安徽省霍山县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1525民初1024号原告：安徽省霍山县佳顺物业管理有限公司，住所地安徽省霍山县。法定代表人：叶佳佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨奉祥，男，1962年12月25日出生，汉族，住安徽省霍山县，系该公司员工，系特别授权。被告：纪某某，男，1977年8月24日出生，汉族，住安徽省霍山县。委托诉讼代理人：何鑫，男，1983年3月28日出生，汉族，住安徽省霍山县，系被告同事，系特别授权。原告安徽省霍山县佳顺物业管理有限公司诉被告纪某某物业服务合同纠纷一案,本院于2017年6月19日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省霍山县佳顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨奉祥、被告纪某某及其委托诉讼代理人何鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽省霍山县佳顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付物业服务费和公摊电费1607元，并自2014年1月1日起按欠费额日千分之三承担滞纳金直至给付之日；2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2013年1月20日、2016年11月19日原告与霍山县东湖名都业主委员会签订了物业服务合同，分别规定按0.35元/㎡每月和0.40元/㎡每月的标准收取物业服务费，逾期承担滞纳金。被告自2014年1月1日起至2017年上半年度，原告指派工作人员上门和书面催收物业费被告拒不交纳。被告在本小区住宅99.77㎡，自2014年1月1日至2016年12月31日欠交物业费1257元（99.77㎡×0.35元/㎡.月×36个月）；公摊电费90元（36个月×2.5元）；被告2017年1月1日至6月30日欠交物业费239元（99.77㎡×0.40元/㎡.月×6个月）；公摊电费21元（6个月×3.5元/月）元。该户共计欠交物业服务费1607元未付。被告纪某某辩称：1、原告提供的《物业管理合同》没有经过被告确认过，没有对业主公布过，也没有经过主管部门备案，因此对被告没有约束力；2、原告只谈收费不谈服务，也没有任何证据证明原告按照规定提供了物业服务；3、原告没有履行物业服务合同约定的义务，无权要求被告支付物业费；4、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告对原告提供的《物业管理合同》、物业费催缴通知书有异议；原告对被告提供的照片和视频资料有异议。本院认为，原告不可能与每一位业主签订合同，《物业管理合同》系原告与东湖名都业主委员会签订的，对全体业主均有约束力，物业费催缴通知书系原告单方制作，被告虽然没有收到，但是结合照片能够证明原告催要过；被告提供的照片和视频资料，能够证明原告在物业服务中存在瑕疵。经审理查明：2013年1月20日原告与霍山县东湖名都业主委员会签订了物业管理合同，合同约定安徽省霍山县佳顺物业管理有限公司向业主按每月0.35元/平方米、公共电耗按每户每月2.5元标准收取物业服务费，该款每半年收取一次，逾期按日3‰的标准收取逾期滞纳金，合同有效期三年。2016年11月19日双方续签了物业管理合同，除将物业费标准由每月0.35元/平方米调整为每月0.40元/平方米，公摊电费由2.5元每月调整为3.5元每月以外，其他内容没有变更，合同有效期为2017年1月1日至2019年12月31日。经查被告在东湖名都小区住宅99.77㎡，自2014年1月1日至2016年12月31日欠交物业费1257元（99.77㎡×0.35元/㎡.月×36个月）；公摊电费90元（36个月×2.5元）；被告2017年1月1日至6月30日欠交物业费239元（99.77㎡×0.40元/㎡.月×6个月）；公摊电费21元（6个月×3.5元/月）元。上述合计1607元被告拖欠至今未交。以上事实，有当事人的陈述、《物业管理合同》、交房通知单、物业费催缴通知书、照片等证据予以佐证，本院予以认定。本院认为：原告与霍山县东湖名都业主委员会签订的《物业管理合同》（除逾期付款按日3‰收取滞纳金的约定），系平等民事主体之间在不违反法律、行政法规的强制性规定下达成的协议，该合同合法、有效。作为东湖名都业主委员会的决定，对全体业主均具有约束力，原告要求被告按照《物业管理合同》的约定支付物业管理服务费、公摊电费，并承担滞纳金的诉讼请求，本院予以支持；但原告与霍山县东湖名都业主委员会签订的《物业管理合同》中对业主逾期交费按日3‰收取滞纳金的约定，其计算标准明显过高，有失公平，应予调整。虽然原告与霍山县东湖名都业主委员会对2016年1月21日至2016年12月31日的物业收费标准没有书面约定，但霍山县东湖名都业主委员会没有提出拒绝原告继续提供物业服务的请求，故在此期间原告所提供的物业服务可参照2013年1月20日双方签订收费标准收取；原告在物业管理服务中存在瑕疵，可酌情减少被告缴纳物业费金额的20%，即被告应给付原告物业费1285.6元[1607元-（1607元×20%）]。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：被告纪某某于本判决生效之日起十日内向原告安徽省霍山县佳顺物业管理有限公司支付2014年至2017年6月期间物业服务费、公摊电费合计1285.6元及其滞纳金（滞纳金按银行逾期贷款利率标准，分别从逾期之日开始计算至付清之日止）。被告如未在上述指定期限内履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延给付期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告纪某某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  方东二〇一七年八月二十九日书记员  王康附：相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。