北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初10839号原告：北京通达高科物业管理有限公司，住所地北京市海淀区交大东路46号1栋425室。法定代表人：王义奎，经理。委托代理人：张永忠，男，本公司主管，住公司宿舍。委托代理人：冯丽华，北京市中腾律师事务所律师。被告：北京房地集团有限公司，住所地北京市朝阳区小营路25号楼18层。法定代表人：刘志国，董事长。委托代理人：胡小漾，女，本公司职工，住公司宿舍。委托代理人：王胜军，男，本公司职工，住公司宿舍。原告北京通达高科物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告北京房地集团有限公司（以下简称房地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司之委托代理人张永忠、冯丽华，被告房地公司之委托代理人胡小漾、王胜军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、基于违约，请求贵院依法判决被告赔偿原告经济损失160万元；2、请求贵院依法判决被告出租地下室违法。事实与理由：2003年9月23日，原告（变更前为：北京信科银通物业管理有限公司）与北京市第二房屋修建工程公司（2013年3月由被告申请注销）签订了《房屋租赁协议》及后续相关补充协议，双方约定将位于海淀区交大东路xx号院及楼房、地下室出租给原告使用、管理。《房屋租赁协议》及《补充协议》中明确了租赁期限（租赁终止日为2017年10月28日）、使用面积、租金及租金的支付方式，在合同履行过程中无纠纷和违约事实。2013年3月，工商登记机关依据被告申请将北京第二房屋修建工程公司注销，出租给原告全部房屋产权证书被相关部门收缴，造成原告无法向客户出具合法的经营场地证明，出租率明显下降，被告委派工作人员亲自到工商登记机关协调无法解决，空置率逐渐增加，原告收到的租金无法正常维持正常经营管理，2015年11月，原告向被告就无法提供产权证明的违约事实发了告知函。被告明知严重影响原告的经营和收益，产生了实际损失，但不予解决。同时，被告明知北京市政府对本市非居住用途地下室将禁止出租，普通地下室禁止开办旅店、幼儿园、医院等的规定，还将地下室面积出租并收益，明显违背国家政策规定。被告经过4年的时间也未将产权手续变更完成，被告违约事实客观存在。原告从2015年下半年至今停止招租，只能维持原有客户。2016年7月，被告亲自现场调查空置率，进行了全部客户登记，经过核算明知给原告造成了直接经济损失160万元，至今不予解决。被告房地公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告诉请已经在海淀法院进行过审理，本案违背一事不再审原理。2、就答辩人房屋产权变更问题，原告与答辩人签订《租金还款计划书》时予以考虑。3、原告对产权变更对其租赁业务产生的影响已有所预期，相关经营风险应由其自行承担。4、原告未向答辩人提交任何备案合同，答辩人没有向原告出具办理工商登记注册证明的相关义务。经审理查明，原北京市第二房屋修建工程公司(以下简称二修公司)系位于北京市海淀区交大东路xx号院及楼房地下室(以下简称xx号院)的房屋所有权人。2003年9月23日，甲方二修公司与乙方北京信科银通物业管理有限公司(以下简称银通公司)签订《房屋租赁协议》(以下简称《合同》)，主要内容为：甲方同意将xx号院及楼房地下室租赁给乙方使用，租赁期限为8年，前4年每年租金为155万元，后4年每年租金160万元；押金30万元，因乙方违约而导致终止协议，甲方不退还乙方的予付押金，租金交纳时间为每半年提前1个月交付。双方应严格遵守履行本协议，任何一方不得无故擅自终止协议，如单方要求终止协议，必须提前1个月用书面形式通知对方，经双方协商后方能终止。甲、乙任何一方发生违约行为，违约方须向守约方交付违约金60万元。《合同》约定，乙方在租赁经营期间不得整体转租他方经营，一经发生上述情况及其它违法、违规、违约行为，甲方有权终止协议，并追究乙方违约责任。《合同》签订后，二修公司将xx号院交给银通公司使用。2004年10月前后，根据北京市人民政府的工作安排，开始启动相关单位的整合工作，决定组建房地公司，房地公司采取将包括二修公司在内的6家企业取消法人资格，并将资产整合的组合方式。2008年7月31日，甲方二修公司与乙方银通公司签订《补充协议书》(以下简称《08协议》)，主要内容为：甲方应向乙方客户出具办理工商登记注册的相关证明；甲方同意将承租人变更为物业公司，即由物业公司承继乙方的全部权利义务。《08协议》签订后，物业公司代替银通公司租赁xx号院。该协议约定，甲方应向乙方客户出具办理工商登记注册的相关证明，甲方履行该项义务的前提是乙方需将与客户签订的房屋租赁合同复印件加盖乙方公章交甲方处留存备案。2008年12月4日，房地公司下属的第一物业管理分公司(甲方)与通达公司(乙方)签订《补充协议书》(以下简称《08补充协议》)，主要内容为：二修公司将实施注销，资产将收归房地公司，其全部债权债务也将由房地公司承继，现房地公司委托甲方管理xx号院，乙方同意甲方承继二修公司在以往《合同》及相关补充协议的出租人的全部权利义务；双方重新明确与xx号院租赁有关的主要条款，即租赁期限自2003年10月29日至2017年10月28日止；2008年12月31日之前的租金乙方已交清；之后的交租时间为每年3月底前交上半年租金，每年9月底前交下半年租金。其他《合同》及相关补充协议条款不变。2013年3月26日，经北京市工商行政管理局东城分局核定，二修公司被准予注销；上述xx号院的原房产证也依法被相关部门收回。2015年7月1日，甲方北京房地兴业投资管理有限公司（以下简称兴业公司）与乙方物业公司及丙方房地公司签订《还款计划》，主要内容为：因xx号院房产证变更尚未完成，对乙方的正常经营产生了一定影响，为了维护三方共同的利益，在保证甲方的资金安全的前提下，确保乙方能够按期还款，使房屋租赁工作顺利进行，现三方经过友好协商，就有关租金缴纳事宜达成协议；租金金额为自2014年3月29日至2015年12月31日期间租金，共计2799622元；还款期限为自签订此协议之日起乙方至2015年12月25日前交清；还清时间为2015年7月31日前还款50万元，2015年9月30日前还款1880067元，2015年12月25日前还款419555元；乙方应严格按照本还款计划规定时间主动向甲方交纳租金，甲方应按照乙方交纳的租金金额向乙方开具相应房租发票；乙方如因本身责任不按计划规定时间支付给甲方租金的，乙方应负违约责任，甲方有权终止协议，并限期收回该房产且不承担任何赔偿责任。2015年11月2日，物业公司向房地公司发出《告知函》，主要内容为：贵公司的产权手续至今未办理完成，经我公司租赁、经营及管理的房屋因无合法有效的房屋产权证明，承租人无法办理公司注册手续，造成房屋的出租率逐步下降，已严重影响我公司的租赁、经营及管理，请贵公司尽快办理房屋过户手续，防止损失的扩大。2016年9月28日，房地公司以物业公司作为被告，兴业公司作为第三人向本院提起诉讼[案号为（2016）京0108民初35816号]，要求解除房地公司与物业公司之间的房屋租赁合同、腾退房屋以及给付租金和违约金。后本院作出判决，主文如下：1、房地公司与物业公司之间的房屋租赁合同关系于2016年9月15日解除；2、本判决生效后10日内，物业公司将其承租的位于北京市海淀区交大东路46号院内的房屋及地下室腾空并返还给房地公司；3、本判决生效后7日内，物业公司向房地公司支付截止于2015年12月31日之前的房屋租金共计2299622元；并按双方原约定的标准，支付自2016年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋租金和使用费；4、本判决生效后七日内，北京通达高科物业管理有限公司向北京房地集团有限公司支付违约金30万元；5、驳回北京房地集团有限公司的其他诉讼请求。后物业公司不服上述判决，提起上诉。双方在二审达成调解，调解协议如下：1、房地公司与物业公司之间的房屋租赁合同关系于2016年9月15日解除；2、本调解生效后20日内，物业公司将其承租的位于北京市海淀区交大东路xx号院内的房屋及地下室腾空并返还给房地公司；3、本调解生效后7日内，物业公司向房地公司支付截止于2015年12月31日之前的房屋租金共计2299622元；并按双方原约定的标准，支付自2016年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋租金和使用费。双方房屋租赁合同关系解除后，现原告提起诉讼要求被告赔偿损失。原告主张该部分损失主要是指由于被告未办理产权手续导致原告无法将涉案房屋出租，造成了经营损失。为此，原告提供了其和第三方签订的多份房屋租赁合同以及退租申请，在多份退租申请中，只有一份明确落款为2015年8月5日申请人为彭兴娟的申请显示因无法注册从2015年8月3日起不再承租房屋。庭审中，原告提交了委托证明证明原告已将其与客户签订的房屋租赁合同复印件加盖乙方公章交甲方处留存备案，被告认可委托证明的真实性，但认为该证据不能证明原告已经履行了上述义务。该委托证明显示的内容主要是涉案房产划入房地公司所有，产权过户手续正在办理中，涉案房产的租赁、经营及管理工作仍委托物业公司负责。上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证、房屋租赁协议、补充协议书、委托证明、民事判决书、调解书、告知函、工商注销登记材料、房屋租赁合同、退租申请、还款计划书、公文批办单等证据在案佐证。本院认为：本案有如下争议焦点：一、房地公司是否具有违约行为。双方虽然约定了房地公司应向物业公司的客户出具办理工商登记注册的相关证明，但房地公司履行该项义务的前提是物业公司需将与客户签订的房屋租赁合同复印件加盖物业公司公章交房地公司处留存备案。现物业公司提供的委托证明不足以证明物业公司履行了上述义务，在此情形下，本院无法认定房地公司存在违约行为。二、房地公司是否应赔偿物业公司损失。首先，就原告主张的由于被告未办理产权手续导致原告无法将涉案房屋出租所造成了经营损失，本院结合物业公司提交的退租申请的内容来看，除了有一户是因为无法注册的原因申请退租外，其他租户退租的原因并非房地公司未办理产权手续，故本院认定物业公司所提出的上述主张不能成立。其次，即使存在房地公司无法办证导致物业公司存在经营损失，但结合双方签订的还款计划的内容以及双方之间因房屋租赁合同所产生的（2016）京0108民初35816号案件的处理结果来看，各方在作出相应约定时，已经考虑了房地公司尚未办理产权对物业公司造成的影响且在（2016）京0108民初35816号案件二审中，房地公司通过调解免除了物业公司支付违约金的义务，由此可见，房地公司对其未办理产权手续给物业公司经营所带来的影响作出了相应的处理。物业公司在本案中要求房地公司赔偿损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。对于物业公司提出的确认房地公司将地下室出租的行为违法的诉讼请求，因该事项并不属于本案的处理范围，故本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京通达高科物业管理有限公司全部诉讼请求。案件受理费九千六百元（原告北京通达高科物业管理有限公司已预交），由原告北京通达高科物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王媛媛二〇一七年八月十日书记员  王玉颖