河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0303民初2407号原告（反诉被告）：王文，女，汉族，1985年1月24日出生，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：赵战武，河南民天律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：吕云龙，男，汉族，1988年1月18日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：仝国峰，河南东方律师事务所执业律师。被告：洛阳市汇天房地产咨询有限公司，住所地河南省洛阳市西工区行署路4号院36幢3-101室。法定代表人：王新慧，总经理。委托诉讼代理人：郭羽强，公司员工。原告王文与被告吕云龙、洛阳市汇天房地产咨询有限公司（以下简称汇天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，适用简易程序，吕云龙在诉讼中对王文提出反诉，本院依法公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。王文及其委托诉讼代理人赵战武，吕云龙及其委托诉讼代理人仝国峰，汇天公司的委托诉讼代理人郭羽强到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告王文向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令吕云龙承担违约金92000元，返还定金20000元，返还王文支付的中介佣金40850元，以及赔偿房屋升值部分的损失15万元，上述费用合计322850元；2.请求法院判令汇天公司承担连带还款责任；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月7日，王文和吕文龙签订《房产交易合同》一份，约定购买吕文龙所有的位于洛阳市西工区××大道××院××号××房屋××套。合同签订生效后，王文按照约定向吕文龙支付定金20000元，向汇天公司支付中介费40850元。后吕文龙迟迟不履行合同约定的义务，并在协商过程中其明确表示房产不再交易，解除房产交易合同。王文同意解除合同，但由此给其造成的损失与二被告无法达成一致意见，故诉至法院。被告吕云龙辩称，王文未按约履行于2017年4月20日支付首付款37万元的义务，该违约行为直接导致房屋买卖不能进行，合同目的不能实现，故其不应承担任何违约责任。被告汇天公司辩称，其作为居间人在完成居间服务后，对后期买卖双方产生的纠纷不应承担责任。反诉原告吕云龙向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房产交易合同》（合同编号：LYHT0001900）；2.诉讼费用由王文承担。事实和理由：2017年4月7日，吕云龙与王文签订《房产交易合同》，约定王文以92万元的价格购买吕云龙位于王城××××号院的房产一套。合同签订后，王文未按照合同约定在2017年4月7日将首付款37万元交付给吕云龙，王文的行为已构成根本违约，故吕云龙提出反诉，请求法院解除双方签订的合同，且王文缴纳的20000元定金不予退还。反诉被告王文辩称，根据本诉审理情况再决定是否同意解除合同，王文现在仍愿意购买吕云龙的房屋，若解除合同吕云龙则应赔偿王文相应损失。本诉被告汇天公司述称，作为居间方在签订合同时收取了相应的费用，如合同解除，扣除居间费用27600元后，其他费用同意退还王文。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：1.2017年4月7日，王文（买方）、吕云龙（卖方）在汇天公司上阳店签订《房产交易合同》一份（合同编号：LYHT0001900），协议约定王文购买吕云龙位于洛阳市西工区××大道××院××号××房屋××套，房屋总价款为92万元；买方应在合同签订之日向卖方交付定金20000元，剩余房款90万元以按揭贷款方式支付；买方须在2017年4月20日前将首付款37万元存入洛阳市房管局指定的资金监管机构；该房产在抵押中，由卖方全权负责解押事宜，于2017年4月30日前办理房产解押等相关事宜；买卖双方任何一方未按合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任，双方均未按合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任，违约金额为该房产成交价的10%。如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。合同签订当天，王文向吕云龙支付定金20000元，向汇天公司支付佣金40850元。汇天公司称收取的佣金40850元包括居间服务费和代办过户服务费等费用，其中居间服务费按照合同成交价的3%计算，为27600，代办过户服务费等其他费用为13250元。2.从王文、赵建波夫妇与汇天公司业务员郭凯（已作为证人出庭作证）及与卖方吕云龙的通话记录，以及汇天公司上阳店店长田冰冰的证言，可以证实：2017年4月19日，王文电话告知郭凯其已经准备好37万元首付款，催问是否能于次日如期办理相关手续。因之前郭凯的店长田冰冰告诉郭凯，吕云龙因资金不到位无法办理房屋解押，另外觉得房子卖亏了不想卖了，所以当天郭凯就将上述情况告知王文，并告诉王文会继续催吕云龙，让王文再等等。王文问其到期不支付首付款是否构成违约时，郭凯称“没事儿。”王文遂未在2017年4月20日将首付款存入洛阳市房管局指定的资金监管机构。2017年4月24日，王文的丈夫赵建波与郭凯电话沟通，询问吕云龙挪不出钱还贷怎么办，需要等到什么时候。郭凯称吕云龙说要等到月底，并表示店长田冰冰一直在催着吕云龙，也在想办法，让王文再等等。2017年4月30日，吕云龙并未按合同约定办理房产解押。2017年5月22日，赵建波与吕云龙电话联系，吕云龙表示本案所涉房屋挂的账太多了不会再卖了。本院认为，王文与吕云龙签订的《房产交易合同》是当事人自愿达成，系真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，依法有效。根据合同约定，王文给付首付款时间为2017年4月20日前，吕云龙办理解押事宜的时间为2017年4月30日前，虽然合同约定王文的履行顺序在前，但根据本案证据可以证实王文未按约履行的直接原因是中介方业务员郭凯告知其卖方有可能不再出卖房屋，中介公司工作人员正在与卖方联系，可以先不缴纳首付款。汇天公司在本案房屋交易过程中作为居间方，在王文咨询2017年4月20日不交首付款是否构成违约等重要问题时，未能给王文提供恰当的意见和建议，对王文的违约行为存在一定过错，故其应向王文返还收取居间服务费27600元的50%，计13800元。王文在本案中虽存在违约行为，但其过错较轻。导致本案所涉合同无法继续履行的起因在于吕云龙，其在合同签订后曾向汇天公司的田冰冰表示过不再出卖房屋，也未按合同约定的时间办理出卖房屋银行解押手续，继而在2017年5月明确向王文方表示不再出卖房屋，故吕云龙应存在一定的违约行为。结合吕云龙、王文的行为，本院酌定吕云龙向王文支付违约金46000元。另汇天公司收取的代办过户服务费13250元并未实际发生，应退还王文。吕云龙请求解除其与王文签订的《房产交易合同》，王文及汇天公司并无异议，故对吕云龙的该项诉求本院予以支持。合同解除后，吕云龙应将收取的20000元定金返还王文。王文关于要求吕云龙赔偿其房屋升值部分的损失15万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除王文、吕云龙于2017年4月7日签订的《房产交易合同》；二、被告吕云龙于本判决生效后十日内返还原告王文定金20000元；三、被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告王文佣金27050元；四、被告吕云龙于本判决生效后十日内支付原告王文违约金46000元；五、驳回原告王文的其他诉讼请求。如被告吕云龙、洛阳市汇天房地产咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6142元减半收取3071元，由原告王文承担950元、被告吕云龙承担1650元、被告汇天房地产咨询有限公司承担471元；反诉受理费减半收取50元，由反诉被告王文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵晓丽二〇一七年八月二十九日书记员  任俊丽