山东省德州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁14执复56号复议申请人（申请执行人）：王吉海，男，1971年10月11日出生，汉族，住齐河县。利害关系人：颜燕，女，1973年4月23日出生，汉族，住齐河县。复议申请人王吉海不服山东省德州市齐河人民法院（以下简称齐河法院）作出的（2017）鲁1425执异2号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现审查终结。复议申请人王吉海与颜燕因民间借贷纠纷分别向齐河法院申请保全查封债务人张狄购买的两套房产。王吉海案在当地房产管理局为第一顺位查封，颜燕案在当地国土资源管理局为第一顺位查封。因张狄去世，张一轩和其祖父张双星，祖母赵宝华继承张狄的财产。齐河法院作出（2015）齐商再初字第1号判决，判令三人在继承财产的范围内偿还王吉海借款100万元及利息。后王吉海依次判决向法院申请执行，齐河法院将上述两套房产拍卖，因无人竞买而流拍，遂作出（2015）齐法执字第2242-1号裁定，将两套房产作价抵债给王吉海，颜燕对此提出执行异议，称其作为两套房产土地使用权第一查封的权利人，应分得抵债价款中房产占用土地相应的份额。齐河法院审查后，支持了其异议请求，并作出（2017）鲁1425执异2号执行裁定，撤销了（2015）齐法执字第2242-1号裁定。王吉海向本院申请复议。齐河法院查明，2014年12月16日，异议人颜燕申请法院一、查封张狄名下的土地使用权，土地证号为齐国用（2010）第106号、齐国用（2007）第2-4**号。查封期间不得办理抵押、变更过户手续。二、查封张狄名下位于齐河县德百北侧两套住宅楼土地使用权，查封期间不得办理抵押、变更过户手续。查封期限为二年。以上有（2015）齐立保字第4号民事裁定书为证。2014年12月16日，齐河县人民法院（2015）齐立保字第4-1号民事裁定书，异议人颜燕申请法院三、查封被申请人张狄名下位于齐河县德百北侧住宅楼101室房产一处，查封期间不得办理抵押、变更过户手续。四、查封被申请人名下位于齐河县德百北侧住宅楼102室房产一处，查封期间不得办理抵押、变更过户手续等，查封期限为二年。2014年12月15日，齐河县人民法院（2014）齐立保字第1128号民事裁定书，申请人王吉海申请法院一、查封被申请人张狄名下位于齐河县玫瑰园小区1号楼1单元101室房产一处，查封期间不得办理抵押、变更过户手续。二、查封被申请人张狄名下位于齐河县玫瑰园小区1号楼1单元102室房产一处，查封期间不得办理抵押、变更过户手续。三、查封期限为二年。（2015）齐法执字第2242-1号执行裁定书，因申请人王吉海向本院提起申请以拍卖保留价格（108.51万元）抵顶债务，裁定张双星、赵宝华、张一轩继承拥有的位于齐河县玫瑰园小区1号楼1单元101室、102室房产，分别作价63.78万元、44.73万元，交付申请执行人王吉海抵偿债务63.78万元、44.73万元。该房产的所有权自交付时起转移给申请执行人王吉海。财产权自本裁定送达申请执行人王吉海时转移。齐河法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第二十三条明确规定，（2015）齐法执字第2242号-1号执行裁定书未保留异议人颜燕申请齐河县人民法院作出的（2015）齐立保字第4号民事裁定书查封张狄名下位于齐河县德百北侧两套住宅楼土地使用权而享有的权益不当，裁定撤销（2015）齐法执字第2242-1号执行裁定书。王吉海复议称，请求撤销（2017）鲁1425执异2号执行裁定，维持（2015）齐法执字第2242-1号执行裁定。其事实理由：一、（2017）鲁1425执异2号裁定书认定事实错误。（一）被申请人申请查封张狄名下位于齐河县德百北侧两套住宅楼土地使用权的行为不具备法律效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中两处房产土地并未登记在房产所有人张狄名下。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因房、地的不可分割性，造就了房屋价值必定包含了土地价值。申请人王吉海先于被申请人颜燕查封并申请处置了张狄名下的两处房产，在查封该两处房产时查询了该两处房产并未进行土地登记所以只查封了房产。申请异议人轮候查封了该两处房产还申请查封并不存在的土地使用权。法院虽然做出了查封裁定但因为查封财产并不存在所以针对张狄名下位于齐河县德百北侧两套住宅楼土地使用权的行为不具备法律效力。（二）因为房与地的不可分性，张狄当初购买执行房产时，所支付的对价已经包含了土地成本价值，所以本案中不可能单独涉及土地使用价值的剥离问题（现在实行的不动产统一登记制度也是遵循于这一法律理念）。二、（2017）鲁1425执异2号裁定书适用法律错误。（一）《最高院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下称：“规定”）第二十三条不适用于本案。规定第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”适用该条规定的前提是1、土地使用权与地上建筑物的所有权应均属于同一人；2、地上建筑物和土地使用权均已依法登记。本案中，房屋所对应的土地未登记于张狄名下，根本就无法分别查封。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。本案无法实现同一权利人名下的房屋及对应土地使用权的分别查封。所以2号裁定书适用规定的第二十三条第二款是错误的。（二）本案被申请人的申请已过时效，应依法驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”齐河县人民法院（2015）齐法执字第2242-1号执行裁定书将张狄名下的两套房产抵债过户给申请人时该案即执行终结。故被申请人的异议申请已过诉讼时效。颜燕针对王吉海的复议请求和理由辩称，一、（2017）鲁1425执异2号裁定书认定事实清楚，裁定正确，于法有据。（一）答复人的土地查封行为具备法律效力，查封登记合法有效。1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。答复人于2014年12月16日财产保全期间就对张狄名下位于德百玫瑰园的房产和地产进行了保全查封，并在县房管局和国土局分别办理了查封登记手续，其中在国土局办理的土地使用权查封登记为首封权利，国土局依据法院文书依法办理了查封登记，并给法院以回执。齐河县人民法院也依法为答复人出具了（2015）齐立保字第4号、（2015）齐立保字第4-1号民事裁定书予以确认，因此答复人办理的土地使用权查封登记经依法登记，具有法律效力。根据《物权法》第九条及《土地登记办法》(国土资源部令第40号)第五十七条（本办法所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记）之规定，查封登记也是一种登记，答复人依法办理了土地查封登记，便发生法律效力。相反，被答复人没有办理土地查封登记，未经登记，不发生效力，就不应当享有土地使用权查封带来的土地价值利益。2、被答复人曲解法律，“房、地的不可分割性，造就了房屋价值必定包含土地价值”的说法毫无法律依据。依据《房地产管理法》第32条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”，该条强调的是房屋所有权和土地使用权不可分离的自然属性，是指进行财产处置时必须同时处置，其目的是保证房屋处置时的整体性，确保房屋与土地最终的买受人、户主是一家，不会由于分别拍卖导致房地产市场的交易混乱，确保市场经济秩序的稳定。并非据此就可以推导出房屋价值包含了土地价值的谬论，房屋所有权和土地使用权是独立存在的两种权利，其价值也是相互独立的。3、预查封的效力等同于正式查封被执行人张狄生前已支付了两套房地产对价，并在房管局办理了房屋预售登记，该房地产的土地使用权和房屋所有权已实际归属于被执行人毫无争议，没有办理变更登记不能证明被执行人张狄不拥有房屋所有权和土地使用权，不能证明权利不存在，更不能证明财产不存在。根据《城市房地产管理法》第61条之规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。但因被执行人死亡，房地产购买后无法办理房屋变更登记，因此更无从办理土地使用权变更登记，从而造成答复人对该房屋所有权或土地使用权的查封都是预查封。根据最高人民法院国土资源部建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第18条之规定：预查封的效力等同于正式查封。答复人办理了土地使用权预查封就是依法进行了查封登记，该行为合法有效。相反，按照被答复人的逻辑，若被执行人张狄没有办理土地使用权变更登记就推导出查封财产不存在，土地使用权查封不具备效力，那么该房地产的土地使用权哪里去了？难道两套楼是空中楼阁吗？张狄该房屋所有权也是仅办理了预售登记，没有办理房产变更登记，是否被答复人对该房屋的预查封也没有效力了呢？（二）“房地一体”原则只适用于财产的同时处分，而不适用于财产的分配，房屋所有权价值与土地使用权价值在处置分配时进行剥离和分别评估是有法律和事实依据的。被答复人认可被执行人当初购买执行房产时，所支付的对价已经包含了土地成本价值，那么处置房地产时就应当对房产价值和土地价值进行剥离，各查封首封人应在各自查封所指向的标的财产处置价值范围内受偿，被执行人两套楼的房屋所有权价值和土地使用权价值是可以分别评估价值的，在处置时也是应当分别评估价值的，因为：1、房产价值和土地价值分别评估有理论依据。国家实行土地估价师和房地产估价师职业资格制度，就是为了分别对房屋所有权和土地使用权价值进行评估，土地使用权和房屋所有权是相互独立的两种物权，一种是他物权，一种是自物权，是两种不同的财产，其价值是可以独立评估计算的。2、答复人依法办理了土地使用权查封登记，依法享有分配处置房地产中土地使用权价值的权利。房屋所有权和土地使用权查封的法定公示手段即登记，未经登记不能对抗第三人。我县房屋登记机关和土地登记机关分别归房管局和国土局，两机关并非同一机关，两个部门具有各自独立的查封登记。2014年12月办理保全查封时，张狄该两处房产被答复人只在房管局办理了房屋所有权查封登记，而未在国土局办理土地使用权查封手续，其查封行为是有瑕疵的，其效力当然不得对抗善意第三人。答复人依法进行了土地使用权查封，就有权对该财产的土地使用权价值享有优先受偿权。3、处置分配执行财产需要房屋所有权价值和土地价值分别评估。在处置分配执行财产时，各查封首封人应就各自查封所指向的标的财产进行受偿。在房管局办理的查封登记，其标的物只是指向被执行人的房屋所有权，法院在处置时也只能就其查封的房屋所有权首封享有优先受偿权，而无权对答复人首封的土地使用权价值享有优先权。二、（2017）鲁1425执异2号裁定书适用法律正确。（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条适用于本案。该条第一款规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。第23条第二款规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。从此规定可以看出，适用第一款的前提条件为：一是地上建筑物与土地使用权同属于被执行人所有；二是地上建筑物与土地使用权的登记机关是同一机关。至于地上建筑物和土地使用权是否进行物权登记并不不影响查封的效力，物权是真实存在的，没有办理物权登记可以进行物权的预查封，效力等同于查封。本案中张狄已经实际购买了两套楼房地产，办理了预售登记，已经事实拥有了两套楼的房屋所有权和土地使用权，两种权利归属同一权利人，在2014年房产和土地登记机关非同一登记机关条件下，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条第二款之规定适用于本案，理应分别办理查封登记，（二）答复人提起执行异议无时效限制，人民法院依法受理符合法律规定。答复人依法申请执行后，法院处置分配被执行人财产时，根本未考虑答复人土地使用权首封情况，未给答复人留存任何权益，也未就财产处置分配情况给予答复人任何通知或法律文书。答复人知晓权利被侵害后立即提出执行异议，该异议提出时间没有时限规定。1、国家法律法规对答复人提起执行异议没有时效限制。答复人对法院执行所采取的方法、措施及具体执行程序不服，是依据《民事诉讼法》第225条之规定提起执行异议的，符合法律规定，该规定对答复人提起异议没有时效的限制。因为执行异议的本质是对人民法院已经生效的执行行为违反法律规定的一种救济措施，应当由法院主动审查，与平等民事主体之间发生的民事纠纷寻求司法救济受诉讼时效限制有明显区别，答复人对法院执行中所采取的方法、措施及具体执行程序不服提起执行异议没有时限限制。另外，答复人是对法院执行所采取的方法、措施及具体执行程序不服，并非对执行标的不服，所以没有依据《民事诉讼法》第227条之规定提起异议，因此本案不适用《民事诉讼法》第227条。2、执行终结一说没有法律和事实依据。答复人提起执行异议进行听证时，被答复人称仅收到过（2015）齐法执字第2242-1号执行裁定，该执行裁定并非执行终结裁定，听证中被答复人也没有提供齐河县人民法院出具的对该案的执行终结裁定，因此该案并没有执行终结，答复人提起执行异议合理合法。本院除与齐河法院查明的事实一致外，另查明，齐河法院在王吉海申请执行张双星、赵宝华、张一轩借款合同纠纷一案中，于2016年11月11日向当事人送达（2015）齐河法执字第2242-1号执行裁定，裁定涉案房产抵偿债务108.51万元。于2016年12月23日向当事人送达（2015）齐河执字第2242-2号执行裁定，裁定该案终结执行。颜燕向齐河法院提出书面执行异议的落款时间是2017年1月9日。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定，当事人、利害关系人认为执行行为不当提出异议，应当在执行程序结束之前提出。利害关系人颜燕认为提起执行异议无时限的主张，本院不予支持。根据查明的事实，颜燕提出的执行异议的时间是在执行程序结束之后，因此，齐河法院受理颜燕提交的执行异议申请后，应当依照上述司法解释规定驳回其异议请求，不应按照执行异议程序进行审查。颜燕诉求是否合法应通过其他方式予以解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项之规定，裁定如下：撤销（2017）鲁1425执异2号执行裁定书。本裁定为终审裁定。审判长  华登峻审判员  韩金明审判员  王飞雁二〇一七年八月二日书记员  李 超