成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初6050号原告（反诉被告）：四川中原物业顾问有限公司萨尔茨堡营业部，住所地：四川省成都市双流县。法定代表人：何世胜，总经理。委托诉讼代理人：赵青梅，女，汉族，1989年10月22日出生，住四川省南部县，系公司员工。被告（反诉原告）：邓燕，女，1987年10月18日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：刘跃华，成都市天府新区四合法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）四川中原物业顾问有限公司萨尔茨堡营业部（以下简称：萨尔茨堡营业部）与被告（反诉原告）邓燕居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告萨尔茨堡营业部的委托诉讼代理人杜青梅、被告邓燕的委托诉讼代理人刘跃华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萨尔茨堡营业部向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告居间服务费40000元；二、判令被告按未付居间服务费金额×0.05%每日支付原告违约金（自2016年11月17日计算至2017年6月15日止）。事实与理由：被告2016年11月17日签订了编号为0023690的《买卖交易文本》，出售位于成都市胜利镇云岭路19号中航云岭高尔夫邻里的物业，在《买卖交易文本》的居间服务合同中约定，被告需于签订合同当日一次性向原告支付居间服务费40000元，但经原告多次催告，被告仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，原告已完成居间义务，被告应按合同约定支付原告相应的服务费。被告邓燕辩称，原告虽然促成了被告与出卖人签订了房屋买卖合同，但买卖过户并未实际履行，出卖人的房屋有抵押，因此原告收取居间费不合理，原告的协助义务并未完成，被告不同意支付居间服务费。反诉原告邓燕向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告与反诉原告签订的《居间服务合同》无效，反诉原告不应向反诉被告支付居间服务费四万元及违约金；2、判令反诉被告双倍反诉原告定金60000元。事实与理由：反诉被告于2017年6月15日向双流区人民法院起诉反诉原告，主张反诉原告欠反诉被告居间服务费4万元及违约金，但事实是2016年11月16日，反诉被告作为房屋居间人向反诉原告虚构事实，隐瞒真相，采取欺骗手段蒙敝反诉原告与房屋卖方钟勇签订《买卖交易文本》（附件1）之《房屋买卖合同》以及房屋买卖双方经纪方中原物业营业部三方签订《居间服务合同》，合同签订后，居间人违反承诺，未在该合同签订后七日内办理该出售房屋的注销抵押登记，致使本案买卖双方未能按约定完成此房屋的交易，最后导致《买卖交易文本》之《房屋买卖合同》未能实际履行，致使本案房屋交易失败，给反诉原告造成巨大经济损失，其责任完全是反诉被告的欺诈行为和违约行为造成，应由其承担此次房屋买卖交易合同失败的全部责任，由于反诉被告的违约行为和在《居间服务合同》中的违反法律的约定，造成此合同无效，使本案出售房屋的买方、卖方与中原物业营业部三方签订的《居间服务合同》未能依法成立和履行，根据《居间服务合同》和《合同法》第四百二十七条的规定，已对反诉原告构成违约，给反诉原告造成巨大经济损失，因此反诉原告不应当向居间人支付报酬和违约金。根据本案《买卖交易文本》之规定，反诉原告于2016年11月11日和16日，分两次向反诉被告支付“诚意金”3万元，此款现已转为定金并由反诉被告托管，按《买卖交易文本》之“若卖方违约、则卖方应向买方双倍返还定金”的规定，反诉原告要求反诉被告双倍返还此定金。反诉被告萨尔茨堡营业部辩称，原、被告及第三人签署的买卖交易文本有效，在根据资金托管协议约定收取定金约定收取定金的是出卖人，不是反诉被告，反诉原告的两项诉讼请求均没有事实依据，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年11月17日，邓燕与钟勇签订了《房屋买卖合同》，钟勇为合同甲方、卖方，邓燕为合同乙方、买方，合同载明：“买卖双方通过经纪方四川中原物业顾问有限公司萨尔茨堡营业部居间服务，在平等、自愿、公平协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下约定。第一条【买卖标的】1.1买卖双方交易的房屋位于成都市双流区胜利镇云岭路19号中航云岭高尔邻里（以下简称“该房屋”）。房屋所有权证号：权××××001，建筑面积444.51平方米……第二条【房屋现状】2.1该房屋处于抵押状态，抵押权人中国工商银行股份有限公司成都沙河支行。卖方同意于签署本合同后7个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构预订的时间还款，由此所产生的手续费、服务费用等由甲方自行承担……第四条【成交价款】经买卖双方协商一致同意该房屋以清水房状态售予买方，成交为3000000元。第五条【付款方式及期限】5.1购房定金，买方同意在注销抵押登记后三个工作日或之前向卖方支付购房定金30000元【其中，若买方已支付诚意金30000元，则转为定金，剩余定金依照上述方式补足】定金将由双方所约定的第三方托管方式支付。5.3尾款，剩余购房款2970000元在办理委托公证给买方后一次性付款给卖方……”同日，萨尔茨堡营业部、邓燕、钟勇三方签订了《居间服务合同》，钟勇为合同甲方、卖方，邓燕为合同乙方、买方，萨尔茨堡营业部为合同丙方、经纪方，合同载明：“甲乙双方在丙方的居间服务下，就交易位于成都市双流区胜利镇云岭路19号中航云岭高尔邻里之房屋签署了《房屋买卖合同》。根据我国相关法律法规的规定，现三方在自愿、公平的基础上，签署本合同，以兹共同遵守。第一条居间服务事项。为甲方出售之房源信息以及甲方的要求等报告给买受人。为乙方寻找符合要求之房源，并将该房源信息以及乙方要求等报告给出售人。协助乙方对房源信息进行核实、查看。为甲乙双方提供签约机会或进行媒介服务。协助甲乙双方草拟房屋买卖的相关合同文本并签署合法有效的房屋买卖合同。第二条居间服务完成以及收费标准。2.1甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，丙方居间服务完成。2.2各方一致同意，甲方支付丙方居间服务费30000元，乙方支付丙方居间服务费40000元，上述费用于签订本合同当日一次性付清。第三条各方的权利义务。3.1甲方应向乙丙双方如实披露交易房屋详细情况的真实性（包括但不限于：权属、抵押、租赁、有无限制情形、房屋有无瑕疵等）并确保提供的资料、文件合法有效。3.2甲方双方应就丙方提供的居间信息进行核实、查验。3.3甲乙双方对两提供的居间信息、成交机会等负有保密义务，未经丙方同意不得擅自泄露。3.4丙方应按照甲乙双方的委托如实披露交易房屋的详细信息，丙方不得为促使甲乙双方签署房屋买卖合同而故意隐瞒房屋的重大信息。3.5丙方有权在促成甲乙双方签署房屋买卖合同时要求甲乙双方支付佣金。第四条……4.2甲方双方应按照本合同约定向丙方支付居间服务费，若迟延支付的，丙方有权要求其按未付金额每日万分之五支付违约金。若居间服务费另有约定的，则以各方另行约定为准……4.4若非丙方过错导致甲乙双方房屋买卖合同不能签订的，丙方有权要求甲乙双方支付必要的费用。同日，萨尔茨堡营业部、邓燕、钟勇三方签订了《过户及贷款代理合同》，钟勇为合同甲方、卖方，邓燕为合同乙方、买方，萨尔茨堡营业部为合同丙方、经纪方，合同载明：“鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下，就交易位于成都市双流区胜利镇云岭路19号中航云岭高尔邻里之房屋签署了《房屋买卖合同》，现就卖方和买方委托前述交易房屋的权属过户和购房借款等事宜达成如下约定：第一条代理服务事项及完成标准。1.1买卖双方同意，由卖方委托经纪方办理以下第A项事宜，由买方委托经纪方办理以A项事项，A、交易房屋的权属变更登记及房屋交验手续（“过户手续”）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项……第三条权利义务……3.2经纪方应根据本合同尽职尽责的代理并协助买卖双方办理贷款手续和过户手续，包括但不限于收集资料、联络督促和及时通知。3.3代理事项办理过程中，包括但不限于递交权属转移资料原件、交纳税款等，买卖双方应按照经纪方通知的时间和地点亲自到场办理有关贷款审批及权属过户等相关手续……”同日，萨尔茨堡营业部、邓燕、钟勇三方签订了《资金托管协议》，钟勇为合同甲方、卖方，邓燕为合同乙方、买方，萨尔茨堡营业部为合同丙方、经纪方，载明：“甲乙双方签署了双流区胜利镇云岭路19号中航云岭高尔邻里之《房屋买卖合同》，现就交易过程中有关款项委托丙方托管事宜达成协议如下：第一条甲乙双方同意按照以下约定对相关款项进行托管:乙方将本协议中约定的款项支付给丙方指定的托管账号中以后，视为甲方本人已收讫，甲方应向乙方出具相应收据，约定款项具体支付时间以甲乙双方签署的房屋买卖为准。1.1定金，乙方需支付定金30000元至丙方托管，其中30000元由买方已托管的收据编号为26939、26940的诚意金转为定金”。被告向原告交纳了诚意金30000元。以上事实，有原、被告的一致陈述及《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》、《资金托管协议》、《收据》等证据在卷佐证。本院认为，原、被告及钟勇与萨尔茨堡营业部签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》、《资金托管协议》系各方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，上述合同为相互独立的合同，现原告向被告主张居间服务费，应根据《居间服务合同》的约定来确定其主张是否成立。原告已促成被告与钟勇签订了《房屋买卖合同》，按《居间服务合同》第二条的约定，原告的居间服务已完成，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，被告应当向原告支付居间费40000元。原告因为被告未按时支付居间费，其受到的损失主要是居间费的利息损失，《居间服务合同》约定的日万分之五已明显高于原告的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，根据《居间服务合同》的约定，被告应当在2016年11月17日支付居间服务费，故违约金的起算点为2016年11月17日，原告主张计算到2017年6月15日，并不违反法律规定，本院予以支持。被告向原告交纳的诚意金30000元，根据三方签订的《资金托管协议》，已经转化为购房定金，该定金约束的是反诉原告和房屋出卖人钟勇，反诉原告要求反诉被告双倍返还此定金没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告邓燕于本判决生效之日起十日内向原告萨尔茨堡营业部支付居间费40000元和违约金，违约金的计算方式为：以40000元为基数，自2016年11月17日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算到2017年6月15日止。二、驳回反诉原告邓燕的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费453元、反诉案件受理费1150元，均由被告邓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 易炜二〇一七年八月三日法官助理 刘丹书 记 员 李洁