湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2017)鄂0821民初313号原告（反诉被告）：张成平（曾用名张艾国），男，1975年11月19日出生，汉族，京山县人，户籍所在地京山县，现住京山县，委托诉讼代理人：张韬，湖北京源律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）:熊单山，男，1933年12月4日出生，汉族，京山县人，住京山县，被告（反诉原告）：张回林，女，1957年10月1日出生，汉族，京山县人，住京山县，被告（反诉原告）：熊丽，女，1981年7月20日出生，汉族，京山县人，住广东省深圳市福田区，被告（反诉原告）:熊杰，男，1983年12月22日出生，汉族，京山县人，住广东省深圳市宝安区，被告（反诉原告）：熊雪励，女，1989年１月１日出生，汉族，京山县人，住广东省深圳市福田区，五被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：胡艳波，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者。特别授权。原告张成平、张文萍与被告熊家林、第三人熊单山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理后，适用简易程序，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。2016年7月18日，本院作出了（2016）鄂0821民初540号民事判决，原告张成平、张文萍不服判决，向荆门市中级人民法院提起上诉。荆门市中级人民法院审理后，于2016年11月9日作出（2016）鄂08民终625号民事裁定，撤销了本院作出的（2016）鄂0821民初540号民事判决，将本案发回本院重审。2016年11月11日，被告熊家林因病去世。熊家林的父亲熊单山，妻子张回林，女儿熊丽、熊雪励，儿子熊杰以继承人的身份参加诉讼并提出反诉，本院于2017年2月20日立案后决定合并审理，并另行组成合议庭于2017年5月11日公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，本院审查认为原告张文萍诉讼主体不适格，裁定驳回了原告张文萍的起诉。原告（反诉被告）张成平的委托诉讼代理人张韬，五被告（反诉原告）的委托诉讼代理人胡艳波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）张成平向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行1997年9月9日签订的契约，协助原告办理土地使用权变更登记手续；由被告负担本案诉讼费。事实及理由1997年9月9日，原告夫妻二人以原告张成平的名义以65000元的价款购买了熊家林的一栋二层楼房，双方签订了书面购房协议，被告熊单山代表熊家林办理了售房收款手续，熊家林也在协议上签字认可。协议约定购房款分两次付清，但熊家林当时急需用钱，加上与原告张成平的妻子张文萍沾亲带故，所以房款在当时就全部付清。当时熊家林只提供了房产证，说没有土地使用证，所以原告只办理了房屋所有权的过户手续。后原告多次找熊家林要求协助办理土地使用权的变更登记手续，但熊家林一直以种种理由推脱，故原告诉至本院，五被告（反诉原告）辩称，1、本案涉及的契约因违反强制性法律规定及损害社会公共利益，应当认定无效；2、原告诉讼请求不明确，依法应当予以驳回；3、本案契约约定转让的房产仅指两层房屋，不包括房屋其他部分。被告熊单山、张回林、熊丽、熊杰、熊雪励向本院提出反诉，请求：1、依法确认熊家林与张成平于1997年9月9日签订的契约无效，并判令张成平返还案涉房屋；2、判令确认张成平无本案《契约》所涉房屋之下的宅基地的使用请求权；3、判令张成平支付房屋占用费60000元；4、判令被告张成平停止侵害、排除妨碍、恢复原状并赔偿损失20000元（因本案发生纠纷，张成平多次阻止反诉原告翻修危房，破坏施工的损失）；5、反诉案件受理费由张成平负担。庭审中，反诉原告放弃第4项诉讼请求。事实及理由：1997年9月9日，熊家林与反诉被告张成平签订《契约》，约定熊家林将其位于京山县××市镇轻机大道马家榜新村的二层楼房以65000元的价格出售给张成平，所卖房屋为主楼二层，后院小屋仍为熊家林所有。合同签订当日，熊家林将主楼二层房屋交付给张成平，张成平亦将购房款65000元交付给熊家林之父熊单山。此后，后院小屋一直由熊家林及亲属在居住。2015年8月，后院小屋被鉴定为危房，需拆除重建，反诉原告方将该小屋拆除进行重建，但在施工过程中，张成平多次阻止施工，并将已砌好的墙面推倒，给反诉原告方造成巨大经济损失。由于本买卖契约签订时张成平还不是本村村民，没有资格购买本村宅基地上的房屋，也没有资格分得本村宅基地，此合同违反法律强制性规定，属于无效合同。张成平至今仍不是本村可以分得宅基地的村民，其无要求使用宅基地的请求权。另，熊家林于2016年11月11日因病去世。反诉原告方认为，1997年9月9日，熊家林与反诉被告张成平签订的《契约》违反了法律禁止性规定，属无效合同，反诉被告张成平依法应当返还房屋，故提出反诉。反诉被告张成平辩称：1、本诉为给付之诉，反诉原告诉请的第一项为确认之诉，反诉原告对给付之诉中的合同效力提出确认之诉不具备诉的利益，应当驳回起诉；2、反诉原告熊丽、熊杰、熊雪励系城镇户口，因农村宅基地土地使用权不能被其继承，故三人不具备反诉主体资格；3、反诉原告请求张成平支付占用费6万元与事实不符，张成平于1997年9月9日购买了该房屋并办理了房产证，后又于2002年进行了全面改建，并办理了新房产证，双方诉争的原有房屋已经不存在了。原告（反诉被告）张成平为证实其主张，向本院提交了如下证据：证据1、张成平的身份证明、结婚证、公安机关的证明；城畈村股份权能改革清人分类表、人员公示表、股份配置表、股权证，拟证明：张成平的身份情况，张文萍、张成平系夫妻关系；证据2、张成平与熊家林于1997年9月9日签订的《契约》及第三人熊单山出具的收条各一份，拟证明原告于1997年9月9日购买了熊家林的房屋并足额支付了购房款；证据3、张成平的房产证、房产变更登记资料、新房产证（京山县房权证新市镇字第××号）各一份，拟证明1997年9月9日，熊家林在买房当日将房屋产权变更登记到张成平名下，张成平在2002年在改造涉讼房屋后办理了新房产证。经过庭审质证，五被告（反诉原告）对证据1的真实性无异议，但对证明的内容提出部分异议：1、原告张成平并不属于城畈社区的居民；2、张成平系非农业户口；3、二原告结婚时间为1997年12月5日，而合同签订时间为1997年9月9日，因此，张文萍不具备诉讼主体资格。对证据2、3真实性无异议。被告（反诉原告）为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、城畈村村委会证明一份、火化收据单一份、五反诉原告的身份证复印件；拟证明熊家林于2016年11月11日病故，五反诉原告系熊家林的法定继承人；证据二、张成平与熊家林签订的《契约》一份，证明熊家林以65000元的价格将二层楼房卖给张成平，除此以外的部分属熊家林所有；证据三、集体土地使用权证（京集建97字第2778号）一份，拟证明涉讼房屋所占土地系集体所有为熊家林的宅基地。经过庭审质证，张成平对反诉原告的证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，但认为熊加林于1997年12月8日办理涉讼房屋土地使用权证，但该房屋已于1997年9月9日卖给了张成平，熊家林隐瞒了办理房屋土地使用权证的事实真相。经庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据材料作出如下认证：五被告（反诉原告）对张成平的证据1的真实性无异议，该证据能客观反映张成平身份情况，本院予以采信；城畈村股份权能改革清人分类表、人员公示表、股份配置表、股权证仅能证明张成平的妻子张文萍是城畈村集体经济组织成员，与本案没有关联性，本院不予采信；对证据2、3均无异议，本院予以采信。张成平对被告（反诉原告）的证据一、二真实性无异议，且证据二与张成平的证据一致，能客观反映原告张成平与熊家林签订房屋买卖合同的事实，本院予以采信；对证据三真实性无异议，经本院核实，该集体土地使用权证属实，应作为证明本案待证事实的证据予以采信，但对其证明内容需要纠正，土管部门批准的土地使用面积为83.2平方米。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，确认事实如下：1997年9月9日，原告张成平与熊家林签订《契约》一份，约定熊家林将其位于京山县××市镇轻机大道马家榜新村的二层主楼以65000元出售给原告张成平，主楼后墙外后退尽空1.4米，分墙为公墙，后院闲屋及院子由熊家林占有使用。合同签订当日，原告张成平即将购房款65000元交付给第三人熊单山。同日，熊家林将该房屋所有权转移登记到张成平名下。2002年，张成平对该房屋进行了改建，并在京山县房地产管理局办理了房屋产权变更登记手续，房屋所有权人仍为张成平。后张成平夫妇多次找熊家林要求办理土地使用权过户手续，熊家林声称没有土地使用证。2016年3月，原告发现熊家林将其楼房后面的平房拆除准备重建时，才知道熊家林已办理了土地使用权证，导致双方发生纠纷，为此，张成平诉至本院。另查明，1997年12月8日，被告熊家林办理了涉讼房屋的土地使用权证，该证载明批准用地面积为83.2平方米，实际建筑占地面积为92.22平方米，使用面积为172.42平方米。该宗地系京山县××市镇城畈村分配给被告熊家林的宅基地，为集体土地。张成平原户籍所在地为京山县雁门口镇××号，张成平与张文萍于1997年12月5日在京山县××市镇人民政府登记结婚，2016年3月29日，原告张成平将户籍迁入京山县××市镇马家榜路26号，现为非农业户口，系京山县××市镇城畈社区居民委员会居民。熊家林于2016年11月11日病故，熊单山、张回林、熊丽、熊杰、熊雪励系熊家林的法定继承人，以熊家林与张成平签订的房屋买卖契约违反法律法规禁止性规定提出反诉，请求判令合同无效，并要求张成平返还房屋支付房屋占用费6万元。本院认为，本案双方争议的焦点在于张成平与熊家林签订的房屋买卖合同是否有效。本院查明，张成平与熊家林房屋买卖合同签订于1997年9月9日，熊家林于当日向张成平交付了房屋并协助办理了房屋产权转移登记手续，张成平也支付了购房款65000元。反诉原告认为，张成平非京山县城畈村村民，没有资格购买该村宅基地上的房屋，张成平与熊家林签订的房屋买卖契约违反了国家关于宅基地使用及转让的禁止性规定。经查，中共中央、国务院办公厅和国土资源部在1999年、2004年分别发布《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》，原则上禁止城镇居民及非农村经济组织以外的居民购买农村宅基地和村民住宅。本案中张成平购买该房屋的时间为1997年9月9日，相关禁止性规定在其购买该房屋时并没有出台，可见其购买行为并不违反当时的法律法规禁止性规定，虽然此后相关部门相继出台了关于禁止城镇居民购买农村宅基地的法规，但这些禁止性规定对张成平之前的购买行为没有溯及力，故可以判断该房屋买卖合同的内容是双方真实意思表示，不违反当时的法律法规，且已实际交付房屋，故本院确认张成平与熊家林于1997年9月9日签订的房屋买卖契约有效，对反诉原告请求确认张成平与熊家林于1997年9月9日签订的房屋买卖契约无效并返还房屋的请求不予支持；由于张成平与熊家林于1997年9月9日签订的房屋买卖契约合法有效，出售方协助买受方办理房屋产权过户及土地使转移登记是房屋买卖合同不可分割的附属义务，熊家林在将房屋出售后仅协助办理了房屋产权过户手续，没有协助张成平办理房屋土地使用权的转移登记手续构成违约，理应承担协助办理土地使用权转移登记手续的违约责任。但由于熊家林在诉讼过程中因病去世，其父熊单山、妻子张回林、其子女熊丽、熊杰、熊雪励以继承人的身份参加本案诉讼并提出反诉，故合同的权利义务应由五被告（反诉原告）承继。因此，本院对张成平要求五被告（反诉原告）协助办理案涉房屋的土地使用权转移登记手续的请求予以支持。关于反诉原告请求张成平支付房屋占用费60000元的请求，本院认为，张成平基于买卖合同占有、使用该房屋并办理了房屋产权证，其占有、使用行为于法有据，反诉原告的请求缺乏事实和法律依据，故本院对反诉原告要求张成平支付占用费的请求不予支持。关于张成平辩称，熊丽、熊杰、熊雪励系城镇户口，因农村宅基地土地使用权不能被其继承，故三人不具备反诉主体资格的意见，本院认为，熊丽、熊杰、熊雪励系熊家林的法定继承人，其具有请求返还被继承人的财产的权利，故张成平的辩称意见不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告张成平与熊家林于1997年9月9日签订的房屋买卖合同有效；二、被告熊单山、张回林、熊丽、熊杰、熊雪励于本判决生效之日起七日内协助原告张成平办理位于京山县新市镇轻机大道马家塝新村1幢房屋的土地使用权变更登记手续（地址马家塝新村5号，地块号16-00-02-163,用地面积：83.2㎡）；三、驳回反诉原告熊单山、张回林、熊丽、熊杰、熊雪励的诉讼请求。本诉案件受理费1425元、反诉案件受理费1300元，减半收取650元，共计2075元，由被告（反诉原告）熊单山、张回林、熊丽、熊杰、熊雪励负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  汪 烊人民陪审员  邓国安人民陪审员  涂礼道二〇一七年八月十五日书 记 员  胡 媛