安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖03民终1037号上诉人（原审原告）：蚌埠市清华科技园小区业主委员会，住所地安徽省蚌埠市工农路999号。负责人：张春全，该小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：徐继军，安徽华扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省国民物业管理有限责任公司，住安徽省蚌埠市解放路与雪华路交叉口雪华信用社楼上318室，统一社会信用代码91340300677591332R（1-1）。法定代表人：朱长青，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶万良，安徽冠亚律师事务所律师。上诉人蚌埠市清华科技园小区业主委员会因与被上诉人安徽省国民物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蚌埠市清华科技园小区业主委员会委托诉讼代理人徐继军、被上诉人安徽省国民物业管理有限责任公司委托诉讼代理人陶万良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蚌埠市清华科技园小区业主委员会上诉请求：1、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初1314号民事判决。判决被上诉人返还收取的通讯商建站租赁费127600元。2、判决因被上诉人聘用无电梯维修资质的维修商造成小区内电梯损坏无法使用，支出的维修费105245元。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：三大通讯运营商实际支付给被上诉人的场地租赁费是160200元，建站的场地均在上诉人的小区之内，该租赁费用应属上诉人所有。被上诉人没有履行物业合同义务，聘用无电梯维修资质的维修商造成原告小区内公用电梯损毁严重。安徽省国民物业管理有限责任公司辩称，一审判决认定事实，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。蚌埠市清华科技园小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还侵占原告全体业主利益收取的三大通讯运营商（通讯基站）租赁费127600元；2、责令被告赔偿因聘用无电梯维修资质的维修商造成原告小区内电梯损坏无法使用，原告维修电梯支出的维修费130490元的50%的责任，计65245元；以及承担原告小区内4号楼上部电梯维修费40000元，合计105245元。一审法院认定事实：2012年8月10日，经蚌埠市蚌山区人民政府黄庄街道办事处、蚌埠市蚌山区住宅小区物业管理工作领导小组办公室登记备案，原告蚌埠市清华科技园小区业主委员会成立，主任为张春全。2012年9月10日，原告蚌埠市清华科技园小区业主委员会与长青物业公司签订《物业服务合同》，合同约定：原告将清华科技园物业服务委托于被告实行物业管理，物业类型为公共设施维护、维修、绿化养护、安保、保洁等；委托管理期限为三年，自2012年9月18日起至2015年9月17日止。2011年4月25日，蚌埠德人物业管理有限公司与中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司签订《清大德人综合覆盖系统建设协议》，约定：为完善蚌埠清大德人区域内中国移动的GSM/WLAN网络覆盖、提高移动用户的网络质量，中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司使用室内光纤分布系统，利用清大德人场地改善该区域内中国移动信号覆盖情况；蚌埠德人物业管理有限公司有偿向中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司提供设备安装场地，并提供系统运行所需的24小时不间断220V交流供电，设备运行期间不得无故认为断电；中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司每年向蚌埠德人物业管理有限公司支付场地租赁费用11000元，其中包括设备场地租赁费、管理费、电费；协议有效期限为5年，即2011年3月1日至2016年2月28日，协议有效期届满后，如未收到对方要求终止协议的通知，则协议有效期自动延续相同期限。该协议签订后，中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司向蚌埠德人物业管理有限公司支付了两年的场地租赁费用共计22000元，后向被告支付了三年的场地租赁费用共计33000元。2013年8月8日，被告与中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司签订《蚌埠清大德人TD覆盖系统建设协议》，约定：被告配合中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司为完善蚌埠清大德人区域内中国移动的TD网络覆盖，提高移动用户的网络质量，中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司使用室内光纤分布系统，利用被告所辖蚌埠清大德人场地改善该区域内中国移动信号覆盖情况；被告有偿向中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司提供设备安装场地，并提供系统运行所需的24小时不间断220V交流供电，设备运行期间不得无故人为断电，中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司每年向被告支付场地租赁费用8000元，其中包括设备场地租赁费、管理费、电费等；协议有效期为5年，自2013年8月10日起至2018年8月9日止，协议有效期限满后，如未收到对方要求终止协议的通知，则本协议有效期自动延续相同期限。该协议签订后，中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司向被告支付了三年的长度租赁费用共计24000元。2014年9月30日，被告与中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司签订《场地租赁合同（城镇规划区内移动通信基站建设专用）》，约定：被告同意将坐落于蚌埠市蚌山区清大德人小区2栋2单元13F楼顶30平方米场地出租给中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司，放置梅花天线和分布式设备作为中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司设置移动通信基础设施共建共享基站用房使用；租期为5年，自基站开工建设之日起算；年租金为13000元。2015年3月18日，基站开工。协议签订后，中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司于2015年3月27日向被告支付第一年租金13000元。2013年5月31日，被告与中国联合网络通信有限公司蚌埠市分公司签订《清华科技园小区综合覆盖系统建设协议》，约定：被告为配合中国联合网络通信有限公司蚌埠市分公司完善蚌埠市清华科技园小区内中国联通的GSM/WCDMA/WLAN网络覆盖，提高联通用户的通话质量，中国联合网络通信有限公司蚌埠市分公司使用室内光纤分布系统，利用被告所辖场地改善该区域内中国联通信号覆盖情况，被告仅提供室内外分布系统所需的设备安装为止、室外馈线的走线路经；被告提供系统运行所需的24小时不间断供电；每年10月1日之前，中国联合网络通信有限公司蚌埠市分公司向被告交纳场地使用费（含管理费、设备电费、税费），场地使用费每年按10600元支付；协议有效期为5年，从2012年10月1日起至2017年9月30日止。协议签订后，中国联合网络通信有限公司蚌埠市分公司向被告支付三年场地使用费共计31800元。2013年7月4日，被告与中国电信股份有限公司蚌埠分公司签订《无线网络覆盖系统建设协议》，约定：被告配合中国电信股份有限公司蚌埠分公司为完善清大德人楼内中国电信的CDMA网络覆盖、提高电信用户的通话质量，中国电信股份有限公司蚌埠分公司使用室内外光纤分布系统，利用被告所辖场地改善该区域内中国电信信号覆盖情况；被告负责提供室内外分布系统所需的设备安装位置、室外馈线的走线路经；被告提供系统运行所需的24小时不间断供电，中国电信股份有限公司蚌埠分公司内年向被告支付场地占用费8600元。协议自签订之日起有效期为5年，有效期限满后，如未收到对方要求终止协议的通知，则协议有效期自动延续相同期限。协议签订后，中国电信股份有限公司蚌埠分公司向被告支付三年场地占用费共计25800元。2015年8月20日，经原告同意，原、被告双方提前解除了2012年9月10日签订的《物业服务合同》。原告认为被告在提供物业服务期间存在多项违约行为，严重侵害了原告的合法权益，从而引起纠纷。一审法院审理认为，原告与被告蚌埠市长青物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告系根据《中华人民共和国物权法》第七十五条及《中华人民共和国物业管理条例》第十条的规定选举产生的组织，享有法律及全体业主赋予的相关民事权利，具备诉讼主体资格，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条关于“其他组织”的定义，可以成为民事诉讼中的当事人。原告主张被告聘用无电梯维修资质的维修商造成原告小区内电梯损坏无法使用，要求被告赔偿其为此支出的电梯维修费共计105245元，但所举证据均不能证明原告小区内电梯的损坏系由被告原因造成，亦无法证明其所主张的电梯维修费用与被告的违约行为之间存在因果关系，故对原告该主张不予采信，对原告要求被告赔偿其电梯维修损失的诉请不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条关于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，原告小区内建筑物的共有部分由全体业主共同所有，产权所有人归属于全体小区业主，建筑物共有部分的占用、使用、收益、处分的权利自然归全体小区业主所有。本案中，被告与中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司于2014年9月30日签订的《场地租赁合同（城镇规划区内移动通信基站建设专用）》中约定将蚌埠市蚌山区清大德人小区2栋2单元13F楼顶30平方米场地以年租金13000元出租给中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司，而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，建筑区划内的屋顶属于业主共有的部分。被告在未经业主同意的情况下擅自与中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司签订租赁合同出租楼顶属无权处分行为，其收取由中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司支付的租金13000元没有合法根据，原告请求被告返还其收取的13000元租金于法有据，予以支持。原告依据蚌埠德人物业管理有限公司与中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司签订的《清大德人综合覆盖系统建设协议》、被告与中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司签订的《蚌埠清大德人TD覆盖系统建设协议》、被告与中国联合网络通信有限公司蚌埠市分公司签订的《清华科技园小区综合覆盖系统建设协议》以及被告与中国电信股份有限公司蚌埠分公司签订的《无线网络覆盖系统建设协议》主张被告返还收取的租金114600元，但该四份协议中均未明确具体的出租场地，原告亦未提供其他证据证实被告收取的114600元租金系出租原告小区建筑区划内的共有部分所得，故对原告该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十六条、第八十三条，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定，判决：一、被告蚌埠市长青物业管理有限责任公司返还原告蚌埠市清华科技园小区业主委员会场地租赁费13000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告蚌埠市清华科技园小区业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2406元，原告蚌埠市清华科技园小区业主委员会负担2281元，被告蚌埠市长青物业管理有限责任公司负担125元，于本判决生效后七日内向本院交纳。庭审中，双方当事人对原判认定事实均无异议，本院二审判决予以确认。另查明，被上诉人在庭审中认可，涉案的基站均在上诉人的小区之内。2016年9月29日蚌埠市长青物业管理有限责任公司变更为安徽省国民物业管理有限责任公司。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，小区内建筑物的共有部分由全体业主共同所有其占用、使用、收益、处分的权利自然归全体小区业主所有。被上诉人在未经业主同意的情况下擅自与中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司签订租赁合同出租小区内建筑物的共有部分，显属无权处分行为，其收取并占有通信运营商支付租金于法无据，上诉人请求被上诉人返还127600元租金的理由成立，应予支持。庭审中，被上诉人认可涉案的基站均在上诉人的小区之内，原审判决以被上诉人与通信运营商协议中部分协议未明确具体的出租场地为由，仅支持上诉人请求返还127600元租金中的部分请求，显于事实不符，应予更正。上诉人另称，被上诉人没有履行物业合同义务，聘用无电梯维修资质的维修商造成原告小区内公用电梯损毁严重。但诉讼中，上诉人所举证据不能证明小区内电梯的损坏系由被上诉人原因造成，原审据此驳回上诉人的此项诉请并无不当。综上所述，蚌埠市清华科技园小区业主委员会的上诉理由部分成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初1314号民事判决。二、安徽省国民物业管理有限责任公司返还蚌埠市清华科技园小区业主委员会场地租赁费127600元，于判决生效后十日内付清；三、驳回蚌埠市清华科技园小区业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2406元，蚌埠市清华科技园小区业主委员会负担1203元，安徽省国民物业管理有限责任公司负担1203元；二审案件受理费2406元，蚌埠市清华科技园小区业主委员会负担1203元，安徽省国民物业管理有限责任公司负担1203元。本判决为终审判决。审判长  刁小健审判员  王国强审判员  张 青二〇一七年八月八日书记员  王亚楠附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；