天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初1655号原告：王树明，男，1968年10月9日生，汉族，无职业，住天津市河东区。被告：齐佳顺，男，1990年7月30日生，汉族，天津市神州商龙科技股份有限公司职员，住天津市红桥区。第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1507-1510单元。法定代表人：徐瑞东，经理。委托诉讼代理人：赵仁山，法务主管。原告王树明与被告齐佳顺、第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王树明，被告齐佳顺、第三人天津房天下房地产经纪有限公司（以下简称“房天下公司”）的委托诉讼代理人赵仁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王树明向本院提出诉讼请求：1.判令解除2016年11月7日原、被告签订的《天津市房产买卖协议》；2.判令被告向原告支付违约金172000元；3.判令房屋买卖定金20000元归原告所有；4.诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月7日签订《天津市房产买卖协议》，约定由被告购买原告所有坐落本市河东区××温泉公寓××号房屋，该房屋建筑面积52.99平方米，总价款1720000元。其中首付款350000元，余款1370000元，由被告申请银行贷款，约定当银行贷款未被批准时被告应一次性付款，房价款总额不变。协议签订后被告一直未履行付款义务，并于2016年12月22日通知原告称贷款没办理下来，后于2017年1月10日给原告发送告知函，称因为政策原因，不再继续购买房屋并让原告退还定金。根据协议第六条约定，被告已构成逾期违约，应承担违约责任。同时，由于原告和被告签订卖房合同，原告与原租户解除了合同，造成租金损失，故原告提起诉讼。齐佳顺辩称，同意解除合同，但不同意原告的2-4项诉讼请求。原、被告及中介签署了三方免责协议，明确银行政策改变后，互不追责。被告没有违反合同协议，被告都是积极配合办理贷款，贷款没办理下来是第三人通知被告的，建议被告去变更银行，更改买卖协议，但因为贷款政策变为三成，被告就向第三人提出想解除买卖合同，第三人和原告协商，直到2017年1月份，在此期间被告提出给原告一些赔偿，但原告不同意，被告曾愿意以首付三成的形式购买诉争房屋，但被原告拒绝，被告没有违约行为。房天下公司称，原告陈述的经过基本属实，被告贷款没办理下来的原因是被告提供的材料中有不实的文件，所以被银行拒绝。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系坐落本市河东区××温泉公寓××号房屋所有权人。2016年10月15日，原、被告通过第三人的居间介绍签订《房产买卖合同》，由被告购买原告所有的上述房屋。合同第三条“买卖条件”约定：1、该房地产成交价为1720000元整，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金20000元整。该笔定金在甲乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。2、甲乙双方须于2016年11月30日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准。3、甲方同意乙方采用银行贷款的方式支付除定金外的剩余房款，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年12月1日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入天津市房地产交易资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入天津市房地产交易资金监管中心。合同第八条“违约责任”约定：1、乙方交付定金后如因乙方原因导致合同无法履行等根本性违约的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后如因甲方原因导致合同无法履行等根本性违约的，必须将定金双倍支付给乙方。…7、乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，乙方应按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，依据本合同中约定的定金罚则承担违约责任。甲方逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产成交的0.5‰作为违约金，逾期十五日乙方有权要求甲方除履行腾房义务外另行支付成交价的10%作为违约金。同日，原、被告还签订《三方免责协议》，载明：“甲、乙双方于2016年10月15日签署TJ(FCMM)DS2016001993号《房屋买卖合同》用于乙方购买甲方位于河东区××温泉公寓××号房屋（以下简称：‘该房屋’）经甲、乙双方协商达成如下补充条件：1、甲方同意乙方以35万首付的方式办理贷款，如果因为银行政策调整造成乙方无法办理贷款甲方退还全部定金贰万元给予乙方，房天下退还全部中介费，甲、乙、丙三方互不追究法律责任。2、如果评估价格达不到壹佰柒拾万元甲方退还全部定金贰万元给予乙方，丙方退还中介费，甲、乙、丙三方互不追究法律责任”，原、被告分别签字并加按手印。2016年11月7日，原、被告到房管局签署了《天津市房产买卖协议》（协议编号：32367-003862），但由于被告提供的贷款材料不符合贷款银行的审批条件，导致被告的贷款未能获批，12月初双方就此协商赔偿事宜未果。2017年1月10日，被告向原告发出了《解除合同告知函》。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产买卖合同》以及原、被告签订《天津市房产买卖协议》均系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，故上述合同均合法有效，三方均应本着诚实信用原则按照协议约定自觉履行。合同签订后，由于被告自身的原因导致贷款未获审批，并于2017年1月10日向原告发出了解约通知，现原告起诉亦要求解除合同，被告亦表示同意，故对原告的此项主张本院予以支持。依据合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在双方签署的《房产买卖合同》第八条中双方已经约定适用定金罚则，故被告已经支付的20000元定金应归原告所有，对于原告主张再另行支付违约金的请求没有法律依据，本院不予支持。关于被告依据《三方免责条款》中的约定抗辩应当返还定金一节，该条款中约定的免责事由为因“银行政策调整”造成的合同无法继续履行，而本案是由于被告自身的原因造成的合同无法继续履行，故不属于该条款约定的情形，故对于被告的抗辩，本院不予采信。另外，根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中原告虽在庭审中认为被告的违约行为给其造成了损失，但因其已经主张了违约金而未对其实际损失提供相关证据，故原告如认为被告给付的定金不足以弥补其实际损失，可在取得相关证据后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十六条规定，判决如下：一、原告王树明、被告齐佳顺以及第三人天津房天下房地产经纪有限公司于2016年10月15日签订的《房产买卖合同》以及原、被告于2016年11月7日签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：32367-003862）均予以解除；二、被告齐佳顺已经给付原告王树明的20000元定金归原告王树明所有；三、驳回原告王树明的其他诉讼请求。案件受理费4140元，由原告王树明负担3640元，被告齐佳顺负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王维力代理审判员  吴晓飞人民陪审员  刘 静二〇一七年八月九日书 记 员  吴 彤