常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0404民初5717号原告：李X，女。委托诉讼代理人：孔XX，江苏XX律师事务所律师。被告：常州XXXX房地产开发有限公司。法定代表人：祝XX，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵X，江苏XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：张XX，江苏XX律师事务所律师。被告：江苏XX网络科技有限公司。法定代表人：骆XX，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺X，江苏XX律师事务所律师。原告李X诉被告常州XXXX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）、江苏XX网络科技有限公司（以下简称XX公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李X及其委托诉讼代理人孔XX、被告XX公司委托诉讼代理人赵X、张XX、被告XX公司委托诉讼代理人贺X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告双倍返还定金40000元；2、被告XX公司按照《认购书》的约定与原告签订《商品房买卖合同》，将XX城市印象二期XX栋乙单元9层01室的房屋以772739元的价格出售给原告；3、本案案件受理费由两被告负担。后原告变更其诉讼请求为：1、解除与与被告XX公司签订的《认购书》；2、两被告向原告双倍返还定金40000元；3、被告XX公司向原告赔偿损失315784.74元；4、本案案件受理费由两被告负担。事实和理由：2016年9月4日，原告与被告XX公司签订了一份《认购书》，约定：原告向被告认购XX城市印象二期XX栋乙单元9层01室的房屋，销售面积为112.74平方米，优惠后最终房款为772739元；原告于认购书签订之日交纳定金20000元；以通知为准，3个月签订《商品房买卖合同》。签订认购书当天，原告向被告XX公司的代理销售商XX公司支付定金20000元。被告XX公司的工作人员通过微信告知原告，被告XX公司拒绝将房屋出售给原告。原告得知消息后，多次与其协商，被告XX公司表示涉案楼盘封盘不予销售，但可以以加价方式向原告出售17栋的房屋。原告向多个部门投诉未果。被告作为收受定金一方，未履行约定的缔结义务，应双倍返还定金。被告XX公司已经将涉案房屋出售，原告主张按照房屋备案价与合同约定价格的差价作为计算损失的依据。故原告诉至法院，请求依法判决。被告XX公司、XX公司辩称：被告XX公司从未收取或是委托第三方收取原告的认购定金。原告没有在被告XX公司通知的时间内前往被告XX公司进行选房，并就购房条件与被告XX公司达成一致，原告要求被告XX公司按照其单方指定的价格签订商品房买卖合同缺乏合同与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方存有争议为原告提交的以下证据：1、认购书复印件，证明原、被告双方就购买涉案商品房，并且未来签订商品房买卖合同达成一致意见。被告XX公司对其真实性不予认可。2、收据和POS签购单，证明原告向被告XX公司支付了定金20000元。被告XX公司对其真实性予以认可，但认为由于财务人员的认识错误将认筹金误写为定金。本院认证意见：根据原告提交的其与被告XX公司在常州市钟楼区市场监督管理局的调解视频资料，被告XX公司的工作人员对签订认购书的事实予以确认，故本院对认购书的真实性予以确认。对原告提交的收据和POS签购单，本院对其真实性予以确认，被告XX公司亦无异议，对于款项性质，收据载明为定金，本院予以确认；被告XX公司称系误写成定金，其未提交相关证据证明，该意见本院不予采信。上述证明的证明力，本院将在裁判理由部分予以阐述。经审理查明，2016年8月29日，被告XX公司取得本市城市印象花园施工编号17#、21#预售许可。2016年9月4日，XX公司（甲方）与李X（乙方）签订了一份《认购书》，双方约定：认购房屋坐落：XX城市印象二期XX栋乙单元9层01室，面积112.74平方米；房屋总价款为828744元，优惠后最终房款为775239元，认购定金：乙方于签订本协议之日向甲方交纳定金2万元；享受老带新优惠，再减2500云，已通知为准，三日内签约；在协议规定的乙方签署《常州市商品房买卖合同》的期限内，甲方有义务保留乙方购买该商品房的权利，甲方不得将乙方定购的商品房销售给第三方。同日，原告向被告XX公司支付定金20000元，收据载明“XX城市印象定金”。2016年9月23日，被告XX公司员工蒋峰在“XX大象维权群”微信群中发布信息，载明：XX城市印象将于明天（2016年9月24日）开盘，之前在售楼处交的认筹金在明天上午9点到10点期间到售楼处选房，享受公司给的VIP优惠，过期将视为自动放弃之前保留房源的权利及VIP优惠，房源将正常销售，十二点后价格涨至9800均价。另查明，钟楼区工商部门在接到原告等人投诉后组织原告与被告XX公司就涉案购房纠纷进行了两次调解并全程录音录像，后双方最终未能达成协议。2017年3月26日，XX公司与案外人许X、鲁XX签订了一份《商品房买卖合同》，XX公司将21幢乙单元901号房屋以1051000元的价格出售给许X、鲁XX。上述事实,由认购书、收据、POS签购单、微信聊天记录、消费者权益争议调解记录表、视频资料、商品房买卖合同及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。庭审中，原告陈述开盘当日未到售楼处。被告XX公司、XX公司称XX公司、XX公司就城市印象项目存在团购服务协议，XX公司为XX公司提供线上宣传和线下导客服务，XX公司收到的款项会支付给XX公司。本院认为：首先，原告李X与被告XX公司签订的《认购书》属于预约合同，所谓预约合同是相对于本约合同而言的，一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”。上述《认购书》未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，原告与被告XX公司应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据我国合同法第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告与XX公司签订《认购书》后，XX公司未能与原告签订正式的商品房买卖合同，后又将涉案房屋转卖他人，存在违约行为，故原告主张解除《认购书》并要求XX公司承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告未在通知的时间内进行选房的意见，本院认为，根据本院受理的另一案件周克文与XX公司、XX公司商品房预约合同纠纷案，被告XX公司开盘当日亦未与其他认购人签订正式的商品房买卖合同，且被告XX公司在开盘前一天以微信方式通知原告，有违正常的交易常理，亦有不妥，故被告的该项抗辩意见，本院不予采信。其次，关于《认购书》解除后产生的清理责任及损失分配。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告向XX公司支付了定金20000元，鉴于XX公司与XX公司之间就房屋销售存在相关服务协议，且XX公司收到的款项亦最终支付给XX公司，故原告有理由相信XX公司有权代理XX公司收取定金，由此产生的法律后果应由XX公司承担，故原告主张XX公司返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持，原告主张XX公司承担返还定金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张双倍返还定金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故原告主张双倍返还定金的诉讼请求，本院将与其赔偿损失的诉讼请求合并处理。关于原告主张的损失315784.74元，因被告XX公司违反合同约定已将诉争房屋以1051000元的价格出售给他人，该金额与《认购书》约定的房屋价格相差275761元（1051000元-775239元），本院认为，在房地产市场出现较大波动的情形下，被告XX公司的行为有违诚实信用，本院综合考量房地产市场的交易情况及双方当事人履约情况酌情认定原告损失为275761元。综上，因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李X与被告常州XXXX房地产开发有限公司于2016年9月4日签订的《认购书》。二、被告常州XXXX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李X定金20000元。三、被告常州XXXX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李X损失合计275761元。四、驳回原告李X的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11928元（原告已预交），由原告李X负担1928元，由被告常州XXXX房地产开发有限公司负担10000元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  王海岸审 判 员  包艳波人民陪审员  王志刚二〇一七年八月二十八日书 记 员  邹 沫