北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8341号上诉人（原审被告）：贾芳，女，1982年10月18日出生，住本市。被上诉人（原审原告）：北京华安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝外大街1号金麒大厦19层。法定代表人：陈仁秀，董事长。委托诉讼代理人：王静忻，男，北京华安物业管理有限责任公司经理。上诉人贾芳因与被上诉人北京华安物业管理有限责任公司（以下简称华安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初9131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贾芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.本案已经超过法定的诉讼时效，一审法院在此问题上的认定不符合法律规定。2.一审法院没有查清本案部分主要事实。关于追缴能源费的问题，巨额电费的产生，是华安物业公司自身管理不善，被人偷电造成的，不是由业主的消耗造成的。远洋德邑小区业委会所提供的《证明》能够证明《远洋德邑小区物业交接协议》的签订并未召开过业主大会，也非通过业主大会所决定，此三方协议应视为无效。因此，我不应承担能源费。关于物业费欠费的问题，华安物业公司并未按约提供物业服务，公共设备疏于保养，小区车辆乱停乱放，小区大门无安保，小区外人员、车辆随意进出。华安物业公司无理由全额收取物业费，我同意支付30%的物业费。华安物业公司辩称，我方同意一审判决，不同意贾芳的上诉请求和上诉理由。我方一直在持续催缴物业费，诉讼时效并未经过。能源费是由法院生效判决做计算的。我方按照前期物业服务合同的标准履行了我方的义务，贾芳应当缴纳物业费。华安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令贾芳支付拖欠物业费5731.25元。欠费时间为2009年4月8日至2011年10月31日；2.贾芳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于北京市东城区×××402室房屋（以下简称涉案房屋）系贾芳名下产权房，建筑面积68.72平方米。2008年12月12日，华安物业公司与涉案房屋所在小区开发商北京方锦基业房地产开发有限公司（案外人）签订《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》。双方约定，根据有关法律、法规及《北京市内销商品房预售契约》之有关规定，案外人北京方锦基业房地产开发有限公司有权代表北京世纪阳光嘉园住宅小区的全体业主指定或委托管理公司单独或联合管理该住宅小区，并有权签订该协议。案外人北京方锦基业房地产开发有限公司委托原告对北京市东城区广渠门外大街1号实行物业管理（其中住宅建筑面积78600.98平方米），该物业东临忠实里东一街，南临广渠门外大街，西临忠实里南街，北临光华南街。委托管理期限自该协议签订生效之日起，至世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委员会成立之日止。双方还约定，板楼住宅房屋由华安物业公司按建筑面积每月每平方米2.78元向业主或物业使用人收取。华安物业公司于2011年6月1日发出撤场通知，世纪阳光嘉园小区业主委员会已于2011年8月成立，且另行聘请了物业服务公司。另查，2011年11月1日，华安物业公司与案外人石家庄恒辉物业服务有限公司（以下简称为恒辉公司）、北京市东城区远洋德邑小区业主委员会（以下简称为业委会）签订《远洋德邑小区物业交接协议》，三方约定业委会解除对华安物业公司的委托，委托恒辉公司对远洋德邑小区进行物业管理，三方移交时间为2011年11月1日下午2时至同月8日下午5时。2011年11月1日前，未收的业主物业费和应支付的各项能源费（指水电费等）由华安物业公司负责收取和支付，2011年11月1日以后的物业费、电费、房租、停车费及各项能源费（指水电费等），由恒辉公司负责收取和支付。前期由华安物业公司预收的各项费用，以11月1日为分割点，由华安物业公司负责核算支付恒辉公司及业委会。再查，北京电力公司曾起诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城区法院），要求华安物业公司支付远洋德邑小区截止至2011年12月31日的电费。上述案件经东城区法院及北京市第二中级人民法院审理，判决华安物业公司向北京电力公司支付截止至2011年10月31日期间的电费。其中2010年8月、9月、11月、12月及2011年1月至6月的电费金额为1206768.02元，2011年7月1日至2011年10月31日期间的电费金额为533783.41元。诉讼中，贾芳称其交纳了2009年全年的物业服务费。对此，华安物业公司不予认可。贾芳未就此提供证据予以佐证。同时贾芳认为华安物业公司撤离小区后再次收取物业费没有事实依据（业委会的证明），并认为华安物业公司的起诉已超过诉讼时效期间。对此，华安物业公司表示其依据三方协议及人民法院生效的裁判文书收取能源费，其标准亦由人民法院生效的民事判决书确认。关于诉讼时效问题，华安物业公司提交了其撤离小区后分别于2013年、2015年、2017年在小区公共区域张贴催缴公告的公证文书，用于证明其未怠于行使催缴物业费的权利。对此，贾芳称华安物业公司2017年的催缴公告张贴于小区车库门口，其未见过该份催缴公告。一审法院认为，根据已查明的事实，华安物业公司受涉案房屋所在小区建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司的委托，成为该小区的物业服务单位，并约定物业费的收费标准为每月每平方米2.78元，上述约定对贾芳具有拘束力。华安物业公司依约为贾芳提供了物业服务，贾芳应履行交纳物业费的义务。关于华安物业公司撤场后的物业服务费一节，华安物业公司在该段期间未提供物业服务，无权收取物业服务费。但应指出，根据《远洋德邑小区物业交接协议》，2011年6月1日至同年10月31日的能源费由华安物业公司负责收取。且人民法院生效判决确认上述期间的能源费由华安物业公司负责支付，故贾芳应当向华安物业公司支付上述期间的电费，具体数额法院将依据电费总额及贾芳房屋的建筑面积予以确认。关于贾芳提出其意见交纳了2009年物业服务费的抗辩意见，因其未提供证据予以佐证，故法院对上述抗辩意见，不予采纳。关于贾芳认为华安物业公司主张物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效一节，由于双方对收费时间并未作出明确约定，且华安物业公司在撤离小区后亦通过在公共区域张贴催缴公告的方式主张权利，故贾芳的该抗辩意见，依据不足，法院亦不予采纳。据此，一审法院于2017年6月判决：一、贾芳于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二ＯＯ九年四月八日至二Ｏ一一年五月三十一日的物业服务费四千九百二十二元五角一分；二、贾芳于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○一一年六月一日至二○一一年十月三十一日的能源费五百六十九元七角；三、驳回北京华安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，贾芳提交《远洋德邑小区物业项目交接查验评估报告》，内容为2011年11月1日至2012年1月19日对远洋德邑小区项目进行物业交接查验的评估，用以证明华安物业公司的物业服务存在瑕疵。华安物业公司对该份证据不予认可，其认为小区业委会成立的时候华安物业公司已经撤场，物业评估期间涉案房屋所在小区的物业服务情况其并不知情。贾芳提交照片用以证明华安物业公司物业服务存在瑕疵。华安物业公司对该照片不予认可，认为该照片不是涉案房屋所在小区的状况。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为：华安物业公司受涉案房屋所在小区的建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司的委托，向涉案房屋所在小区提供了物业服务，贾芳应当交纳相应的物业费用。贾芳上诉主张其不应该承担能源费。首先，贾芳以《远洋德邑小区物业交接协议》的签订未经召开业主大会为由主张该协议无效，缺乏法律依据。其次，根据该协议的约定，华安物业公司负责收取2011年6月1日至10月31日期间的能源费，且已有法院生效判决对该期间涉案小区能源费的数额做出认定并判令华安物业公司承担，虽然该数额偏高，但并无证据证明其责任在于华安物业公司，故一审判决根据能源费总额及贾芳房屋的建筑面积确认其承担能源费的数额，并无不当，贾芳的该项上诉理由不能成立。物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业费。贾芳上诉主张涉案小区的物业服务存在瑕疵，华安物业公司无理由全额收取物业费。对此，本院认为，贾芳二审提交的新证据《远洋德邑小区物业项目交接查验评估报告》的评估期间在诉争物业费对应的期间之后，评估期间华安物业公司已经撤场，故该报告不能证明华安物业公司提供的物业服务质量。贾芳一审提交的证据能够证明华安物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但这些瑕疵尚不足以构成业主降低物业费的理由。故对贾芳的该项上诉主张，本院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。贾芳上诉主张华安物业公司追索物业费已经超过法定的诉讼时效期间，但华安物业公司提供的《公证书》证明其先后于2013年、2015年和2017年在涉案小区张贴公告催交物业费，结合华安物业公司追索费用的发生期间及因其主张权利导致诉讼时效中断的情况，应当认为华安物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。故对贾芳的该项上诉主张，本院亦不予采信。综上，贾芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贾芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖荣远审 判 员 刁久豹审 判 员 刘苑薇二〇一七年八月二十九日法官助理 王若净书 记 员 史其申