河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0926民初1329号原告:高锐，女，1980年2月26日出生，汉族，农民，住范县。委托诉讼代理人：武晓凤，河南濮东律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：濮阳豫港置业有限公司，住所地：濮阳市范县新区板桥路。法定代表人：张福中，该公司经理。委托诉讼代理人：张守彬，河南百特律师事务所律师。委托权限：一般代理。委托诉讼代理人：于记壮，男，汉族，1996年9月29日出生，大专文化，住范县新区。委托权限：特别授权。第三人：临漳润泰商贸有限公司，住所地：河北省临漳县城邺都大街南段东侧。法定代表人：王吉林，该公司董事长。委托诉讼代理人：程伟东，河南振鹭律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：钱雪冰，女，汉族，1994年1月3日出生，本科，企业策划，公司员工，住范县。委托权限：特别授权。原告高锐与被告濮阳豫港置业有限公司、第三人临漳润泰商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高锐及委托代理人武晓凤，被告委托代理人张守彬、于记壮，第三人委托代理人程伟东、钱雪冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高锐向本院提出诉讼请求：判令：1、被告向原告实际交付所购商品房；2、判令被告返还原告购商铺面积差价款6014元；3、延期办理产权证违约金1160元，延期交房违约金5719元（在庭审中变更）；4、解除补充协议第二条内容中的第二部分即要求自行经营判令被告及第三人腾退商铺并被告支付年租金16571元（庭审中变更）。事实与理由：2012年10月2日，原被告签订商品房买卖合同。合同约定的主要内容为原告购买被告范县迎宾馆1层57号房，房款116000元，约定2013年5月1日前被告将验收合格的商品房交付原告使用。合同第五条约定，以产权登记面积为准，据实结算房价款，多退少补；第八条约定，逾期超过30日交房，原告要求继续履行合同的，继续履行并按照最后交付期限次日至实际交付日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金；第十一条约定，进行验收交接时，被告应出示证明文件及签署房屋交接单；第十五条约定，原告不能按期取得房产证，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。原被告签订补充协议中第二条，约定自2016年5月1日起原告所购商铺收益归原告所有，原告若不自营，可由商业管理公司继续统一经营管理，租金收益按季度支付给原告（年租金收益329344.28元×10%）。合同约定的交房日期为2013年5月1日，办证日期在房屋交付后360日内。后因购房业主集体上访，经县政府协调，2016年12月22日为原告办理了房产证，但被告至今未向原告办理交接手续，存在违约行为。被告支付租金至2016年11月30日，此后未按时支付。诉前，原告多次要求被告按照合同返还多收房款并承担房屋租金及违约金，被告置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告辩称，1、被告已经履行交付房屋的义务，根据双方签订的补充协议，原告将涉案房屋委托商业管理公司统一经营管理，这一管理交付应视为商品房买卖合同的交付义务已经履行完毕；2、商铺面积存在差异统一按照合同约定具实结算，但原告应提供已支付全部房款的收款收据；3、被告已经履行了交房义务，不存在延期交房的违约责任，根据补充协议，原告同意委托经营管理，管理期限是2013年5月1日至2016年5月1日，该期间房屋由商业管理公司经营管理，不存在被告向原告直接交付房屋的义务，也就不存在延期交房的违约行为；4、商品房买卖合同没有约定办理产权登记的时间，仅约定被告提供办理产权登记相关资料的时间，原告以延期办证为由主张违约金无事实和法律依据；5、房屋已经按照双方的补充协议交由商业管理公司统一管理，被告无法实际腾退房屋，第三人对房屋的占有是基于本案之外的法律关系实施的，应当另案起诉房屋实际占有人，被告未使用房屋，没有义务支付租金，且租金标准并没有在合同中约定，原告诉请的租金数额无事实和法律依据，综上所述，原告诉请额内容涉及两个不同的法律关系，不应当在同一案件中一并解决，应当依法驳回原告诉请。第三人辩称，1、2013年1月15日，濮阳豫港置业有限公司与临漳县润泰商贸有限公司签订《租赁合同》，约定将其开发的座落于范县新区板桥路中段南侧的五层楼房（地下负一层、地上四层）出租给第三人，租赁期限自2013年1月15日至2023年5月1日。第三人租赁上述房产后，用其中1至4层开办了“好又多购物广场”。根据合同法第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原告与被告之间的纠纷，应向被告主张，与答辩人无关。2、“好又多购物广场”系整体管理、整体经营，水电、税收等均为一体化系列管理，为保障答辩人与房产所有人的合法权益，在政府部门协调下，答辩人已与大多数房产所有人达成一致，并支付了租金。按照法律规定和《租赁合同》约定的使用面积与租金的比例、同时按照原告所购买的房产面积，依照比例进行计算后予以支付。至于原告与被告的纠纷，原告应向被告主张。原告围绕自己的主张向法庭提交了如下证据材料：第一组、原告身份证复印件；第二组、商品房买卖合同及补充协议；第三组、产权证。被告未提交任何证据材料。第三人提交证据：租赁合同。本院认为，原告所举证据第一组、第二组、第三组，客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。第三人提交的租赁合同，客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。根据确认的有效证据及当事人陈述，查明如下事实：2012年10月2日，原被告签订商品房买卖合同并签订补充协议。合同约定的主要内容为原告购买被告范县迎宾馆1层57号房，房款116000元，约定2013年5月1日前被告将验收合格的商品房交付原告使用，办证日期在房屋交付后360日内。原被告签订补充协议中第一条“双方同意处商铺交付之日起即2013年5月1日到2016年5月1日止，买受人所购商铺作为商场培育期由出卖人委托商业管理公司统一经营管理……”，第二条“约定自2016年5月1日起原告所购商铺收益归原告所有，原告若不自营，可由商业管理公司继续统一经营管理，租金收益按季度支付给原告（年租金收益165714元×10%）”。后购房业主因被告未及时办理房产证和支付租金集体上访，经县政府协调后2016年12月22日被告为原告办理了房产证并支付租金至2017年12月27日，但被告未向原告办理房屋交接手续。另查明，2013年1月15日被告将所开发的五层建筑（含原告购买的商铺）租赁给第三人临漳县润泰商贸有限公司，租赁期限为10年。本院认为，原被告就涉案房屋签订了商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定。依据原被告所签订的合同及协议，可以看出在原被告之间形成了两种法律关系，一种是房屋买卖合同民事法律关系，另一种是房屋租赁合同民事法律关系。原告按照约定支付了购房款，被告应当按合同约定及时全面的将涉案商铺交付原告，返还面积差价6014元，承担延期交房违约金5719元（1330天×4.3元/天=5719元）和办证违约金1160元（116000元×1%=1160元），对原告上述请求，合理、合法，本院予以支持。本案是房屋（商品房）买卖合同纠纷，故原告所诉房屋租赁合同纠纷与本案非同一种民事法律关系，不是本案审理范围，原告可另案提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告濮阳豫港置业有限公司将原告高锐所购房屋进行现场指认交付并办理房屋交接手续，交付时第三人临漳润泰商贸有限公司应给予配合；被告濮阳豫港置业有限公司返还原告高锐购房面积差价4269元；被告濮阳豫港置业有限公司赔偿原告高锐延期交房违约金11429元；被告濮阳豫港置业有限公司赔偿原告高锐延期办证违约金2305元；上述一至四项内容于本判决生效后十日内履行完毕；驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，由被告濮阳豫港置业有限公司承担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  郝海廷审 判 员  马曙霞人民陪审员  姜跃生书 记 员  崔鸣伟书 记 员  范晓慧