福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2668号上诉人（原审被告）：陈建斌，男，1963年7月18日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，被上诉人（原审原告）：福州索高广场置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇秀山路245号1#3层B室，统一社会信用代码91350111585322987E。法定代表人：陈巧平，总经理。委托诉讼代理人：黄玉玲、高梦佳，福建名仕律师事务所律师。上诉人陈建斌因与被上诉人福州索高广场置业有限公司（以下简称“索高置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。陈建斌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、讼争租赁场地土地及房屋规划用途为“工业厂房”，被上诉人改变土地及房屋用途并擅自出租，违反了法律强制性规定，上诉人与被上诉人于2013年1月18日签订的《租赁合同》应认定无效，一审法院认定该《租赁合同》有效，缺乏事实与法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条之规定，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让（或转让）合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”这些规定是对土地使用者不得擅自改变土地用途的强制性效力性规定。原审法院仅依据被上诉人提供的一份《会议纪要》复印件，而认定讼争房屋改为商业用途已得到许可，但是该会议纪要没有任何盖章及签字，无原件，本身存在严重瑕疵，真实性无法确认，且该会议纪要内容也不能直接体现该房屋已办理有关用途改变的审批手续，且被上诉人事实上也没有补足土地出让金、更未按照商业用途功能需要而配套相应的消防等设施。故该会议纪要不能作为证据予以采信，也不能作为讼争房屋已获得商业用途许可的证明。二、委托招租行为无效，被上诉人不是合法代理人，无权向实际承租人收取租金，上诉人陈建斌并非承租人，不具有支付场地占用费的义务。因诉争租赁区域依法不得用于商业办公及出租，作为土地使用者及房屋产权人的福州索高电子有限公司委托原告招租的行为依法无效，根据无效合同的法律后果，租赁区域的租金或场地占用费应由产权人自行收取，被上诉人无权收取。且案涉房屋产权人与福建省禾源汇盛实业有限公司（以下简称“禾源公司”）签订了租赁合同，该合同签订在后，已实际取代上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同。而本案诉争租赁区域的承租人及实际使用者均为禾源公司，并非上诉人陈建斌，故上诉人不具有支付租金或场地占用费的义务。三、讼争房屋自2014年3月起由被上诉人实际控制，原审法院认定房屋系由上诉人控制，与事实不符。因租赁区域未通过商业办公的消防验收，且产权人未经禾源公司同意而将租赁区域分割租给中铁四局，禾源公司自2013年8月份开始停业，但被上诉人拒绝办理交接手续，且于2014年3月份更换门锁，导致禾源公司无法搬走房屋中的物品，上诉人出具的照片及证人庄某出庭作证证实了这一事实。但原审法院仅根据上诉人曾在2016年1月8日搬出三、四车物品到车上的事实，认定讼争房屋仍由禾源公司占有，与事实不符。因此，被上诉人自2014年3月份实际控制了租赁场地，无权收取此后租金。索高置业公司答辩称，一、本案讼争《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。上诉人主张讼争合同约定与“讼争土地及房屋规划用途”不同应为无效，于法无据。上诉人据以主张讼争《租赁合同》无效的法律依据是《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关规定，但该等规定均非效力性强制性规定，即使答辩人违反上述规定，本案讼争合同仍为合法有效。况且，根据答辩人提交的《会议纪要》可证明讼争房改为商业用途已得到许可，且“工业厂房”的土地性质也未影响上诉人占有、使用讼争房屋，上诉人据此主张讼争合同无效也无任何事实依据。而关于上诉人主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，讼争合同无效。因本案的讼争房屋已取得房屋所有权证及国有土地证，不存在未取得建设工程规划许可证或是未按照建设工程规划许可证的情形，并不适用该条款。二、答辩人受托将本案讼争房产出租给上诉人，依据《租赁合同》约定答辩人有权收取租金，且上诉人也是依据《租赁合同》约定向答辩人履行支付租金的义务，一审认定上诉人承担承租人的义务并无不妥。上诉人陈建斌虽作为筹备中的禾源公司的发起人与福州索高电子有限公司签订有《租赁合同书》，但上诉人在实际履行中，是按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，以其个人名义履行支付义务，因此，上诉人实际履行的是《房屋租赁合同》。而《租赁合同书》仅是为配合上诉人而签订的形式上的合同并未实际履行。并且已生效判决[（2014）晋民初字第1852号、（2015）榕民终字第1032号]也已认定上诉人实际履行的是《房屋租赁合同》。答辩人要求上诉人按照《房屋租赁合同》的约定承担合同责任，并无不当。三、答辩人于2016年2月4日才收回本案讼争租赁房屋，上诉人主张讼争房屋自2014年3月起由答辩人实际控制无任何依据。答辩人将讼争租赁物完整交付给上诉人，不存在将其分割租赁给中铁四局的事实。而根据答辩人提交的《接处警情况登记表》和证人熊某在一审的证言可以相互印证，上诉人于2016年1月8日仍占有使用房屋。上诉人主张讼争房屋自2014年3月起由答辩人实际控制，未提交相关证据予以证明依法不应采信。索高置业公司向一审法院起诉请求：1.陈建斌向索高置业公司支付自2014年8月5日至2015年5月12日的租金174034.6元，2015年5月13日至2016年2月4日的房屋占有使用费174276.4元，合计为348311元；2.陈建斌向索高置业公司支付逾期付款违约金，按陈建斌实欠租金/占有使用费的日千分之二，自2014年8月10日起计至实际付清之日止；3.陈建斌向索高置业公司支付自2014年8月5日起至2016年2月4日止的物业管理费14364元。诉讼中，索高置业公司增加诉讼请求，确认索高置业公司与陈建斌之间订立的《房屋租赁合同》于2015年5月12日解除。一审法院认定事实：福州市晋安区新店镇秀山路245号索高广场1楼2层E单元所有权人为福州索高电子有限公司。索高置业公司接受福州索高电子有限公司的委托可以以索高置业公司名义对外招租，索高置业公司有权签订租赁合同并收取相关费用。2013年1月18日，索高置业公司与陈建斌签订《房屋租赁合同》，约定：陈建斌向索高置业公司承租福州市晋安区新店镇秀山路245号索高广场1楼2层E单元用于办公，房屋建筑面积266平方米，第一年每平方米月租金62元，以后每年递增10%，租金按季度支付，于每月5日前支付当期租金，逾期5日以上索高置业公司有权计收日千分之二违约金，物业费每月每平方米3元，水电费（含公摊）按时结算，租赁期限自2013年2月5日至2016年2月4日。合同签订当日，陈建斌支付了三个月的押金、租金、管理费，合计101346元。2013年2月26日，陈建斌作为已预先核准登记的福建省禾源汇盛实业有限公司的投资人之一，代表该公司筹建组与福州索高电子有限公司签订上述房屋租赁合同，约定租期至2015年2月4日。2013年3月11日，福建省禾源汇盛实业有限公司核准成立，法定代表人为陈建斌，公司住所地登记为上述承租房。此后陈建斌以其个人名义缴纳租金等费用至2013年10月。因陈建斌未再支付租金等相关费用，索高置业公司于2014年5月27日向法院提起诉讼，要求陈建斌支付2013年11月5日至2014年5月19日的租金158323.2元、2013年11月5日至2014年4月24日物业管理费7182元，该诉请被法院依法支持。陈建斌不服一审判决，提起上诉，二审维持原判并已生效。2015年5月12日，索高置业公司向陈建斌发出《关于解除租赁合同的通知书》，告知因其逾期未履行支付租金、物业费的义务，已构成严重违约，按合同约定索高置业公司有权单方解除合同，并于2015年5月12日当日解除与陈建斌签订的《房屋租赁合同》。2016年1月8日，禾源公司雇请福州市仓山区呈祥家政服务队搬运办公家具及用品，因有人阻拦，并未搬成，后索高置业公司报警求助。一审法院另查明，索高置业公司已于2016年2月4日收回诉争房屋。一审法院认为，索高置业公司与陈建斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，是为合法有效，陈建斌应按约履行合同义务。陈建斌辩称拒交租金是因为索高置业公司未交付完整的诉争房，因其未能提供证据证明，故此辩称一审法院不予认可。索高置业公司已于2015年5月12日发函通知陈建斌解除合同，陈建斌对此无异议，一审法院认可双方签订的《房屋租赁合同》于2015年5月12日解除。陈建斌应按合同约定支付2015年5月12日之前的租金及相关费用。根据合同约定，逾期支付租金应缴纳违约金，因索高置业公司主张的逾期付款违约金标准为每日千分之二，该约定存在违约金标准过高的情形，故该保证责任违约金标准调整为每月2%。在陈建斌长期逾期未交租金及相关费用的情况下，索高置业公司也于2015年5月12日发函给陈建斌告知解除合同，并要求陈建斌在5日内归还诉争房，逾期交还将直接收回房屋，但索高置业公司并未及时收回诉争房止损，而是至2016年2月4日才收回诉争房，故索高置业公司要求陈建斌支付2015年5月13日起的逾期违约金及管理费，一审法院不予支持。但陈建斌在收到《关于解除租赁合同的通知书》后，并未及时归还诉争房或与索高置业公司协商搬离事宜，仍占用诉争房至2016年1月8日，故陈建斌仍需支付2015年5月13日起至2016年1月8日止的房屋占有使用费。判决：一、福州索高广场置业有限公司与陈建斌订立的《房屋租赁合同》于2015年5月12日解除；二、陈建斌于本判决生效之日起十日内支付福州索高广场置业有限公司2014年8月5日至2015年5月12日的租金174034.58元，及逾期支付违约金（以每月所欠租金为基数，自2014年8月10日起每月10日按月2%计算至实际付清之日止）；三、陈建斌于本判决生效之日起十日内支付福州索高广场置业有限公司自2015年5月13日至2016年1月8日的房屋占有使用费156981.84元；四、陈建斌于本判决生效之日起十日内支付福州索高广场置业有限公司自2014年8月5日起至2015年5月12日止的物业管理费7394.8元；五、驳回福州索高广场置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9821元，由福州索高广场置业有限公司负担4500元，由陈建斌负担5321元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽规定了改变土地用途应当履行相应的批准及土地变更登记程序，但并未规定土地使用权人改变土地用途将影响其对外所签订的租赁合同之效力。故对于案涉租赁合同而言，上述规定应认定为管理性规范而非效力强制性规范，上诉人以被上诉人擅自改变案涉土地用途为由主张案涉租赁合同无效，依据不足，本院不予采纳。并且，被上诉人若存在违反土地管理法关于土地用途限制的相关规定，亦应由行政主管部门依法处理，并不能作为上诉人拒付租金的抗辩事由。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，系针对违法违章建筑而言，被上诉人已经依法取得案涉房产的国有土地使用证、房屋所有权证，并不适用该规定，上诉人以此为由主张租赁合同无效，亦不能成立。故案涉《房屋租赁合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。一审法院关于案涉合同的效力认定正确。被上诉人经案涉房屋的所有权人授权以其自己名义进行招租并收取租金，该招租行为合法有效，上诉人关于被上诉人招租行为无效且其无权收取租金的上诉意见，不能成立。上诉人主张在先签订的《房屋租赁合同》已经被后签订的《租赁合同书》取代，承租人亦已变更为禾源公司，但讼争双方在二审中均确认双方实际履行的是在先签订的《房屋租赁合同》，亦即签订在后的《租金合同书》并未实际履行，故上诉人关于《房屋租赁合同》已被《租金合同书》替代的主张，亦不能成立。并且，上诉人作为禾源公司发起人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，在被上诉人选择确定由其承担承租人的相应合同责任的情况下，上诉人关于其并非实际承租人不应由其承担付款责任的意见，本院不予采纳。上诉人主张讼争房屋自2014年3月起已由被上诉人实际控制，但未能提交有效证据证明，且上诉人于2016年1月8月雇人搬运相关物品的事实亦可证明案涉房产至该日仍由上诉人所占有，故上诉人关于被上诉人无权收取2014年3月后的租金的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述,陈建斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9821元，由上诉人陈建斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈光卓审 判 员 陈 辉审 判 员 王燕燕二〇一七年八月三十一日法官助理 卓垚磊书 记 员 吴梦龙