北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5163号上诉人（原审原告）：李顺惠，女，1974年4月14日出生。被上诉人（原审被告）：李玉来，男，1963年9月1日出生。委托诉讼代理人：赵增鑫，北京腾凯律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京市海淀区玉渊潭农工商总公司，住所地北京市海淀区阜成路73号。法定代表人：杨琪，总经理。委托诉讼代理人：辛杰，北京京工律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，北京京工律师事务所律师。上诉人李顺惠因与被上诉人李玉来、北京市海淀区玉渊潭农工商总公司（以下简称玉渊潭公司）物权确认纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初28381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人李顺惠、被上诉人李玉来及其委托诉讼代理人赵增鑫、被上诉人玉渊潭公司的委托诉讼代理人辛杰、李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李顺惠上诉请求：撤销北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初28381号民事判决，改判支持李顺惠的一审诉讼请求或者发回重审。理由为：在各方均无房屋租赁合同的情况下，应该以安置协议确定诉争房屋的承租人，而不应因侯振芳替李顺惠代交房租认定其是承租人。李玉来所提供的证据不足以证明其自1997年以来交纳诉争房屋的房租等各项费用。玉渊潭公司也没有证据证明侯振芳与李顺惠之间有房产置换协议。李玉来辩称，同意一审判决，不同意李顺惠的上诉请求。玉渊潭公司辩称，侯振芳家庭内部进行了房屋的置换，侯振芳、李玉来是诉争房屋的实际承租人。我公司按照房屋实际使用情况将诉争房屋出售给实际承租人。李顺惠向一审法院起诉请求：1、我对北京市海淀区西钓鱼台1号两间平房享有占有、使用、收益等权利。2、李玉来立即腾空北京市海淀区西钓鱼台1号两间平房并交付给我。3、本案诉讼费由李玉来承担。一审法院认定事实：1993年12月13日，北京市海淀区西客站东广场建设办公室（拆迁人、甲方）与李顺惠（被拆迁人、乙方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：“二、乙方住址161号，在拆迁范围内有正式（自建）住房1间…有正式户口1人。应安置人口1，分别是（亲缘关系及年龄）：李顺惠户主，女，20岁，与侯振芳同一户。三、安置：1、直接安置：地址钓鱼台新村（平房安置），房屋2间，建筑面积38平方米，居住面积30平方米”。1993年12月13日，北京市海淀区西客站东广场建设办公室（拆迁人、甲方）与候（侯）振芳（被拆迁人、乙方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：“二、乙方住址161号，在拆迁范围内有正式住房2.5间，建筑面积42.63平方米…有正式户口8人。应安置人口8，分别是（亲缘关系及年龄）：候（侯）振芳户口女72岁…三、安置2、临时过渡：地址自行周转，房屋4间，过渡期限自93年12月13日至95年12月。过渡期满后安置到2#东1门3层西1居、10#东门3层2居、3#东2门1层西1居，房屋4间…四、甲方支付给乙方补助费：搬家补助费600元，提前搬家奖励费200元，自行过渡期间临时安置补助费7200元…。”李顺惠表示上述证据可以证明海淀区西钓鱼台新村1号两间平房系安置给其，侯振芳被安置于楼房。李玉来表示北京市海淀区西客站东广场建设办公室与李顺惠签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》中已注明“与侯振芳同一户”，可以说明合同所述平房系安置给李顺惠与侯振芳二人。玉渊潭公司表示不认可李顺惠上述证明目的，上述两份合同中记载的被拆迁人地址均为161号，两份协议系安置给侯振芳一家人的，后其家庭内部进行了安排。李玉来提交2012年6月7日玉渊潭农工商总公司规划地用科出具《玉渊潭农工商总公司公有住房（平房）出售证明》及房价款收据，载明：“根据玉渊潭农工商总公司《关于总公司所属西钓鱼台新村剩余公有住房进行出售的通知》的意见，现将座落在海淀区西钓鱼台新村壹号房屋壹间，其中：居住用房（北房壹间…）建筑面积18.58平方米，厨房壹间7.7平方米，出售给承租人，居住用房每平方米售价660元，厨房每平方米售价620元，共计售房款17036.8元。自2012年6月7日起，该房屋所有权归李玉来所有”。2012年6月7日，北京中澳物业管理有限责任公司分公司出具收据，载明：“今收到李玉来房价款17036.8元”。李玉来提交2012年6月7日玉渊潭农工商总公司规划地用科出具《玉渊潭农工商总公司公有住房（平房）出售证明》及房价款收据1张，载明：“根据玉渊潭农工商总公司《关于总公司所属西钓鱼台新村剩余公有住房进行出售的通知》的意见，现将座落在海淀区西钓鱼台新村壹号房屋壹间，其中：居住用房（北房壹间…）建筑面积18.58平方米…出售给承租人，居住用房每平方米售价660元，厨房每平方米售价/元，共计售房款12262.8元。自2012年6月7日起，该房屋所有权归候（侯）振芳所有”。2012年6月7日，北京中澳物业管理有限责任公司分公司出具收据，载明：“今收到候（侯）振芳房价款12262.8元”。李玉来主张上述两份2012年6月7日玉渊潭农工商总公司规划地用科出具《玉渊潭农工商总公司公有住房（平房）出售证明》可以证明涉诉平房已出售给其及侯振芳。李顺惠对上述两份出售证明真实性提出异议。玉渊潭公司对上述两份出售证明真实性无异议，表示系根据涉诉房屋实际情况及当时的政策办理的。李玉来提交北京中澳物业管理有限责任公司分公司于2012年8月12日出具的证明，载明：“侯振芳居住在海淀区铁路局宿舍161号，93年底西客站东广场拆迁，安置侯振芳10号院，楼房一个2居，2个1居，西钓鱼台新村1号院平房2间。平房2间由李顺会（惠）办理的入住。周转期间，侯振芳与李顺会（惠）在西钓鱼台新村1号院2间平房居住，到96年底10号院楼房建成，侯振芳因身体条件不适合居住楼房又没有能力交供暖费，同李顺会（惠）协商由李顺会（惠）去10号院2号楼3门302室居住，将西钓鱼台新村1号院平房2间房变更为侯振芳居住，自97年1月起，西钓鱼台新村1号院平房2间由侯振芳居住并缴费，97年4月李玉来刑满后，我们就安排李玉来同侯振芳共同居住，到2012年6月按玉渊潭农工商总公司意见将该房出售给李玉来、侯振芳各一间。特此证明。”落款处盖有单位公章及史永才签字。李顺惠对上述证据真实性持异议，对证明目的不予认可。玉渊潭公司对上述证据真实性无异议，称北京中澳物业管理有限责任公司分公司系其下属公司。李玉来提交北京中澳物业管理有限责任公司分公司于2012年8月6日出具的证明，载明：“侯振芳于1993年西客站拆迁，被安置在海淀区西钓鱼台新村一号院平房2间，侯振芳之子李玉来因拆迁时在服刑，侯振芳也没提及此事，拆迁时没给李玉来安置房。到1997年4月李玉来刑满回来，找到我要求安置房，我们就把侯振芳的2间房安置给李玉来居住一间，到2012年6月7日将李玉来居住的一间出售给李玉来本人”。李玉来提交北京中澳物业管理有限责任公司分公司于2012年6月10日出具的证明，载明：“侯振芳在海淀区西钓鱼台新村一号院我单位平房一间，建筑面积18.58平方米。2012年6月7日我单位将房屋出售给承租人侯振芳。侯振芳同儿媳余春梅来办理的手续，余春梅交的购房款，实际购房人是余春梅，因侯振芳还健在，产权证明写的是侯振芳的名字，侯振芳当时也表示自己百年后房子就是余春梅的。”李玉来提交收支册1个及收据6张，其中收据均加盖北京市玉渊潭建筑公司修建队财务专用章，其中1997年5月11日收据中记载：“今收到李顺会（惠）变动侯振芳，补交95年7-9月份房费…”，另5张收据时间分别为1997年6月25日、1997年7月18日、1997年11月21日、1998年6月28日、2000年11月5日，均记载为“今收到侯振芳…房费”。收支册中记载：“房屋座落地点西钓新村甲1号，居住人姓名李顺会（惠）”，同时手写有“97年5月11日变动侯振芳居住”字迹。李顺惠对收据6张真实性无异议，但对证明目的不予认可，变动未经李顺惠同意。对收支册证明目的不予认可，对手写字迹“97年5月11日变动侯振芳居住”真实性不予认可。玉渊潭公司对上述证据真实性及证明目的均无异议。李玉来提交2012年6月4日黄成江出具并加盖有北京市海淀区甘家口街道西钓社区居民委员会公章证明1份，载明：新村1号，李玉来在本地居住乙（已）有十年之久”。李顺惠称上述证据形式要件不完备，无黄成江相关信息。玉渊潭公司对上述证明无异议。李玉来提交玉渊潭公司于2007年8月20日出具的《关于对总公司所属西钓鱼台新村剩余公有住房进行出售的通知》，载明：“中澳物业分公司：关于你公司上报的对西钓鱼台新村剩余公有住房进行处置的请求事项，经总公司研究。决定如下：一、将西钓鱼台新村内剩余公有住房出售给现居住人，所售房屋产权归购房者所有。二、总公司委托你单位全权负责办理公有住房的销售手续…六、房屋出售后，由总公司规划建设部为购房者出具玉渊潭农工商总公司房屋产权证明”。李顺惠对上述通知不予认可。玉渊潭公司对上述通知真实性无异议，称当时出售房屋的政策是出售给现居住人。玉渊潭公司提交北京市惠恒基物业管理中心出具的说明1份，载明：“李顺惠，身份证号×××，以公房形式租赁10号院2号楼3门302室”，玉渊潭公司表示上述10号院2号楼3门302室原系1993年12月13日北京市海淀区西客站东广场建设办公室与候（侯）振芳签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》中约定的安置给侯振芳的房屋，由李顺惠承租并居住使用。李玉来对上述证据无异议。李顺惠对上述证据真实性无异议，称自2004年在10号院2号楼3门302室居住至今，承租人变更系因侯振芳无能力支付供暖费。玉渊潭公司提交《关于北京荟宏房地产开发有限公司“西钓鱼台住宅小区”建设用地的批复》，证明涉诉平房其系单位公房。李顺惠对玉渊潭公司上述证据真实性无异议，但称不清楚玉渊潭公司是否向政府交纳了土地出让金。李玉来对玉渊潭公司上述证据真实性无异议。李顺惠提交其与北京汉拿工程机械有限公司于1996年6月26日签订的《劳动合同书》，称在《劳动合同书》中的住址中明确写了其是在北京市海淀区西钓鱼台新村1号居住。李顺惠提交其一代身份证复印件，载明住址北京市海淀区羊坊店161号，称可以证明其以前在161号居住，其与侯振芳在同一户口。李顺惠提交证人苏某、翟某书面证言2张，证明其从1993年至2000年一直在西钓鱼台新村一号居住。李玉来、玉渊潭公司均表示上述《劳动合同书》与本案无关，且系李顺惠自述。并主张李顺惠一代身份证与本案无关，对上述证人证言真实性均不予认可，证人均未出庭。庭审中，李顺惠提交《职工培训协议书》，证明1995年李顺惠每月工资为210元左右。李顺惠提交1993年9月至1997年生活费记录流水账，李顺惠表示上述证据证明每月交给侯振芳200元、其姑姑、叔叔交20元，其交纳的200元中包括生活费和涉诉平房费用。李玉来、玉渊潭公司均主张《职工培训协议书》、生活费记录流水账与本案无关。李顺惠提交手写居住声明1份，载明：“本人侯振芳因年事已高，腿脚不灵活，于1994年至今暂居住在孙女李顺惠居住地钓鱼台新村东8条1号，如果钓鱼台新村东8条1号拆迁，本人侯振芳还回原居住地路10号院2-3-302室居住。2006.9.18”。该声明落款处有显示为“侯振芳”的签字。李顺惠表示除落款处“侯振芳”三个字之外，其余字迹为其书写。经法庭询问，李顺惠称侯振芳仅认识自己名字。李玉来、玉渊潭公司对上述证据持异议，不能确定侯振芳是否知晓、理解上述居住声明内容。李顺惠提交手写证明1份及视频光盘1张，手写证明载明：“我现在住的1号平房是我孙女李顺惠的，我一直承认这房子就是我孙女的”。该证明落款处有“奶奶侯振芳2007.9.19”字迹。李顺惠称视频记录了上述证明的签字过程，并表示证明中全部字迹系其书写，手印系侯振芳的。李玉来表示视频中系侯振芳本人，但从视频中可以看出证明是在“李顺惠下跪，攥着侯振芳的手”的情况下签署，非侯振芳的真实意思表示。玉渊潭公司称视频是在侯振芳与李顺惠单独相处时，没有客观第三人在场的情况下录制的，非侯振芳的真实意思表示。经法庭询问，玉渊潭公司表示涉诉之位于北京市海淀区西钓鱼台新村1号平房原系乡产权房，系其单位所有，2012年根据实际居住情况，将上述平房出售给李玉来、侯振芳，由于涉诉房屋所在土地为玉渊潭乡集体所有，房屋出售后，购房人享有居住的权利。就北京市海淀区西钓鱼台新村1号平房居住情况，李顺惠称1993年至1997年是其与侯振芳居住，1997年开始与李玉来一起居住，1998年李玉来结婚，其爱人亦开始居住，2000年其结婚后搬走。李玉来表示1997之前居住情况不清楚，1997年仅系侯振芳居住，自1997年开始由其与侯振芳共同居住，侯振芳于2012年9月去世，目前由其与其爱人余春梅、孩子李可欣居住使用。经法庭询问，李顺惠表示北京市海淀区10号院2号楼3门302室于1996年登记在其名下公租房，其自2004年居住至今。另，李顺惠表其无曾用名，但有时签字时会写为“李顺会”。法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点为李顺惠是否对海淀区西钓鱼台新村1号两间平房享有合法权利。现李顺惠与李玉来产生争议的原因在于，李顺惠、李玉来等人之间是否存在家庭内部的置换协议。按照民事诉讼中谁主张、谁举证的原则，主张海淀区西钓鱼台新村1号承租权依据置换协议属于自己的证明责任在李玉来一方，主张不存在置换协议、平房承租权应归属于自己的证明责任在李顺惠一方。然而，结合现有的证据，李玉来已经证明1997年侯振芳调换到了海淀区西钓鱼台新村1号平房，房费一直由侯振芳缴纳，海淀区西钓鱼台新村1号平房自2000年开始一直由侯振芳与李玉来居住，李顺惠则在10号院2号楼3门302室居住，而且，第三人玉渊潭公司也明确表示李玉来、李顺惠等人之间的确存在置换协议。因此，李顺惠应当举证证明不存在上述置换协议，但李顺惠并没有提出充分的证据来证明上述事实。且李顺惠已于1996年获得侯振芳与北京市海淀区西客站东广场建设办公室于1993年12月13日签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》中约定的位于北京市海淀区10号院2号楼3门302室承租权，若如李顺惠所述其家庭间未就安置房进行置换，考虑到1993年两份安置协议约定的安置房间数及侯振芳家庭人员情况，明显不符合常理。因此，法院采信李玉来一方提供的证据，认定李顺惠、李玉来等家庭成员内部进行了安置房的置换。李顺惠主张，侯振芳承认平房的权利人为李顺惠，并提交了相应的手写居住声明、手写证明和视频光盘。由于该房屋所有权于2012年才归属于侯振芳，在2012年之前，侯振芳仅仅是该房屋的承租人。虽然李顺惠与李玉来之间就谁是平房的实际承租人存在争议，但是参考合同相对方玉渊潭公司的证言以及房费的实际缴纳状况，可以认定租赁合同的当事人为李顺惠的奶奶侯振芳，即侯振芳与玉渊潭公司之间存在租赁合同关系，而不是李顺惠与玉渊潭公司之间存在租赁合同关系。李顺惠声称自己将工资交给侯振芳用来缴纳房费，只能证明李顺惠和侯振芳之间具有债权债务关系，除非侯振芳以李顺惠的名义作为其代理人缴纳房费且合同相对人玉渊潭公司认可李顺惠为租赁合同的当事人，否则不能将李顺惠认定为合同当事人，即李顺惠的主张不足以证明其为承租人。因此，即使侯振芳承认平房归李顺惠所有，这只能表明侯振芳愿意将自己与玉渊潭公司之间的租赁合同关系概括让与给李顺惠。但是，侯振芳本人仅认识自己的名字，李顺惠并没有证明侯振芳是在知悉、理解相应内容的情况下自愿在该居住声明上签字，该意思表示是否属于侯振芳的真实意思表示，难以查明。此外，虽然视频光盘记录侯振芳在李顺惠手写证明中按印手印，但是，侯振芳是否已经理解手写证明上内容的含义，无法证明。而且，如果侯振芳希望将该平房的承租人变更为李顺惠，应当与李顺惠在玉渊潭公司办理变更手续，由李顺惠作为承租人承接侯振芳与玉渊潭公司之间的租赁合同关系。该视频记录于2007年，即使侯振芳将租赁合同关系让与给李顺惠的意思表示为真实意思表示，李顺惠应当及时敦促侯振芳将租赁合同关系转让给自己。然而，直到2012年，侯振芳既没有办理租赁合同关系转让手续，也没有在向玉渊潭公司购买涉诉平房之后将其转让给李顺惠，因此，法院认为，侯振芳以自己的行为表明其不愿将租赁合同关系由李顺惠来承接。综上所述，法院对李顺惠全部诉讼请求，均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李顺惠全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。李顺惠在二审庭审期间提出申请，要求法院向玉渊潭公司调取其与侯振芳的房屋置换协议，但玉渊潭公司在二审庭审中明确表示其公司并没有书面的房屋置换协议，故对于李顺惠的申请，本院不予准许。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案的争议焦点是李顺惠与侯振芳之间是否就诉争房屋存在置换协议。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。李顺惠与侯振芳之间虽然没有书面的置换协议，但结合证据可以认定李顺惠与侯振芳之间存在事实上的置换关系。可以认定李顺惠与侯振芳之间存在房屋置换的证据有以下四点：一、1996年进行拆迁安置时，李顺惠与侯振芳虽然是分别与北京市海淀区西客站东广场建设办公室签订了拆迁安置补助协议，但从拆迁地址均为161号以及拆迁安置补助协议中所注明的“与侯振芳同一户”均可以看出，此次拆迁针对的是侯振芳这一户，故侯振芳与李顺惠之间进行房屋的置换具有事实基础。二、李顺惠在拆迁安置协议中虽然确定的安置房屋是本案诉争房屋钓鱼台新村平房2间，但李顺惠实际自1996年就取得了北京市海淀区10号院2号楼3门302室房屋的承租权，而该房屋的承租权按照拆迁安置协议应该是安置给侯振芳的。故可以确认李顺惠与侯振芳之间有置换行为。三、侯振芳、李玉来多年来一直在本案诉争房屋钓鱼台新村平房2间内居住，且交纳房租。侯振芳、李玉来是诉争房屋的实际居住人。该事实佐证李顺惠与侯振芳之间进行了房屋置换。四、根据玉渊潭公司所提供的收支册及其下属公司北京中澳物业管理有限责任公司的证明，均可以看出玉渊潭公司作为诉争房屋的管理方，对于诉争房屋的置换是知情的。该事实更进一步确认李顺惠与侯振芳之间有过房屋置换的相关约定。李顺惠否认其与侯振芳之间的置换协议与事实不符，本院不予采信。另外，玉渊潭公司作为诉争房屋的产权方，亦表示是根据房屋的实际使用情况将诉争房屋出售给现居住人李玉来、侯振芳，李顺惠既未在西钓鱼台新村2间平房内居住，其拆迁安置利益也通过承租北京市海淀区10号院2号楼3门302室得到保障，故其要求对西钓鱼台新村1号2间平房进行居住使用的诉求没有事实与法律依据，本院不予支持。李顺惠主张侯振芳认可诉争房屋的权利人是李顺惠，并提供了2006年、2007年侯振芳签名的证明及视频证据，但侯振芳购买诉争房屋是2012年。一审法院据此认为侯振芳以自己的实际行为表示不愿将诉争房屋给李顺惠承租的认定正确，本院予以确认。综上所述，李顺惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李顺惠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年八月二十一日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍