北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终5395号上诉人（原审原告）：北京金海都物业服务有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号1幢134号。法定代表人：赵建国，总经理。委托诉讼代理人：孟宪生，北京宏健仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蔡金山，男，1968年5月14日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。上诉人北京金海都物业服务有限公司因与被上诉人蔡金山物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第20608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京金海都物业服务有限公司（下称金海都公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判蔡���山支付我公司2011年1月1日至2015年8月22日期间的生活垃圾费、物业服务费、滞纳金共计364522.45元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，我公司是经过北京市丰台区南曦大厦小区第二届业委会（下称业委会）合法选聘的物业服务企业，我公司已经按照合同约定，对包括蔡金山自有区域在内的南曦大厦小区公共区域。共用部位提供了保安、保洁、绿化、消防、化粪清掏、垃圾清等项服务，并对小区整体的共用设备设施进行了维护和管理。蔡金山辩称：不同意金海都公司的上诉请求，一审判决认定查明的事实基本符合事实情况。除了保安费的认定与事实不符之处其余都是正确的。蔡金山的上诉请求：同意一审判决第二项，要求撤销一审判决第一、三项，依法改判我不需要向金海都公司支付保安费。金海都公司辩称：不同意���金山的上诉请求和理由。我公司受小区业委会委托为小区提供物业服务，按照合同约定履行了合同义务。蔡金山应当按照合同约定支付物业服务费。金海都公司向一审法院起诉请求：要求蔡金山给付2010年8月23日至2015年8月22日期间的生活垃圾费1050元、物业服务费385285.01元、垃圾清运费1050元及滞纳金，共计470711.91元。一审法院认定事实：蔡金山系北京市丰台区×××249-2、249-3、266-1、266-2、266-3、267号、271号的房屋（下称涉案房屋）所有权人，上述房屋的建筑总面积为263.93平方米。庭审中，金海都公司主张其系经业委会合法选聘，为南曦大厦小区提供物业服务的单位，并主要提交以下证据予以证明：1、业委会与金海都公司于2010年8月23日签订的《北京市物业服务合同》，其中约定金海都公司提供的物业服务包括以下内容：房屋��观、设备运行、共用部分、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修、大修等；证明金海都公司系依法选聘的物业服务企业，并依约定提供了物业服务；2、北京市丰台区南曦大厦小区物业费。证明物业费收费标准。3、公告。证明金海都公司与小区业委会每年共同向小区居民发出通告催缴物业费。4、关于交纳物业服务费的通告照片。证明金海都公司与小区业委会共同发出公告确认交纳物业费的标准及收费方式及依据等内容。5、南曦大厦项目底商欠费明细表。证明蔡金山拖欠物业费的情况。6、房产证及身份证。证明蔡金山系涉案房屋的所有权人。7、南曦大厦物业管理费组成明细（商业）。证明物业费的构成明细包括保安费61.2元／㎡／年、保洁费37.56元／㎡／年、绿化费0.6元／㎡／年、化粪池清掏费0.36元／㎡／年、管理费60元／㎡／年、小修费36元／㎡／年、公共设施维修费48元／㎡／年、电梯管理费71020.06元／台／年、高压水泵管理费20960元／组／年、电梯检测费420元／台／年、垃圾清运费37.2元／㎡／年。8、业主大会会议决议。证明金海都公司系合法选任并在街道办备案进入南曦大厦进行物业服务。9、化粪池清洁服务合同、垃圾清运承包协议、安保巡查记录、工程派工单、突发事件记录表。证明金海都公司提供了相应的物业服务。10、（2014）二中民终字第08654号民事调解书。证明（2013）丰民初字第02423号民事判决书因二审调解解决没有生效。经质证，蔡金山对证据1、2、3、4、5、7、8、9真实性均不认可、对证据6、10真实性认可。庭审中，蔡金山主张金海都公司并非经合法选聘入驻南曦大厦，并非南曦大厦的物业服务单位，并提交以下证据：1、电梯保养合同。证明涉案房屋的电梯维护保养服务是由北京怡讯电梯销售有限公司提供的，并非金海都公司提供；2、发票。证明北京南曦广大电讯商场有限公司（下称南曦公司）向北京怡讯电梯销售有限公司支付的电梯维护费；3、手带更换协议及发票。证明金海都公司未履行扶梯的维修义务，扶梯扶手带的更换系蔡金山作为法定代表人的北京南曦光大电讯商场有限公司委托第三方完成并支付了相关费用；4、购销合同。证明商铺的空调设备系由租户自行购买，金海都公司未提供空调方面的服务。5、用电客户电费交费通知单。证明金海都公司未提供代收电费方面的服务。6、北京市“门前三包”责任书。证明金海都公司未提供门前公共区域的物业服务。7、（2013）丰民初字第02423号民事判决书。证明南曦大厦1-3层室内保洁、保安、电梯、空调、水电、室内监控、化粪池清掏等物业服务并非金海都公司提供。8、底商物业管理服务协议。证明金海都公司要求的物业费标准过高，与其本身资质及其提供服务的情况严重不符。9、南曦大厦业主大会会议决议。证明金海都公司进入南曦大厦不合法，并作出决议免除金海都公司的物业管理权。10、鉴定书。证明金海都公司提供的北京市物业服务合同上聂磊与詹景饶的签字并非本人所写。且2011年3月张森返还的业委会的公章是伪造的，业委会的真公章一直被张森掌握。11、（2014）二中民终字第09724号民事判决书。证明法院判决撤销了2013年4月29日发布的《南曦大厦换届改选业主大会决议》，含续聘金海都公司的决议。12、通知函。证明2011年业委会的决议停止了金海都公司的物业管理权并发出了通知对金海都公司进行了告知。经质证，金海都公司对上述证据的证明目的均不予认���。金海都公司向法院提交的南曦大厦物业管理费明细包括保安费、保洁费、绿化费、化粪池清掏费、管理费、小修费、公共设施维修费、电梯管理费、高压水泵管理费、电梯检测费、垃圾清运费。在本案审理过程中，经对北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦进行了现场勘验：南曦大厦共有地上25层，其中1至3层为底商，4层为设备层，5层以上为住宅。法院现场勘验的物业服务情况如下：室内外保洁：金海都公司表示室内外保洁均由其负责；蔡金山表示由南曦公司负责。金海都公司与南曦公司均有保洁人员在场。室内外保安：金海都公司表示室内外保安均由其负责，并有保安人员10人值守；南曦公司表示大厦一至三层保安由其负责，并有保安人员8人值守。电梯：1至3层安装的是扶梯，金海都公司称2012年已停用，蔡金山主张2016年5月停用���空调：1至3层的空调开发商建成大厦时就已安装，金海都公司表示由其负责维护，但2012年停业后就没有使用。水电：水电由用户自己负责交纳。监控：蔡金山表示1至3层室内监控设备由南曦公司安装并负责维护，金海都公司表示系开发商安装，且在2012年停业后就未使用。中控室设备显示仅有6个镜头，可以看到室外出入口及停车场情况。消防：金海都公司表示消防设备一直在正常使用；蔡金山表示消防设备在金海都入驻之前就已损坏无法正常使用。化粪池清掏：由金海都公司负责。生活垃圾清运：金海都公司表示由其负责清运。蔡金山表示由南曦公司负责清运。绿化：金海都公司表示大厦没有绿化，小区有绿化；蔡金山表示南曦公司在大厦前有绿化。停车管理：由金海都公司负责停车秩序维护。对于垃圾清运问题，金海都公司表示一直由其公司负责，蔡金山表示由���曦大厦来负责。另查，南曦大厦小区保安费收费标准为61.20元/㎡/年、化粪池清掏费收费标准为0.36元／㎡／年。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金海都公司主张其为蔡金山提供物业服务，根据其向法庭提交的物业服务合同，其提供的物业服务范围应当包括房屋外观、设备运行、共用部分、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修、大修等内容。根据法院现场勘验，南曦大厦1至3层室内保洁、保安、电梯、空调、水电、室内监控等并非金海都公司负责，且因设备损坏，金海都公司亦未就大厦的消防提供服务。对于室外保洁及安保，根据双方陈述，南曦公司与金海都公司均有保安负责，对此法院认为，蔡金山并未就金海都公司提供的保洁及安保直接受益。综上，金海都公司并未按照其提供的物业服务合同的约定向蔡金山提供物业服务，故金海都公司要求蔡金山按照物业服务合同的约定支付物业服务费的诉讼请求，法院不予支持。庭审中，蔡金山认可化粪池清掏及停车管理均由金海都公司负责提供服务，故金海都公司关于化粪池清掏费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，法院予以支持。关于垃圾清运问题，金海都公司作为物业公司应是垃圾清运工作的负责单位，现蔡金山表示垃圾清运由南曦大厦自行负责，未向法庭提供证据予以证明，故应认定垃圾清运由金海都公司负责，但金海都公司向法庭提交的���业管理费组成明细中，关于垃圾清运费的计算标准与其所依据的京价（收）字[99]253号文件中的规定不相符，故法院按物价局的相关标准确定垃圾清运费的金额。因金海都公司为南曦大厦提供了停车管理服务，应属安保服务范畴，故法院对蔡金山应当交纳的保安费予以支持。但其要求蔡金山交纳逾期滞纳金的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年3月30日判决：一、蔡金山于判决生效后十日内向北京金海都物业服务有限公司交纳二○一○年八月二十三日至二○一五年八月三十一日化粪池清掏费及保安费共计八万一千二百三十七元七角；二、蔡金山于判决生效后十日内向北京金海都物业服务有限公司交纳二○一○年八月二十三日至二○一五年八月三十一日垃圾清运费共计一千零五十元；三、驳回北京金海都物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，补充查明，金海都公司在一审审理中提交了：1、北京市丰台区房屋管理局查询单，用以证明蔡金山系其公司起诉书中的涉案房屋业主，查询单中负有每个房屋的面积；2、业委会与其公司于2011年1月20日签订的补充协议，用以证明我公司与业委会合同到期后业委会没有选新的物业，我公司按照合同继续提供服务；3、丰台区市容环境卫生责任告知书，用以证明其公司负责南曦大厦的门前三包服务。蔡金山在一审审理中质证意见为：证据1的真实性予以认可，证据2的真实性不认可，因为有证据可以证明业委会的章是由金海都公司保管的，这个协议已经被后续法院的判决推翻，证据3的真实性不认可，因为是金海都公司自己盖章，无第三方盖章认可。同时，蔡金山在一审审理中提交了劳动合同，用以证明其涉案房屋的保洁、保安等物业服务是由南曦公司提供的，而不是金海都公司提供的。金海都公司在一审审理中的质证意见为：对该证据的真实性不予认可，不能否认我公司没有提供服务，蔡金山选聘的公司也不是合法的物业公司，无法提供物业服务。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金海都公司提交：1、业委会与北京鸿运南曦物业管理有限公司（下称鸿运公司）2010年12月30日签订确认书（复印件，未提交原件），用以证明2010年12月31日开始对南曦大厦小区进行物业管理；2、业委会与鸿运公司签订的物业项目交接协议（复印件，未提交原件），用以证明2010年12月30日前鸿运公司将物业管理权移交给金海都公司；3、北京市丰台区公安消防支队责令限期改正通知书及照片，用以证��从2011年1月1日小区的消防系统一直在运行，照片证明应该整改的已经进行了整改。蔡金山对上述证据的质证意见为：证据1的真实性及证明目的均不予认可，该证据与本案没有关联，这是两个公司之间的交接，与蔡金山是否应交纳物业费没有关系；证据2的真实性、证明目的、关联性均不予认可；证据3的真实性认可，证明目的不予认可，通知书明确说明消防设施、器材、消防安全标志、配置、设置不符合标准，未保持完好有效，正好验证了一审法院现场勘验的情况，金海都公司不履行消防法的规定，存在消防的安全隐患，对照片的真实性无法核实，证明目的不予认可。对上述双方争议的事实，本院认定如下：因蔡金山对金海都公司提交的上述证据1、2的真实性均不予认可，且经本院询问，金海都公司未能提交上述证据的原件予以质证，故本院对该证据的真实性无法确���。因蔡金山对证据3的真实性予以认可，本院不持异议，但经本院询问，金海都公司没有提交消防部门验收合格的证明，故对金海都公司主张其已整改完毕的事实，本院无法予以认定。本院审理中，金海都公司称其与业委会之间的物业服务合同已经在北京市丰台区大红门街道办事处进行了备案。据此，本院审理中，本院向北京市丰台区大红门街道办事处社区办调查得知：我单位不负责物业合同的备案，我单位不是主管部门，业委会与物业服务企业签订物业服务合同后十五日内，物业公司应去房管局进行合同备案，房管局应该将物业服务合同抄送给我单位，我单位得到抄送后才认可这个物业公司，但南曦大厦小区的物业服务合同据了解应是没有备案，所以我单位没有得到抄送。金海都公司曾经给北京市丰台区大红门街道办事处社区办一份物业服务合同复印件，经本院核对，在底商物业收费标准处为空白，与在一审审理中金海都公司提交物业服务合同中标准的内容不一致。本院向北京市丰台区房屋管理局物业服务指导中心调查，得知：金海都公司与业委会签订的2010年签订的物业服务合同没有进行备案，我单位也没有留存该合同。本院认为：本案中，金海都公司主张其为蔡金山提供物业服务，根据其向法庭提交的物业服务合同，其提供的物业服务范围应当包括房屋外观、设备运行、共用部分、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修、大修等内容。但在一审审理中经一审法院现场勘验，南曦大厦1至3层室内保洁、保安、电梯、空调、水电、室内监控等并非金海都公司负责，且因设备损坏，金海都公司亦未就大厦的消��提供服务。对于室外保洁及安保，根据双方陈述，南曦公司与金海都公司均有保安负责，故一审法院认为，蔡金山并未就金海都公司提供的保洁及安保直接受益，金海都公司亦未按照其提供的物业服务合同的约定向蔡金山提供物业服务，并无不当。金海都公司上诉认为其已提供全部物业服务内容，据此要求蔡金山支付全部物业服务费的请求，缺乏依据，本院不予支持。审理中，蔡金山认可南曦大厦小区停车管理由金海都公司负责，金海都公司提供了一定保安服务项目，故对金海都公司要求蔡金山支付物业服务费中停车场保安费部分的诉讼请求，本院予以支持。关于具体数额，本院酌情予以确定，一审法院判决蔡金山按照物业服务费中全部保安费标准支付停车场部分保安费，属于不当，本院予以更正。另，因在本院审理中，金海都公司上诉请求��要求蔡金山支付2011年1月1日至2015年8月22日期间的生活垃圾费、物业服务费、滞纳金，而其公司在一审审理中起诉主张的要求蔡金山给付2010年8月23日至2015年8月22日期间的生活垃圾费、物业服务费及滞纳金，即金海都公司在一、二审主张的诉讼请求的时间期间不同，金海都公司在二审审理中主动放弃主张2010年8月23日至2010年12月31日期间的生活垃圾费、物业服务费、滞纳金，本院对此不持异议，本院依据金海都公司上诉主张的时间期间对于化粪池清掏、保安费、垃圾清运费予以判决。综上所述，金海都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。蔡金山的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、撤销��京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第20608号民事判决第三项；二、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第20608号民事判决第一项为：蔡金山于本判决生效后十日内向北京金海都物业服务有限公司交纳二〇一一年一月一日至二〇一五年八月二十二日化粪池清掏费及保安费共计二万九千八百六十元六角九分；三、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第20608号民事判决第二项为：蔡金山于本判决生效后十日内向北京金海都物业服务有限公司交纳二〇一一年一月一日至二〇一五年八月二十二日垃圾清运费九百七十五元三角一分；四、驳回北京金海都物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期���的债务利息。一审案件受理费8360元，由北京金海都物业服务有限公司负担7813元（已交纳），由蔡金山负担547元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费7352元，由北京金海都物业服务有限公司负担6222元（已交纳），由蔡金山负担1130元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘苑薇审 判 员  刁久豹代理审判员  廖 慧二〇一七年八月三十日书 记 员  史其申-12--13-