广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4246号上诉人：刘德民，男，1971年4月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：罗维、谭杰明，均系广东国声律师事务所律师。被上诉人：曹雪梅，女，1971年4月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：刘树华，广东宏港律师事务所律师。原审被告：俊田发展有限公司，香港注册办事处地址：Units903-4,9thFloor,YipFungBuilding,2-18D’AguilarStreet,Central,HongKong。上诉人刘德民与被上诉人曹雪梅、原审被告俊田发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人刘德民不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,本案现已审理终结。刘德民上诉请求：1、请求撤销广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第256号民事判决书第一至三项判决，依法改判驳回曹雪梅的诉讼请求；2、一、二审全部案件费用由曹雪梅承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1、双方买卖商铺房屋无法过户非刘德民主观意志造成，属于情势变更不可抗力，刘德民并无过错，不能因此解除双方买卖合同及返还房费、税费。刘德民、曹雪梅双方签订《商铺买卖合同》后，因曹雪梅更换购买商铺及市房屋管理部门改变商铺分割登记手续等客观原因，使双方买卖商铺未能办理更名，依广州市国土资源和房屋管理局办公室穗国房办字【2012】33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》，因房管部门改变原办理手续，限制了办理商业用房分割的过户手续条件，增加了办证的手续和时间，房管部门限制办理商业用房分割过户手续的情况属于情势变更，不应归咎于一方。刘德民并无过错，不能因此解除双方买卖合同及返还房费、税费。2、刘德民不应支付违约金及按中国人民银行公布的同期同类贷款利率承担房款利息。刘德民是依据双方签订的《商铺买卖合同》收取曹雪梅部分购房款，该款项不属于银行贷款，依《认购方特殊情况审批表》，2013年3月曹雪梅将购买商铺变更为三层104号铺，商铺价格变更为284512．50元，但曹雪梅只交付了部分购房款，至今也未交齐购房全款。同时，依穗国房办字【2012】33号文件，房屋管理部门改变商铺分割登记手续，因此，未能办理商铺更名责任不在刘德民。因这情势变更客观原因，刘德民在这商铺买卖商业行为中也有损失，如退一步假设要解除双方商铺买卖合同，刘德民也不应承担违约金。同时，依双方签订《商铺买卖合同》，合同并无约定按人民银行同期贷款利率承担购房款利息，刘德民也不应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率承担房款利息，退一步假设即使要计算利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率承担房款利息，该利息计付标准也明显偏高，应予调低。曹雪梅辩称，不同意刘德民的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘德民事实理由第一条也不是曹雪梅的责任，出卖人应该更清楚国家的政策。第二条本案是金钱给付，可以按照中国银行同期利率计算。俊田发展有限公司经合法传唤无正当理由没有到庭。曹雪梅于2014年12月29日向一审法院起诉请求：1、解除曹雪梅、俊田发展有限公司、刘德民签订的《商铺买卖合同》；2、俊田发展有限公司、刘德民向曹雪梅退还购房款189474元并支付利息（从2011年10月30日起计至上述款项退还之日止，按银行同期贷款利率计）；3、俊田发展有限公司、刘德民向曹雪梅支付违约金18947.40元（按已付房款189474元的10%计算）；4、俊田发展有限公司、刘德民向曹雪梅支付2012年5月1日至2014年4月30日所认购的商铺使用费99057元（即认购价与合同价的差额）。一审法院经审理查明：2011年10月29日，曹雪梅与俊田发展有限公司、刘德民签订《骏田国际饰品交易中心认购书》，向俊田发展有限公司、刘德民认购广州市越秀区北京路147号六层82号物业，总价388870元，最终认购价289813元等。2011年10月30日，曹雪梅（为买受人）与俊田发展有限公司、刘德民（共同为出卖人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路147号六层82号铺，该商铺建筑面积共5.82平方米，套内建筑面积2.40平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为289813元。买受人一次性付款，2011年11月1日前支付全部房价款的62%（包含定金）计179813元，出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付全部房价款的38%计110000元。买受人逾期付款的违约责任，逾期不超过15日的，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行，同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任。该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年4月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；出卖人如未按合同约定的期限将商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。曹雪梅于2011年11月29日向俊田发展有限公司、刘德民支付了定金50000元，于2011年10月30日支付了首期款129813元和税费9661元。曹雪梅并于2011年10月30日向广东金桥百信律师事务所支付了办证服务费1300元、委托公证费200元，合共1500元。2012年4月23日，刘德民向曹雪梅发出《骏田广场商铺使用权交接告知书》。2013年3月1日，曹雪梅向俊田发展有限公司、刘德民提交《认购方特殊情况审批表》，同意将六层82号铺换为三层104号铺，价格为284512.50元。因本案纠纷，曹雪梅于2014年12月29日向一审法院提起诉讼。诉讼中，曹雪梅称：由于俊田发展有限公司、刘德民无法履行合同，一直没有交付商铺给曹雪梅使用，也没有办理商铺的房产证，严重违约，曹雪梅才提出解除合同。关于2013年3月1日的《认购方特殊情况审批表》的情况，当时曹雪梅到俊田发展有限公司、刘德民处要求交付商铺并办理房产证，俊田发展有限公司、刘德民将审批表给了曹雪梅，表示六楼办不了证，可以更换成三楼。曹雪梅当时同意并在该审批表上签名。后来过了半年后，俊田发展有限公司、刘德民仍未交付三楼的商铺及办证，曹雪梅再次去到俊田发展有限公司、刘德民处，俊田发展有限公司、刘德民答复称当时接待曹雪梅的工作人员已离职，俊田发展有限公司、刘德民不认可该审批表的内容，也不认可更换成三楼的商铺。俊田发展有限公司、刘德民最终也没有交付过任何商铺给曹雪梅。俊田发展有限公司、刘德民在签订合同后，什么义务都没有履行过。刘德民就其主张仅提交广州市国土资源和房屋管理局办公室于2012年1月31日向市房地产交易登记中心、市测绘院、各区分局发出的穗国房办字[2012]33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》复印件作为证据予以证明。该通知载明：从2012年2月1日起，凡申请办理商业用房分割测绘和分割登记的案件，须补充提交相关职能部门出具的同意分割的批准文件。一审法院认为：曹雪梅与俊田发展有限公司、刘德民签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。俊田发展有限公司、刘德民未在合同约定的期限内交付涉讼商铺及办理该商铺交易过户手续，且逾期超过15日，根据合同约定，曹雪梅享有合同解除权，故曹雪梅现要求解除合同，俊田发展有限公司、刘德民退还已付的房款（含定金）179813元、税费9661元合共189474元，及按照已付房款的10%计付违约金，合法合理，一审法院予以支持。曹雪梅将税费9661元当成已付房款来处理有误，一审法院予以纠正，已付房款应为179813元。俊田发展有限公司、刘德民作为出卖人，负有将买卖标的物的所有权转移给买受人的义务，但其在未取得涉讼商铺所有权分割登记的情况下就与曹雪梅签订买卖合同，应承担相应的风险，故刘德民提出的相关抗辩，一审法院不予采纳。关于相关款项的利息问题，由于该利息是相关款项产生的孳息，而非违约金，故曹雪梅要求按银行同期贷款利率计付，公平合理，一审法院予以支持。至于曹雪梅主张2012年5月1日至2014年4月30日的商铺使用费99057元，因《商铺买卖合同》约定买受人行使商铺的使用权及收益权是从2014年4月30日开始，故曹雪梅主张该日前的商铺使用费，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年8月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除曹雪梅与俊田发展有限公司、刘德民于2011年10月30日签订的《商铺买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，俊田发展有限公司、刘德民向曹雪梅返还房款179813元、税费9661元合共189474元及支付上述款项的利息（以189474元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2011年10月30日起计至上述款项返还之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，俊田发展有限公司、刘德民向曹雪梅支付违约金17981.30元。四、驳回曹雪梅的其他诉讼请求。本案受理费6487元、公告费1000元、保全费2249元，由曹雪梅负担2568元，俊田发展有限公司、刘德民负担7168元。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘德民的上诉主张，分析如下：原审法院认定刘德民、俊田公司与曹雪梅签订的《商铺买卖合同》合法有效正确，本院予以确认，双方均应依约履行。根据《商铺买卖合同》约定，刘德民、俊田公司应在合同生效后210个工作日内将涉诉商铺过户至曹雪梅名下，逾期超过15日的，曹雪梅有权单方提出和决定解除合同，若曹雪梅决定解除合同的，刘德民、俊田公司应自曹雪梅解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向曹雪梅计付违约金。合同签订后，曹雪梅依约向刘德民、俊田公司支付了涉诉商铺的房款179813元、税费9661元合共189474元，但刘德民、俊田公司并未依约将涉诉商铺过户至曹雪梅名下，已构成违约，故原审判决解除双方签订的《商铺买卖合同》、刘德民、俊田公司返还购房款及税费给曹雪梅并无不当，应予维持。刘德民上诉认为其未能在约定期限内将涉诉商铺过户至曹雪梅名下，系因广州市国土资源和房屋管理局下发《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》导致，该事件属不可抗力，故其无需对合同解除承担违约责任，但该《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》仅为规范商业用房分割登记申请程序而发，其并不必然导致涉诉商铺无法办理交易过户手续，故刘德民主张其无需承担违约责任理据不足，本院不予采纳。关于违约金的支付标准，上诉人刘德民主张2013年3月曹雪梅将购买商铺变更为三层104号铺，商铺价格变更为284512.50元，曹雪梅未交齐购房全款，故未能办理商铺更名责任不在上诉人。本院认为，无论是六层82号铺还是三层104号铺，刘德民至今均未办理交易过户手续，双方在《商铺买卖合同》中明确约定按房价款10%即17981.30元计付，该约定系双方的真实意思表示，故原审判决刘德民、俊田公司向曹雪梅支付违约金17981.30元并无不妥，可予维持。关于已付购房款利息的问题。曹雪梅向刘德民、俊田公司支付房款，刘德民、俊田公司占用了该款项，该款项产生的法定孳息，刘德民、俊田公司向曹雪梅返还购房款时应一并返还，原审法院按中国人民银行同期贷款利率计算利息，并无不当。刘德民主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息过高，但并未提供相应证据证明。因此，原审判令刘德民、俊田公司应按中国人民银行同期贷款利率计算支付购房款利息，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，刘德民的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3919元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  陈珊彬审判员  梁淑敏审判员  杨晓怡二〇一七年八月十四日书记员  袁 蕾雷陈媛