安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1124民初1614号原告：张本虎，男，1980年5月9日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：侯爱国，全椒县经济开发区法律服务所法律服务工作者。被告：胡晓知，男，1977年5月10日出生，汉族，住安徽省全椒县。第三人：高静，男，1989年2月8日出生，汉族，住安徽省全椒县。第三人：梁华凤，女，1962年9月28日出生，汉族，住安徽省全椒县。原告张本虎诉被告胡晓知、第三人高静、梁华凤案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张本虎及其委托诉讼代理人侯爱国、被告胡晓知、第三人梁华凤到庭参加诉讼，第三人高静经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。张本虎向本院提出诉讼请求：1、解除对全椒县××襟××路××学府××单元××室房屋的查封；2、判令确认全椒县××襟××路××学府××单元××室归原告所有；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2月23日，原告经过全椒县百事通房地产经济咨询有限公司购买了第三人高静拥有的位于全椒县××襟××路××学府××单元××室的房屋，用于自住，此房当时为持证预抵押房，该楼盘的房产证办证当时不能办理，所以原告无法办理产权过户手续，故原告于2016年3月29日与第三人高静到全椒县公证处就上述房产进行房产委托公证，同时原告向第三人高静付清全部房款，并实际居住使用。2016年9月5日，被告在没有查清上述房产已出售给他人的情况下，申请人民法院对上述房产进行查封。在人民法院查封该财产之前，原告已和第三人高静签订合法有效的书面买卖合同，原告已合法占有该不动产，且已支付全部价款。根据法律的规定，因购买的房屋为持证抵押房，未能办理房屋产权过户手续，原告在购买第三人高静房产过程中没有任何过错，故被告申请查封没有法律依据，原告请求人民法院对上述房产不得予以查封，并确认该房产归原告所有。胡晓知辩称，我也不知道房屋已经卖了，我也是通过正当途径申请法院查封，所以我希望法院能够公正公平的判决。第三人梁华凤述称，房屋是我弟弟给我100000元买的，房产登记在我儿子高静的名下，我买房花的钱加上我两年还贷的钱，与原告购买我儿子房屋价款的差价，原告应该另行补给我。买房时房屋总价款是390000多元，加上还两年的房贷48000元，共计438000元，原告购房款是350000元，其还应另外支付给我88000元。本院经审理认定事实如下：2016年2月23日，高静与张本虎通过中介方全椒县百事通房地产经济咨询有限公司签订了一份《房地产买卖合同》，双方约定：高静将其拥有的位于全椒县××镇×××××苑××幢×单元×××室的房屋转让给张本虎，房屋总价款为350000元；总房价内房东要把自己的产权证办好（如果产权证暂不能办理，张本虎在总房价内扣除办证费用）；中介方代表刘康胜在上述房地产买卖合同上签名。后张本虎陆续将购房款交付给刘康胜，由刘康胜转账给高静，共计转账334350元。2016年3月29日，高静在上述房地产买卖合同的背面书写了一份证明，证明内容为：所有涉及×××苑××号楼×单元×××购房应支付款项已全部付清。当日，高静出具了一份《委托书》并进行了公证，《委托书》的内容为：委托人高静于2014年11月13日与安徽华丰房地产开发有限公司城南分公司签订了《全椒县商品房预售合同》，以银行按揭方式购买了一套住宅房，该房坐落在全椒县襄河镇××路北侧路××学府××单元××室，建筑面积约为98.09平方米，不动产权证书尚未办理。因委托人在外地工作，不能亲自到相关部门办理有关事项，现全权委托受委托人付翔为委托人的代理人，办理下列事项：一、受委托人有权代表委托人到全椒县国土资源和房产管理局办理注销上述房地产抵押登记手续，办理并领取上述房地产的《不动产权证书》。二、领取上述房地产《不动产权证书》后，受托人有权代表委托人出售上述房屋、签订房屋买卖网签合同并代领售房款。三、签订资金托管协议、办理资金托管（或不申请办理资金托管）并代领售房款。受托人有权代表委托人到全椒县国土资源和房产管理局办理上述房地产不动产权属的转移登记手续（包括土地证过户手续）……同日，张本虎、高静及刘康胜共同前往案涉房屋所在的物业处领取了案涉房屋的钥匙，张本虎作为业主与和县晶禾物业管理有限责任公司全椒分公司签订了《物业管理前期服务协议》。此后，张本虎装修后入住案涉房屋。2016年8月21日，案涉房屋经核准符合办理不动产权证书条件。2016年8月16日，本院受理胡晓知诉高静、梁华凤买卖合同纠纷一案，该案诉讼过程中，胡晓知申请对登记在高静名下的案涉房屋进行保全，2016年9月5日，本院作出（2016）皖1124民初2049号民事裁定书，裁定查封案涉房屋。2017年5月9日，张本虎对本院诉讼保全的被执行人高静名下的案涉房屋提出书面异议。2017年5月24日，本院作出（2017）皖1124执异2号执行裁定书，裁定：驳回案外人张本虎的异议申请。张本虎对该裁定不服，提起诉讼。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：张本虎对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，在胡晓知与高静、梁华凤的买卖合同纠纷发生前，高静即将案涉房屋转让给了张本虎，张本虎已支付了全部购房款并实际占有案涉房屋，虽然案涉房屋尚未办理过户登记手续，但系因张本虎在购买案涉房屋时，案涉房屋尚不符合办理不动产权证的条件；2016年8月21日案涉房屋经核准符合办理不动产权证书条件，但此时案涉房屋尚未登记在高静名下，故无法过户登记至张本虎名下；后案涉房屋被本院查封，无法办理过户登记手续。由上述情况可见，张本虎对案涉房屋未办理过户登记手续没有过错。综上，张本虎对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，张本虎要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故房屋买卖合同的买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案中，虽然张本虎与高静签订了《房地产买卖合同》，支付了全部购房款并实际占有了案涉房屋，但尚未办理房屋过户登记手续，故张本虎享有的是请求高静协助其办理案涉房屋过户登记手续的债权请求权。且案涉房屋系高静与安徽华丰房地产开发有限公司城南分公司签订的《全椒县商品房预售合同》的标的物，故案涉房屋应先过户登记至高静名下，此后，高静再协助张本虎将案涉房屋过户登记至张本虎名下。综上，对张本虎要求判令直接确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、解除对全椒县××镇×××路×××号×××××苑××幢×单元×××室房屋的查封；二、驳回原告张本虎的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由原告张本虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  杨克明审 判 员  李清芳人民陪审员  王 超二〇一七年八月二十五日书 记 员  李 鑫附本案适用的相关法律条文：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。