贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民再56号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：闫明全，男，1953年12月15日生，汉族，农民，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：陈公卓,贵州威驰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李代华，男，1963年12月25日出生，汉族，农民，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：方洪连，女，1967年3月16日出生，汉族，农民，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县。再审申请人闫明全因与被申请人李代华、方洪连宅基地使用权纠纷一案，不服本院（2011）遵市法民一终字第61号民事判决向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2013年6月24日作出（2013）黔高民申字第99号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人闫明全及其委托诉讼代理人陈公卓，被申请人李代华、方洪连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人闫明全申请再审称：一、一审法院适用法律确有错误。1、一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定有错误。《中华人民共和国土地管理法》第二条：土地使用权可以依法转让。第八条：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。根据上述法律规定，宅基地属于农民集体所有，由村委会管理，宅基地的使用权可以依法转让。申请人与被申请人签订的《宅基地转卖协议》实际上是针对宅基地使用权的转让，且该协议经村委会的同意并盖章确认，申请人在该宅基地上修整地基，准备修建房屋居住是情理之中的，未违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。2、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条的规定有错误。该条只能说明申请人在办理相关登记手续时，还不拥有该宅基地的使用权，该协议书不能对抗善意第三人，但不能据此判定申请人与被申请人签订的宅基地转让协议无效。3、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定错误。该协议并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不符合第五十二条关于合同无效的任何一种情形。4、二审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定有错误。该条只是对被申请人再申请宅基地进行限制，并没有规定宅基地不得转让。二、申请人有2012年5月8日廖永兴与徐志明签字并按手印的一份证实及1994年8月2日李代全所继承的部分已经卖给了任安全的新证据，足以推翻原判决。被申请人李代华、方洪连答辩称：坚持原一、二审中的答辩意见。闫明全向一审法院起诉请求：要求人民法院判令被告立即拆除建筑物并支付违约金1000元，同时协助办理过户手续。一审法院查明，原告闫明全与被告李代华于1995年1月18日签订宅基地转卖协议，李代华将65平方米的宅基地以每平方米130元的价格转让给闫明全，在协议签订后李代华又增加10平方米宅基地卖给闫明全，共计面积75平方米，总价9750元。1998年农历正月18日，闫明全向李代华付清宅基地转让款后，请人平整了该宅基地。随后，李代华将该宅基地出租给他人出售原煤，后又在该宅基地上建一临时房屋用于加工打米等业务。另查明，闫明全曾因此纠纷于2010年3月2日诉至原审法院，于2010年4月8日以证据不足为由撤回了起诉。闫明全撤诉后龙溪镇红军村委会于2010年4月9日签字同意双方宅基地转让，但双方未向有权管理部门履行登记手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定”的规定和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定以及根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原、被告双方于1995年1月18日签订的宅基地转卖协议，转让的标的物为农村村民的宅基地，且原、被告双方订立协议后未向登记机关履行登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款：“有下列情形之一的，合同无效，第（五）项：违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，双方订立的转让协议无效，原告对其主张的宅基地使用权尚未取得，故对原告的诉讼请求本院依法不予支持。对于被告辩称的原告的主张已过诉讼时效的问题，因为原告的主张为排除妨害请求权，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》,排除妨害请求权不适用诉讼时效的规定，故对被告该项主张不予支持。据此判决：驳回原告闫明全的诉讼请求。案件受理费60元,减半收取30元,由原告闫明全承担。闫明全不服一审判决，上诉请求：1、撤销余庆县人民法院（2010）余法民初字第656号民事判决；2、发回重审或查明事实依法改判由被上诉人将建在转让给上诉人宅基地上的临时建筑物拆除、协助办理宅基地过户手续、支付上诉人违约金1000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，宅基地系农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利。另根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，宅基地使用权不得单独转让。因此，本案上诉人闫明全与被上诉人李代华签订的“宅基地转卖协议书”系无效的协议，闫明全不能依据该协议取得宅基地使用权。原审法院驳回其诉讼请求于法有据，对闫明全的上诉主张本院不予支持。该协议无效以后的财产返还以及损失赔偿问题，因双方当事人在本案中并未提出相关诉讼请求，本案中不予审理，当事人可另案诉讼。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由闫明全承担。再审中，再审申请人闫明全提交了以下新证据：第一份证据：李代华的兄弟李代全将争议宅基地中的一部分转让的《宅基地转让协议书》,证明目的是李代华、李代全在其父母去世后,对该宅基地进行了划分,他们两弟兄都有权利卖房子。第二份证据：证明人廖永兴出具的《证实》,廖永兴是当时签订协议的在场人之一,证明李代华将其享有的部分卖给了闫明全的。第三份证据：图片一组，证明现在争议宅基地的情况。再审被申请人质证称：对于第一份证据没有意见。自留田李代全买了部分,李代全卖的房子是与我们有一定关系的；对于第二份证据没有意见,是真实的,卖之前姊妹就争吵的,之前钱没有付完；对于第三份证据无异议。再审查明的事实与原一、二审认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点是：《宅基地转卖协议书》是否有效,双方是否存在违约行为，是否应承担违约责任。一、《宅基地转卖协议书》是否有效。1995年1月18日，以李代华为甲方，闫明全为乙方，双方签订《宅基地转卖协议书》，该协议书约定李代华将65平方米的宅基地以每平方米130元的价格转让给闫明全。在协议签订后李代华又增加10平方米宅基地卖给闫明全，共计面积75平方米，总价9750元。1998年农历正月18日，闫明全向李代华付清宅基地转让款，李代华向闫明全出具收到该款项的收条。此后，闫明全请人平整了该宅基地。由此可见，该协议是双方真实意思表示，并且闫明全已经履行了给付转让款的义务并平整了该宅基地。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”之规定，宅基地是可以转让的。由于宅基地的使用主体是特定的农村居民，其转让也仅限于本集体经济组织成员之间，并应经本村集体经济组织同意。本案中，买卖双方均系同一村集体经济组织，且该转让经集体组织同意。虽然该宅基地转让没有办理登记手续，但是根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，双方签订的《宅基地转卖协议书》有效。二、双方是否存在违约行为，是否应承担违约责任。双方签订了《宅基地转卖协议书》，且双方在协议中约定“以上协议双方遵守，如任何一方违背协议，以壹仟元的违约金作罚款”。闫明全按约定支付了转让款并平整了地基，李代华收取了转让款却将该宅基地出租给他人出售原煤，后又在该宅基地上建一临时房屋用于加工打米等业务。李代华的行为违背了双方的约定，应承担协议中约定的违约责任。综上所述，原一、二审判决适用法律确有错误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下:一、撤销余庆县人民法院（2010）余法民初字第656号民事判决和本院（2011）遵市法民一终字第61号民事判决；二、由李代华、方洪连拆除已转让给闫明全的位于余庆县龙溪镇环城路平场路口75平方米的宅基地上的建筑物，协助闫明全办理过户手续，并支付闫明全违约金1000元。一审案件受理费30元,二审案件受理费60元，由李代华、方洪连承担。本判决为终审判决。审 判 长  唐永群代理审判员  吴梦吟代理审判员  李成波二〇一七年八月十六日书 记 员  田应兰