天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6370号上诉人（原审原告）：陈砚，女，1978年7月1日出生，汉族，住天津市北辰区。被上诉人（原审被告）：天津市北辰区建设开发公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路西北辰大厦3号楼25层2501号。法定代表人：马云洪，总经理。委托诉讼代理人：杨月弟，天津金辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建娜，天津金辰律师事务所律师。上诉人陈砚因与被上诉人天津市北辰区建设开发公司商品房预售合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初3047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈砚，被上诉人天津市北辰区建设开发公司的委托诉讼代理人杨月弟、赵建娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈砚上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法支持上诉人的诉讼请求，判决被上诉人支付2014年10月1日至实际交房日2015年9月11日的利息71052元，违约金46311元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人在未取得商品房入住许可证的情况下欺骗上诉人领取房屋钥匙，该行为属于违约、违法行为。商品房必须经过审批，获得准入证，才具备入住条件，且上诉人领取钥匙后并未实际入住。上诉人向被上诉人索要入住许可证时得知被上诉人因建房超容积率，因此许可证未获得审批。上诉人与被上诉人协商赔偿问题时，被上诉人工作人员明确表示按照合同第五条约定进行赔偿，上诉人将承诺过程以视频方式记录，并提交给一审法院。上诉人认为，商品房买卖合同是双方真实意思表示，被上诉人延迟交付，违反合同约定，属于违约行为，应当依照合同约定赔偿。赔偿数额未超过法律规定，属于合理范围，一审法院不能以未给上诉人造成实际损失为由酌情减少。天津市北辰区建设开发公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陈砚向一审法院起诉请求：1．天津市北辰区建设开发公司按同期银行贷款利率支付陈砚自2014年10月1日至实际交付房屋之日止的利息（计算至2015年9月30日利息为74954.2元）；2．天津市北辰区建设开发公司支付陈砚自2014年10月1日至2015年9月30日止的违约金48854元；3．天津市北辰区建设开发公司为陈砚办理房屋权属转移登记；4．诉讼费由天津市北辰区建设开发公司负担。一审法院认定事实：陈砚、天津市北辰区建设开发公司于2013年9月17日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：出卖人（以下简称甲方）天津市北辰区建设开发公司，买受人（以下简称乙方）陈砚，商品房坐落于天津市北辰区××与××交口东南侧××春色花园7-2-2004，建筑面积93.30平方米；每平方米价格14345.85元，价款为1338468元。商品房竣工，经验收合格并取得准许交付使用证后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2014年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理。乙方贷款付款的，应于2013年9月23日前，一次性存入商品房首付款408468元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。乙方如未按本合同约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。合同签订后，陈砚将房款1338468元交付天津市北辰区建设开发公司，天津市北辰区建设开发公司向陈砚出具销售不动产统一发票。2014年9月30日前，天津市北辰区建设开发公司通知陈砚收房。2014年10月4日，陈砚领取房屋钥匙。陈砚收取钥匙后对房屋进行了装修。天津市北辰区建设开发公司分别于2015年5月、2016年3月两次张贴《通知》，天津市北辰区建设开发公司在《通知》中表示对未能及时取得准许交付使用证给业主带来的不便致以歉意，并承诺预先支付部分违约金。现陈砚已共计领取一次天津市北辰区建设开发公司预付的违约金合计10000元。2015年9月11日，天津市北辰区建设开发公司取得本案房屋的准许交付使用证。一审法院认为，本案争议焦点为天津市北辰区建设开发公司是否构成违约，如果违约如何承担违约责任。陈砚、天津市北辰区建设开发公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。合同约定天津市北辰区建设开发公司应于2014年9月30日前，将经验收合格并取得准许交付使用证后的商品房交付陈砚。天津市北辰区建设开发公司在未取得准许交付使用证的情况下即将房屋交付陈砚，而陈砚接收了该房屋，后天津市北辰区建设开发公司又分别两次出具《通知》，承诺预支付违约金并已实际支付10000元。综上，天津市北辰区建设开发公司未能按合同约定的条件交付商品房，同时以《通知》的形式承认自身存在违约，故天津市北辰区建设开发公司交付商品房的行为构成违约，其应向陈砚承担违约责任。关于天津市北辰区建设开发公司如何承担违约责任一节，合同中约定如天津市北辰区建设开发公司逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按日万分之一的标准支付违约金。双方约定的逾期交房应支付的利息及违约金，均应系对逾期交房应承担的违约责任的约定。现天津市北辰区建设开发公司主张双方约定承担违约责任应支付的违约金（包括利息及违约金）过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。首先，对于自2014年10月1日至10月3日陈砚未收房期间的违约金。一审庭审中，陈砚、天津市北辰区建设开发公司对于天津市北辰区建设开发公司未按时取得准许交付使用证而交付房屋，给陈砚造成的实际损失，均未提供证据，而陈砚已将全部房款交付给天津市北辰区建设开发公司，故一审法院酌定陈砚的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息。应参照中国人民银行同期六个月档次的贷款利率计算已付款利息。对于陈砚同时主张按已付房款的日万分之一计算违约金，一审法院予以酌减，应按照已付款利息的30%计算为宜。故天津市北辰区建设开发公司应支付陈砚2014年10月1日至10月3日未收房期间的违约金812.01元（包括按合同约定计算的利息624.62元，及按利息的30%计算的违约金187.39元）。其次，对于自2014年10月4日陈砚接收房屋至2015年9月11日天津市北辰区建设开发公司取得准许交付使用证期间的违约责任。陈砚已实际接收房屋，且双方对于陈砚接收房屋后给陈砚造成的实际损失，均未提供相关证据，而该房屋经验收合格后取得了准许交付使用证，可以认定陈砚在天津市北辰区建设开发公司未取得准许交付使用证的情况下接收房屋，并未给陈砚造成较大损失。综上，一审法院对于陈砚收房后天津市北辰区建设开发公司应承担的违约金（包括约定利息及违约金）予以酌减，酌定天津市北辰区建设开发公司以陈砚已付房款为基数，按银行同期贷款利率计算利息的30%，向陈砚支付违约金。故天津市北辰区建设开发公司应支付陈砚2014年10月4日至2015年9月11日期间的违约金20494.18元（2014年10月4日至2014年11月21日，按年利率6%计算，计10930.82元；2014年11月22日至2015年2月28日，按年利率5.6%计算，计20612.41元；2015年3月1日至2015年5月10日，按年利率5.35%计算，计14122.7元；2015年5月11日至2015年6月27日，按年利率5.1%计算，计9101.58元；2015年6月28日至2015年8月25日，按年利率4.85%计算，计10638.96元；2015年8月26日至2015年9月11日，按年利率4.6%计算，计2907.45元。上述共计68313.92元的30%，即20494.18元）。上述天津市北辰区建设开发公司应向陈砚支付的违约金（包括约定利息及违约金）共计21306.19元（812.01元＋20494.18元），因天津市北辰区建设开发公司已经自愿支付违约金10000元，故天津市北辰区建设开发公司应再支付陈砚11306.19元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、天津市北辰区建设开发公司于本判决生效后十日内支付陈砚违约金11306.19元；二、驳回陈砚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2776元，由天津市北辰区建设开发公司负担。二审中，双方当事人均为提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为被上诉人应承担的违约责任问题。第一，被上诉人在未取得涉诉房屋准许交付使用证的情况下将房屋交付上诉人，在上诉人实际接收该房屋后，被上诉人又以书面形式承认自身存在违约行为，故应认定被上诉人行为构成违约，应承担相应的违约责任。第二，双方约定交付房屋之日至被上诉人取得准许交付使用证之日应为被上诉人承担违约责任期间，一审法院结合上诉人接收房屋，及双方对于上诉人实际损失均未举证的情况，酌定被上诉人应承担的违约金计算方式及数额，并无不妥，本院应予维持。综上所述，陈砚的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2647元，由上诉人陈砚负担。本判决为终审判决。审 判 长  张炳正代理审判员  姜纪超代理审判员  康 艳二〇一七年八月二十五日书 记 员  王同顺附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……