山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0282民初7014号原告：邹淑香，女，1956年5月11日出生，汉族，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：李沙沙，山东国恩律师事务所律师。被告：青岛海高置业有限公司，住所地即墨市温泉街道办事处温泉二路50号301室，统一社会信用代码91370282564738561E。法定代表人：邢济君，总经理。委托诉讼代理人：战健娜，女，1990年2月23日出生，汉族，系青岛海高置业有限公司员工，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：龙娜，女，1986年6月29日出生，汉族，系青岛海高置业有限公司员工，住湖南省湘潭县。原告邹淑香与被告青岛海高置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹淑香的委托诉讼代理人李沙沙，被告青岛海高置业有限公司的委托诉讼代理人战健娜、龙娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹淑香向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年4月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金（以房屋总价款719723元为基数，按日万分之一暂计算至2017年6月20日共计84639.42元）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2013年5月2日签订了商品房预售合同，原告向被告购买房屋一套，面积为100.24平方米，房屋总价款为719723元。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。合同约定，被告方应于2014年3月31日前将该房屋交付给原告方，但时至今日，被告仍未向原告交付该房屋，给原告造成经济损失。被告青岛海高置业有限公司辩称，被告认为不应承担违约责任，另原告主张被告承担违约责任的期限存在明显错误。依据补充条款第八条的规定，房屋的实际交付时间可以在预售合同约定的基础上提前或者顺延90日，甲方在上述期间内交付房屋的，甲方不需承担任何违约责任。原告主张违约责任的最早起算日期应为2014年7月1日。即使按照此日期计算，原告向被告主张的部分违约金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效。原告于2017年7月13日起诉被告，之前原告从未向被告主张过要求支付逾期交房违约金，故其诉讼时效不存在中止、中断、延长的法定情形，故2015年7月14日以前的违约金主张已经超过了两年的诉讼时效，不应支持。原告仅能主张自2015年7月15日之后的违约金，且违约金的计算标准应按补充条款第八条第四款a项的规定，从2015年7月15日至起诉之日按同期存款利率计算。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方存在争议的事实如下：1、对于合同约定的计付延期交房违约金的起始日期，原告主张依据预售合同第十二条的规定从2014年4月1日计算，被告主张2015年7月14日以前的违约金已过诉讼时效，原告仅能主张自2015年7月15日之后的违约金。2、对于计付延期交房违约金的截止日期，原告主张至判决生效日，被告主张至原告起诉之日。3、对于合同约定的延期交房违约金标准，原告主张根据预售合同第十二条的规定，按日向原告支付已交付房价款的万分之一计算，被告主张按照补充条款第八条第四项d款的规定，违约金按原告已支付房价款的中国人民银行同期存款利率计算。4、对于延期交房违约金的数额，原告主张暂从2014年4月1日至2017年6月20日共计84639.42，被告主张依据预售合同补充条款第八条第四项d款的规定，自2015年7月15日起算共计9894元。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2013年5月2日签订了商品房预售合同，合同约定原告购买被告开发的位于即墨市岭海中路87号逸景湾1号楼1单元1层101户房屋一套，面积为100.24平方米，房屋总价款为人民币719723元，被告方应于2014年3月31日前交房。如被告未在合同约定的时间内交房，被告应自合同约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日至，向原告按已支付房价款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告按期付清了所有房款。被告开发的项目截至目前尚未通过建设工程竣工综合验收备案，被告至今未向原告交付涉案房屋。另查明，预售合同补充条款第八条规定：预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90日，甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遇到下列情形甲方不能如期交房，甲方有权据实予以延期，不需向乙方承担违约责任：……4、乙方有下列情形的，房屋交付时间顺延且甲方无需承担任何责任：a、乙方未按约定时间付清房款或贷款未到达甲方账户；……d、乙方未按约定期限履行其他义务。甲方如未在补充条款第八条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，双方按照本合同补充条款第十二条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自补充条款第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，甲方按日向乙方支付已交付房价款同期中国人民银行存款利率的违约金。本院认为，原告与被告双方签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同的约定全面履行各自义务。合同签订后，被告未在约定的时间内交付房屋且至今也没有交付，其违约的事实已经存在，应该按照合同的约定承担违约责任。对于被告辩称原告主张违约责任的期限已过诉讼时效，本院不予支持。首先，合同仅对交付房屋时间及原告向被告交付房屋价款时间作出规定，并没有对违约后支付违约金的时间做出规定。故原告要求支付违约金的请求权属于未约定支付期限的债权，原告均可随时主张，只有当被告明确表示不支付违约金时，才能认定原告“知道或者应当知道其对违约金的权利受到侵害”，此时诉讼时效才可开始起算。其次，被告逾期交房的违约行为至开庭结束之日仍持续存在，若从逾期交房之日计算时效期间，则在违约行为尚未终止时，诉讼时效期间已届满，产生的后果是违约方继续违约，原告丧失追索违约金的胜诉权，显然对原告是极不公平的。最后，如果商品房逾期一直没有交房，而主张违约金的诉讼时效需自合同约定交房日开始计算，则原告需要每隔两年就要向法院主张一次逾期交房违约金，从立案、审理到判决、执行，不仅给当事人增添诉累加重负担，对司法资源也是一种浪费。关于被告辩称根据预售合同补充条款第八条规定，原告逾期交付房屋价款，被告违约责任的最早起算日期应为2014年7月1日的主张不予支持。理由为预售合同第十一条明确约定甲方应于2014年3月31日前将房屋交付乙方，除不可抗力外，可以理解为除不可抗力外，被告应于约定时间交付房屋。同时补充条款第八条又约定可以提前或顺延90日交付房屋,本案中不存在顺延交房的情形。对于被告主张按照预售合同补充条款第八条第四项d款的规定，按照按已支付房款的同期中国人民银行存款利率计算不予支持。该条适用的前提是原告邹淑香未按约定期限履行其他义务的，本案并没有适用该第八条第四款d项规定的情形，所以被告此项抗辩不成立。对于被告主张计付延期交房违约金的截止日期为原告起诉之日本院不予支持，因为在原告起诉时被告的违约行为一直在持续，并没有因为原告的起诉而交房。综上所述，本院支持原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告青岛海高置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邹淑香偿付自2014年4月1日起至2017年6月20日的逾期交房违约金84639.42元及自2017年6月21日至判决生效之日止的逾期交房违约金（以房屋总价款719723元为基数，按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1916元减半收取958元，由被告青岛海高置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 杨 涛二〇一七年八月三十日书记员 刘亚平附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。