北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6221号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄帅超，男，1981年8月16日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：李艳林，女，1983年8月18日出生。黄帅超、李艳林共同委托诉讼代理人：赵烨，北京市京师律师事务所律师。黄帅超、李艳林共同委托诉讼代理人：胡丹，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马家禄，男，1957年7月17日出生。委托诉讼代理人：杨成，北京劲翔律师事务所律师。上诉人黄帅超、李艳林因与被上诉人马家禄房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初8230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄帅超、李艳林上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判黄帅超、李艳林无需赔偿马家禄违约金35万元，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由马家禄承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，黄帅超、李艳林违约情节轻微，无法支付首付款是政策原因导致的履行不能，在得知不具备继续履行能力的情况下，我方及时履行了通知义务，马家禄应负有防止损失扩大的义务。本案合同并未进入实质性履行阶段，涉案房屋交易受楼市新政策影响较小，一审法院酌定的违约金数额过高，明显高于马家禄的实际损失。马家禄辩称：同意原审判决，不同意黄帅超、李艳林的上诉请求及事实理由。黄帅超、李艳林在履约过程中，主观违约恶意明显，且其将违约责任归咎于北京市房屋新政，并试图证明马家禄未能阻止损失扩大均缺乏合同及法律依据。本案合同已经进入履行阶段，马家禄积极履约，自行垫资完成了房屋解除抵押手续，不存在任何过错。一审法院酌定违约金数额合理，不存在过高情形。黄帅超、李艳林向一审法院起诉请求：1、解除黄帅超、李艳林与马家禄签订的房屋买卖合同。2、马家禄退还黄帅超、李艳林房屋定金5万元。马家禄向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、黄帅超、李艳林按照合同约定赔偿房屋总价款20%数额的违约金；3、诉讼费由黄帅超、李艳林承担。一审法院认定事实：2017年3月19日买受人黄帅超、李艳林与出卖人马家禄签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买昌平区19号房屋。该合同第二条权属情况第四项约定出卖人应于2017年4月30日前办理抵押注销手续。第四条约定了成交价格和付款方式。成交价格400万，买受人在签订合同的同时支付购房定金5万元。买受人采取商业贷款和公积金贷款方式付款，买卖双方应于60个工作日内备齐贷款所需相关资料，办理贷款手续。双方约定“1、本合同签订当日买受人支付出卖人购房定金伍万元整；2、首付款壹佰伍拾伍万元分两笔买受人支付出卖人：一笔款壹佰万元于出卖人还银行贷款前支付给出卖人，一笔款伍拾伍万元于过户当日买受人支付给出卖人。3、剩余尾款贰佰肆拾万元整由银行支付出卖人。第六条约定了房屋的交付，出卖人应当于过户当日（约定时间或约定条件）前将房屋交付给买受人。第八条拒绝履行违约责任约定，买受人拒绝购买该房屋或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，出卖人有权将买受人所支付房价款不予退还，抵做违约金，或要求买受人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，并依据本合同附件七《房屋购买委托协议》之约定，承担其应支付房地产经纪机构的全部佣金。签订合同当日，李艳林依约支付了房屋定金5万元。2017年3月26日商住房限购的政策出台后，李艳林与马家禄沟通，希望终止合同，双方未能达成一致意见。2017年3月30日双方签订了补充条款，约定“2017年4月30日前买受人支付壹佰万元整到出卖人所在建委的资金监管账户。”2017年4月13日黄帅超、李艳林向马家禄发出解除房屋买卖合同通知书，载明“3月26日的政策系不可预见的，并非本人故意不履行合同，望您能退还已付的房屋款项并解除合同，如果不能退还，我们将依法向昌平区人民法院提起诉讼，请法院依法作出公平公正的判决”。2017年4月27日马家禄发出合同约定付款通知单，催促黄帅超、李艳林在4月30日前支付首付款。2017年5月2日马家禄再次发出合同违约通知书，催促黄帅超、李艳林尽快依约付款。2017年3月25日李艳林分别与北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司、北京链家房地产经纪有限公司签订房屋出售委托协议，出售其位于北京市昌平区105房屋。另查，北京市昌平区105房屋为黄帅超、李艳林按份共有。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及房屋买卖委托协议、马家禄房产证复印件、定金转款记录、微信聊天记录、解除房屋买卖合同通知书、黄帅超与李艳林房产证复印件、房屋出售委托协议、合同约定付款通知单、合同违约通知书以及双方当庭陈述在案佐证。一审法院认为：黄帅超、李艳林与马家禄签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，黄帅超、李艳林在合同签订后一直未按照约定支付首付款，且在合同履行过程中数次提出解约。黄帅超、李艳林提出的未能出卖名下房产以支付首付款的解约理由不能成立，该风险应由黄帅超、李艳林自行承担。2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》并未对黄帅超、李艳林的商住房买卖造成实质性影响。但鉴于黄帅超、李艳林缺乏履行能力，构成根本违约，故法院依法解除合同。马家禄积极履行合同义务并无违约行为，故黄帅超、李艳林应按照合同第八条约定赔偿马家禄违约金80万元。诉讼过程中，黄帅超、李艳林主张约定的违约金过分高于实际造成的损失，故请求适当降低违约金数额，法院根据合同的履行情况及房屋市场行情等因素酌定黄帅超、李艳林赔偿马家禄违约金40万元。鉴于黄帅超、李艳林已支付定金5万元，故违约金数额应予以折抵。关于黄帅超、李艳林要求退还房屋定金5万元的诉讼请求，缺乏法律依据，故法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告黄帅超、李艳林与被告马家禄签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、反诉被告黄帅超、李艳林于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告马家禄违约金三十五万元；三、驳回原告黄帅超、李艳林的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马家禄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，黄帅超、李艳林与马家禄签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。黄帅超、李艳林在合同签订后一直未按照约定支付首付款，且在合同履行过程中数次提出解约，其提出的解约理由均不能成立，黄帅超、李艳林的上述行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。马家禄作为守约方，在黄帅超、李艳林存在上述违约行为，且诉请解除合同的情况下，反诉要求解除合同及要求黄帅超、李艳林按照合同约定赔偿房屋总价款20%的违约金的反诉请求，具有合同根据及法律依据，应予支持。对于违约金的数额，黄帅超、李艳林主张约定的违约金过分高于实际造成的损失，故请求法院适当降低违约金数额。一审法院根据合同的履行情况及房屋市场行情等因素酌定黄帅超、李艳林赔偿马家禄违约金40万元，黄帅超、李艳林已支付的定金5万元折抵违约金，并无不当。黄帅超、李艳林上诉关于其无需赔偿马家禄违约金35万元的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，黄帅超、李艳林的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由黄帅超、李艳林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年八月二十八日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳