北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5123号上诉人（原审被告）：北京花丽都娱乐俱乐部有限公司，住所地北京市石景山区海特花园50号楼5层。法定代表人：李文静，经理。上诉人（原审被告）：王雅萍，女，1954年5月28日出生。共同委托诉讼代理人：邹道明，北京市方正律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李凯，北京市方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京大江南花园酒店有限责任公司，住所地北京市石景山区八大处路58号北段路东。法定诉讼代表人：何宝宽，总经理。委托诉讼代理人：朱岚，北京市东易律师事务所律师。上诉人北京花丽都娱乐俱乐部有限公司（以下简称：花丽都公司）、上诉人王雅萍因与被上诉人北京大江南花园酒店有限责任公司（以下简称：大江南公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初16774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。花丽都公司、王雅萍上诉请求：撤销原判，依法改判驳回大江南公司的诉讼请求。上诉理由：北京市石景山区58号房屋所有权人为北京市八大处某某商总公司（八大处某某商总公司），2016年7月12日更名为北京市八大处某某投资管理公司（以下简称某胜公司）；某胜公司将房屋出租给被上诉人大江南公司，被上诉人大江南公司于2009年10月1日与上诉人花丽都公司签订《承包合同》，将其中的一层餐厅、二层KTV、三层桑拿房（以下称涉案房屋）交由上诉人花丽都公司经营管理，上诉人花丽都公司交纳租金。上诉人花丽都公司已交纳2015年2月1日至2016年1月31日期间的租金161.5万元，均是在2015午6月6日前交纳。2015年6月6日，某胜公司与被上诉人大江南公司签订《协议书》，确认双方的租赁关系自协议生效之日即2015年6月6日解除；同时被上诉人大江南公司与上诉人花丽都公司签订的《承包合同》也一并解除。一审期间法院曾前往某胜公司核实情况，工作人员明确答复2015年6月6日起与被上诉人大江南公司的租赁合同关系已经解除，对2015年6月6日起到2015年12月31日期间的租金不再索要。以上事实，一审判决书以及上诉人花丽都公司与被上诉人大江南公司均认可。我方认为：1、2015年6月6日之后，被上诉人大江南公司对涉案房屋已经没有任何权利，包括使用权以及转租的权利，当然也没有任何理由和依据收取租金。被上诉人大江南公司对涉案房屋的使用权以及转租权来源于与某胜公司的租赁合同，2015年6月6日之后，某胜公司与被上诉人大江南公司的租赁合同关系解除，大江南公司对涉案房屋不再有使用权和转租权，更没有权利就涉案房屋收取租金。2、被上诉人大江南公司明确认可，与上诉人花丽都公司签订的《承包合同》也于2015年6月6日一并同时解除。2015年6月6日，被上诉人大江南公司与某胜公司签订的《协议书》，第一条写明双方的租赁关系解除，第二条明确写明“乙方（大江南公司）与北京市石景山区某某养老院签订的《承包合同》以及与北京花丽都娱乐俱乐部有限公司签订的《承包合同》一并解除，被上诉人大江南公司加盖公章，法定代表人何宝宽签名。虽然该份《协议书》中没有上诉人花丽都公司和王雅萍的盖章或签字，但是上诉人花丽都公司对此知悉并且认可。所以上诉入花丽都公司与被上诉人大江南公司的《承包合同》已于2015年6月6日解除，大江南公司无权再向花丽都公司索要以后的租金。3、2015年6月6日之后，只有涉案房屋的产权人即某胜公司才有权对房屋行使权利，收取租金。某胜公司明确表示，对2015年6月6日至2015年12月31日的租金不再索要；所以上诉人花丽都公司无须交纳这段期间的房租。退一步讲，即使上诉人需要交纳这段期间的房租，也应当交给产权人某胜公司，不应当交给被上诉人大江南公司。我们不妨假设一下，按照一审的判决结果，如果某胜公司不免除2015年6月6日至2015午12月31日这段期间的租金，难道上诉人花丽都公司既要向某胜公司交纳租金，还要向被上诉人大江南公司交纳租金，需要交纳双倍的租金。4、上诉人花丽都公司超额交纳了房租，对于多交的部分，被上诉人大江南公司应当返还给上诉人花丽都公司。2015年2月1日至2016年1月31日为一个租赁年度，在2015年6月6日双方解除《承包合同》前，上诉人花丽都公司已经向被上诉人大江南公司交纳了房租161.5万元。因被上诉人大江南公司与某胜公司的租赁关系以及被上诉人大江南公司与上诉人花丽都公司的《承包合同》于2015年6月6日解除，所以，上诉人花丽都公司、王雅萍仅须向被上诉人大江南公司交纳2015年2月1日至2015年6月6日的租金80万元左右，对于多交的部分，大江南公司应当返还给花丽都公司。综上所述，一审法院判决上诉人花丽都公司、王雅萍向被上诉人大江南公司支付租金以及违约金，没有任何事实和法律依据，判决结果极其不正：请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法利益。大江南公司辩称，2005年11月23日，大江南公司与八大处某某商总公司签订《房屋租赁合同》，2009年10月1日，花丽都公司与大江南公司签订的是承包合同，他们开办KTV，是用大江南的特许经营许可。花丽都公司、王雅萍应该依照《承包合同》的约定支付截止至2015年12月31日止的承包使用费及逾期支付承包费的违约金。我公司认为：1、《承包合同》是关于花丽都公司、王雅萍占用使用答辩人企业资产的一揽子协议；大江南公司与八大处某某商总公司虽然在2015年6月6日双方协商解除了2005年签订的《租赁合同》但是，大江南公司与八大处某某商总公司约定花丽都公司、王雅萍使用的房屋无需腾退；给他们一些时间解决2015年2月1日付清全部他这一年的租金230万，但是据大江南公司讲是没有付清，大江南公司要的是花丽都公司、王雅萍欠付的租金。双方协商解除租赁合同，目的是在不影响现在是实际使用人权利的情况下，双方达成的协议，上诉人一直强调合同也一并解除，但是没有约定解除的时间，也没有说另外两个承包合同也一并解除，2016年1月1日大江南公司配合产权人某胜公司达成了三方协议，在不影响使用人经营的情况下达成了新的协议。大江南公司与花丽都公司、王雅萍事实上也没有合同解除行为，花丽都公司、王雅萍仍可以依《承包合同》继续正常使用大江南公司的企业资产。大江南公司本着商业行为诚实信用原则，在2016年1月1日促成花丽都公司与八大处某某商总公司在原《承包合同》的基础上签订了《租赁协议书》，花丽都公司、王雅萍的利益没有收到丝毫影响。依照《承包合同》的约定，花丽都公司、王雅萍本应该在2015年2月1日之前一次交纳全年承包费230万元，但仅交纳了140万元，依照《承包合同》的约定应支付违约金，违约金数额为每逾期一日，按照逾期未付资金的万分之二点一支付违约金。综上花丽都公司、王雅萍的上诉请求无事实及法律依据，违背商业活动的诚实信用原则。请求二审法院驳回上诉请求，支持大江南公司的合法权益。大江南公司向一审法院起诉请求：1、判令花丽都公司、王雅萍支付截止至2015年12月31日的占有使用费、承包费70.84万元；2、判令花丽都公司、王雅萍腾退五层库房；3、判令花丽都公司、王雅萍支付自2016年2月1日至2016年10月30日止的违约金51597元，按每天189元计算；4、诉讼费由花丽都公司、王雅萍负担。一审法院认为：大江南公司与花丽都公司、王雅萍签订的《承包合同》、八大处某某商总公司与大江南公司签订的《协议书》以及八大处某某商总公司与花丽都公司签订的《租赁协议书》均系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同。关于五层库房腾退，大江南公司主张2015年4月将五层库房交付花丽都公司、王雅萍，花丽都公司、王雅萍已付五层库房租金15万元，但大江南公司未提供证据证明双方存在租赁合同关系。而花丽都公司、王雅萍自认于2015年7月13日开始使用五层库房，法院按花丽都公司、王雅萍自认时间予以确定。此时，大江南公司与八大处某某商总公司之间租赁合同关系已于2015年6月6日解除，合同解除后，八大处某某商总公司虽然未要求大江南公司立即腾退涉案房屋，大江南公司仅属于临时使用，但作为承租人已无权将涉案房屋进行转租经营，且经调查八大处某某商总公司表示五层库房应由该公司处置与大江南公司无关。因此，法院认为大江南公司与花丽都公司未形成五层库房租赁关系，亦无权要求花丽都公司、王雅萍腾退，对于五层库房部分应由花丽都公司与八大处某某商总公司自行解决。据此，上述争议15万元应归于《承包合同》中2015年部分费用，结合大江南公司认可花丽都公司交纳140万元和花丽都公司垫付KTV屋顶防水工程款6.5万元，花丽都公司、王雅萍已交纳161.5万元。2015年6月6日，八大处某某商总公司与大江南公司签订《协议书》，虽约定：“二、甲乙双方租赁关系解除后，……乙方与北京花丽都娱乐俱乐部有限公司签订的《承包合同》一并解除”，但2015年6月6日《协议书》后，大江南公司与花丽都公司、王雅萍并无合同解除行为，双方《承包协议》仍属合同履行期间。因八大处某某商总公司与花丽都公司、大江南公司已于2016年1月1日签订《租赁协议书》，故花丽都公司、王雅萍仍应向大江南公司支付2015年2月1日至2015年12月31日期间租金。经核算，花丽都公司、王雅萍尚欠493333元。一审庭审中，花丽都公司、王雅萍主张2015年4月10日为大江南公司垫付消防设施改造工程款45万元，对此大江南公司不予认可并陈述：此系花丽都公司为自身经营而进行的装修改造。花丽都公司、王雅萍对此未提供证据证明，法院对花丽都公司、王雅萍抵扣45万元的意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、北京花丽都娱乐俱乐部有限公司、王雅萍于判决生效后七日内支付北京大江南花园酒店有限责任公司租金四十九万三千三百三十三元；二、北京花丽都娱乐俱乐部有限公司、王雅萍于判决生效后七日内支付北京大江南花园酒店有限责任公司自二零一六年二月一日起至实际付清租金之日止的违约金，按每日一百零四元计算；三、驳回北京大江南花园酒店有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：位于北京市石景山区58号房屋权益属北京市八大处某某商总公司享有。2016年7月12日，八大处某某商总公司名称变更为北京市八大处某某投资管理公司（以下简称：某某投资管理公司）。2009年10月1日，大江南公司（甲方）与花丽都公司、王雅萍（乙方）签订《承包合同》，内容为：鉴于甲方拥有对北京石景山区八大处路58号房产的承租转租权以及在上述地点经营餐饮娱乐（含KTV、餐饮等经营项目）的全部审批手续和各项合法执照（含工商、税务、公安、特种行业经营许可等），鉴于相关方业主对本承包合同的认可，经友好协商，在平等互利的原则下制定本合同。乙方承租甲方位于北京市石景山区58号大江南花园酒店部分房屋；承租期限10年零4个月，甲方给予乙方4个月装修免租期，租金起算时间为2010年2月1日至2016年1月31日；第一年租金260万，合同签订时一次付清，第二年至第五年年租金220万，每年2月1日一次付清；第六年年租金230万，于每月2月1日前一次付清；其中第九条第三款约定：“乙方不能按照合同约定时限交纳承包费，每逾期一日，乙方需按逾期未付资金的万分之二点一支付违约金，逾期九十日，甲方有权终止合同，收回房屋和资产”；第十二条第三款约定：“在本承包合同期内，如果甲方与业主之间因各种原因解除或终止该两方签署的租赁合同时，甲方及业主应及时通知乙方。乙方有权按照本合同约定的价格直接承租业主的相关房屋和资产，并由业主协助乙方办理相关执照的变更和/或取得”。2015年6月6日，八大处某某商总公司（甲方）与大江南公司（乙方）签订《协议书》，约定：“一、甲乙双方协商确认双方租赁关系于本协议生效之日解除。二、甲乙双方租赁关系解除后，乙方与北京花丽都娱乐俱乐部有限公司签订的《承包合同》一并解除。同时，甲方有权与北京花丽都娱乐俱乐部有限公司签订协议，或要求其腾退，乙方予以全面配合。三、甲乙双方租赁关系解除后，乙方租赁标的地块上房屋、建筑物、附属物、设备、设施等全部归甲方所有。本协议生效后十日内，乙方向甲方腾退并交付全部租赁标的物（不包括乙方租赁给北京花丽都娱乐俱乐部有限公司的租赁标的物)。乙方承租期间，新建、扩建、装修、添加的附属物及设备设施等甲方不予补偿。四、乙方承租期间与第三方产生的债权、债务，由乙方自行承担及解决……”。2016年1月1日，出租方八大处某某商总公司（甲方）与承租方花丽都公司（乙方）、丙方大江南公司签订《租赁协议书》，约定：甲方将位于北京市石景山区58号原大江南花园酒店租与花丽都公司；本协议签订时，租赁物已交由乙方使用；租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，年租金230万元。一审审理期间，法院前往八大处某胜公司核实案件情况，该处工作人员答复：2015年6月6日起我方与大江南公司租赁合同关系已解除，对2015年6月6日至2015年12月31日期间租金或使用费我公司不再索要，2015年6月6日合同解除后，五层库房由我公司处置与大江南公司无关。一审庭审中，大江南公司陈述：2015年花丽都公司交纳租金140万元。因2016年1月1日花丽都公司与八大处某某商总公司签订了《租赁协议书》，故2015年花丽都公司、王雅萍应支付租金期限为2015年2月1日至2015年12月31日。2015年4月，花丽都公司、王雅萍交纳10万元定金，大江南公司将五层库房交付花丽都公司、王雅萍，双方达成口头协议，约定租用五楼库房，后花丽都公司、王雅萍又交纳5万元使用费，约定使用期限为6年，租金一年一交，若一次性交清租金即为70万元，现已交纳五层库房租金15万元。花丽都公司、王雅萍在一审审理中陈述：15万元系《承包合同》的租金，双方无五层库房租赁约定。自2015年7月13日开始使用五楼，当时大江南公司已与八大处某某商总公司解除租赁合同，花丽都公司、王雅萍从八大处某某商总公司处取得五层库房。2014年7月29日，花丽都公司为大江南公司垫付KTV屋顶防水工程款6.5万元，对此大江南公司予以认可。本院二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。上述事实，有承包合同、照片、租赁协议书、防水款收据、解除协议、调查笔录及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。大江南公司与花丽都公司、王雅萍签订《承包合同》是基于大江南公司持有涉案房屋所在地经营餐饮娱乐的全部审批手续（包含工商、税务、公安、特种行业经营许可）及相关证照的情况下签订。歌舞娱乐业属于特殊资质行业，经营歌舞娱乐应经有关文化主管部门审批，取得娱乐经营许可证后方能经营，行政机关对于娱乐经营许可证及经营执照的申请亦有严格的限制，大江南公司以该公司持有经营场所办理的企业营业执照作为前提条件，与花丽都公司、王雅萍签订《承包合同》，该行为违反了有关行政法规的规定，应当认定无效。原审法院认定大江南公司与花丽都公司、王雅萍签订的《承包合同》有效不当，本院予以纠正。关于大江南公司是否享有收取花丽都公司房屋使用费的权利一节，首先，八大处某某商总公司作为涉案房屋的权益享有人，于2015年6月6日与大江南公司经协商一致解除租赁关系，双方约定大江南公司租赁标的地块上房屋、建筑物、附属物、设备、设施等全部归八大处某某商总公司所有，至此，大江南公司使用涉诉房屋既无合同依据，亦无物权依据。其次，在大江南公司与花丽都公司、王雅萍签订的《承包合同》中约定，在承包期内，如果大江南公司与八大处某某商总公司解除合同或终止租赁合同时，花丽都公司、王雅萍有权按照《承包合同》的价格直接承租业主的相关房屋和资产。在大江南公司与八大处某某商总公司签订的协议书中，亦对合同双方租赁关系解除后，八大处某某商总公司有权与花丽都公司签订协议，或要求其腾退，大江南公司予以全面配合进行约定。2016年1月1日，花丽都公司直接与八大处农工商公司建立了租赁合同关系。尽管大江南公司与花丽都公司之间签订的《承包合同》无效，该合同亦不能约束合同之外第三人，但是，双方合同的内容能够证明，花丽都公司、王雅萍与大江南公司签订《承包合同》时即对大江南公司与八大处某某商总公司解除合同后，花丽都公司、王雅萍有继续使用涉案房屋的设想，在八大处某某商总公司与大江南公司解除合同时八大处某某商总公司明确有权与花丽都公司签订协议亦有权要求花丽都公司腾退腾退涉案房屋，上述事实说明，八大处某某商总公司在与大江南公司解除租赁合同关系后，对涉诉房屋享有支配权，因此八大处某某商总公司在该协议中免除了大江南公司向八大处农工商公司履行交付花丽都公司占用的租赁标的物的义务的约定，不是大江南公司获得收取房屋占用费的权利根据。因此，大江南公司要求花丽都公司、王雅萍支付与其与八大处某某商总公司解除租赁合同后的房屋占用费没有依据，原审法院在错误认定《承包合同》有效的前提下，认定双方并未解除《承包合同》，判定大江南公司有权获得合同利益错误，本院予以纠正。根据本案查明的事实，大江南公司认可2015年花丽都公司交纳房屋使用费140万元，大江南公司有权取得其与八大处某某商总公司租赁合同解除之前的房屋使用费，鉴于该140万元已超过应由花丽都公司给付大江南公司房屋使用费的数额，因此大江南公司无权请求花丽都公司再支付房屋使用费，大江南公司的该项诉讼请求不予支持。关于大江南公司要求花丽都公司支付违约金一节，因双方签订的《承包合同》无效，大江南公司无权依该合同请求违约金。综上所述，上诉人花丽都公司、王雅萍的上诉请求本院予以支持。原判适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初16774号民事判决。二、驳回北京大江南花园酒店有限责任公司诉讼请求。一审案件受理费一万一千三百九十九元，由北京大江南花园酒店有限责任公司负担（已交纳八千八百八十元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万一千三百九十九元，由北京大江南花园酒店有限责任公司负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘国俊审判员  徐 冰审判员  范 磊二〇一七年八月十五日书记员  张 超