业服务委托合同》，合同约定齐河华信置业有限公司将齐河华信嘉苑住宅小区委托齐河县富景物业管理有限公司进行前期物业服务，合同约定了物业的基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利和义务、物业管理服务质量及标准、物业管理服务费用及相关费用、附则等，第七章第二十六条约定“甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，需向对方支付五万元违约金，因此造成对方经济损失的，应给予经济赔偿”。后齐河县富景物业管理有限公司诉至原审法院，要求法院判决其与齐河华信置业有限公司继续履行合同，齐河华信置业有限公司提起反诉，要求解除与齐河县富景物业管理有限公司签订的《齐河华信嘉苑前期物业服务委托合同》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”。本案中，齐河华信置业有限公司与齐河县富景物业管理有限公司签订《齐河华信嘉苑前期物业委托合同》至今已有两年多时间，齐河县富景物业管理有限公司一直未能进入小区进行物业管理，齐河华信置业有限公司认为齐河县富景物业管理有限公司法定代表人翟怀文负有巨额债务，被齐河县人民法院公示为失信被执行人，因此也不信任齐河县富景物业管理有限公司，且也坚决拒绝由齐河县富景物业管理有限公司进行物业管理，现齐河华信置业有限公司与齐河县富景物业管理有限公司履行合同已无可能性，长期拖延会对齐河华信嘉苑住宅小区的广大业主造成损害，因此齐河华信置业有限公司要求依据《合同法》行使任意解除权解除合同，本院应当予以准许。但是齐河华信置业有限公司解除合同后，应当依据双方签订的《齐河华信嘉苑前期物业服务委托合同》承担5万元的违约责任。至于解除合同后的损失，由于齐河县富景物业管理有限公司一审起诉时并未要求，因此齐河县富景物业管理有限公司可以另行主张。综上，上诉人齐河华信置业有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销齐河县人民法院(2017)鲁1425民初1093号民事判决；二、解除齐河华信置业有限公司与齐河县富景物业管理有限公司2015年6月25日签订的《齐河华信嘉苑前期物业服务委托合同》；三、齐河华信置业有限公司于判决生效后十日内支付齐河县富景物业管理有限公司违约金5万元；四、驳回被上诉人齐河县富景物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由上诉人齐河华信置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由上诉人齐河华信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔祥波审 判 员 赵立英审 判 员 魏 涛二〇一七年八月三日法官助理 李 悦书 记 员 孙艳君