西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初7059号原告：谢剑珀,男,汉族。委托代理人:高峰,陕西吉尔律师事务所律师。委托代理人:孔祥琴,女,汉族，系谢剑珀之妻。被告：张博,男,汉族。委托代理人:沙金,陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人:闫云珠,陕西丰瑞律师事务所实习律师。第三人：陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司。负责人:冯莉,该公司总经理。委托代理人：周建涛，男，汉族，系该公司客户经理。原告谢剑珀诉被告张博、第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢剑珀委托代理人高峰、孔祥琴，被告张博委托代理人沙金、闫云珠，第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司委托代理人周建涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月3日，原被告及第三人共同签订一份《房屋买卖三方合同》，约定原被告双方应于2016年11月30日前办理房屋权属转移登记手续，由于被告的个人原因，才于2016年12月13日至西安市房屋管理局签订《西安市二手房买卖合同》，原告并给被告垫付定金80000元。由于被告及第三人原因，未能及时缴纳税费导致网签合同过期，被告也未完成房屋权属转移登记。合同第十一条第三款第二项约定“逾期超过30日的守约方有权解除合同，违约方按总价款的3%向守约方支付违约金。”为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令:1、依法解除原、被告及第三人签署的《房屋买卖三方合同》；2、被告返还原告定金80000元；3、被告支付原告违约金34500元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告张博辩称：在签订《房屋买卖三方合同》时，原告谢剑珀并未取得房产证，被告张博承担了原告谢剑珀办理房屋产权证的所有费用（包括房屋的契税及大修基金），原告谢剑珀2016年11月28日取得房产证。原被告无法在合同约定的时间2016年11月30日前办理完成房屋的过户登记，是因为原告谢剑珀取得房产证时间迟延，与被告张博无关，所以原告无权解除合同。按《房屋买卖三方合同》约定定金在2016年10月30日前支付，而被告在签订《房屋买卖三方合同》的2016年9月3日当日就予以提前支付，按照第三条约定，该定金应当和首付款一并支付至监管账户，后原告谢剑珀将8万元转入监管账户。8万元定金并非原告谢剑珀为被告张博垫付的定金。原被告2016年12月13日在西安市房屋产权交易中心办理了《西安市二手房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》，并将涉案房屋的首付款及银行贷款全部划入了资金监管账户，又于2016年12月18日将相关税费全部转给第三人中介公司，至此其已经履行了全部合同义务。综上所述，原告谢剑珀要求解除合同没有事实依据和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司诉称：因涉案房屋无房产证，需要办理，2016年9月三方签订买卖合同，约定办理房产证的契税、大修基金以及过户的费用由被告张博承担。2016年9月26日其公司工作人员周建涛及原被告的妻子在西大街浦发银行缴纳契税11170.14元、大修基金11170.14元。2016年11月28日原告谢剑珀取得房产证。2016年12月13日共同作了资金监管113万元，并存入25%的首付款，16号被告张博将银行贷款也转入资金监管账户。2016年12月18日，张博与其公司约定，张博向其公司缴纳81000元办理枫叶新家园10号楼703室房屋的过户所有税费。但在其后办理过程中，由于张博缴纳的费用不够，其公司还垫付了7000元,于2017年3月21日该公司代张博缴纳了二次交易的所有税费,并通知谢剑珀办理产权过。经审理查明：2016年9月3日，原告谢剑珀(甲方)、被告张博(乙方)及第三人(丙方)达成《定金收付协议（买卖）》，约定经三方平等协商,本着诚实信用的原则达成如下协议:甲乙双方共同确认，就位于西安市雁塔区枫叶新家园10号楼703室的房屋达成一致买卖意向，房屋售价壹佰壹拾伍万元整(1150000元)，于2016年9月3日前在第三人店内正式签署《房屋买卖三方合同》，且自协议签订之日起当日内，张博须交纳定金拾万元整作为签约保证金（甲乙方同意将上述定金或保证金通过丙方店内POS机暂存于丙方与21世纪不动产西安区域分部共同监管的银行账户，由其共同监管）。2016年9月3日谢剑珀妻子孔祥琴向张博出具定金收据一张，记载“今收到房屋买受人张博先生购买位于西安市高新区枫叶新家园小区10栋1单元703号商品房定金拾万元整（100000元），另加一个月房租3000元。2016年9月3日谢剑珀（甲方）与张博（乙方）、第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司（丙方）签订编号为X1006863的《房屋买卖三方合同》，合同约定张博购买谢剑珀所有的位于西安市高新区枫叶新家园小区10幢1单元703号房屋，建筑面积共130.88平方米，该房屋所在楼栋建筑总层数为18层，该房屋所在楼层为7层，该房屋为普通住宅，房屋性质为商品房，该房屋成交价格为人民币115万元；张博应在于2016年10月30日预先向谢剑珀支付总房款的10%，即人民币壹拾万元，作为定金；该定金和剩余的首付房款双方应于2016年12月30日之前存入房产交易结算资金专用账户，张博采用银行贷款的方式支付剩余房款。同时约定，张博承担过户中的所有税费（包括帮助原告取得房产证所应承担的税费及办理房屋过户登记所产生的费用）及中介费15000元，谢剑珀应当在2016年10月1日前将房屋交付给张博，在房屋交付后5日内双方前往物业办理更名手续，并移交该房屋房门鈅匙；自房屋交付之日起，该房屋所具有的权利由张博享有。谢剑珀、张博应在2016年11月30日前办理房屋权属转移登记手续，因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延。违约责任（一）逾期交房责任。除不可抗力外，谢剑珀未按照第八条约定的期限和条件将该房屋交付张博的：逾期在30日内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，谢剑珀按日计算向张博支付已交付房价的0.015%的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向张博支付违约金，并继续履行合同；逾期超过30日后，张博有权退房。张博退房的，谢剑珀应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照张博全部已付款的0.015%向张博支付违约金。（二）逾期付款责任。张博未按照约定的时间付款的：逾期在10日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，张博按日计算向谢剑珀支付逾期应付款0.01%的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向谢剑珀支付违约金，并继续履行合同；逾期超过10日后，谢剑珀有权解除合同。谢剑珀解除合同的，张博应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.01%向谢剑珀支付违约金，并由谢剑珀退还张博全部已付款。（三）其他违约责任。1、由于谢剑珀或张博提供的申请材料不真实，导致房屋权属登记主管部门做出不予登记决定的，应赔偿因此给相对方所造成的中介费及过户代理费等相关损失，并按房款总额的3%支付违约金。2、自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方解除合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之0.05的违约金；逾期超过30日的守约方有权解除合同。且合同第15条其中约定：张博需承担3000元整租房费用。谢剑珀于存资金监管时将定金80000元存入房管局监管账户。2016年9月26日，谢剑珀、张博达成协议，因卖方谢剑珀房产证没有办理，由张博承担办证时产生的费用，于2016年9月26日在高新区房管局办理，产生契税11170.14元和大修基金11170.14元，共计人民币22340.28元由买方张博承担。同日，张博向西安市地方税务局高新技术产业开发区分局办税服务大厅缴纳契税11170.14元，向上海浦东发展银行股份有限公司西安分行营业部缴纳专项维修资金11170.14元。2016年12月13日，谢剑珀、张博签订合同备案号为C16037797的《西安市二手房买卖合同》，该合同约定，谢剑珀、张博经协商一致，谢剑珀所售“权证号陕（2016）西安市不动产权第1129162号”该房屋转让的总价款为人民币1130000元，张博于2016年12月30日前将首付款290000元整存入监管账户，剩余840000元张博向贷款银行申请个人住房抵押贷款，张博于2016年12月30日前与贷款银行签订《借款合同》。同时委托银行将贷款资金全部划入资金监管账户。于2016年12月30日前由谢剑珀将本合同约定的房屋交付给张博。办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费，由张博承担。谢剑珀违约致使合同不能履行的，张博已支付定金的，按定金的双倍赔偿张博。张博违约致使合同不能履行的，张博已支付定金的，定金归谢剑珀所有。2016年12月13日谢剑珀、张博、西安市置诚资产管理有限公司签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》约定谢剑珀与张博在2016年12月13日签订《二手房买卖合同》，登记号C16037797,将坐落西安市高新区枫叶新家园10号楼的房屋（产权证号：陕（20**）西安市不动产权第1129162号），建筑面积130.88平方米，规划用途住宅，成交价格1130000元出售给张博。委托监管资金为人民币1130000元。并约定张博应与本协议签订之日起20个工作日将购房首付款人民币290000元存入监管账户。同时约定了谢剑珀的结算账户开户行及结算账户名称。张博于2016年12月13日向监管账户专用账户8111701013900127513存入290000元。2016年12月16日，张博与中信银行股份有限公司西安分行签订编号为811172014847号《中信银行个人购房借款合同》，约定合同贷款金额为人民币捌拾肆万元整，用于购买位于西安市高新区枫叶新家园10号楼10幢10703室房屋。中信银行股份有限公司西安分行于2016年12月16日向西安市置诚资产管理有限公司监管账户专用账户8111701013900127513转入人民币840000元。2016年10月18日，张博向第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司缴纳81000元，该公司出具收据，且该公司业务员周建涛书写收据一份，该收据载明：今收到张博购买枫叶新家园房屋税费捌万壹仟元整，由21世纪不动产高新一中店周建涛代收，关于枫叶新家园10号楼703房屋的所有税费由21世纪不动产代为缴纳，如有多余税费，购房者张博不再承担。2016年12月13日，被告张博向原告谢剑珀出具收据一张，载明：今收到谢剑珀现金捌万元整（从拾万元定金中扣除）。2017年3月21日，第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司代被告缴纳涉案房屋契税22600元整，并开具票号为00633838的陕西增值税普通发票，金额为1130000元。庭审中，第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司承认找他人代办税费，所以才会在2017年3月21日拿到完税证明，且金额只有22600元整。另查明，2016年11月28日，谢剑珀取得位于西安市高新区枫叶新家园10号楼10幢10703号房屋的所有权证书。庭审时原被告双方均承认2016年10月2日谢剑珀将涉案房屋交付给张博使用。上述事实有：《房屋买卖三方合同》、定金收付协议、定金收据、办理房产证税费缴纳协议、中信银行转账凭证、《陕西省住宅专项维修基金专用收据》、契税税收完税证明、《西安市二手房屋买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、资金监管账户首付入账凭证、税收完税证明、增值税发票及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。本院认为：谢剑珀与张博以及第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司于2016年9月3日签订的《定金收付协议（买卖）》、《房屋买卖三方合同》，以及2016年12月13日签订的网签《西安市二手房屋买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、均系各方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。所以合同各方当事人均应以此享有权利履行义务。张博在2016年9月3日签订《定金收付协议（买卖）》、《房屋买卖三方合同》的当日就向谢剑珀支付定金100000元及3000元租房费用，有2016年9月3日谢剑珀妻子孔祥琴向张博出具定金收据为证。在2016年9月26日，谢剑珀、张博达成协议，因卖方谢剑珀房产证没有办理，由张博承担办证时产生的费用即契税11170.14元和大修基金11170.14元，共计人民币22340.28元由买方张博承担。9月26日张博向西安市地方税务局高新技术产业开发区分局办税服务大厅缴纳契税11170.14元，向上海浦东发展银行股份有限公司西安分行营业部缴纳专项维修资金11170.14元。在谢剑珀涉案房产证尚未办理完毕，张博于2016年10月18日就已向第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司缴纳81000元，该公司业务员周建涛书写收据一份，并承诺“如有多余税费，购房者张博不再承担”，枫叶新家园10号楼703号房屋的所有税费由其代为缴纳。因谢剑珀2016年11月28日取得西安市高新区枫叶新家园10号楼10幢10703号房屋的所有权证书，开始享有对涉案房屋的所有权。在2016年12月13日谢剑珀仍与张博双方签订《西安市二手房屋买卖合同》，约定涉案房屋价款为1130000元整，并未对定金进行约定。张博分别于2016年12月13日，16日将首付款290000元整以及银行贷款840000元存入监管账户。张博履行所有义务时间均在合同约定的期限之内，并不存在违约情形。由于谢剑珀2016年9月3日收取张博定金100000元，而在2016年12月13日谢剑珀向张博退还定金80000元（今收到谢剑珀现金捌万元整（从拾万元定金中扣除），张博依约将80000元及其210000元计290000元首付款于13日存入监管账户，因谢剑珀并未实际缴纳80000元定金，所以对谢剑珀请求张博返还定金80000元的诉讼请求，依法不予支持。根据第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司提供的2017年3月21日西安市地方税务局大企业税收管理局办税服务厅（161）陕地证00753554中华人民共和国税收完税证明记载“实缴金额22600元”，所以不存在第三人所述其收张博81000元不够缴纳涉案房产办理产权转移登记而产生的税、费的事实。而是由于第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司在2016年10月18日收到张博按约缴纳的办理该涉案房屋产权转移登记税、费81000元后，并未按照其与谢剑珀、张博2016年9月3日签订《房屋买卖三方合同》第6条所约定的为“甲（谢剑珀）乙（张博）双方提供快捷服务”的义务。致使涉案房屋未能及时办理产权转移登记从而导致谢剑珀亦未能及时取卖房款。所以第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司理应对其怠慢履行行为承担其违约责任。所以原告主张的违约金34500元应由第三人予以支付。由于张博已履行完所有义务且履行时间均在合同约定的期限之内，并不存在违约情形，至今未能办理涉案房屋产权转移登记致使谢剑珀未能取得卖房款，并不是张博的原因所致，也不是张博所追求的目的。加之庭审期间原被告及第三人均承认谢剑珀于2016年10月2日已将涉案房屋交与张博。第三人并于2017年3月21日也办理完毕涉案房屋产权转移登记税、费缴纳。充分说明涉案房屋现已具备办理房屋产权转移过户登记条件，所以谢剑珀、张博应继续依照合同约定履行。因为依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，所以对谢剑珀要求解除谢剑珀、张博及第三人签署的《房屋买卖三方合同》的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告谢剑珀要求解除谢剑珀、张博及第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司签署的《房屋买卖三方合同》的诉讼请求；二、驳回原告谢剑珀请求判令被告张博支付定金80000元的诉讼请求；三、第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司应于本判决生效之日起10日内支付原告谢剑珀违约金34500元。本案案件受理费2590元，由原告谢剑珀承担1809元，第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司承担781元。鉴于原告已预交，第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司于本判决生效之日起十日内将其承担的案件受理费780.40元直接给付原告谢剑珀。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  迟辽俊人民陪审员  王培峰二〇一七年八月十七日书 记 员  贺红娟