江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0621民初3592号原告:中国农业银行股份有限公司海安县支行，住所地海安县海安镇中坝南路25号，统一社会信用代码91320621838557558F。负责人:吴海勇，该行行长。委托诉讼代理人:仲伟勇，该行风险与信贷管理部副总经理。委托诉讼代理人:张进军，该行风险与信贷管理部职员。被告：金益富，男，1976年11月22日出生，住海安县。被告:徐海琴，女，1985年1月5日出生，住海安县。被告：南通长宏房地产开发有限公司，住所地海安县海安镇人民西路118号23幢101-102室，统一社会信用代码91320621677632608A。法定代表人：张宏章，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱仁艳，江苏慧眼律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司海安县支行（以下简称海安农行）诉被告金益富、徐海琴、南通长宏房地产开发有限公司（以下简称长宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法由代理审判员景慧独任审理，并于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告海安农行的委托诉讼代理人仲伟勇、张进军，被告长宏公司的法定代表人张宏章、委托诉讼代理人钱仁艳到庭参加诉讼，被告金益富、徐海琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告海安农行诉称：2016年2月2日，原告与金益富、徐海琴签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告向被告发放个人住房按揭贷款131万元，还款期限至2026年2月1日；在未取得房产证、办理抵押担保手续前，由被告长宏公司提供阶段性担保。合同签订后，原告按约发放了贷款，被告金益富出具了借款借据。2017年1月后，被告金益富、徐海琴离家失联，所经营的海安县万户喜超市也已关闭，我行多次电话及上门催收，均未能联系到借款人。鉴于借款人未按约定如期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款。现原告起诉要求：1、被告金益富、徐海琴立即归还原告贷款本金1168083.29元、截止2017年5月14日的利息10918.98元，并支付自2017年5月15日起至实际清偿之日止的利息（按合同约定标准计算），同时加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、被告长宏公司对被告金益富、徐海琴上述义务承担连带责任。被告长宏公司辩称：因原告的重大过错导致涉案房屋的抵押登记手续无法办理，根据《担保法》以及《民法通则》的相关规定，应免除被告长宏公司的担保责任。1、被告长宏公司对该笔借款本息提供阶段性担保。根据合同约定，该笔借款既有借款人提供的物保，也有被告长宏公司提供的人保，且被告长宏公司提供的人保系阶段性担保，这个阶段性担保的阶段性应为原告发放贷款之日起至涉案房屋办妥以抵押权人的抵押登记手续之日为止，即在涉案房屋的抵押登记办完时，被告长宏公司的担保责任即免除。2、涉案房屋办理抵押登记手续的义务主体是抵押人金益富、徐海琴和抵押权人即本案的原告，被告长宏公司并非办理抵押登记手续的义务主体，故被告长宏公司无法控制办理抵押登记手续的进程。在金益富、徐海琴失联前，原告与被告金益富、徐海琴完全有充分的时间和条件办理涉案房屋的抵押登记手续，然而正是因为原告不积极办理抵押登记的行为，直接导致被告长宏公司所提供的阶段性保证期间届满的条件不能成就，故原告怠于履行办理抵押登记手续行为导致阶段性担保期限无限期的延长应当直接视为被告长宏公司所提供的阶段性担保期间届满，被告长宏公司的担保责任免除。三、海安各大经营房贷业务的银行（包括本案的原告）为了方便购房人办理抵押登记手续，在与抵押人签订《个人购房担保借款合同》时均强制要求抵押人前往海安县公证处办理委托第三方代为办理抵押登记手续的授权委托书，授权委托书的办理是签订《个人购房担保借款合同》的前置条件，在抵押人不能亲自办理抵押登记手续时，受托人完全可以持经过公证的授权委托书全权代表抵押人办理抵押登记手续。但原告与被告金益富、徐海琴签订《个人购房担保借款合同》时，既未主动向被告金益富和徐海琴索要该公证书，且在办理贷款手续也未尽到审慎的审查义务，原告的该行为直接导致被告金益富和徐海琴失踪后，唯一办理抵押登记手续的途径被封锁。进而导致被告长宏公司的阶段性担保期限无限延长。原告完全有理由预见涉案房屋如不办理抵押登记将会发生什么法律风险，原告在明知风险存在的前提下仍怠于履行办理抵押登记的义务故意延长被告长宏公司的保证期间并在造成借款损失风险后，要求被告长宏公司承担全部连带担保责任，企图将自身造成的损失全部转嫁给被告长宏公司，这一行为违反了民法的公平和诚实信用的法律原则。综上所述，请求法庭驳回原告对被告长宏公司的全部诉讼请求。被告金益富、徐海琴未答辩，亦未提供证据。经审理查明：2016年2月2日，被告金益富作为借款人，金益富与徐海琴作为抵押人，长宏公司作为保证人，共同与贷款人海安农行签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：海安农行根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款131万元，借款用途为用于借款人购买位于海安县××××室房屋，借款期限为120个月，自2016年2月2日起至2026年2月1日止；本合同项下借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定；借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动比例确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日为止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；对借款人应付未付利息（含正常利息、逾期利息及罚息），贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人授权贷款人将全部借款直接划入售房人长宏公司的银行账户；本合同还款方式为等本递减还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人长宏公司提供保证担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利等及实现债权的一切费用；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人应协助配合贷款人办理抵押房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；抵押人自愿以海安县人民西路118号24幢107室的房屋作为抵押物，为案涉借款提供抵押担保。同日，海安农行按约发放贷款131万元，借款凭证载明：借款日期为2016年2月2日，到期日为2026年2月1日，借款金额为131万元，还款方式为等额本金递减还款，执行年利率为5.635%，逾期年利率为8.4525%。上述借款发放后，被告按月偿还至2017年3月3日之前的借款本息。此后未按约正常还款，截止2017年5月14日，被告尚欠贷款本金1168083.29元、利息10918.98元。因被告未按约还款，引发诉讼。审理中，到庭当事人一致确认案涉抵押房地产未按上述合同约定办理相应的抵押登记。被告长宏公司提供了案涉抵押财产的不动产权证书，该证书显示于2017年3月8日颁发，编号为（2017）海安县不动产权第0002831号。另查明，被告金益富与徐海琴于2007年8月28日登记结婚。以上事实，有原告海安农行提供的《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》，海安农行信贷管理系统截图、不动产权证书、结婚证复印件及到庭当事人的陈述等证据，在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告海安农行与被告金益富、徐海琴、长宏公司签订的《个人购房担保借款合同》，未违反法律、行政法规的禁止性规定，是当事人真实意思的表示，合法有效，各方当事人均应按约全面履行义务。海安农行按约发放了贷款，被告金益富应当按约向海安农行支付利息并归还借款，逾期还款应当按约偿付逾期利息。被告金益富未按期足额偿还借款，原告海安农行有权依据合同约定宣布案涉贷款全部提前到期，原告海安农行宣布案涉贷款提前到期日应确定为本院将诉状副本送达至本案被告之日，即2017年6月14日。被告金益富、徐海琴系夫妻关系，该债务发生在夫妻关系存续期间，依法应视为夫妻共同债务，被告徐海琴应当对案涉借款本息承担共同还款责任。被告长宏公司为案涉贷款提供阶段性连带保证责任担保，在案涉海安农行取得案涉房屋的抵押物权之前，长宏公司应按约承担保证责任。关于被告长宏公司辩称的原告海安农行存在重大过错导致本案抵押登记未能办理其应免除担保责任的问题。第一，被告长宏公司为案涉贷款提供阶段性连带保证责任担保,阶段性保证期限约定为“自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”，该约定为附条件免除保证人保证责任的约定，只有在抵押房屋所有权证及房屋他项权证均已办理完毕时，长宏公司方能免除保证责任；第二，办理抵押登记的前提是取得不动产权证书及抵押人配合办理，本案中，上述抵押登记未能办理的实质原因为无法联系到抵押人金益富、徐海琴，而非海安农行不当阻止前述约定条件成就；第三，被告长宏公司作为售房人及阶段性保证人，为维护其自身权益降低风险承担，应负有通知贷款人抵押财产产权登记情况及敦促抵押人办理抵押登记的积极义务，本案中抵押人取得不动产权证书后将该证交至被告长宏公司而非交予原告海安农行，被告长宏公司未予举证证明其实施了相应的积极行为以减少风险的承担；另亦无证据显示要求抵押人签署委托售房人长宏公司或第三方办理抵押登记的授权委托书并办理相应公证的义务应由原告海安农行承担。故长宏公司的阶段性连带保证责任并未免除，其依法应承担相应的连带保证责任。被告长宏公司承担保证责任后，依法可向债务人金益富、徐海琴追偿。关于原告主张的利息问题，根据借款合同约定，案涉借款的借款利率实行浮动利率，即借款利率为在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率的基础上上浮15%，逾期利息为在借款执行利率的基础上上浮50%，即为中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.725倍的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用一、被告金益富、徐海琴共同偿付原告中国农业银行股份有限公司海安县支行贷款本金1168083.29元、利息10918.98元（截止2017年5月14日）。二、被告金益富、徐海琴共同支付原告中国农业银行股份有限公司海安县支行利息、逾期利息（从2017年5月15日起至2017年6月14日止，以案涉合同约定中应还而未还本金为基数，按中国人民银行公布的同期相应期限档次的贷款基准利率的1.15倍标准计算利息；从2017年6月15日起至本判决确定的归还本金之日止，以贷款本金1168083.29元为基数，按中国人民银行公布的同期相应期限档次的贷款基准利率的1.725倍标准计算逾期利息）。上述一、二两项，由被告南通长宏房地产开发有限公司、金益富、徐海琴于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。如果被告未按照本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的的债务利息。三、被告南通长宏房地产开发有限公司对上述被告金益富、徐海琴第一、二项判决义务承担连带清偿责任。被告南通长宏房地产开发有限公司承担保证责任后，可凭本判决书直接向被告金益富、徐海琴追偿。案件受理费15412元，减半收取7706元、诉讼保全费5000元，合计12706元，由被告金益富、徐海琴、南通长宏房地产开发有限公司连带承担（被告负担部分已由原告代垫，三被告在履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15412元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。代理审判员 景 慧二〇一七年八月二十一日书 记 员 陈小敏