广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0109民初783号原告：黄小兰，女，汉族，1978年6月2日出生，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：王新国，河北远曌律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹胜利，河北远曌律师事务所实习律师。被告：广西金川阳光城实业有限公司，住所地南宁市邕宁区银峰路36号水产畜牧培训中心大楼四楼36-82号房，统一社会信用代码91450000569069053X。法定代表人：郭忠信，男，董事长。委托诉讼代理人：赵荣蓉，广西欣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾培华，广西欣和律师事务所律师。原告黄小兰与被告广西金川阳光城实业有限公司（以下简称金川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告黄小兰的委托诉讼代理人王新国，被告金川公司的委托诉讼代理人赵荣蓉、曾培华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小兰向本院提出诉讼请求：1.金川公司继续履行合同义务，即交付位于南宁邕宁区的房屋；2.金川公司向黄小兰支付违约金994052元(自2015年10月31日计算至实际交房之日止，暂计至2017年6月30日)；3.本案的诉讼费用由金川公司承担。事实和理由：双方于2014年7月25日签订《南宁市商品房买卖合同》，买卖位于南宁邕宁区的房屋，总价款为3275298元。合同第九条约定，金川公司应在2015年10月30日前向黄小兰交付已验收合格并符合合同约定的商品房。但合同签订后，黄小兰依约履行的全部合同义务，而时至今日，金川公司所开发的房屋仍不符合入住条件，不能完成交付房屋的合同义务，且经黄小兰多次催促，金川公司仍不理会。金川公司在收取购房款后不依据合同的约定履行交付房屋的义务，己构成严重违约。但根据合同的约定，若黄小兰逾期交付房款30日内的应按日向金川公司支付逾期付款的万分之五的违约金，超过30日的应按日向金川公司支付逾期付款的千分之一的违约金，而若金川公司逾期交房则应按日支付己付房款的万分之二的违约金，因该合同属于格式合同，如此约定双方的违约责任有违《合同法》的公平原则，故黄小兰要求参照己方的违约责任计算金川公司的违约金(即按日万分之五计算)。综上，请求人民法院支持上述诉讼请求。原告黄小兰提供的证据有：证据1《商品房买卖合同》；证据2商品房买卖合同登记备案证明、税收缴款书、购房款收据、银行借款借据（银行流水）；证据3《南宁五象新区规划建设管理委员会关于阳光城翡丽湾项目北区一期购房业主举报相关问题处理情况的反馈》、《阳光城.翡丽湾项目一期整改方案》、《关于阳光.翡丽湾项目部分业主举报开发商违法违规行为的回复》；证据4会议纪要（附光盘）被告金川公司辩称：一、金川公司于2015年10月26日已经对涉案房屋组织并通过了五方验收，房屋符合《商品房买卖合同》约定的交房条件；二、金川公司于2015年10月27日向黄小兰邮寄了《入伙通知书》，通知黄小兰前来办理房屋交接手续，不构成逾期交房；三、金川公司有权顺延66天向黄小兰交房，金川公司在合同约定的日期之前已向黄小兰送达房屋交付通知，不仅不构成逾期交房，事实上已经提前向黄小兰交房；四、黄小兰主张按照每日万分之五向金川公司主张逾期交房违约金没有依据。根据《商品房买卖合同》补充协议第九条第6款，如金川公司逾期交房，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。对于该《补充协议》的约定，金川公司在《补充协议》第1条“承诺和保证”以明显突出的黑体提醒和确认买受人在充分阅读、理解和接受《补充协议》内容的情况下才签订，因此，该约定是双方的真实意思表示，合法有效，公允、客观，没有限制或排除买受人的合法权利，不属于格式条款。因此，如金川公司构成逾期交房，应该根据该《补充下协议》约定的已付房价款万分之二计算违约金；五、黄小兰无正当理由拒绝收房，构成逾期收房，应向金川公司支付逾期收房违约金。综上，黄小兰的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请法庭予以驳回。被告金川公司提供的证据有：证据1商品房预售许可证；证据2《关于做好2014年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安[2014]118号）；证据3《关于印发南宁市城乡建设委员会2014年打击工地乱象暨扬尘污染治理工作要点的通知》（南建质安[2014]20号）；证据4《南宁市城乡建设委员会关于做好2015“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安[2015]108号）；证据5《地球大气探测资料卡》；证据6邕宁供电公司蒲庙供电所出具的停电证明；证据7《建设工程质量竣工验收意见书》（2015年10月26日）；证据8EMS邮寄回单；证据9《建设工程质量竣工验收意见书》（2016年8月05日）；证据10《工程竣工验收备案表》；证据11EMS邮寄回单；证据12送达证明；证据13《房屋交付确认通知函》；证据14催告收房短信、协调会议纪要2份。本案的争议焦点为：一、原告主张被告履行交房义务有何依据？二、被告是否存在逾期交房行为，违约金如何计算？经庭审举证、质证，原告提交的证据1、2、3，被告提交的证据1-6、9-13合法有效，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。原告提交的证据4会议纪要（附光盘），该份证据对本案判决无影响，在被告不认可其真实性而无其它证据证明其真实的情况下，本院不对其真实性予以认定。被告提交的证据7《建设工程质量竣工验收意见书》（2015年10月26日），是在不具备验收条件及未通知监督机构到场监督的情况下作出的，不具有合法性，因此本院不予采纳。被告提交的证据8EMS邮寄回单，是在讼争房屋不具备交付条件下书面通知，因此不具有关联性，不能证明金川公司在2015年10月完成书面通知交房义务，本院不予采纳。被告提交的证据14催告收房短信、协调会议纪要2份，不具有关联性，不能证明其于2017年5月前完成书面通知交房义务，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月25日，黄小兰作为买受人，金川公司作为出卖人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》及附件7《合同补充协议》，约定：黄小兰作为买受人购买金川公司开发建设的南宁市邕宁区江湾路6号翡丽湾T25栋106号房屋，总价为3275298元，已经全部支付完房款。双方在合同中对交付房屋约定如下：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期，或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨暴雨导致工期受影响的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。双方在合同中对逾期交房约定如下：除合同规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过360日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。双方在合同补充协议中约定：双方确认，如出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方对于房屋交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：……买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担。双方对于通知送达的约定为：买受人的有效送达地址以本合同写明的联系地址为准，买受人变更有效送达地址，未按约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为送达向买受人送达了相关文件。所有通知均采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。双方在合同补充协议中约定：本补充协议与本合同正文约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。2015年10月26日，金川公司自行组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位进行五方验收，并于当天作出《建设工程质量竣工验收意见书》。2015年10月27日，金川公司通过EMS邮政快递邮寄《入伙通知书》，通知黄小兰2015年10月30日收房。2015年11月20日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会出具《关于阳光.翡丽湾项目部分业主举报开发商违法违规行为的回复》。2015年12月14日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会作出的《关于阳光城·翡丽湾项目北区一期购房业主举报相关问题处理情况的反馈》。上述两份文件主要内容：2015年10月26日金川公司作出的五方验收是在不具备验收条件及未通知监督机构到场监督的情况下作出的，广西南宁五象新区建设工程质量安全监督站向金川公司下达了《责令重新组织竣工验收的通知》，通知明确指出阳光城·翡丽湾项目一期工程未按设计图纸内容完成施工，责令金川公司公司立即改正，完成设计图纸内容，对质量问题整改完成后，才能按照相关规定重新组织竣工验收，在重新组织竣工验收前，不得擅自交付使用。之后，金川公司作出整改方案并进行整改。2016年8月5日，金川公司再次组织五方验收并验收合格。2017年5月，广西五象新区建设工程质量安全监督站在竣工验收备案表盖章，对讼争房屋此次验收进行备案。2017年5月28日，金川公司通过EMS邮政快递将《房屋交付确认通知函》按约定地址邮寄给黄小兰，该函通知黄小兰务必于2017年6月10日前至翡丽湾销售大厅旁物业管理处办理房屋交付手续。2017年5月29日，该通知函由本人收。至今，黄小兰并未前往接收房屋。另查明：合同签订时间（2014年7月25日）至应当交房之日（2015年10月30日）期间，大雨或暴雨以上天气共计16天，停电超8小时共1天。以上共计17天。根据南建质安[2014]118号《关于做好2014年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》规定，2014年“两会一节”、世锦赛期间涉及土方施工、产生扬尘和噪音污染的在建工地需要停工共34天（2014年9月10日至10月13日）。根据南建质安[2014]20号《关于印发南宁市城乡建设委员会2014年打击工地乱象暨扬尘污染治理工作要点的通知》规定，部分在建工地需要暂停土方施工、拆除等扬尘作业共31天（2014年9月15日至10月15日）。根据建质安[2015]108号《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》规定，2015年9月16日至9月22日期间（共计7天），五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。再查明：金川公司主张黄小兰无正当理由拒绝收房，构成逾期收房，应向金川公司支付逾期收房违约金，但没有在本案中提出反诉，明确表示另行处理。本院认为：黄小兰与金川公司均有缔约能力，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件7补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于黄小兰主张金川公司履行交房义务的问题。双方在合同中对交付房屋的条件约定为五方签字单体验收合格，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。本案中，金川公司于2015年10月26日组织五方验收并作出的《建设工程质量竣工验收意见书》，但该验收是在不具备验收条件及未通知监督机构到场监督的情况下作出的，已经被主管部门认定无效且被责令整改后重新组织五方验收。故金川公司辩称讼争房屋在2015年10月26日后符合交付条件，并在2015年10月27日完成书面通知交房义务，本院不予采纳。2016年8月05日，金川公司再次组织五方单体验收并验收合格，且已经主管部门备案，该验收合法有效，讼争房屋已具备交付条件。黄小兰对此次验收有异议，但没有提交证据予以推翻，本院不予支持。根据双方对于房屋交接的约定，金川公司在房屋达到交付使用条件后，应当书面通知黄小兰办理交付手续。金川公司于2017年5月28日用EMS专递送达《房屋交付确认通知函》，通知黄小兰收房的最后期限是2017年6月10日，完成书面通知交房义务。根据合同约定，自交房通知书规定的交付期限届满之日（2017年6月10日）视同出卖人按时交房，同时房屋的权利义务转移至黄小兰，且黄小兰并无证据证实金川公司拒绝履行交房义务，因此其该项主张，本院不予支持。二、关于金川公司是否存在逾期交房行为，违约金如何计算问题。根据上面陈述认定，金川公司逾期交付房屋的期限自2015年10月31日计算至2017年6月9日，共计587天。根据双方合同中可以延期的约定，金川公司可以顺延交房共计17天，金川公司应承担违约责任的天数为570天。金川公司辩称应扣减政府责令停工的天数，但金川公司应当预见“两会一节”例行的环境整治，该停工不属于政府突发下令停工，不能作为顺延交房事由。世锦赛期间产生扬尘和噪音污染的部分在建工地部分施工项目才需停工，金川公司未提供证据证实该期间本案所涉房屋受影响而停工，因此不能作为顺延交房的事由。双方在合同补充协议中约定出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方在合同补充协议中约定：本补充协议与本合同正文约定不一致的，则以本补充协议的约定位准，且金川公司对按日支付已付房价款万分之二作为逾期交房违约金并无异议，本院予以确认。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，双方在合同中对违约金的约定并非格式条款，本案中金川公司在《补充协议》第一条“承诺和保证”第1款以明显突出的黑体提醒和确认买受人在充分阅读、理解和接受《补充协议》内容的情况下，该条款也不存在免除金川公司责任，加重黄小兰责任或排除黄小兰主要权利的无效情形，因此不属于格式条款。黄小兰认为违约金每天万分之二标准过低或者低于其损失，但没有提交证据予以证明，也没有在法定期限内行使撤销权，因此本院对于其要求调整为按日支付已付房价款万分之五计算违约金的诉请不予支持。黄小兰主张逾期违约金标准加上因出卖人原因水电等基础设施未达到交付条件，超过30日按日向买受人补偿总房款的万分之一，但未能提供证据证明，且与本案属于不同法律关系，本院不予支持。综上，本案房屋总价为3275298元，金川公司应当支付的逾期交房违约金为373384元（3275298元×570天×万分之二/天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告广西金川阳光城实业有限公司支付给原告黄小兰违约金373384元；二、驳回原告黄小兰其他诉讼请求。案件受理费13741元，由原告黄小兰负担6841元，被告广西金川阳光城实业有限公司负担6900元。财产保全费5000元，由原告黄小兰负担2614元，被告广西金川阳光城实业有限公司负担2386元。上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。审 判 长  蒙少波审 判 员  郑吓保人民陪审员  黄庆阳二〇一七年八月二十九日书 记 员  孙 阳