江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0981民初3667号原告：江忠东，男，1969年10月15日出生，住安徽省安庆市宜秀区。委托诉讼代理人：徐明，江苏明盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，江苏明盈律师事务所律师。被告：盐城东飞房地产开发有限责任公司，住所地在江苏省东台市城东新区南庄村沿海高速公路入口西侧。法定代表人：朱鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：方泉平，该公司法务。委托诉讼代理人：杨淑龙，该公司法务。原告江忠东与被告盐城东飞房地产开发有限责任公司（以下简称东飞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月11日组织当事人进行证据交换，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告江忠东及其委托诉讼代理人张健，被告东飞公司的委托诉讼代理人杨淑龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江忠东向本院提出诉讼请求：1.判令解除江忠东与东飞公司签订的《〈东达翰林缘〉房屋定购协议》；2.判决东飞公司双倍返还定金20000元并赔偿损失25650元（以购房款1350000元为本金，按年利率1.9%计算1年），计65650元。事实和理由：2016年3月14日，江忠东与东飞公司签订编号为000****《〈东达翰林缘〉房屋定购协议》，该协议约定，定购房号为东达翰林缘项目第**幢***室，建筑面积123.08㎡（暂测），单价12180元/㎡，总价1499114元。江忠东于当日按协议约定向东飞公司缴纳了定金20000元。后江忠东向亲友筹款几十万元准备付购房款，但东飞公司以种种理由搪塞，不与江忠东签订《商品房买卖合同》。据江忠东事后了解东飞公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致江忠东购房目的不能实现，并造成重大损失。东飞公司辩称，对双方签订《〈东达翰林缘〉房屋定购协议》的事实无异议，江忠东未能按约定在2016年3月24日前支付购房首付款等费用，东飞公司不存在违约行为，江忠东要求双倍返还定金及其他损失，无事实依据。现东飞公司自愿返还定金20000元，请求驳回江忠东的其他诉讼请求。江忠东为证明其主张向本院提交了《〈东达翰林缘〉房屋定购协议》、收款收据、录音、银行卡账户明细作为证据，东飞公司未向本院提供证据。对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2016年3月14日，东飞公司（甲方）与江忠东（乙方）签订《〈东达翰林缘〉房屋定购协议》一份，约定乙方定购甲方开发的东台市东达翰林缘项目**幢***室，房屋建筑面积（暂测）123.08㎡，单价12180元/㎡，总价为1499114元。乙方应于定购当日缴纳定金20000元，并在2016年3月24日前支付定购房屋首付款、车库款、维修基金后签署《商品房买卖合同》，逾期未签约视为放弃该房屋的定购权，亦不享受优惠价格，甲方有权另行出售该商品房。乙方在定购后提出放弃定购或逾期未签署《商品房买卖合同》的，定金不予退还。双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此定购书作为正式有效之合约，签署《商品房买卖合同》后，定购书作废。东飞公司、江忠东分别在协议上盖章、签字，东飞公司的销售代表季晓玲、审核人陈华在甲方下方签字。上述定购协议签署当日，江忠东向东飞公司缴纳定金20000元。2016年3月22日，江忠东的中国工商银行账户中的余额为615433.69元，后于2016年3月31日支取234000元；2016年3月24日，江忠东的中国农业银行账户中的余额为265043.61元，后于2016年3月31日支取265000元。审理中，江忠东提供录音称，2016年3月24日，其与季晓玲通电话，询问签订商品房买卖合同等事宜，季晓玲答复等通知，手续未办好；2016年4月25日，其与陈华电话联系，陈华答复仍需等通知；2016年5月31日，其再次与季晓玲电话联系，答复仍需要等；2017年3月28日，其再次与与季晓玲电话联系无果。东飞公司称季晓玲、陈华原为其公司员工，对录音的真实性不予认可，又称录音中所反映的并非其公司的授权回答。本院认为，东飞公司与江忠东签订的《〈东达翰林缘〉房屋定购协议》，该定购协议为双方订立正式购房合同前达成的预约，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效，对当事人具有约束力，双方应当按照该定购协议履行并签订作为本约的商品房买卖合同。关于东飞公司是否存在违约行为、定购协议是否解除及东飞公司是否应承担违约责任及性质的问题。本案中，东飞公司与江忠东签订房屋定购协议，江忠东按约缴纳了定金20000元，双方应于约定的2016年3月24日前签订商品房买卖合同，但双方未能于约定期间签订商品房买卖合同。对双方未能签订商品房买卖合同的原因，江忠东提交了其与东飞公司的销售代表等人的电话录音，证明东飞公司存在违约行为未能签订商品房买卖合同；而东飞公司称江忠东未能在约定时间前支付购房首付款等费用，并对电话录音的真实性不予认可。本院认为，首先，江忠东对其主张已经提供录音进行举证，东飞公司称对录音内容不予认可，又称其工作人员答复内容未经授权，但均未能提供证据证明，应当承担对其不利的法律后果，且东飞公司未提供证据证明于2016年3月24日前口头或书面要求江忠东支付首付款等的事实，故本院对江忠东于2016年3月24日及以后多次联系东飞公司要求签订合同购买房屋的事实予以认定。其次，双方定购协议中约定了江忠东在2016年3月24日前支付定购房屋首付款、车库款、维修基金后签署《商品房买卖合同》，江忠东已经准备资金用于支付购房款，但该协议中未明确江忠东需要交纳费用的具体数额及款项汇至账户，仍需双方在签订本约前进行协商确认，但江忠东多次联系东飞公司商谈购房事宜，东飞公司均以手续未完成为由要求江忠东等待，故东飞公司辩称江忠东未先行支付购房款等意见，本院不予采信，东飞公司违反约定应当承担缔约过失责任。第三，江忠东提起诉讼后，东飞公司表示愿意退还江忠东的定金20000元，应视为双方已协商一致解除《〈东达翰林缘〉房屋定购协议》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，因东飞公司的原因致使双方未能在约定时间签订商品房买卖合同，东飞公司应按定金罚则向江忠东双倍返还，故对江忠东要求东飞公司双倍返还定金20000元，计40000元的诉讼请求，本院予以支持。关于江忠东要求赔偿利息损失的问题。本案中，江忠东2016年3月24日前虽然预备了部分资金用于支付购房款，但未证明其已经预备全部购房款，且江忠东在当月底又将部分资金支取作它用，江忠东未能提供充分证据证明因东飞公司的违约行为造成的实际损失已经超过定金罚则的金额，故对江忠东的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告盐城东飞房地产开发有限责任公司与原告江忠东签订的《〈东达翰林缘〉房屋定购协议》解除，被告盐城东飞房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内双倍返还原告江忠东定金20000元，计40000元；二、驳回原告江忠东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1442元，减半收取721元，由原告江忠东负担321元，被告盐城东飞房地产开发有限责任公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  王 彦二〇一七年八月二十四日法官助理  顾剑峰书 记 员  王钰娴附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。3.《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。