江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初5722号原告(反诉被告)：范竑,男,1970年1月8日出生,汉族，住上海市闸北区。原告(反诉被告)：唐慧芬,女,1976年7月18日出生,汉族，住上海市闸北区。原告(反诉被告)：范之衍,男,1999年7月6日出生,汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：李潜，上海市宝生律师事务所律师，共同代理上述三原告。被告(反诉原告)：首创青旅置业（昆山）有限公司，统一社会信用代码91320583596903162G，住所地江苏省昆山市锦溪镇百胜路508号。法定代表人：胡卫民，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕璐，江苏闻贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，江苏闻贤律师事务所律师。原告（反诉被告）范竑、唐慧芬、范之衍诉被告（反诉原告）首创青旅置业（昆山）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审判。审理过程中，被告首创青旅置业（昆山）有限公司依法提起反诉。本院于2017年6月1日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2017年6月28日对本案再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范竑、唐慧芬、范之衍共同委托诉讼代理人李潜、被告（反诉原告）首创青旅置业（昆山）有限公司的委托诉讼代理人吕璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）范竑、唐慧芬、范之衍向本院提出诉讼请求：1、被告履行合同，交付XX小区XX幢XX号房屋并办理入住手续；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年10月13日签署了《昆山市商品房购销合同》一份，由原告购买被告开发的XX小区XX幢XX号房屋。合同生效后被告于2016年3月24日向昆山市人民法院提起诉讼，要求法院确认原被告双方签订的《昆山市商品房购销合同》于2016年3月5日解除。后昆山市人民法院判决驳回被告的诉讼请求。判决生效后，原告即前往售楼处要求被告履行合同并为原告办理房屋入住手续，但被告却以种种不正当理由拒绝办理入住手续。原告多次协商无果，故提起诉讼。庭审中，原告明确，要求被告履行的合同就是原被告双方于2015年10月13日签署的《昆山市商品房购销合同》，也就是要求被告交付XX小区XX幢XX号房屋并办理入住手续。被告（反诉原告）首创青旅置业（昆山）有限公司辩称：请求驳回原告诉请。房屋尚未交付，但根据合同约定，原告付款义务在前，被告交房义务在后，原告至今未付清房款，被告可行使先履行抗辩权。审理中，被告（反诉原告）首创青旅置业（昆山）有限公司向本院提出反诉请求：请求判令1、反诉被告支付反诉原告购房款1120000元、逾期付款违约金325840元（暂计算至2017年5月31日，应计算至房款实际付清之日）。2、反诉被告赔偿反诉原告损失（律师费）39517元。3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年10月13日签署了《昆山市商品房购销合同》一份，约定反诉被告购买反诉原告开发的XX小区XX幢XX号房屋，总价款为1600000元，反诉被告应于2015年10月13日支付160000元，于2015年11月30日支付1440000元，如反诉被告未能按期足额支付房款的，应从逾期之日起每日按总房款的万分之五支付违约金，并承担反诉原告为实现债权产生的所有费用及损失（包括但不限于律师费）等。合同签订后，反诉被告仅按约支付第一期房款160000元（含定金10000元）。嗣后，反诉被告长期拖欠第二期房款，反诉原告多次发函催讨。2016年4月2日，反诉被告支付房款320000元，之后未再支付任何房款。综上，反诉原告认为，反诉被告逾期支付房款的行为已构成违约，应承担违约责任，故反诉原告依法提起反诉。原告（反诉被告）范竑、唐慧芬、范之衍针对反诉辩称：对于被告第一项反诉请求，要求支付房款112万元是不对的，房价总款160万元，还欠92万元。违约金计算应该从2015年12月1日到2016年3月5日，因为2016年3月5日被告（反诉原告）起诉原告（反诉被告），违约金计算应该终止，且案件起诉以后，被告也没有向原告主张过违约金，不应该计算。违约金计算标准同意按合同约定。被告反诉主张律师费损失不认可。原被告双方当事人围绕本诉及反诉的诉讼请求进行了举证和质证。本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，原告范竑、唐慧芬、范之衍（乙方）与被告首创青旅置业（昆山）有限公司（甲方）签订《昆山市商品房购销合同》一份（合同编号：2015040082），合同约定：三原告购买被告开发的位于锦溪镇江浦路西侧同周公路北侧的XX小区XX幢XX号房屋，总价款为1600000元，付款方式为：买受人于2015年10月13日前支付房款160000元（含定金10000元），于2015年11月30日前支付房款1440000元；如果买受人未能按照合同及补充协议约定的方式按期足额将房款支付至出卖人指定账户，买受人应从逾期之日起每日按本合同约定总房款的万分之五向买受人支付违约金,逾期超过60天的，出卖人有权单方解除合同，出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行。出卖人应于2015年12月1日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用。原被告双方还在合同补充协议中约定：第二条第2项，买受人选择按揭方式付款的，买受人已知悉贷款银行或住房公积金管理机构办理银行抵押贷款及公积金贷款所需全部文件、资料和费用，买受人应于签订买卖合同时，按照贷款银行或公积金管理机构的要求将办理贷款所需的全部真实、合法的文件、资料和费用提交，并签署相应的贷款协议；无论何种原因，买受人申请的贷款未获批准或额度不足，则买受人应于本合同签订之日起37日内全额付清该总房款或补足差额，否则买受人应自买卖合同签订之日第38日起按照买卖合同及补充协议约定承担违约责任；第3项，买受人购买该房屋的全部房价即为本合同第四条中约定的金额，买受人无论是否因购买本房屋而向任何第三方支付的任何费用均与出卖人无任何关系，也不视为且不计入购房款，出卖人仅按照本合同约定并实际收取到账的款项开具相关票据；第三条第1项，买受人未能按照本合同及补充协议约定付款方式按期足额支付房款，买受人应从逾期之日支付违约金，并承担出卖人为实现本债权产生的所有费用及损失（包括但不限于律师费、诉讼费等）。合同签订后，三原告于2015年9月26日支付定金10000元，于2015年10月13日支付房款150000元，并由被告于2016年4月1日开具发票。2015年11月30日，被告向三原告寄送《催告函》一份，催促原告于收到函后7日内支付剩余购房款1440000元及逾期付款违约金。原告于2015年12月1日签收该催告函。2015年12月16日，被告再次向三原告寄送《律师函》一份，催促原告于收到函后7日内联系被告支付剩余购房款1440000元及逾期付款违约金，并于款项付清后办理相应收房手续，否则被告将采取一切可能手段维护自身权益，由此产生的后果由原告承担。原告于2015年12月20日签收该律师函。原告陈述其收到律师函后，便拨打被告当时的代理人梁律师电话，问其如何处理，梁律师回复说直接跟开发商联系。2016年3月4日，被告再次向三原告寄送《律师函》一份，通知原告，由于原告未按合同约定履行付款义务，且在催告后仍未支付剩余房款，故合同自律师函送达之日起解除，并要求原告于收到律师函后7日内配合办理备案合同解除手续及领取扣除违约金、赔偿款后的剩余款项。原告于2016年3月5日收到该律师函。2016年3月24日，被告首创青旅置业（昆山）有限公司以范竑、唐慧芬、范之衍为被告向本院提起商品房销售合同纠纷诉讼，要求确认双方签订的商品房购销合同解除，并要求三被告配合办理涉案商品房的备案撤销手续及支付解除合同违约金。后该案经本院于2016年9月23日作出判决，驳回首创青旅置业（昆山）有限公司的诉讼请求，该判决已生效。2016年4月2日，原告向被告支付320000元房款并由被告于同日开具发票。2016年4月20日，被告第四次致函原告称：双方合同已解除，不再履行合同，要求原告配合办理备案撤销手续，并承担相关违约责任，同时要求原告办理款项退还手续。原告于2016年4月21日收到该函，原告称因收到函的时候被告已经起诉，故未再回复。2016年12月20日原告发函给被告称，合同生效后，原告按约支付了160000元，后经双方协商一致，于2016年4月2日再次支付购房款320000元，另案判决生效后原告即前往被告处商洽付款事宜，被告答复，要原告一次性全额支付房款并以1600000元为基数，自2015年12月1日起至2016年3月5日止按每日万分之五计算违约金，一次性支付2015年12月1日至2016年11月止的物业管理费，方才为原告办理入住手续，原告认为，已付的16万元也纳入违约金计算基数及收取入住前一年的物业管理费都显失公平，故希望能妥善处理。原告陈述，其在被告提起的商品房销售合同纠纷判决后，即前往被告售楼处要求被告履行合同并为原告办理涉案房屋的入住手续，但被告却以种种理由拒绝办理，多次协商未果，故提起诉讼。另认定：原告范竑于2015年12月21日签署承诺书一份，载明：原告购买涉案房屋，总价1800000元，本应于2015年11月30日前支付剩余房款1640000元，现申请于2015年12月22日前支付64万元，于2015年12月29日前支付余款1000000元。另认定：对于原告于2016年4月2日的付款320000元，原告在被告于2016年3月提起的商品房销售合同纠纷案件中陈述，4月2日其去售楼处，业务员张慧慧拿了一张打印好的承诺书，承诺在5月10日前付清全款，让其抄写一遍，后来其抄了一遍，还签了字，张慧慧当时还跟领导电话汇报了。原告就该陈述在另案中提供承诺书复印件一份（内容为，本人范竑于2015年10月13日购买岛尚溪园53号103室，现已付款480000元，剩余房款1120000元，合同约定于2015年11月30日前付清全款，但因本人个人资金原因造成延期付款，现本人承诺于2016年5月10日前付清尾款112万元。若未在规定时间内付款，就从合同约定的逾期之日（2015年11月30日）起每日按逾期应付金额的万分之五向开发商支付违约金，以上为本人承诺，特向开发商申请，申请人范竑，日期2016年4月2日）。原告于2016年4月2日还支付案外人上海轩天实业有限公司购房团购费20万元并由案外人出具收据。另认定：被告首创青旅置业（昆山）有限公司提供短信记录一份，证明2016年12月21日被告公司业务员发送短信给原告，内容为通知原告交付尾款前预先通知被告。原告对该短信记录真实性予以认可。以上事实有《昆山市商品房购销合同》一份、（2016）苏0583民初4728号民事判决书一份、短信记录一份及本院庭审笔录所证实。本院认为：三原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定，三原告作为买房人应于2015年11月30日前支付剩余房款1440000元（总房款1600000元，已支付160000元），被告作为出卖人应于2015年12月1日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用，故原告主张被告履行合同，交付房屋并为原告办理入住手续的诉求符合规定，本院依法予以认定。被告首创青旅置业（昆山）有限公司根据合同约定，提起反诉，要求三原告先行支付剩余房款的主张亦符合规定，本院依法予以认定。关于三原告结欠的剩余房款的金额，三原告认为总房款1600000元，扣除原告已支付的680000元（160000+320000+200000），尚应支付920000元。被告认可总房款为1600000元，扣除原告已经支付的480000元（160000+320000），原告尚应支付1120000元。本院认为，根据原告自己提供的承诺书及被告提供的原告认可的承诺书内容，结合原告于2016年12月20日给被告的函件的内容，同时结合商品房购销合同的约定，可以认定原告对已支付给被告购房款480000元的事实是确认的，故被告反诉主故原告支付剩余购房款1120000元符合规定，本院依法予以认定。关于被告（反诉原告）首创青旅置业（昆山）有限公司反诉主张的逾期付款违约金,被告明确计算方式为，以1440000元为基数，自2015年12月1日计算至2016年4月1日，以1120000元为基数，自2016年4月2日开始计算至判决生效之日，均按照每日万分之五的标准计算。三原告对此认为，认可2015年12月1日到2016年3月5日期间的违约金，2016年3月5日被告起诉，违约金计算应该终止，案件起诉以后，被告也没有主张过违约金，不应该计算，违约金计算标准认可合同约定。本院认为，按照合同约定，三原告作为买房人应于2015年11月30日前支付剩余房款1440000元（不含已付的160000元），现三原告仅于2016年4月2日支付房款320000元，故被告反诉主张原告支付2015年12月1日至2016年4月1日期间的逾期付款违约金（以1440000元为基数，按照每日万分之五的标准计算）及2016年4月2日以后的逾期付款违约金（以1120000元为基数，按照每日万分之五的标准计算至判决生效之日），符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。原告认为2016年3月5日以后被告已提起诉讼，故其不应支付逾期付款违约金的主张没有依据，本院依法不予支持。关于被告（反诉原告）首创青旅置业（昆山）有限公司要求原告（反诉被告）赔偿律师费损失39517元的主张，被告就此提供代理合同一份及律师费发票一张，被告同时明确主张的合约依据为商品房购销合同补充条款第三条第1项。原告对上述证据质证后认为，对代理合同及律师费发票真实性没有异议，但认为原告并没有否定支付房款，也没有否定支付违约金，只是因为双方就已付房款存在20万元的争议，导致剩余房款到现在都未支付，故被告就此支出的律师费没有必要，无权要求原告方承担。本院认为，双方已在合同中明确约定，买受人未能按照合同及补充协议约定的付款方式按期足额支付房款，买受人应支付违约金并承担出卖人为实现债权产生的所有费用及损失（包括但不限于律师费、诉讼费等），此约定系当事人真实意思表示，合法有效，且三原告作为买房人，存在逾期付款时间较长及经被告多次催缴仍未缴纳房款的违约事实，故本院对被告该项反诉主张依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、本诉被告首创青旅置业（昆山）有限公司于判决生效之日起十五日内将XX小区XX幢XX号房屋交付给三原告范竑、唐慧芬、范之衍，并为三原告办理房屋入住手续。二、反诉被告范竑、唐慧芬、范之衍于本判决生效之日起十日内支付反诉原告首创青旅置业（昆山）有限公司房屋余款1120000元及逾期付款违约金（以1440000元为基数，自2015年12月1日计算至2016年4月1日，以1120000元为基数，自2016年4月2日计算至判决生效之日，均按照每日万分之五的标准计算）。三、反诉被告范竑、唐慧芬、范之衍于本判决生效之日起十日内支付反诉原告首创青旅置业（昆山）有限公司律师费39517元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19200元，由本诉三原告范竑、唐慧芬、范之衍负担9600元，由本诉被告首创青旅置业（昆山）有限公司负担9600元，反诉案件受理费9084.11元，由反诉被告范竑、唐慧芬、范之衍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  朱丽君人民陪审员  包壮全人民陪审员  夏国栋二〇一七年八月三十日书 记 员  朱晓磊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。