北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9051号上诉人（原审被告）：李志坚，男，1963年10月9日出生。委托诉讼代理人：高洁（李志坚之妻），1963年2月6日出生。被上诉人（原审原告）：北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人：王文，董事长。委托诉讼代理人：王锐，男，1996年2月27日出生。委托诉讼代理人：吴新英，女，1972年6月10日出生。上诉人李志坚因与被上诉人北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（下称东旭佳业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志坚上诉请求：撤销原判，驳回东旭佳业公司的全部的诉��请求。事实和理由：1.我办理入住手续时，已交纳一年物业费，入住后房屋一直漏雨，造成屋顶、墙壁、塑钢窗、衣物等损坏，给我生活带来不便，东旭佳业公司一直不解决。2.冬季供暖温度不达标，每年报修多次，要求按比例退还供暖费或冲抵物业费。3.小区内地上、地下停车场是业主的公摊面积，所收取的停车费应按比例返还业主或冲抵物业费。4.根据《海运仓危改住宅区回迁安置用房使用说明书》，我购买的是采用外墙外保温，建筑节能比1980-1981年通用住宅节能50%设计的房屋，东旭佳业公司收取的供暖费是100%，应退还节能部分的费用或冲抵物业费。东旭佳业公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，我公司同意一审判决。1.房屋漏雨属于开发商的房屋质量问题，我公司已经进行过多次的小修小补，但如要彻底解决问题，需要动用大修基金���2.供暖与物业服务没有关系。3.地上、地下停车场不属于业主的公摊面积。东旭佳业公司向一审法院起诉请求：要求判令李志坚支付所欠物业费8776.58元、违约金878元。一审法院认定事实：李志坚为北京市东城区×××501号房屋产权人，该房建筑面积81.52平方米。2003年6月15日，东旭佳业公司作为甲方与乙方李志坚签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方为乙方的上述房屋提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方应按协议向东旭佳业公司交纳相关物业费；交费时间，第一次交费日期当日为本年度应当交费时间，向后15日内；住宅按建筑面积每月每平方米0.5元；物业管理服务费用标准按本市届时政策调整；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；楼道灯等公共部位的电费，由业主分摊；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2003年6月14日，东旭佳业公司、李志坚及北京市东城区住宅发展中心签订《北京市海运仓小区物业管理公约》约定，物业管理服务费用按照京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件执行，住宅物业管理服务费0.5元/月/建筑平方米。上述费用所含物业管理服务项目包括小区公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位和设施设备的小修、小区的日常管理。配有电梯、水泵的高层住宅，其运行维护费由产权人按建筑面积分摊，具体费用按照京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件第七条按年交纳。按年度交纳的费用，由业主（使用人）入住时交清当年费用，第二年费用应在当年12月20日前交纳。生活垃圾清运费30元/户·年，每年6月30日前将当年生活垃圾清运的费用交清。上述收费标准依本市新的规定进行调整。李志坚在上述公约尾页的《承诺书》上签署了姓名，该《承诺书》载明，“为维护本小区的管理，本人已详细阅读过经北京市居住小区管理办公室核准的《北京市海运仓小区物业管理公约》，核准号为1080号，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任”。现李志坚未交纳2004年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费等费用。一审庭审中，东旭佳业公司提交了入住通知单、《海运仓��区前期物业管理服务协议》、《北京市海运仓小区物业管理公约》等证据，李志坚对以上证据均无异议。一审法院认为,依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，东旭佳业公司与李志坚所签《海运仓小区前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东旭佳业公司依约履行了物业管理服务义务，李志坚在接受上述服务后，应当按照约定如期交纳相关费用。现东旭佳业公司要求李志坚支付物业费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于李志坚辩称之理由，不属本案处理范围，故对李志坚之抗辩意见，法院不予采信。但考虑李志坚房屋之漏雨状态，东旭佳业公司亦应予以积极回应配合，故对东旭佳业公司主张的违约金之诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、李志坚于判决生效后十五日内支付北京市东旭佳业物业管理有限责任公司二○○四年七月一日至二○一七年十二月三十一日期间物业费8776.58元；二、驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。另，东旭佳业公司与李志坚共同确认李志坚自入住涉案房屋以来，楼顶就存在漏雨问题。东旭佳业公司称维保期内开发商配合维修，维保期后物业公司也一直在进行小修小补，但回迁房质量比较差，彻底解决需要楼顶统一做防水，动用大修基金，公司正在准备征求业主的意见动用大修基金。李志坚认可东旭佳业公司对楼顶进行过多次维修，但称始终未能彻底解决漏雨问题。李志坚在本院审理中提交了《海运仓危改住宅区回迁安置用房使用说明书》，以证明涉案房屋采用外墙外保温的节能设计，供暖费应当按照正常标准的50%收取。东旭佳业公司认可证据的真实性，但认为供暖与物业服务没有关系。本院认为,东旭佳业公司与李志坚签订的《海运仓小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李志坚享受了东旭佳业公司提供的物业服务，理应按照协议约定交纳相应的物业费。关于李志坚提出的小区供暖温度不达标，房屋采用的节能设计，故应减收供暖费，减收的部分应与物业费冲抵一节，因供暖问题与本案非同一法律关系，不属于本案审理范围，故本��中不予处理，如李志坚认为供暖存在问题，可另行主张。关于涉案房屋漏雨一节，东旭佳业公司已经尽到了日常维修义务，李志坚以此为由拒交物业费不能成立。漏雨如系房屋质量问题，李志坚应向小区开发商主张权利。关于小区地上、地下停车场收费是否为公共收益应否冲抵物业费一节，首先，东旭佳业公司不认可地上、地下停车场计入了业主的公摊面积，否认停车收费为业主的公共收益。其次，即使小区地上、地下停车场收费为公共收益，亦属于公共权利，应由小区业主委员会主张。故李志坚的上述主张亦不能成为其拒交物业费的合理理由。综上所述，李志坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维��原判。二审案件受理费50元，由李志坚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一七年八月三十日书记员 孙国栋