江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5298号上诉人（原审被告）：江苏福田物业管理有限公司，住苏州市苏州工业园区星海国际商务广场1幢1908室。法定代表人：苏齐，总经理。委托诉讼代理人：郑希文，江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范明玉。委托诉讼代理人：葛国柱，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。原审被告：金新城置业集团有限公司，住所地张家港市经济开发区（杨舍镇斜桥村8组）。法定代表人：许培新，总经理。原审被告：江苏福田物业管理有限公司张家港分公司，住张家港市经济开发区国泰北路1号。负责人连汉才，总经理。委托诉讼代理人：王洪山，该公司员工。上诉人江苏福田物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2016）苏0582民初4734号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江苏福田物业管理有限公司上诉请求撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：上诉人已经按照前期物业委托合同约定的《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）履行了义务。涉案管道堵塞前，被上诉人、上下楼业主均未出现堵塞。被上诉人并无直接证据证实室内积水为公共管道堵塞引起，一审法院认定错误。被上诉人房屋楼上由13户，如公告管道堵塞，房屋中积水远远多于实际，也不会单单被上诉人家中溢水。上诉人通过业主群告知被上诉人事发期间严重冰冻天气。被上诉人未采取必要措施，客观上扩大了损失。上诉人及时对地面污水进行了清理，疏通管道，应对此予以考虑。范明玉二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。江苏福田物业管理有限公司张家港分公司二审中称，一审法院认定事实不清。与上诉人意见相同。金新城置业集团有限公司二审未发表意见。范明玉向一审法院提出诉讼请求：判令三原审被告对张家港市市锦丰镇湖滨水岸18幢生活下水管道加强管理，维修管道并赔偿原审原告所有的财产损失40000元；诉讼费由原审被告承担。一审法院经审理查明，范明玉系张家港市锦丰镇湖滨水岸18幢504室（以下简称涉案房屋）的所有权人。涉案房屋是由金新城公司开发并由金新城公司委托福田物业公司进行物业服务（前期物业服务），由福田物业张家港分公司具体提供物业服务。涉案房屋于2014年交付，2015年春节装修完毕入住。2016年1月24日起范明玉与家人在外居住直至事发。2016年1月27日上午，范明玉丈夫顾美林回家发现涉案房屋厨房间洗刷漕和地漏泛水，污水蔓延至厨房、客厅、房间并部分结冰，造成地板及壁纸损害。审理中，范明玉就地板及壁纸损失申请评估，一审法院准许。经评估地板及壁纸的重置价为3978元，鉴定费2500元。因范明玉损失未能赔偿，故涉诉。再查明，顾美林发现泛水后立即告知了福田物业张家港分公司，该公司即派人对地面污水进行了清理，并使用小型手动疏通机进行疏通，又通知上层住户厨房间暂时不排水。下午，福田物业张家港分公司为确保管道彻底畅通，再次使用小型电动疏通机进行疏通并通水测试，测试成功后再无污水侵入至今。此次堵塞之前，厨房排水管道也一直畅通。在涉诉房屋堵塞过程中，上、下楼业主均未出现堵塞现象。上述事实，有《关于湖滨水岸18-504的时间报告》、庭审笔录等证据予以证实。又查明，涉诉房屋由江苏环盛消防工程有限公司安装水电，2014年3月，江苏金土木建设集团有限公司对给排水工程质量检查合格。2014年7月23日，张家港市房产管理中心通过了含涉诉房屋在内的湖滨水岸三期的交付使用备案，向金新城公司颁发了交付使用通知书。2014年7月28日，福田物业张家港分公司、涉诉房屋施工单位及建设单位共同对涉诉房屋立管等作了通球试验，管道无堵塞。上述事实，有《湖滨水岸水电安装工程补充合同》、《建筑给水排水及采暖工程施工现场质量管理记录》、《建筑给水排水及采暖分部工程质量验收记录》、《建筑给水排水及采暖工程质量控制资料核查记录》《室内排水系统安装子分部工程质量验收记录》、《排水管通球、通球试验移交清单》、《张家港市商品住宅交付使用通知书》及庭审笔录等予以证实。2012年6月1日，福田物业公司与金新城公司签订物业服务合同一份，约定由原审被告福田物业公司为湖滨水岸小区提供物业服务，合同期限自签订合同之日起至业主委员会成立之日至。其中合同第六条约定，福田物业公司提供下列选定的物业管理服务事项：（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理……等。合同附件二的（二）.5，约定排水设施按照《省标》五级执行。上述事实，有《张家港市前期物业管理委托合同》及庭审笔录等予以证实。审理中，福田物业张家港分公司陈述，对公共管道的检查，一种方法是常规检查，打开污水池井盖，用竹竿检查排污口是否畅通，这种方法可以检查横的管道，因为立管是在各家各户，检查不到。提供了检修记录予以证实。一种是根据业主的上报进行检查。上述事实，有庭审笔录等予以证实。一审法院认为，一、关于原审原告认为金新城公司开发的涉诉房屋的厨房间下水立管存在瑕疵，导致堵塞并致原审原告家中泛水，向原审被告金新城公司主张赔偿。原审被告金新城公司公司庭审中提供了排水管道验收、预交物业时的通球试验清单等，结合原审原告陈述其厨房下水管道仅本次堵塞，之前、之后均使用完好的情况，可以认定，涉诉房屋的排水立管不存在瑕疵。原审原告认为有瑕疵，举证责任仍在原审原告。审理中原审原告未能进一步举证，故驳回对原审被告金新城公司的诉讼请求。二、关于原审原告认为排水立管堵塞致原审原告损失，要求福田物业公司、福田物业张家港分公司赔偿。一审法院认为，原、原审被告双方对管道堵塞导致泛水的事实无异议，对管道堵塞的位置各执一词。首先，因为泛出的水是污水，故可以排除堵塞位置在原审原告私人管道且原审原告忘记关闭水龙头致使泛水的情况。其次，从污水来源上讲，假设堵塞位置在原审原告私人管道，那么家中污水无法顺利排除，原审原告会在排污当即发现并积极处理，不可能出现污水溢出洗刷漕并漫延至客厅、卧室的情况。故污水只可能是来自公共排水管道即立管，也就是立管堵塞。考虑到除涉诉房屋外，其他楼层均未有业主反映堵塞的情况，堵塞位置在四楼至五楼之间具有高度盖然性。上层用水沿立管排下蓄在堵塞位置，蓄水到达涉案房屋私人管道与立管的交接口时，蓄水就开始倒灌至原审原告私人管道直至从厨房地漏、洗刷漕溢出来。原审被告福田物业公司与金新城公司签订的前期物业服务合同第六条第二款已经明确约定其承担维修、养护责任的包括但不限于共用的下水管道等房屋共用设备设施，作为该幢房屋共用的厨房间落水管，在物业服务合同没有明确排除的情况下，理应包含在物业公司需承担维修、养护责任的房屋共用设备设施范围内。虽然原审被告福田物业张家港分公司提供了物业管理区域内管道的日常检修记录，但其检修并未涉及排水立管，仅仅涉及到立管下端的横管。福田物业张家港分公司未能证实其已经尽到有关物业服务和管理义务，应当对因共用落水管发生堵塞以致造成原审原告房屋浸水损失承担相应赔偿责任。原审被告福田物业张家港分公司系原审被告福田物业公司的分公司，按照公司法的相关规定，原审被告福田物业公司应对原审被告福田物业张家港分公司的上述债务在其不能偿付的范围内承担补充赔偿责任。原审被告福田物业公司经送达开庭传票后未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，后果自负。综上，一审法院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。依照《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相应的法律规定，一审法院判决如下：一、原审被告江苏福田物业管理有限公司张家港分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告范明玉因水管溢水造成的损失6478元。二、原审被告江苏福田物业管理有限公司就本判决第一项中的赔偿数额在原审被告江苏福田物业管理有限公司张家港分公司不能偿付的范围内对原审原告范明玉承担补充赔偿责任。三、驳回原审原告范明玉对原审被告金新城置业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费400元，由原审原告负担350元，原审被告福田物业公司、福田物业张家港分公司负担50元。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据查明的事实，被上诉人房屋内溢水为污水，可以排除被上诉人房屋内自家堵塞引起溢水。因其他楼层未受影响以及当时低温天气的客观事实，并考虑上诉人未能提供证据证实物业公司对排水立管定期检查，一审法院认定堵塞位置在四楼至五楼之间合理。管道堵塞在四楼与五楼之间，溢水仅影响被上诉人房屋并不违背常理。溢水多少与堵塞程度有关，溢水量多少不是判断堵塞位置的依据。因公共管道堵塞溢水，并非被上诉人采取措施避免的范围，上诉人认为被上诉人未采取必要措施扩大损失无事实依据，本院不予采信。物业公司通过业主群提示低温天气、在管道堵塞后及时进行疏通，亦属于履行物业合同义务的一部分。但并不因此减少物业公司因未能尽到物业服务义务，承担业主遭受实际损失的赔偿责任。综上所述，江苏福田物业管理有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由江苏福田物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  黄学辉二〇一七年八月三十一日书记员  毛莉莉