河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫13民终2256号上诉人（原审被告）：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司。住所地：方城县新能源产业集聚区西园合兴路西侧弘裕*号公租房*号楼*******房间。统一社会信用代码：91411322668850654B（1-1）。法定代表人：陶杰，任该公司总经理。委托诉讼代理人：张星，男，生于1991年9月2日，系公司员工。被上诉人（原审原告）：马幼改，女，生于1966年11月15日，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：吴大勇，河南赫奕律师事务所律师。上诉人南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司（以下简称裕邦公司）因与被上诉人马幼改商品房买卖合同纠纷一案，不服方城县人民法院（2016）豫1322民初3642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人裕邦公司的委托诉讼代理人张星、被上诉人马幼改的委托诉讼代理人吴大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕邦公司上诉请求：撤销方城县人民法院（2016）豫1322民初3642号民事判决书，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间应为民间借贷法律关系，房屋买卖合同只是民间借贷的担保形式，因此房屋买卖合同应为无效合同。被上诉人房款并未转到上诉人账户，上诉人未为被上诉人开具过房款发票，本案所涉房屋的单价明显低于市场商铺单价，且2012年至2015年，双方多次发生民间借贷关系，上诉人支付利息已超过法律规定；二、依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，该房屋未经验收不得交付，一审法院判令上诉人交付诉争房屋适用法律错误。马幼改辩称：一、上诉人称房屋买卖合同是民间借贷的担保与实际不符，上诉人借过答辩人的资金周转，恰好答辩人想买该公司的商铺，因商铺还在建设中，交工时间较长，再加上有借款这层关系，上诉人当时才给的最低优惠价，答辩人借款给上诉人在先，买房在后，答辩人亦有相关证据证明支付购房款的事实；二、诉争房屋是商住楼，一层为商业，二层以上为住宅，已经实际交付使用4年之久，上诉人所称不符合交付条件不符合事实。请求驳回上诉，维持原判。马幼改向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告之间签订的4间商业房购买合同为有效合同；2、判令被告进行履行合同，限期交付房屋。一审法院认定事实：2012年7月31日、8月28日，原告与被告签订了四份商品房买卖合同，购买了原告开发的位于方城县××引线西侧、靶场路南侧（土地编号为01-52-520号，土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号、国有土地使用权证为方国用2011第294号）方舟城市花园二期小区内四套房产，分别是第21幢1单元1层102号房，建筑面积为46.17平方米，每平方米单价为3636元；第21幢1单元1层101号房，建筑面积为66.21平方米，每平方米单价为3439元；第21幢1单元1层105号房，建筑面积为46.17平方米，每平方米单价为3715.92元；第21幢1单元1层104号房，建筑面积为42.94平方米，每平方米单价为3439.01元。合同签订后，进行了备案登记。原告支付了购房款。合同第八条约定，2014年6月30日前交付房屋。但在合同履行过程中，被告迟迟不将房屋交付给原告，造成纠纷。原告诉至一审法院，请求依法确认原、被告之间签订的4间商业房购买合同为有效合同，被告限期交付房屋。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。在该合同关系中，被告裕邦公司系商品房的出卖人，原告马幼改系商品房的买受人。原告马幼改支付了购房款，被告裕邦公司应该按约定全面履行义务。故原告请求确认原、被告之间签订的4间商业房购买合同为有效合同，被告限期交付房屋，符合法律规定，予以支持。被告裕邦公司经合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，无答辩意见。视为放弃当庭抗辩权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告马幼改与被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于2012年7月31日、8月28日签订的四份商品房买卖合同为有效合同。二、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将位于方城县××引线西侧、靶场路南侧方舟城市花园二期小区内四套房产，分别是第21幢1单元1层101号房；第21幢1单元1层102号房；第21幢1单元1层104号房；第21幢1单元1层105号房产交付与原告。案件受理费200元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的其与被上诉人之间的借款协议，能证明双方之间存在多次民间借贷关系，且从借款协议的内容来看，也进一步明确了被上诉人马幼改以优惠价购买商铺的事实，上诉人也给被上诉人马幼改出具了四间商铺各自的收据，该收据的数额与上诉人提供的借款协议载明的借款数额并不一致（借款金额分别为60万元、200万元、50万元，房款收据分别为14.7671万元、16.7874万元、22.7696万元、17.1564万元），上诉人提供的方城县裕众置业有限公司与被上诉人之间的借款协议也对被上诉人以优惠价购买四间商铺的事实及买卖合同的效力再次进行了明确，可以证明双方当事人之间既存在民间借贷关系，也存在被上诉人以优惠价购买上诉人开发的商品房的商品房买卖合同关系，二者非同一法律关系，上诉人称本案基础法律关系为民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，房屋买卖合同只是民间借贷的担保形式，与借款协议载明的事实及被上诉人实际支付房款的事实不符，本院不予采信。若双方之间确实存在多笔借款利息支付超出法律规定的情形，与本案也非同一法律关系，双方可另行解决，而不能据此否定双方之间的商品房买卖合同关系。其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：上诉人裕邦公司与被上诉人马幼改于2012年7月31日、8月28日签订了四份商品房买卖合同，约定由马幼改购买上诉人裕邦公司开发的四套房屋，该四份商品房买卖合同对被上诉人马幼改购买的上诉人裕邦公司开发的商品房的坐落位置、面积、单价、交付期限、双方的权利义务、违约责任等均有明确约定，形式要件合法、内容符合法律规定，且均为备案合同，故该商品房买卖合同为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被上诉人马幼改已按合同的约定支付了购房款项，并由上诉人出具了收款收据，则上诉人裕邦公司应当按照合同的约定按期交付房屋，因上诉人裕邦公司未按合同的约定如期交付房屋，被上诉人马幼改请求上诉人裕邦公司继续履行合同，限期交付其所购房屋，理由正当，应当予以支持。上诉人裕邦公司称本案基础法律关系为民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，房屋买卖合同只是民间借贷的担保形式，与借款协议、商品房买卖合同载明的内容及被上诉人实际支付房款的事实不符，也未办理相应的与债务担保相关的有效手续，被上诉人马幼改对此也不予认可，上诉人裕邦公司提供的证据不能证明其主张，本院对此不予采信。被上诉人以优惠价购买上诉人裕邦公司开发的商品房，系双方当事人达成的合意，也系上诉人裕邦公司对其享有的合法财产权益的自由合理处分行为，不能据此否定双方之间的商品房买卖合同关系。至于其所举证的双方之间存在的民间借贷关系，非本案审理范围，与本案商品房买卖合同关系也非同一法律关系，双方可另行解决。上诉人裕邦公司另称该房屋未经验收不得交付，一审法院判令上诉人交付讼争房屋适用法律错误，因争议之房是否经过验收、能否交付，仅能作为确定上诉人裕邦公司在商品房买卖合同履行过程中是否存在违约行为的事实依据，而不能作为其拒不履行合同的法定事由，故其理由不能成立，本院不予支持，上诉人裕邦公司应当继续履行合同，交付上诉人马幼改在其处所购房屋。综上所述，上诉人裕邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  车向平审判员  张艳霞审判员  胡珊珊二〇一七年八月八日书记员  丁付举