浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4182号上诉人（原审原告）：杨国秋，男，1967年3月6日出生，汉族，住建德市。委托代理人：杨炽华，广东捷顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方雪云，女，1968年12月16日出生，汉族，住建德市。委托代理人：卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。上诉人杨国秋因与被上诉人方雪云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2016）浙0182民初5376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年1月31日，建德市国有资产经营有限公司作为甲方、方雪云作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：“……一、甲方自愿将座落于建德市梅城镇府前街2号房屋间（建筑面积约㎡）出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。二、租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。三、房屋租金第一年为人民币柒万元整/（￥70000），以后租金在上年租金的基础上每年递增10%。……十、租赁期间，乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方有权提前解除合同并收回房屋。造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：……3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借、调换给他人或以他人合伙为名转给他人使用的；……十一、租赁期满，本合同即行终止，甲方收回出租房屋。乙方如需继续租用的，应提前一个月提出书面承租意向，在同等条件下乙方有优先承租权……”。后因国有公司调整优化，建德市国有资产经营有限公司名下国有公房资产注入建德市资产经营投资有限公司。2015年6月29日，方雪云向建德市资产经营投资有限公司交纳���2015年7月-12月的租金合计42350元。杨国秋在1999年起在建德市梅城镇经营面包房，并于2004年开始在建德市梅城镇总府街16号经营建德市梅城镇好利来面包房。2014年10月，杨国秋、方雪云经协商达成合意，方雪云将其承租的建德市梅城镇府前街1号房屋（双方认可该房屋即为2013年1月31日《房屋租赁合同》项下的建德市梅城镇府前街2号房屋）转由杨国秋经营，以后由杨国秋作为新的承租人与产权单位建立房屋租赁关系。为此，杨国秋于2015年10月15日交付给方雪云200**元，方雪云向杨国秋出具收据一份，载明：“①转让订金款；②方雪云协助对方房屋过户，办不妥订金如数退还。”2015年10月17日，杨国秋作为乙方、方雪云作为甲方签订《转让协议》一份，约定：“……1、甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计35万元转让给乙方。二、转让金35万元，乙方分期交付甲方，（1）于2015年10月17日交付20万元（贰拾万元）；（2）剩余15万元（壹拾伍万元）于2015年12月30日前交付（注：如遇房管部门延期签订租房合同，剩余15万元推迟于2016年1月30日前交付）。三、甲方转让之日起于2015年10月17日交付乙方使用。……”同日，杨国秋交付给方雪云转让款200000元，方雪云亦将转让协议项下的标的物交由杨国秋使用。后杨国秋对案涉房屋进行装潢并将建德市梅城镇好利来面包房的经营地址工商变更登记为建德市梅城镇府前街1号，现该房屋由杨国秋使用至今。2016年1月，方雪云以第二期转让款已到付款时间要求杨国秋付款，杨国秋以其未能与建德市资产经营投资有限公司签订租赁合同为由拒绝支付。双方还因此产生肢体冲突。后方雪云于2016年2月24日将杨国秋诉至原审法院[原审法院以（2016）浙0182民初654号案��受理]，要求杨国秋支付剩余转让款及租金；杨国秋则在该案中提起反诉，以方雪云存在欺诈为由主张2015年10月17日《转让协议》无效，同时要求方雪云返还转让款并赔偿经济损失。在该案审理过程中，经原审法院释明，现杨国秋以方雪云存在欺诈为由提起本案撤销之诉。另查明，2015年12月17日，建德市人民政府印发[2015]231号《关于印发建德市国有企业经营性房产出租管理办法的通知》，印发了《建德市国有企业经营性房产出租管理办法》，办法规定：“……第二十条承租人在租赁使用房产过程中，应按照合同约定自觉维护管理好承租房产，如在租赁期间发生以下行为的，出租人（国有企业）有权提前解除租赁合同，或者在租赁期满取消承租人优先租赁、协议续租以及参与公开招租、竞价招租的资格，对于造成出租人（国有企业）损失的，承租人应承担相��经济赔偿和相关法律责任：……3、与营业执照主体不一致的，擅自转让承租权的，擅自将房屋转租、转借、调换给他人或以与他人合作、联营等为名转给他人使用收取固定收益的；……第二十一条承租人在租赁期间将剩余期间承租权转让给他人的，必须经出租人（国有企业）同意，并将转让协议报出租人（国有企业）备案。……”。在（2016）浙0182民初654号及本案案件审理中，方雪云提交了建德市资产经营投资有限公司于2016年6月23日出具说明一份，内容为：“根据建德市人民政府[2015]231号文件精神，在我公司经营管理范围内的房屋，原房屋承租人将剩余期间的承租权转给他人实际使用经营的，经双方当事人申请，我公司允许现在房屋实际使用经营人续签租赁合同。特此说明。”同时方雪云表示愿意与杨国秋去建德市资产经营投资有限公司签订房屋租赁合同，但杨��秋表示“合理合法的我们才会去签订”。2017年4月13日，建德市资产经营投资有限公司将方雪云诉至原审法院，以方雪云自2016年起未支付租金为由要求解除2013年1月31日《房屋租赁合同》并判令方雪云返还承租房屋、支付租金。杨国秋的诉讼请求为：1、判令撤销杨国秋、方雪云于2015年10月17日签订的《转让协议》；2、判令方雪云承担本案诉讼费用。诉讼过程中，杨国秋增加诉讼请求：3、判令方雪云向杨国秋返还其收取的款项220000元；4、判令方雪云赔偿杨国秋经济损失285655.50元。原审法院认为：本案的争议焦点为：一是方雪云在与杨国秋签订转让协议过程中是否存在欺诈行为；二是方雪云、杨国秋签订的转让协议是否可撤销。关于第一个争议焦点，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”而所谓欺诈，根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十八条之规定，系指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示之行为。本案中，杨国秋、方雪云签订合同名为“转让协议”，但除了剩余租赁期的转租、财产（装潢、三相电及设施）的转让外，还兼有承租权（或称续租优先权）的转让。杨国秋之所以会以350000元的“高价”接受（受让）上述协议项下的标的物，看中的并非剩余两个月的租期及财产（装潢、三相电及设施），而是能够以新的承租人名义与产权单位建立租赁关系，否则无法解释方雪云出具收据中载明的“协助对方房屋���户”及杨国秋接收房屋后投入较多的资金进行装潢并以该房屋为经营地址从事经营。故方雪云与产权单位的房屋租赁合同中关于“未经甲方（产权单位）同意，擅自将房屋转租、转让、转借、调换给他人或以他人合伙为名转给他人使用的”的约定，系方雪云在与杨国秋签订转让协议中应当告知杨国秋，以便杨国秋作出提出“受让”的决定。现方雪云在协商转让过程中出具收据承诺“协助对方房屋过户”，意即“协助杨国秋以新的承租人与产权单位签订租赁合同”，又未能举证证明其在签订转让协议时将上述“真实情况”告知杨国秋；虽主张在签订协议时产权单位是同意转让的，但未提供有效证据证明。综上，应认定方雪云在与杨国秋签订转让协议中存在“故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，即方雪云存在欺诈行为。关于第二个争议焦点，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”原审法院认为，杨国秋有权以方雪云存在欺诈为由行使撤销权。理由为：1、根据上述第一项争议焦点的认定，方雪云在签订转让协议中存在欺诈行为；2、杨国秋自��系（2016）浙0182民初654号案件中委托律师到产权单位查询才知晓方雪云和产权单位签订的房屋租赁合同存在案涉营业用房不得转租、转让的约定，而方雪云也未提供证据证明杨国秋知道该可撤销事由在杨国秋陈述的该时间节点之前，故原审法院认定杨国秋知道可撤销事由至早为（2016）浙0182民初654号案件立案的月份，即2016年2月，鉴于杨国秋知道可撤销事由之日起至杨国秋诉至原审法院（2016年12月27日）请求撤销合同尚未满一年，故杨国秋可以行使撤销权。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第七十三条之规定，对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。鉴于出台该条意见的时候，《中华人民共和国民法通则》第���十九条将重大误解和显失公平作为可变更或撤销的情形，而将欺诈作为无效的情形，而《中华人民共和国合同法》第五十四条已将欺诈作为可变更或撤销的情形，故对于欺诈的情形，根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第七十三条规定的精神，当事人以欺诈为由请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。本案中，杨国秋、方雪云签订的转让协议虽然可撤销，但鉴于转让协议的标的包含了剩余租赁期的转租、财产（装潢、三相电及设施）的转让等，现方雪云剩余租赁期已由杨国秋经营使用，相应的财产也已交付给杨国秋，且案涉营业用房亦由杨国秋使用至今，故原审法院综合本案实际认为以适当变更为宜。对于《转让协议》中的“转让金”350000元，因该“转让金”还包含财产（装潢、三相电及设施），��杨国秋实际使用案涉房屋至今，故基于诚信原则及公平原则，原审法院确定杨国秋与方雪云于2015年10月17日签订的《转让协议》中“甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计35万元转让给乙方”变更为“甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计26万元转让给乙方”。对于杨国秋的其他诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条、第七十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杨国秋与方雪云于2015年10月17日签订的《转让协议》中“甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计35万元转让��乙方”变更为“甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计26万元转让给乙方”。二、驳回杨国秋的其他诉讼请求。案件受理费8857元，由杨国秋、方雪云各半负担。宣判后，杨国秋不服，向本院提起上诉称：方雪云明知案涉房屋不能转租、转让等，却采取了欺诈等手段诱使杨国秋与其签订转让协议，致使杨国秋为此投入巨大而得不到法律上的保障，从而造成了杨国秋的重大损失。一审法院认定了案涉协议存在欺诈行为的情况后径直判决变更协议，明显违反了诚实信用原则，存在适用法律错误，从而将违法的协议变成了合法的协议，忽略了协议的违法性和杨国秋的合法利益及经济损失，不利于维护诚实信用的社会经济秩序和我国法律的权威性和公正性。而且，一审法院变更协议的理由是没有法律的依据，忽视了杨国秋才是���案中的受损害者，存在主观臆断，漠视杨国秋的合法权益和重大经济损失。综上，请求撤销原审判决，改判支持杨国秋的全部诉讼请求，并有方雪云承担本案的一、二审诉讼费用。针对杨国秋的上诉，方雪云发表答辩意见称：一、杨国秋的上诉理由不能成立，二审法院应当驳回其上诉。1、杨国秋的撤销权已消灭。2、杨国秋主张的返还转让款、赔偿损失的诉请，已在（2016）浙0812民初654号案件主张，又另行提起本案诉讼，属重复诉讼，违背一事不再理原则，原审法院应当驳回其诉请。二、2015年10月17日，双方的签订《转让协议》合法有效。1、双方签订的《转让协议》不存在违背《合同法》第五十二条的情形。2、房屋所有人、管理人同意方雪云将该经营房转让。3、杨国秋受让该案涉房屋使用权后经营面包房至今，一直是正常经营，建德市国有资产经营有限公司向杨国秋催促签订《房屋租赁合同》，并催杨国秋缴纳房租金。三、一审法院认定方雪云有欺诈，认定事实错误。1、一审法院认定方雪云与杨国秋签订《转让协议》时，未将与产权单位签订的租赁合同中相关约定告知杨国秋，存在“故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示”行为，即方雪云存在欺诈行为错误。2、一审法院对本案酌情进行变更，方雪云虽未提出上诉，但是认为变更没有依据。综上，请求驳回杨国秋的上诉，同时撤销原审法院第一项判决，改判驳回杨国秋的诉请。二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：杨国秋提出撤销本案所涉合同，其理由为方雪云明知案涉房屋不能转租转让，却隐瞒该事实，与杨国秋��订房屋转让合同。但在本案中，杨国秋知晓案涉房屋系方雪云承租而来，其在签订转让合同时也未查看过方雪云承租案涉房屋的租赁合同，且在本案原审法院立案之前，建德市资产经营投资有限公司也出具情况说明，表示“根据建德市人民政府[2015]231号文件精神，在我公司经营管理范围内的房屋，原房屋承租人将剩余期间的承租权转给他人实际使用经营的，经双方当事人申请，我公司允许现在房屋实际使用经营人续签租赁合同”。综合上述情形，本院认为本案中难以认定存在可撤销的事由。鉴于方雪云并未提出上诉，故本院仅针对杨国秋的所提请求予以审查，对原审法院所作的判决予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8857元，��上诉人杨国秋负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年八月三十一日书 记 员  徐森燕