山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初4873号原告：烟台市奥德物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区大东夼西南街219号。法定代表人：林红兵，总经理。委托诉讼代理人：高娟，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔芳瑜，山东鼎然律师事务所律师。被告：孔繁庚，男，1960年10月9日出生，汉族，烟台交通投资公司工作人员，住烟台市芝罘区。原告烟台市奥德物业管理有限公司与被告孔繁庚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高娟、崔芳瑜以及被告孔繁庚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市奥德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和电梯使用费5257.92元（其中物业服务费0.70元/月/平方米×109.54平方米×48个月，电梯使用费0.30元/月/平方米×109.54平方米×48个月）、车位维护费960元（20元/月×48个月）；2、被告支付自2014年7月1日至2016年12月31日期间的逾期滞纳金1958.65元（以5257.92元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，超出部分自愿放弃）。事实和理由：原告为坐落于烟台市芝罘区大东夼西南街219号的烟台市芝罘区青华中学住宅小区提供物业管理服务，被告系青华中学住宅小区4-3-902号、建筑面积为109.54平方米的房屋（以下简称涉案房屋）业主。2011年1月9日，原、被告在签订的《前期物业管理服务合同》中约定：物业服务费收费标准为0.7元/月/平方米，电梯使用费收费标准为0.30元/月/平方米，被告应在每年年底一次性预交次年一年的费用，逾期一日按应交费用的3‰支付滞纳金。合同签订后，原告依约对该小区提供了物业服务，但被告拖欠2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和电梯使用费5257.92元、车位维护费960元至今。被告孔繁庚辩称，被告系涉案房屋的所有权人，原告诉称的欠费期间属实，但被告拒交物业服务费用是有原因的，理由是：（一）原、被告在2011年1月9日签订的《前期物业管理服务合同》是临时性合同，有效期不应超过三年，此后双方再没有签订新的合同，故该份合同已经过了有效期；（二）被告是受到胁迫，才在2011年1月9日与原告签订了《前期物业管理服务合同》，否则无法取得涉案房屋的钥匙；（三）原告诉请主张的滞纳金计算标准过高且没有依据，原告应按中国人民银行同期贷款利率的八倍向被告支付滞纳金；（四）原告提供的物业服务不达标，绿化、卫生、防盗、消防安全等方面均不到位，主要表现为小区绿化较少，防盗措施不到位，防火通道阻塞，地下停车场和电梯无通讯信号，存在安全隐患，卫生较差，原告财务不公开等，故双方合同中约定的物业服务费收费标准过高；（五）涉案房屋的实际建筑面积为109.54平方米，但在双方合同中载明的面积是106.82平方米，故原告应按106.82平方米计收物业服务费；（六）被告在涉案房屋所在的小区内拥有一间独立车库，并不是车位，原告也没有尽到维护清扫的义务，故不同意缴纳车位维护费。经审理查明，原告系具有三级物业管理资质的法人企业。被告系涉案房屋业主，并在涉案房屋所在的青华中学教师公寓（原名青华中学住宅小区）购买了地上车库（14号）一个。2011年1月9日，原告与被告在签订的《前期物业管理服务合同》中约定：原告为位于烟台市芝罘区的烟台青华中学住宅小区提供物业服务；被告所购涉案房屋为住宅；住宅房屋物业管理费按建筑面积1元/月/平方米（0.70元物业服务费，0.30元电梯使用费）收取；在办理入住手续时，预交一年的物业管理服务费，以后被告每年年底预交次年一年的费用，并一次性交清，不按约定收费标准和时间交纳物业管理费等费用的，原告有权要求业主和物业使用人补交，并从逾期之日起按应交费用的日3‰交纳滞纳金；车位使用人在办理手续时应按地上车位20元/个/月，地下车位30元/个/月的标准向原告交纳车位维护费，车位维护费除用于道路设施维护和停车维护人员工资外，剩余部分弥补物业管理费用；本合同的有效期限止于业主委员会和物业公司签订《物业管理服务委托合同》之日。《前期物业管理服务合同》签订后的当日，被告接收了涉案房屋，原告则为青华中学教师公寓小区提供物业服务至今。自2013年12月31日前，被告依约向原告缴纳了物业服务费和电梯使用费。被告另按每月20元的标准向原告交纳了2013年12月31日前的14#车库维护费用，原告在向被告开具的收款收据中载明了收款事由为“地上14#车库管理费”。自2014年1月1日起至今，被告再未向原告交纳物业服务费、电梯使用费和车库维护费。针对双方在《前期物业管理服务合同》中约定的车位维护费具体内容，原、被告双方一致认可是用于合同中载明的道路设施维护和停车维护人员工资，包括小区内道路的维护、小区进出口的车辆管理（包括门禁），还有工作人员对车辆管理的相关费用。但被告表示其在涉案房屋所在小区内购买的是车库，并非车位，其已向原告交纳的是车库管理费，而非车位维护费；原告则称不论收据中载明的是车位维护费还是车库管理费，均是指向合同中约定的车位维护费。庭审中，原告另向本院提交了1、2014年6月15日、2015年2月5日、2015年12月15日，原告与“烟台青华中学教师公寓业主委员会”签订的《物业管理服务合同》三份，用以证明其提供的物业服务合法合规。被告经质证称，对上述合同的真实性不清楚。经查，“烟台青华中学教师公寓业主委员会”未经当地房地产行政主管部门或街道办事处审查登记备案。2、2015年7月25日原告张贴在被告入户门上的催费通知单照片打印件一份，证明原告曾向被告主张过本案权利。被告经质证称，虽然通知书上载明的房号是涉案房屋的房门，但被告从来没有见过该通知单，且该催款通知上并没有加盖原告的公章。本院所确认的上述事实，有《前期物业管理服务合同》、资质证书、收款收据、工商登记材料、个人身份信息等为证，还有庭审记录中记载的原、被告当庭陈述为证，上述证据均经本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）原、被告于2011年1月9日签订的《前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效，原、被告均应恪守履行。被告针对该合同的签订过程中受到胁迫的抗辩理由，未能举证证明，本院依法不予采信。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，原告要求被告依约支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、电梯使用费5257.92元（1元/月/平方米×109.54平方米×48个月）、车位维护费960元（20元/月×48个月），于约有据，于法相合，本院予以支持。结合车位维护费的使用用途及被告在2013年12月31日前按每月20元的标准实际向原告交纳“车库管理费”的事实，现被告仅以车库不同于车位为由拒交车位维护费，理由不当，本院依法不予采信。（三）庭审中，被告针对原告提供的物业服务存在的种种问题提出异议，而原告作为物业公司，就业主提出的各种物业服务问题未能与小区业主充分沟通，自身工作亦存在瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、限被告孔繁庚于本判决生效之日起十日内向原告烟台市奥德物业管理有限公司支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和电梯使用费5257.92元、车位维护费960元。二、驳回原告烟台市奥德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告孔繁庚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由原告烟台市奥德物业管理有限公司负担6元，被告孔繁庚负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于晓宁二〇一七年八月二十三日书记员  王曰婷