四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0180民初1709号原告：简阳市人民医院。住所地：简阳市简城镇医院路***号。组织机构代码：45154388-0法定代表人：刘益民，院长。委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。委托诉讼代理人：严震，医院员工。被告：四川省简阳市红塔建设集团有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇五友路一段*号。统一社会信用代码：9151208120686156XY。法定代表人：刘中洋，董事长。被告：四川省简阳市红塔房地产开发公司。住所地：简阳市简城镇五友路一段5号，统一社会信用代码：915120812068656833。法定代表人：刘明静，经理。二被告共同的委托诉讼代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。二被告共同的委托诉讼代理人：肖健生，四川蓉城律师事务所律师。原告简阳市人民医院（以下简称：人民医院）诉被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称：红建集团）、四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称：红房公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告人民医院的委托诉讼代理人钟胜、严震，被告红建集团、红房公司共同的委托诉讼代理人李进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告人民医院向本院提起诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于简阳市简城镇红建路南段河韵馨苑营业房（房屋所有产权证号：简房权监证×××238、简房权监证×××239、简房权监证×××240、简房权监证×××241、简房权监证×××242）的不动产登记；2、办理不动产登记产生的税费均由二被告承担。3、判令二被告向原告支付违约金4815205元。事实和理由：二被告系关联公司，2000年12月28日，原告与被告红建集团签订购房协议书，原告向被告红建集团购买商品营业房10000平方米及商品住房。合同约定被告红建集团应当于2004年10月18日前将商品房交付原告使用，并于商品房交付之日起四个月内将房产证和土地使用证办好交给原告，办理的产权所有人为原告，任何一方违约应向守约方支付商品房交易金额10%的违约金等。合同签订前后原告依约支付了全部购房款，2006年左右被告红建集团在违约的情况下，与原告协商达成补充协议，双方形成2004年12月28日的《补充协议书》。《补充协议书》规定“双方均不按《购房协议》第八条之规定追加双方的违约责任，并确认原告已支付购房款48152050.94元，被告红建集团应退还原告多支付购房款561835.46元，在本协议签订之日起2月内为原告办理好所购商品房的房产证和土地使用证，办证所需全部费用由被告红建集团承担”。被告红建集团以被告红房公司进行开发，先后将原告购买的营业房初始登记办理在被告红房公司名下。在原告多次要求被告办理产权证未果的情况下，被告红房公司于2009年1月13日与原告签订《关于河韵南苑房产产权确认的说明》，再次明确原告购买营业房的面积、楼层号以及由于被告红房公司的原因未能办理完成房产证的土地使用证的变更登记，产权证目前仍为登记的所有人为被告红建集团，实际为原告所有，房产证、土地使用证由原告保管。2016年年底被告红房公司主张自行保管产权证，原告得知情况后向成都市中级人民法院申请诉前保全，2017年3月30日向二被告出具函件，要求二被告协商办理产权变更登记，二被告至今未予理会。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判决支持原告的上述诉讼请求。被告红建集团和红房公司共同辩称：红建集团与人民医院是代持代建关系，人民医院一直是所有权人，人民医院并未支付给红建集团购房款，其中天然气安装、小区可视系统安装，以及小区绿化等建设工程项目都是人民医院以自己的名义与相关主体签订合同，所以整个工程人民医院自己是建设方，基于政策原因人民医院不能以自己的名义建设工程，就以红建集团的名义进行建设。所以税费不应由红建集团承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2000年12月18日，原告人民医院与红建集团签订《购房协议书》，约定经甲（人民医院）乙（红建集团）双方多次友好协商，本着诚实信用原则，在自愿、平等的基础上，就甲方购买乙方修建的欧阳花园2区全部商品房一事达成如下意向，由双方共同遵照执行。一、甲方所购商品房为期房，规划地名为欧阳花园2区，地点在市交警大队旁。二、甲方所购商品房的总面积约为44000平方米，其中：营业房面积约为10000平方米，住房面积约为33000平方米，其他面积约为1000平方米，商品房具体面积最终以产权证登记为准。三、甲方所购商品房的总金额约为6000万元，其中：营业房金额约为10000平方米×2700元/平方米=2700万元，住房的金额约为33000平方米×900元/平方米=2970万元，其他面积金额约为1000平方米×3300元/平方米=330万。上述费用包含园林绿化、会所装修、水电气开户、进线专户、监视系统、可视系统、变压器、办理产权证等费用。甲方所购商品房的总金额最终以双方交接房产手续确定的金额为准，且须经甲方认可。四、甲方根据乙方建设需要和工程进度付款。付款额度由双方临时协商，付款方式为转账。在乙方交房或办好产权证时双方进行总结算，实行多退少补。五、为保证甲方所购商品房的质量符合要求，乙方同意甲方派人到欧阳花园2区施工现场进行管理和监督，所需费用由甲方自负。六、乙方应保证其所售商品房于2004年10月18日前交付给甲方使用，并承诺该商品房质量符合国家质量要求。七、乙方应在交付商品房之日起4个月内将房产证和土地使用证（性质为出让）办好交给甲方，产权证所有人为甲方。八、任何一方违约，均应向对方支付商品房交易总金额10%的违约金。2000年12月19日《代征土地合同书》载明“五、代征土地内容：4、甲方（人民医院）在该区修建建筑物时，乙方（红建集团）应负责办理和承担。…（7）房产交易手续费；…和《房屋产权转移交纳税费表》内的全部费用。”2006年，原告人民医院（甲方）与被告红建集团（乙方）签订《补充协议书》，载明“经双方充分协商，现就双方于2000年12月18日签订的《购房协议书》进行变更，内容如下：一、双方均不按《购房协议书》第八条之规定追究双方的违约责任。二、甲方所购营业房的总面积为7882.07平方米。其中：A区、E区一楼营业房面积为389.39平方米；B区一楼营业房面积为782.83平方米，B区二楼营业房面积为1259.49平方米；C区一楼营业房面积为1332.46平方米；D区一楼营业房面积为1628.23平方米，D区二楼营业房面积为1825.49平方米；F区会所面积为664.18平方米，具体位置由甲方确定。三、甲方所购营业房的总金额为21324215.30元。其中：A区、E区一楼营业房金额为1012414.00元；B区一楼营业房金额为2473742.80元，B区二楼营业房金额为1977399.30元；C区一楼营业房金额为3464396.00元；D区一楼营业房金额为7131647.40元，D区二楼营业房金额为4235136.80元；F区会所金额为1029479.00元。四、乙方同意甲方放弃购买欧阳花园2区的其他商品房，甲方同意乙方自行出售其他商品房，但乙方在出售其他商品房时，应优先出售给甲方职工。五、按《购房协议书》的约定，现甲方已实际支付乙方购房款48152050.94元（包括甲方按照乙方的要求直接支付的设计费、水电气开户费、绿化费、会所费、可视系统、监视系统费、变压器费、进线专户费等共计48152050.94元），抵扣甲方所购营业用房款21324215.30元和代管商品房款26266000.18元，乙方还应退还甲方购房款561835.46元。六、经双方充分协商，乙方愿用其所有的座落于简城镇医院路丽茗花园A区一、二楼营业房（靠铁路）和B区一、二楼营业房及全部住房（靠医院）折价抵给甲方，具体金额双方另行协商，实行多退少补。七、乙方应在本协议签订之日起2个月内为甲方办理好所购商品房的房产证和土地使用证（性质为出让），所有权人为甲方，办证所需的全部费用由乙方承担。”2004年12月31日，红建集团（甲方）与人民医院（乙方）签订《代售协议书》，载明“经甲乙双方友好协商，甲方同意将其开发的欧阳花园2区171套住房由乙方代为销售，就相关事宜达成如下一致性意见，由双方共同遵照执行。一、171套住房分为A、B、C、D四种户型，其中：A型房面积为5612.90㎡，共计21套；B型房面积为16188.60㎡，共计101套；C型房屋面积为3938.92㎡，共计33套；D型房面积为2299.28㎡，共计16套。代售价格为A型房均价945元/㎡，其余套型均价889元/㎡，房顶附属房价格746元/㎡，上述住房根据楼层可在均价的3%内调整价格，具体调整办法另行商定。二、171套住房的总金额为26266000.19元，其中：A型房共计5433527.10元；B型房共计14979580.96元；C型房共计3726080.91元；D型房共计2126811.21元。三、乙方只能将171套住房以代售价格销售给本单位职工，严禁将该住房对外销售，否则甲方有权单方终止本协议。”四、代售171套住房的所有房款由乙方收取，甲方同意该款直接冲抵乙方多付的购房款。五、乙方以前已付购房款48152050.94元给甲方，扣除乙方应支付的购房款21324215.30元和所收代售房款26266000.18元，甲方还应退还乙方购房款561835.46元，双方同意该款在乙方应支付甲方的其他款项中进行抵扣。六、甲方负责办理乙方代售住房的房产证和土地使用证（性质为出让），并承担办证所需的全部费用，乙方可协助办理。甲方应在收到乙方代售住房所有权人名单之日起3个月内办好“两证”交给乙方，由乙方将“两证”交给代售住房所有权人。2009年1月13日，原告人民医院（甲方）与被告红房公司（乙方）签订《关于河韵馨苑房产产权确认的说明》，该说明载明“根据甲乙双方在二000年十二月十八日签订的《购房协议书》，甲方就购买乙方修建的欧阳花园2区全部商品房达成协议。在房屋修建完成后，甲乙双方在二〇〇四年十二月二十八日签订了《补充协议书》，明确“医院所购营业房的总面积为7882.07平方米。”其中：A区、E区一楼营业房面积为389.39平方米；B区一楼营业房面积为782.83平方米，B区二楼营业房面积为1259.49平方米；C区一楼营业房面积为1332.46平方米；D区一楼营业房面积为1628.23平方米，D区二楼营业房面积为1825.49平方米；F区会所面积为664.18平方米，具体位置由甲方确定。在二00四年十二月三十一日双方签订《代售协议书》乙方同意甲方“将其开发的欧阳花园2区171套住房由乙方代为销售”（合同内容应该是由甲方代为销售）。甲方在购买营业用房和代售住房后，将欧阳花园2区改名为河韵馨苑小区。甲方购买河韵馨苑营业用房的房产证和土地证由于乙方的原因一直未能办理完成。目前河韵馨苑的房产权证、土地证上产权所有人仍为四川省简阳市红塔建设集团有限公司。为明确甲方购买的“河韵馨苑”小区（原为欧阳花园2区）营业用房的产权权属，双方明确如下：一、河韵馨苑小区（原为欧阳花园2区）营业用房总面积7882.07平方米。其中：A区、E区一楼营业房面积为389.39平方米；B区一楼营业房面积为782.83平方米，B区二楼营业房面积为1259.49平方米；C区一楼营业房面积为1332.46平方米；D区一楼营业房面积为1628.23平方米，D区二楼营业房面积为1825.49平方米；F区会所面积为664.18平方米的实际产权所有人为甲方。二、在乙方未办理为甲方产权前，现有房产证和土地证由甲方保管。三、乙方不得将甲方房产证用于银行抵押或清偿债务。四、乙方应进快完成以上营业用房房产证和土地证的办理工作，保证甲方的合法权益。”案涉房屋现均登记在红房公司名下（房屋所有产权证号：简房权监证字第×××238号、简房权监证字第×××239号、简房权监证字第×××240号、简房权监证字第×××241号、简房权监证字第×××242号）。2009年1月14日至2009年12月13日，原告简阳市人民医院共计向中国建设银行股份有限公司简阳支行借款2500万元，抵押物为案涉房屋中的四处房屋（简房权监证字第×××238号（权×××901）、简房权监证字第×××239号（权×××905）、简房权监证字第×××240号（权×××903）、简房权监证字第×××241号（权×××902号））和所有权人为人民医院的房屋所有权证书号为简房权证监证字第×××298号房屋。2010年12月31日至2015年12月31日，原告简阳市人民医院共计向中国建设银行股份有限公司简阳支行借款3000万元，抵押物为案涉五处房屋（简房权监证字第×××238号（权×××901）、简房权监证字第×××239号（权×××905）、简房权监证字第×××240号（权×××903）、简房权监证字第×××241号（权×××902号）、简房权证监证字第×××242号（权×××904））和所有权人为简阳市人民医院的房屋所有权证书号为简房权证监证字第×××298号房屋。双方认可原告人民医院尚有100万元银行存款未归还，案涉房屋为人民医院所有。以上事实，有原告提供的2000年12月18日简阳市人民医院与红建集团签订的《购房协议书》、2000年12月19日简阳市人民医院与红建集团签订的《代征土地合同书》、2002年简阳市人民医院与红建集团签订的《协议书》，20004年简阳市人民医院与红建集团签订的《代售协议书》、2006年简阳市人民医院与红塔集团倒签的《补充协议书》、原被告均提交的2009年简阳市人民医院与红塔房地产开发公司签订的《关于河韵馨苑房产产权确认的说明》、原告举证的案涉房屋所有权证、抵押合同、借款合同，双方当事人陈述等证明，本院予以确认。本院认为，被告双方争议的焦点为过户费用的承担问题以及承担违约金的承担问题。被告认为其与原告签订的《购房协议书》、《补充协议》为虚假的协议，简阳市人民医院与被告之间不是房屋买卖关系，而是代持代建关系。因过户费用的承担问题涉及购房协议及补充协议等是否真实的问题。本院认为，被告认为购房协议为虚假协议，应提交充足的、相反的证据予以推翻，但被告申请对陈某的询问笔录，陈某对办证税费的承担问题的表述“该由人民医院付就由人民医院付”和“明确了所有税费由医院出”的陈述相互冲突，陈某作出的对办证税费承担问题的陈述不能采信。从日常生活经验法则分析，被告作为频繁大量参与商事交易活动的建筑公司，应当清楚知道在多份协议上对约定内容加盖公司印章的法律后果，被告主张购房协议等虚假，被告理应举证双方存在另行签订有加盖印章的真实协议，以此证明购房协议书、补充协议等系虚假协议，但被告举证的证据不能否认购房协议书、补充协议等的真实性。就本案的现有证据看，《购房协议》、《补充协议》等协议系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。关于过户的费用承担的问题，原告简阳市人民医院与红建集团于2000年12月18日签订的《购房协议书》第七款约定“红建集团应在交付商品房之日起4个月内将房产证和土地使用权证（性质为出让）办好交给简阳市人民医院，产权所有人为简阳市人民医院”。同时，原告与红建集团于2000年12月19日签订的《代征土地合同书》约定“4、甲方（简阳市人民医院）在该区修建建筑物时，乙方（红建集团）应负责办理和承担。…（7）房产交易手续费；…和《房屋产权转移交纳税费表》内的全部费用。”其后，原告与红建集团于2006年签订的《补充协议书》约定“七、乙方应在本协议签订之日起2个月内为甲方办理好所购商品房的房产证和土地使用证（性质为出让），所有权人为甲方，办证所需的全部费用由乙方承担。”上述三处协议（合同）均清楚载明办证所需的全部费用由红建集团承担。故对原告主张办证所需的全部费用由红建集团承担的诉讼请求，本院予以支持。关于支付违约金的问题，本院认为，原告人民医院于2009年1月14日起将案涉房屋用于向银行抵押贷款，被告主张原告从2009年开始用案涉房屋抵押贷款的抗辩成立，可减轻被告的违约责任，鉴于原告与红建集团在2000年12月28签订的《购房协议书》第八条约定“任何一方违约，均应向对方支付商品房交易总金额的10%的违约金”，原告与红建集团在2004年12月28日（实际签订时间为2006年）签订的《补充协议书》中第一项约定“双方均不按《购房协议书》第八条之规定追究双方的违约责任”，此项内容应视为对2000年《购房协议书》内容的变更，同时，在2004年12月28日签订的《补充协议书》中，双方未对违约责任另行进行约定，原告简阳市人民医院亦未举证证明其实际损失，就本案的现有证据而言，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张二被告承担连带责任的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，资阳市中级人民法院作出的原告杨某某诉被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司、四川省简阳市红塔房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案（案号：（2011）资民初字第5号）生效判决确认红建集团与红房公司构成公司股东、公司意志的混同，按照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，对原告主张二被告承担连带责任的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条之规定，判决如下：一、被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司、四川省简阳市红塔房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内共同协助原告简阳市人民医院办理位于简阳市简城镇红建路南段河韵馨苑小区房屋（房屋所有产权证号：简房权监证字第×××238号、简房权监证字第×××239号、简房权监证字第×××240号、简房权监证字第×××241号、简房权监证字第×××242号）转移登记至原告简阳市人民医院名下，办理转移登记产生的税费由被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司、四川省简阳市红塔房地产开发公司共同承担。二、驳回原告简阳市人民医院的其他诉讼请求。本案诉讼费22661元，由四川省简阳市红塔建设集团有限公司、四川省简阳市红塔房地产开发公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  税远雄二〇一七年八月九日书记员  李颖健