北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5388号上诉人（原审原告）：苏东风，男，1982年9月21日出生。上诉人（原审原告）：范春萍，女，1974年2月13日出生。委托诉讼代理人：徐丽华，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟天放，北京市两高律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京东方龙泉装饰砖有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路177号。负责人：高文革，清算组组长。委托诉讼代理人：邵思，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市门头沟区龙泉镇滑石道村村民委员会，住所地北京市门头沟区门头沟路144号。负责人：朱连月，村主任。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。原审第三人：北京市门头沟区龙泉镇人民政府，住所地北京市门头沟区门头沟路21号。负责人：张伟，镇长。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张甲利，北京周玉顺律师事务所实习律师。上诉人苏东风、范春萍因与被上诉人北京东方龙泉装饰砖有限公司（以下简称东方龙泉公司）、北京市门头沟区龙泉镇滑石道村村民委员会（以下简称滑石道村委会）、原审第三人北京市门头沟区龙泉镇人民政府（以下简称龙泉镇政府）确认合同无效纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏东风、范春萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我们一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.职工宿舍性质为集资建房，是东方龙泉公司向其上级单位请示并与龙泉镇政府和滑石道村委会协商的结果，经过龙泉镇政府的批准，属于特殊历史条件下的房屋，虽然没有产权证，但并非违建，具有房屋所有权；2.东方龙泉公司与苏东风之间的租赁合同约定服务满五年后所有收益归苏东风所有，所以苏东风、范春萍对于宿舍房屋享有所有权；3.东方龙泉公司与滑石道村委会签订的《解除承租合同协议书》第四条，处分了苏东风、范春萍享有所有权的房屋，违反合同法第51条的规定，构成无权处分且未经权利人追认，因此是无效的；4.东方龙泉公司和滑石道村委会对房屋所有权属于苏东风、范春萍是明知的，《解除承租合同协议书》第四条并未明确指出如何给个人补偿，且房屋评估价格特别低，可以证明东方龙泉公司与滑石道村委会存在恶意串通。东方龙泉公司辩称，我公司与苏东风之间是房屋租赁合同关系，房屋所有权人是我公司。诉争房屋在村集体土地上建设，且未经审批，苏东风、范春萍不是诉争房屋的所有权人。苏东风、范春萍要求滑石道村委会以及龙泉镇政府按照门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案对于诉争房屋予以重新评估的主张，与确认合同无效并不是同一法律关系，不应在同案中审理。且争议房屋并非住宅，不适用门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案。同意一审判决，不同意苏东风、范春萍的上诉请求及理由。滑石道村委会辩称，1.滑石道村委会和东方龙泉公司之间的租赁合同约定的租赁土地是农村工业用地，由东方龙泉公司进行工业开发，上面的所有建筑都是非住宅，不应当按照住宅房屋补偿；2.东方龙泉公司非法向职工集资建房，该行为我村委会不知情且不认可；3.我村委会和东方龙泉公司签订《解除承租合同协议书》是依据我们之间存在的租赁合同，我村委会只向东方龙泉公司进行补偿。苏东风、范春萍与东方龙泉公司关于职工宿舍的问题，应该依据其之间的租赁合同进行处理，苏东风、范春萍无权主张我村委会和东方龙泉公司合同中的权利义务；4.我村委会按照国家规定向东方龙泉公司支付7800万元补偿款，其中包括职工宿舍的补偿，至于7800万元如何向苏东风、范春萍进行补偿或赔偿，与我村委会无关。苏东风、范春萍的诉讼请求已超出我村委会的权利义务关系范围。同意一审判决，不同意苏东风、范春萍的上诉请求及理由。龙泉镇政府述称，1.苏东风、范春萍对诉争房屋不享有所有权，因此不存在无权处分的问题：（1）对物享有所有权是以物合法存在为前提，本案的职工宿舍没有取得相应的审批手续，其存在是违法的，（2）按照法律规定，房屋所有权证取得时才享有房屋的所有权，苏东风、范春萍未取得诉争房屋的所有权证，所以其对职工宿舍不享有所有权；2.《解除承租合同协议书》不存在恶意串通：（1）东方龙泉公司和滑石道村委会针对土地租赁合同，协商一致签订《解除承租合同协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定。滑石道村委会针对承租土地上的所有地上物按照评估价格依法给予补偿不存在恶意；（2）地上物的价格是拆迁过程中由第三方评估机构依据评估规则作出的，不是东方龙泉公司和滑石道村委会之间的主观意愿，评估结果不能证明东方龙泉公司和滑石道村委会存在恶意。此外，苏东风、范春萍要求重新进行评估作价并进行安置的诉求与确认合同无效不是同一法律关系，也不属于民事诉讼的范围。同意一审判决，不同意苏东风、范春萍的上诉请求及理由。苏东风、范春萍向一审法院起诉请求：1.确认东方龙泉公司与滑石道村委会签订的《解除承租合同协议书》第四条涉及集资房的补偿条款无效；2.要求滑石道村委会与龙泉镇政府按照《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》的规定，重新对争议房屋进行评估作价并予以安置。一审法院认定事实：2003年，滑石道村委会（甲方）与东方龙泉公司（乙方）、龙泉镇政府（丙方）订立《协议书》，约定乙方建设及经营用地采取租赁方式，租赁年限为50年，自2003年1月1日起至2052年12月31日止，租赁费用为每亩年租金6142.9元，每年共43万元，租赁面积约70亩，租赁费支付方式为分两次平均支付当年土地租赁费，即6月30日前及12月31日前；租赁期内，乙方随时有权按国家政策征用该宗地块，甲方应积极配合不得阻挠，并同意给予乙方国家政策范围内最低标准的土地补偿价格；丙方同意作为甲方履行本协议责任与义务的保证人。2007年9月19日，东方龙泉公司（甲方，出租方）与苏东风（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方为解决单位职工的住宿问题，在甲方厂区内建设“独身”宿舍，宿舍于2007年12月20日前竣工；乙方系甲方单位职工，并与甲方签订期限为5年的劳动合同；宿舍座落为厂区内东部，宿舍建筑面积为66.7㎡，宿舍用途为居住，宿舍性质为暂无产权；租赁期限五年，自2007年12月起至2012年12月30日止；租赁期限内租金总计为捌万元；甲方应于2007年12月20日前向乙方交付宿舍；由于乙方原因提前解除劳动合同的（集团公司内部调转除外），甲方有权解除本合同，收回宿舍，乙方已支付甲方的租金按乙方未服务年限一年扣除1.6万元（不足一年的按一年计算），乙方按劳动合同约定期满后，宿舍的所有收益均归乙方所有，如乙方不要收益，甲方全额退还乙方已支付的全部租金，收回宿舍；乙方应按合同约定向甲方支付租金；因不可抗力、城市规划、政府有关法律法规等原因造成宿舍无法建设时，双方互不承担责任，乙方已支付甲方的费用，甲方应当退还乙方；在五年内由于因不可抗力、城市规划、政府有关法律法规等原因造成宿舍无法居住时，由甲方承担一切风险。同年，东方龙泉公司建盖职工宿舍，未办理审批手续，苏东风、范春萍等职工入住至今。2013年9月23日，范春萍与苏东风达成协议书约定：“经苏东风、范春萍双方协商一致同意，购买的北京东方龙泉装饰砖有限公司的单身宿舍楼五单元501室，为夫妻共同财产。夫妻双方签字生效”。范春萍、苏东风在该协议书上签字，北京东方龙泉装饰砖有限公司盖章。2015年12月1日，东方龙泉公司出具《证明》，内容为“2007年东方龙泉公司为稳定员工工作，经滑石道村委会同意，由员工出资8万元，公司承担建材，共同建造该房屋，平整土地建设为7个单元28户家属楼，每户面积为67平方米，当年入住，至今八年有余。单位与员工约定，员工在单位服务满5年后（到2012年9月），房屋的所有收益均归员工所有。特此证明。”因涉案房屋及土地被列入征收范围，龙泉镇政府作为征收实施单位对在征收范围内的房屋及附属物实施征收。2016年10月28日，滑石道村委会（甲方）与东方龙泉公司（乙方）签订《解除承租合同协议书》，约定：一、乙方同意收到甲方书面解除承租协议通知及本协议约定的全部补偿款之日起解除双方租赁关系；二、乙方于本协议签订之日起第一笔补偿款人民币2000万元到位后完成除28户员工宿舍外的包括设备、工厂等全部搬迁（暂不含场地的堆砖等），将所承包的除涉及员工宿舍外房屋及地上物交给甲方（受第三方阻拦不计入搬迁期限）。若乙方逾期未完成本条款约定搬迁，甲方有权自主收回地上物，此等情形发生时，乙方不得向甲方主张任何补偿，乙方还应承担由此给甲方造成的损失。甲方在拆迁补偿款到账规定之日内支付乙方拆迁补偿款，如违约应按本协议约定拆迁补偿款项总额的日千分之五进行补偿；三、甲方支付乙方各项拆迁补偿款7800万元（含税，税款由甲方在补偿时代扣代缴，税款额以税务机关征收标准计算所得为准）；四、由于乙方在租赁土地内建有部分宿舍用于28户员工居住，甲方上述补偿款7800万元包含职工宿舍的补偿款；五、……；六、双方关于所有拆迁补偿款事宜，均以本协议为准，除本协议约定的事项外，双方再不得提出其他额外请求，本协议履行完毕后，双方再无其他争议和纠纷……。审理中，苏东风、范春萍主张职工宿舍的性质属于住宅，当时出资八万元属于集资建设，故所有权应归其所有。东方龙泉公司主张与苏东风签订的系《房屋租赁合同》，并未明确房屋的性质及所有权归属，员工交纳的八万元属于租金，所有权仍归东方龙泉公司。一审法院认为：关于原告的诉讼主体是否适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的相关规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，根据查明的事实，东方龙泉公司自滑石道村委会处租赁该村的土地，苏东风、范春萍居住在东方龙泉公司建盖的职工宿舍内，现上述职工宿舍所在土地被列入征收范围。因东方龙泉公司与滑石道村委会签订的《解除承租合同协议书》涉及职工宿舍的补偿问题，苏东风、范春萍与本案有利害关系，其有权利提起本案诉讼，故东方龙泉公司、滑石道村委会等以苏东风、范春萍的诉讼主体不适格的抗辩意见，法院不予采信。关于诉争合同的效力。涉案房屋占用土地系滑石道村集体土地，东方龙泉公司与滑石道村委会曾签订《协议书》，约定东方龙泉公司采取租赁的方式建设及经营用地，双方系租赁关系，东方龙泉公司并未取得土地所有权，且东方龙泉公司建设职工宿舍未经审批，苏东风、范春萍非涉案房屋的所有权人，故滑石道村委会就全部地上物的补偿问题与东方龙泉公司签订《解除承租合同协议书》并无不当，苏东风、范春萍认为《解除承租合同协议书》系无权处分的抗辩意见，法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案中，东方龙泉公司在租赁自滑石道村委会的土地上建盖职工宿舍，现诉争土地被列入征收范围，其公司与滑石道村委会签订《解除承租合同协议书》，苏东风、范春萍主张《解除承租合同协议书》存在恶意串通、合同无效的情形，证据不足，法院不予支持。苏东风、范春萍要求滑石道村委会与龙泉镇政府按照《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》的规定，重新对争议房屋进行评估作价并予以安置的诉讼请求，不属于人民法院民事案件受案范围，法院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，一审法院判决：驳回苏东风、范春萍的诉讼请求。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，滑石道村委会与东方龙泉公司签订《解除承租合同协议书》第四条约定内容为“由于乙方在租赁土地内建有部分宿舍用于28户员工居住，甲方上述补偿款7800万元包含职工宿舍的补偿款”。苏东风、范春萍认为上述条款构成无权处分、恶意串通，要求确认该条款无效，苏东风、范春萍应当就该条款处分其享有的财产、无权处分导致合同无效，以及滑石道村委会与东方龙泉公司就该条款的签订存在共同主观恶意并实际损害了其利益，承担举证证明责任。首先，依据《中华人民共和国合同法》第174条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，无权处分并非确认有偿合同无效的法定理由，故对于苏东风、范春萍以在缔约时东方龙泉公司对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的上诉理由，本院不予支持。其次，《解除承租合同协议书》为滑石道村委会与东方龙泉公司针对《协议书》中约定的土地租赁合同关系解除的相关约定。东方龙泉公司作为承租人，依据《协议书》取得了使用土地的权利。在土地租赁合同解除过程中，滑石道村委会与东方龙泉公司经过协商一致，就合同解除、土地腾退及相关补偿问题达成一致意见。《解除承租合同协议书》第四条内容为补偿款所包含的范围，目的在于排除东方龙泉公司就职工宿舍另行主张补偿，而并非将职工宿舍由东方龙泉公司向滑石道村委会转让的约定。故该项约定并非处分行为，亦不构成无权处分。第三，苏东风、范春萍基于其与东方龙泉公司之间的《房屋租赁合同》约定，居住使用诉争房屋，并在劳动合同约定期满后，取得宿舍的“所有收益”。但诉争的宿舍系建设在基于东方龙泉公司依据租赁关系取得的集体土地上，建设过程未经过合法审批手续，苏东风、范春萍所取得的“收益”并非所有权。苏东风、范春萍所持《解除承租合同协议书》第四条处分了其对房屋的所有权，缺乏法律依据。第四，苏东风、范春萍并未提供证据证明，滑石道村委会与东方龙泉公司就签订《解除承租合同协议书》第四条，存在损害其利益的主观恶意并进行了串通。且宿舍楼的评估价格系在龙泉镇政府的征收过程中确定，并非由《解除承租合同协议书》确定，故宿舍楼的评估价格是否过低的理由，不能证明滑石道村委会与东方龙泉公司之间签订《解除承租合同协议书》时的主观状态。因此，对于苏东风、范春萍所持滑石道村委会与东方龙泉公司存在恶意串通的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，苏东风、范春萍的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由苏东风、范春萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年八月二十一日书记员 赵梦芸