四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1623民初1442号原告：邱琼珍，女，1948年11月24日出生，汉族，住四川省邻水县。原告：张世文，男，1944年1月10日出生，汉族，住四川省邻水县，原告邱琼珍之夫。特别授权委托诉讼代理人：林光成，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。被告：屠福全，男，1966年2月2日出生，汉族，住四川省邻水县。被告：周福芬，男，1968年4月6日出生，汉族，住四川省邻水县，被告屠福全之妻。特别授权委托诉讼代理人：甘元超，邻水县鼎屏法律服务所法律工作者。被告：张毅，女，1975年1月17日出生，汉族，住四川省邻水县，原告邱琼珍、张世文之子。原告邱琼珍、张世文与被告屠福全、周福芬、张毅确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告邱琼珍、张世文诉讼代理人林光成，被告屠福全、周福芬及其诉讼代理人甘元超，被告张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱琼珍、张世文向本院提出诉讼请求：1、依法确认张毅与屠福全、周福芬签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月30日，张毅因打牌输了钱，趁其父母张世文、邱琼珍未在邻水居住且不知情的情况下，擅自与屠福全、周福芬签订《房屋买卖协议》，该协议约定将座落于邻水县房屋左边邱琼珍、张世文夫妻一楼一底房屋及院坝全部卖给屠福全、周福芬。张毅、屠福全、周福芬在该协议上签字，邱琼珍、张世文作为房屋出售方一直不知情，邱琼珍、张世文的签名也不是该二人所签，且该房屋邱琼珍、张世文只有宅基地使用证，无房屋产权。屠福全、周福芬、张毅的上述行为侵犯了原告邱琼珍、张世文的合法权益，违反了法律禁止性规定，故起诉来院。屠福全、周福芬辩称，屠福全、周福芬在张毅处购买其座落于邻水县房屋左边一楼一底房屋及院坝属实，其《房屋买卖协议》没有约定房屋、院坝面积，邱琼珍有宅基地使用证，故该房屋及院坝系邱琼珍、张世文、张毅的合法财产，张毅与邱琼珍、张世文夫妇未分家，张毅卖房与屠福全、周福芬，购房方屠福全、周福芬有理由认为邱琼珍、张世文是知情的，且屠福全、周福芬向张毅支付了购房款150000元，故张毅与屠福全、周福芬签订的房屋买卖协议合法有效，请求人民法院驳回原告邱琼珍、张世文的诉讼请求。如果人民法院认定邱琼珍、张世文、张毅出售的房屋及院坝无集体土地建设使用权证和房屋产权证系非法建房，判决房屋买卖合同无效，则应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：出卖人订立商吕房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可不证明的。故应由屠福全、周福芬归还房屋及院坝，张毅除应退还屠福全、周福芬购房款15万元，还应承担同期银行贷款利率四倍的资金占用利息。根据《房屋买卖协议》第五条约定：“甲乙双方签字按印后生效，若一方违约，则应付另一方违约金30万元正。”，张毅还应承担违约金30万元。张毅辩称，张毅因打牌输了钱，趁其父母张世文、邱琼珍未在邻水居住且不知情的情况下，擅自与屠福全、周福芬签订《房屋买卖协议》，该协议约定将座落于邻水县房屋左边邱琼珍、张世文夫妻一楼一底房屋及院坝全部卖给屠福全、周福芬。张毅、屠福全、周福芬在该协议上签字，邱琼珍、张世文作为房屋出售方一直不知情，邱琼珍、张世文的签名也不是该二人所签，且该房屋邱琼珍、张世文只有宅基地使用证，无房屋产权。屠福全、周福芬、张毅的上述行为侵犯了原告邱琼珍、张世文的合法权益，故张毅与屠福全、周福芬签订的《房屋买卖协议》无效，要求屠福全、周福全交还房屋及院坝；由张毅退还屠福全、周福全购房款150000元。本院经审理认定事实如下：邱琼珍、张世文与张毅系父母子女关系。2012年1月30日，张毅将座落于邻水县房屋左边一楼一底砖混结构瓦房一间（占地面积：33平方米，无集体土地建设用地使用证）及晒坝（占地面积：88平方米，有宅基地使用证）以150000元出售给屠福全、周福芬。并签订《房屋买卖协议》：“一、由甲方张世文、邱群（琼）珍夫妇及儿子张毅的房屋一楼一底和晒坝前面一间房屋及过路地坝全卖给乙方屠福全、周福芬；二、地坝允许周围人群过路；三、通过协商，房屋（包括一楼一底的房屋、屠福全房屋前面的晒坝、晒坝前面的一间房屋）总价款为150000.00元（大写：壹拾伍万元）整；四、此协议生效后，此房屋和院坝的所有权和使用权归乙方（屠福全、周福芬）所有，甲方不能以任何理由干涉乙方；五、甲乙双方签字按印后生效，若一方违约，付另一方违约金300000.00元（大写叁拾万元）整；…”。甲方张毅签名并捺指印，张世文、邱琼珍的签名系张毅代签，且“邱琼珍”签成“邱群珍”；乙方屠福全、周福芬签名。落款时间：2012年1月20日。被告屠福全、周福芬于签订协议当日便向原告邱邱琼珍、张世文、被告张毅支付了购房款150000元，被告屠福全、周福芬取得了上述房产。邱琼珍座落于邻水县（原邻水县城南乡蔬菜村3组）一楼一底砖木结构瓦房三间（邱琼珍宅基地使用证房屋），张世文、邱琼珍于1986年将该房屋出售给屠福全、周福芬，后屠福全、周福芬进行了改建。该房屋无争议。案涉房屋座落于邻水县左侧，无集体土地建设使用证和房屋产权证，因无手续建房于1991年8月13日被邻水县城南乡人民政府罚款792元。《房屋买卖协议》约定的晒坝前面的一间房屋，经本院现场斟验，房屋买卖时邱琼珍院坝前方房屋一间，现已拆除，院坝以争议房左侧延长线与邝学良房屋前院坝相邻，右边以周福芬房屋右侧前面延长线为界，含院坝左前房屋，共计占地面积84平方米。案涉房屋院坝部分有邱琼珍宅基地使用证。以上事实有原、被告身份证复印件，宅基地使用证周福芬出据的收条及周福芬于2011年3月11日作出的屠福全房子前的院坝今后搞拆迁属邱琼珍84平方的书面说明，房屋买卖协议，邻水县城南乡人民政府于1991年5月13日对邱琼珍作出的无手续建房罚款单据，张毅卖房出据的收款收条，出售房屋现场图，出庭证人张全、吴建新当庭证实了张毅长期赌博输钱共计卖了三处住房以及张毅的父母即原告张世文、邱琼珍离开邻水七、八年未在老家居住的事实，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。原告邱琼珍、张世文与被告张毅所有座落于邻水县号房屋左边一楼一底砖混结构瓦房一间（占地面积：33平方米，无集体土地建设用地使用证）及院坝（占地面积：88平方米，有宅基地使用证），因该房屋超占土地面积，未取得集体土地建设使用权和房屋产权手续，其房屋系违法建房。于2012年1月30日张毅并代表其父母张世文、邱琼珍与屠福全、周福芬签订《房屋买卖协议》将没有房屋产权的上述涉案房屋出售给屠福全、周福芬违反法律禁止性规定，其房屋买卖协议无效，因协议约定座落于邻水县号房屋左边一楼一底砖混结构瓦房一间房屋买卖协议无效，作为房屋附属部分的房前晒坝买卖协议当然无效。根据合同法规定，合同无效，合同当事人应当各自返还财产，并根据过错承担缔约过失责任。被告屠福全、周福芬应当返还原告邱琼珍、张世文、被告张座落于邻水县号房屋左边一楼一底砖混结构瓦房一间（占地面积：33平方米）及院坝（占地面积：88平方米）；由原告邱琼珍、张世文、被告张毅退还被告屠福全、周福芬购房款150000元。购房款的资金占用利息，系被告屠福全、周福芬在履行购房合同中遭受到的损失，因原告邱琼珍、张世文、被告张毅将没有取得房屋产权的手续的违法建筑出售给被告屠福全、周福芬，在缔约过程存在过错，以上由原告邱琼珍、张世文、被告张毅支付给被告屠福全、周福芬。购房款的资金占用利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，计算时间从2012年2月1日起至判决作出之日止。被告张毅提出其是打牌输了钱，是隐瞒着其父母即原告邱琼珍、张世文将涉案房屋及晒坝出售给被告屠福全、周福芬的，故其房屋买卖协议无效的主张，因张毅与邱琼珍、张世文是子女父母关系，被告屠福全、周福芬有理由相信相信张毅向其出售房屋是经得原告邱琼珍、张世文同意，张毅并代表其父母售房的行为系民法的表见代理，被告张毅据此提出其与被告屠福全、周福芬签订的房屋买卖协议无效理由不能成立，本院不予支持。被告屠福全、周福芬提出如房屋买卖协议无效，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”规定，因原告邱琼珍、张世文、被告张毅故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故应承担已付购房款一倍的赔偿责任，因原、被告所买卖房屋系居民自住房并非商品房，因此不适用商品房买卖合同中关于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实由出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定；同时被告屠福全、周福芬还提出了要求原告邱琼珍、张世文、被告张毅承担银行同期贷款利率四倍的资金利息，合同无效没有赔偿资金占用利息四倍的规定，只能按银行同期贷款利率计算资金占用利息；被告屠福全、周福芬又提出了要求原告邱琼珍、张世文、被告张毅经济损失的请求，但未举示出遭受除资金占用利息损失的其他经济损失的证据；被告屠福全、周福芬提出要求原告邱琼珍、张世文、被告张毅按房屋买卖合同约定支付300000元的请求，因原告邱琼珍、张世文、被告张毅与被告屠福全、周福芬签订的《房屋买卖协议》无效，合同双方约定的违约金条款同样无效，故被告屠福全、周福芬要求原告邱琼珍、张世文、被告张毅支付违约金300000元理由不能成立，根据法律规定，合同无效应根据缔约双方的过错情况承担过错责任。综上被告屠福全、周福芬的辩称意见，其辩称理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十二条、第五十二条第五项之规定，判决如下：一、原告邱琼珍、张世文、被告张毅与被告屠福全、周福芬于2012年1月30日签订的房屋买卖协议无效；二、由原告邱琼珍、张世文、被告张毅退还被告屠福全、周福芬购房款150000元及资金占用利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算资金利息，计算利息期间从2012年2月1日起至2017年8月17日止。二、由被告屠福全、周福芬返还原告原告邱琼珍、张世文、被告张座落于邻水县号房屋左边一楼一底砖混结构瓦房一间（占地面积：33平方米）及房屋前晒坝一处（占地面积：88平方米）。案件受理费1236元，减半收取618元，由原告张菊英负担。上述债务限义务人自本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 张 波二〇一七年八月一十七日书记员 邓益超