福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终2742号上诉人（原审被告）：方荣贞，女，1970年10月8日出生，汉族，住厦门市思明区。上诉人（原审被告）：阮玉英，女，1965年1月23日出生，汉族，住厦门市思明区。共同委托诉讼代理人：苏秋斌，福建世礼律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈诗静，福建世礼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门盛百企业管理有限公司，住所地厦门市思明区槟榔西里148号天湖大厦B座19楼，统一社会信用代码913502037054490438。法定代表人：洪跃志，经理。委托诉讼代理人：林丽环，系厦门盛百企业管理有限公司的关联公司厦门夏商物产有限公司工作人员。上诉人方荣贞、阮玉英因与被上诉人厦门盛百企业管理有限公司（以下简称盛百公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初13594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方荣贞、阮玉英上诉请求：1、撤销原审判决并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、案涉《合作经营合同》应当继续履行，原审判决判令解除是错误的。根据合同，该房屋租赁期限至2018年5月31日，租赁期限并未届满。案涉合同第十五条属于无效格式条款，被上诉人无权根据该条款解除案涉合同，也无权要求上诉人腾退店面及没收上诉人支付的履约保证金。2、即使案涉合同可得解除，原审判决判令案涉合同于2016年7月5日解除也是错误的。从《承诺函》可见被上诉人已同意案涉合同应至少履行至2016年11月30日。3、原审判决判令上诉人承担违约责任是错误的。由于管理单位的相互推诿，才导致上诉人始终无法推进案涉店面的整改。并且被上诉人要求上诉人整改的原因在于政府对鼓浪屿管理政策的变化，即非属于租赁双方的原因。在此情况下，从公平角度考虑，上诉人也不应承担任何违约责任。盛百公司答辩称：上诉人继续经营餐厅违反了双方合同约定，被上诉人有权依法解除合同。合同解除后，上诉人应依约承担相应责任。一审认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。盛百公司向一审法院起诉请求：1、编号xswc201505012《合作经营合同》于2016年7月5日解除；2、方荣贞、阮玉英将龙头路178号后部店面腾退给盛百公司并支付逾期腾退违约金（按合同约定的日租金标准的三倍即940.8元，自合同解除第四日2016年7月9日起暂计至2016年8月15日为35750.4元，应计至方荣贞、阮玉英实际腾退房屋之日止）；3、方荣贞、阮玉英向盛百公司支付房屋租金及使用费（按9408元/月租金标准自2016年8月1日起暂计至2016年8月15日为4704元，应计至方荣贞、阮玉英实际腾退房屋之日止）；4、盛百公司有权没收方荣贞、阮玉英缴交的履约保证金29635.2元。一审法院认定如下事实：2015年5月28日，夏商文创公司（甲方）与方荣贞、阮玉英（乙方）签订一份编号为xswc201505012的《合作经营合同》，约定：甲方将本案讼争的厦门市思明区鼓浪屿龙头路178号后部店面（建筑面积约为112平方米）提供给乙方使用，乙方经营鑫美味品牌小吃；合作经营期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止；在合作经营期内，若因政府行为或其他不可控因素需要收回乙方正在使用的合作经营场地，乙方需无条件配合进行清退，甲方无需承担相关责任；2015年6月1日起至2016年5月31日止月租金为8960元，2016年6月1日起至2017年5月31日止月租金为9408元，2017年6月1日起至2018年5月31日止月租金为9878.4元；首次租金26880元于合同签订时付清，之后每三个月为一期，于每期开始前提前10日缴清；乙方应在本合同签订时向甲方支付履约保证金29635.2元。合同第十三条约定：乙方应在本合同合作经营期满、合同终止（无论何种原因而终止）或解除之日起三日内将合作经营场地恢复原状并腾退交还甲方；逾期不恢复原状或不腾退、不交还合作经营场地的，甲方有权不予退还乙方的履约保证金。合同第十五条约定：合作经营期间，合作经营场地依法或按政府有关部门规定被列入拆迁、征用等范围内的，或政府行为或政府建设或甲方建设需要的，或甲方经营业态调整需要的，导致本合同不能履行，甲乙双方均无条件终止本合同；本合同自相关通知或甲方要求的搬迁时间终止，甲方不补偿乙方任何损失。合同第十六条约定：合作经营期满或合同终止、解除后，乙方应如期将合作经营场地恢复原状并腾退交还甲方；若乙方逾期恢复原状或腾退交还，则甲方除有权按本合同第十三条、第十四条、第十五条等相关条款执行外，每逾期一日乙方还应向甲方加付原日场地租金的3倍的房屋占有使用费。2015年10月28日，夏商文创公司（甲方）、方荣贞、阮玉英（乙方）与盛百公司（丙方）签订编号为xswc201505012-01的《三方协议》，约定：自2015年12月1日起，前述《合作经营合同》场地提供方由甲方变更为丙方，甲方将前述《合作经营合同》项下的权利义务转让给丙方，乙丙双方按前述《合作经营合同》约定履行权利义务，乙方应自2015年12月1日起按前述《合作经营合同》约定时间将场地租金支付至丙方指定账户。方荣贞、阮玉英自1996年5月开始租赁讼争店面经营鑫美味餐厅。方荣贞、阮玉英向盛百公司支付了履约保证金29635.2元，并以银行转账方式向盛百公司的银行账户转账支付了截至2016年11月的租赁费用。2016年5月4日，盛百公司向方荣贞、阮玉英发出《通知》，称方荣贞、阮玉英经营业态不符合鼓浪屿申遗要求，通知方荣贞、阮玉英于2016年5月14日前进行业态规划调整，若逾期未整改到位，盛百公司将无条件终止合同并收回房屋。方荣贞、阮玉英于2016年5月5日收到该通知。2016年5月12日，方荣贞、阮玉英向盛百公司发出《关于鑫美味餐厅业态调整的请示》，称准备改为经营蒸汽火锅，请盛百公司批复。盛百公司确认收到该请示，并称其已口头回复方荣贞、阮玉英蒸汽火锅也不符合规定，具体如何整改由方荣贞、阮玉英直接与鼓浪屿管委会沟通。2016年7月1日，盛百公司向方荣贞、阮玉英发出《解除合同通知书》，称因方荣贞、阮玉英的经营业态严重不符合鼓浪屿申遗要求且未整改到位，通知方荣贞、阮玉英于收到本通知之日起，前述《合作经营合同》提前解除，方荣贞、阮玉英应在合同解除之日起三日内腾退合作经营场地交还盛百公司。方荣贞、阮玉英于2016年7月5日收到《解除合同通知书》。2016年9月27日，方荣贞、阮玉英出具《承诺函》，承诺积极配合盛百公司及鼓浪屿管委会的要求，按照《鼓浪屿商业业态控制导则（暂行）》进行业态调整，并于2016年11月30日前完成业态整改工作并报鼓浪屿管委会审核通过，方荣贞、阮玉英未按以上承诺履行的，盛百公司将无条件终止合同。截至2016年12月，方荣贞、阮玉英未完成业态调整，仍继续经营鑫美味餐厅。另，讼争店面由厦门夏商集团有限公司（以下简称夏商集团）向厦门市鼓浪屿房屋管理所承租。夏商集团先后将讼争店面委托给夏商文创公司（委托期限2015年1月1日至2018年5月31日）和盛百公司（委托期限2015年12月1日至2018年5月31日）以自己的名义经营管理。一审法院认为，夏商文创公司与方荣贞、阮玉英签订的《合作经营合同》以及夏商文创公司、方荣贞、阮玉英与盛百公司签订的《三方协议》系各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，均属有效合同。前述《合作经营合同》名为合作经营，实为租赁，夏商文创公司将该合同项下的权利义务转让给盛百公司后，盛百公司与方荣贞、阮玉英应按该合同的约定全面履行自己的义务。方荣贞、阮玉英承租讼争店面后经营餐厅，因鼓浪屿申遗需要，方荣贞、阮玉英应对经营业态进行调整，方荣贞、阮玉英在接到盛百公司发出的业态调整通知后，未在限定时间内完成业态调整，盛百公司向方荣贞、阮玉英发出《解除合同通知书》，行使合同解除权，符合《合作经营合同》第十五条的约定，《合作经营合同》自《解除合同通知书》到达方荣贞、阮玉英时即2016年7月5日解除。方荣贞、阮玉英直到2016年12月仍未完成业态调整，盛百公司请求方荣贞、阮玉英腾退讼争店面并支付使用费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因方荣贞、阮玉英已支付了截至2016年11月的使用费，故方荣贞、阮玉英应自2016年12月1日起按9408元/月的标准向盛百公司支付使用费。方荣贞、阮玉英未在《合作经营合同》解除后三日内将讼争店面腾退给盛百公司，直到2016年12月仍继续占用讼争店面，盛百公司请求没收方荣贞、阮玉英支付的履约保证金29635.2元，符合《合作经营合同》第十三条的约定，予以支持。盛百公司依据《合作经营合同》第十六条的约定请求方荣贞、阮玉英按合同约定的日租金标准的三倍支付逾期腾退违约金；方荣贞、阮玉英认为前述约定存在不平等性，加重了方荣贞、阮玉英的法律责任。一审法院分析认为，盛百公司于2016年7月发出《解除合同通知书》后，直到2016年9月还在与方荣贞、阮玉英协商业态调整事宜，方荣贞、阮玉英亦承诺于2016年11月30日前完成业态调整。且，盛百公司并未与方荣贞、阮玉英明确业态调整方向，对方荣贞、阮玉英关于业态调整的请示也没有明确答复。此外，盛百公司已没收方荣贞、阮玉英支付的履约保证金29635.2元，方荣贞、阮玉英已就逾期腾退讼争店面承担违约责任，盛百公司再另行请求方荣贞、阮玉英按日租金标准的三倍支付逾期腾退违约金，确有加重方荣贞、阮玉英的责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门盛百企业管理有限公司与方荣贞、阮玉英之间编号为xswc201505012的《合作经营合同》于2016年7月5日解除；二、方荣贞、阮玉英于判决生效之日起十日内将厦门市思明区鼓浪屿龙头路178号后部店面腾退给厦门盛百企业管理有限公司；三、方荣贞、阮玉英于判决生效之日起十日内向厦门盛百企业管理有限公司支付使用费（按9408元/月的标准，自2016年12月1日起计至实际腾退上述店面之日止）；四、厦门盛百企业管理有限公司没收方荣贞、阮玉英支付的履约保证金29635.2元；五、驳回厦门盛百企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1552元，减半收取为776元，由厦门盛百企业管理有限公司负担344元，方荣贞、阮玉英负担432元。本案二审期间，当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人方荣贞、阮玉英向本院提交转账凭条、现金缴款单及银行转账凭证7张，拟证明其按期足额向被上诉人支付了2016年12月至2017年7月的租金共计76204.8元，被上诉人接受且未提出异议，故案涉合同可继续履行。被上诉人盛百公司确认收到前述款项，但认为是上诉人自行打到账上，并非合同租金性质。本案二审争议焦点为：盛百公司是否有权解除讼争《合作经营合同》及没收方荣贞、阮玉英支付的履约保证金29635.2元？本院认为，一、夏商文创公司与方荣贞、阮玉英签订的《合作经营合同》以及夏商文创公司、方荣贞、阮玉英与盛百公司签订的《三方协议》系各方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。根据《合作经营合同》第十五条约定，合作经营期间，合作经营场地依法或按政府有关部门规定被列入拆迁、征用等范围内的，或政府行为或政府建设或甲方建设需要的，或甲方经营业态调整需要的，导致本合同不能履行，甲乙双方均无条件终止本合同。本案中，双方均确认由于政府对鼓浪屿进行业态控制等原因，讼争店面不能继续经营原来的餐厅。但方荣贞、阮玉英在接到盛百公司发出的调整业态通知后，并未进行整改。在此情况下，合同已不能继续履行，盛百公司有权行使合同解除权。《合作经营合同》自盛百公司发出的《解除合同通知书》到达方荣贞、阮玉英时即2016年7月5日解除。至于方荣贞、阮玉英发出的《承诺函》，系上诉人一方的单方意见，不足以认定盛百公司同意案涉合同履行至2016年11月30日。二、《合作经营合同》解除后，方荣贞、阮玉英未在合同约定期限内腾退经营场地交还被上诉人，原审法院认定盛百公司有权依据《合作经营合同》第十三条的约定没收方荣贞、阮玉英支付的履约保证金29635.2元并无不当。三、上诉人于2016年12月至2017年7月向被上诉人转账76204.8元，系其单方行为，不足以认定盛百公司同意继续履行案涉合同，但该款项可从一审法院判决方荣贞、阮玉英应当支付的使用费中扣除。综上所述，上诉人方荣贞、阮玉英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1552元，由方荣贞、阮玉英负担。本判决为终审判决。审判长 江 伟审判员 郑文雅审判员 龙 辉二〇一七年八月二十九日书记员 许荣锟附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。