广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤2071民初3118号原告：姚菊方，女，1986年4月28日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县，委托诉讼代理人:黄杰仁，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人:阮霭芬，广东泓业正杰律师事务所律师。被告：阳四生，男，1972年9月19日出生，汉族，住广西桂林市象山区，被告：郑清，女，1970年8月25日出生，汉族，住广西桂林市象山区，原告姚菊方诉被告阳四生、郑清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚菊方的委托诉讼代理人黄杰仁、阮霭芬到庭参加诉讼。被告阳四生、郑清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚菊方向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2016年11月29日签订的《房地产转让协议书》；2.判令两被告退还原告407251元，包括：购房款406635元、测绘费400元、房屋所有权登记费160元、土地登记费26元、土地证书费30元；3.两被告支付因违约导致被告损失的违约金122175元。事实与理由：2016年11月29日，原告与两被告签订《房地产转让协议书》，约定由原告购买两被告位于中山市沙溪镇××村××路××明月××房[国有土地使用证：中府国用(2010)第易240034号，房地产权证号：粤房地权证中府字第××、粤房地权证中府字第××]，建筑面积139.72平方米，套内建筑面积110.43平方米，转让价款820000元，转让价款分三期支付，第一期于2016年11月29日支付220000元，第二期于2016年12月15日支付180000元，第三期于办理过户手续时支付余款。合同签订后，原告依约向两被告支付了购房款共407251元，并为办理过户手续支付了测绘费400元、房屋所有权登记费160元、土地登记费26元、土地证书费30元。然而，原告到中山市国土资料局办理过户手续时，被告知涉案房屋己被法院查封，无法办理过户手续。原告认为：《房地产转让协议书》是双方的真实意思表示，合同合法有效。原告己按合同约定支付购房款，但涉案房屋被法院二次查封，无法办理过户手续，导致原告购房目的不能实现，合同应予解除。两被告的行为己构成违约，应承担退还购房款及相关费用的法律责任和承担因违约导致原告损失的违约责任。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院查明本案事实，作出公正的判决。原告姚菊方为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.国有土地使用证、房地产权证；2.房地产转让协议书；3.交通银行交易明细、收据；4.收据、广东省行政事业性收费统一票据；5.中山市不动产登记资料证明表。被告阳四生、郑清未出庭应诉，亦未提出答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2016年11月29日，阳四生和郑清（甲方、出卖人）、姚菊方（乙方、买受人）签订《房地产转让协议》一份，约定：乙方同意购买甲方按份共有的位于中山市沙溪镇××村××路××明月××房的房地产，建筑面积为139.72平方米；上述房产的转让价款为820000元整。由于甲方房产于中国工商银行沙溪支行以及中国平安银行利和分行，分别按揭贷款220000元和180000元，甲方承诺该房产再无其它机构或自然人有任何经济关系，故绝无他项权利设定或其他纠纷，也无法院查封。乙方受让后，如该房屋发现有产权或债务纠纷，导致影响乙方权利行使的，概由甲方负责处理，并赔偿乙方相关损失。乙方于2016年11月29日支付首笔款项220000元，用以还清中国工商银行沙溪支行的按揭贷款款项，以便办理解按手续。凭银行存款单据则视为乙方已支付该笔费用。乙方于2016年12月15日前支付第二笔款项180000元，用以还清中国平安银行利和分行的按揭贷款款项，以便办理解按手续。凭银行存款单据则视为乙方已支付该笔费用。（补充说明：若第一笔费用支付后，银行解按流程时间暂定为5个工作日，若超出该时间，则该付款日期顺延。）甲乙双方于中国平安银行成功解按手续之日起5个工作日内，带齐相关资料，到中山市国土局办理相关过户手续后，乙方支付甲方余款。相关手续及税费费用，甲乙双方各自承担50%。若甲乙双方任意一方，于合同执行过程中产生违约行为，则按实际已支付款项总额的2倍赔付与对方。协议还约定了事项。2016年11月29日，姚菊芳指示梁兆祥通过网银转账方式向阳四生支付224800元；同日，阳四生开具收据确认收取了梁兆祥支付的224900元。2017年1月4日，姚菊芳指示梁兆祥通过网银转账方式向阳四生支付181735元；同日，阳四生开具收据确认收取了梁兆祥支付的181735元。2017年1月19日，姚菊芳向中山市沙溪测绘工程有限公司支付上述房地产的测绘费400元。此后，姚菊芳去中山市国土资源局申请办理上述房地产过户手续，但因涉案房地产被法院查封而无法办理前述手续。2017年2月27日，姚菊方以阳四生、郑清不履行合同义务已构成违约为由诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市土地房产产权档案馆于2017年2月23日出具的中山市不动产登记资料证明表载明，涉案房屋登记的权利人为阳四生、郑清，该房地产设置的中国工商银行中山沙溪支行、深圳平安投资担保有限公司为抵押权人的两项抵押分别于2016年12月14日、2017年1月18日办理了注销抵押；但是该房地产因另案分别于2017年1月6日、2月20日先后被本院财产保全轮候查封。又查：诉讼中，姚菊芳提交缴款单位为阳四生、郑清的广东省行政事业性收费统一票据，证明其向阳四生、郑清支付了房屋所有权登记费160元、土地登记费26元，土地证书费30元。本院认为：姚菊方与阳四生、郑清签订的《房地产转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，各方均应依合同约定履行自己的义务。合同签订后，姚菊方根据合同约定履行了支付两笔购房款、支付上述房地产的测绘费，阳四生、郑清也按合同约定履行了解除购买房地产抵押的合同义务。但根据中山市土地房产产权档案馆于2017年2月23日出具的中山市不动产登记资料证明表载明，涉案房屋于2017年1月6日、2月20日先后被本院财产保全轮候查封，致交易无法完成。但阳四生、郑清并没有依据合同约定办理涉案房屋提前还贷及注销抵押登记手续，致使合同无法继续履行，应认定合同无法继续履行的违约责任在于阳四生、郑清，故本院对姚菊方主张解除合同及返还已收取的购房款406635元的诉求予以支持。因是可归责于阳四生、郑清的原因致合同无法继续履行，姚菊方放弃上述协议关于“若甲乙双方任意一方，于合同执行过程中产生违约行为，则按实际已支付款项总额的2倍赔付与对方”的约定，而要求阳四生、郑清按实际已支付购房款的30%即121990.5元作为违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，故本院对姚菊芳的该项请求予以支持。姚菊芳为了完成上述房地产过户而支出了测绘费400元，该款阳四生、郑清应作返还；诉讼中，姚菊芳提交缴款单位为阳四生、郑清的广东省行政事业性收费统一票据，证明其代阳四生、郑清支付了房屋所有权登记费160元、土地登记费26元，土地证书费30元。因姚菊芳持有上述证据原件且阳四生、郑清未到庭说明姚菊芳持有上述证据原件的理由，且姚菊芳代阳四生、郑清支付上述费用符合市场交易规则，故应予认定姚菊芳代阳四生、郑清支付了房屋所有权登记费、土地登记费，土地证书费的事实。合同解除后，阳四生、郑清应向姚菊芳返还上述费用。阳四生、郑清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，并承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告姚菊方与被告阳四生于2016年11月29日签订的《房地产转让协议》；二、被告阳四生、郑清于本判决发生法律效力之日起七日内向原告姚菊方返还购房款406635元；三、被告阳四生、郑清于本判决发生法律效力之日起七日内向原告姚菊方支付违约金121990.5元，并返还姚菊方已支付的测绘费400元、房屋所有权登记费160元、土地登记费26元，土地证书费30元，合计122606.50元；四、驳回原告姚菊芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理9094元，诉讼保全费3167元，合计12261元（原告姚菊方已预交），由由被告阳四生、郑清连带负担（被告阳四生、郑清于本判决生效之日起七日内迳付原告姚菊方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民审 判 员  刘 忠人民陪审员  张子锋二〇一七年八月二十六日书 记 员  雷 珊谭银娣