广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8724号上诉人（原审被告）：刘文英，女，1968年5月6日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。被上诉人（原审原告）：杨碧山，男，1976年1月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人刘文英因与被上诉人杨碧山租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初39782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘文英上诉请求：撤销一审判决，改判16000元阁楼租金除扣除刘文英所欠杨碧山的房租、电费及房屋管理费共计3500元，还应退返给刘文英12500元租金。事实和理由：一、杨碧山177房原来不包隔楼月租是2200元，自从2014年7月1号租给刘文英时因包隔楼上涨月租800元，共计月租是3000元。二、由于隔楼是非法搭建的，杨碧山说了要是注明在合同书面上，管理处的工作人员肯定会强行拆掉他的，所以没有注明在合同书面上。三、杨碧山亲自说的隔楼是他花钱搭建的，他有权收回来给刘文英租用，并没有说事先早就将其隔楼让给了176房的房东使用，更没有说明l76的房东已将隔楼出租。四、按照租房的正常手续在甲乙双方签订合同，乙方将租金和押金交给甲方后，甲方应该要将每个房间的锁匙交给乙方，可是杨碧山却没有这种正常租房的手续，他连门上的锁都没有哪来的锁匙呢?后来房门上的锁都是刘文英自己装的。五、在一审时杨碧山不承认自己的承诺，口称按照当时的房屋出租行情，他的房租可以上涨到3000元的月租。既然按行情，就按住家房的行情，除平台上的房之外，因平台上的楼层矮，人流集中可以开店，所以和住家房不能相比。以平台以上的楼层作比较，还有哪一套房的月租有3000元。可以说没有第二套房价3000元的月租了。六、2014年骏马写字楼上，除平台上的房之外，出租房的行情都是在20-24元每平米的月租价，正因为行情不好人家做不下去了才转让给刘文英。七、实际上2014年至2016年骏马写字楼上，平台以上的出租房的行情是这样的：1、按照177房同一栋同一层来说，175房月租1700元，176房月租1800元，包隔楼2200元的月租。178房月租2200元。179房月租1700元。2、按照177房同一栋楼，同一个楼梯上、下层来说，167房比177房还要矮一层，装修条件也要好，占地面积和177房一样大，月租才2000元，实际上177房2014年7月以前的月租是2200元，后来租给刘文英增加一个隔楼给刘文英做厨房，月租才上涨800元。刘文英虽然认为贵了点，但是比起在外面吃还是要好多了，就这样177房才涨到月租为3000元的。八、在合同结束4个月前，杨碧山处于没脸面对的情况下，要他退休的父母出面从176房东那强行将隔楼收回，交给刘文英租用，要是杨碧山没有当时的承诺，20个月都过去了，短短的4个月了，还会让自己年迈的父母强行要求176的房东将隔楼退出来吗?以上八点，条条属实，证明杨碧山事先就计划好了，一个隔楼两面收租金，骗取刘文英月租800元长达20个月的隔楼租金共计16000元是实。被上诉人杨碧山答辩称：需要尊重合同，房屋是上一手租户转让给刘文英，他们之间的合同杨碧山不知情，是上一手租户不做了转让给刘文英，与杨碧山没有关系，双方权利义务在合同中约定的很清楚。2016年9月20日，杨碧山向一审法院起诉请求：1、解除杨碧山、刘文英双方签订的租赁合同，刘文英将广州市站西路87号177房交还杨碧山；2、刘文英向杨碧山支付从2016年7月1日起计至实际交还房屋之日止的租金（按每月3000元计）；3、刘文英向杨碧山支付逾期支付租金的滞纳金（按每日3%的标准计算，计至上述拖欠租金实际清付之日止）；4、刘文英交纳的保证金6000元由杨碧山予以没收；5、刘文英向杨碧山偿还代为垫付的水电费及滞纳金1197元、管理费240元。一审法院认定事实：广州市站西路87号A栋177房，建筑面积90.31平方米，是杨碧山所有的房屋。2014年7月1日，杨碧山（为出租人、甲方）与刘文英（为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将广州市站西路87号177房出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积为90平方米；甲乙双方议定上述物业月租金为3000元/月，租赁期限自2014年7月1日至2016年6月30日止，共计24个月，租金分期每1个月交付，并应在每期结束前5日内交付下一期租金给甲方；乙方需在签署本合约之时向甲方支付按金6000元，首期3000元；解除契约之日，按金无息退还乙方；乙方在租赁期届满或解除合约之日应交还原承租物业和设备给甲方，如须继续承租的，应提前六十日与甲方协商，双方另签订契约；租赁期内，该物业的一切水、电、煤气费、管理费等均由乙方负责；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之三收取滞纳金，逾期超过七日，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，没收按金并追讨所欠租金及滞纳金、水电费等。因本案纠纷，杨碧山于2016年9月20日提起诉讼。一审诉讼中，杨碧山称：2010年，杨碧山以2200元/月把177房出租给176房业主，176、177房公共地方上的阁楼是杨碧山建的，口头同意将阁楼给176房业主使用。刘文英所述租金涨了800元，因2200元/月是2010年的价格，刘文英承租时是2014年，当时市场价格已经涨了。刘文英是176房业主找来接手的。杨碧山没有承诺将阁楼给刘文英。杨碧山到2015年10月才知道176房租户没有将阁楼交给刘文英使用，而且，租赁合同都没有约定阁楼问题。杨碧山记得2016年9月5日双方最后一次交涉，即使当作是9月17日，刘文英也什么钱都没有给。当时双方是协商过，杨碧山说7月、8月的租金还没有给，就以按金抵扣2个月的租金，9月份的租金到了今天共1700元，水电费要求刘文英清了、管理费要求清了，今天立即交房就不计较立即了结。刘文英说没有钱给，也暂时搬不了，所以杨碧山就走了。这个条件的前提是刘文英当天立即交才可以。刘文英具体何时走，杨碧山不知道。刘文英称：9月17日当天刘文英确实说钱暂时没有，然后又与杨碧山说阁楼没有使用，每个月涨价800元，20多个月早就抵扣租金了。因为当天东西还没有搬，也不能走，要杨碧山给两天宽限。杨碧山不同意，要立即搬，说完转身就走了。关于租赁房屋现状，杨碧山称：因为刘文英拖欠租金，杨碧山上门催缴，催缴了几个月，刘文英也不交房，也不搬出。刘文英答应过2016年7月搬走，8月31日搬走，9月5日搬走，但都没有搬。最后说中秋搬，结果又没有搬，一直拖。所以杨碧山就到法院起诉。刘文英没有将房屋钥匙交给杨碧山。10月底管理处打电话给杨碧山告知房屋里面没有人，搬走了，门没有关、敞开了，里面乱七八糟，要求杨碧山来处理。杨碧山11月1日到租赁房屋现场处理，发现门锁坏了，杨碧山找人把垃圾清理了，但没有换锁，因为铁门是焊死的，现在屋里没有刘文英的东西。一审法院认为：杨碧山、刘文英双方于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期限于2016年6月30日到期后，双方并未续签合同，反而就租赁合同终止何时交回房屋，租金、水电费等费用如何结清等问题，进行了多次协商。在协商期间，刘文英暂时未向杨碧山支付租金及其他费用，依公平合理原则，不应就此认定其构成违约。杨碧山要求刘文英承担逾期交租的违约责任，一审法院不予支持。双方在2016年9月17日协商达成的按金6000元抵扣2个月租金，刘文英尚欠9月份租金1700元、水电费1197元、管理费240元的结算意见，公平合理，双方可依此履行。至于杨碧山要求刘文英当天立即搬走，则不合常理，强人所难。鉴于刘文英已于2016年9月19日搬离租赁房屋，双方的权利义务于当日终止。双方之间的租赁合同已无需再行予以解除，杨碧山可自行收回其房屋使用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第二款、第九十一条之规定，于2017年3月14日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起三日内，刘文英向杨碧山支付租金1700元、水电费1197元、管理费240元；二、驳回杨碧山的其他诉讼请求。案件受理费90元，由杨碧山负担40元，刘文英负担50元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，杨碧山提交2016年1月26日的欠条一份（原件），证明刘文英一直迟延交租，上面的字是杨碧山写的，但下面的签名是刘文英签的，当时杨碧山特别要求刘文英写上身份证号码。刘文英质证称：欠条上的签名不是刘文英签的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理。刘文英主张177房的阁楼并未交付使用，阁楼租金每月是800元，故应返还相应租金费用。首先，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物是广州站西路87号177房，并未明确约定阁楼也属于出租部分。其次，租赁合同中写明房屋建筑面积为90平方米（以房产证面积为准），与房产证显示的177房面积90.31平方米相互对应。双方均陈述阁楼为杨碧山自建，杨碧山无提交报建资料，刘文英也主张阁楼系非法搭建，如属违法建筑，则阁楼面积不可能包含在依法登记的房屋面积中。最后，出租人杨碧山也不予确认其曾承诺将阁楼出租给刘文英使用，刘文英未提交证据证实租赁物包含阁楼且该阁楼租金为800元，刘文英应承担相应举证不能的责任。另，关于阁楼租金费用问题，刘文英主张177房阁楼未交付使用须返还相应费用，但刘文英一审中并未提出反诉，杨碧山二审也不同意其上诉请求，故本院不予审处。一审法院按照双方于2016年9月17日达成的协商意见，判决刘文英向杨碧山支付租金1700元、水电费1197元、管理费240元并无不当，本院予以认可。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘文英负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡粤海审判员 曹佑平二〇一七年八月二日本件记员张