内蒙古自治区乌海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内03民终562号上诉人（原审被告）:单福才，男，1959年6月16日生，汉族，退休，住乌海市。委托诉讼代理人：杜生华，男，1952年12月11日，汉族，退休，住乌海市。委托诉讼代理人：李春雷，男，1952年7月16日，汉族，退休，住乌海市。被上诉人（原审原告）：乌海市飞翔物业服务有限公司，住所地乌海市海勃湾区站南东小区5号楼3单元202室。法定代表人：李小杰，总经理。委托诉讼代理人：张也，内蒙古济海律师事务所律师。上诉人单福才因与被上诉人乌海市飞翔物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人单福才及其委托诉讼代理人杜生华、李春雷，被上诉人乌海市飞翔物业服务有限公司委托诉讼代理人张也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单福才上诉请求：撤销一审判决,依法改判,退还多收物业费2900元。事实和理由：本案双方之间未订立合同，被上诉人无权收费。根据法律规定，物业服务企业不得只收费不服务或多收费少服务。乌海市飞翔物业服务有限公司辩称，上诉人的请求及理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉请求。乌海市飞翔物业服务有限公司向一审法院起诉请求：单福才给付物业费1141元；本案诉讼费用由单福才承担。一审法院认定事实：乌海市飞翔物业服务有限公司系乌海市海勃湾区依林A区的物业管理单位，2012年10月20日，乌海市飞翔物业服务公司与乌海市城市建设投资集团有限责任公司签订乌海市依林A区前期物业服务合同一份，其中约定：乌海市城市建设投资集团有限责任公司选聘乌海市飞翔物业服务有限公司对乌海市依林A区提供前期物业管理服务事宜，高层住宅物业管理费每月、每平米1.5元，本合同期限自2012年10月20日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，单福才拖欠物业管理费为1141元。乌海市飞翔物业服务有限公司2016年5月6日交电梯电费发票18份，2016年5月12号交电梯电费发票2张，2016年3月4日清理化粪池费用收条一张，2016年4月26日交电费发票一张，交水费发票2张。一审法院认为，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主应当按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用。乌海市飞翔物业服务有限公司作为海勃湾区依林A区的物业管理单位，对小区提供了物业管理服务，单福才作为业主应履行支付物业管理费义务，乌海市飞翔物业服务有限公司请求单福才给付物业管理费1141元，是根据与乌海市城市建设投资集团有限责任公司签订的乌海市依林A区前期物业服务合同，即约定的物业管理费收费标准，以及向单福才服务时间，依据单福才居住房屋面积，计算出单福才在接受乌海市飞翔物业服务有限公司服务期间应缴纳的物业管理费，单福才虽提出异议，但对乌海市飞翔物业服务有限公司请求物业费的计算办法未提供证据加以证明自己的主张，故乌海市飞翔物业服务有限公司的诉请应予支持，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：被告单福才支付原告乌海市飞翔物业服务有限公司物业管理费1141元，于判决生效后十日之内付清。案件受理费25元，由单福才承担，单福才应于上述付款期限内一并给付乌海市飞翔物业服务有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年10月20日，乌海市城市建设投资集团有限责任公司与乌海市飞翔物业服务有限公司签订《乌海市依林A区前期物业服务合同》，其中第五条关于物业服务收费方式约定为：高层住宅1.5元/月.平方米，物业服务费用主要开支为：（1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）、物业共用部分、公共设施设备的日常运行、维护费用；（3）、物业管理区域清洁卫生费用；（4）、物业管理区域绿化养护费用；（5）、物业管理区域秩序维护费用；（6）、办公费用；（7）、物业管理企业固定资产折旧；（8）、物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费；（9）、法定税费；（10）、物业管理企业的利润。该合同期限自2012年10月20日至2015年10月19日。合同到期后，因小区未成立业主委员会，乌海市飞翔物业服务有限公司延续提供服务。2016年6月，依林佳苑A区业主委员会成立后，业主委员会与乌海市飞翔物业服务有限公司就物业服务等问题不能达成一致意见，乌海市飞翔物业服务有限公司退出依林佳苑A区。单福才系乌海市海勃湾区依林佳苑A区15号楼2单元402室业主，住户面积为91.29平米。以上事实有《乌海市依林A区前期物业服务合同》、《关于依林佳苑A区物业服务的情况说明》及双方当事人庭审陈述等证据在案为凭，本院予以确认。二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，本案乌海市城市建设投资集团有限责任公司与乌海市飞翔物业服务有限公司签订《乌海市依林A区前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对全体小区业主具有约束力。该合同到期后，因小区未成立业主委员会，乌海市飞翔物业服务有限公司延续提供服务。现单福才未提供确实充分证据，证实该物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交相关物业服务设施、资料等事实，且根据乌海市城市建设投资集团有限责任公司出具《关于依林佳苑A区物业服务的情况说明》，结合单福才庭审陈述，可以确认乌海市飞翔物业服务有限公司自合同签订日至2016年6月入驻依林佳苑A区并提供物业服务,故单福才应支付乌海市飞翔物业服务有限公司提供物业服务的价款。对于物业服务费的数额，根据单福才提供证据可以证实乌海市飞翔物业服务有限公司在服务中存在一定瑕疵，综合物业服务合同的性质、履行情况及当事人的过错程度，单福才物业服务费应在物业服务合同收费标准基础上，做20%比例的减免，酌定单福才向海市飞翔物业服务有限公司缴纳物业服务费913元。另，单福才上诉请求退还多收物业费2900元，该诉请为二审程序中提出的反诉，本院依法不予处理。物业服务合同需要物业服务公司、业主相互守约、协调配合才能实现合同目的。物业服务公司与业主在物业服务过程中产生纠纷，物业服务公司如果采取不听取意见的方式应对业主的合理建议，势必会导致业主进一步拒缴物业服务费，最终影响物业服务公司整体经营状态，业主如果采取不交纳物业费的方式应对物业企业的服务瑕疵，势必又会导致物业服务公司进一步降低物业服务质量，影响小区整体生活环境和全体业主利益，双方陷入恶性循环。物业服务公司、业主应就物业服务中产生的问题进行沟通协商，妥善解决在物业服务过程中产生的分歧和矛盾，共创文明、舒适、安全、和谐小区。综上所述，上诉人单福才的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初301号民事判决，即：被告单福才支付原告乌海市飞翔物业服务有限公司物业管理费1141元，于判决生效后十日之内付清。二、单福才于本判决生效后十日内向乌海市飞翔物业服务有限公司支付物业服务费913元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计75元，由上诉人单福才负担60元，由被上诉人乌海市飞翔物业服务有限公司负担15元。本判决为终审判决。审 判 长  张燕审 判 员  周敬代理审判员  杨硕二〇一七年八月十五日书 记 员  高瑜