宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）宁01民终1479号上诉人（原审被告）：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：何建梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：白羽，宁夏浩晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：马莉娜，宁夏浩晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李世���，男，1990年12月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原审被告：中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地宁夏回族自治区银川市。负责人：张敏，该分行行长。委托诉讼代理人：马伟，男，1987年11月5日出生，回族，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和金凤公司）因与被上诉人李世恒商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初5810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人颐和房地产的委托诉讼代理人白羽、马莉娜，被上诉人李世恒，原审被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称建行宁夏分行）的委托诉讼代理人马伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人颐和金凤公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人延迟交付房屋的，经催告后三个月内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订的《银川市商品房买卖合同（预后）》第十二条明确约定，出卖人未按期交付房屋的，双方一致同意，买受人不解除合同，由出卖人按日向买受人支付全部房价万分之一点五的违约金。上诉人因受政府拆迁、市政配套工程、道路工程施工进度等第三方的影响，不能在约定的期限内交付房屋，但并非一审法院所认定的”无限度、无期限”的不交付。在被上诉人合同目的非无法实现的情况下，被上诉人并无解除合同的权利。综上，一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。被上诉人李世恒答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2015年10月11日，上诉人就延期交房作出说明，表明因受政府拆迁、市政配套、道路工程施工进度影响，该公司不能在约定的期限内交付房屋，预计金凤花园西区在2016年5月30日前完工、东区在2016年6月30日前完工，如未能按约定时间交付，该公司同意无条件退房。2016年9月25日，上诉人在微信公众号中表示，根据目前工期进度，9月30日可达到水电暖通畅。但截至目前，被上诉人所购房屋仍不具备交付条件。被上诉人多次要求解除合同遭上诉人拒绝。如此，上诉人已三次违约，被上诉人购房目的至今无法实现，现扔需要四处租房，却还要偿还因购买上诉人公司房屋产生的贷款。被上诉人于2016年9月30日起曾多次与上诉人交涉，询问何时能够交付所购买的房屋，上诉人给予的答复均是”不确定”或”不知道”。被上诉人已按合同约定履行了交付购房款的义务，上诉人应按合同约定履行交付房屋的义务。虽合同约定如上诉人未按约定时间交付房屋，被上诉人不解除合同，由上诉人向被上诉人支付违约金，但该项约定应当是在上诉人交付房屋具有可期待性。现不仅合同约定交房期限届满，上诉人另行承诺的交房日期也已届满，上诉人已多次违约，致使被上诉人购房目的一直无法实现。综上，一审���院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告建行宁夏分行述称，我行已经按照合同约定履行了放款义务，全面完整的履行了合同约定的各项义务，不同意解除合同。李世恒向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告颐和金凤公司签署的编号为XXXX00052765号《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告与被告颐和金凤公司、建行宁夏分行签署的编号为0190681号《个人住房（商业用房）借款合同》；3.被告颐和金凤公司偿还原告首付款111080.00元及首付款利息14043元（暂计至2016年11月18日），并偿还自2016年11月19日起至实际付清日的利息；4.被告颐和金凤公司偿还原告已向被告建行宁夏分行归还的相应贷款本金及利息，合计35747.94元（���截止到2016年11月6日）；5.被告颐和金凤公司向被告建行宁夏分行偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下自2016年12月6日起剩余贷款本金；6.诉讼费由被告颐和金凤公司负担。一审法院认为，2014年10月27日，原告与被告颐和金凤公司签署了编号为XXXX00052765的《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定被告颐和金凤公司将其开发的黄河西路与良田渠交汇处的××园预售于原告，原告应支付首期购房款111080元，余款257000元申请贷款支付；被告颐和金凤公司应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；被告颐和金凤公司未按约定时间交付的，原告不解除合同，被告颐和金凤公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。合同签订当日，原告按合同约定向被告颐和金凤公司支付首期购房款111080���，并与被告建行宁夏分行签署编号为XXXX40190681号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向该行借款257000元，并授权该行将借款划入被告颐和金凤公司名下账户；借款期限自2014年11月6日至2044年11月6日，还款方式为等额本息方式，原告以上述所购房屋提供抵押担保。同年11月6日，被告建行宁夏分行向原告发放贷款257000元，并转入被告颐和金凤公司账户内。至此，原告已将全部购房款支付给被告颐和金凤公司，并自2014年12月6日起，按月向被告建行宁夏分行偿还购房借款本息。2015年10月11日，被告颐和金凤公司就延期交房作出说明，表明因受政府拆迁、市政配套工程、道路工程施工进度的影响，该公司不能在约定的期限内交付房屋，预计金凤花园西区在2016年5月30日前完工、东区在2016年6月30日前完工，如未能按约定时间交付，该公司同意无条件退房。2015年12月31日，被告颐和金凤公司未按约定向原告交付房屋，原告要求解除合同遭拒。2016年9月25日，被告颐和金凤公司在微信公众号中表示，根据目前工期进度，9月30日可达到水电暖通畅。原告多次要求解除合同遭被告颐和金凤公司拒绝，引起本案诉讼。另查明，截止2016年11月6日，原告共向被告建行宁夏分行偿还购房借款本息35747.94元；庭审中，被告颐和金凤公司表示目前原告所购房屋仍不具备交付条件。一审法院认为，原告李世恒与被告颐和金凤公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行各自义务。原告已按合同约定履行了交付购房款的义务，被告颐和金凤公司即应按合同约定履行交付房屋的义务。虽合��约定如被告颐和金凤公司未按约定时间交付房屋，原告不解除合同，由被告颐和金凤公司向原告支付违约金，但该项约定应当是在被告颐和金凤公司交付房屋具有可期待性、未能交付的期限有一定限度的前提下成立，而不是无限度、无期限的不交付。现不仅合同约定交房期限届满，被告颐和金凤公司另行承诺的交房日期也已届满，截至目前原告所购房屋仍无法达到交付条件，原告购房的目的无法实现，不应再受该项合同条款所限，原告可依据合同法第九十四条行使解除权。故对原告的第一项诉请即解除其与被告颐和金凤公司签订的编号为XXXX400052765号《银川市商品房买卖合同（预售）》，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房抵押贷款合同的目的无法实现的，当事人请求解除抵押贷款合同的，应予支持。据此，对原告第二项诉请即解除其与被告颐和金凤公司、建行宁夏分行签订的编号为XXXX0190681的《个人住房（商业用房）借款合同》，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故上述两合同解除后，被告颐和金凤公司已收取的由原告直接支付的购房首付款应返还给原告；已收取的由被告建行宁夏分行转入的原告购房借款257000元中，原告已经偿还的贷款本金应返还给原告，对原告的相应诉请，依法予以支持；除此之外，被告颐和金凤公司还应赔偿原告因此产生的损失，故原告要求被告颐和金凤公司按年利率6.15%赔偿首付款利息，并承担已还贷款利息的主张，于法有据，所主张的利率适当，予以支持，其中首付款111080元产生的利息自2014年10月27日起暂算至2016年11月18日为14093元（111080元×6.15%÷365天×753天），原告主张14043元，法院照准；之后的利息继续计算，付至判决确定的给付之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告颐和金凤公司向被告建行宁夏分行返还原告未还贷款本息之请求，法院予以支持。对被告颐和金凤公司、建行宁夏分行相关答辩意见，法院不予采纳。被告颐和金凤公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告建行宁夏分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告李世恒与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司签订的编号为XXXX00052765号《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告李世恒与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行签订的编号为XXXX0190681的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李世恒返还购房首付款111080元，支付首付款利息14043元（已按年利率6.15%算至2016年11月18日），本息合计125123元；之后的利息继续计��，付至判决确定的给付之日止；四、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李世恒返还截止2016年11月6日原告李世恒已向被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还的贷款本息35747.94元；并返还2016年11月7日之后原告李世恒向被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还的贷款本息（具体数额以被告建行宁夏分行出具的还款明细清单为准）；五、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于判决生效后十日内向被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还原告李世恒《个人购房借款及担保合同》所欠的剩余贷款本息（具体数额以被告建行宁夏分行出具的欠款明细清单为准）。自被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行办理涉案房屋��押登记的涤除手续。案件受理费3265元，减半收取1632.5元，由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，上诉人颐和金凤公司上诉称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人延迟交付房屋的，经催告后三个月内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订的《银川市商品房买卖合同（预后）》第十二条明确约定，出卖人未按期交付房屋的，双方一致同意，买受人不解除合同，由出卖人按日向买受人支付全部房价万分之一点五的违约金的上诉理由��能成立，本院不予支持。且在2015年10月11日，上诉人颐和金凤公司就延期交房作出说明，表明因受政府拆迁、市政配套工程、道路工程施工进度的影响，该公司不能在约定的期限内交付房屋，预计金凤花园西区在2016年5月30日前完工、东区在2016年6月30日前完工，如未能按约定时间交付，该公司同意无条件退房的承诺。二审庭审中，上诉人就涉案房屋何时能够交付进行询问，上诉人明确说明无法确定交房时间。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3265元，由上诉人宁夏颐和金凤房地产���发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 军审 判 员  胡春燕代理审判员  杨 枚二〇一七年八月十日书 记 员  杨 婧