四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1002民初1084号原告：四川彭山众合置业有限公司。法定代表人：张先进。委托诉讼代理人：朱世其。被告：曾孝元，男，汉族。委托诉讼代理人：汪坤，四川蜀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，四川蜀辉律师事务所律师。原告四川彭山众合置业有限公司与被告曾孝元民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱世其、被告委托诉讼代理人汪坤、王慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川彭山众合置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告双方签订的合同签约备案号分别为42012、42013、42015、42017、42018、42019、42020、42021、42023、42026、42027、42028、42029、42030、42031《商品房买卖合同》；2、相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月4日，原、被告双方签订《民间借贷协议》，约定原告向被告借款6,000,000元，借款期限为3个月。为担保被告债权的实现，双方在协议第5.1条约定，待原告取得其开发的彭山“时代广场”房屋预售许可三日内，将房屋以预售的形式备案至被告名下，且担保房屋的价格须按商品房预售价的5折折算至足以涵盖被告债权；原告足额偿还被告借款后被告须三日内无条件配合原告办理解除房屋的备案。该协议还对担保房屋备案解除、备案税费的承担等事项进行了约定。该协议签订后，被告向原告出借6,000,000元，原告于2015年9月21日、9月23日、10月8日分四次归还被告借款本金1,000,000元。在取得商品房预售许可后，原告依约于2015年10月13日与被告签订《商品房买卖合同》。在该合同中，原告预售的15套建筑面积达1009.68平方米的商业用房按《民间借贷协议》5.1条约定以预售价5折的价格备案于被告名下，即真实售价16，094，394元的商品用房备案作价8,047,197元。目前，上述担保备案房屋处于签约的状态。原告认为，原、被告之间签订买卖协议是为了履行借贷合同约定的备案义务，不是为了将房屋卖给被告。合同形式、内容存在诸多瑕疵和不完整，所售房屋价格明显违背备案价格和市场价格。双方签订协议是属于担保法规定的流质条款，不具有合法性。购房款支付确认协议书，并没有使双方的法律关系产生根本的变化，双方没有建立商品房买卖法律关系的真实意思表示，双方签订的《商品房买卖合同》的目的实为担保被告债权实现，换言之，如果双方真实存在商品房买卖关系，则商品房价格亦严重偏离市场价格和公允价值，显失公平。为维护原告合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。曾孝元辩称：1、案涉商品房买卖合同系原、被告真实意思表示，不是买卖式担保。案涉借款合同虽约定用房屋备案担保，但协议签订后双方没有办理预售备案，而是在该笔借款履行期限届满后，达成以物抵债的合意，且当时约定的担保是针对时代广场第五层，但案涉买卖合同针对的是第一层和负一层，担保关系在实际履行中没有发生；2、案涉商品房买卖合同不存在显示公平情形。案涉商品房买卖合同系原告无力还款的情况下，原、被告双方在人民法院的主持下达成的以房抵债的合意，合同确定的房屋价款没有偏离市场价值，原告于2015年8月的宣传广告显示彭山时代广场商铺售价为9,800元/㎡，本案涉及的15套房屋过半数以上房屋单价高于9,000元/㎡，并有单价高于10,000元/㎡的商铺，15套房屋均价为8,000元/平方米，原告共计购买15套房屋，原告在单价上给予一定优惠合计合理。签订合同时，原告刚取得该项目的预售许可证，原、被告双方对于该项目后续开发资金能否到位、开发进度能否按承诺进行无法预知，双方综合考虑后确定的价格，且现在该项目确因资金断裂处于停工状态，商品房预售备案系统已关闭，无法销售备案，根据合同约定的2017年3月30日房屋交付期限早已过，该项目基本处于烂尾状态。案涉房屋根本无法交付、无法交易，其市场价值甚至还低于原被告双方签订买卖合同达成的成交价。开发商向房管局办理预售许可证时申报价格仅具有形式意义，并非房屋实际销售价格，不能体现房屋的市场价值。显失公平除了审查客观价值是否有失公允，还应当考虑双方的主观意思，双方是基于原告无力偿还被告借款的情况下，被告并没有利用自己的优势，原告也没有存在经验不足，故不存在原告主张的显失公平的情形；3、原告主张的撤销权行使已经过了除斥期间，双方形成买卖合同的意思表示是2015年9月21日，原告起诉时间已过一年的期间；4、原告诉称已偿还1,000,000元，该部分偿还系对2014年12月借款的偿还，与本案所涉借款无关。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2015年6月4日，原、被告双方签订《民间借贷协议》，约定原告向被告借款6,000,000元，借款期限为3个月。双方并约定了借款的担保为：待原告取得其开发的彭山“时代广场”项目房屋预售许可证之日起三个工作日内，原告将“时代广场”项目第五层相应等值房屋预售价的5折相乘的总额能足以涵盖协议项下全部债权及实现债权的费用以预售的形式备案至被告或被告指定的第三方名下，原告足额偿还被告借款本息之日起三个工作日内，被告无条件协助、配合原告解除前述房屋的备案。协议签订后，被告向原告出借6,000,000元，但双方未进行预售备案。借款到期后，原告未归还借款。被告于2015年9月17日向内江市市中区人民法院申请诉前保全，请求冻结四川彭山众合置业有限公司银行存款8,500,000元及查封相应价值的财产。2015年9月21日，原告原法定代表人刘成伟、被告曾孝元在内江市市中区人民法院工作人员主持下达成协议，并加盖原告公司公章。协议内容为：被告对原告享有的到期债权本金6,000,000元，利息720,000元，违约金780,000元，共计7,500,000元，原告用其座落于彭山时代广场门面抵偿，价格按低于报备价格的50%计算，具体价格由原、被告双方自行决定，由被告选房源，待原、被告双方办理完购买手续后，申请法院解除对房屋的冻结。被告分别于2015年9月21日、2015年10月12日申请解除对原告银行账户、21套营业用房房屋产权的冻结。2015年10月13日，原、被告签订合同签约备案号分别为42012、42013、42015、42017、42018、42019、42020、42021、42023、42026、42027、42028、42029、42030、42031的十五份《商品房买卖合同》。同日，原告与被告、被告原法定代表人刘成伟、现法定代表人张先进签订《购房款支付确认协议书》，约定：被告购买原告所有的42012、42013、42015、42017、42018、42019、42020、42021、42023、42026、42027、42028、42029、42030、42031的商业用房并支付购房款8,047,197元，根据四方于2015年6月4日签订的《民间借贷协议》，截止2015年10月13日，被告向原告收取借款本金、利息、违约金合计7,500,000元，刘成伟、张先进就该款承担连带清偿责任，为简化交易程序，各方一致确认，原告以其对被告享有的到期债权7,500,000元作为其购买房屋的购房款，余款547,197元，待原告办完并提供产权证后一次性支付。另查明，2015年8月24日，原告向眉山市彭山区房产管理局申请办理商品房预售时申报价格，案涉十五份《商品房买卖合同》的申报价格合计为16,094,393元。现原、被告双方因上述商品房买卖合同发生争议，原告故诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提供的有原告提供的原告的营业执照、被告的身份信息、《民间借贷协议》、网上银行电子回单、商品房预售许可证、房屋备案价格表、《商品房买卖合同》、已备案合同列表、时代广场销售价格表、被告提供的《担保借款协议》及转账凭证、《民间借贷协议》及转账凭证、（2015）内中民保字第233号《民事裁定书》、送达回证、协助执行通知书、2015年9月21日内江市市中区法院协调笔录、2015年9月21日银行账户解封申请书及民事裁定书、2016年10月12日房屋解封申请书及协助执行通知书、《商品房买卖合同》十五份、《购房款支付确认协议书》、网页截屏等有效证据及双方当事人陈述在案为凭。本院认为，原告虽主张2015年6月4日的《民间借贷协议》中关于待原告取得其开发的彭山“时代广场”房屋预售许可三日内，将房屋以预售的形式备案至被告名下，且担保房屋的价格须按商品房预售价的5折折算至足以涵盖被告债权的内容不具有合法性，但该协议内容实际上并未履行。在2015年6月4日《民间借贷协议》约定的债务履行期限届满后原告无法偿还案涉借款，原、被告双方签订《购房款支付确认协议书》及案涉十五份《商品房买卖合同》以房抵债，性质上属于对债务履行方式的变更，双方之间形成商品房买卖合同关系，案涉《商品房买卖合同》、《购房款支付确认协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。虽然原告以合同约定价格过低构成显失公平为由主张撤销，并提供房屋备案价格表证明案涉十五套房屋的市场价值高于抵债价格，但构成显失公平需同时满足主观和客观要件，主观要件为订立合同时一方利用优势、利用对方轻率、无经验且有与对方订立显失公平合同的故意，而案涉商品房买卖合同的签订是基于以房抵债，在原告无力还债后，为尽快清偿债务而与被告签订案涉商品房买卖合同，是经双方协商一致同时进行利益衡量后的结果，房屋抵账价格是否显失公平不能仅以是否低于市场价衡量，并且原告作为开发企业，具备市场销售经验，其又无证据证明在签订合同当时被告利用了其优势地位或者受到了胁迫等情形，故原告以显失公平为由主张撤销案涉商品房买卖合同没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告四川彭山众合置业有限公司的诉讼请求。案件受理费68,130元，减半收取34,065元，由原告四川彭山众合置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于内江市中级人民法院。审判员  邓镇兵二〇一七年八月四日书记员  胡 晓