北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5868号上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓明，男，1960年2月24日出生。委托诉讼代理人：韩建宇，北京市大洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张黎莉（张晓明之女）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘银地，女，1951年1月20日出生。委托诉讼代理人：陈鹏飞，河北维则律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宪良（刘银地之子）。被上诉人（原审第三人）：北京市万众恒基升泰房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑202B号楼3单元311室。法定代表人：丁为良，总经理。委托诉讼代理人：宋爱新，该公司员工。上诉人张晓明因与被上诉人刘银地、北京市万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称为升泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初4826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张晓明之委托诉讼代理人韩建宇、张黎莉，被上诉人刘银地之委托诉讼代理人陈鹏飞、孙宪良，升泰房地产公司之委托诉讼代理人宋爱新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张晓明提出上诉请求：撤销一审判决，驳回对方的全部反诉请求，支持我方请求。事实与理由：1、一审认定事实错误，将权属登记逾期过户的责任强行认定是上诉人单方面责任，有失公平、正义；2、遗漏升泰房地产公司的意见；3、权属转移登记日期延期二至三个月，被上诉人明知的情况下，否认逾期房屋权属转移登记日。刘银地辩称，同意一审判决，不同意上诉请求。升泰房地产公司辩称，不同意一审判决，同意上诉请求。张晓明向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘银地继续履行与张晓明于2016年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助张晓明办理产权转移登记手续并交付房屋；2.刘银地向张晓明支付违约金30万元；3.本案诉讼费由刘银地承担。刘银地向本院提出反诉请求：1.判令解除刘银地与张晓明于2016年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令张晓明支付刘银地违约金286000元；3.本案的诉讼费由张晓明承担。一审法院经审理查明：2016年9月11日，经升泰房地产公司居间介绍，张晓明与刘银地签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称为合同），约定刘银地将位于北京市昌平区312号房屋出售给张晓明。合同第四条约定了成交价格及付款方式，房屋总价为310万元。买受人在签订合同的同时支付购房定金10万元。房款付款方式为全款支付，付款期限为合同签订当天，支付定金10万元，过户当天结清全部房款，定金分两次付清。合同还约定，买受人交付居间方1万元作为物业保证金，该保证金于买卖双方履行合同第六条房屋交付手续完毕后由居间方转交出卖人，并抵做购房款。合同第六条约定了房屋的交付，出卖人应当于过户当天前将该房屋交付给买受人。合同第七条约定了逾期履行的违约责任，其中第（二）项约定了逾期付款的责任：（1）逾期在15日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人承担其应支付房地产经纪机构的全部佣金。合同第十条约定了权属转移登记，自合同签订之日起80个工作日内，双方共同向房屋产权登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，张晓明于2016年9月11日通过ATM转账向刘银地之子孙宪良支付定金4万元，于2016年9月16日通过ATM转账向刘银地支付定金5万元，刘银地出具收条两张，分别写明收到购房定金5万元。2016年11月30日，张晓明通过银行转账汇款向刘银地支付购房款6万元。2016年12月16日，张晓明通过银行汇款向刘银地之子孙宪良支付房款计151万元。2016年12月16日，刘银地出具收条“今收到张晓明买房前期款壹佰伍拾柒万圆整￥1570000元”。2017年1月23日，刘银地向张晓明发送短信，表示买房合同已到期，询问什么时候过户。张晓明未予回复。2017年1月24日，刘银地再次向张晓明发送短信，表明合同已过期17日，已超出理解范围，以后一切按合同执行。2017年1月25日，张晓明回复称“好吧，过期您应该了解不是我能掌控，是银行突然不放款所致，认同您所说极是。节后我们中介再谈。祝您和家人新年快乐。-----张晓明”。之后，刘银地未再回复。2017年2月3日，经升泰房地产公司工作人员李某联系刘银地商议过户交税等事宜，刘银地于2017年2月3日19时52分回复称其未在北京，明日回北京面谈。2017年2月4日，刘银地短信联系李某及张晓明，约定2017年2月5日10时到68楼三单元一层311面谈。2017年2月5日上午，在升泰房地产公司的主持下，张晓明及其女张黎莉，刘银地及其子孙宪良到场参与会谈。刘银地提出张晓明需支付违约金28.8万元，合同才能继续履行，否则要求解除合同。张晓明不同意。最终双方未能达成一致意见。对于以上事实及短信沟通内容的真实性，各方当事人均无异议，本院予以确认。对于已支付房款数额，张晓明与刘银地之间存在争议，张晓明主张已支付167万元，并有刘银地出具的收条及转账记录作证。刘银地不予认可，坚持其仅收到166万元，并提供其与其子的借记卡账户历史明细清单为证。另外1万元由张晓明交付居间人，作为物业保证金，其本人并未实际收到。关于张晓明已支付房款的数额，本院根据张晓明提供的卡号为×××的借记卡历史明细清单，以及孙宪良×××账号汇总信息清单、卡号为×××的借记卡历史明细清单、刘银地卡号为×××的借记卡历史明细清单，认定自2016年9月11日至2016年12月16日，张晓明向孙宪良转账1550000元，向刘银地转账110000元，共计支付166万元。对合同约定的过户截止日期当事人存在争议，张晓明、升泰房地产公司认为过户截止日期为2017年1月9日，刘银地认为应该是2017年1月6日。张晓明主张其于2017年1月23日之前即2016年11月24日、12月7日及2017年1月11日电话联系过刘银地要求办理过户，并且提供张晓明通话记录清单作为证据。对此，刘银地不予认可。关于合同约定的“过户当天结清全部房款”，张晓明认为有先后顺序，应当先过户后付清尾款，刘银地认为应该是同时履行。另查，涉案房屋的钥匙已于2016年年底交付张晓明。一审法院认为：张晓明、刘银地签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反相关法律的禁止性规定，该房屋买卖合同合法有效，合同约定内容对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按合同的约定全面履行各自的义务。合同第四条约定了付款方式，即“过户当天结清全部房款”，法院认为，该条款并未约定过户与付清房款的先后履行顺序，应视为同时履行。对于过户日期“自合同签订之日起80个工作日内”的理解，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条之规定，规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。期间的最后一天是星期日或者其他法定休假日的，以休假日的次日为期间的最后一天。80个工作日的起算时间应为合同签订后的下一天，即2016年9月12日。第一百五十五条规定，民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数；所称的“不满”、“以外”，不包括本数。80个工作日内，应包括第80个工作日。以此推算，双方约定的过户截止日期为2017年1月6日，该期日任非法定节假日。截止2017年1月6日，张晓明、刘银地及第三人均未提交有效证据证明当事人就过户事宜进行过有效协商。至于张晓明主张在2017年1月6日前三次致电刘银地要求办理过户手续，因其只提供了通话记录清单，无法证明通话内容，对此主张，本院不予采信。法院认定在2017年1月6日前，双方当事人基于同时履行抗辩权均不构成违约。直至2017年1月23日，刘银地发送短信通知张晓明及第三人，表明买房合同已到期，并询问过户事宜。张晓明本人未积极地回应，并确定具体过户日期。2017年1月24日，刘银地再次向张晓明发短信，表明合同已过期17天，以后一切按合同执行。张晓明回复称，合同过期是银行突然不放款所致，认同刘银地所述，并称春节后中介再谈。就此短信，刘银地未再回复，应视为双方关于迟延履行未达成一致意见。该短信内容充分证明刘银地提起过户事宜，因张晓明房款未到位，以致拖延未能办理。本院据此认定，张晓明无能力按照合同约定按时支付购房款，以致拖延过户，且超过了约定的过户截止日15日以上，构成根本违约。张晓明要求继续履行合同的诉求，以及要求刘银地支付违约金的诉求，没有事实和法律依据，法院不予支持。根据合同第七条第（二）项之约定，张晓明逾期支付房款已超过15日，刘银地有权解除合同，并有权主张应付款20%的违约金，故对其解除合同的诉求，法院予以支持。关于违约金，经法院当庭释明，张晓明认为刘银地主张的违约金过高，请求法院予以酌减。法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于涉案房屋价值攀升，张晓明的违约行为并未致刘银地发生实际损失后果。综合本案的实际情况，基于我国合同法所规定的违约金以弥补损失为基准，同时适度惩罚的立法本意，法院酌情确定张晓明支付违约金的数额。另，庭审过程中，法院询问张晓明，如果本院认定双方签订的合同解除，张晓明是否主张刘银地退还已支付的购房款，张晓明明确表示，不在本案中主张退还已付购房款，故本院对已付购房款不予处理，张晓明可另行起诉。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回张晓明的全部诉讼请求。二、解除刘银地与张晓明于2016年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。三、张晓明于本判决生效之日起七日内支付刘银地违约金十万元。四、驳回刘银地的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定以上事实清楚，本院予以确认。上述案件事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、收条、银行转账凭证、短信记录、视频、刘银地与孙宪良借记卡账户历史明细清单及本案各方当事人当庭陈述记录在案卷证明。本院认为，张晓明、刘银地签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的焦点一在于张晓明、刘银地是否具备并行使同时履行抗辩权；焦点二，张晓明的行为是否构成违约；焦点三，刘银地是否享有解除权。关于焦点一，同时履行抗辩权的构成要件之一须双方互负的债务均己届清偿期。同时履行抗辩权的适用，是双方对待给付的交换关系的反映，并旨在使双方所负的债务同时履行，双方享有的债权同时实现，所以，只有在双方的债务同时到期时，才能行使同时履行抗辩权。房屋买卖合同的对待给付义务系卖方的过户义务和买方的付款义务，因此合同约定的过户日期届满，双方具备同时履行抗辩权。一审法院认定双方在2017年1月6日前，具备同时履行抗辩权，适用法律不当，本院予以纠正。焦点二，张晓明的行为是否构成违约。2017年1月23日，刘银地发送短信通知张晓明及第三人，表明买房合同已到期，并询问过户事宜。张晓明本人未积极地回应，并确定具体过户日期。2017年1月24日，刘银地再次向张晓明发短信，表明合同已过期17天，以后一切按合同执行。张晓明回复称，合同过期是银行突然不放款所致，认同刘银地所述，并称春节后中介再谈。该短信内容充分证明刘银地提起过户事宜，因张晓明房款未到位，以致拖延未能办理。因此2017年1月23日、1月24日张晓明未主张同时履行抗辩权，其以欠款未到位为由拒绝履行的行为构成违约。焦点三，刘银地是否享有解除权。根据合同第七条第（二）项之约定，张晓明逾期支付房款已超过15日，刘银地有权解除合同，并有权主张应付款20%的违约金，故对其解除合同的诉求，一审法院判决予以支持，本院予以确认。关于违约金，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。张晓明认为刘银地主张的违约金过高，请求法院予以酌减。违约金条款系当事人真实意思表示，法律意义不仅在于填平守约方损失，还在于对违约方作出惩罚，一审法院综合本案实际情况，酌情确定张晓明支付违约金的数额正确，本院予以确认。张晓明上诉要求刘银地支付其违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，张晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34000元，由张晓明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一七年八月二十八日法官助理 黄旭宁书 记 员 张京宇