云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云05民终687号上诉人（原审第三人）富滇银行股份有限公司保山腾冲支行。住所地：云南省腾冲市腾越镇观音塘社区滨河小区**号。统一社会信用代码：91530522686155014U。负责人杨俐，该支行行长。委托代理人赵映禄、陆海东，云南旦阳律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）钏有权，男，1981年10月20日生，汉族，住腾冲市。被上诉人（原审原告）罕永英，女，1981年7月5日生，傣族，住腾冲市。二被上诉人共同委托代理人房振斌、蒋成凤，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）腾冲市南门外文化旅游发展有限公司。住所地：云南省腾冲市清水乡。统一社会信用代码：91530522571885615X。法定代表人马军。委托代理人雷强国，该公司职员。一般授权代理。上诉人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行（以下简称富滇银行）因与被上诉人钏有权、罕永英、腾冲市南门外文化旅游发展有限公司（以下简称南门外公司）商品房预售合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2016）云0581民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。富滇银行上诉请求是：撤销原判第二项，改判被上诉人钏有权、罕永英与南门外公司继续履行《个人购房（抵押）担保借款合同》，并按合同约定归还上诉人富滇银行剩余借款本金60341.99元及利息。其上诉的主要理由是：1、《个人购房（抵押）担保借款合同》系当事人在平等、自愿的基础上签订，合法、有效，应继续履行。2、《个人购房（抵押）担保借款合同》约定合同效力不受甲方与售房人之间任何争议的影响，一审判决解除合同错误。3、根据合同的相对性和独立性，被上诉人之间的《商品房购销合同》解除，不能累及上诉人与被上诉人之间《个人购房（抵押）担保借款合同》的解除。4、上诉人按照《个人购房（抵押）担保借款合同》的约定向被上诉人发放了贷款，已实际履行了全部合同义务，解除合同会严重侵害上诉人的权益。5、南门外公司作为保证人应与钏有权、罕永英共同承担还本付息责任。被上诉人钏有权、罕永英答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。被上诉人南门外公司答辩称：公司因内部问题导致开发项目无法正常进行，现正对涉案项目进行清理，并有望继续开发，希望与购房户继续履行购房合同。原审原告钏有权、罕永英一审诉讼请求是:1、依法解除原、被告于2013年10月25日签订的《商品房购销合同》；2、依法解除原告与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》；3、由被告返还原告首付款189491元，并按总房款（359491元）5%承担违约金17974元；4、由被告支付原告已偿还第三人截止2016年3月6日止的按揭贷款本金101660.9元及诉讼期间偿还的按揭贷款本金；5、诉讼费及律师费用由被告承担。原审法院经审理确认的本案事实是：2013年10月25日，原告钏有权、罕永英与被告南门外公司签订《商品房购销合同》一份，合同约定：由原告购买被告开发的位于腾冲市南门外南城门A2幢第四层072号商铺一间，房屋总价格为359491元；2015年3月18日前交房；合同还同时对逾期交房及逾期付款的违约责任等权利义务进行了约定，后被告未按约定如期交付房屋。原告按约定支付首期房款189491元；2013年12月10日原告钏有权、罕永英、被告南门外公司与第三人富滇银行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，贷款金额为170000元，用于购买上述商铺，借款期限为120个月，从2013年12月17日至2023年12月17日止。合同签订后第三人富滇银行将170000元贷款划入被告南门外公司帐户，截止2017年2月14日原告共偿还第三人富滇银行借款本金109658.01元，剩余本金60341.99元未归还。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。但在合同的履行过程中，原告按照合同约定支付了首期购房款189491元，被告南门外公司未在约定期限内交付房屋，逾期至今也未对该房屋进行施工建设；且在诉讼过程中被告也未提交证据证明具体交付房屋时间及相应的施工进度，被告的违约行为使双方签订的商品房购销合同目的不能实现，已符合合同约定的解除条件，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。《商品房购销合同》解除后，原告与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》的目的无法实现，对原告要求解除《个人购房（抵押）担保借款合同》的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《商品房购销合同》及《个人购房（抵押）担保借款合同》被解除后，被告应该将收取的首期购房款和购房贷款分别返还给原告和第三人。本案中，截止2017年2月14日原告向第三人支付购房贷款本金109658.01元，尚欠第三人本金60341.99元，故被告应返还原告首期购房款189491元及购房按揭贷款本金109658.01元；同时被告应返还第三人贷款本金60341.99元及自2017年2月15日起至还清本金之日止按合同约定的利率计算的利息。被告未在约定期限内交付房屋，应承担赔偿损失的违约责任，原告要求按总房款5%承担违约金17974元的诉讼请求并未超过同期贷款利率计算的利息，故对其诉讼请求予以支持。对于律师费用，原告与被告在合同中并未约定，且原告提交的证据不足以证明该笔费用已实际产生，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决如下：一、解除原告钏有权、罕永英与被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于2013年10月25日签订的《商品房购销合同》。二、解除原告钏有权、罕永英、被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司与第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行于2013年12月10日签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》。三、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告钏有权、罕永英首期购房款189491并支付违约金17974元。四、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告钏有权、罕永英截止2017年2月14日止支付给第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行的房屋按揭贷款本金109658.01。五、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行借款本金60341.99并支付自2017年2月15日起至本金60341.99元清偿完毕之日止以未清偿本金为基数按原告钏有权、罕永英与第三人富滇银行签订合同约定的利率计算的利息。六、驳回原告钏有权、罕永英的其他诉讼请求。二审中，各方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。归纳各方诉辩主张，本案争议焦点是：《商品房购销合同》解除后，钏有权、罕永英与富滇银行之间的《个人购房（抵押）担保借款合同》是否解除？本院认为，因被上诉人南门外公司自身的原因，被上诉人钏有权、罕永英向南门外公司购买的房屋已远远超过合同约定的交房期限，至今南门外公司仍不能组织项目正常开发，钏有权、罕永英有权主张解除《商品房购销合同》。钏有权、罕永英向富滇银行按揭贷款是用于支付其《商品房购销合同》中约定的购房款，因合同约定的商品房无法交付，钏有权、罕永英贷款购房的合同目的不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。富滇银行与钏有权、罕永英签订商品房担保贷款合同，也是基于对南门外公司开发项目的预期效益才发放贷款，如今南门外公司开发失败，富滇银行也应承担相应的贷款风险，故富滇银行主张其贷款合同已经实际履行，不应解除贷款合同的理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6692元，由上诉人富滇银行负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣刚审判员  张 明审判员  张 燕二〇一七年八月二十九日书记员  刘光好