河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0703民初910号原告：李勇，男，汉族，1979年12月6日出生，住河南省原阳县。委托代理人：焦顶峰，男，汉族，1968年11月8日出生，住河南省，特别授权。被告：胡新民，男，汉族，1970年2月6日出生，住河南省。委托代理人：陈小雷，男，汉族，1972年3月15日出生，住河南省。被告：郑州进达置业有限公司。法定代表人：顾崇允，经理。住所地：郑州市金水区纬五路**号院*号楼。原告李勇诉被告胡新民、被告郑州进达置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李勇的委托代理人焦顶峰、被告胡新民的委托代理人陈小雷均到庭参加了诉讼。被告郑州进达置业有限公司（以下简称：进达置业公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇诉称：新乡市卫滨区人民法院作出的（2017）豫0703执异第16号执行裁定书查明事实不清、适用法律错误，请求人民法院判决准许执行案涉房产。理由如下：1、被告的订购单不属于《商品房预售管理办法》规定的商品房买卖合同。2、被告提供的银行转账单不具有证明力，不能证明被告将房款交给进达置业公司法定代表人顾崇允，仅凭交款证明不符合证据规定的要求。3、被告无证据证明其所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住房屋的证据。4、被告主张其是案涉房屋的实际所有权人的依据不足，被告应按照商品房买卖合同纠纷的司法解释向进达置业公司主张违约责任，而不应主张案涉房屋所有权。综上，被告不能证明其合法购房事实，应依法判允执行新乡市人民路175号东方国际一期5号楼608室房产。被告胡新民辩称：被告胡新民有足以排除强制执行新乡市人民路175号东方国际一期5号楼608室房产的事实和法律依据，法院应依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、被告胡新民和被告进达置业公司签订的《东方国际定购单》符合商品房销售管理办法第16条和最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第5条的规定，属于合法有效的商品房买卖合同。2、被告胡新民以支付了全部价款，并由进达置业公司向被告出具了收款收据。3、被告于2014年8月5日购买了案涉房屋，早于法院查封时间2015年9月30日，并且在该时间前已经实际占有入住，足以证明被告胡新民是案涉房产的实际所有权人。4、案涉房产不能办理过户手续的原因不能归责于胡新民，是由于进达置业公司五证不全致使无法办理房产证。被告进达置业公司未向本院提交答辩意见。原告李勇向本院提交的证据材料：（2013）卫滨民二初字第71号民事判决书一份、（2013）新中民五终字第312号民事判决书一份、（2015）豫法民提字第60号民事判决书一份、（2017）豫0703执异16号执行裁定书及送达回证各一份，证明原告李勇的诉讼请求。被告胡新民向本院提交的证据材料：1、东方国际定购单一份、银行明细四份及支付款明细一份、房款收据一份，证明被告胡新民购买新乡市东方国际小区5号楼608室房屋一套。2、进达置业公司证明一份、新乡市东方国际5号楼业主委员会情况说明一份、新奥燃气汇款凭证二份和发票二份、水电费收据一份四张、前期物业管理协议一份、入住照片一份，证明被告胡新民已实际入住。被告进达置业公司未向本院提交证据材料。经庭审质证：被告胡新民对原告李勇提交的证据真实性均无异议。原告李勇对被告提交的证据1真实性无异议，但定购单不是正规的商品房买卖合同，且应当将房款付给进达置业公司而不是个人。对证据2真实性均无异议，但情况说明和证明是在法院查封后出具的，不具有法律效力。物业管理协议应是正式商品房买卖合同的后续协议，没有正式商品房买卖合同，物业管理协议不合法。入住照片不显示入住时间。经审查，原告李勇提交的证据真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。被告胡新民提交的证据1真实有效，能够证明胡新民和进达置业公司签订认购协议并缴纳房款的事实，本院予以认定。证据2真实有效，能够证明被告小区业主自发安装燃气、缴纳物业费和水电费，实际入住的事实，本院予以认定。根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下事实：2014年8月5日，被告胡新民和进达置业公司签订《东方国际购房单》一份，约定胡新民购买新乡市东方国际小区5号6层608户房屋，建筑面积90.93平方米，总房款327348元，约定该购房单与商品房买卖合同具有同等法律效力。被告胡新民，分别于2014年6月25日通过妻子娄红杰中国农业银行转账110000元至东方国际售楼部经理刘炎账户，2014年7月30日通过妻子娄红杰中国建设银行账户转账20000元至东方国际售楼部经理刘炎账户，2014年7月31日通过妻子娄红杰中国建设银行转账100000元至东方国际售楼部经理刘炎账户，2014年8月5日以现金方式支付97348元。房款327348元支付完毕后，胡新民和进达置业公司签订上述购房单。2014年8月5日，进达置业公司向胡新民出具收据一份，载明收到胡新民叫来东方国际5#-6-608室房款327348元。2015年3月20日，进达置业公司将案涉房屋交付胡新民，胡新民和河南小康物业服务有限公司新乡分公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由河南小康物业服务有限公司新乡分公司负责东方国际小区物业。2015年8月6日，胡新民缴纳物业费1091元。因进达置业公司开发的东方国际小区存在土地手续问题、未缴纳相关费用、非法吸收公众存款被刑事立案等原因，致使无法完成小区楼盘的房屋产权初始登记，以及和业主办理产权变更登记。2016年5月，在新乡市卫滨区健康路办事处组织下，新乡市东方国际5号楼业主委员会成立。业主自发通过业主代表张黎君第二次向新乡市燃气公司、热力公司缴纳燃气、暖气开口费。2015年9月30日，本院作出（2014）卫滨法执字第369-4号执行裁定书，将案涉房屋查封。2017年3月13日，本院作出（2017）豫0703执异16号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告李勇于2017年5月11日收到该裁定书，于2017年5月19日向本院提出执行异议之诉。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告胡新民与进达置业公司签订的《东方国际购房单》约定了当事人基本信息、商品房基本状态和销售方式、价款和付款方式、面积等商品房买卖合同的主要内容，且出卖人进达置业公司已按照约定收受了购房款，应认定该定购单为合法有效的商品房买卖合同。本院查封之前，胡新民交付全部房款、合法占有案涉房屋，且不能办理过户登记手续的原因在于进达置业公司手续不全，非买受人胡新民自身原因。因此，对于原告李勇要求执行案涉房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李勇要求准许对新乡市人民中路与解放路交叉口东方国际小区5号楼6层608户房屋执行的诉讼请求。诉讼费100元，由原告李勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  李天使审 判 员  张红丽代理审判员  索广凯二〇一七年八月一日书 记 员  计 珍