湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0116民初816号原告：陈才进，男，1967年12月12日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：高丽环（系原告陈才进配偶），女，1967年11月18日出生，汉族，住址同上。被告：周勇根，男，1982年8月18日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：石佳佳，湖北尊而光律师事务所律师。被告：郏莉荷，女，1982年7月28日出生，汉族，住址同上。第三人：武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司。住所地：武汉市黄陂区滠口滠阳大道龙腾公寓*层*室。法定代表人：何秀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐嫚，该公司员工。原告陈才进诉被告周永根、郏莉荷、武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司武湖分公司（以下简称鑫汉北公司武湖分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈才进及其委托诉讼代理人、被告周永根之委托诉讼代理人、第三人鑫汉北公司武湖分公司之委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告郏莉荷经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈才进向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同交付武汉市黄陂区武湖农厂滨湖分厂百隆东方城8栋一单元27层1室计96.95平方米房产并赔偿违约造成的经济损失37250元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2016年8月15日，原告陈才进与被告周永根通过本案第三人的介绍，签订了《武湖存量房居间买卖合同》，三方约定：甲方被告自愿将武汉市黄陂区武湖农厂滨湖分厂百隆东方城8栋一单元27层1室计96.95平方米房产转让给乙方原告所有，成交价格为57.5万元；付款方式及时间为，签订合同前乙方向甲方支付定金2万元，乙方采取银行按揭方式付款，2016年11月15日前，签订银行贷款合同，乙方在过户当日支付购房首付款25.5万元（含定金2万元），余款32万元由原告和被告委托第三人负责办理银行按揭付款，待银行审批通过之后，2017年1月10日前安排房屋过户事宜。三方共同约定了相关的权利义务及违约责任。合同签订后，原告先后于2016年8月15日、16日交付了定金2万元，被告周永根出具了两份收条，并向第三人提供了房屋转让资料清单和房产证、土地使用证原件及1万元的中介服务费。合同签订后，被告要求涨价，拒绝办理房屋过户手续。是此发生诉讼。被告周永根辩称：我和被告郏莉荷以前是夫妻关系，但已于2014年11月3日办理了离婚登记手续，离婚协议中约定涉案房屋归郏莉荷，该房屋自始登记在郏莉荷名下。房屋买卖合同签订后，经与被告郏莉荷协商，其对该买卖合同不予确认，该买卖合同无效。被告郏莉荷辩称：（缺席，提交书面答辩状）。我与被告周永根已离婚，该讼争房屋归我所有，被告周永根无处分权，我对被告周永根出售房屋的行为完全不知情，亦不予追认。第三人鑫汉北公司武湖分公司述称：签合同时我公司询问了被告周永根其与被告郏莉荷之间的关系，他称是夫妻关系，但和郏莉荷办理了假离婚，俩人还在一起生活；后被告周永根电话联系郏莉荷卖房一事，郏莉荷在电话中表示周永根可以代为签订房屋买卖合同，且被告周永根出具了一份承诺书，表明郏莉荷同意其签订房屋买卖合同，合同签订后，被告周永根将郏莉荷的房产证及土地证原件交公司保管，并收取了原告陈才进交付的定金。本院经审理查明确定如下事实：2016年8月15日，原告陈才进、被告周永根及第三人鑫汉北公司武湖分公司签订了一份甲方为郏莉莉（郏莉荷）、乙方为陈才进、丙方为鑫汉北公司武湖分公司的《存量房居间（买卖）合同》，该合同甲方签名处注明由被告周永根代签，乙方签名为陈才进。合同约定甲方将位于武汉市黄陂区武湖农厂滨湖分厂百隆东方城8栋一单元27层1室计96.95平方米房屋转让给乙方，房屋总价款为57.5万元。合同约定的付款方式及时间：签订本合同时，乙方已向甲方支付定金2万元，乙方在支付定金后，甲方必须将房产证和土地证原件交中介方保管，到办理完过户手续。乙方采取银行按揭方式付款，经甲乙双方协商需在2016年11月15日前签订银行贷款合同，乙方于过户当日支付首付款25.5万元含定金2万元，余款32万元（有关程序和期限按照所在按揭银行规定办理）。违约责任：甲方未依照合同约定的时间提供相关证件、资料、交付房屋，每逾期一日，按本合同房款总金额的千分之三向乙方支付违约金。原告陈才进分别于2016年8月15日、16日向被告周永根支付定金共计2万元。合同签订后，被告郏莉荷未按合同约定的期限履行相关义务。另查明，原告陈才进与被告周永根及第三人鑫汉北公司武湖分公司签订合同时，被告周永根出具了一份《承诺书》，内容为：兹有售房人郏莉荷出售武湖街滨湖分场百隆东方城8-1-2701，签订房屋买卖合同时，由于郏莉荷本人未到场，周永根承诺郏莉荷完全知情该房屋交易事宜。被告周永根同时将写有被告郏莉荷名字的房产证、土地证原件及被告郏莉荷的身份证复印件交第三人鑫汉北公司武湖分公司保存。被告周永根与被告郏莉荷于2014年11月3日在台州市黄岩区民政局办理了离婚登记手续。本院认为：庭审中，被告周永根辩称与被告郏莉荷已离婚并出示了离婚证，而原告陈才进、被告周永根及第三人鑫汉北公司武湖分公司在签订合同时，第三人鑫汉北公司武湖分公司询问郏莉荷未到现场原因时被告周永根称已假离婚，但双方仍共同生活，且被告周永根出示了被告郏莉荷身份证及讼争房屋房产证、土地证原件，并出具承诺书一份，此时，被告周永根并未出示离婚证，原告陈才进及第三人鑫汉北公司武湖分公司有理由相信被告郏莉荷知道并同意被告周永根签订该合同，被告周永根在《存量房居间（买卖）合同》上代替被告郏莉荷签字的行为构成表见代理，其产生的法律后果均由被代理人即被告郏莉荷承担，因此被告周永根、郏莉荷不能以其已离婚，郏莉荷不知情为由，对抗善意第三人即原告陈才进。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方主张出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故被告周永根、郏莉荷辩称该《存量房居间（买卖）合同》无效的意见，本院不予采纳，原告陈才进要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告陈才进要求被告支付违约金的诉讼请求，经查，《存量房居间（买卖）合同》约定“甲方未依照合同约定的时间提供相关证件、资料、交付房屋，每逾期一日，按本合同房款总金额的千分之三向乙方支付违约金”，因该合同约定的违约金的计算比例过高，本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金的计算标准调整为按中国人民银行公布的同期贷款利率计算更为公平合理，时间自2016年11月16日起计算。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈才进、被告郏莉荷继续按《存量房居间（买卖）合同》履行房屋买卖合同；二、被告郏莉荷支付原告陈才进违约金（以57.5万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，时间从2016年11月16日起至本判决确定给付期限届满之日止。）。三、驳回原告陈才进其他诉讼请求。上述应付款项，自本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9920元，由被告周永根、郏莉荷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郑建华人民陪审员  刘义锁人民陪审员  冯建军二〇一七年八月七日书 记 员  宋颖颖