.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省屯昌县人民法院民事判决书（2017）琼9022民初144号原告:荣蔓宁，女，1993年1月15日出生，汉族，住海南省屯昌县。委托诉讼代理人：荣贵福，系原告的父亲。被告：海南屯昌美林物业管理有限公司。住所地:海南省屯昌县美林湖国际社区。法定代表人：金鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雷，海南昌宇律师事务所律师。原告荣蔓宁与被告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称美林物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣蔓宁的委托诉讼代理人荣贵福、被告美林物业公司法定代表人金鹏及其委托诉讼代理人赵雷到庭参加诉讼。2017年3月20日，该案裁定由简易程序转为普通程序。本案现已审理终结。原告荣蔓宁向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还2013年收取的税费契税3600元、维修基金4219.20元、房屋档案管理费50元、产权登记费80元、办证费280元，共计8229.20元，并承担违约金及利息；2.判决退还非法收取的装修相关费用942元；3.退还应该由开发商承担责任而向业主多收取的16个月的物业管理费2000.412元；4.承担本案诉讼费用。事实和理由：一、退还收取的契税等相关款项。被告收取税费等相关费用后，至今没有依法办理产权，其维修费用也没有依法移交到政府主管部门。购房合同约定，开发商在房屋验收合格后360日办理完产权手续，至今依然没有兑现，已经严重违约和失信。而且我们缴纳的款项已经被相关人员非法转移，去向不明。社区业主委员会为了维护业主的合法权益，在2014年已经向县公安局经侦大队报案，此案至今在侦查办理当中；二、退还非法强行收取的装修管理费和电梯使用费。我们在收房时物业公司以不缴纳装修管理费和电梯使用费就不给钥匙为由，强行收取上述两项费用，依据《海南省物业管理条例》和国家相关规定，此款项属于乱收费；三、（1）退还应该由开发商承担的16个月的物业管理费。现已查明二期房屋验收合格日期是2015年1月28日，开发商将未经验收的房屋交给业主使用实属违法行为，其物业管理费应当依法由开发商承担责任。而由开发商在购房合同中指定的美林物业管理有限公司，在业主不知情的情况下强行从2013年6月末收取物业管理费，属于商业欺诈，理应退还；（2）开发商因内部管理出现经济犯罪问题，导致社区管理混乱，本应由开发商承担的物业费，被告却以物业员工开不出支为由，利用停水、停电，带领保安到业主家进行威逼恐吓等非法手段，逼迫业主强行缴纳物业费，实属违法。居民生活用水、用电应受法律保护；（3）依据《中华人民共和国物业法》和《海南省物业管理条例》第三十九条的有关规定，物业公司从事物业管理工作应该首先到当地物价部门办理收费备案后，再到当地政府行业部门（房屋管理局）办理物业管理资质方可营业，且被告在县物价局的备案已经失效，其擅自收取物业费，是不合法的，直至今日被告依然在按1.5元收取物业管理费；（4）被告所聘用的保安人员既没有经过县公安部门培训考核及备案，更没有保安基本知识，连保安服都不穿，难以保证社区的四防安全，无法实现管理；（5）社区业主委员会自成立起，多次与开发商接触沟通，并以文件形式发文给开发商和被告，要求被告依法经营，要求被告依法公示自2012年起物业管理费收缴、支出、使用及存在的问题，但被告至今不予回应。上述事实表明由海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）指定的美林物业有限公司，没有按国家规定办理相关法律约定的手续，自注册之日起就不具备1.5元收费标准和经营资质，请求法院依法支持原告的诉求。被告美林物业公司辩称：一、关于契税、维修基金、办证费等费用，被告是上述费用的代收人，被告已将费用转交委托人，代收行为属于代理行为，法律责任应当由委托人承担，原告诉讼的被告主体错误。2013年，被告接受案外人美丰公司的委托，接受了美林湖的业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费，这些费用是原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》附件5中约定的，由美丰公司收取的，而这笔钱是由被告代收的，这一点原告是明知的。如果原告认为这笔钱不是交给美丰公司的，那么原告为何向被告支付这笔费用？接受业主缴纳的各项费用后，被告已将上述费用全部转付给了美丰公司。因此，被告仅仅是美丰公司的代理人，权利义务应当由委托人美丰公司承担。因此，原告诉讼的被告主体错误；二、关于临时物业合同产生的”装修管理费”，是在装修过程中产生的，该合同早已履行完毕。原告现在起诉返还已经超过了诉讼时效，其诉求依法应当予以驳回。首先，”装修管理费”是业主在装修过程中，产生了大量的施工垃圾，对于垃圾的清运，以及对现场的管理、电梯使用等产生的费用。这些费用并不是基于物业的日常性服务产生的，而是基于临时性的物业服务产生的，这些费用的缴纳是一次性的，原告也是自愿缴费的。如果业主没有进行装修，或者自己清运装修过程中产生的垃圾，被告则不会收取费用。其次，关于”装修管理费”的临时物业合同，被告已经提供服务，原告已经付清费用，该合同于2013年已履行完毕。原告现在要求返还费用，毫无法律依据，而且从法律上讲其诉求超过了两年的诉讼时效，应当予以驳回。三、关于原告要求被告退还多收的物业费的诉求，诉求主体错误应当予以驳回。原告主张因开发商的原因导致交房过程发生问题，如果确实存在问题，责任应当由开发商承担，原告不应当向被告主张。自被告进入美林湖小区后，已经尽己所能为业主提供了物业服务。原告要求被告返还已交的物业费，没有法律依据，而且应当返还几个月的物业管理费？被告为何要承担这一损失？原告对这一主张，无法提供相应的证据予以证明。综上，关于产生”装修管理费”的临时物业合同早已履行完毕，原告现在要求返还没有事实依据，而且已超过诉讼时效；关于原告要求退还多收的物业费的诉求，被告不是责任主体。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，双方当事人对真实性、合法性、关联性均无异议的证据（原告提供的证据：1.契税收据；2.物业管理费发票和收据；3.装修相关费用收据；8.17-706室的收据；原告申请本院调取的证据：1.《关于协助查询海南屯昌美林物业管理有限公司返还原物一案情况的复函》；2.《关于海南屯昌美林湖业主到我局了解物业收费标准的咨询的说明》；3.《关于屯昌美林物业管理有限公司物业资质的情况的复函》；4.物价局屯价费[2012]1号《关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知书》），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，原告荣蔓宁提供的证据有：4.购房发票、5.商品房买卖合同，证据4、5证明原告在被告处买房的所付款及诉讼有效；6.关于美林物业有限公司侵权欺诈等问题的说明，证明被告未获批准乱收费，存在欺诈行为；7.前期物业服务内容的约定，证明开发商在和被告签署委托责任的时候没有依据国家《物业法》、《海南省物业管理条例》以及海南税务局等相关文件在原告收房时直至至今均没有出示指定的合同约定；9.彩色照片一张，证明被告虽然收取了装修管理费等各项管理费用，但事实上没有把业主交的费用用于建筑垃圾清运，而是把大量建筑垃圾倾倒在美林湖国际社区1号楼前，照片右侧有一棵直径30公分的荔枝树受到垃圾影响倒在那里；10.相关文件及函件，证明被告是一个不合法的公司，多年来利用业主来自全国各地（除西藏外），至今没有获得物业经营资质的情况下进行非法营业，导致社区混乱；11.省物价局和省住房和城乡建设厅琼价费管[2015]第123号文件，证明从2015年6月1日执行，物业公司与业主（业主委员会）应重新确认物业服务价格，本文明确规定有服务才可以收费，不许乱收费、随意加价等相关内容，目前物业公司拒于执行，仍旧强行按1.5元收取物业费收到2017年7月末，属于违法收费；12.EMS回执，证明2015年4月17日美林湖业主委员会代表全体业主就美林湖开发商及物业公司在经营管理中存在的种种违法问题，向开发商发出的这份函已经送达对方；13.海南省物价局《关于加强普通住宅物业服务收费备案及监管工作的通知》，证明作为物业公司，一是必须具有物业服务资质证书，二是管理人员、专业操作人员应取得物业管理资格证书或岗位证书等相关内容；14.郑崔斌的一份说明，证明美林湖业主因美林物业公司不向业主供水并停水停电威胁业主强行收费的事实；15.催交物业费通知，证明被告单位应该知道《物业法》、《物权法》等相关规定，却违返法律规定发送催缴通知书，是有意规避法律、法规的约束；16.2014年2月12日美林湖国际社区业委会筹备组的《关于要求屯昌县美林物业公司清退不合法收费的函》，证明被告是我们购房之后就没有按照法律程序履行物业服务的责任，因此各项收费是违法的；17.屯昌县自来水有限公司关于回复美林湖国际社区供水工程管网铺设施工完成期限的函-屯府水函【2017】4号，证明开发商在工程验收中没有完成工程验收，应该履行合同内所承担的法律责任，将自来水管线由开发商予以接通；18.2015年11月8日美林湖国际社区业委会对于社区存在的问题的建议函，证明业委会成立之后多次向开发商及开发商所委托的物业公司就社区存在的多项问题提出的建议和意见的事实。被告对原告提供的证据质证意见如下：证据9.对该照片的真实性有异议，因为无法证明拍摄时间，垃圾只是临时存放，现可能已经不存在，而且也无法证明其来源，不确定是否是小区的垃圾，并且业主比较清楚小区的客观实际情况，卫生和绿化是比较到位的；证据11.对该证据的关联性有异议，认为与原告的诉求无关，并且被告于2012年已在屯昌物价局进行备案，而且2015年海南省物价局、住房保障和城乡建设实行了市场调节价，文件也说明了不需要备案；证据12.对该证据的真实性有异议；证据13.对其真实性无异议，但对证明效力有异议，认为业委会如果觉得物业公司乱收费可以另行聘请其它物业公司管理，但实际情况是没有，这也证明了大部分业主是接受被告的服务的；证据15.对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为该证据也恰恰证明原告拖欠物业费的事实，被告向原告告知不缴费将会停电是客观事实，不是威胁；证据17.对其真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该函提到已经供自来水，但实际上小区还在使用自挖深井水；证据6、7、10、14、16、18的各类函件，对其真实性和证明效力均有异议，认为对于原告已向政府主管等部门反映的情况，主管部门未作出相应的处理，则证明了被告行为的合法，并且供水、供电已实现，原告接受了被告的各项服务，理应支付相应的费用。如果原告对被告的服务不满意，原告可另行聘请物业公司，而原告没有，也证明了原告是接受被告的服务的。本院认证为：对证据4、5.该二份证据的合同签订人与票据出具人虽均非本案的当事人，但能证明原告购房和作为美林湖社区业主接受被告公司物业服务管理的事实，故本院予以确认；对证据9.由于无法核对该相片的拍摄时间及来源，故本院不予以确认；对证据11、13、15、17.由于被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据12.结合小区业主于2015年向县公安局报案并不断向县信访局、县政府等行政部门上访的事实及所附回执单，本院对该证据予以确认；对证据6、7、10、14、16、18，其函件内容不能作为被告应当退还各项费用的依据，与本案无关联性，故其证明效力本院不予以支持。被告美林物业公司提供的证据：1.美丰不动产有限公司出具的《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，证明被告已将代收的契税和房产登记费、房屋档案管理费等费用全部移交给美丰不动产有限公司了；2.屯昌县人民法院在类案中房管局调取的一份证据，证明被告不存在违法经营问题。经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该说明虽然列举了多项资金的转入、转出情况，但不能说明转出入的资金性质，不具备法律效应，而且被告是独立法人单位，具有承担经济和民事责任的能力，并且所交款项去向不明；对证据2的真实性无异议。本院认证为：对证据1.结合本院已审理的美丰系列案件及做出的生效判决，以及原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》中附件五”补充协议”的第1条的约定内容，该证据的证明效力本院予以确认；对证据2.其来源客观、真实且原告无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月28日，原告与美丰公司签订了《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0006301），该合同的附件五：”本合同补充协议：1、《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方（指原告）委托甲方（指美丰公司）代为办理房屋产权证书。办证发生的税费，依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费，乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。乙方在接到甲方书面通知后，在约定时间及时到场协助甲方办理。如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金；2、买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用，美林湖项目地面停车位由海南屯昌美林物业管理有限公司管理，使用人有偿使用。3、买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费。收费标准按空置房收取70%的物业服务费。日常养护费用照常收取。一年后按物业服务费用的100%每月收取”。2013年9月10日，被告向原告总共出具了2份收据：1、《美林湖二期代收费收据（税费）》：”今收到荣蔓宁交来1栋204房，测绘面积39.78，总房款175000，契税（1%）1750.00，其它办证费280，公共维修基金（60元/㎡）2386.80，房屋档案管理费50.00，产权转移登记费80.00，大写（人民币）捌仟贰佰贰拾玖元贰角整，小计8229.20元”；2、《收据》（NO2212846）：”今收到17-706交来装修相关费用942元”。另查，被告美林物业公司成立于2010年10月22日，营业期限是从2010年10月22日至2030年10月15日，经营范围是酒店管理、家政服务、装饰工程、建材贸易、园林绿化。被告美林物业公司成立后进驻美林湖国际社区进行物业管理，收取物业管理费并提供安保、保洁、绿化、收取水电费等服务。2015年2月10日，屯昌县美林湖国际社区业主委员会经屯昌县住房保障与房产管理局批准成立。2015年4月17日，美林湖业主委员会向开发商美丰公司发函并已送达到对方。本院认为，原告于2012年12月28日与美丰公司签订购房合同后，对所购房屋进行了装修并居住至今，居住期间接受了被告的物业服务，也向被告缴纳了相应的物业管理费，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，应属于物业服务合同纠纷，本院以返还原物纠纷案由立案不当，应予纠正。本案争议的焦点是：一、关于原告诉请被告返还装修管理费、电梯使用费、物业费是否超过诉讼时效的问题；二、关于被告的诉讼主体是否适格的问题；三、关于原告诉请被告退还各项费用（契税等、装修管理费、电梯使用费以及16个月的物业管理费）应否支持的问题。一、关于原告诉请被告返还装修管理费、电梯使用费、物业费是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定”诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。本案中，美林湖业主委员会曾于2015年4月17日通过EMS就美林湖开发商及物业公司在经营管理中存在的问题向开发商发出函件并收到了回执。本院认为，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映了各业主的意愿和要求的体现。根据美林湖业主委员会向美林湖开发商及物业公司发出的意见函，结合该业主委员会向县公安机关报案[2015年7月9日，美丰公司原代理董事长（股东之一）涉嫌职务犯罪，屯昌县公安局对其立案侦查，现该案已移送本院，案件审理中]，以及各业主自收房后不断向县政府及各行政主管部门上访的事实，足以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。因此，被告提出原告要求其返还各装修管理费、电梯使用费、物业费等已超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予以支持。二、关于被告的诉讼主体是否适格的问题。本案为物业服务合同纠纷案件，原告接受被告公司的物业服务，并向被告缴纳物业管理费用，被告作为合同的相对人，其诉讼主体适格。因此，被告以其非本案适格主体的抗辩主张，本院不予以支持。三、关于原告诉请被告退还房产契税等办证费用共计8229.20元并承担违约金及利息，装修管理相关费用942元，以及16个月的物业管理费2000.412元应否支持的问题。1、关于房产契税、维修基金、办证费等费用。本案中，原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》的附件五”补充协议”中的第1条已经明确约定了原告委托美丰公司代为办理房屋产权证书，办证发生的税费等费用由原告承担，原告未提出异议；并且原告缴纳其房产契税、维修基金、办证费等共计8229.20元给被告美林物业公司时，该公司出具的是《美林湖二期代收费收据（税费）》，原告亦未提出异议。因此，本院认为，原告是知道或者应当知道该款项实为被告代美丰公司收取而自愿缴纳且无异议，应视为原告同意并积极认可。并且，原告于2015年6月25日同时向本院提起诉讼，请求判决美丰公司向其支付逾期办证违约金9976元。原告诉请美丰公司承担逾期办证的违约责任的前提应是美丰公司已经收取了其契税、办证费用等而未能如期为其办证。综上，被告仅为契税、办证费用等的代收人而非实际收款人，故原告向被告要求返还上述已缴纳契税等办证费用共计4546.80元的主张，本院不予以支持；至于原告要求被告承担违约金及利息的主张，因无事实和法律依据，故该主张本院不予以支持；2、关于装修管理费和电梯使用费以及其它费用。本案中，原告于2012年12月28日与美丰公司签订的《商品房买卖合同》的附件五《补充协议》中明确约定了”买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用......买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费。收费标准按空置房收取70%的物业服务费。日常养护费用照常收取。一年后按物业服务费用的100%每月收取”，对该约定原告未提出异议，则其应当按约定履行相关的义务。并且原告对所购房屋进行装修期间所产生的垃圾和电梯的耗电磨损，必然需要被告美林物业公司的管理和服务，其产生的费用应当由原告承担。依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则，原告接受了被告的服务和管理，则亦应当缴纳相应的费用，故原告请求被告退还已收取的装修管理费、电梯使用费等其他费用共计942元的主张，本院不予以支持；至于原告要求被告承担利息的主张，因无事实和法律依据，故该主张本院不予支持。3、关于16个月的物业费。本案中，原告认为，其与美丰公司签订的《商品房买卖合同》约定了”原告所购商品房未达到正常使用条件，开发商美丰公司应承担物业服务费”，理应不支付物业管理费用。本院认为，结合本院已审理的美丰系列案件并做出的生效判决，对各业主主张判令美丰公司承担自交房之日起至市政供水、供电达到使用条件之日止期间的物业费的请求，均予以了驳回。美林湖国际社区截止2015年6月30日前已经实现正常的供电供水，并且水质的饮用符合检测标准，原告所购商品房已达到正常使用条件；其次，本案中，原、被告双方存在着事实的物业服务合同关系，依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则，原告在接受被告物业服务的同时也应当履行支付物业服务费的义务，故原告以上述理由要求被告退还已收取的16个月的物业费2000.412元无事实和法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告荣蔓宁的诉讼请求。案件受理费79.3元（已收取39.65元），由原告荣蔓宁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长陈学富审判员陈静人民陪审员杨应锋二〇一七年八月十日法官助理林明霄书记员钟庆娟附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条【自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百三十五条【普通诉讼时效】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条【诉讼时效的中断】诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。