浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终1843号上诉人（原审被告、反诉原告)：杭州萧山朗廷娱乐厅，住所地：杭州市萧山区北干街道金城路458号1-4层。统一社会信用代码：913301090793306267。法定代表人：傅柯平。委托诉讼代理人：孔滨，浙江腾远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：杭州萧山国际商务中心业主委员会，住所地：杭州市萧山区金城路458号国际商务中心2号楼5楼。负责人：徐建华，主任。委托诉讼代理人：陈宁、吴波，浙江五联律师事务所律师。上诉人杭州萧山朗廷娱乐厅（以下简称朗廷娱乐厅）因与被上诉人杭州萧山国际商务中心业主委员会（以下简称国际商务业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初9087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年7月22日，国际商务业委会(作为甲方)与朗廷娱乐厅(作为乙方)签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将位于杭州市萧山区金城路458号杭州萧山国际商务中心房屋出租给乙方使用，出租面积共318.8平方米，包括四楼物业经营用房(国际商务中心198-37平方米、星都花园95.46平方米)以及地下一层25平方米(用于装电梯)。该房屋租赁期共10年，自2013年2月1日起至2023年1月31日止。租金及支付方式为该房屋租金按每天每平方米1.35元，即每年157088.7元，先支付后使用，第三年起每年租金于上一年租金基础上增加每天每平方米5％；第一、二年的租金于合同签订时一次支付，第三年起，每年租金于上一年租期届满前一个月支付，逾期合同终止，乙方承担违约责任和由此给甲方造成的损失。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中另有约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金等内容。上述合同生效后，国际商务业委会即按约向朗廷娱乐厅交付了出租房屋，朗廷娱乐厅也支付了2013年2月1日至2015年1月31日的租金。嗣后，由于国际商务业委会与朗廷娱乐厅对出租房屋所涉中央空调的由谁维修及因维修产生的费用应由谁承担产生争议，朗廷娱乐厅未在2015年2月1日前支付自2015年2月1日起至2016年1月31日止的租金115553．32元，以及未在2016年2月1日前支付自2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金121330.99元，合计拖欠租金236884.31元。2016年1月27日，经国际商务业委会催讨，朗廷娱乐厅仍未支付上述拖欠租金236884.31元。2016年6月16日，国际商务业委会诉至法院，要求判令：1．朗廷娱乐厅支付自2015年2月1日起至2016年1月31日止的租金115553.32元，及该款自2015年2月1日起至实际履行日止按年租金115553.32元计算的滞纳金；2．朗廷娱乐厅支付自2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金121330.99元，及该款自2016年2月1日起至实际履行日止按年租金121330.99元计算的滞纳金。后朗廷娱乐厅提出反诉，请求判令国际商务业委会赔偿维修空调费用217529元。另查明，案涉中央空调位于杭州市萧山区金城路458号国际商务中心2号楼，供气管道铺设于上述2号楼一至四层，即可以向一至四层的房屋(包括国际商务业委会出租的房屋)供气；又上述2号楼一至四层的房屋涉及国际商务业委会等多个房屋所有权人。朗廷娱乐厅租赁的房屋涉及上述2号楼一至四层多个房屋所有权人的房屋。2015年4月12日至2016年4月20日期间，朗廷娱乐厅因维修及保养案涉中央空调支付维修、保养及材料费合计217529元。另，国际商务业委会于2012年12月15日与卓越公司签订的杭州市物业服务合同1份，该物业服务合同第二章委托管理事项项下第五条规定共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的给排水系统、共用用电照明系统、中央空调、取暖房、楼内消防设施设备、大厦排烟系统、电梯”。2014年12月19日，国际商务业委会与大地公司签订的物业服务合同1份，但该份物业服务合同中国际商务业委会并未将中央空调的维修、养护列入委托大地公司管理事项中。原审法院认为，国际商务业委会、朗廷娱乐厅之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律法规的规定，故合法有效。合同双方当事人均应按约全面履行各自的义务，本案朗廷娱乐厅未按约支付租金，理应承担逾期付款的民事责任。国际商务业委会主张朗廷娱乐厅应承担延期支付租金的滞纳金，对此，朗廷娱乐厅认为国际商务业委会在履行房屋租赁合同过程中存在过错，又主张的滞纳金要求过高，故要求法院驳回国际商务业委会的该部分诉讼请求。该院认为，鉴于朗廷娱乐厅未按约支付租金的违约行为因其与国际商务业委会之间对出租房屋的附属设施(即中央空调)的维修及保养等问题存在争议所引起，又国际商务业委会主张的滞纳金诉讼请求明显过高，且国际商务业委会也未提供相应的证据证实因朗廷娱乐厅未按约支付租金的违约行为给其造成了重大经济损失，故法院对国际商务业委会主张的滞纳金计算标准予以酌情调整为年利率6％，国际商务业委会主张的超过按上述标准计算部分的滞纳金该院不予支持。朗廷娱乐厅辩称国际商务业委会并非本案适格诉讼主体、案涉中央空调系杭州萧山国际商务中心全体业主所有，但未能提供充分的证据予以证实，故该院不予采信。本案审理过程中，朗廷娱乐厅反诉主张要求国际商务业委会赔偿朗廷娱乐厅因维修及保养中央空调而支出的费用合计217529元。该院认为，根据国际商务业委会、朗廷娱乐厅提供的证据，尚不能充分证实案涉中央空调的所有权归属，且案涉中央空调所铺设的供气管道涉及多个房屋所有权人的房屋(包括国际商务业委会出租的房屋)，为此，国际商务业委会在案涉中央空调产权不明确的情况下无需承担维修及保养的义务，由此国际商务业委会未将该中央空调作为公共设施列入委托大地公司管理事项中应属合理。综上，朗廷娱乐厅主张的上述反诉诉讼请求，证据不足，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州萧山朗廷娱乐厅在判决生效后十日内支付杭州萧山国际商务中心业主委员会自2015年2月1日起至2017年1月31日止的租金合计236884.31元，及上述款项自逾期付款之日起至实际履行日止按年利率6％计算的滞纳金(其中租金115553.32元自2015年2月1日起计算，其余租金121330.99元自2016年2月1日起计算)；二、驳回杭州萧山国际商务中心业主委员会的其他诉讼请求；三、驳回杭州萧山朗廷娱乐厅反诉诉讼请求。如杭州萧山朗廷娱乐厅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法))第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费。7770元，由杭州萧山国际商务中心业主委员会负担2731元，杭州萧山朗廷娱乐厅负担5039元。反诉案件受理费2281元，由杭州萧山朗廷娱乐厅负担。杭州萧山国际商务中心业主委员会于本判决生效之日起十五日内向法院申请退费；杭州萧山朗廷娱乐厅于判决生效之日起七日内，向法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，朗廷娱乐厅不服上述判决，向本院提起上诉称：首先，上诉人是作为承租人租赁杭州市萧山区金城路458号国际商务中心2号楼1-4层的房屋，在上诉人承租该物业时中央空调和供气管道已经存在。一审案件涉及的中央空调位于杭州市萧山区金城路458号国际商务中心2号楼，供气管道铺设于上述2号楼1至四层，即可以向一至四层的房屋（包括被上诉人出租的房屋）供气，中央空调和供气管道均属于公共设施。既然是公共设施，应该由业主或者业主委员会来维修和维护，于情于理都不应该由承租方来承担其维修和维护费用。而一审法院在已经查明涉案设施是承租之前和共同使用的前提下，被上诉人要么做为房屋出租人理应承担责任，要么作为全体业主的代表承担相应的责任，而不应该将案涉的损失转嫁给承租人承担。其次，2012年12月15日，被上诉人与案外人杭州卓越物业服务有限公司签订《杭州市物业服务合同》(下称物业合同)。物业合同第二章委托管理事项中明确规定了，中央空调、取暖房等设施、设备的维修、养护、运行和管理以及交通与车辆停放秩序的管理由案外人杭州卓越物业服务有限公司负责，说明被上诉人也是明知和认可这些设施和服务是由被上诉人负责管理的。但是，2014年12月19日，被上诉人与案外人杭州大地物业管理有限公司签订的《物业服务合同》中修改了中央空调、取暖房等设施、设备的维修、养护、运行和管理等关键条款的内容。被上诉人在没有通知上诉人的情况下，无故删除上述内容，严重损害到了上诉人的利益，所以被上诉人应当承担上诉人的所有损失。请求二审法院撤销一审判决第三项，依法改判支持上诉人一审时的全部反诉请求。本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人国际商务业委会答辩称：被上诉人对涉案房屋有出租的权利。一审法院对租金认定正确。对于滞纳金判决虽然过低，但是被上诉人不上诉了。关于中央空调问题，因为其产权不明确，应该由全部相关房东承担维修义务。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于朗廷娱乐厅上诉要求国际商务业委会赔偿朗廷娱乐厅因维修及保养中央空调而支出的费用合计217529元的主张。根据双方当事人提交的现有证据来看，案涉中央空调所铺设的供气管道涉及多个房屋所有权人的房屋(包括国际商务业委会出租的房屋)，在尚不能充分证实案涉中央空调的所有权归属的情况下，朗廷娱乐厅要求国际商务业委会承担其维修及保养中央空调而支出的费用合计217529元的请求不合理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4562元，由上诉人杭州萧山朗廷娱乐厅负担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  盛 峰审判员  张一文二〇一七年八月二十二日书记员  何英杰