上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6662号上诉人（原审被告）：上海市闵行资产投资经营（集团）有限公司，住所地上海市闵行区水清路399号1幢二层。法定代表人：金慧明，董事长。委托诉讼代理人：杭炜，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人:乔纯峰，上海市四方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海中山副食品批发有限公司，住所地上海市徐汇区古宜路180弄3号。法定代表人：程军，执行董事。委托诉讼代理人：郭杰，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。原审第三人：上海市闵行区江川路街道办事处，地址上海市闵行区鹤庆路***号。负责人：吴敏华，主任。委托诉讼代理人：周旋律，上海合勤律师事务所律师。原审第三人：上海沪闵投资中心管理中心，住所地上海市闵行区新闵路***号。法定代表人：李辉，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海市闵行资产投资经营（集团）有限公司（以下简称“闵行资产公司”）与被上诉人上海中山副食品批发有限公司（以下简称“中山公司”）、原审第三人上海市闵行区江川路街道办事处（以下简称“江川路街道”）、上海沪闵投资中心管理中心（以下简称“沪闵投资中心”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闵行资产公司的委托诉讼代理人杭炜，被上诉人中山公司的委托诉讼代理人郭杰、袁文勇，原审第三人江川路街道的委托诉讼代理人周旋律，原审第三人沪闵投资中心的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人闵行资产公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：根据租赁合同约定，本案中的租赁物应由当地相关主管部门进行管理，上诉人对于租赁物没有管理职责，对租赁物的灭失也没有过错；租赁物是沪闵投资中心在地块改造过程中拆除的，与上诉人无关，被上诉人应向实际侵权人主张权利，无权再向上诉人主张租金损失；即便上诉人需要赔偿租金损失，鉴于租赁物已灭失，租金也不应按原有的标准计算；被上诉人在一审提出的诉讼请求是要求上诉人支付使用费，一审判决却判令上诉人赔偿被上诉人的租金损失，违反了“不告不理”的原则。被上诉人中山公司辩称，其在一审中已对诉讼请求予以明确,是要求上诉人按使用费即租金的标准赔偿损失,一审判决并未超出中山公司的诉请范围；租赁合同约定由有关部门指定的单位负责管理当地的治安事宜，但实际上从未落实，上诉人不能借此推卸承租人保管租赁物的义务；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，承租人因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，承租人应承担赔偿责任，中山公司以上述法律规定为据，提起本案租赁合同纠纷之诉，系依法行使自己的权利，上诉人无权干涉，更无权给中山公司“指定”维权路径；综上，一审判决正确，二审应予维持原判。原审第三人江川路街道述称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院对于租赁物从出租、使用到灭失的整个过程认定得非常清楚，判决结果正确，二审法院应予维持。原审第三人沪闵投资中心述称，上诉人的上诉请求及上诉理由均不能成立，二审应驳回上诉、维持原判。中山公司向一审法院起诉，请求判令：1、闵行资产公司在上海市闵行区XX路XX号原址上重建被拆除的建筑物，建筑面积557平方米，承担费用并将房屋返还中山公司；2、闵行资产公司支付自2014年2月1日起至场地及房屋返还中山公司之日止按每年人民币60万元（以下币种均为人民币）标准计算的场地及建筑物使用费。一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX号（以下简称“140号”）、地号为闵行区XX路街道XX街坊XX丘（以下简称“28丘土地”）、面积为1,171平方米的土地使用者为中山公司，该地块上房屋建筑面积为557平方米，其中幢号1建筑面积181平方米，为有证建筑；另幢号2、3、4建筑面积376平方米，在1995年11月核发的房屋所有权证的附记栏中载明为临照不确权，在2005年7月核发的房地产权证中未予登记。自2008年起，中山公司与上海市闵行资产投资经营有限公司（2016年6月29日名称变更为闵行资产公司）就上述场地及房屋存在租赁合同关系。2012年2月21日，双方为支持闵行区市容整顿和周边开发，根据闵行区人民政府2008年9月16日对该地块的协调会精神，就闵行资产公司续租中山公司的场地经协商达成协议，签订《场地租赁合同》，合同主要内容为：闵行资产公司租赁中山公司位于140号的场地1,171平方米及建筑物，租赁期限自2012年2月1日起至2014年1月31日止，年租金60万元，先付后用，半年一付，每半年的第一个月付清下一周期的租金；租赁期内，闵行资产公司如对该地块进行开发或收储，应与中山公司事先协商，并达成一致协议，如协商不成，中山公司有权收回场地，并终止租赁合同；闵行资产公司有义务保持场地周边环境整洁、卫生；闵行资产公司在租赁期内使用的水、电按账单实际支付；合同到期后，如开发项目未能交付使用，闵行资产公司保证续租的租金不低于本合同；租赁期间，治安、安全卫生等相关事宜，由闵行区指定该场所管理单位负责。28丘土地周围的土地、房屋由沪闵投资中心进行商业综合体改造，2012年，沪闵投资中心在进行改造时，将上述28丘土地及土地上的房屋一并进行了改造，现28丘土地及土地上的房屋被改造成了绿地、亭子及通道。一审中，中山公司及沪闵投资中心均确认28丘土地及土地上的房屋不包括在沪闵投资中心进行商业综合体的改造范围之内。2012年底，中山公司发现140号的房屋被拆后，向相关领导进行了反映，中山公司、闵行资产公司、江川路街道、沪闵投资中心及其他相关单位也就中山公司的房屋被拆一事召开了协调会，但未能达成最终的解决方案。一审法院另查明，闵行资产公司已全部支付2014年1月31日前的租金。一审中，中山公司坚持以合同关系而非侵权责任要求闵行资产公司承担责任。一审法院认为：中山公司与闵行资产公司签订的《场地租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不与法律相悖，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。虽然合同约定了租赁期间治安、安全卫生等相关事宜由闵行区指定该场所管理单位负责，闵行资产公司据此也认为自己不是租赁场地及房屋的实际使用人并否认其对租赁物负有管理义务，但对于具体由谁管理，闵行资产公司又表示不明确，因此，根据合同相对性的原则，闵行资产公司对此所作的抗辩，法院不予采信。根据合同约定，闵行资产公司有使用租赁场地及房屋、支付租金、承担水电费、保持场地周边环境整洁卫生等权利义务，据此，法院认定闵行资产公司对租赁场地及房屋进行了实际控制，对于租赁房屋在租赁期间灭失，即便是由第三人引起的，闵行资产公司仍应向中山公司承担违约责任。虽然闵行资产公司对中山公司所有的房屋灭失承担责任，但中山公司基于违约责任而非侵权责任向闵行资产公司提出主张，根据《中华人民共和国合同法》关于“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，闵行资产公司所应承担的是赔偿责任而非重建或恢复原状的责任；同时，中山公司要求闵行资产公司重建的房屋系不动产，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》及其他法律规定，建造房屋，应向政府职能部门提出申请，履行相应的审批手续，而办理报批手续的主体也只能是中山公司，现中山公司在未获相关部门批准的情况下要求闵行资产公司在140号原址上重建被拆除的建筑物，缺乏依据，法院不予支持。虽然双方之间的《场地租赁合同》约定的租赁期间已届满，但由于涉案场地在租赁期间未经中山公司同意被改造成了绿地、亭子和通道，场地上的建筑物也已被拆除，闵行资产公司已不能按原样将租赁物交还中山公司，致使中山公司在租赁期间届满后不能使用场地和房屋，闵行资产公司也未就不能交还原物与中山公司进行协商取得一致，因此，中山公司要求闵行资产公司按原合同的标准主张的使用费，实为中山公司的租金损失，理由充分，法院应予支持，暂计算至2016年12月底，尚未发生的租金损失，中山公司可在发生后另行主张。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十二条、第二百三十五条的规定，于二〇一六年十二月三十日作出判决：一、闵行资产公司于判决生效之日起15日内支付中山公司自2014年2月1日起至2016年12月31日期间的租金损失175万元；二、驳回中山公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20,550元，由闵行资产公司负担。二审中，各方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，中山公司在一审庭审中陈述：“……现在确实造成物权灭失，价值不止是房屋造价，还有使用会带来的收益，所以要求被告赔偿使用费损失有法律依据。……合同结束之后，有后合同义务，也就是被告必须将租赁物返还我方，被告没有履行返还义务，造成的损害必须恢复原状，没有恢复原状前被告需要赔偿我方租金损失。”以上事实有经各方当事人签字确认的一审法院2016年3月17日、2016年11月23日的两份庭审笔录为证，应予认定。还查明，在二审庭审后，上诉人及被上诉人分别向本院提交书面意见，确认在2012年2月21日之前，双方就涉案的140号场地及房屋曾签订过书面的租赁合同，约定的年租金为每年60万元。除上述书面意见外，双方还各自向本院提交载明租赁期限为2009年2月1日至2012年1月31日、年租金为60万元、签订日期为2009年1月15日的租赁合同复印件一份。本院认为，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物灭失的，应当承担损害赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。上诉人闵行资产公司作为承租人，对出租人即被上诉人中山公司负有妥善保管、正常使用、按期返还租赁物之义务，此等义务不仅是法定义务，亦是市场交易惯例，上诉人理应恪守。本案中的租赁物（位于140号的一千余平方米场地及其上的数百平方米建筑物）在租赁期内被拆除、改建，上诉人既未能及时发现，亦未通知被上诉人，显然未尽妥善保管之责，且由此导致租赁物灭失、无法返还这一客观后果。应当认为，被上诉人有权基于双方之间的租赁合同关系，要求上诉人承担违约责任。涉案的《场地租赁合同》仅约定由有关部门指定的管理单位负责租赁期间的治安、卫生等事宜，并未免除上诉人保管租赁物的义务，上诉人提出的其对租赁物不负有管理职责之主张，缺乏事实依据，本院无法采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。查现有事实，上诉人与被上诉人至少自2009年起即建立了租赁关系，租金为每年60万元。在此情况下，上诉人对于因租赁物灭失所造成的被上诉人可得利益损失，应当是具有较为充分的预见能力。被上诉人在本案中按双方多年以来形成的租金标准，向上诉人主张租金损失合理、有据，一审据此判决对被上诉人的相关诉请予以支持，与法不悖，本院应予维持。上诉人主张一审判决超出了被上诉人的诉请范围，经查与现有事实不符，本院不能采纳。综上所述，上诉人闵行资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,550元，由上诉人上海市闵行资产投资经营（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  蒋庆琨审判员  刘 佳二〇一七年八月十四日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……