江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终1542号上诉人（原审被告）：罗万安，男，1983年11月25日生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：顾新伟，江苏瑞莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡融创地产有限公司，住所地江苏省无锡市太湖街道苏锡路228号。法定代表人：田强，该公司董事长。委托诉讼代理人：戚向辉，该公司员工。原审第三人：戴洁，女，1970年11月27日生，，汉族，户籍地江苏省无锡市滨湖区，现住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘江，江苏法瞻律师事务所律师。原审第三人：高峰，男，1970年12月4���生，，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘江，江苏法瞻律师事务所律师。原审第三人：无锡常宝建设工程有限公司，住所地江苏省无锡市湖滨路86-1号725室。法定代表人：高常宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄晓晨，江苏瑞莱律师事务所律师。上诉人罗万安因与被上诉人无锡融创地产有限公司（以下简称融创公司）、原审第三人戴洁、高峰、无锡常宝建设工程有限公司（以下简称常宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2015)锡滨民初字第01330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗万安上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案一、二审诉讼费用由融创公司承担。事实和理由：1.融创公��、戴洁、常宝公司、罗万安之间就房款的支付已形成合意，即由罗万安接手房屋，戴洁、高峰与高常宝之间的债权债务另行结算，对此有两份借条可以证明。2.融创公司依据各方的合意办理了“工抵更名签约”，至此，罗万安的购房款已由《抵房协议书》所涉工程款抵销。融创公司辩称,融创公司、常宝公司、戴洁曾经就罗万安是否继受《抵房协议书》确认的工抵款进行过商谈，但戴洁不同意该方案，并向法院申请强制执行融创公司相应款项，故罗万安应当支付该笔购房款，请求二审法院驳回上诉，维持原判。戴洁、高峰述称，融创公司与罗万安之间的商品房买卖合同与戴洁、高峰无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。常宝公司述称，首先，从罗雅文向戴洁出具的两份借条及融创公司办理“工抵更名签约”可知，融创公司对罗万安和戴洁就涉案房屋更名是明知且配合的。其次，罗万安仅是高常宝和罗雅文指定的房屋接收人，其本人并无购房意愿。第三，《抵房协议书》约定了常宝公司、戴洁不得向融创公司主张已抵销款项，但融创公司并未遵守该条款的约定，由于融创公司的过错导致款项被戴洁执行，系融创公司变更了各方的房屋更名约定，应由融创公司自行承担责任或向戴洁追责。融创公司向一审法院起诉请求：1.罗万安向融创公司支付购房款2253327元；2.罗万安向其支付利息55995元及执行费24933元；3.诉讼费由罗万安承担。事实和理由：融创公司与罗万安于2014年12月19日签订《商品房买卖合同》，约定罗万安以3221328元购买熙园176-1011号房屋，此房屋系上家戴洁更名给罗万安。在此之前，融创公司曾就涉案房屋与戴洁签订《商品房买卖合同》，但因戴洁未能���约付款，其起诉至法院，双方最后达成调解，约定解除合同。期间，常宝公司与融创公司约定由戴洁签字确认将归集在戴洁名下的房款全部转移给罗万安，但是因戴洁与高常宝之间的债务问题，戴洁最后没有确认将其房款转移给罗万安而是向法院申请执行，法院于2015年5月21日从融创公司扣划2317971元，其中房款为2253327元、迟延履行期间债务利息55995元、申请执行费24933元。由此，导致常宝公司向其工抵款项减少了2253327元，即罗万安购买涉案房屋实际付款1068001元。罗万安一审辩称，常宝公司、戴洁与融创公司签订的两份《抵房协议书》合法有效，协议签订后，付款义务即已履行完毕。《抵房协议书》约定戴洁、常宝公司不得再向融创公司主张已抵消的款项。后罗万安与融创公司、常宝公司、高峰、戴洁就变更《商品房买卖合同》和由罗万安作为两份《抵房协议书》的真实受益人形成合意，其支付房屋价款的义务已经履行完毕。第三人戴洁、高峰一审述称：常宝公司法人高常宝自2010年起陆续向其借款，总计150万元。到2012年10月份，高常宝因周转困难，没有偿还能力，故以常宝公司在融创公司的工程款抵一套商铺给戴洁的形式向其还债。戴洁、高峰原系夫妻关系，2010年3月离异，当时高峰已将债权转让给了戴洁。本来双方讲好抵170万元首付款，其余由戴洁办理贷款，故2013年5月30日常宝公司与戴洁、融创公司签订了金额为73.2万元的《抵房协议书》，但后来高常宝未能将其余首付款抵到融创公司，融创公司于2014年10月28日起诉戴洁，要求支付剩余房款。后2014年11月30日，常宝公司与戴洁、融创公司又签订了246.8万元的《抵房协议书》。此时，高常宝及其妻子罗雅文表示想把房子拿回去，单独归还之前的借款，考虑到无力支付剩余房款，戴洁、高峰同意了该方案。2014年12月3日，罗雅文对之前的借款进行了再次确认，当时就跟罗雅文讲，若所欠债务未按约归还，要通过法院申请执行。当时罗雅文表示同意，剩下的事情由罗雅文协调，将房子过户至其弟弟罗万安名下。2014年12月4日，戴洁与融创公司代理人至法院，签署了调解协议，解除合同，房子退回。按《抵房协议书》其应主张退房款全额，但当时常宝建设在融创公司处工程款仅有2253327元，其考虑借款本息，就接受了这个数字。直至2015年5月，高常宝、罗雅文未偿还借款，故申请了强制执行。第三人常宝公司一审述称，戴洁没有权利主张房款，依据《抵房协议书》第2.1条，常宝公司、戴洁不得再向融创公司主张已抵消的款项，该条阻断了戴洁以退房为由要求退款的途径。戴洁更名到罗万安系合同的变更，相应购房款已更名至罗万安名下。一审法院认定事实：2012年10月26日，戴洁与融创公司签订《商品房买卖合同》（备案号201210260146）一份，约定戴洁向融创公司购买位于天鹅湖花园××区××单元××房，总价3221328元，签约当日支付21328元，2012年11月25日续付170万元，剩余150万元办理按揭。2013年5月30日，融创公司与常宝公司、戴洁签订《抵房协议书》一份，约定常宝公司以其“熙园五期南区土方外运及场地平整合同”中融创公司应付款73.2万元冲抵戴洁预定的熙园176-1011室房屋应付购房款73.2万元。协议第2.1条具体约定如下：各方一致确认，本协议签订生效后，融创公司依据“施工合同”应向常宝公司支付的款项73.2万元，同戴洁依据《房屋预定合同》应向融创公司支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，抵销金额为73.2万元，常宝公司、戴洁不得再向融创公司主张已抵销的款项。该协议还在第2.2条约定：融创公司无需再依据“施工合同”向常宝公司支付73.2万元，同时戴洁亦无需依据《房屋预定合同》向融创支付房屋中价款中的73.2万元；剩余房款2489328元，戴洁应于2013年7月30日前直接支付给融创公司。因戴洁未能按上述约定付款，融创公司于2014年10月28日起诉至一审法院，请求判令解除与戴洁签订的《商品房买卖合同》并要求戴洁支付违约金161066元。该案诉讼期间，融创公司与常宝公司、戴洁又于2014年11月30日签订《抵房协议书》一份，约定常宝公司以其“熙园项目万顺道清理及河道修缮工程”中融创公司应付款246.8万元冲抵戴洁预定的熙园176-1011室房屋应付购房款246.8万元。协议第2.1条具体约定如下：各方一致确认，本协议签订生效后，融创公司依据“施工合同”应向常宝公司支付的款项246.8万元，同戴洁依据《房屋预定合同���应向融创公司支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，抵销金额为246.8万元，常宝公司、戴洁不得再向融创公司主张已抵销的款项。该协议还在第2.2条约定：融创公司无需再依据“施工合同”向常宝公司支付246.8万元，同时戴洁亦无需依据《房屋预定合同》向融创公司支付房屋中价款中的246.8万元；剩余房款753328元，戴洁已于2012年7月29日以工抵的形式直接支付给融创公司73.2万元，已于2012年10月26日直接支付给融创公司现金21328元。两份《抵房协议书》同在第2.3条约定：戴洁、常宝公司就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与融创公司无关，戴洁、常宝公司因此产生的价款给付问题由双方自行解决，任何一方不得因此向融创公司主张任何权利。上述协议签订后，2014年12月3日，罗雅文向戴洁出具借条两张，内容为：今由罗雅文、高��宝因资金周转需要向戴洁借140万元（100万+40万），借款期限自2014年12月2日至2015年1月1日……该笔款项是由高常宝在2014年12月2日前向高峰所借，2014年11月高常宝用工程款抵扣支付高峰的融创熙园房屋176-1011房款（戴洁名下所有），经协商现将该房退还给高常宝、罗雅文，因此该笔借款依然存在，原来高常宝借高峰的借条到2014年12月2日之后全部作废。之后，融创公司与戴洁于2014年12月4日至一审法院就双方房屋买卖合同纠纷一案达成调解，协议内容为：一、融创公司与戴洁一致同意解除双方于2012年10月26日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201210260146）；二、融创公司于本调解协议生效后30日内单方办理上述合同备案注销登记手续；三、融创公司返还戴洁已付房款2253327元，该款于2014年12月30日前支付；四、融创公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费32570元减���收取16285元，由戴洁承担（该款已由融创公司预交，戴洁直接向融创公司给付）。2014年12月19日，融创公司与罗万安又就涉案的天鹅湖花园B区176-1011号房屋签订《商品房买卖合同》（备案号201412190179）一份，约定罗万安向融创公司购买位于天鹅湖花园××区××单元××房，总价3221328元，签约当日支付完毕。2015年5月25日，因戴洁申请执行，一审法院扣划融创公司2317970元（应退房款2253327元-戴洁应承担案件受理费16285元+迟延履行期间债务利息55995元+申请执行费24933元）。庭审中，罗万安确认涉案房屋已向其交付,融创公司确认除本案诉请中的房款2253327元，其余应付房款罗万安已付清。审理过程中，案外人高常宝、罗雅文到庭述称：高峰与高常宝于2008年相识，之后成为朋友。2012年高峰告知高常宝要买融创公司的房子，让高��宝帮忙抵首付款。因高常宝欠高峰70万左右借款，故2013年5月30日常宝公司同融创公司、戴洁签订了《抵房协议书》，以73.2万元的待收工程款抵付戴洁应付购房款。之后因戴洁未能按约支付房款，高峰又找到高常宝商量将戴洁所购买的房屋转让给高常宝。因罗万安此前帮高常宝归还了江苏银行的贷款，故准备把房屋抵给罗万安。2014年11月30日，因融创公司担心与戴洁的合同一旦解除，高常宝又不同意购买，房子没有卖出去，违约金也没有了，故要求签订第二份《抵房协议书》。2014年12月3日，因受高峰、戴洁误导，而罗雅文未能联系到高常宝，罗雅文向戴洁出具了两张借条。之后戴洁与融创公司签订了调解协议。在此过程中，高常宝与高峰、戴洁约定戴洁把房屋退出来更名至罗万安名下，两份《抵房协议书》也转至罗万安名下，高常宝与高峰戴洁就借款另行结算。上述事实，有《商品房买卖合同》、《抵房协议书》、《执行通知书》、《案款收据》、《民事调解书》、借条及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。罗万安与融创公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，该买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。根据合同约定，罗万安作为买受人应根据合同约定支付购房款3221328元。债权债务的转让，应有相关债权债务人的合意。本案中，罗万安虽辩称在融创公司、常宝公司、戴洁订立2014年11月30日的《抵房协议书》时，其与融创公司、常宝公司、高峰、戴洁就变更《商品房买卖合同》和由其作为两份《抵房协议书》的真实受益人形成合意，其替代戴洁进入《商品房买卖合同》和两份《抵房协议书》时，其支付房屋价款的义务已经履行完毕，但对该抗辩其并未提供证据证明各方一致具有其所称的意思表示，且戴洁明确对此否认。而在戴洁购买涉案房屋阶段，戴洁、常宝公司、融创公司就工抵款达成协议，常宝公司相应债权转为戴洁应付房款，协议签订后相应债权转让即告完成。戴洁作为《商品房买卖合同》当事人一方经与融创公司协议解除合同后将相应房款通过执行的形式取回应退房款2253327元，客观上戴洁购房过程中工抵的已付房款也未转至罗万安名下。故对融创公司要求罗万安支付购房款2253327元的诉请予以支持。关于融创公司主张的其因未履行调解协议约定而支付的迟延履行期间债务利息55995元及执行费24933元，系其自身行为造成的相应损失，要求罗万安赔偿，于法无据，不予支持。常宝公司与戴洁间的相应债权债务，可另案结算处理。据此，依据《中华人民共和国���同法》第一百零九条之规定，判决：一、罗万安于判决生效之日10日内立即向融创公司支付购房款2253327元。二、驳回融创公司的其它诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25344元，由融创公司负担708元，由罗万安负担24636元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：融创公司曾向一审法院提交了一份名为“更名变更”的内部审批单，审批单显示涉案房屋客户姓名由戴洁变更至罗万安，变更事由为工抵更名签约，审批时间为2014年12月10日。融创公司表示“更名变更”系内部审批流程，实际操作需先解除前一份合同，重新与罗万安签订一份商品房买卖合同并进行网上登记备案。一审中，融创公司��述，各方曾在案外协商，房屋由罗万安购买，戴洁把全额房款转至罗万安名下，高常宝和常宝公司向戴洁清偿借款。原本各方约定再签订一份工抵合同，由戴洁签字确认把她名下的房款转移给罗万安，但由于戴洁和高常宝之间的债权债务问题，戴洁最终没有进行确认。两份《抵房协议书》确认抵销的款项与戴洁依据调解书实际执行款项的差额部分融创公司已经计入罗万安名下。以上事实，有融创公司内部审批单及当事人陈述等证据在卷佐证。本案二审争议焦点为：罗万安是否需向融创公司支付2253327元购房款。本院认为，罗万安应向融创公司支付225337元购房款，理由如下：本案现有证据不足以证明戴洁已同意将其依据《抵房协议书》享有的2253327元工抵款转让给罗万安：1.各方并未签订书面协议，表明戴洁将前述权利转让给罗万安；2.各方在庭审中的陈述，仅能表明曾就工抵更名事项进行协商；3.戴洁在诉讼中表示其不同意将前述权利转让给罗万安。4.从融创公司诉戴洁房屋买卖纠纷案件中签订的调解协议及罗雅文出具的两份借条的内容来看，即使当时戴洁确实同意将房屋变更至高常宝指定的罗万安名下，但并非表示其同意将其依据两份《抵房协议书》享有的工抵款（73.2万元+246.8万元）全部转让给罗万安，而是作了一个保留：在调解协议中确认融创公司需返还2253327元工抵款。若高常宝、罗雅文未能依据借条按时偿还借款，则其可就2253327元部分申请强制执行。否则，调解协议仅需确认解除商品房买卖合同即可，无需加上返还已付房款的条款。5.事实上，戴洁也确实申请执行并扣划了融创公司2253327元房款及利息部分款项，故不管从意思表示还是实际行为，戴洁均未将其依据《抵房协议��》享有的2253327元工抵款转让给罗万安。常宝公司认为根据《抵房协议书》的约定，常宝公司、戴洁不得向融创公司主张已抵销款项，而融创公司与戴洁签订的调解协议违反了该约定，应由融创公司负责。本院认为，从《抵房协议属》第2.1条的文义来看：“各方一致确认，本协议签订生效后，融创公司依据施工合同应向常宝公司支付的款项**万元，同戴洁依据《房屋预定合同》应向融创公司支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，抵销金额为**万元，常宝公司、戴洁不得再向融创公司主张已抵销的款项”，应理解为工程款与房款抵销后，常宝公司、戴洁不得再向融创公司主张工程款。该条款并未涉及和禁止商品房买卖合同解除后，融创公司向戴洁返还用于抵销房款的工程款。至于常宝公司与罗万安、高常宝与戴洁之间另有债权债务关系，可另案结算处理。综上所述，罗万安的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24826元，由罗万安负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡利娜审 判 员  费益君代理审判员  包梦丹二〇一七年八月一日书 记 员  卢志鹄