陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终9976号上诉人（原审被告）：西安星火地产开发有限公司，住所地：西安市劳动南路旭景名园小区12号楼00111室。法定代表人：袁瑞生，该公司总经理。委托代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。委托代理人：王璐，陕西维谨律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：牛锦婷，女，1982年3月30日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人西安星火地产开发有限公司（以下简称星火公司）因与被上诉人牛锦婷商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初6297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星火公司之委托代理人迟波、王璐与被上诉人牛锦婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。星火公司上诉请求：1、撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、《合同》第十五条约定与附件六第八条约定属于合同履行期间在不同条件下的不同的法律关系，约定的是作为出卖人在合同履行中两个时段中各自的义务及违约责任，时间约定上不是按照连续计算方式认定。而原审法院错误地将两个不同的合同义务混淆认定，作出错误判决。合同第十五条约定中，如果因为上诉人备案登记延误办理导致被上诉人迟延取得房屋产权证的违约责任，即在不退房的情况下，由上诉人按照被上诉人已付购房款总额的0.5%承担违约金。而根据合同附件六第二项、第三项约定可以看出，双方明确约定了该条款生效履行的前置条件，即买受人同意委托出卖人代办房产证登记手续，并向出卖人预交契税、专项维修资金、登记服务费等相关税费和个人资料，出卖人承诺：出卖人按本合同十五条的约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案后18个月内，为买受人代为办理该房屋的产权证。十八个月应当是自备案登记完成“后”才开始计算，而不是从房屋“交付使用”之日起计算。该附件六的约定与合同第十五条的约定完全是各自独立的，上诉人取得出售房屋备案登记的时间却是分别在2016年4月、9月，那么上诉人代为办理房产证的合同义务起算时间也应当是按照合同约定的自双方所附条件成就之日起计算，即从2016年4月、9月分别起算办证期间的十八个月（至今尚未届满）上诉人正在履行当中，没有违约。二、作为附条件的合同约定，星火公司在双方约定的代为办理房产证条件成就后开始代为办理房产证的行为没有违反双方合同约定，就星火公司代为办理房产证的合同义务而言，星火公司在合同履行期间不存在违约行为，不应承担违约责任；三、星火公司与被上诉人没有建立委托关系，不应承担受托办证的违约责任；四、被上诉人未在合同约定期限内提交资料备案，是导致被上诉人截止起诉之日仍未能取得房地产权属登记证书的原因。牛锦婷辩称：1、一审认定事实清楚、适用法律正确。双方合同第15条和合同附件6第8条第3款约定不矛盾，18个月期限应自合同第15条约定的365日期限届满次日起算，即应在2015年11月19日前代办产权证，星火公司已违约；2、双方委托办证合同关系已成立并生效，星火公司以未提交个人资料为由解除双方委托关系，无事实与法律依据；3、不存在因城改回迁安置楼无法办理房产登记手续的问题，被答辩人违约延迟办证的证据确凿，星火公司应依约承担违约责任，支付违约金，另星火公司在史宝亮等另案中认可其迟延办证的违约事实，并表示赔偿。牛锦婷向一审法院起诉请求：一、判令星火公司立即为其办理房屋所有权证书；二、判令星火公司向其支付逾期办理所有权证违约金3091.22元；三、判令星火公司返还天然气初装费、有限电视初装费2236元；四、本案诉讼费由星火公司承担。一审法院审理查明，2010年5月15日，牛锦婷与星火公司签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：由牛锦婷购买星火公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城六路以北、明光路以西的旭景兴园第7幢2单元13层21303号房屋，建筑面积96.59平方米，总价款308122元；星火公司应当于2011年12月30日前将经监理公司组织有关部门验收合格的商品房交付牛锦婷使用；并应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由星火公司提供的资料报产权登记机关备案，如因星火公司的责任，牛锦婷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由星火公司按已付房价款的0.5%向牛锦婷支付违约金；星火公司交付房屋的装饰、设备标准为厨房天然气管道接驳到位、统一预设有线电视预留端口；牛锦婷在办理交房手续时，应当缴纳有线电视初装费、天然气工料费（含IC卡费、材料费、报警器）、产权登记相关税费、预交物业相关费用、房屋维修基金，如因牛锦婷不缴纳以上费用导致不能按期交房、办理产权的后果由牛锦婷承担，不视为星火公司违约；在牛锦婷完全履行本合同及附件与补充协议的前提下，星火公司承诺在将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案后18个月内，为牛锦婷代为办理产权证；因星火公司原因未能在前述约定期限内代为取得产权证的，星火公司如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向牛锦婷支付已付房款1%的违约金。现牛锦婷已向星火公司支付购房款308122元。星火公司按约定时间将该房屋交付牛锦婷使用。2012年3月6日，按星火公司要求，牛锦婷向陕西星火物业管理有限责任公司缴纳契税4621.8元、大修基金14005.60元、天然气工料费1786元、有线电视初装费450元。星火公司于2016年4月6日将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。牛锦婷于2016年10月22日领取该房屋产权证书。另查，2007年10月31日、2007年11月29日西安市物价局发出市物发（2007）第291号、第318号通知，要求房地产开发企业自主确定商品房销售价格“一价清”时，必须将工程建设中以代垫支付的天然气安装工料费、有线电视安装工料费等计入销售价格，价外不再收取与商品房建设工程相关的任何费用。又查，陕西星火物业管理有限责任公司系涉案房屋的物业管理公司，星火公司系该公司股东。庭审中，查明牛锦婷已取得涉案房屋的产权证书，牛锦婷当庭撤销请求星火公司办理产权证的诉讼请求。以上事实，有《商品房买卖合同》及其附件、购房款票据、陕西星火物业管理有限责任公司收款收据、房屋验收交接单、入住通知书、收楼须知、入住手续、西安市房屋权属分户表、领取产权证登记表及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，在履约中应当遵循平等、公平、诚实信用原则。本案中，牛锦婷与星火公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效，根据合同约定，星火公司应当向牛锦婷交付房屋并将房屋所有权转移给牛锦婷。将办证资料报送产权登记机关备案是办理涉案房屋产权证的前提条件，星火公司于约定交房时间前将涉案房屋交付牛锦婷使用，依约应在2013年6月前将办证资料报送备案，而实际履行中，星火公司至2016年4月才完成备案，由于其过分迟延履行上述义务，导致牛锦婷于2016年10月取得产权证书，其行为严重损害牛锦婷的合法权益，故牛锦婷请求星火公司按照合同约定支付已付房价款1%的违约金并无不当，予以支持。星火公司以买卖合同附件六第八条第3项主张其未逾期办理产权证故不承担违约责任之辩解不予采信。根据相关行政管理规定，有线电视初装费、天然气工料费均应计入商品房销售价格中，不得另行收取，故牛锦婷请求星火公司退还上述两项费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西安星火地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告牛锦婷逾期办理产权证的违约金3091.22元；二、被告西安星火地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内退还原告牛锦婷天然气工料费、有线电视初装费2236元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（牛锦婷已预交），现由西安星火地产开发有限公司负担，于支付上述款项时一并支付牛锦婷。二审中，星火公司提交了两组证据：第一组：1、网上的西安市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知；2、网上的西安市房管局答记者问；3、西安市住房情况查询申请表。用于证明被上诉人在委托上诉人代为办理房产证时，需向上诉人提供：“西安市家庭购房申报表、户籍及家庭成员证明材料、非本市户籍家庭居民家庭应提供一年以上本市纳税证明或社保缴纳证明、家庭成员个人有效身份证明”。被上诉人给上诉人提交家庭购房申报表的时间已经超过双方约定的三个月。双方委托关系不成立，上诉人无义务代为办理房产证。第二组：西安市经开区城中村改造工作领导小组办公室文件。证明涉案房屋未及时进行备案原因是政府将城改项目安置楼建设与城改手续同步办理的做法造成延误，非上诉人原因导致，上诉人不应承担责任。涉案项目合同附件六约定，具备办理买受人分户房产证时间为2016年4月，在委托关系成立的情况下，上诉人的办证时间没有超过合同约定的20个月期限。张喜林进行了质证，对证据表示不认可，无法确定其真实性，认为不存在城改项目，该房屋是商品房不是城改房。经本院审理查明，一审认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。牛锦婷与星火公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。同时，合同附件六第八条关于办理产权登记手续的补充约定：在牛锦婷完全履行本合同及附件与补充协议的前提下，星火公司承诺在将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案后18个月内，为牛锦婷代为办理产权证；因星火公司原因未能在前述约定期限内代为取得产权证的，星火公司如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向牛锦婷支付已付房款1%的违约金。牛锦婷已按约定向星火公司缴纳了契税、大修基金等相关资料，星火公司应按合同约定在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并按附件六第八条约定在报产权登记机关备案后18个月内，为牛锦婷代为办理产权证。星火公司如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向牛锦婷支付已付房款1%的违约金。星火公司于2013年3月3日将该房屋交付牛锦婷使用，但至今尚未给牛锦婷办理产权证书。根据上述约定，星火公司应支付牛锦婷已付购房款1%的违约金。星火公司上诉称应以其实际备案时间起算18个月办证时间，无事实及法律依据，本院不予支持。其上诉理由不能成立。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元由西安星火地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一七年八月××日书 记 员  崔诚浩