山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0983民初4178号原告：卫荣惠，女，1983年1月3日出生。汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：顾修强，肥城旭光法律服务所法律工作者。被告：乔伟民，男，1985年1月28日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：杨东贞，山东卓知律师事务所律师。被告：张帅，女，1984年5月8日出生。汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：闫文明，山东同成（肥城）律师事务所律师。被告：乔绪勇，男，1961年11月29日出生，汉族，住肥城市。被告：赵宪梅，女，1954年2月6日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：杨东贞，山东卓知律师事务所律师。原告卫荣惠与被告乔伟民、张帅、乔绪勇、赵宪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫荣惠的委托诉讼代理人顾修强，被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅的委托诉讼代理人杨东贞，被告张帅的委托诉讼代理人闫文明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卫荣惠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还房款200000元及损失、利息月2000元（以评估为准）；2、依法判令被告支付自2013年1月24日至付清之日的可得利益（以评估为准）；3、本案诉讼费、邮寄费、保全费、诉讼代理费由被告承担。事实和理由：2013年1月24日，原告与被告签订了房屋买卖合同，将被告所有的东付村社区15号楼2单元201室、202室的两套房产卖给原告，并出具收到房款收条，并将房屋原始收据、钥匙交给原告，原告并入住该房屋，后被告以暂时无房屋居住为由，向原告协商临时租用该房屋，口头约定可得利益房屋为年租金20000元，租期半年，但到期后，原告让其搬出该房屋，被告又以种种借口未搬离。后被告起诉至法院返还房屋，认定合同无效，被告的行为违背了诚实信用原则，为维护原告合法权益，特具状起诉。诉讼中，原告变更诉讼请求，诉讼请求第一项变更为，依法判令被告支付原告200000元的利息，即以本金200000元，按照同期同类银行贷款利率自2013年1月24日起至起诉之日止，信赖利益损失以2016年10月24日肥城市新城办事处东付村社区15号楼2单元201室、202室两套房屋的市场评估价减去200000元的房款，两者相减的差额为准；诉讼请求第二项变更为每年按照8000元租赁费自2013年1月24日起计算至本判决生效之日止。原告自愿放弃诉讼请求第一项中要求返还200000元购房款。被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅辩称，1、房屋买卖合同双方在签订时均明知或应当知道该房屋系农村宅基地，国家明令禁止向本集体经济组织外出售，因此双方的缔约行为系违法行为。而且原告在签订合同时也应当预想到合同无效会带来的法律风险，应当承受因不法行为所带来的不利后果，原合同卖方诉请确认合同无效是维护法律的正当性，而非违背诚实信用原则，不属违约，不应适用违约责任，即赔偿责任。是基于法律规定将不法状态恢复至合法状态的行为，维护了正常的法律秩序，不存在违反诚实信用原则一说。诚实信用原则，适用的前提双方的行为必须是合法的法律行为，指的是在合法的法律行为之下一方因违反法律规定或合同约定而受其制裁。2、关于可得利益，该主张无法律依据。首先原告应具体明确该诉讼请求，何为可得利益，本案中被告并未就此得到利益。双方所签合同属法律明令禁止的买卖行为，未形成任何法律关系，仅是事实行为，而后者不受法律保护及调整。其次即使存在可得利益一说，也只有在正常合法的法律关系下才予以调整，无效合同自始无效，法律对于无效合同唯一处理方式就是恢复原状，相互返还，原告仅有返还不当得利购房款的义务。因此原告该诉求没有有效的法律关系基础，故不能派生合法债权，即可得利益主张，也就是原告不能因违法行为而得利，这是不符合立法本意的。就本案来讲，原告可得利益的主张只有在合法的商品房买卖合同中可以实现，对于小产权房屋买卖因双方存在违法行为而不应支持。3、原房屋买卖合同签订后房屋未交付，更未租赁，不存在原告诉状中所说租赁费问题。4、根据2015年最新全国民事会议纪要中，对于小产权房屋确认无效后，买受人可以请求返还购房款，并支付同期银行贷款利息，可以对房屋改建或者翻建的成本进行主张，这是对合同无效的唯一处理方式，不存在其他可得利益之说。综上，原告的诉讼请求无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告张帅辩称，原告起诉要求被告张帅承担诉讼请求项下的各项义务无事实和法律依据，本案系房屋买卖合同纠纷，张帅不是买卖合同的相对方，也没有收到过原告的任何购房款项，且涉案房产的权属与张帅无关。本案涉及买卖合同纠纷，已由肥城市人民法院（2016）鲁0983民初651号判决书确定，原告的各项诉讼请求与张帅无关，请求法院依法驳回原告对被告张帅的诉讼请求。当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的身份证复印件、（2016）鲁0983民初651号民事判决书、开庭传票、被告乔伟民、张帅的结婚登记审查处理表，被告乔伟民、张帅、乔绪勇、赵宪梅对证据的真实性均无异议。被告张帅提交的离婚协议书，原告卫荣惠及被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅也无异议。对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。原告卫荣惠又提交房屋买卖合同复印件，欲证实原告与被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅签订房屋买卖合同，并收到购房款200000元，该合同被法院认定无效后，信赖利益可另案主张。被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅的质证意见为，对以上证据的真实性无异议，但被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅并没有收到200000元的购房款，原告应提交证据证实已支付200000元购房款的证据。被告张帅的质证意见为，对买卖合同不知情，也不是合同的相对方，该合同与张帅无关。本院经审查后认为，被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅对买卖合同无异议，且该合同与本案有关联性，对该证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅均系肥城市新城办事处东付村村民，乔绪勇、赵宪梅系夫妻关系，乔伟民系乔绪勇、赵宪梅之子。被告乔伟民与被告张帅原系夫妻关系，两被告于2012年7月24日登记结婚，于2015年12月22日协议离婚。2013年1月24日，原告卫荣惠与被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅签订房屋买卖合同，约定将肥城市新城办事处东付村社区15号楼2单元201室、202室的两处房产以200000元的价格出售给原告卫荣惠。同日，被告乔绪勇、赵宪梅给原告出具收到条一份，载明：“今收到购房现金20万元”。涉案房屋一直由被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅占有、使用。2016年2月24日，乔伟民、乔绪勇、赵宪梅向本院起诉，要求确认2013年1月24日其与卫荣惠之间的房屋买卖合同无效。2016年10月10日本院作出（2016）鲁0983民初651号民事判决书，认定乔伟民、乔绪勇、赵宪梅与卫荣惠签订的房屋买卖合同的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，卫荣惠并非肥城市新城办事处东付村村民，故该合同因违反法律规定及国家相关政策，损害社会公共利益而无效。判决乔绪勇、赵宪梅、乔伟民与卫荣惠于2013年1月24日签订的房屋买卖合同无效，乔绪勇、赵宪梅、乔伟民于判决书生效之日起十日内，返还卫荣惠购房款200000元，该判决现已生效。本院认为，违法法律、行政法规的强制性规定的合同，为无效合同，无效的合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。本院在（2016）鲁0983民初651号民事判决书中已经对涉案合同的效力及房款返还作出判决，根据合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失的原则，对原告要求被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅自2013年1月24日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告基于无效合同起诉要求被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅支付租赁费及信赖利益损失的诉讼请求，本院不予支持。因被告张帅不是合同的相对方，对于原告要求被告张帅承担支付利息、租赁费及信赖利益损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅于本判决生效之日起十日内支付原告卫荣惠利息（本金200000元自2013年1月24日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；二、驳回原告卫荣惠对被告张帅的诉讼请求；三、驳回原告卫荣惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2165元由原告卫荣惠承担，财产保全费1770元，由被告乔伟民、乔绪勇、赵宪梅共同承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张燕二〇一七年八月三十日书记员  郎平