广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1102民初2042号原告：刘艳艳，女，1982年10月7日出生，汉族，住梧州市万秀区。委托代理人：刘玉思，男，1952年9月12日出生，汉族，住梧州市万秀区。系原告刘艳艳之父亲。被告：贺州市幸福物业代理有限公司，住所地：贺州市日月街39号。法定代表人：黄飞虎。原告刘艳艳与被告贺州市幸福物业代理有限公司（以下简称幸福公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法由审判员莫衍扬适用简易程序于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘玉思、被告公司法定代表人黄飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告财产损失23960元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月27日11点，原告父亲刘玉思接到幸福公司香港城物业管理处管理人员电话称原告香港城X幢X单元XXX号房门口地砖湿了，有可能水管漏水。刘玉思即过去开门，打开房门一看，整个厅、饭厅、一个房间、厨房都被污油水剩饭菜浸泡一寸多深。当时问管理人员怎么回事，管理人员说是楼下饮食业造成排水管堵塞，4、5楼厨房排水口已封堵一段时间，污水又涨上6楼从厨房冲进来。因原告的房子很少时间住人，只是学校寒暑假的时间才住，污水在房内浸泡可能有一个月。之后，管理人员打电话给香港城物业管理处的黄副总到现场查看，他也拍了很多照片。后黄副总安排工人把厨房的2只排水口封堵好，并安排清洁工人用2天下午才简单清理油水打扫卫生。讲到赔偿问题，黄副总多次到现场查看，幸福公司谢老板也到了现场查看核实，当时谢总讲好商量。2016年12月30日，黄老板、谢老板叫刘玉思把清单列出来交给他们索赔。经贺州市金雅装饰设计有限公司核查此次造成损失合计23960元。经多次与黄副总协商赔偿未果，后来被告说没钱，不赔了。被告公司管理不当，明知排水管堵塞，不及时维护，且在4、5楼的排水口进水而采取了封堵的情况下不及时通知原告，导致原告房屋长时间被污水浸泡。被告未按合同约定维修、养护、管理上下水管道，应当赔偿给原告造成的损失。为此，原告诉至法院。原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、物业管理服务合同两份，证明原告与被告存在物业服务合同关系。2、2017年1月物业费收据、生活垃圾处理费收据各一张，证明原告一直按时交纳物业管理费。3、现场照片11张，证明原告房屋被油污水浸泡时的现场情况。4、贺州市金雅装饰设计有限公司出具的损失清单1份，证明原告房屋原来的装修公司根据现需维修和更换物件计算出原告所受的损失。5、报告1份，证明原告就损失方面要求与被告协商，但没有结果。6、房产证，证明原告是涉案房屋的所有权人。被告辩称：一、被告每年定期对电梯、化粪池等进行定期维护、养护、管理和运行服务，也尽到了向业主告知禁止在非指定位置倾倒垃圾或抛弃杂物的义务，并在发现水管有堵塞情况后第一时间通知了原告，及时通知专业排堵人员进行了疏通，因此，被告已尽到了物业管理责任。二、从清理的情况分析，水管堵塞是各业主将生活垃圾倒入公共排水管道中造成的，此种情况已经超出了物业公司的管理范围及力量之外，物业公司不可能在堵塞前察觉，所以物业公司在管理上没有疏漏。也有可能是四五楼业主规避物业管理，擅自接排水管造成公共排水管的堵塞，或有可能是原告自身分管的原因造成的，或是上述原因的混合所致。因此，被告不是侵权责任人，不应承担赔偿义务。另，开发商对排污管道设计不合理，且在排污管道安装前，未认真疏通管腔、清理杂物、合理按规范正确使用排水配件。在安装管道时，未保证坡度，施工安装人员未严格按设计要求与规范规定及排水管口采用水泥砂浆封口等措施，也是造成排污管道堵塞，造成原告家被污水浸泡损失的原因，开发商也应承担赔偿责任。三、原告的各项损失，未经法定鉴定，应不予支持。被告发现水管有堵塞情况后第一时间通知了原告，并及时通知专业排堵人员进行了疏通，及时组织物业人员为其房屋进行了清洁。原告主张的各项损失并未折旧，也未提供任何发票以及进行损失鉴定，法院应驳回其诉讼请求。四、物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。如果随意要求物业公司承担无端责任，物业公司的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法合理的解决，不能一味要求物业公司负责。五、本案诉讼费用由原告自行承担。被告为其辩称向本院提供的证据有：发票9张，收条2张，证明被告定期对香港城小区排污管、下水道、化粪池等公共设施进行维修、养护、管理和运行服务。经庭审质证，对原告证据1、2、3、5、6，被告无异议；对证据4损失清单，被告对其真实性无异议，但认为该清单是不是专业的鉴定机构作出的，原告主张的损失也过高。原告对被告证据的真实性无异议，认可被告有正常维修的行为，但污水事件的发生证明被告没有尽到维修的责任。本院对证据的分析认定：对原、被告无异议的证据本院予以认定。原告证据4损失清单，是原告房屋原来装修公司根据现需维修和更换物件计算出损失清单，是具有一定专业水平的，可以作为确定原告损失的参考依据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：贺州市日月街39号桂东香港商贸城第X幢X单元XXX号房（房产证号：贺房权证八步字第（2011）XXXXX号）的房屋所有权人是刘艳艳。2009年6月14日，原告刘艳艳（乙方）与被告幸福公司（甲方）签订《桂东香港商贸城商品房物业管理服务合同》。第二条第一款约定甲方的权利：对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。第三条小区管理服务内容第二款约定小区共用设备设施及运行、使用权的日常维护和管理，主要是共用的上下管道、落水管、消防设施、路灯、公共车库等共用设备的日常运行、保养、维护和小修。第五条约定小区管理服务费用：住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，共145.21平方米，每月116元。第七条约定违约责任：（一）甲方违反协议，未达到管理服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。签订协议后原告一直按约交纳物业费。2016年12月27日，原告父亲刘玉思接到物业管理人员电话称原告房屋内可能水管漏水。原告父亲即过去查看，发现因楼下排水管堵塞、污水上涨，从原告的厨房涌进来，造成原告房屋的客厅、饭厅、一个房间、厨房被污油水剩饭剩菜浸泡1寸多深，一些家具、木地板被浸泡损坏。后被告公司安排清洁工人清理污油水，打扫卫生。根据原告装修房屋时的装修公司贺州市金雅装饰设计有限公司的统计，列出原告需维修和更换的物件清单及相关费用如下：1、换房间木地板（圣象实木地板）14平方米，单价260元,总价3640元；2、木地板地脚线13米，单价20，总价260元；3、换房门（钢木门）3套，单价720，总价2160元；4、大门门套5米、公卫门口门套6米、厨房门套6.5米（均为实木门套），单价120元，总价分别为600元、720元、780元；5、换电视柜1个，单价1800元，总价1800元；6、换厨房洗菜盆下橱柜1.5米，单价1500元，总价2250元；7、鞋柜玄关2.65平方米，单价680元，总价1800元；8、腻子修补（含乳胶漆，人工），单价800，总价800元；9、换床铺1张，单价2800元，总价2800元；10、餐座椅6张，单价280元，总价1680元；11、沙发打蜡维护，单价800元，总价800元；12、房间衣柜3.2平方米，单价750元，总价2400元；13、地垫8张，单价45元，总价360元；14、竹席2张，单价155元，总价310元；15、损坏拆除人工，单价500元，总价500元；16、卫生清洁，单价300元，总价300元。以上合计23960元。双方因赔偿事宜协商未果，为此，原告诉至法院。庭审查明，发生油污水浸泡房屋事件的原因是香港城1幢楼的三楼天花板排污水管拐弯处被堵塞。庭审后，法院组织双方到原告房屋现场进行察看核实，原告房屋的家具比较新,损失单上列出的除3套房门被油污水浸泡而损坏迹象不明显外，其他的部位或物件均有被油污水浸泡而损坏的明显迹象。本院认为：原、被告双方签订了物业管理服务合同，双方成立物业服务合同关系，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约按时交纳物业费，被告应提供合同约定的物业服务。合同约定被告应对共用的上下管道进行维护和管理，因下水管道堵塞，被告未及时疏通，导致污水往上涌进原告屋内，浸泡家具，造成原告损失。参考装修公司的统计计算，结合现场核实情况，本院认为原告房屋的房门（钢木门）3套，被损坏的迹象不明显，可以正常使用，可不予更换。除此之外，损失单上列出其他的部位或物件需要维修或更换，本院予以支持，确定原告房屋内需要更换的家具及修补的费用共计为21800元（23960元-2160元）。根据合同约定，物业公司未达到服务标准，逾期改正给业主造成损失的，物业公司应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应赔偿原告财产损失21800元。被告辩称其在发现水管堵塞后第一时间通知了原告，并安排排堵人员进行疏通，其已尽到物业管理责任。本院认为，这是损失造成后被告为了防止损失扩大所采取的措施，此时损失已经造成，被告并未尽到物业管理责任。对被告的该项辩称，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告贺州市幸福物业代理有限公司应赔偿原告刘艳艳损失21800元。案件受理费399元，减半收取200元（原告已预交），由被告贺州市幸福物业代理有限公司负担182元，由原告刘艳艳负担18元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员  莫衍扬二〇一七年八月十八日书记员  潘红熹