甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0503民初1180号原告:穆元歌，男，1956年8月24日出生，回族，中车集团天水七四五二工厂退休职工，住天水市秦州区。委托诉讼代理人：周亚婷，甘肃昱晟律师事务所律师。被告：马振立，男，1944年9月6日出生，汉族，中车集团天水七四五二工厂退休职工，住天水市麦积区。被告：马战波，男，1969年12月30日出生，汉族，无固定职业，住天水市麦积区.被告马振立、马战波的委托诉讼代理人：赵雪红，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告：张小东，男，1974年4月8日出生，汉族，天水大众公交公司职工，住天水市麦积区。原告穆元歌诉被告马振立、马战波、张小东返还原物纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆元歌及其委托诉讼代理人周亚婷，被告马战波及马振立、马战波的委托诉讼代理人赵雪红，被告张小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆元歌向本院提出诉讼请求：1.判令马振立、马战波、张小东返还我位于天水市麦积区某号房屋一套；2.判令马振立、马战波、张小东赔偿我房屋租金损失24400元（从2007年3月30日至2017年4月30日，按200元/月计算）。事实和理由：我于1978年从单位分得涉案房屋。我与马振立系同事，平日关系较好。1995年，马振立以其父母来探亲为由，借住了我的一间房屋，1997年又以儿子结婚为由借住了另一间房屋，之后我便搬到天水市秦州区居住。1998年单位房改通知我办理购房手续时，我当时在外地，便委托马振立垫付了购房款7984.5元。由于房子一直借住给马振立一家，马振立也没有向我要过房款。2007年3月，我准备要回房屋自用时，发现房屋已由张小东居住。我通过各种渠道要求马振立、马战波、张小东腾退房屋，但至今无果。马振立、马战波辩称，涉案房屋是穆元歌在单位标准购房价基础上加价2000元转让给我们父子的，并非借住。后因我们另有住房，遂将该房屋转让给案外人张小鸿，即张小东的哥哥，张小东是现在房屋的实际居住人。涉案房屋为单位福利分房，根据单位规定，该房屋不能转让，所以当事人之间两次转让房屋均系违法，穆元歌的诉讼请求不符合法律规定，请求驳回其诉讼请求。张小东辩称，1998年年底，经我和马战波协商，由双方的父亲达成协议，以12000元的价格购买了涉案房屋。当时曾委托马振立交给穆元歌一份购房协议，因他不在没有签字。穆元歌知道房屋已经转让的情况，在给他家办理低保的时候，我们还配合过他应付民政局入户调查。2003年，穆元歌还将该房配套的柴房腾给我们了。我认为我的房屋买卖是合法的，请求驳回穆元歌的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。穆元歌提交的证据有：1.《军产住房房价计算书》3页，拟证明1998年6月25日穆元歌从工作单位购得涉案房屋的事实。2.房款收据一份，拟证明房屋登记在穆元歌名下。3.中车集团天水七四五二工厂（以下简称七四五二工厂）证明一份，拟证明涉案房屋归穆元歌所有，以及无法办理房产证的原因。4.马健的证明两份，拟证明穆元歌多年来多次主张要回房屋的情况。5.天水市麦积区人民法院（2007）麦法立字第3号民事裁定书，拟证明穆元歌2007年11月12日即已向法院主张权利的情况。经质证，马振立、马战波、张小东对证据1、2、3的真实性均无异议，但指出《军产住房房价计算书》和房款收据上穆元歌的签名均系马振立书写，且购买房屋的《军产住房出售协议书》及房款收据都随房屋流转到实际权利人即张小东手中，上述证据只能说明涉案房屋的原始取得，不能证明穆元歌是房屋购买人；对证据4认为与本案缺乏关联性，并指出穆元歌是因为涉案房屋可能要拆迁才开始找马振立、马战波、张小东要回房屋，造成双方矛盾激化；对证据5裁定的真实性无异议，但是裁定中显示出来的内容为马振立已取得该房屋使用权的事实。马振立、马战波、张小东的证据有：1.原中国人民解放军第七四五二工厂（现中车集团天水七四五二工厂）房改文件2份，拟证明涉案房屋的产权性质为职工和单位共有，职工个人拥有百分之七十的产权，工厂拥有百分之三十的产权，涉案房屋不能转让的事实。2.《军产住房出售协议书》、收据4张（包括房款、水电费、有线电视费等）、七四五二工厂财务处证明一份，拟证明穆元歌与马振立口头协议加价购买涉案房屋的事实。3.转让住房协议，拟证明1998年12月5日马振波与张小鸿协议转让涉案房屋的事实。4.张金魁证明1份，拟证明穆元歌将柴房腾退给张小东家的事实。5.常国兰证明1份，拟证明穆元歌将涉案房屋出卖给马振立的事实。6.王小君证明1份，拟证明穆元歌知道涉案房屋已出卖给张小东、张小鸿的事实。7.张小鸿证明1份，拟证明穆元歌已将房屋卖给马振立，马振立又将房屋卖给张小鸿的事实，且2008年穆元歌已经知道房屋卖给张小鸿的情况。8.申请证人杨家华出庭作证的证言，拟证明穆元歌将涉案房屋加价2000元卖给马振华的事实。证人证言内容为：证人曾听马振立自己说加价2000元购买了穆元歌的房子，但证人对相关情况并不知情。经质证，穆元歌对证据1的真实性无异议，但认为文件明确规定房屋不能转让，所以穆元歌与马振立家只能是借用房屋而不是出卖房屋；对证据2认可，确认房款等费用系马振立交付，但认为协议及收据均在穆元歌名下，证明房屋所有权人系穆元歌，不存在买卖房屋的事实，且马振立、马战波借住该房屋期间所产生的水电费、电视费等理应自己承担；对证据3认为与自己无关，不认可；对证据4、5、6、7认为证人与几被告有亲属等关系，证言也没有说明涉案房屋在1995年至1998年间借住的情况，均不认可；对证据8证人证言内容无异议。张小东对上述证据均认可。张小东未提交证据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：穆元歌和马振立、马战波双方提交的七四五二工厂的《军产住房房价计算书》、购房款及其他费用收据、证明、房改文件、《军产住房出售协议书》，虽然双方的证明目的不同，但不影响证据的真实性、客观性和关联性，对涉案房屋的由来具有证明作用，予以采信。马健的证明内容只反映了双方当事人曾因房屋权属发生纠纷的情况，不能证明当事人之间的法律关系；张金魁、王小君、张小鸿分别与当事人存在亲属关系，常国兰未出庭作证，上述证人的证言均不能直接作为认定事实的依据，应结合其他证据综合认定。证人杨家华对本案当事人之间的法律关系不知情，故其出庭证言对认定事实无作用。马振立、马战波提交的转让住房协议，协议双方均认可，与本案有关联性，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于天水市麦积区某号房屋系七四五二工厂1978年分配给穆元歌的军产住房，砖混结构，建筑面积47.3平方米。穆元歌、马振立均系七四五二工厂职工，二人私交较好。1996年前后，穆元歌曾将房屋借给同厂职工马振立居住过。1998年，七四五二工厂进行房改，将军产住房出售给职工个人，该厂《公有住房出售、腾空房源分配和售后管理办法》规定，职工拥有70%产权，职工拥有居住权，但不能转让、抵押、出租等。七四五二工厂与职工签订的《军产住房出售协议书》中约定“乙方（职工）未经甲方（七四五二工厂）同意，擅自出售、出租住房，甲方有权收回其住房……”。穆元歌分得的房屋也属于房改范围。1998年6月20日，马振立向七四五二工厂交纳了穆元歌房屋的购房款7984.5元，并于同年6月25日以穆元歌名义与七四五二工厂签订了《军产住房出售协议书》。此后，涉案房屋由马振立和儿子马战波占有。1998年12月5日，马战波与七四五二工厂职工张小鸿签订转让住房协议，将上述房屋以12037.7元转让给张小鸿，张小鸿系张小东哥哥，此后，该房屋一直由张小东占有使用至今。2007年11月9日，穆元歌将马振立起诉至本院，要求马振立归还涉案房屋，本院于2007年11月12日作出（2007）麦法立字第3号民事裁定，以该纠纷不属人民法院主管工作范围为由，不予受理，该民事裁定已发生法律效力。另查明，涉案房屋因七四五二工厂未建立职工住房公积金制度，无法办理房屋产权证书。还查明，与七四五二工厂地段相邻单位天水黄河嘉酿啤酒有限公司2017年家属区房屋征收补偿标准中房屋安置价格为：综合成本价2650元/平方米，市场优惠价3130元/平方米，评估市场价4048元/平方米。本院认为，双方当事人争议的焦点是穆元歌与马振立、马战波之间是房屋借用关系还是房屋买卖关系？穆元歌主张马振立、马战波父子自1995年开始一直借住涉案房屋的事实，并无充分的证据证明，马振立、马战波也不认可，故不能认定在1998年购买房屋之前该房屋的使用权已转移给马振立、马战波，穆元歌主张的借用关系不成立。马振立、马战波在以穆元歌名义交纳购房款之后取得该房使用权，穆元歌无证据证明购房款系其委托马振立垫付，且在马振立、马战波交纳购房款后的数年间，穆元歌并无给马振立归还购房款的行为，在2007年之前也没有要求马振立归还房屋，穆元歌主张双方系借用关系有违常理。并且，虽然七四五二工厂房改时明确规定相关房屋不得转让，但多年来该厂房屋由职工私下转让的情况较为普遍，因此认定穆元歌已将涉案房屋转让给马振立、马战波，双方之间是房屋买卖关系更为符合客观实际。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”七四五二工厂系涉案房屋的共有人，该厂房改政策规定以及房屋买卖合同约定房屋不能转让，因此，穆元歌与马振立私自买卖房屋违反了上述法律规定和合同约定，应属无效，后续发生的马战波与张小鸿之间的房屋买卖也无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，马振立、马战波、张小东应当将涉案房屋返还给穆元歌。因张小东是房屋的实际占有人，故应由张小东直接将房屋返还给穆元歌，马振立、马战波不再承担返还责任。由于张小东与其家人是有偿取得房屋使用权，返还房屋确会给其造成损失，故穆元歌应当按照房屋现价值对张小东予以补偿。参考七四五二工厂相邻单位天水黄河嘉酿啤酒有限公司2017年家属区房屋征收补偿标准，并结合涉案房屋的成新率以及当地收入和物价水平，本院确定补偿标准按3000元/平方米核定较为合理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、张小东将位于天水市麦积区某号房屋（中车集团天水七四五二工厂家属区）返还给穆元歌。于判决生效后30日内履行完毕。二、穆元歌给付张小东房屋补偿款141900元（47.3平方米×3000元/平方米＝141900元）。于判决生效后30日内付清。三、驳回穆元歌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1194元，由穆元歌负担597元，马振立、马战波负担597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员 郑 毅二〇一七年八月十四日书记员 牛娅慧