天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初1796号原告：韩朝鹰，女，1986年3月9日出生，汉族，天津鼎创商贸有限公司总经理，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：梁明河，天津融汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭岩，天津融汇律师事务所律师。被告：冯磊，男，1983年9月29日出生，汉族，天津市河北区房地产管理局职员，住天津市河北区。委托诉讼代理人：郑晓玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘波，天津律云律师事务所律师。原告韩朝鹰与被告冯磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩朝鹰的委托诉讼代理人梁明河、郭岩，被告冯磊的委托诉讼代理人郑晓玲、刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩朝鹰向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2015年6月13日签订的两份《房屋买卖合同》；2.请求判令被告赔偿原告违约金151000元；3.请求判令被告按照每月8000元的标准给付原告房屋使用费168000元（自2015年6月25日至2017年3月25日止，共计21个月）；4.请求判令被告立即将坐落于天津市××恒河××花园××号房屋腾交给原告；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：我和被告于2015年6月13日签订了两份房屋买卖合同，合同约定被告以3020000元总价购买我所有的坐落于天津市××恒河××花园××号房屋一套。根据合同第三条第二款约定，合同签订之日，被告向我支付定金50000元；合同签订十日内被告向我支付2150000元用于我向北京银行天津分行偿还贷款，我将房屋抵押撤销后十日内被告再支付原告剩余全部房款820000元。合同第十条第二款约定，被告逾期付款超过30天，我有权解除合同，被告应按照逾期应付款的5%向我支付违约金。合同签订后，被告仅于2015年6月13日向我支付50000元定金，未再履行任何付房款的合同义务。2016年6月24日，双方协商向上海搜房小额贷款有限公司借款2150000元，用于偿还北京银行天津分行的贷款，以撤销讼争房屋的抵押，尽快履行合同。由于被告不具有债权人要求的抵押物，由我与上海搜房小额贷款公司借款2150000元，于2015年6月25日归还了北京银行天津分行贷款，将房屋抵押解除，我将讼争房屋交付被告使用。被告占用房屋后，并未偿还上海搜房小额贷款公司的借款，也未向我支付剩余房款。2016年2月29日，上海搜房小额贷款有限公司在借款到期后起诉我，导致我损失247250元利息及31238元诉讼费及其他费用。为此我多次向被告协商解除合同及腾房事宜，均遭到被告无理拒绝，故我起诉来院，要求判如所请。被告冯磊辩称，我不同意原告的诉讼请求。理由如下：我没有违约，没有支付2150000元贷款是因为双方在《协议书》中书面约定由搜房网小额贷款公司来偿还银行2150000元贷款，该公司亦实际放款，我不存在逾期支付2150000元房款的行为。对于820000元，合同约定为原告将房屋撤销抵押后十日内支付尾款，原告于2015年7月24日才撤销抵押，但2015年7月9日讼争房屋已经被南开区法院查封，我基于不安抗辩权，在原告有可能丧失履行能力的情况下，中止履行合同，故我并未违约。《房屋买卖（置换）合同》第六条第一款约定，若发生与原告有关的权属纠纷或债务纠纷，由原告负责解决并承担一切后果及违约责任。房屋因原告债权债务纠纷被查封未能办理过户，系原告违约。本院经审理认定事实如下：2015年6月13日原告韩朝鹰、被告冯磊与第三人天津市昊阳地产有限公司签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定原告韩朝鹰将其名下坐落于天津市××恒河××花园××号房屋以3530000元价格出售给被告冯磊，并于当日收取被告定金50000元。被告给付定金后，双方又于当日签订了一份《房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为3020000元，该合同第三条约定：“本合同签订十日内，买方向卖方支付2150000元用于卖方向北京银行天津分行偿还贷款，卖方收到该款后将房屋移交买方。卖方将房屋抵押撤销后十日内（办理撤销抵押期限不得超过20日），买方再支付卖方剩余全部购房款820000元，买方支付卖方全部购房款后，该房屋的所有权转移至买方。”原告于2015年6月25日将讼争房屋交付被告。另查，2015年6月24日原告与案外人小额贷款公司签订《借款合同》，借款2150000元用于清偿讼争房屋尚欠银行抵押贷款。原告清偿贷款后，讼争房屋抵押登记于2015年7月10日注销。再查，2015年7月9日讼争房屋被天津市南开区法院查封，2015年11月24日、2016年6月24日两次被上海市黄浦区法院轮候查封。本院认为，本案被告冯磊曾于2017年1月18日起诉本案原告韩朝鹰，要求解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》，起诉状副本于2017年1月25日送达，韩朝鹰在2017年2月24日开庭答辩中表示同意解除合同，故双方签订的《房屋买卖（置换）合同》于2017年1月25日已经解除。由于双方同一天签订的《房屋买卖合同》与《房屋买卖（置换）合同》除合同标的额不一致外，两份合同的其他条款相互补充并无冲突，所以在解除《房屋买卖（置换）合同》的同时，《房屋买卖合同》应一并予以解除。关于原、被告双方签订的交易价款不同的两份房屋买卖合同，哪个交易价款是双方真实意思表示的问题，由于在原、被告双方与上海搜房小额贷款有限公司2015年6月24日签订的《协议书》中载明讼争房屋交易价款为3530000元，该《协议书》印证了双方约定的交易价款为3530000元，故应认定该价格为讼争房屋实际交易价格。关于被告在《房屋买卖合同》签订后十日内未向原告支付2150000元以及房屋抵押登记注销后十日内未向原告支付剩余820000元房款的行为是否构成违约问题，首先，在双方签订《房屋买卖合同》后，原告又于2015年6月24日与案外人上海搜房小额贷款有限公司签订《借款合同》，借款2150000元用于清偿讼争房屋尚欠银行的抵押贷款，该行为应解释为对《房屋买卖合同》中约定关于由被告向原告支付2150000元用于清偿银行贷款的条款的变更，故被告未给付上述2150000元的行为不属于违约。其次，由于讼争房屋于2015年7月10日注销抵押登记的前一日已经被天津市南开区人民法院查封，所以被告在得知讼争房屋被人民法院查封，有可能导致合同无法继续履行的情况下，未向原告支付820000元剩余房款的行为并无不当，亦不属于违约。所以原告要求被告承担违约责任的请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还讼争房屋并支付占有讼争房屋期间的房屋使用费一节，因双方签订的两份房屋买卖合同已经解除，所以被告应将讼争房屋返还原告并将实际使用讼争房屋期间所获得的利益以使用费的形式返还原告，故原告的该项请求，本院依法予以支持。关于被告向原告支付房屋使用费的起算点问题，因被告得知讼争房屋被人民法院查封后，未在合同约定的房屋抵押登记注销后的十日内向原告支付剩余房款820000元，其行为表示不再履行付款义务，故被告应在该付款期限届满之日即2015年7月21日，将讼争房屋返还原告。由于被告未将讼争房屋返还原告，所以被告应自2015年7月21日起至将讼争房屋返还原告之日止，向原告支付房屋使用费。关于房屋使用费的标准，应以原、被告约定的房屋交易价款3530000元除以房屋的设计使用年限70年,再除以十二个月确定每月房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、本判决生效后，被告冯磊立即将坐落于天津市××恒河××花园××号房屋腾空返还原告韩朝鹰；二、被告冯磊自2015年7月21日起至将讼争房屋返还原告韩朝鹰之日止，按每月4202元向原告韩朝鹰支付占用房屋期间的房屋使用费；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6085元，由原告韩朝鹰负担4500元，由被告冯磊负担1585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  金晨生审 判 员  袁 雷人民陪审员  高 薇二〇一七年八月十六日书 记 员  肖克瑾附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。