安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终1233号上诉人（原审被告）:王成林，男，1964年5月15日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：易伟，安徽冠楚律师事务所律师。上诉人（原审原告）:赵以军，男，1962年5月4日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：张东升，安徽皋陶律师事务所律师。上诉人王成林因与被上诉人赵以军房屋租赁合同一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2015）六裕民二初字第02868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王成林的委托诉讼代理人易伟，被上诉人赵以军及其委托诉讼代理人张东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王成林上诉请求：1、请求二审法院依法改判驳回被上诉人赵以军诉讼请求或者将本案发回重审；2、被上诉人赵以军承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院判决事实不清，证据不足。2、一审判决没有事实和法律依据，一审判决查明上诉人将房租以1.4万元一年交付到2015年5月底，却判决上诉人给付被上诉人5.6万元租金，明显错误。综上所述，上诉人认为一审法院认定部分事实不清，请求二审法院依法改判。赵以军辩称，双方房屋租赁合同没有采用书面的形式，应当认定为口头不定期合同，一审判决认定口头不定期协议是合法有效的。关于土地转让即指土地使用权的转让，因为该部分土地不宜耕种，生产队决定将使用权进行转让，同时也是为了给住户的方便使用，因此赵以均房屋后面的土地就应当是转让给赵以军的。关于5.6万元的房租，1.4万元是每间每年的价格，计算至判决为止是5.6万元。一审判决认定事实清楚，证据充分，应维持原判。赵以军向一审法院提出诉讼请求:一、解除与被告的房屋租赁合同；二、被告立即归还房屋，并付清欠租金5.6万元；三、被告将房屋恢复原状；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告赵以军于2006年6月份与被告王成林达成口头协议，将原告位于丁集街道的两间房屋计56平方米租给王成林经营家电生意，未约定租期，当时房租是每年7千元，以后逐渐涨到每年1.4万元，2008年房屋后面的土地使用者，丁集村东稻场组，为了合理使用该部分土地，经研究把房屋后面8米宽的土地使用权对应的有偿转让给前面的房主，为防止以后产生纠纷，谁房屋后面的土地就只转让给谁，不转让给其他人，2009年在进行签字转让时，因原告赵以军之子在合肥住院，赵以军在合肥陪护，无法亲自回来签协议，就委托被告王成林代办，转让费由王成林垫付，后来抵作房租，加上垫土费400元，合计抵付房租1万元，2014年6月，因赵以军想收回房屋，就告知王成林，并提出了房租每年5万元，为此，双方无法达成共识，经有关部门调解无果，原告诉至本院，在纠纷调解过程中，被告将房租以1.4万元一年交付到2015年5月底，并于6月份，将原告房屋后墙用18厘米的墙砌上，但未留窗户。一审法院认为，口头合同也是合同，依法应诚实全面履行，原告诉称解除合同，被告辩称合同已解除，是双方对解除合同无异议，原告赵以军以有偿的方式，从东稻场组取得土地使用权的行为符合宪法第十条第四款的规定，其土地使用权应受法律保护，房屋使用权亦受法律保护，任何人不得以任何理由侵犯，被告擅自改变承租房屋状态及在房屋后面违章搭建的行为，于法无据。被告交付房屋不符合条件，视为未交付，且原告也没有实际接收，被告辩称合同已解除，房屋已交付的主张本院很难支持，因此，被告应当将原告的房屋恢复到出租时的状态，包括拆除违建，恢复其通风、采光的原有水平和条件。至于房租问题，本院认为，赵以军在2014年6月提出收回房屋时所说，要增至5万元一年的问题，目前没有该行情，完全是赵以军为了及时收回房屋而故意给被告一个不能接受的高价，故被告应以1.4万元一年的房租标准继续支付到房屋交付时止。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第八十八条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第一十五条及《中华人民共和国物权法》第一百五十八条、第一百五十九条之规定判决：一、被告王成林在判决生效之日起十日内，将房屋恢复原状；二、被告王成林给付原告租金5.6万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元减半收取600元，由被告王成林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉人的上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人存在争议的证据和事实，本院认定如下:王成林提供照片、录音录像一组。证明一审相关调查情况不客观，被调查人员是在被上诉人安排后才进行调查。因该照片、录音录像时间不明，反映的内容不清楚，且赵以军对该证据与本案关联性有异议，本院对其证据效力不予确认。二审审理查明的事实同一审一致。本院认为，赵以军于2006年6月份与王成林达成口头协议，将自家位于丁集街道的两间房屋计56平方米租给王成林经营家电生意，约定房租每年7千元，以后逐渐涨到每年1.4万元。诉讼期间赵以军、王成林对双方已经解除房屋租赁合同无异议。原审判决认定王成林交付房屋不符合条件，视为未交付，且赵以军也没有实际接收，对王成林辩称的合同已解除，房屋已交付的意见没有采纳无误，判决王成林应当将赵以军的房屋恢复到出租时的状态，包括拆除违建，恢复其通风、采光的原有水平和条件，并无不当。赵以军与王成林约定的租金是以两间房屋计56平方米作为计算租金的单位，并不是以每间房屋作为计算租金的单位，故原审判决认定王成林应以1.4万元一年的房租标准继续支付到房屋交付时止，并无不当。王成林将房租以1.4万元一年交付到2015年5月底，原审判决王成林给付赵以军租金5.6万元不当，予以纠正。另经查赵以军没有获得丁集村东稻场组相关土地使用权证，且涉及的此内容超出赵以军一审诉讼请求，故一审判决认为赵以军以有偿的方式，从丁集村东稻场组取得土地使用权不妥。综上所述，王成林的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省六安市裕安区人民法院（2015）六裕民二初字第02686号民事判决第一项、第三项，即被告王成林在判决生效之日起十日内，将房屋恢复原状；驳回原告的其他诉讼请求。二、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2015）六裕民二初字第02686号民事判决第二项，即被告王成林给付原告租金5.6万元。三、变更安徽省六安市裕安区人民法院（2015）六裕民二初字第02686号民事判决第二项为王成林于本判决生效之日起十日内给付赵以军租金2.8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1200元，减半收取600元，由赵以军负担200元，王成林负担400元。二审案件受理费费1200元，由赵以军负担400元，王成林负担800元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 许 琛二〇一七年八月三十日书记员 季 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。