福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初700号原告（反诉被告）：厦门阳光清境物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路689号2栋，统一社会信用代码91350203685296915F。法人代表人：陈琳娜，总经理。委托诉讼代理人：宋生阁、林福明，该公司员工。被告（反诉原告）：林炳辉，男，1974年1月8日出生，汉族，住福建省厦门市同安城南二里（银城明珠毅达城市，被告（反诉原告）：刘巧，女，1975年4月22日出生，汉族，住住福建省厦门市同安城南二里（银城明珠毅达城市，委托诉讼代理人：林炳辉，1974年1月8日出生，汉族，住福建省厦门市同安城南二里（银城明珠毅达城市广场）**号***室，系刘巧的丈夫。原告（反诉被告）厦门阳光清境物业服务有限公司（以下简称阳光清境公司）与被告（反诉原告）林炳辉、被告（反诉原告）刘巧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳光清境公司的委托诉讼代理人宋生阁、被告（反诉原告）林炳辉、被告（反诉原告）刘巧之委托诉讼代理人林炳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）阳光清境公司向本院提出诉讼请求：1、判令林炳辉、刘巧立即支付物业服务费人民币（币种，下同）1895.4元、公共维修金340.2元、自用水费386元、公摊电费80元、公摊水费76元、生活垃圾处理费78元及物业服务费滞纳金485元。2、林炳辉、刘巧承担本案诉讼费用。事实与理由：阳光清境公司受托对厦门市同安区毅达城市广场提供物业服务。林炳辉、刘巧系阳光清境公司物业服务、管理中的毅达城市广场**梯***室业主，房屋面积121.5平方米。自2014年7月1日起至2016年10月31日止，林炳辉共拖欠阳光清境公司物业服务1895.4元、公共维修金340.2元，2014年7月至2016年8月自用水费386元、公摊电费80元、公摊水费76元、生活垃圾处理费78元（2014年物业管理费单价0.4元/平方米/每月，公维金0.1元/平方米/每月；2015-2016年物业管理费单价0.6元/平方米/每月，公维金0.1元/平方米/每月，2014年7月至2015年12月水表吨数489-580,2.8元/吨，2016年1月至2016年8月水表吨数580-621,3.2元/吨，生活垃圾处理费3元/月），物业服务费滞纳金485元，合计3340.6元。经阳光清境公司多次催交，林炳辉、刘巧却置之不理。被告（反诉原告）林炳辉、刘巧共同辩称，1、阳光清境公司所提供的《物业服务委托合同》涉嫌造假，与（2015）同民初字第4192号民事判决书中被告杨小宝所提供的《物业服务委托合同》都是同一时间签订，但两份合同所使用的厦门阳光清境物业服务有限公司的印章存在明显不一致，根据《刑法》第二百八十条规定，阳光清境公司法定代表人陈琳娜及杨小宝已涉嫌伪造印章，必须追究法律责任，同时《物业服务委托合同》也不能作为起诉依据。2、现有的物业合同与全体业主无关，杨小宝在其他四位业委会委员均不同意的情况下，仍与阳光清境公司签订《物业服务委托合同》，纯属个人行为，不能代表小区全体业主的身份。杨小宝与阳光清境公司签订的《物业服务委托合同》没有由业主大会按照法定要求表决通过，与全体业主无关。根据《物业管理条例》第十一条的规定，《物业服务委托合同》第二十一条有关公共维修金的规定侵犯了业主共同筹集和使用专项维修金的权利，该条规定与法律规定相抵触。本小区与阳光清境公司没有发生合同关系，没有义务履行物业合同的任何义务。3、其二人未收到阳光清境公司以口头、电话、书面等方式催讨物业费的通知，阳光清境公司起诉时提供的欠款催款存根没有公章也没有签收证明，不能作为催缴证据。阳光清境公司的起诉已超过二年的诉讼时效。4、小区卫生、人身安全、财产安全、绿化、车辆等物业管理不到位，物业公司完全没有认真服务，如公共区域未维护、公共卫生存在瑕疵，物业公司擅自利用小区公共场地、设施牟取不正当利益，物业公司人员滥用职权，乱砍小区绿化树木，擅自更换水表等。5、物业公司未公布账目，侵犯业主知情权，未依法公布2014年6月30日至今期间本栋住宅专项维修资金收支明细，从未公布本小区会所、幼儿园、游泳池、羽毛球场、停车位、广告位等公共场所的经营收入。因物业公司未按合同及法律要求履行义务，其二人可依法拒绝缴纳物业费，物业公司主张滞纳金没有任何依据。综上，请求驳回阳光清境公司的诉求。被告（反诉原告）林炳辉、刘巧向本院提出反诉请求：1.阳光清境公司法定代表人陈琳娜起诉反诉人所提供的《物业服务委托合同》属于伪造的合同，必须依法追究涉嫌伪造合同的责任人陈琳娜和杨小宝的法律责任；2.依法向全体业主公布2014年6月30日至今期间小区住宅具体专项维修资金收支明细，并且公布本小区会所、幼儿园、游泳池、羽毛球场、小区内停车位、广告位等公共场所的经营收入，以及这些收入与业主的分配情况和业主分配资金的具体去向。庭审中，本案承办人依法向林炳辉、刘巧释明：第一项反诉诉求与本诉的诉讼请求之间不具有因果关系，也非基于相同法律事实，故不构成反诉，不予受理，第二项反诉诉求中有关小区公共场所经营收入部分应由小区业委会或超过三分之二的业主等法律规定的组织及个人来主张，该部分诉求不予受理，但公布住宅专项维修资金收支明细与本诉的诉讼请求有关，予以受理。林炳辉、刘巧当庭变更反诉诉求：阳光清境公司依法公布2014年6月30日至今期间的本栋即银城明珠毅达城市广场45梯住宅专项维修资金收支明细。事实和理由：陈琳娜在本案中提供的《物业服务委托合同》与杨小宝在（2015）同民初字第4192号中提供的《物业服务委托合同》比对显示，阳光清境公司的公章印纹不一致，签名字迹不一致，陈琳娜、杨小宝涉嫌伪造合同的事实成立，应追究陈琳娜和杨小宝的法律责任。阳光清境公司未按照《厦门市物业管理若干规定》第四十一条规定“业主委员会或其授权管理的物业服务企业应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域内显著位置公示十日以上，并在市建设行政主管部门网站公示半年”公示2014年6月30日至今期间小区住宅具体专项维修资金收支明细与本小区会所、幼儿园、游泳池、羽毛球场、小区内停车位、广告位等公共场所的经营收入以及这些收入与业主的分配情况和业主分配资金的具体去向。原告（反诉被告）阳光清境公司辩称，公共维修金是每半年在小区宣传栏公示一次，也在建设局网站公示了。但每栋楼底下没有粘贴。庭后提供相关证据证明。原告（反诉被告）阳光清境公司围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：《物业服务委托合同》、《单位印章处理登记表》、交房通知单、身份证复印件、商品房买卖合同、住户缴款通知单、《终止案件调查决定书》、（2016）闽02民终5175号民事判决书、发改委和园林局的文件。被告林炳辉向本院提交如下证据：《物业服务委托合同》、（2015）同民初字第4192号民事判决书、照片。经组织双方进行举证质证，本院对双方提交的证据认证如下：对阳光清境公司提交的上述证据以及林炳辉提交的上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。本院根据当事人提交的证据及庭审情况，查明事实如下：2014年6月30日，原告（反诉被告）阳光清境公司（乙方）与同安区毅达城市广场业主委员会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定毅达城市广场由阳光清境公司提供物业服务，合同第十五条约定，服务期限自2014年6月30日起至2017年6月30止。第十九约定，物业服务收费标准：多层住宅物业服务费0.6元/㎡/月，高层物业服务费0.8元/㎡/月。收费按月收取的方式（即每月的25日前缴纳当月物业服务费）向业主或物业使用人收取。第二十一条约定，公共维修金收费标准为：多层住宅、店面0.2元/㎡/月，高层住宅维修金0.3元/㎡/月。第二十二条约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、维修金、车辆场地占用费和公摊水电费用的，按应缴未缴金额每天千分之三交纳滞纳金；逾期6个月仍不缴纳的，乙方有权采取包括诉讼在内的措施催讨。合同最后一页落款甲方处加盖“同安区毅达城市广场业主委员会”公章，业委会主任杨小宝在“法人代表”处签名。乙方处加盖“厦门阳光清境物业服务有限公司”公章（无数字），“法人代表”处有阳光清境公司法定代表人陈琳娜签名。《物业服务委托合同》签订后，阳光清境公司依照合同约定为毅达城市广场提供物业服务。林炳辉、刘巧是毅达城市广场**梯***室业主，该房屋面积121.5平方米。林炳辉、刘巧未交纳2014年7月1日至2016年10月31日期间物业服务费1895.4元、公共维修金340.2元，以及2014年7月至2016年8月自用水费386元、公摊电费80元、公摊水费76元、生活垃圾处理费78元。阳光清境公司遂于2017年2月10日向本院提起诉讼。2017年3月6日，凌来喜等人称其收到两份《物业服务委托合同》上的阳光清境公司的公章不一致，向厦门市公安局大同派出所报案。厦门市公安局同安分局经调查后，作出《终止案件调查决定书》，认定没有违法事实，决定终止调查。阳光清境公司在庭审中确认，两份《物业服务委托合同》上的公章均是阳光清境公司的公章，仅是新旧公章之分，并提交了一份厦门市公安局印章审核室出具的《单位印章处理登记表》，表中载明阳光清境公司旧公章（没有数字）于2015年6月作废，表中体现新公章为有数字的印章。另查明，2016年7月1日，凌来喜等业主以同安区毅达城市广场业主委员会为被告，向本院提起业主撤销权纠纷一案，要求撤销同安区毅达城市广场业主委员会与阳光清境公司于2014年6月30日签订的《物业服务委托合同》，案号为（2016）闽0212民初2497号。该案查明事实如下：2014年4月，业委会在毅达城市广场小区公告通知全体业主召开业主大会，对物业服务合同期限及中标候选的物业公司（阳光清境公司）进行大会表决，此后业委会将表决情况进行公告，并要求未与会业主回复意见的形式与截止时间，及未书面回复视为同意与会多数业主表决意见的结果。之后，业委会于2014年6月30日与阳光清境公司签订《物业服务委托合同》，并于2015年4月9日向厦门市同安区建设局备案。2014年7月21日，业委会向厦门市同安区祥平街道办事处提交了《毅达城市广场业主委员会关于中标物业服务企业进驻小区管理的报告》。2014年8月3日，厦门市同安区祥平街道办事处出具《关于毅达城市广场申请中标物业服务企业进驻小区管理的回复》，认为该小区就选聘物业服务企业问题，本着公开、公平、公正的原则，采取公示、公告等形式，依法依规广泛征求业主意见，厦门市同安区祥平街道办事处原则同意中标物业服务企业进驻小区管理。本院于2016年10月9日作出（2016）闽0212民初2497号民事判决，认为厦门市同安区毅达城市广场小区业主大会通过投票表决选聘阳光清境公司为该小区物业服务企业程序合法，判决驳回凌来喜等人的诉讼请求。凌来喜等人不服判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院经审理后认为，一审认定毅达城市广场小区业主大会通过投票表决选聘阳光清境公司为该小区物业服务企业程序合法并无不当。阳光清境公司是否对外存在两枚印章或是否存在假章，不影响阳光清境公司与业委会订立物业合同的事实认定。厦门市中级人民法院于2016年12月30日作出（2016）闽02民终5175号民事判决，驳回凌来喜等人上诉，维持原判。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告（反诉被告）阳光清境公司于2014年6月30日与同安区毅达城市广场业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定毅达城市广场由阳光清境公司提供物业服务。阳光清境公司依此为该小区提供物业服务。毅达城市广场小区业主大会通过投票表决选聘阳光清境公司为该小区物业服务企业程序合法。以上均为（2016）闽0212民初2497号和（2016）闽02民终5175号两份生效民事判决所认定。被告（反诉原告）林炳辉、林巧作为厦门市同安区毅达城市广场小区的业主之一，依法应当交纳物业服务费等费用。林炳辉、林巧拖欠2014年7月1日至2016年10月31日期间物业服务费1895.4元、公共维修金340.2元，以及2014年7月至2016年8月自用水费386元、公摊电费80元、公摊水费76元、生活垃圾处理费78元，合计2855.6元。现阳光清境公司诉求林炳辉、林巧支付前述费用，符合法律规定，本院依法予以支持。至于阳光清境公司诉求林炳辉、林巧支付滞纳金，因阳光清境公司提交的证据不足以证明起诉前已进行合法有效的催收，故本院对该诉求不予支持。林炳辉、林巧虽然对《物业服务委托合同》提出质疑，但阳光清境公司与同安区毅达城市广场业主委员会之间订立的《物业服务委托合同》已为上述两份生效判决所确认。此外，公安机关对《物业服务委托合同》上阳光清境公司公章不一致的报案经调查后已作出《终止案件调查决定书》，认定没有违法事实，决定终止调查。因此，林炳辉、林巧的抗辩意见本院不予采纳。在小区业主依法及时交纳物业服务费等相关费用的情况下，阳光清境公司亦应及时了解业主的意见及建议，不断改进和提升物业服务水平。关于反诉，阳光清境公司未举示证据证明其已经依法公布2014年6月30日至2017年2月10日期间毅达城市广场45梯住宅专项维修资金收支明细，故对林炳辉、刘巧的该项诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉被告）林炳辉、刘巧于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）厦门阳光清境物业服务有限公司支付物业服务费人民币1895.4元、公共维修金人民币340.2元，自用水费人民币386元、公摊电费人民币80元、公摊水费人民币76元、生活垃圾处理费人民币78元，以上各项合计人民币2855.6元；二、原告（反诉被告）厦门阳光清境物业服务有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）林炳辉、刘巧公布2014年6月30日至2017年2月10日期间毅达城市广场45梯住宅专项维修资金收支明细；三、驳回原告（反诉被告）厦门阳光清境物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币50元，由原告（反诉被告）厦门阳光清境物业服务有限公司负担人民币25元，由被告林炳辉负担人民币25元；反诉受理费人民币50元，由原告（反诉被告）厦门阳光清境物业服务有限公司负担；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  甘艳君人民陪审员  颜美丽人民陪审员  陈佳佳二〇一七年八月十日代书 记员  苏秋祝附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。