广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1802民初1436号原告：曾树均，男，1958年5月6日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：莫丽贞，广东盈辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯庆文，广东盈辉律师事务所实习律师。被告：清远市鸿基家电广场，住所地清远市清城区小市广清大道五号南埗路*号。法定代表人：刘锦瑜。被告：刘锦瑜，女，1968年2月4日出生，汉族，住清远市清城区，原告曾树均与被告清远市鸿基家电广场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法追加了刘锦瑜作为被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾树均的委托诉讼代理人莫丽贞、冯庆文到庭参加诉讼。被告清远市鸿基家电广场以及刘锦瑜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾树均向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，租赁保证金伍万元不予退还；二、请求法院判令被告清偿所拖欠的房租及违约金（其中计算至2017年3月6日的租金为162292元、违约金为454417.6元，共计616709.6元）；三、请求判令原告对被告留置在原告房屋的物资或设备享有留置权，并对上述物品的拍卖或抵押所得款项具有优先受偿权；四、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告曾树均增加一项诉讼请求：请求法院判令被告立即腾空涉案房屋并将该房屋返还给原告。事实和理由：2011年3月15日，原告与被告清远市鸿基家电广场签订一份《房屋租赁合同》，其中第一、二、三、四条约定：甲方（原告）租给乙方（被告）使用安华大厦地下面积共316平方米，二、三楼面积共1066平方米。租赁期限由2011年4月1日起至2021年3月31日止，地下商铺316平方米，每月每平方米租金40元，二至三层每月每平方米12元。被告在每月十日前缴交当月租金，租金在上一年的基础上，每月递增5%。被告在本合同签订后即交给原告租赁保证金50000元。该保证金在合同期满后，被告无违约无拖欠租金及无损坏原告财产时原告应将保证金无利息全额退还回给被告。被告在租赁期满前单方撤出或不再履行合同，保证金归原告所有。第十二条违约责任第1款约定:被告逾期交付租金，原告有权按逾期付租金金额每日以5%计算向被告收取逾期付款违约金。如拖欠三个月租金原告有权解除本合同以及行使留置权。并可将乙方的设备或物资拍卖或抵押以偿还所欠原告的租金及收回房屋，违约责任由被告全部承担。第4款约定：任何一方未能履行本合同所规定的条款的，另一方面有权提前解除本合同。在《房屋租赁合同》签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用。但被告从2016年11月起不再交租金，至今已拖欠4个月租金，并将商铺拉闸关门，原告多次向被告催缴无果，被告拒不交房屋租金，其以实际行为表示不继续履行合同，涉案《房屋租赁合同》已无法履行。因被告违约在先，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定以及《房屋租赁合同》第四条、第十二条第1项、4项的约定，请求法院解除《商品房买卖合同》，租赁保证金伍万元不予退还，并判决被告承担违约责任，即向原告缴纳违约金。同时，由于被告拉闸关门长期占用原告的房屋，被告的非法行为及无理要求严重妨碍了原告对房屋的使用，被告应停止侵害，排除妨碍，腾空房屋，故原告要求被告立即将货物搬离房屋，停止妨碍原告使用上述房屋。故原告为保护自身的合法权益，现根据相关法律法规，向法院提起诉讼，请求法院判令被告承担应有的责任，支持原告的诉讼请求。被告清远市鸿基家电广场未作答辩。被告刘锦瑜未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年3月15日，原告曾树均与清远市清城区小市鸿基家电广场分店、刘锦瑜签订一份《房屋租赁合同》，双方约定由乙方（清远市清城区小市鸿基家电广场分店、被告刘锦瑜）承租甲方（原告曾树均）的位于清远市清城区××大道××号安华大厦地下316平方米及二三楼1066平方米的场所经营使用，租期共10年，从2011年4月1日起至2021年3月31日止；地下商铺316平方米，每月每平方米租金为40元，二至三层每月每平方米12元。房屋租金由乙方在每月10日前缴交，租金在上一年的基础上每年递增5%；乙方在合同签订后即交给甲方租赁保证金5万元，该保证金在合同期满后，乙方无违约无拖欠租金及无损坏甲方财产时甲方应将保证金无利息全额退回给乙方，乙方在租赁期满前单方撤出或不再履行合同，保证金归甲方所有；甲方只提供乙方照明用电及现有的供水设施，每月的水电费由乙方支付；乙方如逾期交付租金的，甲方有权按逾付租金金额每日以5%计算向乙方收取逾期付款违约金。如拖欠三个月租金甲方有权解除合同以及行使置留权，并可将乙方的设备或物资拍卖或抵押以偿还所欠甲方的租金及收回房屋，违约责任由乙方全部承担。《房屋租赁合同》的抬头“承租人（乙方）”处有清远市清城区小市鸿基家电广场分店盖章、刘锦瑜签名，“乙方法定代表”落款处也有清远市清城区小市鸿基家电广场分店的盖章、刘锦瑜的签名。上述《房屋租赁合同》签订后，承租方在上述租赁场所经营家电销售并支付租金至2016年10月31日，此后的租金未再支付。2016年年底，承租方将租赁场所关门上锁不再经营。另查明，清远市清城区小市鸿基家电广场分店的性质为个体工商户，经营者是被告刘锦瑜，该个体户已于2010年11月15日注销。清远市鸿基家电广场成立于2010年11月16日，主体性质为个人独资企业，投资人是被告刘锦瑜。以上事实，有原告提供的工商登记资料、房屋租赁合同、租金发票、照片，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。由于被告清远市鸿基家电广场并未在《房屋租赁合同》中承租人处盖章，因此，其并非合同当事人。根据合同相对性原理，原告不能依据《房屋租赁合同》的约定要求非承租人的清远市鸿基家电广场承担相关责任。因此，对于原告要求被告清远市鸿基家电广场承担责任的诉讼请求事实依据不足，本院不予支持。此外，由于清远市清城区小市鸿基家电广场分店在合同签订之时已注销多月，虽然在合同乙方处盖章，但是没有主体资格。因此，本院确定本案《房屋租赁合同》的承租人为被告刘锦瑜。上述合同签订后，原告已按约定将租赁物交付给被告刘锦瑜经营使用，被告应按约定在每月10日前支付相应租金，而被告只支付了至2016年10月31日止的租金，拖欠租金近一年且拖欠租金的违约行为仍在持续。双方约定的合同解除条件已经成就，原告可以请求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告立即腾空涉案房屋并予以返还，原告已收的保证金不予退还。因此，对于原告提出的第一项以及增加的诉讼请求，依据充足，本院予以支持。被告刘锦瑜拖欠租金不付，构成违约，原告有权要求其清偿该债务。根据合同约定的租金标准以及被告刘锦瑜只支付租金至2016年10月31日的事实，本院确定被告刘锦瑜应向原告支付的租金为：每月租金标准为以每月起始租金25432元(40元/m2×316m2+12元/m2×1066m2)为基数，从2011年4月1日起每满一个租赁年度（租赁年度为租赁期限内的每年4月1日至次年3月31日）后的月租金在此基础上每年递增5%，租金计算起止时间为自2016年11月1日起计至被告刘锦瑜返还涉案商铺给原告之日止。被告刘锦瑜未支付自2016年11月1起的租金已构成违约，按照双方的合同约定，被告刘锦瑜应向原告支付迟延付租而产生的违约金。被告逾期支付租金给原告造成的损失实际为原告逾期未收到租金的利息损失，双方在合同中约定的逾期付租的违约金以逾付租金的日百分之五的标准进行计算，但该计算标准过分高于原告的实际损失。因此，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，本院调整逾期支付租金的违约金为以被告刘锦瑜逾期拖欠的各期租金为基数，按照年利率24%的标准自逾期之日起分别累积计算至被告实际清偿租金之日止。由于合同约定每期租金于每月的10日前支付，故各期租金的违约金起算时间为自2016年11月10日起至被告刘锦瑜付清拖欠租金之日止的每月11日。对于原告请求确认其对被告放置在涉案商铺内的物资和设备享有留置权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，债权人享有留置权的其中一个前提条件为债权人已经合法占有债务人的动产，本案中被告放置动产的涉案商铺仍然由被告上锁闭门中，商铺内的动产仍处于被告控制下，原告并没有合法占有该涉案商铺内的动产。此外，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十一条的规定，债权人享有留置权还须满足“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系。”的条件，而本案的情况并不符合该法律规定，因此，原告要求确认其对被告放置在涉案商铺内的物资及设备享有留置权的法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告曾树均与被告刘锦瑜于2011年3月15日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘锦瑜于本判决生效之日起5日内腾空位于清远市清城区广清大道五号安华大厦地下316平方米及二三楼1066平方米的房屋并将该房屋返还给原告曾树均；三、被告刘锦瑜于本判决生效之日起5日内向原告曾树均支付拖欠的租金（月租金计算标准为以每月起始租金25432元为基数，从2011年4月1日起每满一个租赁年度后的月租金在此基础上每年递增5%；租金计算起止时间为自2016年11月1日起计算至被告刘锦瑜返还上述房屋给原告之日止）；四、被告刘锦瑜于本判决生效之日起5日内向原告曾树均支付逾期支付租金的违约金，该违约金以被告实际欠付的各期租金为基数，按照年利率24%的标准自租金逾期之日（自2016年11月10日起至被告付清租金之日止的每月11日为租金逾期之日）起分别累积计付至租金清偿之日止；五、确认原告已收取被告的租赁保证金无需退还；六、驳回原告曾树均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9967元，由被告刘锦瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥人民陪审员  邓桂英人民陪审员  陈玉芬二〇一七年八月三十日书 记 员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。