江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏民终810号上诉人（原审原告）：潘平，男，1963年生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：申本金，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新华，男，1963年生，汉族，户籍地江苏省常熟市，现住江苏省常熟市。上诉人（原审原告）：唐梅勤，女，1963年生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：张新华，男，1963年生，汉族，户籍地江苏省常熟市，现住江苏省常熟市。上诉人（原审原告）：潘洁雅，女，1988年生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：张新华，男，1963年生，汉族，户籍地江苏省常熟市，现住江苏省常熟市。被上诉人（原审被告）：江西银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路圆融时代广场24栋B区。负责人：吴军，行长。委托诉讼代理人：朱洪，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：林均虎，江苏简文律师事务所律师。原审第三人：常熟市海城置业有限责任公司，住所地江苏省常熟市经济开发区海城花苑3幢。法定代表人：胡惠文。委托诉讼代理人：黄丰，江苏圣益律师事务所律师。��诉人潘平、唐梅勤、潘洁雅因与被上诉人江西银行股份有限公司苏州分行（以下简称江西银行苏州分行）、原审第三人常熟市海城置业有限责任公司（以下简称海城公司）案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）（2016）苏05民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，于同年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人潘平及其委托诉讼代理人申本金，上诉人潘平、唐梅勤、潘洁雅的共同委托诉讼代理人张新华，被上诉人江西银行苏州分行委托诉讼代理人林均虎，原审第三人海城公司委托诉讼代理人黄丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘平、唐梅勤、潘洁雅上诉请求：撤销苏州中院（2016）苏05民初699号民事判决，改判不得执行常熟市书院街19号园山居5套编号为404、408、409、410、413的商铺并确认上述商铺为上诉人所有，诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决事实认定错误。（1）一审判决对上诉人潘平享有建设工程价款债权及其优先受偿权的事实未予认定。江苏金土木建设集团华顺工程有限公司（以下简称华顺公司）与海城公司早在2008年7月已经就工程折价抵付工程款共1500万元达成合意，并在2008年8月签订了第一批共20个商铺的工程折价抵付工程款协议。后华顺公司与海成公司在2009年1月8日又就第二批合意工程折价抵付工程款的5个商铺全部转让给华顺公司并继而转让给上诉人潘平，签订了书面协议，并将房屋实际交付给上诉人潘平占有、使用。2009年11月2日，上诉人潘平依据取得的建设工程价款债权，同海城公司签订了上述讼争5套商铺的《商品房买卖合同》，并进行了备案。因此上诉人潘平作为涉案建设工程承包人的债权人，享有依法转让取得的建设工程价款债权及其建设工程款优先受偿权。一审判决对此事实未予认定。（2）一审判决对讼争5套商铺的《商品房买卖合同》属于备案合同的事实未予认定。讼争5套商铺的《商品房买卖合同》是经过备案特别程序的合同，具有不同于普通房屋买卖合同的法律效果。一审判决对此事实未予认定。2、上诉人潘平享有物权期待权。（1）上诉人通过合法途径取得上述商铺后占有、使用、收益并签订合同、缴纳房地产交易契税，直到去行政审批中心准备过户时才发现上述商铺被法院查封，之前上诉人的权利一直处于稳定状态。没有任何部门要求上诉人办理过户登记手续，法律也并无强制规定房屋买受人办理产权过户登记期限的要求，上诉人未办理过户登记并非自身过错。（2）讼争5套商铺的《商品房买卖合同》是经过备案特别程序的房屋买卖合同，备案具有和不动产预告登记基本相同的法律效力。本案应当属于对“不动产预告登记物权期待权保护问题”，应当适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。因此，上诉人潘平具有排除执行的物权期待权。3、一审法院受理的被上诉人江西银行苏州分行执行案件中，对与原告类型相同的商铺予以解封，对原告的商铺却不予解封，司法尺度不统一，侵害了上诉人受同等对待的权利。综上，请求对原审判决予以撤销，支持其原审诉求。江西银行苏州分行辩称：一审判决事实清楚，证据充分。上诉人主张享有建设工程优先权，但其在工程竣工后6个月内未进行诉讼或仲裁，长时间未办理产权登记手续，上诉人有过错，且建设工程优先权也仅为债权，不能产生���讼争商铺排除执行的法律效力。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。第三人海城公司辩称：其已经将房屋初始资料交付给上诉人，其认可上诉人对讼争商铺享有所有权。上诉人向一审法院起诉请求：1、不得执行常熟市书院街19号园山居5套编号为404、408、409、410、413的商铺；2、确认上述商铺为潘平、唐梅勤、潘洁雅所有；3、诉讼费用由由江西银行苏州分行承担。事实和理由：2009年1月8日，海城公司与华顺公司协商并签订协议，将其开发的书院街19号园山居其中5套商铺抵所欠华顺公司工程款4914000元。2009年1月25日华顺公司出具转账凭证将上述抵债的5套商铺转为张新华个人所有（编号404、408、409、410、413），因张新华欠潘平债务，由其将上述5套商铺转为潘平、唐梅勤、潘洁雅所有，并由其向海城���司发出5套商铺的转让清单，由其陪同潘平到海城公司要求办理房产转户手续。之后，上述园山居5套商铺的所有人潘平与常熟市中环商贸有限公司（以下简称中环公司）签订房屋委托租赁协议，由中环公司受托出租上述房屋。2009年11月2日海城公司与异议人潘平等签订了商品房买卖合同并经常熟房地产管理局网签备案。2016年8月15日，张新华准备去不动产登记中心登记办证时，被告知其商铺及潘平、唐梅勤、潘洁雅的5套商铺均已被法院查封。2016年9月13日，潘平、唐梅勤、潘洁雅按规定缴纳了上述5套商铺的契税。同时，海城公司于2016年11月12日出具给张新华的情况说明中也明确上述5套商铺为潘平、唐梅勤、潘洁雅个人所有。上述5套商铺，是因海城公司欠华顺公司工程款而抵偿给华顺公司的其中一部分，再由华顺公司转给张新华后抵给潘平、唐梅勤、潘洁雅。2009年11月份，潘平、唐梅勤、潘洁雅即实际占有该商铺并一直处于出租状态，出租收益归潘平、唐梅勤、潘洁雅所有。海城公司与潘平、唐梅勤、潘洁雅就上述5套商铺签订了商品房买卖合同，并于2009年11月2日开具了相应发票，结合潘平、唐梅勤、潘洁雅缴纳税费等事实，能够证明潘平、唐梅勤、潘洁雅通过合法途径取得了上述5套商铺。上述5套商铺本质上是工程款优先受偿权的行使，江西银行苏州分行不得以查封对抗潘平、唐梅勤、潘洁雅受让后仍享有的法定优先受偿权。根据相关规定，承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程优先受偿权随之转让。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，就是要承认在现实生活中不动产登记之外，还有其他可以作为物权确认的公示方式。涉案房屋交付占有以及交付房屋所���权初始登记证明等，均可以作为物权确认的公示方式。综上，请求法院支持潘平、唐梅勤、潘洁雅的诉讼请求。被告江西银行苏州分行辩称：1、华顺公司与潘平之间并未签订书面的买卖合同，华顺公司与张新华之间、张新华与潘平之间均没有签订书面的买卖合同,因此抵债协议只能理解为债务的抵销,仅能产生债权的请求权，不能产生排除执行的实体权利。2、潘平、唐梅勤、潘洁雅于2009年签订了诸多的抵债协议。时至2016年，中间经过七年的时间一直没有办理不动产登记变更手续。其原因在于潘平、唐梅勤、潘洁雅消极行使登记的权利，属于因买受人自身原因未办理过户登记的事由，不符合执行异议和复议案件若干问题规定中可以排除执行权利的若干情形。3、该司法解释相关规定旨在保护公民的居住权，而涉案几套商铺属于商业���房，不属于该规定不得查封的保护范围。4、至于潘平、唐梅勤、潘洁雅所提的建筑工程价款优先权问题，享受优先权的主体并非潘平、唐梅勤、潘洁雅，并且潘平、唐梅勤、潘洁雅并未在工程竣工六个月内通过诉讼或者仲裁的方式确认其工程款的优先权，因此基于除斥期间的法律规定，其已经不再享有任何债权上的优先权。第三人海城公司述称：我方认可潘平、唐梅勤、潘洁雅的起诉，我方已经将房屋登记的初始资料交付给潘平、唐梅勤、潘洁雅。一审法院经审理查明：南昌银行股份有限公司苏州分行与常熟市瀛环惠仑纺织原料有限公司、海城公司、江苏瀛环国际集团有限公司、常熟市恒隆置业有限公司、胡惠文金融借款合同纠纷一案于2015年2月27日向该院起诉，该院于2015年7月14日作出（2015���苏中商初字第00069号民事判决。2015年12月17日，南昌银行股份有限公司苏州分行经工商登记更名为江西银行苏州分行。2015年11月19日，江西银行苏州分行向该院申请执行。该院审查后出具（2015)苏中执字第779号执行裁定：一、冻结、划拨、扣留、提取被执行人常熟市瀛环惠仑纺织原料有限公司、海城公司、江苏瀛环国际集团有限公司、常熟市恒隆置业有限公司、胡惠文银行存款或收入50118337.83元及相应利息、迟延履行期间的加倍债务利息和执行费117518元。二、不足之数，查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2016年4月25日，该院向常熟市住房和城乡建设局出具协助执行通知书，查封了登记于海城公司名下的坐落于常熟市书院街19号（园山居）156、317、318、319、323、324、325、326、329、330、331、347、404、408、409、410、413号共计18套房产。2016年8月22日，潘平、唐梅勤、潘洁雅对该院查封的坐落于常熟市书院街19号编号为404、408、409、410、413共计5套商铺提出书面异议，请求撤销（2015）苏中执字第779号执行裁定，解除对上述11套商铺的查封。该院于2016年10月20日作出（2016）苏05执异41号执行裁定，裁定驳回潘平、唐梅勤、潘洁雅的异议请求。2009年1月8日，海城公司（甲方）与华顺公司（乙方）签订《协议书》一份，约定乙方于2009年1月购得由甲方开发建设的园山居商铺5套（404、408、409、410、413），共计面积614.25平方米。现甲乙双方同意甲方所欠乙方园山居工程款从该5套商铺的购房款中抵扣，抵扣金额为4914000元。2009年11月，海城公司与潘平、唐梅勤、潘洁雅就讼争5套商铺签订《商品房买卖合同》，海城公司于2009年11月向潘平、���梅勤、潘洁雅开具发票。2016年9月，潘平、唐梅勤、潘洁雅就讼争5套商铺向常熟市税务局缴纳房地产交易契税。华顺公司施工的海城公司园山居商业用房工程于2008年5月24日竣工验收合格。华顺公司于2016年12月19日出具情况说明一份，载明：我公司于2006年12月承包海城公司开发的位于常熟市书院街19号园山居商业用房工程，该工程于2008年5月24日竣工验收。按照合同约定，工程竣工验收合格交付使用审计结束后，工程款付至总工程量的70%。因海城公司资金紧张，未能按合同约定期限支付工程款。经双方协商，海城公司同意先以商铺抵所欠我公司工程款1500万元，按三楼商铺9000元/平方米、四楼商铺8000元/平方米的价格进行结算，剩余工程款按合同约定分期支付。之后，我公司经办人张新华与海城���司法人代表胡惠文于2008年7月份选定将三楼20套、四楼5套商铺抵欠我公司工程款1503.009万元。我公司于2008年8月1日开具证明给海城公司，要求海城公司将上述三楼20套商铺（总面积1124.01平方米，总金额10116090元）转为张新华及其他个人（详见抵金土木华顺工程款园山居房产明细表），并于2008年8月28日与海城公司签订协议，确认上述抵债面积及金额。2009年1月8日，我公司又与海城公司签订协议，确认上述四楼5套商铺（总面积614.25平方米，总金额49140000元）抵债面积及金额，之后该5套商铺由张新华转给了潘平及妻子、女儿所有（详见园山居商业房登记表。）以上事实，有(2015)苏中商初字第00069号民事判决书，（2015）苏中执字第779号执行裁定书，（2016）苏05执异40号执行裁定书，2009年1月8日《协议书》一份，《商品房买卖合同》、购房���票、房屋维修基金专用收据、常熟市商品房结算清单、中华人民共和国税收缴款书（契税专用）各5份，2016年12月19日华顺公司出具的情况说明，建筑工程施工许可证、中标通知书、单位工程竣工验收证明以及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：讼争5套商铺所有权目前登记于海城公司名下。虽海城公司与华顺公司于2009年1月8日签订《协议》将包括讼争的5套商铺用于抵付工程款，华顺公司亦出具情况说明明确该5套商铺由张新华转给潘平、唐梅勤、潘洁雅，但潘平、唐梅勤、潘洁雅在2009年实际占有讼争5套商铺以及在2009年11月与海城公司签订5套商铺《商品房买卖合同》之后，因其自身原因怠于办理过户手续，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项之规定，本院对潘平、��梅勤、潘洁雅要求确认讼争5套商铺归其所有、排除对讼争5套商铺执行的请求，不予支持。潘平、唐梅勤、潘洁雅认为其取得讼争5套商铺，是工程款优先受偿权的行使，江西银行苏州分行不得以查封对抗其受让后仍享有的法定优先受偿权。一审法院认为，工程款优先受偿的主体应为华顺公司而并非张新华或潘平、唐梅勤、潘洁雅，即使张新华或潘平、唐梅勤、潘洁雅基于工程款债权转让享有优先受偿权，但其对讼争5套商铺的优先受偿权并未通过仲裁或诉讼方式予以确认。此外，涉案的园山居工程竣工于2008年5月24日，而华顺公司与海城公司达成以讼争5套商铺抵工程款的协议签订于2009年1月8日，已超过竣工之日六个月，其主张工程款优先受偿权亦缺乏实体依据。据此，对潘平、唐梅勤、潘洁雅该主张不予采信。潘平、唐梅勤、潘洁雅认为讼争5套商铺登记权利人与真实权利人状态不符，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条之规定，应确认讼争5套商铺归其所有。一审法院认为，华顺公司与海城公司之间达成抵工程款的协议以及潘平、唐梅勤、潘洁雅与海城公司签订的《商品房买卖合同》，仅是讼争5套商铺所有权发生变动的原因行为，在未实际变更登记情况下，并不发生物权变动效力，本案中并不存在讼争5套商铺原始登记于海城公司时存在错误的情形，故对潘平、唐梅勤、潘洁雅该主张不予采信。综上，依照《《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零六条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项之规定，判决如下：驳回原告潘平、唐梅勤、潘洁雅的诉讼请求。案件受理费人民币46112元，由原告潘平、唐梅勤、潘洁雅负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人以其享有建设工程款优先受偿权及对讼争5套房屋的物权期待权为由，请求排除对涉案房屋的执行并确认涉案房屋为上诉人所有，是否事实和法律依据。本院认为，第一，本案中，海城公司与华顺公司于2009年1月8日签订《协议》将包括讼争的5套商铺用于抵付工程款，其后张新华将该5套商铺转给潘平、唐梅勤、潘洁雅抵偿债务。故工程款优先受偿权在2009年1月8日签订《协议》用讼争5套商铺抵付工程款时已经被华顺公司实现，其后潘平、唐梅勤、潘洁雅接受讼争5套商铺抵偿张新华所欠债务，属于普通的以房抵债行为，不再享有工程款优先受偿权。第二，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”据此，案外人执行异议之诉系解决案外人对执行标的主张实体权利并请求排除执行的诉讼程序。本案中，上诉人主张其享有建设工程款优先受偿权，就算该项权利能够成立，其从本质上来说也仅是能够得到优先受偿的债权。上诉人基于该权利只能达到优先于其他债权从被执行人财产中得到清偿的法律后果，并不能直接产生阻却法院对被执行人财产采取变价措施的法律后果，更不能直接产生对被执行人财产的所有权。故上诉人以其享有建设工程款优先受偿权为由，请求排除对涉案房屋的执行并确认涉案房屋为其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请���告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，上诉人虽与海城公司签订了涉案5套商铺的《商品房买卖合同》并进行了备案登记，但该备案登记仅为合同备案登记，并非严格意义上的物权预告登记。退一步说，就算合同备案登记因限制了备案房屋的再处分，与预告登记效力基本相同，可以给予与物权预告登记相同的保护，可是本案中，上诉人于2009年11月即取得了购房发票，具备了进行不动产登记的条件。根据上述法律规定，其所谓的预告登记已于三个月后失效，故对其不再适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条有关物权预告登记权利人的规定进行保护。第四，上诉人于2009年即具备了办理房屋产权登记的条件并实际占有涉案房屋，海城公司亦已将房屋登记的初始资料交付上诉人。上诉人在完全没有客观障碍的情况下，却长达6年多的时间未依法办理产权登记，直至法院于2016年4月25日查封涉案房屋之后，才去缴纳相关税费。故上诉人未办理过户登记系因其自身原因造成，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项设定的条件，对其主张排除涉案房屋的执行，本院不予支持。综上，潘平、唐梅勤、潘洁雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46112元，由潘平、唐梅勤、潘洁雅负担。本判决为终审判决。审判长  唐志容审判员  赵建华审判员  苏 峰二〇一七年八月八日书记员  杜 涛