山东省邹平县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1626民初433号原告：李锟，男，1985年5月25日生，汉族，居民，住邹平县。委托诉讼代理人郭兴隆，山东福泽律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人孙萍，山东福泽律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨军舰，男，1966年2月12日生，汉族，居民，住邹平县。委托诉讼代理人左权，山东远识律师事务所律师，特别授权代理。原告李锟与被告杨军舰租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月13日、2017年8月17日公开开庭进行了审理。本案当事人原告李锟及委托代理人郭兴隆、孙萍与被告杨军舰的委托代理人左权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锟向本院提出诉讼请求：依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；判决被告赔偿原告装修费损失227000元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月21日，原告为经营虾吃虾涮主题餐厅与被告签订房屋租赁合同，合同期限从2015年11月1日到2020年11月1日，租赁期限为5年。原告承租房屋后对房屋进行了装修，装修花费227000元，餐厅在装修完成后正式进行营业。2016年10月，原告承租的房屋因将被拆除而停水停电导致餐厅已无法正常经营，现租赁房屋已被全部拆除，租赁合同已根本无法履行，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法维护原告的诉讼请求。杨军舰辩称，我方同意与原告解除房屋租赁合同，原告要求被告赔偿原告装修损失227000元，无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1，租赁合同复印件1份、租赁费转账凭证复印件1份，证明：原告李琨与被告杨军舰签订租赁合同，并已交纳租赁费，交纳租赁费的时间为2015年10月21日，交纳数额为44000元。经质证，被告认为对租赁合同无异议，转账凭证付款人李菲菲，并非原告，该款是否打给被告需要核实。原告提交的证据2虾吃虾涮餐厅营业执照复印件1份、合伙协议复印件1份、合伙人身份证复印件1份、加盟合同复印件1份、加盟费转账凭证和收款收据，证明：原告诉讼主体适格；原告租赁房屋用作经营虾吃虾涮餐厅；在合伙协议第一条中，合伙人李锟、康振、李烁共同经营虾吃虾涮养生火锅主体餐厅，其中康振的妻子为李菲菲，李菲菲负责保管合伙人出资及财务工作，由李菲菲支付涉案租金，已取得本案原告的许可。经质证，被告认为对加盟合同的真实性无异议，但是加盟的期限自2015年10月21日至2016年10月20日，共1年的期限，收款收据与本案房屋租赁合同无关联性，对合伙协议认为与本案无关，对营业执照的真实性无异议，但要说明的是原告以营业执照和合伙协议来证实原告的诉讼主体资格，与原告的诉讼主体矛盾。合议庭合议认为，原告提交的证据1、2来源合法，与本案有关联性，予以认定。原告提交的证据3装修公司营业执照复印件1份、装修合同复印件1份、装修费转账凭证复印件1份、现金收据复印件1份、装修费发票复印件1份，证明：原告装修承租房屋损失的装修费用。合同约定装修费用为227000元，结算价格为227685元。发票金额与结算价格一致。经质证，被告认为原告提供的上述证据不真实，涉嫌事后伪造，从原告方提供的增值税发票来看，开票日期均为2016年10月1日至2016年10月3日，与原告方提供的打款凭证日期相互矛盾，转账凭证收款人陈娜身份不详，因此证据不具有真实性和合法性，不应认定。合议庭合议认为，原告装修结算开票符合情理，予以认定。原告提交的证据4原告与出租人录音音频、与租赁房屋所在地村委书记录音音频、与邻居录音音频、光盘1套（均已转为文字信息），证明：被告隐瞒房屋不久被拆，与原告签订租赁合同，造成原告损失的事实。被告在录音中因房屋将被拆除同意原告暂不支付2017年度租金，原告未支付2017年租金不构成违约。经质证，被告认为从录音资料看，原告应当提供原始的录音资料，原告提供的录音时间2016年10月17日，这个时候也谈到要断水断电，这属于对被告私自录音，没有经过被告的同意，不能作为证据使用。邻居的录音没有邻居的姓名，也属于私自录音，李书记的录音也没有姓名，不是原始的音频，属于私自录音。合议庭合议认为，原告提交的录音资料反映了涉案房屋即将被拆迁的事实，与原告要证明的事实不符，不予认定。原告提交的证据5虾吃虾涮餐厅装修后的外景、内景照片1组（共69张），证明：原告对承租房屋的装修情况。装修前是拆除的毛坯房，装修后是精装修的房屋内外景照片情况。经质证，被告认为对照片有异议，从照片本身看不出是否是涉案房屋装修前后的情况，原告应当提供其他证据加以证实。原告提交的证据6拆除租赁房屋的视频及拆除照片，证明：租赁房屋现已被拆除，租赁合同根本无法履行。经质证，被告认为无异议，但是房屋拆除是村委统一拆除。原告提交的证据7录音录像的手机一部，证明与南范村李书记谈话的时间是2016年9月18日,房屋拆迁的时间是2016年11月21日，与杨军舰和涉案房屋的邻居小润发超市的老太太录音的时间分别是2016年9月2日、2016年9月3日、2016年9月12日、2016年9月18日、2016年9月20日。经质证，被告认为关于录音时间的问题是否是原始载体，希望法庭核实。对证人进行录音录像必须经得证人的同意，未经证人的同意私自录像是无效的。合议庭合议认为，原告提交的证据5、6、7客观真实，与本案有关联，予以认定。被告向法庭提交的证据1邹平县高新办事处南范村村委会证明1份，证明：南范村因旧村改造项目，经过政府部门审批后，于2016年11月份南范村村委会将村民安置区内的建筑包括被告的住宅统一清理，被告杨军舰的住房在本次旧村改造项目中村民安置区内，该住房被村委统一征用。经质证，原告认为有异议，该证明中记载涉案房屋被村委征用不符合法律规定，国家因建设可以征用村集体土地，从证明内容看，该土地并非被国家征用，村委征用属于本村内部使用该土地和房屋，被告作为该村村民，完全能够了解相关信息，不属于不能预见。证明中提到是自2016年11月份开始对安置区内的建筑统一清理，没有注明该项目审批时间和确定时间，不能作为被告不履行合同的抗辩理由。被告提交的证据2邹平规划局《地块规划情况的说明》1份、《规划意见》1份，邹平县国土资源局《关于高新街道办事处南范村旧村改造工程项目地块说明》1份，证明：本案涉案房屋所在的地块自2016年11月23日始逐渐通过邹平县人民政府职能部门审批为建设用地，本案涉案房屋被政府征用。经质证，原告认为对该证据有异议，该三份证据均为复印件，加盖邹平县高新街道办事处南范村村委会公章，而该村委会并非制作文件的主体，其加盖村委会公章不能证明复印件所载内容的真实性；该三份文件并非政府征用土地的法定文件，被告并未提供政府征收涉案土地的决定书及建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，不能证实涉案土地被政府征收的事实。退一步讲，即使涉案土地房屋被政府征收，根据合同法第121条的规定，合同一方当事人因第三人原因违约，仍应向合同对方承担违约责任，合同一方与第三人之间的纠纷依法律规定或合同约定解决，即被告仍应向原告承担违约责任。合议庭合议认为，被告提交的证据1、2、3客观真实，与本案有关联，予以认定。本院依据原告的申请调取的南范村村民会议记录，原告认为有异议，这份证据第二份村民代表大会的签名页没有具体的签名日期，表决的旧村改造已报上级批准，但旧村改造工程的具体规划时间没有体现，我们认为旧村改造的规划时间在租赁合同签订以前。被告认为无异议。调取的邹平县规划局有关涉案地块档案资料，原告认为对邹平县规划局（2016）009号地块规划情况说明和关于高新办事处南范村旧村改造的申请这两份证据有异议，对邹平县人民政府邹政复（2015）7号文件的真实性予以认可，这份证据充分说明了南范村旧村改造正式批复的时间为2015年2月4日，此时间段已充分证实在租赁合同签订之前。被告认为对档案资料无异议，南范村旧村改造分三期项目，本案涉案的旧房拆迁是在第三期工程里面，也就是邹平县规划局（2016）009号地块规划情况的说明，涉案的地块是在2016年11月份才进行审批，并不像原告所说的是在2015年2月份进行审批。本院调取的邹平县国土局调取的涉案地块档案资料，原告认为我们不认可这份证据，因为这份证据与我们租赁合同的日期没有关联性，我们认可邹平县人民政府批复的南范村正式规划的日期。因为这份文件的日期与我们本案涉案的日期有冲突，而涉案房屋于2016年11月21日拆除的，所以这份文件与涉案房屋无关。被告认为无异议。合议庭合议认为，本院依据原告的申请调取的证据客观真实，与本案有关联，予以认定。根据上述有效证据，本院认定以下事实：2015年10月份，原告李锟与被告杨军舰签订房屋租赁合同，双方约定由原告租赁被告黛溪五路南范段西沿街楼房，租赁期限自2015年11月1日起至2020年11月1日，租赁费每年44000元，已交1年，先交款后用房，合同期间如果国家集体占用、使用，终止合同不满一年，装修费双方商议。租赁费按乙方实际使用时间计算，如因不可抗力的自然灾害造成的双方损失，由双方自己承担，双方互不追究，合同签订后，原告李锟于2015年10月21日向被告杨军舰交纳租赁费44000元后，与案外人康振、李烁合伙经营虾吃虾涮餐厅。2015年11月20日，原告李锟对承租房屋进行了装修，支出装修费用227000元。2015年2月4日，邹平县人民政府就邹平县高新街道办事处南范村旧村改造予以批复，南范村旧村改造分三期工程，被告杨军舰对外租赁的涉案房屋所在位置属南范村旧村改造的第三期工程。2016年8月，邹平县高新街道办事处南范村民委员会召开村民代表会，对本村改造三期工程进行投票表决，一致通过启动本村旧村改造三期工程。2016年11月23日，邹平县规划局对邹平县高新街道办事处南范村旧村改造三期工程作出说明，根据规划该地段用地性质为商住用地。2017年2月24日，邹平县国土资源局对邹平县高新街道办事处南范村旧村改造三期工程作出说明，同意该项目现状为建设用地。2016年9月18日，邹平县高新街道办事处南范村民委员会因旧村改造需要，对被告杨军舰坐落在本村旧村改造三期工程项目上的沿街房四间予以停水停电，2016年11月21日，对涉案租赁房屋予以拆除。原告李锟因装修费用与被告杨军舰及邹平县高新街道办事处南范村民委员会协商未果诉来本院。本院认为，原告李锟与被告杨军舰签订的房屋租赁合同合法有效，后因邹平县高新街道办事处南范村民委员会为本村公益事业进行旧村改造需要，经邹平县人民政府及相关部门批准，对原被告双方诉争的涉案租赁房屋予以拆除，原被告双方租赁合同的基础消灭，原被告双方无法继续履行原租赁合同，其责任不可归责于原被告任何一方；原被告在合同中约定合同期间如果国家、集体占用使用，终止合同不满一年，装修费双方商议。由此可见，原被告双方对于涉案租赁房屋在一年内被国家、集体占用使用是有预见的，对一年之内出现上述情况时存在装修残值的处理问题也是明知的。原告李锟房屋装修花费227000元，截止到2016年9月18日涉案租赁房屋被停水停电不能使用，其房屋装修残值损失尚有27364.38元（227000元÷365天×44天），该损失根据公平原则应由原被告双方分担，被告杨军舰以分担13682.19元为宜。自2016年9月18日至2016年11月1日，原告李锟有44天不能使用该租赁房屋，被告杨军舰应返还原告李锟租赁费5304.11元。原告李锟请求解除原被告双方签订的租赁合同，本院予以支持。原告诉称被告杨军舰提前知道房屋被拆迁的事实而向原告隐瞒，与事实不符，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第四款之规定，判决如下：解除原告李锟与被告杨军舰签订的房屋租赁合同。被告杨军舰分担原告李锟装修残值损失13682.19元。被告杨军舰返还原告租赁费5304.11元。驳回原告李锟的其他诉讼请求。上述二、三项合并，被告杨军舰于本判决生效后十日内给付原告李锟18986.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4705元，财产保全费1655元，共计6360元，由原告李锟承担5830元，被告杨军舰承担530元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  张同业人民陪审员  郭 冬人民陪审员  时玉遵二〇一七年八月三十一日书 记 员  田 莉