广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初1914号原告：刘鉴友，男，1962年7月24日出生，香港特别行政区居民，住所地香港沙田区。委托代理人：李璐，广东曜政律师事务所律师。被告：马志平，男，1984年2月25日出生，汉族，身份证登记住址肇庆市端州区。委托代理人：陈福宗，广东盈聚律师事务所律师。第三人：端州区创诚物业代理服务部，住所地肇庆市端州区。经营者：张桂明，男，1980年12月26日出生，汉族，身份证登记住址广东省南雄市。委托代理人：王俊文、李金辉，该经营部员工。原告刘鉴友诉被告马志平、第三人端州区创诚物业代理服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，于同年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李璐，被告马志平及其委托代理人陈福宗，第三人的经营者张桂明及其的委托代理人王俊文、李金辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年10月17日签订的《房屋买卖合约》；2、判令被告向原告返还定金人民币20000元；3、判令被告向原告支付违约金人民币79500元;4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过第三人于2016年10月17日与被告签订《房屋买卖合约》，约定：1、原告以人民币795000元的价格购买被告名下位于肇庆市××州区××房；2、签订合约的同时原告向被告支付定金20000元；3、卖方（即被告)拒绝出售该物业或卖方在接到买方、经纪方、有关行政管理部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后的第15个工作日起，仍不履行合约条款或不履行通知的手续的，视为卖方（即被告）违约，卖方除退还买方（即原告）已付款项外，还需按合约约定的定金数额支付等额违约金，并应按该物业成交价的10%赔偿买方之损失。合同签订后，原告委托其女儿通过银行转账方式向被告提供的账户支付定金20000元。2017年1月左右，第三人通知被告可以到银行还清贷款赎回该房屋的房产证，但是被告一直怠于履行义务，经原告及第三人多次催促，至今仍不到银行办理相关手续，致使合同跟本无法履行。2017年5月31日，原告委托第三人再次去函被告，要求被告尽快到银行赎回房产证并与原告办理该房屋过户手续，但函件被被告拒收退还。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告已依约向被告支付了定金，被告却怠于行使合同义务，其行为已构成违约，严重损害了原告的利益，依法应当承担相应的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、答辩人与被答辩人签订《房屋买卖合约》后，答辩人已诚信履行合约，不存在违约的情况。具体事实与理由如下，2012年6月期间，答辩人通过银行按揭贷款向肇庆市华丽置业有限公司购买了位于肇庆市××州区××房。2016年10月17日，答辩人与被答辩人通过房屋中介机构即第三人的撮合，双方签订了《房屋买卖合约》，约定将该房屋转让给被答辩人，转让时该房屋为毛坯状态，因政策变动原因，答辩人仍未能领取房屋产权证，第三人及被答辩人对此是明确知晓的。直到2017年3月5日，答辩人才领取到房屋产权证。答辩人与被答辩人签订合同后，答辩人随即于2016年10月18日缴交住房维修资金8870.5元，同月19日缴交物业管理费6842.88元，做好房屋转让的相关工作，但由于答辩人未领取产权证，因此未能办理解押、过户等相关手续，答辩人已多次告知第三人仍未能领取到产权证，等到领取产权证后才能办理手续。2017年3月5曰，答辩人领取到产权证，答辩人随即告知第三人和被答辩人，要求被答辩人按照合同第二条第3点的约定在过户前先支付首期购房款225000元，但被答辩人置之不理，辩称只能在去到房管部门办理好过户手续当天才能支付首期款225000元，双方因此而僵持。可见，本案的纠纷完全是因为被答辩人没有依约履行先合同义务而导致的，被答辩人没有与答辩人协商如何妥善处理问题，反而却恶人先告状，答辩人保留向被答辩人主张承担违约责任的权利。二、即使按照被答辩人所称的那样，第三人于2017年5月31日向答辩人邮寄了催告通知书，但是被答辩人随后就在2017年6月6日提起诉讼，这明显就不符合《房屋买卖合约》第八条所约定的“15个工作日”的履行期限，被答辩人的主张缺乏法律依据。而且，被答辩人在起诉前也没有任何的通知，这令人不得不怀疑被答辩人、第三人的起诉目的是为了谋取不当利益。依上事实，可见本案根本不存在被答辩人所称的由于答辩人违约致使合同目的不能实现情况，本案恰恰由于是被答辩人违约致使合同不能继续履行。有鉴于此，答辩人请求法院解除本案合同，并依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。第三人述称：我方对原告起诉的理由、事实及诉讼请求均没有异议，对双方通过司法程序解决纠纷亦没有异议。经审理查明：2016年10月17日，原告(买方)与被告(卖方)、第三人(经纪方)于签订了一份由第三人提供的“填空式”格式化的《房屋买卖合约》，约定被告将其所有的建筑面积为115.2012㎡(以房屋所有权证为准)位于肇庆市××州区××房以成交价795000元的价格出售给原告。其中合约第二条约定：(1)定金2万元买方应在签署合约时交付卖方并自动转为部分房款，(2)首付款(不含定金)按下列第种方式支付：①首付款为人民币225000元，由买方在过户当天前直接支付给卖方；②由买方为卖方垫资∕元整，买方在∕前直接支付给卖方用于办理提前还贷及撤销抵押，由卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用，该垫资款作为首期房款；(3)房价余款：人民币550000元按下列第种方式支付：A.一次性付清：买方应在∕前支付给卖方；B.银行按揭付款，①买方申请商业贷款，贷款额为人民币550000元(以银行审批的结果为准)，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户；②如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额由买方在与卖方办理交易过户当日内以现金补足交至卖方，否则，视为逾期付款。合约第八条“违约责任”约定，1、本合约签订后，若卖方有以下情形之一，即视为违约。届时，卖方除退还买方已付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，并按该物业成交价的10%赔偿买方之损失，同时本合约自动解除。(1)卖方收取定金后拒不收取买方依照本合约约定按时支付的房款、或拒绝出售该物业的；(2)卖方隐瞒或所提供的资料出现不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致本合约的目的不能实现；(3)卖方在接到买方、经纪方、有关行政管理部门或银行等机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后的第15个工作日起，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续的；(4)卖方其他违约行为包括但不限于无故终止本合约、不履行本合约的约定、履行的约定不符合本合约之要求等情况，从而导致本合约无法履行。合同签订后，原告依约向被告支付了定金2万元。此后，由于原、被告在履行中产生纠纷致一直没有履行合同，期间第三人曾于2017年5月31日通过快递方式向被告书面催促履行合同但遭拒收。原告遂于2017年6月8日诉至本院。诉讼中，原、被告及第三人均表示同意解除合同。被告亦同意退还定金2万元，但不愿意支付违约金，理由是合同不能履行的责任在于原告，是原告未依约定在过户前先支付首期款225000元所致。原告对此则认为，合同虽然是约定“过户当天前”支付首期款，但该约定是按格式合同书写的，根据约定及交易习惯，都是在过户当天支付首期款的。第三人对此亦认为，三方签订合同时，各方的一致意见都是过户当天支付首期款的；此外，在双方因此产生纠纷后，第三人在本案起诉前一个星期曾召集三方一起协商，但协商不成。又查明：据2017年3月5日肇庆市国土资源局核发的不动产权属证书所载，肇庆市端州区XX路XX号XX湾第XX幢XX房的权利人为马志平，房屋建筑面积为115.49㎡，第1次抵押权利人为中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，抵押金额20万元，债权确定期限为2012年6月5日至2037年6月5日。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人于2016年10月17日签订的《房屋买卖合约》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应恪守。由于原、被告及第三人在诉讼中均表示同意解除合同，被告亦同意退还定金2万元。因此，对原告要求判令解除2016年10月17日签订的《房屋买卖合约》及要求被告返还定金人民币20000元的请求，本院予以支持。本案主要争议的焦点为：一、首付款支付的时间。二、被告在履行合同中是否存在合同第八条第一款之违约情形。一、关于首付款支付的时间。对此，被告认为应在“过户当天前”支付，原告及第三人则认为应在“过户当天”支付。本案三方所签订的《房屋买卖合约》是由第三人提供的“填空式”格式合同，根据该合同约定，首付款为人民币225000元由买方在过户当天前直接支付给卖方。在该约定中“过户当天”是填写上去的时间，“过户当天前”的“前”为格式化的内容(此为合同对首付款约定的第①点)，且根据首付款约定的第②点，第②点原为对买方提前支付首期款的约定，由买方提前支付首期款给卖方用于办理提前还贷及撤销抵押，但三方并未选择第②点的条款进行约定，由此可判断各方在签订合同时对首期款支付时间的合意为“过户当天”，而非“过户当天前”，且根据一般房屋买卖的交易习惯大多采用过户当天支付首期款或全部款项的方式。因此，根据本案查明的事实及依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，本案中首付款支付的时间应确定为“过户当天”。被告对此所提之抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、被告在履行合同中是否存在合同第八条第一款之违约情形。原告在本案主张违约金是基于认为被告在2017年3月5日取得房屋的不动产权属证后，没有在条件成就15个工作日内协助原告办理房屋的过户手续，违反了合同第八条第一款第(3)项“卖方在接到买方、经纪方、有关行政管理部门或银行等机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后的第15个工作日起，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续的”的约定，已构成违约。被告对此予以否认。对此，本院认为，由于在本案中原告并没有提供证据证明被告存在合同第八条第一款之违约情形，根据现有证据并不足以认定被告在履行合同中存在违约行为。因此，原告基于被告存在违约行为而主张违约金的请求理据不足，本院不予支持。被告对此所提之抗辩理由成立部分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告刘鉴友与被告马志平、第三人端州区创诚物业代理服务部于2016年10月17日签订的《房屋买卖合约》。二、被告马志平应在本判决发生法律效力之日起五日内返还定金人民币20000元给原告刘鉴友。三、驳回原告刘鉴友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2288元及财产保全申请费1015元，二项合共人民币3303元(已由原告预交)，原告负担2443元，被告负担860元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  梁凯文审判员  黄卓贤审判员  杨力田二〇一七年八月二十八日书记员  林嘉慧