江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1673号上诉人（原审被告）扬州韵城房地产开发有限公司，住所地扬州市广陵产业园区。法定代表人祝刚，执行董事。委托诉讼代理人：杨宏云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾杰，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吕生贵，男，1970年12月25日出生，汉族，住扬州市。被上诉人（原审原告）赵娟，女，1972年4月20日出生，汉族，住址同上。两被上诉人之共同委托代理人：生长红，江苏江扬律师事务所律师。上诉人扬州韵城房地产开发有限公司(以下简称韵城公司)因与被上诉人吕生贵、赵娟商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院(2016)苏10民终1483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韵城公司的上诉请求：撤销一审判决，查清事实，改判驳回吕生贵、赵娟的诉讼请求。事实和理由：1、韵城公司已全面履行自己的合同义务，不存在任何违约行为。双方所签《商品房买卖合同》有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付的条件为商品房验收合格。韵城公司已于2009年9月1日取得工程竣工验收备案证明书，已具备交房条件。吕生贵、赵娟于2010年1月19日付清房款后，韵城公司即要求其办理交接手续，故韵城公司已按约完成合同义务，不存在违约行为。二、一审法院认定韵城公司在交付时房屋存在瑕疵，且瑕疵影响到吕生贵、赵娟使用和处分的权利，吕生贵、赵娟接受给付存在不圆满状态，故有权拒绝收房，该认定没有事实和法律依据。三、一审判决第一项无法履行，且判决韵城公司承担违约金严重错误。四、一审法院超越了当事人诉请，吕生贵、赵娟起诉主张赔偿损失、交付房屋，而一审法院将赔偿损失转化为延期交房的违约金，并判决韵城公司给付违约金。五、一审法院认定适用法律的错误，判决适用合同法第111条不当。吕生贵、赵娟答辩称：一审判决韵城公司将房屋维修好交付吕生贵、赵娟并承担逾期交房的违约金正确。1、韵城公司交付的房屋不符合交付条件。我方对房屋进行查验时发现涉案房屋存在大面积内外墙体裂缝，多处房顶漏水等严重问题，当即要求韵城公司进行维修，维修好后再交付房屋，其工作人员表示同意。由于韵城公司未实际交付吕生贵、赵娟质量合格的房屋，则应当继续履行交房义务；2、韵城公司虽进行简单维修，但仍存在多处漏水，双方一直在交涉。吕生贵、赵娟于2014年向其发出书面通知，要求其继续维修并交付房屋；3、吕生贵、赵娟于2015年2月3日委托专业人员对房屋进行检测，结果仍然是房顶多处漏水、墙面多处裂缝、空鼓等严重质量问题；4、韵城公司长时间未交付吕生贵、赵娟质量合格的房屋，在吕生贵、赵娟书面催告下，仍怠于履行义务，且在强制执行前未根据合同约定将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料交付吕生贵、赵娟及长期拖延修理房屋的行为属于明显违约行为，其应承担违约责任，赔偿吕生贵、赵娟损失。综上，韵城公司的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。吕生贵、赵娟向一审法院起诉请求：1、韵城公司立即维修房屋并交付吕生贵、赵娟合格房屋；2、韵城公司赔偿吕生贵、赵娟损失164600.265元（自2009年12月1日按照房款899455元的日万分之一标准计算至房屋维修好并实际交房止）；3、韵城公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年11月22日，双方签订《商品房买卖合同》，吕生贵、赵娟购买韵城公司出售的扬州市广陵世家5#（公安幢号22幢）1单元1101号房屋，总金额899455元，吕生贵、赵娟采取首付加按揭贷款形式购买房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2009年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为商铺住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期间内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同补充协议第18条，由于买受人原因，未能按期交付的，按以下方式处理：（1）在房屋具备交付条件的情况下，买受人应在出卖人书面通知中确认的期限内接受房屋，若买受人未付清房款的，还应在接收房屋前付清所有房款，否则出卖人有权拒绝交房及办理权属转移手续；（2）出卖人交房通知后，未在通知的期限内接收房屋的，无论是否交接钥匙，都视为出卖人已向买受人交付房屋……。2009年12月15日，吕生贵、赵娟缴纳了讼争房屋的契税。2010年1月19日，韵城公司开具了讼争房屋的销售不动产统一发票（金额为898009.3元）。当日，韵城公司工作人员带吕生贵、赵娟交接房屋，吕生贵、赵娟发现墙体多处开裂、有水渍、漏水便要求韵城公司将房屋维修好再行验房后才接收房屋，故双方当日未能办理房屋交付手续。后韵城公司对讼争房屋进行了维修。2010年3月4日，韵城公司向吕生贵、赵娟发出交房通知书要求吕生贵、赵娟办理房屋交接手续，吕生贵、赵娟验房时发现房屋墙体仍有水渍、墙体空鼓、开裂等情况，便要求韵城公司继续维修，仍没有办理房屋交接手续。韵城公司先后维修多次，吕生贵、赵娟也多次前往验房查勘，双方因维修事宜至今未能办理房屋交接手续，吕生贵、赵娟一直未能入住讼争房屋。2014年10月14日，吕生贵、赵娟向韵城公司发出《关于要求尽快交付合格房屋并支付迟延交房违约金的通知》，载明吕生贵、赵娟发现讼争房屋存在严重的墙体裂缝、房顶漏水等问题，要求韵城公司将房屋维修好再验房交付，经过三次维修后仍存在上述问题，导致吕生贵、赵娟无法接受并入住，故要求韵城公司交付合格房屋并支付逾期交房违约金。双方确认最后一次维修在2014年10月份。2015年2月3日，吕生贵、赵娟委托扬州鑫园房屋检测咨询有限公司对讼争房屋进行检测，检测问题为楼地面、墙面等多处空鼓、裂缝，外墙、厨卫间、客厅、卧室等多处渗漏、开裂等。韵城公司提出反诉要求吕生贵、赵娟缴纳房屋管理费，但未缴纳案件受理费用。原审另查，讼争楼栋房屋经韵城公司于2009年8月18日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，于2009年9月1日取得工程竣工验收备案证明书。一审法院认为，吕生贵、赵娟与韵城公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2009年11月30日前交付房屋，但吕生贵、赵娟在2010年1月19日才将购房款全部交付后由韵城公司开具不动产销售统一发票，合同补充协议约定买受人未付清房款的，出卖人有权拒绝交房及办理权属转移手续，故在吕生贵、赵娟未缴纳全部房款前韵城公司有正当理由拒绝办理房屋交付手续。2010年1月19日双方办理房屋交接手续时，吕生贵、赵娟对讼争房屋进行了检验，发现讼争房屋存在多处漏水、水渍、裂缝等状况，便及时提出要求韵城公司维修好后再行办理房屋交接手续，讼争楼栋房屋虽然经韵城公司组织相关部门验收并取得工程竣工验收备案证明书，但讼争房屋在房屋交付时的确存在房屋质量问题，此时韵城公司的交付为瑕疵给付，影响吕生贵、赵娟及时使用、处分该房屋的权利，吕生贵、赵娟要接受的给付存在不圆满的状态，故吕生贵、赵娟有正当理由拒绝接受韵城公司的交付使用。2010年3月4日韵城公司发出《交房通知书》，要求吕生贵、赵娟办理房屋交接手续，但吕生贵、赵娟验房时发现房屋墙体仍有水渍、墙体空鼓、开裂等，便要求韵城公司继续维修，仍没有办理房屋交接手续，韵城公司未能将讼争房屋以合格、圆满状态交付吕生贵、赵娟。合同补充协议第18条适用前提为由于买受人原因，而本案中讼争房屋未能交付的责任并非吕生贵、赵娟，吕生贵、赵娟拒绝办理交付手续有合理理由，故对韵城公司提出根据合同补充协议第18条房屋已经交付、房屋维修属于质量保修范围的意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”讼争房屋存在漏水、裂缝、水渍等质量问题，韵城公司维修多次亦未能彻底有效修缮，且房屋检测报告仍发现讼争房屋多处存在质量问题，故吕生贵、赵娟要求韵城公司承担修理责任的诉求于法有据，予以支持。韵城公司瑕疵给付致使吕生贵、赵娟至今未能办理交房手续从而无法对讼争房屋行使占用、使用、收益、处分的权利，讼争房屋至今未能彻底修缮，韵城公司的行为致使讼争房屋无法交付，应当承当逾期交房的违约责任，故对吕生贵、赵娟的主张予以支持。合同约定出卖人逾期交房应当承担自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议约定买受人未付清房款的，出卖人有权拒绝交房及办理权属转移手续。吕生贵、赵娟在2010年1月19日将房款全部交清，故起算日应当为2010年1月19日，每日按照实际已交房款898009.3元的万分之一即89.8元的标准予以计算。韵城公司提出反诉要求吕生贵、赵娟缴纳房屋管理费，但未缴纳案件受理费用，故本案不予处理，韵城公司可另案主张。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、扬州韵城房地产开发有限公司于判决书生效之日起三十日内将扬州市广陵世家5#（公安幢号22幢）1单元1101号房屋维修好并交付于原告吕生贵、赵娟；二、扬州韵城房地产开发有限公司于判决书生效之日起三十日内给付吕生贵、赵娟逾期交房违约金（按每日89.8元的标准，从2010年1月19日计算至被告将房屋维修好并交付给原告之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为3592元，由吕生贵、赵娟负担92元，由韵城公司负担3500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韵城公司提交证据如下：一、2016年4月15日的检测报告，扬州鑫园房屋检测公司出具的《检测验收报告》。证明对方一审提供的单方检测报告认定房屋质量存在问题，未达到完满程度。现韵城公司委托第三方检测，证明涉案房屋竣工验收合格之外，不存在影响居住使用功能，对方声称的所谓渗水、漏水、空鼓、裂缝不存在，即使存在部分质量瑕疵，××，属于包修和维修的范围。二、××控制（江苏省建设厅文件），证明即使涉案房屋存在一定的质量瑕疵，××，属于双方合同约定的维保范围，不能成为拒收房屋的理由。三、网上搜索的生效裁判文书三份，××和瑕疵，不应成为拒收房屋的理由，类似业主的诉请全部被驳回。吕生贵、赵娟的质证意见：一、检测报告是韵城公司单方委托的，不具有合法性，不认可检测报告的结果。检测报告内容没有看到检测房屋屋顶漏水情况，不能反映涉案房屋质量问题，内容不真实，程序不合法。一审中，韵城公司未否认吕生贵、赵娟递交的房屋检测报告的情况，对质量问题是认可的，且其维修的行为也说明涉案房屋确实存在严重质量问题，且多次维修也未修好，故不认同韵城公司的证明目的。二、××的文件，真实性予以认可，没有关联性。韵城公司没有证实房屋漏水问题，××的问题。三、3份判决书案情与本案不一样，不能作为定案依据。吕生贵、赵娟提交证据如下：《接处警工作登记表》两份，一审诉讼当中吕生贵、赵娟无法进入涉案房屋而报警，证明诉讼期间，涉案房屋仍在韵城公司实际控制之中，从未交付给吕生贵、赵娟。韵城公司的质证意见：如确是运东派出所出具的，对其真实性无异议，但对证明目的和关联性不予认可。该接处警登记表所显示的所谓处警经过和报警内容等均系对方单方陈述，不能证明涉案房屋的门锁被开发商更换，特别说明的是吕生贵、赵娟在一审中提供了自己单方委托的2015年2月3日的检测报告，该检测报告是基于检测公司进入房屋内进行现场的勘验和检测，由此说明吕生贵、赵娟在2010年1月19日验收房屋时已经接收了涉案房屋的钥匙，并可自由出入。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以认定。本案二审的争议焦点：一、案涉房屋是否具备交付条件？二、吕生贵、赵娟能否拒收房屋，其主张韵城公司赔偿损失的诉请能否得到支持？关于争议焦点一，本院认为：《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，双方所签《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2009年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且讼争楼栋房屋已于2009年8月18日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2009年9月1日取得《工程竣工验收备案证明书》。韵城公司能够在2009年9月28日提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故案涉房屋在2009年9月28日已经具备了法定和约定的交付条件。关于争议焦点二，本院认为：吕生贵、赵娟不能拒收房屋，其主张韵城公司承担逾期交房屋违约责任的诉请不予支持。理由：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。由此可见，购房户以房屋质量存在问题可以拒收房屋的情形应为房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用。而本案中双方于2010年1月19日办理房屋交接手续时，吕生贵、赵娟对讼争房屋进行了检验，发现讼争房屋存在多处漏水、水渍、裂缝等状况，要求韵城公司维修好后再行办理房屋交接手续。而对于吕生贵、赵娟提出的房屋质量瑕疵问题，并不符合买受人可以拒绝收房的法定情形。由于案涉房屋在2010年1月19日双方办理房屋交接手续时已具备交付条件，吕生贵、赵娟提出的质量瑕疵并非主体结构不安全或严重影响正常居住使用，不构成可以拒绝受领房屋的法定事由，故吕生贵、赵娟以韵城公司的房屋存在质量问题而拒收房屋并主张韵城公司承担延期交付违约责任的诉请不予支持。对于吕生贵、赵娟提出的房屋质量问题，韵城公司所承担的系质量瑕疵担保责任，即房屋交付后对房屋进行维修的责任，并承担维修时给吕生贵、赵娟造成的损失。二审中，韵城公司向本院出具《承诺书》，其表示为妥善解决双方争议，自愿给付吕生贵、赵娟因房屋质量瑕疵产生的维修、损失等所有费用10万元。对此，本院予以准许。综上，因当事人提供新的证据，致一审判决认定事实有误，处理结果不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销扬州市广陵区人民法院(2015)扬广民初字第695号民事判决；二、韵城公司给付吕生贵、赵娟10万元。（已履行）一审案件受理费3592元、二审案件受理费3592元，均由吕生贵、赵娟与韵城公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇一七年八月十五日书记员  张金梅附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。