辽宁省���阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终7995号上诉人（原审原告）：刘德玖，男，1955年3月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳百益龙置业有限公司，住沈阳市沈北新区道义北大街53号。法定代表人：王国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱春军，辽宁欣合律师事务所律师。上诉人刘德玖因与被上诉人沈阳百益龙置业有限公司（以下简称百益龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘德玖上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判解除我方和百益龙公司签订的两份《商品房买卖合同》；3.改判百益龙公司赔偿我方二十万元装修损失；4.改判百益龙公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，证据采信不当，严重违反《土地管理法》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律和司法解释的强制性规定，是枉法裁判。一、一审法院认定事实不清。开发商未向购房人交付房屋和权属证明，应承担解除合同和赔偿损失的法律责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人的义务是交付房屋并转移房屋所有权，房屋作为一种不动产，附着于土地上，与土地不可分，因而房屋买卖合同标的物不仅是房屋，���包括房屋占用范围内的土地，房屋所有权转移时，土地使用权也随之转移。根据我国《房地产管理法》第三十二条、第四十一条、第四十二条、第六十条规定，因百益龙公司土地使用手续不合法，导致我方虽取得房屋所有权证，但至今未取得土地使用权证。我方依法行使合同解除权提出诉讼，请求解除合同是我方基本诉求。一审法院应围绕我方诉求审理并裁判，一审对我方主张土地使用权未予审理，违背事实、超裁漏判，违背诚信原则和我方的处分权利，枉法裁判。二、一审判决适用法律错误。本案因百益龙公司土地使用权手续不合法，导致我方至今无法办理土地使用权证，而依法行使合同解除权提起的诉讼，涉及的均是实体权利。因此，本案应适用上述实体法有关规定，不应仅适用程序法审理。首先，房屋和土地是独立物权关系，不能互相替代，都是不动产。��据《物权法》第九条规定，不动产须依法登记，不登记不发生效力。因此本案房屋和土地使用权须分别登记转让，本案只有房屋进行登记取得所有权，土地使用权因百益龙公司土地使用权手续不合法，导致土地使用权无法进行小产权分户登记。目前土地使用权仍属百益龙公司，并未转移给我方，即百益龙公司未将房地产权利完整转移给我方，构成根本违约，应依法承担法定责任和义务。其二，《城市房地产管理法》第三十二条规定了房屋所有权和土地使用权是不可分割权利主体。百益龙公司转让房屋并未依法转让土地使用权，违反了上述规定，应依法承担法律责任和义务。其三，根据《城市房地产管理法》第四十一条、第四十二条规定，百益龙公司签订《商品房买卖合同》办理房屋所有权证时，未将土地使用权依法转让给我方，构成根本违约，严重侵害我方财产权益。其四，《城市房地产管理法》第六十条规定，房屋所有权和土地使用权均实行发证制度，发证机关不同，分别代表不同物权关系，不可替代。百益龙公司仅向我方交付房屋所有权证，未依法转让和交付土地使用权，致使土地使用权仍由百益龙公司非法占有和使用，意味着百益龙公司对土地仍享有再次买卖、抵押和转让的权利，百益龙公司的行为构成根本违约，应依法承担法律责任和义务。上述事实均为依据法律规定推定的事实，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（三）的规定，上述事实作为诉讼证据无须举证证明，只要无相反证据予以推翻，上述证据依法具有证据效力。一审法院规避实体法律，仅依据《民事诉讼法》及解释的规定，即认定我方承担举证不能的不利后果，是采信证据不当，适用法律错误。三、本案不适用《不动产登记���行条例》，百益龙公司以该条例施行，不需要办理土地使用权证为抗辩事由，无法律依据。该条例施行是在《商品房买卖合同》签订后，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，百益龙公司应于2013年底向房地产管理部门提供变更登记手续和证明文件，协助我方办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。百益龙公司未在法定期限内履行提供必要的证明文件和协助办理义务。导致我方在法定期限内未能取得土地使用证和房屋所有权证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，最迟2014年底，百益龙公司应依法完成涉案房屋权属的变更和转移。直至2015年底，我方才取得房屋所有权证。而国有土地使用权证因百益龙公司原因至今无法办理，百益龙公司以《不动产登记暂行条例》开始施行，不需要办��土地使用权证为由进行抗辩并得到一审法院支持，我方认为该条例对本案不具有溯及力，百益龙公司以此抗辩不具有证据效力。条例实施并不是取消《房屋所有权证》或《国有土地使用权证》的登记，而是两证不动产信息统一登记。条例第三十三条、第五条规定，申请不动产登记仍需记载不动产权利的合法信息，本案我方如要办理更换不动产权证，需要提供《房屋所有权证》或《国有土地使用权证》。例如条例第十六条规定，并非如百益龙公司所说更换不动产证不需要办理《国有土地使用权证》。一审法院以百益龙公司未经质证的单方陈述作为审判依据，违反“以事实为依据、以法律为准绳”的民法基本原则，枉法裁判。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，证据采信不当，超裁漏判，严重违反“以事实为依据，以法律为准绳”的民事诉讼基本原则。我方作为房屋买受人依法履行了全部合同义务，依法有权取得房屋所有权和土地使用权，百益龙公司应向我方转移房屋所有权和土地使用权。法律、法规、司法解释规定，买受人未支付价款，出卖人可依法请求解除合同并赔偿损失。依据平等原则，法律、法规、司法解释同样规定商品房买卖合同出卖人未依法转移房屋所有权或土地使用权，买受人同样可以依法请求解除合同并赔偿损失。百益龙公司至今未转移土地使用权，依法应承担解除合同并赔偿损失的法定责任，请求二审法院支持我方上诉请求。百益龙公司辩称，维持原判。刘德玖向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的太湖国际花园二期53-47号（312室住宅）和53-47号（11门车库）的二份《商品房买卖合同》；2.百益龙公司赔偿刘德玖装修上述住宅和车库的二十万元损失；3.百益龙公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月28日，刘德玖、百益龙公司双方签订了《商品房买卖合同》一份，买受人为刘德玖，出卖人为百益龙公司，约定刘德玖购买由百益龙公司开发的位于沈阳市沈北新区道义北大街53-47号3-1-2、建筑面积85.64平方米的商品房一套，总金额为777,611元，付款方式及期限为全款777,611元已付清；交付期限为出卖人在2013年10月31日前，将具备该商品房单体验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，办理产权登记的税费由买受人承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后综合验收结束之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同月30日，刘德玖、百益龙公司双方又签订了《商品房买卖合同》一份，约定刘德玖购买由百益龙公司开发的位于沈阳市沈北新区道义北大街53-47号车库11门，建筑面积为23.76平方米，总金额为155,000元。合同其他条款与前一份合同相同，不再赘述。2015年12月2日，刘德玖取得上述房屋及车库的房屋所有权证，分别为沈房权证蒲河新城字第N2600582**号与沈房权证蒲河新城字第N2600582**号，均为刘德玖单独所有。刘德玖在起诉状中列明其于2014年6月1日入住并居住使用至今。另查，2016年7月25日至2016年8月1日期间，因严重暴雨涉案房屋所在园区遭受水灾，该园区一楼业主和车库被水浸泡，造���刘德玖物品等财产损失。同年刘德玖以百益龙公司与中国铁建大桥工程局集团有限公司（以下简称“中国铁建大桥”）为共同被告向一审法院提起财产损害赔偿纠纷，要求停止侵害、排除妨害、消除危险并赔偿刘德玖因水灾造成的财产损失。一审法院于2017年1月21日作出（2016）辽0113民初5339号民事判决书，判决驳回刘德玖的诉讼请求。刘德玖对一审判决不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，市法院于2017年4月25日作出民事裁定书，裁定撤销一审判决，将本案发回一审法院重审，现该案正在审理中。刘德玖、百益龙公司对上述事实均无异议。审理中，百益龙公司向一审法院提供情况说明一份，内容为：房屋土地使用证已取消办理，经与沈北新区房产部门沟通，刘德玖所居住的太湖国际花园二期H13-1-2号房屋可以办理不动产登记证，由业主本人自行办理，且是否办理不动产登记证不影响房屋买卖交易。一审法院主审法官向沈北新区房产部门进行咨询后，确认百益龙公司所述情况属实。向刘德玖说明上述情况后，刘德玖仍坚持诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，刘德玖、百益龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，刘��玖与百益龙公司解除已经生效的合同需具备法定或约定解除事由，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，只有在刘德玖逾期付款、百益龙公司逾期交房、逾期办证或经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致所购商品房质量或使用功能的几种情况下，刘德玖才具备要求百益龙公司解除合同的条件，但客观事实却是双方在签订合同后，均严格按照合同约定履行了自己应尽的义务，刘德玖一次性交付了房款、车库款，百益龙公司在合同约定的期限内履行了交房、办理权属登记的义务，刘德玖于2014年6月1日入住并居住使用至今，在2015年12月2日取得了购买房屋与车库的房屋所有权证，故刘德玖要求解除合同的诉讼请求，不予支持。关于刘德玖要求百益龙公司赔偿刘德玖装修涉案住宅和车库20万元损失的诉讼请求,无法律依据，不予支持。判决：驳回刘德��的诉讼请求。案件受理费4300元，由刘德玖负担。二审中，刘德玖提交涉案房屋权属档案查询单，主张证明：1.办理不动产证需要提供房屋所有权证和土地使用权证的原始文件，《不动产登记条例》于2015年生效，商品房买卖合同于2013年签订，因此本案不适用条例。2.不动产登记条例登记需要房屋所有权证和土地使用权证记载信息，百益龙公司未提供土地使用权证，导致我方无法取得土地使用权，严重侵害了我方的财产权益，百益龙公司应当承担法律责任。百益龙公司对证据的关联性提出异议，主张不能证明刘德玖所述的证明目的，更不能证明我公司负有责任，刘德玖可以自行办理不动产登记证，涉案房屋具备了办理不动产登记证的条件。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘德玖和百益龙公司签订的商品房买卖合同合法有效��刘德玖依约向百益龙公司支付了房款，百益龙公司依约向刘德玖交付了房屋，刘德玖于2014年6月1日入住后对房屋进行装修并居住使用至今，刘德玖于2015年12月2日办理取得房屋所有权证。现刘德玖诉请要求解除房屋买卖合同，应就存在约定或者法定的解除事由承担举证证明责任。刘德玖上诉主张百益龙公司土地使用手续不合法，导致其至今无法办理土地使用权证，故诉请解除房屋买卖合同，并要求百益龙公司赔偿其装修损失。首先，刘德玖提出的解除合同事由并非合同约定的解除情形。其次，刘德玖提出百益龙公司土地使用手续不合法，并要求百益龙公司提供土地使用权手续等，并未说明或者举证证明百益龙公司存在不合法的具体情况，由于刘德玖已经办理取得房屋所有权证，而房产行政管理部门核发房屋所有权证需要具备的条件之一就是开发商依法取得国有土地使用权，故刘德玖提出的主张并无客观事实作为基础，本院不予支持。再次，刘德玖提出其购买的房屋至今无法办理土地使用权证，导致合同目的无法实现的问题，因刘德玖已经实际入住并居住使用房屋至今，刘德玖对于房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并未出现因土地使用权证未办理而导致房屋无法继续居住使用或者无法进行房屋买卖交易的情况，故刘德玖以土地使用证未办理为由提出合同目的无法实现的理由不能成立。因此，刘德玖援引法律、法规及司法解释的规定，主张百益龙公司应配合其办理土地使用权变更登记手续，刘德玖的该项主张虽然符合法律规定，但并不能构成合同解除的法定事由，刘德玖可就办理土地使用权变更登记手续依法主张其权利。《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日施行，由于涉案房屋尚未办理土地使用权变更登���手续，故在条例施行后应依照条例规定申请办理不动产登记，一审法院办案人曾到涉案房屋所在地的沈北新区房产局进行咨询，确认百益龙公司提供的情况属实，即涉案房屋可以办理不动产登记证，由业主本人自行办理。一审法院向刘德玖说明情况后，刘德玖仍坚持诉讼请求。因此，一审法院未支持刘德玖的诉请主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘德玖的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人刘德玖负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一七年八月十四日书记员  许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；