山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初2070号原告：肖衍，男，1982年4月4日出生，汉族，住河北省保定市容城县。委托诉讼代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。被告：山东龙熙置业有限公司，住所地为海阳市海滨西路6号龙熙.阿卡迪亚27号楼。法定代表人：曲健，该公司董事长。委托诉讼代理人：李强，该公司职员。被告：中国银行股份有限公司海阳支行，住所地为海阳市海政路160号。法定代表人：戚卫旻，系该行行长。委托诉讼代理人：李京荣，山东息相通律师事务所律师。肖衍与山东龙熙置业有限公司(以下简称龙熙置业)及中国银行股份有限公司海阳支行(以下简称中国银行海阳支行)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丛艳独任审判，公开开庭进行了审理。肖衍的委托诉讼代理人赵桂欣、龙熙置业的委托诉讼代理人李强、中国银行海阳支行的委托诉讼代理人李京荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。肖衍向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告肖衍与被告龙熙置业签订的商品房买卖合同及补充协议，退还原告首付款281768元，支付逾期交房违约金195051.23元(自2013年10月1日按银行同期贷款利率计算至2017年8月2日)，抵押担保金22288元。2、解除原告与被告中国银行海阳支行签订的个人住房贷款合同，要求被告龙熙置业和中国银行海阳支行连带退还已经偿还的银行贷款本金及利息196420元，暂主张至2017年4月10日。3、由被告龙熙置业承担合同解除产生的各项损失及费用。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月7日，原告与龙熙置业签订了（合同编号：201303220393）商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告龙熙置业开发的龙熙.阿卡迪亚4号楼904号房屋，建筑面积111.11平方米，总金额921768元。合同签订后原告向被告龙熙置业支付了房款281768元。2013年，银行贷款64万元也支付到了被告龙熙置业帐户。按照约定被告龙熙置业应于2013年10月1日前交房，现被告不具备交房条件，原告只能租房居住，原告要求解除合同，被告承担违约责任。同时要求解除原告与中国银行海阳支行的个人住房贷款合同。龙熙置业未到庭应诉。中国银行海阳支行辩称，不同意解除个人住房贷款合同，不同意退还原告偿还的贷款本金及利息。若原告将尚未偿还贷款本息还清的情况下，我行同意解除与原告签订的个人住房贷款合同。经本院审理，对于当事人双方没有争议的事实予以确认并在卷佐证。2013年7月7日，原告肖衍与被告龙熙置业签订了（合同编号：201303220393）商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告龙熙置业开发的龙熙.阿卡迪亚4号楼904号房屋，建筑面积111.11平方米，总金额921768元。合同第八条约定，出卖人应在2013年10月1日前交付房屋。合同第九条约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。签订商品房买卖合同当日，原告向被告龙熙置业支付了首付款281768元。2013年6月20日及2013年6月21日，原告向被告龙熙置业支付担保费21608元、工本费600元、抵押登记费80元合计22288元。2013年9月10日，由被告龙熙置业担保，原告与中国银行签订个人住房贷款合同，贷款64万元支付到了被告龙熙置业帐户。合同第七条约定提前还贷：借款人已正常还款满6期或每次提前还款金额不少于10000元。合同第十七条约定，对于提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按贷款3个月利率标准计收补偿金。贷款合同签订后，原告按约定还贷，截止2017年7月10日，原告偿还本金72989.24元，偿还利息136143.06元，共计偿还209132.3元，尚欠本金金额567010.76元。另，被告龙熙置业为本案所涉房产办理了商品房预售许可证，编号为201218，未进行综合验收备案。再查，被告龙熙置业同意一并处理商品房买卖合同及个人住房贷款合同，同意偿还银行贷款，被告中国银行海阳支行同意解除贷款合同。对原被告有争议的事实，本院认定如下：原告主张自2013年10月1日至2017年8月2日以921768元为基数按银行同期贷款利率计算逾期交房违约金为195051.23元，被告中国银行海阳支行无异议。原告称诉讼请求中由被告龙熙置业承担合同解除产生的各项损失及费用是指原告解除与中国银行海阳支行的贷款合同产生的违约金也就是3个月的利息由被告龙熙置业承担，被告中国银行海阳支行称根据贷款合同第十七条约定原告应支付我行3个月的利息3464.78元*3为10394.34元。原告对计算方式无异议，应由被告龙熙置业承担。本院认为，原告肖衍与被告龙熙置业签订的（合同编号：201303220393）商品房买卖合同，系当事人真实意思的表示，且被告龙熙置业取得了涉案房产的预售许可证，该合同于法不悖，合法有效，各方均应按约履行各自义务。现原告所购房产尚未进行综合验收备案，原告的合同目的无法实现，且被告龙熙置业同意商品房买卖合同与个人住房贷款合同一并处理，同意偿还尚未清偿的贷款，因此原告要求解除商品房买卖合同，应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失，因此，原告主张返还购房款281768元及担保费用22288元，也应准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此原告要求按银行同期贷款利率计算违约金195051.23元，不超出法律规定，本院予以支持。被告龙熙置业同意两个合同一并处理，且同意偿还贷款，被告中国银行海阳支行亦同意解除个人住房贷款合同，因此原告与被告中国银行海阳支行签订的个人住房贷款合同应予解除，被告龙熙置业应当给付原告已支付的银行贷款及利息，给付被告中国银行海阳支行尚未偿还的贷款。因提起诉讼致使还贷提前的合同后果，在原告与被告中国银行海阳支行的个人住房贷款合同中并没有约定，因此被告中国银行海阳支行不能要求本案的合同相对人承担违约责任，即原告要求被告龙熙置业承担合同解除产生的上述费用10394.34元本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告肖衍与被告山东龙熙置业有限公司签订的（合同编号：201303220393）商品房买卖合同；二、被告山东龙熙置业有限公司于判决生效后三十日内给付原告肖衍购房首付款281768元、抵押担保金22288元、逾期交房违约金195051.23元；三、解除原告肖衍与被告中国银行股份有限公司海阳支行就龙熙.阿卡迪亚4号楼904号房屋贷款所签订的个人住房贷款合同；四、被告山东龙熙置业有限公司于判决生效后三十日给付原告已经偿还的银行贷款本金及利息(以中国银行股份有限公司海阳支行出具的还款明细清单为准)；五、被告山东龙熙置业有限公司于判决生效后三十日内向被告中国银行海阳支行偿还原告就个人住房贷款合同剩余的贷款(以中国银行股份有限公司海阳支行出具的还款明细清单为准)。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10608元，减半收取为5304元，由被告山东龙熙置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  丛艳二〇一七年八月二日书记员  刘伟