福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初8163号原告：厦门市全和物业管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔工业园一号二楼01室，统一社会信用代码913502037841516741。法定代表人：白政和，董事长。委托诉讼代理人：张文军、杨婧，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。被告：姚丽珠，女，1962年5月22日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门市全和物业管理有限公司（以下简称全和物业公司）与被告姚丽珠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全和物业公司委托诉讼代理人张文军到庭参加诉讼，被告姚丽珠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全和物业公司向本院提出诉讼请求：判令姚丽珠立即向全和物业公司支付厦门市思明区东坪三里1号402室房屋自2010年2月1日至2017年3月31日拖欠的物业服务费6486.12元及自2014年1月1日至2017年1月12日拖欠的公摊水电费380.7元。诉讼过程中，全和物业公司变更诉讼请求为：判令姚丽珠立即向全和物业公司支付厦门市思明区东坪三里1号402室房屋自2014年8月1日至2017年3月31日拖欠的物业服务费2412.8元及自2014年8月13日至2017年1月12日拖欠的公摊水电费274.5元。事实和理由：开发商厦门中鹭兴投资有限公司委托厦门市中山物业管理有限公司为“东坪花园”安置房项目提供物业管理服务，后依据厦价房【2013】117号厦门市物价局文件，全和物业公司承续厦门市中山物业管理有限公司成为该项目小区的物业服务单位。姚丽珠因旧城改造拆迁，于2009年8月3日安置入住讼争房屋，面积为75.52平方米，并签署了《临时管理规约》。厦门市物价局文件规定物业服务费标准为1元/平方米·月、房屋公共维修金标准按建筑面积每月每平方米0.3元、公摊水电费按月据实分摊收取。然姚丽珠自2010年2月1日起未按期支付物业费等相应费用，全和物业公司多次上门及电话催收，姚丽珠至今未能支付。姚丽珠于庭前提交书面答辩状称，其对缴纳公摊水电费并无异议，愿意缴纳公摊水电费。但全和物业公司服务不善，主要表现在以下几个方面：1.原本属于其家的空调外机悬挂位置长期被楼上住户占用，导致其家中空调外机无法安放，楼上空调外机管道破裂，空调水时常滴入其家中，其向全和物业公司反映多次仍未解决；2.东坪花园小区1号403违章搭盖至今还在使用，存在安全隐患，曾因此发生纠纷，但物业并未处理，甚至在其被打时都没有阻止；3.小区消防栓已7-8年没水，消防存在安全隐患；4.小区楼道及电梯均未安装监控探头，导致小偷猖狂，多次发生入室盗窃事件；5.小区车辆违章停放现象严重，外来车辆随意进入小区，占用小区通道，若一旦发生火灾，消防车将无法进入小区进行及时救助；6.全和物业公司从未对小区停车费及广告费进行公示；7.垃圾清理不及时，垃圾随处可见、花园草地变菜地；8.小区公共场所均被全和物业公司用作停车位，老人小孩在小区内没地方休息。综上，因全和物业公司存在上述管理问题，故其不愿交纳物业服务费。本院经审理查明以下事实：2009年3月20日，厦门中鹭兴投资有限公司与厦门市中山物业管理有限公司签订《东坪花园前期物业服务合同》，约定委托厦门市中山物业管理有限公司对东坪花园小区（东坪山路机场南路段西侧）实行物业管理服务，委托管理期限自2009年3月20日至2012年3月19日止。厦门市中山物业管理有限公司提供的服务包括：共用部分的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理和场地保洁；公共秩序维护、安全防范等事项的协助工作；二次装饰装修管理服务，建筑垃圾的清运；物业档案资料管理等。业主应于交房手续办理之日起或开发建设单位约定的交房期截止日起交纳物业综合管理服务费用和房屋公共维修金。合同签订后，厦门市中山物业管理有限公司依约进驻东坪花园小区提供物业管理服务。2012年3月1日，厦门中鹭兴投资有限公司与厦门市中山物业管理有限公司签订《东坪花园前期物业服务合同补充协议》，约定将东坪花园项目前期服务合同期限延长至业主委员会成立止。2013年，因思明控股集团下属物业公司进行整合，全和物业公司吸收合并了厦门市中山物业管理有限公司，厦门市中山物业管理有限公司解散注销，鉴于厦门中鹭兴投资有限公司与厦门市中山物业管理有限公司签订的物业服务合同约定了厦门市中山物业管理有限公司为东坪花园提供物业管理服务，厦门中鹭兴投资有限公司与全和物业公司就原合同权利义务的承接问题签订《〈东坪花园前期物业服务合同〉的补充协议》，约定：原合同约定的厦门市中山物业管理有限公司的全部权利义务由全和物业公司承接。2009年3月27日，厦门市物价局作出《关于东坪花园A1地块物业服务收费有关事项的通知》（厦价房【2009】42号文件），规定“东坪花园A1地块”物业服务费按1元/平方米·月收取，房屋公共维修金按0.3元/平方米·月收取。2010年3月5日，厦门市物价局再次作出的《关于东坪花园A地块物业服务延期收费有关事项的通知》（厦价房【2010】35号文件），规定“东坪花园A地块”物业服务费、房屋公共维修金的标准仍按厦价房【2009】42号文件所核定的标准执行。2013年12月30日，厦门市物价局作出《关于全和物业承续中山物业物业服务收费有关事项的通知》（厦价房【2013】117号文件），规定物业服务收费仍按厦价房【2010】35号文件规定的标准执行。2009年8月3日，姚丽珠因拆迁安置入住厦门市思明区东坪三里1号402室房屋（建筑面积为72.52平方米），并在《管理规约副本》上签字，声明已认真阅读《管理规约》、遵守规约的各项约定和管理公司依法制定的本小区的各项物业管理规定。姚丽珠入住讼争房屋后未缴纳2014年8月1日至2017年3月31日的物业服务费及2014年8月13日至2017年1月12日的公摊水电费。以上事实，有全和物业公司提供《东坪花园前期物业服务合同》及补充协议、厦门市物价局厦价房【2009】42号、【2010】35号、【2013】117号文件、历月电费明细表、历月水费查询单、关于“东坪花园安置房”A1地块公共部分水电表的管理、小额支付定期借记结算水费协议书、东坪花园A1地块新旧门牌对照表、入住通知书、管理规约副本、缴费通知函及庭审笔录为证，本院对全和物业公司提供的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。姚丽珠围绕其答辩意见于庭前提交了以下证据：证据1.报警回执，拟证明2013年6月3日，其邻居因违章搭盖与其发生冲突并向厦门市公安局梧村派出所报警；证据2.鉴定意见告知书，拟证明其在2013年6月3日的冲突中受了轻伤；证据3照片，拟证明其邻居违章搭建，至今仍未拆除，其邻居的空调外机占放于其家位置，管道破裂滴水至其家中；证据4.低保证，拟证明其生活困难。全和物业公司质证意见为：对证据1、2，均不能证明其未尽到物业管理服务职责；对证据3照片的真实性不予确认；对证据4的关联性不予确认。审理过程中，本院于2017年7月14日前往东坪花园小区进行现场勘查。经勘查，东坪花园物业管理存在以下问题：小区内多处垃圾桶存在破损脏乱现象、生活垃圾及建筑垃圾未及时清运、小区内店面经营者占道经营、违章停车、绿地裸露、占用绿化带、违章搭盖等。全和物业公司对现场勘验笔录及照片的真实性、合法性无异议，认为：1.小区生活垃圾是定时清理，法院勘验的时间不是清理的时间点，物业公司不能保证小区24小时都没有垃圾，垃圾桶将在近期统一更换成垃圾分类桶；建筑垃圾是由业主负责清理，物业公司有催促业主及时清理；2.小区车位少、车辆多，停车问题目前无法解决；3.小区违章搭盖及经营者占道经营现象，物业公司已在第一时间向城管投诉，但物业公司没有执法权；4.绿地裸露和绿化带被占用属于历史遗留问题。姚丽珠对现场勘验笔录及照片的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，厦门中鹭兴投资有限公司与全和物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。姚丽珠作为东坪花园小区房屋的使用人，接受全和物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理服务相关费用。全和物业公司作为东坪花园小区的物业管理服务单位，亦应按照物业服务合同的约定和相关法律规定履行管理义务。从姚丽珠所提交的照片及本院现场勘查情况看，全和物业公司在卫生保洁、公共绿化养护、车辆停放管理、公共秩序维护等方面均存在服务不到位的情形，故本院认定全和物业公司的物业管理服务存在瑕疵，物业服务费应予以酌减，该物业服务费应以1元/平方米·月的80%计付，即姚丽珠应缴纳自2014年8月1日至2017年3月31日止的物业服务费为1933.31元（1元/平方米·月×72.52平方米×32个月×80%）。全和物业公司对于物业管理服务中存在的不足应加以改进。业主或物业使用人对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可向物业服务企业提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法方式解决，不能以此作为拒绝缴纳物业服务费用的抗辩理由。全和物业公司提供了东坪花园小区历月电费明细表、历月水费查询单、计算依据等证据，证明其为姚丽珠垫付自2014年8月13日至2017年1月12日止的公摊水电费274.5元，姚丽珠对全和物业公司主张的该部分事实亦予以确认，故全和物业公司要求姚丽珠支付上述水电公摊费有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、姚丽珠应于本判决生效之日起七日内向厦门市全和物业管理有限公司支付厦门市思明区东坪三里1号402室房屋自2014年8月1日至2017年3月31日止的物业服务费1933.31元及自2014年8月13日至2017年1月12日止的公摊水电费274.5元；二、驳回厦门市全和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由姚丽珠负担20元，厦门市全和物业管理有限公司负担5元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吕逗秋二〇一七年八月十日代书 记员  林雅静附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。