福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0581民初2376号原告：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市。负责人:施能升，该支行行长。委托诉讼代理人：黄清波，男，该支行员工。被告：余军，男,1975年12月7日出生，汉族，住湖北省公安县。被告:赵光红，女，1978年10月21日出生，汉族，住湖北省公安县。被告：石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司,住所地福建省石狮市。法定代表人：XXX，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡晓迎，女，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司石狮支行（以下简称工行石狮支行）与被告余军、赵光红、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司（以下简称黄金海岸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行石狮支行的委托诉讼代理人黄清波、被告黄金海岸公司的委托诉讼代理人蔡晓迎到庭参加诉讼，被告余军、赵光红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行石狮支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告工行石狮支行与被告余军、赵光红及黄金海岸公司签订的编号为[X行(石狮)支行（X）年（一手贷XXX）号]的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告余军、赵光红立即偿还结欠原告工行石狮支行的贷款本金879,662.05元及截至2017年4月29日的利息、罚息、复利合计17,225.50元（本息合计896,887.55元）及自2017年4月28日起至实际还款之日按合同约定的标准计算的一切利息、罚息、复利；3.判令被告余军在判决生效之日起1个月内到房地产管理部门办理址于XXX单元的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告工行石狮支行。否则，原告工行石狮支行有权代余军、赵光红到房地产管理部门办理址于XXX单元房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告工行石狮支行，因此产生的费用由被告余军承担。抵押权设定后，原告工行石狮支行有权以被告余军名下的址于XXXX单元的房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4.对XXX单元的房地产如未能办妥正式抵押手续的，并由此给原告工行石狮支行造成损失的，被告余军应对原告工行石狮支行承担足额赔偿；5.判令在址于XXX单元的房产抵押权人设定为原告工行石狮支行之前，被告黄金海岸公司对以上第二项诉讼请求承担连带保证责任；6.判令本案的一切费用由三被告承担。诉讼过程中，原告工行石狮支行向本院申请撤回第一项、第四项诉讼请求。事实和理由：被告余军、赵光红及黄金海岸公司于X年10月18日与原告工行石狮支行签订编号为[XX行(石狮)支行（X）年（一手贷XXX号]的《个人购房借款/担保合同》，被告赵光红于2012年10月18日签订《共同偿还贷款确认书》确认为共同还款人。借款合同约定:贷款金额为人民币132万元整；贷款期限为10年；还款方式为按月等额本金还款法(按月计息);执行贷款年利率为基准年利率下浮5%（如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行）；逾期（包括被宣布提前到期）罚息利率在执行年利率基础上加收30%计收罚息、复利；被告余军提供址于XXX单元的房产作为抵押担保并于2012年10月29日在石狮市房产登记交易中心依法办理按揭登记手续；保证人黄金海岸公司承担阶段性连带责任保证，即保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用承担连带保证责任，但在满足约定的正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用承担连带保证责任，且保证人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2012年10月29日，原告工行石狮支行依合同约定发放给被告余军贷款人民币132万元整，借款到期日为2022年10月29日，原告将借款依合同约定转入被告黄金海岸公司帐户。该笔贷款于2014年2月28日起开始发生违约，经催收只偿还部份逾期本息，至2017年2月28日已经连续违约4期,违约金额为本金41,875.07元,欠息10,319.67元。被告余军、赵光红及黄金海岸公司经多方催促偿还逾期本息均未果,已影响到原告工行石狮支行个人贷款的安全。原告工行石狮支行依据借款合同条款，于2017年3月6日宣布编号为[XX行(石狮)支行（X）年（一手贷XXX）号]的《个人购房借款/担保合同》项下的贷款提前到期,并要求被告余军、赵光红及黄金海岸公司于2017年3月16日前归还全部贷款本息,但三被告拒不偿付已宣布提前到期的贷款本息。该笔贷款设定的抵押物[即址于石狮市XXX单元的房产]至今未能办妥正式抵押登记手续，被告余军应在判决生效之日起30日内到房地产管理部门办理该房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告工行石狮支行；如未能办妥正式抵押登记手续给原告工行石狮支行造成损失的，被告余军应对原告工行石狮支行足额赔偿;因条件未成就,被告黄金海岸公司应承担连带保证责任。该笔贷款截止2017年4月29日已还本金440,337.95元,利息264,548.26元，结欠本金余额879,662.05元，积欠利息17,225.50元,应自2017年3月17日起按约定罚息利率标准计算罚息，自2016年11月30日起按约定的标准计算复利,直至还清全部本息。被告黄金海岸公司辩称，1.其为被告余军提供的担保为阶段性连带担保，保证期间至案涉房产抵押登记手续办妥且原告工行石狮支行收到他项权证之日，目前，案涉房产已经具备办理房地产权证的条件，被告黄金海岸公司亦已向被告余军发出办理案涉房产产权证的书面通知，但被告余军迟迟未前往办理;2.被告余军、赵光红提供了其名下的房产作为讼争借款的抵押担保物，因此，原告工行石狮支行应首先就被告余军、赵光红提供的案涉房产进行折价、拍卖或变卖所得款项优先受偿，以实现债权；如人民法院判决原告工行石狮支行在办理正式抵押登记手续之前可就案涉房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，被告黄金海岸公司的阶段性担保责任的解除条件实际上已经成就，无需再承担保证责任。被告余军、赵光红未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告余军、赵光红未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。本院经审理查明认定的事实与原告工行石狮支行诉称的事实一致。本院认为，原、被告各方签订的《个人购房借款/担保合同》《共同偿还贷款确认书》是当事人的真实意思表示，内容于法无悖，依法有效。各方当事人均应依约履行相应义务，被告余军、赵光红向原告工行石狮支行申请贷款，原告工行石狮支行依约足额发放了借款，被告余军、赵光红未依约还款付息显属违约，应承担相应违约责任。故原告工行石狮支行有权要求被告余军、赵光红偿付尚欠的借款本金及至还款之日止的利息、罚息和复息。被告余军自愿以其预购的石狮市XXX单元房产作为讼争借款的抵押担保物并办理了按揭登记，但讼争抵押房产的按揭登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前,原告工行石狮支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房产办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对讼争房产的处分,而非对讼争房产享有现实抵押权。基于按揭登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权按揭登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的XXX单元房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人余军怠于办理以致抵押权设立登记未完成，故购房人余军负有协助办理抵押登记的义务，被告黄金海岸公司应督促其办理。本院酌定被告余军应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人余军若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人工行石狮支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人工行石狮支行对不动产优先受偿权。理由如下：其一，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其二，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其三，抵押权按揭登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权按揭登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产的优先受偿权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人工行石狮支行有权处分购房人余军于商品房买卖合同项下的合同权利，而余军取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工行石狮支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人工行石狮支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。原告工行石狮支行与保证人黄金海岸公司在《个人购房借款/担保合同》约定保证人黄金海岸公司承担的是阶段性连带责任保证，并约定“保证人对在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，在抵押权未能依登记而设立情况下，黄金海岸公司的保证期间延续，保证责任尚未免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人黄金海岸公司在承担保证责任后，有权向债务人余军、赵光红追偿。在追偿过程中，若债权人工行石狮支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还保证人黄金海岸公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，再有余款的应退还被告余军、赵光红。综上所述，原告工行石狮支行的诉讼请求可以成立的，本院依法支持，依据不足的，本院予以驳回。被告余军、赵光红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告余军、赵光红应于本判决生效后立即偿付原告中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金879,662.05元及截至2017年4月29日的利息、罚息、复利17,225.50元,并按合同约定及中国人民银行有关规定计付自2017年4月30日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利;二、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司对被告余军、赵光红的上述债务承担连带保证责任，被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司承担保证责任后,有权向被告余军、赵光红追偿;三、被告余军应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司石狮支行办理XXX房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国工商银行股份有限公司石狮支行，被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司应督促被告余军并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司的保证责任终止；四、上述房产抵押登记办妥后，原告中国工商银行股份有限公司石狮支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的主债权优先受偿；五、原告中国工商银行股份有限公司石狮支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告余军、赵光红；六、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告余军、赵光红追偿；七、驳回原告中国工商银行股份有限公司石狮支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12768元，由原告中国工商银行股份有限公司石狮支行负担100元，由被告余军、赵光红、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司共同负担12668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  叶 青代理审判员  蔡国胜人民陪审员  王熊熊二〇一七年八月三十一日书 记 员  杨慧玲附：引用法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。