江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5050号上诉人（原审被告）：孙槟，男，1972年8月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：罗艳琳，女，1974年1月29日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京豪飞特汽车用品有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路593号惠纺园5幢101室。法定代表人：罗艳琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洪，江苏建康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司南京下关支行，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路300号。负责人：蒯海涛，该支行行长。委托诉讼代理人：柏亚琴，江苏友为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程炳荣，男，1976年9月24日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：陆嬿池，江苏三法律师事务所律师。上诉人孙槟、罗艳琳、南京豪飞特汽车用品有限公司（以下简称豪飞特公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司南京下关支行（以下简称中国银行下关支行）、程炳荣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初9604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙槟、罗艳琳上诉请求：依法改判驳回中国银行下关支行各项诉请，或将本案发回重审；中国银行下关支行承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审审判程序违法，追加孙槟、罗艳琳为被告于法无据。本案系租赁合同纠纷，孙槟、罗艳琳并非租赁合同相对方，不是必须共同进行诉讼的当事人，不应被追加。孙槟、罗艳琳与程炳荣之间是否存在纠纷是另一个法律关系，与本案没有直接关联，孙槟、罗艳琳不参与本案诉讼也不影响案件审理。即使需要追加，也应由一审原告提出申请，一审被告没有这项诉讼权利。本案中，先由程炳荣申请追加，而后中国银行下关支行、程炳荣恶意串通，又由一审原告提出了追加申请。而且追加被告属于变更诉讼请求，应当在法庭调查终结前提出；在一审2016年12月5日的庭审中，法庭调查、辩论、陈述均已完成，一审法院在庭审结束后再追加孙槟、罗艳琳为本案被告，不符合法定程序。2、孙槟、罗艳琳被一审法院追加为被告后，于2017年1月16日参加庭审，案件审理过程中，一审法院对中国银行下关支行、程炳荣于2016年12月5日庭审时提交的、包括证人证言在内的全部证据均未组织孙槟、罗艳琳进行质证。庭后，孙槟、罗艳琳按照要求，向法院提交了部分补充证据，但一审法院未组织质证即径行判决。一审法院的上述做法剥夺了孙槟、罗艳琳的诉讼权利。3、一审法院认为孙槟、罗艳琳系车致嘉中心的实际经营者，存在错误。本案事实可以证明，车致嘉中心的登记经营者与实际经营者均为程炳荣。法律规定中登记经营者与实际经营者不一致的表述，针对的是借用他人名义登记或登记经营者出租、出借营业执照、根本不参与实际经营的情况。一审法院已查明孙槟与罗艳琳为夫妻关系，且孙槟有工作单位，但却在没有任何证据证明孙槟、罗艳琳实际经营的情况下，将两人同时追加为被告。按此逻辑，一审法院还应追加程炳荣前妻作为共同被告。4、一审法院认定事实不清。一审法院对于《授权委托书》这一重要事实忽略不提，仅提及程炳荣对该证据有异议，而具体是签名不真实或意思表示不真实则未具体阐明，也未对证据的三性作出认定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法支持孙槟、罗艳琳的上诉请求。中国银行下关支行辩称，罗艳琳、孙槟的上诉请求不具备事实与法律依据。理由：1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定，被告也可以申请追加被告，并不为法律所禁止。中国银行下关支行原本将罗艳琳列为被告，后程炳荣要求增加孙槟、罗艳琳作为被告，法律亦未规定第一次庭审结束后不得再追加被告。本案中大量证据证明孙槟、罗艳琳是车致嘉中心的实际经营者，所以追加两人为被告符合司法解释的相关规定。2、关于质证问题，一审法院已组织了质证，二审法院也可以补充质证。如孙槟、罗艳琳认为其提交的证据对案件有实质性影响，也可以在二审中提交。3、关于《授权委托书》真实性问题，因中国银行下关支行并未参与其中，所以真实性问题应当由孙槟、罗艳琳和程炳荣进行确认。程炳荣辩称，罗艳琳、孙槟的上诉请求不具备事实与法律依据。理由：1、一审中程炳荣提交了大量证据，足以证明孙槟、罗艳琳系车致嘉中心的实际经营者。首先，车致嘉中心与中国银行下关支行的账目往来中，大量资金的接收方为孙槟，其实际控制着车致嘉的财务。其次，车致嘉的印章实际由罗艳琳掌控，而罗艳琳与孙槟系夫妻关系，2016年6月30日程炳荣已注销车致嘉中心，注销原因明确写明不是本人经营。一审庭审中孙槟、罗艳琳提交了沟通租赁事宜的申请一份，该申请盖有车致嘉中心印章，并于2016年9月1日提交给中国银行下关支行，足以证明车致嘉中心印章实际由罗艳琳掌控。中国银行下关支行在租赁事务处理过程中，也一直认为实际经营人是孙槟、罗艳琳，于一审庭审和本次庭审过程中也明确表示未曾收到过所谓的委托书。所以中国银行下关支行在处理租赁事务时，包括会谈纪要、催讨通知等都是向孙槟、罗艳琳发出，而孙槟本人也在房租的催交通知回执上签字。再次，一审中车致嘉中心的员工出庭作证，明确说明人员招聘、工资发放、财务管理都是由孙槟、罗艳琳决定，综合上述的证据足以认定孙槟、罗艳琳为实际经营人。2、本案属于必要的共同诉讼。中国银行下关支行第一次提交起诉状时，已将孙槟、罗艳琳列为被告，只是在开庭之前收到了所谓的《授权委托书》，而错误撤回了对孙槟、罗艳琳的起诉。后在审理过程中，中国银行下关运行从维护自身合法权利出发，也申请追加孙槟、罗艳琳为被告，且经法院裁定准许，故追加被告的程序不存在任何问题。3、罗艳琳并非车致嘉员工，所以该份《授权委托书》的基础根本不存在。该委托书日期为2014年，也应在2014年交给中国银行下关支行，但中国银行下关支行于一审中陈述，其在2016年9月1日才拿到委托书的复印件，程炳荣于也于庭审中表示其未参与该委托书。因此，该委托书与常理不符，应为孙槟、罗艳琳所伪造。即使车致嘉中心出具了对罗艳琳的委托书，孙槟在会议纪要上签字也难以解释。孙槟、罗艳琳系夫妻关系，且是车致嘉的实际经营人，共同掌控者公司的印章、财务、人员管理，并非受托人。综上，请求驳回孙槟、罗艳琳的上诉请求。豪飞特公司述称，其并非涉案房产承租人及使用人，至多属于次承租人，与中国银行下关支行无合同上的权利义务关系，不应成为一审被告，更不应该承担责任。请二审法院查明实施后依法改判其不承担责任。豪飞特公司上诉请求：依法驳回中国银行下关支行对豪飞特公司的各项诉请，或将本案发回重审；由被上诉人中国银行下关支行、程炳荣承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院突破合同相对性原则，追加豪飞特公司为本案被告，违反法律明确规定。豪飞特公司原法定代表人蔡仕和虽与车致嘉中心订立房屋租赁协议，约定承租案涉房屋二楼一间70平方米房屋，但该租赁协议仅为办理公司注册登记使用，豪飞特公司未实际使用案涉房屋。即使按照一审法院观点，根据合同相对性原则，本案也只应由蔡仕和参加诉讼。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，因租赁合同产生的案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，而本案中豪飞特公司作为被告参加诉讼，不符合该规定。一审判决任意突破合同相对性规则判决豪飞特公司承担责任，属于程序违法。2、豪飞特公司并非必须共同进行诉讼的当事人，不应追加。即使需要追加，也应由一审原告提出申请，一审被告没有这项诉讼权利。本案中，先由程炳荣申请追加，而后中国银行下关支行、程炳荣恶意串通，又由一审原告提出了追加申请。而且追加被告属于变更诉讼请求，应当在法庭调查终结前提出；在一审2016年12月5日的庭审中，法庭调查、辩论、陈述均已完成，一审法院在庭审结束后再追加豪飞特公司为本案被告，不符合法定程序。3、豪飞特公司被一审法院追加为被告后，于2017年1月16日参加庭审，案件审理过程中，一审法院对2016年12月5日庭审中提交的、包括证人证言在内的全部证据均未组织豪飞特公司进行质证。4、一审法院认定事实不清，对于《授权委托书》这一重要事实忽略不提，仅提及程炳荣对该证据有异议，而具体是签名不真实或意思表示不真实则未具体阐明，也未对证据的三性作出认定。5、一审法院直接判决豪飞特公司承担责任属于法律适用错误。豪飞特公司并非本案租赁合同主体一方，也非实际使用人，一审判决已经认定不定期租赁期间的承租方为车致嘉，而非豪飞特公司，事实上豪飞特公司也并未实际使用涉案房屋。即使其为次承租人，一审判决豪飞特公司按32.18%的范围承担连带责任，亦无合同依据。同时，涉案房屋在整个租赁合同履行直至被收回期间，没有任何一方向豪飞特公司主张过房屋租金或是占有使用费，因此，即便豪飞特公司被认定为次承租人，权利方也早已超过了法定一年的诉讼时效，一审法院应当判决驳回中国银行下关支行对豪飞特公司的主张。综上，请求二审法院依法支持豪飞特公司的上诉请求。中国银行下关支行辩称，根据相关法律和司法解释规定，一审法院判决次承租人承担连带责任并无不当。诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道时权利被侵害时起算，本案直到一审开庭以后，中国银行下关支行才得知车致嘉中心将房屋转租这一事实。其他意见同对孙槟、罗艳琳上诉请求的答辩意见。综上，请求二审法院驳回对豪飞特公司的上诉请求，维持原判。程炳荣辩称，其同意中国银行下关支行的答辩意见。根据相关法律和司法解释规定，追加实际占用房屋的次承租人完全符合法律规定。豪飞特公司在上诉状中明确认可蔡仕和与车致嘉中心签订租赁合同是为了办理公司登记手续，目前豪飞特公司已经成立并实际占用房屋，根据《中华人民共和国公司法》相应司法解释规定，中国银行下关支行有权要求由豪飞特公司承担相应的占用费。孙槟、罗艳琳述称，其同意豪飞特公司的上诉意见。中国银行下关支行一审诉讼请求：孙槟、罗艳琳、豪飞特公司、程炳荣将南京市大桥南路18号-3的租赁房屋交付给中国银行下关支行，并支付房屋占有使用费给中国银行下关支行（以年租金235000元为标准，从2014年8月1日起至交付租赁房屋时止，至起诉之日为520219元）、违约金11750元，合计531969元。一审认定事实：南京市鼓楼区大桥南路18号-3房屋共6层，其中一、二层房屋的建筑面积均为245.94平方米，共计491.88平方米，登记所有权人为中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中国银行江苏省分行），中国银行下关支行为其下设分行，实际使用该房屋。经中国银行江苏省分行同意，中国银行下关支行将上述房屋中的一部分出租给车致嘉中心使用。车致嘉中心系程炳荣注册成立的个体工商户，登记的经营者为程炳荣，组成形式为个人经营，2014年1月领取了个体工商户营业执照和组织机构代码证。孙槟、罗艳琳系夫妻关系。程炳荣曾承租孙槟父亲的房屋用于经营汽车用品，后经孙槟等介绍联系，准备承租中国银行下关支行的上述房屋进行经营。2013年经协商一致，中国银行下关支行（甲方）与车致嘉中心（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将合法拥有处分权的南京市大桥南路18号-3（一、二楼部分出租）建筑面积217.56平方米房屋（以下简称涉案房屋），出租给乙方作营业、办公使用，租赁期限自2013年8月1日至2014年7月31日，租赁期满后，乙方要求续租的，应当于租期满前90日通知甲方，在同等条件下，乙方有权优先承租；年租金为235000元，分两次支付，每年8月和次年二月各支付117500元；乙方转租该房屋的，转租合同内容应经甲方书面认可，并由乙方会同转租的承租人到房屋租赁管理部门办理登记备案手续；在租赁期限内乙方有擅自将承租房屋转租、转让、转借他人或调换使用、拖欠租金3个月以上等情形的，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任；租赁期限内，乙方未按合同规定缴纳租金，每逾期一天按月租金1%承担违约责任；租赁期限届满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金1%的违约金等等。中国银行下关支行（甲方）和车致嘉中心（乙方）还签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定乙方承诺在签订《房屋租赁合同》后一个月内，在甲方下辖营业网点开立单位结算账户，并逐步将其所有银行业务转入甲方；乙方承诺在承租期内，为甲方引荐两家优质公司客户，分别为江苏中西医结合医院和江苏省第二中医院；如乙方在承租期内未能履行上述承诺，乙方将按年租金的5%向甲方支付违约金等等。车致嘉中心在承租涉案房屋后进行了实际经营，向中国银行下关支行交纳了合同约定的租金235000元，中国银行下关支行于2014年7月向车致嘉中心开具了一份租金发票。2014年7月双方进行了房屋租赁登记备案并取得了登记备案证明。2013年8月罗艳琳向程炳荣出具了一份收据，言明收到程炳荣投资款5万元整，并加盖了“车致嘉汽车用品销售服务中心”的公章。在互联网“58同城”登记的网页信息中，“车致嘉汽车用品销售服务中心”的联系人为孙槟。上述《房屋租赁合同》签订后，车致嘉中心未经中国银行下关支行书面同意，与蔡仕和签订了一份《房屋租赁合同2》，约定车致嘉中心将涉案房屋二层中的一间70平方米出租给蔡仕和使用，年租金为7万元等等。2014年2月，蔡仕和等人以《房屋租赁合同2》为基础，注册成立了豪飞特公司，注册资本为3万元，法定代表人为蔡仕和，股东为蔡仕和与程炳荣，出资额分别为2.97万元、0.03万元。2016年4月豪飞特公司的法定代表人变更为罗艳琳，股东变更为罗艳琳、程炳荣，出资额分别为2.97万元、0.03万元。豪飞特公司在涉案房屋外立面悬挂“豪飞特汽车服务会所”并进行经营。2014年7月罗艳琳向中国银行下关支行出具一份加盖有车致嘉中心公章的《授权委托书》，内容为车致嘉中心委托罗艳琳作为代理人，与中国银行下关支行协商签订涉案房屋租赁合同，代理权限包括作出草拟并签订正式协议，并在协议履行期间继续代表委托人作出意思表示等等。程炳荣对该份《授权委托书》的真实性持有异议。上述《房屋租赁合同》期限届满之前，车致嘉中心向中国银行下关支行提出继续承租涉案房屋，双方签订了一份《租赁意向性协议》，约定租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日，年租金为235000元，并约定本协议旨在明确双方合作意向，具体的合同细节如租赁价格、支付方式、租赁期限等未尽事宜经双方深入沟通、协商后共同确认，并在正式的《租赁合同》中明确；本协议仅为双方达成一致租赁意见的意向性证明，正式合同需经中国银行江苏省分行批复同意后签订，若批复不同意，本意向协议自动作废等等。此后，中国银行下关支行向中国银行江苏省分行申请续签合同事宜，但由于对租赁期限等问题未能与车致嘉中心协商一致，导致双方多次协商后仍未能续签租赁合同，但车致嘉中心一直实际使用涉案房屋对外经营。2016年1月豪飞特公司取得《机动车维修经营许可证》，载明的经营地址位于涉案房屋内。2016年6月6日中国银行下关支行向车致嘉中心发出一份《房租催缴通知单》，称双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年7月31日到期，截至2016年5月31日已拖欠房租22个月，前期车致嘉中心代表与中国银行下关支行商谈房屋续租事宜已达成一致，中国银行下关支行已将房屋租赁合同发送给车致嘉中心，要求尽快交纳拖欠中国银行下关支行的房租505837元和上年度的房屋租赁违约金11750元等等。孙槟于2016年6月7日签收了上述《房租催缴通知单》。2016年6月程炳荣向南京市鼓楼区市场监督管理局提交书面材料，申请注销车致嘉中心，注销理由是车致嘉中心不是本人经营，营业执照遗失等等。2016年6月30日上述注销申请被核准，车致嘉中心被注销。车致嘉中心注销后，2016年9月1日罗艳琳仍以车致嘉中心的名义向中国银行下关支行提交一份《申请》，称《房屋租赁合同》签订后，2014年7月31日前的租金正常缴纳，2013年8月1日至2015年10月（纬三路隧道开通前）期间，大桥南路南北双向路面基本上处于特别拥堵状态，导致客户不愿意过来，公司无生意可做，这几年公司亏损巨大，也催促合同续租事宜，但双方在后面续租租期及租金方面一直未能达成一致，向中国银行下关支行提出以下申请：1.2014年8月1日—2016年7月31日期间按原合同年租金235000元支付；2.自2016年8月1日—2018年7月31日期间租金每年在上一年基础上上涨5%；3.正常缴纳2013年8月1日—2014年7月31日补充协议上的违约金11750元等等。在该份《申请》上，罗艳琳书写了全部内容，并加盖了车致嘉中心的公章。对于上述《申请》及车致嘉中心注销后的公章问题，罗艳琳称是程炳荣安排其书写，加盖公章后又放回原处，其不清楚车致嘉中心注销事宜；程炳荣对此不予认可，认为程炳荣开始时和罗艳琳是合伙关系，程炳荣投资5万元，每个月发工资2000元，该5万元现在也没有处理，在车致嘉中心前期经营过程中，程炳荣和罗艳琳各自收取客户费用，之后一直由被告孙槟、罗艳琳夫妻经营并收取款项，车致嘉中心在中国银行下关支行处开设了单位基本账户，账户中有孙槟多笔转账记录，销售单由孙槟签字报销，均可以印证孙槟、罗艳琳实际经营的事实。2016年9月7日中国银行下关支行向车致嘉中心及程炳荣、孙槟、罗艳琳发送一份《通知函》，称《房屋租赁合同》到期后，车致嘉中心及程炳荣、孙槟、罗艳琳既未续签租赁合同，又不交付租赁房屋和租金，严重侵犯了中国银行下关支行的权利，现通知接函后15日内缴纳欠租和补充协议的违约金11750元，并从租赁处搬离、交付房屋等等，次日车致嘉中心及程炳荣、孙槟、罗艳琳收到该函。此后，中国银行下关支行与车致嘉中心及程炳荣、孙槟、罗艳琳双方仍未就租赁期限等事项达成协议，致纠纷产生。2016年10月中国银行下关支行诉至一审法院，要求判如所请。一审审理过程中，程炳荣申请证人陈某,4作证，陈某,4出庭作证时陈述，其于2015年7月在网上看到罗艳琳发布的车致嘉中心招聘信息，后到车致嘉中心担任店长；车致嘉中心负责人是孙槟，以现金方式支付工资，该中心实际上是孙槟、罗艳琳夫妇在经营，后来知道程炳荣也是合伙人，有时去送货，蔡仕和负责具体事务；由于孙槟当时没有支付约定的销售提成，证人离开后发信息给孙槟，后孙槟报警称证人诈骗，罗艳琳在派出所打了证人一巴掌，此后双方没有联系等等。经一审法院向双方当事人释明后，中国银行下关支行于2017年1月16日实际收回涉案房屋。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；中国银行下关支行提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、租金发票、租赁合同登记备案证明、《租赁意向性协议》、《授权委托书》、《申请》、《房租催缴通知单》、《通知函》、《房屋租赁合同2》、工商注册资料等；程炳荣提交的5万元投资款收据、互联网网页信息、照片、车致嘉中心注销登记资料、单位基本账户资料、豪飞特公司工商注册登记资料、《申请》等；罗艳琳提交的《授权委托书》、《租赁意向性协议》、工资表、费用报销审批单、《申请》、《机动车维修经营许可证》、照片等；证人证言；以及一审法院开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中国银行下关支行经房屋所有权人同意后将涉案房屋出租给车致嘉中心使用，双方为此签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，系当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效，当事人应当依照法律规定和合同约定全面履行各自的合同义务。关于合同期满后的履行问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据中国银行下关支行和车致嘉中心签订的《租赁意向性协议》、当事人陈述等证据，双方租赁合同于2014年7月31日期限届满后，约定续租合同的内容应经中国银行下关支行的上级机构中国银行江苏省分行批复同意后签订，但由于此后双方未续签正式合同，而车致嘉中心继续使用涉案房屋，中国银行下关支行对此亦未提出异议，故双方在2014年8月1日之后形成不定期租赁关系。根据法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，中国银行下关支行曾于2016年6月7日以及2016年9月7日两次发函，要求车致嘉中心经营人15日内交纳欠租、支付违约金、交还房屋，应视为行使不定期租赁合同任意解除权，故双方之间的不定期租赁关系自孙槟、罗艳琳、程炳荣收函后第16日即2016年9月24日起解除。关于车致嘉中心的法律责任承担问题。根据《中华人民共和国民法通则》、国务院《个体工商户条例》以及《最高人民法院关于适用的解释》等有关规定，公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户；个体工商户营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人；个体工商户的债务，个人经营的以个人财产承担，家庭经营的以家庭财产承担。本案中，程炳荣申请设立了个体工商户车致嘉中心，是登记的经营者，应当承担法律责任，孙槟、罗艳琳夫妇虽然不是登记经营者，但根据中国银行下关支行提交的《申请》，程炳荣提交的5万元投资款收据、互联网网页信息、车致嘉中心的基本账户资料，罗艳琳提交的工资表、费用报销审批单、《申请》，以及证人陈某,4的当庭证词等证据，可以认定孙槟、罗艳琳与程炳荣确曾共同经营车致嘉中心，孙槟、罗艳琳亦属于该个体工商户的实际经营人，应与程炳荣一起对车致嘉中心的债务承担连带清偿责任。由于车致嘉中心现已被程炳荣登记注销，中国银行下关支行要求程炳荣、孙槟、罗艳琳对车致嘉中心的债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据中国银行下关支行提交的豪飞特公司的工商注册资料、《房屋租赁合同2》、《机动车维修经营许可证》、照片等证据，可以认定豪飞特公司未经中国银行下关支行许可实际占有使用涉案房屋中的一部分（约70平方米），其应当对此与程炳荣、孙槟、罗艳琳共同承担支付房屋占有使用费等相关法律责任。关于涉案房屋的返还问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，在租赁合同解除后，程炳荣、孙槟、罗艳琳、豪飞特公司应当将涉案房屋返还中国银行下关支行，中国银行下关支行要求程炳荣、孙槟、罗艳琳、豪飞特公司返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。经一审法院释明之后，中国银行下关支行已于2017年1月16日实际收回涉案房屋，一审法院予以确认。关于中国银行下关支行主张的房屋占有使用费及违约金问题。根据前述分析，在不定期租赁关系解除之前，原租赁合同继续有效，故程炳荣、孙槟、罗艳琳应当按照原合同约定的租金标准（即年租金标准为235000元）向中国银行下关支行支付2016年9月24日之前的租金，在2016年9月24日之后，程炳荣、孙槟、罗艳琳应当参照原合同约定的标准，支付中国银行下关支行房屋占有使用费损失。2016年9月1日罗艳琳以车致嘉中心的名义向中国银行下关支行提交的《申请》中，对于按照原合同租金标准承担责任亦不持异议。因此，对中国银行下关支行要求被告方按照年租金235000元的标准，支付2014年8月1日至2017年1月16日实际收回涉案房屋期间的租金及房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。但由于豪飞特公司实际占有使用部分房屋，故豪飞特公司应对上述期间的房屋租金及占有使用费用，在32.18%（=70÷217.56）的范围内，承担连带清偿责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据中国银行下关支行与车致嘉中心签订的《房屋租赁补充协议》约定，车致嘉中心在承租期内未能履行为中国银行下关支行引荐两家优质公司客户承诺的，应按年租金的5%向中国银行下关支行支付违约金。2016年9月1日罗艳琳以车致嘉中心的名义向中国银行下关支行提交的《申请》中，对于承担该违约金11750元亦不持异议。由于车致嘉中心未按照约定履行义务，现又被注销登记，故中国银行下关支行要求程炳荣、孙槟、罗艳琳承担上述违约金11750元的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十六条、第九十条之规定，判决：一、程炳荣、孙槟、罗艳琳、豪飞特公司将南京市大桥南路18号-3一、二层有关租赁房屋返还中国银行下关支行（已实际交付）；二、程炳荣、孙槟、罗艳琳于判决发生法律效力之日起五日内，按照年租金235000元的标准，一次性共同给付中国银行下关支行自2014年8月1日至2017年1月16日期间的房屋租金及占有使用费；豪飞特公司对前款的房屋租金及占有使用费，在32.18%的范围内承担连带清偿责任；三、程炳荣、孙槟、罗艳琳于判决发生法律效力之日起五日内一次性给付中国银行下关支行违约金11750元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9120元，由程炳荣、孙槟、罗艳琳、南京豪飞特汽车用品有限公司共同承担。二审中，孙槟、罗艳琳提交房屋租赁居间合同一份，以证明程炳荣曾租房作为车致嘉中心工人的集体宿舍，其系车致嘉中心的实际经营人。程炳荣对该证据的真实性持异议，认为合同上签字并非其所签署，且不能达到证明目的。中国银行下关支行认为该证据的真实性不能确定，且不具备关联性、证明力。豪飞特公司对于该证据无异议。豪飞特公司提交房屋租赁合同一份，证明豪飞特公司与案外人南京大成金旅游景点开发优先公司签订租赁合同，租期为2016年7月5日至2021年7月4日间，地点在南京市中山北路1层，并认为豪飞特公司在该地点而非在涉案房屋实际经营；一审判决认定豪飞特公司实际占用房屋使用费的期限也存在错误。中国银行下关支行、程炳荣认为该证据的真实性不能确定，且不具备关联性、证明力；直到2017年1月16日其收回涉案房屋时，涉案房屋依然悬挂豪飞特公司门头。孙槟、罗艳琳对该证据无异议，认为悬挂豪飞特公司门头不代表实际占用；中国银行下关支行收回涉案房屋后，豪飞特公司的门头依然存在，但显然不能认定租赁关系延续到至今。本院对上述证据形式上的真实性予以确认，对真实性、关联性结合案件情况综合予以认定。对于一审查明的事实，孙槟、罗艳琳、豪飞特公司异议之处为：2013年8月罗艳琳只是作为经办人签收了收据，“58同城”网页信息中，联系人包括孙槟与程炳荣。同时，蔡仕和与车致嘉中心的房屋租赁期限仅为1年，程炳荣在一审中也认可车致嘉中心未在涉案房屋从事经营，但一审法院对上述事实未予查明。车致嘉中心出具给罗艳琳的《授权委托书》不仅有车致嘉中心公章，也有程炳荣的签名，一审法院仅查明程炳荣对该委托书的真实性持有异议，但未进一步认定。程炳荣称营业执遗失，亦与事实不符。罗艳琳于2016年9月1日提交申请并代表程炳荣与中国银行下关支行协商时，中国银行下关支行并未有如实告知情况，有相互串通嫌疑。一审法院认定车致嘉中心前期之后由孙槟、罗艳琳实际经营并收取客户费用，不符合客观事实；孙槟、罗艳琳亦未收到中国银行下关支行发出的《通知函》。中国银行下关支行、程炳荣对一审认定的事实不持异议，程炳荣陈述豪飞特公司一直实际占有涉案房屋。本院二审另查明，孙槟、罗艳琳、豪飞特公司在一审庭审中，已针对证人证言等证据发表意见及提交反证，并就案情进行充分陈述及发表辩论意见。本院认为，中国银行下关支行与车致嘉中心签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，依法成立并生效，当事人应当依照法律规定和合同约定全面履行各自的合同义务。在租赁合同约定的期限于2014年7月31日届满后，双方未续签书面合同，故双方之间形成不定期租赁关系。后中国银行下关支行发函要求车致嘉中心经营人15日内交纳欠租、支付违约金、交还房屋，故一审法院认定租赁合同解除，并无不当。孙槟、罗艳琳主张其并未于次日收到函件，但现有证据可显示寄送该函件的邮件已经签收，故对其这一理由，本院不予采信。就法律责任承担问题，孙槟、罗艳琳上诉称其并非实际经营人，其在车致嘉中心工作仅为帮忙，不应承担支付租金的责任。对此本院认为，结合中国银行下关支行及程炳荣提交的相关证据，及孙槟、罗艳琳参与租赁事宜协商、罗艳琳在车致嘉公司注销后仍持有公章、书写《申请》等事实，可证明孙槟、罗艳琳对车致嘉中心的经营、财务等事项均实际负责，其与程炳荣共同经营车致嘉中心，属于实际经营人。孙槟、罗艳琳虽认为其持有的《授权委托书》可证明其仅系程炳荣代理人，但仅凭该证据并不足以否认其实际经营的事实，一审法院据此认定孙槟、罗艳琳应与程炳荣一起对车致嘉中心的债务承担连带清偿责任，并无不当。豪飞特公司上诉称其不应承担连带责任，理由为：签订租赁合同的是蔡仕和而非豪飞特公司，因而豪飞特公司并非次承租人。同时，签订该租赁协议仅为豪飞特公司注册之需，豪飞特公司并未实际占用涉案房屋。豪飞特公司签订的租赁合同租期仅为1年，2016年7月5日后亦与他人另行签订租赁合同从事经营，故一审计算的豪飞特公司占有使用费期限有误；豪飞特公司也从未向车致嘉中心缴纳租金，中国银行下关支行主张租金，时效已过。对此本院认为，因蔡仕和签订租赁协议是为豪飞特公司注册之需，且其为豪飞特公司原法定代表人，故一审认定豪飞特公司系该租赁合同当事人，并无不当。豪飞特公司提交的营业执照、租赁合同等证据虽可初步证明其于2016年7月起有其他经营场所，但豪飞特公司的门头一直悬挂在涉案房屋处，豪飞特公司亦未提交证据证明其已于返还房屋前实际搬迁，也未在一审中明确提出诉讼时效抗辩，故一审法院判决其根据租赁房屋的面积份额承担租金及占有使用费的连带责任，亦无不当。孙槟、罗艳琳、豪飞特公司还称一审中对部分证据未予质证，对此本院认为，从一审庭审记录等可知，三上诉人已针对本案事实及证据发表意见及提交反证，其亦未能提交充分证据否定一审据此查明的事实，故本院对其这一上诉理由不予采信。综上，上诉人孙槟、罗艳琳、豪飞特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9120元，由上诉人孙槟、罗艳琳、南京豪飞特汽车用品有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年八月三十一日书记员  郭旭冬