广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初13456号原告：梁昌当，男，1990年5月24日出生，汉族，住广西北流��，委托代理人：郭明庆，广东法穗律师事务所律师。委托代理人：梁小梅，广东法穗律师事务所实习律师。被告：东莞市祺晟服装有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇北潢路廖屋路段五层综合楼。法定代表人：陈祖康。原告梁昌当诉被告东莞市祺晟服装有限公司（以下简称祺晟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法由审判员周昭君适用简易程序于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告梁昌当及其委托代理人郭明庆、梁小梅、被告祺晟公司的法定代表人陈祖康到庭，本案现已审理终结。原告梁昌当诉称，原、被告于2017年4月1日签订了《租赁协议》，约定由被告将其位于东莞市中堂镇××自××楼的物业出租给原告，每月租金11700元，租期为3年。原、被告在《租赁协议》中对以下条��进行了具体的约定：租赁物业的具体情况和物业费用的承担；租期、租金及保证金的交纳；违约责任；争议解决方式以及其他事项等。后原告依约履行了协议义务，被告却无故违约，拒绝将租赁物业交付给原告使用，经原告多次催告无果。综上，请求法院判令：1、被告继续履行原、被告双方签订的《租赁协议》；2、被告支付原告违约金23400元（金额为2个月的租金）；3、本案诉讼费用均由被告承担。被告祺晟公司辩称，被告于2017年4月11日与原告签订《租赁协议》，但位于东莞市中堂镇××自××楼物业的所有人为东莞市中堂镇东泊廖屋股份经济联合社，在双方协商签订上述租赁协议时，原告对此是明知的，被告也曾告知原告还需村委的书面同意，在4月20日得知村委不同意后，被告第一时间通知了原告并将39000元退还给原告，《租赁协议》已经解除。同时，��告也在被告退款后迅速承租了另一房屋，并未遭受任何经济损失。被告认为，被告并非东莞市中堂镇北王路自编18号的所有权人，被告并无处分权，被告与原告于2017年4月11日签订的《租赁协议》属于效力待定的合同。后因该物业的所有权人不同意出租给原告，影响协议的正常履行，故该《租赁协议》无效。原告要求继续履行该《租赁协议》没有依据，被告不认可。该《租赁协议》事实上也无法继续履行，被告不存在《租赁协议》约定的违约情形，现因物业所有权人的原因引致《租赁协议》无效，被告不存在违约行为，原告主张被告支付违约金缺乏法律和事实依据。被告无需支付违约金。经审理查明，2017年4月11日，梁昌当与祺晟公司签订了《租赁协议》，约定由祺晟公司将位于东莞市中堂镇××自××楼的物业出租给梁昌当，租期为3年，自2017年5月20日至2020���5月19日，其中2017年5月20日至2019年5月19日租金每月11700元，2019年5月20日至2020年5月19日的租金为每月12870元，若祺晟公司要求收回厂房必须提前30天书面通知梁昌当解除合同，并一次性无息双倍返还履约保证金及装修费用（由第三方评估）。上述协议签订后，梁昌当当天向祺晟公司支付39000元，包括押金23400元及5月19日至6月30日的租金15600元。2017年4月20日，祺晟公司通过手机短信的方式告知梁昌当村委不同意转租厂房二楼，需向梁昌当退回二按一金合计39000元，要求梁昌当向其发送银行卡号。祺晟公司并于当天将上述款项退还给梁昌当。2017年4月21日，梁昌当向祺晟公司发送短信称已经在厂房周边租赁了宿舍等，损失很大，要求祺晟公司向其双倍支付押金，即祺晟公司应再向其支付23400元。另查明，2012年6月15日，陈祖康、曾国英与东莞市中堂镇东泊廖屋股份经济合作社签订《厂房租赁合同书》，约定东莞市中堂镇东泊廖屋股份经济合作社将位于中堂××××路段综合楼五楼租赁物出租给陈祖康、曾国英使用，租赁期为十年，并约定未经东莞市中堂镇东泊廖屋股份经济合作社同意，陈祖康、曾国英不得将租赁物的部分或全部转借或转租他人。祺晟公司于2012年9月24日登记成立，陈祖康、曾国英为祺晟公司的股东。2017年7月6日，东莞市中堂镇东泊股份经济联合社向祺晟公司出具证明，称祺晟公司于4月中旬向其征询是否同意其将二楼转租给梁昌当，且祺晟公司要求其于4月20日前答复，因其需召开社员代表会议研究，且当时有社员代表外出公干，故在4月20日前未能同意祺晟公司的转租。2017年8月15日，本院向东莞市中堂镇东泊股份经济合作社调查案涉租赁物是否有依法办理房产证、建设规划许可证等相关证件，该社明确表示该租赁物属于早期物业，没有办理办理房产证、建设规划许可证等相关证件。再查明，梁昌当于庭审中明确表示不再要求祺晟公司继续履行案涉租赁合同，同意解除案涉租赁合同。梁昌当于庭后称，若法院认定案涉租赁合同无效的情况下，其将违约金诉请变更为要求祺晟公司承担缔约过失责任并赔偿其损失17000元，其并提供定金支付凭证、收据、收条、营业执照等佐证其损失情况。祺晟公司对此不予确认，称梁昌当变更后的诉请亦缺乏事实及法律依据，其损失与祺晟公司无关，不应由祺晟公司承担。以上事实有原告梁昌当提供的租赁协议、银行明细清单、短信记录、被告祺晟公司提交的厂房租赁合同书、证明等证据以及本案的庭审笔录、调查笔录等附卷为据。本院认为，本案争议的焦点是：梁昌当与��晟公司签订的租赁协议效力如何。根据本院查明的事实可知，祺晟公司并非案涉租赁物的所有权人，其与梁昌当签订案涉租赁协议时并未取得该租赁物的所有权人的同意，其后东莞市中堂镇东泊股份经济合作社亦已明确表示不同意祺晟公司转租该租赁物，故祺晟公司与梁昌当签订的该租赁协议应认定为无效合同。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。故梁昌当与祺晟公司签订的案涉租赁协议亦应认定为无效合同。由于案涉协议对梁昌当与祺晟公司均不具有约束力，故梁昌当依据该协议的约定要求祺晟公司支付违约金没有依据，本院对此不予支持。但由于祺晟公司未能举证证明其在与梁昌当签订案涉协议时已明确告知梁昌当关于案涉租赁物的权属问题，其应承担举证不能的法律后果，故本院依法认定其在与梁昌当签订案涉协议过程中存在一定的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，祺晟公司依法应当赔偿梁昌当因此遭受的损失。但因梁昌当仅提供的定金支付凭证、收据、收条等证据不足以证实其因案涉合同无效导致实际损失17000元，故本院酌情支持其5000元。梁昌当该项诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告梁昌当与被告东莞市祺晟服装有限公司于2017年4月11日签订的《租赁协议》无效；二、限被告东莞市祺晟服装有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁昌当支付赔偿款5000元；三、驳回原告梁昌当的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费192.5元（原告已预付），由原告梁昌当负担151.5元，由被告东莞市祺晟服装有限公司负担41元。如不服本判决，可在判决书送达之日��十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审判员  周昭君二〇一七年八月二十五日书记员  黎晓明钟雪梅附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法��释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。