重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初7581号原告：上海景泰物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市沙坪坝区红槽房正街99号附168、169号，统一社会信用代码91500106663598031N。负责人：沈平，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司总经理。委托诉讼代理人：宋丽，女，重庆景瑞物业管理有限公司重庆分公司职工，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：杨丽娟，重庆厚善律师事务所律师。被告：陈泰林，男，1976年5月14日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：邱敏，重庆精卓律师事务所律师。第三人：沙坪坝区吉佳商务宾馆，住所地重庆市沙坪坝区红槽房正街99号附A-D号，组织机构代码L7863968-3。经营者：张洁，女，1981年9月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李兴，重庆市精卓律师事务所律师。原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司与被告陈泰林，第三人沙坪坝区吉佳商务宾馆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法由审判员马劲东独任审判，适用简易程序并于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司委托诉讼代理人宋丽、杨丽娟，被告陈泰林委托诉讼代理人邱敏，第三人沙坪坝区吉佳商务宾馆经营者张洁及其委托诉讼代理人李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费17461.60元及违约金，该违约金以2015年6月-2017年4月期间每季度欠付的物业费2277.60元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，分别从上季度最后一个月6日（即第一笔为2015年5月6日）起计算至2017年4月30日止。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司是重庆市沙坪坝区蓝溪谷地小区的物业服务公司，被告是重庆市沙坪坝区蓝溪谷地小区商铺D号的业主，房屋建筑面积246.22㎡。2012年2月9日，原告与被告签订了蓝溪谷地商业物业前期物业管理服务协议，协议约定房屋面积为237.25㎡，在该协议第四条3.1.1中约定：蓝溪谷地商业的物业服务收费标准暂定为3.2/月平方米。在该协议第四条第3.2条中约定：合同约定以预付的形式在每个季度5号前支付下个季度的物业服务费，逾期或拒绝支付的，每日按照欠费总额的千分之三的标准向甲方支付违约金。被告未交纳2015年6月起至2017年4月期间的物业服务费，原告多次与被告沟通并催收物管费，但其拒绝缴纳。被告的违约金应当从2015年5月6日起开始计算至2017年4月30日。被告辩称：1、涉案房屋确系被告房屋，自2015年6月份起没缴纳物业费；2、不同意缴纳物管费，也不同意缴纳违约金，因物业公司未按照物业合同提供相应服务，即使被告应当交物管费，违约金计算标准应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。第三人述称：涉案房屋是被告一直租赁给第三人使用，但是确实被告不应该缴纳物业费并承担违约金，因原告没有尽到应有的物业服务。本院经审理认定事实如下：原告自2009年起为重庆市沙坪坝区蓝溪谷地小区（下称涉案小区）提供物业服务，重庆市沙坪坝区蓝溪谷地小区D号商铺（下称涉案房屋）为被告陈泰林所有。2012年2月9日，原告与被告签订《蓝溪谷地商业物业前期物业管理服务协议》，协议约定原告为被告所有的涉案房屋提供物业服务，合同约定的面积为237.25㎡，物业费的收费标准为3.2元/月/㎡，物业服务费应以预付形式在每季度最后一个月的5号前向原告支付下季度物业服务费，逾期或拒绝支付的，原告每日可按乙方欠费总额的千分之三收取滞纳金。协议约定原告主要履行如下事项：1、管理工作；2、秩序维护工作；3、工程维修与维护工作；4、环境工作；5、社区交流组织；6、服务工作；7、监察工作；8、财务工作；9、其他工作。其中，工程维修与维护工作要求：建立商业区内公共建筑设备及被告所属单位房屋基本状况、维修、异动档案；保持公共区域之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、消防设施、路灯、道路、排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复或积极协调相关专业部门进行修复，上述区域及系统设施大修及更新应在业主委员会的授权下进行，未成立业主委员会的应根据有关规定执行；建筑及其设施保修期内协调开发商、承建商进行对乙方所有单元内发生的墙体、水、电、气、通讯、公用天线、排污等建筑体系保修，保修期满后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修；对配套系统设备进行日常维护维修。2014年8月27日，被告将涉案商铺同重庆市沙坪坝区红槽房正街99号附A、B、C号（A、B、C、D号四套房屋面积共计764.28㎡，套内492.52㎡）一并出租给本案第三人负责人张洁用作商用。张洁将A、B、C、D号四套房屋用于经营沙坪坝区吉佳商务宾馆。沙坪坝区吉佳商务宾馆自2014年开始营业。营业期间，原告按合同约定对涉案小区提供了物业服务，涉案房屋内部因公共管道及公共厕所存在漏水、渗水现象，原告对漏水、渗水问题进行了多次维修处理并关停了公共厕所，沙坪坝区吉佳商务宾馆也对存在漏水、渗水共用墙体加做防潮板进行了防潮处理。被告认为原告未履行物业服务，未交纳2015年6月至2017年4月期间的物业服务费。上述事实，有原告提供的原被告签订的《蓝溪谷地商业物业前期物业管理服务协议》、不动产登记查询结果、沙坪坝区天星桥街道办事处证明以及被告举示的《商铺租赁合同》、照片及第三人发给原告的函件。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力足以采信。本院认为：原被告间签订的《蓝溪谷地商业物业前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力，原被告双方应当按照合同约定履行己方义务。原被告签订的《蓝溪谷地前期物业服务协议》明确约定了原告对涉案小区提供包含建筑及其设施保修期内协调开发商、承建商进行对乙方所有单元内发生的墙体、水、电、气、通讯、公用天线、排污等建筑体系保修，保修期满后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修和对配套系统设备进行日常维护维修等物业服务，被告按约支付物业服务费。原告为涉案小区的物业服务企业，被告为涉案商铺的业主，涉案商铺由本案第三人用于经营宾馆业务，在第三人发给原告的函件中也确认原告多次对涉案商铺进行维修，被告关于原告未履行物业服务的抗辩不能成立。涉案商铺登记面积大于原被告协议约定面积，原告起诉时要求按等级面积计算支付物业服务费及相应的违约金，现原告同意按照协议约定面积计算物业服务费属于原告对自身权利的处分，故对原告要求被告交纳2015年6月至2017年4月期间的物业服务费17461.60元（237.25㎡*3.2元/㎡/月*23月）的诉讼请求，本院予以支持。原被告签订的《蓝溪谷地前期物业服务协议》约定协议约定被告应以预付形式在每季度最后一个月的5号前向原告支付下季度物业服务费，逾期或拒绝支付的，原告每日可按乙方欠费总额的千分之三收取滞纳金。原被告签订合同时间为2012年2月，应当在2015年5月5日前预付下一季度（2015年6月至8月）的物业服务费用，应当在2015年8月5日前支付2015年9月至11月的物业服务费，并依此类推，每季度的物业服务费用为2277.60元（237.25㎡*3.2元/㎡/月*3月）。被告未按约交纳物业费，属违约，应当承担违约责任。被告抗辩合同约定的违约金标准过高，现原告主动将违约金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的130%，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈泰林于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告上海景泰物业管理有限公司重庆分公司物业服务费17461.60元及违约金，该违约金以2015年6月-2017年4月期间的每季度欠付的物业费2277.60元为本金，按照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率的130%的标准，分别从上季度最后一个月6日（第一笔起算点为2015年5月6日，第二笔起算点为2015年8月6日，并依此类推）计算至2017年4月30日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，减半交纳372元（原告已预交），由被告陈泰林负担，此款限被告陈泰林于本判决发生法律效力后三日内给付原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马劲东二〇一七年八月十八日法官助理 韩先华书 记 员 卢 静