四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终2143号上诉人（一审原告)：成都骐骏贸易有限公司。住所地：郫县红光镇铁门村二社。法定代表人：刘启章,经理。委托诉讼代理人：钱晓波，四川蜀望律师事务所律师。上诉人（一审被告)：四川金信华远汽车销售有限公司。住所地：郫县红光镇八里村七社***层*室。法定代表人：杨月秦，董事长。上诉人（一审被告)：四川金信恒昌汽车销售有限公司。住所地：郫县红光镇八里村七社***层*室。法定代表人：杨月秦，董事长。上诉人（一审被告)：四川恒信源汽车销售有限公司。住所地：郫县红光镇八里村七社***层*室。法定代表人：杨月秦，董事长。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王桂芬，四川明炬律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：段永龙，四川蜀达��师事务所律师。上诉人成都骐骏贸易有限公司（以下简称骐骏公司）与上诉人金信华远汽车销售有限公司（以下简称金信华远公司）、四川金信恒昌汽车销售有限公司（以下简称金信恒昌公司）、四川恒信源汽车销售有限公司（以下简称恒信源公司）返还原物纠纷一案，不服成都市郫县人民法院（2016）川0124民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭于2017年4月6日、2017年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人骐骏公司的委托诉讼代理人钱晓波，上诉人金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司的委托诉讼代理人王桂芬、段永龙到庭参加诉讼，现本案已审理终结。上诉人骐骏公司上诉请求：撤销一审判决，改判金信华远、金信恒昌、恒信源公司向骐骏公司赔偿损失7633528.24元;改判上述三公司向骐骏公司返还位于郫县××镇××号的屋顶平层面积3198.02平方米;办公楼面积787.86平方米。事实和理由：1、对侵权的截止时间应当认定为至实际腾退时止；三公司的侵权行为具有连续性，对未出租房屋和屋顶实属腾而不退。2、骐骏公司并未将1号车间、2号车间的屋顶平层租赁给三家汽车销售公司，所以三家汽车销售公司对屋顶平层不享有共同使用的权利。3、车间的屋顶平层和办公楼都已经达到交付标准，应予以返还并且赔偿损失，同时对未出租的外部场地面积应当予以返还。上诉人金信华远、金信恒昌、恒信源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：骐骏公司与三家汽车销售公司是合作经营而非租赁。骐骏公司的股东和法定代表人是明知三家汽车销售公司法定代表人杨月秦与史××之间所签订的��合作协议》，三家汽车销售公司也是基于此而组建的。基于合作协议，史××在三家汽车销售公司占有49%的股份，同时用郫县红光镇七社的土地用于合作开办4S店，而4S店的建设、装修及报建义务都是按照《合作协议》所列要求进行的，租金的支付也是按照《合作协议》约定的租金予以支付。直到2015年12月才第一次提出场地房屋面积问题。2、三份《租赁协议》中每年40万租赁费明确指向4S店范围内的所有建筑及附属土地；同时协议约定，应当提供相关配套的附着物、定着物、辅助设施和生活设施。那么主要配套设施停车场、生活设施以及绿地等都应包含在租赁面积范围内。一审扣除租赁面积以外的面积要求重新支付租金是对合同条款的曲解和行业惯例的无知。3、将侵权开始时间认定为2014年10月19日不当，是滥用自由裁量权限。4、对赔偿金额的计算是依据单方委托��《成都市川衡资产评估事务所报告》，但该报告系单方委托以此作为租金计算依据不当。骐骏公司向一审法院起诉请求：1、金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司立即腾退骐骏公司未租用给其使用的位于郫县××镇××西××号机械电子工业园区内房屋8952.58平方米，场地8631.55平方米和屋顶3244平方米；2、金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司共同赔偿占用骐骏公司房屋的使用费5640125.4元，占用骐骏公司场地的使用费1864414.8元，占用骐骏公司屋顶的使用费700704元（从2014年10月19日起计算至2016年4月28日，之后按房屋每平方米35元/月，场地每平方米12元/月，屋顶每平方米12元/月，计算至金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司腾退房屋、场地、屋顶止）；三、本案诉讼费由金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司承担。庭审中，骐骏公司依据房屋建筑面积测绘报告，对要求金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司腾退的面积予以变更为，房屋面积8953.18平方米、屋顶面积3198.02平方米。一审法院经审理查明，案件争议焦点为，骐骏公司诉称的位于郫县××镇××西××号机械电子工业园区内房屋面积8953.18平方米、场地面积8631.55平方米、屋顶面积3198.02平方米，金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司是否有权使用？如果金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司无权擅自使用，是否应当向骐骏公司腾退上述房屋及场地以及赔偿相应损失？一审法院认定以下事实：骐骏公司享有位于郫县××镇××西××号土地使用权面积为15945.47平方米，单独所有其地上建筑1号生产车间1-5楼建筑面积10841.8平方米、2号生产车间1-3楼建筑面积9119.05平方米、办公楼1-2楼建筑面积787.86平方米。2014年7��28日，骐骏公司与金信华远公司签订《租赁协议》一份，约定骐骏公司将位于郫县××镇××西××号建设用地上的1号楼中1、2层部分出租给金信华远公司，1层部分面积为2734.4平方米，2层部分面积为2049.1平方米，(最终以产权证书载明为准)用于经营一汽大众4S店，租赁期限为2014年8月20日至2019年8月19日，年租金为40万元，租金每年递增3%，协议签订后7日内支付第一年前半年的租金，六个月后支付第一年后半年的租金，以后每半年支付一次租金，并对租赁物的使用、违约等事项作出约定。2014年7月28日，骐骏公司与金信恒昌公司签订《租赁协议》一份，约定骐骏公司将位于郫县××镇××西××号建设用地上的2号楼中1、2层部分出租给金信恒昌公司，1层部分面积为2076.25平方米，2层部分面积为2442.21平方米，(最终以产权证书载明为准)用于经营别克4S店，租赁期限为2014年8月20日至2019年8月19日，年租金为50万元，租金每年递增3%，协议签订后7日内支付第一年前半年的租金，六个月后支付第一年后半年的租金，以后每半年支付一次租金，并对租赁物的使用、违约等事项作出约定。2014年7月28日，骐骏公司与恒信源公司签订《租赁协议》一份，约定骐骏公司将位于郫县××镇××西××号建设用地上的2号楼中1、2层部分出租给恒信源公司，1层部分面积为2076.25平方米，2层部分面积为2442.21平方米，(最终以产权证书载明为准)用于经营雪佛兰4S店，租赁期限为2014年8月20日至2019年8月19日，年租金为50万元，租金每年递增3%，协议签订后7日内支付第一年前半年的租金，六个月后支付第一年后半年的租金，以后每半年支付一次租金，并对租赁物的使用、违约等事项作出约定。2014年8月20日，骐骏公司将三份《租赁协议》约定的房屋交付于金信华远公司、���信恒昌公司、恒信源公司使用。金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司的法定代表人系同一人，金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司在经营过程中相互共同使用骐骏公司房屋和外部土地,至今仍在使用外部土地。2015年12月8日，骐骏公司将《房屋租赁事宜函件》送达给金信华远公司，该送达过程由四川省成都市蜀都公证处进行了公证。《房屋租赁事宜函件》指出，骐骏公司租赁给金信华远公司的房屋面积为5071.19平方米、金信恒昌公司4054.78平方米、恒信源公司的房屋面积2669.57平方米，尚未租赁给恒信源公司等的房屋面积8953.17平方米、屋顶面积3222平方米、场地面积9122.79平方米，其中部分场地已被金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司实际占用，并要求金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司支付自2015年12月15起至清场的占用费。2015年12月11日，金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司向骐骏公司作出了《回复函》指出，骐骏公司实际控制人史××与金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司签订《合作协议》时已明确承诺提供位于郫县××镇××西××号的全部房屋土地用于开办汽车4S店，史××作为金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司的股东，对于金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司使用该部分面积自始至终都是明知且认可的；根据行业惯例，汽车4S店须满足相应道路通行及车辆停放要求。2015年12月23日，骐骏公司向金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司作出了《租赁回函》，该送达过程由四川省郫县公证处进行了公证，该《租赁回函》要求金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司腾退未租用房屋及支付占用费。2016年4月13日，四川省成都市蜀都公证处对位于郫县××镇��×西××号内1号车间的5楼、1号车间的楼顶、办公楼、1号车间与2号车间之间的区域拍照并公证照片内容与现场情况一致，照片显示上述区域停有车辆。之后，一审当事人因为使用费及进场问题发生纠纷。另查明，2013年2月7日，四川一汽贸易有限责任公司与史××签订《合作协议》两份和《一汽大众项目合作协议》一份，约定双方投资合作开办金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司事宜。2014年7月17日，骐骏公司与金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司向GMAC出具《情况说明》指出，金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司均为相同股东及股权比例，因金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司尚未注册，由骐骏公司股东史××代表骐骏公司签订设计及修建合同并支付建造费用。诉讼过程中,骐骏公司向成都市川衡资产评估事务所申请资产评估。2016年7月9日，经成都市川衡资产评估事务所评估，位于郫县××镇××西××号的房屋和土地租金情况：房屋评估面积12151.2平方米，土地评估面积8977.53平方米，包括1、1号生产车间2楼626.2平方米、3楼1678.8平方米、4楼1655.4平方米、5楼1655.4平方米、以上租金21元/月，屋顶层82.82平方米、租金10元/月，机房层72平方米、租金21元/月，生产车间屋顶平层1500.6平方米、租金10元/月；2、2号生产车间3楼2046.06平方米、租金21元/月，屋顶层348.64平方米、租金12元/月，生产车间屋顶平层1697.42平方米、租金10元/月；3、办公楼1楼375.15平方米、2楼412.71平方米、租金21元/月；4、道路用地2601.14平方米、绿化用地2502.61平方米、场地3873.78平方米、租金为10元/月/平方米。评估以上面积从2014年8月20日至委托日止共22.4个月的租金总额为684.82万元。上述事实，有骐骏公司、金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司在庭审中的陈述，有骐骏公司、金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司提交的工商档案查询信息、《租赁协议》三份、《回复函》一份、《租赁回函》一份、《公证书》两份、《合作协议》两份、《一汽大众项目合作协议》一份、《房屋建筑面积测绘成果报告》一份、总平面规划图一份、《成都市川衡资产评估事务所报告书》一份、光盘录像等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，一审当事人签订三份《租赁协议》将位于郫县××镇××西××号的部分房屋和土地租赁给金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司，该协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议真实有效，各方都应当按照《租赁协议》的内容严格履行自己的权���义务。依据三份《租赁协议》，骐骏公司将1号车间1层部分面积为2734.4平方米，2层部分面积为2049.1平方米，出租给金信华远公司；骐骏公司将2号车间1层部分面积为2076.25平方米，2层部分面积为2442.21平方米，出租给金信恒昌公司；骐骏公司将2号车间1层部分面积为2076.25平方米，2层部分面积为2442.21平方米出租给恒信源公司，以上面积以产权面积为准。金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司对三份《租赁协议》上约定的房屋面积在约定的期间内享有使用权，对骐骏公司未出租的房屋和土地不享有使用权，因金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司相互共同使用骐骏公司未出租的房屋和场地，其行为共同造成骐骏公司损失，应当承担连带赔偿骐骏公司损失的侵权责任。因此，对于骐骏公司主张金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司腾退位于郫县××镇××西××���的未租用的房屋及土地，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于骐骏公司主张未租用给金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司的房屋及土地面积的问题，一审法院认为，按照产权面积计算，应当认定为1号生产车间2楼626.2平方米、3楼1678.8平方米、4楼1655.4平方米、5楼1655.4平方米、屋顶层82.82平方米、机房层72平方米，2号生产车间3楼2046.06平方米、屋顶层348.64平方米，办公楼1楼375.15平方米、2楼412.71平方米，道路用地2601.14平方米、绿化用地2502.61平方米、场地3873.78平方米。以上合计房屋面积为8953.18平方米，外部土地面积8977.53平方米。关于1号车间、2号车间的屋顶平层，其不计入产权面积，车间的所有楼层业主对相应屋顶平层享有共同使用的权利，金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司作为1号车间1楼、2楼部分面积和2号车间1楼、2楼部分面积承租人，也应当对相应的屋顶平层享有共同使用的权利，但屋顶平层不能全部用于金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司单独停放车辆。故，骐骏公司主张要求金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司腾退屋顶，一审法院予以支持。因金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司使用的外部土地面积合计8977.53平方米，骐骏公司主张8631.55平方米，一审法院予以支持。关于骐骏公司主张金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司侵权时间从2014年10月19日起至实际腾退为止的问题，一审法院认为，2016年4月13日金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司尚在使用未租用房屋,骐骏公司未提供充足证据举证证明之后金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司仍在使用未租用房屋，因此,未租用房屋的侵权时间应当认定到2016年4月13日，一审法院酌情确定为18个月。因金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司至今尚在使用未租用外部土地，包括道路用地、绿化用地、场地，因此，未租用外部土地的侵权时间仍在继续，应当计算至金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司实际腾退为止，一审法院暂计算至2016年12月宣判之时，酌情确认为26个月。关于骐骏公司主张按照市场租赁价格计算其实际损失的问题，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”，对于该主张，一审法院予以支持。对于骐骏公司提交的《成都市川衡资产评估事务所报告书》上的评估价格，金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司对此不予认可，但金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司无相反证据予以证明，因此��参照骐骏公司提交的《成都市川衡资产评估事务所报告书》上的评估价格，一审法院确定为1号生产车间2楼626.2平方米、3楼1678.8平方米、4楼1655.4平方米、5楼1655.4平方米、以上租金21元/月，屋顶层82.82平方米、租金10元/月，机房层72平方米、租金21元/月，2号生产车间3楼2046.06平方米、租金21元/月，屋顶层348.64平方米、租金12元/月，道路用地、绿化用地、场地8613.55平方米、租金为10元/平方米。骐骏公司主张要求金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司支付屋顶平层和办公楼相应侵占损失的诉讼请求，因屋顶平层不计入产权面积，故屋顶平层不应计算侵占损失，因办公楼未达到交付使用的标准，未给骐骏公司造成相应损失，故办公楼不应计算侵占损失。因此，对于骐骏公司主张计算屋顶平层和办公楼的侵占损失，一审法院不予支持。综上，金��华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司应当向骐骏公司腾退的房屋面积为8953.18平方米，外部土地面积8613.55平方米。金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司应当向骐骏公司赔偿损失5253135.92元。对于金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司主张史××是骐骏公司的实际控制人，代表骐骏公司将本案争议房屋及土地已出租给金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司的问题。从提交的《合作协议》的内容，不能证明史××代表骐骏公司将本案争议房屋及土地已出租给金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司，因三公司无充足证据予以证明，对于该主张，一审法院不予支持。金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司认为租用房屋开办汽车4S店，从行业惯例与常理判断，三公司应当免费使用本案争议的房屋及土地，金信华远公司、金信恒昌���司、恒信源公司无证据予以证明，一审法院不予支持。四川一汽贸易有限责任公司与史××为成立金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司签订《合作协议》和《一汽大众项目合作协议》，与本案所争议的事实不是同一法律关系，不属于本案处理的范围，当事人可以另行主张。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司向骐骏公司返还位于郫县××镇××西××号的房屋面积为8953.18平方米，外部土地面积8613.55平方米。二、金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司向骐骏公司赔偿损失5253135.92元。三、驳回骐骏公司的其他诉讼请求。案件受理费34618元，保全费5000元，合计39618元，由金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司共同承担23770元，骐骏公司承担15848元，该费已由骐骏公司预缴，金信华远公司、金信恒昌公司、恒信源公司向骐骏公司支付23770元。经二审审理查明，本院于2017年6月28日到郫县××镇××七社涉案工业园区现场勘验：1、2013年12月规划总平图中载明的道路待征地面积（2601.14㎡），实际在工业园区之外，临高店路西段，已变更修建为供公众通行的道路。2、规划总平图中载明的绿化待征地面积（2502.61㎡），实际变更修建为工业园区内的水泥地面。3、规划总平图中总绿地面积3722.58㎡，���际变更修建为工业园区内的水泥地面。园区内的水泥地面除通道外，停放待销售车辆、待维修车辆以及外来车辆。4、园区内办公楼现状为土建状态，不具备交付使用的条件。5、1号楼生产车间顶层为可供汽车停放的屋顶，通过专用电梯汽车可到达屋顶；2号楼生产车间内专门修建汽车环形通道可到达屋顶。1号楼生产车间为一汽大众品牌4S店，2号楼生产车间分别为雪佛兰和别克4S店。另查明，骐骏公司是史××与刘启章两自然人股东设立，两人系夫妻关系，史××系该公司经理，刘启章系该公司法定代表人。2013年2月、5月、8月，史××与四川一汽贸易有限责任公司分别签订三份《合作协议》，1、双方共同发起新设立三家汽车销售公司，新公司由史××和一汽贸易有限公司各自占49%和51%的股份。2、史××将郫县××镇××七社土地，作为经营一���大众、别克、雪佛兰品牌汽车的建设用地，并按照相应品牌的建店要求进行规划和报建手续。修建完成后，厂房、土地和装修归史××所有。3、三家新设公司租赁史××的土地，每家公司每年支付租金四十万元（一汽大众）或五十万元（别克、雪佛兰）。协议签订后，同年12月骐骏公司以“机械电子生产基地”的名义进行规划和报建。土建工程完工后，骐骏公司将1号车间、2号车间已完工的土建部分以“别克、雪佛兰郫县4S店装饰工程”“一汽大众4S店装饰工程”的项目名义委托第三方进行装修。之后整体交付给新设三家汽车销售公司。三家新设汽车销售公司即本案三原审被告，即恒信源公司、金信恒昌公司、金信华远公司。按照前述《合作协议》约定，史××为该三家汽车销售公司股东。该宗土地上修建并装修完成的1号、2号生产车间用于三家汽车销售公司作为一汽大众、别克、雪佛兰的4S销售店。二审期间，成都市川衡资产评估事务所出具《评估技术说明》对在2016年7月9日出具的《评估报告》中估价对象租金的评估技术做出说明。其评估价格参考由交易实例交易价格、区域因数修正等计算得出。认定以上事实采信的证据有：《一汽大众项目合作协议》、《合作协议》、《装饰工程施工合同》、《成都骐骏贸易有限公司2号车间（雪佛兰、别克4S店）土建部分工程竣工决算》、《一汽大众4S店郫县店装饰、部分土建工程竣工决算》、恒信源公司、金信恒昌公司、金信华远公司、骐骏公司的工商档案信息，成都市川衡资产评估事务所出具的《情况说明》、《评估技术说明》，2017年6月28日《勘验笔录》。其余二审审理查明的事实和��据与一审所认定的事实和证据一致，本院予以确认。本院认为，对本案争议焦点问题评述如下：（一）骐骏公司与三家汽车销售公司是否依据史××与四川一汽贸易有限责任公司之间签订的三份《合作协议》约定，将修建完成的工业园区整体租赁给新设三家汽车销售公司并按每年每家支付40万元或50万元不等的标准收取租赁费用，双方之间建立的是合作经营关系还是租赁合同关系。本院认为，从《合作协议》、《装饰工程合同书》、《规划总平图》以及现场勘验的情况看，虽建成的工业园区是依据《合作协议》内容，按照经营汽车4S店修建和装修标准而建造完成并交付给三家汽车销售公司用于经营一汽大众、别克、雪佛兰品牌经营的，但是该《合作协议》是案外人史××与四川一汽贸易有限责���公司之间对双方投资比例、股权分配、利润分配等合作事宜做出的约定。其约束的是新设三家汽车销售公司股东内部之间在合作期间的权利义务关系。此外，《合作协议》中虽对整体租赁租金的条款约定为：“新公司租用乙方的土地，每年支付租金40万元”，但条款具有预约条款的性质，即对新设三家汽车销售公司将来租赁骐骏公司修建完成的厂房、土地的事宜进行初步的约定。因签订《合作协议》时，三家汽车销售公司尚未设立而租赁修建的厂房亦未建造，故《合作协议》中整体租赁的预约条款是初步的意向性约定。该预约条款是对将来新设三家汽车销售公司与骐骏公司之间订立租赁协议的约定，而非是约定双方权利义务关系的租赁合同。故《合作协议》涉及的是三家汽车销售公司的股东史××与四川一汽贸易有限责任公司之间股东内部对公司经营事务的约定，��非是对租赁法律关系的约定。2014年7月28日骐骏公司与三家汽车销售公司就已建造完成的厂房签订《租赁协议》，现对租赁协议履行发生争议，一审法院按照租赁协议约定内容审理本案纠纷，并无不当。故上诉人三家汽车销售公司该项上诉理由，不能成立。（二）赔偿损失的起算时间和截止时间。本院认为，本案中三家汽车销售公司超出三份《租赁协议》约定的租赁范围使用未租赁的部分，因该违约行为给骐骏公司所造成的损失应予以赔偿。但违约行为的起算点应当从三家汽车销售公司知道或者应当知道其行为构成违约时开始起算。虽2014年7月28日签订的《租赁协议》中约定新设三家汽车销售公司应使用的租赁范围和面积，但三家汽车销售公司对超面积使用租赁物范围，存在误认。按照《合作协议》约定，新修建的工业园区是专为三家汽车销售公司经营三个汽车品牌而规划、建造并交付使用的。且在2014年8月实际交付新建工业园区时，骐骏公司是整体交付给三家汽车销售公司，除该三家汽车销售公司外园区内并无其他租赁方。同时《租赁协议》中未涉及的楼层部分至今仍保留土建工程原貌，并不具备完整对外出租和使用的条件。综合考虑以上因素，三家汽车销售公司将其待销售车辆停放在未租赁楼层的行为，主观上出于误认或者不知。故本案中三家汽车销售公司赔偿违约损失的时间起点应从骐骏公司主张腾退之日起开始计算，即：《房屋租赁事宜函件》要求三家汽车销售公司在2015年12月15日清场腾退时起算，而非是《租赁合同》签订之日起。一审法院未综合考虑相关联事实对违约行为的影响，以《租赁合同》签订时间为侵权时间的计算起点的认定不当，本院予以纠正。在2016年4月13日，骐骏公司委托四川省成都市蜀都公证处对三家汽车销售公司超租赁楼层停放待售车辆进行公证后，三家汽车销售公司即对绝大部分超出租赁楼层部分予以腾退。一审和二审经现场勘验，除1号生产车间2层626.20㎡，目前用作三家汽车销售公司职工食堂使用外，其余超面积使用的楼层已经腾空，故除该部分外，其余赔偿损失的时间应计算至2016年4月13日止。对1号楼生产车间2层626.20㎡损失赔偿，从2015年12月15日计算至实际腾退时止。故对上诉人骐骏公司提出赔偿损失的时间应当从2014年10月19日到实际腾退时止的上诉理由本院部分支持。对上诉人三家汽车销售公司所提认定侵占租赁场地的起始时间证据不足的上诉理由，本院部分予以支持。（三）1号、2号生产车间顶层面积、办公楼是否应当计算租金以及外部土地面积是否应当计算租金问题。本院认为，三份《租赁协议》第三条均明确约定，骐骏公司根据汽车销售公司的要求对房屋进行装饰、装修，并将装饰、装修后的房屋以及相关配套的附着物、定着物、辅助设施和生活设施一并租赁给汽车销售公司使用。根据该条约定，因1号、2号车间顶层本身设计为可供汽车停放的屋顶，而租赁目的就是作为汽车销售的展厅，故专用楼顶停车屋面属于租赁房屋相关配套的附属设施部分。依照《租赁协议》第三条约定应纳入一并租赁的范围。因此，一审法院未裁判三汽车销售公司支付1号、2号生产车间的顶层租金并无不当。对上诉人骐骏公司的该项上诉理由，本院不予支持。对办公楼用房,因该楼至今仍是框架的土建���程原貌，并不具备交付和使用条件，故一审法院未予支持该租金并无不当。对上诉人骐骏公司的该项上诉理由，本院不予支持。对外部土地面积,一审中骐骏公司根据《总平面布置图》所载明的道路待征地面积2601.14㎡、绿化待征地2502.61㎡以及通过扣减得出的场地使用权面积3873.78㎡，进而主张凡未租赁的工业园区内办公楼楼层面积外，均应当支付场地使用费用。对此，本院认为，1、对于道路待征地面积2601.14㎡，从现场勘验情况看该道路待征地面积已经在工业园区外部被规划建设成公众通行的临街道路。故该部分面积不应当纳入应支付租金的范围。2、关于绿化待征地2502.61㎡，该部分规划为绿化用地，但实际修建成为园区内的水泥地面。扣减得出的场地使用面积是用规划建设净用地面积-建筑物基底占地面积-道路通行面积等而扣减得出。该计算方式得出的场地使用权面积实际是扣除道路通行面积后，工业园区内除建筑物占地面积外全部空用场地面积。以上两部分的场地面积虽并未纳入《租赁协议》约定的1号楼、2号楼租赁楼层的使用范围，但园区内的空用场地应是骐骏公司提供给园区内租赁方共用的相关配套、辅助设施。因保证园区内车辆通行和车辆停放，是租赁方理应提供的配套设置。故一审法院计算场地使用面积与常理常情有悖，对此本院予以纠正。对上诉人三家汽车销售公司所提的该项上诉理由，本院予以支持。但因园区内的水泥地面属于园区内共用的配套辅助设施，三家汽车销售公司使用时应当保障将来租赁该场地的其他相邻各方合理的使用权。对上诉人骐骏公司所提要求腾退园区内未租赁场地的上诉理由，经一审和二审现场勘查，三家汽车销售公司超面积使用的未���赁楼层部分，除1号楼生产车间2层626.20㎡，其余未租赁部分已经处于空置状态。对1号楼生产车间2层626.20㎡属于未租赁部分，三家汽车销售公司应予以退还。上诉人骐骏公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。（四）关于资产评估价格问题。本院认为，虽三家汽车销售公司关于租金价格评估是骐骏公司单方委托评估事务所作出的价格评估报告持有异议，但成都市川衡资产评估事务所对作出价格认定的标准和过程出具了专门书面说明，其采用的评估方法符合法律法规的规定。故该评估报告应予以使用。对上诉人三家汽车销售公司所提评估报告不具有真实性、合法性的上诉理由，本院不予支持。综上，对本案中三家汽车销售公司应当支付已腾退的超租赁面积使用部分7593.12㎡的损失,其中1���生产车间：3楼1678.8平方米、4楼1655.4平方米、5楼1655.4平方米和机房层72平方米，以上租金按照21元/月计算；屋顶层82.82平方米，其租金按照10元/月计算。2号生产车间：3楼2046.06平方米，租金按照21元/月计算；屋顶层348.64平方米，租金按照12元/月计算。即金信华远公司租赁的1号生产车间，超面积租金为107121.80元/月，金信恒昌公司、恒信源公司租赁2号生产车间，超面积租金为47150.94元/月。以上已经腾退的超面积部分损失赔偿时间，起始时间为2015年12月15日至2016年4月13日，为计算方便认定为4个月。即金信华远公司应赔偿损失428487.20元（107121.80元/月×4个月）；金信恒昌公司、恒信源公司应赔偿损失188603.76（47150.94元/月×4个月）元。对尚未腾退的1号生产车间2楼626.20㎡，按照租金21元/月计算，每月租金13150.20元，从2015年12��15日起暂计算至2017年8月15日止，共20个月应为263004.00元。综上，一审判决认定部分事实不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省郫县人民法院(2016)川0124民初1715号民事判决书；二、四川金信华远汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向成都骐骏贸易有限公司返还1号生产车间2楼平层面积626.20㎡，并赔偿1号生产车间2楼平层面的损失，从2015年12月15日起暂计算至2017年8月15日止共263004.00元，其后损失赔偿费用按照每月13150.20元计算至其实际腾退时止；三、四川金信华远汽车销售有限公司于本���决生效之日起十日内除1号生产车间2楼平层面积外应向成都骐骏贸易有限公司赔偿损失428487.20元；四、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售公司于本判决生效之日起十日内向成都骐骏贸易有限公司赔偿损失188603.76元；五、驳回成都骐骏贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34618元，保全费5000元，合计39618元，由四川金信华远汽车销售有限公司、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售公司共同负担23770元，成都骐骏贸易有限公司负担15848元。二审案件受理费65235元，由四川金信华远汽车销售有限公司、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售公司负担35235元，成都骐骏贸易有限公司负担30000元。本判决为终审判决。审判员  黄小华审判员  邓凌志审判员  谢 芳二〇一七年八月十八日书记员  韩奉凭