福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽04民终627号上诉人（原审原告）：宁化县翠江镇双虹村民委员会，住所地宁化县翠江镇南大街220号，组织机构代码57098695-9。法定代表人：邱道贤，村主任。委托诉讼代理人：吴秀华，福建清宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏中，宁化县法律服务中心法律服务工作者。上诉人（原审被告）：龚淑珍,女,1963年11月11日出生,汉族,个体工商户，住所地宁化县,委托诉讼代理人：曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾志烈，福建仁胜律师事务所律师。上诉人宁化县翠江镇双虹村民委员会（以下简称双虹村委会）因与上诉人龚淑珍房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2016）闽0424民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人双虹村委会的委托诉讼代理人吴秀华、张敏中，上诉人龚淑珍及其委托诉讼代理人曾晓明、曾志烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双虹村委会上诉请求：1、判决撤销宁化县人民法院（2016）闽0424民初484号民事判决书第二项判决，并依法改判龚淑珍按照每月52500元的标准向双虹村委会支付2016年4月1日起至实际归还租赁房屋之日止的占用使用费。2、判决龚淑珍承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“双虹村委会主张合同期限届满后的使用费以中标价每月按52500元计算占用使用费，因该中标价尚有争议，不予支持”系事实认定有误。2016年2月份，双虹村委会将讼争房屋委托给招标代理单位福建省亿达工程咨询有限公司面向社会公开招标出租，该招标项目报名开始时间为2016年2月21日8点30分，截至2016年2月28日17时止，开标时间为2016年2月29日15点30分，招标公告自2016年2月20日至2016年2月26日在北京电视台等14家媒体进行了滚动播放，报名期间一共有包括第一中标候选人王鲁宁及龚淑珍在内的10多人参与投标。2016年2月29日，开标会如期举行，王鲁宁以830000元/年的报价成为第一中标候选人，龚淑珍以761100元/年的报价成为第二中标候选人，双虹村委会及招标代理单位福建省亿达工程咨询有限公司依法将中标结果公示，并向第一中标候选人王鲁宁发出了中标通知书。2016年3月9日，双虹村委会与第一中标候选人王鲁宁签订了《租赁合同》，合同约定“年租金计人民币捌拾叁万元正（￥830000元）,第三年在上一年基础上增加12%，年租金为玖拾贰万玖仟陆佰元正（￥929600元），第四年、第五年租金与第三年相等。”。在诉讼过程中，龚淑珍以招标程序不合法为由提起的反诉请求，宁化县人民法院及三明市中级人民法院均未予受理。因此，双虹村委会认为，讼争房屋面向社会公开招标的中标价格并无争议，已是既成事实，依法应当予以认定。二、一审判决以“双虹村委会未举证证明逾期租金损失，应承担举证不能的法律后果”为由，判决参照2016年3月租金酌定按每月18800元计算占用使用费，明显适用法律错误，从根本上违背了合同法中的违约责任制度，违背了侧重保护守约方的司法政策。首先，双虹村委会在一审期间已经向法庭提交了《中标通知书》、《商务报价记录表》、《中标结果公示》、《租赁合同》等合法有效的证据，这些证据能够充分的证实双虹村委会因龚淑珍非法占用房屋所遭受的损失，龚淑珍如果要推翻双虹村委会的证据，反驳双虹村委会的主张，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，龚淑珍必须提供合法有效的证据，但是龚淑珍并没有提供相应的证据。所以，一审判决简单的依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，要求双虹村委会承担举证不能的法律后果，明显适用法律错误。其次，一审判决按照原租赁合同约定的租金标准来确定被上诉人逾期腾房的占用使用费，明显适用法律错误，从根本上违背了合同法中的违约责任制度。因为根据我国《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”之规定，双虹村委会与龚淑珍的房屋租赁合同于2016年3月31日届满未续租，龚淑珍则应当在2016年4月1日将房屋腾空交还双虹村委会，但是龚淑珍并没有履行返还租赁物的合同义务，而是继续非法占有使用，显然构成违约。那么，依据我国《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”之规定，龚淑珍就应当赔偿双虹村委会的损失，该损失包括合同履行后可以获得的利益，即包括龚淑珍将房屋返还双虹村委会后，双虹村委会重新出租可以获得的租金，由于本案讼争房屋已经通过公开招标出租方式确定了中标价830000元/年，且双虹村委会也已经和中标人签订了《租赁合同》，依法则应当将该部分租金损失计算到房屋占有使用费中，但是一审法院却选择性的忽视了中标价，甚至忽视龚淑珍自己参与投标时的投标价格761100元/年，仍然按照远低于中标价或龚淑珍投标价的原租赁合同约定的租金标准18800元/月来确定房屋占用使用费，明显适用法律，也从根本上违背了我国《合同法》中确立的以惩罚违约方为初衷的违约责任制度。最后，一审判决按照原租赁合同约定的租金标准来确定龚淑珍逾期腾房的占用使用费，违背了侧重保护守约方的司法政策。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第4点“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则”之规定，人民法院应当侧重保护守约方。就本案而言，龚淑珍蓄意违约，恶意的不及时返还租赁房屋，结合当前房价上涨、租金不断上涨的市场环境，一审判决按照原租赁合同约定的租金标准来确定被上诉人逾期腾房的占用使用费，反而使得违约方在经济上获得利益，使得守约方遭受巨大损失，这样的判决明显违背了侧重保护守约方的司法政策。三、一审判决按照原租赁合同约定的租金标准来确定龚淑珍逾期腾房的占用使用费，将导致“越来越多的承租人选择蓄意拖延返还租赁物的时间，出租人无法按时收回出租房屋，房屋租赁市场诚信遭受严重破坏”的恶劣社会效果。四、龚淑珍应当按照每月52500元的标准向双虹村委会支付自2016年4月1日至实际归还租赁房屋之日止的占用使用费。龚淑珍向双虹村委会支付的逾期腾房占用使用费至少应当相当于因违约给双虹村委会所造成的损失，同时包括合同履行后可以获得的利息。具体就本案而言，龚淑珍给双虹村委会造成的损失至少包括两点：第一，因龚淑珍逾期腾房使得双虹村委会与中标人的《租赁合同》无法履行，导致双虹村委会无法按照830000元/年的标准收取讼争房屋自2016年4月1日起的租金；第二，因龚淑珍逾期腾房使得双虹村委会与中标人的《租赁合同》无法履行，双虹村委会依据《租赁合同》约定须向中标人赔偿损失，该损失计算标准为“若三个月后仍然无法交付招租标的，则前三个月按投标保证金（249000元）银行同期贷款利率赔付，第四个月起按投标人的投标保证金月息1.5%赔付中标人损失”，现中标人已经向宁化县人民法院提起诉讼，要求“上诉人支付保证金利息21382.8元（该利息暂计算至2016年11月8日），应当以2490000元为基础按月利率1.5%继续计算至上诉人实际交付讼争出租房屋之日之”，此外中标人还保留追究双虹村委会逾期交房给其造成的其它损失的权利，所以双虹村委会要承担的该部分损失应当由龚淑珍承担，计算至其逾期腾房占用使用费中。因此，龚淑珍应当按照每月52500元的标准向双虹村委会支付自2016年4月1日至实际归还租赁房屋之日止的占用使用费。龚淑珍辩称，双虹村委会的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。1.招投标活动中中标通知书和中标结果公示依法无效，本案一审中，龚淑珍对该证据的合法性提出异议，要求法院审查其法律效力，也是双方争议的焦点和法律关系，一审没有进行审理，也未中止审理是错误的。一审判决虽然认定中标价存在争议，尚未解决，事实没有错，但是对该争议视而不见，没有审理是错误的，龚淑珍一审提起反诉，法院作出的裁定，裁定的结果是另行起诉，而不是没有争议不予受理，因此龚淑珍的权利没有被剥夺，目前存在招投标的争议。2.按照中标通知书，公示无效的情况下，根据招标文件作为第二中标人成为第一中标人，双虹村应与龚淑珍签订租赁合同，但没有签订，所以双虹村构成违约，龚淑珍使用租赁物具有合法性，根据合同法第36条的规定，视为履行，不能成立。3.招投标的纠纷没有解决，谁违约也没有进行审理，没有认定和裁判，双虹村委会要求租金的损失没有法律依据。4.一审判决租金损失的金额偏高，这个时间段商业租金是走低的，应该比约定租金还要降低百分之十。龚淑珍上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审。2.一、二审案件受理费由双虹村委会负担。事实和理由：一、本案应当先行审理与招投标有关的法律关系，而不是租赁合同法律关系，一审先审理租赁合同法律关系是完全错误的。本案一审双虹村委会起诉主张的是租赁合同法律关系，龚淑珍一审答辩认为租赁房屋的招投标中王鲁宁中标无效，主张的是招投标行为有关的法律关系。龚淑珍一审中的理由和证据围绕的主要焦点包含双虹村委会在招投标过程中作出的王鲁宁中标的《中标结果公示》和《中标通知书》的效力问题，因存在双虹村委会允许撤回投标的王鲁宁重新参加投标，严重违反《招投标法》和《招标文件》的规定，应当认定无效。同时，龚淑珍也就此提起了反诉。因此，只有对《中标结果公示》和《中标通知书》的效力进行审理做出判决之后，才能确定双虹村委会起诉主张返还出租房屋是否成立。即便在一个案件可以同时审理两个法律关系的情况下，也应当把招投标行为的效力作为主要法律关系进行审理。而一审却本末倒置，在未对《中标结果公示》和《中标通知书》的效力进行审理的前提下，错误的先审理租赁合同法律关系，违背了《民事诉讼法》的基本审理原则和程序。二、假如一审可以先审理租赁合同法律关系的纠纷，但因本案具有法定中止审理的情形，一审法院未对案件裁定中止审理，错误的强行作出判决违反法定程序。1.如前所述，双虹村委会是否有权主张返还出租房屋的诉讼请求，必须以龚淑珍主张的招投标法律关系中双虹村委会作出的《中标结果公示》《中标通知书》是否无效为前提。假如无效，龚淑珍直接从第二中标候选人升为第一中标候选人，按照《招标文件》的规定应当被确认为中标单位，双虹村委会必须按照《招标文件》的规定与龚淑珍签订《租赁合同》。双虹村委会就无权主张返还租赁房屋。2.龚淑珍在一审期间，已经就招投标行为存在的违规事宜，向宁化县发改局、县政府进行了投诉，要求行政机关履行法定职责。县政府政法委也在协调处理上诉人的投诉，属于案件还在处理当中尚未终结的情形。根据《民事诉讼法》第50条第5款规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的中止诉讼。因此，龚淑珍一审申请对本案中止审理完全符合《民事诉讼法》第50条关于中止审理的情形规定。3.龚淑珍于2017年3月31日向建宁县人民法院提起行政诉讼，起诉宁化县发展和改革局，请求其对龚淑珍投诉的双虹村委会的《中标结果公示》《中标通知书》无效一案，履行法定职责。建宁县人民法院已经受理，案号（2017）闽0430行初10号，案件已经进入诉讼程序。因此，本案在建宁县法院作出的生效判决之前必须中止审理。三、本案双虹村委会未达到约定的合同期限起诉，一审法院受理并审理违法法定程序。本案讼争租赁合同到期后，双虹村委会组织招投标，并同意龚淑珍使用房屋到2016年6月30日。而双虹村委会在该期限未到来之前就向2016年4月11日向一审法院提起诉讼，主张龚淑珍返还房屋，由于诉讼的条件并未成就，一审法院依法不应当受理本案，即使受理之后也应该驳回诉讼请求，而一审法院在6月6日开庭后，仍然没有驳回双虹村委会的诉讼请求，明显程序违法。四、本案龚淑珍依照约定对承租的房屋享有优先权。2005年10月30日龚淑珍的丈夫张圣飚与双虹村签订的《房屋租赁合同》第一条约定上诉人承租1-4号店面和其余4个未到期店面享有优先权的内容。双方之后签订的四份《房屋租赁合同》分别将全部租赁的店面拆分成1-14店面一份合同、15-16店面一份合同、17-18店面一份合同。因此2005年10月30日签订的《租赁合同》属于总的租赁合同之后签订的租赁合同是原合同的补充内容。四份补充合同并没有约定将原合同取代或者作废或者丧失约束力。因此，原合同作为总租赁合同其条款是双方的真实意思表示，在双方没有明确约定废止或者丧失约束力的情况下，对双方具有法律约束力。合同第十条约定的优先承租权当然有效。所以，一审认为认定没有事实和法律依据，认定是错误的。五、一审认定龚淑珍构成违约支付违约金并返回房屋没有事实和法律依据，是错误的。双虹村委会同意龚淑珍使用到2016年6月30日，之后按照招投标结果决定是否腾房，而双虹村在2016年4月11日在期限尚未到来之前，就起诉显然不符合条件。龚淑珍认为根据双虹村委会的《招投标文件》规定，龚淑珍已经是中标人，双虹村应当与龚淑珍签订《租赁合同》，龚淑珍在2016年6月30日之后继续使用租赁的房屋，是对原租赁合同的继续履行，并且一直在支付租金，根据《合同法》第36条的规定，当事人未采用书面形式签订合同，一方已经履行主要义务的，对方接受的合同成立。因此被上诉人的房屋店面已经交由上诉人租赁使用的事实，双方新的租赁合同关系已经成立并且在实际履行当中。双虹村委会主张龚淑珍腾房违背招标文件，支付违约金并返还房屋没有事实和法律依据。六、一审判决第3页中错误认为龚淑珍对双虹村委会提供的证据除招投标有关文件外，对其他证据的真实性合法性关联性均无异议与事实不符。龚淑珍的一审答辩状对于双虹村委会与第三人王鲁宁签订的《租赁合同》，认为违法无效不予认可，在庭审质证过程中对该证据的三性均提出异议。一审在证据的审核和证明力的认定方面存在严重错误。双虹村委会辩称，龚淑珍的上诉理由均不能成立，原审判决对该部分事实认定清楚、适用法律正确，依法应当驳回上诉人龚淑珍的所有上诉请求。一、龚淑珍称“本案应当先行审理与招投标有关的法律关系，而不是租赁合同法律关系，一审先审理租赁合同法律关系是完全错误的”缺乏事实和法律依据。因为，本案系以房屋租赁合同纠纷为由提起诉讼，要求龚淑珍腾退房屋、支付违约金及逾期腾退房屋的房屋占用使用费，一审法院围绕诉讼请求依法开庭审理，完全符合我国民事诉讼审判程序，龚淑珍提出的与招投标有关的法律关系与房屋租赁合同纠纷是两个法律关系，依法不能同案审理，也就不存在所谓的先后顺序问题，更何况即使双虹村委会没有对讼争房屋进行公开招租，也有权要求龚淑珍腾退房屋、支付违约金及逾期腾退房屋的房屋占用使用费。二、龚淑珍称“假如一审可以先审理租赁合同法律关系的纠纷，但因本案具有法定中止审理的情形，一审法院未对案件裁定中止审理，错误的强行作出判决违反法定程序。”缺乏事实和法律依据，一审法院对龚淑珍请求中止诉讼的意见不予采纳符合法律规定。因为龚淑珍在一审宣判之前并没有在建宁县人民法院提起行政诉讼，况且即使龚淑珍在一审宣判之前向建宁县人民法院提起了行政诉讼也与本案的审理无关，因为宁化县发展和改革局并不是龚淑珍提起的行政诉讼的适格主体，宁化县发展和改革局自始至终没有参与讼争房屋的招投标，况且由于本案并非系政府采购项目，宁化县发展和改革局依法也不需要参加讼争房屋的招投标，更何况本案招投标活动并不是可诉的行政行为。所以，本案的审理与龚淑珍是否提起行政诉讼并没有关联性，也不需要以该行政诉讼的审理结果为依据。三、龚淑珍称“本案双虹村委会未达到约定的合同期限起诉，一审法院受理并审理违法法定程序”缺乏事实和法律依据。因为一审时龚淑珍自己向法庭提交的《房屋租赁合同》明确约定租赁期限至2016年3月31日，根本不存在同意其使用至2016年6月30日的事实。四、龚淑珍称“本案龚淑珍依照约定对承租的房屋享有优先权”缺乏事实和法律依据，一审法院认定2005年10月30日签订的《房屋租赁合同》已经被2006年4月17日签订《房屋租赁合同》取代，对双方均不具有约束力，系事实认定清楚、适用法律正确。因为我国《合同法》第七十七条明确规定“当事人协商一致，可以变更合同”，2006年4月17日经过协商签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，系对原有合同的变更，并没有违反法律强制性规定，依法应当予以认定。五、龚淑珍称“一审认定龚淑珍构成违约支付违约金并返还房屋没有事实和法律依据”依法不能成立。首先，因为合同期限系至2016年3月31日，在合同期限届满后，双虹村委会并没有与龚淑珍续签合同，龚淑珍依法依约应当返还房屋，但却一直非法占有使用至今，显然构成违约，应当支付违约金。其次，双虹村委会已经通过诉讼方式明确要求龚淑珍腾退房屋、支付违约金及逾期腾退房屋的房屋占用使用费，这就表明双虹村委会并没有与龚淑珍继续履行原租赁合同的意思，龚淑珍要双虹村委会与其继续履行原租赁合同完全是其单方面的意思表示，依法不能得到支持。双虹村委会向一审法院起诉请求：1.判令龚淑珍立即腾空并归还承租的店面；2.判令龚淑珍支付违约金10,000元；3.判令龚淑珍支付2016年4月1日起至实际搬迁腾空店面之日止的占用使用费以每月52,500元计算；4.判令龚淑珍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月31日，双虹村委会与龚淑珍签订《房屋租赁合同》约定：双虹村委会将其所有的坐落在宁化县翠江镇南大街××的村部综合楼一楼1至12号、14号店面出租给龚淑珍使用，租赁期限叁个月（从2016年1月1日起至2016年3月30日止），每月租金18,800元，龚淑珍必须在每月5日前向双虹村委会全额交清当月租金。如有违约，违约方应支付守约方违约金10,000元。双虹村委会、龚淑珍还就履行合同的其他条件等权利义务进行了约定。合同签妥后，双虹村委会依约将村部综合楼一楼1至12号、14号房屋店面交给龚淑珍使用，龚淑珍亦按约缴纳了租金。2016年2月29日，双虹村委会对龚淑珍承租的房屋店面重新公开招标，龚淑珍未中标。2016年3月30日，双虹村委会与龚淑珍签订的《房屋租赁合同》期限届满，龚淑珍未将租赁物返还双虹村委会，继续占有使用该承租店面。一审法院认为：关于租赁期届满后龚淑珍是否享有优先承租权的问题。优先承租权系双方约定之权利，而非法律规定之权利。双虹村委会与龚淑珍的丈夫张圣飚2005年10月30日签订的《房屋租赁合同》已被2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》所取代，原《租赁合同》已废止，该合同对双虹村委会、龚淑珍均不具有约束力；而双虹村委会、龚淑珍于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》并未约定优先承租权，故龚淑珍关于其享有优先承租权的主张，不予支持。关于租期届满后店面使用费如何计算的问题。双虹村委会与龚淑珍2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月30日到期。租赁期届满，法律并没有自动续期的规定，龚淑珍拒不返还租赁物，双虹村委会有权请求其支付至搬离房屋时止的占有使用费，但双虹村委会主张合同期限届满后的使用费以中标价每月按52,500元计算占用使用费，因该中标价尚有争议，不予支持。由于双虹村委会未举证证明逾期租金损失，应承担举证不能的法律后果，本院参照2016年3月租金即酌定每月按18,800元计算占有使用费。综上，双虹村委会与龚淑珍于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，对双虹村委会、龚淑珍均具有约束力。2016年4月1日，《房屋租赁合同》期限届满后，龚淑珍拒不返还承租标的物，仍占有使用，已构成违约，依法应承担违约责任。故双虹村委会请求龚淑珍返还租赁物、支付违约金及占有房屋使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持；但双虹村委会要求龚淑珍支付租赁期限届满后的占有使用费，按中标人与他人约定的每月租金52,500元计算，不予支持，逾期房屋占有使用费参照2016年3月租金（即每月18,800元）计算。龚淑珍关于其对本案租赁物享有优先承租权的辩解意见，于法无据，不予采纳；龚淑珍关于与双虹村委会已形成事实租赁关系的主张，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决：一、龚淑珍应于判决生效后一个月内将位于宁化县翠江镇南大街××双虹村委会村部综合楼一楼1至12号、14号房屋店面腾空后，返还给宁化县翠江镇双虹村民委员会。二、龚淑珍应于判决生效后十日内向宁化县翠江镇双虹村民委员会支付自2016年4月1日起至实际归还租赁房屋之日止按每月18,800元计算的占用使用费。三、龚淑珍应于判决生效后十日内向宁化县翠江镇双虹村民委员会支付违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4684元，由龚淑珍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双虹村委会提交了王鲁宁起诉双虹村委会的起诉状，拟证明因龚淑珍的逾期交房，导致双虹村委会的损失扩大，应当按照王鲁宁与他人签订的合同标准计算占用使用费。龚淑珍经质证认为对该证据的真实性无法确认，即使有诉讼，也是不应予支持的，都应以招投标是否有效为依据。本院认为，双虹村委会所举证据并不能证明其所主张的事实。龚淑珍提交了：证据一、宁化县人民法院（2016）闽0424民初481号及三明市中级人民法院（2016）闽04民终786号民事裁定书。证据二、建宁县人民法院受理案件通知书，以证明建宁县人民法院已经受理了龚淑珍起诉的行政案件。证据三、龚淑珍作为原告，向宁化县人民法院提起诉讼的起诉状。证据四、照片一组及宁化县人民政府办公室《关于调整国有产权商业店面租金标准的通知》，以证明宁化县受电商冲击，租金下调，一审判决租金偏高。双虹村委会经质证认为，对证据一的真实性无异议，对证据二，龚淑珍起诉主体不适格，证据三与证据四均与本案不具关联性，本案的标的物不是国有产权，是村民委员会的财产。本院认为，证据一、二能够证实龚淑珍反诉被裁定不予受理及龚淑珍已经向法院提起行政诉讼的事实。证据三及证据四并不能证明龚淑珍所要主张的事实。二审中，双虹村委会对一审判决认定的事实无异议。龚淑珍对一审判决认定的事实，除认为龚淑珍实际已经中标外，对其余事实无异议。本院认为，2005年10月30日，龚淑珍的丈夫张圣飚与双虹村委会签订了《房屋租赁合同》，该合同第一条约定：出租方（双虹村委会）同意将自有座落在南大街门牌号××的村部一楼店面1号－14号（13号通道除外）租给承租方（张圣飚）经营超市，其余4个未到期店面即15号－18号店面期满后，承租方有优先承租权。该合同第二条约定：租赁期10年，从2006年元月1日至2015年12月31日止。该合同第四条约定：租金及付款方式：店面每月租金为409元/个（其中6号店面后面是楼梯间，每月租金为300元）。所承租的店面从2008年开始，每两年递增8000元，即2008年－2009年两年租金合计132992元，每年租金66496元（每月5541.33元）；2010年－2011年两年租金合计140992元，每年70496元（每月5874.67元）；2012年－2013年两年租金合计148992元，每年74496元（每月6208元）；2014年－2015年两年租金合计156992元，每年78496元（每月6541.33元）。租金每年交两次，1月份交清上半年6个月的租金，7月份交清下半年6个月的租金。如逾期未交清，承租方应按当年租金的20%向出租方支付违约金。该合同第十条约定：在同等的条件下，承租方有优先租赁权。2015年12月31日，龚淑珍与双虹村委会签订了《房屋租赁合同》，该合同第一条约定：出租方（双虹村委会）同意将自有座落在南大街门牌号××村部综合楼第1号至12号、14号店面出租给承租方（龚淑珍）使用。该合同第二条约定：租赁期叁个月，从2016年1月1日起至2016年3月30日止。该合同第三条约定：租金为每月人民币壹万捌仟捌佰元整（每月18800元）。该合同第四条约定：租金支付方式：承租方必须在每月5日前向出租方全额交清当月租金。该合同第五条约定：承租方有下列情形之一的，出租方有权提前解除合同，收回出租房屋，同时，承租方还应承担违约责任，并按本合同约定支付违约金10000元。从上述两份《房屋租赁合同》可以看出，2005年10月30日张圣飚与双虹村委会签订的合同的约定租赁期限至2015年12月31日止，到期后，龚淑珍与双虹村委会于2015年12月31日签订了一份《房屋租赁合同》，该份合同与2005年10月30日张圣飚签订的《房屋租赁合同》，在租金数额、租赁期限、承租人、违约责任、付款方式等主要条款方面均有改变，是重新签订的合同，并不是2005年10月30日张圣飚签订的《房屋租赁合同》的补充，龚淑珍认为其与双虹村委会于2015年12月31日签订《房屋租赁合同》是原合同的补充的理由不能成立。2005年10月30日张圣飚与双虹村委会签订的《房屋租赁合同》因租赁期限届满而终止效力，该合同对双虹村委会及龚淑珍均不具有约束力。在龚淑珍与双虹村委会于2015年12月31日签订《房屋租赁合同》中未约定优先承租权，因此，龚淑珍主张其具有优先承租权的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案基于双方之间签订《房屋租赁合同》的履行而产生的权利义务关系，与房屋租赁招投标系不同的法律关系，双方应当按照《房屋租赁合同》的约定履行各自相应的义务，龚淑珍认为本案应中止审理的主张，于法无据，本院亦不予支持。龚淑珍不能证实双虹村委会同意其在租赁期限届满后继续使用租赁物，亦不能证实其在对租赁物招投标活动中已经中标并与双虹村委会重新签订了租赁合同，龚淑珍在无法定或约定的情形下，于租赁期限届满后仍继续占有和使用租赁物，已经损害了双虹村委会的合法权益，龚淑珍应当承担返还租赁物并支付违约金的法律后果。双虹村委会在一审中起诉要求龚淑珍支付2016年4月1日起至实际归还租赁房屋之日止的占用使用费每月52500元，但其所举证据并不能证实具体损失的数额，双虹村委会要求的以中标人与他人约定的每月租金标准并不能当然地用来认定占用使用费的损失，对双虹村委会要求以中标人与他人约定的每月租金标准计算占用使用费的主张，不予支持。本案中，双虹村委会是以整幢楼（不含二层双虹村委会办公区域）的租赁对外招标，中标人的中标价亦是整体的价格，针对本案中所涉及标的物的中标价格，无法分割及确定，因此，双虹村委会要求以中标价计算占用使用费，亦不适宜。一审法院征询双虹村委会有关是否对主张的损失进行鉴定的意见，双虹村委会明确表示不需委托鉴定，现双虹村委会在二审中提出鉴定的申请，不合程序。双虹村委会应承担举证不能的法律后果，原审法院参照2016年3月租金即酌定每月按18800元计算占用使用费，并无不当。综上所述，双虹村委会及龚淑珍的各项上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4684元，由宁化县翠江镇双虹村民委员会及龚淑珍各负担2342元。本判决为终审判决。审判长  彭贵良审判员  林炬火审判员  刘月娥二〇一七年八月三十日书记员  王晓婷附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。