成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初834号原告：成都市人人乐商业有限公司，住所地：成都市青羊区草市街2号。法定代表人：宋琦。委托诉讼代理人：杨超，北京盈科（深圳）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：谭朝勇，男，汉族，1979年3月2日出生，住成都市新都区。系公司员工，一般代理。被告：成都市长和房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区柳城镇柳城干道166号。法定代表人：王文富。委托诉讼代理人：卓平仄，泰和泰律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师，一般代理。原告成都市人人乐商业有限公司诉被告成都市长和房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2014年8月20日作出（2014）温江民初字第2311号民事判决书，判决驳回原告成都市人人乐商业有限公司的诉讼请求。原告成都市人人乐商业有限公司不服本院（2014）温江民初字第2311号民事判决书，向成都市中级人民法院提起上诉，2014年11月26日成都市中级人民法院作出（2014）成民终字第6048号民事裁定书，裁定：一、撤销成都市温江区人民法院（2014）温江民初字第2311号民事判决书；二、发回成都市温江区人民法院重审。本院于2017年2月21日另行立案，依法重新组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨超、谭朝勇及被告的委托诉讼代理人卓平仄、郑航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还原告定金1600万元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2011年5月19日签署了《房屋租赁合同》，约定被告将成都市温江区××与××大道交叉口的德坤.新天地项目房屋出租给原告使用，用于开设大型综合性购物广场。租赁合同签署后，原告按照约定支付了被告定金800万元，双方在租赁合同中约定被告必须在2012年9月1日前将租赁房产按租赁合同及租赁合同附件三所述条件交付原告，但交付日到期后，被告未能按照约定交付房产，鉴于被告长期未能按租赁合同约定的条件、方式交付房产，其行为已构成严重违约，原告即依合同及法律规定行使合同解除权，现租赁合同已解除，但被告不予双倍退还原告支付的合同定金，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告全部诉讼请求。被告辩称，原告要求双倍返还定金，合同中没有提到解除合同，没有签订相应的解除协议，原告只是发出解除合同的通知书，对通知书不予认可，对事实理由不予认可，事实上双方没有继续履行合同的原因是原告违约造成的，诉讼请求有问题。原告于2012年8月验收后提出几十项不符之处，我方经排查后对大部分验收意见不予认可，大部分情况都已完成，其中只有三项我方承诺于9月底前完成且未完成项不影响原告进场装修，之后原告又于9月再次组织人员现场查看，认为大部分工程符合交付标准，提出十四项待解决的事项，我方回函对其提出的十四项问题一一回复，且以上内容并不影响原告下一步装修；10月8日我方给原告发函要求原告收房并附上竣工验收报告和消防验收合格意见书，原告未予理睬，我方又于10月18日、11月16日两次发函给原告，要求办理交接手续，原告也未理睬，直至2012年11月20日，原告向我方发函称其在9月底到现场验收时发现有三项未完成事项，我方于11月28日再次回函，不同意原告的说法，我方认为已具备交付条件，我方于2013年3月11日和3月12日向原告及其总公司发函，再次明确交房时间及催促交房，原告未回复。后我方于2013年5月25日经公证处公证向原告及其总公司发函，不同意原告因经济原因解除合同，我方要求继续履行合同，直至2013年7月4日我方向法院起诉要求继续履行合同，原告于7月29日向我方发出解除合同通知书。我方认为原告没有合同解除权，但原告通过发函已经不再履行合同了，我方为了减少损失，迫不得已对外招租，2013年7月29日之后我方将部分房屋租出去了。我方认为符合交房条件的时间是2012年10月18日。原告以被告逾期交房为由解除合同是没有事实依据，应当驳回。由于原告恶意解除合同导致我方巨大损失，因双方签订的租赁合同具有“定制性质”，而很多定制内容只适用于人人乐公司，我公司比照租赁合同附件三的要求进行了修建，因原告恶意解除合同，导致我方许多定制内容闲置，造成损失。由于原告系我方通过招商公司招商引进，我方已支付了526万元的招商费用；由于原告租赁房屋用于开设大型商场，因此特为其装备了仅适用于大型商场的中央空调系统、扶梯系统及商场的配套系统设施设备，为此我方已花费1296.4万元；根据租赁合同约定，我方可以收取的租金总额为41000万元，但是由于原告恶意解除合同，很多租赁房屋的结构（如高度、深度等）均是按照原告要求进行修建，因此导致租赁房屋很难重新出租给其他商家，至今租赁房屋仍然有大部分未能出租。综上，原告恶意解除合同导致我方损失已经远远超过800万元的定金，对于超出部分的损失，我方也将在本案后继续向原告追偿。本院经审理认定事实如下：2011年5月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于温江区××与××大道交叉口的德坤.新天地项目房屋出租给乙方使用。租赁房屋用途：商业用途，乙方可以用于开办大型综合性购物广场。租赁房屋的计租面积按实际占用的建筑面积计算，约为30535.82平方米。租赁期限为二十年，租赁期限的起始日为租赁房屋的交付日。租赁房屋的交付日预定为2012年9月1日。以此推算，租赁期限自2012年9月1日起至2032年8月31日止（含免租赁费用期）。免租赁费用期为十二个月，免租期的开始日为租赁房屋正式交付之日。甲方应于2012年9月1日之前将租赁房屋及配套用房按本合同及本合同附件三所述条件交付给乙方。交付房屋时，甲方应将相关政府部门验收文件的复印件交给乙方；乙方应在收到文件后5个工作日内组织验收，逾期视为验收合格。交付时，乙方应派代表到现场对租赁房屋及配套用房按本合同及附件三的要求进行验收。符合条件的，双方应签署房屋交付确认书，确认书签署之日为房屋正式交付之日；如发现与约定条件不符的，则：如果不符之处将实质性地影响乙方随后的装修工程，乙方有权拒签交付确认书，并将不符之处告知甲方。甲方收到通知后，应进行必要的完善、改正工作。不符点消除后，乙方将再次组织验收，验收合格后，签署交付确认书。确认书签署之日，为租赁房屋正式交付之日。如果不符之处不会对乙方随后的装修工程造成实质性的影响，乙方先行签署交付确认书并在确认书上签注不符事项，同时要求甲方在合理期限内予以改正。甲方未能在合理期限内完成的，乙方有权自行完成，由此产生的费用由甲方承担。甲方未能在前述日期前向乙方交付租赁房屋或因租赁房屋不符合合同约定条件而需改正致乙方超过免租期未能营业的，租赁期限相应顺延。逾期超过60天的，甲方应以基本月租赁费用的万分之五按日向乙方支付违约金（双方另有约定的除外）；逾期超过六个月的，乙方有权选择终止本合同，甲方应双倍返还乙方支付的定金，并赔偿乙方因此而受到的直接损失。租赁房屋的租赁费用：起始租赁费用为人民币45元/月/平方米（其中租金标准为25元/月/平方米，物业管理费标准为10元/月/平方米，设备设施使用费标准为10元/月/平方米），以后租赁费用按递增方式计算。乙方按本合同的约定向甲方支付定金800万元人民币。其中本合同签订后十五个工作日内向甲方支付400万元人民币，在甲方取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》后，向乙方出示原件并提供复印件后十五个工作日内向甲方支付剩下400万元人民币。租赁房屋交付后，定金中的600万元人民币在乙方正式缴纳租赁费用的第一个月开始，用来优先抵作租赁费用。剩下200万元人民币作为履约保证金。甲方于本合同解除且乙方向甲方移交场地，双方办理完毕交接手续后15个工作日，结清相关费用后将保证金返还给乙方，履约保证金及定金均不计息。本合同生效后，任何一方违约导致本合同全部不能履行时，守约方有权解除本合同，违约方赔偿由此给守约方造成的直接经济损失。任何一方就本合同发给对方的通知或联系文件均为中文书面形式。人手传送以接收人签收为送达日，挂号信函邮寄方式，以邮政送达日为送达日，传真传送以接收方回传确认时间为送达日。同时合同附件三约定了租赁房产交付标准及设施清单，具体包括平面布局及场地要求、建筑结构要求、给排水系统要求、电力系统要求、燃气系统要求、客梯、货梯、自动扶梯及自动人行道要求、暖通空调要求、消防系统要求、建筑防雷系统和接地要求、电话、通信系统要求、户外广告版与店招要求、收卸货区要求、室外工程及零星项目要求、主要机电设备及建筑材料品牌等。2011年5月25日，原告向被告支付400万元定金；2011年6月15日，原告向被告支付400万元定金。2012年8月，双方组织了一次验收，原告认为租赁房屋不符合合同约定，并指出了不符合约定的事项。2012年8月30日，原告给被告发《工作联系函》，内容：“贵司2012年8月23日的来函我司已收悉，贵司表示租赁房产已经通过竣工验收并达到房产租赁合同“附件三”约定的交付标准，经过我司各专业部门对租赁房产现场实地查验并未达到房产租赁合同“附件三”约定的交付标准（详见附件一《租赁房产及配套房产验收情况书》），请贵司尽快完成未达到交付标准的事项。”附件一《租赁房产及配套房产验收情况书》上载明有出入口、场地总平、消防系统等20余项未完成的事项。2012年9月6日，被告向原告回函，内容：“贵公司2012年8月30日之《工作联系函》及附件已经收悉。针对该函所述事项，现回复如下：我公司对来函所反映的问题非常重视，立即进行核查、落实。通过近几天的工作，贵公司附件所列应由我公司解决的事项已经完成，符合交房条件；其他事项需有贵公司的支持方能完成。现请贵公司在收到此函后尽快与我公司就由贵公司的配合事项及对租赁房屋的验收事项进行沟通，以确保顺利交房。附件：《租赁房屋及配套房产验收情况书》。”《租赁房屋及配套房产验收情况书》上将原告所述的二十几项未完成事项进行了逐一回复，被告表示大部分事项已完成，其中“出入口”项目被告承诺9月底前完成；“场地总平”项目被告表示已基本完成，符合进场条件；关于原告提出“甲方保证租赁房产符合国家有关建筑质量规范要求，租赁房产交付时通过全面验收，并取得了建设局下发的房屋竣工备案证明”事项，被告回复“已通过竣工验收，无约定需备案证明。”2012年9月25日，原告向被告发《工作联系函》，内容：“贵我双方自签约以来，对项目的顺利推进都做着积极的努力。贵司为我司的进场事宜做出了积极配合，表示诚挚的谢意！我司于本月19日再次组织各专业人员到项目现场查看，通过对项目现场逐项工程的确认，大部分工程符合交付标准。根据贵我双方签订的《房产租赁合同》约定，存在以下待解决的事项：1、建筑外立面未按设计图纸施工完毕。2、外围环境未按照原设计及市政需要施工完毕，主要绿化部分未完成。3、负二楼成品镉镉油池需提供相关设备资料。4、设置燃气设备的房间，均未设置燃气泄爆报警装置；5、空调风机房地面及设备基础未贴防滑耐磨砖。6、面包操作间和厨房排烟井道未开剖接口，且无面积为≥1.0平方米的补风竖井。7、收货区预留的平衡器的机坑及埋件未完成。8、卸货平台外边阳角处无预埋通长的防撞角钢及橡胶防撞垫。9、卸货平台及室外之间未设置2m宽的坡道供叉车行走。10、收货区无给水点及沿长边方向的通长排水地沟。11、卸货平台的卷帘门未安装。12、发电机房储油间未安装灭火系统。13、收货通道处未安装消防复视盘。14、根据《房产租赁合同》约定，中央空调系统由贵司全部提供：包括冷源及末端，空调末端风管未安装。以上情况请贵司知悉，并尽早解决以上事项，以实现我司正式进场，实现双方共赢！”2012年9月26日，被告向原告发《关于德坤新天地人人乐租赁物业验收有关事项的回函》，针对原告提出的14项问题逐条回复，并认为诸如外立面、广场铺装或设备房地砖等事项即将完工，其他内容须原告自行完善或原告明确具体做法、点位等方能完成，且认为以上内容并不影响原告下一步装修工作的开展，要求原告即日确认收房并签署《交付确认书》。此后，原告未派人到被告处进行验收接房。2012年10月8日，被告给原告发《工作联系函》，被告认为室外部分绿化工程未完全竣工，并不实质性影响原告进场装修；关于风管问题，根据《房屋租赁合同》附件三《租赁房屋交付标准及设施清单》第7.4条之约定，除空调机房外的风管由原告自行设计安装，按合同约定租赁房屋已经具备交付条件，要求原告在收到本函后五个工作日内办妥房屋交接手续并签署《交付确认书》。同时附上《竣工验收报告》、《建设工程消防设计审核意见书》和2012年9月17日《建设工程消防验收意见书》，《竣工验收报告》载明：德坤.新天地2号楼工程于2012年7月10日质量验收合格。2012年9月17日《建设工程消防验收意见书》载明：德坤.新天地2#楼x层及地下室工程消防验收合格。2012年10月18日，被告再次向原告发《工作联系函》，认为租赁房屋已经达到交付条件，要求原告尽快提供空调末端的设计方案到被告备案。2012年11月16日，被告向原告发《工作联系函》，载明：“因租赁房屋已经具备交付条件，我公司遂于2012年10月9日函告贵公司，请贵公司于受函后五个工作日内办理租赁房屋交接的相关手续。贵公司于2012年10月10日收函后至今未有任何动作。根据《房屋租赁合同》第四条的约定视为贵公司对租赁房屋验收合格，故租赁期限（含免租期）自2012年10月18日起算。”2012年11月20日，原告向被告发《工作联系函》，载明：“贵司2012年11月16日的来函我司已收悉，贵司所提及2012年10月18日起开始计算租赁期，不满足贵我双方所签订的《房屋租赁合同》中的相关约定条款。因为贵司的租赁房产部分未达到租赁合同‘附件三’的约定交付标准。我司于9月底到现场验收情况如下：1、总平未完成。2、部分消防未达到交付条件。3、空调系统未安装完成。请贵司加紧完成以上未完成事项，待完成后我司再派各专业人员到现场验收。”2012年11月28日，被告向原告回函，说明涉及房屋交付的相关事宜已于2012年10月8日以《工作联系函》函告原告，认为租赁期限自2012年10月18日起算完全符合《房屋租赁合同》的约定。2013年3月11日，被告向原告发《工作联系函》，要求原告提供装修开业计划及派人进行工作对接，以确保验收交接手续及原告进场装修工作的顺利进行。2013年5月21日，被告向原告和深圳市人人乐商业有限公司发《工作联系函》，载明：“2013年4月19日上午，贵公司之魏江锋先生和蒲林先生到我公司，告诉我公司董事长王文富先生，称贵公司经营困难，无力履行《房屋租赁合同》，打算单方解除《房屋租赁合同》。王文富先生提出需书面通知，魏江锋先生表示需向贵公司请示后由贵公司决定。至今贵公司未有任何信息。我公司在租赁合同签订后按照贵公司的个性需求进行建设、安装，贵公司如解约，必将影响我公司今后的招商。如需按新承租人要求改造，必将造成巨大的经济损失。另从房屋正式交付的2012年10月18日起至今逾7个月，贵公司如单方面解约，该7个月的租金必将又是一大损失。现请贵公司在收到此函后的五个工作日内就《房屋租赁合同》是否履行予以书面告知，以便双方尽快协商处理有关事宜，将损失降到最低。逾期视为贵公司单方毁约。”2013年7月29日，原告以“交付日到期后，被告未能按约定交付房产，直至发函日被告仍未能按租赁合同约定的条件、方式交付房产”为由向被告邮寄了《解除的通知书》，内容：“解除贵我双方2011年5月19日签署的《房屋租赁合同》及相关附属文件；二、贵司立即双倍返还我司支付的合同定金人民币1600万元。”被告在庭审中陈述，在其收到原告的《解除的通知书》后，被告已重新进行了招商，新的商家已进场。同时查明，2012年9月5日，“德坤新天地”02#楼人人乐及电影院空调系统工程经验收质量合格。被告曾于2014年7月4日起诉至本院要求原告继续履行合同，后撤诉。原告于2014年7月29日在原审庭审中提出“请求法庭要求被告提供2012年8月30日至2012年9月6日的整改记录及由法院组织到涉案房产现场对交付条件的达成进行勘验，对租赁房产的现状与《房产租赁合同》附件三约定的交付标准进行比对。”上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原、被告营业执照及法定代表人身份证复印件、《房产租赁合同》及附件、原告向被告支付保证金的网上银行支付凭证、原、被告之间往来函件、竣工验收报告、《德坤.新天地地下室及02#楼x层分段验收的监督情况》、竣工验收报告、消防验收合格意见书、空调系统工程质量竣工验收记录、《解除的通知书》、原审庭审笔录等证据经审核在卷予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点是：一、原告认为被告交付的房产不符合约定的举证责任是否完成以及租赁房产是否具备勘验条件？租赁房产是否达到交付条件？二、原告是否有权要求被告双倍返还定金1600万元？一、关于第一个争议焦点。原审审理中，原告于2014年7月29日在原审庭审中曾向本院提出勘验申请，原告提出勘验申请的时间距离双方2012年9月至11月发生争议时间已长达1年零10个月，距离原告提出解除合同的时间（2013年7月29日）也有1年，原告若认为被告交付的房产不符合约定要求，应有充足的时间对“不符点”进行证据保全或自行组织第三方机构进行勘验，原告直至原审庭审时才提出勘验申请，原审以超过举证期限为由对其申请未予准许，在本次重审中，原告也没有提供具备勘验条件的现场资料。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告应对租赁房产不符合交付条件以及租赁房产具备勘验条件负有举证责任，因原告未提交证明上述事实的证据，故应承担举证不能的后果。本院认为原、被告提交的证据已经形成完整的证据链证实双方合同的签订及履行情况，现场勘验并非本案定案的主要依据，且被告在原告发出解除合同的通知后已另行招租，新的商家已经入驻，租赁房产已不具备勘验条件。通过双方来往函件查明，原告分别于2012年8月底和9月底对涉案房产组织了验收，期间分别于2012年8月30日提出20余项未完成事项，经被告整改后，原告再次组织了一次验收并于2012年9月25日提出14项未完成事项，被告经再次整改后于2012年10月8日将《建设工程消防验收意见书》和《竣工验收报告》的复印件交给原告并通知原告尽快办理接房手续。后原告未按照合同约定组织人员到现场验收办理接房手续。此后原告于2012年11月20日再次提出9月底现场验收有3项未完成事项（1、总平未完成。2、部分消防未达到交付条件。3、空调系统未安装完成）。庭审查明，德坤.新天地2号楼工程于2012年7月10日经验收质量合格。“德坤新天地”02#楼人人乐及电影院空调系统工程于2012年9月5日经验收质量合格。2012年9月17日《建设工程消防验收意见书》载明：德坤.新天地2#楼x层及地下室工程消防验收合格。故原告最后一次提出的租赁房产3项未完成事项最迟已于2012年9月17日符合约定交付条件，则可以认定租赁房产已经符合合同约定的交付条件。二、关于原告是否有权要求被告双倍返还定金1600万元的问题。首先，该定金条款的约定符合法律规定，本案租期20年，合同总额高达3亿余元（30535.82平方米×45元/月/平方米×12个月×20年），800万元定金并没有超过合同总额的20%，符合法律规定。其次，导致合同提前解除的违约方应是原告。原告认为被告未按合同约定的时间、条件交付租赁房产构成根本违约，对此原告仅提交了其单方制作的函件，且从原告最初提出的20余项未完成事项到最后一次提出的3项未完成事项已由被告整改完成，被告于2012年10月8日的回函中向原告提交了租赁房产的《建设工程消防验收意见书》和《竣工验收报告》的复印件，根据双方签订的《房屋租赁合同》中“甲方应于2012年9月1日之前将租赁房屋及配套用房按本合同及本合同附件三所述条件交付给乙方。交付房屋时，甲方应将相关政府部门验收文件的复印件交给乙方；乙方应在收到文件后5个工作日内组织验收，逾期视为验收合格。”之约定，原告应在收到被告提交的上述文件的复印件后5个工作日内组织验收，但原告自2012年9月底组织验收后未再组织人员进行验收，且此后被告分别于2012年10月18日、2012年11月16日、2012年11月28日、2013年3月11日、2013年5月21日向原告多次发函通知原告尽快派人收房，原告均未予以回复，而是于2013年7月29日直接向被告发出《解除的通知书》。故原告的前述行为明显违反了合同约定。原告提供的证据亦不足以证明涉案房产未达到合同约定的交付条件，原告不履行《房屋租赁合同》约定的义务已构成违约，根据双方合同约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，原告作为给付定金的一方拒绝履行合同义务，无权要求返还定金。另外，本案租赁合同签订之日早于租赁房产竣工验收之日，原告承租房屋系用于开办大型综合性购物广场，而被告亦根据原告的特殊设计要求建造了房屋并配套修建、安装了相关设施设备，原告违约提前解除合同的行为使被告重新招租的选择面变窄，而如待租期增长、专门配置的设施设备可能无法有效使用等损失客观存在，且在合同的履行中，被告为促成合同的继续履行一直处于积极状态，曾于双方发生争议后诉至本院要求继续履行合同，故就被告因原告违约解除合同所产生的损失及对交易秩序的破坏来说，依照公平原则和诚实信用原则，本院对原告要求双倍返还定金的诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告成都市人人乐商业有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费117800元，由原告成都市人人乐商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  薛晓娟人民陪审员  鲜 平人民陪审员  谢洪兵二〇一七年八月十六日书 记 员  马静丹