陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2535号上诉人（原审原告）吕斐，女，1980年3月10日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托代理人孔峰辉，陕西金镝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西保利荣安房地产开发有限公司，住所地西安市经开区未央路303号保利中达广场24层。法定代表人罗北生，董事长。委托代理人刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人贾弘一，陕西恒达律师事务所律师。上诉人吕斐因与被上诉人陕西保利荣安房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初6904号号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。原审法院审理查明，2015年2月8日，陕西保利荣安房地产开发有限公司作为出卖人，吕斐作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同登记号Y15027403），约定由买受人购买出卖人建设的“保利梧桐语”第8幢1单元18层11801号房屋一套，建筑面积为129.97平方米，总价款为1083708元。当日吕斐向保利公司付清了全部房款。合同第八条规定，出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。2015年3月26日，保利公司建设的“保利梧桐语”第8幢工程，取得竣工验收备案表。2015年3月25日，保利公司在华商报B02版面刊登了保利梧桐语（拉菲公馆）交房公告，通知一期8号楼业主前往办理收房手续。现吕斐诉至法院形成诉讼。庭审中保利公司称曾给吕斐电话通知，是否邮件通知需要落实，但未提供相关证据，吕斐称未接到电话或邮件通知，华商报公告未看到，其曾于2015年7月去看房子，保利公司给其一份维修的复印件，保利公司称对该复印件说不清来源，如果房屋漏水，也是在质保范围内的修复，并不能说明不具备交房条件。因双方各执己见，致调解未果。2016年7月18日，吕斐诉至西安市未央区人民法院称，2015年2月8日其与保利公司签订《商品房买卖合同》一份，购买保利公司公司开发的位于西安市××路的保利拉菲公馆第8幢1单元11801号房屋一套，建筑面积129.97平方米，总房款1083708元。其按照合同约定向保利公司支付了全部购房款，由于该合同第八条约定，保利公司应当于2015年3月31日前向其交付符合合同约定的房屋，但保利公司至今也未向其交付房屋，已经构成违约，应承担继续履行合同，并按合同约定承担违约责任。故诉至人民法院，请求法院依法判决保利公司继续履行合同义务，立即将符合合同要求的房屋交付给其；请求法院依法判决保利公司自2015年4月1日起按照总房款每天万分之三向其支付逾期交房违约金，直至实际交付为止，暂计算至2016年7月13日，金额为152478元；并由保利公司承担本案诉讼费用。保利公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》约定，其应在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。吕斐所购房屋2015年3月26日取得竣工验收备案表，2015年3月25日其在华商报刊登交房公告，此后向吕斐发出收楼通知书，该房屋已经具备合同约定的交付条件，且其向吕斐履行了通知交房义务。吕斐尚未支付任何物业费用，根据《商品房买卖合同》附件七约定，其有权拒绝向吕斐交付房屋，且不承担任何违约责任。其不存在任何逾期交房的违约情形，故吕斐的诉讼请求无事实和法律依据，依法不成立，故请求驳回吕斐的诉讼请求。原审法院认为，本案中的《商品房买卖合同》是吕斐、保利公司双方自愿达成的，系双方真实意思表示，合法有效，双方的权利义务关系理应按照该《商品房买卖合同》的约定处理。按照该《商品房买卖合同》的约定，保利公司应当在2015年3月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，并且应当书面通知买受人办理交付手续。如逾期交付60日后，吕斐有权解除合同。吕斐要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，涉案房屋2015年3月26日取得竣工验收备案表，已经具备了交房条件。但保利公司现无法提供证据证明其已经书面通知吕斐收房，其提供的报纸公告非法定的书面通知形式，故应承担逾期交房的违约责任。同时，吕斐称其在合同约定的交房时间后的2015年7月去看房，未接收房屋，但此时吕斐应当已经知晓交房的事实，故逾期交房的期限应从2015年4月1日计算到2015年7月31日共122天。吕斐现要求继续履行合同，故合同继续履行，违约金合同约定按全部房款万分之三计算过高,结合本案实际情况,酌定为全部房款的万分之一，故违约金应为1083708元乘122再乘万分之一为13221.24元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，遂判决：一、陕西保利荣安房地产开发公司于本判决生效后十日内将“保利梧桐语”第8幢1单元18层11801号房屋交付吕斐;二、陕西保利荣安房地产开发公司于本判决生效后十日内支付吕斐违约金13221.24元；三、驳回吕斐其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15926元，吕斐已交，现由吕斐承担5926元，由陕西保利荣安房地产开发公司承担10000元，陕西保利荣安房地产开发公司于本判决生效后十日内支付吕斐。宣判后，吕斐不服原审判决向本院提起上诉称，一审法院认定陕西保利荣安房地产开发有限公司的交房义务不正确导致陕西保利荣安房地产开发有限公司承担违约责任期间错误，2015年7月其去看房，确实是了解了房屋的情况，但这并不意味着保利公司已经履行了交房义务，除通知其外，还应当向其出示房屋验收合格的证明文件、与其签署房屋交接单及向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而在庭审中，未向法庭提交其拒绝收房的证据模式是上，交房时间到达后，其一直要求交房，保利公司一直以各种理由推脱不向其交房。一审法院认为违约金过高将违约金由每天万分之三降到每天万分之一，既不符合事实又无法律根据，双方签署的合同约定了逾期交房违约金为每天万分之三，双方应遵守契约精神，本案涉案房屋的房款为1083708元，违约金每天万分之三，一年的违约金不到1%，并未超过司法实践中24%的比例，且在本案中保利公司一审庭审中并没有要求降低违约金，法院在判决书中主动降低违约金没有任何法律根据，一审将违约金的比例降低了三分之二，远远超过了适当的程度，与法律规定相冲突。上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初6904号民事判决书第二项内容，并依法改判保利公司自2015年4月1日起按照总房款每天万分之三向吕斐支付逾期交房违约金，直至实际交付为止，暂计算至2016年7月13日，金额为152478元；2、一、二审诉讼费用由保利公司承担。保利公司辩称，其履行了向吕斐书面通知交房的义务，不存在逾期交房的违约情形，其在2015年3月25日登报公告交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十第十九条第四款规定，公告系双方认可的书面送达方式，其按照约定，向吕斐履行了通知交房义务。2015年4月21日，在吕斐未前来办理交房手续的前提下，其再次以邮寄方式，向吕斐书面通知交房。吕斐所购房屋于2015年3月26日取得《竣工验收备案表》，吕斐所购房屋具备约定的交付条件，自其向吕斐书面通知交房后，吕斐未来办理交房手续，其无法向吕斐出示屋验收合格的证明文件、房屋交接单及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等上述材料。吕斐在一审庭审中称在合同约定的交房时间的2015年7月去看房，未接收房屋，一审法院因此认定吕斐已知晓交房的事实系认定事实清楚。现其已经为吕斐办理房屋产权证，而房屋产权证办理之前，需吕斐提供大量书面材料，吕斐不可能不知道交房事宜。吕斐直至2016年7月才缴纳购房契税及房屋产权费，根据合同约定，吕斐未付清全部费用，其有权拒绝交付房屋，且不承担任何违约责任。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院判决查明的事实属实。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。本案涉案房屋于2015年3月26日取得竣工验收备案表，且吕斐未提供证据证明涉案房屋不符合合同约定的交付条件，原审法院认定涉案房屋具备交房条件，并无不当。吕斐于2015年7月已知晓交房的事实，原审法院认定于逾期交房期限应从2015年4月1日计算至2015年7月31日，并无不当。保利公司一审中主张不承担违约责任，原审法院结合本案实际情况，对违约金进行了降低，符合公平原则，亦无不当。故，吕斐上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3350元（吕斐已预交），由吕斐承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一七年八月二十三日书 记 员  陈 歆