江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5633号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄群，女，1984年7月13日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：徐飞，江苏苏南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宗燕楠，女，1987年1月3日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：朱卫江，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶亚敏，江苏泰和律师事务所律师。上诉人黄群因与被上诉人宗燕楠房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初10198号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄群上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求并支持上诉人一审反诉请求，或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：造成房屋交易未能完成的根本原因是被上诉人未能按约定支付解押款。按照合同约定，被上诉人应当支付40万元给上诉人用于解押，但被上诉人只支付了38万元，剩余2万元一直未支付。被上诉人的履行不符合合同约定，其违约在先，因此上诉人有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人是违约方，其提出解除合同违反法律规定。被上诉人给上诉人造成的损失，应当予以赔偿。宗燕楠辩称，一审法院审理本诉和反诉认定事实准确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。导致双方买卖合同不能履行的主要责任在于上诉人没有按照双方约定如期办理房屋解押，该事实在一审庭审中中介公司的证人以及中介公司所出具的证明完全可以证明。并且，由于上诉人没有提供离婚证，导致其向担保公司再次贷款时无法办理贷款手续，最终导致解押款不能及时筹集，无法办理解押手续。一审法院对上诉人违约事实认定准确，被上诉人有权解除双方的房屋买卖合同，并且要求上诉人承担违约责任。宗燕楠向一审法院起诉请求：1.确认双方的房屋买卖合同于2016年12月12日解除；2.判令黄群返还定金20000元、购房款380000元；3、判令黄群支付违约金200000元；4.判令黄群支付中介费15000元、办证费用16000元；5.判令黄群承担诉讼费、保全费。黄群向一审法院提出反诉请求：1.判令宗燕楠支付违约金50000元；2.判令宗燕楠承担反诉费。一审法院认定的事实：2016年9月12日，黄群（甲方）与宗燕楠（乙方）及案外人舒之家置业顾问有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，合同约定：甲方将位于浦口区学府路香溢紫郡花园35幢2单元605室房屋出售给乙方，房屋售价1500000元，房主净得价，办证费用买方出。乙方向丙方支付佣金和代办费15000元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的……违约方支付违约金200000元给守约方。补充协议约定：1.签约当日，乙方支付甲方购房定金20000元。2.乙方借给甲方400000元，用于2016年10月前办理解押手续，解押后15个工作日内办理产权过户手续，过户后转为购房款。3.双方于2016年10月25日前办理产权送件手续，乙方于送件当日支付首付款20000元。……5.乙方办理商业贷款，贷款共计1050000元。……7.双方约定于银行贷款解押后办理房屋交接手续，甲方必须结清房屋内水电、燃气及物业费，乙方于房屋交付当日支付甲方尾款10000元。……9.如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方中介费、定金及违约金。合同签订后，宗燕楠支付定金20000元、中介费15000元、办证费16000元。2016年9月21日，黄群出具收条，载明收到宗燕楠房屋解押款380000元。黄群收款后未办理解押手续。2016年11月18日，宗燕楠姐姐宗燕磊向黄群转账190000元，当日黄群又将该款返还给宗燕磊。2016年12月8日，宗燕楠丈夫葛海龙短信通知黄群，“……按照合同及双方约定，我老婆在签订合同当日已向你支付定金20000元作为购房定金款，并于2016年9月21日经双方协商向你支付380000元用于办理房屋解押手续。我老婆已如约完成上述合同约定义务，你应于2016年10月25日前办理房屋解押及产权送件手续，但直至今日你都未按合同约定配合完成产权送件手续。鉴于你已违反合同约定，现我们再次要求你必须在2016年12月12日下午2点前往浦口区房产局共同完成产权送件手续，否则我老婆将采取法律手段，解除房屋买卖合同，追究你的违约责任，包括但不限于合同约定的200000元违约金、房屋溢价损失、律师费等等，请求必须按时办理。你把我老婆的手机号屏蔽了，只能由我代理发送这条信息给你。”黄群短信回复“按合同上你还有20000元没有付清，付完合同余款，我会配合中介完成交易，否则我无法配合”；“尾款20000元付清，我们如约12号来办理相关手续，否则我们无法配合，请考虑清楚”。同年12月12日，黄群未去办理送件手续。当日，宗燕楠短信通知黄群，“因黄群严重违约，造成合同无法继续履行，要求解除合同”。一审庭审中，宗燕楠陈述因黄群急需用钱，要求其先支付380000元，解押当天支付剩余20000元，但黄群未办理解押手续，构成违约。为此，宗燕楠申请证人邱某,4（舒之家置业顾问有限公司工作人员）出庭作证，证人陈述合同约定买卖双方于2016年10月解押。双方协商好于10月中旬买方给钱解押，但卖方要求提前给付解押款，经双方协商一致同意买方先付380000元，剩余的20000元于10月12日解押当天给付。解押前一天，其电话联系卖方办理解押手续，卖方表示无法解押。而且卖方将钱挪作他用，因无钱解押还委托中介公司找人办理垫资解押，由于卖方材料不全，无法办理。黄群表示合同对解押款的支付时间、方式没有具体约定，合同签订后，双方均想早日办理解押，当时宗燕楠说手上只有380000元就先付380000元，剩余20000元近期筹好后办理解押，其多次催告，宗燕楠一直未付，因此导致自己无法解押。对宗燕楠提供的证人证言，其认为证人陈述与事实不符。以上事实，有宗燕楠、黄群的一审当庭陈述、房地产买卖中介合同及补充协议、收据、收条、短信、证明、证人邱某,4的证言等证据在卷证明。一审法院认为，本案争议焦点：一、宗燕楠、黄群是否存在违约行为；二、宗燕楠要求确认合同于2016年12月12日解除是否符合法律规定；三、关于当事人应如何承担违约责任的问题。一、关于宗燕楠、黄群是否存在违约行为。宗燕楠表示因黄群急需用钱双方协商一致支付380000元，黄群收到钱后未办理解押手续，构成违约。黄群表示因宗燕楠未足额支付解押款，其多次催告宗燕楠未果，造成无法解押，宗燕楠存在违约行为。合同约定宗燕楠借给黄群400000元，用于2016年10月前解押。黄群当庭陈述同意宗燕楠先付380000元，剩余20000元由宗燕楠近期筹好后办理解押，宗燕楠支付380000元后，其未办理解押手续。虽然黄群主张双方约定宗燕楠筹好20000元后办理解押以及多次催告宗燕楠给付，但宗燕楠不予认可，黄群对此未能举证，而黄群在2016年11月18日将收到宗燕楠姐姐转账的190000元又退还宗燕楠，明显与黄群的陈述相互矛盾。结合证人邱某,4陈述的黄群因急需用钱要求宗燕楠提前支付，双方协商一致先付380000元，余款20000元于2016年10月12日当日办理解押手续时支付，而在办理解押前一天，自己与黄群联系解押事宜，黄群表示无力解押，而且黄群将钱挪作他用，因无钱解押还委托中介公司找人办理垫资解押，由于黄群材料不全，无法办理。故一审法院认为黄群收到宗燕楠支付的380000元后至今未办理解押手续，造成合同无法履行，构成违约，应当承担违约责任。二、宗燕楠要求确认合同于2016年12月12日解除是否符合法律规定。一审法院认为当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人就此解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案黄群未按约定进行解押，宗燕楠短信通知黄群在2016年12月12日下午办理产权送件手续，但黄群经催告后仍未履行义务，故宗燕楠2016年12月12日通过短信形式向黄群发出解除通知，符合法律规定。黄群于2016年12月12日收到宗燕楠发出的解除通知，故双方合同已于2016年12月12日解除，宗燕楠诉请确认合同于2016年12月12日解除符合法律规定，予以支持。三、关于当事人应如何承担违约责任的问题。双方合同已于2016年12月12日解除，黄群未按约履行，应当承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同已解除，宗燕楠要求返还定金20000元、购房款380000元符合法律规定，予以支持。双方合同约定，无正当理由不履行合同的，违约方支付200000元违约金给守约方。黄群主张违约金过高应当减少，一审法院综合双方合同履行情况、当事人的违约情形及宗燕楠损失的实际情况，酌定黄群支付宗燕楠违约金100000元。关于中介费15000元，合同约定由违约方赔偿守约方中介费，本案中黄群违约，应当向宗燕楠赔偿中介费，宗燕楠主张中介费符合法律规定，予以支持。关于办证费用16000元，一审法院认为该项费用是由于黄群违约行为给宗燕楠造成的损失，但宗燕楠已主张违约金损失，一审法院支持的违约金足以弥补宗燕楠的损失，对此不予支持。黄群要求继续履行合同，因其未向一审法院提出反诉，不予支持。黄群要求支付违约金50000元，一审法院认为黄群未按约履行导致合同解除，宗燕楠无违约行为，该项诉请无事实和法律依据，对此诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、宗燕楠与黄群签订的《房地产买卖中介合同》于2016年12月12日解除；二、黄群于判决生效之日起十日内返还宗燕楠定金20000元、购房款380000元，合计400000元；三、黄群于判决生效之日起十日内支付宗燕楠违约金100000元、中介费15000元，合计115000元；四、驳回宗燕楠其他的诉讼请求；五、驳回黄群的反诉请求。一审案件受理费20379元，保全费3520元，合计23899元，由宗燕楠负担1673元、黄群负担22226元。反诉费525元，由黄群负担。本院二审期间，黄群对一审查明事实中证人邱某,4出庭作证的证言：“解押前一天，其电话联系卖方办理解押手续，卖方表示无法解押。而且卖方将钱挪作他用，因无钱解押还委托中介公司找人办理垫资解押，由于卖方材料不全，无法办理”有异议，认为不存在该事实。黄群对一审查明的其他事实没有异议。宗燕楠对一审查明的事实没有异议。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄群与宗燕楠及案外人舒之家置业签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。关于黄群上诉主张造成合同不能履行的根本原因是宗燕楠未能按约定支付剩余的2万元解押款，构成根本违约。本院认为，根据合同约定，宗燕楠借给黄群400000元用于2016年10月前办理解押手续。事实上，宗燕楠于2016年9月21日就将解押款380000元支付黄群。黄群收款后未办理解押手续，并于2016年11月18日收到宗燕楠姐姐宗燕磊向其转账190000元后，当日又将该款返还给宗燕磊。结合证人邱某,4的证言：“黄群因急需用钱要求宗燕楠提前支付，双方协商一致先付380000元，余款20000元于2016年10月12日当日办理解押手续时支付，而在办理解押前一天，自己与黄群联系解押事宜，黄群表示无力解押，而且黄群将钱挪作他用，因无钱解押还委托中介公司找人办理垫资解押，由于黄群材料不全，无法办理。”一审法院认定黄群收到宗燕楠支付的380000元后一直不办理解押手续，构成违约，并无不当。黄群关于宗燕楠的行为构成违约的主张，本院不予采信。关于黄群上诉主张宗燕楠提出解除合同违反法律规定。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人就此解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，黄群未按约定进行解押，宗燕楠2016年12月8日短信催告黄群在2016年12月12日下午办理产权送件手续，但黄群在宗燕楠催告期限内未履行义务，故宗燕楠2016年12月12日通过短信形式向黄群发出解除通知，符合法律规定。一审法院认定黄群于2016年12月12日收到解除通知时双方合同解除，并无不当。关于黄群上诉主张宗燕楠赔偿其损失。因黄群系违约方，其要求对方赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，黄群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20904元，由上诉人黄群负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年八月二十九日书记员  郭旭冬