江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终1287号上诉人（原审被告）：张泽辉，男，1976年11月14日生，汉族，职工，住上犹县。委托诉讼代理人：谢智勇，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘远恒，男，1938年11月27日生，汉族，住上犹县。被上诉人（原审原告）：曾兰贞，女，1932年3月20日生，汉族，���上犹县，系刘远恒之妻。被上诉人（原审原告）：刘敬林，男，1953年6月20日生，汉族，住上犹县。被上诉人（原审原告）：蔡兰香，女，1955年9月18日生，汉族，住上犹县，系刘敬林之妻。被上诉人（原审原告）：刘人溶，男，1984年8月12日生，汉族，住上犹县，系刘敬林之子。被上诉人（原审原告）：刘人饴，男，1982年3月13日生，汉族，住上犹县，系刘敬林之子。共同委托诉讼代理人：袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师。上诉人张泽辉因与被上诉人刘远恒、曾兰贞、刘敬林、蔡兰香、刘人溶、刘人饴合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2016）赣0724民初787号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张泽辉的上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人起诉；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审判决违反了法院审理案件不告不理原则，超出了当事人诉请裁判。被上诉人一审诉请主张解除合同，并赔偿损失。一审法院认定案涉《合作建房合同书》为无效合同，不存在解除问题。据此，一审法院应当告知当事人变更诉讼请求，当事人拒绝变更诉请的情况下，法院应当裁定驳回起诉。但是，一审期间，法院并未向当事人进行释明，进行做出了实体判决，违反了不告不理原则。二、一审法院适用法律错误，所作的实体处理不公平。关于合同无效后的损失的认定，一审判决认定上诉人承担70%的过错责任，偏袒了被上诉人；而且，一审判决对于上诉人的建房出资损失未予以处理，属于适用法律错误。刘远恒等六位被上诉人共同辩称，对于合同效力的审查，法院可以依职权进行，故一审判决确认合同无效并未不当。本案中，导致合同无效的主要责任在于上诉人未履行报建手续，被上诉人不存在过错，一审法院根据过错大小划分赔偿责任，并无不当。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉。刘远恒等六位被上诉人向一审法院的起诉请求：1、依法解除原告、被告于2012年11月26日签订的《合作建房合同书》；2、判决被告赔偿原告违约拆除原告房屋造成的损失480000元，并按合同约定补偿原告200000元，以上合计680000元；3、本案诉讼费用由被告承担。法院查明：原告刘远恒、曾兰贞系夫妻关系，刘敬林系刘远恒、曾兰贞之子，刘敬林、蔡兰香系夫妻关系，刘人溶、刘人饴系之子。原告在上犹县东山镇滨江村马元组建有土木结构房屋一栋，1992年1月20日，上犹县东山镇人民政府向原告曾兰贞颁发了《集体土地建设用地使用证》，确认原告住房用地面积为286.2平方米、杂房用地面积为20.33平方米、余坪用地面积为66.5平方米，总用地面积为373。3平方米。2012年，被告与陈飞海签订一份合作建房协议，因被告与陈飞海合作建房地在原告房屋后面，被告建房需从原告房屋侧边小路通行，为利用原告土地扩大通往所建房屋的道路，经协商，以刘人溶、刘人饴为甲方与被告为乙方，于2012年11月26日签订了一份《合作建房合同书》，合同约定，由甲方提供宅基地、宅基地位于上犹县东山镇水南村马元组，面积为440平方米，被告负责到城、国土、城管、房产等部门办理审批手续和证件，甲方提供相关的报批材料，报批和办理证件涉及的费用被告承担，被告出资金、双方共同监管建房质量，房屋设计、施工费用、税费由被告承担；被告补偿甲方建筑地面面积2.5倍的房屋，房屋���车库、柴间由甲方任意挑选，甲方的房产证由被告负责办理，费用由被告承担；被告在审批手续办好之日起负责拆除原告房屋，拆除之日起至竣工交房期间，被告补偿甲方每月租金2000元，因扩建道路，需占用原告37平方米土地，被告承诺补偿甲方200平方米房屋；规划许可证办好后，解决好施工道路和拆除老屋后一个月内动工，动工后两年内竣工，动工后6天内需交押金5万元给甲方，如违约工程因被告原因两年内未竣工，押金不退还。2012年12月18日，被告付给原告刘人饴5万元押金，同年12月24日，被告付给原告刘人饴2012年12月至2013年5月租金12000元。2012年12月26日，被告将原告房屋拆除。2013年1月30日，上犹县城乡规划建设局颁发了《建设用地规划许可证》给原告，许可证载明，用地单位为刘远恒、刘敬林、刘人溶、刘人饴，用地项目名称为住宅、用地性质为居住、用地���积为442平方米、建设规模为4层。被告拆除原告房屋后，利用原告的宅基地扩大了道路，在原告房屋后面陈飞鸿的宅基地上与陈飞鸿合作于2014年底前兴建了一栋七层的住房。2015年3月16日，被告与陈鹰签订一份《工程承包合同》，约定被告将涉案房屋以包工包料的形式发包给陈鹰，工程规模为混合结构七层半、建筑面积约3300平方米，基础部分价格为每平方米720元、主体部分为每平方米680元，陈鹰已开挖并浇筑了基础部分。从2013年7月4日至2015年9月19日，被告分12次共付给原告2013年6月至2015年10月的租金58000元。后因被告资金周转困难，主体至今未动工兴建，原告多次要求被告按合同约定办好建房手续后立即建房，但被告至今未办妥建房手续，并明确表示不再履行合同。原告与被告协商无果，遂诉至法院，请求判决支持其诉讼请求。一一审法院认为：《城市房���产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效；当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。原、被告签订的《合作建房合同书》，原告提供的土地为集体建设用地，至本案庭审终结时仍未办理国有土地出让手续，且原、被告双方均不具备房地产开发经营资质，根据上述规定，双方签订的《合作建房合同书》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始无效，没有法律约束力，不存在解除问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因��合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告拆除原告房屋后，利用原告37平方米的宅基地用于扩建道路，该道路为原有的其与陈飞鸿的合作建房提供了通行的便利，被告从中获得了相应的收益，应予补偿给原告。关于被告应补偿原告的金额，可按照双方约定，由被告补偿原告200平方米房屋的价款。因房屋尚未建成，参照被告与陈鹰签订的《工程承包合同》约定的主体工程价款即每平方米680元计算，加上给排水、门窗、扶手、屋面防水等计价，原告要求按每平方米1000元计算，符合当地相同地段相同房屋市场价格，本院予以支持，即由被告补偿原告200000元。被告拆除原告房屋，必然造成原告房租损失，根据原、被告签订的《合作建房合同书》约定，从拆除之日起至竣工交房期间，被告每月补偿原告房租2000元，因被告已明确表示不履行合同，因此竣工交房日期难以确定，暂计算至本案一审庭审法庭辩论终结之日即2017年3月22日。之后的租金损失，原、被告可另行处理。从2012年12月24日至2017年3月23日计51个月，原告房屋计租金102000元。对该租金损失，应根据原、被告的过错责任大小分担。被告明知自己无房地产开发资质，与原告签订《合作建房合同书》，在未办理土地出让手续的情况下，拆除了原告房屋，对造成本案纠纷应负主要责任；原告明知自己的宅基地为集体土地，仍提供与被告合作建房，对造成本案纠纷也应负一定的责任。对原告的房租损失，本院酌定由被告承担70%，计71400元，被告已付70000元，仍应赔偿原告1400元；余30%计30600元，由原告自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同���》第五十二条第（五）项、第五十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告张泽辉利用原告刘远恒、曾兰贞、刘敬林、蔡兰香、刘人溶、刘人饴37平方米宅基地，由被告张泽辉补偿六原告200000元；二、由被告张泽辉赔偿原告刘远恒、曾兰贞、刘敬林、蔡兰香、刘人溶、刘人饴2012年12月24日至2017年3月23日的房租损失1400元；以上合计201400元，限被告张泽辉于判决生效后一个月内付清。三、驳回原告刘远恒、曾兰贞、刘敬林、蔡兰香、刘人溶、刘人饴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，由原告刘远恒、曾兰贞、刘敬林、蔡兰香、刘人溶、刘人饴承担3180元，被告张泽辉承担7420元，限被告张泽辉于判决生效后七日内交纳。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审确认一审查明的事实。本院认为，上诉人张泽辉与被上诉人不属于同一集体经济组织成员，且本案诉争土地为集体土地。双方在未经国家有关职能部门批准依法将集体土地使用权转化为国有建设用地使用权的情况下，签订合作建房合同，在集体土地上合作建房，违反了我国法律的强制性规定，其合作建房行为依法应认定为无效。因此，一审判决认定上诉人与被上诉人于2012年11月26日签订的《合作建房合同书》为无效合同，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。关于一审法院确认案涉《合作建房合同书》无效是否违反不告不理民事诉讼原则的问题。本院认为，当事人进行民事活动过程中签订的合同，其效力不仅涉及当事人的权利义务，还可能涉及国家、集体公共利益。人民法院在审理合同纠纷案件中依法应当主动审查合同的效力问题，对于合同内容违反法律、行政法规强制性规定的应当依法确认为无效合同。虽然被上诉人一审期间的诉请为解除案涉《合作建房合同书》，如前所述，案涉《合作建房合同书》违反了我国法律的强制性规定，故一审法院依法确认该合同无效合同并不存在超出当事人诉请，亦不存在违反不告不理原则。关于案涉《合作建房合同书》无效后，被上诉人的损失应当如何分担的问题。本院认为，首先，虽然上诉人与被上诉人对于案涉《合作建房合同书》无效均存在过错，但是，参照该合同约定的内容看，上诉人张泽辉未能按照合同约定向国家有关职能部门办理好集体土地使用权转化��国有土地使用权以及其他房屋报建手续是导致合同无效的主要原因，而且上诉人张泽辉存在违反诚信原则在未办理相关手续的情况下即拆除被上诉人的原房屋，明显存在违反诚信原则。其次，上诉人张泽辉拆除被上诉人房屋后，实际占用了被上诉人宅基地37平方米扩建道路，方便了张泽辉与案外人的合作建房的通行使用，客观上使得张泽辉获得了利益。在上诉人张泽辉不能按照双方约定给予被上诉人补偿的情况下，根据收益与风险对等原则，张泽辉应当给予被上诉人相应的补偿。综上，对于被上诉人丧失37平方米宅基地使用权的损失，一审判决参照双方案涉《合作建房合同书》约定，并综合本案实际情况，判令张泽辉补偿被上诉人200000元，合情合理，并无不当，本院予以维持。对于被上诉人房屋拆除后的租金损失，一审判决综合本案双方过错责任大小，判令上诉人��泽辉承担70%的责任亦与本案事实相符，本院予以维持。关于上诉人主张其出资损失。因张泽辉一审期间未提起反诉，且其亦未提出相应证据证明其具体的损失金额，故二审期间，本院对于不予审理。对于张泽辉主张的该部分损失，其可另寻合法途径主张。综上所述，上诉人张泽辉的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人张泽辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 文 俊审 判 员 王 阿 婷审 判 员 赖 国 东二〇一七年八月十日法官 助理 ��志平代理书记员 钟  琳代理书记员 甘 美 玉