安徽省和县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0523民初997号原告：中国农业银行股份有限公司和县支行，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇陋室西街229-1号，统一社会信用代码91340523853815105R(1-1)。负责人：刘艳，该支行行长。委托诉讼代理人：黄冲，该支行职工。被告：毛益忠，男，1981年9月19日出生，住安徽省马鞍山市和县。被告：程志凤，女，1982年4月13日出生，住安徽省马鞍山市和县，现住安徽省马鞍山市和县。被告：和县信达房地产开发有限责任公司第一分公司，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇御府园售楼处，统一社会信用代码91340523670945011D。负责人：赵于勇，经理。原告中国农业银行股份有限公司和县支行（以下简称和县农行）与被告毛益忠、程志凤、和县信达房地产开发有限责任公司第一分公司（以下简称信达房地产公司第一分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄冲、被告程志凤到庭参加诉讼，被告信达房地产公司第一分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告毛益忠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和县农行向本院提出诉讼请求：1.判令被告毛益忠、程志凤归还原告和县农行借款下欠本金478,836.36元及利息（利息按借款合同算至贷款归还日）；2.判令原告和县农行对被告毛益忠为借款提供抵押担保的房地产处置款享有优先受偿权；3.判令被告信达房地产公司第一分公司对本案负连带保证责任；4.判令本案诉讼费用、执行费、以及由于实现债权而发生的一切费用由被告承担。事实和理由：2013年9月13日，原告和县农行和被告毛益忠签订了一份《个人购房担保借款合同》，借款合同约定：被告毛益忠向原告和县农行借款500,000元，借款期限自2013年9月13日至2043年9月12日，约定年利率为6.55%，为等额本息还款住房按揭贷款，还款日为每月20日，合同同时约定了双方的其他权利、义务。并以被告毛益忠所购的房屋设定预抵押担保，被告信达房地产公司第一分公司提供担保，原告和县农行已按借款合同约定于2013年9月13日发放了住房按揭贷款500,000元。被告于2015年7月20日未按借款合同约定按期偿还借款本息，原告的分支机构多次催要，被告均未予支付。被告程志凤系被告毛益忠妻子，借款时出具了共同还款承诺。原告认为，原告和县农行与被告毛益忠、程志凤签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，被告未按合同约定向原告按期偿还借款本息，原告和县农行有权解除《个人购房担保借款合同》的借款部分，要求被告按照《个人购房担保借款合同》第12.4条的约定偿还借款本息、复利及罚息，同时原告和县农行对被告毛益忠借款提供抵押担保的房地产处置款项享有优先受偿权。同时要求被告信达房地产公司第一分公司承担连带保证责任。原告和县农行为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，诉至法院，请求法院依法判如所请。程志凤辩称，欠钱是事实，但是我和被告毛益忠离婚，离婚协议上约定，债务全都由被告毛益忠承担，欠原告的借款与我无关。毛益忠、信达房地产公司第一分公司未作答辩。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷，对双方有争议的证据本院将结合查明的事实进一步予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月2日，原告和县农行与和县信达房地产开发有限责任公司签订了一份《一手住房贷款业务银企合作协议》，双方约定对和县信达房地产开发有限责任公司开发的“御府园小区”项目（合作项目）的自然人提供购房贷款。合作协议第三条约定和县农行为单个购房人提供的贷款中，住房贷款最高金额不超过购买价或评估价的70%，贷款年限最长不超过30年等。合作协议第是十三条约定，和县信达房地产开发有限责任公司为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。和县信达房地产开发有限责任公司提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以原告和县农行、和县信达房地产开发有限责任公司与购房人签订的借款合同为准。合作协议第十四条约定，和县信达房地产开发有限责任公司提供连带责任保证的，应按购买本协议项下房屋产生的和县农行住房贷款余额的百分之五、商业用房贷款余额的百分之十交纳保证金作为质押，存入保证金专户（户名：和县信达房地产开发有限责任公司第一分公司，账户12×××29）。在和县信达房地产开发有限责任公司承担连带责任保证期间，购房人未能按借款合同约定按期还本付息的，由和县信达房地产开发有限责任公司代为偿还，原告和县农行有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。2013年8月5日，被告毛益忠与被告信达房地产公司第一分公司签订了一份《商品房买卖合同》（购房合同编号为HX13002278），被告毛益忠购买被告信达房地产公司第一分公司开发的坐落于和县历阳镇御府园5幢1单元1002室，价款是780,000元，被告毛益忠首付房款280,000元，购房余款500,000元采取银行按揭贷款的方式支付。2013年8月23日，被告程志凤向原告和县农行出具了《共同还款承诺书》，该承诺书载明，“中国农业银行股份有限公司和县支行：毛益忠与本人系夫妻关系，因购买位于和县历阳镇御府园5幢1单元1002室住宅房，向贵行申请个人住房按揭贷款500,000元整、期限30年。本人自愿以自己的经济收入参与其归还银行按揭贷款。保证按时、足额偿还银行贷款本金、利息和相关费用并承诺承担连带担保责任。如若违约愿承担由此引起的一切法律责任并自愿接受法院强制执行。共同还款人：程志凤”。2013年9月13日，被告毛益忠与原告和县农行签订了一份《个人购房担保借款合同》，被告毛益忠向原告借款500,000元，借款用途为购买御府园小区5幢1单元1002号房产，借款期限为360个月，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每月20日。借款合同第十条第2款第1项约定抵押人与抵押物共有人同意以御府园小区5幢1单元1002号房产担保借款本金、利息、罚息等。借款合同第十二条约定了借款人、担保人的违约责任：当出现借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发借款，有权提前行使担保权等。借款合同第三十七条约定了阶段性保证人被告信达房地产公司第一分公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告毛益忠作为借款人及抵押人、被告程志凤作为抵押人在借款合同上签名确认，被告信达房地产公司第一分公司作为保证人在借款合同上加盖了公章，并在房产登记部门办理了商品房预售抵押预告登记。被告毛益忠所购买的御府园小区5幢1单元1002号房产至今未办理房地产权属证书，未办理房产抵押登记。2013年9月13日，原告和县农行向被告毛益忠发放一手房贷款500,000元，到期日为2043年9月12日，约定年利率为6.55%，逾期年利率为9.825%。自2013年10月20日至2015年11月18日，被告毛益忠归还借款本金10,154.24元，利息56,855.03元，合计67,009.27元。此后，被告毛益忠及共同还款承诺人被告程志凤未能及时还款，原告和县农行自2016年1月27日至2017年3月29日从被告信达房地产公司第一分公司保证金专户划收了本金13,908.62元，利息45,415.46元，合计59,324.08元。至2017年3月29日，被告毛益忠仍欠原告和县农行借款本金475,937.14元及利息未归还。另查明，被告毛益忠与被告程志凤于2006年8月9日登记结婚，于2014年6月26日离婚，于2015年2月13日复婚，于2015年4月13日离婚。本院认为，原告和县农行与和县信达房地产开发有限责任公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》及原告和县农行与被告毛益忠、被告程志凤、被告信达房地产公司第一分公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条第一款规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”《婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”这是夫妻共同债务推定规则，此规定将该债务是否用于债务人夫妻共同生活或生产的举证责任分配给债务人夫妻。本案中被告程志凤未提供证据证实该笔借款是被告毛益忠的个人债务，该笔借款发生在被告毛益忠与被告程志凤夫妻关系存续期间，依法应当按夫妻共同债务处理。并且被告程志凤在《共同还款承诺书》中承诺自愿以自己的经济收入参与其归还银行按揭贷款，保证按时、足额偿还银行贷款本金、利息和相关费用并承诺承担连带担保责任。依据《个人购房担保借款合同》中关于出现借款人未按约定按期足额偿还借款的情形，原告和县农行有权提前收回已发借款的约定，原告和县农行要求被告毛益忠、程志凤归还余欠借款本金及利息的诉讼请求，依法予以支持；《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。由此可见，该条规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于本登记而言的登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律后果进行的登记。故预告登记并不等同于物权登记。本案中，被告毛益忠虽然以其所购商品房为银行设定抵押权，原告和县农行对此项请求权进行了预告登记，但由于被告毛益忠对抵押房产尚未取得产权证并完成实现物权的本登记，原告和县农行作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是对被告毛益忠抵押房产办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房产的处分，但并非对该房产已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告和县农行主张对被告毛益忠所购的房地产处置款项享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持；由于借款人被告毛益忠未取得房地产权属证书，且该房产也并未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，依据原告和县农行与被告信达房地产公司第一分公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》及《个人购房担保借款合同》中关于担保的约定，被告信达房地产公司第一分公司作为该笔借款的连带责任保证人，依法应承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毛益忠、程志凤于本判决生效之日起三日内给付原告中国农业银行股份有限公司和县支行借款本金475,937.14元及利息（自2017年3月30日起按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至实际还款之日止）；二、被告和县信达房地产开发有限责任公司第一分公司对上述借款本息负连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司和县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8439元，由被告毛益忠、被告程志凤、被告和县金城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长 彭 俊人民陪审员 李 跃人民陪审员 唐朝霞二〇一七年八月十八日书 记 员 周盼盼附：相关法律链接《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。