福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1484号上诉人（原审被告）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XN。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）:尹安杰，男，1980年7月20日出生，汉族，住福建省惠安县。被上诉人（原审原告）:张立仙，女，1982年4月29日出生，汉族，住福建省仙游县。上诉人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）因与被上诉人尹安杰、张立仙商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初3075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿豪公司的委托诉讼代理人王金财、被上诉人张立仙到庭参加诉讼，尹安杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿豪公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四项，改判：1.亿豪公司在尹安杰、张立仙申请办理位于仙游县××南镇城南××南街东侧××室房屋权属证书之日起30日内协助办理，并提供必要的证明文件；2.本案逾期办理讼争房屋所有权证的违约金调整为以购房款为基数按日0.0375‰计算，计算期限自规划验收之日2016年1月29日起计至房屋所有权初始登记之日2016年6月7日止；3.本案逾期交房的违约金已经超过诉讼时效，如二审认为为超过，本案逾期交房的违约金应调整为以同地段同类型房屋的租金计算；4.驳回尹安杰、张立仙的其他诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由尹安杰、张立仙负担。事实和理由：一、一审法院认定亿豪公司具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务是错误的。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务在于尹安杰、张立仙，并非亿豪公司；2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务也在于尹安杰、张立仙，并非亿豪公司，只有在尹安杰、张立仙书面委托的前提下，亿豪公司才负有代办证的义务，本案不存在尹安杰、张立仙有书面委托亿豪公司代办证的情形，故亿豪公司不具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务。二、一审法院判决亿豪公司支付给尹安杰、张立仙逾期办理房屋权属证书的违约金按购房款的日万分之一计算明显存在过高，请求二审法院予以调整为以购房款为基数，按0.0375‰计算，且应自规划验收之日起计至房屋所有权初始登记之日止。本案造成亿豪公司逾期办理房屋所有权初始登记有以下原因：1.亿豪公司通过投标取得鲤南开发区48号地块国有土地使用权，由于仙游县人民政府未能及时、完整地提供上述土地给亿豪公司，致使亿豪公司无法及时准时施工，也无法及时完工，至今仍然存在部分土地无法完整提供，小区出入口无法施工。在亿豪公司多次反映及仙游县委、县政府的协调下，县规划局于2016年1月29日才给予办理规划验收手续，致使房屋所有权初始登记无法按时办理，由此造成的后果不应由亿豪公司负担。2.在亿豪公司历经多方努力后，终于完成验收手续，就及时申报资料，但仙游县房管部门又以人手不够为由，迟迟不办理。导致涉案的房屋所有权初始登记于2016年6月7日办理完毕，之后，又因新成立的不动产权局的人员、业务等因素，导致尹安杰、张立仙至今未办理房屋权属证书，这完全是政府部门的消极作为导致的。三、本案逾期交房的违约金已经超过诉讼时效。依照双方合同约定，亿豪公司应在2013年12月30日前交房，本案诉讼时效应从2014年1月1日计算，尹安杰、张立仙主张逾期交房的违约金已经超过诉讼时效。一审法院认定逾期交房违约金过高，应调整为同地段同类型房屋的租金计算。张立仙答辩称：一、亿豪公司收取了业主的办证费用，双方之间形成委托办证关系，亿豪公司应当按照合同约定履行办理房屋权属证书的义务。二、双方签订的合同系双方真实意思表示，依照双方合同约定，亿豪公司逾期办证构成违约，应承担违约责任，一审法院调低违约金，亿豪公司要求再调低违约金，与事实不符，与于法无据。三、亿豪公司主张取得土地不完整，却与业主签订《商品房买卖合同》，存在明显的过错行为，应承担相应责任。根据合同法的相关规定，应当肯定合同中关于违约金的效力。综上，请求驳回亿豪公司的上诉请求。尹安杰未作答辩。尹安杰、张立仙向一审法院起诉请求：一、亿豪公司支付给尹安杰、张立仙逾期交房违约金111200.85元（以尹安杰、张立仙支付给亿豪公司购房款733999元为基数，从2014年1月1日起按日万分之五计算至2014年10月30日交房止，共303天）。二、亿豪公司立即办理位于仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第1幢13层1302号房的房屋权属证书的登记手续；三、亿豪公司支付给尹安杰、张立仙因未能按时取得房屋权属证书违约金91603.2元，并自起诉之日起继续按每日110.1元的标准计算违约金直至取得房屋权属证书之日止。一审法院认定事实：尹安杰、张立仙与亿豪公司于2011年9月8日签订商品房买卖合同，约定尹安杰、张立仙向亿豪公司购买位于仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第1幢1302号房，购房价733999元，建筑面积140.78平方米，尹安杰、张立仙已付清购房款并缴纳给亿豪公司办证所需税费。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日交纳30元保管金。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。对本案逾期交房违约金问题，一审法院分析认定如下：尹安杰、张立仙与亿豪公司双方确认通知交房时间为2014年10月24日，但本案涉诉房屋总高度为55.55米，属强制消防验收的建筑，应达到竣工验收合格和消防验收合格才达到交房条件，但涉诉房屋于2015年11月5日消防验收合格，在此之前尹安杰、张立仙有权拒收，尹安杰、张立仙可请求在此之前的逾期交房违约金，但尹安杰、张立仙仅请求从2014年1月1日至2014年10月30日的逾期交房违约金，且逾期交房违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算两年诉讼时效，尹安杰、张立仙未提供证据证明其在起诉前有向亿豪公司主张逾期交房违约金，尹安杰、张立仙起诉之日为2016年4月11日，按两年诉讼时效，2014年4月11日（不含11日）之前违约金请求权已超过两年诉讼时效，2014年4月11日（含11日）之后违约金请求权未超过两年诉讼时效。综上分析，尹安杰、张立仙未超过诉讼时效逾期交房违约金计算期间为2014年4月11日至2014年10月30日。尹安杰、张立仙未证明其因逾期交房而造成的实际损失数额，如按尹安杰、张立仙与亿豪公司双方约定以购房款的日万份之五计算逾期交房违约金将远超过因逾期交房给尹安杰、张立仙造成的实际损失，因此双方约定的违约金计算方法明显过高，结合涉诉商品房已实际交付，买受人已能实际使用商品房情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院依法酌情将本案逾期交房违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。经计算，亿豪公司逾期交房所要承担的未超过诉讼时效逾期交房违约金为：733999元×0.0001×203天=14900.18元。对逾期办理权属证书违约金问题，一审法院分析认定如下：尹安杰、张立仙陈述实际交房时间为2015年6月1日，且尹安杰、张立仙提交的亿豪公司代收办证费用收款收据落款时间也为2015年6月1日，即已收代办证费用，说明尹安杰、张立仙与亿豪公司已对房屋完全交接，因此一审法院确认实际交房时间为2015年6月1日。按商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.015%向买受人支付违约金，按合同约定亿豪公司应自2015年8月31日起承担支付逾期办证违约金的责任，亿豪公司未提供证据证明其已提供给尹安杰、张立仙办理商品房权属证书所需资料或已将涉诉商品房权属办理在尹安杰、张立仙名下，也未提供证据证明其有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。尹安杰、张立仙未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，如按尹安杰、张立仙与亿豪公司双方约定以购房款的日万份之一点五计算逾期办证违约金将远超过因逾期办证给尹安杰、张立仙造成的实际损失，因此双方约定的违约金计算方法明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案违约金应予调低，但亿豪公司未按约定期限履行办证应尽义务也必然会给尹安杰、张立仙造成一定的损失。亿豪公司已办理亿豪名城部分商品房房屋所有权证，说明其已正在积极办理办证所需的前期手续，但因不动产权属登记政策变化必然对权属登记时间造成影响，延迟办证有部分原因不能归责于亿豪公司，且按合同第十四条约定亿豪公司在完成办理房屋所有权初始登记之后办证行为属于无偿代办证行为，也应减轻亿豪公司逾期办证责任，结合涉诉商品房已实际交付给买受人使用情况，一审法院依法酌情将本案逾期办证违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。综上所述，尹安杰、张立仙与亿豪公司因尹安杰、张立仙向亿豪公司购买亿豪名城第1幢1302号商品房而自愿签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，亿豪公司应按合同约定继续履行办证义务，并承担相应支付相应的逾期交房、逾期办证违约金。尹安杰、张立仙与亿豪公司约定的逾期交房、逾期办证违约金过高，一审法院依法予以调整，对尹安杰、张立仙超过诉讼时效的逾期交房违约金请求，一审法院不予保护。尹安杰、张立仙不合理的诉讼请求予以驳回。尹安杰、张立仙未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，损失难以确定，因此两项违约金之和应不超过购房款的30%。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给尹安杰、张立仙逾期交房的违约金14900.18元。二、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第1幢1302号商品房权属登记在尹安杰、张立仙名下，尹安杰、张立仙应予以必要的配合；三、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给尹安杰、张立仙逾期办理商品房权属证书的违约金，违约金计算方法为：自2015年8月31日起计至仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第1幢1302号商品房权属登记在尹安杰、张立仙名下之日止，按购房款733999元的日万分之一计算;四、上述第一项、第三项逾期交房违约金和逾期办理商品房权属证书的违约金之和以购房款733999元的30%为限；五、驳回尹安杰、张立仙的其他诉讼请求。案件受理费4343元，由尹安杰、张立仙负担2717元，由莆田亿豪房地产有限公司负担1626元。本院二审期间，亿豪公司提供如下证据：《宗地图》、《总平面图》、《建设工程规划条件核实意见书》、《福建省城市规划管理技术规定》、莆田市12345政务服务平台《关于道路未开通问题的投诉》、《关于请求协调解决亿豪名城项目征迁历史遗留问题的报告》，用于证实：1.根据规划部门批复的项目总平面图，该项目北侧为池头北路，且地下停车场出入口也是由池头北路进入。2.根据仙游县鲤南开发区管委会现场核实确认：“池头北路因拆迁未到位剩余路段暂时无法施工，亿豪名城红线内约120㎡无法交付使用”，该地块目前仍未交付使用，地下停车场出入口未投入使用，业主也陆续向政府部门投诉要求解决。3.根据《福建省城市规划管理技术规定》关于“建设工程竣工规划条件核实”的规定，规划条件核实的前提条件：建设单位必须按照总平面图实施建设，场地道路、出入口位置符合规划总平面图要求，且用地红线内的建筑和设施必须要拆除到位。但由于政府未完成池头北路的拆迁并完整交付土地给亿豪公司建设，造成整个项目无法按规划部门批准的总平面图事实建设，导致亿豪公司无法及时取得规划条件核实。4.为解决办证问题，经亿豪公司反映及县政府协调，仙游县城乡规划局于2016年1月29日同意给予先予办理该工程的规划条件核实。因此由于政府拆迁及供地原因造成亿豪公司逾期办理规划核实及逾期办证的后果，并非亿豪公司原因造成，不应由亿豪公司承担逾期办证的违约责任。张立仙质证认为：1.上述证据均不属于新的证据，其中部分证据还属于亿豪公司自制的证据，不能作为定案依据；2.亿豪公司提供的上述证据与亿豪公司逾期办证没有关联性，不能据此免除亿豪公司的违约责任，或作为减轻亿豪公司逾期办证违约责任的法定理由；3.亿豪公司所称的情况在亿豪公司同业主订立房屋买卖合同之前就存在，亿豪公司存在故意隐瞒的过错行为。尹安杰未到庭发表质证意见。本院经审查认为，亿豪公司提供的《建设工程规划条件核实意见书》明确因亿豪公司项目增加的面积已经按2016年第四次局务会议纪要处罚完毕，规划局才通过规划条件核实的，可见是因亿豪公司自身原因导致规划条件核实迟延的，并非因政府供地问题导致的，故对亿豪公司提供上述证据，不予采信。经审理查明，到庭的亿豪公司及张立仙对一审认定的事实没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，亿豪公司与尹安杰、张立仙签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。亿豪公司收取了尹安杰、张立仙代办证费用后，双方事实上形成委托办证关系，亿豪公司在一审审理过程中对此也予以认可，故对双方形成委托办证关系予以确认。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，亿豪公司负有在交房后60日内办理讼争商品房的房屋所有权初始预登记的义务，如因亿豪公司的原因，导致尹安杰、张立仙无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，亿豪公司应承担相应的违约责任。亿豪公司于2016年6月7日才办理讼争房屋的所有权初始登记，在一审审理过程中还未为尹安杰、张立仙办结讼争房屋的房屋权属证书，构成违约。故尹安杰、张立仙请求亿豪公司办理讼争房屋的房屋权属证书并承担违约责任于法有据，应予支持。亿豪公司主张因政府原因及政策因素等不可归结于亿豪公司的原因导致不能办证，但其提供的证据不能证实该主张，应承担举证不能的不利后果。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。一审法院综合考虑逾期交房损失及办证中的各种因素，将亿豪公司应承担逾期交房及逾期办证违约金计算标准均调低为每日按已付购房款的万分之一计算，该调整并无不当，亿豪公司主张应再调低违约金计算标准没有依据，不予支持。按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算，一审法院对本案逾期交房诉讼时效的认定是正确的。尹安杰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，亿豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1626元，由上诉人莆田亿豪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林美双审判员  李 忠审判员  郑飞鹏二〇一七年八月二十四日书记员  黄慧萍附：相关主要法律条文第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。