河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫06民终634号上诉人（原审原告、反诉被告）：祝卫红，男，1967年1月14日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：董振勇，河南予瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：鹤壁市华业经贸有限公司，住所地鹤壁市淇滨区华山路335号。法定代表人：郭志勇，该公司经理。委托诉讼代理人：张红卫，河南奥博律师事务所律师。上诉人祝卫红与上诉人鹤壁市华业经贸有限公司（以下简称华业公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服鹤壁市山城区人民法院（2015）山民初字第655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祝卫红及其委托诉讼代理人董振勇，上诉人华业公司的委托诉讼代理人张红卫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人祝卫红上诉请求：请求撤销一审判决并指定其他法院重新审理。事实与理由：1、一审法院超期审理，程序违法；2、一审判决没有查清祝卫红的损失，认定事实不清；3、一审适用法律错误。一审既然已认定华业公司构成根本违约，就不应该支持华业公司的反诉请求。本案合同双方约定了违约条款，华业公司在未请求降低违约数额，同时也未查清祝卫红实际损失的情况下径行减少违约金明显不当。上诉人华业公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回祝卫红对华业公司的诉讼请求，改判支持华业公司的一审反诉请求。一、二审诉讼费用由祝卫红负担。事实与理由：1、双方2012年4月24日签订的《房屋租赁协议》已于2013年6月1日约定解除；2、一审判决华业公司返还祝卫红租赁费215970元没有事实与法律依据；3、一审判决祝卫红自2013年6月至2016年5月31日期间的租赁费为134448元，明显错误；4、一审判决对华业公司应承担的违约金数额计算至2016年5月31日明显不当；5、一审判决华业公司每年支付祝卫红房屋租赁费44816元，无事实及法律依据。祝卫红向一审法院提出诉讼请求：1、解除其与华业公司之间的租赁协议；2、华业公司退还其租赁费300000元，并支付违约金638197元；3、华业公司向其赔偿经济损失（依评估结论为准）。华业公司向一审法院提出反诉请求：祝卫红向华业公司支付房屋租赁费1221894.72元（自2013年6月1日至判决生效之日止）及违约金244000元。一审法院认定事实：2005年4月6日，祝卫红与鹤壁市华业房地产开发有限公司签订《承包协议》一份，该协议约定：鹤壁市华业房地产开发有限公司将位于山城区长途车站北名人大酒店，包含西楼七十三间、东楼餐厅、舞厅，总服务台、锅炉房二间，锅炉三台，浴池一座，租赁给祝卫红使用；租赁期限7年，从2005年6月1日至2012年5月31日，租赁费为每年160000元。在该协议履行期间届满前，2012年4月24日，华业公司（甲方）与祝卫红（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：华业公司（甲方）将其所有的位于山城区长途车站北名人大酒店，包含西楼整楼、东楼餐厅、舞厅，总服务台、锅炉房二间，锅炉三台，浴池一座，租赁给祝卫红使用；租赁期限8年，从2012年6月1日至2020年5月31日，租赁费首年为300000元，从第二年起每年递增8%，提前两个月付清。如未按时交付下一年租赁费，合同自动解除。乙方在承包期内对房屋设施改造、装饰必须经甲方书面同意后方可动工，除动产外，添附物及其他装修、装饰物在乙方退租后无偿归甲方所有。双方应严格按照本协议履行，如一方违约时，违约方应向守约方支付本协议租赁费总额的20%作为违约金。名人大酒店土地面积3215.335㎡，原有建筑面积3571.33㎡。西楼共6层，建筑面积2570.95㎡，东楼一楼餐厅253.29㎡，东楼二楼舞厅747.09㎡，自建房212.204㎡，临建房64.12㎡。该协议签订当日，祝卫红依约向华业公司支付了2012年6月1日至2013年5月31日的租赁费300000元。之后，华业公司将东楼餐厅、舞厅，锅炉房两间，锅炉三台，浴池一座交付于祝卫红使用，西楼房屋部分交付。2012年6月20日，祝卫红对名人大酒店KTV及此范围内的川湘居菜馆进行了装修。截至目前，祝卫红仍在使用其承租的东楼餐厅、舞厅。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。本案中，祝卫红与华业公司签订的《房屋租赁协议》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。（一）关于租赁协议的解除。祝卫红与华业公司于2012年4月24日签订的房屋租赁协议应予解除，理由是：《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。如前所述，双方当事人签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，祝卫红依约支付了2012年6月1日至2013年5月31日期间的租赁费300000元，作为出租方的华业公司应当依约将西楼整楼、东楼一楼餐厅、东楼二楼舞厅，总服务台、锅炉房二间，锅炉三台，浴池一座等租赁物交付给承租人祝卫红，但华业公司并未按协议约定完全交付租赁物，仅对西楼房屋进行了部分交付。祝卫红承租的名人大酒店西楼整栋共六层，有一个主楼梯、一个消防通道，该主楼梯被案外人长风路汽车站占有并使用。因华业公司未将该主楼梯以及部分房屋交付承租人祝卫红，致使其租用该房屋作为酒店使用的合同目的不能实现，故对于祝卫红请求解除其与华业公司签订的租赁协议的主张，予以支持。对于华业公司提出的祝卫红明知道部分房屋不能交付，仍然接收，应视为其对租赁物的交付的抗辩无事实和法律依据，依法不予认可。（二）关于租赁费。祝卫红主张华业公司返还其于2012年4月24日向华业公司支付的300000元租赁费；华业公司主张祝卫红应向其支付2013年6月1日至判决生效之日止的房屋租赁费共计1221894.72元。首先，如前所述，因华业公司未完全交付租赁物的行为导致祝卫红无法实现合同目的，华业公司已经构成违约，故祝卫红要求华业公司向其返还租赁费300000元的请求，予以部分支持；其次，（1）名人大酒店原有建筑面积3571.33㎡（包括西楼整楼建筑面积2570.95㎡，东楼一楼餐厅253.29㎡，东楼二楼舞厅747.09㎡），以及自建房212.204㎡，临建房64.12㎡。虽然原审庭审中，华业公司自认西楼整楼未交付面积为771㎡，但因华业公司未交付的部分包含该楼的主楼梯，致使祝卫红无法正常使用该租赁物，使其租用该房屋作为酒店使用的合同目的不能实现，故华业公司主张该西楼整楼建筑面积2570.95㎡的租赁费用，不予支持。（2）在本次一审诉讼庭审中，祝卫红主张名人大酒店范围内的自建房（212.204㎡）、临建房（64.12㎡）均由其自行建造，但并无其他证据相互印证，且华业公司亦主张应以房产证为准，故华业公司主张此范围内的自建房（212.204㎡）、临建房（64.12㎡）的租赁费用，亦不予支持。（3）祝卫红自承租名人大酒店之后，对于东楼一楼餐厅253.29㎡，东楼二楼舞厅747.09㎡都一直在使用，故华业公司主张该部分的租赁费用予以支持；再次，本次庭审中，祝卫红、华业公司均认为该租赁协议并未解除，且重审过程中，华业公司对其原审的诉讼请求予以部分变更，故综合本案案情、结合庭审情况以及基于公平原则，确定以租赁协议约定的本年度6月1日至下一年度5月31日为每年度的租赁期间，以祝卫红实际使用的房屋面积1000.38㎡（东楼一楼餐厅253.29㎡，东楼二楼舞厅747.09㎡）所占华业公司应交付的房屋面积总和3571.33㎡（2570.95㎡+253.29㎡+747.09㎡）的比例28.01%（1000.38㎡÷3571.33㎡）来计算房屋租赁费用。1、本诉，租赁费的返还。如前所述，因华业公司未完全交付租赁物的行为导致祝卫红无法实现合同目的，故华业公司应向祝卫红返还2012年6月1日至2013年5月31日期间的租赁费应按照本案双方产生争议的租赁协议约定的标准计算，即为：300000元×（1-20.81%）=215970元。2、反诉，2013年6月1日至判决生效之日止的房屋租赁费。在2012年4月24日双方签订租赁协议之后，因华业公司未完全交付租赁物，导致祝卫红对西楼整楼无法使用，且祝卫红在其守约租赁期（2012年6月1日至2013年5月31日）内，已知晓华业公司未完全交付租赁物，致使其合同目的不能实现，但未采取合理措施，妥善处理其与华业公司之间的纠纷，其自身亦存在不当，故基于公平原则，参照祝卫红在未履行本案所涉争议租赁协议之前于2005年4月6日签订的承包协议中约定的承包费每年160000元的标准，并结合祝卫红实际使用的房屋面积的比例28.01%来计算2013年6月1日至判决生效之日止的房屋租赁费：（1）2013年6月1日至2016年5月31日，祝卫红应向华业公司支付的租赁费用为160000元×3年×28.01%=480000×28.01%=134448元；（2）2016年6月1日至判决生效之日期间的租赁费，祝卫红应向华业公司自每年度6月1日至下一年度5月31日，每年支付160000元×28.01%=44816元，自2016年6月1日起算至判决生效之日止。（三）关于违约金。祝卫红与华业公司签订的房屋租赁协议中约定，如一方违约，违约方应向守约方支付本协议租赁费总额的20%作为违约金。本案中，2012年4月24日，祝卫红依约向华业公司支付了该租赁协议中约定的2012年6月1日至2013年5月31日期间的租赁费300000元，华业公司并未如约完全交付租赁物，其行为导致祝卫红的无法实现合同目，故华业公司已经构成了违约，因此，华业公司应当按照租赁协议的约定向守约方祝卫红支付2012年6月1日至2013年5月31日期间的违约金；其次，如前所述，因华业公司未完全交付租赁协议中约定的房屋，故华业公司违约在先，因此，其主张违约金的请求，不予支持，且2013年6月1日之后，因祝卫红、华业公司均未按照租赁协议的约定履行，故此后双方亦不存在支付违约金的情形；再次，根据双方当事人签订的租赁协议的约定，违约方应向守约方支付本协议租赁费总额的20%作为违约金。本案中，祝卫红实际使用的房屋面积为1000.38㎡，占华业公司应交付的房屋面积总和3571.33㎡的比例为28.01%，相应的，华业公司应对因其未完全交付导致祝卫红不能使用的房屋面积占应交付总面积比例71.99%（1-28.01%）依约承担违约责任。故华业公司应向祝卫红支付2012年6月1日至2016年5月31日期间的违约金为：300000元×71.99%×20%=43194元。（四）关于经济损失。首先，根据祝卫红与华业公司签订的租赁协议中的约定，祝卫红在承包期内对房屋设施改造、装饰必须经甲方书面同意后方可动工，除动产外，添附物及其他装修、装饰物在祝卫红退租后无偿归出租方华业公司所有，故祝卫红主张其于2012年6月20日至2012年12月30日期间对名人KTV装修所形成的添附物及其他装修、装饰物应归华业公司所有，且祝卫红主张的设备及家具损失亦无相应证据予以支撑；其次，从本案认定的有效证据以及结合原审庭审中祝卫红的陈述可知，祝卫红虽已知晓华业公司未完全交付租赁物，致使租用该房屋作为酒店使用的合同目的不能实现，但其未尽到应有的注意义务，并采取合理措施，妥善处理其与华业公司之间的纠纷，其自身亦存在不当，故基于公平原则，对祝卫红主张的该项请求依法不予支持。判决：一、解除祝卫红与华业公司于2012年4月24日签订的房屋租赁协议；二、华业公司于判决生效之日起十日内返还祝卫红2012年6月1日至2013年5月31日期间的租赁费215970元；三、祝卫红于判决生效之日起十日内支付华业公司2013年6月1日至2016年5月31日期间的租赁费134448元；四、华业公司于判决生效之日起十日内支付祝卫红违约金43194元；五、祝卫红支付华业公司从2016年6月1日至判决生效之日期间的租赁费（计算方式：自每年度6月1日至下一年度5月31日，每年44816元，自2016年6月1日起算至判决生效之日止）；六、驳回祝卫红其他诉讼请求；七、驳回华业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，祝卫红与华业公司签订的房屋租赁合同依法有效成立。但双方在签订合同后，因华业公司不能完整交付租赁物致祝卫红无法完整、有效使用租赁物，合同无法全面履行。现祝卫红要求解除合同，华业公司明确表示同意，且考虑到华业公司直至现在也无法完整交付租赁物这一现实情况，一审判决解除双方之间的租赁合同正确。关于祝卫红主张的装修损失部分。根据祝卫红与华业公司签订的租赁协议，祝卫红在承包期内对房屋设施改造、装饰必须经华业公司书面同意后方可动工，除动产外，添附物及其他装修、装饰物在祝卫红退租后无偿归出租方华业公司所有。但祝卫红并未经华业公司的书面同意认可，此时，作为出租方的华业公司对于祝卫红租赁房屋后的装修以及购买设备等方面的损失，是其在签订合同时无法预见的。且祝卫红所称的已装修的房屋华业公司已交付祝卫红，祝卫红也一直在正常经营，并未影响其正常使用和实际收益。在华业公司不能完全交付租赁物时，祝卫红既未能及时采取有效措施避免损失扩大，也没有依据实际情况要求变更租赁合同以求得继续承租之权利，而是以坚持解除合同的方式解决双方纠纷，故其要求华业公司赔偿其装修、购买设备等损失于法无据，本院不予支持。关于违约金问题。华业公司在合同签订后未能完全交付租赁物，构成违约，应承担违约责任。祝卫红虽不能完全使用租赁物，但从现场勘验以及合同实际履行情况看，租赁物系多个建筑物组成，且建筑物具有相互独立性，本案华业公司不能完全交付西楼，并不影响其他楼房和租赁物的有效使用，实际上祝卫红也一直在占有使用其他已交付部分的租赁物。且祝卫红在交付了第一年的租金后，并未再依据合同履行之后的交付租金的义务，自2013年6月1日之后，双方均存在违约之情形。一审依据上述情况，结合祝卫红实际占用的房屋面积并根据双方诉讼请求计算违约金的承担，理由正当，并无不当。关于华业公司上诉称一审判决租赁费计算无依据的问题。华业公司虽仅系西楼的一部分未交付，但因未交付部分包含西楼主楼梯致西楼整楼无法有效使用，一审基于这一事实认定华业公司实际交付租赁物面积依据充分。再则，祝卫红虽实际使用了部分租赁房屋，但华业公司未完整交付租赁物违约在先，且考虑到租赁物不能完全交付也影响了祝卫红签订合同时的租赁目的实现和其他已交付租赁物效能的充分发挥，故一审基于平衡双方利益考虑，根据案件双方履行情况和现实状况，参照双方在2005年4月6日签订的合同租赁费数额作为计算租赁费的标准是适当的。另经本院审查一审程序也并无不当。综上所述，上诉人祝卫红、华业公司的上诉请求均不能成立，一审认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13182元，由祝卫红负担6591元，鹤壁市华业经贸有限公司负担6591元。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  程世勇二〇一七年八月三十日书记员  申 霞