.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2017）宁0521民初183号原告：王学军，男，1957年8月22日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：王丽玲，宁夏王占强律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：雍���新，男，1976年11月7日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中宁县;建新商行”。原告王学军与被告雍建新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，2017年2月15日,因本案案情复杂，本院裁定本案转为普通程序。依法组成合议庭于2017年2月15日第一次公开开庭进行了审理，原告王学军及其委托诉讼代理人王丽玲、被告雍建新到庭参加诉讼。2017年7月1日依法组成合议庭第二次公开开庭进行了审理，原告王学军、被告雍建新到庭参加诉讼。2017年7月4日，经本院院长批准，本��延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告诉称，2009年因中宁县石空镇政府开发育英南街，政府征收太平村所有的土地后，以22500元/亩的价格又出让给原告5.67亩土地，用于建造营业房。因该土地系湖坑，石空镇政府将湖坑垫了起来，原告分两次向石空镇政府缴纳土地出让金及垫土方的费用，共计170000元左右。2009年原告开始建造营业房，2010年开春交工，被告在石空镇育英南街共建造六套营业房，上下两层，每套房屋共四间，一个楼梯两个门。2011年夏天，被告入住原告建造的其中一套营业房。2012���11月26日，原、被告签订一份购房协议，约定原告将自建的的位××县，建筑面积为238平方米的一套营业房以402500元的价格出售给被告，因原告尚欠被告劳务工资、砖款及工程介绍费267700元，被告用该费用抵顶部分购房款，下剩购房款134800元被告分两次付清；同时双方还约定原告办好房产证后被告支付最后一笔购房款。协议签订后，原告依约交付了房屋，但下剩购房款被告拖欠至今。因政府政策变化，该房屋至今无法办理房产证，原告多次找被告协商解除合同，但双方未能达成协议。2013年，原告与其他建房人去找中宁县人民政府办理房产证，政府答复如要办理房产证，每亩土地需缴纳390000元土地使用权出让金，政府只能让原告租用该土地，但租赁期限没有说。建房时，原告并不知道房产证办不了，石空镇政府说房产手续没有办下来，正在审批中。原告依法履行了交付房屋的义务，被告未能按期支付购房款，其行为已构成根本违约。现请求：一、依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、被告立即返还原告位于××县平方米,价值402500元的房屋并支付房屋使用费160000元，原告退还被告购房款267700元；三、案件受理费由被告承担。原告为证实其主张，向法庭提交下列证据：证据一、购房协议、收据各一份，拟证实2012年11月26日，原、被告达成购房协议，原告将自建的一套营业房以402500元的价格卖给被告，以及双方约定用267700元账务抵顶部分购房款，下剩购房款分两次付清的事实；证据二、询问笔录两份，拟证实与涉案房屋同地段建造的房屋年租金20000元左右，以及该地段房屋均无法办理房产证的事实。被告辩称，涉案房屋是原告于2009年开始建造的，原告让被告集资建房，并说价格要比对面房屋价格1100元/平方米低，第一次集资被告交了50000元，后来又陆续交了一部分，共计交款160000元左右，当时原告给被告出具了收条。杨学文欠被告的钱，顶给被告一部分砖，被告将砖都拉到工地建房了。原告建房时，被告还往工地拉砂石，原告未支付被告工资。2011年开春房屋建好后，原告将房屋指给了被告，是二层楼房，上下四间，共一个楼梯，两个门。被告集资的钱和砖款及劳务工资，原告给算了267700元，并用该款抵顶了部分购房款。原告将房屋指给被告后，被告将该房屋租赁了一个多月，但房屋租���1600元由原告收取了。租赁人将被告装的洗手盆打了，赔了700元，也由原告收取了。2011年夏天，被告搬进该房屋居住，但原告未将水暖接好，被告用水泵自己抽水，架炉子取暖。同年11月26日，原、被告签订购房协议，协议中约定房屋价格带房产证是402500元，如若被告不愿意居住该房屋，原告要在一星期内将267700元退给被告。协议写好后，被告就不愿意要该房屋了，被告几次找原告退钱，原告不给退，被告只好在该房屋居住，等着原告处理。原告将房屋交付给被告，被告在居住期间进行了装修，合同主要义务双方已经履行完毕，没有约定合同解除条件。根据双方协议，剩余款项的支付，需要原告向被告提供房屋产权证书时，被告再行支付下剩款项。该房屋到现在原告也未办理房屋产权登记，但附近万海清、田建宁建造的房屋都已办理了房屋产权登记证书，其中万海��的房屋大概是2013年补办的，被告并非不向原告支付剩余款项，而是合同约定被告付款条件未成就，原告未履行先合同义务。被告作为买受人，已支付了合同约定应当支付的价款，取得房屋，并占有、使用、居住至今，不存在合同目的无法实现的情形。原告作为出卖人，不履行交付房屋产权登记证书，协助办理过户的义务，其目的是在于逃避合同约定为被告办理房屋产权登记的义务，逃避应当缴纳土地出让金的义务。原告出售房屋时及出售后都知道需要办理房屋产权登记证书，自房屋出售至今已五年时间，原告在明知办理权属登记需要缴纳相应费用的情况下，没有提出任何要求，在被告中途提出退房的情况下也未同意，因此，原告早已知道办理房屋产权登记需要缴纳土地出让金的事实，原告即便享有解除权，也已超过《合同法》规定的一年除斥期间，原告已丧失该��利。本案原告违约在先，被告已经履行了合同约定的义务，合同目的已经实现，原告的主张缺少事实和法律根据，其要求解除合同没有任何约定和法定条件，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告未向法庭提交证据材料。对原告提交的��据，经庭审质证，本院分析、认定如下：原告所举证据一，被告无异议。经本院审核，对原、被告于2012年11月26日签订购房协议，约定原告将其自建营业房以402500元的价格出售给被告，如被告愿意住，原告用267700元欠款抵顶被告部分购房款，下剩购房款被告分两次付清，后一笔款原告带房产证拿钱；如被告不愿意住，原告退还被告267700元的事实予以认定；原告所举证据二，被告对其真实性有异议，认为与涉案房屋同地段建造的房屋每年租金20000元不真实，附近青银村镇银行租赁被告同学的房屋，房屋面积与涉案房屋面积相差不大，每年租金是14000元。经本院审核，该证据不符合证据的表现形式，对其证明效力不予认定。本院经审理认定事实如下：2009年因中宁县石空镇政府开发建设育英南街，政府征收太平村部分土地后，将其中5.67亩土地出让给原告，原告缴纳土地使用费及垫土方费用后，开始在该土地上建造房屋。原告共建造六套营业房，均上下两层，每套房屋各四间，一个楼梯，两个门。2011年夏天，被告搬进其中一套营业房居住。2012年11月26日，原、被告签订购房协议一份，约定原告将其中一套面积为238平方米的营业房以402500元的价格出售给被告，因原告欠被告267700元劳务工资等费用，如被告愿意住，原告用267700元欠款抵顶被告部分购房款，下剩购房款被告分两次付清，后一笔款原告带房产证拿钱；如被告不愿意住，原告退还被告267700元等内容。协议签订后，原告于当日向被告出具收据一张，并在收据中注明原、被告账务已算清，原告收到被告账务267700元整，原、被告均在该收据中签名捺印。之后，原告并未办理房屋产权登记，经原告催要下剩购房款134800元，被告以原告未办理房屋产权登���为由拒绝支付。本院认为，原、被告签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方之间的买卖合同成立，依法应予保护。原、被告应依合同约定全面履行自己的义务，但在合同履行过程中因原告未办理房屋产权登记，并协助被告办理过户手续，被告拒绝支付下剩购房款，双方引发纠纷，故本案争议的主要焦点在于原告能否按照合同约定办理房屋产权登记证书。中宁县石空镇人民政府征收太平村集体土地后，原告应通过政府招拍挂程序取得该块土地的使用权，在缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地，并办理国有土地使用权证书，只有在具备上述条件后，在该块土地上建造房屋，才能办理房屋产权登记证书。原、被告在合同履行过程中均应遵循诚实信用原则，双方应按照合同约定各自履行各自的义务。原告未按照国家土地政策办理用地手续，且亦未提交证据证实因政府政策原因导致原告不能办理房屋产权登记证书，致使合同目的不能实现，应承担举证不能的后果。原告要求解除双方之间的买卖合同，被告不同意，且原、被告已通过债务抵顶的形式，被告向原告支付大部分购房款267700元，原告交付被告房屋后，被告居住、使用该房屋已六年，本案不具备解除合同的条件，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民���和国土地管理法》第四十三条、第五十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王学军的诉讼请求。案件受理费9525元，由原告王学军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。审判长刘晶人民陪审员刘宁增人民陪审员刘淑宁二〇一七年八月二十八日书记员马珊珊