安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖04民终728号上诉人（原审被告）：秦鹏，男，1989年4月7日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，委托诉讼代理人：姚卫利，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王冠一，男，1978年1月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，上诉人秦鹏因与被上诉人王冠一房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦鹏的委托诉讼代理人姚卫利，被上诉人王冠一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦鹏上诉请求：撤销原判，改判驳回王冠一对秦鹏的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。双方在签订《房屋租赁合同》后，秦鹏于2013年11月已经通知王冠一解除合同，且将房屋钥匙也交与王冠一（原审庭审中王冠一已经认可），双方的房屋租赁关系已于2013年11月已经解除。合同既已解除，物业费用、电费5999.53元也不应当由秦鹏承担；2、一审法院适用法律错误。本案王冠一起诉租金已经超过一年时效。王冠一找不到秦鹏，也可以将房屋内的物品提存，然后出租房屋。王冠一无所作为，直接诉讼秦鹏主张各项损失，实属不妥，王冠一应承担损失扩大的法律责任。王冠一辩称，秦鹏称其不租赁房屋没有提交证据，王冠一已经提交了继续租赁的短信记录。秦鹏如果不租赁房屋可以和王冠一协商，房租结清、物品拉走就可以。物业费应当有承租方承担，秦鹏偷电是公安机关通知王冠一的，责任应当由秦鹏承担。王冠一向一审法院起诉请求：1.判决解除王冠一与秦鹏签订的《房屋租赁合同》；2.判决秦鹏一次性支付王冠一租赁费79220元（自2014年4月2日起暂计算至2017年2月2日，共计34个月，实际给付数额计算至秦鹏返还房屋止）；3.判决秦鹏一次性支付王冠一物业费1218元；4.判决秦鹏一次性支付居住使用期间违规用电费5999.52元；5.判决秦鹏立即搬离并返还王冠一房屋；6.案件诉讼费由王冠一承担。一审法院认定事实：2013年4月15日，出租方（甲方）王冠一与承租方（乙方）秦鹏签订《房屋租赁合同》，双方约定：一、甲方将位于淮南市田家庵区圣地新都会五号楼102室的房屋承租给乙方，用途为：自己居住，建筑面积84.6平米，产权证号：13002973,13002974；二、双方约定，租期为24个月，时间自2013年4月17日至2014年4月17日，租金为每季度7000元，乙方支付房租后，才具有使用权，以后提前15天再付下一期房屋租金7000元，以此类推；三、乙方承担租赁期内水、电、电话、天燃气、有线电视、物业管理等费用；四、根据甲方房内设置，乙方给付甲方押金3000元，待租赁期满，甲方验房无异议后，押金退还乙方。合同签订后，秦鹏支付王冠一一个季度房租7000元及押金3000元后入住涉案房屋。秦鹏陆续支付王冠一房屋租金至2014年4月14日。2014年4月6日，王冠一通过短信询问秦鹏是否续租。2014年4月19日至2015年5月25日，王冠一多次通过短信的方式向秦鹏索要房租，秦鹏多次表示愿意负担房租，但至今未支付。因秦鹏在居住期间自2014年4月起未缴纳涉案房屋物业管理费，王冠一于2016年9月11日代为缴纳涉案房屋2014年12月18日至2016年12月17日期间的物业管理费1218元。因秦鹏在租赁期间存在违约用电行为，国家电网于2016年9月28日向王冠一发用电检查通知书，王冠一于2017年4月24日补交电费5999.53元。一审法院认为：王冠一与秦鹏签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按约定履行。双方虽约定租期为24个月，但其租赁的具体时间为自2013年4月17日至2014年4月17日，应当视为合同约定的租赁期为一年。合同约定期限届满后，双方未签订书面合同，秦鹏继续承租王冠一房屋，视为双方形成不定期房屋租赁关系。秦鹏在支付王冠一一年租金后至今未支付租金，构成违约，应当承担相应的民事责任。王冠一要求秦鹏支付自2014年4月2日至其实际返还房屋之日止的租金，符合法律规定，但欠付租金的起始日期有误，应自2014年4月17日起算，且应扣除秦鹏已支付的3000元押金，对其符合法律规定的部分依法予以支持。根据双方的约定，王冠一承担租赁期内水、电、电话、天燃气、有线电视、物业管理等费用，秦鹏要求王冠一支付物业费1218元及电费5999.52元，符合法律规定及双方当事人的约定，依法予以支持。秦鹏提出其已于2013年11月份通知王冠一解除《房屋租赁合同》，并据此认为王冠一的诉请已经超过诉讼时效，因秦鹏未就其辩解提交证据加以证实，且秦鹏至今未搬离租赁房屋，对其辩解依法不予采信。关于王冠一要求解除其与秦鹏签订的《房屋租赁合同》并要求秦鹏返还房屋的诉讼请求，鉴于秦鹏同意解除《房屋租赁合同》并退还房屋，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：1、解除王冠一与秦鹏于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2、秦鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付王冠一租金76220元（79220元-3000元），实际给付数额按每季度7000元自2017年2月17日计算至秦鹏返还房屋之日止；3、秦鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付王冠一物业费1218元；4、秦鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付王冠一电费5999.52元；5、秦鹏于本判决生效之日起三十日内返还王冠一租赁房屋；6、驳回王冠一其他诉讼请求。本案案件受理费1961元，由王冠一负担50元，秦鹏负担1911元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年，王冠一以房屋租赁合同纠纷为由起诉秦鹏，淮南市田家庵区人民法院（2015）田民一初字第04388号民事裁定驳回其起诉。2016年，王冠一以房屋租赁合同纠纷为由起诉秦鹏，淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初7018号民事裁定准许王冠一撤诉。其他查明事实同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：1、王冠一的起诉是否超过诉讼时效；2、涉案《房屋租赁合同》是否已于2013年11月份解除；3、物业费用、电费5999.52元是否应当由秦鹏负担。针对上述焦点问题，本院评判如下：关于第一项争议焦点，本院认为：王冠一以房屋租赁合同纠纷为由分别于2015年、2016年起诉秦鹏，诉讼时效在王冠一起诉时已经发生中断，故王冠一的起诉未超过法律规定的诉讼时效。关于第二项争议焦点，本院认为：秦鹏上诉称涉案《房屋租赁合同》已于2013年11月份解除，但其未提供证据予以证明，且王冠一对此不予认可，根据民事案件谁主张谁举证的证据规则，秦鹏应当承担举证不能的后果。关于第三项争议焦点，本院认为：结合王冠一一审提交的短信记录、通话录音以及涉案房屋所在小区淮南市新都会物业服务有限公司的证明，可以互相印证秦鹏在《房屋租赁合同》到期后，仍然继续租赁涉案房屋、王冠一向其催要房租的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故在房屋租赁期间产生的物业费用和电费，按照《房屋租赁合同》的约定应当由秦鹏负担。综上所述，秦鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1886元，由秦鹏负担。本判决为终审判决。审判长 刘 瑞审判员 王雪霞审判员 王元元二〇一七年八月十四日书记员 魏海燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。