.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终4861号上诉人（原审原告）：亿达物业管理有限公司大连分公司（原大连亿达物业管理有限公司住宅分公司），住所地辽宁省大连市沙河口区数码广场1号大连软件园8号楼101-A号。负责人：于世平，该公司总经理。委托诉讼代理人：高明，辽宁申智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于沅渤（曾用名于军），男，1969年3月1日生，汉族，大连奔达中天文化科技有限公司法定代表人，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：孙治峰，辽宁法之道律师事务所律师。原审第三人：亿达物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：于世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵云，辽宁申智律师事务所律师。原审第三人：大连市沙河口区亿达广场业主委员会，住辽宁省大连市沙河口区正仁街4号。负责人：陈其庄，该委员会主任。上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司（以下简称亿达物业大连分公司）与上诉人于沅渤、原审第三人亿达物业管理有限公司（以下简称亿达物业公司）、原审第三人大连市沙河口区亿达广场业主委员会（以下简称亿达业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初5890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亿达物业大连分公司的委托诉讼代理人高明，上诉人于沅渤及其委托诉讼代理人孙治峰，原审第三人亿达物业公司的委托诉讼代理人赵云到庭参加诉讼。原审第三人亿达业委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。亿达物业大连分公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、原审判决认定我公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效，属认定事实错误，适用法律错误。我公司提交的催缴物业费照片和走访录音可以证明我公司已在诉讼时效期间内多次向于沅渤催缴物业费，已完成举证责任。而且，物业费是分期履行的连续性合同，该债务具有整体性和关联性，权利人未在每一期履行期限届满后主张权利并非怠于行使权利，而是基于债务整体性的合理信赖。根据法律规定，同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。2、原审法院没有认定亿达广场5号楼201房间由于沅渤实际使用，属认定事实错误。我公司提供201房间的产权人于峰的电话录音，通过录音内容可以证明案涉房屋由于沅渤实际使用。我公司提交的与于沅渤单独签订的《物业服务协议》中，已经明确约定于沅渤将201、202室交由我公司提供物业服务，证明201室由于沅渤实际使用。我公司在诉前对于沅渤进行了走访，于沅渤在201房屋进行接待。虽然201、202房间有独立的玻璃门，但性质不同，两个房间共用一个封闭式走廊，系共同使用。3、原审法院未认定于沅渤无故拒缴物业服务费，属认定事实不清，适用法律错误。于沅渤陈述案涉房屋按照一般住宅标准收取物业费，不应按照办公楼标准，因此拒缴物业费的理由不成立。其拖欠物业费的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约金。于沅渤辩称，不同意亿达物业大连分公司的上诉请求。1、关于诉讼时效问题。亿达物业大连分公司主张2005年7月至2014年9月期间的物业费已超过诉讼时效，其提供的催费通知单及照片未提供原始载体，且张贴位置不明确，内容和印章模糊，无法认定产生诉讼时效终止或中断的事由。2、关于违约金的请求。亿达物业大连分公司没有按照物业服务合同的约定履行合同的全部内容，物业服务质量存在严重瑕疵，包括消防验收不合格、绿化、车位使用等问题。3、关于收费标准问题。根据大连市物价局及国务院有关部门关于物价的规定，亿达物业大连分公司至今没有提出一份案涉房屋的收费标准。我的房屋是住宅，按照12元/平方米收取物业费，没有经过业主和业委会同意，违背物业服务水平应当与收费标准相统一的原则，对我不产生任何效力。如果合同有效，应当按照1.5元/平方米的标准收费。4、关于201房屋问题。该房屋的产权人并非于沅渤。从法院现场勘查情况看，201房屋和202房屋各自独立没有贯通，大连分公司没有证据证明2014年10月至2016年9月期间该房屋是由于沅渤实际使用。于沅渤上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判按照1.5元/平方米的收费标准支付亿达物业大连分公司2014年10月至2016年9月期间的物业费5709.96元。事实和理由：1、原审法院关于物业服务合同的效力认定错误。我从未就物业服务委托过所谓的业主委员会代表自己签订过任何物业服务合同，更没有在合同中确认物业服务的价格。该合同没有经过本人追认，对我不产生法律效力。而且，业委会的产生及聘用物业服务公司均存在程序瑕疵，合同依法应确认为无效。2、我的房产证载明房屋的性质为住宅，法律没有规定住宅不能用来办公。原审法院认定案涉房屋为办公房屋，按照公建标准收取物业费，是混淆事实和法律。亿达物业大连分公司没有提供按12元每平方米收费的证据，没有证明是否经过业主讨论定价，是否经过有关部门批准、备案，是否具有相应资质。亿达物业大连分公司辩称，不同意于沅渤的上诉请求。1、关于物业服务合同效力问题。一审法院对业委会主任陈其庄进行了调查取证，其认可该协议的真实性和合法性。我公司常年对4、5号楼按照办公楼标准进行管理，并在协议中约定了缴费标准并按此执行。2、于沅渤主张业委会成立违法，但未举证证明。其一方面否认物业服务协议的效力，一方面要求按照该协议的1.5元/平方米收费，是矛盾的。3、关于房屋性质问题。一审法院认定案涉房屋按照办公楼标准支付物业费，符合合同约定且遵从房屋实际使用情况，合理合法。4、关于收费标准。一审法院已向相关部门核实我公司的收费标准，收费许可符合法律规定。原审第三人亿达物业公司述称，同意亿达物业大连分公司的上诉请求，不同意于沅渤的上诉请求。1、关于物业公司资质、收费许可证的问题。亿达物业大连分公司已取得物业服务企业的资质证书，资质等级为一级，在一审时均经过了庭审质证。根据《大连市关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》，自2014年7月1日起，小区物业服务收费实行的是备案管理，不存在行政收费许可证的问题。而且，收费许可属于行政机关依法行使职权的行政管理范畴，不属于于沅渤拒缴物业费的理由，且与本案没有关联性。2、关于房屋性质问题。于沅渤所在的案涉房屋是进行办公使用的，在一审法院进行现场勘验时无论从大厅到具体楼层都能看到公司的标牌，并且案涉房屋因为是办公使用，实行的是中央空调制冷，与普通住宅与很大的区别。因此，无论从实际使用的情况及物业服务合同的约定，案涉房屋均应当按照办公性质缴纳物业费。3、关于物业服务合同效力的问题。于沅渤依据的《辽宁省物业管理条例》第36条的规定仅表明物业费的收费标准是由业主与物业服务企业在物业服务合同中进行约定，而并非推定物业服务合同应当直接与业主签订。于沅渤关于物业服务合同无效的理由不能成立。原审第三人亿达业委会未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。亿达物业大连分公司向一审法院起诉请求：于沅渤给付自2005年7月1日至2016年9月30日期间的物业费643627.77元及违约金160501.60元，合计804129.37元。一审法院认定事实：2004年7月30日，亿达业委会与大连亿达新工物业管理有限公司签订《大连市物业管理委托合同》。其后，亿达业委会（甲方）与大连亿达物业管理有限公司（乙方，后更名为亿达物业公司）签订三份《亿达广场物业服务合同》，其中第一份合同中约定的物业服务期限2007年6月24日至2010年6月23日；第二份合同中约定的物业服务期限自2010年6月30日至2012年6月29日；第三份合同中约定：第一条本物业基本情况，物业名称：亿达广场，物业类型：住宅、办公楼坐落位置：大连市沙河口区东北路99号，本物业管理区域四至：东至东北路，南至民政街，西至正仁街，北至黄河路交汇处。第二条物业服务期限为两年。自2012年6月30日起至2015年6月29日止。第三条物业服务内容和标准为：1、物业管理区域内物业共用部位、共用设备设施的管理与维护。2、物业管理区域内公共秩序的维护与服务。3、物业管理区域内共用部位、共用设施和设备的管理、维护和环境卫生清洁。4、物业管理区域内绿化的规划、管理和养护。5、物业管理区域内客户服务。6、物业管理区域内停车场的规划、管理和经营。7、组织、配合开展社区文化活动。第四条本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积按期交纳。物业服务费标准可以根据市场及政策变化情况适当调整。甲、乙双方重新协商后达不成一致意见且物业服务费收支又难以平衡，则乙方有权提前半年书面告知甲方终止合同。物业服务费由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅：1.5元/月*平方米办公楼：每年4月6日-11月4日：12元/月*平方米（5#楼）15.5元/月*平方米（4#楼）每年11月5日-4月5日：13.88元/月*平方米（5#楼）15.5元/月*平方米（4#楼）。业主改变住宅用途的，物业费用按照办公楼标准收取。落款处有甲乙双方加盖印章及亿达业委会主任陈其庄的印章、乙方法定代表人、总经理及经办人员的签名。合同到期后，亿达业委会（甲方）与大连亿达物业管理有限公司住宅分公司重新签订《亿达广场物业服务合同》，该份合同中约定的内容与前述《亿达广场物业服务合同》内容无变化。落款处有甲乙双方加盖印章及亿达业委会主任陈其庄的签名、乙方总经理、主管经理及经办人员的签名。2016年10月24日，亿达物业大连分公司（乙方）与亿达物业公司（甲方）签订《债权转让协议书》，约定：甲方与亿达广场业主委员会分别于2007年6月、2010年6月、2012年6月签订《亿达广场物业服务合同》，上述合同约定了甲方对亿达广场全体业主提供物业服务的相关事宜。甲乙双方经协商一致，达成本协议：一、甲方将其享有的上述合同权利全部转让给乙方，但合同权利包括但不限于向亿达广场业主收取物业服务费、逾期付费的罚息、违约金、赔偿金及实现债权的费用等。二、甲方将之前受让的属于大连亿达新工物业管理有限公司的债权一并转让给乙方。三、乙方同意受让上述债权。于沅渤系大连市沙河口区黄河路亿达广场5号楼2层2号房屋业主（以下简称”202房间”），房屋建筑面积158.61平方米。大连市沙河口区黄河路亿达广场5号楼2层1号房屋（以下简称”201房间”）业主为案外人于峰（与于沅渤系兄弟关系），该房屋建筑面积222.55平方米。2017年2月9日，依亿达物业大连分公司申请，一审法院到大连市沙河口区黄河路亿达广场5号楼2层进行现场勘验，亿达物业大连分公司的工作人员赵云、刘丹及于沅渤均到场。经现场勘验，双方均认可：大连市沙河口区黄河路亿达广场5号楼2层房屋依此排序为201房间、202房间、203房间，以及该三室均有独立玻璃门，201房间、202房间相互隔断，未有房间相互贯通的情况。2010年3月29日，大连亿达圣北物业管理有限公司因决议解散注销工商登记。2011年5月16日，亿达物业大连分公司取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，资质等级为壹级。第三人亿达业委会系亿达广场办公楼及住宅区域内的业主代表组织。亿达物业大连分公司及第三人亿达物业公司于2016年9月共同向一审法院提出诉请，请求于沅渤支付物业费。2016年11月25日，亿达物业大连分公司及第三人亿达物业公司向一审法院提出撤诉。同日，一审法院作出（2016）辽0204民初4524号民事裁定书，准许撤诉。一审法院认为，第三人亿达业委会先后与第三人亿达物业公司及亿达物业大连分公司签订的《亿达广场物业服务合同》系业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，该两份合同在平等自愿的基础上签订，系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。因此，对两份合同中确定的物业服务范围内，即亿达广场内的住宅及办公楼全体业主具有约束力。在该两份合同中第三人亿达业委会已经同物业服务企业，即亿达物业大连分公司、第三人亿达物业公司就亿达广场5号楼的物业服务费收费标准协商一致，且在上述合同签订后，亿达物业大连分公司及第三人亿达物业公司为包括于沅渤在内的亿达广场区域内业主提供了日常的物业管理服务，亿达物业大连分公司、第三人亿达物业公司有权按照合同的约定，向于沅渤收取物业费。现第三人亿达物业公司已将其向于沅渤收取2007年至2015年期间的物业费的债权转让给亿达物业大连分公司，且已告知于沅渤，另2016年9月亿达物业大连分公司已经向一审法院提出要求于沅渤支付物业费的诉求，故于沅渤应当向亿达物业大连分公司支付其两年诉讼时效期间内，即2014年10月至2016年9月期间的物业费，结合合同中约定5号楼的收费标准：每年4月6日-11月4日：12元/月*平方米，每年11月5日-4月5日：13.88元/月*平方米，于沅渤所有的亿达广场5号楼202房间房屋建筑面积为158.61平方米，2014年10月至2016年9月期间于沅渤应当向亿达物业大连分公司交纳的物业费金额为48529.73元。关于亿达物业大连分公司主张的2005年7月至2014年9月期间的物业费，于沅渤提出该部分诉请已经超过诉讼时效的抗辩。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。亿达物业大连分公司当庭提供的5张催费通知单照片拟证明其已经向于沅渤提出催收物业费的请求，但亿达物业大连分公司均未能提供该证据的原始载体，且该催费照片中催费通知单张贴位置不明，催费通知单的内容及加盖印章较为模糊，亿达物业大连分公司亦未提供其他证据佐证其向于沅渤催费的事实，于沅渤对此亦不予认可，故对亿达物业大连分公司提供的该份证据不予采信，即无法认定亿达物业大连分公司及第三人亿达物业公司向于沅渤提出催费要求，无法认定产生诉讼时效中止、中断的法律后果，故对于沅渤提供的抗辩予以采纳，对于亿达物业大连分公司主张的该部分诉求不予支持。关于亿达物业大连分公司主张违约金的诉讼请求，由于业主与物业公司就相关物业服务等问题存在纠纷，且矛盾较深，综合全案，无法认定于沅渤系无故拒缴，故对于亿达物业大连分公司的该项诉讼请求不予支持。物业服务企业的服务对象为广大业主，并非于沅渤一人。而个别业主长期不交纳物业费，直接关系到物业服务企业的服务态度和质量，影响广大业主的权益，包括欠交物业费业主的自身利益，故物业服务企业与业主应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。关于亿达物业大连分公司提出的于沅渤应当支付亿达广场5号楼201房间物业费，因201房间的房屋产权人并非于沅渤，且结合现场勘验情况来看，201房间与202房间各自独立，没有相互贯通，亿达物业大连分公司亦未能提供有效证据证明在2014年10月至2016年9月期间，201房间由于沅渤实际使用，故对于亿达物业大连分公司该项诉讼请求，不予支持。关于于沅渤提出的物业服务合同效力的抗辩，其当庭提供调查笔录及光盘，拟证明合同的甲方第三人亿达业委会主任陈其庄否认其在合同上签名的真实性。因于沅渤提供的两份证据均系其单方制作，且无其他证据佐证证据的真实性，亿达物业大连分公司及第三人亿达物业公司均不予认可，另在一审法院向陈其庄本人进行送达过程中，陈其庄本人陈述也与于沅渤提供证据中的内容相互矛盾，故不予采信，对其抗辩不予采纳。关于于沅渤提出的物业服务质量存在问题的抗辩，因于沅渤未能提供有效证据证明亿达物业大连分公司及第三人亿达物业公司未能够按照合同约定履行物业服务的合同义务，应承担举证不能法律后果，因此对于于沅渤该项抗辩不予采纳。关于于沅渤提出的物业收费标准的抗辩，于沅渤主张按照住宅标准计费一节，因上述涉及的两份《亿达广场物业服务合同》均系合法有效，对包括于沅渤在内的全体业主产生法律效力。在该两份《亿达广场物业服务合同》中，明确约定了亿达广场5号楼的收费标准，于沅渤应当按照合同约定履行其缴纳物业服务费的义务。结合实际现场勘验照片中显示，202房间实际应为办公使用而并非居民日常居住生活所用，故于沅渤该项抗辩并无事实及法律依据，不予采纳。判决：一、被告于沅渤于本判决生效之日起十日内给付原告大连亿达物业管理有限公司住宅分公司2014年10月至2016年9月期间物业费48529.73元；二、驳回原告大连亿达物业管理有限公司住宅分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11841元，由原告大连亿达物业管理有限公司住宅分公司负担11170元，被告于沅渤负担671元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院除对一审判决查明的事实予以确认外，另查明如下事实：《亿达广场物业服务合同》约定，业主或物业使用人应于每季10日前向亿达物业公司缴纳。于沅渤系大连奔达中天文化科技有限公司法定代表人，该公司的工商注册登记地址和实际经营场所均位于大连市沙河口区东北路99号，办公房屋外墙上悬挂”奔达中天”的牌匾。2016年11月16日，大连亿达物业管理有限公司住宅分公司经大连高新技术产业园区市场监督管理局核准，公司名称变更为”亿达物业管理有限公司大连分公司”。本院认为，本案系双方上诉案件，争议焦点包括：1、案涉物业服务合同的效力；2、案涉房屋的物业收费标准；3、亿达物业大连分公司主张2004年7月至2014年9月期间的物业费是否超过诉讼时效；4、亿达物业大连分公司主张的违约金应否支持；5、于沅渤应否支付201房屋的物业服务费。针对以上焦点问题，本院综合评判如下：一、关于案涉物业服务合同的效力《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉多份《亿达广场物业服务合同》（或《物业管理委托合同》）系亿达业委会与物业服务企业签订，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，应属合法有效。而且，物业服务企业具备相关资质，收费许可属于行政管理范畴，并不影响合同效力。于沅渤主张合同无效的理由不能成立。二、关于案涉房屋的物业收费标准双方争议在于是按住宅标准还是按办公楼标准收取物业费。案涉物业服务合同约定，亿达广场的物业类型包括住宅和办公楼，业主改变住宅用途的，物业费用按照办公楼标准收取。案涉房屋的产权证上虽标注用途为”住宅”，但于沅渤担任法定代表人的”大连奔达中天文化科技有限公司”的住所地和实际经营场所均在该地址，且房屋外墙上悬挂”奔达中天”的牌匾，故可认定于沅渤已实际改变了住宅用途，应按办公楼的标准交纳物业服务费。于沅渤一方面不承认案涉物业服务合同的效力，一方面又主张按合同中所约定的住宅标准（1.5元/月/平方米）交纳物业费，显然前后矛盾。关于于沅渤上诉称亿达物业大连分公司未按合同约定履行义务问题，根据《物业纠纷司法解释》第三条之规定，”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。如果于沅渤认为物业服务企业未履行合同义务，可另行主张权利，在本案中不能作为拒交物业费的抗辩事由。三、关于诉讼时效问题本案中，亿达物业大连分公司主张的是2004年7月至2016年9月的物业费。其上诉称，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，案涉物业费属于分期履行的连续性合同，因此诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本院认为，该条适用的情形是当事人订立合同时约定对同一笔债务分期履行。案涉多份物业服务合同的主体并不一致，合同履行期限两年至三年不等，且物业服务合同在每一合同履行期间内已明确约定按季度收费，故该笔债务整体上不构成法律规定的同一笔债务。亿达物业大连分公司仅仅是2015年所签订的物业服务合同的当事人，该公司所主张的2004年至2015年6月底之前的物业费是基于债权转让而来，故其称案涉物业费的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算没有事实依据。于沅渤在原审时已针对2004年7月至2014年9月期间的物业费提出诉讼时效抗辩，亿达物业大连分公司提供的催费通知单照片没有原始载体，而且张贴位置不明，不能证明该公司（或其他合同当事人）在2014年9月之前曾向于沅渤催要过拖欠的物业服务费。故一审法院认定2014年9月之前的物业费请求已超过诉讼时效并无不妥。四、关于违约金问题亿达物业大连分公司上诉称于沅渤拖欠物业费的行为已构成违约，应按约定交纳违约金。于沅渤未交纳物业费确属事实，但物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、相互努力。考虑到亿达物业公司大连分公司仍是亿达广场的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。为及时化解矛盾、维系双方之间的和谐稳定，一审法院对违约金不予支持亦无不当。五、关于于沅渤应否支付201房屋的物业服务费《物业纠纷司法解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。亿达物业大连分公司在本案中并未起诉201房屋的业主于峰，仅要求于沅渤作为该房屋的实际使用人支付201房屋物业服务费，在亿达物业大连分公司未举证证明其与于沅渤之间或者业主于峰与于沅渤存在由于沅渤负责缴纳201房屋物业费的约定的情形下，其直接向于沅渤主张201房屋的物业费，缺乏事实和法律依据。而根据一审法院的现场勘查结论，大连市沙河口区黄河路亿达广场5号楼2层包括3个房间，均有独立玻璃门；其中，201房间、202房间相互隔断，未有房间相互贯通情况。在亿达物业大连分公司未提供其他证据予以佐证的情况下，仅根据其提出的两个房间共用一个封闭式走廊的主张，无法直接认定于沅渤在2014年10月至2016年9月实际使用了201房间。而且，201房间的房屋所有人系案外人于峰，亿达物业大连分公司完全可以另案直接向房屋产权人主张物业服务费，不影响其合法权益的实现。因此，一审法院未予支持亿达物业大连分公司要求于沅渤支付201房屋的物业服务费，亦无不当。综上所述，亿达物业大连分公司及于沅渤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11841元（亿达物业管理有限公司大连分公司已预交11170元、于沅渤已预交671元），由双方根据预交的金额各自负担。本判决为终审判决。审判长贾春雨审判员季震宇审判员王立媛二〇一七年八月二十五日书记员郭一颖