安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖03民终508号上诉人（原审原告）：王群，男，1965年1月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上诉人（原审原告）：孙璠，女，1965年6月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：李加文，安徽淮河律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：马龙，安徽淮河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蚌埠市教育房屋开发公司，住所地安徽省蚌埠市胜利中路86号。法定代表人：王毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王超，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩修柱，安徽禹风律师事务所实习律师。上诉人王群、孙璠因与被上诉人蚌埠市教育房屋开发公司（以下简称教育开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2016年12月30日作出的（2016）皖0303民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王群、孙璠及其共同委托诉讼代理人李加文、被上诉人蚌埠市教育房屋开发公司委托诉讼代理人王超、韩修柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王群、孙璠上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用由教育开发公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，前后矛盾。1、涉案房屋土地使用权证系2010年取得；涉案房屋属于兰庭书苑南苑，与龙湖教师村二期、兰庭书苑不是同一个小区，分属不同地块；2、涉案房屋所属地块与教师村二期地块无需同时验收。二、一审法院认定教育开发公司违约行为属于不可抗力错误。1、一审法院认定不可抗力部分系由建设主体变更导致产权证书无法办理错误。涉案房屋的土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证载明的承建单位均是教育开发公司而不是蚌埠市教育局，不存在主体变更。2、一审法院认定不可抗力部分系由龙湖教师村二期地块性质的反复导致产权证书无法办理错误。龙湖教师村二期的政策变化与涉案房屋无关，即使属于同一小区，教育开发公司作为专业房地产开发公司也应该预见到该地块性质可能发生变动，也应提前告知购房户，教育开发公司存在重大过失。3、一审法院认定教育开发公司违约系不可抗力导致，忽略了教育开发公司第一次违约延迟交房与本次违约延期办理产权证之间的因果关系。教育开发公司未按照合同约定日期交房，迟延至2014年4月8日交房，而一审法院认定迟延办理产权证的原因是2014年3月26日蚌埠市土地市场管理委员会关于撤销龙湖教师村二期工程经济适用房住房项目的决定，根据双方签订的房屋买卖合同，此时间点已是延迟履行期间，不属于合同履行期间。而根据合同法117条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。一审法院据此免除教育开发公司的责任错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。教育开发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。一、首先，导致涉案房屋无法按期办理产权证的原因系不可抗力，并非教育开发公司的原因。涉案房屋所在地块与龙湖教师村二期属于同一个总体规划，不可分割。作为整个兰庭书苑小区综合验收包括规划、消防、环保等同时验收完毕才能办理涉案房屋产权证书。其次，龙湖教师村二期原先按照经济适用房及教师校内住宅建设，在建设过程中，由于校内住宅方案迟迟未能确定，导致小区各单体工程，特别是配套工程无法按时完成。同时按照市政府的要求，将龙湖教师村二期土地性质由划拨变更为出让，相关手续是2014年7月28日才开始办理，2015年8月24日办理完结，从而导致整个小区综合验收延误。二、由于房屋产权办证机构从产权处分离，房屋面积测绘直到2014年8月20日才完成，导致办证所需要的测绘报告书迟迟未能出具，该原因也不是教育开发公司能够克服、避免和预见的。三、涉案房屋所在兰庭书苑小区是为整合教育资源，拓展教育场地，丰富教育设施而作出的一项重要工程，是民生工程。综上，请求二审法院驳回上诉维持原判。王群、孙璠向一审法院诉讼请求：1.判令教育开发公司立即为王群、孙璠办理房屋产权证号；2.判令教育开发公司支付违约金31036.37元（从2014年7月8日起暂计算至2016年3月31日）。后王群、孙璠变更诉讼请求为判令教育开发公司支付违约金38081元（从2014年7月8日计算至2016年8月23日，共计777天），承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月28日，王群、孙璠购买教育开发公司开发的兰庭书苑·南苑商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：教育开发公司（出卖人）以出让方式取得位于南湖路555号、编号为03020212003的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为蚌国用（出让）第2010033号，该土地面积为10814.6㎡，规划用途为住宅，定名兰庭书苑·南苑；王群、孙璠购买房屋地址为××号楼××单元××层××室商品房，房款总价490306元；关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（王群、孙璠）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，王群、孙璠交纳了首付款及办理了按揭贷款手续。2014年4月8日，教育开发公司将王群、孙璠购买的商品房交付。此后，教育开发公司未按合同约定在商品房交付90日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，2016年4月11日，王群、孙璠提起诉讼。诉讼期间，2016年8月23日，教育开发公司取得兰庭书苑南苑小区20#-24#楼的《不动产权利证明书》，王群、孙璠变更诉讼请求为被告支付违约金38081元，承担本案诉讼费用。另查明：2010年4月8日和2010年8月10日，教育开发公司分别取得蚌埠市城乡规划局颁发的涉案房屋的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。用地项目名称：兰庭书苑（34#地块），建设项目名称：兰庭书苑20#、21#、22#、23#、24#楼。2015年1月21日，蚌埠市教育局取得蚌埠市城乡规划局颁发的《建设工程规划核实合格证》。合格证中建设项目名称：兰庭书苑小区1#-7#、10#-12#、15#-24#、幼儿园、地下车库、兰庭书苑商业A、B、C、D。建设位置：南湖路西侧、迎湖路南侧。合格证中建设项目区域范围包含龙湖教师村二期工程和涉案房屋（34#地块）的工程。一审法院再查明：2014年3月26日，蚌埠市土地市场管理委员研究决定：撤销龙湖教师村二期工程152312㎡用地经济适用住房项目，由市规划局出具规划设计条件，土地公开挂牌出让。2014年6月18日蚌埠市国土资源局对蚌埠市教育局报请的《关于龙湖教师村二期工程土地挂牌出让的函》答复为：2014年3月26日市土地市场管理委员会第二次会议同意龙湖教师村二期工程152312㎡用地办理出让手续。目前土地出让的规划条件、宗地勘测等前期手续基本齐全，将于近日拟定挂牌出让方案报市土委会审定后办理供应手续。2015年8月24日，教育开发公司取得本市迎湖路南侧、兰凤路东侧《土地使用权证》。《土地使用权证》包含龙湖教师村二期地块和涉案房屋的34#地块。2016年8月22日，蚌埠市城乡规划局根据被告的申请，出具蚌规函[2016]98号《关于兰庭书苑项目变更建设主体的复函》，主要内容为：兰庭书苑系市教育局为解决教师住房问题而建设的教师新村项目，现土地取得方式已由划拨变更为出让，且原建设主体市教育局同意变更。为妥善解决房屋产权办理问题，同意将已核发的该项目《建设工程规划许可证》、《建设工程规划核实合格证》的建设单位由蚌埠市教育局变更为教育开发公司。一审法院认为：王群、孙璠与教育开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，理应按照合同约定履行各自的义务。教育开发公司交付房屋后未能够在规定的期限内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，造成王群、孙璠不能在规定期限内取得房地产权属证书，应当按照合同约定支付违约金。但是，蚌埠市城乡规划局在2015年1月21日将龙湖教师村二期和教育开发公司开发的34#地块的20#-24#楼合并以蚌埠市教育局为建设单位颁发了《建设工程规划核实合格证》，认定兰庭书苑小区两个地块系一个整体规划。致使教育开发公司开发建设的商品房不具备办理权属登记的资料报备案的基本条件。2014年3月26日，蚌埠市土地市场管理委员会决定龙湖教师村二期土地性质由原先划拨变为出让，2015年8月24日，教育开发公司取得该地块土地使用权证。2016年8月22日，蚌埠市城乡规划局才同意将《建设工程规划许可证》、《建设工程规划核实合格证》的建设单位由蚌埠市教育局变更为教育开发公司。教育开发公司才具备办理权属登记的资料报备案的基本条件。政府土地性质调整，龙湖教师村二期土地性质变更属于教育开发公司在商品房买卖合同履行过程中不可预见、不可避免、不可克服的事实。王群、孙璠认为龙湖教师村二期土地性质变更与其购买的商品房迟延办证无关的观点，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本院综合教育开发公司在履行合同中不可抗力的因素及取得全部备案资料的时间，对教育开发公司支付违约金予以部分免除。计算违约金的时间从教育开发公司取得龙湖教师村二期土地使用证之后的90日即2015年11月24日起至取得不动产证明书（2016年8月23日）止。教育开发公司应当支付王群、孙璠的违约金为490306×0.01%×270＝13238.3元。综上所述，对王群、孙璠主张的部分违约金予以支持。依据《中华人民共和国合同》第六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、蚌埠市教育房屋开发公司支付王群、孙璠违约金13238.3元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回王群、孙璠其他诉讼请求。如果蚌埠市教育房屋开发公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费576元（王群、孙璠预付288元），由蚌埠市教育房屋开发公司负担。二审中，双方当事人除一审举证外，均未向本院提供新的证据。经本院审查，蚌国用（2015）第242号土地使用权证书包含的土地仅为龙湖教师村二期地块，不包括涉案房屋所在地块。一审法院判决关于“2015年8月24日，教育开发公司取得本市迎湖路南侧、兰凤路东侧《土地使用权证》。《土地使用权证》包含龙湖教师村二期地块和涉案房屋的34#地块”的事实认定错误，本院予以纠正。一审法院判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点问题是：教育开发公司逾期将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是否应承担违约责任，是否应赔偿王群、孙璠违约金38081元？本院认为：王群、孙璠根据《商品房买卖合同》第十五条约定向教育开发公司主张违约金，该主张的请求权基础属于违约责任范畴，故教育开发公司是否应承担给付违约金的责任，应当根据合同约定作出判断。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，教育开发公司与王群、孙璠签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项即系当事人关于违约金的合法约定，应作为处理本案的依据。该《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.01﹪向买受人支付违约金。依上述约定，教育开发公司承担该违约金责任的条件包括：出卖人未按约定期限向产权登记机关提供相应产权登记备案资料；买受人未在规定期限内取得房地产权属证书；上述后果系由于出卖人责任造成。诉讼中，双方当事人对于教育开发公司未在房屋交付后90日内提供产权登记备案资料及王群、孙璠未取得房地产权属证书的事实均无异议，本院予以确认。本案争议在于，上述后果是否应归结于教育开发公司的责任，以及教育开发公司应承担的违约金数额如何认定。中华人民共和国国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交：不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料等。上述资料属于办理产权登记应当提交的资料，根据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，教育开发公司负有在约定期限内将上述资料提交产权登记机关登记备案的合同义务，其中即应包括2015年1月21日蚌埠市城乡规划局颁发的《建设工程规划核实合格证》。但根据本案查明事实，蚌埠市城乡规划局2015年1月21日颁发的《建设工程规划核实合格证》载明的建设单位为蚌埠市教育局，且《建设工程规划核实合格证》涵盖了涉案房屋所在的34#地块和龙湖教师村二期工程所在地块。教育开发公司建设的34#地块建设项目虽然取得了《建设工程规划核实合格证》，但由于该证记载的建设单位与涉案34#地块的开发主体不符，故不具备办理涉案房屋产权登记备案的条件。事实上，根据2016年8月22日蚌埠市城乡规划局向教育开发公司出具的复函分析，为妥善解决房屋产权办理问题，需要将建设工程规划核实合格证的建设单位由蚌埠市教育局变更为教育开发公司。由于《建设工程规划核实合格证》并非只限于34#地块建设项目，同时也包括教师村二期地块建设项目，而教师村二期地块原属于划拨土地，根据复函的内容，可以认定上述《建设工程规划核实合格证》的建设主体系在兰庭书苑项目（教师村二期地块）的土地取得方式已由划拨变更为出让的情况下随之进行变更。而客观情况是，根据蚌国用（2015）第242号土地使用权证书，兰庭书苑项目中的划拨土地系于2015年8月24日变更为出让性质。而该土地性质的变更，并非教育开发公司所能决定和控制。故2015年1月21日至2015年8月24日期间，教育开发公司未能提供办理房屋登记备案所需的建设工程规划核实资料，其责任并不在于教育开发公司。王群、孙璠要求教育开发公司承担该期间的违约金，与合同约定不符，本院不予支持。在教师村二期土地性质变更后，涉案《建设工程规划核实合格证》的建设主体变更障碍已经消除，教育开发公司作为建设方应当积极向相关部门申请建设主体变更，并及时组织工程验收备案和向产权登记机关报送涉案工程的产权登记备案资料，而教育开发公司直至2016年8月23日取得不动产权利证明，明显违反《商品房买卖合同》第十五条约定。综上分析，教育开发公司于2014年4月8日向孙璠交付房屋，依《商品房买卖合同》约定，教育开发公司应于2014年7月8日前向产权登记机关报送产权登记备案资料，至2016年8月23日教育开发公司取得不动产权利证明，应认定教育开发公司在该段时间确实存在违约行为。但根据《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金责任承担条件，教育开发公司系对出卖人原因造成的违约负责，故其对2015年1月21日至2015年8月24日期间的逾期行为不应承担责任。除此之外，教育开发公司不能证明其具有法定或约定的免责抗辩事由，应按合同约定承担给付违约金的责任。据此，教育开发公司应承担违约金责任的期间为2014年7月8日至2015年1月21日和2015年8月24日至2016年8月23日，违约金数额共计：490306×0.01%×（197+365）＝27555.20元。王群、孙璠的其余诉讼请求，依据不足，本院不予支持。一审法院判决认定事实部分有误，适用法律部分不当，本院予以纠正。王群、孙璠的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初1448号民事判决；二、蚌埠市教育房屋开发公司于本判决生效之日起十日内向王群、孙璠支付违约金人民币27555.20元；三、驳回王群、孙璠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费576元，由蚌埠市教育房屋开发公司负担416元，由王群、孙璠负担160元。二审案件受理费576元，由蚌埠市教育房屋开发公司负担416元，由王群、孙璠负担160元。本判决为终审判决。审 判 长  张 凯审 判 员  胡松涛审 判 员  陈二伟二〇一七年八月二十八日法官助理  丁刘女书 记 员  王亭亭附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。