江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣02民终431号上诉人（一审原告）：张爱华，女，1974年9月1日出生，汉族，江西乐平人，住江西省浮梁县。上诉人（一审原告）：胡建太，男，1973年12月12日，汉族，江西浮梁人，住江西省浮梁县。被上诉人（一审被告）：乐平汇金房地产开发有限公司，住所地：乐平市东风路建设大楼二楼，组织机构代码：55352146-3。法定代表人：周亮，系该公司董事长。委托代理人：王伟，江西护三农律师事务所律师。上诉人张爱华、胡建太因与乐平汇金房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服乐平市人民法院（2016）赣0281民初1698号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审法院错误判决，改判被上诉人支付上诉人交房违约金14616元（逾期交房日186天按已付房款261931元每日万分之3计算）；2.改判被上诉人支付上诉人因处理本案而支出的交通费1416元及误工费4019元。事实与理由：（一）一审法院在计算违约天数时认定错误。被上诉人向上诉人交房时，上诉人有事实清楚的交房签收的各种凭证，一审法院却只认定物业公司出局的一份证明来认定交房日期，这种做法实属本末倒置，被上诉人延迟交房的违约天数应为186天。（二）一审法院对违约金的计算时适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中双方的违约责任不对等，逾期不超过30日的，上诉人的违约责任时被上诉人的6倍，逾期超过30日的，上诉人的违约责任是被上诉人的10倍。被上诉人利用自身的市场优势地位和信息不对等在商品房买卖合同中明显减轻己方责任而加重对方责任，违背了法律的公平原则。要求在计算被上诉人违约责任时按照上诉人的违约责任等同计算，即每日支付已付房款的万分之三。（三）因被上诉人的逾期交房，导致上诉人多次从上海到乐平处理此事，其产生的交通费和误工费（12天）的损失是客观存在的，根据公平原则应由被上诉人承担。被上诉人辩称：其提供的物业发票，证明在2016年4月1日已经交房，对方要求以7月5日为交房日期与法律不符。对超过60日的违约金，合同未约定，应视为没有违约金。购房合同文本是国家住房部的统一规定，里面的比率是双方协商填写的，是双方意思自治的，是合理公平的，不存在利用优势地位。对于支付误工费和交通费，一审已经判决违约金，不能既要求违约金又要求赔偿损失。上诉人张爱华、胡建太向一审法院起诉请求：判令被告乐平汇金房地产开发有限公司支付违约金14616元（按已交纳房款的每日万分之三比例计算至2016年7月4日）；判令被告承担原告为处理本案支出的交通费1416元；判令被告承担为处理本案损失的误工费4019元。本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月29日，原告张爱华、胡建太与被告乐平汇金房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，主要内容为：“……；第四条，计价方式与价款，1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3486.37元，总金额261931元；……，第八条，交付期限，出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；第七条，买受人逾期付款的违约责任，1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第九条，出卖人逾期交房的违约责任，1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X的违约金(该比率应不小于第1项中的比率)；……。”合同签订后，原告一次性支付首付款81931元，余款办理公积金贷款，交清总房款261931元。原告自称房屋交付使用时间为2016年7月5日，被告辩称房屋交付时间为2015年12月31日。一审法院认为，本案的争议焦点为被告是否存在逾期交房的违约行为及违约金的计算方式。原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，应为有效合同，双方应依约履行各自的义务。从原告提供的交纳物业管理费的收据证明原告实际交纳物业管理费起始时间为2016年4月1日，收据备注中备注物业管理费延至2017年6月29日，上有汪志平（物业管理公司职员）的签名，原告主张实际交房日为2016年7月5日，而不是收据中的2016年4月1日。该收据证明物业管理费的实际交纳日期，一般情况下物业管理费的实际开始交纳日期应从实际交房日开始计算，故实际交房日应认定为2016年6月29日，而不是收据中的2016年4月1日，也不是原告主张的2016年7月5日。按照合同约定，被告应在2015年12月31日前交付房屋，被告存在违约行为，逾期交房日认定为178日。关于违约金的计算方式，原告主张合同中双方违约责任存在严重不对等情形，即原告逾期付款的违约责任明显重于被告逾期交房的违约责任，故原告主张被告逾期交房的违约责任约定无效，应以原告逾期付款的违约责任万分之三同等计算被告逾期交房的违约责任。被告主张对于逾期60日以上交房的违约责任合同中未作明确约定，视为没有约定，故被告不应承担违约责任。本院认为，合法有效的合同，双方当事人应严格遵守，并应依约全面履行。本案中，双方就出卖人延迟交房的违约行为约定了责任承担，依照对该条款的当然解释，逾期60日以上交房的违约金计算方式应不低于逾期60日以内交房的违约金万分之0.5的计算方式，故本案中违约金的计算方式酌定按照买方已付房款的每日万分之0.5计算。故对原告要求每日按万分之三计算违约金的计算方式不予支持，对被告主张逾期60日以上交房的违约责任合同中未作明确约定，视为没有约定，被告不承担违约责任的请求依法亦不予支持。对于原告的其他诉请，交通费及误工损失，双方在合同中并没有明确约定该损失的承担，合同是双方合意的达成，且合同中就违约责任已经达成合意，未达成合意的视为没有约定，故对原告该诉请依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定之解释，判决被告乐平汇金房地产开发有限公司判决生效后即日内支付原告张爱华、胡建太违约金2331元（逾期交房日178天按已付房款261931元每日万分之0.5计算）；驳回原告张爱华、胡建太对乐平汇金房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费301元，由被告承担。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：（一）商品房交付的具体日期及违约金的计算方式；（二）上诉人在房屋逾期交付后所支出的交通费和误工费，上诉人是否应该予以赔偿。针对焦点一，上诉人所提供的房屋补付款、物业管理费、预存电费、装修费保证金的收据的落款时间均为2016年7月5日，其中物业管理费收据所填写物业费时间为2016年4月1日至2017年3月31日；物业管理公司职员汪志平所提供的证明所写物业费延至2017年6月29日，其落款时间为2016年7月5日，上诉人旨在证明其实际收房为2016年7月5日。根据房屋交付的市场普遍做法，房屋的补付款、物业管理费、预存电费等的缴付一般为交房、验房的当日。故本院认为，本案的实际交房日期应为2016年7月5日。按照合同约定，被上诉人应当在2015年12月31日前交付房屋，被上诉人存在违约行为，逾期交房日认定为186天。商品房买卖合同虽为格式合同，但本案中的商品房买卖合同中的价款、违约金的比例等都属于可约定的部分，买受人与出卖人在签订房屋购买合同时可对此进行充分协商，买卖双方签订合同，是真实意思的表示，故本案的商品房买卖合同中规定买受人逾期付款的违约责任重于出卖人逾期交房的违约责任条款并不违反法律规定。对上诉人提出上诉人利用自身市场优势地位在商品房买卖合同中设置不对等的责任，要求与被上诉人逾期交房的违约责任约定无效，应以逾期付款的违约责任万分之三同等计算逾期交房违约责任的诉求，本院不予支持。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中只约定了逾期交房不超过60日的违约责任，对逾期60日以上交房的违约责任未作明确约定，依据合同法的公平原则，在逾期60日以上交房的违约金的计算方式不应低于逾期60日以内交房的违约金计算方式（即已付房款的万分之0.5）。故本院对逾期60日以上交房违约金计算方式酌定参照逾期60日以内交房的违约金计算比例，按已付房款的每日万分之0.5计算。因此被上诉人应当支付违约金2436元。针对焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第二款“当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，上诉人在被上诉人违约延至交付房屋的情况下，为促使被上诉人继续履约而支出的合理费用应当予以支持。上诉人2016年6月8日-2016年6月14日、2016年7月3日-7月8日从上海市到乐平市往返处理房屋延迟交付事宜的交通费用可视为合理费用，本院予以支持。2016年9月22日，从上海市搭到南宁市，9月26日从南宁市到乐平市发生的交通费，因此时房屋已经交付，本院不予支持。2015年12月31日交通费，因上诉人未提供相关票据，本院不予支持。故被上诉人应支付上诉人交通费1064元。其误工损失，因无证据证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销乐平市人民法院（2016）赣0281民初1698号民事判决；被上诉人乐平汇金房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付上诉人张爱华、胡建太违约金人民币2436元，交通费人民币1064元，共计人民币3500元。驳回上诉人张爱华、胡建太其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币301元，由乐平汇金房地产开发有限公司负担。二审案件受理费人民币301.28元，由上诉人张爱华、胡建太负担人民币150.64元，由被上诉人乐平汇金房地产开发有限公司负担人民币150.64元。本判决为终审判决。审判长  吴海平审判员  杨 武审判员  曹谨超二〇一七年八月二十九日书记员  祝 奇