河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1122民初1133号原告：臧跃杰。被告：临颍县水利局新型建材厂。法定代表人：贺伟。原告臧跃杰诉被告临颍县水利局新型建材厂（以下简称建材厂）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告臧跃杰到庭参加诉讼。被告建材厂经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臧跃杰诉称：原告系烟酒批发个体户，被告从事建筑材料生产销售。被告因生产需要于2012年8月22日向原告质押担保（它项权证编号0201023297临房押字第211440号）借款279274元，借期一年。合同到期后因被告无力偿还，被告又提出将质押物两间两层总面积为136.68㎡的门面房转让给原告，并提出此房总价为483279元。因被告欠原告借款283279元，只需原告向被告交付20万元的差价，双方就可签订门面房转让协议。鉴于被告无力支付原告借款，原告同意了被告的意见，双方于2013年8月23日订立了门面房转让协议，并支付给被告20万元现金。依据该协议第五条规定：甲方负责协助乙方办理房产转让登记手续。自该门面房转让协议订立至今，因被告原因原告至今未取得国土资源局及房产管理局的房产登记手续证书。致使原告的合法权益不能实现。为此，原告特提起诉讼，请求：1.依法判令撤销原被告于2013年8月23日签订的门面房转让协议；2.判令被告偿付向原告借款283279元及购房款20万元，两项合计483279元，并按照2012年8月22日达成的协议支付279274元自2012年8月以来的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。被告建材厂缺席未答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明：原告臧跃杰系烟酒批发个体户，被告建材厂与其存在经济往来，2012年8月22日双方经过算账，被告共欠原告借款本息及货款共计279274元，因被告建材厂无力支付该款项，经双方协商，将该款项转为被告向原告的借款。被告建材厂向原告出具有收款收据，注明是“短期借款”。2012年8月22日，原告臧跃杰与被告建材厂的原法定代表人张德午针对上述借款签订《门面房质押担保借款协议书》一份，建材厂将其所有的位于“西邻文化路、北邻豫园市场商业街、南邻玫瑰新新娘，面积136.68㎡两间两层门面房”（房权证号：02××79）抵押给原告臧跃杰，并办理了他项权证，他项权证编号为：临房押字第211440号（此证号为续押后编号）。此协议约定：被告建材厂向原告臧跃杰借款279274元，借款期限为1年，自2012年8月22日至2013年8月22日，月息170元/万元，每月底清息。此协议第三条约定：借款到期建材厂应按期付清臧跃杰借款本息。若建材厂未按时归还借款本息，则建材厂的质押物（抵押物）归臧跃杰所有。建材厂应积极协助臧跃杰办理相关产权转移手续。（一）因此房在2025年12月31日前的使用权，已协议给予第三方，因此在此前臧跃杰只享有房屋产权和产权相关的权益，而没有使用权，在此时间后此房的使用权交与臧跃杰。被告建材厂的出纳张丽分别于2012年8月26日、2012年9月23日向原告臧跃杰出具欠原告礼品、烟酒款1740元、2265元。2013年7月29日之前，原被告双方口头协商将被告用以抵押的门面房卖给原告臧跃杰，总价款483279元，扣除被告欠原告的283279元，原告臧跃杰于2013年7月29日又向被告建材厂支付了20万元，被告建材厂向其出具了20万元的收据：今收到臧跃杰（臧果）房屋买卖交易款（收回欠条279274元）20万元整。注：房款合同总额为483279元（含收到现金20万，上任借款欠条279274元，张丽烟酒借条4005元）。2013年8月23日，原告臧跃杰及其儿子臧果与被告建材厂及第三人郭金舟签订了书面的《门面房转让协议》。该协议约定：因被告建材厂无力偿还原告借款283279元，将其用以抵押的两间两层门面房以483279元的价格转让给臧跃杰、臧果，该门面房的承租人郭金舟放弃优先购买权；此协议签字或盖章生效后五日内，除上述283279元外，臧跃杰、臧果再向建材厂支付20万元，房屋随即转让。另查明，2017年4月17日，臧果出具了《门面房转让协议权利放弃书》，声明其放弃2013年8月23日与建材厂签订的《门面房转让协议》合同中涉及到其本人的所有责任和权利。又查明，建材厂用以抵押并转让的两间两层门面房（房权证号：02××79）及其占用范围内的土地属国有资产。上述事实，有原告提供的书证及当庭陈述在卷证明，足以认定。本院认为：原告臧跃杰系烟酒批发个体户，被告建材厂与其有经济往来，2012年8月22日双方经过算账，被告共欠原告借款本息及货款共计279274元，因被告建材厂无力支付该款项，经双方协商，将该款项转为被告向原告的借款，被告建材厂向原告出具有注明“短期借款”的收款收据，本院予以确认。2012年8月22日，原告臧跃杰与被告建材厂的原法定代表人张德午针对上述借款签订了《门面房质押担保借款协议书》一份，建材厂将其两间两层门面房（房权证号：02××79）抵押给原告臧跃杰，并办理了他项权证（他项权证编号为：临房押字第211440号），本院对办理抵押的事实亦予以确认。上述协议约定：被告建材厂向原告臧跃杰借款279274元，借款期限为1年，自2012年8月22日至2013年8月22日，月息170元/万元，此约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以认定。上述协议第三条约定：借款到期建材厂应按期付清臧跃杰借款本息。若建材厂未按时归还借款本息，则建材厂的质押物（抵押物）归臧跃杰所有。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”之规定，原被告双方在《门面房质押担保借款协议书》中第三条的上述约定无效。2013年7月29日之前，原被告双方口头协商将被告用以抵押的门面房卖给原告臧跃杰，总价款483279元，扣除被告欠原告的283279元，原告臧跃杰于2013年7月29日又向被告建材厂支付了20万元，被告建材厂向其出具了20万元的收据。2013年8月23日，原告臧跃杰及其儿子臧果与被告建材厂签订了书面的《门面房转让协议》。因上述《门面房转让协议》中涉及的两间两层门面房（房权证号：02××79）及其占用范围内的土地属国有资产，无证据证明上述转让行为经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，上述《门面房转让协议》为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，首先，被告建材厂应当返还原告臧跃杰及其儿子臧果购房款20万元，因臧果已声明放弃《门面房转让协议》涉及到其本人的所有权利，故该20万元应当支付给原告臧跃杰；其次，被告建材厂应当支付原告臧跃杰礼品、烟酒款4005元（1740元＋2265元）；第三，被告建材厂应当偿还原告臧跃杰借款本金279274元及利息。关于279274元借款本金利息的计算时间及利率的问题。原被告双方签订的《门面房质押担保借款协议书》中约定：被告建材厂向原告臧跃杰借款279274元，借款期限为1年，自2012年8月22日至2013年8月22日，月息170元/万元（即月利率1分7厘），根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，自2012年8月22日至2013年8月22日，被告建材厂应当按照月利率1分7厘向原告臧跃杰支付利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项“约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”之规定，原告臧跃杰的要求被告自2013年8月23日至实际偿还之日按月利率1分7厘向其支付利息的诉请，本院予以支持。综上，被告建材厂应当从2012年8月22日至实际偿还之日按月利率1分7厘向原告臧跃杰支付279274元借款本金的利息。因2013年8月23日原告臧跃杰及其儿子臧果与被告建材厂签订的《门面房转让协议》为无效协议，故原告臧跃杰要求判令撤销该转让协议的诉请，本院不予支持。被告建材厂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃权利。为维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告临颍县水利局新型建材厂向原告臧跃杰返还购房款20万元，支付礼品、烟酒款4005元，偿还借款本金279274元及其利息（利息从2012年8月22日至实际偿还之日按月利率1分7厘计算）。二、驳回原告臧跃杰的其他诉讼请求。本案受理费8549元，保全费2920元，共计11469元，由被告临颍县水利局新型建材厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  毛澎波审 判 员  段梦野代理审判员  张 聪二〇一七年八月二十八日书 记 员  赵鹏飞