贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2601民初1874号原告：龙金星，男，1950年3月17日出生，苗族，贵州省黄平县人，住贵州省黄平县。原告：王兰英，女，1954年4月3日出生，苗族，贵州省黄平县人，住贵州省黄平县。系原告龙金星之妻。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：龙合荣，系二原告之子。被告：凯里经济开发区耘泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里经济开发区金地苑B栋4单元102室。法定代表人：曾清秀，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗嗣福，贵州洲联合律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：黄志勇，系该公司总经理。被告：黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司，住所地：贵州省凯里市友庄路西侧金色家园3层2号。法定代表人：罗善辉，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：肖源府，系该公司销售部项目经理。原告龙金星、王兰英与被告凯里经济开发区耘泰房地产开发有限责任公司（以下简称“耘泰公司”）、黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司（以下简称“百盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年5月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙金星及二原告的委托诉讼代理人龙合荣，被告耘泰公司的委托诉讼代理人罗嗣福、黄志勇，被告百盛公司的委托诉讼代理人肖源府到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙金星、王兰英向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告耘泰公司签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告退回购房款50万元；3、要求被告承担购房款利息64000元（50万元×6.4%÷360天×720天）；4、要求被告承担门面装修费89171.5元；5、要求被告承担办证费用10078.84元；6、要求被告承担误工费及交通费6000元；7、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年三次协商购房，于2015年9月10日商妥以48万元购买凯里经济开发区中吴大道“枫景名苑”商业用房（凯天建商房预字第【2013】004号），房屋建筑面积29.36平方米，专有建筑面积28.32平方米。2015年9月10日，原告在银行实付房款50万元（含2万元销售员好处费），原告要求退还2万元，而被告开出的收据为48万元。根据商品房买卖合同第二章第三条约定，房屋的土地使用权自2015年1月31日起至2056年10月24日止，但之后办理的不动产权证书上的使用年限为2006年10月13日至2046年10月12日止，悬殊10年使用权。如被告愿意赔偿原告十年贷款利息（32万元），原告也可以不退房，并提起撤诉。原告多次找被告协商未果，鉴于被告合同诈骗的情况，原告根据法律有关规定，特提起诉讼。原告龙金星王兰英向本院提交了如下证据：1、《身份证》、《结婚证》、《户口薄》复印件，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格适格；2、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》复印件，拟证明原告与被告耘泰公司存在商品房买卖合同的关系及合同约定双方权利义务的事实；3、《转款凭证》、《收据》、《税收完税证明》、《维修基金收据》复印件，拟证明原告付清购房款并交纳相关费用的事实；4、《不动产权证书》复印件，拟证明原告办理该证发现该证上的使用期限与合同上约定的使用期限不一致，被告违约的事实；5、《装修费用清单》复印件，拟证明原告装修及产生装修费的事实。被告耘泰公司辩称：一、耘泰公司系有资质的房开企业，合法合规开发建设“枫景名苑”小区。该小区1、2、3、4、6号楼于2013年10月18日取得《商品房预售许可证》，并委托百盛公司代理销售。原告与百盛公司多次协商购买“枫景名苑”S-1-109号商业用房后，于2015年9月10日与我公司签订《商品房买卖合同》，合同经登记备案，该合同合法有效。原告于2015年9月10日交付购房款48万元，我公司只认可实际收到并开具收据的48万元。原告起诉状说实付房款50万元，其中2万元是给销售员的好处费，应由原告与销售员自己去说清楚。该商业用房于2015年12月31日交付给原告，双方均未违约。二、对于原告所述的本案所涉房屋土地使用期限缩短了十年，不是耘泰公司的责任，而是登记机构政策的变化。政策的变化是双方签订合同时不可预见的，双方均无过错。耘泰公司销售房屋时所持有的国有土地使用权证是商住综合用地，土地使用终止日期是2056年10月24日，该证与其他文件均张贴在售楼大厅，原告是清楚明白的，与合同约定的期限一致。原告所述耘泰公司隐瞒实情诈骗纯属不实之词。耘泰公司不存在违约行为，原告要求退房不符合合同中相关条件，请法院驳回原告诉请。三、根据合同约定，原告要求解除合同，必须承担恢复房屋原状、赔偿损失的责任。以实际购房款计算，扣除原告实际使用和收益2年的平均折旧费（48万元÷50年×2年）19200元，余款46.08万元退还给原告，原告应该对房屋恢复原状并办理退房手续。四、原告对本案所涉房屋已经使用和收益，还要求被告支付利息是毫无道理的。五、门面装修费不予认可，原告方是否装修我方不知情，因为装修清单上没有公章、签名，也没有付款凭证，且原告退房必须要恢复原状。六、办证费用是原告交纳给有关部门，应由原告自己去退回。七、误工费、交通费，用途不明且无证据证明，不予认可。被告耘泰公司向本院提交的证据有：1、《营业执照》、《身份证》复印件，拟证明被告的基本信息及诉讼主体资格适格；2、《资质证书》复印件，拟证明耘泰公司是具有资质的房地产开发企业；3、《国有土地使用权转让协议》复印件，拟证明涉案土地证号为凯开土国用（2006）第1**号，性质为商住综合地，使用年限50年，从2006年10月24日起到2056年10月24日止，土地面积16666.7平方米，转让价格680万元的事实；4、《国有土地使用证》复印件，拟证明耘泰公司持有土地使用证，地类为商住综合，使用权类型为出让，终止日期2056年10月24日与合同上约定的使用期限是一致的等事实；5、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》复印件，拟证明耘泰公司合法依规开发“枫景名苑”第1、2、3、4、6栋楼，且上述证件在售楼厅有公示的事实；6、《商品房屋预售许可证》复印件，拟证明耘泰公司出售商业用房和住宅用房的合法性；7、《交房公告（刊登在2015年12月30日黔东南日报）》、《枫景名苑交房通知》、《交房通知书》复印件，拟证明原告王兰英已收到枫景名苑小区S-1-109号商业用房，我方按期交房没有违约的事实；8、《房权证（凯房权证开发区字第××号）》复印件，拟证明涉案房屋初始登记没有出现土地使用权减少情况，是原告自行办理转移登记出现该问题，耘泰公司已为原告办理了单独所有的房权证，性质是商业用房，2017年3月6日原告已签收，双方签订的合同合法有效，且办理备案的事实。被告百盛公司辩称：原告不应该起诉百盛公司，百盛公司保留起诉原告的权利。被告百盛公司向本院提交的证据有：《个人结算业务申请书》、《银行流水》复印件，拟证明原告方代理人要求百盛公司先收50万元，之后退2万元给原告方代理人本人，百盛公司实际收到48万元购房款的事实。根据采信的证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告龙金星、王兰英系夫妻关系。2015年9月10日，二原告与被告耘泰公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：“出卖人为凯里经济开发区耘泰房地产开发有限责任公司，代理机构为黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司，买受人为龙金星、王兰英。出卖人以出让方式取得位于凯里经济开发区中××大道××（编号为××）地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，项目名称为枫景名苑。买受人购买的商品房为枫景名苑项目中的第大底盘幢1层S-1-109号房，建筑面积为29.41平方米，套内建筑面积28.44平方米。该商品房土地使用权年限自2015年1月31日起至2056年10月24日止。按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8272.85元，总价款235280元。买受人应当在2015年9月10日前支付全部房价款”。2015年9月10日，原告通过银行转账向被告耘泰公司交纳购房款235280元。同日，原告通过银行转账264720元给房屋销售人员王德贵的个人银行账户，王德贵收到款后通过银行转账20000元给原告的儿子龙合荣。之后，被告耘泰公司将涉案房屋交付给原告，原告接受房屋后进行装修并使用。2017年3月，原告就涉案房屋办理不动产权证书（黔20**凯里市不动产权第0002123号），证书上载明涉案房屋土地使用期限为2006年10月13日至2046年10月12日。因不动产权证书上的房屋土地使用期限与合同约定的不一致，原告就该事宜与被告耘泰公司多次协商，未果，遂于2017年5月11日诉至本院。案经本院调解未果。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原告与被告耘泰公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性、合法性和有效性，本院予以确认。耘泰公司在《商品房买卖合同》中明确约定本案所涉房屋的土地使用权年限自2015年1月31日起至2056年10月24日止，但原告购买房屋后办理的不动产权证书上载明的房屋土地使用期限为2006年10月13日至2046年10月12日，被告耘泰公司显然已构成违约，故原告关于解除合同及退还购房款的诉请，本院予以支持。被告耘泰公司辩称涉案房屋土地使用期限缩短了十年，不是耘泰公司的责任，而是登记机构政策的变化，该变化是双方签订合同时不可预见的，双方均无过错，故原告要求退房不符合合同中相关条件。房屋土地使用权的年限与商品房所有权的存续期限直接相关，是构成商品房价格的重要事实，且本案《商品房买卖合同》第三条明确约定：“房屋土地使用年限自2015年1月31日起至2056年10月24日止”，该条款系被告耘泰公司向原告作出涉案房屋土地使用权年限的承诺条款，故涉案房屋土地使用期限缩短十年，即使耘泰公司没有过错，其也应承担相关责任，至于政策变化导致土地使用期限缩短是否侵害耘泰公司的权益，是耘泰公司在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告耘泰公司自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，综上，被告上述辩解意见，不予采纳。原告诉称涉案房屋的购房款为50万元，被告辩称购房款为48万元，并提供了2015年9月10日房屋销售人员王德贵转账2万元给原告之子龙合荣的银行转账凭证予以证明。龙合荣作为原告代理人参加庭审时当庭认可收到了王德贵的上述2万元，但辩称收到后马上取现金又拿给王德贵了。龙合荣的上述意见明显不符常理，且无证据证明，故不予采纳。综上，本院认定涉案房屋购房款为48万元。原告主张购房款利息、门面装修费、办证费、误工费、交通费，于法于约无据，本院不予支持。耘泰公司辩称如解除合同，则原告需恢复房屋原状并退房且赔偿损失，因耘泰公司并未在本案审理过程中提起反诉，故上述事宜本案不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告龙金星、王兰英与被告凯里经济开发区耘泰房地产开发有限责任公司于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》。二、被告凯里经济开发区耘泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告龙金星、王兰英购房款48万元。三、驳回原告龙金星、王兰英的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5245元，由原告龙金星、王兰英负担1483.2元，由被告凯里经济开发区耘泰房地产开发有限责任公司负担3761.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 佘 坤二〇一七年八月十日书记员 陈芸芸