北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5995号上诉人（原审被告、反诉原告）：任岩，男，1964年2月13日出生。委托诉讼代理人：高斌，北京市紫光达律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ丽（任岩之妻），1963年4月12日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨威，女，1976年6月4日出生。委托诉讼代理人���王庆久（杨威之夫），1969年4月6日出生。原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉带河路东街8号1至2层。法定代表人：徐瑞东，董事长。委托诉讼代理人：吕伟欣，女，该单位职工。上诉人任岩因与被上诉人杨威、原审第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初16361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任岩上诉请求：一、一审法院存在严重程序违法：1.一审法院违反民事诉讼法第136条规定，在2017年3月23日第二次开庭前未提前向我送达开庭传票，我一审中的委托代理人仅在2017年3月21日以微信方式告知我去法院进行谈话；2.一审法院违反民事诉讼法第163条规定，未向我送达简易程序转普通程序的裁定，未提前送达合议庭组成人员告知书，在2017年3月23日强行开庭时才通知开庭情况；3.一审法院在审理期间违反判决送达前应严格保密的规定，多次给我及委托代理人打电话调解；4.2017年3月23日开庭时我明确要求重新开庭并要求追加第三人，一审法院予以阻挠并劝我撤回申请；5.第三次庭审时我要求否定第二次庭审重新审理，并就双方提交的证据以及证人证言重新进行举证质证，但一审法院不允许我重新发表质证意见，剥夺了我质证的权利。二、一审法院认定事实不清：1.双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》对于房源核验、资质审核、网签、贷款办理等手续，尤其是央产房审批以及首付款支付均未约定具体时间以及先后顺序，合同缔约不明存在重大瑕疵；2.存房经纪公司有过错，没有提供专业引导协助房屋交易完成，导致合同无法正常履行，我在合同履行过程中没有过错，一审判决是将第三人的过错强加到我身上；3.《北京市存量房屋买卖合同》第8条第3项是约定合同签订后120天完成交易，2016年6月29日取得央产房上市手续后，杨威还有一个月时间足以完成后续交易，杨威未支付首付款构成违约，一审法院认定我取得央产房交易手续后杨威无法在合同期限内履行合同义务是错误的；4.我配合杨威和存房经纪公司办理贷款面签和网签的原因是如果不配合将导致违约，而且办理上述手续的时间也还在宽限期内，该行为不能表明双方对合同约定作出了变更；5.存房经纪公司以短信形式单方告知我10月8日办理资金监管托管、10月9日过户，我对此并不同意，也没有追认，不能认为我同意继续履行��6.《组合贷款付款方式补充协议》（以下简称《补充协议》）第2条第5项约定，办理过户前两日办理资金监管托管，杨威应在合同约定的120天的前两日，最迟在延期15天后的前两日全额支付首付款，杨威未支付构成违约；7.杨威应当举证证明在约定的付款时间其有实际支付能力和真实的支付意愿，杨威提供的招商银行的存款状况，无法证明其有支付能力。此外，若我不收取房款，杨威可以办理提存或由第三人代收或直接打到我资金监管或托管的卡里，杨威未付款构成违约，一审法院认定因双方未签字办理托管或监管故杨威未付款不构成违约是错误的；8.依据《北京市存量房屋买卖合同》第9条第2项约定及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题指导意见》第21条，杨威逾期超过15天，我有权解除合同；9.根据合同法规定，非违约方有权选择继续履行，因杨威构成违约，其一审要求继续履行合同的诉讼请求不应该得到支持。我不存在违约，一审法院判决我支付违约金于法无据。杨威辩称，一审审判程序合法。2016年6月29日到7月29日这30天是任岩在进行房屋核验，房屋核验完成时已经超120天，120天要完成过户是不可能办到的，在房屋核验没有办理前我无法履行义务，我不构成违约。《北京市存量房屋买卖合同》第8条第1款约定90日之内共同申请办理房屋权属转移登记手续，而任岩从3月30日至6月29日办理央产房上市手续已历时91天，自6月29日至7月29日办理房屋核验历时30天，已达到121天，超过合同第8条第2款约定的120日，因任岩原因导致超过120天未办理过户，任岩没有权利提出解除合同。在超过120天之后任岩依然配合我办理网签和银行贷款手续，可以证明任岩当时并不认为其有权解除合同，而是继续履行合同。支付剩余购房款需要三方一起协同办理，存房经纪公司预约10月9日过户，合同约定过户前两日办理资金监管，即为前两日任意一天即可，而且10月8日是国庆节过后第一个工作日，无法更早办理。存房经纪公司通知任岩后，任岩未提出异议，却在10月7日提出解除合同，任岩构成违约。一审法院支持的违约金数额过低，但是我没有提起上诉。同意一审判决，不同意任岩的上诉请求及理由。存房经纪公司述称，《北京市存量房屋买卖合同》约定“因买受人原因导致出卖人在签订合同之日起120天之内未完成房屋转移登记且买受人未取得房屋证书，出卖人有权单方解除合同”。实际上后续的网签还未做，无法完成过户，而且超过120天不是杨威的原因，因此任岩不能依据合同约定取得解除权，任岩在10月7日发的单方解除合同通知没有依据。同意一审判决，不同意任岩的上诉请求及理由。杨威向一审法院起诉请求：1.判令任岩履行义务，将1105室房屋所有权过户给我并交付房屋；2.我支付任岩购房款111万元及剩余230万元；3.判令任岩支付我违约金346000元；4.由任岩承担诉讼费。任岩向一审法院反诉请求：1.确认解除任岩与杨威签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等与之有关的所有协议；2.依法判令杨威支付任岩违约金69.2万元；3.本案诉讼费用由杨威承担。一审法院认定事实：1105室房屋于2002年3月1日登记的所有权人为任岩。2016年3月30日，出卖人任岩与买受人杨威通过存房房地产公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：第一条房屋基本情况：(一）出卖人所出售房��为楼房，1105室(以下简称涉案房屋）。该房屋所在楼层为11层，建筑面积共87.24平方米。(二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条(三）该房屋性质为下列选项中第2种情形。2.已购公有住房:若为中央在京单位已购公有住房，出卖人需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。（四）该房屋未设定抵押；(五）1.出卖人未将该房屋出租，应于出卖人拿到全部购房款后三个工作日内将该房屋交付买受人。第四条成交总价格：(一)经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：人民币329万元，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币17万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。第八条权属转移登记：(一)买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期���，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。(二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1.如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2.如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部己付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。(三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1.出卖人选择解除合同的，适用本合同第1条第（二）款约定。2.出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应依��实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日向出卖人支付逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向出卖人支付。(二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际交付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金,合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受���全部已付款。(四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十条合同解除条款约定。第十条合同解除条款(一）如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其己经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人己经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承��。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。(二）如出卖人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，己经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。另解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任。同日，双方签订《补充协议》，第一条房屋成交总价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总��为人民币（大写叁佰肆拾陆万元整，此价格为出卖人净得价，不含税。第二条付款方式4.贷款部分购房款（买受人以商业按揭、公积金组合贷款的方式支）(1)买受人拟贷款总数额为人民贰佰叁拾万(2)买受人委托担保公司向相关机构（北京市住房公积金管理中心、住房公积金央国家机关住房资金管理中心及各住房公积金管理部门）办理申请公积金贷款手续，买卖双方应于办理网签后的三个工作日内与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件。买卖双方应按公积金管理机构的要求，于公积金贷款批复后办理商业按揭贷款手续。买受人可自行选择公积金和商业贷款的拟贷款数额，总数额不超过上述拟贷款总数额。(3)买卖双方应积极配合银行、担保公司及相关机构提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。贷款按相关机构的规定直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续。（4）若买受人贷款申请未获批准或批准的贷款数额不足拟贷款数额的，买受人可再次申请公积金及商业贷款，出卖人应积极配合；买受人没有再次申请、再次申请仍未获批准或批准的贷款数额仍不足拟贷款数额的，买受人应于办理权属转移登记手续前以现金形式补齐贷款部分购房款。5.剩余购房款（1）买受人于办理过户手续前两日支付出卖人购房款12万元，支付方式为搜房托管，（2）买受人于办理过户手续前两日支付出卖人购房款99万元，支付方式为资金监管。2016年3月30日，杨威向任岩支付定金5万元。2016年3月30日收款收据表明，杨威交纳居间服务费17300元，综合保障服务费6920元，贷款服务费3000元，代收评估费600元，人民币合计金额27820元。2016年，杨威与教育部机关服务中心签订《物业服务合同》，约定，一、委托物业服务范围：甲方愿将1105室，建筑面积87.24平方米，委托乙方实行物业管理。四、合同期限及终止委托管理期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。本协议期限届满后，若国家政策及收费标准未调整或甲乙双方均无异议，本协议顺延履行。合同期间，若遇国家政策或收费标准调整，须终止合同，乙方须按照要求通知甲方，并另行签订合同。2016年6月，用热人杨威与供热人北京科利源热电有限公司签订《北京市居民供热采暖合同(按面积计费版）》：北京市市政市容管理委员会、北京市工商行政管理局约定，第一条，供热采暖地点、采暖计费面积，采暖地点：永乐55-1-1105，2.釆暖计费面积为：87.24平方米，第二条，釆暖期为每年11月15日至次年3月15日。釆暖期调整应当按北京市人民��府的决定执行。2016年6月22日，杨威交纳01-11052016-2017两年物业费人民币叁仟贰佰壹拾伍元贰角八分。2016年6月24日，杨威交纳01-11052016-2017两年供暖费贰仟陆佰壹拾柒元贰角。2016年6月29日，在京中央单位已购住房产权变更登记通知单载明，经审核，同意任岩，1105房屋，办理出售产权变更登记。涉案房屋核验录入时间是2016年7月6日，申请时间是2016年7月14日，受理时间是2016年7月18日，确认时间是2016年7月21日，完成时间是2016年7月29。购房人资格核验时间为2016年8月1日，北京市石景山区城乡和住房建设委员会（以下简称住建委）购房人资格核验信息，显示第一次核验时间是2016年4月18日，第二次核验时间是2016年7月13日，该两次核验均已到期。2016年9月19日，北京银行经济技术开发区支行个人贷款中心的贷款审批意见表载明，借款人杨威，申请贷款金额230万元，担保为房产抵押+个人保证。贷款审批意见为同意支行在完善各项手续后发放此贷款，贷款金额为230万元，期限为360个月，利率为基准利率下浮17%，还款方式为等额本金还款，王庆久为保证人。抵押物地址：1105号。存房经纪公司于2016年9月20日左右预约涉案房屋过户时间为2016年10月9日，办理资金监管和托管的时间2016年10月8日，并在预约后告知杨威和任岩。2016年10月7日，任岩向杨威和房屋中介王雄斌发微信：“你们好，我们于2016.3.30日订立的1105室交易合同，由于买方办理款时间过长，到今天为止已过120天，长达180天之多。根据合同第八条（三)约定，我们选择终止合同，后���交易手续不再继续办理，特此告知。”2016年10月10日，杨威致任岩微信记载：任岩，已收到你于10月7日微信发送的终止合同的通知，我方认为你方的理由不成立，我方并未违约，现我方要求你方尽快配合我方和中介前往房屋登记部门办理房屋过户手续，否则由你方承担一切违约后果。2016年10月22日，杨威向任岩发微信载明：任岩你方是否愿配合中介和我方于近期继续办理房屋过户手续，请于2016年10月24日前给出明确答复。如期未能给出明确答复，我方将认为你方拒绝配合办理房屋过户手续。本案审理过程中，经杨威申请，法院向北京银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称北京银行经济开发区支行）发调查函。2017年2月10日，北京银行经济开发区支行作出书面答复：借款人杨威向北���银行经济开发区支行申请个人二手房住房贷款230万元。抵押物地址：1105号，我部已经审批通过了杨威的贷款申请，同时由于我行审批流程为总行审批批复流程，所以批贷函不注明有效期。关于杨威向我行批贷是否需要以涉案房屋办理上市交易手续为前提事宜与我行无关，买卖双方只要证明此套房产可上市交易即可正常过户。此条件为双方关于此房可正常真实交易的必备条件。杨威提供证人王某出庭作证：没有央产房上市的表无法办理核验，办理央产房上市交易手续后，文件号到建委系统才可以房屋核验，卖方把资料给我，我提交建委做房屋核验，大约需要15至20个工作日；杨威的购房资格无需等待即可以核验，由杨威提供资料；房屋核验后网签，网签了才能面签，由银行资料审核；签约至批贷正常情况下需要1个半至2个月的时间；本案批贷函下来后，本想预约9月底，赶上十一长假，只能约10月9日，约上就通知双方，10月7日任岩要求解除合同；过户前2日付款的意思是过户前1、2天之内办理，签订合同的时候已经告知双方。预约的2016年10月9日过户，10月7日是法定节假日，不上班，8日做资金托管和监管；办理资金托管和监管都需要双方签字，杨威单方无法打首付款。杨威对证人证言真实性认可；任岩称证人系中介公司人员，收取杨威中介费用，有一定利害关系，基本是合理的。本案审理过程中，杨威提出财产保全申请，要求查封任岩名下1105号房屋。杨威以都邦财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险（责任限额346万元）为担保。法院于2017年6月9日作出(2016)京0107民初16361号民事裁定书，查封任岩名下1105号房屋。杨威为此交纳保全费5000元，支付担保保险费6920元。庭审中，双方对于未在合同约定期限内过户的原因发生争议：杨威主张任岩违约，其严格按照合同约定办理，为此提交一、住建委购房人资格核验信息。任岩对此真实性认可，但主张购房资格核验和银行贷款审批没有前提条件。二、存房经纪公司涉案房屋核验信息。任岩主张此工作可以在签订之后做，没有必要在7月份做。三、存房经纪公司网站载明，2016年9月21日，银行批贷已通过，处理记录为完成批贷。任岩对此真实性不予认可。四、存房经纪公司盖有公章的预约信息展示，显示任岩预约工作日为2016年10月9日。任岩对此真实性不认可，称非其本人预约。五、存房经纪公司出具的房屋买卖办理流程，载明2016年3月30日签订合同；6月29日，出卖方办理央产房上市交易手续取得产权变更登记通知单；8月10日，中介公司办理资格审核及网签；8月24日，出卖方、买受方、中介、银行办理面签；9月21日，银行、中介完成批贷；出卖方、买受方、中介三方预约10月9日办理过户。任岩对此真实性认可，称能确认出现120日内不能过户的原因不在出卖方。任岩主张系因为杨威办理贷款耽误时间导致，为此提交了三张银行卡，杨威对此真实性认可，但主张合同约定的是组合贷款，因为有公积金贷款，只能在建行办理商贷，最终8月22日在北京银行做了面签，审核通过；办理交行和工行的卡是为了办理资金监管。存房经纪公司主张各方以实际行为变更了合同约定，付款时间为10月8号过户时间为10月9号，是任岩一方单方不履行合同。庭审中，任岩反诉确认解除合同，理由为：一、杨威未支付首付款，已构成严重违约；杨威称因受到任岩解约通知且双方并未签署资金监管协议故未付款，因各方以行为变更了合同约定，三方约定资金监管及托管的付款时间为10月8号，其不构成逾期付款。现其具备付款能力，为此提交存款证明书，任岩对此真实性认可，但对证明目的不认可。二，任岩主张系存房经纪公司工作人员过错导致付款过户时间不明确等存在重大瑕疵导致合同无法履行；杨威称其不符合单方解除的条件；存房经纪公司称合同不能履行不是第三人过错，直接原因是各方约定10月8日交税监管托管10月9日过户但任岩未履行自己的义务，支付首付款因是托管监管的方式所以不是单方义务是双方义务，办理央产房上市交易是先合同义务。庭审中，杨威表示如银行贷款不能如期支付，其同意现金支付剩余购房款。另，杨威主张保全产生的保费其自行承担。庭审中，双方认可涉案房屋尚未交付仍在任岩控制下。上���事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《房屋所有权证》、《买卖定金协议书》、定金收据、居间费收据、《北京市居民供热采暖合同》及交费收据、《物业服务合同》及交费收据、《在京中央机关己购住房产权变更登记通知单》、《批贷单》、中介办理房屋过户预约信息、微信截屏、回复、核验手续、证人证言及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。一审法院认为：本案争议焦点在于：一、是否存在违约行为？二、合同应当解除还是继续履行？杨威与任岩双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于任岩提出合同约定不明的反诉意见，因合同约定办理房屋权属转移登记时间的期间及剩余购房款支付的时间方式都是明确的，尽管上述条款未约定具体日期，但约定的时间段尚属清晰明确，并非约定不明，故对上述反诉意见，法院不予采纳。杨威未支付首付款不构成违约。本案中，首先，因涉案房屋是央产房，任岩办理涉案房屋的上市交易手续后取得产权变更登记通知单已经是2016年6月29日，此时距离合同签订已经过去了91天，根据交易习惯，杨威无法在合同约定期限内履行完合同约定的义务，根据诚信原则，为完成交易，应为杨威履行义务留出合理的期间；其次，此后任岩配合杨威办理了面签，杨威已于2016年9月19日办理完银行批贷手续，存房经纪公司预约10月8日办理资金监管、托管及10月9日办理过户并告知杨威与任岩，上述行为系各方以自己履行行为变更了合同约定。再次，因双方约定支付购��款的形式为托管及监管，此种付款方式需要双方签字后方能进行打款，现双方并未签字，杨威未付款非其一方原因导致；综上，杨威未支付购房款并不构成违约。对任岩主张杨威支付违约金的反诉请求，法院不予支持。任岩不享有单方解除合同的权利。合同约定因一方原因致使合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移的，另一方有权单方解除合同。尽管双方预约的过户时间超过合同约定的120日，但并非杨威一方原因导致，故任岩提出解除合同并不符合合同约定的解除条件；且任岩在2016年10月7日提出解除合同已构成违约，其不享有解除合同的权利；对于任岩主张确认合同解除的反诉请求，法院不予支持。现杨威已办理银行贷款审批，且庭审中其表示在银行贷款未如期支付时，可以现金支付剩余购房款，故本案不存在事实或法律上不能履���的情形，故对于杨威要求支付购房款过户并交房的诉求，法院予以支持。对于任岩提出第三人拟定合同及经纪人资质等重大过错导致合同无法履行的反诉意见，因本案系房屋买卖合同纠纷，第三人履行合同中是否存在过错系居间法律关系，故对此法院不予采纳。杨威应当向任岩支付违约金。合同约定，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。本案中，杨威向任岩发出履行过户义务的催告后，任岩仍未履行，其已构成违约，应当承担违约责任，故对于杨威主张违约金的诉求，法院结合双方履行时间、程度、双方过错及实际损失等因素，综合考虑，酌情予以支持。综上所述,依据《中���人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、杨威于本判决生效后七日内给付任岩购房款三百四十一万元；二、任岩于本判决第一项履行完毕当日协助杨威办理1105号房屋的所有权转移登记至杨威名下；三、任岩于本判决第二项履行完毕后三日内将1105号房屋交付给杨威；四、任岩于本判决生效后七日内给付杨威违约金五万元；五、驳回杨威的其他诉讼请求；六、驳回任岩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定事实如下：杨威共申请三次购房资格核验，第一次录入时间为2016年4月5日，申请时间为2016���4月5日，核验时间为2016年4月18日；第二次录入时间为2016年6月30日，申请时间为2016年6月30日，核验时间为2016年7月13日；第三次录入时间为2016年7月19日，申请时间为2016年7月19日，核验时间为2016年8月1日。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，杨威与任岩签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人均主张对方构成违约，并据此提出了相应的诉讼请求，故本案的争议焦点在于《北京市存量房屋买卖合同》未能顺利履行的原因如何认定及责任应当如何承担。《北京市存量房屋买卖合同》约定了当事人、标的物、价款、履行方式、违约责任等内容，合同成立且不存在客观不能履行的情况。任岩上诉主张合同关于履行时间及履行顺序约定不明，但该合同中约定了过户的期限，依据合同条款、交易流程及诚信原则，可以确定合同义务的履行先后顺序，故该合同不存在因约定不明导致的履行障碍。《北京市存量房屋买卖合同》约定的履行期限为在合同签订后90日内，共同办理房屋所有权转移登记手续，超过此期限即构成迟延。合同第八条第（二）项是关于解除条件的约定，并非关于履行期限的约定。任岩所持房屋买卖合同约定在合同签订后120天内完成交易的主张与合同约定不符。《北京市存量房屋买卖合同》签订后，任岩负有办理央产房上市交易手续、办理房屋核验的义务，杨威负有办理购房人资格审核的合同义务，双方上述义务的履行并无先后顺序。在双方上述义务履行完毕后，应共同办理网签及银行贷款面签手续。现任岩于2016年6月29日取得《在京中央机关已购住房产权变更登记通知单》，于2016年7月29日完成房屋核验，已经超过了合同约定的90天内完成过户的期限。因在合同约定的履行期限内未完成房屋核验，导致不具备继续履行的条件，任岩对此构成违约。任岩主张存房经纪公司在交易过程中存在过错，其本人对于房屋上市交易手续及房屋核验的迟延并不存在过错。但判断是否构成违约并不取决于当事人的主观状态。即使存在第三人原因导致违约的情形，也应当由违约方向守约方承担责任，第三人与违约方之间的纠纷，应另行解决。故任岩所持过错问题，并不能阻却其构成违约的事实。《北京市存量房屋买卖合同》第八条第（二）项约定，因买受人原因导致出卖人在合同签订之日起120日内未��成产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。本案中，合同签订后120日内尚未完成房屋核验，并非杨威原因导致未完成过户手续，故任岩不能依据此项约定取得解除权。《北京市存量房屋买卖合同》继续有效，双方仍应当履行己方合同义务。2016年7月29日诉争房屋的核验通过后，《北京市存量房屋买卖合同》具备进一步履行的条件。杨威作为买受人，负有按照合同约定的支付方式及数额支付购房款的义务。任岩作为出卖人，负有配合杨威办理贷款、托管及监管等手续，成就付款条件的合同义务。2016年8月10日办理网签后，双方当事人均于2016年8月24日办理了银行贷款面签手续，继续履行了部分合同办义务。任岩虽主张系由于合同约定了15天的宽限期，故其配合理贷款面签的行为不能表明双方对合同约定作出了变更。但《北京市存量房屋买卖合同》所涉及的15日“宽限期”，是关于违约责任和解除条件的约定，并未改变合同约定的履行期限，且2016年8月24日距离任岩所主张的履行期限120天亦已经超过了其所谓的15日“宽限期”。故对于任岩的该项上诉主张，本院不予采信。任岩在2016年8月24日前，履行了《北京市存量房屋买卖合同》约定的义务，尽管履行过程中存在迟延，但并未明确表示拒绝履行，亦不构成根本违约。2016年8月24日双方办理贷款面签手续后，北京银行于2016年9月19日完成贷款审批，《北京市存量房屋买卖合同》的过户条件成就。双方应当按照合同约定履行付款及过户义务。任岩在接到存房经纪公司办理过户及资金监管手续后，于2016年10月7日明确表示不再继续履行合同，其终止合同的意思表示，应视为其单方拒绝履行合同义务。任岩的该项意思表示构成违约，并导致《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行。任岩不能依据其违约行为享有解除合同的权利，其解除通知不产生解除合同的法律效力。对于任岩要求确认《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议解除的上诉请求，本院不予支持。在《北京市存量房屋买卖合同》不符合解除条件的情况下，杨威要求继续履行并同意一次性履行付款义务，故一审法院判令在杨威支付购房款后任岩配合办理过户手续并交付房屋正确，本院予以确认。关于违约责任的问题，任岩办理房屋核验的时间已经超过合同约定的全部交易的履行期限，但此项迟延并非因任岩不履行合同义务所致，故任岩办理央产房上市及房屋核验的迟延，不应承担违约金。房屋核验已经超过履行期限后，杨威客观上不可能在合同约定的履行期限内将��部合同义务履行完毕，且杨威在此后的履行过程中亦无不当拖延，故亦不构成违约，任岩上诉要求杨威承担违约金，本院对此不予支持。在2016年10月7日后，任岩明确表示拒绝履行合同的行为构成违约，应当依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条第（四）项承担违约责任。综合考虑本案合同的履行程度、双方过错及实际损失情况，一审法院酌情确定的违约金具体数额并无明显不当，本院对此不持异议。关于任岩上诉提出的一审法院的审判程序问题，尽管任岩主张一审法院存在未在开庭前三日向其送达传票、未提前告知合议庭组成人员等问题，但其本人及委托诉讼代理人均参加了庭审并行使了诉讼权利，一审审理程序不存在遗漏当事人、违法缺席判决或剥夺任岩的法定诉讼权利的严重违反法定程序的情形，故对于任岩以一审程序违法要求发���重审的上诉请求，本院不予支持。综上所述，任岩的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34480元，由任岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 刘新泉二〇一七年八月二十一日书记员 赵梦芸