重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初1565号原告：中国农业银行股份有限公司重庆大足支行（统一社会信用代码91500225903849355R），住所地重庆市大足区龙岗街道双塔路130号。代表人：马鹤，支行行长。委托诉讼代理人：刁小波，男，1963年6月22日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区棠，系该行员工。委托诉讼代理人：陈选熙，男，1964年9月20日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区，系该行员工。被告：王洁，女，1985年9月7日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。被告：重庆市金科途鸿置业有限公司（组织机构代码05427684-6），住所地重庆市大足区智凤镇登云街道社区。法定代表人：李衍明，公司总经理。委托诉讼代理人：吴皓男，男，1988年5月20日出生，汉族，重庆市渝中区人，住重庆市渝中区，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行诉被告王洁、重庆市金科途鸿置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年02月22日立案受理后，依法由审判员吴振亚担任审判长，与人民陪审员王龙江、黎春组成合议庭依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行的一般授权委托诉讼代理人陈选熙，被告重庆市金科途鸿置业有限公司的一般授权委托诉讼代理人吴皓男到庭参加诉讼。被告王洁经本院依法公告送达未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行向本院提出如下诉讼请求：一、请求判决被告王洁立即偿还原告借款本金712066.19元及至还清本金时止所欠全部正常息、罚息和复利（截止2016年9月3日，共欠正常息49769.79元，罚息1217.96元，复利2636.21元，本息合计765690.15元。自2016年9月3日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利按合同约定方式计算；罚息以被告尚欠的借款本金712066.19元为基数，在本合同所执行贷款利率水平上浮50%计算；复利以被告未偿还的利息为基数，在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计算）；二、请求判决原告为本案所支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由被告王洁承担；三、请求判决被告重庆市金科途鸿置业有限公司对上述第一项与第二项请求款项承担连带清偿责任；四、请求人民法院判令原告对被告提供的抵押物（210字第2014081802XXXXX号登记备案证明）享有抵押权，在被告不清偿上述债务时，原告有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在上述第一项、第二项请求范围内优先受偿。事实和理由如下：王洁，因购买重庆市大足区XX街道XX处XX西路XXX号XX幢X-X-X住宅一套于2014年2月25日向原告申请贷款718000元。2014年12月29日，原告与被告王洁签订了合同编号为55020120140086854的《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），约定由原告向被告王洁发放贷款718000元，贷款期限以借款凭证为准（据借款凭证记载，借款日期为2015年2月3日，到期日期为2035年2月2日）。原告与被告王洁签订《重庆市房地产抵押合同》，约定被告以其所有的坐落于重庆市大足区XX街道XX处XX西路XXX号XX幢X单元X-X-X号的房产向原告提供抵押担保，并于2015年1月23日向原告设立了抵押登记。抵押担保范围为合同项下全部借款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。2015年2月3日，原告依约向被告王洁发放贷款718000元，但被告此后却未严格履行还款义务，截止2016年9月3日，共欠正常息49769.79元，罚息1217.96元，复利2636.21元，本息合计765690.15元。被告王洁借款后的未按时还款的行为，依据双方签订的《借款合同》第12.4条第2款“借款人未按约定按期足额偿还借款”及第12.4条第6款“借款人、担保人违反本合同其他约定”情况时，依据12.4条“……贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款……”约定，原告有权提前收回借款。依据《借款合同》第12.1条“……对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基础利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调”的规定，原告有权对被告在从贷款逾期之日起按合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。被告拖欠借款本息的上述行为，依据《借款合同》第12.3条“对应收未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利……逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利”约定，原告有权按合同约定计收复利（逾期利率按合同约定的执行利率基础上上浮50%计算）。依据《借款合同》第12.9条“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。”约定，原告有权请求人民法院判令本案诉讼产生的律师费、差旅费及其他实现债权的费用由被告承担。截止到2016年9月13日，借款人仍未取得房地产权利证书，依据《借款合同》第二部分特别条款第三十七条“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并为妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；”约定，重庆市金科途鸿置业有限公司为借款人的债务承担连带保证责任。基于上述事实及理由，为保护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告重庆市金科途鸿置业有限公司辩称，因为没有办理产权证，所以被告重庆市金科途鸿置业有限公司承担阶段性连带保证责任。请法院依法查明原告方提供的王洁购买的涉诉房屋至今产生的相应欠款本金、复利及罚息等金额，以法院核实的金额为准。被告王洁未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行为支持其诉讼请求向本院举示如下证据材料：一、原告营业执照、原告单位负责人身份证明，被告重庆市金科途鸿置业有限公司营业执照，被告王洁的身份证复印件、户籍信息、结婚证复印件，用以证明原、被告的基本身份情况及原、被告系本案适格诉讼主体。二、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈记录，用以证明被告王洁向原告申请贷款的情况。三、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同，用以证明原、被告贷款的金额及约定利息。四、重庆市商品房买卖合同、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，抵押贷款合同，证明被告王洁购买房屋的情况，该房屋抵押给了原告，并到重庆市大足区国土资源与房屋管理局办理了抵押备案登记手续。五、借款凭证，用以证明原告向被告王洁发放借款的事实。六、还款清单，用以证明被告王洁还款的情况及欠付本息的情况。被告王洁、重庆市金科途鸿置业有限公司未向本院举示与本案有关的证据材料。针对原、被告举示的证据，各方当事人发表质证意见如下：对原告举示的以上证据，被告重庆市金科途鸿置业有限公司质证后均予以认可。经庭审质证，本院对原告举示的证据做如下认证：对原告举示的以上证据，本院依法核实其原件后，确认以上证据符合证据的法定形式，本院对原告举示的以上证据的真实性、关联性、合法性予以确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列法律事实：被告王洁因购买位于重庆市大足区XX街道XX处XX西路XXX号XX幢X单元X-X-X号房屋而向原告申请住房按揭贷款718000元。2014年1月22日，被告王洁与被告重庆市金科途鸿置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告重庆市金科途鸿置业有限公司将其开发的位于重庆市大足区XX街道XX处XX西路XXX号XX幢X单元X-X-X号房屋作价1026301元出售给被告王洁，被告王洁首付308301元，通过银行按揭贷款718000元。2014年12月29日，原告与被告王洁、重庆市金科途鸿置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为55020120140086854，该合同第二十五条约定原告向被告王洁发放贷款718000元；第二十六条约定贷款用途为购买位于重庆市大足区XX街道XX处XX西路XXX号XX幢X单元X-X-X号（登记备案证号：210字第2014081802XXXXX号）。第二十七条约定贷款期限为240个月；第二十八条约定贷款执行利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；第三十一条约定还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；第十二条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；第三十条约定借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告重庆市金科途鸿置业有限公司名下中国农业银行31-2101010400XXXXX账户中；第三十一条约定还款方式为等额本息还款法；第三十三条特别约定本合同项下借款采用“阶段性担保+抵押”担保方式。由阶段性担保人重庆市金科途鸿置业有限公司按照10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供担保。第三十七条特别约定“阶段性担保＋抵押阶段性保证人自借款发放之日起，至以上第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”在该《个人购房担保借款合同》尾部，原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行在贷款人处加盖公司印章并有贷款负责人签字确认，被告王洁在借款人处签字捺印确认，被告重庆市金科途鸿置业有限公司在保证人处加盖公司印章并加盖了时任该公司法定代表人胡学刚的私人印鉴，被告王洁分别在抵押人处签字捺印确认。2014年12月29日，原告与被告王洁，被告重庆市金科途鸿置业有限公司三方签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》一份，约定由被告王洁将其购买的位于重庆市大足区XX街道XX处XX西路XXX号XX幢X单元X-X-X号（登记备案证号：210字第2014081802XXXXX号）抵押给原告，由该房屋开发商被告重庆市金科途鸿置业有限公司提供相应的担保，并到重庆市大足区国土资源与房屋管理局办理了抵押登记手续。2015年2月3日，原告依约向被告王洁发放了住房按揭贷款718000元。贷款发放初期，被告王洁尚能按合同约定偿还相应的借款本息，但自2016年9月3日起，被告王洁未再按照合同严格履行义务，未全额偿还贷款本金及支付利息，导致贷款逾期。另查明，截止开庭审理终结时，本案涉及的位于重庆市大足区XX街道XX处XX西路XXX号XX幢X单元X-X-X号尚未取得房屋权属证书（登记备案证号：210字第2014081802XXXXX号）。在本案审理过程中，于2017年3月31日向被告王洁公告送达起诉状副本、开庭传票、应诉通知书等相关法律文书，于2017年5月30日公告期满。本院认为，合法的金融借贷合同关系应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务；作为借款人应当按照约定的期限返还借款，并按照约定的期限和利率支付利息。本案中，被告王洁向原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行提出贷款申请，原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行与被告王洁签订了贷款合同并形成了个人借款凭证，同时发放了贷款，双方借款的金额、时间、约定的利率、结息方式、返还借款的期限以及借款发生的原因等基本事实清楚，证据确凿，可以认定双方金融借贷合同关系成立且合法有效。关于原告的第一项诉讼请求，本院认为，被告王洁作为借款人应当按照双方约定的期限和利率返还借款本金并支付相应利息，其拒不返还剩余贷款本金712066.19元的行为违反了双方借贷合同的约定，故其应该按照合同全面履行自己的义务。原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行要求被告王洁偿还剩余借款本金712066.19元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告农行大足支行宣布贷款提前到期的时间及罚息和复利的问题。本案中，双方在借款合同中约定原告在被告王洁不按时还本付息之时享有提前收回贷款的权利，但宣布贷款提前到期，需进行相应的意思表示之行为并取得被告王洁的受领。本案双方约定的还款方式为等额本息还款法，每个月均会产生到期的借款本金及相应利息；由于原告并未举证证明其向被告王洁实施宣布贷款提前到期行为的具体时间，故本院判定本案向被告王洁送达起诉状副本的公告期满之日，即2017年5月30日，为原告就本案未到期的贷款向被告王洁宣布提前到期之日。从2016年9月3日开始至2017年5月30日之前已经到期尚未归还的本金，按照双方借款合同的约定从逾期之日计算利息，逾期罚息，及正常利息所产生的复利；而2017年5月30日之后尚未到期的贷款提前到期，应从2017年5月31日开始计算逾期罚息。而逾期罚息与复利的法律性质属于违约金，若对违约金继续再收取违约金有双重处罚之嫌，故逾期罚息不能再作为复利的计算基数继续计收复利。原告要求逾期罚息计入复利计算基数继续计算复利的请求不能成立，本院不予支持。二、关于原告的第二项诉讼请求即本案涉及的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用。本院认为，诉讼费、公告费系本案实际产生的费用，应该予以支持；对其他费用等，原告为举示证据在本案中未实际产生，故本院在本案中不予支持。三、关于原告的第三项诉讼请求即要求被告重庆市金科途鸿置业有限公司对上述第一项与第二项请求款项承担连带清偿责任。本院认为，原告与担保人暨被告重庆市金科途鸿置业有限公司在签订的《个人购房担保借款合同》有明确约定，可以确认双方就本次被告王洁向原告贷款本金718000元及相应的利息、罚息、复利等达成一致意见，由被告重庆市金科途鸿置业有限公司在房屋权属证书办理完毕前承担连带保证责任，截止本案庭审终结时，被告重庆市金科途鸿置业有限公司尚未为本案涉及的房屋办理完毕房屋权属证书，故其应该在本案中承担连带保证责任，对原告的该部分诉讼请求的合理部分，本院予以支持。四、关于原告的第四项诉讼请求要求对于抵押物原告享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。当事人签订设立不动产物权的协议，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中虽明确约定了被告王洁将其购买的位于重庆市大足区XX街道XX处XX西路XXX号XX幢X单元X-X-X号（登记备案证号：210字第2014081802XXXXX号）抵押给原告作为被告王洁贷原告款项的抵押担保，由于该房屋至今未能办理以被告王洁作为产权人的不动产权属证书，故双方未能就此抵押物办理不动产抵押本登记手续。双方办理的抵押权预告登记手续仅能使原告获得优先设定抵押权本登记的排他性权利，即将来设立抵押权的请求权；在预告登记后，未经权利人同意的其他物权设定的行为不发生物权效力，但其本身不能等同于抵押权本登记。在完成抵押权本登记的手续之前，不能认定债权人取得抵押物的抵押权，故本案原告要求就抵押物在前述债权范围内优先受偿的请求不能成立，本院依法不予支持。被告王洁经本院合法传唤于开庭之日未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及相关证据，视为其放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，被告王洁应当承担由此产生的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，缺席判决如下：一、由被告王洁在本判决生效之日起十五日内连带偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行借款本金712066.19元及正常利息、逾期罚息、复利（2016年9月3日至2017年5月30日期间，正常利息按照借款发放日中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮5%的标准进行计算；复利以前述利息为基数，自约定的还款周期月当月还款日届满的次日开始按照前述标准上浮50%计算至借款本息付清时止；逾期罚息以各个还款周期月到期的借款本金为基数，自约定当月还款日届满的次日开始按照借款正常利息的标准上浮50%计算至借款本息付清为止；自2017年5月31日开始，未到期的借款全部提前到期，以前述借款本金为基数，按照借款正常利息的标准上浮50%计算逾期罚息至借款本息付清为止）；二、由被告重庆市金科途鸿置业有限公司对本院确认的本判决书第一项应由被告王洁负担的付款义务承担连带偿还责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为11457元，公告费1000元，以上合计12457元，由被告王洁、重庆市金科途鸿置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  吴振亚人民陪审员  王龙江人民陪审员  黎 春二〇一七年八月二十一日书 记 员  旷晓婷