江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏民再266号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：许豪。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：南通市港闸区唐闸镇街道办事处，住所地在江苏省南通市港闸区江海大道***号。法定代表人：胡永宁，该办事处主任。委托诉讼代理人：林有峰，该唐闸镇街道办事处资产办主任。委托诉讼代理人：顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：南通盛唐实业公司，住所地在江苏省南通市港闸区江海大道636号。法定代表人：施政昊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林有峰，南通市港闸区唐闸镇街道办事处资产办主任。委托诉讼代理人：顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。再审申请人许豪因与被申请人南通市港闸区唐闸镇街道办事处（以下简称唐闸街办）、南通盛唐实业公司（以下简称盛唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2015）通中民终字第02103号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月6日作出(2016)苏民申5159号民事裁定，提审该案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人许豪、被申请人唐闸街办与盛唐公司共同的委托诉讼代理人林有峰、顾展新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许豪申请再审称，（一）有新证据足以推翻一、二审判决。与许豪租赁同一栋建筑物的杨志华起诉唐闸街办租赁合同纠纷一案，经江苏省高级人民法院审理，判决杨志华与唐闸街办因签订的租赁合同无效承担责任比例为三比七，此系新证据，证明一、二审判决认定许豪与唐闸街办各半承担责任错误。而唐闸街办与许豪签订租赁合同时建筑物已经过了临时使用期限，且唐闸街办还向许豪出具了一份《房屋产权证明》，故唐闸街办欺瞒误导许豪的程度超过杨志华，唐闸街办对许豪损失应承担80%责任。（二）一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。许豪应按与唐闸街办约定租金价格的一半支付租金。1.许豪租赁的房屋一楼使用面积较小，主要在二楼，许豪与唐闸街办约定的租金为221.35元/平方米·年，而在同一栋建筑物租赁房屋的南通市港闸区普惠保温材料经营部租赁一楼1300平方米的租金为216元/平方米·年，且二楼的房租比一楼低，甚至只有一半。2.唐闸街办对案涉建筑物进行防渗漏水维修时，对许豪租赁部分未维修，导致许豪租赁的房屋只有一半能够使用。为此，请求撤销一审判决第四项、第五项、第六项，撤销二审判决，改判唐闸街办对许豪的损失承担80%责任，许豪按租赁协议约定租金标准的一半支付占有使用费，一、二审诉讼费用由唐闸街办承担。唐闸街办、盛唐公司辩称，1.杨志华与唐闸街办租赁合同纠纷案，江苏省高级人民法院作出（2015）苏民终字第00500号民事判决，没有审理许豪与唐闸街办间纠纷，且两个纠纷事实不同，故该判决书不应作为本案的定案依据。2.许豪明知案涉建筑的南通市临时建设工程规划许可证规定的期限已经届满，仍签订《房屋租赁合同》，其对合同无效应承担主要责任。3.许豪与唐闸街办经过协商确定了房屋租金的数额，公平合理，即使该租金数额与同一幢建筑的其他房屋租赁价格相比有差异，也属于市场经济条件下的差异，许豪要求按双方商定价格的一半支付租金，缺乏依据。4.对于许豪提到的房屋漏水，此属于合同履行中需要解决的问题，在合同无效的前提下应以处理损失为原则，且租金数额涉及市场经济概念，双方协商确定的租金数额对双方有约束力，故许豪主张减半支付租金，依法不能成立。5.许豪投资装璜实际系在唐闸街办出具产权证明之后，而该产权证明内容载明该房屋没有产权证，能否领到产权证还是未知数，对此许豪应有所判断和预见，故一、二审判决许豪与唐闸街办各半承担损失，并无不妥。综上，一、二审判决正确，请求驳回许豪的再审请求。许豪向一审法院起诉，请求判令唐闸街办、盛唐公司赔偿其经济损失2729032元（评估报告确定许豪损失3411290元的80%），诉讼费用由唐闸街办和盛唐公司负担。唐闸街办、盛唐公司反诉，请求判令许豪支付租金及违约金123.9万元。如果合同无效，许豪亦应该按照合同支付使用费。一审法院查明：2007年8月，盛唐公司申领盛唐商贸街的临时建设工程规划许可证，在唐闸镇街道办事处高店村8组新建盛唐商贸街。盛唐商贸街建成后将盛唐商贸街第二标段1层中（横14-16轴，纵A-B轴），建筑面积135㎡，二层南辐（10-17轴）交由唐闸街办出租。2009年11月18日，唐闸街办与许豪就上述房屋签订房屋租赁合同，约定：1、房屋用途为宾馆；2、租赁期限自2010年4月1日至2024年12月31日；3、从交房之日起至2010年3月31日，为许豪用于装修，免收租金；4、租金为分年限计算，第1-5年为每年45万元；5、合同签订时许豪预交保证金5万元，待租赁结束时不计息退还；6、租赁期满或提前中止合同，唐闸街办对装修附着物不进行补偿，可移动物品允许许豪搬走。2009年11月28日，许豪向唐闸街办支付保证金5万元。2010年5月31日，许豪向唐闸街办支付租金11.25万元。2010年8月1日，唐闸街办与许豪签订房屋租赁补充合同，约定，鉴于许豪消防设计图纸的更改，唐闸街办同意许豪的装修期调整至2010年5月31日，唐闸街办收租起点调整为2010年6月1日。许豪使用租赁房屋开办的南通市港闸区万豪假日宾馆于2010年7月27日经工商部门核准开业。之后，因万豪宾馆门前道路修建高架，唐闸街办免除了许豪2010年10月1日至2011年11月30日的租金。2013年6月19日，许豪向唐闸街办支付租金5.5万元。在本案审理过程中，许豪申请对其损失进行评估。江苏中瑞华资产评估有限公司于2015年7月7日作出资产评估报告书，认定许豪开办的万豪宾馆资产价值共计3411290元，其中不可移动资产及移动后价值损失较大的资产价值为2893820元，可移动资产及移动后价值损失较小的资产价值为517470元。一审法院判决：（一）许豪与唐闸街办于2009年11月18日签订的《房屋租赁合同》及于2010年8月1日签订的《房屋租赁补充合同》无效。（二）许豪于判决生效之日起十日内将唐闸镇街道办事处高店村8组盛唐商贸街第二标段1层中（横14-16轴，纵A-B轴）建筑面积135㎡，二层南辐（10-17轴）建筑面积1898㎡的房屋（含江苏中瑞华资产评估有限公司于2015年7月7日作出资产评估报告书中认定的不可移动资产及移动后价值损失较大的资产）返还给唐闸街办。（三）唐闸街办返还许豪保证金5万元；（四）唐闸街办赔偿许豪损失1446910元。（五）许豪向唐闸街办支付房屋占用使用费1032500元。（六）以上（三）、（四）、（五）项相抵后，唐闸街办应于判决生效之日起十日内支付许豪464410元。（七）驳回许豪的其他诉讼请求。（八）驳回盛唐公司的诉讼请求。（九）驳回唐闸街办的其他诉讼请求。本诉案件受理费28630元、评估费16000元，合计44630元，由许豪负担20968元，由唐闸街办负担23662元。反诉案件受理费15951元，由唐闸街办负担3271元，由许豪负担12680元。许豪不服一审判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉，请求二审法院依法改判或者发回重审。二审法院认为一审法院查明的事实正确，予以确认。二审法院认为，（一）关于许豪所称的合同无效造成的损失承担的比例问题。因双方当事人所签订的合同超过了该临时建筑的使用期限，一审确定为无效并无不当。至于无效造成的损失问题，本案而言，主要系装饰装修添附所造成的损失，对于该部分损失，应当根据当事人的过错比例予以承担。对于租赁合同而言，出租方有向对方披露房屋真实产权之责，承租方也有核实房屋产权之责，双方对于签订无效合同均有过错，一审根据本案的实际情况，确定双方当事人各承担50%的责任并无不当。（二）关于许豪提出房租过高的问题。房屋的占有使用费并没有强制性明确标准，不同的房屋存在不同房屋租金标准亦属正常，许豪以此理由要求降低房屋租金和使用费缺乏依据，不予采纳。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28630元，由许豪负担。本院再审查明：（一）许豪从工商部门调取的盛唐公司领取的南通市临时建设工程规划许可证载明，有效期两年，至二00九年八月三十一日止。（二）2010年1月20日，唐闸街办出具给许豪的房屋产权证明载明：兹证明座落于南通市唐闸镇街道高店村社区八组盛唐商贸街房屋，建筑面积约17000平方米，产权确属唐闸镇街道全额投资的盛唐实业公司所有；上述房屋建设已经发改委、规划、土地等相关部门审批同意，房屋产权手续正在办理之中。（三）一审庭审中，法官问“原告，你方与被告签订合同时，有无要求被告出示房屋的权属证书或者建筑许可证？”，许豪答“签订合同的时候，我们在街道办事处询问该房屋是谁的？被告说是街道的。因为被告是政府机构，我方主要考虑的是租金问题，因为房屋属于政府，所以没有想过这个问题。”（四）与许豪在同一栋建筑物租赁房屋的杨志华诉唐闸街办房屋租赁纠纷一案，本院作出的（2015）苏民终字第00500号民事判决，认定唐闸街办对租赁合同无效承担70%责任。唐闸街办不服，向最高人民法院申请再审。该院审查后认为，唐闸街办作为政府派出机关和出租方，对于能否完善相关手续、实现长期租赁目的，在结果预判和把握能力方面明显大于作为自然人的杨志华，因此，其在租赁房屋最终由于临时建筑规划许可证无法延长而导致租赁合同部分无效的过错责任上，亦应认定明显大于杨志华，二审改判其承担70%的损失并无不当，裁定驳回唐闸街办的再审申请。本院再审认为，（一）关于租赁合同无效造成许豪损失的责任承担比例。经查，唐闸街办租赁给许豪的房屋系临时性建筑，与许豪签订租赁合同时该建筑的使用期限已经届满，但唐闸街办仍向许豪出具证明称“上述房屋建设已经发改委、规划、土地等相关部门审批同意，房屋产权手续正在办理之中”，其后未能为该建筑办理不动产权属证书，亦未能办理延长临时使用期限的手续。本院认为，唐闸街办与许豪签订的租赁合同因租赁物为已满规划使用期限的临时建筑而无效，对此双方均有过错。但唐闸街办作为政府派出机关和出租人，明知该建筑物临时使用期限已届满，对于能否完善相关手续、实现长期租赁目的，在结果预判和把握能力方面明显大于自然人许豪，而其仍向许豪出具证明使许豪相信能够实现长期租赁，由此造成许豪损失唐闸街办过错责任明显大于许豪，一、二审判决唐闸街办与许豪对租赁合同无效造成的损失各半承担责任明显不当。鉴于与许豪租赁同一栋楼且情况类似的承租人杨志华诉唐闸街办租赁合同纠纷案，本院作出的（2015）苏民终字第00500号民事判决，确定唐闸街办承担70%责任，为保持裁判尺度统一，本案由唐闸街办对许豪的损失承担70%责任为宜。许豪要求唐闸街办承担80%责任的主张，本院不予支持。经鉴定许豪在租赁房屋中不可移动及移动后损失较大的资产共计2893820元，因唐闸街办不同意接受利用，故由唐闸街办对此赔偿许豪2025674元，许豪将该部分财产随同房屋移交给唐闸街办。（二）关于许豪支付房屋占有使用费的标准。许豪与唐闸街办签订租赁合同约定的租金金额，系双方当事人真实意思表示，属于当事人意思自治范畴。即使许豪与唐闸街办约定的租金相对于唐闸街办租赁给南通市港闸区普惠保温材料经营部的房屋租金较高，显失公平，许豪亦未在租赁合同签订后一年内申请变更或撤销，故双方对租金标准的约定对许豪具有约束力。许豪认为其承租房屋后房屋存在渗漏水问题，导致一半房屋不能使用，要求唐闸街办按约定租金减半收取，但无证据证明承租期间许豪已经向唐闸街办提出，唐闸街办不履行维修义务。且房屋渗漏水原因未能查明，无法确定系房屋自身质量导致渗漏水。故许豪的该主张不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。许豪与唐闸街办签订的租赁合同无效，唐闸街办要求许豪按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，于法有据，一、二审判决予以支持，并无不当。综上，一、二审判决对许豪与唐闸街办因租赁合同无效造成损失的责任承担比例确定不当，认定事实错误，许豪申请再审的部分请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省南通市中级人民法院（2015）通中民终字第02103号民事判决；二、维持南通市港闸区人民法院（2015）港唐民初字第00067号民事判决第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（五）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项；三、变更南通市港闸区人民法院（2015）港唐民初字第00067号民事判决第（四）项为：南通市港闸区唐闸镇街道办事处赔偿许豪损失2025674元；四、变更南通市港闸区人民法院（2015）港唐民初字第00067号民事判决第（六）项为：南通市港闸区人民法院（2015）港唐民初字第00067号民事判决被变更后的第（四）项与原第（三）项、第（五）项相抵后，南通市港闸区唐闸镇街道办事处于本判决生效之日起十日内支付许豪1043174元。一审本诉案件受理费28630元、评估费16000元，合计44630元，由许豪负担10685元，南通市港闸区唐闸镇街道办事处负担33945元。一审反诉案件受理费15951元，由南通市港闸区唐闸镇街道办事处负担3271元，许豪负担12680元。二审案件受理费28630元，由南通市港闸区唐闸镇街道办事处负担17178元，许豪负担11452元。审判长 陈 勤审判员 刘嗣寰审判员 成荣海二〇一七年八月二十一日书记员 章芳芳