福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1968号上诉人（原审被告）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：郑政煌、林爱如，福建理顺律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：詹建辉，男，1968年5月19日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）：林梅金，女，1970年10月9日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：詹津津(系上诉人詹建辉、林梅金之女)，女，1992年9月11日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。上诉人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）因与被上诉人詹建辉、林梅金商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙��县人民法院（2017）闽0322民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿豪公司的委托诉讼代理人郑政煌、林爱如及被上诉人詹建辉、林梅金的共同委托诉讼代理人詹津津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿豪公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回詹建辉、林梅金的其他诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由詹建辉、林梅金负担。事实和理由：一、一审法院认定亿豪公司具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务是错误的。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务在于詹建辉、林梅金，并非亿豪公司；2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，办理土地使��权变更和房屋所有权登记手续的义务也在于詹建辉、林梅金，并非亿豪公司，只有在詹建辉、林梅金书面委托的前提下，亿豪公司才负有代办证的义务，詹建辉、林梅金在起诉后的2017年3月7日才交纳了办证所需的税费，故亿豪公司不具有按合同约定履行办证讼争房屋所有权证书的义务。二、如二审法院认为亿豪公司在起诉后的2017年3月7日才交纳办证所需的税费而认定亿豪公司仍然负有办证义务，一审认定的逾期办理房屋权属证书的违约金按购房款的日万分之一计算明显存在过高，请求二审法院予以调整为以购房款为基数，按0.0375‰计算，且只能计算至房屋所有权初始登记之日止。本案造成亿豪公司逾期办理房屋所有权初始登记有以下原因：1.亿豪公司通过投标取得鲤南开发区48号地块国有土地使用权，由于仙游县人民政府未能及时、完整地提供上述土��给亿豪公司，致使亿豪公司无法及时准时施工，也无法及时完工，至今仍然存在部分土地无法完整提供，造成小区出入口无法施工。在亿豪公司多次反映及仙游县委、县政府的协调下，县规划局于2016年1月29日才给予办理规划验收手续，致使房屋所有权初始登记无法按时办理，由此造成的后果不应由亿豪公司负担。2.在亿豪公司历经多方努力后，终于完成验收手续，就及时申报资料，但仙游县房管部门又以人手不够为由，迟迟不办理。导致涉案的房屋所有权初始登记于2016年6月30日办理完毕，之后，又因新成立的不动产权局的人员、业务等因素，导致詹建辉、林梅金至今未办理房屋权属证书，这完全是政府部门的消极作为导致的。詹建辉、林梅金答辩称：1.詹建辉、林梅金已经依照合同约定交纳了办证费用，亿豪公司应按合同约定履行办证义务，亿豪公司至今未办理登记构成违约，应依照双方合同约定的第九条承担违约责任，对一审违约金的调整，詹建辉、林梅金没有异议。2.亿豪公司主张因为规划原因导致逾期办证，但该原因是亿豪公司可以预见的，初始登记不能作为所有权已经转移的凭证，亿豪公司以已经办理初始登记手续为由主张其已经履行办证义务不能成立。3.亿豪公司主张按一审另案调解的每日按购房款的0.0375‰计算违约金，与本案无关，另案调解不能作为本案判决的依据。4.亿豪公司未在规定的期限内办理房屋权属证书已经构成违约，詹建辉、林梅金享有先履行抗辩权，即使詹建辉、林梅金未预交办证费用也不影响亿豪公司逾期办证的事实。5.即使亿豪公司办理房屋所有权初始登记，但并未将需由卖方提供的资料交付给詹建辉、林梅金，未履行协助办证的义务，构成��约，因亿豪公司的违约导致詹建辉、林梅金不能在合同约定时间取得证书，对方应承担逾期办证的违约责任，故即使詹建辉、林梅金未预交办证契税等，也不影响亿豪公司逾期办证的事实。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。詹建辉、林梅金向一审法院起诉请求：判令亿豪公司向詹建辉、林梅金支付逾期办理商品房权属证书违约金，以购房款1216793元为基数，按日万分之一点五，自2015年1月22日起计至涉案商品房权属登记在詹建辉、林梅金名下之日止。一审法院认定事实：詹建辉、林梅金与亿豪公司于2011年8月27日签订商品房买卖合同，约定詹建辉、林梅金向亿豪公司购买位于仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第6幢1001、跃层1101号房，购房价1216793元，詹建辉、林梅金已付清购房款，并向亿豪公司缴纳办证所需税费。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。一审法院认为：亿豪公司已收取詹建辉、林梅金缴纳的办证所需税费，双方事实上形成委托办证关系，亿豪公司有义务办理涉诉房屋权属证书，亿豪公司亦未提供证据证明其已提供给詹建辉、林梅金办理商品房权属证书所需资料或已将涉诉商品房权属办理在詹建辉、林梅金名下，也未提供证据证明其有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。双方确认涉诉商品房已于2014年10月23日交付，商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，亿豪公司应承担支付逾期办证违约金的责任，詹建辉、林梅金请求自2015年1月22日起计算逾期办证违约金符合合同约定逾期办证违约金起算点。詹建辉、林梅金未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，如按双方约定以购房款的日万分之一点五计算逾期办证违约金将远超过因逾期办证给詹建辉、林梅金造成的实际损失，双方约定的违约金计算方法明显过高，亿豪公司已办理亿豪名城部分商品房权属证书，说明其已正在积极办理办证所需的前期手续，但因不动产权属登记政策变化必然对权属登记时间造成影响，延迟办证有部分原因不能归责于亿豪公司，且按合同第十四条约定亿豪公司在完成办理房屋所有��初始登记之后办证行为属于代办证行为，也应减轻亿豪公司逾期办证责任，逾期办证违约金应予以调低；亿豪公司主张按涉诉房屋同地段房屋租金标准计算违约金，但逾期办证违约金的损失不能等同于房屋租金损失，亿豪公司该主张没有依据，不予采纳。综上所述，依法酌情将本案逾期办证违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。詹建辉、林梅金未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，损失难以确定，因此违约金应不超过购房款的30%。综上所述，詹建辉、林梅金与亿豪公司自愿签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，亿豪公司应承担相应的违约责任。詹建辉、林梅金与亿豪公司约定逾期办证违约金过高，依法予以调整。詹建辉、林梅金不合理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三���七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给詹建辉、林梅金逾期办理商品房权属证书的违约金。违约金计算方法为：自2015年1月22日起计至仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第6幢1001、跃层1101号商品房权属登记在詹建辉、林梅金名下之日止，按购房款1216793元的日万分之一计算;上述逾期办理商品房权属���书的违约金以购房款1216793元的30%为限；二、驳回詹建辉、林梅金的其他诉讼请求。案件受理费2859元，由莆田亿豪房地产有限公司负担。本院二审期间，亿豪公司提供如下证据：《宗地图》、《总平面图》、《建设工程规划条件核实意见书》、《福建省城市规划管理技术规定》、莆田市12345政务服务平台《关于道路未开通问题的投诉》、《关于请求协调解决亿豪名城项目征迁历史遗留问题的报告》及《仙游县房地产管理中心商品房初始登记证明》，用于证实：1.根据规划部门批复的项目总平面图，该项目北侧为池头北路，且地下停车场出入口也是由池头北路进入。2.根据仙游县鲤南开发区管委会现场核实确认：“池头北路因拆迁未到位剩余路段暂时无法施工，亿豪名城红线内约120㎡无法交付使用”，该地块目前仍未交付使用，地下停车场出入口未投入使用，业主也陆续向政府部门投诉要求解决。3.根据《福建省城市规划管理技术规定》关于“建设工程竣工规划条件核实”的规定，规划条件核实的前提条件：建设单位必须按照总平面图实施建设，场地道路、出入口位置符合规划总平面图要求，且用地红线内的建筑和设施必须要拆除到位。但由于政府未完成池头北路的拆迁并完整交付土地给亿豪公司建设，造成整个项目无法按规划部门批准的总平面图事实建设，导致亿豪公司无法及时取得规划条件核实。4.为解决办证问题，经亿豪公司反映及县政府协调，仙游县城乡规划局于2016年1月29日同意给予先予办理该工程的规划条件核实。因此由于政府拆迁及供地原因造成亿豪公司逾期办理规划核实及逾期办证的后果，并非亿豪公司原因造成，不应由���豪公司承担逾期办证的违约责任。5.亿豪公司开发的1号楼初始登记时间为2016年6月7日，3、5、6号楼的的初始登记时间为2016年6月30日。詹建辉、林梅金质证认为：1.上述证据均不属于新的证据，不能证实亿豪公司主张的证明对象；2.登记证明的时间不能证实初始登记的时间为2016年7月12日，且初始登记时间不能证实房屋所有权已经登记在业主名下。经审查认为，亿豪公司提供的《建设工程规划条件核实意见书》明确因亿豪公司项目增加的面积已经按2016年第四次局务会议纪要处罚完毕，规划局才通过规划条件核实的，可见是因亿豪公司自身原因导致规划条件核实迟延的，并非因政府供地问题导致的，对于商品房初始登记证明，亦不能证实亿豪公司已经代业主办理了房屋权属证书，故对亿豪公司提供���述证据，均不予采信。经审理查明，亿豪公司与詹建辉、林梅金对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，亿豪公司与詹建辉、林梅金签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。詹建辉、林梅金在交房时没有向亿豪公司交纳代办证的契税及办证费用，双方之间也没有签订书面委托办证协议，其时双方之间没有形成委托办证关系。但亿豪于2014年10月23日交房后，在2016年6月30日才完成讼争房屋所有权初始登记，仍构成违约。亿豪公司完成讼争房屋所有权的初始登记后，在双方没有形成委托办证的情形下，应视为亿豪公司完成了初始登记的义务。完成初始登记��通知业主仅是亿豪公司负有的附随义务，不能根据该附随义务完成的时间来计算亿豪公司承担逾期办证的违约责任。因詹建辉、林梅金主张自2015年1月22日开始计算逾期违约金，故违约金应自2015年1月22日开始计算。故本院认为亿豪公司逾期办理初始登记的违约期间应为2015年1月22日起至2016年6月30日止。亿豪公司自认在2017年3月7日收取了詹建辉、林梅金代办证的契税及办证费用，此后，双方形成了委托办证关系，故亿豪公司仍应承担2017年4月7日起至亿豪公司将讼争商品房房屋权属证书登记至詹建辉、林梅金名下之日止的逾期办证违约金。亿豪公司主张因政府原因及政策因素等不可归结于亿豪公司的原因导致不能办证，但其提供的证据不能证实该主张，应承担举证不能的不利后果。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。一审法院已经综合考虑办证的各种因素，将亿豪公司应承担的逾期办证违约金计算标准调低为每日按已付购房款的万分之一计算，亿豪公司主张应再调低违约金计算标准没有依据，不予支持。综上所述，亿豪公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初1220号民事判决；二、上诉人莆田亿豪房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人詹建辉、林梅金自2015年1月22日起至2016年6月30日止及自2017年4月7日起至仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城���1幢1206号商品房权属登记在詹建辉、林梅金名下之日止每日按购房款1216793元的万分之一计算的逾期办证违约金；四、驳回被上诉人詹建辉、林梅金的一审其他诉讼请求；五、驳回上诉人莆田亿豪房地产有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2859元，由詹建辉、林梅金负担1400元，由莆田亿豪房地产有限公司负担1459元；本案二审案件受理费2859元，由詹建辉、林梅金负担1400元，由莆田亿豪房地产有限公司负担1459元。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年八月二十四日书 记 员  黄慧萍附：一、相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后��日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。