吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终4036号上诉人（原审被告）：长春市希安家政服务有限责任公司，住所：长春高新技术产业开发区繁荣路4589号枫树园会馆负一层。法定代表人：谢晶，董事长。委托诉讼代理人：刘宇，北京市京师（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林省省直机关事务管理局物业托管中心，住所：长春市宽城区贵阳街287号建设大厦28层。法定代表人：张秀丽，主任。委托诉讼代理人：盛中，吉林行远律师事务所律师。原审被告：高新园区名冠桌球俱乐部，住所：长春高新技术产业开发区繁荣路4589号枫树园会馆负一层。负责人：张文闯，男，1978年4月19日出生，汉族，住长春市绿园区。上诉人长春市希安家政服务有限责任公司（以下简称希安家政）因与被上诉人吉林省省直机关事务管理局物业托管中心（以下简称物业中心）、原审被告高新园区名冠桌球俱乐部（以下简称名冠俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院于2017年5月23日作出的（2016）吉0193民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年9月29日，物业中心与希安家政签订了《关于枫树园会馆的租赁合同》，约定希安家政承租枫树园会馆一、二层及负一层游泳馆。合同第一条约定：租赁期限八年，自2009年10月1日起至2017年9月30日止。第三条约定：年租金13万元（因暂无法开发票，故暂按12万元计算），上打租；逾期交付租金，按每日千分之三支付违约金；承租方未足额交付租金超过30日时，出租方有权终止合同。第五条约定：租赁期满时，承租方应保证设施设备完好、使用正常，如有损坏应恢复原状并赔偿损失。第六条约定：承租方承担水电暖设备的维修养护，负责水电等系统的分离改造；承租方不得擅自转租，否则出租方有权终止合同。合同签订后，物业中心向希安家政交付了全部房屋。2011年1月1日，双方签订补充协议，约定自2011年1月1日起至2012年12月31日止调整年租金为8万元。一审法院于2013年8月29日作出（2013）长高开民初字第950号民事判决书，认定了2011年1月1日起至2012年12月31日止年租金变更为8万元，希安家政已支付2009年10月1日起至2013年9月30日止4年的全部租金共计40万元。该判决已发生法律效力。2015年3月15日，希安家政未经物业中心同意与名冠俱乐部签订《房屋租赁合同》，将负一层游泳馆转租给名冠俱乐部，并将游泳馆改成台球室及棋牌室。2016年11月24日，物业中心起诉至一审法院，以希安家政拒付租金并擅自改变负一层游泳馆的使用用途，将其转租给名冠俱乐部构成违约为由，要求判令：1.希安家政立即支付租金44万元（自2013年2月1日起至2016年9月30日止按年租金12万元计算），并承担44万元30%的违约金13.2万元，合计57.2万元；2.解除物业中心与希安家政于2009年9月29日签订的《关于枫树园会馆的租赁合同》，希安家政将全部房屋立即返还给物业中心，并将负一层游泳馆恢复原状，同时希安家政承担2016年10月1日起至返还全部房屋之日止按年租金12万元计算的房屋占用费；3.名冠俱乐部立即腾出其使用的枫树园会馆负一层房屋，并将该房屋的游泳馆恢复原状。希安家政和名冠俱乐部共同答辩称：租金计算有误，希安家政并未拒付租金，不存在违约行为，无需承担违约金。物业中心要求解除合同无法律及事实依据，希安家政与名冠俱乐部不应腾房。一审法院审理后认为：物业中心与希安家政签订的《关于枫树园会馆的租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，物业中心向希安家政交付了全部房屋，但希安家政自2013年10月1日起至今一直未交付租金，且未经物业中心同意将负一层游泳馆转租给名冠俱乐部，并擅自改变使用用途，构成违约，应承担相应民事责任。物业中心要求依据合同第三条“承租方未足额交付租金超过30日时，出租方有权终止合同”及第六条“承租方不得擅自转租，否则出租方有权终止合同”的约定解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。解除合同后，希安家政与名冠俱乐部应将全部房屋立即腾出返还给物业中心，但物业中心未提供出相应证据证明游泳馆原状是什么样，因此其要求将游泳馆恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于欠付租金及房屋占用费，通过本院（2013）长高开民初字第950号生效判决可以认定希安家政已支付2009年10月1日起至2013年9月30日止4年的全部租金共计40万元，因此希安家政应支付自2013年10月1日起至2016年9月30日止按年租金12万元计算的租金36万元，并支付自2016年10月1日起至返还全部房屋之日止按年租金12万元计算的房屋占用费。关于违约金，虽然双方签订的合同约定逾期交付租金的，按每日千分之三支付违约金，物业中心起诉要求按照44万元的30%支付违约金13.2万元，但违约金的约定是为了赔偿因违约而产生的损失，物业中心并没有提供相应证据证明因希安家政欠付租金而给其造成的损失数额，本院只能认定其实际遭受的损失即为自2013年10月1日起至2016年9月30日止欠付租金36万元的利息损失，且庭审中，希安家政对违约金约定认为过高，要求调整符合法律规定，本院予以适当减少，故希安家政应以36万元为基数自2016年10月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付违约金。希安家政与名冠俱乐部主张的未拒付租金、责任在物业中心、解除合同无依据不应腾房等抗辩理由，缺乏事实和法律依据，理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告物业中心与被告希安家政于2009年9月29日签订的《关于枫树园会馆的租赁合同》；二、被告希安家政于本判决生效之后立即支付原告物业中心租金36万元及违约金（违约金以36万元为基数自2016年10月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、被告希安家政于本判决生效之后立即支付原告物业中心房屋占用费（自2016年10月1日起至返还全部房屋之日止按年租金12万元计算）；四、被告希安家政于本判决生效之后立即将枫树园会馆一、二层及负一层的全部房屋返还给原告物业中心；五、被告名冠俱乐部于本判决生效之后立即腾出其使用的枫树园会馆负一层的房屋；六、驳回原告物业中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9520元，由原告物业中心负担3528元，被告希安家政负担5992元。宣判后，希安家政不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回物业中心的诉讼请求，诉讼费由物业中心承担。主要理由为：1.一审判决未全面查清事实，事实认定不清。首先，上诉人并非故意拒付租金，而是被上诉人物业中心故意拒收租金。上诉人一审提供的录音证据证明，2013年9月29日至10月9日期间，上诉人欲交房租，但物业中心称“纠纷未解决”，拒绝收取；其次，上诉人未将承租的房屋全部转租，仅转租了部分，物业中心无权解除合同。租赁合同第六条第六款约定“上诉人在合同期间不得擅自将所租赁的房产全部转租给他人，如果有特殊情况，需要经过物业中心同意方可转让，否则物业中心有权要求上诉人限期改正直至终止合同”。一审判决故意忽略了“全部”和“限期改正”这一关键点。因此物业中心无权解决合同；第三，物业中心存在严重违约，在承租期内擅自断电，导致上诉人长期无法正常使用房屋。根据上诉人提供的长春电视一频道城市快递栏目的报道证实，物业中心于2013年5月4日无故对上诉人承租的房屋采取断电措施，并长达2年之久，期间上诉人多次与物业中心沟通无果，导致上诉人长期无法正常使用房屋。2.一审判决适用法律错误。首先，上诉人未交付房租系物业中心拒收所致，且因物业中心对上诉人承租的房屋采取断电措施，上诉人有权行使先履行抗辩权；其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，因物业中心未对上诉人转租行为在6个月内提出异议，其无权主张解除合同。物业中心辩称：一审判决正确，应当维持原判。名冠俱乐部二审未出庭，亦未提交书面陈述意见。除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.希尔家政主张其曾于2013年9月29日和10月9日先后两次给物业中心财务人员打电话要求支付租金，物业中心均予拒绝，但其仅提供了2013年9月29日的电话录音证据，并且在该录音证据中，物业中心财务人员没有拒绝接收租金，仅是提出：“10.1放假，经办人员不在单位。”2.希尔家政提出2013年5月4日承租的房屋开始断电，其咨询电业部门得知是变压器坏了，其要求物业中心给予解决，但物业中心予以拒绝，直到2015年6月份其才通过多次向电业部门申请接通了电源。物业中心认可2013年5月4日停电的事实，但提出不是其原因造成的，其也没有权利为希尔家政接临时电源，并且双方合同约定水电分离处理，再者，希尔家政在停电没有几天，就买了柴油发电机，一直在用电，另外，希尔家政于2015年3月15日与名冠俱乐部签订的转租地下室合同，如果没有电，名冠俱乐部是不可能承租地下室的。希尔家政提出是物业中心故意不给希尔家政接电，该房屋的三楼一旦有人跳舞，物业中心就给接上电源，就是拒绝给希尔家政供电。本院认为：希尔家政自2013年10月1日至今一直在承租使用物业中心的房屋，却没有支付过租金，其行为构成违约。希尔家政虽然主张曾于2013年9月29日和10月9日先后两次向物业中心主张支付租金，是物业中心拒绝接收，但并未提供充分证据证明。希尔家政虽然举证了2013年9月29日与物业中心财务人员的电话录音证据，但物业中心财务人员仅提出“10.1放假，经办人员不在单位”，并无拒绝接收租金的意思表示；希尔家政虽然举证了其单方打印的2013年10月9日电话录音摘录，主张物业中心财务人员因双方存在诉讼纠纷拒绝接收租金，但未能提供录音资料相佐证，无法确认该录音摘录真伪，本院无法采信。希尔家政虽然主张物业中心于2013年5月4日给房屋恶意断电，导致其直到2015年6月才能使用房屋，但又自述“停电是变压器坏了”，不能认定是物业中心的过错。物业中心虽然没有及时为希尔家政协调电业部门维修变压器存在一定过错，但希尔家政自述其2015年6月接通电源正常使用房屋后，其也没有向物业中心支付过租金，况且希尔家政于2015年3月15日即已将案涉房屋的地下室出租给名冠俱乐部，如果没有电源，此转租行为是不可能完成的。故希尔家政主张其主动支付租金物业中心拒收、物业中心恶意断电其有权行使先履行抗辩权、房屋在2013年5月4日至2015年6月期间因断电无法使用，均因证据不足，本院不予支持。因此依据双方签订的房屋租赁合同第六条约定，物业中心主张解除与希尔家政之间的房屋租赁合同，依法应予支持。关于希尔家政应当向物业中心支付租金的数额。希尔家政与物业中心之间签订的房屋租赁合同约定的租金标准是12万元/年，2013年5月4日案涉房屋停电虽非物业中心恶意所为，但物业中心拒绝履行出租人义务，不及时协调电业部门维修变压器给案涉房屋供电确有不当，物业中心虽然主张双方合同第六条约定“希尔家政负责水电系统分离改造”，其没有义务协调电业部门为希尔家政承租的案涉房屋恢复供电，但“水电系统分离改造”并不意味着作为出租人的物业中心有权不保障所出租房屋的正常使用功能，故物业中心此抗辩理由不能成立。但考虑到希尔家政持续使用房屋，并自行接通电源，又于2015年3月15日将部分房屋转租名冠俱乐部的事实，本院酌定扣除一年的租金12万元，以弥补希尔家政相应的损失。故希尔家政欠缴物业中心租金的数额应确定为24万元。关于物业中心所主张的希尔家政擅自转租一节，因物业中心在案涉房屋所在地点有工作人员办公，不可能不知晓希尔家政转租房屋的事实，但却并未在法律规定的6个月期限内提出异议，故物业中心主张希尔家政擅自转租违约本院不予支持。但因希尔家政拖欠租金违约导致双方解除了房屋租赁合同，在双方之间的租赁合同解除后，希尔家政转租名冠俱乐部的合同亦应一并解除，故物业中心主张希尔家政和名冠俱乐部腾退房屋依法应予支持。综上，一审判决对部分案件事实认定不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0193民初1711号民事判决第一、三、四、五、六项；二、变更长春高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0193民初1711号民事判决第二项为：上诉人长春市希安家政服务有限责任公司于本判决生效后立即给付被上诉人吉林省省直机关事务管理局物业托管中心租金24万元及违约金（违约金以24万元为基数自2016年10月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计17420.00元，由上诉人长春市希安家政服务有限责任公司负担9494.00元，被上诉人吉林省省直机关事务管理局物业托管中心负担7926.00元。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  贺银婷代理审判员  张新华二〇一七年八月十八日书 记 员  林星辰