江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0826民初204号原告：淮安市祥安物业管理服务有限公司，住所地涟水县涟城镇城东路。法定代表人：桂玉梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张云甫，该公司员工。委托诉讼代理人：陆小平，江苏知缘律师事务所律师。被告：淮安新港建设有限公司，住所地涟水县红日路北侧、金轮路东侧。法定代表人：沈超，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗岸伟，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：左泉，江苏岸庆律师事务所律师。第三人：淮安华业物业有限公司，住所地涟水县政务中心一楼。法定代表人：董青松，该公司董事长。委托代理人：张卫东，该公司经理。原告淮安市祥安物业管理服务有限公司（以下简称祥安物业）与被告淮安新港建设有限公司（以下简称新港公司）、第三人淮安华业物业有限公司（以下简称华业物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月8日公开开庭进行了审理。2017年5月10日，因争议较大本案转为普通程序审理，依法组成合议庭于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告祥安物业委托诉讼代理人张云甫、陆小平，被告新港公司委托诉讼代理人罗岸伟、左泉，第三人华业物业委托诉讼代理人张卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥安物业向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2011年5月12日签订的《新天地前期物业管理委托合同》继续履行。2、被告与第三人于2016年3月10日签订的“商业用房服务合同”无效。3、被告按合同约定将商业用房交付给原告管理服务。4、被告赔偿原告2015年2月1日至2016年2月1日的损失71390元。事实和理由：2011年5月12日，原告经招投标，与被告签订了《新天地前期物业管理委托合同》。合同签订后，原告按约履行了合同，积极地为被告提供物业管理服务，被告没有按照合同约定给付物业补贴和物业管理费，也没有将商业用房交付给原告管理服务。后原告依法向法院起诉要求被告给付2014年8月1日至2016年2月的物业管理费。后人民法院在生效判决中认定“原、被告双方于2011年5月12日签订的新天地前期物业管理委托合同不违反国家有关法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行自己的权利与义务。”，还认定在合同履行过程中，由于被告的原因，不能使已经签订的合同完整的履行下去，应归咎于被告对市场风险预估不足，责任在于被告，更认定被告在履行合同过程存在违约行为，原告尽可以追究被告的违约责任，并判决被告给付上述物业管理费。被告将原、被告双方约定的本应由原告管理服务的商业用房交由第三人管理，并与第三人于2016年3月10日签订的“商业用房服务合同”，系严重违背诚实信用原则的违法和违约行为，严重侵犯了原告的合法权益。因此，被告与第三人签订的“商业用房服务合同”是无效的。被告应当继续履行合同，严格按照合同约定，将商业用房交付给原告管理服务。同时被告严重违约，没将商业用房交付给原告管理，造成原告直接经济损失71390元，应当由被告赔偿。故诉至法院，请依法判处。被告新港公司辩称：一、原告要求继续履行合同的诉讼请求不能成立，物业合同已经于2016年4月到期终止，被告无须继续履行合同，物业管理条例第二十六条规定前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的前期物业合同终止，虽然双方2011年5月12日签订的前期物业委托管理合同第八条约定委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选定的物业服务管理企业签订物业管理委托合同生效之日止，但该条款只是重申了物业管理条例第二十六条，并没有对合同期限作出具体规定，而招标邀请函明确规定合同期限为4年，一期交付时间为2012年4月份，从文意上理解合同期限应当为2012年4月到2016年4月，该条款确定的期限与前期物业合同第八条内容是并行的，二者都是合同终止的条件，满足其中之一就产生合同终止的效果，而在4年期间内并没有出现业主委员会与物业管理区域业主委员会与其选定的物业服务管理企业签订物业管理委托合同的情形，此时就应当适用投标邀请函中的规定，认定合同期限是4年，即合同已经于2016年4月到期，因此被告无须继续履行合同。二、原告要求交付商业用房进行管理并要求赔偿损失的请求不能成立。(1)该诉讼请求已经超过诉讼时效，被告于2014年8月将一期住宅交付给原告管理，同时撤销了将商业用房交付原告管理的委托，一期商业和住宅是同时完成的，交付时我们只将住宅交付给了原告，商业没有交付，原告没有提出任何异议，即便在2016年原告起诉时也没有要求将商业用房交付其管理，因此自2014年8月到原告本次起诉时要求交付商业用房的要求已经超过了2年的时效，原告的请求不应得到支持。(2)将商业用房交付原告管理的约定已经被被告撤销，原告无权再要求将商业用房交付其管理，合同法第四百一十条规定委托人或者受托人可以随时解除委托合同，本案的前期物业合同也属于委托合同，适用合同法关于委托合同的规定，被告有权视情况随时撤销委托解除合同或撤销部分委托变更合同，2014年8月被告撤销了将商业用房交付原告管理的委托，原告一直以来也没有提出过任何异议，因此原告无权再要求将商业用房交付其管理的要求。三、原告要求确认所签的关于案涉房屋物业管理服务合同无效的诉讼请求不成立。原告当庭所谓的恶意串通的说法根本不存在，本案所涉商业用房在2014年时被告已经撤销交付原告管理的委托，原告始终未提任何异议，在2015年底2016年初我们通过公开招投标的方式向社会发出招标邀请，本案第三人依法投标并中标与答辩人签订合同，不存在所谓的恶意串通。四、原告当庭对7万元损失作出了解释，其是用原被告招投标文件的附件《收入及支出测算表》计算出来的，这与实际情况完全是空对空的，案涉商业用房2014年根本没有交付给本案原告，原告也没有提出异议，所以根本不存在由其在管理的情形，所以以测算表来进行测算根本是错误的。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人华业物业辩称，我方得知招投标的信息后到商业用房的实地进行考察，向被告的工作人员进行了询问，其明确表示他们服务的对象只是住宅这块不包括商业。我们签订的合同是通过招投标活动进行的，是合法行为，原告提出我们是恶意串通不是事实。综上要求驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原、被告双方签订的新天地物业管理合同一份、淮安市中级人民法院（2016）苏08民终2990号民事判决书一份、被告的工作人员周亚军出具的陈述一份、涟水县公安消防大队向被告出具的消防备案抽查合格意见书一份。被告为了反驳原告提交了以下证据：原、被告双方签订的新天地物业管理合同一份，前期物业管理招标文件一份包括封面、投标邀请函、投标须知等，新港新天地投标文件封面及第一页投标函各一份、涟水县人民法院（2016）苏0826民初2530号民事判决书及庭审笔录各一份、淮安市中级人民法院（2016）苏08民终2990号民事判决书一份、江苏涟水县经济开发区管理委员会向涟水县招管办提交的申请书复印件一份、江苏涟水县经济开发区管理委员会与第三人竞争性谈判文件一份。本院经审理认定事实如下：2011年，被告以招投标的方式为其开发的新天地小区选聘物业管理企业，在招标文件中投标邀请函确定合同期限为四年，投标人须知确定小区第一期于2012年4月份交付，第二期于2013年2月份交付，第三期于2013年5月份交付，第四期于2014年4月份交付，合同期限约四年。原告应邀进行投标并向被告出具包括投标函在内的招标文件，承诺除非另外达成协议并生效，招标方的中标通知书、招标文件和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。原告中标后于2011年5月12日与被告签订物业管理委托合同，确定由原告在新天地小区内提供物业服务，合同第三章委托管理期限第八条约定“管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”合同第三十三条约定“本合同自签订之日起生效”。合同签订后，被告于2014年8月1日将建成的新港新天地小区第一期别墅区交付给原告管理时，并未将建成的新港新天地小区第一期商业用房一并交付给原告进行物业管理服务，原告一直没有就商业用房部分提供物业管理服务。被告原计划开发的新天地的第二期、第三期、第四期一直没有开发。江苏涟水县经济开发区管理委员会与第三人通过竞争性谈判形式将包括新天地小区一期商业用房在内的房屋的物业管理服务交由第三人管理，第三人于2016年3月10日签订“商业用房服务合同”。淮安市中级人民法院（2016）苏08民终2990号民事判决书中认定“《收入及支出测算书》作为该招标文件的附件之一，明确了前期物业补贴费用的测算方法和测算结果，包括下列收入和支出：前期介入费28452元；一期收入3715196元，其中低层住宅收入179000元，商铺收入445289元，一期支出524403元；……”，还认定被告并没有将一期商铺交付原告实际管理，即原告没有为一期商铺提供服务，因商铺和住宅的收费标准相同，则商铺的收费占一期全部收费的比率为71.3%，被上诉人的收入减少，但其服务的对象也在相应减少，如果仅从比率关系看，原告支出费用应为524403*28.7%=150503.66元。《收入及支出测算书》载明：一期收入：624289元（2012年4月-2013年1月共10个月），一期支出524403元。关于支出并未明确是什么时间段，但所有项目都是计算10个月的相关支出。本院认为：当事人对合同的效力可以约定附期限。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，原、被告双方签订的前期物业合同中第八条明确约定管理期限自本合同生效之日开始，第三十三条明确约定本合同自签订之日起生效，可以认定双方约定的管理期限开始时间为合同签订的时间，即2011年5月12日。合同的内容由当事人约定，本案原、被告通过招投标签订合同，在招投标中双方也明确表示，除非另外达成协议并生效，招投标文件作为约束双方的合同文件的组成部分。因此，原、被告双方之间达成新天地小区前期物业管理合同，应当不仅仅限于2011年5月12日双方签订的《物业管理委托合同》，还应当包括该招投标中双方来往的招投标文件。所以，对于双方约定的管理期限，应当结合双方正式签订的物业合同以及招投标活动中招投标文件，综合认定为四年，即自2011年5月12日起至2015年5月11日止。双方约定的管理期限已经于2015年5月12日届满，案涉合同就新港新天地小区商业用房产生的物业管理服务权利义务关系即行失效。原告要求原、被告于2011年5月12日签订的《新天地前期物业管理委托合同》继续履行，以及被告按合同约定将商业用房交付给原告管理服务的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。2016年3月10日，原告就案涉房屋并无权利义务关系，无权干涉第三人华业物业就该房屋形成物业管理服务权利义务关系，亦无权要求人民法院确认第三人华业物业该物业服务合同无效。因此，原告要求确认第三人华业物业就该案涉房屋签订的物业服务合同无效的诉请，于法无据，本院不予支持。2015年5月12日，原、被告双方就案涉房屋的物业管理服务权利义务关系已经失效，2015年5月12日后，被告并无将案涉房屋交付原告进行物业管理服务及支付相应物业管理服务费的义务，因此，原告无权要求被告赔偿2015年5月12日之后未进行案涉房屋物业管理服务的损失。2015年2月1日至2015年5月11日的损失，原告提出应当按淮安市中级人民法院（2016）苏08民终2990号民事判决书确定的原告在案涉小区处的收入与支出差额确定损失。本院认为（2016）苏08民终2990号民事判决书是根据被告在该案中提供《收入及支出测算书》认定新天地小区一期包括住宅区和商业区的收入和支出的，《收入及支出测算书》是10个月的收入和支出。因此，根据（2016）苏08民终2990号民事判决书计算，确定被告赔偿2015年2月1日至2015年5月11日未将案涉房屋交给原告管理导致的损失为71389.66元÷10月×（3+11/31）月=23950.08元。原告提出双方签订的合同已经对合同期限作出明确约定，招标文件中四年的合同期限已经双方更改，不能作为认定合同期限的依据。本院认为，双方签订的合同中关于管理期限的约定实际是对合同附了失效的条件，此条件是否成就尚处于不确定状态，不应当视为对合同限期的明确约定，其与招投标文件中四年合同期限约定并不矛盾，因此不能将双方签订的合同中第八条的约定视为对招投标文件合同期限约定的更改，应当视为对其补充，两种约定应当同时适用。招投标法明确规定招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，否则应当责令改正可以并处罚款，合同期限的变更显然系合同实质性内容，按常理原、被告当时的真实意思表示也不应当是违法对招投标文件进行违背合同实质性内容更改。在司法实践中，在可以将当事人的合意理解为合法的情况下，人民法院亦不应当轻易将其理解为违法行为。从有关管理机关没有责令改正该约定来看，该招标活动的管理机关也认为双方系按照招投标文件订立书面合同的。所以，原告关于合同期限的主张，本院不予采信。被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，理由是被告于2014年8月将一期住宅交付给原告管理，同时撤销了将商业用房交付原告管理的委托，一期商业和住宅是同时完成的，交付时被告只将住宅交付给了原告，商业没有交付，原告没有提出任何异议。本院认为，被告主张撤销了将商业用房交付原告管理的委托，却未说明其以何种积极方式通知原告，只是主张2014年8月应当交付而未交付即为撤销，却未举任何证据证明。被告举证的（2016）苏0826民初2530号民事判决书中原告在该案中的诉讼请求有要求被告立即支付低层住宅、别墅区和商业空置房物业管理费1280962元。原告于2016年4月20日通过诉讼方式向被告主张其未管理商业空置房物业管理服务费。因此，被告该主张本院不予采信。被告主张其依据合同法第四百一十条规定将商业用房交付原告管理的约定已经被答辩人撤销，原告无权再要求将商业用房交付其管理。本院认为，委托合同应当具备受托人以委托人名义用委托人的费用处理委托事务，行为结果由委托人承担的基本特征。本案中，被告支付一定物业管理服务费，由原告以原告自己的名义对物业进行管理，管理费用原告自行承担，自负盈亏。案涉合同不具备委托合同基本特征，不应适用合同法委托合同相关规定。因此，被告该主张本院不予支持。被告主张案涉商业用房2014年未交付给本案原告，不存在由其在管理的情形，原告用招投标文件的附件《收入及支出测算表》计算出来的损失，完全是空对空的，不符合实际情况，被告不应赔偿原告损失。本院认为，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，（2016）苏08民终2990号民事判决书确定的收入、支出差额可视为被告合同履行后原告预期可获得的利益，以该差额为依据计算原告的营业损失是合理方法。因此，被告该主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十六条、第一百二十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、第五十九条，《物业管理条例》第二十六条、,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告淮安新港建设有限公司在本判决生效后三十日内赔偿原告淮安市祥安物业管理服务有限公司违约损失23950.08元二、驳回原告淮安市祥安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，由被告淮安新港建设有限公司负担399元，由原告淮安市祥安物业管理服务有限公司负担1187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，账号：62×××75）。审 判 长  杨金星审 判 员  薛玉春人民陪审员  张 煦二〇一七年八月七日书 记 员  徐 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：……第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。第五十九条招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。