四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0824民初440号原告：苟泽芳，女，生于1957年4月2日，汉族，四川省苍溪县人。委托诉讼代理人：白宝泉，四川诰通律师事务所律师。被告：黄正杰，男，生于1956年10月6日，汉族，四川省苍溪县人。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川鉴平律师事务所律师。第三人：李杰，男，生于1981年8月18日，汉族，四川省苍溪县人。系原告苟泽芳与死者李光寿之子。第三人：杨华。系死者李光寿与前妻马明珠之女。第三人：杨莉，女，生于1965年农历腊月初一，汉族，四川省苍溪县人。系死者李光寿与前妻马明珠之女。第三人：李勇。系死者李光寿与前妻马明珠之子。第三人：李军。系死者李光寿与前妻马明珠之子。原告苟泽芳与被告黄正杰确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月13日受理后，依职权追加了李杰、杨华、杨莉、李勇、李军作为本案第三人参加诉讼。由审判员黄河、人民陪审员孙晓艳、人民陪审员孙昌菊组成合议庭适用普通程序于6月13日公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托诉讼代理人、第三人李杰、杨莉到庭参加诉讼，第三人杨华、李勇、李军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告苟泽芳向本院提出诉讼请求：确认被告与原告丈夫李光寿于2007年6月21日所签订的《卖房契约》无效。事实及理由：原告苟泽芳与李光寿结婚后，离开苍溪县元坝场到广元市居住，由于夫妻感情破裂，向法院起诉离婚未成而离开李光寿出走，独自外出打工维生。回来时发现李光寿已病故，且在去世前将共有房屋低于市价卖给了被告黄正杰，经与黄正杰协商退房未成。由于被告黄正杰与李光寿恶意串通损害原告苟泽芳的利益，故起诉请求判决确认李光寿与被告黄正杰所签订的房屋买卖合同无效。被告黄正杰辩称：1.诉争房屋系李光寿从父亲李崇信处继承取得，后确权登记在李光寿名下，这一事实无争议。2.2007年6月24日，李光寿在村组干部见证下，并由其胞弟李光宇执笔将房屋出卖并签约，收取被告2万元购房款，这一买卖关系是客观成立的。3.作为房屋共有人原告苟泽芳，在出卖房屋的近10年时间里，事实上是知情的，起诉称不知情完全不符合常理。4.该房屋的出卖并非李光寿一时性起，而是经过长期考虑，且之前曾准备将房屋以1.2万元出卖给周成华，在亲戚的介绍下，并考虑到李光寿身体多病急需用钱，才由本案被告出资2万元购买。5.该房屋出卖价格完全符合当时房屋的现状，买卖当时，该房屋近乎完全破损、即将倒塌，评估机构所做的评估是仅作为双方纳税的依据，不应作为该房屋真实交易价值。6.被告取得房屋后，进行了近乎全面的改造，投入了大量的资金，且居住使用至今。综上，本案房屋买卖合同合法有效。第三人李杰辩称：当时卖房子，我是不知情的，后来是我妈苟泽芳告诉我的，因为我父亲一开始要卖房子，我就不同意。当时我父亲生病，都是我出的钱，不存在急需用钱情形。第三人杨莉辩称：当时父亲李光寿卖房子时候确实没告诉我们，我们还是从街坊处听说的，也去跟被告打招呼了，让被告不要购买，以免以后产生纠纷。原告苟泽芳为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、原被告身份证复印件，拟证明原被告诉讼主体适格。2、苍溪县房地产普查表、房屋所有权证、国有土地使用证复印件各一份，拟证明诉争房屋系李光寿与原告共同共有的事实，案争房屋至今的土地使用权人和所有权人仍是原告和李光寿。3、卖房契约复印件一份，拟证明诉争房屋系原告与李光寿共有，被告是明确知道的，且事后找他人代原告签字，同时证明买卖价格不合理，原告对出卖不知情的事实，至今原告对该卖房契约未追认。4、（2006）苍溪民初字第1392号民事判决书复印件一份，拟证明原告与李光寿感情不和，在2006年提起离婚诉讼，在2006年10月12日由苍溪县人民法院判决不准离婚，之后双方分居的事实。5、四川恒正房地产估价事务所估价报告一份，拟证明被告不合理低价购买该房屋，进而表明涉案房屋不适用善意取得。6、苍溪县公安局元坝派出所死亡证明一份，拟证明李光寿于2010年死亡注销户籍的事实。被告黄正杰质证认为：原告提交的证据的真实性均无异议。原告在夫妻感情不和的时候将房屋所有权证、国有土地使用证如此重要的权属凭证放置在李光寿处，李光寿的行为基于其身份关系，可以构成对其妻子的表见代理；卖房契约上面由被告找人代签苟泽芳的签字没有事实依据，且该卖房契约是在李光寿的亲属及村组干部的见证下协商形成，没有恶意串通的情形；（2006）苍溪民初字第1392号民事判决书只能说明双方因感情不和起诉过，按常理，在夫妻关系即将结束的时候，房屋等重要的夫妻共同财产将成为夫妻关注的重点，原告陈述这么多年不知情，不符合常理；四川恒正房地产估价事务所估价报告仅仅是行政机关计征税收的依据；苍溪县公安局元坝派出所的死亡证明证明了一个非常怪异的现象，原告苟泽芳作为李光寿合法妻子，在2010年11月13日得知其丈夫去世后，如果原告不知道房屋已卖的事实，原告为何不接收财产。第三人李杰质证认为：卖房契约上面的“苟泽芳”签名不是本人所签。其余证据无异议。第三人杨莉质证认为：无异议。被告黄正杰为支持其答辩观点向本院提交了以下证据：1、卖房契约1份，拟证明该契约是在社区干部及李光寿亲属见证下形成的，是双方的真实意思表示，没有恶意串通的行为。2、李光寿出具的收条原件1份，拟证明该房屋实际交易价款为2万元。3、纳税证明书1份，拟证明被告已就买卖房屋向税务机关申报纳税，履行后合同义务。4、测绘报告1份，拟证明被告为该房屋办理过户准备工作。5、房屋所有权证、土地使用证各1份，拟证明出卖的对象是符合法律规定的，已经过确权登记的房屋。该两证的原件已经由李光寿在转移房屋占有时交给了本案被告，已经完成交付。基于李光寿与本案原告的夫妻关系，将买卖房屋实际转移占有并移交权利证书原件，李光寿依法构成对苟泽芳的表见代理。6、中国农业银行与杨德坤的房屋出售协议，拟证明当时房屋买卖价格2万元符合市场行情。7、照片12张，拟证明该房屋在转移占有后，被告进行了脱胎换骨的改造。8、李玉发、何周武、罗家贵等人的自书证明材料，拟证明在2007年下半年，本案被告对该房屋进行了维修改造的事实。9、侯泽芬、侯泽君及杨淑珍的调查笔录，拟证明买卖当时在场社区干部对契约形成的证明，同时杨淑珍证实了该房屋之前以1.2万元出售给周成华。几个证人均证实，原告对李光寿出卖房屋的事实是知情的，并没有异议。10、望江社区居民缴纳农合保险的花名册，拟佐证侯泽芬书记陈述的在房屋买卖前后，原告回到望江社区办理农合保险的事务，社区办公地距离诉争房屋在同一街道，且不足一百米，以此证明原告对房屋出卖的事实是知情的。原告苟泽芳质证认为：“苟泽芳”的签字不是本人所签，证明被告明确知道诉争房屋的处分需要原告本人的签字，而没有要求原告本人签字，没有履行买受人的审慎购买义务；合同载明的交易金额为1.2万元而不是2万元；即使被告纳税，没有原告的同意，该纳税无税法意义上的正当性；卖房契约形成时间2007年6月21日，纳税证明形成时间2007年12月，测绘报告形成时间2008年3月3日，如果被告所述的原告知情成立，被告应当在一个月之内要求原告追认，但自2007年6月21日至2008年3月3日有9个月之久，被告并未取得原告追认，视为原告拒绝追认；不认同被告取得两证的法律效果合法，也不认可被告陈述的李光寿的行为构成表见代理，房屋买卖不属于家事代理范围，不适用表见代理；即使有添附行为属于反诉处理范围，可另案处理；证人应出庭作证，因没有出庭，对三性均不认可；证明材料没有来源也无盖章，也没有年度，客观性不认可，上面即使有苟泽芳名字也不表明是苟泽芳本人办理。第三人李杰质证认为：房屋买卖合同不是母亲苟泽芳亲笔签字，证人杨淑珍与被告是亲戚关系，不能证明。其余同意原告委托诉讼代理人的质证意见。第三人杨莉质证认为：居委会清楚房屋不仅属于李光寿所有，并且李光寿还有子女，应该通知所有人到场。其余同意原告委托诉讼代理人的质证意见。本院依职权对证人侯泽芬、侯泽君、董怀碧、余克武进行了调查取证，制作了调查笔录，并当庭进行了宣读。原告苟泽芳质证认为：1.4位证人均证实，当时卖房子时苟泽芳跑了，证明苟泽芳不知情。侯泽芬证明房子属于李光寿，来自李光寿继承所得不属实。2.望江路和建设路社区在2007年之前是一个，当时望江路社区在建设路办公，与案争房屋不足一百米不属实。3.4位证人均陈述，当时卖房屋时2万元已经很高了，但均不能否认房屋评估价格。4.4位证人陈述，李光寿卖房屋是为了治病，治病的目的不能成为单独处分房屋的合法理由。5.证人侯泽君陈述称李光寿子女对卖房子无异议，今天出庭的李光寿子女李杰、杨莉陈述不知情。被告黄正杰质证认为：法庭的调查还原了当时的事实真相，客观真实。第三人李杰质证认为：我作为李光寿的儿子，当时卖房子时不知情，我要是知情，肯定参与进去了，到现在我也不知道房子具体卖了多少钱。第三人杨莉质证认为：李光寿与前妻的4个子女对卖房子均不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提供的苍溪县房地产普查表、房屋所有权证、国有土地使用证复印件和被告提供的房屋所有权证、土地使用证原件的认定。本院认定意见为，该组证据能够证明本案诉争房屋所有权和土地使用权仍归李光寿与苟泽芳共同共有的事实，本院予以采信。但不能就此推定原告将房屋所有权证、土地使用证放在李光寿处，即构成对原告的表见代理，被告的证明目的和辩称，本院不予采信。2.关于原告提供的卖房契约复印件和被告提供的卖房契约原件的认定。本院认定意见为，该组证据结合本院依职权对证人侯泽芬、侯泽君、董怀碧、余克武进行的调查取证可以证明，李光寿出卖房屋是其真实意思表示，并在社区干部的见证下与被告黄正杰签订的合同，不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的无效情形和受欺诈、胁迫、乘人之危等可变更、可撤销情形，本院予以采信。3.关于被告提供的李光寿出具的收条的认定。本院认定意见为，该收条结合本院依职权对证人侯泽芬、侯泽君、董怀碧、余克武进行的调查取证可以证明，李光寿出卖房屋的价款应为20000元。4.关于四川恒正房地产估价事务所估价报告的认定。购房价款是房屋买卖中的核心内容，虽然四川恒正房地产估价事务所对该房屋价值进行了评估，但评估价格并不等于市场价格，结合本院依职权对证人侯泽芬、侯泽君、董怀碧、余克武进行的调查取证和被告提供中国农业银行与杨德坤的房屋出售协议等证据能够证实当时2万元房屋价格是合理的，并不存在房价过低的情况，不能达到原告的证明目的。5.被告提供的照片12张和李玉发、何周武、罗家贵等人的自书证明材料的认定。该两组证据主要证明被告对诉争房屋进行改造、装修的事实和花费情况，与本案无直接的关联性，本院不予采信。根据上述有效证据，结合庭审中诉讼参加人的陈述，认定本案的事实如下：苟泽芳与李光寿于1980年3月在苍溪县元坝人民公社登记结婚，1990年7月6日将夫妻共同所有的位于苍溪县元坝镇街村2组的93平方米土木结构私有房屋1幢作了产权登记，取得了苍溪县人民政府颁发的权字第2966号房屋所有权证，登记所有权人为李光寿，共有人为苟泽芳。苍溪县人民政府于1991年5月5日颁发了苍国用（91）字第02331号国有土地使用证，载明用地面积为104.17平方米。后由于苟泽芳与李光寿不和睦等原因，导致双方常因家庭生活琐事发生纠纷，因此苟泽芳独自外出到广元打工，2001年在广元市元坝区昭化场开一小麻将馆，李光寿到该处与苟泽芳及其顾客发生纠纷，苟泽芳2006年4月向本院起诉离婚未果，便关闭麻将馆又到成都、甘肃等地长期打工，不与李光寿一起生活。苟泽芳走后，李光寿于2007年6月21日与黄正杰在所在居委会干部和群众见证下，签订一份房屋买卖合同，约定将其与苟泽芳共有的房屋，以12000元卖给黄正杰，在黄正杰一次性交付房款后，李光寿将房屋及其所有权证、国有土地使用证，以及房屋内的水电气等相应设施交给黄正杰。合同签订时无苟泽芳的名字，后来在“卖房人：李光寿”后面又添加了“苟泽芳”的名字。随后，李光寿向黄正杰出具收到售房款20000元的收条,同时将房屋交给黄正杰，黄正杰搬到该房屋居住至今。由于办理产权过户登记手续需对房屋估价，黄正杰随后委托四川恒正房地产估价事务所有限公司估价。该所于2007年6月29日作出川恒房估[2007]120号房地产估价报告，确定该房地产价值39063元，黄正杰于2007年12月12日按此价值金额向苍溪县地方税务局纳税1210.89元。苍溪县经纬房产测绘有限公司根据黄正杰的委托，于2008年3月4日对该房屋作了测绘审核备案。黄正杰到苍溪县房地产管理局办理产权过户登记，由于没有苟泽芳的签字而未办成。李光寿于2010年11月13日死亡。苟泽芳在庭审中称2013年回家时，见到黄正杰入住该房屋，得知李光寿将房屋出售给了黄正杰，便向黄正杰提出自己不知道李光寿卖房的事，要求交还房屋，被黄正杰拒绝。苟泽芳请求当地居委会解决，但居委会称其解决不了。苟泽芳即向本院起诉请求处理，本院元坝人民法庭于2015年10月15日组织苟泽芳、黄正杰诉前调解仍未能达成一致协议。苟泽芳于2016年5月10日向本院提起诉讼，认为黄正杰与李光寿恶意串通损害苟泽芳的合法权益，请求判决确认黄正杰与李光寿所签订的房屋买卖合同无效。本院作出（2016）川0824民初1599号民事判决后，被告不服上诉至广元市中级人民法院，广元市中级人民法院作出（2016）川08民终728号民事裁定，以原审认定事实不清，且遗漏必要诉讼当事人为由发回本院重审。对于合同上“卖房人：李光寿”后面的“苟泽芳”签名，黄正杰辩称是李光宇（系李光寿亲戚）代写的，但不能确定补添签名的时间。本院认为，本案争议焦点在于本案中卖房契约的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款“依法成立的合同，自成立时生效。”以及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人订立有关设立、变更、转让和不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，本案所涉房屋买卖合同，自卖房契约签订后即发生法律效力。原告苟泽芳诉称讼争房屋系其与李光寿共有，李光寿在处理夫妻共同财产时，应与苟泽芳平等协商，取得一致意见，李光寿私自将该房屋卖给被告黄正杰系无权处分，且未经权利人进行追认，该卖房契约应属无效。本院认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，本案诉争房屋虽系李光寿与苟泽芳夫妻共同财产，李光寿未经苟泽芳同意处理房屋即便属于无权处分亦不影响买卖合同之效力。原告苟泽芳称房屋买卖价格过低，买卖双方存在恶意串通损害原告合法利益的行为，因此合同无效。本院认为：李光寿与黄正杰就本案所涉房屋约定价格为12000元，后实际买受价格为2万元。其签订房屋买卖协议时有当地社区干部在场，社区干部均证实李光寿出售房屋时现状比较破旧，价格合理，同时参照同期同地区房屋价格，李光寿与黄正杰之间房屋买卖的出售价格符合当时市价。即便房屋价格偏低，由于买卖房屋在前，房屋评估在后，也不能就此推定李光寿与黄正杰之间存在恶意串通，损害原告利益之行为。因此原告的该项主张本院不予支持。综上所述，基于物权变动原因与结果区分原则之规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同效力。被告黄正杰与李光寿签订的卖房契约系双方真实意思表示，有元坝镇两个社区6名社区干部在场见证，不存在恶意串通，以不合理低价损害原告苟泽芳合法权益的情形，不符合合同无效的规定，原告的诉讼请求本院不应予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条；《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告苟泽芳的诉讼请求。案件受理费150元，已减半收取，由原告苟泽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审 判 长  黄 河人民陪审员  孙晓艳人民陪审员  孙昌菊二〇一七年八月一日书 记 员  王 坤