安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖16民终713号上诉人（原审被告）：刘金民，男，1966年7月8日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：关海涛，安徽彭线旗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱国光，男，1972年12月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：朱红光（朱国光弟弟），男，1979年11月20日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师。上诉人刘金民因与被上诉人朱国光合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2016）皖1602民初3380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘金民的委托诉讼代理人关海涛、被上诉人朱国光及其委托诉讼代理人朱红光、张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金民上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回朱国光的诉讼请求；2.诉讼费用由朱国光承担。事实和理由：原审查明事实不清，证据不足，适用法律错误。刘金民和朱国光当时房屋互换行为是为了方便各自的生活需要、临时居住方便，并没有约定所有权的变更；如果是所有权变更，因换房发生在2001年，房产证登记办理的时间为2002年5月份，所以当时换房时均未进行房产登记，换房行为应视为无效。根据法律规定，房地产转让应当签订书面转让合同，朱国光明确认可未订立书面合同，故该行为应视为无效行为；朱国光用自己名下的房产贷款的行为恰恰说明了双方并未改变房屋所有权；未进行物权变更登记，该行为自始无效。朱国光辩称，我方一审举证的站前社区居委会证明及证人证言均证明了双方互换房屋的事实，刘金民对此也认可，《合同法》第五十二条列举了合同无效的情形，互换协议并没有违反任何法律规定，依法应属于有效合同，《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。换房协议不属于应当办理批准、登记等手续才生效的合同，故该协议自双方发生互换关系时生效，作为有效合同是自始有效，不会因某一个行为造成已成立有效的合同改变成无效合同，故贷款行为不影响合同的效力；《物权法》第十五条规定，未办理物权登记并不影响合同的效力，上诉人依据《房地产管理法》第37条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定主张案涉合同是无效合同是错误的，因该条属于管理性规定，而非是效力性规定，《合同法解释二》第14条和《合同法》第52条第（5）项中的强制性规定是指效力性强制性规定，所以，违背《房地产管理法》第37条规定不能认定为合同无效。朱国光向一审法院起诉请求:1.确认原、被告之间的房屋互换合同合法有效（本案发回重审后，朱国光当庭明确该房屋互换合同为房屋所有权互换合同）；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告朱国光与被告刘金民系同一社区的居民。2001年9月，亳州市谯城区薛阁办事处站前社区还原房建成后进行选号定房，原告朱国光选的房号为20栋18户，被告刘金民选的是22栋6户。原、被告领取房屋钥匙后，为了生活方便，双方口头协商互换房屋，即原告朱国光居住22栋6户，被告刘金民居住20栋18户。双方换房后，各自对居住房屋进行了添附，但在房产登记处的房号未进行变更。办理房产证时，坐落于亳州市××城区站前路中药材交易中心20栋18号房屋的所有权人为朱国光，房地产权证号为：亳房权证谯城区字第××号；坐落于亳州市××城区站前路中药材交易中心22栋××号房屋的所有权人为刘金民，房地产权证号为：亳房权证谯城区字第××号。2006年，原告朱国光将居住的22栋××号房屋租赁于他人经营社区卫生服务站。原告朱国光自2006年用其名下的房产在工商银行办理10万～40万元房屋抵押贷款，清偿贷款时间为2017年。后刘金民以社区卫生服务站侵权为由于2015年9月提起诉讼，原告朱国光于2015年10月19日清偿贷款，并于2015年10月28日起诉，要求确认原、被告双方的房屋互换合同有效。本案在审理过程中，根据原告朱国光的申请，该院于2016年8月12日裁定：一、对被告刘金民名下坐落于安徽省亳州市××城区站前路交易中心22栋××号房产（产权证号：××号）予以查封。二、对担保人李素芹提供其所有的坐落于亳州市××城区站前路中药材交易中心22栋2××号房产（亳房权证谯城区字第××号）予以查封。三、对担保人朱永昌提供其所有的坐落于亳州市××城区站前路中药材交易中心22栋2××号房产（亳房权证谯城区字第××号）予以查封。有效期至2019年8月11日止。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.原、被告之间的房屋互换，互换的是房屋所有权还是居住权？2.原、被告的房屋互换合同是否有效，是否产生物权的变更效力？本案原告朱国光认为双方互换的是房屋所有权，被告刘金民认为双方互换的是房屋居住权。原告朱国光提供的证据五、六，证明双方对调换过的房屋各自进行了添附和改造，朱国光并把互换后的房屋租赁于他人经营社区卫生服务站并收取租金。从以上证据能够证明双方口头约定的房屋互换合同是产权互换。被告刘金民提供的证据二、三，证明双方虽然进行了房屋产权互换的口头约定，但双方并没有办理不动产变更登记。站前路交易中心22栋××号房屋的所有权人为刘金民，20栋18号房屋的所有权人为朱国光。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告朱国光与被告刘金民之间的房屋互换合同，系双方的真实意思表示，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，自合同成立时（互换房屋钥匙并居住）生效。但鉴于双方未办理房产变更登记，该房屋产权并不发生变更效力。判决：原告朱国光与被告刘金民2001年9月约定将亳州市××城区站前路中药材交易中心20栋18号房屋与22栋××号房屋进行互换的房屋互换合同有效。案件受理费80元，由被告刘金民负担。财产保全费4520元，由原告朱国光负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审中双方当事人提供证据的认证意见及查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：1.双方当事人之间是否约定了房屋产权互换，如果已约定，该合同是否有效；2.双方未办理物权变更登记及朱国光用登记在自己名下的房屋办理担保贷款是否影响换房合同的效力。关于焦点1，双方当事人对自2001年互换房屋居住的事实均无异议，朱国光主张双方互换产权，刘金民主张双方系临时互换居住权，一审法院结合双方已互换房屋长达16年之久，且双方对调换过的房屋分别进行了添附和改造的客观情况，认定双方在2001年9月口头约定了房屋产权互换并无不当。刘金民上诉称双方之间互换房屋时并未取得权属证书且未订立书面合同，违背了《中华人民共和国房地产管理法》中关于“未依法登记领取权属证书的不得转让”和“房地产转让应当签订书面转让合同”的规定，应属合同无效的情形，但上述规定均属管理性强制性规定，其立法目的是为实现管理的需要，并非针对民事行为内容本身，故刘金民的该项上诉意见本院不予采纳。关于焦点2，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故刘金民以双方未办理物权变更登记为由主张合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。朱国光用登记在自己名下的房屋办理担保贷款发生在房屋互换合同成立后，故刘金民以此主张合同无效的上诉意见缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，刘金民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘金民负担。本判决为终审判决。审判长 彭 亮审判员 邵丽华审判员 周甜甜二〇一七年八月四日书记员 马 瑞