广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2072民初581号原告（反诉被告）：苏婉仪，女，1980年9月出生，汉族，住广东中山市，委托诉讼代理人：刘泽沛，广东中古律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培秋，广东中古律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：伍美贤，女，1977年8月出生，汉族，住广东中山市，委托诉讼代理人：吕向前，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄进健，广东盈进律师事务所律师助理。原告苏婉仪与被告伍美贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，伍美贤提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审��，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏婉仪及其委托诉讼代理人刘泽沛，被告伍美贤及其委托诉讼代理人吕向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏婉仪向本院提出诉讼请求：1.解除原告苏婉仪与被告伍美贤签订的《物业租赁合同》；2.没收被告伍美贤缴交的租赁押金36000元；3.被告伍美贤向原告苏婉仪支付租金36000元及水电费1514.2元（租金从2016年12月计至2017年2月28日，水电费从2016年11月计至2016年12月）。事实和理由：2014年11月8日，原告苏婉仪与被告伍美贤签订一份《物业租赁合同》，约定原告将位于古镇古一德兴路13号乐丰花园四期25号物业出租给被告作商业使用；每月租金12000元，租赁期限自2014年11月1日起至2018年3月31日止，每年租金分六期缴交，首期2014年11月1日到2014年12月31日的租金须在签订合同时交付，以后每两个月为一期，��交租后使用，各期租金必须按时按额缴清，逾期未交清租金，则原告按未交租金的金额每日加收3％的违约金，且原告有权解除合同，并没收被告已缴纳的租赁押金。合同还约定了其他内容。签订合同后，原告依约将该物业交付给被告使用，被告缴纳了押金36000元及至2016年11月份的租金，但被告从2016年12月开始拖欠租金，2016年11月至12月的水电费也未付。被告的行为已构成违约，特提起诉讼。被告伍美贤答辩并反诉称，伍美贤愿意承担应由其承担的水电费，但2017年1月1日后，被告伍美贤已经没有使用租赁物，不需要支付此后的租金。在履行合同过程中，经过电话沟通，对租金的支付问题是每月支付一次，在支付时间上也进行沟通确认变更了。2016年12月份租金，双方约定2016年12月31日支付。因伍美贤出差在澳门，无法支付租金，经过电话确认，回来马上支付租金。但苏婉仪违反诚实信用原则，强行封闭租赁房屋，构成根本违约，导致租赁合同无法履行，给伍美贤造成巨额经济损失。请求判令：1.苏婉仪返还伍美贤租赁押金36000元；2.苏婉仪向伍美贤赔偿装修、财物损失60000元及预期的利润损失60000元针对伍美贤的反诉，苏婉仪答辩称，违约方是被告伍美贤，其无权要求返还押金；伍美贤没有证据证实其装修、财物损失及预期利润损失。经审理查明，涉案租赁物位于中山市××古××路××号乐丰花园。该物业产权人为中山市古镇古一经济发展公司。房产证号：粤房地权证中府字第××号。涉案物业是原告苏婉仪从中山市古镇镇古一村民委员会处承租再进行转租。2014年11月8日，出租方（甲方）苏婉仪与承租方（乙方）伍美贤签订一份《物业租赁合同》，约定甲方将位于中山市××古××路××号乐丰花���四期25号物业出租给乙方作商业用途；每月租金12000元，租赁期限自2014年11月1日起至2018年3月31日止，每年租金分六期缴交，首期2014年11月1日到2014年12月31日的租金须在签订合同时交付，以后每两个月为一期，先交租后使用，各期租金必须按时按额缴清，乙方逾期未交清租金，则甲方按未交租金的金额每日加收3％的违约金，且甲方有权单方解除本合同，收回该物业并没收乙方已缴纳的租赁押金和租金，乙方不再异议且无条件归还该物业给甲方；乙方租赁时即缴纳甲方36000元作为租赁押金；该物业的水费、电费及一切税费由乙方负责；在违约责任中约定甲方违约，要退还双倍押金及已交但未使用的租金给乙方，如乙方违约，除按上述条款执行外，要立即搬离物业，不得追讨押金和已交纳但未使用的租金；合同还约定了其他内容。签订合同后，原告苏婉仪依约将涉案物业交付给被告伍美贤使用，被告伍美贤缴纳了押金36000元及至2016年11月份的租金，但被告从2016年12月开始拖欠租金，2016年11月至12月的水电费也未付。2017年1月9日，原告苏婉仪以被告伍美贤存在违约为由向本院提出前述诉求诉讼中，原告苏婉仪称被告伍美贤于2017年1月1日已私自搬离涉案物业，原告已向公安机关报警，为安全起见已将涉案物业锁住。被告伍美贤则称其并不存在违约行为，双方已协商2016年12月份的租金在月底支付，但因2016年12月31日被告伍美贤在澳门出差，才无法缴纳租金。而原告苏婉仪于2017年1月1日就强行锁门，先存在违约行为，被告伍美贤才没缴纳租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，苏婉仪与伍美贤签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。结合双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为哪方当事人构成违约。本案中，原告主张被告拖欠2016年12月的租金及水电费已构成违约，被告则提出双方已就2016年12月的租金达成协议月底缴交，但因出差在澳门无法缴清。对此，本院认为，租赁合同约定“首期为2014年11月1日到2014年12月31日的租金须在签订合同时交付，以后每两个月为一期，先交租后使用，各期租金必须按时按额缴清，乙方逾期未交清租金，……甲方有权单方解除本合同，收回该物业并没收乙方已缴纳的租赁押金和租金……”，按该约定，2016年12月的租金应属2016年的第六期，第六期的租金应在2016年11月前缴清，但被告伍美贤在2016年12月31日仍未缴交，其辩称双方已达成协议，其提供了微信聊天记录予以证明，但微信聊天记录内容并未直接反映双方对支付租金时间达成一致意见，���告对此又不予确认，应承担举证不能的不利后果。且被告提出在澳门出差未能在该日支付租金也不是合理正当的理由，在被告伍美贤未提供其他证据证明其存在延期支付租金的合理正当理由的情形下，其抗辩意见不能成立，本院不予采信。被告伍美贤未按约定期限缴纳租金，已构成违约，原告苏婉仪有权按租赁合同约定依法解除合同，收回涉案物业并没收租赁押金36000元。原告苏婉仪强行收回涉案物业并不构成违约。故原告主张解除租赁合同，没收租赁押金36000元的请求，理据充分，本院予以支持。被告伍美贤反诉主张原告苏婉仪违约，应返还押金及赔偿损失的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于租金的请求，原告苏婉仪主张被告伍美贤支付2016年12月至2017年2月的租金，但原告苏婉仪于2017年1月1日已锁住并实际控制涉案物业，被告伍美贤于2017年1月至2月期间并没有实际占用涉案物业，原告苏婉仪主张该期间的租金，理据不足，本院不予支持。故被告伍美贤应向原告苏婉仪支付2016年12月的租金12000元。对于水电费的请求，原告苏婉仪已提供相应的收据予以证明，被告伍美贤也无异议，并表示愿意承担，故原告苏婉仪该部分请求有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告苏婉仪与被告伍美贤于2014年11月8日签订的《物业租赁合同》；二、被告伍美贤于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏婉仪2016年12月的租金12000元及水电费1514.2元；三、被告伍美贤缴纳的租赁押金36000元归原告苏婉仪所有；四、驳回原告苏婉��的其他诉讼请求；五、驳回被告伍美贤的所有反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元，减半收取369元，由原告苏婉仪负担259元，被告伍美贤负担110元（原告已预交，在执行中迳付原告）；反诉案件受理费1710元，由被告伍美贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一七年八月十六日书记员 陈少颜