福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民撤3号原告：李恩钦，男，1971年3月26日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所执业律师。被告：林馨怡，女，1995年1月3日出生，汉族，住福建省平潭县。被告：福建中庚置业有限公司，住所地福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处四楼。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：薛小妹，福建东岸律师事务所执业律师。被告：交通银行股份有限公司福州二环路支行，住所地福州市鼓楼区福屿路200号福州市房地产交易登记综合营业大楼一层。负责人：陈东伟，行长。委托诉讼代理人：王威威、汪亮，该公司员工。第三人：林香梅，女，1974年11月25日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：王元，上海融力律师事务所执业律师。原告李恩钦与被告林馨怡、福建中庚置业有限公司（以下简称“中庚置业公司”）、交通银行股份有限公司福州二环路支行（以下简称“交通银行”）、第三人林香梅第三人撤销之诉一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李恩钦的委托诉讼代理人贾安、被告中庚置业公司的委托诉讼代理人薛小妹、被告交通银行的委托诉讼代理人王威威、汪亮、第三人林香梅的委托诉讼代理人王元到庭参加诉讼，被告林馨怡经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李恩钦向本院提出诉讼请求：撤销福州市仓山区人民法院作出的（2016）闽0104民初80号《民事调解书》。事实和理由：2013年3月31日，中庚置业公司与林馨怡签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定林馨怡向中庚置业公司购买位于福州市仓山区××北侧、××路东侧中庚·红鼎天下2号楼102单元房屋（面积432.89平方米）。该合同约定每平方米价款为19635.47元，即总价为8500000元。合同签订后，林馨怡与交通银行签订了房屋抵押贷款合同，依法办理了贷款业务并向中庚置业公司支付了全部购房款。中庚置业公司为案涉房屋办理了登记备案手续，并于2014年将案涉房屋交付给林馨怡，林馨怡已经对案涉房屋进行装修入住，并按期缴纳物业管理费用、报备装修手续。2015年3月24日，林馨怡出具委托书，并经福州市闽江公证处公证，委托林香梅代办案涉房屋的日常管理、出租等相关事宜，包括签订租赁合同、代收租金、解除租约等。林香梅接受委托后，于2015年7月30日与李恩钦签订《租房合同》一份，合同约定林香梅代理林馨怡将案涉房屋租给李恩钦使用，租期二十年，租金150000元/年。租赁合同签订后，李恩钦按约将3000000元租金支付给林香梅，并投资大量资金对案涉房屋进行装修作为私人招待使用。2016年6月22日，李恩钦接到一份通知书声称，依据福州市仓山区人民法院作出的（2016）闽0104民初80号《民事调解书》，案涉房屋的产权人是中庚置业公司，并要求李恩钦搬离。经查，该调解书系林馨怡、中庚置业公司、交通银行于2016年3月2日在福州市仓山区人民法院的调解下达成的协议，协议约定解除中庚置业公司与林馨怡于2013年3月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。李恩钦认为，林馨怡已经取得房屋所有权，其委托林香梅代签租赁合同的行为真实、有效、合法。我国物权法规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，采取登记主义原则，但是法律另有规定的例外。根据2009年10月1日发布的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，结合本案，林馨怡与中庚置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方意思表示，且林馨怡已经合法占有案涉房屋，依法办理所有权登记备案手续，林馨怡享有对案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利。林馨怡与林香梅于2015年3月24日签订的《委托书》经福州市闽江公证处公证，该《委托书》第五条约定：“受托人在办理上述事务中一切相关活动，依法签署的相关文件，我均以承认，所产生的法律责任由我承担”即林香梅与李恩钦签订的《租赁合同》，林馨怡表示认可，该合同合法有效，受法律保护。林馨怡、中庚置业公司及交通银行在明知案涉房屋已经租给李恩钦长期使用且未通知李恩钦的情况下，协商解除《商品房买卖合同》及补充协议，侵害了李恩钦的承租权与优先购买权。李恩钦投入大量资金租住案涉房屋并对其装修，结果在租住未满一年的情况下被通知搬离，其合法权益受到了侵害。调解书直接将案涉房屋所有权以调解的方式归于中庚置业公司，是错误的。调解协议是在2016年3月份签订的，而林馨怡出具委托书的时间为2015年3月24日，委托期限是两年，即至2017年3月24日，林香梅与李恩钦签订的《租赁合同》时间为2015年7月30日，故调解协议是林馨怡、中庚置业公司及交通银行恶意串通的虚假诉讼。虚假诉讼不仅严重影响案外人的合法权益，破坏社会诚信，也扰乱了正常的经济秩序，损害司法权威和司法公信力，根据最高人民法院《关于防范和打击虚假诉讼的指导意见》第四条规定，在以物抵债案件的审理中，要加大证据审查力度，对可能存在虚假诉讼的，要适当加大依职权调查取证力度。（2016）闽0104民初80号案件涉嫌虚假诉讼，企图损害案外人利益，法院在调解过程中未审查房屋的真实使用状态，因此，李恩钦向法院提起诉讼，望支持诉请。林馨怡未作答辩。中庚置业公司辩称，一、李恩钦不具有诉讼主体资格，李恩钦与林香梅签订长达20年的租赁合同存在恶意，因林馨怡父母对林香梅负债，所以林香梅与李恩钦恶意串通签订最长期限的租赁合同试图抵偿林馨怡父母所欠债务。李恩钦在已知晓林馨怡父母与林香梅存在债权债务关系、知晓案涉房屋没有办理所有权登记手续随时可能因无法偿还按揭贷款被中庚置业公司收回的情况下仍然与林香梅恶意串通侵占中庚置业公司房产。二、林馨怡因自身经济困难在合同履行过程中未及时足额返还按揭贷款，与中庚置业公司协商解除合同系双方的真实意思表示，在解除合同前林馨怡也未告知案涉房屋存在租赁的情况，即使存在该情况也不影响中庚置业公司解除合同的权利。李恩钦主张的损失可以直接依据租赁合同追究林馨怡的违约责任。三、李恩钦援引建筑物区分所有权相关规定主张林馨怡系案涉房屋所有权人系错误理解，该规定适用建筑物区分所有权纠纷案件，而本案审理的是第三人撤销之诉。四、李恩钦仅以林香梅持有的经公证的委托书认为出租行为合法有效明显没有法律依据，该委托书并未对林馨怡是否取得案涉房屋的所有权即是否享有处分权作出认定，本案的事实是案涉房屋已经注销了合同备案及预告登记手续，出租行为未经所有权人中庚置业公司追认属于合同无效。五、李恩钦不享有优先购买权。案涉房屋的所有权人自始至终均系中庚置业公司，林馨怡与中庚置业公司不存在买卖合同关系，因此李恩钦主张适用优先购买权的前提和基础不存在。六、李恩钦主张林馨怡与中庚置业公司、交通银行恶意串通毫无事实和法律依据。恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。本案中，中庚置业公司在林馨怡发生断供的情形下而协商解除合同既符合合同约定也符合法律规定，并不符合恶意串通的构成要件。交通银行辩称，一、林馨怡与中庚置业公司、交通银行所达成的（2016）闽0104民初80号民事调解书无任何内容错误。调解书解决的是中庚置业公司与林馨怡之间的商品房买卖合同纠纷以及涉及交通银行的购房款（包括首付款、按揭贷款等）退还结算等事宜。调解书中所确认的事实真实、准确，当事人享有、承受的权利、义务明确且公平合理。虽然调解书未涉及李恩钦与林馨怡之间的房屋租赁合同关系，但原诉争议的法律关系与该房屋租赁合同关系是两个法律关系，二者互不相关。故调解书未涉及该房屋租赁合同关系并不影响调解书内容的准确性。二、调解书并没有损害李恩钦的任何民事权益。调解书解决的是中庚置业公司与林馨怡之间的商品房买卖合同纠纷以及涉及交通银行的购房款退还结算等事宜，其内容对李恩钦与林馨怡之间所签订的房屋租赁合同的法律效力并没有产生任何影响。因此，调解书的内容并没有损害李恩钦的承租权。此外，林馨怡虽与中庚置业公司签订了《商品房买卖合同》并接收了该房屋，但双方仅办理了签约备案及房屋预告登记手续，并未办理正式的所有权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，林馨怡并未实际取得案涉房屋的所有权。该房屋的所有权人自始至终为中庚置业公司。虽然根据调解书的内容，林馨怡与中庚置业公司解除了《商品房买卖合同》并注销了签约备案和预告登记手续，但这一过程并未产生所有权的变动，这一过程更不是房屋买卖的过程。而《中华人民共和国合同法》第二百三十条所规定的，承租人享有优先购买权的前提是出租人出卖租赁房屋。既然出租人林馨怡自始并非讼争房屋的所有权人，解除《商品房买卖合同》的过程也并非房屋买卖过程，李恩钦所提及的侵害其优先购买权自然属于无稽之谈。三、李恩钦提起第三人撤销之诉的时间已经过了相应的除斥期间。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，可以提起第三人撤销之诉的除斥期间为“自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内”。调解书做出的时间为2016年3月2日，而李恩钦起诉的时间是2016年12月20日，这两个时间间隔长达九个多月。李恩钦无任何证据能够证明其起诉的时间仍在相应的除斥期间内，故即便李恩钦认为原调解书侵害其权益，但因超过法律规定的除斥期间，其权利也已经消灭。综上所述，基于原调解书的内容真实、准确，并未损害李恩钦的民事权益，且李恩钦提起撤销之诉的时间已经超过法律规定的除斥期间，李恩钦的诉讼请求不能成立，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回其诉讼请求。林香梅辩称，李恩钦所述属实，其同意李恩钦的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人房产抵押贷款合同》、销售不动产统一发票、中国建设银行账单、物业管理费发票、林馨怡出具的于2015年3月24日出具的《委托书》、福州市闽江公证处《公证书》、林香梅与李恩钦签订的《租房合同》、中庚置业公司通知书、福建省中庚物业管理有限公司专用发票及收款收据，与原件核对无异，内容客观真实，予以采信。2.林馨怡装修申请审批表、业主基本情况登记表、室内装修许可证、控告书、借款合同、担保书、房屋买卖合同，与本案不具有关联性，不予采信。3.中国工商银行转账汇款凭证9张、福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初80号民事调解书、商品房买卖预告登记（合同备案）注销申请表、2016年5月6日林馨怡与中庚置业公司签订的解除《商品房买卖合同》协议、林馨怡于2015年12月24日出具的《委托书》、福建省平潭县公证处《公证书》、福州市房屋登记中心通知、平潭县公证处关于林馨怡的公证委托卷宗档案，双方当事人对其真实性均无异议，对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月31日，林馨怡与中庚置业公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，约定由林馨怡向中庚置业公司购买案涉房屋，并对合同履行及解除、违约责任等作出约定。后林馨怡作为借款人、中庚置业公司作为保证人与交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，并对各方当事人的权利义务作出约定。2015年3月24日，林馨怡向林香梅出具《委托书》委托林香梅办理案涉房屋相关事宜，包括出租案涉房屋。2015年7月30日，林香梅作为林馨怡的委托代理人就案涉房屋与李恩钦签订《租房合同》。李恩钦分别于2015年12月4日分四笔向林香梅转账汇款1000000元、2015年12月7日转账汇款195000元、2015年12月8日转账汇款5000元、2016年3月20日转账汇款3000元、2016年3月21日转账汇款950000元、2016年3月22日转账汇款847000元，以上汇款留言均为案涉房屋租金。2016年1月7日，本院受理原告中庚置业公司与被告林馨怡、第三人交通银行商品房预售合同纠纷一案，并于2016年3月2日出具《民事调解书》一份，确认中庚置业有限公司、林馨怡解除双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并对解除合同后的相关事宜作出确认。本院认为，本案争议焦点有：一、案涉《民事调解书》是否侵害了李恩钦对案涉房屋的优先购买权；二、中庚置业有限公司、林馨怡及交通银行之间是否恶意串通损害李恩钦的合法权益；三、案涉《民事调解书》是否存在应当撤销的情形；四、李恩钦提起本案诉讼是否超过六个月的法定期间。关于案涉《民事调解书》是否侵害了李恩钦对案涉房屋的优先购买权问题：李恩钦主张本院作出的（2016）闽0104民初80号《民事调解书》侵害了其对案涉房屋的优先购买权。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见，优先购买权的行使以出租人出售房屋为前提，（2016）闽0104民初80号《民事调解书》系解除中庚置业有限公司与林馨怡之间的《商品房买卖合同》及补充协议，不存在林馨怡出售案涉房屋的情形，故本案没有优先购买权适用的可能，李恩钦主张案涉《民事调解书》侵害其优先购买权，于法无据，不予支持。关于中庚置业有限公司、林馨怡及交通银行之间是否恶意串通损害李恩钦的合法权益问题：李恩钦主张林馨怡与中庚置业公司、交通银行恶意串通虚假诉讼，但未提交证据予以佐证，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”李恩钦未举证证明其主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其上述主张不予采信。关于案涉《民事调解书》是否存在应当撤销的情形问题：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“……前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十六条规定：“民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。”中庚置业有限公司与林馨怡签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。林馨怡未按照合同约定履行还款义务，中庚置业有限公司与其解除《商品房买卖合同》及补充协议符合该补充协议第5条的约定，故案涉《民事调解书》的内容不存在错误，李恩钦请求撤销该《民事调解书》于法无据，且林馨怡的委托诉讼代理人林风是否有权代理其参加诉讼【（2016）闽0104民初80号案件】，不能成为撤销《民事调解书》的法定事由，李恩钦的诉讼请求，不予支持，其主张的损失可另行处理。关于李恩钦提起本案诉讼是否超过六个月的法定期间问题：按照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“……前两款规定的第三人，……可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。……”交通银行辩称，案涉调解书作出的时间为2016年3月2日，李恩钦起诉时间为2016年12月21日，时间间隔长达九个多月，其起诉已超过六个月的期间。本院认为，因李恩钦非（2016）闽0104民初80号案件的当事人，该案调解书未向李恩钦送达，故调解书作出的时间不能作为李恩钦提起本案诉讼的起算时间。福州市不动产登记与交易中心于2016年5月6日注销案涉房屋的合同备案登记，中庚置业公司向李恩钦发送《通知书》的内容体现其系在注销合同备案登记后向李恩钦发送的《通知书》，故李恩钦知道或者应当知道案涉调解书的时间应在案涉房屋的合同备案登记注销且其收到中庚置业公司发送的《通知书》之后，交通银行未举证证明李恩钦的起诉超过六个月的期间，结合李恩钦的起诉时间，本院推定李恩钦的起诉未超过六个月的法定期间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十六条、第三百条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回李恩钦的诉讼请求。案件受理费71300元，由李恩钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 翁 昕人民陪审员 李 慧人民陪审员 林祥珍二〇一七年八月二十二日书 记 员 郭友情