云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2017)云0581民初1322号原告：腾冲合诚商业管理有限责任公司。法定代表人：陈定功，任该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：杨有华，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：邵丽娟，女，1986年9月10日生，汉族，经商，腾冲市人。委托诉讼代理人：李启美，云南腾大律师事务所律师。原告腾冲合诚商业管理有限责任公司与被告邵丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾冲合诚商业管理有限责任公司的委托诉讼代理人杨有华、被告邵丽娟及其委托诉讼代理人李启美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾冲合诚商业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2015年11月26日签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令被告支付拖欠租金160056元（截止2017年5月10日）及合同解除之日止的租金；3.请求判令被告按每日拖欠租金的千分之三乘以逾期天数（至被告实际支付拖欠租金之日止）支付违约金；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼过程中，原告腾冲合诚商业管理有限责任公司将诉讼请求第2项中拖欠的租金金额变更为100400元。事实和理由：原告腾冲合诚商业管理有限责任公司原公司名称为腾冲中悦管理有限责任公司。2015年3月26日，被告与原告签订《腾冲中悦百汇广场超市租赁附加合同条款》，拟租赁原告商铺，并交纳100000元的租赁保证金。2015年11月26日，被告与原告签订商铺租赁合同，合同约定：被告租赁原告位于腾冲市“中悦百汇广场”购物中心负一层商铺用于经营名为“百家惠”的超市。该商铺建筑面积为3120平方米，租赁期限为10年，租金支付方式为以每月基本租金总额方式，以每月10日前向原告支付租金，即第1-2年基本租金标准为18元/月/平方米，第一年的月基本租金为58968元/月；并且双方约定了免租期，即第一、第二租赁年免租3个月，第三个租赁年免租2个月等。合同签订后，该租赁商铺的第一个租赁年租金计算时间为2016年7月1日至2017年6月30日,第一年免租期为2016年7月1日至2016年9月30日。截止2017年5月10日，被告应向原告支付7个月的租金412776元。被告仅于2015年11月27日支付了第一个租赁年租金的50%，即252720元（包含租赁保证金50000元）。扣除被告交纳租金后，被告尚欠160056元租金未付。经原告多次协商被告仍无给付之意。根据双方合同第16.4条及第16.4.5条的约定，在租赁期内被告拖欠租金连续超15日，原告有权单方解除合同，收回租赁商铺。另外，根据合同第16.1条的约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。且根据合同第16.8条的约定，原告因向被告催讨租金所引起的所有开支（包括一切律师费）由被告承担。被告邵丽娟辨称，一、本案的争议焦点是如何确定起租日和按何种方式交纳租金。答辩人与腾冲中悦管理有限责任公司签订的《商铺租赁合同》，答辩人租赁商铺的目的是经营“百家惠超市”，从合同1.14、4.1、4.2.1、4.2.3等条款完全可以确定起租日和按何种方式交纳租金。根据合同6.6条的规定，“中悦百汇广场”对外营业是2016年12月16日，起租日应为2016年12月16日。根据《腾冲中悦百汇广场超市租赁附加合同条款》第六条第2项规定，租金应按年交付，但根据合同第4.2.3规定，租金的交付方式为按月交付。第一年免租期应为2016年12月16日至2017年3月15日，答辩人按合同约定于2015年11月27日交纳了第一年租金的50%，即252720元，也就是说，答辩人已经支付了第一年应交九个月租金的一半。根据合同第4.2.3规定，答辩人已经提前履行了交纳租金的义务，租金交到了2017年7月30日，并未违反合同的约定，被答辩人无权要求解除合同。二、答辩人并未违反合同约定，已经按照合同履行了义务，而被答辩人却有明显的违约行为，被答辩人无权要求解除合同。1、答辩人于2015年3月26日就向中悦百汇商业管理有限责任公司交纳房屋租赁保证金100000元，而双方签订合同是2015年11月26日，答辩人提前8个月双倍交纳了租赁保证金；2、答辩人于2015年12月2日支付装修保证金20000元，按合同约定，装修完毕且验收合格后，原告应将装修押金无息返还被告，但被答辩人至今未返还答辩人装修保证金，违反合同约定，属违约行为；3、2016年6月初，被答辩人在施工过程中造成答辩人商铺内的瓷砖损坏，答辩人通知被答辩人后，被答辩人要求答辩人自行修复，6月10日，答辩人维修完毕后，与施工方做了《工程结算单》并代付了本应由被答辩人承担的工程款10153元，扣除垃圾清运费800元，余款9353元被答辩人至今未付给答辩人，构成违约；4、2016年9月1日、8日、10日，答辩人为被答辩人的工作人员共办理300张储值卡，被答辩人承诺在2016年10月30日前支付给答辩人充值费43000元，但至今未付，已构成违约；5、被答辩人在2016年12月16日在答辩人的商铺拿货，货款总额为6350元，被答辩人至今未支付货款，已构成违约；6、根据合同的约定，被答辩人应保证到达答辩人超市的电梯等设施处于良好的工作状态，但一楼至超市的手扶电梯从2017年5月7日停运，答辩人多次要求修复，被答辩人均未修复，其行为构成违约。三、考虑到本案实际，租赁合同也不宜解除。1、答辩人在商铺营业前的前期准备工作，光装修商铺就投入260余万元，购置货架及监控、收银等设备投入230多万元，超市里现有货物已经付款的200余万元，未付款的货物价值200余万元，合计近900多万元。目前超市正处于正常营业之中，如解除合同将使答辩人遭受重大损失；2、如合同解除，商铺将面临清算解散，拆除部分装修以恢复原状，腾空房产期间如何结算租金和相关费用，以及商铺大批员工失业等众多问题，这对本案双方及法院的执行都是非常棘手的问题，在目前的经济形势下，应尽力维持合同效力并促使合同的继续履行，结合本案具体情况，租赁合同实不宜解除。被答辩人要求解除租赁合同的主张不应得到法律的支持，应驳回被答辩人的诉讼请求。综合双方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原、被告之间签订的《商铺租赁合同》是否应当解除？针对以上争议，原告腾冲合诚商业管理有限责任公司向本院提交如下证据：1、《商铺租赁合同》、《腾冲中悦百汇广场超市租赁附加合同条款》各一份，欲证明原、被告双方签订的合同合法有效，《商铺租赁合同》第十六条规定了逾期交付租金、滞纳金的交付依据；合同第十六条第四点中约定原告有权解除合同的情形，造成的损失由被告承担；《腾冲中悦百汇广场超市租赁附加合同条款》第六条第一项中对租金支付方式进行了约定。2、《收款收据》、《中悦百汇广场装修应缴费用明细表》各一份，欲证明被告于2015年11月27日进场装修，约定的装修期为120天（免租装修期），结束时间是2016年3月27日，装修期间免除租金。被告应在整体开业后支付全年的租金，被告支付了50%的租金，剩余租金252720元被告至今未支付。3、《收据》、《中国银行POS签购单》各二份、《领款单》、《缴款通知单》各一份，欲证明被告的超市于2016年7月1日开业，原告于2017年3月27日向被告发出了缴款通知书，同时证明被告至今未付剩余50%的租金。4、《收据》一份，欲证明原告支付律师费8000元，按照合同的约定，该笔费用应由被告承担。经质证，被告邵丽娟对原告腾冲合诚商业管理有限责任公司提交的证据1、2真实性、合法性、关联性认可，但对其证明观点不认可，认为证据1的合同有很多相互矛盾的地方；对证据3中的电费《收据》、《中国银行POS签购单》认可，对《领款单》、《缴款通知单》及证据4不认可。被告邵丽娟针对其答辩请求，向本院提交了以下证据：1、《商铺租赁合同》、《腾冲中悦百汇广场超市租赁附加合同条款》各一份，欲证明原、被告双方于2015年11月26日签订了《商铺租赁合同》及《腾冲中悦百汇广场超市租赁附加合同条款》，被告完全按照合同规定履行了合同义务，无违约行为。2、腾冲中悦百汇广场于2016年12月16日开业的大屏幕彩色户外视频广告三张及微信公众号截图一张，欲证明中悦百汇广场开业时间是2016年12月16日，同时证明被告与原告的商铺起租日为2016年12月16日。3、《收款收据》二份、《收据》一份、《中国银行POS签购单》二份，欲证明被告按合同约定支付给原告相关款项，未违反合同约定。4、《收条》三份，欲证明原告在被告经营的超市办理储值卡300张，原告承诺在2016年10月30日前支付充值款43000元，但原告违背承诺，拖欠该笔款项一直未付。5、《工程结算单》一份，欲证明被告垫付了应由原告支付的工程款10153.40元，该笔款项原告至今未支付给被告。6、《销货清单》一份，欲证明中悦百汇广场开业的前一天，原告的工作人员李优优从被告经营的超市拿货，金额为6350元，该款原告至今未付给被告。7、《沟通函》二份、《通知》一份，欲证明原告未按合同约定为被告正常经营超市提供保障，其行为已构成违约。经质证，原告腾冲合诚商业管理有限责任公司对被告邵丽娟提交的证据1的真实性、合法性、关联性认可，但对其证明观点不认可，认为被告存在违约行为；对证据2的真实性认可，但对其证明观点不认可，合同约定的起租日是免租装修期次日开始计算；对证据3认可；对证据4真实性、合法性认可，但对其关联性不认可；对证据5、6不认可，认为没有原告公司的签字及盖章；对证据7真实性、合法性认可，对证明观点不认可，认为原告公司在电梯存在问题后及时发出通知及进行维修。本院认为，原告提交的证据1、2及证据3中《收据》、《中国银行POS签购单》，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信；证据3中的《领款单》与本案无关，本院不予采信；《缴款通知单》系原告单方制作，其无法提交证据证明已送达被告，且被告不认可，本院不予采信；证据4，原告向法院提交的仅为一份《收据》而非正式发票，且无其他证据证明该笔款项是否实际发生，对该证据，本院不予采信。被告提交的证据1、3原告认可，本院予以采信；证据2原告认可其真实性，本院对其真实性予以采信；证据4、7原告认可其真实性、合法性，本院对其真实性、合法性予以采信；证据5、6属另一法律关系，与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告腾冲合诚商业管理有限责任公司原公司名称为腾冲中悦管理有限责任公司。2015年11月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》及《腾冲中悦百汇广场超市租赁附加合同条款》，约定被告承租原告开发的“中悦百汇广场”购物中心负一层商铺，用于经营超市，租赁期限为10个租赁年度。《商铺租赁合同》第4.2.1条约定租金支付方式为按年支付，第一、二个租赁年度的免租期均为3个月、第三个租赁年度的免租期为2个月，第四至第十个租赁年度无免租；第1、2个租赁年度的月基本租金为56160元，第3、4个租赁年度的月基本租金为58968元，第5、6个租赁年度的月基本租金为61900.80元，第7、8个租赁年度的月基本租金为64989.60元，第9、10个租赁年度的月基本租金为68234.40元。第4.2.3条又约定：被告应自起租日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金，首月基本租金由被告在签署本合同之日起7日内向甲方缴纳，被告应于每月10日（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）前向甲方支付下月基本租金。第1.14条对起租日（或计租日）的定义为：免租装修期结束之次日，如此时“中悦百汇广场”尚未对外营业，则起租日为“中悦百汇广场”对外营业（含试营业）之日。第1.16条约定：附件和特别约定：本合同的所有附件皆为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。附件中若有甲乙双方为履行本合同所做的特别约定，以特别约定为准。第16.4.5条约定：乙方（被告）拖欠支付租金、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正常追索）的，甲方（原告）有权单方面解除本合同，收回该商铺，没收乙方全部租赁保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿。《腾冲中悦百汇广场超市租赁附加合同条款》第六条约定，租金支付方式：1、首年租金乙方进场装修前支付50%，市场整体开业后15天内付清尾款，本年度租期满最后一个月10日交付次年全年租金；2、第一年支付九个月的租金，第二年支付九个月的租金，第三年支付十个月的租金，第四年至第十年按照合同正本相应条款支付，一年一交。2015年11月27日，被告邵丽娟支付了第一年租金的50%，即252720元，后双方对如何支付剩余50%的租金进行过多次协商，但未达成一致，被告至今仍未向原告支付剩余50%的租金。中悦百汇广场整体开业时间为2016年12月16日。本院认为，原告腾冲合诚商业管理有限责任公司与被告邵丽娟签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规规定，合同合法有效。《腾冲中悦百汇广场超市租赁附加合同条款》系《商铺租赁合同》的有效组成部分，与《商铺租赁合同》具有同等的法律效力。关于原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是否应当解除的问题？虽然原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第16.4条约定了原告单方解除合同的情形，但因原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《腾冲中悦百汇广场超市租赁附加合同条款》对于租金的支付方式前后矛盾，应视为约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中，原、被告约定的租赁期间为10年，被告只需于租赁期间每届满一年时向原告支付本年度的租金即符合法律的规定，现被告已经支付了第一个租赁年度50%的租金252720元，双方的起租日为2016年12月16日，被告只需于2017年12月15日前支付第一个租赁年度剩余50%的租金即符合法律的规定，也能最大化的实现双方签订合同的目的，被告的行为并未达到双方合同约定的原告可以单方解除合同的条件，故原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告双方签订的《商铺租赁合同》本院不予解除，按照合同的相对性原则，被告就应当向原告支付第一个租赁年度剩余50%的租金252720元。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告不存在违约行为，本院不予支持。原告提交的证据不能证明律师费已经实际发生，对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告腾冲合诚商业管理有限责任公司与被告邵丽娟继续履行双方于2015年11月26日签订的《商铺租赁合同》。二、由被告邵丽娟于本判决生效之日起三十日内支付原告腾冲合诚商业管理有限责任公司第一个租赁年度剩余50%的租金252720元。三、驳回原告腾冲合诚商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取计1750元，由原告腾冲合诚商业管理有限责任公司负担1000元，被告邵丽娟负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  郭美玉二〇一七年八月十日书记员  舒子桁