重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0231民初2192号原告李开方，女，1951年10月18日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托代理人黄俊森，重庆欣凯律师事务所律师。委托代理人高祖建（系原告之夫），1951年4月3日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。被告重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南内街31号，统一社会信用代码91500231208650221B。法定代表人孔德余，该公司董事长。委托代理人闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。原告李开方诉被告重庆市垫江房地产有限责任公司（以下简称“垫江房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李开方的委托代理人黄俊森、高祖建，被告垫江房地产公司的委托代理人闵书全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李开方诉称，2006年5月2日，我与被告签订了商品房买卖合同，由我购买被告开发的商铺，建筑面积13.626平方米。合同签订后，我按约定先后向被告支付了购房款、购增值卡价款共计176865元。根据合同的约定，交房时间为2006年5月30日，被告应当在商品房交付使用后60日内办理《房地产权证》。但至今，被告未按约定办理《房地产权证》。经我多次与被告协商要求其为我办理《房地产权证》，均未果。被告迟延办证长达10年之久，已构成违约，应承担相应的违约责任。故我特诉至人民法院，请求判令：1.由被告立即支付逾期办证的违约金116436.10元（从2006年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2017年5月19日止）；2.由被告立即为我办理房屋产权证。被告垫江房地产公司辩称，我公司不存在逾期办证的违约行为，没有办证的原因在于原告没有向我公司办理相关委托办证的手续。原告主张违约金的起止时间及利息标准没有事实和法律依据，在2014年7月25日前的违约责任不应由我公司承担，违约金也比较高。总之，我公司没有违约行为，不应当支付违约金，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年5月2日，李开方与垫江房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：由李开方购买垫江房地产公司开发的摊位，房屋总价款176865元，该房屋为预售商品房。该合同第六条约定：“……属预售商品房的，甲方（指垫江房地产公司，下同）应当在2006年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（指李开方，下同）使用”。第十五条约定：“……预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、协商解决。”该合同附件四补充协议第四条第2点约定：“……由甲方负责办理乙方购买房屋的交易登记和办理《房地产权证书》的手续，……在将房屋交付给乙方后60日内申请办理《房地产权证书》。同时，乙方应负责及时配合甲方的办理并提供相关手续，否则，甲方不承担由此造成的任何责任。”合同签订后，李开方已付清购房款，垫江房地产公司亦在2006年5月30日前将房屋交付给李开方。2006年1月16日，重庆市国土房管局以渝国土房管发[2006]22号文件发出《重庆市国土房管局关于加强商服用房销售及交易权属登记管理若干问题的通知》，该通知严禁商服用房类的商场、农贸市场在预售期间分零销售。2009年10月15日，重庆市国土房管局以渝国土房管办发[2009]85号文件发出《重庆市国土房管局办公室转发关于加强商场农贸市场办公用房权属分割行为管理的通知》，该通知同意商服用房类的商场、农贸市场在预售期间分零销售，但需经相关部门批准。另查明，垫江房地产公司于2005年10月12日取得了西欧花园垫江商业大厦的商品房预售（预租）许可证。2007年11月19日，垫江房地产公司取得西欧花园垫江商业大厦的不动产权证书。垫江房地产公司在2006年至2009年期间曾申请对垫江商业大厦进行测绘，但因渝国土房管发（2006）22号文件禁止对商服用房分零销售，相关部门在当时未予测绘。还查明，2013年9月16日，垫江县人民政府纠风办对网友“小倚”所反映的“垫江重百商铺产权证7年没下文”进行回复，主要内容为：因重庆市国土房管局于2006年11月16日发布的渝国土房管发（2006）22号文件，导致购买垫江商业大厦商服用房的购房户未办理产权证。直到2009年10月15日，重庆市国土房管局发出（渝国土房管办发（2009）85号文件，允许对已竣工商服用房进行权属分割，但需经相关部门批准。开发商按照该文件的规定，向相关部门请示权属分割，垫江县贸易委员会于2009年12月31日同意了对垫江商业大厦负一层、一层、二层等商业用房进行权属分割，消防、建设、规划等部门相继同意对其进行权属分割。因对分零销售的商服用房类的商场进行面积测绘和权属登记在该县尚属首例，县土地房屋权属登记中心以及垫江县房产测量所相关人员向重庆市国土房管局和重庆市国土资源和房屋勘测规划院有关领导咨询后，正加紧对西欧花园部分商业用房的面积进行测绘。待垫江县房产测量所对垫江大厦负一层、一层、二层摊位的面积测绘完毕并出具测绘报告后，开发商将通知业主提交资料，尽快为其代办房地证。再查明，2014年7月25日，垫江县土地房屋测量所出具了垫江商业大厦的测绘报告并将其交给了垫江房地产公司，自此，垫江商业大厦完全具备了办理产权证书的条件，但垫江房地产公司至今未申请办理涉案房屋的产权证书。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，（2015）渝三中法民终字第01434号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效，原、被告理应按照双方约定全面履行合同。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告应于商品房交付使用后60日内，办理涉案房屋的《房地产权证》。根据本案查明的事实，被告在2006年至2009年期间曾申请对垫江商业大厦进行测绘，但因渝国土房管发（2006）22号文件规定禁止对商服用房分零销售，相关部门未对垫江商业大厦的商业用房进行测绘，进而导致涉案房屋未能办理产权证书。在重庆市国土房管局于2009年10月15日发出渝国土房管办发（2009）85号文件允许对已竣工商服用房进行权属分割销售后，被告按照该文件的规定，向相关部门请示对垫江商业大厦负一层、一层、二层等商业用房进行权属分割，并于2009年12月31日后相继取得垫江县贸易委员会、消防、建设、规划等部门的同意。因对分零销售的商服用房类的商场进行面积测绘和权属登记在该县尚属首例，垫江县土地房屋权属登记中心以及垫江县房产测量所相关人员向重庆市国土房管局和重庆市国土资源和房屋勘测规划院咨询后，于2014年7月25日出具了垫江商业大厦的测绘报告，自此本案诉争房屋才完全具备了办理产权证书的条件。上述事实表明，在2014年7月25日之前，被告为办理涉案房屋的产权证书积极向相关部门进行了申请，未能办理产权证书的原因在于政策因素及相关部门工作程序所致，对被告而言，属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依法应免除被告在此期间的违约责任。垫江县房产测量所于2014年7月25日出具了垫江商业大厦的测绘报告并将其交给了垫江房地产公司，此时本案诉争房屋已完全具备了办理产权证书的条件，但被告未申请办理，因此被告应自此时起承担逾期办理产权证书的违约责任。被告认为其不应承担逾期办证违约责任的理由不能成立，本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告向被告购买的摊位，已于2014年7月25日完全具备了办理产权证书的条件，但被告至今未为原告办理产权登记。故原告起诉要求被告办理房屋产权证的主张，本院予以支持，同时原告亦应按照合同的约定及时配合被告办理产权登记并提供相关手续。对于原告主张的逾期办证的违约金，因原告在本案中的诉讼请求为要求被告向其支付计算至2017年5月19日的违约金，故被告在本案中应承担逾期办证违约金的期限为2014年7月25日至2017年5月19日。双方在合同中未对违约金的数额以及计算标准进行约定，原告亦未举示证据证明其因被告违约行为所致的损失数额，因原告实际占有、使用了本案诉争房屋，综合双方履行合同的情况，本院确定被告按照以已付购房款176865元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告重庆市垫江房地产有限责任公司在本判决生效后十五日内协助原告李开方将摊位的产权转移登记至原告李开方名下，并向原告李开方支付逾期办证违约金（违约金以176865元为基数，自2014年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2017年5月19日止）；二、驳回原告李开方的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2629元，依法减半收取1314.50元，由被告重庆市垫江房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 王贤凡二〇一七年八月十七日法官助理 张 川书 记 员 肖 玲