江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终2610号上诉人（原审被告）:连云区云山街道平山社区居民委员会，住所地连云港市连云区平山花园西门。负责人：徐继柱，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：程岩，江苏顺策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵斯芹。委托诉讼代理人：王士铁。上诉人连云区云山街道平山社区居民委员会（以下简称平山村委会）因与被上诉人赵斯芹房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院(2016)苏0703民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人平山村委会上诉称：请求二审法院依法判决驳回赵斯芹的诉讼请求，理由如下：一、依据连云区法院（2015）港民初字第203号民事判决书，以及连云港市中级人民法院（2015）连民终字第02455号民事判决书，以及连云区法院（2014）港民初字第2295号民事裁定书，可以证实上述法律文书确认了赵斯芹是申报消防安全检查的义务人，确认了两份租赁合同合法有效，而该合同明确约定，不动产归平山村委会所有，动产30日内自行办理，否则视为放弃所有权，平山村委会有权处置，并于2014年2月8日，平山村委会发出了通知，再次通知赵斯芹夫妻及时搬走动产，否则视为放弃所有权。同时确定了2013年12月签订的协议书有效，该协议书约定租赁合同解除时间为2013年11月30日，协议书中赵斯芹自认是其经营遇到困难，无法履行协议书，在未到期时提出解除合同，并且基于赵斯芹的违约，即不按合同约定期限给付租金，故解除合同，确认了平山村委会当时的诉讼请求，是有事实和法律依据的。确认了赵斯芹属于违约方，应当赔偿平山村委会的损失，所以，赵斯芹主张赔偿其损失490万元，无事实和法律依据，请求依法予以驳回；二、因为双方签订的房屋租赁协议中明确约定合同期满赵斯芹及时搬走动产，30日内自行办理，逾期视为放弃所有权；该约定不违反法律、法规强制性规定，合法有效且对双方均有约束力。所以应当按照原租赁协议约定处理即赵斯芹已经对动产放弃所有权，平山村委会有权处理；三、通过一审庭审调查以及江苏先河房地产评估公司吕某某到庭的证言等能够证实一审时赵斯芹提供的评估报告不可采信，不能作为认定案件事实的依据。一审庭审中平山村委会当庭对赵斯芹提供的天泽劳务公司核点酒店资产的原始材料、评估报告的证据的三性均提出异议。动产一直堆放在酒店，无法核对酒店内动产的种类以及数量的后果是赵斯芹不按约定搬出且已经放弃所有权造成。一审既然已经认定评估报告不能作为定案依据，却以该评估报告中列明的客房家私、餐饮及会议家私、出具设施、餐具的价值为基数，酌定动产损失为30万元，明显自相矛盾也无事实和法律依据。被上诉人赵斯芹答辩称：赔偿赵斯芹装饰装修202万元、安装工程项目178.6万元。事实与理由：2008年8月，赵斯芹、平山村委会就平山村综合楼房屋租赁达成了《房屋租赁协议书》，并提前预交了20万租金。赵斯芹按平山村委会提供的图纸要求进行装潢（1—3楼餐饮和办公，4—5楼为客房），成立山灵水润大酒店，并于2009年7月试营业。但平山村委会隐瞒该综合楼未通过消防验收的事实，致使赵斯芹一直无法正常经营，多次被公安消防、治安部门查处停业，直至2010年10月，平山村委会也未取得综合楼的消防验收手续。在无奈情形之下，赵斯芹于2010年10月15日给平山村委会送达《关于解除平山村综合楼租赁协议并赔偿投资损失的函》（以下简称函告），平山村委会拒不接收，赵斯芹采取特快专递形式寄送。平山村委会接到赵斯芹函告后，多次承诺给赵斯芹说法，但迟迟不予兑现。经过双方不断协商，2013年双方同意解除上述两份租赁协议。协议解除后，赵斯芹将涉案房屋及投入资产全部交还平山村委会，关于赵斯芹对租赁房屋的投入补偿等问题约定另行协商。后赵斯芹多次与平山村委会协商，均未能达成一致意见，请求二审法院支持赵斯芹的诉求。一审法院经审理查明：2008年8月20日，出租方甲方（平山村委会）与承租方乙方（赵斯芹）签订《房屋租赁协议书》1份，协议约定，甲方将位于连云区云宿路东侧（原平山货场院内），为局部九层，乙方租赁其中1-5层，装潢由乙方负责，使用面积约6040平方米；甲方同意乙方租用12年，自2008年11月30日起至2020年12月31日；考虑到乙方前期装潢等投入的费用较大，前五年的租金定为每年40万元人民币，从第六年起每年按前一年租金的8%递增，以此类推。第一年租金在签订协议后20日内支付，其余年度的租金在每年的10月31日前支付下年度租金；甲方保证出租的房屋供电、供水、电梯等设施按设计图纸施工完毕，甲方保证道路和租赁的楼房之间通透、美观，但乙方应服从甲方统一安排、统一管理；合同期满或因乙方原因提前解除协议的，乙方投入的固定资产（不动产）归甲方所有，可动产30日内乙方自行搬出，否则视为放弃所有权，甲方有处置权，租赁费按实结算。如因甲方原因造成协议提前终止的，应赔偿乙方装修装潢、经营损失……合同还就双方的责任、义务及其他条款进行了约定。2009年7月30日，甲方（平山村委会）与乙方（赵斯芹）签订《租赁合同》1份，协议约定，甲方将平山村综合楼6-7层房间全部租赁给乙方有偿使用，租用面积2700平方米。公共部分双方共同使用；租赁期从2009年8月1日起至2020年12月31日止，前五年租金每年为人民币18万元，从第六年起每年按前一年租金的8%递增；在本合同生效时，乙方一次性交清第一年租金，第二年租金在2010年10月31日前交清，以后每年度交付租金以此类推；乙方必须按期如数上缴租金给甲方，逾期未缴，甲方有权解除本合同，造成一切损失均由乙方承担；合同期满或终止合同后，乙方投入的不动产无偿归甲方所有，乙方一月内搬走投入的一切可动产，否则视为放弃所有权，甲方有权自行处置。……合同还约定了其他内容。上述合同签订后，自2008年12月18日至2013年1月12日，赵斯芹及山水公司共计支付平山村委会租金702153.6元。赵斯芹租赁平山村委会的房屋系用于经营连云港市连云区山灵水润大酒店，该酒店名称于2011年11月15日变更为连云港山灵水润大酒店有限公司（以下简称山水公司），赵斯芹为该公司法定代表人，该公司系自然人独资，经营范围为住宿服务、大型餐馆。2007年8月23日，平山村委会取得涉案综合楼建设工程规划许可证。2010年1月29日，连云港市连云区公安消防大队对连云港市连云区山灵水润大酒店进行了消防检查，发现该酒店未经消防安全检查擅自投入营业，作出公安行政处罚告知笔录，告知山水公司其未经消防安全检查擅自投入营业，其行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条规定，责令改正并对该单位进行处罚。2010年3月24日，连云港市公安消防支队向平山村委会下发了同意平山综合楼建设工程消防设计的审核意见书。2010年9月29日，连云港市公安消防支队向平山村委会下发了关于平山村委会平山综合楼建设工程消防验收不合格意见书，意见书综合评定该工程消防验收不合格，存在消防用电负荷不满足规范要求，部分楼层不满足自然排烟要求，4层5层内部装修未经消防审计审核，3层东侧未经设计变更擅自将办公用房改为餐厅等问题。2010年10月15日，赵斯芹向平山村委会邮寄了《关于解除平山村综合楼租赁协议并赔偿投资损失的函》，内容：因贵方隐瞒事实真相，在与我签订综合楼租赁协议前未办理该楼工程消防验收手续（至今为止消防验收尚未合格），使我租赁贵方综合楼投资的山灵水润大酒店无法正常合法经营。现函告贵方，解除与贵方签订的综合楼租赁协议，请贵方退回已交租金，并全额赔偿所有投资及投资的相关损失。赵斯芹于2010年2月8日支出平山综合楼3-5层消控检修费用8000元，于2010年8月3日向江苏省消防器材产品质量检验站汇款3950元并手续费39.50元，于2012年11月15日支出电梯保养费3000元，于2013年9月23日向江苏省特种设备安全监督检验研究院连云港分院缴款2000元，于2013年3月18日向连云区消防大队交消防器材款9650元，上述费用共计26639.5元。2010年10月19日，连云港市公安消防支队向平山村委会下发了《关于平山村委会平山综合楼工程消防验收合格的意见书》并作出意见：该工程主体消防验收合格，在消防方面具备使用条件……餐厅、客房部分应申报开业前消防安全检查，经开业前消防安全检查合格后方可投入使用。2013年10月13日，赵斯芹向平山村委会发出关于解除《房屋租赁协议书》的通知，因从综合楼建成后平山村委会一直未按相关法律、法规的规定对该楼安全设施消防、电梯等履行维护、看管义务等，根据合同法及双方签订的协议书第5条之规定，解除签订的《房屋租赁协议书》，并在接到本通知3日内接受综合楼1-5层，算清账务，赔偿赵斯芹投入和经营的相关损失。平山村委会收到该函后，于2013年12月30日向赵斯芹回复：你于二〇一三年十一月十三日送达的“关于解除房屋租赁协议书的通知”我村已经收悉。经村两委研究决定先仅同意解除双方于2008年8月20日和2009年7月30日签订的2份房屋租赁协议，房屋使用权交归甲方。你方的债权债务由你方全权负责清算，与我方无关。你我双方的租金和财产清算另行协商解决。同时，平山村委会与赵斯芹于2013年11月16日签订了《协议书》1份，内容：乙方（赵斯芹）租用甲方（平山村委会）平山村综合楼部份楼房，由于乙方经营遇到困难，无法履行房屋租赁协议书，经双方协商一致达成如下协议：1、终止甲乙双方于2008年8月20日和2009年7月30日签订的2份房屋租赁协议。协议解除时间为2013年11月30日。房屋使用权交归甲方。2、乙方欠交房屋租赁费和乙方所有权资产处置，双方协商另订协议。但双方订立解除协议后，对欠交房屋租赁费以及山灵水润大酒店的资产未能达成一致意见。2015年1月6日，平山村委会诉至连云区法院，其主张赵斯芹尚欠平山村委会租金1467846.4元，经平山村委会多次催要至今未付，请求法院判令赵斯芹、王士铁连带承担给付所欠租金1467846.4元及逾期付款利息。连云区法院作出(2015)港民初字第203号民事判决，判决：一、赵斯芹、王士铁于判决生效之日起十日内连带给付平山村委会租金1467846.4元及逾期付款利息（自2015年1月5日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二、平山村委会于判决生效之日起十日内返还赵斯芹消防、电梯检修等费用26639.5元。三、驳回赵斯芹的其他反诉请求。赵斯芹、王士铁不服该判决，向连云港市中级人民法院提起上诉，该院于2016年4月12日作出(2015)连民终字第02455号民事判决，判决：一、维持连云港市连云区人民法院(2015)港民初字第203号民事判决第二、三项；二、变更连云港市连云区人民法院(2015)港民初字第203号民事判决第一项为：赵斯芹、王士铁于判决生效之日起十日内连带给付平山村委会租金1337983.4元及逾期付款利息（自2015年1月5日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。一审法院归纳案件的争议焦点为：一、平山村委会是否应当赔偿赵斯芹经营的山灵水润大酒店财产损失。二、山灵水润大酒店的财产的数额。关于本案的第一个争议焦点平山村委会是否应当赔偿赵斯芹经营的山灵水润大酒店财产损失。一审法院认为，2008年8月20日订立的租赁合同第五条第一款约定：合同期满或因乙方（赵斯芹）原因提前解除协议的，乙方投入的固定资产（不动产）归甲方（平山村委会）所有，动产30日内乙方自行搬出，否则视为放弃所有权，甲方有处置权。2009年7月30日订立的租赁合同第九条约定；合同期满或终止合同后，乙方投入（赵斯芹）的不动产无偿归甲方（平山村委会）所有。乙方一月内搬走投入的一切可动产，否则视为放弃所有权，甲方有权自行处置。2013年11月16日，赵斯芹、平山村委会订立的解除协议书第2条约定：乙方（赵斯芹）欠交房租租赁费和乙方所有权资产处置，双方协商另订协议。该协议书另载明：由于乙方经营遇到困难，无法履行房屋租赁协议书。租赁合同系因赵斯芹经营不善，在赵斯芹、平山村委会达成解除合意后解除。根据解除协议书，赵斯芹、平山村委会应当就酒店资产处置另行订立协议。因双方一直未能就此达成合意，故而未能订立协议。在赵斯芹、平山村委会就解除后酒店资产未达成一致约定时，山灵水润大酒店的资产应参考原租赁合同以及相应的法律规定予以处理。合意解除系合同终止的情形之一，根据2008年、2009年订立的租赁合同，赵斯芹投入的不动产均无偿归平山村委会所有，故赵斯芹主ＸＸ山村委会赔偿其不动产即酒店附着装饰装修的诉求，法院依法不予支持。关于动产，即使赵斯芹未能在平山村委会通知后30日内将动产自行搬出，平山村委会仍然应当将动产予以提存或妥善保管，并制作动产清单。平山村委会称其将动产搁置于储藏室，其未能举证证明动产明细，对于赵斯芹酒店装修中的动产的损失，平山村委会应当予以适当赔偿。关于案件的第二个争议焦点，即山灵水润大酒店的财产的数额的问题。一审法院认为，根据赵斯芹的陈述，2013年11月16日、17日，赵斯芹委托天泽劳务公司对山灵水润大酒店资产进行清点，并制作了资产清单。平山村副书记程某某于2013年11月17日拿走酒店钥匙。据平山村委会代理人陈述，程某某当时在现场，目的是对房屋使用质量是否有损坏进行初步查看。赵斯芹申请天泽劳务公司工作人员王某某、卢某出庭作证，两名证人的证言可以证实2013年11月16日、11月17日两天，天泽劳务公司的工作人员王某某、卢某、方某、宛某、徐某至山灵水润大酒店对酒店内资产进行清点，清单制作完成后，程某某并未在该清单上签字，但程某某在天泽劳务公司清单物品时确实在酒店内，其应当知晓天泽劳务公司工作人员在现场清点物品。2015年6月1日，连云区公证处工作人员将该清单送至平山村委会时，平山村委会拒绝在送达文件上签字确认，但此后在审理中平山村委会也并未对清单中的物品种类、数量提出异议。赵斯芹另提供镇江立信资产评估房地产评估有限公司出具的资产评估报告，根据该评估报告：客房家私为213600元、餐饮及会议家私为462000元、厨具设施（一楼厨房）为85000元、餐具18000元，合计为778600元。评估报告中客房家私一项的明细与天泽劳务公司制作的资产明细中的种类、数量相符。平山村委会不认可该评估报告，且评估人并未到庭接受询问。评估报告明确载明，报告的有效期限为2015年5月12日至2015年11月11日，评估的价值基准日为2013年12月23日，该评估报告的有效期已过，不能以该评估报告作为定案依据。但平山村委会认可其未将酒店的动产交于赵斯芹，也未能指出该评估报告中关于客房家私、餐饮及会议家私、出具设施、餐具的具体明细以及与评估报告列明的财产明细不符之处。鉴于赵斯芹、平山村委会解除租赁合同后，平山村委会将酒店另行租给他人经营酒店，酒店已经重新装修，双方在交接酒店时，未制作财产清单，平山村委会也未能将动产予以妥善保存，无法核实交接时酒店内动产的种类以及数量，故以该评估报告中列明的客房家私、餐饮及会议家私、厨具设施、餐具的价值为基数，酌定动产损失为30万元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、连云区云山街道平山社区居民委员会于判决生效之日起十日内给付赵斯芹财产损失300000元；二、驳回赵斯芹的其他诉讼请求。本院经审理查明的基本事实与原审判决认定的事实一致，原审判决列举的证据均经庭审举证、质证，本院依法予以确认。本院认为，虽然当事人双方订立的租赁合同约定，赵斯芹投入的不动产无偿归平山村委会所有，动产30日内由赵斯芹自行搬出，否则视为放弃所有权，平山村委会有权处分。但在赵斯芹未能及时搬离动产，平山村委会应尽可能妥善安置相关财产以减少损失。原审法院根据双方协议约定并综合案件实际情况，酌定平山村委会适当赔偿赵斯芹酒店装修中的动产损失300000元，并无不当。平山村委会关于其不承担赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46000元，由上诉人连云区云山街道平山社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢 澄审 判 员  王学明代理审判员  程 艳二〇一七年八月三十日书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。