广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初6544号原告：广州市白云区金满实业发展有限公司，住所地广州市白云区金沙洲街沙凤路沙坝南街商业综合楼1号九楼9028室。法定代表人：陈金满，董事长。委托代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。委托代理人：林叶颜，女，1984年2月18日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，该司员工。被告：廖诚强，男，1964年11月16日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州市白云区金满实业发展有限公司（以下简称金满公司）与被告廖诚强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金满公司的委托诉讼代理人朱毅华、林叶颜及被告廖诚强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金满公司诉称：��于广州市白云区原石井镇沙凤村马头岗的“金满家园”是原告与广州市石井建设开发有限公司合作开发的楼盘。被告对“金满家园”的房屋作了充分了解后，于2002年12月5日向原告购买“金满家园”XX房，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用并对原告所居住的小区进行了物业管理。但被告分别自2005年12月开始拒交电费、水费，2006年1月开始拒交管理费。除此之外，包括被告在内的小区业主自2005年8月起就开始拒交水电费用，截止至2007年2月期间，原告己为拒交水电费的业主代垫水电费达1184177.5元，而2007年至2008年5月小区业主的电费欠费也高达1175708.15元，关于该费用也已经(2010)云法民二初字第830号民事调解书的认定由原告先向供电部分支付，同时原告可就该费用另案向包括被告在内的小区业主追偿，原告也按照调解书规定已经将款��支付完毕，故原告依法享有该损失追偿权。为此原告向法院提起诉讼，请求判决：一、被告立即付清原告垫付的电费4230.2元及按照银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2005年12月1日起的逾期付款利息（逾期付款利息计算至被告付清款项之日止，逾期利息最高以欠付本金为限）；二、被告立即支付水费736元及按照银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2005年12月1日起的逾期付款利息（逾期付款利息计算至被告付清款项之日止，逾期利息最高以欠付本金为限）；3、被告向原告支付物业管理费706.64元及按照银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2006年1月1日起的逾期付款利息（逾期付款利息计算至被告付清款项之日止，逾期利息最高以欠付本金为限）；4、诉讼费用由被告承担，并同意被告直接支付予原告。被告廖诚强：我确认从2005年11月开始没交物业费、水电费，但是我不缴费是有原因的，理由如下：1、原告主张的费用系被告恶意不予交纳所产生与事实不符，被告于2002年12月向原告购买“金满家园”XX房时。原告未如实告知我及其他购房人，金满家园系违法建设。2005年10月28日，广州市监察局关于举报“金满家园”违法建设的复函贴进了小区，载有“经调查，金满家园是陈金满以虚假资料骗取行政机关批准的违法建设”，业主从2005年11月开始拒交管理费。2007年2月7日，广州市规划局、广州市房管局、白云区政府联合发布了“关于金满实业发展有限公司（即原告）于1998年至2000年期间骗取市、区两级规划部门建设的金满家园是违法建设”，这是造成众多业主不交物管费、水电费的真正原因。原告应对众多业主给于赔偿。2、金满家园的水电表是登记在私人名下的水电表，向全小区供水供电，就是没有一个电表是登记在原告名下，原告没有证据证明其曾经为金满家园业主垫付过水电费，更加没有证据证明其为被告垫付过多少吨水、多少度电。从法律上讲，只有原先几个水、电表的户主或广州市自来水公司和广州供电局有限公司才有诉权，原告没有诉权，原告起诉的主体不合法。应该由几个电表户主起诉业主追欠费，原告向几个电表户主索要款项，因为原告法律上只是为那几个电表户垫付了电费，原告同被告以及其余业主均不存在垫付水电费的法律关系。3、对于物业管理费，当年原告一手造成金满家园违法建设之后，原告自动放弃了对金满家园的管理，导致金满家园管理真空，当时管理及收费混乱，2014年3月1日始原告又返回金满家园管理，按物业管理条例原告应与每个金满家园业主签订“服务协议”，但原告至今未依法与各业主签订这份协议。在违法建设期间是不用交物业管理费的。经审理查明：2002年12月5日，被告与案外人广州市石井建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向其购买广州市白云区金满家园XX房（以下称涉案房屋），建筑面积为92.93平方米、套内建筑面积82.02平方米。合同签订后，原告将房屋交付给被告并对原告所居住的小区进行了物业管理、代收代付水电服务。被告确认自2005年11月开始没有交纳涉案房屋的物业管理费、水电费。庭审中，原告表示由于与小区业主发生矛盾，于2007年5月9日撤出该小区，后又于2012年3月重新在小区进行物业管理至今，由于多次找被告催缴费用未果遂至本院成讼。原告称物业管理费按每月44.17元（0.5元/㎡×88.33㎡）计算、电费按0.65元/度计算、水费自2005年8月至2005年12月按1.6元/吨、2006年1月开始按2.02元/吨计算。被告对上述计费标准没有异议。现原告主张被告欠付2006年1月至2007年4月的物业管理费共计706.64元（44.17元/月×16个月）、2005年12月至2007年3月的水费736元（按每月20吨用水量计算16个月）、2005年12月至2007年12月的电费4230.2元（2005年12月至2007年4月按实际抄表度数计算、2007年5月至2007年12月按2006年45月至2007年4月一年平均数267度计算）。为此原告提交了以下证据予以证实：1、费用计算明细表；2、原告自行记录的电费、水费用量明细。被告对上述证据1、2真实性、合法性及关联性均不予确认，系原告自行制作的，与本案无关，原告自2006年5月就撤出管理了，有关费用从2006年5月开始交给维权小组。另，根据本院（2010）云法民四初字第90号民事判决书查明：涉案房屋是金满公司于1996年以前以“集资房”形式投资兴建，之后金满公司（丙方）于1999年5月18日与广州市白云区石井镇人民政府（甲方）、广州市石井��设开发有限公司（以下简称石井公司、乙方）签订《合作协议书》，约定三方合作兴建为“金满花园”，丙方责任负责该项目的全部投资及缴交国家和有关部门的全部税费及其它费用，负责该项目的物业管理，并必须按有关部门物业管理规则管理等等。1999年10月14日，石井公司取得白云区沙凤村西就街13号商品房预售许可证，楼宇名称为金满苑。2007年3月8日，金满公司就“金满家园”、“金满苑”两小区住户自2005年8月开始约有600多户业主拒交水、电费向广州市自来水公司荔湾供水管理所发出《要求停止供水申请》、《要求停止供电的申请》。2007年5月9日，金满公司与小区业主发生矛盾冲突，金满公司撤出了该小区的物业管理。金满公司垫付小区住户水费至2007年3月，垫付电费至2007年1月。广州市城市规划局于2008年6月2日出具的穗规信[2008]118号《关于金满苑信访事项��复函》，内容如下：“……经查，‘金满苑’是违反用地和建设有关规定，先行建设，然后由城市规划行政主管部门依建设单位申请，按照市政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府[1997]48号文）的规定及城市规划法律、法规和规章的规定，补发了该建设工程的《建设用地规划许可证》和部分建筑物的《建设工程规划许可证》。但至今，上述已补办手续的建筑物尚未经规划验收……”。本院于2010年8月9日立案受理原告广东电网公司广州白云供电局与被告广州市白云区金满实业发展有限公司、陈金满、谢燕梅供电合同纠纷一案[案号：（2010）穗云法民二初字第830号]，该案达成调解协议，本院于2010年11月8日作出民事调解书，调解协议如下：“一、被告金满公司确认拖欠原告广东电网公司广州白云供电局2007年2月至2008年5月电费本金1175708.15元，被告��满公司于2010年12月8日前向原告支付300000元，于2011年1月30前向原告支付50000元，于2011年11月8日前付清余款825708.15元及利息（以825708.15元为本金，从2010年8月9日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至清偿之日止）；被告陈金满对上债务承担连带清偿责任。”原告表示其已履行调解书的付款义务。以上事实，有《商品房买卖合同》、民事判决书、民事调解书、金满花园收楼书、收据、发票、费用计算明细表、原告自行记录的电费、水费用量明细及双方当事人的陈述等证据证明。本院认为，原告已为被告房屋提供物业管理服务，被告已享受该服务故应支付对价。被告抗辩原告未尽开发商义务应给予被告赔偿属另一法律关系，不应作为其拒绝交纳相应物业管理费用的理由，故本院对被告的抗辩不予采纳。被告确认从2015年11月起未交纳物业���理费。被告主张原告从2006年5月已退出涉案小区管理，但未提交证据予以证实。现已有生效判决查明，原告于2007年5月退出涉案小区的管理，本院予以采纳。原告要求被告按照原物业费缴纳标准44.17元/月支付2006年1月至2007年4月的管理费706.64元合理，本院予以支持。原告为被告垫付水电费属实，被告对原告垫付的水电费均应如数向原告清偿。原告提交了其自行记录的用水用电记录拟证实被告的用水用电量，被告也确认从2005年11月起没有交纳上述费用。在被告无提供证据证明实际用水用电量或者实际发生用水用电量低于原告主张的情况下，考虑涉案小区实际情况，原告主张用水量按每月20吨、用电量自2005年12月至2007年4月按实际抄表度数计算、2007年5月至2007年12月按2006年4月至2007年4月一年平均数267度计算合理，本院予以采纳。双方对每月水、电费收费标准并无异议。即��告应向原告支付2005年12月至2007年3月的水费638元（1.6元/吨×20吨+2.02元/吨×20吨×15个月），超出诉请部分本院不予支持。至于电费问题。已有生效民事调解书确认原告负有支付涉案小区2007年2月至2008年5月的电费，故原告主张被告支付2005年12月至2007年12月的电费4230.2元合理，本院予以支持。关于物业费、水电费逾期付款利息、本院认为，该利息属于原告损失，应予以支持。因双方对利息计算标准未作约定，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算合法合理。现无证据证实原告起诉前向被告主张权利，且双方就涉案小区的问题存在争议，本院对利息予以调整为从起诉之日即2017年5月24日起计算至付清之日止，超出部分本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百零九条、一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告廖诚强向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2006年1月至2007年4月的管理费706.64元及逾期利息（利息以706.64元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2017年5月24日起计算至付清之日止）；二、于本判决生效之日起五日内，被告廖诚强向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年12月至2007年3月的水费638元及逾期利息（利息以638元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2017年5月24日起计算至付清之日止）；三、于本判决生效之日起五日内，被告廖诚强向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年12月至2007年12月的电费4230.2元及逾期利息（以4230.2元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2017年5月24日起计算至付清之���止）；四、驳回原告广州市白云区金满实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告廖诚强负担，并由被告廖诚强于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区金满实业发展有限公司直接支付。本判决为终审判决。审判员  刘嘉欣二〇一七年八月十八日书记员  林嘉颖