天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0106民初7166号原告：田燕燕，女，1987年10月2日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：郭忞（夫妻关系），住。委托诉讼代理人：彭宏斌，天津竹音律师事务所律师。被告：陈晓鸥，男，1972年9月15日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：杨杨，天津北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：田彬，天津北洋律师事务所律师。第三人：郭忞，1983年6月13日出生，汉族，住天津市红桥区。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。法定代表人：陆斌斌，职务董事长。委托诉讼代理人：赵莹，该公司法务职员。委托诉讼代理人：宁勋，天津悟通律师事务所律师。原告田燕燕与被告陈晓鸥、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田燕燕及其委托诉讼代理人郭忞、彭宏斌，被告陈晓鸥委托诉讼代理人杨杨、田彬，第三人郭忞、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人赵莹、宁勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田燕燕向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令解除原、被告于2016年9月23日签订的《天津市房产买卖协议》；2.请求贵院判令被告返还原告的预付款90万元，被告返还定金5万元；被告赔偿155万元差价损失；3.本案诉讼费用、保全费、评估费由被告承担。事实与理由：2016年8月15日，原、被告通过第三人签订>，约定被告将其享有所有权的坐落于天津市红桥区XX小区XX号房产出卖给原告。2016年9月23日，原、被告在天津市红桥区国土资源和房屋管理局签订>，其中约定：监管房价款2600000元人民币，首付款900000元人民币，原、被告双方应于签订本协议后30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。协议签订后，原告依约履行给付全部首付等合同义务，但被告因本案涉诉房产价格上涨，拒不履行其应尽的合同义务，为此，原告特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。原告提交证据如下：证据一、房产交易合同复印件；证据二、2016年8月15日补充协议复印件、2016年8月15日补充协议复印件、2016年9月19日补充协议复印件；证据三、结婚证复印件；证据四、天津市房产买卖协议；证据五、定金和首付款缴纳凭证；证据六、中国工商银行解放北路滞货信贷部门刘萱与我爱我家房产公司的张麟之间的通话记录；证据七、张麟的证人证言；证据八、房屋租赁合同；证据九、郭忞与案外人李希的房产买卖协议。被告陈晓鸥辩称，一、同意解除合同。二、同意返还原告购房首付款90万元，但是首付款目前在资金监管账户内，需要原告的配合才能取出并退还。三、被告不同意赔偿涨价损失155万元及返还定金5万元。首先，原告在和被告签订《房产交易合同》过存在违规及欺诈行为；其次，原告违反合同约定，被告并无违约行为，无须承担赔偿责任；再次，原告要求房屋差价损失155万元没有事实依据；关于定金5万元在交首付款时被告已经退还给原告。综上，被告认为原告的行为已经构成根本违约，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，希望法院查清案件事实，正确适用法律，驳回原告的诉讼请求。被告陈晓鸥提交证据如下：证据一、天津市房产买卖协议复印件；证据二、首付查询单；证据三、定金返还收据复印件；证据四、网页截图。第三人我爱我家经纪公司述称，原、被告双方签订的房产交易合同及在房管局签订的买卖协议均是双方真实意思表示，均应按照协议上的办理时间去完成相应的义务，但在此交易过程中本案被告有一次涨价的过程，本案的原告也同意了被告的要求并且达成了交易的合意，双方就交首付的问题产生了争议，我公司认为原、被告双方在房产交易合同中约定的签订买卖协议的时间是2016年12月31日之前，约定凑齐首付的时间是2016年12月30日之前，因被告在去年房地产市场比较混乱的情况下要求涨价，本案原告同意涨价的要求后积极的要求被告签订网签协议，是为了避免后期违约情况。所以我公司认为本案原告不存在违约行为。第三人郭忞述称，我并不是该房屋的经纪服务人员，这是别的店面登记服务的，我只是购买者。我没有违规操作。我们去房管局打印协议只是担心被告继续涨价违约，才去打的协议，原定的是2016年12月31日之前。而且交首付的时间是2016年11月15日。我支持本诉原告的诉讼请求。审理中，依原告申请本院至中国工商银行天津分行解放北路支行调查，调取该行信贷部职员刘萱询问笔录。刘萱陈述:涉诉房屋交易买卖双方曾于2016年9月30日到银行做笔录申请贷款，买方于2016年11月15日补齐贷款材料，但2016年11月16日，卖方陈晓鸥的爱人赵琳到银行告知我们涉诉房屋不再出售，要求将贷款进件撤回，因为买卖双方有纠纷，所以没有继续进件。根据原告申请，本院委托津港房地产咨询评估有限公司以2017年1月12日为评估基准日对涉诉房屋市场价值进行评估，经测算：评估对象于价值时点可实现的市场价值总额为320万元人民币，单价24770元/平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据七、张麟的证人证言，证人出庭依法作证，能够与本院调取的银行工作人员笔录的内容相互印证，对其证明力，本院予以认定。原告证据八、证据九，与本案缺乏关联性，本院对其证明力不予认定。被告陈晓鸥的证据四，无法达到其证明目的，本院对其证明力不予认定。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2016年8月15日，第三人郭忞与被告陈晓鸥通过第三人签订>，约定第三人郭忞购买被告陈晓鸥名下坐落于天津市红桥区XX小区XX号房产；价款2480000元，买方应在合同签订之日向卖方交付定金人民币50000元；定金之外的2430000元，以银行贷款方式支付；买方须在2016年12月30日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款。同日，郭忞给付陈晓鸥定金50000元，且双方签订两份《补充协议》，约定卖方于2017年3月5日前腾空该房产交付于买方使用，如果2017年3月5日前卖方未收到该房屋全部房款，则腾房时间变为卖方取得全部房款30日内腾房；买卖双方签订的《房产交易合同中》确认该房屋的实际成交价格为人民币248万元。2016年9月19日，陈晓鸥与郭忞再次签订《补充协议》约定，双方协商后该房屋成交价格从248万元变更为260万元，以260万元整价格为房管局最终买卖协议价格；双方于2016年9月23日于房管局签署房屋买卖协议，双方应于打完买卖协议后10个工作日内去银行申请贷款，双方应在该合同约定时间内办理手续，双方本着对合同和对方的尊重，应履行该合同和补充协议第1项和第2项约定之条款，如有违约者，应赔偿对方该房屋成交价格的10%作为违约金等条款。同日，郭忞签署《定金返还收据》，陈晓鸥退还郭忞购买红桥区水木天成花园依湖园15-3-502房屋的定金5万元。原告田燕燕与第三人郭忞系夫妻关系。2016年9月23日，原田燕燕与被告陈晓鸥就上述房屋签订>，其中约定：监管房价款2600000元人民币，首付款900000元人民币，原、被告双方应于签订本协议后30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。原告田燕燕于2016年9月30日向中国银行股份有限公司和平支行申请个人住房贷款，被告陈晓鸥及其妻子赵琳签字确认。2016年11月15日，原告田燕燕向资金监管账户存入首付款90万元，并向贷款银行交齐贷款申请材料。2016年11月16日，被告陈晓鸥妻子赵琳告知贷款银行：房屋上有纠纷，不再出售，要求退回贷款申请材料。2016年11月23日原告田燕燕起诉至法院，要求被告继续履行合同，审理中原告于2017年4月13日变更诉讼请求为解除合同，并要求被告承担违约损失。审理中被告陈晓鸥提出反诉申请：1.请求法院依法判决解除反诉人与被反诉人签订的《天津市房产买卖协议》；2.请求法院依法判决被反诉人支付反诉人定金50000元；3.请求法院依法判决被反诉人支付反诉人违约金260000元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。2017年8月16日，被告陈晓鸥撤回反诉。本院认为：本案被告陈晓鸥与第三人郭忞、第三人我爱我家经纪公司签订的《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，合同当事人可以就合同事项签订补充协议，各方应按照约定全面履行合同义务。根据《房产交易合同》及补充协议，经合同各方当事人的认可，本案原告田燕燕与被告陈晓鸥于2016年9月23日签订《天津市房产买卖》合法有效。关于原、被告谁构成违约。原告田燕燕于2016年9月30日向中国银行股份有限公司和平支行申请个人住房贷款，于2016年11月15日交齐贷款申请材料，属于迟延履行，应当承担迟延履行的责任。但该迟延履行并不构成根本违约，被告再未经催告原告履行的情况下，其妻子赵琳于2016年11月16日告知银行房屋不再出售，并要求银行退回申请材料，致银行未继续进件审批贷款。2016年11月23日原告起诉要求继续履行合同，2017年1月12日开庭审理时，被告答辩明确表示不同意继续履行合同，已经构成根本违约。关于是否有权要求解除合同。被告妻子赵琳向银行要求撤回贷款申请的行为，导致合同不能继续履行。在案件审理中，被告陈晓鸥明确表示不同意履行合同。故，被告构成根本违约。本案原告作为守约方，在被告不履行合同义务的情况下，请求解除合同，本院依法支持。关于合同解除时间，以守约方主张解除之日为准，本案诉争的《房产交易合同》及《天津市房产买卖》于2017年4月13日解除。故原告要求被告退还存于资金监管账户内房款首付款900000元，被告陈晓鸥表示同意，本院依法照准。关于5万元的定金，被告陈晓鸥已于2016年9月23日返还第三人郭忞，原告请求返还没有事实依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，赔偿损失包括合同履行后可以获得的利益。双方签订合同后，房价上涨，因被告的违约行为，致使原告合同目的无法实现，原告再购置相同地段的类似房屋必将支付更高的对价，该部分差价应视为原告可得利益的损失。关于房价差价，原告主张以被告2017年1月12日被告陈晓鸥明确表示履行合同时间的房价与合同约定房价确定差额，本院依法准予，房屋上涨差价为600000元（3200000-2600000）。本案中原告的损失除可得利益损失，还包括履行合同所支付的中介费用等损失。而本案中，房屋交易的中介费用并未实际交纳，原告亦未举证证明存在其他费用损失，故原告可得利益损失仅为房屋上涨差价损失。因原告交付首付确实晚于《天津市房产买卖协议》的约定。综合考虑合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，根据原告诉请本院酌定被告赔偿原告损失300000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除被告陈晓鸥与第三人郭忞、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司于2016年8月15日签订的《房产交易合同》和相关《补充协议》，以及原告田燕燕与被告陈晓鸥于2016年9月23日签订的《天津市房产买卖协议》；二、被告陈晓鸥于本判决生效之日起十五日内配合原告田燕燕办理房屋首付款900000元退还手续；三、被告陈晓鸥于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告田燕燕房屋价格上涨损失共计300000元；四、驳回原告田燕燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28224元，由原告承担15577元，被告承担12647元；保全费5000元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  冯晓飞人民陪审员  袁玉梅人民陪审员  吕 莉二〇一七年八月十八日书 记 员  林 楠附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。