贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0525民初1427号原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司纳雍支行，住纳雍县雍熙镇工贸街工贸路12号。统一社会信用代码91520525215590482X代表人：金江，中国建设银行股份有限公司纳雍支行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：王秋菊，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：陈雄，贵州本芳律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗某某，男，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某镇。被告（反诉原告）：路某，女，1986年7月1日出生，汉族，住纳雍县某镇。上列二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）:沈蒸，贵州黔成起智律师事务所律师。被告：毕节东润房地产开发有限责任公司纳雍分公司,住纳雍县粮油贸易公司腐竹厂。组织机构代码：68395998-1代表人：陈文龙，该公司负责人。委托诉讼代理人：许兆阳，该公司经理。被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区威宁路黔西北商贸城二建区。统一社会信用代码91520500722182213U法定代表人：吴传明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李有福，该公司办公室主任。原告中国建设银行股份有限公司纳雍支行（以下至判决主文前简称为“建行纳雍支行”）与被告罗某某、路某、毕节东润房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称为“东润公司”）、毕节东润房地产开发有限责任公司纳雍分公司（以下至判决主文前简称为“东润纳雍分公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月6日以借款合同纠纷立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司纳雍支行委托诉讼代理人王秋菊、陈雄、被告罗某某及被告罗某某、路某的共同委托诉讼代理人沈蒸、东润纳雍分公司的委托诉讼代理人许兆阳、被告东润公司董事长吴传明及其委托诉讼代理人李有福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行纳雍支行向本院提出诉讼请求：１.判决解除原告与被告罗某某、路某、毕节东润房地产开发有限公司纳雍分公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判决被告罗某某、路某立即偿还原告贷款本金133563.09元及归还该贷款完毕之日止按合同约定利率计算方式计算的利息，暂计算至2017年5月8日的利息并罚息为1788.98元；被告毕节东润房地产开发有限责任公司、毕节东润房地产开发有限责任公司纳雍分公司承担连带清偿责任；3.判决原告对被告罗某某、路某提供抵押的位于纳雍县雍熙镇老场路东润﹒康馨花苑×栋×号房[抵押权预告登记号：纳房预雍熙镇字第×号）]享有抵押优先权；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月12日，被告罗某某、路某及东润公司与我行签订借款合同，被告罗某某、路某为借款人，东润公司为保证人，合同约定：借款金额15.5万元，借款用途为购买商品房住房，借期240个月，以月为期，利息计算方式为基准利率上下浮动10％，逾期还款利率为基准利率上浮50％；被告罗某某、路某提供其购买的位于纳雍县雍熙镇老场路东润﹒康馨花苑×栋×号房抵押担保，被告东润纳雍分公司及被告东润公司作为保证担保；如被告罗某某、路某未按期足额还款，则构成违约，我行有权宣告所有贷款到期，要求被告罗某某、路某一次性偿还。合同签订后，我行依约向被告罗某某、路某发放了贷款，可被告罗某某、路某未按约定还款，已构成违约。我行撤回第一项关于解除借款合同的诉讼请求，请求法院支持我行的其他诉讼请求。被告罗某某、路某辩称，我俩向原告借款是事实，但借款未直接交付给我俩，我俩也未授权银行将借款打入其他任何账户，故我俩不承担还款义务。我俩借款来购买的房子已经漏水，出现质量问题，至今不能办理过户，如何还款。被告东润纳雍分公司辩称，原告撤回第一项诉讼请求后，合同处于继续履行状态，要求借款人一次性归还借款本金及利息不符合法律规定；合同虽然规定借款人违约后原告有权宣告贷款立即到期，但我公司从未收到过原告宣告贷款到期的通知，合同依然处于继续履行状态，并未终止，原告的请求缺乏相应的基础；担保法明文规定企业法人的分支机构不能作为保证人，因此借款合同中的保证条款无效。被告东润公司辩称，我公司与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是原告提供的格式合同文本，第二条规定我公司担保的范围包括借款人的全部借款及原告实现该债权的全部费用，该约定明显加重了我公司的责任，且被告罗某某、路某提供了其购买的房屋担保，我公司只能承担物的担保以外的保证责任。故我公司承担的保证责任只能认定为一般保证；纳雍分公司有独立的管理运营资产，独立纳税，具有独立的责任能力，而且在具体的借款合同中，保证人是东润纳雍分公司，我公司的担保合同实际上就是给分公司的“授权书”。反诉原告罗某某、路某向本院提出反诉请求：1.判决反诉原告与反诉被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》无效；2.判决反诉被告向反诉原告返还借款本金及利息共计48337.7元；3.判决反诉被告向反诉原告支付资金占用费暂计为4169.46元（按照中国人民银行同期贷款利率从2015年9月21日起至反诉人付清之日止），现计算至2017年7月4日；4、本案诉讼费均由反诉被告承担。事实及理由：反诉被告未按规定与东润公司、相关房地产主管部门签订资金监管协议，也未按规定设立专门的资金监管账户，导致东润公司对房贷资金随意挪作他用，从而造成了反诉原告购买的商品房烂尾的事实，反诉原告应当不再承担还款义务；在反诉原告未提出支付申请及反诉被告未要求反诉原告提出支付申请的前提下，反诉被告将反诉原告的借款直接支付给东润纳雍分公司，违反法律强制性规定，导致合同无效，借款合同项下所设定的抵押也当然无效，反诉原告有权要求反诉被告返还已支付的还款本金及利息和资金占用费。反诉被告建行纳雍支行辩称，反诉原告的反诉请求无相应的事实及法律依据，不应支持。对当事人提供的证据《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《授权书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《贷款账户基本信息》、《东润房开公司代借款人还款明细》，本院组织双方当事人进行了庭审质证。经审查，这些证据符合证据的关联性、客观性、合法性，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：被告罗某某、路某夫妻共同购买被告东润纳雍分公司开发建设的位于纳雍县雍熙镇老场路的东润花苑×栋×号面积为126.22㎡的商品房，价值222147元，合同签订后，于2011年11月28日，被告罗某某、路某向原告建行纳雍支行申请住房按揭贷款15.5万元。2012年1月12日，被告罗某某、路某与原告建行纳雍支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款合同约定，借款金额15.5万元，借期240个月，从2012年1月12日至2032年1月12日，采用按月还本付息还款，每月为1期，240期还清。在合同签订时的贷款利率水平下，每月还本付息金额为1272.95元，利率为浮动利率，即在基准利率水平上每年调整一次，每年1月1日为调整日，调整幅度为10％（上浮/下调）；借款人未按时足额还款即构成违约，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。对逾期利息在浮动利率的基础之上上浮50％计收罚息。被告罗某某、路某提供其购买的东润﹒康馨花苑×栋×号房抵押担保，与原告办理了抵押预告登记，但至今该房尚未办理权属登记。被告东润公司出具委托书授权东润纳雍分公司代表人陈文龙与原告签订相关合同，东润纳雍分公司及代表人陈文龙分别在借款合同书上盖章和签名，被告东润纳雍分公司作为连带责任保证人。被告东润公司与原告建行纳雍支行签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。借款合同中的保证条款、合作协议、保证合同约定被告东润公司及被告东润纳雍分公司对被告罗某某、路某的全部借款及利息、罚息在清偿完毕前承担连带保证责任。依照借款合同约定，原告建行纳雍支行将被告罗某某、路某的借款额度全部打入被告东润纳雍分公司在该行开设的账户，作为被告罗某某、路某向被告东润纳雍分公司交付的购房款，原告从借款总额中扣留5％作为保证金。当借款人不履行还款义务时，原告不仅有权从被告东润纳雍分公司的账户上直接扣划保证金还款，还有权从被告东润纳雍分公司及东润公司在中国建设银行股份有限公司系统开设的任何账户中予以划收。被告东润纳雍分公司已将东润﹒康馨花苑×栋×号房交付给被告罗某某、路某装修入住。被告罗某某、路某夫妻二人按合同约定的还款方式还款至2015年7月后，以房屋质量不合格，出现漏水，停止还款。原告建行纳雍支行从被告东润纳雍分公司在该行开设的账户上扣划了包括借款总额的5％保证金在内的存款21776.13元偿还了被告罗某某、路某的借款。截止2017年3月19日被告罗某某、路某的借款共偿还了59期，剩余181期。借款本金余额为133563.09元，从2017年3月19日至2017年5月8日的利息、罚息共计1788.98元。本院认为，本案原告建行纳雍支行是金融单位，其与借款人因借款合同履行问题发生的纠纷应为金融借款合同纠纷。被告罗某某、路某向原告建行纳雍支行借款购买被告东润纳雍分公司开发建设的东润花苑×栋×号商品房，且该商品房已交付是当事人均认可的事实。原告建行纳雍支行将被告罗某某、路某借款15.5万元直接打入被告东润纳雍分公司账户、被告罗某某、路某用东润﹒康馨花苑×栋×号商品房作为借款抵押担保、被告东润纳雍分公司及被告东润公司为被告罗某某、路某的借款提供连带责任保证都是合同约定的事项，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，且东润公司书面委托东润纳雍分公司代表人陈文龙与原告签订相关合同，应包含借款合同约定的保证内容，符合法律要件形式，故借款合同、保证合同、借款合同中的保证条款有效。借款合同明确约定借款人未按时足额还款即构成违约，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。被告罗某某、路某未按时足额还款已构成违约，原告建行纳雍支行主张立即偿还贷款本金133563.09元，及该贷款清偿完毕时按合同约定利率计算方式计算的利息，本院予以支持。因东润公司已书面授权给东润纳雍分公司签订保证合同并作为保证人的前提条件成就，故被告东润纳雍分公司提出分公司依法不得为保证人，借款合同中的保证条款无效的主张，本院不予采纳。被告东润纳雍分公司又提出原告建行纳雍支行在撤回解除合同请求后，合同保持继续履行状态，一次性返还借款缺乏前提的抗辩意见,背离合同的约定，本院亦不予采纳。被告东润公司与原告签订的合作协议及保证合同对其具有约束力，其提出东润纳雍分公司有独立的资产及独立的责任能力，应由东润纳雍分公司承担保证责任的理由不能成立，不能免除其保证责任。故被告东润纳雍分公司、被告东润公司对被告罗某某、路某未清偿完毕的借款均应承担连带保证责任。被告罗某某、路某将购买的东润﹒康馨花苑×栋×号商品房提供给原告作为贷款的抵押担保，办理了商品房抵押预告登记，因现行法律只设立抵押权人对抵押物享有优先受偿权，未设立抵押权人对抵押物享有抵押优先权。原告建行纳雍支行作为系争房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。原告按照合同约定要求借款人提前偿还借款，借款人应承担的义务就是清偿借款，对未经过户到借款人名下的商品房可能因该商品房买卖合同解除或者撤销，使其抵押权将归于消灭。因此建行纳雍支行对系争房屋享有抵押优先权的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告东润公司提出同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任的主张，同样受到罗某某、路某购买的商品房可能因该商品房买卖合同解除或者撤销而阻却，即使阻却事由不存在，也不能排除合同约定的不排斥物的担保的保证责任。原告建行纳雍支行从被告东润纳雍分公司在该行开设的账户上扣划了包括借款总额的5％保证金在内的存款21776.13元偿还了被告罗某某、路某的借款部分，符合合同约定和法律规定，本院不予干涉。基于借款合同约定、被告罗某某、路某向被告东润纳雍分公司购买商品房及所购买的商品房已交付的事实，被告罗某某、路某提出未经其授权和申请支付,建行纳雍支行就将借款打入东润纳雍分公司账户违反法律强制性规定的理由不能成立，其主张《个人住房（商业用房）借款合同》无效、原告建行纳雍支行返还已偿还的借款本金、利息、资金占用费的反诉请求，本院不予支持。被告罗某某、路某提出因被告东润纳雍分公司交付的商品房质量不合格、不能办理房产证才拒绝还款，但借款合同未约定原告建行纳雍支行需对被告东润纳雍分公司的房屋建筑质量和资金使用进行监督管控，故原告建行纳雍支行对被告罗某某、路某购买的商品房质量问题以及不能办理房产证不存在过错责任的划分，与借款是不同的法律关系，被告罗某某、路某对商品房质量问题以及不能办理房产证的诉求可另行主张权利，不能以此作为对抗还款的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十条第二款、第十八条之规定，判决如下：一、被告罗某某、路某于本判决生效之日起15日内一次性返还原告中国建设银行股份有限公司纳雍支行贷款本金人民币133563.09元，并支付利息及罚息(2017年3月19日至2017年5月8日期间的利息及罚息1788.98元，2017年5月9日起至借款还清之日止的利息、罚息按合同约定计算)；被告毕节东润房地产开发有限责任公司、被告毕节东润房地产开发有限责任公司纳雍分公司承担连带清偿责任。二、驳回原告中国建设银行股份有限公司纳雍支行的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告罗某某、路某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3008元，依法减半收取1504元，由被告罗某某、路某共同负担；反诉案件受理费1114元，依法减半收取557元，由反诉原告罗某某、路某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 张 弦二〇一七年八月二十一日书记员 彭朝婷