连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初4194���原告：江苏博威物业服务有限公司连云港分公司。法定代表人：俞涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜家迁、胡洁，江苏念黎律师事务所律师。被告：张桂玉。被告：司桂霞。原告江苏博威物业服务有限公司连云港分公司（以下简称博威物业公司）与被告张桂玉、司桂霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博威物业公司的委托诉讼代理人胡洁、被告张桂玉、司桂霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博威物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费4272元（计算时间从2014年3月1日至2017年12月31日）及违约金6316元，共计10588元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为博威江南明珠苑x幢x���元x室业主，原告为博威江南明珠苑物业服务公司，因被告拖欠2014年3月1日至2017年12月31日的物业管理费，原告多次催要未果，故诉至法院。被告张桂玉辩称，我们是于2013年7月入住的，房屋建筑面积为116.09平方米，是小高层，我与被告司桂霞系夫妻关系；原告主张的物业费我是没交纳，那是因房屋出现质量问题，房屋墙面出现裂缝，公共烟道渗水，我们向物业提交过申请，但物业从来没与我们协商，也未帮我们处理问题，故我方拒交物业费；原告提供的物业服务合同都不是我签的，我不予认可，原告提供的电话联系记录表等台账显示我家存在墙面裂缝，烟道渗水的情况，说明我们多次向物业申报了问题，但是上面写的有相关人员来处理都是假的，从来没有任何人来家里检查过，更不要说处理，且原告物业服务不到位。被告司桂霞辩称，我们是��2013年7月入住的，房屋建筑面积为116.09平方米，是小高层，我与被告张桂玉系夫妻关系；原告主张的物业费我是没交纳，那是因房屋出现质量问题，房屋墙面出现裂缝，公共烟道渗水，我们向物业提交过申请，但物业从来没与我们协商，也未帮我们处理问题，故我方拒交物业费；原告提供的物业服务合同都不是我签的，我不予认可，原告提供的电话联系记录表等台账显示我家存在墙面裂缝，烟道渗水的情况，说明我们多次向物业申报了问题，但是上面写的有相关人员来处理都是假的，从来没有任何人来家里检查过，更不要说处理，且原告物业服务不到位，卫生打扫不及时，我们家是x楼和x楼，12楼楼道原告从来没有打扫过；原告主张滞纳金，没有依据，如对我方造成损失原告应当赔偿。本院经审理认定事实如下：被告张桂玉与被告司桂霞系夫妻关系，两被���系本市海州区博威江南明珠苑x幢x单元x室的业主，该房屋建筑面积为116.09平方米，系小高层。原告博威物业公司与连云港市亿人城建开发有限公司分别于2008年5月16日、2011年5月16日、2014年5月16日、2016年5月16日签订了《前期物业服务合同》，约定连云港市亿人城建开发有限公司选聘原告对博威·江南明珠苑小区提供物业服务，合同还约定了在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。原告提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。其中，2016年5月16日签订的《前期物业服务合同》约定的合同期限为自2016年5月16日起至2017年5月15日止。依据连云港市物价局关于通过规范招投标进行前期物业管理的公共服务费收取标准的备案通知，原告主张期间该小区的收费标准为小高层0.80元/平方米·月。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故两被告以前期物业服务合同不是其本人所签为由拒交物业费的辩解，本院不予采信。连云港市亿人城建开发有限公司与原告博威物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效。两被告亦辩称，原告物业服务不到位，卫生不打扫、两被告房屋存在墙体裂缝、公共烟道渗水等问题向原���申报问题后，原告未进行处理，基于被告辩解，原告向本院提交了台账，该台账系原告自制，两被告不予认可，且台账上陈述对两被告房屋问题进行了处理及维修，但台账上并未有两被告确认维修的相关材料，故虽两被告作为小区业主，应当根据前期物业服务合同的约定缴纳物业管理费用，但因原告提供的证据不足以证实其按照合同约定全面履行了自身的义务，其提供的物业服务有瑕疵，故应当减轻被告的民事责任，对两被告应缴的物业费本院酌情予以扣减30%，因原告提供2016年5月16日的《前期物业服务合同》合同期限截止至2017年5月15日，原告也未提供其继续提供服务的相关证据，原告要求两被告支付2017年5月16日至2017年12月31日期间的物业管理费及违约金的诉讼请求，本院不予支持，故两被告应当向原告缴纳的物业管理费为2502.9元[0.8元/月/平方米×116.09平方米×38.5个月（2014年3月1日至2017年5月15日）×70%]；原告主张两被告支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张桂玉、司桂霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏博威物业服务有限公司连云港分公司支付物业管理费2502.9元。二、驳回原告江苏博威物业服务有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元（原告已预交），由原告江苏博威物业服务有限公司连云港分公司负担40元，由被告张桂玉、司桂霞负担25元，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审判员 胡 静二〇一七年八月二十二日书记员 舒士桓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与���业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适��〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。