北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7563号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡少华，男，1980年7月25日出生。委托诉讼代理人：王睿（胡少华之妻）。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张红根，男，1961年11月14日出生。委托诉讼代理人：吕纯杰，北京元合律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪毓吟，北京元合律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职员。原审第三人：北京中融信担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司职员。原审第三人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。法定代表人：马琳，行长。委托诉讼代理人：王颖楠，北京市国联律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗潜龙，北京市国联律师事务所律师。原审第三人：周翠兰，女，1964年10月11日出生。委托诉讼代理人：吕纯杰，北京元合律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪毓吟，北京元合律师事务所实习律师。上诉人胡少华与被上诉人张红根及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）、中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）、周翠兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初22206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月14日公开开庭审理了本案。上诉人胡少华之委托诉讼代理人王睿、周坤平，被上诉人张红根及其委托诉讼代理人吕纯杰、洪毓吟，原审第三人民生银行北京分行之委托诉讼代理人罗潜龙，原审第三人周翠兰之委托诉讼代理人吕纯杰、洪毓吟，均到庭参加了诉讼，原审第三人链家公司和中融信公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法对该两公司缺席审理。本案现已审理终结。胡少华的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判支持其原审的反诉请求。胡少华的主要上诉理由为：依据双方合同我支付购房首付款是有前提条件的，前提是张红根应配合提供涉案房屋的产权证或房本在押证明，因张红根无法提供上述材料，导致无法进行房源核验、网签等买卖必要手续，我未付款是在行使合同不安抗辩权，不属于违约行为。张红根答辩称，同意一审判决，不同意胡少华的上诉请求。胡少华存在迟延付款违约行为，双方对于首付款的给付选择的是自行支付，并约定了截止期限，但未就首付款支付再限定胡少华所述的前提条件；因胡少华迟延付款行为导致合同约定解除权成就，我作为守约方，有权解除合同。民生银行北京分行述称，同意一审判决，不针对上诉人胡少华的上诉请求发表意见。周翠兰述称，同意一审判决及张红根的意见。链家公司和中融信公司经本院合法传唤未到庭应诉。张红根向一审法院起诉的请求为：1、请求解除我与胡少华及链家公司、中融信公司签订的合同编号×××的《房屋买卖业务签订文件合订本》，具体包括《北京市存量房屋买卖合同》、《居间房屋合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》；2、胡少华向我支付违约金1537600元；3、案件受理费由胡少华承担。一审审理中胡少华提起反诉，请求：1、判令我代张红根向民生银行北京分行偿还关于崇文区×××102房屋剩余贷款本金及截至贷款还清之日止的全部利息；2、判令张红根、周翠兰与民生银行北京分行于我偿还上述贷款及利息后三日内到有关部门办理涉案房屋抵押登记注销手续；3、判令张红根、周翠兰于涉案房屋抵押登记注销手续后三日内，协助我办理该房屋缴税、房屋所有权转移登记手续，将上述房屋所有权过户至我名下，过户同时，我一次性向张红根支付全部剩余购房款（具体为768.8万元扣除我已支付的房款10万元及代张红根偿还贷款本息金额后的金额）；4、判令张红根、周翠兰将涉案房屋完好无缺的腾退交付给我，结清涉案房屋物业费、供暖费、水电燃气等费用，并将涉案房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡交付给我；5、判令张红根支付我违约金153.76万元；6、反诉费、保全费等诉讼费用由张红根负担。一审法院经审理查明：2016年8月27日张红根与胡少华签订了合同编号100000304331的《房屋买卖业务签订文件合订本》双方亦签订《交易资金托管提示函》、《北京市存量房屋买卖合同》，双方、链家公司三方签订了《补充协议》、《居间服务合同》，双方及中融信公司签订了《房屋交易保障服务合同》。《交易资金托管提示函》中出卖人张红根、买受人胡少华共同声明：“就本次房屋交易资金中的人民币（小写）4120000元（大写）肆佰壹拾贰万元整，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。”《补充协议》第二条第1项定金约定：“乙方于2016年8月27日将第一笔定金人民币100000元，以自行支付的方式支付甲方”，第4项首付款约定：“乙方于2016年11月1日前将第一笔首付款人民币2000000元以自行支付的方式支付甲方。”第四条第3项“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：······（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。”关于胡少华逾期未付首付款问题，胡少华提供如下证据：《自行支付购房款用于赎楼协议》证明甲方未按协商签订协议，张红根对真实性和证明目的均不认可，并表示该协议只有胡少华一方的签字，且上次谈话时提供的是空白的；微信记录证明买房人积极履行合同，未有违约行为，系因出卖人未提供房产证或在押证明才没有履约，张红根对真实性和证明目的均不认可；链家证明（业务员与胡少华于2016年10月31日签订的《见证》）以证明胡少华没有违约行为，系张红根原因无法办理房本核验，张红根不予认可，表示与事实不符；链家证明说明房屋买卖的正常流程，张红根表示没有向其示明。一审法院认为胡少华提供的证据未能有效证明自行支付首付款前张红根存在法定或约定的义务，且张红根确曾随中介员工办理索要房产证或在押证明去过民生银行北京分行，民生银行北京分行亦证实当时银行没有该业务，且亦证实有关张红根在银行的贷款包括公司的经营贷、涉案房屋的抵押贷的陈述是真实的，故对于胡少华提供的相关证据法院不予采信。一审法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，张红根、胡少华及链家公司、中融信公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》等系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。双方既然选择了自行支付，就应彼此信任、有效沟通，严格履行合同，维护双方利益。因胡少华没有按约定支付首付款，且延迟履行达到合同约定的解除期限，张红根依据约定提出解除合同，合法有据，法院予以准许。关于张红根主张胡少华支付违约金一节，从本案的事实看胡少华具备履约能力、履约意愿，因顾虑交易安全，才没有按照合同约定履行义务，且张红根亦未证明自己因此遭受的具体损失，故对张红根的主张法院不予支持。因此张红根收取胡少华的10万元定金应当退还。关于胡少华的继续履行合同的相关反诉请求，因合同解除，法院不予支持。关于胡少华要求张红根支付违约金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，一审法院于2017年5月判决：一、解除张红根与胡少华于二○一六年八月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；二、解除张红根与胡少华及北京链家房地产经纪有限公司于二○一六年八月二十七日签订的《补充协议》、《居间服务合同》；三、解除张红根与胡少华及北京中融信担保有限公司于二○一六年八月二十七日签订的《房屋交易保障服务合同》；四、张红根于判决生效后十日内返还胡少华定金10万元；五、驳回张红根的其他诉讼请求；六、驳回胡少华的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，胡少华提交链家公司在涉案房屋交易时负责该单业务的悠胜门店店长夏新趁与张红根的通话录音，胡少华主张该录音形成于2016年10月26日，通话内容摘录显示张红根说过不想卖房子了。夏新趁曾于本案一审诉讼中出庭陈述，后胡少华于二审庭审中申请夏新趁进行补充陈述。夏新趁到庭陈述2016年10月26日其与张红根有过通话，胡少华提交的是该通话的录音；其了解涉案房屋交易出现纠纷是因张红根没有将押在银行的涉案房屋产权证取回，也没能开具产权证在押证明，中介就无法推进房屋核验手续。就此张红根表示首先不认可录音的真实性，记不得是否当天与夏新趁有过如此对话，有也是断章取义，其当时没有不卖房的意思。至于涉案房屋的产权证，因房屋在民生银行北京分行存在抵押贷款，故一直将房本押在银行。也去过民生银行北京分行，但银行不给开具在押证明。就此分歧问题，民生银行北京分行表示，张红根的房本在双方房屋交易期间是押在银行，但押房本不是强制行为，该行于2016年12月1日前没有给客户开在押证明的业务。二审中，链家公司及中融信公司经本院合法传唤未到庭应诉，但于2017年7月25日向本院寄交书面意见，提到“2016年10月20日至10月30日期间，客户胡少华之妻王睿多次在我公司悠胜店内等待业主张红根，希望协商付款事宜。直到2016年10月30日晚客户胡少华、王睿和业主张红根在链家悠胜店内约谈，客户胡少华、王睿表示要把钱尽快打给业主张红根，业主张红根表示打钱必须通过我公司的第三方监督，否则私下打钱他也不接收也不信任客户，他只信任我公司。随后店员陈学雷又当着业主的面读了自行支付赎楼协议，要求业主张红根准备房屋核验材料。因为第二天要交首付款了，客户胡少华、王睿明确表示希望业主张红根尽快配合我公司办理手续提供房本或者银行在押证明，否则逾期交首付款也不能怪他们，当时业主张红根答应回去尽快准备。”双方对一审法院已查明其他事实不持异议，本院对一审已有事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张红根、胡少华及链家公司、中融信公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》等系列合同系合同当事人之真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。缔约各方均应恪守合同行使权利、履行义务。本案中，张红根提出因胡少华迟延付款，其有权行使合同约定解除权，对此胡少华不能同意，并反诉张红根违约在先，故对于双方购房款的给付是否存在迟延、胡少华是否应承担违约责任，系一、二审审理的焦点问题。基于在案证据查明，本案交易双方通过约定选择了购房款的自行支付方式，但除了定金10万元，胡少华并未在合同约定给付首付款期间届满前支付其他购房款项。就此胡少华上诉主要理由亦集中在其认为给付购房首付款是约定有前提条件的，即张红根要提供涉案房屋产权证的原件或在押证明。张红根出售的房屋存在抵押权人，系交易双方明知情形，抵押权人为银行，胡少华对此并非不知情。经询问民生银行北京分行，该行认可房本留存于银行，且该行在双方纠纷时间段没有出具在押证明的业务。围绕双方上述争议问题，本院认为张红根作为售房人于出售房屋时应出示房屋产权证明原件供购房人和中介核验，该义务系售房人出售房屋之不言而喻的附随义务，但在张红根就涉案房屋存在抵押贷款，产权证已留存于抵押银行的前提下，购房人胡少华及售房人张红根因就此问题进行沟通，任何一方都无权向对方提出超越合同约定的严苛义务。胡少华提出张红根应于其给付首付款之前向中介提交上述证件原件，否则其不支付首付款，在合同现有约定条件下，缺乏合理及必要依据。审查双方房屋买卖签署的上述系列合同，首付款的给付期限及逾期责任均有明确约定，但支付前提并未设定如胡少华所主张的前提条件，故胡少华无权以此为由，不依约支付首付款，其目前的迟延付款行为，不属于行使不安抗辩权的范畴。需要说明的是，胡少华非故意违约，交易双方遇有合同约定不明及未尽事宜时应多加沟通，充分信任，不可不当扩大己方权利而对合同作出非客观性的理解。综上所述，胡少华之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6374元，由胡少华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 珊审判员 周梦峰审判员 陈雨菡二〇一七年八月三十一日书记员 孙 雯-2--1-