北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终5569号上诉人（原审被告）：马某4（马某1、马某2、马某3之法定代理人），男，1965年11月13日出生。上诉人（原审被告）：张军红，女，1975年12月30日出生。上诉人（原审被告）：马某1，男，2005年8月25日出生。上诉人（原审被告）：马某2，男，2008年10月19日出生。上诉人（原审被告）：马某3，女，2012年1月27日出生。被上诉人（原审原告）：马涛，男，1972年7月11日出生。委托诉讼代理人：乔宁，北京市京剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程秀兰，女，1937年12月9日出生。被上诉人（原审第三人）：北京兴隆置业有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街9号正仁大厦13层。法定代表人：高哲明，董事长。委托诉讼代理人：高瑞峰，男，该公司经理。委托诉讼代理人：刘春山，男，该公司职员。上诉人马某4、张军红、马某1、马某2、马某3因与被上诉人马涛、程秀兰、北京兴隆置业有限公司物权保护纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初20947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马某4、张军红、马某1、马某2、马某3上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马涛的全部诉讼请求，或者将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。马涛已经放弃安置房，程秀兰和马某4的房屋买卖是善意的。马涛不是涉诉房屋的共有权人，程秀兰是涉诉房屋的单独所有权人，有权处分涉诉房屋，马某4基于善意取得房屋所有权，现在是涉诉房屋的所有权人，不应该将房屋过户给马涛和程秀兰。马涛辩称，同意一审判决，不同意马某4、张军红、马某1、马某2、马某3的上诉请求。北京兴隆置业有限公司辩称，同意一审判决，不同意马某4、张军红、马某1、马某2、马某3的上诉请求。程秀兰未到庭答辩。马涛向一审法院起诉请求：1.程秀兰、马某4协助马涛将北京市东城区××12号楼3层2单元234号房屋所有权变更为程秀兰与马涛共同所有；2.马某4、张军红、马某1、马某2、马某3将北京市东城区××12号楼3层2单元234号房屋腾空并交还马涛。一审法院认定事实：马涛与马某4系兄弟关系，程秀兰系马涛与马某4之母。马某4与张军红系夫妻关系，二人生有子女三人，分别为马某1、马某2、马某3。位于北京市东城区（原崇文区）×10号房屋，总使用面积10.3平方米，居室2间系程秀兰承租的公房。位于北京市东城区（原崇文区）×10号房屋，总使用面积10.1平方米，居室1.5间系马涛承租的公房。2001年11月15日，北京兴隆置业有限公司作为危改单位（甲方）与程秀兰作为被安置人（乙方）（原承租人程秀兰、马涛）签订《危旧房改造回迁安置协议书》。该协议第二条约定，乙方住址北京市东城区（原崇文区）南官园胡同10号,在危改区内有公房（非成套）、（自住）2+1.5间，使用面积10.3+10.1平方米，建筑面积13.7+13.43平方米，正式户口贰+叁人，安置人口伍人，分别是户主程秀兰64，之夫马某65；户主张某90，孙马涛29，孙媳26朱某。第三条约定，根据危旧房改造的有关规定，乙方自愿购买东城区（原崇文区）崇外××10号楼2门234号贰居室壹套，建筑面积（暂定）68.44平方米；因甲方提供给乙方购买的楼房尚未建成，乙方需自行周转。第五条约定，甲乙双方应按下列各项计算回迁购房款：1、原住房建筑面积部分27.13平方米，19033.95元。2、人均建筑面积未超过15平方米部分41.31平方米，69599.09元。4、回迁购房总价款88633.04元。5、公共维修基金（回迁购房总金额×2%）1772.66元。第六条付款方式及优惠：乙方在拆迁公告后20日内搬家，房价款优惠20000元，一次性付清全款优惠回迁购房总价款88633.04元的2%，1772.66元。乙方实际向甲方交纳购房款及公共维修基金共计68633元（大写：陆万捌仟陆佰叁拾叁元整），其中乙方在本协议签订之日起叁日内向甲方一次付款68633元，贷款/元。乙方交纳的上述购房款为暂定总价，待房屋交付使用时以有关部门实际测定的售房建筑面积为准进行结算，多退少补。2003年12月13日，北京兴隆置业有限公司作为危改单位（甲方）与程秀兰作为被安置人（乙方）签订《危旧房改造回迁安置补充协议书》。该协议书约定，乙方在崇外大街2#地危旧房改造项目中回迁购买的楼房现已竣工，从2003年11月8日开始办理回迁入住手续。甲乙双方在原协议基础上，就所购楼房的相关事项签订补充协议如下：一、乙方自愿购买的施工楼号崇文区崇外××10号楼2门234号贰居室壹套，图纸建筑面积68.44平方米。按照公安部门管理要求，楼号变更为崇文区××12号楼2门234号，经测绘部门实际测定的建筑面积为67.71平方米。二、根据原协议第六条，乙方应交纳购房款66860.38元（其中现金66860.38元，贷款/元），公共维修基金1772.66元，合计68633元。四、根据原回迁购房协议书第六条“乙方交纳的上述购房款为暂定房价，待房屋交付使用时以有关部门实际测定的售房建筑面积结算为准，多退少补”的约定，甲、乙双方按原协议和本协议上述各项原则结算购房款：乙方最终应向甲方交纳购房款共计65132元，大写陆万伍仟壹佰叁拾贰圆整，公共维修基金2113元，大写贰仟壹佰壹拾叁圆整。五、因此，双方应结算房款：1、甲方应退还乙方购房款1728元，或乙方应补交购房款/元。2、甲方应退还乙方公共维修基金/元，或乙方应补交公共维修基金340元。3、结算结果，甲方合计应退乙方1388元，或乙方合计应补交/元。2004年10月，程秀兰取得涉诉房屋所有权证。2013年6月26日，程秀兰（出卖人）与马某4（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》。该合同约定，程秀兰将涉诉房屋出售给马某4，房屋成交价格为人民币1000000元，定金人民币×元，支付日期为×。买受人不申办抵押贷款。2013年7月15日，马某4取得涉诉房屋产权。2016年9月，马涛将马某4、程秀兰及北京兴隆置业有限公司诉至法院，请求确认马涛系涉诉房屋共有权人，对涉诉房屋享有所有权份额不低于60%。法院经审理认为，涉诉房屋办理房屋产权证时虽登记在程秀兰一人名下，但涉诉房屋系由程秀兰原承租的位于北京市东城区（原崇文区）×10号房屋2间与马涛原承租的位于北京市东城区（原崇文区）×10号房屋1.5间因拆迁取得的回迁安置住房，现北京兴隆置业有限公司明确表示涉诉房屋是对马涛与程秀兰合并安置，故可认定涉诉房屋应系马涛与程秀兰共同所有的房屋。后程秀兰将涉诉房屋出售与马某4，马某4于2013年7月取得涉诉房屋的所有权证。现马涛起诉要求确认马涛为涉诉房屋的共有权人，且份额不低于60%，因不动产权属争议存在于马涛与程秀兰之间，而马某4系基于合同关系取得涉诉房屋的所有权，故马涛现直接要求确认对涉诉房屋享有所有权，于法无据，法院对此不予支持。关于马涛对涉诉房屋取得共有权利后如何实现物权，马涛可另案向程秀兰及马某4主张权利。故法院于2016年10月28日作出（2016）京0101民初18592号民事判决书，判决驳回马涛的全部诉讼请求。判决作出后，各方均未上诉，该判决已经生效。庭审中，马涛提交马某4及程秀兰的录音证据，以证明马某4与程秀兰在明知马涛对涉诉房屋享有所有权的情况下恶意转让涉诉房屋。马某4对马涛提交的马某4的录音真实性认可，但认为马涛未提交录音的原始载体，未经过公证，录音不完整不具有连贯性，故对马涛的证明目的不予认可。关于涉诉房屋交易价格，马涛称依据马某4与程秀兰之间的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，涉诉房屋成交价为1000000元，远低于涉诉房屋市场价格。马某4称，涉诉房屋系自行成交，因马某4与程秀兰系家庭内部成员，故没有按照市场价格，《存量房屋买卖合同（自行成交版）》的成交价格虽然写的是1000000元，但实际涉诉房屋的成交价格为1888900元，马某4与程秀兰是按照1888900元的价格缴纳的税款。马某4提交涉诉房屋契税发票一份，以证明涉诉房屋成交价格为1888900元。马涛对马某4提交的契税发票的证明目的不予认可，认为税务机关不负责设定最低交易价格，不审查交易价格是否合理，契税发票系根据契税算出，不是涉诉房屋真实交易价格。关于涉诉房屋购房款的支付情况，马某4称，其已经将全部购房款支付程秀兰，购房款通过现金分多次支付，未通过银行转账方式支付，具体给了几次其已记不清楚。后马某4又称，其通过转账及现金方式支付程秀兰购房款，共计支付购房款1888900元。2014年7月22日马某4通过转账支付程秀兰购房款103520元，2014年11月13日通过转账支付程秀兰购房款350万日元，其余购房款通过现金方式支付，支付次数、每次支付数额已记不清楚。为证明其已向程秀兰支付购房款，马某4提交马某4及程秀兰的中国银行存折首页及马某4的存折历史交易明细清单一份。马涛对马某4提交的上述证据证明目的不予认可，认为历史交易明细与马某4陈述不符，不能证明马某4已支付购房款。马某4所述支付购房款的方式前后不符。关于涉诉房屋的居住使用情况问题。马某4称，其与张军红、马某1、马某2于2009年经程秀兰同意从北京市东城区×17号10排5号房屋搬入涉诉房屋并居住至今。2012年，马某3在涉诉房屋出生。现涉诉房屋内为马某4、张军红、马某1、马某2、马某3的物品。马某4及马某1的户籍地为北京市东城区×17号10排5号。关于马某4、张军红、马某1、马某2、马某3在本市是否有其他住房，马某4称，其在北京市没有其他住房，北京市东城区×17号10排5号房屋系马某4、马涛之父马某承租的公房，现系空置状态。马涛称，马某4系经马涛同意才入住涉诉房屋，马某4享受的低保政策、户籍等均在××。马涛不清楚马某4在本市是否有其他住房。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。程秀兰、张军红经本院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果。无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明的事实，经生效法律文书认定，涉诉房屋系马涛与程秀兰共同所有的房屋。程秀兰在未经马涛同意的情况下将涉诉房屋出售给马某4，马涛对程秀兰的行为不予追认，程秀兰对涉诉房屋的处分属于无权处分。因程秀兰与马某4、马涛系母子关系，程秀兰与马某4作为家庭成员，对涉诉房屋的共有情况应该明知。程秀兰未经马涛同意即自行将涉诉房屋出售马某4，故马某4受让涉诉房屋不属于善意。且根据程秀兰与马某4签订的出售涉诉房屋的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，涉诉房屋成交价格为1000000元，远低于涉诉房屋市场价格。马某4也未提供翔实、有效的证据证明其已向程秀兰支付涉诉房屋购房款。故虽然涉诉房屋已登记在马某4名下，马某4受让涉诉房屋的行为，不符合善意取得的构成要件，不构成善意取得。马涛作为涉诉房屋的共有权人，有权追回涉诉房屋。现马涛要求程秀兰、马某4协助将涉诉房屋的所有权变更为程秀兰与马涛共同所有的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因马某4不构成善意取得，马某4及张军红、马某1、马某2、马某3继续居住涉诉房屋没有合法依据，马涛作为涉诉房屋的共有权人，要求马某4及张军红、马某1、马某2、马某3将涉诉房屋腾空并交还马涛，于法有据，法院予以支持。马某4的答辩意见，没有依据，法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年2月判决：一、程秀兰、马某4于判决生效后十日内协助马涛将北京市东城区××十二号楼三层二单元二三四号房屋所有权转移登记至程秀兰与马涛名下共有；二、马某4、张军红、马某1、马某2、马某3于判决生效后十日内将北京市东城区××十二号楼三层二单元二三四号房屋腾空并交还马涛。二审中，双方均未提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被上诉人程秀兰经本院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。首先，根据已经生效的（2016）京0101民初18592号民事判决认定，涉诉房屋应系马涛与程秀兰共同所有的房屋。现马某4上诉主张马涛在2001年11月危旧房改造拆迁时放弃了回迁安置房，但未提交充分证据予以证明，马涛对此亦予以否认，故本院无法认定马涛已经放弃其对回迁安置房屋的权利，涉诉房屋应为马涛和程秀兰共同所有。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。程秀兰未经马涛同意将涉诉房屋出售给马某4，属于无权处分，马涛作为共有权人有权追回。其次，关于马某4主张其对涉诉房屋的取得系善意、真实的，因此构成对涉诉房屋善意取得的上诉理由，本院认为，马某4与马涛、程秀兰系同一个家庭的成员，且其参与拆迁过程，对被拆迁原房屋13.7+13.43平方米系分别由程秀兰、马涛承租及涉诉房屋系该两处房屋合并安置的情况应当明知，另外，马某4与程秀兰签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》的成交价格约定的是1000000元，远低于市场价格，其亦未提交支付全部或大部分购房款的证据，故本院认为马某4取得涉诉房屋的所有权不属于善意取得。综上，马涛要求程秀兰、马某4协助将涉诉房屋所有权变更为程秀兰与马涛共同所有的诉讼请求于法有据，应当予以支持，马某4、张军红、马某1、马某2、马某3无权占有涉诉房屋，应当将房屋腾空并交还马涛。应当指出的是，程秀兰作为涉诉房屋的共有权人，亦依法享有对涉诉房屋占有、使用、收益、处分的所有权权益。综上所述，马某4、张军红、马某1、马某2、马某3的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由马某4、张军红、马某1、马某2、马某3负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 赵文军审 判 员 李 淼二〇一七年八月十八日法官助理 刘 佳书 记 员 程 飞-8--7-