重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初6234号原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝北区锦坪街5号，统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人康云，该公司总经理。委托诉讼代理人：张胜，男，1977年10月1日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李强，男，1975年6月20日出生，汉族，住重庆市涪陵区，系该公司员工。被告：涂明素，女，1960年2月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称鑫龙物管公司）与被告涂明素物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法由审判员刘斌适用小额诉讼程序，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物管公司的委托代理人张胜，被告涂明素均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫龙物管公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告涂明素给付拖欠原告的某某号房从2015年1月1日至2017年5月31日止，共计29个月的物业服务费2937.7元（77.96平方米*1.3元/平方米*29月）及违约金625.78元（按物业服务合同万分之五计算）；公共能源费每月10元，共计290元，合计费用3853.48元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告涂明素系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告38-24-2号房从2015年1月1日至2017年5月31日止共29个月物业服务费、违约金及公共能源费等共计3853.48元。原告多次向被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付。为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条规定和我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，请求法院依法判决。以维护原告的合法权益。被告涂明素辩称，1、2015年6月21日前的物业服务费数额已经超过诉讼时效；2、原告鑫龙物业公司对电梯广告在内的物业公用部位、公用设施设备进行了经营，但并未向业主大会清算并办理收益的交接；3、按照綦江区发展和改革委员会对某某收取物业服务费的批复，被告缴纳的1.30元物业服务费必然包含了一定比例数额的公共设施设备日常维修、养护费，但原告鑫龙物业公司将前述公共设施设备维修养护费侵吞后，以拒修电梯的手段逼迫业主签名动用大修基金对电梯在内的公共设施设备进行日常维修养护；4、《某某物业服务合同》系原告与冒充业主大会委托代理人的业主委员会成员签订，原告只能向冒充业主大会委托代理人的6人进行催收物管费；5、本案与《物业服务合同》效力具有牵连性，在《某某物业服务合同》行政案件未结案前，本案应该中止审理。6、原告鑫龙物业公司未按照物业服务合同约定和收费文件对服务项目和服务内容提供服务，被告有权拒交物业服务费。经审理查明，2014年3月1日，原告与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司就某某小区签订了《某某前期物业服务合同》，合同履行期限为2014年4月1日至2019年3月31日。2015年6月26日，原告又与该小区的业主委员会重新签订了《某某物业服务合同》，该合同约定的期限为2015年7月1日至2020年6月30日。原告按照合同约定，进驻小区提供物业服务。2015年7月6日，重庆市綦江区发展和改革委员会以綦发改价登记1号《綦江区物业服务收费登记表》批复原告某某小区的收费标准为：高层住宅1-2层0.65元/月/平方米（按建筑面积计算），3层及以上1.00元/月/平方米（按建筑面积计算；包含电梯使用费）。小高层1-2层1.00元/月/平方米，3层及以上1.30元/月/平方米，非住宅1.5元/月/平方米（建筑面积计算）。车库车位服务费70元/位/月。被告涂明素系某某小区房屋的业主，从2015年1月1日起至2017年5月31日止，共计29个月未交纳物业管理费，经原告催收被告以业主委员会系虚假成立，其与原告签订的物业合同不合法为由拒交物管费，并表示公共能源费由公共收入来冲抵业主应交的物业服务费。庭审中原告举示与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司签订的《某某前期物业服务合同》及与小区的业主委员会签订了的《某某物业服务合同》和重庆市綦江区发展和改革委员会审批的收费表证明其提供物管服务、收费标准合法，在《某某前期物业服务合同》中第四章第七条“业主公用部位、公用设施设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收···按每户每月10元定额由产权人或使用人按月缴纳···”。《某某物业服务合同》中也载明了前述公共能源费的征收方法。另外还举示了巡查签到表、请求协调处理违规搭建的函、关于小区商贩占道经营的复函、关于美心防盗门遗留问题的函、视频监控黑屏要求及时恢复的函、建设单位遗留问题诚请协调解决的函、温馨提示等证明原告对小区进行了管理，被告质证认为，原告虽然对小区进行了管理和整改，但没有效果，对收费有意见，表示未享受特殊服务，1.30元的物业费过高。部分物业费已超过诉讼时效，不承认违约金。审理中，原告鑫龙物业公司举示了2015年7月9日、2016年1月11日、2016年11月8日、2017年5月9日向被告催收物管费的照片，原告称是在上述时间将催收物管费的通知张贴在银海星城38-24-2号即被告门上。被告质证后认为：2017年5月9日的催收通知已收到，其他几张催收通知因被告该时段住在重庆而不知情，后被告在庭审中表示知道原告这几张催收通知。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定诚信、全面履行自己的义务。本案原告鑫龙物业公司提交了2017年1-6月物业服务报告、巡逻签到表、请求协调处理违规搭建的函、关于小商贩占道经营的复函、关于美心防盗门遗留问题的函、视频监控黑屏要求及时恢复的函、建设单位遗留问题诚请协调解决的函、温馨提示等，证明原告鑫龙物业公司已完成了主要服务，被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费。被告提出以公共收益作为冲抵公共能源费的抗辩，原告提交的《某某前期物业服务合同》和《某某物业服务合同》中均载明了公共能源费的收取办法即由产权人或使用人按每户每月10元计收，因此被告辩称公共能源费应由公共收益来冲抵的意见本院不予支持。关于被告提出《某某物业服务合同》系与虚假的业主委员会成员签订，被告不知情的抗辩，属于另一个法律关系，不属本案审理范围，在本案中不予解决，被告可以另外寻求解决方法。被告辩称《某某物业服务合同》行政案件未结案前，办案中止设计里的意见，本院不予采纳。原告在物业服务过程中，虽然提供了物业服务，也做过一些监督、协调工作，但仍然存在一些问题和瑕疵，被告不能以此为由对抗物业服务费的交纳，居民生活小区除了物业公司按照约定提供物业服务外，还需要小区业主共同努力、共同遵守相关的规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益。本院对原告请求被告交纳2015年7月1日至2017年5月31日，共计23个月的物业服务费2750.8元（92平方米*1.3元/平方米*23月）、公共能源费230元（23月*10元/月）予以支持。对于原告请求的违约金，鉴于原告提供的物业服务中却有瑕疵，被告也并非故意拖欠，本院不予支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费和公共能源费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。关于被告提出2015年6月22日之前物管费已超过诉讼时效的问题，从庭审情况来看，原告分别于2015年7月9日、2016年1月11日、2016年11月8日、2017年5月9日在被告的房门上张贴了催收通知，被告涂明素虽然未在该催收通知上签字或盖章，但被告涂明素事后知道原告的催收通知，能够证明原告在上述时间向被告涂明素主张了权利，诉讼时效应在上述时间分别产生中段的效力，因此被告涂明素辩称2015年6月22日之前已过诉讼时效的意见本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款（一）项之规定，判决如下：一、被告涂明素在本判决生效后5日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2015年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费、公共能源费共计3227.7元；二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。被告涂明素若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告涂明素负担，此款原告已预交，被告涂明素在履行上述义务时一并给付原告。本判决为终审判决审判员 刘 斌二〇一七年八月二十五日书记员 邓乐懿