湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民终572号上诉人(原审原告)：单绪平，女，1961年8月18日出生，汉族，居民，住石门县。上诉人(原审原告)：唐巧玲，女，1960年12月29日出生，汉族，居民，住石门县。上诉人(原审原告)：汪平，男，1963年9月22日出生，汉族，居民，住石门县。上诉人(原审原告)：卢水英，女，1964年1月27日出生，汉族，居民，住石门县。上诉人(原审原告)：覃石清，女，1958年8月4日出生，土家族，居民，住石门县。上诉人(原审原告)：唐熙荣，女，1962年9月23日出生，土家族，居民，住石门县。上诉人(原审原告)：占万清，女，1968年10月25日，汉族，居民，住石门县。上诉人(原审原告)：邢小春，女，1964年12月2日出生，土家族，居民，住石门县。上诉人(原审原告)：向黎晖，女，1978年3月8日出生，土家族，居民，住石门县。上诉人(原审原告)：何登辉，男，1971年6月8日出生，汉族，居民，住石门县。上述十上诉人推举的诉讼代表人：单绪平、唐巧玲。代表人单绪平、唐巧玲的共同委托诉讼代理人：徐联委，湖南楚江律师事务所律师。代表人单绪平、唐巧玲的共同委托诉讼代理人：伍帅，湖南楚江律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：余和元，男，1964年2月12日出生，汉族，居民，住石门县。被上诉人(原审被告)：李彬，男，1967年11月29日出生，汉族，居民，住石门县。被上诉人(原审被告)：欧阳明，男，1966年11月1日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。被上诉人(原审被告)：易恒安，男，1946年8月26日出生，汉族，居民，住常德市武陵区。被上诉人(原审被告)：任正源，男，1947年6月12日出生，土家族，居民，住石门县。被上诉人(原审被告)：王立玲，女，1963年7月23日出生，汉族，居民，住石门县。被上诉人(原审被告)：卓尚淼，男，1960年12月21日出生，土家族，居民，住石门县。被上诉人(原审被告)：严钦娥，女，1955年9月13日出生，汉族，居民，住石门县。被上诉人(原审被告)：汤钦兰，女，1954年7月22日，汉族，居民，住石门县。被上诉人(原审被告)：颜志辉，女，1964年4月19日出生，土家族，居民，住石门县。被上诉人(原审被告)：钟吉春，男，1953年1月25日出生，土家族，居民，住石门县。被上诉人(原审被告)：詹云华，男，1963年11月01日出生，汉族，居民，住石门县。被上诉人(原审被告)：易平安，男，1963年2月8日出生，汉族，居民，住常德市武陵区。被上诉人(原审被告)：向淼兰，女，1957年3月25日出生，土家族，居民，住石门县。上述十四被上诉人的共同委托诉讼代理人：姚杰，湖南前进律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：肖卫华，女，1977年12月25日出生，汉族，居民，住石门县。上诉人单绪平等10人因与被上诉人余和元等15人共有物分割纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院(2016)湘0726民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人单绪平及其各上诉人的共同委托诉讼代理人徐联委、伍帅，被上诉人余和元、欧阳明及其各被上诉人的共同委托代理人姚杰到庭参加了诉讼。被上诉人肖卫华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单绪平等10人上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。上诉人中虽有5人在《承诺书》上签字，但是为办理房屋产权登记所签，而非“不得分割”的意思表示，且《承诺书》中亦未明确约定“不得分割”，2．一审判决适用法律不当。双方因租赁事宜产生重大分歧，由此产生矛盾，共有关系难以继续维系，符合法律规定的“重大理由”应予以分割。余和元等14人辩称，本案所涉《承诺书》经2/3共有人签字确认，应认定合法有效。系按份共有人之间的承诺，其约定就是对共有物不得分割，采取永久整体出租。共有物之租金已由125万元上涨至175万元，并未影响共有物的效益或商业价值，将共有物进行分割至少占用7.5㎡商业面积，必将减损共有物价值，且将共有物分割也将影响到案外人杨兰香的门面对共有物通行的权利，因此，分割共有物既减损价值又难以分割。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。肖卫华经传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见和证据材料，应当视为对其诉讼权利的放弃。单绪平等10人向一审法院起诉请求：l．依法分割单绪平等10人与余和元等15人按份共有的标的物；2．确认单绪平按所占有份额享有标的物分割前既存利益；3．财产分割费用及诉讼费用由单绪平等10人、余和元等15人以分担方式承担。一审法院认定事实：1、本案单绪平、唐巧玲、汪平、卢水英、覃石清、唐熙荣、占万清、邢小春、向黎晖、何登辉与余和元、李彬、欧阳明、易恒安、任正源、王立玲、卓尚淼、严钦娥、汤钦兰、颜志辉、肖卫华、钟吉春、詹云华、易平安、向淼兰共25人，按份共有101号门面(系原石门县百货大楼于2001年改制处置资产时取得，其中占万清系已故薛卜良的配偶，薛卜良所有的该案涉及门面由公证机关公证，由占万清一人继承)，套内建筑面积958.72平方米，其中欧阳明占有4/29的份额、覃石清占有2/29的份额、其余23人各占有1/29的份额。2015年2月4日前，该门面房屋所有权证号：石房权证石门字第00505**号。同时查明，共有人召开会议或有其他事项均由欧阳明通知或组织。2、自2005年3月起，案外人罗明林参与租赁101号门面经营服饰。2009年2月18日，101号门面全体共有人的负责人欧阳明与罗明林签订了《房屋租赁合同》，将101号门面续租给罗明林(不含面向原电影院朝向的门面)，租期至2012年2月17日，合同已实际履行。2011年12月24日，以全体共有人为出租方，余和元为承租方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：将上述商业门面出租给余和元，租赁期限为2012年2月18日至2017年2月17日，门面租金为每年125万元。合同还对其他事项进行了约定，余和元在承租方签名捺印，其余24名共有人在出租方签名捺印。后余和元一直租赁经营至今，欧阳明以其女名义参与门面租赁。3、2016年3月30日，欧阳明通知全体共有人召开会议，商量下一轮(自2017年2月18至2022年2月17日)门面租赁事项以确定承租人、租金等，除肖卫华、詹云华、易恒安、易平安、占万清，其余共有人本人或委托家人或其他人参加了会议。会议采取竞价方式，门面对共有人内部出租，现承租人余和元出价135万元，唐巧玲出价160万元，汪平出价165万元，后无人再出高价，欧阳明还对租赁税的负担对汪平进行了说明，称“租赁税在租金中负担2万元，其余由汪平负担”，汪平同意。当即汪平当着与会人员面向欧阳明交纳了20万元“押金”，欧阳明给汪平出具了收条一份，内容为“今收到汪平交来石门原百货大楼租赁保证金贰拾万元整(2017.2.17－2022.2.17)，并约定于2016年4月30日前交清2017年2月17日－2018年2月17日房租壹佰陆拾伍万元整，如不能交清视为违约，该押金(保证金20万元)由全体股东受偿。欧阳明，2016.3.30”。同年4月17日，欧阳明组织共有人再次召开会议，除肖卫华、詹云华、易恒安、易平安、李彬，其余共有人本人或委托家人或其他人参加了会议，欧阳明向与会人员说明余和元想继续承租，汪平称租赁合同已成立，不同意退出租赁，会议未达成一致意见。第二天起三日内，余和元与欧阳明便分别找到部分共有人以余和元为承租方，共有人为出租方签订《房屋租赁合同》，合同中租期为2017年2月18日至2022年2月17日，租金为每年175万元，2017年1月18日前交清第一年房租，合同其余条款与原2011年12月24日合同内容基本一致。有欧阳明、詹云华、汤钦兰、任正源、向淼兰、肖卫华、向黎晖、易平安、易恒安、王立玲、邢小春、卓尚淼、李彬、颜志辉、严钦娥、钟吉春共16人在合同上签名，同时上述16人及余和元按自己所占房屋共有份额领取了余和元第一年租金(每份额租金5.9475万元)。汪平得知后，与欧阳明等协商未果，遂于2016年5月向一审法院提起诉讼，请求确认汪平与其余24名共有人推举的负责人欧阳明订立的101号门面租赁协议有效，2016年7月14日，一审法院作出(2016)湘0726民初668号民事判决，支持了汪平的诉讼请求，当事人未上诉，判决发生法律效力。2016年7月29日，余和元以其余24名共有人为被告向一审法院提起诉讼，请求确认余和元与部分共有人于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并自2017年2月18日起优先履行该合同至2022年2月17日。一审法院于2016年10月19日作出(2016)湘0726民初1132号民事判决，支持了余和元的诉讼请求。汪平等不服，向常德市中级人民法院提起上诉，二审维持了原判决。4、2015年1月，经全体共有人商定，各共有人分别办理产权证(按份共有)，1月16日左右，欧阳明、汪平、唐巧玲、舒淑华(卓尚淼之妻)、颜志辉、邢小春、覃石清、钟吉春(及其妻杨纯兰)、余和元、严钦娥、詹云华、王立玲、汤钦兰、易恒安、易平安、李彬、向淼兰、任正源(占全部份额的22/29)签订了一份《承诺书》，主要内容有：全体所有权人决定向房管部门申办每个所有人都持有的百货大楼(即101号门面)按份共有的所有权证，并承诺：(1)各所有权人持有份额可以依法转让、抵押、质押；(2)百货大楼由全体所有权人协商一致后永久性整体出租，各所有权人不得将持有的按份共有的所有权份额单独出租，如有单独出租的情况由当事人负全责；(3)各所有权人不得以拥有所有权份额为由，损害百货大楼整体性。各所有权人不得主张百货大楼其中某部分为其所有，或采取修建隔墙、封闭门窗等方式改变百货大楼现有的建筑结构样式；……，各共有人于2015年2月4日分别取得了房屋所有权证(按份共有)。5、2016年5月2日，余和元与案外人汪兴祥签订了《经营合作协议》，约定双方自2016年6月15日起至2022年2月17日在上述门面合作经营服装、鞋帽、饰品等，在进行装修(将101号门面分隔后进行经营)过程中，2016年6月18日上午，汪平因阻止余和元对门面装修，双方发生肢体冲突，经石门县公安局楚江派出所调解达成和解协议。另案外人汪兴祥将101号门面以与他人(或企业)联营、向对方收取固定利润等形式进行经营。一审法院认为，当事人双方对本案事实无争议，本案争议的焦点在于单绪平等10人请求分割共有的不动产即涉案门面有无法律和事实依据？《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割”，因此，本案争议焦点主要在于以下两点：一、共有人是否约定不得分割共有的不动产？2015年1月，共有人在分别办理按份共有的产权证前，有超过三分之二份额的共有人(占二十九分之二十二的份额)签订了承诺书，约定“全体所有权人协商一致后永久性整体出租”、“各所有权人不得以拥有所有权份额为由，损害百货大楼整体性。各所有权人不得主张百货大楼其中某部分为其所有”，该承诺中虽无“不得分割”的直接表述，但分割显然损害标的物的整体性，因此，该承诺即是对共有物不得分割的约定，且有超过三分之二份额的共有人同意，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，该约定对全体共有人有约束力。二、共有人是否有重大理由需要分割。一审法院认为，物权法规定的重大理由，是指不分割可能对其他共有人显失公平或不分割可能影响共有物的效益或商业利益，但从本案实际来看，共有人一直决定整体内部出租，收益按份额平分，因此并不存在显失公平或减少收益的情况，单绪平等10人认为余和元将门面分隔成多个小门面分别出租，违反了内部约定，但承诺书仅约定按份共有人不得以所占有份额单独出租或单独分隔出租，租赁人不影响整体结构的情况下分隔出租或与他人合作经营，并未影响共有物的商业价值，相反增加了其利用价值及商业价值，单绪平等10人主张承诺书中约定可以转让等，转让需以共有物分割为前提，但转让份额给其他共有人或其他人，仅是共有人或共有份额发生变化，并不需要实际分割，因此，单绪平等10人的上述理由不成立，不予采纳。综上，单绪平等10人提出分割共有物无法律及事实依据，不予支持，单绪平等10人的第二、三项诉讼请求，因第一项诉讼请求不予支持，已不存在请求的基础，故亦应驳回。判决：驳回单绪平、唐巧玲、汪平、卢水英、覃石清、唐熙荣、占万清、邢小春、向黎晖、何登辉的全部诉讼请求。案件受理费49983元，由单绪平、唐巧玲、汪平、卢水英、覃石清、唐熙荣、占万清、邢小春、向黎晖、何登辉共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：对单绪平等10人提交的证据，有涉案标的物及周边门面实情的照片、调查笔录、电话录音、联营协议书、邢小春签字时合同的照片等，仅能作为涉案标的物作为门面与其周边的门面之间的租金对比，以及承租人余和元在承租涉案标的物后的经营情况，与本案共有物分割纠纷之间并无关联性，邢小春签字时合同的照片未提交其他证据予以佐证，对其证明目的无法进行认定，故对单绪平等10人提交的证件，本院不予采信。一审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，共有物分割纠纷，是指共有人之间因对共有物分割的争议而引发的纠纷。本案中，单绪平等10人主张分割诉争共有物，是将共有物从共有状态通过分割的方式转化为部分共有人另行共有。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”的规定，单绪平等10人与余和元等15人对诉争共有物享有按份共有的权利，在没有约定不得分割共有物时，共有人有权随时请求分割，但从余和元等部分共有人签订的《承诺书》来看，其约定“百货大楼(即本案诉争共有物)全体所有人协商一致后永久性整体出租。各所有人不得将持有的按份共有的所有权份额单独出租”“各所有人不得以拥有所有权份额为由，损害百货大楼的整体性。各所有权人不得主张百货大楼其中某部分为其所有”，意在对共有物在使用上始终作为整体进行管理，各共有人在行使其所有权时不得将所占份额独立出共有物之整体，单独进行处分，符合“不得分割”的约定。该《承诺书》经三分之二共有人签字确认，对全体共有人具有约束力，应当按照约定履行其义务。虽然单绪平等10人认为《承诺书》是为办理产权登记所出具，但各共有人作为完全民事行为能力人，应明知其行为所将产生的法律后果，并承担相应的民事责任，且为办证而出具与真意不符的资料，亦有悖于常理。其次，虽然共有人余和元、汪平就共有物的承租权曾分别诉至法院，请求确认租赁合同效力以及余和元还请求享有优先承租权，但余和元、汪平作为共有人，在诉争共有物租赁合同关系中亦是承租人，此时与共有人之间形成的是租赁合同关系，属于合同的相对方，所以余和元、汪平所提起的诉讼，只是共有人在将共有物出租给谁？租金金额多少的问题上存在分歧，属于对共有物使用、利用和经营管理上的分歧，不能简单认定共有人存在“有重大理由需要分割”的情形。且余和元在承租共有物后，将共有物进行隔断成不同面积的门面进行出租或联营或合作，收取租金等亦高于承租费用，仅是其作为承租人对承租物的经营管理，并不违反共有人之间关于对“共有物整体出租”的有关约定，如其行为违反了租赁合同的相关约定，应承担的是违约责任，与本案并无关联性。故单绪平等10人主张分割共有物的诉讼请求，尚不具有事实和法律依据。一审判决对事实认定和法律适用，并无不当，本院依法予以确认。综上所述，单绪平等10人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。被上诉人肖卫华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49983元，由单绪平等10人负担。本判决为终审判决。审 判 长  钟科见审 判 员  于 琇审 判 员  朱晨辉二〇一七年八月七日代理书记员  万 钰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。