广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初12877号原告：袁月明，女，1964年6月7日出生，澳门居民，现住澳门，暂住广东省中山市，委托诉讼代理人：欧社城，系广东励而德律师事务所律师。被告：林明仪，女，1959年3月28日出生，香港居民，住香港九龙，原告袁月明诉被告林明仪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理。依法适用简易程序于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告袁月明及其委托诉讼代理人欧社诚，被告林明仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁月明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即向原告清偿拖欠的租金3800元（暂计至2017年7月11日，其后租金按每月2200元计算至被告搬离涉案商铺为止）；3.判令被告向原告支付违约金2850元（暂计至2017年7月11日，其后违约金以实欠租金金额为基数，按日利率3%计至清偿之日止）。事实和理由：2017年3月，原告向案外人梁某购买位于中山市××乡镇××花园××区××号商铺，并取得该商铺的所有权。被告林明仪与梁某就上述商铺签订《房屋租赁合同》。合同约定第一年租金每月2000元，第二年租金每月2200元，第三年租金每月2400元。其后，被告每月如数向梁某缴纳租金2000元。原告在取得上述商铺所有权后，告知被告林明仪《房屋租赁合同》可以继续履行，并要求其自2017年4月11日开始继续按原约定向原告缴纳租金，但林明仪故意拖欠租金，并称与原所有权人梁某约定每月租金是800元，且要求原告向其赔偿25000元。截至起诉之日，被告只向原告支付了租金2400元，拖欠原告2017年4至6月租金共计3800元。原告多次追讨无果，故诉至法院。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.房屋租赁合同；2.港澳居民往来内地通行证；3.银行存折明细1页；4.中国银行交易明细2页；5.收据1张；6.收据4张；7.不动产产权证；8.商铺租赁合同2份。被告林明仪辩称，被告于2016年3月11日开始承租案涉商铺，租期5年，确认与原告之间的租赁合同关系。但我方在承租后才得知案涉物业存在严重的质量问题，我方花较大费用在装修及维护上。其后与前业主梁某协商，双方同意减少租金以赔偿我方损失，并于2016年5月17日重新签订一份新的合同。但店铺的问题已经影响到我方存放其中的货品。而原告与案涉商铺原业主就商铺买卖事宜从未通知我方，在取得房屋所有权后亦未与我方重新签订租赁合同。被告就其答辩及陈述的事实向本院提交以下主要证据：1.营业执照2份；2.新旧房屋出租合同2份；4.电子机票收据；5.案涉店铺部分图片及现状图片；6.微信截图；7.船票、转账记录。经审理查明：案涉商铺位于中山市××乡镇金光大道××花园××号，原告袁月明向原权属人即案外人梁某购买了该商铺，并于2017年4月28日取得不动产权证书。现登记权利人为原告袁月明。2016年3月7日，案外人梁某（甲方，出租方）与被告林明仪（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于三乡镇华丰花园榕苑（九区）24号铺租予乙方；第一年每月租金2000元，第二年为2200元，第三年为2400元，第四年为2600元，第五年为2800元；租赁期自2016年6月11日至2021年6月11日，共5年。签署本合约时，乙方必须付押金4000元，首月租金1500元，乙方须于每月11日前交租给甲方；如乙方逾期不交，每日须向甲方支付月租金3%的滞纳金；超过五天尚未交清房租，视作乙方违约。违约责任：若乙方违约，甲方有权单方面解除合约，随时收回该物业，并有权处理该物业内一切物品用具，而甲方所收的租金押金等款项无需退还；若甲方违约，甲方必须向乙方赔偿2倍当月租金的违约金，并退还押金。并手写备注2016年3月11日至6月11日，每月租金为1500元……该合同还约定了其他内容。案外人梁某及被告林明仪在合同上签字并按捺指印确认。签约当日，林明仪依约向梁某交付押金4000元及租金1500元。梁某向林明仪出具了《收据》。2016年3月11日，林明仪（乙方，租方）与梁某（甲方，业主）就租赁案涉商铺又签订了一份《房屋出租合同》，约定：租赁期自2016年3月11日至2021年3月10日止；第一年、第二年、第三年每月租金800元；合同签订之日起，乙方应交付4000元按金及上期租金800元给甲方，以后每月租金应在每月11日交清给甲方……该合同还约定了其他内容。案外人梁某及被告林明仪在合同上签字并按捺指印确认。合同签订后，除2016年3月至6月被告每月支付租金1500元外，其后每月均按2000元标准按时向案外人梁某缴交租金，梁某向被告出具《收据》。至2017年4月，原告购买案涉商铺并取得所有权后，多次联系并告知被告向其交租。被告仅于2017年6月13日、7月11日分别通过手机银行向原告开户行中国建设银行的账户转账支付2400元和800元，共3200元。并向原告表明为支付2017年4月至7月的租金（即按每月800元计）。原告认为，按合同约定2017年4月5月每月租金为2000元，自6月始应按每月2200元的标准支付租金。原告多次催收无果，遂诉至本院主张本案权利。庭审中，原告向本院申请证人梁某即案涉商铺原业主出庭作证。证人梁某出庭陈述称，除前几个月外，被告每月均按2000元交租，最后一次收取租金是2017年3月。其中只有一次因房屋漏水需装修，扣减了被告租金500元。双方约定的每月租金应为2000元。并表示因不识字，对被告提交的于2016年3月11日签订的《房屋出租合同》内容不清楚，签名系应被告要求办理其他手续需要，双方实际按2016年3月7日所签的合同履行。被告对证人证言没有提供反驳证据。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”具体到本案，原告在梁某与被告租赁期间取得案涉商铺所有权，不影响被告与原业主所签订的租赁合同效力。该租赁合同系双方真实的意思表示，没有违反法律规定的禁止性规定，合法有效，且原、被告均确认该租赁合同关系，故双方均应遵照履行。结合原告的诉求、被告答辩及庭审调查情况，本案争议焦点为：自2017年4月起，案涉租赁合同的每月租金标准是2000-2200元还是800元？具体分析如下：关于每月租金标准的问题。被告抗辩，其与原业主口头约定，至2017年3月前，每月租金按2000元计算。自2017年4月起，其后租金按每月800元计算，故被告已清偿全部拖欠租金。但被告未就该口头约定提交证据证明。虽然被告与原业主梁某签订了两份金额不同的租赁合同，但双方在庭审中均确认，被告每月按2000元的标准缴交租金至2017年3月。且在梁某向被告出具的《收据》中载明租金金额为2000元，被告亦确认该证据的真实性、合法性、关联性。本院认为，双方虽约定了不同的租金标准，但根据双方陈述、证人证言及证据显示，虽然双方分别于2016年3月7日与3月11日签订了两份租金标准约定不一致的《房屋出租合同》，但被告实际按每月2000元的标准向原产权人梁某缴交租金至2017年3月。由此可知，就案涉商铺的租金标准被告与原业主梁某实际是按2016年3月7日所签订的《房屋租赁合同》履行。故无论是根据交易习惯还是诚实信用原则，关于被告称自2017年4月后又按2016年3月11日所签合同标准缴交租金的抗辩，于法无据，本院不予采信。且根据“买卖不破租赁”的原则，认定原告与被告之间有关案涉商铺租赁权利与义务约定应遵照2016年3月7日所签订《房屋租赁合同》履行。即2017年4至5月每月租金2000元，2017年6月至2018年5月每月2200元，2018年6月至2019年5月每月2400元……每月11日交付租金，故自2017年6月11日开始，被告应按2200元/月标准向原告缴交租金，截至本案法庭辩论终结时当月即2017年8月11日止，被告应付租金为10600元（2017年4月至5月每月2000元，6月至8月每月2200元：2000元/月×2个月+2200元/月×3个月=10600元）。原、被告确认，截至庭审辩论终结前，被告仅向原告支付3200元，故被告尚欠原告租金10600元-3200元=7400元。根据合同约定，超过五天未交清房租，视为乙方（即被告林明仪）违约，甲方（即原告袁月明）有权单方面解除合约，随时收回该物业，并有权处理该物业内一切物品用具，所收租金押金无需退还。截至庭审辩论终结时，被告仍未清偿拖欠租金，明显已构成违约，故原告要求解除原业主梁某与被告于2016年3月7日签订的《房屋租赁合同》，合法有据，本院予以支持。关于滞纳金，实为逾期缴纳租金的违约金。关于该违约责任，合同第二条、第十一条分别进行了不同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于被告未按合同约定支付租金，应当对原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，原告可根据上述合同约定选择适用违约责任。虽然原告在诉讼中未主张不退还押金，被告亦未抗辩要求退还押金，但为免当事人诉累及该押金的处理直接关系到被告违约责任的认定，故本院一并处理。原告不退还押金并要求就每月逾期缴交的租金，按日向原告支付以当付月租金3%标准计收的滞纳金。该滞纳该金计收标准约定明显过高，且原告未举证因被告的逾期行为，其实际损失达到该标准。故结合合同约定及被告违约情形，本院核定，就逾期未足额缴交合同解除前的租金的违约责任按由原告没收被告已缴交的押金4000元处理。关于原告同时主张滞纳金及利息损失，于法无据，本院不予以支持。合同解除后，被告应在指定期限内依合同约定返还租赁物、将自有物品搬离租赁场所，若逾期，应比照租金2200元/月标准补偿原告占用期间的租金损失，并参照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付占用期间该租金损失的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除案外人梁蝶媚与被告林明仪于2016年3月7日就位于中山市三乡镇金光大道华丰花园榕苑24号商铺[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0078292号]所签订的《房屋租赁合同》；二、被告林明仪于本判决生效之日起五日内搬离前述租赁场所，将自有物品清空并向原告袁月明返还租赁物，并支付合同解除前的所欠租金及至搬离之日止占用租赁物期间的租金收益损失（暂计至2017年8月11日止为7400元，2017年8月12日至实际搬离之日止，按2200元/月计算）；若未在本判决指定期限内搬离，除按前述标准支付占用期间的租金收益损失外，尚需自逾期之日起直至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期租金收益损失的利息。三、被告林明仪就案涉租赁合同已向原告缴交的押金4000元由原告予以没收作为逾期缴交租金的违约金。四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告林明仪承担，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告或向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 唐 群二〇一七年八月十五日书记员 黄倩菁林雷