上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19044号原告(反诉被告)：上海汇慧电子通讯有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：万恺诚，总经理。委托诉讼代理人：顾永辉。委托诉讼代理人：吴晓燕，上海孚邦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海仁茂服饰有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周利华，总经理。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。原告上海汇慧电子通讯有限公司与被告上海仁茂服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用普通程序审理。审理中，被告于2017年3月7日提起了反诉请求，本院受理后与本诉合并于2017年4月28日、7月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴晓燕到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人顾永辉到庭参加了第二次庭审。被告的委托诉讼代理人许静雯两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海汇慧电子通讯有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2011年9月23日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告赔偿原告直接经济损失1,958,000元；3、被告返还原告押金100,000元。事实与理由：2011年9月23日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将位于上海市九亭镇易富路XXX号(原9号)院内合计5,550平方米厂房(以下简称“系争厂房”)出租给原告使用，为此，原告按约对系争厂房进行改建、装修、扩容等合计花费1,958,000元。2016年7月初，案外人上海市松江区九亭镇人民政府对被告发出限期拆除违法建筑的告知书，明确系争厂房为违法建筑，被告于同年7月25日书面告知原告，称系争厂房为违法建筑将在几个月内被拆除。原告认为，被告将违法建筑出租给原告导致双方《租赁合同》无法继续履行，对原告因此遭受的损失应由被告承担全部责任，故请求法院判如诉请。被告上海仁茂服饰有限公司辩称：原、被告之间的《租赁合同》已经于2017年7月25日终止，无需通过法院确认无效。原告主张的改建、装修、扩容等损失，缺乏依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告上海仁茂服饰有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告自2016年8月1日起至2016年12月14日止的租金516,606.25元；2、判令原告支付被告水费233,475元；3、判令原告支付被告利息损失(以750,081.25元为基数，自2016年8月1日起至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。事实和理由：2016年7月初，被告收到案外人上海市松江区九亭镇人民政府发出的限期拆除违法建筑通知后，即告知了原告，原告亦同意提前终止《租赁合同》。后原告于2016年12月15日搬离了系争厂房，但原告未能向被告支付自2016年8月1日起至2016年12月14日期间的租金。故请求法院判如诉请。原告针对被告的反诉请求辩称：原告自2016年8月1日起已经无法正常使用系争房屋，故被告主张的租金没有依据。被告主张的水费缺乏依据，且部分已超过法律规定的诉讼时效。故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2011年9月23日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告承租系争厂房，租赁期限自2011年11月1日起至2021年10月31日止。租金及其他费用的计算支付：1、年租金为1,308,000元，以后3年作为一个调整期，调整后的租金在上一个周期的基础上上浮6%；2、租金先付后用，在应付租赁费用的起始月前十天支付该租赁期间的租金，不少于三个月支付一次；3、原告在入驻装修前向被告支付押金100,000元……；4、水费的收取：原告的用水，由被告为其单独进行计量，由原告负责缴纳，被告目前仅能提供收据。合同第六条房屋的装修约定：1、原告在支付了合同约定的一个月租金和押金100,000元后，才可进入现场进行装修；2、原告如需对房屋进行装修，装修方案必需征得被告同意，所采用的装修方案必须保持原房屋结构不被破坏；3、原告对房屋的装修费用由原告承担。租赁期满后原告的装修自然归被告所有，被告不另行结算费用给原告，可移动的固定设备工具除外；4、如果原告在合同期满前提前终止本合同，被告对装修费用不作任何补偿；5、合同期满原告不再续租，如果原告需要拆除装修设施的，则必须将房屋恢复原状，征得被告同意的结构调整和装修除外。合同第七条违约责任约定：……；5、原告违反本合同第六条第1款时，由原告承担违约责任，被告可以立即终止本合同的执行，对原告所交纳的租金和押金不予退还；……。合同另对其他事项作了相应的约定。同日，原告向被告支付押金100,000元，被告按约将系争厂房交付原告使用，原告对系争厂房进行了装饰装修。另查明，2016年6月20日，上海市松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室发出《告知书》，载明：九亭镇西南7.98平方公里区域，因违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等“五违”问题突出，被列为市级重点整治区域……。2016年7月8日，上海市松江区九亭镇人民政府向被告法定代表人周利华发出《责任限期拆除违法建筑事先告知书》，载明：经查，你(单位)在易富路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定……本机关拟作出责任限期拆除违法建筑决定。如你(单位)对上述告知内容有异议……，可以于2016年7月11日16时前到久富路XXX号进行陈述或申辩。逾期视为放弃陈述或申辩。2016年7月25日，被告向原告发《通知》一份，载明：被告收到上海市松江区九亭镇人民政府的《告知书》，被责令限期拆除违法建筑……厂房将在近几个月中必须拆除。以上情况特急转告原告，请尽早应对，以减少损失。2016年7月27日，上海市松江区规划和土地管理局向被告发出《违法行为法律后果告知单》，载明：经查，你(单位)擅自在上海市九亭镇易富路XXX号违法用地……请你(单位)在收到本清单之日起，自行消除该违法行为。如不消除，你(单位)将可能承担下列负面影响……。2016年12月14日，系争厂房于被有关部门强制拆除。审理中，原、被告确认原告已支付租金至2016年7月31日，原告占有使用系争厂房至2016年12月14日。原告另提供了如下证据材料：1、工程决算决议、工程预算报价书、建设施工合同示范文本，发票，证明原告承租系争厂房后，对系争厂房进行了装修，因系争厂房属于违法建筑被拆除而造成的损失；被告对上述证据的三性均不予认可。2、案外人上海沧盛实业公司与被告法定代表人周利华于2016年7月25日签订的《协议书》一份，证明就系争厂房被告实际获得了赔偿，但是被告隐瞒了上述事实，从《协议书》中可以看出，有些项目应当由承租人即原告享有；被告对真实性无异议，但不认可原告所要证明的内容，并称该《协议书》不是单纯的民事赔偿协议，系争厂房被整体认定为违法建筑而拆除，从《协议书》内容来看，所有赔偿项目仅仅针对拆除的厂房本身，并未针对厂房内部装修，故与原告所谓的投入无关。被告另提供了如下证据材料：1、照片四张，证明系争厂房本身属于非常完备的厂房，原告没有必要进行装修，原告对系争厂房进行装修给被告可能会造成一定的损失；原告对照片的真实性认可，但认为不能证明被告所要证明的目的，原、被告的经营内容、经营范围不一致，原告对系争厂房进行装修的必要性不是被告能认可的。2、收据(2012年5月4日)、被告抄录的原告的水表数、上海城投水务(集团)有限公司发票联等，证明双方在2012年5月4日就水费进行过结算，以后原告没有支付过，2012年5月4日至2016年12月14日均是由被告垫付的，该期间的水费被告单独抄了水表并进行了记录，再乘以水费单价，得出原告拖欠被告水费233,475元；原告认为其不可能长时间没有向被告交纳水费，现原告没有证据证明交纳过，故认可被告所说的2012年6月至2016年12月14日的水费没有交纳，但每月的金额在1,000-2,000元之间，对被告主张的金额不予认可。以上事实，有《租赁合同》、收据、《告知书》、《责任限期拆除违法建筑事先告知书》、《通知》、《违法行为法律后果告知单》及当事人陈述等证据证实。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争厂房未取得建设工程规划许可证，故原、被告就系争厂房所签订的《租赁合同》无效。就本案原、被告之间就《租赁合同》无效的过错责任而言，被告明知未取得建设工程规划许可证仍将系争厂房出租给原告，应承担70%的过错责任。原告作为承租人，签约前未谨慎审查系争厂房的相关情况，应承担30%的过错责任。关于原告主张的经济损失，根据《租赁合同》的约定，可以认定被告同意原告对系争厂房进行装饰装修及必要添附，由于系争厂房已经被拆除，对于已形成附合的装饰装修物的现值无法进行评估，且双方亦无法达成一致意见，因此，本院根据原告提供工程决算决议、工程预算报价书、建设施工合同示范文本，发票、付款凭证等证据材料，兼顾合同履行情况及原、被告的过错程度等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情确定被告赔偿原告装饰装修665,000元。另被告应当将100,000元押金返还给原告。关于被告反诉主张的占有使用费,虽然，原、被告之间的《租赁合同》无效，但原告仍应参照合同约定的标准向被告支付其占有使用系争厂房期间的占有使用费，故原告应支付被告2016年8月1日起至2016年12月14日止的占有使用费516,079元。关于被告反诉主张的水费，原告认可自2012年6月起未向被告交纳过水费，但双方对水费金额未进行过结算，且截止被告反诉时，部分水费在被告未举证证明其曾进行过催讨的情况下，显然已过了诉讼时效。因此，综合被告提供的有关证据材料及原告在法庭上的陈述，本院酌情确定被告支付原告自2015年3月至2016年12月期间的水费44,000元(22个月×2,000元/月)。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海汇慧电子通讯有限公司与被告(反诉原告)上海仁茂服饰有限公司于2011年9月23日签订的《租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海仁茂服饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海汇慧电子通讯有限公司经济损失665,000元；三、被告(反诉原告)上海仁茂服饰有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海汇慧电子通讯有限公司押金100,000元；四、原告(反诉被告)上海汇慧电子通讯有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海仁茂服饰有限公司占有使用费516,079元；五、原告(反诉被告)上海汇慧电子通讯有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海仁茂服饰有限公司水费44,000元；六、驳回原告(反诉被告)上海汇慧电子通讯有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海仁茂服饰有限公司的其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,344元，反诉案件受理费5,650元，合计诉讼费28,994元，由原告(反诉被告)上海汇慧电子通讯有限公司负担16,594元(已付)，由被告(反诉原告)上海仁茂服饰有限公司负担12,400元(已付5,650元，余款6,750元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  朱金彪人民陪审员  范幼芳二〇一七年八月三十日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》document.write(””);第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。