北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8352号上诉人（原审被告）：路宽，男，1982年3月17日出生。上诉人（原审被告）：张玲，女，1984年9月23日出生。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：李华，北京市摩文律师事务所律师。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：包音泰，北京市摩文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1979年1月11日出生。委托诉讼代理人：陈博，北京市京兴律师事务所律师。上诉人路宽、张玲因与被上诉人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初19316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。路宽、张玲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回ＸＸ的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定张玲对路宽私自处分101房屋（以下简称涉案房屋）的行为知情没有事实和法律依据，属于认定事实错误；2.张玲对路宽处分涉案房屋的行为是否知情不是作为判定该处分行为是否合法有效的依据，关键在于张玲对此事是否同意，并予以追认，而在本案中，没有任何证据证明张玲同意路宽出售涉案房屋；3.一审法院未同意我中止审理本案的请求，属于违反法定程序。ＸＸ辩称，同意一审判决。ＸＸ向一审法院起诉请求：1.请求判令路宽、张玲继续履行《房屋买卖合同》，协助我办理涉案房屋的过户登记手续（原《房屋买卖合同》载明的坐落地址为101号），将上述房屋过户登记至我名下；2.路宽向我支付违约金217500元；3.本案诉讼费用由路宽承担。一审法院认定事实：2006年3月17日，张玲与路宽登记结婚。2009年9月2日，路宽与北京合天和信房地产开发有限公司（以下简称：合天和信公司）签订商品房预售合同，购买合天和信公司开发的位于101室（合同签订地址）。2009年12月4日，路宽、张玲与中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行（以下简称：建行城建开发专业支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，路宽、张玲向该行贷款34万元。2017年2月10日，涉案房屋的银行抵押贷款全部结清。2010年8月29日，路宽（出卖人）与ＸＸ（买受人）签订《房屋买卖合同》，路宽将位于101号房屋（合同签订地址）出售给ＸＸ，房屋成交金额为725000元，面积为88.88平方米。合同约定卖方应于收到全款之日将该房屋及其全部手续移交给买方。合同第七条关于产权人逾期交付房屋的违约责任约定为：卖方未按合同规定时间交付房屋时，每逾期一日按总房价的千分之三计算违约金，在房屋交付当日以现金形式一次性支付给买方。卖方逾期交付房屋超过15日时，买方有权解除合同，卖方需将已收房款全部退还给买方外，还应支付卖方人民币10万元违约金及各种损失费。第十一条违约责任约定，无论卖方还是买方违约，违约金均为10万元。路宽与ＸＸ另签订《关于付款方式的约定（一次性付款））》，约定双方于2010年8月29日签订合同，同时买方向卖方支付购房定金120000元。双方约定买方于2010年9月10日前支付卖方405000元（包括定金120000元）。双方约定此房卖方得到产权证5日内办理该房的过户手续。买方同时将购房全部房款725000元付清，另约定双方违约金另加5万元。合同签订后，ＸＸ于合同签订当日交纳定金120000元，于2010年9月6日交纳首付款285000元，尚欠320000元房款未付。路宽已将涉案房屋交付ＸＸ使用。张玲称其一直在老家生活，以为涉案房屋一直处于出租状态，关于租金收取问题，本人并不负责任，都由路宽负责。对于路宽收取的405000元购房款，路宽称张玲并不知情该笔款项的收取。一审法院认为，ＸＸ与路宽所签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，张玲提出其作为房屋的共有人，对路宽出售房屋不知情，也不追认路宽出售房屋的效力，认为路宽无权处分涉案房屋，不同意继续履行合同。从涉案房屋签订合同的时间、取得产权证的时间、路宽与张玲二人的结婚时间以及二人为购买涉案房屋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》综合分析，涉案房屋确系路宽与张玲的夫妻共同财产，张玲以其人不在北京，不知道涉案房屋已经出售的情况为由，认为双方之间的房屋买卖合同无法继续履行。法院认为，ＸＸ购买涉案房屋且实际居住已经长达近七年的时间，另支付了405000元房款，张玲称对此毫不知情，其称认为涉案房屋一直处于出租状态，但是无法提供租赁合同，对于租金数额亦无法确定，故法院认为张玲对于涉案房屋出售给ＸＸ的事实不知情，并不符合常理。且根据路宽与合天和信公司签订的商品房预售合同，买受人仅为路宽，在路宽与ＸＸ所签订的房屋买卖合同中共有人处也未填写内容，法院认为，在路宽未明确告知涉案房屋另有共有人的情况下，ＸＸ与路宽所签订的合同是合法有效，且能继续履行的。对于ＸＸ主张的要求继续履行《房屋买卖合同》，协助办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持。对ＸＸ提出的同意一次性支付剩余房款320000元，法院不持异议。对于ＸＸ主张的违约金一项，ＸＸ未提交证据证明其催促过路宽协助其办理过户手续，且其剩余购房款未支付，ＸＸ一直居住在涉案房屋内，ＸＸ无实际损失产生，故法院认为ＸＸ主张违约金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、于判决生效后十日内，ＸＸ一次性给付路宽剩余购房款320000元；二、于判决生效后十日内，路宽、张玲负有协助ＸＸ办理位于101室房屋产权变更登记手续的义务，将上述房屋过户登记至ＸＸ名下；三、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，有相关证据佐证，本院予以确认，并补充查明：路宽与ＸＸ系通过北京市兴商房地产经纪中心居间签订《房屋买卖合同》，在该合同第一条的共有权人处为斜线，未填写共有权人信息。2017年4月，张玲以路宽擅自处分夫妻共同财产，其作为涉案房屋的共有权人有权要求ＸＸ返还涉案房屋为由起诉ＸＸ至一审法院，要求ＸＸ返还涉案房屋，并以基于物权请求权优先原则，本案审理结果应以该案审理结果为依据为由，申请中止本案审理。本院审理期间，张玲亦持该理由申请中止本案审理。本案中，张玲称其在沧州农村家里带孩子，路宽从2000年一直在北京当兵，涉案房屋完全由路宽处理，其没有过问，只知道房屋出租出去了，一个月租多少钱也没有问；ＸＸ起诉后路宽才告知其此事；购房款路宽没有拿回家，路宽自行处理了。经询，路宽、张玲称路宽出售涉案房屋时是军人，2014年回到沧州，此前月收入4000元左右，此后无具体工作；张玲没有收入，家里的事情张玲不过问。本院认为，关于本案是否应中止审理的问题，路宽处分涉案房屋的行为是否对张玲发生法律效力是本案的审理范围，亦关系到ＸＸ占有使用涉案房屋是否具有合理理由，故本案无需以另案审理为依据，张玲申请中止审理的理由不成立，本院不予准许。关于《房屋买卖合同》应否继续履行的问题，该问题的实质在于路宽处分涉案房屋的行为是否对张玲发生法律效力。首先，本案《房屋买卖合同》系路宽与ＸＸ通过中介机构居间订立，且合同中并未填写涉案房屋的共有权人信息，结合路宽与合天和信公司签订的商品房预售合同中买受人仅为路宽等情形，可以认定ＸＸ有理由相信路宽对涉案房屋有处分权；路宽上诉称其在合同订立时已告知ＸＸ涉案房屋系夫妻共同财产且曾向ＸＸ出示抵押借款合同，ＸＸ对此不予认可，路宽对此亦未提供证据予以佐证，结合路宽告知张玲出租涉案房屋的陈述，本院对其该项意见不予采纳。其次，涉案房屋ＸＸ已支付房款40余万元并实际居住使用近7年，结合路宽、张玲有关二人收入情况以及路宽在2014年即已回到沧州的陈述，张玲对涉案房屋如此重大的家庭财产的处理不知情的可能性较低；另，据张玲有关其对家里的事情不过问，涉案房屋由路宽处理的自述，可以视为在家庭内部，张玲已将涉案房屋的处分权交由路宽行使。综合上述分析，本案中，可以认定路宽对涉案房屋有处分权，路宽出售涉案房屋给ＸＸ的行为对张玲发生法律效力。一审判决路宽、张玲继续履行合同，协助ＸＸ办理涉案房屋的过户登记手续，并无不当，应予维持。路宽、张玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13226元，由路宽、张玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王艳芳审判员  顾国增审判员  刘丽杰二〇一七年八月二十五日书记员  马博文