重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5644号上诉人（原审被告）：周明英，女，1964年2月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：邓国华，重庆市荣昌区昌州法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：罗成跃，男，1975年2月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：梁堂洪，男，1964年4月13日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：陈瑛，女，1964年5月12日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：罗光芬，女，1956年10月5日出生，汉族。以上四被上诉人共同的委托诉讼代理人：李云，重庆智策律师事务所律师。上诉人周明英因与被上诉人罗成跃、被上诉人梁堂洪、被上诉人陈瑛、被上诉人罗光芬房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2017）渝0153民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经本院通知，上诉人周明英的委托诉讼代理人邓华国、被上诉人罗成跃、被上诉人梁堂洪、被上诉人陈瑛、被上诉人罗光芬的委托诉讼代理人李云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周明英上诉请求：1、撤销重庆市荣昌区人民法院（2017）渝0153民初第2397号民事判决第一项，驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、上诉人为经营餐饮、住宿为一体的业务服务项目，与被上诉人签订了《房屋租赁合同》后，一层23、24号两间门面房未能一并交付给上诉人开设餐厅使用与住宿业务配套经营服务，致使上诉人单一经营住宿业务，使上诉人未能实现计划中餐饮、住宿服务业务一并开展经营的目的，导致整个经营计划无法实现及出现严重亏损。2016年10月17日，上诉人起诉至重庆市荣昌区人民法院，请求“依法判令解除原、被告于2015年11月28日签定的房屋租赁合同，并请求支付违约金。”重庆市荣昌区人民法院在没有查明本案客观事实的情况下，歪曲本案客观事实，断章取义的推理本案，在无法无据的情况下，错误的以（2016）渝0153民初第5691号作出民事判决，驳回了原告的全部诉讼请求。周明英不服上诉至重庆市第五中级人民法院，在2017年2月10日的二审庭审中，上诉人当庭向被上诉人示明，决定2017年2月28日准时撤场，从实体上解除合同。2017年3月27日，虽然二审法院以（2017）渝05民终644号民事判决驳回了上诉人的上诉，维持了原判决，但事后上诉人向重庆市高级人民法院提起了再审申请，重庆市高级人民法院以于2017年1月2日作出了立案审查决定。现在立案审查中。上诉人当庭向被上诉人提出撤场的明示后，被上诉人未明确提出反对意见，反之表示默认，然而，事后于2017年3月另行寻求承租人，并与其另行签订《房屋租赁合同》。合同签定后，新任承租人向被上诉人提出，要求上诉人注销原经营场地地址，以免影响新任承租人营业地址注册。然而，被上诉人于2017年5月11日以短信的方式通知上诉人注销原工商注册登记，同时认可了上诉人2017年2月底停止了营业，从实体上解除合同。但是，被上诉人为达到要求上诉人注销原工商注册登记的目的，故意提起本案诉讼，其目的是为了遮盖自己已将房屋另租他人以及认可该房屋已实体解除了合同的事实。2、一审中，上诉人所举示的被上诉人发给上诉人的短信证据，足以证明被上诉人认可了上诉人2017年2月底已停止了营业，从实体上解除了合同。同时也证明了被上诉人已将房屋另租他人。如果被上诉人不认可双方已于2017年2月28日正式解除了合同，那么，被上诉人在双方未解除合同的前提下，将该房屋另租他人的行为同样存在单方解除合同及严重违约行为。且被上诉人应当承担其违约责任。另外，上诉人在撤场时向被上诉人示明，双方就此解除合同，为不影响上诉人下届的房屋租赁及保持该房屋的装饰、装修基本完整，我方将保留场内部分可撤走物品，而被上诉人当时并没有提出异议。然而上诉人在撤场时将价值近十万元的可撤走物品全部留给了被上诉人，视为双方以于2017年2月28日正式解除了合同。事后被上诉人才公开另行招租，与新承租人另行签定了《房屋租赁合同》。一审法院忽略了被上诉人存在单方解除合同及严重违约行为，且应当承担违约责任。一审法院以2017年5月11日被上诉人发短信的时间为据，认定为双方解除合同的时间，判决上诉人支付被上诉人房屋租金49365元及违约金1085元，实乃证据不足，认定事实不清，适用法律错误，于法无据。罗成跃、梁堂洪、陈瑛、罗光芬辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，原被告之间签订的合同约定了任何一方违约，违约金为50万元。被上诉人向一审法院起诉时，酌定仅仅提出了3万元的违约金，但是一审法院仅仅判决支持了1085元的违约金。一审法院认为这1085仅仅是因为上诉人未按期缴纳租金的租金占用损失，事实上，被上诉人从给上诉人解除合同后，与新的承租人签订的合同，损失由以前25元一平方降到不到20元一平方的租金，损失远远不止3万元。一审法院没有考虑被上诉人的实际损失。2、2017年3月27日二审法院644号判决是认可了上诉人被上诉人之间的租赁合同尚未解除；2017年4月22日被上诉人向一审法院提起诉讼要求解除合同，要求注销原工商注册登记，是为了避免损失扩大，上诉人几个月没有缴纳租金，不履行合同，被上诉人迫于无奈与第三人签订了降低租金的合同，直到2017年5月11日才与新的第三人签订了租赁合同。被上诉人起诉是为了让上诉人积极面对问题解决问题；上诉人陈述的撤场时将10万元可拆物品留给了被上诉人不是事实。在之前的诉讼中是提了要留下来，但是事实上都没有留下来，都拆走了。罗成跃、梁堂洪、陈瑛、罗光芬向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2015年11月28日签订的《房屋租赁合同》；2、周明英支付四原告剩余房屋租金49365元（2017年1月8日至2017年5月7日），并承担违约金30000元。3.本案诉讼费由周明英承担。一审法院认定事实：本案所涉房屋系罗光芬、陈瑛、罗成跃、梁堂洪共同所有。2015年11月28日，四原告（甲方）与周明英（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同载明：甲方将位于重庆市荣昌县昌州故里11幢某号楼房（昌元街道荣滨南路中段某号）租赁给乙方；租赁期限为7年零6个月，自2016年1月8日起至2023年11月7日止；租金及其他费用：2016年7月8日至2017年7月7日，乙方按照每月每平方米30.24元人民币租金交付甲方，即租金为21940元/月；乙方每半年结算租金一次（提前一个月）给甲方；违约责任：甲乙双方不得毁约，违反本合同内容，应支付对方违约金50万元，并承担对方实际经济损失。”周明英曾于2016年10月17日向重庆市荣昌区人民法院提起诉讼，以四原告未完全按前述合同约定交付租赁房屋构成违约为由，要求与四原告解除前述《房屋租赁合同》，并要求四原告支付违约金500000元。该院于2016年12月21日作出（2016）渝0153民初第5691号民事判决书，判决驳回周明英的诉讼请求。周明英不服该判决上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2017年3月27日作出（2017）渝05民终644号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。周明英不服该判决，向重庆市高级人民法院申请再审，目前，该院已经立案审查，但并未裁定进入再审。在重庆市第五中级人民法院的庭审笔录第六页载明：周明英表示坚持解除合同，愿意将租金交至2017年2月底，并告知原告方其将于2017年2月28日撤场。前述租赁房屋于2017年2月底撤场并停止营业。周明英称，其于2017年2月28日撤场后欲将钥匙交付给本案四原告，但本案四原告一直拒收。2017年5月10日，原告短信催告周明英交纳2017年3月至2017年5月的房屋租金，若逾期未交，原告将于近期收回房屋。2017年5月11日，原告短信催告周明英要求其完成各项营业注销登记手续。庭审中，原告表示，发送短息的行为视为同意解除房屋租赁合同，并于2017年5月11日将房屋将房屋另行出租给他人。周明英已经给付原告2017年1月和2月期间的租金给付38395元。自2015年10月24日起，中国人民银行一年期贷款基准利率为4.35%。一审法院认为，本案的争议焦点在于《房屋租赁合同》解除时间的认定。该院对此评析如下:根据审理查明的事实，周明英曾于2016年10月17日诉至该院请求解除该合同，原告不同意，因周明英请求解除合同无事实依据且不符合法律规定，被依法驳回其诉讼请求，周明英此次单方行使合同解除权并未发生法律效力。周明英虽然于2017年2月28日撤场，但仅系周明英单方行为，原告也拒绝接收房屋钥匙，并表示其对周明英单方解除合同的行为不予认可。双方签订的《房屋租赁合同》仍然持续有效，对双方具有约束力。2017年5月11日，原告短信通知周明英要求其完成各项注销登记手续，并同意解除合同，视为双方对解除合同达成一致意见，合同自此解除。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自合同签订之日起至2017年5月11日期间，双方签订的《房屋租赁合同》对双方具有约束力。周明英应当按照合同约定于2016年12月8日前给付原告2017年1月8日至2017年5月10日期间的租金，原告仅主张4个月剩余部分未支付的租金49365元[87760元（21940元/月×4个月）-38395元]，系其对自身权利的处分，该院予以确认。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案合同约定双方不得毁约，违反本合同内容，应支付对方违约金500000元。周明英认为该约定过高，请求法院予以调整。本案中，周明英未按约定支付租金，给原告造成的直接损失为资金占用利息损失。按照周明英逾期支付租金的日期计算至法庭辩论终结之日，周明英逾期6个月（2016年12月8日至2017年6月7日），利息损失为835.09元（38395元×4.35%÷12个月×6个月）。双方约定的违约金500000元明显高于该损失的1.3倍1085.61元（835.09×1.3），应当予以调整。该院对违约金酌情调整为1085元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百二十四条第一二款，第二十七条、二十八条、二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、周明英于本判决生效之日起10日内支付罗成跃、梁堂洪、陈瑛、罗光芬房屋租金49365元及违约金1085元，合计50450元；二、驳回罗成跃、梁堂洪、陈瑛、罗光芬的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计892元，由周明英负担。本院二审对一审判决认定事实予以确认。本院认为，关于周明英是否享有法定解除权的问题，周明英认为其享有法定解除权是因为四被上诉人未按照租赁合同约定将租赁房屋全部交付给周明英，四被上诉人构成违约，周明英曾以四被上诉人有本案所称的违约事实向重庆市荣昌区人民法院起诉，请求解除合同并请求四被上诉人承担违约责任，该院作出（2016）渝0153民初第5691号民事判决书，判决驳回周明英的诉讼请求。周明英不服该判决上诉至重庆市第五中级人民法院，二审法院作出（2017）渝05民终644号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。周明英不服该判决，向重庆市高级人民法院申请再审，目前，该院已经立案审查，但并未裁定进入再审。基于以上事实，周明英认为四被上诉人因违约而享有法定解除权的理由不成立，本院不予采纳。关于租赁合同何时解除的问题，周明英不享有法定解除权，因此，周明英于2017年2月向四被上诉人表示解除合同以及其于2017年2月底撤场的行为不产生合同解除的法律后果。其次，重庆市第五中级人民法院于2017年3月27日作出（2017）渝05民终644号民事判决书，判决驳回周明英的上诉，维持原判，也就是说，至2017年3月27日《房屋租赁合同》并未解除，双方签订的《房屋租赁合同》仍然对双方具有约束力。因此，周明英关于《房屋租赁合同》最迟已于2017年2月28日解除的理由不成立，本院不予采纳。因周明英违约，四被上诉人亦在积极的寻求新的承租人，积极的避免损失的扩大，其于2017年5月11日短信通知周明英要求其完成各项注销登记手续，并同意解除合同，视为双方对解除合同达成一致意见，合同自此解除。周明英应当按照合同约定于2016年12月8日前给付四被上诉人2017年1月8日至2017年5月10日期间的租金。一审判决对于周明英应付四被上诉人租金的认定正确，本院予以确认。关于违约金的问题，四被上诉人对该项判决未上诉，本院二审中不予审理。综上，周明英的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1061元，由周明英负担。本判决为终审判决。审判长  樊仕琼审判员  段晓玲审判员  徐晓瑮二〇一七年八月四日书记员  蒋 茜