广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1822号上诉人（一审原告）：李湘东，男，汉族，1965年5月13日出生，住广东省珠海市香洲区。上诉人（一审被告）：李秀云，女，汉族，1971年6月24日出生，住广东省珠海市香洲区。上诉人（一审被告）：李秀运，女，汉族，1980年4月13日出生，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（一审被告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司。住所地：珠海市香洲区翠福路***号*栋*单元***房。统一社会信用代码：91440400707963265T。法定代表人：欧阳湘波。委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。一审被告李湘东、李秀云、李秀运因与一审原告珠海市香洲区梅华物业有限公司（下称梅华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初8265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实梅华物业公司系1998年11月26日成立的企业法人，领有相应的营业执照和物业服务企业三级等级资质证书。一审三被告所有的珠海市香洲区翠福路141号2栋1单元602房产所在之“都市经典”小区，由珠海市星众置业有限公司于1999年开发建成，一审三被告于2000年向珠海市星众置业有限公司购买该案涉房产。2000年1月6日，珠海市星众置业有限公司与梅华物业公司签订《合同》，约定双方就珠海都市经典小区物业管理事务达成以下协议：1.珠海市星众置业有限公司向梅华物业公司移交物业管理权，包括小区管理费、停车费及其他相关费用的征收权，小区管理人员的调配权及物业管理的总体规划权，并自此委托梅华物业公司对都市经典小区进行物业管理服务；5.都市经典小区的收费标准按珠海市星众置业有限公司原标准执行，若政府有相关文件则根据政府指导再做调整：（1）住宅：74㎡房按0.55元/㎡收取；94㎡房按0.5元/㎡收取；（2）商铺：每个商铺100元/月；（3）停车费：50元/台/月；（4）公共水电费：2.5元/月。6.管理费由业主每月20日-30日交纳，梅华物业公司每月按时收取。业主未每月按时交纳管理费，梅华物业公司可及时催收，并从逾期之日起按每天5‰计收滞纳金。7.本合同长期有效。一审三被告所有的案涉房屋建筑面积92.43平方米，梅华物业公司按照每月每平方0.5元收取物业服务费46.22元、每月公用电费2.5元。一审三被告自2006年1月起至2016年6月未缴纳物业服务费，截至2016年6月欠物业服务费5130元、公用电费278元。一审开庭庭审理中，梅华物业公司、一审三被告共同确认涉案的珠海都市经典小区并未成立业务委员会。一审三被告提供了照片予以证明梅华物业公司的物业服务主要存在以下问题：1.小区的绿化等公共场所均用作停车场创收；2.单车棚、大门棚长年失修；3.小区消防通道被长期占用经营；4.小区楼道的各种线路、消防设施长期未整理及修葺；5.楼顶杂物乱扔及乱搭乱建；6.环保垃圾房未建成等。梅华物业公司提起本案诉讼，请求判令一审三被告一、支付物业服务费5130元整；二、支付公用电费278元整；三、支付滞纳金4592元整。以上合计费用人民币10000元整。二审诉讼中，梅华物业公司称案涉小区共有住户89户，其中按合同约定有52户每月交47元、37户每月交40元，即每月所收服务费仅3924元，小区现有保安两名、管理人员两名及清洁人员一名共五名固定人员，每月所收服务费不足以支付人员工资。一审判决的理由与结果一审法院认为，珠海都市经典小区至今未成立业主委员会，未选聘物业管理公司，仍处于前期物业管理的状态。梅华物业公司与珠海市星众置业有限公司签订的《合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效协议。庭审中一审三被告也认可珠海都市经典小区目前由梅华物业公司进行物业管理，因此，梅华物业公司与包括一审三被告在内的珠海都市经典小区业主形成了事实上的物业管理合同关系。梅华物业公司对珠海都市经典小区进行了物业管理服务，一审三被告所有的珠海市香洲区翠福路141号2栋1单元602房在上述珠海都市经典小区范围内，一审三被告作为业主已使用了梅华物业公司提供的物业管理服务，应向梅华物业公司支付相应的物业管理服务费用。《合同》中约定物业管理费按为住宅按照建筑面积每月每平方米0.5元收取，故一审三被告应向梅华物业公司支付从2006年1月计至2016年6月的物业管理费5130元。公用电费，《合同》中约定按每月每户2.5元收取，梅华物业公司虽未提供相应票据，考虑到公用电费为物业管理中实际必然发生的费用，梅华物业公司主张2.5元/月亦在合理范围内，故对梅华物业公司的该项请求，一审法院予以支持，一审三被告应向梅华物业公司支付2006年1月至2016年6月的公用电费278元。关于滞纳金的问题。虽然《合同》约定：从违约之日起按每天5‰计收滞纳金。但根据庭审调查，珠海都市经典小区确实存在卫生状况差，治安状况堪忧等问题，梅华物业公司的管理服务确实有不符合合同约定、不完善的地方。一审三被告及其他业主并非无故不按时交纳物业管理费，梅华物业公司对此也应承担部分责任。因此，对梅华物业公司关于滞纳金的请求，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，物业管理服务费用按惯例为每月分期交纳，一审三被告持续拖欠上述费用，梅华物业公司至今仍在管理案涉小区。梅华物业公司于2016年9月向一审法院提起诉讼，因此，一审三被告关于本案已过诉讼时效的抗辩主张，不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决一、李湘东、李秀云、李秀运于判决生效之日起十日内向梅华物业公司支付2006年1月计至2016年6月的物业管理费5130元、公用电费278元，合计5408元；二、驳回梅华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由李湘东、李秀云、李秀运负担。当事人二审的意见一审三被告李湘东、李秀云、李秀运不服一审判决上诉称，1.一审判决对梅华物业公司物业服务的违约责任没有认定。首先，小区建立之初，梅华物业公司负责人未变更前，其管理还比较让广大业主满意，都按时交纳物管费，自变更负责人后，其管理每况愈下，严重违反“对于住户对小区管理服务质量的意见、投诉及其产生的纠纷，必须妥善处理，给住户一个安全、舒适、满意的居住环境”的合同约定。其次，小区内偷盗成风，不是住宅失窃就是单车、摩托车被偷，这都是梅华物业公司疏于管理、不负责任造成的，其保安人员替换如走马灯，保安工作本是一种相对高危的工种，而所招的几乎全都是六、七十岁、全无受过专业培训的老人，两个老人二十四小时不停的轮换，白天都难见保安在岗，更不用说晚上，二、三十岁的年轻人尚不能如此，遑论古稀的长者，其安保工作简直形同虚设，我们家停在保安亭旁单车棚的单车，就被偷两次，试问：合同规定的“给住户一个安全、舒适、满意的居住环境”又在那里？近十余年来，从未见过公司对小区有过投入，屡次向其反映问题，总是搪塞推托，不见下文，据了解其管理的仅有几个小区也都存在这些问题，其未履行合同、不作为之处信手拈来，如：1）小区绿化不加以养护，还予铲除，公共场所均用作停车场来创收，行人、儿童活动空间受限，存在极大安全隐患；2）单车棚、大门棚顶及邮箱常年失修，脏乱不堪，存在安全隐患；3）小区消防通道被人占用经营近十年，一旦出现险情，后果不堪设想；4）小区楼道的各种线路、消防设施也是十几年均未整理及修葺过，脏乱不堪及存在极大安全隐患；5）反映楼顶被人乱丢杂物及乱搭乱建等情况，更是不予理睬，脏乱不堪存在极大安全隐患、公共场所被占用侵犯其他业主权益；6）不顾业主意愿，至今未建成依政府的“惠民工程”要求，在小区建设环保垃圾房；7）小区左侧空地，本是小区一部分，十几年来都被铁栏围住，附近杂草丛生，脏乱不堪，公共用地被占用，侵犯其它业主权益；综上，梅华物业公司违约在先，诉求长期得不到回应的情况下，才未缴部分管理费的，一来止损，二来是对其违约的一种回应。按照权责对等原则，梅华物业公司违约在先，没有尽到合同规定的管理服务义务，当然也就不能收取相应物业服务费。2.梅华物业公司与珠海市星众置业有限公司签订的合同真实性存疑。前期所交的服务费和现在在交的业主，其大都开具发票，按照税法有关规定，物业公司拒绝提供正规发票或加钱开票，业主有权拒绝缴费，为此，保留向税务和物价部门举报梅华物业公司的权利和义务。另外，梅华物业公司的公司注册地和实际经营地长期不在一个地方，违反了公司登记的相关规定，保留法律赋予公民的权利和义务，向有关部门举报。本案虽然涉及金额不大，但是同样事关法律的尊严和社会的公平正义，不可助长那种不履行合同，违约在先，又涉嫌在工商、税务均存在问题的不良作坊的“恶人先告状”行为，因此请求二审法院依法查明事实真相，实地调查，重新作出认定，从而更好的维护公民的合法权益和社会和谐稳定。一审原告梅华物业公司答辩称，双方存在合法有效的服务合同，均应全面履行各自义务，一般而言，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共物品属性，关系到全体业主的切身利益，若允许个别欠费业主的评价的好坏为由，拒交物业管理费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务的水平，最终损害小区其他正常缴费业主的利益。物业服务对象是整个小区和全体业主，服务对象多，面对业主的高要求，工作量大，人员流动性大等问题，每个业主感受不一。业主以此作为抗辩理由，拒绝缴纳物业管理费的理由不充分。物业公司既然提供了相应的物业服务，业主就应该按标准缴纳物业管理费，因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持原判。本院判决的理由与结果本院认为，一审三被告李湘东、李秀云、李秀运所有之案涉房产所在小区，自珠海市星众置业有限公司开发建成至今，小区业主未成立业主委员会，故梅华物业公司依据与珠海市星众置业有限公司签订的案涉合同对案涉小区提供物业服务，系“前期物业服务管理”。李湘东、李秀云、李秀运等人购买案涉小区房产，入住案涉房屋，接受梅华物业公司提供的服务，如自2000年至2006年交纳物业服务费等等，即双方已形成物业服务合同法律关系。在已形成的法律关系中，关系的双方主体享有权利，也负有义务。梅华物业公司负有依据案涉合同，及相关规定提供合理、正常物业服务管理的义务，享有收取物业服务费的权利，李湘东、李秀云、李秀运享有梅华物业公司提供合理、正常物业服务的权利，负有交纳物业服务费的义务。对于未能履行义务的一方，相对方享有依法保护民事权利的诉讼权利，梅华物业公司提起本案诉讼，请求判令李湘东、李秀云、李秀运支付自2006年1月始欠交的物业服务费,李湘东、李秀云、李秀运以梅华物业公司未尽服务义务为由提出抗辩，但提交的报警回执及小区照片并不能完全证实与抗辩所述事实之联系，且对于梅华物业公司未尽之合同义务，当依据法律赋予的权利提出相应的诉讼主张以吞并或抵销对方之实体请求。一审法院未完全认定、采纳李湘东、李秀云、李秀运抗辩所述事实与理由，亦无不当。李湘东、李秀云、李秀运未有新证据，提起本案上诉，本院不予支持。但应当指出，一个良好的小区需要小区业主与物业服务公司共同建设、维护和管理，提供物业管理、服务的公司，应当按照诚实信用的原则，建立与小区业主良好沟通的渠道，从业主利益的角度出发，依照约定及相关规定履行物业服务义务；而作为生活在小区的业主，则应当提高物业共有意识，积极组建成立业主委员会，以每个业主的自觉行动汇成共同的意志，以合理的支出获取品质享受，并协助物业服务公司进行管理和建设，形成和谐的小区环境与氛围，由此业主才能享有安全、舒适的生活环境，物业服务公司才能与小区共同成长壮大，才能取得双赢。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由上诉人李湘东、李秀云、李秀运负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一七年八月二十八日书记员  江月娴