北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5031号上诉人（原审被告）：徐立立，女，1983年12月21日出生。被上诉人（原审原告）：赵晓鹏，男，1983年9月11日出生。原审第三人：胡永欣，女，1985年9月21日出生。上诉人徐立立因与被上诉人赵晓鹏、原审第三人胡永欣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人徐立立、被上诉人赵晓鹏、原审第三人胡永欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐立立上诉请求：撤销原审判决，依法改判降低徐立立支付违约金的金额或徐立立不支付违约金；本案全部诉讼费由赵晓鹏承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。徐立立未能依约迁出户口，并非恶意拖延，而是存在户口迁出将无法落户的客观上无法履行的情形。徐立立与赵晓鹏的通话录音足以证明赵晓鹏同意徐立立延迟迁出户口，因此，徐立立不存在违约情形，不应承担违约责任，一审法院未采纳徐立立提交的录音证据不符合法律规定。“迁户”仅属双方房屋买卖合同的附随义务，且徐立立未迁出户口，也未给赵晓鹏造成严重损失，原审判决徐立立支付违约金的金额较高，没有依据，显失公平。即使徐立立存在违约行为，也不应承担如此高额的违约金。赵晓鹏辩称，同意原审判决，不同意徐立立的上诉请求及事实理由。胡永欣述称，同意原审判决，不同意徐立立的上诉请求及事实理由。赵晓鹏向一审法院起诉请求：1.依法判令徐立立向赵晓鹏支付违约金5000元；2.徐立立自2013年2月26日起按日计算向赵晓鹏支付全部己付款万分之十的逾期迁出户口违约金；3.徐立立承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年1月10日，赵晓鹏（买受人）与徐立立（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定徐立立出售的房屋坐落于北京市昌平区104号（以下简称涉案房屋），双方同意涉案房屋成交价格为425000元。合同第十条权属转移登记载明（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起3年内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元违约金；逾期超过30日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。对于本案有争议的证据和事实，当事人向法院提交如下证据：1.关于合同相对人的问题。徐立立提交了2010年1月28日徐立立与胡永欣签订的《存量房屋买卖合同》，徐立立提出该合同签订后其与赵晓鹏签订的合同就已经解除了，实际履行的是这份合同。赵晓鹏表示二手房买卖都是存在两份合同，一份是通过中介公司签订的合同，一份是网签合同。经法院审查，该网签合同第五条之后需填写的内容均为空白。2.关于户口迁出是否作出变更约定问题。徐立立提交了2016年3月1日通话录音，证明双方有过约定，允许徐立立在涉案房屋没有出卖前将户口继续留着。赵晓鹏认可确实通话了，但已记不清内容，并没有提到保留户口一事，其当庭还提交了短信记录表示徐立立承认在迁户口，并没有答应徐立立把户口放在涉案房屋。另查，赵晓鹏与胡永欣系夫妻关系，涉案房屋登记在胡永欣名下。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵晓鹏与徐立立达成的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面的履行其义务。合同已经明确约定了出卖人应当在涉案房屋所有权转移之日起3年内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。故赵晓鹏要求徐立立支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求具有合同依据，法院应予支持。关于违约金的数额，本案诉讼中，徐立立提出酌减违约金的请求，结合双方一直在协商户口迁出事宜及户口迁出对双方的影响，关于违约金数额，法院酌情予以确定。关于徐立立提出的网签合同问题，从本案实际情况和网签合同内容来看，双方当事人是按照赵晓鹏和徐立立签订的合同内容在实际履行，虽在实际履行过程中将房屋过户至胡永欣名下，但基于赵晓鹏与胡永欣系夫妻关系，因此涉案房屋实际过户至胡永欣名下不应成为徐立立抗辩的理由。徐立立关于网签合同签订后其他合同解除的说法，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、徐立立于本判决生效后七日内向赵晓鹏支付违约金4万元，并自本判决生效后次日起按照每日50元的标准向赵晓鹏支付逾期迁出户口违约金至其户口实际迁出之日止；二、驳回赵晓鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审庭审中，各方当事人没有提交新证据。徐立立认可其与其母亲、其孩子三人的户口落户在涉案房屋至今未迁出；其已收取合同约定的涉案房屋交易房款42.5万元。对此，赵晓鹏、胡永欣表示认可。胡永欣于2010年1月28日取得涉案房屋的房屋所有权证。本院对上述事实予以确认。上述事实，有各方当事人在二审庭审中的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，赵晓鹏与徐立立签订《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。双方在该合同中明确约定，徐立立应当在涉案房屋所有权转移之日起3年内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因徐立立自身原因未如期将与涉案房屋相关的户口迁出的，应当向赵晓鹏支付5000元违约金；逾期超过30日未迁出的，自期限届满之次日起，徐立立应当按日计算向赵晓鹏支付全部已付款万分之十的违约金。根据本案查明的事实，自2010年1月28日涉案房屋所有权转移至胡永欣名下至今已超过三年，其间，徐立立因其自身原因并未履行上述合同约定的将涉案房屋原有户口迁出的合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。徐立立上诉主张赵晓鹏同意其延迟迁出户口，但其在诉讼中就该主张未提供充分证据，故本院对徐立立据此主张其不存在违约情形，不应承担违约责任的上诉理由和请求不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方在上述合同中虽然约定了徐立立逾期迁出涉案房屋原有户口应承担的违约金计算方法，但本案诉讼中，徐立立提出违约金过高的抗辩，符合法律规定，原审法院根据上述法律规定并结合本案双方合同履行情况及未迁移户口对双方的实际影响等因素，酌情确定减少违约金，所做判决并无不当。现徐立立上诉认为原审判决的违约金仍然过高，要求再行减免违约金的理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐立立的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由徐立立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王爱红审判员  辛 荣审判员  柳适思二〇一七年八月七日书记员  李 想