广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1799号上诉人（原审被告、原审反诉原告):杨秀坤，女，1960年2月8日出生，汉族，地址：香港，身份证号码：2110021960********。委托诉讼代理人：徐稳、徐莉，均系广东稳健律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告)惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司，住所地：惠州市汝湖镇东亚角洞水库。法定代表人：梁正坚。委托诉讼代理人：姚纪宁，广东伟伦（广州）律师事务所律师。上诉人杨秀坤因与被上诉人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人��法院（2015）惠城法小民初字第462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨秀坤、被上诉人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨秀坤请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的所有诉讼请求；3、判令被上诉人支付上诉人190万元的商铺装修损失费；4、判令被上诉人支付上诉人因多次停电造成的损失30万元；5、本案诉讼费、执行费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决在被上诉人未提供证据原件，证据真实性无法确认的情况下枉下判决，系认定事实不清，证据不足。二、一审判决程序违法，在上诉人申请调查取证后，未调取证据也未告知不予准许的理由，无视上诉人的申请，做出对上诉人不利的判决。三、一审适用法律错误。被上诉人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司辩称，服从一审判决。原审原告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告的《商铺租赁合同》于2015年5月21日解除。2、判令被告将商铺恢复原状交还原告。3、判令被告承担本案诉讼费。在案件审理过程中，原告增加了三项诉讼请求：1、判令被告支付逾期租金共计851142元（从2013年6月起算，计至2015年5月份）。2、判令被告支付因逾期支付租金产生的违约金共计1473458.56元。3、判令被告支付逾期返还物业产生的违约金100296元。一审法院认定事实：2012年2月13日，原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，其中约定：原告将位于雅居乐xx中心商业区超市x楼x层（下称“涉案房产”）出租给被告，租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2017年2月28日，原告向被告移交涉案房产的时间为2012年1月1日；租金总额为人民币2034576元，2013年3月1日至2014年2月28日期间月租金为人民币33432元，2014年3月1日至2015年2月28日期间月租金为人民币38208元，2015年3月1日至2016年2月28日期间月租金为人民币47760元，2016年3月1日至2017年2月28日期间月租金为人民币50148元，租金按月结算，被告应于每月10日前向原告支付租金；被告承租涉案房产的经营范围为餐饮，经营品牌为素食馆。该合同第四条中约定：本合同签订后，被告应当于本合同生效之日起5个工作日内，向原告一次性支付保证金128952元；在租赁期内，出现如下情形之一的，被告交纳的保证金不予退还：…如被告拖欠原告租金达45天（含45天），原告可单方面解除租赁合同，被告还须付清所拖欠的款额及违约金…。该合同第七条中约定：原告对涉案房产提供15千瓦商业用电负荷及电表；租赁期限内，被告承诺放弃原告出售涉案房��或涉案房产所在建筑物时的优先购买权，原告有权将涉案房产或者涉案房产所在建筑物用于出售、赠与、抵押等无需征得被告同意，但上述行为不得影响被告按本合同约定正常使用涉案房产。该合同第九条中约定：如被告逾期向原告支付租金的，被告须按应付金额的千分之五/日为标准向原告支付违约金；被告逾期支付租金超30天的，原告有权在发出书面通知后单方面解除本合同而不承担任何责任。该合同第十条中约定：租赁期限届满或本合同因解除而提前终止的，被告于本合同终止后10天内返还涉案房产；被告逾期返还涉案房产的，被告同意按本合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%计收场地占用费及物业管理费。2013年3月25日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，对《商铺租赁合同》的部分内容进行修改，其中：第二条第2、3款修改为合同期内租���总额为1807740元，2013年3月1日至2014年2月28日期间月租金为人民币33432元，2014年3月1日至2015年2月28日期间月租金为人民币36106元，2015年3月1日至2016年2月28日期间月租金为人民币38994元，2016年3月1日至2017年2月28日期间月租金为人民币42113元。上述合同签订后，被告开始装修涉案房产，并按约定进行使用，但其一直未向原告支付租金。2014年12月24日，原告将涉案房产转让给了案外人古世财，并于2015年2月15日将涉案房产过户登记至其名下。2015年5月17日，原告向被告发出一份《租赁合同解除函》，明确截止发函之日，被告已拖欠原告租金共计人民币991492元，并拖欠雅居乐物业管理服务有限公司惠州分公司水电费合计22325.5元。同时告知被告自本函送达之日起解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，被告所缴纳的租赁保证金不予退还。2015年5月21日，原告向被告发出一份《租���物业交还催告函》，明确原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年5月21日解除，同时告知被告在2015年5月31日之前将商铺归还原告。由于被告拒不返还涉案房产，原告遂诉至本院，请求判如所请。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2012年2月13日签订的《商铺租赁合同》以及于2013年2月25日签订的《补充协议》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该两份合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告依约定将商铺交付被告使用，被告应按照合同约定及时足额向原告支付租金，而被告一直未向原告支付租金，已经严重违约，应承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》第九条的约定，原告可以单方解除合同，并要求被告支付逾期���付租金的违约金。但是，双方在合同中约定的该项违约金的计算标准过高，应当适当予以降低，该项违约金可按中国人民银行同期同类贷款利率来计算。原告诉求被告支付2013年6月至2015年5月的租金，有事实和法律依据，其合理部分，予以支持。由于原告于2015年5月17日已向被告发出了《租赁合同解除函》，并且在2015年5月21日向被告发出的《租赁物业交还催告函》中确认《商铺租赁合同》已于2015年5月21日解除，故被告逾期支付的租金金额应为838144元（33432/月×9个月+36106/月×12个月+38994/月×2个月+38994/月×2/3个月）。原告单方解除合同后，被告应当在2015年5月31日前将涉案房产返还给原告，而被告拒不返还，按照《商铺租赁合同》第十条的约定，被告逾期返还的，应按最后一个租赁年度的月租金标准的200%向原告支付场地占用费，数额为84226元（42113元×2）��关于涉案房产的装修费用。首先，反诉原告在承租涉案房产后进行了装修，但未提供相应的证据来证实其支出该项费用的具体金额为190万元。其次，反诉原告拒不支付租金，其行为已构成违约，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，反诉被告无需向反诉原告赔偿装修费用。故，反诉原告的该项诉求没有事实和法律依据，不予支持。关于停电损失。反诉原告没有提供证据证明涉案房产存在多次停电的情况，而且停电是由反诉被告造成的，并导致反诉原告在租赁期间内无法正常经营；同样，反诉原告亦未提供证据证明因停电所造成的损失的金额为30万元。所以，反诉原告诉求的该项损失，依据不足，不予支持。关于涉案房产的优先购买权。按照双方签订的《商铺租赁合同》第七条的约定，在租赁期限内���反诉原告承诺放弃反诉被告在出售涉案房产或涉案房产所在建筑物时的优先购买权，而反诉被告有权将涉案房产或涉案房产所在建筑物用于出售、赠与、抵押等无需征得反诉原告同意，但上述行为不得影响反诉原告按本合同约定正常使用涉案房产。故，反诉原告诉称在涉案房产租赁期间，反诉被告将涉案房产出售给案外人古世财，侵犯了其在同等条件下的优先购买权，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司与被告杨秀坤之间于2012年2月13日签订的《商铺租赁合同》和于2013年2月25日签订的《补充协议》。二、被告杨秀坤应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司支付拖欠的租金人民币838144元及其违约金（违约金以从2013年6月起每月拖欠的租金金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年6月11日计至拖欠的租金全部付清之日止）。三、被告杨秀坤应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司支付逾期返还租赁物的违约金84226元。四、驳回原告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告杨秀坤的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26299元，由原告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司负担15299元，被告杨秀坤负担11000元；反诉受理费12200元，由反诉原告杨秀坤负担。二审期间，上诉人提交以下证据：1、装饰工程施工合同、预算表、收据；2、厨房设备工程报价表、收据；3、声明书。经庭审质证，被上诉人认为：以上证据均不是新证据，不予质证。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：一、关于本案的合同效力。本案当中，虽然如论是《商铺租赁合同》还是《补充协议》均未出现原件，但由于诉讼双方均认可双方存在房屋租赁合同关系，且双方均将《补充协议》作为己方的证据提交，因此对于《补充协议》应该认定为真实。《商铺租赁合同》作为《补充协议》的前协议，客观上是应当存在的，且该协议的从其形式上来看，没有伪造的痕迹，其内容与《补充协议》也衔接清楚。上诉人虽然不认可该《商铺租赁合同》，但既不能提供其它的合同文本，也不能证明该合同系伪造���因此从证据的优势性而言，可以认定《商铺租赁合同》亦属真实。二、关于本案的违约问题。鉴于本案的《商铺租赁合同》和《补充协议》可以认定为真实，则本案应当依据该合同的约定以及相关法律的规定来认定谁是违约方。从本案现有证据来看，上诉人没有依约支付涉案房屋的租金事实清楚，而上诉人所主张的所谓双方约定无须支付租金、被上诉人停电、偷电导致上诉人无法营业等抗辩理由均缺乏证据支持且背离生活常识，因此一审认定上诉人违约，并据此对本案做出的处理正确，本院予以维持。三、关于本案其它的问题。本案当中，由于上诉人的根本性违约，导致被上诉人解除了与上诉人的房屋租赁合同关系，依法不应当支持上诉人所主张的装修损失。至于本案所谓停电的问题，上诉人申请法院调查，但从本案实际情况来看，该调查缺乏实际操作性和必要��，对本案的定性也没有根本性的影响，因此一审不予采纳并无不当。关于上诉人提出的本案涉案房屋的优先购买权的问题，鉴于双方在《商铺租赁合同》中明确约定上诉人放弃优先购买权，且涉案房屋所有权的转移也不影响合法租赁关系的履行，因此对于上诉人的该部分主张本院不予采纳。综上所述，上诉人杨秀坤的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费24400元，由上诉人杨秀坤负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹  戈审 判 员 曾 求 凡审 判 员 卫 书 平二〇一七年八月三十日法官助理 韦 翠 玲书 记 员 ��静雅