广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终10712号上诉人（原审原告）：李成新，男，1978年出生，汉族，身份证住址：湖北省罗田县。上诉人（原审原告）：广州译脑教育科技有限公司，住所地：广州市天河区西约大街9号A204。法定代表人：雷玉珍。上述两上诉人共同委托代理人：张良，广东广和（广州）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：陈欢，广东广和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐阿平，男，1983年出生，汉族，身份证住址：福建省霞浦县。被上诉人（原审被告）：广州市诚威投资管理有限公司，住所地：广州市白云区松洲街松南路60号大院。法定代表人：徐秋秋，职务：董事长。上述两被上诉人共同委托代理人：张启军，广东金粤律师事务所律师。上诉人李成新、广州译脑教育科技有限公司（以下简称译脑教育公司）因与被上诉人徐阿平、广州市诚威投资管理有限公司（以下简称诚威公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李成新、译脑教育公司共同上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持李成新、译脑教育公司的原一审的全部诉讼请求。事实和理由：1、译脑教育公司法定代表人李成新与徐阿平签订《物业租赁合同》无合法报建手续，租赁合同应当认定为效合同。故应当退回李成新、译脑教育公司交纳的租赁保证金147000元和水电保证金定金10000元。2、退一步讲，合同有效，合同目的无法实现，也应当视为协商解除租赁合同，徐阿平、诚威公司也应当退李成新、译脑教育公司交纳的租赁保证金147000元和水电保证金定金10000元。3、李成新、译脑教育公司装修是客观事实，故装修损失也是客观事实，应当依法赔偿。4、诚威公司虽不是租赁合同一方当事人，但是涉案地产的管理方，并出具相应收据，应当承担连带还款责任。被上诉人徐阿平、诚威公司二审共同辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。1、李成新、译脑教育公司称租赁合同无效不能成立，我方认为双方签订的租赁合同明确约定租赁物业按照产权状况及现状出租，办理相应的经营所需的文件应由李成新自行办理，我方只是协助的义务。双方对于物业的出租现状，李成新是清楚的。2、涉案物业已经广州市规划局的规划许可，所在物业地区成立了一个原创元素创意园，租赁物业是创意园中的一栋物业，且租赁物业在租赁期间李成新、译脑教育公司已经办理了临时经营场所使用证明的文件，以上物业可以作为经营使用，规划也已经规划局批复的许可。目前此创意园还在经营过程中，因此李成新、译脑教育公司称双方的租赁合同无效与相应的租赁状况、政府批准创意园成立不符。因此一审法院认定本案租赁合同合法有效有事实和法律依据。3、双方租赁合同履行期间，李成新单方违约提出提前解除合同，按照合同约定，保证金不符合退还条件，装修的损失也是由其自行承担，因此李成新、译脑教育公司要求返还保证金以及装修赔偿，无论合同有效与否，李成新违约提前解除合同，按照合同约定保证金不予退还，装修损失由其自行承担。李成新、译脑公司向一审法院起诉请求:1、请求判令李成新与徐阿平签订的《物业租赁合同》无效。2、请求判令徐阿平、诚威公司连带向李成新退还租赁保证金、水电保证金合计15.7万元。3、请求判令徐阿平、诚威公司连带赔偿李成新、译脑教育公司共同装修经济损失63万元；4、案件受理费由徐阿平、诚威公司共同承担。一审法院认定事实：2014年8月8日徐阿平（甲方）与李成新（乙方）签订（合同编号：GZ-CLF-2014-0030）《物业租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区西增路63号原创元素创意园B2-1号楼出租给乙方使用。物业建筑面积700平方米，租赁时间由2014年8月10日起至2019年8月9日止。乙方在签订合同之日应向甲方一次性交付租赁保证金147000元、物业水电保证金10000元。租赁保证金及水电保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约退出租赁物业，甲方对物业进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出物业之日起15天内将租赁保证金无息退还乙方。乙方不得以任何理由迟缴、少缴或不缴租金及水电费。如租金及水电费超过三天欠缴，收取滞纳金（每天5%）从第一天开始算；如乙方欠租金及水电费达到1个月，视为严重违约，甲方有权解除合同，不退还押金及水电转运金等。租赁期内，该物业用于办公项目。乙方清楚知道该物业产权状况及物业所占地块的土地用途。甲方按现状出租给乙方。乙方办理按租赁用途使用该物业的政府审批手续时，甲方提供合理的协助。如政府相关部门不同意该物业的用途调整或相关改造方案，由乙方自行解决，因办理相关政府部门审批手续所发生的全部费用均由乙方承担。在合同第五条5-1款中约定：甲方作为该物业的合法出租人，拥有将该物业出租给乙方的权利，乙方知悉并同意按现状承租该物业。乙方在办理报建、经营证照及有关手续时，甲方提供相关的资料和必要的协助，所需的一切费用及办理相关证照的风险均由乙方自行承担。在合同第七条7-6款中约定：在租赁期满或合同解除时，…乙方有权搬走该物业内属于乙方的可移动之物品。甲方对乙方用于物业装修的投资不予补偿，甲方无须对乙方在该物业内的装修物有偿受让…。合同签订后，李成新向徐阿平支付租赁保证金147000元、水电保证金10000元和49000元租金，由诚威公司出具收款收据。徐阿平将广州市荔湾区西增路63号原创元素创意园B2-1号楼交李成新使用。2015年5月1日徐阿平出具《委托书》告知李成新，徐阿平授权钟某负责原创元素创意园物业租金、水电等费用收取。同日，诚威公司发出《收款账号变更通知函》告知各租户，原户名为徐阿平的所有收款账户，现已不再使用。同时诚威公司正式启用户名为钟某的收款账户。2015年5月广州译脑教育信息咨询有限公司经工商部门批准，经营地址由广州市越秀区西湖路18号2210房变更为广州市荔湾区西增路63号自编C9-A二层东，股东由黄某、李成新变更为黄某、李成新、苏某。同年8月6日广州译脑教育信息咨询有限公司经工商部门批准，名称变更为广州译脑教育科技有限公司（即译脑教育公司）。2016年6月7日译脑教育公司向徐阿平发出《关于回复徐阿平解除物业租赁合同协议的答复》，译脑教育公司法定代表人李成新与徐阿平签订的《物业租赁合同》（编号：GZ-CLF-2014-0030）是译脑教育公司实际使用。因徐阿平出租的房屋提供的办公地址和办理营业执照的地址不相一致，导致译脑教育公司一直不能以该地址来办理营业执照用于工商登记。2016年3月译脑教育公司想搬离可能不再继续承租的意思告知徐阿平，经与徐阿平协商，徐阿平也表示同意，并由甲乙双方开始共同寻找其他的租客转租出去。2016年4月19日译脑教育公司正式清场，搬离了公司相关的办公物品（除3盏水晶灯之外），并由物业放行。物品两清、不存在违约。2016年5月18日译脑教育公司已经如数支付当月的房租53800元，不存在拖欠或违约。依照租赁合同的约定，双方还没有正式解除租赁合同，李成新、译脑教育公司还可以作为其他方面的用途。可是徐阿平未经李成新、译脑教育公司同意擅自把李成新、译脑教育公司装修的办公室拆除，给李成新、译脑教育公司造成经济损失。徐阿平、诚威公司构成违约需退还15.7万元押金、赔偿违约金15.7万元及装修费用（63.5万元）折后31.75万元。2016年6月7日译脑教育公司再次向徐阿平发出《关于回复徐阿平解除物业租赁合同协议的答复》，再次要求徐阿平退还15.7万元保证金。2016年9月23日一审法院受理译脑教育公司诉徐阿平、诚威公司租赁合同纠纷一案。译脑教育公司于2016年11月18日向一审法院提出撤诉申请。一审法院于2016年11月18日作出（2016）粤0103民初5704号民事裁定书，准许译脑教育公司撤回起诉。另查，2014年6月1日译脑教育公司（乙方）与徐阿平（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区西增路63号自编C9-A二层东的房地产出租给乙方作办公用途使用（建筑面积50平方米），租期由2014年6月1日至2015年10月14日止。该合同于2015年4月15日在房管部门办理《房屋租赁登记备案证明》。在庭审中，双方确认2016年4月19日李成新、译脑教育公司已经退出承租房屋，承租房屋已由案外人承租使用的事实。徐阿平、诚威公司对李成新、译脑教育公司提供的室内装修工程施工合同、预算表、支付业务回单（付款）收据等证据不予确认。徐阿平、诚威公司提供的《物业租赁合同》、《广州市规划局复函》、《临时经营地使用证明》等证据，证明徐阿平所出租给李成新的物业是经广州市规划局报批并非违法建筑，且当地管理部门也向李成新及译脑教育公司的股东，就所承租的房屋发出《临时经营场所使用证明》。李成新、译脑教育公司对徐阿平、诚威公司所提供的证据不予确认。一审法院认为：李成新与徐阿平签订的《物业租赁合同》的效力问题。李成新、译脑教育公司认为徐阿平出租的房屋疑为厂房、无合法报建和临商手续，《物业租赁合同》应为无效。李成新、译脑教育公司虽然对徐阿平、诚威公司举证《广州市规划局复函》、《临时经营地使用证明》的真实性不予确认，但从当地管理部门出具的《临时经营地使用证明》可以证实涉案房屋是具备临时作为生产（经营）性场所使用，且李成新、译脑教育公司也不能举证涉案房屋属于违法建筑。李成新与徐阿平签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。李成新要求确认与徐阿平签订的《物业租赁合同》无效，徐阿平、诚威公司连带向李成新退还租赁保证金及连带赔偿李成新、译脑教育公司装修经济损失的诉讼请求，一审法院不予支持。徐阿平以译脑教育公司重复诉讼进行抗辩，因一审法院（2016）粤103民初5704号案件是以译脑教育公司自行撤诉进行处理，并没有对案件进行实体处理，不构成重复诉讼。故徐阿平的抗辩理由不成立。对于李成新要求退还水电保证金的问题。根据《物业租赁合同》第二条2-6约定，徐阿平没有证据证明李成新存在拖欠租金和水电费，且李成新已经退还场地给徐阿平。故徐阿平应将水电保证金10000元退还给李成新。对于李成新要求诚威公司对水电保证金10000元承担连带责任的诉讼请求。根据合同相对原则，诚威公司非《物业租赁合同》的相对方，诚威公司的抗辩理由成立。李成新的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年3月29日作出如下判决：一、驳回原告李成新请求判令与被告徐阿平签订的《物业租赁合同》无效的诉讼请求。二、被告徐阿平于本判决发生法律效力之日起十日内，退还水电保证金10000元给原告李成新。三、驳回原告李成新、广州译脑教育科技有限公司其他诉讼请求。本案一审受理费5835元，由原告李成新、广州译脑教育科技有限公司负担5785元，被告徐阿平负担50元。本院二审期间，上诉人李成新、译脑教育公司提交以下证据：1、广州市国土资源和规划委员会于2017年6月16日以穗国土规划公开〔2017〕1676号作出的《依申请公开政府信息答复书》：广州译脑教育科技有限公司，经查核，我局无荔湾区西增路63号原创元素创意园B2-1号楼相关的建设项目的规划报建档案资料。因此，我局不能提供上址房屋的《建设工程规划许可证》及其相关资料。建议你单位详细核实建设项目地址（报建时地址）或相关批复文号等准确信息再到区政务中心国土规划窗口查询或到广州市城市建设档案馆查询。拟证明涉案荔湾区西增路63号原创元素创意园B2—l号楼至今尚未进行规划报建。2、涉案B2-1号楼的外部、内部照片共8张，拟证明双方之间第一手租赁合同的出租场地范围根本没有B2-l楼，涉案租赁房屋是新建的违章建筑（新铁楼板，钢结构），不是旧有的在规划范围内的建筑。李成新、译脑教育公司称:证据1是在一审判决后我方向国规委申请对涉案楼房的规划报建手续依法公开，该部门出具复函;证据2照片是我方退场之后拍摄现场的情况。徐阿平、诚威公司质证称:证据1,李成新、译脑教育公司应该在一审前对于涉案楼房是否合法建筑提出申请公开，但李成新、译脑教育公司一审判决后采取申请公开，不属于二审新证据，应该不予采纳。对于答复书的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，理由如下：李成新、译脑教育公司申请的地址为原创元素创意园，该地址是经过广州市规划局出具规划复函之后才有的，规划局同意之前是没有创意园的地址编号。涉案建筑实际上广州市啤酒厂内的历史建筑，早已经在创意园成立之前就有的历史建筑，因此按照新编的地址查资料当然是无法查到，而且答复书也明确了要确认准确编号地址和信息再到相应的部门去查询，因此该答复书与本案无关；对证据2、对于3张照片的真实性、合法性、关联性均不予确认。凭借照片就认定建筑物是我方加建不符合逻辑，该证据不具有证明力。李成新只是承租该楼的一部分，所以编为B2-1号。我方与上一手于2011年4月11日签订租赁合同就存在B2栋物业，不存在我方在规划局复函后加建的问题。被上诉人徐阿平、诚威公司提供以下证据：1、广州市规划局于2015年11月20号出具穗规函〔2015〕6450号复函复印件：广州州啤酒厂：你单位《关于广州啤酒厂西增路地块改造项目再延期的申请》的函及有关资料收悉，现函复如下：一、我局根据广州市政府对工业项目“退二进三”的有关规定，于2012年5月31日以《关于广州啤酒厂西增路地块改造项的复函》（穗规函〔2012〕2426号）对西增路63号地段范围的《广州啤酒厂环境整治规划》予以批复。二、经查，该项目已投入使用，关于你单位来函提出的有关问题，建议你单位到项目所在街道办事处及有关职能部门办理。徐阿平、诚威公司称：该证据我方没有原件，我方是从上一手承租人手里取得的复印件，拟证明啤酒厂地块经过第二次规划延期，我方申请再次商业使用延期，规划局答复该项目已经投入使用，申请延期的问题由街道办事处及相关职能部门办理；2、广州市荔湾区人民政府西村街道办事处于2015年12月30日出具的复函，拟证明涉案场地能够办理临商证明。3、广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的房屋完损性鉴定报告，拟证实B2-1号楼为历史建筑。李成新、译脑教育公司质证称：对证据1，对于该复函的真实性不予认可，该复函第二条可以明确看出广州市规划局对于二次延期并未给出正式批复，另外根据城市规划管理法规定，临时建筑物不得超过两层，使用期限不得超过两年，临时建筑物不得改变使用性质，使用期限因城市建设需要时必须拆除。对于取得城乡规划主管部门批准的临时建筑物其有效期不得超过两年。即使因为特殊原因需要延期使用的也不得超过两年。另外，广州市城乡管理规定第24条规定，规划延期的权限不得下放到街道以及下属部门；对证据2，对于该复函的真实性无异议。但该复函仅仅针对啤酒厂原有的51505平方米，不包括本案的B2栋。我方租赁的是新增建筑，不包括在该51505平方米内；对证据3，对于该鉴定报告的真实性有异议。该鉴定报告是2016年3月17日作出的，第二页中第1点中的鉴定面积为400平方米，根据我方与徐阿平签订的租赁合同，约定的租赁物租赁面积为700平方米，故2份证据存在差异，我方不予认可。二审中，对于2016年4月9日退场的情况，李成新、译脑教育公司称：我方经过徐阿平、诚威公司的同意，经过其放行之下撤场的。对于装修损失、退还保证金双方没有协商一致，也没有签订任何书面的文件和协议。双方协商装修事宜，由我方找新的承租人并由我方向新租客取得赔偿，但徐阿平重新出租后单方面把装修全部拆掉，导致我方没有及时搬出设备物品。徐阿平、诚威公司则称：李成新提出不再租赁涉案场地，按照合同约定，李成新需要赔偿我方的损失，所以我方提出保证金不予退还、装修费不退，李成新同意之后要求带走水晶吊灯，所以我方才同意其撤场，但双方没有签订任何书面的文件和协议。经审查，双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查：一审中，徐阿平、诚威公司提交以下广州市规划局的文件：1、广州市规划局于2012年5月31日出具的穗规划函〔2012〕2426号《关于广州啤酒厂西增路地块改造项目的复函》：基本同意广州啤酒厂的《整治规划》。方案中范围用地临时改造为办公商务、历史文化及社区配套公共服务等创意产业园区。本次《整治规划》设计范围用地面积共计50745平方米。包括临时改为办公、商业，配套公建、公共绿地及道路用地，并保留原有文物保护单位。保留现状建筑51505平方米，无新增建筑。……整治为过渡性规划，经批准2年规划期满后自动失效。“退二进三”项目临时建设工程的《建设工程规划许可证》不得作为办理产权的依据。2、广州市规划局于2013年10月16日出具的穗规函〔2013〕4867号《关于申请整治规划延期的复函》：广州啤酒厂，同意你单位的申请，整治有效期延期两年，自发文日起计算。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案《物业租赁合同》的效力以及李成新、译脑教育公司主张徐阿平、诚威公司返还租赁保证金14.7万元、赔偿装修损失63万元能否成立？评析如下：关于李成新、译脑教育公司主张涉案租赁物原创元素创意园B2-1号楼无合法报建手续，且B2-1号楼不是原广州啤酒厂的历史建筑，而是新建的违章建筑，故租赁合同无效的问题。首先，经查，根据本案双方提供的证据显示，涉案原创元素创意园系广州啤酒厂根据广州市政府对工业项目“退二进三”的有关规定，申请对广州啤酒厂西增路地块进行改造的项目，据广州市规划局的复函，该地块改造为办公商务、历史文化及社区配套公共服务等创意产业园区。保留现状建筑51505平方米，无新增建筑。之后，该整治规划并得到广州市规划局批复同意延期两年。二审中，徐阿平、诚威公司又提供广州市规划局对广州啤酒厂再申请延期的复函，根据该复函意见，该项目已投入使用，关于来函提出的有关问题，建议你单位（广州啤酒厂）到项目所在街道办事处及有关职能部门办理。而事实上，本案李成新在承租涉案房屋期间及之后的承租人，均已取得了当地街道办事处出具的临时经营场所使用证明。由此可见，涉案租赁物用于临时生产、经营已取得相关行政部门的许可。其次，李成新、译脑教育公司认为涉案B2-1号楼不是原广州啤酒厂的历史建筑，而是新建的违章建筑，但李成新、译脑教育公司提供的建筑物照片无法直接证明其主张，其提供的广州市国土资源和规划委员会《依申请公开政府信息答复书》，虽然查核无荔湾区西增路63号原创元素创意园B2-1号楼相关的建设项目的规划报建档案资料，但建议申请人详细核实建设项目地址（报建时地址）或相关批复文号等准确信息再到区政务中心国土规划窗口查询或到广州市城市建设档案馆查询。而如上所述，涉案原创元素创意园系原广州啤酒厂地块改造的项目，译脑教育公司也未依照规划部门的建议核实建设项目的地址再予以查询，故李成新、译脑教育公司提供的上述规划部门的复函，并不足以反驳徐阿平提供的上述证据，其认为涉案租赁物未取得合法报建手续且系违章建筑，缺乏依据，本院不予采信。综上，一审认定涉案《物业租赁合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。关于李成新、译脑教育公司主张徐阿平、诚威公司返还租赁保证金14.7万元、赔偿装修损失63万元的问题。首先，双方合同约定：乙方在办理报建、经营证照及有关手续时，甲方提供相关的资料和必要的协助，所需的一切费用及办理相关证照的风险均由乙方自行承担。故李成新、译脑教育公司以不能办理营业执照为由撤离涉案场地、解除合同缺乏合同依据。其次，本案双方于一审中确认2016年4月19日李成新、译脑教育公司退出涉案房屋，涉案房屋已由案外人承租的事实。虽然译脑教育公司在此之后向徐阿平发出函件要求解除物业租赁合同，并要求徐阿平退回保证金、赔偿装修损失，但并无证据证实徐阿平予以认可。二审中，双方对于2016年4月19日是否经过徐阿平的同意才撤场的陈述解释不一，但对于应否退还保证金及赔偿装修损失均确认双方没有协商一致。综上，本案李成新、译脑教育公司在租赁合同期限未届满的情况下撤离涉案场地并不符合法定或约定解除合同的条件。因此，李成新、译脑教育公司要求徐阿平退回租赁保证金、赔偿装修损失，缺乏依据，一审不予支持李成新、译脑教育公司该主张，并无不当。因诚威公司并非涉案租赁合同的相对方，故一审不予支持李成新、译脑教育公司要求诚威公司承担连带责任的主张，并无不当。综上所述，李成新、译脑教育公司的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11670元，由李成新、广州译脑教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年八月一日书记员  罗 涛黄咏欣