福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初4208号原告:陈涵女，1994年5月7日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈武新男，1967年10月19日出生，汉族，住福州市台江区。被告：福建正祥置业发展有限公司，住所地：福州市仓山区上渡街道上渡路216号滨江假日花园×号楼×店面。法定代表人:吴付清，总经理。委托诉讼代理人：郑增基、吴韵欣，公司职员。原告陈涵与被告福建正祥置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈涵委托诉讼代理人陈武新、被告福建正祥置业发展有限公司委托诉讼代理人吴韵欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈涵向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同约定的交房义务，完成电梯、供水、用电、管道煤气，电信、有线电视、消防、监控等设施，以达到设计和使用要求；2.被告因逾期交房而向原告支付由2016年5月30日暂计至2016年8月30日止的违约金计69251元；3.被告因逾期交房而向原告支付违约金自2016年8月31日至其房屋设施完全达到设计和使用要求并提供《建设工程竣工验收备案表》和《房屋面积测量报告》为止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年12月20日与被告福建正祥置业发展有限公司签订合同，购买被告所开发的位于闽侯县正祥林语墅二期×#楼×复式单元房，购买金额为1522160元，并已按合同约定履行了付款义务，至此原告已完全履行自己的全部义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，合同第八条交付条件与期限约定，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件，同时合同第九条还规定，逾期超过90天后，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。2016年5月30日，被告隐瞒房屋的真实情况，欺骗业主收房，实际上该房屋管道燃气未接通，电信、有线电视未接通，电梯无法使用，且未提供电梯使用许可证，消防、监控系统未安装，用电使用临时施工用电，一户一表未办理，二次供水未完成，门禁未完成，该商品房因被告在商品房交付使用前未按项目委托具有测绘资格的单位实施测绘，造成该商品房无法正常使用及装修，完全不具备收房条件。原告多次与被告交涉，被告一直无法就何时完工作出明确答复，也无法说明未按时交房的原因。根据《城市房地产管理办法》等法律法规规定，开发商交房时必须提供《竣工验收备案表》，而被告无法提供政府部门出具的《竣工验收备案表》，根据建设部《商品房销售管理办法》第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记，而被告却无法提供市房产局出具的《房屋面积测量报告》。《商品房销售管理办法》第三十条还规定：房地产开发企业应按合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。被告福建正祥置业发展有限公司辩称，1.被告已于合同约定的交付期限前，依照国家和地方人民政府的有关规定，同时按照符合《商品房买卖合同》第八条的各项约定条件的商品房交付原告使用。2.被告已于案涉房屋具备交付条件后、合同约定的交付期限内（2015年12月30日之前）书面发函通知原告交房。同时，原告也已按照被告通知的时间办理交房手续并向物业公司申请装修。被告已履行了《商品房买卖合同》约定的交付义务，无需承担逾期交房违约责任。3.原告的诉讼请求缺乏确凿、充分的证据。原告提交的证据不足以证明被告诉讼请求。首先，照片不能证明与本案的关联性即是否与讼争房屋有关；其次，即使与本案有关联性，也不能证明其诉讼请求，即相关设施不符合使用要求。综上，被告不存在违约行为，依法不应承担违约责任，原告诉讼请求依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告提交的照片，本院对其形式真实性予以确认。被告对原告提交的关于林语墅二期B户型大门外移事宜说明的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。福建省房屋建筑工程竣工验收报告系按福建省住房和城乡建设厅制作的样本，本院对其真实性予以确认。入伙通知书、房屋交付物品移交单、钥匙托管书、装修申请审批表有原告委托人的签字，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，原告陈涵与被告福建正祥置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于福建省闽侯县正祥林语墅二期×#楼×复式单元房，总金额为1522160元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率)的违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款1522160元，于2016年5月30日接收房屋。另查，讼争房屋于2016年5月办理竣工验收并办理消防备案登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为被告是否应承担逾期交付的违约责任？本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定三项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3项交付条件系配套设施建设，属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。第八条第二款针对第一款两种情形相应设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。本案双方当事人选择第2种解决方式，即“买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，合同约定讼争房屋应在2016年5月30日前交付买受人使用，原告于交付期限的最后一天接收房屋，被告未构成逾期交付，故原告主张逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请使电梯、供水等配套设施达到设计和使用要求，但原告仅提交配套设施照片以支持其主张，而其又在庭审质证意见中认为设施照片不能说明投入使用情况，原告对该类证据的质证意见亦对己方证据的证明对象加以否定，故原告提供的证据不足以证明该事实主张，其关于完善配套设施的相关诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈涵的诉讼请求。案件受理费1532元，由原告陈涵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一七年八月八日书 记 员  林雪玉