福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终3178号上诉人（原审被告）：南安瑞安房地产开发有限公司，住所地福建省南安市省新镇省东村。法定代表人：吴其系，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈桂英，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄应杰，男，1987年10月5日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：洪劲曙，福建正成功律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤冠雯，福建正成功律师事务所律师。上诉人南安瑞安房地产开发有限公司（以下简称瑞安公司）因与被上诉人黄应杰商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑞安公司委托诉讼代理人陈桂英、被上诉人黄应杰委托诉讼代理人尤冠雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄应杰一审的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、黄应杰违约在先，根据合同约定，黄应杰应在签订合同后十日内办理银行按揭，但其在收到瑞安公司提供的办理按揭手续后两个月才办理，瑞安公司要求交房时间往后顺延两个月，一审对此未予认定，显属错误。二、一审认定瑞安公司应于2016年4月11日交房缺乏事实法律依据，不能成立。根据《商品房销售合同》第8条明确约定，开发过程中因南安市政府规划调整、市政府重要活动及政府限制性规定造成无法正常施工的；中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气及停水、停电、高考限制作业等造成无法正常施工的，瑞安公司因天气因素、停电停水造成停工，且在2014年、2015年度还遇到高考限制作业情况，一审只计算天气因素、停电停水因素，而没有将高考限制作业造成停工计算在内，显属错误。因此，一审要求瑞安公司从2016年4月12日赔付黄应杰逾期交房违约金的计算天数是错误的。三、一审认定判决瑞安公司承担案件受理费68元有悖客观事实和法律规定，不能成立。黄应杰辩称，诉争房屋周边500米范围内的学校并不作为高考考点；延期交房的因素并不包括黄应杰逾期办理按揭，且黄应杰在收到瑞安公司提交的材料后已经及时办理按揭，同时，黄应杰在交房之前已经全额付清了房款。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。黄应杰向一审法院起诉请求：1.责令瑞安公司继续履行其与黄应杰于2014年1月9日签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2.判令瑞安公司支付逾期交房违约金（违约金从2016年1月1日起计至实际交房之日止，按黄应杰已支付房款457264元的日万分之一计算）。一审法院认定事实：瑞安公司系依法注册成立的从事房地产开发、经营、租赁等业务的有限责任公司。瑞安公司于2013年12月13日取得瑞安中心城1#、2#的商品房预售许可证，证号为（南）预售〔2013〕第49号。2014年1月9日，黄应杰与瑞安公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，黄应杰购买瑞安公司开发的址在南安市省××东村瑞安中心城第2幢4层401号房，建筑面积共124.47平方米，单价为每平方米3673.69元，总金额457264元。第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工完全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人X元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.开发过程中因南安市政府规划调整、市政府重要活动及政府限制性规定造成无法正常施工的；中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气及停水、停电（出卖人提供相关部门或单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实）、高考限制作业等造成无法正常施工的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，黄应杰于合同约定的交房日期之前支付了全部购房款457264元。瑞安公司至今未将本案商品房交付黄应杰使用。本案工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，也未经消防验收合格。一审法院认为，瑞安公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，黄应杰向瑞安公司购买址在南安市省××东村瑞安中心城第2幢4层401号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，黄应杰与瑞安公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，瑞安公司应当在2015年12月31日前，将符合第八条各项规定条件的商品房交付黄应杰，如遭遇中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气及停水、停电可以延期；因本案工程从2014年1月16日双方签订合同之日到2015年12月31日双方合同约定交房之日遭遇中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气共79天，遭遇停电1天，遭遇停水1天，即瑞安公司的交房时间可以顺延到2016年3月21日，而在这期间又遭遇上述原因17天，可以再顺延到2016年4月7日，在这期间又遭遇上述原因3天，可以再顺延到2016年4月10日交房，在这期间又遭遇上述原因1天，故可以再顺延到2016年4月11日交房。但是本案工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格以及消防验收合格，也未交付黄应杰使用，故瑞安公司已构成逾期交房。为此，黄应杰请求瑞安公司继续履行合同约定的交房义务，符合法律规定，予以支持。因瑞安公司逾期交房已超过90日，按照合同约定，瑞安公司应自2016年4月12日起至其实际交付本案商品房之日止，每日按黄应杰已付购房款457264元的0.01%计算支付逾期交房违约金，故黄应杰请求瑞安公司支付自2016年1月1日起至实际交房之日止，每日按其已付购房款457264元的0.01%计算的逾期交房违约金，对于符合法律规定的部分即瑞安公司应自2016年4月12日起至实际交付本案商品房之日止，每日按黄应杰已付购房款457264元的0.01%计算支付逾期交房违约金，予以支持；超出此部分的，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、南安瑞安房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市省××东村瑞安中心城第2幢4层401号房交付黄应杰使用；二、南安瑞安房地产开发有限公司应支付黄应杰自2016年4月12日起至南安瑞安房地产开发有限公司将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市省××东村瑞安中心城第2幢4层401号房交付黄应杰使用之日止，每日按黄应杰已付购房款457264元的0.01%计算的逾期交房违约金（自2016年4月12日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；三、驳回黄应杰的其他诉讼请求。案件受理费181元，减半收取计91元，由黄应杰负担23元，由南安瑞安房地产开发有限公司负担68元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，瑞安公司具有商品房预售资格，其与黄应杰签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄应杰履行了支付购房款的义务，瑞安公司也应依约交付符合法律规定和合同约定条件的商品房。瑞安公司至今仍未将符合条件的商品房交付给黄应杰，应继续履行交付符合条件商品房的义务并承担相应的违约责任。关于瑞安公司主张黄应杰逾期办理按揭贷款手续，存在违约行为，可以顺延交房时间的问题。虽然根据《合同补充协议》第一条第2项规定，被上诉人应在合同签订10日内办理完毕按揭手续，但双方合同并未约定逾期办理按揭贷款可延期交房，《商品房买卖合同》第七条仅是约定在买受人存在逾期付款违约行为时，瑞安公司有权推迟交房至黄应杰付清所有款项，而本案中黄应杰申请的按揭贷款已经在合同约定的交房时间之前发放，即在交房之前黄应杰已经履行付款义务，瑞安公司的抗辩事由已消失，故瑞安公司并不存在上述可以迟延交房的情形。瑞安公司以黄应杰逾期办理按揭贷款手续为由，主张其有权顺延交房，不符合合同约定的顺延条件，瑞安公司提出的上述上诉理由，理据不足，本院不予支持。瑞安公司另主张应扣除高考限制作业造成停工的天数，但其未能提供证据证实高考期间无法正常施工，本院不予采信。一审法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额并无不当。综上所述，瑞安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币181元，由南安瑞安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志贤审判员  张国琴审判员  李玮玲二〇一七年八月二十八日书记员  吴启帆附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。