江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0402民初1039号之一原告（反诉被告）：江西某某公司,住所地：九江市庐山区十里大道与德化西路交汇处。法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周立斌，江西柴桑律师事务所律师，执业证号：13604199510658890。被告（反诉原告）：曹某某，男，汉族，住九江市庐山区，被告（反诉原告）：邢某某，女，汉族，住九江市，被告（反诉原告）：梁某某，男，汉族，住湖北省黄梅县，三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：胡文��，江西挚诚律师事务所律师，执业证号：136041988200653884。原告江西某某公司与被告曹某某、邢某某、梁某某企业承包经营合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告江西某某公司法定代表人张杰及其委托诉讼代理人周立斌，被告曹某某、邢某某及被告曹某某、邢某某、梁某某共同委托诉讼代理人胡文欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西某某公司（以下简称“贝妮菲特公司”）就本诉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告的酒店承包经营协议，被告将酒店依约返还给原告；2.请求判令被告支付拖欠原告租金人民币57.77万元，滞纳金12.242万元，共计70.012万元（暂计算至2016年11月20日，具体算至合同终止后至酒店交还之日止）；3.请求判令被告支付违约金9万元，并判令原告没收被���保证金40万元；4.本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2013年4月6日经协商，原告将自己位于九江市德化路上的贝妮菲特酒店及固定资产和相关设备承包给三被告经营，双方签订了经营承包协议一份，约定了承包费及租金的缴纳方式等权利义务，根据协议第三条约定，被告需在每个季度的前十天向原告缴纳房屋的租金，但自2015年9月开始便拒绝缴纳房屋租金，后经原告多次催讨未果，至起诉时止，被告累计拖欠租金达四个季度，被告的行为已严重违约，根据双方协议约定，逾期30日以上，原告有权单方终止协议、没收被告交纳的保证金，同时被告还应支付滞纳金及违约金。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。被告曹某某、邢某某、梁某某就本诉辩称，一、答辩人未按承包合同交纳租金，事出有因。由于原告原法定代表人是刘���平，2016年元月更换为张杰，原告公司工作人员通过短信通知答辩人：今后贝妮菲特酒店的一切活动和经费，答辩人必须告知张杰，只有经过张杰的同意认可才能实施。但张杰上任后从未通知答辩人交纳租金，答辩人也不知道将租金交给谁；另由于原告未将答辩人已交纳的房租转交给慧龙公司，从而导致其与慧龙公司诉讼，在诉讼中，答辩人也不宜将租金交给原告原法人刘亚平。二、答辩人有确切证据证明原告丧失商业信誉，依法可以中止履行。答辩人已按双方签订的《酒店承包经营合同》约定，向原告交纳了2015年全年的租金和至2016年10月前的管理费，但原告没有按其与慧龙公司签订的房屋租赁合同约定交纳2015年的租金，而是将答辩人的租金挪作他用，导致慧龙公司将原告诉至法院，这说明原告已丧失商业信誉；原告在经营过程中到处举债且在债务到期后不能按��偿还债务，以致债主到答辩人承包的贝妮菲特酒店内吵闹，答辩人多次要求原告解决但由于原告缺乏商业信誉，无法按时归还债主欠款，说明原告的经营状况严重恶化。根据《合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）更新换代商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，答辩人有证据证明原告有上述规定的情形。综上，答辩人未按合同约定支付租金事出有因，且有确切证据证明原告已丧失商业信誉，按照法律规定，答辩人有权中止履行。恳请法院依法公正裁决。被告曹某某、邢某某、梁某某就反诉向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉人解除与被反诉人签订的《酒店承包经营协议》，并责令被反诉人返还反诉人保证金40万元；2.判令被反诉人赔偿因其违约行为给反诉人造成的经济损失1776993元（到2016年8月31日止）；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2013年4月6日签订《酒店承包经营协议》，按协议约定：被反诉人将其承租的慧龙公司所属的庐山区德化路17号贝妮菲特酒店的经营权承包给反诉人，反诉人向被反诉人每季交纳承包费和房屋租金，并交纳保证金400000元。协议约定反诉人必须对酒店进行一次整体改造或装修，改造的费用由反诉人承担；在反诉人经营期间及之前，被反诉人前期投资贝妮菲特酒店无论是向银行贷款的本金或利息及任何债权债务均与反诉人无关，由被反诉人自行承担及偿还。如因被反诉人未处理妥当而影响反诉人酒店的正常经营，所造成的一切经济损失由被反诉人承担。���议生效后的前2年，双方均能按协议约定履行义务，但在2015年，反诉人已按协议约定交纳了全年的承包管理费和租金，而被反诉人则没有按其与慧龙公司签订的租赁合同，将其已收到的租金向慧龙公司支付，由于被反诉人的行为，引起了慧龙公司不满，慧龙公司在多次向被反诉人催讨租金未果后向九江市庐山区人民法院提起诉讼，要求解除与被反诉人的租赁合同关系。由于被反诉人拖欠慧龙公司租金引起纠纷，严重影响反诉人经营，原打算长期承租酒店的客户不敢与反诉人签订长期租赁合同，反诉人也不敢投入资金对酒店进行装修改造，以致酒店经营下滑。此外，由于被反诉人在经营过程中对外举债，在债务到期后又不能按约偿还债务，致使债主到反诉人承包的酒店讨债，严重影响了酒店的经营、形象和声誉。出现巨额亏损。综上所述，被反诉人贝妮菲特公司以反诉人未能履行合同义务，要求解除双方于2013年4月6日签订的《酒店承包经营协议》，并要求反诉人支付租金，承担违约责任并赔偿经济损失，反诉人认为事实上是被反诉人违约在先，且因其行为已给反诉人造成重大经济损失，为维护反诉人合法权益，反诉人遂诉至法院，要求法院支持反诉人的反诉诉请。原告江西某某公司就反诉辩称，1、双方解除合同的原因系反诉人没有按照合同约定缴纳租金造成的，违约方为反诉人，所以反诉人无权要求返还保证金；2、被反诉人没有干预反诉人的任何经营行为，慧龙公司与被反诉人的纠纷与本案无关，但是拖欠慧龙租金的原因也正是反诉人未向被反诉人缴纳租金造成的，反诉人2015年的租金以及2016年1-9月的管理费也是在被反诉人起诉后才缴纳的，反诉人拖欠租金属实；3、被反诉人江西贝妮菲特公司没有到处举债，也不存在有债主到酒店找被反诉人偿债而影响反诉人的经营行为的事实，反诉人的反诉没有事实及证据支持，建议法庭驳回反诉人的反诉请求。原告江西某某公司及被告曹某某、邢某某、梁某某围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人开庭进行了质证。原告江西某某公司提交的证据有：江西某某公司企业信息打印件、酒店承包经营协议及附件复印件、刘亚平建行卡自2015年1月1日至2016年2月22日银行流水盖章打印件、刘亚平建行卡自2016年3月4日至2016年10月4日银行流水盖章打印件、贝妮菲特酒店盘点表、固定资产明细表、固定资产差异数表。其中第一组证据，被告质证无异议，能够达到原告的证明目的，本院予以确认并在卷佐证；对于被告质证有异议的第二、三、四组证据，因这些证据均无法达到原告的证明目的，对原告提交的���据，本院均不予确认但存卷记录在案；原告提交的第五组证据因其中涉及的争议内容，原告未就此提起诉讼，与本案无关，本案不予一并处理，对该组证据本院不予认定但存卷记录在案。被告曹某某、邢某某、梁某某提交的证据有：《酒店承包经营协议》、《租赁合同》、保证金收条、2015年10月3日刘亚平出具的租金收条、管理费收条四份、原告法定代表人张杰与被告曹某某之间部分信息往来打印件一份、照片打印件一张、装修应付款清单原件二张、营业损失清单一份、案外人九江慧龙巍洋经济发展有限公司起诉原告的相关诉讼资料一份、2017年2月16日的《交接协议书》一份。其中第一、二、三、四、五、十一组证据，原告质证均无异议，均能够达到被告的证明目的，本院均予以确认并在卷佐证；被告提供的第六、十组证据，结合本案其他证据，能够与其���证据形成证据链，均能够达到被告证明目的，本院均予以确认并在卷佐证；被告提供的七、八、九组证据，无法达到被告的证明目的，本院均不予确认但存卷记录在案。本院经审理认定事实如下：2013年4月6日，原告江西某某公司（以下简称“贝妮菲特公司”）即甲方与被告曹某某、邢某某、梁某某即乙方签订《酒店承包经营协议》一份，约定：甲方将贝妮菲特酒店承包给乙方经营，将位于江西省九江市庐山区德化路17号贝妮菲特酒店（含房屋、固定资产、相关设施设备、相关证照资料）移交给乙方经营使用，房屋七楼大会议室南面与西面的五间本板房和原总经理办公室以及四楼原董事长办公室和地下室仓库一间（约270平方米）留有甲方使用，其余所有房屋归乙方使用。男方将其与业主（慧龙公司）签订的租赁合同下装修的酒店余下的九年（2013���4月6日至2022年4月5日）经营权承包给乙方经营；乙方自签约年起按三个承包阶段，每年向甲方缴纳经营承包费，第一阶段（2013年4月6日至2016年4月5日止）为每年80万元人民币（每月66667.00元）；第二阶段（2016年4月6日至2019年4月5日止）为每年90万元人民币（每月75000.00元）；第三阶段（2019年4月6日至2022年4月5日止）为每年100万元人民币（每月83333.00元）。承包管理费，在甲乙双方办妥交接手续后，第一次一次性交（2013年5月-6月）两个月的承包管理费（133334.00元）。2013年4月6日-5月6为甲乙双方办理移交手续及乙方装修期，甲方同意免交该月的承包管理费（66667.00元）。以后按每月标准（每月6日前）向甲方缴付月承包管理费。房屋租金按甲方与慧龙公司的原合同缴付数额标准由乙方按季（每季度提前十日）缴付给甲方（详见附件一），若有逾期，则乙方应承担应付款每日���分之一的滞纳金至付清日至。若逾期30天以上，甲方有权单方终止本协议，乙方除需付清协议终止日前应付承包费及滞纳金，还应承担年总承包金10%的违约金，并没收乙方提交的保证金。乙方在签订协议五日内，即支付甲方保证金人民币400000元。如果乙方违约造成合同无法履行，甲方有权没收该保证金，甲方在合同期满时，乙方无违约的情况下上，应将所有保证金400000元全额退还给乙方（保证金不计利息）。签订协议前，甲乙双方须当场清点甲方经营权一并承包给乙方使用的默写资产、设施设备、相关证照和资料等。固定资产、设备的移交和清点以整体完好和能使用为原则。相关证照和资料以能满足乙方便利经营需要为原则。根据酒店现行状况，预计在二至三年后乙方必须对酒店进行一次整体改造或装修，在不改变酒店房屋整体结构和消防、卫生达标等前提下���改造的费用由乙方自理，甲方同意在承包期第二阶段（2016年4月-5月）免交两个月的承包管理费（150000.00元）。乙方在承包期内有权将承包场地的部分或餐厅对外转包或分包给第三方，但转包或分包时间不利长于甲方与乙方签订的承包合同时间，承包期间乙方自购设备的维修，维护由乙方自行负责。在乙方经营期间及之前，甲方前期投资贝妮菲特酒店无论是向银行贷款的本金或利息及任何债权债务均与乙方无关，由甲方自行承担及偿还。如果因甲方未处理妥当而影响乙方酒店的正常经营，所造成的一切经济损失由甲方承担。合同还约定了双方的其他权利义务。协议签订后，原告将承包合同中涉及的位于江西省九江市庐山区德化路17号贝妮菲特酒店（含房屋、固定资产、相关设施设备、相关证照资料）移交给乙方经营使用（房屋七楼大会议室南面与西面的五间本板房��原总经理办公室以及四楼原董事长办公室和地下室仓库一间（约270平方米，留有原告使用），原、被告双方办理了交接手续，但未形成书面的交接清单。协议签订后，原、被告双方办理了交接手续，并由三被告继续经营原告的酒店；同时，三被告按合同约定支付了管理费及租金，原告认为自2015年9月开始被告未缴纳房屋租金，后经原告多次催讨未果，至起诉时止，被告累计拖欠租金达四个季度，原告认为被告的行为已严重违约，根据双方协议约定，逾期30日以上，原告有权单方终止协议、没收被告交纳的保证金，同时被告还应支付滞纳金及违约金。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。案件审理过程中，三被告于2016年10月20日将2016年1月1日至2016年3月31日的租金162500元缴纳至法院的标的款账户中。2016年9月10日，被告曹某某、邢某某向法院提起反诉，认为在原告的法人变更后原告未向三被告正式通知交纳租金的情况下，三被告也不知道将租金交给谁；另在三被告按时交纳了租金和管理费后，因原告未按时向房东慧龙公司按时缴纳租金，导致慧龙公司将原告诉至法院，原告经营期间还向外举债未还，表明原告经营状况严重恶化且缺乏商业信誉，故三被告未按合同约定支付租金事出有因，原告的行为给三被告造成重大经济损失，为维护三被告合法权益，三被告反诉至法院，要求法院支持三被告的反诉诉请。案件审理过程中，原告于2016年12月5日申请变更被告张新国为被告梁某某，被告梁某某于同日申请作为反诉原告参加本案诉讼。另经审理查明，房东九江慧龙巍洋经济发展有限公司（以下简称“慧龙公司”）已于2015年9月23日起诉至法院，要求：1.依法确认慧龙公司与原告之间就九江市德化路17号慧龙休闲中心（A地块）所签署的《租赁合同》已依法解除；2.判令原告立即向慧龙公司返还并腾空租赁房屋；3.判令原告所交合同履约保证金10万元由慧龙公司依法没收；4.判令原告向慧龙公司支付拖欠的租金计人民币140824元及违约金7.8万元（租金、违约金暂计至2015年9月22日，实际算至租金付清时止，以合同约定的所欠总额每日千分之三计算）；5.判令原告向慧龙公司支付合同解除后的房屋占有使用费计人民币7124元（从2015年9月19日起，暂时计算至9月22日，实际应算至交还房屋之日止，按《租赁合同》的约定的每日1781元租金的标准计算）。2015年12月24日原告公司法定代表人由刘亚平变更为张杰。另因本案原、被告双方在本诉及反诉中均要求解除原告与被告之间签订的酒店承包经营协议，本院于2016年12月16日作出先行判决：解除原告江西某某公司与被告曹某某、邢某某、梁某某于2013年4月6日签订的《酒店承包经营协议》，限被告曹某某、邢某某、梁某某于本判决生效之日起二十日内将所承包经营的贝妮菲特酒店（包括承包经营协议第一条中所提及的固定资产和相关设施设备）返还给原告江西某某公司。在本院作出先行判决后，原、被告双方已于2017年2月16日办理了解除合同后酒店的交接手续，签订了交接表清单一份（10张），并于当日签订书面协议一份，约定：一、截止2017年2月1日上午8点之前的债权债务及收入归甲方（曹某某、邢某某、梁某某）所有；2月1日8点之后的债权债务及收入归乙方（江西某某公司）；二、实物以双方2017年2月14日-17日的清单，双方签字确认；三、截止2017年2月1日之前进入贝妮菲特酒店投资管理有限公司公帐（九江银行）的甲方所有收入，含滞后进入的总额与乙方结算移交中抵扣；四、水电费、员工工资等其他开支均截止到2017年1月31日。归甲方支付；之后归乙方支付。五、未尽事宜，双方协商解决。原、被告双方在庭审中均认可自交接后，双方之间不再产生租金及管理费；截止交接时止，三被告尚欠原告租金708333元（租金自2016年1月1日起至2017年1月31日止），管理费225000元（2016年10月1日至2017年2月1日），对于交接时物品的出入问题原、被告双方在案件审理过程中均明确说明不需要法院一并处理。案件审理过程中，原告方于2017年5月5日庭审中明确并变更诉讼请求为：1.请求依法判决解除原告与被告的酒店承包经营协议，被告将酒店依约返还给原告；2.请求判令被告支付拖欠原告租金人民币70.8333万元，滞纳金10.725万元，共计81.5583万元（暂计算至2016年11月20日，具体算至合同终止后至酒店交还���日止）；3.请求判令被告支付违约金9万元，并判令原告没收被告保证金40万元；4.本案诉讼费用由各被告承担；5、请求判令三被告支付从2016年10月1日至2017年2月1日的管理费225000元整。三被告当庭对原告的变更诉讼请求同意当庭一并予以审理。本院认为，原告江西某某公司与被告曹某某、邢某某、梁某某签订的《酒店承包经营协议》及其附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。被告曹某某、邢某某、梁某某应按协议约定按时支付租金及管理费，又因在案件审理过程中因双方均起诉要求解除合同，法院已于2016年12月16日先行判决解除双方之间签订的《酒店承包经营协议》，原、被告双方在先行判决的民事判决书生效后已于2017年2月1日完成交接，截止交接时止，被告曹某某、邢某某、梁某某尚欠原告租金708333���（从2016年1月1日计算至2017年1月31日，）及管理费225000元（从2016年10月4日至2017年1月31日），事实清楚，证据确凿充分，依法应予以支付。至于原告起诉要求被告支付滞纳金107250元（暂计算至2016年7月20日，具体算至合同终止后酒店交还日），按合同约定的总承包金的10%支付违约金90000元（900000×10%）及没收保证金400000元的诉讼请求，虽然三被告拖欠租金及管理费是事实，但考虑到在应当缴纳2016年1月1日至2016年6月30日租金之前，原告已因未向房东慧龙公司按时缴纳租金，房东慧龙公司已于2015年9月23日起诉至法院要求确认慧龙公司与原告之间就九江市德化路17号慧龙休闲中心（A地块）所签署的《租赁合同》已依法解除，且在慧龙公司起诉至法院后本案原告仍未补缴拖欠的租金，在此情况下，三被告是否能够继续承包所经营的酒店无法确定；同时，在原���变更法人前，三被告一直将租金及管理费缴纳至原法人刘亚平的个人账户中，而原告在2016年12月份变更公司法定代表人后，原法人刘亚平在原告公司并未担任任何职务，原告在变更法后也一直未将新的缴纳租金及管理费账户告知三被告亦未向三被告明确说明继续将租金和管理费缴纳至原法人的账户中，且在原告起诉至法院后，三被告已将三个月的租金缴纳至法院的标的款账户，三被告未按时缴纳租金事出有因，并非是故意拖欠租金，故从公平合理及诚实信用的角度，不宜认定三被告未按时缴纳租金系违约，故原告的这些诉讼请求均没有事实和法律依据，均不予支持，在三被告尚欠原告租金超过保证金数额的情况下，三被告交纳的保证金400000元应折抵三被告所欠的租金，故原告起诉要求被告曹某某、邢某某、梁某某支付尚欠原告的租金308333元（708333元-400000元，从2016年1月1日计算至2017年1月31日，）及管理费225000元的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持，三被告反诉要求原告退还保证金400000元的诉讼请求不予支持。至于三被告反诉要求原告赔偿因原告违约行为给三被告造成的经济损失1776993元（到2016年8月31日止）的诉讼请求，虽然原告因未按时向房东慧龙公司缴纳租金而被慧龙公司起诉至法院，但在原告与房东慧龙公司之间的租赁合同被依法解除之前，原告事实上并未有任何违约行为，而且原告与房东慧龙公司之间的房屋租赁合同纠纷案件并不必然直接影响三被告的正常经营，而三被告在庭审中提及的原告公司对外欠债而导致债务人到三被告承包的酒店讨债并影响酒店经营的意见因三被告在庭审中均未能提供有效证据予以证明，而且三被告在庭审中也均未能提供有效证据证明原告有违约行为及因原告的违约行为导致的具体损失数额，至于三被告在庭审中提及的经济损失中的装修损失，由于三被告在合同解除后及整个案件审理过程中均未对装修损失申请鉴定，而仅仅依据三被告在庭审中提供的装修资料无法确认三被告的装修损失的具体数额，故对于三被告的这一诉讼请求本院不予以支持。同时，因原告和三被告均起诉要求解除合同，虽然三被告是在原告起诉至法院要求解除合同后才提起反诉要求解除合同的，但考虑到截至法院作出判决解除合同时止，原、被告双方在合同履行合同中均未有违约行为，应认定原、被告双方是合意解除合同，在原、被告双方已按本院作出的先行判决解除合同并进行了交接后，虽然原、被告双方对交接时承包酒店（含房屋、固定资产、相关设施设备、相关证照资料）内的财产物品有争议，但因为原、被告双方对合同解除后交接时承包酒店（含房屋、固定资产、相关设施设备、相关证照资料）内的财产争议均未提起诉讼且均明确说明不需要法院一并处理，故对合同解除后交接时的财产争议在本案中不予以处理，对此，原、被告双方均可依据双方签订的协议的约定，另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第九十一条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：一、本诉被告曹某某、邢某某、梁某某所欠本诉原告江西某某公司租金308333元和管理费225000元，共计524998元，限被告曹某某、邢某某、梁某某于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告江西某某公司；二、驳回本诉原告江西某某公司的其他本诉诉讼请求。三、驳回反诉原告曹某某、邢某某、梁某某的全部反诉诉讼请���。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41803元，本诉原告承担13193元,本诉被告曹某某、邢某某、梁某某承担23185元；反诉案件受理费12108元，由反诉原告曹某某、邢某某、梁某某共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  朱雪娟审 判 员  宋浩洁人民陪审员  杨代明二〇一七年八月十一日书 记 员  余艺琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断、使��法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定分期履行的，从规定每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定分期履行的，从规定的每次履行期间的，从法律文书生效之日起计算。