广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1102民初2077号原告：于凤贞，女，1946年3月19日出生，汉族，住贺州市八步区。委托代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。委托代理人：李红，广西桂东律师事务所实习律师。被告：黄厚昌，男，1949年3月4日出生，住梧州市长洲区。原告于凤贞与被告黄厚昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法由审判员莫衍扬适用简易程序于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告于凤贞及其委托代理人梁红霞、李红到庭参加诉讼，被告黄厚昌未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2007年12月12日签订的《购房资格转让协议》与2008年3月18日签订的《房屋购买名额转让协议》合法有效。二、确认汇豪7-2-1104的不动产所有权归原告所有。三、判决被告黄厚昌配合原告于凤贞办理更名、过户手续。事实和理由：被告系贺州市桂东电力公司的员工，根据《贺州市电业公司经济适用房及汇豪国际城住房认购方案》的规定，被告取得了购买桂东汇豪国际城6#楼或7#楼其中一套住房的资格权。2007年12月12日，原被告经协商签订了《购房资格权转让协议书》，被告将其取得的购买桂东汇豪国际城6#楼或7#楼其中一套住房的资格权转让给原告，转让费35000元。原告于2007年12月13日将10000元转让费定金交付给被告，双方签订了转让费保证书。2008年2月9日被告确定了选房号，即7-2-1104号房。2008年3月18日，原、被告签订了《房屋购买名额转让协议》，约定汇豪国际城7号楼2单元1104号房的购买权有偿转让给原告，转让费35000元，购房所需的房款由原告支付，由被告代原告向贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）缴纳房款，所有交费收据及资料交由原告负责保管。被告应当无条件协助乙方办理房屋的有关手续，并提供相关证件，房产证办好后交给原告，如原告有意转让本房屋产权，不管事办理房产证前后，原告都有权转让本房屋产权，被告有义务协助受让方办理房屋的有关过户手续等等。同日，原告将转让费余款25000元交付给了被告。2008年2月20日，原告将购房首付款72281元以被告名义转入了贺州市电业公司账户（21×××12）。之后，原告将购房款余款121328元以被告名义存入了贺州市电业公司法人工行账户（95×××17），至此，原告已将汇豪国际城7号楼2单元1104号房的转让费及购房款全部给付与缴纳完毕。综上，原告已全部履行了双方约定的合同义务，并支付了相应款项。为今后双方更好的履行各自的权利义务，诉至法院。原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、《购房资格权转让协议》、《房屋购买名额转让协议》选房确认单、保证书各一份，证明被告取得了汇豪国际城7栋2单元1104号房的购买资格，并将其购买资格权及购买名额以35000元转让给原告。2、委托书、收款收据、收条各一份，证明被告出国期间委托谢佐习代理汇豪国际城购房事宜，原告已经将购房资格转让款35000元交付给被告。3、贺州市电业公司开户银行及账号、工商银行存款凭证两张、收条各一份，证明原告以被告名义交付房屋首付款72281元。4、《商品房买卖合同》、房屋所有权交易确认书、销售不动产统一发票、税收通用完税证各一份，证明原告以被告名义购买汇豪国际城7栋2单元1104房，并以被告名义缴纳购房余款121328元及税费5808.27元。5、委托书传真件一份及物业缴费单三张，证明被告已经交付房屋给原告使用，原告已接收汇豪国际城7栋2单元1104房（已拿钥匙）并缴纳相关物业费。被告庭前提交答辩状，辩称：一、被告与原告签订的《房屋购买名额转让协议》，签订时间是2008年3月18日，如今已超过诉讼时效7年，原告的起诉超过诉讼时效。二、1、黄厚昌与黄亚燕均为桂东电力公司职工，汇豪国际城7号楼2单元1104号房是桂东电力公司分配给黄厚昌和黄亚燕共同享有的福利房，属于夫妻共同财产，黄厚昌无权单方转让处置。因此，《购房资格转让协议》、《房屋购买名额转让协议》属无效协议。2、签协议期间，黄厚昌爱人黄亚燕和儿子黄振宏，均在澳大利亚居住。应于凤贞要求，黄亚燕和黄振宏在2008年2月25日出具了《保证书》，同意黄厚昌将桂东汇豪7幢2单元1104号房的购买权，有偿转让给于凤贞。按规定，黄亚燕和黄振宏出具的《保证书》应经中华人民共和国驻澳大利亚大使馆公证盖章才具有法律效力。因此，单方签字出具的保证书属于无效保证书。3、原被告签订《房屋购买名额转让协议》期间，汇豪国际城当时商品房的市场售价为3000-3500元/平方，后黄厚昌转让给于凤贞1104号房的售价为1334.13元/平方，因此，原被告签订的《房屋购买名额协议》明显显失公平，应属无效协议。综上三点，请求法院判决原被告签订的两份协议无效。被告为其辩称未向本院提供证据。本院对证据的分析认定：被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。原告提交的证据符合证据的三性，本院予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2007年12月12日，原告于凤贞（乙方）与被告黄厚昌（甲方）签订《购房资格权转让协议》，第一条约定甲方将其所取得的购买桂东汇豪国际城6#楼或7#楼其中一套住房的资格权转让给乙方。本协议发生的转让费指定为购房资格权转让发生的权益转让费。乙方购房本身所应缴纳的费用不含其中，由乙方全部自行负责。第二条约定资格权转让费总金额为35000元。签订本协议时，乙方即向甲方支付转让费定金10000元，转让费余额25000元在确选房号后两天内全部支付给甲方。甲方收到乙方支付的款项，须向乙方提供相应的收款确认依据。第四条约定购房、更名或过户手续所需的相关费用由乙方负责，甲方应无条件协助办理相关手续。乙方履行本协议后，甲方承认乙方自行出资购买上述确选房号后购得的房屋的产权属于乙方。当日，黄厚昌还出具了一份委托书，称“在我出国探亲期间（2007年12月14日至2008年3月15日），有关汇豪花园的购房事宜，全委托谢佐习代理办理有关手续”，黄厚昌、谢佐习在委托书上签字。次日，于凤贞向谢佐习支付了10000元购房资格权定金，谢佐习出具收款收据给原告收执。2008年2月19日，黄厚昌选房确认了房号为7栋2-1104，面积135.13平方米，单价1334.13元/平方米，总房款180281元，40%首付款72281元。2008年2月20日，于凤贞以黄厚昌的名义向贺州市电业公司的银行账户存入72281元，注明：购房款。谢佐习出具收条给原告收执，载明“今收到于凤贞交来黄厚昌购房款现金存款凭证（桂A02597867），票面书写款72281元”。2008年2月25日，黄厚昌配偶黄亚燕、儿子黄振宏出具了一份《保证书》，载明“同意黄厚昌将桂东汇豪7幢2单元1104号房的购房权有偿转让给于凤贞，转让费为35000元”。2008年3月18日，原告于凤贞（乙方）与被告黄厚昌（甲方）签订《房屋购买名额转让协议》，第一条约定甲方同意将桂东公司开发的“汇豪国际城”7号楼2单元1104号房的购买权有偿转让给乙方（转让费35000元），甲方向乙方收取转让费。第二条约定乙方负责出资购买该套房屋的全部房款给甲方，并以甲方名义购买和办证。甲方所购的房屋权全部归乙方所有，与甲方无关。第三条约定购房所需的房款由乙方支付，由甲方代乙方向桂东公司交纳房款，所有交费收据及资料交由乙方负责保管。第四条约定甲方应当无条件协助乙方办理房屋的有关手续，并提供相关的证件，房产证办好后交给乙方，办理费用由乙方负责。当日，于凤贞向黄厚昌支付了剩余的转让费25000元，黄厚昌出具收条给原告收执。至此，原告已向被告支付完毕全部转让费。2011年1月21日，于凤贞以黄厚昌的名义向桂东公司支付了剩余房款121328元，至此，原告共交纳了购房款193609元。2011年3月18日，黄厚昌与桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定黄厚昌购买桂东公司开发的汇豪国际城7幢2单元1104号房，建筑面积145.12平方米，单价1334.13元/平方米,总价款为193609元。2017年6月5日，黄厚昌出具委托书，委托于凤贞全权代理7号楼2单元1104房的交房装修事宜。后于凤贞以黄厚昌的名义向桂东公司交纳了房屋维修资金，向物业公司交纳了物业费、水电费。现原告实际占有管理涉案房屋。本院认为：关于法律关系的认定。原、被告双方签订了《购房资格权转让协议》，转让购房资格权；在房号确定后，双方签订了《房屋购买名额转让协议》，转让涉案房屋的购买权；在原告以被告的名义交纳全部购房款及交纳了转让费、房屋建好交付原告使用后，双方实际转让的是房屋，而非仅仅是购买权，所以本案的法律关系是房屋买卖合同关系。关于《购房资格权转让协议》、《房屋购买名额转让协议》的合同效力。一是原、被告签订《购房资格权转让协议》、《房屋购买名额转让协议》约定转让费35000元，签订协议、确认房号后被告收取了原告支付的全部转让费；后原告以被告的名义交纳购房款，交房后被告出具委托书让原告办理收房手续；二是被告黄厚昌配偶黄亚燕出具保证书同意黄厚昌转让涉案房屋的购房权。综上情形，原、被告签订《购房资格权转让协议》、《房屋购买名额转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。原告请求确认《购房资格权转让协议》、《房屋购买名额转让协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告黄厚昌辩称涉案房屋属夫妻共同财产，被告无权单方处置，所以协议无效。被告黄厚昌配偶黄亚燕已出具《保证书》，同意被告将涉案房屋的购买权转让给原告，被告的辩称没有依据，本院不予采信。被告辩称黄亚燕居住在澳大利亚，其出具的保证书应经中国驻澳大利亚大使馆公证盖章才具有法律效力。该辩称没有法律依据，本院不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两份协议均约定被告应无条件协助原告办理房屋的有关手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张被告应配合原告办理更名、过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求确认涉案房屋的不动产所有权归原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，不动产物权的权属应以不动产登记机构发放的不动产权属证书记载的为准，在涉案房屋的所有权未登记在原告名下前，原告并不享有房屋的所有权。原告请求确认涉案房屋的不动产所有权归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称本案已过诉讼时效。本案属确认之诉，不受诉讼时效限制，被告的辩称没有依据，本院不予采信。被告辩称《房屋购买名额协议》显失公平，应属无效协议。本院认为《房屋购买名额协议》是双方自由磋商的结果，且原告以被告的名义交纳购房款,是根据被告黄厚昌与商品房开发商广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房单价及购房款去交纳相关款项的。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，被告认为协议显失公平的，有权请求法院或仲裁机构变更或者撤销，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。双方签订《房屋购买名额协议》已九年，被告并未请求变更或者撤销，撤销权已消灭。被告辩称《房屋购买名额协议》显失公平，应属无效协议的主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告于凤贞与被告黄厚昌于2007年12月12日签订的《购房资格转让协议》、2008年3月18日签订的《房屋购买名额转让协议》合法有效；二、被告黄厚昌应配合原告于凤贞办理桂东汇豪国际城7幢2单元1104号房的更名、过户手续；三、驳回原告于凤贞的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告黄厚昌承担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员  莫衍扬二〇一七年八月十四日书记员  唐盛泓