重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝05民终5998号上诉人（原审原告）：重庆绿居物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗正街68、69、70号，统一社会信用代码9150010675306843X9。法定代表人：刘军，总经理。委托诉讼代理人：袁野，男，1985年5月29日出生，土家族，系该公司员工。上诉人（原审被告）：重庆市农业科学院，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇高峰寺村，统一社会信用代码12500000450384515H。法定代表人：唐洪军，院长。委托诉讼代理人：罗全钰，重庆歌乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，重庆歌乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆大汉学府医院管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路32号26栋11-5号，统一社会信用代码915001080968536726。法定代表人：吴忠勇，董事长。委托诉讼代理人：钟长汉，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓伟，重庆合纵律师事务所实习律师。原审被告：重庆市聚源兴房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱西流沱四村巨星花园A区一单元1-3号，统一社会信用代码91500113202803389P。法定代表人：秦志勇，执行董事。上诉人重庆绿居物业管理有限公司（以下简称绿居物业）、重庆市农业科学院（以下简称农科院）因与被上诉人重庆大汉学府医院管理有限公司（以下简称大汉学府医院）及原审被告重庆市聚源兴房地产开发有限公司（以下简称聚源兴房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初13548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人绿居物业的委托诉讼代理人袁野，上诉人农科院的委托诉讼代理人罗全钰、杨洁，被上诉人大汉学府医院的委托诉讼代理人钟长汉、刘晓伟到庭参加诉讼。原审被告聚源兴房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。绿居物业上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判大汉学府医院支付2015年4月至2016年11月期间差欠的物管费271160元（6779平方米×2元/月/平方米×20月），以及从2015年7月1日起按单月差欠的物管费为基数，以中国人民银行同期贷款利率计算违约金至2016年11月30日；2.一、二审诉讼费用由大汉学府医院、农科院承担。事实和理由：1.绿居物业与重庆市南岸区龙锦苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》到期时间为2015年1月19日，2014年10月26日绿居物业又与龙锦苑小区业主委员会签订《关于延续龙锦苑小区物业服务合同的补充协议》，将服务期限从2015年1月19日延长至2016年1月31日。合同到期后，因龙锦苑业主委员会任期届满，需重新选举新一届业主委员会，未能组织召开业主大会就重新选聘新物业服务企业或续聘绿居物业进行决议。绿居物业依据《重庆市物业管理条例》第五十四条的规定，继续按照原合同约定服务内容及相关收费标准为小区提供物业服务，直至2016年11月19日绿居物业与新物业服务企业完成交接并撤场。绿居物业为小区提供物业服务而产生的必要支出并不因物业服务合同未续签而减少。2.《物业服务合同》证明龙锦苑小区商业和住宅是一个整体，不能仅从小区商业部分仅包括车库和涉案裙楼，就断定涉案裙楼是具有相对独立性的物理区域。龙锦苑小区本就是一个半开放式小区，楼上为住宅部分，楼下为商业及车库，小区是一个不可分割的整体。绿居物业为小区提供的物业服务也是基于这个物业整体，保安日常巡逻、设施设备检修、日常保洁、绿化维护等都无法区分仅为住宅部分提供服务，而不为商业部分提供服务。3.大汉学府医院于2015年4月搬离，涉案房屋基本未产生水电费，绿居物业因此不再向涉案房屋提供抄表服务，但提供抄表服务仅为物业服务中很小的一项增值服务内容，并不因不提供抄表服务，物业就减少必要的成本费用，相反会因大汉学府医院搬离留下的烂摊子而增加大量的恢复工作和相关费用支出。大汉学府医院辩称，根据绿居物业在一审中提供的证据及一审查明事实来看，无法证明绿居物业在2016年1月31日物业服务合同到期后，仍按照合同约定和法律规定向大汉学府医院提供了全部物业服务；根据物业服务合同第四章约定可以看出，小区包括住宅、商业区域及车库，且商业区域和住宅区的收费标准不同，可见物业服务内容也有所差别；退一步讲，即使绿居物业在2016年1月31日后仍向小区提供了物业服务，也不能认定小区住宅、商业区域和车库是不可分割的以及绿居物业向大汉学府医院提供了全部物业服务；根据龙锦苑物业会议交接纪要的约定，2016年11月30日前住宅区的物业费由绿居物业收取，并未对商业部分的物业费收取作出约定，如果绿居物业对大汉学府医院租赁房屋在内的商业部分提供了物业服务，不可能不对此作出约定；绿居物业的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。农科院辩称，同意大汉学府医院针对绿居物业第一项上诉请求的答辩意见，大汉学府医院搬离后房屋处于事实上的空置状态，应当减半收取物管费；大汉学府医院与绿居物业签订了《物业（商业）服务合同》，在合同期间内，绿居物业应当向大汉学府医院收取物管费，农科院无需承担连带责任；合同到期后，绿居物业继续为大汉学府医院提供物业服务期间产生的物管费应当由大汉学府医院自行承担，与农科院无关。聚源兴房地产公司未发表意见。农科院上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判大汉学府医院向绿居物业支付2015年4月至2016年1月期间差欠的物管费67790元，驳回绿居物业对农科院的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由绿居物业承担。事实和理由：1.一审既已认定大汉学府医院撤离涉案房屋是事实，基本未产生水电费，绿居物业未对涉案房屋的水电用量进行抄表，那涉案房屋就处于事实上的空置状态，物管费应当按照50%的比例交纳，一审判决大汉学府医院应当按照合同约定全额向绿居物业交纳物管费，属认定事实错误。2.一审判决农科院对大汉学府医院欠付的物管费及违约金承担连带责任，属认定事实和适用法律错误。（1）农科院将涉案房屋出租给大汉学府医院，大汉学府医院是涉案房屋的实际使用人。根据农科院委托重庆冠方房地产开发有公司与大汉学府医院所签《房屋租赁合同》的约定，应由大汉学府医院自行交纳物管费，农科院不应承担连带责任。（2）绿居物业与龙锦苑业主委员会签订的《物业服务合同》仅为一般合同，绿居物业与大汉学府医院签订的《物业（商业）服务合同》为特别合同，根据合同相对性和特别合同优于一般合同的原则，大汉学府医院作为特别合同的相对方和实际履行人，应当由大汉学府医院自行交纳物管费，作为实际业主的农科院无需再支付物管费，也无需承担连带责任。（2）《物业（商业）服务合同》到期后，绿居物业继续为大汉学府医院提供物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，相应物业服务期内的物管费也应当由大汉学府医院承担，与农科院无关。绿居物业辩称，大汉学府医院对一审判决结果并未提起上诉，农科院无权就是否应半价收取物管费提起上诉；一审已经查明大汉学府医院至撤场都与绿居物业就涉案房屋的空置问题达成一致意见，因此不应减半收取物管费；根据《重庆市物业收费管理办法》第十五条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物管费，但业主应当承担连带缴纳责任，一审判决第二项适用法律正确，应予维持。大汉学府医院述称，对农科院的第一项上诉请求无异议，对农科院的第二、三项上诉请求，请求二审法院依法判决。聚源兴房地产公司未发表意见。绿居物业向一审法院起诉：1.大汉学府医院向绿居物业支付2015年4月至2016年11月期间差欠的物管费271160元，及从2015年4月30日起以当月差欠物管费为基数，按每日千分之二计算至2016年11月30日的违约金108192.84元；2.农科院、聚源兴房地产公司与大汉学府医院承担连带支付责任；3.本案诉讼费由大汉学府医院、农科院、聚源兴房地产公司负担。一审法院经审理查明：2010年12月29日，绿居物业（乙方）与龙锦苑业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》一份，就选聘绿居物业为重庆市农科院南坪职工拆迁安置区即龙锦苑小区提供物业服务的相关事宜进行了约定，内容包括“物业收费采取包干制，双方约定物业服务费用按月或按季度收取；商业物业2.00元/月/平方米（按建筑面积计算）（农科院商业用房在未出售及租用前不收物管费）；合同期限肆年，自2011年1月20日起至2015年1月19日止；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之二的标准支付违约金；本合同效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任；业主的空置房（经乙方与业主收房认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按50%的比例交纳”等。合同签订后，绿居物业开始为龙锦苑小区提供物业服务。2014年10月26日，绿居物业与龙锦苑业主委员会签订《关于延续龙锦苑小区物业服务合同的补充协议》一份，将绿居物业为该小区提供物业服务的期限从2015年1月19日延长至2016年1月31日，合同其他内容不变。一审法院另查明，涉案的龙锦苑小区系农科院职工安置生活区，所占土地及建房资金均由农科院负责，因建设需要，故由聚源兴房地产公司代为开发，产权暂登记在该公司名下，房屋建成后全部建筑物产权归农科院享有。涉案的小区1-3号楼裙房商业产权尚在办理过程当中，实际使用、收益均由农科院享有。一审庭审中，各方当事人均认可涉案房屋的实际权利人为农科院。2014年8月25日，重庆冠方房地产开发有限公司经农科院授权与大汉学府医院签订《房屋租赁合同》一份，就将南岸区龙锦苑1-3号楼裙房商业，建筑面积6779平方米出租给大汉学府医院的相关事宜进行了约定，内容包括“租期10年，自2014年9月1日至2025年1月31日止；承租方自行向物业管理公司交纳相关物业管理费用，出租人不收取其他费用”等。合同签订后，农科院将涉案房屋交付大汉学府医院使用，该医院遂与绿居物业签订《物业（商业）服务合同》一份，就委托绿居物业为其租用的龙锦苑小区商业部分提供物业管理服务的相关事宜进行约定，内容包括“物业管理服务期限从2014年9月10日至2015年2月10日（本合同期限不得超过绿居物业与业主委员会签订的物业服务合同期限）；物业管理服务费2.00元/平方米，租赁建筑面积6779平方米，每月物业费为13558元；物业管理费按季度收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交费的3‰交纳滞纳金”等。此后，大汉学府医院向绿居物业交纳了装修保证金20000元，开始对租用的涉案房屋进行装修，并在2014年9月-2015年3月期间按约向绿居物业支付了当月的物业管理费。2015年3月左右，大汉学府医院因故停止装修，自行从租用房屋内撤离，并从2015年4月起，未继续向绿居物业支付相应的物业管理费。至今，大汉学府医院与农科院的租赁合同尚未解除，亦未将涉案房屋交回农科院。一审庭审中，绿居物业陈述小区商业部分仅包括车库和涉案房屋，2015年4月后大汉学府医院仅留一工人在现场看守，基本未产生水电费等，故绿居物业未再对涉案房屋的水电用量情况进行抄表。一审法院再查明，绿居物业与龙锦苑业主委员会的物业服务合同于2016年1月31日到期后，绿居物业实际为该小区提供物业服务至2016年11月18日。2016年11月18日，绿居物业与龙锦苑业委会、农科院及心喜物业等召开了龙锦苑物业交接会，会议纪要载明绿居物业在2016年11月19日前撤出龙锦苑小区，由心喜物业全面接管，2016年11月30日前的住宅物管费由绿居物业收取，此后的由心喜物业收取等内容。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。绿居物业与龙锦苑小区业主委员会于2010年12月29日签订的《重庆市物业服务合同》及在2014年10月26日签订的《关于延续龙锦苑小区物业服务合同的补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上述物业服务合同和补充协议对龙锦苑小区全体业主均具有约束力。根据查明的事实，农科院系涉案的南岸区龙锦苑1-3号裙楼商业房的实际权利人，2014年8月25日，重庆冠方房地产开发有限公司经农科院授权与大汉学府医院就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，租期从2014年9月1日至2025年1月31日止。该合同系双方当事人真实意愿表示，双方当事人对此并无异议，应属有效。截止一审庭审结束，该合同亦未解除，合同双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同约定，大汉学府医院从2014年9月1日起取得涉案房屋的使用权，并与绿居物业签订了《物业（商业）服务合同》，作为涉案房屋的实际使用人在2014年9月至2015年3月期间向绿居物业交纳相应的物业管理费。2015年4月起，大汉学府医院辩称已经搬离涉案房屋，故不应再向绿居物业交纳物业管理费，即使交纳，也应按照半价计算。该院认为，虽然大汉学府医院在2015年4月已停止对涉案房屋继续装修，自行搬离了涉案房屋，但其就涉案房屋租期未满，其撤场至今并未与房屋产权人解除租赁合同，将涉案房屋交还产权人；亦未与绿居物业就空置房的确认达成一致，因此，大汉学府医院作为涉案房屋的实际使用人，在绿居物业物业服务合同有效期内，应当按照合同约定全额向绿居物业交纳物业管理费。绿居物业与大汉学府医院的物业服务合同在2015年2月10日已经到期，但绿居物业与龙锦苑业主委员会签订的物业服务合同期限截止在2016年1月31日，该合同对小区全体业主及实际使用人均有效，因此，现绿居物业要求大汉学府医院全额支付2015年4月至2016年1月期间差欠物业管理费135580元（6779平方米×2元/月/平方米×10月）的诉讼请求，该院予以支持。2016年2月起，绿居物业在龙锦苑小区的物业服务合同已经到期，根据2016年11月18日绿居物业与龙锦苑小区业委会等单位的《会议纪要》显示，2016年11月19日前绿居物业撤场，2016年11月30日前的住宅物业费由绿居物业收取，因此绿居物业实际在该小区提供物业服务至2016年11月18日。但根据一审庭审中绿居物业的陈述，涉案小区商住部分仅包括车库和涉案裙楼，可见涉案裙楼具有相对独立的物理区域。同时，绿居物业认可大汉学府医院在2015年4月后已经撤离，涉案房屋基本未产生水电费，故绿居物业未再向涉案房屋提供抄表等物业服务。绿居物业亦未举示其他证据证明其已经按照物业服务合同约定以及相关规定向涉案房屋提供了服务或实际支出必要费用，因此，现绿居物业要求大汉学府医院支付物业服务合同到期后即2016年2月至2016年11月期间的物业管理费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。至于大汉学府医院辩称向绿居物业交纳的装修保证金20000元应在本案中予以扣减的问题，因不属于同一法律关系，在本案中不应处理，大汉学府医院可另行诉讼。关于违约金。大汉学府医院未按照合同约定支付物业管理费，应当承担相应的违约责任。绿居物业与龙锦苑业主委员会签订的物业服务合同中约定“业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之二的标准支付违约金”，该违约金计算标准过高，该院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。其次，绿居物业主张违约金从2015年4月30日起计算至2016年11月30日。绿居物业与龙锦苑业主委员会间物业服务合同约定“物业服务费用按月或按季度收取”，绿居物业与大汉学府医院签订的《物业（商业）服务合同》约定物业公司“按季度收取物业服务费”，大汉学府医院从2015年4月起差欠绿居物业物业管理费，因此，对违约金的起算点，该院支持为2015年7月1日，按当月差欠的物业管理费为基数，计算至2016年11月30日，对超过部分，不予支持。关于农科院和聚源兴房地产公司是否承担连带责任的问题。《中华人民共和国物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，绿居物业与龙锦苑业主委员会之间服务合同亦约定，物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。因此，大汉学府医院虽与绿居物业就涉案房屋单独签订了《物业（商业）服务合同》，但该合同内容并未免除业主的连带责任，因此，涉案房屋的物业使用人大汉学府医院未按照合同约定向绿居物业交纳物业服务费用，业主应当承担连带责任。农科院系涉案房屋的实际业主，绿居物业要求农科院与大汉学府医院承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。聚源兴房地产公司系涉案房屋的开发单位，产权暂登记在该公司名下，但该公司并未涉案房屋的实际权利人即实际业主，也不是房屋的实际使用人，故对绿居物业要求该公司与大汉学府医院承担连带责任的诉讼请求，该院不予支持。判决：“一、被告重庆大汉学府医院管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆绿居物业管理有限公司支付2015年4月至2016年1月期间差欠的物业管理费135580元；二、被告重庆市农业科学院就前述款项与被告重庆大汉学府医院管理有限公司承担连带责任；三、驳回原告重庆绿居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5169元，减半收取2585元，该款由原告重庆绿居物业管理有限公司负担1080元（已缴纳），由被告重庆大汉学府医院管理有限公司、被告重庆市农业科学院连带负担1505元（该款原告已缴纳，被告应负担部分连同前述款项直付原告）。”本院二审期间，绿居物业向本院提交以下新证据：1.重庆市南岸区人民法院民事审判庭庭审笔录（复印件）一份，拟证明农科院在该案中已自认绿居物业在龙锦苑小区的物业服务终止时间为2016年11月19日；2.龙锦苑小区总平面规划图纸（复印件）一张、规划照片（复印件）两张，拟证明龙锦苑小区的住宅、商业与地下车库为一同规划的一个整体，不是相互独立的。大汉学府医院质证认为：证据1没有加盖法院印章，也没有具体案号，且为复印件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性也不予认可，对该证据的形成时间、地点均不清楚。农科院质证认为：证据1没有加盖法院的复印章，对其真实性、内容及绿居物业想达到的证明目的均不认可，农科院想表达的是物业服务期限应与绿居物业提供服务的时间相同，不能根据笔录的字面意思断章取义；证据2系复印件，无法确认其真实性。聚源兴房地产公司未发表质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，绿居物业与重庆市南岸区龙锦苑小区业主委员会于2010年12月29日签订的《重庆市物业服务合同》以及2014年10月26日签订的《关于延续龙锦苑小区物业服务合同的补充协议》、大汉学府医院与经农科院授权的重庆冠方房地产开发有限公司于2014年8月25日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》、大汉学府医院与绿居物业于2014年9月1签订的《物业（商业）服务合同》，均是签约当事人的真实意思表示且不违反法律及行政法规的禁止性规定，均为有效合同，各方当事人应按合同约定履行己方义务。大汉学府医院作为涉案房屋的实际使用人，从2015年4月起未向绿居物业交纳物管费，构成违约，依法应承担相应民事责任。大汉学府医院虽从2015年4月停止对涉案房屋继续装修并自行搬离涉案房屋，但因大汉学府医院并未与农科院解除租赁关系，同时亦未与绿居物业就涉案房屋的状态、水电气止数、物管费缴纳方式达成一致，因此大汉学府医院仍应当按照合同约定全额向绿居物业交纳物管费。一审宣判以后，大汉学府医院对此亦未提出上诉。根据《物业管理条例》的规定以及绿居物业与龙锦苑小区业主委员会签订的物业服务合同的约定，大汉学府医院未向绿居物业交纳物管费，农科院作为涉案房屋的实际权利人应当承担连带责任。大汉学府医院虽与绿居物业就涉案房屋单独签订了《物业（商业）服务合同》，但该合同并未免除业主的连带责任。绿居物业与龙锦苑小区业主委员会签订的物业服务合同期限截止时间为2016年1月31日，绿居物业未举示其他证据证明其向涉案房屋提供了物业服务，因此绿居物业收取涉案房屋物管费的截止时间应为2016年1月31日。绿居物业在二审中提交的重庆市南岸区人民法院的庭审笔录，因未加盖人民法院的公章证明证据来源，农科院作为该案当事人亦对其真实性予以否认，即便该笔录确是真实的，因该案所涉房屋为龙锦苑小区车库部分，并非本案所涉房屋龙锦苑小区裙楼部分，不能因此直接得出绿居物业为龙锦苑裙楼部分提供相应物业服务，再结合绿居物业撤出龙锦苑小区时与龙锦苑小区业主委员会、农科院、派出所、社区及心喜物业签订的《龙锦苑物业交接会会议纪要》，其中并未对龙锦苑小区裙楼部分的物管费作出约定，足以反证大汉学府医院搬离后，绿居物业对涉案房屋并未按照物业服务合同的约定提供服务；提交的龙锦苑小区总平面规划图纸、规划照片为复印件，其内容亦不能佐证绿居物业的上诉理由成立，对此本院不予采信。综上所述，绿居物业、农科院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由重庆绿居物业管理有限公司负担2160元、重庆市农业科学院负担3010元。本判决为终审判决。审判长 秦 敏审判员 周海燕审判员 周 舟二〇一七年八月二十四日书记员 梁诗玉