山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1003民初899号原告（反诉被告：）曲国成，男，1964年12月30日生，汉族，农民，住威海市文登区。被告（反诉原告）：朱征，男，1950年15日生，汉族，农民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张鹏，山东健华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伟鸿，山东健华律师事务所律师。原告（反诉被告）曲国成与被告（反诉原告）朱征租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曲国成，被告（反诉原告）朱征及其委托诉讼代理人蔡伟鸿、张鹏均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告曲国成向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的养殖租赁合同无效；2、判令被告返还养殖池押金10000元；3、判令被告返还多收原告的租金16500元；4、判令被告赔偿养殖池整修费5000元；5、判令被告返还借原告的水泵两套；6、判令被告返还原告修建的简易房两间。事实和理由如下：被告背着发包方，在不出示与原发包方合同的情况下利用欺骗手段私自与原告签订养殖租赁合同，根据《中华人民共和国土地承包法》的规定，程序违法，该合同属无效合同。另被告背着发包方私自将年承包金加价每亩多向原告收取500元，属于转包渔利，其行为违法，侵占了发包方集体经济利益，也损害了原告的权益。被告朱征辩提交书面答辩状，辩称：1、原告引用的土地承包法的相关规定在本案中不适用，本案租赁标的物是海滩，并非是农村土地；2、本案的《养殖租赁合同》有效，原告作为成年人应该清楚海滩的所有权人不可能是被告，如果其想落实被告是否有转租权应该明确地知道落实途径，被告不存在欺骗情形。我国现行法律法规中规定转租无效的情形仅限于《城市房屋租赁管理办法》，原、被告之间的租赁物并非城市房屋，不能类推适用，《合同法》中关于合同无效认定的情形在本案中均不存在，对于转租行为的责任承担方式也仅仅是赋予了原出租人解除合同的权利而已，出租人是否同意所影响的是其与承租人之间的权利义务关系，与转租合同的效力无关。原告通过确认合同无效的方式已明确表示不再租赁养殖池，2017年的租金也未按照合同约定的时间予以交纳，已构成违约，按照合同约定已缴纳的租金与押金不应退还。反诉原告朱征向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年1月1日签订的《养殖租赁合同》；2、判令反诉被告承担违约金14850元；3、判令反诉被告支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金12375元；4、判令反诉被告赔偿损失14300元。事实和理由如下：2016年1月1日，原、被告签订了《养殖租赁合同》，合同中约定反诉原告将位于大渠西北边2号池33亩的养殖池租赁给反诉被告，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月30日止，共计五年，同时约定后四年的租金于前一年的10月1日前交纳，如乙方违约，所交的押金不予退还，并按当年租金的30%支付违约金，不按时交纳租金次日反诉人可收回养殖池。现反诉原告已通过诉讼的方式明确表示不再租赁养殖池，反诉原告要求解除涉案合同，同时因反诉被告至今未缴纳2017年的租金，故反诉原告要求反诉被告缴纳相应租金并支付违约金。另，反诉被告未经反诉原告同意将养殖池筑坝分割为三个养殖池，并放置了不适合进行海产品养殖的物资，反诉原告要求反诉被告将养殖池恢复原状遭拒后，为了不耽误生产不得不自行恢复，给反诉原告造成的损失为14300元。反诉被告曲国成提交书面答辩状，辩称，一、反诉原告违反了原发包方合同的约定，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，涉案合同应为无效合同；二、反诉原告在本案中既没有投资又没有参加劳务坐收管理费，并且在连续两年养殖失败的情况下比原发包方多收资金高达50%，根据《合同法》及《关于审理农村承包合同若干问题》的规定精神，被告属于转包渔利；三、反诉原告索要租金纯属滑稽，反诉被告2016年11月就告知反诉原告不再租赁，并且在合同中规定10月1日不交钱池子次日回收。本案庭审中，原告为证实其主张，提交如下证据：1、原、被告于2016年1月1日签订的养殖租赁合同一份，合同约定就乙方（原告曲国成）租用甲方（被告朱征）养殖池达成如下协议：（1）、租赁标的位于大渠西北起2号池33亩；（2）、租用期限自2016年1月1日到2020年12月30日止，租期五年；（3）、租金按每亩1500元计算，合同签订之日起先交纳1年租金49500元，后4年都在前一年的10月1日前交付后4年租金，即2016到2019年交完；(4)、双方权利义务，租期内乙方要改造养殖池须征求甲方同意方可，改造的一切费用由乙方自付，合同签订之日，乙方向甲方交付押金1万元，合同到期双方交接确认无损坏缺失，甲方退还乙方押金；……（6）、违约责任，乙方违约，所交租金押金不予退还，并按当年租金的30%支付违约金给甲方，不按时缴纳租金，次日收回池子；注：租赁期内乙方投建设施合同期满归甲方所有。原告主张该合同一式两份，双方各执一份，被告保管的合同上备注部分多加了“基础”两个字，即租赁期内乙方投建基础设施合同期满归甲方所有，双方约定地下部分归被告所有，地上部分原告可以搬走，“基础”两字表示地下基础设施，指改造的堤坝和养殖池，不包括原告投资建设的两间简易房，该两间房屋是地上设施；2、收据2张，证实原告于2016年1月1日向被告交纳押金1万元，于1月8日缴纳2016年租金49500元；3、施工证明一份，载明“本人邓玉发，于2016年3月6日、3月7日和3月10日在曲国成养殖池使用挖掘机共计21小时，工时费240元，共收取施工费用5000元证明人签名邓玉发2017年2月14日”经质证，被告对证据1、2的真实性均予无异议，认可被告保管的合同上备注部分确实为“投建基础设施”，同时陈述原先合同约定所有设施均归被告所有，后来双方协商约定基础设施归被告，两间房屋确系原告承包后自行建设的，基础设施是指拿不走的设施，比如房子、闸门，应该包括原告投资建设的两间房屋，这两间房屋属于基础设施。对证据3，被告提出异议称对真实性无法认定，即使池子将来归被告所有，费用也不必然由被告承担。对合同的签订及履行经过，原告陈述2016年1月1日被告在原告多次索要其与下冷家村委签订的合同无果的情况下，口头承诺一切法律后果由被告承担，因是老朋友原告就信了，原告和被告谈了要改造养殖池的想法，被告非常赞赏并根据原告的改造方案起草了一份养殖租赁合同，原告按约定交了10000元押金，后原告发现被告欺骗原告，就不想承包了，但索要押金未果，原告在不情愿的情况下于2016年1月8日交了养殖池租金，同年3月开始修建养殖池，共花费5000多元，又盖了两间简易房，修好后开始养殖，池子改造时是被告找的挖掘机给施工的，是经过被告同意的，所以改造费用应由被告赔偿。由于池子平均水深只有70-80公分（被告当初说平均水深1.4-1.5米），造成当年损失4万多元，2016年10月原告找人联系到原发包方下冷家村村委主任，咨询被告承包合同一事，被告知村委不允许养殖池转包，并得知被告与该村有经济纠纷，村委随时可能起诉被告，也有可能收回池子。同年11月，原告将养殖池里的养殖物清理完后，请被告和其朋友秦成玉喝酒，席间原告告知被告不再承包该养殖池，过了几天被告向原告借用了两套电泵抽水，准备清理池塘，2017年1月10日被告向法院起诉了原告，2月20日，被告撤诉。被告对租赁经过陈述如下：原告直接找到被告要求被告租赁养殖池，双方约定价格1500元/亩/年，当时为了确定亩数被告将其与村委会的承包合同给原告看过，当时原告问不得转租是怎么回事，被告告知原告该合同是被告与下冷家村前任村委签订的合同，时任村委书记时书记同意被告对外转租，被告已经向下冷家村委交纳了150万元的承包费，现任村委书记是2015年换届选举上任的，所以没必要再去征求现任村委的同意。过了两天，原告说不租了，被告也就同意了，又过了两天原告托人给被告捎了一箱酒，说还想继续租，被告同意并把合同拟好给原告看，原告没有意见就把一年的租金交给了被告，双方在合同上签字捺印。过完春节原告开始改造池子，把一个池子改成三个池子，改造之前原告征求过被告的意见，被告说不行，池子改小了通风不行也没有浪，但是原告说被告已经落伍了，南方的养殖池比这个还密，当时被告找的挖掘机在被告自己的池子进行改造，原告领着挖掘机强行改造他的池子，被告问挖掘机司机，挖掘机司机说原告告诉他这个池子就是被告的，所以原告系强行改造涉案养殖池，被告告知原告这样注定是会失败的，原告说他包了五年，五年之后还会继续包，即使不包了也会给被告恢复原样，所以被告不得已，也没有要求原告改回来，池子到现在也没有给被告。被告庭审中提交其与威海市文登区下冷家村村民委员会（以下简称下冷家村村委会）签订的“虾池租赁合同”一份，合同约定被告租赁下冷家村村委会虾池共计103亩，租赁期限自2013年1月1日起至2032年12月31日止，租金按每亩1000元/亩/年计算，合同第4条约定：租赁期内，被告不得转租。经质证，原告对该证据表示无异议。反诉原告为证实其主张，庭审中提交如下证据：1、照片五张及光碟一张，证明反诉被告将养殖池池底铺设了不透明的黑色塑料膜、塑料筐使养殖池的海水变质、变臭，养殖物无法生存，反诉被告还将养殖池重新筑坝，分割为三个小池，大大缩小了养殖面积，反诉原告必须进行清理和重整；2、收条5张，证明恢复涉案养殖池的生态环境及结构产生的费用共计14300元，其中4张收条的出具方分别为李某、宋某、王红卫、李忠山，李光辉的收条载明“今收到朱征人民币1080元，清理大渠西北养殖池内塑料膜、塑料筐等废物，后又投放漂白粉等药物，共计工时9个（9×120元）李光辉2017年4月5日”、宋某的收条载明“今收到朱征人民币1080元清理大渠西北2号养殖池内塑料膜、塑料筐等废物，后投放漂白粉，共计玖个工时（9×120元）宋某2017年4月5日”、王红卫的收条载明“今收到朱征推土机整池工程款8000元沟西2号池（工时32×260）王红卫2017、3、27”、李忠山的收条载明“今收到朱征人民币1300元收款原因2017年3月29日至2017年3月30日朱征西北面2号池改造用挖掘机李忠山”，另有一张收据加盖有文登区张家产镇大鹏水产养殖公司的公章，载明客户名称为朱征，项目为漂白粉和强效底净，日期为2017年3月13日，金额共计2840元。经质证，反诉被告对证据1真实性予以认可，认可其在池底铺设了塑料膜，提出异议称当时改造是经过反诉原告同意的，铺设塑料膜是为了隔绝海底的污染，因为很多年没有清理池子，养殖池的海水原先就是臭的，有很多文献资料可以证实铺设塑料膜是正确的，塑料筐是因为反诉原告说养殖池可以养海参所以才把塑料筐放在养殖池底部作为海参的附着物，现在很多养殖海参的附着物都是用塑料做的。对证据2，反诉被告提出异议称都是反诉原告找的熟人和朋友帮忙开的单据，故不予认可。反诉原告为进一步证实其主张，庭审中申请证人李某、宋某出庭作证，李某陈述朱征四月初找其去清理池子即将池子底部的垃圾清理出来并向其支付了报酬1100元左右，朱征提交的收条是其本人出具，是和宋某一起出具的，反诉被告陈述这个池子是反诉原告给证人李某的，因此朱征与证人之间有利害关系，二人关系非常好，证人所述都不属实。证人宋某陈述2017年3月底4月初其受朱征雇佣去清理朱征承包的养殖池，主要是把池子底部的苹果筐和油纸清理出来然后再投放漂白剂，共计干了9天。反诉被告提出异议称宋某所述都是虚假的。反诉被告曲国成为证实其抗辩，庭审中提交如下证据：1、与案外人秦成玉的通话录音光盘及相应的书面材料各一份，拟证实2016年11月曲国成请朱征和秦成玉吃饭，席间曲国成告知朱征其不再承包涉案养殖池了；2、曲国成在涉案养殖池与案外人朱音平通话的录像光盘一份及对话内容的书面材料一份，拟证实朱音平陈述其受朱征雇佣于2017年正月就到涉案养殖池干活，并且用了曲国成的两个水泵。经质证，朱征对上述证据的真实性均予以认可，对证据1提出异议称无法确定录音的对象，证人未出庭作证、未接受质证，无法证实反诉被告所要证明的内容，对证据2提出异议称录像中的对话无法听清，朱音平确实系受原告雇佣，但其系2017年3月下旬才到涉案养殖池清理池子。本院当庭播放录像光盘，录像系在海边养殖池录制，现场风力较大，反诉被告曲国成的声音因录像设备随身携带可以辨识，但朱音平的声音被风声压住，基本无法辨识。为核实相关情况，本院通知朱音平出庭作证接受双方当事人质询。朱音平陈述其确实在正月用了水泵，但是当时是用在朱征南边45亩的大池子，不是用在曲国成租赁的养殖池，证人正月是在南边的池子干活，清明左右才到曲国成租赁的养殖池开始干活。反诉被告提出异议称证人和反诉原告是从小一起长大的朋友，和反诉原告关系很好，证人当庭所述与其在录像中所说的完全不一致，应以录像为准，且证人所述与朱征所述互相矛盾，两人说的都是假话。本案审理过程中，为核实相关情况，本院依职权对下冷家村村委会前任村委主任时述军和现任村委主任于喜智进行了调查，时述军陈述朱征2012年承包了下冷家村的养殖池并缴纳了150万元租金，朱征租赁后找到时述军说合同不让对外转租就他就不能租了，时述军个人承诺朱征可以对外转租，但是村里没有开会研究；于喜智陈述朱征承包了下冷家村的养殖池，双方合同约定朱征不得对外转租，朱征转租给曲国成养殖池事先没有告诉村委，也没有经过村委的同意，转租必须经村委会议研究同意后才能进行，现在村委的意见是严格按照村委与朱征承包合同的约定履行。原告对于喜智所述无异议，对时述军所述提出异议称时述军代表不了村民委员会，原告承包时时述军已经不在任，现任村委已经明确表示不同意转租，因此合同是无效的。被告朱征对时述军陈述无异议，对于喜智所述提出异议称法人的意思表示不能因法定代表人的变更而改变，自原告承租以来，下冷家村村委会从来没有提出过异议，也没有找过被告，原、被告之间的合同具有独立性，被告的转租行为没有影响原告的任何权益，农村土地对外发包试行民主议定原则，是集体经济组织的自治事务，不能约束承包方，所以合同是否经过村委会同意都是有效的。庭审中，双方当事人均认可原告承租涉案养殖池之前被告2015年即将该养殖池转租给案外人承包经营。同时查明，2017年1月10日，被告朱征向本院起诉原告曲国成，案由同本案，要求判令：1、解除双方之间的租赁合同；2、判令曲国成将养殖池恢复原状；3、判令曲国成支付违约金14850元，且押金不予退还。事实和理由如下：2016年1月1日原、被告签订养殖租赁合同一份，约定曲国成租赁朱征33亩养殖池，租期5年，每年租金49500元，后4年的租金于上一年的10月1日交付，并约定曲国成不得擅自改造养殖池，现曲国成私自将养殖池改造成三个部分，并拒绝缴纳下一年度租金。本院立案受理后，对曲国成进行了询问，曲国成到庭陈述意见如下：双方签订的合同是无效合同，朱征对外转租的行为违反了朱征与下冷家村村委会签订的合同的约定，合同无效，另外涉案养殖池也已经归还给朱征了，朱征已经对涉案养殖池进行了整治。朱征于2017年2月20日向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。根据双方当事人的陈述和提交的证据，本院认为，本案争议焦点为如下几点：一、原、被告签订的养殖租赁合同的效力，本院认为应从以下几方面予以认定：1、对涉案养殖池性质的认定，《中华人民共和国土地管理法》规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等，《中华人民共和国土地承包法》规定，农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，故被告辩称涉案养殖池是海滩并非农村土地，不能适用《中华人民共和国农村土地承包法》于法无据，本院不予支持；2、《中华人民共和国土地承包法》规定，土地承包经营权采取转包、出租等方式流转的，应当报发包方备案，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》规定，承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。故原告主张被告未向发包方备案，双方签订的养殖租赁合同无效理由不当，本院不予支持；3、被告于2015年即就转租事宜向时任村委主任时述军征询意见，时述军作为村委负责人表态同意被告对外转租，被告完全有理由认为下冷家村村委会已经同意了被告对外转租，即对下冷家村村委会与被告签订的合同已经进行了事实上的修改，法人的意思表示不能因法定代表人的变更而改变，退一步讲，即使被告对外转租未取得发包方的同意，原、被告之间的租赁合同亦不能当然认定为无效合同：首先，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，但该条款只是为出租人设置了合同解除权，并非是转租合同无效，因此，只要承租人与次承租人签定的转租合同不存在合同法规定的无效情形，即应依法认定是有效合同；其次，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条的规定，土地承包经营权采取出租形式流转的，应当报发包方备案，而不需要经过发包方同意；再次，承租人对租赁物进行转租，只是占有、使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生影响，对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用，所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分，相反却是对承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所取得的占有、使用、收益权利的处分，是一种对自己权利的处分，是一种有权处分；最后，原告虽主张被告利用欺骗手段，诱逼原告签订合同，但根据本案查明的事实，被告对外转租确实经过了时任村委会主任的同意，故被告并不存在欺诈的情形。综上所述，原、被告之间签订的养殖租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律法规的强制性规定，不存在合同法规定的合同无效情形，故该合同应认定为有效的合同；二、原告是否构成违约，本案中原告逾期未缴纳涉案养殖池2017年的租金，已经构成违约，原告虽主张其于2016年年底即向被告提出不再租赁涉案养殖池，但被告否认其同意解除双方之间的合同，被告于2017年1月10日向本院提起诉讼也足以证实双方之间未就解除合同达成一致意见，原告并未提交其他证据证实双方一致意见解除涉案养殖租赁合同，故被告辩称原告违约理由充足，事实清楚，本院予以认定；三、根据上述事实的认定，对双方当事人的各项主张，本院认定如下：对原告的各项诉求：1、原告要求被告返还押金10000元，根据双方签订的合同，被告违约所交押金不予退还，因被告已经构成违约，故原告要求被告返还押金理由不当，本院不予支持；2、原告要求被告返还多收的租金16500元，本院认为，原告主张被告构成转包渔利，所依据的《山东省农业承包合同管理试行办法》已经失效，《中华人民共和国土地承包法》规定，承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方；土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定，流转的收益归承包方所有。故原告该主张于法无据，本院不予支持；3、原告要求被告赔偿养殖池整修费，本院认为，原告系自行对养殖池投资进行整修，双方在合同中亦没有约定整修养殖池的费用由被告负担，故原告该主张于法无据，本院亦不予支持；4、原告要求被告返还借用的水泵两套，被告并无异议，同意归还，本院予以支持；5、原告要求被告返还其修建的简易房两间，本院认为，双方并未在合同中就基础设施包含哪些部分做出约定，根据《合同法》之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应该按照合同所使用的的语句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。原告主张基础设施是指地面下的设施与常理不符，被告所述符合常理，故本院对原告该项朱征亦不予支持。对反诉原告的各项诉求：1、解除双方于2016年1月1日签订的《养殖租赁合同》，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同，反诉被告已经明确表示不再履行合同主要义务即缴纳剩余租金，故反诉原告该项主张于法有据，本院予以支持；2、判令反诉被告支付违约金14850元，双方合同中明确约定了违约金的计算方式，现反诉被告已经构成违约，理应支付违约金，故反诉原告该项主张符合法律规定，数额合理，本院亦予以支持；3、判令反诉被告支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金12375元。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故反诉原告要求反诉被告支付其收回养殖池之前反诉被告未支付的租金于法有据，本院予以支持。对于应支付的租金，根据本案查明的事实，反诉原告于2017年1月向本院起诉反诉被告，应认定此时反诉原告尚未收回涉案养殖池，反诉被告曲国成到本院陈述养殖池已经交回给反诉原告，反诉原告撤诉并于2017年3月13日即开始购买材料用于清理整治涉案养殖池，故反诉原告要求租金计算至2017年3月31日与事实不符，本院认定租金计算期间应从2017年1月1日计算至2017年2月20日，租金数额应按双方约定的49500元/年计算；4、判令反诉被告赔偿损失14300元，本院认为反诉被告主张反诉原告同意反诉被告改造涉案养殖池，反诉原告主张其反对反诉被告改造养殖池，双方均未提交证据证实其上述主张，从本案事实来看，反诉被告于2016年3月份即对涉案养殖池进行了整治并经营至2016年年底，反诉原告一直未提出异议，应视为反诉原告已经对反诉被告改造养殖池的行为进行了事后追认，即反诉被告的改造行为经过了反诉原告的同意，双方在合同中亦未约定反诉被告需将涉案养殖池按原状返还，故反诉原告该项诉讼请求理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年1月1日签订的《养殖租赁合同》；二、被告（反诉原告）朱征于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曲国成返还水泵两个；二、反诉被告（原告）曲国成于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）朱征支付违约金14850元；三、反诉被告（原告）曲国成于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）朱征支付2017年1月1日至2017年2月20日的租金，租金数额按49500元/年计算；四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费281元，由原告（反诉被告）曲国成负担256元，由被告（反诉原告）朱征负担25元，反诉案件受理费419元，由反诉原告（被告）朱征负担199元，由反诉被告（原告）曲国成负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  栾哲元二〇一七年八月三十日书记员  吕晓慧