济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0181民初7768号原告:崔某某，女，1971年5月10日出生，汉族，山东高速集团职工，住济南市。委托诉讼代理人：朱宝丽，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：李菲菲，女，1988年9月13日出生，汉族，系该公司工作人员，住济南市。委托诉讼代理人：王雪，女，1994年1月19日出生，汉族，系该公司工作人员，住济南市。原告崔某某与被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告崔某某的委托代理人朱宝丽，被告碧桂园公司的委托代理人李菲菲、王雪到庭参加了诉讼。本案立案后，因双方申请庭外和解中止诉讼，后因调解不成恢复诉讼。本案现已审理终结。原告崔某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期开通燃气违约金6800元、延期开通供暖设施违约金25750元（计算至2016年11月15日）、延期开通有线电视违约金14800元（计算至2016年4月11日止）；2、返还原告支付的滞纳金25003.55元；3、赔偿损失10000元；4、退还新购房业主应享受的优惠82574.08元，上述费用共计164927.63元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月30日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告出售的山东省章丘市圣井街道办黄旗山校区二号路以东碧桂园凤凰城东地块二区145号楼101号房，房屋交付期限为2014年12月30日前，原告支付了全部房款2283998元，但直至2015年5月该房屋一直存在多处质量问题，被告一直未能维修至可以交房的状态，严重影响了原告使用，鉴于所购101房迟迟未修好，原被告于2015年5月19日签订《终止协议书》，约定：终止2014043000883号《商品房买卖合同》，被告返还原告支付的房款，但被告无故拖延返还原告购房款达一个月，给原告造成了损失。2015年5月24日，原被告双方再次签订了2015051900654号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的山东省章丘市圣井街道办黄旗山校区二号路以东碧桂园凤凰城东地块二区148号楼102号房，房屋交付期限为2015年6月19日前。被告承诺房屋交付时与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、供暖、燃气等基础设施、公共配套达到使用条件，如果未达到使用条件，上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币50元的违约金。但2015年6月19日房屋交付时，供暖、有线电视、燃气等基础设施、公共配套并未达到使用条件，被告已构成违约，且签订合同时，原告并未享受被告当月承诺的返还佣金的活动，故提出如上诉求。被告碧桂园公司辩称：1、被告已分别于2014年9月18日、2014年10月18日、2014年9月14日取得燃气、有线电视、供暖竣工合格证明，并于2014年10月30日取得分期竣工综合验收备案证明，燃气、供暖、有线电视设施达到使用条件，不存在延期开通的行为；2、原告诉求违约金数额过高，应依法予以调整；3、原告未按时收房办理入住，期间并无损失，且未按期缴纳购房价款，尚有违约金未结清；3、被告依合同约定收取的滞纳金，原告诉求返还无法律依据；4、被告未承诺给原告任何优惠，不存在优惠金；综上，应驳回原告诉讼请求。当事人崔某某围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实是：1、原告崔某某与被告碧桂园公司于2014年4月30日签订编号为2014043000883的商品房买卖合同1份，约定崔某某购买碧桂园公司开发的碧桂园·凤凰城东地块二区145号楼101号房，总计价款2283998元，房屋交付期限为2014年12月30日前。2015年5月19日，双方就解除编号为2014043000883的商品房买卖合同达成合意，崔某某提交了解除购房合同申请书，双方签订了终止协议书，约定终止编号为2014043000883的商品房买卖合同，碧桂园公司无息退还崔某某房款2283998元。同日碧桂园公司收取崔某某逾期付款滞纳金25003.55元。2、2015年5月24日双方签订编号为2015051900654的商品房买卖合同1份，约定崔某某购买碧桂园公司开发的碧桂园凤凰城东地块二区148号楼102号房，建筑面积236.31平方米，总价款2570440元；付款方式为银行按揭分期付款，合同签订时支付1030440元并办理按揭申请手续，2015年6月19日前支付银行按揭贷款款项1540000元；碧桂园公司应在2015年6月19日前将分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付崔某某使用；碧桂园公司承诺商品房交付时，供水、供电、燃气、供暖、有线电视等设施达到使用条件，上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付50元违约金，但出现合同第八条出卖人可据实予以延期的情形除外。合同签订同日，崔某某交付购房款257044元（包括2015年5月7日支付的定金30000元），2015年5月20日碧桂园公司将应退还崔某某的房款773396元转为该期购房款，碧桂园公司收到1540000元按揭楼款后，于2015年9月21日出具了预收款收据，并为崔某某出具了销售不动产发票。3、2015年5月24日碧桂园公司向崔某某送达收楼通知书，通知崔某某购买的商品房可于2015年6月19日交付，可预约收楼手续办理时间；物业服务费从2015年7月1日起计收，交房前应付清楼款，否则碧桂园公司有权不交付商品房。后双方未按期办理房屋交接。碧桂园公司收到全部房款后于2015年10月1日将商品房交付崔某某，双方办理了涉案商品房移交手续，崔某某支付2015年7月至9月物业费、服务费4733.83元。后崔某某以有线电视、供暖、燃气未开通为由，提出如上诉求。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于碧桂园公司是否迟延开通燃气、有线电视、供暖、应否支付延期开通违约金及支付期间。崔某某主张自约定交付房屋之日起燃气、有线电视、供暖分别计算至2015年10月3日、2016年4月11日、11月15日，并提供2016鲁01民终4306号、（2016）鲁0181民初1525号民事判决书证实延期开通的事实。碧桂园公司对判决书真实性无异议，但认为已分别于2014年9月18日、2014年10月18日、2014年9月14日取得燃气、有线电视、供暖工程施工单位出具的竣工合格证明，且已经取得分期竣工综合验收备案证明均证实工程竣工达到使用条件，暖气施工也系使用中损害后的维修，非采暖季不存在损失不应支付违约金，并以此抗辩，主张碧桂园公司不存在违约行为，不应支付违约金。经审核，燃气、有线电视、供暖工程竣工验收合格不等于达到使用条件，碧桂园公司未提供证据证实燃气、有线电视、供暖设施竣工验收合格后已与相关服务部门进行对接，达到业主缴纳费用后即可使用的条件，故应当认定碧桂园公司迟延开通燃气、有线电视、供暖的事实，依法应支付延期开通违约金。关于支付违约金起止时间，崔某某未按合同约定时间接受房屋，根据权利可依法处分原则，约定交房至实际交房期间的违约金依法不应支持，违约金可自实际交房使用房屋之日起计算至燃气、有线电视、供暖达到使用条件前一日。根据生效判决及双方认可的事实，应自2015年10月1日起计算至，燃气为2015年10月2日（2天），有线电视为2016年4月9日（192天），暖气为2016年11月6日（403天）。碧桂园公司关于非采暖季不应支付违约金的主张，不符合合同约定，本院依法不予采信。2、关于是否因房屋存在质量问题双方解除合同。崔某某提供房屋质量问题打印件，证实房屋存在质量问题。碧桂园公司对证据的真实性不予认可，认为终止合同履行系因崔某某想更换条件更好的房屋所致。经审核，崔某某提供的证据并非双方验房认可的结果，也无碧桂园公司签章，不能证实证据来源，无法证实房屋存在质量问题，且崔某某提交的解除合同申请书及双方签订的终止协议中均无房屋存在质量问题的记载，故对崔某某的主张，本院依法不予认定。3、关于碧桂园公司是否胁迫崔某某签订协议收取滞纳金，收取的滞纳金是否应返还。经审核，双方解除合同的协议及碧桂园公司依约收取滞纳金系双方合意，且不违反有关法律规定，崔某某未提供证据证实碧桂园公司胁迫崔某某签订协议收取滞纳金，故崔某某关于碧桂园公司是否胁迫崔某某签订协议收取滞纳金的主张，证据不足，本院依法不予认定。双方达成的协议至今未依法解除或撤销，崔某某要求返还滞纳金，于法无据，依法不应支持。4、关于是否应赔偿因解除合同造成的损失。崔某某主张对前期购买的商品房已经就装修事宜与山东天地亿家装饰有限公司签订了装修工程预订合同，并支付了定金10000元，因终止了编号为2014043000883的商品房买卖合同，造成未按期装修，10000元定金作为违约金被扣留未返还的损失，碧桂园公司应当赔偿，并提供装修工程预订合同、装饰工程施工合同、预算表（复印件）、收据、POS机小票等证据予以证实。碧桂园公司对预算表的真实性不予认可，对其余证据的真实性不持异议，但认为证据不能证实承担违约金的事实，且是否存在损失与碧桂园公司无关。经审核，装修工程预订合同、装饰工程施工合同均与山东天地亿家装饰有限公司签订，预算表中有违约金10000元的记载，但因碧桂园公司不认可该证据的真实性，崔某某也未提供证据证实支付违约金的真实性，故崔某某关于因终止合同造成损失10000元的主张，证据不足，本院依法不予认定。崔某某也无证据证实碧桂园公司存在过错，碧桂园公司没有义务承担崔某某的损失，故崔某某要求碧桂园公司赔偿损失的主张，本院依法不予支持。5、关于崔某某购房应否享受返还佣金。崔某某主张2015年5月24日购买房屋签订商品房买卖合同时，碧桂园公司承诺购房业主享受3.2%的推介佣金，支付购房款是碧桂园公司未按承诺将购房价款3.2%的佣金依法核减，故应当依法退还，并提供广告宣传彩页予以证实。碧桂园公司对广告宣传彩页的真实性不持异议，但并不能证实崔某某应享受佣金。经审核，碧桂园公司广告宣传彩页显示，对推荐购买碧桂园公司房屋的任何人给予购房价款3.2%的佣金，崔某某并非推荐人，也未提供证据证实碧桂园公司曾承诺崔某某购买房屋也享受推荐人佣金，故崔某某关于享受佣金的主张，证据不足，本院依法不予认定。本院认为，原告崔某某与被告碧桂园公司于2015年5月24日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合同合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。碧桂园公司承诺“商品房交付时，供水、供电、燃气、供暖、有线电视等设施达到使用条件，上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付50元违约金”，但碧桂园公司交付商品房时燃气、供暖、有线电视并未达到使用条件，应当依法按每项每天50元支付迟延履行违约金，但违约金数额应当按实际违约时间计算，燃气、供暖、有线电视达迟延开通违约金分别为100元（50元/天×2天）、20150元（50元/天×403天）、9600元（50元/天×192天），故崔某某关于支付违约金的诉求，本院依法部分支持。崔某某关于返还滞纳金、赔偿损失、退还应享受的佣金优惠的诉求，于法无据，本院依法不予支持。迟延开通燃气、供暖、有线电视违约金的计算方式系双方真实意思表示，每项每天支付违约金50元与价值2570440元的房屋不能正常使用造成的损失相比并不过高，故碧桂园公司关于违约金数额过高的辩驳，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告崔某某迟延开通燃气违约金100元。二、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告崔某某迟延开通供暖违约金20150元。三、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告崔某某迟延开通有线电视违约金9600元。四、驳回原告崔某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3598元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  李久明人民陪审员  付玲珑二〇一七年八月三日书 记 员  蔡克涛