福建省长泰县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0625民初1561号原告：杨丽香，女，1966年9月16日出生，高山族，住福建省长泰县。委托诉讼代理人：戴明忠，福建嘉铠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟文，福建嘉铠律师事务所律师。被告：漳州市欣泰房地产开发有限公司，住所地福建省长泰县武安镇人和南路工会大厦七层。法定代表人：李晓杨，董事长。委托诉讼代理人：章慧星，福建方圆人律师事务所律师。被告：兰利传，男，1974年4月25日出生，汉族，住福建省沙县。被告：黄翔，男，1964年2月2日出生，汉族，住福建省沙县城北新村中区。被告：李晓杨，男，1967年10月16日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：章慧星，福建方圆人律师事务所律师。被告：兰利炎，男，1981年1月7日出生，汉族，住福建省武平县。被告：廖永福，男，1975年10月21日出生，汉族，住福建省沙县。被告：汪移进，男，1966年9月3日出生，汉族，住福建省沙县。被告：王玉生，男，1973年1月20日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：王新颖，福建博亘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祖华，福建博亘律师事务所律师。被告：李立洪，男，1967年4月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告杨丽香与被告漳州市欣泰房地产开发有限公司（下称欣泰公司）、兰利传、黄翔、李晓杨、兰利炎、廖永福、汪移进、王玉生、李立洪商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽香的委托诉讼代理人林伟文，被告欣泰公司及李晓杨的委托诉讼代理人章慧星，被告王玉生的委托诉讼代理人王新颖到庭参加诉讼，被告兰利传、黄翔、李晓杨、兰利炎、廖永福、汪移进、李立洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杨丽香向本院提出诉讼请求：1.判令欣泰公司向杨丽香支付逾期交房违约金（从2015年6月1日起按日计算至实际交房之日止，按已付房款的日万分之二，暂计至2016年8月31日，共458天，为82893.0536元）；2.判令被告兰利传、黄翔、李晓杨、兰利炎、廖永福、汪移进、王玉生、李立洪对上述债务承担补充赔偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月14日，杨丽香与欣泰公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第四条、第八条、第九条分别约定“商品房总金额为904946元”、“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”、出卖人逾期交房“逾期超过180天，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”。合同签订后，杨丽香支付了购房款，但欣泰公司至今未按合同约定交付房屋，已构成违约。汪移进、王玉生、李立洪系欣泰公司的原股东，兰利传、黄翔、李晓杨、兰利炎、廖永福系欣泰公司现在的股东，五位股东均在2010年6月3日以货币方式完成出资，且在2012年6月26日又将五位股东的全部股权质押给了杨仁慧等人。同时，欣泰公司在“企业公司信息”2014年度资产总额为42735万元、营业总收入为0、利润总额为-885万元、净利润为-1044万元、总负债额为46397万元，2015年年度报告显示资产总额为44832万元、纳税总额为42万元。欣泰公司开发的房产现已基本销售完毕，大量购房款也支付完毕，讼争房产有巨大盈利。故上述公示信息与事实不符，各股东行为完全不合常理。原告认为各股东存在抽逃资金等违法情形，应对公司债务承担补充赔偿责任。现具状贵院，请求判如所请。欣泰公司辩称，杨丽香与欣泰公司签订的商品房买卖合同关于逾期交房违约责任约定的承担方式为X，即欣泰公司无需支付违约金，视为杨丽香已放弃主张违约金的权利，故其要求欣泰公司支付违约金的请求无事实和法律依据，应予驳回。李晓杨辩称，1.本案为商品房销售合同纠纷，李晓杨非合同当事人；2.李晓杨是欣泰公司股东，根据内资企业登记表可证实李晓杨认缴的资金已缴纳完毕，完成出资义务，杨丽香未举证证明李晓杨抽逃资金，仅凭其质押股权就认定抽逃资金，要求其承担补充赔偿责任是无事实和法律依据的。王玉生辩称，1.杨丽香与欣泰公司签订的商品房买卖合同中未约定违约金；2.根据合同相对性原则，王玉生非合同相对方；3.根据股权转让协议书、出资证明等，王玉生已出资完毕。杨丽香要求王玉生承担补充赔偿责任无依据。兰利传、黄翔、兰利炎、廖永福、汪移进、李立洪未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了诉讼证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对杨丽香举证的《工商公示信息》、《内资企业登记基本情况表》、《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004101196）、付款凭证，对欣泰公司举证的气象资料、房屋交付验收单，对李晓杨举证的《出资进账单》，对王玉生举证的《股权转让协议书》、银行入账通知书等证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.气象资料（降雨、高温、风力）。欣泰公司提供的气象资料中大风等情形只能证明施工期间出现了合同约定的天气状况，但工程是否实际停工，被告还需提供施工日志、监理日志予以佐证证明因气象资料中记载的情形发生导致工程停工，因此顺延工期，否则应承担举证不能的责任。现被告无法提供施工日志、监理日志等证据，故该气象资料拟证明交房期限顺延的证明效力无法实现；2.《房屋交付验收单》。欣泰公司提交的EMS快递单无签收人及签收日期的记载，且杨丽香表示未收到交房通知书，故而无法证明快递件已实际送达杨丽香，即无法证明欣泰公司向杨丽香送达了“交房通知书”，亦无法证明欣泰公司要求杨丽香于2016年2月3日至2016年2月29日到龙津商业广场售楼中心办理交房手续；3.李晓杨举证的《验资报告》虽为加盖欣泰公司印章的复印件，但从双方当事人无异议的《内资企业登记基本情况表》可知，各股东认缴的出资额于2010年6月30日已实际缴纳，故《验资报告》欲证明李晓杨完成出资义务的证明目的已实现；4.王玉生举证的《股权转让协议书》，结合《内资企业登记基本情况表》，反映出王玉生名下的股份已转让他人，并于2012年6月21日完成关于股东变更的工商登记。至此，王玉生不在是欣泰公司的股东。本院经审理认定事实如下：2014年9月14日，杨丽香与欣泰公司签订《商品房买卖合同》（编号：35062508004101991）一份，约定：1.杨丽香购买欣泰公司开发的坐落于长泰县武安镇人和北路66号御景花园6号楼107号店面，建筑面积29.31平方米；2.该商品房单价为每平方米30875元，总金额904946元；3.付款方式。买受人于2014年9月14日向出卖人支付该商品房首付款604946元，余款300000元，由买受人向银行申请办理按揭贷款支付；4.交付条件与期限。出卖人应于2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用：经验收合格，生活给排水、用电、消防等设施达到设计要求条件，小区内部道路、绿化、室外照明等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等；5.出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：“1.按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2.X”。该合同附件六为补充协议，其中约定，除不可抗力外，施工期间遇到“特殊原因”可相应顺延交房期限，无需立即通知买受人，只需在交房时告知。而“特殊原因”情形有：出现中雨、大雨、暴雨或六级以上的台风（大风）等气象原因导致施工延误的（以长泰县气象台或漳州市气象台提供资料为准）；停水或停电（以长泰县自来水公司、县供电局提供的资料为准），或者为配合政府的规章、命令或市政建设引起的延误等。合同签订后，杨丽香支付了全部购房款，欣泰公司于2014年10月16日、2014年11月17日和20分别出具了金额为300000元、304946元、300000元的销售不动产发票。本案在审理过程中，杨丽香申请对所购房屋逾期交房日的房屋租金进行鉴定。经本院委托鉴定，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司鉴定意见为：长泰县武安镇人和北路66号御景花园6号楼107号店面每月租金1600元。鉴定费1000元。欣泰公司于2010年4月28日成立，后办理工商登记。初始登记股东六位：兰利传、李立洪、李晓杨、廖永福、汪移进、王玉生，至2010年6月3日，各股东认缴出资额均实际缴纳。2012年6月21日，该公司股东经工商变更登记为：黄翔、兰利传、兰利炎、李晓杨、廖永福，此后无此项变更。本院认为，杨丽香与欣泰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合法有效的合同对双方具有约束力。杨丽香依约支付了购房款后，欣泰公司应履行按期交房义务。按照合同约定，欣泰公司应于2015年5月31日前将符合条件的商品房交付给杨丽香使用，而欣泰公司至开庭时止尚未将合同约定的房产交付给杨丽香使用，其行为已构成违约。从合同约定的交房日期2015年5月31日起至2017年4月1日开庭时止，欣泰公司共逾期671天。虽欣泰公司称交房期限存在顺延情形，但其仅举证了气象资料，无施工日志、监理日志予以佐证，故其关于顺延交房日期的辩解不予采信。双方在《商品房买卖合同》中对于逾期交房的违约责任约定采用第二种方式处理“2、X”，并不表示购房者对出卖人逾期交房违约责任的权利的放弃，应视为对合同所列逾期交房违约行为的处理方式均未采纳，亦即双方并未约定具体的违约金或相关的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，杨丽香申请对其所购房屋租金进行鉴定，符合法律规定，故对结论予以采信。欣泰公司在成立之初，经工商登记各股东已完成对认缴出资额的实际缴纳。现工商变更登记反映现有股东为黄翔、兰利传、兰利炎、李晓杨、廖永福。从杨丽香在本案中举证的现有证据无法证明各股东存在抽逃资金的情形。综上所述，杨丽香要求欣泰公司给付逾期交房违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。而其要求各股东承担补充赔偿责任的诉讼请求无据支撑，依法不予支持。故欣泰公司应支付的违约金为35840元（22.4×1600元）。兰利传、黄翔、兰利炎、廖永福、汪移进、李立洪经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，不影响本案的缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、漳州市欣泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付杨丽香逾期交房违约金35840元。二、驳回杨丽香要求兰利传、黄翔、李晓杨、兰利炎、廖永福、汪移进、王玉生、李立洪承担补充赔偿责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，鉴定费1000元，计1696元，由漳州市欣泰房地产开发有限公司负担。公告费560元，由杨丽香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  黄丽新代理审判员  张育贤代理审判员  林杜明二〇一七年八月二十八日书 记 员  吴惠玲附：执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。