安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终745号上诉人（原审被告）：六安绿珍坊房地产营销策划有限公司，住所地安徽省六安市金安区集中示范园区桑和路8号，统一社会信用代码91341502MA2MX72E7K(1-1)。法定代表人：盛燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张洁，安徽皋陶律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹廷锐，安徽皋陶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：六安泽业房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区皋城路与正阳路交叉口，统一社会信用代码913415005689981178(1-1)。法定代表人：黄道稳，公司总经理。委托诉讼代理人：刘明余，安徽金六州律师事务所律师。上诉人六安绿珍坊房地产营销策划有限公司（以下简称绿珍坊公司）与被上诉人六安泽业房地产开发有限公司（以下简称泽业公司）居间合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初4221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人绿珍坊公司的委托诉讼代理人张洁、邹廷锐，被上诉人泽业公司的法定代表人黄道稳及委托诉讼代理人刘明余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿珍坊公司向本院上诉请求：撤销原判，依法改判驳回泽业公司的诉讼请求。事实和理由：一、本案中，绿珍坊公司与泽业公司居间合同约定内容来看，明显带有委托代理、居间、包销等明确意思表示，绿珍坊公司与泽业公司之间的居间合同其实质为委托代理、居间、包销等合同的综合性合同，不应简单以合同名称认定为居间合同。依此看来，绿珍坊公司收取的居间费用系综合服务费用，且具有包销形式，应考虑到包销合同无法销售完毕，由包销人以基价全部购买的包销合同的特性，亦不能轻易解除双方的合同。二、绿珍坊公司提交的《绿珍坊购房客观一览表》、证据十二公证书，方雨、杨长建、朱南勇、汤远春四名购房户与泽业公司签订的纸质商品房买卖合同的照片以及绿珍坊公司提交的补充证据一、证据二能够证明绿珍坊公司居间成功的79名购房户不但进行了网签购房合同，且也已经打印出纸质购房合同并签订，该合同存放于泽业公司处。绿珍坊公司提交的认购书及绿珍坊公司作为泽业公司的委托人代收的押金等结合证据十二公证书中樊浩的电话录音均能够证明，绿珍坊公司已超额完成了居间合同中约定的销售数量。三、何某的证言与《六安市新建商品房和存量房买卖合同网上签约备案操作规程》（以下简称六安商品房买卖合同网签操作规程）完全不符，且何某仅为具体经办人，其证言不能代表六安市房产局，不能排除证人何某为了逃避行政违规操作的处罚，而带有主观倾向的证言。樊浩的证言不能否定其确认的书证，因此两人的证言不能否定已补充删除的79户购房户与泽业公司已网签并签订书面商品房买卖合同的事实。四、绿珍坊公司一审中提交的证据十二系通过公证处制作的公证录音，录音内容详细的反映了泽业公司的法定代表人黄道稳及其经理樊浩明确承认绿珍坊公司在约定时间内超额完成居间合同约定的购房户数额，同时因泽业公司公司资信问题未能给购房户寻找到办理按揭贷款的银行，导致签约时间延后的事实。樊浩的录音中，明确提出了泽业公司后期不给予购房户办理购房手续违约的原因有两点：其一绿珍坊公司提供的外地购房户过多，存在按揭风险；其二房价上涨，可获取更巨额的经济利益，因此泽业公司恶意违约，该公证录音是对双方发生纠纷的关键性证据。五、一审法院认定绿珍坊公司介绍的其他60户网签购房户被删除信息后，未再与泽业公司网签及签订纸质商品房买卖合同明显事实不清，证据不足。六、根据合同约定绿珍坊公司只要促成泽业公司与第三方签约20套时，绿珍坊公司即享有分批预支居间费的权利，居间人的报酬请求权是从此时开始。七、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条明确规定了只要双方的商品房买卖合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且交付房款的，就应当予以认定双方商品房买卖合同存在。同时《中华人民共和国合同法》第十一条将数据电文列为书面合同范围。按此理解也就是说有其他证据可以证明双方意思表示一致，达成了商品房买卖合同的真实意思表示，是可以确认双方形成商品房买卖合同关系的。本案中不仅有网签，而且打印和签订了纸质合同，绿珍坊公司也提交了该已经签订的纸质合同存放于泽业公司处的证据。泽业公司不予提供，可以推定绿珍坊公司的主张成立。按照六安商品房买卖合同网签操作规程来看，是否交纳首付款不是网签和网签备案的前提，不存在不交纳首付款会导致网签信息无效的情况。泽业公司为了谋取更大经济利益，恶意申请删除网签信息，房产局经办人员违反操作规程，单方删除网签信息，未依据规程第七条之规定撤销及解除合同程序，直接予以删除，均系典型的违约行为。八、一审法院简单机械的以双方的居间合同第六条约定在合同签订3日后，60个工作日内完成130套房屋的签约销售业绩为由，认为泽业公司有权解除合同，且送达了解除通知，符合解除通知。首先，上述已经提到双方的居间合同是一份包含包销性质的房屋包销合同，包销合同的法定特征就是，如销售未完成，应当由包销人即本案绿珍坊公司以基底价购买，而非解除合同。其次，绿珍坊公司是接受泽业公司委托居间，泽业公司给予绿珍坊公司工作人员办公场所，入驻绿珍坊公司售楼部，绿珍坊公司实质上是为泽业公司进行代理销售，而且特定了绿珍坊公司销售的房源，给予绿珍坊公司定价幅度。因此绿珍坊公司代为收取他人押金的购房户，均应视为泽业公司认可的绿珍坊公司居间业绩，如轻易解除双方的居间协议，势必轻易解除了双方的委托代理关系，势必损害这些购房户的利益。使得购房户的合法权益受损。另外，本案涉及一百多名购房户，因泽业公司的恶意违约行为，导致一百多名购房户与绿珍坊公司及泽业公司发生冲突，如轻易判决解除合同，容易使得矛盾加剧，引发社会不安定问题。九、一审法院判决认定绿珍坊公司违约，完全违背事实。绿珍坊公司提交了众多证据予以证明本案系被上诉人恶意拖延时间，拒不为购房户办理购房手续原因违约，且更有证据证明上诉人居间促成签订纸质合同的为87户，其中79户纸质合同，8户认购书，可以认定泽业公司违约的事实，因此应当判决泽业公司承担违约责任。即使绿珍坊公司违约，该100万元违约金判决过高，应当予以核减，在泽业公司无证据证明其实际损失的情况下，不应当支持该违约金。而绿珍坊公司为泽业公司提供的是委托代理、居间、包销等多项工作，投入大量宣传、人力、物力等工作，可以确认绿珍坊公司的实际损失。综上，请求二审法院依法改判支持绿珍坊公司的上诉请求。泽业公司辩称，一、一审法院认定本案法律关系为居间合同定性准确，适用法律正确。双方签订的《房屋居间协议》符合《合同法》关于居间合同的规定，为居间合同。二、樊浩签字内容“以上为皇家御苑提供的房源”，只能证明泽业公司为涉案居间活动所提供的房源，不能证明《绿珍坊购房户一览表》上的内容是绿珍坊公司的居间成果。樊浩仅是双方签订居间协议时的甲方代表，泽业公司并未授权其在绿珍坊居间活动中作为泽业公司的代理人参与居间活动，其在绿珍坊居间活动中行为是其个人行为，不能代表泽业公司。绿珍坊公司提供的补充证据一中樊浩签名确认的一览表与樊浩的调查笔录性质应为证人证言，且樊浩是在被逼的情况下签字，并非真实意思表示，没有买卖合同及首付款凭证，故不应认定。补充的证据二方雨、杨长建、朱南勇和汤远春与泽业公司签订的纸质商品房买卖合同照片无泽业公司印章，且是复印件，不能证明79户均有纸质合同，更不能证明系其居间成果。即使该商品房买卖合同若真实存在，该四户应当有商品买卖合同原件及首付款支付凭证予以佐证。三、泽业公司从未授权给绿珍坊公司与客户签订《房屋认购协议书》，更未授权给绿珍坊公司收取定金。《房屋认购协议书》原件，是绿珍坊公司员工趁乱拿了盖有泽业公司的印章的空白协议书，该协议书并非双方之间的真实意思表示，不能成立和生效。而且该几户与泽业公司后续未签订书面商品房买卖合同，更未交付购房款，显然不能作为绿珍坊公司的居间成果。证据十二公证录音泽业公司的法定代表人黄道稳和原经理樊浩根本没有认可绿珍坊公司在上诉状中诉称的内容。四、何某是六安市房产局市场监管处工作人员，其证言是基于自己的职务所作的陈述，所代表是六安市房产局市场监管处，而不是个人观点。何某作为与双方均无利害关系的第三方，且又是六安市房管局职能部门工作人员，其证言客观真实合法有效，应该被采纳。本案中，泽业公司虽然输入了买房人的相关信息，双方尚处于签约磋商阶段，双方还并未签订从网上打印的纸质合同，未进行到各自设定密码的环节，还未完成网上签约程序，可以单方删除。一审查明绿珍坊介绍的其他60户网签购房户被删除信息后，未再与泽业公司网签并签订纸质合同正确。绿珍坊公司所举补充证据一、二不能证明其他60户与泽业公司签订纸质合同的事实，其又未能列举其他有力证据予以证明，一审关于该节查明事实清楚正确。五、绿珍坊公司依据该合同第三条的约定认为只要促成签约20套即享有分批预支居间费的权利，居间人的报酬请求权从此时开始的观点应当是成立的，但本案绿珍坊公司并未居间成功20套房屋，不适用该条约定。泽业公司认为，一审法院在对居间费用的支付时间条件上的认定不正确，根据合同的约定，泽业公司支付居间费用的时间条件仍尚未成就。此节也是泽业公司上诉的内容之一。六、绿珍坊公司一再强调交付购房首付款不是网签和网签纸质合同备案的前提，却又引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定的商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定作为支持其观点的依据，显然自相矛盾，该两条恰恰规定交付房款是认定合同有效的前提，印证了一审法院关于交纳首付款系网签和纸质合同备案的前提的认定确实是有法可依的。一审适用《中华人民共和国电子签名法》第三条的规定认为商品房买卖合同的成立应以纸质合同签名盖印为准正确，绿珍坊公司虽然认为该条第二款第三项未排除第一款规定，但未提供充分有效证据证明涉案60户购房户与泽业公司签订了纸质商品房买卖合同。涉案60户虽然进行了网签，但在规定的15天时间内没有向监管账户支付首付款，系统被锁定，导致网签信息失效，泽业公司依据实际情况有权删除无效的网签信息记录，不构成违约。七、绿珍坊公司作为居间人无权以委托人名义收取押金，泽业公司也没有授权给绿珍坊公司，更无泽业公司的追认，其收取的1万元押金行为属于绿珍坊公司的单方行为，与泽业公司无关。八、绿珍坊公司关于泽业公司恶意拖延办理购房手续的时间等观点，无任何证据证明，与事实不符，纯属主观猜测。另外，购房户到银行办理按揭是购房者与银行之间的贷款合同关系，泽业公司只具有配合义务，银行不予办理按揭贷款是购房户的原因，与泽业公司无关。至于绿珍坊公司提及的有关“与中国退役士兵就业创业服务促进联合会安居基金合作被行政处罚50万元”不是事实，更与本案无关。泽业公司不存在违约行为。九、根据居间协议第六条的约定，绿珍坊公司在约定的时间内未完成居间任务，泽业公司有权解除合同。泽业公司已两次向绿珍坊公司致函解除合同，已履行了通知义务，合同已解除，无法再履行。十、泽业公司不存在违约事实，绿珍坊公司未在合同约定的时间内完成居间任务，存在违约行为。双方在居间合同中明确约定了100万元的违约金，且本案中涉及的房源为130套，涉案的房屋总价值有好几千万，绿珍坊公司没有在约定的时间内完成居间成果，导致泽业公司的几千万购房款无法回笼，造成资金流动困难，给泽业公司造成的损失已超过100万元。即使本案约定的违约金过高，因绿珍坊公司未提出书面请求，一审法院直接依据合同约定判决也属正确。泽业公司向一审法院诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋居间协议》；2.被告向原告支付违约金人民币1000000元；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：绿珍坊公司系主营房地产代理销售、中介业务的企业法人。2016年6月17日，泽业公司（甲方）与绿珍坊公司（乙方）签订《房屋居间协议》一份，约定由绿珍坊公司为泽业公司开发的皇家御苑小区项目提供商品房销售居间服务。合同第一条委托事项和范围约定：乙方接受甲方委托，负责就甲方销售给乙方会员或员工兴建的住宅商品房皇家御苑项目，房屋套数共计130套，其中105平方米以下住宅100套、105平方米以上至130平方米住宅30套，乙方最终促成甲方与乙方会员或员工签订购房合同。第二条居间住宅价格约定：乙方居间皇家御苑商品住宅房，为团购房价3200元/平方米价格，乙方会员或员工与甲方签订房屋购买合同实际价格不高于4500元/平方米。第三条居间费预支约定：乙方居间促成甲方与乙方会员或员工签约购房合同20套时，甲方分批预支乙方居间费用。第四条溢价约定：甲方以3200元/平方米（含税）给乙方居间，乙方可以高于此价格促成甲方与乙方会员或员工签订购房合同，溢价部分归乙方所有（也就是说甲方销售房屋每平方超出3200元的价格售给乙方会员或员工，超出部分归乙方所有）甲方同意按不大于4500元/平方米，合同价格备案并办理按揭贷款手续。第五条居间费用约定：1、居间费用＝实际购房合同总价﹣3200元/平方米×合同总面积；2、甲方在乙方居间会员或员工购房按揭贷款到账后3个工作日内日支付给乙方居间费用，乙方收到此款后提供项目地居间费发票。第六条违约责任：1、甲方必须保证其所售房屋有销售权且无他物权或被司法限制；2、乙方保证在合同签订3日后，60个工作日内完成130套的签约销售业绩。若未能完成。甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；3、若任何一方违约，违约方应向守约方支付壹佰万元（1000000.00元）的违约金。第七条争议解决约定：由本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应当友好协商解决，协商不成，可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。《房屋居间协议》签订后，泽业公司向绿珍坊公司指定了皇家御苑小区中供其居间销售的特定房源，绿珍坊公司随即在其会员或员工中开展商品房销售居间活动，对有订购意向的客户收取1万元购房押金，且向客户出具押金收据，并引导购房户到泽业公司销售部门按照正常商品房销售流程办理网签、缴纳购房首付款及备案等手续。泽业公司在商品房网签销售过程中，因包括绿珍坊公司居间介绍的部分购房户未在规定时限内交纳购房首付款，泽业公司未能在房产局监管规定的签约时限15日内点击提交网上签约信息，导致网签信息系统被锁定，泽业公司于2016年9月18日向六安市房产局市场监管处发出书面申请一份，内容为我公司皇家御苑项目于2016年6月29日至2016年8月29日期间部分签约客户因其为团购客户（详见名单及附件），至今未交付购房款，我公司不再与这部分客户达成购房协议。现向贵处申请撤销并删除这部分客户的网签记录，使其该部分房源继续对外出售。如由此产生的一切责任，由我公司一律承担。望贵处予以办理，为盼。该份申请经六安市房产局市场监管处工作人员审核并作出书面意见：因公司原先合同为签约状态后被系统限制（超出签约时限）现已解除被提交。情况属实，请领导批示，该份申请经层报审批后，六安市房产局市场监管处解除了绿珍坊公司网签系统的锁定限制。泽业公司随即陆续删除经绿珍坊公司居间介绍，到期未付购房首付款的客户网签信息共计63户，其中被删除网签信息的卜修飙、韩敏、陈荷妃三户后又补交了购房首付款，并重新办理了网签手续。截止2016年11月4日经绿珍坊公司居间介绍，泽业公司与檀美霞、檀旭军、周琦、刘帅帅、杜珍卫（李杏丽）、丁志球、刘传祥、王连想（孙颜侠）、胡双娥、骆启菊、戴夕雅、陈安华、胡永红、冯坤斌、韩敏、卜修飙、陈荷妃、ＸＸ、张礴共计19户正式签订纸质《商品房买卖合同》，并办理了备案手续。绿珍坊公司介绍的其他60户网签购房户被删除网签信息后，未再与泽业公司网签及签订纸质商品房买卖合同。2016年9月14日、9月20日，泽业公司两次以特快专递方式致函绿珍坊公司，内容为：贵司与我司与2016年6月17日签订的房屋居间协议，协议中明确乙方在协议签订3日后60个工作日内完成130套的房屋销售业绩，根据合同约定贵司未能按合同期限完成销售业绩，仅促成客户签约16套房源，然该16户至今均未完善相关购房手续，致使我司滞销，我司迫于回款压力，现我司依据贵我双方合同约定，从即日起，我司终止与贵司的合作。特此函告！另查明，泽业公司两次致函绿珍坊公司解除居间合同后，2016年9月22日，绿珍坊公司员工及部分购房户在泽业公司办公场所，与泽业公司工作人员发生殴打冲突，公安部门对此予以立案处理。2016年9月26日，泽业公司向该院提起诉讼，诉请判决解除与绿珍坊公司签订的《房屋居间协议》，绿珍坊公司给付合同违约金1000000元。2016年9月28日，绿珍坊公司向该院申请诉前保全，要求对被申请人泽业公司在六安市房地产市场监管处的预售资金6000000元予以冻结，并查封皇家御苑房屋25套，价值9000000元，由中国太平洋财产保险股份有限公司六安中心支公司以诉讼财产保全责任保险提供担保，该院于2016年9月29日作出裁定：一、冻结被申请人六安泽业房地产开发有限公司在六安市房地产市场监管处的预售资金6000000元，账号17×××77，冻结期限1年；二、查封被申请人六安泽业房地产开发有限公司的位于六安市皋城路××××路交叉口皇家御苑小区价值9000000元住宅房屋25套，8#2309、8#2209、8#2109、8#2009、8#1809、8#1709、8#1409、8#1309、8#409、8#109、8#309、8#101、8#401、8#501、8#601、8#701、8#801、8#1101、7#601、7#701、7#901、7#1001、7#1101、7#1901、7#1509，查封期限三年。2016年10月28日，绿珍坊公司亦向该院提起诉讼，诉请判决1、要求被告泽业公司继续履行《房屋居间协议》，2、被告支付原告绿珍坊公司居间费用19321445元；3、判决被告泽业公司支付原告违约金1000000元。一审法院认为，原、被告双方2016年6月17日签订的《房屋居间协议》合法有效，受法律保护。根据双方诉辩意见，本案争议的焦点在于一、商品房销售网签信息是否具有商品房买卖合同生效的法律效力，以及泽业公司是否有权删除客户网签信息；二、绿珍坊公司主张的收取购房客户押金的行为，具有何种法律效力；三、泽业公司是否有拒绝与绿珍坊公司中介适格购房户签订商品房买卖合同的违约行为；四、泽业公司解除居间合同诉请是否应支持；五、绿珍坊是否应支付违约金1000000元。一、关于商品房销售网签信息是否具有商品房买卖合同生效的法律效力，以及泽业公司是否有权删除客户网签信息。1、商品房销售必须进行网上签约，系房产部门对于市场商品房销售中行政监管的需要，房产部门规定对于网签后必须按期交纳购房首付款以及将网签信息点击提交后方正式签订合同，目的在于防止房企虚炒房价以及一房数卖，切实维护购房户合法权益。网上签约在提交房产监管部门之前，属于订立合同的磋商阶段，如购房户未按照约定按时交纳首付款以备房产部门审核，将导致网签合同提交后无法签订具有法律约束力的纸质商品房买卖合同。2、网上签约属于购房客户与房企之间就买卖的特定商品房、价款等合同基本要素意思表示达成一致的电子信息记载，并没有使用用以识别签约者身份及认可其中内容的电子签名数据，不符合合同法规定的以数据电文形式订立的合同的特征。根据《中华人民共和国电子签名法》第三条规定，涉及土地、房屋等不动产权益转让的合同不适用电子签名及数据电文，由于商品房买卖合同成立生效需要一定的手续和形式，才发生物权变动的效力，商品房买卖合同的成立及生效必须以纸质合同签名、盖印为准。3、泽业公司因网签客户未按时交纳购房首付款，导致网签信息无效，而未按规定按时提交网签信息，之后为再次销售，在网签系统被解除锁定后，删除以前无效的网签信息记录，不构成违约行为，亦无合同缔约过错。二、关于绿珍坊公司主张的收取购房客户1万元押金的行为，具有何种法律效力。根据法律规定，居间合同的居间人，限于报告订约机会或者媒介订约，其服务的范围有限制，只是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人并不参与委托人与第三人之间的合同。本案中绿珍坊公司无权以委托人名义收取订金及签订合同，也无证据证明泽业公司授权其以收取押金方式对外签订商品房买卖合同，且泽业公司对其行为亦不予认可或追认，故绿珍坊公司向其每位客户收取1万元押金的行为，对泽业公司无法律约束力。三、关于泽业公司是否有拒绝与绿珍坊公司中介适格购房户签订商品房买卖合同的违约行为问题。绿珍坊公司称泽业公司存在被告为了逃避支付原告居间费用的义务，以及因原告将其销售房屋炒热后售价提高，可以获取更大的经济利益等原因，恶意以无法提供办理银行按揭、购房者为外地人无法购买等种种理由拖延时间，不给予原告提供的部分购房者办理购房手续的违约行为。该院对此认为1、根据被告举证及该院调查结果，无证据证明泽业公司有拒绝收取被告中介客户购房款、拒绝协助购房户办理银行按揭贷款的行为；2、关于银行拒绝为绿珍坊公司中介的购房户办理按揭贷款手续，亦属于不可归责于泽业公司的商业行为，泽业公司无须对由此产生的不能签订商品房买卖合同的后果承担责任。综上，本案无证据证明泽业公司在《房屋居间协议》履行中存在违约行为。四、关于泽业公司解除居间合同诉请应否支持。原、被告《房屋居间协议》第六条明确约定：乙方保证在合同签订3日后，60个工作日内完成130套的签约销售业绩。若未能完成。甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。根据上述约定，至合同签订后60个工作日内，即使计入已经网签的购房户，绿珍坊公司中介签约客户亦未完成合同约定的130套签约销售业绩，泽业公司有权根据合同约定条件行使合同解除权，其在2016年9月份两次致函绿珍坊公司解除合同，已经履行解除合同通知义务，该合同解除亦符合双方当事人约定的解除条件。故泽业公司关于解除合同的诉请，予以支持。五、绿珍坊公司是否应支付违约金1000000元。原、被告《房屋居间协议》第六条明确约定：2、乙方保证在合同签订3日后，60个工作日内完成130套的签约销售业绩。若未能完成。甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；3、若任何乙方违约，违约方应向守约方支付壹佰万违约金。根据上述约定，至合同签订后60个工作日内，绿珍坊需完成130套签约销售业绩，但从查明事实来看即使计入网签客户计，亦未完成130套房屋签约销售业绩，因此绿珍坊公司存在违约行为。故泽业公司关于要求绿珍坊公司支付违约金1000000元的诉请，予以支持。据此，案经该院审判委员会讨论，该院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条的规定判决：一、解除原告六安泽业房地产开发有限公司与被告六安绿珍坊房地产营销策划有限公司于2016年6月17日签订的《房屋居间协议》；二、被告六安绿珍坊房地产营销策划有限公司支付原告六安泽业房地产开发有限公司违约金1000000元，于本判决生效之日起七日内日一次性付清。案件受理费18800元，由被告六安绿珍坊房地产营销策划有限公司负担。本院在二审期间，组织双方当事人进行举证、质证。绿珍坊公司向本院提供的新证据为：证据一、起诉状、传票、应诉通知书、六开公（治）诉字（2017）2号《起诉意见书》，证明：1、在绿珍坊公司处购买的泽业公司交由绿珍坊公司销售的皇家御苑房屋的客户，因泽业公司违约导致客户起诉绿珍坊公司；2、受害人吴峰、张瑞等人均为从绿珍坊公司处购房的客户，因泽业公司拒绝为购房户办理房屋按揭手续并违约造成的购房户维权的事实；3、泽业公司的法定代表人雇佣社会闲杂人员对在皇家御苑售楼部的购房客户进行殴打，泽业公司故意违约在先。证据二、购房首付款借条，证明绿珍坊公司为购房客户垫付购房首付款，绿珍坊公司与泽业公司之间为商品房包销合同关系。泽业公司的质证意见为：证据一起诉状、传票、应诉通知书的真实性、合法性无异议，对关联性持有异议，与本案不具有关联性，且该案目前尚未审理结案，不能证明诉状中不能办理按揭是因为泽业公司所造成，不能达到绿珍坊公司的证明目的。起诉意见书的真实性、合法性不持异议，与本案不具有关联性，该案没有经过法院的审理和判决，不能确定是泽业公司的法定代表人对绿珍坊公司的客户进行殴打，不能达到绿珍坊公司的证明目的。证明二借条落款处的签字不能确定是本人所签，应当属于证人证言，绿珍坊公司应当申请证人出庭作证，该组证据与本案也没有关联性，该借条发生在购房户与绿珍坊公司之间，与泽业公司无关，即使绿珍坊公司借给了部分购房户首付款，也不能证明该购房者是其会员或员工，即使是员工或会员，也是绿珍坊公司的具体居间手段。泽业公司向本院提交的新证据为：证据一、胡永红公证书、协议、申明、户口本、结婚证和身份证复印件以及收条，证明胡永红在本案一审后已主动与泽业公司解除商品房买卖合同，绿珍坊公司最终没有促成该户与泽业公司的房屋交易，该户不能作为绿珍坊公司的居间成果。证据二、陈荷妃的民事起诉状和人民法院传票，陈安华、褚天才的民事起诉状和人民法院传票，戴夕雅的民事起诉状和人民法院传票，证明陈荷妃、陈安华和戴夕雅三购房户已向法院起诉要求解除与泽业公司的商品房买卖合同并已开庭审理，且泽业公司在一审中已举证证明陈荷妃户购房首付款是第三方从泽业公司处借款支付的，其实际未支付首付款，该三户不能作为绿珍坊公司的居间成果。绿珍坊公司的质证意见为：证据一公证书、收条的真实性不持异议，对证据一的其他证据真实性持有异议，《中华人民共和国合同法》第四十四条明确规定居间人只是提供媒介服务，委托人与客户解除合同与居间人没有关系，不能影响居间费，因此证据一与本案无关联性。证据二与本案无关联性，质证意见同对证据一的质证意见，不能证明首付款是第三方从泽业公司处借支，与泽业公司无关。该两份证据是合同的解除，绿珍坊公司已经促成了胡永华、陈荷妃与泽业公司签订商品房买卖合同，完成了居间任务，商品房买卖合同的解除与绿珍坊公司没有任何关系。本院为查明案情，到六安市房地产市场监管处调取2016年6月至2016年9月泽业公司及其周边楼盘销售均价统计表。绿珍坊公司的质证意见为没有异议。泽业公司的质证意见为：真实性不持异议。泽业公司6至9月份备案的房屋中部分由绿珍坊公司促成销售，部分由泽业公司自己销售。销售价格均未超过房管部门的备案价，属于合法销售，绿珍坊公司居间成功的销售均价为4386元每平方米。泽业公司自行销售的43户均价为3904元每平方米。本院的认证意见为：绿珍坊公司提供的证据一中起诉状、传票、应诉通知书均为绿珍坊公司收取了10000元定金产生的纠纷，因收取定金的性质系本案的争议焦点之一，本院将在后续予以阐述。证据一中六开公（治）诉字（2017）2号《起诉意见书》只能证明双方因合同产生纠纷，不能证明泽业公司是否违约。证据二能证明绿珍坊公司代购房户垫付了部分购房款，但是否与泽业公司构成商品房包销关系系本案争议焦点之一，本院将在后续予以阐述。泽业公司提供的证据一、证据二证明居间费用的支付标准及数额问题系本案的争议焦点之一，本院将在后续予以阐述。本院调取的证据的真实性应予认定。二审查明：在本案诉讼过程中，胡永红已与泽业公司公证解除商品房买卖合同。陈荷妃、陈安华、戴夕雅也已向一审法院提起诉讼，要求解除与泽业公司解除商品房买卖合同。诉争的皇家御苑项目从2016年6月至9月备案的销售均价为6月4023元每平方米、7月3901元每平方米、8月4059元每平方米、9月4473元每平方米。本院认为，本案的争议焦点为：一、居间协议是否符合解除条件；二、绿珍坊公司公司是否存在违约行为及应付违约金数额。关于焦点一，本案中双方签订的居间合同第六条第2项明确约定：绿珍坊公司保证在合同签订3日后，60个工作日内完成130套的签约销售业绩。若未能完成，泽业公司有权解除合同，并追究绿珍坊公司的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，如果双方约定的解除条件成就，泽业公司有权要求解除合同。因此焦点一的审查实际是审查泽业公司与绿珍坊公司签订的居间合同是否符合上述约定的解除条件，即合同签订3日后，60个工作日内绿珍坊公司是否完成130套的签约销售业绩。所谓签约销售业绩，根据居间合同第一条绿珍坊公司最终促成泽业公司与绿珍坊公司会员或员工签订购房合同的约定，应理解为绿珍坊公司促成泽业公司与绿珍坊公司会员或员工签订购房合同。绿珍坊公司上诉称其介绍的购房户与泽业公司签订了房屋定购协议书及绿珍坊公司自己收取的1万元定金均应视为绿珍坊公司居间成功的成果。本院认为，对于已经签订定购协议的部分购房户，因绿珍坊公司仅提供证据证明该部分购房户仅交纳了定金，并未依约交纳购房款，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定的应认定双方已签订商品房买卖合同的条件，如该部分购房户认为泽业公司违反房屋定购协议书的约定，可另行主张权利。对于绿珍坊公司以自己名义收取的1万元定金，因居间合同并未约定泽业公司授权绿珍坊公司收取定金，绿珍坊公司也未提供证据证明泽业公司在履行合同中授权绿珍坊公司代收定金，因此该部分购房户不能认定已与泽业公司签订了商品房买卖合同。综上，即使按绿珍坊公司所称已有79户签订了商品房买卖合同，至合同约定的期限也达不到130户，因此居间合同解除条件成就，泽业公司依约向绿珍坊公司发出解除合同通知符合合同约定，居间合同解除。至于绿珍坊公司称本案居间合同具有包销性质，本院认为即使居间合同具有包销性质，绿珍坊公司在居间合同具备解除条件时未要求按包销价格购买剩余房屋，也未在一审中予以主张，本院在本案中不予审查。关于焦点二。因绿珍坊公司未能完成销售任务，属于违约，应承担相应的违约责任。虽然合同约定的违约责任为承担违约金100万元，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，绿珍坊公司如果认为约定违约金数额过高可以要求人民法院进行调整，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量。本案中，本院考虑合同履行情况即双方约定的销售量为130套，实际能够认定的销售量为19套且有几套在履行中存在解除合同的可能。泽业公司的损失情况即2016年8月、9月后泽业公司的商品房销售价格上涨，因此绿珍坊公司未完成销售数额的行为，给泽业公司造成的损失比较小。因此本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实原则，酌定绿珍坊公司向泽业公司支付80万元的违约金。综上所述，绿珍坊公司的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持六安市金安区人民法院（2016）皖15民初4221号民事判决第一项，即一、解除原告六安泽业房地产开发有限公司与被告六安绿珍坊房地产营销策划有限公司于2016年6月17日签订的《房屋居间协议》；二、变更六安市金安区人民法院（2016）皖15民初4221号民事判决第二项被告六安绿珍坊房地产营销策划有限公司支付原告六安泽业房地产开发有限公司违约金1000000元，于本判决生效之日起七日内日一次性付清，为六安绿珍坊房地产营销策划有限公司于本判决送达之日起7日内支付六安泽业房地产开发有限公司违约金800000元；三、驳回六安泽业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18800元，由六安绿珍坊房地产营销策划有限公司负担11800元，由六安泽业房地产开发有限公司负担7000元。二审案件受理费18800元，由六安绿珍坊房地产营销策划有限公司负担11800元，由六安泽业房地产开发有限公司负担7000元。本判决为终审判决。审判长  顾德明审判员  王 军审判员  卢文乐二〇一七年八月十四日书记员  夏雅俊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。