广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初8328号原告：黄羽清，女，1970年10月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：陈栋，中山市沙溪镇法律服务所法律服务工作者。被告：伍月明，男，1945年7月16日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。被告：伍富强，男，1969年1月26日出生，汉族，住广东省中山市，原告黄羽清与被告伍月明、伍富强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告黄羽清及其委托诉讼代理人陈栋，被告伍月明的委托诉讼代理人梁开健到庭参加诉讼，被告伍富强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄羽清向本院提出诉讼请求：1.判令被告伍月明双倍返还定金206000元；2.判令被告伍月明赔偿测量费500元、办证费2000元、邮费25元；3.判令被告伍月明和被告伍富强承担连带责任。事实和理由：2017年1月14日，被告伍富强与原告协商由被告伍富强转让自己所有的坐落于中山市××××号金逸豪庭7幢302房的房地产给原告。双方于2017年1月16日签订了房地产买卖协议，协议签订时，被告伍富强又称涉案房地产实为其父被告伍月明所有，但因被告伍月明身体不适，已授意被告伍富强签订合同。被告伍富强出示被告伍月明的身份证原件和房地产权属证明书后与原告签订了上述协议。协议约定涉案房地产转让价款为60.3万元、定金10.3万元、签订协议当天交付涉案房地产、2017年4月15日前办理过户手续和其他约定。被告伍富强收取了原告支付的定金10.3万元，被告伍月明也于房地产买卖协议签订次日以该款还清了涉案房地产的房贷，且未表示不承认上述协议。被告伍月明自签订房地产买卖协议后未履行协议约定义务，经原告催告后至今仍拒不履行。请人民法院审理，维护原告的合法权益。原告冯宁为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖协议，证明原告与被告伍月明签订房地产买卖合同，被告伍富强是伍月明的代理人；2.伍月明、伍富强身份证复印件；3.涉案房地产的房地产权证复印件；4.定金单、定金收据；5.办证费收据、测量费收据；6.法律服务所函；7.快递单、收据、发票；8.不动产证明表。被告伍月明辩称，涉案的房地产是被告伍月明夫妻共有，原告以被告伍富强在协商涉案房产转让中被告伍月明是不清楚，也没授权及同意被告伍富强转让涉案房地产；被告伍月明收到原告诉状后才知道被告伍富强未经被告伍月明夫妻及家人同意与原告协商房产的转让事宜，且收取了原告的定金、诚意金，被告伍月明曾责令被告伍富强退回定金及诚意金，并补充原告适当的损失；原告委托的中介机构在转让房产中存在严重的过错，原告因此受到损失可以向中介机构要求赔偿。被告伍月明就其辩解主张未向本院提交证据。被告伍富强辩称，一、位于中山市××××号金逸豪庭7幢302房是伍富强父母共有财产，房产登记产权人是父亲伍月明。现父母还健在，房产未发生继承。二、关于房地产买卖合同签订的情况。2016年12月底伍富强资金周转困难，而父母名下有三套房产，两个儿子；伍富强认为父母百年之后，财产归伍富强兄弟两人，即兄弟两人至少每人一套房产；因此，伍富强想把涉案房地产转让出去。涉案房地产证及身份证均放在父母位于大涌的住房内，伍富强也经常回去吃饭，顺便就把涉案的房地产证及身份证带走。2017年1月14日原告通过中介公司联系到伍富强，经过协商双方均有了交易意向。2017年1月16日原告通知伍富强到中介公司（原告的朋友开办）继续商谈购房事宜；伍富强将房地产证交给原告及中介公司再次核实，并明确产权人是伍富强父亲，中介说可以由伍富强代产权人签名，然后伍富强在《房地产买卖协议》签上产权人伍月明名字。当天原告支付了定金10万元，并支付了中介费。合同签订后，根据中介公司的要求，需要产权人到国土部门签订正式的记地产转让合同并照相。此时伍富强将涉案房地产转让一事告之父母，父母及兄弟均不同意并明确不会去办理过户签名手续。为此，伍富强及时把父母不同意房地产转让一事告之中介及原告，并承诺退回定金、意向金10.3万元，同时承诺补偿利息损失，但原告不同意。三、导致交易不能，各方当事人均有过错。中介公司是从事二手房屋买卖的专业机构，熟悉房屋转让过程中合同中订立、过户等环节中的各项规定，在明知产权人不是伍富强的情况下为促成交易要求伍富强代产权人签名，同时要求原告支付定金。若中介公司能依法提供中介服务，就不会发生原告与伍富强之间的纠纷。原告在交易过程中指定委托其朋友开办的中介公司，并未了解中介公司的依法经营的情况，导致双方之间的纠纷存在过错，因此，原告要求双倍返还定金没有事实及法律。伍富强承认在交易过程中也存在过错，伍富强愿意尽快筹款，归还己收款项并补偿利息损失。综上，双方的纠纷主要是因为中介公司没有依法提供服务而导致，伍富强有诚意解决双方的纠纷，但不应当承担双倍返还定金的义务，请法院驳回原告的诉讼请求。被告伍富强就其辩解主张未向本院提交证据。经审理查明：2016年10月14日，伍富强代伍月明（协议中为甲方、转让费）与黄羽清（协议中为乙方、受让方）、中山市禄丰房地产中介有限公司（协议中为丙方、中介方，以下简称禄丰公司）签订房地产买卖协议，约定：甲方将位于中山市××××号金逸豪庭7幢302房（以下简称“房地产”）产权转让给乙方。甲、乙双方一致同意以603000元甲方实收成交。该成交价格不受房地产新测面积的影响。本协议约定之交易价格为甲乙双方交易的实际价格，不受房地产评估价或者双方往政府部门提供的格式合同上所记载的交易价格的影响，交易申报价由甲乙双方自行协商申报，如有违法违情况由甲乙双方承担，丙方概不负责。签订合同当天乙方向甲方支付定金103000元，本协议履行期间乙方违约的，甲方有权没收定金；甲方违约的，乙方有权要求甲方退还定金外赔偿103000元作为违约金。办理房地产过户所需的国土测量费等由乙方承担；办理房地产转让国家所需的所有税费及办理过户过程中的费用全部由乙方承担；因甲方原因致使转让房地产不能按期交付给乙方的，乙方除有权要求甲方执行定金条款（本协议议第三条，下同）外，并按房地产转让总价的百分之一按日向甲方计算收违约金。乙方不按时本协议约定期限支付转让款的，甲方除有权要求乙方执行定金条款外，并按房产总价的百分之一按日向乙方计收违约金，甲方责任除外。本协议履行过程中甲、乙双方经协商可对本合同进行补充或者变更，但必须以书面形式作出并经得双方确认。协议还约定了其他内容。2017年1月14日,伍富强收取上述房地产的购房按金3000元，并以伍月明名义开具订金单。2017年1月16日,伍富强收取上述房地产的购房定金100000元，并以伍月明名义开具收据。2017年1月16日，黄羽清向禄丰公司交纳上述房地产的办证费2000元、测量费500元。2017年4月25日，黄羽清委托中山市沙溪镇法律服务所向伍月明、伍富强邮寄法律服务所函，该函记载：2017年1月14日，伍富强先生以自己的名义与黄女士达成了买卖房屋买卖意向，出让中山市××××号金逸豪廷7幢302房给黄女士，并且收取了黄女士定金3000元。2016年1月16日伍富强先生又以伍月明先生代理人的名义与黄女士在中山市禄丰房地产中介有限公司签订了《房地产买卖协议》，书面约定买卖上述房地产，并且收取了黄女士支付的定金10万元。合同约定双方应于2017年4月15日前前往中山市房地产交易所办理房地产转名过户手续，但贵方2017年3月24日表示不予履行合同义务，即至今未履行合同义务。至此，贵方已根本性违反合同约定。基于合同和证据，我方恳切致函于贵方，务请贵方信守合同，尽快履行合同义务。否则，贵方应当承担违约责任；另外，如伍富强先生以伍月明先生的名义，以协商买卖房屋为由，占用了黄女士的资金，无论返还与否，均可能涉嫌触犯刑法第二百二十四条。我方有权以上述一种或两种方式维护我方权利。请贵方以诚实信用为本，积极履行合同义务，并于2017年4月28日前与黄女士办理有关房地产转让过户手续。该函还记载其他事项。该邮件产生邮费20元。2017年5月10日，黄羽清诉至本院，主张前述实体权利。另查：涉案房屋于2010年10月25日在中山市人民政府进行房地产权登记，权属人为伍月明，共有情况为单独所有。2017年5月12日，中山市土地房产产权档案馆出具中山市不动产登记资料证明表显示涉案房地产的抵押状态已于2017年3月15日解除，截至证明表出具当日该房地产没有其他抵押、查封状态。又查：庭审中，黄羽清申请禄丰公司的员工林家茹出庭作证，林家茹作证称：涉案的上述房地产买卖交易是由负责中介工作，其促成交易达成时知道该房地产不是伍富强，伍富强提供了伍月明的身份证和该房地产的房产证、土地证原件。该房地产定金100000元于2017年1月16日以现金方式支付，此前原告与伍富强支付3000元诚意金。2017年1月17日，其见到伍月明去广发银行申请归还上述房地产的按揭贷款，但是没有要求伍月明在黄羽清、伍富强签订的上述协议中签名。其与伍月明交流中，感觉伍月明默认同意出卖房屋。本院认为，就涉案房地产的买卖，伍富强以伍月明名义与黄羽清签订了房地产买卖协议，结合庭审陈述及查明事实，伍富强与黄羽清签订协议时虽然提供了伍月明的身份证和涉诉房地产的房产证、土地证原件，但是没有出具其与伍月明亲属关系或者伍月明出具的授权代理材料显示其获得了伍月明的授权代理，事后伍月明也没有出具授权代理的追认资料，中介人员林家茹在见到伍月明时仅凭自己感觉伍月明会默认前述交易而没有要求伍月明补签确认买卖的资料，无法证明伍富强获得了伍月明的授权代理或追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”的规定，应由伍富强承担涉诉房地产买卖协议的责任后果。伍月明已经明确其不同意向黄羽清出售涉诉房地产，故应认定由于伍富强单方原因导致合同不能继续履行，应当承担相应的违约责任。黄羽清已经依约向伍富强支付了购房定金100000元和诚意金3000元，伍富强应将前述款项返还给黄羽清；同时依据上述协议关于“甲方违约的，乙方有权要求甲方退还定金外赔偿103000元作为违约金”的约定，因是可归责于伍富强的违约行为致合同不能继续履行，故伍富强还应向黄羽清赔偿103000元的违约金。援引上述引发条，伍月明没有授权伍富强代理出售涉诉房屋，伍月明也没有在本次交易中获益，故对黄羽清主张伍月明双倍返还定金、赔偿测量费、办证费、邮费的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项，第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告伍富强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄羽清返还购房定金100000元和诚意金3000元；二、被告伍月明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄羽清赔偿违约金103000元；三、驳回原告黄羽清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4428元，减半收取计2214元（原告黄羽清已预交），由被告伍富强负担（被告伍富强于本判决发生法律效力之日起七日内径付原告黄羽清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  赵波二〇一七年八月四日书记员  雷珊何坚麟