河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0183民初3040号原告(反诉被告)韩林，男，出生于1955年1月10日，汉族，住河南省新密市。委托代理人陈新华，河南青屏律师事务所律师。委托代理人钱琛，河南省新密市西大街法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)郑州弘孝康护养老服务有限公司。住所地：新密市城区溱水路与人和路交叉口西南角。法定代表人王晓慧。委托代理人王二现、李杏闪，河南长胜源律师事务所律师。原告韩林诉被告郑州弘孝康护养老服务有限公司合同纠纷及被告郑州弘孝康护养老服务有限公司提起反诉一案,本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)韩林及其委托代理人陈新华、钱琛、被告(反诉原告)郑州弘孝康护养老服务有限公司的委托代理人王二现到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月20日原告将位于新密市××与××处西南角的一座楼房共55间租赁给被告（原为洗浴中心），供被告开办老年人康护中心，双方签订《房屋租赁合同》。合同生效后，被告为了便于开展业务，将房屋一楼壁纸撕掉，并将二楼以上所有房间的门、窗、墙面、床、桌子、椅子、空调以及之前洗浴场所用的浴池和洗浴设施等全部拆除或处理。2016年2月29日，被告单方发出解除合同通知，致使合同不能继续履行，经原告多次与其协商，被告至今未对原告的财产损失进行赔偿，故原告提起诉讼，请求依法判令被告赔偿原告各项损失946730元；本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中被告以本案原告为被告提起反诉，反诉称，2015年8月20日反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，租赁反诉被告位于新密市××与××处西南角的房屋，约定租赁期限为10年，用于老年人的养老护理。合同签订后，反诉原告依约支付租金100000元，然后开始对该处房屋进行装修及消防设计。但在反诉原告将消防设计方案报消防部门审核时，被告知该处房屋在政府征收范围，不再对消防进行审核。经反诉原告核实，该房屋确实在政府征收范围，包括消防、施工等证件均无法办理。反诉原告要求反诉被告退还交纳的租金，但双方多次协商无果，反诉原告无奈于2016年2月29日书面通知反诉被告，解除了双方的《房屋租赁合同》。反诉原告认为反诉被告隐瞒房屋被征收的事实，致使双方的合同无法履行，现双方的合同已经解除，反诉被告应当退还租金100000元，故提起反诉，请求依法判令反诉被告返还100000元租金；反诉费用由反诉被告承担。原告为支持其主张，向法院提交的证据为：1、国有土地使用权证和房屋产权证，用于证明原告系本案争议房屋的所有权人，具备签约资格和就该物上权利提起诉讼的权利；2、2015年8月20日原、被告签订的《房屋租赁合同》，用于证明原告将自有房屋（原洗浴中心）55间租赁给被告开办养护中心，租赁期限自2015年8月20日至2025年8月19日；租金约定第一年为十五万元，第二年起每年为贰拾万元，合计每月12500元，每日417元；3、视频光盘一份，用于证明原告在向被告交付房屋前的房屋状况，该证据能够证明房屋在交付给被告使用以前室内外均是完整无损害的；4、消防意见书一份，用于证明原告的房屋在交付给被告使用以前符合消防使用条件；5、照片一组，用于证明原告的房屋交付给被告后，被告开展装修工作对房屋的破坏情况；6、证人尚某、王某、赵某证言三份及消防设计图纸一份，用于证明被告对房屋装修并损坏房屋；消防设计图纸费30000元，原告代付了20000元，尚欠赵某10000元，该30000元应当由被告承担；7、2016年2月29日被告送达给原告的《解除合同通知》，用于证明被告在《房屋租赁合同》生效后装修期间解除了原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，合同解除时原告的房屋已经因被告的装修行为受到严重损坏；被告解除《房屋租赁合同》后，至今没有与原告办理房屋返还交接手续；8、原告与被告的法定代表人王晓慧通话录音八份，用于证明被告无端解除合同并给原告造成损失；被告认可自己的装修行为给原告的房屋造成了损坏，被告愿意对原告房屋所受的损害进行赔偿或出资装修，双方多次协商赔偿方案的事实；原告受被告之托代为办理消防等手续，原告并垫付了相关图纸设计等费用30000元的事实；《房屋租赁合同》解除后，被告没有与原告办理房屋返还交接手续；9、河南诚联资产评估有限公司资产评估报告一份，用于证明原告的房屋室内装饰、洗浴设施、给排水及供暖设施造价为1576109元，原告的房屋存在数额巨大的装修费用；10、河南华威资产评估事务所资产评估鉴定意见书，用于证明因被告的装修行为给原告造成的房屋损害价值为376730元；鉴定结论出具日期为2016年12月14日，在该结论出具以前原告无法对房屋进行使用或租赁给他人使用，原告的房屋因装修现场不能被破坏而不得不继续空置，损失客观存在。该行为系被告的原因造成的，被告应当承担此期间的损失费用，此期间为9个月零15天，参照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》价款，该部分损失为118750元；原告的房屋在司法鉴定报告作出后，将面临重新装修、恢复原状的客观事实，每间房屋的装修时间最低也需要三天时间，则该56间房屋的装修期间应酌定为五个月，该期间产生的损失应由被告承担；11、司法鉴定费票据两张，用于证明原告为证明被告对房屋进行破坏性装修进行司法鉴定支出鉴定费用20000元整。上述证据综合证明被告的单方解除合同行为给原告造成巨大损失，且相应损失和被告的解除合同及装修行为之间存在直接的因果关系，在人民法院委托的司法鉴定机构出具鉴定意见以前，原告无法对受损害的房屋进行重新装修、租赁或自己使用，相应损失均应当由被告承担。被告辩称，因原告欺诈、隐瞒其房屋被征收的事实，双方所签订的租赁合同应属无效合同，原告无权向被告主张租金；原告诉状中所陈述的房屋损坏部分并非全部由被告拆除，大部分为原告自己拆除、搬出的，造成该部分损失的过错方在于原告，因此，原告主张赔偿的请求没有法律依据，应当予以驳回。被告未向法院提供相关证据。反诉原告为支持其主张，向法院提交的证据为:房屋租赁合同一份、2015年8月21日收据一份、解除合同通知的公证书一份，用于证明双方合同签订后反诉被告收取100000元房租，合同解除后其应当返还该100000元。反诉被告辩称，反诉原告的反诉内容不是事实，租赁合同签订以后，反诉原告对反诉被告房屋的室内装饰进行拆迁并委托反诉被告代为帮助协调消防设计和安装工程，根据日常习惯和相关法律规定，向消防部门申请办理消防安全许可证程序应当是以下步骤：1、向消防部门申报；2、进行消防图纸设计；3、对房屋进行消防工程安装施工并在工程完工以后由消防部门进行合格验收。反诉被告的房屋室内装饰及消防设施被拆除以后，反诉原告并没有进行室内装饰和消防安全工程施工，相应后果应当由反诉原告自己承担，并且在反诉被告将房屋租赁给反诉原告以前，反诉被告一直利用该房屋从事经营，也得到了消防部门的认可，现反诉原告以消防部门不对消防进行审核为由解除合同，理由不能成立，也没有证据支持。反诉被告为支持其主张，向法院提交的证据为:证据同本诉中原告提交的证据，证明目的同本诉。经审理查明，2015年8月20日，原告(反诉被告)作为出租人、被告(反诉原告)作为承租人，双方签订房屋租赁合同一份，合同约定：该房屋坐落在密××与××处西南角，房间55间，具体范围为一楼西边大厅以及二楼以上所有房间；租赁期限从2015年8月20日至2025年8月19日，装修期间出租人免除承租人两个月租金；租金为第一年150000元，自第二年起租金每年200000元；租金的支付期限与方式为合同签订后付100000元，装修结束后付50000元，第二年以后每年租金分两次付款（每年1月及7月）；租赁房屋的维修：出租人负责房顶漏水的维修，必须在承租人要求的期限内维修到位，并承担维修费用；承租人负责房间内设施的维修。合同对其他事项也进行了约定。合同签订后被告（反诉原告）于2015年8月21日向原告（反诉被告）交付房屋租赁款100000元，原告（反诉被告）将房屋交付给被告（反诉原告）。被告（反诉原告）对房屋进行部分改造。2016年2月29日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出解除合同通知，通知原告（反诉被告）解除2015年8月20日的《房屋租赁合同》。本案在审理过程中原告（反诉被告）向本院提出司法鉴定申请，申请对原告（反诉被告）房屋损坏情况进行价格评估或将原告（反诉被告）受损坏的房屋恢复到正常洗浴场所所需的价格进行评估。河南华威资产评估事务所于2016年12月14日作出豫华威评估所[2016]估鉴字第13号资产评估鉴定意见书，鉴定结论为：鉴定的韩林的房屋受损的价值为376730元。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）单方发出解除合同通知，致使合同不能继续履行，经原告（反诉被告）多次与被告（反诉原告）协商，被告（反诉原告）至今未对原告（反诉被告）的财产损失进行赔偿，故原告提起诉讼，请求依法判令被告赔偿原告各项损失946730元；本案诉讼费用由被告承担。被告(反诉原告)在案件审理过程中提起反诉，请求依法判令反诉被告返还100000元租金；反诉费用由反诉被告承担。双方为此形成纠纷。本院认为，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订了房屋租赁合同，该房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规禁止性规定，应当为合法有效，双方当事人应当依约履行义务，被告(反诉原告)应当按照约定交纳房屋租金，对于原告(反诉被告)请求被告（反诉原告）给付自2015年8月20日签订合同至2016年2月29日解除合同期间的租金78750元的主张，因合同约定装修期间出租人免除承租人两个月租金，应当扣除两个月租金25000元，被告(反诉原告)应当给付原告（反诉被告）租金53750元。对于原告(反诉被告)请求被告(反诉原告)对其租赁房屋损坏进行赔偿的主张，因被告(反诉原告)对租赁物进行损坏，依法应当进行赔偿，故对于原告(反诉被告)请求被告(反诉原告)对租赁房屋损坏赔偿的合理部分，本院予以支持，经司法鉴定机构确认，租赁房屋的受损价值为376730元、鉴定费20000元，对此被告(反诉原告)应当予以赔偿。对于原告(反诉被告)提出房屋被破坏后，因需要对损害情况进行价格确认，在2016年12月14日司法鉴定机构作出鉴定结论以前，为避免破坏现场，原告(反诉被告)无法对该房屋进行重新装修、租赁或自己使用，无法利用该房屋实现价值，参照双方签订的《房屋租赁合同》确定的价格，计算2016年2月29日合同解除之日至2016年12月14日期间共计9个月零15天的损失费用为118750元，应当由被告（反诉原告）赔偿的主张，因房屋损坏后，该部分损失确已存在，故对于原告（反诉被告）的该主张，本院予以支持。对于原告(反诉被告)请求被告(反诉原告)赔偿原告(反诉被告)受被告(反诉原告)委托办理消防事宜支出的设计费用30000元、原告(反诉被告)房屋内因被告(反诉原告)的装修而被拆除的休息按摩床、空调等价值酌定为100000元、原告(反诉原告)的房屋损失价格被司法鉴定机构确认后需要一定的装修时间，按照损害情况和房屋受损面积，酌定为五个月，该部分损失价款为62500元、消防设施损坏为260000元的主张，因原告(反诉被告)未提供相关的证据予以证明，故对于原告(反诉被告)的该主张，本院不予支持。对于被告(反诉原告)请求原告(反诉被告)返还其已经交纳的100000元租金的主张，因被告(反诉原告)未提供相关证据予以证明，故对于被告(反诉原告)的该主张，本院不予支持。以上被告(反诉原告)应当给付原告(反诉被告)569230元，扣除被告(反诉原告)已经给付的100000元，被告(反诉原告)应当再给付原告(反诉被告)469230元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下；一、被告(反诉原告)郑州弘孝康护养老服务有限公司给付原告(反诉被告)韩林469230元，于本判决书生效后十日内履行完毕；二、驳回原告(反诉被告)韩林的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)郑州弘孝康护养老服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费13800元、反诉费1150元，由被告(反诉原告)郑州弘孝康护养老服务有限公司负担7625元；由原告(反诉被告)韩林负担7325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本15份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  陈洪之代理审判员  岳晓静人民陪审员  马存良二〇一七年八月二十二日书 记 员  张佳佳