福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初9744号原告：齐浩楠，女，1995年1月15日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：曹海洲，福建自晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖丽华，福建自晖律师事务所律师。被告：王培凤，女，1974年1月2日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托诉讼代理人:丁延军，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人:江玲，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告齐浩楠与被告王培凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐浩楠的委托诉讼代理人曹海洲、赖丽华，被告王培凤的委托诉讼代理人丁延军、江玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐浩楠向本院提出诉讼请求：1.王培凤赔偿齐浩楠损失8074.7元（按照王培凤已收取的厦门市湖里区金钟路11号1105单元房产自2017年4月28日至2017年9月9日期间的租金标准计算）；2.王培凤向齐浩楠移交押金1400元。事实和理由：2017年3月4日，齐浩楠与王培凤签订了一份《房产居间买卖协议书》，约定王培凤将位于厦门市湖里区金钟路11号1105单元的房产出售给齐浩楠，由于该房产处于出租状态，故在《房产买卖居间协议书》第6条约定自王培凤收到全部购房款之日起，由齐浩楠与承租人继续履行原租赁合同，租金由齐浩楠收取等。2017年4月28日，齐浩楠向王培凤支付完毕全部购房款75万元。另外，在王培凤与承租人黄惠清签订的房屋租赁合同书中，约定黄惠清租赁王培凤包含讼争房产等10套房屋，按此标准，讼争房产的租金是1863.4元/月，另外王培凤还收取了10套房产的租房押金14000元。2016年6月13日，王培凤为了私利，提前收取上述10套房产2017年3月至9月的租金95033元，实收租金与约定租金的差额作为王培凤提前收租的资金占有使用费。根据双方合同约定，王培凤应将其收到购房款之后的租金及押金移交给齐浩楠，故提起本案诉讼。王培凤辩称，齐浩楠存在逾期支付购房款的违约行为，根据约定其应在签约当日一次性支付购房款75万元，但其实际上直至2017年4月28日才付清该购房款；讼争合同并未约定交房之前已经收取的购房款应归齐浩楠所有，也无证据证明王培凤已实际收取承租人的押金，因此其诉讼请求并无事实依据；另，王培凤于2016年6月收到的95033元租金系包括讼争房屋在内10套房屋（10套房屋每月租金为18634元，无法区分讼争房屋的租金标准）自2017年3月起的租金，根据约定10套房屋半年的租金应为111804元，故前述收取的租金尚不足以支付至2017年9月的租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月4日，齐浩楠（乙方）与王培凤（甲方）签订了一份《房产居间买卖协议书》，约定由乙方向甲方购买位于厦门市湖里区金钟路11号1105单元房产，建筑面积42平方米，购房款共计75万元，签约当日支付定金5万元，2017年3月4日前支付60万元（含定金），余款15万元由乙方向银行申请商业贷款，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲方应于收到全部购房款时将房屋交付给乙方使用。合同第六条约定上述房产处于出租状态，甲方保证承租人已放弃优先购买权，自收到全部购房款日起，由乙方与承租人继续履行原租赁合同，租金由乙方收取。合同签订后，齐浩楠于2017年4月28日已向王培凤付清全额购房款。另查明，王培凤、王永顺（甲方）与案外人黄惠清（乙方）于2012年8月19日签订了一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将厦门湖里万达D3#1105-1114共10套房屋（包括讼争房屋）出租给乙方，建筑面积约43平方米/套，租赁期限自2012年9月10日起至2017年9月9日止，两年内租金为14000元/月，此后每年租金递增10%，2016年9月10日起租金为18634元/月，乙方应每六个月向甲方交付当年对等半年度租金，首期租金于签订租赁合同时交付，余期租金应在下个半年度前七日付清；合同签订之日，乙方向甲方交付租金14000元作为押金，合同期满且乙方交清租赁期间应交一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。2016年6月13日，黄惠清向王培凤支付了前述租赁合同项下95033元租金，并在转账说明处载明为“万达2017年3月至9月房租”。审理中，齐浩楠提交一份黄慧清的《申明》，载明其已于2016年6月13日向王培凤支付2017年3月至2017年9月份的租金共计95033元。王培凤质证认为，对《申明》真实性有异议，内容属证人证言，应出庭接受质询。本院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。讼争合同第六条约定“自收到全部购房款日起，由乙方与承租人继续履行原租赁合同，租金由乙方收取”，因此全部购房款支付之日起讼争房屋的相关租金即应归齐浩楠所有，现齐浩楠已于2017年4月28日付清购房款，故自该日起的房屋租金应归其所有。黄惠清于2016年6月13日向王培凤支付了95033元租金，王培凤确认该款项系2017年3月起的租金，结合双方租赁合同约定的计租日期，该款项可认定为系2017年3月10日起的租金，根据合同约定的18634元/月的租金标准，该款项足以支付至2017年8月12日的租金。齐浩楠虽主张王培凤因提前收取租金，与黄惠清合意将六个月租金减少为95033元，差额部分作为其提前收租的资金占有使用费，但齐浩楠所提交《申明》系黄惠清单方陈述，无法证明其该项主张，故本院不予采信。综上，本院认定王培凤已收取包括讼争房屋在内10套房屋自2017年3月10日至2017年8月12日期间的租金95033元。鉴于黄惠清与王培凤在《房屋租赁合同书》中并未约定讼争房屋的租金标准，且约定10套租赁房屋面积均约为43平方米，故本院认定讼争房屋自2016年9月10日起的租金标准为1863.4元/月（18634元/月÷10套），因此王培凤已收取讼争房屋自2017年3月10日至2017年8月12日期间的租金9503.3元。根据讼争合同第六条约定，讼争房屋自2017年4月28日起的租金应归齐浩楠所有，故王培凤应将其已收取的讼争房屋自2017年4月28日起至2017年8月12日期间的租金退还给黄惠清，合计为6584元。齐浩楠并未举证证明王培凤已经收取或放弃了2017年8年13日起的租金，故无权要求其退还或赔偿该部分租金。另，齐浩楠亦未举证证明王培凤实际收取了相应押金，故对其要求移交押金之诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、王培凤于本判决书生效之日起十日内退还齐浩楠租金6584元；二、驳回齐浩楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王培凤负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （王瑛）二〇一七年八月三十一日代书记员（ 周月娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。