四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0502民初2237号原告:成都顶好物业管理有限公司泸州分公司，住所地：泸州市江阳区江阳西路31号。法定代表人：辜正强，董事长。委托诉讼代理人：鲜卫东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：白连宏，男，该公司员工。被告：泸州市梓橦路小学校，住所地：泸州市江阳区江阳中路66号。法定代表人：王敬，校长。委托诉讼代理人:邓朝耘，四川辞鉴律师事务所律师。原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司（以下简称顶好物业泸州分公司）诉被告泸州市梓橦路小学校（以下简称梓橦路小学）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顶好物业泸州分公司法定代表人辜正强及其委托诉讼代理人鲜卫东、白连宏，被告梓橦路小学的委托诉讼代理人邓朝耘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顶好物业泸州分公司诉称，原告与泸州水晶广场业主及物业承租人签订了2013年12月1日至2014年11月30日期间的《物业服务合同》及2014年12月1日至2015年11月30日期间的《补充协议》，合同第三条第1款约定业主及物业承租人应当按照1.50元∕平方.月的标准缴纳物业服务费及按建筑面积分担消防维保费。2015年12月1日至2018年11月30日期间的《补充协议》约定业主及物业承租人应当按照1.60元∕平方.月的标准缴纳物业服务费及按建筑面积分担消防维保费。被告梓橦路小学作为水晶广场一层79号（建筑面积998.28平方米）和二层62号（建筑面积1014.55平方米）门市的业主，截止2017年5月30日共欠原告物业服务费75890.802元，消防维保费7791.26元，自来水费648.00元，电费8477.00元。经原告催收未果。请求判令被告：1、支付原告物业服务费75890.802元、消防维保费7791.26元，延期缴费违约金17080.27元；2、支付原告垫付的自来水费648.00元、电费8477.00元；3、承担本次诉讼费用。审理中，原告变更其诉讼请求为：被告自2014年12月1日至2015年11月30日按每月1.50元每平方米标准、2015年12月1日起按每月1.60元每平方米标准支付原告物业服务费至物业产权变更之日止；同时按每平方米每年1.64元标准支付原告自2015年6月1日起至物业产权变更之日止的消防维保费。被告梓橦路小学辩称：1、被告与原告顶好物业泸州分公司之间无物业管理服务关系，被告未与原告签订也未授权任何第三人代表被告与原告签订过物业管理合同；2、原告不是合法的物业管理服务人，不具有合法管理本案讼争物业的权利，其是否强行对该物业实施管理，被告方不得而知，即便其强行对该物业进行管理，在没有委托关系也不存在物业管理关系的情况下，该行为系原告的单方行为，无权向被告主张任何权利。请求驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告顶好物业泸州分公司向本院递交了以下证据：一、2013年12月至2014年11月、2014年12月至2015年11月、2015年12月至2018年11月水晶广场各业主（或承租人）与原告订立的《物业服务合同》及补充协议，以此证明原、被告之间的物业服务合同关系。被告梓橦路小学认为，上述合同中没有被告及被告授权的任何人签字、盖章，正好证明被告未与原告签订物业管理合同；2015年9月后，本案所涉物业产权发生变更，被告不再是业主，此后的证据与被告无关联。本院认为，上述合同系原告顶好物业泸州分公司与水晶广场内各业主分别签订的，订立合同的业主中未包含被告。其中一份关于“E-62”物业2014年12月至2015年11月物业服务《补充协议》，签订人为“彭小铃”，原、被告均陈述彭小铃系当时该物业的承租人，该《补充协议》的内容为双方同意将2013年11月30日签订的物业服务合同延续一年，原合同各项约定不变，因2013年与原告签订合同的业主（或承租人）人中并无彭小铃，对此证据本院不予确认。上述证据不足以认定原、被告之间存在直接的物业服务合同关系。二、2004年至2013年《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、《补充协议》等，以此证明原告对水晶广场进行物业服务合同始于2004年5月1日；原、被告之间的物业服务合同关系已形成10多年，按照双方交易习惯，均由物业使用人与原告签订合同，而非被告直接签订。原告同时陈述，2010年5月1日前签订前期物业服务合同、物业服务合同、补充协议的“成都前锋物业管理有限公司”与原告同属一家集团公司，原告为集团公司下属全资子公司。被告认为此组证据与被告无关，原、被告之间没有所谓交易习惯。本院认为，成都前锋物业管理有限公司与原告公司系两个独立的民事主体，成都前锋物业管理有限公司所签订的合同与本案原、被告无关联性，其相关约定对非合同相对方不具有约束力。三、泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第252号民事判决书、泸州市中级人民法院（2015）泸民终字第246号民事判决书、四川省高级人民法院（2015）川民申字第2401号民事裁定书、泸州市人民检察院泸检民（行）监【2016】51050000022号不支持监督申请决定书，以此证明原、被告之间的物业服务合同关系已经人民法院生效判决予以确认。被告认可上述证据的真实性与合法性，认为该案判决与本案不具有关联性，不能达到原告的证明目的。本院认为，此组证据证明了原、被告及第三人潘成武产生纠纷后进行诉讼的经过情况，与本案事实无因果关系，亦无法律上的必然联系，本院不予确认。四、电梯、消防维保合同及费用支付单据、消防维保费用分摊额度报告，以此证明原告履行了相关物业服务合同义务。被告认为原告不具备对水晶广场物业进行管理的合法资格，对该组证据不予认可。本院认为，该组证据证明原告对水晶广场大楼的电梯、消防设施进行了管理并承担了相应费用。五、欠费构成明细表、催费通知书、特快专递回执，以此证明被告所欠费用金额及原告已尽到了催缴义务。被告认为其与原告没有合同关系不欠原告任何费用，对该组证据不予认可。本院认为，该组证据系原告单方制作，不能作为本案定案的依据，在被告不予认可又缺乏合同依据的情况下，被告承担的费用金额应结合本案实际进行认定。六、《关于即将实施化粪池清掏工程的告知书》及发文签收记录表，以此证明被告知晓原告在履行物业服务义务，并在签收凭据上要求原告做好安全防护，认可双方存在物业服务合同关系。被告认可该证据的真实性，认为被告要求原告在实施化粪池清掏工程打围是基于保障学生和家长的正常出行，不能证明被告认可双方存在合同关系。本院认为，该证据证明原告在对水晶广场大楼化粪池设施履行管理责任。七、缴费通知书一份，水表、电表照片各一份，以此证明被告物业所产生的水、电费由原告代缴。被告认为该证据系原告单方制作，且是向案外人彭小铃出具的，与被告无任何关系。审理中，原告明确表示上述费用发生在物业产权变更后，其不再向本案被告主张，因此，本院对该证据不予确认。被告梓橦路小学向本院递交的证据材料有：一、不动产登记证书，以此证明本案所涉物业于2015年9月6日变更登记产权人为泸州兴阳投资集团有限公司；二、被告与泸州新时尚购物中心管理有限公司签订的《协议》及付款凭证，以此证明：在该协议签订前，被告并未与任何单位、个人签订过物业管理合同；被告经兴阳集团授权与新时尚公司就物业服务问题进行协商，达成了物业服务费用协议，且履行完毕；新时尚公司才是向被告提供物业服务的相对方，而非本案原告。原告对第一组证据无异议，表示产权变更后的物业管理费用，其将另行向泸州兴阳投资集团有限公司主张；认为第二组证据不能证明被告与新时尚公司存在物业服务合同关系，也不能证明本物业管理区域的物业管理公司是新时尚公司而非原告，该证据与本案无关联性。本院对双方无争议的第一组证据予以确认，对于被告提交的第二组证据，因协议内容涉及的相关事宜系本案讼争期间以外，本院不予确认。根据上述有效证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院认定以下事实：被告梓橦路小学原系泸州市江阳区江阳中路62号1层79号、2层62号商业用房的所有权人（产权登记日期：2003年8月，建筑面积分别为998.28平方米、1014.55平方米），该房屋位于泸州水晶广场大楼内，楼内有多家业主，分别按各自楼层、区域经营停车场、宾馆、歌城、商场等,大楼投入使用至今未成立业主委员会。04年3月26日，泸州久盛商贸有限公司、泸州西藏药蒸、泸州市江阳区星光灿烂娱乐有限公司、泸州水晶宾馆共同作为委托人与成都前锋物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定泸州水晶广场物业建筑面积29288.698平方米范围的物业由成都前锋物业管理有限公司进行管理，此后，双方之间的物业服务合同关系得以延续，其间，签订合同的委托方商家几经变更。2010年5月1日起，原告公司开始为水晶广场大楼提供物业管理服务，大楼内各层的商家陆续签署了物业管理服务合同。2013年11月27日至30日，大楼内-2车库泸州顺通实业有限公司、-1Ｆ、1Ｆ楼百货商场代表人泸州新时尚购物中心管理有限公司、4ＦＣＯＣＯ酒吧代表人贺米琰、4Ｆ钟小东（署名代超会）、5Ｆ钱柜歌城（加盖印章泸州市江阳区爱佳音乐城）、6Ｆ-8Ｆ星光灿烂歌城代表人曾永平、9Ｆ-13Ｆ晶晶宾馆与原告签订了《水晶广场项目公共物业管理服务合同》，约定原告对水晶广场商业物业提供常规公共物业管理服务，服务事项为：1、物业区域内公共物业公用部位及附属配套设施的日常管理；2、物业公共设备的日常管理；3、物业管理区域内公共秩序维护；4、物业管理区域内的消防管理；5、物业管理区域内公共保洁服务。公共物业管理服务费标准为：1.50元／㎡.月，以上物业管理公共服务费中不包含电梯、自动扶梯、中央空调及消防系统的维护保养费用、年审年检费用及维修费用，电梯、自动扶梯、中央空调、消防系统、高层供水系统设备等设施的运行电能费用。等等。服务期限为：2013年12月1日至2014年11月30日。该合同1、2页列出了物业业主，-1Ｆ、1Ｆ至2楼“物业业主”中记载“拆分销售，共280个业主”。上上述所有合同、协议的签约方均无被告梓橦路小学。2014年10月至2015年2月，原告分别与大楼内从事经营活动的商家签订《补充协议》，约定：双方同意将2013年11月30日签订的物业服务合同延续一年，原合同各项约定不变，其中E-62物业的《补充协议》签署人为房屋租赁人彭小铃。其间，原告就水晶广场大楼的消防设施、电梯的维护保分别按年份与泸州市现代消防工程有限公司签订了《建筑消防工程维护保养合同书》，并先后与东莞市东升电梯有限公司泸州分公司、泸州平安电梯有限公司签订了《泸州市电梯日常维护保养合同书》，并按约定向上述公司支付了相关维护保养费，支付的消防维保费为每年45000.00元，电梯年检费为每年14400.00元及其他相关费用。2017年5月21日，原告向水晶广场大楼业主/物业使用人发出《关于即将实施化粪池清掏工程的告知书》，原告预计于5月22日起至5月28日对负2楼排水沟、水泵房及中央空调机房2个污水坑、负1楼电梯大厅前2个化粪池、梓小大门对面以纯平台下1个化粪池、相关管道实施清掏作业。被告梓橦路小学办公室人员签收了告知书，并在原告公司签收回执上签署意见“要求施工期间必须打围，并由顶好物业负责过往学生及家长的安全。建议周末施工。”2017年1月22日，原告向被告邮寄了《欠费催缴通知书》，称被告E-62、X-79两个商铺拖欠2014年12月1日至2016年12月31日期间的物业管理费共计89352.73元，要求被告于2017年2月15日前支付。同时查明，2014年12月23日，原告曾向本院提起诉讼，要求被告梓橦路小学及第三人潘成武（房屋租赁人）按照物业服务合同约定的标准向原告支付2013年11月30日至2014年11月30日的物业管理费、消防维保费等。本院经审理作出（2015）江阳民初字第252号民事判决书，认为被告虽未与原告签订相应的物管合同，但原告提供的物业服务及消防维保服务是针对整栋大楼，而非针对某个楼层，鉴于原告已提供物业管理及消防维保服务的事实，同时根据被告与第三人签订的租赁合同的约定，根据公平原则，判决第三人潘成武支付原告物业管理费9131.00元、消防维保费2095.78元，驳回了原告的其他诉讼请求。原告及第三人均不服该判决，向泸州市中级人民法院提起上诉，泸州市中级人民法院于2015年8月7日作出（2015）泸民终字第246号民事判决书，认为原告与水晶广场部分业主或物业使用人签订的《水晶广场项目物业管理服务合同》，不是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，仅对签订合同那一部分业主或物业使用人具有约束力。因该案被告、第三人均未与原告签定《水晶广场项目物业管理服务合同》，该合同对梓橦路小学和第三人潘成武均不具有约束力。但原告公司已经针对泸州市江阳区江阳中路62号（水晶广场）整个楼进行物业管理及消防维保服务的现实状况，同时根据梓橦路小学与潘成武签订的《租赁合同》的约定，一审法院适用公平原则，酌情判决物业使用人潘成武向原告交纳消防维保费及物业管理费并无不当，判决驳回上诉，维持原判。原告仍不服，向四川省高级人民法院提出再审申请被驳回后，又向泸州市人民检察院申请监督，泸州市人民检察院未予支持。另查明，2015年9月6日，泸州市江阳区江阳中路62号1层79号、2层62号商业用房不动产权登记产权人变更为泸州兴阳投资集团有限公司。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二、三、四、八条的规定，合同是平等主体之间基于自愿就设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，系合同相对双方意思表示一致的合意，依法对当事人具有法律约束力。本案原告顶好物业泸州分公司与被告梓橦路小学分别作为物业服务企业与泸州市江阳区江阳中路1层79号、2层62号商业用房的所有权人，双方针对该房屋物业管理服务从未达成过意思一致的合意，亦从未签订过任何形式协议，原、被告双方不具有物业服务合同关系；同时，被告所有的上述物业位于水晶广场大楼内，由于原告与该楼内其他部分业主或物业使用人签订的物业管理服务合同既非建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，亦非业主委员会、业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，该合同对被告不具有法律约束力。原告请求被告依照其与其他业主或物业使用人所签订物业服务合同约定之标准支付物业管理费的主张，于法无据，本院不予支持。泸州市江阳区江阳中路1层79号、2层62号商业用房属水晶大楼广场的内部结构，其水、电、消防、电梯、化粪池等均与大楼系一体，不可分割，原告依据其与楼内部分业主或物业使用人所签订的物业管理服务合同，对大楼内上述公共设施、设备实施了具体管理行为，使被告客观上成为了该管理行为的受益人，根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则的规定，被告依法应当按照其受益的范围、大小、标准等向原告支付相应的报酬。结合本案实际，对于原告请求被告按每平方米每年1.64元标准支付原告自2015年6月1日起至物业产权变更之日止的消防维保费的主张，本院予以支持，自2015年6月1日起至2015年9月6日止，该费用为（998.28+1014.55）㎡×1.64元÷12月×3月=825.00元（保留整数）；对于原告所提供的其他服务，被告应支付的服务费用标准可酌定为每月1000.00元，至2015年9月6日止，该费用金额为1000.00元×9月=9000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、被告泸州市梓橦路小学校于本判决生效之日起10日内支付原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司2015年6月1日起至2015年9月6日止的消防维保费用825元及2014年12月1日起至2015年9月6日止的其他相关服务费用9000.00元。二、驳回原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，本院减半收取1249.00元，由原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司负担1224.00元，被告泸州市梓橦路小学校负担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  蒋零玲二〇一七年八月二日书记员  黄婉怡