北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7649号上诉人（原审被告、反诉原告）:北京南曦光大电讯商场有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦1-3层。法定代表人：邵国强，经理。委托诉讼代理人:邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘茜，女，1983年6月29日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴寿松，男，1968年1月20日出生。委托诉讼代理人：刘振峰，吉林刘春玉律师事务所律师。上诉人北京南曦光大电讯商场有限公司（以下简称南曦光大公司）因与被上诉人吴寿松房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。南曦光大公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判涉诉合同于2015年7月20日解除；由吴寿松承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，我公司已按协议约定向吴寿松有效送达了解约通知，双方签订的合同应于2015年7月20日解除。2.一审判决适用法律错误，我公司已向吴寿松送达了解除通知，且吴寿松本人签收了快递，解除通知具备解除合同的法律效果。吴寿松辩称,我方同意一审判决，不同意南曦光大公司的上诉请求和上诉意见。吴寿松向一审法院起诉请求：1、要求南曦光大公司支付自2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金48000元。2、要求南曦光大公司支付自2015年5月1日至2016年4月30日的违约金38400元。3、诉讼费用由南曦光大公司承担。南曦光大公司向一审法院提出反诉请求：1、要求确认双方签订的《商业用房租赁协议》于2015年7月20日解除。2、诉讼费用由吴寿松承担。一审法院认定事实：2010年11月9日，吴寿松（出租方、甲方）与南曦光大公司（承租方、乙方）签订《商业用房租赁协议》。上述协议第一条关于租赁房屋地址约定为本合同所指的租赁标的物（租赁房屋）位于：北京南三环中路70号南曦大厦一层159号房屋实测建筑面积共26.38平方米。交付标准：以房屋买卖合同交房标准为准，该物业所包含的已具备的设备和设施亦应提供给南曦光大公司使用。第二条关于租赁房屋用途（即南曦光大公司经营范围）：通讯器材、计算器设备、保健品（南曦光大公司有权对租赁物区域进行独立商业管理，招商、转租给第三方）。第三条关于租赁期限约定为，租期为壹拾年，即从2011年1月1日起至2020年12月31日止。第四条关于租赁费、履约保证金及其缴纳约定为，双方商定租金标准为每月4000元。如吴寿松提前单方解除本合同，应向南曦光大公司支付一年的租金作为违约金。首期2010年12月31日前支付，其余为每两个月为一个缴费周期，每个周期最后一个月的月末5日内支付下一周期租金。（二）租金中不含电费、物业管理费、管理费、供暖费、空调费。同时，吴寿松同意授权南曦光大公司对该租赁范围场地进行物业管理。（三）原合同乙方已交纳押金金额2576元转为本合同押金。上述协议第五条双方的权利义务中第二款约定，南曦光大公司逾期交付租金除应及时如数补交外，还应按日支付所欠费用总额5‰的违约金。南曦光大公司拖欠吴寿松租金累计达2个月的吴寿松可以收回房屋。第七条合同的解除和终止第二款约定，租赁期间，南曦光大公司如经营状况不佳，应提前二个月向吴寿松书面通知，可提前解除合同或者另行签订协议，双方互不承担法律责任。第十二条其他事项约定，吴寿松通讯地址：石家庄市×××23厅。南曦光大公司通讯地址：北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦D508室。合同签订后，吴寿松将涉诉房屋依约交付给南曦光大公司使用。南曦光大公司向吴寿松支付房屋租金至2015年4月30日。庭审中，南曦光大公司提交一份落款日期为2015年5月21日的《解约告知函》载明，“尊敬的吴寿松业主：自2006年1月1日我公司租赁了您所拥有的位于北京市丰台区南三环中路南曦大厦一层159号摊位用于商业经营，现已满9年。因南曦大厦小区业委会至今未能成立，小区内金海都物业公司对小区物业管理混乱不堪现象仍在持续等原因，导致南曦大厦小区底商1-3层一直处于无商户入驻，摊位于2014年1月空置至今，致使我公司经营一直处于巨额亏损状态，尽管通过种种努力却始终未能扭转较大的亏损状况。虽面临上述种种巨大压力我司仍抱着为各位业主负责的态度，继续加大招商团队的力量，积极努力改变招商业态，努力使大厦商场车水马龙的盛况早日到来。所以，我司希望您能与我司长期合作，风险共担，能与我司齐心协力，共渡难关，虽然短期的免租降租会损失您微薄的利益，但是我司会在这种莫大的支持下，力排万难，升级小区物业环境，采用先进的管理模式，引进具有知名度的品牌商家，提升商业价值。现根据双方的《商业用房租赁协议》第七条第二款约定，租赁期间，南曦光大公司如经营状况不佳，应提前两个月向吴寿松书面通知，可提前解除合同或者另行签订协议。故特向您发出书面通知：希望贵业主给予我公司免租6个月，望您收到此函后3日内给予答复，否则双方《房屋租赁协议》正式于2015年7月20日解除，我公司已腾空场地。请您于2015年7月20日前与我公司进行场地交接及协商合同解除的善后事宜。如您未按期到现场进行交接场地，视为合同自动终止”。另提交寄件日期为2015年5月21日，收件人为吴寿松，收件地址为石家庄市×××23厅的EMS快递单及回执查询结果显示“2015年5月22日妥投，单位收发章”。吴寿松称其没有收到上述《解约告知函》，不认可南曦光大公司的证明目的，《商业用房租赁协议》没有约定上述地址为双方寄送文书的地址，南曦光大公司向该地址邮寄《解约告知函》不产生相应的法律效力。南曦光大公司主张因北京市产业升级政策，南曦商场所在商圈周边商场均在外迁，商圈以后发展方向定位尚不确定，现在无法招商引租，南曦商场内大部分商铺长期处于空置状态。自2014年起至今一直经营状况不佳，严重亏损。依据双方签订的《商业用房租赁协议》第七条第（二）款约定，租赁期间，南曦光大公司如经营状况不佳，应提前二个月向吴寿松书面通知，可提前解除合同或另行签订协议，双方互不承担法律责任。现南曦光大公司要求确认双方签订《商业用房租赁协议》于2015年7月20日解除。南曦光大公司为此提交《公证书》，以证明南曦商场大部分商铺长期处于空置状态，该公司经营状况不佳，符合合同约定的解除条件。吴寿松认可上述证据的真实性，但是不认可证明目的，上述证据仅能证明办理公证时的情况，不能证明其他时间的经营状况。关于南曦光大公司主张的解除合同的理由及依据，吴寿松认为南曦光大公司依据的合同条款系格式条款，免除了南曦光大公司的责任。经营状况好与坏系南曦光大公司应当承担的经营风险。南曦光大公司以经营状况不好为由解除合同，不符合公平诚信原则。故不同意解除合同。南曦光大公司提交《南曦大厦一至三层底商业主会议签到表》，以证明2015年9月12日该公司召集全体业主协商解约事宜、拖欠租金支付及解约后交接问题，共同探讨一至三层底商发展问题，全体业主共同出售底商铺位的相关事宜。南曦光大公司未就会议具体内容提交证据证明。同时南曦光大公司主张通过电话和吴寿松沟通过合同解除及房屋交接事宜，但未提交相应证据证明。吴寿松对上述签到表的签字系其本人所签，但在会议中未涉及合同解除及解约后交接问题。在案件审理过程中，吴寿松与南曦光大公司均表示因《商业用房租赁协议》中未约定押金折抵租金，故关于押金一节，不在本案中处理，另行解决。关于房屋现状，南曦光大公司称《解约告知函》明确告知吴寿松办理房屋交接的时间，但是吴寿松未到场，双方未办理房屋交接手续。现涉诉房屋为空置状态。吴寿松认为涉诉房屋由南曦光大公司控制，双方未办理房屋交接手续。在案件审理过程中，法院前往涉诉房屋现场勘验，涉诉房屋现为空置状态。一审法院认为,吴寿松与南曦光大公司签订的《商业用房租赁协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据《商业用房租赁协议》第七条第（二）款约定，南曦光大公司因经营状况不佳，可提前两个月通知吴寿松解除协议，双方互不承担违约责任。故南曦光大公司依据该约定具有单方解除权。双方签订的《商业用房租赁协议》虽然约定了双方的通讯地址，但并未约定向该通讯地址邮寄书面通知视为向本人送达的后果。现南曦光大公司于2015年5月21日寄出的《解约告知函》的EMS邮寄回执查询结果显示为“2015年5月22日妥投，单位收发章”，南曦光大公司未能提交证据证明《商业用房租赁协议》的相对方吴寿松本人收到上述《解约告知函》，且吴寿松不认可收到上述《解约告知函》，故南曦光大公司要求确认双方签订的《商业用房租赁协议》于2015年7月20日解除的反诉请求，依据不足，法院难以支持。《商业用房租赁协议》签订后，吴寿松按合同约定履行了向南曦光大公司交付其承租的商铺，南曦光大公司应按合同约定支付相应的租金。故对于吴寿松要求南曦光大公司支付2015年5月1日至2016年4月30日租金的诉讼请求，予以支持。但考虑到本案的实际履行情况及涉诉房屋实际使用情况，法院对南曦光大公司应支付的租金数额予以酌减。对于吴寿松要求南曦光大公司支付违约金的诉讼请求，考虑到本案的实际履行情况、涉诉房屋实际使用情况、南曦光大公司逾期缴纳租金的时间及其过错程度、吴寿松的实际损失及其预期利益等因素，法院不予支持。综上，一审法院于2017年3月作出判决：一、北京南曦光大电讯商场有限公司于判决生效后十日内向吴寿松支付自二〇一五年五月一日至二〇一六年四月三十日的房屋租金三万。二、驳回吴寿松其他诉讼请求。三、驳回北京南曦光大电讯商场有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，南曦光大公司、吴寿松均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吴寿松与南曦光大公司签订的《商业用房租赁协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据在案《商业用房租赁协议》第七条第（二）款约定，南曦光大公司因经营状况不佳，可提前两个月通知吴寿松解除协议，双方互不承担违约责任。故南曦光大公司依据该约定具有单方解除权。现南曦光大公司于2015年5月21日寄出的《解约告知函》的EMS邮寄回执查询结果显示为“2015年5月22日妥投，单位收发章”，吴寿松本人不认可收到该《解约告知函》，南曦光大公司未能提交证据证明《商业用房租赁协议》的相对方吴寿松本人已收到上述《解约告知函》，依据现有证据难以认定吴寿松本人已收到相应函件，故南曦光大公司要求确认双方签订的《商业用房租赁协议》于2015年7月20日解除的上诉请求，依据不足，本院难以支持。综上，南曦光大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1530元，由北京南曦光大电讯商场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 孟 龙审判员 李 桃二〇一七年八月二十九日书记员 房依彤