1天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0112民初6226号原告（反诉被告）:宋春风，女，1969年2月22日出生，汉族，无职业，住天津市大港区。委托诉讼代理人：曹玉，天津禹凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文娟，天津禹凡律师事务所律师。被告（反诉原告）：董斌，男，1994年11月9日出生，汉族，**公司职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：程正芳，天津北东律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼23层01-09室，统一社会信用代码911201047972646279。法定代表人：左晖，职务董事长。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务律师。原告（反诉被告）宋春风与被告（反诉原告）董斌、天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称“链家经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋春风及其委托诉讼代理人曹玉、赵文娟，被告董斌及其委托诉讼代理人程正芳，被告链家经纪公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋春风向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原、被告签订的《房屋交易合同书》；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月6日，原、被告经第三人签署了《房产交易合同》，原告将其名下坐落于天津市津南区**号房屋出售给被告，房屋价款86万元，定金5万元。因本市出台限购政策，被告不具备在天津购买房屋的资格，导致本合同无法继续履行。经与被告协商未果，原告提起本案诉讼。被告（反诉原告）董斌辩称，2017年1月6日，原、被告经第三人签署了《房屋交易合同书》，合同约定原告应于2017年2月28日前清偿该房屋贷款，双方于2017年3月31日到房管局签订《天津市房产买卖协议》。被告依据合同约定交付原告定金5万元，支付第三人中介费17200元，支付评估费1000元和贷款服务费2000元。合同签订后，原告未积极履行合同办理房屋清贷手续，以致原、被告无法按约定日期签署《天津市房产买卖协议》，因天津限购政策出台，被告不具备购房资格，给被告带来巨大经济损失。现同意解除《房屋交易合同书》，并反诉要求原告退还定金5万元，赔偿房屋差价损失25万元，赔偿中介费17200元、评估费1000元和贷款服务费2000元等损失；诉讼费由原告承担。反诉被告宋春风辩称，2017年1月6日（星期五）晚间签署完《房屋交易合同书》后，反诉被告积极履行清偿贷款的合同义务，于2017年1月9日（星期一）通知银行信贷员申请清偿贷款。信贷员告知需要等待三个月，实际通知原告于2017年3月10日办理清贷业务，反诉被告按期办理并立即通知第三人，不久拿回清贷手续又立即将此情况通知第三人。第三人预约到2017年4月1日去津南区房管局办理撤销抵押权。反诉被告不存在违约行为，不同意反诉原告的全部诉讼请求。第三人链家经纪公司述称，2017年1月6日，经第三人提供居间服务，原、被告签订《房屋交易合同书》，被告购买诉争房屋，总价款86万元，被告支付原告定金5万元。原告尚有房屋抵押贷款未清偿，第三人考虑办理清贷以及预约签署协议需要的时间，在合同中约定原告完成清贷的时间是2017年2月28日前，签署《天津市房产买卖协议》的时间是2017年3月31日前。签订合同后，原告向贷款银行预约清贷，原告告知第三人清贷需要3个月时间，具体何时办理清贷手续再等银行通知，第三人每周会催促原告办理。2017年3月下旬，原告通知第三人已经拿到清贷手续，第三人及时预约了抵押权注销登记，预约到2017年4月1日办理，原告于该日办理了房屋抵押权注销登记，于2017年4月13日拿回房产证。但因天津市出台限购政策合同无法继续履行，第三人约原、被告到门店协商，被告说可以借用朋友的名义购买该房屋，原告不同意。在原告起诉后，第三人又进行了沟通，但双方未达成一致意见。现同意原、被告解除《房屋交易合同书》，对双方提出的其他诉讼请求由人民法院依法判决。围绕诉讼请求，原告提交证据《房屋交易合同书》、补充协议，被告提交证据买卖居间代理费收据、定金收条、房地产抵押估价报告、原告房屋借款担保合同第三页（照片）。本院出示了原告借款银行工商银行红旗路支行信贷员熊爱勤调查笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的评估报告未附评估费票据，与被告的诉讼请求缺乏关联性，不能直接证明被告支付了相关评估费用。2.被告提交的借款合同照片，其中7.1条“借款人提前偿还全部或部分贷款的，应于拟定提前还款日前15天向贷款人提交书面通知”，该条款并未对银行在何时限内办理提前还款业务作出明确约定，不能理解为原告提交书面申请后银行15天办理提前还款业务，根据客观情况，银行为借款人办理提前还款业务并不以借款人提交书面申请书为启动要件，故该证据不能达到被告的证明目的，对该证据的证明效力本院不予确认。3.本院出具的调查笔录内容，具备真实性、合法性和客观性，对该证据的证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月6日，原告宋春风与被告董斌经被告链家公司居间介绍，三方签订《房屋交易合同书》，约定被告董斌购买原告位于天津市津南区**房屋，面积101.22平方米，成交价86万元。被告董斌支付原告定金5万元，另支付被告链家经纪公司居间服务费17200元。该合同约定，原告尚有贷款29万元，应于2017年2月28日前偿还，原、被告须于2017年3月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。2017年1月9日，原告致电其贷款银行工商银行红旗路支行信贷员申请提前清贷，被告知需要等三个月的时间，原告将该情况告知第三人。实际银行安排原告于2017年3月10日办理清贷业务。原告按银行指定时间办理清贷业务，数日后经银行通知原告取回抵押手续，并将该情况通知第三人。第三人于2017年3月22日在天津市不动产登记预约服务平台为原告预约了涉案房屋于2017年4月1日办理抵押权撤销手续的预约号。原告按预约时间办理了抵押权撤销手续，并于2017年4月13日取回涉案房屋产权证。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》自4月1日起非天津户籍居民家庭在天津范围内购买住房的，需提供在津3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。因被告不具备在天津市购买房屋的资格，《房屋交易合同书》无法继续履行。三方经协商未果，原告于2017年4月19日向天津市河西区人民法院提起本案诉讼，天津市河西区人民法院经审查认为涉案合同约定了纠纷管辖法院为合同签订地人民法院，涉案合同签订地为天津市津南区，故将本案移送本院管辖。本院认为，当事人订立的《房屋交易合同书》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《房屋交易合同书》中虽然约定了原告清偿贷款的期限为2017年2月28日前，约定了签署《天津市房产买卖协议》的时间为2017年3月31日前，但根据庭审情况，对该期限的拟定仅是第三人依据以往交易经验估算到原告能够在2月28日前完成清贷业务，再计算天津市不动产登记预约服务平台上预约撤销抵押登记时间和预约签订二手房买卖合同的时间，推算出2017年3月31日前可签署《天津市房产买卖协议》。原、被告对该期限的拟定缺乏经验。而第三人并未与贷款银行联系确定原告完成清贷业务的可靠时间范围，根据实际情况，清贷业务需在贷款银行安排的时间点办理，并非原告单方积极申请办理即可在短期内完成。该条款的约定，对原告显失公平。合同签订后，原告及时通知银行信贷员安排办理清贷业务，并按银行安排的时间完成清贷又及时通知第三人安排后续事宜，原告始终积极履行合同义务，并无拖延行为，故原告不应承担违约责任。在合同的履行过程中，天津市政府出台住房限购政策，在性质上具有公共政策的性质，对房屋买卖合同能否继续履行确实造成重大影响。合同订立后由于本市住房限购政策的实施致使被告丧失购买涉案房屋的资格，属于因不可归责于各方当事人的原因导致合同目的无法实现。现三方均同意解除《房屋交易合同书》，符合合同法的规定，本院准予。合同解除后，原告应当返还被告定金5万元。对于被告反诉要求原告赔偿房屋差价损失、中介费、评估费和贷款服务费等损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋春风与被告董斌签订的《房屋交易合同书》；二、原告宋春风于本判决生效后三日内退还被告董斌定金5万元；三、驳回反诉原告董斌的其他反诉请求。案件受理费40元，原、被告各负担20元；反诉费3052元，原告负担477元，由被告董斌负担2575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 国 艳二〇一七年八月三十日书记员 张勇昊速录员 肖禹含