河北省迁西县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0227民初1596号原告：广东康景物业服务有限公司唐山分公司。住所地：唐山市迁西县长城北路东侧（东湖湾A11底商）。负责人：韩铁成，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：满顺为，男，1968年1月7日出生，满族，现住迁西县。系该公司副经理。委托诉讼代理人：曹君英，女，河北乾伦律师事务所律师。被告：刘向悦，女，1993年10月6日出生，汉族，现住迁西县。原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司与被告刘向悦物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司委托诉讼代理人满顺为、曹君英、被告刘向悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付物业费3121.53元；2.请求被告承担本案诉讼费。事实和理由：本案被告刘向悦是迁西县津西东湖湾121082室业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《物业服务合同》第三十三条约定：“业主违反本合同第十三条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，乙方有权要求业主补交”。现被告违反双方签订的协议内容，无故拖欠12号楼121082室自2015年10月11日至2017年5月31日的物业费3121.53元。此间，经原告多次催缴被告仍然拒绝缴纳。被告上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。请求法院支持原告诉讼请求，依法判令被告支付无故拖欠的物业费。被告刘向悦辩称，房子是住宅，不交物业费原因是：一、物业服务不到位。包括：1、三年都没通天然气，至今也没供上；2、房屋的门、窗第一年是保修的，但是在保修期时被告找到物业，物业的工作人员说“等等”，但一直没给解决，结果就过了保修期；3、被告家卧室、客厅都有红色紧急按钮，但都不能用。另外，门禁系统是坏的，原告也没修过；4、电梯被困了十多个人，公安民警都到了，但物业却一个人都没到；5、现在有规定，小区业主的车不应该收取管理费，但被告家的车还是不能进小区，而有盗窃嫌疑人的车却从小区大门进出；6、关于小区广告、摆摊收入，物业说给业主委员会了，但被告认为这都属于业主共有的；二、房屋质量有问题，墙体裂缝，造成壁纸、瓷砖开裂。三、物业费应当是入住后第二个月收取，但被告家装修后有五六个月没入住，但物业是按全年收取物业费的，根据网上的物业法规定应当按70%比例收取物业费。四、被告向原告交纳的装修保证金3000元至今未退，原来交纳的物业费要求退回。原告为证实自己的主张，向本院提交证据如下：证据一、营业执照复印件，用以证明原告是依法成立的物业服务企业；证据二、资质证书复印件，用以证明原告具备一级物业服务资质；证据三、物业服务合同复印件，用以证明原、被告属物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告应履行缴费义务。证据四、日常清洁合同及验收表、保安服务合同及验收表、绿化保养合同及验收表、电梯保养合同及验收表复印件，用以证明原告提供了各项物业服务均符合物业服务合同标准；证据五、住宅质量保证书复印件，用以证明被告购买的楼房房屋质量问题由河北津西博远房产开发公司负责，与物业公司无关。证据六、欠费催缴书复印件，用以证明此次诉讼前原告多次向被告书面催收所欠物业服务费，但被告至今未交纳的事实。证据七、欠费明细原件，用以证明各被告所欠原告物业服务费的具体时间、收费标准及金额。被告对原告提交的证据质证称，对证据一、证据二有异议，因该公司注册资本为港元，该注册资本是针对香港地区的经济、生活水平而发放的资质证书，但对于迁西县不适用该标准。对证据三有异议，此合同无业主签字，是空白合同。对证据四不予质证，与被告无关。对证据五有异议，被告房屋存在质量问题，与原告跟开发商、建筑商所签订的关于交付房屋没有质量问题的质量验收报告的内容不符，原告已经在验收单签字盖章了，证明原告已经代替开发商承担质量问题的责任。对证据六有异议，该通知书不能证明给过被告，是原告单方制作的，没有被告的签收手续。对证据七的收费标准有异议，收费标准不能按资质收费标准计算，应当根据迁西县经济生活水平收费。被告庭后于2017年7月31日向本院提交十二张照片作为证据，用以证明房屋存在质量问题，物业服务不到位。原告认为被告提交的证据已超过举证期限，不予质证。经庭审质证，本院对证据作如下认定：证据一营业执照、证据二资质证书是国家行政管理部门颁发的证照，本院作为定案依据予以采信。证据三系迁西县津西·东湖湾小区业主委员会与原告公司签订的物业服务合同。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同职责，业主委员会的决定，对业主具有约束力。故该合同虽无业主签字，业主并非合同当事人，但符合法律规定，依法确认为有效证据，本院予以采信。证据四是原告为履行保安、绿化、电梯维护、清洁等各项物业服务时所形成的合同及验收资料，具有真实性，合法性、关联性，本院作为定案依据予以采信。证据五与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。证据六从该证据形式上看，符合物业服务企业对服务的小区业主催收费用的通常做法，具有客观真实性，且与原告提交的其它证据内容上具有关联性，能够与其他证据相互佐证，本院对该证据予以采信。证据七系原告根据被告拖欠物业费的时间、收费标准、房屋建筑面积计算得出拖欠物业费金额，能够与原告提交的证据三、证据六相互印证，本院予以采信。被告提交的用以证明房屋存在质量问题，物业服务不到位的十二张照片，无拍照的具体时间及地点，且已超过举证期限，本院不予采信。通过当事人的陈述，举证、质证及本院的审查及对证据的认定，查明如下事实：原告与迁西县津西·东湖湾小区业主委员会就小区物业管理服务事宜签订了《物业服务合同》，合同中就物业服务事项、期限、收费标准、权利与义务等都作了明确的约定。被告系121082室业主，拖欠自2015年10月11日至2017年5月31日的物业费3121.53元。另查明：2015年11月20日，迁西县住房和城乡规划建设局出具《迁西县业主委员会备案证明》，载明：贵小区业主委员会提供的相关资料齐全、选举程序合法，准予备案。从备案之日起，请按相关法律法规履行职责开展工作。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。迁西县津西·东湖湾小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，是对迁西县津西·东湖湾小区物业管理所做约定，合法有效，原被告双方应依约履行。被告作为该小区业主，享有物业服务合同约定的权利，亦应履行合同义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告对迁西县津西·东湖湾小区物业进行管理，被告刘向悦称原告物业服务不到位及向原告交纳了3000元装修保证金未退还，但未提交相应证据证实其主张，应当承担举证不能的法律后果。被告刘向悦作为该小区业主以装修时有一段时间未在该小区居住而要求按比例交纳物业费的抗辩理由，无事实及法律依据，本院亦不予支持。被告刘向悦称其房屋存在质量问题与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。被告据此拒不交纳物业服务费，理据不足，本院不予采纳。被告要求退还已交纳物业费的请求缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，原告要求被告支付自2015年10月11日至2017年5月31日拖欠物业费共计3121.53元的诉讼请求，事实清楚，于法有据，应当予以支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘向悦于本判决生效之日起十日内一次性给付原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司自2015年10月11日至2017年5月31日的物业费3121.53元。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘向悦承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 梁境二〇一七年八月十日书记员 路    燕    飞附：相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。