山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初4878号原告：烟台市奥德物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区大东夼西南街219号。法定代表人：林红兵，总经理。委托诉讼代理人：高娟，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。被告：王滨清，女，1970年8月4日出生，汉族，烟台二中工作人员，住烟台市芝罘区。原告烟台市奥德物业管理有限公司与被告王滨清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高娟、被告王滨清到庭参加了诉讼；最后一次庭审，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市奥德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和电梯使用费6370.80元（其中物业服务费0.70元/月/平方米×106.18平方米×60个月，电梯使用费0.30元/月/平方米×106.18平方米×60个月）；2、被告支付自2013年1月1日至2016年12月31日期间的逾期滞纳金2752.16元（以6370.80元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，超出部分自愿放弃）。事实和理由：原告为坐落于烟台市芝罘区大东夼西南街219号的烟台市芝罘区青华中学住宅小区提供物业管理服务，被告系青华中学住宅小区8-2-101号、建筑面积为106.18平方米的房屋（以下简称涉案房屋）业主。2011年1月6日，原、被告在签订的《前期物业管理服务合同》中约定：物业服务费收费标准为0.7元/月/平方米，电梯使用费收费标准为0.30元/月/平方米，被告应在每年年底一次性预交次年一年的费用，逾期一日按应交费用的日3‰支付滞纳金。合同签订后，原告依约对该小区提供了物业服务，但被告拖欠自2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和电梯使用费。被告王滨清辩称，被告系涉案房屋的所有权人，原告诉称的欠费期间属实，但被告拒交物业服务费的原因是：（一）原、被告在2011年1月6日签订的《前期物业管理服务合同》已于2015年3月31日失效过期，此后双方再未续签合同，故原告无权继续收取被告物业服务费；（二）原告收取物业服务费的收费标准与其实际的服务标准不符，故被告不同意按原告主张的物业服务费标准交费；（三）原告提供的物业服务不到位，主要存在如下问题：未尽到维修房屋及配套设施的义务，导致被告遭受损失；财物安全没有保障、小区住户家中多次失窃；配套绿化未达标；卫生脏乱；停车场道路破坏严重，坑洼不平；存在乱收公摊水费、停车费等情况；原告收取的共用设施设备的经营收入、车位场地费应归业主共有，不公示公共经营收入；（四）原告主张的物业服务费已超过诉讼时效；且被告居住在一楼，不应缴纳电梯使用费。经审理查明，原告系具有三级物业管理资质的法人企业；被告系位于烟台市芝罘区的青华中学教师公寓（原名青华中学住宅小区）内的涉案房屋业主。涉案房屋所在楼栋的电梯起始层为地下一层，地下一层为小棚和车位；被告所有的涉案房屋位于所在楼栋的地上一层，被告在青华中学教师公寓（原名青华中学住宅小区）内未购置小棚和车位。2011年1月6日，原、被告在签订的《前期物业管理服务合同》中约定：原告为位于烟台市芝罘区的烟台青华中学住宅小区提供物业服务；被告所购涉案房屋为住宅；住宅房屋物业管理费按建筑面积1元/月/平方米（0.70元物业服务费，0.30元电梯使用费）收取；在办理入住手续时，预交一年的物业管理服务费，以后被告每年年底预交次年一年的费用，并一次性交清，不按约定收费标准和时间交纳物业管理费等费用的，原告有权要求业主和物业使用人补交，并从逾期之日起按应交费用的日3‰交纳滞纳金；本合同的有效期限止于业主委员会和物业公司签订《物业管理服务委托合同》之日。《前期物业管理服务合同》签订后的当日，被告接收了涉案房屋，原告则为青华中学教师公寓小区提供物业服务至今。自2013年1月1日起至今，被告再未向原告交纳物业服务费和电梯使用费。经查，涉案房屋的所有权人为被告，房屋建筑面积为106.18平方米。庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、2014年6月15日、2015年2月5日和2015年12月15日，原告与“烟台青华中学教师公寓业主委员会”签订的《物业管理服务合同》三份，用以证明其提供的物业服务合法合规。被告质证称，对上述证据的真实性不认可，与原告签订上述合同的业主委员会未经合法审批成立。经查，“烟台青华中学教师公寓业主委员会”未经当地房地产行政主管部门或街道办事处审查登记备案。2、2017年7月21日，原告自房管局调取并盖章确认的、被告与开发商针对涉案房屋签订的《房屋买卖合同》复印件一份，以证明涉案房屋的建筑面积为106.18平方米。被告缺席，未予质证。3、2014年10月21日、2015年12月31日原告张贴在被告入户门上的催费通知单照片打印件两张，用以证明原告曾向被告主张本案诉请的物业服务费和电梯使用费，本案诉请未超过法定的诉讼时效。被告缺席，未予质证。为证明各项答辩内容，被告向本院提交了如下证据：1、颁发时间为2013年3月31日、有效期二年的原告物业资质证书复印件一份，以此证明原告在2013年3月31日后与业主委员会签订的合同无效，原告的物业服务资质也于2013年3月31日后失效。原告质证称，对证据的真实性无异议，但该证据不能证明被告的主张。2、（1）2014年1月4日拍摄的涉案房屋照片（已出示原始载体）打印件11张。（2）2016年7月，“王钧东”、“盖玉珍”、“林岳崇”和“门泉明”等人出具的证明一份。载明：“大东夼西南街219号8-2楼101因厨房下水道总管道有问题，导致被二楼淹水多次，物业不作为，致8-2-101顶棚爆裂，情况属实；特此证明。”被告以该组证据证明因原告没有尽到沟通协调、维修义务，导致被告居住的涉案房屋天花板破裂。3、2013年2月19日-2016年8月12日期间拍摄的涉案小区照片（已出示原始载体）打印件14张，证明原告提供的物业服务不到位，小区没有绿化，卫生脏乱差，乱收费，原告在小区公共部位设置停车场。原告质证称，对上述证据中照片的真实性不予认可，即使真实，也不能证明原告未尽到物业服务的义务，也不能证明是原告的原因导致天花板爆裂。而被告提交的证明中签字的证人均应出庭作证，原告不清楚签字人的身份。4、2014年6月25日，原告向烟台市芝罘区物价局提交的申请书复印件一份，载明：原告以其受青华中学委托管理服务青华中学教师公寓住宅楼为由，向芝罘区物价局申请核准按双方合同的约定，物业费按住宅楼1元/平方米/月（含电梯费）、网点1元/平方米/月的收费标准执行。被告以上述证据证明青华中学既不是业主委员会，也不是开发商，故其无权授权原告将业主共有的场所变成停车场。原告质证称，对上述证据的真实性有异议，且与本案无关。5、2013年12月15日，原告向被告出具的代收水费收据复印件一份，证明原告乱收跑冒的水费，且原告未向被告提供收费发票。原告质证称，对证据的真实性有异议，被告应提供证据原件；且水电气费用系由相关部门收取，原告只是代收。本院所确认的上述事实，有《前期物业管理服务合同》、照片打印件、物业资质证书、《房屋买卖合同》复印件、证明、收款收据、工商登记信息等为证，还有庭前会议笔录及庭审笔录中记载的原、被告当庭陈述为证，上述证据均经本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）原、被告于2011年1月6日签订的《前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效，原、被告均应恪守履行。被告对该合同已于2015年3月31日失效的抗辩理由，未能举证证明，本院依法不予采信。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，原告要求被告依约支付2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4459.56元（0.7元/月/平方米×106.18平方米×60个月），于约有据，本院予以支持。因涉案房屋位于地上一层，虽然电梯的起始层为地下一层，但被告并未购置地下一层的小棚或车位，故本院认定被告没有使用电梯的正常需要，现原告请求被告支付2013年1月1日至2017年12月31日期间的电梯使用费1911.24元（0.3元/月/平方米×106.18平方米×60个月），没有事实依据，本院依法不予支持。（三）庭审中，被告针对原告提供的物业服务存在的种种问题提出异议，而原告作为物业公司，就业主提出的各种物业服务问题未能与小区业主充分沟通，自身工作亦存在瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。最后一次庭审，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法决定缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告王滨清于本判决生效之日起十日内向原告烟台市奥德物业管理有限公司支付2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4459.56元。二、驳回原告烟台市奥德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告王滨清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由原告烟台市奥德物业管理有限公司负担13元，被告王滨清负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于晓宁二〇一七年八月二十三日书记员  王曰婷