北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0116民初4207号原告:叶琳，男，1989年9月22日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：卢兴国，男，北京市中地律师事务所律师。被告：王磊，男，1984年11月15日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：董园园，女，1984年11月4日出生，满族，居民，住北京市怀柔区。原告叶琳与被告王磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶琳及其委托诉讼代理人卢兴国，被告王磊及其委托诉讼代理人董园园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶琳向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告支付违约金375000元（每日625元，计算500日）；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月14日原告与被告王磊签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，被告将位于北京市怀柔区富乐北里小区×号楼×单元×室房屋出售给原告，房屋价格125万元。合同第十条第三款还特别约定，出卖人应当在房屋所有权转移登记之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户籍迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋价款，买卖双方于2016年1月11日办理完成房屋所有权转移登记，将约定房屋过户到原告名下。后原告为出售房屋到派出所查询户籍时候被告知该房屋内登记有其他人户籍，致使原告无法出售房屋，给原告造成巨大损失。经查询，在北京市怀柔区富乐北里小区×号楼×单元×室登记的户籍在册人口分别为肖在喜、ＸＸ、肖泓伯。因与被告协商未果，原告诉至法院，请求判如所请。被告王磊辩称，第一，并非我方自身原因导致户口不能迁出，我方不涉及违约。合同条款本身说明“由出卖人自身原因导致相关户口不能迁出”。“自身原因”应指义务人本人主观意愿或自身可以控制因素的有机结合，应从两个方面理解：1、从在册人口与义务人的关系判断义务人对在册人口的实际控制能力。2、从公平原则判断义务人对在册人口的实际控制能力。我国现有的户籍管理制度透明度不高，导致户主并不能及时了解全面的户籍信息，且肖在喜与我没有任何关系，我对户口既不知情也没有控制能力，所以并非我方自身原因导致户口不能迁出。第二，合同中使用的是格式条款，该条款无效。合同条款是中介公司为了重复使用而事先拟定的，属于格式条款。签订合同时，中介公司并未进行说明，我与原告也根本没有就该条款进行协商。该条款在中介未采取合理方式提请我方注意的情况下加重了我方的责任，且条款中的违约金数额过高，明显不合理，应定为无效。另外，该合同条款违反公平原则，应属无效。我们购房时没有打算将户口迁入，上一任房主户口也没有迁入，对于房中遗留有上上任房主及其家人的户口我们并不知情。而且原告也没有就户口的问题提前做出说明。后经我们与肖在喜沟通，是因为他居住的房屋是小产权房不能落户，所以该合同条款对我方来说违反了公平原则。第三，原告不存在任何实际损失，我们不承担违约金。房子在2016年已经顺利完成过户，合同的主要目的已经到达，仅仅是户口在其中并不影响居住使用。而且我方在知道房中有别人户口后，积极找肖在喜协商。多次协调努力后，肖在喜一家终于在2017年7月11日将户口迁出。户口未迁出没有给原告造成实际损失，现在户口问题我方也协助解决了，因此我方不应承担任何经济赔偿责任。另外，房屋过户后，原告并没有立即核实户口问题，导致一年多以后才发现此事，原告明显是存在过错。第四，违约金约定过高，应降低。按照法律规定，在我方没有给对方造成损失的前提下，违约金过高，请法院予以减少。原告没有立即核实户口问题，也应承担一定的责任。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求或减轻我方承担的违约金数额。经审理查明，2015年10月14日，原告叶琳（买受人）与被告王磊（出卖人）签订北京市存量房屋买卖合同一份，约定被告将位于北京市怀柔区富乐小区北里×号楼×单元×室房屋（以下简称涉诉房屋）出售给原告。合同第十条权属转移登记中的第三款约定如下：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告亦依约于2016年1月11日将涉诉房屋过户登记至原告及其妻子齐玲名下。2017年5月中旬，原告因出卖涉诉房屋的需要前往公安机关查询房屋户口登记情况，经查，涉诉房屋的户籍登记显示肖在喜、ＸＸ、肖泓伯三人在此落户。后原告将被告及肖在喜等三人诉至法院。案件审理过程中，被告撤回对肖在喜等三人的起诉，但坚持要求被告承担违约责任。庭审中，被告称，经被告与肖在喜等人协调沟通，肖在喜、ＸＸ、肖泓伯已于2017年7月11日将户口从涉诉房屋中迁出。原告认可肖在喜等人户口已经迁出，但具体迁出日期不清楚。经本院询问，对于合同中户口迁出条款约定的背景情况，被告称中介公司既未特别提示，原告也未特别要求；原告称其系于合同签订后询问被告涉诉房屋内是否有他人落户，被告表示没有，原告基于对被告的信任没有查询。经本院询问，原告称其主张的违约金系按照合同约定的违约金计算标准计算，同时以不超过合同价款的30%为原则。对于涉诉房屋内有他人户口未迁出给原告造成的实际损失，原告称系在合适的时候没有成功出售房屋的损失，具体金额无法计算。上述事实，有当事人陈述意见及相关书证等在案佐证。本院认为，原告叶琳与被告王磊签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定被告应于房屋过户后30日内将涉诉房屋内原有的户口迁出，被告未按约定迁出户口，构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告承担违约责任，支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于被告辩称涉诉房屋内落户人与被告无关，户口未迁出非被告自身原因的意见，本院认为，被告作为房屋所有权人出售房屋时，应当对其所售房屋的户籍登记情况知情，亦有义务保证其所出售房屋的完整所有权状态，无户籍登记等负担。故此他人在涉诉房屋内落户影响原告处分房屋权利实现的过错应当归责于被告，被告此项辩称意见依据不足，本院不予采纳。对于被告主张合同中对户口迁出的约定系格式条款，应属无效的意见，按照法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案诉争的合同条款系在中介公司提供的合同文本中约定，并非原告方提供，不应认定为格式合同；且该条款并无免除原告责任，加重被告责任，排除被告主要权利。故被告主张该条款无效的辩称意见于法无据，本院不予采纳。对于被告辩称原告主张的违约金计算标准过高，要求法院予以减少的意见，本院认为，按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方虽在合同中约定了原有户口未迁出时出卖人应支付的违约金计算方法，但考虑到原告系在房屋过户后的较长时间发现涉诉房屋内有他人落户情况的存在，故此可以认定在涉诉房屋内落户并不是原告购买房屋的主要目的，亦可以认定涉诉房屋内有他人落户并不影响原告合同目的实现，进而可以认定他人户口未迁出并未给原告造成较大程度的损失。结合原告的自认及原告未提供证据证明其有实际损失的发生，故此本院认定合同约定的违约金过分高于原告的实际损失。被告要求适当减少违约金的辩称意见于法有据，本院予以采纳。对于违约金的具体数额，考虑到被告在合同履行过程中并无其他违约行为，在本案争议发生后积极协助原告将他人户口迁出，故此可以认定原告并无违反合同约定及违背诚实信用原则的故意，虽有过失，但过错程度较轻。综合上述因素，本院将被告应给付的违约金数额酌定为四万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告王磊于本判决生效后七日内赔偿原告叶琳违约金四万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千四百六十三元，由原告叶琳负担一千七百三十一元五角（已交纳），由被告王磊负担一千七百三十一元五角（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姜丽娜二〇一七年八月三十日书记员  付玛莉