山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终5484号上诉人（原审原告）:李守刚，男，1984年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马某雯（系李守刚之妻），女，1985年出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南源泰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘永杰，总经理。未到庭。委托诉讼代理人：郭连君，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：司志庆，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东北大资源地产有限公司,住所地济南市。法定��表人：刘永杰，总经理。委托诉讼代理人：郭连君，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：司志庆，山东康桥律师事务所律师。上诉人李守刚因与被上诉人济南源泰置业有限公司（以下简称源泰置业）、山东北大资源地产有限公司（以下简称北大资源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李守刚上诉请求：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由源泰置业、北大资源公司承担。事实与理由：一、一审判决认定源泰置业、北大资源公司在出售某项目房屋时，所作出的关于学期的承��不构成要约严重与事实不符，也对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的歪曲解释。1.一审判决将“通知”承诺的内容作为宣传资料、宣传广告认定错误。关于购房合同第十七条第七款：“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广使用示意，不构成要约”在本案中根本不适用。盖有公章的“通知”的内容，他不是宣传资料，也不是宣传广告。如果没有加盖公章而只是发布一张“通知”，那么可以将其作为宣传资料。而该通知上加盖了公章，其性质就发生了变化。他是被上诉人单方面向购房者作出的承诺行为，十七条规定的内容，不能排除承诺的内容。2、二被上诉人一直承认“通知”的内容是在二被上诉人向李守刚及其他业主销售房屋时所作出的该承诺，也一直承认、承诺只要交房就可以履行“通知”载明的义务，这种承认及承诺是自被上诉人售房时延续至签署购房合同，再延续至2013年李守刚及其他业主的几次维权，更延续至2015年交房后，最终延续至2015年5月某区教育局的学区划分。有大量的新闻媒体记者、省人大代表的采访取证视频及录音资料，也是业主向教育主管部门、济南市政府的维权录音、录像。这些视听证据采集的时间跨越了2013年到2015年直至李守刚起诉阶段。即便如一审判决中所说的这种加盖了公章的承诺如同儿戏般的被一审法院认定是合同第十七条第七款所述的宣传资料、宣传广告，那么在合同签订后这几年来，二被上诉人依然根据“通知”内关于某小区学区划分问题做出认可、承诺，是不是也应该对“通知”的内容作为合同一部分的追认，自愿将履行“通知”内容中承诺事项作为义务进行约束。合同第十七条第七款的约定不是法���、法规，不溯及既往，且不说第十七条第七款的约定在本案中不适用，即使适用，他也不是一条可以排除一切产生时间、一切承诺、一切证据的天条。3.李守刚依据盖有公章的“通知”承诺产生信赖利益，购买被上诉人开发的房产，应当认定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。二、一审判决认定二被上诉人之间不存在关联关系，无人格混同，与事实不符。1.二被上诉人系相同的工作、管理人员。从李守刚递交的工商局企业登记备案档案可以看出，源泰置业成立于2011年11月8日，是被上诉人北大资源公司的全资子公司。当时的法定代表人及总经理及董事张某东，刘某董事长，袁某平、方某、余某担任董事，王某担任监事，委托办理工商登记的工作人员为李某某。源泰置业成立时的人员组成和北大资源除了监事不一样以外，其余均相同。到了2012年5月24日北大资源将监事也变更为王某，从此两被上诉人管理人员组成完全相同，职位也相同。一直到2012年9月某项目开盘，李守刚2012年10月26日与被上诉人签订房屋购买合同，至2014年交房，中间两被上诉人的人员组成均没有变化。2.二被上诉人之间的相同的办公地点。办公地址相同，一审法院完全知晓。被上诉人提出管辖权异议的裁定，一审法院根据北大资源公司注册地址进行邮寄送达，却一直无人签收。后李守刚代理律师及其他业主代表与法院工作人员一同至位于舜耕山庄的二被上诉人用于办公的新办公地点进行送达时，其接待法院工作人员及我们的工作人员就是源泰置业领取法律文书的工作人员（一个女性），这名工作人员还向法院的工作人员表示二被上诉人的所有需要送达的材料给她打电话或者邮寄至舜耕山庄的办公地点��可。3.二被上诉人存在公司业务混同。源泰置业的某项目，一直是北大资源公司的牌子对外销售，北大资源公司的官方网站，源泰置业发给业主的手册，住宅使用说明住宅质量保证书，所有的一切材料都是北大资源公司的。李守刚及其他业主维权时，二被上诉人也承认某项目就是北大资源公司的，也是源泰置业的。北大资源公司出具了盖有公章的承诺，源泰置业向业主进行销售、承诺。最后再用源泰置业的名义与业主签订合同。一审判决认定二被上诉人不存在关联关系，不存在人格混同，违背事实。请求二审法院公正判决。源泰置业辩称，一、《关于落实某项目教育配套问题的通知》属于要约邀请，通知内容不构成合同内容，一审法院认定事实正确。1.《通知》属于宣传资料和宣传广告，属于要约邀请，并非要约。《通知》是北大资源公司受源泰置业委托，就某项目的教育配套问题，经与某区政府的教育主管部门联系沟通，根据《义务教育法》的相应规定向潜在买受人发出的关于教育配套问题的广而告知，属于宣传资料和宣传广告，为要约邀请。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，只有当要约邀请的内容就商品房开发规划范围内的房屋及相关配套设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响的，才是要约。结合本案事实，首先，学校并非商品某项目的开发规划范围，并不是“商品房开发规划范围内的配套设施”，因此关于教育配套的宣传资料内容不可能成为要约；第二，《通知》对合同订立没有重大影响，对房屋价格也没有重大影响。因此，《通知》仅为要约邀请，不可能属于要约。李守刚与源泰置业签订的《济���市商品房买卖合同》第十七条第七款明确约定：出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，合同未约定的以交付实体为准。因此，李守刚在签订商品房买卖合同时应明知，出卖人关于教育配套设施的宣传资料及宣传广告仅作推广示意，不构成任何要约。李守刚所谓《通知》加盖公章便是要约的说法，没有任何事实和法律依据，是否盖章的形式并不能改变《通知》要约邀请的性质。二、李守刚所称“源泰置业与北大资源公司之间构成人格混同”没有事实与法律依据，一审法院关于“涉案两公司均为独立的法人，不存在人格混同”的认定正确。北大资源公司作为源泰置业的股东，与源泰置业分别为独立的公司法人，两公司住所地并不相同，彼此财产独立，业务独立，均有能力独立承担民事权利��务。源泰置业与北大资源公司均不存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为。即便两公司董事、监事、法定代表人相同，代办工商登记的为同一人，代收诉讼文书的为同一人，都不违反《公司法》的相关规定，不影响公司的独立地位，更不会因此构成混同。北大资源公司作为源泰置业的股东，经源泰置业授权进行的代理行为，不能被混淆为“人格混同”，李守刚的主张既无事实依据，也无法律依据。三、李守刚所称“孩子不能上优质学区”、“优质学区房的房屋价格收益损失”没有事实与法律依据。首先，李守刚没有证据证明相关学校的优劣，“优质学区”的说法本身也有悖于《义务教育法》教育均衡化发展的原则。第二，当且仅当李守刚举证：李守刚与子女户籍在某项目行政所在地、李守刚子女为适龄入学儿童、李守刚子女实际就读学校、学校之间的教学质量存在显著差异……才能进一步确定李守刚主张的损失是否存在。而且，众所周知，学区划分属于教育主管部门的权力和职责范围，源泰置业作为开发商没有权力也没有能力决定项目教育配套。本案纠纷的根源在于教育部门的学区调整行为，李守刚作为所谓学区房利益的关注者，对于教育主管部门的学区调整政策和调整职权，应知或者明知，却置自身的核实义务和政府责任主体的决定因素于不顾，将学区调整责任推由源泰置业承担，于法无据。综上所述，源泰置业依法律规定和《商品房买卖合同》约定建设并交付房屋，不存在违约行为，李守刚所主张的损失也不存在。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回李守刚的上诉请求，维持原判。北大资源公司辩称，一、北大资源公司是源泰置业的股东，《关于落实某项目教育配套问题的通知��系接受源泰置业的委托，经与济南市某区教育主管部门联系沟通，根据《义务教育法》的相应规定向某项目的潜在买受人发出的广告，属于宣传材料。北大资源公司与李守刚之间不存在商品房买卖合同关系或其他法律关系，依法不应承担相应法律责任。二、北大资源公司系源泰置业的股东，与源泰置业均为独立的法律主体，均有能力独立承担民事权利义务。北大资源公司不存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为，本案系李守刚与源泰置业的纠纷，与北大资源公司无关。综上所述，北大资源公司认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查清本案事实，驳回李守刚的诉讼请求，维持原判。李守刚向一审法院起诉请求：1.源泰置业、北大资源公司赔偿损失暂计1万元，依据损失鉴定结论确定损失赔偿数额；2.诉讼费、保全费、评估鉴定��及因本案产生的所有费用由源泰公司、北大资源公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：李守刚于2012年9月28日与源泰置业签署《济南市商品房买卖合同》，购买某8号楼4单元某室，房产总价款为586810元，合同第十七条第七款约定：出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准。买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。李守刚于2014年12月29日交付房屋价款，源泰置业于2014年12月23日交付房屋。北大资源公司发布《关于落实某项目教育配套问题的通知》，通知载明：凡购买某项目的客户，在符合入学条件且实际交房后，业主及子女户籍在某项目行政所在地的，均可免择校费享受中海紫御东郡区的小学、绿城百合花园园区的中学就近入学的权益。2013年9月17日，济南市某区教育局在收到北大资源公司递交的《关于提前报请某学区划分的咨询函》后出具关于某所在学区的复函，答复内容为某住宅小区业主子女将在盛福片区现有学校（绿城百合居住区配建学校、中海紫御东郡居住区配建学校、济南市盛福实验小学及盛福片区其它配建学校）内，结合实际情况进行安排，每年招生情况，根据市、区两级政府招生工作意见执行。现根据济南市某区教育局公示的某区2015年各小学学区范围的划分，某已实际入住业主适龄子女协调至某小学就读。李守刚认为源泰置业、北大资源公司的违约行为不但造成了李守刚选择优质学区房目��空的损失，还使某小区房屋因非学区房市场价值降低致使李守刚受到损失。现李守刚诉至法院，请求判令源泰置业、北大资源公司赔偿李守刚损失暂计10000元，由此形成诉讼。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2012年9月28日，李守刚与源泰置业签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效。本案的争议焦点为：一、北大资源公司与源泰置业是否构成人格混同；二、《关于落实某项目教育配套问题的通知》中对教育配套设施的承诺，是否构成合同内容。对于焦点问题一，据现有证据，无法充分证明北大资源公司与源泰置业两公司之间存在公司组织机构、经营场所、财产、业务方面的混同，故一审法院认定，涉案两公司均为独立的法人，不存在人格混同。对于焦点问题二，双方签订的商品房买卖合同中并没有关于教育配套设施��约定，北大资源公司发布的《关于落实某项目教育配套问题的通知》中虽有对教育配套设施的承诺，但合同第十七条第七款约定：出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准。买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。补充协议后的特别提醒也载明，出卖人已就合同及所有附件（含补充协议）的内容，特别对其中涉及减轻或免除出卖人责任的条款作出了全面详细的说明和解释，履行了告知义务和提示义务，双方就相关内容进行了讨论并达成一致意见，买受人已完全了解明白条款的含义，合同及本补充协议不属于格式条款合同。李守刚在签订商品房买卖合同时应明知，出卖人关于教育配套设施的宣传资料及宣传广告仅作推广示意，不构成任何要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。李守刚主张《关于落实某项目教育配套问题的通知》虽未载入商品房买卖合同，但可适用上述规定，但据现有证据，无法充分证明《关于落实某项目教育配套问题的通知》中关于教育配套设施的承诺对“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”构成重大影响，故一审法院认为关于教育配套设施的承诺不能构成合同内容。综上所述，��守刚与源泰置业签订的商品房买卖合同中没有关于配套教育设施的约定，北大资源公司下发的《关于落实某项目教育配套问题的通知》虽然有关于对涉案房屋配套教育设施的承诺，但北大资源公司并不是其涉案合同主体且其承诺并未对“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”构成重大影响，故其做出的关于教育配套设施的承诺更不应视为合同内容，一切应以以涉案合同约定为准，合同未约定的以交付实体为准。李守刚的诉讼请求无事实和法律依据。一审法院对李守刚提出的请求判令源泰置业、北大资源公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。李守刚提出的涉案房屋起诉之日某小学学区房与非学区房价值差额的司法评估鉴定申请，因鉴定结果与本案没有直接的关联性，故一审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十五条第一款、���一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告李守刚的全部诉讼请求。案件受理费50元，申请费120元，由李守刚负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，北大资源公司发布的《通知》中虽载明：“凡购买某项目的客户，在符合入学条件且实际交房后，业主及子女户籍在某项目行政所在地的，均可免择校费享受中海紫御东郡的小学、绿城百合花园园区的中学就近入学的权益”，但该内容并未载入商品房买卖合同之中，且该合同第十七条第七款约定：“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准”，故上述《通知》内容并不能视为合同内容。《最高人民法院��于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”，该规定中所称的“房屋及相关设施”为“商品房开发规划范围内”，而本案《通知》所称的学校并不属于涉案房屋开发规划范围之内，故本案并不能适用该司法解释的规定。在《通知》有关学区房内容并未订入商品房买卖合同的情况下，李守刚依据该内容主张相关违约责任，于法无据，一审未予支持，并无不当。综上所述，李守刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款���一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李守刚负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年八月八日书记员 孙 娜