河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0104民初3645号原告：邢海龙，男，1985年2月13日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：张学军，河南班固律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔悠然，河南班固律师事务所律师。被告：周劲松，男，1972年8月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈登云，河南经东律师事务所律师。被告：周彩云，女，1974年6月5日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：王彩阁，河南经东律师事务所律师。第三人：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。法定代表人：郭海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：董建岐，男，该公司员工。原告邢海龙与被告周劲松、周彩云，第三人郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢海龙及其委托诉讼代理人张学军、崔悠然，被告周劲松的委托诉讼代理人陈登云、被告周彩云的委托诉讼代理人王彩阁，第三人正天公司法定代表人的委托诉讼代理人董建岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢海龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并协助原告将位于郑州市××区××院花都港湾××楼××西户的房屋（郑房权证字第××号）过户至原告名下，并配合将该房屋的水电气暖等配套设施的户主信息变更为原告；2.判令被告向原告支付违约金5万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系兄妹关系，被告周劲松在湖南居住，被告周彩云在郑州居住，被告周劲松在郑州的房产委托被告周彩云出售。2016年7月15日，原告得知周劲松授权周彩云签订房屋买卖合同后，在正天公司与被告签订合同。合同约定：被告将位于郑州市××区××院花都港湾××楼××西户的房屋（郑房权证字第××号）出售给原告，房屋总价款129万元，定金2万元；付款方式采取银行按揭贷款方式支付，贷款审批后七个工作日内原告将首付款27万元支付给被告，剩余款项由贷款银行于放贷之日支付给被告，同时被告配合原告办理产权过户手续；任何一方拒绝履行合同或违约，均应向另一方支付本合同约定实际成交价10%的违约金。后双方签订补充协议，约定原告将首付款28万元支付给被告后，被告将房屋交付给原告。合同签订后，原告依约支付定金2万元，被告周劲松从湖南前往郑州办理该涉案房屋解押手续，并回到湖南与妻子李冰玉共同到湘南公证处办理了公证委托，授权被告周彩云全权处理房屋买卖事宜。被告周彩云持公证委托书陪同原告在中国工商银行办理银行贷款手续，银行贷款审批后，原告将首付款28万元支付被告，被告将房屋交付原告，原告将房屋装修后入住。后被告以房价上涨要求加价为由，拒不配合办理过户手续，原告为实际解决问题，同意给被告加价十万，但被告要求更多，超出原告承受范围。综上，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告周劲松辩称，一、其对周彩云与邢海龙签订房屋买卖合同及后续协议事前不知情，事后也未明确表示追认，原告推断其同意处分房产，无事实和法律依据。二、在第一次起诉过程中，管城法院曾调取过原告所述的工商银行陇海支行的贷款审批手续，但银行回复称资料已销毁无法调取。对此证据材料中周劲松及李冰玉的签字，该字迹与公证委托书中的字迹明显不一致。四、原告没有明确的依据证明其事前知晓或事后认可了周彩云与邢海龙签订的房屋买卖合同，故房屋买卖合同对其没有约束力。被告周彩云辩称，一、在签订房屋买卖合同时，其已经告知原告及中介公司，房产证登记的名字及房屋所有权人是周劲松，原告及中介公司未核实其是否有授权。二、现周劲松作为所有权人不同意卖房，周彩云愿意承担一定的违约责任，但原告必须原状返还所占房屋。三、其在知道周劲松不同意卖房后，第一时间与原告协商解除合同，原告不同意，原告应返还所占房屋并扣除一年的房租。第三人正天公司述称，邢海龙、周彩云于2016年7月15日在其公司签订了房屋买卖合同，并与周劲松夫妻打电话确认周彩云得到了周劲松的授权，周劲松夫妻在电话中询问了房屋买卖流程，同意由周彩云代签房屋买卖合同。后周劲松来到郑州，在正天公司工作人员董建岐、周彩云夫妻的陪同下到东区房管局办理了房屋解押手续。因周劲松工作忙，想要全权委托周彩云办理，正天公司建议在周劲松住所地办理公证，全权委托周彩云办理房屋买卖事宜。房屋解押后，周劲松在正天公司工作人员董建岐、周彩云夫妻陪同下，在东区工商银行办理了作为收款用的工商银行卡。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.邢海龙提交的《房屋买卖合同》（编号：0006043）、补充协议、购房定金收据、首付款转账银行流水明细、地下车位出租协议、郑州供水欠费停水通知单各一份，物业费发票两张。邢海龙称各方当事人于2016年7月15日签订的《房屋买卖合同》，真实有效，其已按照协议约定履行了相关义务，完成了房屋交付，周劲松对该合同知情并认可。周劲松、周彩云辩称上述证据不能证明周劲松知情并同意把房子卖给邢海龙。本院对上述证据的真实性予以采信。2.邢海龙提交的在中国工商银行陇海路支行的银行贷款审批手续及贷款费用收据、岳阳市湘北公证处公证委托书各一份。邢海龙称周劲松夫妻对房屋买卖事宜知情且同意，并积极配合办理了相关手续，委托周彩云全权处理。周劲松、周彩云辩称周劲松知道邢海龙与周彩云签订合同后明确表示拒绝，且未将公证书交给周彩云，该委托行为未成立。本院认为，依据《中华人民共和国公证法》第三十二条规定，公证书自出具之日起生效，故本院对被告辩称不予采信，对该公证委托书予以采信。周劲松、周彩云辩称周劲松对2016年8月2日的个人二手房贷款首付证明不知情，签字非周劲松本人所签，李冰玉2016年8月2日的声明，因其不是本案当事人,暂无法核实真实性。但周劲松、周彩云未提交相应证据予以证明，本院对上述证据予以采信。3.周劲松提交了腾房通知书一份，证明被告周劲松对于邢海龙与周彩云签订的房屋买卖合同事前不知情，事后亦未未追认，并于2017年4月21日向邢海龙邮寄了腾房通知书，房屋买卖合同及补充协议对周劲松没有约束力。邢海龙辩称该通知书是在其第一次起诉及被告不履行合同义务后发出的，不能证明周劲松事前不知情。本院认为，被告仅依据腾房通知书不能实现其证明目的。本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，周彩云（甲方、出卖方）以周劲松（出卖方、甲方）的经办人的身份与邢海龙（乙方、买受方）、正天公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》（编号：0006043），主要约定：1.甲方自愿将位于郑州市××区××院花都港湾××楼××西户的房屋（郑房权证字第××号，房屋所有权人：周劲松）出卖给乙方，房屋成交价格129万元，乙方于合同签订时支付定金2万元；2.合同签订后七个工作日内共同到贷款银行办理按揭贷款手续，乙方在贷款审批后七个工作日内，支付甲方首付款27万元，乙方以按揭贷款方式支付剩余房款100万元，甲方配合乙方办理产权过户手续；3.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生约定的违约情形，违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。当天，邢海龙依约支付了定金2万元。后周劲松、周彩云（甲方），邢海龙（乙方），正天公司（丙方、见证方）签订补充协议一份，约定：乙方将房屋首付款28万元（定金2万元整除外）支付甲方，甲方收到首付款后当天将该房屋的使用权以及该房屋钥匙交于乙方。后邢海龙依约支付了首付款28万元。当日，双方签订了地下车位出租协议，约定：邢海龙租用周劲松所有的郑州市××区花都港湾小区××车库××号车位的使用权，租金4000元/年，付款方式为手机转账。后邢海龙入住涉案房屋，并缴纳了车位服务费、物业费、水电费。另查明，2016年8月2日，邢海龙（甲方、买房人）、周劲松（乙方、卖房人）、中国工商银行郑州市陇海路支行（丙方、贷款人）、正天公司（丁方、中介机构）签订贷款协议书，主要约定：甲方向丙方申请贷款，用于购买产权属于乙方的住房（郑房权证字第××号），丁方负责代办产权过户、房屋抵押等手续。同时，周劲松配偶李冰玉出具声明一份，声明如下：本人系周劲松的配偶，同意将位于郑州市××区××院花都港湾××楼××西户的房产出售（郑房权证字第××号）。2016年8月29日，周劲松办理了涉案房屋解押手续。2016年8月30日，周劲松、李冰玉向湖南省岳阳市湘北公证处申请公证委托，委托周彩云为代理人，委托书内容如下：周劲松、李冰玉系夫妻关系，周劲松名下有房产一处（周劲松、李冰玉共同所有，该房屋坐落于河南省郑州市××区××院花都港湾××楼××西户，郑房权证字第××号）；代理事项如下：1.签订房屋买卖合同。2.代为到不动产登记管理部门办理上述房地产的转让过户登记等一切相关手续。3.收取房款，并支付到委托人账户下；办理上述事宜时所签署的文件及提供的材料和所造成的法律后果我们均予以承认。2016年9月2日，湖南省岳阳市湘北公证处出具了（2016）湘岳北字第5450号公证委托。本院认为，本案争议焦点是当事人签订的《房屋买卖合同》是否有效，关键要明确周彩云代理签订合同行为是否基于周劲松的真实意思表示。周彩云与周劲松系亲戚关系，合同签订时，周彩云以代理人身份持有房产证到第三人处办理，第三人与周劲松夫妻打电话证实周彩云有代理权。合同签订后，原告支付了定金、首付款，后完成房屋交付。周劲松办理了解押手续，周劲松配偶李冰玉出具了同意卖房声明，并于签订房屋买卖合同、补充协议和房屋交付及解押后较短时间内，办理了公证委托，对周彩云的代理权予以追认。被告方自觉连续履行合同义务，且较长期间内未有证据证明其就合同效力提出过质疑，可以看出周劲松对合同行为是知情且同意的。综上，本院认定周劲松的授权是其真实意思表示，周彩云系周劲松的合法代理人，原、被告及正天公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约支付了定金、首付款，现在房屋已经完成解押，并交付原告使用，因被告拒绝配合未能依约完成按揭贷款及房屋过户手续，造成合同未能继续履行，故原告要求被告继续履行合同，协助原告办理涉案房屋过户手续并配合变更户主信息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告同意以2016年7月15日签订的《房屋买卖合同》的房屋价格一次性支付被告剩余房款99万元，本院予以准许。关于违约金，被告未依约履行合同，构成违约，原告主张违约金5万元，未超出双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。周彩云作为代理人，其代理行为后果由被代理人周劲松承担，原告要求被告周彩云承担相应责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他相关法律规定，判决如下：一、原告邢海龙于本判决生效后三十日内支付被告周劲松剩余房款99万元；二、被告周劲松于原告邢海龙付款后十日内协助原告邢海龙办理位于郑州市管城回族区花寨路16号院花都港湾37号楼15层西户房屋（郑房权证字第××号）的过户手续及水电气暖等配套设施的户主信息变更手续；三、被告周劲松于本判决生效后十日内支付原告邢海龙违约金5万元；四、驳回原告邢海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16860元，减半收取计8430元，保全费5000元，由被告周劲松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  赵小联二〇一七年八月十日书记员  朱健康