贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初2374号原告：李勇，男，1974年9月19日生，彝族，贵州毕节大方人，个体，住贵州省安顺市开发区。原告：肖成会，女，1973年5月28日生，汉族，浙江省海宁市人，住贵州省安顺市开发区。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所：贵州省安顺市西秀区南华路*号。法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系该公司员工，代理权限：特别授权。原告李勇、肖成会诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李勇、肖成会、被告今旦公司委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李勇、肖成会向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告购买的位于安顺市西秀区黄果树大街东段丰景华府A3-11-2的商品房房屋所有权证书交付给原告;2、判令被告按原告已付购房款总额330000元为基数，按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2017年6月20日逾期办证违约金29733元,并支付逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日止;3、被告负担本案诉讼费用。经本院释明，原告所称的商品房房屋所有权证书现在为《不动产登记证》。事实和理由：原告与被告2013年6月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的安顺市西秀区黄果树大街丰景华府A3-11-2号房屋，建筑面积149.2平方米，套内建筑面积为125.86平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米2621.96元，总房价款为330000元，原告于2015年9月7日一次性付清房款，维修基金9698元，四通费4319元、其他360元。该房屋于2014年4月交付。但由于被告的原因，至今未为原告办理房屋所有权证。双方在合同中约定被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告逾期办证构成违约，按照合同约定，原告要求被告支付逾期办理房屋登记的违约金。现原告向法院提出如上诉讼请求。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所陈述的事实，但认为：这户业主的情况有点特殊，该房屋是公司差欠债权人款项时以房抵债，在2013年6月签订的合同是杨佳睿，2015年8月26日收据上是彭洋、王平，在2015年9月7日李勇从别人的手中购买了之后，与被告签订合同，被告向其出具收据。因为该房屋是抵扣出去的，抵扣出去的也很多，公司都给第一手接房的人都说清楚了，待房屋竣工之后，集体办理手续，房屋可以先交付给他们使用。因在以房抵债时已向债权人说清楚暂不办理手续，故我方认为答辩人没有支付逾期办证违约金的义务，并且原告李勇、肖成会是在2015年9月7日实际购买的房屋，请求人民法院查清事实依法判决。经审理查明：2015年9月原告李勇、肖成会从向姓彭的案外人购买被告今旦公司开发的丰景华府A3-11-2商品房一套。于2017年9月7日与被告今旦公司签订《商品房买卖合同》并当日由被告今旦公司向原告出具了《收据》。合同约定的交房日期为2013年12月31日，办理商品方转移登记的有关文书并交付给买受人的时间为2014年12月31日。审理中，被告自认原告所购买丰景华府房屋因工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋权属证书条件。上述事实有原、被告陈述，二原告提供的二原告身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、《收据》两张，被告提供的营业执照、法定代表人身份证、商品房屋预售许可证，本院到安顺市住建局调取《查询情况》在卷佐证并经庭审质证认证，足以认定。同时查明，《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分的第四项双方约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。签订合同的落款时间为2013年6月2日。本院认为，被告今旦公司认可与原告签订《商品房买卖合同》并出具收据及被告尚未办理房屋权属证书的事实，故对原告陈述的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、被告有无义务为原告办理商品房权属登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”、“（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1……2、买受人同意委托贵州安顺今旦房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……”，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，根据《不动产登记暂行条例》第二条之规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”故原告认为被告应为原告办理房屋的权属证明,以前是《房屋产权证》，现在应为《不动产登记证》。被告认为因原告购买的房屋实质是以抵债的房屋，在抵债时已给债权人说明待房屋竣工之后，集体办理手续，房屋可以先交付给他们使用，所以被告暂时不应为原告办理《不动产登记证》。因被告与案外人的约定不能对抗原告，故被告暂不为原告办理《不动产登记证》的辩称本院不予采信，被告理应为原告办理《不动产登记证》。但因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋权属证书条件，故原告现要求被告办理原告所购买房屋的不动产登记证交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。二、关于逾期办证违约金的计算问题。被告认为原告实际是在2015年9月7日与被告签订的购房合同，支付的购房款，所以约定的2014年12月31日交付商品房转移登记的有关文书不可能实现。因原、被告签订的《商品房买卖合同》实际签订时间为2015年9月7日，故合同约定的交付商品房转移登记的有关文书为2014年12月31日该约定失效，应视为双方没有约定办理商品房转移登记的日期，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，现原告向被告购买时该房屋是现房，故被告应在合同订立之日（2015年9月7日）起90日（即2015年12月6日）向原告办理房屋权属证书，现被告逾期未办理房屋权属证书，故被告应当按《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定向原告支付逾期办证违约金。因被告能为原告办理房屋不动产登记证并交付的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从2015年12月7日起暂计算至原告起诉并立案之日（即2017年6月21日）止，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，从2015年12月7日起至2017年6月21日，共计563日，现以原告已交购房款330000×563日×万分之一＝18579元，即被告应支付原告逾期办证违约金为18579元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告李勇、肖成会从2015年12月7日起至2017年6月21日止的逾期办证违约金人民币18579元。二、驳回原告李勇、肖成会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币594元，减半收取人民币297元，由原告李勇、肖成会承担人民币165元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币132元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇一七年八月二十四日书记员  刘玉莹