北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4955号上诉人（原审原告）：彭可飞，男，1987年2月14日出生。委托诉讼代理人：吴海雷，上海镇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜佳岐，女，奇虎三六零投资管理有限公司产品经理。上诉人（原审被告）：粟薇，女，1973年9月4日出生。委托诉讼代理人：刘纪伟，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：于明玉，北京市炜衡律师事务所实习律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：徐英，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。上诉人彭可飞与上诉人粟薇因与第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初40815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。彭可飞及其委托诉讼代理人吴海雷、姜佳岐，粟薇之委托诉讼代理人刘纪伟、于明玉，第三人麦田公司之委托诉讼代理人徐英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭可飞上诉请求：撤销原判，改判办理权属转移登记手续费用由粟薇承担，改判按照总房款日万分之五的违约金从2016年11月1日期计算至过户之日。事实和理由：1、营业税、所得税等税费均应由出卖人粟薇承担。2、对方违约行为给我造成了严重的损失，一审法院判决4万元违约金过低。粟薇上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回对方一审诉讼请求。事实和理由：双方签订合同时，均明知涉案房屋不具备满五唯一的条件。手写版补充协议第二条无法履行。因此我方不存在违约，不同意支付违约金。麦田公司称，对双方的上诉我方不表态，配合法院调查。彭可飞向一审法院起诉请求：1.判令粟薇继续履行双方于2016年7月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二、补充协议，配合我办理606号房屋的所有权转移登记手续，并将上述房屋交付给我；2.判令粟薇按照总房款495万元日万分之五的标准给付我自2016年11月1日起至判决生效之日止的违约金；3.本案诉讼费由粟薇承担。一审法院认定事实：2016年7月15日，粟薇（出卖人）与彭可飞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：出卖人所售房屋为606号（以下简称606号房屋），建筑面积共104.85平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为490万元整。就606号房屋的相关交易细节，双方另签订《附件一》和《附件二》。其中，《附件一》约定：该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品，出卖人同意在成交价格内一并转让给买受人。《附件二》约定：第二条，付款方式：1、定金：买受人以自行交接方式支付定金人民币50万元整，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为签订本附件当日；3、物业交接保证金：出卖人同意将购房款人民币2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；4、户籍迁出保证金：出卖人确认该房屋的户籍登记情况为有户籍登记，出卖人应于本合同签订之日起1日内迁出，出卖人同意将购房款人民币3万元作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人，户籍迁出前产生的责任由出卖人承担；5、商业按揭贷款：（1）买卖双方应于2016年10月30日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为人民币300万元；（2）买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关材料，贷款所需费用由买受人承担；（3）贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续……6、剩余购房款：（1）买受人于过户前2个工作日内支付出卖人购房款人民币74万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；（2）买受人于过户前2个工作日内支付出卖人购房款人民币61万元整，支付方式为银行资金监管；……第三条，权属转移登记的具体约定：1、买卖双方应于贷款批复后5个工作日办理税、费缴纳手续；2、买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋权属转移登记手续；第五条，税费负担：1、买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担；2、出卖人应配合提供缴纳税、费所需票据（包括但不限于购房发票原件、契税完税凭证等）；第七条，违约责任（买卖双方如无特别约定，违约方应按本条向守约方承担违约责任）：买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用；第八条，其他事项：1、买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准……彭可飞（买受人）与粟薇（出卖人）于当天签订的《补充协议》（该份补充协议为打印形成，以下简称“打印版《补充协议》”）约定：鉴于买卖双方签订了关于买卖606号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，现买卖双方为了使交易顺利进行，协商一致约定如下：1、出卖人确认以下信息：（2）该房屋《房屋所有权证》的登记日期为2009年11月25日；（3）该房屋为出卖人家庭北京市自用唯一生活用房。综合以上信息，该房屋至2014年11月25日自用满五年，符合《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第七条的规定，可以免征个人所得税；2、出卖人承诺在与买受人办理完毕缴纳该房屋交易相关税费手续前，不再新购（包括但不限于订立、网签备案登记等导致本次交易无法享受免征个人所得税的情况）住宅类房屋，否则本次交易产生的个人所得税由出卖人承担；3、本协议一式三份，自买卖双方签字（盖章）之日起生效，买卖双方各持一份，居间方备案一份，具有同等法律效力。除上述打印形成的《补充协议》外，粟薇（出卖人）与彭可飞（买受人）还于当天另行签订一份《补充协议》（该份补充协议为手写形成，以下简称“手写版《补充协议》”），内容为：鉴于买卖双方签订了关于606号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，现买卖双方为了使交易顺利进行，协商一致约定如下：如遇国家政策变动、不可抗力原因造成业主办理结婚做夫妻更名（将606号房屋更名到羊文广名下）再离婚也无法配合做到唯一的情况下，双方免责。经本院询问，粟薇表示，该手写版《补充协议》系中介起草；而麦田公司则表示，该手写版《补充协议》系按照粟薇的意思写的，当时有中介人员在场。就签订手写版《补充协议》的风险问题，彭可飞表示其不是很清楚，自己也不是专业人士，是粟薇出的方案。粟薇（出卖人）、彭可飞（买受人）与麦田公司（居间方）于2016年7月15日签订的《居间服务合同》约定：第一条，居间服务的范围：（1）提供房屋买卖市场行情资讯；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买房人看房；（4）协助出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（5）协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同；第二条，居间服务费：2、买受人向居间方支付居间服务费人民币107800元。当天，粟薇（出卖人）、彭可飞（买受人）与福建金诚丰担保有限公司北京分公司（服务方，以下简称金诚丰公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定：鉴于买卖双方就买卖606号房屋签署了房屋买卖合同，现买卖双方就委托服务方办理后续交易事宜订立本合同；第一条，服务内容：本合同约定的房屋交易保障服务是指服务方本着诚实守信、尽职尽责的原则，在买卖双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷，具体服务内容如下：1、保管与交易相关的产权资料及其它重要材料；2、对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品；3、协助办理房屋缴税手续及权属转移登记手续；4、协助办理房屋解押手续；5、协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，跟进审批进度；6、协助办理房屋抵押登记手续，跟进贷款发放进度；7、提供房屋交易资金监管服务；8、协助办理公证手续；9、协助办理房屋评估手续；10、及时督促买卖双方按约定履行合同义务；11、协助发送履约催告函件或告知函件。第二条，收费标准：2、签订本合同当日，买受人向服务方支付保障服务费人民币14700元。在上述合同中，彭可飞与粟薇对于涉案房屋的交付时间均未进行明确约定。另查，2016年7月13日，粟薇（委托人）向羊文广（受托人）出具《售房委托书》，内容为：委托人欲出售606号房屋，现特委托受托人全权代理委托人办理该房产的如下事宜：1、签署出售上述房产的各类交易合同；2、收取上述房屋交易的购房定金；受托人在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件委托人均承认，委托人愿意按照其与相关交易方之约定履行义务，委托期限至上述事宜办结为止。606号房屋所有权人为粟薇，共有情况为单独所有，登记时间为2009年11月25日，建筑面积104.85平米。2016年7月10日，彭可飞向麦田公司周弢转账1万元，该1万元为购房定金的一部分；2016年7月31日，彭可飞向粟薇转账54万元。庭审中，粟薇认可收到彭可飞给付的购房定金55万元。彭可飞具有本市购房资格。粟薇（出卖人）与彭可飞（买受人）签订的《房屋状况说明书》中明确约定：606号房屋是出卖人家庭名下的唯一住宅类房屋；因出卖人房屋状况承诺不实导致的责任、损失及多缴纳的营业税、个人所得税均由出卖人承担。2016年11月24日，金诚丰公司向粟薇发送《通知函》，内容为:粟薇女士，鉴于您于2016年7月15日通过麦田公司提供的居间服务与买受人彭可飞先生签署了606号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》、附件二等相关交易文件（以下简称《买卖合同》），您与买受人委托金诚丰公司（以下简称我司）办理该房屋的后续交易事宜，现我司友好提示如下：1、附件二第二条第5款第（1）项约定“买卖双方应于2016年10月30日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为300万元”，您应在上述约定时间内与买受人办理申请贷款手续，据买受人反馈，买受人已办理完毕上述申请贷款手续，您至今尚未办理上述手续；二、附件二第七条约定“买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。”三、若您未按《买卖合同》约定履行义务，可能会产生相应损失，为避免您遭受不必要的损失，我司特友好提醒您应严格按《买卖合同》约定，履行办理申请贷款手续、银行资金监管、存量房自有交易资金监管账户资金监管、缴纳税费、过户、交房等义务；四、如需协助，请您及时联系相关经办人员办理上述事宜。特此函告！联系人：周弢。本案审理过程中，粟薇明确表示涉案房屋现在肯定不是满五唯一的房屋，粟薇名下不止这一套房屋，在签订本案房屋买卖合同的时候粟薇与羊文广已经离婚，如果按照2016年7月15日手写版的《补充协议》操作，最终就是羊文广将涉案房屋出售给彭可飞；现在不同意继续履行房屋买卖合同的理由有两个，一个是涉诉房屋并非满五唯一的房屋，另一个就是房屋涨价过快，如果按照原合同价格履行将导致显失公平。经本院释明，彭可飞明确表示：认可总房价变成495万元，也即同意涨价5万元，我坚持要求继续履行本案房屋买卖合同，我现在有能力一次性支付全部剩余房款，如果法院判决继续履行合同，我会按照国家规定交纳相应税费，包括因涉案房屋未满五唯一新增加的税费，多交纳的税费作为损失我方另行主张权利，本案所主张的违约金就是粟薇不配合办理贷款应当给付的违约金。为证明具备一次性给付全部剩余房款的能力，彭可飞向本院提交招商银行出具的《存款证明书》，证明截止到2017年2月24日其在该行的存款账户余额为453万余元。粟薇认可《存款证明书》的真实性，但表示与本案无关。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，彭可飞与粟薇签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件一、附件二及打印版《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，彭可飞依约向粟薇支付购房定金55万元，其中包括应粟薇要求涨价的5万元，但粟薇拒不配合彭可飞办理后续的房屋交易手续，其表示不同意继续履行的理由有两个，一个是涉案房屋并非满五唯一的房屋，另一个是房屋涨价过快，如果按照原合同价格履行将导致显失公平，但粟薇的上述抗辩理由明显缺乏法律依据。首先，相关法律法规并未禁止买卖非满五唯一的房屋，只是在交易房屋为非满五唯一的情况下会增加个人所得税等相关税费，庭审中，彭可飞已明确表示，如果法院判决继续履行合同，那么其会按照国家规定缴纳相应税费，包括因涉案房屋未满五唯一新增加的税费，故在此情况下，粟薇所主张的涉诉房屋为非满五唯一并不构成继续履行的障碍；其次，根据相关法律规定，民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，本案中，606号房屋的成交总价为双方当事人充分协商后一致确定，在实际履行过程中，粟薇提出要求涨价5万元，经过考虑，彭可飞亦表示同意，认可房屋总价变更为495万元，故在彭可飞已经同意涨价5万元的情况下，粟薇再次以房价上涨过快为由不同意继续履行房屋买卖合同，明显违反诚实信用原则；最后，从2016年7月15日手写版《补充协议》约定的内容来看，粟薇与彭可飞的真实意思应当是，为使606号房屋成为满五唯一的房屋，粟薇先办理结婚做夫妻更名，将606号房屋过户至羊文广名下，之后再离婚，但如果按照上述约定操作，那么最后的结果就变成羊文广是606号房屋的出卖人，而非粟薇，该种操作方式一方面与婚姻法关于婚姻自由的基本原则相悖，另一方面也违反了相关法律和行政法规的强制性规定，导致了市场交易的混乱和无序，故手写版《补充协议》的效力应当被认定为无效，粟薇现以手写版《补充协议》的目的无法实现为由不履行房屋买卖合同的约定，于法无据，本院不予支持。综合上述分析，在粟薇所主张的抗辩理由均不能成立、彭可飞有能力一次性支付全部剩余房款，且明确表示会按照国家规定缴纳相应税费，包括因涉案房屋未满五唯一新增税费的情况下，彭可飞要求继续履行本案房屋买卖合同、附件一、附件二以及补充协议，粟薇协助其办理606号房屋的所有权转移登记手续之诉请，有事实和法律依据，本院均予以支持。对于因办理权属转移登记所需的费用负担问题，首先，根据附件二的相关约定，买卖双方应缴纳的各项税费由买受人承担；其次，从手写版《补充协议》的内容可以推定，对于涉诉房屋并非满五唯一的房屋彭可飞在签订房屋买卖合同及相关附件的当天是知晓的，虽然按照手写版《补充协议》操作有可能使得涉诉房屋达到免征相关税费的条件，但是一旦粟薇在合同履行过程中不予配合，那么按照涉诉房屋的现有状态办理权属转移登记手续必然会产生较高税费，彭可飞自愿签订手写版《补充协议》，视为其自愿承担相关风险，故如果继续履行本案房屋买卖合同必然会产生和增加相应税费，那么亦应当由彭可飞自行承担；最后，在本案审理过程中，彭可飞明确表示如果法院判决继续履行房屋买卖合同，其会按照国家规定缴纳相应税费，包括因涉案房屋未满五唯一新增的税费。综上，在彭可飞自愿签订手写版《补充协议》、自愿承担相应风险，且坚持要求继续履行本案房屋买卖合同的情况下，对于办理权属转移登记所需费用应当由彭可飞负担。关于彭可飞主张的要求粟薇交付涉诉房屋之诉请，因本案相关合同对于606号房屋的交付时间均未进行明确约定，故本院将结合交易习惯酌情判定房屋交付的时间。根据附件二的约定，买卖双方应于2016年10月30日前办理申请贷款手续，现粟薇明确表示拒绝履行相关合同义务，其行为已构成违约，故彭可飞要求粟薇承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额，彭可飞主张按照总房价日万分之五的标准计算自2016年11月1日起计算至判决生效之日，考虑到剩余房款的给付方式已经发生了变更，且粟薇主张违约金标准过高，故本院将结合粟薇的违约情节、该违约行为可能给彭可飞造成的损失等因素酌情判定违约金数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、粟薇与彭可飞于二Ｏ一六年七月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件一、附件二及《补充协议》（打印版）继续履行；二、彭可飞于本判决生效后七日内一次性给付粟薇剩余房款440万元，粟薇于收到上述房款当日，协助彭可飞办理六Ｏ六号房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至彭可飞名下，办理该权属转移登记手续所需的费用由彭可飞负担；三、粟薇于办理本判决第二项过户手续当日，将六Ｏ六号房屋交付给彭可飞使用；四、粟薇于本判决生效后七日内给付彭可飞违约金4万元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院审理期间，彭可飞向本院称，请求法院将税费作为我方损失在确定违约金时一并处理，不再另行主张；损失共计215.88万元，其中税费116.88万元。本院认为，粟薇作为出卖人的主要合同义务是办理转移登记和交付房屋，至于房屋是否满五唯一、手写版补充协议第二条能否履行等只涉及税款问题，粟薇以此为由拒绝履行合同主要义务，没有法律和合同依据，其行为构成违约，一审法院判决其继续履行合同、支付违约金正确，本院予以确认。根据双方合同附件二的约定，买卖双方应缴纳的各项税费由买受人承担，因此一审法院判决彭可飞负担办理权属转移登记手续费用符合合同约定，本院予以确认。双方明知房屋不满五唯一，却恶意串通签订手写版《补充协议》，对该《补充协议》无效都有过错，应当各自承担相应的责任。彭可飞现实际要比双方约定情况下多缴纳税款，该部分损失应当由双方共同承担，一审法院认为彭可飞应当自行承担相关风险是错误的，忽视了粟薇对于《补充协议》无效的过错，应予以更正。二审中彭可飞请求法院在本案中将该费用作为损失在确定违约金时一并处理，本院在一并予以处理。据此，一审法院判决粟薇支付彭可飞违约金4万元，明显低于包括粟薇应承担的部分多交税费在内的彭可飞的各种损失，本院予以调整。综合以上情况，本院酌情确定粟薇支付彭可飞违约金40万元。综上所述，粟薇的上诉请求不能成立，应予驳回；彭可飞上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初40815号民事判决第一项、第二项、第三项。二、变更北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初40815号民事判决第四项为：粟薇于本判决生效后七日内给付彭可飞违约金40万元。三、驳回粟薇的上诉请求。四、驳回彭可飞的其他上诉请求。二审案件受理费47192元，由粟薇负担46392元，由彭可飞负担800元，均已交纳。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘 磊代理审判员  朱文君二〇一七年八月十四日法官 助理  叶康喜书 记 员  罗娇杨