北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5756号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨厚弟，男，1962年7月29日出生。委托诉讼代理人：张云，北京市同昊林律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军95820部队，住所地北京市昌平区百善镇尚上路2号院1号。法定代表人：林利，部队长。委托诉讼代理人：韩予洹，北京市正海律师事务所律师。上诉人杨厚弟因与被上诉人中国人民解放军95820部队（以下简称95820部队）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨厚弟上诉请求：1.撤销一审法院判决第一、二、三、四、六项，改判驳回95820部队的诉讼请求或发回一审法院重审；2.95820部队支付房屋补偿款150万元，支付一次性停产停业综合补助费20万元，支付设备搬迁和安置费用47964元，支付无法恢复使用供电和通讯设备的补偿款31333元。事实和理由：1.一审中95820部队的诉讼请求只限于请求解除两份租赁合同，并不是确认之诉，一审法院确认解除超出当事人的诉讼请求；2.95820部队提交了《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，该证据未经当庭质证，一审法院依据此证据进行实体判决违反法定程序；3.2012年的租赁合同是95820部队单方为应付内部检查而签订的伪造的假合同，未形成双方真实意思表示，因违法而无效；4.2012年的合同没有我本人签字，所以与我无关，一审认定2012年合同替代2010年合同，构成对2010年合同的实质性变更系错误；5.2010年的合同一直由我履行，直至95820部队采用停水停电等手段阻碍我履行，95820部队构成违约，其违约行为造成合同事实上无法继续履行，并给我造成损失；6.我认可现在合同处于事实上无法履行的状态，因95820部队违约，应当给予我补偿；7.因军队政策发生调整，非我的原因导致合同履行不能，依据公平公正的原则和诚信原则，应当依据法律、依据军队政策、依据最高人民法院关于做好为军队和武警部队停止有偿服务司法保障通知的相关规定、依据2017年6月军队和武警部队全面停止有偿服务小组的精神，按照合同未到期的规定给我补偿；8.一审法院认为双方合同已经到期，所以没有适用上述规定，导致判决错误，剥夺了我作为弱势群体的权利。95820部队辩称，1.2011年由于上级下达文件对租赁管理作出新的规定，所以双方对租期和租金问题进行了协商变更且就自建房问题进行了补充约定，租赁合同是双方真实意思表示，变更后的新合同合法有效且已经实际履行；2.我部队依法依约循序渐进解除合同并无不当，军队政策在2015年1月份已发布，我部队从2015年4月开始与各租户宣讲军队政策要求终止双方租赁合同、返还租赁物，在协商无果的情况下我部队于2015年11月向杨厚弟发出解除合同通知，杨厚弟拒收后我部队起诉至法院，我部队从未以断水断电形式胁迫对方签署变更租赁合同或胁迫对方解除租赁合同；3.根据两份租赁合同的第8条以及补充协议第10条约定，我部队不负有向杨厚弟赔偿或补偿的义务；4.第二份租赁合同有聚人星微（北京）工程技术开发有限公司（以下简称聚人星微公司）的公章，补充协议有杨厚弟本人签字，杨厚弟在一审中明确认可聚人星微公司是其100%控股的公司，聚人星微公司只是代表杨厚弟交租赁费，实际履行主体就是杨厚弟本人，故第二份租赁合同对杨厚弟发生效力；5.军队通知因属于秘密级的文件，质证时已经出示过。95820部队向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人之间的租赁合同关系；2.杨厚弟立即将房屋及场地腾空并交还我部队；3.杨厚弟向我部队支付2011年度及自2015年1月1日至2015年11月30日止欠付的租金11.5万元；4.杨厚弟向我部队支付自2015年12月1日起至其实际腾退房屋及场地之日止的房地产使用费（按年租金6万元的标准计算）；5.本案全部诉讼费用由杨厚弟负担。杨厚弟向一审法院反诉请求：1.95820部队向我支付房屋补偿款3837120元；2.95820部队向我支付一次性停产停业综合补助费2913560元；3.95820部队向我支付设备搬迁和安装费用47964元；4.95820部队向我支付中介费损失266667元；5.95820部队向我支付无法恢复使用供电和通讯设备的补偿款31333元；6.反诉案件受理费由95820部队承担。一审法院认定事实：2010年1月1日，95820部队（甲方、出租方）与杨厚弟（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将A1123号的房屋建筑面积254平方米，场地面积7200平方米，出租给乙方使用；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为办厂、旅游、餐饮服务业、敬老院；租赁期限自2010年1月1日起至2024年12月31日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为3万元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方；第七条约定，租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，如发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》；第八条约定，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者按评估价值赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、安全、防火以及住用人员登记管理、计划生育等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或者与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或入股联营……”第九条合同的解除与终止：“（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（三）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同终止。”第十条约定，甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。第十一条约定，乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议，若抵扣不足，乙方应当补足。双方还约定了其它的权利和义务。该合同甲方加盖公章，并由其法定代表人李全星签字确认，乙方由杨厚弟签字确认。合同签订后，双方各自按照合同约定履行义务，享有权利。2011年9月，95820部队（甲方、出租方）与聚人星微公司（乙方、承租方）就涉案土地和房屋签订《军队房地产租赁合同》，主要对合同的租期、租金等进行了变更，将租赁期限变更为自2011年9月1日起至2012年8月31日止，租金变更为年付6万元。第九条合同的解除约定：（一）甲方因军事需要提前解除合同的……（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。第十二条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同后附《租赁补充协议》，其中第十条手写项约定：“已建临时用房1400㎡，合同到期后房屋无偿交给甲方，不要求承担赔偿责任。”杨厚弟进行了签字。后杨厚弟交付了自2011年度至2014年度的租金，其中2013年租金系以聚人星微公司名义交纳，2014年租金系以北京英威特商用厨具设备有限公司名义交纳。2015年1月，总政治部、总后勤部、军委纪委联合印发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求停止各级机关军事行政区空余房地产租赁项目，停止军以下作战部队空余房地产租赁项目。2015年11月18日，95820部队出具《关于交还老南四千导航台租赁场地事》，内容为：杨厚弟，根据上级《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》精神，2015年4月8日，我部相关人员与你召开会议，解释了部队相关政策规定，并告知了你与我部签订的《军队房地产租赁合同》必须终止，要求你按照合同约定，立即停止生产经营，最迟于2015年11月30日前将所租赁我部的场地交还我方。到目前为止，你一直未按照我方要求开展清退工作，如2015年11月30日前，不能根据合同约定向我部交还租赁场地，你将严重违反合同约定，由此产生的一切法律后果和财产损失将由你方承担。上述函件95820部队通过快递于2015年11月21日邮寄给杨厚弟，该邮件被退回，退回原因为因收方客户拒收快件。后双方就解除合同及退还土地事宜未能达成一致意见，2015年12月1日，95820部队诉至法院。另查明：聚人星微（北京）工程技术开发有限公司与95820部队签订《军队房地产租赁合同》时，其法定代表人为孙虹，孙虹与杨厚弟为夫妻关系。95820部队起诉时曾将杨厚弟与聚人星微（北京）工程技术开发有限公司均列为被告，杨厚弟称所租赁的场地均由其占有使用，聚人星微（北京）工程技术开发有限公司为家族企业，自己是实际控制人，每次95820部队组织开会也都是由其本人参加；95820部队认可其确系与杨厚弟联系，且解除合同的函亦向杨厚弟本人发送，认可杨厚弟是合同的实际履行主体，遂撤回了对聚人星微（北京）工程技术开发有限公司的起诉。95820部队系正团级作战部队。上述事实，有《军队房地产租赁合同》、记账联、工商登记信息、快递单、快递单查询页、《关于交还老南四千导航台租赁场地事》、现场勘验照片、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、证明及双方当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。95820部队与杨厚弟签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。2012年95820部队与聚人星微公司就同一涉案房屋和场地签订《军队房地产租赁合同》，杨厚弟曾在租赁补充协议上签字，且95820部队与杨厚弟均认可杨厚弟系此份合同的实际履行主体，法院对此不持异议。在《军队房地产租赁合同》履行期间，双方再次签订《军队房地产租赁合同》，并对租金、租期等内容进行了重新约定，已经构成对租赁合同内容的实质性变更。当事人协商一致，可以变更合同，95820部队与杨厚弟签订的《军队房地产租赁合同》不违反法律规定，合法有效。对于杨厚弟认为此份合同仅为95820部队为了应付检查，要求其补的一份假合同的答辩意见，法院不予采信。《军队房地产租赁合同》生效后，95820部队与杨厚弟签订的《军队房地产租赁合同》已经终止，故95820部队要求解除其与杨厚弟签订的《军队房地产租赁合同》的请求，法院不予支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《军队房地产租赁合同》租赁期限为自2011年9月1日至2012年8月31日，租赁期限届满后，双方并未签订新的租赁合同，杨厚弟继续占有使用租赁物，95820部队并未提出相关异议，故双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。2015年1月，95820部队接到《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》后，曾向杨厚弟解释部队相关的政策规定，告知其要终止双方签订的《军队房地产租赁合同》，于2015年11月向其邮寄了解除合同的函，并于2015年12月起诉至法院，要求与其解除合同。95820部队已经履行解除合同的通知义务，且为杨厚弟预留了合理的期限，故法院认为双方之间签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年11月30日解除。合同解除后，承租人应当将租赁物返还，故95820部队要求杨厚弟将位于北京市昌平区百善镇尚上路的房屋及场地腾空并交还的请求，法院予以支持。关于租金的问题，经法院核实，杨厚弟已交付至2014年12月31日，故95820部队要求杨厚弟支付2011年度租金的请求，法院不予支持；自2015年1月1日至2015年11月30日止的租金杨厚弟尚未支付，故95820部队要求其支付2015年1月1日至2015年11月30日止租金55000元的诉讼请求，法院予以支持。租赁合同解除后，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。2015年12月1日后，杨厚弟仍占有使用租赁物，应当支付相应的占有使用费，故法院对95820部队要求杨厚弟按每年6万元标准支付自2015年12月1日起至实际腾退场地之日止的房屋及场地使用费的请求予以支持。《军队房地产租赁合同》第九条约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任，且双方在补充协议中约定，合同到期后，房屋无偿交给甲方，不要求承担赔偿责任，故对于杨厚弟要求95820部队支付房屋补偿款、一次性停产停业综合补助费、设备搬迁和安装费、中介费损失、供电和通讯设备补偿款的请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、确认中国人民解放军95820部队与杨厚弟签订的《军队房地产租赁合同》于二〇一五年十一月三十日解除；二、杨厚弟于本判决生效之日起三十日内将其从中国人民解放军95820部队承租的位于北京市昌平区百善镇尚上路的房屋及场地予以腾空并交还中国人民解放军95820部队；三、杨厚弟于本判决生效之日起七日内支付中国人民解放军95820部队自二〇一五年一月一日至二〇一五年十一月三十日的租金五万五千元；四、杨厚弟于本判决生效之日起七日内按照每年六万元标准支付中国人民解放军95820部队自二〇一五年十二月一日至实际腾退场地之日止的房屋及场地使用费；五、驳回中国人民解放军95820部队其他的诉讼请求；六、驳回杨厚弟的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，95820部队与聚人星微公司于2011年9月签订《军队房地产租赁合同》，并与杨厚弟签订了该合同所附的补充协议。杨厚弟现上诉主张该合同未经其签字，对其不发生效力，但杨厚弟一审期间主张其为聚人星微公司的实际控制人，聚人星微公司仅代表其交纳租金，实际履行合同的主体是杨厚弟。杨厚弟在一审中的诉讼行为，对其有法律约束力。此外，依据杨厚弟在合同后部的补充协议部分签字的行为可以认定其知晓并认可合同内容，故2011年9月签订的《军队房地产租赁合同》约束95820部队与杨厚弟。对于杨厚弟主张2011年9月所签订的合同与其无关的上诉理由，本院不予采纳。双方当事人就同一事项先后作出过不同的意思表示时，应当以最后的合意为准。本案中，95820部队与杨厚弟之间就相同的租赁标的物先后存在两份租赁合同，分别是2010年1月1日的《军队房地产租赁合同》及2011年9月的《军队房地产租赁合同》。在后合同对于租金、租期等内容进行了重新约定。故双方当事人的权利义务，应当以在后合同的约定为依据。杨厚弟上诉主张此合同仅为95820部队为了应付上级检查，要求其补签的一份假合同，双方仍然履行2010年所签合同。但杨厚弟就此事实主张未能提供充分证据，且在2011年9月的《军队房地产租赁合同》签订后，杨厚弟按照变更后的租金标准交付了2015年以前的租金。杨厚弟已经履行主要义务，95820部队予以接受。故对于杨厚弟的该项主张，本院不予采信。《军队房地产租赁合同》租赁期限届满后，杨厚弟继续占有使用租赁物，95820部队并未提出相关异议并收取了租金，故双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。95820部队起诉要求解除双方之间的租赁合同，终止租赁合同项下约定的权利义务关系，一审法院经审理后认定《军队房地产租赁合同》已经因95820部队行使法定解除权而解除，据此确认合同解除，一审法院依据事实和法律规定对当事人的诉讼请求做出回应正确，亦未超出95820部队的诉讼请求范围。房屋租赁合同解除后，杨厚弟应当将租赁的房屋场地腾退交还，并应当支付欠付的租金和合同解除后其实际占用房屋期间的使用费。一审法院对95820部队要求腾退房屋及场地并要求支付租金、使用费的诉讼请求予以支持正确，本院予以确认。杨厚弟主张95820部队停水停电，构成违约，应当赔偿其损失，但杨厚弟并未就停水停电的事实提供充分证据，亦未能举证证明其因停水停电所受有损失及损失的具体情况，故对于其所持要求95820部队因违约赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。关于杨厚弟所提出的依据公平正义、诚信等原则，要求95820部队给予建房补偿、停产停业损失等补偿的上诉请求，本院认为，依法成立的合同对双方产生约束力，双方均应当依据合同约定处理权利义务关系。依据《军队房地产租赁合同》第九条以及补充协议的约定，在合同到期后，95820部队就土地及地上房屋的腾退不承担赔偿责任。在双方存在明确约定的情况下，对于公平正义、诚信原则的适用即体现为对双方意思自治的尊重。杨厚弟要求仅适用公平正义、诚信等原则，而无视合同具体约定及合同已经到期的事实的上诉主张于法无据。故杨厚弟要求95820部队支付房屋补偿款、一次性停产停业综合补助费、设备搬迁和安装费、供电和通讯设备补偿款的上诉请求，与事实不符亦缺乏法律依据，本院不予支持。另经本院审查，一审法院的质证程序并无不当，且一审法院并非仅依据《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》处理本案争议，杨厚弟的该项上诉理由不能支持其上诉请求。综上所述，杨厚弟的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20813元，由杨厚弟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年八月二十三日书记员 赵梦芸书记员 马子萌