广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终7026号上诉人(原审被告、反诉原告）：陈和生，男，汉族，住广东省普宁市。上诉人（原审被告）：许楚如，女，汉族，住广东省普宁市。两上诉人的共同委托代理人：林运伟、林浩亮，均为广东君厚律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张官杰，总经理。委托代理人：梁亮，公司职员。委托代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人陈和生、许楚如因与广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江纺织公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7436号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈和生、许楚如上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项；2、驳回珠江纺织公司的全部诉讼请求；3、支持陈和生的全部反诉请求，由珠江纺织公司支付陈和生违约金共计423565.2元；4、本案受理费、诉讼保全费和反诉费全部由珠江纺织公司负担。上诉理由：一、本案诉讼已超过诉讼时效，应驳回珠江纺织公司全部诉讼请求，理由如下：一审判决认为陈和生直至应诉时才收到《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》(以下简称《起租通知》)，珠江纺织公司于2016年9月14日提起诉讼并未超过诉讼时效，属于适用法律错误。第一，陈和生于2015年8月25日收到《解约通知书》，并认可《广州市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)的解除效力，租赁合同当即解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，《租赁合同》既然已解除，尚未履行的，应终止履行，不存在珠江纺织公司应当继续履行向陈和生发出《起租通知》的义务。陈和生的诉讼时效抗辩权不应再受已终止履行的合同条款所影响。第二，珠江纺织公司在《解约通知书》中认为陈和生存在拖欠租金的情况，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或应当直到权利被侵害时起计算”之规定，应视为珠江纺织公司在发出《解约通知书》之时已知道权利被侵害。且《解约通知书》系珠江纺织公司向陈和生发出最后的书面通知，诉讼时效应从2015年8月25日起算，本案诉讼在珠江纺织公司起诉之时(2016年9月14日)已超过一年的诉讼时效。珠江纺织公司在超过诉讼时效之后，再以提交证据的方式将《起租通知》送达陈和生、许楚如，依法不再产生重新计算或中断诉讼时效的效力。否则，任何超过诉讼时效之情形，均可事后发生中断事由，以致诉讼时效重新计算，将违背诉讼时效制度之目的。二、珠江纺织公司在未履行在先通知义务而提前解除合同，明显违反《租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)第六条第3款之约定，陈和生的反诉请求合法有据，理由如下：一审判决认定涉案合同是合意解除，属于认定事实错误。第一，涉案合同系因珠江纺织公司单方发出《解约通知书》而解除。陈和生并未与珠江纺织公司协商解除合同。陈和生仅仅是认可涉案合同的解除效力，但未就相关的违约和争议事项进行协商处理。一审判决混淆“协商解除”和“同意解除”，以涉案合同经“合意”解除为由驳回反诉请求没有事实依据。第二，根据《租赁合同》第三条第二款之约定，珠江纺织公司书面通知陈和生“起租日”是陈和生交纳租金的前提，一审判决也认为通知“起租日”是珠江纺织公司要求陈和生缴纳租金的前提。珠江纺织公司在未通知“起租日”的前提下，以陈和生拖欠租金为由单方解除涉案租赁合同，已明显违反合同约定，其行为完全符合《补充协议》第六条第3款“甲方因自身原因需提前解除合同的，必须提前2个月书面通知乙方，且须以本合同约定的租赁期限内租金总额的30%向乙方支付违约金…”约定之情形。《补充协议》第六条第3款作为关于涉案租赁合同的争议解决条款，陈和生有权依据该合同条款请求珠江纺织公司支付租金总额30%的违约金。本案诉讼已超过诉讼时效，陈和生反诉请求珠江纺织公司支付违约金合法有据，请求依法改判，驳回珠江纺织公司全部诉讼请求，支持陈和生的全部反诉请求。被上诉人珠江纺织公司答辩称：一审判决对未支持珠江纺织公司违约金部分的诉讼请求是错误的，珠江纺织公司已经按照《租赁合同》和《补充协议》约定的通讯地址寄送有关文件并且已经妥投，所以陈和生、许楚如在明知需要支付租金的情况下仍然拒绝支付，鉴于珠江纺织公司想尽快进入执行，所以没有上诉。被上诉人珠江纺织公司于2016年9月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1、陈和生立即支付租金363632元（2013年3月22日起计至2015年8月26日止，其中2013年3月22日至2014年11月21日每月按12164元计算，2014年11月22日至2015年8月26日每月按13137元计算）及违约金（从2013年4月4日起计至陈和生支付全部款项之日止，其中每月的违约金起算时间自逾期的第十个工作日起算，以每月欠付租金为本金，每逾期一天，按应付而未付金额的千分之一标准计算，计至陈和生支付全部款项之日止）；2、陈和生向珠江纺织公司支付违约金423565.2元（按全部租赁期限的租金总额1411884元的30%计算）；3、许楚如对陈和生上述债务承担连带责任；4、陈和生、许楚如承担本案受理费。陈和生向一审法院提起反诉，请求判令：珠江纺织公司向陈和生支付违约金423565.2元（按租赁期限内租金总金额的30%计算）。一审法院认定事实：陈和生、许楚如于2002年1月17日登记结婚。海珠区瑞纺路X号X房的不动产权利人是珠江纺织公司，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为7527.56平方米。2012年11月9日，珠江纺织公司（出租人、甲方）与陈和生（承租人、乙方）签订（2012）珠纺租合第20XX号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城伍层自编50XX号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约243.27平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年11月10日至2013年2月9日月租金为0元，2013年2月10日至2013年11月9日月租金为12164元，2013年11月10日至2014年11月9日月租金为12164元，2014年11月10日至2015年11月9日月租金为13137元，2015年11月10日至2016年11月9日月租金为14188元，2016年11月10日至2017年11月9日月租金为15323元，2017年11月10日至2018年11月9日月租金为16548元，2018年11月10日至2019年11月9日月租金为17872元，2019年11月10日至2020年11月9日月租金为19302元；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；乙方向甲方交纳24328元保证金；当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为50元/平方米/月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为12164元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增8%；租期内暂定租金总额合计为1411884元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金12164元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；本合同自双方签章之日起生效；等。同日，珠江纺织公司（出租方、甲方）与陈和生（承租方、乙方）签订（2012）珠纺租合补第20XX号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用;甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;乙方有下列情形之一的，乙方须以本合同约定的全部租赁期限的租金总额的30%向甲方支付违约金，还应赔偿由此给甲方、纺织城造成的损失，甲方有权单方解除本合同及相关合同文件：（5）未按本合同约定时间交纳租金、补足履约保证金或其他应付款项，逾期超过15日的；甲方按本款约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除，乙方同意甲方不再通知乙方的情况下将该物业另行出租、出售或以其他方式处置，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金；乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用，并按甲方要求办妥解约及退铺手续，乙方按甲方要求办妥解约等手续且交还该物业后30个工作日内，甲方将剩余期限的租金在扣除应由乙方承担的费用、违约金、赔偿金等后无息退还乙方，当月租金无论承租时间长短，均按整月计算；甲方因自身原因需提前解除合同的，必须提前2个月书面通知乙方，且须以本合同约定的租赁期限内租金总额的30%向乙方支付违约金；乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用，并办妥相关的解约及退铺手续；乙方按甲方要求办妥解约等手续且交还物业后的30个工作日内，甲方将剩余期限的租金、履约保证金在扣除应由乙方承担的费用、违约金、赔偿金等后无息退还乙方，当月租金按天计算；乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担；甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定甲方将广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城内伍层自编50XX号物业出租给乙方，建筑面积约243.27平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；自起租日起3个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为50元/平方米/月,月租金暂定为12164元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增8%；具体如下：第一个租赁年度（含免租期3个月）暂定月租金为12164元，第二个租赁年度暂定月租金为12164元，第三个租赁年度暂定月租金为13137元，第四个租赁年度暂定月租金为14188元，第五个租赁年度暂定月租金为15323元，第六个租赁年度暂定月租金为16548元，第七个租赁年度暂定月租金为17872元，第八个租赁年度暂定月租金为19302元；租赁期限内的暂定总租金为1411884元；在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金12164元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。陈和生于2012年11月22日签署了《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，载明：本人确认承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城5层自编50XX号商铺已具备交付条件，本人同意接收该商铺；等。同日，陈和生在《物业使用承诺书》上签名,载明:本人于2012年11月22日接收该商铺,收到商铺钥匙共/条，经验收本人证明商铺内设备设施完好并同意接收;等。次日,陈和生填写《商铺装修申请表》,申请对空调等项目进行装修。2014年11月7日，珠江纺织公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的陈和生的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给陈和生，通知陈和生承租商铺的租赁期限从2012年11月22日起算，陈和生于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2013年3月22日至2014年10月21日期间的租金等。网上查询记录显示该邮件由他人收。2015年5月22日，珠江纺织公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的陈和生的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给珠江纺织公司。《EMS妥投证明》证实该邮件由他人收。2015年8月25日，珠江纺织公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的陈和生的通讯地址邮寄《解约通知书》给陈和生，主要内容为：陈和生至2015年5月15日止，尚拖欠珠江纺织公司租金322102元，现通知陈和生：双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请陈和生于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺等。《EMS妥投证明》证实该邮件由他人收。2015年9月23日，珠江纺织公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的陈和生的通讯地址邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给陈和生。邮件查询信息反映该邮件由他人收。珠江纺织公司于2016年9月14日提起本案诉讼。一审诉讼中，珠江纺织公司、陈和生确认陈和生只向珠江纺织公司支付了保证金24328元和首月租金12164元。陈和生、许楚如表示确认涉案商铺在海珠区瑞纺路X号X房不动产权证载明的范围内；没有收到珠江纺织公司主张邮寄送达的《解约通知书》，而是于2015年8月25日在涉案商铺现场由珠江纺织公司直接送达给陈和生的；珠江纺织公司解除合同的理由是违反合同约定的，但陈和生同意解除合同，故认为合同已在陈和生收到解约通知书当天解除；在收到解约通知时很多商铺已经停业，故涉案商铺也无法经营了，陈和生在2016年9月前退出涉案商铺，珠江纺织公司已封铺收回场地；在提起反诉前没有针对解约通知书向珠江纺织公司提出过异议。珠江纺织公司则表示邮件的邮寄地址是陈和生实际经营的另一商铺，由陈和生的工作人员代为签收也是合法合理的；至今陈和生仍没有与珠江纺织公司办理交接手续，珠江纺织公司到涉案商铺现场看过，现涉案商铺是关闭、停业的状态,至于是谁关闭涉案商铺的，珠江纺织公司不清楚。陈和生、许楚如为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1、珠江国际纺织城客户服务手册（部分条款）；2、关于珠江国际纺织城五六楼空调调试通知；证据1、2拟证明珠江纺织公司委托物业公司向陈和生承诺商场配有中央空调及开放时间等条件，但中央空调一直无法使用，导致陈和生无法正常使用涉案房屋，直至2015年6月9日，中央空调仍处于调试阶段。珠江纺织公司的质证意见如下：证据1、2均不是珠江纺织公司所发出的，对真实性珠江纺织公司不发表意见，但是对其证明内容珠江纺织公司无法确认，按照陈和生所签署的《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》、《物业使用承诺书》已证明珠江纺织公司已提供了符合合同约定的商铺给陈和生使用，陈和生一直使用至今，已超过3年时间，所以该证据与本案亦无关联，不能作为陈和生不缴租的证据。一审法院认为：珠江纺织公司与陈和生签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。陈和生已于2012年11月22日接收涉案商铺，陈和生实际使用该商铺，理应支付使用期间的租金给珠江纺织公司，现陈和生表示在2015年8月25日在涉案商铺现场收到《解约通知书》并在2016年9月前退出涉案商铺，故珠江纺织公司要求陈和生向其支付2013年3月22日至2015年8月26日止的租金（其中2013年3月22日至2014年11月21日按每月12164元计算，2014年11月22日至2015年8月26日按每月13137元计算）的请求,没有超出合同约定，一审法院予以支持，但总额以珠江纺织公司主张的金额为限。陈和生于2012年11月22日签署了《物业使用承诺书》，确认所承租的商铺已具备交付条件，同意接收该商铺，珠江纺织公司已将商铺交付陈和生，陈和生亦对涉案商铺进行了装修使用，陈和生亦无举证证明其在接收涉案商铺装修、使用至提起本案诉讼前，曾就商铺是否能够正常租赁使用向珠江纺织公司提出过异议，故陈和生以空调无法正常使用为由拒绝支付租金，依据不足，一审法院不予支持。上述租赁关系发生在陈和生、许楚如婚姻关系存续期间，故珠江纺织公司要求许楚如对陈和生应支付的上述租金承担连带清偿责任，合法有理，一审法院予以支持。合同约定“起租日”定义为珠江纺织公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计。故可认定珠江纺织公司书面通知陈和生“起租日”是陈和生交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，珠江纺织公司在涉案商铺交付后并无按合同约定的方式通知陈和生租赁期起算日，而珠江纺织公司按合同所记载的陈和生通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给陈和生，该邮件由他人收。由此可见，珠江纺织公司并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，陈和生没有向珠江纺织公司支付租金事出有因，故珠江纺织公司要求陈和生向其支付逾期交租的违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。关于诉讼时效的问题。根据陈和生的答辩，陈和生直至本案应诉时才收到珠江纺织公司作为证据提交的《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，才知悉“起租日”从何时开始计算，这是珠江纺织公司要求陈和生缴纳租金的前提。故珠江纺织公司于2016年9月14日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。陈和生表示在收到《解约通知书》时同意解除合同，并在短时间内搬离了涉案商铺，且在提起反诉前没有针对解约通知书向珠江纺织公司提出过异议，应认定涉案合同是合意解除，故陈和生主张珠江纺织公司是违约解除合同并要求珠江纺织公司支付违约金，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条之规定，作出如下判决：一、被告陈和生在本判决生效之日起10日内向原告广东珠江纺织博览中心有限公司支付2013年3月22日至2015年8月26日止的租金（2013年3月22日至2014年11月21日按每月12164元计算，2014年11月22日至2015年8月26日按每月13137元计算；总额以363632元为限）；二、被告许楚如对本判决第一项中被告陈和生应向原告支付的租金承担连带清偿责任；三、驳回原告的其余诉讼请求；四、驳回被告陈和生的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13689元和诉讼保全费2338.16元，由原告负担受理费8655元，两被告共同负担受理费5034元和诉讼保全费2338.16元。反诉费3827元，由被告陈和生负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，珠江纺织公司表示陈和生确认收到的由珠江纺织公司发出的《解约通知书》中载明请陈和生于2015年9月30日前结清租金等各项费用，也就是陈和生等应该在2015年9月30日前结清费用，珠江纺织公司于2016年9月14日提起诉讼，显然没有超过诉讼时效。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案争议焦点之一为珠江纺织公司关于租金的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。陈和生上诉以其于2015年8月25日收到珠江纺织公司发出的《解约通知书》为由，主张诉讼时效应从该日起算，至珠江纺织公司于2016年9月14日起诉时已超过了诉讼时效。但在上述通知书中，珠江纺织公司要求陈和生于2015年9月30日前结清租金，在陈和生于2015年9月30日前未结清租金的情况下，珠江纺织公司才知道权利被侵害，故诉讼时效应从2015年9月30日的次日即2015年10月1日起算。鉴于珠江纺织公司于2016年9月14日提起了本案诉讼，并未超过诉讼时效，据此，陈和生的主张不成立，本院不予支持。关于陈和生反诉请求的问题。珠江纺织公司发出的《解约通知书》以陈和生拖欠租金为由要求解除双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，陈和生如对该通告持有异议的话可不同意解除合同，但陈和生自认其在收到该通知后已马上退出了涉案商铺，且陈和生也确未支付涉案商铺的租金，故原审认定陈和生要求珠江纺织公司支付违约金依据不足并无不妥，本院予以维持。综上所述，陈和生、许楚如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8861元，由陈和生、许楚如负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年八月二十二日书记员  邹凌青