广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0891民初595号原告：欧嘉良，男，汉族，1990年7月21日出生，住广东省吴川市。被告：王霏，女，汉族，1974年4月9日出生，住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：邹志文，广东承诺律师事务所律师。原告欧嘉良诉被告王霏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧嘉良、被告王霏的委托诉讼代理人邹志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告租赁合同违约、被告无条件归还押金1万元及违约金1万元。事实与理由：原、被告于2016年11月15日签订租赁合同，被告同意租赁位于湛江市开发区××路××号皇家花园别墅予原告，租赁期限为2年。租赁时，原告是以整栋租赁使用签署的租赁合同，但由于被告当时房屋尚有多年未使用的家具，故提议是否可以暂时先寄存于房屋内，待原告需要使用整栋时，告知被告即可。原告考虑到前期尚未有所影响，故同意被告暂时存放的提议。原告同时也强调声明，当原告需要用上整体房屋时，被告需及时迁移相关物资。租赁合同条款中，第一条已写明：甲方将座落在湛江开发区乐山路35号皇家花园别墅租予乙方作办公或居住使用。但原告在2017年5月4日电话与被告沟通中，提前告知被告，需要用上整栋楼，希望被告能及时迁移物资，但被告未及时理会及处理。2017年5月12日原告再次以短信方式通知被告，告知被告提前迁移相关物资时，被告不但不理睬不回复信息，且至今依然不执行。导致原告无法使用及享受租赁合同中原有权益。租赁时，被告房屋拖欠物业管理费多年，但签订合同时并未告知原告，事后通过物业公司发通知单才知道事情真相。2016年11月-2017年3月，期间物业管理费依然向原告收取，原告多次请求被告提供物业管理费合法性条款及依据，均无法提供。2017年4月份起，物业管理费无故增加，由原来的300元/月，升至500元/月，升幅达66.66%，明显不合理。原告多次向被告申请提供物业管理费升幅的依据及条款，均无法提供，推脱至物业管理处。2017年5月6号，位于湛江市开发区××路××号皇家花园别墅，外面水管不知何缘故爆裂，次日原告发现并及时告知被告，被告当日已委派人前来维修。但2017年5月8日中午12点41分，发来微信，暗示是原告故意找人破坏导致水管爆裂的。被告的先生电话中，更恐吓原告，不要搞这么多小动作。经过上述几次事件后，原告觉得被告更加无理，第一，居然以恐吓的手段来提醒原告；第二，不履行租赁合同；第三，在原告对物业管理费提出疑问时，其无法提供有关物业管理费收费的依据，还推脱让原告自行到物业管理处处理。庭审时，原告增加诉讼请求为解除原告与被告于2016年11月15日签订的房屋租赁合同，并明确其主张违约金的依据是租赁合同第三条第6款的约定。被告辩称，一、关于是否整栋出租的问题，双方在租赁时已口头约定原告只使用一、二层，即被告只出租一、二层，这从原告提供的证据短信可显示，且双方签订的《租赁合同》并没有表明是整栋出租，所以原告所称租赁物整栋出租与事实不符。涉案合同生效时间是2016年12月1日，原告称于2017年5月才与原告沟通搬离第三层的物资说明原告对双方当初在租赁时口头协议只使用一、二层是没有异议且实际履行了，该口头协议现已生效。原告提出要使用第三层属于新的协议。二、关于物业费的问题，被告拖欠物业费不影响原告使用该房屋，被告不构成违约，因为被告拖欠物业费是被告与物业公司的法律关系，在租赁期间，原告是正常使用该房屋的，所以被告拖欠物业费并不违约，且被告现已清缴所拖欠的物业费。物业公司增加物业费，是物业公司与被告的法律关系，被告不构成违约。三、关于水管破裂问题，被告知道租赁物的水管破裂后已经及时安排人修理好，不影响原告使用，被告不构成违约。综上，被告不同意被告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。庭审时，被告表示不同意解除房屋租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，该合同第一、二条约定，被告将坐落在湛江开发区乐山路35号皇家花园别墅租予原告作办公或居住使用，期限从2016年11月15日至2018年11月30日止，租金为5000元/月；租金每两个月支付一次，签订合同当天原告一次性转账支付（两按两租）两个月押金和两个月租金共计2万元给被告；每到交租期月份1日前支付下期两个月租金1万元，如此类推至合同期满，若原告未能按时交付租金给被告，视原告违约，被告有权没收押金收回房屋；第三条第6款约定，自签约之日起，双方均不得借故解除合同，如双方因客观原因需要解除合同，应提前30天通知对方，并支付两个月的租金给对方作为违约金。次日，原告将合同约定的两个月押金和两个月租金支付给被告，被告将涉案别墅交付原告使用。被告在涉案别墅第一、二、四层均留有家具提供给原告使用，但别墅第三层为毛坯结构，存放了大量被告的物品。2017年5月9日，原告通过微信向被告提出，要把涉案别墅楼上第三层用作会议室，请被告安排人整理好楼上第三层的物资搬迁，被告微信回应称，双方口头说好原告只用一、二楼，其他的留给被告放家里的其他物品，但原告明确表示下周一计划用上整体楼层，坚持要求被告安排人员迁移楼上物资。至庭审时止，被告存放在涉案别墅三层的物品尚未搬走。原告称因被告违约，其已于2017年5月31日将自己的物品全部搬离别墅，不再使用涉案别墅。原、被告双方确认，原告已结清了涉案别墅截止至2017年5月的租金及截止至2017年3月的物业管理费。再查明：乐山路35号皇家花园别墅共三层半，其中第一层含复式结构。2003年6月30日，湛江市人民政府向被告颁发了“湛国用（2003）第××号”土地权属证书，开发区乐山西路3号皇家花园35栋的土地使用权人系被告王霏，地类（用途）为住宅，使用权面积为250.47平方米，终止日期至2066年4月1日止。原告陈述，其购买的涉案别墅系新鸿业房地产开发公司于1996年5月22日开发建设，于1997年建成，但未取得房屋权属证书。此外，2017年7月25日，本院组织双方当事人对涉案别墅进行现场勘验，原、被告双方确认，原告在别墅第一、二、四层遗留了少数食品及桌凳，其明确表示不要了；被告在涉案别墅第三层存放了大量家具和其他物品。另，现场勘验时，原告提出要归还涉案别墅的钥匙给被告，但被告以不同意解除合同、双方应结清原告所欠费用后再收回钥匙和办理退租手续为由不接收钥匙。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原、被告于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》是当事人在自愿、平等、有偿的基础上达成的，内容合法有效，依法应受保护。关于涉案别墅是整栋出租还是一、二层出租的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》明确约定，被告将湛江开发区乐山路35号皇家花园别墅租予原告使用，故应认定该皇家花园别墅属于整栋出租。被告辩称双方口头约定被告只出租该别墅一、二层，原告予以否认，原、被告的聊天记录仅反映了原告提出要求使用整栋别墅、并要求被告搬迁别墅第三层的物资，原告没有明确表示承认被告的口头约定，因此，被告的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。被告将涉案别墅租赁给原告使用，应确保原告可以正常使用整栋别墅，但被告在别墅第三层存放了大量家具和物品，原告于2017年5月向被告提出要求使用第三层的情况下，被告没有搬走其家具和物品，庭审时，被告亦明确表示只出租该别墅一、二层，导致原告至今无法正常使用整栋涉案别墅，被告的行为应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及第九十七条之规定，故对原告关于解除合同、返还押金的主张，本院依法予以支持。原告主张被告应依照合同第三条第6款的约定支付两个月的租金作为违约金，但该条款属于合同约定解除时支付违约金的条件，本案中，租赁合同并非约定解除，支付违约金的条件没有成就，原告据此主张违约金于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告欧嘉良与被告王霏于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王霏在本判决生效后10日内归还押金1万元给原告欧嘉良；三、驳回原告欧嘉良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告欧嘉良负担75元，被告王霏负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。代理审判员  王薇薇二〇一七年八月九日书 记 员  郑雯雅附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。