吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0204民初1102号原告：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市船营区松江路71-1号。代表人：韩冬，行长。委托诉讼代理人：孙强，吉林丁凤礼律师事务所律师。被告：刘双军，男，1970年1月4日出生，汉族，住吉林市昌邑区。被告：王凤艳，女，1972年7月16日出生，汉族，住吉林市昌邑区。被告：吉林市新地房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区金碧家园小区G号楼1-2-1号网点。法定代表人：于鸿涛，董事长。委托诉讼代理人：王忠军，男，该公司法务。委托诉讼代理人：高宏明，吉林江城律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行（以下简称建设银行吉林市分行）与被告刘双军、王凤艳、吉林市新地房地产开发有限公司（以下简称新地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行吉林市分行的委托诉讼代理人孙强、新地公司的委托诉讼代理人王忠军、高宏明到庭参加诉讼，被告刘双军、王凤艳经本院公告送达开庭传票，公告期届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行吉林市分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与刘双军签订的编号为xxx《个人住房（商业用房）借款合同》；2、刘双军偿还借款本金及利息、罚息共计175985.63元（其中借款本金174292.33元，利息81680.93元，罚息12.37元，计算至2017年3月10日）及2017年3月11日至实际给付之日的利息、罚息（按合同约定标准计算）；3、新地公司就上述借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等承担连带保证责任；4、王凤艳就上述借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等承担连带保证责任；5、原告有权对坐落于吉林市龙潭区新山街xx号新地山湾x区x号住宅x幢x单元xx室房屋优先受偿。事实和与理由：原告与刘双军于2016年1月22日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为xx），合同约定：原告向刘双军提供借款18万元，借款期限为216个月（自2016年1月22日起至2034年1月22日），还款方式为等额本息还款，利率采用月利率，即在基准利率水平上上浮5%。借款人应按期足额还款，如违约，原告有权解除合同，并宣布借款立即到期，并要求借款人立即偿还借款本息及实现债权的费用。原告与王凤艳于2016年1月22日签订《保证合同》合同编号为xxx.约定对刘双军向原告的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等承担连带保证责任；同时，刘双军以坐落于吉林市龙潭区新山街xx号新地山湾x区x号住宅xx幢x单元xxx室房屋对该借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。王凤艳系保证人对上述借款承担保证责任。新地公司对上诉借款承担连带保证责任。故，诉至法院。刘双军、王凤艳未作答辩。新地公司辩称：第一，原告提供的合同为格式合同，其中关于新地公司承担连带保证责任的保证期间为格式条款，加重了新地公司的责任，属于无效条款，本案抵押权已经生效；第二，原告提供的合同中对保证条款的约定违反法律强制性规定，即公平原则，也应属无效；第三，即使无效不得到认定，根据《中华人民共和国物权法》规定新地公司也不应该对全部本金及利息承担连带赔偿责任。《中华人民共和国物权法》规定抵押权与保证同时存在时需先就抵押物实现债务，本案中抵押物为刘双军本人房屋；第四，涉案房屋现可以办理相关的房屋产权手续及他项权利，但刘双军并未按新地公司通知予以办理，对刘双军欠款行为造成的相关后果应由刘双军本人承担。庭审中，建设银行吉林市分行围绕自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：1、单身证明一份，证明：刘双军系单身；2、中国建设银行个人住房借款申请书一份，证明：2015年12月28日刘双军向建设银行吉林市分行提出借款申请；3、商品房买卖合同（预售）一份，证明：刘双军因购买房屋向建设银行吉林市分行借款；4、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明：刘双军于2016年1月22日与建设银行吉林市分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，合同编号为xxx，约定：建设银行吉林市分行向刘双军提供借款人民币18万元，期限216个月,还款方式为等额本息还款法，刘双军提供提供抵押担保，并约定了违约责任，新地公司提供阶段性连带保证责任，保证范围是借款本金、利息、违约金等各种实现债权的费用，保证期间是保证条款生效至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误收执之日起；5、保证合同一份，证明：王凤艳于2016年1月22日与建设银行吉林市分行签订了合同编号为xxx保证合同，约定王凤艳就上述的借款本息承担连带保证责任；6、房屋预告登记证明一份，证明：刘双军将约定的提供抵押担保的房屋为其建设银行借款提供抵押担保，并已办理了房屋预告登记证明；7、个人贷款支付委托书、个人贷款支付凭证、开立贷款账户通知书各一份，证明：刘双军授权建设银行将所借款项发放至新地公司的银行账户。建设银行吉林市分行已提供借款18万元；8、抵押承诺书一份，证明：刘双军承诺将房屋作为抵押；9、贷款账户基本信息打印件二份，证明：截止到2017年3月10日刘双军欠借款本金174292.33元、利息1680.93元、罚息12.37元。截止到2017年8月10日刘双军欠借款本金171607.80元、利息1688.54元、罚息36.95元；10、银行对账单打印件一份，证明：刘双军贷款后还款及欠款情况。上述证据，新地公司质证意见：证据1、2，认为无法确认其真实性。证据3，未提出异议。证据4，真实性无异议，合法性有异议，认为合同恰恰证明是建设银行吉林市分行单方提供，未与新地公司协商，符合格式合同的法律规定，合同中对格式条款保证期间的约定未见明示提示，保证区间关系新地公司重大的责任，合同第36条不能体现着重标明，合同36条约定的提交其他权利证书并非抵押权成立的生效要件，本案中抵押权已登记，此条约定明显加重新地公司保证期间，不当延长，同时也违反《中华人民共和国合同法》第39条提供格式条款方应遵循公平原则的强制性义务，因此保证期间的延长属于无效条款，合法性不应得到法律的支持；此份合同恰恰证明双方就抵押物的抵押权和保证责任的履行顺序未作约定，完全符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，约定不明时先就担保物行使债权。证据5，认为不清楚。证据6，真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为恰恰证明该房屋已办理抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、一百八十七条规定抵押权在登记时间点生效，新地公司的保证期间在此时间点终结，而不应是他项权利及合同中约定的其他证明文件提交日并且建设银行吉林市分行收执日止，这样对新地公司不公平。证据7，委托书提出异议，认为不清楚，个人贷款支付凭证、帐户通知书无异议。证据8，认为不清楚，无法确认其真实性。证据9、10，认为是单方提供，实际欠款人为刘双军，需刘双军本人确认，没有印章确认出处。刘双军、王凤艳、新地公司未向本院提交证据。本院对建设银行吉林市分行提交的证据评判如下：刘双军、王凤艳未到庭发表质证意见，视为放弃自己的诉讼权利。建设银行吉林市分行提交的证据3、4、6、证据7中的个人贷款支付凭证、开立贷款账户通知书，新地公司对证据的真实性未提出异议，本院对上述证据予以采信。建设银行吉林市分行提交的证据1、2、5、证据7中的个人贷款支付委托书、8—10，上述证据间以及上述证据与建设银行吉林市分行提交的其他证据间能相互印证，本院予以采信。根据双方当事人的举证、质证、陈述以及本院对证据的认证，本院对以下事实予以确认：2015年12月28日，刘双军向建设银行吉林市分行提出个人商业用房借款申请。2016年1月22日，建设银行吉林市分行（贷款人）与刘双军（借款人）、新地公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号xxx），约定：借款本金18万元；借款期限216个月，即2016年1月22日至2034年1月22日；借款人将借款用于购置商品房；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为吉林市龙潭区新山街xx号新地山湾x区x号住宅x单元x层xx号；保证人提供的保证为连带责任保证；保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止（第三十六条，特别条款），无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任[第十二条第五款第（二）项]；违约情形及违约救济措施包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。《个人住房（商业用房）借款合同》还对合同当事人的其他权利义务作出约定。同日，王凤艳与建设银行吉林市分行签订了《保证合同》约定：刘双军与乙方（建设银行吉林市分行）签订的编号为xxx的《借款合同》为主合同，甲方（王凤艳在本合同项下提供连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止；保证范围为本合同约定的债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、乙方为实现债权与担保权利而发生的费用；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。《保证合同》还对合同当事人的其他权利义务作出约定。2016年1月28日，抵押房屋（吉林市龙潭区新山街xx号新地山湾x区x号住宅x幢x单元x层xx号、建筑面积84.32平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。2016年2月1日，建设银行吉林市分行按照刘双军签具的个人贷款支付委托书向新地公司发放贷款18万元。在借款合同的履行过程中，刘双军按合同约定偿还了部分当期应还借款本息，自2017年2月1日后开始逾期。刘双军逾期后，建设银行吉林市分行三次扣划新地公司保证金共计10285.08元用于偿还刘双军所欠借款本息。截至2017年8月10日，刘双军逾期累计2591.15元，尚欠借款本金171607.8元，利息1688.54元，罚息36.95元。本院认为，刘双军与建设银行吉林市分行、新地公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及王凤艳与建设银行吉林市分行签订的《保证合同》均是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。建设银行吉林市分行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。刘双军未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定的合同解除条件已成就，建设银行吉林市分行有权解除借款合同并要求刘双军归还全部借款本金及利息。同时，刘双军以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，故建设银行吉林市分行有权请求以约定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿。王凤艳作为刘双军连带责任保证人，并处于保证期间内，对刘双军的该笔债务应承担连带保证责任。关于新地公司提出的合同中约定保证期间条款为格式条款，加重了新地公司保证责任并该条款违反法律强制性规定，即公平原则，应属无效条款的抗辩主张，本院认为，关于新地公司承担保证责任的保证期间的约定条款列于“特别签订条款”中，独立于建设银行吉林市分行预先拟定、重复使用的条款之外，不属格式条款。且该条款并不失公平，刘双军借款用途为购置新地公司出售的房屋，借款直接发放给新地公司，新地公司实现销售获取收益，亦应承担相应的经营风险，借款合同明确约定了保证期间，新地公司应依约承担合同责任，新地公司主张加重其义务无事实及法律依据，故新地公司的该抗辩主张，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条关于“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，新地公司在借款合同解除后仍应对刘双军的应付款项承担连带保证责任。关于新地公司提出即使承担担保责任也应当在抵押物优先受偿不足部分承担保证责任的抗辩主张，本院认为，虽然本案债务人刘双军以自己的房屋作为担保物抵押，但依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，当事人首先应依合同约定实现债权。本案，《个人住房（商业用房）借款合同》约定无论债务人（刘双军）对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押），保证人（新地公司）在本合同项下的保证责任均不因此减免，借款人（建设银行吉林市分行）均可直接要求保证人（新地公司）依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，故新地公司该抗辩主张本院不予采纳。综上，建设银行吉林市分行的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除被告刘双军、吉林市新地房地产开发有限公司与原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2016年1月22日签订的编号为xxx的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘双军于本判决生效之日起七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行借款本金171607.8元，利息1688.54元，罚息36.95元（利息及罚息计算至2017年8月10日，自2017年8月11日起借款本金171607.8的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计付至还清借款之日止）；三、被告刘双军逾期不履行上述第二项确定的义务，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行有权以被告刘双军所抵押的坐落于吉林市龙潭区新山街xx号新地山湾x区x号住宅x幢x单元x层xx号房屋（建筑面积84.32平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿；四、被告刘双军逾期不履行上述第二项确定的义务，由吉林市新地房地产开发有限公司、王凤艳承担连带责任。被告吉林市新地房地产开发有限公司、王凤艳承担保证责任后，有权向被告刘双军追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4060元（其中案件受理费3820元、公告费240元，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行已预交）由被告刘双军、王凤艳、吉林市新地房地产开发有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  李慧媛人民陪审员  王秀英人民陪审员  薄清志二〇一七年八月十八日代理书记员  邹 冬