东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0502民初999号原告：崔德明，男，1981年3月2日出生，汉族，东营经济技术开发区建设局职工，住东营市东营区。委托诉讼代理人：李塍山，山东鲁成律师事务所律师。被告：苏宏伟，男，1981年3月30日出生，汉族，青岛市文化广电新局职工，住青岛市黄岛区。被告：孙晓娟，女，1981年6月19日出生，汉族，中国石油大学（华东）职工，住青岛市黄岛区。共同委托诉讼代理人：田国兴，男，1967年7月13日，汉族，中国石油大学教师，住山东省青岛市黄岛区。原告崔德明与被告苏宏伟、孙晓娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔德明及其委托诉讼代理人李塍山，被告苏宏伟、孙晓娟及其共同委托诉讼代理人田兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔德明向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋产权变更登记手续；2.请求依法判令被告返还原告14000元；3.请求依法判令被告向原告支付自2016年11月1日至2017年2月24日违约损失7665元，及自2017年2月25日至协助办理房屋产权变更登记之日止的违约损失；4.本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审后，原告追加孙晓娟为本案共同被告，第三次庭审后，原告申请追加兴业银行股份有限公司东营分行为第三人参加诉讼，第四次庭审后，因被告结清贷款，涤除涉案房屋的抵押权，原告撤销追加第三人申请。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.请求依法判令二被告继续履行合同，协助原告办理房屋产权变更登记手续；2.请求依法判令二被告返还原告14000元；3.请求依法判令二被告向原告支付自2016年11月1日至2017年2月24日违约损失7665元，及自2017年2月25日至协助办理房屋产权变更登记之日止的违约损失；4.原告在房屋买卖合同中的权利优先于第三人兴业银行股份有限公司东营分行的抵押权；5.本案诉讼费用、保全费用由二被告承担。事实和理由：2009年4月21日，原告崔德明与被告苏宏伟签订石大花园房屋买卖合同，合同约定被告愿为原告提供位于山东省东营市太行山路以东、西一路以西、济宁路以北、金乡路以南“石大花园”第一队列挑房资格，购买价格按照《中国石油大学（华东）石大花园住宅销售方案》执行。原告除承担全部价款外，另外给被告选号费30000元，自签订购房合同起，购房合同中规定的权利义务，自动转为原告所有。被告在取得住房钥匙后30日内移交给原告；被告在取得该住房产权证后，在学校允许向校外人员交易后的90日内，应协助原告办理房产所有权、土地使用证等过户手续。合同还对付款方式、违约责任等相关事项作了约定。合同签订后，原告按照约定支付了房屋价款，向被告支付30000元选号费，后来又向被告支付了14000元。自2016年8月1日起，该房屋具备交易条件，原告多次督促被告办理过户，但被告却以种种理由拖延至今，故原告与被告形成争议。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉至贵院，望判若所请。被告苏宏伟辩称，原、被告所签订的石大花园房屋买卖合同是无效合同，依法不予履行，请求驳回原告诉讼请求。被告孙晓娟辩称，石大花园房屋买卖合同属于无效合同；该房屋原本属于孙晓娟和苏宏伟的夫妻共同财产，后来两者离婚，约定该房产属于孙晓娟的个人财产，苏宏伟依法不得处分，现在房屋归孙晓娟一人所有，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年4月21日，原告崔德明与被告苏宏伟签订石大花园房屋买卖合同，约定：一、被告愿为原告提供位于山东省东营市太行山路以东、西一路以西、济宁路以北、金乡路以南“石大花园”第一队列挑房资格，购买价格按照《中国石油大学（华东）石大花园住宅销售方案》执行；被告与原告合同签订后，到房产手续完全过户到原告名下前，不得用此房产做任何抵押和贷款，如有此行为视为被告违约，原告可解除合同，被告承担第九条违约责任；原告购买石大花园房屋所需手续必须由被告出面办理的，被告随原告共同办理，但购买房屋以及办理相关手续所需相关费用由原告负担，因该住房产生的一切费用由原告承担，包括但不限于：房产全款、土地契税、合同印花税、水、电、气、暖、有线电视初装费和运行费、物业费等；被告在取得住房钥匙后30日内将住房钥匙移交给原告；被告在取得该住房产权证后，在学校允许向校外人员交易后的90日内，应协助原告办理房产所有权、土地使用证等过户手续，所需一切费用由原告承担；签订购房合同起，购房合同中规定的权利和义务，自动转为原告所有；向中国石油大学预交的壹万元押金由原告在签订协议时支付甲方，除以上要求外，原告另外支付被告选号费人民币叁万元整；违约责任：本合同签订后，原、被告双方任何一方违约，非违约方可解除合同，且违约方向非违约方支付违约金200000元整（大写：贰拾万元）。即被告违约，被告自违约之日起30日内按违约时此房屋原始购买价返还原告房款（不计利息），被告同时向原告支付违约金200000元。原告违约，原告自违约之日起30日内返还被告房屋（不计租金），原告同时向被告支付违约金200000元。被告苏宏伟在甲方（卖方）处签字，原告崔德明在乙方（买方）处签字。涉案房屋坐落于东营市东营区金乡路6号石大花园16幢3单元102室。2010年1月7日，原告一次性缴纳370072元，其中房屋价格为369636元。原告依约向被告支付选号费30000元，其中27000元存入孙晓娟账户，3000元为现金交付。被告依约向原告交付房屋钥匙，涉案房屋由原告实际居住使用。2009年3月27日公布的中国石油大学（华东）石大花园住宅销售方案，载明申请购房人员范围为在职事业编制职工及离退休职工（含职工遗属）。中国石油大学（华东）对石大花园住宅进行降价，返还原告28000元，经双方协商原告向被告支付14000元。2015年12月28日，被告为涉案房屋办理房屋所有权证书，证书号码为东房权证东营区字第××号房屋，所有权人为苏宏伟，证书附记：限制上市交易起始时间2011年8月1日，印章记载：石油大学教职工住房五年内不得上市交易。2016年11月21日，原告的委托诉讼代理人李塍山律师向被告苏宏伟发出律师函，督促被告苏宏伟在收到该函后5日内协助原告办理过户手续，被告于2016年11月24日收到该律师函。2016年12月15日，被告苏宏伟将该涉案房屋过户至被告孙晓娟名下，向兴业银行抵押贷款500000元。2017年1月6日，被告就涉案房屋办理他项权证，证书号码为鲁（2017）东营市不动产证明第0000098号，证明权利为抵押权，权利人为兴业银行股份有限公司东营分行，义务人为孙晓娟，最高债权数额为500000元，债权确定期间为2017年1月10日至2020年1月10日。2017年7月28日，被告将兴业银行全部贷款本息结清，2017年8月，被告涤除设定于涉案房屋上的抵押权。原告主张利息计算方式为：以369636元为基数，自2016年11月1日起至被告协助原告办理房屋产权变更登记之日止，依据2016年11月1日中国人民银行贷款利率4.35%加收50%的标准计算利息。另查明，被告苏宏伟与被告孙晓娟系夫妻关系，二人于2007年1月11日登记结婚，2010年12月15日协议离婚，2011年2月15日复婚。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的石大花园房屋买卖合同、中国工商银行的汇款凭证三张、山东鑫都置业有限公司收据一份、鑫都置业有限公司销售不动产发票照片和照片打印件各一份、东营市商业银行活期储蓄存款无折（卡）续存凭条三张、律师函和快递单和快递状态查询单各一份，被告提交的中国石油大学关于公布中国石油大学（华东）石大花园住宅销售方案的通知复印件、东营市住房和城乡建设委员会专题会议纪要第五次复印件、离婚协议书原件和复印件各一份、涉案房产抵押给兴业银行的不动产登记证明复印件、不动产登记信息查询证明，第三人提交的关于抵押贷款的一组证据等证据予以证实。本院认为，原告崔德明与被告苏宏伟签订的石大花园房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，虽然涉案房屋系石油大学教职工住房，在签订合同时受五年内不得上市交易的限制，但至法庭辩论终结前已经可以对外交易和过户，故该房屋买卖合同合法有效，双方均应本着诚实信用原则依法履行合同义务。虽然仅被告苏宏伟与原告签订房屋买卖合同，但签订合同时被告苏宏伟、孙晓娟处于夫妻关系存续期间，且原告将选号费存入孙晓娟账户，被告孙晓娟对该合同是知晓的，出售房屋应视为被告二人共同的意思表示，故被告二人应共同履行房屋买卖合同义务。因合同签订的时间早于被告二人离婚的时间，故被告二人婚姻关系的变化不影响合同义务的履行，本院对被告孙晓娟关于该房屋属于其个人财产，苏宏伟无权处分的抗辩，依法不予采信。被告在签订完房屋买卖合同并能过户给原告的情况下，将涉案房屋进行抵押贷款，属违约行为。原告依约缴纳全部房款和相关费用后，被告苏宏伟、孙晓娟应全面履行合同义务，协助原告办理房屋过户登记手续，故原告要求二被告继续履行合同，并协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续，证据充分，理由正当，本院予以支持。关于原告主张被告返还14000元，原、被告对该28000元的降价款经协商各得一半，且原告已经自愿交付被告14000元，该约定是双方真实意思表示，可看作是房屋买卖合同的补充协议，双方均应依约履行，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因本案房屋买卖合同未约定迟延履行违约金，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定，参照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）第三条规定，主张以369636元为基数，按照2016年11月1日中国人民银行贷款利率4.35%基础上加收50%的标准，即按照年利率6.525%计算违约金，不超法律规定的标准，本院依法予以确认，但关于违约金的计算期间，被告违约不履行协助义务，应从原告有证据证明催告被告协助原告办理产权变更登记手续而被告拒绝协助之日起算，故本院依法确认违约金自2016年11月29日起计算至被告协助原告办理房屋产权变更登记之日止，原告主张超出部分不予支持。因被告已涤除涉案房屋的抵押权，原告关于在房屋买卖合同中的权利优先于第三人兴业银行股份有限公司东营分行的抵押权的请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告崔德明与被告苏宏伟于2009年4月21日签订的石大花园房屋买卖合同继续履行，被告苏宏伟、孙晓娟于本判决生效后十日内协助原告崔德明办理东营市东营区金乡路6号石大花园16幢3单元102室房屋的产权变更登记手续；二、被告苏宏伟、孙晓娟支付原告崔德明以369636元为基数，自2016年11月29日起至被告协助原告办理涉案房屋产权变更登记之日止，按照年利率6.525%计算的违约金；三、驳回原告崔德明的其他诉讼请求。案件受理费6845元，减半收取计3423元，由原告崔德明承担149元，被告苏宏伟、孙晓娟承担3274元，财产保全费2368元，由被告苏宏伟、孙晓娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。代理审判员  张营营二〇一七年八月三十日书 记 员  杜 岩