广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1102民初862号原告：黄照，男，1984年4月30日出生，汉族，住贺州市八步区。委托代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。被告：黄永安，男，1953年9月5日出生，汉族，住贺州市平桂区。委托代理人：吴雁，广西众望律师事务所律师。原告黄照与被告黄永安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理。根据原告的申请，本案于2017年4月11日启动司法鉴定程序，同年6月23日取得司法鉴定结论书。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2017年4月17日、7月12日两次公开开庭对本案进行了审理，书记员廖晏求担任法庭记录。原告黄照及其委托代理人吴海波、被告委托代理人吴雁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年1月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：一、甲方（黄永安）出租给乙方（黄照）的房屋位于（即贺高路口），出租房屋面积250平方米（房屋外表使用），房屋左侧及房前房后地坪在租赁期内归乙方无偿使用。二、甲方出租给乙方的房屋租赁期共六年，从2016年3月到2022年2月止。三、签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋押金10000元…….四、经双方协商，该房屋租金前三年为每月4100元，后三年从原租金递增10%。…….六、乙方在经营不下去的情况下，在合同期内有权转让租赁。……合同签订后，原告如约履行了合同。原告经查，在被告与原告签订《房屋租赁合同》前，本案的涉案房屋已经被国家征收了，且被告也已依法领取了征收补偿款，该房屋的权属已经不属于被告所有。被告未经国家许可，擅自出租已被征收为国有的房屋，属于无权处分，同时也侵害了国家利益。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，本案的《房屋租赁合同》当属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告有权主张合同无效，要求被告返还已付款项并赔偿损失。为此，原告在庭审中变更诉讼请求为：1、判决确认原告与被告于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月28日解除；2、判决被告返还原告房屋押金10000元；3、判决被告返还原告房屋租金53300元；4、判决被告赔偿原告因房屋租赁合同解除造成的经济损失21668元；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。原告对其诉讼主张在举证期限内提供的证据有：1、《房屋租赁合同》1份,证明原告与被告于2016年1月9日签订了房屋租赁合同,并对双方的权利义务进行了约定。2、黄永安的原房权证鹅字第××号房屋所有权证1份，证明出租房屋的基本情况。3、原告的营业执照1份，证明原告在承租了被告的房屋后，投入了一定的资金，开设了平桂管理区鹅塘照古修理店，从事汽车零配件零售、汽车电焊服务。4、押金收据1张，证明原告已付给被告房屋押金10000元。5、房租收据4张，证明原告已给付被告房屋租金从2016至2017年3月共53300元。6、房屋拆迁安置补偿协议书、补偿清单各1份，证明被告的房屋以及房前屋后的空地在2013年6月4日已经被国家征收为国有，被告也领取了相应的补偿款。7、证明1份，证明未被丈量征收的是被告的老房子，不是本案的涉案房屋。8、价格评估结论书1份，证明因房屋租赁合同提前解除造成原告经济损失为21668元。9、收据1份，证明本案司法鉴定的费用是3000元。被告辨称：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是有效合同。对原告诉请1无异议，同意确认本案的《房屋租赁合同》已于2017年4月28日解除。对诉请2，根据合同约定，返还押金10000元的前提是要进行结算，等结算完再根据情况返还。对诉请3，原告已实际使用被告的房屋,现要求被告返还租金没有事实和法律依据。对诉请4，原告没有经过被告同意擅自装修，增设他物，无权要求被告赔偿损失。对诉请5，由法院依法裁决。被告对其辩称向法院提交的证据有：1、?证明1份，证明涉案房屋没有被丈量和征收。2、南环路平面规划图1份，证明规划图右上角被告租赁给原告的房屋在红线以外，不属于被征收范围。3、照片1张，证明原告是正常营业的没有造成原告损失。经庭审质证，被告对原告的证据1、2、3、4、5、9无异议；对证据6、7的真实性无异议，但对原告证明的内容有异议，认为房屋拆迁安置补偿协议书不能证明原告所主张的事实，被征收的土地不是被告租赁给原告的土地，本案涉案房屋的土地没有被征收；对证据8价格评估结论书的三性有异议，认为该鉴定结论没有针对本合同的期限进行评估，鉴定作出的结论不严谨，明显对被告不公平。原告对被告的证据1、2、3的真实性无异议，但认为不能证明被告主张证明的内容。本院对证据的分析与认定：原告的证据1、2、3、4、5、9，被告无异议，本院予以认定；原告的证据6、7与被告的证据1、2、3，双方对证据的真实性是无异议的，与本案有关联，本院亦予以认定；对原告证据8，作出鉴定的程序是合法的，其价格鉴定结论可作为本案的参考依据。综合本案证据及庭审，本院确认以下法律事实:2016年1月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：一、甲方（黄永安）出租给乙方（黄照）的房屋位于（即贺高路口），出租房屋面积250平方米（房屋外表使用），房屋左侧及房前房后地坪在租赁期内归乙方无偿使用。二、甲方出租给乙方的房屋租赁期共六年，从2016年3月到2022年2月止。三、签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋押金10000元，该费用在合同履行完毕后根据合同履行情况进行结算，若乙方依约履行，该费用全部退还乙方。四、经双方协商，该房屋租金前三年为每月4100元，后三年从原租金递增10%，乙方在每月1日至10日前缴纳房租。五、经双方协商，乙方负责租赁期间因使用该房所产生的一切费用，即国家征收房屋情况下乙方赔偿事宜与甲方无关。六、乙方在经营不下去的情况下，在合同期内有权转让租赁。七、在房屋前后政府起花圃，造成维修车辆进出不方便的情况下，乙方有权终止合同，甲方要全款退回保证金10000元。……合同签订后，被告投入了一定的资金，在租赁的房屋开设了平桂管理区鹅塘照古修理店，并对租赁房屋的房前房后地坪地面进行水泥硬化，房间钢化，设置广告牌和可移动厂棚，从事汽车零配件零售、汽车电焊服务。原告租赁房屋后，于2016年1月9日向原告交纳了房屋租金10000元，交纳租金从2016年3月至2017年3月共53300元。经查实，因贺州市项目工程建设的需要，须拆除被告使用的房屋（座落，原房权证鹅字第××号），贺州市“两桥一路”工程建设平桂管理区征地拆迁指挥部与被告黄永安于2013年6月4日签订了《桃源路房屋拆迁安置补偿协议书》，双方就该房屋拆迁安置达成了补偿协议。被告黄永安于同日领取了相应的补偿款。另，贺州市平桂区国土资源局鹅塘国土资源管理所出具证明证实，207国道鹅塘段路边住户黄永安户（），在贺州市项目征收时，该户房屋东南屋角侧面一米属道路红线范围。因此，在丈量该户房屋时，房屋占地（宅基地）未丈量未征收。在被告于2013年6月签订《桃源路房屋拆迁安置补偿协议书》后至2016年1月签订《房屋租赁合同》期间，该房屋由被告在管理使用。2017年4月，因贺州市项目工程建设原因，市政建设使用了房屋门前的空地，原告无法继续从事汽车修理店经营活动。原告于2017年4月28日事实解除了《房屋租赁合同》，被告也认可该《房屋租赁合同》于2017年4月28日解除。在本案诉讼过程中，原告认为该《房屋租赁合同》为无效合同，现该房屋因市政建设面临被拆除，原告无法继续从事汽车修理店经营活动而遭受经济损失，向法院申请委托司法鉴定部门对原告汽车修理店的损失价值进行司法鉴定。本院于2017年5月27日委托广西评值价格事务所有限公司进行司法鉴定，2017年6月15日，广西评值价格事务所有限公司作出《价格评估结论书》，价格鉴定标的损失价值为人民币21668元（其中价格鉴定标的装修损失价值为人民币14168元、价格鉴定标的经营损失价值为人民币7500元）。本院认为：本案争议的焦点：一是原、被告之间签订的《房屋租赁合同》效力如何确定？二《房屋租赁合同》确认解除后，所产生的法律后果应如何承担？一、关于《房屋租赁合同》效力问题。座落在贺州市平桂区的黄永安住户房屋被征收后,事实上，在签订《桃源路房屋拆迁安置补偿协议书》后至黄永安自行拆除或被市政建设部门拆除使用该房屋之前的时间段内,被告黄永安还在实际行使该房屋的管理和使用权。虽然被告黄永安签订了《桃源路房屋拆迁安置补偿协议书》并领取了相应补偿款，但在黄永安未自行拆除或被市政建设部门拆除使用该房屋之前期间，被告黄永安对房屋仍然有合理的管理和使用权。在此期间，被告黄永安与原告黄照签订了《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。对原告主张被告违反《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，认为《房屋租赁合同》当属无效的观点，本院不予采信。二、关于《房屋租赁合同》确认解除后，所产生的法律责任应如何承担问题。原告与被告一致认可本案《房屋租赁合同》于2017年4月28日已经事实解除,本院予以确认。合同解除后的法律责任，应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，结合《房屋租赁合同》的约定予以处理。从《房屋租赁合同》的第五条、第七条约定内容看，涉及了该房屋有可能被国家征收和因市政建设需要对房屋有影响的情形，说明被告对此情形是有一定的预知性的。在签订和履行《房屋租赁合同》过程中，被告没有明确告知原告该房屋已被征收的情形，原告虽有预知但没有进一步核实情况而与被告签订租赁合同，造成对该《房屋租赁合同》不能实际履行完毕,双方具有同等过错责任。原告实际使用了被告的房屋进行生意经营，理应支付相应的租金费用。对原告要求被告返还已付房屋租金53300元的主张，本院不予支持。2017年4月份的租金4100元，原告没有支付，合同解除后,根据《房屋租赁合同》第三条的约定，理应在被告返还房屋押金10000元中予以扣除。扣除2017年4月份的租金4100元后，被告应返还的押金为5900元。在签订《房屋租赁合同》过程中，原告与被告具有同等的过错责任，因市政建设原因导致租赁合同无法继续履行而解除。合同解除后，造成原告的经济损失21668元本院予以确认，该损失应由原告、被告各自承担50%，即由被告赔偿原告的损失为10834元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：认原告黄照与被告黄永安于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月28日解除。二、告黄永安应返还原告黄照房屋押金人民币5900元。三、告黄永安应赔偿原告黄照因房屋租赁合同解除造成的经济损失人民币10834元。四、回原告黄照要求被告黄永安返还房屋租金人民币53300元的诉讼请求。案件案件受理费1924元（原告已预交），由原告黄照负担1545元,由被告黄永安负担379元。鉴定费用3000元（原告已预交）,由原告黄照负担1500元，由被告黄永安负担1500元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  莫衍扬代理审判员  陈月群人民陪审员  朱有寿二〇一七年八月十七日书 记 员  廖晏求