北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0109民初3875号原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。法定代表人：李永青，总经理。委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。被告：安建颖，女，1983年1月9日出生。原告北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）与被告安建颖物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉公司之委托诉讼代理人王新江，被告安建颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博宇嘉公司向本院提出诉讼请求：要求安建颖支付2015年4月6日至2015年11月10日的物业服务费846.22元、滞纳金550.88元、生活垃圾清运费17.84元，并负担本案案件受理费。事实和理由：2014年2月19日，博宇嘉公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定博宇嘉公司对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区进行前期物业管理。安建颖为北京市门头沟区惠康嘉园小区1403号房屋（以下简称1403号房屋）的业主，该房屋建筑面积为55.95平方米。博宇嘉公司按照每月每平方米2.12元的标准收取物业费，并按每年每户30元的标准代收生活垃圾清运费。安建颖未交纳2015年4月6日至2015年11月10日期间的物业服务费、生活垃圾清运费。根据博宇嘉公司与安建颖签订的《物业管理服务协议》的约定，业主应该按照约定的期限和标准交纳有关费用，否则博宇嘉公司有权自逾期之日起每日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。安建颖辩称，安建颖承认博宇嘉公司主张的事实，但不同意博宇嘉公司的所有诉讼请求，主要理由是：1.入住时必须签署《物业管理服务协议》才能领取钥匙，具有强制性，故该合同应属无效；2.博宇嘉公司应当证明签订《前期物业管理合同》及《物业管理服务协议》时其具有相关物业服务资质，否则上述合同应属无效合同；3.《物业管理服务协议》约定的服务期限没有明确的截止时间，取决于业主大会的成立，该条款应属无效；4.博宇嘉公司的收费标准违反《北京市物业管理办法》第八条，《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第五条、第六条的规定；5.博宇嘉公司应当就其收费的具体项目，出具实际支出相关费用的证明，否则安建颖有权拒绝交纳；6.博宇嘉公司收取2014年物业费时一并收取了2014年的生活垃圾清运费和装修管理费，但并未就上述两项费用向安建颖出具正规发票，博宇嘉公司违约在先；7.博宇嘉公司应当向安建颖出具其服务期间对建筑共用部位、公用设施等进行养护、运行和管理的报告及验收报告，否则证明其未完全落实该项服务；8.博宇嘉公司未按合同约定公布物业管理费用收支账目，违约在先；9.诉争小区收费标准与服务标准不相匹配；10.安建颖家属曾被电梯困住，说明博宇嘉公司对电梯设备维护保养工作失职；11.诉争小区环境卫生、绿化、安保、停车管理等存在许多问题，物业服务形同虚设。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2014年2月19日，国信嘉业公司（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“甲方将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托乙方实行物业管理……本物业管理服务费，住宅房屋由业主或物业使用人按其拥有建筑面积每月按2.12元/平方米向乙方缴纳。”2014年4月6日，安建颖与博宇嘉公司签订《物业管理服务协议》，约定由博宇嘉公司为1403号房屋（建筑面积55.95平方米）提供前期物业管理服务，并收取服务业管理服务费，代收生活垃圾清运费。物业服务费收费标准为2.12元/月/平方米。安建颖入住时预付一年的物业费，以后在每年4月6日之前预付下一年度的物业服务费。博宇嘉公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，安建颖有权要求博宇嘉公司限期改正，逾期未改正给安建颖造成损失的，博宇嘉公司应承担相应的责任。安建颖不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，博宇嘉公司有权要求安建颖补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。物业服务费的构成为：基准服务费0.55元/月/平方米，生活水泵运行维护费0.10元/月/平方米，中水泵运行维护费0.10元/月/平方米，安全防范设施运行维护费0.05元/月/平方米，消防设施运行维护费0.10元/月/平方米，电梯运行维护费1.05元/月/平方米，公共区域照明费0.17元/月/平方米，合计2.12元/月/平方米。2014年4月6日，安建颖交纳1403号房屋2014年4月6日至2015年4月5日期间的物业服务费1423.37元、生活垃圾清运费30元、装修管理费195.83元、装修垃圾清运费160元。2015年11月10日，博宇嘉公司撤出惠康嘉园小区。安建颖未交纳2015年4月6日至2015年11月10日期间的物业服务费及生活垃圾清运费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.博宇嘉公司提交的交接单、服务单、电梯日常运行保养维修合同、保安劳务服务合同、工资单、发票、撤场材料，证明博宇嘉公司履行合同义务及撤场的有关情况，安建颖表示无法确认证据的真实性。因该证据在此前本院审理的涉惠康嘉园小区同类案件中已有出示，并已经生效法律文书确认，且能够达到博宇嘉公司的证明目的，故本院对该证据的真实性、合法性及证明目的均予以确认。2.博宇嘉公司提交的资质证书，证明该公司于2011年5月17日取得物业管理一级资质。安建颖认可该证据的真实性，但表示该证据证明博宇嘉公司获得一级资质证书的时间应为2015年6月19日。该资质证书上加盖有发证机关即中华人民共和国住房和城乡建设部的公章，故对该证据的真实性，本院予以确认。证书中明确载明发证时间为2011年5月17日，故对该证据的证明目的，本院予以确认，对安建颖的质证意见，本院不予采信。3.安建颖提交的小区照片一组，证明博宇嘉公司的物业服务存在瑕疵。博宇嘉公司认为该照片无拍摄时间，无法证明是在博宇嘉公司服务期间拍摄的。因安建颖未提交照片原始载体，亦无法说明拍摄时间，无法证明该照片拍摄于博宇嘉公司在涉案小区服务期间，故对该证据与本案的关联性，本院不予确认。4.安建颖提交的书面证人证言，证明电梯在博宇嘉公司管理期间出现过故障。博宇嘉公司认为该证言无证明人签字，证明人也未出庭，证据形式不合法，即使该证据是真实的，安建颖自己也承认出故障后物业公司及时派人解困并维修，也无人员受伤，故博宇嘉公司没有责任。因该证言无证明人签字，证明人也未出庭作证，故本院对该证据不予确认。5.本院依职权调取的本院于2017年6月2日作出的（2017）京0109民初1406号民事判决书，该判决书于2017年7月20日生效。该判决书查明：门头沟区永定镇惠康嘉园小区是按照“三定三限三结合”政策建设的S1线区域组团及曹各庄、桥户营土地一级开发项目征收集体土地定向安置住房，不是经济适用住房，不是危改回迁房，也不是按经济适用住房管理的小区。博宇嘉公司对该证据无异议，安建颖认为该证据与本案无关。因该判决书中查明的内容涉及本案诉争小区的性质，本院对该证据予以确认。本院认为，关于安建颖所提《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务协议》中物业管理服务费用执行评估标准的内容不合法，并进而质疑合同效力的问题。《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第六条规定，经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。本案中，惠康嘉园小区并非经济适用住房小区或危改回迁小区，其物业服务收费标准不适用上述规定。建设单位国信嘉业公司与博宇嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》及博宇嘉公司与安建颖签订的《物业管理服务协议》均明确约定物业服务费的收费标准。安建颖虽称签订《物业管理服务协议》具有强制性，但并未就此提供证据，且即使安建颖陈述属实，因该合同并未损害国家利益，故安建颖主张涉案合同系被胁迫签订进而无效的主张，并无法律依据。关于安建颖针对博宇嘉公司资质提出疑问并进而质疑合同效力的问题，因博宇嘉公司已提交物业资质证明，故对安建颖上述答辩意见，本院不予支持。综上，《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务协议》均合法、有效，合同约定内容是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，对各方当事人均具有约束力。关于安建颖要求博宇嘉公司就其收费的具体项目，出具运行、维护及实际支出相关费用的证明，并认为如博宇嘉公司无法提供则安建颖有权拒绝交纳物业费的问题。因物业服务费系按照双方约定的价格标准收取，并非按照实际发生数额计算。双方合同亦未约定物业公司负有向业主公布费用支出票据的义务，且博宇嘉公司已经提供了部分履行服务和费用支出的证据，证明其履行了物业服务并发生了实际支出。现安建颖要求博宇嘉公司出示上述全部证据并以此为由拒绝交纳物业服务费的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予支持。关于安建颖所提博宇嘉公司未针对2014年收取的生活垃圾清运费、装修管理费出具发票，违约在先的问题。博宇嘉公司表示其只是代收生活垃圾清运费，安建颖应当要求实际收费的主体提供发票，装修管理费的发票如安建颖需要，可以随时到博宇嘉公司开具。生活垃圾清运费发票的开具主体并非博宇嘉公司，安建颖可另行向有关主体主张自己的合法权利。如博宇嘉公司确未向安建颖开具装修管理费的发票，安建颖也可依法向博宇嘉公司主张自己的权利，但这并不能成为安建颖不交纳物业服务费的理由。故对安建颖该项辩称意见，本院不予支持。关于安建颖所提物业各项服务不达标并因此拒交物业服务费问题，安建颖未就此提交证据加以证明。鉴于物业服务的公共性且安建颖的主张缺乏证据证实，本院对安建颖上述答辩意见不予支持。综上，博宇嘉公司根据合同约定的标准要求安建颖交纳物业服务费及生活垃圾清运费，该诉讼请求于法有据，本院予以支持。但本院在审理涉惠康嘉园小区的同类案件中发现，博宇嘉公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安建颖并非恶意拖欠。故对于博宇嘉公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、安建颖于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年四月六日至二○一五年十一月十日期间的物业服务费八百四十六元二角二分、生活垃圾清运费十七元八角四分，两项共计八百六十四元零六分；二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由安建颖负担。本判决为终审判决。代理审判员  何宜航二〇一七年八月二十九日书 记 员  张紫艳