广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13984号上诉人（原审被告）：黄诗瑶，女，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告）：王镇，男，汉族，住广州市天河区。两上诉人共同委托代理人：徐克帆、黄晓霞，均为广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小环，女，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：翟兴华，男，汉族，住山东省惠民县。两被上诉人共同委托代理人：张慧娜，广东天诺律师事务所律师。上诉人黄诗瑶、王镇因与被上诉人李小环、翟兴华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人黄诗瑶、王镇的委托代理人徐克帆、被上诉人李小环、翟兴华的委托代理人张慧娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄诗瑶、王镇上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2、改判黄诗瑶、王镇向李小环、翟兴华退还定金50000元，并支付违约金11000元；3.驳回李小环、翟兴华的其他诉讼请求；4.本案一审、二审诉讼费及因本案诉讼产生的其他一切费用由李小环、翟兴华共同承担。事实与理由：一审法院认为李小环、翟兴华主张的违约金188800元基本与该时期房价上涨造成的风险与损失相适应，故支持李小环、翟兴华要求黄诗瑶、王镇支付违约金188800元的主张，明显错误。（一）根据我国《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，违约金应当以补偿守约方损失为主。也就是说，在本案中，支付违约金的前提应当是李小环、翟兴华因黄诗瑶、王镇违约而产生了实际的损失。然而，根据李小环、翟兴华在一审过程中提交的证据可知，李小环、翟兴华并未提供任何证据证明在黄诗瑶、王镇违约后，该时期房价上涨了，且上涨幅度与其两人主张的违约金金额基本相等，从而使李小环、翟兴华产生了实际的损失。一审法院在毫无证据进行佐证的情况下做出房价上涨的认定，明显不符合法律规定。（二）即使在该时期房价确实上涨，然房价受市场及国家政策变化影响很大，出现暂时的价格波动是属于正常现象，并不代表房价将一直居高不下，因李小环、翟兴华在与黄诗瑶、王镇商谈继续履行合同期间已经在涉案房屋的同一个小区购买了房屋，因此，即使房价在该时期确实上涨，也没有给李小环、翟兴华造成损失，一审法院判决黄诗瑶、王镇支付188800元违约金，明显对黄诗瑶、王镇不公平。（三）根据李小环、翟兴华提交的两份收款收据以及《民事委托代理合同书》、发票，证明其两人为涉讼房屋的交易已实际支出的咨询及中介服务费11000元及律师费20000元，因律师费不是必需发生的费用，20000元律师费是因为李小环、翟兴华的原因扩大损失的部分，不应当受到支持。根据《合同法》的规定，违约金的金额应当与实际损失相对应，故黄诗瑶、王镇应当向李小环、翟兴华支付的违约金为11000元。退一步说，即使双方合同约定违约方应当向守约方支付涉案物业成交价的10％作为违约金，该约定的违约金是违约方承担的全部的违约责任，已足以弥补李小环、翟兴华的损失。一审法院在判决黄诗瑶、王镇向李小环、翟兴华支付违约金188800元的同时亦判决黄诗瑶、王镇向李小环、翟兴华支付咨询及中介服务费11000元及律师费20000元，明显增加了黄诗瑶、王镇应承担的违约责任。被上诉人李小环、翟兴华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意黄诗瑶、王镇的上诉请求。从事实情况来看，自黄诗瑶、王镇与我方签订涉案房屋买卖合同后，涉案房屋目前价钱已经去到400万左右，对方的违约行为使其获得远远超过本案一审判决的违约金数额的利益。而我方原本可以要求对方赔偿房屋差价，但考虑到时间成本及诉讼成本，只主张违约金及实际损失。综上，为了保护守约方的合法权益，请求法院驳回上诉，维持原判。李小环、翟兴华向一审法院起诉请求：1.黄诗瑶、王镇向李小环、翟兴华返还款项50000元，并支付违约金188800元；2.黄诗瑶、王镇向李小环、翟兴华支付下列款项：李小环、翟兴华已向中介公司支付的中介费11000元、李小环、翟兴华已付的律师费20000元；3.本案诉讼费（受理费、财产保全费等）均由黄诗瑶、王镇承担。一审法院认定事实：1.位于广州市番禺区钟村镇祈福新村倚湖居倚湖街某座X的房屋为王镇、黄诗瑶共同共有，建筑面积为124.23平方米。2.2016年2月29日，黄诗瑶、王镇作为卖方，翟兴华、李小环作为买方，广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司（以下简称中祈番禺分公司）作为经纪方，共同签订一份《房屋买卖合同》（合同号：00004011），约定：买卖之房屋为涉讼房屋，按套销售，成交价为1888000元；其中定金50000元买方应在签署本合约时直接支付给卖方，卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年1300000元的银行按揭贷款，银行经审批同意贷款后，买卖双方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方支付首期楼款538000元给卖方，剩余楼款1300000元由银行直接转账给卖方；交易过户手续需在2016年5月1日前完成；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用；买卖双方签署本合同后，未能以依合同买卖该物业的、或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达；黄诗瑶、王镇的联系地址为广州市天河区天河路某号某房，翟兴华、李小环的联系地址为广州市天河区天河直街Y号三楼。3.2016年2月29日，黄诗瑶、王镇出具《收款收据》一张，确认收到翟兴华、李小环交来购买涉讼房屋的定金50000元。4.李小环、翟兴华提交的四份电话录音及证人刘某（男，汉族，住广州市海珠区）的证言。其中，2016年3月7日王镇与翟兴华的电话录音中，王镇表示，涉讼房屋周边房屋的销售均价是1980000元，由于黄诗瑶、王镇未了解行情，受到中介方的误导和欺骗，以1888000元的价格与李小环、翟兴华签订了《房屋买卖合同》，该合同肯定不能执行，黄诗瑶、王镇肯定不能以该价格出售涉讼房屋，要求终止合同，退还李小环、翟兴华已支付的定金；翟兴华表示，房屋售价与市场价相符，且李小环、翟兴华不存在过错，双方应当按照合同约定继续履行。2016年3月7日王镇与刘某的电话录音中，王镇表示，其受中介方的欺骗导致低价售房，按合同约定下一步是黄诗瑶、王镇配合李小环、翟兴华办理银行贷款手续，但黄诗瑶、王镇不可能继续按原合同价格进行交易，要求刘某向翟兴华转告，其可以1960000元的价格向李小环、翟兴华出售涉讼房屋，否则房屋不再出售。2016年3月8日王镇与刘某的电话录音中，刘某表示经其与翟兴华沟通，翟兴华不同意变更交易价格，要求按原合同约定履行；王镇表示，“那就这样拖吧”。2016年3月21日王镇与翟兴华的电话录音中，翟兴华表示，双方必须按照《房屋买卖合同》约定履行；王镇表示，该合同是其在受欺骗的情况下签订的，属无效合同，肯定不能按照合同价格继续交易。证人刘某陈述：其与李小环、翟兴华是朋友关系，与黄诗瑶、王镇是上下相邻的邻居，双方当事人签订合同时其在现场，此后其曾与双方电话沟通，沟通内容与电话录音内容一致。黄诗瑶、王镇确认上述电话录音是王镇本人陈述。5.李小环、翟兴华述称其为本案诉讼聘请律师代理并支出了代理费20000元，并为此提供了其于2016年5月11日与广东天诺律师事务所签订的《民事委托代理合同书》以及《广东省增值税普通发票》为证。经一审质证，黄诗瑶、王镇对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，认为该律师费是不必要发生的费用，属于李小环、翟兴华扩大损失的范围。一审法院对于李小环、翟兴华为本案诉讼支出了20000元律师费的事实予以确认。6.一审法院依李小环、翟兴华的申请，于2016年5月12日作出（2016）粤0113民初3779号民事裁定书，裁定查封黄诗瑶、王镇名下价值261000元的财产，并于2016年5月13日查封了黄诗瑶、王镇名下的涉讼房屋，同时查封了用于担保的案外人李某名下位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街某座A房。黄诗瑶、王镇于2016年10月19日向一审法院提供261000元现金作为等值担保财产，请求变更保全标的物，一审法院经审查，依法予以准许，解封了涉讼房屋并提存黄诗瑶、王镇的261000元现金至法院账户。7.关于《房屋买卖合同》是否是黄诗瑶、王镇真实意思表示的问题。黄诗瑶、王镇称其签订本案《房屋买卖合同》时因受中祈番禺分公司的欺骗及误导，导致其以偏离市场价的价格与李小环、翟兴华签订了合同，且结合李小环、翟兴华提交的录音证据及证人证言可以说明，李小环、翟兴华对此种欺骗行为是知情的，李小环、翟兴华与中介方隐瞒房屋的市场价格，与黄诗瑶、王镇签订的《房屋买卖合同》是无效的，不应继续履行。李小环、翟兴华则认为，电话录音及证人证言均可证实，李小环、翟兴华认为涉讼房屋的交易价格与市场价格相符，且李小环、翟兴华并不存在欺骗行为。对此，一审法院认为，首先，《房屋买卖合同》约定的房屋售价并无明显与市场价不符的不合理低价情形；其次，黄诗瑶、王镇未提交证据证明中祈番禺分公司及李小环、翟兴华存在故意欺骗及误导的行为；再次，黄诗瑶、王镇作为卖方，在出售房屋之前理应自行了解市场行情，并决定房屋售价，其在自愿与李小环、翟兴华签订合同后，又以售价过低为由主张合同约定并非其真实意思表示，有违诚实信用原则。综上，对黄诗瑶、王镇主张《房屋买卖合同》是受欺骗的情形下签署，并非其真实意思表示，一审法院不予采信。8.关于《房屋买卖合同》未能继续履行的原因。李小环、翟兴华主张，本案《房屋买卖合同》未能继续履行是因黄诗瑶、王镇想提高出售价格而故意不协助办理相关手续的违约行为所致。李小环、翟兴华经多次发函催促未果，遂于2016年5月3日向黄诗瑶、王镇发函解除合同。李小环、翟兴华为其主张向一审法院提交了如下证据：李小环、翟兴华于2016年3月11日向黄诗瑶、王镇发出的《关于催促办理网签手续及协助办理银行按揭手续的通知》及盖有同日邮戳的邮政EMS特快专递详情单，回执显示邮件由本人签收；中祈番禺分公司于2016年3月11日向黄诗瑶、王镇发出的《敦促函》及盖有同日邮戳的邮政EMS特快专递详情单，回执显示邮件由本人签收；李小环、翟兴华于2016年3月22日向黄诗瑶、王镇发出的《再次催促办理网签手续及协助办理银行按揭手续的通知》及盖有同日邮戳的邮政EMS特快专递详情单，邮件被退回，原因为“拒收”；中祈番禺分公司于2016年3月22日向黄诗瑶、王镇发出的《再次催促函》及盖有同日邮戳的邮政EMS特快专递详情单，回执显示“他人收王国栋”；李小环、翟兴华于2016年5月4日向黄诗瑶、王镇发出的《解除通知函》及盖有同日邮戳的邮政EMS特快专递详情单，回执显示于2016年5月4日门卫收；上述邮件的收件地址均为“广州市天河区天河路某号某房”。经一审质证，黄诗瑶、王镇称其二人并非居住在上述房屋内，故并未收到上述函件；其未协助办理网签及银行贷款手续的原因是李小环、翟兴华及中祈番禺分公司均未通知其前往办理；黄诗瑶、王镇确认，合同签订并收取定金后，其确有向李小环、翟兴华提出过提高房屋交易价格的要求，但并未表示若李小环、翟兴华不同意则不再履行合同，其至今仍愿意继续履行合同。对此，一审法院认为，因李小环、翟兴华提交的上述证据均有中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的回执予以证实，故一审法院予以采信，且上述邮件的收件地址均为《房屋买卖合同》中载明的黄诗瑶、王镇的联系地址，根据该合同约定，有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准且自邮寄之日起五天内视为送达，故一审法院认定上述邮件均已送达黄诗瑶、王镇；结合电话录音中王镇的陈述，可以认定，黄诗瑶、王镇在收取定金后意欲提升价格出售涉讼房屋，但李小环、翟兴华未予同意，故黄诗瑶、王镇未继续配合李小环、翟兴华办理房屋交易手续，且在李小环、翟兴华及中祈番禺分公司发函催促后仍未予配合，导致《房屋买卖合同》未能继续履行。9.关于李小环、翟兴华履行合同的情况。李小环、翟兴华主张，本案《房屋买卖合同》签订后，其已向中祈番禺分公司交纳咨询及中介服务费11000元，并积极筹备办理网签、银行贷款等相关手续。李小环、翟兴华为其主张向一审法院提交了中祈番禺分公司开具的编号为0034055、0036059的《收款收据》、其与美泽公司于2016年3月5日签订的《二手按揭贷款授权委托书》、《代办授权书》以及美泽公司开具的编号为0030200的《业务受理确认函》、编号为0000437的《按揭费收据》原件予以证实。其中，编号为0034055的《收款收据》载明，广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司于2016年2月29日收到翟兴华交纳的涉讼房屋咨询及中介服务费5000元。编号为0036059的《收款收据》载明，中祈番禺分公司于2016年5月11日收到翟兴华交纳的涉讼房屋咨询及中介服务费6000元。《业务受理确认函》载明：收到翟兴华、李小环为办理涉讼房屋贷款手续的部分资料，经初步审核，需补交的资料为翟兴华收入证明、网签/三方合同，备注于2016年3月7日确认收到《翟兴华收入证明》、《代缴证明》原件2份；委托按揭费用为4800元，如因买卖双方、银行、房管部门的原因导致贷款审批不成功，将收取工本费200元及其他费用500元，其余费用退回给付款方。《按揭费收据》载明收到翟兴华、李小环交纳的按揭服务费2400元，余款待同贷书出来付清。经一审质证，黄诗瑶、王镇对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并认为仅有收款收据不能证实已缴纳中介服务费，中介方应当开具相应的发票。对此，一审法院认为，李小环、翟兴华提交的上述证据均为原件，而黄诗瑶、王镇未提交相反证据予以推翻，且中介机构开具加盖其印章的收款收据以确认收到中介服务费用，符合日常交易惯例，因此，一审法院对于李小环、翟兴华提交的上述证据予以采信，并认定李小环、翟兴华已为购买涉讼房屋支付了中介服务费11000元（5000元+6000元）。一审法院认为，黄诗瑶、王镇、李小环、翟兴华与中祈番禺分公司于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应遵照履行。合同签订当日，李小环、翟兴华已依约向黄诗瑶、王镇支付了定金50000元，并委托了按揭代理公司办理银行贷款手续。根据《房屋买卖合同》的约定，黄诗瑶、王镇应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并协助李小环、翟兴华申请银行按揭，但黄诗瑶、王镇因要求提升交易价格未果，未予配合李小环、翟兴华办理按揭贷款手续，直至李小环、翟兴华分别于2016年3月11日、2016年3月22日向其在合同约定的联系地址发函催促办理上述手续后，其仍未在限期内履行合同义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，在上述情况下，李小环、翟兴华有权单方解除上述《房屋买卖合同》，现李小环、翟兴华于2016年5月4日向黄诗瑶、王镇发出《解除通知函》，具有解除合同的效力，《房屋买卖合同》应于上述邮件送达之日即2016年5月4日解除。至于黄诗瑶、王镇表示其现仍同意出售涉讼房屋，由于因其违约行为，李小环、翟兴华已主张解除《房屋买卖合同》，现黄诗瑶、王镇提出愿意继续出售涉讼房屋，需李小环、翟兴华同意即双方达成新的合意，才可继续交易，而本案中李小环、翟兴华明确表示不同意在其已行使解除权后继续交易，故黄诗瑶、王镇的该抗辩意见不构成合同解除的阻却事由。根据《房屋买卖合同》关于“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用”的规定，现《房屋买卖合同》因黄诗瑶、王镇违约导致解除，李小环、翟兴华主张黄诗瑶、王镇退回定金50000元并支付违约金188800元（1888000元×10%），有理有据，且违约金基本与该时期房价上涨造成的风险与损失相适应，故一审法院予以支持。根据《房屋买卖合同》关于“买卖双方签署本合同后，未能以本合同买卖该物业的、或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方”以及“违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）”的规定，李小环、翟兴华为涉讼房屋的交易已实际支出的咨询及中介服务费11000元以及律师费20000元，属于因黄诗瑶、王镇违约而导致的损失，应由黄诗瑶、王镇负担。故此，对于李小环、翟兴华要求黄诗瑶、王镇承担上述费用的诉请，一审法院予以支持。至于黄诗瑶、王镇提出律师费属于扩大的损失、不应由其承担的抗辩，由于律师费属于诉讼中的合理支出，且双方在《房屋买卖合同》中已对此有所预见并作出约定，故黄诗瑶、王镇的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、黄诗瑶、王镇应于本判决发生法律效力之日起七日内向李小环、翟兴华退还定金50000元，并支付违约金188800元；二、黄诗瑶、王镇应于本判决发生法律效力之日起七日内向李小环、翟兴华赔偿咨询及中介服务费损失11000元以及律师费损失20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5347元，财产保全费1825元，由黄诗瑶、王镇负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：黄诗瑶、王镇主张减少合同约定的违约金数额以及不承担律师费等损失是否应予支持。首先，一审法院认定黄诗瑶、王镇、李小环、翟兴华与中祈番禺分公司于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》有效以及《房屋买卖合同》因黄诗瑶、王镇违约导致解除，论理清晰，处理并无不当，本院予以确认，不予赘述。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，在黄诗瑶、王镇违约的情况下，李小环、翟兴华主张其二人应退回已付费用及承担违约责任符合合同约定及法律规定。其次，关于违约金是否过高以及律师费是否应予支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，黄诗瑶、王镇本应依约履行合同。但黄诗瑶、王镇明知合同已约定违约方违约需按成交价10%支付违约金给守约方的情况下，却因要求提高交易价格未果而不出售案涉房屋，违反诚信原则，有明显过错，故其要求减少违约金的主张，本院不予支持。关于律师费，由于合同对此已有明确的约定，故一审法院认定其二人应支付该笔费用给李小环、翟兴华符合合同约定，本院予以维持。综上所述，上诉人黄诗瑶、王镇的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4432元，由上诉人黄诗瑶、王镇负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  岳为群审判员  黄春成二〇一七年八月二十一日书记员  林漫榆江丽雯