上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初4302号原告：龚波，现住上海市闵行区。原告：袁春林，女，汉族，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李中华，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨光夏，上海众华律师事务所律师助理。被告：翁海平，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王坚定，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张虹，上海市四方律师事务所律师。原告龚波、袁春林与被告翁海平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告龚波、袁春林及两原告共同委托诉讼代理人李中华、杨光夏，被告翁海平及其委托诉讼代理人王坚定、张虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚波、袁春林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付两原告违约金516,000元(人民币，下同)。事实和理由：2016年7月27日，原告龚波、袁春林和被告翁海平通过案外人上海某房地产经纪有限公司居间签订了《不动产买卖意愿书》及《不动产买卖意愿书补充协议》，约定：两原告购买被告坐落于上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋，成交价为2,480,000元，包括房屋转让价2,290,000元及装修补偿款190,000元。两原告于签订《意愿书》当日支付20,000元定金，被告出具定金收据并表明签约当日该定金直接转为购房首付款的一部分。2016年7月31日，原、被告双方依据《意愿书》签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买被告坐落于上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋转让价为2,290,000元；为保证交易安全，被告须将以被告为权利人的房地产权证原件暂存于居间方；被告应于签署合同之日起5日内办理银行还款申请手续。原、被告双方于2016年7月31日签订《装修补偿协议书》，约定190,000元装修补偿款及2,290,000元转让价共同作为交易价格。合同履行过程中，被告一直拖延履行义务，且要求加价100,000元。为维护交易稳定，两原告同意加价100,000元,双方于2016年8月9日签订《装修补偿书》。然被告在2016年11月8日提出解除买卖合同。根据合同约定，被告违约，应向两原告承担违约责任，故两原告向被告主张合同总价的20%的违约金，即516,000元。审理中，两原告增加诉讼请求为要求被告翁海平返还房款20,000元，其余诉讼请求不变。被告翁海平辩称，不同意原告诉请，不同意支付违约金。原、被告在合同履行过程中达成合意，由两原告先行支付790,000元房款还清小额贷款，两原告没有履行支付房款的义务，双方都存在违约行为，故两原告向被告主张违约金依据不充足。两原告现在仅仅支付了20,000元，要求的违约金金额过高，要求法院调整。20,000元现在中介处，被告至今一分钱都没有收到，故应由原告自行向中介追讨。本院经审理认定事实如下：在中介的居间介绍下，原告于2016年7月27日签署了不动产买卖意愿书。当日，原告龚波(买受方、乙方)与被告翁海平(出售方、甲方)签订了不动产买卖意愿书补充协议，约定：1、现甲、乙双方协商确定，该房地产成交价为2,480,000元整，该成交由两部分组成，分别为买卖合同价2,290,000元及装修补偿款190,000元。2、甲、乙双方须于签订该房地产《上海市房地产买卖合同》当日，同时签订该房地产装修补偿款协议。……。2016年7月27日，被告翁海平出具收据，确认收取原告龚波支付的关于购买上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋的定金20,000元，签订买卖合同当日，该定金直接转为购房首付款的一部分。2016年7月31日，原告龚波、袁春林(买受方、乙方)与被告翁海平(出售方、甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方位于上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价2,290,000元。第四条、甲、乙双方同意，甲方于2016年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条、甲、乙双方确认，在2016年11月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按以下内容处理：1.若甲方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金；2.若乙方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买上述房地产，则乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金；3.甲方应于自甲乙双方签订本合同之日起5日内办理银行还款申请手续并于收到乙方支付的第二笔购房款款项当日办理该银行贷款还款手续，且须于银行出具还款结清证明之日起3日内至房地产交易中心办理该房地产银行抵押注销手续，否则甲方应按照本合同约定承担违约责任；4.甲方承诺于2016年8月31日之前办妥该房地产内以“谢某”为抵押权人的余额抵押注销手续；……。附件三付款协议：a、签订本合同当日，乙方支付甲方第一笔购房款20,000元整；b、2016年9月30日之前，乙方支付甲方第二笔购房款790,000元整，为保证交易安全，甲方须将以甲方为权利人的房地产权证原件暂存于居间方；……。2016年7月31日，原告龚波、袁春林(乙方、买受人)与被告翁海平(甲方、出售方)签订《装修补偿协议书》，约定：乙方就买受甲方所有的坐落于上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房地产买卖合同约定成交价为2,290,000元整。除该买卖合同价款外，该房地产内的固定装修及固定配置、挂式空调2台、立式空调1台、液晶电视3台、餐桌1张及椅子6把、电视柜2张、衣柜1张、次卧床及应床垫1张作为装修补偿作价190,000元整，乙方须于买卖合同成交价款之外另行支付给甲方。该装修补偿款的付款方式为：2016年9月30日之前，乙方一次性支付甲方该装修补偿款190,000元。该装修补偿款独立于甲乙双方签订的买卖合同及买卖合同成交价款之外，但又为甲乙双方签订的关于买卖该房地产不可分割的一部分且须共同成立或共同解除，且本协议只有在买卖合同解除的情况下才能依本协议约定解除。在该房地产交易中，若甲方违约造成该房地产不能交易的，甲方应退还该装修补偿款，同时甲方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该装修补偿款总额20%的违约金给乙方；若乙方违约造成该房地产不能交易的，乙方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该装修补偿款总额20%的违约金给甲方。2016年8月29日，原告龚波(乙方、买受人)与被告翁海平(甲方、出售方)又一次签订《装修补偿协议书》，约定：乙方购买甲方所有的坐落于上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房地产买卖合同约定成交价为2,290,000元整。除该买卖合同价款外，该房地产内的固定装修及固定配置作为装修补偿作价290,000元整，乙方须于买卖合同成交价款之外另行支付给甲方。该装修补偿款的付款方式为：2016年9月30日之前支付甲方第1笔该装修补偿款190,000元，办理该房地产交易过户手续后当日支付第2笔装修补偿款100,000元，该装修补偿款独立于甲乙双方签订的买卖合同及买卖合同成交价款之外，但又为甲乙双方签订的关于买卖该房地产不可分割的一部分且须共同成立或共同解除，且本协议只有在买卖合同解除的情况下才能依本协议约定解除。在该房地产交易中，若甲方违约造成该房地产不能交易的，甲方应退还该装修补偿款，同时甲方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该装修补偿款总额20%的违约金给乙方；若乙方违约造成该房地产不能交易的，乙方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该装修补偿款总额20%的违约金给甲方。合同履行过程中，上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记无法涤除，原、被告双方于2016年11月8日就上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除，双方就合同解除后果未予处理。以上事实，由两原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》、不动产买卖意愿书、不动产买卖意愿书补充协议、收据、录音等证据及双方当事人陈述予以证实。至于两原告提供的2017年4月周边房屋参考价格截图及居间费收款凭证与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告之间就上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。合同签订后履行过程中，因被告方无法涤除房屋上的抵押登记，致合同不能继续履行。嗣后，原、被告双方未能就涤除抵押达成一致意见，致合同解除，责任在于被告，被告应承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。两原告要求被告返还已付购房款20,000元，对此，被告抗辩该款尚在中介处，应由两原告向中介追讨。然本院注意到，被告已经出具收据确认收取定金20,000元，故本院有理由相信被告已经收取该20,000元。因原、被告双方已经签署《上海市房地产买卖合同》，根据约定，该款已经转化为房款。假设被告将20,000元存放于中介处，亦系被告自行处分自己的权利，与两原告并无关系，在双方合同解除后，被告需承担向两原告返还该20,000元的义务。本案合同解除的责任在于被告，两原告根据双方合同约定向被告主张违约金符合法律规定，本院予以支持，但综合考虑被告的违约程度、房屋上涨价格等各项因素，本院酌定违约金金额为200,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告翁海平于本判决生效之日起十五日内返还原告龚波、袁春林房款20,000元；二、被告翁海平于本判决生效之日起十五日内支付原告龚波、袁春林违约金200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收4,480元，由原告龚波、袁春林负担2,240元，被告翁海平负担2,240元，被告翁海平负担之款于本判决生效之日起十五日内支付原告龚波、袁春林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一七年八月四日书记员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。