海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书(2017)琼9003民初531号原告：儋州易顺房地产开发有限公司，住所地：海南省儋州市那大镇港外公路3公里处。法定代表人：黄荣阵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈ＸＸ，海南林源律师事务所律师。被告：赵江荣，女，汉族，1978年6月7日出生，住海南省。原告儋州易顺房地产开发有限公司（以下简称易顺公司）与被告赵江荣商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易顺公司的委托诉讼代理人陈ＸＸ到庭参加诉讼。被告赵江荣经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易顺公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告与原告于2013年11月2日签订的《儋州市商品房买卖合同》；2、判令被告偿还所拖欠的购房首付款65056元，并承担违约金32048.64元，合计97104.64元；3、判令被告偿还原告被工商银行儋州支行扣划的保证金共计223383.56元；4、判令被告偿还原告实现债权的费用5000元。5、案件受理费由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求中主张的购房首付款数额”65056元”为”63344元”，明确第3项诉讼请求主张的保证金223383.56元，包括银行扣划的保证金220456.11元和该保证金产生的利息损失2927.45元（利息按照银行基准利率计算）。事实和理由��2012年4月13日，原告与工商银行儋州支行签订一份《按揭业务合作协议》，约定该行对购买水榭丹堤项目的业主提供按揭贷款，原告同意为借款人提供连带责任保证，并在该行指定的账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项作为履约保证金。协议第九条约定：如果该按揭合作协议项下的借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或者发生其他违约情形的，贷款人有权要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。同时由原告承担连带保证责任，原告用留存的保证金一次性结清个人按揭不良贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，并授权贷款人从原告开立在工商银行及其分支机构的所有账户中扣收。2013年11月2日，被告与原告签订《儋州市商品房买卖合同》，约定原告将水榭丹堤花园1栋25层A号的商品房出售给被告，合同总价322757元，并约定被告向原告支付购房首付款102757元，余款向银行贷款支付。该合同生效同日，被告因购房需要向原告出具一份《欠条》，注明：”因购房需要今欠儋州易顺房地产开发有限公司购房首期款101008元，于2013年11月份起分59个月分期付款”。随后，被告向工商银行儋州支行贷款22万元作为购房余款，并已由银行支付给了原告。商品房买卖合同签订后，被告并未及时依约支付购房首付款，一共拖欠63344元，根据双方约定被告还应承担违约金32048.64元，合计97104.64元。同时，由于被告长期拖欠工商银行儋州支行的贷款不偿还，导致银行要求原告承担连带保证责任，并扣划了原告的保证金220456.11元。原告为实现债权还支付了律师费5000元。被告的违��导致原告产生了经济损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告赵江荣未到庭应诉，亦未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对原告提交的证据进行了审查。经审查，原告所举证据，来源及形式合法，内容客观真实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月13日，中国工商银行股份有限公司儋州支行（以下简称工行儋州支行）（甲方）与原告（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定甲方作为乙方销售”水榭丹堤”项目的按揭贷款银行，为符合购房条件及贷款条件的个人住房客户提供最高按揭成数7成，最长按揭期限30年，单笔最高368万元的个人住房按揭贷款。在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项作为履约保证金，直至《房屋他项权证》办妥为止。2013年11月2日，原被告双方签订了一份《儋州市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告”水榭丹堤”花园1栋25层A号房，建筑面积73.65㎡，每平方米4382元，合同总价款322757元。合同第五条”付款方式及期限”约定，签订本合同当日付清购房款的30%即102757元，其余购房款自签订合同之日起7日内向银行贷款支付。同日，被告向原告支付1749元购房首付款后，向原告出具一份《欠条》，载明被告因购房需要欠原告购房首期款101008元，于2013年11月份起分59个月分期付款。2013年12月6日，原告、被告、平安银行儋州支行三方签订《水榭丹堤项目购房首付分期付款协议》，载明被告已付首付房款1749元，余下首付房款101008元分59个月分期付款，于2013年11月份起每月15日前付款1712元，被告授权平安银行儋州支行根据原告发出的扣款指令，在其指定的银行结算账户内进行代扣，直至首付款完全付清。被告如不依约按期付款，须向原告支付每天0.5%的违约金。2014年4月14日，被告向工行儋州支行借款22万元用于购买上述商品房，该款已由工行儋州支行支付给原告。原告已向被告交付房屋。从2013年11月2日至2015年8月15日止，被告一共向原告支付了购房首付款39413元，尚欠63344元未还。对于101008元的首付款分期付款部分，被告共支付了37664元，并被扣收了770.4元违约金。另查明，因被告拖��银行贷款本息，工行儋州支行于2015年12月6日、2016年8月6日二次向原告发出《关于扣划按揭保证金账户存款函》，要求原告承担保证责任，及时偿还被告所欠贷款本息，否则从原告保证金账户及其他账户扣收。后该行分别于2015年12月30日、2016年5月31日、2016年8月30日、2016年9月1日从原告银行账户划扣资金9184.87元、8828.57元、5260.82元、197181.85元，共计220456.11元，用于偿还被告所欠贷款本息。再查明，因被告与原告存在商品房买卖合同纠纷，原告（甲方）与海南林源律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定由乙方指派律师担任包括本案在内的诉讼案件的甲方委托代理人。其中，本案代理费约定为2500元。本院认为，原告与被告签订的《儋州市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据《水榭丹堤项目购房首付分期付款协议》，原、被告双方对于购房首付款的支付，约定先由被告支付1749元，余下首付房款101008元由被告分59期支付给原告。据此可以认定被告支付购房首付款的部分属于分期付款。依照合同法第一百六十七条第一款的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。据此，对于分期付款的买受人，如果拖欠到期应付价款的金额达到全部价款的五分之一，出卖人有权要求买受人将已经到期的和尚未到期的价款一并予以支付。本案中，被告作为买受人，支付价款系其主要义务，原告已依约将房屋交付被告使用，但被告并未依照分期付款协议约定偿还原告购房首付款，对于101008元的分期付款部分，截至本案法庭辩论终结时止，即自2015年9月15日至2017年6月15日，被告未支付的到期应付款为37664元，已达到协议约定的分期偿还首付款总额101008元的五分之一即20201.6元,故原告主张被告一次性偿还剩余首付款63344元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，根据分期付款协议约定，被告每月15日前应还首付款1712元，逾期则须向原告支付每天0.5%的违约金。原告主张被告支付逾期付款违约金，符合合同约定，应予支持。因被告逾期付款导致原告的损失主要是资金利息损失，原告主张按合同约定每天0.5%计收违约金，明显过高，应调整为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率130%为标准计算。关于违约金的起算时间，因被告最后一次偿还分期首付款的时间为2015年8月，从2015年9月15日起即未再依约偿还分期首付款，故逾期付款违约金应从2015年9月16日起，以每个月应付款1712元为基数，逐月从每月16日起计算至尚欠款项偿清之日止，原告已通过平安银行收取的违约金770.4元应予扣除。因原告主张的违约金为32048.64元，故违约金最高应以32048.64元为限。根据原告与案外人工行儋州支行签订的合作协议书约定，原告为被告购买案涉住房贷款提供连带责任保证。现因被告未能依约按期向工行儋州支行偿还购房贷款本息，案外人工行儋州支行依据该合作协议书，划扣原告账户资金共计220456.11元用于偿还被告拖欠的贷款本息。据此，原告作为保证人已经依约承担了保证责任，根据担保法第三十一条”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告主张被告偿还其已向工行儋州支行承担保证责任的220456.11元及承担保证责任导致的利息损失，有事实及法律依据，本院予以支持，利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。因原告主张的利息损失为2927.45元，故利息损失最高应以2927.45元为限。原告诉请主张律师费5000元，于法无据，本院不予支持。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十七条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵江荣于本判决生效之日起十日内偿还原告儋州易顺房地产开发有限公司首���款63344元及违约金（违约金按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率130%为标准计算。违约金从2015年9月16日起，以每个月应付款1712元为基数，逐月从每月16日起计算至尚欠款项清偿之日止，原告已收取的违约金770.4元应予扣除。违约金最高以32048.64元为限）；二、被告赵江荣于本判决生效之日起十日内偿还原告儋州易顺房地产开发有限公司保证金220456.11元及利息（其中，9184.87元的利息从2015年12月30日起算、8828.57元的利息从2016年5月31日起算、5260.82元的利息从2016年8月30日起算、197181.85元的利息从2016年9月1日起算，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至债务清偿之日止。利息最高以2927.45元为限）；三、驳回原告儋州易顺房地产开发有限公司的其��诉讼请求。如果被告赵江荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6156.64元，由原告儋州易顺房地产开发有限公司负担75元，被告赵江荣负担6081.64元。原告儋州易顺房地产开发有限公司已预交9631.89元，余款3475.25元退回原告；公告费1600元，由被告赵江荣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  黄玲妍审 判 员  王清华人民陪审员  曾建益二〇一七年八月二十五日书 记 员  王 虹附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒���到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。