北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初12800号原告：余朝晖，男，1972年7月18日出生，住本市。委托诉讼代理人：蒋秀峰，北京市中银律师事务所律师。被告：崔磊，男，1979年11月10日出生，住本市。委托诉讼代理人：李婷，女，1979年7月26日出生，住本市。委托诉讼代理人：李健，北京京尧律师事务所律师。第三人：北京链家房地产房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司职工，住该公司宿舍。���告余朝晖诉被告崔磊，第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余朝晖及其委托诉讼代理人蒋秀峰，被告崔磊及其委托诉讼代理人李健、李婷，第三人北京链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余朝晖向本院提出诉讼请求：1、要求判令原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》中的第四条第一款、第二款及《补充协议》中的第一条价格条款无效；2、判令被告向原告支付违约金50万元，诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：2016年11月10日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，该合同及补充协议中的价格条款系出于非法逃税的目的，违反了《合同法》第五十二条之（二）、（三）、（五）项而自始无效。签订房屋买卖合同时，欺骗原告压低房屋成交价格，抬高家具家电、装饰装修等配套设施的计价。2016年11月，诉争房屋所在地的房价为8.93万元每平方米，而该房屋买卖合同中房屋价款为每平方米2.59万元，远低于市场价。因此，房屋买卖合同中的价格条款系被告与第三人恶意串通，损害国家利益的行为。本案中，约定的房屋价格为168万元，配套设施价格334万元，可以看出被告方存在明显的避税嫌疑，诉争房屋买卖合同中的价格条款系被告与第三人以合法形式掩盖非法目的的行为。双方签订的合同中的价格条款违反了税收征收管理法第六十四条的规定，以及《契税暂行条例》第四条的规定。因此，价格条款属于违反法律、行政法规强制性规定而无效。同时，因被告方未按法律、法规规定缴纳相关税费，导致交易不能履��，应当向原告支付相当于房价款20%的违约金，本案原告酌情主张50万元违约金。综上，原告提起本案诉讼。被告崔磊辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、双方之间签订的合同是真实意思表示，是合法有效的。原告的诉讼请求是要求确认价格条款无效的依据针对的是阴阳合同问题。在本案中没有阳合同，因此原告的主张没有法律依据。2、原告要求违约金的诉讼请求没有法律依据。原、被告之间签订完毕房屋买卖合同及补充协议后，被告方已经按照约定向原告支付了定金100万元，原告在收到定金100万元后，将诉争房屋上原有的抵押予以解押，在五矿信托做了400万元的抵押，即总价502万元的房屋，原告已经拿到500万元。被告已经按照履行的阶段履行了应该交纳的房款。在原、被告双方签订合同后，原告还委托我爱我家房地产经纪有限公司将房屋加价出售���因此被告行使不安抗辩权，提起诉讼。3、对于税费问题，双方签订的补充协议是双方合议的结果，如果不是按照补充协议的约定，诉争房屋价格也不会卖到502万元。因此，对于税费问题，如果没有约定由谁进行交纳，则应该按照法律规定进行确定。第三人北京链家房地产经纪有限公司述称：双方之间签订的合同是双方真实意思表示，不存在原告陈述的阴阳合同情形，当事人应当享有充分的合同自由，双方签订的合同条款是真实有效的。在签订房屋买卖合同及补充协议前，第三人公司的经纪人为原告充分讲解了合同条款，原告对所有合同条款表示均予以认可，未提出任何异议。因此，双方之间签订的合同以及补充协议中的价格条款应该是合法有效的。双方之间的买卖合同不存在无法履行的情况，并且双方的交易还没有到缴税的过程，原告没有证据证明依��合同约定的价格条款进行缴税将导致合同无法履行。因此，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于本市东城区×××号房屋系余朝晖所有的房产（以下简称涉诉房屋，建筑面积为64.78平方米）。2016年11月10日，余朝晖作为出卖人与崔磊作为买受人经北京链家房地产经纪有限公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉诉合同）。合同约定，出卖人所售房屋坐落在东城区×××号。该房屋所在楼栋总层数为15层，其中地上14层，地下1层。该房屋所在楼层为6层，建筑面积64.78平方米；该房屋规划设计用途为住宅；该房屋所有权证号为X京房权证东字第×××号，填发单位为北京市东城区房屋管理局；该房屋性质为商品房；该房屋已设定抵押权人为石嘴山银行，抵押登记日期为2016年5月15日，出卖人应于2017年5月25日前办理抵押权注销手续；未出租；房屋成交总价1680000元。经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币3340000元。具体罚款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金人民币1000000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人拟贷款金额为800000元。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方承担相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中，因政策原因需缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整的除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。2016年11月10日，余朝晖（出卖方、甲方）与崔磊（买受方、乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订补充协议。该协议约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币502万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2016年11月10日将第一笔定金人民币10万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年11月28日之前将第二笔定金人民币10万元以理房通托管的方式支付甲方；乙方于2017年1月10日之前将第三笔定金人民币80万元以理房通托管的方式支付甲方；交易房屋有抵押的，甲方应于2017年5月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年5月30日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方第一笔首付款用于甲方还款解押。乙方于2017年5月25日之前将第一笔首付款人民币240万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2017年6月10日之前将第二笔首付款人民币70万元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于2016年5月31日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；税费的承担，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。甲乙双方协商一致，如交易房屋不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。涉诉合同签订后，崔磊按照约定向余朝晖支付定金100万元。后双方因合同签订价款问题产生争议,合同尚未办理网签手续。2017年5月16日，崔磊作为原告将余朝晖起诉至本院，要求余朝晖继续履行双方签订的房屋买卖合同。现该案中止审理。诉讼中，对于交易税费的负担问题，双方产生争议。原告要求按照502万元房价款办理网签，并且税费由被告承担。被告表示双方应按照168万元的价款办理网签，税费由被告承担，若按照502万元房价款办理网签，被告同意承担契税部分，个人所得税中超过168万元房价款的部分,按照法律的规定，确定由谁承担。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《补充协议》及双方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同应体现双方当事人的真实意思表示。根据本案查明的事实，余朝晖与崔磊之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。审理中，余朝晖、崔磊均认可房屋的实际价格为502万元，故《北京市存量房屋买卖合同》中房屋成交价格为168万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为334万元的约定,及《补充协议》中房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价502万元的约定，显然与双方的真实意思不符，故上述合同中有关房屋价格为168万元的条款应属无效。对原告要求确认上述价格条款无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于余朝晖主张违约金的诉讼请求，因该房屋买卖合同能否继续履行尚未作出认定，故对履行问题双方应另案解决，对余朝晖的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：一、确认原告余朝晖与被告崔磊之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中的第四条���一款房屋成交总价为一百六十八万元的条款无效；二、确认原告余朝晖与被告崔磊之间签订的《补充协议》中的第一条交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币五百零二万元，此价格为甲方净得价，不含税的条款无效；三、驳回原告余朝晖的其他诉讼请求。案件受理费46940元，由原告余朝晖负担23470元元（已交纳），由被告崔磊负担23470元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王轶楠代理审判员  宿云达人民陪审员  周文志���〇一七年八月三十日书 记 员  王倩玉