山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁07民终4404号上诉人（原审原告）：冯薇薇，女，1973年5月7日出生，汉族，住寿光市。委托诉讼代理人：高学萍，男，1971年2月17日出生，汉族，住寿光市，系冯薇薇之夫。被上诉人（原审被告）：潍坊北大科技园建设开发有限公司，住所地：寿光市兴隆路567号201室。法定代表人：傅继礼，董事长。委托诉讼代理人：张美龄、韩彬，山东寿城律师事务所律师。上诉人冯薇薇因与被上诉人潍坊北大科技园建设开发有限公司（简称北大科技园建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2016）鲁0783民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯薇薇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、北大科技园建设公司宣传温泉入户的《领世郡温泉序》宣传册、网络宣传、住户手册，对温泉入户允诺具体确定，冯薇薇基于对该允诺的信任，才会接受房产价款并签订合同，因此，系北大科技园建设公司作出的要约，并非一审法院认定的要约邀请；2、其在房屋交接单上签字，不能视为对北大科技园建设公司提交的房屋交付条件及标准的认可；3、铺贴花岗岩是北大科技园建设公司应履行的合同义务，一审法院以“不符合法律规定的起诉条件，予以驳回”明显系适用法律错误。北大科技园建设公司未提交书面答辩意见。冯薇薇向一审法院诉讼请求：1.判令北大科技园建设公司因未开通温泉入户设施，支付冯薇薇违约金50000元；2.判令北大科技园建设公司协助冯薇薇办理所购的E3号楼2单元1002号房屋房产证及土地使用证，并支付违约金535.7元（自合同约定的办理产权证书之日2015年5月25日起至房产证及土地使用权证办理之日，暂计算至起诉日）；3.判令北大科技园建设公司为冯薇薇所在楼层公共楼梯铺贴花岗岩；4.本案诉讼费用由北大科技园建设公司负担。一审法院认定事实：2011年，北大科技园建设公司以广告册、报纸等形式称其开发的领世郡小区内将建设温泉设施，满足42度热汤入户、让每位购房户在自己家里就可以享受温泉的条件。2011年5月30日，冯薇薇（××）与北大科技园建设公司（××）签订商品房预售合同一份，约定冯薇薇购买北大科技园建设公司开发的位于寿光市农圣街北、学院路东领世郡E3号楼2单元1002号房屋一处，商品房单价为3339.33元/平方米，总价款为479194元。××应当在2012年5月30日前向××交付该商品房，××应当在2012年8月30日前办理完该商品房所在楼栋的房屋所有权登记，商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因××的责任，××未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权登记的：①××有权解除合同……；②不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算，向××支付全部已付款万分之0.01的违约金。合同签订后，冯薇薇先后支付购房款479916元，北大科技园建设公司竣工后于2013年5月8日交付商品房，但该房屋所有权证及土地使用权证至今未办理变更登记。北大科技园建设公司向冯薇薇出具的高层E2、E3、E6楼座交房标准第6项为：楼梯设不锈钢扶手、铺贴花岗岩，但北大科技园建设公司施工过程中未将楼梯铺贴花岗岩。一审法院认为，冯薇薇与北大科技园建设公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。本案双方当事人争议的焦点主要有三点：一、冯薇薇主张北大科技园建设公司未履行开通温泉入户义务，要求北大科技园建设公司支付违约金50000元是否成立。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，本案冯微微提交的《邻世郡·温泉序》宣传册、网页宣传截图、住户手册虽为大众所知晓，但双方签订的商品房预售合同中，并未约定温泉入户，应为北大科技园建设公司的要约邀请，冯薇薇购买房屋单价为3339.33元，并未高于同地段同类房屋的价格，且冯薇薇在房屋交接单上签字认可，并已接收房屋，视为对北大科技园建设公司交付的房屋交付条件及标准的认可，而冯薇薇提交的协议书为个案处理，且以调解方式结案，对本案没有参考性，故冯薇薇主张北大科技园建设公司承担未开通温泉入户设施，支付违约金的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。二、北大科技园建设公司未协助冯薇薇办理房屋所有权证及土地使用证变更登记是否违反合同，应如何承担责任。冯薇薇履行交付购房款后，有权要求北大科技园建设公司协助办理房屋的所有权及土地使用权证，双方签订的商品房预售合同中约定，如因××的责任，××未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权登记的：①××有权解除合同……；②××不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之0.01的违约金。因北大科技园建设公司未能协助冯薇薇办理房屋所有权证及土地使用权证书，属违反合同约定，应承担违约责任，应协助冯薇薇办理房屋所有权及土地使用证的登记，并按合同约定支付违约金。该房屋交付时间为2013年5月8日，违约金应自房屋交付之日逾期240日起开始计算。冯微微要求北大科技园建设公司自2015年5月25日起按合同约定的标准支付逾期办证违约金的请求，不违背法律规定及双方约定，法院予以支持。三、北大科技园建设公司未按交付条件楼梯未铺贴花岗岩，应如何承担责任。根据冯薇薇提供的高层E2、E3、E6楼交房标准，楼梯铺贴花岗岩，但北大科技园建设公司未按交房标准将楼梯铺贴花岗岩，根据有关法律规定，建筑区划内的通道、楼梯等公共通行部分属业主的共有部分，对共有部分享有共同共有和共同管理的权利，现冯薇薇提起诉讼，不符合法律规定的起诉条件，应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、潍坊北大科技园建设开发有限公司协助冯薇薇办理所购的寿光市领世郡E3号楼2单元1002号房屋的所有权证及土地使用权变更登记手续；二、潍坊北大科技园建设开发有限公司支付冯薇薇违约金（以本金479916元，自2015年5月25日按合同约定的标准计算至本判决生效之日）；三、驳回冯薇薇的其他诉讼请求。以上一、二项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1063元，冯薇薇负担500元，潍坊北大科技园建设开发有限公司负担563元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，冯薇薇与北大科技园建设公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。关于冯薇薇主张北大科技园建设公司宣传温泉入户的《领世郡温泉序》宣传册、网络宣传、住户手册，对温泉入户允诺具体确定，冯薇薇基于对该允诺的信任，才会接受房产价款并签订合同，因此，系北大科技园建设公司作出的要约，并非一审法院认定的要约邀请的诉求。经查，要约邀请是指一方发出相关信息，希望对方看到后向自己发来订立合同的请求的一种手段，是希望别人向自己发出要约的意思表示。本案中，北大科技园建设公司将温泉入户作为房产宣传的内容，并未作为房屋买卖合同的约定要件，因此，一审法院认定为要约邀请并无不当。该上诉理由，本院不予支持。关于冯薇薇主张其在房屋交接单上签字，不能视为对北大科技园建设公司提交的房屋交付条件及标准的认可的诉求。经查，冯薇薇与北大科技园建设公司签订的商品房预售合同中，并未约定温泉入户，在冯薇薇交付房款接收房屋时，亦在房屋交接单上签字确认，应认定为北大科技园建设公司按照合同约定交付了房产，冯薇薇对房屋交付条件及标准予以认可。该上诉理由，本院不予支持。关于冯薇薇主张铺贴花岗岩是北大科技园建设公司应当履行的合同义务，一审法院以“不符合法律规定的起诉条件，予以驳回”明显系适用法律错误的诉求。经查，该项争议标的系高层E2、E3、E6楼通道、楼梯等公共通行部分，建筑区划内的业主对该共有部分享有共同共有和共同管理的权利，一审法院以冯薇薇不符合法律规定的起诉条件为由予以驳回符合法律规定。该上诉理由，本院不予支持。综上所述，冯薇薇的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1063元，由上诉人冯薇薇负担。本判决为终审判决。审判长  朱奉纲审判员  冯海玲审判员  高 波二〇一七年八月十一日书记员  田 然