安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0881民初3494号原告：金明才，男，1971年9月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：黄自富，安徽大雷律师事务所律师。被告：江北旗，男，1965年3月20日出生，汉族，住安徽省桐城市。被告：叶远飞，男，1964年10月1日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：李诗舟，桐城市文昌街道办事处工作人员，系被告叶远飞同事。被告：桐城市房地产开发有限责任公司，住所地安徽省桐城市文昌街道文三路1#101室，统一社会信用代码91340881153900528。法定代表人：王彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈胜宏，该公司员工。委托诉讼代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。原告金明才与被告江北旗、叶远飞、桐城市房地产开发有限责任公司（以下简称房地产开发公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金明才及其委托诉讼代理人黄自富，被告江北旗、被告叶远飞及其委托诉讼代理人李诗舟，被告桐城市房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈胜宏、王晓龙等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明才向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿原告房屋损失暂定10000元；庭审中，原告将此诉求变更为：1、请求被告桐城市房地产开发有限公司、江北旗、叶远飞对原告的房产（房产权XXXX字第XXXXXXXXXX）根据司法鉴定意见书确定的损坏程度和范围、根据国家标准进行维修，确保该房在产权期内不再渗水；对原告因渗水造成的屋损进行装潢，恢复原状，维修费用由被告承担。2、赔偿原告的鉴定费、营业损失费、误工费及交通费合计20万元。二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年，原告在被告房地产开发公司处购买了一套商住楼租赁给他人使用，2014年被告江北旗（御园商住楼XXX室），被告叶远飞（御园商住楼XXX室）在原告房顶平台上搭建违章建筑和装潢，原告房屋开始渗漏，严重影响租赁户使用，房屋受到破坏严重，房屋价值贬损；原告多次要求被告江北旗、叶远飞撤除非法建筑和装潢，采取措施防止漏水侵害，但是被告不予理睬。另外被告房地产开发公司工程质量原因也是造成原告损失的原因之一。被告江北旗辩称，被告江北旗对原告的损失不承担任何责任。理由有四点：1、被告江北旗在三楼平台铺设地砖，没有对房屋结构造成任何破坏。2、被告江北旗也是受害者。由于房屋存在质量问题，造成被告江北旗墙壁渗水、发霉。3、根据商品房购销合同，被告江北旗对三楼平台享有使用权。4、被告江北旗已经按照法律规定缴纳了房屋维修基金。被告叶远飞辩称，1、同意被告江北旗的答辩意见。2、本案原告房屋损坏的结果与被告叶远飞的搭建行为不存在因果关系，鉴定书可以说明这一点。3、原告在诉状中声称被告叶远飞对要求维修不予理睬不是事实，被告叶远飞曾经找相关人员对房屋漏水采取补救措施。综上，请求法庭驳回原告对被告叶远飞的起诉。被告房地产开发公司辩称，1、被告房地产开发公司交付给原告的房屋是竣工验收合格的房屋。2、对于原告主张的房屋结构性问题（如裂缝、孔洞等）。被告房地产开发公司同意承担相应的维修责任。3、对于原告主张的屋面漏水问题，被告房地产开发公司不应承担责任，理由是：原告的屋面防水已经超过该房屋设计单位规定的使用年限（10年），也已经超过法律规定的开发商的保修年限（5年）。原告的屋面漏水问题应当由原告自行或由原告与被告江北旗、被告叶远飞共同解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方无争议的事实，本院经审理认定事实如下：原告于2005年10月27日在被告房地产开发公司处购买了一套商住楼租赁给他人使用，2006年3月15日办理了房地产权证XXXX字第××号，被告江北旗、被告叶远飞是其楼上的两家住户，2015年3月份，原告发现房屋顶部漏水，先后找物业、楼上的住户江北旗、叶远飞协商未果。案在审理中，原告向法院申请对其房屋损坏原因及损坏程度进行鉴定，本院依法委托了安徽省建工司法鉴定中心，该中心作出了【2017】建筑工程鉴字第9号鉴定意见书，鉴定意见为：1、被测御园商住楼金明才门面房二层屋顶板渗水主要裂缝、孔洞和疏松等质量缺陷以及下水管与现浇板交接处处理不当等因素引起，主要与施工质量有关。2、被测御园商住楼金明才门面房二层屋顶板存在裂缝、孔洞和疏松等质量缺陷，对原结构耐久性和正常使用产生影响，应进行加固或补强处理；下水管与现浇板交接处渗水对正常使用有影响，应进行处理。3、请有设计资质单位根据本中心鉴定报告提出处理意见，并有相应加固资质单位进行处理。原告支付鉴定费2万元。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院对双方当事人有争议的事实认定如下：1、涉案房屋的损坏，各被告对此是否应当承担责任。江北旗、叶远飞辩称对原告的损失不承担任何责任；被告房地产开发公司认为原告的房屋存在屋面漏水和结构性缺陷两个问题，对于房屋结构性缺陷问题表示愿意承担相应的责任，予以修复，对于屋面漏水问题，超过法律规定的保修年限，应当由原告自行或由原告与被告江北旗、被告叶远飞共同解决。本院认为，根据安徽省建工司法鉴定中心的鉴定意见，金明才门面房二层屋顶板渗水，主要与施工质量有关，故金明才门面房二层屋顶板存在裂缝、孔洞和疏松等质量缺陷，应由房地产开发公司进行加固或补强处理；因被告房地产开发公司未提供证据证明原告的屋顶漏水是由屋面防水工程出现问题造成的，故对其辩解原告的屋面漏水已超过保修期限而不承担责任的理由不予采纳，房地产开发公司应对原告房屋漏水造成屋内的屋顶及墙面污损予以修复；2、原告诉求的鉴定费、交通费等共计20万元是否有事实和法律依据。原告因房屋漏水对其进行鉴定，为此支出的鉴定费应由实际侵权人承担，故被告房地产开发公司应承担鉴定费；对于原告主张交通费约6万元，营业损失费15万元，误工费10万元，原告提交承包协议合同二份、电视剧职员聘用合同一份，证明其误工费和营业损失。本院认为，原告提交的证据不能证明其主张，故对原告此项主张不予支持。综上所述，本院认为，公民的合法财产受法律保护。建筑物在合理使用期限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。原告金明才门面房二层屋顶板漏水，经鉴定是由于施工质量原因而导致的。所以被告房地产开发公司应承担修复责任。原告金明才与被告江北旗、叶远飞系楼上楼下邻居关系，双方在生活中和使用不动产时，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。在房地产开发公司修复过程中，应予以协助。原告诉求的部分理由成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十条，《建设工程质量管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告桐城市房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，对原告金明才案涉房屋二层屋顶板存在裂缝、孔洞和疏松等质量缺陷及由此造成金明才屋内的屋顶及墙面污损，委托有设计资质的单位制作质量修复方案，并在收到质量修复方案后三十日内完成加固、补强、修复；被告江北旗、叶远飞予以协助。二、被告桐城市房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告金明才垫付的鉴定费2万元。三、驳回原告金明才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告桐城市房地产开发有限责任公司负担500元，原告金明才负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  王从庆审 判 员  胡红梅人民陪审员  许 明二〇一七年八月二十八日书 记 员  胡园园附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《中华人民共和国建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。