江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终2074号上诉人（一审被告、反诉原告)：赵成永，男，1977年10月21日生,,汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：戴家华、许永乐，均系浙江乐泰律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告)：潘恩微，女，1977年12月2日生，，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：袁永平、金碧云，均系江苏致邦（无锡）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：廉家琦，女，1988年10月8日生，，汉族，户籍地河南省郑州市金水区，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：缪相伟，江苏中智律师事务所律师。上诉人赵成永、潘恩微因与被上诉人廉家琦房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初5436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。赵成永、潘恩微上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉请。事实与理由：1.被上诉人拒付首付款的违约行为是客观事实，上诉人享有法定的合同解除权。即便上诉人代理人7月30日前确曾向中介口头表达有毁约之意，也不能成为被上诉人拒付首付款的理由，因为根据合同约定，在被上诉人支付65万元首付款前，上诉人已无合同义务需要履行，且在付款期限届满前，上诉人并未以书面通知解除合同，也未有退还定金或其他明确表示拒绝履行合同的行为，相反根据7月29日录音中“这个首付款不拿出来谁都不办的……”等内容可以证明上诉人存在多次催要首付款的行为。双方对于首付款的支付方式未做具体约定，被上诉人支付首付款与上诉人还贷无直接关联，而此前的5万元定金亦是通过中介转付给上诉人，故不能得出首付款需直接交付银行而非上诉人的结论。而证人因在本案中有重大利害关系，其证言完全不可信。故被上诉人至今未按约支付65万元首付款，违反了合同约定，上诉人享有法定解除权。2.合同第4条约定了双方任意解除权，此系双方真实意思表示且不为法律禁止，即使被上诉人没有违约，上诉人也可以根据合同约定解除合同，一审对上诉人该意见未作任何回应。3.上诉人确认潘安青签订买卖合同及收款，但未授权潘安青履行及终止履行合同等事宜，一审中潘安青与刘必耀的电话录音及微信往来对上诉人无约束力。4.原审程序方面存在问题。法庭辩论终结后，合议庭没有征询各方最后意见，亦未征询双方是否有调解意愿；判决书第2页出现了它案当事人。廉家琦辩称，1.根据一审法院查明事实，2016年7月底之前有充分的事实表明，上诉人无意履行合同，其违约事实是充分客观存在的，所以被上诉人在7月30日前没有支付65万元的房款也是有充分理由和法律依据的。2.任何知道案件事实的人都应当作证，中介人员的证言足以证明上诉人的违约事实。3.合法订立的合同对双方均有法律约束力，任何一方若要提出解除合同必须征得对方同意，在对方不同意的情况下，任何一方都不得解除合同。4.根据两张房款收条，潘安青以上诉人代理人的身份出现在此交易中。另，据中介表示，此次房屋买卖亦是潘安青主动找到中介要求出卖房屋，中介甚至表示潘安青就是此房屋的实际产权人。综上，要求驳回上诉，维持原判。廉家琦向一审法院起诉请求：2016年6月2日，其与赵成永、潘恩微签订《房屋买卖合同》，其依约支付定金后，赵成永、潘恩微因房价上涨拒绝继续履行合同。要求继续履行双方签订的房屋买卖合同，将位于无锡市滨湖区××花园××号房屋过户至其名下。一审法院认定如下事实：2010年4月2日，浙江省乐清市公证处出具一份《委托书公证书》，内容为赵成永、潘恩微作为委托人与受托人潘安青之间签订的《委托书》公证。经公证的《委托书》的内容为：赵成永、潘恩微系夫妻关系，两人欲向无锡绿城房地产开发有限公司购买坐落在无锡市滨湖区××浪路与××信大道交界处××城××花园商品住宅××室的房屋。现因赵成永、潘恩微事务繁忙，特委托潘安青就上述房产代为办理如下事宜：1.签订合同；2.支付房款；3.办理按揭；4.办理验收、交付手续；5.办理所有权、使用权转移登记手续、缴纳相关费用；6.领取房产证、土地证；7.与购买上述房屋的其他事宜。2016年，赵成永、潘恩微又授权潘安青作为委托人出售涉案房屋。2016年6月2日，潘安青持上述《委托书公证书》以赵成永、潘恩微的名义与廉家琦在无锡龙创房地产投资顾问有限公司（下称龙创公司）的居间下签订《房屋买卖合同》（编号003518），双方约定：廉家琦以220万元价格购买赵成永、潘恩微名下所有的位于无锡市滨湖区××花园××号房屋（面积172.5㎡）；廉家琦于2016年6月2日支付定金5万元，于2016年7月30日前支付房款65万元；余款150万由赵成永、潘恩微协助廉家琦办理商业贷款支付；廉家琦于赵成永、潘恩微办理完产权证之后，可提前在2016年7月30日之前提供首付款用于帮助赵成永、潘恩微还款之用。赵成永、潘恩微提前还款结束注销完毕，待廉家琦贷款审批通过之后办理过户手续；廉家琦知晓签约时涉案房屋尚未办理产权证，赵成永、潘恩微承诺在签约后办理产权证；涉案房屋过户交易过程中产生的费用由廉家琦承担；廉家琦于过户当日支付龙创公司过户交易费用打包价255500元，多出部分不予退还，作为龙创公司的服务费，不足部分由龙创公司补足；涉案房屋成交价中包含地下车位351号和大金中央空调各一个；如一方拒绝履行合同或解除合同，则应支付守约方房款总价的10%作为违约金；如廉家琦未按时支付房款，每逾期一天则按照其应付款项的万分之三自应付期限第二天起向对方赔偿损失。上述买卖合同签订后，廉家琦通过龙创公司向潘安青支付定金5万元及房款5万元。另外，廉家琦还向龙创公司支付了过户费用2万元。2016年7月4日，赵成永、潘恩微办理了涉案房屋的《不动产权证书》。2016年7月21日，廉家琦与招商银行股份有限公司无锡分行（下称招商银行）签订《个人购房借款及担保合同》，约定招商银行就廉家琦与赵成永、潘恩微之间的房屋买卖提供150万元的按揭贷款。2016年8月13日，赵成永、潘恩微向廉家琦发送《解除房屋买卖合同通知书》，称廉家琦应于2016年7月30日前支付首付款65万元，但至今未予支付，该行为构成根本违约。现书面告知解除双方订立的买卖合同。一审庭审中，双方就《房屋买卖合同》未能继续履行的原因存有争议：廉家琦认为系由于赵成永、潘恩微的拒绝履约所导致，并提供了以下证据：1.龙创公司经办人刘必耀与潘安青之间的短信记录。根据该记录显示，刘必耀曾于2016年7月31日以及8月1日分别向潘安青发送短信，催促潘安青配合办理涉案房屋的过户手续；2.廉家琦与刘必耀之间的微信记录。根据该记录显示，刘必耀向廉家琦告知出卖人想违约，正在沟通中。3.刘必耀与潘安青之间的6段对话录音。该组录音显示，在2016年7月29日、8月1日、8月4日、8月6日、8月7日、8月9日，刘必耀作为居间方具体经办人与潘安青之间就潘安青称赵成永、潘恩微拒绝继续履约的反复沟通，潘安青最终的方案是解除合同，补偿点违约金；4.廉家琦申请刘必耀到庭作证，刘必耀陈述：当初协商首付款的付款方式是三方一起到银行，由廉家琦支付首付款给赵成永、潘恩微偿还清贷款。在2016年7月27日，他得知潘安青不太想履约，他就联系潘安青，告知潘安青他已经帮廉家琦准备好了所有手续，就等潘安青配合还款过户。潘安青称赵成永、潘恩微不太想卖了，需要继续沟通。2016年8月初，他安排双方进行协商，潘安青明确表示不卖了。赵成永、潘恩微对廉家琦提供上述证据的真实性不予认可，认为合同未能继续履行系由廉家琦未按约支付首付违约导致，但未提供证据予以证明。上述事实，有《房屋买卖合同》、《房款收条》、《不动产权证书》、《个人购房借款及担保合同》、短信及微信聊天记录截图、《解除房屋买卖合同通知书》、录音资料及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为：赵成永、潘恩微授权潘安青代表其与廉家琦签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方理应恪守。现双方对首付款未能支付的原因各执己见。根据廉家琦的举证可以反映，在2016年7月30日左右双方对于合同是否继续履行发生争议。在中介方多次协调下，潘安青作为出卖方仍坚持将拒绝履行合同。在此情况下，廉家琦未支付首付款具有合法正当的理由。赵成永、潘恩微认为廉家琦拒付首付款，未能提供证据予以证明，也未提供解除合同的合法依据，故法院对其意见不予采信，其无权解除合同，不能产生解除合同的法律效力。赵成永、潘恩微应向廉家琦继续履行合同约定义务。现廉家琦主张将涉案房屋过户至其名下，符合双方的约定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、赵成永、潘恩微于判决生效之日起五日内将无锡市滨湖区××花园××号房屋过户至廉家琦名下；二、驳回赵成永、潘恩微的反诉请求。本院对一审查明事实依法予以确认。二审另查明，在被上诉人一审提交的2016年7月29日刘必耀与潘安青的电话录音中有如下内容：（1）“刘：情况是这样的，你找的那个代理人卖房子嘛。现在就说，他反馈的是你们这边不打算过户了是吧？潘：我的那个亲戚他说不卖了。刘：是这个情况啊，因为现在所有的手续都全部都弄好了。潘：嗯。刘：就差最后一步了，也在合同期内嘛，也没有违约什么情况的，所以我们这边还是跟您沟通一下，看看您什么意思，就是说，还是及时过户吧，我们也努力到现在，从办贷款到…潘：我那个亲戚说不卖了。”（2）“刘：…就是说，那个，还是抓紧时间过户。就是说我们客户这边，钱也准备好了，都准备好了。客户这边还是比较蛮诚心的。然后我们这边，她就是拿首付款帮您银行还钱，她也是同意的。有的客户还不同意的，必须过了户才给。我们还说服她把首付款拿出来帮您还银行的钱的。潘：这个是一样的，怎么还都要拿出来给你。刘：对，就是说这个首付款的情况……（被打断）潘：这个首付款不拿出来谁都不办的。……（听不清）你要我去谈要我去签的时候，我动都不会动的”。二审中，上诉人提供张作军与刘必耀于2017年6月23日下午通话录音一份，并申请张作军出庭作证，以证明廉家琦没有在2016年7月30日前支付首付款，存在违约行为。本院认为，该通话录音及证言只能证明双方在7月30日前后就合同履行、解除等事宜进行过磋商，不能证明被上诉人廉家琦违约事实，故对该证据不予采纳。二审中，本院根据被上诉人申请，对涉案房屋进行了查封，涉案房屋目前仍登记在上诉人名下。另，被上诉人于2017年8月23日将65万元首付款汇至一审法院账户。以上事实，有录音资料、民事裁定书、汇款凭证在卷佐证。本案二审主要争议焦点为：一、合同未能履行的原因在哪方当事人，本案中上诉人是否享有法定解除权；二、涉案合同有无约定任意解除权，上诉人能否随时解除合同。本院认为，关于争议焦点一，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案一审中，上诉人在庭审中确认委托潘安青办理出卖涉案房屋事宜，二审中，上诉人又称仅委托潘安青签订买卖合同及收款，而未授权其履行合同或终止履行合同的权限，对该陈述，上诉人并未提供证据证明对潘安青授权“出卖房屋事宜”的事项中不包括终止履行合同等内容且被上诉人知道或应当知道上诉人对潘安青的该委托限制，被上诉人有理由相信潘安青有权处理与房屋买卖事宜有关的全部事项，潘安青就涉案房屋买卖合同所为行为的效力均及于上诉人。潘安青在2016年7月29日与中介刘必耀的电话录音中多次提到“我那个亲戚说不卖了”，而根据微信记录，刘必耀也将该意思表示告知了被上诉人，被上诉人有理由相信不愿出卖房屋是上诉人的真实意思表示。结合本案中的录音、短信记录等证据，中介方在约定的首付款支付日2016年7月30日之前和之后一直在与上诉人电话沟通，并表示被上诉人已经做好了付款及履行合同的其他准备，但上诉人代理人多次表示上诉人不同意卖房，故被上诉人在上诉人明示不履行合同的情况下，未支付65万元首付款具有合法正当理由，亦符合一个理性人的选择。关于上诉人称根据7月29日录音中“这个首付款不拿出来谁都不办的……我动都不会动”的内容，可以证明其在7月30日前多次催促被上诉人履行付款义务，但根据二审查明的事实，结合该段录音的上下文，潘安青的该句陈述是针对刘必耀所称被上诉人愿意将首付款拿出来给上诉人还贷款的事宜，无法证明上诉人主张的催促被上诉人履行付款义务的事实。据此，被上诉人未支付65万元首付款的原因系上诉人至约定付款期限时拒不配合所致，故未支付房款的行为不构成违约，上诉人不享有法定解除权。关于争议焦点二，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。我国合同法总则部分并未规定任意解除权，合同法分则也仅在委托、承揽、运输、保管等特殊有名合同中规定了单方或双方的任意解除权。本案双方系买卖合同关系，任何一方均无立法上赋予的任意解除权。虽然合同当事人也可以约定任意解除权，但由于任意解除权赋予了合同一方或双方当事人不需任何理由即可无条件解除已经成立合同的权利，而该制度的设立实际是背离合同法合同严守的基本原则的，故在认定约定任意解除权时应当采用更加严格的标准。本案中，双方在《房屋买卖合同》第六条第4款约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿……”，从该条款的文义看，并未确定和明显表明系关于任意解除权的约定，从合同的整体来看，该条款系约定在“违约责任”一节，内容也是关于违约金金额如何确定，故该约定的实质是违约金条款，而非合同签订后双方有任意解除权。因此，本院认定上诉人对涉案合同亦不享有任意解除权。因此，本案中上诉人既不享有法定解除权，亦不享有约定解除权，故其于2016年8月13日发出的解除通知书不发生合同解除的效力。被上诉人作为守约方，要求上诉人继续履行涉案合同应予支持，且鉴于涉案房屋目前仍登记在上诉人名下，二审中已由本院依申请进行了保全，上诉人亦已将65万元首付款交至一审法院账户，故涉案买卖合同不存在继续履行的障碍。此外，关于一审庭审未征询各方当事人最后意见、是否调解等问题，并非严重违反程序、影响实体公正、程序公正行为；至于一审判决书中出现它案当事人，应属笔误，一审应予裁定补正。综上，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，但判决主文未能兼顾本案所需继续履行合同的双务性质。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初5436号民事判决第二项；二、变更无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初5436号民事判决第一项为：涉案《房屋买卖合同》继续履行。赵成永、潘恩微于本判决生效后五日内至一审法院受领廉家琦支付的首付款65万元，并于受领后五日内配合廉家琦办理无锡市滨湖区玉兰花园92-1602号房屋的抵押注销及房屋过户手续；廉家琦在房屋过户后十五日内支付余款，赵成永、潘恩微于收到余款当日向廉家琦交付无锡市滨湖区玉兰花园92-1602号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审本诉案件受理费24400元、反诉案件受理费4600元，二审案件受理费24400元，保全费5000元，合计58400元，均由赵成永、潘恩微负担。廉家琦预交的一审本诉案件受理费、二审保全费由赵成永、潘恩微在本判决生效后十日内支付给廉家琦。本判决为终审判决。审判长  张圣斌审判员  潘华明审判员  李 辉二〇一七年八月二十八日书记员  任彩菊