四川省南部县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1321民初2409号原告（反诉被告）：冯朝茂，男，1969年9月8日出生，汉族，住南部县。委托诉讼代理人：王兴文，四川龙正律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川金祥房地产开发有限公司，住所地：南部县。法定代表人：梁开荣，总经理。委托代理人：肖友安，南部县欣诚法律服务所。原告（反诉被告）冯朝茂诉被告（反诉原告）四川金祥房地产开发有限公司（以下简称金祥公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2014年2月13日作出（2013）南民初字第3622号民事判决，宣判后原告冯朝茂不服上诉，南充市中级人民法院于2014年11月28日作出（2014）南中法民终字第1217号民事裁定书，裁定撤销原判决发回本院重审。重审过程中，原告冯朝茂变更诉讼请求，被告金祥公司提出反诉，本院于2016年3月10日作出（2015）南民初字第2382号民事判决，宣判后金祥公司不服，上诉于南充市中级人民法院，该院于2016年6月1日作出（2016）川13民终1071号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2016年6月28日依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯朝茂及其委托代理人王兴文，被告（反诉原告）金祥公司的委托代理人肖友安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冯朝茂向本院提出诉讼请求：1、确认拆迁还房协议无效；2、赔偿原告各项损失：房屋重置费（420㎡×920元/㎡+420㎡×2×800元/㎡）、装饰装修费、重建房屋税费、评估费2000元、过渡费及租金损失、水电气闭上户费。事实和理由：2010年12月16日，原、被告签订《拆迁还房协议》，约定被告拆迁原告房屋后，在一年半时间内将该房屋所占土地上新建的部分房屋还给原告。2011年1月，被告拆除了原告的房屋，时至今日，被告未对原告房屋所占土地转性及办理相关建设手续和动工修建，其行为严重违反《拆迁还房协议》约定，望法院公正裁决。金祥公司辩称，本案诉讼主体不适格，房屋的购买、建设、拆迁与我公司无关。金祥公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被告返还因合同取得的拆迁过渡费49000元；2、判令被告赔偿反诉原告各项损失461608元。事实和理由：2010年12月16日，冯朝茂与金祥公司签订《拆迁还房协议》，协议签订后，反诉被告将土地使用证交给反诉原告并自愿腾房，反诉原告按约定支付了房租费并拆除了原房屋。因冯朝茂等六户的房屋属于城市规划范围内，原来的房屋属于乱建的范围，签订协议后，反诉原告积极给反诉被告履行合法的土地手续，办理集体土地转为国有土地四处奔波，花费大量人力和物力。2013年10月，反诉原告准备为冯朝茂等六户缴纳土地出让金时，反诉被告却向法院提起诉讼，致使该合同履行中止。反诉原告认为合同属效力待定的合同，只要缴纳土地出让金，合同可以认定有效，但反诉被告却诉至法院，给我方造成了巨大的经济损失。冯朝茂辩称，拆迁还房合同加盖了金祥公司印章，金祥公司是本案适格的诉讼主体。原、被告签合同时约定先办手续后拆房，公司在手续不清的情况下拆迁房屋，过错在于公司，不存在赔偿金祥公司损失，如收取了过渡费，应予返还。故应驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方证据，结合庭审陈述，本院认定事实如下：1995年底，原告（反诉被告）冯朝茂在其从集体经济组织取得的宅基地上（现位于南部县新安路193、195号）修建了二层一顶〔一楼砖混（框架），其他房屋砖混结构〕房屋。2010年12月16日，原告（反诉被告、乙方）与被告（反诉原告、甲方）签订《拆迁还房协议》一份，内容为：“一、甲、乙双方自愿合伙建房。二、出资方式：乙方出土地，甲方出资金进行修建。三、甲方是经共同协商出资建房的法定代表人。四、乙方同意提供依现状上述第二条所指的地块的土地使用权，甲方同意按本合同合作建房权属协议说明的第六条的约定提供建房资金，修建的房屋为砖混现浇结构的住宅楼。并按本合同合作建房权属协议说明的第十条的约定进行产权分属。五、乙方房屋拆迁后，从拆迁之日起至新房建成，甲方给乙方新房钥匙止并顺延三个月，由甲方按每个口面房付给乙方每年房租费3000元。六、建房资金全部由甲方筹集提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分均由甲方承担。建房资金指本合同生效后到房屋经建修完工，含甲方取得房地产证时所需的一切成本、费用。该建房资金均包括取得土地使用权而应缴土地使用费或因划拨方式取得土地权而补缴的款项。该房所有税费由甲方负责，甲方在办理房产时，乙方必须无件提供土地使用证、身份证、户口本、水电气上户证件，并配合甲方完善所有手续。……八、乙方保证上述房屋权属清楚，并将土地使用证原件交予甲方保管。……十、房屋修建好后房屋分配方案：甲方按乙方占有土地面积的三倍还房，还房位址按旧房住址顺序还房。还房楼层为前楼一层、二层、三层和后楼一层、二层、七层，剩余房屋所有权归甲方所有。前楼一、二楼抬空，高度以冯朝福为准，后楼车库修建层高为2.3米，车库不算还楼面积不算楼层，车库不办理产权，车库按两个门面还一个车位。楼顶的使用权归甲方所有。楼层不超过八层，乙方房屋的产权办理费用乙方负责2%的契税和工本费，其他费用由甲方全部负责。如甲方不办理房屋产权证，乙方有权占有4、5、6层楼房为乙方所有。土地使用证年限办理50年。十一、甲方在拆迁、建房有关手续办理完毕后，从拆迁之日起一年半内交付该房屋，如因自然灾害等不可抗力的原因造成停工，交房时间顺延。……十六、本合同（或连同补充协议）一式三份，甲、乙双方各执一份，双方签字并按手印生效，均具有同等效力，双方均不得反悔，如甲方反悔必须还原来乙方旧房子原样楼房，如乙方反悔需向甲方支付违约金20万元（大写：贰拾万元）整。……甲方（签章）：四川金祥房地产开发有限公司新安路项目部委托代理人：汪小杨乙方户主（签章）：乙方家庭成员（签章）：冯其全孙琳君李玉倩严彩霞冯忠友冯倩”。协议签订后，原告（反诉被告）冯朝茂将其《土地使用证》交付被告（反诉原告）金祥公司。2011年1月，被告（反诉原告）金祥公司对原告（反诉被告）冯朝茂涉案房屋进行了拆除。2011年6月24日，双方签订《补充协议》。补充协议对契税的承担、换房的数量等作了补充约定。2012年，南部县人民政府及相关职能部门对城市规划区内违规拆建项目进行清理，并出台关于城市规划区违规拆建项目的处理意见的相关文件。案涉房屋因违规拆建亦纳入此次清理范围，相关部门对原告冯朝茂乱拆乱建作出处理意见：在符合规划的前提下，依据原土地证书面积根据《四川省土地管理实施办法》规定的人均占地20-30平方米（5人以上按5人计算）办理占地许可证。已撤销建制的，可申请办理集体转国有。2013年4月9日，南部县安置还房建设办公室向原告等人发出通知，要求原告按有关要求到相关部门依法接受处理，并完善相关修建手续。2013年5月，被告金祥公司以原告（反诉被告）的名义向南部县国土资源局申请缴纳土地出让金将案涉集体土地转为国有出让土地。2013年10月11日，被告（反诉原告）金祥公司将原告（反诉被告）冯朝茂交付其的的《土地使用证》变更为《南集用集体土地使用证》，该证载明：土地使用权人冯朝茂，座落南部县南隆镇五里店村1社，地类（用途）村民住宅，使用权类型宅基地，使用权面积179.30㎡。随后，被告（反诉原告）按相关土地转性审批流程办理了转性审批手续。南部县明信地价评估有限责任公司对案涉土地使用权地价进行评估，评估结果为转让宗地地价292793元，应收出让金为208342元。迄今为止，被告（反诉原告）金祥公司尚未对案涉土地出让金进行缴纳及办理相关建房手续，所拆迁房屋未开工修建。原告（反诉被告）冯朝茂遂诉至法院，请求确认《拆迁还房协议》无效并由被告（反诉原告）赔偿损失。在原审过程中，本院根据原告（反诉被告）冯朝茂的申请，依法委托四川华威资产评估事务所对所拆迁房屋重建价值进行评估。2015年8月11日，四川华威资产评估事务所出具《川华资评报字(2015)第14号报告书》，结论为：1、一楼口面房部分评估单价为610.00元/㎡，2、其他房屋评估单价为550.00元/㎡。备注：不含应分摊的土地使用权价值、税费、利润、管理费及水电气安装上户费等。2015年8月24日，四川华威资产评估事务所向本院提交单位价值更正函，将前述评估结论更正为：1、口面房评估单价为920.00元/㎡，住房评估单价为800.00元/㎡。备注：不含房屋装修、应分摊的土地使用权价值及有关费用。原告（反诉被告）支付了评估费2000元。被告（反诉原告）对该评估结论持有异议，但未申请重新评估。2015年10月21日，本院依职权对案涉拆迁房屋所占面积进行现场勘察测量，案涉房屋地基已毁损，仅能以原告（反诉被告）单方指定的四至界限测量占地总面积为约420㎡（含超占面积）。另查明，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了从2011年至2013年期间的过渡费49000元。本院认为，案涉《拆迁还房协议》及《补充协议》从形式上看，名为合作开发房地产合同，但从约定的内容看，提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，故本案应认定为土地使用权转让合同。由于案涉土地属集体土地性质，至今未转为国有出让土地，故案涉协议违反了法律、行政法规的禁止性规定，当属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合本诉、反诉双方的各项主张，本院逐一认定如下：本诉部分，案涉房屋已拆除，被告（反诉原告）不同意修复，故应当折价补偿。虽被告（反诉原告）对四川华威资产评估事务所出具的评估报告不予认可，但其未申请重新评估，故补偿标准本院参照四川华威资产评估事务所出具的评估报告确定的单位计价标准，结合建筑面积及实际情况等按过错责任比例进行确认。关于面积的确认，因案涉房屋地基已毁损，不能准确进行测量，故以《南集用（2013）第002272号集体土地使用证》所载使用权面积179.30㎡为准。其次，双方过错责任比例，综合本案实际情况，双方在均知晓案涉土地应经变性方可进行房地产开发的情况下而签订《拆迁还房协议》，故双方都有过错。但《拆迁还房协议》中约定“甲方（被告、反诉原告）在拆迁、建房有关手续办理完毕后，从拆迁之日起一年半内交付该房屋”，意思为被告（反诉原告）在拆迁、建房有关手续办理完毕后才能拆迁房屋。被告（反诉原告）作为房产开发企业，明知所涉土地相关手续尚未办理完毕即拆除原告房屋，应承担损失的90%的，原告（反诉被告）自愿搬出该房屋，并同意被告（反诉原告）进行拆迁，应自行负担10%的损失。据此，被告（反诉原告）应承担的费用为406652.4元〔一楼口面造价164956元（920元/㎡×179.30㎡）＋二、三层住房造价286880元（800元/㎡×179.30㎡×2）〕×90%。关于重置时会缴纳相关税费问题，因原告（反诉被告）未提交缴纳费用标准的证据，且该笔费用系在原告（反诉被告）完善相关建房手续并审批通过后才产生具体金额，故原告的该诉求本案无法处理。关于房屋装修费，原告（反诉被告）主张住房每套50000元，口面每间10000元，但未提交证据证明装修时间，且装修物的灭失已失去评估依据，考虑案涉房屋已装修的客观事实，结合四川省房地产协会关于近年来住宅装修的经验数据（一般装修100-200元/㎡，中等装修200-600元/㎡），本院酌情认定房屋装修费为91980.9元〔(190元/㎡×179.30㎡×3)〕×90%。关于原告（反诉被告）主张的租金收益损失及房屋拆除后租赁房屋的租金支出损失，因双方在《拆迁还房协议》中约定“甲方〔被告（反诉原告）〕按每个口面房付给乙方〔原告（反诉被告）〕每年房租费3000元”，双方对租金支出损失无约定，被告（反诉原告）在2011年至2013年期间实际上向原告（反诉被告）支付过渡费49000元，该过渡费实质是双方对原告（反诉被告）租金收益损失及在外租赁房屋的一种约定，故本院仍参照前述标准确定租金损失为年16333.33元确定，应从被告（反诉原告）拆除原告（反诉被告）房屋之日即2011年1月起计付，综合本地租赁市场行情及原告的房屋面积，该部分损失原告无需按过错承担其份额。关于原告（反诉被告）主张的过渡费，因合同无效，被告不应支付。关于原告（反诉被告）请求被告支付水、电、气、闭上户费的主张，本院不予支持，理由为原告的前述账户并未注销，而水电气闭的室内安装已包含在建房成本中，并不存在上户费这一说法。鉴定费2000元，属于确定损失的必要费用，应由被告（反诉原告）负担。反诉部分，被告（反诉原告）认为《拆迁还房协议》、《补充协议》系效力待定合同的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。其主张原告（反诉被告）返还已支付的过渡费49000元，符合合同无效带来的法律后果，原告（反诉被告）在庭审中亦同意返还，故该项主张本院予以支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其为案涉房屋拆除、土地转性支出的相关费用461608元的主张，缺乏确实充分的证据予以证明，本院不予支持。关于被告（反诉原告）认为其并非本案适格主体、应当追加汪小杨等五人为本案被告的这一主张，本院认为，民事诉讼应当遵循诚信原则，原、被告之间的纠纷迁延日久，经过多次审理，被告（反诉原告）均认可系其与原告（反诉被告）签订合同，并提出了反诉，即使本次重新审理庭审中，仍然提出了反诉，其依据的事实和理由亦没有变化；汪小杨等五人即使和金祥公司属挂靠关系，也不能据此免除原告（反诉被告）依照合同相对性要求其承担的责任，原告（反诉被告）不同意追加被告的理由成立。本院对金祥公司的追加申请不予准许，对其认为其与本案无关的观点不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”，第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）冯朝茂与被告（反诉原告）四川金祥房地产开发有限公签订的《拆迁还房协议》及《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）四川金祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）冯朝茂支付房屋赔偿金498633.3元、鉴定费2000元，合计500633.3元；三、被告（反诉原告）四川金祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）冯朝茂房屋租赁损失（损失计算方法：自2011年1月1日起，以年16333.33元为标准计付至房屋赔偿金付清之日止）；四、原告（反诉被告）冯朝茂在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）四川金祥房地产开发有限公司返还过渡费49000元；五、驳回原告（反诉被告）冯朝茂的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）四川金祥房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，反诉费8200元，共计16100元，由被告（反诉原告）四川金祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判长 文 涵审判员 许筱然审判员 李绪丽二〇一七年八月三十一日书记员 鲜永清