重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0102民初3693号原告：李立芳，女，1963年9月26日出生，住重庆市涪陵区。原告：张籍（系原告李立芳之子），男，1988年8月28日出生，住址同上。委托诉讼代理人：李立芳，身份信息同上。被告：陈国君，女，1974年3月25日出生，住重庆市涪陵区。第三人:中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行，住所地重庆市涪陵区兴华西路5号，统一社会信用代码91500102908503249W。法定代表人：杜焕捷，该分行行长。委托诉讼代理人：周家陵，男，1965年7月4日出生，该分行职工，住重庆市涪陵区。原告李立芳与被告陈国君及第三人中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了缺席审理。原告李立芳并代理张籍和第三人中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行的委托诉讼代理人周家陵到庭参加了诉讼，被告陈国君经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李立芳、张籍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原、被告于2016年1月18日通过重庆三科房地产经纪有限公司签订的《房地产居间买卖协议》有效；2、继续履行合同，原告代被告向第三人履行还款义务后，由第三人协助原告办理位于涪陵区XXXX房屋的解除抵押登记手续，并由被告协助将该房屋过户给原告张籍；3、被告支付原告违约金76500元；4、被告支付原告中介费、按揭费共9000元；5、被告赔偿原告代被告向第三人办理还款解押手续所产生的损失；6、原告代被告支付第三人借款后，由被告支付原告相应款项。事实和理由：2016年1月15日，原告经提供房源的重庆三科房地产经纪有限公司了解到正在出售的位于涪陵区XXXX号房屋的情况，并通过该中介公司与被告陈国君达成房屋总价510000元的一致意见。2016年1月18日，在重庆三科房地产经纪有限公司的主持下，原告李立芳与被告签订了《房地产居间买卖协议》，约定：一、原告为按揭房，房屋成交价格为510000元；二、该房屋处于抵押状态，被告应于签署本协议后还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房产证原件托管与三科中介公司作为办理产权转移登记手续之用；三、中介费5000元、按揭费4000元，均由原告支付，但如一方违约，守约方已向中介公司支付的费用由违约方赔偿等条款。双方还约定了违约责任：违约方应向守约方支付该房屋成交总金额510000元的15%作为违约金。协议签订后，原告李立方于当日向三科中介公司缴纳了按揭费4000元，于同年4月19日向该公司缴纳了中介费5000元。2016年1月18日，原告李立芳向被告支付了20000元购房定金，同年1月20日，又支付被告购房款10000元。同年1月23日晚，在被告的要求和中介公司的劝说下，原告李立芳又支付被告购房款60000元。2016年1月24日，被告将房屋钥匙交付二原告，原告随后对该房屋进行了全面装修，并入住至今。2016年1月25日，原告李立芳与被告一起到小区物管办公室结清水电气和物管费后，原告李立芳支付被告购房款10000元。原告共计向被告支付购房款100000元。但被告未按照合同约定在2016年3月20日前还款解押，也拒不配合原告去银行办理房屋按揭贷款面签手续，反而多次要求原告提前支付其余购房款，未果后，被告又向原告提出借款，原告均予以拒绝。2016年4月21日，在原告的催促下，被告才与二原告及三科中介公司的工作人员一同到农业银行涪陵城区支行办理了原告张籍房屋按揭贷款35万元的面签手续，后被告一拖再拖，不去农行货款解押。被告的行为已构成严重违约，原告要求被告承担继续履行合同、支付原告违约金等违约责任。被告陈国君未作答辩。第三人中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行辩称，根据合同相对性原则，原、被告之间的房屋买卖合同与本分行没有权利义务关系，截止2017年7月30日被告尚欠本分行贷款本息共361631.45元。对于原告的诉讼请求，由法院依法判决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在庭审中进行证据交换和质证，并认定如下事实:2013年1月31日，被告陈国君与第三人中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行签订了《个人购房担保借款合同》，约定陈国君向第三人借款370000元，用于购买位于重庆市涪陵区××××房屋一套（产权证号为XXXX号，建筑面积94.25平方米）,借款期限为240个月，双方约定了相应条款及违约责任；同时，双方还签订了《抵押合同》，约定被告将购买的该房屋抵押给第三人，并办理了抵押登记。2016年1月18日，原告李立芳与被告陈国君通过中介单位重庆三科房地产经纪有限公司签订了《房地产居间买卖协议》，约定由原告李立芳购买被告陈国君所有的位于重庆市涪陵区××××房屋一套，房屋成交价格为510000元；房屋的现状为处于抵押中；在签订协议时由原告支付被告购房诚意金20000元，原告在通过银行按揭贷款审批后三日内支付70000元作为第二部分购房款，在双方申请办理房屋产权转移登记、房地产交易所出具权属转移登记受理单后，原告应支付100000元作为第三部分购房款，原告委托中介公司向银行申请按揭贷款310000元用于支付第四部分房款，尾款10000元在房屋过户手续办理完毕，由原告一次性付清。双方还约定被告应于签署本协议后在2016年3月20日前还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房产证原件托管与三科中介公司作为办理产权转移登记手续之用；中介服务费5000元、按揭服务费4000元，均由原告支付，但如一方违约，守约方已向中介公司支付的费用由违约方赔偿等条款。双方还约定了违约责任：违约方应向守约方支付该房屋成交总金额510000元的15%作为违约金。协议签订后，原告李立芳按约定于当日向被告支付20000元，被告向李立芳出具了20000元购房款的收条；同时，李立芳向中介单位三科房地产经纪公司支付了按揭服务费4000元，该公司出具了收据。此后，原告李立芳于2016年1月20日支付被告10000元、同年1月23日支付60000元、同年1月25日支付10000元，被告均向原告李立芳分别出具了收条。2016年1月24日，被告将房屋钥匙交付原告，原告随后入住该房屋至今。2016年4月19日，原告李立芳向三科房地产经纪公司支付了中介服务费5000元，该公司向其出具了收据。因被告未按约定归还清该房屋在第三人处的按揭贷款，致原告不能办理产权过户及按揭贷款手续。经原告多次催促被告无果，遂诉至本院。本案在审理中，原告请求确认双方的买卖协议有效、被告支付原告违约金76500元和原告已支付中介公司的相关服务费9000元，自愿放弃其他诉讼请求。另查明，截止2017年7月30日，被告陈国君尚欠第三人中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行贷款本金338434.30元、利息23197.15元，共计361631.45元。以上事实有原告及第三人提交的个人购房担保借款合同、抵押合同、房屋产权证复印件、债务逾期催收通知书、欠款明细、房地产居间买卖协议、收据、收条及当事人的陈述笔录等证据材料在案佐证，具有客观性、关联性和合法性，本院予以采信。本院认为，被告陈国君自愿将其所有的在第三人中国农业银行股份有限公司重庆涪陵分行处按揭贷款购买的位于重庆市涪陵区XXXX房屋出售给原告李立芳，双方签订的《房地产居间买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护，双方均应按合同的约定履行义务。原告李立芳按合同约定支付了被告部分购房款，被告也将房屋交付给原告居住使用至今，双方已实际履行合同。但被告未按合同约定的期限还清所欠第三人的房屋按揭贷款，导致原告李立芳所购买的该房屋不能在有关单位办理房屋产权过户登记及按揭贷款手续，被告的行为已构成违约，依法应承担相关的违约责任。原告李立芳与被告陈国君在合同中违约方约定按照房屋总价510000元的15%即76500元计算违约金支付给守约方，符合法律规定，本院予以支持；双方约定违约方承担中介公司的相关中介服务费9000元，本院亦予以采纳；原告李立芳已支付三科房地产经纪公司中介服务费共计9000元，应由被告赔偿给原告李立芳。原告张籍在本案中不是合同相对人，也非权利主体，故其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告李立芳的诉讼请求，依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释”第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李立芳与被告陈国君于2016年1月18日签订的《房地产居间买卖协议》有效。二、被告陈国君在本判决生效后10日内支付原告李立芳违约金76500元。三、被告陈国君在本判决生效后10日内赔偿原告李立芳已支付的中介服务费9000元。四、驳回原告张籍的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940元，由被告陈国君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至重庆市第三中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以申请强制执行，申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  徐 东人民陪审员  陈其娟人民陪审员  刘鲁蜀二〇一七年八月二十一日书 记 员  陈小玲