河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫16民终3707号上诉人（原审被告）:河南省康元置业有限公司。住所地：周口市七一路中段。法定代表人：郝玲，该公司经理。委托诉讼代理人：张国立，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）:马也，男，1986年9月8日出生，汉族，住周口市沈丘县。委托诉讼代理人：于洪亮，河南明辨律师事务所律师。上诉人河南省康元置业有限公司（以下简称康元公司）因与被上诉人马也房屋买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2017）豫1602民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康元公司的委托诉讼代理人张国立，被上诉人马也的委托诉讼代理人于洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康元公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回马也的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由马也承担。事实和理由：第一，一审认定康元公司构成违约的事实错误。根据一审中康元公司提供的两份房屋建筑备案表及双方由房地产管理部门加盖商品房买卖合同备案专用章的房屋买卖合同等证据，已经证明康元公司完全按照双方的买卖合同第十五条约定的为马也协助办理房屋产权备案的义务，康元公司不存在违约行为，一审中马也没有提供任何证据证明康元公司没有履行协助马也办理房产证的义务，也没有提供证据证明康元公司存在违反合同约定的情况下，认定康元公司构成违约，是没有任何法律依据的。第二，一审判决康元公司承担逾期办证违约金不符合合同约定和法律规定。一审判决没有证据证明马也不能如期取得房屋产权证的原因是康元公司造成的，假如康元公司在本案中存在逾期颁证的违约行为，康元公司仍不应当承担违约金，因为，双方的合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，第一项约定：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”。根据双方上述合同约定，只有马也退房，康元公司才能在退还马也房款的同时，按已付房款1%向马也赔偿违约损失。然而，在马也没有要求退房的情况下，判决康元公司支付违约金不符合法律规定。第三，马也主张逾期颁证违约金超过了诉讼时效。康元公司向马也交房的期限是2011年12月31日，按照双方的合同第十五条约定，应当在交房后的365日内将办理权属登记需要由康元置业公司提供的资料报产权登记机关备案，根据民法通则第135条和2016年11月21日最高法关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知中(纪要)第18条规定，如果康元公司未按上述约定的时间履行备案义务，马也应当在2015年5月1日之前主张逾期颁证违约金，直到2017年5月4日马也才向法院提起诉讼主张该项权利，明显超过了法定的诉讼时效。综上，请求二审法院支持康元公司的上诉请求。马也辩称，一审法院认定康元公司构成违约事实清楚；一审法院判决康元公司承担逾期办证违约金符合法律规定；马也主张办证违约金没有超过诉讼时效。综上，请求二审法院维持原判。马也向一审法院起诉请求：1.依法判令康元公司支付给马也逾期未办理房屋产权登记违约金4620元；2.依法判令康元公司十日内协助马也办理房屋权属证书；3.诉讼费用由康元公司承担。一审法院认定事实：2011年2月25日，马也与康元公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：马也购买康元公司开发建设的位于周口市七一路南侧人民公园对面的紫晶花苑小区第一幢1单元1402号房一套，建筑面积128.49平方米，房屋总价款462000元；商品房买卖合同第八条交付期限约定康元公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给马也使用。合同第十五条关于产权登记的约定，康元公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由康元公司提供的资料报产权登记机关备案，如因康元公司的责任，马也不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按马也退房，康元公司在马也提出退房之日起60日内将马也已付房价款退还给马也，并按已付房款的1%赔偿马也。合同签订后，马也依照合同约定交付了全部购房款及其他相关费用。康元公司在交付房屋后，将马也所购买房屋在房产部门进行了备案，但因康元公司未能取得其开发的紫晶花苑小区涉案楼房总房产证，致使马也不能在规定期限内取得所购房屋的产权证书，双方因此引起纠纷。一审法院认为，马也与康元公司所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在马也已按约支付全部房款的情况下，康元公司应当依照合同约定协助马也办理房屋所有权证。由于康元公司至今未能取得所开发房屋总证的事实，导致马也至今无法办理房屋所有权证，马也主张逾期办证违约金未超过法定诉讼时效，康元公司应承担逾期办证违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》第十五条约定只有马也退房的前提下，康元公司才向马也支付违约金。对马也不退房逾期办证的违约金双方未约定，现马也不主张退房，因双方约定康元公司承担违约责任的条款显失公平，应依法认定该条款为格式条款，应当作出对提供格式条款一方即康元公司不利的解释，对马也在不退房的条件下要求康元公司承担违约责任的请求，应予以支持。违约金仍按双方约定已付购房款的1%计算。故根据《中华人民共和国合同法法》第八条、第四十一条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项之规定，判决：一、河南省康元置业有限公司于判决生效之日起十日内支付马也逾期办证违约金4620元；二、河南省康元置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助马也办理涉案房屋权属证书。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，河南省康元置业有限公司已在（2017）豫1602民初2293号案件中承担，本案中不再承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有三个：一是康元置业公司是否存在违约行为的问题，二是原审判决康元置业公司承担逾期办证违约金是否符合合同约定和法律规定，三是马也的起诉是否超过诉讼时效。第一、关于康元置业公司是否存在违约行为的问题。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。马也与康元公司所签订的商品房买卖合同系有效合同，双方对产权登记期限及违约责任进行了约定，康元公司因自身原因导致马也无法办理房屋所有权证，已构成迟延履行，应承担相应的违约责任，马也主张逾期办证违约金，应予支持。第二、关于原审判决康元置业公司承担逾期办证违约金是否符合合同约定和法律规定问题。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定只有在购房人退房的前提下，康元公司才支付违约金。对不退房逾期办证的违约金双方未约定，但在购房人已经入住，并失去退房条件的情况下，康元公司免于承担逾期办证违约责任显失公平。一审法院依法认定该条款为格式条款，支持马也的诉请符合法律规定。第三、关于马也的起诉是否超过诉讼时效问题。截至目前，康元公司还未取得其开发的房屋的总房产证，导致马也不能在规定期限内取得所购房的产权证，马也主张该项请求并不超过法定诉讼时效。综上所述，康元公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南省康元置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  胡学智审判员  胡江涛审判员  曹纪峰二〇一七年八月二十三日书记员  卢小玉