湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初1177号原告株洲旺城房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区庐山路7号华晨庐山春天大厦19楼。法定代表人陈挺，系该公司董事长。委托代理人左玲玲，湖南诚一律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、变更放弃诉讼请求，代为和解、调解，代为签收相关法律文书等。委托代理人杨英中，湖南诚一律师事务所律师，代理权限一般代理。被告谭啸。原告株洲旺城房地产开发有限公司与被告谭啸商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理。依法由审判员欧建适用简易程序于2017年7月7日公开开庭进行了审理,书记员谭美玲担任庭审记录。原告株洲旺城房地产开发有限公司的委托代理人左玲玲、被告谭啸均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告株洲旺城房地产开发有限公司诉称：被告于2016年1月26日与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定：被告从原告处购买位于株洲市天元区株洲大道666号旺城天悦（报建名：领袖香江）20栋1702号房屋一套。该房屋总价款为420044元，其中，被告应予2016年1月26日前向原告支付首期房款90044元，剩余330000元购房款被告向公积金申请贷款支付。补充协议第二条第2款、第三款规定，约定买受人乙方保证在签订合同后三日内，按要求提交真实、有效的办理购房按揭贷款所需的全部资料和费用并在接到银行通知后按时前往银行办理完全部按揭手续。若因乙方原因未能按时、真实的提供办理购房抵押贷款相关资料，或未能按时交纳按揭贷款相关费用，或未能按时办理相关手续，而导致不能签署有效贷款合同进而导致甲方不能再签订本协定起60天内取得相应的购房款的，视为乙方逾期付款。逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方应按商品房总价款的20%向甲方支付违约金。合同签署后，被告仅向原告支付了购房款90044元，未按协议约定及时办理银行按揭贷款事宜，至今仍未能向原告支付剩余的330000元的购房款。故诉至法院请求：1、解除原、被告双方于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》。2、判决被告支付违约金84008.8元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告谭啸辩称：1、原告的起诉内容实属；2、被告愿意解除商品房买卖合同；3、原告方要求的违约金过高，被告方请求酌减，愿意支付原告方违约金35000元；4、被告愿意承担诉讼费。本院经审理查明：被告谭啸于2016年1月26日与原告株洲旺城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议并约定：“乙方（谭啸）购买甲方（株洲旺城房地产开发有限公司）位于株洲市天元区株洲大道666号旺城天悦（报建名：领袖香江）20栋1702号房屋一套。该房屋总价款为420044元，乙方应予2016年1月26日前向原告支付首期房款90044元，剩余330000元购房款被告向公积金申请贷款支付。乙方保证在合同签订后3日内，按要求提交真实、有效的办理购房按揭贷款所需的全部资料和费用并在接到银行通知后按时前往银行办理完全部按揭手续；若因乙方原因未能按时、真实的提供办理购房抵押贷款相关资料，或未能按时交纳按揭贷款相关费用，或未能按时办理相关手续，而导致不能签署有效贷款合同进而导致甲方不能再签订本协定起60天内取得相应的购房款的，视为乙方逾期付款。逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方应按商品房总价款的20%向甲方支付违约金。”合同签署后，被告谭啸于2016年1月26日向原告株洲旺城房地产开发有限公司支付了首付房款90044元，因被告谭啸的原因银行按揭贷款未能获得银行最终审批同意，至今未支付剩余购房款330000元。2017年3月28日，原告株洲旺城房地产开发有限公司通过邮寄的方式向被告谭啸发出解除株洲市商品房预售合同通知书，要求与被告谭啸解除房屋买卖合同，并支付违约金84008.8元，同年3月31日该邮件到达被告谭啸处。上述事实，有原告委托代理人的陈述、被告谭啸的答辩、双方当事人的主体资格信息、房屋买卖合同（预售）、收款收据、解除商品房买卖合同通知书，EMS邮寄凭证等在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为：原告株洲旺城房地产开发有限公司与被告谭啸签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律和法规的效力性强制性规定，该房屋买卖合同及补充协议合法、有效，双方应各自履行约定的合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同”和第九十四条的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。本案中因为被告谭啸的原因致使按揭贷款未获得银行的审批同意，且经原告株洲旺城房地产开发有限公司催促后超过6个月仍未支付剩余房款或办理银行按揭贷款手续，原告株洲旺城房地产开发有限公司有权解除合同，又据合同法第九十六条第一款的规定“当事人乙方主张本法第九十三条第二款、第九十四条主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。原告株洲旺城房地产开发有限公司的解除合房屋买卖合同通知书于2017年3月31日到达被告谭啸处，且被告谭啸本人也同意解除合同，原告株洲旺城房地产开发有限公司主张于2017年3月31日解除与被告签订房屋买卖合同，本院予以支持。根据合同法第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”以及原、被告双方在补充协议中对“甲方不能再签订本协定起60天内取得相应的购房款的，视为乙方逾期付款。逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方应按商品房总价款的20%向甲方支付违约金”的约定，本案中双方对违约金虽有约定，但被告谭啸要求予以适当减免的请求符合《合同法解释二》第二十九条的规定，且原告株洲旺城房地产开发有限公司在庭审中亦未提供其实际损失的相关证据，其所主张的84008.8元违约金，予以部分减免符合相关法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《合同法解释二》第二十九第一款之规定，判决如下：一、解除原告株洲旺城房地产开发有限公司与被告谭啸于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告谭啸应在本判决生效后二十日内协助原告株洲旺城房地产开发有限公司办理好注销株洲市商品房销售合同《预售》登记备案的相关手续；三、被告谭啸应一次性向原告株洲旺城房地产开发有限公司支付违约金计人民币40000元；原告株洲旺城房地产开发有限公司应退还被告谭啸预付的购房款计人民币90044元；上述款项拼抵后，原告株洲旺城房地产开发有限公司尚需向被告谭啸支付款项计人民币50044元，该款项限在本判决书生效后三天内付清；四、驳回原告株洲旺城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1900元，减半收取950元，由被告谭啸全部承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 欧 建二〇一七年八月一日书记员 彭晓华附本案适用的法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人协商一致可以解除合同的规定。当事人约定乙方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《合同法解释二》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。