河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0110民初2695号原告：张冲，男，1988年12月5日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。委托代理人：张帆（系原告哥哥），男，1986年1月8日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。被告：康伟，男，1982年9月22日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。被告：张莉（系康伟妻子），女，1982年9月13日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。上述二被告委托代理人：杨艳芳，河北冀华律师事务所律师。第三人：鹿泉区华联房产中介部。住所地：石家庄市鹿泉区获鹿镇西部峰景小区8-1-102。负责人：孟祥宇，职务：经理。委托代理人：王丽艳，女，1983年11月21日出生，汉族，住鹿泉区，系鹿泉区华联房产中介部员工。原告张冲与被告康伟、张莉、第三人鹿泉区华联房产中介部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人、第三人委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张冲向本院提出诉讼请求：1.判令原、被吿及第三人解除房屋买卖合同。2.判决被告赔偿原告违约金100000元，退还定金30000元。3.本案诉讼费由被吿承担。事实和理由：2017年3月17日，原告、被告在第三人处签订房屋买卖合同，交易房产为石家庄鹿泉获鹿镇西部峰景11-2-701，成交价为104万，房屋买卖合同真实、合法、有效。签订合同当日，原告向被告交付定金30000元，被告出具收条。在合同履行中，因房价上涨，被告拒绝履行合同，被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合同权益。为此，原告提起诉讼。康伟、张莉辩称，一、张帆代替弟弟张冲全程实施关于《房屋买卖（置换）合同》中关于交付定金、解除合同、协商赔偿等事宜，且与本案的处理结果有法律上的利害关系，应作为本案的第三人。2017年3月17日，张冲在哥哥张帆、中介的陪同下，与康伟签订《房屋买卖（置换）合同》，同日由张冲的哥哥张帆将定金3万元交付给康伟（其中1万作为售房保证金由张帆代康伟直接交付给中介)。签订合同后，由于家里老人强烈反对卖房，康伟、张莉二人也为此爆发激烈的矛盾和冲突，2017年3月20日，张莉向张帆告知解除合同，并就赔偿数额进行协商。2017年3月24日，康伟、张莉与张帆、中介三方（以下简称三方）达成口头协议：由张帆代为出售车位，从车位款中退还3万定金并赔偿6万元（其中包含给中介的1万用于拿回房本），即张冲和张帆最终得到8万元。同日，张莉与张帆签订《委托协议》，约定张帆代为出售地上车位，并收取交易成功后的车位款。但是，2017年4月28日，张帆以地上车位不好出售为由拒绝履行三方口头约定和委托协议。根据三方口头约定和委托协议，张帆代为出售地上车位并收取交易成功后的车位款是康伟、张莉向张冲支付赔偿款项的前提和条件。在上述约定中，张帆不仅承担着出售车位并收取车位款的义务；还承担用交易成功后的车位款向张冲支付8万元，并将剩余的车位款返还给张莉的义务，张帆以实际行为已经加入到康伟、张莉与张冲的债权债务关系中。因此，张帆与本案的处理结果有法律上的利害关系。综上，虽然张冲是《房屋买卖（置换）合同》的买方，但交付定金、解除合同以及协商赔偿均是由张帆实施，张帆是作为张冲的代理人，还是张帆本人买房不得而知，但可以确定的是张帆对于本案事实的了解远胜于张冲本人，且与本案的案件处理结果有法律上的利害关系，根据《民事诉讼法》第56条的规定，法院应将张帆作为本案的第三人参加诉讼。二、三方达成口头约定已经解除了《房屋买卖（置换）合同》，并签订委托协议，应按照三方口头约定和委托协议执行。2017年3月20日，张莉已经提出解除合同，并与张帆就赔偿数额进行协商。由于张莉没有现金，2017年3月24日，康伟、张莉与张帆、中介三方协商一致，由张莉委托张帆出售车位，并从车位款中赔偿张冲及中介，并达成口头约定：“卖了车位除退还3万定金外，另赔偿6万元，（其中包含刨除赔偿给中介的1万元，该1万元用于中介给康伟返还房本），张帆及张冲得到的定金和赔偿金共计8万元”。2017年3月24日，张莉与张帆签订《委托协议》，约定由张莉委托张帆代为出售泊爱蓝岛小区18号楼2单元201号房18号楼东侧地上车位，由张帆收取交易成功后的车位款。当天，康伟即将证明车位所有权的唯一凭证《收据》交付给张帆，由张帆代为出售车位。根据《合同法》第93条第1款规定，三方协商一致，已经解除了《房屋买卖（置换）合同》。因此应按照2017年3月24日三方达成的口头约定和签订的《委托协议》继续履行。三、《房屋买卖（置换）合同》约定的违约金数额过高，应予以适当调整。虽然根据《房屋买卖（置换）合同》第七条第2款约定了10万元的约金，但自签订合同至张莉解除合同仅间隔2天的时间，且张莉一直积极与张帆协商赔偿数额，在此过程中张冲也只是交付了3万元的定金，根据《合同法》第114条和《最高人民法院关于使用《合同法》若干问题的解释二》第29条之规定，法院应结合张冲的实际损失，考虑康伟、张莉等人的过错程度，兼顾合同的履行情况等因素，酌情减少违约金数额。四、《房屋买卖（置换）合同》欠缺履行的必要条款及现实条件，根本难以履行。在《房屋买卖（置换）合同》的签订、履行、解除、协商赔偿的过程中，张冲作为买房人除了在合同上签字之外，自始至终并没有对于房屋的产权性质、房屋状况等进行过任何询问，更甚者民事起诉状中原告张冲的住址也是张帆所在公司的地址，虽然张帆一直称是弟弟张冲购买的首套唯一住房遭受损失重大，但是张冲的一系列违反常态的行为不得不让人产生是否为张冲本人购买房屋的合理怀疑，这背后是否还存在着其他情况更是不得而知。在原告起诉后，康伟咨询律师才发现，《房屋买卖（置换）合同》仅约定银行贷款签字当天将首付款交付给中介，同时口头约定：中介为康伟办理解除银行贷款抵押，并垫资支付全部房屋价款。但是中介何时将首付款以及全部的房屋价款支付给康伟、为康伟办理解除银行贷款抵押的时间以及具体操作措施等这些对康伟权利保护至关重要且是合同履行必备的基本条款，均没有在《房屋买卖（置换）合同》中加以约定，因此，上述《房屋买卖（置换）合同》根本难以实际履行。总而言之，请贵院在查明事实的基础上，驳回张冲的诉讼请求，双方应按照三方口头约定及委托协议继续履行。鹿泉区华联房产中介部述称，原告起诉是事实，合同上约定违约金10万元。原告为支持自己的诉讼请求，陈述并提交以下证据：1、房屋买卖合同。2、定金收条。证明原、被告之间在2017年3月17日签订房屋买卖合同，交易房产为西部峰景11-2-701室，被告并收取原告3万元定金。根据合同第七条第二款约定，违约金为10万元，结合被告的答辩状第一页倒数第三行、第二行，被告已经明确承认不再出售房产，应按照合同约定赔偿10万元违约金。3、原告的哥哥张帆与二被告的微信聊天记录，证明二被告在2017年3月18日出现限购政策后，鹿泉区的房产不限购大幅上涨的情况下，二被告没有任何理由的前提下不再履行合同，并要求解除，二被告不再出售房产已经构成根本违约。签订合同以后，2017年3月19日被告张莉向原告的哥哥张帆询问买卖房屋的流程，表示说继续卖房子，3月20日张莉跟原告的哥哥张帆表示不想卖房子了，3月24日在中介参与下原告要求退还3万元定金和6万元违约金，一次付清，被告不同意。被告质证认为，对证据1、2真实性、合法性无异议，合同签订的时间是2017年3月17日，合同中可以看出房屋买卖合同的具体履行步骤如下：第一步：2017年3月17日以前由张冲交付定金3万元，同时康伟交付给中介售房保证金1万元。第二步：2017年3月20日前康伟将所需的一切手续交给中介。第三步：去银行签字当天张冲将首付和费用交付给中介。第四步：贷款78万元，中介于30个工作日办清贷款手续。第五步：贷款审批下来后办理过户手续。第六步：2018年8月31日前康伟腾房交钥匙。但是从上面的履行顺序可以看出中介什么时候交首付款给康伟没有约定，也没有说全款什么时候交给康伟。证据3真实性、合法性无异议。但是2017年3月20日张莉提出不卖房子了，距离签订合同间隔两天。第三人质证意见：无异议。被告为支持自己的答辩意见，陈述并提交以下证据：2017年3月20日张莉告知解除合同之日，双方开始协商赔偿数额，由于张莉没有现金，2017年3月24日康伟、张莉与张帆、中介三方协商一致，由张帆代为出售车位，并从车位款中赔偿张冲以及中介，三方达成口头约定，并签订委托协议，三方已经确定赔偿数额，以及赔偿方式，并且从2017年3月24日至2017年4月28日，张帆也一直在履行口头约定以及委托协议，可见三方是以口头约定和委托协议，以及各方的实际行为解除，只是2017年4月28日张帆以车位不好卖不再履行解除合同的合同及三方口头约定及委托协议。提交：1、《房屋买卖（置换）合同》。证明2017年3月17日，张冲在哥哥张帆、中介的陪同下与康伟签订房屋买卖（置换）合同。2、支付宝转账记录、《收条一》、《收条二》。证明2017年3月17日，张帆向康伟支付定金3万元，康伟向中介支付售房保证金1万元，并将房产证原件、地下室补充协议交给中介。3、张帆与张莉聊天语音记录（附书面整理）。证明2017年3月20日，张莉口头解除《房屋买卖（置换）合同》，并就赔偿数额进行协商。4、《委托协议》、康伟与张帆聊天记录截屏，证明三方协商一致，由张莉委托张帆出售车位，并从车位款中赔偿张冲以及中介，并达成口头约定：“卖了车位除退还3万定金外，另赔偿6万元（其中包含刨除赔偿给中介的1万元），张帆和张冲共得到定金和赔偿金共计8万元”。2017年3月24日，张莉与张帆签订《委托协议》，由张帆代为出售泊爱蓝岛小区18号楼2单元201号18号楼东侧地上车位，由张帆收取交易成功后的车位款。原告质证认为，证据1、2均认可。对证据3真实性认可，关联性不认可，无法证明被告所称的房屋买卖合同已经解除，微信聊天记录可以证明被告明确不再售房，已经构成违约，我方多次对赔偿数额进行让步，目的就是在房价快速上涨的情况下，及时的用我们的定金和赔偿款再选一套房产，但被告拒绝退还定金3万元，并不同意我方提出的赔偿要求，要求我方帮助其代卖车位，如果车位出售后从车位款中扣除相关的赔偿，如未出售再协商。在其过程中并没有解除房屋买卖合同的协议和聊天记录，无法证明被告主张。证据4真实性认可，对完整性和关联性不认可，该证据在2017年4月28日15点56分的聊天记录表明车位是由张帆帮助被告代为出售，而不是作为解除合同的前提条件，由张帆出售从车位款中扣除相应的赔偿金，并且在2017年3月24日三方协商时，被告明确提出要求我方签订解除合同协议，我方在没有收到任何赔偿的前提下不同意解除，并没有签订解除合同，也没有达成口头协议，而是原、被告双方将车位出售快速赔偿原告的损失。委托协议真实性认可、关联性不认可，当时协商由张帆快速出售车位，从车位款中赔偿原告的损失，并未达成书面的或者口头的协议，该协议也证明张帆作为受托人代卖，没有任何关于解除的条款。第三人质证意见：无异议。本院经审理认定事实如下：2017年3月17日，原告张冲与被告康伟、第三人鹿泉区华联房产中介部签订房屋买卖（置换）合同，合同约定，张冲购买康伟所有的石家庄鹿泉区获鹿镇西部峰景11-2-701号房屋，房屋成交价为104万，张冲应于2017年3月17日向康伟交付购房定金30000元，同时康伟交付鹿泉区华联房产中介部售房保证金10000元。合同并约定，如违约，违约方赔偿对方100000元违约金。合同并约定了房屋买卖的其他相关事项。签订合同当日，张冲向康伟交付定金30000元，鹿泉区华联房产中介部收到康伟售房保证金10000元及房产证原件、地下室补充协议。2017年3月20日，康伟妻子张莉向张冲哥哥张帆表示不再出卖房屋，并就违约责任如何承担进行了协商。2017年3月24日，张莉和张帆协商，张莉委托张帆代为出售泊爱蓝岛小区18号楼2单元201号18号楼东侧地上车位，由张帆收取交易成功后的车位款以给付原告80000元（含定金30000元）。后因车位未售出，原、被告协商被告给付原告的违约数额及给付时间、方式未果，原告诉至本院。本院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求解除合同，被告及第三人对解除合同并无异议，故合同应予解除。被告在订立房屋买卖合同后表示不再出售房屋，构成违约，对此被告亦未否认。被告应返还原告定金30000元。原、被告争议的是违约金的数额及给付时间和方式。原告要求被告给付违约金100000元，被告述已达成口头约定，张莉委托张帆出售车位，并从车位款中赔偿张冲及中介，“卖了车位除退还3万定金外，另赔偿6万元，（其中包含刨除赔偿给中介的1万元，该1万元用于中介给康伟返还房本），张帆及张冲得到的定金和赔偿金共计8万元”。被告要求按照2017年3月24日三方达成的口头约定和签订的《委托协议》继续履行。本院认为，虽然原、被告曾口头协商由张帆代售原告车位，从车位款中赔偿原告的损失，但根据张莉与张帆的通话记录及日常生活经验，张帆代售车位系张莉表示无钱给付原告，原告为尽快得到被告的款项而采取的尝试性措施。现车位迟迟未能售出，如按被告所述，强行要求张帆继续代售车位，有违民法的公平原则及诚实信用原则。故原告要求被告以现金方式承担违约责任并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告交付了被告30000元定金，当事人签订合同两天后被告即表示不再出卖房屋，并且一直与张帆协商赔偿事宜，原告有充足的时间另行选房，故房屋买卖合同约定的违约金100000元过分高于造成的损失，应减少为50000元为宜。综上所述，本院对原告要求解除合同、返还定金的诉讼请求予以支持，对原告要求支付违约金的请求，在数额上予以减少。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告张冲与被告康伟、第三人鹿泉区华联房产中介部于2017年3月17日签订的房屋买卖合同。二、被告康伟、张莉于本判决生效后五日内返还原告张冲定金30000元。三、被告康伟、张莉于本判决生效后五日内支付原告张冲违约金50000元。案件受理费1450元，由被告负担892元，原告负担558元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员 齐志新二〇一七年八月二十八日书记员 冯            雪