甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初4628号原告（反诉被告）：中国人民解放军甘肃省军区后勤部法定代表人：楚万明委托诉讼代理人：张少华委托诉讼代理人：王亦群。被告（反诉原告）：兰州顺兆铁件修理有限公司法定代表人：杨顺刚中国人民解放军甘肃省军区后勤部（以下简称省军区后勤部）与兰州顺兆铁件修理有限公司（以下简称顺兆公司）房屋租赁合同纠纷一案，2015年7月27日立案后，依法适用普通程序审理本案，顺兆公司以省军区后勤部应支付厂房建造费并赔偿机器设备损失为由提起反诉，本院一并受理后，于2016年1月20日作出（2015）城民一初字第644号民事判决书。宣判后，顺兆公司不服判决提起上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2016年5月20日作出（2016）甘01民终792号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院于2016年7月13日立案登记后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。省军区后勤部委托诉讼代理人张少华、王亦群、顺兆公司法定代表人杨顺刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。省军区后勤部向本院提出诉讼请求：1、依法判令顺兆公司腾交占有的场地及房屋；2、依法判令顺兆公司赔偿2014年1月1日至2015年6月30日占用场地及房屋的损失45,000元及自2015年7月1日至实际腾交之日每月按2500元计算的损失；3、诉讼费由顺兆公司承担。事实和理由：2013年1月1日，顺兆公司与其单位奶牛场签订租赁合同，顺兆公司承租了营区用地其中800平方米的场地及房屋二间。年租金30,000元，2013年6月26日，因上级要求需收回营区用地，遂向顺兆公司及其他承租户通知解除合同，唯有顺兆公司提出无理要求拒绝搬离。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。顺兆公司辩称，其公司经营铁路车辆检修业务，省军区后勤部中途解除租赁合同的行为构成违约，使其与铁路部门的合同无法履行，从而造成巨大经济损失。但考虑到省军区后勤部亦是执行上级命令，遂同意提前搬离租赁场地。由于省军区后勤部对其公司投入的固定资产厂房不同意补偿，其单位才拒绝搬离。省军区后勤部在其公司不知情的情况下，损毁其公司的厂房并停电、停水，使其公司实际无法生产经营，故省军区后勤部的请求支付占用费损失于法无据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。顺兆公司向本院提出反诉请求：1、依法判令省军区后勤部赔偿其公司厂房建造费700,000元、生产设备及部分产品被盗之损失100,000元；2、依法判令省军区后勤部赔偿利润损失1,170,000元；3、反诉费由省军区后勤部承担。事实和理由：其公司与省军区后勤部第一次签订了长达8年的场地租赁合同，此后续租时逐年缩短租期。有鉴于此，其公司在租赁场地上修建厂房，购买机器设备，承揽铁路部门的车辆检修业务。2013年，省军区后勤部只与其公司续期1年，其公司提出续期租赁期限过短，不利于其投资成本的收回，省军区后勤部承诺到期一定续期。但是，2013年度租赁合同履行至一半时，省军区后勤部通知要解除合同，要求其公司于2013年7月30日必须搬离租赁场地，由于其公司因修建厂房及购买生产经营的机器设备而投入的资金尚未通过经营收回，故要求省军区后勤部予以补偿，但省军区后勤部非但未补偿，反而拆毁其厂房并致机器设备及产品被人偷盗，造成巨额损失，且由于省军区后勤部的上述行为致其公司与铁路部门的合同无法履行，造成经营利润之损失。为此，提起反诉，请求人民法院依法判如所请。省军区后勤部针对顺兆公司之反诉答辩称，自2011年始,省军区后勤部与各承租户签订的租赁合同之租期均为一年一签。在租赁期内，承租人在租赁场地上只能修建临时厂房、工棚，不能修建永久性建筑物。省军区后勤部并未如顺兆公司所称拆毁其厂房，而是顺兆公司无理提出不合理的巨额补偿请求未得到省军区后勤部同意后，即使在租赁合同期限届满时，顺兆公司仍拒绝搬离租赁场地的行为构成违约，其反诉主张赔偿修建厂房的损失700,000元和机器设备及产品被偷盗损失100,000元无事实依据，与省军区后勤部无关。另从其2012年度的资产负债表可以看出，其全年净利润显示亏损为状态，故其反诉主张赔偿利润损失1,170,000元无事实依据。请求人民法院依法驳回顺兆公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人在开庭时进行了质证。本院对省军区后勤部提交的证据认定如下：1、租用场地及房屋协议书、关于划定营区地界的通知及附图。拟证明其单位向顺兆公司出租了场地及房屋、租期1年、租金30,000元。顺兆公司对该组证据的真实性无异议，质证认为在租赁期间内，省军区后勤部即停电、停水，致其无法生产并造成损失。本院认为，该组证据可以证明双方间租赁法律关系成立，双方间权利义务的内容，故符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。2、2013年6月26日通知。拟证明向顺兆公司提出终止租赁合同，腾交租赁场地系上级命令。因上级决定撤销奶牛场，清理债权债务，平整场地后交付军区有关部门，故必须清退奶牛场的承租户。顺兆公司拒绝腾交租赁场地的行为给其单位造成影响和损失。顺兆公司对该证据的真实性无异议，但质证认为因省军区后勤部未对其予以经济补偿，故未腾交租赁场地。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉合同缘何解除具有关联性，本院予以采信。3、案涉租赁物现场照片、顺兆公司2012年度年检报告书（资产负债表、损益表及经营情况）。拟证明顺兆公司经营状况为亏损。顺兆公司对真实性无异议，质证认为省军区后勤部存在拆毁其公司厂房的事实。虽其公司存在亏损，但改造后开始盈利。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实顺兆公司修建的厂房的规模、建筑结构外观等具有关联性，本院予以采信。4、省军区后勤部与案外人陈成运签订的承揽合同、陈成运的身份证复印件及证言。拟证明其单位将奶牛场院内自有建筑、围墙等拆除工程发包给陈成运拆除，清理垃圾，将场地平整好，并未拆除顺兆公司的厂房。顺兆公司对该组证据的真实性无异议，但质证认为省军区后勤部拆除围墙的同时，也拆毁了其公司厂房，并造成其设备和部分产品被偷盗的事实。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉租赁场地上的建筑物被拆除是否影响顺兆公司经营、财产安全具有关联性，本院予以采信。本院对顺兆公司提交的证据认定如下：1、案涉厂房的照片，顺兆公司拟证明省军区后勤部拆毁厂房的事实。省军区后勤部质证认为其未拆顺兆公司的厂房，只是拆除了自建的租赁场地的围墙和房屋二间。2、租用场地及房屋协议书、场地租赁协议、2013年6月26日通知。该组证据与省军区后勤部所举证据1、2相同，双方的质证意见和本院的认证意见同上文。3、评估报告、评估费发票、对评估报告异议之答复。拟证明顺兆公司厂房等资产的残值。双方对该报告均提出了异议。省军区后勤部的异议为：顺兆公司搭建的修理车间、油漆车间、沙发车间及传达室利用租赁场地1.8米高的围墙，临时搭建而成，其修建的价值不值51300元。顺兆公司认为由于省军区后勤部在评估之前已将厂房拆毁、设备及产品已被偷盗，且省军区后勤部之诉讼代理人拒绝在勘验记录上签字，导致评估报告并未真实反映其公司的资产状况。答复意见称：评估报告系对现场建筑物勘验、实测的基础上作出，故双方的异议不能成立，维持报告结论。本院认为，该报告符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实顺兆公司投入到租赁场地的资产之残值的认定具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年夏天，顺兆公司即与省军区后勤部所属奶牛场签订了案涉场地租赁合同。双方约定：顺兆公司可在租赁场地上修建临时性厂房、工棚、不能修建永久性建筑，不能转租或转让。合同到期，如顺兆公司不再租赁，双方协商解决遗留问题。水、电由省军区后勤部奶牛场提供。如省军区后勤部奶牛场无部队调房、征用土地等重大特殊情况，不得随意更改和终止合同。一方随意终止合同，罚年租金的50%。租赁期限为8年。合同成立后，顺兆公司在该租赁场地上自建了砖木结构的厂房及宿舍，利用该租赁场地加工生产家具。租期届满后，双方又续期5年，之后续签合同的租赁期限有逐年递减，到2010年左右，开始每年续签租赁合同，租金也逐年上涨。2013年1月1日，双方再次续租一年并签订租赁合同1份。双方约定：省军区后勤部奶牛场将约800平方米的场地及房屋二间出租给顺兆公司使用，租金30,000元，租期自2013年1月至2013年12月31日。其他内容与前期签订的内容基本一致。2013年6月26日，省军区后勤部向奶牛场的各承租户发出通知，内容为：“根据上级命令，由于军事用地需求，奶牛场于2013年6月26日撤销，处理债权债务、辞退合同工。通知各出（承）租户务于2013年7月30日前办理有关手续搬离现场，部队平整场地后交付军区有关部门。”顺兆公司知悉该通知后，与省军区后勤部协商搬离的条件，因顺兆公司提出的补偿条件与省军区拟予以的补偿差距悬殊，双方未能协商一致。顺兆公司亦存在生产设备暂无处安放，生产场地暂未寻得，故未搬离案涉租赁场地。2014年4月22日，省军区后勤部奶牛场雇人将案涉租赁场地围墙拆除，并将出租给顺兆公司的办公用房二间拆除，在拆除过程中，由于顺兆公司自建的厂房局部墙体利用了奶牛场的围墙，故部分厂房亦被拆除了一面墙体。之后，顺兆公司遂将上述情况反映给省军区相关领导，省军区后勤部提出一次性补偿十多万元的意见，顺兆公司仍以补偿费用过低为由未能同意，遂酿成纠纷。本案审理过程中，顺兆公司申请对案涉租赁场地内自建的厂房现值进行评估。甘肃天德资产评估事务所接受委托进行评估，作出甘天评报字[2016]第024号资产评估报告。结论为：顺兆公司在省军区后勤部奶牛场建造的全部固定建筑物资产评估原值为165,496.75元，评估净值为51,300元。鉴定费13,000元。本院认为，本案争议焦点：1、案涉租赁合同是否于2013年6月26日解除，案涉租赁物应否再判处返还；2、顺兆公司未腾交租赁标的物的行为是否构成违约，应否支付省军区占用费；3、省军区后勤部单方终止履行合同是否应向顺兆公司予以补偿。一、案涉租赁合同是否于2013年6月26日解除，案涉租赁物应否再判处返还合同法第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，省军区后勤部向顺兆公司在内的所在承租户发出了解约通知，各承租户包括顺兆公司在内亦对上级要求表示理解，对解除合同并无异议，故依合同法第九十六条关于当事人依照本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的规定，案涉租赁合同自省军区后勤部送达顺兆公司时即告解除。自该解除通知到达顺兆公司后，双方协商补偿事宜未达成一致的情况下，省军区后勤部于2014年4月22日拆除案涉租赁场地的围墙，并拆除出租的办公室二间的事实表明，顺兆公司实际已无法控制租赁标的物。加之，顺兆公司在法庭笔录中陈述至今尚在租赁场地上厂房内放置的设备因已没有取回的价值故其予以放弃，法庭告知省军区后勤部应自行收回租赁场地。故省军区后勤部主张顺兆公司腾交租赁场地及办公用房的诉讼请求，法庭无需再作出判处。二、顺兆公司未腾交租赁标的物的行为是否构成违约，应否支付省军区占用费合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依此法律规定，顺兆公司向省军区后勤部提出对其自建的厂房予以补偿的请求于法有据，省军区后勤部提出只退还部分租金及搬迁费的补偿方案不符合合同解除法律后果处理之规定，其未补偿顺兆公司合理财产损失的作法有失公平，省军区后勤部对纠纷形成应负一定责任。加之，2014年4月22日，省军区后勤部已拆除了租赁场地的围墙及出租的办公用房，顺兆公司已实际无法使用该租赁场地，仅存一些生产设备及自建房尚在租赁场地上，从合同解除至今省军区后勤部并未对原奶牛场所占土地另作他用的事实来看，顺兆公司尚在租赁场地内的设备及未拆除的厂房并未对省军区后勤部构成妨碍，亦即对其并未造成实际损失。故省军区后勤部主张占用费的诉讼请求本院不予支持。三、省军区后勤部单方终止履行合同是否应向顺兆公司予以补偿依上述法律规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，省军区后勤部的过错前文已述。顺兆公司在合同解除后请求对厂房予以补偿的数额过分高于其修建该厂房时的建造费用165,496.75元，尤其是顺兆公司法定代表人多次向上级反映情况，请求解决补偿事宜，省军区后勤部亦作出可以考虑补偿十多万元的意向时，顺兆公司仍未接受的事实表明，顺兆公司在协商过程中，违反诚实信用原则要求的当事人进行民事活动时必须具备诚实、善意的内心状态，顺兆公司之补偿要求过分高于其实际损失即为缺失善意之表现，故使双方未能协商一致，酿成纠纷的主要责任在顺兆公司。尤其是，在顺兆公司同意解除合同的情况下，未积极设法重新寻租生产场所以恢复生产，而致其生产设备闲置且不加以看管或放置于安全场所的行为，即使设备有丢失、毁损之情形，亦与省军区后勤部无关，应由顺兆公司自行承担该部分损失。故顺兆公司反诉主张赔偿生产设备及产品损失100,000元及利润损失1,170,000元的请求，本院不予支持。鉴于顺兆公司修建厂房省军区后勤部在租赁之初予以同意，也鉴于合同因未到期省军区后勤部因故予以解除，就案涉顺兆公司修建的厂房之残值予以补偿符合法律规定，故省军区后勤部补偿顺兆公司厂房之损失以评估价为准应为51,300元。顺兆公司超出该数额的请求本院不予支持。省军区后勤部与顺兆公司应自负未获支持部分诉讼请求之诉讼费。综上所述，在合同解除后,顺兆公司不切实际的补偿要求和省军区后勤部的补偿方案均不符合法律关于合同解除后法律后果处理之原则,对酿成纠纷均有责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十四条之规定，判决如下：一、驳回中国人民解放军甘肃省军区后勤部的诉讼请求；二、中国人民解放军甘肃省军区后勤部于判决生效后10日内赔偿兰州顺兆铁件修理有限公司厂房建造费用51,300元;三、驳回兰州顺兆铁件修理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，由中国人民解放军甘肃省军区后勤部负担;反诉费11,265元，由兰州顺兆铁件修理有限公司负担10,182元，中国人民解放军甘肃省军区后勤部负担1083元（于判决生效后10日内付清兰州顺兆铁件修理有限公司）；鉴定费13,000元，由中国人民解放军甘肃省军区后勤部负担6500元（于判决生效后10日内付清兰州顺兆铁件修理有限公司），兰州顺兆铁件修理有限公司负担6500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦代理审判员  黄劲松人民陪审员  张文刚二〇一七年八月二十四日书 记 员  王 英