安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1302民初6207号原告（反诉被告）：刘书玲，女，1974年2月20日，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：孟云东，安徽民之声律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡文静，女，1980年8月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：龚振虎，安徽三联律师事务所律师。原告（反诉被告）刘书玲与被告（反诉原告）蔡文静租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘书玲及其委托诉讼代理人孟云东、被告蔡文静及其委托诉讼代理人龚振虎，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘书玲向本院提出诉讼请求：1、判令蔡文静继续履行与刘书玲签订的《租赁合同》，支付房租30000元；2、本案诉讼费由蔡文静承担。事实与理由：2014年7月1日，刘书玲与蔡文静签订《房屋租赁合同》，蔡文静租赁刘书玲十间房屋和院子，租金为每年30000元，每年支付一次，租赁期限自2014年7月1日至2022年7月1日。2017年6月28日，蔡文静突然告知刘书玲要求终止合同。理由是刘书玲的房屋不符合政策要求的办园条件。刘书玲认为蔡文静的理由不能成立，合同签订之时蔡文静对刘书玲的房屋是充分了解的，能否办园并非不可预知，蔡文静的行为构成违约。刘书玲为维护其合法权益，特具状起诉，请求支持其诉讼请求。被告蔡文静辩称，《房屋租赁合同》约定了因不可预见的原因或国家政策实施等因素，双方可以终止合同。蔡文静要求解除合同系政策性原因造成的，是蔡文静不可预知的，符合约定的解除合同的条件，不构成违约。双方于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》，2014年11月14日省教育厅下发《安徽省幼儿园办园基本标准（试行）》。该《标准》第十七条规定，幼儿园需取得消防部门出具的消防安全合格证明，刘书玲的房屋结构无法取得消防安全合格证明，在多方努力下，蔡文静才勉强经营了一段时间。在2014年签订《房屋租赁合同》之初，刘书玲扩建房屋，蔡文静即要求刘书玲在二楼西头预留一个消防安全通道。刘书玲为了增加房屋面积没有预留消防通道，致使涉案房屋不能满足消防要求，无法达到办学条件，应解除《房屋租赁合同》，并驳回刘书玲要求履行《房屋租赁合同》及支付租赁费的诉讼请求。反诉原告蔡文静向本院提出反诉请求：1、解除蔡文静与刘书玲签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由刘书玲承担。事实与理由：2014年7月1日，蔡文静与刘书玲签订《房屋租赁合同》，刘书玲将位于埇桥区顺河乡街北的房屋出租给蔡文静用于开办幼儿园，并对租金、租期、终止条件等作出了约定。其中约定在不可预见的情况下，双方终止合同。合同签订后，蔡文静依约履行了合同相应的义务。2017年4月20日，宿州市埇桥区教育体育局向蔡文静开办的幼儿园下达了整改通知书，认定蔡文静的办学地点缺少安全通道，不符合办学条件，并责令停止办学。因刘书玲的房屋无法进行改造，使蔡文静无法达到租房办学的目的，已符合解除合同的条件。特提出反诉，请求支持反诉请求。反诉被告刘书玲针对反诉原告蔡文静的反诉辩称，刘书玲不存在违约行为，蔡文静要求解除房屋租赁合同理由不当。蔡文静虽然要求解除合同，但反诉事实与理由部分说的却是合同终止的约定情形。事实上在2014年双方签订租赁合同时蔡文静就对涉案房屋有了充分了解，对是否符合办学条件应当是明知的。事后虽然教育部门出台了相关办学政策，但该政策并不影响蔡文静使用涉案房屋继续办学，至于房屋内通道如何设置、扶手及监控如何安装，均是蔡文静在办学过程中对承租房屋管理、改造、使用的权利，并非房屋自身存在的问题。蔡文静以此为由要求解除《房屋租赁合同》，理由不当，应驳回蔡文静的反诉请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，刘书玲与蔡文静签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，刘书玲将位于宿州市埇桥区顺河乡顺河街北头房屋（门面相邻两间，院内及上下房屋十间）租给蔡文静用于开办幼儿园，租赁期限自2014年7月1日至2022年7月1日,其中2014年7月1日至2015年7月1日租金为28000.00元，2015年7月1日至2022年7月1日每年租金为30000.00元；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后终止合同；在不可预知的情况下，双方终止合同（国家政策实施及自然灾害或房屋拆迁）。合同签订后，蔡文静对涉案房屋进行了装潢并入驻开办了顺河蓝天幼儿园。2015年11月30日，宿州市埇桥区教育体育局向蓝天幼儿园发出整改通知书，要求增加独立的园舍入口，楼梯两侧设置幼儿扶手，电源插座安装在1.7m以上位置并加装漏电保护装置，厨房要相对封闭，蔡文静接到整改通知书后进行了整改。2017年4月20日，宿州市埇桥区教育体育局对蓝条幼儿园进行检查，发现蓝天幼儿园缺少安全通道，要求尽快配备辅助用房、办公用房、生活用房等，并发出了限期整改通知书。因涉案房屋无法增加安全通道，蔡文静于2016年6月28日以涉案房屋不符合办园条件为由向刘书玲送达通知书，要求解除其与刘书玲签订的《房屋租赁合同》。刘书玲不同意解除合同，遂向本院提起诉讼，要求蔡文静继续履行合同。在诉讼期间，蔡文静向本院提出反诉，要求判令解除其与刘书玲签订的《房屋租赁合同》。另查明，蔡文静已支付房租至2017年7月1日。上述查明的事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》、宿州市埇桥区教育体育局《整改通知书》、《通知书》及照片予以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，非因法定或约定事由，当事人不得要求解除合同。涉案《房屋租赁合同》系刘书玲和蔡文静的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，原、被告本应全面履行合同约定的权利义务。但是在合同履行过程中，宿州市埇桥区教育体育局于2015年11月30日向蔡文静开办的顺河蓝天幼儿园下达了整改通知书，责令蔡文静对其租用的刘书玲房屋不符合开办幼儿园要求的地方进行整改，蔡文静亦对照《整改通知书》进行了积极的整改。最终因房屋缺少备用安全通道及未配备辅助用房、办公用房、生活用房等，被宿州市埇桥区教育体育局再次责令限期整改，且根据涉案房屋现状，也确实无法加装备用安全通道。即涉案房屋已无法满足开办幼儿园的要求，不能达到蔡文静租用房屋办学的目的，如继续要求蔡文静履行合同，将对蔡文静显失公平。故刘书玲要求蔡文静继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持，蔡文静要求解除其与刘书玲签订的《房屋租赁合同》的反诉请求，本院予以支持。虽然涉案《房屋租赁合同》的解除非因蔡文静原因造成的，但因蔡文静未提前一定时间将解除合同的要求告知刘书玲，以便刘书玲寻找其他租户而免受租金损失，故本院酌定蔡文静给予刘书玲7500.00元作为补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘书玲与被告（反诉原告）蔡文静于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）蔡文静于本判决书生效后十日内给付原告（反诉被告）刘书玲补偿款7500.00元；三、驳回原告（反诉被告）刘书玲的诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为275.00元，反诉案件受理费减半收取为40.00元，刘书玲承担115.00元，蔡文静承担200.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  石少一二〇一七年八月二十八日书记员  周擎宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。