四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6787号上诉人（原审原告）：刘千仪，女，1990年10月1日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：彭啸杰，四川润方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都新雨物业管理有限公司，住所地成都市锦江区上东大街18号。法定代表人：刘俊德，董事长。委托诉讼代理人：刘亚磊，四川拓都律师事务所律师。委托诉讼代理人：许强，男，汉族，1972年9月26日出生，成都市金牛区。成都新雨物业管理有限公司员工。上诉人刘千仪因与被上诉人成都新雨物业管理有限公司（以下简称新雨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初7882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人刘千仪的委托诉讼代理人彭啸杰，被上诉人成都市新雨物业管理有限公司的委托诉讼代理人许强、刘亚磊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘千仪的上诉请求：一、撤销原判，改判新雨物业公司赔偿刘千仪经济损失60926元；二、或将本案发回重审；三、二审诉讼费用由新雨物业公司承担。事实和理由：1.刘千仪作为业主可以使用、出租、经营自己的物业，新雨物业公司保证大楼的安全是其作为物管的分内之事，不应当剥夺业主使用自己物业的权利，并且物业公司无权擅自中断对业主供水、供电；2.“新建广场”的业主对涉案物业并不是共同共有关系，业主自己决定自己的物业是否另需出租或使用，并非需要全体业主作出意思表示；3.新雨物业公司关停水电和电梯的使用，导致刘千仪无法重新出租其商铺，因此新雨物业公司应当按照成都经邦投资有限公司（以下简称经邦公司）给付的租金标准赔偿损失；4.一审法院适用简易程序审理本案，程序违法。新雨物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。1.新雨物业公司作为物业服务公司，有责任保证整个大楼的安全，“新建广场”1至5楼均处于空置状态，不存在需要使用水电的需求，新雨物业公司并无过错，并且在2016年12月15日也已开通了水电；2.“新建广场”一楼属于虚拟分户，在办理产权证时房管局要求必须统一经营和使用，才能满足消防要求，刘千仪作为单一的业主，并不能代表全部的业主来行使权利；3.刘千仪的损失与新雨物业公司不存在任何因果关系，并且依据《物业管理委托合同》的约定，业主和使用人逾期一月未交物业管理费的，新雨物业公司有权采取但不限于停电、停水等措施进行催交；4.一审开庭审理时，刘千仪并未对一审适用简易程序审理提出异议，一审审判程序合法。刘千仪向一审法院起诉，请求：1、新雨物业公司立即恢复刘千仪的用水、用电，开通电梯等物业服务；2、赔偿刘千仪的经济损失60926元（从2015年3月27日起至2016年9月26日，以物业面积10.96平方米，以租赁单价每平方米327元标准计算租赁损失）。一审法院认定事实：“新建广场”建设单位为成都新建实业有限公司（简称新建公司），位于成都市锦江区上东大街18号，现变更为地址为成都市锦江区东大街上东大街段289号，总层数为11层，其中地下三层，房屋规划用途为商业，有扶梯和直梯上楼，一、二层有统一的水电表，一、二层各业主的物业没有水电单独入户。“新建广场”建成并启用后，刘千仪、何跃、刘永强从其他所有人处购买了二层3059号物业。2013年8月9日刘千仪、何跃、刘永强共同取得权2407501号产权证，载明：所有权人为刘千仪、何跃、刘永强共同共有，物业位于成都市锦江区，用途为商业。刘千仪、何跃、刘永强涉案物业没有围墙分割，也没有单独的水电入户。“新建广场”至今未成立业主委员会，物业管理单位为新雨物业公司。新雨物业公司为“新建广场”提供物业服务，系依据2007年10月21日与新建公司签订的《物业管理委托合同》，该合同约定：新建公司（甲方）将新建广场（原南星科技大厦）委托新雨物业公司（乙方）实行物业管理，物业位于成都市锦江区上东大街18号，春熙西段21号；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对业主公约履行本合同中相应义务、承担相应的责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；物业管理服务费执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米18元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.3%元交纳滞纳金，若逾期一月未交者，乙方有权采取但不限于停电、停水等措施进行催交。2010年10月28日在成都市锦江区房地产管理局备案的《前期物业管理服务合同备案表》载明：委托方为新建公司，受托方为新雨物业公司，物业名称为新建广场，物业位于成都市锦江区，物业管理公共服务费标准为18元/平方米/月，物业管理期限为2007年10月21日至业主委员会成立时。2010年10月12日，新雨物业公司(甲方)与成都经邦投资有限公司（简称经邦公司）(乙方)签订《成都新建广场物业服务协议》，约定：甲方为乙方承租的位于成都市锦江区东大街上东大街289号新建广场(产权证地址为锦江区上东大街18号)的物业提供物业管理服务，乙方承租范围共计23315.52平方米，管理期限以乙方与新建广场一层至四层及五层南端业主签定租赁合同期限同步（即以租赁合同中确定的交房之日为本协议起算日，本协议期限从此时起十五年六个月），期间乙方不得以任何方式和理由撤换甲方对新建广场的物业管理权；甲方依据本协议约定向乙方收取物业服务费及中央空调运行水、电、气能耗费、发电机运行能耗费等；在与租房合同相同期限内，由乙方向甲方按期缴纳物业服务费，按乙方承租及使用的建筑面积共23315.52平方米计收，从约定的免管理费的6个月装修期满之日起，前两年的物业服务费定为15元/平方米/月，之后每三年在上年标准上递增1元/平方米/月，于每月20日前向甲方按月缴清。本协议签订后，在乙方与新建广场一层至四层及五层南端业主中三大产权人（成都新曙光旅游集团有限责任公司、成都银行、东方电气集团下属公司）达成其房屋租赁合同之日（即交房日）3日内，乙方向甲方支付第一年后6个月的物业服务费共计2100000元；中央空调运行水电气能耗费，由乙方以所租赁、使用面积占总启用面积（空调使用所覆盖的建筑面积）的比例分摊实际费用，并按月在甲方通知缴费单后七日内向甲方缴清；乙方经营、使用范围内的用电用水用气等费用，由甲方按政府代收代缴规定向乙方按期收取，甲方通知乙方后的3日内向甲方缴清；乙方逾期缴纳物业服务费及上述乙方使用费15日内的，从逾期之日起，每天按应缴服务费的3‰向甲方缴纳滞纳金。2013年2月1日，刘千仪、何跃、刘永强（甲方）与经邦公司（乙方）签订《房屋租赁与服务合同》，约定：甲方作为本房屋的所有权人与乙方建立租赁关系，租赁房屋位于成都市锦江区商铺，建筑面积10.96平方米，套内面积4.86平方米；乙方向甲方承租的房屋用于开设商业百货、服饰卖场、办公及同类的经营使用；乙方与甲方的合作（租赁）期限自2013年2月2日起至2026年9月26日止；2013年2月2日起至2014年9月26日的租金为61095元，乙方一次性向甲方支付，2014年9月27日起至2015年9月26日止，房屋租金单价为每月每平方米303元，乙方应在2014年9月27日前一次性支付年租金39852元给甲方；2015年9月27日起2016年9月26日止，房屋租金单价为每月每平方米327元，乙方应在2015年9月27日前一次性支付年租金43008元给甲方。经邦公司承租“新建广场”后，对外招商进行统一经营。2015年11日经邦公司关闭“新建广场”，并张贴了暂停营业通知，内容为：在最近的两个月时间内，本公司旗下的成都101购物艺术中心商场经常面临小部分商户堵门的问题，商场无法正常经营。且在实体商店的市场份额因电商的强势竞争和冲击而逐渐减少的大环境下，在本商场的经营业绩本就不理想的情况下，再遭遇小部分商户接连不断堵门的沉重打击，商场经营变得十分困难。故本公司决定商场暂时停止营业一段时间。因商场暂停营业对商户等各方造成的影响，公司深表歉意。“新建广场”关闭的情况华西都市报进行了报导。经邦公司关闭“新建广场”后，未与业主和新雨物业公司办理物业的交接。新雨物业公司在经邦公司关闭“新建广场”后，暂停了一、二楼的水电，也停止了电梯的运行。在此期间，有个别业主要求新雨物业公司通水通电，并向有关部门反映情况。2016年5月24日，新雨物业公司向成都市锦江区房产管理局出具《关于新建广场部分业主反映本物业公司相关问题的回复》，主要内容为：贵局于2016年5月19日向我公司了解新建广场部分业主反映本物业公司的相关问题，经我公司核查，业主反映的内容不属实，反映的问题均与本物业公司无关。新建广场1－5层为经邦公司经营管理，由于经营不善于2015年5月11日关门停业，停业后存在安全隐患，故未通水通电。我公司依法对大楼管理服务，从未侵占过业主公摊面积。2016年7月1日，一业主向成都市锦江区春熙路街道办事处反映“新建广场”的有关情况。2016年7月5日，成都市锦江区春熙路街道办事处发出《关于新建广场业主反映相关问题的情况回复》，主要内容为：一、成立业主委员会的问题：经了解，新建广场业主于2016年3月14日递交申请成立业主委员会申请，办事处在区房管局指导下，积极组织她们成立业主委员会筹备组……开发商新建公司在公告期内提出异议，调解未果，建议走司法程序；二、侵占业主共有部分面积的问题：1－5楼至今未正常经营，长期空置。若业主认为物业公司侵占共有部分面积，可等业主委员会成立后，组织召开业主大会，共同制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程。同时，业主也可向法院起诉维权。三、关于商铺停水停电的问题：由于1－5楼是多产权业主，物业公司称考虑到业主自主经营中存在的安全隐患，且至今多项手续未得到完善，不敢擅自打开水电让其中一部分业主单独经营。物业公司承诺若整层能够统一招商运营，同时完善消防、安监等部门的有关备案手续，业主与物业公司签订物业服务补充协议，物业公司通水通电。由于双方多次协调无果，建议新建广场业主通过司法途径维护自己的合法权益。2015年11月15日，经邦公司向刘千仪、何跃、刘永强发出《同意解除合同函》，主要内容为：你方的解除合同函已收悉，兹我司同意与你方解除双方就租赁成都市锦江区东大街上东大街段289号新建广场第二屋3059号商铺签订的租赁合同。我司同意你方没收前述租赁合同项下保证金，除此之外，我司将不承担其他违约金及损失赔偿责任。在此前提下，前述租赁合同自本同意解除合同函送达至你方之日起正式解除。刘千仪向一审法院起诉后，成都市锦江区春熙路街道办事处等相关部门组织“新建广场”的部分业主进行协调一、二楼开通水电等问题。2016年12月15日“新建广场”一、二楼水电开通。由于经邦公司停业后，在“新建广场”一、二楼经营的部分商家未对租用的商铺进行清理，还存放了少量的商品和货柜。2016年12月21日，成都贵弘源商业管理股份有限公司成都晚刊登公司公告，内容为：位于成都市锦江区，因市场变化及其他原因，关门歇业至今。该商场原一至二楼部分经营户的少量货柜、货架等低值易耗品一直未撤离现场。请该广场一至二楼的原有经营户，于公告之日起七日内到新建广场处理善后事宜。一审法院查明以上事实有新雨物业公司工商信息、刘千仪身份证复印件、产权证、新建广场二层平面图、《房屋租赁与服务合同》、华西都市报报导的新新建广场暂停营业的相关信息和通知、《关于新建广场部分业主反映本物业公司相关问题的回复》、《受理告知书》、《关于新建广场业主反映相关问题的情况回复》、《同意解除合同函》、(2016)川0104民初5083号生效民事判决书以及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，新建公司系成都市锦江区东大街上东大街段289号“新建广场”的建设单位，新雨物业公司根据与新建公司签订的《物业管理委托合同》的约定，成为了新建公司选聘的为“新建广场”提供前期物业服务的单位。刘千仪等在经邦公司承租并统一经营“新建广场”期间，取得了成都市锦江区东大街上东大街段289号“新建广场”第二屋3059号商铺的产权，成为“新建广场”的业主之一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故新雨物业公司是“新建广场”合法的物业管理单位，刘千仪等系成都市锦江区东大街上东大街段289号“新建广场”二屋3059号业主，双方应受《物业管理委托合同》的约束。一审法院认为本案争议焦点是：一、在经邦公司暂停营业期间新雨物业公司暂停“新建广场”的水、电、电梯的使用是否属新雨物业公司不履行《物业管理委托合同》的违约行为。二、刘千仪要求新雨物业公司赔偿损失是否成立。关于在经邦公司暂停营业期间新雨物业公司暂停“新建广场”的水、电、电梯是否属新雨物业公司不履行《物业管理委托合同》的违约行为。“新建广场”属商业建筑，其房屋使用性质为商业用房。刘千仪等业主的涉案物业，虽然有独立的产权证，但根据该广场的现有状态，涉案物业并没有独立的门栏，水电也未单独入户，每一层统一使用一个水电表。涉案商业物业，统一使用更具有物业的价值。根据2010年10月12日新雨物业公司与经邦公司签订的《成都新建广场物业服务协议》和2013年2月1日刘千仪、何跃、刘永强与经邦公司签订《房屋租赁与服务合同》以及相关事实，“新建广场”1至5楼属经邦公司统一经营。经邦公司因经营不善而暂停营业，但经邦公司在暂停营业期间并未与新雨物业公司办理任何交接，新雨物业公司作为“新建广场”的物业管理单位，为了保证大楼的安全和水电的无端消耗，将大楼的水电以及电梯暂时关闭，故并无不当。又因“新建广场”的业主众多，在经邦公司暂停营业后业主是否需另行出租或使用，应由全体业主作出意思表示，且出租和使用应达到商业经营的相关条件。新雨物业公司在没有收到全体业主的共同主张，仅有个别业主提出要求，为了维护大多数业主的利益，暂停水电和电梯的使用，也并无不当。在本案审理中，新雨物业公司和“新建广场”的业主代表，在辖区政府部门的协调下，已于2016年12月25日对“新建广场”停业后的相关问题进行了协调，现一、二楼的水电已开通。故刘千仪要求通水通电已解决，本院也不再作处理。“新建广场”有直梯和扶梯两种类型，“新建广场”暂停营业期间，新雨物业公司暂停电梯的运行如前所述，并无不当。但根据新雨物业公司与新建公司签订的《物业管理委托合同》，新雨物业公司有维护、管理和保证电梯正常运行的义务。新雨物业公司在“新建广场”重新招租或将恢复营业时，应积极向有关部门申请电梯的检测，并取得电梯运行的许可证，保证“新建广场”电梯在营业时能正常运行。目前“新建广场”还处于停业状态，何时可以开通电梯，应由全体业主作出意思表示。二、关于刘千仪要求新雨物业公司赔偿损失是否成立。刘千仪系成都市锦江区东大街上东大街段289号“新建广场”二屋3059号业主之一，其商铺是否能出租而获取收益受多种因素影响。新雨物业公司在经邦公司停业后暂停“新建广场”的水电和电梯的使用因并无不当，且新雨物业公司暂停“新建广场”水电和电梯的使用，与经邦公司未给付刘千仪的租金以及刘千仪能否重新出租成都市锦江区东大街上东大街段289号“新建广场”二屋3059号商铺获取收益没有直接的关系。故刘千仪要求新雨物业公司按经邦公司给付的租金标准赔偿损失，本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回刘千仪的诉讼请求。本案案件受理费622元，由刘千仪负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，刘千仪与新雨物业公司均认可案涉物业的物业管理费交至2015年3月底。本院认为，本案二审的争议焦点为：新雨物业公司是否应当赔偿刘千仪经济损失。刘千仪在一审中明确其主张经济损失赔偿是基于新雨物业公司违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，新建公司作为建设单位与新雨物业公司签订的《物业管理委托合同》对刘千仪及新雨物业公司均有约束力。首先，刘千仪的案涉物业没有围墙分割，也没有单独的水电入户，在经邦公司关闭“新建广场”后，未与业主及新雨物业公司办理物业交接，新雨物业公司基于避免安全隐患保证大楼安全的考虑，暂时关闭水电和电梯并无不当；其次，根据《物业管理委托合同》的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，若逾期一月未交者，新雨物业公司有权采取但不限于停电、停水等措施进行催交，刘千仪及新雨物业公司均认可案涉物业的物业管理费交至2015年3月底，新雨物业公司关闭水电亦符合合同约定；最后，刘千仪能否出租案涉物业获取收益受多种因素影响，新雨物业公司暂时关闭水电与刘千仪能否重新出租物业获取收益并无直接的因果关系。综上，新雨物业公司在经邦公司关闭“新建广场”后暂时关闭水电和电梯未违反合同约定，故新雨物业公司不应赔偿刘千仪的经济损失。综上所述，刘千仪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1244元，由刘千仪负担。本判决为终审判决。审判长  陈良谷审判员  马 雯审判员  谈光丽二〇一七年八月九日书记员  蒋 红速录员  杨艺梅