山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初1110号原告许金环，女，汉族，住山东省单县。委托代理人史胜杰，山东银河星律师事务所律师。被告匡大勇，男,汉族，住胶州市。被告史金凤，女，汉族，住胶州市。被告邱海燕，女，汉族，住胶州市。被告赵波，男，汉族，住胶州市。被告青岛乐当家房地产经纪有限公司，住所地胶州市。法定代表人纪程睦，该公司总经理。委托代理人宋业山，男，汉族，住胶州市，系被告青岛乐当家房地产经纪有限公司法律顾问。原告许金环与被告匡大勇、史金凤、邱海燕、赵波、青岛乐当家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许金环及其委托代理人史胜杰、被告匡大勇、青岛乐当家房地产经纪有限公司之委托代理人宋业山到庭参加诉讼，被告邱海燕、赵波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭；原告在庭审中自愿撤回对被告史金凤的起诉。本案现已审理终结。原告许金环诉称，原告与被告匡大勇、被告青岛乐当家房地产经纪有限公司于2016年7月17日签订房屋买卖协议，约定：被告匡大勇将其位于胶州市兰州西路东苑绿世界32号楼1单元301户房屋出售给原告；因该房屋在银行有抵押贷款500000元，合同约定，由被告匡大勇还清贷款，然后与原告共同办理过户手续。合同签订当日，原告交纳购房定金30000元。2016年11月3日，被告乐当家公司通知原告交纳中介费，并将首付款100000元分别汇入被告邱海燕、赵波账户，由邱海燕、赵波帮助被告匡大勇解押，并于当日办理过户手续。原告依据被告乐当家公司所说，交纳了中介费及购房款11000元，但房屋解押后，五被告在明知原告与被告匡大勇存在房屋买卖合同的情况下，恶意串通，将房屋过户至被告邱海燕名下，事后，五被告拒不退还原告支付的钱款。故，原告诉至法院，请求判令：1、被告匡大勇、史金凤、邱海燕、赵波返还原告购房款105000元及支付违约金30000元；2、被告青岛乐当家房地产经纪有限公司返还原告中介费11000元及代收购房定金30000元，并在100000元范围内与被告匡大勇、史金凤、邱海燕、赵波承担连带赔偿责任；3、被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告表示被告史金凤主体不适格，并自愿撤回对被告史金凤的起诉。被告匡大勇辩称，原告所诉的合同签订属实，原告所称支付被告匡大勇105000元首付款属实，原告支付被告乐当家公司的中介费不清楚，房屋应解押过户给原告，但是在解押后准备过户过程中发现被法院查封，导致无法过户；后，被告匡大勇找到被告乐当家公司协商，该公司一直不出面解决，并称系公司个人的行为，给匡大勇垫资解押的邱海燕、赵波一直要求匡大勇返还垫资款；后，邱海燕、赵波知晓该情况后，称其为匡大勇垫付银行所诉的应付款项，将房屋过户给邱海燕、赵波，因被告无法返还垫资款，只能同意邱海燕、赵波的方案，所以由邱海燕、赵波再垫付了部分执行款项，匡大勇将房屋卖给了邱海燕、赵波；当时，被告匡大勇还想协商原告方，由其为匡大勇垫付执行款项，匡大勇将房屋过户给原告，但原告的朋友赵宗伟称资金不宽裕，所以没有采取这种方案；同意返还原告购房款105000元，但不应支付违约金。被告邱海燕、赵波均未答辩。被告青岛乐当家房地产经纪有限公司（以下简称“乐当家公司”）辩称，原告所诉不完全属实，被告乐当家公司不承担赔偿责任，因原告购买的涉案房屋需要垫付资金，被告乐当家公司征得原告、被告匡大勇的同意，将该笔业务转交给被告邱海燕、赵波所在的青岛天地人和置业有限公司办理，且被告乐当家公司将为交易所放的全部材料一并转交给青岛天地人和置业有限公司，至此，被告乐当家公司与原告及被告匡大勇之间的委托关系已解除，代理关系终止，且原告将购房款100000元直接转入邱海燕、赵波的银行账户，与被告乐当家公司无关；原告所要求的被告乐当家公司代收的购房定金30000元依据合同系被告匡大勇所有，被告乐当家公司可以返还原告该30000元定金；原告主张的中介费11000元，包含了材料费、评估费等费用，依据谁受益、谁承担的原则，该费用应由实际获得利益的其他被告承担；综上，请求依法驳回原告对被告乐当家公司的诉讼请求。经审理查明，2016年7月17日，原告许金环与被告匡大勇（被告匡大勇之前妻史金凤代理）、乐当家公司签订《房产买卖协议》，约定：原告许金环购买被告匡大勇所有的坐落于胶州市兰州西路东苑绿世界小区32号楼1单元301户的房产，交易价格为580000元；购房定金为30000元，自双方签字之日，视为甲方（被告匡大勇）收到乙方（原告许金环）定金，不再另行出具收条；购房款通过“定金+首付+银行贷款（首付包含定金）”方式支付；合同签订后，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，若乙方违约，甲方有权拒付乙方购房定金，作为乙方的违约赔偿金，违约方需承担由于本次交易给守约方造成的所有经济损失；合同一经签订，丙方（被告乐当家公司）居间成功；甲方此房有银行贷款，乙方贷款审批成功后，甲方自己还清银行贷款，撤押后办理过户手续。合同签订当日，原告许金环通过支付宝转账的方式向被告乐当家公司的法定代表人纪程睦的银行账户支付了购房定金30000元。2016年11月3日，原告许金环通过银行转账和支付宝转账的方式向被告匡大勇指定的被告邱海燕、赵波（该二被告系涉案房屋解押的垫资人）的银行账户支付了购房款共计100000元。2016年11月3日，原告许金环向被告乐当家公司支付了中介费、评估费、材料费、代办费及其他费用共计11000元。2016年11月4日，原告许金环向被告匡大勇支付了购房款现金5000元。另查明，因涉案房屋解押过程中，该房屋又被法院采取保全措施，致使解除银行抵押后仍旧无法办理过户手续，被告匡大勇又将房屋出卖给垫资人即被告邱海燕，并与其办理了房屋过户手续。庭审中，原告提交了以下证据，当事人双方进行了质证并就部分事实交换了意见：（一）原告提交了房产买卖协议1份，证明：原告与被告匡大勇存在房屋买卖合同关系，合同约定匡大勇将位于胶州市兰州西路东苑绿世界32号楼1单元301的房屋出售给原告，由被告负责还清该房屋贷款，房屋解押后过户给原告；原告向被告支付定金30000元；被告乐当家公司与原告、被告匡大勇之间存在居间服务合同关系。经质证，被告匡大勇表示：对于房屋买卖协议无异议，认可。被告乐当家公司表示：对于房屋买卖协议的真实性无异议，该证据也证明乐当家公司已完成原告与被告匡大勇约定的委托项目，居间成功。（二）原告提交了支付宝转账电子回单打印件1份，证明：原告按照合同约定向被告匡大勇支付了购房定金30000元。经质证，被告匡大勇表示：对于购房定金，被告匡大勇未收到该购房定金30000元。被告乐当家公司表示：对于购房定金的真实性无异议，依据买卖协议的约定，被告乐当家公司代收了该30000元购房定金。（三）原告提交了收款收据1份，证明：原告于2016年11月3日向被告乐当家公司支付了中介费11000元。经质证，被告匡大勇表示：对于中介费，与匡大勇无关。被告乐当家公司表示：对中介费的真实性无异议，基于房屋买卖协议的签订，乐当家所收取的11000元包含了中介费、材料费、评估费等。（四）原告提交了收条1份，证明：原告向被告匡大勇支付了购房款5000元。经质证，被告匡大勇表示：对5000元的收条无异议，匡大勇出具，也已收到原告的该5000元购房款。被告乐当家公司表示：与乐当家公司无关。（五）原告提交了银行转账凭证1份、支付宝转账电子回单打印件1份，证明：原告向被告邱海燕、赵波各支付了50000元款项；因该房屋由银行贷款500000元，需要垫资解押方能过户，邱海燕、赵波系所诉房屋的垫资解押人，乐当家公司的工作人员带领原告到青岛天地人和置业有限公司，让原告将首付款100000元汇入邱海燕、赵波的银行账户。经质证，被告匡大勇表示：认可原告向被告匡大勇支付的该100000元购房款。被告乐当家公司表示：与乐当家公司无关。（六）原告提交了青岛天地人和置业有限公司的企业公示信息查询结果，证明：被告邱海燕、赵波系房产中介从业人员。经质证，被告匡大勇表示：无异议。被告乐当家公司表示：与乐当家公司无关。（七）原告提交了邱海燕、赵波的结婚登记证明，证明：邱海燕、赵波系夫妻关系。经质证，被告匡大勇表示：无异议。被告乐当家公司表示：与乐当家公司无关。在庭审过程中，本院对下列主要事实进行了审查，并由双方当事人进行了质辩：（一）对于史金凤代被告匡大勇签订房产买卖协议的事实，经询问，被告匡大勇表示：当时匡大勇在青岛市黄岛区工作，匡大勇的前妻史金凤签订了该合同，当时匡大勇和史金凤还是夫妻关系，后来离婚的，被告匡大勇认可该合同的效力，认可与各方之间的各项约定。对此，原告、被告乐当家公司均表示：无异议。同时，被告乐当家公司对于该房产买卖协议的效力表示：认可该合同系原告、被告匡大勇与被告乐当家公司所签以及相应的合同效力。（二）对于购房定金30000元的支付，经询问，原告表示：原告向被告乐当家公司的法定代表人纪程睦的个人账户支付了购房定金30000元。被告乐当家公司表示：无异议，该30000元购房定金一直在被告乐当家公司处，未向被告匡大勇支付。（三）对于原告主张的已支付购房款105000元的事实，经询问，被告匡大勇表示：均已支付，其中包含了5000元现金，另外的100000元系原告向邱海燕、赵波支付，因邱海燕、赵波另为被告匡大勇垫付资金解押并偿还了所欠银行的执行款项，所以，被告匡大勇将该房屋又出卖给了邱海燕、赵波，并办理了房屋过户手续；认可原告向被告匡大勇支付的该100000元购房款。（四）对于本案房屋买卖的相关问题，原告、被告匡大勇、乐当家公司一致确认为：1、房屋买卖协议签订的时间为2016年7月17日。2、合同的签订方式为书面。3、房屋具体为：位于胶州市兰州西路东苑绿世界小区32号楼1单元301的房屋。（五）对于被告匡大勇将房屋又出卖给他人的理由，经询问，被告匡大勇表示：开始，匡大勇与原告许金环签订房屋买卖合同，将房屋出卖给原告，但因该房屋有500000元贷款未还，所以需要先将该贷款全部还款办理解押手续，才能办理过户手续；当时乐当家公司的工作人员杨盼盼说乐当家公司垫资，后又称与天地人和公司合作，便与被告匡大勇一起到了邱海燕、赵波处，约定由邱海燕、赵波为被告匡大勇垫付400000元，另外的100000元由原告直接支付给邱海燕、赵波；后来，当邱海燕、赵波将该500000元转入到银行的账户，并办理了解押手续；后，被告匡大勇与原告许金环、邱海燕的业务员拿到房产证到房产部门办理过户手续的时候，发现该房屋被法院查封，无法办理过户手续；匡大勇就找到乐当家公司、邱海燕、赵波协商解决该事情，但未解决；后，邱海燕、赵波称其可替匡大勇将执行款项交到法院，解除查封，将房屋卖给邱海燕、赵波，无奈之下，匡大勇同意了该方案，所以将房屋过户给了邱海燕、赵波。（六）对于原告是否曾与被告邱海燕、赵波签订相关合同，经询问，原告表示：没有。（七）对于原告主张的违约金30000元的计算方式，经询问，原告表示：按照合同第六条关于定金的约定，原告所主张的30000元违约金即是按照定金双倍返还原则主张，所以各被告应当另行支付原告违约金（惩罚性定金）30000元。本院所确认的上述事实，有原告提交的房产买卖协议1份、支付宝转账电子回单打印件1份、收款收据1份、收条1份、银行转账凭证1份、支付宝转账电子回单打印件1份、青岛天地人和置业有限公司的企业公示信息查询结果、被告邱海燕与赵波的结婚登记证明及原、被告陈述存案为凭，证据经当庭质证，本院已作审查。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，原告与被告匡大勇自愿签订房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，并无违法及不当之处，合同已成立并生效，双方均应如约履行。现原告已支付了定金30000元及购房款105000元，已按约履行了自己的义务，被告匡大勇理应依约履行办理房屋过户等手续，将房屋交付给原告，但被告匡大勇基于自身原因将房屋另出卖给他人并办理了过户手续，致使不能实现本合同目的，合同应予以解除，并由被告匡大勇对原告承担违约责任。对于被告乐当家公司的法律责任，本院认为，被告乐当家公司系居间人，其促成原告与被告匡大勇之间达成房产买卖协议，尽到了居间人相应的居间义务，原告现有的证据不足以证实被告乐当家公司在被告匡大勇将房屋另出卖给他人的行为中存在严重过错或者恶意串通行为，因此，本院对原告主张的被告乐当家公司承担相应连带责任的诉讼请求，不予支持。对于被告邱海燕、赵波的法律责任，本院认为，原告与被告匡大勇签订房屋买卖协议后，未办理过户手续，被告匡大勇基于相关原因将房屋另出卖给邱海燕并办理了过户手续，对原告构成违约，应对原告承担相应的违约责任，但原告提交的证据不足以证实被告邱海燕、赵波在该过程中存在恶意串通的行为，因此，本院对原告对被告邱海燕、赵波的相关诉讼请求，不予支持。对于本案定金的认定，本院认为，根据合同约定，“合同签订当日，乙方付30000元为购房定金，自双方签字之日，视为甲方已收到乙方定金”，原告许金环在合同签订当日即向被告乐当家公司法定代表人的个人账户支付了定金30000元，虽被告匡大勇主张并未收到定金，且被告乐当家公司尚未将该定金支付被告匡大勇，但根据该合同约定，原告许金环向被告乐当家公司支付定金视为其履行了交付定金的合同义务，且被告匡大勇在合同中签字确认，并在事后与原告办理了垫资手续、收取了原告其他部分购房款，其应当知道原告已交付定金，因此，在被告匡大勇违约的情况下，应当另向原告支付一倍惩罚性定金30000元。对于原告已交付的30000元定金，因被告乐当家公司收取该30000元定金后尚未向被告匡大勇实际交付，且其同意向原告返还，因此，本院对原告主张的被告乐当家公司返还定金30000元的诉讼请求予以支持。对于原告主张返还购房款的诉讼请求，本院认为，被告匡大勇已在庭审中确认收到原告支付的购房款105000元（转账给匡大勇指定的邱海燕、赵波的银行账户100000元及直接收取原告的现金5000元），因被告匡大勇违约导致合同目的不能实现，该部分购房款应当向原告予以返还。对于原告主张的中介费11000元，本院认为，原告因本案房屋买卖支出了中介费、评估费、材料费、代办费及其他费用等共计11000元，被告匡大勇单方违约导致合同目的不能实现，因此给原告造成的该11000元损失应当由被告匡大勇向原告进行赔偿。被告邱海燕、赵波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告许金环与被告匡大勇签订的《房产买卖协议》予以解除。二、被告青岛乐当家房地产经纪有限公司返还原告许金环定金30000元，于本判决生效后十日内付清。三、被告匡大勇另支付原告许金环一倍定金30000元，于本判决生效后十日内付清。四、被告匡大勇返还原告许金环购房款105000元，于本判决生效后十日内付清。五、被告匡大勇赔偿原告许金环中介费、评估费、材料费、代办费等经济损失共计11000元，于本判决生效后十日内付清。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元，由被告匡大勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  汤龙江审 判 员  盛 磊人民陪审员  逄金玲二〇一七年八月二十一日书 记 员  孙 兵本案所依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。