河南省登封市人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0185民初1193号原告：常秋凤，女，1956年8月15日生，汉族，住郑州市。委托代理人：郭建波，河南季布律师事务所律师。被告：冯少卿，男，1963年6月14日生，汉族，住登封市。委托代理人：冯梦龙，河南班固律师事务所律师。第三人：程会军，男，1970年12月13日生，汉族，住焦作市山阳区。原告常秋凤与被告冯少卿、第三人程会军执行异议之诉一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常秋凤及其诉讼代理人郭建波、被告冯少卿的诉讼代理人冯梦龙到庭参加诉讼，第三人程会军经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常秋凤向本院提出诉讼请求：1、请求停止对位于郑州市××东路××院××楼××单元××号房屋（郑房权证字第××号）的执行，并解除对此房屋的查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月18日，原告通过房屋中介郑州大家房地产营销策划有限公司和第三人程会军签订了房屋买卖合同，原告购买了第三人程会军的位于郑州市××东路××院××楼××单元××号房屋（郑房权证字第××号），合同签订后，原告按照合同约定将前期房款通过转账或现金形式交付给第三人程会军，但第三人没有按照合同约定办理解押手续。原告为了使第三人程会军尽快办理房屋过户手续，原告又分批将后期购房款全部付给了第三人程会军，但程会军一直拖延不给原告办理房屋产权过户手续。2015年9月份，第三人程会军将房屋交付给原告居住。在冯少卿诉程会军民间借贷一案审理中，2016年6月2日登封市人民法院作出（2016）豫0185民初2252号之一民事裁定书，查封了涉案房屋，在冯少卿诉程会军民间借贷一案执行中，原告提出执行异议申请，要求停止对涉案房屋的执行并解除查封。2017年1月25日登封市人民法院作出（2017）豫0185执异5号裁定书驳回原告的异议请求。原告在法院查封前就已就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同，在查封前原告已合法占有使用涉案房屋，原告已全部支付了购房款，且不是原告的原因未办理涉案房屋的过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，（2016）豫0185民初2252号之一民事裁定书、（2017）豫0185执异5号裁定书侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告冯少卿辩称：1、原告不能证明其对程会军名下的本案标的房产拥有合法有效的物权所有权；2、原告与程会军之间的房屋买卖合同是虚假的；3、原告与程会军之间的转账记录与收条中显示的数额也相互矛盾，不能证明转账记录就是所谓购房款；4、原告对标的房产没有任何权利，当然也不能产生排除被告对标的房产的执行权利；5、原告对标的房屋没有所有权的情况下，却将标的房屋占有，可以说明原告与程会军之间恶意串通，进行虚假诉讼，目的就是为了拖延阻拦被告对程会军的执行。第三人程会军未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告出具的《房屋买卖合同》，因被告对该证据真实性有异议，且该合同的相对方第三人程会军并未到庭对合同进行确认，该合同中介方也没有具体经办人签名，且原告未提供正式票据证明合同签订的实际时间，另原告提供的手写中介费用票据出具时间和购房合同约定时间不符，故该合同真实性存疑；2、对原告提供的收条、借条及转账凭证，上述证据仅能证明原告方与第三人程会军方之间的资金流转情况；3、对原告提供的《他项权证》及中信银行出具的《房屋抵押权终止证明》，上述证据具有真实性，但不能证明涉案房屋已经解除抵押；4、对原告提交的照片、缴纳涉案房屋水、电、暖气记录、户口本、结婚证明、涉案房屋用电应缴费、实际缴费单、交通银行清单，根据上述证据及本院查明的其他事实可证明原告现占有涉案房屋，但不能证明原告占有涉案房屋的起始时间；5、对原告方证人牛某的证言，因证人与原告是亲属关系，且证人称其受原告的委托向程会军支付购房款，在2015年5月25日向程会军转账15万，2015年6月2日两次转账10万后，原告于6月中旬就以现金的方式将25万元偿还给牛某，本院要求原告提交25万元现金的取款凭证，原告庭后并未提交，本院对其证人证言不予采信；6、对于原告庭后提交的2015年7月8日的《收据》，因郑州大家房地产营销策划有限公司鑫苑路店并未出庭对2015年5月18日签订《房屋买卖合同》的情况、原告支付房款的情况以及中介公司对合同履行的监督情况予以说明，该《收据》的时间与《房屋买卖合同》中约定的“三方签字成立时，应及时足额支付报酬”的条款不相符，不能证明合同签订情况，本院对此不予采信；7、对被告提供的房屋所有权证、民事调解书、民事裁定书，上述证据具有真实性，本院予以采信。经审理查明：第三人程会军于2015年1月15日将其名下位于郑州市××东路××院××楼××单元××号房产（涉案房产）抵押于中信银行股份有限公司郑州分公司，抵押数额为95万元。2015年5月25日，案外人牛某通过浦发银行向第三人转账15万元。2015年5月27日，案外人吕鑫鑫通过建设银行向案外人河南万华彩印有限公司转账10万元。2015年6月2日，案外人牛某通过浦发银行向第三人转账10万元。2015年7月31日，原告通过光大银行向第三人转账70万元。2015年8月7日，原告通过光大银行向第三人转账25万元。2016年6月2日，被告与第三人之间的民间借贷纠纷案件，本院作出（2016）豫0185民初2252号民事裁定书，对第三人名下位于郑州市××东路××院××楼××单元××号房产（涉案房产）予以查封。2016年7月25日，原告通过光大银行向第三人转账40万元。后原告常秋凤以其与程会军于2015年5月18日签订购房合同并实际占有房屋为由提出执行异议，2017年1月25日，登封市人民法院作出（2017）豫0185执异5号裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请，原告不服向本院提起执行异议之诉。另查明：吕鑫鑫为原告的女儿，王峰为原告的女婿，牛某与原告为亲属关系。本院认为，本案中原告其权利能够排除对涉案房屋执行需同时满足以下条件：1、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，根据原告提供的购房合同，该合同显示签订时间为2015年5月18日，而原告提供的中介费用收据为2015年7月8日，且原告未提供中介费用的正规发票，故该购房合同的真实性存疑；其次，关于原告占有房屋的起始时间，根据原告主张权利所依据的房屋买卖合同第七条约定，原告及第三人应在交付房屋时进行物业交割，而根据原告提供物业相关单据显示业主仍为程会军，原告亦无其他证据证明其占有房屋的起始时间，故原告现仍不能充分证明其在本院查封之前占有该房屋；再次，关于房屋价款支付问题，根据原告主张的购房合同约定付款方式约定为：“一次性付款，乙方应在签订存量房资金监管协议当日，将全部房款存入存量房资金监管账户，待房产过户后由监管账户打入甲方账户”，而在合同第十二条，对于付款事项仅约定了2015年5月20日前支付15万元、2015年6月2日前支付50万元，该条约定并未对合同总价款185万元的付款事项全部进行约定，不能视为对合同第四条的付款方式进行了全面的重新约定，因此合同第四条仍应为涉案房产的付款方式，结合本案涉案房产交易的履行情况原告并未按照合同约定全面履行支付款项的义务，故本院认为原告所举的证据不能证明原告与第三人之间签订的是真实有效的合同，并且已按合同约定方式支付全部价款；最后，关于未办理过户登记买受人是否存在过错问题，根据原告主张权利所依据的房屋买卖合同第五条约定，原告及第三人应于2015年7月30日前共同到房管局办理过户手续，而现实中，原告及第三人均未按照约定时间办理过户手续，且在第三人违反上述约定的情况下，原告仍向第三人支付款项，后根据程会军向原告出具收据约定于2015年8月6日前办理解押注销事宜，在程会军再次违约的情况下，原告方仍未向第三人主张权利，并再次分批支付第三人65万元，作为一个成年人，原告应知悉房屋过户登记的重要性，在第三人程会军违约的情况下原告也完全可以诉讼等途径主张权利以实现办理房屋过户登记的目的，然而在第三人程会军违约至本院将涉案房屋查封近一年期间，原告仍未积极主张过上述权利，故原告因疏于主张自身权利，存在过错。综上所述，原告所主张权利并不能排除对涉案房屋的执行，故对原告诉求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告常秋凤的诉讼请求。本案受理费100元，由原告常秋凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于递交上诉状后七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杨菊凤代理审判员  康 玄人民陪审员  梁西锋二〇一七年八月十五日书 记 员  常丽博