四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1623民初1626号原告：甘子瑜，男，1960年2月16日出生，汉族。原告：王俊芳，女，1963年4月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：甘子瑜，原告王俊芳之夫，特别授权代理。被告广安龙凤房地产开发有限公司，住所地邻水县鼎屏镇云峰路6号，统一社会信用代码91511623665360350T。法定代表人：黄龙凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶洋、戈仲宁，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。原告甘子瑜、王俊芳与被告广安龙凤房地产开发有限公司(以下简称龙凤房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘子瑜、王俊芳的委托诉讼代理人甘子瑜及被告委托诉讼代理人叶洋、戈仲宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘子瑜、王俊芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付延期办理房屋产权证书的违约金2307.37元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年3月20日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于X房屋，房屋总面积为110.69平方米，房屋总价款为461474元。合同第二十条第二款约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告按照已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2012年3月31日向原告交付了房屋，根据合同约定，被告应于360日内完成该商品房的所有权登记，但被告直到2015年10月21日才为原告办理房产证。根据合同约定，被告应向原告支付违约金2307.37元（461474元*0.005＝2307.37元）。原告多次向被告索要该违约金，但被告拒不支付。被告龙凤房地产公司辩称，1.原告甘子瑜、王俊芳接房时间为2012年3月31日，而原告于2017年7月7日才向人民法院起诉，已超过诉讼时效，依法应予驳回。2.我公司没有违约行为，出现迟延办证的责任是政府相关职能部门的行为所致，原告请求被告支付逾期办理房产证的违约，于法无据，不应得到支持。3.办理房产证需要由原告与被告共同提交办证所需资料并申请，原告迟延提交办证所需资料，同样会造成迟延办证的后果。本院经审理认定事实如下：原告甘子瑜、王俊芳与被告龙凤房地产公司于2012年3月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将座落于X住房一套（建筑面积110.69平方米）出售给原告，房屋总价款461474元。交房时间：2012年3月31日。该买卖合同第二十条第二款第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了购房款461474元（首付款185474元，按揭贷款276000元），被告龙凤房地产公司于2013年1月15日向原告甘子瑜、王俊芳交付了房屋。2012年1月18日，被告龙凤房地产公司与四川合众四维测绘科技有限责任公司邻水分公司签订《房产测绘委托合同》，对“森林豪庭”1﹟、2﹟楼进行房屋面积测绘。2013年12月25日，四川合众四维测绘科技有限责任公司邻水分公司出具《四川省房屋面积测绘报告》（房产实测报[2013第00004号）]测绘报告。2013年1月20日，被告龙凤房地产公司因森林豪庭”1﹟、2﹟楼工程项目总建筑面积比工程规划许可证的批准建设面积多出1733.41平方米书面向县住建局申请处理。2014年9月15日，县住建局针对被告龙凤房地产公司“由于施工过程中重新布置消防水池导致总建筑面积比工程规划许可证的批准建设面积多出1733.41平方米，现工程建筑面积为74350.74平方米”县住建局作出行政处罚：对被处罚人（广安龙凤房地产开发有限公司）处以超建总建筑面积工程总造价的5%罚款，即罚款为103831.259元的行政处罚，限15日内到该局交清以上款项。2014年5月23日，县住建局出具《规划执行情况确认书》[邻住建局确（2014）1号]，同意该工程项目竣工备案。2014年9月30日，县住建局向邻水县房产监理所出具《邻水县住房和城乡规划建设局关于森林豪庭建设项目规划确认情况的通知》“广安龙凤房地产开发有限责任公司开发的森林豪庭建设项目的相关建设手续已完善，现通知你所按我局原已发出的规划执行情况确认书（邻住建局确[2014]1号）确认的面积办理相关权证手续”。2015年10月21日，被告龙凤房地产公司为原告甘子瑜、王俊芳办理房屋所有权证。另查，2014年9月、2015年2月森林豪庭的业主代表向邻水县信访局反映该小区住户未取得房屋产权证书一事。2015年2月6日，县住建局针对该问题作了书面情况报告。以上事实，有原告身份证复印件，商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、购房付款收据、房屋所有权证、国有土地使用权证，房地产开发企业资质证书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收报告，房产测绘委托合同、龙凤公司缴纳测绘费收据、四川省房屋面积测绘报告，龙凤公司森林豪庭工程项目竣工验收以及超面积问题及时处理的申请书、邻水县住建局建设行政处罚决定书、缴纳罚款收据、规划执行情况确认书、关于森林豪庭建设项目规划确认情况的通知、邻住建[2015]42号文件等证据支持，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告于2012年3月20日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告作为买受人的主要义务是支付价款，被告作为出卖人的主要义务是交付房屋并为原告办理产权登记。现原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告理应按照合同约定期限为原告办理产权登记。经原、被告确认，本案争议焦点有：一、被告是否有逾期办理房屋所有权证的违约行为；二、原告的起诉是否超过诉讼时效。关于被告是否有逾期办理房屋所有权证的违约行为原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定，如因被告的责任，使原告未在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，被告应按照已付房款的0.5％支付违约金。本案中，商品房交付时间为2013年1月15日，直至2015年10月21日案涉房屋才在房屋登记管理部门进行了登记，其行为构成违约。被告辩称未在合同约定的360日内使原告取得房屋产权登记证书系政府职能部门和测绘公司的原因及原告迟延提交办证所需材料导致，被告不应当承担违约责任。《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，如被告认为因第三人政府职能部门和测绘公司的原因造成迟延办证，也应当向原告承担违约责任。其与相关职能部门及测绘公司之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定另行处理。另外，被告亦未提交证据证明，案涉房屋未能在约定时间取得产权登记，系原告迟延提交办证所需的材料所致，故对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。二、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题原告陈建认为：1.根据被告提交的证据，被告在2014年才取得了工程竣工验收规划执行情况确认书和防雷装置竣工验收批准书，而被告在2012年就将房屋交给了原告，因此被告2012年的交房时间不具备法律效力，不能作为本案诉讼时效的起算点；2.被告是在2015年底，才通知原告领取产权证复印件，在此之前被告并未告知我们产权登记时间，因此诉讼时效应从接到被告方提供的产权复印件之日起起算；3.原告在多次与被告协商无果的情况下，于2014年9月、2015年2月前往邻水县人民政府上访，经邻水县相关职能部门的协调下达成共识，被告必须于2015年6月30日前为原告及全小区居民，办理房屋产权登记。2015年至今，我们都在试图与被告沟通，但被告均不配合，原告不得已才于2017年7月7日向法院提起诉讼。因此原告的起诉并未超过诉讼时效。被告龙凤房地产公司认为，根据最高人民法院网站公布的第八次全国法院民商事审判工作会议纪要的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。即应从合同约定的商品房交付之日起360日届满后的次日起算。且邻水县委群工局调取的材料，并不能反映信访人森林豪庭的业主代表就及于本案原告，信访事项中只是就逾期办证主张，没有主张逾期办证的违约金。本院认为，原告的起诉是否超过诉讼时效，应当结合诉讼时效的起算、诉讼时效是否中断来认定。根据《民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中对于案涉房屋的产权登记时间进行了明确约定，即被告应在商品房交付之日起360日内为原告办理案涉房屋的产权登记。故原告陈建在商品房交付之日（2013年1月15日）起360日届满的次日（即2014年1月11日）应当知道自己的权利被侵害。诉讼时效起算时间从2014年1月11日至2016年1月10日止。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据本院调取的相关证据材料显示，2015年2月6日，县住建局针对森林豪庭业主代表反映未办理房屋产权证的事项，进行了回复。原告作为森林豪庭的业主之一，在知悉（原告在庭审中陈述业主于2014年9月及2015年2月信访过）有人就此信访的情况下，有合理的理由认为相关职能部门会就此进行处理，本次信访主张的效力能够及于本案原告。因此，本案的诉讼时效于2015年2月6日已中断，并从2015年2月7日重新开始计算诉讼时效。原告最迟应在2017年2月7日前再次主张权利，现原告的起诉已超过诉讼时效的规定。综上所述，被告存在逾期办证的违约行为，但二原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效，现原告主张被告支付其逾期办证的违约金，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告甘子瑜、王俊芳的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告甘子瑜、王俊芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  蒋宇二〇一七年八月三十日书记员  朱珠