浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0185民初3068号原告：中国建设银行股份有限公司临安支行，住所地临安市锦城街道钱王街855号，统一社会信用代码91330185143760269H。负责人：王云水，该支行行长。委托代理人：孔东方、潘福特，浙江天复律师事务所律师。被告：徐逸芬，女，1964年6月10日出生，汉族，户籍所在地临安市，现住临安市。被告：杭州地上房地产集团有限公司，住所地临安市锦城街道万马路259号国联大厦401室，统一社会信用代码91330185143770272L。法定代表人：王安全，该公司总经理。委托代理人：陈明、傅恒人，浙江天册律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司临安支行与被告徐逸芬、杭州地上房地产集团有限公司（以下简称地上公司）金融借款合同纠纷一案，于2017年6月14日诉至本院，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员陈菲独任审判，于2017年7月21日、2017年8月21日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告的委托代理人蔡永平（第二次庭审中予以撤销）、被告徐逸芬、被告地上公司委托代理人王南燕（第二次庭审中予以撤销）到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告的委托代理人潘福特、被告徐逸芬、被告地上公司的委托代理人陈明、傅恒人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告徐逸芬于2011年12月13日向原告申请个人住房借款，三方签订了《个人住房借款合同》。合同约定：由原告向被告徐逸芬提供人民币750000元、借款利率（含罚息）、还款方式、违约责任等，借款时间2011年12月13日至2021年12月13日，借款由被告徐逸芬名下位于临安市××街道春天华府××室住宅（临房锦北预他201100218号）作抵押担保，并向临安市房地产管理处办妥了抵押登记手续，借款由被告地上公司提供阶段性保证。合同签订后，原告依约将750000元贷款转入被告徐逸芬指定的账户。至2017年5月4日，被告徐逸芬未按照合同约定按期足额偿还借款本息，且涉及诉讼房产被法院查封，被告已违反借款合同约定。经多次催讨未果，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告徐逸芬立即偿还原告借款本金430537.61元，截止2017年5月4日利息（含罚息）5338.05元（此后至借款还清之日止的利息仍按合同约定计付），共计本息435875.66元；2、被告地上公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对登记在被告徐逸芬名下位于临安市××街道春天华府××室的房产（房屋所有权证号：临房锦北预他201100218号）享有优先受偿权；4、本案诉讼费由二被告承担。原告为证明其诉称事实，向本院提供如下证据：证据一、个人住房（商业用房）借款合同1份，欲证明被告徐逸芬向原告借款750000元，并对借款期限、利率、罚息、还款、抵押担保、保证担保等各方之间的权利义务进行约定的事实。证据二、房屋预告登记证明及预购商品房抵押权预告登记信息查询记录各1份，欲证明被告徐逸芬以预登记在其名下的位于临安市××街道春天华府××室的房产（房屋所有权证号：临房锦北预他201100218号）提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记的事实。证据三、贷款放行通知书及个人贷款支付凭证各1份，欲证明原告履行了放款义务的事实。证据四、中国建设银行个人贷款对账单1份，欲证明截至2017年5月4日被告徐逸芬已多月拖欠原告借款本息的事实。证据五、结清试算单1份，欲证明截至2017年5月3日被告徐逸芬尚欠的本息金额的事实。证据六、临安市建设工程竣工备案表复印件1份、春天华府房屋装饰装修竣工验收表复印件1份、春天华府装修登记表复印件1份及临安地上物业管理有限公司收款收据复印件2份，欲证明案涉抵押房屋已交付并实际使用的事实。被告徐逸芬辩称：有人催我办理过抵押登记的，但是具体是原告还是地上公司的人我也不清楚，具体的流程我也是按照原告和地上公司的要求签字的。绍兴法院查封我的房产后，我就没有办法办理抵押登记手续了，希望可以和原告协商处理，将余款分期付清。被告徐逸芬未向本院提供证据。被告地上公司辩称：1、地上公司于2014年11月通知被告徐逸芬交付该房屋并告知其该房屋已经能够办理权属转移登记手续，同时缴纳相应的契税，并向中介缴纳有关办证费用。然而，该房屋在2015年7月已被法院查封，导致无法办理转移登记手续，因而无法办理抵押权登记手续。物权法第20条规定，预告登记自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。地上公司认为，本案原告“能够”办理抵押登记手续的时间应当自徐逸芬办理完成该房屋所有权属转移登记手续之日起算。然而，现因徐逸芬个人原因导致原告无法办妥该房屋抵押登记，原告对此无过错，故原告的抵押预告登记仍然有效。另外，如果不认定抵押权预告登记的效力，这会造成市场的混乱且与既有的案件判决结果也不一致。因此，原告有权以徐逸芬抵押的房屋优先受偿其债权。2、导致本案发生的原因在于被告徐逸芬未能按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定支付按揭款，与被告地上公司无关，因此，应当由被告徐逸芬首先承担全部责任。3、本案同时存在物的担保和法人的保证，应以物的担保优先，被告地上公司只在原告就徐逸芬的抵押物优先受偿后仍不能清偿全部债务时，对剩余债务承担保证责任。4、如果被告徐逸芬未能承担全部责任，导致被告地上公司必须承担担保责任，则由此给被告地上公司造成的全部损失应当由徐逸芬承担，被告地上公司有权追偿。综上，请求法院依法判决原告对被告徐逸芬的抵押房产享有优先受偿权及被告地上公司对被告徐逸芬的债务承担补充连带责任。被告地上公司为证明其辩称事实，向本院提供如下证据：证据一、《春天华府交房通知书》及相应附件、EMS快递面单复印件各1份，欲证明被告地上公司在2014年11月通知被告徐逸芬收房，并通知其缴纳房屋权属转移的相关费用的事实。证据二、春天华府房屋验收交接单复印件1份，欲证明被告徐逸芬于2015年10月才与被告地上公司办理房屋交付手续，此时房屋已经被绍兴法院查封，无法办理房屋产权转移登记手续的事实。证据三、收条及附件复印件1份，欲证明被告地上公司于2015年1月就将房屋权属初始登记证交付原告委托办证的中介，被告地上公司已履行房屋初始登记证交付义务的事实。对原告提供的上述证据，被告徐逸芬、地上公司均无异议，故本院予以确认。对被告地上公司提供的上述证据，原告、被告徐逸芬均无异议，故本院予以确认。根据上述确认的有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2011年12月13日，被告徐逸芬、地上公司与原告共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告徐逸芬向原告借款750000元；借款期限为2011年12月13日至2021年12月13日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，如遇基准利率调整，于下年1月1日按相应利率档次执行新的基准利率；还款方式采用等额本息还款，按月归还；借款逾期的，罚息利率为贷款利率水平上上浮50%。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；被告徐逸芬提供其名下位于临安市××街道春天华府××室住宅（临房锦北预他201100218号）作抵押，并办理了抵押权预告登记手续；被告地上公司提供阶段性保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；上述抵押和保证的范围均包含贷款本金、利息、复利、罚息以及为实现债权和抵押权的费用等。签约当日，原告依约将750000元贷款转入被告徐逸芬指定的被告地上公司的银行账户。至2017年5月4日，被告徐逸芬未按照合同约定按期足额偿还借款本息，已违反借款合同约定。另查明，被告徐逸芬于2014年12月1日收到被告地上公司邮寄的《春天华府交房通知书》（含附件4份）。原告、被告徐逸芬、地上公司一致确认未及时办理房产正式登记的主要原因在于被告徐逸芬未及时办理交房手续。2015年7月30日，案涉抵押房屋被浙江省绍兴市越城区人民法院查封，案涉房屋至今未办理正式抵押登记。本院认为，原告与被告徐逸芬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告徐逸芬未按照约定时间足额偿还借款本息，已构成违约，原告有权根据合同约定要求被告提前归还借款本息并承担相应的违约责任。被告徐逸芬将其名下位于临安市锦北街道春天华府7（7幢1706）（他项权证号：临房预锦北预他字第201100218号）的房产为其向原告所借的750000元款项提供抵押担保，并依法办理了抵押权预告登记手续。根据物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。但本案中，导致抵押权预告登记未能转为正式登记的原因在于被告徐逸芬未及时办理交房手续，后该抵押房产被法院查封，以致正式抵押登记手续无法办理。对此，原告不存在过错，也非属于怠于行使权利的情形，故对于原告主张对上述抵押房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。被告地上公司为借款人在本案借款发生期间内的债务提供连带责任保证，且《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条中约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。”因此，《个人住房（商业用房）借款合同》已经就物的担保与人的担保处于同一顺位进行了明确约定，对于被告地上公司辩称其应在原告就被告徐逸芬的抵押物优先受偿后仍不能清偿全部债务时，对剩余债务承担保证责任的意见，本院不予采纳。被告地上公司应当按照约定对上述借款本息承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告徐逸芬进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告徐逸芬应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司临安支行借款430537.61元并支付利息（含罚息）5338.05元（暂计算至2017年5月4日，此后至款项付清日止的利息按合同约定继续计算），合计435875.66元；二、被告杭州地上房地产集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、原告中国建设银行股份有限公司临安支行对被告徐逸芬名下位于临安市锦北街道春天华府7（7幢1706）（他项权证号：临房预锦北预他字第201100218号）的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。如被告徐逸芬、杭州地上房地产集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7838元，减半收取3919元，财产保全申请费2770元，合计6689元，由被告徐逸芬、杭州地上房地产集团有限公司共同负担。原告中国建设银行股份有限公司临安支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐逸芬、杭州地上房地产集团有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员  陈菲二〇一七年八月三十一日书 记 员  何易附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书执行的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。