云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2016）云3102民初81号原告：瑞丽银通房地产经纪有限公司，住所地瑞丽市姐岗南路166-15号。法定代表人：武进，系公司经理。委托诉讼代理人：马丽，云南云誉律师事务所律师，执业证号15301199411203850。被告：瑞丽市新康城房地产开发有限公司，住所地瑞丽市桃园小区5号二楼。法定代表人：倪帆，系公司经理。原告瑞丽银通房地产经纪有限公司（以下简称银通公司）与被告瑞丽市新康城房地产开发有限公司（以下简称新康城公司）合伙协议纠纷一案，本院于2016年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银通公司委托诉讼代理人马丽到庭参加诉讼，被告新康城公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，申请人银通公司、武进因与被申请人新康城公司民事纠纷，申请人于2016年2月16向本院提出诉前财产保全申请，请求对被申请人位于瑞丽市瑞丽江北侧、江边广场东侧印象瑞丽酒吧文化街第16栋[房号：16-10、16-11、16-12，国有土地使用证号：瑞国用（2011）第3707号]和位于瑞丽市瑞丽江北侧、江边广场东侧印象瑞丽酒吧文化街第17栋[房号：17-1、17-2、17-3、17-5，国有土地使用证号：瑞国用（2011）第3707号]的房地产予以诉前财产保全。申请人依法向本院提供了武进名下位于瑞丽市姐岗南路166-12号的房地产[房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第000191**号，国有土地使用权证号：瑞国用（2011）第3015号]作为担保。2016年2月16日，本院作出（2016）云3102财保2号民事裁定书，裁定：对被申请人新康城公司位于瑞丽市瑞丽江北侧、江边广场东侧印象瑞丽酒吧文化街第16栋[房号：16-10、16-11、16-12），国有土地使用证号：瑞国用（2011）第3707号]和位于瑞丽市瑞丽江北侧、江边广场东侧印象瑞丽酒吧文化街第17栋[房号：17-1、17-2、17-3、17-5，国有土地使用证号：瑞国用（2011）第3707号]的房产及其附属土地予以查封。同日，本院作出（2016）云3102财保2-1号民事裁定书，裁定：对申请人银通房公司、武进提供的担保财产，即武进名下位于瑞丽市姐岗南路166-12号的房地产[房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第000191**号，国有土地使用权证号：瑞国用（2011）第3015号]予以查封。现因担保人银通公司及武进公司需将该担保财产予以置换，被保全人银通公司、武进于2017年5月12日向本院提供其在中国人民财产保险股份有限公司瑞丽支公司购买的保险责任限额为1000万元的诉讼财产保全责任保单作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物。2017年5月12日，本院作出（2016）云3102财保2号之二民事裁定书，裁定：解除对担保人银通公司、武进提供的担保财产，即武进名下位于瑞丽市姐岗南路166-12号的房地产[房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第000191**号，国有土地使用权证号：瑞国用（2011）第3015号]的查封。原告银通公司向本院提出诉讼请求：被告将原告投入销售的相关费用：1、购置固定资产费187151元；2、低值易耗品费19767元；3、房屋装修费83017元；4、广告费199556元；5、销售人员在外租房的房租费91667元；6、销售人员工资587461元；7、业务宣传费139614元；8、办公费用180948.48元；9、职工福利费（食堂伙食费、销售人员服装费等）89801元；10、物业管理费10360元；11、电话、电视、宽带费6803.99元；12、车辆费用16860元；13、银行转账手续费3155.57元；14、盆景8900元；15、差旅费164629.8元；16、其它杂费24765.51元；17、水电费22816.19元；18、招待费139180.4元，总计1976454.04元，在核对财务或凭证后进行确认支付给原告。事实和理由：武进与被告的法定代表人倪帆是朋友，在交往中，被告的法定代表人倪帆希望武进利用其资源和实力整合瑞丽江花园项目，联合打造瑞丽“印象瑞丽”酒吧文化街项目。为此，武进在2012年开始着手准备筹建从事房地产经纪公司，以合法形式为被告进行策划、宣传、销售被告“印象瑞丽”酒吧文化街项目内的房屋。至2013年8月14日原告经相关机关批准正式成立，获得营业资质后，原告即于2013年8月16日与被告达成《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》约定，被告提供相关所有法律文件，确定原告为其公司唯一策划、销售合作机构，全权策划、宣传、规划和销售“印象瑞丽”酒吧文化街项目内的房屋，在约定的时间内由原告通过自身优势，包括合作过程中通过原告的公司总部进行推广和宣传，出资策划、宣传、营销该项目的房产，被告对原告予以全力支持及配合，双方对各自的权利、义务进行了约定。合同约定原告法定代表人武进将自有房屋位于瑞丽江花园16栋底层铺面，无偿用作售楼中心，在被告项目房屋建成后即负责将售楼中心瑞丽江花园16栋底层铺面中搬出并归还产权所有人使用。2013年8月16日协议约定，原告自行组织销售团队实现被告委托的销售任务，并约定销售团队组建、策划、包装、宣传等营销环节产生的费用由双方共同承担。协议签订后，原告按约对被告所建设项目“印象瑞丽”酒吧文化街进行策划、对外宣传并为了扩大该项目的影响、宣传和招商力度，原告邀请总部公司-（香港）银通国际投资集团有限公司加入“印象瑞丽”酒吧旅游文化街的运营，对该项目进行包装、策划、宣传、运营等商业运作，提升该项目的定位，且通过百度和58同城及自有网站打造网络平台，做网络推广。在共同合作过程中，双方不断磋商，不断完善合作内容，分别于2013年8月16日、9月6日、9月7日、9月25日、8月10日、10月18日，签订了8份《补充协议》，在各补充协议中约定了由原告销售的房屋分红方式等。在2013年9月7日的补充协议中，原、被告约定被告于2014年1月1日前在项目所在地装饰一高端售楼中心交由原告售楼使用，并将现售楼中心从瑞丽江花园16栋底层铺面搬出，所占用房屋归还产权所有人武进使用。在合作过程中，原告为把合作项目打造成精品项目，使之成为瑞丽市旅游的一张城市名片，开展了大量的工作：1、原告已在国家工商总局商标局就“瑞缅街”申请了商标注册，该注册涵盖包括房地产开发、销售在内的七大类逾六十个商品和服务，并负责商标的管理和维护；2、在瑞丽市新出版的旅游交通地图上获得大幅版面用于宣传瑞缅街，达到合作项目最佳宣传效果；3、通过其他渠道多方宣传，包括与高端网媒合作、加强网站建设推广力度等，并于2013年10月18日原、被告双方在“协议书”中签署协议认定原告所做的工作并同意将总项目瑞缅街（“印象瑞丽”酒吧文化街被告同意使用原告已注册的商标“瑞缅街”）由（香港）银通国际投资集团有限公司及下属公司进行宣传、策划、打造、营销、经营和管理。在原告做好充分准备时，被告的《商品房预售许可证》办理、项目主体结构建设与封顶及原定交房日期等滞后，影响了原告的营销计划，被告在2014年6月5日的“备忘录”充分作出说明，至2014年9月24日被告的《商品房预售许可证明》才办理，在原告准备进行房屋销售时，被告却多次找到原告进行协商，为解决公司资金短缺问题，需向小额贷款公司借贷，让原告将手中房源拿出一部分给被告进行活动，原告为此与被告发生分歧，经被告与原告多次协商，原告与被告于2014年10月8日达成协议约定，1、对于原告投入销售的相关费用，双方同意核对财务凭证后，被告于2015年前予以支付；2、原、被告双方之前签订的所有合同、协议解除（包含补充协议、会议纪要、备忘录等）。在协议解除后，原告即按约将被告所提供的一切法律文件交还于被告，并多次要求被告到原告处核对财务或凭证，同时武进本人多次要求被告将售楼中心从瑞丽江花园16栋底层搬迁，但被告至今未与原告对账，也未搬迁售楼中心，更未支付原告投入合作售楼的相关费用，原告及武进诉至法院。诉讼过程中，原告变更被告将原告投入销售的相关费用：1、购置固定资产费187151元；2、低值易耗品费19767元；3、房屋装修费83017元；4、广告费199556元；5、销售人员在外租房的房租费91667元；6、销售人员工资587461元；7、业务宣传费139614元；8、办公费用180948.48元；9、职工福利费（食堂伙食费、销售人员服装费等）89801元；10、物业管理费10360元；11、电话、电视、宽带费6803.99元；12、车辆费用16860元；13、银行转账手续费3155.57元；14、盆景8900元；15、差旅费164629.8元；16、其它杂费24765.51元；17、水电费22816.19元；18、招待费139180.4元，总计1976454.04元，在核对财务或凭证后进行确认支付给原告为：被告将原告投入销售的相关费用：1、购置固定资产费187309.6元；2、其他费用17291元；3、房屋装修费83468元；4、广告费163461元；5、销售人员在外租房的房租费46538.83元；6、销售人员工资611444元；7、业务宣传费140440元；8、办公费用217894.58元；9、职工福利费（食堂伙食费、销售人员服装费等）101961.66元；10、物业管理费9233元；11、电话、电视、宽带费7699.66元；12、车辆费用32131.44元；13、银行转账手续费831.9元；14、盆景8900元；15、差旅费181949.55元；16、水电费24710.7元；17、招待费180532元，总计2015786.92元支付给原告。原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：一、原告的营业执照正副本、组织机构代码证正副本、房地产经纪机构从业批准书、准予变更登记通知书复印件各1份，欲证明原告主体资格适格及其法定代表人为武进。二、被告的营业执照正副本、组织机构代码证正副本、税务登记证正副本、商品房预售许可证明、建设用地规划许可证复印件各1份，欲证明被告主体资格适格。三、2013年8月16日《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》彩印件1份，欲证明1、原告与被告在协商一致的情况下达成由原告作为被告唯一策划、销售、合作机构，全权策划、宣传、规划、销售“印象瑞丽”酒吧文化街项目的房屋，由原告进行推广和宣传出资策划、宣传、营销该项目房产；2、该协议约定双方权利义务及被告保证原告为其唯一的销售代理机构，且被告不得自行销售房屋；3、原告将瑞丽花园16栋底层铺面无偿作售楼中心；4、原告自行组建销售团队实现被告委托的销售义务，销售团队组建、策划、包装、宣传等营销环节产生的费用由双方共同承担。四、2013年8月16日《补充协议》彩印件1份，欲证明1、原、被告就“印象瑞丽酒吧文化合作协议”有关代理费、销售提成及奖励办法达成协议；2、约定原告销售团队组建、策划、包装、宣传等营销环节产生的费用由原告自行承担。五、2013年8月16日授权委托书彩印件1份，欲证明原告委托武进为全权代表，与被告签订《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》及补充协议。六、“印象瑞丽”酒吧文化街合作分红价格表彩印件1份，欲证明被告委托原告销售房屋的房号、价格及合作分红价格。七、2013年9月6日《补充协议》彩印件1份，欲证明原、被告双方在原合作协议约定由被告委托原告销售的房屋中进行增加销售房屋的号数及定房屋的定价、分红、价格。八、2013年9月6日《补充协议》彩印件1份，欲证明1、原、被告约定在履行期内《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》为不可撤销合同，任何一方不得违约、违法解除合同和补充协议；2、被告自行和另行委托第三方销售房屋或其行为在事实上造成合同被终止履行、被解除的，被告应赔偿原告损失，损失包含原告所获得的收益、代理费、佣金、奖励、提成等。九、2013年9月7日《补充协议》彩印件1份，欲证明1、原、被告再次确认《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》为不可撤销合同，任何一方不得违约、违法解除，否则赔偿损失；2、确定被告股东以外的人转让股东权的，被告有义务向受让股权的投资者明示被告与原告签署的全部合同、协议和补充协议，并保证不因股东的变更影响双方全部合同、协议和补充协议的效力与履行，若因股东变更造成所有合同解除或无法履行，被告应赔偿原告损失；3、双方约定于2014年1月1日前在项目所在地装饰一高端售楼中心交由原告售楼使用，将现售楼中心从瑞丽江花园16栋底层铺面中搬出，把所占用房屋归还产权所有人使用。十、2013年9月25日《补充协议》彩印件1份，欲证明由原告以异国风情娱乐商业酒吧街-瑞缅街对“印象瑞丽”酒吧文化街项目进行整体宣传、策划、营销。十一、2013年10月8日《补充协议》彩印件1份，欲证明原告与被告在对所销售的房屋就部分项目用途变更。十二、2013年10月8日《补充协议》、《“印象瑞丽”酒吧文化街销售指导价》彩印件各1份，欲证明1、原告与被告达成一致协议对相关房屋销售价格进行调整，并约定无原告书面通知被告不得协助购房者办理备案手续；2、若被告委托原告销售的房屋设定担保或其他权利限制造成原告不能顺利销售房屋及被告自行销售或委托第三方销售均应赔偿原告违约金。十三、2013年10月18日《协议书》彩印件1份，欲证明原告自签署合同及补充协议后所展开的工作，1、在工商总局商标局就瑞缅街申请的商标注册，该注册涵盖七大类逾六十个商品和服务；2、在瑞丽新出版的旅游交通地图上获得大幅版面用于宣传瑞缅街，通过其他渠道多方宣传，包括与高端网媒合作、加强网络建设推广力度等；3、同意将“印象瑞丽”酒吧文化街使用原告已注册为商标的“瑞缅街”；4、总项目瑞缅街由（香港）银通国际投资集团有限公司及下属公司进行宣传、策划、打造、营销、经营和管理。十四、2014年6月5日《备忘录》彩印件1份，欲证明1、由于被告的原因使项目建设受严重影响，《商品房预售许可证》办理、项目主体结构建设与封顶以及原定交房日期等均已滞后；2、原告做了很多工作使项目范围、项目影响力及项目实力方面均有巨大提升，并由武进提供了部分资金解决被告的燃眉之急，使项目未停滞过，且由被告提出感谢武进及原告的大力支持，并希望武进给予更广泛的帮助。十五、2014年6月12日《备忘录》彩印件1份，欲证明1、双方约定被告股东准备向股东以外投资人转让股权的，应向原告明示，必须让受让股权的受让人确认被告与原告签订的全部合同、协议、补充协议、备忘录等各式法律文件，并出具相应确认书，以保证受让人知情和确认，方可进行股权转让；2、被告在进行股权转让变更登记前告知原告，并根据备忘录向瑞丽市工商行政管理局提交相关资料备案，按瑞丽市工商行政管理局的要求对以上股权转让情况进行监控。十六、2014年10月8日《协议》复印件1份[原件存于（2016）云3102民初80号案中]，欲证明1、武进借给被告资金及利息的计算承担；2、原告投入销售的相关费用由双方核对财务或凭证后，被告于2015年前以支付；3、双方签订的所有合同、协议、备忘录等解除。十七、2014年10月8日《协议》复印件1份，欲证明在武进当天与被告签订协议后再次以公司的名义与被告达成协议，双方之前签订的合同、协议、补充协议、备忘录等解除。十八、费用明细总表及相关业务票据复印件，欲证明原告为被告合作“印象瑞丽”酒吧文化街所投入的费用，其中：1、固定资产63张，金额187309.6元；2、水电费59张，金额24710.7元；3、其他费用55张，金额17291元；4、差旅费457张，金额181949.55元；5、盆景2张，金额8900元；6、财务费（银行转账手续费）46张，金额831.9元；7、车辆管理费67张，金额32121.44元；8、房屋装修费37张，金额83468元；9、电话、电视、宽带费19张，金额7699.66元；10、物业管理费23张，金额10385元；11、员工租房费13张，金额46688.83元；12、广告费5张，金额163552元；13、福利费849张，金额89798.48元；14、业务招待费1374张，金额190721.64元；15、办公费825张，金额200715.48元；16、业务宣传费11张，金额140450元；17、员工工资37张，金额579262元。十九、宣传卡、地图原件各1份、售楼现场照片打印件10张，欲证明原告为被告所做的宣传、成效及售楼现场情况。本院认为，对于原告提交证据一至十七及证据十九，来源合法，证据的形式、内容符合法律规定，本院均予以采信；但对于证据十八，则应结合本案的相关事实和证据材料进行综合判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月16日，原告出具《授权委托书》，委托武进为其全权代表，代表其与被告洽谈、签订《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》及补充协议。2013年8月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》约定，甲、乙双方确认合作项目的策划、宣传直至销售是共同的责任与利益所在；乙方履行本合作协议而进行的策划、对外宣传、合同洽谈与签订等活动时可以以自身名义或甲方名义；甲方委托乙方销售项目房屋的房号，位置对应表参见附件《“印象瑞丽”酒吧文化街销售表》、位置图，所有《“印象瑞丽”酒吧文化街销售表》上所载房屋对应的车位，由乙方在销售过程中合理划分和配置销售；在协议期内，甲方保证乙方为甲方的唯一销售代理机构，且甲方不得自行销售房屋，乙方将瑞丽江花园16栋底层铺面，无偿用作售楼中心；乙方自行组织销售团队实现甲方委托的销售任务；为了扩大该项目的影响力、宣传力和招商力度，乙方邀请总部公司-（香港）银通国际投资集团有限公司加入“印象瑞丽”酒吧旅游文化街的运营；销售团队组建、策划、包装、宣传等营销环节产生的费用由双方共同承担；甲方在该项目房屋建成后即负责将售楼中心从瑞丽江花园16栋底层铺面中搬出，并归还产权所有人使用；本协议有效期自签订之日起，至甲方取得《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》后一年半止等内容。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订《补充协议》约定，甲、乙双方同意按《“印象瑞丽”酒吧文化街销售表》进行结算乙方的代理费、销售提成、奖励和佣金;乙方销售利益（代理费、提成、奖励和佣金）所得为超出《“印象瑞丽”酒吧文化街销售表》约定的合作分红价格之全部（税后）;销售团队组建、策划、包装、宣传等营销环节产生的费用由乙方自行承担等内容。2013年9月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定，在《“印象瑞丽”酒吧文化街销售表》所约定的甲方委托乙方销售的房屋（商品房）中，增加房号共19套,该房屋对应的车位，亦由乙方在销售过程中合理划分和配置销售；房号为16-6、16-7、16-8、16-9、16-10、16-11、16-12、17-1、17-2、17-3、17-5的房屋（商品房），合作分红价格为7500元/平方米；房号为19-1、19-2、19-3、19-5、19-6、19-7、19-8、19-9的房屋（商品房），合作分红价格为6600元/平方米；超出上述明示的合作分红价格部分按原约定处理等内容。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订《补充协议》约定，甲、乙双方一致确认，在《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》所约定的履行期内，《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》为不可撤销合同，任何一方不得违约、违法解除合同和补充协议等内容。2013年9月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定，甲、乙双方一致确认，在《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》所约定的履行期内，《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》为不可撤销合同，任何一方不得违约、违法解除合同和补充协议；甲方于2014年1月1日前在项目所在地装饰一高端售楼中心交由乙方售楼使用，面积不少于现有销楼中心的使用面积，并将现售楼中心从瑞丽江花园16栋底层铺面中搬出，把所占用房屋归还产权所有人使用等内容。2013年9月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定，由乙方以异国风情娱乐商业酒吧街-瑞缅街对“印象瑞丽”酒吧文化街项目进行整体宣传、策划、营销，全面提升“印象瑞丽”酒吧文化街项目的品位等内容。2013年10月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定，甲乙双方就部分项目用途变更，“印象瑞丽”酒吧文化街项目原将地下一层设计建设为商铺并由乙方代理销售，甲方同意在项目整体验收后将一标段设计改建成停车场（停车场附图见附件）等内容。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》（后附有《“印象瑞丽”酒吧文化街销售指导价》）约定，同意以下价格为“印象瑞丽”酒吧文化街商品房销售指导价，沿江商铺10800元/平方米，会所及美食街9800元/平方米、精品商业街8800元/平方米等内容。2013年10月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》约定，甲方同意合作项目“印象瑞丽”酒吧文化街使用甲方已注册为商标的“瑞缅街”等内容。2014年10月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》约定，一、乙方之前借款给甲方265万元，双方协商甲方于2015年5月1日归还乙方，借款利息按同期银行贷款利息的2倍执行；二、对于乙方投入销售的相关费用，双方同意核对财务或凭证后，甲方于2015年前予以支付；三、甲乙双方之前签订的所有合同、协议解除（包含补充协议、会议纪要、备忘录等）。协议签订后至今，原、被告对原告投入销售的相关费用未核对财务或凭证。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订《协议》约定，甲乙双方之前签订的所有合同、协议解除（包含补充协议、会议纪要、备忘录等）等内容。另查明，2014年6月5日和2014年6月12日，原、被告分别签订《备忘录》。2014年9月24日，被告取得预许德字（2043）号《商品房预售许可证明》。根据原告的诉请，本案的调查重点为：被告应否支付原告诉请中的相关费用。本院认为，原、被告签订《“印象瑞丽”酒吧文化街合作协议》及《补充协议》后，双方于2014年10月8日签订《协议》，解除所有合同、协议（包含补充协议、会议纪要、备忘录等）；且双方于同日签订的另一份《协议》第二条约定“对于乙方投入销售的相关费用，双方同意核对财务或凭证后，甲方于2015年前予以支付”，但该协议签订后至今，原、被告并未核对过财务或凭证。因此，原告主张被告支付其投入销售的相关费用，因其未能提供有效证据证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告瑞丽银通房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费22588元，由原告瑞丽银通房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省德宏州中级人民法院。并预交上诉费22588元，若有新证据与上诉状一并提交。审 判 长  俸桂仙审 判 员  严淑云人民陪审员  高红旗二〇一七年八月十一日书 记 员  线丽琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。