成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初4184号原告：领地集团股份有限公司。住所地：成都武侯区。法定代表人：刘玉奇委托诉讼代理人：王莹，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李心蕙，北京中伦（成都）律师事务所律师。被告：陈清发，男，汉族，1960年6月16日出生，户籍所在地：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张益，贵州屋脊律师事务所律师。被告：刘春敏，女，汉族，1961年2月4日出生，户籍所在地：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张益，贵州屋脊律师事务所律师。原告领地集团股份有限公司（以下简称领地公司）与被告陈清发、刘春敏案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月27日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王莹、李心蕙，被告陈清发、刘春敏及其共同委托诉讼代理人张益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：对杨平名下昆明市江东华龙人家×栋×单元1801号、1802号房屋（以下简称案涉房屋）许可执行，继续对杨平名下昆明市江东华龙人家×栋×单元1801号、1802号房屋进行查封。事实及理由：原告不服金牛区人民法院（2017）川0106执异字18号《执行裁定书》，认为：一、被告提交的主要证据系被告伪造；二、被告在法院查封前未合法占有涉案房屋。原裁定认定事实错误，裁定明显错误。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称：一、昆明龙泉物业服务集团有限公司出具的《证明》并非被告伪造；二、业主尚未更名不能证明被告没有实际占有该房屋；三、录音记录不具备真实性、合法性和关联性，法院的工作记录中，被询问人拒绝签字，回答模棱两可，不能证明被告未实际入住。被告与杨平签订了合法有效的二手房买卖合同，并已合法占有该房产，且非因被告的原因不能过户，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原裁定认定事实清楚、证据充分，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：领地公司与贵州美隆达实业发展有限公司（以下简称美隆达公司）、杨平、李家平借款合同纠纷一案，四川省成都市中级人民法院于2015年8月6日作出（2014）成民初字第2717号民事判决书，判决美隆达公司于判决生效之日起十日内向领地公司偿还借款本金13056600元及利息；杨平对其在抽逃资本3千万元的范围内就美隆达公司的上述债务不能清偿部分向领地公司承担补充赔偿责任等。因美隆达公司、杨平未履行上述法律文书所确定的义务，领地公司向四川省成都市中级人民法院申请强制执行。2016年5月6日，该执行案件由四川省成都市中级人民法院指定本院执行。在执行过程中，本院于2016年8月22日作出（2016）川0106执1964号之一执行裁定书，裁定查封被执行人杨平名下案涉房屋两套等。2016年8月25日本院将上述执行裁定以及协助执行通知书向昆明市不动产登记中心官渡区分中心予以送达。另查明，2013年10月3日，杨平从刘春敏处借款200万元。2014年7月1日，杨平与陈清发、刘春敏处借款100万元；当日，杨平与陈清发、刘春敏签订《借款抵押合同》，合同约定，杨平将案涉房屋抵押给陈清发、刘春敏，并办理了公证。2016年7月25日，杨平与陈清发、刘春敏就案涉房屋办理撤销抵押公证。2016年7月28日，杨平与陈清发、刘春敏签订案涉房屋的《二手房买卖合同》，并办理购房合同公证；同日，杨平出具收条，说明其收到案涉房屋房款169万元，该房款用于冲抵2013年10月3日杨平200万元的借款。2016年7月29日，陈清发、刘春敏缴纳案涉房屋相关契税等费用，案涉房屋备案登记的受让方分别为陈清发、刘春敏。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了本院执行局工作人员对昆明龙泉物业服务集团有限公司华龙服务处工作人员叶健的询问笔录（工作笔录）（2016年8月25日），叶健称“没有变更（房屋的住户信息），据我了解的房屋还是杨平他们隔段时间住一次，但具体好久来住我不清楚”。被告认为该笔录没有被询问人签字，不认可其真实性、合法性和关联性。本院认为该笔录系人民法院工作人员按照法定程序履行职责取得，被询问人拒绝签字不影响其真实性和合法性，予以采纳。原告提交了杨平于2016年10月10日在本院填写的《送达地址确认书》，确认的地址系昆明市华龙人家30栋1802室，并承诺“我已经阅读了人民法院对当事人填写送达地址确认书的告知事项，并保证上述送达地址是准确、有效的”。被告辩称不认可其证明目的，称杨平的实际住所地另在他处，但未提交证据证明，本院不予采信。杨平明知该《送达地址确认书》的严肃性和填写后果的情况下，确认了上述地址在存档于人民法院的卷宗，并作为具有法律效力的送达地址，本院予以采信。原告提交了原告代理人与昆明江东华龙人家物管公司工作人员的录音记录，物管工作人员称案涉房屋的业主“从15年开始到现在物管费没交，欠费到今年5月29日都没交”，“没来更过名”。原告还提交了“华龙人家物业管理费收费一览表10、11”（影印件）显示“×-×-1801”和“×-×-1802”“15-17未交”，被告不认可其真实性。本院认为录音记录无法核实对话人身份，“华龙人家物业管理费收费一览表10、11”属于无法与原件核实的复印件，不予采纳。4、原告提交了江东华龙人家服务处于2017年2月23日出具的《证明》(存根联)（编号2016637）：“兹有陈清发、刘春敏，系属华龙人家×幢×单元1802室业主。（身份证号码：略）”，双方对其真实性无异议。被告提交了上述证明的证明人保留联，空白处有“此证明只限于办理居住证明使用，此人于2016年7月28日入住”，其余部分与存根联一致，原告对其真实性不予认可。庭审中，被告陈述自己系昆明本地人，办理居住证明是物管公司自行书写，入住时间是根据购房合同和产权登记受理通知书所写。本院做如下认定：形式上看，该联与存根联不一致，存在重大瑕疵；从目的上看，该联“限于办理居住证明使用”，被告并无办理居住证明的需要，且由此可见开具人并不认可用证明说明被告的实际入住时间；从依据上看，关于入住的时间是根据购房合同而非根据被告是否占有该房的客观情况开具，故该证明的真实性和关联性均不具备，不予采信。5、被告提交了昆明市公安局五华分局出具的情况说明：“2016年7月28日，陈清发（略），刘春敏（略）向昆明市公安局五华分局红云派出所申报登记昆明市五华区小康大道526号华龙人家小区×栋×单元1802室实有人口，我所已登记，2017年7月12晚，我所民警到昆明市五华区小康大道526华龙人家小区×栋×单元1802室入户调查，发现陈清发、刘春敏夫妻均住在上述地点。”，原告对该情况说明不予认可。本院认为，该证明并未直接说明查实案涉房屋查封前被告居住在该房内，对被告的证明目的不予认定。6、被告提交了昆明市公安局红云派出所出具的房屋户籍关系核查情况，案涉房屋的户籍情况进行了核查，真实性予以采信，但与本案的待证争议事实没有关联。7、被告提交了昆明龙泉物业服务集团有限公司的专用收据、优付通票据、燃气费发票、物业服务费发票，缴费时间均在2017年，与本案的待证争议事实没有关联。8、被告提交了杨平出具的《情况说明》，程序上，杨平并未作为证人出庭作证，身份上，杨平作为被执行人与本案有直接利害关系，故对《情况说明》不予采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案的争议焦点在于被告是否享有足以排除强制执行的民事权益即被告是否在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有该房。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”，第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。……”，根据审理查明的事实，结合对双方提交证据的审核，认定如下：被告主张其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，但提交的证据未能达到使人民法院确信该事实的存在具有高度可能性；原告持相反主张，并提交了人民法院的《工作笔录》和《送达地址确认书》为证，足以证明被告尚未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，对被告的主张不予采纳。原告诉请准许执行案涉房屋，符合法律规定，予以支持。原告诉请继续查封案涉房屋，本院认为，该房已被本院生效裁定查封，不再重复查封。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条、第七十三条、第七十七条之规定，判决如下：准许执行昆明市江东华龙人家×栋×单元1801号、1802号房屋；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由陈清发、刘春敏负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  杨茂一人民陪审员  姜绍刚人民陪审员  龚旭萍二〇一七年八月九日书 记 员  何 雯