成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初1765号原告（反诉被告）：邓剑，男，汉族，1973年7月4日生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘倬，四川福瑞斯律师事务所律师。一般授权代理人。被告（反诉原告）：林家杰，男，汉族，1989年7月28日生，住成都高新区。委托诉讼代理人：刘丹，四川品贤律师事务所律师。特别授权代理人。原告（反诉被告，以下仍称原告）邓剑诉被告（反诉原告，以下仍称被告）林家杰租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2017年7月26日公开开庭进行了审理，原告邓剑的委托诉讼代理人刘倬，被告林家杰的委托诉讼代理人刘丹均到庭参加诉讼；于2017年8月14日进行第二次庭审，原告邓剑的委托诉讼代理人刘倬，被告林家杰的委托诉讼代理人刘丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓剑向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2016年1月21日签订的《店铺转让协议》；2、被告向原告退还押金30000元，转让费50000元，向原告支付违约金100000元。事实和理由：2016年1月21日，原、被告签订《店铺转让协议》，约定被告将位于成都市店铺的经营权及物品所有权转让给原告。合同签订以后，原告向被告支付了转让费5万元及押金3万元。后该店铺被业主方强制收回，且被告还隐瞒了该店铺不能出租的事实。原告认为，被告以隐瞒事实的欺诈方式签订合同已严重违反法律规定。被告林家杰针对本诉答辩并提出反诉称，合同签订后，被告林家杰依约将铺面交由原告邓剑使用，但邓剑仅向林家杰支付转让费5万元后，余下部分一直欠付。另外，邓剑仅向林家杰支付了2016年2月-4月共计3个月的铺面使用费53000元，从2016年5月开始，未再支付。2016年10月，邓剑停止经营，但未向林家杰交回商铺经营权，也未交回商铺钥匙，该商铺至今被邓剑实际占用。被告是同意解除合同的，但是对于原告诉称的退还转让费、押金、违约金的主张我方认为没有依据。原告至今未归还钥匙，设备未进行清点，被告无法确认设备完好的情况下，押金不予退还；转让费是租赁行业的交易习惯，当事人自愿达成的转让协议，支付费用，不应当退还；违约金的约定明显过高，要求调整。原告在接手房屋以后，没有进行任何的资金投入，不存在损失。故，提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《店铺转让协议》；2、原告向被告按照租金标准支付欠付的铺面使用费120000元（2016年5月至10月共计6个月，每月租金20000元）。原告邓剑针对反诉答辩称，对于反诉请求解除合同，原告予以认可，事实上案涉铺面已经被收回不可能再履行，欠付租金没有事实和法律依据，案涉房屋有一个搬离通告，在2014年5月已经不能进行出租，签订合同时被告隐瞒了事实，明知该房屋不能继续出租的情况下，还将房屋出租给原告，是被告违约在先，在2016年7月10日案涉房屋停车位已经被封锁，实际在7月10日全部撤出。经审理查明，原告邓剑（乙方）与被告林家杰（甲方）于2016年1月21日签订了《店铺转让协议》约定：1、将甲方拥有的位于成都市店铺的经营权包括资产转让给乙方，甲方帮助乙方取得乙方在该标的店铺的营业执照，自签订转让合同之日为交割完成日，自本次交割完成之日起，标的的所有权经营权和资产及控制权由甲方转移至乙方；2、甲方将所持的标的店铺的经营权和资产以28万元转让给乙方，乙方以现金方式分两期向甲方支付转让价款，支付时间：甲乙双方签订本协议五日内，乙方先支付10万元，如乙方第二年续租，则在第一年租期到期日前15日，支付剩余部分即18万元给甲方；3、甲方具有进行本次转让的主体资格及民事权利能力和民事行为能力，甲方合法持有转让的标的所有权（不含该店铺物业所有权）并对其拥有完全、有效的处分权；4、甲乙双方在乙方取得营业执照后签订标的店铺的《租赁协议》，该协议核心要点：租期5年，从2016年2月1日起计算，第一个月租金为13000元；乙方支付30000元作为租赁押金，甲方须在租赁到期当日内归还乙方；租金第一年20000元/月，之后按每年10%递增（含物管费）；如因甲方原因（如军产被强制收回等）违约导致乙方不能正常租用该物业或不能正常经营，甲方须赔偿乙方违约金，违约金由两部分组成：一是自违约之日起至租赁合同到期日止，按每月4677赔偿（例如，租期还剩余2年未完成，则违约金为24*4667=112000元）；二是赔偿6个月租金（以违约之日的月租金作为赔付标准，）并立即退还押金30000元；5、由于不可抗力致使本协议目的无法实现的本协议应当解除。2016年1月22日，原告向被告支付了30000元租赁保证金，以及2016年2月1日至2016年4月30日的租金。2016年1月26日，原告通过银行转账向被告支付转让款30000元，2016年1月27日，原告通过银行转账向被告支付转让款20000元。其后，被告将案涉房屋以及所涉的设备、营业执照等证照交与原告，原告仍以“高新区众兴洗车服务部”名义进行经营，该个体工商户法人代表仍为本案被告林家杰。2016年8月9日，成都军区元华路军职退休干部修养所筹建处代表本案案涉房屋所有权人在案涉房屋外墙处张贴《限期搬离通告》载明：“成都华逸格投资管理有限责任公司与我处签订的二期储备用地租赁项目、食堂租赁项目已分别于2016年4月、5月到期，4号楼租赁项目（注：本案案涉房屋所在物业）于2014年5月提前解约。由于你公司以种种理由一直拒绝撤租……根据国家相关法律、中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、《成都军区善后办全面停止有偿服务活动实施意见》精神，现通告如下：请你公司及相关承租户在本通知公告之日起10日内从上述三个租赁项目搬离……超过规定期限，上述三处租赁项目，将有我处协同地方相关部门进行取证后强制封闭……”现原告已未在案涉房屋内继续经营，“高新区众兴洗车服务部”营业执照等相关证照以及钥匙仍在原告处，设备仍留存于案涉房屋之中。另查明，2013年3月26日，成都军区元华路军职退休干部修养所筹建处与成都华逸格投资管理有限责任公司就成都市高新区西三路199号的4号楼签订了《军队房地产租赁合同》，租赁期限为2013年4月1日至2018年3月31日。2013年10月29日，成都华逸格投资管理有限责任公司与本案被告林家杰就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为5年，从2013年12月1日至2018年11月30日。2014年4月28日，成都军区元华路军职退休干部修养所筹建处向成都华逸格投资管理有限责任公司发出《解除合同通知书》，因成都华逸格投资管理有限责任公司不履行支付租金义务，而解除锦尚西三路199号的4号楼的租赁合同。再查明，2017年5月2日，成都军区元华路军职退休干部修养所筹建处出具《情况说明》载明：“我处与成都华逸格投资管理有限责任公司于2014年5月解除了租赁合同并将解除合同事宜通知了4号楼实际承租户林家杰，同意林家杰继续使用或转租该铺面。2016年8月因政策调整，我处需收回对外出租资产。同月19日，我处就要求二期储备地租赁项目、食堂租赁项目及4号楼租赁项目三处对外租赁场地的有关商户搬离问题向成都华逸格投资管理有限责任公司及其他承租户张贴了《限期搬离通告》。截至2016年10月底，除了张贴搬离通告，我处从未采取过任何影响商户正常经营的行为，也未采取任何强制商户搬离成都市西三路199号店铺至今未搬离，钥匙未交回。”本院认为，原告邓剑与被告林家杰签订的《店铺转让协议》系原、被告双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。现因国家政策发生变化，本案所涉房屋为军产需要收回，致使合同无法继续履行。本案争议焦点在于：1、《店铺转让协议》中资产转让部分是否应该在本案之中一并处理；2、被告是否有权进行转租；3、租赁押金是否应该予以退还；4、转让费是否应该予以退还；5、原告是否应该支付租金，租金应该支付至哪个时点。6、被告是否应该支付违约金。一、《店铺转让协议》中资产转让部分是否应该在本案之中一并处理。本案所涉《店铺转让协议》包括资产转让与房屋租赁两部分，资产转让包括案涉房屋之内的机器设备以及高新区众兴洗车服务部的经营权转让，而房屋租赁主要是指案涉房屋的转租。本院认为，原签订合同的目的在于承接被告的洗车设备并原地经营，虽然从表面上看转让与租赁为两个独立关系，但实质上两者紧密联系，皆为实现同一个合同目的，从《店铺转让协议》转让费的支付方式上可以看出在该协议中转让依附于租赁，否则就不会出现“如乙方第二年续租，则在第一年租期到期日前15日，支付剩余部分即18万元给甲方”的约定。另，从节约司法资源，减少双方当事人诉累出发，转让费纠纷与租赁纠纷应该在本案一并处理。二、被告是否有权进行转租。通过成都军区元华路军职退休干部修养所筹建处出具的《情况说明》，案涉房屋所有权人与本案被告形成了不定期租赁关系，并且允许其自用或转租。因此，被告具有转租权，其转租行为有效。三、租赁押金是否应该予以退还。因政策原因租赁合同无法继续履行，原被告双方对于解除《店铺转让协议》没有异议，故对于双方请求解除上述协议的诉请予以支持，确定本案起诉状副本送达被告之日即2017年2月26日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告交纳的30000元租赁押金应该予以退还。四、转让费是否应该予以退还。因为转让依附租赁的合同，现因政策原因而致租赁合同无法继续履行，因此，原告接受转让的合同目的不能达到，双方应该互相返还，原告应该返还被告机器设备，被告应该返还原告5万元转让费。五、原告是否应该支付租金，租金应该支付至哪个时点。因被告具有转租权，所以原被告之间的《店铺转让协议》租赁部分有效，原告应该支付被告相应的租金至合同解除之日。被告依据《情况说明》主张合同原告应该支付租金至2016年10月，本院认为，被告与房屋所有权人之间形成的是不定期租赁关系，现房屋所有权人于2016年8月9日发出《限期搬离通告》限承租人于2016年8月19日全部搬离，实则为解除租赁合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，双方的不定期租赁合同应该在2016年8月19日解除，之后被告就再无权向原告主张租金。至于原告称其2016年7月10日就未再经营，合同应于当日解除，因其未提供相应证据予以证明，故不予认可，故原告应该向被告支付2016年5月1日至8月19日的租金，计算方式为20000*3+20000/30*19=72666.67元。六、被告是否应该支付违约金本案解除的原因在于政策变动致使房屋所有权人收回房屋致使合同无法继续履行，合同目的根本不能实现，因不属于可归责于双方的原因，双方本应互不承担责任，但是双方在《店铺转让协议》中约定：“如因甲方原因（如军产被强制收回等）违约导致乙方不能正常租用该物业或不能正常经营，甲方须赔偿乙方违约金。”，“军产被强制收回”作为被告需向原告支付违约金的特定事由，应为特殊约定，按照民事领域尊重当事人意思自治，有约定从约定的原则，本院认为被告应该向原告支付违约金，但是违约金应以实际损失为依据，而原告未能提供证据证明其实际损失，而被告亦认为违约金约定过高请求法院调整，故本院酌情认定被告应向原告支付违约金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告邓剑与成都市高新区区锦尚西三路199号店铺的《店铺转让协议》于2017年2月26日解除；二、被告林家杰于本判决生效之日起十五日内向原告邓剑退还租赁保证金30000元；三、被告林家杰于本判决生效之日起十五日内向原告邓剑退还转让费50000元；四、被告林家杰于本判决生效之日起十五日内向原告邓剑支付违约金20000元；五、原告邓剑于本判决生效之日起十五日内向被告林家杰支付2016年5月1日至2016年8月19日租金72666.67元；六、驳回原告邓剑的本诉其他诉讼请求；七、驳回被告林家杰的反诉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1950元，由原告邓剑自行承担，反诉案件受理费减半收取1350元，由被告林家杰自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年八月十四日书记员 韩亚群