.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省平凉市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘08民终390号上诉人（原审被告）：孟某，住平凉市。被上诉人（原审原告）：刘某，住平凉市。委托诉讼代理人：高某，甘肃三重律师事务所律师。上诉人孟某因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2016）甘0802民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，经过询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孟某上诉请求：撤销原判，依法改判双方签订的房屋买卖合同无效。事实及理由：一审法院认定事实不清，程序存在瑕疵。涉诉房屋系烟草公司的房改房，土地为国有划拨土地，房屋未经烟草公司许可，不得对外买卖。孟某为烟草公司内部职工，于2003年从同事史继光手中购买本案诉争的房屋。史继光与烟草公司的购房合同，以及孟某与史继光的购房合同均约定了房屋转让需经烟草公司许可的内容。孟某与刘某签订合同时就预留了2年的办证期限，孟某一直积极协助办理过户手续，不存在推诿情形。但是，由于烟草公司不同意对外转让，所以，房产部门也无法办理过户手续，孟某已经尽到了合同义务。一审法院只看到了房产证记载的表象内容，未看到案件的本质。根据城市房地产管理法的规定，房屋上市交易不仅要求具有房屋所有权证书，还必须具备土地使用权证。因此，双方签订的房屋买卖合同违背了法律的强制性规定，属于无效合同，判决错误。另外，双方于2013年因办理过户协商过之后，刘某再未主张过权利，直到2016年起诉前一个月。所以，本案诉讼时效早已超过，刘某的诉讼请求不应支持。一审法院适用简易程序审理案件，审理期限超过了三个月的审限，程序存在重大瑕疵。刘某辩称，孟某的上诉理由均不能成立。本案房屋所有权证已经将涉案房屋明确界定为私产，过户不受任何限制。双方多次在产籍部门办理过户，均因孟某单方阻挠，办理未果。商品房的转让原则是房、地一体，不存在孟某所说的，在持有房产证的情况下，再持有一份土地使用权证，两证同时过户。刘某入住以来一直向孟某交纳水、电、暖费用，且按常理推断，房屋买受人不可能不主张过户，孟某也认可刘某在起诉前一个月还在主张权利。所以，本案诉讼时效并未经过。关于一审审限问题，是因为一审法院多次组织双方调解，均因孟某的原因调解未果，导致审限较长。最后，孟某本次上诉请求系在二审期间提出的反诉，不属于二审法院的审理范围，不应进行审理。刘某向一审法院起诉请求：判令孟某将平凉市崆峒区东大街南极新村5号楼2单元601室房屋产权过户给刘某，过户登记所需费用由孟某全部承担。一审法院认定事实：根据平凉市房屋产权产籍监理处于2003年12月25日颁发的房屋所有权证记载，平凉市崆峒区南极新村5号楼2单元601室登记在孟某名下，建筑面积91.97平方米，房屋层数6层，房屋所有权证证号为：房权证私产字第XX**号，房屋所有权属于孟某。2010年4月12日，孟某、刘某达成口头协议，约定孟某将其所有的坐落于平凉市××区房屋以26.2万元出售给刘某。协议达成后，刘某于2010年4月12日通过中国建设银行平凉东大街支行给孟某×××账户上转账21万元，又于2010年4月18日给孟某支付现金5.2万元，至此刘某按约定将26.2万元的房款全部付清。2010年4月18日，双方签订房地产买卖契约，约定：孟某将其所有的坐落于平凉市××区房屋以26.2万元出售给刘某，刘某已于2010年4月18日前付了清购房款，同日孟某应将出售的房屋及房产证交付刘某，孟某负责保证于2012年4月18日前将该房屋过户给刘某，过户的费用全由孟某承担。合同签订当日，刘某已付清了购房款，孟某也将该房屋交付刘某，并居住至今。但约定的办理过户日期到期后，刘某找孟某到房屋产权产籍监理处办理过户手续时，孟某以该房屋系烟草公司所修建的房改房，不能办理过户手续为由推诿，不协助刘某办理房屋产权变更登记手续。此后，刘某曾多次找孟某要求办理过户手续，但孟某以同样理由推诿，酿成纠纷。一审法院认为：刘某与孟某签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，应全面履行。合同履行期间，刘某按约定已经付清了购房款，孟某也向刘某交付了出售的房屋。孟某作为房屋出售人，协助刘某办理房屋产权变更登记是合同的附随义务，但孟某借故推诿，至今未协助刘某办理房屋产权变更登记，其行为已构成违约。故刘某要求孟某协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求合法，应予支持。孟某提出其出售的房屋属于烟草公司所修建的房改房，不能办理过户手续。但根据刘某提供的房屋所有权证，该房屋所有权属于孟某，产权明晰，与烟草公司并无产权纠纷，故其抗辩理由不成立。根据本案的事实，双方约定变更房屋产权登记的期限是2012年4月18日，刘某在此后曾多次找孟某要求协助办理相关手续，但孟某推诿不予协助。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：”诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”据此，应认定本案的诉讼时效发生了中断，诉讼时效期间应重新计算。故孟某关于刘某诉讼时已超过普通诉讼时效，已丧失胜诉权的抗辩理由也不成立。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百三十五条之规定，判决：限孟某在本判决生效后5日内协助刘某将其所出售的平凉市××区房屋产权变更登记至刘某名下；房屋变更登记的全部费用由孟某承担。案件受理费200元，减半收取100元，由孟某承担。本院在二审期间，孟某提交以下证据：房地产买卖契约，证明孟某持有的合同文本与刘某提交的合同文本不同，孟某持有的合同首段并未填写订金数额，约定的其他事项栏中，并未记载过户费用由孟某负担。刘某质证认为，关于定金条款，因双方诉讼不涉及定金问题，所以该条款是否书写一致，与本案的处理无关。关于过户费用问题，孟某持有的合同中约定，孟某于2012年4月18日前负责过户给刘某，并承担全部的经济费用。该约定包括了过户费用，所以，两份合同文字表述虽有不同，但实质内容完全一致。本院经审查认为，双方争议的内容不涉及定金问题，本院对于合同的定金条款不予审查。关于过户费用，孟某的合同中明确约定由孟某负责过户，并承担全部经济费用。该约定包含了过户费用，所以，两份合同对该问题的约定并无实质区别。对孟某持有的合同予以认定。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于孟某二审提出的上诉请求是否属于法院审理范围问题。因孟某就合同效力问题在一审期间提出过抗辩，且合同效力问题是法院主动审查的范围。故孟某虽在二审期间提起诉请，但属于二审法院审理范围。关于本案合同效力问题。孟某主张诉争的房屋所占用的土地为国有划拨土地，房屋为烟草公司的房改房，非经烟草公司同意，不得对外转让。但是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第二款规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。另根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）第八条规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。所以，房屋产权登记的前提是取得了土地使用权，且房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致，并经过县级以上人民政府房产管理部门审核。据此，孟某已经办理产权登记，并取得房屋所有权证书，其房屋的土地使用权状况已经房产管理部门核实，具备办理房产登记条件。所以，孟某的房屋与烟草公司在产权上不存在争议。孟某提交的与烟草公司的购房合同，以及孟某与史继光的房屋买卖合同，均为房屋所有权证取得之前的合同，不能证明之后土地使用权的状况，也不能推翻房产部门对土地权属的审核。因此孟某主张诉争房屋现状仍为房改房的事实不能成立。本案房屋买卖合同并未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。关于房屋过户费用的负担问题。刘某与孟某各自持有的合同对过户费用的表述虽有不同，但均约定过户由孟某负责办理，费用由孟某负担。所以，一审判决过户费由孟某负担并无不妥。关于本案的诉讼时效问题。刘某已经合法占有房屋，请求办理物权变更登记。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第24条规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，......，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。所以，孟某关于本案起诉已超过诉讼时效的主张不能成立。综上，孟某的上诉理由均不能成立。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由孟某负担。审判长张厉审判员白皎洁代理审判员杨振兴二○一七年八月七日书记员刘宜鑫