重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0240民初1481号原告：重庆裕亿房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县西沱镇温泉路21号，统一社会信用代码91500240552006531T。法定代表人：谭佑祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：何小明，重庆星兴律师事务所律师。被告：王承发，男，1956年7月21日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭金权，重庆律缘律师事务所律师。第三人：石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道老街南门步行街A1栋，统一社会信用代码915002402139530160。法定代表人：杨俊，该公司经理。原告重庆裕亿房地产开发有限公司（以下简称裕亿公司）与被告王承发及第三人石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用普通程序于2017年5月24日第一次公开开庭进行了审理，原告裕亿公司的委托诉讼代理人何小明，被告王承发及其委托诉讼代理人谭金权到庭参加诉讼，第三人宏发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本院于2017年6月26日第二次公开开进行了庭审理，原告裕亿公司的委托诉讼代理人何小明，被告王承发及其委托诉讼代理人谭金权到庭参加诉讼，第三人宏发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。裕亿公司向本院提出诉讼请求：1.被告王承发向原告裕亿公司支付超面积房款144675.00元，并从2014年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，直到被告付清时止；2.被告王承发向原告裕亿公司支付房屋结构造价的差价款307500.00元，并从2014年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，直到被告付清时止；3.被告王承发向原告裕亿公司支付自来水入户费4240.00元、居民照明用电入户费2400.00元、闭路电视光纤入户费2440.00元，共计9080.00元；4.被告王承发向原告裕亿公司支付大修基金43420.00元、测绘费1177.77元、不动产权证登记费435.00元，共计45032.77元。事实和理由：第三人宏发公司与被告王承发于2011年9月18日签订的《危房改建协议书》，约定宏发公司拆除王承发位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）县城内的房屋，占地面积99.5㎡，建筑面积447.75，附属面积52㎡，合计约500㎡，房屋结构为砖混结构，房屋使用性质为住宅。还房原则为拆一还一。水、电、天然气、电视、电话的停户、立户拆装由拆迁户自行自理。拆迁户在选择安置房时，必须结合原拆除面积和新建住宅安置房实际户型对应选择安置房，被告在选择安置房时，其累计选房面积超过原拆迁面积小于5㎡的部分按1000元/㎡（不含5㎡），超过部分按同地段、同区位、同用途新建商品房现行市场价计算后，由被告向第三人补足房款。2012年6月4日，第三人宏发公司与被告王承发签订《还房协议》，约定：第三人向被告还房的地址位于石柱县“X”，该项目的设计方案已由县政府、县危改处置领导小组及县规划局审查通过，总体建设：1幢、2幢为多层6+1，3幢为高层电梯房。被告王承发自愿选择高层电梯房的3幢3单元1、21层，2套面积共计202.12㎡，3幢4单元1、6、13层，3套面积共计322.11㎡。王承发需购停车位3个。还房价格：多层6+1按原拆迁协议执行，高层电梯房按第三人对外承包多层6+1与高层电梯房之间的差额向第三人补齐价款。王承发选择的电梯以第10层为计算基价，每上一楼每平方米加10.00元，每下一楼每平方米减20.00元，以此类推。停车位按第三人对外销售价格执行。后因第三人开发资质受限，第三人将该项目交由原告裕亿公司办理后续相关事宜，原告对该项目的权利义务概括承受。“X”住宅小区竣工后，原告通知还房户在2014年10月31日前到楼盘项目部计算相关费用，王承发在接房通知书上签字。2014年11月13日，该项目3幢楼通过整体竣工验收。2015年1月28日，原告再次向被告发出《通知》，要求被告在2015年2月10日前到项目部付清差价款并接房。石柱县建设委员会于2015年5月19日向原告颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，经房产测量公司测量，应安置给被告王承发的五套房屋面积为：3幢4单元13楼4号107.94㎡、3幢4单元2楼4号107.94㎡，3幢3单元23楼3号100.25㎡、3幢8单元1楼8号121.02㎡、3幢9单元1楼9号105.60㎡。被告实际获得的5套住房总面积为542.75㎡，超面积42.75㎡。经造价预算，3号楼的造价为1348.00元/平方米，1、2号楼的造价为733.00元/平方米。故王承发应向原告支付超面积房款144675.00元、房屋结构造价的差价款307500.00元、自来水入户费4240.00元、居民照明用电入户费2400.00元、闭路电视光纤入户费2440.00元、房屋大修基金43420.00元、测绘费1177.77元、不动产权证登记费435.00元，被告至今拒绝和原告进行结算并支付，故诉至法院。王承发辩称，1.被告就涉案房屋总共签订了3份合同，分别为：2008年9月13日签订的《旧房拆迁还房安置合同》、2011年9月18日签订的《危房改建协议书》、2012年6月4日签订的《还房协议》。在实际履行过程中，被告与第三人履行的是2008年9月13日的合同与2011年9月18日的合同，2012年6月4日的合同中约定的5套房屋，被告没有得到一套，2012年6月4日的《还房协议》根本没有履行。2.被告向法院起诉，经法院判决应得的5套房屋总面积并没有超过约定的500㎡，5套房屋公摊面积为88.7㎡，根据2008年9月13日被告与第三人签订的《旧房拆迁还房安置合同》第三条第三项规定，被告只承担楼梯间的公摊面积，其余公摊面积不承担。2008年9月13日的合同与2011年9月18日的合同均明确载明双方根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）操作，《条例》第四十条明确规定不能以公摊面积冲抵拆迁还房面积。3.2008年9月13日被告与第三人签订的《旧房拆迁还房安置合同》第八条约定还房结构是框架结构，不存在原告诉称的补齐结构差价。2012年6月4日被告与第三人签订的《还房协议》没有实际履行，如果原告要求按照《还房协议》履行，被告要求实际执行《还房协议》中的五套房屋，事实上被告没有得到约定5套房屋中的一套。4.即使法院认为应当按照2012年6月4日《还房协议》履行，按照约定的以10层楼为标准的楼层差价，原告还应补偿被告楼层差价款，被告要求在本案中予以抵消，约定的3个车位也应当一并计算。5.法院判决原告应得的房屋面积542.75㎡，其中3幢8单元1楼8号为121.2㎡。事实上3幢8单元1楼8号仅有100.25㎡。6.原告诉请的第三项诉讼请求，被告予以认可。7.原告诉请的大修基金，被告予以认可。原告诉请的测绘费、不动产权登记费，原本就应由原告承担，被告不予认可。宏发公司未作述称。本院经审理认定如下事实：2008年3月5日，第三人宏发公司委托秦小军作为石柱县X片区危房改造工程的责任人，全面负责此工程建设相关事宜。该工程的伤亡安全事故由秦小军负责，工程的债权、债务均由秦小军负责。宏发公司收取该工程管理费用160000.00元。秦小军系杨国林的妻弟。2008年9月13日，杨国林的委托代理人秦小军（甲方）与王承发（乙方）根据《重庆市房屋拆迁管理条例》及相关法律、法规的规定，甲乙双方遵循合法、公平、平等自愿的原则签订了《旧房拆迁还房安置合同》，该合同约定：由乙方无偿出让原旧房地盘，甲方新建新房还给乙方。原旧房地盘实际占地使用面积甲方拆一还二，楼层拆一还一，总还房面积为500㎡。甲方还房地点、楼层由乙方按顺序在原居住地或所建新房地优先选择住宅。选房楼层、套数不限，只要与还房总面积相等方可。除楼梯公摊面积计算在还房面积内，其他消防道、绿化地、采光道、空坝等公共设施不计算公摊面积，不计价。甲方施工图纸确定后，乙方自主选房，还房总面积小于或大于5㎡（含5㎡）以内的，按500元/㎡互补，5㎡（不含5㎡）以外的应按当时当地段房产市场价以货币互补。所建还房的质量必须经相关职能部门的检验认定，合格后方能交给乙方使用。还建房质量及交房标准为普通成套住宅用房或框架结构住宅用房。因乙方已合法取得产权证，所以拆建还房后应由甲方按还房总面积、分套数、分楼层负责无偿办理给原住户。甲方负责人杨国林加盖印章。宏发公司未在此协议上加盖公章。2011年9月18日拆迁人宏发公司（甲方）的委托代理人秦小军与被拆迁人王承发（乙方），根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》之规定，签订《危房改建协议书》，该合同约定：乙方被拆除的房屋位于石柱县县城内，占地面积99.5㎡，建筑面积447.75㎡，附属房屋面积52㎡，房屋结构为砖混结构，房屋使用性质为住宅。合计面积500㎡，乙方在实际选择安置房时，其累计选房面积超过原拆除面积小于5㎡的部分按1000元/㎡（不含5㎡），超过部分按同地段、同价位、同用途新建商品房市场价计算后由乙方向甲方补足房款。2012年6月4日宏发公司（甲方）与王承发（乙方）签订《还房协议》，该合同约定：甲方向乙方还房的地址位于石柱县XXX。名为“X”。该项目及设计方案已由县政府、县危改处置领导小组及县规划局审查通过，总体建设：1幢、2幢为多层6+1,3幢为高层电梯房。乙方选择的还房位置：高层电梯房3幢3单元1、21层，2套面积共计202.12平方米；高层电梯房3幢4单元1、6、13层，3套面积共计322.11平方米；王承发需购停车位3个。多层6+1按原拆迁协议执行，高层电梯房除水、电、气、电视、电话按原协议执行外，其余部分按第三人对外售房标准执行。高层电梯房按拆迁方对外承包多层6+1与高层电梯房之间的差额向宏发公司补齐价款；拆迁户选择的电梯以第10层为计算基价，每上一楼加10.00元/㎡，每下一楼减20.00元/㎡，依次类推；停车位按宏发公司对外销售的价格执行。2012年7月8日，王承发出具《承诺书》，自愿从危旧房改造的《还房协议》中，将3栋4号6楼换成3栋4号23楼。3栋3号21楼换为3栋3号23楼（补差价）。2014年9月3日，王承发再次出具《承诺》，自愿将还房中的3号楼一层楼8号户型旁边采光井的全部建筑面积统一到8号户型建筑面积合计计算（按国土局竣工测算面积和产权面积为准）。2014年原告裕亿公司接收川主片区危房拆建项目后，向王承发等38个被拆迁户发出了《还房户接房通知书》，通知要求还房户在2014年10月31日到楼盘小区售房部算帐并结清相关费用，王承发在此通知书上签字。在原告方出具的《交房结算清单》上，被告王承发的五套房屋应补的差价为381908.17元。王承发不同意补差价，并在《交房结算清单》上备注了应还房的单元、楼层，并标注结构差为500.00元/㎡。在实际履行过程中，第三人是按照2008年9月13日《旧房拆迁还房安置合同》向被告支付过渡费、营业损失费、房租。2016年5月11日王承发依据2008年9月13日签订的《旧房拆迁还房安置合同》起诉要求裕亿公司将3幢4单元13楼4号、3幢4单元23楼4号，3幢3单元23楼3号、3幢8单元1楼8号、3幢9单元1楼9号共计五套房屋交付给王承发置业并办理不动产权证书，支付王承发过渡费、营业损失费等共计449648.41元，违约金200000.00元。石柱县人民法院作出的（2016）渝0240民初1768号民事判决书，判决裕亿公司交付五套房屋并赔偿王承发营业损失、过渡费、租房费等共计256938.46元。裕亿公司、王承发均不服石柱法院判决，上诉至重庆市第四中级人民法院。重庆市第四中级人民法院作出（2016）渝04民终1466号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年4月6日，王承发依据生效的判决书向本院申请执行，原告提出被告应补差价，要求法院暂缓执行，原告实际仅交付给被告4套房屋。原、被告双方均在庭审中认可，房屋结构差价的单价为500.00元/㎡。如超出还房面积，房屋面积的单价为3500元/㎡。秦小军是挂靠第三人宏发公司，后因资质问题挂靠裕亿公司。秦小军现脑梗死在医院接受治疗。涉案第3幢楼房整体竣工验收时间为2014年11月13日。2014年12月1日重庆市国土资源和房屋勘测规划院出具《面积测算报告》，经测算王承发五套房屋面积为：3幢8单元1楼8号121.13㎡（套内100.56㎡，分摊面积20.57㎡）、3幢9单元1楼9号109.20㎡（套内90.66㎡、分摊面积18.54㎡）、3幢3单元23楼3号100.33㎡（套内83.30㎡、分摊面积17.03㎡）、3幢4单元13楼4号108.03㎡（套内89.69㎡、分摊面积18.34㎡）、3幢4单元23楼4号108.03㎡（套内89.69㎡、分摊面积18.34㎡），五套房屋建筑面积共计546.72㎡。原、被告在庭审中双方均同意房屋实际面积以上述测量面积为准，也认可《面积测算报告》中‘前室’（10.2㎡）是楼梯间。石柱县建设委员会于2015年5月19日向原告颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告同意楼层差价款在本案中抵扣。《条例》1999年3月26日由重庆市第一届人大常委会第十五次会议通过，2002年9月25日由重庆市第一届人大常委会第四十二次会议修订，2003年5月29日由重庆市第二届人大常委会第三次修正。2011年5月27日重庆市第三届人大常委会第二十四次会议通过废止《条例》的决定。本院认为，本案争议的焦点是：一、《还房协议》协议是否实际履行；二、除楼梯间以外的其他公摊面积是否应计入还房总面积500㎡中；三、被告是否应支付面积差价款及房屋结构的差价款；四、测绘费、不动产权登记费是否应由被告负担。现分别评述如下：一、关于《还房协议》是否实际履行的问题。《还房协议》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。因原告概括承受了第三人在“X”项目中的权利和义务，原、被告应按照《还房协议》约定的内容履行。本案中，被告辩称未享有《还房协议》中约定的任何一套房屋，《还房协议》并未实际履行。本院认为，一是《还房协议》中约定了高层电梯房3幢的楼层、套数及面积。被告出具的《承诺书》中表明，被告知晓并认可楼层变更；二是被告自己在原告出具的《交房结算清单》备注的楼层与《承诺书》中3号楼1楼8号户型是一致；三是被告起诉要求原告交付的房屋也已明确具体。虽然被告通过执行仅享有4套房屋，但享有的标的是具体明确，双方也无异议。原、被告通过自己的行为表明双方已履行了《还房协议》，只是在实际履行过程中对标的物进行了变更。综上，被告辩称理由，本院不予采信。二、关于除楼梯间以外的其他公摊面积是否应计入还房总面积500㎡中。从三份合同中，仅有2008年9月13日秦小军作为杨国林的委托代理人与被告签订的合同中载明了被告除楼梯间的公摊面积应承担外，其余的公摊面积均不承担。其他两份合同均未明确表明被告不承担其他公摊面积。本院认为，一是2008年9月13日的合同当事人为杨国林与被告，第三人未在该合同中加盖印章。虽然第三人或秦小军按照此协议的标准向被告支付过渡费，但第三人宏发公司对费用标准追认外，其余均不予追认。现原告明确表示对没有第三人盖章的合同不予追认；二是2011年9月18日的合同中第一款中明确约定拆除的房屋的建筑面积447.75㎡及附属房屋面积52㎡，合计500㎡，也是指的建筑面积；三是被告依据的《条例》是1999年通过的，而双方订立合同时依据的是2003年修订后的《条例》，其中未明确规定不得以公摊面积冲抵还房面积；四是2003年修订后的《条例》指导精神是拆一还一及改善居住条件，原告现安置的房屋居住环境及配套设施比拆迁前砖混结构的房屋均有所提升。综上，其他公摊面积应纳入还房总面积500㎡之内计算。三、关于被告是否应支付面积差价款及房屋结构的差价款。对于面积差价的问题，原告安置给被告房屋面积按照建筑面积计算已超过约定500㎡，被告应补偿原告超出部分的面积差价款。双方在庭审中均认可按照原告提交《面积测算报告书》测算的面积为准，且超过5㎡的按照3500.00元/㎡计算，安置给被告五套房屋的建筑面积共计546.72㎡，故被告应补偿原告面积差价为151020.00元（5㎡×1000.00元/㎡+41.72㎡×3500.00元/㎡），原告请求支付144675.00元，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋结构的差价款问题，一是2008年9月13日的合同中，约定了拆迁还房为普通成套住宅用房或框架结构住宅用房。在2014年6月4日的合同中，双方对重新安置房屋结构及是否补差价又进行了重新约定；二是2012年6月4日《还房协议》已履行，交付标的物变更并不影响《还房协议》中其他内容的效力。双方在庭审中认可房屋结构的差价的单价为500.00元/㎡，被告应补偿原告房屋结构的差价款273360.00元（546.72㎡×500.00元/㎡）。四、测绘费、不动产权登记费是否应由被告负担。《还房协议》中约定的交付标准为商品房的交付标准，测绘费是开发企业即原告委托测绘机构实施测绘，原告不应将测绘费的成本转嫁给被告，原告请求的被告支付测绘费，本院不予支持。房地产权登记费即不动产权登记费是不动产权利人向登记机构缴纳的费用，应由不动产权利人一方缴纳。2016年12月6日国家发展改革委会同财政部印发的《关于不动产权登记收费标准等有关问题的通知》规定棚户区改造安置住房的所有权登记收费标准为零费率。原告也未向本院提供2016年12月6日前已为被告了办理不动产登记的申请，也未提供代被告缴纳的登记费的证据，对原告主张的该项费用，本院不予支持。双方同意楼层差价款在本案中一并计算，《还房协议》以第10层楼为计算基价，每上一楼每平米加10.00元，每下一楼每平米减20.00元，被告应补偿13楼4号房屋楼层差价为3240.90元（30.00元/㎡×108.03㎡），23楼4号房屋应补楼层差价款为14043.90元（130.00元/㎡×108.03㎡），23楼3号房屋应补楼层差价款为13042.90元（130.00元/㎡×100.33㎡）。原告应补偿被告1楼8号房屋楼层差价款21803.40元（180.00元/㎡×121.13㎡），1楼9号房屋楼层差价款19656.00元（180.00元/㎡×109.20㎡），双方互补的楼层差价款抵消后，原告还应补偿被告楼层差价11131.70元。被告应支付面积差价款144675.00元、结构差价款273360.00元。双方相互抵消后，被告还应支付原告406903.30元。原告请求被告支付面积差价款、结构差价款的利息应从被告知晓且符合交房条件的次日（2015年5月20日）起计算至付清时止，并非从2014年11月1起计算。被告认可原告代缴的水电入户费4240.00元、居民照明用电入户费2400.00、闭路电视光纤入户费2440.00元，大修基金43420.00元。本院予以确认。双方未协商车库价格也未支付车库款，可另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第八十三条、第八十八条、第八十九条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王承发于本判决生效之日起十日内向原告重庆裕亿房地产开发有限公司支付406903.30元及利息（以406903.30元为基数，从2015年5月20日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；二、被告王承发于本判决生效之日起十日内向原告重庆裕亿房地产开发有限公司支付自来水入户费4240.00元、居民照明用电入户费2400.00元、闭路电视光纤网入户费2440.00元、大修基金43420.00元，共计52500.00元；三、驳回原告重庆裕亿房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费8863.00元，由原告重庆裕亿房地产开发有限公司负担1596.00元、被告王承发负担7267.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长 张 军代理审判员 刘 玲人民陪审员 张辉红二〇一七年八月二十三日书 记 员 谭清心