重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初6619号原告：重庆中冠物业管理集团有限公司，住所地重庆市江北区。委托代理人：刘帮荣，男，1969年5月4日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托代理人:颜朝琴，女，1986年9月14日出生，汉族，该公司员工。被告:刘军,男,1959年4月1日出生,汉族,户籍地四川省大竹县。委托代理人：ＸＸ轩，四川星源律师事务所律师。被告:刘卓,女,1983年1月26日出生,汉族,户籍地成都市温江区。委托代理人：ＸＸ轩，四川星源律师事务所律师。被告：重庆全兴物业有限公司，住所地重庆市巴南区。委托代理人:余鹏,重庆顺坤律师事务所律师。原告重庆中冠物业管理集团有限公司（以下简称中冠公司）与被告刘军、刘卓、重庆全兴物业有限公司（以下简称全兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员王霭姣独任审判，公开开庭进行了审理。原告中冠公司委托代理人刘帮荣、颜朝琴、被告刘军、刘卓委托代理人ＸＸ轩、被告全兴公司委托代理人余鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中冠公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告刘军、刘卓支付物业服务费4197.1元、公摊费709.41元、滞纳金1471.95元，共计6378.46元；2.案件诉讼费由被告刘军、刘卓、全兴公司承担。事实及理由：2011年12月22日，原告中冠公司与重庆全兴物业有限公司（以下简称全兴公司）签订前期物业服务合同并依约定进入全兴公司开发建设的威尼斯印象小区提供物业管理服务。合同约定：合同期限为2011年11月15日至2014年11月15日，物业收费为包干制，其中庭院别墅为1.20元/㎡；业主未能按时如数缴纳物业服务费的，按临时管理规约执行，按日加收应收款的千分之三作为滞纳金。被告刘军、刘卓系重庆市巴南区一品·安澜镇小米滩四合院16-5号（以下简称16-5号）房屋业主，房屋建筑面积274.32㎡。因被告刘军、刘卓自2011年11月15日至2013年12月31日期间未缴纳物业服务费，如果因房屋质量问题导致业主不缴纳物业服务费，则物业服务费须由被告全兴公司承担。原告中冠公司多次催收未果。遂向本院提出诉讼。被告刘军、刘卓辩称：前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费由建设单位承担，（2014）巴法民初字第（00600）号民事判决书（以下简称00600号判决）已认定从2007年的9月1日至2014年5月30日期间均属被告全兴公司逾期交房，直至2017年2月被告全兴公司才将涉案房屋交付被告刘军、刘卓，此前的物业服务费不应由被告刘军、刘卓承担。被告刘军、刘卓购房时候被告全兴公司指定的物管公司亦非原告中冠公司，原告中冠公司也从未与被告刘军、刘卓进行过任何联系，且原告中冠公司的诉讼已逾诉讼时效，请求驳回原告中冠公司其诉讼请求。被告全兴公司辩称：2014年5月30日之后其不应承担责任。物业服务费缴费主体是业主和物业使用人，被告全兴公司既非业主亦非物业使用人。依据前期物业服务合同补充协议约定房屋交付业主之日起，物业服务费由业主承担。原告中冠公司诉请已逾越诉讼时效，应驳回原告中冠公司诉讼请求。经审理查明：2012年3月5日，被告全兴公司与原告中冠公司签订重庆市前期物业服务合同。该合同约定物业服务费标准为：独栋别墅1.9元/㎡、双拼别墅，联排别墅1.4元/㎡、三拼别墅：1.5/㎡、叠拼别墅1.4元/㎡、庭院别墅1.2元/㎡。业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业服务费范围管理的已竣工但尚未出售，或者因被告全兴公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由被告全兴公司全额交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。合同期限为2012年3月15日至2014年11月15日。被告全兴公司或者业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数交纳物业服务费或未按时如数补齐物业服务费不足部分，按《临时管理规约》执行，按日加收应交款的千分之三作为滞纳金。同年3月21日，原告中冠公司与被告全兴公司签订前期物业服务合同补充协议，约定双方同意被告全兴公司未销售或未交付的房产按50%缴纳物业服务费，该物业服务费已含私家花园养护费。被告全兴公司按《商品房买卖合同》约定将房屋交付业主之日，物业服务费由业主自行承担（全兴公司达不到交房条件，物管费由全兴公司承担）。本院00600号判决确认截止2014年5月30日，16-5号房屋被告全兴公司尚未交付被告刘军、刘卓。2017年2月28日,被告刘军、刘卓向重庆市巴南区威尼斯印象业主委员会物业管理处缴纳2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费。16-5号房屋位置确认为一品南路2号威尼斯印象A区26幢3-1（以下简称3-1）号房屋，房屋建筑面积299.21㎡。上述事实，双方当事人陈述经庭审质证的下列证据，庭审笔录在卷为凭，本院予以采信。原告中冠公司提交：重庆市前期物业服务合同、临时管理规约。被告刘军、刘卓提交：00600号判决。被告全兴公司提交：前期物业服务补充协议。本院认为，原告中冠公司是依法成立的物业服务企业，其与全兴公司签订的前期物业服务合同及被告刘军、刘卓与全兴公司签订的临时管理规约，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对包括诉争小区全体业主在内的双方当事人均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告中冠公司与被告全兴公司均未举示证据证明2013年12月31日前被告刘军、刘卓已经接房入住3-1号房屋，原告中冠公司与被告全兴公司均应承担举证不能的法律后果。本院对原告中冠公司主张被告刘军、刘卓支付物业服务费的诉请，不予支持。同理，原告中冠公司曾以张贴公告方式向拖欠物业服务费的业主催收物管费，因未能证实张贴公告时被告刘军、刘卓入住3-1号房屋，对其不产生效力。但被告全兴公司仍有房屋待售，能引起诉讼时效的中断，本院对被告全兴公司关于超过诉讼时效的抗辩不予支持。故对原告中冠公司主张被告全兴公司支付物业服务费诉请，本院予以支持。因被告刘军、刘卓所有的房屋实际建筑面积为299.21㎡，3-1号房屋差欠物业服务费应为4577.91元（299.21㎡×1.2元/㎡×25.5个月）/2。鉴于原告中冠公司仅主张物业服务费4197.1元，本院予以尊重；原告中冠公司主张的滞纳金计算标准过高，本院依据公平原则，结合的实际损失情况进行调整，酌情以中国人民银行发布的同期同类贷款利率作为计算违约金的标准。原告中冠主张的公摊费因未举示任何证据，本院不予支持；被告刘军、刘卓、被告全兴公司辩称物业服务不到位无相应证据证明，本院不予采信。原告中冠公司按照合同约定履行了合同义务，应当收取物业服务费。为此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《重庆市物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆全兴物业有限公司自本判决生效之日起15日内向原告重庆中冠物业管理集团有限公司支付2011年11月15日至2013年12月31日期间的物业服务费4577.91元；并以中国人民银行同期同类贷款利率为标准按每月所欠物业服务费为基数支付从2011年12月1日起至实际付清时止的违约金。二、驳回原告重庆中冠物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆全兴物业有限公司负担（此款已由原告重庆中冠物业管理集团有限公司自愿垫付，重庆全兴物业有限公司在支付上述款项时一并支付原告重庆中冠物业管理集团有限公司）。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王霭姣二〇一七年八月一日书记员  蔡元元