苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初7385号原告：高门中,男,1970年9月29日生,汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：许一峰，江苏简文律师事务所律师。被告：焦干,男,1972年5月2日生,汉族，住连云港市灌云县。被告：傅小红,女,1980年9月13日生,汉族，住连云港市灌云县。委托诉讼代理人：张波，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。原告高门中与被告焦干、傅小红所有权确认纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理，被告提出管辖权异议，经生效裁定由本院继续审理。本案由审判员杨俊适用简易程序独任审判，分别于2017年3月21日、5月18日两次公开开庭审理了本案。后因案情复杂，转为适用普通程序审理，由审判员杨俊与人民陪审员沈永年、贾继祥组成合议庭，于2017年6月9日第三次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈登峰、许一峰，被告傅小红委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼，被告焦干经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审判。原告高门中的诉讼请求为：1、判令两被告将苏州工业园区翰林路1号6幢106室房屋所有权归原告所有，判令两被告配合原告办理房屋过户手续。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2010年6月定购了苏州工业园区海德公园6幢106室房屋一套并缴纳定金2万元，后因国家政策原因，原告无法以自己的名义购买房屋，因被告焦干是原告公司的司机，从2008年至今一直转为担任原告公司的司机工作，故原告与被告焦干商量，以两被告的名义购买该房屋并办理银行贷款手续。因此，两被告与苏州工业园区建屋发展集团有限公司于2011年1月7日就该房屋签订了《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，当日原告委托高萍向苏州工业园区建屋发展集团有限公司直接支付了首付款319329元，两被告办理了银行贷款75万元，银行贷款也是由原告负责偿还，由原告或原告委托的第三人每月定期向被告焦干的贷款银行卡支付5000元用于归还月供。2012年8月21日，涉案房屋交房后，该房屋一直由原告控制使用，原告委托高家华对该房屋对外出租，期间的物业费一直由高家华缴纳。因原告要对房屋进行处置，于2015年10月23日向焦干银行账户转入70万元用于还清银行贷款。但贷款还清后，两被告一直拖延不配合原告办理该房屋的过户手续。原告为维护自身权益诉讼至法院。被告焦干未到庭答辩，其在庭后接受法庭核实时陈述：我是高门中的司机，涉案的房产是高门中出资为我买的，高门中跟我说让我一直跟着他，做他的司机和保镖，他替我支付首付款和房贷，让我慢慢还。涉案房产大部分首付款和银行贷款都是高门中支付的，还贷的银行卡在高门中的秘书高萍手上，高门中安排高萍处理款项支付事宜。关于涉案房屋的有关的购房合同、房产证、发票、贷款合同等资料都在高萍处保管，交房之后，我也没有管过这套房子，谁在使用这套房子、水电费如何缴纳的，我也不清楚，我也没有去过。高门中在2015年10月将涉案房屋出售了，他为了补偿我，借给我25万元用于我在甪直购房，我打了借条，但就本案房产的房款支付我没有向高门中打借条，也没有还过钱。涉案房屋出售后，高门中和购买房子的人提出各补偿我50万元，但是这笔钱一直没有到位，因此我老婆即傅小红不同意签字过户卖掉涉案的房产。被告傅小红辩称：原告起诉没有事实及法律依据，被告购买诉争房屋时的大部分首付款和还贷是向原告借款，用于结清贷款的70万元也是向原告借款。因为原告与被告焦干是亲戚关系，原告一直承诺帮助焦干在苏州买房子，被告想让小孩到苏州读书，当时资金不够就向原告借款。因为是向原告借钱购房，所以涉案房屋的相关原始凭证都在原告处保管。被告认为，诉争房屋为两被告购买，应为两被告所有，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年1月，被告焦干、傅小红与苏州工业园区建屋发展集团有限公司签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，购买位于苏州工业园区翰林路1号6幢106室的商品房，总价为1089329元。2013年1月，翰林路1号6幢106室房产登记于被告焦干、傅小红名下，与该房屋有关的购房合同、销售发票、房产证、完税凭证、维修基金发票等相关资料均在原告处保管。以上事实，有原告提交的购房合同、销售发票、房产证、完税凭证、维修基金发票等证据，以及双方庭审陈述予以证实。原告为证明其为涉案房屋的实际买受人，提交了如下证据：1、高萍的银行卡交易明细、支付宝转账明细及焦干的银行卡交易明细，证明原告安排高萍支付涉案房屋的首付款、每月还贷及结清贷款。被告认可购买涉案房屋的大部分款项系从原告处借款。原告另提交了其两套住房的产权证复印件，以说明因政策原因在购买第三套房屋时不能贷款，所以以被告名义购房。本院向高萍核实，高萍陈述：我是高门中的秘书，焦干是高门中的司机，因高门中涉及限购，就以焦干的名义购买这套房子，所有的款项均为高门中支付。涉案的海德公园6幢106室的首付款是我刷卡支付的，贷款是我联系银行后让焦干去办的；用于还贷的银行卡放在我这里，每月贷款大部分是我还的，也有支付宝转账，最后一笔结清贷款的70万元是我转到焦干的银行卡上的；高门中个人的钱款由我来打理，上述这些付款是高门中的钱，由我来代替他付款；交房时的契税、维修基金是刷我男朋友江红波的卡支付的，后来由高门中还了这笔钱，实际上也是高门中支付的。涉案房屋交房后，高门中让我父亲高家华把房屋出租，每月租金2300元左右，交完物业费之后的剩余款项会交给我。2、有线电视开通单、燃气开通单、物管费收据、物业公司证明及房屋租赁合同，证明涉案房屋交付后由原告控制使用，并将房屋出租。租赁合同由高家华与他人签订，物业费用由高家华缴纳。原告申请高家华作为证人出庭作证，高家华陈述：高门中与焦干既是亲戚，焦干又是司机，高门中因为限购的原因就用焦干的名义购房，房屋定金、首付款和房贷都是我女儿高萍付的，交房时候的费用是高萍的男朋友江红波刷的卡。高门中委托把房子出租掉，后来我就把房租出租了，拿房租交物业费，剩余的钱打到高萍的账户上。因为涉案的房子是高门中的，我没有和焦干讲过出租的事情。3、电话通话录音证据一份，原告说明该份录音是焦干和房屋的买受人刘正雄之间的电话通话录音，焦干在录音中多次认可涉案房屋是高门中的。本院庭后就上述录音内容向焦干核实，焦干认可该份录音是其与购房人的电话录音，因原告及购房人的补偿款没有支付，其老婆不愿意签字过户。本院询问焦干为什么在该份录音中多次陈述这套房子（海德公园6幢106室）是高先生的（高门中），焦干强调该套房子是其自己买的，是高门中让其配合将房子卖掉。综合原告举证及本院调查的内容，本院认为原告高门中与被告焦干、傅小红就涉案的翰林路1号6幢106室存在借名购房的合同关系。首先，原告高门中支付了至少是绝大部分的房款，原告安排高萍支付房款、归还房贷的事实，被告亦予以确认。原告不仅持有涉案房屋相关的原始凭证，而且让高家华对外出租使用、收益，并将房屋出售，表明其实际管理、使用、处分涉案房屋，实际行使了房屋所有权人的权益，上述事实符合借名购房的基本特征。被告焦干在与案外人的电话录音中亦多次认可涉案的106室是原告高门中的，被告焦干对电话录音的真实性予以认可。由此表明，被告亦认可原告的实际购买人的身份。其次，被告关于购房经过、款项来源等事实的陈述不符合一般生活经验。被告说明其因小孩上学需要而借款买房，但其从2012年交房后至今未入住使用，其购买该房屋用于子女上学就读的目的难以实现，被告对此无合理解释。被告陈述系向原告借款购房，该事实不仅原告予以否认，被告也无证据印证。被告焦干陈述原告曾出借25万元用于被告在甪直购买房产，被告就此借款出借了借条。但如被告所述，同样是借款用于购买本案海德公园的房产，被告未出具借条且在长时间内也没有任何还款，两行为之间存在矛盾。被告不仅将与房屋有关的购房合同、房产证等重要资料交由原告的秘书保管，而且用于还贷的银行卡也在原告控制之下，在交房后也未管理、使用过该房产，对于物业费、水电费等日常使用中产生的费用也不清楚是谁交纳，上述事实表明被告没有以房屋所有人的身份管理、使用房产的意思和行为。被告辩称其自身需要而购买房产，事实和依据不足，不足以采信。综上，本院认为原告高门中与被告焦干、傅小红之间就涉案的翰林路1号6幢106室存在借名购房的合同关系，原告以两被告名义代持房产，不仅实际出资，而且实际行使和享有了房屋所有人的权益，该合同关系不违反法律规定，本院认定借名购房的合同关系有效，并据此认定双方的权利义务。原告依据合同关系确认其为涉案106室的房屋所有权人，本院不予支持，但其要求两被告配合原告办理房屋转移登记手续的诉请，有事实依据，本院支持该部分诉请。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告焦干、傅小红应于本判决生效之日起十日内协助原告高门中办理苏州工业园区翰林路1号6幢106室的房屋产权转移登记手续，将该房产转移登记至原告名下；二、驳回原告的其他诉讼请求，案件受理费收取14604元、财产保全费5000元，合计19604元，由被告焦干、傅小红负担。两被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，两被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  杨 俊人民陪审员  沈永年人民陪审员  贾继祥二〇一七年八月二十五日书 记 员  夏梦娇第1页共8页