福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0211民初2644号原告：林志兵，男，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：卢江雄、张军，福建汇丰联盟律师事务所律师。被告：蔡国瑞，男，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：方志雄、陈志华，福建磊达律师事务所律师。原告林志兵与被告蔡国瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日受理后,依法依简易程序公开开庭进行了审理。林志兵及其委托诉讼代理人张军，蔡国瑞及其委托诉讼代理人方志雄、陈志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林志兵向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方于2016年11月15日所签订的房屋租赁合同无效；2、判决蔡国瑞返还林志兵所交纳的款项250000元（人民币，下同）；3、本案诉讼费用由蔡国瑞承担。事实与理由：2016年11月15日，林志兵与蔡国瑞签订“房屋租赁合同”，约定林志兵承租蔡国瑞新建的位于厦门市集美区××三社村××房屋××楼，建筑面积528平方米，租赁期共6年，自2017年2月20日始至2023年2月20日止。前两年年租金110000元，后四年年租金120000元。支付方式为前两年一次性支付，后四年按年支付，每年的2月20日支付。林志兵需遵照先交租金和押金后再对房屋进行装修使用（即先交租金后使用原则）。林志兵向蔡国瑞租赁该房从事经营餐厅、咖啡厅、休闲类。合同签订后，林志兵向蔡国瑞支付了押金、租金共计250000元。然而签约后，林志兵要求蔡国瑞提供该栋新建6层房屋的翻建手续和产权，以供将来申请经营项目手续，但蔡国瑞仅提供1992年的“集建（92）字第011219号”集体土地建设用地使用证、赠与合同，记载的仅是占地和单层建筑面积仅290平的旧宅，土地使用者亦非蔡国瑞本人，登记权利人为陈九桃。据此，林志兵才发现蔡国瑞并未取得建设工程规划许可证等审批，擅自将他人名下登记290平方米的单层旧宅，违法翻建、扩建为占地528平方米的6层房屋，该房屋系违法建筑。双方就此发生争议，蔡国瑞亦未向原告交付该房屋，且将拟租给林志兵的用于经营餐厅、休闲的二楼屋顶擅自钻孔数十处，排布楼上违法经营宾馆的的每间客房的下水管道，大量下水管遍布二楼楼顶且全部伸入二楼屋内，导致林志兵客观上无法再用于原公众餐厅、休闲目的的用途。综上，双方签订租赁合同的房屋是违法违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，合同应属无效。故提起诉讼，请求判如所请。蔡国瑞答辩称，1、诉争房屋有合法用地手续，并依法申请翻建，是合法建造的房屋，林志兵以该房屋不具有工程规划许可证为由诉请合同无效于法无据；2、林志兵所提及的排水管问题，并不妨碍其实际使用诉争房屋，林志兵以此为由诉请合同无效缺乏事实和法律依据；3、双方的微信聊天记录可以证明诉争房屋在2016年11月15日已经交付给林志兵，林志兵并委托蔡国瑞将地板磨粗，林志兵提及的房屋未交付，与事实不符；4、林志兵在租赁合同签订之时，就已经明了该房屋的权属情况，蔡国瑞亦告知林志兵楼上房屋将用于出租，会有下水管道排布；5、林志兵提出合同无效的根本原因在于其租赁诉争房屋的目的是当二手房东，其对外发布的招租价过高导致无法招到租客，无法实现其转租目的。综上，诉争租赁合同是双方真实意思表示，并不存在法定无效的情形，林志兵应继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、林志兵提供的房屋租赁合同，蔡国瑞对真实性、合法性均予认可，但认为合同已经写明集体土地建设用地使用证号，可见林志兵在签订合同时已经知晓诉争房屋的权属情况。本院对租赁合同的真实性、合法性、关联性予以确认；2、林志兵提供的公证赠与合同、集体土地建设用地使用证，蔡国瑞对真实性、合法性均予认可，但认为其系受赠取得的该房屋，且在房屋翻建即2009年尚没有法律规定需要办理工程规划许可证。本院对公证赠与合同、集体土地建设用地使用证的真实性、合法性、关联性予以确认；3、林志兵提供的照片，欲证明诉争房屋被蔡国瑞铺设了许多管道，致使其租赁目的无法实现，蔡国瑞对真实性、合法性予以认可，但认为管道的存在不影响林志兵对房屋的使用；4、蔡国瑞提供的公证赠予合同、集集建（92）字第011219号集体土地建设用地使用证，欲证明讼争房屋具有合法用地手续，林志兵对真实性予以认可，但认为蔡国瑞未办理土地使用权变更登记手续，亦无任何批建手续，不能证明诉争房屋系合法建造；5、蔡国瑞提供的申请书，欲证明诉争房屋系经申请翻建，林志兵对合法性、关联性不予认可，认为未提交个人建房申请表及经建设、规划部门盖章认可，不符合相关的批建手续；6、蔡国瑞提供的门牌申请表，欲证明房屋系合法建造，林志兵对真实性无异议，但认为门牌属民政部门管理的范围，不能证明房屋建设的合法性，且门牌关于用地面积的表述与实际不符；7、蔡国瑞提供的微信聊天记录，欲证明诉争房屋已经交付，且蔡国瑞接受林志兵的委托将地板砖磨粗，林志兵承诺支付工钱；林志兵对真实性无异议，但认为打磨地板、布管钻孔、再招租均可证明房屋尚在蔡国瑞控制之下，且蔡国瑞也没有把钥匙、门禁卡交给林志兵，故诉争房屋并未交付。本院认为，微信聊天记录可以证明林志兵委托蔡国瑞打磨地板、张贴招租广告、看护堆放的物件，根据租赁合同的约定，结合林志兵已支付押金及第一、二年租金的事实，可以推定蔡国瑞已经向林志兵交付了诉争房屋。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈九桃（男，1923年6月23日出生，赠与人）与林乌糖（女，1924年7月16日出生，赠与人）与蔡国瑞（系陈九桃、林乌糖的孙婿，受赠人）于2001年3月7日签订“赠与合同”一份，载明“赠与人陈九桃、林乌糖夫妇拥有自建房屋壹座，单层，混合结构；座落在三社村新亭社。东以墙壁为界至路边距2米，西以墙壁为界至农地，南以墙壁为界至空地，北以墙壁为界至路边距2米，用地面积290平方米。集体土地建设用地使用证集建（92）字第011219号，现赠与人自愿将上述房屋赠与蔡国瑞，蔡国瑞同意接受此项赠与。”该赠与合同经厦门市集美区公证处见证。2016年11月15日，林志兵（乙方）与蔡国瑞（甲方）签订“房屋租赁合同”一份，约定蔡国瑞将位于厦门市集美区灌口镇三社村新亭社63号之二楼出租给林志兵，集体土地建设用地使用证号为集建（92）字第011219号，租期为六年，自2017年2月20日至2023年2月20日止，前两年年租金110000元，两年一次性支付220000元；后四年年租金120000元，租金一年支付一次；租赁用途为从事经营餐厅、餐饮、咖啡厅、食品、休闲类；押金30000元。同日，林志兵向蔡国瑞支付租房定金5000元；次日，林志兵通过其中国建设银行账户向蔡国瑞转账支付租金245000元。庭审时，双方均认可该250000元包含租金220000元和押金30000元。庭审时，蔡国瑞提供“申请”一份，载明“本人系三社村新亭小组村民蔡国瑞，有一处宅基地位于新亭社路××（××字××），砖混3层。因2008年灌口中路及新农村道路建设，造成该宅基地室外地坪标高与道路标高相差约2.5米。如今出入困难，无法居住，现申请在原址上降低地坪标高进行翻建，保持四至不变，层数不变，请上级部门给予支持为盼。”厦门市灌口镇三社村村民委员会、厦门集灌开发有限公司、厦门市灌口镇村镇建设办公室在该“申请”上盖章并注明“情况属实”字样。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点在于诉争租赁合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”蔡国瑞受赠取得集建（92）字第011219号集体土地建设用地使用证项下的房屋，其在翻建房屋时我国城乡规划法虽已实施，但对乡村规划范围内使用原有宅基地进行农房翻建的行为，仅规定由省、自治区、直辖市制定管理办法，而福建省农村村民住宅建设管理办法直到2011年8月19日才发布，亦即，诉争房屋在翻建时并未有法律或行政法规的强制性规定要求必须办理批建手续，故本院认为林志兵与蔡国瑞于2016年11月15日签订的房屋租赁合同有效。对林志兵的诉讼请求，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回林志兵的诉讼请求。本案案件受理费5050元，减半收取2525元，由林志兵负担（已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审 判 员 洪娟娟二〇一七年八月二十五日代书记员 苏凤惠附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法(?javascript:SLC(54997,0)?)》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。