陕西省富县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0628民初638号原告：延安福泰房地产开发有限责任公司，住所地陕西省延安市宝塔区南市办七里铺居委27-1-501（七里铺社区院内）。法定代表人：李文福，该公司总经理。委托诉讼代理人：康伟，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铎，陕西宝伦律师事务所实习律师。被告：郭广莉，女，1969年10月16日出生，汉族，陕西省富县富城镇南教场居民，现住富县沙梁街工会巷福泰*期海尔专卖店。委托诉讼代理人：李永忠（郭广莉之夫），男，1978年12月18日出生，汉族，陕西省富县富城镇南教场居民，现住富县沙梁街工会巷福泰*期海尔专卖店。原告延安福泰房地产开发有限责任公司（以下简称“福泰公司”）与被告郭广莉商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人康伟、王铎，被告委托诉讼代理人李永忠到庭参加诉讼，原告法定代表人李文福、被告郭广莉未到庭，本案现已审理终结。原告福泰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告及时办理银行贷款按揭手续，支付剩余尾款1570000元；2.判令被告支付原告违约金738527.94元（自2013年1月1日至实际付清房款之日止，以欠款为基数，每日万分之三为利率计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月8日，原、被告签订了合同编号为Ft-sp001的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定，被告购买原告位于富县沙梁二道街“福泰.中央领郡”第1幢1层FD01003号、FD01004号面积为170.49平方米的商铺，该商铺每平方米15000元，总金额为2557350元，并约定被告于2012年8月8日付购房款500000元，2012年12月30日前付购房款487350元，余款1570000元做银行按揭。合同签订后，原告已于2012年8月31日将合同项下的商铺交于被告使用，但被告未按合同约定办理银行按揭贷款手续，致使被告剩余房款1570000元无法向原告支付。原告认为被告未办理银行按揭贷款手续的行为已构成违约，并给原告造成巨大损失，遂诉至法院请求维护其合法权益。被告郭广莉辩称：原、被告于2012年8月8日签订商品房买卖合同属实，按照合同约定，原告给被告交房时地辐热、采暖、暖气管道应安装到位，但至今原告未给被告安装暖气与天然气管道，被告在经营中多年无法取暖，且致使被告房内地暖被冻坏，原装修的财产被毁坏，被告无奈花费437000重新进行装修，造成第一次装修损失280000元。合同签订后，原告直至2015年8月才将该商品房验收，致使被告在用房过程中多次被消防执法部门处罚。此外，被告在合同签订后就将所需要办理贷款的相关手续全部交予原告，原告承诺在工商银行给被告办理贷款，但从2012年至2015年一直未能给被告办理好按揭贷款，又于2015年年底要求被告重新提供贷款手续，从农村合作信用银行办理贷款，但该行的贷款利息比双方约定的工行利息高出两倍多，这无形中给原告造成巨大经济损失。由于房屋不能正常使用，被告要求解除合同，退还原告房屋，且要求原告退还被告已付购房款980000元并承担期间利息损失及使用房屋期间造成的损失，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的原告具有商品房销售资格、被告向原告共交纳购房款987350元的事实，本院予以确认。对于原、被告争议的剩余1570000元房款做按揭的事实，双方均提供了商品房买卖合同，原告认为合同中并未约定具体在哪一家银行办理按揭，双方约定“如银行贷款不能达到余款数额，则被告应在贷款下放之日补清”，被告逾期付款应当按照每日万分之三承担逾期付款违约金。被告认为房子在交付时就存在瑕疵，原告违反合同第十四条的约定。经本院审核，根据交易习惯，由开发商联系银行按揭，依据工银陕办发【2015】444号文件的要求，开办个人商用房贷款业务的机构须为一级支行，而富县工商银行属于二级支行，因该规定的调整使得被告无法按照合同约定办理银行按揭属原、被告以外的原因，故原、被告双方均无过错；原、被告之间争议的交房时地辐热采暖、暖气管道安装、天然气管道预留接口的事实，经本院审核，原告未按合同约定预留天然气管道接口，故存在违约，地辐热采暖、暖气管道属于集中安装，于交房当年即2012年冬季进行集中供暖后再未供暖，但供暖问题并非《商品房买卖合同》约定范畴。被告提供的陕西北方实业有限公司-富县天然气公司工程预算书原件一本，证明涉案房屋目前安装天然气需花费35666.07元，被告质证对该组证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可，认为合同约定预留天然气接口，并非安装天然气，被告实际安装天然气与原告无关，且工程预算书上的公司是否具备预算资格无法体现，被告单方委托出具的预算真实性无法证明，该预算书仅首页有印章，后面具体内容无印章。经本院审核，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定交房时天然气管道预留接口，而非天然气安装，且该证据对应由原告承担安装费进行单独计算，故该组证据虽与本案具有关联性，但达不到被告的证明目的；被告提供的房屋装修合同2份，证明2012年装修花费285000元、2015年装修花费347000元，原告质证对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为合同只有第二页有签字盖章，第一页中工期、价款没有签字，真实性无法确定，当时被告买的是毛坯房而非精装房，被告之后装修是正常装修行为，与原告无关，房屋后期存在的瑕疵可能是被告在装修过程中造成的。经本院审核，该两份装修合同与本院无关，且真实性无法认定，故本院不予采信。被告提供的购房付款损失清单不符合证据规则，本院不予采信。本院认为，原、被告于2012年8月8日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且该合同已履行五年之久，双方虽因合同约定不明、相关规定变化等原因致使合同没有全面履行，但涉案房屋主体结构质量合格，该行为也并不导致合同无法履行，故本院依法认定该合同合法有效。被告要求因房屋质量不合格，不能正常使用为由解除合同，并要求原告退还已付购房款980000元及期间利息损失、使用房屋期间造成的损失，并赔偿因装修房屋造成的损失为抗辩理由，因原告在合同履行中未依合同约定预留天然气接口，不属于根本性违约，该违约不构成合同解除的条件，且被告自房屋交付至今一直在使用该房，买卖合同未出现法定或约定的解除情形，该合同不应解除，故被告抗辩理由不成立；而对于原告反驳的合同中约定预留天然气接口的意见，则由原告继续履行该义务；对于原告要求按照合同约定由被告办理银行按揭支付剩余购房款的诉讼请求，因银行按揭贷款具有履行的不确定性，故支持由被告用现金支付原告，对于原告要求被告承担违约金738527.94元的诉讼请求，因相关规定改变致使银行按揭贷款未办理成功，双方均无过错，故被告不应承担违约责任；对于被告辩称的因无法供暖造成的损失，不属于本案调整范围，被告可另案主张。综上所述，对于原告要求被告支付剩余尾款1570000元的诉讼请求予以支持；对于原告要求被告支付违约金738527.94元（自2013年1月1日至实际付清房款之日止，以欠款为基数，每日万分之三为利率计算）的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条第一项、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条第二款、第十五条第二款之规定，判决如下：一、被告郭广莉于本判决生效之日起一个月之内支付原告延安福泰房地产开发有限责任公司购房款500000元，本判决生效之日起三个月之内支付购房款500000元，剩余购房款570000元于本判决生效之日起六个月内付清；二、原告延安福泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内将被告郭广莉享有所有权的“福泰.中央领郡”第1幢1层FD01003号、FD01004号房的天然气预留口安装到位（原告延安福泰房地产开发有限责任公司在上述期限内未安装的，则由被告郭广莉安装后该安装费用最终由原告延安福泰房地产开发有限责任公司承担）。三、驳回原告延安福泰房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25260元，减半收取12630元，由被告郭广莉支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员  李福林二〇一七年八月二十八日书记员  成 伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十五条第一项有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应该承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。