广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初5030号原告：司东梅，女，1995年12月1日出生，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。被告：黄劲红，女，1968年4月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：彭磊，广东东方星联律师事务所律师。第三人：黄劲梅，女，1969年5月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：林圣芳，女，1978年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告司东梅与被告黄劲红、第三人黄劲梅、林圣芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法由审判员王成春适用简易程序独任审判，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘启伟，被告黄劲红到庭参加了诉讼。后本案依法追加黄劲梅及林圣芳作为本案第三人参与诉讼，并于2017年7月6日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人潘启伟，被告黄劲红及其委托代理人彭磊，第三人黄劲梅到庭参加诉讼，第三人林圣芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方于2017年3月18日签订的《房地产买卖合同》、配合原告办理按揭手续；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：经中介机构佛山市顺德区卓阳物业管理有限公司介绍，原告与被告双方于2017年3月18日签订了NO：0000014号《房地产买卖合同》，约定被告将其位于佛山市顺德区××镇××社区居民委员会××路××号××××公寓××座×××房屋出售给原告，房屋建筑面积71平方米，总价款645000元，签约之日支付定金20000元，余款以银行按揭方式支付，首期房款数额为总价款扣减20000元定金和银行批准按揭贷款数额之间的差额，首期款项在交易过户当日支付，合同还约定被告应当配合原告办理按揭贷款手续及提供有关办理按揭手续的一切资料。合同签订当日，原告支付了20000元定金给被告，被告之后也配合原告办理了部分按揭手续，提供了部分材料。但签约后不久由于市场价格上涨，被告反悔了，拒绝配合原告办理按揭贷款手续，之后更是直接提出要将交易价增加至730000元。原告及中介机构多次与被告协商未果，特向法院起诉。被告黄劲红答辩称，1.案涉纠纷的房产并非被告所有，房屋实际业主为第三人黄劲梅，也是被告的妹妹，因上两年顺德区房屋限购的原因，第三人黄劲梅为了购房将房产登记在被告名下，才有条件达到购买的目的。第三人还就此房产在律师事务所进行了见证，注明房屋所属为出资人；2.原告想购买案涉房产，并没有通过卓阳物业管理有限公司与被告就房屋买卖事项进行沟通和协商。被告只是在2017年3月18日一早被通知去卓阳物业管理中心签订房屋买卖合同。这是被告第一次与原告及中介见面，中介方也没有将房屋买卖合同的条款逐条解释给被告，在不到一个小时的时间内就让被告匆匆签名，复印资料。被告认为中介存在欺骗业主的意图，暗中收取房屋差价。被告手上只有一份模糊不清的买卖合同，多处日期均为空白，一切责任推卸给被告，被告认为该份买卖合同不具有法律效力，是非法合同；3.被告不是案涉房产的真正业主，无权处分该房产。之前被告因误解收取20000元的定金，可以退还给原告。至于原告起诉要求查封被告的房产，是没有法律依据的；4.被告并非实际所有人，实际所有人为第三人黄劲梅，需要第三人的追认；5.房地产买卖合同对于原被告办理按揭的期限均没有约定，原告也没有书面催告被告协助办理按揭手续，因此原告没有证据证明被告有违约行为；6.根据最新的佛山市人民政府办公室2017年5月31日颁布的文件，涉案房屋已经纳入了二手房限购的范围，因此原告必须提供证据证明其符合限购政策，具备购房资格，否则本合同因为政策性的原因导致实际上不能履行，属于非双方的过错原因，被告同意解除合同并退还原告的定金两万元。第三人黄劲梅述称，不同意原告的起诉，不同意将房屋卖给原告，第三人在2017年5月1日前没有收到购房款，而后相关的资金已经筹齐，不同意卖房。第三人林圣芳未陈述。经审理查明，2017年3月18日，原告作为买方与被告作为卖方，以及佛山市顺德区卓阳物业管理有限公司作为经纪方签订编号为NO:0000014的《房地产买卖合同》，合同约定买卖双方一致同意卖方将位于佛山市顺德区××镇××社区居民委员会××路××号××××公寓××座×××的房屋出售给买方，房屋建筑面积为71平方米，成交价为645000元，此价格已经包括卖方自买入该物业后至此次出售前已经产生及已经支付之一切费用（包括物业维修基金、管道煤气初装费、电话初装费、网络初装费、有线电视初装费、装修费用等），交易税费由买方承担。购房定金20000元，卖方须于2017年3月18日支付给卖方。合同其他约定注明合同签订后若因不可抗力导致合同需延迟履行或者解除的，三方无须承担责任；首期购房款等于总楼价减去定金及银行贷款为准（银行贷款以银行审批为准），过户当天先将首期支付给卖方再办理过户；按揭贷款由买方自行找银行解决，如发生任何意外一切与经纪方无关。该份合同由原、被告签名并加捺指模确认，佛山市顺德区卓阳物业管理有限公司作为经纪方盖章确认。合同并未约定原告申请办理银行贷款的期限，也未约定银行同意贷款后办理房屋过户手续的期限。合同签订当天，原告向被告支付购房定金20000元。后被告向中介方表明不再向原告出售案涉房产，理由为该房屋实际所有人并非被告，而是第三人黄劲梅。另查明，2011年11月12日，佛山市顺德区君怡房产有限公司与被告黄劲红及第三人黄劲梅签订《商品房买卖合同》一份，合同约定佛山市顺德区君怡房产有限公司将位于佛山市顺德区××镇××社区居民委员会××路××号××××公寓××座×××单元的成套住宅商品房出售给被告黄劲红及第三人黄劲梅，房屋总价款为366000元。该份合同还约定了购房双方的主要权利义务等内容。2013年8月21日，被告黄劲红及第三人黄劲梅与佛山市顺德区君怡房产有限公司在广东仲马律师事务所见证下，签订《解除协议书》，约定佛山市顺德区君怡房产有限公司与被告黄劲红及第三人黄劲梅于2011年11月12日签订的《商品房买卖合同》，协定交易座落于佛山市顺德区××镇××社区居民委员会××路××号××××公寓××座×××单元的房地产，因业主不具备购房资格的原因，被告黄劲红及第三人黄劲梅要求终止合同。经双方协商，双方同意解除合同，终止交易关系，并已处理好交易事项的有关经济责任及法律责任。再查明，被告黄劲红与第三人黄劲梅为姐妹关系，第三人林圣芳为第三人黄劲梅的侄女。本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告签订的《房地产买卖合同》的效力问题。根据原告提供的证据以及庭审查明的情况，原告在与被告签订《房地产买卖合同》时，已经核对过被告的房地产权证，而被告又同意在合同上签名，并收取了原告的购房定金20000元。据此，原告有足够理由相信作为登记权利人的被告是案涉房屋的实际所有人，且中介方及被告并未告知过原告该房屋的实际业主为第三人黄劲梅，原告签订该份合同是其真实意思表示，且被告也未能举证证明其已经实际向原告说明过该房屋实际权属的情况。从被告方面看，被告辩称案涉房屋的实际权属人为第三人黄劲梅，合同是否有效需要第三人黄劲梅的追认。本案的争议为合同纠纷，被告作为合同相对方，且为完全民事行为能力人，在合同上亲笔签名并收取了购房定金，足以证明其已经明晰合同的内容，并同意出售房屋。即使根据被告当日签订合同时是第三人林圣芳临时通知其前往签订的，只知道卖房及房屋转让价格，合同细节并未看清，只是认为第三人林圣芳是第三人黄劲梅的侄女，两人之间关系较为亲密，第三人黄劲梅的身份证由第三人林圣芳看管使用，其相信第三人林圣芳通知被告去签订合同是第三人黄劲梅的意思，所以就签订了合同，并收取了定金。而根据第三人黄劲梅的陈述，其确实口头委托第三人林圣芳若价格合适可将案涉房屋卖出，故可以认定第三人林圣芳是第三人黄劲梅委托处理卖房事务的代理人，且第三人黄劲梅在庭审中确认，第三人林圣芳曾经将案涉房屋出卖的情况告知第三人黄劲梅，第三人黄劲梅表示若能在2017年5月1日前收款，可以按照该价格将房屋卖出。据此，被告确有理由相信第三人林圣芳通知其签订合同的行为是第三人黄劲梅的真实意思表示。综上可见，被告签订合同时已经知晓房屋出售的情况及价格，即使房屋实际权属人为第三人黄劲梅，被告仍有足够理由相信第三人林圣芳通知其签订房屋买卖合同是第三人黄劲梅的授权行为，故其签订合同是真实意思表示；再次，被告辩称合同中约定原告购房的方式为银行贷款，但是合同对于办理银行贷款的期限并未做约定，且对于银行同意贷款后支付首期款的期限及办理过户登记的期限，以及收取余款的期限均未作约定，双方的合同约定不明，应当无效。本院经审查认为，合同虽然并未对上述期限进行明确约定，但合同的主要权利义务已经订立，且合同标的、合同相对方、合同的主要权利义务等合同的主要构成要件已经齐备，双方对于上述期限约定不明的，可以通过补充协议或者口头协议的方式进行约定和完善，并不影响合同的实际成立及效力。综上，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告作为合同的当事人，在签订合同及收取购房定金后不同意履行合同的卖房义务，违反了合同的约定，应当承担违约责任。原告依约有权要求被告继续履行合同，配合原告办理房屋按揭的银行贷款手续。被告辩称案涉房产的实际权属人为第三人黄劲梅，合同效力需要第三人追认。但是第三人林圣芳在案涉房屋出售时已经将情况告知第三人黄劲梅，第三人表示购房款能在2017年5月1日前收取的即同意卖房，可认定为同意出卖房屋。而被告在庭审中明确表示，其在签订合同后一个星期左右的时间通知中介方不再继续履行合同出卖房屋给原告，即在2017年4月前被告就出现违约行为。该时间明显早于第三人黄劲梅确定的2017年5月1日的收款时间，被告未能举证证明原告办理银行贷款出现问题或者不能在5月1日前支付购房款的事实，其抗辩理由没有依据，不予支持。被告应当继续履行合同，协助原告办理相应手续。第三人黄劲梅作为案涉房屋的实际出资人，若认为自身权利受到侵害，可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告黄劲红继续履行其与原告司东梅于2017年3月18日签订的《房地产买卖合同》，配合原告办理房屋的银行贷款及按揭手续。案件受理费减半收取为5125元，财产保全费3745元，合计8870元（原告已预交），由被告黄劲红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇一七年八月二十八日书记员  卢致慧