杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0111民初5093号原告：周涛，男，1963年4月5日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：韩峰明，浙江五勤律师事务所律师。被告：胡聪，男，1987年6月4日出生，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：张少武，浙江恩波律师事务所律师。被告:周华玉，女，1061年10月17日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：章欢鑫，男，1987年7月3日出生，住杭州市富阳区，系被告周华玉儿子。第三人：章欢鑫，男，1987年7月3日出生，身份证号：3301831987********，住杭州市富阳区常绿镇大章村村常三前山头**号。原告周涛为与被告胡聪、周华玉、第三人章欢鑫物权保护纠纷一案，于2017年6月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告周涛及委托诉讼代理人韩峰明、被告胡聪的委托诉讼代理人张少武、第三人章欢鑫（同时代理被告周华玉）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼要求：1、确认坐落于杭州市××区富春街道××室房屋（富房权证移字第××号，以下简称涉案房屋）归原告所有；2、判令被告周华玉将涉案房屋返还给原告，并将产权过户至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告周华玉系姐弟关系。2003年，原告以被告周华玉的名义从富通公司购入涉案房屋，建筑面积129.94平方米，并于2004年12月14日、2005年2月28日分别办理了房产证和土地使用权证，相关证件一直由原告持有；因涉案房屋系集资房，不能再次办理过户登记手续，故一直登记在被告周华玉名下；但涉案房屋购买后一直由原告实际管理和使用。2016年2月，原告得知涉案房屋已符合过户条件，为进一步明确权利义务，原告与被告周华玉于2016年2月4日共同出具情况说明一份，明确涉案房屋系原告借被告周华玉之名购买，被告周华玉无条件配合原告办理产权过户等手续。然而，2016年3月24日，被告周华玉将价值1210000元的涉案房屋以明显低于市场价的830000元出售给被告胡聪，并于2016年3月25日将产权过户到被告胡聪名下。另查明，被告胡聪与第三人系同学关系，第三人与被告周华玉系母子关系，第三人全程参与涉案房屋的交易。原告认为，涉案房屋系原告所有，被告周华玉未经原告同意，将涉案房屋出售给被告胡聪，系无权处分，被告胡聪未支付对价，不构成善意取得，原告有权追回涉案房屋。故提起诉讼，要求判如所请。被告胡聪答辩称，从（2016）浙0111民初9112号案件庭审记录可以看出，涉案房屋原所有权人为被告周华玉，并非原告；原告要求确认涉案房屋系其所有的主要依据为《情况说明》，在该说明未经被告周华玉确认；因此，不动产权属应以登记为准。被告胡聪与第三人仅为同校学生，并非原告所称的同学关系，两人在涉案交易之前并无其他联系。涉案房屋目前登记所有人为被告胡聪，原告与被告胡聪之间并无有关涉案房屋权属的约定，如若原告要确认涉案房屋在转让给被告胡聪之前的所有权归属，则法律关系的主体仅限于原告与被告周华玉，与被告胡聪无关。退一步讲，如果原告系涉案房屋转卖前的真正所有权人或共有权人，被告现已基于善意，取得了涉案房屋的所有权，原告无权要求被告返还涉案房屋。再者，自2016年峰会之后，富阳房价飞涨，被告胡聪有理由相信原告与被告周华玉串通以诉讼途径取得涉案房屋。综上，要求驳回原告对被告胡聪的诉讼请求。被告周华玉答辩称，原告与被告周华玉系姐弟关系及办理了相应权属证书等事实是对的。涉案房屋当初是由姐弟一起出资购买的，至于权属证书的持有问题是有原因的，原来原告与被告周华玉一起住在新疆疗养院，双方楼上楼下关系，被告周华玉住一楼，且系租赁房屋，原告二楼，属于原告自己的房屋，将权属证书放在出租房屋内不放心，所以交由原告保管。事后原告确实对涉案房屋进行了管理和使用，但被告周华玉也缴纳了相应的物业管理费。不存在原告所说的情况说明。2016年3月4日以830000元的价格转让房屋给被告胡聪是事实，第三人与被告胡聪系同校同年级的同学，但不是同班同学。原告诉讼请求第一项归原告所有是不对的，也没有理由要求将产权再过户，诉讼费也不应该由被告承担。第三人称，没有相应的陈述内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的杭州市富阳区房屋转让合同1份（加盖国土局公章的复印件）拟证明2016年3月4日，被告周华玉以830000元的价格将涉案房屋出售给被告胡聪的事实，原告提交的不动产权属信息查询记录（加盖不动产查询专用章的复印件）拟证明涉案房屋已经登记在被告胡聪名下。经质证当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：原告提交了情况说明1份，拟证明涉案房屋系原告借用被告周华玉的名义购买，系原告所有的事实。被告胡聪质证认为真实性、关联性及合法性均有异议，被告周华玉对其签名及相应的内容也提出异议。被告周华玉及第三人章欢鑫共同质证认为有异议，没有签过这样的情况说明，对其中的内容也不清楚。本院审核认为，该情况说明有被告周华玉的签名及捺印，被告周华玉虽有异议，但经本院释明后，在限定的时间内未就其签名及捺印的真实性提出鉴定等申请，故予以确认。原告提交了房屋租赁合同6份，拟证明涉案房屋长期由原告出租的事实。被告胡聪质证认为真实性、合法性、关联性均有异议，此系原告自行提供，没有相应承租人的证明，相关合同载明租金年份越往后，租金越低，不符合常理，不能达到原告的证明目的。被告周华玉质及第三人章欢鑫共同证认为，确实存在原告对涉案房屋出租的情况，租金越往后越便宜，不符合常理。本院审核认为，该组证据涉及他人利益，原告并未申请相关人员到庭作证，故本案中不予确认。原告提交了房产评估报告1份，证明涉案房屋2016年3月24日市场价值为1210000元的事实。被告胡聪质证认为真实性、合法性、关联性均有异议，该房产评估价格明显高于当时的市场价，该评估报告与本案无关。被告周华玉及第三人章欢鑫共同质证认为有异议，在2016年3月的时候不可能有这样的价格。本院审核认为，此系双方在前一次诉讼过程中经原告申请，由本院委托第三方委托估价形成，故予以确认。被告胡聪提交了发票1份（复印件），拟证明2016年5月杭州市富阳区富春街道新兴路19号3单元406室转让的价格是1060000元。原告质证认为系复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。被告周华玉及第三人章欢鑫质证认为均无异议。本院审核认为，此与本案并无直接关联，不予确认。被告胡聪提交了评估报告1份，拟证明2016年9月，案涉房屋的评估价格1104000元。原告质证认为，该份证据在前一个案件中已提交过，是不真实的，应以被告胡聪向法庭提供的评估报告为准。被告周华玉及第三人章欢鑫质证认为均无异议。本院经审核认为，该报告系被告胡聪对涉案房屋自行委托相应机构以2016年9月13日为设立法定优先受偿权下的价值而所作出，并非以涉案房屋交易节点为基准日，故不予确认。被告周华玉提交了物业费发票1份（复印件），拟证明被告周华玉也在管理涉案房屋。原告质证认为系复印件，且上面的内容模糊，对其真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到被告周华玉的证明目的。被告胡聪及第三人共同质证认为无异议。本院经审核认为，本案中被告周华玉提交的虽系复印件，且复印内容模糊不清，但在前一次诉讼中已提交了原件，其所要证明的仅仅是由其缴纳了2015年度的物业费，且原告质证后对其真实性并无异议，故对其真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系富通公司集资建造。被告周华玉原系富通公司员工，符合购买涉案房屋的条件，经申请购买涉案房屋后，相应的房屋所有权证和土地使用证分别于2004年12月14日、2005年2月28日登记在被告周华玉名下。原告并非富通公司员工，不符合购买涉案房屋的条件。原告打印好《情况说明》一份，载明：周华玉与周涛系姐弟关系，说明一：周华玉委托周涛代为保管60000元已于2013年周华玉在秋丰购买联建房时取走，同时周涛给周华玉30000元用于购房，合计90000元整；说明二：涉案房屋是周涛在2003年购买的，全部购房款等是周涛支付的；因该房屋属富通公司集资房，当时周涛与王幸岚协商好挂（借）她的名义，当富通公司通知周涛带身份证等去办理购房手续时，而王幸岚却找不到身份证；此事周华玉知道后说“我也可以买的，反正这么贵的房屋我也买不起，就拿我的身份证去买好了”，故挂（借）周华玉名义；各种手续，三证等全部由周涛办理和保管，周涛实际一直拥有该房屋并使用至今；因该房屋属集资房，当时无法办理房屋产权等过户手续，现国家政策允许办理房屋产权等过户手续，周华玉必须无条件协助（配合）周涛办理该房屋产权等过户手续，但所需费用全部由周涛支付。被告周华玉在落款处签名及捺印。落款时间为2016年2月4日。2016年3月24日，两被告通过中介公司并在一同与中介公司的人员到涉案房屋中看房后签订《房屋转让合同》一份，约定涉案房屋以830000元的价格由被告周华玉转让给被告胡聪，于合同签订之日起3天内一次性支付，款清交房。被告胡聪支付房款后，次日（即2016年3月25日），涉案房屋的权属已变更登记为被告胡聪。审理中，原告称被告周华玉通过撬锁换锁的方式进入涉案房屋，其于事发后一个月左右（约2015年11月）才知道的，后多次找被告周华玉进行协商，并曾通过110报案，民警称相应的事情应该由自己协商处理。被告周华玉认可撬锁换锁的事实，并称于2015年底在双方亲戚家中曾商谈三次，内容包括了要求原告将其在新疆疗养院的房屋卖给被告周华玉的事情。2016年11月3日，原告曾向本院提起诉讼要求：1、判令确认两被告签订的房屋转让协议无效；2、判令被告胡聪返还房屋。审理中，本院根据原告的申请，委托浙江恒信房地产土地评估有限公司对涉案房屋以2016年3月24日为价值时点的市场价值进行了评估，结论为1210000元（单价9311元/平方米）。2017年7月3日，原告向本院提出撤诉申请。当日，本院作出（2016）浙0111民初9112号民事裁定予以准许。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋登记确权在被告周华玉名下，从公示公信原则考虑，被告周华玉作为权利人完全有权自主处分涉案房屋。原告主张涉案房屋系其以被告周华玉的名义向富通公司购买，并未提交其与被告周华玉在购房当初的书面约定，也未提交其房款支付凭证；其虽提交了《情况说明》，确认涉案房屋的“购买及权属”情况，但在双方已确认符合产权过户条件情况下未约定被告周华玉应在多少时间内无条件协助办理，且从《情况说明》落款日期2016年2月4日与被告周华玉将涉案房屋转让给被告胡聪的2016年3月24日时间间隔看，该《情况说明》出具具有明显的不合理之处。即便如原告所称的其系涉案房屋的真实权利人，根据原告与被告周华玉的陈述，涉案房屋于2015年下半年后由被告周华玉通过撬锁换锁的方式控制了涉案房屋，被告胡聪在与被告周华玉交易时，审核了被告周华玉提交的涉案房屋的不动产权证书、实地查看了涉案房屋的状态，并已支付了相应的房价，最终在被告周华玉的协助下办理了权属变更登记手续，尽到了一个善良交易人应尽的注意义务；虽然两被告协商确定的转让总价830000元为经评估后市场价1210000元的68.6%，即不到70%，但最终确定是否构成“明显不合理的低价”尚应结合其他相关因素综合确定，而不仅仅是其中单一的价格因素，因此，原告提出的被告胡聪不构成善意取得的主张，理由不能成立，其因此提出的相关诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条第一款、第十七条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告周涛的诉讼请求。本案受理费15690元，减半收取7845元，保全申请费5000元，合计12845元，由原告周涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  傅红盛二〇一七年八月二十二日书记员  叶磊磊