河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0703民初911号原告：李勇，男，汉族，1979年12月6日出生，住河南省原阳县。委托代理人：焦顶峰，男，汉族，1968年11月8日出生，住河南省��特别授权。被告：陈小雷，男，汉族，1972年3月15日出生，住河南省。被告：郑州进达置业有限公司。法定代表人：顾崇允，经理。住所地：郑州市金水区纬五路**号院*号楼。原告李勇诉被告陈小雷、被告郑州进达置业有限公司（以下简称：进达置业公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李勇的委托代理人焦顶峰，被告陈小雷均到庭参加了诉讼。被告进达置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇诉称：原告认为（2017）豫0703执异15号执行裁定书查明事实不清，适用法律错误，应当依法纠正，请求判决准许执行新乡市东方国际小区5号楼1205室房产。理由如下：1、被告陈小雷没有购买案涉房产的相关证据，���签订的定购单不符合商品房销售管理办法第十六条关于商品房买卖合同的规定。2、被告陈小雷提供的银行转账明细不具备证明力，不能证明转款用途，不能证明收款人是进达置业公司，仅有交易明细的消费金额印证房款收据不具备合法性，不符合证据规定的要求。3、被告没有提供所购房屋用于居住且买受人名下无其他居住房屋的证据。4、被告陈小雷主张案涉房产所有权的依据不足，裁定书适用房屋物权期待权缺乏事实和法律依据，被告只能向进达置业公司主张违约责任。被告陈小雷辩称：1、被告陈小雷和被告进达置业公司在人民法院查封案涉房屋前已签订了合法有效的商品房买卖合同。被告陈小雷于2013年3月26日即在卫滨区法院2015年9月30日查封前二年已签订《东方国际定购单》，该定购单就出卖方、订购方、房屋位置、面积、单价、总价、定金等房屋买卖合同的主要内容作了约定，已具备商品房买卖合同的必要条款，且陈小雷已向进达置业公司支付了全部购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，案涉的定购单应当认定为合法有效的商品房买卖合同。2、陈小雷提供的购房款收据凭证已证明其已缴纳全部购房款。案涉房产总价款310717元，陈小雷提交的向进达置业公司法定代表人顾崇允账户分批支付的转款凭证、购房定购单、加盖进达置业公司财务专用章的购房款收据等能够证明陈小雷早在2013年5月4日前已向进达置业公司交清全部房款317017元。3、陈小雷为居住使用案涉房屋且在法院查封前已合法占用案涉房屋。案涉房屋系居住用房非商业用房，在2014年12月已交付陈小雷。陈小雷在2013年5月4日已向第三人缴纳维修基金和配套设施费。在进达置业公司迟迟��通暖气、燃气时，陈小雷及小区业主又自发组织交付重新安装相关配套设施费用，被告提交的大量水费、电费、燃气费、物业费票据及装修后入住照片等证据均证明原告对案涉房屋已装修并实际入住。4、尚未办理房屋登记系因进达置业公司的过错。案涉楼盘存在规划、土地、建筑许可手续不全、楼房质量隐患等多种问题，房屋未能进行验收，房产证迟迟不能办理。该小区多名业主多次催促无果被迫逐级上访要求解决遗留问题，至今未得到解决。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案涉房产虽未办理过户登记，但被告以支付全部价款并实际占有使用，且对未办理登记手续无过错，法院不得查封拍卖。5、陈小雷是无过错的房屋买受人，其���案涉房屋享有的物权期待权优先于原告的债权。希望法院能够查明事实，从促进交易、维护交易秩序和社会稳定大局出发，驳回原告的诉请。被告进达置业公司未向本院提交答辩意见。原告李勇向本院提交的证据材料：（2013）卫滨民二初字第71号民事判决书一份、（2013）新中民五终字第312号民事判决书一份、（2015）豫法民提字第60号民事判决书一份、（2017）豫0703执异15号执行裁定书及送达回证各一份，证明原告李勇的诉讼请求。被告陈小雷向本院提交的证据材料：1、陈小雷身份证复印件一份、陈小雷和申卫华结婚证复印件一份，证明身份关系。2、《东方国际定购单》一份、银行交易明细一份7页、房款收据一份、维修基金和燃气开口费收据二份，证明陈小雷购买案涉房屋并交清房款和附随费用的事实。3、新乡市东方国际5号楼业主委员会情况说明一份、郑州进达置业有限公司证明一份、水费电费收据一份五张、前期物业管理协议一份、临时管理规约一份、入住照片一份五张，证明陈小雷已实际入住案涉房屋，不能办理过户登记手续的过错在于进达置业公司。被告进达置业公司未向本院提交证据材料。经庭审质证：被告陈小雷对原告李勇提交的证据真实性均无异议。原告李勇对被告陈小雷提交的证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，但定购单不是正式的商品房买卖合同。交易明细不能证明将房款交给进达置业公司。对证据3真实性无异议，但情况说明和证明均是在查封之后出具，不具有客观性。物业管理协议和临时管理规约是商品房买卖合同的附随协议，无正式的买卖合同无法证明被告的证明目的。入住照片无具体入住时间。经审查，原告李勇提交的证据���实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。被告陈小雷提交的证据1真实有效，能够证明身份关系，本院予以确认。证据2真实有效，能够证明陈小雷购房和交款的事实，本院予以认定。证据3真实有效，能够证明陈小雷实际占用使用案涉房屋和案涉房屋因进达置业公司过错无法办理房产过户手续的事实，本院予以确认。根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下事实：2013年3月26日，被告陈小雷和被告进达置业公司签订《东方国际定购单》一份，约定进达置业公司将其所有的新乡市东方国际小区5号楼1单元12层1205户房产出售给陈小雷，该房产建筑面积76.91平方米，单价4040元/平方米，总房款310717元，定金50000元。协议签订后，2013年3月26日，陈小雷使用其妻子申卫华中国农业银行卡通过POS机向进达置业公司法定代表人顾崇允账户转账50000元。2013年4月2日，陈小雷使用其妻子申卫华中国农业银行卡通过POS机向进达置业公司法定代表人顾崇允账户转账60000元。2013年4月2日，陈小雷使用中国工商银行卡通过POS机向进达置业公司法定代表人顾崇允账户转账40000元。2013年4月28日，陈小雷使用中国建设银行卡通过POS机向郑州进达置业公司法定代表人顾崇允账户转账100000元。2013年5月4日，陈小雷使用中国农业银行卡通过POS机向郑州进达置业公司法定代表人顾崇允账户转账71032元。2013年5月4日，陈小雷交清案涉房屋购房款310717元后，进达置业公司向陈小雷出具收据一份，载明收到陈小雷交来东方国际5#-1-1205室房款310717元，加盖财务专用章。同日，陈小雷缴纳维修基金4615元、暖气开口费5700元，由进达置业公司分别出具收据。2015年3月18日，陈小雷和河南小康物业服务有限公司新乡分公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约���由河南小康物业服务有限公司新乡分公司负责东方国际小区物业，并缴纳物业费923元。2015年3月18日，陈小雷向进达置业公司缴纳130元办理房产证费用，由进达置业公司出具收据一份。因进达置业公司开发的东方国际小区存在土地手续问题、未缴纳相关费用、非法吸收公众存款被刑事立案等原因，致使无法完成小区楼盘的房屋产权初始登记，以及和业主办理产权变更登记。2016年5月，在新乡市卫滨区健康路办事处组织下，新乡市东方国际5号楼业主委员会成立。业主自发通过业主代表张黎君第二次向新乡市燃气公司、热力公司缴纳燃气、暖气开口费。2015年9月30日，本院作出（2014）卫滨法执字第369-4号执行裁定书，将案涉房屋查封。2017年3月13日，本院作出（2017）豫0703执异15号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告李勇于2017年5月11日收到该裁定书，于2017年5月19日向本院提出执行异议之诉。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告陈小雷与进达置业公司签订的《东方国际购房单》约定了当事人基本信息、商品房基本状态和销售方式、价款和付款方式、面积等商品房买卖合同的主要内容，且出卖人进达置业公司已按照约定收受了购房款，应认定该定购单为合法有效的商品房买卖合同。本院查封之前，陈小雷交付全部房款、合法占有案涉房屋，且���能办理过户登记手续的原因在于进达置业公司手续不全，非买受人陈小雷自身原因。因此，对于原告李勇要求执行案涉房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李勇要求准许对新乡市人民中路与解放路交叉口东方国际小区5号楼1单元12层1205户房产执行的诉讼请求。诉讼费100元，由原告李勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审���判长李天使审 判 员  张红丽代理审判员  索广凯二〇一七年八月一日书 记 员  计 珍