江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4990号上诉人（原审被告）:李联庆，男，汉族，1975年10月30日生，住张家港市。上诉人（原审被告）:周银凤，女，汉族，1977年11月24日出生，住张家港市。委托诉讼代理人：陆曦叶，江苏石湖律师事务所律师（代理上列二上诉人）。被上诉人（原审原告）:吴韵芳，女，汉族，1963年10月3日生，住苏州。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务律师。委托诉讼代理人：刘宏伟，江苏良翰律师事务律师。上诉人李联庆、周银凤因与被上诉人吴韵芳房屋买卖合同纠纷一案，上诉人李联庆、周银凤不服苏州工业园区人民法院(2016)苏0591民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李联庆、周银凤上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判上诉人仅需向被上诉人返还购房定金50万元，不需要承担损失153.4万元；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：合同法119条规定了违约相对方负有止损义务。上诉人于2015年12月就明确告知被上诉人不再履行合同，经评估2016年1月31日时标的物的价值为997万元，被上诉人并无任何损失，被上诉人一意孤行要求继续履行合同，属于滥用诉讼方式，导致本案无辜拖延至2016年6月27日才进行价值鉴定。即使本案系上诉人违约，但高达236万元的价值损失也并非上诉人的责任，完全是被上诉人违反合同法119条规定的责任，原审法院在审理中，让上诉人承担了65%的责任有失公允。被上诉人吴韵芳在诉讼中答辩称：1、双方签订合同合法有效，因为上诉人单方违约导致合同被解除，上诉人应当承担违约责任退还定金并支付损失赔偿。2、关于止损义务，被上诉人在2016年1月18日起诉要求继续履行，此时应当尊重被上诉人对合同履行的诉求，在诉讼过程中因为上诉人在国外，且恶意不与被上诉人沟通协商，导致合同无法实际履行，故被上诉人在2016年6月24日提出变更诉请要求解除合同，并要求上诉人承担违约责任，并于2016年6月27日提出司法鉴定申请，因此应当以2016年6月27日作为房屋差价损失的评估时点。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉请。原审原告吴韵芳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房地产居间买卖合同》（合同编号NO.1401644）；2、被告向原告双倍返还定金100万元；3、被告向原告支付赔偿金4126333.98元（以房屋差价作为损失标准，核算为4126333.98元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于苏州工业园区石莲街9号国宾花园108幢101室的房屋产权登记人为李联庆及其配偶周银凤。该房屋在农行园区支行办理抵押贷款，抵押数额654万元，抵押期限从2010年至2040年10月10日，目前该抵押尚未涤除。李联庆与吴韵芳于2001年2月登记结婚，目前婚姻关系处于存续期间。2015年12月11日，由云房源公司作为居间方（丙方），吴韵芳（买受人、乙方）与李联庆（出卖方、甲方）签订《定金合同》，约定乙方通过丙方介绍向甲方购买位于苏州工业园区石莲路国宾花园108单元101室的房屋，该房屋建筑面积412.18平方米，价格1030万元。付款方式为乙方在2016年1月5日前备齐首付款400万元，双方将该款存入银行做资金监管，余款申请商业贷款方式支付。乙方在签约时向甲方支付定金10万元，在本合同生效后10日内双方签订《房地产居间买卖合同》，签约地点为丙方处，双方任何一方未能按照本合同签订《房地产居间买卖合同》的，视为双方放弃购买或出售该房产，构成违约，守约方有权依照法律及本合同相关规定要求该方承担定金罚则责任。违约责任部分，约定乙方未按约签订《房地产居间买卖合同》的，乙方已付定金不予返还，甲方未按约签订合同的，应向乙方双倍返还定金（无息）。合同下方，甲方处李联庆签字，乙方处吴韵芳签字，丙方加盖云房源公司印章。当日，吴韵芳将定金10万元转账给付云房源公司，云房源公司出具收据确认收到相关定金，李联庆于2015年12月14日出具收款收据确认收到上述定金10万元。2015年12月14日，吴韵芳（乙方、买受方）、李联庆（甲方、出卖方）、云房源公司（居间方）签订《房地产居间买卖合同》，约定乙方向甲方购买讼争房屋，该房屋412.18平方米，已设立抵押权，抵押额约500万元，由出卖方自行还款及办理抵押权登记注销，房屋无出租状态。该房屋价款1030万元，定金为50万元，于房屋交接楼房款时冲抵房款。定金另40万元在签约后两日内补齐。买受方申请商业贷款，于签约之日起21日内备齐首付款400万元由双方将该款存入银行资金监管账户作为资金监管，双方委托居间方选择贷款银行，具体额度及年限以审核为准，如买受方贷款额度不足或无法办理，买受方以现金付款方式购房并付款或补齐余款，在双方交接房屋时交接房款。出卖方将房屋产证放于居间方处，并自签约之日起21日内备齐过户及贷款文件交付居间方，买受方签约后21日内备齐过户及贷款文件交付居间方，在备齐过户及贷款手续后10日内到房地产登记中心递交过户手续。出卖方保证对该房屋享有完全的所有权，房屋权属清楚，如在该房屋本次转让之前存在债权债务纠纷等影响转让因素的，出卖人保证房屋转让之前清理完毕并保证转让后买受方无需负责。如因此产生的一切损失由出卖方承担；出卖人保证如实陈述房屋权属并承诺对该房屋享有共有权的人（包括房屋共有权持证人、配偶）已同意出售该房屋，如因第三人对该房屋主张权利导致合同无法履行的，出卖方应向买受方承担违约责任。出卖方另需在交易完成后3日内将房屋以签约时的状态交付买受方使用。违约责任部分，约定买受方未能履行合同条款导致合同终止或者无法履行，已付定金将支付给出卖方作为违约赔偿，出卖方有权再将该房屋转让给任何人；如出卖方未能履行合同条款导致合同终止或无法履行，则出卖方许双倍返还定金给买受方作为违约赔偿。买卖双方或一方未按照合同约定时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按照本合同约定承担违约责任。双方因履行合同发生争议，均同意由居间方无息保管定金、过户款项及手续文件等，直至买卖双方达成已付款项及手续文件处理意见或人民法院作出生效判决。合同对其余权利义务有约定，合同下端，出卖方处李联庆签字，买受方处吴韵芳签字，云房源公司作为居间方加盖公章。次日，在云房源公司人员王宋青的见证下，吴韵芳作为买受人向李联庆另行转账给付房屋定金40万元，李联庆在收款收据上签字。一审诉讼中，吴韵芳提交部分微信记录。2015年12月30日，李联庆：“105幢，414平，已售1180万”、“你们帮我想想”、“我亏了太多了”；2015年12月31日：“刚刚我跟我老婆打电话了，她说她不想卖了，实在亏太多了”、“大家再沟通一下，希望有一个好的结果”、“对方吴姐也是好人，我真的好纠结”。一审诉讼中，吴韵芳提交其代理人于2016年2月26日在其律师事务所与周哲所做的《会谈笔录》，周哲陈述为：我先认识吴韵芳，她希望买九龙仓的别墅，我和李联庆联系加了微信和QQ，主要是以微信和QQ和他联系。李联庆当时没有给固定价格，心理价位大概一千万出头，他买入的价格是9354958.33元。他当时说企业不景气资金周转有问题，人也常年不在国内。当时吴韵芳去现场从物业那里拿了钥匙看房，吴韵芳比较满意，第二天就付了10万元定金。我和李联庆联系，告诉他房价1030万元，他当时在美国。后来联系时他已回国，在江西看望病重的母亲，不能来苏州签约，希望等母亲病好再来苏州，我们提出我们去景德镇签字，他也同意。我后来和区域经理王宋青在2015年12月13日赶往景德镇，和李联庆见面协商房屋和客户的情况，他把房产证、土地证、身份证原件给我们核实，当晚我们起草居间合同，王宋青签字时问李联庆，周银凤是否同意按照1030元出售该房屋，李联庆说知道并签字。第二天我们把10万元诚意金打给李联庆账户，当天吴韵芳又把40万元打到我们账户，定金合计50万元，后李联庆将房屋产证和土地证交付我们，我们开具收据给李联庆。回苏州后我们联系吴韵芳，让她在买卖合同上签字。2015年12月30日，李联庆来苏州，三方约在李公堤，李联庆提出他老婆和小姐妹协商说现在房屋涨价快，这个房屋售价太便宜，他老婆说要1080万，但吴韵芳不接受。到了2016年1月5日即合同约定的过户时间，吴韵芳发了履约催告函给我们，我们快递给李联庆。2016年1月15日，李联庆来苏州，三方见面，李联庆还是谈到价格，说价格上涨，他老婆要净到手1150万，还将中介关于他们小区其余别墅价格给我看，说涨价得很离谱，大家最终未能达成协议。后来李联庆又来了一次苏州，找了一个自称自己姐姐的人，说这个房子不卖了，不想赔这么多，只能意思一下，但是没有说金额，大家未谈成结果，之后李联庆就无法联系。年前打电话说可以把定金50万元返还，之后吴韵芳就去法院起诉了。一审诉讼中，吴韵芳提交2016年1月5日的《履约催告函》，内容为告知李联庆双方约定于2015年12月14日约定21日内办理房屋过户，现对方仍未履约，要求对方在2016年1月6日前办理房屋过户，否则视为根本违约，由此引起的后果由对方承担。李联庆对该函件不予认可，吴韵芳未能举证向李联庆送达该份材料的证据。李联庆另提交李联庆的母亲在2015年12月生病住院的相关材料以及张家港市交警大队在2016年5月27日对李联庆的车辆进行违章处罚的决定书，用以证实李联庆回国时间紧凑以及因为母亲病重影响签约真实意思。一审诉讼中，吴韵芳于2016年6月27日向一审法院提出申请，要求对于讼争房屋的市场价格进行评估，一审法院依法委托苏州市中安房地产评估有限公司进行评估，该公司出具评估报告，认定讼争房屋在2016年6月27日时点的市场价值为1266万元。后李联庆对此提出异议，认为评估时点应为2016年1月31日，一审法院发函要求该公司出具补充鉴定意见，该公司向本院回函，认定讼争房屋在2016年1月31日的市场价值为997万元。以上事实，由《定金合同》、《房地产居间买卖合同》、收款凭证、履约催告函等证据以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，吴韵芳与李联庆签订的《定金合同》、《房地产居间买卖合同》为双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。李联庆、周银凤辩称因房屋为二人共有，李联庆擅自签约出售构成无权处分，故此合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故周银凤是否签字同意出售并不影响合同买卖本身的效力，相关意见本院不予采信。至于李联庆、周银凤辩称合同存在显示公平、存在乘人之危的意见，本院认为，并无证据表明讼争房屋的价格严重偏离缔约时的市场价格，吴韵芳、李联庆就本案房屋买卖分别签订《定金合同》及《房地产居间买卖合同》，应视为对交易行为经过了反复磋商，各自均尽到了相应的注意义务；至于李联庆母亲病重是否对其出售房屋及确定价款产生影响无法判定，且综合现有证据，李联庆在诉讼前与吴韵芳协商的过程中也未就此提出主张，故李联庆、周银凤的上述意见本院不予采信。本案中，周银凤辩称对于讼争房屋出售事宜不知情、不认可，综合现有证据，尚不能证实周银凤在房屋出售过程中对签约出售讼争房屋的事实明确予以认可，因周银凤作为共有人不同意出卖房屋，致使上述《房地产居间买卖合同》客观上无法履行，吴韵芳诉请解除合同符合法律规定，李联庆对此也未持异议，本院予以支持。在合同解除的情况下，李联庆收取的定金50万元应当予以返还。关于责任。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿定金部分超过损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失。就本案而言，因上述买卖合同未能履行，吴韵芳遭受同地段房屋价格上涨而多支出重置房屋的差价损失，吴韵芳相关赔偿主张符合法律规定，本院予以支持。就房屋差价确定的评估基准日，本院认为，一方面，房屋价格是否上涨为市场行为，当事人在签约时难以精准预料；另一方面，别墅在市场上并非普遍存在，且单笔交易系各方协商的结果。当事人丧失特定的交易机会后是否必需另行交易以及能够获取同等的交易机会无法预料，故守约方在违约方表达不履行合同后是否必须立即另行交易不能苛求、能否再行获得同等交易机会也无法判断，故以其申请评估的时间作为房屋价格基准日较为合适。经由折算，重置房屋的价格损失为236万元。就本案合同未能履行，李联庆作为出售方有义务提供权属清晰的房屋，且其在合同中确认保障房屋权属，因未能履行该义务，应承担相应的违约赔偿责任；吴韵芳未能审核房屋权属并取得共有人周银凤许可售房，其对于合同最终未能履行也存在相应过错。综合考量，上述损失本院判决由李联庆承担65%即赔偿153.4万元。李联庆的上述债务发生于其和周银凤婚姻关系存续期间，并无证据表明吴韵芳与李联庆约定为个人债务或李联庆与周银凤对关系存续期间的债务承担有约定并告知吴韵芳，且综合现有证据，李联庆出售房屋的目的系为了家庭共同利益，故上述债务由李联庆与周银凤共同承担。遂判决：李联庆、周银凤给付吴韵芳欠款5万元，并给付从2017年1月19日起至实际付清欠款之日止以5万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，于判决生效之日起十日内履行，案件受理费减半收取计525元，由李联庆、周银凤负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，李联庆与吴韵芳就本案所涉房产所签订的《定金合同》及《房地产居间买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。因该房共有人周银凤明确不同意出卖房屋，且目前没有证据表明周银凤对李联庆与吴韵芳签订合同出售该房屋是认可或知情的，致使上述合同客观上无法履行，吴韵芳因此诉请解除合同，返还定金并赔偿损失的请求，符合法律的规定及合同的约定，应予支持。根据合同的约定，李联庆作为出卖人负有：“保证如实陈述房屋权属并承诺对该房屋享有共有权的人（包括房屋共有权持证人、配偶）已同意出售该房屋”的义务，现因其配偶周银凤的反对而导致合同不能履行，其应承担相应的违约责任。鉴于涉案房屋系资源稀缺的别墅，一审法院在综合考量了此类房屋的市场特性及双方当事人的过错责任后，确定以吴韵芳申请评估的时间作为房屋价格基准日，按重置房屋的价格确定损失并由李联庆承担65%的赔偿责任，属一审法院依法裁量范围，并无不当。据此，李联庆、周银凤的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27606元，由上诉人李联庆、周银凤负担。本判决为终审判决。审判长 包 刚审判员 郑 雄审判员 杨 兵二〇一七年八月十七日书记员 杨颖颖