成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初4588号原告：成都坤和物业咨询发展有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：李方芳，成都坤和物业咨询发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：李恩莲，四川川商律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凤，四川川商律师事务所律师。被告曹皖玲，女，1960年12月18日出生，汉族，住成都市武侯区XXXXXX。委托诉讼代理人：燕琼，四川精伦律师事务所律师。被告王学平，男，1961年5月8日出生，汉族，住成都市锦江区XXXXXX。委托诉讼代理人：燕琼，四川精伦律师事务所律师。原告成都坤和物业咨询发展有限公司(以下简称坤和物业公司)与被告曹皖玲、王学平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告坤和物业公司委托诉讼代理人胡凤，被告曹皖玲及王学平委托诉讼代理人燕琼到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。原告坤和物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理服务费218.10元、车位管理费160元；2、被告向原告支付违约产生的滞纳金按日千分之三计算至实际付款日止（暂计算为117.74元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与锦江区长城锦苑第一届业主委员会于2016年1月1日签订《物业服务合同》，合同约定原告为“长城锦苑”小区提供物业管理服务，合同对物业管理服务费的收费标准、车位管理收费标准、滞纳金计算方式、违约责任等做了相应的约定。合同签订后，原告按照合同约定为“长城锦苑”小区提供了物业管理服务，直至2016年8月，截止物业管理服务终止日，被告尚欠原告物业管理服务费218.10元、车位管理费160元。原告多次向被告催收所欠费用，被告均拒绝。截止原告提起诉讼之日止，被告仍然未向原告支付所欠费用，请依法判决。被告曹皖玲、王学平辩称，1、双方的服务合同未经业主委员会决议，此服务合同属无效合同，即使按照原告提交的物业合同约定，物业费是按月或半年交纳，因此被告并不存在逾期缴纳行为，滞纳金无法律依据；2、关于车位管理费160元，根据原告提交的物业合同中的内容，整个合同中都没有对逾期支付车位管理费约定有滞纳金；3、被告从未欠原告物业管理费及车位费，原告的诉讼请求无事实和法律依据。经审理查明，原告取得工商局颁发的企业法人营业执照，经营范围有物业管理及相关社区服务。2016年1月1日，“长城锦苑”第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：本合同期限5年，自2016年1月1日0时起至2020年12月31日0时止，合同期限未满，第二届业主委员会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止；甲方在乙方进入后负责督促原物业公司向乙方移交资料，为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用由业主、使用人按规定缴纳；乙方须按成都市住宅小区管理服务一级标准实现目标管理；本物业的管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：对入住本小区业主物业服务费按原物业公司价格基础上上调每月每平方米0.3元，标准车位和微型车位管理费为每月30元；物业管理服务费按月或半年交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；自本合同生效之日起10天内，根据甲方委托管理事项，办完交接验收手续等。被告系“长城锦苑”业主，房屋位于成都市锦江区华星路2号XXXXXX号，面积116.57平方米。原告于2016年1月进入“长城锦苑”小区进行物业管理，于2016年8月27日退出“长城锦苑”小区的物业管理，“长城锦苑”小区的物业管理现为成都金房物业集团有限责任公司。被告未向原告支付2016年8月的物业管理服务费218.10元，被告未向原告支付2016年1月至8月车位管理费160元。被告于2016年9月7日向成都金房物业集团有限责任公司交纳了案涉房屋的水费20.90元(起数1035吨、止数1042吨)、电费311元(起数15711度、止数16253度)、物业费233.14元(2016年7月1日至2016年8月31日、每月每平方米1元)，“长城锦苑”00603号业主交纳143号车位的车位费220元(2017年2月至2017年12月31日)。2016年1月7日，原告(乙方)与瑞合物业公司(甲方)签订一份《长城锦苑物业欠款结算协议》，约定：长城锦苑物业业主欠款经甲、乙双方协商，甲方将物管费、水费、电费、垃圾费、停车费、广告费等费用结算到2015年12月31日止，所产生的欠款由乙方负责一次性按照包干买断结算到2015年12月31日止，所产生的欠款由乙方负责一次性按照包干买断价252272.44元，并在5个工作日内全额支付给甲方，甲方再向乙方开具收款票据；现有办公设备乙方按包干价15000元支付给甲方；甲方收取业主2016年物业服务费、水费、电费、广告费、停车费等预交费用合计83138.82元，在乙方应向甲方支付的费用中扣除；乙方实际应支付甲方各项费用合计184133.62元。2016年1月8日原告向瑞合物业公司转账支付了184133.62元。以上事实，有原告提交的原告营业执照、被告人口信息（户籍）证明、补发婚姻登记证审查处理表、物业服务合同、房屋信息摘要、长城锦苑物业欠款结算协议、转账信息；有被告提交的通知，人民调解协议书。上述证据，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案证据。原告提交的电费和水费发票，对其真实性本院予以确认，但该组发票能否证明原告主张的垫付的电费、水费金额，本院在下文中再作认定。原告提交的被告应交费清单，系单方材料，不作为本案证据。原告提交的《律师函》及EMS邮寄单只能证明原告邮寄的行为，不能证明被告已收到原告邮寄的律师函，故该证据本院不予采信。原告提交的告知书、短信截图，因系复印件，对其真实性无法确认，本院不予采信，不作为本案证据。被告提交的分别于2016年9月7日、2017年2月4日向成都金房物业集团有限责任公司交纳物管费、水费、电费、车位费票据，与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。本院认为，首先，原告是具有物业管理及相关社区服务等经营范围的企业法人，2016年1月1日原告与“长城锦苑”第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同的签订是当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因原告的经营范围有物业管理，业主委员会与物业公司签订的合同对业主具有约束力，故案涉《物业服务合同》合法有效，并对被告具有约束力。被告辩称原告与被告之间没有合同关系的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故原被告均应按合同约定全面履行自己的义务。其次，经审理查明，原告为“长城锦苑”小区提供物业服务从2016年1月1日至2016年8月27日，其享有收取业主2016年1月至2016年8月27日期间的物业管理服务费、车位管理费、代收垃圾清运费和水费、电费的权利。依照《物业服务合同》的约定和《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用……”的规定，被告应向原告交纳2016年1月至2016年8月27日期间的物业管理服务费、车位管理费、代收垃圾清运费和水费、电费。虽然被告已将2016年8月的物业管理服务费及部分水费、电费以及XXXXXX号车位从2017年2月至2017年12月31日的车位费220元向成都金房物业集团有限责任公司进行了支付，但其支付对象错误。因此根据合同的相对性原理，原告要求被告给付2016年8月的物业管理服务费218.1元、2016年1月至8月的车位管理费160元，符合合同的约定以及法律的规定，本院予以支持。再次，关于违约金。根据《物业服务合同》约定，物业管理服务费按月或半年交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。本院认为，违约金的计算标准，应以原告的实际损失为基础，兼顾被告的违约程度等因素，并根据公平原则，本院酌定被告应向原告支付违约金16元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八十条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告曹皖玲、王学平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付物业管理服务费218.10元、车位管理费160元；二、被告曹皖玲、王学平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付违约金16元；三、驳回原告成都坤和物业咨询发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告曹皖玲、王学平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告成都坤和物业咨询发展有限公司负担6元，由被告曹皖玲、王学平负担19元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员 张 文二〇一七年八月二十五日书记员 覃雪梅