山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终9465号上诉人（原审被告、反诉原告）：纪谦君。委托诉讼代理人:李炜东，山东青天成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：纪和乐。委托诉讼代理人:李炜东，山东青天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋嵩。委托诉讼代理人:王磊，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人:姜宏志，山东柏瑞律师事务所律师。上诉人纪谦君、纪和乐因与被上诉人宋嵩房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初598号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。纪谦君、纪和乐上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判宋嵩向纪谦君、纪和乐双倍返还定金六万元、支付违约金83250元、赔偿精神损失5000元；2.一审反诉费用和上诉费由宋嵩承担。事实和理由：一、一审认定“双方对于交房日期并未明确约定”，违背事实。1.纪谦君、纪和乐持有的契约约定了交房日期是30日，双方签约时协商一致后填写的，宋嵩持有的契约的交房日期条款空白，是宋嵩自身原因没有填写。2.云南路派出所报案记录充分证明报案日期就是约定的交房日。3.因为宋嵩没有在30日内交房，宋嵩才于2015年７月３日向纪谦君、纪和乐出具了承诺条。4.宋嵩提交的录音证据证明，争议发生后，2015年11月４日，双方当面继续协商。纪谦君、纪和乐在本次协商时多次提到交房日期是2015年５月９日，宋嵩从未否定。宋嵩明确承认是在2015年４月９日给承租人打电话确定了承租人在一个月内搬出涉案房屋之后才与纪谦君、纪和乐签约的。纪谦君、纪和乐在谈话中多次强调宋嵩没有在2015年５月９日交付房屋耽误国庆节结婚，宋嵩不予否认。宋嵩否认30天交方的约定，但认为房屋过户日期就是交房日期，拒绝承担违约金。5.一审中，宋嵩申请的证人出庭明确证明房屋中介、宋嵩知道纪谦君、纪和乐购买涉案房屋是为了纪和乐当年国庆节结婚。6.约定的交房日期与房屋过户登记时间是一致的，符合常理。一审判决未采信上述证据，认为“不适用合同中逾期交房违约责任的约定”，明显违背事实、违背合同约定。二、关于纪谦君、纪和乐“未到涉案房屋内看房，亦未与租户进行直接沟通”的认定，违背事实。没有证据证明纪谦君、纪和乐买房时没有看房。按期交付房屋、妥善处理承租关系是宋嵩的合同义务；一审判决将清理租赁关系的义务强加给纪谦君、纪和乐来免除宋嵩的违约责任，有失公允。宋嵩辩称，纪谦君、纪和乐以过户后30日为交房日期为由主张宋嵩违约，没有事实依据。一、双方签订的房地产买卖契约中，均没有对交房期限进行书面和口头约定，纪谦君、纪和乐强调的30日系在房地产买卖契约签订后，其个人单方自行填定，该事实纪谦君、纪和乐已经承认，也经过一审证人证言证实。该契约系中介机构提供的格式合同，其中的空白处均由中介工作人员统一书写，所以如果是双方对交房时间达成一致，需要进行填写，也应该是由中介统一填写，而非纪谦君、纪和乐自行书写。纪谦君、纪和乐在合同签订前已经知道购买房屋中有租赁户的现实，并知道该租赁期限尚未到期。二、云南路派出所的报案记录也未体现双方对具体交房时间做出约定。事实上，纪谦君、纪和乐认为只要提前一个月通知就可以解除合同让租户腾房，多次以房主的身份要求租户搬走，在宋嵩的协商下，租户答应找房子搬走，但纪谦君、纪和乐在后来的催促中言语过激，强制租户搬离导致与租户产生冲突，租户拒不搬离。三、关于纪谦君、纪和乐所称的承诺条，其内容是“根据购房合同，交房前出现任何大的问题和损失，由本人承担”，该内容没有涉及30日内交房的意思表示。事实上，是纪谦君、纪和乐因与租户矛盾升级，租户拒不搬家，要求宋嵩出面解决，宋嵩无奈在纪谦君、纪和乐的要求下书写，其表达的内容是担心房屋因矛盾受到损坏，在交房前出现房屋损坏损失由自己承担。四、关于录音。录音时长54分钟，纪谦君、纪和乐只披露了前27分钟的对话，不能体现录音的完整性和客观性，无法作为证据使用。同时，在披露的27分钟的对话中，也并非句句还原，进行了部分的删减。比如纪谦君、纪和乐在陈述如何计算滞纳金，宋嵩多次中间说“现在我们讨论的是，是否违约”，随即打断。该内容没有被纪谦君、纪和乐记录还原。从形式上看，该录音不符合证据的要求，没有证明力。宋嵩一审法院起诉请求：1.纪谦君、纪和乐向宋嵩支付购房款13万元；2.纪谦君、纪和乐向宋嵩支付逾期付款违约金64875元（自2015年5月10日起至11月10日止，按照总购房款的日万分之三计算）；3.本案诉讼费用由纪谦君、纪和乐承担。纪谦君、纪和乐一审法院反诉请求：1、宋嵩向纪谦君、纪和乐双倍返还购房定金6万元；2、宋嵩向纪谦君、纪和乐支付违约金83250元（自2015年5月10日起至11月18日止，按照总购房款的日万分之三计算）；3、宋嵩赔偿纪谦君、纪和乐精神损失费5000元；4、本案本诉、反诉费用由宋嵩承担。一审法院认定事实：2015年4月9日，宋嵩与纪谦君、纪和乐签订《房地产买卖契约》一份，约定：纪谦君、纪和乐向宋嵩购买青岛市市南区滋阳路45号2单元2603户房屋，建筑面积100.45平方米，房屋价格为125万元，具体付款方式为：1、2015年4月9日向宋嵩支付2万元作为购房定金；2、2015年4月14日向宋嵩支付首付款77万元；3、纪谦君、纪和乐于过户当日提前付给宋嵩45万元，房款全部付清；如纪谦君、纪和乐中途悔约，宋嵩应退还除定金外的已付房款，如宋嵩中途悔约，应返还双倍定金及已付房款；如纪谦君、纪和乐不能按期向宋嵩付清购房款或宋嵩不能按期向纪谦君、纪和乐交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之三的违约金。任何一方逾期五日以上未履约的，视为悔约，违约方应按照悔约的规定承担责任。宋嵩提交的《房地产买卖契约》第四条对于房屋交付时间未约定；纪谦君、纪和乐提交的《房地产买卖契约》第四条载明宋嵩应于30日内将房屋交付给纪谦君、纪和乐。合同签订后，纪谦君、纪和乐向宋嵩支付购房款共计112万元：2015年4月9日支付定金3万元、4月14日支付77万元、5月9日支付20万元、6-7月份支付10万元，之后再支付了2万元；2015年5月9日，涉案房屋过户至纪和乐名下；2015年10月份，宋嵩向纪谦君、纪和乐交付涉案房屋。纪谦君、纪和乐提交2015年11月4日，宋嵩与纪谦君谈话录音一份，证明宋嵩认可实际的交付时间是2015年10月27日；宋嵩知晓纪谦君、纪和乐购买涉案房屋的目的，系纪和乐于2015年10月1日结婚所用婚房；因宋嵩逾期交房造成纪和乐婚期推延。宋嵩质证称，录音的相关内容系宋嵩本人陈述，在签订合同时，纪谦君、纪和乐知晓涉案房屋内有租户，也知道租赁合同未到期；从录音的内容上看，不能确定双方就5月9日交房达成过共识，更不能证明宋嵩违约。纪谦君、纪和乐提交宋嵩于2015年7月3日出具的承诺书一份，内容为：“根据购房合同，交房前，出现任何大的问题和损失，由本人承担”。宋嵩质证称，该证据不能证明宋嵩存在违约。2015年5月9日，宋嵩的父亲宋殿云到青岛市公安局市南分局云南路派出所报案，称其将涉案房屋租赁给宋柯柯，因此房已卖给另一买房户，现需要宋柯柯搬出此住处，又因此房租期未到，按照合同要求，提前一个月告知宋柯柯，另支付一个月的违约金，但是宋柯柯拒不搬出，因担心买房者和租房者发生矛盾，来派出所报警求助。经宋嵩申请，证人谷某、郭某出庭作证。证人作证称，其从事房屋中介工作，通过出售涉案房屋而认识的宋嵩与纪谦君、纪和乐，宋嵩的父亲与纪谦君之前认识；签订房屋买卖合同时两位证人均在场；纪谦君、纪和乐知晓涉案房屋内有租户，租期于10月份到期，租户不配合看房，只是看了户型图；宋嵩与纪谦君、纪和乐之前都认识，具体腾房时间双方自行协商，没有确定具体交房期限，纪谦君、纪和乐购买涉案房屋系为了结婚使用。宋嵩提交其与案外人宋柯柯签订的《房屋租赁合同》一份，约定：宋柯柯租赁涉案房屋，自2014年10月16日至2015年10月15日，月租金3000元。宋嵩称，宋柯柯直至2015年10月15日才将涉案房屋交付给宋嵩，宋嵩于10月16日将房屋交付给纪谦君、纪和乐，宋嵩同意将2015年5月9日至10月15日期间的租金给付纪谦君、纪和乐。宋嵩称，1、双方在房屋买卖合同签订时，宋嵩已告知纪谦君、纪和乐房中有租户，租赁合同10月份到期，纪谦君、纪和乐亦表示认可，所以在合同中双方未约定具体交房时间；2、2015年5月9日交房的时间是纪谦君、纪和乐单方在自己所持的合同中自行填写。纪谦君、纪和乐称，1、双方在签约时约定过户当天交房，宋嵩不能交房的理由是其将房屋出租，承租人未倒房，直到10月27日到中介签的交房手续。2015年4月9日，合同签订当日宋嵩征求承租人的意见，当时承租人答应一个月内倒房，因此，宋嵩承诺向纪谦君、纪和乐交房时间为2015年5月9日；2、双方买房基于宋嵩父亲与纪谦君多年相识，宋嵩明知纪谦君、纪和乐买房的目的是用于准备结婚；3、双方明确约定交房时间为签约后一个月，即2015年5月9日，纪谦君、纪和乐手中的房屋买卖合同，是在中介处当场签订，宋嵩与纪谦君、纪和乐通知中介约定了交房时间为5月9日，因此纪谦君、纪和乐当场填写了交房日期，而宋嵩自己未填写；录音证据中宋嵩对5月9日的时间表示认可，只是对违约金起算时间双方有争议，所以宋嵩在交易过程中是认可5月9日的交房时间的。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、纪谦君、纪和乐未向宋嵩支付剩余购房款13万元是否应承担违约责任；二、宋嵩是否存在逾期交房的违约行为并承担相应责任。一、宋嵩与纪谦君、纪和乐签订的《房地产买卖契约》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。依据合同约定，纪谦君、纪和乐应于过户当日提前付给宋嵩房款45万元，但纪谦君、纪和乐于过户当日及之后仅支付大部分购房款，剩余房款13万元至今未付。涉案房屋已经过户至纪和乐名下，并且实际交付给纪谦君、纪和乐，宋嵩已经完成合同约定的主要义务，纪谦君、纪和乐应按约向宋嵩支付剩余购房款13万元。纪谦君、纪和乐于过户当日未按照合同约定足额支付购房款，但宋嵩并未明确提出异议，而是将涉案房屋继续过户至纪和乐名下，基于宋嵩的父亲与纪谦君之间系朋友关系，宋嵩与纪谦君、纪和乐的行为表明双方对于最后一笔房款的交付达成新的约定，变更了最后一笔购房款的付款时间及方式，且纪谦君、纪和乐于过户后陆续支付购房款，宋嵩对此亦未提出异议，因此，宋嵩要求纪谦君、纪和乐按照合同约定的时间承担逾期付款违约责任的请求，一审不予支持。二、本案中，宋嵩提交的《房地产买卖契约》对于交房日期未约定，纪谦君、纪和乐提交的《房地产买卖契约》载明宋嵩应于30日内将房屋交付给纪谦君、纪和乐。结合中介的证人证言，一审认为，双方对于交房日期并未明确约定，不适用于合同中关于逾期交房违约责任的约定；纪谦君、纪和乐提交的录音资料中并未体现双方曾确定交房日期为2015年5月9日；另外，纪谦君、纪和乐对于涉案房屋内存在租户系明知的，其在未到涉案房屋内看房，亦未与租户进行直接沟通的情况下，自愿与宋嵩签订房屋买卖合同，系其对自身作为购房者权利的处分；纪谦君、纪和乐购买涉案房屋用于结婚事宜是否按期实现，纪谦君、纪和乐对此应予以密切关注并积极实施行为以促成，纪谦君、纪和乐不应将该义务强加给宋嵩；纪和乐于2015年5月9日即取得涉案房屋的产权证，即使涉案房屋内存在租户，纪谦君、纪和乐有权直接向租户主张权利；宋嵩作为房屋的出售方，其合同义务在于交付房屋并办理过户手续，不应将宋嵩应承担的合同义务扩大化。综上，纪谦君、纪和乐要求宋嵩双倍返还定金、承担逾期交房违约金及精神损失费的反诉请求，无事实和法律依据，一审不予支持。自2015年5月9日起至10月15日期间，宋嵩出租涉案房屋取得的租金收益为15600元（3000元*5个月+3000元/30*6天），因涉案房屋于2015年5月9日起已经过户至纪和乐名下，宋嵩应将该期间的租金收益交付给纪谦君、纪和乐。该款项与纪谦君、纪和乐应向宋嵩支付的购房款相折抵，纪谦君、纪和乐应支付宋嵩购房款114400元。综上，一审法院判决：一、纪谦君、纪和乐于判决生效之日起十日内给付宋嵩购房款114400元。二、驳回宋嵩的其他诉讼请求。三、驳回纪谦君、纪和乐的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4198元，由宋嵩负担1734元，纪谦君、纪和乐负担2464元。因纪谦君、纪和乐负担部分，宋嵩已经预交，纪谦君、纪和乐于判决生效之日起十日内给付宋嵩2464元。反诉费1632.5元，由纪谦君、纪和乐负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，宋嵩与纪谦君、纪和乐签订《房地产买卖契约》第七条约定：如纪谦君、纪和乐中途悔约，宋嵩应退还除定金外的已付房款，如宋嵩中途悔约，应返还双倍定金及已付房款。涉案房屋已于2015年5月9日过户至纪和乐名下，并于2015年10月份向纪谦君、纪和乐交付。故，纪谦君、纪和乐诉请宋嵩双倍返还定金，没有事实及法律依据，一审不予支持并无不当。宋嵩提交的《房地产买卖契约》未约定交房日期，纪谦君、纪和乐提交的《房地产买卖契约》载明宋嵩应于30日内将房屋交付给纪谦君、纪和乐,一审庭审中，纪谦君、纪和乐认可该时间系纪谦君书写。结合中介的证人证言，本院认为，一审认定双方对于交房日期未明确约定，认定正确。在双方未明确约定交房日期的条件下，宋嵩在租赁合同到期后，即向纪谦君、纪和乐交付房屋。一审认为不适用合同关于逾期交房违约责任的约定，认定正确。纪谦君、纪和乐诉请宋嵩支付违约金，一审不予支持，并无不当。另，关于纪谦君、纪和乐诉请的赔偿精神损失的问题，本案系房屋买卖合同纠纷，纪谦君、纪和乐诉请精神损失赔偿，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6530元，由上诉人纪谦君、纪和乐负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜审 判 员  齐 新代理审判员  迟金铜二〇一七年八月七日书 记 员  王 晶