北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8338号上诉人（原审被告）：石建明，男，1953年5月19日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：支国心（石建明之妻），1956年5月31日出生。被上诉人（原审原告）：北京华安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝外大街1号金麒大厦19层。法定代表人：陈仁秀，董事长。委托诉讼代理人：王静忻，男，北京华安物业管理有限责任公司经理。上诉人石建明因与被上诉人北京华安物业管理有限责任公司（以下简称华安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初9116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。石建明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回华安物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。我已经足额交纳了2010年9月20日至2010年12月31日的物业服务费。华安物业公司作为专业的物业管理企业，相关的服务档案资料应由其保存，故关于我欠缴物业费的证据，应当由华安物业公司提供。2.本案已经超过法定的诉讼时效，一审法院在此问题上的认定不符合法律规定。3.我未交纳2011年1月1日至2011年5月31日的物业费，是因为华安物业公司当时已经不能正常提供物业服务，故责任并不在我。华安物业公司辩称，我方同意一审判决，不同意石建明的上诉请求和上诉理由。我方一直在持续催缴物业费，诉讼时效并未经过。能源费是由法院生效判决做计算的。我方按照前期物业服务合同的标准履行了我方的义务，石建明应当缴纳物业费。华安物业公司向一审法院起诉请求：判令石建明支付2010年9月20日至2011年5月31日的物业服务费和2011年6月1日至10月31日的能源费共计4571元。一审法院认定事实：石建明于2004年11月25日购买本市东城区×××1201号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积为126.48平方米，后于2015年5月21日将该房屋出售。2008年12月12日，华安物业公司与涉案房屋所在小区开发商北京方锦基业房地产开发有限公司（案外人）签订《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》。双方约定，根据有关法律、法规及《北京市内销商品房预售契约》之有关规定，案外人北京方锦基业房地产开发有限公司有权代表北京世纪阳光嘉园住宅小区的全体业主指定或委托管理公司单独或联合管理该住宅小区，并有权签订该协议。案外人北京方锦基业房地产开发有限公司委托华安物业公司对北京市东城区广渠门外大街1号实行物业管理（其中住宅建筑面积78600.98平方米），该物业东临忠实里东一街，南临广渠门外大街，西临忠实里南街，北临光华南街。委托管理期限自该协议签订生效之日起，至世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委员会成立之日止。双方还约定，板楼住宅房屋由华安物业公司按建筑面积每月每平方米2.78元向业主或物业使用人收取。华安物业于2011年6月1日发出撤场通知，世纪阳光嘉园小区业主委员会已于2011年8月成立，且另行聘请了物业服务公司。另查，2011年11月1日，华安物业与案外人石家庄恒辉物业服务有限公司（以下简称为恒辉公司）、北京市东城区远洋德邑小区业主委员会（以下简称为业委会）签订《远洋德邑小区物业交接协议》，三方约定业委会解除对华安物业公司的委托，委托恒辉公司对远洋德邑小区进行物业管理，三方移交时间为2011年11月1日下午2时至同月8日下午5时。2011年11月1日前，未收的业主物业费和应支付的各项能源费（指水电费等）由华安物业公司负责收取和支付，2011年11月1日以后的物业费、电费、房租、停车费及各项能源费（指水电费等），由恒辉公司负责收取和支付。前期由华安物业公司预收的各项费用，以11月1日为分割点，由华安物业公司负责核算支付恒辉公司及业委会。再查，北京电力公司曾起诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城区法院），要求华安物业公司支付远洋德邑小区截止至2011年12月31日的电费。上述案件经东城区法院及北京市第二中级人民法院审理，判决华安物业公司向北京电力公司支付截止至2011年10月31日期间的电费。其中2010年8月、9月、11月、12月及2011年1月至6月的电费金额为1206768.02元。2011年7月1日至2011年10月31日期间的电费金额为533783.41元。一审法院认为，依据法律规定，物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据本案查明的事实，华安物业公司受涉案房屋所在小区建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司的委托成为该小区的物业服务单位，并约定物业服务费的收费标准为每月每平方米2.78元，上述约定对被告具有拘束力。华安物业公司、石建明虽未订立书面物业服务管理协议，但形成了事实上的物业服务关系，石建明应当向华安物业公司交纳物业服务费。关于石建明提出的华安物业公司的诉讼请求超出诉讼时效期间的答辩意见，由于双方对收费时间并未明确作出约定，故石建明的该抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。华安物业公司为远洋德邑小区提供物业服务，石建明作为该小区业主实际接受该物业服务，石建明应当支付相应的服务对价，石建明未对收费标准提出异议，故石建明应当按照该标准向华安物业公司支付2011年5月31日前的物业费，具体数额法院依法核算。关于华安物业公司要求石建明支付2011年6月1日至10月31日的电费，根据《远洋德邑小区物业交接协议》，2011年6月1日至同年10月31日的能源费华安物业公司负责收取。且人民法院生效判决确认上述期间的能源费由华安物业公司负责支付，故石建明应当向华安物业公司支付上述期间的电费，具体数额法院将依据电费总额及被告房屋的建筑面积予以确认。据此，一审法院于2017年6月判决：一、石建明于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○一○年九月二十日至二○一一年五月三十一日的物业服务费3164.53元；二、石建明于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○一一年六月一日至二○一一年十月三十一日的能源费1048.5元；三、驳回北京华安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，石建明、华安物业公司均未提交新证据。一审法院查明的事实无误,本院予以确认。本院认为：物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。华安物业公司受涉案房屋所在小区的建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司的委托，向涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方存在物业服务合同关系，石建明应当交纳相应的物业费用。石建明称其未交纳2011年1月1日至2011年5月31日的物业服务费,是因为华安物业公司当时已经不能正常提供物业服务，但其并未就此提供相应证据，故本院对其该项主张不予采信。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。石建明主张其已足额交纳了2010年9月20日至2010年12月31日的物业服务费，对此负有举证责任。石建明认为应由华安物业公司对此承担举证责任，缺乏法律依据。因石建明未就此提供相应证据加以证明，故本院对其该项上诉主张不予采信。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。石建明上诉主张华安物业公司追索物业费已经超过法定的诉讼时效期间，但华安物业公司在与本案合并审理的同一小区同类案件中提交了《公证书》证明其先后于2013年4月、2015年3月和2017年3月在涉案小区张贴公告，提请小区全体业主及时交纳尚欠的物业费。结合华安物业公司追索费用的发生期间及因其主张权利导致诉讼时效中断的情况，应当认为华安物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，故对石建明的该项上诉意见，本院不予采信。综上，石建明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由石建明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖荣远审 判 员 刁久豹审 判 员 刘苑薇二〇一七年八月二十九日法官助理 王若净书 记 员 史其申