湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0922民初580号原告：沈德伟，男，汉族，1955年2月14日出生，湖北省大悟县人，居民，住湖北省大悟县。委托诉讼代理人：史芳雪，湖北勤才律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：李建华，男，1968年10月2日出生，汉族，湖北省大悟县人，建筑业主，住大悟县。原告沈德伟与被告李建华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法由审判员王孔文适用简易程序，于2017年6月26日公开开庭审理了本案。原告沈德伟及其委托诉讼代理人史芳雪，被告李建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈德伟向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告继续履行与原告签订的《房屋拆迁还建协议书》；2、判令被告按协议书的约定向原告交付协议约定的房屋、车库及不动产产权证书，并承担办理上述证书的全部费用；3、判令被告支付违约金2万元；4、判令被告承担违约期间租房费用7500元；5、本案受理费及其他实际费用全部由被告承担。事实和理由：原告原住大悟县××××号（原林产品经销公司家属院）。被告为了房地产开发，数次找原告要求拆屋还建。2011年4月19日，原、被告签订了一份《房屋拆迁还建协议书》。协议约定：原告将其礼山路九号职工住宅拆迁交乙方重建，报建费用、施工中发生的税费由乙方承担，乙方给甲方房屋面积114-120平方米。房屋坐北朝南楼层一至二楼。车库一个，保证面积15平方米，并负责办理土地证，房产证。带铝合金窗户，入室门一个，车库门一个。房屋质量按国家规定施工，水电有线户头到房屋门口。室内外装修同本栋其他商品房。被告负责本工程开工之日起一年内交新房给原告。协议签订后，原告依约履行了义务，现房屋开工早已超过一年，被告未按协议约定交付房屋和车库，也未为原告办理不动产权属证书。原告多次找被告协商未果，特请求法院支持原告诉讼请求。为支持其诉讼请求,原告向法庭提交了如下证据:1、居民身份证一份。证明原告沈德伟的身份情况；2、沈德伟与李建华2011年4月19日签订的《房屋拆迁还建协议书》一份。证明：①原、被告约定由被告拆除原告房屋并负责还建；原告依据合同约定将房屋交付被告拆除后，被告建房成功后一直未予交付还建房屋给原告，构成违约；被告应当返还给原告房屋并赔偿原告因此造成的损失。②被告承诺还建房屋位置位于礼山公寓B栋2楼西边住宅楼，车库位于西头1号南边。3、彩色照片一组，共七张。证明：原告房屋已被被告拆除，现被告已在原告房屋原址上建成楼房，正在对外销售且已有购房者入住，被告应按协议约定返还给原告房屋。4、沈德伟2006年3月26日缴款单、2014年8月26日关于申请办理职工房改房《产权证》报告、2014年9月5日关于请求改制企业房改房办理《产权证》免受契税的报告、编号为0001718号土地、房产交易完税证明单。证明：被拆迁房屋属原告有完全所有权的房改房，原告于2006年3月26日一次性缴纳6444元房款给湖北省大悟县林产品经销公司购得此房；湖北省大悟县林产品经销公司已为原告办理了购房手续。被告拆除原告房屋，应按协议约定返还原告房屋。被告辩称：房屋拆迁还建协议书第一条明确说明，乙方与甲方林产品公司领导商议进行拆建，但大悟县从来没有林产品公司；协议第四条说明，乙方与甲方领导负责提供原房产证，因甲方已认可乙方提供原房产证，说明甲方居住房不属于原告；甲方要求被告支付违约金2万元，被告保存的协议书上没有违约一说；原告要求被告承担违约期间租房费7500元，协议书上没有约定；原告没有理由说明房屋是原告的，也无林产品公司一说，属无效协议，凡与政策法律有冲突的协议、合同不受法律保护，根据县政府悟政发（2011）4号及（2011）21号文件有关规定，此协议不受法律保护，林产品经销公司的土地，是由政府公开挂牌拍卖，大悟县诚信房地产开发有限公司摘牌取得，与被告个人无关。请法院依法驳回原告起诉。为支持其主张,被告向法庭提交了如下证据:1、2011年四号文件和2011年21号大悟县人民政府文件。证明：该协议无效。2、《房屋拆迁还建协议书》一份。证明：该协议书与原告提供的不一致，没有用手添加的内容，背面没有背书。3、《大悟县行政事业单位、国有（集体）企业资产（产权）处置申报审批表》一份。证明：甲方沈德伟与我签的协议书具有欺骗行为，欺骗我搞房地产开发，他倒卖国有资产；4、《竞买资格确认书（样本）》及《挂牌成交确认书》各一份。证明：所签协议是非法的。5、《告知书》及《责令停止违法行为通知书》各一份。证明：该协议无效，都是违法进行的。6、《申请书》及《关于请求协调处理P【2011】070地块纠纷的报告》各一份。证明：与被告签订的还建协议是无效的，因为手续不健全，要求人民政府出面协调至今无果；7、《大悟县国有建设用地使用权挂牌出让文件》证明：拆迁协议无效，因为该地块是国有资产，土地上的附着物由政府处理，与开发商无关。经庭审质证，原告沈德伟提交的证据，被告李建华对证据1无异议。证据2认为被告不存在违约，礼山公寓B栋2楼西边住宅楼及车库位于西头1号南边我方的协议中没有这一项；证据3照片是诚信房地产开发有限公司，与我无关；证据4缴款单、职工房改房《产权证》报告及《产权证》免契税的报告，我没有看见批示的东西，仅仅是原告方单方的申请。被告李建华提交的证据，原告沈德伟对证据1真实性无异议，关联性和证明目的有异议，两份证据与本案无关，不能证明协议无效；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，该证据李建华签字笔迹与原告提交的协议书字迹一样，且原告提供的证据添加的字迹系被告亲笔书写，应该视为新的合同，应当以新的合同为准；对证据3真实性、关联性、合法性均有异议，此证据无法证明其真实性，主要叙述大悟县林产品的资产处置情况，此证据与本案没有实质上的关联关系，不能达到被告的证明目的，且对于第二项房屋评估上写明“已房改”，说明当时产权已归个人所有，已交给原告沈德伟；对证据4真实性无异议，证明目的有异议，此份证据证明该地块是由诚信房地产开发有限公司竞拍所得，与原被告所签协议无关，不排除是被告以诚信房地产公司名义进行房地产开发；对证据5真实性无异议，证明目的有异议，此证据证明了礼山公寓属于被告开发的房地产，其次在还建协议书中被告作为拆迁还建开发商，其办理相关手续都属于被告的义务，是否能开发成功的手续不能转嫁给原告，违法与原告无关；对证据6认为与本案无关联性，此证据是诚信房地产开发有限公司单方的报告，是其单方行为，无法达到被告证明目的；对证据7真实性无异议，证明目的有异议，此份证据只能证明被告借用诚信房地产名义竞得该块土地的相关事项，与本次原被告所签订的《拆迁还建协议书》无关，被告作为拆迁方，通过竞拍所得土地是拆迁方应当履行的相关义务。本院认为，原告提交的证据1被告无异议，予以认定。原告提交的证据2、3、4，结合庭审调查情况，符合证据的真实性、关联性、合法性特征，予以认定。证据2证实2011年4月19日原被告签订拆迁还建协议书，协议对双方权利义务进行了约定，其后，被告在原告持有的协议书中第五条手书注明，被告给予原告搬迁费5000元（含房租费），从拆迁之日起一年内交不了房被告付违约金贰万，并在协议书背面注明了还建住宅和车库的位置，协议书第一条还建面积也由原来的110—120平方米改为114—120平方米。证据3证明原告房屋被拆除后其原址建成了房屋，该楼盘名为“礼山公寓”。证据4证明原告于2006年3月26日向原告所在单位交房改款6444元，2014年8至10月，原告所在单位、县林业局、县企改办等单位相继签署了办理意见，税务部门出具了原告沈德伟的完税证明，但尚未取得不动产权属证书。被告提交的7份证据，结合庭审调查和对被告的询问，认证如下:证据1只能证明县人民政府积极履行其管理职能，但与本案缺乏关联性,不能证明原被告所签协议的效力。证据2拆迁还建协议，对其真实性予以认定，但协议签订后，被告在原告持有的协议书上亲笔添加了内容，视为原被告达成了新的协议，因而原被告签订的还建协议应以原告提交的证据2为准。证据3与本案没有关联性，不予认定。证据4证明2013年11月14日，大悟县诚信房地产开发有限责任公司竞得大悟县P【2011】070号地块的国有建设用地使用权，被告李建华作为该公司代表在挂牌成交确认书上签名，此证据只能证明被告以大悟县诚信房地产开发有限责任公司名义取得该地块国有建设用地使用权，不能证明原被告所签协议非法。证据5证明被告2014年建设“礼山公寓”房屋未取得规划许可等相关审批手续，相关职能部门在积极履行管理职责,被告应完善相关手续,不能证明原被告所签协议的效力。证据6、7与本案无关，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原住大悟县城关××（××大悟县林产品经销公司家属院）。2011年4月19日，原、被告签订了一份《房屋拆迁还建协议书》。协议约定：甲方（原告）将其礼山路九号职工住宅拆迁交乙方（被告）重建，报建费用、施工中发生的税费由乙方承担，乙方给甲方房屋面积110-120平方米。房屋坐北朝南楼层一至二楼。车库一个，保证面积15平方米，并负责办理土地证，房产证。带铝合金窗户，入室门一个，车库门一个。房屋质量按国家规定施工，水电有线户头到房屋门口。室内外装修同本栋其他商品房。乙方与甲方领导负责提供原房产证，负责房屋无纠纷，如有纠纷，由甲方负责调解处理。土地证由乙方负责调解办理。协议签订后，被告在原告持有的协议书中第五条手书注明，被告给予原告搬迁费5000元（含房租费），从拆房之日起一年内交不了房被告付违约金贰万，并在协议书背面将还建住宅明确在B栋二楼西边，车库明确在西头1号南边。协议书第一条还建面积也由原来的110—120平方米改为114—120平方米。另查明，原告于2006年3月26日向原告所在单位交房改款6444元，2014年8至10月，原告所在单位、县林业局、县企改办等单位相继签署了办理意见，税务部门出具了原告沈德伟的完税证明，但尚未取得不动产权属证书。被告将原告等人房屋拆除后，于2013年11月14日以大悟县诚信房地产开发有限责任公司名义竞得大悟县P【2011】070号地块的国有建设用地使用权，该地块即原告被拆迁房屋所在地块。取得该地块国有建设用地使用权后，被告进行了开工建设，并将开发楼盘命名为“礼山公寓”，至本案法庭辩论终结止，被告开发建设的楼盘无规划许可等行政审批手续。本院认为:原告沈德伟与被告李建华签订的《房屋拆迁还建协议书》是双方真实意思表示,没有违反法律强制性规定,合法有效；在开发建设过程中，办理相关行政审批手续是被告的义务，与原告无关，不能因此否定原被告所签协议的效力。原告于2006年已向其所在单位缴纳房改款，并得到其上级主管部门认可，虽未取得不动产权属证书，但被告在与原告签订协议时是明知的，因而原告在协议中的相关权利应受法律保护。原告要求被告按协议书的约定交付房屋、车库及不动产产权证书，并承担费用，但根据最高法院关于《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条精神，未取得建设工程规划许可证的违法建筑的认定和处理属于国家行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求违法建筑权利归属及内容的，人民法院应予以驳回。现被告开发建设的楼盘无规划许可等行政审批手续，原告要求被告按协议书的约定交付房屋、车库及不动产产权证书，并承担费用，本院不予支持，原告可通过其他方式主张权利。因原被告所签协议为有效协议，原告要求被告支付2万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付7500元房租费，协议无约定，不予支持。原告第一项诉讼请求要求被告继续履行《房屋拆迁还建协议书》不具体，但其后的诉讼请求是具体明确的，此请求没有实际意义。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李建华于本判决生效后十五日内向原告沈德伟支付违约金20000元。二、驳回原告沈德伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元减半收取1625元，由原告沈德伟负担1000元，被告李建华负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  王孔文二〇一七年八月五日书记员  周升翠附本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。