.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2017）琼0108民初3218号原告：苏子营，男，1957年11月4日出生，汉族，海南颂坡律师事务所律师，住海口市。原告：唐月华，女，1973年12月2日出生，汉族，海南颂坡律师事务所律师，住海口市。委托诉讼代理人：苏子营，系唐月华丈夫。被告：海南九鼎置地有限公司，住所地海口市振兴路美兰区政府办公大楼109单元。法定代表人：吴静，总经理。委托诉讼代理人：梁明明，海南嘉天律师事务所律师。原告苏子营、唐月华与被告海南九鼎置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告唐月华的委托诉讼代理人苏子营、原告苏子营、被告海南九鼎置地有限公司的委托诉讼代理人梁明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏子营、唐月华于2017年5月22日向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金31335元；2.判令被告承担对海口市美兰区琼山大道225号九鼎水郡小区5号楼1001号房进行修复的全部费用约为30000元（以评估的费用为准）；3.判令被告向原告赔偿因质量问题不能及时入住的经济损失50000元；4.判令被告负担鉴定费5000元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年1月9日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于海口市××区号房。原告采用贷款方式付清了房款，履行了全部义务。按照合同约定被告应于2014年10月1日交房。2014年12月10日被告将房屋交付给原告，逾期70天。被告应承担逾期交房违约金31335元（按60天计算）。2015年4月原告对该房装修过程中发现该房存在下列问题：1.主卧室有两米多长的裂缝；2.客厅靠近推拉门地板等多处有裂缝；3.客厅天花板往下渗水泥浆等。原告多次与被告协商，至今未果。2016年5月13日，原告授权海南颂坡律师事务所委托海南建筑工程研究院有限公司对涉案房屋的楼板裂缝、厚度、配筋进行鉴定。2016年6月8日，海南建筑工程研究院有限公司出具《鉴定报告》，鉴定结论为：根据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999第4.2.5条的规定，所检楼板裂缝宽度已经超过混凝土构件不适用于继续承载的宽度限值，属于du级危险构件。因此，涉案房屋主体结构质量不合格，应属于危房。《商品房买卖合同》第九条第四款规定：”......经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权单方退房。给买受人造成其他损失的，出卖人应当承担赔偿责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：”因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”因此，原告要求被告尽快修复房屋，被告应支付修复费用、赔偿原告的经济损失。被告海南九鼎置地有限公司辩称，1.关于被告是否应承担逾期交房违约金的问题。首先，被告逾期交房是由于发生不可抗力，依合同约定不应承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同附件七补充协议》第六条约定：”因不可抗力导致双方不能按照约定履行买卖合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。”2014年7月18日，海南遭遇41年来最强台风”威马逊”导致被告不能如期交房，被告已于2014年8月12日及时书面告知原告。故依合同约定被告不应承担逾期交房的违约责任。其次，原告关于逾期交房违约金的主张已超过诉讼时效。受”威马逊”超强台风影响，被告原定交房时间由2014年10月1日推迟到2014年12月10日。此时原告就已知道或者应当知道逾期交房的事实已实际发生，故诉讼时效应自2014年12月11日起计算至2016年12月11日止。而原告于2017年4月才向法院起诉主张被告逾期交房责任，期间又无证据证明其存在时效中止或中断的法定情形。故原告要求被告承担逾期交房违约金的主张已超过诉讼时效，对该项诉请应予以驳回。2.关于被告是否应承担涉案房屋修复费用的问题。首先，涉案房屋已于2014年12月5日经相关行政主管部门验收合格，且有设计、施工、工程监理等单位分别盖章确认的质量合格文件，足以证明涉案房屋不存在任何质量问题。2015年3月31日，原告与被告签订《房屋装饰装修管理协议》，原告对涉案房屋进行装修期间，大范围开凿整面承重剪力墙、刨凿地面楼板，导致墙面网状钢筋大面积裸露，地面楼板不同程度严重受损。由于原告发现涉案楼板出现裂缝发生在其装修期间，被告有理由相信是由于原告无视装修管理协议约定擅自开凿墙面及楼板所致。如确因房屋质量问题，原告在收房时就应当能够发现地面长达两米的裂缝，但原告在收房时仅提出两处墙面空鼓的问题。其次，《商品房买卖合同附件七补充协议》第三条第三项约定：”如买受人认为该商品房地基基础和主体结构质量不合格，向出卖人主张赔偿或退房权利的，则应于出卖人交房期限届满后30日内向出卖人出示法定鉴定机构的有效检测报告，否则，将视为买受人放弃要求赔偿或退房的权利，并与出卖人继续履行合同。”原告于2015年1月2日接收涉案房屋，如其发现涉案房屋存在主体结构质量问题，其最迟应于2015年2月3日向被告出具鉴定报告或与被告协商。但原告提出房屋质量问题的时间是在2016年7月20日，该时间已远超合同约定提出质量异议的时间，故视为原告已自行放弃因房屋主体结构质量问题要求被告赔偿或退房的权利。再次，原告提供的鉴定报告仅表明楼板裂缝事实的存在，但未载明裂缝成因，故该楼板裂缝不排除是原告装修后自行大面积开凿地面所致。且该鉴定结论是原告单方委托，缺乏客观性及公正性，不能作为认定涉案房屋本身存在质量问题及确定损失标准的依据。3.关于被告是否应赔偿因原告不能及时入住的经济损失问题。对于涉案房屋质量问题尚未归结为哪方的前提下,原告该项主张无事实根据及法律依据，应予以驳回。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告并未提交相关费用支出的票据，不能证明其损失已实际发生。4.关于被告是否应负担鉴定费用的问题。由于鉴定结论缺乏合法性、客观性及公正性，不应当被采信，故鉴定费与被告无关，应由原告自行承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月9日，原告苏子营、唐月华与被告海南九鼎置地有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的海口市××区房，房屋建筑面积134.22平方米，总金额1055763元，被告应当在2014年10月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用。但因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。除此之外，被告未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。该商品房交付使用后，原告认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方退房。给原告造成其他损失的，被告应当承担赔偿责任。原告购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件，被告自房屋交付使用即日起，按照《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。如原告认为该商品房地基基础和主体结构质量不合格，向被告主张赔偿或退房权利的，则应于被告交房／通知交房期限届满后30日内向被告出示法定鉴定机构的有效检测报告，否则，将视为原告放弃要求赔偿或退房的权利，并与被告继续履行合同。2014年12月10日，原告与被告签订补充协议，约定房屋实测建筑面积为132.79平方米，总价款为1044515元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2014年8月12日，被告向原告发出延期交房通知，称因受超强台风”威马逊”影响，九鼎水郡项目工程多处受损，交房时间被迫延期至2014年12月10日。2014年12月5日，海口市建设工程质量安全监督站作出《关于九鼎水郡A组团（二期）工程施工质量监督的意见》，验收结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。2014年12月30日，海口市住房和城乡建设局颁发九鼎水郡A组团（二期）建设工程竣工验收备案证。2014年12月10日，被告向原告交付涉案房屋。2015年1月2日，原告在房屋交接验收表上指出客厅东墙上方以及南侧次卧室西墙上方存在空鼓。2015年4月，原告对涉案房屋进行装修，发现涉案房屋楼板存在裂缝等问题。2016年5月13日，原告授权海南颂坡律师事务所委托海南建筑工程研究院有限公司对涉案房屋的楼板裂缝、厚度、配筋进行鉴定。海南建筑工程研究院有限公司于2016年6月8日作出《鉴定报告》，鉴定结论为：根据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999第4.2.5条的规定，所检楼板裂缝宽度已经超过混凝土构件不适于继续承载的宽度限值，属于du级危险构件。该次鉴定费用为5000元。2016年7月20日，原告向被告发出《要求退房的函》，以鉴定报告表明涉案房屋属主体结构质量不合格为由，要求解除《商品房买卖合同》、被告返还购房款及利息损失。被告不同意解除《商品房买卖合同》，并于2016年8月5日向原告作出《关于”海南建筑工程研究院有限公司出具的鉴定报告2016-JD-00062”的异议》，对涉案房屋鉴定报告中的鉴定依据、鉴定结果及鉴定结论等提出异议，认为该报告只能证明涉案房屋楼地面有裂缝缺陷存在，不能作为其他非结构性依据，该房地面裂缝缺陷可以通过加固补强达到安全使用的标准。本案诉讼过程中，被告向原告提交涉案房屋施工单位编制的涉案房屋混凝土现浇板裂缝处理方案。方案对涉案房屋客厅及房间楼板裂缝进行了原因分析，并对裂缝的修复提出了详细的处理方案。庭审中，被告表示同意依据上述方案对涉案房屋进行修复。原告认为涉案房屋的施工单位不具备房屋修复资质，不同意被告提出的由涉案房屋施工单位进行修复的方案，要求由相应修复资质的单位进行修复。上述事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《延期交房通知》、《业主收房会签表》、《房屋交接验收表》、《关于九鼎水郡A组团（二期）工程施工质量监督的意见》、《海南省建筑工程竣工验收备案证》、《要求退房的函》、《关于”海南建筑工程研究院有限公司出具的鉴定报告2016-JD-00062”的异议》、涉案房屋混凝土现浇板裂缝处理方案、涉案房屋内部照片等证据予以证实。本院认为，一、关于被告应否支付原告逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年10月1日，被告实际交房时间为2014年12月10日，原告主张被告逾期交房违约责任的诉讼时效期间应自2014年12月11日起算。原告于2017年5月22日起诉本案已超过二年诉讼时效期间。因此，被告关于原告要求其承担逾期交房违约金的主张已经超过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以支持。二、关于被告应否承担涉案房屋修复费用的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行合同义务。涉案房屋客厅及房间楼板存在多处裂缝，原告装修时仅对其中一面墙进行开凿，故被告关于涉案房屋楼板裂缝系原告装修时擅自开凿墙面及楼板所致的辩解意见不能成立。《商品房买卖合同》关于原告认为该商品房地基基础和主体结构质量不合格向被告主张赔偿或退房权利的，应于被告交房后30日内向被告出示法定鉴定机构的有效检测报告，否则将视为原告放弃要求赔偿或退房权利的约定，系免除被告的责任、限制原告的权利，应属无效条款。故被告关于原告提出房屋质量问题已超过异议期限视为原告放弃赔偿权利的抗辩意见不能成立。涉案房屋楼板存在裂缝，根据法律规定和合同约定，被告负有修复的义务。本案诉讼过程中，被告表示同意对涉案房屋楼板裂缝进行修复，并提出了涉案房屋施工单位拟定的处理方案。原告认为涉案房屋施工单位不具有相应修复资质，不同意被告提出的由施工单位修复的方案，并要求对涉案房屋所需修复费用进行鉴定后由其自行修复、被告负担修复费用。但原告未能提交证据证明涉案房屋楼板裂缝的修复需要有修复资质的单位负责实施且涉案房屋施工单位没有相应资质，且原告根据预估所主张的修复费3万元数额不大，对涉案房屋进行修复费用鉴定亦增加双方当事人讼累。因此，原告关于对涉案房屋所需修复费用进行鉴定、由被告支付其修复费用的主张，本院不予支持，应由被告对涉案房屋楼板裂缝进行修复。三、关于被告应否赔偿原告不能及时入住涉案房屋的经济损失的问题。原告于2015年4月装修时发现涉案房屋楼板裂缝问题，之后原告认为涉案房屋主体结构质量不合格而向被告主张解除合同，而被告不同意解除合同但同意对涉案房屋进行修复。现原告提起本案诉讼不再主张解除合同而要求被告支付修复费用，被告仍表示同意对涉案房屋进行修复。因此，被告同意对涉案房屋进行修复而原告予以拒绝的情况下，原告要求被告赔偿其不能及时入住涉案房屋的经济损失没有法律依据，本院不予支持。四、关于被告应否负担鉴定费5000元的问题。《商品房买卖合同》约定，原告认为涉案房屋主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，原告有权单方退房。尽管原告诉前授权海南颂坡律师事务所委托相关机构对涉案房屋楼板裂缝、厚度、配筋进行鉴定，是原告单方所为，且被告对鉴定依据、鉴定结论等都提出了异议，该鉴定结论不能作为本案处理的依据，但是被告交付的涉案房屋楼板存在多处裂缝是客观事实，且合同约定了原告有委托相关机构重新核验的权利，故原告关于被告应负担5000元鉴定费的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》四十条、第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告海南九鼎置地有限公司应于本判决生效之日起十五日内对海口市美兰区琼山大道225号九鼎水郡A组团二期A-5号楼1001房楼板裂缝进行修复；二、被告海南九鼎置地有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告苏子营、唐月华鉴定费5000元；三、驳回原告苏子营、唐月华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1313元，由被告海南九鼎置地有限公司负担56元，原告苏子营、唐月华负担1257元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。案件二维码niwfvuamcaex6u3e66审判员王显芳二〇一七年八月十八日法官助理陈琼虹书记员黄雪贞速录员吴静