浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终3827号上诉人(原审被告)柳营花园业主委员会，住所地杭州市下城区长庆街63号柳营花园小区。负责人施加明，主任。被上诉人(原审原告)杭州铭城物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区文三西路428号109室。法定代表人王平川，总经理。委托代理人马国锋，浙江钱江律师事务所律师。上诉人柳营花园业主委员会（以下简称柳营花园业委会）因与被上诉人杭州铭城物业管理有限公司（以下简称铭城物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初7119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2013年6月27日，铭城物业、柳营花园业委会签订《柳营花园物业管理服务合同》（以下简称服务合同），约定：柳营花园业委会将位于杭州市下城区长庆街道的柳营花园委托铭城物业实施物业管理，委托管理期限为3年，自2013年7月1日00时起至2016年6月30日00时止。服务合同第七章第二十一条“物业管理服务费”第二款约定，物业服务费用按年收取，年度物业管理总费用为617055元（含地下车位物业费）、广告费27000元、道路泊车费21600元、业委会补贴174345元，共计840000元。该条还约定，合同履行期间，柳营花园业委会承诺补贴铭城物业年度补贴费用的30%品质保证金50000元，合同履行期间，业主满意率低于80%的，柳营花园业委会有权按比例相应扣除；业主满意率等于或高于80%以上的，柳营花园业委会于每年6月30日前全额支付。服务合同第八章“违约责任”第二十七条约定，柳营花园业委会违反本合同第十八条约定，使铭城物业未完成规定管理目标，铭城物业有权要求柳营花园业委会在一定期限内解决，逾期未解决的铭城物业有权终止合同，造成铭城物业经济损失的，柳营花园业委会应给予铭城物业经济赔偿；第三十条约定，铭城物业、柳营花园业委会双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方违约金人民币伍万元正，造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。服务合同第十八条约定了柳营花园业委会的权利义务，其中第6点约定，柳营花园业委会应协调业主、使用人和铭城物业的关系，要求业主、使用人履行《业主管理规约》和物业管理服务合同，协助铭城物业催缴物业管理服务费用。因柳营花园业委会未及时支付物业补贴等费用，铭城物业公司发函催讨未果后于2015年1月9日向原审法院提起诉讼，催要物业服务补贴等费用。法院审理后于2015年2月28日作出（2015）杭下民初字第134号民事判决书，认为铭城物业主张2013年7月1日起至2014年6月30日止的业委会补贴124345元请求理由正当，但2014年7月1日起至2014年12月31日止的业委会补贴因双方合同仍存续，付款期限尚未成就，不予支持。该判决已经生效，且柳营花园业委会已履行完毕。铭城物业已于2015年2月15日退出柳营花园小区的服务管理。2016年10月，铭城物业就2014年7月1日2015年2月15日期间的业委会补贴77370元，诉至原审法院，请求判令柳营花园业委会：1、立即支付铭城物业物业服务补贴77716元；另支付逾期付款利息损失（自2015年2月16日起按中国人民银行同期逾期贷款利率暂计至2016年9月15日共计5845元，剩余计算至判决确定的实际履行之日止）；2、承担本案诉讼费用。铭城物业在第一次庭审中减少第一项诉讼请求为：判令柳营花园业委会立即支付铭城物业物业服务补贴77370元；另支付逾期付款利息损失（自2015年2月16日起按中国人民银行同期逾期贷款利率暂计至2016年9月15日共计2143元，剩余计算至判决确定的实际履行之日止）。原审法院认为，铭城物业与柳营花园业委会签订的《柳营花园物业管理服务合同》系双方真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。本案前，双方就因业委会补贴款应否支付产生争议成讼。根据生效法律文书认定，铭城物业有权向柳营业委会主张该项补贴。故铭城物业根据生效法律文书的认定主张2014年7月1日到服务终止日即2015年2月15日的业委会补贴理由正当，原审法院予以支持。关于利息损失，生效法律文书亦作表述，“因柳营花园业委会系对铭城物业物业服务的履行等产生意见，而未支付业委会补贴，故对铭城物业要求计收逾期付款利息损失的主张不予支持”。故铭城物业主张利息损失的理由不能成立。综上，原审法院对铭城物业诉讼请求中的合理部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：一、柳营花园业委会于判决生效后十日内支付铭城物业自2014年7月1日至2015年2月15日止的业委会补贴77370元。二、驳回铭城物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1889元，根据铭城物业减少诉讼请求后的金额计算为1787元，由铭城物业负担48元，由柳营花园业委会负担1739元。宣判后，柳营花园业委会不服，向本院上诉称：一、一审以（2015）杭下民初字第134号民事判决为依据，支持被上诉人要求上诉人支付补贴，但该判决书明确记载“2014年7月1日起至2014年12月31日止的业委会补贴因截止目前为止双方合同仍存续，付款期限尚未成就，不予支持”。由此可见，该判决并未对被上诉人在2014年7月1日至2015年2月15日期间履行物业服务的事实加以确认，原审凭空认定被上诉人履行完毕案涉物业管理服务合同项下的义务，并支持上诉人按照案涉合同支付补贴，于法无据。二、被上诉人在不享有法定或约定解除权的情况下，单方肆意停止履行合同主要义务，导致案涉合同目的无法实现，一审对被上诉人的违约行为加以确认后，仍支持被上诉人要求支付补贴的诉请，不合理且于法无据。1、一审确认被上诉人存在违约行为，系有过错的一方，不享有解除权。但被上诉人仍在2015年2月15日无故单方停止履行案涉合同的义务，致使合同目的无法实现，给上诉人造成了损失，此行为构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，上诉人因此拒绝支付相应的补贴系合法合理。2、案涉物业管理服务合同第二十一条第二款C项的真实含义以完成一个年度服务为标准，中途无故停止或未按约定标准完成物业服务的，不能享受补贴，其目的是为了提高被上诉人物业服务质量。原判与该合同条款约定的真实目的相违背。按照案涉合同约定，被上诉人应向上诉人支付违约金50000元，并将全部的物业管理用房、档案移交给上诉人，但被上诉人均未履行。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。二审中，上诉人补充上诉意见，称：一、《柳营花园物业管理服务合同》第二十一条第二项约定“每年6月30日前支付乙方（铭城物业）业委会补贴124345元”，但铭城物业违背合同约定，干扰业委会依法履行职责，掩盖未全部履行物业服务合同约定义务，擅自减少50000元质保金强行索要上诉人补贴。二、2014年7月10日铭城物业出具《关于终止柳营花园住宅小区项目服务的告知函》载明，“经慎重研究，决定终止履行并解除与贵会《柳营花园物业服务协议》，柳营花园物业服务中心管理主体将于2014年8月15日全部撤离。”上诉人在收到该告知函后，做好了配合物业移交及后续管理的准备。三、2014年7月17日浙江五联律师事务所受铭城物业委托，就上诉人在履行案涉合同中，拖延支付合同费用一事向上诉人发送律师函。2014年7月18日浙江君安世纪律师事务所受上诉人委托，根据上诉人提供的材料和陈述，对被上诉人要求解除物业服务合同一事复函如下：“…贵公司在未取得双方协商一致同意且无双方约定终止合同的条件下单方面擅自提前解除合同已经违约，按照双方签订的合同约定，贵公司应对此承担违约金5万元，在给委托人造成其他实际损失的情况下尚要承担其他赔偿责任…1、物业服务企业提前终止物业管理的，应至少提前3个月通知。因此，委托人坚持要求贵司至少应继续为该小区物业管理服务时间为3个月；2、在此期间，贵公司应将物业服务的全部档案资料移交给委托人或委托人选聘的其他物业公司；3、贵公司应将本年度已收物业服务费用的金额和具体缴费业主列明清单，并应将超出实际提供物业管理期限之外的已收物业费退还给相关业主或与委托人办理好交接工作；4、根据小区业主的满意度调查结果办理补贴费用的收付事项等。…本律师将根据委托人的进一步授权依法追究贵公司的违约责任…”。被上诉人铭城物业答辩称：一、（2015）杭下民初字第134号民事判决对被上诉人为柳营花园小区提供物业服务的事实以及2014年7月1日到2015年2月15日的补贴予以了确认。上诉人一审提交的证据也可以证明被上诉人于2015年2月15日退出柳营花园小区的管理。二、上诉人内部管理混乱无法正常对接日常工作以及上诉人未按约定支付物业补贴费，经过多次催告仍未支付，造成了被上诉人现场管理艰难，亏损严重，无法继续日常的经营管理。被上诉人于2015年1月9日向法院提出诉讼提出要求，要求上诉人支付拖欠的物业补贴费。诉讼过程之中，被上诉人于2015年2月15日退出了管理，原审法院于2015年2月28日作出了（2015）杭下民初字第134号民事判决，上诉人向被上诉人支付2013年7月1日到2014年6月30日的补贴费。被上诉人认为上诉人是存在先违约而继续依据《合同法》第九十四条规定解除合同。三、上诉人一审提交的证据5照片，只能证明小区内某个时间点的状况，任何一个小区局部的个别时间出现乱象也是正常的，并不能以此认定被上诉人长期存在管理混乱，上诉人完全可以据此要求被上诉人不断完善物业服务。另外，上诉人如对被上诉人物业服务等产生意见，可以提出合理意见，要求不断完善物业服务，并可以参照合同关于品质保证金条款来执行，上诉人并不能以此拒付补贴费。四、双方当时约定物业补贴费是因为被上诉人收取物业费的标准低于杭州市物业收费标准，所以上诉人补贴被上诉人由此减少的经营成本。2015年2月15日上诉人支付物业补贴费的条件已经成就，也就是说被上诉人在提供物业服务期限内，上诉人就需要按照约定支付相应的物业补贴费用，而不应该以服务年限作为支付物业补贴费的附加条件。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院驳回上诉，维持原判。针对上诉人二审中新提出的意见，被上诉人没有补充答辩意见。二审中，上诉人柳营花园业委会向本院提交：1、被上诉人发给上诉人的《关于申请柳营花园物业服务年度补贴函》，2、被上诉人发给上诉人《关于终止“柳营花园”住宅小区项目物业服务告知函》，3、浙江五联律师事务所发给上诉人的律师函，4、浙江君安世纪律师事务所发给被上诉人的律师函，5、上诉人发给被上诉人公函。上述5份证据共同拟证明在双方未协商一致的情况下，铭城物业于2014年7月18日单方面擅自提前解除合同，已经构成了违约。经质证，被上诉人铭城物业认为：证据1-3都是被上诉人之前发的，对真实性没有异议，但对关联性以及证明目的有异议。上述证据可以证明上诉人拖欠物业补贴费，被上诉人已经在2014年6月19日进行催讨，并于2014年7月17日发出律师函继续进行催讨。对证据4、5的真实性有异议，被上诉人没有收到这两个材料。本院对证据1-3的真实性予以确认，证据4的《律师函》和证据5的《公函》内容相互印证，且已被生效的（2015）杭下民初字第134号民事判决确认，故本院对证据4、5予以确认。二审中，被上诉人铭城物业未向本院提供新证据。经审理，本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为：双方当事人签订的《柳营花园物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。2014年7月10日，被上诉人发送给上诉人的《关于终止“柳营花园”住宅小区项目物业服务的告知函》，要求解除上述合同。二审中，上诉人明确表示同意解除合同，并在当时已经做好了交接的准备。双方确认被上诉人实际退出案涉小区的时间是2015年2月15日，故双方之间的物业服务合同于2015年2月15日解除。上诉人主张被上诉人单方面停止履行合同主要义务违约，要求被上诉人支付5万元的违约金，本院认为，上诉人一审未提出任何诉请，也未缴纳相应的诉讼费，故对该项诉请本院不予审查。因被上诉人实际提供物业服务至2015年2月15日，根据双方的合同约定，其有权获得相应时间段的业委会补贴。被上诉人扣除5万元品质保证金后，依照实际服务天数，计算得出2014年7月1日至2015年2月15日的业委会补贴金额为77370元，本院予以确认。上诉人主张支付上述补贴存在前提条件，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1734元，由柳营花园业主委员会负担。柳营花园业主委员会于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审 判 长  傅东红代理审判员  韩圣超代理审判员  韦 薇二〇一七年八月十五日书 记 员  朱 江