.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省酒泉市中级人民法院行政判决书（2017）甘09行终3号上诉人（一审原告）李德忠，男，甘肃省敦煌市人，住敦煌市。委托代理人赵延平，甘肃汉池律师事务所律师。委托代理人高梦孝，甘肃神舟律师事务所律师。上诉人（一审原告）马桂琴，女，甘肃省敦煌市人，住敦煌市。委托代理人赵延平，甘肃汉池律师事务所律师。委托代理人高梦孝，甘肃神舟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）敦煌市房产管理局。法定代表人王新民，该局局长。委托代理人陈东，该局党委书记。委托代理人白刚，该局工作人员。委托代理人潘虹，敦煌莫高法律服务所法律工作者。第三人（一审第三人）李强，男，甘肃省敦煌市人，住敦煌市，系上诉人李德忠、马桂琴之子。委托代理人魏强，甘肃飞天律师事务所律师。第三人（一审第三人）刘志龙，男，甘肃省敦煌市人，住敦煌市。上诉人李德忠、马桂琴不服被上诉人敦煌市房产管理局（以下简称敦煌房管局）及第三人李强、刘志龙房屋行政登记一案，于2015年7月27日向瓜州县人民法院提起行政诉讼。瓜州县人民法院于2015年12月25日作出（2015）瓜行初字第12号行政判决，李德忠、马桂琴及敦煌市房产管理局均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月8日作出（2016）甘09行终3号行政裁定，裁定撤销原判，发回重审。瓜州县人民法院于2016年7月12日重新立案后，作出（2016）甘0922行初16号行政判决，判决驳回李德忠、马桂琴对后续转移登记行为起诉，即敦煌房管局对第三人刘志龙颁发的敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证的登记行为的起诉。李德忠、马桂琴不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人李德忠、马桂琴及其共同委托代理人赵延平、被上诉人敦煌房管局党组书记陈东及委托代理人潘虹、第三人李强委托代理人魏强、第三人刘志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明，李德忠、马桂琴与第三人李强系父母与子女关系，2008年7月22日，李德忠购买由敦煌市惠东商贸有限责任公司开发的敦煌市沙州镇迎宾花苑2号楼4单元452号住宅楼一套交付售房款139657元，建筑面积为100.94平米，房屋所有产权证登记为李强，房屋所有权证敦房权证沙州字第XX**号。2015年4月27日房屋所有权人李强持身份证、户口本、婚姻登记记录证明，第三人刘志龙持身份证、户口本、售房合同等相关手续申请办理房屋所有权转移登记，经敦煌房管局审核于2015年5月4日为其办理房屋所有权转移登记，所有权人为刘志龙，并发给敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证由刘志龙领证。一审认定，根据建设部2008年1月22日发布的《房屋登记办法》第十三条及第十八条规定，据此共有房屋的登记，应有共有人共同申请，并亲自到办证机关办理，并经登记机关审核确认。敦煌房管局在办理诉争房屋的第一次转移登记和第二次变更登记时，只收取了销售不动产统一发票记账联（复印件），以及李德忠、马桂琴和李强的身份关系的复印件、析产协议等相关资料，并未对办理转移、变更登记的原因进行审查。从原告提供的证据看，销售不动产统一发票办证联、发票联均在原告处，且从相关证据看原告未到场申请，系李强一人所为，从而印证被告审查不严。在第二次变更登记时，办理房产变更登记应有共有人双方到场，被告应征询共有人是否同意变更，询问签字认可，被告没有按规定进行。被告未能提供证据证明办理转移登记和变更登记时原告到场，因此，该二次房屋转移、变更登记认定的事实主要证据不足，程序违法。由于李强取得本案所涉房屋权属的登记行为违法，因此被告为第三人刘志龙办理的转移登记没有依据；但刘志龙从李强处购买本案所涉房屋，付出了一定的代价。原告认为第三人刘志龙不是善意取得，未提供充分有效的证据予以证明。对李强与刘志龙房屋买卖关系是否合法真实有效，双方需通过民事诉讼予以确认或其他渠道解决。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：”原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”因此，在涉及房产多次转移登记的案件中，利害关系人对多次转移登记一并提起诉讼的，人民法院应当一并受理，并先审理第一次转移登记。人民法院判决驳回原告就第一次转移登记提出的诉讼请求，或者确认在先转移登记违法但保留登记效力的，视为原告与后续登记行为不存在法律上的利害关系，应驳回原告对后续转移登记行为的起诉。本案中，原告起诉请求撤销被告对李强变更登记及后续的刘志龙转移登记行为。经审查，被告对李德忠房屋权属转移登记和李强的变更登记行为依据不充分，但因该房屋已经转移给第三人刘志龙，故根据上述规定应当确认被告对李德忠、李强办理的涉案房产登记行为违法，并驳回原告要求撤销对后续转移登记行为即被告对刘志龙的房屋权属转移登记行为的起诉。判决：驳回李德忠、马桂琴对后续转移登记行为的起诉，即敦煌市房产管理局对第三人刘志龙颁发的敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证的登记行为的起诉。上诉人李德忠、马桂琴不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清，被上诉人审查材料不到位，办证程序错误。一审法院确认了00047959号、00048069号房产证登记行为违法，而00049761号房产证是在前两个房产证的基础上进行的变更登记，被上诉人在该证的办理中并没有提供李强前往被上诉人处办理的相关证据，无法确认其办证是否严格审查，没有尽到谨慎义务。同时上诉人之子李强在别人的逼迫下，急于偿还所欠赌债，采用伪造相关资料，偷拿上诉人的身份证、户口薄复印件，在物业管理处查找了购房发票（记账联）复印件并复印、提供伪造的购房合同，2014年12月在被上诉人处办理了第一个房产证。2015年1月第三人李强继续偷用上诉人的身份证、户口薄复印件到被上诉人处办理第二个房产证。2015年4月第三人李强又利用通过伪造材料获得的敦房权证沙州字第XXXX号和第000497**号房屋所有权证将房屋变更登记到第三人刘志龙名下，完成用物抵偿赌债的违法行为。因前两次的违法登记，造成了第三次的违法变更登记。上诉人认为李强申请办理房屋变更登记的实质性资料全部系伪造，因第一次的初始登记违法，被上诉人作为房屋登记行政登记机关，在上诉人毫不知情的情况下，未见上诉人、未对申请人提交的房屋登记，变更登记资料进行实质性、真实性审查，将房屋违法变更登记在第三人李强名下，后又登记到第三人刘志龙名下，均属于违法登记，侵害了上诉人的合法权益。二、一审法院事实认定错误，第三人不存在善意取得的问题，适用法律错误。第三人刘志龙、李强属于恶意串通，一审当中李强已经对该借款进行了说明，且提供了自己亲笔书写的情况说明，对该事实情况进行了陈述说明，从其陈述看是互相串通严重侵害了上诉人的合法权益。第三人李强在赌债无法还清，向第三人刘志龙借高利贷用于偿还赌债，同时以房屋买卖合同对借款的抵押担保，从最高人民法院对民间借贷的认定看，以房屋买卖合同作为借款担保的，并不支持这种抵押担保，房屋的价格（带装潢）大约是45万元，但是祁连评估公司在没有实际到场的情况下，作价为25万元，明显低于市场价20万元，第三人刘志龙也没有到房屋上实际了解查看，上诉人一直居住该房屋，从来没有离开过，直到目前仍居住着该房屋，因此第三人刘志龙也不符合善意取得条件。请求：1、撤销瓜州县人民法院（2016）甘0922行初16号行政判决，确认被上诉人对第三人刘志龙颁发的敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证的登记行为违法，依法予以撤销；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人敦煌房管局辩称，2015年4月，刘志龙向房管局提交了房屋权属申请书，申请确认因房屋买卖产生的房屋所有权登记。在办证过程中，李强与刘志龙同时到场，向办证人员提供了双方于2015年1月13日签订的售房合同、李强委托敦煌市祁连房地产评估事务所有限公司于2015年4月23日作出的评估报告一份、李强身份证、户口本、原房产证原件，同时提供了完税证明，并且签订了房管局的房地产买卖契约及契约所属附件，由李强、刘志龙签字盖章，还有李强的单身证明一份。经办证人员审查，双方提交的手续齐全，符合办证要求，故办理了所有权人为刘志龙的房屋产权证书，至于李强与刘志龙之间是否存在其他经济纠纷或者是否存在欺诈行为，由此产生的法律后果及经济责任应由当事人自己承担，不在房管局审查范围之内，请求驳回上诉人诉请，维持一审判决。第三人李强述称，被上诉人没有尽到审慎审查义务，程序违法。李强并没有前往房管局办理第三次登记，房管局也没有对李强进行询问。附件上李强的签字是李强所签，但对其他内容李强及刘志龙均否认是自己所签。刘志龙不构成善意取得，购房合同是虚假的，双方约定借款偿还完毕后，借条和房屋买卖合同都是要作废的，请求确认第三次办证行为违法。第三人刘志龙述称，与李强是买房子的时候才认识的，当时也不知道是第二次办证，房款分三次付给李强，最后一次付清后李强写的收条，第二天将钱转给他的。所有钱款付清后自己与李强两人前去房管局办理相关手续，字也是李强本人签的，请求驳回上诉人诉请，维持一审判决。一审中各方当事人提交的证据及法律依据均已随案移送本院。经审查，相关证据均经一审开庭质证。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。二审另查明：二审期间，上诉人李德忠向本院提出司法鉴定，请求对李强与刘志龙2015年1月13日和2015年4月22日所签订的《房地产买卖契约》、《售房合同》中李强的所有签名真实性进行笔迹鉴定。第三人刘志龙也向本院申请对李强与刘志龙所签订的《售房合同》中李强所捺印的指纹真实性进行鉴定。甘肃政法学院司法鉴定中心接受委托后，作出了甘政司2017（文书）鉴字第180号司法鉴定意见书，内容为《房地产买卖契约》中第一页甲方（卖方）栏、第二页甲方（签章）栏、附件一中甲方（签章）栏的李强署名均不是李强书写，《售房合同》中第一页卖方（甲方）栏、第二页甲方（签章）栏中李强署名也不是李强书写。经质证，上诉人马桂琴、第三人李强对该鉴定意见没有异议，被上诉人敦煌房管局对该鉴定意见真实性没有意见，对鉴定意见的结论有异议。第三人刘志龙对鉴定意见提出异议,认为选取样材的方法错误，李强与李德忠系父子关系，李强在书写过程中有意变更书写方式，李强的指纹具有确定性，仅对李强签名鉴定尚不能推翻房地产买卖契约、售房合同的真实性，向本院申请重新鉴定。本院经审查认为，刘志龙未提出证据证明该鉴定意见书存在《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十条规定应当重新鉴定的情形,故对其重新鉴定申请不予准许。因此，该鉴定意见形式来源合法，本院依法确认其证据效力。刘志龙虽然也向本院申请司法鉴定，但因刘志龙拒绝支付鉴定费用，故甘肃政法学院司法鉴定中心依法终止刘志龙申请鉴定事项并对刘志龙进行了告知。本院认为，《房屋登记办法》(建设部令第168号)第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。敦煌房管局作为敦煌市辖区的房屋登记机构，具有对本辖区内房屋进行房屋登记的法定职权。本案的争议焦点为被诉的房屋所有权转移登记行为程序是否合法，证据是否充分，房屋登记机关在职责范围内是否尽到合理的审慎审查义务。《房屋登记办法》(建设部令第168号)第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。该办法第十二条第一款规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但另有规定的除外。因被诉的房屋转移登记行为不属于当事人单方申请或相关共有人申请的情形，依法应由相关当事人双方共同申请。依据被上诉人敦煌房管局提供的《甘肃省房屋权属登记申请书》等证据可知，敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证的登记系刘志龙单方申请，因此被上诉人在审查登记行为时，对申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式未依法审查。同时该办法第十七条第一款规定，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。第十八条第一款规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条规定，被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。根据上述规定，出具受理书面凭证是受理房屋申请的必备要件，同时为维护交易安全，保证房屋交易的正常秩序，申请登记事项是否是申请人的真实意思表示及证明发生转移事实应为房屋登记机关进一步核查的重要内容，本案中因被上诉人未向本院举证证明其依法向申请人刘志龙出具书面受理凭证、询问书面材料，应承担举证不能的法律后果。在办理房屋登记过程中，房屋登记机构对当事人的申请应当履行必要的注意义务，但在房屋所有权人李强未到场的情况下，敦煌房管局既未核实转移房屋所有权是否为李强真实意思表示，又未对房地产买卖契约中的签字是否为李强本人所签进行询问核实，对需要询问的售房合同中时间未填写等事项未予询问，即作出转移登记行为，显然未尽到问询职责与合理范围内的注意义务。被上诉人辩称李强与刘志龙同时到场办证，但未提供有效证据予以证明。另外本案所诉的行政行为是敦煌市房管局颁发敦房权证沙州字第XX**号、第00048069房屋所有权证后所发生的后续转移登记行为，因首次转移登记、第二次变更登记行政行为因被生效的裁判文书确认违法，本案争议的房屋登记行为也因合法性基础事实不存在而不具有合法性效力。同时敦煌市房管局在一审中未向法庭提供据以作出被诉行政行为所依据的规范性文件，应视为被诉行政行为没有相应的法律依据。因此，敦煌市房管局作出的被诉行政行为违反法定程序，依法应予撤销。关于上诉人提出的刘志龙并非为善意第三人的上诉意见，因善意取得涉及物权归属之判断，属于民事法律关系调整的范畴，不属于本案行政诉讼审查的范围，涉案当事人可以另案主张其合法权利。综上，上诉人要求撤销敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证的登记行为的诉请，于法有据，本院予以支持。一审判决适用法律错误，裁判方式有误。依据《房屋登记办法》第四条、第十一条、第十二条第一款、第十八条第一款，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款（一）项、（三）项，第八十九条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销瓜州县人民法院（2016）甘0922行初16号行政判决；二、撤销敦煌市房产管理局2015年5月4日对第三人刘志龙作出的敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权的登记行为。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由敦煌市房产管理局负担。本判决为终审判决。审判长郑杰审判员殷奋启代理审判员石改军二〇一七年八月二十九日书记员魏玺颖