北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5136号上诉人（原审被告）：金宁，男，1963年8月25日出生。委托诉讼代理人：尹相龙，北京中昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹亮，男，1982年8月7日出生。委托诉讼代理人：李燕，北京市京开律师事务所律师。上诉人金宁因与被上诉人尹亮房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初12620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月2日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。金宁上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回尹亮的一审诉讼请求；2、尹亮承担���案一、二审诉讼费。上诉理由：1、双方变更了解押时间，我已经在变更的解押时间前完成了解抵押，是尹亮要求解除合同，我同意解除，不构成违约，不同意承担违约金；2、即使法院认定我有过错，一审认定的违约金过高，尹亮已经另购房屋，不存在损失，且双方已于2月5日约定解除合同，只应计算从11月30日至2月5日的损失。同意按照日万分之三的标准来计算违约金。尹亮辩称，我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、金宁收到首付款后，没有按照约定时间对房屋进行解押，导致合同无法继续履行，构成违约；2、一审认定的违约金是适当的，由于金宁违约，我为了给孩子上学安排住房，紧急情况下另购房屋，多花费了200万元以上，金宁自己的房子也涨价在100万元以上。尹亮向一审法院起诉请求：1、判令金宁支付违约金91.20万元及实际损失104.80万元，合计金额196万元；2、本案的诉讼费由金宁负担。一审法院认定事实：金宁与任某1系夫妻。北京市海淀区天秀花园201室房屋（以下简称诉争房屋）登记在金宁名下，建筑面积191.63平方米。该房屋上于2011年6月9日登记有一抵押，于2012年3月21日登记有一抵押，于2015年7月10日登记有一抵押。2015年10月17日，金宁作为出卖人与买受人尹亮就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同载明：该房屋已经设定抵押，抵押权人为王某1，抵押登记日期为2015年7月10日；该房屋已设定抵押的，出卖人应于2015年11月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为870万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为5005000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；双方同意自本合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照4.60利率付给利息。同时，双方就上述房屋亦签订一份《补充协议》作为上述合同的附件七，该协议载明：该房屋目前存在房屋抵押贷款，贷款金额76万元，同时该房屋存在经营性抵押贷款300万元，该房屋目前不是出卖人及其共有人名下唯一房产；在本合同签订后，第一步是由出卖人同买受人一起去房屋交易管理机构进行房源核验，第二步是在第一步完成结果显示该房屋符合上市交易资格的条件下，买受人付给出卖人首付款，该笔首付款用���出卖人偿还该房屋的全部贷款并去银行及住建委等相关机构对该房屋进行解抵押，第三步是出卖人及其共有人办理离婚手续，或赠与子女手续，使该房屋符合满五唯一的交易状态，买受人及其共有权人办理离婚手续并进行买受人购买房屋资格审查，第四步是买卖双方共同完成网签、卖方配合买方进行房屋评估，第五步是卖方配合买方完成银行贷款面签，第六步是在银行发放批贷函后买卖双方共同去房屋管理机构进行缴税、房屋所有权过户，第七步是银行放贷、完成房屋买卖，第八步是银行发放贷款后超出总房款支付数额的部分打到卖方账户后，卖方承诺在2个工作日内将差额部分转汇至买方指定账户；首付款为476万元，由买受人直接支付给出卖人，该笔款项用于且仅用于对该房屋解抵押；买受人通过贷款的方式购买该房屋，贷款金额为5005000元；出卖人在收到银行发放的房屋贷款及该房屋尾款后在2个工作日内将所收到的全部房款（首付款及尾款总和）与房屋成交价格之间的差额106.50万元返还给买受人（计算公式为476万元+500.50万元-870万元）；该房屋交易的先决条件为出卖人通过办理离婚的方式或者赠与女儿的方式使得该标的房屋达到满五唯一的标准，以配合买受人将交易房屋所产生的税费降到最低，如果卖方不能达到满五唯一的条件，与此相关产生的交易税费由卖方承担；如因为各种原因导致贷款部分在2016年1月中旬未能及时放贷，买受人有义务协助出卖人筹集100-200万元，因此产生的费用双方协商解决；如出卖人在2015年11月30日之前（可顺延7天）不能够将该房屋解除抵押导致无法进行下一步交易，逾期30日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约��，合同继续履行；如逾期超过30日后，买受人有权退房，买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；出卖人应在买卖双方过户交易完成后将该房屋交付给买受人，该房屋交付时应在物业公司处结清物业费。上述合同及补充协议未约定尹亮取得购房资格的明确期限，亦无有关金宁解除房屋抵押系以尹亮取得购房资格为前提之约定。亦于同日，任某1作为声明人签写《配偶同意出售证明》，金宁书面委托任某1代为收取房款。2015年10月19日，金宁出具房款收条，确认任某1受其所托已收到尹亮转账给付的房款400万元。2015年11月15日，尹亮通过银行转账向金宁支付76万元。2015年11月13日，尹亮一方短信询问任某1是否已经拿回房本。2015年12月24日，尹亮一方短信告知任某1，想抓紧办理房��交易并落户、担心因入户晚孩子上不了学、房子白买。2016年1月18日，金宁向任某1出具委托书并就此办理公证，委托任某1就上述房屋代为办理相关手续，其中包括代为办理抵押登记所涉及的一切相关手续以及在符合依法出售的情况下代为办理房源核验、房屋买卖合同的签订、税务手续、贷款抵押手续等与出售此房相关的一切事宜。双方签订上述房屋买卖合同后由任某1与尹亮及其妻子通过微信沟通并推进合同履行事宜，双方的微信聊天记录显示：2015年11月16日，任某1告知尹亮一方银行已经成功扣划贷款，其后续追办解押，尹亮一方告知任某1月底前完成即可；2015年12月2日，任某1表示还未进行房源核验；后尹亮一方办理购房资质审查事宜，并于2015年12月9日向任某1发送通知单照片，载明购房资格自通过之日起30个自然天有效，过期作废；2015年12月22���，尹亮一方告知任某1其已通过购房资格审查、询问任某1房源核验是否有结果并提出定时间去网签；2015年12月24日，尹亮一方告知任某1着急落户，担心落户晚、孩子上不了学、房子白买并催促任某1与之办理网签；直至2016年1月18日金宁一方仍未解除诉争房屋上的其他抵押手续，任某1将其当日已取得金宁委托公证书一事告知尹亮一方，尹亮一方仍催促任某1尽快去办理抵押解除手续；2016年1月19日，任某1告知尹亮已确定次日去办理解除抵押，尹亮告知任某1其底线是春节前必须网签、否则春节前立刻马上还钱；此后，尹亮一直催促任某1办理抵押解除手续，任某1表示其一直在办理中、系因故未果；2016年1月26日，尹亮告知任某1最迟2016年2月6日前网签，任某1告知尹亮银行的解押已于当日下午完成并称还差一个抵押未解除、正在等钱、其尽最大努力按要求期限做到或者完成网签、网签不成退钱；2016年2月4日，双方见面沟通合同履行事宜；2016年2月5日晚，尹亮就诉争房屋上的全部抵押是否均已解除提出质疑并表示能网签则仍网签、不能网签就退钱、即使解约也要以书面方式并就此向任某1发送解约情况下的空白书面解决方案一份（内容为现因甲方无能力解除标的房屋的抵押，导致房屋不能进行交易，因此合同不能继续履行，现双方约定:1、甲方于2016年2月5日退还乙方购房款200万元，2、甲方于2016年2月29日前退还乙方剩余购房款276万元，3、甲方于2016年2月29日前向乙方支付占用资金利息8万元，4、如甲方不能够按时于2016年2月29日退还全部款项，将按日向乙方支付所欠款的1%作为利息），任某1表示不同意该方案中的第三款、要求再议并称其昨日已解除诉争房屋上的全部抵押、今日即可办理网签、但其因与尹亮一方沟通不快不愿意网签而是选���退款并已于今日向尹亮指定账户退还200万元，尹亮提出退款是任某1的单方意思、并非双方昨日商量的结果，尹亮坚持要求任某1次日上午到房屋登记机构办理网签手续，任某1当晚向尹亮发送房产证“附记”页照片，显示金宁出售房屋时的三个抵押中有一个于2016年1月26日解除、其余两个于2016年2月4日解除；2016年2月6日上午，尹亮在房屋登记机构取号等待办理网签并就此联系任某1，任某1表示其当日无网签的安排、未到场配合尹亮网签。另查，尹亮的银行账户于2016年2月5日下午15时由任某1汇入200万元，于2016年2月6日上午10时由任某1汇入60万元，于2016年2月29日由任某1汇入60万元，于2016年3月2日至3月19日期间由任某1转入90万元，于2016年4月11日至4月13日期间由任某1转入70万元。2016年2月21日,尹亮与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，购买位于北京市海淀区1503的房屋一套，建筑面积176.91平方米，房屋成交价为1000万元整，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价405万元，拟贷款金额为800万元。后双方办理房屋过户，尹亮及其女儿尹某1（2012年5月9日出生）、尹某2（2014年9月4日出生）的户口于2016年3月30日迁入上述房屋处。2016年4月7日，尹亮提起本案诉讼。庭审中，双方确认，金宁自交易之始即知晓尹亮购房系为孩子落户上学所用；首付款金额476万元系按照诉争201室房屋出售时的三项抵押解押所需金额确定；双方已于2016年2月4日确定解除房屋买卖合同；就尹亮于2016年2月5日通过微信传给任某1的解决协议，双方并未签字。金宁称，其未按约定用尹亮所付首付款解除上述抵押系因尹亮迟延取得购房资格且其将部分首付款用于偿还个人债务。金宁一方就其于2016年2月4日晚与尹亮见面��已将房屋抵押全部解除一事告知尹亮之主张未举证证明；尹亮称，2016年2月4日金宁一方没有告知已经解除抵押之事、只是说要解除合同、退还房款。金宁自认其在2016年2月5日向尹亮退还200万元房款时未告知尹亮，其于2016年2月6日11时电话告知尹亮其当日退还款项一事。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方于2015年10月17日签订的房屋买卖合同及其补充协议是双方的真实意思表示，上述协议中除有关通过离婚获得“满五唯一”的条件及购房资格之约定以及超出交易金额进行贷款之约定有违国家相关政策法规及诚实信用原则外，其余内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方均具有约束力。根据上述补充协议，双方约定的交易流程依次为房源核验、支付首付款476万元用于解除房屋抵���、双方办理离婚等手续并审查购房资格、网签及房屋评估、贷款并面签、缴税并过户、放贷并转款。在金宁自认首付款476万元之金额系依据双方买卖交易房屋时该房屋上尚存的三项抵押解押所需金额确定且双方已明确约定首付款系用于解除上述全部抵押的情况下，金宁未“专款专用”并于2016年2月4日才将交易房屋上的抵押全部解除，金宁就此已构成违约，其行为直接导致房源核验、网签、贷款、房屋过户等一系列交易程序无法依约推进。双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议未约定尹亮取得购房资格的明确期限，亦无有关金宁解除房屋抵押系以尹亮取得购房资格为前提之约定，且根据补充协议，解除房屋抵押的步骤先于购房资格之取得，故金宁以尹亮迟延取得购房资格作为其未依约将首付款用于解除房屋抵押之抗辩，该抗辩主张无事实和法律依据，法院不予支��。尹亮直至2016年2月仍持续催促金宁一方解除抵押、进行房源核验，此系催促对方履行合同义务、系为了房屋交易得以继续进行而为之，并不表明其认可金宁一方的迟延解押行为，亦不构成对买卖合同及补充协议已经约定的解押期限做出变更。双方冲突系因金宁迟迟未能解除交易房屋上的房屋抵押、延误房屋交易而起，而双方的房屋买卖合同亦系在此情况下于2016年2月4日经双方确认解除，补充协议也随之解除。因尹亮在2016年2月4日前已明确告知金宁网签的最迟时间为2016年2月6日前，且交易房屋上的抵押已于2016年2月4日全部解除，故若非金宁一方不愿继续履行房屋买卖合同，尹亮一方没有理由在2016年2月4日与金宁确认解除房屋买卖合同、终止房屋交易。因此，双方房屋交易之终止的责任在于金宁一方。金宁对于就此给尹亮造成的损失负有赔偿责任。现针对金宁的上述违约行为，尹亮根据补充协议之约定要求已付款20%的违约金并同时主张房屋差价损失，金宁一方提出违约金过高、要求法院酌减。根据我国法律规定，违约金条款的适用系以补偿损失为原则，在违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求法院予以适当减少；法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，金宁的上述违约行为一方面使金宁解决了经营资金的周转问题、另一方面因房价至今不断高涨将使金宁在售房时获得更多的收益；较之于此，尹亮基于金宁的违约行为一方面损失了利息、另一方面因不得不另外购房承受了高额的房屋差价，上述结果是金宁严重违背诚实信用原则所致，该行为不应得到纵容。结合上述结果，根据本��案情、双方的履约情况、二手房交易市场2015年10月至2016年2月底的行情，法院认为，双方约定的已付款20%的违约金不具备法定酌减情形，故法院对于金宁提出的酌减要求不予支持；而已付款20%的违约金也已可弥补尹亮的损失，故对于尹亮在违约金以外另主张的房屋损失，不予支持。因金宁在退还全部首付款的同时已向尹亮额外给付4万元，该4万元应从金宁应予支付的违约金中扣除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，判决：一、金宁于本判决生效后十日内一次性向尹亮支付违约金人民币九十一万二千元。二、驳回尹亮的其他诉讼请求。如果金宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》���二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、金宁是否存在违约行为；二、一审认定的违约金数额是否适当。一、金宁是否存在违约行为。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方房屋买卖合同约定，首付���为476万元，由买受人直接支付给出卖人，该笔款项用于且仅用于对该房屋解抵押；出卖人应于2015年11月30日前办理抵押注销手续。合同履行过程中，金宁于2015年10月19日出具房款收条，确认收到尹亮转账给付的房款400万元，2015年11月15日，尹亮通过银行转账向金宁支付76万元，至此，尹亮已依照合同约定足额支付首付款。但金宁直到2016年2月4日才办理完成诉争房屋的抵押注销手续，已经构成违约。金宁上诉主张双方在合同履行过程中变更了办理解抵押的时间，且尹亮未办理购房资格核验，故其未按合同约定的期限办理房屋解抵押，但依据双方微信聊天记录，尹亮一方始终在询问和催促金宁一方办理诉争房屋的解抵押手续，并无证据证明双方就变更解抵押的时间达成了一致意见，且依据双方合同约定的履行顺序，尹亮办理购房资格核验应当在金宁办理完毕房屋解抵押手续之后，故其上述主张，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。金宁另主张，其于2016年2月4日应尹亮的要求解除合同，双方合同解除并非其原因导致，但其亦未提供证据予以证明，其该项上诉主张，证据不足，不能成立，本院亦不予支持。一审法院认定金宁构成违约是正确的，应予维持。二、一审认定的违约金数额是否适当。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方补充协议约定，如出卖人在2015年11月30日之前（可顺延7天）不能够将该房屋解除抵押导���无法进行下一步交易，逾期30日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；如逾期超过30日后，买受人有权退房，买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。现金宁迟延办理房屋解抵押手续，逾期超过30日，尹亮有权依据合同约定解除合同，并要求金宁支付全部已付款20%的违约金。金宁上诉主张违约金数额过高，应当就约定的违约金数额过分高于尹亮的实际损失承担证明责任，现金宁并未提供充分有效的证据证明上述事实，故其该项上诉主张，证据不足，不能成立，本院不予支持。一审法院考虑到双方合同约定、双方的履约情况、房价变化情况等，依据公平原则和诚实信用原则，确定金��向尹亮支付违约金九十一万二千元是适当的，应予维持。综上所述，金宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13320元，由金宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘秋燕代理审判员  朱文君二〇一七年八月十四日书 记 员  明 玥