江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣10民终401号上诉人（原审被告）：抚州金来置业有限公司，住所地江西省抚州市金巢大道180号，统一社会信用代码91361000690987585F。法定代表人：郑来清,董事长。委托诉讼代理人：邓文科，抚州市胜龙法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：章满香，女，汉族，1978年6月27日出生，住江西省抚州市临川区，被上诉人（原审原告）：雷小福，男，汉族，1977年6月8日出生，住江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：付博纬,江西澍正律师事务所律师，代理权限为特别权限代理。委托诉讼代理人：付斌，江西澍正律师事务所律师，代理权限为特别权限代理。上诉人抚州金来置业有限公司（以下简称金来公司）因与被上诉人章满香、雷小福商品房销售合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金来公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实不清，证据不足，逾期办证的原因是由于市政管理处调整排水、排污设计方案，以及有关部门重新测量计算房屋面积导致，根据双方合同约定，上诉人不承担违约责任。章满香、雷小福辩称，金来公司没有按约定办理房屋权属登记，是因为金来公司擅自改变园林规划，绿化未达标，以及没有取得备案审批等因素导致房屋未经验收合格，没有办证是金来公司的责任，与被上诉人无关。章满香、雷小福向一审法院起诉请求：金来公司支付逾期办理房地产权属证书的损失，具体为截止起诉之前的损失10,000元及起诉之日起至实际办理房地产权属证书之日止的损失（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。一审法院查明：2012年4月14日章满香、雷小福与金来公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同主要约定：1、章满香、雷小福购买金来公司开发的位于临川大道南侧××都××小区××房，建筑面积为143.51㎡，单价为每平方米3474.4元，总金额为498611元，章满香、雷小福于2012年4月14日支付购房款149611元，余款349000元办理按揭贷款；2、金来公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付章满香、雷小福使用；3、金来公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由金来公司提供的资料报产权登记机关备案，如因金来公司的责任，章满香、雷小福不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如章满香、雷小福不退房，金来公司按已付房价款的1%向章满香、雷小福支付违约金。合同签订后，章满香、雷小福依约将购房款按照合同约定足额支付给金来公司，金来公司亦于2014年7月14日向章满香、雷小福交付了房屋，但至今未办理房屋产权登记手续。故章满香、雷小福诉至一审法院。另查明，金来公司于2009年9月28日取得位于抚州××××大道南侧（高桥）的面积为9000平方米的国有土地使用权证。2009年10月9日办理了建设用地规划许可证，用地项目名称为金都豪庭，用地性质为居住用地。2009年10月14日金来公司取得了金都豪庭建设用地批准书，2009年10月15日，金来公司办理了金都豪庭的建设工程规划许可证，建设规模为46905平方米，2010年8月10日金来公司办理了金都豪庭的建筑工程施工许可证，该建筑工程施工许可证上记载工程开工日期为2010年6月30日，竣工日期为2011年12月30日。之后，金来公司又陆续办理了金都豪庭居住小区1#、2#、3#楼的商品房预售许可证。2011年11月25日抚州市市政工程管理处向金来公司发送了一份函告，告知金来公司开发的金都豪庭住宅小区排水、排污市政配套设计图纸和施工方案符合市政排水管网规划要求和技术规范，但对金都豪庭小区及周边楼盘专项排水规划设计方案需要重新调整和立项批准。此后，涉案金都豪庭楼盘因园林规划未合格及需补交部分土地出让金等问题导致涉案房屋未能办理房产证，2016年5月11日金来公司的法定代表人郑来清向章满香、雷小福出具了承诺书一份，承诺从2016年5月12日开始办土管局有关手续，从2016年5月13日开始办理扩大面积有关事情，然后到规划局，最后到园林局，最后在2016年11月底办完一切手续，如不办完房产证，一切后果自负。庭审中，金来公司出具了2011年12月16日向涉案金都豪庭小区所有业主以挂号信函形式邮寄的收据，以证明金来公司向章满香、雷小福邮寄了上述抚州市市政工程管理处的函告及延期交房的函告，章满香、雷小福否认曾收到过相关函告。一审法院认为，章满香、雷小福与金来公司签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法受法律保护。合同订立后，章满香、雷小福按照合同约定足额支付了全部房款，金来公司除按照合同约定期限履行交付房屋的义务外，还应当按照相关规定在合同约定期限履行协助办理房产登记证的从属义务。双方在合同中约定，金来公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由金来公司提供的资料报产权登记机关备案，否则，金来公司应当按章满香、雷小福已付房价款1%支付违约金。本案中，金来公司在2014年7月14日向章满香、雷小福交付了涉案房屋，应当在房屋交付使用后90日内即2014年10月14日前将办理权属登记需由金来公司提供的资料报产权登记机关备案。但金来公司至今仍未履行协助章满香、雷小福办理房产登记证的从属义务，此行为已损害章满香、雷小福的合法权益，金来公司的行为已经构成违约，理应按合同约定向章满香、雷小福支付违约金。对于违约金的支付数额，双方订立的合同中已有明确约定，且其约定符合法律规定，故金来公司应当按照合同约定按章满香、雷小福已付房价款1%支付违约金。关于金来公司认为逾期交房导致未办理房产证是由于市政配套工程延误及园林规划未合格、需补交土地出让金等的辩解，一审法院认为，调整排水规划设计方案及园林规划未合格、需补交土地出让金等事由，是由于金来公司自身原因导致，与章满香、雷小福无关，不能因此成为免除逾期协助章满香、雷小福办理房产证而应承担的违约责任。对金来公司所述已代章满香、雷小福垫付的前期物业费，与本案不系同一法律关系，应由金来公司另行向章满香、雷小福主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：抚州金来置业有限公司于本判决生效后十日内向章满香、雷小福支付违约金计人民币4986.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由抚州金来置业有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实没有提出异议，本院予以确认。本案争议焦点为：金来公司能否就逾期办证的违约金予以免责？本院认为，金来公司主张逾期办证是由于市政管理处调整排水、排污设计方案、以及有关部门重新测量计算房屋面积导致，但双方签订的《商品房买卖合同》中并未就该免责事由进行约定。因金来公司主张的事由既不属于法定免责事由，也不属于合同约定的免责事由，其主张没有事实和法律依据，应不予支持。综上所述，金来公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由抚州金来置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 俐审判员 刘长峰审判员 邹志伟二〇一七年八月七日书记员 杨 甜