广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终8857号上诉人（原审被告）：戴子文，男，1951年11月28日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：杜建军，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎永乐，广东大洲律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曾伟权，男，1961年5月21日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李连明，广东智捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舒，广东智捷律师事务所辅助人员。原审被告：刘立明，男，1976年12月7日出生，汉族，住湖南省华容县，上诉人戴子文因与被上诉人曾伟权、原审被告刘立明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。戴子文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回曾伟权的全部诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由曾伟权承担。事实和理由：（一）因曾伟权用于出租的房屋属于违法建筑，故其与戴子文订立的租赁合同无效。曾伟权用于出租的建筑物为五层的建筑物，明显与其提供的建设工程规划许可证中的建设规模为三到四层二栋的要求不符，其没有按照相关规定进行建设，属于违法建筑。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方订立的租赁合同无效。（二）曾伟权一直未向戴子文提供房产所有权证、建筑验收合格证、消防合格证。由于曾伟权用于出租的房屋属于违法建筑，其一直未能办理房产所有权证、建筑验收合格证、消防合格证，导致戴子文一直未能办理相关营业执照。再者，因房屋本身结构问题、质量问题，雨天房屋必入水、积水，晴天则墙体发霉，导致戴子文存放的货品大量受潮，无法销售，损失巨大，货品霉变损失约200000元，该损失应由曾伟权予以赔偿。因曾伟权经戴子文多次催告拒不履行维修义务，戴子文只好自行垫资3000元进行维修，曾伟权应支付戴子文该垫资。（三）曾伟权要求戴子文支付违约金、租金的诉讼请求于法无据。曾伟权与戴子文订立的租赁合同无效，关于违约金的约定自始无效，而曾伟权要求戴子文支付的租金实则是“房屋占用费”。戴子文于2015年10月20日搬离商铺，将钥匙交到案外人何某经营的“佳居乐”处，曾伟权于2015年10月26日取走了钥匙，即2015年10月26日，曾伟权已取回商铺，戴子文没有再占用该商铺。2015年8月18日前的房屋占用费已结清。曾伟权辩称：（一）一审法院已认定双方签订的合同没有违反法律强制性规定，是合法有效的。1.曾伟权已依法取得建设规划许可证及建设许可证等手续，是合法有效的。2.戴子文的上诉理由在一审时已依法提出，曾伟权也已依法答辩，一审法院审理认为没有戴子文上诉提出的事实和观点。3.退一步讲，即使超规划报建，超规划报建的是第五层，而戴子文承租的是底层商铺，与第五层无关，合同仍合法有效。（二）戴子文的损失没有任何事实和法律证据。戴子文在一审期间提出的有关违���责任实际上都在其义务范围内，与曾伟权无关。而且戴子文始终没有提交任何证据证明发生损害的事实。对责任的赔偿，戴子文应当提起反诉。（三）对于戴子文的第三点上诉理由，也没有任何依据。（四）戴子文的陈述不符合事实，属虚假陈述。其从来不按照事实陈述，其在一审时申请安排证人出庭作证，但证人明显是作伪证，却未被法院采信。刘立明未在法律规定的期限内向本院提交答辩意见。曾伟权向一审法院起诉请求：1.解除曾伟权与戴子文之间的租赁合同。2.刘立明返还其占有的商铺给曾伟权。3.戴子文向曾伟权支付违约金85600元。4.戴子文按照每月42800元，向曾伟权支付自2015年8月18日起至返还商铺之日止的租金。5.本案诉讼费由戴子文、刘立明共同承担。一审法院认定事实：曾伟权于1992年9月1日有偿取得位于东莞市××街口���岗头的一幅土地的使用权，并在该土地上建成两幢3至4层面积共8600平方米的厂房和宿舍，于1996年11月10日取得《建设工程规划许可证》。2014年4月18日，曾伟权将上述宿舍第一层的八个商铺出租给案外人余明仿。双方签订《铺位租赁合同》，第二条约定租赁期限从2014年5月18日起至2024年5月17日止，签订合同时，承租人须向出租人支付押金85600元，在合同期满时，承租人无违约的押金无息退还；2015年5月1日至2017年4月30日期间的租金每月为42800元，于每月5日前支付当月租金，逾期支付按照5‰每日计收滞纳金。第六条约定租赁期间承租人负责租赁物内设施的维护、保养，如排水、排污的地上地下的维护及疏通，产生的费用由承租人承担；因租赁物本身结构问题导致损坏，由出租人负责修理。第九条约定因承租人转租或转借租赁物给第三方引起经济纠纷及法律责任的，全部由承租人承担，与出租人无关。第十条约定承租人不支付或不按约支付租金一个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋；出租人或承租人非因合同约定的事由终止合同，违约方需向对方支付两个月的租金作为违约金，并赔偿对方因此造成的经济损失。《铺位租赁合同》签订后，曾伟权与戴子文签订《铺位租赁合同转让协议》，同意戴子文概括受让前述《铺位租赁合同》项下的承租人权利义务，但转让协议没有余明仿的签名。2014年4月17日，戴子文向余明仿支付押金85600元。同年4月25日，戴子文通过案外人何某的账户向余明仿转账支付140000元。至此，曾伟权与戴子文确认双方建立房屋租赁合同关系，双方的权利义务按照原《铺位租赁合同》执行。2015年7月9日，戴子文与刘立明签订《铺面出租合同》，将其承租的八个商铺其中的两个转租给刘立明，双方约定租赁期限从2015年8月1日起至2018年7月31日止，每月租金14300元。期间，因曾伟权与戴子文就商铺的维修和租金问题发生纠纷，戴子文称其结清租金后，于2015年10月20日搬离其使用的六个商铺，并于2015年10月26日将该六个商铺的钥匙返还给曾伟权，双方解除合同。但曾伟权称戴子文没有结清租金及返还商铺钥匙。2015年12月7日，曾伟权委托律师向戴子文发出《律师函》，要求戴子文支付租金或与曾伟权协商，否则追究其违约责任。戴子文称没有收到《律师函》。2016年1月5日，曾伟权提起诉讼，请求判如所请。戴子文于2016年3月4日收到曾伟权的起诉状。诉讼中，戴子文针对其返还商铺的主张，提供了《搬运证明》、吴海兰、何某、黄某共同出具的《证明》及申请证人何某、黄某出庭作证。《搬运证明》内容为2015年10月20日，司机黄钦贤收到戴子���交来案涉六个商铺的搬出货物运费及装卸费共770元。《证明》内容为2015年10月26日戴子文将案涉六个商铺的钥匙放到“佳居乐店”，请吴海兰转交曾伟权，曾伟权同日取走钥匙。证人何某称，其是“佳居乐店”的经营者，与戴子文是朋友，2015年10月20日左右，其看到戴子文将几把钥匙放到前台吴海兰处，称是案涉六个商铺的钥匙，要求转交曾伟权，当时其与店员黄某在办公，均没有直接与戴子文接触或交谈，其中黄某背对着前台；几天后，曾伟权到“佳居乐店”取走钥匙，当时其与吴海兰、黄某均在场，但不清楚钥匙是吴海兰还是黄某交给曾伟权；另，因曾伟权取走钥匙时没有留下凭证，其应戴子文的要求于2015年10月27日制作了案涉《证明》，证明事情经过。证人黄某称，其是“佳居乐店”的店员，因戴子文是其父亲的朋友，故认识戴子文；2015年10月26日，戴子文将几把钥匙交到其手上，要求转交曾伟权，同日，曾伟权到店，从其手中取走钥匙，当时何某和吴海兰均在场，并一起在何某制作的《证明》上签名证明事情经过。曾伟权对戴子文提供的证据均不予确认，并提供照片和公证书予以反驳。照片和公证书显示2016年3月1日案涉商铺均处于关门状态。曾伟权主张于2016年4月15日自行收回戴子文使用的六个商铺，而刘立明使用的两个商铺，其至今未收回。关于租金的问题，曾伟权与戴子文确认案涉八个商铺至2015年8月17日止的租金已结清，自2015年8月18日起，戴子文未再支付租金。曾伟权称戴子文在租赁期间一直拖欠租金，其提供戴子文于2015年5月5日出具的《欠条》及租赁期间的租金转账凭证为证。《欠条》显示戴子文确认欠曾伟权租金至2015年4月17日止共137200元，定于2015年5月10日归还。但期限届满，戴子文没有清偿债务。转账凭证显示戴子文通过其本人及何某的账户，分多次向曾伟权支付租金，但每次均未按照合同的约定按时足额支付。戴子文称其未按合同约定支付租金是因案涉八个商铺存在结构缺陷，曾伟权一直拒绝维修，导致逢雨积水，污水倒灌，影响其经营；而2015年8月18日至2015年10月26日的租金，已以押金85600元抵扣。戴子文提供照片和补漏款转账凭证等证明案涉房屋存在结构缺陷，但曾伟权不予确认，认为证据不能证明戴子文的主张，且按照合同约定，因排水、排污的地上地下的维护和疏通，应由戴子文负责维修。另查，针对刘立明使用的两个商铺，曾伟权与刘立明于2016年4月18日签订《协议书》，确认自2015年11月1日起，刘立明停止向戴子文支付租金；至2016年4月30日止，刘立明共欠戴子文租金85800元，该款由刘立明在签订该协议书之后直接支付给曾伟权，先付42900元，余款待曾伟权与刘立明重新签订租赁合同时再结清；自2016年5月1日起，刘立明将按照原来的价格直接向曾伟权支付该两个商铺的租金，直至纠纷通过法院判决生效为止。曾伟权确认已收到刘立明支付的租金42900元，其余款项暂未收到。曾伟权也已委托律师将《协议书》的内容告知戴子文，戴子文确认收到通知，但对《协议书》的内容不予认可。刘立明则认为依据《铺面出租合同》和《协议书》，其有权继续使用案涉两个商铺，无需返还。一审法院认定上述事实的证据有：《长安镇（街口）横岗头经济合作社有偿提供土地建厂协议书》、地形图、《东莞市建设工程施工执照》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《集体土地使用证》、《铺位租赁合同》、《铺位租赁合同转让协议》、《铺面出租合同》、押金收据、《律师函》、特��专递详情单及查询回执、《搬运证明》、《证明》、证人证言、照片、公证书、《欠条》、转账凭证、《协议书》、《债权转让通知书》、对账单、收据以及本案一审法院的庭前证据交换笔录、庭审笔录等。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。曾伟权与案外人余明仿签订的《铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。曾伟权与戴子文确认上述《铺位租赁合同》项下的承租人权利义务已由戴子文继受，有《铺位租赁合同转让协议》为证。虽然该转让协议没有余明仿的签名，但戴子文已向余明仿支付押金85600元及其他款项140000元，曾伟权与戴子文也实际履行了《铺位租赁合同》，无证据显示余明仿对此持有异议，应视为余明仿知悉并同意该权利义务概括转让。曾伟权与戴子文主张其双方之间��成房屋租赁合同关系，相关权利义务按照《铺位租赁合同》执行，一审法院予以采信。本案的争议焦点是：戴子文是否构成违约，应承担怎样的民事责任。根据戴子文的陈述及曾伟权提供的《欠条》、租金转账凭证等，可以显示戴子文在租赁期间多次未按合同约定按时足额支付租金，且从2015年8月18日起未再支付租金。戴子文辩称案涉商铺存在结构缺陷，导致经常积水、污水倒灌，曾伟权拒绝维修，戴子文有权拒付租金。但戴子文提供的照片和补漏款转账凭证，不足以证明漏水问题是因房屋结构缺陷造成。戴子文依据《铺位租赁合同》第六条关于因租赁物本身结构问题导致损害，由出租人负责修理的约定，要求曾伟权承担维修责任，依据不足。按照该合同条款的约定，租赁期间排水、排污的地下地上的维护和疏通，应由戴子文自行负责维修。故戴子文拒付租金理由不成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十七条及《铺位租赁合同》第十条的约定，戴子文的行为构成违约，并导致曾伟权出租房屋以获取租金的合同目的不能实现，曾伟权有权解除合同，收回租赁物，要求戴子文支付拖欠的租金、合同解除后的租赁物占有使用费及支付违约金。其中，针对解除合同的问题，戴子文称于2015年10月20日已搬离案涉六个商铺，并于2015年10月26日将该六个商铺的钥匙返还给曾伟权，至此双方解除合同。戴子文对其主张应提供证据加以证明。但戴子文提供的《搬运证明》只显示戴子文搬离商铺，未显示其将商铺或商铺的钥匙返还给曾伟权；吴海兰、何某、黄某出具的《证明》，内容虽为戴子文将商铺钥匙返还给曾伟权，但庭审时证人何某和黄某之间对于钥匙交来和交出的时间、交付钥匙的人员、《证明》的出具时间等的陈述，存在诸多不一致之处，与《证明》的内容也不符，考虑以上因素，结合何某、黄某与戴子文之间存在利害关系，一审法院对《搬运证明》、《证明》及证人证言的证明效力不予认可，对戴子文的主张不予采信。按照曾伟权的陈述，曾伟权是于起诉时提出解除合同，戴子文于2016年3月4日收到曾伟权的起诉状，视为解除合同的意思到达戴子文，故案涉《铺位租赁合同》解除时间为2016年3月4日。针对返还租赁物的问题。曾伟权主张于2016年4月15日收回戴子文使用的六个商铺，戴子文没有提供证据予以反驳，一审法院对曾伟权的主张予以采信。对刘立明使用的两个商铺，刘立明主张根据其与戴子文签订的《铺面出租合同》及与曾伟权签订的《协议书》，其有权继续使用商铺。一审法院认为，虽然戴子文与刘立明���间的转租关系不违反《铺位租赁合同》的约定，具有合法性，但由于转租合同须以戴子文享有租赁权作为履行的前提，而戴子文的租赁权因《铺位租赁合同》解除而丧失，故转租合同已无履行的基础。结合曾伟权与刘立明在《协议书》中并未对继续履行合同达成一致意见，且转租合同与《铺位租赁合同》是两个相互独立的合同，曾伟权并非转租合同的当事人，不能强迫曾伟权继续履行转租合同的义务，故一审法院对刘立明的主张不予采纳。曾伟权基于物的请求权要求刘立明返还案涉两个商铺，合法有据，一审法院予以支持。针对租金及合同解除后的商铺占有使用费问题。根据前述认定，戴子文应向曾伟权支付2015年8月18日起至合同解除之日止的租金，以及合同解除后至商铺实际返还之日止的商铺占有使用费。其中，2016年8月18日至2016年4月15日，戴子文应付曾伟权案涉八个商铺的租金及使用费为338120元（42800元/月×7.9个月）。自2016年4月16日起，因戴子文未向曾伟权返还刘立明使用的两个商铺，其应按每月10700元（42800元/月÷8×2）的标准，继续向曾伟权支付该两个商铺的使用费，直至商铺实际返还之日止。期间，因刘立明与曾伟权签订《协议书》，刘立明向曾伟权支付了该两个商铺至2016年4月30日止的部分租金和使用费42900元，该款可作为刘立明代戴子文支付的租金和使用费，在戴子文应付的租金和使用费中扣除。另，戴子文主张以其交付的押金85600元抵扣部分租金和使用费，因双方在《铺位租赁合同》中未约定戴子文违约导致合同解除的押金予以没收，故戴子文的以上抵扣请求，不违反法律和合同的约定，一审法院予以支持。则扣除相关款项后，截至2016年4月30日止，戴子文实际应向曾伟权支付的租金和使用费为214970元��338120元＋10700元/月×0.5个月-42900元-85600元）。曾伟权超出以上范围的租金和使用费请求，一审法院不予支持。针对违约金的问题，根据《铺位租赁合同》第十条关于出租人或承租人非因合同约定的事由终止合同，违约方需向对方支付两个月的租金作为违约金的约定，曾伟权在本案中要求戴子文支付违约金85600元，合法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（二）项的��定，于2016年6月20日作出（2016）粤1972民初63号民事判决：一、确认曾伟权与戴子文之间的房屋租赁合同关系于2016年3月4日解除。二、刘立明于判决发生法律效力之日起五日内向曾伟权返还位于东莞市××镇横岗头的两个商铺。三、戴子文于判决发生法律效力之日起五日内向曾伟权支付租金和使用费，其中暂计至2016年4月30日止为214970元，自2016年5月1日起，按照每月10700元，计至第二判项的两个商铺实际返还之日止。四、戴子文于判决发生法律效力之日起五日内向曾伟权支付违约金85600元。五、驳回曾伟权的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费4510元，由戴子文承担4059元，刘立明承担451元。本院经审理查明，对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，案涉《建设工程规划许可证》是1996年11月10日颁发的，该证记载的建设规模是“3-4层二幢共8600平方米”。案涉《建设工程施工执照》记载竣工日期是1991年8月1日。戴子文主张案涉房屋一共是五层，案涉租赁物是第一层商铺，不包括上面的夹层，该夹层是第二层，有独立楼梯。曾伟权主张案涉房屋一共是四层，第一层商铺中间可以做夹层，案涉租赁物是第一层商铺不包括夹层的部分，夹层的楼梯是之前的承租人改造的，该建筑物于1991年8月1日之后就没有进行过加建。另，戴子文确认证人何某是其开的商店的店长。另查明，本院就案涉租赁物是否符合规划的问题向东莞市××镇规划管理所调查，该所回复称其没有涉案建筑物相关资料，案涉《建设工程规划许可证》是由原“东莞市××镇人民政府规划建设办公室”发出，即现今的“长安镇住房规划建设局”，建议我院向东莞市××镇人民政府住房规划建设局查询相关档案信息。其后，本院向东莞市××镇人民政府住房规划建设局发函调查，该局回复称档案室查找不到案涉的《建设工程规划许可证》，无法核查该许可证的真实性及案涉建筑物是否符合规划；2008年，长安镇规划所从原长安镇人民政府规划建设办公室分离出去（原长安镇人民政府规划建设办公室下属二级单位分拆由不同领导分管）；案涉资料历时较长，该局无法查到相关信息。再查明，戴子文申请本院向房管部门核实案涉租赁物的楼层层数及建筑面积，并要求曾伟权提交案涉租赁物消防验收合格的资料。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对戴子文上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一审法院判令刘立明应向曾伟权返还案涉两个商铺，刘立明对此没有提起上诉，故应视为其服从一审法院的该判决。围绕双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、案涉合同的效力问题；二、曾伟权请求确认案涉租赁合同解除的理由是否成立、戴子文是否应向曾伟权支付违约金、租金及使用费。对此，本院分析如下：关于焦点一。首先，曾伟权一审期间提交的《建设用地规划许可证》、《建设工程施工执照》及《建设工程规划许可证》，显示案涉租赁物已经办理了规划报建手续，东莞市××镇人民政府住房规划建设局回复称因案涉资料历时较长而无法查到相关信息，并没有明确否认上述证件的真实性。因此，在没有相反证据推翻该证据的真实性的情况下，本院对于该证件的真实性予以确认。其次，案涉租赁物于1991年8月1日竣工，并于1996年11月10日取得《建设工程规划许可证》，可见，案涉租赁物是在建成后补办了《建设工程规划许可证》。而且，戴子文亦未能提供任何证据证明案涉建筑物在1996年11月10日取得《建设工程规划许可证》后有加建一层。因此，戴子文主张案涉租赁物没有按照《建设工程规划许可证》建设缺乏依据，本院不予支持。一审法院认定案涉租赁合同有效并无不当，本院予以维持。需要说明的是，戴子文二审期间申请本院调查取证的内容，与案涉租赁合同效力的判断无直接关联，就案涉租赁合同的效力问题，本院已进行了调查，调查过程及内容如上述，故对于戴子文的调查申请，本院不予准许。关于焦点二。关于案涉租赁合同是否解除以及戴子文是否应支付违约金的问题。根据戴子文的陈述及曾伟权提供的《欠条》、租金转账凭证等可知，戴子文在租赁期间多次���按时足额支付租金，并且自2015年8月18日起就没有支付过租金。戴子文抗辩称案涉商铺存在结构缺陷导致经常积水，但对此未能提供相关的证据予以证实，一审法院认定戴子文拒付租金的理由不成立并无不当。戴子文不按约定支付租金的行为已构成违约，曾伟权有权请求解除案涉租赁合同，一审法院确认案涉《铺位租赁合同》于2016年3月4日解除并无不当。同时，因戴子文违约，根据《铺位租赁合同》第十条第3款的约定，戴子文应向曾伟权支付两个月的租金作为违约金。一审法院对此处理并无不当，本院亦予以维持。关于戴子文是否应向曾伟权支付拖欠的租金及使用费问题。戴子文主张其于2015年10月20日搬离案涉六个商铺，并于2015年10月26日将商铺钥匙返还给曾伟权。《搬运证明》不能反映戴子文将房屋交还给曾伟权；证人何某与黄某在一审庭审中对房屋钥匙交付过程的陈述存在多处不一致的地方，与《证明》的内容也不相符，且证人何某、黄某与戴子文存在利害关系，因此，一审法院对于戴子文的主张不予采纳并无不当。由于戴子文自2015年8月18日起就没有支付过租金，而曾伟权于2016年4月15日自行收回案涉六个商铺，另戴子文转租给刘立明的两个商铺，戴子文未向曾伟权返还，因此，戴子文应向曾伟权支付案涉八个商铺2015年8月18日至2016年3月4日期间的租金以及2016年3月5日至2016年4月15日期间的占有使用费，另外还需支付刘立明使用的两个商铺自2016年4月16日至实际返还之日的占有使用费。戴子文上诉主张其无需向曾伟权支付租金和占有使用费缺乏依据，本院不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。戴子文的上诉理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5808.55元，由上诉人戴子文负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  廖志明审判员  冯婉娥二〇一七年八月三日书记员  张 优