辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8543号上诉人（原审被告）：徐斌，男，1973年10月25日出生，满族，住沈阳市沈河区被上诉人（原审原告）：沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街6F5-1号2门。法定代表人：赵丹，该公司经理。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人徐斌因与被上诉人沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司（以下简称圣罗伦斯物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐斌上诉请求：撤销一审民事判决，移送沈阳市中级人民法院办理。事实和理由：一、圣罗伦斯物业称“我方长期以各种理由拖欠物业费。虽经多次沟通，我方仍未支付”不属实。开发商和圣罗伦斯物业为关联企业。按照购房合同约定，开发商迟延交房，应支付违约金9234元。交房时同开发商、圣罗伦斯物业代表一同验收，发现房屋不具备交付条件，存在多处漏水、基础设施缺损、原设计太阳能热水器未安装等问题，现仍未解决，有照片实证，圣罗伦斯物业代表开发商做出了修缮承诺。因违约金9234元被圣罗伦斯物业强行扣取，作为入伙金抵扣物业费，否则不给办理房产证，承诺办证时整改完毕再行验收，实际圣罗伦斯物业未履行承诺，无相应解决方案，只是催缴费，无其他沟通。二、圣罗伦斯物业未按物业法规定与业主达成物业服务合同关系，未按标准成立业主委员会，未按业主委员会相关流程对收费标准、服务内容、服务标准等进行约定。圣罗伦斯物业与开发商是关联公司，以不办理房产证为由强行收取违约金，不履行职责。圣罗伦斯物业在园区几乎没有物业服务，强行将违约金转成合伙金或物业费是违法行为，存在侵占公用、私宅面积的违法行为，有照片为证。圣罗伦斯物业强行收取我方违约金违法在先，诉讼时未提供证据证明与业主之间的物业服务合同关系合法。一审判决部分事实不清。三、合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。圣罗伦斯物业即使履行部分义务，但未全面履行义务，要求支付全额费用不合理。圣罗伦斯物业辩称，维持原判。圣罗伦斯物业向一审法院起诉请求：要求徐斌支付物业费12,329元、违约金1000元。一审法院认定事实：涉案园区物业费收费标准为每月每平方米1.50元，徐斌系该园区6A6-1号（3-1/2-1）业主，房屋建筑面积198.06平方米。徐斌于2014年7月16日至2017年7月1日未缴纳物业费，圣罗伦斯物业诉至法院。一审法院认为，因圣罗伦斯物业作为物业公司向已提供物业服务义务，而徐斌作为该小区业主已享受物业相关服务，双方已形成物业服务合同关系，圣罗伦斯物业有权向业主收取相应服务费用，徐斌应予交纳圣罗伦斯物业已提供服务期间物业费，一审法院对徐斌关于圣罗伦斯物业提供服务不达标准意见不予采纳。因房屋质量问题系其他法律关系，与圣罗伦斯物业、徐斌所形成物业服务合同关系无关。但圣罗伦斯物业、徐斌未签订物业服务合同，圣罗伦斯物业无权要求缴纳尚未发生物业服务费，也无权要求支付违约金，故对圣罗伦斯物业诉讼请求合理部分予以支持。判决：一、徐斌自判决发生法律效力之日起十日内向圣罗伦斯物业支付物业费10,695元(自2014年7月16日至2017年7月12日，按36个月计算);二、驳回圣罗伦斯物业其他诉讼请求。案件受理费67元，由徐斌负担。二审中，徐斌提交证据一、照片一组，主张证明上诉期间拍摄园区和住房情况。证据二、房屋产权证、业主入伙交费记录表，主张证明办理房屋产权证时，要求我方必须交纳物业费。证据三、房屋交付验收表、房屋验收问题详细描述、手写房屋存在问题明细，主张证明上诉状事实和理由的第一点，房屋不具备交付条件，圣罗伦斯物业未按照承诺履行维修义务。圣罗伦斯物业对证据一的真实性、合法性、关联性提出异议，主张不能证明拍摄时间、地点，照片没有连续性，不能反映园区真实情况，房屋质量问题与物业公司无关。对证据二真实性、合法性没有异议，关联性提出异议，主张与本案无关，徐斌应向开发商主张权利。对证据三提出异议，主张房屋交付验收表、房屋验收问题详细描述均为复印件且内容是空白表格，不能证明徐斌所述的问题存在；手写房屋存在问题明细为手写，没有公司公章或签字等，房屋质量问题也与物业公司无关。本院二审查明：圣罗伦斯物业中标后，于2009年8月10日与开发商辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，为涉案园区提供物业服务至今。徐斌提交的房屋交付验收表和房屋验收问题详细描述，填写部分的内容均为空白，手写房屋存在问题明细，并无开发商或者圣罗伦斯物业盖章或者相关人员签字。2012年5月15日，徐斌在业主准住通知单和入住文件上签字确认，业主入伙交费记录表注明违约金9234元，抵扣入伙费用5165元（2012年5月15日至2013年5月14日物业费3565元、燃气管网费1600元），剩余4069元抵顶2013年5月14日至2014年7月5日物业费。2014年6月27日，徐斌取得案涉房屋所有权证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，徐斌上诉主张案涉房屋不具备交付条件，圣罗伦斯物业未履行修复义务，在质量问题未予整改完毕再行验收合格前，不同意支付物业费的问题。徐斌于2012年5月15日在业主准住通知单和入住文件上签字确认，并以违约金抵顶入伙费用和后续物业费，证明徐斌已经办理了房屋交付手续。徐斌作为具有完全民事行为能力的成年人，应当知道其签字行为产生的法律后果。徐斌提出为办理房屋产权证而签字，并不能否定入住手续的法律效力。而且，依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，圣罗伦斯物业作为物业服务企业，对园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对业主房屋专有部分的房屋质量问题不承担维修责任。由于商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，故徐斌应当按照相应法律关系主张权利。如果徐斌认为房屋存在质量问题，应在合理期限内依据商品房销售合同法律关系，向开发商积极主张相关权利，不应以不支付物业费的方式长期不解决房屋质量和维修等问题。徐斌提出的上诉主张，不能成为其不支付物业费的合法理由。对于徐斌上诉提出圣罗伦斯物业未按物业法规定与业主达成物业服务合同，未按标准成立业主委员会等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案圣罗伦斯物业依据与开发商签订的《物业管理委托合同》，为涉案园区提供物业服务，徐斌作为业主应当支付相应的物业费。而且，业主委员会成立，是由符合法定条件的园区内一定数量的业主向当地街道办事处提出申请，故涉案园区是否成立业主委员会并非圣罗伦斯物业的责任。因此，徐斌提出不支付物业费的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于徐斌上诉提出圣罗伦斯物业未尽到物业服务义务，要求减免支付物业费的问题。根据徐斌二审提交的照片，仅能够证明园区个别地点物业服务有待进一步完善，但尚未达到严重瑕疵的程度。园区住宅物业收费标准为1.50元每月每平方米，现有物业收费标准是否与圣罗伦斯物业提供的物业服务相符，以及是否继续由圣罗伦斯物业为园区提供物业服务的问题，均涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。圣罗伦斯物业作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。综上，在圣罗伦斯物业未被解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，徐斌提出的上诉主张，不能成为其减免支付物业费的合法理由。综上所述，徐斌的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67元，由上诉人徐斌负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一七年八月二十八日书记员  许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；