北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第10419号原告郝桂香，女，1973年12月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人姚欣时，北京永瑞律师事务所律师。被告北京亿城山水房地产开发有限公司，住北京市海淀区马连洼北路138号院1号楼6层609。法定代表人李媛媛，执行董事。委托代理人俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。被告北京亿城物业管理有限公司，住北京市海淀区万柳星标家园5号楼2层201室。法定代表人荆燕，董事长。委托代理人俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。被告梁洁，女，1969年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人谢红慧，北京市百瑞律师事务所律师。原告郝桂香与被告北京亿城山水房地产开发有限公司（以下简称亿城房地产公司）、北京亿城物业管理有限公司（以下简称亿城物业公司）、梁洁财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝桂香委托代理人姚欣时与被告亿城房地产公司、亿城物业公司共同委托代理人俞嘉颖、被告梁洁及其委托代理人谢红慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郝桂香向本院提出诉讼请求：1、请求判令亿城房地产公司、亿城物业公司、梁洁立即协助找出位于北京市海淀区马连洼竹园21号楼5层2单元×室房屋的漏水点；2、请求判令亿城房地产公司、亿城物业公司、梁洁立即维修位于北京市海淀区马连洼竹园21号楼5层2单元×室房屋，停止对我方房屋的继续侵害；3、请求判令亿城房地产公司、亿城物业公司、梁洁支付位于北京市海淀区马连洼竹园21号楼5层2单元×1室房屋的屋顶全部重新修补、粉刷，将次卧木地板进行修复，更换新的次卧卧室门的总折价款38892.51元；4、本案诉讼费由亿城房地产公司、亿城物业公司、梁洁承担。事实和理由：我于2009年3月8日与亿城房地产公司签订了《商品房现房买卖合同》，购买位于北京市海淀区马连洼竹园21号楼5层2单元×1室的房屋（以下简称×1房屋），该房于2010年5月1日前交付。2012年6月，我及租户发现楼上房屋（即梁洁所有的房屋，房号为×，以下简称×房屋）存在漏水现象，主要集中在×号房屋的厨房和卫生间部位，严重影响了我方的正常生活，2013年6月12日，该漏水现象又重新出现。首先，根据亿城房地产公司提供的《住宅质量保证书》的规定，其对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的质量保修期为五年，自合同约定的入住日期（2010年5月1日）起计算，期间，我方要求亿城房地产公司对×1房屋进行维修，但其均不予配合。其次，《北京市商品房预售合同》附件七物业服务约定，亿城物业公司作为涉案房屋的物业管理公司，有义务采取一切必要手段对业主自用物业进行应急处理，以维护业主及第三人的合法利益，但其在我方多次反复地要求下，并未协助找出漏水点并进行维修。再次，梁洁是×房屋的所有权人，我与其曾进行多次沟通，希望其可以及时查找出漏水点，维修房屋，但其都不予配合。×房屋的漏水问题，已严重影响了我方房屋的正常使用，侵犯了我方合法权益。故诉至法院。亿城房地产公司、亿城物业公司共同辩称，一、郝桂香的房屋和梁洁的房屋均通过了竣工验收和分户验收，质量合格。亿城房地产公司在向梁洁交房时曾经对其房屋的两个卫生间进行过防水试验，试验结果证明梁洁房屋与郝桂香房屋上下相邻的两个卫生间的防水工程均不存在质量问题。由于梁洁装修不当造成郝桂香房屋的渗漏以及损害结果，应当由梁洁承担维修房屋以及恢复装修的侵权责任。二、郝桂香房屋出现渗漏现象后，我方多次前往郝桂香家中查看，但是由于渗漏部位在屋顶，因此我方必须进入与其相邻的梁洁房屋内进行检查确定渗漏原因，之后由梁洁房屋承租方协助郝桂香进行维修，但是由于梁洁始终不肯配合，导致拖延至今未能检测出漏水点和漏水原因，故由于屋顶长期渗漏造成郝桂香的装修损失应当由梁洁承担。梁洁辩称，我方已经充分尽了义务，我方为协助找到漏水点，曾将屋地刨开，给其提供了便利。我的房屋是2011年5月交付，2012年2月底完成装修并入住，2012年6月物业给我打电话告知漏水，我就将水关掉了，后我找人将我家漏水的地方打开，但没有找到漏水点。物业针对我家卫生间的位置进行检查，亦没有发现漏水，在观察两个月之后又将该位置合上。2013年物业公司又称漏水，我回来查看，郝桂香漏水上方位置对着我方位置实际上是书房。我主张应该找物业及开发商公司去协调，但其要求我维修。我只能协助其查找，但无义务为她维修，2013年9月，我让住户离开后告知郝桂香可以配合其维修，仍没有看到其他地方有问题。2014年1月9日我再次将房屋出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，郝桂香为位于北京市海淀区马连洼竹园21号楼5层2单元×1室房屋业主，梁洁为位于北京市海淀区马连洼竹园21号楼5层2单元×室房屋业主，亿城房地产公司为该小区开发商，亿城物业公司为该小区物业服务公司。庭审中，郝桂香主张其2010年5月1日前收房，2012年6月发现房屋厨房及小卫生间漏水；后2013年6-7月份上述地点再次出现漏水。梁洁主张其2011年7月对房屋开始装修，2012年2月份装修完毕并入住，施工完成后卫生间重新做了防水并进行了闭水试验，检查无渗漏；2012年6月收到物业通知，告知其卫生间漏水至楼下，其遂将用水关闭，将物业告知的漏水点打开，未找到漏水点，期间物业随同观察，2013年物业公司又通知漏水，其称可协助查找漏水点并配合维修。梁洁为此提交2012年8月19日多方签字的《西山华府珑园21号楼2单元×房屋检查情况说明会纪要》一份，内容为：参会西山华府物业公司工程部主管高起峰，客服主管马雪涛，居然之家张风瑞，业主梁洁；业主2012年6月18日接到物业电话说本房楼下出现漏水，要求协助查明漏水原因，后居然之家装修队约物业在6月20日来打压，先打冷水，然后热水，最后中水，过程期间物业工程人员在现场，物业人员要求刨地面深入检查，后确认卫生间无接头渗漏，后怀疑阀门不严，把热水管线解体打压，随后物业将热水关闭，到6月25日期间一直没有采取任何措施，7月11日，应业主要求，物业工程人员重新打压检查，7月14日恢复热水供应，要求住户正常使用淋浴房，设1周为观察期，由物业答应给结果，但物业公司由于人员变动，至7月27日没有跟进，后居然之家主动联系业主要求做下水管的实验，然后8月1日居然之家装修方来接软管，和物业商定观察一周。如果有漏水问题，会通知业主，但直到8月17日物业没有再联系过业主和装修公司，8月19日由装修公司提议多方现场会议，经讨论后确定采取以下措施：1、8月20日由物业对地暖检查打压，如无渗漏现象，由原装修公司协助恢复刨开部分的防水；2、随后24小时闭水试验，如无渗漏现场，由物业验收确认后，装修公司协助恢复原状。该纪要下方有高起峰、马雪涛、梁洁、张风瑞签字。梁洁主张后来其将地砖刨开，检查后重新进行了防水，刨地砖时亿城物业公司两个工程师在场，另推拉式淋浴房下方瓷砖未拆除，面池下部瓷砖未拆除。对上述纪要，郝桂香认可真实性，但主张其未参与，且该次检查修复与2013年漏水无关；亿城房地产公司、亿城物业公司则不认可，主张员工未在上述纪要上签过字。庭审中，郝桂香向本院提交《商品房现房买卖合同》、《住宅质量保证书》及《住宅工程质量分户验收表》，主张亿城房地产公司、亿城物业公司应承担其房屋漏水的相关责任，其中《住宅质量保证书》注明亿城房地产公司质量保修范围包括有防水要求的卫生间，具体保修内容含卫生间防水工程，其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年。《住宅工程质量分户验收表》注明×1号房屋防水工程质量验收合格。亿城房地产公司、亿城物业公司认可上述证据真实性，并提交《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》，主张郝桂香房屋经竣工验收合格；提交2011年7月8日《审图情况说明》，主张梁洁房屋进行装修时期进行了审图，其中厨房、卫生间水路有改动，卫生间防水层建议重做，并进行闭水试验。梁洁认可《审图情况说明》，认可对洗衣机的位置进行了改造，在墙上增加了给水管，马桶未移动过，主张装修完毕后重做防水并进行了闭水试验，装修完毕后经亿城物业公司验收。庭审中，郝桂香申请对1、×1号房屋屋顶渗水的原因是否为×号房屋的原因产生渗漏进行鉴定；2、如为×号房屋原因产生渗漏，对于×号房屋包括厨房及卫生间在内的漏水点进行查明以及漏水原因进行鉴定；3、如为×号房屋漏水，对×号房屋漏水源的修复方案进行鉴定。本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对上述内容进行了鉴定，该鉴定机构出具司法鉴定意见书，案情摘要一栏中注明现场勘验时，经各方确认，本次鉴定不需要明确找出具体漏水点，只需确定是否防水问题或排水管道的问题；在工程概况一栏中注明×1号房屋与×号房屋户型一致，其中×1号房屋业主将房屋改造，将标注卫生间1的部分改造成了书房，渗水位置位于书房左上部分，该部分对应的×号房屋位置为卫生间1；在分析说明一栏中注明：1、根据2014年11月25日现场勘验情况，先对×1房屋顶板漏水位置进行勘验，现场为干燥状态；后对×房屋卫生间1的2个地漏进行封堵后，11：54开始对卫生间1地面进行蓄水，14：29，由物业对×1房屋顶板的渗水位置进行剔凿，现场勘验混凝土层潮湿。2、根据2015年3月10日的现场勘验情况，先对×1房屋顶板渗水位置进行勘验，现场为干燥状态，从10：10开始对×房屋卫生间1的2个地漏和洗手池的排水管进行排水，经各方同意12：07结束对×房屋卫生间1地漏及排水管的排水，然后对×1房屋顶板的渗水位置进行勘验，为干燥状态。3、综上，×1房屋顶板渗水的原因是由于×房屋卫生间1的防水存在缺陷。鉴定意见为：×房屋卫生间1的防水存在缺陷是造成×1房屋顶板渗水的原因。建议修复方案列为附录一，具体内容为：一、修复方案1.1.×房屋卫生间1的防水修复方案：修复范围，×房屋卫生间1。建议修复方案：参照北京市工程建设标准《厨房、厕浴间防水施工技术规程》及中华人民共和国国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》，作如下具体处理：①地面砖及墙面砖拆除：将×房屋卫生间1地面砖及墙面砖进行拆除或剔凿，剔至防水层以下的基层，剔凿时注意不要破坏地面敷设的管道。②基层处理：基层应清除干净，去除污迹、灰皮、浮渣等，基层表面应平整，不得有松动、空鼓、起砂、开裂等缺陷。③防水施工：按照原设计的防水构造进行修复，具体做法参考北京市工程建设标准《厨房、厕浴间防水施工技术规程》第4章“施工工艺”的相关规定，地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角等部位，应先做防水附加层。④蓄水试验：防水层施工完之后应做24h蓄水试验，蓄水高度在最高处为20-30毫米，确认无渗漏时再做保护层或饰面层；饰面层施工完毕后，还应在其上继续做第二次24h蓄水试验，达到最终无渗漏和排水通畅为合格。郝桂香交纳鉴定费1万元。对上述鉴定意见，郝桂香、亿城房地产公司、亿城物业公司、梁洁均无异议。庭审中，经郝桂香申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对×1房屋因漏水所受损的部分恢复原状的装修方案进行鉴定，鉴定机构出具北京建研院司鉴中心【2015】建鉴字第×2号司法鉴定意见书，建议修复方案含顶板、吊顶、墙体壁纸、门框、门、木质地板、书房西侧衣帽间顶板等部位，并注明施工完毕后按照国家有关标准进行验收。郝桂香交纳鉴定费1万元。庭审中，郝桂香另申请对×1房屋恢复原状方案的装修造价进行评估，本院依法委托北京恒乐工程管理有限公司进行鉴定，该鉴定机构出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为本案工程造价鉴定额为38892.51元。郝桂香交纳鉴定费2万元。对上述鉴定意见，郝桂香、亿城房地产公司、亿城物业公司均认可无异议，梁洁提出异议，主张造价超出了房屋质量的范围，不同意按照原样装修，原装修不合理。本院认为，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任，承担责任的方式有停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。本案中，梁洁×号房屋收房时房屋经过了各项验收合格，2011年7月梁洁进行装修时，对卫生间重新做了防水。2012年6月郝桂香家房屋初次出现漏水，亿城物业公司、梁洁、为梁洁家装修的公司对渗漏点及原因进行了查找及处理，虽亿城房地产公司、亿城物业公司否认纪要的真实性，但在其未提交相反证据予以反驳的情况下，本院对该纪要的真实性予以确认。纵观该纪要记载的处理方法及纪要执行过程，卫生间部分的刨开与修复、重做防水未有证据予以证明，且上述施工未在卫生间全面进行。2013年，郝桂香×1号房屋再次出现漏水。庭审中，经郝桂香申请，本院对×1号房屋漏水原因进行鉴定，结论为×1号房屋漏水原因为×房屋卫生间1的防水存在缺陷所致。综合以上事实，梁洁×号房屋在交房时验收合格，交房后梁洁对房屋进行了装修，虽初次漏水时房屋尚在质保期，但不能证明系房屋原有质量问题导致渗漏。庭审中经鉴定明确了×1号房屋渗漏原因，故×号房屋卫生间1防水缺陷应系梁洁未尽到保障防水质量所致，因该缺陷导致×1号房屋漏水而产生的损失，应由梁洁承担赔偿责任。庭审过程中经郝桂香确认，其撤回了要求对×号房屋包括厨房及卫生间在内的漏水点进行查明的鉴定申请，故对郝桂香第一项诉请，本院不予支持；对其第二项诉请，应由梁洁按照北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的修复方案进行维修；对郝桂香第三项诉请，应由梁洁予以赔偿，修复损失的数额以鉴定结论为准。郝桂香要求亿城房地产公司承担责任，无事实依据，应予驳回；要求亿城物业公司承担责任，该物业公司仅有协助义务，现其无证据证明物业公司存在怠于提供物业服务的情况，其诉请应予驳回。梁洁主张郝桂香将卫生间改作书房，故应对损失自行承担，依据现有证据无法证明郝桂香改造之行为与其房屋漏水之间存在因果关系，故对梁洁该项抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条之规定，判决如下：一、梁洁于本判决生效后三十日内对其位于北京市海淀区马连洼竹园21号楼5层2单元×室房屋卫生间1的防水工程依照北京建研院司鉴中心【2014】建鉴字第109号附录一修复方案进行重新施工至不再漏水；二、梁洁于本判决生效后七日内赔偿郝桂香装修损失三万八千八百九十二元五角一分；三、驳回郝桂香其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费四万元，由梁洁负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费七百七十二元，由梁洁负担，于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一七年八月九日书 记 员  李甜甜