山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁16民初21号原告：吕小军，男，1973年2月15日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：王建军,山东纵横家律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪梅，山东纵横家律师事务所实习律师。被告：赵桂花，女，1967年8月20日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：朱希民，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师实习律师。原告吕小军因与被告赵桂花案外人执行异议之诉一案,本院于2017年2月24日立案后,依法适用普通程序,对本案公开开庭进行了审理。原告吕小军的委托诉讼代理人王建军、李雪梅，被告赵桂花及其委托诉讼代理人朱希民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕小军向本院提出诉讼请求：1、撤销滨州市中级人民法院（2016）鲁16执9号裁定书，立即终止对原告吕小军已购买的滨州市滨北街道办事处富贵园住宅小区1号楼1单元6层605号房产的执行；2、本案的一切诉讼费用由被告赵桂花承担。事实和理由：滨州市中级人民法院（2016）鲁16执异117号执行裁定驳回异议人吕小军的异议是错误的。该裁定与事实不符，适用法律错误,程序上不妥当,没有充分听取案外异议人的意见,没有对案情充分调查论证,很难保证案件裁决的正确性。被告赵桂花申请强制执行滨州市滨城区滨北街道办事处富贵园住宅小区1号楼1单元6层605号房产查封前,原告吕小军已与滨州市安顺置业有限公司签订《商品房买卖合同》,并一次性支付全部购房款,且进行网签公示,滨州市滨城区人民法院（2015）滨民诉前字第36号民事裁定,忽略了原告吕小军对涉案房产合法的财产权益,在查封时,应当知道原告对涉案房产享有准物权,原告吕小军对法院诉前查封并不知情,原告吕小军错过了最初保障自己财产权益的法定救济途径。2014年4月14日,原告吕小军与滨州市安顺置业有限公司签订《商品房买卖合同》,约定由原告吕小军出资购买滨州市安顺置业有限公司开发的位于滨州市滨城区滨北街道办事处富贵园住宅小区1号楼1单元6层605号房产,原告吕小军向安顺公司一次性现金支付购房款全款474982.20元,滨州市安顺置业有限公司为原告吕小军出具收款收据,原告吕小军所购买该房产用于居住,后该涉案房产办理了网签手续,《商品房买卖合同》、交清全部房款的收据、该房的网签公示形成一个完整的证据链,证明原告吕小军是涉案房产的实际所有人,原告吕小军对争议房产享有准物权,因为滨州市安顺置业有限公司的违约行为没有如期办理房产过户登记，并不能否定原告吕小军是该房产实际所有人的事实,且该房产早已被原告吕小军合法占有。滨州市滨城区人民法院（2015）滨民诉前字第36号民事裁定,裁定查封涉案房产,该查封时间在原告吕小军购买涉案房产之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定,涉案房产不应被强制执行。请求法院支持原告吕小军的诉求。被告赵桂花答辩称：一、吕小军以与被执行人滨州市安顺置业有限公司就富贵园住宅小区1号楼1单元6层605号签订《商品房买卖合同》，一次性支付了全部购房款并进行网签为由，请求撤销中级法院（2016）鲁16执9号裁定，终止对1号楼1单元6层605号房产执行的主张不能成立。理由如下：（一）、滨州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条和《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条做出对属于被执行人滨州市安顺置业有限公司所有位于滨城区滨北办事处富贵园住宅小区1号楼1单元6层605号房产进行拍卖的裁定符合法律规定。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款关于未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属之规定，因滨州市安顺置业有限公司开发建设的富贵园住宅小区没有竣工交付，富贵园住宅小区在建工程只能称之为建筑物，尚不能称之具备入住条件的房屋。因此，包括本案原告吕小军主张的1号楼1单元6层605号建筑物在内，其所有权归被执行人滨州市安顺置业有限公司所有。滨州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条之规定对属于被执行人滨州市安顺置业有限公司所有的财产进行拍卖的行为具有法律依据。（二）赵桂花与被执行人滨州市安顺置业有限公司民间借贷纠纷一案，已经滨州仲裁委员会依法裁决，赵桂花在仲裁期间申请了财产保全，滨州市滨城区人民法院对属于被执行人滨州市安顺置业有限公司所有的1号楼1单元6层605号房产进行了查封。裁决生效后，被执行人滨州市安顺置业有限公司拒不履行生效法律文书确定的义务。赵桂花依法向滨州市中级人民法院申请执行，被执行人滨州市安顺置业有限公司仍不按法院通知履行支付义务。滨州市中级人民法院在被执行人滨州市安顺置业有限公司逾期不履行的情况下，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条依法对查封的属于被执行人滨州市安顺置业有限公司的财产做出拍卖裁定的行为符合法律规定。二、原告吕小军持有的《商品房买卖合同》无任何物权效力，达不到排除执行的证明标准。因此，其申请终止对属于被执行人滨州市安顺置业有限公司所有的1号楼1单元6层605号房产执行的主张无法律依据，依法应予判决驳回。1、本案原告吕小军虽然就被执行人滨州市安顺置业有限公司所有的1号楼1单元6层605号房产签订了《商品房买卖合同》，但不能证明双方存在真实的商品房买卖意思。被执行人滨州市安顺置业有限公司的副经理魏奎山在法院执行异议审查期间对其询问时，其明确表示小区部分房产不但存在一房多卖现象，也存在名为商品房买卖实为民间借贷的情况。原告吕小军持有的被执行人滨州市安顺置业有限公司开具的房款收据并非正式税务发票，不能反映房款缴纳的真实情况，原告吕小军需提供向被执行人滨州市安顺置业有限公司付款的银行交易记录。如不能提供，可以证明原告吕小军虽然持有商品房买卖合同，但双方的基础法律关系并非商品房买卖法律关系。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对案外人提出排除执行异议，其权利达到排除执行的条件做了明确规定。第二十八条规定的条件是：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定的条件是：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告吕小军既不能提供充分证据证明商品房买卖合同的合法有效性，也不能提供证据证明其在滨州市滨城区人民法院查封前已合法占有该不动产，更不能证明所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。因此，原告吕小军作为案外人，在没有证据证明其所提异议达到满足排除执行权利实现的情况下，滨州市中级人民法院以（2016）鲁16执异117号裁定驳回其异议是合法有效的，法院对原告吕小军终止对属于被执行人滨州市安顺置业有限公司所有的1号楼1单元6层605号房产执行的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回！综上所述，赵桂花为维护自身合法权益的实现，请求依法判决驳回原告吕小军的诉讼请求！经审理查明：赵桂花因与滨州市安顺置业有限公司民间借贷纠纷一案，滨州仲裁委员会于2015年11月20日作出（2015）滨仲裁字第122号裁决书，裁决滨州市安顺置业有限公司偿还赵桂花1912457元，并自2014年4月5日起按照年息24%支付利息。赵桂花于2015年12月14日向本院申请执行，本院于2016年1月7日立案执行。该案仲裁期间，滨州市滨城区人民法院于2015年9月15日作出（2015）滨民诉前字第36号民事裁定书，裁定查封房产一宗，其中包括滨州市安顺置业有限公司位于滨州市滨城区滨北街道办事处梧桐四路富贵园住宅小区1号楼单元房号为2504、2204、1104、1004、604、1605、605七套房产，查封期限为3年。本院于2016年8月15日作出（2016）鲁16执9号执行裁定书，裁定拍卖上述房产。吕小军以其与滨州市安顺置业有限公司签订商品房买卖合同，该合同已经预售并网签为由提出执行异议，本院于2017年1月9日作出（2016）鲁16执异117号执行裁定书，驳回吕小军的异议。吕小军不服该异议裁定起诉至本院。诉讼中，吕小军主张吕树立于2012年12月25日，向其借款390000元，用于吕树立与李金辉合作经营生意，因为吕树立和李金辉经营出现紧张，还不上吕小军的借款，就用李金辉名下购买的涉案富贵园住宅小区1号楼1单元6层605号房产顶账给了吕小军，吕小军补齐房款的差额给李金辉。2014年4月14日，滨州市安顺置业有限公司与吕小军签订《商品房买卖合同》，约定吕小军购买富贵园住宅小区1号楼1单元6层605号房产，房屋价款为424557元，附属物价格为50425.20元，总额474982.20元，房款已一次性付清。2014年4月14日，滨州市安顺置业有限公司出具的交款人为吕小军的收款收据，该收款收据原件摘由“购富贵园1号楼605室”显示涂改。吕小军名下并非仅涉案一套房产，其现有用于居住的其他房屋。涉案房屋尚未实际交付使用。滨州市安顺置业有限公司职工魏奎山在执行异议阶段接受本院调查时称，小区部分房屋存在一房二卖和名为房屋买卖实为民间借贷的情况。吕小军以调取证据有困难为由申请法院就涉案房产的网签登记情况进行调查取证。吕小军的该项申请不符合法院启动依职权调取证据的条件，本院不予准许。上述事实，由滨州市中级人民法院（2016）鲁16执异117号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、常住人口登记卡、拍摄图片两张、滨州市滨城区人民法院（2015）滨民诉前字第36号民事裁定书、借条等相关证据及当事人陈述在案为凭。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议。符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定是对消费者物权期待权的保护，保护对象为从房地产开发企业处购买商品房的买受人，保护内容为消费者购房居住的生存权。吕小军主张其与滨州市安顺置业有限公司之间签订了商品房买卖合同，支付了全部价款，进行了网签，符合该规定第二十九条不予执行的条件，本院不予支持，理由如下：首先，吕小军主张其买房居住，但是同时主张与滨州市安顺置业有限公司签订买卖合同的前提是抵顶案外人吕树立的390000元的债务，其支付全部价款的方式为以物抵债。吕小军认同名下并非仅涉案一套房产，其现有用于居住的其他房屋。对于其是否存在夫妻共同财产的房产，亦未提交证据予以证实。根据吕小军该主张可以推断吕小军不是作为消费者购买滨州市安顺置业有限公司的房屋，以求取得房屋居住使用权，而是为实现其对吕树立的债权。其次，吕小军主张其与吕树立之间存在债权债务关系，其持有借条但无打款的银行流水明细、收到条等证明款项实际交付的证据。吕小军主张其与吕树立之间达成了以物抵债协议，仅提交签有吕树立名字的经过证明，其与滨州市安顺置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和经涂改的收款收据，但没有提交吕小军与吕树立签订的以物抵债协议，以及吕小军与李金辉、吕树立之间的涉案房屋转让等相关联的证据。且滨州市安顺置业有限公司的《商品房买卖合同》、收款收据载明购房款为474982.20元，与吕树立借条载明借款390000元均不相符。上述行为明显不符合日常生活经验。最后，吕小军如果证实确实以物抵债的方式支付了滨州市滨城区滨北街道办事处梧桐四路富贵园住宅小区1号楼1单元6层605号房屋的房款，则其无法证明其取得消费者的物权期待权。况且，吕小军提交的现有证据也无法证实其以以物抵债的方式支付了富贵园住宅小区1号楼1单元6层605号房屋的房款，故吕小军关于其购房行为符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的异议条件的主张不能成立，其请求停止执行涉案滨州市富贵园住宅小区1号楼1单元6层605号房产的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告吕小军的诉讼请求。案件受理费8425元，由原告吕小军负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  孙兴春审判员  王 琳审判员  王爱君二〇一七年八月十一日书记员  王 婷