广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9972号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道以南。法定代表人：��双有，总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该司职员。被上诉人（原审原告）：周檄标，男，1980年11月12日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：刘志，女，1990年8月24日出生，汉族，住江西省丰城市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨丽华，广东合慧益律师事务所律师。原审第三人：肖明敏，女，1975年10月13日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人周檄标、刘志、原审第三人肖明敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初10277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被���诉人的全部诉讼请求，被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。肖明敏将涉案房屋转让给周檄标、刘志，不属于权利义务的概括转移。肖明敏收取的3000元只是手续费，申请表上也明确写明是手续费，该手续费属于改签合同的费用。且申请表也明确是权属人变更，不是权利义务转移。根据房产公司的一般惯例，如果是网签的合同需要转名的，房管局会要求在退网签前先办理解除合同的公证，即先与旧业主解除合同才能与新业主签订同一间房屋的新合同。本案因为旧业主肖明敏没有购房资格，所以其购买涉案房屋的合同没有网签，在其转让给新业主周檄标、刘志时手续相对简单，不需要办理解除合同的公证，只需要肖明敏提出权属变更的申请，然后开发商与新业主签订新的关于涉案房屋的买卖合同，但无论是网签的合同还是未���签的合同，转名从本质上讲是一样的，都是解除旧合同后签订新合同。所以雅居乐公司认为雅居乐公司与肖明敏的购房合同已经解除，否则不能与周檄标、刘志签订新的关于同一间房屋的购房合同。二、一审法院在认定雅居乐公司应向周檄标、刘志支付违约金的法律适用方面存在前后矛盾的情形。如果一审法院认为肖明敏将涉案房屋转让给周檄标、刘志，属于权利义务的概况转移。那么肖明敏于2013年12月31日与雅居乐公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》时由于不具有购房资格，于同一日签订的《补充协议》第四条也同样适用于周檄标、刘志，该《补充协议》第四条明确约定：乙方（肖明敏）或新业主（即周檄标、刘志）均付清全部房价款后方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延。周檄标、刘志于2016年4月14日支付完所有房款，雅居��公司于2016年4月23日将涉案房屋交付周檄标、刘志，并无违约，不应当承担违约责任。综上，肖明敏将涉案房屋转让给周檄标、刘志不属于权利义务的概括转移。雅居乐公司与肖明敏的购房合同已经解除，雅居乐公司与周檄标、刘志签订的是新的合同，形成新的法律关系。雅居乐公司与周檄标、刘志于2016年4月30日签订购房合同，并于当日将房屋交付给周檄标、刘志，雅居乐公司并无违约，不应当承担违约责任。即使是法院认为肖明敏将涉案房屋转让给周檄标、刘志，属于权利义务的概括转移。周檄标、刘志应当立即遵守雅居乐公司与肖明敏补充协议第四条的约定，交齐房款后，方能要求收楼，从此意义上讲，雅居乐公司也无违约。周檄标、刘志二审答辩称：同意一审判决。周檄标、刘志的诉讼请求：雅居乐公司向周檄标、刘志支付逾期违约金12976元（以总房款486135元为基数，按每日0.01%的标准，从2015年8月2日起计算至2016年4月23日，共267元）；雅居乐公司向周檄标、刘志返还未收楼期间的物业管理费1089元；案件诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院查明的事实：涉案房屋位于广州市花都区新华街花都永发路2号23栋810房。雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。雅居乐公司与肖明敏均确认，2013年12月31日，肖明敏（乙方）与雅居乐公司（甲方）签订《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定乙方于2013年12月31日购买涉案房屋，并签订纸质版《商品房买卖合同》，经双方友好协商订立以下补充条款：一、经乙方申请，甲方同意先签署纸质合同，暂不网签，待乙方办理转名手续时或确定购房人姓名时再进行网签，同时，双方约定：乙方付清最后一期房价款且已办妥网签手续之日后的60日内，办理《商品房买卖合同》预告登记手续。二、乙方自认购之日起13个月内有一次机会将纸质合同中乙方的权利义务转让给符合国家政府购房条件人士（下称新业主），乙方同意已支付的购房款由甲方直接转到新业主名下，不作退款处理。四、乙方或新业主均付清全部房价款（包括违约金）及《花都雅居乐花园（扩展）各项收费标准》中相关费用后方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延。六、双方确认，本协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反协议条款的责任及后果。本协议如与纸质合同不一致，以本协议约定为准，签订网签合同后，以网签合同约定的条款为准。合同签订后，肖明敏一次性向雅居乐公司支付全部购房款479799元。雅居乐公司称，2016年3月24日，肖明敏向雅居乐公司提交《雅居乐房地产属下广州区域权属人变更申请表》，申请事项为限购客户申请转名，申请原因为由于客户没有名额签署网签合同，现申请转为朋友（周檄标、刘志）的名字，望批准。该申请表上周檄标、刘志与肖明敏均签名。雅居乐公司为此提供了《商品房买卖合同》补充协议、《雅居乐房地产属下广州区域权属人变更申请表》拟证实其主张，周檄标、刘志对于上述证据没有异议，但认为肖明敏已将之前合同中的权利义务转让给周檄标、刘志，周檄标、刘志有权要求雅居乐公司支付逾期交楼违约金。肖明敏对于雅居乐公司提交的上述证据没有异议。肖明敏称，因其不具备购房资格，故将涉案房屋转让给周檄标、刘志，肖明敏与雅居乐公司未解除合同，是直接将涉案房屋转至周檄标、刘志名下。雅居乐公司称，其与肖明敏已经解除合同，与周檄标、刘志是重新签订新的购房合同。肖明敏与雅居乐公司均确认，肖明敏与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》未办理网签手续。周檄标、刘志为此向雅居乐公司支付转名费3000元。2016年4月14日，周檄标、刘志（认购方）与雅居乐公司（出售方）签订《花都雅居乐花园认购书》，约定由周檄标、刘志向雅居乐公司认购涉案房屋，认购价为486135元。2016年4月23日，周檄标、刘志与雅居乐公司签订《商品房预售合同》及《补充协议》等附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），周檄标、刘志为乙方（买方），乙方向甲方购买涉案房屋，总金额为486135元。房屋交付（第十一条）约定：甲方应当在2015年8月1日将本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十二条）约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。房屋交付时的有关资料（第���四条）约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签��。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。交付时的验收（第十三条）约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。《补充协议》第八条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十四条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十六条约定：5、双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。周檄标、刘志、雅居乐公司及肖明敏均确认，周檄标、刘志向肖明敏支付了479799元。因涉案房屋实测面积增加，故周檄标、刘志又向雅居乐公司支付6336元购房款。周檄标、刘志与雅居乐公司均确认涉案房屋总价为486135元。周檄标、刘志与雅居乐公司均确认周檄标、刘志与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》的约定与雅居乐公司与肖明敏签订的《商品房预售合同》的约定一致，条款未进行变更。周檄标、刘志确认除永久用电外，涉案房屋在合同约定的交楼时间���已具备合同约定的交楼条件。周檄标、刘志在2016年4月23日办理收楼手续。周檄标、刘志称其向案外人雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司支付物业管理费1089元。周檄标、刘志认为涉案小区实际是由雅居乐公司管理，故雅居乐公司应向其退回涉案房屋未符合交楼条件期间的物业管理费。周檄标、刘志为此提供物业管理费发票拟证实其主张。另查明，周檄标、刘志、雅居乐公司均确认涉案房屋现不具备永久用电使用条件。一审法院认为：周檄标、刘志与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》等附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。案件的争议焦点是雅居乐公司是否应向周檄标、刘志承���逾期交楼违约责任。一审法院认为，肖明敏向雅居乐公司提交《雅居乐房地产属下广州区域权属人变更申请表》，要求将涉案房屋转名至周檄标、刘志名下，后雅居乐公司与周檄标、刘志签订《商品房预售合同》。周檄标、刘志为此向肖明敏而非雅居乐公司支付购房款479799元，并向雅居乐公司支付转名费3000元。周檄标、刘志虽与雅居乐公司于2016年4月23日签订《商品房预售合同》及补充协议，但周檄标、刘志、雅居乐公司均确认该份合同的约定与雅居乐公司、肖明敏签订的《商品房预售合同》的约定一致，条款未进行变更。由此可见，肖明敏是将其与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》中肖明敏的权利义务转让给周檄标、刘志，而非雅居乐公司陈述其与肖明敏解除合同后，再与周檄标、刘志重新签订购房合同。雅居乐公司未在约定的时间向周檄标、刘志交付涉案房屋，雅居乐公司应向周檄标、刘志承担逾期交房的违约责任。合同约定的交付时间为2015年8月1日，故雅居乐公司应自2015年8月2日起承担违约责任。周檄标、刘志于2016年4月23日办理收楼手续，故雅居乐公司应向周檄标、刘志支付2015年8月2至2016年4月23日的违约金，按总房价款486135元，每日0.1‰的标准计付。经核算，雅居乐公司逾期交楼266天，雅居乐公司应向周檄标、刘志支付逾期交楼违约金12931元（486135元×0.1‰×266天）。对于超出部分，一审法院不予支持。至于雅居乐公司抗辩其在与周檄标、刘志签订合同当天就交付涉案房屋，未构成逾期交房。一审法院认为，周檄标、刘志是继受了肖明敏与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》中肖明敏的权利义务，雅居乐公司未在2015年8月1日交付涉案房屋即构成逾期交房，且涉案房屋在交付给周檄标、刘志时尚不具备永久用电，雅居乐公司应向周檄标、刘志承担逾期交房的违约责任。对于雅居乐公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于物业管理费，因物业管理费并非由雅居乐公司收取，周檄标、刘志以雅居乐公司是涉案小区的实际管理者为由，要求雅居乐公司退回物业管理费，于法无据。对于周檄标、刘志的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：雅居乐公司自判决发生法律效力之日起十日内，向周檄标、刘志支付逾期交房违约金12931元；驳回周檄标、刘志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民���和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由周檄标、刘志负担14.25元，由雅居乐公司负担61.5元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，雅居乐公司是否应向周檄标、刘志承担逾期交楼违约责任。原审判决根据已查明的事实及双方当事人提交的证据，对此已作出充分的分析论述，认定周檄标、刘志是继受了肖明敏与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》中肖明敏的权利义务，本院予以认同，不再赘述。现上诉人雅居乐公司提出上诉，既未有新的事实和理由，也未提交新的证据佐证自己的主张，故对其上诉请求本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下��驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152元，由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖逸思审判员  曾文莉审判员  陈弋弦二〇一七年八月十日书记员  赵艳华