福建省平和县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0628民初351号原告：蔡良云，男，1982年1月11日出生，汉族，住福建省平和县，原告：赖丽丹，女，1984年10月25日出生，汉族，住福建省平和县，委托诉讼代理人：曾志烈，福建仁胜律师事务所律师。被告：福建瑞隆房地产开发有限公司，住所地平和县小溪镇东大路金盛花园1幢501-1，统一社会信用代码91350628553236208F。法定代表人:薛香善���董事长。委托诉讼代理人：周友生，平和县148法律服务所法律工作者。原告蔡良云、赖丽丹与被告福建瑞隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡良云、赖丽丹的委托诉讼代理人曾志烈、被告福建瑞隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周友生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡良云、赖丽丹向本院提出诉讼请求：1.判令福建瑞隆房地产开发有限公司向蔡良云、赖丽丹支付逾期交房违约金16253.32元（从2016年4月23日至2017年1月31日），且从2017年2月1日起至实际交付符合各项约定交房条件的房屋之日止，继续支付逾期交房违约金（每日按总房价572340元的万分之一计算）；2.判令福建瑞隆房地产开发有限公司向蔡良云、赖丽丹支付因无法交付符合约定的房屋给原告造成的损失50508元（12㎡×4209元/㎡）；3.判决蔡良云、赖丽丹无需承担共有分摊部分增加超过面积3%部分的房价款8965.17元（2.13㎡×4209元/㎡）,该部分房价款由福建瑞隆房地产开发有限公司承担。事实和理由:蔡良云、赖丽丹因福建瑞隆房地产开发有限公司在商品房销售广告和宣传资料中具体明确宣称其商品房免费赠送约12㎡的入户花园等，购买平和县小溪镇北环路与延寿路交汇处“裕隆嘉园”1幢701号商品房一套，支付房屋总价572340元。2016年4月23日，福建瑞隆房地产开发有限公司通知办理交房时，未出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等有关证明文件，要蔡良云、赖丽丹签署房屋交接单后才能进入房屋验收，而且没有免费赠送约12㎡的入户��园，房屋明显不符合约定的条件，至今福建瑞隆房地产开发有限公司未向蔡良云、赖丽丹交付房屋。福建瑞隆房地产开发有限公司没有履行商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，该说明和允诺应视为要约、合同内容，故福建瑞隆房地产开发有限公司已违约，并应当承担逾期交房的违约责任。2016年4月16日福建瑞隆房地产开发有限公司邮寄的《裕隆嘉园交房通知书》要求补交共有分摊面积增加超过3%部分的房款8965.17元。受福建瑞隆房地产开发有限公司委托的平和县和馨物业公司向蔡良云、赖丽丹收取合同约定以外的装修土头清运费、水电费周转金、装修保证金等，蔡良云、赖丽丹有权拒绝，由此产生的延期交房责任由福建瑞隆房地产开发有限公司承担。福建瑞隆房地产开发有限公司辩称：1.平和县人民法院（2016）闽0628民��1671号生效判决已驳回蔡良云的诉讼请求，本案以蔡良云、赖丽丹为共同原告提起诉讼，违反一事不再理原则，应驳回起诉；2.2016年4月23日答辩人即通知蔡良云、赖丽丹交房，并依约出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关证明文件，蔡良云、赖丽丹无故拒签房屋交接单，拒绝交接房屋。由于蔡良云、赖丽丹的原因导致未能交付房屋，请求支付逾期违约金缺乏事实和法律依据;3.答辩人没有宣称免费赠送12㎡入户花园，即使有该销售广告和宣传资料，也属要约邀请，在《商品房买卖合同补充协议》第十一条第5项约定“出卖人就商品房发布的销售广告和宣传资料仅供买受人参考，买卖双方的权利义务以本合同和补充协议之约定为准。销售广告和宣传资料不得成为买受人向出卖人主张权利的依据”。免费赠送入户花园系赠与法律关系���与本案属不同法律关系;4.物业公司收取的费用并非福建瑞隆房地产开发有限公司收取，应按合同约定来收取费用;5.《商品房买卖合同补充协议》第二条约定：“除建筑面积出现差异外，产权登记与合同约定的其他面积出现差异时，双方同意不进行面积差异处理”。公有分摊面积不在差异处理之列，蔡良云、赖丽丹请求判令无须承担共有分摊面积增加超过合同约定面积3%部分的房价款缺乏事实和法律依据。请求驳回蔡良云、赖丽丹全部诉讼请求。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：蔡良云、赖丽丹于2011年11月19日向福建瑞隆房地产开发有限公���支付购房首付款172340元、代办费用16727元。2015年5月14日，蔡良云、赖丽丹和福建瑞隆房地产开发有限公司双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号为35062808018100148）及《商品房买卖合同补充协议》，约定蔡良云、赖丽丹向福建瑞隆房地产开发有限公司购买址在平和县小溪镇北环路与延寿路交汇处“裕隆嘉园”1幢701号商品房一套，建筑面积共135.98平方米，其中套内建筑面积110.37平方米、公共部位共有分摊面积25.61平方米。商品房价款按建筑面积计算,该商品房单价为（人民币）每平方米4209.00元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。蔡良云、赖丽丹确认2016年4月21日有收到福建瑞隆房地产开发有限公司交房通知，4月23日到福建瑞隆房地产开发有限公司售楼部现场。蔡良云、赖丽丹和福建瑞隆房地产开发有限公司确认双方尚未就“裕隆嘉园”1幢701号商品房办理交接手续，购房款已全部付清。另查明，2016年8月17日，蔡良云就与福建瑞隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于二〇一六年十一月十七日以（2016）闽0628民初1671号作出一审生效判决，认定2016年4月22日福建瑞隆房地产开发有限公司通知蔡良云交付房屋，但双方尚未就该房屋办理交接手续，福建瑞隆房地产开发有限公司于2016年4月23日向蔡良云交房不逾期。本院认为，根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议焦点是：一、本案是否属于重复诉讼；二、本案房屋未交付的责任承担。本院分析认定如下：一、本案是否属于重复诉讼。平和县人民法院（2016）闽0628民初1671号案件中，蔡良云以福建瑞隆房地产开发有限公司未按合同约定于2015年12月31日前交付房屋为由请求福建瑞隆房地产开发有限公司支付自2016年1月1日起至2016年4月22日止的逾期交房违约金，而本案中，蔡良云、赖丽丹以福建瑞隆房地产开发有限公司房屋未达到约定交付条件导致逾期交房为由请求福建瑞隆房地产开发有限公司支付自2016年4月23日起至实际交付之日止的违约金，故本案与（2016）闽0628民初1671号案件系基于不同事实理由提出不同的诉讼请求，并未违反一事不再理原则，福建瑞隆房地产开发有限公司的该项抗辩主张理由不能成立，不予采纳。二、本案房屋未能交接的责任承担。福建瑞隆房地产开发有限公司于2016年4月23日通知蔡良云、赖丽丹去办理交房，蔡良云、赖丽丹以福建瑞隆房地产开发有限公司未按《商品房买卖合同》约定向其出示相关文件、证书以及房屋与宣传资料上所载的“约12㎡入户花园免费送，多赚一间”不符、通知补交房款12206.1元并要求缴纳装修土头清运费、水电周转金以及装修保证金等费用为由拒绝与福建瑞隆房地产开发有限公司办理交接房屋手续。（一）关于蔡良云、赖丽丹主张因福建瑞隆房地产开发有限公司未向其出示相关文件、证书而拒绝接受房屋。由于福建瑞隆房地产开发有限公司已通知蔡良云、赖丽丹交房，蔡良云、赖丽丹也到现场准备办理交接手续。福建瑞隆房地产开发有限公司向本院提交两张照片显示的日期是2016年4月23日，与双方准备办理房屋交接手续的日期相同，蔡良云、赖丽丹未能举证予以反驳。福建瑞隆房地产开发有限公司向本院提交的《福建省建筑工程竣工验收报告》、《建设项目竣工规划条件核实意见表》、《裕隆嘉园配套项目设计核实意见表》、《建设工程消防验收意见书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》等文件，以上相关文件均有相关职能部门的盖章确认，蔡良云、赖丽丹也对以上相关文件、证书的真实性无异议，福建瑞隆房地产开发有限公司的举证的证据之间能够相互印证，故蔡良云、赖丽丹的该项主张证据不足，拒绝接收的理由不能成立，不予采纳。（二）关于蔡良云、赖丽丹主张因福建瑞隆房地产开发有限公司交付的房屋未达到约定的条件即出卖方赠送约12㎡入户花园而拒绝接受��屋。虽然福建瑞隆房地产开发有限公司发布的销售广告宣传资料上有载明“约12㎡入户花园免费送，多赚一间”，但双方最后签订《商品房买卖合同》中未予体现，根据《商品房买卖合同》的附件六：商品房买卖合同补充协议第十一条第5项约定“出卖人就商品房发布的销售广告和宣传资料仅供买受人参考，买卖双方的权利义务以本合同和本补充协议之约定为准。销售广告和宣传资料不得成为买受人向出卖人主张权利的依据。”蔡良云、赖丽丹若对该约定有异议应在签订合同时提出，现该《商品房买卖合同》已成立并生效，双方的权利义务依据应《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》载明的事项确定。蔡良云、赖丽丹又无法提供证据证实福建瑞隆房地产开发有限公司在销售广告上所做的允诺对商品房买���合同的订立以及价格的确定有重大影响，故蔡良云、赖丽丹的该项主张缺乏依据，拒绝接收的理由不能成立，不予采纳。（三）关于蔡良云、赖丽丹主张福建瑞隆房地产开发有限公司要求蔡良云、赖丽丹补交房款12206.1元并要求缴纳装修土头清运费、水电周转金以及装修保证金等费用后才能进屋验收房屋导致蔡良云、赖丽丹拒绝接受房屋。根据双方的合同约定，福建瑞隆房地产开发有限公司要求蔡良云、赖丽丹补交的房款中有部分是蔡良云、赖丽丹应予补交的部分即（增加面积超过合同约定面积但在3%以内的部分），至于其他相关装修土头清运费、水电周转金等费用的收取与否系基于蔡良云、赖丽丹与平和县和馨物业服务有限公司之间成立的法律关系，与蔡良云、赖丽丹和福建瑞隆房地产开发有限公司之间的买卖合同关系属不同的法律关系，双方对此费用有异议应另行主张。故蔡良云、赖丽丹的该项拒收理由不能成立，不予采纳。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案福建瑞隆房地产开发有限公司已依照合同约定向蔡良云、赖丽丹交付房屋，而蔡良云、赖丽丹拒绝接收房屋且其拒收的理由不能成立，应自行承担逾期交付房屋的后果。故蔡良云、赖丽丹要求判令福建瑞隆房地产开发有限公司向其支付逾期交房违约金16253.32元（从2016年4月23日至2017年1月31日），且从2017年2月1日起至实际交付符合各项约定交房条件的房屋之日止，继续支付逾期交房违约金（每日按总房价572340元的万分之一计算）的诉讼请求，缺乏依据、理由不能成立，不予支持。蔡良云、赖丽丹要求判令福建瑞隆房地产��发有限公司向其支付因无法交付符合约定的房屋给其造成的损失50508元（12㎡×4209元/㎡）的诉讼请求，缺乏依据，理由不能成立，不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理中有约定，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。但共有分摊面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。本案中，双方的买卖合同中约定的建筑面积共135.98㎡，其中套内建筑面积110.37㎡、公共部位共有分摊面积25.61㎡。而根据福建瑞隆房地产开发有限公司提交的《福建省新建商品住宅使用说明书》中载明实际蔡良云、赖丽丹所购房屋的建筑面积为138.88㎡，其中共有建筑面积分摊为28.51㎡，即实际共有分摊面���超出合同约定建筑面积2.9㎡，即超出比例为2.9㎡÷25.61㎡×100%=11.32%，超出比例大于3%，蔡良云、赖丽丹可不承担超出3%部分的房价款即（11.32%-3%）×25.61㎡×4209元/㎡=8968.3元，该部分款项应由卖方即福建瑞隆房地产开发有限公司承担，因蔡良云、赖丽丹仅主张8965.17元，系对其诉讼权利的自由处分，故蔡良云、赖丽丹的该项诉讼请求理由成立，于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,判决如下：一、由福建瑞隆房地产开发有限公司承担“裕隆嘉园”1幢701号商品房共有分摊部分增加超过合同约定面积3%部分的房价款8965.17元；二、驳回蔡良云、赖丽丹的其他诉讼请求。案件受理费1469元，由蔡良云、赖丽丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  朱杰光人民陪审员  黄丽琼人民陪审员  陈玉珍二〇一七年八月十五日书 记 员  李舒婷