湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0105民初4129号原告：武汉市第三十二中学，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道***号。法定代表人：黄九洪，系该中学校长。委托诉讼代理人：刘彦廷，湖北恒康律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉市汉阳区兴盛宾馆，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道***号。经营者：陈方庭，委托诉讼代理人：陈某，系陈方庭之女，特别授权代理。被告：武汉市汉阳区鹏翅文具用品商店，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道***号。经营者：周学明，委托诉讼代理人：曾某，系周学明之妻，，特别授权代理。被告：闫江涛，委托诉讼代理人：张某，系闫江涛之妻。特别授权代理。原告武汉市第三十二中学（以下简称武汉三十二中）与被告武汉市汉阳区兴盛宾馆（以下简称兴盛宾馆）、武汉市汉阳区鹏翅文具用品商店（以下简称鹏翅文具店）、闫江涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长与人民陪审员杨官木、张建芬组成合议庭于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告武汉三十二中的法定代表人黄九洪及其委托诉讼代理人刘彦廷，被告兴盛宾馆的经营者陈方庭及其委托诉讼代理人陈雅萌、被告鹏翅文具店的委托诉讼代理人曾腊华、闫江涛的委托诉讼代理人张敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。武汉三十二中向本院提出诉讼请求：1.判令被告从承租原告的位于汉阳区鹦鹉大道××号门面房中腾退；2.判令被告支付合同期内未支付的租金30000元及逾期腾房占用租金54000元（从2016年6月1日起暂计至2016年8月31日，租金需计付至实际腾退之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将诉争房屋出租给被告，合同期限2015年6月1日至2016年5月31日，月租金6000元，每季度前支付。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付了7个月(2015年6月1日至2015年12月31日)的租金42000元，剩余合同期限租金至今未付。2016年4月24日，原告书面告知被告不再续租，但被告拒不腾退，依照双方所签合同约定，租赁期满后，被告逾期不归还房屋的，应当按合同月租金的3倍计算占用费向原告支付，同时，若因逾期返还房屋给原告造成损害的，应承担赔偿责任，据此被告应向原告支付占用费54000元（月租金6000元×3个月×3倍，自2016年6月1日起暂计至2016年8月31日止，占用费支付须计算至实际腾退之日）。另原告存在转租情形，已构成违约。故诉至法院，请求判如所请。兴盛宾馆辩称，答辩人自2004年开始承租原告门面用于经营汽车美容服务至2012年，后又承租另一部分门面用于经营旅社。2011年5月18日原告出具证明同意转租，转租后，各商户按月直接向原告缴纳水电费至今。2012年3月19日答辩人将兴盛宾馆转让给陈昌海经营，另二间分别转租给周学明经营文具用品、闫江涛经营房屋中介。以上三人均办理了工商营业执照。答辩人在转租后并非房屋实际使用者，对原告不负腾房义务，应由实际占用的商户负责腾房。现房屋损坏，且未修缮完毕，导致合同目的无法达成。商户收到原告通知停止经营，租赁合同并未到期，原告维修好房屋后，原告应继续履行剩余合同期内的租赁合同。在合同中止期间，房屋已停止使用，根据权利义务相一致原则，答辩人不负有支付剩余合同期内房租的义务。鹏翅文具店辩称，房租交到2016年3月1日，多交的二个月房租退给我。闫江涛辩称，房租交到2016年3月1日，多交的二个月房租退给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道362号附属门面房屋建造时未办理审批手续，现亦未办理产权登记。武汉三十二中于2004年将上述房屋租赁给陈方庭使用。2010年8月17日，陈方庭办理了兴盛宾馆的个体工商登记，经营场所为武汉市汉阳区鹦鹉大道318号。2011年5月18日，武汉三十二中出具证明，主要内容为：武汉兴盛旅舍陈方庭系我校门面租户。目前合同期为2011年6月1日至2012年5月31日，一年一签。合同期满后，陈方庭具有优先承租权。在校方代表参与并同意的前提下，陈方庭具有将该门面转租于其他合法租户的权利（在合同期内）。2011年6月24日，周学明办理了鹏翅文具店的个体工商登记，住所为武汉市汉阳区鹦鹉大道362号。2015年5月25日，武汉三十二中（甲方）与兴盛宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲乙双方经平等协商，就房屋租赁事宜签订本合同。一、租赁房屋地址及设施、设备情况：1.租赁房屋地址：汉阳区鹦鹉大道××号附属门面。上述房屋属甲方所有（或甲方依法使用，有权出租），甲方将其出租给乙方使用，用途为旅舍住宿。二、租赁期限：从2015年6月1日起至2016年5月31日止。三、租金、保证金及有关税费：月租金为人民币6000元。租金支付方式为：按季支付，先交租金后使用；租金支付时间为每季度前。……五、甲方责任（义务）：1.履行本合同关于租赁期限、房屋租金标准、租赁形式的约定。2.负责维修租赁期间出现的瑕疵，如:屋面漏水、房屋裂缝等。若因乙方未发现或不及时向甲方反映而造成房屋及乙方的装修、装饰部分损失，由乙方向甲方赔偿损失或自行承担损失。3.甲方怠于履行维修义务，乙方组织维修的，甲方应支付乙方维修费用，但乙方应提供有效凭证。六、乙方责任（义务）：1.乙方在租赁期间依约及时交付租金、水电费、垃圾卫生费、物业管理费。2.租赁期间，防火、防盗、“门前三包”、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行有关部门规定并承担相关责任。3.乙方应合理使用所承担的房屋及其附属设施（如水、电、气设施，卷闸门、门窗等），租赁期内发生损坏的，乙方应立即负责修复或承担赔偿责任。4.乙方不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施。如装修房屋需改造、改变房屋结构，需提交申请报告及改造方案，在征得甲方书面同意后，方可施工。合同期满，乙方应保持房屋完好。甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿。5.乙方不得擅自将承租的房屋转借或转租他人。6.租赁期间房屋的管理由乙方负责，对房屋结构出现的不安因素，乙方应及时向甲方报告。若乙方发现房屋结构出现不安全因素未及时向甲方报告，其责任由乙方承担。7.乙方应注意水、电、气的安全使用，经常检查、防范事故发生。若在租赁期内发生责任事故造成损失的由乙方负责。七、合同的变更、解除与终止：……4、租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前40日内书面通知甲方，甲方则在租赁期满前20日内向乙方正式书面答复。如双方同意继续租赁，则续签租赁合同：（若甲方未予答复视为不同意续租）。若乙方在租赁期满前40日内不通知甲方的，视为不再续租……。八、房屋交付及收回的验收：……。2.乙方应于房屋租赁期满后2日内，将承租房屋及设施设备等完好地交还甲方。乙方承租期内的装饰装修部分不得损坏。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。……。十、乙方违约责任：……。4、租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，乙方应按本合同月租金的3倍计算租金向甲方支付，同时，若因逾期交付房屋给甲方或他方造成损害的，还应承担相应的赔偿责任……”。武汉三十二中、兴盛宾馆在以上合同上签字盖章。兴盛宾馆的租金交至2015年12月31日止。2015年1月25日,出租方陈方庭(甲方)与承租方闫江涛（乙方）签订房屋租赁合同，约定“一、租赁房屋地址及设施、设备情况：1.租赁房屋地址：汉阳区鹦鹉大道××号，上述房屋属甲方所有（或甲方依法使用，有权出租），甲方将其出租给乙方使用，用途为中介。二、租赁期限：从2015年元月25日至2016年元月24日止。三、租金、保证金及有关税费：月租金为1500元，按季支付，先交租金后使用，租金支付时间为季度支付。乙方于本合同签订之日开始，一次性向甲方交付设施设备等使用保证金2000元；甲方于2015年元月25日将房屋交付给乙方……十七、房租每年按上年租金额的5%-10%递增”，该合同其余文字约定内容同武汉三十二中与兴盛宾馆所签合同一致。闫江涛租金交至2016年3月1日。2015年12月31日，武汉三十二中向租户发出通告：“按上级领导要求，现通知学校所有门面租户：地铁方正在联系质量检测部门，将对门面房进行安全检测、鉴定，在鉴定报告出来之间，务请大家一律暂停在门面中的生产、经营等，不要靠近门面活动，更不要在门面内逗留、住宿！元旦期间，务必注意人身、财产安全！”等内容。2016年1月14日，武汉三十二中、汉阳区教育局房管站及中铁五局（集团）武汉轨道交通6号线8标盾构经理部（以下简称经理部）各代表就因地铁建设原因致三十二中房屋、构筑物受损、修复、维修、赔偿问题进行会议协商。会议决定：“1、经理部负责按《房屋安全鉴定书》，尽快修缮学校被损坏设施，如教学楼、食堂、地面、大门等，使其恢复原状；负责对学校门面尽快进行加固维修，以解除危险（2016年元月15日进场测量、提供维修方案）。学校将提供相关资料、信息，配合维修工作。2、经理部负责与门面租户直接协商赔偿事宜，学校提供相关资料予以积极配合。3、经理部在完成相关维修，切实消除安全隐患后，就学校损失对校方进行适当补偿，方案另行协商。4、经理部向学校门面租户尽快下达可否在门面内继续经营的书面建议、通告，以杜绝安全隐患”。2016年4月21日，中铁五局武汉地铁6号线8标盾构项目部出具《学校房屋加固处理情况》：“2015年12月19日，由于地铁建设，学校门面房出现沉降，之后进行了相关处理工作，主要进展情况及存在问题如下：一、2016年元月14日、19日、2月19日与校方、经营户多次召开沟通会，就房屋鉴定、补偿、恢复经营，加固处理等事宜进行沟通协商。二、2016年元月26日，出加固维修方案，并报学校，逐级上报，之后返回意见，修改补充完善后重新上报。三、3月7日，学校书面告知，要求对加固方案作评审，我们即联系评审事宜，评审方要求房屋原设计单位出意见，校方也积极多方联系原设计单位，4月11日，校方与湖北建科人员找房屋原设计单位未果。四、对经营户补偿方面，收集了各经营户的情况资料，并就补偿办法与各经营户进行了沟通对接，但由于各人期望不一，未最终达成一致意见”。2016年5月25日，武汉三十二中向兴盛宾馆发《通知》，主要内容为：我校于2015年5月25日与贵方签订了《房屋租赁合同》，将位于汉阳区鹦鹉大道××号的门面出租给贵方，租赁期限从2005年6月1日至2016年5月31日止。现因我校办公室紧张，有关办公桌椅无法堆放，我校计划对外出租的门面合同到期后不再续租，以便于堆放校办用品。因我校和贵方的租赁合同即将到期，现将我校不再与贵方续订房屋租赁合同的决定告知于贵方，以便贵方妥善安排后续的生产经营计划”。陈方庭上述通知收悉。2016年7月19日，武汉三十二中再次向兴盛宾馆发通知，表示租赁合同已到期，不再续租，要求兴盛宾馆三日之内搬离。陈方庭对上述通知收悉。2016年10月22日，武汉三十二中就该房屋腾退及租金事宜诉至本院。2017年6月27日，鹏翅文具店腾退出所租门面，并将钥匙交至本院，本院已将钥匙交给武汉三十二中。另查明：武汉市汉阳区鹦鹉大道362号即原318号，实际为同一房屋。陈方庭承租上述房屋后用于经营经营兴盛宾馆，后将部分房屋转租给周学明经营鹏翅文具店、闫江涛。鹏翅文具店向陈方庭的租金交至2016年3月1日。闫江涛、鹏翅文具店已分别从地铁部门领取了赔偿款16500元、7000元。上述房屋经鉴定评估为局部危房后因租户未腾房，武汉三十二中至今未对房屋进行修复、加固。案经调解，原、被告未能达成一致协议。本院认为：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道362号附属门面房建造时未办理审批手续，现亦未办理产权登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，武汉三十二中与兴盛宾馆所签《房屋租赁合同》无效。兴盛宾馆承租上述房屋后将其中部分转租给鹏翅文具店、闫江涛经营，现实际房屋使用人为兴盛宾馆、鹏翅文具店、闫江涛，鹏翅文具店已于2017年6月27日腾退出租赁房屋，武汉三十二中要求鹏翅文具店腾退已无事实依据，对其要求鹏翅文具店腾退的诉讼请求不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故兴盛宾馆、闫江涛应腾退出租赁房屋，对武汉三十二中要求兴盛宾馆、闫江涛腾退并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。因地铁施工致使所承租房屋受损，经评估为局部危房等级，武汉三十二中于2015年12月31日履行了安全告知义务，承租人据此停止经营至今，影响了正常经营活动系客观事实，依照权利义务相对等原则，故对武汉三十二中要求兴盛宾馆支付因房屋受损而停止经营期间的租金的及房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、武汉市汉阳区兴盛宾馆于本判决生效之日起五日内将位于武汉市汉阳区鹦鹉大道362号附属门面房自行腾退交付给原告武汉市第三十二中学；二、闫江涛于本判决生效之日起五日内将位于武汉市汉阳区鹦鹉大道362号附属门面房自行腾退交付给原告武汉市第三十二中学；三、驳回武汉市第三十二中学的其他诉讼请求。案件受理费950元（此款原告已预交）由被告武汉市汉阳区兴盛宾馆、闫江涛分别负担475元，被告武汉市汉阳区兴盛宾馆、闫江涛于本判决生效之日起十五日内将应负担的款项直接支付给原告武汉市第三十二中学。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  叶凌芳人民陪审员  杨官木人民陪审员  张建芬二〇一七年八月三日书 记 员  李玉荣