.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}翁牛特旗人民法院民事判决书（2015）翁民初字第4420号原告（反诉被告）：齐某，男，1976年11月22日出生，蒙古族，居民，身份证号码：。委托诉讼代理人：马某，内蒙古恒伟律师事务所律师。被告（反诉原告）：翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司，住所地：乌丹镇乌丹路中段原大众饭店。法定代表人：侯某，系公司经理。委托诉讼代理人：郭某，内蒙古紫城律师事务所律师。原告（反诉被告）齐某与被告（反诉原告）宏宇公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐某及其委托诉讼代理人马某、被告宏宇公司委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告齐某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按约定交付楼房，给付配房补偿款8000.00元，并赔偿迟延交付期间的房屋租赁费损失；2、由被告承担案件的受理费。事实和理由：2011年6月29日，原被告之间签订”置换协议书”一份，约定原告以自有住宅置换被告开发建设的楼房一处，并约定新楼交付时间为2013年7月10日前，但时至今日，被告一直未按约定的时间交付楼房，故诉至法院，请求公正判决。被告宏宇公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，因为被告在履行置换协议过程中无违约行为，没有按约定期限交付房屋的责任不在被告方。交付的期限由原来的2013年12��31日前已经变更为2014年10月。到期后因原告未按被告的要求结付各项费用，所以才导致房屋至今未能交付，这完全由于原告的原因所致，被告未交付房屋属于行使合理的抗辩权，另外，原告原来要求交付配房的诉讼请求是合理的，变更的诉讼请求为给付8000.00元的配房款不能成立，有生效的判决可以参考。原告要求赔偿房租损失的请求不能成立，原因同上，相反原告应按被告方的反诉请求支付各项费用。被告（反诉原告）宏宇公司向本院提出如下反诉请求：1、请求法院判令反诉被告给付土地出让金20596.00元、热力入网费4957.00元、配房款19160.00元、预交拆迁契税款10000.00元，大修基金2860.00元、契税6291.00元、土地证费200.00元、房产证费80.00元、测绘费130.00元、自来水入网费572.00元、有线电视入网费440.00元、预存电费200.00元、取暖费2459.00元、物业费572.00元、电梯电费553.00元、房屋差价款38632.00元，以上合计共107702.00元；并自2014年11月1日起按年利率24%支付利息至款付清之日止。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年6月29日，在翁牛特旗公安局和翁牛特旗公安局交警大队的组织下，反诉原告与反诉被告签订了一份《置换协议》，协议第一条约定：甲方（宏宇公司）将乙方位于全宁路西侧，海拉苏大街南侧的××旗东侧的房屋置换到原址重建新楼的楼房，一平米旧楼置换一平米新楼。置换楼房与本楼对外销售的商品房标准一致，新旧楼房面积差额部分双方按甲方销售价用现金结算。协议第六条约定：即以上协议成立的前置条件：1、翁牛特旗政府须将原交警队家属院使用的划拨土地无偿变更为出让性质的商用土地。2、政府的各相关部门对原交警队家属院内的六十户住户置换的六十套新楼房不再收取任何税费。协议签订后，翁牛特旗公安局交通警察大队作为监督方在协议上盖章。翁牛特旗公安局和翁牛特旗公安局交警大队依据协议向翁牛特旗人民政府提出请求，要求将交警队家属院的划拨土地免交土地出让金转成商用土地。2011年10月25日，翁牛特旗人民政府为此专门召开了由公安、土地、财政、城建、环保等部门参加的关于交警大队住宅楼改造工作协调会，土地管理部门当时同意依据政策免收80%的土地出让金，其他部门也表示给于一定程度的优惠政策。反诉原告依据置换协议对交警队家属院进行改造开发。2013年6月��反诉原告垫付了土地出让金2076000.00元，开发结束后反诉原告要求退换土地出让金，然而国土部门以政策有变为由对收取的土地出让金不予退还。后经协调由反诉原告方暂承担70万元的土地出让金，其余1376000.00元由反诉被告等按原有楼房面积分担，但反诉被告却拒不支付此款，反诉原告认为，交警队家属院住宅楼在建设时未按规定将划拨土地使用权转成出让土地使用权，根据法律规定，反诉被告对房屋并不享有完全的产权，但是却按照完全的产权进行置换，且反诉被告方也未兑现置换协议的约定，故反诉被告应当承担原占地面积的土地出让金20596.00元（1376000.00元/5780平方米）*86.54平方米。同时依据置换协议的约定，被告楼房原建筑面积为86.54平方米，置换楼房面积为95.32平方米，比原住宅面积多8.78平方米，应给付楼房差价款38632.00元；另外，被告还承担热力入网费4957.00元、配房款19160.00元、预交拆迁契税款10000.00元，大修基金2860.00元、契税6291.00元、土地证费200.00元、房产证费80.00元、测绘费130.00元、自来水入网费572.00元、有线电视入网费440.00元、预存电费200.00元、取暖费2459.00元、物业费572.00元、电梯电费553.00元（上述费用均已由反诉原告垫付），故反诉被告应付款为107702.00元。由于反诉被告经反诉原告多次催要但反诉被告迟迟未予交纳上述款项，所以反诉原告才未交付房屋，现反诉被告因房屋事宜提起诉讼，故反诉原告提起反诉，请依法予以判决。原告（反诉被��）齐某辩称，反诉原告的请求没有任何事实与法律依据，依法应予驳回。一、被告请求给付房屋差价款38632.00元，应建立在楼房已实际交付且经过测绘，双方均认可面积差额及楼房平米单价的基础之上，但被告未向原告交付楼房，原告到现在也不知道楼房的面积是多少，依双方合同约定，新旧楼房面积差额部分按销售价用现金结算，由此可见，必须在新楼房交付并依托新楼房进行测量后才能计算出实际的差额部分，在新楼未交付前，无法计算差额，所以原告的这一请求由于不具备前提条件不能成立。二、被告无权主张土地出让金，土地出让金是土地管理部门向土地使用者收取的价款，收受主体是土地管理部门，而交纳主体则是作为土地使用者的开发商。由此可见，本案的原告不能成为收受土地出让金的主体，被告也不能成为交纳土地出让金的主体，所以说，原告没���主张土地出让金的权利基础。从双方置换的过程来看，新旧楼相同面积进行的是等值置换，也就是说双方认可相同面积的新旧楼价值相等，而超出部分，则以市场价结算，由此不难看出，原告已将应缴的土地出让金计入了销售价款，再度主张，纯属重复计算。三、原告拒绝接受配房，双方的合同约定是配房折价8000元，所以原告请求被告给付配房折价款。四、热力入网费、自来水入网费、有线电视入网费不应交纳，因为原告是回迁户，回迁前均已办理了相应的入网手续，改建期间停用，但未销户，而且这些内容均为开发商的交工保证，故不应要求原告交纳。五、拆迁契税无法律依据，契税则承担超出部分。六、大修基金应缴，但应先交付房屋，否则无法计算价款。七、土地证、房产证的工本费无政策性依据。八、测绘费应由委托方承担。九、预存电费原告可以支付���因为已确实划入原告卡中。十、取暖费、物业费、电梯费不应支付，因为被告尚未交付楼房，原告未享受业主权利，则无需承担业主义务。十一、被告主张利息无事实和法律依据，被告未交付楼房，则原告无违约行为，且合同为回迁合同，被告主张利息不符合合同目的。综述，应依法驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。原告（反诉被告）齐某提交了如下证据：1、2011年6月29日原告与被告签订的置换协议书1份（复印件），证明原告以原交警队家属楼后栋5单元5楼东置换新建楼房6楼的事实。新旧楼平米相同部分互不找价，差额部分按销售价多退少补，按现金结算。由此可见，被告已经将土地出让金计入了销售成本。双方约定小棚按每个8000元予以补偿，但没有约定原告必须接受被告的小棚。协议约定，原告要保持室内水暖电附属设施的完好，由此可见，本案原告在拆迁前已经进行了水暖电入户登记，在重建过程中，因原告没有销户，不必重复支付。该合同约定被告必须由2013年7月10日之前将新楼房交付给原告，如不能按期交付，须按���场价赔偿原告的住房租金。前置条件是对翁旗政府及相关职能部门的约束，并不是对原告的约束。被告方质证认为对该证据真实性无异议，但对证明的问题有异议。一平米旧楼置换一平米新楼，超出部分按市场价计算。涉案商住楼的土地原是划拨土地，由交警部门协调政府减免土地出让金，置换的前提条件是不交土地出让金。配房是按照设计规划的。水暖电费都是我方垫交的。2、翁牛特旗2013年棚户区改造房屋征收台账（复印件），证明涉案工程是棚户区改造项目，根据相关规定，棚户区改造过程中享有减免契税等优惠条件，既然是棚户区改造，这些业主原来享有的土地使用权不发生改变的事实。被告方质证认为对真实性有异议，是不是棚户区改造以及有什么优惠，我们都没有，政府答应的减免没有给我们兑现，所谓的优惠条件没有证明作用。被告宏宇公司向本院提交了如下证据：1、2011年6月29日原告与被告签订的置换协议书1份（复印件），证明2011年6月29日，经原被告与交警队协商，交警队作为监督方，原被告双方签订的楼房置换协议书的事实。在置换协议书中约定了协议成立的前置条件。原告方质证认为对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议。双方在合同中约定的生效条款是三方签字盖章后生效，不以土地使用权的性质改变为生效条件，也不以是否有偿或无偿取得使用权为生效条件。协议中第六条第一项的约定对本案原告没有约束力，因为原告并不能左右政府的行为。如果本案被告严格按照协议中第六条第一项的规定去履行合同，则原告的原有楼房不应拆迁，在被告对原告的原有楼房进行拆迁后则不应当考虑协议中第六条第一项对原告的约束力。2、2011年10月25日，在置换协议签订之后经交警队与政府协调，由政府组织召集由国土、税务等部门参加的关于交警大队住宅楼改造工作协调会的会议记录1份。（复印件）。证明当时政府承诺免交80％的土地出让金，在此前提下我方才开始此项目改造。原告方质证认为该证据提交的是复印件，故对该证据真实性、合法性不予质证。通过该会议记录的内容可知政府已同意减免土地出让金，如果土地出让金未得到实际减免，也应当由被告通过行政手段向政府主张权利。上述证据能够证明在土地出让金减免的过程中是由被告进行实际运作，故土地出��金是否减免，并不是原告的义务。3、成交确认书1份（复印件）、被告方交纳土地出让金单据1枚（复印件），证明涉案土地原系国有划拨土地，被告于2013年5月30日交纳了土地出让金2076000.00元。2013年6月2日，经翁旗国土资源局挂牌出让，由被告交纳2076000.00元获取了该土地的建设用地使用权。原告方质证认为对该证据真实性无异议。原被告回迁协议签订时间是2011年6月29日，实际取得土地使用权是2013年5月22日，时间相差近两年，该期间被告没有依据2011年10月25日政府的会议纪要去主张减免土地出让金，属��被告自己放弃享受优惠条件，故不能将土地出让金的缴纳转嫁于回迁户。4、2013年5月30日涉案小区建设进度说明1份（复印件），证明被告涉案楼房交工时间在2014年10月份的具体原因。原告方质证认为对上述证据真实性、合法性和关联性均有异议。该证据是被告自己出具的，并不是专门机构依照法定程序作出的。被告实际获得土地使用权是2013年5月22日，2012年10月份是否搬完并不能影响施工进度。5、2014年10月1日的交房通知1份，证明被告于2014年10月1日通知住户在2014年10月30日前办理入户的事实。原告方质证认为交房通知我们从来没有见到过。通知中约定的滞纳金和被告的利息主张并不一致。这不是楼房的交付凭证，交付凭证须有楼房使用说明书、竣工验收备案表等证明材料，该交房通知产生不了任何实际效果。6、工程竣工验收备案表3页，���明涉案工程在2014年12月23日申请验收，2014年12月29日验收合格后备案登记。原告方质证认为对该证据真实性无异议，该证据可以证实被告提交的第4、5组证据所谓的楼房交付时间均为虚假证据。该证据可以证实建筑面积为15335平米，不是其所陈述的13959.24平米。7、置换后的齐某的房屋面积测绘报告1份，证明置换后的齐某的房屋是××楼东户，面积为95.32平方米，分配给齐某的配房面积是13.58平米。原告方质证认为对该证据真实性无异议，但具体是不是95.32平方米我们不知道，上述楼房直到现在也没有向我们���际交付。同时配房是由本案被告方强行进行的分配，不在双方置换协议中所约定的范围之内，所以我方拒绝接收。8、收款收据1枚，证明配房的销售价格是2000元每平米。原告方质证认为对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。1、我们没有见到上述配房的正规销售单据，对真实性有异议。2、双方应严格遵守原被告之间合同的约定，在合同中没有约定我们必须接受配房。故该价款无论多少均与我们无关，我们不接受配房。9、兴阳供热公司出具的说明1份，证明被告交纳了包括城市基础配套费即热力入网费、2014-2015年度的取暖费总计1069935.24元，其中城市基础配套费685911元，2014-2015年度的取暖费384024.24元。原告方质证认为该证据不能确定真伪。商品楼开发或改造回迁这类工程中，开发商必须向用户作出交工保证，交工保证条件有的是通水、通电、通路等，我们认为在北方地区包括通暖。交费名称为城市基础配套费，该项费用已经被政府明令取缔了。既然如此，该费用收取是否合理，应当由谁缴纳，被告必须承担相应的举证责任。假设上述费用确应由业主缴纳，那么也必须建立在房屋已实际向业主交���的基础上。而被告未向原告实际交付房屋，故原告尚未行使业主权利，相关的义务也就不会产生。根据当事人陈述以及举证、质证情况，本院认证认为对于原告提交的第1号证据，对该证据本身及被告所要证明的双方存在以旧楼置换新楼及楼房面积差额部分以市场价按现金结算该部分予以采信，对原告所要证明的其他部分本院不予采信。第2号证据能够证明其主张，本院予以采信。被告提交的1号证据，能够证明原被告双方存在用旧楼置换新楼的协议，本院予以采信。第2号证据证明翁牛特旗人民政府曾承���就涉案项目免征80%土地出让金的事实，本院予以采信。第3号证据证明2013年5月22日，被告通过竞拍的方式获得了涉案开发项目的土地并实际交纳了土地出让金的事实，本院予以采信。第4号证据能够证明被告的主张，本院予以采信。第5号证据证明被告已经通知住户楼房交工的事实，本院予以采信。第6、7号证据系有关单位出具的备案及测绘证明文件，证明力较高，本院予以采信。第8、9号证据能够证明被告的相关主张，本院予以采信。根据原被告的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：���案华昱家园小区原系翁牛特旗公安局交通警察大队家属楼，该家属楼包括本案被告在内共60户住户。为改善职工及家属居住和生活条件，2011年度，在翁牛特旗公安局和翁牛特旗交通警察大队等有关部门组织下，决定对华昱家园小区进行改造，本案被告宏宇公司作为该小区改造项目承建单位，分别与上述60户住户签订了相关协议。2011年6月29日，原被告双方签订了一份《置换协议书》，协议甲方为宏宇公司，乙方为齐某。协议第一条约定：”甲方同意将乙方位于全宁路西侧、海拉苏大街南侧的××旗东侧的房屋置换到原址重建的新楼3单元6楼东户......，一平方米旧楼置换一平方米新楼，置换楼房与本楼对外出售的商品房标准一致，新旧楼房面积差额部分双方按甲方销售价用现金结算......。”第二条约定：”乙方拥有的小棚甲方按每个8000元予以补偿。”第三条约定：”甲方须在2013年7月10日前将新楼交付给乙方使用......。”协议第六条约定：”即以上协议成立的前置条件：1、翁旗政府须将现交警队家属院使用的划拨土地无偿变更为出让性质的商住用地。2、政府的各相关部门对原交警队家属院内的60户住户置换的60套新楼房不再收取任何税费......。”协议签订后，翁牛特旗公安局交通警察大队作为监督方在协议上盖章。后翁牛特旗公安局和翁牛特旗公安局交通警察大队依据协议向翁牛特旗人民政府提出请求，要求将交警队家属院的土地由划拨性质转成商住用地，并免交土地出让金。2011年10月25日，翁牛特旗人民政府为此专门召开了由公安、土地、财政、城建、环保等部门参加的关于交警大队住宅楼改造工作协调会，土地管理部门当时同意依据政策免收80%的土地出让金，其他部门也表示在楼房配套款、人防费等方面给予一定程度的优惠政策。根据原被告双方签订的《置换协议书》，宏宇公司应于2013年7月10日前向原告齐某交付新楼。2013年5月30日，被告在交纳了土地出让金2076000元后获得了涉案土地的建设用地使用权。涉案华昱家园小区于2013年7月份开工，于2014年10月末竣工，并于2014年12月29日验收合格后登记备案。共开发包括60户回迁户在内的商品房111户，总建筑面积为15335平米，开发土地总面积是4347平米，60户回迁户原建筑面积共5780平米。工程竣工后，宏宇公司于2014年10月1日向各回迁户发出交房通知，通知各回迁户在2014年10月30日前办理入户事宜。至原告起诉时，原告齐某并没有实际领取置换后楼房钥匙亦未实际入住。该工程竣工后，因政策原因，被告并未获得免交80%土地出让金的优惠，后经协调，被告同意暂承担70万元土地出让金，其余1376000.00元被告依据置换协议向包括本案原告在内的60户回迁户主张权利，要求按原有楼房面积分担。同时，被告在开发过程中交纳了包括城市基础配套费即热力入网费、2014-2015年度的取暖费总计1069935.24元，其中城市基础配套费685911元，2014-2015年度的取暖费384024.24元。另查明，齐某原交警队家属楼后栋楼5单元5楼东侧房屋面积为86.54平米，置换后新楼即华昱家园4号楼3单元6楼东户楼房面积为95.32平米，多出面积为8.78平米，置换后配房面积为13.58平米。宏宇公司就���昱家园小区商品房对外市场销售价格为4400元每平米，配房售价为2000元每平米，其就涉案楼房大修基金、契税、预交拆迁契税、土地证费、房产证费并未实际交纳。本院认为，本案原被告双方签订的置换协议书系双方真实意思表示，合法有效，虽然协议第六条就该协议设定了前置条件，但纵观全案来看，该条款主要内容即”将涉案工程土地由划拨性质无偿变更为出让性质土地”的实质是针对该协议的成立所设定的，且在签订协议后，有关部门确实针对该条款作出了承诺，涉案华昱家园小区已经实际建设完毕，可以说，原被告双方均依协议约定认真履行了己方义务。之所以有本案诉争的产生，是因一定的客观方面原因，双方均不存在过错。既然双方均无过错，那么，双方就应该根据民法上的公平原则来承担因该特殊情形或外部客观原因而孳生的协议本身之外的相关义务。具体到本案,涉案工程全部土地出让金为2076000元，在未实现免交80%的情况下，被告自愿暂时承担70万元，其余1376000元究竟由谁来承担、如何承担是本案争议的主要问题之一。被告宏宇公司主张该1376000元由包括本案原告齐某在内的60户回迁户按原有楼房面积分担，齐某应承担土地出让金20596.00元（1376000元÷5780平方米×86.54平方米）。审理认为，被告该计算方式是以60户回迁户原有楼房总面积为基数，但华昱家园包括60户回迁户在内共开发建设了111户商品房及部分商厅，除回迁户以外，其余楼房均按正常市场价格销售。根据行业惯例，正常销售的商品房，开发公司已经把土地出让金成本计算在内，所以说，被告宏宇公司上述土地出让金计算方式有失公平，应调整为按总建筑面积15335平来计算。所以齐某应承担土地出让金为7765.00元（1376000元÷15335平方米×86.54平方米）。超出面积为8.78平米，齐某应以宏宇公司其他商品房正常市场价补交，具体金额为38632.00元（8.78平米×4400元每平米）。宏宇公司在对华昱家园小区工程进行总体规划设计时，所有楼房均配备有配房，所以，齐某应交纳配房款27160.00元（13.58平米×2000元每平米），根据双方签订的置换协议约定，齐某原有配房被告以8000元予以补偿，故扣除该8000元，齐某实际应交纳配房款19160.00元（27160元-8000元）。对于被告主张的预交拆迁契税款、大修基金、契税、自来��入网费、物业费等，除预存电费200元原告予以认可外，其他费用因原告并未实际交纳，有的被告虽称已经交纳但并未提交相应证据，因此，对被告主张的上述费用，本院不予支持。被告要求原告给付热力入网费于法无据，其诉讼请求本院不予支持。被告已通知各回迁户于2014年10月30日前办理入户事宜，原告未入住的原因是其未到被告处领取钥匙，而不是被告不给其楼房钥匙，故原告要求被告赔偿延期交付期间的房屋租赁费的请求本院不予支持，被告要求原告给付2014年-2015年度取暖费2459元的诉讼请求，本院应予支持。被告要求原告给付利息，对该诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。综上，被告主张的土地出让金、楼房差价款、配房款等费用，对其合理部分，本院予以支持，被告拒绝给付相应费用的抗辩意见，本院酌予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、被告宏宇公司于判决生效后十日内将华昱家园4号楼3单元6楼东户楼房交付给原告齐某；二、原告齐某于判决生效后十日内给付被告宏宇公司土地出让金7765.00元、楼房差价款38632.00元、配房款19160.00元、预存电费款200元、取暖费2459.00元，上述款项合计68216.00元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告宏宇公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告负担。反诉费1227.00元，由原告负担852.00元，被告负担375.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员王志华二〇一七年八月十六日书记员梁晓强