西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初10446号原告陶炜东，男，1985年12月19日出生，汉族，住湖北省大悟县，现住陕西省西安市高新区。委托代理人赵丹，女，1981年1月17日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。被告西安和成置业有限公司，住所地：陕西省西安市高新区太白南路高山流水·和城第5幢1单元2层10210号房。法定代表人金仲周，系该公司董事长。委托代理人慕丽，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人冯振涛，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告西安锦江物业服务有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区桃园南路85号16幢1单元11103室。法定代表人任利，系该公司总经理。委托代理人刘妍，该公司员工。原告陶炜东与被告西安和成置业有限公司（以下简称“和成公司”）、西安锦江物业服务有限公司（以下简称“锦江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶炜东及其委托代理人赵丹、被告和成公司的委托代理人慕丽、被告锦江公司的委托代理人刘妍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶炜东诉称，2014年9月1日，原告与被告和成公司签订商品房买卖合同，购买位于顶××新区××路高山流水和城第2栋1单元33层13302号房屋。合同签订后，原告对房屋进行了装修并实际入住。2015年10月，原告发现屋顶开始漏水，初步认定为屋顶防水工程存在瑕疵，属于房屋质量问题。原告立即通知小区物业，希望物业公司能够进行修复并赔偿房屋相关损失。但是物业公司一直推诿，经多次沟通，目前受损房屋仍没有得到任何修缮，原告的损失也一直未得到赔偿，且给原告的生活和工作造成了极大的负面影响。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告限期对原告所有房屋屋顶外部进行维修，排除对原告生活的妨碍；2、被告赔偿原告房屋内部因屋顶漏水造成的房屋维修费用5446元，按照原告要求进行修复；3、要求被告承担原告房屋内部因屋顶漏水的财产损失（床单/被套）共计500元；4、被告承担原告因本次事故造成的交通费用、误工费用及精神损失费共计6000元；5、本案的诉讼费由被告承担。被告和成公司辩称，被告已经对原告房屋屋顶外部进行了维修，故原告要求修复房屋外部的诉请无事实依据。涉案房屋屋顶只是轻微漏水而非漏水，导致墙面有约成年人手掌大小一些水渍，也不可能导致原告的床单被套损失。被告的工程部就水渍部分提出为原告重新粉刷修复，但是原告坚决拒绝被告的修复，反而要求被告赔偿1万多元的损失费。关于原告主张的赔偿问题，首先，原告提交的没有盖章和时间的预算书，无法证明屋顶修复所花费用。其次，根据原告提供的证据中装修合同中房屋装修的保修期为5年，漏水一事亦在保修范围内，原告的房屋在顶楼，顶楼的防水本身与其他有所区别，故原告的装修本身存在质量问题，其装修公司也应该对漏水承担责任，被告不应承担全部责任。此外，原告的次卧屋顶渗水部位与灯具有一定的距离，原告时隔九个月之后，称灯具上有锈渍，故灯具的污渍与九个月前的渗水更是无直接因果关系。此外，原告也未向被告反馈其床单、被套因渗水造成损失，而是时隔一年之后才提出，同时即便是渗水，也不可能达到无法清洗，完全无法使用的地步。综上，原告的诉请与房屋渗水无直接因果关系，所有诉请均无事实和法律依据，请法院依法查明事实，驳回原告的诉请。被告锦江公司辩称，其公司不同意原告的诉请。其公司一直履行沟通联系的义务，在业主欠费的情况下，也履行了服务的义务。但业主的诉请并非物业公司单方能替开发公司决定。此外，屋面的防水保质期为5年，防水层的铺设是属于隐蔽工程，光靠物业肉眼的检查和巡查是无法发现防水层和落水斗是否脱落，只能依靠业主报修进行核实。经翻查以前的维修记录得知，2015年10月9日下午14点51分，其公司接到了业主报称其居住的房屋屋顶漏水，客服人员立刻联系和成公司进行现场查看，因室内无人无法进到房间里查看。17点06分，工作人员回复业主。2015年10月11日，物业客服人员继续跟进漏水事件处理，下午16点40分回复业主，第二天会安排区域的楼管人员和合成公司的人员一起进行处理。10月30日下午15点40分，再次回复业主天晴后给予处理，11月2日早上9点和成公司联系物业公司，其公司遂于9点53分通知业主于11月3日对该户进行房屋渗漏修复需家中留人。11月3日修复完成。11月8日，业主反馈信息称屋顶渗漏修复完成，但屋内顶部水渍需要修复，9点回复业主已告知和成公司，和成公司回复尽快联系业主修复。2015年12月18日到2016年5月21日期间，其公司的客服主管一直联系催促维修事宜，但和成公司反馈业主除了修复之外，还有一些赔偿要求，其公司无法满足。但自此原告开始欠付物业费等，自2016年1月1日截止到12月9日，该户欠物业费、垃圾费、电梯费共计2668.4元、2015年至2016年的公摊电费319元，合计2987.4元。综上，不同意原告的赔偿请求。经审理查明，2014年9月1日，原告与被告和成公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：X14089737），约定由原告购买位于西安市高新区太白南路高山流水·和城第2幢1单元33层13302号商品房（以下简称：涉案房屋），房屋建筑面积123.65平方米，房屋总价款778995元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件六第五条约定，出卖人交付买受人的房屋如在工程质量保修期内出现质量问题，出卖人仅负责维修其达到约定标准，不做任何经济补偿和补助。2014年9月29日，原告与被告锦江公司签订《前期物业服务合同》，约定原告同意并接受锦江公司负责涉案房屋的物业管理。该合同约定，锦江公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部分的维修、养护和管理。上述合同签订后，原告支付全部购房款，被告按照约定交付房屋。2014年10月15日，原告与案外人陕西峰光无限装饰工程有限责任公司签订《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修。之后，原告实际入住涉案房屋。2015年10月9日，原告向被告锦江公司电话报知涉案房屋屋顶漏水，物业公司立即联系被告和成公司次日进行查看。后经原被告三方查看，因涉案房屋位于顶层，顶层落水斗生锈与防水材料分离导致涉案房屋渗漏。2015年11月28日，涉案房屋外部修复完毕，但涉案房屋内顶部墙面并未修复处理。此后，原告与被告和成公司就涉案房屋内部修复费用多次协商无果，故原告诉至本院。庭审中，原、被告均承认漏水发生在保修期内，涉案房屋的外部已经修复完毕，而涉案房屋内部的渗漏并未修复。原告主张房屋维修费为5446元，提交案外人峰光无限装饰工程有限公司出具的《和成维修决算书》及受损部位的照片，还另主张床单损失500元，仅提供床单的照片，而主张交通费、误工费及精神损失共计6000元，并未提供证据予以佐证。二被告对上述证据均不予认可，认为原告提交的决算书不能证明实际维修的费用。经本院询问，原告就房屋内部的渗漏修复费用不申请鉴定，认为装修公司的报价足以证明其损失，此外，原告坚持以商品房买卖合同关系主张。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《家庭居室装饰装修工程施工合同》、《和成维修决算书》、照片、前台日工作记录、证人证言等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告作为买受人已经向被告履行了付款义务，被告理应按照法律规定和合同约定向原告按期交付符合交付条件的房屋。本案中的争议焦点为二被告是否承担修复责任及如何承担赔偿责任。首先，原告与被告和成公司之间为商品房买卖合同关系，与被告锦江公司之间为物业服务合同关系，而本案原告以商品房买卖合同主张被告修复和赔偿，故原告要求被告锦江公司承担责任，缺乏合同依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，原、被告均认可漏水发生在保修期内，涉案房屋的外部已经修复完毕，故原告要求被告限期对房屋屋顶外部进行维修，以排除对原告生活的妨碍，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张的维修费5446元，虽原告并未提交修复费用的相关票据，但结合双方的陈述、渗漏部位的照片，考虑到涉案房屋因质量问题发生渗漏后，屋顶内部部分地方的确出现裂缝，至今尚未修复也属客观事实，本着司法便民的诉讼目的，参考原告提交的维修决算书，予以酌定为3000元。而原告主张被告承担床单损失500元，交通费、误工费及精神抚慰金6000元，并无证充分据予以佐证，且该主张也不符合双方的合同约定，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告西安和成置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陶炜东修复费用3000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陶炜东的其他诉讼请求。本案案件受理费99元，由被告西安和成置业有限公司承担50元，原告承担49元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  李 真人民陪审员  王亚兰二〇一七年八月三十一日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达