四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1702民初1961号原告（反诉被告）：袁宗华，女，1964年9月3日出生，汉族，达州市通川区人，初中文化，住四川省成都市。被告（反诉原告）：吴香兰，女，1973年9月1日出生，汉族，江西省鹰潭市人，初中文化，现住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：张涛，四川普天信律师事务所律师。原告（反诉被告）袁宗华与被告（反诉原告）吴香兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁宗华，被告（反诉原告）吴香兰及其委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。被告（反诉原告）吴香兰于2017年6月26日提起反诉，本案依法合并审理，现已审理终结。原告（反诉被告）原宗华向本院提出诉讼请求：1、请求判令吴香兰向袁宗华支付2017年1月1日至2017年6月1日门市出租费11500.00元（大写：壹万壹仟伍佰元整），同时支付按同期银行贷款利率计算截止实际支付时的资金占用费；2、本案诉讼费由吴香兰全额承担。事实及理由：2016年8月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订门市出租合同，原告（反诉被告）将位于达州市通川区铁北巷14栋1-7（14-1）2号门市出租给被告（反诉原告）使用，合同第三条约定租赁期限为2016年8月1日至2017年8月1日，另口头约定门市出租费为每月2300元，被告（反诉原告）于每月的1日至5日一次性付清当月全部租金。被告（反诉原告）吴香兰承租房屋后开展经营活动，2016年12月交纳当月租金后，一直未支付后续租赁期房租至今，期间原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）催缴租金，被告（反诉原告）却置之不理；另由于该片区面临拆迁，原告（反诉被告）多次要求被告（反诉原告）按照合同第六条腾出房屋交还原告（反诉被告），被告（反诉原告）仍置之不理；直至2017年6月2日政府拆迁仍未腾出房屋交还原告（反诉被告），同时未支付拖欠的2017年1月1日至2017年6月1日租金11500元。诉讼过程中，袁宗华放弃要求吴香兰给付未支付房屋资金的占用利息。原告袁宗华（反诉被告）向本院提交了以下证据：1、袁宗华、吴香兰身份证复印件，租赁合同；2、房屋征收补偿安置协议书（2016征补货字第H0880号）；3、承诺书（2017年6月2日）；4、照片4张；5、袁宗华与刘福元结婚证复印件；6、成都铁路局达州供电段水电费收据；7、朝阳街道办四合头社区居委会证明。被告吴香兰（反诉原告）辩称，一、原告（反诉被告）诉称门市在2016年12月4日由本案原告（反诉被告）丈夫刘福元与达州市通川区拆迁办签订了房屋拆迁协议，表明从2016年12月起原告（反诉被告）不再享有该房屋使用权，故被告（反诉原告）不应继续支付房屋租金；二、根据补偿安置协议书内容可知，房屋装饰装修款及其他直接损失依法应由实际业主享有，不应支付给原告（反诉被告），请求驳回袁宗华的诉讼请求。反诉原告吴香兰向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付拆迁达州市通川区铁北巷14栋1-7号中2号门市拆迁款项共计19762.66元（装饰装修费37433元、搬迁补偿费801元、非住宅停产停业损失补偿费21054元，共计59288元，反诉人应分得三分之一部分计19762.66元）；2、本案本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：吴香兰与袁宗华于2016年8月1日签订《门市出租合同》，约定吴香兰承租袁宗华用住房改建的门市一间至2017年8月1日止，同时约定：该门市内的装饰装潢及附属设备由乙方（吴香兰）自行负责添置，合同期满后乙方自行处理；……附加条款：如在租赁期间遇门市拆迁时，甲方应按租赁时间比例退还乙方租金并乙方无条件搬出。该门市业主刘福元（袁宗华之夫）后于2016年12月4日与达州市通川区征地拆迁办公室签订了《房屋征收补偿安置协议书》，自此，该门市所有权已转移，袁宗华及其丈夫刘福元已不再享有该房屋的其他任何权利，更无权再向吴香兰追索租赁费用。同时，根据该《房屋征收补偿安置协议书》及袁宗华与吴香兰双方签订的《门市出租合同》约定，反诉人承租的门市产生的装饰装修费、搬迁补偿费、非住宅房屋停产停业损失补偿费系吴香兰投入以及实际产生的损失，应当依法由吴香兰享有，而袁宗华却将本应属于吴香兰享有的利益据为己有，并拒绝向吴香兰支付。被告吴香兰（反诉原告）向本院提交了以下证据：1、租赁合同；2、房屋征收补偿安置协议书；3、证人熊孟爱、潘佩微、舒孝珍、向可芳调查笔录及身份证复印件；4、火车站解除门市租赁协议范本。反诉被告袁宗华辩称，一、房屋拆迁安置补偿是针对房屋所有权人，而不是第三方，吴香兰无权向袁宗华索要任何拆迁补偿；二、袁宗华已尽到通知义务，吴香兰主张停产停业损失无事实与法律依据，不予支付；三、房屋装修补偿是吴香兰在临拆房时自行处理，且有现场影像资料为证，吴香兰主张房屋装修补偿费无事实与法律依据，不予支付；四、吴香兰请求搬迁补偿费无事实与法律依据，不予支付。本院依职权调取了以下证据：1、达州市通川区国有土地上房屋征收决定书及对该决定书的公告情况；2、达州市火车站片区棚改项目房屋征收补偿费用结算清单；3、公有住房出售（购买）合同书；4、测绘图。袁宗华及吴香兰对本院依职权调取的上述证据无异议。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，袁宗华(甲方)与吴香兰(乙方)签订《门市出租合同》，约定袁宗华将其所有的铁北巷2号门市出租给吴香兰用于经营，出租时间为壹年，自2016年8月1日至2017年8月1日。合同约定：“……二、租赁期间乙方可以自行转让，每年租金随行就市。三、付款方式：乙方于每月的1至5日前一次性付清当月全部租金，并以甲方出具的收条为准。四、室内的装饰装潢及附属设备由乙方自行负责添置，合同期满后乙方自行处理，甲方应保证线路畅通，乙方应按时支付电费。……六、附加条款：如在租赁期间遇门市拆迁时，甲方应按租赁时间比例退还乙方租金并乙方无条件搬出……”，袁宗华在将铁北巷2号门市出租给吴香兰时，对房屋按住房标准进行了装修，吴香兰租赁门市后对其按照经营门市标准进行装修并用于经营，并按时支付房屋租金至2016年12月。2016年10月28日，达州市通川区人民政府发布《达州市通川区国有土地上房屋征收决定书》（征决字[2016]第7号），并于同日发布了《关于火车站片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》（[2016]第18号），决定对涉案房屋所处的火车站片区进行棚户区改造并对该片区房屋予以征收。2016年12月4日，刘福元（乙方：被征收人）与达州市通川区征地拆迁办公室（甲方：征收部门）签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议内容：“第三条征收补偿、补助、奖励费用……（三）装饰装修补偿费37433元；（四）附属设施补偿费51520元；（五）搬迁补偿费2500元；临时安置过渡补偿费801元；（七）非住宅房屋（门市）停产停业损失补偿费21054元；……（十三）上述十一项共计补偿（助）人民币￥504136元（大写：伍拾万零肆仟壹佰叁拾陆元整）。第五条乙方责任乙方承诺被征收房屋产权清晰，无任何产权纠纷，未设立抵押担保等他项权利。若有不实，乙方承担相应经济法律责任。乙方房屋存在租赁关系的，乙方自行解除租赁关系。第六条旧房交付本协议生效后，乙方应在六十天内腾退搬迁完毕，自行结清被征收房屋的水、电、天燃气、电视光纤、通讯及宽带等使用费用，并保证室内水、电、气、门、窗、防护栏、防盗门、装饰装潢、附属设施设备齐全完整，否则甲方可在支付补偿奖励等费用时扣除缺失部分相关费用。第八条违约责任乙方在本协议生效后，未按约定期限完成搬迁将原房屋交予甲方，每逾期一天按应付补偿款总额的3‰逐日计算支付违约金（甲方从补助（贴）奖励中扣出），并扣减相应提前搬迁奖励费。甲方未按时支付乙方补偿、补助、奖励费，每逾期一天按应付补偿款总额的3‰逐日计算支付违约金。……”2016年12月底，因涉案房屋拆迁，吴香兰便逐步停止了在该门市的经营，但未告知袁宗华，也未将房屋交还给袁宗华。袁宗华于2017年1月18日向吴香兰发送短信，内容为“吴国林/吴香兰，你们好，由于门市即将面临拆迁，你们如果继续承租铁北巷2号门市，就给我写份承诺书（如遇拆迁，立即搬出），我可以从2017年1月至终止合同时不收租金，否则按合同时间正常收取租金直至合同终止，并按照合同第六条附加条款无条件搬出。袁中华”，吴香兰当庭表示收到该短信。2017年6月2日，刘福元收到征收部门工作人员李宗杰及另一李性工作人员签署的《承诺书》，承诺在房屋拆除后一周之内给付房屋征收款504136元（大写：伍拾万零肆仟壹佰叁拾陆元整），并协助解决后续相关问题。同时委托其侄女杨晓琼代为办理相关事宜，同日，达州市通川区征地拆迁办公室工作人员、杨晓琼、吴香兰到场对门市内剩余物品进行腾退，未办理交接手续,袁宗华与吴香兰事实上因不可抗力解除了租赁合同。大概一星期过后，达州市通川区征地拆迁办公室将袁宗华房屋征收补偿款全额打入袁宗华账户。同时查明，袁宗华与刘福元于1988年1月8日登记结婚，刘福元于2016年12月6日与成都铁路局重庆土地房产管理所签订公有住房出售（购买）合同书。刘福元于2017年8月7日向本院出具申请书，自愿放弃涉案房屋所有诉讼权利，由袁宗华一人行使。袁宗华提出诉讼前，涉案房屋已拆除。本院认为，原告袁宗华（反诉被告）请求被告吴香兰（反诉原告）支付2017年1月1日至2017年6月1日门市出租费11500.00元，根据2016年10月28日达州市通川区人民政府发布《达州市通川区国有土地上房屋征收决定书》（征决字[2016]第7号），并于同日发布了《关于火车站片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》（[2016]第18号），决定对涉案房屋所处的火车站片区进行棚户区改造并对房屋等予以征收。刘福元于2016年12月4日与达州市通川区征地拆迁办公室签订了《房屋征收补偿安置协议书》，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，该涉案房屋物权已发生改变，刘福元对涉案房屋已不再享有所有权。但未与通川区征地拆迁办公室交接涉案房屋前，袁宗华仍有权占有、使用该房屋。2017年6月2日，袁宗华、刘福元收到征收部门工作人员李宗杰及另一李性工作人员签署的《承诺书》，承诺在房屋拆除后一周之内给付房屋征收款504136元（大写：伍拾万零肆仟壹佰叁拾陆元整），并协助解决后续相关问题，同日，吴香兰自愿腾退了该房屋并交与征收部门，袁宗华在之后大概一周获得了征收补偿款。根据袁宗华与吴香兰签订的门市出租合同约定：“如在租赁期间遇门市拆迁时，甲方应按租赁时间比例退还乙方租金并乙方无条件搬出”，以及袁宗华于2017年1月18日向吴香兰发送短信告知：“表示愿意继续将铁北巷2号门市出租给吴香兰，并免收2017年1月至终止合同时的房屋租金”，吴香兰收到信息未提出异议，于2017年6月2日按合同约定无条件自愿搬出了租赁房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一项“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”之规定，吴香兰搬迁出的时间，对袁宗华何时收到补偿款没有影响。袁宗华的举证也不能证明吴香兰违背租赁合同腾退房屋对房屋拆迁造成不利影响，亦未对袁宗华获得房屋征收款等造成任何损失，且袁宗华短信表示不收取2017年1月至终止合同时的房屋租金系其真实意思表示，故对袁宗华主张吴香兰支付2017年1月1日至2017年6月1日门市租金11500元的诉讼请求，本院不予支持。被告吴香兰（反诉原告）请求由袁宗华支付拆迁达州市通川区铁北巷14栋1-7号中2号门市拆迁款项共计19762.66元（装饰装修费37433元、搬迁补偿费801元、非住宅停产停业损失补偿费21054元，共计59288元，反诉人应分得三分之一部分计19762.66元），经庭审查明，吴香兰提交的证据不能证明其装修、搬迁、停产停业损失的具体金额；且根据双方签订的《门市出租合同》约定：“室内的装饰装潢及附属设施由乙方自行添置及处理……六、附加条款：如在租赁期间遇门市拆迁时，甲方应按租赁时间比例退还乙方租金并乙方无条件搬出……”，吴香兰在庭审中陈述于2016年12月底已主动停止经营，袁宗华于2017年1月18日向吴香兰发送短信，表示若吴香兰继续租用涉案门市，则向其出具承诺书（如遇拆迁，立即搬出），吴香兰当庭表示收到该短信，并对该短信告知的内容未提出异议。同时，袁宗华尽到提前通知义务；且吴香兰于2017年6月2日自愿腾空该房屋，在袁宗华受托人杨晓琼在场情况下交付给拆迁办。另《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《达州火车站片区棚户区改造项目区域内国有土地上房屋征收补偿方案》规定房屋征收补偿方式为对房屋所有权人实行货币补偿或房屋产权调换，其相关补偿应归房屋所有权人。故对吴香兰的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条一项、第九十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于使用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）袁宗华的诉讼请求；二、驳回反诉原告（本诉被告）吴香兰的诉讼请求。本诉案件受理费88元,减半收取44元，由袁宗华承担；反诉案件受理费300元，减半收取150元，由吴香兰承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  施文荣二〇一七年八月二十三日书记员  柏 维