广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0312民初664号原告：蒙某某，男。被告：桂林某某投资有限责任公司。法定代表人：谢某某，该公司董事长。原告蒙某某与被告桂林某某投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告蒙某某到庭参加诉讼，被告桂林某某投资有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》，将某某小区3栋3单元401室一套房屋交付给原告；2、判令被告支付违约金128631.42元给原告。事实与理由：原告购买被告某某小区3栋3单元401室房屋，2013年9月18日原告支付199687元预付款给被告，2014年3月17日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告通过桂林市住房公积金管理中心龙胜县管理部贷款支付280000元给被告，购房款479687元全款付清。按照合同第八条约定“出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用。”到期后被告没有交付房屋，而且至今没有交付房屋，被告已经违约。合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如不按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”违约金从2015年5月30日计算至2017年3月30日，按照合同约定的违约金比例计算，被告原告支付违约金128631.42元给原告。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第60条、108条、114条之规定，向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告桂林某某投资有限责任公司未作答辩，也未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有就答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条、第六十五条的规定，故本院对原告证据予以确认并在卷佐证，对当事人陈述的案件事实予以确认。经审理查明，2014年3月17日，被告桂林某某投资有限责任公司（出卖人）与原告蒙某某（买受人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定由被告将其开发的预售许可证号为临房预售字2013-026号、位于新龙路北侧、奥园东路西侧的“某某小区”第3幢3单元4层1号房屋出卖给原告，该商品房的用途为住宅，建筑面积共133.01平方米，其中套内建筑面积105.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.84平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4561.06元，总价款为479687元。该合同第六条约定付款方式及期限。买受人于签订本《商品房买卖合同》之日交纳购房首付款199987元，其余房价款280000元，买受人通过向龙胜县住房公积金管理中心借款的方式付清了款项。按照该合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家规定，将商品房经建设工程竣工验收合格、取得《建筑工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期：l、因不可抗力等特殊原因致使出卖人不能按期交付商品房，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。出卖人在《桂林晚报》刊登“遭遇不可抗力的公告”即视为出卖人已尽到告知义务；2、因国家、地方重大政治、经济政策、有关法律、法规、规范性文件的实施导致工期、开发进度、验收等延误的；3、因政府有关部门调整规划、临时限制等政府行为导致工期延误的，或因气候异常、停水、停电导致工期延误或者停工的；4、政府的基础设施建设不到位的，如路网、给水系统、排水系统、排污系统、给电系统等建设不到位导致无法正常交房的；5、因市政配套建设规划批复与安装建设、施工中遇到的异常地质状况、重大技术问题不能及时解决、及其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况导致工期延误或者停工的。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。该合同及附件一、二、三、四、五还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交接、房屋登记进行了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订前，原告已于2013年9月18日将购房款199687元给付被告，被告于当天向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》（注明为“预收购房款”）、《收据》予以确认。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告为原告将所购商品房在临桂区房地产管理所办理了购销合同备案登记。2014年6月18日，原告向桂林市临桂区地税局临桂分局交纳了所购房屋的契税7195.30元。其余房价款280000元，原告则以通过中国农业银行股份有限公司龙胜各族自治县支行申请个公积金个人住房借款的方式于2014年9月25日给付被告，被告于当天向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》（注明为“预收购房款”）予以确认。本院认为，原告蒙某某与被告桂林某某投资有限责任公司于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。原告主张被告桂林某某投资有限责任公司将某某小区3栋3单元401室一套房屋交付给原告蒙某某，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于逾期交房违约金如何计算的问题。在履行本案所涉《商品房买卖合同》中，原告依合同约定履行了支付价款的合同义务，但被告却未能按合同约定交付时间即2015年5月30日前将原告的所购房屋交付给原告，且未提交该公司不能按合同约定时间交付房屋并存在特殊原因予以延期交房的证据材料，故被告的行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。由于被告逾期未能交房构成违约，原告要求继续履行合同，被告应根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”的约定，经本院审核并确认，应以原告已交付房价款479687元为基数，从合同约定付清款日之次日即2015年5月30日按日万分之四计算至2017年3月30日，并由被告支付给原告。故，原告诉请要求被告因逾期交房而向其支付违约金，符合本案事实及合同约定和法律规定，本院予以支持。同时，被告桂林某某投资有限责任公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的规定，判决如下：被告桂林某某投资有限责任公司将其开发的某某小区3栋3单元401室房屋交付给原告蒙某某。二二、被告桂林某某投资有限责任公司应支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以原告已交付房价款479687元为基数，从2015年5月30日起按日万分之四计算至至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）给原告蒙某某。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费2873元（原告已预交），由被告桂林某某投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2873元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  廖伟文人民陪审员  唐良保人民陪审员  孙红兵二〇一七年八月十日书 记 员  苏晴翌