江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初3385号原告：江西新华发行集团有限公司。住所地：南昌市红谷滩新区红谷南大道****号。统一社会信用代码：91360100309230365J。法定代表人：涂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆春燕，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601200121368267。委托诉讼代理人：赵航飞，江西求正沃德律师事务所实习律师。实习证号：36001512110080。被告：江西省嘉好运实业有限公司。住所地：南昌市西湖区永叔路*号。组织机构代码：68345739-1。法定代表人：丁文辉，该公司董事长。被告：南昌市嘉季酒店管理有限公司。住所地：南昌市西湖区八一大道***号。统一社会信用代码：91360100309230365J。法定代表人：丁文辉，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：刘仁阳，该公司法律顾问。原告江西新华发行集团有限公司（以下简称江西新华发行集团）诉被告江西省嘉好运实业有限公司（以下简称嘉好运公司）、南昌市嘉季酒店管理有限公司（以下简称嘉季酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华发行集团委托诉讼代理人陆春燕、赵航飞，二被告委托诉讼代理人刘仁阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西新华发行集团向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告嘉季酒店公司之间的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》，并判令被告嘉季酒店公司按照《房屋租赁合同》约定的交付标准立即向原告交付租赁房屋及附属装饰、设施设备；2、依法判令二被告立即向原告支付拖欠的房屋租金人民币4962616.67元及房屋租金的违约金人民币2151851.66元、电费的违约金人民币491542.77元，共计人民币7606011.1元（房屋租金及房屋租金的违约金暂计至2016年8月25日，电费违约金暂计至2016年9月26日，相关违约金分别按拖欠费用日千分之一的标准计算至全部款项实际清偿之日止）；3、本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）、公告费、律师费等均由被告承担。事实与理由:2012年4月9日，原告与被告嘉好运公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：被告嘉好运公司租赁原告位于南昌××大道××号的房屋用于宾馆及服务业。该房屋共计十四层，除一、二、四、五层外均出租给被告（大楼外立面不属于出租标的，但以被告使用为准）。房屋租赁期限为10年，自2012年8月26日起自2022年8月25日止。原告给予被告嘉好运公司的免租期原为四个月，自2012年4月26日起至2012年8月25日止。后基于原告、被告嘉好运公司于2013年11月21日签订的《补充协议》，被告嘉好运公司免租期延长至2013年4月25日。另外，如被告嘉好运公司在承租房屋所在地注册成立子公司（或分公司）且该子公司（或分公司）营业执照办理完毕的，合同承租主体自动变更为该下属子公司（或分公司），原告开具发票或被告嘉好运公司支付租金均以该子公司（或分公司）的名称为准。被告嘉好运公司承诺，不论承租主体变更为子公司或分公司，被告嘉好运公司均对合同项下的租金支付及其他合同义务承担无限连带责任。同时，《房屋租赁合同》还约定了以下内容：1、免租期及租赁期内，租赁房屋的水、电费用均由被告嘉好运公司承担。原告于每月25日前将水、电费用金额告诉被告嘉好运公司，被告嘉好运公司于每月月底前将水、电费用转给原告。2、房屋租赁前两个年度为158万元/年，第三年度开始每年的租金在上一年的基础上按5%比例递增收取。被告嘉好运公司应于免租期结束5个工作日内将首月的租金13.17万元人民币支付给原告。而后被告嘉好运公司应在每月10日前向原告支付本月租金。3、如被告嘉好运公司逾期缴纳本合同约定应由被告向原告交纳的各项费用，每逾期一天，被告嘉好运公司应按上述逾期费用总额1‰支付相应的违约金。原告依约将租赁房屋交接给被告后，被告嘉好运公司即对租赁房屋进行装修而后正式对外营业。且被告嘉好运公司还于2014年6月11日在承租房屋所在地成立南昌市嘉季酒店管理有限公司（即被告嘉季酒店公司）对宾馆进行管理，房屋租赁主体依据租赁合同约定变更为被告嘉季酒店公司。被告嘉好运公司本应在免租期过后即开始支付相应的房屋租金及水、电费用。但在被告嘉好运公司于2014年1月支付了部分房屋租金人民币395000元后，即未再支付任何房屋租金，即便是房屋租赁主体变更为被告嘉季酒店公司，被告嘉季酒店公司也未支付的房屋租金，二被告逾期未支付的房屋租金高达人民币4962616.67元。同时，被告嘉季酒店公司还经常逾期支付租赁房屋的电费。二被告逾期支付房屋租金及电费的行为已然构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权按照《房屋租赁合同》第八条的约定行使合同解除权。故诉至法院，以维护原告的合法权益。被告嘉好运公司、嘉季酒店公司共同辩称：一、公司酒店不能正常开业和营业的原因主要是：1、租赁房屋地下消防水池问题致第一次消防验收不过关，酒店不能正常开业。被告酒店于2013年11月装修全面完成，当时即申请消防验收，由于该物业原地下消防水池容量小、年久失修、腐蚀生锈及消防总配电系统老化等问题，与新消防法的要求不符，第一次酒店消防验收没有通过。根据验收情况，被告于2013年11月25日致函（《见附件一》）给被告新华发行集团，报告说明情况并提出解决方案。之后被告多次函询解决办法，但始终没有收悉原告的解决方案，也没有收到原告的任何费用。考虑到延迟营业将给被告带来巨大损失的实际情况，被告垫资50万元，全面改造了地下消防水池和消防总配电系统，于2013年12月完成。2、大楼三楼楼梯封堵问题致第二次消防验收不过关，酒店还是不能正常开业。3、被告下属南昌市店卖场装修，对酒店营业严重影响。二、酒店不能正常开业和营业给被告造成了较大的损失:1、营业利润损失。被告自2013年11月装修改造完成原告大楼后，迟迟不能如期开业。2、未能开业产生的费用。9个月不能开业期间聘请员工（店长、副店长3名、保安、保安经理9名、餐厅4名，水电工3名、弱电2名、财务3名、员工共48名）工资135万元（15万元×9个月）、员工用餐费用27万元（3万元×9个月）、水电开支20多万元，合计182万元。3、财务费用和折旧损失。4、市店装修将带来的损失。三、被告多次与原告协商解决问题的方案。根据被告与原告签订协议中有关“未尽事宜协商解决原则，被告2013年11月21日与新华发行集团签订了《房屋租赁补充协议》，协议中因原告延期交付房屋和江西新华发行集团的化粪池改造及燃气户头过户等，同意延长被告8个月装修期作为补偿，加上原合同的4个月免租期，免装修期为一年（延期交付明显违反合同约定，被告将保留追诉的权利）。2012年4月9日与原告签订的《房屋租赁合同》中第一条第三款明确约定：“甲方房屋应保证符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并合格通过相关验收”。根据这一条款和消防法的强制要求，从2013年11月至2014年8月由于消防不合格等原因，造成被告酒店直接和间接损失约1200万元。2014年8月26日被告再次发了《关于恳请共同解决酒店不能及时开业产生损失问题的函》给原告单位罗明瑜副主任签收，至今仍然没有得到原告的回函。四、关于电费问题，被告已在2016年9月23日将所有电费款付清。10月、11月的电费暂未付，是因为税务部门和我们加盟华住集团的规定，需要取得增值税发票，原告表示要与电力公司和税务部门沟通后才能答复被告发票问题。待原告沟通答复后，被告随时付清电费款。原告江西新华发行集团为支持其诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、补充协议、记账凭证、交款通知、收据、现金存款凭条、缴款通知（存根联）等证据。被告嘉好运公司、嘉季酒店公司为支持其答辩依法提交了2013年11月25日致原告的函、2014年1月8日致原告的函、2014年8月26日《关于恳请共同解决酒店不能及时开业产生损失问题的函》、房屋租赁合同、补充协议、付租金的凭证、付电费的凭证、南昌市西湖区公安消防大队责令限期改正通知书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月9日，原告与被告嘉好运公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：一、原告将其所有的位于南昌市八一大道102号新华发行集团具有所有权的宾馆出租给被告嘉好运公司用于宾馆及服务业；该房屋共计十四层（地面十二层、地下两层），除一、二、四、五层外均出租给被告（大楼外立面不属于出租标的，但以被告使用为准），出租房屋面积共计6800平方米；原告保证房屋符合政府规定的规划、环保、卫生、消防建筑要求和标准；二、原告于2012年4月26日前向被告交付租赁房屋，房屋租赁期限10年，自2012年8月26日起自2022年8月25日止，原告给予被告嘉好运公司的免租期原为四个月，自2012年4月26日起至2012年8月25日止；如果原、被告双方协商调整交房日期，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延；免租期及租赁期内，租赁房屋的水、电费用均由被告嘉好运公司承担。原告于每月25日前将水、电费用金额告诉被告嘉好运公司，被告嘉好运公司于每月月底前将水、电费用转给原告。三、房屋租赁前两个年度租金为158万元/年，第三年度开始每年的租金在上一年的基础上按5%比例递增收取。被告嘉好运公司应于免租结束5个工作日内将首月的租金13.17万元人民币支付给原告。而后被告嘉好运公司应在每月10日前向原告支付本月租金。四、如被告嘉好运公司逾期缴纳本合同约定应由被告向原告交纳的各项费用，每逾期一天，被告嘉好运公司应按上述逾期费用总额1‰支付相应的违约金。五、被告嘉好运公司在承租房屋所在地注册成立子公司（或分公司）且该子公司（或分公司）营业执照办理完毕的，合同承租主体自动变更为该下属子公司（或分公司），原告开具发票或被告嘉好运公司支付租金均以该子公司（或分公司）的名称为准。被告嘉好运公司承诺，不论承租主体变更为子公司或分公司，被告嘉好运公司均对合同项下的租金支付及其他合同义务承担无限连带责任。原告依约将租赁房屋交接给被告嘉好运公司，被告嘉好运公司即对租赁房屋进行装修，但因租赁物自身存在的问题，被告装修的酒店迟迟不能开张营业。2013年11月21日，被告嘉好运公司（作为乙方）与原告（作为甲方）因租赁物消防等问题进行了协商，签订了两份《补充协议》，协议约定：因甲方考虑原三楼承租户和大楼地下室搬迁、延迟交付、以及乙方在大楼硬件加固上投入了一定的资金等原因，甲方同意延长乙方八个月的装修期（即免租期至2013年4月25日止）作为补偿，甲方同意分摊化粪池改造费用、燃气开户及设备费用等。2013年11月25日，被告嘉好运公司致函原告称：根据新消防管理条例标准，原有的屋顶消防水箱容量过小，地下消防水池腐蚀生锈，容量达不到标准，地下室消防总配电系统设备年久老化，存在严重安全隐患，无法通过消防验收等；为保证整体消防工程的顺利竣工验收，需对整体消防设备、上下水箱及系统消防配电改造、增置，工程费约50余万元，要求被告一周内答复。因原告未及时答复，被告自行垫资，对地下消防水池等设施进行改造，于2013年12月完成。2014年1月8日，被告嘉好运公司再次致函原告称：原消防水池被告已投入资金整改完成，现因消防楼梯隐患，导致消防无法验收，提出整改建议，请求原告尽快解决。以上两个函件均由原告公司工作人员签收。2014年2月13日，南昌市西湖区公安消防大队对原告发出责令限期改正通知书，认为原告的租赁物存在疏散楼梯在三楼被封堵，不能直通室外的问题，责令在2014年3月12日前改正。2014年6月11日，被告嘉好运公司在承租房屋所在地成立南昌市嘉季酒店管理有限公司对宾馆进行管理，房屋租赁主体依据租赁合同约定自动变更为被告嘉季酒店公司。2014年6月被告的酒店开始试营业，2014年8月份正式开业。2014年8月26日，被告嘉好运公司将《关于恳请共同解决酒店不能及时开业产生损失问题的函》发给原告，但未收到原告的回函。被告嘉好运公司仅于2014年1月支付了395000元房屋租金。2016年9月23日，被告支付了截至2016年9月23日之前的所有电费。原告与二被告就租金及延期开业损失等问题，多次协商达不成一致，原告遂起诉至法院，并提出如前诉请。本案审理过程中，两被告又多次就租金问题、损失问题与原告进行协商，双方未能达成一致意见。2017年5月24日，两被告以原告造成其损失为由另案向本院提起诉讼。2017年7月19日，原告支付了当月租金15万元。2017年7月21日，本院组织双方当事人进行协商，原告要求被告支付全部拖欠租金，被告以原告方欠其工程款且造成其损失为由抗辩，双方未能达成一致调解意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告嘉好运公司（合同主体后变更为嘉季酒店公司）与原告签订了房屋租赁合同及两份补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。依合同及补充协议约定，被告应于2013年4月26日起向原告交纳租金，原告也应保证租赁物符合政府规定的消防要求和标准，但因原告租赁物存在消防问题致被告的酒店迟迟不能开张营业，两被告为此多次就租金及延期开业损失问题与原告诉进行协商，现有证据不能证明被告存在恶意拖欠租金的事实，同时考虑到双方签订了长约，被告投入大量资金对租赁物进行了装修等事实，对原告要求解除房屋租赁合同及补充协议的请求，依法不予支持。被告因租赁物存在的消防安全问题数次向原告去函沟通，请求解决，但原告均未能主动解决。第一次关于地下消防水池不符合消防规定的问题，因原告未能主动解决，被告自筹资金进行了改造。2014年2月12日，南昌市西湖区公安消防大队对租赁房屋进行检查，发现三楼被封堵的消防问题，并于2014年2月13日向原告发出责令限期改正通知书，责令原告一个月内改正，但直至2014年6月被告嘉季酒店公司才进行试营业，2014年8月正式开业，对以上事实本院予以认定。被告嘉季酒店公司租赁原告房屋的目的是用于酒店经营，但因租赁物消防不符合规定的原因导致租赁物长期不能实现合同目的，直至2014年6月被告才试营业，原告未能保证租赁物符合消防要求有违合同约定，其主张被告嘉季酒店公司承担2013年4月26日起至2014年6月期间的房屋租金，不予支持。因被告未举证试营业的具体日期，本院酌定以被告嘉季酒店公司成立的时间即2014年6月11日为试营业开始时间，2014年6月11日被告嘉季酒店公司试营业起的房屋租金，被告应向原告支付。被告嘉好运公司于2014年1月支付了395000元房屋租金，对此予以确认。依据合同约定的租金计算（2012年8月26日—2014年8月25日期间，每年租金为158万元；2014年8月26日起每年在上一年度的基础上租金增加5%），自2014年6月11日起计算至原告主张的2016年8月25日止，二被告应支付原告租金为：158万÷12÷30×75天+158万×（1＋5%）+158万×（1＋5%）（1+5%）=3730116.7元。扣除被告2016年8月25前支付的395000元租金，被告仍应支付2016年8月25日前租金为3335116.7元。关于房租违约金的问题，双方约定每日按欠缴费用的1‰支付违约金，该违约金约定明显过高，且被告并非恶意拖欠租金，对原告要求被告按约定的每日千分之一支付违约金的请求，不予支持；但被告自2014年6月11日起至2016年8月25日应按其未缴租金数额向原告承担租金利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，以未缴租金数额为基数计算至租金付清之日止）。关于电费问题，原告主张被告支付2016年8月25日前电费，因庭审中二被告已经在2016年9月23日将该时间点之前所欠电费款付清，故对原告关于支付电费的主张不予支持。关于房屋租金的承担主体，依据合同约定，应由被告南昌市嘉季酒店管理有限公司承担，被告嘉好运公司承担连带责任。被告在答辩中称因原告租赁物不符合约定导致酒店不能正常开业和营业，给被告造成了较大损失的问题，因被告并未反诉，本院不予处理。综上所述，被告嘉季酒店公司应支付原告自2014年6月11日起至原告主张的2016年8月25日期间的租金3730116.7元，扣除2014年1月支付的395000元，仍应支付原告房屋租金为3335116.7元，并自2014年6月11日起应按其未缴租金数额向原告承担租金利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，以未缴租金数额为基数计算至租金付清之日止），对原告的其他诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南昌市嘉季酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告江西新华发行集团有限公司支付2016年8月25日前的未缴租金3335116.7元；二、被告南昌市嘉季酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告江西新华发行集团有限公司支付租金利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，以2014年6月11日起至2016年8月25日期间按合同约定的未缴租金数额为基数，计算至租金付清之日止）；三、被告江西省嘉好运实业有限公司对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回原告江西新华发行集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西新华发行集团有限公司预交的案件受理费65140元，由原告江西新华发行集团有限公司负担34149元，由被告江西省嘉好运实业有限公司、南昌市嘉季酒店管理有限公司负担31261元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  郭绵庆人民陪审员  王凤娟人民陪审员  吴婕瑜二〇一七年八月一日书 记 员  王碧云速 录 员  黄前琴