重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0117民初3218号原告：左科杰，男，汉族，1992年7月8日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：李蜀川，重庆兴潼律师事务所律师。被告：重庆金九控股集团有限公司，住所重庆市合川区合。法定代表人：姚富顺。委托诉讼代理人：丁涛，男，汉族，1975年4月6日出生，住重庆市合川区。原告左科杰诉被告重庆金九控股集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓雪花适用简易程序进行了审理。原告左科杰及其委托诉讼代理人李蜀川及被告重庆金九控股集团有限公司法定代表人姚富顺及其委托诉讼代理人丁涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告左科杰向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告立即为原告办理商品房《房地产权证》；二、请求贵院依法判令被告向原告支付逾期办理《房地产权证》的违约金10000元；三、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为要求被告向重庆市合川区土地房屋登记机构提出办理原告所购买的涉案商品房的《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。事实和理由：原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房一套，总成交金额326773元,并由被告于2015年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用,同时被告应当在商品房实际交付(合法交付)之日起60日内为原告办理房地产权证，也约定了逾期办理房地产权证的违约责任计算方式等。合同签订后，原告按双方的约定已向被告履行了付款义务。然而被告并未按照该合同的约定履行其义务。原告认为，双方之间签订的合同真实、合法有效。由于被告的行为已构成了严重违约，且双方约定的违约金过低，请求法院增加被告的违约责任。故起诉。被告重庆金九控股集团有限公司辩称，被告方已经通过公开接待包括原告在内的业主，已经书面向包括原告在内的业主承诺，在2017年11月底前，实现网签，在2017年12月底前办理房屋产权登记受理单。其他请求请驳回。本院经审理认定如下事实：被告重庆金九控股集团有限公司系具有房地产开发经营资质的房地产开发企业。2015年7月9日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市合川区，建筑面积为77.71平方米，总成交金额为326773元。该合同第五条第（二）款第1项一次性付款约定：本商品房总成交金额326773元。乙方于签订本合同一次性支付房款326773元。合同第七条第（一）款第二项约定：属预售商品房的，甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第（二）款第（1）项约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第4项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一〔该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率〕的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他相关的权利义务。签订合同后，原告支付了购房款，被告向原告出具了发票。2017年3月9日，原、被告双方签订了《商品房销售结算清单》，确认了房屋最终成交价为327610.46元，同日，被告将涉案房屋交付给原告使用，该清单第五条载明：甲乙双方结算（清）完毕后，乙方凭《本商品房销售结算清单》领取房屋产权证。原《商品房买卖合同》即履行终结，双方均不再持异议。原告方认为被告存在逾期办证的违约行为，现起诉来院，诉请如前。另查明，“金九.南滨花园”第3、6、12幢工程于2013年10月15日取得了《重庆市合川区商品房预售（预租）许可证》[合国土房管（2013）预字第（0083）号]，“金九.南滨花园5-12号楼”工程于2015年12月30日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证[证号：合川建骏备字（2015）0126号]，上面载明该工程的竣工验收时间为2015年12月28日。另查明，被告已将涉案的合川区南津街街道办事处南津街839号X幢X房屋抵押给中国农业银行股份有限公司重庆合川支行,且涉案房屋现已被查封。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，现由于涉案房屋已被抵押给中国农业银行股份有限公司重庆合川支行且存在查封，关于此套房屋的所有权转移登记房屋登记机关是不予办理的，在此情况下本院认定构成法律上的履行不能。经本院释明，在此情况下，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任，并告知原告可以变更诉讼请求。原告坚持不变更诉讼请求，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告方要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，原、被告双方签订的合同第十三条第4项约定，如因被告责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。该条约定系对被告支付逾期取得办证登记受理单违约金附生效条件的约定。由于被告至今未取得原告所购房屋的权属转移登记业务受理通知书，因此原告要求被告支付逾期取得办证登记受理单违约金的条件尚未成就，故对原告方的该项诉讼请求，本院依法亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回原告左科杰的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告左科杰负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓雪花二〇一七年八月三十日书记员  陈美嘉