福建省将乐县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0428民初529号原告：友道和（厦门）置业有限公司，住所地：福建省厦门市湖里区江头建材市场四区207。法定代表人：林金钵，总经理。委托诉讼代理人：李思发，男，该公司工作人员。被告：黄加其，男，汉族，1973年3月4日出生，住福建省将乐县。原告友道和（厦门）置业有限公司（以下简称友道和公司）与被告黄加其物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告友道和公司的委托诉讼代理人李思发到庭参加诉讼，被告黄加其经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友道和公司向本院提出诉讼请求：1.黄加其立即支付物业管理服务费（暂计至2017年3月31日为1746.83元）及至实际支付之日的物业管理服务费违约金（以黄加其拖欠的物业管理服务费为基数，按20%暂计至2017年3月31日为349.37元）；2.黄加其立即支付友道和公司代垫的公摊水电费（暂计至2017年1月31日公摊电费为127.55元）及至实际支付之日的公摊费违约金（以黄加其拖欠的公摊费为基数，按20%暂计至2017年1月31日为25.51元）。两项暂共计为2249.26元；3.黄加其承担本案的诉讼费。事实和理由：黄加其向福建省国宏投资有限公司购买位于将乐县水南镇滨河南路49号（滨ＸＸ府5号楼）505单元的房屋，2014年10月26日，黄加其与该小区的原物业公司将乐县恒业物业有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定：住宅物业管理服务费为0.8元/㎡，物业管理服务费按季度收取，应于每季度首日5日前交纳下一季度的费用，在下季度首日及以后交纳视为逾期交纳。公摊水电费由全体业主或房屋使用人按相关标准分摊，每月分摊一次。若未依约交纳上述费用，均应自逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。协议签订后，原物业公司为小区提供了物业管理服务，并代垫了公摊水电费，但黄加其作为业主，自2015年10月起欠缴物业管理服务费及公摊水电费。后因滨ＸＸ府小区业主委员会解聘原物业公司，选聘友道和公司作为小区的物业服务企业，友道和公司自2016年7月1日开始在该小区提供物业管理服务，但黄加其仍未缴纳物业管理服务费及公摊水电费，经友道和公司多次催讨未果。现友道和公司为了维护自身合法权益，故诉至人民法院，请求依法支持其诉讼请求。黄加其未作答辩。本院经审理认定事实如下：黄加其系将乐县水南镇滨河南路49号华虹滨ＸＸ府小区5号楼505室业主，该房屋建筑面积124.3平方米。2014年10月26日，黄加其与将乐县恒业物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由将乐县恒业物业有限公司提供物业管理服务；住宅的物业服务费按0.8元每月每平方米的标准收取；若黄加其未按时足额交纳物业费的，将乐县恒业物业有限公司有权要求黄加其补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。2016年5月12日，将乐县住房和城乡规划建设局同意对将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会予以备案。后将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会以书面表决票征求意见的形式解聘将乐县恒业物业有限公司，选聘友道和公司。2016年6月30日，将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会（甲方）与友道和公司（乙方）签订《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》，合同约定：甲方以公开选聘的方式并经业主公示等法定程序选聘乙方提供物业服务；合同期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止；高层住宅的物业服务费按0.8元每月每平方米的标准收取；区域内的公共照明等公共能耗按照实际发生额按户平均分摊，电梯电费按本单元电梯本月实际用电量除以本单元入住户数（其中二楼分摊50%，三楼分摊70%，四楼及以上分摊100%）；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未按时足额物业服务费的，自欠费之日起按银行同期利息计算利息并收取每日千分之三滞纳金和违约金，违约金的标准为未缴总额的20%。黄加其自2015年10月26日起开始欠缴物业费，截至2017年3月31日止已欠物业费1746.83元及公摊水电费127.55元。将乐县恒业物业有限公司将黄加其在其服务期间所欠缴的物业费债权全部转让给友道和公司。将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会在双方的债权转让协议上盖章。友道和公司于2017年2月向黄加其催缴物业费，但黄加其仍未缴交。本院在审理友道和公司与其他业主物业服务合同纠纷案件中，其他业主有提到门禁不严、电梯未维修、卫生环境差等问题，友道和公司认为门禁在2017年4月开始启用，电梯在2017年7月已维修好。上述事实有友道和公司供的《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、《将乐县住房和城乡规划建设局关于同意对将乐县华虹滨ＸＸ府小区成立业主委员会备案的通知》、《物业费缴费通知单》、《华虹滨ＸＸ府小区183户业主拖欠物业费债权转让协议》及友道和公司在法庭上的陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。黄加其未到庭，依法视为自动放弃举证、质证权利。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此与将乐县恒业物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，系合法、有效的合同，对黄加其具有约束力。现将乐县恒业物业有限公司及友道和公司提供了物业管理服务，黄加其理应按照合同的约定缴纳物业服务费。友道和公司要求黄加其缴纳截至2017年3月31日止已欠的物业服务费1746.83元，符合法律规定及双方约定，应予支持。黄加其尚欠公摊水电费127.55元，也应支付。鉴于友道和公司在本案诉讼前提供物业管理服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业管理服务水平，从而避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区，对于友道和公司要求的按未交额20%计收的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,107)?)，《物业管理条例(?javascript:SLC(89386,0)?)》第六条(?javascript:SLC(89386,203)?)，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(12418,0)?)》第一条、第六条(?javascript:SLC(12418,33)?)规定，判决如下：一、黄加其应于本判决生效之日起十日内支付友道和（厦门）置业有限公司物业管理服务费1746.83元；二、黄加其应于本判决生效之日起十日内支付友道和（厦门）置业有限公司代垫公摊水电费127.55元；三、驳回友道和（厦门）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费600元，合计650元，由黄加其负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  罗成辉审 判 员  张丽新人民陪审员  廖国斌二〇一七年八月九日书 记 员  张 艳附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。