云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2301民初753号原告（反诉被告）：者文花，女，1986年1月7日生，彝族，楚雄市人，初中文化，个体，住楚雄市。委托诉讼代理人：杨楚平，民申法律服务所法律工作者（特别授权）。被告（反诉原告）：王来云，男，1960年6月18日生，汉族，楚雄市人，大学文化，退休职工，住楚雄市。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）者文花与被告（反诉原告）王来云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）者文花及其委托诉讼代理人杨楚平，被告（反诉原告）王来云及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）者文花向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告原租房内设施308676元、房屋装修费365760元、自来水初装费1409.44元、还未使用的水费390元，共计676235.44元；2、判决确认被告将租房换锁时电表底度为13555度；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月19日，者文花与王来云签订租房合同，王来云将楚雄××胜景路18号房屋1幢（4层、建筑面积480平方米）租给者文花经营楚雄市鹿城镇漫天飘雨足疗店（以下简称漫天飘雨足疗店）。合同约定：租期暂定9年，如无重大变化合同顺延，房屋装修由者文花自行负责。租房后者文花进行了装修、购买水电表并进行安装、开通，投资建盖了五楼钢架结构厨房和小工住房，共支出365760元。者文花居住在租房第四层，购买了家具、生活、厨房用品，房间内还放有现金、首饰、重要资料、债权凭证等。另外者文花还购买了经营漫天飘雨足疗店所需设备，共用去308676元。2016年11月29日，者文花因有事将会所关门，听到朋友通知有人从出租房内搬东西，赶到现场后看到有人将房内物品搬走立即报警。东城派出所民警出警后，通知王来云赶到现场，民警对者文花与王来云进行调解，经协商双方未达成协议。王来云未经者文花同意将其租房内的一至五楼东西搬空。双方签订的租房合同才租用了3年，王来云单方终止合同，将房屋搬空并租给他人，是侵权行为，给者文花带来了巨大损失。被告（反诉原告）王来云辩称，第一、在本案房屋租赁合同合约下，王来云不存在违约责任，不应该承担责任。第二、在侵权损害责任法律关系中，被告王来云不存在侵占财产的违法行为，不存在过错，不应承担侵权赔偿责任。第三、原告要求赔偿经营损失的诉请，既不符合合同法关于违约责任规定，也不符合侵权责任法的相关规定。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王来云向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）者文花支付拖欠的房屋租金65000元；2、判令解除双方签订的《租房合同》；3、判令者文花退还2-4楼的租赁房屋；4、判令者文花赔偿电梯井道修复费57000元；5、反诉费由者文花承担。事实和理由：2013年5月19日，者文花与王来云签订《租房合同》，向王来云承租位于楚雄××胜景路自建房屋1幢用于经营使用。合同约定：租期暂定9年，租金每年60000元，每三年递增5%，承租人应按时交租金，如逾期未交，出租人有权收回房屋。双方口头约定：租金交付遵循交租金后使用的租赁习惯，一年一交。合同签订后，者文花向王来云支付第一年租金60000元。第二年者文花提出资金困难，先交付30000元，剩余租金尽快交付，之后的租金者文花一直拖延未付。自2015年年初者文花经营的漫天飘雨足疗店就关门停业，致使王来云无法联系上者文花。王来云被迫于2016年11月29日将者文花的一层铺面收回另行出租，2至4层仍由者文花放置物品。另者文花承租后在装修时，将租房内的电梯井道损坏，应赔偿修复费用57000元。原告（反诉被告）者文花针对被告（反诉原告）王来云的反诉辩称，第一、者文花欠王来云的房租已经在（2016）云2301民初1114号案进行判决，与本案无关。王来云已于2016年11月29日将者文花租房内的物品搬走，并将租房强行收回，自2016年12月1日以后的房租，者文花不应支付。第二、王来云于2016年11月29日强行搬走租房内经营设备、生活用品，双方签订的《租房合同》已经终止。第三、王来云已于2016年11月29日强行搬走租房内一至五楼的物品，租房已经被其强行收回，不应要求者文花退还2-4层房屋。第四、租房内的电梯井道并未损坏，者文花向王来云租房时因租用的房屋不够，且4层的租房内不需安装电梯，经王来云同意后，将原电梯井道改装为房屋，当时并未约定由者文花恢复原状。双方签订的《租房合同》为期9年，者文花才使用2年王来云就收回房屋，者文花不应赔偿修复费。同时王来云提出电梯井道修复费57000元并没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）者文花为证明自己的本诉诉讼主张、反诉辩称及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、租房合同、足浴会所房屋装修合同；2、工程决算单价明细表、收条；3、被告搬走的贵重物品清单及一般物品清单；4、销货单、销售单、收据、发票、空调销售合同、麻将机销售协议、城市供水合同；5、照片45张，光碟一盘；6、证人尹某的证人证言;7、准予登记通知书。被告（反诉原告）王来云针对其本诉辩解、反诉主张与理由，向本院提交以下证据：1、租房合同；2、（2016）云2301民初1114号民事判决书；3、照片；4、电梯井道原设计图及修复预算单；5、商铺租赁合同。根据者文花的申请，本院向楚雄市公安局东城派出所调取证据接待报警三联单回执1份。本院认为：原告（反诉被告）者文花提交的证据1中租房合同证实了者文花与王来云签订租房合同的事实；足浴会所房屋装修合同与证据2、6相互印证，证实了者文花对租房进行装修，共用去装修费365760元的事实；证据3与证据5、证据4中销货单、工程款发票、广告制作费收据、太阳能收款收据、空调销售合同、城市供用水合同、双方于2017年6月16日、8月2日签字确认的物品清单、本院于2017年6月16日、8月2日制作的调查笔录相互印证，证实了王来云于2016年11月29日将楚雄××胜景路出租房内部分物品搬走的事实及租房内现有空调15台、太阳能热水器2套、水塔1套、广告牌1架、安装供水的情况；证据7证实了漫天飘雨足疗店于2016年12月16日注销的事实；本院予以采信；证据4中销售单、收据、麻将机销售合同无其他证据相互印证，本院不予采信。被告（反诉原告）王来云提交的证据1证实了双方签订租房合同的事实；证据2证实了者文花自2015年9月差欠王来云房租的事实；证据3证实了现场情况；证据5证实了王来云将原租房出租给杜忠的事实；本院予以采信；证据4无其他证据相互印证，本院不予采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月18日，原告（反诉被告）者文花（乙方）与被告（反诉原告）王来云（甲方）签订《租房合同》，向王来云租用胜景路自建房屋1幢（建筑面积480平方米、框架结构），租金每年60000元，每三年递增5%。合同约定：“第一条、乙方租用甲方房屋期间不得随意损坏房屋，如有损坏由乙方负责。如经营需要改造，经征得甲方同意。第二条、租期暂定九年，如无重大变化合同顺延。第三条、房屋装修由乙方自行负责。装修方案须征得甲方同意。不得破坏房屋主体结构。……第六条、乙方正常经营，甲方不得干预。乙方也不得转租房屋，并需按时交房租给甲方。如超期未交，甲方有权收回房屋。第七条、违约责任：任何一方给对方造成损失，应负责赔偿。”合同签订后，王来云将胜景路自建房（毛坯房）交付给者文花。2013年5月19日，者文花与尹某签订《足浴会所房屋装修合同》，委托尹某对楚雄××胜景路18号房屋（4层）进行装修，尹某自2013年5月20日至7月15日对房屋进行装修。装修完工后，者文花分别于2013年5月21日、7月27日、2014年7月27日支付尹某装修款100000元、200000元、65760.40元，合计365760.40元。在对上述房屋施工过程中，尹某将原电梯井道进行了改造。装修完工后，者文花自2013年7月23日开始经营漫天飘雨足疗店。2013年7月1日、2016年4月21日，者文花向楚雄市供排水有限公司分别支付给水工程工程款1359.44元、50元，合计1409.44元。2013年7月4日，者文花与楚雄市供排水有限公司签订《城市供用水合同》。2016年4月8日，被告（反诉原告）王来云向本院起诉原告（反诉被告）者文花，要求：一、解除双方签订的《租赁合同》；二、由者文花支付自2015年9月至2016年8月30日止的房屋租金；三、由者文花赔偿王来云损失20000元。本院于2016年9月20日作出（2016）云2301民初1114号民事判决书，判决书中认定事实如下：“……合同签订后，被告者文花支付了2年的租金，但自2015年9月至今的租金未支付”。该份民事判决书判决：由被告者文花支付原告王来云房屋租金60000元（自2015年9月起至2016年8月止），该判决书已生效。2016年11月29日，被告（反诉原告）王来云在未征得原告（反诉被告）者文花同意的情况下对上述房屋门锁进行更换。者文花得知后赶到现场并进行报警，楚雄市公安局东城派出所出具接待报警案件三联单（回执）。2016年12月1日，王来云与杜忠签订《商铺租赁合同》，将上述房屋出租给杜忠。另查明，庭审中，被告（反诉原告）王来云认可装修完工后，王来云已经知道电梯井道改造情况，但并未要求者文花拆除。2017年6月16日，本院组织双方对租房内现留存的物品进行确认，双方确认租房内留存的物品情况（详见楚雄××胜景路漫天飘雨足浴会所二至五楼现场清点物品清单）及空调15台、太阳能热水器2套、水塔1套、广告牌1架。当日，者文花将物品清单中的物品搬走。2017年8月2日，本院组织双方对王来云搬走的物品清单进行确认，双方确认王来云搬走的物品情况（详见2017年8月2日的清单）及1.5米双人床4套，王来云提出1.5米双人床现在其朋友处，无法搬走。当日，者文花将上述清单中的物品搬走。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：一、原告（反诉被告）者文花与被告（反诉原告）王来云签订的《租房合同》是否应该解除；二、王来云是否应赔偿者文花房屋设施308676元、装修费365760元、自来水初装费1409.44元、未使用水费390元及是否应对王来云将上述房屋门锁进行更换时的电费进行确认；三、者文花是否应支付王来云自2014年12月1日至2015年8月31日的房租45000元、2016年9月1日至2016年11月30日的房租15000元、2016年12月1日至2017年3月31日的租金10000元；四、者文花是否应返还王来云该案所涉房屋的2-4层；五、者文花是否应赔偿王来云因装修损坏的电梯井道修复费57000元。本院认为，关于争议焦点一、三、四，被告（反诉原告）王来云于2016年11月29日将租赁给原告（反诉被告）者文花的胜景路房屋1幢门锁进行更换并收回房屋，以其行为明确表达了解除合同的意思表示，原告（反诉被告）者文花在针对王来云提出反诉的答辩中亦认可合同在王来云更换门锁后解除，故本院认定者文花与王来云签订的《租房合同》已于2016年11月29日解除，双方的权利义务终止。对于王来云要求解除双方签订的《租房合同》的诉请，本院不予支持。王来云提交的本院（2016）云2301民初1114号民事判决书属于生效判决，认定了者文花自2015年9月至2016年8月差欠王来云房租未付的事实，且王来云对于者文花自2014年12月1日起至2015年8月31日止未支付房租的反诉请求未提交证据证实，故对于王来云要求者文花支付2014年12月1日至2015年8月31日房租的诉讼请求，本院不予支持。者文花与王来云签订的《租房合同》已于2016年11月29日实际解除，者文花应支付王来云自2016年9月1日至11月29日的房租15534元（60000元/年×105%÷365天×90天），对于王来云要求者文花支付房租15000元的诉讼请求，本院予以支持，对于王来云要求者文花支付2016年11月30日至2017年3月31日房租的诉讼请求，本院不予支持。王来云已于2016年11月29日将胜景路自建房屋的门锁进行更换并收回房屋，对于其要求者文花返还房屋2至4楼的诉请，本院不予支持。针对争议焦点二，王来云于2016年11月29日将胜景路自建房屋门锁进行更换并强行收回房屋，房屋内可以搬离的物品（详见2017年6月16日物品清单）、王来云搬走的物品（详见2017年8月2日物品清单）现已于2017年6月16日、8月8日由者文花搬离，房屋内的空调15台、太阳能热水器2套、水塔1套、广告牌1架及现在王来云朋友处的1.5米双人床4套无法搬离，本院根据本案的实际情况，确认归王来云所有，由王来云折价赔偿者文花经济损失34020元。对于者文花诉请的其他房内设施，并未提交有效证据证实，本院不予支持。因双方签订的《租房合同》中并未约定合同到期后装修费用的承担，且本案中双方约定的租期暂定9年，王来云在房租未到期且未征得者文花同意的情况下强行更换门锁，应对者文花的装修损失、自来水初装费予以折价赔偿。庭审中，王来云认可者文花支付装修费365760元，且者文花装修房屋后已经经营使用了3年零四个月，本院根据本案的实际情况，确认由王来云折价赔偿者文花装修损失230430元。者文花租赁上述房屋后，与楚雄市供排水有限公司签订合同，对上述房屋的供水设施进行初装，并支付初装工程款1409.44元，本院确认由王来云折价赔偿者文花自来水初装费损失890元。上述应由王来云折价赔偿者文花的经济损失合计265340元。据此，对于者文花要求王来云支付上述房屋设施、装修费、自来水初装费的诉讼请求，本院予以部分支持。对于者文花要求王来云支付未使用自来水费、并确认电费的诉讼请求，因其未提交证据证实，本院不予支持。针对争议焦点五，王来云在得知者文花将上述房屋的电梯井道进行改造后，并未要求者文花恢复原状或赔偿损失，应视为王来云对者文花将电梯井道进行改造的行为做出同意的意思表示，故对于王来云要求者文花赔偿电梯井道修复费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）王来云支付原告（反诉被告）者文花经济损失265340元；二、由原告（反诉被告）者文花支付被告（反诉原告）王来云房屋租金15000元；三、驳回原告（反诉被告）者文花的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王来云的其他反诉请求。案件受理费10562元，由被告（反诉原告）王来云负担4144元（未交）,由原告（反诉被告）者文花负担6418元（已交）；反诉案件受理费1370元，由原告（反诉被告）者文花负担170元（未交），由被告（反诉原告）王来云负担1200元（已交）。以上款项相互折抵后，应由被告（反诉原告）王来云负担的执行款项合计254314元，限于本判决生效后十五日内一次性付清，款交本院。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  徐彦琼人民陪审员  薛 敏人民陪审员  鲍有红二〇一七年八月十一日书 记 员  李晓梅