北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0113民初4612号原告：杨甜，女，1981年7月8日出生，户籍所在地辽宁省锦州市，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。被告：邓惠燕，女，1974年5月1日出生，户籍所在地浙江省海宁市，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。第三人：北京合富房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡香江北路2号盛唐广场104室，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈洪富，董事长。委托诉讼代理人：董文斌，男，1972年9月1日出生，北京合富房地产经纪有限责任公司职工，住北京市朝阳区。原告杨甜与被告邓惠燕、北京合富房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨甜及其委托诉讼代理人贺利芳、李永军，被告邓惠燕，第三人北京合富房地产经纪有限责任公司委托诉讼代理人董文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨甜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告支付的房款600万元；3、判令被告向原告支付违约金256万元；4、判令被告向原告赔偿居间费10万元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月10日，我与邓惠燕就北京市顺义区某小区×号房屋（以下简称“涉诉房屋”）签订《房屋买卖合同》（以下简称“涉诉合同”）以及《补充协议》，约定我向邓惠燕购买涉诉房屋，成交价1280万元。合同签订后，我共计支付了600万元购房款，但邓惠燕却没有依约办理房源核验、网签、解除涉诉房屋原有抵押权等事项。涉诉合同签订时，邓惠燕只告知我方涉诉房屋被抵押给银行，隐瞒了涉诉房屋被抵押给崔健以及已被北京市平谷区人民法院查封的事实。我方及第三人多次催促邓惠燕履行合同义务，其至今未履行，其行为侵害了我方的合法权益，我方要求解除涉诉合同，故起诉。邓惠燕辩称，同意杨甜的第一、二、四项诉讼请求，关于第三项诉讼请求，我认为双方对涉诉合同的解除均有过错，杨甜付款总是晚于约定的时间节点，造成我不能按时归还其他债务，被列入黑名单，给我造成很大损失，故原告主张的违约金数额过高。北京合富房地产经纪有限责任公司（以下简称“北京合富公司”）述称，同意杨甜的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，杨甜与邓惠燕签订涉诉合同及补充协议，约定：杨甜向邓惠燕购买涉诉房屋，成交价1280万元；房屋已设定抵押，邓惠燕应于2016年12月31日之前办理抵押注销手续；2017年5月31日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因邓惠燕的原因不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，邓惠燕应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款并支付利息，并按该房屋成交总价的20%向杨甜支付违约金。《补充协议》约定，杨甜的付款时间节点分别为：2016年11月15日之前支付定金80万元，2017年1月10日前支付首笔房款220万元；过户前支付第二笔房款300万元，若超过2017年1月31日，超过每月按银行利息1.25%支付给甲方；过户之前支付尾款80万元；其余600万元通过贷款支付。邓惠燕逾期履行解除涉诉房屋抵押权的义务超过十五日的，构成根本违约，杨甜有权要求解除涉诉合同，并要求邓惠燕支付房屋总价款20%的违约金。杨甜共计向邓惠燕支付了600万元，分别为2016年11月13日8万元，11月16日72万元，2017年1月4日100万元，1月5日20万元，1月21日90万元，2月14日10万元，2月15日300万元。至一审法庭辩论终结前，涉诉房屋尚未办理房源核验及网上签约手续。涉诉房屋抵押权人有两人：中国民生银行股份有限公司总行营业部、崔健，一审庭审中，邓惠燕自述上述两项抵押权均尚未解除；涉诉房屋曾于2016年9月5日被北京市平谷区人民法院查封，后于2017年2月24日解除查封。本案审理过程中，杨甜的诉讼请求原为继续履行涉诉合同，并因此申请对涉诉房屋进行查封，本院予以准许。后杨甜将诉讼请求变更为解除涉诉合同。上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认并在卷佐证。邓惠燕主张，杨甜支付定金迟延一天，支付第二笔房款300万元迟延一个月，造成涉诉房屋于2016年9月6日被北京市平谷区人民法院查封。杨甜对此不认可，表示其之所以同意将第二笔购房款的支付时间由“过户前”而具体明确为“2017年1月31日前”，是因为如果各项手续顺利进行的话，2017年1月31日前基本可以完成过户前的手续；实际履行过程中，解押手续、房源核验及网签均未办理，过户日期无法确定，而且邓惠燕对中介人员明确表示可以将第二笔购房款300万元的支付时间宽限到2月底，后来在邓惠燕的一再催促下，其于2017年2月15日支付了300万元。根据双方提交的微信聊天记录，邓惠燕表示“我只能给她到（二）月底，三百一十万少一分我都不卖了”，双方在《补充协议》中对于支付第二笔购房款的约定为过户之前支付，但如果超过2017年1月31日，那么杨甜按月支付利息，杨甜对此项约定作出了合理解释;同时，考虑到涉诉房屋自2016年9月5日至2017年2月24日处于被法院查封的状态以及邓惠燕一直未办理涉诉房屋解抵押及房源核验手续的情况，杨甜于2017年2月15日支付300万元购房款有其合理理由；对邓惠燕主张的杨甜迟延支付该300万元造成涉诉房屋于2016年9月4日被平谷区法院查封的事实，本院不予认定。关于邓惠燕主张的杨甜造成其被列入黑名单等损失的事实，其未提供证据，本院不予认定。关于杨甜的实际损失情况，杨甜主张现在涉诉房屋小区均价5.4万元左右，涉诉房屋差价约为277万元，且根据目前的政策，其贷款比例受限，已经没有能力购买类似的房屋。对此提交涉诉房屋所在小区挂牌出售的网络截图。邓惠燕对杨甜主张的损失情况不认可，主张涉诉房屋现在的差价达不到杨甜主张的数额，且杨甜迟延支付购房款给其造成的损失，法院也应当考虑，因此违约金数额应当降低。上述事实，有原被告双方的当庭陈述、房产证、合同、银行转账记录、微信记录、涉诉房屋抵押权登记信息及查封登记信息等证据在案佐证。本院认为，邓惠燕同意杨甜的第一、第二、第四项诉讼请求，本院不持异议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则履行义务，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本案查明的事实，邓惠燕至今未履行解除涉诉房屋抵押权，构成根本违约，根据约定，邓惠燕应当赔偿违约金，具体数额由本院根据杨甜的实际损失情况予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨甜与被告邓惠燕于二○一六年十一月十日就北京市顺义区某小区×号房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于二○一七年八月十七日解除；二、被告邓惠燕于本判决生效之日起七日内，向原告杨甜返还购房款六百万元；三、被告邓惠燕于本判决生效之日起七日内，向原告杨甜支付违约金二百四十六万元；四、被告邓惠燕于本判决生效之日起七日内，向原告杨甜赔偿居间服务费十万元；五、驳回原告杨甜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万九千三百元，由被告邓惠燕负担，于本判决生效后七日内交纳；保全费五千元，由被告邓惠燕负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  姜宜平二〇一七年八月二十三日书 记 员  曾庆贺