陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0825民初字1185号原告高某甲，男，汉族。委托代理人付某某，系陕西某某律师事务所律师。被告神木县某某房地产开发有限公司(以下简称神木某某公司)。法定代表人高某某，系该公司经理。委托代理人乔某某，系陕西某某律师事务所律师。原告高某甲诉被告神木县某某房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月4日、2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告高某甲及委托代理人、被告神木县某某房地产开发有限公司的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高某甲诉称，2010年5月被告经过实地考察后向原告所在的定边镇农机路南巷居民小区住户出示与定边县人民政府、定边县城乡建设局。定边县环保局办理的房地产开发准入手续，决定对住户区域范围的248户棚户区房屋进行分批改造搬迁，在经过5个多月的广泛调查、登记、丈量和进行图纸设计方案的基础上，通过具体协商，于2010年10月下旬按1比1.6建筑面积比例的产权置换方式与原告等部分首批搬迁的住户签订《房屋搬迁安置补偿协议》，与原告签订的合同置换数字为：原有实际建筑面积为212.05平方米×1.6=339.28平方米;《房屋搬迁安置补偿协议》签订后，因部分住户对置换比有异议，不同意搬迁，又于2010年5月4日协商确定将原置换比例统一调为1比1.8，最终确定产权置换金额为212.05平方米×1.8=381.69平方米。此正式的置换比例确定后，原告即将《土地使用权证》和《房屋所有权证》一并交给被告。原告从被告处领取了过渡安置房租15000元和房屋拆迁押金80000元，同时向被告借款300000元，三项合计395000元。2010年11月3日被告向原告发出限期《拆迁通知书》，原告按照要求将房屋腾空交付被告。后被告迟迟不启动工程建设，原告一直租房居住，给原告造成严重的经济损失和家庭生活困难。故原告提起诉讼，请求依法判令：1、依法确认原、被告于2010年9月25日签订的《房屋搬迁安置补偿协议》有效；2、解除原、被告于2010年9月25日签订的《房屋搬迁安置补偿协议》；3、由被告向原告支付房屋拆迁补偿款1349655.84元（计算依据为3978×339.28平方米；4、由被告向原告支付违约金200000元；5、由被告向原告支付未按期交付置换房的违约金，违约金为每两个月15000元，从2010年11月3日起至兑付房屋拆迁补偿款为止。6、由被告承担本案的诉讼费用。原告高某甲向法庭提交了以下证据：第一组、2010年9月25日，原、被告《房屋搬迁安置补偿协议》书一份，证明拆迁人为被告，被拆迁人为原告。2、房屋置换比例1:1.6，被告应给原告置换房屋面积为339.28平方米。3、被告在农机路南一巷所确定改建的住户没有全部搬迁完时，对原告的房屋实施拆除，系违约行为。4、被告违约应当承担违约金200000元。5、被告不能按时给原告交付置换单元房，每超两个月，应承担违约金15000元。第二组、2010年11月3日《拆迁通知书》一份，证明拆迁时间为2010年11月13日。第三组、收据2支，2010年11月13日收据一支，2010年9月25日一支，被告收取了原告的土地证，原告收到了被告的15000元过渡费，2010年11月13日原告收到了被告给付的押金80000元，履行了附件四兑付了押金。第四组、商品房买卖合同一份，证明2011年9月22日原告被拆房屋同地段房价为每平方米3978元。第五组、照片三张，证明原告的房屋已经基本拆迁完。本院经原告高某甲提出申请对定边县定边镇农机路南一巷高某甲）所有的土地及已拆迁房屋的价格及定边县定边镇农机路南一巷商品房（单元楼）每平方米在2013年12月的价格进行评估。本院委托了定边新欣荣资产价格评估有限公司进行了评估，该公司作出定新评综【2017】第2号价格评估报告书。结论为高某甲所有的土地及已拆迁房屋不予评估；农机路南巷商品房在基准日每平方米平均价格为人民币3300元。被告神木某某公司辩称，原、被告双方搬迁补偿协议合法有效，对原、被告双方都具有约束力。本合同是房屋安置搬迁补偿协议，一部分是拆迁，一部分是安置补偿，现在被告已经按照合同约定向原告支付了过渡搬迁费和安置补偿费。被告已经按照合同约定履行了一部分内容，根据合同约定，是全部施工完毕，现在房屋并没有拆迁完，违约责任也不是被告自身原因造成的，故被告不存在违约行为。原告的诉请两部分违约金，两个违约金行为不能同时履行，不符合法律规定。综上，被告认为原告起诉应该予以驳回。被告神木某某公司向法庭提交了以下证据：关于定边县农机路南改建项目立项的申请报告、定边县环境保护局关于定边县农机路南危房改造项目的环境保护预审意见一份，证明被告开发定边县农机路南是经定边县相关部门同意批准的。经庭审质证：被告神木某某公司对原告提供的第一组1、2证明目的无异议，对3、4、5证明目的有异议，认为被告履行了部分合同内容，现在不具备交房条件，而且交房时间也没有到，所以被告就没有违约责任。不应同时承担两项违约责任。对第二、三组证据无异议。对第四组证据有异议，这是其他公司，与本案无关，而且是复印件。对第五组证据真实性无异议，证明目的有异议，是因为南房顶部并没有拆除。原告高某甲对被告神木某某公司提供的证据的真实性及证明目的均无异议。原告对定新评综【2017】第5号价格评估报告书，对评估的第一项没有异议，对第二项有异议，认为评估的价格偏低。原告原来提供的价格每平方米价格为3978元，但是原告也不申请重新评估。被告对【2017】第5号价格评估报告书的评估结论无异议，对评估报告请求法院参考适用。本院对原、被告提供的证据作如下认定：对原告提供的第一组证据，被告虽对部分有异议，但该合同系双方当事人签订的，对真实性本院予以确认；对原告提供的第二、三组证据被告无异议，本院予以确认。对原告提供的第四组证据被告有异议，不能真实的反映本案标的物的价格，本院不予确认。对原告提供的第五组证据被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对被告提供的证据，原告无异议，本院予以确认。对本院调取的【2017】第5号价格评估报告书，原告虽有异议，但并未申请重新评估，本院予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及法庭认证，查明以下事实：2010年被告神木某某公司获得在定边县城进行房地产开发准入手续，欲对原告高某甲所在的定边镇农机路南巷居民小区住户区域范围的248户棚户区房屋进行分批搬迁改造。2010年9月25日被告神木某某公司的法定代表人高某某代表甲方与原告高某甲（乙方）签订了《房屋搬迁安置补偿协议》，约定“甲方以1：1.6的比例，给乙方置换新单元房；一次性给乙方付搬迁过渡费15000元。押金分配按乙方土地面积确定，其中土地面积200㎡-400㎡的押金80000元,押金按工程进度予以分批解押，主体工程封顶全部解押”。同时约定“乙方腾空的旧房由甲方拆除，甲方在乙方等农机路南一巷所确定改建的住户全部搬迁完时，实施拆除。甲方在乙方全部等农机路南一巷所确定改建的住户中最后一户搬迁完算起，有效施工期20个月。将经相关部门验收合格的置换单元房交付乙方，并向乙方提供验收报告复印件。置换后剩余建筑物所有权归甲方。甲方与乙方等农机路南一巷所确定改建的住户均已签订了《房屋搬迁安置补偿协议》，且本协议约定的旧城改造项目已获得县城建等相关部门的批准，指本协议附件四完成前，而甲方不履行本协议，应承担违约金200000元。甲方如不能按期交付给乙方置换单元房，则每超2个月，应承担违约金15000元。特别约定，如甲方与乙方等农机路南一巷所确定改建的住户中任何一户未能签订《房屋搬迁安置补偿协议》，则本协议中止，甲方不承担违约责任。如甲方与乙方等农机路南一巷所确定的住户均已签订了《房屋搬迁安置补偿协议》，但本协议约定的旧房改造项目未获得县城建等相关部门批准，则本协议中止，甲方不承担违约责任”。另查明，2010年10月22日神木某某公司给原告高某甲押金80000元、搬迁过渡费15000元，原告向被告交付了土地证。2010年11月3日被告向原告发出了拆迁通知书，被告决定于2010年11月20日对原告的房屋等附属物全部拆除，原告应在规定期限内搬迁完毕。拆迁协议达成后被告给原告借款300000元。原告实际的房屋建筑面积共计212.05平方米。同时查明，被告神木某某公司开发该项目未取得规划许可证等审批手续。审理过程中，经原告申请，本案曾两次委托评估中心进行评估。评估结论为原告所在农机路南一巷商品房在基准日每平方米平均价格为人民币3300元。本院认为，原、被告签订的《房屋搬迁安置补偿协议》协议中特别约定的内容，与住户签订拆迁协议及办理准建许可证是被告的责任，被告将自己应履行的责任中的风险转嫁让原告来承担，该约定显失公平，根据相关法律规定是可撤销的条款，应予撤销。其余协议内容双方是在自愿平等的基础上基于意思表示签订的成立并生效，故该协议除特别约定的内容外均有效。由于被告长期不进行拆迁改造，该合同已无法履行，原告提出解除合同的理由成立，本院予以支持。关于原告要求被告支付置换后房屋补偿款，合同签订后，被告按照合同支付了一次性过渡搬迁费及押金。原告按约定搬离住所，但由于被告不按期交房。根据法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案被告已按期无法履行合同，按照合同约定被告应该赔偿原告置换后的房子折价款为212.05平方米×1.6×3300=1119624元，兑付时扣除原告借款300000元及押金80000元。关于原告要求支付200000元的违约金，参考甲方与乙方等农机路南一巷所确定改建的住户均已签订了《房屋搬迁安置补偿协议》，且本协议约定的旧城改造项目已获得县城建等相关部门的批准，指本协议附件四完成前，而甲方不履行本协议，应承担违约金200000元。但被告至今仍未与全部住户签合同，亦未取得规划许可证等证件，根据法律规定已构成违约，应向原告承担违约金，故对原告的诉求予以支持。关于原告向被告要求支付未按期交付置换房的违约金，违约金为每两个月15000元，从2010年11月3日起至兑付房屋拆迁补偿款为止的诉求，因被告已承担了违约金，根据公平原则，不重复计算，故不予支持，依法驳回。过渡费15000元基于为原告过渡时所花，故不予返还。被告辩称的理由，证据不力，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告高某甲与被告神木县某某房地产开发有限公司签订了《房屋搬迁安置补偿协议》除特别约定条款外合法有效，应予以解除。二、由被告神木县某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高某甲置换房屋折价款1119624元（兑付时扣除原告借款及押金380000元）。三、由被告神木县某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高某甲违约金200000元。四、驳回原告高某甲的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200元，由被告神木县某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  吴瑞山审 判 员  邹艳芳人民陪审员  刘国平二〇一七年八月四日书 记 员  陈 岩