广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初5207号原告：珠海世鼎房地产投资顾问有限公司，住所地珠海市人民西路618号商铺。法定代表人：蔚青春，总经理。委托诉讼代理人：周明皓，广东大公威德律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏银，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：任云，女，1985年6月19日出生，汉族，户籍地河南省洛宁县，住中山，委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司（以下简称为世鼎公司）与被告任云居间纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世鼎公司的委托诉讼代理人周明皓、苏银、被告任云及委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世鼎公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付代理佣金人民币30000元；二、请求依法判令被告向原告支付律师服务费人民币18000元；三、请求依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：珠海市香××区××香××路××房登记产权人为案外人周小宏。2017年4月3日，案外人（卖方）周小宏、被告（买方）、原告（代理方）签订了一份《珠海市二手房买卖合同》（三方合同），该合同约定：案外人周小宏将其名下位于珠海市香××区××香××路××房的房产以人民币176万元的实收价格出售给买方，交易定金为人民币2万元，买方以银行抵押付款的方式购房；买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付人民币40万元，买卖双方须于2017年4月15日前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同还约定：买卖双方须在签订本合同45日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；由买方支付代理佣金人民币3万元；因买方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求买方支付本合同约定的全部佣金，并支付违约金和承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。合同签订的当天，被告即向案外人周小宏支付了定金2万元。但随后被告拒不履行其他的合同义务，也不支付合同约定的代理佣金。2017年5月19日，原告向被告发函要求其履行《珠海市二手房买卖合同》的相关义务，但被告仍置之不理。原告认为，被告通过原告的居间服务成功获取案外人周小宏售房信息，并经原告介绍与案外人周小宏签订了《珠海市二手房买卖合同》，被告应向原告支付代理佣金并承担违约责任。被告的恶意违约行为，已侵害了原告的合法权益，故原告特诉诸贵院，请依法判如所请。被告任云辩称，一、本案事实是：答辩人是非珠海本市户籍居民，现居中山。2017年3月，答辩人储蓄了50多万现金，有意在珠海购一套房放到自己名下。2017年4月3日通过自称是世鼎公司置业顾问的何林，看中了珠海市××××区香悦路7号4栋701房，面积87.95平方米，卖方报价为176万元实收。答辩人如实告知世鼎公司自己无珠海户籍、无收入纳税、无社保记录，在中山坦洲有按揭房，首期款也付不到四成这么多，当时世鼎公司的工作人员告诉答辩人说政策允许该房过户到答辩人名下，而首期款也可以如愿做到只付三成，还说该房很多人看中，催促答辩人抓紧签约。答辩人信以为真，在世鼎公司的信誓旦旦下，当晚九点才看房，连夜就仓促与产权人周小宏以及世鼎公司签署了《珠海市二手房买卖合同》，约定房产总价176万元，定金2万元，再交首期款40万，余款在4月15日前办理银行抵押贷款。答辩人于当日交纳定金后，世鼎公司改口称需要办理假离婚证和社保假证明才能适用“居民家庭首次购买普通住房最低首付款比例不低于30%”的政策，要求给其3000元好处费由其办理假离婚证和社保假证明等，否则就要适用“居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%”的政策。答辩人一听就急了，感觉被套牢，世鼎公司威胁说如果解除合同定金就要没收，损失很大。但如配合世鼎公司做假证也有违法风险，答辩人进退两难，这时世鼎公司总经理蔚强再次确保他们可以办下来，之前办过很多假证都通过了。2017年4月5日世鼎公司的曹姓员工催促答辩人提交办证需要的照片。4月8号晚，又换成一个韦经理对接此业务，韦经理突然告知答辩人不能将该房过户到答辩人名下，且银行贷款的首期款也至少五成起，建议将房过户到夫妻两人名下，银行贷款依然在答辩人一人名下。答辩人一听就傻眼了，意识到自己达不到购房到自己名下的目的，其建议的“两人联名、一人还贷”，根本不可行，更别说想贷到七成。当夜答辩人就找世鼎公司的蔚强总经理质问，其继续谎称当时是可以办到答辩人名下的，后来不行是因为政策改变，并威胁说如果不继续交易属于答辩人违约，要承担总房价10%的违约金，双方法庭见。答辩人的定金被卖方没收后，意识到自己落入了一个圈套，遂向珠海市工商局等部门投诉。在和世鼎公司交涉的过程中，答辩人了解到该司经常与卖方勾结，利用外地购房人不熟悉珠海限购限贷政策的弱势，引诱其快速签约交定，陷入进退两难的地步后吃掉定金，大发其财。答辩人已依法反诉，要求世鼎公司赔偿损失。二、世鼎公司受经济利益驱使，违反合同第十七条第2点，未正确判断答辩人的购房资格，反而以做假证等犯罪手段，诱骗答辩人签约并损失定金，应赔偿答辩人的损失。作为中介方的世鼎公司，应当是对珠海市房产交易政策研究最为透彻的人，也是在本案中信息优势最明显的一方。答辩人为无业家庭妇女，身居外地，委托世鼎公司协助购房，是出于对世鼎公司的信任，也是基于其工作人员的包过户承诺。作为这种信任的体现，答辩人当夜即向卖方周小宏支付了定金人民币2万元。世鼎公司通过诱导和欺骗行为（微信聊天记录可佐证），促使答辩人作出错误的签约决策，之后又以能代办假证、假社保记录等稳住答辩人，最终答辩人才知道无户籍、无社保、无收入纳税的人员从2016年10月6日起就不能在珠海购房过户到自己名下，世鼎公司所谓的资格审查完全是忽悠欺骗。双方签署的协议属于可撤销合同，世鼎公司无权收取佣金，如已收也应当退还，且还应赔偿答辩人的经济损失。《全省民事审判工作会议纪要》粤高法〔2012〕240号12.……居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。综上，恳请人民法院判决驳回世鼎公司的本诉请求。本院经审理认定事实如下：被告有意在珠海市××××区购买学区房，通过购房网找到原告的工作人员获知相关房产出售信息。2017年4月3日晚，原告（代理方）与被告（买方）及案外人周小宏（卖方）签订《珠海市二手房买卖合同》（以下简称三方合同），主要内容为：被告购买周小宏名下位于珠海市香××区××香××路××房，建筑面积87.95平方米，交易价格是卖方实收人民币176万元，交易定金为人民币2万元，买方以银行抵押贷款付款的方式购房；买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付人民币40万元，买卖双方须于2017年4月15日前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同还约定：买卖双方须在签订本合同45日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。三方合同第十九条约定：代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金人民币30000元。如买卖双方最终未能完成房地产产权过户，则此代理佣金无需退还，因代理方原因导致的除外。其中手写注明“买方承诺交税后过户前支付给代理方”。三方合同第二十条第3点约定：因买方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求买方支付本合同约定的全部佣金，并可要求买方支付该房地产总价款百分之十的违约金。买方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。第4点约定：因代理方过错或者违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方应向买卖双方退还已经收取的费用和佣金，并向买卖双方分别支付该房地产总价款百分之十的违约金。合同签订的当天，被告即向案外人周小宏支付了定金2万元。2017年5月19日，原告向被告河南的地址发函要求其履行《珠海市二手房买卖合同》的相关义务。被告在庭审时表示在开庭前两天才转收到。根据原告提交的《诉讼代理合同》显示，原告与北京市中银（珠海）律师事务所约定的代理费为9000元；与广东大公威德律师事务所签订的《委托代理合同》约定的代理费为9000元，并提交了付款转账记录及发票。根据被告提交的微信聊天记录显示：被告已于2017年3月28日告知中介工作人员何林自己不是珠海户口，而其丈夫和小孩是。2017年4月5日，自称为世鼎地产的曹小姐与被告微信沟通要求被告提供身份证、大一寸蓝底照片做离婚证用。原告方的韦经理于4月9日晚通过微信答复被告：“最终结果是房子还是过到你一个人名下，以你的名字贷款，别人谁都不可以，多一个人也不行。并要求被告准备好所有的资料，表示做不了假离婚”。原告的负责人尉经理通过微信明确答复被告：“现在的话必须在购房前在珠海市购买社保满一年…….如果是以家庭为单位,就和你老公必须两个人都要写名字”。因被告坚持不同意过户到两人名下，以后，双方经过多次微信沟通后，最终未能完成此次交易。另查明，被告原户籍在河南省××故县乡××前××组，从2016年4月29日迁入江西省抚州市东乡县圩上桥镇东岗村邓家组21号，从2005年5月至2015年2月在珠海市有购买社保记录，现无固定职业，有时经营网店。本院认为，原告世鼎公司与被告任云及案外周小宏于2017年4月3日签订的《二手房买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，本应恪守履行。鉴于珠海市政府为执行国家对房地产市场实行的调控政策，于2016年10月6日作出《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第三条规定：“（一）自即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：1.拥有3套及以上的本市户籍居民家庭;2.拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭；3.无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭……”。本案被告并非珠海本市户籍，又不符合签订合同时在珠海市连续购买社保的条件，显然并不具备本次房屋买卖的购买资格。原告作为专业的中介公司，应当熟悉珠海市当时的房屋限购政策，在促成签订二手房买卖合同前，应当审查或有义务提示购买方是否符合购房和房贷款资格，原告在未尽到对购房资格审查及提示义务的情况下，盲目追求金钱效益，在购房者不具备购房资格的情况下，促成买卖双方签订三方合同，因此，原告对本次《二手房买卖合同》不能履行应负主要的过错责任。珠海市政府部门已于2016年10月6日发布了相关房屋“限购政策”，被告与原告签订的三方合同的时间是2017年4月3日，被告也曾在珠海市工作生活多年，现又居住在珠海××××坦洲镇，多少亦应听到或了解到一些房屋限购政策信息。被告在珠海市已出台限购政策半年后仍盲目签订本次二手房买卖合同，因此，被告对此亦存在一定的过错，应承担相应的过错责任。参照《全省民事审判工作会议纪要》第12条规定：“房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理”。具体到本案而言，本院根据原、被告双方在本次房屋买卖过程中各自存在的过错及程度，结合本案的案情实际，针对原告提出的诉讼请求，处理意见如下：1、酌定支持被告应向原告支付本次从事居间活动支出的合理费用人民币3000元，超出部分不予支持；2、原告提出要求被告支付律师费18000元理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、被告任云于本判决生效之日起七日内向原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司支付居间活动支出费用人民币3000元；二、驳回原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取500元，由原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司负担450元，由被告任云负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  莫宇兴二〇一七年八月十八日书记员  刘嘉茵周倩雯