福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初3985号原告：王国文，男，1980年10月23日出生，汉族，住福建省平和县，委托诉讼代理人：苏晓鹏、屈冬梅（实习），福建九鼎律师事务所律师。被告：黄泽生，男，1956年9月27日出生，汉族，住福建省平和县，被告：黄兰芳，女，1979年8月21日出生，汉族，住漳州市芗城区，两被告委托诉讼代理人：张志华、郑顺添（实习），福建衡评律师事务所律师。本院受理原告王国文与被告黄泽生、被告黄兰芳房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人、两被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、解除原告与两被告于2016年12月8日签订的《房地产买卖协议书》；二、两被告双倍返还购房定金10万元；三、两被告连带赔偿因房屋涨价给原告造成的损失，截至目前为止723375元（比照类似房屋的市场成交价，按12500元/平方米计算；四、本案诉讼费及保全费由两被告承担。事实和理由：2016年12月8日，被告黄泽生授权其女儿黄兰芳与原告签订《房地产买卖协议书》，将其所有的漳州市芗城区忆芗新村双星大厦5A房屋（不包括车库，只出售住宅）卖给原告王国文，协议约定：房屋总成交价为112.8万元，原告于2016年12月8日支付购房定金5万元，首期购房款40.8万元于2016年12月31日前办理二证过户原告支付给被告，第二期购房款72万元于2017年3月31日前由银行按揭款原告支付给被告；被告如中途违约应赔偿违约金5万元等内容。另外，协议“补充条款”特别说明：房产证内有车库，另外出售人民币肆拾万元正，该成交价112.8万元只售住宅产权148.11，不含车库。协议签订后，原告按约于2016年12月8日向被告支付了购房定金5万元，并准备好首期购房款40.8万元待房屋办理二证过户支付给被告。但是，2016年12月31日前，被告却向原告提出因该房屋产权包括车库产权，要求原告一并购买该车库，否则无法办理二证过户。对此，原告无法接受。《协议》第一条及第十二条补充条款都明确约定本房屋买卖合同只包括住宅，不含车库在内。并且，被告也承诺住宅和车库可以分开办理产权登记，基于此，原告才同意与被告订立购房协议。现被告要求原告一并购买车库，并不符合双方协议约定。因原告拒绝其不合理要求，被告未按合同约定于2016年12月31日之前办理二证过户，已经构成了对合同的违约，原告有权追究其违约责任。后经原被告双方共同协商，双方一起向漳州市房管局和漳州市不动产登记中心申请将上述房屋产权与车库产权分开办理过户手续，漳州市不动产登记中心要求由被告黄泽生向其提交书面申请。现被告拒不向漳州市不动产登记中心提交房屋过户申请，并要求解除房屋买卖合同（从2016年12月到2017年4月，漳州房地产市场出现异常高涨行情，目前仍在持续）。原告认为，被告上述行为严重违反合同约定，违背诚实信用原则。为了维护自身的合法权益，现原告诉至贵院，请人民法院予以支持。两被告辩称：一、原告所诉称的涉讼《房地产买卖协议书》并非被告黄泽生所签订，对被告黄泽生依法不具有约束力。二、本案《房地产买卖协议书》是由房管、土地等政府部门的原因而无法履行，因此，即使该买卖协议书对被告黄泽生具有法律效力，两被告在本案也不存在违约行为。三、被告黄兰芳向原告收取的定金只有25000元，并非是50000元。对此，原告是知情的，而且本案的《房地产买卖协议书》中也明确约定。四、原告要求两被告赔偿其房屋涨价损失，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。根据我国《合同法》规定，双倍返还定金与损失赔偿只能选择其一，不能全部要求。因此，原告同时诉求双倍返还定金和房屋涨价损失，不符合《合同法》规定。本院经审理查明的事实如下：2016年12月8日，被告黄兰芳（甲方）以被告黄泽生的全权代理人的名义（系黄泽生的女儿）通过房屋中介家家兴房产中介所的人员黄香梅、戴振南（丙方）与原告（乙方）签订《房地产买卖协议书》1份，签订合同时，被告黄兰芳向原告出示了被告黄泽生的房产证和土地证，合同约定：原告王国文自愿购买被告黄泽生的漳州市芗城区忆芗新村双星大厦5A房屋（不包括车库，只出售住宅），房屋建设面积148.11平方米，总成交价为112.8万元，2016年12月8日支付购房定金5万元，甲、丙各执定金50%，过户后，定金抵扣总房款；首期购房款40.8万元于2016年12月31日前办理二证过户乙方支付给甲方，第二期购房款72万元于2017年3月31日前由银行按揭款乙方支付给甲方；甲方保证该房产所有共有权人对本合同及其今后的买卖合同行为与甲方同样认可，并完全同意由甲方全权代理签署各项文件、合同、收取本协议定金及有关该房产转让的所有手续，否则给乙方造成的损失，甲方负责全额赔偿；双方的中介费从定金中预付，交易过户后多还少补，该房约定的手续办理之日付清；甲方支付丙方中介费1万元，乙方支付丙方中介费6千元，过户当天支付；违约责任：乙方中途违约，甲方有权取消定金，甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金5万元，丙方有权收取中介费，非因丙方原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还；补充条款房产证内有车库，另外出售40万元正，该成交价112.8万元只售住宅产权148.11，不含车库；交房期限：甲方向乙方保证在收到全部房款3日内将上述房产正式交付给乙方使用等。2016年12月8日原告向被告黄兰芳支付了购房定金5万元，被告黄兰芳出具了《收据》，黄兰芳实际收取2.5万元，另外2.5万元由房屋中介人员保管。2016年12月双方了解到因该房屋产权包括车库产权，无法直接办理房屋二证过户，被告黄兰芳要求原告房屋连车库一起买，原告表示不买车库，导致不能履行合同中的直接过户手续，原告也没有交纳房屋首付款。2017年3月9日原告向漳州市不动产登记中心反映办理过户信访事项。由于当时房屋与车库要一起卖才能直接办理过户手续，被告黄兰芳告知原告要连车库一起买，车库30万元，或者解除合同，原告均不同意。2017年3月23日原告挂通被告黄泽生电话协商解决，被告黄泽生在通话中表示：房屋买卖由其女儿（黄兰芳）决定，其只是配合办理过户手续，其女儿同意连车库一起卖，车库价款优惠2万元即28万元，原告表示不买车库。当天黄泽生通过手机过问其女儿意见并答复原告，被告黄兰芳现在不履行合同，愿意承担违约责任。2017年4月18日漳州市不动产登记中心答复：要先办理该房屋的用地使用权及房屋所有权变更登记，将房屋和车库分割成两本不动产权证再办理转移登记。原告与两被告未就双方因办证过户的时间顺延问题再次达成协议。2017年4月19日原告向本院提起诉讼。2017年5月5日原告申请财产保全并提供中国人民财产保险股份有限公司漳州市分公司担保函，本院查封了被告黄泽生的漳州市芗城区忆芗新村双星大厦5A房屋，查封期限至2020年5月4日。在本案审理过程中，两被告明确表示不办理该房屋及车库分开的用地使用权及房屋所有权变更登记，不履行本案合同。上述事实有房屋产权证及土地使用证、《房地产买卖协议书》、定金收条、信访事项受理告知单、《关于房管局与不动产登记中心相互推诿无法办理过户信访事项的答复意见》、电话录音（光盘）等证据材料及庭审笔录在案佐证。综上所述，本院认为，本案原告与被告黄兰芳的房屋买卖合同成立后，被告黄泽生明确表示其房屋买卖由其女儿决定，其只是配合办理过户手续，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为被告黄泽生同意其女儿出售房屋。故本案买卖合同成立并生效。由于诉争房屋与车库没有分别办理产权证导致买卖合同无法直接办理过户手续，由于合同约定车库出售价40万元，原告不同意购买车库导致达双方无法按照合同约定的时间履行过户手续，过户时间可顺延至办证机构答复可以分开办证的时间，2017年3月23日两被告明确表示不履行合同，属于合同约定的中途违约，两被告应承担违约责任，根据合同约定被告应退还原告定金5万元，并支付原告违约金5万元，原告选择定金罚则，符合合同约定，原告的上述诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持；原告请求解除与两被告于2016年12月8日签订的《房地产买卖协议书》，本院予以准许；由于在合同履行中遇到不能直接过户问题，属于本案合同约定的履行合同中途违约，两被告双倍返还定金，即为填补原告的损失，根据有约定从约定、无约定从法定的民法意思自治原则，故对原告的其他诉讼请求，本院不予支持，应予驳回；至于两被告提出的中介人收取的2.5万元中介费问题可另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定(?javascript:SLC(38083,0)?)》第二条(?javascript:SLC(38083,2)?)、第六十三之规定，判决如下：一、解除原告王国文与被告黄泽生、被告黄兰芳于2016年12月8日签订的《房地产买卖协议书》。二、被告黄泽生、被告黄兰芳应于本判决发生法律效力之日起十天内双倍返还原告王国文定金共10万元。三、驳回原告王国文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》有关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12035元，由被告黄泽生、被告黄兰芳负担2302元，原告负担9733元。财产保全费5000元，由被告黄泽生、被告黄兰芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  叶勇前人民陪审员  卢金莲人民陪审员  黄湘珍二〇一七年八月二十八日书 记 员  洪 萍附引用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。