湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1222民初183号原告：沅陵县经济建设投资有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇迎宾南路城南市场54号，统一社会信用代码：91431222707463594Q。法定代表人：全洪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙科周，湖南天宇律师事务所律师，执业证号：14312200310792854。被告：孙宪初，男，1954年10月15日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。委托诉讼代理人：李国展，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200010266291。委托诉讼代理人：周开文，湖南省兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200310341454。原告沅陵县经济建设投资有限公司与被告孙宪初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，因本案必须以另一尚未审结的案件的审理结果为依据，于2016年6月17日中止诉讼，2017年5月15日因中止诉讼的原因已经消除而恢复审理，于2017年5月18日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沅陵县经济建设投资有限公司的委托诉讼代理人孙科周与被告孙宪初的委托诉讼代理人李国展、周开文到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告沅陵县经济建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵权，腾空门面，退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼103号门面；2.判令被告自2016年1月1日起至实际将门面退还原告之日止，按每年30000元，逐年上涨10%的标准赔偿原告损失；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2000年左右，沅陵县公安局自建城东派出所综合楼。房屋建成后，一楼7间门面对外出租，被告在一次性付清了十四年的租金6万元后，承租了3号门面。2005年6月，沅陵县公安局要求各租户签订《门面出租协议》，其他租户补签了门面出租协议，明确了租期从2002年1月1日到2015年12月31日。2011年10月，根据沅陵县人民政府专题工作会议纪要等相关文件，上述门面产权变更至沅陵县经济建设投资有限公司名下。现租期已满，被告拒不退还门面，已构成侵权。被告孙宪初辩称：一、被告交纳6万元集资款取得了沅陵县公安局城东派出所综合楼一楼3号门面的所有权；二、被告未与沅陵县公安局及原告签订租赁协议也未交纳租金，被告与原告之间不存在租赁关系；三、沅陵县公安局与原告恶意串通将被告所购买的门面的所有权进行转让的行为无效。该门面的所有权在2011年10月根据县政府会议纪要而登记在原告名下，不动产登记内容与真实权利状态不相符，变更登记行为违反了法律强制性规定，是无效的；4、该门面的实际占有人不是被告，本案漏列被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的沅陵县房屋所有权登记审批表、申请办理门面用房变更登记的报告、沅陵县人民政府沅政函【2011】92号文件、沅陵县人民政府专题工作会议纪要、沅陵县人民政府办公室沅政办函【2011】118号文件、沅房权证城字第7110017**号房产证、沅国用【2011】第01593号国土证、沅房权证城字第7110019**号房产证，拟证明根据沅陵县人民政府、沅陵县人民政府办公室及沅陵县人民政府专题工作会议纪要等相关文件，2011年10月将位于沅陵镇辰州东街（城东派出所）101、102等7套门面的产权人由沅陵县公安局变更为沅陵县经济建设投资有限公司。被告对审批表和变更登记报告的真实性、合法性均有异议，一是审批表记载的内容不真实，二是没有提供房产管理法所必备的法定登记产权资料，三是变更登记报告的申请人不是原房屋所有权人沅陵县公安局，而是沅陵县财政局，沅陵县财政局国有资产管理办公室、原告三家单位。合议庭评议后认为：沅陵县房屋所有权登记审批表虽在记载事项——建成时间、产权来源上有瑕疵，但作为原告向沅陵县房产管理局提交的所有权变更登记审批材料，部分记载事项的瑕疵不能否定房屋所有权登记的效力，同理，虽然变更登记报告的申请人不是原房屋所有权人沅陵县公安局及原告当事人双方，但沅陵县公安局及原告是按照沅陵县人民政府下达的文件要求将房屋产权变更为本案原告，沅陵县公安局亦没有提出异议，除非经国家有权机关确认房屋所有权登记有误并撤销登记，否则房屋所有权的登记可直接作为法院认定事实的证据，故本院对沅陵县房屋所有权登记审批表、申请办理门面用房变更登记的报告予以采纳。被告对92号文件和118号文件的真实性无异议，对合法性有异议，沅陵县人民政府不是对不动产做出登记的决定机关，沅陵县人民政府做出决定违反法律规定。合议庭评议后认为：92号文件和118号文件为行政性文件，民事案件不能对其合法性与否进行评议，故本院对92号文件和118号文件予以采纳。被告对沅房权证城字第7110017**号房产证、沅国用【2011】第01593号国土证、沅房权证城字第7110019**号房产证合法性有异议，认为形式要件不合法，没有提供相关产权登记资料，并对真实性有异议，认为建设的时间和资金的来源与实际情况不符，沅陵县公安局办理初始证的申请时间是2011年9月8日，初始登记是沅陵县财政局、沅陵县财政局国有资产管理办公室、原告公司三家单位办理的，但是登记的申请人又是沅陵县公安局，整栋房屋建筑面积有1106平方米，办证只有300个平方米。合议庭评议后认为：办理房屋所有权登记及变更登记程序及材料的瑕疵不能否定房屋所有权登记的效力，除非经国家有权机关确认房屋所有权登记有误并撤销登记，否则房屋所有权的登记可直接作为法院认定事实的证据，故本院对沅房权证城字第7110017**号房产证、沅国用【2011】第01593号国土证、沅房权证城字第7110019**号房产证予以采纳。2、原告提交的沅陵县公安局的职务表、党委书记扩大会议记录，拟证明：一、孙宪初从2000年3月8日起至2007年7月1日在沅陵县公安局担任政委职务；二、2000年4月10日、11日，沅陵县公安局分别召开党委书记扩大会议、党委会会议，会议讨论决定位于沅陵镇辰州东街（城东派出所）的7间门面在建成后出租并明确了租赁期限、租金等事项；三、孙宪初承租了位于沅陵镇辰州东街（城东派出所）的门面一间，租赁期限为2002年1月1日至2015年12月31日止，租金为6万元。被告认为沅陵县公安局职务表与本案无关联性，党委书记扩大会议记录是单位内部决定，对外没有产生效力，不能作为处理产权的依据，实际上是单位内部的例会，没有形成决议，只是提出议题，不能证明争议门面的租赁关系。合议庭评议后认为：被告孙宪初2000年在沅陵县公安局的任职决定了其参加了2000年4月10日党委书记扩大会议及2000年4月11日党委会会议，其对公安局局党委在会议上对7间门面作出出租13年收取6-7万元租金的决定是明知的；该二份会议记录能够证实公安局当初建设城东派出所时经局党委开会决议决定对城东派出所综合楼七间门面是出租而不是买卖,二次会议所作出的决定虽为沅陵县公安局内部会议作出的决定，对外不能产生法律效力，但该局党委所作出的决定即系城东派出所综合楼整个修建过程中必须要执行的内部决定，所涉案的7间门面采取预收门面租金的方式，预收租金的对象是该局干警，7间门面并不公开对外销售或出租等。且该证据与被告提交的沅陵县公安局《关于我局临街门面情况的说明》能够相互印证，故本院对该组证据予以采信。3、原告提交的李代飘收条复印件、毛路洁与石进新门面租赁合同，拟证明门面目前的租金情况。被告认为其他门面的租金不能代表他的门面租金情况。合议庭评议后认为：李代飘收条能证明2017年1月至6月李代飘将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼的一间门面出租给向海棠的租金为12000元，毛路洁与石进新门面租赁合同能证明2017年2月17日至2018年2月16日毛路洁将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼靠近沅陵县人民医院的第二间门面出租给石进新的年租金为32000元，两份证据均能反映沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼门面的租金情况，与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。4、被告提交的湖南省行政事业单位内部往来结算收据（2000年12月13日、2001年2月16日出具）2份，拟证明孙宪初分别于2000年12月13日、2001年2月16日向沅陵县公安局缴纳全部购房集资款共计6万元。原告对票据无异议，但认为被告支付6万元的行为不是购买行为。合议庭评议后认为：结算票据上写明6万元是门面集资款，性质是租金还是购买款需结合其他证据加以确认，结合证据2，可以认定，由于当时城东派出所未修建且缺乏资金，故采用收取14年租赁费的名义收取了“集资款”，等房屋修建完成后将门面租赁给“集资户”14年，其实质是提前预收的房屋租金，故本院对该组证据予以采纳，但该组证据不能证明6万元是购买门面的款项。5、被告提交的沅陵县公安局向全少华出具的《湖南省行政事业单位内部往来结算收据》（2000年12月13日、2001年2月16日出具），县公安局向李卫国出具的《湖南省行政事业单位内部往来结算收据》（2000年12月6日出具）复印件各1份，拟证明2000年12月6日全少华向县公安局交城东派出所综合楼住房集资房款5万元；2000年12月7日向县公安局交城东派出所综合楼门面集资6万元。2000年12月6日，李卫国向县公安局交集资房款5.5万元。被告认为与本案无关联性。合议庭评议后认为：该组证据与本案无关联性，不予采纳。6、被告提交的县计委《固定资产投资计划批准通知》（沅计字（2000）04号）【2000年3月27日】、建筑工程承包合同（2000年4月18日订），拟证明县公安局城东派出所宿舍办公楼建设资金全部来源为业主集资120万元，办公楼的实际造价为1037890元，县公安局并未实际出资。原告对县计委批复真实性无异议，认为建筑工程承包合同与本案没有关联性，对其证明目的有异议。合议庭评议后认为：原告对县计委批复真实性无异议，本院对该证据的所证明的事实予以采信，但县计委批复显示沅陵县公安局城东派出所综合楼总投资120万元，城东派出所自筹30万元，集资80万元，结合证据2可见被告所使用的门面并不是实质上的集资建房，而是以集资款名义提前收取租金，以筹措部分资金用于建设，该证据不能证明被告欲证明的目的；建筑工程承包合同约定城东派出所综合楼总造价1037890元，不是实际造价，该证据不能达到被告的证明目的。7、被告提交的谢迎春、全少华房屋买卖协议及全少华身份证复印件，拟证明2003年10月10日、2004年8月5日沅陵县公安局分别与谢迎春、全少华签订房屋买卖协议，业主所交集资款的性质是购房款，非房租。原告对关联性、证明目的有异议，认为不能由住房推导出门面的情况。合议庭评议后认为：沅陵县公安局与他人的房屋买卖协议与本案无关联，且协议未约定住房的买房人所交集资款的性质，故该组证据本院不予采纳。8、被告提交的2003年8月12日沅陵县水电施工队与付卫国签订的门面买卖《合同书》，拟证明沅陵镇临街门面房的市场价格。原告认为与本案无关联性，合议庭评议后认为单独的一间门面的市场售价与本案无关联，不具有普遍性，不能证明沅陵镇其他地方门面的市场价格，更不能证实沅陵县公安局修建的城东派出所的门面是出售给被告等人的事实，对此证据本院不予采信。9、被告提交的董福远与向海棠签订的《门面出租合同协议》，拟证明城东派出所综合楼实际交付使用时间为2001年，交付房屋（门面）的实际业主为董福远，而非县公安局。原告认为沅陵县公安局交付门面的时间确实是2001年，公安局与董福远签订了出租合同，董福远只是承租人。合议庭评议后认为该门面出租合同协议不能证明门面的所有权人是董福远，在房屋租赁中，还存在房屋原始承租人对租赁物进行转出租等行为，故对该证据不予采信，但对原告自认的门面交付时间为2001年予以认可。10、被告提交的沅陵县公安局与舒银娥就城南派出所综合楼门面签订的《门面租赁合同》，拟证明县公安局就同一性质的门面签订了“名为租赁、实为买卖”的租赁合同，承租人在一次性缴纳8万元租金后，即实际取得所租房屋的永久性的使用权。原告认为该证据不能达到被告的证明目的，反而能证明该门面是被告承租的，承租期限为14年。合议庭评议后认为：此证据证实沅陵县公安局就城南派出所综合楼的门面与舒银娥签订的亦是租赁合同，并不是买卖合同，而且并不能由城南派出所综合楼门面的出租情况推导出争议门面的情况，该证据与本案无关联性，不予采纳。11、被告提交的沅陵县自来水公司《证明》、自来水公司水电缴款收据、沅陵县供电公司电费收据，证明被告孙宪初所购房屋（门面）的实际交房时间是2001年11月9日，被告孙宪初实际占有、使用所购房屋（门面）。原告认为与本案无关联性。合议庭评议后认为：自来水公司的证明没有盖公章也没有经手人签名，不能作为证据使用，水电缴费收据是统一格式的缴款凭证，显示的客户是孙宪初，故本院对自来水公司水电缴款收据、沅陵县供电公司电费收据不予采纳。12、被告提交的沅陵县公安局《关于我局临街门面情况的说明》（2008年11月28日），拟证明县公安局因无力筹集建城东派出所办公楼的建设资金，所有的建设资金系由包括孙宪初在内的门面业主集资所建，孙宪初等集资户在交集资款时（订约时）系所建房屋（门面）的业主。原告对被告实际占有门面无异议，但认为实际占有并不表示取得所有权。合议庭评议后认为：《说明》中陈述“由于无力筹措资金，采取门面业主一次性交款，长期出租给业主的办法筹集资金修建办公楼。2001年1月，城东派出所建成，每间门面6万元，出租年限14年，共计7间门面”，明确说明了城东派出所的7间门面全部为出租；《说明》并未陈述城东派出所综合楼的全部建设资金来源均为集资，故本院对该证据予以采纳，但不能达到被告的证明目的。13、被告提交的沅陵县公安局收回门面房的《门面到期通知书》、《通知》、短信通知，证明沅陵县公安局根据2000年4月的党委会议纪要，多次向被告等集资户发出收回门面的通知。原告认为与本案无关联性。合议庭评议后认为：沅陵县公安局在发出收回门面的通知时已不是门面的所有权人，已无权要求门面占用人退还门面，故本院对该证据不予采纳。14、被告提交的产权人为沅陵县经济建设投资有限公司的《房地产档案》，内含沅陵县房屋所有权登记审批表、沅陵县自管房屋所有权登记申请表、七间门面房的测量图纸、沅陵县人民政府关于对行政事业单位非经营性转作经营性国有资产实行统一管理的决定、县政府于2011年9月13日作出的第36期专题工作会议纪要、沅陵县人民政府办公室关于做好行政事业单位经营性国有资产清理工作的通知【沅政办函（2011）118号】、沅国用2011第01593号《国有土地使用证》、原告公司登记信息、沅陵县公安局《房屋所有权证书》【沅房权证城字第7000017**号】，拟证明原告为取得城东派出所综合楼一楼七间门面房的所有权证书违法申请办理变更登记，原告及县公安局的房产证登记记载不真实。原告对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据正好证实了目前产权已经办给了原告。合议庭评议后认为：未经有权机关确认产权登记、产权变更登记确有错误并予以撤销，产权登记、产权变更登记为有效登记，具有确认所有权人的对外公示效力，故本院对该组证据予以采信，但不能证明被告拟证明的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沅陵县公安局城东派出所在沅陵县城移民搬迁时即已规划并取得了划拨土地。2000年3月27日，县计委批准了沅陵县公安局城东派出所报请的修建宿舍办公楼一栋的固定资产投资计划，计划内容为修建的宿舍办公楼建筑面积1700㎡，其中宿舍面积1200㎡；总投资120万元，2000年已落实110万元，其中自筹30万元，集资80万元。2000年4月10日、11日，沅陵县公安局分别召开党委书记扩大会议、党委会，孙宪初等沅陵县公安局领导参会，会议作出决议性意见：城东派出所七间门面，以一间6万元—7万元不等的租金出租13年。2001年城东派出所综合楼施工完毕。被告孙宪初分别于2000年12月13日、2001年2月16日向沅陵县公安局交纳门面集资款3.5万元、2.5万元，共计6万元，并于2011年开始实际占用、使用城东派出所综合楼一楼103号门面。2005年6月，沅陵县公安局与董福远等人签订了内容基本一致的门面出租协议，约定辰州东街的七间门面租赁期间为14年，从2002年元月1日到2015年12月31日止。2011年9月8日，沅陵县公安局以沅房权证城字第7110017**号房屋所有权证取得了座落于沅陵镇辰州东街（城东派出所）101、102等7套房屋的所有权。2011年8月至9月，沅陵县人民政府以沅政函【2011】92号文件、专题工作会议纪要，沅陵县政府办公室以沅政办函【2011】118号文件，决定县政府对全县行政事业单位经营性的国有资产收回统一管理，并全部变更登记到县经济建设投资有限公司，依上述决定，2011年10月17日，沅陵县经济建设投资有限公司以沅房权证城字第7110019**号房屋所有权证取得了座落于沅陵镇辰州东街（城东派出所）101、102等7套房屋的所有权，同年10月25日取得了沅国用（2011）第01593号国土使用权证书，该证书载明土地用途为商业用地，使用权类型为国有出让。2017年1月至6月，李代飘将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼的一间门面出租给向海棠，半年租金为12000元。2017年2月17日至2018年2月16日，毛路洁将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼靠近沅陵县人民医院的第二间门面出租给石进新，年租金为32000元。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，国有资产的买卖、出租、出借等使用与处置须上报同级财政部门审核批准并履行严格的程序。本案的争议焦点是：1、原告对争议门面是否依法享有所有权，原告是否是适格的诉讼主体；2、被告占有争议门面的依据是租赁关系还是买卖关系。1、原告对争议门面是否依法享有所有权，原告是否是适格的诉讼主体。沅陵县公安局系行政机关，其所占有和支配的财产均为国有资产。根据查明的事实，沅陵县公安局城东派出所综合楼系由沅陵县公安局根据发改局的批准通知用自筹和集资二种方式筹集款项在国有划拨土地上自建而得，自建的资金来自于沅陵县公安局干警的集资及该局自筹的资金，综合楼包括办公用房、集资宿舍及争议的7间门面。综合楼在修建前沅陵县公安局召开了两次会议讨论决定了综合楼修建资金的来源及修建房屋的使用方式。所涉案的7间门面是以收取13年门面租金的方式实现“集资”意图，故该争议门面的原始产权属于沅陵县公安局，后因沅陵县人民政府的行政决定，将属于沅陵县公安局的国有资产产权变更登记到原告名下。现原告系该7间门面的不动产登记所有权人，被告未就争议门面要求确权也未提交有效证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，应承担举证不能的责任。故争议门面的所有权人为原告，原告是适格的主体。2、被告占有争议门面的依据是租赁关系还是买卖关系。沅陵县公安局城东派出所综合楼是国有资产。根据我国国有资产相关法律法规规定，国有资产的处置应当履行审批手续，未经批准不得处置，并需严格履行评估、进场交易等程序，这些规定均系效力性规定，必须遵守执行。结合沅陵县公安局内部会议决议，可见沅陵县公安局当初筹建城东派出所时就决定对门面实行的是预收13年租金进行出租，而被告孙宪初参加了2000年4月10日、11日沅陵县公安局召开的党委书记扩大会议、党委会议并发言，表明被告明知沅陵县公安局对城东派出所综合楼一楼七间门面的真实处理意见是租赁而不是买卖，后沅陵县公安局在与董福远等人补签出租协议时将13年租期全部变更为14年，则本案争议门面的租期参照其他门面为14年、租金6万，故即使被告未与沅陵县公安局签订租赁合同，但事实上形成了租赁关系，且应视为不定期租赁，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故在2011年争议门面所有权人由沅陵县公安局变更为被告后，原租赁合同继续有效，且租赁期限还是不定期。沅陵县公安局2014、2015年均向被告发出通知要收回门面，但此时门面的所有权人为原告，沅陵县公安局无权向被告主张权利，故沅陵县公安局解除租赁合同的通知对被告无效。即使被告将门面进行转租，不是争议门面的实际占有人，因转租行为未告知原出租人沅陵县公安局及现产权所有人原告，对原告不发生效力，原告可以请求被告履行退还门面的义务，且被告未就争议门面的实际占有人进行说明，按法律规定因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，并非要求必须通知第三人参加诉讼，故对被告辩称本案漏列被告的主张本院不予支持。对于原告要求被告从2016年1月1日起按同地段门面租金每月2500元即2016年30000元、2017年上涨10%即每月2750元的标准来赔偿损失的诉讼请求，因从2016年1月1日到原告起诉时即2016年3月1日原租赁合同继续有效，故被告应当按原租赁合同标准即每月357元支付原告租金即714元；2016年3月1日原告起诉后被告占用争议门面系侵权，原告有权要求被告支付占用争议门面期间的租金，且原告提交了有效证据证明同地段门面租金情况，故本院参照同地段门面的出租价格及沅陵县城内门面整体出租情况酌情确定争议门面2016、2017年度的租金为每月2000元。综上，原告要求被告停止侵权，腾空门面，退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼103门面的诉讼请求合理合法，本院予以支持；原告要求被告自2016年1月1日起至实际将门面退还原告之日止，按每年30000元，逐年上涨10%的标准赔偿原告损失的诉讼请求，本院支持2016年1月1日到2016年3月1日期间按原租赁合同标准即每月357元支付原告租金，2016年3月1日起至被告归还门面时止按每月2000元支付门面占用费，超过每月2000元的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条第一款、第二百二十九条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款之规定,判决如下：一、被告孙宪初于判决生效后10日内腾空并退还原告沅陵县经济建设投资有限公司位于沅陵县沅陵镇辰州东街城东派出所综合楼一楼103号门面；二、被告孙宪初于本判决生效后10日内支付原告沅陵县经济建设投资有限公司2016年1月1日至2016年3月1日期间的租金714元；三、被告孙宪初于本判决生效后10日内支付原告沅陵县经济建设投资有限公司门面占用费，按每月2000元的标准计算，从2016年3月1日开始计算至被告孙宪初归还沅陵县沅陵镇辰州东街城东派出所综合楼一楼103号门面时止；四、驳回原告沅陵县经济建设投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙宪初负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李杰华代理审判员  肖翠琼人民陪审员  李敬群二〇一七年八月一日书 记 员  张惠皖附以下法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。