江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初5579号原告：南京安居颐和资产经营管理有限公司，统一社会信用代码913201000707315542，住所地在江苏省南京市雨花台区软件大道119号8幢606室。法定代表人：徐风军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔武，江苏润商律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜瑞，江苏润商律师事务所律师。被告：孙滔，男，1988年7月13日生，汉族。第三人：张武，男，1972年2月21日生，汉族。原告南京安居颐和资产经营管理有限公司（以下简称安居公司）诉被告孙滔、第三人张武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居公司的委托诉讼代理人颜瑞、被告孙滔、第三人张武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2014年11月10日签订的《租赁合同》于2017年4月24日解除；2.判令被告孙滔及第三人张武从租赁房屋内搬离并恢复原状（房屋原状为毛坯）后返还房屋；3.判令被告孙滔支付自2017年1月10日至合同解除之日即2017年4月24日的租金45380.4元，并按日租金的3倍标准支付自合同解除之日至实际搬离房屋之日的占有使用费；4.判令被告孙滔支付违约金45125.666元；5.判令被告孙滔承担律师费5000元及本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定由其将南京市江宁区上坊××号198.34平方米的房屋出租给被告孙滔，租赁期限自2014年11月10日起至2017年11月9日止。合同约定孙滔应在2016年12月27日之前支付2017年1月10日至2017年7月9日的租金共计79633.51元。交款期限届满后，其一再催促孙滔交款，但孙滔至今仍未交纳该笔租金。同时，其近期发现孙滔已于2016年下半年将租赁房屋转租给第三人张武使用。依据租赁合同的约定，其有权解除合同。被告孙滔辩称：1.其确实未支付2017年1月10日起的租金，但其拖欠租金是有原因的，一是双方合同约定租金按照实测面积结算，但是原告安居公司至今未对租赁房屋进行面积实测，二是其承租的房屋二楼漏水，至今未能解决，故租赁合同不应当解除；2.在安居公司解决了漏水和面积实测问题后，其同意支付租金；3.其不同意搬离租赁房屋；4.租赁合同虽然约定了10%的违约金，但没有明确约定违约金的具体数额，其对支付违约金有异议，且安居公司主张的违约金过高；5.其不应当支付律师费；6.其并非恶意拖欠租金，故其不应当按照租赁合同第8.3条支付房屋占有使用费，且合同约定的占有使用费过高。第三人张武辩称：其不应当作为本案的第三人参与诉讼，因为其没有转租案涉租赁房屋，其仅仅是使用了案涉租赁房屋二楼的一部分区域，系向孙滔借用的，其不同意搬离该房屋。本院经审理认定事实如下：2014年11月10日，原告安居公司（甲方）与被告孙滔（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于南京市江宁区东山街道××号的房屋（以下简称××号房屋），预估建筑面积为198.34平方米，承租用途仅限于经营日用百货；租赁期限总计为36个月：自2014年11月10日起至2017年11月9日止。第3条租金的确定及支付约定：甲、乙双方同意该房屋按实测建筑面积计租，在签订本协议时，若尚未取得实测成果报告，租金暂按预估建筑面积计算，取得实测成果报告后，租金单价不变，租金总价按实测建筑面积计算，租金多退少补；租金按月计算，自2014年11月10日起至2017年11月9日期间，每楼每日每平方米为2.2元，共计436.35元/日，合计13272.25元/月；合同期内租金总金额为451256.56元；甲方给予乙方2个月的免租期，自2014年11月10日起至2015年1月9日止；甲、乙双方同意该房屋租金按半年缴付，租金的支付方法为：在2014年11月10日前，支付2015年1月10日至2015年7月9日期间的租金，共计79633.51元；在2017年6月26日前，支付2017年7月10日至2017年11月9日期间的租金，共计人民币53089.01元；自2015年7月10日起至2017年7月9日期间，每年的6月26日前，支付该年度7月10日至下年度1月9日期间的租金，共计人民币79633.51元；在该年度12月27日之前，支付下年度1月10日至下年度7月9日期间的租金，共计人民币79633.51元；依此类推。合同第5条保证金约定：为保证乙方在合同期内正常履约，乙方需在2014年11月10日前向甲方缴纳79633.51元（相当于租赁合同内第一年6个月租金总金额）作为履约保证金；租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付的违约金及其他费用后，保证金若有剩余的，甲方应在合同终止之日起的三个月内将保证金剩余的部分无息退还给乙方。第8条房屋的归还约定：本合同提前终止或租赁期满（除甲方同意乙方续租外），乙方应结清租金、物业管理费、运营管理费、推广费、能耗费、中央空调费、水费、电费以及使用该房屋所产生的其它费用，将属于乙方的一切物品全部搬出，恢复该房屋至原状（或恢复至甲方同意接受的状态），并经甲方确认后将该房屋及该房屋所有钥匙归还给甲方；房屋归还后，如该房屋内仍留有乙方的物品，则视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权对该等物品进行自由处置，并且不对乙方做任何补偿；乙方如不能及时将该房屋归还给甲方，则从合同终止日起到乙方实际归还该房屋之日的期间，乙方须每日向甲方支付相当于原日租金三倍的房屋占用费和三倍的本合同约定的其它相关费用。第10条违约责任约定：如甲方因乙方违反本合同约定、乙方的过错或其它不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，乙方应赔偿甲方因此而发生的包括甲方聘请律师的代理费用等全部损失。第11条解除合同约定，乙方有下列行为之一（包括但不限于）的，甲方有权解除本合同：11.1.5擅自转让、转借、转租、分租该房屋或擅自调换使用该房屋的；11.1.6擅自改变该房屋用途、经营范围，或者乙方丧失品牌的经营权、代理权的；11.1.8乙方无正当理由拖欠租金或其它相关费用累计达三十天以上（含三十天）的；……。11.2条约定因乙方违约甲方行使合同解除权的，除甲方对乙方实施清场措施并收回该房屋外，乙方还应向甲方支付相当于本合同租赁期内租金总金额10%的违约金；乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。合同签订后，孙滔向安居公司支付了保证金79633.51元。安居公司向孙滔交付了房屋，房屋交付时状况为毛坯。现孙滔已支付租金至2017年1月9日，合计支付了318534.04元。根据合同约定，孙滔应在2016年12月27日之前，支付2017年1月10日至2017年7月9日期间的租金79633.51元，但孙滔至今未交。××号房屋包含两层，一层由孙滔经营百货商店，二层曾由第三人张武实际使用，经营饭店。在庭审过程中，孙滔与张武一致陈述由张武占用的案涉租赁房屋的部分面积已经于2017年6月8日返还孙滔。另查明，安居公司与江苏润商律师事务所于2016年12月3日签订委托诉讼代理合同，约定双方于2016年12月1日签订《常年法律服务合同》，安居公司聘请江苏润商律师事务所提供常年法律服务，江苏润商律师事务所承办安居公司与承租人之间租赁合同纠纷案件，因承租人之间纠纷较多，律师代理费收费标准为“一案一程序”伍仟元整。安居公司于2017年4月14日向江苏润商律师事务所支付“诉孙滔、张武房屋租赁合同纠纷”代理费5000元。再查明，本案涉案房屋已取得建设工程规划许可证。庭审中，双方对××号房屋的实测建筑面积有争议。原告安居公司委托南京鹏辉房地产服务有限公司(以下简称鹏辉公司)对××号房屋的建筑面积进行实测。鹏辉公司出具宁鹏房实测字第（2017）700号房屋面积测绘成果书，载明××室一层的实测建筑面积为44.57平方米，二层的实测建筑面积为135.02平方米。原告安居公司、被告孙滔对该测绘成果书均无异议，均同意××号房屋租金按照179.59平方米计算，多退少补。第三人张武对该测绘成果书也无异议。上述事实，有租赁合同、建设工程规划许可证、委托诉讼代理合同、发票、勘验笔录、房屋面积测绘成果书及当事人陈述证明。本院认为：原告安居公司与被告孙滔于2014年11月10日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据租赁合同约定，孙滔无正当理由拖欠租金或其他相关费用累计达三十天以上（含三十天）的，安居公司有权解除合同。孙滔应当于2016年12月27日前支付2017年1月10日至2017年7月9日期间的租金，但是至今未付，超过合同约定的期限三十日以上，且无正当理由，故安居公司有权解除合同。孙滔抗辩其未按期支付租金是因安居公司至今未提供××号房屋的实测建筑面积报告以及××号房屋二楼漏水，但是，一方面，双方之间的租赁合同明确约定“租金暂按预估建筑面积计算，取得实测成果报告后，租金单价不变，租金总价按实测建筑面积计算，租金多退少补”，虽然安居公司在诉讼前确实一直未能提供实测成果报告，但是孙滔并不因此享有暂不支付租金的抗辩权，而是仍然应当根据合同约定按照预估建筑面积及时支付租金；另一方面，孙滔主张××号房屋漏水，但未提供证据证明，且即使房屋存在漏水事实，孙滔也应当履行合同约定的义务，至于因漏水造成的损失可以依据合同约定和法律规定另行主张，孙滔辩称其因此有权暂不支付租金，无事实和法律依据。因此，对孙滔关于其有权暂不支付2017年1月10日以后租金的抗辩，本院不予采纳。当事人行使约定解除权解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。安居公司于2017年4月13日起诉要求解除合同，孙滔于2017年4月24日收到起诉状副本，故本院认定本案合同于2017年4月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。安居公司要求孙滔搬离房屋并恢复原状，符合合同对归还房屋的约定，本院予以支持。安居公司要求孙滔支付自2017年1月10日至合同解除之日的租金，符合法律规定。原、被告双方均认可租金按照实测建筑面积179.59平方米计算，本院予以确认。因租赁合同于2017年4月24日解除，孙滔应支付自2015年1月10日起至2017年4月24日的租金合计为329906.83元（2.2元/日/平方米×179.59平方米×835日）]。现孙滔已实际支付租金318534.04元，仍拖欠租金11372.79元，孙滔应向安居公司支付该拖欠的租金。安居公司依据合同第11.2条要求孙滔承担违约金，符合合同约定，本院予以支持。对于违约金的数额，安居公司主张违约金为45125.666元，因根据原、被告双方确认的实测建筑面积179.59平方米计算，案涉租赁合同租赁期内租金的总金额应当为408597.18元（2.2元/日/平方米×179.59平方米×365÷12×34月），该租金总金额的10%应当为40859.72元，故孙滔应当向安居公司支付因孙滔违约致使安居公司行使合同解除权的违约金40859.72元。对于孙滔认为该违约金明显过高的辩解，因该合同解除系因孙滔违约造成，给安居公司造成了寻租损失，合同约定的违约金相当于3.４个月的房屋租金，并不明显过高，故本院对于该违约金不予调整。安居公司要求孙滔按日租金的3倍支付合同解除后至实际搬离房屋之日的占有使用费，因该占有使用费标准过高，带有惩罚性质，糅合了占有使用期间的租金损失和违约责任，而安居公司也已向孙滔主张违约金，两者叠加过分高于实际损失，故本院对占有使用费标准予以调整，按原租金标准即395.10元/日（2.2元/日/平方米×179.59平方米）认定占有使用费。经计算，自2017年4月25日起至2017年7月18日止的占有使用费为33583.33元（2.2元/日/平方米×179.59平方米×85日），此后的占有使用费按照395.10元/日计算。安居公司要求孙滔承担律师费5000元，有合同依据，本院予以支持。安居公司收取的保证金79633.51元应当返还孙滔。安居公司要求第三人张武搬离涉案租赁房屋，因孙滔及张武均陈述张武占用的房屋已于2017年6月8日返还孙滔，安居公司也未提供证据证明张武仍在使用涉案租赁房屋，故对安居公司的该诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告南京安居颐和资产经营管理有限公司与被告孙滔于2014年11月10日签订的《租赁合同》于2017年4月24日解除；二、被告孙滔于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离××号房屋并恢复房屋原状；三、被告孙滔支付原告南京安居颐和资产经营管理有限公司自2017年1月10日至2017年4月24日的租金11372.79元及自2017年4月25日至2017年7月18日的房屋占有使用费33583.33元，合计44956.12元；四、被告孙滔支付原告南京安居颐和资产经营管理有限公司违约金40859.72元及律师费5000元，合计45859.72元；上述第三、四项合计90815.84元，与原告南京安居颐和资产经营管理有限公司应当返还被告孙滔的保证金79633.51元相互抵销后，被告孙滔仍应当支付原告南京安居颐和资产经营管理有限公司11182.33元，孙滔应于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、被告孙滔按395.10元/日标准支付原告南京安居颐和资产经营管理有限公司自2017年7月19日起至实际搬离××号房屋之日的占有使用费，于本判决发生法律效力之日起三十日内付清；六、驳回原告南京安居颐和资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应收案件受理费2895元，减半收取1447.5元，由被告孙滔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张映秋二〇一七年八月五日书记员  孙秋君