广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初8860号原告：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城临江大道海心沙岛东区南教学楼201-206室，统一社会信用代码91440101080359311P。负责人：陈强，董事长。委托代理人：苏祖耀、邓敏，分别系广东经纶律师事务所律师、实习人员。被告：黄晶，女，1985年2月14日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托代理人：牛甲根，系广东中大圣律师事务所律师。原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司诉被告黄晶房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏祖耀、邓敏，被告的委托代理人牛甲根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月30日，被告黄晶与原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司协商一致签订《花城汇商铺租赁合同》（简称“租赁合同”），被告承租位于广州市天河区花城大道89号珠江新城花城广场花城大道ME27商铺（以下称“该商铺”），商铺计租面积62.4平方米，租赁期限自2015年11月16日至2018年11月15日。首年每月租金29000元，租金第二年递增8%，每月综合管理费8700元，每月七日前应支付当月租金、管理费。电费以商铺分挂电表量实际用电量×供电单位收费标准(市电电费+线耗费10%)计算，水费以商铺分挂水表量实际用水量×供水单位收费标准（市水水费+排污费）计算。水电费应于原告发出缴款通知书之日始计七日内清缴。自2016年上半年起，被告开始未按合同约定的时间缴交租金、管理费、水电费等费用，原告多次催收，被告仍没有按时支付。《租赁合同》第十二条12.3款约定：“乙方（被告）未按本合同第四条的规定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.l%向甲方支付违约金；逾期超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电、供水、供冷、供气等强制措施；逾期超过十四天，甲方有权解除合同，乙方所交的所有履约保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方……。”至2017年1月15日，被告仍不支付2016年10月、11月、12月及2017年1月的租金、管理费，并拖欠水电费。2017年1月16日，原告向被告发送《关于付清欠费否则解除合同的通知》，通知被告：“您长期拖欠租金、管理费、水电费等费用，经我司多次催收，您仍未支付，已构成严重违约。暂计至2017年1月20日，您应付未付的租金、管理费合计146319.8元，拖欠水电费5202.42元，两项合计151522.22元。现再次通知您，务请您于2017年1月20日前付清上述费用，否则，贵我双方签订的《租赁合同》将于2017年1月20日起解除，我司没收您交纳的履约保证金，收回商铺及您应付清至合同解除日止应付未付的租金、管理费、水电费及违约金”。被告于2017年1月19日收到该通知，却仍不在规定时间内支付相关拖欠的费用，租赁合同在2017年1月20日解除，原告有权没收被告交纳的121800元履约保证金。被告拖欠租金、管理费、水电费，根据合同约定应支付违约金，暂计至2017年2月28日，被告应支付的租金违约金为11345.06元，管理费违约金为3281.58元，水电费违约金为104.36元（见《黄晶拖欠租金、管理费、水电费及应付违约金统计表》）。双方的《租赁合同》于2017年1月20日解除，被告于2017年2月8日才将商铺腾空交还原告，被告应支付2017年1月20日至2017年2月8日的占有使用费，占有使用费为20262.12元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告签订的《花城汇商铺租赁合同》己于2017年1月20日解除；2、确认原告没收被告交纳的121800元履约保证金合法有效；3、被告向原告支付拖欠的2016年10月1日至2017年1月20日的租金合计110686.45元；4、被告向原告支付拖欠的2016年10月1日至2017年1月20日管理费合计31712.90元；5、被告向原告支付拖欠的2016年11月21日至2017年2月8日的水电费合计5218.09元；6、被告向原告支付逾期支付租金的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金）；7、被告向原告支付逾期支付管理费的违约金至付清之曰止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金）；8、被告向原告支付逾期支付水电费的违约金至付清之日止（每逾期一日按应付费用的0.1%计收违约金）；9、被告向原告支付2017年1月21日至2017年2月8日的占有使用费20262.12元；10、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：同意原告第1、3、4、5、6、7、8、9这八项诉讼请求，不同意原告第2项及第10项诉讼请求。被告不退回履约保证金并继续支付60810.56元给原告。诉讼费，则由法院依法确定双方当事人应分担的金额。首先，原告要求没收被告交纳的121800元履约保证金，没有法律依据；其次，双方当事人的行为均不符合合同中关于“没收履约保证金”的情形。在合同的第十二条“违约及合同的终止”的内容里，被告和原告既约定了“履约保证金不予退回”的情形，也约定了“没收履约保证金”的情形。被告的行为符合“履约保证金不予退回”的情形，但不符合“没收履约保证金”的情形。因此，被告交纳的履约保证金，只能依合同约定不予退回，而不应当没收。被告认为，在本案中，履约保证余应当冲抵被告欠原告的费用，若有结余，余下的款项被告无权要求退回；若不够冲抵，冲抵之后仍欠的费用，则由被告补齐给原告。原告主张的金额中，被告欠原告的各种费用总共为182610.56元。原告向被告收取的履约保证金为121800元。两相冲抵，被告还应支付给原告60810.56元。三、关于诉讼费，被告不同意承相全部诉讼费，但被告同意依法分担诉讼费。因为被告对本案的发生应承担相应的责任，同时，由于原告提出的诉讼请求的金额过高。原告也应承担一定的诉讼费。经审理查明：2015年10月30日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《花城汇商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河区花城大道89号珠江新城花城广场花城汇ME27号商铺按现状出租给乙方，乙方经营餐饮，租赁期限自甲方将商铺交付乙方之日起36个月，即2015年11月16日至2018年11月15日止，首年（2015年11月16日至2016年11月15日）每月租金定额为29000元，第二年（2016年11月16日至2017年11月15日）每月租金31320元，租金按月计算，乙方在每月的第7日前到甲方指定地点或按甲方指定账户缴交当月租金给甲方，双方同意综合管理费每月8700元，乙方需按月提前向甲方交纳综合管理费，汇入甲方指定的银行账户，每月之综合管理费应在每月第七日前缴付，乙方按月向甲方交纳所租商铺之电费、水费（如有）、煤气费（如有）、所租商铺之电、水及煤气消耗量以所租商铺之独立水、电、煤气表实际显示为依据。乙方须向甲方支付租赁保证金、综合管理费保证金和水电费周折金（以下简称“履约保证金”），以保证乙方全面履行本合同。租金保证金为87000元、综合管理费保证金26100元、水电周转金8700元，三项合计121800元。甲方权利和义务：乙方违约而甲方仍然接纳其租金，不能视为甲方对乙方放弃追究违约的权利，甲方只会以正式书面盖章形式放弃本合同任何权利，甲方接受不足额的租金或其它款项时，也不被视为甲方同意乙方少缴合同约定款额。乙方权利和义务：乙方须按时交付本合同项下的租金、综合管理费、水电费、电话费及其他应缴之费用。违约责任：（12.3条）乙方未按合同的规定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过10天，甲方有权采取停止向乙方供电、供水、供冷、供气等强制措施，逾期超过14天，甲方有权解除合同，乙方所交的所有的履约保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。租赁期满或甲乙双未续订合同或本合同提前终止，甲方要求收回商铺及设备，乙方逾期不交还承租商铺及设备的，甲方有权采取停止向乙方供电、供水、供冷、供气等强制措施，并且视为乙方放弃租赁商铺内物品的所有权，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期租金并没收所有的履约保证金外，并有权按占用期内租金额的100%收取违约金。甲方（或物业管理公司）或乙方向对方以挂号邮递、速递或亲自送递形式送交通知往对方注册地址或本合同所列联络地址或对方以书面通知更改的地址，则该通知已被视为充分递交。当通过挂号邮递、速递时，自寄出之日始计算第三天即被视为已正式送达通知等。2017年1月16日，原告通过中国邮政特快专递按合同约定地址向被告发出《关于付清欠费否则解除合同的通知》，称：被告拖欠费用，要求2017年1月20日前付清费用，否则合同将于2017年1月20日起解除，没收履约保证金、收回商铺等。函件经查询于2017年1月19日由他人签收妥投。2017年2月8日，原告向被告发出《缴费通知书》，要求支付2016年11月21日至2016年11月20日电费、水费共计3375.92元，被告签字确认。另，被告签订《供水/电费确认表》（计费时段2016年12月20日至2017年1月9日、2017年1月10日至2017年2月8日），确认度数及金额，其中水电费共计为1842.17元（1826.5元+15.67元）。上述水电费金额共计5218.09元，亦即原告在本案中所诉请的水电费金额。2017年2月8日，双方办理商铺交接手续，确认电表、水表度数，原告收回商铺。被告抗辩为双方协商解除合同，原告主张为被告单方解约。关于原告主张的拖欠的租金、管理费、水电费本金金额及违约金起算时间，被告无异议，但认为1‰计算标准过高，请求调整，原告则表示其损失为该标准为双方真实意思表示，其投资项目有几十亿，被告迟延支付费用，造成利息损失，如逾期支付电费，则原告须承担供电局千分之二违约金，另须重新招租，需要几个月及几个月免租期，造成损失。本院认为：原、被告签订《花城汇商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。被告为承租人，依约应按时向原告支付租金、管理费等，由其对已付款进行举证，其逾期支付2016年10月、11月、12月期间的费用，构成违约，原告依约向被告发出《关于付清欠费否则解除合同的通知》，被告未在限期内付款，原告行使合同解除权具有合同依据，函件有效送达，本院予以确认合同于2017年1月20日解除。双方于2017年2月8日交接商铺，系合同解除后被告应履行的义务，非双方协商解除合同，被告的协商解约抗辩缺乏事实依据，不予采纳。原告依约解除合同，其主张没收履约保证金符合合同12.3条约定，予以支持。被告主张冲抵欠款缺乏合同依据，不予采纳。关于原告的第3、4、5诉讼请求，该主张具有合同依据，被告对本金数额及违约金起算时间无异议，本院予以支持。对于原告的违约金请求，被告逾期支付款项，原告可依约主张违约金，被告抗辩违约金过高请求调整，违约金兼具惩罚性及补偿性，在原告未充分举证其实际损失情况下，按1‰计算显属过高，本院从公平角度，酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，以被告所拖欠的租金及管理费为本金，自当月8日计至付清为止，以本金为限。被告逾期缴交水电费的违约金，以原、被告双方确认的被告欠缴的水电费5218.09元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，自2017年2月9日计至付清为止，以本金5218.09元为限。对于主张的超出部分，予以驳回。对于原告的第9项诉讼请求，被告事实使用商铺至2017年2月8日，且被告对原告主张的金额予以确认。原告主张参照合同约定租金标准计算2017年1月21日至2017年2月8日使用费并无不当，予以支持。期间使用费为20262.12元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司、被告黄晶签订的《花城汇商铺租赁合同》于2017年1月20日解除。二、原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司没收被告黄晶履约保证金121800元。三、被告黄晶于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2016年10月租金29000元、2016年11月租金30160元、2016年12月租金31320元、2017年1月1日至2017年1月20日租金20206.45元，合计110686.45元。四、被告黄晶于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2016年10月管理费8700元、2016年11月管理费8700元、2016年12月管理费8700元、2017年1月1日至2017年1月20日管理费5612.90元，合计31712.90元。五、被告黄晶于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2016年11月21日至2017年2月8日期间水电费5218.09元。六、被告黄晶于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2016年10月1日至2017年1月20日期间租金产生的违约金（违约金分别计算，均以当月欠费为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，自当月8日计至付清为止，以租金本金为限）。七、被告黄晶于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2016年10月1日至2017年1月20日期间管理费产生的违约金（违约金分别计算，均以当月欠费为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，自当月8日计至付清为止，以管理费本金为限）。八、被告黄晶于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2016年11月21日至2017年2月8日期间水电费产生的违约金（违约金以本金5218.09元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，自2017年2月9日计至付清为止，以本金5218.09元为限）。九、被告黄晶于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年1月21日至2017年2月8日期间的商铺使用费20262.12元。十、驳回原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5870元，由被告黄晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  陈世德人民陪审员  李 群二〇一七年八月二十四日书 记 员  许丽凤判决书于2017年8月日送达