重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5534号上诉人（原审原告、反诉被告）:重庆弗洛米餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区嘉滨路蜜岸商业特色街7号，统一社会信用代码91500103345886468J。法定代表人：胡瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘章红，重庆金码律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:重庆一至商业管理有限公司，住重庆市渝中区嘉陵江滨江路108号嘉华大厦C座6-3#，统一社会信用代码91500103057770890A。法定代表人：季红，该公司执行董事。委托诉讼代理人:吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑富文，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆弗洛米餐饮管理有限公司（以下简称重庆弗洛米公司）与被上诉人重庆一至商业管理有限公司（以下简称重庆一至公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初18240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆弗洛米公司的委托诉讼代理人刘章红，被上诉人重庆一至公司的委托诉讼代理人郑富文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆弗洛米公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回对方的反诉请求；案件一审、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，双方当事人签订了两份租赁合同，第一份合同是徐晓渝和被上诉人签订的，第二份合同是上诉人全体股东和被上诉人签订的。后一份合同是对前一份合同的变更，因被上诉人在招商时的很多承诺都没有兑现，因此变更了租赁起算期间，以弥补上诉人部分损失。一审判决否认合同变更事实，认定以徐晓渝签订的第一份合同为准确认租赁期限及租赁标准错误。上诉人不应当支付2015年2月1日起至2016年9月30日止的房屋占有使用费。从2016年2月1日起，上诉人因涉案租赁房屋为违法建筑，就停止了对租赁房屋的使用，因此不应当承担占有使用费。根据第二份租赁合同，被上诉人还应当给予上诉人120天免租期，免租期从2015年5月16日起至2015年8月15日止。但该免租期的租金在2015年4月底就已经缴纳，被上诉人应当退还多缴纳的租金。即使上诉人应当承担2016年2月1日以后的租金，该多交部分的租金也应当从中抵扣。重庆一至公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。上诉人所称的第二份合同不是事实，上诉人无法提交原件。双方当事人从未变更过合同，合同实际履行也是按照徐晓渝签订的那一份租赁合同。上诉人使用了涉案房屋，应当支付占有使用费。上诉人停止经营是因为经营不善。重庆弗洛米公司向一审法院请求：重庆弗洛米公司和重庆一至公司签订的《租赁合同》无效，若法院认为合同有效，则确认重庆一至公司解除租赁合同的行为无效。重庆一至公司向一审法院提出反诉请求：1、判令双方当事人签订的租赁合同已经解除。2.判令重庆弗洛米公司支付重庆一至公司2015年12月1日至2016年9月30日期间的租金及占用费414618.75元，并自2015年12月1日起至付清止按欠付金额每日万分之五支付滞纳金。3.判令重庆弗洛米公司支付重庆一至公司水电费6723元。4.判令重庆弗洛米公司支付重庆一至公司清空收回房屋的费用21000元。一审法院认定事实：重庆一至公司与重庆渝城投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定重庆渝城投资有限公司将位于重庆市渝中区嘉滨路洪崖洞段的两江四岸休闲长廊第1轴至第44轴房屋出租给重庆一至公司。之后，重庆弗洛米公司与重庆一至公司就上述房屋中的渝中区嘉滨路蜜岸商业特色7号店铺及其设施设备、地面通道、划分外摆区域（承租面积为351平方米）签订商铺租赁合同。合同签订后，重庆一至公司向重庆弗洛米公司交付租赁房屋。重庆弗洛米公司缴纳了截止2015年11月30日的租金。其中2015年9月1日至2016年11月30日的租金共计为133818.75元。2016年6月，重庆渝城投资有限公司对涉案房屋所在的嘉滨路洪崖洞段两江四岸休闲长廊进行排污、消防等工程改造，时限为三个月。2016年9月30日，重庆一至公司腾空涉案租赁房屋并收回该房屋。一审审理过程中，重庆弗洛米公司向一审法院提交了两份租赁合同：一份为徐晓渝与重庆一至公司签订的，租赁期限为2014年11月1日起至2019年10月31日止。另一份为工商登记档案中的重庆弗洛米公司的股东王怡、徐晓渝、胡瑜、卿玉琴等与重庆一至公司签订，租赁期限为2015年5月15日至2019年10月31日止。重庆一至公司不认可第二份合同。重庆一至公司向一审法院举示两份合同：一份为徐晓渝与重庆一至公司签订的，租赁期限为2014年11月1日起至2019年10月31日止。该合同与重庆弗洛米举示的第一份合同的内容一致。另一份为胡瑜与重庆一至公司签订的。重庆一至公司举示的两份合同内容一致。一审法庭辩论终结前，重庆一至公司未能提供案涉房屋的建筑规划许可证。重庆一至公司举示重庆市城乡建设委员关于两江四岸风貌建设试验段设计委托有关问题的请示、批示、渝中区商业委员会《关于对嘉滨路蜜岸商业特色街支持的函》、重庆市渝中区环境保护局《关于对嘉滨路MI岸情调商业街项目环境保护申报表的批复》，但上述文件均没有明确载明规划许可的内容。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方均举示徐晓渝与重庆一至公司的租赁合同，且胡瑜的合同内容与徐晓渝签订的合同一致，加之双方租金的履行情况符合徐晓渝与重庆一至公司签订的合同约定，与重庆弗洛米公司提交的工商档案中的租赁合同的约定不一致。因此，双方签订的合同内容以徐晓渝与重庆一至公司签订的为准。双方当事人间租赁的房屋并未有相关的建设工程规划许可证，因此，双方当事人就该租赁场地所签订的合同应为无效。因此一审法院对重庆弗洛米的本诉请求予以支持。关于反诉请求，因租赁房屋所涉的合同为无效合同，应为自始无效，不存在解除问题，因此一审法院对重庆一至公司反诉要求解除合同的请求不予支持。关于第二个反诉请求，虽然双方间的合同为无效，但重庆弗洛米公司占有使用了涉案房屋。因此，重庆一至公司要求使用费的请求，一审法院予以支持。但2016年6月，涉案房屋进行工程改造3个月，重庆弗洛米公司客观上无法使用该房屋。因此，使用费的计算期间为2015年12月1日至2016年9月30日止，并在其中扣除整改三个月。参照重庆弗洛米公司在2015年9月1日至2015年11月30日交纳的费用，一审法院每月按46068元进行计算。重庆一至公司要求的滞纳金即属于占用使用费的损失范围，不再另行计算。因此占用使用费确定为322476元。关于水电费无相关证据，一审法院不予支持。关于重庆一至公司的拆除费，无法看出关联性，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，遂判决：“一、原告（反诉被告）重庆弗洛米餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）重庆一至商业管理有限公司就渝中区嘉滨路蜜岸商业特色7号店铺及期设施设备、地面通道、划分外摆区域（承租面积为351平方米）签订的商铺租赁合同无效；二、原告（反诉被告）重庆弗洛米餐饮管理有限公司在本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）重庆一至商业管理有限公司2015年12月1日至2016年9月30日的房屋占用使用费322476元；三、驳回被告（反诉原告）重庆一至商业管理有限公司的其他反诉请求。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费80元，由重庆一至公司负担。反诉受理费7936元，由重庆弗洛米公司负担5446元，由重庆一至公司负担2490元。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，双方当事人均认可2015年11月30日之前租金系按照徐晓渝与重庆一至公司签订的合同标准缴纳的。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案中双方当事人各举示了两份租赁合同，双方举示的合同中均包含了徐晓渝与重庆一至公司签订的《商铺租赁合同》，且双方当事人均认可已经支付的租金系按照该份合同约定履行的。因此，一审判决认定双方当事人签订的合同内容以徐晓渝与重庆一至公司签订的为准正确，本院对此予以确认。因涉案房屋并未有相关的建设工程规划许可证，因此，双方当事人就该租赁场地所签订的合同均为无效合同。虽然涉案房屋租赁合同无效，但重庆弗洛米公司实际占有使用了涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，上诉人认为其从2016年2月1日开始就停止了经营，不应当支付占有使用费的理由并无相关法律依据。一审判决参照重庆弗洛米公司已经实际缴纳的租金标准，扣除其中整改三个月的时间，认定每月占有使用费按46068元计算，共计322476元正确。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5446元，由上诉人重庆弗洛米餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年八月二十二日书 记 员  李 艺