广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9702号上诉人（原审原告）:郭绮冬，女，1975年11月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：吴凯亮，广东兆鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:邓德贵，男，1976年7月28日出生，汉族，住湖北省大悟县。上诉人郭绮冬因与被上诉人邓德贵房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初3995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭绮冬上诉请求：1.撤销一审第一项判决，改判邓德贵向郭绮冬支付租金30000元及从起诉之日起至付清款日止利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）;2.改判一审第二项判决为邓德贵向郭绮冬支付物管费、水电费等共7974.94元及起诉之日起至付清款日止利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）;3.一、二审费用由邓德贵承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。一审法院认定郭绮冬主张没收保证金24000元没有合同和法律依据是错误的。根据郭绮冬与邓德贵签订的《租赁合同》第3条约定：“签订本合同后，乙方（邓德贵）向甲方（郭绮冬）支付24000元租赁保证金，租赁期满后，乙方结清有关费用后，甲方退回保证金，甲方在租赁期满后转让该商铺，乙方在同等条件下有优先续约权。”为此，双方合同约定非常明确“租赁期满后，乙方结清有关费用后，甲方退回保证金”即保证金退回给乙方是附条件。至今邓德贵没有结清有关费用，是其违约在先单方解除合同。其次，根据交易习惯，承租人提前解除合同，应承担其交纳的保证金被没收的责任。（二）一审法院遗漏审查郭绮冬的诉讼请求。郭绮冬在一审的一、二项诉讼请求中均提出要求邓德贵从起诉之日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，但一审法院未对此进行审查。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百七十四条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，邓德贵存在逾期支付租金、水电费、物管费的情形，郭绮冬主张的利息应得到法院的支持。被上诉人邓德贵未出庭发表答辩意见。郭绮冬向一审法院起诉请求：1、邓德贵向郭绮冬支付租金42000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计至付清款项之日止）；2、邓德贵向郭绮冬支付2016年4月至6日期间的物业服务费642元，2016年4月、5月的清洁费200元、水费1562元、电费5163.9元、公摊电费407.04元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计至付清款项之日止）；3、本案诉讼费由邓德贵负担。一审法院认定事实：2013年6月19日，原增城市国土资源和房屋管理局为位于增城市增江街××号填发粤房地权证穗字第××号《房地产权证书》，载明房地产权属人为郭绮冬单独所有。2015年1月25日，黎伟权（甲方郭绮冬）与邓德贵（乙方）签署《租赁合同》，载明“……1、商铺位于增城市增江街××房，建筑面积127.42平方，套内建筑面积89.43平方。2、该商铺租金（每年7、8月份免收租金）2015年1月25日至2016年7月30日，租金标准为12000元/月……乙方于每月5日前向甲方支付当月租金。3、签订本合同后，乙方向甲方支付24000元租赁保证金，租赁期满，乙方结清有关费用后，甲方退回保证金，甲方在租赁期满后转让该商铺，乙方在同等条件下有优先续约权。4、乙方自主合法经营，应办理经营相关手续，并支付物业管理费等相关费用。……”，合同上方手写“黎伟权”，合同下方“甲方”签名处为黎伟权签名，并手写“郭绮冬账号62×××53”等字样，乙方处为邓德贵签名。同日，邓德贵向郭绮冬支付商铺租金押金24000元，由黎伟权出具《收条》。2016年6月19日，广州长建物业管理有限公司增城分公司出具两张《收据》，载明涉案房屋2016年4月至6月的物管费642元、4月至5月的清洁费200元，水费1562.40元，电费5163.90元、1至5月公摊电费407.04元等内容。2016年6月18日、2016年6月20日、2016年7月13日，广州长建物业管理有限公司增城分公司出具三张发票，分别载明2016年1至6月公共分摊电费347.9元、电费4413.59元，税额合计809.45元；2016年4至6月物业管理费642元；水费1516.89元及税额45.51元，合计1562.40元。2016年9月27日，郭绮冬作出《情况说明书》，载明“本人郭绮冬（身份证号码为）有一间商铺位于增城市增江街××号，一直由黎伟权（身份证号码为）负责管理，管理权限为：签订合同、收取定金、保证金、租金、交水电费、维修。特此证明”另查明，黎伟权与郭绮冬于2000年9月8日登记结婚。在2016年9月28日庭审中，邓德贵主张与郭绮冬达成口头协议从2016年1月起每月商铺租金降至10000元，当庭出示手机原始载体及复印件，短信部分内容记录如下：2016年1月27日（星期三）“华立房东黎+86138××××1230”发短信给邓德贵“老板，请帮忙安排1月份的租金”，邓德贵回复“不好意思！老板，刚刚才看到信息。因为本月开到18日学校就放假了，所以店铺也一起放假了；本来准备这两天给你打电话商量，元月和二月的房租希望能宽限一下，在三月初开学期间一起给你，请您帮忙及谅解！感谢！”，华立房东黎+86138××××1230”回复“老板，租金已经按10000元来收，交租的时间不要拖了，这两天帮忙安排过来吧！”“大家上次已经说好的事情，第一个月就出问题这样做不好”；2016年5月29日（星期日），邓德贵发信息给“华立房东黎+86138××××1230”，显示“您好！黎生，首先跟您说声对不起。实在是撑不下去了，所以今天就停止营业了。店铺已锁起来，钥匙在门口的上方。请谅解”。经质证，郭绮冬的委托代理人认为邓德贵当庭提交的证据需向当事人核实后书面回复法院。2016年10月8日提交书面质证意见，载明“因邓德贵提交短信的时间相隔较长，无法核实，为此对证据的真实性不确定；对关联性均不认可，因为邓德贵提交的短信内容不完整地表述双方将租金调整为10000元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据……（三）存有疑点的视听资料；……”；且不确认2016年5月29日短信的真实性，其质证意见载明“首先，不确定其真实性；退一步说若是真实的，在邓德贵存在违约的情况下（拖欠租金、未交清管理费），邓德贵以此方式解除合同无事实和法律依据。……其次，郭绮冬通过诉讼方式承认2016年6月底解除租赁合同，也是对邓德贵提出解除权的异议”，并作出《情况说明》，载明：“邓德贵提交的证据中138××××1230的手机号码不确定是否黎伟权所有，由谁发出真实性不确定。2、郭绮冬是2016年6月26日去涉案房屋现场才知道，涉案房屋已锁门，邓德贵没有营业，但郭绮冬主张还是2016年7月1日才解除《租赁合同》”等内容。一审审理中，郭绮冬主张以下事实：1、租金42000元包括2016年1至3月租金每月2000元共计6000元，2016年4至6月每月租金12000元共计36000元，合计42000元；2、依据合同约定，退还保证金的条件并不成就，不同意邓德贵主张的以保证金抵扣租金；3、郭绮冬于2016年6月份发现邓德贵搬走了桌椅，并在2016年7月开始将涉案房屋租赁他人，即此时才能视为郭绮冬认可了邓德贵的退租行为，故涉案合同应是2016年6月底解除的，租金应计算至2016年6月。邓德贵主张以下事实：1、承认知道郭绮冬与黎伟权是夫妻关系及委托签署合同事宜；2、其生意经营不下去，在2016年5月29日锁门后将钥匙放在门的上方，然后发短信给黎伟权，并主张其和黎伟权在电话中沟通过，如果经营不下去就退还房屋，解除合同，郭绮冬还说如果再不交租，就找人来关门封店；3、保证金24000元可以用来抵扣欠付租金及其他费用，实际费用已经结清了。郭绮冬回应双方口头约定过拖欠租金可解除合同、封铺，因此郭绮冬才将涉案房屋出租给他人。一审法院认为，郭绮冬与黎伟权是夫妻关系，黎伟权基于郭绮冬的委托与邓德贵签署《租赁合同》，该《租赁合同》是双方当事人的真实意思表述，没有违法法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。庭审中，邓德贵提供短信记录予以证明租赁调整至10000元，以及于2016年5月30日告知黎伟权交回涉案房屋钥匙等事项。但郭绮冬称短信时间相隔较长而无法判断其真实性，且不确认“138××××1230”的手机号码是否是黎伟权的。一审法院分析如下：1、郭绮冬与黎伟权系夫妻关系，却称其不确认“138××××1230”的手机号码是否是黎伟权的，不合常理。2、郭绮冬委托黎伟权代为办理其名下的涉案房屋的租赁事宜，邓德贵有理由相信黎伟权有权代为处理租金变更及解除合同等事宜。3、邓德贵已经按照10000元的标准支付了2016年1月至3月的租金，郭绮冬并未表示异议。综上一审法院认定，涉案房屋的租金已于2016年1月调整为每月10000元。由此郭绮冬主张要求邓德贵按照每月12000元的标准支付租金，一审法院不予采信。邓德贵承认从2016年4月起拖欠郭绮冬租金，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。邓德贵主张在2016年5月29日锁门后将商铺钥匙放在门上方，并用短信告知黎伟权，以此为由解除合同。因邓德贵未提供与郭绮冬解除合同的证据，其单方交还钥匙的行为并不能构成解除合同，故其主张2016年5月31日视为解除合同，一审法院不予采纳。郭绮冬主张其在2016年6月26日发现邓德贵搬离涉案租赁物，并于2016年7月1日将涉案房屋转租他人，其转租他人的行为应视为认可了邓德贵的解除合同，故一审法院认定涉案合同于2016年6月30日解除。因涉案合同已于2016年6月30日解除，故郭绮冬主张要求邓德贵支付2016年4月至6月的租金共30000元，一审法院予以支持，对于郭绮冬主张超出上述租金范围以外的租金，没有事实依据，一审法院不予支持。关于邓德贵主张保证金抵扣租金及其他费用问题。郭绮冬主张根据交易习惯，承租人违约的情况下，出租人可以没收保证金，依据《租赁合同》第3条“乙方结清有关费用后，甲方退回保证金”之约定，郭绮冬的主张没有合同和法律依据，一审法院不予采信。因此，邓德贵已支付的24000元的保证金可以抵扣部分租金。综上，邓德贵还需支付租金6000元及利息给郭绮冬。关于郭绮冬要求邓德贵返还水电、物管费共计7974.94元，庭审中邓德贵表示同意支付，并不违反法律规定，一审法院予以确认。据此，一审法院《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年11月18日作出如下判决：一、邓德贵于一审判决发生法律效力起十日内向郭绮冬支付租金6000元；二、邓德贵于一审判决发生法律效力起十日内向郭绮冬支付物管费、水电费等共7974.94元；三、驳回郭绮冬的其他诉讼请求。一审案件受理费525元，由郭绮冬负担378元，邓德贵负担147元。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中,郭绮冬表示:对于一审法院认定邓德贵欠付的租金数额30000元以及其他争议费用数额7974.94元予以认可。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）争议租赁保证金应否予以退还；（二）欠付款项利息的计付。关于争议租赁保证金应否予以退还的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事行为在符合条件时生效。”根据案件查明事实，双方签订的《租赁合同》第3条约定，签订本合同后，邓德贵向郭绮冬支付24000元租赁保证金，租赁期满，邓德贵结清相关费用后，郭绮冬退回保证金。据此，合同对于保证金的退还条件进行了明确具体的约定，即在租赁期满的情形下适用，现案涉租赁合同解除的原因在于承租人邓德贵根本性违约，因此，邓德贵抗辩以退还租赁保证金用以抵扣其欠付租金，不符合合同约定，邓德贵应向郭绮冬支付欠付的租金30000元。一审法院对此处理欠妥，本院予以纠正。关于欠付款项利息的计付问题。《中华人民共和国合同法》第二百零七条之规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案中，对于欠付的租金以及相关的其他费用，郭绮冬主张从起诉之日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计付相应的利息，具有法律依据，应予支持。一审法院驳回其诉求主张欠妥，本院予以纠正。综上所述，一审法院对于本案事实的认定有所失误，适用法律亦有不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初3995号民事判决第三项；二、变更广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初3995号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，邓德贵向郭绮冬支付租金30000元及利息（利息以30000元为本金从2016年7月19日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计付至实际清偿之日止）；三、变更广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初3995号民事判决第二项为：自本判决送达之日起十日内，邓德贵向郭绮冬支付物管费、水电费等共7974.94元及利息（利息以7974.94元为本金从2016年7月19日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计付至实际清偿之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费525元，由邓德贵负担399元，郭绮冬负担126元；二审案件受理费422元由邓德贵负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年八月三日书记员 邹文芳游瑞娜