北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终6822号上诉人（原审被告）：班良柱，男，1974年4月23日出生。委托诉讼代理人：李晖，北京市闻泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京米兰印象广告设计有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号银河搜候中心7层10809室。法定代表人：郑秀香，总经理。委托诉讼代理人：郑和兰，女，1988年8月3日出生。委托诉讼代理人：鲁守忠，北京闻道律师事务所律师。上诉人班良柱因与被上诉人北京米兰印象广告设计有限公司（以下简称米兰广告公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。班良柱上诉请求：撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22265号民事判决，依法改判驳回米兰广告公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由米兰广告公司承担。事实和理由：班良柱与米兰广告公司在签订合同时并不存在欺诈行为，班良柱已经依法取得了北京市东城区××胡同甲7号××中心7层10809号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋所有权；米兰广告公司实际占用涉案房屋的期间为两个月零八天，该笔租金应从班良柱收取的租金中予以扣除。米兰广告公司辩称，班良柱在签订合同过程中存在欺诈的主观故意；双方约定了装修的免租期，免租期不产生租金，不应被计算在应当扣除租金的期间内。故不同意班良柱的上诉请求。米兰广告公司向一审法院起诉请求：1、撤销米兰广告公司与班良柱于2016年10月13日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、班良柱退还米兰广告公司押金111338元，租金334014元；3、班良柱支付违约金111338元；4、班良柱赔偿米兰广告公司装修费损失74000元，装修消防费11100元，装修管理费2610.5元、装修时泄水费600元、装修电费2000元、搬家劳务费6759.46元、LOGO制作费800元、周转房屋租金38335元，联动宽带两次移机费用830元、重新安装门禁费用280元、律师代理费20000元。一审法院认定事实：2016年10月13日，班良柱将涉案房屋出租给米兰广告公司，签订合同时，班良柱在出租方（甲方）处签署“云世林”，在代表人处签署“班良柱”。班良柱表示其持有授权委托书与米兰广告公司订立合同，并提交委托书一份，该委托书由案外人云世林签署于2012年12月12日，载明：委托人：云世林；受托人：班良柱；委托事项：就购买北京凯恒房地产有限公司开发建设的“××中心”银河SOHO10809号单元房屋事宜（合同编号：Y1156863），本人委托受托人作为代理人与北京凯恒房地产有限公司签署《北京市商品房预售合同》及相关协议，缴纳相关款项，处理相关票据，领取合同原件，办理收房手续，办理合同预售登记、房屋租赁、等手续（包括缴纳相关税费、领取产权证书等）。代为领取银行贷款相关资料。本人将为受托人提供各种必需的文件、证明、费用等条件。对于受托人以中国法律之规定办理上述事宜之行为，我均予承认，并愿承担相应的民事责任；委托期限：自上述委托事项办理时至上述委托事项办理完毕时止。班良柱以该证据证明该合同约束的主体应为云世林与米兰广告公司，班良柱主体不适格。一审法院向内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院调查，证实案外人云世林于2015年3月9日死亡。经询，班良柱表示其在2016年10月将涉案房屋出租给米兰广告公司时，了解到云世林已于2015年去世。由此可知，班良柱与米兰广告公司签订合同时云世林已去世，委托合同已自然终止，故法院认定涉案之租赁合同约束的主体应为米兰广告公司与班良柱。涉案房屋原登记在案外人云世林名下。2012年12月11日，班良柱以民间借贷为由起诉案外人云世林及其妻王改转至陕西省府谷县人民法院，同年12月12日，该院作出（2013）府民初字第00006号民事调解书，内容为：1、云世林自愿将其位于北京市东城区××胡同甲7号××中心7层10809的房屋（商品房预售合同编号：Y1156863）折价清偿班良柱借款1480万元及利息284.4万元；2、班良柱取得云世林位于北京市东城区××胡同甲7号××中心7层10809的房屋的所有权，由班良柱自行办理产权过户手续，承担相应的过户费用；3、班良柱自愿分期付清位于北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心7层10809的房屋未交清的分期贷款，自行与银行协商变更还款义务手续；4、房屋过户后，应缴纳的税费等一切费用由班良柱承担；5、在办理过户手续等过程中，如果按照相关规定需要云世林协助完成有关手续的，云世林予以积极配合。2016年6月29日，就班良柱与梁文亮案外人执行异议之诉一案，班良柱不服鄂尔多斯市中级人民法院（2015）鄂民初字第18号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院提起上诉，要求改判停止对涉案房屋的执行，2016年7月26日，该院作出（2016）内民终175号民事判决书。（2016）内民终175号民事判决书确认一审法院查明的下列事实：2009年11月14日，鄂尔多斯市鑫世泰房地产开发有限责任公司（以下简称鑫世泰公司）向梁文亮借款2000万元，由云世林、王改转等为该笔借款提供连带保证担保。借款到期后，鑫世泰公司未偿还借款，后梁文亮起诉要求鑫世泰公司承担还款责任，并要求云世林、王改转等承担连带给付责任。2012年11月12日，鄂尔多斯市中级人民法院对涉案房屋进行了查封。2013年4月12日，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2012）鄂中法民三初字第42号民事调解书，鑫世泰公司与云世林、王改转等连带偿还梁文亮借款2000万元及利息。后梁文亮申请执行该房产。另查明，鄂尔多斯市中级人民法院于2015年4月16日向府谷县人民法院发出鄂中法建字（2015）第4号司法建议，建议府谷县人民法院依照审判监督程序对（2013）府民初字第00006号民事调解书进行再审。后府谷县人民法院作出裁定如下：“本院于2012年12月12日作出的（2013）府民初字第00006号民事调解，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该案违反级别管辖的有关规定，应予以再审……”。后班良柱对该裁定不服，上诉至榆林市中级人民法院。榆林市中级人民法院作出（2015）榆中立民终字第00122号民事裁定书，认为班良柱与云世林民间借贷纠纷一案云世林、王改转因涉嫌非法吸收公众存款罪于2015年2月10日被鄂尔多斯市公安局东胜区分局立案侦查，故该案不属于经济纠纷案件，撤销府谷县人民法院（2015）府民再初字第00003号民事裁定书。（2016）内民终175号民事判决书中，法院认为，2012年11月12日，鄂尔多斯市中级人民法院亦对涉案房屋进行查封，云世林在府谷县人民法院就其与班良柱之间民间借贷纠纷一案调解时，其虽涉案房屋的处分权益受到另案查封行为的限制，而府谷县人民法院在出具调解书时，并未对涉案房屋实际情况和权利状态进行审查即予以认定，该调解书内容实质上处分了已被裁定查封的涉案房屋，该处分行为对梁文亮不具有法律效力。据此，该调解书虽未经审判监督程序予以撤销，亦不能因此在班良柱与云世林之间产生物权变动的效果。班良柱在涉案房屋办理变更登记前，并未合法取得涉案房屋的所有权，对云世林仍享有债权。班良柱对涉案房屋并不享有足以阻却执行的民事权益，其上诉理由不成立，故驳回上诉，维持原判。班良柱于该判决书签发后数日内收到该文书。2016年10月13日，米兰广告公司与班良柱订立《北京市房屋租赁合同》，约定米兰广告公司承租涉案房屋，免租期30天，自2016年10月14日至2016年11月13日；租赁期限自2016年11月14日至2018年11月13日。押金111338元；月租金55669元，押二付六，租金每六个月付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金；米兰广告公司直接将款项付至户名为班良柱的建行账户。订立合同后，米兰广告公司向班良柱支付押金111338元及半年租金334014元。米兰广告公司入住并对涉案房屋进行装修。2016年11月9日，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2013）鄂中法执字第131-2号执行裁定书，裁定将被执行人云世林的涉案房屋抵偿给梁文亮，并将该房屋产权过户在梁文亮名下。2016年11月23日，涉案房屋产权变更至案外人梁文亮名下。2016年12月5日，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2013）鄂中法执字第131号通知，内容为：“申请执行人梁文亮与被执行人……云世林……民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月9日作出裁定，将被执行人云世林位于北京市东城区××胡同甲7号××中心7层10809号（合同编号：Y1156863）（现产权证地址东城区××胡同2号1幢7层10809）房产抵偿给梁文亮。现通知房屋实际占有人于通知送达之日起15日内迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”，该院将通知送达米兰广告公司。2016年12月21日，米兰广告公司通知班良柱后于当日搬离涉案房屋。庭审中，为证明己方损失，米兰广告公司提交其与北京凯恒房地产有限公司签订的自2016年12月21日起租赁10709号房屋的合同，证明其因涉案房屋无法使用，只得重新租赁10709号房屋，且因新租赁的房屋要装修，不得不承租周转房屋，班良柱对证据的真实性予以认可，认为与本案无关；米兰广告公司提交其与边铁磊签订的《写字楼租赁合同》、聊天记录及微信转账记录，证明自边铁磊处承租涉案楼层的50701号房屋，租期自2016年12月21日至2017年1月9日，并支出租赁费用38335元，班良柱不认可合同真实性，认可转账记录的真实性，认为周转房屋租金不能作为损失，米兰广告公司正常使用房屋也应当支付租金；米兰广告公司出示《装修工程施工合同》两份、发票及银行转账记录，证明其对涉案房屋装修花费88000元，但搬离时取回地毯价值14000元，故向班良柱主张装修损失74000元，班良柱不认可合同的真实性，但对转账记录予以认可；米兰广告公司出示《消防改造工程施工合同》、《合同补充协议书》、发票、银行转账记录、付款说明等证据，证明其支出消防改造费用11100元，班良柱认可证据的真实性，但仅认可对方以转账方式支付的8100元，不认可剩余的3000元；米兰广告公司出示装修管理费发票、自来水费发票证明其支出装修管理费2610.5元、泄水费600元，班良柱认可该两项证据的真实性；米兰广告公司出示电费发票2000元，称其入住时购买2000元电费，搬走时还有部分剩余，梁文亮表示不予退还，要求班良柱赔偿全部费用，班良柱认为上述电能源部分由米兰广告公司使用，部分由米兰广告公司交付梁文亮，故不应由班良柱赔偿；米兰广告公司提交联通公司出具发票两张，证明其将座机自涉案房屋移至周转房屋、自周转房屋移至新承租房屋的两次移机费用分别为415元，班良柱认为第二次移机费用没有道理；米兰广告公司出示制作费发票、证明及转账记录，证明其支出制作LOGO墙费用800元，班良柱不认可，称无法确认系制作LOGO墙的费用；米兰广告公司提交律师代理合同、发票及银行转账记录，证明其支出律师费20000元，班良柱认可真实性，但认为该项并非其损失；米兰广告公司提交收据一张，证明其在10709号房屋重新安装门禁的费用，班良柱不认可真实性；关于搬家劳务费，米兰广告公司表示系因公司员工加班帮助搬家，公司核算为加班工资向员工发放，没有票据，班良柱对该项费用不予认可。经询，米兰广告公司、班良柱均表示不对涉案房屋的装修价值申请评估鉴定。一审法院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。根据查明的事实，米兰广告公司与班良柱于2016年10月订立合同之时，内蒙古自治区高级人民法院作出的（2016）内民终175号民事判决书已送达班良柱，班良柱应当知晓涉案房屋处于执行查封状态，其仅对云世林享有债权，对涉案房屋并不享有足以阻却执行的民事权益。且根据班良柱的陈述，其早在2015年即已知晓云世林去世的事实，亦不存在代理的事实，故班良柱在与米兰广告公司订立合同之时，即存在欺诈的故意。米兰广告公司现以班良柱欺诈为由要求法院撤销双方签订的合同，于法有据，法院予以支持。合同被撤销后，班良柱收取米兰广告公司的押金应当予以退还。关于租金部分，鉴于米兰广告公司确曾占有使用涉案房屋一定时期，故法院酌情退还租金数额。因班良柱的欺诈行为导致合同被撤销，班良柱应对因此给米兰广告公司造成的损失进行赔偿。鉴于双方均不对涉案房屋的装修价值进行评估鉴定，法院依据现有证据对米兰广告公司的损失予以酌情认定。根据双方举证情况，法院对米兰广告公司要求班良柱赔偿周转房屋费用、消防改造费用、装修管理费、装修泄水费、联通宽带移机费、LOGO制作费、新装门禁费用的诉讼请求予以支持，对其要求班良柱赔偿电费、搬家劳务费及律师费的诉讼请求不予支持。鉴于双方合同已被撤销，故对米兰广告公司主张违约金的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、撤销北京米兰印象广告设计有限公司与班良柱于二〇一六年十月十三日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、班良柱于判决生效后十日内退还北京米兰印象广告设计有限公司押金十一万一千三百三十八元、租金二十七万八千三百四十五元；三、班良柱于判决生效后十日内支付北京米兰印象广告设计有限公司各项损失共计十一万九千六百零五元五角；四、驳回北京米兰印象广告设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据，双方当事人对一审判决认定的事实无异议，故本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，米兰广告公司与班良柱于2016年10月订立合同之时，内蒙古自治区高级人民法院作出的（2016）内民终175号民事判决书已送达班良柱，班良柱应当知晓涉案房屋处于执行查封状态，其仅对云世林享有债权，对涉案房屋并不享有足以阻却执行的民事权益;同时,根据班良柱的陈述，其早在2015年即已知晓云世林去世的事实，亦不存在代理的事实。故综合上述情形，原审法院认定班良柱在与米兰广告公司订立合同之时，即存在欺诈的故意。经查，该认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。班良柱所提其不存在欺诈主观故意的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。另，关于租金部分，原审法院系结合双方的合同约定及米兰广告公司确曾占有使用涉案房屋一定时期的客观事实，酌情确定了班良柱应退还的租金数额。经查，该认定符合本案的实际情况，并无不当。班良柱关于租金的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，班良柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8893元，由班良柱负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 王 平审 判 员 何江恒二〇一七年八月十七日法官助理 胡珊珊书 记 员 张 雯