江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终2776号上诉人（原审被告）：连云港东方农村商业银行股份有限公司。法定代表人：庄广强，该公司董事长。委托诉讼代理人：范守卫，该行员工。委托诉讼代理人：程岩，江苏明智达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张荣寿，男，1960年11月25日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张勇，江苏汉平律师事务所律师。委托诉讼代理人：金炼，江苏汉平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云区连岛街道沙湾村民委员会。法定代表人：李庆国，该村委会主任。委托诉讼代理人：李庆军，江苏宏浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港市连云区房屋征收局。法定代表人：陈孔祥，局长。委托诉讼代理人：刘凤，江苏宏浩律师事务所律师。上诉人连云港东方农村商业银行股份有限公司(以下简称东方农商行)因与张荣寿、连云区连岛街道沙湾村民委员会（以下简称沙湾村委会）、连云港市连云区房屋征收局（以下简称连云区房屋征收局）买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭于2016年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人东方农商行的委托诉讼代理人范守卫、程岩，被上诉人张荣寿的委托诉讼代理人张勇，被上诉人沙湾村委会的委托诉讼代理人李庆军，被上诉人连云区房屋征收局的委托诉讼代理人刘凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东方农商行上诉请求：二审法院依法改判。事实与理由：一、一审法院程序违法。1、东方农商行收到的起诉状中东方农商行是第二被告，但一审判决中东方农商行是第一被告。2、一审原告的诉讼请求是基于侵权而提起的侵权之诉，一审法院变更了张荣寿的诉讼请求没有依据，即使变更也应当行使释明权，也未征得当事人的同意，也未给答辩期。二、一审法院认定事实不清。1、一审法院遗漏东方农商行在庭审中出示的证据。2、一审法院未查清事实并认定东方农商行系涉案土地房屋的抵押权人。3、沙湾村委会在第一次庭审答辩时已经认可张荣寿有权主张补偿费，仅是抗辩搬迁费、临时安置补偿费、奖励费用、附属设施费用无权主张。4、通过一审法院调查可知连云区房屋征收局知道《抵贷协议》及《转让协议书》的存在。三、一审法院适用法律错误。1、张荣寿在一审中的诉讼请求是侵权之诉，其在起诉及第一次庭审中均明确是该诉求，但在第二次庭审前一审法院要求张荣寿明确诉求，此时张荣寿明确诉求为连云区房屋征收局赔偿损失260万元。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第三十条规定，张荣寿选择了侵权之诉就不能变更。3、东方农商行与张荣寿签订的《转让协议书》合法有效，一审法院认定该协议有效也是基于东方农商行与沙湾村委会签订的《抵贷协议》有效的前提下，在协议有效的情况下，沙湾村委会与连云区房屋征收局签订的《房屋征收补偿安置协议书》是无效的。4、一审法院应当判令侵权人承担赔偿责任。被上诉人张荣寿答辩称，1、一审程序合法，答辩人变更诉讼请求是在一审法院的释明之下，最后明确了是东方农商行承担责任，其他被上诉人承担连带责任，东方农商行在答辩人变更诉讼请求后并没有提出程序上的异议。2、东方农商行抵押权人身份不能免除其办理过户和交付的责任，东方农商行可以向沙湾村和连云区房屋征收局主张权利。3、沙湾村委会和连云区房屋征收局签订征收协议的行为就视为其不履行抵债协议的意思表示，连云区房屋征收局也是同样的，所以根据江苏省高级人民法院2014年第二号文一审法院认为答辩人不具有涉案房屋和土地的物权请求权，所以答辩人不存在请求权的竞合，答辩人只能要求东方农商行承担违约责任。被上诉人沙湾村委会答辩称，1、在一审中张荣寿是要求沙湾村委会承担补充赔偿责任，而非连带赔偿责任。2、东方农商行所说沙湾村委会认可张荣寿有权主张征收补偿费不是事实，详见沙湾村委会一审提交的答辩状。3、张荣寿在本案中明知涉案的土地及房屋的使用权及所有权人非东方农商行，仍然签订转让协议书应当认定张荣寿具有相应的过错。4、沙湾村委会至今也没有取得拆迁补偿的款项。其他意见同一审意见。被上诉人连云区房屋征收局答辩称，2003年，沙湾村委会与东方农商行签订抵债协议，但一直未办理权属过户登记，也没有经过司法确权，2013年拆迁时经查证，涉案地块土地及房屋均属于沙湾村委会所有，故连云区房屋征收局与沙湾村委会签订征收协议没有任何过错，一审判决驳回张荣寿对连云区房屋征收局的诉讼请求完全正确，请求维持。张荣寿向一审法院起诉请求：请求判令东方农商行返还购房款30万元并赔偿损失230万元；沙湾村委会、连云区房屋征收局承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2003年3月3日，连云港市连云区农村信用合作联合社（甲方）与沙湾村委会签订《抵贷协议》，协议约定：双方本着实事求是的原则进行友好协商，就乙方所欠甲方债务问题达成如下协议：一、截止2004年4月28日，乙方欠甲方债务379.6万元，其中本金280.6万元、利息99万元，经双方确认无误。二、因乙方无力偿还所欠甲方债务，甲方同意乙方用所属的土地使用权及地上建筑物对其所欠债务进行抵断。三、乙方用以抵债的土地使用权明细如下：1、原水岛村仓库土地使用权证号为连国用[2000]字第A20069号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积1688.1平方米。2、原水岛村育苗场土地使用权证号为连国用[2000]字第A20073号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积3262.5平方米。3、原水岛村貂场土地使用权证号为连国用[2000]字第A20070号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积1499.8平方米。4、原水岛村村委会办公楼用地，土地使用权证号为连国用[2000]字第A20071号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积1539.9平方米。5、原水岛村小码头用地，土地使用权证号为连国用[2000]字第A20072号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积156.5平方米。6、原白沙村仓库用地，土地使用权证号为连国用[1999]字第A0025号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积733.8平方米。四、乙方用上述七宗土地使用权及地面定着物抵冲甲方债务379.6万元，其中本金280.6万元、利息99万元。五、土地出让金、过户费及其它相关费用由甲方承担。六、协议签订后，乙方将用于抵债的土地使用权属证明及地上建筑物相关的文件等一并移交甲方，并积极协助甲方办理过户手续。七、乙方上述七宗土地及地上建筑物抵贷后，与此有关的其他一切债务与甲方无关。八、乙方上述七宗土地变现总值抵冲所欠甲方债务及相关费用后，多出部分返还乙方。土地使用权证显示上述七宗土地的土地使用权人为沙湾村委会的村办企业连云港市连云港白沙水产养殖公司，地上建筑物无产权手续。2004年5月26日，农村信用合作联社（甲方）与张荣寿（乙方）签订《转让协议书》，协议约定：甲方为了加大抵债资产处置力度，最大限度地减少信用社资产的损失，防范和化解农村信用社信贷风险。双方本着公开、公平、公正的原则，就转让抵债资产事项与乙方达成如下协议：一、甲方自愿将位于连岛白沙村的办公楼及土地按现有状况转让给乙方。（1、原白沙村委会办公楼建筑面积155.25平方米，占地面积733.8平方米。2、原白沙村委会仓库建筑面积287.04平方米，占地面积1085平方米。）二、转让价格为人民币30万元整，本协议签订时先付5万元定金，余款在甲方办证及所有权转移手续完成后三日内一次性给付。三、甲方负责所有房屋及场地的清场，涉及本房屋及土地使用权过户的一切税费由乙方承担，如需甲方出具证明及签章的，甲方有义务协助。四、如乙方违反上述协议，甲方不退还定金人民币5万元整。上述土地用途为仓储、使用权类型为划拨。2006年7月26日，农村信用合作联社（甲方）与张荣寿（乙方）签订《移交协议》，协议约定：甲方将位于连岛白沙村的办公楼及土地按原协议面积移交给乙方，房屋及场地的清场由甲方负责。现由于特殊情况移交清单另外办理，后续土地手续甲方在下周内办理完毕移交乙方（白沙农民善后问题由甲方负责处理）。该移交协议签订后，张荣寿一直未实际占有上述不动产，上述不动产一直有沙湾村委会占有、使用。2006年12月7日，张荣寿将剩余转让款25万元支付给农村信用合作联社。但涉案争议的土地使用权因农村信用合作联社与沙湾村委会一直未有办理土地使用权转移变更手续，故农村信用合作联社也一直未能将涉案争议土地使用权转移变更登记到张荣寿名下。经一审法院核实，连云港市连云区农村信用合作社联合社于2003年与连云港市原新浦区及原海州区农村信用合作社联合社合并成立农村信用合作联社。2007年经批准，在农村信用合作联社基础上成立江苏连云港东方农村合作银行。2012年江苏连云港东方农村合作银行更名为连云港东方农村商业银行股份有限公司。一审法院另查明，涉案争议的土地位于连岛沙湾××地块旧城区改建项目范围。2013年11月11日连云区房屋征收局发布《关于连岛沙湾××地块旧城区改建项目备选评估机构报名的通知》，其要求的报名条件为三级以上房地产估价资质，并委托连云区公证处对上述通知的公示情况进行证据保全。有包括江苏先河房地产土地评估有限公司在内四家评估机构进行报名。后选定江苏先河房地产土地评估有限公司作为该项目的房屋征收评估机构。2014年1月13日江苏先河房地产土地评估有限公司对土地面积为733.80平方米、地上有效建筑面积为214.97平方米房地产进行评估。其中，土地的评估价为188587元，房屋评估价为212196元；江苏先河房地产土地评估有限公司对土地面积为1085平方米、地上有效建筑面积为196.73平方米的房地产进行评估，土地评估价为278845元，房屋评估价位161909元。2014年1月20日，连云区房屋征收局（甲方）与沙湾村委会（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：因连岛沙湾××地块项目建设需要，经连云区人民政府[2013]第08号房屋征收决定批准，甲方负责对本项目用地红线范围内的房屋实施征收补偿。将甲乙双方协商，现就房屋征收补偿安置事宜达成如下协议：一、甲方征收乙方位于连岛街道沙湾村土地及土地上的房屋及附属物，房屋总建筑面积411.7㎡（其中有证建筑面积411.7㎡）（详见附件）。甲方按规定对上述土地上的房屋和附属物进行补偿。二、乙方自愿选择货币补偿方式进行征收。三、旧房补偿费用被征收房屋市场评估价374105元，合法院落467432元，附属物282588元，搬家补助费3294元，临时安置费19762元，合计1147181元。双方还就其他相关事宜进行约定。房屋附属设施补偿明细表载明：1、不锈钢门2220元；2、复合地板4032元；3、塑钢窗3226元；4、柜机600元；5、灯头300元；6、背景墙762元；7、铁护栏1467元、8、双塑钢窗2222元；9、电话108元；10、地砖6224元；11、窗帘布528元；12；化粪池7440元；13、水冲器800元；14、内墙砖1915元；15、厕所17760元；16、内墙乳胶漆16054元；17、外墙水刷石9492元；18、电总表300元；19、给水设施300元；20、排水沟1440元；21、PVC给水管950元；22、混凝土道路123060元；23、明沟4300元；24、排洪沟18500元；25、探头1200元；26、监控800元；27、护坡45792元；28、外踏步7096元；29、水井3700元。附属设施中除混凝土道路、明沟、排洪沟、护坡、外踏步外，其他均系沙湾村委会后添置的，后添置实施补偿金额为83840元。一审法院认为本案的争议焦点为：一、张荣寿要求东方农商行返还购房款30万元并赔偿损失230万元是否有事实和法律依据；二、张荣寿要求沙湾村委会和连云区房屋征收局承担连带赔偿责任是否有法律依据。对于争议焦点一，即张荣寿要求东方农商行返还购房款30万元并赔偿损失230万元是否有事实和法律依据。一审法院认为，张荣寿与东方农商行签订的《转让协议书》是双方的真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。协议签订后，张荣寿按约履行了付款义务，但转让协议中的土地及地上建筑物一直被沙湾村委会占有使用、且沙湾村委会也一直未有将涉案争议的土地使用权变更登记到东方农商行名下。现沙湾村委会已与连云区征收局签订《房屋征收补偿安置协议书》，将上述涉案争议的土地及地上建筑物征收拆迁。现东方农商行已无可能将涉案争议土地使用权转移登记到张荣寿名下，故东方农商行应当将收取张荣寿的购房款30万元退还张荣寿并赔偿张荣寿相应的损失。关于该损失的赔偿，基于公平原则，一审法院参照拆迁补偿标准予以赔偿，一审法院支持的赔偿金额为740285元（1147181元-搬家补助费3294元-临时安置费19762元-附属实施83840元-30万元购房款）。对于争议焦点二，即张荣寿要求沙湾村委会和连云区房屋征收局承担连带责任是否有法律依据。一审法院认为，涉案争议的不动产系沙湾村委会欠东方农商行贷款，沙湾村委会以包括涉案争议七宗土地及地上建筑物冲抵所欠东方农商行的债务，但双方一直未办理土地使用权的转移登记手续，故涉案争议的不动产的物权仍属沙湾村委会所有。沙湾村委会与连云区征收局签订征收协议的行为表明其已经不同意将涉案争议的土地使用权及地上建筑物用于冲抵所欠东方农商行的债务。由于张荣寿并未取得涉案争议土地使用权属，且张荣寿并非沙湾村委会与东方农商行之间的抵贷协议的当事人，其要求沙湾村委会、连云区征收局承担连带赔偿责任的诉求，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、东方农商行于判决生效之日起十日内赔偿张荣寿1040285元。二、驳回张荣寿其它诉讼请求。一审案件受理费27600元，由张荣寿负担13437元、东方农商行负担14163元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、本案的案由应当如何认定；2、上诉人东方农商行与被上诉人张荣寿签订的《转让协议书》效力应当如何认定，若无效，被上诉人张荣寿、连云区房屋征收局对合同无效是否具有过错；3、上诉人东方农商行是否应当承担赔偿责任。关于第一个争议焦点，张荣寿在一审提交起诉状时起诉的被告是东方农商行，后又申请追加沙湾村委会、连云区房屋征收局为本案被告，从其起诉的被告及依据的事实和理由看，张荣寿并未明确其诉求是要求东方农商行承担违约责任还是要求沙湾村委会、连云区房屋征收局承担侵权责任。后在一审庭审中，张荣寿明确其诉讼请求为请求东方农商行返还购房款30万元及赔偿损失230万元，沙湾村委会、连云区房屋征收局承担连带赔偿责任，即要求东方农商行承担违约责任，沙湾村委会、连云区房屋征收局承担连带责任。东方农商行上诉认为张荣寿的起诉违反了《中华人民共和国合同法》第一百二十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三十条规定，在请求权竞合的情况下，债权人在起诉时已经作出选择后，不能随意变更诉讼请求的规定，但本案中，张荣寿在起诉时并未明确选择，直至一审法院释明后，张荣寿作出要求东方农商行承担合同之债的选择，故张荣寿明确其诉讼请求并未违反上述规定，一审法院以合同之债审理本案并无不当。关于第二个争议焦点，本院认为，因张荣寿与东方农商行签订的《转让协议书》是双方的真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。关于沙湾村委会与连云区房屋征收局签订的《房屋征收补偿安置协议书》效力如何认定的问题，因涉案土地一直登记在沙湾村委会的村办企业连云港市连云港白沙水产养殖公司名下，故沙湾村委会作为所有人与连云区房屋征收局签订的《房屋征收补偿安置协议书》并不导致该协议无效。关于第三个争议焦点，本院认为，在张荣寿已经支付全部款项的情况下，因东方农商行一直未能占有涉案土地及地上建筑物，也未能将涉案土地使用权变更至其名下，致使张荣寿也未能占有涉案土地及地上建筑物，并将涉案土地使用权变更至其名下，故东方农商行对此具有过错。现涉案土地及地上建筑已经被征收拆迁，《转让协议书》已经无法实际履行，东方农商行对此应当承担赔偿责任，一审法院判决东方农商行退还张荣寿购房款30万元并赔偿损失并无不当。东方农商行上诉认为其不应当承担责任的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。关于被上诉人张荣寿在起诉状中将东方农商行列为第二被告，一审法院将东方农商行列为第一被告是否恰当的问题。本院经审查后认为，张荣寿于2015年10月20日提交的起诉状中，列明的被告是东方农商行，后于2016年1月4日申请追加沙湾村委会、连云区征收局为共同被告，故东方农商行一直是张荣寿起诉的第一被告。无论张荣寿是否将东方农商行列为第一被告，张荣寿要求东方农商行承担责任的诉讼要求没有改变，且事实上一审法院也只判决东方农商行承担责任。故本院认为，东方农商行认为一审法院将其列为第一被告不当的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。综上，上诉人东方农商行的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由上诉人连云港东方农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年八月七日书 记 员  刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。