福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2017)闽0783民初1605号原告：中国农业银行股份有限公司建瓯市支行，住所地建瓯市中山路362号，统一社会信用代码91350783857194836G。负责人：丁啟强，行长。委托诉讼代理人：吴一坚，系该行员工。被告：欧君斌，住建瓯市，现羁押于建瓯市看守所。被告：吴小梅，住建瓯市，被告：福建省建瓯市碧城房地产开发有限公司，住所地建瓯市水西路246号1－201室，组织机构代码55097197－9。法定代表人：周跃飞，董事长。原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行与被告欧君斌、吴小梅、福建省建瓯市碧城房地产开发有限公司（下简称碧城房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴一坚，被告欧君斌、吴小梅等到庭参加诉讼，被告碧城房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告欧君斌、吴小梅共同偿还原告贷款本金407616.86元及利息（至2017年6月6日的利息20456.64元，从2017年6月7日起至还清之日止的利息按借款凭证、借款合同约定的利率及以电脑自动生成的数据为准）；2、判令诺被告欧君斌、吴小梅不能偿还借款本息，原告有权申请对抵押物进行拍卖、变卖，所得款项原告享有优先受偿权。3、判令被告碧城房产公司对第一项诉请债务承担连带清偿责任。事实与理由：2012年12月10日被告欧君斌、吴小梅向碧城房产公司购买建瓯市南侧新叶外滩1#楼1605室房地产，同日，两被告以该房作抵押，向原告申请一手房按揭贷款450000元，双方签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告向被告欧君斌、吴小梅出借人民币450000元；按月等额本息还款，借款期限从2013年1月6日至2033年1月5日止，借期20年，借款利率以借款发放日的中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率，逾期按合同约定利率在原执行利率基础上上浮50%。合同签订时执行年利率5.5675%。被告欧君斌、吴小梅以其购买的座落于建瓯市南侧新叶外滩第1#1605房地产为被告欧君斌向原告借款作抵押担保，2013年1月6日在建瓯市房地产交易登记管理中心办理房产抵押预告登记手续。被告吴小梅作为被告欧君斌的配偶，签署了家庭成员共同还款确认书。被告碧城房产公司对借款提供阶段性保证担保。保证责任至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。借款人未按约定按期足额偿还借款等，贷款人有权提前收回已发放的借款等。因借款人、担保人违约至贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的案件受理费、财产保全等实现债权的一切费用。原告依合同约定向被告欧君斌发放了借款，但2016年3月起，被告欧君斌、吴小梅未履行还款义务，原告多次催收无果。被告碧城房产公司也未履行担保责任。被告欧君斌、吴小梅共同辩称，对原告起诉的事实与理由均无异议。只因开发商未及时交房，故想用这个办法让政府干预一下，另一方面因被告欧君斌个人的原因，不能及时处理涉案的债务。现暂时无力偿还全部借款，希望能继续以按揭的方式履行借款合同。被告碧城房产公司未作答辩，亦未提交证据材料。审理过程中，原告就其主张提供证据材料4份：1、被告欧君斌的身份证、结婚证、借款申请书、房产抵押承诺书、家庭成员共同还款确认书，证明：被告欧君斌、吴小梅的身份信息及向被告碧城房产公司购买建瓯市南侧新叶外滩1#1605室房产并以所购房屋作抵押向原告申请450000元按揭贷款。被告吴小梅表示自愿对被告欧君斌向原告借款承担共同还款责任。2、被告碧城房产公司的营业执照，3、预告登记证、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同，证明：原告与被告欧君斌、吴小梅、碧城房产公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额450000；按月等额本息还款；贷款期限20年；借款利率；逾期利率；签订合同时执行年利率为5.5675%；被告欧君斌、吴小梅以所购买的座落于建瓯市产作抵押担保。被告碧城房产公司为被告欧君斌、吴小梅向原告借款提供阶段性保证。4、借款凭证、还款清单、借款结欠利息清单，证明：原告履行了出借义务，被告还款情况及截止至2017年6月6日拖欠的借款本金及利息。被告欧君斌、吴小梅对原告所举证据均无异议。本院认为，被告欧君斌、吴小梅对原告所举证据均无异议。被告碧城房产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，亦未提出异议及证据材料，视为放弃相应的诉讼权利。原告所提供的证据材料，经审查，符合民事证据的形式要件，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据所采信的证据，结合当事人陈述，对本案事实认定如下：被告欧君斌、吴小梅系夫妻关系。2013年1月6日，原告与被告欧君斌、吴小梅、碧城房产公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告欧君斌、吴小梅因购买被告碧城房产公司开发的座落于建瓯市南侧新叶外滩第一幢1605号房产，由被告欧君斌向原告贷款450000元；借款期限240个月，采用等额本息还款方法；借款月利率为基准利率下浮15%，中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整之日的次年1月1日起调整。贷款当年年利率为5.5675%。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%等。被告欧君斌、吴小梅以所购上述房产作为抵押担保物。并由被告碧城房产公司提供阶段性连带责任保证，保证人在抵押人获得房屋所有权证书后，办理正式抵押登记手续后，保证人对借款人的债务免除保证责任。合同的违约及违约责任条款约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，构成违约。借款人发生违约情形的，贷款人有权采取下列措施：贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有经在遭受损失时要求借款人全额赔偿。被告吴小梅向原告出具《家庭成员共同还款确认书》，表示自愿为被告欧君斌向原告借款承担共同还款责任。2013年1月6日，建瓯市房地产交易登记管理中心为涉案房产办理了商品房抵押权预告登记。截止法庭调查终结前，当事人未办理正式抵押登记。2013年1月6日，原告依约向被告欧君斌发放贷款450000元。截至2017年6月6日，被告欧君斌共欠贷款本金407616.86元、利息（含罚息）20456.64元。本院认为，原告与被告欧君斌、吴小梅、碧城房产公司签订《个人购房担保借款合同》、被告吴小梅向原告出具的《家庭成员共同还款确认书》，系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，双方应当恪守合同约定。被告欧君斌依约取得贷款后，不按约还款，已构成违约。根据合同约定的“借款人未按约定按期足额偿还借款，构成违约。借款人发生违约情形的，贷款人有权采取下列措施：贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有经在遭受损失时要求借款人全额赔偿”，故原告有权要求被告欧君斌、吴小梅提前清偿全部借款本息。原告诉请被告欧君斌、吴小梅偿还所欠的借款本金及合同约定的利息、罚息理由成立，本院予以支持。被告碧城房产公司承诺为涉案借款提供阶段性保证担保，对被告欧君斌、吴小梅的上述债务依法应承担连带清偿责任。关于合同抵押部分的约定，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理登记的请求权，并非正式的物权登记。故在仅办理预告商品房抵押登记情况下，抵押权尚未依登记而设立。因此，原告要求对被告欧君斌、吴小梅所购买的座落于建瓯市南侧新叶外滩第一幢1605号房产以拍卖、变卖、折价方式处置的所得价款优先受偿涉案债权的主张，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告欧君斌、吴小梅应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行偿还借款本金人民币407616.86元，截止2017年6月6日的利息（含罚息）20456.64元，及此后按借款合同约定和中国人民银行相关规定计算至款项还清之日止的利息、复息、罚息。二、被告福建省建瓯市碧城房地产开发有限公司对前项判决确定的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行的其他诉讼请求。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费用7720元，减半收取计3860元，由被告欧君斌、吴小梅、福建省建瓯市碧城房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判员  徐云龙二〇一七年八月三十日书记员  潘丽娟本判决依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。