陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8518号上诉人（原审被告）：西安市新城区食部落美食城，住所地西安市新城区。法定代表人：刘永刚，该美食城经营者。委托诉讼代理人：李书代，陕西秦原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴政，男，1979年11月26日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：李焱，陕西圣迪律师事务所律师。上诉人西安市新城区食部落美食城（以下简称美食城）因与被上诉人吴郑房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2017)陕0102民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美食城的委托诉讼代理人李书代、被上诉人吴郑及其委托诉讼代理人李焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美食城上诉请求：1、驳回吴政要求返还租金9800元、押金130元及支付违约金的上诉请求。2、一、二诉讼费由吴政承担。事实和理由：美食城与吴政于2015年11月9日签订《食部落铺位租赁合同》，约定租期至2016年2月7日起至2017年2月7日止，每月租金为5500元，同时约定吴政应于合同签订后3日内一次性支付一个年度的租金，第二年度的租金应于第一个年度期满前一个月内支付，但吴政并未按约定交纳租金，2016年9月23日双方签订《补充协议》，将2016年8月7日至2017年2月9日期间租金标准由5500元／月调整为4200元／月，即调整后乙方应向甲方缴纳租金为4200元／月。管理费为：1000元／月。因吴政拖延欠租，美食城先后于2016年8月6日以《催费通知单》催缴2016年8月7日至2017年2月6日房租；2016年10月26日以《催费通知单》催交2016年10月26日至2017年2月9日房租，两次向其告知：如逾期不交按合同执行，超过10天，合同自行解除，收回房屋；2016年10月30日以《催费通知单》催收2016年11月1日至2016年11月30日物业管理费，同时告知如逾期不交造成停水停电本美食城不承担任何责任。超过10天，合同自行解除，收回房屋。以上三次催费通知均是在已经到了应当缴费的当日发出的，按规定房租应该在上个月就缴纳下个使用月份的房租，吴政不按期缴纳租金、管理费，构成违约，由于吴政不缴费导致美食城无法向大房东苏宁云缴纳租金和管理费导致美食城被苏宁云关店，造成美食城装修费损失达70余万元。2、吴政经营期间应先交租后经营，但其一直拖欠。吴政实际交租的时间、数额：2016年2月7日至2016年8月6日交租金33000元、保证金(押金)11000元；2016年9月23日交租金8000元，后又补交2000元，计10000元(收据的收款事由：续租2016年8月7日至2017年2月9日租金，收。)按约定应交4200元﹡6月=25200元，实交10000元，欠租15200元，其经营期间租金已经用尽，一审法院将11000元保证金计算为租金，认定事实错误。综上，由于吴政不按合同约定交租金、交管理费，加之各租户的经营能力差，导致商场整体效益不佳。但这就是市场的经营风险而不能归责于美食城，请二审法院查明事实，依法改判。吴政辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法合理，请求驳回美食城的上诉请求。吴政向一审法院起诉请求：1、解除租赁合同，请求美食城立即返还租金9800元；2、立即返还押金130元；3、支付吴政违约金13200元；（以上合计23130元）。一审法院认定事实：吴政、美食城双方于2015年11月9日签订《食部落铺位租赁合同》,双方约定美食城将位于苏宁生活广场四楼“食部落”6号档口出租给吴政经营快餐，租期2年，租金每月5500元。同时合同对营业额的返还及管理费、水费、电费、燃气费等的内容、收费标准、缴纳方式等进行了约定，明确约定管理费包括收碗、洗碗、大厅公共卫生及照明用电、空调用电及使用费，上述费用由美食城直接从吴政的营业额中扣除。合同还就违约责任等进行了约定。合同签订后，吴政当日向美食城支付了六个月租金共计33000元，押金11000元，美食城出具收据注明“起租日期按开业时间算”。后吴政缴纳了天然气卡、电卡押金及工作服押金共计130元。2016年8月9日，吴政又支付租金2000元，2016年9月23日，双方签订补充协议，约定自2016年8月7日至2017年2月9日期间，租金调整为每月4200元，管理费调整为每月1000元。经双方协商将原缴纳的押金转为租金，吴政当日又支付租金8000元后，美食城出具收条，收款事由栏记载“续租2016.8.7-2017.2.9租金〈收〉”。经查，食部落美食广场于2016年1月30日开始正式营业，产生营业额。2016年8月9日美食城通知各商户，因设备维修自2016年8月15日至2016年9月1日停业整顿，并承诺补偿17天营业时间。2016年11月19日美食城通知各商户，不再收取服务管理费，水电费由档口内自己承担，公共区域有营业商户共摊，餐具洗漱和公共卫生各档口自行清理。2016年11月28日，因食部落小吃城欠缴2016年9月26日—10月25日水电费，西安苏宁云商贸易有限公司向食部落小吃城送达《停止物业服务通知函》，并于2016年11月30日9时起停止供应水电，吴政遂停止经营。2016年12月3日，苏宁生活广场发布公告称美食城因店面经营调整，停止营业。一审法院认为，本案的争议焦点是吴政与美食城签订的合同不能继续履行的责任应由谁承担？本案属房屋租赁合同纠纷。吴政与美食城所签订的《食部落铺位租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。吴政缴纳租金后，美食城应保证其在合理期间正常开展经营活动。现因美食城与苏宁公司发生纠纷，美食城断水断电继而停业，致使吴政合同目的不能实现，双方签订的合同不能继续履行，美食城应承担相应的法律后果。美食城辩称停业系因吴政欠费所致，根据一审法院查明的事实，吴政租金已交纳至2017年2月9日，管理费、水费、电费等均由美食城在营业额中扣除，且美食城自2016年11月19日起即明示不再收取管理费，故其辩称之理由缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。因美食城食部落小吃城已停业，客观上导致吴政的合同目的已无法实现，故吴政要求解除租赁合同，返还租金、押金并支付违约金的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。吴政营业至2016年11月29日，租金交纳至2017年2月9日，加上2016年8月15日至2016年9月1日停业整顿期间17天，故美食城应返还吴政租金据实结算为9800元；关于违约金一节，综合本案实际情况，一审法院酌定2000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告吴政与被告西安市新城区食部落美食城于2015年11月9日签订的《食部落铺位租赁合同》合法有效，予以解除；二、被告西安市新城区食部落美食城于本判决生效后十日内返还原告吴政租金9800元、押金130元，支付违约金2000元；二、驳回原告吴政其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费378元，由被告西安市新城区食部落美食城承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”吴政与美食城双方于2015年11月9日签订《食部落铺位租赁合同》及2016年9月23日签订的《补充协议》，均系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。因美食城与西安苏宁云商贸易有限公司发生纠纷，西安苏宁云商贸易有限公司于2016年11月30日停止供应水电，美食城断水断电继而停业，致使吴政合同目的不能实现，吴政与美食城双方签订的合同不能继续履行，美食城应承担相应的法律后果。故吴政要求解除租赁合同，返还租金、押金的诉讼请求于法有据，本院应予支持。鉴于吴政营业至2016年11月29日，租金已交纳至2017年2月9日，加上2016年8月15日至2016年9月1日停业整顿期间17天，据此一审判决美食城应返还吴政租金9800元、押金130元并无不当。关于违约金一节，因双方合同约定吴政应于本合同签订后三日内一次性支付一个年度的租金。而吴政未按合同约定足额缴纳一年租金，其行为构成违约，亦应承担相应的违约责任。故吴政要求美食城支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，美食城的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持陕西省西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初830号民事判决第一、三项；、变更陕西省西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初830号民事判决第二项为：西安市新城区食部落美食城于本判决生效后十日内返还吴政租金9800元、押金130元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变；二审案件受理费53元由西安市新城区食部落美食城负担26.5元，吴政负担26.5元。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一七年八月九日书记员  张媛