江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初10799号原告（反诉被告）：南京新明兰农业科技开发有限公司，统一社会信用代码91320115249989790T，住所地南京市江宁区谷里街道。法定代表人：吕浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄绍堂，男，1965年10月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘凯，男，1968年8月12日出生，汉族。原告（反诉被告）南京新明兰农业科技开发有限公司（以下简称新明兰公司）与被告黄绍堂（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新明兰公司的委托诉讼代理人应志华、被告（反诉原告）黄绍堂及其委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新明兰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁协议已于2016年4月30日终止，立即将1、3、4、5、6、7号鱼塘恢复原状并返还给其，拆除私自搭建的活动板房；2、判令被告向其支付2015年剩余租金19942元；3、判令被告按每日218.60元的标准向其支付自2016年1月1日起至2016年4月30日止的租金26450.60元；4、判令被告按每日218.60元的标准向其支付自2016年5月1日起至实际返还之日止的鱼塘占用费；5、被告承担诉讼费用。诉讼过程中，新明兰公司变更第3、4项诉讼请求为：3、判令被告按每日123元的标准向其支付自2016年1月1日起至2016年4月30日止的租金14883元；4、判令被告按每日123元的标准向其支付自2016年5月1日起至实际返还之日止的鱼塘占用费。事实和理由：2014年1月26日，其与被告黄绍堂签订租赁协议一份，约定黄绍堂承租其1、3、4、5、6、7号鱼塘，租期为自2014年1月1日起至2016年12月31日止，2014年、2015年租金均为77000元，2016年租金为80000元，如承租人不能按期支付租金，超过半年，合同自然终止。黄绍堂拖欠2015年租金19942元未付，亦未支付2016年租金。黄绍堂还擅自改变鱼塘用途，在鱼塘中种植莲藕。根据租赁协议约定，合同已于2016年4月30日自然终止，黄少堂应返还鱼塘，支付租金和占用费。在返还鱼塘时，应将相应莲藕清除。黄少堂还在鱼塘附近搭建两栋活动板房，应一并拆除。被告黄绍堂辩称，2011年1月，其借款300000元与原告新明兰公司签订了租赁协议，租赁相应鱼塘，期限三年。2014年1月，双方续签了为期三年的租赁协议。2015年6月27日，其所租赁的鱼塘因暴雨导致相邻赵宕水库漫堤而全部淹没，淹没时间持续近一个月，致鱼塘内的鱼全部外逃，损失惨重。为此，其多次与新明兰公司协商要求减免租金，新明兰公司总经理口头同意减免租金，因此其于2016年1月支付的20000元租金视为2016年度租金。新明兰公司的土地使用证在2010年后未盖年检审核章，双方签订的租赁协议无效，新明兰公司应返还租金。其并未违约，因2015年鱼塘遭洪水淹没，养殖鱼外逃，造成重大损失，其一直在就赔偿和租赁问题与新明兰公司协商，不存在刻意拖欠租金。2015年洪水之后，其为了弥补损失，在鱼塘种植莲藕，其未改变鱼塘，租赁协议也未约定将鱼塘恢复成什么样子。2014年5月，经新明兰公司同意并承诺给其至少再租赁鱼塘5年，其搭建活动板房二栋。新明兰公司还承诺如拆除或留用，给其一定补偿。综上，要求驳回新明兰公司的诉讼请求。反诉原告黄绍堂向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿其所承租鱼塘因被洪水淹没产生的经济损失计368196元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：经向南京市江宁区水利局查询，其租赁的鱼塘位于水库淹没区，反诉被告新明兰公司在签订租赁协议时隐瞒了上述事实，也隐瞒了鱼塘之前即被淹没过的事实，致其对租赁风险不知情，新明兰公司应对其全部损失承担赔偿责任。损失计算方式如下：6、7号鱼塘损失：9元/斤×700斤/亩×39亩=245700元，购买鱼苗损失：68496元，2015年7月至12月鱼塘淹没收入损失：300元/天（日租金加最低生活保障）×180天=54000元，合计368196元。反诉被告新明兰公司辩称，相应鱼塘自2011年起就交付反诉原告黄绍堂使用，鱼塘受淹系塘埂低矮所致，黄绍堂疏于管理，与其无关，其损失应由其自行承担。故要求驳回黄绍堂的反诉请求。本诉中，双方确认的争议焦点是：1、租赁协议是否有效；2、如果有效合同是否已于2016年4月30日解除；3、原告主张的费用是否适当，如果恢复原状，如何恢复。反诉中，双方确认的争议焦点是：1、反诉原告的损失与反诉被告是否有关；2、反诉原告主张的费用是否适当。本院经审理认定事实如下：2001年2月28日，南京明兰农庄实业有限责任公司（以下简称明兰公司）取得了位于南京市江宁区谷里街道箭塘社区377333.33平方米“四荒”土地的集体土地使用证[证号：江宁卖荒（2001）字第04号]。该证书载明，相应土地用途为种植、养殖，应每年验证一次，到期不验，证书过期无效。同年6月1日，明兰公司更名为南京新明兰农业科技开发有限公司。2011年1月1日，原告（反诉被告）新明兰公司与被告（反诉原告）黄绍堂签订租赁协议一份，约定黄绍堂向新明兰公司租赁上述土地中的1、3、4、5号鱼塘及鱼塘管理房等辅助建筑物及设备若干，面积约20亩，用于垂钓和水产养殖，租期自2011年1月1日起至2013年12月31日止，年租金47000元。合同到期后，2014年1月26日，新明兰公司又与黄绍堂签订了租赁协议一份，约定黄绍堂向新明兰公司租赁上述土地中的1、3、4、5、6、7号鱼塘及鱼塘管理房等辅助建筑物及设备若干，面积约60亩，用于垂钓和水产养殖，租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，2014年、2015年租金均为77000元，每年1月30日前支付20000元，6月30日前支付320000元，10月30日前支付25000元。2016年租金为80000元。合同还约定，如黄绍堂不能按期支付租金，超过半年，合同自然终止。合同签订后，黄绍堂已付清2014年租金。2015年，黄绍堂支付租金37058元。2016年，经双方协商，黄绍堂将6、7号鱼塘退还给新明兰公司，当年租金变更为45000元。2016年1月，黄绍堂支付租金20000元，后未再支付租金。黄绍堂在使用鱼塘过程中，将3、4、5号鱼塘种植了莲藕，并在鱼塘边搭建了两栋六间活动板房。至今，3、4号鱼塘仍有莲藕，黄绍堂仍在使用上述活动板房。审理中，对于本诉争议焦点一，新明兰公司提交《“四荒”土地集体土地使用证》一份，证明其拥有案涉土地合法使用权，租赁合同有效。该土地证年检日期至2010年4月28日。黄绍堂质证认为该土地使用证在2010年后未经年检，双方签订的租赁协议无效。后新明兰公司补办了年检手续，年检日期至2016年12月6日。对于本诉争议焦点二，新明兰公司除提交租赁协议外，还提交2015年12月10日催缴通知单一份（内容为催促黄绍堂交纳2015年度拖欠租金40342元，并告知其如违约租赁协议将自动终止）、2016年1月30日协议终止通知书一份（内容为通知黄绍堂因其拖欠租金40342元，租赁协议已自动终止）、2016年4月18日违约通知书、2016年5月18日违约通知书各一份（内容为通知黄绍堂因其拖欠租金、擅自改变鱼塘功能，协议已自动终止，要求其停止经营、恢复原状、赔偿损失）。新明兰公司据此证明依租赁协议约定，黄绍堂应于2015年10月30日前付清当年租金，超过半年，合同自然终止，但黄绍堂至今拖欠2015年部分租金，且其擅自改变鱼塘用途，故合同已于2016年4月30日自动解除，其已通知黄绍堂解除合同。黄绍堂对证据真实性认可，但提交2015年12月6日向新明兰公司提交的申请、2015年12月16日向南京市江宁区水利局提交的申请各一份，内容为因为鱼塘被淹、损失巨大向新明兰公司申请减免当年剩余租金、向政府部门申请经济补偿，据此证明减免租金的事实。该两份申请中均载明2013年、2014年部分鱼塘被淹没过。新明兰公司质证认为，该证据仅能证明黄绍堂申请过减免租金，但其未同意。黄绍堂陈述新明兰公司工作人员曾口头同意免除2015年剩余租金，但新明兰公司予以否认。黄绍堂未就相应口头同意的事实提交证据。对于本诉争议焦点三，新明兰公司提交鱼塘、活动板房照片及2015年3月通知（通知黄绍堂拆除两栋临时性住房）等证据，据此证明黄绍堂擅自改变鱼塘用途及搭建活动板房。黄绍堂质证认为，3、4号鱼塘确实种植莲藕，但5号鱼塘已经没有莲藕，并提交5号鱼塘照片加以证实；活动板房系新明兰公司同意搭建，该通知系为了应付社区检查。黄绍堂对新明兰公司同意搭建活动板房未提交证据证实。对于反诉争议焦点一，黄绍堂提交南京市江宁区水利局于2015年12月25日向其出具的书面回复一份，载明洪水位34.2米，在此水位以下均为淹没区，经现场调查鱼塘所在位置位于水库库稍，由农田改建而成，鱼塘受淹因塘埂低矮所致。黄绍堂据此证明鱼塘位于水库淹没区，新明兰公司在合同中未明确说明，由此造成的损失应由新明兰公司赔偿。黄绍堂还提交照片一张，据此证明新明兰公司曾试图改建鱼塘塘埂，南京市江宁区水利局不允许加高塘埂，故未改建成功。新明兰公司质证认为，书面回复明确鱼塘受淹系塘埂低矮所致，而鱼塘系黄绍堂使用管理，受淹系黄绍堂疏于管理所致。对于照片，内容并非黄绍堂租赁的鱼塘。对于反诉争议焦点二，黄绍堂提交证明一份，计算方法二份等证据，证明其损失养殖鱼出售收入245700元（9元/斤×700斤/亩×39亩）、鱼苗款68496元（8元/斤×8562斤）、租金及生活费54000元（300元/天×180天），合计368196元。新明兰公司质证对上述证据真实性均不认可本院认为，关于本诉争议焦点一，虽签订租赁协议时案涉土地使用证未年检，但原告（反诉被告）新明兰公司在签订协议前就已合法取得了相应土地的使用权，土地使用证未年检不影响合同效力，且新明兰公司已补办了所有年检手续，双方签订的租赁协议合法有效。被告（反诉原告）黄绍堂以土地使用证未年检为由抗辩租赁协议无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于本诉争议焦点二，根据租赁协议约定，黄绍堂应于2015年10月30日前付清当年租金，超过半年，合同自然终止。黄绍堂至今只部分支付2015年度租金，故按照合同约定，新明兰公司有权解除合同。现新明兰公司在双方约定的解除条件成就后于2016年5月18日通知黄绍堂解除合同，故合同应自该日起解除，黄绍堂应返还相应鱼塘。黄绍堂抗辩新明兰公司同意免除其2015年度剩余租金，但未提交证据证实，本院不予采信。关于本诉争议焦点三，黄绍堂于2015年支付租金37058元，于2016年1月支付租金20000元，在2015年度租金未付清的情况下，该两笔租金均应优先支付2015年度租金。黄绍堂未能举证证实新明兰公司同意免除2015年度剩余租金，故剩余租金19942元黄绍堂亦应支付。原、被告双方协商一致，2016年租金变更为45000元，故黄绍堂在合同解除之前应支付2016年度租金17097元（45000元÷365天×139天）。黄绍堂在合同解除后仍继续占有使用相应鱼塘，应参照租金标准123元/天（45000元÷365天）支付占有使用费。黄绍堂在使用鱼塘过程中种植莲藕，改变了鱼塘的用途，现合同已经解除，黄绍堂在返还鱼塘时应清除3、4号鱼塘中的莲藕，恢复鱼塘原状。5号鱼塘先已无莲藕，无需黄绍堂清除。黄绍堂在租赁期间未经新明兰公司允许搭建活动板房两栋，在合同解除后应予拆除。关于反诉争议焦点，案涉土地使用证载明，相应土地可以用于养殖。根据南京市江宁区水利局的书面回复，鱼塘受淹系塘埂低矮所致，即便在水库淹没区，如果塘埂足够高，鱼塘也不会受淹。黄绍堂系鱼塘租赁人，其在租赁期间对鱼塘进行管理。根据黄绍堂提交给新明兰公司和南京市江宁区水利局的申请，部分鱼塘在2013年即已受淹，黄绍堂在2014年1月签订第二份租赁协议前即已知晓鱼塘具有受淹风险，其仍选择继续租赁鱼塘，对鱼塘存在受淹风险是知情的。但黄绍堂在租赁期间，未能及时加高塘埂，致鱼塘再次受淹。新明兰公司作为鱼塘出租方，对鱼塘受淹不存在过错。故对黄绍堂要求新明兰公司赔偿损失的反诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京新明兰农业科技开发有限公司与被告黄绍堂于2014年1月26日签订的租赁协议于2016年5月18日解除。二、被告黄绍堂于本判决发生法律效力之日起30日内清除所租赁的3、4号鱼塘中的莲藕，拆除所建的两栋活动板房，并将所租赁的1、3、4、5号鱼塘返还给原告南京新明兰农业科技开发有限公司。四、被告黄绍堂于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京新明兰农业科技开发有限公司租金37039元及占有使用费（按每日123元的标准，自2016年5月19日起计算至实际返还租赁物之日止）。五、驳回原告南京新明兰农业科技开发有限公司的其他本诉请求。六、驳回反诉原告黄绍堂的反诉请求。本诉案件受理费1090元，由被告黄绍堂负担（此款已由原告南京新明兰农业科技开发有限公司垫付，黄绍堂在支付上述款额时应加付此垫款）。反诉案件受理费3411元，由反诉原告黄绍堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李 青人民陪审员  王必伦人民陪审员  田运成二〇一七年八月二十七日见习书记员  李 伟