福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初2253号原告：林坚松，男，1984年1月20日出生，汉族，住福建省安溪县。被告：福建省安溪县恒兴房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县。法定代表人：洪天从，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。原告林坚松与被告福建省安溪县恒兴房地产开发有限公司（以下简称：恒兴房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林坚松、被告恒兴房产公司的特别授权委托诉讼代理人钟志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林坚松向本院提出诉讼请求：1.判令恒兴房产公司履行协助林坚松办理不动产产权登记义务，即将办理址在安溪县××城镇河滨北路××家园××、××号商品房的房屋权属登记需由恒兴房产公司提供的资料提交给不动产登记中心办理权属登记；2.判令恒兴房产公司支付林坚松逾期办证违约金（违约金自2014年4月24日起以购房款275,159元按每日0.001%计算至恒兴房产公司将产权登记材料提交给不动产登记中心办理权属登记之日止，暂计至2017年4月24日止为3,016元）；3.判令恒兴房产公司支付林坚松逾期办证违约金（违约金自2014年4月24日起以购房款211,943元按每日0.001%计算至恒兴房产公司将产权登记材料提交给不动产登记中心办理权属登记之日止，暂计至2017年4月24日止为2,322元）；4.由恒兴房产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年10月20日，林坚松与恒兴房产公司签订二份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：林坚松（买受人）向恒兴房产公司（出卖人）购买址在安溪县××城镇河滨北路××家园××、××号商品房，购房价款分别为275,195元、211,943元；产权登记时间为交房后360日内。如因出卖人原因，买受人不能在取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，林坚松按照合同约定支付恒兴房产公司购房款。恒兴房产公司至2013年4月20日才将该商品房交付给林坚松使用。恒兴房产公司至今未能将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任，并按照合同约定自2014年4月20日起以购房款按日0.001%计算违约金。为此，提起上述诉讼请求。恒兴房产公司辩称，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案作为商品房预售合同纠纷适用的是二年普通诉讼时效。根据第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四部分第18项“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”规定，本案时效起算时间为合同约定或者法定期限届满之次日开始计算。按照林坚松所诉，恒兴房产公司于2013年4月20日交付林坚松所购买的商品房，恒兴房产公司应于2014年4月20日前协助林坚松办理权属证书，诉讼时效自2014年4月21日开始计算，至林坚松起诉时，已经超过二年时间。因此，林坚松的起诉已经超过法定诉讼时效，其诉讼请求依法应予以驳回。本案双方争议焦点如下：1.林坚松请求恒兴房产公司协助办理房屋权属证书是否成立。是否予以支持。2.林坚松请求恒兴房产公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。是否予以支持。林坚松围绕诉讼请求提交了如下证据：1.林坚松身份证复印件。证明林坚松的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同及合同补充协议二份、销售不动产统一发票四份复印件。证明林坚松向恒兴房产公司购买房房屋的面积购房款、合同约定交房时间、交房条件、逾期交房的违约责任及违约金计算方法、支付购房款等事实；3.物业服务公司收款收据复印件。证明恒兴房产公司至2013年4月20日才将该商品房交付给林坚松使用的事实。恒兴房产公司质证认为，对林坚松提供证据1、2、3的真实性无异议。本院认为，恒兴房产公司对林坚松提供证据1、2、3的真实性无异议。林坚松提供上述证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月20日，林坚松与恒兴房产公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同及补充协议约定：买受人（林坚松）购买出卖人（恒兴房产公司）开发的址在安溪县××城镇河滨北路××家园××号（建筑面积65.61平方米）价款275,195元、1402号（建筑面积50.53平方米）价款211,943元，合计487,138元；出卖人应当在2011年8月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人向主管机关办理房屋所有权初始预登记和向买受人提供资料的时间为合同约定交房时间后的360日内。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理即：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金等。合同签订后，林坚松按照合同约定支付恒兴房产公司购房款计487,138元。恒兴房产公司至2013年4月20日才将上述商品房交付给林坚松使用。恒兴房产公司至今未能按照合同约定，将上述商品房办理房屋所有权初始预登记需由其提供的资料向产权登记机关备案。林坚松于2017年5月5日向本院提起诉讼。本院认为，林坚松与恒兴房产公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人应按合同约定行使权利、履行义务。恒兴房产公司作为房地产开发企业，应按合同约定向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人。因恒兴房产公司存在工程尚未验收合格备案等原因，造成林坚松至今未能取得该商品房产权属证书。因此，恒兴房产公司应承担违约的民事责任。林坚松请求恒兴房产公司办理该商品房权属证书及支付逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。本案逾期办证违约金应适用诉讼时效的规定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，恒兴房产公司应于2011年8月30日前将符合合同约定条件的商品房交付林坚松使用，但恒兴房产公司至2013年4月20日才将该商品房交付林坚松使用；恒兴房产公司应于2014年4月20日前协助林坚松办理房屋权属证书。但恒兴房产公司至今未能协助林坚松办理该商品房权属证书而构成违约。对此，恒兴房产公司应承担逾期办证的违约责任。林坚松请求恒兴房产公司支付逾期办证违约金的诉讼时效问题，结合2016年11月30日第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要：（四）关于违约责任问题：18.“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”规定的精神，林坚松请求逾期办证违约金自2014年4月21日起计算至2016年4月20日止已超过诉讼时效，本院不予支持；自2016年4月21日起以总购房款487,138元，按每日0.001%的标准计算至恒兴房产公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案时止的逾期办证违约金，本院予以支持。恒兴房产公司辩解，林坚松请求逾期办证违约金部分已超诉讼时效，应予以驳回，理由成立，本院予以采纳。综上所述，林坚松请求恒兴房产公司协助办理该商品房权属证书及支付逾期办证违约金（自2016年4月21日起以总购房款487,138元，按每日0.001%的标准计算至恒兴房产公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案时止），理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建省安溪县恒兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内将办理址在安溪县××城镇河滨北路××家园××、××号商品房向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案时止；二、福建省安溪县恒兴房地产开发有限公司应自2016年4月21日起以总购房款487,138元，按每日0.001%的标准计算至福建省安溪县恒兴房地产开发有限公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案时止（其中截止至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起30日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至福建省安溪县恒兴房地产开发有限公司将办理址在安溪县××城镇河滨北路××家园××、××号商品房向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案时止，若未满一年按实际天数计算）；三、驳回林坚松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福建省安溪县恒兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  白荣南人民陪审员  陈秀珠人民陪审员  陈淑连二〇一七年八月十日书 记 员  陈淑婷附件：本案所适用的主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金底于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已峻工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据、或者人民法院认为审判案件需要的证据、人民法院应当调查收集。人民法院应按照法定程序、全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。