重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初4686号原告：帅婷婷，女，汉族，1989年1月23日出生，户籍地重庆市合川区，现住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：李章吕(原告之夫)，住重庆市北碚区。被告：陶飞凤，女，汉族，1986年9月5日出生,住重庆市北碚区。被告：重庆到家了网络科技有限公司状元府第分公司，住所地重庆市北碚区康宁路79号，统一社会信用代码91500109MA5U7MH85A。负责人：周燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：易池双，男，该公司员工。原告帅婷婷与被告陶飞凤、重庆到家了网络科技有限公司状元府第分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法由代理审判员王睿适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帅婷婷的委托诉讼代理人李章吕，被告陶飞凤，被告到家了公司的委托诉讼代理人易池双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告帅婷婷向本院提出诉讼请求，要求判令两被告陶飞凤、到家了公司向原告：1、切实履行双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，及时完清交房手续，并当庭明确交房手续为交接房屋钥匙、门禁卡、水电气卡；2、支付2017年4月至完清交房手续为止的房屋物业管理费，132元/月（4×132=528，按4个月计算）；3、赔偿2017年4月1日至完清交房手续为止的63万购房款的贷款利息，贷款利率为4.165％，每天71.89元（71.89×122天=8770.58，按4个月计算）；4、支付2017年4月至完清交房手续为止的占用原告房屋的租金（补偿金），按2000元/月计算（2000×4=8000元，按4个月计算）；5、支付5000元作为原告延迟入住的补偿金；6、赔偿原告误工费、差旅费等2000元；7、本案诉讼费全部由两被告承担。以上合计：24298.58元（按4个月计算）。庭审中，原告当庭变更第三项诉讼请求为要求二被告赔偿2017年4月1日至完清交房手续为止的63万购房款导致的陶飞凤提前还贷的收益和帅婷婷的贷款利息损失，贷款利率为4.165％，每天71.89元（71.89×122天=8770.58，按4个月计算）。事实与理由：2017年1月12日，帅婷婷在到家了公司的居间下与陶飞凤签订了《房屋买卖（居间）合同》，购买坐落在北碚区XX路XXX号X幢X单元X-X的房屋（产权证号2016-北碚区-00029XXXX），建筑面积105.65平方米，成交总价63万元，付款方式为按揭贷款。根据合同约定，帅婷婷分别在2017年1月12日和2月20日支付给陶飞凤1万元和12万元作为首付款，其余50万元由帅婷婷的贷款银行建设银行北碚支行于2017年4月1日支付给陶飞凤。同时，帅婷婷支付给到家了公司中介服务费5000元，贷款服务费9450元，按揭评估费1500元，合计15940元。2017年3月15日，帅婷婷和陶飞凤在到家了公司的居间下，在北碚房屋交易所办理了房产过户手续。根据原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》第五条第2款及第3款的规定，陶飞凤应当在2017年3月15日办理房屋过户手续时将房屋钥匙等交付给帅婷婷，并办理相应的交房手续；同时应在2017年4月1日前办理户口迁出手续，但陶飞凤在这两个约定的时间节点均未办理相应的手续，且至今未履行交房手续。2017年4月1日至今，帅婷婷多次通过到家了公司催促陶飞凤，要求尽快履行交房手续，具体为2017年4月5日，2017年4月12日、2017年4月19日、2017年4月24日、2017年4月25日至今，帅婷婷通过微信、短信多种途径，多次督促到家了公司切实履行职责，督促陶飞凤履行交房手续和相关补偿，但到家了公司仅有两次简短回复，且陶飞凤从未出面就相关事宜进行沟通。帅婷婷催促无果起诉来院。被告陶飞凤辩称：双方签订房屋买卖合同后，帅婷婷交付房屋第二期房款时也延期了，但我方不追究。双方在3月15日房屋过户时，我们口头约定所有房款付清时，向帅婷婷交付钥匙等交房手续。我方在2017年4月1日，收到帅婷婷的所有房款，因4月1日在放假，4月3日左右就通过中介通知帅婷婷拿钥匙办交房手续，但中介说帅婷婷在出差，不在北碚，因此没有办理户口迁移手续。我方在4月17日办理完户口迁移手续，4月24日就把钥匙、门禁卡等交房的物件交给了中介，物管费我已结清至3月31日。4月份通过中介办理接房手续，但不是我有事就是帅婷婷有事，4月24日我带着发烧的小孩在中介处等帅婷婷来办理接房手续，但帅婷婷一直没有来。后中介通知我说帅婷婷要求我赔偿一个月的贷款利息损失才接房，我认为完全就是无理取闹，就没有理帅婷婷。因为我认为我已经办理了过户也把交房的所有手续交到了中介处，也结清了4月前的物管费，对于帅婷婷具体的诉讼请求：1、我已经把交房手续交给了中介，是帅婷婷自己不愿意拿；2、物业管理费我只愿意交到2017年4月24日；3、贷款利息不应该由我承担；4、租金也不应该由我承担，因为4月份房屋已经属于原告所有，我也没有出租；5、延迟入住补偿金也不由我承担；6、误工费、差旅费也不由我承担；7、诉讼费也不该由我承担。综上，我愿意结清4月24日之前的物管费，驳回帅婷婷的其他诉讼请求。被告到家了公司辩称：对于帅婷婷的所有诉讼请求，我方都不应该承担。我方作为中介方，一直积极在给双方做交房手续的沟通，一直未完成交房手续，就如陶飞凤所说不是陶飞凤有事就是帅婷婷有事，我方积极履行了自己的责任，不应当承担责任。4月24日陶飞凤已经将交房的所有手续交到我处，我方也给帅婷婷打了电话，4月24日之后我方认为帅婷婷的很多要求并不合理，我方积极的进行了回应，也组织了协调，但是双方都不能达成一致。要求驳回帅婷婷的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月12日，陶飞凤（甲方）、帅婷婷（乙方）、到家了公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：1、甲方将其名下位于在北碚区XX路XXX号X幢X单元X-X的房屋（产权证号2016-北碚区-00029XXXX，建筑面积105.65平方米）出售给乙方；2、房屋成交总价63万元，乙方按按揭方式向甲方支付房款，具体为：第一次，乙方于签订本合同当日交付1万元给甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管；第二次，乙方须于还款抵押之日时交付12万元予甲方；第三次，乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款50万元用于支付甲方房款，双方须于丙方通知两个工作日之日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交于丙方并办理相关手续……；3、乙方于签订本合同之日向丙方支付中介服务费5000元，于办理按揭申请手续当日向丙方支付按揭服务费9450元，评估费1500元；4、合同第五条第二款约定甲方承诺于过户之日将房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方，以钥匙及相关手续交接为标志，丙方协助甲乙双方办理该房屋水、电、天然气、有线电视、物业管理等相关手续过户及费用结清等相关事宜；合同第五条第三款约定甲方须于收齐全款之前将落户于该房屋的户籍关系迁出；5、合同第六条违约责任约定：本合同签订后，甲乙双方中任何乙方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。该合同还约定了免责条款、代理等内容。合同签订当日，帅婷婷向陶飞凤支付1万元购房定金；2017年2月20日，帅婷婷向陶飞凤支付12万元购房款。同时，在合同签订当日，帅婷婷向到家了公司支付中介服务费1000元；2017年3月15日，帅婷婷向到家了公司支付中介服务费4000元。2017年3月16日，帅婷婷和陶飞凤在到家了公司的居间下，在北碚房屋交易所办理了本案所涉房屋的产权过户手续。2017年1月13日，帅婷婷与建设银行重庆北碚支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定将贷款50万元一次性划入陶飞凤账户。2017年4月1日，建行北碚支行发放贷款50万元至陶飞凤账户。2017年4月17日，陶飞凤将其户口从本案所涉房屋迁出。庭审中，原、被告均认可以下事实：1、在2017年3月16日过户当日，双方口头协商一致待陶飞凤收到所有房款（银行放款）后再办理钥匙等的交房手续；2、在陶飞凤收到房款后，双方口头约定于2017年4月7日办理交房手续；3、陶飞凤结清了所涉房屋2017年3月31日之前的物管费用，本案所涉房屋的物管费用为2.5元/平方/月，因本案所涉房屋系清水房，未入住前减半收取物管费，故每月为132元；4、2017年4月24日，陶飞凤将房屋钥匙、门禁卡、水电气卡等交房手续交给到家了公司。当日，到家了公司通知帅婷婷领取，但帅婷婷认为陶飞凤没有结清2017年4月24日之前的物管费，也没有对2017年4月24日之前的损失作出补偿，故没有领取房屋钥匙、门禁卡、水电气卡等交房手续；5、帅婷婷、陶飞凤相互之间没有直接联系方式，房屋买卖过程中均是由到家了公司居中沟通、联系。帅婷婷为证明其多次通过到家了公司催促陶飞凤要求尽快履行交房手续，举示其或其丈夫李章吕与到家了公司的员工易池双的微信截屏12张、短信截屏3张、通话记录截屏3张，具体内容如下：1、2017年4月7日。帅婷婷：“小易，今天下午几点方便呢，我三点左右能到北碚”；易池双：“四点嘛，我那个时候在店”；帅婷婷：“好，他们户口这些迁了吗”；易池双：“嗯”……。帅婷婷：“那请卖（房）方带上他们新办理的户口本哦”；易池双：“她们户口还没迁出的，等她（签）迁出去了来”。2、2017年4月12日。帅婷婷：“小易，她们过户了吗，超出合同期限有段时间了哦！不能总是这样拖着撒”；易池双：“应该过了户了，我问哈”；帅婷婷：“不是，是迁户口，口误”。3、2017年4月13日。帅婷婷：“小易，那边有回复了吗？给我们一个具体期限，前期付款我们按合同来了，不能后面的程序就不走了吧”；易池双：“嗯”。4、2017年4月20日。帅婷婷：“小易，你们上午是几点上班。看看明天上午能接房不，我中午还得回学校上课，不然的话就得下周了”；易池双：“我问哈”；“好像没得时间”；帅婷婷：“那她后面什么时间方便，提前定下，我这边要提前请假的”；易池双：“要的”。5、2017年4月24日。当日13时35分，李章吕：“小易，你让卖家把所有手续都到齐哦，免得再搞一次哈。包括但不限于：新户口本（以查看户口迁出情况）、水电气卡、买房发票（五通费、大修基金等）、物管费发票（交到4月）、钥匙（装修钥匙+正式钥匙）、门禁卡。另外，你们最好整个房屋交接清单，相互签字确认哪些已结清。”；当日23:27分，李章吕：“小易，查阅了通话记录，你是4月19日电话告知可以预约交房的，当时约定了周五下午、周六等，都没收到你的回话，直到今天我们再次联系你才有回复。此前第一次约定交房时，卖家因没有迁出户口而临时爽约。后又不积极办理户口迁出手续，直到19日你才告知已迁出。鉴于卖家一直不履行合同约定的交房手续，现要求卖家作出如下违约补偿：1、违法占用房间这一个月（4月）的物管费；2、50万房贷的贷款利率（按天计算至今）。如果卖家这周内能积极配合，并给出一个合理的补偿，则不再追究其它违约责任。如被周内没有答复，则下周一将向区法院递交起诉书，按照合同追究所有违约责任。希望你和贵公司能积极督促协调，进到中介公司应有的责任！”；易池双：“大哥！其实买个房屋都是件高兴的事！高高兴兴住进去多好的！真的你没（的）必要这样子！早点来吧钥匙拿了，早点装修，或者做其他的都很好！你的意愿我也跟买（房）方转达了！”；李章吕：“小易，大家都想高高兴兴接房，但谁知卖家一拖再拖，反复催促无效，多次影响我们的计划（本有一些东西急需搬进去存放的），实不能再忍。我们提的补偿也合情合理。将心比心，他给我50万，无偿使用一个月之。他愿意不？总之，你们收了中介费，应努力进到督促协调责任，让卖家尽快提出合理补偿方案，尽快交房。”5、2017年4月27日。李章吕：“小易，提醒一下哈，今天星期四了。希望你能尽到中介责任，抓紧督促卖家陶飞凤履行交房和有关的补偿手续。”2014年4月29日。易池双：“这边跟卖方沟通了很久了，也跟他说了你意愿！老师真的没得必要这样，买个房子高兴的住进去才是真的！扯皮的事情不要影响你入住！其实事情说大不大说小也不小，你大量点！”；章吕：“小易，卖家陶飞凤违约占用已经出售的房屋那么久，理所应当有所补偿，最起码态度得积极。但卖家始终不闻不问，她那种傲慢的态度实在让人气愤。不过，我们还是愿意遵守诺言，将私下和解期开放到5月1日，并以最大的诚意欢迎她提出一个恰当的补偿方案。否则，5月2日将关闭私下和解通道，并将诉诸法律来维权。”2017年5月6日。易池双：“李哥，你还是来把房钥匙拿（那）起去嘛！这边我也尽力沟通了！你大度点！早点住进去嘛！买房子，主要是顺涩！扯起也不好涩！”；章吕回复要求履行交房手续及补偿事宜，否则通过诉讼手段维权等。陶飞凤对上述微信、短信、通话记录截屏，因是帅婷婷和到家了公司的联系记录，不予质证。但同时陈述双方口头约定于2017年4月7日办理交房手续，但因没有迁户口故当天没有办成。之后，双方不是帅婷婷有事就是我有事。2017年4月17日办理户口迁移手续当天就告知了中介，中介于4月20日通知双方4月24日办理交房手续，当日我带齐了所有交房手续，等了帅婷婷很久她都没来，因为带着的小孩生病，所以就没有办成。在这天之前就听中介说原告要我赔钱，赔物管费和按揭款，因我已经结清了物管费，不应该赔偿，之后中介和我有联系，但是我认为我没有责任。到家了公司对上述截屏记录的真实性无异议。双方口头约定2017年4月7日完成交房手续属实，但我方收到了消息后就电话和帅婷婷进行了沟通，并非没有消息。陶飞凤4月17日电话通知了我方已经办理户口迁移手续，我方4月19日通知了帅婷婷。4月24下午约定在我方店里办理交房手续，陶飞凤带着她发烧的孩子来店里，但帅婷婷没来店里而是去的物管处，一直叫帅婷婷来，但帅婷婷不来，帅婷婷也叫陶飞凤到物管处，但是双方都不愿意，同时帅婷婷提出物管费和补偿损失，双方没谈拢，所以就没有交到房，之后我方一直在双方进行沟通、调解，但一直没谈拢。本院认为，陶飞凤、帅婷婷和到家了公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系三方的真实意思表示，陶飞凤与帅婷婷之间的房屋买卖合同，陶飞凤、帅婷婷和到家了公司之间的居间合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三方均应各自按合同约定履行义务。2017年3月16日过户当日，双方口头协商一致待陶飞凤收到银行发放的按揭房款后再办理钥匙等的交房手续，并在2017年4月1日陶飞凤收到房款后，双方在到家了公司居间服务中口头约定于2017年4月7日办理交房手续，系双方对房屋买卖合同中办理房屋交接手续时间的协议变更，对双方均具有约束力，双方应按照口头协议变更的时间即2017年4月7日履行交接房屋的手续。故本院对帅婷婷陈述的过户当天其同意待陶飞凤收到所有房款后再办理交房手续不是对合同的变更的陈述意见，不予采信。本案的争议焦点在于：一、未按期完成交房手续的违约责任是谁？二、该违约责任是否是严重违约，是否适用双方合同第六条的违约责任条款？三、原告的诉讼请求是否支持？为此，作如下评判：一、关于未按期完成交房手续的违约责任问题。第一，依据合同第五条第三款的约定，陶飞凤应于收齐全款之前即2017年4月1日前将落户于该房屋的户籍关系迁出，但陶飞凤未按期迁出，直至2017年4月17日才迁出户口，故本院认为2017年4月2日至2017年4月17日期间，系陶飞凤违约。第二，依据双方口头协议，陶飞凤应于2017年4月7日和帅婷婷办理交房手续，因陶飞凤没有按期迁出户口，也没有将房屋钥匙、门禁卡、水电气卡等交房手续交给帅婷婷或是到家了公司，直至2017年4月24日才将上述交房手续交至到家了公司，故本院认为2017年4月7日至2017年4月24日期间，系陶飞凤违约。第三，2017年4月24日，陶飞凤于将房屋钥匙等交房手续交给到家了公司，状元府第分公司当日及之后多次通知帅婷婷领取上述交房手续，帅婷婷以陶飞凤没有结清2017年4月24日之前的物管费及没有对2017年4月24日之前的损失作出补偿为由拒不领取房屋钥匙等交房手续，因陶飞凤没有结清物管费及补偿损失并不是帅婷婷拒领房屋钥匙等交房手续的前提条件，故本院认为2017年4月25日起，本案所涉房屋未能完成房屋钥匙、门禁卡、水电气卡交接手续的责任在于帅婷婷，系帅婷婷违约。二、关于上述违约责任是否是严重违约，是否适用双方合同第六条的违约责任条款的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”的规定，再结合房屋买卖的特殊性，在本案中，帅婷婷支付了全部房款及居间服务费，陶飞凤履行了房屋过户手续，到家了公司履行了居间义务，居中协助双方支付房款，履行过户手续，本院认为三方均完成了房屋买卖合同和居间合同的主要义务。现因作为房屋买卖的附随义务即户口迁移和房屋钥匙、门禁卡、水电气卡的交接手续上，双方均存在不同程度的违约行为，但上述违约行为并不会导致房屋买卖合同和居间合同无法继续履行，不应当视为严重违约，故本院认为本案中双方的违约行为不应适用《房屋买卖（居间）合同》第六条第一款违约责任“本合同签订后，甲乙双方中任何乙方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。”的约定。三、关于原告诉讼请求的问题，本院分项评议。第一项诉讼请求：二被告切实履行双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，及时完清交接房屋钥匙、门禁卡、水电气卡的交房手续。本院认为，原告该项诉讼请求的前提应是二被告拒不履行双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，拒不完清交接房屋钥匙、门禁卡、水电气卡的交房手续。但依据本案查明的事实，2017年4月24日陶飞凤已将上述交房手续交给到家了公司，到家了公司当日及之后多次通知原告领取上述交房手续，原告因其他原因拒不领取，庭审中到家了公司也当庭表示随时都可以向原告交接，故本院认为从2017年4月24日起至今，未及时完清交接房屋钥匙、门禁卡、水电气卡的交房手续的责任在于原告，而非二被告，故对原告于2017年5月16日提出的该项诉讼请求，本院予以驳回。第二项诉讼请求：二被告支付原告2017年4月至完清交房手续为止的房屋物业管理费，132元/月（4×132=528，按4个月计算）。本院认为，因陶飞凤2017年4月24日才具备完清交房手续的条件，故应由陶飞凤负担2017年4月1日至2017年4月24日的房屋物业管理费105.6元（132元÷30天*24天），同时，由于本案所涉房屋2017年3月16日已过户至原告名下，缴纳房屋物业费的主体是原告而非陶飞凤，2017年4月1日至2017年4月24日的房屋物业管理费是原告必然产生的损失，庭审中，陶飞凤亦表示愿意结清该期间的物管费，故本院认为该期间的物业费损失105.6元由陶飞凤直接支付给原告并无不妥，予以支持。因到家了公司并非房屋买卖合同的相对方，故对原告要求其承担物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。第三项诉讼请求：二被告赔偿2017年4月1日至完清交房手续为止的63万购房款导致的陶飞凤提前还贷的收益和帅婷婷的贷款利息损失，贷款利率为4.165％，每天71.89元（71.89×122天=8770.58元，按4个月计算）。本院认为，本案所涉房屋于2017年3月16日已经过户至原告名下，原告为购买房屋办理按揭贷款是其选择的购买房屋支付房款的方式，原告向陶飞凤支付房款是其购房的必然义务。陶飞凤提前还贷的收益和原告的贷款利息损失分别属于陶飞凤与其办理抵押按揭贷款的银行、原告与其办理抵押按揭贷款的银行之间的各自不同的金融借款合同及房屋抵押合同法律关系，原告要求二被告赔偿该部分的收益和利息损失，于法无据，不予支持。第四项诉讼请求：二被告支付原告2017年4月至完清交房手续为止的占用原告房屋的租金（补偿金），按2000元/月计算（2000×4=8000元，按4个月计算）。本院认为，虽然陶飞凤未按期履行交房手续，存在违约行为，但本案中，原告并未提供相应证据证明其租金损失的数额，故对原告的该项诉讼请求，因证据不足，不予支持。第五项诉讼请求：二被告支付原告5000元作为原告延迟入住补偿金。庭审中，原告陈述依据《房屋买卖（居间）合同》第六条第一款违约责任酌情主张二被告支付5000元延迟入住补偿金，如前所述，双方存在的违约行为并非严重违约，不应适用《房屋买卖（居间）合同》第六条第一款违约责任关于违约金的约定，故对原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。第六项诉讼请求：二被告赔偿原告误工费、差旅费等2000元。原告并未举示证据证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告陶飞凤在本判决生效之日起十日内向原告帅婷婷支付2017年4月1日至2017年4月24日期间产生的房屋物业管理费损失105.6元。二、驳回原告帅婷婷的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费408元，减半收取204元，由原告帅婷婷负担179元，由被告陶飞凤负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 王 睿二〇一七年八月十日书 记 员 傅诗棋