贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初1765号原告：汤某，女，1971年5月14日出生，土家族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。原告：田某（原告汤某之女），女，2000年10月14日出生，土家族，贵州省铜仁市人，学生，住贵州省铜仁市碧江区。法定监护人：汤某，身份信息同上。两原告共同委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师，代理权限为一般授权。两原告共同委托诉讼代理人：金梅，贵州黔东律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：铜仁佳诚置业有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水花园*栋。法定代表人：谢国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉军伟，贵州乾锦律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘用兵，贵州乾锦律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原告汤某、田某与被告铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人金梅、被告佳诚公司的委托诉讼代理人冉军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤某、田某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并由被告自本案立案之日起至3个月内办理案涉房屋的产权证书；2、判令被告支付原告逾期办证违约金人民币2333.55元（以下币种均为人民币）；3、判令被告返还原告多交纳的购房款23661元及其无偿占用4年的银行利息（按3倍计算）17035元（23661元×6%×4年×3倍=17035元）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其利息起止时间为：自2013年5月21日起至2017年7月11日止，原告主张4年的利息。事实和理由：两原告系母女关系，2013年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201300××），约定原告购买被告开发建设的位于铜仁市碧江区×××第B栋2层2-80号商铺，建筑面积59.47㎡，套内面积35.28㎡，房屋单价6614.37元／㎡，房屋总价款为230000元。合同签订当日，原告向被告一次性支付了全部房款233355元。原告自付清房款后，多次催促被告办理案涉房屋的权属证书，但被告均以种种理由拖延办证。2015年8、9月份，原告应被告要求交纳了房屋水电立户费、房屋维修基金、契税合计13553元。至今，被告仍未向原告交付案涉房屋的权属证书等相关证件，其行为已构成违约。2016年1月7日，被告针对02-15建材家居市场业主购买商铺面积减少的情况，作出承诺：02-15×××业主如果房屋面积减少需退房款的，被告分别于2016年3月、4月、5月、6月，每月25日前退还应退总款的25%；如逾期未兑现的，按剩余应退房款的银行同期贷款利率的三倍予以补偿。由此，原告有权要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告佳诚公司辩称：被告佳诚公司对原告的第一项、第二项诉讼请求予以认可。被告佳诚公司同意在3个月内办理案涉房屋产权证并按合同约定支付逾期办证违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是以案涉房屋的套内面积进行销售的。根据合同第15条及补充协议（附件12第二条第二款）的约定，公摊面积存在误差，双方均不做任何补偿。本案中原告所购买的房屋不存在面积差异，不存在补差价的问题。故原告的第三项诉讼请求应当予以驳回。被告于2016年1月7日做出的承诺，是针对房屋套内面积减少，需要退款的购房户，若购房户需要退款，也应当于2016年1月14日前与被告进行核算。本案原告未在此期间与被告核算，该承诺对原告不发生效力。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201300××）及《补充协议》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市碧江区×××第B幢2层2-80号房屋；商品房的规划用途为商业用房；建筑面积59.47㎡，套内建筑面积35.28㎡；按照套内建筑面积计价，房屋单价6614.37元／㎡，房屋总价款为233355元；付款方式为一次性付款，原告应在2013年5月21日前支付全部购房款；被告承诺于2013年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人（被告）仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人（原告）有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。《补充协议》对取得该商品房所有权初始登记的时间进行了变更，约定为：出卖人承担在商品房交付使用之日起365日内申请该商品房所有权初始登记。买卖双方约定，出卖人提交申请资料后，由于不可抗力或者登记管理机关原因导致出卖人未在2014年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不承担责任。合同及补充协议对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，之后又陆续交纳了水、电立户费、办证费及房屋维修基金等费用。经铜仁市房地产交易中心测绘，案涉房屋实测建筑面积52.97㎡，套内面积35.28㎡，分摊面积17.69㎡。2016年1月7日，被告向“02-1×××业主”作出承诺：“……。3、关于02-15建材家居市场业主如果房屋面积减少部分需要退钱的，佳诚公司承诺分别于2016年3月、4月、5月、6月，按每月25日前退还应退总款的25%。……。7、佳诚公司和业主应于2016年1月14日把相关资料递交经开区予以核对。特此承诺。！”本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原告汤某、田某与被告佳诚公司在平等自愿的基础上订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方的商品房买卖合同关系依法成立。双方应当按照合同约定全面履行各自义务。故，原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告从本案立案之日起三个月内办理案涉房屋权属证书的问题，对此，本院认为，办理商品房产权证书是否是房开商即本案被告的法定义务，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条例的规定明确了商品房买卖的买受人是所购买的商品房所有权登记的申请人，本案原告所购买的商铺属于商品房，原告应当是该商铺所有权登记的申请人，而被告所负有的是协助办证、提供必要证明文件的义务。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中对此约定了被告履行的是办理案涉房屋所有权的初始登记并将办理该房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，亦并未明确约定被告负有为原告办理案涉房屋所有权转移登记的义务，该有关文书不能等同于房屋产权证书。被告将该有关文书交付原告，是为了用于原告办理案涉房屋的所有权转移登记。该约定也与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定相符。故，被告履行的是协助办证义务，其应在三个月内协助原告办理好案涉房屋的权属证书。对原告要求被告支付逾期办证违约金2333.55元的主张，庭审中，被告表示无异议，予以认可。原告的该项主张，不违反法律禁止性规定，本院予以支持。对原告要求被告返还其多交纳的房款人民币23661元及资金占用利息的问题，本院认为，双方合同明确约定案涉房屋建筑面积为59.47㎡，套内建筑面积为35.28㎡，房屋按套内面积计价，房屋单价为6614.37元/㎡，总房款为233355元。经铜仁市房地产交易中心测绘，案涉房屋实测套内建筑面积为35.28㎡，与合同约定一致，不存在原告多交纳房款的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”双方签订的《商品房买卖合同》约定面积以最终实际测量的套内建筑面积为准，差异面积按合同约定的单价多退少补，互不计息。同时，双方签订的《补充协议》第二条第2.2项约定：“……案涉商品房按套内建筑面积计价销售，合同约定的和房屋产权部门测绘的公共部分和公用的房屋分摊的建筑面积有误差，买卖双方均不作任何补偿。”案涉房屋套内建筑面积并未减少，只是房屋分摊面积与建筑面积有所减少。因此，原告要求被告返还多支付的购房款23661元及资金占用利息的诉讼请求，不符合法律规定和双方合同约定，本院依法予以驳回。2016年1月7日，被告向02-15×××业主出具承诺书，承诺第3点为“关于02-15×××业主如果房屋面积减少部分需要退钱的，佳诚公司承诺分别于2016年3月、4月、5月、6月，按每月25日前退还应退总款的25%。”及承诺第7点为“佳诚公司和业主应于2016年1月14日把相关资料递交经开区予以核对。”本院认为，佳诚公司经与02-15×××业主协商后作出的该承诺书，系佳诚公司的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效承诺，且作出即生效，佳诚公司应当履行承诺内容。因此，作为02-15建材家居市场业主的两原告，在证明自己系房屋面积减少需要退钱的业主后，可以依据该承诺要求被告退还房款。经铜仁市房地产交易中心测绘，案涉房屋实测建筑面积52.97㎡，套内建筑面积35.28㎡，套内建筑面积与合同约定一致；且《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了商品房按套内建筑面积计价，实测建筑面积、分摊面积与合同约定的有差异的，买卖双方互不补偿。因此，原告要求被告履行该承诺书的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；被告应在三个月内协助原告办理好案涉房屋的权属证书；对原告要求被告支付逾期办证违约金2333.55元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告返还其多支付的房款23661元，并支付资金占用利息的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、原告汤某、田某与被告铜仁佳诚置业有限公司继续履行双方于2013年5月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告铜仁佳诚置业有限公司于本判决生效后三个月内协助原告汤某、田某办理好坐落于贵州省铜仁市碧江区×××第B幢2层2-80号房屋的权属证书；三、被告铜仁佳诚置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告汤某、田某逾期办证违约金人民币2333.55元；四、驳回原告汤某、田某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币876元，减半收取计人民币438元，由原告汤某、田某负担人民币300元，被告铜仁佳诚置业有限公司负担人民币138元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  饶和秀二〇一七年八月二十四日书记员  龙仲夏