青海省海北藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）青22民终86号上诉人（原审原告、反诉被告）：王东健，女，青海省大通县人。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘贵年，男，青海省门源回族自治县人。上诉人王东建因与被上诉人刘贵年房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省门源回族自治县人民法院（2017）青2221民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人王东建与被上诉人刘贵年均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王东健上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或改判刘贵年支付违约金1080元、赔偿餐具、厨具等物品损失折价共计8845元，按旧物品50%折价后计4400元；2.驳回刘贵年的反诉赔偿请求；3.本案全部诉讼费用由刘贵年负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足、适用法律错误。刘贵年在王东健毫不知情的情况下将已出租给王东健的其中两间门面房出租给薛守忠，属违约，应按合同约定赔偿违约金1080元，刘贵年扣押王东健的厨房用品已达两年之久，致使物品丧失其使用价值且大部分物品已丢失，故刘贵年应赔偿物品折价款4400元；刘贵年提交的证据无法证明房屋、大门、地基损毁是由王东健造成的，王东健未实施任何违法行为，门源回族自治县供水服务站出具的证明无单位负责人或出具人的签名盖章，且出具时间为2015年5月19日，而被上诉人维修水管的时间为2015年6月，前后矛盾；原审法院依据刘贵年提交的由其自行制作的工程预算书和存在瑕疵的证明及无正式发票的工程款收条判令王东健承担赔偿责任无事实和法律依据，维修费及其他损失应由刘贵年自行承担。刘贵年辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王东健向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告退还承租院内五间房屋租金960元、押金500元，合计1460元；2.被告刘贵年退还承租门口两间门面房租金1000元及违约金1080元；3.被告赔偿扣押原告的餐具、厨具4400元。一审法院认定的事实：2010年8月21日，王东健与刘贵年签订《房屋租赁合同》，合同约定：刘贵年将其位于门源县浩门镇团结北村***号院内共12间房屋租赁给王东健。租赁期限自2010年12月1日至2015年12月1日；2013年4月1日，双方经协商达成房屋租赁补充协议，协议约定：门源县浩门镇团结北村***号门口两间门面房从2013年5月1日始至2015年12月30日止，出租给王东健；2013年4月4日，王东健与刘贵年手机短信协商，刘贵年同意王东健可以转租房屋。2015年4月20日，双方通过手机短信协商解除房屋租赁。针对刘贵年应否向王东健支付违约金1080元的问题，原审法院认为，2015年4月20日，原、被告已通过手机短信协商解除了房屋租赁合同。自合同解除之日，被告有权再向他人租赁房屋,不存在对原告违约的问题。对原告的该项诉请不予支持。针对刘贵年应否赔偿王东健主张的厨房用品的问题，原审法院认为，原告开农家院餐饮，其使用的厨房用品，属其所有。被告提出因原告将被告房屋、院落毁损，被告才阻挡原告拉运厨房用品系行使留置权的抗辩。留置权的行使，必须基于同一法律关系。本案原告拉运自己的物品与被告主张的房屋损害并非同一法律关系，被告的该项抗辩不能成立。原告提交的清单和短信截屏及证人柴某的证言均不能证明其主张的厨房用品已被被告毁损。证人孔某系与原告开农家餐饮的合伙人，其仅证明曾经和原告对厨房用品一起盘点过。作为合伙人，其受原告委托前往拉运厨房用品，但被被告阻拦。原告向被告主张损害赔偿，原告应举证厨房用品被被告毁损或因长期扣留而丧失或减损使用价值。但原告提交的证据未能证明其主张。原告就此主张承担举证不能的法律后果。原告的厨房用品在原物尚存在时，原告应向被告主张原物返还，对赔偿请求不予支持。刘贵年向一审法院提出反诉，请求王东健赔偿刘贵年因修缮水井、给水管道、大门、房屋、地坪及门窗等设施的费用35388.27元，并承担本案反诉费。针对王东健应否向刘贵年给付因修缮水井、给水管道、大门、房屋、地坪及门窗等设施的费用34083.27元的问题。原审法院认为，刘贵年与王东健签订房屋租赁合同的租赁期限自2010年12月1日至2015年12月1日。2015年4月20日，双方解除了该合同。在合同终止前，王东健虽经刘贵年同意将部分房屋转租给第三人，但王东健与刘贵年的租赁合同继续有效。门源回族自治县供水服务站出具的《证明》对管网破裂的成因作出证明，予以采信。王东健虽提出应由第三人对租赁物造成的损失承担责任，但不免除其作为刘贵年的租赁人应承担的损害赔偿责任。刘贵年提交的四组证据能够相互印证，可以证明其实际损失为31863元。对该损失予以认定。对于刘贵年主张的门窗玻璃破碎27块，丢失桌椅6张费用225元及要求王东健支付刘贵年违约金1080元，王东健不予认可，且刘贵年未提交证据加以证明。刘贵年就此主张承担举证不能的法律后果，对其该主张，不予支持。原审法院认为，本案中刘贵年自认应向王东健退还承租院内五间房屋租金960元、押金500元及退还承租门口两间门面房租金1000元，合计2460元。该意思表示真实，应予确认。双方于2015年4月20日解除了房屋租赁合同后刘贵年有权再向他人租赁房屋，不存在对王东健违约的问题。王东健向刘贵年主张厨房用品的损害赔偿，但王东健提交的证据未能证明其主张，对该主张不予支持。在合同终止前，王东健虽经刘贵年同意将部分房屋转租给第三人，但王东健与刘贵年的租赁合同继续有效。由第三人对租赁物造成损失的，作为王东健的租赁人仍应承担损害赔偿责任。刘贵年要求王东健承担损害赔偿责任的主张成立，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.被告刘贵年于本判决生效后五日内一次性退还原告王东健承租院内五间房屋的租金960元、押金500元及承租门口两间门面房的租金1000元，合计2460元；2.驳回原告王东健的其他诉讼请求；3.反诉被告王东健于本判决生效后五日内一次性赔付反诉原告刘贵年因实施水井、给水管道维修费及大门、房屋、地坪损害赔偿金31863元；4.驳回反诉原告刘贵年的其他诉讼请求。二审中当事人没有提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。王东健与刘贵年对刘贵年应退还王东健承租院内五间房屋的租金960元、押金500元及承租门口两间门面房的租金1000元，合计2460元的事实均无异议，本院予以确认。根据当事人的诉讼请求和当事人提供的诉讼材料及当事人的陈述，总结本案的争议焦点并分析认定如下：1.刘贵年是否违约本院认为，青海省门源回族自治县人民法院（2016）青2221民初293号民事判决认定：2015年4月20日，刘贵年将出租房收回，并告知王东健。出租人与王东健的合同解除。证人刘贵年的证言及提交的手机短信打印单可以证明刘贵年与王东健之间于2015年4月20日将双方的房屋租赁合同解除。该判决已发生法律效力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）……（四）已为人民法院发生效力的裁判所确认的事实……”的规定，一审法院认定刘贵年不存在违约是正确的，应予维持，王东健的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。2.餐具、厨具等物品损失是否存在及赔偿的依据本院认为，王东健主张餐具、厨具被刘贵年扣押，未出示有效证据予以证明；王东健提交的由其书写的证人柴某签字的餐具、厨具清单，无刘贵年的签字，且刘贵年对该份证据不予认可，该证据无法证明餐具、厨具已被损毁丢失，王东健未提供证据证明餐具、厨具损毁丢失或者无法使用；对王东健提交的购买餐具、厨具时的收据等单据，无正式票据，亦无其他证据印证，且其只能证明当时购买的餐具、厨具数量，而不能证明王东健离开租赁房屋时的餐具、厨具实际数量。因此，王东健的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决驳回王东健的该项诉求正确，本院予以确认。3.王东健应否承担刘贵年维修水井、给水管道及大门、房屋、地坪的费用本院认为，本案中，《工程概（预）算书》只是预算，不能证明实际发生的工程量及费用；门源回族自治县供水服务站出具的证明只有该单位的印章，无负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，在证据形式上不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，不能作为认定本案事实的依据，从内容上看只能证明该水管曾被维修，且该份证明制作双方租赁合同终止后；工程款的收条没有正式发票印证，收款人也未出庭作证。因此，刘贵年提交的证据无法证明给水管道等的维修是因王东健承租期间不当使用造成的。因此，王东健的该项上诉理由成立，应予支持。一审法院认定有误，应予纠正。综上所述，本院认为，王东健请求刘贵年应承担违约责任、赔偿餐具、厨具损失的证据不足，针对上述两个问题，原审法院判决正确，本院予以确认；关于王东健应否承担刘贵年维修水井、给水管道及大门、房屋、地坪的费用的问题，刘贵年提供的证据不能证明其维修水井、给水管道及大门、房屋、地坪是因王东健的不当使用造成的，因此，一审法院关于该部分的判决不当，本院予以纠正。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持青海省门源回族自治县人民法院（2017）青2221民初46号民事判决第一项，即：“被告刘贵年于本判决生效后五日内一次性退还原告王东健承租院内五间房屋的租金960元、押金500元及承租门口两间门面房的租金1000元，合计2460元”、第二项，即：“驳回原告王东健的其他诉讼请求”；二、撤销青海省门源回族自治县人民法院（2017）青2221民初46号民事判决第三项，即：“反诉被告王东健于本判决生效后五日内一次性赔付反诉原告刘贵年因实施水井、给水管道维修费及大门、房屋、地坪损害赔偿金31863元”、第四项，即：“驳回反诉原告刘贵年的其他诉讼请求”；三、驳回被上诉人刘贵年的全部反诉请求。一审本诉案件受理费50元，反诉案件受理费686元；二审案件受理费795.58元，均由被上诉人刘贵年负担。本判决为终审判决。审判长  陈国林审判员  魏金莲审判员  董措毛二〇一七年八月二十四日书记员  孔繁春