四川省叙永县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0524民初1992号原告：四川六合天成房地产营销策划有限公司，住所：泸州市江阳区佳乐广场1号楼8号层，组织机构代码：510502000047402。法定代表人：罗秀明。委托诉讼代理人：许邓、马超，四川德才律师事务所律师。被告：泸州焱阳房地产开发有限公司，住所：叙永县叙永镇和平村二社2号储蓄库，统一社会信用代码：9151052409532173W。法定代表人：唐亮。委托诉讼代理人：刘魁、曾亮，四川平通律师事务所律师。原告四川六合天成房地产营销策划有限公司与被告泸州焱阳房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人许邓、被告的委托诉讼代理人曾亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决原、被告解除2015年1与15日签订的合作协议；二、判决被告承担违约金200万元；三、判决被告给付原告已见可获得收益71.7万元；四、判决被告支付原告从2014年12月-2016年7月项目员工工资、管理经费、业务接待费、办公费等直接经济损失1190334元；五、诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告变更第三项诉讼请求为：判决被告给付原告已见可得收益为799360元；变更第四项诉讼请求为：判决被告支付原告从2014年12月-2016年7月项目员工工资、管理经费、业务接待费、办公费等直接经济损失1224394元。事实和理由：原被告属于合作关系，原告负责对被告开发的位于叙永县叙永镇和平村二社2号储蓄库凡尔赛国际项目房屋进行全程营销代理，2014年12月起原告进驻该项目并代表被告参加2014年叙永县第二届房地产交易会；双方于2015年1月15日补签订叙永县凡尔赛国际项目房地产营销代理合同，合同中明确约定双方的权利义务、代理时间，平均底单价、代理费用的结算等，并约定违约责任：任何一方违反合同约定不履行或不完全履行合同义务导致合同不能继续履行时，守约方有权单方解除合同，违约方向守约方支付违约金200万元，并承担由此造成的一切经济损失。在双方合作过程中，原告按照约定履行合同义务，精心策划、代理销售房屋，成功策划了一系列宣传推广、现场销售等活动。因被告方以下单方面原因：被告方未批先建，被有关部门勒令从2015年12月起开始停工至今，复工无望，被告方已经无法达成双方于2015年10月30日前完成商品房预售许可证办理的履约基础约定。被告方自2016年3月1起未按照合同约定支付原告每月5万元的团队基本费用，原告方现已无力继续垫付相关费用。因被告方工期拖延、未批先建等行为已经在叙永县造成了恶劣的负面影响，致使原告方前期所有努力化为乌有，造成了大量的客户流失和违约纠纷出现。在上述被告多次违约的情况下，原告方在面临诸多困难的情况下仍然坚守售房部至今，切实履行有关义务，在多次与被告协商无果，且被告至今未依约履行其义务，致使合同不能继续履行。为维护合法权益，故诉至法院。被告泸州焱阳房地产开发有限公司辩称：被告不同意与原告解除合同，被告希望双方能继续履行合同；停工并不当然造成原告的损失；原告提出的可期待利益的问题，被告认为可能存在的权利不应当得到法律的支持，诉讼请求应当明确而具体；双方可协商解决原告的实际经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：原告的营业执照复印件、组织机构代码证、被告的工商登记信息、原被告签订的叙永县凡尔赛项目房地产营销代理合同本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示的证据：1、排号协议、诚意金协议、购房协议，拟证明：原告按代理合同履行义务。本院认为，上述证据均系原件，真实可信，本院依法予以采信；2、原告自2014年12月房交会至2016年的部分营销、策划、宣传的方案、图片；被告在售楼中心公示栏张贴的部分文件、书写给有关部门的申请材料13份；预售合同复印件。本院认为，上述证据均系复印件且原告未提供原件进行佐证，本院依法不予采信；3、申通快递单、关于解除四川六合天成房地产营销策划有限公司与泸州焱阳房地产开发有限公司叙永凡尔赛国际项目营销代理合作协议的通知，拟证明：因为被告方违约的原因，原告于2016年8月21日向被告邮寄解除合同通知及原告在2016年8月31日仍坚守岗位，履行合同义务等事实。本院认为，申通快递单上未标注邮寄送达的具体内容，也无被告的签收回执，不能证明原告向被告寄送解除合同通知的待证事实且解除合同的通知也仅为原告方的自书材料，不能达到其证明目的，故对该证据本院不予采信；4、原告自2014年至2016年8月的开支明细12份、部分员工工资及福利37份，拟证明：原告的员工2016年8月31日仍在被告的售楼处上班的事实及原告员工每月工资领取状况等。本院认为，原告提供的记账凭证领款单据费用报销单等均系原告方自行制作，且无会计、出纳等经办人员的签字确认，不能确定其真实性，本院依法不予采信；5、赵勇、罗芮等人的证人证言六份，拟证明：原告的员工2016年8月31日仍在被告的售楼处上班的事实及原告员工每月工资领取状况等。对该组证据，本院认为，赵勇、罗芮等证人未出庭接受法庭的询问，该证人证言无法核实真实性，故本院不予采信；6、原、被告平时沟通资料复印件，拟证明：原告按照营销策划营销宣传方案执行，履行合同义务。对该组证据，本院认为，该组证据系复印件，无法核实真实性，故本院不予采信；7、民事判决书6份，最高人民法院的案例5份。本院认为，该组证据与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月10日，原告四川六合天成房地产营销策划有限公司与被告泸州焱阳房地产开发有限公司以被告为甲方、原告为乙方签订了《叙永县凡尔赛项目房地产营销代理合同》，约定被告将其开发的泸州市叙永县凡尔赛国际项目1、2、3号楼的房屋（房屋套数582套）委托原告进行营销策划和销售代理；被告必须保证项目进度良好，保证该项目于2015年10月30日前取得预售许可证；2016年6月30日前1、2、3号楼主体完工；2016年12月30日前1、2、3号楼应达成交付条件。营销代理期限从2015年2月28日至2016年12月30日止。原告应根据双方约定的平均底单价价格对合同约定房屋进行销售；被告自合同签订之日起至2015年6月30日前，原告的团队开支费用由原告自行承担，自2015年7月1日起至项目正式开盘之日止，被告每月10日前支付原告团队基本开支经费5万元，不足一月不支付该费用，该费用在双方项目结算时自原告应提款项中扣除。合同同时约定被告的付款条件：1、与购房人成功签订售房（或预售）合同，并付清全部房款的；2、购房人确定以银行按揭方式付款的，根据相关按揭政策规定缴纳首付款，原告负责收齐购房人的按揭材料并交付贷款银行审核通过；3、购房人确定以分期方式付款的，且付款额度超过50%的，按照实际回款金额比例进行支付。以上3条件只要具备其中之一即可，不需要同时具备。原告在2015年12月30日（项目正式开盘后两个月时间内）累计完成销售一期住宅部分可售面积30%及以上（以客户正式签约并满足合同中付款条件的任一付款条件为准），则甲方按照乙方完成的总销售产值的1.2%向乙方支付营销代理费用，若乙方未达成上述指标，被告按照已完成销售产值的1%向原告支付营销代理费用，并在之后的阶段考核中只结算任务的代理费用，不补足第一阶段的代理费用。双方约定的违约责任：除本合同明确约定以外，甲、乙双方的任何一方无权擅自解除／终止本合同。若甲方擅自解除／终止本合同的，应支付乙方已经成功预销售的代销费用，并向乙方支付人民币200万元违约金及承担乙方损失，本合同终止；乙方擅自解除／终止本合同的。应向甲方支付人民币200万元的违约金并承担甲方损失，本合同终止。任何一方违反本合同约定，不履行或不完全履行合同约定的义务，致使本合同不能继续履行时，守约方有权单方解除合同，违约方须向守约方支付违约金200万元人民币，并承担由此给守约方所造成的一切经济损失。合同签订后，原告即组织人员进行营销策划和销售代理工作，被告自2015年7月1日起共计支付原告团队基本开支经费42.4万元。被告在2015年10月30日前尚未取得预售资格，且该项目于2015年11月起至庭审结束前均属于停工状态。其后双方就解除合同及被告应补偿原告的损失未达成一致意见，故诉至本院。另查明：已有9名客户签订房屋预购合同、39名客户签订了房屋认购协议并缴纳了部分购房款。对于本案的争议焦点，作如下评议：一、是否应当解除原、被告于2015年1与15日签订的叙永县凡尔赛项目房地产营销代理合同。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方在合同中明确约定，“任何一方违反本合同约定，不履行或者不完全履行合同约定义务，致使本合同不能继续履行时，守约方有权单方面解除合同。”被告未按照合同约定的时间取得预售房许可资格，且自2015年11月起至本案法庭辩论终结前，该项目处于停工状态，导致合同不能继续履行，按照合同的约定原告有权单方解除合同，故原告要求解除原、被告于2015年1与15日签订的叙永县凡尔赛项目房地产营销代理合同的诉讼主张，本院依法予以支持。原、被告签订的合同应当自原告解除合同的通知到达被告之日起解除，即被告收到本院送达的起诉状副本之日（2016年9月21日）起，原、被告双方签订的合同即解除。二、被告是否应当支付原告违约金200万元。本院认为：原、被告双方签订的合同明确约定，违约方须向守约方支付违约金200万元。被告违反合同约定，未在合同约定的时间取得预售房许可资格，被告未按照合同约定的时间取得预售房许可资格，且自2015年11月起至本案法庭辩论终结前，该项目处于停工状态，导致合同不能继续履行，故应当按照合同的约定支付原告违约金200万元。三、被告是否应当支付原告已见可获得利益799360元。原告主张合同正常履行其完全能够按照合同的约定完成销售任务，已在原告处排号的住宅排号客户128套、商铺排号客户9套（其中已有9名客户签订房屋预购合同、39名客户签订了房屋认购协议），总产值为4996万元，按照合同约定，原告完成一期工程可售面积的86%-90%的，按照实际总销售产值的1.6%计算代理费用，即代理费用应计算为：4996万元×1.6%＝799360元。本院认为：双方签订的合同合法有效，被告应当赔偿因其违约而给原告造成的可得利益损失。但原告主张的损失不是合同正常履行原告将必然获得的收益且按原告的方法计算出来的数额系原告可能获得的总收入，而不是因合同履行可能获得的纯收益（即可得利益损失），且原告提供的证据不能证明其可得利益的数额，不能确定原告的可得利益的金额。对原告要求被告支付已见可获得利益799360元的诉讼请求，本院不予支持。四、被告是否应当支付原告的实际损失1224394元。本院认为：原告提供的证据尚不足以证明该损失已实际产生且原告已经主张被告支付其违约金200万元，该违约金的金额足以弥补原告之损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自2016年9月21日起解除原告四川六合天成房地产营销策划有限公司与被告泸州焱阳房地产开发有限公司签订的《叙永县凡尔赛项目房地产营销代理合同》；二、被告泸州焱阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川六合天成房地产营销策划有限公司违约金2000000元。三、驳回原告四川六合天成房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38059元，由被告泸州焱阳房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  王凤莲人民陪审员  马熊英人民陪审员  黄秀良二〇一七年八月三十日书 记 员  杨 丹