北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5476号上诉人��原审被告）:北京恒昌吉利物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台南路108号6幢328室。法定代表人：李佳隆，执行董事。委托诉讼代理人:郑松哲，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京首开立信置业股份有限公司第一分公司，营业场所：北京市丰台区科学城航丰路9号208B。负责人：潘磊，经理。委托诉讼代理人:段治平，北京市康达律师事务所律师。第三人:北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。第三人：北京市海淀区长平外国语培训学校，住所地��京市海淀区学清路23号汉华世纪大厦3层。法定代表人：闫福山，校长。委托诉讼代理人：孟君，女，北京市海淀区长平外国语培训学校行政经理。上诉人北京恒昌吉利物业管理有限公司（以下简称恒昌吉利物业公司）因与被上诉人北京首开立信置业股份有限公司第一分公司（以下简称首开公司一分公司）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人北京市海淀区长平外国语培训学校（以下简称长平学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初36127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。恒昌吉利物业公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项。上诉理由：首开公司一分公司提供的租赁房屋实际使用面积与合同该约定不符，一审判决也进行了确认，因此首开公司一分公司先行违反了合同约定，恒昌吉利物业公司有权迟延支付租金并要求首开公司一分公司承担相应的违约责任，虽恒昌吉利物业公司就此在一审程序中提出抗辩，但是一审法院并未采纳恒昌吉利物业公司的主张。首开公司一分公司已为链家公司提供了办理营业执照所需的产权证明，且链家公司在诉争房屋经营多年，从情理上分析首开公司一分公司对上述转租情况应知情，故首开公司一分公司要求链家公司腾退房屋的主张不能成立。长平学校的实际情况与链家公司一致。因此原审法院判令链家公司与长平学校腾退房屋，并认为链家公司与长平学校可依据合同相对性原则向恒昌吉利物业公司主张损失存在错误。首开公司一分公司辩称，同意转租不构成第三人不腾房的理由，本公司与恒昌吉利物业公司��除合同的原因是该公司欠付巨额租金，合同解除后，转租合同自然解除。测绘报告对公摊面积170平方米进行进一步的明确应该是154.43平方米。因为已经有了测绘报告，无需再次测量。房屋是否转租对于本公司行使解除权不构成影响。链家公司述称，不同意一审判决，同意恒昌吉利物业公司的上诉请求。本公司办理营业执照时，首开公司一分公司已经知悉和认可，本公司也不存在欠付租金的事实，首开公司一分公司与恒昌吉利物业公司的租赁合同纠纷与本公司无关。长平学校述称，本学校不存在欠付租金的事实，本学校应该继续使用房屋。首开公司一分公司向一审法院起诉请求：1.恒昌吉利物业公司返还北京市海淀区29号楼底商一、二层（以下简称涉案房屋）；2.链家公司、长平学校腾退各自所占北京市海淀区29号楼底商一、二层中的房���；3.恒昌吉利物业公司支付2014年11月1日至2015年3月11日的房屋租金1681439元；4.恒昌吉利物业公司按每月384896元的标准给付自2015年3月12日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；5.恒昌吉利物业公司给付拖欠租金的滞纳金28290元（按中国人民银行同期贷款利率暂算至2015年3月11日）；6.恒昌吉利物业公司支付违约金1154688元；7.恒昌吉利物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：北京市海淀区29号房屋所有权人系北京首开立信置业股份有限公司，该公司授权首开公司一分公司对上述29号底商对外进行经营管理，并负责收取租金。2014年4月30日,首开公司一分公司作为出租方与承租方北京巧思物业管理有限公司（以下简称巧思物业公司）签订《商业租赁合同》，巧思物业公司承租位于北京市海淀区29号楼底商一、二层。该合同中约定租赁物业的用途为商业，总建筑面积为3086.37平方米;租期自2014年5月1日起至2019年7月31日止，装修免租期为3个月;按建筑面积计算租金，前三年度日租金为4.1元/天/平方米，年租金为4618753元，第四、五年度日租金为4.43元/天/平方米，年租金4990506元。租金每3个月为一期，分期支付，第一期租金应于本合同签署之日支付给出租方，以后每期租金应于上一期期满5日前支付;合同押金相当于1个月的租金384896.08元，若承租方拖欠租金、赔偿费、滞纳金等费用的，出租方有权直接以押金充抵，而无需事先书面通知承租方;出租方应于合同约定的起租日将租赁物业交付给承租方,并与承租方签署交接文件;承租方未经出租方事先书面同意，不得将租赁物业部分或全部转租、分租、转借给任何第三方使用；出租方在承租方办理经营项目所需的执照时给予协助，但仅限于提供租赁物业的房屋所有证明。此外，合同中还约定：如承租方未能按合同约定的时间和数额向出租方支付租金的,承租方须按照拖欠金额的每日1%向出租方支付滞纳金,直至拖欠款项全部付清。如果承租方拖欠出租方租金超过1个月,则出租方有权解除本合同而无需承担任何违约责任,由此造成的全部损失应由承租方自行承担。如本合同因上述原因而解除的，承租方需向出租方支付相当于3个月租金的违约金。合同签订后，巧思物业公司仅于2014年6月11日向首开公司一分公司交纳3个月租金1154688.25元及押金384896.08元。2015年1月，首开公司一分公司发函要求巧思物业公司尽快交纳2014年11月1日至2015年1月31日的租金及电费。2015年3月5日，巧思物业公司向首开公司一分公司提交了《申请及情况说明》，内容为因首开公司一分公司未提供涉案房屋产权证明，致巧思物业公司无法对房屋进行装修改造，涉案房屋无法正常投入使用，申请首开公司一分公司降低租金并将免租期延长至2015年3月1日。2015年3月12日，首开公司一分公司向巧思物业公司送达告知函，通知对方自即日起解除租赁合同，要求巧思物业公司腾退房屋并结清欠款。2015年4月9日，巧思物业公司向首开公司一分公司送达律师函，称因首开公司一分公司迟延至2015年1月13日才交付涉案房屋和所有权证明，故合同免租期应自上述日期起算，巧思物业公司未拖欠租金，首开公司一分公司单方面解除合同及停水断电的行为构成违约。2014年7月16日，巧思物业公司授权宋某某与链家公司签订《房屋租赁合同》，将北京市海淀区29号楼底商一层房屋（建筑面积176.49平方米），租赁给链家公司办公使用，租期自2014年9月1日起至2019年8月31日止。链家公司于2014年7月16日开始对上述房屋进行装修。2014年10月，链家公司申请将涉���房屋地址在工商部门登记注册为链家公司海淀某路第三分公司的营业场所，核准日期为2014年11月5日。2015年1月5日，巧思物业公司与长平学校签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋底商二层及一层部分房屋出租给长平学校作为教育培训经营场地，约定租期自2015年1月5日至2021年3月4日止，租赁房屋建筑面积2053平方米。合同签订后，巧思物业公司即将租赁房屋交付给长平学校，后长平学校对房屋进行了装修。诉讼中，经法院现场勘验，现涉案房屋底商一层东南角房屋（建筑面积约176.49平方米）由链家公司使用，一层中间及二层房屋（建筑面积约2053平方米）由长平学校使用，一层北侧（建筑面积约170平方米）由案外人北京某某物业管理有限责任公司（以下简称某某物业公司）使用，剩余部分由巧思物业公司开办超市，内有租赁摊位48家。另经审理查明，恒昌吉利物业公司系巧思物业公司更名而来。链家公司经法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加2017年3月16日的开庭审理。一审法院对争议的证据和事实，认定如下：一、首开公司一分公司提供房产证明，协助链家公司将涉案房屋地址在工商部门登记为经营场所，上述行为表明首开公司一分公司对恒昌吉利物业公司需要将涉案房屋转租是知情，且未提出异议，故法院对于首开公司一分公司提出恒昌吉利物业公司未经其同意将涉案房屋部分转租的意见不予采信。二、按租赁合同约定，首开公司一分公司应于起租日即2014年5月1日将涉案房屋交付给恒昌吉利物业公司。首开公司一分公司称2014年6月5日交付了涉案房屋，恒昌吉利物业公司则认为交付时间为2015年1月7日。就上述争议，首开公司一分公司提交有“李某某“签名的房屋钥匙收条1份，恒昌吉利物业公司对上述证据的真实性不予认可，并否认李某某系该公司工作人员；恒昌吉利物业公司提交有“武某”签名的《物业交接单》1份，首开公司一分公司对交接单的真实性无法确认。经询问，长平学校认可武某系该校工作人员，故交接单与首开公司一分公司无关。双方约定需签署交接文件，就首开公司一分公司提供的收条，恒昌吉利物业公司未能提供相反证据，且次承租人链家公司于2014年7月16日即入住租赁的涉案房屋，故本院确认首开公司一分公司于2014年6月5日将涉案房屋交付给恒昌吉利物业公司。三、恒昌吉利物业公司称首开公司一分公司未能及时提供房产证明，导致该公司迟迟不能办营业执照，其仅提供《申请及情况说明》及律师函为证，但上述证据系该公司自行出具的，且次承租人链家公司在2014年11月4日即以租赁涉案房屋作为营业场所取得了相关营业执���，故对于恒昌吉利物业公司的上述答辩意见本院不予采信。四、2015年3月，首开公司一分公司对涉案房屋采取停水停电措施，后恒昌吉利物业公司自行恢复。首开公司一分公司称仅停水停电半天，恒昌吉利物业公司称停水停电几天，但就此均未向法院提供相关证据佐证。五、北京市海淀区北洼路29号一、二层为商业配套，面积3086.37平方米。恒昌吉利物业公司称合同约定涉案房屋中有170平方米的面积由某某物业公司使用，首开公司一分公司至今未交付。首开公司一分公司称上述170平方米系公摊面积，并提交房屋面积测绘报告，其中显示01层建筑面积1330.59，套内面积1039.06，分摊的共有共用建筑面积291.53;02层建筑面积1755.78，套内面积1371.09，分摊的共有共用建筑面积384.69。恒昌吉利物业公司对测绘报告的真实性无异议，但认为无法证明首开公司一分公司已将3086.37平方米��部交付。依据上述证据，法院亦无法确认某某物业公司占用170平米属于公摊面积。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人链家公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加2017年3月16日的庭审，视为其放弃了答辩和质证的权利。合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。首开公司一分公司与恒昌吉利物业公司签订的《商业租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当遵照合同约定履行。根据庭审中查明的事实，首开公司一分公司于2014年6月5日将涉案房屋交付给恒昌吉利物业公司，根据公平原则，恒昌吉利物业公司在接收涉案房屋后理应按合同约定的数额向首开公司一分公司交纳租金。而该公司已交的3个月租金所对应的租赁期限可按涉案房屋的实际接收时间自然顺延，当3个月到期后则应按合同约定在上一期期满5日前交纳下期租金，故恒昌吉利物业公司最迟应于2014年11月30日之前交纳2014年12月5日至2015年3月4日的租金。因恒昌吉利物业公司未及时交纳房租已超过1个月，其拖欠租金的行为已构成违约，首开公司一分公司依约享有合同解除权。首开公司一分公司于2015年3月12日发函告知恒昌吉利物业公司解除租赁合同，故法院确认双方签订的《商业租赁合同》已于2015年3月12日解除。合同解除后，恒昌吉利物业公司应当将涉案房屋返还给首开公司一分公司。租赁合同解除，转租合同亦不能继续履行，现链家公司、长平学校无权继续使用涉案房屋，故对于首开公司一分公司要求恒昌吉利物业公司、链家公司、长平学校返还北京市海淀区29号楼底商一、二层的诉请，法��予以支持。链家公司、长平学校因转租合同不能继续履行而产生的全部损失，可依据合同相对性原则向其合同相对方恒昌吉利物业公司主张。首开公司一分公司从2014年11月1日起算租金，该起算日期无合理依据，法院从2014年12月5日开始计算房屋租金至2015年3月12日。经询问，双方均同意将押金折抵租金，对此法院不持异议。因恒昌吉利物业公司仍继续占用涉案房屋，故该公司应按每日4.1元/平方米的标准向首开公司一分公司支付自2015年3月13日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费。按合同约定，涉案房屋全部由恒昌吉利物业公司使用，无论是否属于公摊面积，现首开公司一分公司将涉案房屋170平米作为某某物业公司办公用房，恒昌吉利物业公司在支付租金和使用费时应将上述面积扣除。考虑到首开公司一分公司亦晚于约定时间交付涉案房屋，故其要求恒昌��利物业公司支付滞纳金及违约金的诉请法院均不予支持。经首开公司一分公司催告，恒昌吉利物业公司在合理期限内仍未支付租金，首开公司一分公司采取断水断电的行为属于行使合同履行抗辩权的行为;恒昌吉利物业公司称首开公司一分公司延迟提供房产证，导致该公司迟迟不能办理营业执照的主张，未向法院提供充分证据。故法院对恒昌吉利物业公司上述答辩意见均不予采信。综上，法院对于首开公司一分公司要求恒昌吉利物业公司及链家公司、长平学校返还涉案房屋，恒昌吉利物业公司给付租金和房屋使用费的诉请予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告北京恒昌吉利物业管理有限公司、第三人北京链���房地产经纪有限公司、第三人北京市海淀区长平外国语培训学校于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区二十九号楼底商一、二层腾空后返还给原告北京首开立信置业股份有限公司第一分公司；二、被告北京恒昌吉利物业管理有限公司给付原告北京首开立信置业股份有限公司第一分公司二O一四年十二月五日至二O一五年三月十二日房屋租金一百一十七万一千七百九十七元四角六分，扣除押金三十八万四千八百九十六元零八分，被告北京恒昌吉利物业管理有限公司于本判决生效后七日内实际给付七十八万六千九百零一元三角八分；三、被告北京恒昌吉利物业管理有限公司自二○一五年三月十三日起按每日一万一千九百五十七元一角一分的标准向原告北京首开立信置业股份有限公司第一分公司支付房屋使用费，至房屋实际腾退之日止；四、驳回原告北京首开立信置业股份有限公司第一分公司其它诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。首开公司一分公司与恒昌吉利物业公司签订的《商业租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当遵照合同约定履行。根据双方合同约定，首开公司一分公司有交付房屋的义务，恒昌吉利物业公司有支付房屋租金的义务，恒昌吉利物业公司在缴纳三个月租金后，未在约定的期限缴纳租金，该违约行为已达到合同约定的解除条件，首开公��一分公司有权行使解除权。原审法院确认双方之间的《商业租赁合同》于2015年3月12日解除并无不当。因双方《商业租赁合同》已经解除，恒昌吉利物业公司使用房屋已无合同依据，应当将涉案房屋返还给首开公司一分公司，链家公司、长平学校亦无权继续使用涉案房屋，原审法院判令首开公司一分公司、链家公司、长平学校返还涉案房屋并无不当。原审法院结合本案事实，对于租金的起算时间，面积的确认并无不当，上诉人恒昌吉利物业公司以存在面积减少的事实，提出要求对于租赁物的面积进行测量一节，考虑到双方就面积减少的数量在一审法院审理中进行过确认，因此,本院认为,原审法院按照双方确认的面积确认减少的面积并无不当，对其要求对租赁物的面积进行测量的请求，本院不予支持。考虑到原审法院已将首开公司一分公司要求恒��吉利物业公司支付滞纳金及违约金的诉讼请求予以驳回，该部分与迟延交房及面积减少的责任相当，对于上诉人恒昌吉利物业公司主张应由首开公司一分公司承担面积减少的违约责任不予支持。鉴于本院审理期间，首开公司一分公司表示同意将恒昌吉利物业公司按照3086.37平方米已支付的三个月的租金因面积减少产生的余额66590.6元在欠付租金额中予以扣减，本院将原判欠付租金数额予以变更。综上所述，上诉人恒昌吉利物业公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。鉴于首开公司一分公司表示同意扣减租金余额，本院对本案欠付租金的数额予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36127号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36127号民事判决第四项；三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36127号民事判决第二项为：北京恒昌吉利物业管理有限公司给付北京首开立信置业股份有限公司第一分公司二〇一四年十二月五至二〇一五年三月十二日房屋租金一百一十七万一千七百九十七元四角六分，扣除押金三十八万四千八百九十六元零八分，扣除租金余额六万六千五百九十元六角，北京恒昌吉利物业管理有限公司于本判决生效后七日内实际给付七十二万零三百一十元七角八分。四、驳回北京首开立信置业股份有限公司第一分公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费二万九千七百一十五元，由北京首开立信置业股份有限公司第一分公司负担一万四千三百六十九元（已交纳），由北京恒昌吉利物业管理有限公司负担一万五千三百四十六元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万五千三百四十六元，由北京恒昌吉利物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年八月二十八日书记员 张 超