福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终796号上诉人（原审被告）：陈占文，男，1977年11月23日出生，汉族，住福建省大田县。上诉人（原审被告）：连美花，女，1978年1月16日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：陈占文，系连美花之夫。被上诉人（原审原告）：海翼置业（三明）发展有限公司，住所地三明市梅列区乾龙新村396幢半地下层23号店面。法定代表人：谢昱，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈有限、谢冬冬，福建联合信实律师事务���律师。原审第三人：中国银行股份有限公司三明分行，住所地三明市梅列区东新四路中银大厦。负责人：郑宇，该行行长。上诉人陈占文、连美花因与被上诉人海翼置业（三明）发展有限公司（以下简称海翼公司）、原审第三人中国银行股份有限公司三明分行（以下简称中行三明分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈占文并作为上诉人连美花的委托诉讼代理人，被上诉人海翼公司的委托诉讼代理人陈有限、谢冬冬到庭参加诉讼。原审第三人中行三明分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈���文、连美花上诉请求：撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初549号民事判决，依法驳回海翼公司的诉讼请求。事实和理由：一、陈占文、连美花已经全部履行了支付购房款义务，本案讼争的房屋所有权理当归属于陈占文、连美花，海翼公司无权解除本案购房合同。二、本案购房合同附件八中补充协议第一条第5款即有关存在未按时支付按揭贷款给银行导致海翼公司承担保证责任而能够解除房屋买卖合同，收回房屋的约定是无效的，海翼公司无权以此为由要求解除本案买卖合同。具体理由如下：1.该条款所指向的法律关系是借款合同关系，不是买卖合同关系，海翼公司将借款法律关系条款内容作为买卖合同法律关系的内容，不符合法律规定，合同条款的内容性质应当与合同法律关系相一致；2.违反了合同相对性的基本原则，有权主张按揭贷款的权利人是银���，不是海翼公司，即便海翼公司承担了保证责任，也只能通过追偿进行权利救济；3.陈占文、连美花是以涉案房产作为抵押物向银行申请按揭贷款，说明涉案房产的所有权已归属于陈占文、连美花；4.本案购房合同附件八中补充协议第一条第5款所约定的内容系剥夺陈占文、连美花所有权的权能，不具有公平性；5.本案购房合同附件八中补充协议第一条第5款所约定的内容侵犯了中行三明分行的实现抵押权的可能性，是无效的。三、海翼公司所交付的房屋质量严重不合格、对于卖房承诺的子女能入海翼幼儿园读书也没有履行兑现，存在重大违约，陈占文、连美花未还偿按揭贷款是行使不安抗辩权，海翼公司无权解除本案房屋买卖合同。四、一审法院对陈占文、连美花所提交的补充证据没有进行质证，未听取陈占文、连美花的事实陈述，就直接将制作好判决书交给陈占文、连美花，构成程序违法。海翼公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈占文、连美花的上诉无理，应依法予以驳回。其具体理由如下：一、讼争《商品房买卖合同》合法有效，应当获得全面诚信地履行。二、陈占文、连美花有关其不偿还银行按揭贷款系其行使不安抗辩权的主张，没有任何事实与法律依据。三、陈占文、连美花有关讼争房屋存在严重质量问题、海翼公司违反有关子女入学承诺等主张，没有任何事实与法律依据，且不影响讼争《商品房买卖合同》系因其自向原因而依法已经发生解除之效力的认定。综上，答辩人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈占文、连美花上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回陈占文、连美花的上诉请求。中行三明分行未陈述意见。海翼公司向一审法院起诉请求：1.解除海翼公司与陈占文、连美花于2013年1月15日签订的合同编号为第2013011500026号的《商品房买卖合同》；2.陈占文、连美花协同海翼公司办理合同编号为第2013011500026号的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，并承担与此有关的税费；3.陈占文、连美花将位于三明市××龙新村××室的房产恢复至海翼公司交付时的状态并交还海翼公司；4.陈占文、连美花承担海翼公司律师代理费32226元；5.陈占文、连美花负担本案的全部诉讼费。一审法院认定的事实：2013年1月15日，海翼公司与陈占文、连美花签订合同编号为第2013011500026号的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：陈占文、连美花向海翼公司购买位于三明市××龙新村××室房屋一套，建筑面积130.24平方米，单价8938.57元��总金额1164160元；陈占文、连美花应于合同签订当日支付购房首期款354160元，剩余购房款810000元向银行办理按揭贷款；在海翼公司为陈占文、连美花按揭贷款提供保证期限内，如陈占文、连美花未按时偿还银行贷款导致海翼公司承担担保责任，海翼公司有权向陈占文、连美花追偿；陈占文、连美花应在海翼公司承担保证责任后的次日向海翼公司清偿陈占文、连美花承担的担保金额及海翼公司在此过程中发生的包括但不限于律师费、诉讼费等其他费用支出；因陈占文、连美花原因导致贷款银行解除与其的借款合同或造成海翼公司为陈占文、连美花连带偿还贷款和其他款项的，海翼公司有权解除合同，且陈占文、连美花应向海翼公司清偿代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关一切费用和��接及间接损失；合同解除时，讼争房产如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担；双方均同意该商品房的状况应以合同及补充协议约定内容为准，凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、模型、宣传资料及销售广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，均为出卖人的要约邀请，仅供买受人了解本项目之用，房产的实际情况以政府最后批准文件及施工图和现状为准，若有其他任何宣传资料与合同及补充协议不一致的，均应以合同及补充协议约定内容为准。合同签订后，陈占文、连美花支付了讼争房屋首期款354160元，合同已在三明市住房和城乡建设局办理备案登记，讼争房屋已于2013年3月20日在三明市房地产管理处办理预告登记。陈占文作为借款人与抵押人，连美花作为抵押物共有人、海翼公司作为保证人与中行三明分行作为贷款人签订了编号为2013年SML字第AA158号《个人一手住房贷款合同》，同时中行三明分行已向陈占文、连美花发还810000元贷款。然而，陈占文未根据《个人一手住房贷款合同》约定按时偿还贷款，连续3期逾期，中行三明分行因此要求海翼公司承担连带保证责任，并于2016年10月24日从海翼公司存款账户中划转14097.55元。2016年11月9日，海翼公司委托律师事务所指派律师向陈占文、连美花发送《律师函》，要求陈占文、连美花在2016年11月20日之前向海翼公司支付海翼公司代为清偿的住房贷款及其违约金并按期足额向中行三明分行偿还贷款，否则将依法解除《商品房买卖合同》、收回讼争房产并追究违约责任。但陈占文还是未根据约定按时偿还贷款��又连续2期逾期，致使中行三明分行于2016年12月19日从海翼公司存款账户中划转9381.23元,于2017年3月17日从海翼公司存款账户中划转14164.42元。另海翼公司因本案委托律师参与诉讼，支付律师代理费32226元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，陈占文、连美花为购买海翼公司的房屋，与中行三明分行签订了《个人一手住房贷款合同》，因没有按期履行还款义务，导致海翼公司承担了连带清偿责任，根据海翼公司与陈占文、连美花签订的《商品房买卖合同》约定，若因陈占文、连美花未按时偿还银行贷款，造成海翼公司连带清偿贷款或其他款项，海翼公司则有权解除合同，因此，现海翼公司要求解除与陈占文、连美花签订的《商品房买卖合同》符合双方约定及法律规定，予以支持。合同解除后，已经履行的，根���法律规定当事人可以要求恢复原状，因陈占文、连美花是夫妻关系，房屋预告登记在陈占文、连美花二人名下，故陈占文、连美花应协同海翼公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，并根据约定承担与此有关的税费，还应将位于讼争房屋恢复原状并交还海翼公司。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，合同解除后陈占文、连美花应清偿海翼公司律师代理费及其他费用，因此，现海翼公司请求判令陈占文、连美花承担海翼公司因本案支付的律师代理费32226元，符合双方约定，予以支持。连美花及中行三明分行经传票传唤未到庭参加诉讼，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除海翼公司与陈占文、连美花签订的编号为第2013011500026号的《商品房买卖合同》；二、陈占文、连美花应与本判决生效之日起十日内协同海翼置业（三明）发展有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，并承担与此有关的税费；三、陈占文、连美花应于判决生效之日起十日内将位于三明市梅列区乾龙新村396幢2405室房产恢复至海翼公司交付时的原状并交还海翼公司；四、陈占文、连美花应于判决生效之日起十日内支付海翼公司律师代理费32226元。案件受理费15277元，减半收取计7639元，由陈占文、连美花负担，于本判决生效之日起十日内交纳。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明：1.中行三明分行于2017年6月5日从海翼公司存款账户中扣划14011.51元用于代偿陈占文第37、38、39期银行按揭贷款。2.截止2017年6月5日，中行三明分行从海翼公司账户扣划51654.71元用于清偿陈占文第29期至39期的住房按揭贷款，共计11期。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于海翼公司是否享有《商品房买卖合同》解除权的问题。海翼公司与陈占文、连美花签订的《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》第一条第5款约定：在出卖人为买受人按揭贷款提供保证期限内，如买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿；买受人应在出卖人承担保证责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括但不限于律师费、诉讼费等其他费用支出，否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之一向出卖人支付违约金。因买受人原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关一切费用和直接及间接损失。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予补偿。如买受人提出需要办理公证的，出卖人可协助其办理，但全部费用由买受人承担。陈占文作为借款人与抵押人，连美花作为抵押物共有人、海翼公司作为保证���与中行三明分行作为贷款人签订了编号为2013年SML字第AA158号《个人一手住房贷款合同》，该贷款合同约定：借款金额为81万元，借款期限为28年，采用等额本息还款，分336期偿还；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应于本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，中行三明分行已向陈占文、连美花发放810000元贷款。合同履行情况为：陈占文、连美花应于合同签订当日支付购房首期款354160元；银行按揭贷款偿还28期（2014年3月至2016年8月），陈占文以海翼公司承诺其女儿能在三明海翼.中央领域幼儿园就读未兑现及所交付的房屋质量不合格为由从第29期起未偿还按揭贷款。截止2017年6月5日，中行三明分行从海翼公司账户扣划51654.71元用于清偿陈占文第29期至39期的住房按揭贷款，共计11期。从《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》第一条第5款约定内容来看，有二层含义，且应作如下理解：其一是在出卖人为买受人按揭贷款提供保证期限内，如买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿，并要求买受人承担包括但不限于律师费、诉讼费等其他费用支出，并支付违约金；其二是因买受人原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。即存在二种情形，其一是买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权向买受人追偿，并要求买受人承担包括但不限于律师费、诉讼费等其他费用支出，并支付违约金；其二是因买受人原因如未按时偿还银行贷款导致贷款银行解除与买受人签订借款合同，继而导致出卖人承担保证责任（偿还全部到期和未到期的贷款本息），出卖人有权解除合同。本院对前述条款约定内容所作理解的具体理由如下：1.从约定内容的字面意思和逻辑关系考量，该合同条款分为二个部分内容，第一部分内容为买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权向买受人追偿并主张违约金及赔偿损失；第二部分内容为买受人未按时偿还银行贷款或其他原因导致借款合同被解除或造成出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同。虽然该合同条款的二个部分均涉及到出卖人承担保证责任后的救济途径，第一部分的救济途径为向买受人追偿，第二部分的救济途径为解除商品房买卖合同��收回涉案房产。但是该二种救济途径不是可供出卖人选择的，而是根据买受人违约情节及违约所导致的不同法律后果来确定出买人应当选择何种救济方式。因为买受人向银行申请按揭贷款可能构成违约的情形只有未按时、足额偿还银行贷款的一种情形，不可能出现其他违约行为，而未能按时偿还银行贷款可能存在二种情形，一是短期未能按时偿还银行贷款，二是长期或根本无力偿还借款本息。提供按揭贷款的银行可能对买受人未按时偿还银行贷款的违约行为作出二种处理结果，一是要求出卖人承担保证责任后，继续履行借款合同（买受人继续按时偿还银行贷款或由出卖人继续承担保证责任），二是按照借款合同约定解除借款合同提前收回贷款本金及利息。虽然该合同条款的第二部分内容仅做“因买受人原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。”未就出卖人是否就未偿还部分贷款本金及利息（含到期和未到期部分）承担保证责任后才有权解除合同作出明确约定，但若出卖人仅就部分未能按时偿还的银行贷款承担保证责任就享有合同解除权，则仅需在第一部分内容中作出约定，而无需单独在第二部分内容中进行约定。从逻辑层面分析，首先是买受人部分未按时偿还银行贷款导致出卖人承担部分保证责任，则出卖人有权向买受人追偿（第一部分内容）；其次，提供按揭贷款的银行以买受人未按时偿还银行贷款的违约行为为由按照借款合同约定解除借款合同提前收回贷款本金及利息，导致出卖人承担全部保证责任（未偿还部分贷款本金及利息），则出卖人有权要求解除《商品房买卖合同》、收回���案房产。2.从双方当事人对订立《商品房买卖合同》的预期分析，开发商与买受人签订商品房买卖合同并为买受人向银行按揭贷款提供阶段性连带责任保证的合同目的为收取全额购房款，并不抱有解除合同的预期。只有在买受人确实无力偿还借款本息的情形下，提供按揭贷款的银行解除借款合同，并要求开发商承担全部保证责任时，开发商无法选择其他救济方式时才会通过解除商品房买卖合同并收回涉案房来维护其合法权益。买受人为取得商品房的所有权，与开发商签订《商品房买卖合同》、支付首付款、余款办理银行按揭贷款，其因短期未能按时偿还银行贷款构成违约，不可能抱有合同被解除的预期。故双方当事人对该条款的真实意思表示为：因买受人原因如未按时偿还银行贷款导致贷款银行解除与买受人签订的借款合同，继而导致出卖人承担保证责任（偿还全部到期和未到期的贷款本息），出卖人有权解除合同。3.从最大限度维护当事人的合法权益和遵循合同全面履行原则考虑，在合同履行过程中一方当事人存在一般违约行为，但未给对方当事人造成重大损失，对于这种情形不分情况是否特殊均予以解除，将不利于市场经济的发展和社会财富的增加。在本案中，陈占文虽然违约（未按时偿还银行贷款达11期），但其在二审庭审中表示愿意并且能够继续履行（按时偿还银行贷款）。特别是陈占文已经履行商品房买卖合同的主要部分义务（支付首付款、余款办理银行按揭贷款且已到账），海翼公司不能行使约定解除权解除合同，应通过向违约方（陈占文、连美花）主张违责任、实际履行或者赔偿损失等补救措施使合同继续履行。4.从维护第三人的合法权益方面分析：因《个人一手住房贷款合同》中约定借款人以贷款合同项下���款所购房屋向贷款人提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，涉案房产为抵押物，陈占文与连美花为抵押人，中行三明分行为抵押权人，在陈占文无力偿还借款本息的情形下，中行三明分行有权就涉案房产实现抵押权。现《个人一手住房贷款合同》未解除，且海翼公司亦未承担全部保证责任（偿还全部到期和未到期的贷款本息），故海翼公司主张解除商品房买卖合同并收回涉案房产，势必造成中行三明分行无法实现抵押权，侵犯了中行三明分行的合法权益。5.从司法引导诚信规范和裁判指引的角度出发，人民法院出于维护合同解除制度的严肃性、鼓励交易和保护合同当事人的权益与利益以及促进社会经济繁荣的需要，亦不能以买受人短期未能按时偿还银行贷款构成违约为由判令双方消灭合同关系。综上，在本案中，虽然陈占文共有11期未按时偿还银行贷款，导致海���公司被中行三明分行从其账户扣划51654.71元用于清偿陈占文第29期至39期的住房按揭贷款，其行为构成违约，但中行三明分行未要求解除《个人一手住房贷款合同》及未要求海翼公司代陈占文偿还全部到期和未到期的贷款本息，故海翼公司只能就代偿部分款项向陈占文追偿并要求其承担违约责任，而不能主张解除合同。本院认为，《商品房买卖合同》系海翼公司与陈占文、连美花的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》第一条第5款中约定：“因买受人原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关一切费用和直接及间接损失。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予补偿。如买受人提出需要办理公证的，出卖人可协助其办理，但全部费用由买受人承担”。应当理解为因买受人原因如未按时偿还银行贷款导致贷款银行解除与买受人签订的借款合同，继而导致出卖人承担保证责任（偿还全部到期和未到期的贷款本息），出卖人有权解除合同。即双方约定的海翼公司解除合同的条件为因陈占文、连美花的原因导致中行三明分行解除《个人一手住房贷款合同》，继而导致海翼公司承担全部保证责任（偿还全部到期和未到期的贷款本息）。在本案中，虽然陈占文、连美花未按时偿还银行贷款（11期），海翼公司为此承担保证责任（代陈占文、连美花偿还银行贷款51654.71元），但中行三明分行未要求解除《个人一手住房贷款合同》，亦未要求海翼公司代为偿还全部贷款本息（承担全部保证责任）。故应当认定本案约定的解除合同的条件未成就，海翼公司不享有合同解除权。故海翼公司要求解除《商品房买卖合同》、收回涉案房产及要求陈占文、连美花承担律师代理费的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于陈占文、连美花未按时偿还银行贷款，导致海翼公司代偿51654.71元，其可以根据合同约定及相关法律规定，通过向陈占文、连美花追偿，并要求陈占文、连美花支付违约金及赔偿相关损失的途径另外进行权利救济。一审判决以陈占文、连美花没有按期履行还款义务���导致海翼公司承担了连带清偿责任为由，认定海翼公司享有合同解除权，并据此判决解除《商品房买卖合同》、办理备案登记注销手续；陈占文、连美花将涉案房产还返给海翼公司；及陈占文、连美花承担海翼公司的律师代理费。属于认定事实错误，并导致处理结果错误，应当予以纠正。陈占文、连美花关于海翼公司无权解除《商品房买卖合同》并要求驳回海翼公司全部诉讼请求的上诉请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，陈占文、连美花的上诉请求成立，予以支持。原审第三人中行三明分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民���诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初549号民事判决；二、驳回海翼置业（三明）发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费15277元，减半收取7639元，由海翼置业（三明）发展有限公司负担。二审案件受理费15277元，由海翼置业（三明）发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王  瑞  峰审判员 何  善  坚审判员 吴  树  辉二〇一七年八月二十九日书记员 陈月虹（代）附：本案适用主要法律条文《中��人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，���照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。