北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4495号上诉人（原审被告、反诉原告）：马秀兰，女，1939年7月17日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：沙力，男，1969年8月30日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：沙洁，女，1972年10月19日出生.三上诉人委托诉讼代理人：戴金花，北京市中唐律师事务所律师。三上诉人委托诉讼代理人：王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄彩霞，女，1982年6月7日出生。委托诉讼代理人：于利，北京培宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张智聪，北京培宁律师事务所实习律师。上诉人马秀兰、沙力、沙洁因与被上诉人黄彩霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初10068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马秀兰、沙力、沙洁及三人之委托诉讼代理人王玉臣、戴金花与被上诉人黄彩霞及其委托诉讼代理人于利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马秀兰、沙力、沙洁上诉请求：撤销一审判决，驳回对方一审诉讼请求，支持我方一审反诉请求。在庭审中，又表示不再坚持一审反诉请求。事实和理由：1、我方不存在违约行为。2、一审法院确定的违约金数额过高，应当予以减少。3、中介费用可以退还，不应由我方承担。黄彩霞辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。黄彩霞向一审法院起诉请求：1、判决解除双方于2015年12月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判决马秀兰、沙力、沙洁向我支付违约金85万元；3、判决马秀兰、沙力、沙洁向我返还定金5万元；4、判决马秀兰、沙力、沙洁向我赔偿我已支付的居间服务费21250元及保障服务费8500元，以上共计929750元。马秀兰、沙力、沙洁向一审法院反诉请求：认定黄彩霞根本违约，解除双方签订的买卖合同，并请求法院判定黄彩霞赔付因合同欺诈给我方造成的损失10万元。一审法院认定事实：沙鸿仪与马秀兰系夫妻，沙力、沙洁系沙鸿仪与马秀兰之子女。2013年9月12日，沙鸿仪过世。2015年12月19日，出卖方（甲方）：沙鸿仪、马秀兰、沙力、沙洁与买受方（乙方）黄彩霞签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方出售房屋坐落在北京市海淀区601号房屋，该房屋系甲方家庭唯一住房。经甲乙双方协商一致，该房屋的成交价格为425万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金5万元，乙方选择公积金贷款方式申办贷款，拟贷款金额为100万元。网签后3日内，乙方向甲方支付315万元，乙方于办理房屋所有权转移登记当日即2016年7月15日向甲方支付5万元，甲方应当在2016年7月15日将该房屋交付给乙方。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同，适用本合同第十一条第二款的约定。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。甲方应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与房屋有关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。另，双方签订了《补充协议》，约定了关于房屋交易具体事宜：1、定金：乙方于2015年12月19日向甲方支付定金5万元，2、首付款：乙方于网上签约3日内将首付款320万元（包含定金5万元）支付甲方。3、物业交割：甲乙双方应当在2016年7月15日之前自行办理物业交割手续，丙方配合。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。甲方若出现拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。经甲乙双方协商一致:乙方黄彩霞购买601的房屋。由于该房屋业主沙鸿仪去世，该房屋合法继承人为马秀兰、沙力、沙洁。马秀兰、沙力、沙洁协商一致且自愿出售该房屋。甲方保证继承公证书2016年1月25日前办理完毕。买卖双方已签约房屋买卖业务签约文件合订本编号为：BJ(SFJJ)S2015005466与该合订冲突约定的，以该协议为准。该协议落款处由丙方（居间方）北京存房房地产经纪有限公司经办人史海豹的签字，北京存房房地产经纪有限公司未在该协议上盖章，史海豹到庭表示北京存房房地产经纪有限公司只是帮忙起草协议，该协议是约束双方的，并不约束北京存房房地产经纪有限公司。上述协议中沙鸿仪的签字系沙力书写。当日，黄彩霞向马秀兰、沙力、沙洁支付定金5万元，向北京存房房地产经纪有限公司支付居间服务费21250元及保障服务费8500元，共计29750元。2016年1月21日，沙力给黄彩霞发短信，内容为“你好，我是房主。不好意思现在家里分歧较大。我要告之，避免过户后麻烦。第一房子有漏水，你可来看。第二中介造谣说是凶宅，其实不是，只不过是老人长期疾病死在房里。第三特别要告诉的是过户后我们的户口还要长期在房子里，至少两人的户口请考虑，如果行就进行过户下一步联系中介”。2016年1月23日，沙力给黄彩霞发短信，内容为“你好，我是户主。现在我也是焦头烂额，当天草签是你也看到了，中介因为急于促成，连夜把咱们拉过去，只是让不断的签字根本未告之提醒。现在产权纠纷问题，户口问题，房屋本身状况问题都浮出来了，我认为责任全在中介。老弟，客观讲，我若是买主，是不会趟我浑水的。家里现在天天为这事吵，无奈啊，不是我说了算的事唉。咱们都应该告中介。其实好聚好散也是缘分，老弟你说呢。”2016年3月16日，黄彩霞给马秀兰、沙力、沙洁邮寄送达通知，内容为“2015年12月19日，我与你们签订了《北京市存量房屋买卖合同》，同时，又与你们签订了前述合同的《补充协议》，约定由我购买601号房屋，房屋总价款为425万元。根据上述合同及协议的约定，你们需要在2016年1月25日前办理完继承公证书，配合我办理网签，在房屋所有权转移之日起90日内，迁出全部户口。但时至今日，你们仍未向我出示继承公证书，拒不配合办理网签，且明确表示户口无法全部迁出。你们的行为实质上是拒绝出售房屋，严重违反了合同的约定，应向我支付房屋总价款20%的违约金，限你们在收到此通知后三日内履行支付违约金的义务，否则，我将依法通过诉讼方式维护自身的合法权益。”2016年3月5日后，在多家中介公司的网站上出现上述房屋出售信息，标价为480万元或580万元。马秀兰、沙力、沙洁表示2015年底向公证机关提出申请，2016年3月初拿到公证书，但马秀兰、沙力、沙洁在向法院提交的北京市海诚公证处办理了继承公证的时间是2016年2月22日，该公证书中载明涉案房屋系沙鸿仪与马秀兰的夫妻共同财产，马秀兰放弃对被继承人沙鸿仪上述房产的继承。因被继承人沙鸿仪的父母均先予其死亡且其配偶马秀兰表示放弃对被继承人沙鸿仪上述遗产的继承权，故被继承人沙鸿仪在涉案房屋中的遗产由其子女沙力、沙洁共同继承。但马秀兰、沙力、沙洁未将该继承公证已经办理的事情告知黄彩霞与北京存房房地产经纪有限公司。2016年4月22日，涉案房屋登记在马秀兰、沙力、沙洁名下，马秀兰在涉案房屋中占二分之一份额，沙力及沙洁在涉案房屋中各占四分之一份额。本案审理中，黄彩霞向法院提供其爱人张宇飞与沙力之间于2016年2月28日的录音内容，部分内容为：“张宇飞：大哥，这都三月份了，我们这边要走法律程序了。想问问你们什么意思？我觉得能私下解决还是私下解决。沙力：对，我也同意私下解决。这样，您少要点，咱们都不容易。我们家老太太生病，马上要住院了。张宇飞：那要不然您把房子卖给我。您拿了钱，就安心让您家人养病，总拖着也不是个事。沙力：哎，这一时半会说不清楚。张宇飞：是你们谁现在不想卖了？老太太？还是您？沙力：哎，各有各的想法。这样吧，我们给您些钱作为不卖房的补偿。张宇飞：您打算给我多少钱？沙力：您当初不是说双倍的么？给您10万，这就太多了。我们折中一个数吧。张宇飞：您不同意赔10万的话，您给我个数，我合计合计。沙力：给您个1—2万，可以么？给多了，他们也不同意。张宇飞：赔1-2万，连我利息都不够啊。我动了我账户里的几百万存款，现在您赔我这些，连我定期利息都不够……。对此录音的真实性双方予以认可，但马秀兰与沙洁表示这是沙力的意思，不代表他们二人的意思。马秀兰、沙力、沙洁表示其于2016年1月10发现因为公证处的原因继承权公证不能按照合同约定按期办理后即告知黄彩霞，希望能否延期办理公证事宜，黄彩霞不予同意，并要求其按照合同约定的时间办理继承权公证，否则就要追究违约责任，要求其按照房屋价款的20%予以赔偿。对此，黄彩霞不予认可，并表示在2016年1月25日前马秀兰、沙力、沙洁未与其沟通延期办理公证事宜，2016年1月25日后其多次催促马秀兰三人办理继承公证事宜，但三人一直未办理。另，马秀兰、沙力、沙洁表示在公证时间无法协商的情况下，其即按照解除合同的方式办理后续事宜。北京存房房地产经纪有限公司的史海豹到庭表示合同签订后大概半个月，马秀兰与沙力向其表示合同约定的出售款项能否增加，黄彩霞不予同意。2016年1月21日，出卖方给其致电表示涉案房屋存在漏水、老人过世、房屋户口不能全部迁走等问题，经与黄彩霞沟通，黄彩霞不予同意户口不能迁走的问题，出卖方即表示要求解除合同。2016年1月25日，其与卖方联系继承权公证是否办理的事宜，卖方表示三人就继承份额问题存在分歧，不能办理继承公证书，也不能过户。后其与买卖双方两次进行协商，卖方均要求解除合同，但双方对赔偿数额无法达成一致。截止2016年7月，涉案房屋的房价已经比签订合同时上涨了约100万元。同时，史海豹否认马秀兰、沙力、沙洁与其协商过延期办理公证手续的问题，且表示涉案合同系双方协商一致才签订的。现黄彩霞因为马秀兰、沙力、沙洁签订合同后涨价、拒绝出售房屋、未能按期办理公证、不能迁出户口等原因要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，同时要求三人按照合同约定的房屋总价款的20%给付其违约金85万元。同时，黄彩霞向法院提交2016年1月及2号期间类似涉案房屋的成交信息，显示房屋总价约480万元。马秀兰、沙力、沙洁同意解除合同，但认为黄彩霞在合同履行过程中存在拒绝延期办理公证手续、拒绝购买房屋，利用合同陷阱对其敲诈勒索，要求其赔偿合同价款的20%等违约情形，并因此要求黄彩霞赔付10万元。对此，黄彩霞表示为了孩子上学，本希望继续履行合同，并非不购买房屋。但马秀兰、沙力、沙洁不出售房屋的话，要求其承担合同价款20%的违约责任。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。马秀兰、沙力、沙洁与黄彩霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守履行。本案中，双方签订合同时，涉案房屋虽然登记在沙鸿仪名下，但马秀兰、沙力、沙洁作为沙鸿仪的全部继承人，有权对外签署存量房屋买卖合同及补充协议，并不影响合同的效力。签订合同时，马秀兰、沙力、沙洁作为完全民事行为能力人，对行为内容应具有认知能力，应对合同约定的条款进行慎重审查。现马秀兰、沙力、沙洁以签订合同时间过晚、灯光昏暗、没看清等原因来质疑合同的效力，法院不予采信。合同签订后，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，合同约定了继承权公证的办理时间，但在具体履行的过程中，马秀兰、沙力、沙洁表示系因公证处的程序繁琐而不能按期办理且与黄彩霞沟通过延期事宜，对此，黄彩霞与北京存房房地产经纪有限公司均不予认可，并表示继承权公证延期办理系因马秀兰、沙力、沙洁内部因继承份额存在分歧所致且本案诉讼前马秀兰、沙力、沙洁未告知其公证事宜已经办理完毕。对其上述主张，马秀兰、沙力、沙洁未能向法院提供相应证据，且根据黄彩霞提供的短信、录音及涉案房屋在中介公司网站上的出售信息，可以认定沙力在合同履行过程中以各种方式明确表示不愿意按照合同约定履行合同义务，导致合同无法继续履行。综上，依据合同约定，在因为出卖方马秀兰、沙力、沙洁的原因导致黄彩霞未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，黄彩霞有权解除合同。故黄彩霞起诉要求解除与马秀兰、沙力、沙洁签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之请求，于法有据，法院予以支持。因马秀兰、沙力、沙洁的原因导致合同解除后，马秀兰、沙力、沙洁应将黄彩霞已付款项返还给黄彩霞，并向其支付相应的违约金。故黄彩霞起诉要求马秀兰、沙力、沙洁退还定金并支付违约金之请求，符合合同约定，法院予以支持。本案审理过程中，马秀兰、沙力、沙洁主张双方约定的违约金过高，考虑到解除合同后因房价上涨给黄彩霞的实际损失，法院对违约金数额不予调整。另，根据双方签订的补充协议的约定，北京存房房地产经纪有限公司收取的黄彩霞交纳的居间服务费及保障服务费不予退还，由马秀兰、沙力、沙洁进行赔付，故黄彩霞要求马秀兰、沙力、沙洁退还已付的居间服务费及保障服务费之请求，于法有据，法院予以支持。根据双方提供的证据，现本案所涉的合同履行过程中，黄彩霞并未出现根本违约情形，且黄彩霞作为普通的购房者，通过中介公司订立合同，并无证据证明黄彩霞利用格式条款设置合同陷阱的情形，故马秀兰、沙力、沙洁要求反诉确认黄彩霞根本违约并赔偿因合同欺诈给其造成的损失之请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、解除黄彩霞与马秀兰、沙力、沙洁于二0一五年十二月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、马秀兰、沙力、沙洁于本判决生效后三十日内向黄彩霞支付违约金八十五万元；三、马秀兰、沙力、沙洁于本判决生效后三十日内向黄彩霞返还定金五万元；四、马秀兰、沙力、沙洁于本判决生效后三十日内赔偿黄彩霞已支付的居间服务费二万一千二百五十元及保障服务费八千五百元；五、驳回马秀兰、沙力、沙洁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄彩霞主张马秀兰、沙力、沙洁拒绝出售房屋，马秀兰、沙力、沙洁予以否认。黄彩霞就此提出中介公司史海豹证言、2016年3月的谈话录音证明这一事实。本院审查了这两份证据：其中，中介人员证言证明，2016年2月1日，买方表示该房子不能出售，要求终止合同；谈话录音中，张宇飞（黄彩霞爱人）提出要求沙力将房子卖给黄彩霞，沙力未认可，后张宇飞询问沙力是否不想卖了，沙力提出给黄彩霞一些钱作为不卖房的补偿，并对于补偿款数额提出了具体意见。本院经审查以上证据，并结合未按时办理继承权公证的事实，认为马秀兰、沙力、沙洁拒绝出售房屋的事实的存在具有高度可能性，因此认定该事实存在。本院认为，双方均要求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，一审法院予以支持，对此本院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。黄彩霞主张马秀兰、沙力、沙洁的违约行为为两项：一为马秀兰、沙力、沙洁未按时办理继承权公证；二为马秀兰、沙力、沙洁拒绝出售房屋。关于未按时办理继承权公证问题，双方《补充协议》约定“甲方保证继承公证于2016年1月25日前办理完毕”，实际上公证书作成时间是2016年2月22日，沙力等取得公证书的时间是2016年3月，明显违反了合同约定。沙力等主张因手续繁杂导致未能按期办理完毕公证，对此本院认为，该事由不属于不可抗力，且沙力等在签订合同前已申请公证，应当对公证所需手续和时间有合理预计，该事由不能阻却违约的成立。关于拒绝出售房屋的问题，双方合同约定“甲方若出现拒绝将该房屋出售给乙方的情形，甲方构成根本违约”。法院已查明马秀兰、沙力、沙洁确实存在拒绝出售房屋的事实，构成违约。综上，黄彩霞主张马秀兰、沙力、沙洁等未按时办理继承权公证、拒绝出售房屋的事实均有证据证明，沙力沙洁不履行、未按约定履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方合同约定甲方若出现拒绝出售房屋等根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。现马秀兰、沙力、沙洁拒绝出售房屋构成违约，黄彩霞请求其支付违约金85万元有合同依据和法律依据，法院予以支持。马秀兰、沙力、沙洁认为违约金过分高于损失，请求人民法院予以减少。马秀兰、沙力、沙洁应当就约定的违约金过分超过其违约给黄彩霞造成损失提供证据予以证明。马秀兰、沙力、沙洁拒绝出售房屋的违约行为，必然导致黄彩霞在房价上涨的情况下遭受房屋差价损失，违约行为和差价损失存在因果联系。一审法院已查明，2016年3月，多家中介网站上出现上述房屋的出售信息标价480万元或580万元，中介公司证人亦证明截至2016年7月，该房屋价格上涨约100万元，再结合我市2016年房价较快上涨的现实，足以认定85万元并未过分高于黄彩霞的差价损失。马秀兰、沙力、沙洁主张黄彩霞只付出5万元、另行购买了其他房屋等理由，均与其给黄彩霞造成的差价损失数额无关。马秀兰、沙力、沙洁也未提出任何证据证明85万元过分高于黄彩霞的差价损失。因此，法院对于马秀兰、沙力、沙洁要求法院减少违约金的请求不予支持。双方合同约定，甲方根本违约的，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。马秀兰、沙力、沙洁主张该费用中介可以退还乙方没有合同依据，本院不予采信。马秀兰、沙力、沙洁请求驳回黄彩霞要求其赔偿中介费用的请求，本院不予支持。综上所述，马秀兰、沙力、沙洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13097元，由马秀兰、沙力、沙洁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  张洁芳审 判 员  刘秋燕二〇一七年八月十四日法官助理  叶康喜书 记 员  罗娇杨