北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5286号上诉人（原审被告）：北京金科兴源置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山大柳树村西北龙泉阁二层。法定代表人：刘宏兵，董事长。委托诉讼代理人：赵佳，北京市中永律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张潇涵，女，1970年10月18日出生。委托诉讼代理人：张海燕，北京杰睿律师事务所律师。原审被告：金科物业服务集团有限公司北京昌平分公司，住所地北京市昌平区城北街道府学路24号。法定代表人：闫艳，经理。委托诉讼代理人：杨万清，男，金科物业服务集团有限公司北京昌平分公司项目经理。上诉人北京金科兴源置业有限公司（以下简称金科兴源公司）因与被上诉人张潇涵、原审被告金科物业服务集团有限公司北京昌平分公司（以下简称金科物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初11590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。金科兴源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《南花园防水返修改造合同》属于上诉人的行为，属关键事实认定错误。二、一审法院认为“2010年6月1日至2011年11月30日期间，房屋存在质量问题，应当由上诉人承担该期间的部分物业费”，被上诉人从未提供证明该期间房屋存在质量问题的证据。根据谁主张谁举证的原则，对于此类没有基本事实依据的请求应当予以驳回。张潇涵辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。上诉人否认2011年11月21日签订的《南花园防水返修改造合同》是公司行为，认为是王增彬的个人行为，违背诚信原则。这也与汪华、赵华川在合同上签字相违。汪华是金科兴源公司客服部经理，负责小区善后事宜，与被上诉人进行协商，足以令被上诉人认为是公司行为。汪华与赵华川的签字是职务行为。金科物业公司辩称：同意上诉人的上诉请求。张潇涵向一审法院起诉请求：判令金科兴源公司、金科物业公司45日内修复涉案房屋，至验收合格并交付张潇涵入住使用；金科兴源公司、金科物业公司返还张潇涵代付的房屋维修费人民币3.5万元；金科兴源公司、金科物业公司支付因渗水造成张潇涵地下二层装修损坏返修所产生的费用人民币12万元；金科兴源公司、金科物业公司承担2010年6月至房屋修复合格之日的物业管理费（含2010年6月1日-2016年6月22日的物业费71544.88元）；金科兴源公司、金科物业公司承担张潇涵无法居住所产生的损失人民币27万元（计算标准为每月5000元租金，暂时从2012年9月至2016年6月）；本案诉讼费用由金科兴源公司、金科物业公司承担。一审法院认定事实：2009年7月17日，张潇涵（买受人）与金科兴源公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定张潇涵购买金科兴源公司开发销售的坐落于昌平区106；商品房预测建筑面积为337.68平方米，其中套内面积315.14平方米，按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米16354.71元，总价款为人民币515.4023万元。出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》，已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表…；该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。交接手续：查验该商品房时发现其质量或其他问题时，双方同意按照下列约定方式处理：由买受人先接房，买受人接房后由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准并根据存在问题的类型在合理期限内负责修复，修复费用由出卖人承担，并由出卖人支付修复期间的物业管理费作为对买受人因此遭受损失的赔偿，出卖人不再承担其他任何责任。出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。前期物业服务：出卖人依法选聘的物业服务企业为重庆金科物业管理有限公司北京分公司，自建设单位首次交房之日起三年内，物业服务费价格为3.8元/月·平方米（按产权建筑面积计收）。合同附件七（物业服务）：临时管理规约第十一条约定业主需要进行室内装饰装修的，应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，并遵守有关规定和制度。装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等…附件八，买受人购买该房屋，同时赠送车位2个、赠送花园、露台；赠送该房屋的地下二层面积约102.2平方米。上述车位、露台、地下二层、花园由出卖人赠送给买受人无偿使用，但出卖人不给予办理产权。上述车位、露台、地下二层、花园由买受人负责维修维护，买受人应按物业相关规定及要求进行使用，并承担维护、管理责任及相关费用…附件十补充协议约定保修期内发生的属保修范围的质量问题，出卖人保证按照《商品房质量保证书》所约定的内容履行保修义务…合同签订后，张潇涵按照合同约定交付了相应的购房款。2010年5月30日，张潇涵办理了涉案房屋的交接手续，并在相关接房手续书和业主资料及物品发放签收表上签字确认。涉案房屋的《房屋质量保证书》中约定了金科兴源公司对房屋的保修范围和保修期限，其中保修范围包括地下室和外墙面的防渗漏，保修期限为5年；同时还列明业主保修渠道包括金科物业公司（物业管理公司）、金科兴源公司（建设单位）、施工单位的名称及相应联系人和联系方式。2010年6月，张潇涵发现涉案房屋地下二层的墙体有渗水现象后，张潇涵便向金科物业公司进行了报修。2011年5月6日，张潇涵取得了上述房屋的所有权证（X京房权证昌字第XX**号）,载明涉案房屋的建筑面积为342.32平方米。2011年10月19日，金科兴源公司工程维修负责人赵华川（甲方）与张潇涵（乙方）签订《防水返修协议书》，约定乙方房屋12-6地下室二层防水不合格，导致房屋内长期渗水，地面积水，墙壁房顶潮湿发霉，经协商，双方达成如下协议：一、甲方负责将12-6房屋南北小院及西侧小院覆土挖开，挖至地基以下处，将外墙防水重新施工，保证外墙及地基接合处闭合严密无缝隙，屋内不再渗水。二、甲方保证2011年11月5日之前将挖土及防水返修工程施工完毕，达到验收合格。三、如果此次返修完成后，明年仍然发生屋内渗水现象，则甲方承诺：除甲方负责再次返修合格后，还要赔偿给乙方造成的一切损失，包括但不限于乙方全部装修投入、装饰品、家具及误工费用。四、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，自签订之日起生法律效力。汪华作为当时金科兴源公司负责维修事宜的客服部负责人，亦在上述防水返修协议上签字确认。签订协议后，金科兴源公司对涉案房屋地下二层防水进行了维修施工。2011年11月21日，张潇涵（甲方）与王增彬（乙方）签订《南花园防水返修改造合同》，约定经甲乙双方认真友好协商，就甲方南花园防水返修改造工程达成本合同如下：一、乙方负责组织人员对甲方南花园的防水和垫层进行返修改造施工，并将南面天井隔墙（原挡土墙）打掉，花园地面做好防水，密闭严格，并重点做好接缝处的密封。防水做合格之后，地面做约10-15公分（厘米）垫层，要求低于屋内地面，与车库相接墙面开门洞，并将原门洞封闭。二、工程总包干价款为柒万元整。因房屋防水不合格，延误甲方正常使用房屋，耽搁时间达一年半之久，因此甲方要求开发商承担赔偿。本工程先承担叁万伍仟元的返修费用，乙方严格保证工程质量；出现质量问题，乙方承担一切经济损失。三、工期：2011年11月22日开工，12月25日之前全部完工，并验收合格。拆墙、改门：一周之内；防水：三天；四、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日生效。违约方双倍赔偿对方损失。张潇涵、王增彬分别在“甲方、乙方”处签字。汪华作为证明人，赵华川作为担保人，均在该协议上签字。该防水返修改造合同签订后，王增彬按照合同将南面隔墙（原挡土墙）挖掉，部分墙面做了防水；并将原门洞封闭，在与车库相接墙面重开了门洞。后在合同履行过程中，因王增彬与张潇涵发生矛盾，返修改造并未完全完工，目前仍存在返水现象。2014年12月22日，张潇涵与金科兴源公司的相关工作人员及金科物业公司的工作人员就涉案房屋地下二层渗漏水问题进行了沟通，并做了相关《沟通记录》，具体内容如下：“2014年12月22日，北京金科地产公司客服部、工程部相关人员及北京金科帕提欧物管部人员共同与金科帕提欧项目房屋（12-6）业主（张潇涵）沟通，沟通如下：1、针对业主在2014年12月9日提交的诉求材料反映房屋地下二层地面积水事宜，工程部与物管部现场查验，发现地下二层南面下沉庭院底面返水，南侧下沉庭院阳光棚漏水。2、经沟通，房屋南侧下沉庭院的阳光棚为业主个人新增装饰项目，由业主自行负责处理。3、房屋南侧下沉庭院底面返水为2011年11月21日业主与汪华、赵华川、王增彬三个人签署的施工改造合同施工内容，关于该合同是汪华、赵华川、王增彬三个人的个人行为还是地产公司的行为，现场地产公司客服部、工程部人员暂不予以确认。业主不认可该行为是个人行为，并确定和当时的工程部、物业负责人汪华与地产公司工程部维修负责人赵华川共同商议的解决方案。4、地产公司考虑到房屋现状及业主诉求，先行协调王增彬对房屋防水进行维修处理，但并不代表地产公司完全认同该房屋地下二层南侧庭院底板返水（漏水）属地产公司责任。5、如业主有其他诉求可与物管部搜集相关材料报至地产公司另行沟通协商处理。”张潇涵、曾耀、李轩一等公司工作人员在该沟通记录上签字。另查，2014年4月30日，重庆市金科物业服务有限公司北京分公司经工商行政管理部门核准变更名称为金科物业服务有限公司北京分公司；2015年9月15日，金科物业服务有限公司北京分公司变更企业名称为金科物业服务集团有限公司北京昌平分公司。一审法院认为，张潇涵与金科兴源公司于2009年7月17日签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同内容并未违法法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效。现根据查明的事实，张潇涵支付购房款，金科兴源公司已经按照上述《商品房预售合同》约定的时间交付了涉案房屋，张潇涵亦已经收房，因此不存在金科兴源公司未交房的问题。虽涉案房屋的地下二层系出卖人赠送面积，但该地下二层系房屋的一部分，出卖人亦有义务保证房屋质量符合相关入住标准和规范要求。该房屋在2010年5月交房后，张潇涵在2010年6月发现地下室有渗漏现象，金科兴源公司作为房屋出卖人对此问题负有保修义务。同时根据涉案房屋质量保证书约定，地下室的防渗漏，保修期限为5年。针对涉案房屋地下二层渗漏问题，2011年10月19日，金科兴源公司的维修负责人赵华川与张潇涵签订《防水返修协议书》，金科兴源公司亦对涉案房屋地下室的渗漏问题进行了维修。由于该次维修未完全解决渗漏问题，故2011年11月21日，张潇涵与赵华川联系的维修人员王增彬签订了《南花园防水返修改造合同》，赵华川作为担保人、汪华作为证明人均在该合同上签字。双方对此争议的焦点在于此次防水返修改造是属于金科兴源公司的行为还是王增彬的个人行为。法院认为，应属于金科兴源公司的行为，理由如下：一是虽金科兴源公司不认可王增彬系其公司的维修工作人员，但王增彬系金科兴源公司维修负责人赵华川联系指定的为张潇涵地下室渗漏问题进行施工人员；二是赵华川当时作为金科兴源公司维修负责人在上述合同上作为担保人签字，以及当时作为金科兴源公司工程部、物业负责人的汪华作为证明人亦在合同上签字；三是虽赵华川和金科兴源公司不认可赵华川的上述签字行为是履行职务行为，但汪华出庭作证认可当时系张潇涵与赵华川协商的解决方案，汪华认可当时系代表公司履行职务行为，且赵华川与汪华若代表个人在张潇涵与王增彬个人间的合同上签字也有违常理；四是通过2014年12月22日张潇涵与金科兴源公司相关工作人员的《沟通记录》的内容上也能从一定程度上反映出王增彬和赵华川履行的是职务行为。综上分析，王增彬、赵华川、汪华在《南花园防水返修改造合同》上签字及产生的相应后果应由金科兴源公司承担。上述返修改造合同系张潇涵与金科兴源公司真实意思表示，协议内容系张潇涵与金科兴源公司维修人员协商一致的结果，该协议不仅包括防水返修，还包括一定的改造内容，之所以出现当前张潇涵房屋地下二层的现状，除了系原有防水仍未维修好外，就是此次改造项目，诸如将南面天井隔墙（原挡土墙）打掉，破坏了原有的结构和蓄水防水功能，在原有车库相接墙面开门洞等均对原有结构和防水造成较大影响，法院认为导致目前地下二层仍有渗漏的现状，张潇涵与金科兴源公司均具有过错，应该各自承担二分之一的责任。故张潇涵要求金科兴源公司返还其已经支付的维修费3.5万元，根据各自的过错程度，张潇涵和金科兴源公司应各承担一半，张潇涵将3.5万元给付赵华川，虽金科兴源公司不认可收到上述3.5万元，但赵华川作为金科兴源公司的工作人员，张潇涵有理由相信其收款行为系履行职务行为，至于赵华川是否应该将上述款项交付金科兴源公司或是否已经交付金科兴源公司款项，这均属于金科兴源公司的内部管理问题，金科兴源公司的抗辩理由不成立，法院不予采信。故张潇涵要求金科兴源公司返还房屋维修费3.5万元，合理部分，法院予以支持。关于张潇涵要求金科兴源公司为其修复房屋地下室二层渗漏问题，根据查明的事实，金科兴源公司交付的房屋地下室二层存在渗漏问题，自2010年6月开始金科兴源公司已经多次进行维修，但终未完全解决渗漏问题，根据涉案房屋质量保证书和房屋买卖合同约定，金科兴源公司均有保修和维修义务，故张潇涵要求金科兴源公司在合理期限内予以修复房屋，具有事实和合同依据，法院予以支持。关于张潇涵要求金科兴源公司支付因渗水造成其地下二层装修损坏返修所产生的费用12万元，一方面张潇涵并未提供相应的证据证明其主张，且张潇涵在明知地下室二层存在渗漏的情况下仍然进行装饰装修，即使存在装修损失，对于扩大的损失亦应由其自行承担；另一方面张潇涵对涉案房屋地下室二层挖空原有挡土墙，另开门洞等改造行为，破坏了原有防水设施和结构亦负有一定过错和责任，故张潇涵要求金科兴源公司赔偿其装修损失，依据不足，法院不予支持。关于张潇涵要求金科兴源公司承担2010年6月至房屋修复合格之日的物业管理费（含2010年6月1日至2016年6月22日的物业费71544.88元），根据张潇涵与金科兴源公司签订的《商品房预售合同》第十五条交接手续第(二)款约定：“查验该商品房时发现质量或其他问题的，双方同意按照下列约定方式处理：由买受人先接房，买受人接房后由出卖人按照国家和本市有关工程质量问题的规范和标准并根据存在问题的类型在合理期限内负责修复，修复费用由出卖人承担，并由出卖人支付修复期间的物业管理费作为对买受人因此遭受损失的赔偿，出卖人不再承担其他任何责任。”鉴于涉案房屋在交房后存在地下室二层渗漏水问题，同时根据上述合同约定，金科兴源公司除了在合理期限内负责维修外，还应支付修复期间的物业管理费作为对张潇涵因此遭受损失的赔偿，法院根据查明的事实，认为2010年6月张潇涵报修至2011年11月金科兴源公司为张潇涵进行维修期间的物业管理费应由金科兴源公司负担为宜。张潇涵并未提供2011年11月涉案房屋地下室二层的进行防水返修改造之后至2014年12月双方进行沟通之前地下室渗漏的相关证据，故张潇涵要求对方承担此段时间的物业管理费，依据不足，法院不予支持。法院按照双方合同约定前期物业管理费为3.8元/月·平方米，涉案房屋建筑面积为342.32平方米，自2010年6月1日计算至2011年11月30日的物业管理费为22113.9元。张潇涵2014年12月9日向金科兴源公司反映地下室渗漏水至2016年6月22日向法院提起诉讼期间，因对地下室改造其自身亦有过错，且不排除张潇涵在地下室上方搭建阳光棚亦有漏水可能，故此段期间的物业管理费由双方各承担一半为宜。经计算，金科兴源公司应赔偿此段期间的物业管理费为12010.8元。故张潇涵主张该项费用，于法有据，合理部分，法院予以支持。关于张潇涵要求金科兴源公司承担其无法居住所产生的损失27万元（参照每月5000元租金计算），因双方房屋买卖合同中约定了金科兴源公司承担房屋修复期间的物业管理费作为损失赔偿，金科兴源公司不再承担其他责任，故张潇涵要求对方承担此项费用，依据不足，法院不予支持。关于张潇涵要求金科物业公司承担按份连带责任，但根据法院查明的事实，金科兴源公司作为涉案房屋的出卖人，对其出售的房屋存在质量负有保修和维修义务，而金科物业公司作为物业管理公司，现张潇涵并未提供相应的证据其存在侵权行为，对张潇涵损失亦不存在承担相应的赔偿责任和维修义务，故张潇涵要求金科物业公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、北京金科兴源置业有限公司于本判决生效后四十五日内修复张潇涵所购买的位于北京市昌平区12-6房屋地下室二层防水渗漏问题。二、北京金科兴源置业有限公司于本判决生效后七日内支付张潇涵房屋维修费一万七千五百元。三、北京金科兴源置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿张潇涵物业管理费三万四千一百二十四元七角（自二〇一〇年六月一日至二〇一一年十一月三十日期间及二〇一四年十二月九日至二〇一六年六月二十二日期间）及自二〇一六年六月二十三日起计算至涉案房屋地下室修复合格之日止的物业管理费（按照建筑面积342.32平方米，每平方米每月一元九角计算）。四、驳回张潇涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。张潇涵与金科兴源公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案主要争议焦点为金科兴源公司是否应承担涉案房屋的维修责任以及维修费与物业管理费如何认定。结合双方当事人的上诉与答辩意见，并审查全案证据。本院认为：第一，金科兴源公司应承担本案中的房屋维修责任。首先，依据《商品房预售合同》、《住宅质量保证书》的内容，金科兴源公司对涉案房屋均负有保修义务。在出现质量问题后，赵华川作为金科兴源公司工程维修负责人代表金科兴源公司与张潇涵于2011年10月19日签订《防水返修协议书》，但金科兴源公司未全面履行约定的保修义务以至涉案房屋的质量问题仍然存在。其次，2011年11月21日的《南花园防水返修改造合同》中不仅约定有“因房屋防水不合格，耽搁时间达一年半之久，因此甲方要求开发商承担赔偿”等涉及金科兴源公司的内容，而且在该合同经金科兴源公司工程维修负责人赵华川以及物业负责人汪华签字确认。特别是张潇涵在支付3.5万元款项时，也直接向赵华川支付，而非王增彬。据此，张潇涵有理由相信《南花园防水返修改造合同》系金科兴源公司的意思表示。因此，金科兴源公司依据上述系列协议，应负有保修义务。第二，张潇涵要求金科兴源公司返还已经支付的维修费3.5万元，一审法院根据双方的过错程度，判令金科兴源公司返还张潇涵1.75万元，具备事实及法律依据。关于物业管理费，《商品房预售合同》约定发生质量问题，由金科兴源公司支付修复期间的物业管理费作为对张潇涵的赔偿。一审法院据此认定的物业费给付期间及数额并无不当，本院予以确认。综上所述，金科兴源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8748元，由北京金科兴源置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王茂刚审判员  柳适思审判员  赵 蕾二〇一七年八月二十五日书记员  李 想