山西省朔州市朔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0602民初112号原告：刘云雁，女，1962年5月5日出生，汉族，朔州市山阴县人，现住朔州市。委托代理人：鲁大智，山西业盛律师事务所律师。被告：朔州市新华林服装销售有限公司法定代表人：崔美花职务：经理住所：朔城区北关路金龙商业街北端B6号楼委托代理人：范志刚，山西星瑞律师事务所律师。委托代理人：张湖泉，山西星瑞律师事务所律师。被告：朔州世纪商贸有限公司法定代表人：黄培年职务：经理住所：朔州市朔城区北关路金龙商业街新华林商场四楼委托代理人：高国军，山西朔风律师事务所律师。原告刘云雁与被告朔州市新华林服装销售有限公司、朔州世纪商贸有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人及二被告之委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘云雁向本院提出诉讼请求：判令二被告停止侵害，并赔偿经济损失112363元，以后占用期间的损失每年按购房价的10%继续计算支付。事实与理由：2003年，原告向朔州市世纪房地产开发有限公司购买了位于朔州市���关金龙商业街B6号2层209号，37.96平米和3层38188号，19.35平米商用房产两处，朔城区房管局为原告颁发了房屋产权证书。2003年11月27日原告与被告朔州世纪商贸有限公司签订了委托经营合同书，经营期间为10年，于2013年11月到期，被告朔州世纪商贸有限公司每年按购房价354830元的10%支付原告的收入，合同到期后，原告多次找被告朔州世纪商贸有限公司要求返还原告房产或续订合同，由于原告与被告朔州世纪商贸有限公司的总经理是老乡，碍于情面又不能催的过急，直到2016年12月初原告又找到被告朔州世纪商贸有限公司，被告朔州世纪商贸有限公司告诉原告房产委托朔州市新华林服装销售有限公司经营，要求原告通过诉讼解决，原告为两套房产的所有权人，被告朔州世纪商贸有限公司未经原告同意私自将原告的房产交由被告朔州市新华林服装销售有限公司经营使用，���原告蒙受了较大损失，因此原告要求判令二被告立即停止侵害，并从2013年12月1日起按原委托经营合同书约定的购房价354830元的10%支付原告的损失354830×10%÷12×38=112363元，以后占用期间的损失按上标准继续计算。被告朔州市新华林服装销售有限公司辩称，一、本案是租赁合同纠纷。原告诉求和案由确定为财产损害赔偿纠纷是错误的。本案标的物朔城区北关路金龙商业街北端B6号楼系朔州市世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪房产）于2003年开发的商业楼，世纪房产在对外出售时承诺，自己所销售的房屋，在销售后以返租形式承租，购房人不用经营，只享受按时领租金即可。在销售的同时，世纪房产法定代表人黄培年以自己的另一公司朔州世纪商贸有限公司（以下简称朔州商贸）与各商户签订了租赁合同，即委托经营合同书。原告于2003年11月27日将诉争房屋返租给被告朔州世纪商贸有限公司，租期10年，至2013年。由于朔州商贸无经营经验，经营困难，无法兑现承诺。2007年3月21日黄培年又以朔州商贸、世纪房产两公司的名义将诉争房屋整栋楼房租赁给新华林服装销售公司，新华林服装销售公司按照约定如期交纳租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其出租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。所以应当认定原告是同意朔州商贸转租的事实。据此，2007年起至今本案三方法律关系为：地块所有人的原告为出租人，朔州商贸为承租人，答辩人为次承租人。依法律规定本案是租赁纠纷。根据《合同法》第二百三十五条租赁期间���满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2013年原告合同到期后，被告朔州商贸未将诉争房屋交给原告，原告此时有两项权利的选择，一是继续出租；二是收回房屋，无法收回时，只能向法院起诉腾房。现原告起诉状中所诉的，其只向被告朔州商贸行使过包含两项内容全有的权利，具体主张不明确。另外原告与被告世纪商贸法定代表人黄培年系亲属关系，该自述无任何真实性，且答辩人自始也不清楚。所以，原告诉称合同逾期曾主张过权利是没有依据的，根据合同法第236条规定，原告与朔州商贸之间原租赁合同继续有效。原告本次针对诉争房屋的起诉，应当属于房屋租赁合同纠纷，不是原告���求和案由确定财产损害赔偿。二、答辩人不是本案适格被告，原告将答辩人作为本案的被告是错误的。原告是出租人，被告朔州商贸是承租人，答辩人是次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定三方之间各自合同有效，根据第二款之规定”因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。所以原告将次承租人的答辩人直接作为被告是错误的。三、答辩人作为次承租人依法不应当承担任何责任，原告向答辩人主张租金于法无据。根据《合同法》第二百二十四条”承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失”。根据合同相对性，出租人只能对承租人；次承租人对承租人；次承租人造成的损失出租人只能向承租人主张；其次第二百二十七条”承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。承租人不支付租金时，出租人只能向承租人主张租金或解除合同，不能向次承租人主张。假设次承租人欠租金的，出租人也只能向承租人主张，不能向次承租人主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条”因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持，但转租合同无效的除外”。承租人欠租金的，出租人主张解除合同时只能以承��人为被告，第三人只能自愿替承租人垫付租金，以求合同得以继续履行。现需明确的是，作为答辩人的次承租人将租金已交付至2017年5月1日。原告将答辩人作为被告主张租金于法无据，是错误的。原告与世纪商贸之间是租赁关系，原告法律关系混乱，起诉财产损害赔偿，强把答辩人作为被告。根据合同的相对性，原告只能向承租人主张权利，答辩人只能作为第三人，仅有配合义务。判决承租人腾房，次承租人配合腾房；索要租金只能以承租人为被告，承租人承担。被告朔州世纪商贸有限公司委托代理人辩称，一、原告与被告世纪商贸有限公司签订委托经营合同，从2003年至2013年该合同已经履行完毕，而且在合同履行期内，朔州世纪商贸有限公司已全部支付原告的租赁费用。二、从2011年5月25日被告世纪商贸有限公司，已将整栋大楼整体转让给新华林公司，从2011年实际占有经营包括原告所有商铺的主体是新华林公司，与被告世纪商贸无关，租赁费用也应该由新华林公司承担。三、世纪商贸有限公司从始至终不实际租赁和经营任何店铺。原告为支持自己的诉讼主张，提供如下证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的主体资格。2、商品房的买卖合同复印件两份，房屋产权证书复印件两份，证明原告刘云雁是房屋所有权人。3、委托经营合同，证明：（1）委托经营时间从2003年11月开始到2013年11月止；（2）该合同已经履行完毕；（3）该合同原告的年经营收入是房价的10%。4、2015朔民初字第2288号民事判决书、2016晋06民终385号民事判决书，证明基于所有权的侵害由被告新华林承担侵权赔偿责任，和本案的性质是一个关系，且两份判决书的案由是所有权纠纷。被告朔州市新华林服装销售有限公司的质证意见是：1、对原告身份证、商品房买卖合同、房屋产权证书的真实性没有异议。2、委托经营合同书实际上是返租赁合同，一般收入是约定的6%，对于收入10%的约定有异议。3、（2015）朔民初字第2288号民事判决书、（2016）晋06民终385号民事判决书，这两个判决和本案没有关联和相似性，刘福云买上房屋没有反租给新世纪商贸有限公司，本案是租赁关系，对两个判决真实性没异议。被告朔州世纪商贸有限公司的质证意见是：1、对原告身份证、商品房买卖合同、房屋产权证书的真实性没有异议。2、对这个委托经营合同的三性没有异议，委托经营协议书真实合法有效。10%的受益也是双方自愿达成，而且已经切实履行。3、对（2015）朔民初字第2288号民事判决书、（2016）晋06民终385号民事判决书的真实性没有异议，但判决书陈述的事实与本案完全一��，从2013年至今原告与被告世纪商贸已经不存在委托经营关系，这与原告所提供的两份判决书中，刘福云的事实情况完全一致的。被告新华林公司侵权行为明显，应承担赔偿责任。被告朔州市新华林服装销售有限公司之委托代理人提供证据如下：1、二被告于2007年签订的一份房屋租赁合同，证明租赁合同的合法有效。2、新华林服装公司支付的租金2011年5月到2017年5月，合计租金780万，六张转账凭单证明租金已支付世纪商贸，支付到2017年5月1日。3、朔州市公安局朔城分局案件管理中心出具的2009年后未领返租款花名表，证明黄培年没有回购回的名单，说明黄培年的房屋已经回购回来了，而且已经返租了。原告刘云雁之委托代理人的质证意见是：1、房屋租赁合同的真实性没有异议，对关联性和花费性有异议，与原告没有关系。2、从租赁期限上看，二��告明知委托经营期限到2013年11月，仍然将租赁期限签到2017年5月1日这是超期限的租赁经营关系。对转账凭条，是否交付给了黄培年租金，原告不清楚。3、对2009年花名表出处的真实性没异议，但对其证明目的有异议，即使这是黄培年写的也是属于单方行为，黄培年是否签订了回购合同，被告没有提供证据，所以不能仅凭黄培年的花名表说明回购与未回购的事实。被告朔州世纪商贸有限公司之委托代理人的质证意见是：1、该六支转账凭证，没有一张出现过世纪商贸的名称，也没有出现新华林的名称，而且凭条上显示的数额与被告新华林公司声称的130万完全不吻合，民间的个人转账行为说明不了该案的任何关系，因此对这组证据的真实性合法性均有异议。2、首先就返租款，房屋的买卖和回购属于不动产物权的变更，需要经过产权登记变更，仅凭一张返租花名表看不出任何与房屋回购有关系的信息，原告拥有该房屋的产权证书说明其房屋并未被回购。原告诉求的房租是从2013年11月开始，与一张2012年前的返租花名表没有任何关系。被告朔州世纪商贸有限公司之委托代理人提供证据如下：（2016）晋06民终385号民事判决书，证明该判决书和本案大同小异，应给予相同的判决。原告刘云雁对此证据的真实性没有异议。被告朔州市新华林服装销售有限公司对此证据的真实性没有异议。本院经审理认定事实如下：2003年原告向朔州市世纪房地产开发有限公司购买了位于朔州市北关金龙商业街B6号2层209号37.96平米和3层38188号19.35平米商用房产两处，朔城区房管局为原告颁发了房屋产权证书。原告与被告朔州世纪商贸有限公司签订了委托经营合同书，约定将该两处房产授权世纪商贸有限公司经营��约定世纪商贸有限公司每年按购房价354830元的10%给付原告经营收入（经营期间为10年，从2003年11月17日至2013年11月16日），但从2013年11月16日合同到期后，朔州市世纪商贸再未给付原告收入，2007年朔州市世纪商贸有限公司为解决大厦歇业，未经原告同意将商铺整体出租于被告朔州市新华林服装销售有限公司，租期10年，租赁期限到2017年5月1日止，约定年租金为130万元，朔州市新华林服装销售有限公司已给付朔州市世纪商贸有限公司从2011年5月至2017年5月六年租金780万元，有新华林服装销售有限公司提供六支转账凭单可予证实。现原告请求判令二被告停止侵害，支付损失。本院认为，被告朔州市世纪商贸有限公司未经原告同意，将原告的两处商用房产出租给朔州市新华林服装销售有限公司占用、经营，二被告的行为构成侵权，故被告朔州市新华林服装销售��限公司应停止侵害，从2013年至今一直由被告朔州市新华林服装销售有限公司占用、经营，此期间，被告朔州市新华林服装销售有限公司将租金已给付被告朔州市世纪商贸有限公司，有新华林服装销售有限公司提供6支转账凭单可予证实，故朔州市世纪商贸有限公司应给付原告从2013年11月17日至起诉之日期间的收入，因原告与朔州市世纪商贸有限公司签订的委托经营合同书中约定原告的年收入按购房价的10%计算，故参照此标准计算原告的收入，原告的损失为354830元×10%÷12个月×38个月=112363元，以后占用期间的损失可待实际产生后另行主张。对被告朔州市世纪商贸有限公司辩称的（2016）晋06民终385号民事判决书与本案大同小异，应予以相同的判决，因（2016）晋06民终385号案件案由是所有权纠纷，与本案案情不完全相同，故对其辩称不予采纳。本案案由应确定为排��妨害纠纷，故对被告朔州市新华林服装销售有限公司的辩称不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朔州市新华林服装销售有限公司应停止侵害，停止占用原告刘云雁所有的两处商铺。二、被告朔州市世纪商贸有限公司赔偿原告刘云雁损失共计112363元。（上述内容于本判决生效后十五日内履行）（本院账户名称：朔州市朔城区人民法院，开户行：朔州市朔城区农村信用合作联社，账号：97）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2547元，由被告朔州市世纪商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长  缠朝晖人民陪审员  姬玉成人民陪审员  高 瑜二〇一七年八月十日书 记 员  蔚金鑫