北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终6019号上诉人（原审被告）：北京联立房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区安华北里2号迤北。法定代表人：马志红，总经理。委托诉讼代理人：刘岩，北京市安诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东方财富置业有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街7号C座11层。法定代表人：郑显坤，董事长。委托诉讼代理人：叶文，女，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：乔国义，男，1959年7月8日出生。委托诉讼代理人：米桂金，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：储亚洲，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京城建四建设工程有限责任公司，住所地北京市海淀区王庄路27号。法定代表人：于天恩，副董事长。委托诉讼代理人：祁立松，男，该公司经理助理。上诉人北京联立房地产开发有限责任公司（以下简称联立公司）、东方财富置业有限公司（以下简称东方财富公司）因与被上诉人乔国义、北京城建四建设工程有限责任公司（以下简称城建四公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初21385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月18日立案受理后，依法组成合议���，于2017年7月20日公开开庭审理了本案。联立公司之委托诉讼代理人刘岩，东方财富公司之委托诉讼代理人叶文，乔国义之委托诉讼代理人米桂金、储亚洲，城建四公司之委托诉讼代理人祁立松，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。联立公司、东方财富公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回乔国义的一审诉讼请求。联立公司的主要上诉事实和理由:我公司与城建四公司签订2010年2月11日《房屋买卖协议书》后虽约定城建四公司有权指定第三方购房，但诉争房屋已属于城建四公司确定自购的房屋，产权证应办在城建四公司名下；实际上我公司已开具了付款人为城建四公司的发票；我公司认为依据上述《房屋买卖协议书》约定城建四公司指定第三方购房是有时间限制的，应在我公司开出付款发票前。故乔国义无权诉请我公司为其协助办理���争房屋的产权登记手续。东方财富公司的主要上诉事实和理由：我公司与联立公司系房地产项目的合作开发关系，项目合作开发合同中我公司的约定义务已履行完毕；且项目立在联立公司名下，如果让我公司协助乔国义办理诉争房屋的产权登记手续缺乏合同依据，也存在现实困难。乔国义答辩称，我同意一审判决，不同意联立公司和东方财富公司的上诉请求及理由。依据《房屋买卖协议书》约定城建四公司有权指定我为第三方购房人，由联立公司和东方财富公司协助我办理诉争房屋的产权登记手续；联立公司已为城建四公司开具付款发票并不是为我办证的障碍，财务如错开发票，责任也应由联立公司自行承担；本案纠纷起因实际为联立公司想向城建四公司主张一笔协助办理过户手续的好处费，却影响了我权利的实现。城建四公司答��称，我公司同意一审判决，不同意联立公司和东方财富公司的上诉请求和理由。依据《房屋买卖协议书》约定我公司有权将协议书项下的全部权利和义务转让给指定的多个第三方，并可将产权证分割办理在我公司指定的任意多个第三方名下。实际履行中联立公司和东方财富公司也是将诉争房屋所在项目的地下一、二层部分分割办理在我公司指定的17名第三方购房业主名下的。本案纠纷起因是联立公司想向我公司再索要一笔协助办理过户手续的好处费。乔国义向一审法院起诉请求：1、判令联立公司和东方财富公司立即协助其办理北京市东城区×××2号院1楼的×××公寓住宅楼项目地下二层至地上二层的商业综合用房中的地下一、二层房屋所有权手续，将该房屋权属登记至其名下；2、判令联立公司和东方财富公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实��坐落于北京市东城区×××2号院1楼的×××公寓住宅楼项目系由东方财富公司投资，由联立公司开发建设。2010年2月11日，联立公司、东方财富公司与城建四公司签订《房屋买卖协议书》，约定城建四公司拟购买或通过其指定的第三方购买×××2号院1楼的×××公寓住宅楼项目地下二层至地上二层的商业综合用房；房屋建筑面积为4395.79平方米，其中套内建筑面积为3526.74平方米；房屋总价款6500万元；城建四公司有权将本协议书项下的全部权利和义务转让给其指定的第三方，并在联立公司、东方财富公司完成网上签约程序之前指定完毕并以书面方式通知联立公司、东方财富公司；城建四公司指定第三方可以为多人等。此后，双方就购房款的支付问题又签订了《补充协议》。城建四公司给付完毕购买房屋对价，联立公司亦为城建四公司开具了支付购房款的发票。上��合同履行期间，城建四公司指定了多位第三方购买房屋，联立公司、东方财富公司及城建四公司亦签署《×××商业房销售的下一步工作流程安排》。2014年3月21日，城建四公司给联立公司、东方财富公司发函，确认将×××2号院1楼的×××公寓住宅楼项目地下一、二层房屋（建筑面积1750.59平方米）的买受人变更为乔国义，请联立公司、东方财富公司配合办理相关购房手续。后联立公司、东方财富公司并未为乔国义办理诉争房屋的产权登记手续。2016年10月10日，城建四公司再次给联立公司、东方财富公司发函称2014年12月22日，联立公司、东方财富公司通知城建四公司办理诉争房屋的入住手续，城建四公司已于当日办理入住，并交纳物业费，现敦促联立公司、东方财富公司依据协议为城建四公司办理诉争房屋的产权证，产权人为城建四公司。但联立公司、东方财富公司仍未依据城建四公司的要求办理诉争房屋的产权登记手续。另查，诉争房屋地下一层-101号目前的建筑面积为1160.37平方米，地下二层-201号目前的建筑面积为590.22平方米。诉讼中，城建四公司称虽在2016年10月给联立公司、东方财富公司发函要求将诉争房屋的所有权办理至城建四公司名下，但联立公司、东方财富公司并未根据城建四公司的函件要求为其办理诉争房屋的所有权登记手续，故在本次诉讼中，城建四公司同意将诉争房屋的所有权登记至乔国义名下。对此，联立公司表示其为城建四公司开具了购房发票，愿意将诉争房屋的所有权登记到城建四公司名下，城建四公司目前表态将该房屋登记到乔国义名下是为了逃避北京市相关的购房政策，少缴纳税款的行为。上述事实有《房屋买卖协议书》，《补充协议》，《×××商业房销售的下一步工作流程安排》，通知，照片，《房屋土地测绘技术报告书》，业主入住通知单，发票，结婚证，资质证书，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，联立公司、东方财富公司与城建四公司签订的《房屋买卖协议书》、《补充协议》等系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。上述合同签订后，城建四公司依约交纳了购房款，联立公司亦为城建四公司开具了发票。此后，城建四公司依照协议约定要求联立公司、东方财富公司将诉争房屋的所有权登记到乔国义名下，但联立公司、东方财富公司未按照城建四公司的要求为乔国义办理该房屋的所有权登记手续。应当指出，三方在《房屋买卖协议书》及《补充协议》中约定了城建四公司有权将本协议��项下的全部权利和义务转让给其指定的第三方，并在联立公司、东方财富公司完成网上签约程序之前指定完毕并以书面方式通知联立公司、东方财富公司。因乔国义经概括性转移已取得城建四公司就诉争房屋所享有的合同项下的权利义务，故联立公司、东方财富公司未按城建四公司的指定为乔国义办理诉争房屋的所有权登记手续违反了合同约定，联立公司、东方财富公司针对本案的答辩意见，依据不足，法院不予采信。基于此，乔国义要求联立公司、东方财富公司协助其办理诉争房屋的所有权登记手续，理由正当，法院予以支持。关于乔国义要求东方财富公司承担连带责任一节，因东方财富公司系诉争合同签订的相对方，其有义务协助乔国义办理诉争房屋的所有权登记手续。同时，城建四公司亦有协助义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院于2017年4月判决：北京联立房地产开发有限责任公司、东方财富置业有限公司及北京城建四建设工程有限责任公司协助乔国义办理北京市东城区×××二号院一楼的×××公寓住宅楼项目地下二层至地上二层的商业综合用房中的地下一层、地下二层房屋所有权登记手续，将该房屋的所有权登记至乔国义名下，乔国义负担此次登记的相关税费。二审审理期间，当事人没有提交新证据，基于原有证据现补充查明的事实如下：落款时间为2010年11月9日的《崇文区×××2号院1楼公寓楼地下二层至地上二层商业综合用房销售汇总表》，该表中列有17名城建四公司指定的购房人。该表第18、19项涉及房屋为本案诉争房屋，表格的身份证号处记载为城建四公司，在表格的备注栏写明-1F、-2F签约人姓名及是否贷款以另行通知为准。对该证据的���实性，双方当事人均无异议。联立公司主张表格内容能表明诉争房屋系城建四公司自购。城建四公司称表格内容正好与《房屋买卖协议书》呼应，显见该公司未放弃指定第三方购房的权利。东方财富公司称表格内容与该公司无关。就城建四公司于2016年10月10日再次给联立公司、东方财富公司发函要求两公司为城建四公司办证一节，本院就该函件的形成背景及发函目的进行补充询问。城建四公司称2014年3月21日曾通知联立公司、东方财富公司为其指定的第三方购房人乔国义办理诉争房屋的购房手续，但联立公司、东方财富公司未予办理，该公司在2016年发函主要目的是催促联立公司、东方财富公司履行购房协议的约定义务，明确城建四公司作为购房人的合同权利，并不产生放弃指定乔国义为第三方购房人的意思表示；且联立公司和东方财富公司未予理睬，未��助办证，已属违约在先，违约方不应据此否认城建四公司指定第三方购房人的合同权利。联立公司称该函件已表明诉争房屋系城建四公司自购。东方财富公司称对该函件意见与联立公司一致。2010年5月28日，联立公司及东方财富公司与城建四公司签订《房屋买卖协议书补充协议》；2010年11月1日，联立公司及东方财富公司与城建四公司签订《房屋买卖协议书补充协议（二）》，双方在原合同基础上，就购房款的给付方式及期限予以进一步明确。后城建四公司依约给付购房款项，联立公司于2010年11月30日出具了付款人为城建四公司的购房发票。现诉争房屋尚未进行网上签约手续。双方对一审法院查明的已有事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，乔国义一审诉请判令联立公司和东方财富公司协助其办理诉争房屋所有权手续，将房屋权属登记至其名下，系属于请求办理转移诉争房屋所有权登记，故应以诉辩双方存在明确有效的合同依据为前提。2010年2月11日，联立公司、东方财富公司（甲方）与城建四公司（乙方）签订《房屋买卖协议书》，该协议约定城建四公司购买或通过城建四公司指定的第三方购买诉争房屋。同时，双方又约定城建四公司有权将本协议书项下的全部权利、义务转让给其指定的第三方。双方在协议中还约定了房屋价款等其他具体事项。结合双方后续达成的补充协议及城建四公司支付完毕房屋价款等情节，可以看出一是双方签订本协议后即付诸履行，表明合同主体买卖诉争房屋意思表示真实，权利义务明确；二是，虽然双方约定诉争房屋可由城建四公司购买，也可以由城建四公司指定第三方购买，但是结合协议上下文整体解释本协议，在���城建四公司指定第三方购买时，应采取将协议书项下的全部权利、义务转让给第三方的方式进行，也即将本协议书项下权利、义务概括转让给第三方；三是，如果城建四公司指定第三方购买诉争房屋，城建四公司应在网上签约前以书面方式通知联立公司、东方财富公司。《房屋买卖协议书》及上述约定，均未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合同有效,对合同主体均应具有约束力，合同双方应遵照履行。双方于诉争房屋买卖协议签订后至起诉时止尚未完成网上签约。在此期间，2014年3月21日，城建四公司曾发函要求联立公司、东方财富公司为第三方乔国义办理相关购房手续；2016年10月10日，城建四公司又向联立公司、东方财富公司发函，要求将诉争房屋产权证办在自己公司名下，但联立公司、东方财富公司均未办理。城建四公司两次发函虽然内容��同，但由于2010年2月11日《房屋买卖协议书》约定了购买诉争房屋的不同方式，故城建四公司并未违约。联立公司、东方财富公司未针对城建四公司来函作出承诺，表明双方未就原协议书权利、义务作出变更约定。在联立公司、东方财富公司未按城建四公司两份来函之任何一件来函要求办理诉争房屋所有权登记情况下，原协议书权利义务并未履行完毕，双方仍应继续履行。联立公司称诉争房屋系城建四公司自购房屋，产权证应办在城建四公司名下一节，其意为不同意将房屋产权直接办理在第三方乔国义名下，但该意见与《房屋买卖协议书》约定的可由城建四公司购买或者由其指定的第三方购买的约定相左，故本院对联立公司的该上诉主张，不予支持。此外，联立公司称已为城建四公司开具了发票，其意为诉争房屋只能办在城建四公司名下。由于发票证明的应是城建四公司已支付购房对价款之事实，属于在合同权利、义务概括转移给第三方前城建四公司的履约行为，引起的法律后果是被指定的第三方购房人乔国义可不再重复履行向联立公司、东方财富公司支付购房价款的约定义务，但不能阻碍合同权利、义务概括转移后乔国义享有取得房屋所有权之权利。至于联立公司所称指定第三方购房应在开发票前进行，但双方所签协议均未见有此项约定。故本院对联立公司所持上述两项上诉理由，亦不予采纳。东方财富公司上诉主张该公司与联立公司系房地产项目开发合同关系，合同项下义务已履行完毕；且项目立在联立公司名下，故拒绝承担协助办证义务一节。该理由亦不能成立。因合同具有相对性，东方财富公司与联立公司同为《房屋买卖协议书》一方缔约主体，应履行协议约定，其应与联立公司共同承担协助��理产权证之合同义务。乔国义诉请联立公司和东方财富公司协助其办理诉争房屋所有权手续，将该房屋权属登记至其名下，已获得城建四公司的同意。按照《房屋买卖协议书》的约定城建四公司指定第三方购房应该在诉争房屋网上签约前办理，现双方尚未进行网上签约，故城建四公司仍有权指定乔国义为第三方购房人，概括承受其合同权利、义务。合同应当获得全面履行，乔国义的请求应当予以支持。综上所述，联立公司和东方财富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费116329元，由北京联立房地产开发有限责任公司、东方财富置业有限公司共同负担（于���判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费116329元，由北京联立房地产开发有限责任公司、东方财富置业有限公司共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 珊审判员 周梦峰审判员 姚 颖二〇一七年八月二十五日书记员 李 丽-12--11-