云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初1647号原告龚菁芳（曾用名龚必芳），女，1973年6月10日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人管念，云南弘瑞律师事务所律师。特别授权代理。被告朱艳芳，女，1987年11月24日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告龚菁芳诉被告朱艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告龚菁芳及其委托代理人管念、被告朱艳芳到庭参加诉讼。本案经依法报延审限，现已审理终结。原告龚菁芳诉称：2012年2月20日，原、被告双方在平等自愿协商下，签订《商铺租赁协议》，原告将坐落于昆明市经开区出口加工区东泰花园小区商铺出租给被告使用，租赁期限为2012年3月15日至2017年3月16日止。合同约定：2012年月租金为4,200元/月，2013年月租金为4,620元/月，2014年月租金为5,082元/月，2015年、2016年的租金根据当时市场行情另行协商。租金每半年支付一次，下次租金应于房租到期前一个月提前支付，并约定被告如中途解除合同或不按时支付租金的，应按月租金的两倍向原告支付违约金。2016年8月15日，被告未按时支付2016年9月15日至2017年3月15日的租金共计30,492元。原告多次催促，被告均无故推诿，拒绝支付租金。至今，被告仍然在拒不支付拖欠租金的情况下，继续占用商铺，态度十分恶劣。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告支付2016年9月15日至2017年3月15日期间的租金30,492元；2、被告支付违约金10,164元及自2016年9月15日至判决确定给付之日的占用费（按月租金5,082元/月计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告朱艳芳辩称：被告没有实际租用原告房屋，故不应该支付房租。2016年10月30日，被告已搬离涉案商铺，且把商铺交给了原告。被告没有违约，因原告要求的租金过高，租赁合同约定第四、五年的租金根据市场行情另行协商确定，而双方并未协商一致，所以提前终止合同。诉讼费不应该由被告承担。原告为证实其诉讼主张向本院提交如下证据：1.户籍证明，用以证明原告曾用名为龚必芳，主体适格；2.商铺租赁协议，用以证明原、被告双方的租赁关系真实有效，原告有权要求被告支付拖欠租金30,492元及违约金10,164元；3.商品房购销合同、离婚协议、离婚证，用以证明原、被告签订商铺租赁合同时，涉案商铺产权为原告所有，原告有权向被告出租该房屋，双方合同关系合法、有效。经质证，被告朱艳芳对原告提交的证据1真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为协议中2015年租金58,000元和2016年租金60,000元部分内容是原告自己书写上去的，原告提交的协议与被告持有的不一致；对证据3中的商品房购销合同的真实性无异议。对离婚协议、离婚证的真实性不予认可，认为不清楚原告是否离婚，后续租金都是由被告丈夫汇入原告丈夫账户内的。本院认为，原告提交的证据1、2形式、来源合法，被告对真实性无异议，本院予以采信；证据3形式、来源合法，本院对真实性予以确认。被告朱艳芳针对其反驳主张向本院提交如下证据：1.照片5张，用以证明被告于2016年10月30日搬离了涉案房屋；2.短信记录2页，用以证明签订租赁协议后的租金都是由被告的丈夫与原告的丈夫之间往来支付。经质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性均不予认可，认为不能证明被告的证明目的及与本案的关联性；对证据2的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为原告的丈夫在2016年9月份时已发出追缴房租通知，被告仅单方面表示其不履行合同，而不能单方面终止合同，且可证实被告没有及时交纳房租，已构成违约。本院认为，被告提交的证据1中编号为①、②、⑤的照片无法确认其来源及与本案的关联性，本院不予采信。编号为③、④的照片系涉案商铺所在位置拍摄，本院予以采信；证据2形式、来源合法，原告对真实性无异议，本院予以采信。综上，本院确认本案法律事实如下：原告龚菁芳及案外人徐自斌、徐瑞柏于2011年4月22日与云南国资昆明经开区产业开发有限公司签订《商品房购销合同》一份，合同约定由原告龚箐芳及案外人徐自斌、徐瑞柏向云南国资昆明经开区产业开发有限公司购买位于昆明出口加工区金呈东泰花园第1组团房。2011年11月24日，原告龚菁芳与案外人徐自斌签署离婚协议书一份，并办理了离婚登记。离婚协议书约定上述房屋归原告龚菁芳所有。2012年2月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁协议》一份，协议约定：一、甲方自愿将坐落于昆明市经开区出口加工区东泰花园小区商铺（即上述所述房屋）出租给乙方使用；二、商铺租赁期限五年，自2012年3月15日至2017年3月16日止；三、商铺第一年（2012年）月租金4200元，年租金为50400元……。第四、五年租金根据那时的市场行情另行协商确定；四、租金每半年支付一次……。下次租金为到期一个月前支付。乙方未能按时交纳每次租金，则甲方有权收回商铺；五、租赁期间，如甲方提前收回商铺，应书面征得乙方同意并按月租金的两倍向乙方支付违约金，并退还乙方剩余租金。乙方中途退租的，应书面征得甲方同意并按月租金的两倍向甲方支付违约金，剩余租金由甲方退还给乙方……。原告与被告在该《商铺租赁协议》上签名捺印。之后，原告将《商铺租赁协议》所约定的铺面交由被告使用，2017年3月15日，被告将涉案商铺钥匙交还原告。庭审中，原、被告表示，对协议中约定“第四、五年租金……”部分的内容若协商不一致如何处理没有明确约定或补充约定。另查明，被告向原告支付了2016年3月16日至2016年9月15日期间的租金为29,000元，对2016年9月16日至2017年3月15日期间租金的支付时间约定为2016年8月15日前。现原告以被告未支付尚欠租金30,492元为由诉至本院，主张上述诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。……。本案中，原、被告所签订的《商铺租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，系有效合同。该协议对双方当事人均有约束力，双方均应按照协议的约定履行各自所负义务。根据原、被告所签订的《商铺租赁协议》及双方在庭审中的陈述，可以证实涉案商铺租赁期限届满时间为2017年3月16日，在此之前双方并未达成提前终止协议的合意。被告虽辩解其仅使用租赁商铺至2016年10月30日，其已经将涉案商铺退还原告，但并未举证证明已将商铺交付原告，且被告于2017年3月15日方将涉案商铺钥匙交还原告，因此，截止2017年3月15日，涉案商铺仍在被告的管控之下，被告理应支付该时间之前的租金。对于支付租金的金额，因原、被告双方在协议中并未明确约定，根据被告向原告支付第五年度前半年的租金情况，并结合协议有关租金标准的约定，应认定为每一年度中前半年与后半年的租金标准是一致的，即第五年度后半年的租金为29,000元。对于原告主张的违约金。因原、被告双方在商铺租赁协议中仅约定若被告不按时交纳租金，原告有权收回商铺，并未约定被告未按时交纳租金应承担违约责任，故对原告的该项主张本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱艳芳于本判决生效之日起十日内支付原告龚菁芳租金29,000元；二、驳回原告龚菁芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，由被告朱艳芳承担582元，原告龚菁芳承担234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  崔光远人民陪审员  尚炳昌人民陪审员  武俊宝二〇一七年八月八日书 记 员  肖 琪