广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初832号原告：罗清意，女，1987年12月15日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：岑智锵,广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何倩平,广东思辰律师事务所律师。被告：曾惠，女，1973年4月14日出生，香港居民，住广东省佛山市顺德区。原告罗清意与被告曾惠因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告罗清意的委托诉讼代理人岑智锵、何倩平到庭，被告曾惠没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告之间在2016年9月8日签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告双倍返还定金60000元；三、被告向原告支付10800元的咨询及买卖代理费；四、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：经房地产中介撮合，原告与被告在2016年9月8日签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定被告将其名下所有的位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新桂路A2号顺联新城花园1座1403房（房产权证号：03××32）售卖给原告。《房地产买卖合同》第四条约定，“买卖双方（即原被告）同意该物业交付使用的时间为2016年11月1日，买卖双方应在交接该物业当天一并到场查看房屋并签署《房屋交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志”。《房地产买卖合同》第五条约定，“卖方应在该物业交付予卖方之日前交清该物业的一切欠款及应付费用”。《房地产买卖合同》附件第二条第8款约定，“双方协商一致，2016年11月1日后租金归买方收取，买方与租客签定新租约，租客押金3000元由卖方转交给买方”。《房地产买卖合同》附件第二条第3款约定，“赎契出资方为卖方，卖方应在签订合同后七天内向抵押银行申请提前还贷，并在银行或经纪方发出还贷通知之日起七天内一次性还清贷款，卖方承担还贷的一切手续费用”。《房地产买卖合同》第七条约定，“经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费…”，“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价但不应超过3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费”。合同签订后，被告既不向原告交付房地产，又擅自收取房地产承租人租金后拒不向原告返还，更迟迟未能清偿涉案房地产上的附有的贷款债务并注销抵押权。原告已多次催促被告继续履行合同，但被告最后竟明确表示将不履行合同债务。因被告拒不履行合同债务，根据《房地产买卖合同》第六条的规定，原告可解除合同并要求被告承担定金责任。经纪方可要求违约方支付10300元的咨询及买卖代理费用。经纪方已经将其10800元的“咨询及买卖代理费用”债权转让给原告，原告在本案中向被告一并追讨。本院向被告送达起诉状副本和开庭传票；但被告没有到庭参加诉讼。被告在诉讼过程中没有答辩，也没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理查明:2016年9月8日原告与被告及佛山市顺德区顺东物业中介服务部（以下简称：顺东服务部）签订《房地产买卖合同》一份，约定曾惠、曾惠玲将位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新桂路A2号顺联新城花园1座1403房（房产权证号：03××32）售卖给原告。双方同意该物业成交价为人民币360000元，物业交付使用的时间为2016年11月1日，买卖双方应在交接该物业当天一并到场查看房屋并签署《房屋交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志。卖方应在该物业交付予买方之日前交清该物业的一切欠款及应付费用（包括银行贷款等）。赎契出资方为卖方，卖方应在签订合同后七天内向抵押银行申请提前还贷，并在银行或经纪方发出还贷通知之日起七天内一次性还清贷款，卖方承担还贷的一切手续费用。经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价但不应超过3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费。合同签订后，原告即于当天给付被告定金30000元。2017年8月14日佛山市顺德区国土城建和水利局出具《房地产产权情况表》反映佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新桂路A2号顺联新城花园1座1403房登记产权人为曾惠玲，该房产现仍有抵押权利限制登记。2017年1月4日原告与顺东服务部签订《债权转让协议》，约定因被告违反《房地产买卖合同》第七条的约定，违约方应按物业成交价但不应超过3%（即10800元）向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费。顺东服务部在协议签订日将10800元“咨询及买卖代理费用”债权转让给原告，原告可凭此债权以个人名义起诉被告。本院认为,被告为香港居民，故本案属涉港民事纠纷。本院属于在本辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，且本案案涉房屋位于广东省佛山市顺德区，故本案应由本院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。本案争议焦点在于，一、合同解除条件是否成就；二、被告应如何承担违约责任。就上述争议焦点，分析如下：一、合同解除条件是否成就。1.案涉合同的效力。案涉房产的权属人为曾惠玲，现无证据反映曾惠玲与曾惠为同一人，但买卖合同为诺承性合同，并不要求曾惠在签订合同时拥有案涉房屋。原告与被告签订的《房地产买卖合同》为双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性效力规定，依法对双方当事人有约束力，当事人应依约定履行各自义务。2.被告是否违约。《房地产买卖合同》约定，卖方应在该物业交付予买方之日前交清该物业的一切欠款及应付费用。赎契出资方为卖方，卖方应在签订合同后七天内向抵押银行申请提前还贷，并在银行或经纪方发出还贷通知之日起七天内一次性还清贷款，卖方承担还贷的一切手续费用。2017年8月14日佛山市顺德区国土城建和水利局出具《房地产产权情况表》反映案涉房产现仍有抵押权利限制登记。即在合同签订后，被告已逾期超过十天未能依合同约定履行抵押涂销义务，致使交易无法完成。被告的消极行为已构成违约，依合同约定应当承担违约责任。3.合同应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房地产买卖合同》第六条约定，买方或卖方逾期办理交易或违反合同约定的，逾期超过十天，守约方有权解除合同。如前所述，被告在合同签订后，拒绝履行合同义务，构成违约。依据合同的上述约定，解除合同的条件已成就。原告要求解除合同，合法有理，本院予以支持。二、被告应如何承担违约责任。1.定金。依《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告为案涉合同的当事人，其有义务依合同约定履行合同约定义务。被告收取原告给付的定金，但未能按约定把案涉房屋所有权变更登记至原告名下，已构成违约，应承担违约责任。现没有证据反映原告存在违约行为致使交易未能完成。故原告要求对被告适用定金罚则，双倍返还定金60000元，合法有理，应予支持。2.咨询及买卖代理费。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，…。2017年1月4日原告与顺东服务部签订《债权转让协议》，约定因被告违反《房地产买卖合同》第七条的约定，违约方应按物业成交价但不应超过3%（即10800元）向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费。顺东服务部在协议签订日将10800元“咨询及买卖代理费用”债权转让给原告，原告可凭此债权以个人名义起诉被告。据此，原告作为债权受让人，依法可向被告主张《房地产买卖合同》中顺东服务部的权利。《房地产买卖合同》第七条约定，“经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费…”，“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价但不应超过3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费”。因被告违约，致使交易无法完成，依合同约定，被告应按物业成交价但不应超过10800元（成交价360000元×3%）向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费。原告受让经纪方的债权，要求被告向其支付咨询及买卖代理费10800元，合符合同约定，依法应予支持。综上所述，被告应向原告给付定金60000元和咨询及买卖代理费10800元，合共70800元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十三条第二款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告罗清意与被告曾惠于2016年9月8日签订的《房地产买卖合同》解除；二、被告应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告给付70800元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1570元，由被告曾惠负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  岑文豪人民陪审员  邓雪珍人民陪审员  刘 虹二〇一七年八月十六日书 记 员  胡嘉琪