福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初4143号原告：叶汉俤，男，1955年2月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，委托诉讼代理人：石福宁，福建石在律师事务所律师。被告：宁德中益置业有限公司，住所地宁德市东侨经济开发区金港名都B区14-15裙楼104-107，统一社会信用代码91350902569290698K。法定代表人：张益利，执行董事。原告叶汉俤与被告宁德中益置业有限公司（以下简称中益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶汉俤的委托诉讼代理人石福宁到庭参加诉讼，被告中益公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告叶汉俤向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金320379.44元（违约金自2015年8月1日起计算至2016年1月6日止，按照已付款购房款2896740元的日0.07%计算）。事实与理由：2015年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》(备案合同编号：20150400389)，被告将坐落于宁德市蕉城区金塔组团万安路北侧、福宁南路西侧名为中益家居博览中心1幢18层1803号商品房销售给原告，房款合计2896740元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之七的违约金，合同继续履行；(2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之七（该比率应不小于第（1)项和第七条中的比率）的违约金。”第十四条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.07%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》签订后，原告作为买受人履行了付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2015年7月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用，但被告直至2016年1月6日才通知原告交房。原告于2016年2月1日领取《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，被告依法应当承担违约责任并向原告支付自2015年8月1日起至2016年1月6日止的逾期交房违约金（违约金按照已付款2896740元的日0.07%计算）。被告中益公司未作答辩。原告叶汉俤围绕诉讼请求依法提交了证据:1.原告身份证，证明原告身份主体情况；2.《协议书》，证明2015年4月25日，原告等人委托周章旺、尤群与被告签订《协议书》，协议约定：乙方（即原告等人）向甲方（即被告）购买中益蓝钻写字楼第十三、第十六、第十七、第十八、第十九层房屋。此外，该协议还约定了双方关于房屋价款、付款条件以及违约责任等条款；3.《商品房买卖合同》，证明2015年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20150400389），被告将坐落于金塔组团万安路北侧、福宁南路西侧名为中益家居博览中心1幢18层1803号商品房销售给原告，房款合计2896740元。合同还约定了房屋交付条件与期限、双方当事人的违约责任、产权登记等条款；4.房屋所有权证（证号：宁房权证东侨字第××号）、国有土地使用权证〔证号：宁政国用（2016）第000819号〕，证明原告于2016年2月1日领取《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》；5.（2016）闽0902民初1601号民事判决书、（2017）闽09民终34号民事判决书，证明郭碧金诉被告中益公司商品房预售合同纠纷案与本案系同一系列案件，宁德市蕉城区人民法院对该案作出判决后，因郭碧金不服该判决向宁德市中级人民法院提起上诉，二审判决结果：宁德中益置业有限公司应于判决生效之日起十日内向郭碧金支付逾期交房违约金68149.23元；6.银行转账凭证，证明2015年4月30日原告支付购房款1448370元，2015年6月12日支付购房款500000元，2015年9月16日支付购房款940732元。被告中益公司未到庭参加诉讼，又未进行答辩和书面提供有关的证据，视为放弃质证权利。本院经审查认为，原告所提供的证据虽未经被告质证，但该证据系原始凭证，证据形式合法，其所记载的内容与原告的陈述相印证，内容真实可信，本院予以采信。根据采信的证据，本院确认以下事实：2015年4月25日，案外人尤群、周章旺作为叶汉俤等购房户的代表人（协议所称“乙方”）与中益公司（协议所称“甲方”）签订《协议书》，内容包括：一、乙方向甲方购买中益蓝钻写字楼第十三、第十六、第十七、第十八、第十九层房屋，单价按建筑面积每平方米伍仟柒佰元整计价，甲方同意出售。二、乙方在每层房屋网签并签订书面合同之日支付该房屋购房款总价的百分之五十，甲方开具发票给乙方。甲方应当在购房合同签订之日起三个工作日内完成商品房预售预告登记并将预告登记证明交付乙方，否则甲方按照乙方已付购房款的壹倍赔偿乙方经济损失。甲方将备案预告登记证明交付乙方之日，乙方支付该房屋购房款总价20%，甲方交付使用并具备办理“两证”之日乙方支付剩余购房款，甲方同时开具剩余发票给乙方。……等。2015年4月30日，叶汉俤与中益公司签订《商品房买卖合同》(以下简称备案合同)，房号为1803，包括在2015年4月25日协议书范围内，约定叶汉俤以每平方米5700元、总价2896740元购买涉讼商品房。合同第六条约定付款方式为分期付款：2015年4月30日前支付全部购房款的50%，计1448370元，2015年6月30日前支付全部购房款的50%，计1448370元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年7月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之七的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之七的违约金。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。叶汉俤分别于2015年4月30日、6月12日、9月16日向中益公司转账1448370元、500000元、940732元。2015年10月10日，叶汉俤取得涉讼商品房的房屋所有权证。2016年2月1日，叶汉俤取得涉讼商品房的国有土地使用权证。在郭碧金诉中益公司的同系列已生效案件中〔(2017)闽09民终34号〕，宁德市中级人民法院查明：2015年4月23日，尤群与中益公司签订两份《商品房买卖合同》（以下简称“备案合同”），房号分别为1702、1705，同样包括在2015年4月25日协议书的范围内。1702商品房备案合同约定，2015年4月23日前支付全部购房款50%、2015年7月31日前支付全部购房款50%；1705商品房备案合同约定，2015年4月23日前支付全部购房款50%、2015年6月30日前支付全部购房款50%。2015年4月29日，刘昌辉与中益公司签订商品房买卖合同（以下简称“备案合同”），房号为1604，同样包括在2015年4月25日协议书的范围内。备案合同约定，2015年4月28日前支付全部购房款50%、2015年6月30日前支付全部购房款50%。本案的争议焦点是：1.本案商品房付款方式应否以协议书的约定为准；2.叶汉俤主张逾期交房违约金是否有依据。围绕争议焦点，本院予以调查分析、认定如下：一、本案商品房付款方式应否以协议书的约定为准。叶汉俤主张付款方式应以协议书为准，备案合同仅是用于报备。本院认为，根据前文查明事实，尤群、刘昌辉所购商品房与本案商品房均包含在协议书约定的“第十三、第十六、第十七、第十八、第十九层”商品房范围内，尤群、刘昌辉、叶汉俤均为协议书所指向的群体性购房户。故本案应结合其他群体性购房户整体分析，不宜将本案单独割裂开来。尤群、刘昌辉、叶汉俤备案合同均约定购房款分两期支付，区别仅为支付的具体日期不同。尤群所购1702商品房支付日期为2015年4月23日前、2015年7月31日前；尤群所购1705商品房为2015年4月23日前、2015年6月30日前。刘昌辉所购1604商品房为2015年4月28日前、2015年6月30日前。而本案商品房为2015年4月30日前、2015年6月30日前。可见，备案合同均以固定期限作为购房款付款条件。而协议书约定“在每层房屋网签并签订书面合同之日”、“备案预告登记证明交付乙方之日”、“甲方交付使用并具备办理‘两证’之日”，协议书系以可能成就也可能不成就的条件作为购房款付款条件。备案合同和协议书对购房款的付款条件作出截然不同的约定。同时，两者对付款分期的约定也有所不同。备案合同分两期，每期支付购房款的50%；协议书分三期，依次支付购房款的50%、20%、30%。尤群所购两套商品房的备案合同均签订于协议书之前，本案商品房、刘昌辉所购商品房则签订在协议书之后，即有前有后，在此情况下，如果单纯以时间在后的合同为当事人真实意思，则会造成群体性购房户有的从以固定期限付款变更约定为以条件付款，有的又以条件付款变更约定为以固定期限付款，这显然不符合常理。因此，本案不能简单以时间先后作为判断双方真实意思的标准。结合群体性购房的事实以及日常交易惯例，认定协议书系以尤群为代表人群体性购房户与中益公司对付款条件约定的真实意思表示，备案合同中有关付款条件的约定仅用于备案，并非当事人真实意思。二、原告叶汉俤主张逾期交房违约金是否有依据。本院认为，关于逾期交房违约金，如前文所述，本案的付款方式应以《协议书》的约定为准，故叶汉俤不存在逾期付款的情形。《商品房买卖合同》约定2015年7月31日前交付涉讼商品房，中益公司未能举证证明其在2015年7月31日之前通知原告交房，应承担违约责任。涉讼商品房于2015年10月10日取得房屋所有权证，根据合同第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的约定，办理房屋所有权证本应在交房之后，并且需要原、被告双方的配合才能办理，因此，本院认为至迟2015年10月10日，叶汉俤应该知道了可以交房的事实。涉讼商品房于2015年5月4日完成竣工验收备案，即已符合交房条件，叶汉俤在办理了房屋所有权证之后，未办理交房手续，过错在于叶汉俤，其无权主张2015年10月10日起的逾期交房违约金。故逾期交房违约金应自2015年8月1日起算至2015年10月9日。叶汉俤主张按《商品房买卖合同》约定的已付购房款日万分之七的标准计算逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。根据叶汉俤提供的证据，其于2015年7月31日之前付款1948370元，至2015年9月16日付款计2889102元，故逾期交房违约金应为1948370元×0.07%/日×46日（2015年8月1日至2015年9月15日）+2889102元×0.07%/日×25日（2015年9月16日至2015年10月9日）=113297元。综上所述，本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，但对付款方式及期限另外做了约定，系双方真实意思表示，合法有效。原告按照双方的约定交付了购房款，但被告未按约定及时通知原告交房，构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付逾期交房违约金113297元，符合合同约定，本院予以支持；超过部分，依据不足，本院不予支持。被告中益公司未到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告宁德中益置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶汉俤支付逾期交房违约金113297元；二、驳回原告叶汉俤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6106元，减半收取3053元，由原告叶汉俤负担1973元，由被告宁德中益置业有限公司负担1080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审判员 陈 庄二〇一七年八月十五日书记员 薛梦玲申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的；或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。