河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终9900号上诉人(原审原告)徐陆意，男，汉族，1971年7月29日出生，住郑州市经济技术开发区。委托代理人段兆道，河南裕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王珍，女，汉族，1972年4月8日出生，住郑州市。委托代理人李巧利，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。上诉人徐陆意因与被上诉人王珍房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐陆意委托代理人段兆道、被上诉人王珍委托代理人李巧利，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年7月31日，徐陆意与王珍签订房屋租赁合同，主要约定：徐陆意（甲方）将位于郑州市管城回族区航海东路**号**号楼*层商*号的商铺出租给王珍（乙方）使用，租期为2013年8月10日至2018年8月9日；乙方向甲方一次性缴纳押金30万元；租金一年缴一次，先交钱后用房，全年租金60万元，于2013年8月1日交纳，以后应在付款期末前一个月支付，第三年租金为66万元；物业费及水电费用由乙方自行交纳；违约一方应当向对方支付违约金5万元等。2013年8月2日，王珍依约将押金30万元、货款10万元及2013年8月10日至2014年8月10日期间的租金60万元支付给了徐陆意；2014年8月21日，王珍将2014年8月10日至2015年8月10日期间的租金60万元支付给了徐陆意；2016年3月15日，王珍将2015年8月10日至2016年8月10日期间的租金60万元。2016年6月28日，徐陆意向王珍催要下一年的房租，后王珍短信回复徐陆意明确无法支付下一年的房租及申请徐陆意退还押金。2016年8月11日，双方同意解除合同，徐陆意同意王珍于8月20日退房交还徐陆意。2016年8月29日下午，王珍从涉案房屋中搬离。另徐陆意在双方合同履行期间替代王珍支付电费2180.16元、水费1813.6元、物业服务费24956.6元及公摊电费1826元。因王珍实际于2016年8月29日搬离，故2016年8月29日之后的4个月的物业服务费及公摊电费应当由徐陆意自行承担。依据徐陆意提供的2015年5月11日至2016年12月31日期间的物业公司收款收据显示的服务费为19021.6元，徐陆意每月缴纳物业费为967.2元，四个月服务费共计3668.8元，该费用应当由徐陆意自行承担，王珍应当支付徐陆意垫付的相关费用为26907.56元。原审法院认为，1、双方在2016年8月11日的往来短信中表现出合意解除合同的意思表示，且徐陆意明确表示王珍应在8月20日搬离房屋，且徐陆意已经于2016年10月1日将涉案房屋另租于他人，故双方已经实际于2016年8月11日自行解除合同，徐陆意诉求解除涉案租赁合同已无实际意义；双方协议解除合同时未有要求王珍支付违约金，故徐陆意诉求王珍支付违约金无相应依据，该院不予支持。2、徐陆意在2016年8月11日的往来短信中明确王珍应在8月20日搬离房屋，但王珍直到2016年8月29日方才搬离房屋，与徐陆意承诺的20日逾期达9日，王珍应当承担对徐陆意进行相应的租金补偿为967.2元/月÷30天×9天计290.16元。3、王珍实际占用徐陆意涉案房屋至2016年8月29日，徐陆意替代王珍支付了相应的物业服务费、水电费等费用共计26907.56元，王珍应当支付给徐陆意。4、徐陆意诉求王珍赔偿物品损失及返还保险柜，未有证据证明，该院不予支持。关于王珍支付给徐陆意的保证金，王珍在该院已另行提起诉讼，在该案中不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决王珍于该判决生效后十日内向徐陆意支付垫付的物业服务费和电费等相关费用共计26907.56元；王珍于该判决生效后十日内向徐陆意支付空租期间的租金损失290.16元；驳回徐陆意的其他诉讼请求。案件受理费4419元，减半收取计2210元，由徐陆意负担1000元，由王珍负担1210元。宣判后，徐陆意不服该判决，向本院提起上诉称，徐陆意与王珍签订合同的期限为五年，合同约定提前一个月支付下一年的房租，王珍租赁到2016年8月29日，因无钱支付房租导致合同无法履行，王珍违约在先，应当支付违约金5万元；租期2016年8月10日到期，王珍8月29日搬离，应当支付该期间的租金38499元；因王珍无钱支付租金导致合同解除，王珍应当承担2016年8月29日至2016年10月1日一个月的空租期间的租金损失55000元，一审判决按每月967.2元计算无合同依据；王珍搬离时造成物品损失，一审判决没有予以处分。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持徐陆意的一审诉讼请求或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由王珍负担。王珍答辩称，双方合同租期未满，但双方合意解除了合同，且解除合同时并没有对违约金的数额及支付有任何约定，徐陆意违约在先，无权要求王珍支付所谓的违约金。徐陆意要求王珍2016年8月20日前搬离，王珍实际占用房屋期间为9天，一审判决计算实际支付租金补偿数额符合事实和法律规定，徐陆意主张所谓的1个月空租期55000元没有事实依据，且徐陆意主张搬离之后的水电费、物业费不应由王珍负担是正确的。徐陆意验收并接收了房屋，其主张的10000元损失，没有得到双方签字确认，也没有经过物价部门的评估作价，徐陆意向王珍交付房屋时，没有保险柜。综上，请求依法驳回徐陆意上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，本案的主要争议焦点是：1、双方在合同履行过程中，何方存在违约事实；2、徐陆意主张的各项损失有无事实和法律依据。围绕争议焦点，分别阐述如下：一、关于违约事实的认定。双方之间的租赁合同，约定有明确的租赁期间，但在合同履行过程中，双方曾以短信方式就涉案合同的解除达成合意，系当事双方自由处分合同权利，故徐陆意以王珍构成合同违约为由要求王珍支付违约金5万元没有事实和法律依据。二、关于徐陆意主张的有关损失问题。一是王珍实际占用房屋期间的租金损失。徐陆意许可王珍于2016年8月20日前搬离涉案房屋，但王珍搬离房屋迟延至8月29日，实际多占用房屋9日，故该9日的租赁损失应当由王珍承担。依据双方约定第三年租金66万元的标准，徐陆意日租金损失为55000元/月÷30日×9日计16500元，该项损失应当由王珍支付。原审判决按照967.2元/月的标准计算空租期的租金损失错误，应当予以纠正。二是关于徐陆意主张空租一个月的损失问题。双方就合同解除达成合意后，虽然王珍迟延搬离涉案房屋达9日之久，但自2016年8月29日起徐陆意已实际接收并占有房屋，王珍自此不再享有占有、使用的权利，徐陆意再行主张自2016年8月29日起至2016年10月1日一个月的空租期间租金损失55000元无事实和合同依据。三是关于徐陆意主张的物品损失问题。因徐陆意无充分证据证明该损失发生的事实，故该项请求不应予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但对于房屋租赁损失的计算数额有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初2212号民事判决第一、第三项；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初2212号民事判决第二项为：王珍于本判决生效之日起十日内向徐陆意支付空租期间的租金损失16500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4419元，已减半收取2210元，分别由徐陆意负担1210元、王珍负担1000元；二审案件受理费4419元，分别由徐陆意负担2200元，王珍负担2219元。本判决为终审判决。审判长 宁 宇审判员 张永军审判员 杨成国二〇一七年八月二十五日书记员 张会敏