广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终2122号上诉人（原审被告）：孟焕儒。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司。法定代表人：刘建，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：广东中奥物业管理有限公司南宁分公司。负责人：梁兵，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭东。两被上诉人共同委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。上诉人孟焕儒因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业）、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司（以下简称中奥物业南宁分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，并于同年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人孟焕儒，被上诉人中奥物业、中奥物业南宁分公司共同委托的诉讼代理人彭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人孟焕儒上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。根据上诉人和国立公司于2006年10月23日订立的《商品房买卖合同》、2007年6月6日和奥园物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及物业管理条例的相关规定，在大部分房产未出售前，国立公司作为最大业主，可以代表业主签订《前期物业管理服务协议》并依法定程序更换物业服务单位，但被上诉人称2014年2月21日入驻时，房屋已大部分售出，国立公司已不是最大业主，无权代表大部分业主作出更换物业服务单位的决定，其在未取得大部分业主同意的情况下进行重新招标是违法的。二、一审判决对雅博物业将债权债务全部转让给被上诉人的认定，只对被上诉人的权利予以确认，对其和雅博物业应负的义务不予评判，与诉讼当事人民事权利义务平等的原则不符，且一审判决篡改了上诉人在一审时的主张。三、被上诉人在一审提交的证据和其行为违反了合同法第五条、第六条、第七条、第八条第五十二条之规定，被上诉人和国立公司的物业服务协议对上诉人没有法律约束力。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人中奥物业、中奥物业南宁分公司共同辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。被上诉人中奥物业、中奥物业南宁分公司向一审法院起诉请求：1、判令孟焕儒向中奥物业、中奥物业南宁分公司支付物业管理费2490元、维修资金752.61元、生活垃圾费480元；2、判令孟焕儒向中奥物业、中奥物业南宁分公司支付因拒交物业管理费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业服务费为基数，从次月1日起至2015年11月30日止，按每日千分之一计付）；3、孟焕儒承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年8月25日，国立公司与奥园物业签订《南宁奥园商住小区前期物业管理委托服务合同》，约定：国立公司选聘奥园物业对南宁奥园小区提供前期物业管理服务，合同期限自双方签字生效后至业主委员会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费按物业建筑面积交纳，多层住宅：0.6元／月•平方米，高层住宅：0.8元/月•平方米，电梯设施设备维修及年检费：30元/月•户，专项维修资金：按建筑面积0.1元/月•平方米；各项物业服务费用（物业服务费、电梯维护保养及年检费、维修资金等）以一年为周期交纳，业主或物业使用人应在每年度的首月10日前履行交纳义务；业主或物业使用未能按期足额交纳物业服务费用的，应按每日加收欠交金额千分之三的滞纳金的标准支付违约金；合同期满前2个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，未能达成协议的，国立公司在合同期满前选聘新的物业服务企业。2008年8月13日，奥园物业经工商变更登记，名称变更为广东雅博物业管理有限公司南宁分公司；2009年6月18日，广东雅博物业管理有限公司南宁分公司经工商变更登记，名称变更为广东雅博物业服务有限公司南宁分公司（即雅博物业）。2013年12月6日，雅博物业与国立公司又签订《南宁奥园商住小区前期物业管理委托服务合同补充协议》，约定：对于南宁奥园带电梯的多层住宅，按建筑面积0.7元/月•平方米的标准收取物业服务费，并按30元/月•户的标准收取电梯设备维护及年检费。2014年1月5日，国立公司向南宁奥园小区业主出具《关于解除“南宁奥园”前期物业服务合同的公告》，载明：因雅博物业不再承接和继续经营南宁市内业务，国立公司决定与雅博物业协议解除双方于2006年8月份签订的《南宁奥园商住小区前期物业管理委托服务合同》，由于“南宁奥园”物业项目仍未成立业主大会，国立公司将采取公开招标的方式选聘新的物业服务企业。2014年2月21日，国立公司通过公开招标的方式选聘中奥物业南宁分公司作为南宁奥园小区前期物业服务企业。2014年2月28日，国立公司与中奥物业南宁分公司签订《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》，约定：国立公司委托中奥物业南宁分公司为南宁奥园小区提供前期物业管理服务，合同自签订之日起生效，至小区首届业主委员会代表全体业主与物业企业签订新的物业服务合同生效之日终止；物业服务费按物业建筑面积交纳，多层住宅物业服务费：0.72元／月•平方米，高层住宅物业服务费：1.08元/月•平方米；各项物业服务费按6个月为一个收费阶段交纳，具体交费日起为每个收费阶段第1个月的25日前；生活垃圾处理费由南宁市环卫部门按规定向业主（或使用人）收取或委托中奥物业南宁分公司向业主（或使用人）收取；专项维修资金的管理和使用依照《南宁市物业专项维修资金管理办法》（市政府令第27号）执行；业主或物业使用未能按时交纳物业服务费的，每逾期一天应按欠付金额的千分之一支付违约金。2014年3月2日，国立公司与中奥物业南宁分公司又签订《南宁奥园商住小区前期物业服务合同补充协议》，约定：为保持南宁奥园小区原物业服务收费标准的延续性及维护业主利益，不再执行前期物业服务合同约定的物业服务费标准，而按下列标准收取：无电梯多层住宅：0.5元/月•平方米，带电梯多层住宅：0.7元/月•平方米，高层住宅：0.7元/月•平方米，电梯维护及年检费：30元/月•户。2014年5月12日，南宁经济技术开发区物价局对南宁奥园小区物业服务收费标准进行核准备案，同意：无电梯住宅综合费0.5元/㎡、带电梯住宅物业费0.7元/㎡、电梯年检及维护费30元/户•月、小型汽车车辆停放费（露天）临时3元/辆、过夜6元/辆、包月100元/辆。2014年5月28日，南宁经济技术开发区房产管理局对国立公司与中奥物业南宁分公司签订的《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》进行了备案。2014年4月22日，雅博物业与中奥物业南宁分公司签订《债权转让协议》，约定：雅博物业将南宁奥园小区业主尚欠雅博物业的物业费及违约金转让给原告中奥物业南宁分公司，欠费清单以雅博物业移交给中奥物业南宁分公司的系统记录为准。其后，雅博物业与中奥物业南宁分公司办理了物业交接手续。同日，雅博物业向南宁奥园小区业主出具《关于小区物业管理相关事宜》，载明：雅博物业已解除与南宁奥园小区的物业服务合同关系，从2014年2月21日起，由中奥物业南宁分公司为南宁奥园小区提供物业服务，为方便管理、提供服务，雅博物业已将2014年2月21日前提供物业服务过程中产生的债权债务全部转让给中奥物业南宁分公司，请尚未缴纳2014年2月21日前物业服务费的业主向中奥物业南宁分公司缴纳。孟焕儒系南宁奥园小区雅典组团x栋x单元x房屋的业主，该房屋系多层住宅，建筑面积为83.08平方米。孟焕儒的物业服务费、城市生活垃圾处理费已交纳至2010年12月31日，专项维修资金已交纳至2008年5月31日。一审法院另查明，中奥物业系成立于2005年9月26日的企业法人，具有物业管理的经营范围及物业服务壹级资质。中奥物业南宁分公司系原告中奥物业的分公司，成立于2006年1月6日，不具有独立法人资格，其接受总公司委托开展业务。一审法院再查明，南宁奥园小区至今尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业。一审法院还查明，2003年7月9日，南宁市人民政府作出南府字[2003]18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，规定从2007年7月10日起，全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元/户•月。一审法院认为：综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、国立公司与中奥物业南宁分公司签订的《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》是否合法有效？孟焕儒应否向中奥物业、中奥物业南宁分公司交纳物业服务费等相关费用？二、雅博物业与中奥物业南宁分公司之间债权转让是否合法有效？孟焕儒应否向中奥物业、中奥物业南宁分公司交纳尚欠雅博物业的物业服务费等相关费用？三、中奥物业、中奥物业南宁分公司主张的物业服务费等相关费用是否合法有据？关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。而“前期物业”指的是物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业或其他管理人之前这一期间的物业管理。经查，南宁奥园小区至今尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业。故国立公司作为南宁奥园小区的建设单位，在雅博物业退出南宁奥园小区后，在小区业主委员会尚未成立并选聘物业服务企业前，可以通过公开招投标等方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国立公司通过公开招投标的方式选聘中奥物业南宁分公司作为南宁奥园小区前期物业服务企业，并与之签订了《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对包括孟焕儒在内的全体业主均具有约束力。孟焕儒辩称其与中奥物业、中奥物业南宁分公司不存在物业服务合同关系，故无需向其交纳物业服务费，理据不足，应不予采信。关于争议焦点二。根据我国合同法第七十九条、第八十条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，根据雅博物业与中奥物业南宁分公司签订的《债权转让协议书》以及雅博物业出具的《关于小区物业管理相关事宜》可知，雅博物业已将南宁奥园小区业主在2014年2月21日前欠付的物业服务相关费用债权全部转让给了中奥物业南宁分公司，而孟焕儒也的确没有向雅博物业支付过2008年6月1日至2014年2月21日的物业服务费等相关费用，诉讼中，一审法院也向孟焕儒送达并在法庭上出示了雅博物业出具的《关于小区物业管理相关事宜》，故该债权转让已通知到债务人，雅博物业与中奥物业南宁分公司债权转让合法有效，孟焕儒应向中奥物业南宁分公司支付此阶段的物业服务费等相关费用。孟焕儒辩称该债权转让并未征得其同意因而无效，但根据我国合同法的规定，债权转让并不需要征得债务人的同意，故对其抗辩意见，应不予采信。关于争议焦点三。国立公司与雅博物业、中奥物业南宁分公司签订的前期物业服务合同均合法有效，对全体业主具有约束力。根据合同约定，物业服务企业有提供物业服务的职责，业主亦有按约定交纳物业服务费的义务。孟焕儒作为南宁奥园小区的业主，既已享受雅博物业及中奥物业南宁分公司提供的物业服务，就应当支付相应的物业服务费等相关费用。中奥物业、中奥物业南宁分公司要求孟焕儒支付尚欠的物业服务费等相关费用理由正当，应予以支持。孟焕儒辩称中奥物业南宁分公司没有按约定履行物业服务义务。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如中奥物业、中奥物业南宁分公司确实存在没有尽到物业管理责任的情况，孟焕儒可通过协商解决或者通过其他合法途径督促中奥物业、中奥物业南宁分公司按约履行义务，如造成其损失还可要求中奥物业、中奥物业南宁分公司承担相应的违约责任，而不应采取拒交物业费的方式来处理问题。故孟焕儒之辩解并无法律依据，应不予采信。关于物业服务费，中奥物业、中奥物业南宁分公司主张雅博物业服务期间物业服务费标准按建筑面积多层住宅0.5元/月•平方米，高层住宅0.7元/月•平方米，孟焕儒对此无异议，应予以确认；中奥物业、中奥物业南宁分公司主张其物业服务期间物业服务费按建筑面积多层住宅0.5元/月•平方米，高层住宅0.7元/月•平方米，孟焕儒虽不予认可，但该收费标准已经物价部门核准备案，应亦予以确认。孟焕儒所有的房屋实际建筑面积为83.08平方米，故其应交纳自2011年1月1日至2015年12月31日的物业服务费2490元（0.5元／平方米•月×83.08平方米×60个月）及城市生活垃圾处理费480元（8元／户•月×60个月），自2008年6月1日至2015年12月31日的公共维修资金756元（0.1元／平方米•月×83.08平方米×91个月），现中奥物业、中奥物业南宁分公司仅主张公共维修资金752.61元，系其对民事权利的处分，应予支持。关于逾期交纳物业服务费的违约金，国立公司与雅博物业签订的《南宁奥园商住小区前期物业管理委托服务合同》约定按欠付金额每日千分之三计算，国立公司与中奥物业南宁分公司签订的《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》约定按欠付金额每日千分之一计算，现中奥物业、中奥物业南宁分公司主动调整为均按每日千分之一计算，不违反法律规定，应予以准许。雅博物业服务费约定交费时间为每年度首月10日前，中奥物业南宁分公司物业服务费约定交费时间为每半年第1个月25日前，现中奥物业、中奥物业南宁分公司主张以每月应交纳的物业服务费为基数，从次月1日起至2015年11月30日止，按每日千分之一计算，较合同约定的违约金起算时间要晚，属于降低违约金的计算标准，不违反法律规定，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）、（六）项、第二十一条、第四十二条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、孟焕儒向广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付物业服务费2490元；二、孟焕儒向广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付公共维修资金752.61元；三、孟焕儒向广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付城市生活垃圾处理费480元；四、孟焕儒向广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付物业服务费逾期付款违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业服务费为基数，从次月1日起至2015年11月30日止，按每日千分之一计付）。本诉案件受理费58元，由孟焕儒负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。就双方二审期间有争议的事实，本院认定如下：上诉人对一审判决认定国立公司与奥园物业在《南宁奥园商住小区前期物业管理委托服务合同》中约定：“合同期满前2个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，未能达成协议的，国立公司在合同期满前选聘新的物业服务企业。”提出异议，认为该合同对此没有约定。对于该事实，被上诉人在一审中提交了2006年8月25日签订的《南宁奥园商住小区前期物业管理委托服务合同》为证，该合同第三十四条明确记载上述约定，故上诉人所提异议没有事实依据，本院不予采纳。双方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为：前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，涉案小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业，该小区的房地产开发企业国立公司在原前期物业服务企业广东奥园物业管理有限公司南宁分公司（后更名为广东雅博物业管理有限公司南宁分公司）退出后，另行通过招投标的方式选聘被上诉人中奥物业南宁分公司，并签订《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》，该合同亦属前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”国立公司与被上诉人中奥物业南宁分公司签订的《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，并经房产管理部门备案，应属有效合同，对涉案小区全体业主均具有约束力。上诉人主张其与被上诉人中奥物业南宁分公司之间不存在物业服务合同关系，于法无据，本院不予支持。结合全案证据可知，被上诉人中奥物业南宁分公司已进驻涉案小区，实际向全体业主提供了物业服务，上诉人作为涉案小区业主，应当依照《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》的约定，向被上诉人中奥物业南宁分公司支付物业服务费等相关费用。上诉人以被上诉人中奥物业南宁分公司提供的物业服务不符合约定的标准作为抗辩理由，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人在本案中并未提供充分证据证明被上诉人中奥物业南宁分公司在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于广东雅博物业管理有限公司南宁分公司与被上诉人中奥物业南宁分公司之间的债权转让行为对上诉人是否具有法律效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”广东雅博物业管理有限公司南宁分公司与被上诉人中奥物业南宁分公司订立《债权转让协议书》，将2014年2月21日前欠付物业服务相关费用的债权转让给被上诉人中奥物业南宁分公司，被上诉人中奥物业南宁分公司主张广东雅博物业管理有限公司南宁分公司已将《关于小区物业管理相关事宜》向全体业主公示，该债权转让已通知债务人，但未提交充分证据证明该事实，故债权人广东雅博物业管理有限公司南宁分公司未就债权转让向债务人履行通知义务，该债权转让对上诉人不发生法律效力。一审法院以本案诉讼中向上诉人送达并在法庭上出示《关于小区物业管理相关事宜》为由，认为已通知上诉人，确有不妥，本院予以纠正。故被上诉人中奥物业南宁分公司向上诉人主张欠付广东雅博物业管理有限公司南宁分公司的物业服务相关费用，本院不予支持。综上，上诉人应向被上诉人中奥物业南宁分公司支付2014年3月1日至2015年12月31日期间的物业服务费913.88元（0.5元／平方米•月×83.08平方米×22个月）、公共维修资金182.78元（0.1元／平方米•月×83.08平方米×22个月）及城市生活垃圾处理费176元（8元／户•月×22个月）。上诉人已享受被上诉人中奥物业南宁分公司提供的物业服务，但未依约支付物业服务相关费用，已构成违约，被上诉人中奥物业南宁分公司主张逾期缴纳物业服务费的违约金，应予支持。上诉人在本案一审中已提出违约金标准过高的抗辩，但本案中双方均未举证证明被上诉人中奥物业南宁分公司因上诉人的违约行为造成的实际损失的数额，本院酌情调整为按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。被上诉人中奥物业南宁分公司虽系被上诉人中奥物业的分公司，但本案《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》的合同相对人为被上诉人中奥物业南宁分公司，且涉案小区的物业服务实际由被上诉人中奥物业南宁分公司提供，故本案物业服务相关费用应由被上诉人中奥物业南宁分公司主张，被上诉人中奥物业的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初755号民事判决第一项为：上诉人孟焕儒向被上诉人广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付物业服务费913.88元；二、变更南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初755号民事判决第二项为：上诉人孟焕儒向被上诉人广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付公共维修资金182.78元；三、变更南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初755号民事判决第三项为：上诉人孟焕儒向被上诉人广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付城市生活垃圾处理费176元；四、变更南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初755号民事判决第四项为：上诉人孟焕儒向被上诉人广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付逾期支付物业服务费的违约金（每月逾期支付物业服务费的违约金计算：以每月应交纳的物业服务费为基数，从次月1日起至2015年11月30日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）；五、驳回被上诉人广东中奥物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人广东中奥物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费58元，由被上诉人广东中奥物业管理有限公司南宁分公司、广东中奥物业管理有限公司承担20元，由上诉人孟焕儒承担38元。二审案件受理费58元（上诉人孟焕儒已预交），由被上诉人广东中奥物业管理有限公司南宁分公司、广东中奥物业管理有限公司承担20元，由上诉人孟焕儒承担38元。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  张雪梅审 判 员  韦 婷代理审判员  兰 帅二〇一七年八月十六日书 记 员  李 爽