福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1281号上诉人（原审原告）：郑良兵，男，1973年6月29日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：陈新云，福建升恒律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：郭黎强，男，1959年3月7日出生，回族，居民，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：谢平健，福建侬来律师事务所执业律师。上诉人郑良兵与上诉人郭黎强房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初6075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑良兵上诉请求：1.依法撤销福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初6075号民事判决的第一项，并改判确认郑良兵与郭黎强2013年5月18日签订的《租赁合同》于2015年10月1日解除。2.法撤销福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初6075号民事判决的第三项，并改判郭黎强返还郑良兵已支付的2015年10月1日至2016年4月30日止的房屋租金1247400元。3.本案一、二审诉讼费由郭黎强承担。事实和理由：1.郑良兵已经履行解除合同的通知义务，其解除双方房屋租赁合同的行为符合《合同法》第九十六条的规定，应认定为合法有效。郑良兵因市场行情变化无力继续履行租赁合同，在2015年9月之前已多次通过电话和当场见面的方式与郭黎强沟通提前解除租赁合同的事宜。郑良兵在2015年9月底已将讼争的房屋腾空，并于2015年9月30日发短信给郭黎强，明确表示解除租赁合同。2015年10月1日，郑良兵将租房的钥匙通过特快专递邮寄给郭黎强。2015年10月6日，郑良兵又将解除合同通知书通过特快专递邮寄给郭黎强。郭黎强辩解其没有收到解除合同通知书及房屋钥匙，因此，双方租赁合同尚未解除。郭黎强拒收产生的法律后果应由其承担。郑良兵以自己的行为（协商、发短信、邮寄解除通知书，邮寄钥匙）明确表示解除租赁合同，并且尽了履行解除合同的通知义务，其解除租赁合同应当认定合法有效。2.郑良兵在无法实现合同目的的情况下提前解除合同也是有法律依据的。首先，郭黎强拒收上述材料并没有改变郑良兵已经将解除合同的通知送达给郭黎强的事实。其次，根据《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。同时，根据《合同法司法解释二》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，法院不予支持。就本案而言，郑良兵2015年9月底明确表示解除租赁合同，郭黎强2016年1月15日才向法院起诉，已经超过了三个月的异议期间，郑良兵解除租赁合同已生效，一审法院对郭黎强的一审诉讼请求不应当支持。最后，一审法院以郑良兵通过顺丰快递，EMS邮政快递邮寄均被郭黎强拒收为由，认定郑良兵解除合同没有事实和法律依据，明显违反了客观事实和法律，应当予以纠正。郭黎强辩称，依据《合同法》第九十六条规定，郑良兵不具备享有解除合同的解除权。郑良兵认为其2015年9月30日已经发短信告知郭黎强明确要求解除合同，2015年10月1日郑良兵通过顺丰快递邮寄租赁房屋的钥匙给郭黎强的理由是不能成立的。郭黎强上诉请求：1.依法撤销福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初6075号民事判决的第一项、第二项，改判驳回郑良兵的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由郑良兵负担。事实与理由：1.一审法院认定“若要求郑良兵继续履行合同，势必给其造成更大的损失，即履行费用过高”是错误的，并没有证据证明该事实。2.一审法院认定“郭黎强于2016年9月10日签收诉讼材料”，从而认定合同自该日起解除没有任何依据。3.一审法院判决郭黎强返还押金给郑良兵没有依据。郑良兵辩称：1.涉案租赁合同已于2015年10月1日解除，之后郑良兵无须支付租金。2.根据《合同法》规定当事人虽无约定解除合同的事由，但在适当承担违约责任情况下，也是可以解除合同的。郭黎强主张合同不能解除的理由不能成立。郑良兵向一审法院起诉请求：1.确认其与郭黎强2013年5月18日签订的《房屋租赁合同》已于2015年10月1日解除；2.郭黎强返还其合同押金10万元；3.郭黎强返还其已支付的2015年10月1日至2016年4月30日止的房屋租金1247400元。一审法院认定事实：2013年5月18日，郭黎强作为甲方（出租方）与郑良兵作为乙方（承租方）签订租赁合同一份。合同约定：1、郭黎强出租给郑良兵的租赁物位于世纪××山中××部××底层店面及部××层，东大路458号底层和二层，二处房产相连接隔伸缩缝，底层面积580㎡，租金每月为70元/㎡，第一年租金值487200元；二层面积约1180㎡，租金每月为30元/㎡，第一年租金值424800元。租赁时间为八年，自2014年5月1日至2022年4月30日止。二年之后（即第三年起）每年均按10%递增计算租金，租金以现金方式直接支付给郭黎强。2、郭黎强出租给郑良兵的租赁物为世纪南街1335号山中豪园10幢部分底层（双方于2009年11月16日签订的租赁物，租赁到期时间为2015年2月9日止），面积为1100㎡，租金每月为70元/㎡，第一年租金值924000元，租赁时间约七年；自2015年5月1日至2022年4月30日止。一年之后（即第二年起）每年均按10%递增计算租金，租金以现金方式直接支付给郭黎强。3、郭黎强出租给郑良兵的租赁物为世纪南街1335号山中豪园10幢部分二层（双方于2010年5月20日签订的租赁物，租赁到期时间为2015年2月9日止），面积为840㎡，租金每月为30元/㎡，第一年租金值302400元，租赁时间约六年半；自2015年5月1日至2022年4月30日止。一年之后（即第二年起）每年均按10%递增计算租金，租金以现金方式直接支付给郭黎强。4、上述1、2、3租金税费由郑良兵承担交纳。……郭黎强收到租金后，应开具收款收据供郑良兵收执。……非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：郑良兵逾期未交纳租金，应补交租金还应当向郭黎强缴纳按拖欠金额的日2%加收占用费，且拖欠累计达30天视为违约，并按违约承担责任，违反本条款规定的，违约方应承担违约责任。本合同违约金为100万元。租赁期内，未经郭黎强许可，郑良兵擅自退租转租、分租的，视为违约且已交纳的租金不作退回，并应向郭黎强支付相当于整个合同期限内未到期全部租金的补偿金。租赁期内，郭黎强未经郑良兵同意擅自收回租赁物的，郑良兵已交纳但尚未到期的租金及利息，郭黎强应予退还，且应向郑良兵支付相当于整个合同期限内未到期租金的一倍的损失补偿金及违约金。合同另行约定了其他事项。2015年9月30日，郑良兵向郭黎强手机发送短信：“……现在红木的市场行情我实在没法经营下去了，当初租房子的时候我们也都没法想到现在这样的情形，我已被拖的疲惫不堪了，所以我还是决定解除租赁合同……”郭黎强于2015年10月4日回复短信：“阿兵。那个姓夏的老板，电话是…。你自己跟他谈租房事宜。”2015年10月1日，郑良兵腾空讼争房屋。2015年10月6日，郑良兵寄送EMS快递给郭黎强，该邮件被拒收。郑良兵按合同约定支付租金至2016年4月30日止。因郑良兵未向郭黎强缴纳2016年5月1日至2017年4月30日租金，为此，郭黎强于2016年1月15日诉来一审法院请求处理。郑良兵也于2016年8月23日诉至一审法院请求处理，郭黎强于2016年9月10日签收诉讼材料。一审法院认为，本案双方之间的纠纷缘由是房屋租赁，案由应认定为房屋租赁合同。涉案租赁合同合法有效，双方应积极履行。在合同目的已无法实现，继续履行合同费用明显偏高的情况下，应当允许违约的合同当事人解除合同，由此给守约的合同当事人造成的损失，由违约方承担。郑良兵主张解除涉案合同有理，予以支持。郑良兵主张其于2015年10月1日已有效通知郭黎强解除涉案合同事宜，没有事实和法律依据，不予采纳。郑良兵主张郭黎强应返还租金没有事实和法律依据，不予支持。涉案合同解除后，郭黎强收取郑良兵的合同押金10万元应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、确认郑良兵与郭黎强2013年5月18日签订的《租赁合同》于2016年9月10日解除。二、郭黎强应在本判决生效之日起十日内返还给郑良兵押金10万元。三、驳回郑良兵的其他诉讼请求。本案受理费16927元，由郑良兵负担15671元，由郭黎强负担1256元。本院二审期间，郑良兵提供短信记录一张，欲证明郑良兵确实有将讼争租赁房屋钥匙快递给郭黎强，但是郭黎强拒收。郭黎强质证认为，从该短信内容看并不能证明郑良兵的主张。本院审查认为，该短信内容无法证明郑良兵的主张，故本院不予采信。经审理查明，郑良兵对一审法院查明的事实没有异议，但认为一审法院遗漏查明郑良兵在2015年10月1日有通过顺丰快递邮寄钥匙的事实。郭黎强对一审法院查明“2015年10月6日，郑良兵寄送EMS快递给郭黎强，该邮件被拒收”有异议，认为该内容不符合客观事实。郭黎强对一审法院查明的其他事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均无异议的事实予以确认，对有异议的事实待下文予以阐述。本院认为，郑良兵与郭黎强于2013年5月18日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。因红木市场行情变化，郑良兵继续经营将造成其损失扩大，故郑良兵解除租赁合同的请求应予准许，但郑良兵应承担相应的违约责任。本案讼争《租赁合同》尚未到期，郑良兵为了避免自己损失扩大，单方要求解除合同，作为合同的违约方郑良兵在未能与郭黎强达成解除合同合意的情况下，郑良兵单方邮寄讼争租赁房屋钥匙及解除合同通知书均未得到郭黎强的确认，此后郑良兵亦未通过其他途径与郭黎强协商解除租赁合同事宜或向法院提起诉讼【在（2016）民0322民初74号案的审理中，也未在法定期限内提起反诉】，郑良兵一直未与郭黎强对讼争租赁物进行交接，讼争租赁物仍处于郑良兵占有使用状态，故郑良兵主张其与郭黎强签订的《租赁合同》已于2015年10月1日解除理由不能成立。一审法院综合考虑本案情况，以郭黎强签收本案的诉讼材料的时间，即2016年9月10日认定为双方解除租赁合同的时间是正确的。根据双方签订的《租赁合同》关于押金的约定，讼争合同解除后，郭黎强收取郑良兵的合同押金10万元应予退还。综上所述，郑良兵与郭黎强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、驳回郑良兵的上诉，维持原判。二、驳回郭黎强的上诉，维持原判。二审案件受理费16927元，由郑良兵负担15671元，由郭黎强负担1256元。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  陈利强审判员  许秋红二〇一七年八月二十九日书记员  林夏岚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。