安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0104民初2059号原告：张云霞，女，1973年6月5日生，汉族，合肥美的洗衣机有限公司员工，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：闫立振，北京中银(合肥)律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宁，北京中银(合肥)律师事务所律师。被告：安徽福乐门商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路990号801室，统一社会信用代码91340100MA2MY3BW6Y。法定代表人：梁剑，总经理。被告：汇福置业（安徽）有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路668号福乐门广场商业裙楼4层，统一社会信用代码91340100MA2MXWKQ8B。法定代表人：卢庆春，董事长。第三人：安徽恭贺新禧娱乐有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路福乐门广场301室，统一社会信用代码913401000544546063。法定代表人：夏登超，总经理。委托诉讼代理人：葛家虎，该公司员工。委托诉讼代理人：丁文化，该公司员工。原告张云霞诉被告安徽福乐门商业运营管理有限公司（以下简称福乐门商管公司）、汇福置业（安徽）有限公司（以下简称汇福置业公司）、第三人安徽恭贺新禧娱乐有限公司（以下简称恭贺新禧公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张云霞委托诉讼代理人闫立振、胡宁，第三人恭贺新禧公司委托诉讼代理人葛家虎、丁文化到庭参加了诉讼。被告福乐门商管公司、汇福置业公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告福乐门商管公司签订的《商铺租赁、委托经营管理合同》；2、判令被告福乐门商管公司、第三人恭贺新禧公司腾空并返还原告合肥市福乐门国际商业第3层3380号商铺；3、判令被告福乐门商管公司向原告支付拖欠租金38939.3元（按88.7元/日，自2015年12月31日暂计算至2017年3月14日共计439日，后续房屋占用使用费依此标准计算至房屋腾空并返还原告之日止）、违约金3388元（按照合同约定的每个季度支付日起开始计算逾期违约金，分段计算至2017年3月14日），以上合计42327.3元；4、被告汇福置业公司对上述被告福乐门商管公司所要承担的义务承担连带责任；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2011年1月10日，原告与被告福乐门商管公司签订了《商铺租赁、委托经营管理合同》（合同编号FCMS0056号，以下简称租赁合同），约定原告将其所有的位于合肥市长江西路与西二环路交口的福乐门国际广场第3层3380号商铺出租给被告福乐门商管公司使用，合同第四条明确约定“第一阶段：2012年12月31日至2019年12月31日止，共7年。租金收益为人民币127774元，甲方同意乙方从2015年12月31日起按季度分期支付该阶段租金收益，且乙方同意在每季度前7个工作日内将该租金收益存入甲方指定的账户”。被告汇福置业公司向原告出具担保书，自愿对租赁合同中被告福乐门商管公司所承担的义务及责任承担连带保证责任。租赁合同签订后，原告按约履行，将案涉房屋交付给被告福乐门商管公司使用。2012年7月13日，被告福乐门商管公司与第三人恭贺新禧公司签订了《商铺租赁合同》(以下简称转租合同)，将案涉房产转租给第三人恭贺新禧公司经营使用。2015年12月31日，按照租赁合同约定，被告福乐门商管公司应按季度将租金支付给原告，但被告福乐门商管公司始终未予履行，原告多次找到被告福乐门商管公司、甚至次承租人第三人恭贺新禧公司要求支付租金，均遭拒绝。特别需要提及的是，第三人恭贺新禧公司也从未依照转租合同的约定向被告福乐门商管公司支付任何租金。2017年3月2日，原告再度以书面形式向被告福乐门商管公司发出催款函，给出被告合理期限按约支付租金，但该函件被拒收退回，据了解，被告福乐门商管公司目前已经名存实亡，原告为购买案涉商铺已举全家之力，承受了巨大的经济压力，本想靠收取租金缓解购房压力，却未曾想即便多次催告，被告福乐门商管公司却以其行为表明拒不履行，其行为已经构成根本违约。而本案第三人恭贺新禧公司，却自2012年底以来长期占用原告的房子，经营使用收益，一分钱费用也不支出，这无疑令原告雪上加霜。被告福乐门商管公司、汇福置业公司未作答辩，亦未提交证据。第三人恭贺新禧公司辩称：一、本案原告和福乐门商管公司之间实质上系租赁关系，亦存在委托关系。福乐门商管公司基于原告及全体业主的委托，将房屋租赁给恭贺新禧公司，现原告要求解除和福乐门商管公司之间的委托关系，进而要求恭贺新禧公司腾空房屋，于法无据。从原告和福乐门商管公司之间的《福乐门国际广场商铺租赁、委托经营管理合同》的内容上看，合同实际上是两层意思，一是原告将房屋租赁给福乐门商管公司，是房屋租赁关系，一层意思是将房屋委托福乐门商管公司对外出租经营，是委托关系，至于究竟是何种关系，合同第三条也明确规定：在上述租赁期间（自2012年12月31日至2022年12月31日）内，乙方可以自行决定以自营、委托经营、第三人联营、转租等方式对该商铺进行经营。自行决定经营的范围及方式。第六条规定：……甲方作为业主在此期间将依据相关法律法规享有的相关物业管理权利，全权委托予乙方行使。由此可见，福乐门商管公司有权自用，也有权将房屋租赁给他人使用。如果是自用的房屋，则福乐门商管公司和原告之间是租赁关系。如果是转租给他人使用的房屋，原告和福乐门商管公司之间就是委托关系。福乐门商管公司正是基于当时的委托，将房屋租赁给恭贺新禧公司。并且于2012年12月7日和恭贺新禧公司签订了为期十年的商铺租赁合同。恭贺新禧公司是和原告委托的“福乐门商管公司”签订了房屋租赁合同，并且根据该合同合法占有该房屋。该租赁合同没有解除，恭贺新禧公司就没有腾空房屋的义务。二、根据原告和福乐门商管公司之间的《福乐门国际广场商铺租赁、委托经营管理合同》的约定，原告也无权中途收回房屋。根据原告和福乐门商管公司签订的《福乐门国际广场商铺租赁、委托经营管理合同》第二条规定，自2012年12月31日始至2022年12月31日止，共十年，第三条规定：在上述租赁期间内，乙方可以自行决定以自营、委托经营、与第三人联营、转租的方式对该商铺进行经营，自行决定经营的范围及方式。第六条的规定：甲方承诺在租赁期间内不以任何形式主张该商铺的使用权，不得以任何形式和理由干涉乙方或其他租赁方在该商铺内的经营活动，甲方作为业主，在此期间将依据相关法律法规享有的相关物业管理权利全权委托乙方行使。根据合同第十五条的规定，本合同及该商铺的相关的商业、物业管理合同签订后，双方均不得单方面终止合同。否则视为违约，违约方应当赔偿守约方的全部损失，且守约方有权要求继续履行合同。由此看来，双方合同也约定了不得单方终止合同，收回房屋。三、恭贺新禧公司和福乐门商管公司的房屋租赁合同没有解除，履行尚存在纠纷，是继续履行还是返还房屋没有定论，如何赔偿损失还没有定夺，原告主张恭贺新禧公司作为第三人负有协助腾空房屋的义务，于法无据。综上，请求依法驳回原告对恭贺新禧公司的诉讼请求。经审理查明：2011年1月10日，张云霞（委托方、甲方）与福乐门商管公司（经营方、乙方）签订了一份《福乐门国际广场商铺租赁、委托经营管理合同》，合同约定：“一、甲方同意将购买的位于合肥市长江西路与西二环路交口的福乐门国际商业广场第3层3380号商铺（以下简称该铺位），建筑面积24.38平方米，出租给乙方，并委托乙方经营管理。二、租期：自2012年12月31日始至2022年12月31日止，共10年。三、在上述租赁期间，乙方可自行决定以自营、委托经营、与第三人联营、转租等方式对该商铺进行经营，自行决定经营范围及方式。四、租金收益及支付方式：甲乙双方约定本合同10年租赁期间，该商铺租金收益及支付方式约定如下：1、第一阶段：2012年12月31日至2019年12月31日止，共7年。租金收益为人民币壹拾贰万柒仟柒佰柒拾肆元（小写￥127774元），甲方同意乙方从2015年12月31日起按季度分期支付该阶段租金收益，且乙方同意在每季度前7个工作日内将该租金收益存入甲方指定的账户。2、第二阶段：2020年1月1日至2022年12月31日止共3年。租金收益为人民币壹拾万壹仟肆佰陆拾元（小写￥101468元），甲方同意乙方从2020年1月1日起按季度分期支付该阶段租金收益，且乙方同意在每季度前7个工作日内将租金收益存入甲方指定的账户。3、如果本合同约定的商铺面积与产权证面积有差异，对应的租金收益最终根据政府实测的商铺建筑面积多退少补……七、甲、乙双方一致同意，甲方全权委托乙方与开发商办理商铺交付手续……十五、违约责任：1、乙方逾期支付甲方的租赁收益，除应支付所欠租赁收益外，并按日向甲方支付逾期金额的万分之叁的违约金……二十、本合同自双方签字盖章后生效……”。当日，被告汇福置业公司出具《担保书》，内容为：“2011年1月10日张云霞女士与福乐门商管公司签订编号为FCMS0056《福乐门国际广场商铺租赁、委托经营管理合同》，现我公司自愿为福乐门商管公司在该合同中承担的义务及责任承担连带担保责任”。2012年7月13日、12月7日，福乐门商管公司（出租方、甲方）与恭贺新禧公司（承租方、乙方）分别签订《福乐门国际广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于合肥市蜀山区长江西路668处的301号商铺转租给乙方，租赁场所的用途只限于经营KTV，并且声明在合同签订前已向政府有关部门充分了解该场所可用作恭贺新禧经营之用途，租赁期限为10年，在合同期内乙方应按约定的租金标准及金额以现金或转账的方式全额支付租金及相关费用。《商铺租赁合同》中301号商铺包含本案原告所有的3380号商铺。上述协议签订后，福乐门商管公司对于张云霞购买的福乐门国际商业广场第3层3380号商铺依约代为经营管理。2015年12月31日起，福乐门商管公司未按约支付租金收益，至2017年3月14日尚欠租金收益合计38939.3元未付（按每日88.7元的租金标准计付），汇福置业公司作为保证人也未依约履行担保责任。以每季度应付租金7985.87元(127774元÷16个季度)为基数，按日万分之三计算，2016年1月7日至2017年3月14日的逾期付款违约金为1034.96元，2016年4月7日至2017年3月14日的逾期付款违约金为819.35元，2016年7月7日至2017年3月14日的逾期付款违约金为603.73元，2016年10月7日至2017年3月14日的逾期付款违约金为388.11元，2017年1月7日至2017年3月14日的逾期付款违约金为172.49元，合计3018.64元。上述事实，有当事人陈述、原告提交的被告企业基本信息两份、第三人企业基本信息、商品房买卖合同、原告房屋产权证、《商铺租赁、委托经营管理合同》、被告与第三人签订的《商铺租赁合同》、催告函、EMS邮件投递查询信息、担保书及第三人恭贺新禧公司提交的第三人营业执照、第三人与被告安徽福乐门商业运营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》、原告与被告安徽福乐门商业运营管理有限公司签订的《商铺租赁、委托经营管理合同》在卷证实。本院认为：原告与被告福乐门商管公司签订的《商铺租赁、委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性性规定，合法、有效，对双方具有法律约束力。被告福乐门商管公司在接受原告委托经营管理案涉商铺后，未依约支付租金收益，构成违约。被告福乐门商管公司的违约行为致使原告的合同目的不能实现，原告有权要求解除《商铺租赁、委托经营管理合同》。原告要求解除《商铺租赁、委托经营管理合同》的意思表示在民事起诉状中已明确，该民事起诉状副本已于2017年6月17日送达至被告福乐门商管公司，故原告与被告福乐门商管公司签订的《商铺租赁、委托经营管理合同》于2017年6月17日解除。原告要求被告福乐门商管公司腾空并返还原告合肥市福乐门国际商业第3层3380号商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人恭贺新禧公司自此无权占有使用涉案房屋，原告要求第三人恭贺新禧公司腾空并返还原告合肥市福乐门国际商业第3层3380号商铺的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。第三人恭贺新禧公司辩称原告无权要求其腾空并返还涉案房屋，无法律依据，本院不予采信。原告要求被告福乐门商管公司支付拖欠的租金收益及后续房屋占有使用费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，被告福乐门商管公司司应支付原告至2017年3月14日的租金收益38939.3元及自2017年3月15日起按每日88.7元的租金标准(127774元÷16个季度÷3个月÷30天)计算至房屋腾空并返还原告之日止的租金收益及房屋占有使用费。原告要求被告福乐门商管公司自合同约定的支付租金之日起至2017年3月14日按照日万分之三支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持，被告福乐门商管公司应支付原告至2017年3月14日的逾期付款违约金3018.64元，原告要求被告福乐门商管公司支付逾期付款违约金3388元，超出部分，本院不予支持。被告汇福置业公司向原告出具《担保书》，为被告福乐门商管公司在本案《商铺租赁、委托经营管理合同》应承担的义务及责任向原告提供连带担保责任，该《担保书》系其真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，故原告要求被告汇福置业公司对被告福乐门商管公司应支付的上述租金收益、房屋占有使用费及逾期付款违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张云霞与被告安徽福乐门商业运营管理有限公司签订的《商铺租赁、委托经营管理合同》于2017年6月17日解除；二、被告安徽福乐门商业运营管理有限公司与第三人安徽恭贺新禧娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告张云霞合肥市福乐门国际商业第3层3380号商铺；三、被告安徽福乐门商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张云霞至2017年3月14日的租金收益38939.3元及自2017年3月15日起按每日88.7元的租金标准计算至房屋腾空并返还原告张云霞之日止的租金收益及房屋占有使用费；四、被告安徽福乐门商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张云霞至2017年3月14日的逾期付款违约金3018.64元；五、被告汇福置业（安徽）有限公司对被告福乐门商业运营管理有限公司应支付上述三、四项款项承担连带清偿责任，被告汇福置业（安徽）有限公司承担保证责任后，有权向被告安徽福乐门商业运营管理有限公司公司追偿；六、驳回原告张云霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费6388元（张云霞预交3194元），由被告安徽福乐门商业运营管理有限公司、汇福置业（安徽）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  宁晓燕人民陪审员  刘敬萱人民陪审员  虞晓兰二〇一七年八月十七日书 记 员  周 丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条第二款：连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。