北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终10074号上诉人（原审被告）：武利男，男，1979年11月24日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：杨舫，北京市中咨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海强，男，1971年2月23日出生，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：韩忠发，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人武利男因与被上诉人王海强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初7630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武利男之委托诉讼代理人杨舫，被上诉人王海强之委托诉讼代理人韩忠发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。武利男上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回王海强的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由王海强承担。事实和理由：1.王海强拖延提供房屋住所证明，导致武利男经营发生严重障碍，构成违约，根据双方所签《房屋租赁合同》第九条第二款第1项，武利男有权解除合同；2.武利男自2016年9月29日向王海强提出终止合同，之后多次催促王海强终止合同办理交接，但是王海强故意拖延，导致双方于2016年12月5日才正式交接完毕。因此，2016年10月5日至12月5日期间的损失应由王海强自己承担；3.根据《房屋租赁合同》第七条第三款及第十一条第一款之约定以及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十四条规定，武利男有权解除租赁合同；4.即便承租方单方违约需要承担违约责任，违约金标准也应以3-6个月的租金为宜。王海强辩称，同意一审判决，武利男的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求法院驳回其上诉。王海强向一审法院起诉请求：1.判令武利男支付自2016年10月5日至2016年12月5日期间的租金154830.2元及利息（以154830.2元为基数，自2016年10月5日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令武利男补交免租期租金76146元；3.判令武利男支付违约金761460元。一审法院认定事实：2016年3月4日，王海强、武利男签订了《房屋租赁合同》1份，约定由武利男承租王海强购买的位于北京市朝阳区望京国际中心项目F座2层A211号的房屋（以下简称涉诉房屋），租赁合同约定的租赁期限为5年（不含免租期），期限自2016年4月5日起至2021年4月4日止，出租人（即王海强）同意向承租人（即武利男）提供30天的免租期，即免租期自2016年3月5日起至2016年4月4日止；免租期间，承租人无需向出租人支付租金；承租人确认并同意出租人向承租人提供的免租期是基于承租人全面履行本合同义务，没有出现逾期支付租金及其他违约行为的前提下给予承租人的优惠，在租赁期内如承租人逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因承租人违约导致出租人单方解除本合同的，则承租人不享受前述免租期，承租人应在出租人要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向出租人补交该期间的租金；租金为每建筑平方米/天14元人民币（含物业费），月租金共计76146元人民币（含物业费），年租金为913752元人民币（含物业费）；承租人应以3个月为一期，采取上付方式向出租人支付租金，承租人应于每期到期前的5天之前向出租人支付下期租金；为了确保合同的履行，保证承租人经营的稳定性和连续性在签订本合同时承租人需向出租人支付履约保证金，其金额为3个月租金，共计人民币228438元；如租赁期限内承租人违反约定单方解除本合同或由于承租人违约导致出租人提前解除本合同的，承租人应承担违约责任，即履约保证金不予退还；租赁标的交付时间为2016年3月5日；……；在承租人出现以下情况中的任何一项时，出租人有权解除本合同，但应提前10日通知承租人，（1）承租人逾期支付履约保证金超过7天（含7天）的；（2）承租人逾期支付第一期租金超过7天（含7天）的；（3）承租人未按本合同约定的日期接受租赁标的，逾期超过10天（含10天）的；（4）承租人拖欠交纳的租金额累计超过1个月（含1个月）的；出租人出现以下情况中的任何一项时，承租人有权解除本合同，但应提前10日通知出租人，（1）因出租人的过错导致承租人经营租赁标的产生严重阻碍时，达到无法开业经营连续超过2个月；（2）出租人因破产、解散或其他理由开始清算时；（3）本合同约定的其他情形；……；违约责任约定，承租人未按本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同的，或由于承租人违约行为导致出租人单方行使权利解除本合同的，承租人承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时承租人应按下列标准向出租人支付违约金：（1）本合同履行期不满1年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为10个月的租金标准；（2）本合同履行期不满2年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为6个月的租金标准；（3）本合同履行期不满3年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为4个月的租金标准；（4）本合同履行期超过3年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为3个月的租金标准；（5）前述违约金、滞纳金应在合同解除后15日之内一次性支付；出租人未按照本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同的，或由于出租人违约行为导致承租人单方行使权利解除本合同的，出租人按下列标准向承租人支付违约金；（1）本合同履行期不满1年解除本合同的，出租人向承租人支付违约金标准为10个月的租金标准；（2）本合同履行期不满2年解除本合同的，出租人向承租人支付违约金标准为6个月的租金标准；（3）本合同履行期不满3年解除本合同的，出租人向承租人支付违约金标准为4个月的租金标准；（4）本合同履行期超过3年解除本合同的，出租人向承租人支付违约金标准为3个月的租金标准；（5）前述违约金应在合同解除后15日之内一次性支付。王海强、武利男还签署了附加条款，约定：租赁标的位于“望京国际中心”项目F座2层A211（实测房号为204）号，双方确认租赁标的的建筑面积为181.3平方米；双方约定承租人（即武利男）承租租赁标的的期限为5年（不含免租期），自2016年4月5日起至2021年4月4日止；租赁期限起算日为出租人（即王海强）将租赁标的交付于承租人之日；双方同意租金按实测建筑面积计算，租金为每建筑平方米/天14元人民币（包含物业费），月租金共计76146元，年租金为913752元人民币；上述租金标准在合同期限内从第2个租赁年度（2017年4月5日）开始作递增调整，租金1年为一期，每一期租金比上一期租金比例递增5%。合同签订后，武利男向王海强支付了履约保证金228438元以及截止至2016年10月4日的租金。截止法庭辩论终结前，王海强尚未退还武利男所交纳的履约保证金。王海强于2016年10月12日，以特快专递的方式向武利男发送了主要内容为“根据您与我签署的《房屋租赁合同》约定您应于2016年9月30日之前交付第三期（2016.10.5-2017.1.5）租金共计228438元，但是，该款经多次催要，您至今未付。为此，特发函通知您，请您于2016年10月18日前交付第三期租金。特此通知。”的《关于缴纳房屋租金的通知》。2016年11月5日，王海强又通过特快专递的方式向武利男寄送了主要内容为“根据《房屋租赁合同》约定，您应于2016年9月30日之前交付第三期（2016.10.5-2017.1.5）租金共计228438元，但是，该款经多次催要，至今未付，您拖欠应缴纳的租金已超过一个月的期限，属于严重违约。根据《房屋租赁合同》第九条第1项规定，我方行使合同解除权，故现特通知您：一、您我双方于2016年3月4日签署的《房屋租赁合同》于您收到该通知之日起第11日解除。二、请您于合同解除当日结清您承租房屋期间所发生的水、电及其他能源费用，将租赁房屋清空并恢复至租赁前的状态后交还我方，同时将电卡1张、钥匙1把一并交还；如逾期交还房屋，则需按《房屋租赁合同》中的租金标准交付租金。三、请您在合同解除当日按《房屋租赁合同》第五条第3项规定补交免租期内的租金76146元。四、根据《房屋租赁合同》第七条第3项、第十一条第1项规定，您所缴纳的履约保证金不予退还，同时，您应在合同解除之日起15日内向我方支付违约金761460元。五、请您在合同解除当日按合同规定的租金标准缴纳2016年10月5日至交还房屋之日的租金（其中，计算至2016年11月15日应付租金金额为106604.4元）。特此通知，请您秉承诚实信用原则交还房屋并结清前述费用。”的《关于解除的通知》。2016年11月30日，王海强向武利男寄送了主要内容为“根据我方于2016年11月5日向贵方送达的《关于解除的通知》，贵我双方签订的《房屋租赁合同》已经于2016年11月16日解除，贵方应于合同解除当日结清承租房屋期间所发生的水、电及其他能源费用，将租赁房屋清空并恢复至租赁前的状态后交还我方，同时将电卡1张、钥匙1把一并交还；但是截至今日，贵方尚未腾空房屋、交还我方，为此，我方在此通知贵方：请贵方于2016年12月5日之前结清承租房屋期间所发生的水、电及其他能源费用、租金、违约金，将租赁房屋腾空并恢复至租赁前的状态后交还我方，同时将电卡1张、钥匙1把一并交还。如贵方未在前述时间内腾空房屋并恢复至租赁前的状态后交还我方，则视为贵方遗弃房屋内的全部物品，届时，我方将聘请第三方进行清空并进行处置，由此发生的费用和损失均由贵方承担。为避免损失的进一步扩大，请贵方及时腾空房屋并交还我方为盼！”的《关于腾空并交还房屋的通知》1份。武利男对该通知的真实性不予认可，并称其未收到该通知，王海强提供了快递查询详情单，显示2016年12月1日武利男本人签收。王海强主张租赁合同于2016年11月16日解除，武利男则主张租赁合同于2016年9月29日解除。此外，王海强称武利男提出解约的时间和程序不符合合同约定，王海强在2016年10月15日向武利男发出解约通知。关于解除租赁合同的原因一节，王海强主张因武利男合伙人资金上的纠纷，不能经营了，所以就不再租赁涉案房屋。武利男则主张王海强不能提供房产证明，导致武利男无法办理工商登记，武利男电话通知王海强解除合同的意愿。另，武利男称其于2016年10月9日通过电子邮件向王海强发送了解除的通知，但未在邮件中注明解除合同的原因。武利男主张其解除合同的依据是租赁合同第七条第三款的约定。此外，王海强、武利男均确认在2016年12月6日，王海强、武利男办理了涉案房屋的交接手续，武利男将涉案房屋交还给王海强，但武利男称其一直主张交接，2016年10月9日的邮件就已经表示要交接；根据合同约定，武利男提出解约，履约保证金不予退还，武利男也同意不退还履约保证金，在公证书的第11页显示武利男要求搬出屋内物品，因为王海强不配合，所以才实际在2016年12月6日办理了交接手续。王海强则称在此之前双方并未达成一致意见，如果武利男搬离王海强也无法阻止，且王海强也未同意解除合同，解约的条件有明确约定，租赁合同第九条第一项和第二项有约定。关于免租期租金的问题，武利男称因王海强无法提供房产证明，导致武利男迟延办理工商登记，故依据租赁合同第九条第二款第一项的约定，不同意支付。庭审中，王海强就其收到武利男于2016年9月29日、10月9日、10月18日的邮件后为何没有办理交接一节解释称，2016年9月29日之后武利男应该交纳下月的租金，当时武利男并未表示退租，在2016年10月5日前武利男一直没有交纳租金，直到10月9日才发邮件提到解约，王海强之后回复的内容也是按照合同执行，武利男只是同意不退保证金，再给两个月的租金，当时租赁给武利男的原因就是因为武利男租赁时间较长，但是武利男在一个月内就提出解约，王海强不能接受，此外，在王海强催要租金的时候，武利男也一直没有出现。武利男则称在其提交的公证书中显示的电子邮件可以证明在2016年10月9日、10月14日以及2016年11月17日均向王海强发送了催促办理交接的内容。另，庭审中，王海强明确表示不同意退还武利男已经交纳的履约保证金，武利男亦当庭表示同意在本案中一并处理其已经交纳给王海强的履约保证金，并称王海强已经收取的履约保证金应当属于违约金的范畴。以上事实，有当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、《关于缴纳房屋租金的通知》、快递详情、《解除合同通知》、《关于腾空并交还房屋的通知》、涉案房屋交接单、企业名称预先核准通知书复印件、住所管理平台电脑截屏打印件、《北京市商品房现房买卖合同》、不动产权证书、（2017）京长安内民证字第8379号公证书等证据材料在案佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。王海强对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。王海强、武利男于2016年3月4日签订的《房屋租赁合同》以及附加条款系王海强与武利男之间的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效。王海强、武利男应当按照约定以及法律规定全面履行各自的义务。依据现有证据可查明，双方签订《房屋租赁合同》后，王海强依约向武利男交付了涉诉房屋，武利男依约向王海强支付了履约保证金以及截至2016年10月4日的租金。依据合同约定，武利男应当于2016年9月30日前向王海强支付2016年10月5日至2017年1月4日期间的租金，但武利男并未如期向王海强支付该期间的租金。就未付租金原因一节，武利男称因其已经提出与王海强解除租赁合同，王海强对此不予认可。就武利男是否有权单方解除租赁合同一节，武利男称因为合同第7条第3款约定，如租赁期限内承租人违反约定单方解除本合同或由于承租人违约导致出租人提前解除本合同的，承租人应承担违约责任，即履约保证金不予退还，因此武利男可以依此单方解除租赁合同，另外，王海强无法向武利男提供房产证明，导致武利男迟延办理工商登记注册手续，故依据合同第9条第2款第1项的约定（即因出租人的过错导致承租人经营租赁标的产生严重阻碍时，达到无法开业经营连续超过2个月的），武利男可以解除租赁合同。王海强对此不予认可，并称武利男所述均不属实，并不存在武利男不能办理工商登记的情形。武利男就其上述主张未向法院提供充分的证据，且在双方签订的房屋租赁合同中并没有关于王海强须为武利男提供房产证明的明确约定，武利男亦无证据证明曾要求过王海强提供房产证明，而王海强未与答复配合的情况，另外，武利男亦未向法院提供其曾经向工商登记管理机关提出过登记申请，因王海强不能提供房屋产权证明而不予办理的证据，故法院对武利男的上述主张不予采信。据此，武利男不享有合同的单方解除权。此外，武利男未提供充分的证据证明其已经向王海强提出了解除合同的意思表示。综上，武利男主张其基于王海强违约提出单方解除合同的主张法院不予采纳。关于王海强称其于2016年11月5日向武利男发送解除合同通知，双方所签订的合同于2016年11月15日解除的主张，因武利男确实存在违约的情形，且王海强依据合同约定行使单方解除权，并以书面的形式通知武利男，故法院对王海强的该主张予以采纳。关于王海强要求武利男支付自2016年10月5日至2016年12月5日期间的租金的诉讼请求，因王海强、武利男之间签订的租赁合同于2016年11月15日解除，且武利男于2016年12月6日才与王海强办理涉诉房屋的交接手续，故武利男应当依法向王海强支付2016年10月5日至2016年11月15日期间的租金以及2016年11月16日至2016年12月5日期间的房屋使用费。具体数额法院将根据租赁合同的约定予以确定。关于王海强要求武利男支付上述租金及使用费利息的诉讼请求，因依据不足，故法院不予支持。关于王海强要求武利男补交免租期租金的诉讼请求，因在王海强、武利男签订的租赁合同中约定有“在租赁期内如承租人逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因承租人违约导致出租人单方解除本合同的，则承租人不享受前述免租期，承租人应在出租人要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向出租人补交该期间的租金”的内容，因此，武利男应当依法向王海强支付免租期内的租金，故法院对王海强该项诉讼请求亦予以支持。关于王海强要求武利男支付违约金的诉讼请求，因在王海强、武利男签订的租赁合同中约定有“本合同履行期不满1年解除本合同的，出租人向承租人支付违约金标准为10个月的租金标准”的内容，因此，武利男应当依法向王海强支付相应的违约金，故法院对王海强要求武利男支付违约金的诉讼请求亦予以支持；但武利男当庭表示王海强所主张的违约金数额过高，要求予以降低，经审查，法院认为，根据双方约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给王海强造成的实际损失之情形，故法院对此予以调整，具体金额法院将根据合同的履行情况、双方在纠纷发生后解决的情况，并结合公平原则和诚实信用原则予以酌定。此外，关于武利男已经向王海强交纳的履约保证金一节，因庭审中王海强明确表示不同意退还武利男已经交纳的履约保证金，而根据合同约定，王海强向武利男退还履约保证金有合同依据，故法院依法确认王海强无需向武利男退还履约保证金，但王海强已经收取的履约保证金应当属于违约金的范畴，因此，在法院确定武利男向王海强支付违约金的具体数额时，将作为参考因素一并予以进行考量。一审法院判决：一、武利男于判决生效后十日内给付王海强二○一六年十月五日至二○一六年十二月五日期间的房屋租金及使用费154830.2元；二、武利男于判决生效后十日内给付王海强免租期租金76146元；三、武利男于判决生效后十日内给付王海强违约金456876元；四、驳回王海强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6870元，由王海强负担1531元（已交纳）；由武利男负担5339元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。王海强与武利男签订的《房屋租赁合同》以及附加条款系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王海强、武利男应当按照约定以及法律规定全面履行各自的义务。双方签订《房屋租赁合同》后，王海强依约向武利男交付了涉诉房屋，武利男依约向王海强支付了履约保证金以及截至2016年10月4日的租金。依据合同约定，武利男应当于2016年9月30日前向王海强支付2016年10月5日至2017年1月4日期间的租金，但武利男并未如期向王海强支付该期间的租金，其行为已构成违约。武利男主张因为王海强无法向其提供房产证明，导致其迟延办理工商登记注册手续，故武利男有权行使合同解除权，但经本院审查，双方签订的房屋租赁合同中并没有关于王海强须为武利男提供房产证明的明确约定，且武利男也未提供证据证明曾要求过王海强提供房产证明而王海强未予答复及配合的情况，故本院对武利男的陈述不予采信。武利男持此理由要求解除合同，缺乏法律依据，其单方通知并不能产生解除合同的法律效果。因武利男拖欠租金，王海强于2016年11月5日向武利男发送解除合同，双方合同已于2016年11月15日解除。武利男在王海强催促下未及时腾退房屋，王海强有权要求武利男支付自2016年10月5日至2016年12月5日占用期间的租金及使用费。武利男称其多次通知王海强交接房屋，但王海强拒不接收，因武利男就上述主张未提供证据，故本院不予采信。其此项上诉意见，本院不予采纳。关于王海强要求武利男补交免租期租金的诉讼请求，因在王海强与武利男签订的租赁合同中约定有“在租赁期内如承租人逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因承租人违约导致出租人单方解除本合同的，则承租人不享受前述免租期，承租人应在出租人要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向出租人补交该期间的租金”的内容，因此，原审法院判决武利男应当依法向王海强支付免租期内的租金，处理妥当。关于王海强要求武利男支付违约金的诉讼请求，原审法院结合双方合同约定、武利男的违约情节以及房屋性质等确定违约金数额，并无不当，武利男就此提出上诉不能成立。综上所述，武利男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10678元，由武利男负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍代理审判员  陈亢睿代理审判员  周艳雯二〇一七年八月十八日书 记 员  潘园园