吉林省抚松林区基层法院民 事 判 决 书（2016）吉7604民初133号原告：李刚，男，现住抚松县。委托诉讼代理人：梁艳，吉林鹏诚律师事务所律师。被告：抚松县翔麟房地产开发有限公司（以下简称翔麟公司），住抚松县松江河镇东林街。法定代表人：胡诗尧，该公司经理。委托诉讼代理人：万娟，吉林荣锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴圳赋，男，翔麟公司员工，住白山市浑江区新建街。被告：吉林森工松江河林业（集团）有限公司（以下简称松林公司），住抚松县松江河镇白山街。法定代表人：陈贵海，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯玉竹，女，松林公司员工，住抚松县松江河镇。委托诉讼代理人：赵连君，男，松林公司棚改办职员，住抚松县泉阳镇。原告李刚与被告翔麟公司、松林公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李刚及委托诉讼代理人梁艳、被告翔麟公司委托诉讼代理人万娟、吴圳赋、松林公司委托诉讼代理人侯玉竹、赵连君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李刚向本院提出诉讼请求：1请求判令翔麟公司赔偿因交付房屋没有综合验收给原告造成的2013年6月至2015年1月营业损失以及203房间自2015年1月正常营业后至今的营业损失；2.请求判令翔麟公司赔偿因交付屋顶防水未做好导致屋内墙面漏水墙皮脱落造成的损失；3.判令松林公司承担连带给付责任；4.二被告承担诉讼费用。事实和理由：2009年，翔麟公司经抚松县发展和改革局批准，在松江河林业局E1区林业棚户区改���怡景家园小区建设工程。2010年5月5日，李刚与翔麟公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定：原告同意将自有房屋交给翔麟公司拆除，翔麟公司将坐落在抚松县松江河镇怡景家园小区第16号楼自西向东第1号门市房（建筑面积120平方米）作为产权调换房屋；翔麟公司保证在2010年10月30日前将产权调换房屋交付给原告。2011年8月，李刚收到翔麟公司交付的调换房屋。2013年在屋内增添了相关设施、安置了配套用具准备继续经营自己的松江河彦江旅店，却因翔麟公司不能提供房屋综合验收报告，尤其是不能进行消防年检，导致旅店无法正常营业。同时，发现因屋顶漏水，致使部分墙皮脱落，尤其203室，损害严重。因松林公司为翔麟公司的建设单位，故松林公司应承担连带给付责任。翔麟公司辩称，1.本案中涉及拆迁的房屋系本案原告李仲绪所有，原告不是房屋所有权人，不是本案适格主体；2.房屋没有验收不是翔麟公司的责任；3.房屋漏水造成的损失，李刚主张权利的时间不符合常理，其损失应为自行扩大的损失，翔麟公司不应承担赔偿责任。松林公司辩称，翔麟公司是具有独立资质的房地产开发公司，怡景家园的棚户区改造项目的审批、增加项目的审批、规划许可、建设用地手续的批准、房屋征收的许可以及翔麟公司与李刚签订的《房屋拆除产权调换协议书》等均由翔麟公司独立实施并完成，上述行为与松林公司无关且松林公司不是翔麟公司的建设单位。根据合同的相对性原理，因翔麟公司逾期不能提供房屋综合验收报告给李刚造成的营业损失及其他损失，松林公司不承担赔偿责任���本院经审理认定事实如下：2009年，翔麟公司经抚松县发展和改革局批准，建设松江河林业局E1区林业棚户区改造怡景家园小区工程。坐落在白山街351-1488栋，产权登记人为李仲绪（李刚父亲，1999年去世）的房屋在改造拆迁范围之内，该房屋1999年被李刚以15000元购买，但未办理产权变更登记。2010年5月，翔麟公司与李刚对拆迁事宜进行了协商，5月5日，双方签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定：翔麟公司以抚松县松江河镇怡景家园小区第16号楼自西向东第1号门市房作为产权调换营业房。2011年8月，李刚收到并入住翔麟公司交付的门市房，经过简单装修后，对外出租。2013年6月，李刚将房屋内增添了配套设施，安置了配套用具准备继续经营自己的松江河彦江旅店，却因翔麟公司不能提供房屋综合验收报告，尤其是不能进行消防年检，导致旅店证照不全，无法正常营业。同时，发现因屋顶漏水，致使部分墙皮脱落，尤其203室，损害严重。本案在审理中，李刚申请，本院委托长春永航工程造价咨询有限公司对房屋内墙脱落、漏水修复工程造价作出鉴定报告，鉴定结果为修复工程造价：1029元；委托吉林省吉财价格评估有限公司对旅店经营损失作出评估报告，鉴定结果：1.自2013年6月至2015年1月营业损失为203407.29元，203室2015年1月至今的营业损失为26222.34元，两项合计为229629.63元。本院认为，一、李刚是本案的适格主体。李刚为证明自己是被拆迁的坐落在白山街351-1488栋房屋实际所有权人，提供了证据1.补签的房屋买卖协议书，证据2.李淑兰、李清、李丹的证明。证据1无证明力，不予采信，证���2具有合法性、真实性、关联性，予以确认。李仲绪与李淑兰共有子女三人，分别是李刚、李清、李丹。现李仲绪已离世，李淑兰、李清、李丹均证明李刚于1999年购买了该栋已被拆迁的房屋。并且2010年5月拆迁前，翔麟公司工作人员就房屋拆迁安置调换等事宜均与李刚协商，《房屋产权调换协议书》默认李刚签字，后期相关手续、付钱是李刚办理，甚至房屋交付给了李刚。翔麟公司抗辩称，李刚的行为是代理行为，但既没有明确指出受谁委托，也没有证明口头或提供书面代理合同存在。翔麟公司提供了2017年4月25日抚松林区基层协助调查函，证明该栋房屋非李刚所有，该证据原告无异议，予以确认。但该函只证明李刚在抚松县房地产管理中心松江河房地产管理所没有产权登记，不能推断李刚对房屋没有实际享有。李刚提交的证据，结合从签订《房屋产权调换协议书》李刚签字到将房屋交付给李刚一系列事实，证明自始翔麟公司明知并认可李刚为房屋所有权人这一事实。二、本案翔麟公司构成违约。翔麟公司对怡景家园小区改造施工结束后，未经抚松县人民政府进行综合验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。《中华人民共和国合同法》第二���七十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”翔麟公司改造建筑完成后，未向抚松县人民政府申请验收，且未经验收即交付房屋，违反法律、法规的法定义务，构成违约，对李刚的经营损失及修复损失承担责任。三、关于松林公司是否承担连带责任问题。为证明松林公司应承担连带责任，李刚提交了证据1.抚松县发展和改革局文件3份，2.翔麟公司申请1份，3.建设用地审批表1份，4.建筑工程消防设计审核意见书1份，5.规划图1份，6.国有林区棚户区改造工程项目管理办法1份，7.林业棚户区招商改造委托协议1份，8.吉森松林计发（2010）202号关于呈报《松江河林业局棚户区改造委托代建管理办法》的请示1份，9.松江河林区基层法院（2014）松林初字第78号民事判决书1份。用以证明松江河怡景家园小区改造建设工程系松江河林业局棚户区工程，松林公司应承担连带责任。上述证据二被告无异议，但与本案无关联性，不予采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该规定，是合同相对性原则在法律规定中的体现。合同相对性，就是合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。即：除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。只有合同当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中与李刚签订《房屋拆迁产权调换协议书》的合同当事人是翔麟公司，违约方也是翔麟公司，李刚请求赔偿损失，只能向合同相对方主张权利，非依法律或者合同，不能向松林公司提出合同上的请求。故松林公司不承担连带赔偿责任。四、关于李刚房屋漏水的修复损失及因无消防审查导致无法营业的损失问题。李刚申请，本院委托长春永航工程造价咨询有限公司作出的《关于房屋室内墙面脱落、漏水修复工程造价司法鉴定报告》及鉴定费票据、吉林省吉财价格评估有限公司作出的《李刚旅店经营损失价格评估报告书》及鉴定费票据，翔麟公司有异议，无反驳证据提供，本院予以采信。据此，李刚的损失数额为：修复损失1029元，营业损失合计229629.63元，两项共计230658.63元。李刚当庭放弃了使用他人用电而替交电费以及返还装修保证金的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，李刚作为房屋所有权人，与翔麟公司签订的《房屋拆迁产权协议书》合法有效。双方当事人应全面、严格履约。李刚将自有房屋交与翔麟公司拆迁，翔麟公司应建筑完工并经综合验收合格后及时交付李刚，现因翔麟公司履约瑕疵，导致李刚损失合计230658.63元，应予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百七十九条第二款、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决如下：一、抚松县翔麟房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿李刚的房屋修复损失及营业损失共计230658.63元；二、驳回李刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4759.88元，减半收取计2379.94元，鉴定费9000元，合计11379.94元，由翔麟公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。审判员  张晓明二〇一七年八月二十八日书记员  张玉全