福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初116号原告：高江河，男，1978年1月26日出生，汉族，住福建省安溪县。被告：泉州远隆房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区国贸大楼三层。统一社会信用代码：91350500754993088C。法定代表人：王炳南，任公司董事长。委托诉讼代理人：陈文质，福建铭群律师事务所律师。原告高江河与被告泉州远隆房地产开发有限公司（以下简称远隆房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案。被告远隆房地产公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院依法作出（2017）闽0524民初116号民事裁定书，裁定驳回远隆房地产公司对本案管辖权提出的异议。远隆房地产公司不服该裁定，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。福建省泉州市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）闽05民辖终1015号民事裁定书，裁定驳回上诉、维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高江河及被告远隆房地产公司的特别授权委托诉讼代理人陈文质到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高江河向本院提出诉讼请求：1.远隆房地产公司支付高江河自2015年1月9日起至办理登记之日止的逾期办理房屋权属证书违约金15,180元（违约金按房屋总价款275,010元的每日万分之三的标准计算至2015年7月13日止，共184天）；2.远隆房地产公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2008年4月2日，高江河与远隆房地产公司签订了编号为MF-2007-01-NO：1045785的《商品房买卖合同》。合同约定：高江河向远隆房地产公司购买位于安溪县城厢镇××路××号远隆·君悦华庭第5幢6单元03号房,建筑面积81.3平方米,总价款为275,010元。高江河依照合同约定如期支付购房款，远隆房地产公司却违约逾期办理产权登记。依照合同约定，远隆房地产公司已于2009年12月30日将房屋交付给高江河使用，最迟应于2010年12月30日让高江河取得房屋权属证书。但远隆房地产公司却直至2015年7月14日才给予办理登记手续。远隆房地产公司依法应当支付给高江河按房屋总价款275,010元的每日万分之三的标准自2015年1月9日起计算至2015年7月13日止的逾期办理房屋权属证书违约金。远隆房地产公司辩称，1.高江河诉称要求远隆房地产公司支付逾期办证违约金既无事实根据，也无法律依据。①依据《房屋登记管理办法》及房管部门办证办事指南规定，办理产权登记需要开发商、购房人、房管（土地）部门三方的共同行为方能完成，缺少任何一方行为或者任何一方不完全履行自己的义务都会导致产权证无法办理。远隆房地产公司于2012年9月13日在小区内各幢各电梯入口的墙壁处书面张贴通知，要求各业主携带相关证件、材料到公司售楼处办理办证手续并缴纳费用，且通过EMS邮件再次向高江河发出通知，高江河也于2013年9月11日签收该邮件，至此远隆房地产公司已履行其通知义务；而高江河作为业主依法应当承担提交个人资料及缴交契税、住宅专项维修资金的义务，高江河却延迟至2013年11月10日方缴交契税和专项基金，且在缴交后未及时将契税凭证及个人资料提交给远隆房地产公司，从而导致其产权证无法办理，应当自行承担延迟期间逾期办证的责任；②涉案房产的土地使用权已在2013年7月3日分割转让至高江河名下，并在2013年7月4日就已经具备办理房屋所有权证条件，即远隆房地产公司在2013年7月4日就已履行完成协助办证义务。依据《商品房销售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》规定，即可认定远隆房地产公司在2013年7月4日就已履行完毕其应承担办证义务。2.高江河主张违约金按购房款的日万分之三计算不能成立。《商品房买卖合同》约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。高江河主张按日万分之三计算既与约定不符，也无法律依据，不能成立。3.涉案房产的交房时间是2010年5月5日，办证时间是商品房交付使用后360日，高江河应在2011年5月6日前主张权利，其起诉已超过诉讼时效，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：1.高江河提供《收条》复印件一份，欲证明高江河于2013年11月19日缴交维修基金的事实。远隆房地产公司质证对该证据的“三性”没有异议，认为远隆房地产公司已于2012年9月通知缴交公共维修基金，高江河逾期至2013年11月19日才缴交，系高江河违约在先。2.远隆房地产公司提供远宏物业公司出具的《证明》一份及照片四张，欲证明远隆房地产公司于2012年9月13日在小区各幢各单元处张贴公告，通知高江河等全体业主携带相关证件、材料办理产权证并缴纳公共维修资金等费用的事实。高江河质证表示没有收到通知。3.远隆房地产公司提供《国有土地使用权分割转让证》一份，欲证明远隆房地产公司已于2013年7月3日将涉案房产的土地使用权分割转让至高江河个人名下的事实；高江河质证表示对该分割不清楚。本院认为，高江河提供的《收条》客观真实，合法有效，能证明高江河的证明对象，依法予以采信；远隆房地产公司关于《收条》的质证意见不予采纳。远隆房地产公司提供的远宏物业公司出具的《证明》，因远隆房地产公司未提供其他证据证明远宏物业公司系同时期涉案房屋所在楼盘的物业管理公司，故依法不予采信；其中的照片，因远隆房地产公司未提供照片中张贴的“通知”原件予以核对，且照片形成时间具有可操作性，经高江河质证又不予认可，故对该照片依法不予采信。《国有土地使用权分割转让证》系有权机关依法制作颁发的，符合证据“三性”，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月2日，高江河作为买受人与远隆房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：1045785）一份。合同约定高江河向远隆房地产公司购买远隆·君悦华庭第5幢6层03号房屋，总价款为275,010元；远隆房地产公司应于2009年12月30日前，将符合约定条件的商品房交付使用且应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。房屋移交后，出卖人配合办理产权登记手续，所涉及费用由买受人支付。由于买受人原因没有及时配合，其责任均由买受人自行承担。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，高江河支付了购房款275,010元。2010年5月5日，远隆房地产公司将涉案房屋交付高江河使用。2013年7月3日，远隆房地产公司作为转让人办理了涉案房屋国有土地使用权分割，将涉案房屋土地使用权分割至高江河名下。同年11月9日，远隆房地产公司代收高江河缴纳的公共维修金2,261元、办证费用479元。2015年7月23日高江河取得涉案房屋的房屋所有权证，并于2015年9月11日取得土地使用权证。本院认为，涉案《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。涉案房屋于2010年5月5日交付使用，本案双方约定的产权登记时间为商品房交付使用后360日内，故远隆房地产公司应于2011年4月30日前协助办理产权登记。但远隆房地产公司却直至2013年7月3日才将涉案房屋的土地使用权分割至高江河名下，致高江河于2015年7月23日才取得房屋所有权证、于2015年9月11日取得土地使用权证，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，远隆房地产公司理应承担逾期办证的违约责任，但因双方在合同中明确约定远隆房地产公司承担逾期协助办证的违约金系按已付房价款的0.03%计算，该约定为具体明确的数额，为一时性债权，故应从双方约定的期限届满之次日即2011年5月1日起计算诉讼时效。因此不论本案是否存在出卖人逾期办证产权登记违约责任与买受人逾期付款违约责任的合同约定不对等问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，现高江河于2017年1月9日才向本院提起诉讼，已超过诉讼时效，故对高江河请求远隆房地产公司支付逾期办证违约金不予保护。综上所述，高江河诉求远隆房地产公司应按已付房价款的日0.03%支付逾期办证违约金，于法不符，本院不予支持；远隆房地产公司关于高江河起诉超过诉讼时效的辩解意见，于法有据，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：驳回高江河的诉讼请求。案件受理费180元，由高江河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺审 判 员  吴瑜虹人民陪审员  苏燕来二〇一七年八月十日书 记 员  李裕鹏附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。