福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终1181号上诉人（原审被告）：陈美兰，女，1973年1月18日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区，上诉人（原审被告）：潘国梁（兼上诉人陈美兰的诉讼委托代理人），男，1972年6月13日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区拱辰街道荔园小区D区*号楼*********室，公民身份号码3503211972********。被上诉人（原审原告）：莆田市安居物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰办延寿中街1786号荔园小区会所，组织机构代码证代码72973983-8。法定代表人：姚友松，总经理。委托诉讼代理人：范明亮、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。上诉人陈美兰、潘国梁因与被上诉人莆田市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2016)闽0304民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈美兰、潘国梁上诉请求：撤销一审判决，改判由陈美兰、潘国梁支付自2014年7月23日起计算的物业费。事实和理由：1.陈美兰同安居物业公司签订车位使用管理协议是在所有费用都结清的前提下才能订立的，陈美兰提供的该协议盖章、签字后生效，有力证实陈美兰、潘国梁的物业费是交纳清楚的，只因陈美兰、潘国梁未保留收款票据，一审法院就不予确认，显然认定事实错误。2.安居物业公司向一审法院提起诉讼时距约四年，物业公司雇佣的专职楼道人员在陈美兰、潘国梁居住的楼房日夜穿梭，从未口头或书面向陈美兰、潘国梁提出物业管理费未交纳事宜，安居物业公司也未提供证据证实。3.陈美兰、潘国梁在一审审理过程中提供的证据可以证实，安居物业公司的工作人员对同一栋的三楼业主将四车泥土运往三层堆放阳台用于绿化的行为不予制止，对该危及住户居住安全的行为，安居物业公司未尽到物业管理职责。安居物业公司答辩称：1.陈美兰、潘国梁在双方物业服务合同到期后仍然接受安居物业公司的物业服务，陈美兰、潘国梁在2015年12月27日还同安居物业公司签订车位使用管理协议，也说明其认可小区的物业服务，陈美兰、潘国梁拒交物业服务费是不合理的。2.陈美兰、潘国梁一方面主张已经交清物业费，一方面又同意承担部分物业费，说明陈美兰、潘国梁也承认未交纳物业费。3.陈美兰、潘国梁主张安居物业公司未催讨物业费与事实不符。4.陈美兰、潘国梁主张所搬运的泥土位于两幢楼之间的三楼绿化工程所需，而陈美兰、潘国梁居住在二十四楼，三楼的泥土并未影响其居住生活，且安居物业公司也有同该业主沟通。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。安居物业公司向一审法院起诉请求：1.潘国梁、陈美兰支付物业费7772元(滞纳金以拖欠的物业费为基数，按月利率2%计自2013年1月11日起分阶段计算，暂计至起诉之日为3946元；当庭表述为：滞纳金自2013年1月11日起至2015年12月11日期间，以每个月拖欠的物业费214.932元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算，暂计至起诉之日为3946元，虽与起诉状的表述不同，但是计算方法、金额是一致的），共计11719元；2.本案诉讼费用由潘国梁、陈美兰承担。一审法院认定事实：安居物业公司成立于2001年8月29日，经营范围为物业管理、道路清扫、保洁工作及园林绿化管理，现系福建省莆田市荔城区“荔园小区”的物业管理服务单位，潘国梁、陈美兰系荔园小区荔园小区D区2号楼2407、2408室的业主；2009年8月6日，潘国梁、陈美兰（甲方）与安居物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，主要约定：甲方将位于荔园小区东圳路商住楼D区D区2号楼2407、2408室的住宅委托乙方实行物业服务管理，住宅建筑面积179.11平方米，委托管理服务事项为：房屋建筑本体共用部位与小区共用设施设备的维修、养护、运行、管理及小区共用绿地、公共卫生、公共秩序的管理等；委托管理期限五年，无特殊原因合同到期后可自行延续；甲方按其拥有的房屋建筑面积按时交纳物业管理服务费，交纳标准：带电梯住宅1.2元/月·平方米，物业管理服务费在房屋交付使用时一次性预交六个月，起算时间自物业交付使用次月时，以后每一个月交纳一次，每次交纳的时间为当月的1日至10日，甲方违反协议，未能按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，合同自双方签字之日起生效等内容。合同签订后，安居物业公司按约提供相关物业管理服务，潘国梁、陈美兰亦依约交纳物业交付使用次月起至2012年12月份止的物业管理服务费，但自2013年1月始未交纳物业管理服务费。2006年6月20日，莆田市房地产开发总公司向莆田市建设局申请成立荔园小区业主大会；2006年7月24日，莆田市建设局作出批复，同意成立“荔园小区”业主大会；之后，荔园小区业主委员会被选举产生；2009年4月20日，荔园小区业主委员会以会议纪要形式研究同意安居物业公司提出的关于调整物业管理服务费的请求，并于同年4月26日作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为0.75元、小高层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.9元调整为1.05元，新标准自2009年7月1日起施行；同月29日，荔园小区业主委员会与安居物业公司联名在小区内发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》；之后，安居物业公司多次向潘国梁、陈美兰催交物业管理服务费，但潘国梁、陈美兰仍不履行支付自2013年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费7737元（179.11平方米×1.2元/月·平方米×36月≈214.93元/月×36月≈7737元），致诉讼。2015年12月16日，安居物业公司向荔园小区业主委员会报告荔园小区东侧临时停车拟入驻车辆资格审查结果符合资格明细表及公示，2015年12月19日，荔园小区业主委员会和安居物业公司联名在小区内发布《公示》；2016年6月22日，荔园小区业主委员会公布经荔园小区二届二次业主代表大会讨论并在小区公示通过的自2016年7月1日起实施的《荔园小区车辆管理规定》。一审法院认为，安居物业公司与潘国梁、陈美兰签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务；安居物业公司作为“荔园小区”的物业管理单位，已依约为小区业主提供相关物业服务，潘国梁、陈美兰作为该小区内的业主接受其服务，应承担交纳物业服务费的义务，潘国梁、陈美兰不交纳物业服务费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。根据合同约定，业主按其拥有的房屋建筑面积交纳物业管理服务费，带电梯住宅1.2元/月·平方米，潘国梁、陈美兰的房屋系带电梯住宅，故潘国梁、陈美兰自2013年1月1日起至2015年12月31日止尚欠物业管理服务费应为7737元；现安居物业公司主张潘国梁、陈美兰支付尚欠的物业管理服务费7773元的合理部分，予以支持；超过部分，不予支持；潘国梁、陈美兰辩称已缴纳物业费至2015年12月27日，但无法提供相应的票据凭证；该二人又抗辩称物业费应自其房产证领取之日起计算，但该主张与涉案的物业管理合同中的约定不符，也不符合法律规定，均不予采信。双方约定每月物业管理服务费交纳时间为当月的1日至10日，未能按约定标准和时间交纳费用的，从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，该滞纳金实为双方约定的逾期付款违约金。潘国梁、陈美兰拖欠物业管理服务费已构成违约，应按照约定承担支付逾期付款滞纳金的违约责任，安居物业公司主张上述拖欠的物业管理服务费应自逾期之日起按照月利率2%计算滞纳金，未超出合同约定的滞纳金范围，也符合法律的规定，理由正当，予以支持。潘国梁、陈美兰辩称安居物业公司管理不善，对其楼下堆积泥土不及时清理，拒缴物业管理服务费确事出有因，但经审查，该泥土为与潘国梁、陈美兰同一幢的三楼业主所堆放，且从照片中看有人正在清理，故对潘国梁、陈美兰的抗辩理由不予采信。另外，安居物业公司作为荔园小区的物业管理单位，在收取物业管理费的同时，应当按照合同约定为小区业主提供优质、满意的服务，尽可能在职责范围内满足业主的合理要求，并加强与业主的沟通，共同建设一个和谐、文明的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)第一款、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第六条(?javascript:SLC(96816,6)?)第一款、第七条(?javascript:SLC(96816,7)?)第（五）项、第十二条第四款之规定，判决：一、潘国梁、陈美兰应在本判决生效之日起十日内支付莆田市安居物业管理有限公司自2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费7737元及以每个月拖欠的物业费214.93元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算的滞纳金(自2013年1月1日起以每个月拖欠的物业管理服务费为基数，自当月的11日起至还清之日止按照按月利率2%计算，如2013年1月1日至2013年1月31日间拖欠的物业管理服务费214.93元的滞纳金自2013年1月11日起算至还清之日止，以此类推)。二、驳回莆田市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费93元，由莆田市安居物业管理有限公司负担3元，潘国梁、陈美兰负担90元。本院二审期间，陈美兰、潘国梁提供莆田市12345便民服务平台《关于违章搭建问题的投诉》一份，用于证实三层平台的绿化工程属于违章建筑，安居物业公司没有尽到履行物业服务合同第二章第四条的义务。安居物业公司质证认为，对证据的真实性、合法性由法院认定，认为该证据与本案没有关联性，物业公司没有执法权，且陈美兰、潘国梁反映的问题拱辰办执法人员正在处理。本院审查认为，安居物业公司并非行政执法部门，陈美兰、潘国梁提供的证据不能证实其所主张的事实，本院不予采信。经审理查明，陈美兰、潘国梁对一审认定的事实“之后，安居物业公司多次向潘国梁、陈美兰催交物业管理服务费，但潘国梁、陈美兰仍不履行支付自2013年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费7737元（179.11平方米×1.2元/月·平方米×36月≈214.93元/月×36月≈7737元）”有异议，认为安居物业公司事实上没有催缴，而且在2014年8月6日以后没有再续签协议，安居物业公司没有权利向陈美兰、潘国梁继续收取物业费；陈美兰、潘国梁对一审认定的其他事实没有异议。安居物业公司对一审认定的事实没有异议。对一审认定的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。本院认为:业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力,陈美兰、潘国梁以双方物业服务合同到期后没有同安居物业公司重新签订合同为由拒交物业费，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。陈美兰、潘国梁主张其已经交纳了至2015年12月27日止的物业费，但其二人没有提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。陈美兰、潘国梁在一审审理过程中未明确提出诉讼时效的抗辩，陈美兰、潘国梁不能以安居物业公司没有催缴为由而拒绝交纳物业费。安居物业公司在物业服务过程中存在的不足之处，也应注意加以改进。综上所述，陈美兰、潘国梁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费93元，由上诉人陈美兰、潘国梁负担。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年八月三十一日书 记 员  黄慧萍附注：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。