成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初988号原告：成都洁美物业管理有限公司，所在地：成都市金牛区星辉东路8号。法定代表人勾云溪，执行董事。委托代理人：毛强，男，汉族，1989年11月8日出生，住成都市武侯区。系该公司员工。被告：刘建，女，汉族，1971年10月1日出生，住成都市金牛区。委托代理人：李留全，男，汉族，1957年5月2日出生，住成都市成华区。系社区推荐。委托代理人：尤运生，男，汉族，1952年12月3日出生，住成都市成华区。系社区推荐。原告成都洁美物业管理有限公司诉被告刘建物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成都洁美物业管理有限公司的委托代理人毛强，被告刘建的委托代理人李留全、尤运生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都洁美物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、被告向原告支付2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费4226.4元、水电费及垃圾处理等费共为10461.7元，以及截止2016年6月30日产生的滞纳金3198.58元(其中物业管理服务费产生的滞纳金为899.4元，水电费、垃圾处理等费产生的滞纳金为2299.18元)；各项共计17886.68元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为府河苑物业管理者，被告为府河苑业主，其房号为A幢*号；原、被告双方签订的《物业管理服务协议》约定内容（物业管理的计费面积为146.71平方米，每平米按照1.2元计算；原告代收代缴水、电费；被告不按约定交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天应交款的1%计收违约金）；被告从2014年7月1日起开始拖欠物管费、水电费及垃圾处理等费用；原告多次进行催收未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告刘建辩称，一、2014年7月至11月，被告未交纳物管、水电等费，因被告居住的物业小区电梯发生故障，原告未予维修，严重影响了被告的生活，原告违约在先，责任在原告，原告无权向被告收取任何费用。二、2016川01民终968号生效判决确认业委会2014年12月9日签订的物业服务合同有效，前期物管协议已终止，自此，原告不再具备向被告及其他业主收取物管等费的资格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系具有物业服务资质的企业法人。原告诉称的“府河苑”小区位于成都市金牛区星辉东路4号。被告系该小区*幢*楼*号（A幢*号），建筑面积为146.71平方米住宅的购房业主。2003年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，载明主要内容：物业名称“府河苑”，乙方所购房屋为A幢*号，物业收费面积为146.71平方米；物业管理服务事项包括房屋共用部分的维护和管理，房屋共用的设施设备及其运行的维护和管理，公共环境卫生，小区内部垃圾的收集、清运，物业外墙的清洁卫生，小区保安及车辆停放的管理；住宅按每月每平方1.2元计收物业管理服务费，乙方每月20-30日交纳物业管理服务费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴服务；如乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准、时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交款的1%交纳违约金，或按业委会决定处办理等内容。另查明，四川宏都房地产开发有限公司（以下简称“宏都房产公司”）系本案“府河苑”物业的开发商。该物业其水电费户名系该公司，至今未变更。该物业交房前，由该公司以自己名义交纳水电费，2002年业主入住后，其水电费由物业公司代收代缴。被告未交纳2014年7月起的物业管理服务费、水电费及垃圾处理费。被告欠交的水、电费及垃圾处理费已由原告代缴。垃圾处理费按相关文件，对居民住户，每户每月按8元计收。原告出示的欠费明细表载明：2014年7月1日至2016年6月30日期间，被告尚欠水费1686.5元、电费6183.2元、垃圾处理费192元、车位服务费2400元。被告对其有异议，未予认可。还查明，2015年，宏都房产公司起诉成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会（以下简称“府河苑业委会”），请求撤销府河苑业委会于2014年11月10日作出的“关于选聘物业服务企业业主大会会议表决结果公告的决定”。2015年12月11日，本院作出（2015）金牛民初字第6771号民事判决书，认为表决结果（确定成都共享物业管理服务有限公司为府河苑提供物业服务）未达到“双过半”的法定标准，判决撤销对其表决结果进行公告的决定。府河苑业委会不服该判决结果，依法上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2016年4月27日作出（2016）川01民终968号民事判决书，认为其表决结果不应被撤销，判决：撤销原判，驳回宏都房产公司的诉讼请求。后府河苑业委会依据已生效的（2016）川01民终968号民事判决书，向本院提起诉讼，起诉本案原告，要求本案原告退出府河苑小区物业管理并移交物业用房、相关设施及资料。2016年7月15日，本院作出（2015）金牛民初字1573号民事判决书，判决成都洁美物业管理有限公司于本判决生效后五日内退出府河苑小区物业管理并移交物业用房、相关设施及资料。该判决现已生效。2016年7月21日，原告退出“府河苑”小区。2016年7月22日，成都共享物业管理服务有限公司入场接替“府河苑”小区物业服务。上述事实有身份证信息、工商信息、物业管理服务协议、房屋产权证、水电费情况说明、欠费明细表、交费票据、垃圾处理费收费许可证、相关民事判决书、庭审笔录等在案佐证。本院认为，结合审理查明的相关事实，本着实事求是，公平、合理的原则，并结合本案实际情况，原告为本案“府河苑”小区提供物业服务的有效期间截止新物管方（成都共享物业管理服务有限公司）入场前一天为宜，即原告撤场的当天（2016年7月21日）；据此，新物管方入场之前的物业相关费用由原告收取为宜。本案，原、被告之间签订的《物业管理服务协议》，系双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约定向原告支付相应的物业管理服务费。被告拒交物业管理服务费的理由不能成立，本院不予采纳；况且，被告也无证据证明原告未尽到合理的管理义务。对于原告主张的物业管理服务费。结合审理查明的事实，2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费为：146.71平方米×1.2元/月/平方米×24月≈4225.25元。对于原告主张的水电费、垃圾处理费。原告并非该项费用的实际收取人，其只是履行代收代缴义务，原告已为被告代缴了该项费用，该费用应由被告承担，被告拒交的理由不能成立，本院不予采纳。被告对其金额有异议，但未提出反驳证据，结合原告出示的交费票据及其他相关证据，本院对欠费明细表列明的2014年7月1日至2016年6月30日期间尚欠的电费、水费、垃圾处理费的金额予以确认。据此，被告应支付该期间的电费6183.2元、水费1686.5元、垃圾处理费192元。对于原告主张的车位服务费。被告未认可，现有证据又不能证明有该项费用产生，其缺乏事实依据，本院不宜支持。对于原告主张的滞纳金（违约金）。从《物业管理服务协议》约定内容看，其主张的滞纳金实为违约金。本院认为，违约金主要是为了平衡损失，原告主张的违约金过高，原告也无证据证明其损失，本着公平、合理的原则，并结合本案实际情况，该项主张本院不宜支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘建于本判决生效之日起十日内向原告成都洁美物业管理有限公司支付2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费4225.25元、电费6183.2元、水费1686.5元、垃圾处理费192元；各项共计12286.95元。二、驳回原告成都洁美物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费247元，公告费260元，共计507元，由原告成都洁美物业管理有限公司承担157元，被告刘建承担350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 刘 洋人民陪审员 肖 颖人民陪审员 刘 平二〇一七年八月二十九日书 记 员 陈凤蓉