成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0115民初4407号原告：成都瑜璟物业服务有限公司武侯分公司，住所地：成都市武侯区簇桥街道七里村7组。法定代表人：王茹琰。委托诉讼代理人：周波，四川兴远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨松林，系公司员工。被告：四川德惠商业股份有限公司，住所地：成都市郫县红光镇���通北一路199号。法定代表人：张晓彬。委托诉讼代理人：伍明亮，系公司员工。被告：康定德惠商贸有限公司，住所地：康定将军桥老街东大街198号。法定代表人：王力平。委托诉讼代理人：陈福中，泰和泰律师事务所律师。被告：四川紫天房地产开发有限责任公司，住所地：成都市温江区柳城镇长安路244号。法定代表人：汤云龙。原告成都瑜璟物业服务有限公司武侯分公司（以下简称瑜璟物业公司）与被告四川德惠商业股份有限公司（以下简称四川德惠公司）、康定德惠商贸��限公司（以下简称康定德惠公司）、四川紫天房地产开发有限责任公司（以下简称四川紫天公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑜璟物业公司的委托诉讼代理人周波、杨松林，被告四川德惠公司的委托诉讼代理人伍明亮，被告康定德惠公司的委托诉讼代理人陈福中到庭参加诉讼。被告四川紫天公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告瑜璟物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告康定德惠公司和四川德惠公司支付物业管理费609306.12元，被告四川紫天公司承担连带责任；2、三被告承担连带违约金500000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月1日，原告与被告四川紫天公司签订了《康定老街?溜溜城小区前期物���服务合同》，合同约定由原告承担小区物业管理服务，合同履行期从合同生效时起至业主委员会代理全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物管费按业主的建筑面积缴纳，缴纳时间每半年交付一次。在本合同签订前，2012年9月13日，被告四川紫天公司与四川德惠公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定四川紫天公司将约4900平方米商铺和库房出租给四川德惠公司，租期13年，四川德惠公司“承担租赁范围的水费、气费、电费、物业管理费等全部费用”。后四川德惠公司与他人成立康定德惠公司，四川德惠公司合同中的权利义务由康定德惠公司实际承受。原告进场后展开了物业管理活动，提供了服务，但被告四川德惠公司和康定德惠公司从2012年11月至今拒绝缴纳物业服务费，多年来多次催收未果，为此原告被迫起诉。按原告与开发商四川紫天公司约定，欠缴物业管理费的按每日5‰向原告支付违约金。此外，按业主身份和合同约定，四川紫天公司在物业使用人德惠公司责任范围内承担清偿责任。被告四川德惠公司辩称，意见与被告康定德惠公司一致。被告康定德惠公司辩称，1、原告在起诉前未进行书面催告，应当裁定驳回其起诉或者判决驳回其诉讼请求；2、原告主张的物业费和违约金没有真实、合法的依据，依法予以驳回；3、原告的部分诉讼请求已过诉讼时效；4、原告主张的违约金过高，远远超过其可能有的实际损失，依法应当予以降低。被告四川紫天公司未到庭，未提交书面答辩意见。原告瑜璟物业公司围绕诉讼请求依��提交了证据，被告四川德惠公司、康定德惠公司、四川紫天公司未提交证据，本案事实部分本院认定如下：2012年9月13日，被告四川紫天公司与被告四川德惠公司签订《房屋租赁合同》，约定业主方四川紫天公司将其名下在康定老街?溜溜城小区的约4500平方米（实际为商场面积3586.38平方米、库房面积734.94平方米，共计4321.32平方米）商业广场负一楼出租予四川德惠公司使用，并约定物业管理费用由四川德惠公司承担，且四川德惠公司投资或成立的新子公司、分公司使用该租赁场地及设施设备，视为乙方使用，不视为整体转租，四川德惠公司不得整体转租，整体转租必须经四川紫天公司书面同意。合同签订后，被告四川德惠公司将该商业广场负一楼转交给了被告康定德惠公司经营德惠超市至今。2012年11月1日，原告与被告四川紫天公司签订了《康定老街?溜溜城小区前期��业服务合同》，合同约定由原告承担小区物业管理服务，物业服务费的标准为商业每月3元/平方米；业主应从交房之日起每半年缴纳一次物业服务费用，未能及时缴纳物业服务费的应按应缴纳费用每日千分之五支付违约金并及时缴清应缴费用；本合同期限自生效之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务合同签订后，原告进驻该小区，为全体业主提供物业服务。自原告进驻该小区为业主提供物业服务之日起，被告四川德惠公司、康定德惠公司未缴纳任何物业服务费及违约金，原告也无书面催收其缴纳物业服务费。2016年2月29日原告发出书面催收函，向被告德惠超市与被告四川紫天公司催收物业服务费。2016年10月1日，康定老街?溜溜城小区业主委员会与成都科恒置业顾问有���公司甘孜州分公司签订《物业服务委托合同》，原告与被告四川紫天公司签订的前期物业服务合同自动终止，原告主张的物业服务费计算截止到2016年9月30日。本院认为，原告与被告四川紫天公司签订的《康定老街?溜溜城小区前期物业服务合同》、被告四川紫天公司与四川德惠公司签订的《房屋租赁合同》均系各方的真实意思表示，上述合同合法成立并有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。《房屋租赁合同》中有明确约定物业管理费用由四川德惠公司承担，且四川德惠公司投资或成立的新子公司、分公司使用该租赁场地及设施设备，视为乙方使用，不视为整体转租，四川德惠公司不得整体转租，整体转租必须经四川紫天公司书面同意。故本案的物业服务费用应由被告四川德惠公司承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案原告已按约定提供了物业服务，被告四川德惠公司拒不交纳物业服务费的行为已构成违约，其应承担违约责任。原告在2016年2月29日才书面向被告催收物业服务费，没有证据显示其在之前向被告进行过催收，被告提出原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳，故被告四川德惠公司应缴纳自2014年3月1日起至2016年9月30日止的物业服务费，即401882.76���（面积4321.32平方米×每月每平方米3元×31个月）。《前期物业服务合同》中约定的每日千分之五的违约金计算标准过高，被告请求予以调低，鉴于被告的违约金额及违约期限，本院酌情按照违约金额的30%予以支持，即120564.83元（401882.76元×30%）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，本案的被告四川紫天公司作为业主方，应对上述物业服务费承担连带清偿责任。被告四川紫天公司在履行连带清偿责任后，有权向被告四川德惠公司追偿。据此，依照《中华人民共��国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川德惠商业股份有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告成都瑜璟物业服务有限公司武侯分公司物业服务费401882.76元及违约金120564.83元；二、被告四川紫天房地产开发有限责任公司对上述物业服务费401882.76元承担连带清偿责任，被告四川紫天房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告四川德惠商业股份有限公司追偿；三、驳回原告成都瑜璟物业服务有限公司武侯分公司本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为6011.5元，其中2011.5元由原告成都瑜璟物业服务有限公司武侯分公司负担，4000元由被告四川德惠商业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  范晋宇二〇一七年八月一日书 记 员  苟 涛