江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初2397号原告：广州云星物业管理有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道8号一楼一号。统一社会信用代码：913607025816322833。法定代表人：陈智，该分公司行政经理。委托诉讼代理人：黄永海，江西实创律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：阮超群，江西实创律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：黄泽福，男，1963年2月6日出生，住江西省赣州市崇义县。原告广州云星物业管理有限公司赣州分公司诉被告黄泽福物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州云星物业管理有限公司赣州分公司的委托诉讼代理人阮超群，被告黄泽福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州云星物业管理有限公司赣州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠原告的物业服务费13241.24元，违约金22621.62元，共计35862.86元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年9月10日，原、被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，该合同约定由原告对xxxx小区提供前期物业管理服务，物业服务费按季度缴费，逾期缴纳物业服务费用按照日千分之三收取违约金。被告系原告提供服务管理“xxxx”小区xx栋xx号商铺和xx栋xx号商铺的业主，该户业主的建筑面积93.65平方米.被告身为该小区业主享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业物业管理费，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告xx号商铺自2014年4月1日至2017年6月30日一直未交物业费，xx号商铺自2014年1月1日至2017年6月30日一直未交物业费，两商铺累计拖欠物业服务费13241.24元及违约金22621.62元，合计35862.86元。经原告多次催告,被告仍无故拖欠，遂诉至法院，请求依法处理。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1、原告营业执照复印件，证明原告的诉讼主体适格；证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体适格；证据3、前期物业管理服务协议及临时管理规约的复印件，证明原告与被告的权利义务关系；证据4、物业服务欠费催缴函以及快递回单，证明原告一直向被告催缴物业费的事实。被告黄泽福辩称，答辩人曾三次去找物业公司协商，被答辩人称他们与开发商签订的协议，与答辩人没有签订协议，被答辩人起诉没有理由，答辩人并没有不交物业费。被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、xx·xx小区xx栋xx号商铺服务协议、收据、交付表等复印件，证明1、2013年10月3日已预存物业费458元；2、2013年8月29日-2013年10月10日，因墙体破裂，此期间的物业费不能收取；证据2、xx·xx小区xx栋xx号店铺租赁合同、发票等复印件，证明从2013年10月10日开始，由承租户交纳物业费，承租户按时交，但物业不收，后来收时，就要收取罚金；证据3、xx·xx小区xx栋xx号店铺服务协议、收据等复印件，证明2013年9月10日已预存458元物业费；证据4、xx·xx小区xx栋xx号店铺租赁合同、发票等复印件，证明从2016年4月6日起物业费由该承租户交纳，承租户按时交物业费，物业不收，后来收时，就要收取罚金；证据5、交房办证通知书，证明物业费为1.5元/平方米/月，而物业公司收取被告的物业费按3元/平方米/月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。被告对原告提供的证据1、2、3的三性没有异议，本院经庭审核实，上述三组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述三组证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的证据4有异议，被告称未见过催缴函，且对催缴函中的附件欠费明细有异议。经庭审核实，原告于2015年11月19日制作了物业服务欠费催缴函，并通过EMS邮寄给被告，于2015年11月29日签收，本院对该组证据的三性予以认可。2、原告对被告提交的证据1、3中的《前期物业服务协议》的三性均无异议，本院予以认可；对证据1、3中的收据的关联性有异议，经庭审核实，证据1、3中的收据是被告于2013年9月10日缴纳xx、xx号商铺的物业费三个月，与本案无关联，本院不予认定；原告对被告提交的证据1中的房屋交付表的关联性有异议，经庭审核实，2013年8月9日房屋交付时，房屋交付表只是写明存在墙体开裂情况需整改，并不影响到原告为被告提供物业服务，与本案无关联，本院不予认定。原告对被告提交的证据2、4中的租赁合同系被告与案外人签订的租赁合同，该合同并不影响原告向业主即被告主张物业费，该合同与本案无关联，本院不予认定。原告对被告提交的证据2中发票载明的被告缴纳了2016年7月-9月的2323.12元物业费的事实予以认可，本院予以认可。原告对被告证据4中的发票有异议，经庭审核实，该发票加盖了原告公司印章，载明被告的承租户缴纳了2016年4月1日-2017年6月30日的物业管理费3540.42元，本院对该发票予以认可。原告对被告提交的证据5的三性提出异议，经庭审核实，原告前期三个月按照1.5平方米/月标准收取物业费，原、被告签订《前期物业管理服务协议》中约定的商铺3.5元/平方米/月收取物业费，故本院对该组证据不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄泽福系江西省××章××区“××·××”小区××号、xx号商铺的业主。2013年9月10日，原告广州云星物业管理有限公司赣州分公司与被告黄泽福签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为“xxxx”小区提供物业管理服务。物业管理服务费的标准为商业物业（商铺）按建筑面积3.5元/平方米/月；业主违反协议，不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，双方约定业主从逾期之日起按欠费总额每日3‰支付违约金。合同签订后，原告依合同约定为“xx·xx”小区提供了物业服务。原告起诉后，被告于2017年7月8日缴纳了5号商铺自2016年9月1日起至2017年6月30日的物业费1751.05元及违约金572.07元，合计2323.12元；被告于2017年7月7日缴纳了6号商铺自2016年4月1日起至2017年6月30日的物业费2290.05元及违约金1250.37元，合计3540.42元。被告未缴纳xx号商铺自2014年4月至2016年8月的物业管理费，未缴纳xx号商铺自2014年1月起至2016年3月的物业管理费，故原告诉至本院，要求依法处理。另查明，被告所有的位于江西省××章××区“××·××”小区××号商铺建筑面积为50.03平方米，6号商铺的建筑面积为43.62平方米。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示、形式合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告黄泽福对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。原告已为“xxxx”小区提供了物业服务，被告黄泽福作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，被告应当按照合同约定支付物业管理费，其无故拒交物业管理费无法律依据，被告亦未提供充分证据证实原告提供的服务不符合合同约定，对原告要求被告支付所欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。根据被告所有的xx、xx号商铺面积计算，被告黄泽福5号商铺从2014年4月至2016年8月所欠物业管理费为5078元，被告黄泽福xx号商铺从2014年1月至2016年3月所欠物业管理费为4122元，合计9200元。被告未及时支付物业费，依据双方约定应支付违约金，现原告主张按合同约定的每日千分之三支付违约金，该计算方法偏高，本院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率予以计算，对原告的该部分诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，对于原告要求被告支付拖欠的物业管理费以及承担逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄泽福于本判决生效之日起十日内向原告广州云星物业管理有限公司赣州分公司支付从2014年1月至2016年8月止的物业管理费9200元。二、被告黄泽福于本判决生效之日起十日内向原告广州云星物业管理有限公司赣州分公司支付违约金（从2014年1月起至还清款项之日止，以每套商铺当月所拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费697元，由被告黄泽福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  钟 珍人民陪审员  黄家胜二〇一七年八月二十七日书 记 员  刘丽萍