北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7285号上诉人（原审原告）：王慧民，男，1982年3月25日出生。上诉人（原审原告）：张瑾，女，1983年5月24日出生。上述二上诉人之委托诉讼代理人：关欣，黑龙江建文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：殷世荣，女，1951年11月1日出。委托诉讼代理人：常少伟（殷世荣之女婿），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：邵先梅，北京市俊望律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，该公司工作人员。上诉人王慧民、张瑾、上诉人殷世荣因与原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初16056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王慧民、张瑾上诉请求：维持一审判决第二项、第三项，改判一审判决第一项为按照原协议及程序继续履行房屋买卖合同，改判一审判决第四项为殷世荣支付逾期过户违约金（以房屋总价138万元为基数，按日万分之五标准计算，自2016年6月18日起至房屋实际过户之日止，暂计至2017年4月18日止为210450元），逾期交房违约金（以房屋总价138万元为基数，按日万分之五标准计算，自2016年6月23日起至房屋实际交房之日止，暂计至2017年4月18日止为417450元）。事实和理由：一、一审判决第六页第二段所述不对，王慧民、张瑾已获得公积金审批，庭审中从未表达过同意一次性支付剩余购房款，而且王慧民、张瑾咨询过公积金管理部门，公积金可以继续使用；二、关于违约金酌减情况，殷世荣从未提出过违约金过高，系法官主动释明，且殷世荣从未提出证据证明违约金高于实际损失；一审违约金确定的标准也有失公允，考虑到殷世荣将房屋一直对外出租，还有王慧民、张瑾因诉讼支付的律师费、开庭改签的费用等，均系损失，法院如认为主张的违约金相加数额过高，可在逾期交房、逾期过户择一高标准适用。殷世荣辩称，不同意王慧民、张瑾的上诉请求。一、王慧民、张瑾存在违约，按照《北京市存量房屋买卖合同》中关于自本合同签订之日起125日内共同向房屋权属登记部门申请办理产权转移登记手续的约定，应在2016年6月1日前办理过户手续，《补充协议》第二条第六款的约定“银行批贷后10个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”，因批贷是在2016年4月20日完成，所以最迟应在2016年5月4日前办理过户手续，王慧民、张瑾未按照上述约定办理过户手续，其所主张的丰台区出台新政策，不是不可抗力原因，不影响其违约行为的认定，同时没有带暂住证是链家公司的原因，也与殷世荣没有关系；二、殷世荣配合过户并不免除王慧民、张瑾的违约责任，殷世荣在2016年6月6日仍配合办理过户手续，但是因王慧民、张瑾没有带暂住证原因导致没有完成过户，殷世荣配合过户，但不影响王慧民、张瑾违约责任的成立；三、王慧民、张瑾对未带暂住证导致无法过户有明显的过错，王慧民、张瑾自称去年买了四套房、卖了两套房，有如此丰富的房屋交易经验，过户时未带暂住证，属于未尽到应尽的注意义务，对因此造成的违约有明显的过错；四、王慧民、张瑾违约在先，且拒不承担违约责任，殷世荣不履行合同义务，是行使合同法赋予的合法抗辩权。链家公司述称，同意一审判决。殷世荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回王慧民、张瑾的诉讼请求。一、殷世荣并不构成违约，相反王慧民、张瑾存在违约行为，丰台区出台新政策不属于不可抗力，并非王慧民未按照合同履行义务的合法理由；二、殷世荣积极履行了自己的义务，原本打算换房，因王慧民、张瑾的拖延行为，因房价上涨，对自己造成了极大的损失。王慧民、张瑾辩称，不同意殷世荣的上诉请求。链家公司述称，同意一审判决。王慧民、张瑾向一审法院起诉请求：1、判令殷世荣将位于北京市丰台区×××2017室房屋过户至二原告名下；2、判令殷世荣于过户后五日内将2017室房屋交付王慧民、张瑾；3、判令殷世荣支付逾期过户违约金（以房屋总价138万元为基数，按日万分之五标准计算，自2016年6月18日起至房屋实际过户之日止）；4、判令殷世荣支付逾期交房违约金（以房屋总价138万元为基数，按日万分之五标准计算，自2016年6月23日起至房屋实际交房之日止）。一审法院认定事实：2016年1月28日，殷世荣（出卖人）与王慧民（买受人）、张瑾（共同买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落于丰台区×××2017室（以下简称2017号房屋），建筑面积51.9平方米；出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权；该房屋成交价格为120万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为18万元；买受人向出卖人支付定金5万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元；出卖人应于过户后7日内将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起125日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，殷世荣（甲方、出卖方）与王慧民、张瑾（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）另签订《补充协议》约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为138万元，此价格为甲方净得价；乙方于2016年1月28日将定金5万元自行支付甲方；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方于银行批贷后且过户前7个工作日内将第一笔首付款40万元以建委资金监管方式支付甲方；乙方于银行批贷后且过户前7个工作日内将第二笔首付款11万元以理房通托管方式支付甲方；甲乙双方应于网签出来后且丙方接到评估报告后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在银行批贷后10个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户后5日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，于物业交割当日，自行支付甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述房屋买卖合同及补充协议签订后，王慧民、张瑾于签订合同当日支付了定金5万元，双方于2016年3月28日办理了网签手续。此后，双方按照合同约定向公积金管理中心申请贷款，2016年4月20日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心出具《住房公积金贷款审核确认书》，确认贷款额度为80万元。贷款审批后，王慧民、张瑾按约定另支付了51万元首付款，交纳了税款，双方通过链家公司申请预约过户，链家公司通知双方于2016年6月6日办理过户。2016年6月6日，王慧民、张瑾、殷世荣双方及链家公司工作人员前往办理过户，因王慧民、张瑾方未携带暂住证，过户未能完成。之后链家公司再次申请预约过户，时间为2016年6月17日。2016年6月16日，殷世荣之女婿常少伟短信告知王慧民，称合同约定的过户时间已过，王慧民已构成实质违约，双方未能于2016年6月17日办理过户手续。2016年6月29日，链家公司向殷世荣发函，催告殷世荣继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋权属转移登记，但合同未予继续履行。庭审中，王慧民、张瑾称：贷款审批后，因北京市房屋管理部门出台新政，双方未能按合同约定于批贷后10日内办理过户，链家公司申请预约于2016年6月6日过户；其于2016年6月4日通过微信方式询问链家公司业务员李某过户应提交的证件、材料，业务员告知其应携带的材料中没有暂住证一项，6月6日过户时，材料不齐并非王慧民、张瑾原因所致，王慧民提交其与李某的微信记录予以证明。链家公司经纪人李某到庭作证，李某陈述：双方签订补充协议约定批贷后10日内办理过户手续，但2016年3月，丰台区出台新政，要求必须进行网上预约过户，预约十分困难，影响了合同履行，其与双方沟通，双方均表示同意进行预约过户，6月6日，由于其疏忽未告知王慧民、张瑾携带暂住证，过户未能完成，经双方沟通，总公司优先安排，约定于6月17日再行办理过户；6月16日，殷世荣的女婿常少伟明确告知必须增加房款才同意过户，6月17日，殷世荣未到场办理过户手续。王慧民、张瑾认可证人证言。殷世荣对证人证言不予认可，称其并未同意6月17日再行办理过户，另主张合同约定的过户期限已过，王慧民、张瑾已违约；按合同约定，双方应于2016年4月即可完成过户，殷世荣出售房屋意在购买其他房屋，本案合同履行迟延给其造成巨大损失；此外，王慧民、张瑾此前曾多次在京买卖房屋，其应知晓办理过户手续应当携带暂住证，6月6日未能过户是王慧民、张瑾原因所致，殷世荣并无违约行为，另双方于合同中约定的违约金标准过高。另查，庭审中王慧民、张瑾表示，同意一次性支付剩余购房款82万元。一审法院认为，王慧民、张瑾与殷世荣所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自义务。合同签订后，王慧民、张瑾按合同约定支付了定金和首付款，贷款获得审批，因北京市预约过户政策原因，双方过户发生迟延，双方同意通过链家公司申请预约过户。依据王慧民、张瑾与链家公司业务员李某的微信记录及李某到庭陈述，因链家公司提示要求过户的材料有遗漏，致使2016年6月6日双方未能完成过户，王慧民、张瑾对此并无过错。后链家公司再次预约于6月17日过户，殷世荣未予配合。合同履行过程中造成履行迟延均非王慧民、张瑾原因所致，另王慧民、张瑾于庭审中明确表示同意一次性支付剩余购房款82万元，合同具备继续履行条件，应以继续履行为宜，故法院对王慧民、张瑾要求殷世荣将2017室房屋过户并交付与王慧民、张瑾之诉讼请求予以支持。殷世荣未按合同约定履行配合过户及房屋交付义务，应属违约，应当承担相应违约责任。关于违约金数额，因违约金具有补偿性，殷世荣已于庭审中明确提出双方约定的违约金标准过高，故法院考虑履约情况、违约原因、房屋价格上涨因素、公平原则及王慧民、张瑾主张的二项违约金存在重叠期间等综合予以酌定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，于2017年5月5日判决：一、王慧民、张瑾于判决生效后七日内支付殷世荣剩余购房款八十二万元。二、殷世荣于判决生效后七日内将位于北京市丰台区×××2017室房屋过户至王慧民、张瑾名下。三、殷世荣于判决生效后七日内将位于北京市丰台区东×××2017室房屋交付与王慧民、张瑾。四、殷世荣于判决生效后七日内向王慧民、张瑾支付违约金二万元。五、驳回王慧民、张瑾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。王慧民、张瑾坚持认为其没有当庭表示同意一次性支付剩余购房款，后经询问，王慧民、张瑾表示不一定坚持走公积金贷款方式支付购房款，也可以一次性支付剩余购房款；双方对一审法院认定其他事实均无异议，本院予以确认。关于未如期办理产权转移登记的违约责任如何承担，殷世荣主张应按照《补充协议》第四条第三款第三项“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”处理。再查，殷世荣向一审法院提起反诉，要求王慧民、张瑾向其承担逾期过户的违约金及增加违约金以弥补其损失，并要求链家公司承担连带赔偿责任。因殷世荣未在法院送达交纳诉讼费用通知后七日内预交案件受理费，一审法院就该反诉请求作出（2016）京0106民初16056号民事裁定，裁定按撤诉处理。本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：是否按照合同约定申请办理权属转移登记；未按照约定办理权属转移登记的责任归属；殷世荣是否有权拒绝履行买卖合同；一审法院判决殷世荣承担的违约金是否妥当。焦点一，是否按照合同约定申请办理权属转移登记。关于办理权属登记的时间，《北京市存量房屋买卖合同》约定为“自本合同签订之日起125日内”即2016年6月1日前，《补充协议》约定为“在银行批贷后10个工作日内”即2016年5月4日前，因丰台区出台了预约过户的政策，所以链家公司在批贷后第一次预约过户的时间为2016年6月6日，该时间虽在上述两处约定的时间后，但两处约定指向的是申请办理权属转移登记，而此处的2016年6月6日是经申请后确定的具体办理日期，故此，就2016年6月6日而言，应认定按照合同约定申请办理权属转移登记。焦点二，未按照约定办理权属转移登记的责任归属。2016年6月6日预约过户时买卖双方及链家公司工作人员均去办理过户，因王慧民、张瑾未携带暂住证，导致过户未完成。链家公司工作人员出庭作证证明因未告知王慧民、张瑾应带暂住证导致无法过户，可知造成该履行迟延并非王慧民、张瑾的原因，未按照约定办理权属转移登记不宜认定为王慧民、张瑾的过错。焦点三，殷世荣是否有权拒绝履行买卖合同。2016年6月6日未办理过户后，链家公司也在积极弥补自身过错，再次申请预约过户，确定的时间为2017年6月17日，该时间与第一次相比未超过15日，链家公司过错造成的迟延并未造成根本目的无法实现，基于诚实信用原则，无论是王慧民、张瑾还是殷世荣均应继续履行双方的合同。现殷世荣主张应按照《补充协议》第四条第三款第三项逾期超过15日的情形拒绝履行合同，理由不成立，相反殷世荣未进行配合，经催告后仍不履行，也构成违约。焦点四，一审法院判决殷世荣承担的违约金是否妥当。一审法院考虑履约情况、违约原因、房屋价格上涨因素、公平原则及王慧民、张瑾主张的二项违约金存在重叠期间等因素，将违约金酌情确定为2万元，并无不当。综上所述，王慧民、张瑾的上诉请求不能成立，应予驳回；殷世荣的上诉请求不成立，亦应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24781.75元，由王慧民、张瑾负担7561.75元（已交纳），殷世荣负担17220元（已交纳300元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵文军审 判 员 蒋春燕审 判 员 李 淼二〇一七年八月三十一日法官助理 高 磊书 记 员 杨 竹-2--1-