河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫15民终1949号上诉人（一审被告）：信阳天丰文城置业有限公司（下称信阳天丰置业公司）、（机构代码91411528050851719W），居所地为息县县城北息县物资局院内。法定代表人：张忠银，该公司总经理。委托代理人：徐正彬，河南人天律师事务所律师。上诉人（一审原告）：刘静，女，1987年11月20日出生，汉族，大专文化，息县孙庙乡甘塘村*组人，现住上海市。上诉人（一审原告）：张建强，男，1988年6月18日生，汉族，住息县，现住上海市。委托代理人：刘静，系张建强之妻。上诉人信阳天丰置业公司因与上诉人刘静、张建强商品房预售合同纠纷一案，均不服息县人民法院（2017）豫1528民初449号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。上诉人信阳天丰置业公司的委托代理人徐正彬，上诉人刘静及张建强的委托代理人刘静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信阳天丰置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项；事实和理由：一审认定事实不清，证据不足；1、关于房屋交付，上诉人在2016年9月30日以前已经多次电话通知被上诉人交付诉争房屋，但被上诉人以各种理由决绝接收房屋，被上诉人在起诉状中也承认是自己不愿意接收房屋，此责任不属于上诉人，不能认定上诉人违约而承担违约责任；2、关于逾期竣工验收责任。一是上诉人在2016年9月30日以前就通知被上诉人办理诉争房屋交付手续，是被上诉人故意以该房屋未竣工验收等理由决绝接收，事实上该幢楼在2016年9月份前已经过质检、安检、监理等部门初验合格，具备使用和交付条件，几百户业主办理了房屋交接手续，数十户业主装修入住；二是该幢楼未竣工验收的根本原因是该项目所占用土地上有部分拆迁户要求补偿过高，政府补偿无法落实到位，造成7、8及副楼、12号楼无法开工建设，整个项目未能如期进行竣工验收。这是政府行政行为所致，上诉人根本无权控制和支配。3、根据国家法律规定，政府出让的土地应当净地交付，但事实是政府先出让土地，再由开发商为政府垫资征地拆迁，出现钉子户受阻导致开发商无法按期施工建设，项目整体规划无法按期完成，规划测绘验收等无法正常进行，导致《实测面积测绘报告》、《建筑工程质量认定证书》、《建设项目竣工综合验收合格证》等竣工资料无法出具，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款规定，出让人可以据实予以延期。一审对上诉人不顾项目拆迁存在的客观实际，作出判决让上诉人承担违约责任，明显显失公平。请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。刘静、张建强辩称，上诉人在其缺乏相关证据的情况下，恶意混淆扭曲事实。一、关于诉争房屋交付。答辩人在2016年9月30日前后均未收到上诉人关于房屋交付的书面通知，也未收到上诉人给出的任何电话通知，而是在上诉人交付逾期后答辩人主动联系上诉方要求交付符合合同约定和法律规定达到交付使用条件的房屋及文件证明。然而上诉人当时并未能予以提供；二、关于房屋逾期交付的责任。1、上诉人从未向答辩人出示任何有关所谓“验收合格”及所谓“具备使用交付条件的证明文件”，根据《中华人民共和国建筑法》、《商品房销售管理办法》相关规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，上诉人对房屋逾期交付应当承担全部责任；2、关于上诉人诉称的没有竣工验收是由于拆迁安置工作导致不可抗力因素所致，是没有法律依据的。本案中，上诉方提及政府方的原因属于第三方原因，根据《合同法》一百二十条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条也有明确规定，当事人一方因如遇不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明，但上诉方也并未如约履行其应尽的所谓的不可抗力因素的告知义务及相关证明，故一审对其不可抗力因素不成立的认定正确；3、房屋逾期交付的责任完全是上诉方造成的。上诉方没有履行相关法律规定及双方合同约定义务，在逾期交付后，也没有对答辩人进行任何相关逾期原因的解释，上诉人作为先履行方未按约定履行义务，逾期交付责任应由上方承担。综上，请求二审秉公执法，驳回上诉人的无理诉求。刘静、张建强上诉请求：更正一审判决第二项，支持上诉人要求被上诉人赔偿经济损失的诉请；事实和理由：1、一审判决中关于赔付核算额度范围认定模糊。一审判决被告“每天按已交房屋价款万分之1.5的标准计算”没有明确已交房价款的构成部分为已交房款，由于贷款部分金额早已由银行支付到开发商账户，上诉人正常还贷，首付购房款和房贷部分应当列入赔偿范围核算额度中。2、上诉人主张的经济损失应予支持。上诉人夫妇均居住在外地，因房屋交付纠纷所产生的交通费、误工费及被上诉人逾期交付房屋产生租房费用等损失应予赔偿。3、水电燃气入户费用是合同构成部分，二审应当给予补充修正并裁定。被上诉人为掩盖非法收取水电燃气入户安装费的非法目的，以格式合同附件的形式强加于双方签订《商品房买卖合同》中关于水电燃气入户安装等费用的约定，不符合法律规定，也违背了双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一项（以道路水电交房时达到使用条件）的约定，根据相关法律规定视为无效，该费用应由被上诉人承担，综上，请求二审公正处理。信阳天丰置业公司辩称，对于一审判决第二项符合法律规定，由于政府拆迁安置工作等原因，导致竣工验收延迟，属于不可抗力因素所致；对于水电燃气问题，刘静在一审中没有提出，二审提出该诉求，依法不予支持，我公司也不予接受。刘静、张建强向一审法院起诉请求：1、判令被告于起诉日起二个月内交付商品房；2、被告赔偿逾期交房违约金（每日按万分之一点五）；3、如在2017年3月18日起不能交房，则赔偿原告损失（按日万分之五）；4、被告交付给原告《商品房住宅质量保证书》《商品房使用说明书》并出示《建设工程质量检验合格单》等六种文件；5、支付原告诉讼期间产生的误工等费用。一审法院认定事实：2013年底，原告张建强、刘静夫妇与被告信阳天丰文城置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，二原告以总房款442338元，购买被告公司开发的息州城市广场（位于息县物资局对面）第9幢楼18层1803号住房一套。二原告交了首付款342338元，下余10万元以银行按揭方式支付。双方在固定格式合同中约定：①出卖人（即被告公司）应当在2016年9月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人（二原告）；②出卖人逾期超过60日后不能交房的，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房日届满次日起，按日向买受人支付已交房价款万分之1.5违约金。合同签订（具体日期不详）后，二原告如约履行交款义务，但被告公司至今也未能交付二原告购买的商品房。一审法院认为，双方在商品房买卖格式合同的基础上签订商品房买卖协议，系双方真实的意思表示，且双方的权利义务关系对等，合同签订后，原告夫妇依约交纳了首付款，办理了余款的按揭、履行了主要义务即付款义务。被告信阳天丰文城置业有限公司既然在合同第八条中保证于2016年9月30日以前交付验收合格的房屋给二原告，就应当进行验收和如期交房，而且该被告公司许诺的这一交房日期也是其在综合评定各种主客观因素和风险后、最终确定的交房日期，也是其公司应尽的合同义务。由于合同第八条第二款约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力且在发生之日起15日内告知买受人；②非出卖方所能控制的原因；③（内容空白），而且被告公司代理人认为，原告所购房屋没有竣工验收是政府部门的责任，并非公司所能控制，又缺乏事实和法律依据，因此，被告公司代理人关于“延迟交房”具有合法理由，不属违约行为的意见则不能成立，不予采纳。被告公司逾期交房迄今已超过60日，由于二原告要求继续履行合同，所以被告公司应按合同第九条的约定，自2016年10月1日起至实际交付之日止，按日向二原告支付已交房款万分之一点五比率的违约金。另外，二原告要求被告公司赔偿其经济损失，则缺乏事实依据，本院不予支持（因为二原告没能提供遭受损失的证据）；其诉讼请求中的第三项关于交付文件的内容，则不属本院处理范围，且不符合法律规定的诉求要件，依法亦不予支持；二原告诉求第四项要求被告公司赔偿其误工交通费用更无法律和事实依据，本院仍不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告信阳天丰文城置业有限公司于本判决生效之日起五日内，将二原告购买的位于息州城市广场第9幢楼18层1803号房屋交付给原告。二、被告信阳天丰文城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给二原告违约金（每天按已交房价款万分之1.5的标准计算，自2016年10月1日起至房屋交付之日止）。三、驳回原告刘静、张建强的其它诉讼请求。本案诉讼费100元，由被告信阳天丰文城置业有限公司承担60元，二原告承担40元。本院二审期间，信阳天丰置业公司围绕上诉请求依法提交息县文化路中段建设项目组证明一份、交房通知书存根一份等新证据，用于证明其协助政府垫资征地拆迁补偿款，导致延误工期2年，符合交房条件后，再次通知刘静接收诉争房屋，但刘静没有接收，信阳天丰置业公司没有违约。刘静、张建强对信阳天丰置业公司提交证据质证意见如下：证据1证明真实性无法认定，对本案不起作用；证据2交房通知书是我今年6月份收到的，我还给对方的律师发过短信，不能证明对方没有逾期交房。刘静、张建强围绕上诉请求依法提交房屋租赁合同、往来支出的车费、误工费用，用于证明一审判决违约金不足以弥补实际损失，上述租房费用、车旅费、误工费等损失应予支持。信阳天丰置业公司对刘静提供的证据真实性、合法性没有异议，但认为刘静是在上海租赁房屋，不是在息县租赁房屋，与本案没有关联性；往返交通费订单是打印的，对合法性不予认可，与本案没有关联。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本案二审争议焦点是：诉争房屋未能如期交付是否是刘静拒绝接收及政府行政行为所致，一审判决信阳天丰置业公司承担逾期交付房屋违约责任有无事实依据；一审对已支付购房款数额是否没有明确具体，对刘静、张建强租房费用、车旅费等损失是否应予支持；水电燃气入户费用由谁承担。本院认为，上诉人刘静、张建强夫妇与上诉人信阳天丰置业公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应依照合同约定履行相应的义务。合同签订后，刘静、张建强依约交纳了首付款342338元，办理了余款100000元的按揭方式支付、履行了合同约定的主要付款义务，信阳天丰置业公司应按合同约定于2016年9月30日以前将验收合格的诉争房屋交付给刘静、张建强，其没有如期验收交付诉争房屋，应依约承担违约责任。一、关于诉争房屋未能如期交付是否是刘静、张建强拒绝接收，诉争房屋没有竣工验收是否是政府行政行为所致，信阳天丰置业公司是否应当承担逾期交房违约责任等问题。信阳天丰置业公司二审诉讼中提供的交房通知书发生在2017年6月12日，与合同约定交房期限延迟近一年，且没能提供诉争房屋竣工验收合格的相关文件，按照《商品房销售管理办法》的相关规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付，没有竣工验收合格的房屋买受人有权拒绝接收；由于政府不是本案合同的当事人，工程没有如期竣工验收，是否属于政府征地拆迁安置补偿不到位、是否属不可抗力因素所致，没有法律依据，根据《合同法》一百二十条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。一审根据上述事实及法律规定，判决信阳天丰置业公司承担逾期交房违约责任有事实及法律依据，信阳天丰置业公司该上诉理由不成立。二、关于刘静、张建强诉称一审对已付购房款数额认定模糊、没有明确具体，其租房费用、车旅费、误工费等损失是否应予支持问题。一审虽然对刘静、张建强已付购房款442338元（含100000元按揭贷款支付）进行了认定，但判决主文第二项“信阳天丰置业有限公司违支付违约金按刘静、张建强已交房价款每天万分之1.5的标准计算”中的已交房价款没有明确具体数额确定，可能给执行时对违约金计算产生分歧，对此一审存在疏漏，二审应当予以确定；刘静、张建强诉称要求信阳天丰置业公司赔偿其租房费用损失，一审没有此项请求，二审对此不予审理；误工费、交通费用损失，属于间接损失，双方签订的《商品房买卖合同》没有此项约定，其要求赔偿无事实及法律依据，该上诉理由不成立。三、关于诉争房屋水电燃气入户费用承担问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定了“道路、水电交房时达到使用条件”，该合同附件三对诉争房屋水电燃气入户费用约定由买受人承担，是双方意志的体现，且刘静、张建强在一审中没有该项请求，根据“不告不理”原则，该项上诉请求超出其诉讼主张，不属二审审查范围。综上所述，信阳天丰置业公司及刘静、张建强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，除对已付购房款数额没有明确具体确定，存在疏漏、二审应予确定外，其他各项判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持息县人民法院（2017）豫1528民初449号民事判决第一项、第三项及诉讼费承担部分；二、变更息县人民法院（2017）豫1528民初449号民事判决第二项为：上诉人信阳天丰文城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘静、张建强违约金（从2016年10月1日起至本判决确定房屋交付之日止，按已付房款442338元的日万分之1.5计算）。二审案件受理费100元，上诉人信阳天丰文城置业有限公司及上诉人刘静、张建强各负担50元。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  刘友成审判员  王道新二〇一七年八月十四日书记员  段凤娇印12