甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘11民终502号上诉人(原审被告，反诉原告）：定西地区通达贸易公司。法定代表人李鸿基，该公司经理。被上诉人(原审原告，反诉被告）中国人民解放军93854部队一分队。负责人杨斌，该单位主任。原审被告：中国共产主义青年团定西市委员会（原定西地区团委）。负责人：田学荣，团市委书记。上诉人定西地区通达贸易公司(以下简称通达贸易公司)与被上诉人中国人民解放军93854部队一分队(以下简称部队)、原审被告中国共产主义青年团定西市委员会(以下简称团市委)租赁合同纠纷一案，部队在2007年起诉时，以李鸿基为被告，诉请被告支付原告房租2万元，水电费400元，因被告不退房致与他人合同无法履行造成的损失8000元，安定区人民法院于2007年8月27日立案后，于2007年12月10日作出（2007）安民一初字第403号民事判决。宣判后，李鸿基不服，提起上诉。2008年3月31日，本院以原审程序违法，发回重审。安定区人民法院立案后，于2008年10月15日作出（2008）安民一初字第198号民事判决，该判决以2006年3月1日李鸿基与部队签订的租赁合同的签约主体、交纳租费的主体均是定西喜成食用菌加工厂，李鸿基不是本案适格被告为由驳回部队的诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决生效。2011年4月18日，原告中国人民解放军93854部队一分队以该判决处理不当为由向安定区人民法院提出申诉，经安定区人民法院院长提交审判委员会讨论，于2011年5月4日作出（2011）安民监字第4号民事裁定，决定再审，并中止原判决的执行。2011年8月5日，安定区人民法院作出（2011）安民再初字第3号民事判决，李鸿基不服，提出上诉，本院于2011年12月5日作出（2011）定中民一终字第307号民事裁定，裁定撤销（2011）安民再初字第3号民事判决，发回安定区人民法院重审。安定区人民法院于2011年12月31日立案后，经部队申请，安定区法院通知定西喜成食用菌加工厂作为被告参加诉讼，于2012年5月29日作出（2012）安民二初字第57号民事判决，在该次重审中，部队放弃了要求被告赔偿损失29400元（房租2.5万元，水电费400元，因被告不退房致与他人合同无法履行造成的定金损失4000元）的诉讼请求，判决原告部队与被告定西喜成食用菌加工厂于2006年3月1日签订的合同于2007年2月28日终止。宣判后，双方均未上诉，该判决生效。2014年4月1日，原告部队再次向安定区人民法院起诉被告通达贸易公司与团市委员，请求确认定西喜成食用菌加工厂在租赁部队的房产及场地期间所修建的房屋及其他基础设施归部队无偿所有。安定区人民法院于2014年10月29日作出（2014）安民二初字第289号民事判决，判决支持原告部队的诉讼请求。宣判后，被告通达贸易公司不服，提起上诉。经本院审委会讨论决定，于2015年6月19日作出（2014）定中民三终字第187号民事裁定，裁定撤销（2014）安民二初字第289号民事判决，发回安定区人民法院重审。安定区人民法院于2016年5月31日作出（2015）安民二初字第760号民事判决，被告定西地区通达贸易公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷及询问当事人不开庭进行了审理。本案经合议庭评议后报审判委员会讨论作出决定。现已审理终结。通达贸易公司上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判确认2001年12月通达贸易公司所属的定西喜成食用菌加工厂与部队签订的《租房地协议书》是无限期的。二、依法判处被上诉人违法行为给上诉人造成的一切经济损失。三、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原判以2006年3月1日部队与定西喜成食用菌加工厂签订的《军队房地产租赁合同书》为由，支持被上诉人拒绝赔偿基建维修和违法抢劫造成的一切经济损失。上诉人认为上述理由与事实不符，不能成立。一、原判认定2001年12月签订的协议书约定租期为两年与原《租房地协议书》暂定为两年不符。原《协议》约定“租期暂定为两年”，不是定为两年，“从第二年起每年租费为15000元整”，说明协议是无限期的。原《协议》约定“期满后，若甲方无特殊原因（指军事占用）不可随意终止协议”。上诉人认为没有具体约定期限即为无限期。上诉人仅使用4年，若租期为一、两年上诉人就不会用两年多时间投资几十万元维修、扩建、新建房屋场地。二、判决认定基建维修是2006年搞的与事实不符，事实是2002至2003年搞的（见陈酉生证明）。三、原判用2006年3月1日双方签订的合同否定2001年12月所签的《租房地协议书》错误。因为2006年3月1日签订的合同是根据2001年12月《租房地协议书》签订的续签合同。续签合同到期，不能说明2001年12月《租房地协议书》到期。一年一签是部队解决军事用地灵活处理问题的方法，并非2001年12月签订的《租房地协议书》到期。不能将两个合同割裂开。四、原判认定转租7户经营者房屋土地的时间是2006年与事实不符，实际为2004年。五、原判认定反诉理由无证据证实、无法律依据，对赔偿请求不采纳，不支持与事实不符。上诉人所有的文书、档案、会计资料、财物被部队抢劫一空。要求赔付基建费用82万元，定西喜成食用菌加工厂的经营损失75.24万元、7户租房地经营户损失68.78万元、抢走加工厂财物和李鸿基现金11.3万元、上访费用19.27万元。六、原判认定部队在2007年、2008年多次张贴书面告示，强行收回租赁房屋的行为是维护自己利益的“民法自救”行为错误。部队、团市委服判未答辩。部队向一审法院起诉请求：1、依法确认定西喜成食用菌加工厂在租赁部队房产及场地期间所修建的房屋其他基础设施归其无偿所有；2、判令被告承担本案诉讼费用。通达贸易公司向一审的反诉请求：1、确认通达贸易公司所属的定西喜成食用菌加工厂与部队（原告）签订的《租房地协议书》是无限期的。2、依法赔偿由于部队的违法行为给被告造成的经济损失256.59万元。3、本案诉讼费用由部队承担。一审法院认定事实，2001年12月，原告部队与定西喜成食用菌加工厂签订租赁协议，租期为二年，自2002年3月1日至2004年3月1日止，租金第一年为5000元，第二年为10000元。定西喜成食用菌加工厂原名称为定西地区福利皮毛购销加工厂，于1993年4月10日成立，负责人为李普科。2002年3月5日，通达贸易公司（法定代表人李鸿基）以甘通司法（2002）10号文件，免去马建国定西地区福利皮毛加工厂厂长职务，任命魏喜成为该厂厂长，2002年4月5日该厂变更为定西喜成食用菌加工厂，法定代表人仍为魏喜成，注册资金10万元，资金来源自筹，企业性质名为集体，实为个人。同年年底魏喜成离开该厂，厂内一切经营活动委托给上级主管单位法定代表人李鸿基负责。2003年10月29日，定西市工商行政管理局以该厂未年检为由，依法吊销其营业执照。2006年3月1日，李鸿基未经魏喜成授权以定西喜成食用菌加工厂的名义与原告签订了房地产租赁合同，合同约定，原告将原出租给定西喜成食用菌加工厂建筑面积为4000平方米，场地面积为2500平方米的闲置房地产出租给定西喜成食用菌加工厂，租赁用途为食用菌加工，租期为一年，自2006年3月1日至2007年2月28日止，年租金为15000元。合同期满后，原告通知定西喜成食用菌加工厂不再续签合同，要求喜成食用菌加工厂返还租赁物，双方发生纠纷引发诉讼。另查明，合同期内，被告将所租原告场地转租给他人收取租金。合同期满后，2007年4月15日，原告对租赁房屋场地进行了停水停电，2008年11月12日，原告强行收回了租赁房屋和场地。再查明，1990年成立的通达贸易公司的股东（发起人）为团市委。2006年3月1日，双方签订的租赁合同还约定，承租方未经出租方同意不得对所承租的房屋进行改装装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得出租方书面同意，费用由承租方自理，合同期满后，承租方保证完好无损地无偿移交给出租方，承租方不得将承租的房地产转租给他人使用或与他人互换，未经出租方同意，承租方不得擅自改变承租用途。合同期满后，原告（反诉被告）部队于2007年4月至2008年11月多次张贴书面通知，通知定西喜成食用菌加工厂不再续签合同，要求喜成食用菌加工厂返还租赁物，2008年11月12日，原告（反诉被告）部队强行收回了租赁房屋和场地。认定以上事实的证据有当事人的陈述、合同书、企业注册登记材料、营业执照、行政处罚决定、证明等。一审法院认为，2012年5月安定区人民法院作出（2012）安民二初字第57号民事判决，确认原告部队与被告定西喜成食用菌加工厂2006年3月1日签订的《军队房地产租赁合同书》于2007年2月28日终止。宣判后，双方当事人均未上诉，该判决生效。说明原告（反诉被告）与定西喜成食用菌加工厂于2006年3月1日签订的《军队房地产租赁合同书》合法有效，受法律保护。本次诉讼中原告（反诉被告）部队的诉讼请求符合双方合同“承租方未经出租方同意不得对所承租的房屋进行改装、装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得出租方书面同意，费用由承租方自理，合同期满后，承租方保证完好无损地无偿移交给出租方”的约定，其诉讼请求应予以支持。对原告（反诉被告）部队针对被告（反诉原告）通达贸易公司的辩称，有理有据，应予采纳。对被告（反诉原告）通达贸易公司的诉称，根据双方合同的上述约定被告（反诉原告）通达贸易公司在承租的场地上新建和添建建筑物、构筑物的费用应由其自行负担，且合同约定租赁用途为食用菌加工，不得将承租的房地产转租给他人使用或与他人互换，未经出租方同意，承租方不得擅自改变承租用途，被告（反诉原告）通达贸易公司没有证据证明修建建筑物或转租他人经原告（反诉被告）同意，其无视合同约定，不但在承租场地修建建筑物，而且将承租的房地产转租给他人使用，改变了合同用途，合同期满终止后，在原告（反诉被告）部队于2007年4月至2008年11月多次张贴书面通知定西喜成食用菌加工厂不再续签合同，要求返还租赁物的情况下，仍对租赁物进行招租，原告（反诉被告）为了维护自身权利不受侵犯，根据民法自救原则的相关规定，采取措施，避免了损失扩大，其损失应由被告（反诉原告）自行负担，故对被告（反诉原告）通达贸易公司的诉称不予支持。对其针对原告（反诉被告）部队诉讼的辩称，无证据证实，其辩称不予采纳。对被告团市委的辩称，根据审理查明的事实，原定西地区团委仅是通达贸易公司的股东（发起人），并未参与企业经营，其辩称予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、确认定西喜成食用菌加工厂在租赁在原告（反诉被告）中国人民解放军93854部队一分队房产及场地期间所修建的房屋及其它基础设施归原告（反诉被告）中国人民解放军93854部队一分队无偿所有。二、驳回被告（反诉原告）定西地区通达贸易公司的诉讼请求。案件受理费70元，由被告（反诉原告）定西地区通达贸易公司负担；反诉案件受理费27327元，由被告（反诉原告）定西地区通达贸易公司负担。一审重审查明，1990年成立的通达贸易公司的股东（发起人）为定西市团委。部队出租场地内修建围墙其他基础设施是在2001年至2003年期间陆续修建。2006年双方签订合同时围墙其他基础设施已存在。自2004年起通达贸易公司又陆续将上述场地以口头协议分别出租给他人，但部队与上述承租户间并未签订合同，对转租事宜也未正式提出异议。本案通达贸易公司反诉赔偿自己及其他七户承租人的财产损失及上诉损失等，系自行计算，再无其他依据证实。重审查明的其他事实与原审一致。认定以上事实的依据有当事人的陈述及双方签订的合同书、企业注册登记材料、营业执照、行政处罚决定、证明等。一审重审认为：1、部队与定西喜成食用菌加工厂2006年3月1日签订的《军队房地产租赁合同书》第八条明确约定：“承租方未经出租方同意不得对所承租的房屋进行改装、装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得出租方书面同意，费用由承租方自理，合同期满后，承租方保证完好无损地无偿移交给出租方”。另外原、被告双方自2001年起至2006年就部队场地出租协议书或合同书，均对合同到期后增添附属设施等做了上述类似的约定。同时双方签订的合同书第二条约定租期为一年，自2006年3月1日至2007年2月28日止，年租金为15000元。第十三条明确约定“乙方在租赁期届满时必须将所承租的房地产完整交还给甲方。如需要继续承租上述房地产，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。租赁合同一次只签一年。”综上合同约定可见，本案部队于2007年4月合同到期后通知通达贸易公司及其他承租户解除合同符合双方签订的合同约定，部队诉请确认定西喜成食用菌加工厂在租赁原告房产及场地期间所修建的房屋及其他基础设施归原告无偿所有，符合双方合同及法律规定，依法应予支持。关于被告（反诉原告）通达贸易公司反诉请求确认通达贸易公司所属的定西喜成食用菌加工厂与部队签订的《租房地协议书》是无限期的意见。因2001年签订的协议书明确约定租期为两年，并非无限期。同时到2006年双方又签订合同书，对租赁事宜做了更详细的约定，对租期也未约定为无限期，而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。从该条规定可以看出租赁合同的期限最长为二十年，没有无限期的租赁合同，所以被告（反诉原告）的该诉请不能成立。关于通达贸易公司辩称合同解除并非合同约定的军事需要，而是部队与案外人徐斌于2007年4月30日签订了租房协议。经审查明，2007年4月30日部队与徐斌签订了一份军队房地产租赁合同书，但该份合同是部队与通达贸易公司的租赁合同期限届满后双方签订，同时涉案场地实际并未出租给徐斌或其他人使用，而是由部队自行使用（即军事需要）。故被告（反诉原告）的该辩称理由不能成立。关于被告（反诉原告）通达贸易公司反诉请求原告(反诉被告)依法赔偿由于原告的违法行为给被告造成的经济损失256.59万元。首先、如前述，双方合同期满自行终止后，在部队于2007年4月至2008年11月多次张贴书面通知不再续签合同，要求终止合同返还租赁物的情况下，部队为了维护自身权利不受侵犯，根据民法自救原则的相关规定，采取措施，避免了损失扩大。同时查明租赁场地内添加附属设施等是2001年至2003年期间所建。所以部队并无违反合同约定的违约行为。其次、虽然部队认为通达贸易公司转租他人违反合同约定，自己并不知道等，而根据整个合同履行过程其他发出搬离通知书可知，部队对转租行为是应知的。但根据合同相对性原则，通达贸易公司请求损失中大部分为其他承租户的损失，而其他承租户与部队之间并无合同关系，并非合同一方当事人。部队与通达贸易公司反诉请求的其他七户承租户间并无合同约定，所以其他七户承租户在本案中不能根据本案原告与被告间的合同请求违约损失，如系侵权损失等情形，可另行通过其他途径解决。再次、通达贸易公司反诉请求自己公司其他七户承租户的损失财物、数额等，在本次诉讼中也未能提供充分证据证实该主张，根据证据规则“谁主张、谁举证”之规定，亦不能支持其反诉赔偿请求。综上所述，关于通达贸易公司的辩称即反诉理由，无证据证实或无法律依据，故不予采纳，对其反诉请求不支持。对被告定西地区团委（现名为中国共产主义青年团定西市委员会）辩称，根据审理查明的事实，原定西地区团委仅是通达贸易公司的股东（发起人），并未参与企业经营，对其辩称予以采纳。据此，现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认定西喜成食用菌加工厂在租赁原告（反诉被告）部队房产及场地期间所修建的房屋及其他基础设施归原告（反诉被告）部队无偿所有；二、驳回被告（反诉原告）通达贸易公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费70元，由被告（反诉原告）通达贸易公司负担。反诉案件受理费27397元，被告（反诉原告）通达贸易公司负担（免交）。二审查明，通达贸易公司属集体企业，于1990年6月1日成立，法定代表人为李鸿基。其股东（或发起人）为原定西地区团委，出资额为40万元，投资比例为100%。2005年11月10日定西市工商局吊销了通达贸易公司营业执照。定西喜成食用菌加工厂属集体企业，于1993年4月13日成立，证照有效期为2003年4月13日，注销时间为2013年8月9日。法定代表人为魏喜成，公司股东（或发起人）为通达贸易公司，投资比例为100%，出资额为20万元。2013年7月6日上诉人通达贸易公司以定西喜成食用菌加工厂开办单位的名义申请定西市工商局依法注销定西喜成食用菌加工厂，理由是定西喜成食用菌加工厂因2003年停止营业，法定代表人魏喜成在青海省西川监狱服刑，其债权债务由主管单位上诉人负责清理并承担，申请注销该工厂，同年8月9日，定西市工商局准予注销登记。认定上述事实的证据有通达贸易公司工商登记档案、定西市工商局吊销公告、定西喜成食用菌加工厂工商登记档案、通达贸易公司[2013]1号关于解散定西喜成食用菌加工厂的决定、（定）登记内消字[2013]第62110013000238号准予注销登记通知等。二审查明的其他事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，2001年12月，部队与定西喜成食用菌加工厂签订租赁合同约定租期暂定为二年，期间定西喜成食用菌加工厂在租赁场地内修建、添加了附属设施，二年后双方虽然未签订书面租赁合同，但定西喜成食用菌加工厂在2004年3月-2006年3月一直实际使用租赁的房屋并按期交纳租赁费。2006年3月1日部队与定西喜成食用菌加工厂又重新签订了书面的《军队房地产租赁合同书》，故双方重新签订租赁合同后2001年12月签订的租赁合同自然终止，双方对权利义务重新进行了约定。在合同期限内履行合同的过程中，部队不存在违约，其转租给他人的行为是发生在与通达贸易公司租赁合同期满后。因部队与定西喜成食用菌加工厂于2006年3月1日签订的《军队房地产租赁合同书》合法有效并于2007年2月28日终止，双方应按合同的约定履行各自的义务。该合同第十三条约定“乙方在租赁期届满时必须将所承租的房地产完整交还给甲方。如需要继续承租上述房地产，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。租赁合同一次只签一年。”根据合同约定，2007年4月合同到期后，部队通知通达贸易公司及其他次承租户解除合同符合合同约定，部队诉请确认定西喜成食用菌加工厂在租赁其房产及场地期间所修建的房屋及其他基础设施归其无偿所有，也符合合同的约定。通达贸易公司上诉请求确认通达贸易公司所属的定西喜成食用菌加工厂与部队签订的《租房地协议书》是无限期的不符合合同的约定及法律规定。关于通达贸易公司上诉提出原判对赔偿请求不支持与事实不符，通达贸易公司要求赔付其基建费用82万元、经营损失75.24万元、7户租房地经营户损失68.78万元、抢走加工厂财物和李鸿基现金11.3万元、上访费用19.27万元，合计256.59万元的问题，经审查，根据双方合同约定，通达贸易公司在租赁期届满时必须将所承租的房地产完整交还给部队，其要求赔付基建费用不符合合同约定。关于其请求次承租人的损失的问题，因本案诉讼的当事人为部队与通达贸易公司，次承租人并不是本案当事人。综上所述，通达贸易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27397元，由定西地区通达贸易公司负担（予以免交）。本判决为终审判决。审判长  王瑞芳审判员  张亚玲审判员  南鹏飞二〇一七年八月十六日书记员  蔡 洁