江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5101号上诉人（原审原告）：刘洪芹。委托诉讼代理人：王恩厚，江苏和舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚月，江苏和舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：满海军。被上诉人（原审被告）：傅林。委托诉讼代理人：田明，江苏诚鑫律师事务所律师（代理上述两位被上诉人）。上诉人刘洪芹因与被上诉人满海军、傅林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第04811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘洪芹上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在签订房屋买卖合同后，要求加价20万元才可履行合同，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人满海军、傅林辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告刘洪芹向一审法院起诉请求：1、原审被告继续履行合同；2、如不能履行，判决原审被告返还定金17万元，另外适用定金条款赔偿原审原告定金17万元，并承担原审原告其他损失14000元；3、本案诉讼费用由两原审被告承担。诉讼中，原审原告放弃其他诉讼请求，仅主张原审被告双倍返还原审原告定金共计34万元。一审法院认定事实：2015年8月8日，原审原告刘洪芹（买受方）与原审被告满海军、傅林（出卖方）在苏州市云房源软件服务有限公司（居间方）居间下签订《房地产居间买卖合同》。合同约定：出卖方满海军、傅林自愿将其所有的位于苏州工业园区城邦花园36幢512室房屋出售给买受方刘洪芹。合同约定产权登记建筑面积110.7平方米，房屋未设立抵押，出卖方未将房屋出租。合同约定房屋成交价格为135万元，定金为3万元，于双方交接楼房款时冲抵房款。买受方应于合同签订之日支付定金2万元，余款1万元于合同签订后3日内补齐。合同约定，买受方于合同签订之日起至2015年11月1日前备齐购房余款132万元，其中118万元作资金监管，另外，应于2015年9月1日前追加14万元定金。同时，买卖双方将该款项存入银行资金监管账户作资金监管，买卖双方委托居间方选择贷款银行具体贷款额度和年限以银行或公积金管理中心最终审核为准。关于房款支付时间，合同约定买卖双方在交接房屋时交接房款，买卖双方另有约定的除外。关于过户方式，合同约定出卖方在签订本合同当日需将房屋所有权证即权属证明原件存放于居间方处，并于签订本合同之日起自2015年11月1日前备齐过户及贷款文件交予居间方。买受方于签订合同之日至2015年11月1日备齐过户及贷款文件交与居间方。同时买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续后10日内需到苏州市房地产交易中登记中心或其他办理房屋权属转移部门递交过户手续，买受方对该房屋状况已充分了解，并愿意购买。关于房屋交付，合同约定，出卖方须在取证3日内负责将房屋以签订合同时的现状交付买受方使用。交付之前，出卖方需将与房屋相关的户口迁出，且将房屋的相关费用全部结清。关于违约责任，合同第七条约定，如买受方未能履行本合同条款导致合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给出卖方作为违约赔偿，出卖方有权再将房屋转让予任何人；如出卖方未能履行合同条款，导致合同终止或无法履行，则出卖方须双倍返还定金给买方受方作为违约赔偿。合同第八条约定，如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方应向居间方各支付买卖双方应付居间费用总额的50%；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。合同第九条约定，买卖双方或一方未按照合同约定的时间履行义务逾期超过十天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按照合同的约定承担违约责任，三方另有约定的除外。合同另约定，若因国家限购限贷政策导致买方无法正常进行交易，则买卖双方同居间方协商解决；若解决不成，则按第七、第八、第九条承担相应责任。原审被告满海军、傅林在出卖方处签名，原审原告刘洪芹在买受方处签名。2015年8月6日原审原告支付原审被告定金1万元、于8月7日支付定金2万元、9月7日支付10万元、于9月11日支付4万元。原审被告满海军、傅林对收到上述定金17万元没有异议，但认为定金支付时间已超过合同约定的期限。庭审中，涉案合同原审原告方居间人刘某向一审法院陈述：合同之所以没有继续履行，原因一是原审原告这边资金没有到位，二是原审被告这边说房子涨价了。原审被告将房屋交易相关证件交与中介处。本来合同约定2015年9月1日前原审原告要支付原审被告14万元。原审原告没有支付。有10万元钱是9月7日支付的。另外4万元是在9月11日支付的。原审原告逾期支付14万元，原审被告和原审原告方居间人这边没说什么。原审被告还是收下定金了。2015年9月30日，原审原告说没有时间，跟原审被告协商能不能把购房人换成原审原告弟弟的名字，原审被告没有同意。2015年10月24日，原审被告告知中介苏州市云房源软件服务有限公司说要涨价，当时原审被告没说价格。只是称10月28日见面再谈。2015年11月1日之前，原审原告之所以没有按合同约定将剩余购房款存入银行资金监管账户进行监管，是因为手续还没办到那个程度，原审原告要将购房款存入银行资金监管账户是需要三方一起去房管局。10月30日，中介组织买卖双方协商。协商结果是原审被告要160万元，同意变更买方为原审原告弟弟，原审原告同意140万元，双方没谈成。11月2日进行了第二次协商。卖方同意160万元，买方同意145万元，也没谈好。本案在审理过程中，原审被告方中介夏某陈述：合同是2015年8月份签的，8月底原审原告要将定金支付给原审被告，原审原告老公是德国人，但是房管局不认其老公的签字，月底就不能将钱给原审被告。当时定金是14万元，原审被告同意再给原审原告一个星期时间筹集定金。但是原审原告逾期10天左右（前7天是原审被告给予原审原告宽限的，实际上那天钱已经到了，但是因为原审原告的钱取不出来）给原审被告定金。当时原审被告很生气，原审被告在收据上是写清楚了的，原审被告没有说要追究原审原告的违约责任。因为原审原告的公证手续办不了，原审原告提出要不要让其弟弟来买房子，这样的话原审被告能尽快拿到钱。但是合同主体需要变更，原审被告没同意。在十月二十几号左右，原审被告虽然很急但是也没说什么。后来双方发生矛盾见面协商。2015年10月30日晚上双方协商未果。原审原告对上述两位证人证言无异议，原审被告认为证人夏某没有完整表述，原审被告要求加价的前提是如果原审原告不能于2015年11月1日前履行买房义务。过期后，如果原审原告要继续购买就将加价，这是警示语言，这也是原审原告于2015年10月28日回国的原因之一。对于其余证言原审被告没有异议。根据上述两位证人证言，一审法院确认如下事实：合同约定2015年8月8日原审原告支付原审被告定金3万元，2015年9月1日前支付追加定金14万元。2015年8月6日原审原告支付原审被告定金1万元、于8月7日支付定金2万元、9月7日支付10万元、于9月11日支付4万元。原审原告虽然逾期支付定金，但原审被告也对定金支付期间予以宽限。2015年9月30日，因原审原告老公的购房公证手续办不了，原审原告本身没有时间办理，遂提出变更其弟弟作为购买人办理过户手续，原审被告不予同意。2015年10月24日，原审被告告知中介交易价格要上涨。10月30日、11月2日，中介组织买卖双方两次协商，均未果。原审被告提出交易价格上涨至160万元，同意变更买方为原审原告弟弟办理过户手续，原审原告同意最高价格145万元，遂协商未果，原审原告诉讼来院。原审原告认为原审被告违约的事实有：1、在过户前，原审被告明确向中介方和原审原告本人表示要将房屋加价，从证人刘某的证言以及原审原告提供的录音记录的整理稿件中可以看出，违反合同约定的固定价格135万元；2、本来约定2015年11月1日前过户，因房屋加价没有谈好，所以没有过户，也没有支付对方资金。原审原告认为原审被告没有其他违约事实。原审被告对原审原告主张其违约的事实不予认可，认为：原审原告认为原审被告擅自加价没有提供任何证据。按照谁主张谁举证的原则，原审原告应该提供原审被告要求加价的录音、短信、微信、邮件或其他任何能证明原审被告要求加价的确切的证据。原审原告怠于履行房屋买卖合同，对于合同约定的应于2015年11月1日前应该履行的买方义务和责任是明知的，对于时间的要求是明确的，在2015年11月1日前卖方忠实履行自己的义务，将房屋交易的产证、物业费发票、交到中介保管，可买方于2015年10月28日才现身，这还是基于原审被告提前警告中介要是2015年11月1日前原审原告不能履行买房所有义务过期后将提高房屋交易价格（要是还想买的话）。2015年10月28日原审原告回来以后，30日中介约原审原被告见面，2015年10月30日是星期六，31日是星期天，原审原告在合同签订以后到2015年11月1日前有将近3个月的时间不去促成双方交易；而且原审原告和中介都知道原审被告卖此房的目的是要生二胎，以小房换大房，而且原审被告也一直委托中介夏某看房买房，原审被告对于提前履行是积极配合的，而原审原告以在德国为借口，不积极履行合同约定，直到合同约定期快满才约原审被告见面，事实上双方不能够在周末履行签订苏州房屋存量房合同以及资金托管协议，造成这样结果的责任完全在于原审原告。原审原告本可以委托他人代为全权处理，而事实上原审原告种种行为表明其买房意愿和买房能力存在问题。中介方不止一次提到原审原告在筹措资金，而且截止到2015年11月1日也没看到原审原告提供相关证据证明自己拥有随时可支配的银行存款账户和相关金额。原审被告认为原审原告违约的事实有：1、原审原告违反合同第三条第二款、第三款关于定金支付的相关约定。合同约定定金以现金方式于2015年8月8日签订当日支付3万元，于2015年9月1日之前再支付14万元定金，根据原审被告提供的证据显示，原审原告远嫁德国，却不留下可以直接联系的电话，没有通过公证形式委托国内具有完全民事行为能力的人进行代理交易，导致卖方没有收到合同约定的定金。直到2015年9月11日，原审原告才将定金支付完毕，2015年8月8日签订当日支付3万元，2015年9月7日支付10万元，2015年9月11日支付4万元。2、原审原告违反第三条第三款规定2015年11月1日前买受方备齐购房款132万元，实际上原审原告没有做好备齐购房款的工作。原审被告认为原审原告没有其他违约事实。原审原告对原审被告主张其违约的事实不予认可，认为：1、2015年8月8日签订当日支付3万元已经支付；2、2015年9月7日支付的10万元因为本来说是10万元，临时改为14万元，临时要准备钱，所以拖到了2015年9月7日支付10万元，2015年9月11日支付4万元，拖延支付是经过中介和原审被告同意的，证据在两位证人证言中有；因为原审原告人在德国，来回不方便，准备需要一个周期。2、第一，在2015年11月1日之前原审被告已经要求加价到160万元，在证人证言中有证明，这个价格原审原告方还没有认可，并且积极通过中介进行协商。庭审中，原审原被告双方均确认涉案合同已终止，不再履行。以上事实，由当事人提交的房地产买卖居间合同、房屋所有权证、土地使用权证、证人证言、当事人陈述以及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，原审原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原审原、被告应当按照合同约定履行义务。合同约定2015年11月1日前双方办理资金托管手续，但原审原告基于个人原因在2015年9月30日提出变更购买人为其弟弟，原审被告不予认可；2015年10月24日原审被告提出提高房屋交易价格，原审原告不予认可。合同约定的资金托管截止日期2015年11月1日系周末，房屋产权登记部门不予办理，故2015年10月31日系办理资金托管手续的最后日期。在过户截止日期前一天即10月30日，中介组织双方协商，协商未果，双方对合同主体及内容的变更未达成一致，原审原被告双方仍应按照原合同约定履行义务。原审原告未能提交证据证明其已按合同约定时间、约定地点、约定金额履行义务，原审原告首先构成违约。至于原审原告称原审被告要求增加房屋价款，该事实发生于合同约定的资金托管截止日期之后，系双方就原审原告违约后协商处理阶段，不能视为原审被告违约。故原审原告基于原审被告违约要求原审被告双倍返还定金34万元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回刘洪芹的全部诉讼请求。案件受理费16950元，由刘洪芹承担。二审中，上诉人刘洪芹提交2015年7月21日刘洪芹与丁超签订的存量房交易资金监管协议及2015年8月25日的销售不动产统一发票，证明其当时具有购买涉案房屋的能力。被上诉人质证认为，该组证据不属于新证据，也不予认可。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。合同约定2015年11月1日前双方办理资金托管手续，但上诉人由于个人原因在2015年9月30日提出变更购买人为其弟弟，被上诉人不予认可。在合同约定的过户截止日期前一天即2015年10月30日，中介组织双方协商，双方对合同主体及内容的变更未能达成一致，双方仍应按照原合同约定履行义务。上诉人未能按合同约定的时间、地点、成交金额履行义务，构成违约。至于上诉人称被上诉人要求增加房屋交易价款，导致交易无法进行，但该事实发生于合同约定的资金托管截止日期之后，系双方就上诉人违约后协商处理阶段，不能视为被上诉人违约，上诉人主张被上诉人违约，要求被上诉人双倍返还定金34万元的诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16950元，由上诉人刘洪芹负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  曾雪蓉审判员  周 红二〇一七年八月十五日书记员  陈闵悦