北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终7725号上诉人（原审被告）：北京豪志晨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安苑东里一区17号楼2门102号。法定代表人陈金国，总经理。上诉人（原审被告）：北京扇圆居宾馆，经营场所北京市东城区和平里六区*号楼*层。经营者：魏文华，女，汉族，1976年4月1日出生。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人刘安艺，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市云柏商贸有限公司，住所地北京市海淀区复兴路23号。法定代表人李奎明，董事长。委托诉讼代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人李洋，北京市昆仑律师事务所律师。上诉人北京豪志晨物业管理有限公司（下称豪志晨公司）、北京扇圆居宾馆（下称扇圆居宾馆）因与被上诉人北京市云柏商贸有限公司（下称云柏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪志晨公司、扇圆居宾馆上诉请求：撤销原判，驳回云柏公司的诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费用由云柏公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致适用法律错误。1.本案事实为：涉案房屋的出租人，即所有权人，是中央国家机关危旧房改建处，其于1999年2月委托授权北京国天物业管理发展有限公司（下称国天公司）对此房产进行全面的物业管理及对外出租（目前已经收回了此委托授权）。涉案房屋的承租人北京开元和平商城有限公司（下称开元公司）于2000年9月与国天公司签有租赁合同。涉案房屋的次承租人是云柏公司，其于2004年3月与开元公司签有租赁合同，租赁期限截止到2016年12月31日。涉案房屋的次次承租人，是豪志晨公司，豪志晨公司与云柏公司签订的租赁期限截止到2016年12月31日。此事实在北京市东城区人民法院作出的（2017）京0101民初5510号民事判决书中，即本案豪志晨公司与云柏公司关于房屋租赁合同缔约过失纠纷案件中就未进行查明，豪志晨公司就该案已向贵院提出上诉。豪志晨公司、扇圆居宾馆在本案一审中提出，上述事实有待于另一个案子的查明结果，本案应该中止审理。而本案的一审法官既不同意中止审理，同样也不查明此重要事实，不审查云柏公司出租或转租涉案房屋的权力基础，就直接将本案云柏公司认定为涉案房屋的产权人，并作为涉案房屋的出租人，而不是次承租人，将豪志晨公司直接认定为承租人，而不是次次承租人。2.一审法院判决豪志晨公司、扇圆居宾馆将涉案房屋腾退并交还给云柏公司，以及向云柏公司支付从2017年1月1日起至实际腾退之日止的占用费用是错误的。因为:腾退房屋和支付逾期腾房占有使用费，是以物权为权利基础而提出的诉讼请求，而云柏公司是无权提出上述两项诉讼请求的。依据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”从该规定中可以看出，房屋的出租人，指的是房屋的所有权人。基于合同相对性的原则，其虽无合同依据要求次承租人承担违约责任，但其可以直接依据所有权要求次承租人腾房并支付逾期腾房占有使用费。在本案中可以要求豪志晨公司、扇圆居宾馆腾房，并支付逾期腾房占有使用费的应是中央国家机关危旧房改建处，因为其是所有权人；其可以主张返还房屋，但是不能主张逾期腾房占有使用费，而应该主张的是赔偿经济损失。到目前为止中央国家机关危旧房改建处都没有提起诉讼的原因是，豪志晨公司、扇圆居宾馆与中央国家机关危旧房改建处（国管东区资产管理有限公司）正在接洽沟通，之后会以新的符合国家法律法规和相关政策的形式继续租赁房屋。也就是说，房屋的出租人即所有权人都没有要求豪志晨公司、扇圆居宾馆腾退并支付逾期腾房占有使用费，并正在接洽沟通继续租赁事宜。而云柏公司其作为次承租人，租赁期限已经于2016年12月31日终止，其主张腾退并交还房屋，以及向其支付逾期腾房占有使用费的权力基础是什么？一审法院判决豪志晨公司、扇圆居宾馆向云柏公司支付水电费是错误的。豪志晨公司、扇圆居宾馆没有拖欠水电费,且2016年12月31日之前的水电费都已由云柏公司收取，云柏公司有全部的水电费单据，但是其没有向法院提供，只是提供了其手写的清单，并且清单上所示的表底数据与事实严重不符，而且豪志晨公司、扇圆居宾馆已对清单上的签字提出异议。一审期间，由于豪志晨公司的法定代表人有急事回老家办事，本人没有出庭，是委托人出庭，法官告知下次开庭必须法定代表人出庭，对签字确认真假，有需要可以申请笔迹鉴定。可是本案法官没有通知第二次开庭就直接作出判决。云柏公司作为次承租人，其收取水电费的权利应该截止到2016年12月31日，其没有权利收取2017年1月之后的水电费。因为2017年1月之后的水电费都是由开元公司出具缴费通知，已由开元公司收取，并出具发票。一审法院严重违反法定程序，对重要证据未进行质证。对云柏公司庭后提供的证据，即2016年6、7、8月期间的水电缴纳明细及相应的说明没有再次开庭进行质证，直接剥夺了豪志晨公司、扇圆居宾馆针对此证据进行反驳和再次举证的权利。严重违反法定程序，并对案件的审理结果产生重大的影响。云柏公司辩称，我公司虽然与开元公司的租赁合同到期了，但根据合同的相对性，我公司负有腾空房屋并交还开元公司的义务，因此我公司主张豪志晨公司、扇圆居宾馆腾房。关于占有使用费，我公司收了豪志晨公司的保证金，同样开元公司也收了我公司的保证金，一审法院基于此做出判决的第一、二项是正确的。关于一审主张的水电费，我公司现在只主张少交的电费差额17783元，有陈金国签收的电费明细为凭，其他费用不再主张。电费差额的产生是因为互感器是150:5的，即电表走一个字是30度电，但新来的电工不知道，只按一个字一度电收的费。云柏公司向一审法院起诉请求：1.豪志晨公司、扇圆居宾馆立即腾退北京市东城区和平里六区8号楼主楼4层640平米的房屋；2.豪志晨公司、扇圆居宾馆按照每月23333元的标准支付2017年1月1日至实际腾退涉案房屋期间的占用费；3.豪志晨公司、扇圆居宾馆支付拖欠的水电费共计28912元。一审法院认定事实：2014年9月10日，云柏公司（甲方）与豪志晨公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于开设宾馆，租赁期限自2014年9月15日至2016年12月31日，年度租金为人民币28万元；履约保证金7万元，本合同如期终止时，甲方应在乙方结清应付租金及费用并办妥以该租赁房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续后十天内，将此履约保证金无息退还给乙方；乙方应于本租赁期限届满前3个月向甲方提出续租要求，甲方同意将房屋继续出租的，在同等条件下乙方对房屋有优先承租权，租金另议，甲、乙双方就续租达成协议的，应重新签订续租合同；如合同提前终止、解除或届满当日，乙方应按接收房屋的原始状态交回房屋，双方交接日内乙方未拆除取回之物品，视为乙方放弃，由甲方自行处理。如因乙方损毁的甲方提供的设施、设备及房屋结构等，甲方有权要求乙方进行相关赔偿，甲方可从乙方支付的履约保证金中直接扣除。上述合同签订后，豪志晨公司法定代表人陈金国之妻魏文化在涉案房屋成立了扇圆居宾馆，性质为个体工商户，登记经营者为魏文华。2016年10月25日，扇圆居宾馆向云柏公司发送书面续租申请。2017年1月5日，云柏公司向豪志晨公司发送《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，同意因经营需要将双方合同延长至2017年1月15日，并请豪志晨公司于2017年1月15日前腾退房屋，办理交接，逾期云柏公司将自行收回房屋，并进行强制清场。2017年2月8日，云柏公司向豪志晨公司发送《租赁合同到期停止供电通知书》，通知豪志晨公司于2017年2月18日清空租赁场地交还云柏公司，并补齐2017年1月15日之后的租金，并将于2017年2月18日停止供电。2017年2月23日，云柏公司向豪志晨公司发送《限期撤场停止供电通知书》，限豪志晨公司于2017年2月25日清场交还云柏公司，补齐水电费及2017年1月15日之后的场地占用赔偿金，并将于2017年2月25日14时停止供电。2017年2月25日，涉案房屋停电。2月27日，涉案房屋停水。一审庭审中，云柏公司主张豪志晨公司、扇圆居宾馆尚拖欠2016年9月、10月、11月、12月期间的电费17783元，2017年1月水电费9107元，2017年2月电费2022元，并提供了上述期间的水电费明细。一审法院限定云柏公司及豪志晨公司于2017年5月15日之前向法院提供2016年6月、7月、8月期间的水电交纳明细，云柏公司在指定期间内提供了相应说明，豪志晨公司未提供任何材料。另查，涉案《商铺租赁合同》履行期间，均是豪志晨公司的法定代表人陈金国向云柏公司支付租金。一审法院认为,本案中，云柏公司和豪志晨公司所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。现合同约定的租期已经届满，故豪志晨公司作为承租人及作为涉案房屋实际使用人的扇圆居宾馆理应将涉案房屋腾退交还云柏公司，豪志晨公司还需按照合同约定的租金标准向云柏公司支付截止实际腾房之日的使用费及拖欠的水电费。而扇圆居宾馆并非涉案租赁合同相对方，亦无证据证实其对豪志晨公司的合同债务构成加入，故云柏公司要求其对豪志晨公司的付款义务承担连带责任，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京豪志晨物业管理有限公司、北京扇圆居宾馆即日将北京市东城区和平里六区八号楼主楼四层六百四十平米的房屋腾退交还北京市云柏商贸有限公司；二、北京豪志晨物业管理有限公司按照每月23333元的标准向北京市云柏商贸有限公司支付二○一七年一月一日起至实际腾退上述房屋之日止期间的占用费；三、北京豪志晨物业管理有限公司即日支付北京市云柏商贸有限公司水电费28912元；四、驳回北京市云柏商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。本院审理中，豪志晨公司与云柏公司均认可涉案房屋的产权人原为中央国家机关危旧房改建处，现为国管东区资产管理有限公司，产权人将出租的权利委托给国天公司，国天公司将涉案房屋出租给开元公司，开元公司又将涉案房屋出租给云柏公司，云柏公司转租给豪志晨公司。关于开元公司是否同意转租一节，云柏公司提供了其与开元公司之间的《房屋租赁合同》原件，其中第8条明确约定云柏公司有权将承租的房屋分租给他人。豪志晨公司认为该合同不属于新证据，其无法核实开元公司公章，故对合同真实性不能确定，但豪志晨公司、扇圆居宾馆认可开元公司、产权人等为其注册扇圆居宾馆出具了场地证明等办照手续，并允许其对涉案房屋装修改造。云柏公司还提供了2017年1月9日开元公司发给其的房屋腾退通知，通知称云柏公司未腾退主楼四层（即豪志晨公司承租的房屋），要求云柏公司于收到通知之日起5日内腾退，逾期不交还将承担逾期占用房屋租金等违约责任；2017年2月28日云柏公司给开元公司的回函，内容主要为如扇圆居宾馆在规定期限内未能及时腾退，云柏公司将依合同采取法律措施；2017年3月2日开元公司发给云柏公司的房屋腾退通知，通知称双方协商于2017年2月28日前腾退房屋，现期限已过，云柏公司仍未腾退，再次通知云柏公司于收到本通知之日起5日内腾退房屋，如逾期仍未腾退，将承担逾期交付的违约责任及逾期交房的占用费，以证明开元公司要求其腾房并交纳逾期占用费，所以其要求豪志晨公司、扇圆居宾馆腾房并支付逾期占用费。豪志晨公司、扇圆居宾馆认为上述证据不属于新证据，真实性无法核实，且与本案无关。豪志晨公司、扇圆居宾馆提交了2016年9月、10月、11月、12月-2017年1月15日的水电费通知书4张及相应的2016年9月、10月、11月的交费收据，通知书显示2016年9月电费为78个字*1.4元/度=109元（上月及本月表显示数：8704-8626=78），2016年10月电费为90个字*1.4元/度=126元（上月及本月表显示数：8794-8704=90），2016年11月电费为146个字*1.4元/度=204元（上月及本月表显示数：8940-8794=146），2016年12月-2017年1月15日电费为295个字*1.4元/度=413元（上月及本月表显示数：9235-8940=295）,证明水电费已交纳。云柏公司对上述证据真实性无异议，认为通知书正好印证明细单上的查表数，宾馆一个月才100多元的电费不符合常理，之所以产生这种情况是因为新电工不知道互感器电流比是150:5，一个字代表的是30度电，通知书上电费计算有误，认可豪志晨公司已经按照上述4张水电费通知书的数额交纳了费用。关于查表数据，豪志晨公司、扇圆居宾馆不认可通知书上的数据，称每次查表都是云柏公司自己估一个数，电表箱由云柏公司上锁，上诉后打开电表箱发现电表现在显示的数才8956，与通知书上查表数相矛盾。本院于2017年8月7日进行了现场勘验，扇圆居宾馆电表箱内电表数值显示为8956，互感器电流比为150:5。豪志晨公司与扇圆居宾馆在上诉状称2017年1月之后的电费已经由开元公司收取，并开具了发票，云柏公司对此不予认可。豪志晨公司与扇圆居宾馆在本院限定的举证期限内未能提交其向开元公司交纳电费的证据。本院认为，豪志晨公司与云柏公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。云柏公司与开元公司的租赁合同明确约定云柏公司享有转租权，且从开元公司、产权人为扇圆居宾馆办理营业执照提供相关手续及允许对涉案房屋装修改造均可说明开元公司、产权人是同意云柏公司将涉案房屋转租给豪志晨公司的。根据合同约定豪志晨公司与云柏公司的租赁期限到2016年12月31日止，后云柏公司在向豪志晨公司发出的《房屋租赁合同期满不再续租通知书》中明确同意将双方合同延长至2017年1月15日，豪志晨公司对延长合同期限未提出异议并持续占用涉案房屋的行为证明豪志晨公司亦同意将合同期限延长至2017年1月15日，故豪志晨公司与云柏公司的租赁合同关系截至到2017年1月15日。此后，豪志晨公司作为承租人、扇圆居宾馆作为涉案房屋实际使用人已无权继续占用涉案房屋，理应将涉案房屋腾退交还云柏公司，但考虑到豪志晨公司、扇圆居宾馆履行腾退义务客观上需要一定的时间，一审判决豪志晨公司、扇圆居宾馆即日履行不妥，本院给予豪志晨公司、扇圆居宾馆7日的履行时间。豪志晨公司租金仅交付至2016年12月31日，自2017年1月1日起开始欠租，云柏公司按照合同约定的租金标准要求豪志晨公司支付2017年1月1日至2017年1月15日的租金及2017年1月16日至实际腾退之日止的房屋使用费，于法有据，亦应予以支持，一审对上述钱款的表述不妥，本院予以纠正，对一审未明确给付期限予以加判。豪志晨公司、扇圆居宾馆主张云柏公司非涉案房屋的产权人，无权主张腾退交还房屋并支付房屋使用费。首先，根据合同约定，豪志晨公司负有到期交还房屋的义务，豪志晨公司逾期占用房屋侵害了云柏公司的合同权益。扇圆居宾馆系从豪志晨公司处取得涉案房屋，现豪志晨公司已无权占用涉案房屋，扇圆居宾馆当然丧失了对涉案房屋的使用权，其作为实际使用人负有协助腾退的义务。其次，虽然云柏公司与开元公司的租赁合同已经到期，但根据云柏公司与开元公司的合同约定，云柏公司亦负有将房屋返还开元公司的义务，豪志晨公司不履行腾房义务影响了云柏公司对开元公司合同义务的履行，给云柏公司造成了实际损失。综上，云柏公司基于合同享有相应的权利，豪志晨公司、扇圆居宾馆的上述主张缺乏依据，本院不予采信。本院审理中，云柏公司不再向豪志晨公司主张水费，仅要求豪志晨公司支付拖欠的电费，本院对此不持异议。关于欠付电费的数额，根据现场勘验，互感器电流比为150:5，即电表走一个字代表使用了30度电，确实存在云柏公司所述此前电费计算方法有误的事实，但2017年8月7日扇圆居宾馆电表箱内电表数值显示仅为8956，与云柏公司提供的最终查表数额明显不符，故应认定最终电表数为8956。根据豪志晨公司、扇圆居宾馆提交的水电费通知书豪志晨公司2016年8月底的电表数为8626，云柏公司认可豪志晨公司不拖欠2016年8月及之前的电费，故豪志晨公司自2016年9月至今应交纳的电费数额为（8956-8626）*30倍*1.4元/度=13860元，上述期间豪志晨公司已交纳电费为109+126+204+413=852元，豪志晨公司尚欠电费为13008元。一审判决豪志晨公司支付云柏公司水电费28912元有误，本院依法予以纠正，并给予豪志晨公司7日的履行期限。关于豪志晨公司、扇圆居宾馆所述一审法院严重违反法定程序，对重要证据未进行质证一节，经查，云柏公司在一审庭审结束后仅提交过书面陈述，并未提交新的证据，故不存在豪志晨公司、扇圆居宾馆所主张的事实。综上所述，豪志晨公司、扇圆居宾馆的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8301号民事判决第四项；二、变更北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8301号民事判决第一项为：北京豪志晨物业管理有限公司、北京扇圆居宾馆于本判决生效之日起七日内将北京市东城区和平里六区八号楼主楼四层六百四十平米的房屋腾退交还北京市云柏商贸有限公司；三、变更北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8301号民事判决第二项为：北京豪志晨物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月二万三千三百三十三元的标准向北京市云柏商贸有限公司支付自二○一七年一月一日起至实际腾退上述房屋之日止的房屋租金及使用费；四、变更北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8301号民事判决第三项为：北京豪志晨物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市云柏商贸有限公司电费一万三千零八元；五、驳回北京市云柏商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1606元，由北京市云柏商贸有限公司负担100元（已交纳），由北京豪志晨物业管理有限公司负担1506元（于本判决生效之日起7日内交至法院）。二审案件受理费3212元，由由北京市云柏商贸有限公司负担200元（于本判决生效之日起7日内交至法院），由北京豪志晨物业管理有限公司负担3012元（已交纳1106元，余款于本判决生效之日起7日内交至法院）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一七年八月二十八日书记员 赵子豪