福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2731号上诉人(原审被告、反诉原告)：福州宏泰乐器有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福新路华盛大厦华盛楼1层18号店面，组织机构代码05431608-6。法定代表人：曾琦。委托诉讼代理人：郑惟，福建笃定律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：福州市鼓楼区鼓西街道西门经济合作社，住所地福建省福州市鼓楼区光荣路59号光荣小区，组织机构代码F2559098-2。法定代表人：薛碧勇。委托诉讼代理人：张旭东，福建康立律师事务所律师。原审被告：林继光，男，1952年8月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人福州宏泰乐器有限公司（以下简称“宏泰公司”）与被上诉人福州市鼓楼区鼓西街道西门经济合作社（以下简称“西门经济合作社”）、原审被告林继光租赁合同纠纷一案中，上诉人宏泰公司不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四、五项，依法改判确认上诉人宏泰公司与被上诉人西门经济合作社之间五份《房屋租赁合同》已2014年9月29日解除；被上诉人西门经济合作社向上诉人宏泰公司赔偿经济损失人民币1324864.23元及违约金人民币137768.16元；驳回被上诉人西门经济合作社的全部诉讼请求；2.被上诉人西门经济合作社承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院对被上诉人西门经济合作社未取得相关证书的事实认定错误。被上诉人西门经济合作社将案涉店面出租给上诉人宏泰公司，但隐瞒该店面未通过消防验收以及未取得不动产权证书的事实，上诉人发现案涉店面未通过消防验收且无产权，无法办理《营业执照》和《办学许可证》，在未通过消防验收的情况下案涉店面无法投入使用。后宏泰公司要求西门经济合作社进行消防验收并出具消防验收报告，西门经济合作社一直无法提供，致使宏泰公司另行承租房屋开展培训与经营活动。另在一审庭审中，上诉人多次要求西门经济合作社提供相关的消防验收合格材料以及权属证明的材料，直至一审庭审结束前西门经济合作社均未提供，并且西门经济合作社明确表示其未取得租赁房屋权属证明。2.店面所在地的村民徐逸俤与被上诉人西门经济合作社存在拆迁安置纠纷。自2012年6月28日起，徐逸俤每日在宏泰公司处闹事，还就租赁物未取得消防验收四处投诉宏泰公司，致使宏泰公司无法开展工作。案涉房屋不仅存在消防验收不过关、无实际产权，更存在房屋权属纠纷的问题。2014年9月29日上诉人宏泰公司以邮寄方式向被上诉人西门经济合作社发出《关于解除山水卫城底层北向1-5号店面房屋租赁合同之通知函》（即原审证据八P73-74），要求解除案涉《房屋租赁合同》。2014年9月30日，宏泰公司工作人员卢敬宗将通知函及租赁房屋的钥匙再次送到西门经济合作社处，并且将送达过程全程录像，并作为证据提供给一审法院、因此宏泰公司已举证证明已履行解除租赁合同通知义务，案涉《房屋租赁合同》应于2014年9月29日起解除。但一审法院认定上述证据不能证明双方合同已于2014年9月29日解除，甚至判决上诉人宏泰公司需向被上诉人西门经济合作社支付租金至2015年8月，属于事实认定不清。依法应予撤销。3.一审法院违反程序未在三个月内审结案件，违反法定程序，应予撤销，并发回重审。一审法院适用简易程序审理此案，上诉人宏泰公司于2015年9月15日提出反诉，但已审法院却于2017年4月11日才做出判决，即使按照上诉人提起反诉的时间计算也已耗时19个月，明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定。被上诉人西门经济合作社辩称：1.一审认定事实清楚，未存在程序违法情况，一审判决正确。2.上诉人宏泰公司请求无事实依据，答辩人未隐瞒相关消防验收情况。答辩人以社会公开招投标的形式招租，已向各投标人说明租赁物简报情况，不存在隐瞒相关情况的事实。当时宏泰公司的经办人林继光也写了承诺书表明认可租赁物现状。3.上诉人称因租赁物无法办理营业执照，答辩人认为不是事实，因为目前上诉人宏泰公司营业执照已经办理。4.案外人徐依俤关于到案涉店面闹事的情况，一审判决已认定该情况与本案无关。5.上诉人以发通知函为由解除合同的抗辩不能成立，合同解除应具备案涉合同约定的解除条件，但本案中未达到合同约定解除条件，宏泰公司主动发解除函不符合法律规定，合同不应解除。原审被告林继光辩称：答辩意见与一审意见一致，即答辩人作为宏泰公司原总经理，合同签署系公司要求签署，公司成立后合同权利义务与其无关，且对上诉人宏泰公司的一审反诉请求无异议。原审原告西门经济合作社向一审法院起诉请求：1.宏泰公司和林继光共同支付拖欠的房租共计551072.64元及滞纳金55107.2元，两项共计606179元（暂从2014年4月计算至2015年3月，之后的租金计算至2015年8月止）；2.由宏泰公司和林继光负担本案诉讼费。原审被告宏泰公司向一审法院提出反诉：1.确认宏泰公司、西门经济合作社解除2012年7月5日签订的五份《房屋租赁合同》；2.西门经济合作社向宏泰公司返还履约保证金人民币145000元；3.西门经济合作社向宏泰公司赔偿经济损失人民币1324864.23元（租金913068元，水电费20416.23元，物业费10080元，垃圾清运费200元，广告费31100元）；4.宏泰公司向西门经济合作社支付违约金人民币137768.16元（45922.72元/月×3个月）；5.由西门经济合作社承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年7月5日，西门经济合作社与宏泰公司签订五份《房屋租赁合同》，分别约定宏泰公司以171元/平方米的月租金取得福州西二环北路山水卫城底层北向1号店面租赁权，每月租金11410.83元，宏泰公司自本合同签订之日起向西门经济合作社缴纳合同履约保证金3.5万元，履约保证金在本合同终止后十天内退还宏泰公司；以101元/平方米的月租金取得福州西二环北路山水卫城底层北向2号店面租赁权，每月租金3066.36元，宏泰公司自合同签订之日起向西门经济合作社缴纳合同履约保证金1万元，履约保证金在本合同终止后十天内退还被告；以131元/平方米的月租金取得福州西二环北路山水卫城底层北向3号店面租赁权，每月租金6130.8元，宏泰公司自本合同签订之日起向西门经济合作社缴纳合同履约保证金2万元，履约保证金在本合同终止后十天内退还西门经济合作社；以161元/平方米的月租金取得福州西二环北路山水卫城底层北向4号店面租赁权，每月租金10561.6元，宏泰公司自本合同签订之日起向西门经济合作社缴纳合同履约保证金3.5万元，履约保证金在本合同终止后十天内退还西门经济合作社；以163元/平方米的月租金取得福州西二环北路山水卫城底层北向5号店面租赁权，每月租金14753.13元，宏泰公司自本合同签订之日起向西门经济合作社缴纳合同履约保证金4.5万元，履约保证金在本合同终止后十天内退还宏泰公司；《房屋租赁合同》同时约定租金每月支付一次，每月10日前支付；宏泰公司必须按照约定时间向西门经济合作社缴纳租金。若拖欠租金连续达一个月，按每月未缴租金的10%缴交滞纳金；西门经济合作社给予宏泰公司一个月免租金装修时间（自2012年7月3日至2012年8月2日），装修及整改后增加的装修物，在合同终止后可移动部分宏泰公司自行处理，其他无法移动的部分归西门经济合作社所有；租赁期限为三年，自2012年8月3日起至2015年8月2日止。若任何一方在对方没有违约的情况提前解除合同，应赔偿对方三个月的租金损失。林继光系宏泰公司的总经理。2012年7月3日，西门经济合作社将案涉房屋交给林继光，同时移交店面钥匙。西门经济合作社确认收到宏泰公司支付的145000元的履约保证金及于2014年9月3日收到宏泰公司支付的40532.32元。西门经济合作社、宏泰公司双方至今未办理房屋交接手续。一审法院认为：西门经济合作社与宏泰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同履行。宏泰公司逾期交纳租金，西门经济合作社诉请宏泰公司支付拖欠的租金，应予以支持。《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2012年8月3日至2015年8月2日止，租赁期限届满后，西门经济合作社、宏泰公司双方并未续签《租赁合同》，故《房屋租赁合同》于2015年8月3日终止。宏泰公司主张其于2014年9月29日向西门经济合作社发出解除合同的通知，《房屋租赁合同》已经解除，但西门经济合作社表示其未收到，且宏泰公司的证据不能证明双方于2014年9月29日解除合同且办理房屋交接手续，故宏泰公司诉请双方租赁合同于2014年9月29日解除，不予支持。宏泰公司应支付西门经济合作社从2014年4月至2015年8月拖欠的租金45922.72元/月×17个月=780686.24元，扣除宏泰公司于2014年9月3日支付的40532.32元租金，宏泰公司尚欠西门经济合作社租金740153.92元。按照合同约定若宏泰公司拖欠租金超过一个月的，应按未缴租金的10%缴交滞纳金，故宏泰公司应支付西门经济合作社拖欠的滞纳金74015.39元。林继光系宏泰公司的委托代理人，在《房屋租赁合同》上签字的行为系职务行为，故西门经济合作社诉请林继光与宏泰公司共同承担租金及滞纳金，不予支持。根据合同约定履约保证金在本合同终止后十天内退还宏泰公司，故宏泰公司诉请西门经济合作社向其返还履约保证金人民币145000元，应予支持。本案针对的是山水卫城1-5号店面，反诉也需针对该标的。宏泰公司将象山公寓1楼作为反诉标的不符合有关反诉的法律规定，且捆绑招标的部分店面与其社员徐逸俤存在重大权属争议的事实与本案无关，故宏泰公司主张合同目的不能实现，西门经济合作社根本性违约，不予采纳。宏泰公司要求在房屋无法正常使用的情况下仍然向西门经济合作社所支付租金913068元、水电费20416.23元、物业费10080元、垃圾清运费200元、广告费31100元，现宏泰公司要求西门经济合作社赔偿该损失，无事实和法律依据，不予支持。本案系宏泰公司违约，其要求西门经济合作社支付违约金，不予支持。一审法院判决：一、西门经济合作社和宏泰公司签订的《房屋租赁合同》于2015年8月3日期满终止；二、宏泰公司于判决生效之日起十日内向西门经济合作社支付拖欠的2014年4月至2015年8月3日止的租金740153.92元及滞纳金74015.39元；三、西门经济合作社于判决生效之日起十日内向宏泰公司返还履约保证金人民币145000元；四、驳回西门经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回宏泰公司的其他反诉请求。本案二审审理过程中，上诉人宏泰公司向本院提交了下列证明材料：A1.西门经济合作社于2012年7月14日出具的《证明》、鼓西街道办出具的《经营场所使用证明》；A2.视频截图。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，上诉人宏泰公司提交的证明材料《证明》与本案无关，本院不予认定，而鼓西街道办出具的《经营场所使用证明》真实性经双方确认无异议，可以作为本案认定事实的依据；视频截图无法证明本案待证事实，不能作为本案认定事实的依据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。本院认为：讼争《房屋租赁合同》系由宏泰公司以竞价方式并经实地考察后与西门经济合作社所签订。讼争合同签订后，宏泰公司对讼争房屋进行了装修并实际使用，也于2012年8月至2014年4月期间如期向西门经济合作社交纳租金，向物业管理部分交纳物业费、水电费等。宏泰公司主张案涉房屋存在消防验收不过关、无实际产权，以及房屋权属纠纷等，但其所举的证据均系其与西门经济合作社之间另一独立的租赁关系，与案涉租赁物无关。故宏泰公司关于西门经济合作社隐瞒相关事实致案涉店面无法投入使用的上诉理由不能成立。宏泰公司虽于2014年9月29日以邮寄方式向西门经济合作社发出《关于解除山水卫城底层北向1-5号店面房屋租赁合同之通知函》，但在案证据尚不足以证明西门经济合作社已收到该函，也无证据证明西门经济合作社同意提前解除讼争合同，或双方已实际办理移交手续。宏泰公司前述行为系其单方意愿，不符合讼争合同约定和法律规定的解除条件。因此，宏泰公司关于案涉《房屋租赁合同》已于2014年9月29日解除不能成立。经查，一审根据本案案情已办理了延长审理期限的审批手续，虽然适用简易程序审理本案在程序上存在瑕疵，但并不属于严重违反法定程序且一审法院对本案实体处理正确。故上诉人以一审违反法定程序为由请求将本案发回重审，本院不予采纳。综上，上诉人宏泰公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币27524元，由上诉人宏泰公司负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。本判决为终审判决。审 判 长 陈光卓审 判 员 陈 辉审 判 员 薛闳引二〇一七年八月九日法官助理 廖小航书 记 员 吴梦龙