辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0124民初198号原告：鄂军，男，1975年4月11日出生，住沈阳市沈北新区。被告：法库中贸置业有限公司，住所地法库县法库镇边门街（北门村）。法定代表人：任鹏，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐丽萍，系辽宁兴法律师事务所律师。原告鄂军与被告法库中贸置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2017年4月17日转为普通程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理，原告鄂军、被告法库中贸置业有限公司委托诉讼代理人徐丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鄂军向本院提出诉讼请求：要求判令解除2013年12月15日原、被告双方签订的合同编号为000482号《商品房买卖合同》，判令被告向原告返还购房款47,000.00元;判令被告向原告支付违约金至返还之日止；由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月15日，原、被告双方签订合同编号为000482号《商品房买卖合同》，购买位于法库县龙山路中贸国际商城B-2-194商业用房，建筑面积为8.3平方米，房款总价47,000.00元，原告依约向被告支付全部购房款。该《商品房买卖合同》第八条约定出卖人（被告）应当在2014年12月30日前将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用，但出卖人（被告）至今也没有通知买受人（原告）履行验收交接手续；第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人（原告）使用，按1出卖人（被告）逾期超过30日后，买受人（原告）有权解除合同，买受人（原告）解除合同的，出卖人（被告）应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人（原告）累计已付款的3%向原告支付违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人（被告）就应当书面通知买受人（原告）办理交付手续，出卖人（被告）至今也没有告知买受人（原告）什么时候履行验收交接手续，也没有出事合同第八条规定的证明文件；第十五条约定：“出卖人（被告）在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记权益办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人”；第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人（被告）向法库县房地产交易中心申请登记备案。”，出卖人（被告）至今仍未给买受人（原告）进行登记备案，且出卖人（被告）在与买受人（原告）未达成协议前，私自将原告商铺拆除，被告违约在先，私自拆除在后。鉴于以上事实，依据���最高院审理商品房买卖合同若干问题解释》第十九条规定，由于出卖人原因，我方有权解除合同，并要求被告赔偿损失。原告要求解除与被告的《商品房买卖合同》，被告应向原告返还购房款，并按照日万分之三支付违约金及承担本案诉讼费。法库中贸置业有限公司辩称，原告所购买的摊位前两年是参与委托经营管理的，原告对摊位是没有经营权的，被告公司在约定的交房日期统一交付给了沈阳万商市场运营管理有限公司。被告未办理房产证，是因为法库县房产局改为不动产中心，现在不动产中心有土地局工作人员驻厅，发现被告方建设用地范围内有块耕地，耕地不能作为建设用地，被告所有土地都是挂牌来的，被告出售房屋时五证齐全，因为这块地重新需要办理土地证，所以耽误了一段时间，现在被告可以为原告办理房产证，故不同意与原告解除商品房买卖合同，可以按照合同约定支付原告延期办理产权证的违约金。另原告未按时缴纳商品房差平款，被告无法为其办理不动产登记。因为原告与被告签订的商品房买卖合同中第五条明确规定产权登记面积于合同约定面积发生差异双方自行约定以法库县房地产交易中心测绘面积为准，房款多退少补，但原告始终未向被告缴纳差平款致使登记无法办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月15日原告鄂军与被告签定商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的法库农副产品交易中心B-2-194商业用房，面积为8.3㎡，房屋单价为5662.65元，总价为47,000.00元。合同约定“出卖人应当在2014年12月30日前交付房屋”“出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记的时间，责任由买受人自行承担。”原告已于2013年11月10日将房款47,000.00元付清。原告在签定商品房买卖合同的同时，与第三方沈阳万商市场经营管理有限公司签定了委托经营合同，并已取得两年的租金收益。被告在商品房销售时五证齐全，在办理商品房登记的过程中，行政部门发现被告的《土地使用证》有问题，收回了被告原有的法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》，2016年8月26日行政部门为被告颁发了新的法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》。庭审结束前，被告已经能为原告办理产权登记，并有部分商铺购买者取得了《不动产权证书》，原告拒绝办理产权登记，要求解除《商品房买卖合同》,要求返还原告已经交付的购房款并支付违约金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告要求与被告解除合同，应审查是否符合法定解除或约定解除的条件。关于法定解除，《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，被告在商品房销售时，五证齐全，房屋已交付，原告已通过委托第三方经营的方式收取了2年的租金，庭审结束前被告已经可以为原告办理产权登记。可见本案并不属于《商品房买卖合同解释》第十九条中“无法办理房屋所有权登记”的情形，被告没有按合同约定期限进行备案，是在备案的过程中行政部门发现土地使用证有问题后，将土地使用证收回后又重新发放，对被告而言是不可控因素，且在未办理房屋所有权证期间原告照常有租金收益，并没有影响原告的使用。被告的行为是一种延迟履行的行为，并不构成根本违约，不应解除合同。关于约定解除合同，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前商铺交付给买受人使用。但如果遇下列特殊原因，除双方协商��意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、政府对本开发项目的建设作调整。2016年8月26日，法库县人民政府重新颁发给被告法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》记事载明：“原土地证号法库国用（2011）第0259号土地面积700**平方米。依据法库县人民政府文件法政【2015】108号要求，收储部分土地面积26329平方米，剩余土地面积43671平方米。”上述例外情况的发生系合同约定遇到的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”出现，由原来的原土地证号法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》土地面积70000平方米调整变更为法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》土地面积436**平方米，除原、被告双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实延期至2016年8月26日法库县人民政府重新颁发给被告法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》的次日，即2016年8月27日。既然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”例外情况已经出现，那么第九条约定的解除合同、退还购房款、支付违约金等后果被排除在外。据此，原告请求解除合同，返还购房款不符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件。原告请求解除合同及返还购房款既无合同约定，又不符合法定解除情形，故原告该主张，本院不予支持。关于原告违约金的主张，《商品房买卖合同》第八条约定的“政府对本开发项目的建设作调整”特殊原因消失后据实延期至2016年8月27日起应当协助原告办理产权登记，否则，被告应当按照《商品房买卖合同》第十五条第3项约定承担违约责任，支付原告违约金，截止日期应当以原告请求2017年1月19日为准，期间为146天。《商品房买卖合同》��十五条第3项约定：“出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记的时间，责任由买受人自行承担。”关于此处的“万分之三”原、被告理解有争议，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所适用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合原、被告签定的《商品房买卖合同》第七条约定，如果买受人逾期付款，“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，合同第九条同时约定，出卖人逾期交房，“出卖人按日向买受人支��已交付房价款万分之三违约金”，故同样是该合同第十五条约定，再次出现了“万分之三”，应该遵循公平原则及合同整体表述，理解为按日支付万分之三的违约金。因此，被告应当承担违约责任，支付原告违约金2058.60元(47,000.00元×3‱×146天)。综上所述，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，要求被告支付违约金的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、驳回原告鄂军要求解除原、被告于2013年12月15日签订的《商品房买卖合同》并返还购房款47,000.00元的诉讼请求；二、被告法库中贸置业有限公司给付原告鄂军违约金2058.60元(47,000.00元×3‱×146天)，此款于本判决生效后三十日内给付；三、驳回原告其它的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976.00元，由原告鄂军负担926.00元，由被告法库中贸置业有限公司负担50.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  周 铮代理审判员  李凌飞人民陪审员  琚荣清二〇一七年八月二日书 记 员  冯译瑶