山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)晋07民终2277号上诉人（原审被告）：闫文亮，男，1976年1月15日生，汉族，初中文化，住太谷县。委托诉讼代理人：张烈桃，太谷县胡村镇法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告)：山西农业大学信息学院，地址太谷县学院路*号。法定代表人：彭鸿斌，该学院董事长。委托诉讼代理人：王家栋，男，山西农业大学信息学院后勤保卫处职工。委托诉讼代理人：张仙兰，山西世锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫建忠，男，1972年6月17日生，汉族，大学文化，住山西省古交市。上诉人闫文亮、山西农业大学信息学院与被上诉人闫建忠租赁合同纠纷一案，上诉人不服太谷县人民法院（2014）太民初字第797号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审判决后，闫文亮、山西农业大学信息学院不服，向本院提起上诉。闫文亮上诉请求：依法撤销一审判决第一、二、四项，依法改判其不承担闫建忠商铺装饰费225000元及消防改造停业损失10000元；诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由：一是，闫建忠违约在先，在承租期间擅自转租，未按时支付租金和安全风险抵押金，上诉人有权依据合同约定终止合同，收回房屋。二是，依据《房屋租赁合同司法解释》第十一条，因承租人原因导致合同解除的，其租赁期内装饰装修残值损失出租人不予赔偿。本案承租人闫建忠存在多项违约情形，且商铺装饰物对上诉人没有利用价值，故商铺装饰费225000元上诉人不予承担。三是，闫文亮与闫建忠合同约定，闫建忠是承租房屋的第一消防责任人，在其承租期内出现消防原因停业改造的损失应由山西农业大学信息学院和闫建忠承担。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。山西农业大学信息学院上诉请求：撤销一审判决第二项，改判其不承担连带责任；诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由：一是，其不是本案合同的相对方，闫建忠是基于与闫文亮的租赁合同进行装饰装修的，其不是涉案主体。二是，该装饰装修部分的收益人是闫文亮。闫文亮承租该房屋14年零10个月，其与闫建忠解除合同后，仍由其出租收益，且闫文亮与山西农业大学信息学院约定的租金收益不包含该装饰部分。三是，山西农业大学信息学院与闫文亮约定，不允许擅自转租，且闫文亮没有征得上诉人同意允许闫建忠装饰装修，依法上诉人不应当承担该损失。闫建忠经传票传唤未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩状。闫建忠向一审法院起诉请求：判令解除双方的租赁合同，退还消防原因停业改造期间的房租50125元，赔偿装修损失308725元，折价赔偿承租房内的配套设施，诉讼费由二被告承担。一审审理查明，2012年5月8日山西农业大学信息学院将大威村学院路的01号商业楼一层5间商铺及二、三、四层北侧部分商铺租赁给了第一被告闫文亮，用于经营快捷酒店，期限自2012年9月1日至2027年6月30日。2012年9月1日被告闫文亮将该酒店的一层（餐饮厅557㎡）转租给了原告并签订《房屋租赁协议》，期限从2012年9月1日起至2020年8月31日止，房屋租金30元/月/㎡，每年以12个月计算，共计每年租金200520元，前三年原告分学期向被告闫文亮支付租金，第四年起按学年支付，每学期、年均以开始前的十日内付清租金，另外还约定原告需支付安全抵押金20000元。原告承租后起初是开设小吃城，后原告将承租的一层一分为三于2013年5月、6月、7月分别转租与马福龙、贺占斌、陈虎民经营餐饮，并收取了各自的租金。原告于2014年5月29日将2013年9月1日至2014年8月31日的剩余房租及2012年至2013年的水费缴清于被告闫文亮，2014年9月1日以后的房租未按约定于2014年9月1日之前十天缴纳，被告闫文亮在未与原告办理完毕解除租赁合同的情况下于2014年9月4日将该一层的商铺单方面重新承租与马福龙、贺占斌，另一人陈虎民放弃承租商铺，闫文亮将该商铺出租与一家开鸡公煲的。原告闫建中陈述之所以未缴纳租金是由于2013年6月至8月所租商铺不符合有关消防规定而进行了3个月的消防验收改造，一直与被告协商减免3个月的租金未果导致，并非原告故意不交。二被告认可由于消防未验收，利用2013年7、8月的暑假期对整体快捷酒店进行了消防改造，并于2014年初被告山西农业大学信息学院给被告闫文亮减免了部分暖气费。现原告诉讼在案，要求解除双方的租赁合同，退还消防原因停业改造期间的房租，赔偿拆装损失、营业损失、装修损失及折价赔偿承租房内的配套设施，诉讼中原告放弃了赔偿消防改造期间拆装损失、营业损失的诉讼请求。被告闫文亮以原告未缴纳房租和安全抵押金违约在先不予赔偿，只同意原告拿走除贺占斌以外承租商铺内原告的物品，被告山西农业大学信息学院以双方的租赁纠纷与己无关，不同意原告的诉讼请求。诉讼中，经原告申请，本院委托山西智信司法鉴定所对原告承租的铭贤湾快捷酒店一层装饰工程造价进行了司法鉴定，结论为308725元。经本院组织双方对承租商铺内原告的物品清点如下：原马福龙的兰州拉面馆有货架3个、双炒单温灶1个、双星水池1个、烟罩1个、桌子14个、椅子53个，原贺俊斌的滨河御宴（现干锅鱼店和鲈鱼馆）有椅子2个、双炒单温灶1个、烟罩1个、双眼低汤灶1个、四门冰柜1个、保温工作台1个、烟罩1个（已拆）、碗柜1个、货架2个、双星水池1个，原陈虎民承租的饭店（现鸡公煲）有保鲜工作台4个、货架11个、小双星水池5个、桌子15个、椅子43个、大双星水池1个、烟罩1个、下水槽被1个、单蒸单炒灶1个、双眼低汤灶2个、碗柜2个、煮面锅1个、电饼档1个。另查明原告收取贺俊斌2013年8月20日至2014年8月20日房租110000元后，又收取2014年8月20日之后房租78000元，由于被告闫文亮于2014年9月重新与贺俊斌订立租赁合同，原告退还了贺俊斌68000元，剩余10000元贺占斌证明折抵了店内的设备，提供有原告公司杨姓经办人出具证明材料；收取马福龙2013年5月至2014年5月租金55000元，后又收取2014年5月后的租金55000元，于9月1日退还42000元，原告于2013年7月8日收取陈虎民房租15000元。本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、司法鉴定意见书、财产清点目录、租金收据等证据为凭，这些证明材料已经庭审质证和本院审核，可以采信。一审法院认为，被告闫文亮承租被告山西农业大学信息学院01号商业楼后将一层商铺又转租于原告闫建中，原告闫建中又转租与贺占斌等三人事实存在，根据诚实信用的原则，承、出租方均应按租赁合同的约定履行自己的权利义务，对于合同之外的事宜应平等协商处理。原告闫建中提出减免消防因素停业的房租在未得到被告同意的情况下单方拒交房租的行为不符合双方租赁合同的约定，属于违约行为，但被告闫文亮以此为由解除租赁合同，也应经双方协商并清理财产，如协商未果可以通过有关仲裁或诉讼解决，不应单方强行终止合同，对此双方均有过错，被告山西农业大学信息学院将未经消防验收的商铺出租经营，对于引发双方的纠纷也有一定过错。鉴于原告闫建中、被告闫文亮于2014年9月4日已实际终止了租赁合同，故本院对该租赁合同的终止予以确认，原告无需再主张解除合同，合同终止后原告有权利将自己的装饰部分及财产拆除、带走，但被告闫文亮已将商铺及装饰、财产又重新出租收益，根据公平原则，对于该装饰部分被告闫文亮应适当折价与原告闫建中所有（饭店装饰以其租赁期八年使用计算，扣除原告二年的使用费），因该装饰系该一层商铺的固定附属物，房屋实际所有人山西农业大学信息学院应负担连带责任，对于原告添置的可移动财产应由原告带走，其中贺占斌占有的部分，由于原告给贺占斌出具了一份证明，以10000元折价处理过，故贺占斌占有的原告财产应由原告与贺占斌另行解决。原告主张的2013年暑期由于消防原因停业改造造成的损失主张，由于被告山西农业大学信息学院因消防改造原因已经实际减免了第一承租人闫文亮的部分取暖费，故闫文亮也应给予原告适当补偿。依据《中华人民共和国合同法》第44条，60条，91条，第96条，97条之规定，判决如下：一、被告闫文亮于本判决生效后十日之内支付原告闫建中商铺装饰费225000元；二、被告山西农业大学信息学院对上列第一条承担连带支付责任。三、原告闫建中带走兰州拉面馆的货架3个、双炒单温灶1个、双星水池1个、烟罩1个、桌子14个、椅子53个，鸡公煲餐厅保鲜工作台4个、货架11个、小双星水池5个、桌子15个、椅子43个、大双星水池1个、烟罩1个、下水槽被1个、单蒸单炒灶1个、双眼低汤灶2个、碗柜2个、煮面锅1个、电饼档1个。四、被告闫文亮于本判决生效后十日之内补偿原告闫建中消防改造停业损失10000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6683元，鉴定费15000元，共计21683元，由原告闫建中负担7589元，被告闫文亮负担10000元，被告山西农业大学信息学院负担4094元。经二审查明，闫建忠与闫文亮《房屋租赁协议》第二条第3项约定：闫建忠尚自将房屋转租、拖欠租金和拒不缴纳的情形下，闫文亮有权终止合同，收回房屋。闫文亮租赁给闫建忠的房屋是毛坯房，由闫建忠负责装修，装修好后双方2012年9月1日签订了《房屋租赁协议》，其余事实与原审查明一致。本院认为，关于装饰费用是否应当赔偿问题，据闫建忠与闫文亮《房屋租赁协议》约定：闫建忠擅自将房屋转租、拖欠租金和拒不缴纳的情形下，闫文亮有权终止合同，收回房屋。由于闫建忠拖延支付2014年下半年租金，闫文亮于2014年9月4日撬锁后将房屋重新出租。依照《中华人民共和国合同法》九十二条、九十三条第二款，九十六条规定，当事人约定解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，但需要履行通知、协助等义务，本案闫文亮未提供证据证明其已经通知闫建忠由于其拖延支付租金要解除合同，也未对闫建忠所有财物进行妥善保管，综上导致双方租赁合同解除的主要原因是闫建忠拒付租金，但闫文亮也过错，在合同未完全解除情形下，将房屋按照现状另行出租，可推定闫文亮同意利用租赁房屋的装修。另据闫文亮陈述，其租赁给闫建忠的房屋是毛坯房，由闫建忠负责装修，装修好后双方才签订了《房屋租赁协议》。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。故一审法院依据对租赁房屋装饰工程造价的司法鉴定，判令闫文亮适当补偿闫建忠225000元并无不妥；对于闫建忠主张的因2013年消防改造造成2013年6月10日至9月15日的租金损失，据查明，闫建忠在2013年5月、2013年8月将大部分承租房屋出租给了贺占斌和马福龙并收取了租金，山西农业大学信息学院因2013年消防改造也对闫文亮进行了租金的减免，故一审酌定闫文亮赔偿闫建忠租金损失1万元并无不妥。关于山西农业大学是否应当对装饰费用承担连带责任问题，山西农业大学信息学院与闫文亮的租赁合同期限为2012年9月1日至2027年6月30日，闫文亮与闫建忠租赁合同期限为2012年9月1日至2020年8月31日，闫文亮与山西农业大学信息学院的租赁合同仍在实际履行，闫文亮与闫建忠是合同相对方，闫建忠是经闫文亮同意进行的装饰装修，且该装修装修剩余租赁期内的残值仍归闫文亮所有，也是由闫文亮进行出租收益，山西农业大学信息学院不是合同相对方也不是受益人，故一审判决其对闫文亮实际利用的装修残值承担连带补偿责任没有事实和法律依据。综上所述，上诉人闫文亮的上诉请求不能成立，不予支持，上诉人山西农业大学信息学院的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十二条、第九十三条第二款，第九十六条，第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、维持太谷县人民法院（2014）太民初字第797号民事判决第一项（被告闫文亮于本判决生效后十日之内支付原告闫建中商铺装饰费225000元），第三项（原告闫建中带走兰州拉面馆的货架3个、双炒单温灶1个、双星水池1个、烟罩1个、桌子14个、椅子53个，鸡公煲餐厅保鲜工作台4个、货架11个、小双星水池5个、桌子15个、椅子43个、大双星水池1个、烟罩1个、下水槽被1个、单蒸单炒灶1个、双眼低汤灶2个、碗柜2个、煮面锅1个、电饼档1个），第四项（被告闫文亮于本判决生效后十日之内补偿原告闫建中消防改造停业损失10000元），第五项（驳回原告闫建忠的其它诉讼请求）。二、撤销太谷县人民法院（2014）太民初字第797号民事判决第二项，依法改判山西农业大学信息学院对225000元装饰费不承担连带责任。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6683元，鉴定费15000元，共计21683元，由原告闫建中负担7589元，被告闫文亮负担14094元。二审案件受理费9500元，由闫文亮负担4825元，由闫建忠负担4675元。本判决为终审判决。审判长  石秀萍审判员  杨姣瑞审判员  王 雪二〇一七年八月四日书记员  李海争