北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7542号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡万庆，男，1966年10月22日出生。委托诉讼代理人（兼原审第三人李红娟委托诉讼代理人）：闫威，北京市旭伟律师事务所律师。被���诉人（原审原告、反诉被告）：方宏伟，男，1973年7月15日出生。委托诉讼代理人：唐全洲，广东宝威律师事务所律师。委托诉讼代理人：田慧敏，广东宝威律师事务所实习律师。原审第三人：李红娟，女，1969年9月10日出生。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，该公司职员。上诉人胡万庆因与被上诉人方宏伟及原审第三人李红娟、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初6694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。胡��庆上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回方宏伟的诉讼请求，支持我的反诉请求。事实和理由：方宏伟未按双方约定于2016年2月5日前办理贷款申请手续，并未在批贷后3个工作日内支付首付款，已经构成根本违约。买卖合同约定的履行期限已经届满，且在履行过程中发生了重大变化，致使我出售涉案房屋更换其他房屋的售房目的不能实现，故合同应予解除。我没有违约行为，在双方行为已经发生解除合同效力的情况下，我发出解约函是行使抗辩权，而本应于2016年3月收到的售房款至今未取得，房屋大幅升值的情况下方宏伟也没有损失，故我不应该承担违约金。方宏伟辩称，我是按照链家房地产的流程办理的贷款，延期不是我的原因造成的，且对方已经配合进行了办理。在胡万庆已经发出解约函的情况下，我在贷款获批后没有支付首付款是有合理理由的���胡万庆违反诚实信用原则，应承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意胡万庆的上诉请求。李红娟述称，我的意见与胡万庆一致。链家房地产未到庭陈述亦未提交书面意见。方宏伟向一审法院起诉请求：请求法院判令胡万庆及李红娟继续履行房屋买卖合同，办理房屋转移登记手续，并交付房屋；胡万庆每日按照总房款万分之五标准支付违约金（自2016年3月15日至办理完转移登记手续之日止）。胡万庆向一审法院反诉请求：依法判令解除双方于2016年1月13日签订的房屋买卖合同及补充协议；依法判令解除双方于2016年1月27日的房屋网上备案手续；方宏伟支付违约金5万元。一审法院认定事实：2016年1月13日，胡万庆作为卖房人（甲方）与买房人方宏伟（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，双方约定：甲方出售北京市大兴区某东里32号楼1-403房屋，建筑面积为63.65平方米。房屋成交价格及家具、家电、装饰装修和配套设施等作价总计为135万元，乙方向甲方支付定金5万元，乙方向公积金管理中心申办抵押贷款75万元，如未获得贷款机构批准，双方同意乙方继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准。其中《补充协议》第二条规定，乙方于批贷后3个工作日将第一笔首付款54万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于2016年2月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在乙方批贷后5个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任规定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情况之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。同日，胡万庆（甲方）与方宏伟（乙方）、北京中融信担保有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定委托丙方办理房屋后续交易事宜。另查，2016年1月27日，胡万庆作为出卖人与方宏伟作为买受人通过链家房地产办理了涉案房屋的网上签约手续。2016年1月29日，双方至链家房地产签订《首付款收据》以及《存量房交易结算资金自行划转声明》等公积金贷款申请材料；2016年2月22日，双方至北京市住房公积金管理中心大兴管理部办理方宏伟公积金申请的签字审核手续；2016年3月18日，北京市住房公积金管理中心大兴管理部为方宏伟出具《住房公积金贷款审核确认书》。再查，涉案房屋系胡万庆与李红娟夫妻共同财产。一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。方宏伟与胡万庆签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。案件争议的焦点系双方办理贷款申请手续的行为以及方宏伟未支付首付款的行为是否构成违约的问题。胡万庆主张双方于2016年2月22日至北京市住房公积金管理中心大兴管理部办理方宏伟公积金申请的审核手续已经超过双方于2016年2月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续的合同约定构成违约，但办理贷款申请手续系双务行为，在胡万庆未举证证明系方宏伟故意导致的延迟，且上述情况即使符合合同约定的解除条件，胡万庆、方宏伟于2016年2月22日共同至北京市住房公积金管理中心大兴管理部签署公积金贷款手续应视为胡万庆以自己的行为表明认可双方继续履行合同，之后胡万庆于2016年3月15日以双方办理贷款申请手续超过合同约定的期限为由，出具解约函主张解除合同已经超过了合同约定的解除权行使期限亦无相关法律依据。关于方宏伟未支付首付款是否构成违约的问题，根据合同约定方宏伟应于批贷后3个工作日内支付首付款54万元，虽方宏伟未提交充足的证据证明其于2016年3月24日收到北京市住房公��金管理中心大兴管理部2016年3月18日出具的《住房公积金贷款审核确认书》，即使以2016年3月18日计算，2016年3月23日系履行期限届满之日。在此之前，胡万庆分别以解约函及口头告知的方式主张解除合同，方宏伟基于上述情况未支付首付款的行为并未构成违约，胡万庆主张事由并不构成情势变更的情形，胡万庆据此要求解除合同要求方宏伟支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，方宏伟主张继续履行合同办理转移登记手续交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚���信用原则予以衡量，并作出裁决。关于方宏伟主张的违约金，法院根据房屋成交价格、方宏伟未提供证据以证明其实际损失、履行情况等因素，酌情确定数额，胡万庆给付违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、最高人民法院关于适用《若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十六条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、于判决生效后十日内，胡万庆、李红娟协助方宏伟办理北京市大兴区某东里32号楼1-403房屋的所有权转移登记手续，将房屋登记至方宏伟名下并交付房屋；二、于判决生效后十五日内，方宏伟给付胡万庆、李红娟房款130万元；三、于判决生效后十五日内，胡万庆给付方宏伟违约金5万元；四、驳回方宏伟的其他诉讼请求；五、驳回胡万庆的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，胡万庆提供微信聊天记录两份及录音证据一份，均表示系其与链家房地产的工作人员之间形成的，均欲证明其出售涉案房屋目的是为了置换其他房屋，与方宏伟的买卖合同未能按期履行，致使涉案买卖合同目的无法实现。方宏伟对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，并表示对胡万庆所述置换房屋一节并不知情。本院认为，首先上述证据的真实性为由其他证据佐证，本院尚难以认定，其次即使证据真实性可以确认，也难以据此认定方宏伟对胡万庆的售房目的明知为另行购置其他房屋。另，双方均认可贷款事宜，是按链家房地产的通知进行办理。方宏伟表示同意负担买卖过程中发生的税费，并已经将剩余购房款130万元预存于一审法院。2016年3月15日，胡万庆向方宏伟发出解约函，内容为：经我多次电话多次催告贵方在2016年2月22日才去住房公积金中心办理初审，按照约定已经延迟履约17天，根据《补充协议》第四条违约责任的约定，贵方已经构成根本违约，我方正式以书面形式通知贵方解除房屋买卖合同，贵方交予我方的房屋定金不予退还。链家房地产工作人员丁涛涛予以签收。本院对一审查明的其他相关事实予以确认，但指出一审法院在记述方宏伟举证部分，产生疏失，将涉案买卖合同及补充协议签订日2016年1月13日误为2016年11月13日，将双方当事人至链家房地产门店办理面签及公积金贷款申请手续的时间2016年1月29日误为2019年2月29日。本院认为，从合同的履行过程看，胡万庆与方宏伟系在共同办理完贷款申请手续后，出现了争议，胡万庆发出解约函，合同未能继续履行。而从时间节点看，双方办理贷款时间晚于合同约定的时间，胡万庆据此主张方宏伟违约，并依据合同约定行使解除权，方宏伟虽取得批贷但在先期收到解约函的情况下，没有按照合同约定支付首付款。综合以上事实，本案的争议焦点是胡万庆与方宏伟在上述履行过程中是否存在违约行为。关于方宏伟是否违约的问题：本院认为，虽合同约定办理贷款申请手续的时间为2016年2月15日，而实际办理时间晚于约定时间，但胡万庆并未提出异议，且已经配合办理了相关手续，说明其认可该事实不构成根本违约行为；现双方同时确认如何办理贷款系按照链家房地产的通知进行，故在胡万庆已经配合办理贷款申请的情况下，同时没有证据证明方宏伟对于逾期办���存在过错，应认定方宏伟对此不承担违约责任；另，方宏伟在已经收到胡万庆之解约函后，未按约定再行支付首付款的行为具有合理理由，亦不因此承担违约责任；胡万庆要求解除合同没有依据。关于胡万庆是否违约的问题：如前所述，方宏伟没有违约行为，而胡万庆在配合方宏伟办理完毕贷款申请手续后，在合理的等待贷款获得批准的时间内发出解约函，符合双方买卖合同约定的拒绝出售房屋的行为，构成违约，应承担违约责任。据此，一审法院判决买卖合同继续履行，胡万庆承担违约责任正确。综上所述，胡万庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13700元，由胡万庆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  顾国增审判员  王艳芳二〇一七年八月三十日书记员  张邵青