上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8524号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海涵惠置业有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇沪南公路7238号。法定代表人：倪志华，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海汇银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮，上海汇银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨红兴，男，1983年8月7日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：杨丽，上海谧竹律师事务所律师。上诉人上海涵惠置业有限公司（以下简称涵惠公司）因与被上诉人杨红兴商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。涵惠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨红兴一审本诉请求，支持涵惠公司一审反诉请求。事实和理由：杨红兴出具的欠条可以证明其拖欠涵惠公司购房款人民币13万元的事实。涵惠公司向杨红兴出具13万元的发票，仅是为了配合银行贷款的发放，并不改变双方商品房预售合同项下的权利义务关系。杨红兴逾期支付房款，应当承担相应违约责任。一审认定事实清楚，适用法律错误。杨红兴辩称，其已向涵惠公司支付了大部分房款，双方对于剩余房款13万元存在其他约定，涵惠公司要求解除合同，缺乏依据。即使涵惠公司合同解除权成立，其于本案中要求解除合同也已超过法定除斥期间。杨红兴向一审法院起诉请求：判令涵惠公司支付延期交房违约金，按350万元的日万分之三标准，自2015年6月1日起计算至实际交付日止。涵惠公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的商品房预售合同；2、杨红兴赔偿35,000元；3、杨红兴协助办理上海市浦东新区XX路XX弄《XX苑》XX号XX层房屋（以下称为系争房屋）的涤除抵押、注销预售合同的备案登记手续；4、涵惠公司返还杨红兴扣除杨红兴应承担的违约金及上述相关手续费用后的剩余已付房款。一审法院认定事实：2014年10月17日，杨红兴与涵惠公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由杨红兴购买系争房屋，总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为350万元。合同第七条约定，杨红兴若未按本合同约定时间付款，应当向涵惠公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天，涵惠公司有权单方面解除本合同，杨红兴应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的1%，涵惠公司有权在杨红兴已支付的房价款中扣除杨红兴应支付的赔偿金额，剩余房款退还给杨红兴，如杨红兴已支付的房价款不足赔偿的，涵惠公司有权追索。第十条约定，房屋交付应取得《住宅交付使用许可证》，涵惠公司对系争房屋设定的抵押已经注销，涵惠公司已按规定缴纳了物业维修基金，涵惠公司承诺在2015年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），杨红兴有权单方面解除本合同。第十一条约定，涵惠公司定于2015年5月31日前将系争房屋交付杨红兴，除不可抗力。第十二条约定，涵惠公司如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付杨红兴，应当向杨红兴支付违约金，违约金按杨红兴已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，杨红兴有权单方面解除本合同。合同附件一付款方式和付款期限约定，杨红兴于2014年6月30日与涵惠公司签约，并首付110万元，杨红兴于2014年11月1日前向涵惠公司支付房款240万元（按揭商业贷款）。杨红兴于2014年6月23日向涵惠公司支付5万元；于2014年6月30日向涵惠公司支付105万元；于2015年2月16日通过银行贷款向涵惠公司支付227万元。2015年1月30日，杨红兴向涵惠公司出具欠条，言明杨红兴因购买个人住房现欠涵惠公司13万元应于2015年3月31日前归还。2017年3月13日，涵惠公司取得系争房屋上海市新建住宅交付使用许可证。涵惠公司于2014年10月27日向杨红兴开具110万元发票，并注明不动产总金额为350万元，分期付款，本次为第一次付款；于2015年2月11日向杨红兴开具13万元发票，并注明不动产总金额为350万元，分期付款，本次为第二次付款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杨红兴与涵惠公司之间签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。杨红兴已经支付合同约定大部分房价款，对于剩余13万元房款亦出具欠条，且之后涵惠公司亦向杨红兴开具了13万元的房款收据，可见双方对于该13万元的处理已经达成一致，涵惠公司可根据杨红兴出具的欠条另行向杨红兴主张权利，故对于涵惠公司的全部反诉请求，不予支持。杨红兴要求涵惠公司承担继续履行合同情况下的逾期交付责任，涵惠公司提出系杨红兴违约未按期支付房款，故涵惠公司不应承担违约责任，一审法院认为杨红兴已经支付大部分房款，仅剩的房款也出具欠条，故涵惠公司理应按约及时交付房屋，而事实上系争房屋在2017年3月13日之前并不符合交房条件，故涵惠公司理应承担相应逾期交房违约责任，但违约金计算应以杨红兴实际支付款项为计算基础。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，于二○一七年四月十四日作出判决：一、上海涵惠置业有限公司于判决生效之日起十日内支付杨红兴逾期交房违约金（以337万元为本金，自2015年6月1日起至实际交付之日止，按照每日万分之三的标准计算）；二、驳回上海涵惠置业有限公司的全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,269.25元，减半收取计3,634.63元，由上海涵惠置业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计337.50元，由上海涵惠置业有限公司负担。二审中，涵惠公司确认应当支付杨红兴逾期交房违约金，但认为违约金具体计算方式为以337万元为本金，按照日万分之三的标准，从2015年6月1日计算至反诉状副本送达杨红兴之日。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，涵惠公司于一审中提供的落款日期为2015年1月30日的欠条尾部载明，“借款人：杨红兴”。本院认为，涵惠公司对于其逾期交房应当向杨红兴支付违约金并无异议，双方的主要争议在于杨红兴是否存在逾期支付房款的行为。双方一致确认杨红兴共计支付房款337万元，按照双方预售合同约定，确有13万元房款未付。然根据涵惠公司于一审中提供的杨红兴作为借款人于2015年1月30日出具的收条以及涵惠公司实际向杨红兴开具13万元购房款发票的事实，可以说明双方合同履行过程中，对于杨红兴未实际支付的13万元房款，双方已经协商一致将其视为杨红兴向涵惠公司的借款，双方据此建立借贷合同关系。因此，在预售合同项下，应视为杨红兴已足额支付全部房款。在此情形下，涵惠公司主张杨红兴存在逾期支付房款的违约行为，依据不足。涵惠公司以杨红兴违约为由，要求解除合同，并要求杨红兴承担违约责任等，显无依据。鉴于涵惠公司并无合同解除权，其应当支付杨红兴的逾期交房违约金自然应当计算至涵惠公司实际向杨红兴交付房屋为止，而非一审反诉状副本送达杨红兴之日。综上，涵惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,606.50元，由上诉人上海涵惠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金绍奇代理审判员  潘俊秀审 判 员  许 军二〇一七年八月二十五日书 记 员  罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……