四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川03民终740号上诉人（原审被告）：万跃斌,男,1985年5月11日出生，汉族,住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：邹传富，四川泰逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张召平，四川泰逸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡秀梅,女,1965年6月10日出生,汉族,住四川省自贡市贡井区。委托诉讼代理人：朱学权，荣县旭阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：杨凡,男,1982年9月25日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：张昌荣，男，1953年11月19日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。被上诉人（原审第三人）：刘丽,女,1981年9月13日出生，住江西省省吉安市峡江县。委托诉讼代理人：张昌荣，男，1953年11月19日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。上诉人万跃斌因与被上诉人胡秀梅、第三人杨凡、刘丽案外人执行异议之诉一案，不服四川省自贡市大安区人民法院(2016)川0304民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人万跃斌,被上诉人胡秀梅,杨凡,刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万跃斌上诉请求：撤销四川省自贡市大安区人民法院(2016)川0304民初1182号民事判决，判决驳回被上诉人胡秀梅的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，且存在程序违法。胡秀梅与杨凡、刘丽之间不存在房屋买卖关系，胡秀梅对案涉房屋没有所权，不享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人胡秀梅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，胡秀梅与杨凡、刘丽之间房屋买卖真实合法有效，并且胡秀梅已支付对价，杨凡、刘丽已经实际交付房屋给胡秀梅占有使用，请驳回上诉人的上诉请求。被上诉人杨凡、刘丽述称：房屋买卖真实合法有效，请依法判决。胡秀梅向一审法院起诉请求：1.要求立即停止对位于四川省自贡市贡井区龙潭镇滨河路83号5楼2号的房屋（自房权证2008字第1202005**号）的强制执行，并解除查封扣押；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人杨凡、刘丽原系夫妻关系，2009年8月27日，杨凡、刘丽在民政部门协议离婚，并约定诉争房屋估价12万元，归杨凡所有，由杨凡一次性给付刘丽现金7万元。刘丽离婚后回娘家江西省吉安市峡江县巴邱镇安平路4号居住。2009年11月6日，杨凡、刘丽共同委托张昌荣代为出售诉争房屋，并约定出售底价不低于8万元；2009年11月9日，与第三人杨凡、刘丽的委托代理人张昌荣签订《房屋销售协议》，约定：杨凡、刘丽将诉争房屋以总价款11.6万元出卖给胡秀梅，并出具收条收到胡秀梅购房款10.6万元；协议签订后，张昌荣代第三人杨凡将诉争房屋交付给胡秀梅占有使用至今，胡秀梅并以自己的名义申请办理了用电使用权。2014年12月30日，胡秀梅以其女刘小漫的名义申请了天然气使用权。2012年8月16日，胡秀梅为办理诉争房屋过户手续，直接从打工地黄岩前往刘丽居住地，支付了刘丽剩余购房款0.9万元，其余0.1万元折抵了胡秀梅往返的差旅费用，刘丽同时出具0.9万元的收条交胡秀梅持有，并将主要内容为委托第三人杨凡代为办理诉争房屋过户手续的（2012）赣峡证字第55号《公证书》和公证费发票交胡秀梅持有。万跃斌系执行案件的申请人，杨凡系执行案件的被申请人，在执行程序中万跃斌向自贡市大安区人民法院申请执行诉争房屋，自贡市大安区人民法院在对诉争房屋入户进行价格评估时，胡秀梅才知晓诉争房屋被自贡市大安区人民法院查封的事实，胡秀梅因此对自贡市大安区人民法院的执行提出异议，自贡市大安区人民法院于2016年6月30日作出（2016）川0304执异8号执行裁定，以胡秀梅的申请理由不能成立为由驳回了胡秀梅的异议申请。胡秀梅对执行裁定不服，遂向本院提起本案诉讼，要求支持其诉讼请求。诉讼过程中，万跃斌于2016年9月22日向自贡市大安区人民法院提出鉴定申请，要求对案件中的离婚协议书、委托书上的杨凡签名是否为本人书写进行鉴定，大安区人民法院予以准许鉴定，并委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定；2017年1月19日，该鉴定中心要求补充材料及鉴定收费，因万跃斌不是鉴材的持有者，杨凡、刘丽无法提供书面意见表示是否同意破损性鉴定，导致本案鉴定无法进行，因而终结鉴定。一审法院认为，第三人杨凡、刘丽离婚协议约定诉争房屋归杨凡所有，是第三人真实意思表示，协议内容也不违反法律规定，杨凡、刘丽离婚后，杨凡有权处置诉争房屋。杨凡委托张昌荣代为销售房屋，张昌荣根据杨凡的委托事项与胡秀梅签订的《房屋销售协议》是双方的真实意思表示，协议内容和形式均合法，该协议有效。协议签订后，胡秀梅向张昌荣支付了购房价款，张昌荣出具收条收取房价款的行为也属于履行委托义务的行为；同时张昌荣将诉争房屋交付给胡秀梅，胡秀梅对诉争房屋占有使用至今，因此，胡秀梅与第三人杨凡之间买卖自愿，并立有契约，胡秀梅交付了房款，并实际使用和管理了房屋，应认为买卖关系有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，胡秀梅购买诉争房屋后，即使没有办理物权登记，不影响买卖合同的效力，胡秀梅仍对诉争房屋享有所有权。万跃斌辩称胡秀梅在购房后完全可以通过转账方式支付尾款，而胡秀梅却于2012年才前往江西找刘丽当面付尾款的行为违背常理和交易习惯的问题，经庭审查实，胡秀梅此行不仅向刘丽支付了购房尾款，还带回了刘丽委托杨凡办理诉争房屋过户手续的公证书和公证费发票，加上胡秀梅向法庭出示的往返车费票据，足以证实胡秀梅与杨凡之间对诉争房屋交易的真实性和客观性；万跃斌辩称杨凡、刘丽在委托书上签名存在造假的问题，万跃斌并没有提供反驳证据证实，且其申请鉴定不能，而刘丽通过公证方式委托杨凡办理诉争房屋过户手续的事实进一步印证本案诉争房屋买卖的真实性；万跃斌辩称委托书上没有受托人签名的问题，因受托人是否在委托书上签名不影响委托代理关系的成立；杨凡与刘丽协议离婚时约定诉争房屋归杨凡所有，而杨凡又委托张昌荣代为销售房屋，因此张昌荣代为出售房屋时刘丽未在房屋销售协议上签名恰恰证明了杨凡对诉争房屋在出售时享有所有权的事实以及买卖诉争房屋的真实性；胡秀梅为办理诉争房屋过户手续，亲自到第三人刘丽居住地得到了刘丽委托第三人杨凡办理诉争房屋过户手续的公证书，且有公证书、公证费发票、往返车费发票能够佐证，足以反驳万跃斌辩称第三人于2012年8月16日才有出售房屋的意思表示的观点；在本院对诉争房屋产权查封前，胡秀梅与第三人已经签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房价款，且已经实际占有使用诉争房屋，没有办理诉争房屋过户手续，并非胡秀梅的原因，且法律对于办理房屋过户期限并没有强制性规定；本院于2014年5月26日对诉争房屋在产权登记机关采取了限制过户的查封措施，但并没有对房屋进行实地查封，也没有通知胡秀梅该房屋被查封，胡秀梅也不知晓该房屋被查封；胡秀梅在占有、使用该房屋的过程中，分别办理了天然气和用电使用权登记，且该房屋所在地的基层组织也证实胡秀梅自购买该房后就已搬入该房居住生活至今，同时胡秀梅到刘丽居住地支付购房尾款的时间和带回的公证书及公证费发票显示的时间均早于本院对诉争房屋的查封时间。因此，万跃斌上述辩称理由均不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款、第九十条的规定，判决：一、不得执行第三人杨凡、刘丽所有的位于自贡市贡井区龙潭镇滨河路83号5楼2号房屋，同时解除对该房屋的查封；二、本院（2016）川0304执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本院二审期间，上诉人万跃斌提交《劳动合同书》、《商铺租赁合同》各1份，拟证明杨凡在2014年以前就在自贡市辖区或附近城市，故胡秀梅完全可通知杨凡一起办理房屋过户手续，未办理过户手续，被上诉人胡秀梅具有过错。被上诉人质证认为上诉人提交的证据不是原件，真实性存疑，且不足以证明胡秀梅能和杨凡取得联系，故不能达到上诉人的证明目的。张三人质证认为房屋买卖双方交付房屋后，双方一起到行政机关办理过户手续，由于房屋原登记为杨凡和刘丽共同共有，而刘丽在江西，故当时未能过户，上诉人的证据不能达到证明目的。对上诉人提交的证据，因被上诉人胡秀梅和第三人杨凡均属无固定职业人员，且杨凡生活或工作地均不在案涉房屋附近，上诉人的证据不足以证明胡秀梅和杨凡始终保持着联系，故对上诉人的证据不予采信。本院查明事实与一审查明事实基本一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是胡秀梅是否全额支付购买房屋的价款并实际占有房屋；二是胡秀梅对未办理过户手续是否有过错。关于胡秀梅支付购买房屋的价格并实际占有房屋的问题：第三人杨凡将其与刘丽离婚协议约定属其所有的房屋委托张昌荣出售，是其真实意思表示，张昌荣根据杨凡的委托事项与胡秀梅签订的《房屋销售协议》是双方的真实意思表示，协议内容和形式均合法，该协议有效。协议签订后，胡秀梅向张昌荣支付了购房价款，张昌荣出具收条收取房价款的行为也属于履行委托义务的行为；同时张昌荣将诉争房屋交付给胡秀梅，胡秀梅对诉争房屋占有使用至今。张昌荣向胡秀梅出具的收条金额加上刘丽向胡秀梅出具的收条金额以及折抵的差旅费用的款项与《房屋销售协议》中约定的房屋总价款相吻合，且（2012）赣峡证字第55号《公证书》和公证费发票也映证了房屋买卖的事实，因此，胡秀梅与第三人杨凡之间房屋买卖合同成立，胡秀梅支付了房屋价款，杨凡已经将房屋交付给胡秀梅占有使用。上诉人主张被上诉人与第三人之间的房屋买卖没有真实发生的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于胡秀梅对未办理过户手续是否有过错的问题：关于胡秀梅对房屋未及时过户是否具有过错，结合庭审查明事实，胡秀梅在占有房屋后，积极办理诉争房屋的过户手续，但因第三人，刘丽在与杨凡离婚后回江西省吉安市居住，而杨凡也在外工作或做生意而没有固定的联系地点，致使本案房屋至今未办理房屋过户手续。胡秀梅前往刘丽居住处领取《公证书》的事实能够映证胡秀梅在占有房屋后积极申办过户手续的事实，故胡秀梅不具有怠于办理过户的主观过错。故上诉人主张胡秀梅未办理房屋过户手续具有过错的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得申请查封、扣押、冻结。”本案中，在一审法院于2014年5月26日对诉争房屋在产权登记机关采取限制过户的查封措施前，胡秀梅已经支付全部价款，并实际占有使用房屋，且对未及时办理过户手续没有过错，故涉案房屋不得被查封执行。另外，上诉人主张一审程序错误，本院认为，第三人杨凡、刘丽均有委托张昌荣卖房的真实意思表示，故万跃斌申请对离婚协议签字杨凡、刘丽签字笔迹进行鉴定无实质意义，一审法院终结鉴定并无不当，上诉人主张一审程序错误的上诉请求不能成立，本院不予以支持。一审法院处理结果正确，但认为胡秀梅仍对诉争房屋享有所有权错误，应予纠正。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人万跃斌负担。本判决为终审判决。审判长  陈品强审判员  曾伟贤审判员  周玉萍二〇一七年八月十四日书记员  党若丹