北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5893号上诉人（原审被告、反诉原告）：马国栋，男，1978年7月8日出生。委托诉讼代理人:李欠龙，北京履厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军95820部队，住所地北京市昌平区百善镇尚上路2号院1号。法定代表人：林利，部队长。委托诉讼代理人：韩予洹，北京市正海律师事务所律师。上诉人马国栋因与被上诉人中国人民解放军95820部队（以下简称95820部队）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马国栋上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回95820部队一审全部诉讼请求，对一审所提出的反诉不再主张。事实和理由：一、2011年9月的《军队房地产租赁合同》并非对2010年7月的《军队房地产租赁合同》的变更。1.马国栋已经交付了十年的租金，对于第一份合同约定的全部合同义务已经履行完毕，95820部队应当继续履行提供场地的义务；2.95820部队通过断电、新政策规定的情形等手段胁迫马国栋签订2012年的第二份合同；3.第二份《军队房地产租赁合同》是为了应付上级单位的检查而签订的，不是双方的真实意思，实际上双方未履行第二份合同，租期也是95820部队自行填写的；4.第二份《军队房地产租赁合同》存在形式瑕疵，我没有原件，只有一份原件在95820部队处，合同上没有盖骑缝章；5.第二份合同作为格式合同，租期等重要条款都是95820部队自行填写，没有经过双方共同填写，不是双方真实意思表示，而且内容上只增加了我的义务，没有一点权利，不合理亦不公平，故双方应履行第一份合同约定的租期。二、95820部队未提供足够的证据证明构成不可抗力，本案不构成不可抗力，军队政策明确合同期满不再续租，租期应按照第一份合同约定，故军队政策也不能作为解除的依据，一审法院以不可抗力和军队政策调整为由，确认第二份合同于2015年11月30日解除是错误的；三、即使依据军队政策解除条件成立，在出现拆迁情况下，我的补偿应受到法律保护。95820部队辩称，1.2011年由于上级下达文件对租赁管理作出新的规定，所以双方对租期和租金问题进行了协商变更且就自建房问题进行了补充约定，租赁合同是双方真实意思表示，变更后的新合同合法有效且已经实际履行；2.我部队依法依约循序渐进解除合同并无不当，军队政策在2015年1月份已发布，我部队从2015年4月开始与各租户宣讲军队政策要求终止双方租赁合同、返还租赁物，在协商无果的情况下我部队于2015年11月向马国栋发出解除合同通知，马国栋签收后我部队起诉至法院，我部队从未以断水断电形式胁迫对方签署变更租赁合同或胁迫对方解除租赁合同，我部队曾因马国栋私搭乱建给马国栋停电，但与变更租赁合同以及解除无关；3.根据两份租赁合同的第8条以及补充协议第10条约定，我部队不负有向马国栋赔偿或补偿的义务；4.第二份租赁合同有马国栋本人签字和按手印，故第二份租赁合同对马国栋发生效力。95820部队向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人签订的两份《军队房地产租赁合同》；2.马国栋立即将场地腾空并交还我部队；3.马国栋向我部队支付自2014年12月1日至2015年11月30日止欠付的租金5万元；4.马国栋向我部队支付自2015年12月1日起至实际腾退场地之日止的场地使用费（按年租金4万元的标准计算）；5.诉讼费用全部由马国栋负担。马国栋向一审法院反诉请求：1.95820部队返还我未到期租金4.5万元；2.95820部队支付租赁场地上所建房屋折价款80万元；3.诉讼费由95820部队承担。一审法院认定事实：2010年7月16日，95820部队（甲方、出租方）与马国栋（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将1123A号的房屋，场地面积1400平方米，出租给乙方使用；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为办公；租赁期限为10年，自2010年7月16日起至2020年7月16日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为1万元；付款方式为一次性缴清现金；第七条约定：租赁期内，甲方应当履行下列义务：“（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，如发生权属纠纷，负责处理；（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》”；第八条约定：乙方应当履行下列义务：“（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者按评估价值赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、安全、防火以及住用人员登记管理、计划生育等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或者与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或入股联营……”。第九条合同的解除与终止：“（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（三）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同终止。”第十条约定，甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。第十一条约定，乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议，若抵扣不足，乙方应当补足。双方还约定了其它的权利和义务。该合同甲方加盖公章，并由其法定代表人李全星签字确认，乙方由马国栋签字确认。同日，马国栋向95820部队一次性交付全部租金10万元，开始占有使用租赁场地，并在租赁场地上建造房屋，对外进行出租。2011年9月，95820部队（甲方、出租方）与马国栋（乙方、承租方）再次签订《军队房地产租赁合同》，主要对合同的租期、租金等事项进行了变更，具体约定为：租赁期限自2011年9月1日起至2012年8月31日止，年租金为4万元，租赁用途为仓库、房屋出租。第九条合同的解除约定：（一）甲方因军事需要提前解除合同的……（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。合同后附《租赁补充协议》第十条手写项约定：“已建临时用房680㎡。合同到期后房屋无偿交给机场，不要求甲方承担赔偿责任。”马国栋进行了签字，并按了指纹。双方还约定了其它的权利和义务。该合同甲方由其法定代表人朱道楼签字，乙方由马国栋签字，且该合同于2012年5月15日由中国人民解放军空军直属房地产管理处加盖租赁合同审核专用章。2012年2月22日，马国栋向95820部队交付2011年7月16日至2012年8月31日租金3万元，并继续占有使用租赁场地。2015年1月，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中国共产党中央军事委员会纪律检查委员会联合印发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求严禁出租军以下作战部队的房地产。已经按照规定批准并委托房地产管理部门实施的租赁项目，合同期满后一律不再续租；未按照规定批准的项目，2015年底前全部停止。2015年11月18日，95820部队出具《关于交还沙河火车站租赁场地事》，内容为：马国栋，根据上级《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》精神，以及落实我部沙河铁路专用线改造任务，2015年4月10日，我部相关人员与你召开会议，解释了部队相关政策规定，并告知了你与我部签订的《军队房地产租赁合同》必须终止，要求你按照合同约定，立即将转租户清退，最迟于2015年11月30日前将所租赁我部的场地交还我方。到目前为止，你一直未按照我方要求开展清退工作，已严重影响部队战备建设。如2015年11月30日前，不能根据合同约定向我部交还租赁场地，你将严重违反合同约定，由此产生的一切法律后果和财产损失将由你方承担。上述函件95820部队通过快递，邮寄给马国栋，马国栋于2015年11月22日签收。后双方就合同解除及腾退场地事宜未达成一致意见，2015年12月，95820部队将马国栋起诉至法院。庭审中，95820部队建议将马国栋转租后的次承租人追加为当事人，法院亦曾多次要求马国栋将转租合同及次承租人身份信息提交法院，但马国栋仅提供部分转租合同及次承租人信息，并认为并无法律规定必须将所有次承租人追加为当事人。因马国栋所提供的转租合同及次承租人信息并不完整，在本案中要将所有次承租人追加为当事人存在难度，故法院向双方释明，本案不再追加次承租人为当事人参加诉讼。另查明：95820部队系正团级作战部队。上述事实，有《军队房地产租赁合同》、记账联、《关于交还沙河火车站租赁场地事》、快递单及查询信息、收据、现场勘验照片、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、证明及双方当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。95820部队与马国栋签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。在上述合同履行期间，双方于2011年再次签订《军队房地产租赁合同》，并对租金标准、租期、租赁用途等内容进行了重新约定，已经构成对租赁合同内容的实质性变更。当事人协商一致，可以变更合同，95820部队与马国栋签订的《军队房地产租赁合同》不违反法律规定，合法有效。对于马国栋认为此份合同系受到95820部队胁迫所签订的阴阳合同，未成立生效的答辩意见，因其未提交任何证据予以证明，故法院不予采信。《军队房地产租赁合同》于2012年5月15日由中国人民解放军空军直属房地产管理处加盖租赁合同审核专用章，按照合同约定，该合同已经生效，因此95820部队与马国栋签订的《军队房地产租赁合同》已经终止，故95820部队要求解除其与马国栋签订的《军队房地产租赁合同》的请求，法院不予支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《军队房地产租赁合同》租赁期限为自2011年9月1日至2012年8月31日，租赁期限届满后，双方并未签订新的租赁合同，马国栋继续占有使用租赁物，95820部队并未提出相关异议，故双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。2015年1月，95820部队接到《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》后，曾向马国栋解释部队相关的政策规定，告知其要终止双方签订的《军队房地产租赁合同》，并于2015年11月向其邮寄了《关于交还沙河火车站租赁场地事》，告知其最迟于2015年11月30日前将所租赁场地退还。95820部队已经履行解除合同的通知义务，且为马国栋预留了合理的期限，故法院认为双方之间签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年11月30日解除。合同解除后，承租人应当将租赁物返还，故95820部队要求马国栋将场地腾空并交还的请求，法院予以支持。关于租金的问题，马国栋于2010年7月16日向95820部队交纳租金10万元，于2012年2月22日向95820部队交纳租金3万元，共计向95820部队交纳租金13万元。双方签订《军队房地产租赁合同》后，马国栋所交纳的3万元租金起算时间为自2011年7月16日至2012年8月31日，故马国栋已经将2012年8月31日之前的租金全额交付。截至2012年8月31日，扣除已经履行租赁期间的租金，马国栋交纳的租金尚有8万元。自2012年9月1日至2015年11月30日，马国栋还应该向95820部队支付租金13万元，扣除先前交纳的费用，共计还应该向95820部队交纳租金5万元，故对于95820部队要求马国栋支付2014年9月1日至2015年11月30日欠付租金5万元的请求，法院予以支持；对于马国栋要求95820部队返还未到期租金4.5万元的请求，法院不予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2015年12月1日后，马国栋仍占有使用租赁物，应当支付相应的占有使用费，故法院对95820部队要求马国栋按每年4万元标准支付自2015年12月1日起至实际腾退场地之日止的场地使用费的请求，予以支持。《军队房地产租赁合同》第九条约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任，且双方在补充协议中约定，合同到期后，房屋无偿交给机场，不要求甲方承担赔偿责任，故对于马国栋要求95820部队支付租赁场地上所建房屋折价款80万元的请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、确认中国人民解放军95820部队与马国栋签订的《军队房地产租赁合同》于二〇一五年十一月三十日解除；二、马国栋于本判决生效之日起三十日内将其从中国人民解放军95820部队承租的场地予以腾空；三、马国栋于本判决生效之日起七日内支付中国人民解放军95820部队自二〇一四年九月一日至二〇一五年十一月三十日的租金五万元；四、马国栋于本判决生效之日起七日内按照每年四万元标准支付中国人民解放军95820部队自二〇一五年十二月一日至实际腾退场地之日止的场地使用费；五、驳回中国人民解放军95820部队其他的诉讼请求；六、驳回马国栋的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，双方当事人就同一事项先后作出过不同的意思表示时，应当以最后的合意为准。本案中，95820部队与马国栋之间就相同的租赁标的物先后存在两份租赁合同，分别是2010年7月16日的《军队房地产租赁合同》及2011年9月的《军队房地产租赁合同》。在后合同对于租金、租期等内容进行了重新约定。故双方当事人的权利义务，应当以在后合同的约定为依据。马国栋上诉主张此合同仅为95820部队为了应付上级检查，要求其补签的一份假合同，并在签订时存在停电等胁迫行为，但马国栋就其事实主张未能提供充分证据，而停电亦不足以构成法律意义上的胁迫行为。此外，在2011年9月的《军队房地产租赁合同》签订后，马国栋按照变更后的租金标准补交了2011年7月16日至2012年8月31日期间的租金3万元。变更后的合同已经得到履行。故对于马国栋所持应当履行2010年7月签订的《军队房地产租赁合同》的上诉理由，本院不予采信。《军队房地产租赁合同》租赁期限届满后，马国栋继续占有使用租赁物，95820部队并未提出相关异议，故双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。95820部队起诉要求解除双方之间的租赁合同，终止租赁合同项下约定的权利义务关系，一审法院经审理后认定《军队房地产租赁合同》已经因95820部队解除通知到达而解除，据此确认合同解除正确。房屋租赁合同解除后，马国栋应当将租赁的房屋场地腾退交还，并应当支付欠付的租金和合同解除后其实际占用房屋期间的使用费。一审法院对95820部队要求腾退房屋及场地并要求支付租金、使用费的诉讼请求予以支持正确，本院予以确认。综上所述，马国栋的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由马国栋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年八月二十五日书记员 赵梦芸书记员 马子萌