陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8000号上诉人（原审被告、反诉原告）：供销大集集团股份有限公司，住所地西安市解放路103号。法定代表人：姜杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴欣，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘天利，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安郅辉房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区二环南路西段151号盛世太白三单元101室。法定代表人：李西方，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张军炜，陕西三英律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣。上诉人供销大集集团股份有限公司（以下简称供销大集公司）因与被上诉人西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称郅辉公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。供销大集公司上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费由郅辉公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，违背双方合同约定，以公平原则作为判案依据，损害其公司利益，显失公平的合同可以撤销，但双方签订租赁合同后，郅辉公司从未主张其撤销权，在此情况下，应依照当事人意思自治原则，优先适用合同条款，一审判决未严格按照合同中关于租金支付条件、起租日约定、解除合同约定等认定事实及证据，显属错误，截止目前，其对郅辉公司支付租金的条件均未满足，一审法院未依照双方当事人合同约定认定郅辉公司违约，反而认为其违反合同约定，显属认定事实不清，针对合同中关于租赁标的交付时间及违约责任部分的约定，一审法院选择性适用对郅辉公司有利部分条款，显失公平；郅辉公司违反合同约定且未履行作为出租方的适租义务，一审法院将郅辉公司应履行的主要合同义务错加给其，属于错误适用法律免除郅辉公司的违约责任，出租人的首要义务是按合同约定交付租赁物，由承租人对租赁物占有、使用、收益，郅辉公司作为出租人，并未按照合同约定交付适租房屋，导致其经营活动受损，一审审理中其已提交证据证明郅辉公司未交付合格租赁标的物，但一审法院仅认为该严重问题为瑕疵，违背客观事实，剥夺其依据合同约定行使单方解除租赁合同的权利；郅辉公司至今仍未交付适租的租赁标的，且无法给予其具体的整改时间表，其对郅辉公司是否能按合同履行已失去信心，涉案房屋存在重大消防隐患，房屋质量粗糙，配套设施存在重大缺陷，严重影响其对租赁标的的实际使用，且该房屋并未通过竣工验收；本案一审存在程序问题，房管局备案的《房屋交接确认书》上加盖有其公章，但其并未签订过该确认书，因该证据关系计付租金问题，故其申请对该确认书上加盖公章进行鉴定，但一审判决未予答复。郅辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。其与供销大集公司于2014年8月18日签订的补充协议变更了租赁物的交付时间和交付条件，且供销大集公司于2014年10月30日使用租赁物正式对外营业获益至今已有两年半之余，但分文未付租金。补充协议签订后，双方于2014年8月22日签订了钥匙接管单及场地管理权接管确认书，供销大集公司同日进入租赁场地开始装修及开业前准备，双方以附件的形式对个别存在的工程问题约定整改时间，至此，双方应当按照补充协议约定签署验收确认书，但供销大集公司有意拒不签署。供销大集公司于2014年8月22日开始使用租赁场地，于2014年10月31日正式对外营业，供销大集公司使用租赁物获益，但不履行签署验收确认书的约定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就，视为条件已成就，供销大集公司应当支付租金。供销大集公司称租赁场地存在消防隐患等无事实依据，租赁场地已于2014年12月12日经消防验收，并取得消防验收合格意见书，关于其它维修维护问题，根据双方签订的租赁合同，承租期内，租赁标的内的设备设施均由承租方进行大修、维修、维护、日常保养。另，其合法持有建筑工程规划许可证和消防验收合格意见书，其出租行为合法有效。郅辉公司向一审法院起诉请求：供销大集公司支付2015年2月19日至2015年9月30日的租金2903024.38元；供销大集公司承担日计万分之三的逾期付款违约金170542.97元。供销大集公司反诉请求：解除其与郅辉公司双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议；郅辉公司支付违约金591万元；郅辉公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月1日，郅辉公司（出租方）与供销大集公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方将正在开发的方新村城中村改造（盛龙广场）项目出租给承租方用于百货经营，同时由出租方按照承租方要求完成租赁标的的一装工程及设备设施安装工程；租赁面积暂定42265.93平方米，实际租赁面积以西安市产权产籍管理中心出具的书面测量报告为依据；租期自租赁起始日当日开始计算满20年。租赁起始日为筹备工作期满之日之次日。筹备工作期为自正式交付日之次日起180个自然日。正式交付日是指租赁标的达到合同附件五《方新村城中村改造盛龙广场项目物业界面明细表》（以下简称物业界面明细表）以及合同附件六《装修设计施工图及装修标准》约定的内容及标准要求，经双方验收后书面签署《验收确认书》的日期；租期内第1年至第3年的租金采取营业收入抽成的模式计算，按照承租方营业收入的6%计算，租赁期内第4年至第20年的租金，采取营业收入抽成与保底租金相结合二者择其高的模式计算；合同定金300万元，最终以实现出租方完成并成就合同及其附件在西安市房屋管理部门备案为出租方可以自由支取和使用定金的条件；以下条件同时完成时，由承租方开始向出租方支付租金。①租赁标的达到正式交付日标准②定金的使用条件达成并成就③出租方提供给承租方的筹备工作期结束；第1年至第3年的租金，在租金支付条件成就时，承租方应于下一个季度月初的10个工作日内按照营业收入抽成租金确定的租金数额书面送达出租方，出租方在送达后5个工作日内向承租方开具房屋租赁发票，承租方应自收到该发票后5个工作日内向出租方支付该笔租金；租赁期内，属于设备设保期（详见附件七设备保修明细单）内出现故障的，由出租方负责联系予以维修，出租方应自承租方提出维修请求之日起5个工作日内及时提供维修服务，如逾期未维修到位，由承租方代为维修，费用由出租方承担；出租方应于合同签订后150个自然日内，按照交付条件要求向承租方交付租赁标的；租赁标的经承租方验收后，由双方法定代表人或授权人以书面确认的形式在《验收确认书》签字并加盖公章，完成书面验收确认后视为租赁标的正式交付；承租方可以选择提前进驻租赁标的，但该行为不能视为承租方对租赁标的交付条件的认可，亦不能说明租赁标的已达到正式交付日标准。双方确认对租赁标的的交付条件是否达到，最终以双方书面签署盖章的《验收确认书》为准；对于存在不符合交付条件的事项，出租方应在承租方书面发函之日起30个工作日内予以解决。若逾期未解决或出租方提出的解决方案无法达到承租方实现合同目的，则所有责任由出租方承担，同时承租方有权选择要求出租方承担赔偿全部损失的责任；出租方未按合同附件五、附件六约定的交付条件、交付时间及标准要求等内容向承租方交付租赁标的且超过10个工作日以上的，出租方应自租赁标的交付期满之日起每日向承租方支付1万元逾期违约金，如逾期超过三个月出租方仍未按合同约定的交付标准和条件交付租赁标的的，则承租方有权终止双方合同关系，出租方除双倍返还承租方所权付的定金、赔偿承租方的全部损失外，还应向承租方支付500万元的违约金。如逾期交付超过三个月的，但承租方仍选择继续履行合同的，合同继续履行且承租方有权要求出租方赔偿承租方因出租方违约而遭受的全部损失；租赁期内，如在出租方未违约的情形下承租方逾期支付租金的，承租方应自发生上述情形之日起每日向出租方按照应付款项的万分之三支付逾期违约金。该租赁合同签订后，郅辉公司并未按合同约定于合同签订后的150个自然日内向供销大集公司交付租赁场地，双方遂于2014年8月18日又签订《补充协议》一份，载明：承租方已于2014年3月12日向出租方支付定金300万元。按照合同约定，目前出租方难以按照合同约定向承租方交付物业，经双方友好协商，承租方同意在正式交付日之前进场开展装修及开业筹备工作，出租方同意将第1年至第3年租金下调至按当期营业收入的5%抽成,如项目中个别条款未达到交付标准，且不影响承租方进场装修开业进度的情况下，由出租方出具整改承诺书，并经双方确认后，双方书面签署《验收确认书》等。上述租赁合同及补充协议签订后，供销大集公司于2014年8月22日入场进行装修及开业前的准备，双方并签署钥匙接管单及场地管理权接管确认单，其中场地接管确认单中明确具体工程状态及问题见龙首店（盛龙广场）接收确认表，后供销大集公司工作人员李罡将龙首店（盛龙广场）接收确认表以电子邮件形式发送给原告，该确认表中就工程状态存在问题及整改时间进行明确要求。2014年12月12日，民生百货1至5层租赁场地消防验收合格。现就租金支付问题，双方不能达成一致意见，酿成诉讼。一审庭审中，郅辉公司称，其已按龙首店（盛龙广场）接收确认表中约定的整改时间将工程中存在的问题进行了整改，故按合同约定自2014年8月22日往后计算180个自然日，供销大集公司应于2015年2月19日开始交付租金，但供销大集公司迟迟不按补充协议的约定确认整改承诺书，致双方不能签署《验收确认书》，供销大集公司自2014年11月正常营业至今，未向其支付分文租赁费，违反公平及等价有偿原则，要求根据供销大集公司向法庭提交的2015年2月19日至2015年9月30日的营业收入报表金额58060487.78元，向其支付5%租金2903024.38元并承担违约金。供销大集公司称，其虽于2014年8月22日提前入场装修，并于2014年11月初营业至今，但按合同约定其提前入场并不代表郅辉公司提供的租赁场地达到合同附件五、附件六的标准及要求，其入场时双方就工程存在的问题并未进行交接，其员工李罡所发电子邮件并不能代表其意思表示。事实上，郅辉公司交付的租赁场地至今未能达到合同约定的附件五、附件六的标准及要求，其在具体的使用过程中逐渐发现配电系统、空调系统、安防设施、装饰装修等系统存在较多问题，并多次发函要求郅辉公司维修解决，但郅辉公司至今未妥善解决，致其无法签署《验收确认书》，故其未支付租金的原因是租金支付的条件不成就。且因郅辉公司提供的租赁场地存在上述问题，严重影响其经营，按照合同约定，请求判令解除与郅辉公司签订的租赁合同及补充协议，郅辉公司支付违约金591万元。郅辉公司对供销大集公司所述不予认可。一审法院认为，郅辉公司与供销大集公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议焦点在于：郅辉公司、供销大集公司双方签订的租赁合同及补充协议是否达到约定或法定解除条件，应否解除；郅辉公司主张的租金是否达到支付条件，供销大集公司应否支付；郅辉公司、供销大集公司分别主张的违约金是否合法有据，对方应否支付。本案作为租赁合同纠纷，出租人交付租赁物与承租人支付租金是相对等的合同主义务。郅辉公司已于2014年8月22日向供销大集公司交付租赁场地，供销大集公司入场装修后并于2014年11月初正常营业至今，供销大集公司应向郅辉公司履行支付租金的合同主义务。供销大集公司于一审庭审中辩称的郅辉公司交付的租赁场地存在各种问题，未能达到双方合同约定的支付租金的条件，并以此拒付租金，但供销大集公司又自2014年11月正常营业至今，分文未向郅辉公司支付租金费，若适用合同约定则明显违背公平、等价有偿原则，且即使郅辉公司交付的租赁场地存在供销大集公司所述种种瑕疵，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条对此明确规定，郅辉公司未维修的，供销大集公司可自行维修，由此产生的费用由郅辉公司承担，供销大集公司完全可待维修费用实际发生后另案诉讼解决，供销大集公司仅以上述瑕疵对抗租金支付的合同主义务，并要求解除合同，于法无据，不予支持。根据供销大集公司提供的营业收入报表，供销大集公司应向郅辉公司支付2015年2月19日至2015年9月30日的租金2903024.38元。就郅辉公司主张的违约金，供销大集公司至今未向郅辉公司支付租金，应向郅辉公司支付违约金，郅辉公司主张的170542.97元，未违反法律规定，予以支持。供销大集公司主张的违约金591万元，因双方合同依法不予解除，不予支持。供销大集公司可就具体违约行为另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告西安民生集团股份有限公司于本判决生效后十日内向原告西安郅辉房地产开发有限公司支付2015年2月19日至2015年9月30日的租金2903024.38元，违约金170542.97元，合计3073567.35元。二、驳回被告西安民生集团股份有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31388元（原告已预交），由被告承担，于上述付款时一并向原告支付；反诉案件受理费26585元（被告已预交），由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院依法予以确认。另查明，经国家工商总局核准，西安民生集团股份有限公司企业名称变更为供销大集集团股份有限公司，该企业营业执照登记名称为供销大集集团股份有限公司，法定代表人姜杰，住所西安市解放路103号。本院认为,郅辉公司与供销大集公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据一审查明事实情况，郅辉公司已将合同项下房屋交付供销大集公司使用，供销大集公司未支付房屋租金，供销大集公司称郅辉公司交付的租赁场地存在各种问题，未能达到双方约定的支付租金条件，并以此为抗辩理由拒付租金，对此本院认为根据涉案房屋租赁合同、补充协议约定及本案一审查明该合同及协议的履行情况，一审法院认为供销大集公司应向郅辉公司支付租金及逾期违约金符合本案实际情况，唯关于租金支付期间及违约金计算有误，本院认为本案一审中郅辉公司提交的《监理工程师通知单》显示“关于盛龙广场2#地块民生百货工程，移交单位（西安郅辉房地产开发有限公司）、接收单位（西安盛龙物业管理服务有限公司）、接管单位（西安民生集团股份有限公司中三方2014年8月22日签认的《场地管理权接管确认单》所提工程状态存在问题，已于2014年10月29日前全部整改结束，且已调试验收合格）”，结合涉案房屋租赁合同、补充协议中关于租金支付条件的约定及本案实际情况，双方当事人争议的正式交付日确定为2014年10月29日为宜，据此筹备期为2014年10月30日至2015年4月27日，租赁起始日为2015年4月28日，根据双方当事人约定，租金按当期营业收入的5%抽成，本案二审审理中供销大集公司提交“供销大集盛龙项目2015年2月19日-2015年9月30日营业收入（按日）明细表”，郅辉公司亦对该明细表所列营业收入予以认可，据此计算，本案中供销大集公司应向郅辉公司支付2015年4月28日至2015年9月30日的租金2072635.95元（该期间营业收入41452719.07×5%）。另，供销大集公司应就迟延付租承担违约责任，违约金以日万分之三计算符合法律规定，据此计算，供销大集公司应向郅辉公司支付逾期违约金71974.3元（以迟延支付租金款项为基数，按照合同约定履行期限分段计算）。关于供销大集公司主张解除合同及违约金，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，供销大集公司称郅辉公司交付的场地未达到合同约定交付标准，据此要求解除租赁合同并主张违约金，对此本院认为，供销大集公司未提供充分证据证明本案所涉租赁合同存在上述法律规定的解除情形，故原审法院对供销大集公司要求解除《房屋租赁合同》及补充协议、并要求郅辉公司支付违约金的主张不予支持，并无不当。综上所述，原审判决第二项应予维持，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06918号民事判决第二项；二、变更西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06918号民事判决第一项，即“被告西安民生集团股份有限公司于本判决生效后十日内向原告西安郅辉房地产开发有限公司支付2015年2月19日至2015年9月30日的租金2903024.38元，违约金170542.97元，合计3073567.35元。”为：供销大集集团股份有限公司于本判决生效后十日内向西安郅辉房地产开发有限公司支付2015年4月28日至2015年9月30日的租金2072635.95元，违约金71974.3元，合计2144610.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费31388元，西安郅辉房地产开发有限公司已预交，由西安郅辉房地产开发有限公司负担9487元，供销大集集团股份有限公司负担21901元，一审反诉案件受理费26585元，供销大集集团股份有限公司已预交，由供销大集集团股份有限公司负担；二审案件受理费84558元，由西安郅辉房地产开发有限公司负担9487元，供销大集集团股份有限公司负担75071元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年八月二十一日书 记 员 段 蓓