北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8680号上诉人（原审被告、反诉原告）：臧玲娜，女，1980年12月2日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：高健，男，1981年4月6日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈晋，北京市明仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏洪臣，男，1988年4月14日出生。委托诉讼代理人：蒋云凤，女。被上诉人（原审被告）：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502号。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：姜博，男，该公司职员。上诉人臧玲娜、高健因与被上诉人魏洪臣、满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初12196号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。臧玲娜、高健共同上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判驳回魏洪臣的全部诉讼请求，并撤销我们与魏洪臣签订的房屋买卖合同。事实和理由：魏洪臣通过链家公司得知我们对外发布的售房信息，也同时在链家知道了我们的房屋并非“满五”，后其为节省居间费，自行找到满懿公司并要求将房屋做成“满五”，又要求我们配合其到满懿公司办理。我们在确认净得款195万元不变的情况下予以同意，并如实披露了房屋信息，且在魏洪臣的要求下提前交付了房屋。后，魏洪臣以房屋并不“满五”为由拒绝支付剩余购房款。合同履行过程中，我们没有违约行为，对“已满五年”的记载错误不存在过错。魏洪臣对房屋未满五是明知的，合同记载错误是其欺诈行为所致，后其又拒绝交纳相关税费存在恶意。故，涉案买卖合同继续履行显失公平，应予撤销。我们没有过错，魏洪臣不存在损失，一审法院判决我们承担违约金没有合同依据。另一审法院严重违反法定程序，简易程序超过审理期限。魏洪臣辩称，为了节省中介费，到满懿公司办理也是经过臧玲娜和高健同意的，我与满懿公司没有勾结串通行为，对涉案房屋错误记载“已满五年”没有过错。臧玲娜和高健对自己房屋的状况是最了解的，也做出过相关承诺，他们的行为构成违约，应承担违约责任。房屋是否增值与臧玲娜、高健没有关系，违约金是惩罚性的，不以解除合同或存在损失为前提。一审判决正确，请求二审法院予以维持。满懿公司辩称，我公司同意一审判决，不同意臧玲娜和高健的上诉请求。魏洪臣向一审法院起诉请求：1、要求继续履行合同，由臧玲娜、高健和满懿公司负担房屋买卖过程中所产生的20%的个税，臧玲娜、高健协助我将位于北京市大兴区某大街45号院3号楼7层712号房屋产权变更登记至我名下，过户后一个月内我支付臧玲娜尾款120万元；2、臧玲娜及高健结清2016年3月15日之前的物业费并将水卡、电卡、燃气卡交付给我；3、满懿公司退还我已经支付的居间服务费及保障服务费29250元，并按合同约定继续协助我与臧玲娜办理房屋后期的买卖工作；4、臧玲娜、高健及满懿公司承担房屋成交价格20%的违约金，共计39万元。臧玲娜、高健向一审法院反诉请求：1、撤销臧玲娜于2016年3月15日与魏洪臣签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、魏洪臣将涉案房屋腾空并交付给我们，购房款同意全部返还给魏洪臣。一审法院认定事实：北京市大兴区某大街45号院3号楼7层712号房屋登记在臧玲娜名下，系臧玲娜与高健的夫妻共同财产。2016年3月15日，臧玲娜（出卖人）与魏洪臣（买受人）经满懿公司居间签订《爱屋吉屋房屋买卖合同》，其中《房地产经纪服务事项告知书》约定：诉争房屋是产权人家庭名下唯一住房，原契税票开具时间为2009年6月21日，房屋产权证或契税票已满五年。《北京市存量房屋买卖合同》约定：诉争房屋，建筑面积共64.23平方米，房屋成交总价款为195万元；买卖双方同意，出卖人与买受人应当与本合同签署后满懿公司通知3个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；交易过程中所产生的税费均由买受人承担；30个工作日内将房屋交付给买受人；第九条相关承诺和保证约定，出卖人承诺并保证，其提供的、与交易房屋相关的信息真实、准确、完整……如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及／或该房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。《居间服务合同》约定，居间服务费为19500元，由魏洪臣承担……满懿公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。《爱屋吉屋房屋交易保障服务合同》约定，在臧玲娜、魏洪臣双方签署房屋买卖交易法律文件之前，满懿公司应对交易房屋进行产权登记信息查验……并将产权信息查验结果如实告知交易双方。2016年3月，魏洪臣分数次支付臧玲娜75万元购房首付款；2016年3月26日，臧玲娜将房屋实际交付魏洪臣；2016年6月7日，中央国家机关住房资金管理中心书面通知魏洪臣，同意对其发放已申请的120万元公积金贷款。2016年6月22日，魏洪臣、臧玲娜及满懿公司到大兴区地税部门办理缴税手续，被告知：房屋是否满五年应以契税票开具时间为判断依据。本案契税票开具时间为2012年9月，诉争房屋不符合满五唯一的条件。一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在满懿公司的居间下，魏洪臣、臧玲娜签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。臧玲娜、高健认为魏洪臣在履约过程中隐瞒涉诉房屋“未满五唯一”而主张撤销合同、返还诉争房屋的反诉请求，无事实及法律依据，法院予以驳回。根据双方签订的合同内容以及履约情况，魏洪臣履行了主要合同义务，且表示愿意支付剩余款项，但因合同约定“满五唯一”的诉争房屋与实际情况不符，造成魏洪臣实际缴纳税费的增加，其原因在于满懿公司对诉争房屋的信息查验工作的疏忽、臧玲娜作为出卖人在签订合同时对重要交易信息披露有误，故法院认定魏洪臣并无违约，其要求继续履行合同，臧玲娜、高健及满懿公司协助将诉争房屋过户至魏洪臣名下的诉讼请求，法院予以支持；合同约定，交易过程中产生的税费均由买受人承担，故诉争房屋的税费应由魏洪臣承担；魏洪臣愿意给付余款120万元，法院一并处理。有关魏洪臣要求臧玲娜、高健支付2016年3月15日之前的物业费并将水卡、电卡、燃气卡交付魏洪臣，符合法律规定，法院予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷，魏洪臣主张的满懿公司退还其居间服务费及保障服务费29250元的请求与本案并非同一法律关系，本案中不宜一并处理。臧玲娜作为《北京市存量房屋买卖合同》的出卖人，有提供与交易房屋相关信息真实、准确、完整的义务，但合同载明的诉争房屋“满五唯一”的信息与实际情况不符，故臧玲娜构成违约，需承担违约责任，魏洪臣主张39万元违约金过高，结合魏洪臣实际损失及臧玲娜的过错程度，故法院酌定臧玲娜需支付魏洪臣违约金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、臧玲娜、高健、满懿（北京）房地产咨询有限公司于判决生效后十五日内协助将北京市大兴区某大街45号院3号楼7层712号房屋（房产证号：X京房权证兴字第XX**号）过户至魏洪臣名下；二、魏洪臣于判决生效后十五日内给付臧玲娜、高健剩余购房款1200000元；三、臧玲娜于判决生效后十五日内支付魏洪臣2016年3月15日之前的物业费（具体数额以物业公司核算的为准），并将北京市大兴区某大街45号院3号楼7层712号房屋的水卡、电卡、燃气卡交付魏洪臣；四、臧玲娜于判决生效后十五日内支付魏洪臣违约金100000元；五、驳回魏洪臣的其他诉讼请求；六、驳回臧玲娜、高健的反诉请求。本院二审期间，臧玲娜和高健向本院出示赵某及刘某的情况说明各一份及链家公司的网页打印件一份，表示均要证明魏洪臣对涉案房屋不“满五”是明知的。上述证人均未出庭接受当事人质询。魏洪臣对以上证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为均不是新证据；证人没有出庭，不符合证据规则的要求；合同的相关内容还是应由双方当事人来确认，其作为购房人对“满五唯一”的认定并不了解，多咨询几家居间公司也是正常的；认为证言起不到证明效力。满懿公司对上述证据的真实性亦不认可，因证人没有出庭，对证言合法性也不予认可，不同意臧玲娜、高健的证明目的。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，现亦不存在《民事诉讼法》第七十条规定的“证人确有困难不能出庭”的情形，故上述未能出庭作证的证人证言的真实性、合法性与关联性难以审查处理，对臧玲娜、高健的证明目的不予确认。根据各方当事人陈述，可以认定，臧玲娜、高健欲出售涉案房屋，将出售信息通过链家公司对外发布，其中载明该房屋不“满五”，魏洪臣看到发布的房屋信息后通过链家公司与臧玲娜、高健洽谈，双方确认了臧玲娜净得房屋价款195万元，税费由买方负担，后魏洪臣通过满懿公司的工作人员，得知该公司居间费用低于链家公司，即与臧玲娜协商并经过臧玲娜同意，双方经满懿公司居间达成了房屋买卖合同，确认的臧玲娜净得房屋价款仍为195万元，税费由买方负担。本院对一审法院查明其他相关事实予以确认。本院认为，根据已经查明的事实，涉案房屋不符合“已满五年”的条件，这与满懿公司居间下魏洪臣及臧玲娜签订的房屋买卖合同文本记载内容不一。本案的争议焦点为造成上述不一致的原因是否应归责于臧玲娜和高健，及其二人是否应承担违约责任。《房地产经纪服务事项告知书》中，确有臧玲娜保证“诉争房屋是产权人家庭名下唯一住房，原契税票开具时间为2009年6月21日，房屋产权证或契税票已满五年。”的相关约定，但审查这个事实的同时，不可忽略的几个问题应一并予以考虑：第一，臧玲娜、高健不存在提供虚假信息或隐匿相关凭证，隐瞒房屋真实情况的行为，亦未因转由满懿公司居间签订买卖合同而获取更大的利益；第二，臧玲娜作为出卖人，在约定买受人负担全部税费的情况下，税费多少非其在订立合同过程中的关注因素，故在签订合同过程中对涉及该项目的内容疏于审查存在可能性；第三，魏洪臣作为买受人，同时作为税费的负担者，对税费数额的多少及可能造成税费变化的因素应该更为在意，其通过链家公司已经知悉涉案房屋不“满五”，后另行通过满懿公司居间签订买卖合同，房屋信息登记为“已满五年”，对这一关乎其巨大经济利益的问题，魏洪臣没有着重予以了解；第四，作为买卖双方的臧玲娜、高健和魏洪臣虽应对合同的内容予以确认，但作为普通公民，没有买卖存量房屋经验的情况下，要求其掌握房屋“已满五年”如何认定这一存在专业性的问题，对双方都是过于苛求了；第五，本案涉及的买卖合同是经过满懿公司居间下签订的，作为专门从事房地产中介服务的公司，对买卖合同文本的设定、房屋基本情况的审查把握，包括税费计算等都是其提供居间服务的内容，“已满五年”的认定对居间人满懿公司来说应是其必须掌握的常识性问题，而买卖双方出于对居间公司的信任，对其制定和协助确认的合同文本内容均予以确认；综上，造成买卖合同记载与涉案房屋实际的未满五年情况不一致的原因，有双方当事人的疏失，更是因为满懿公司的错误所致，在发生上述争议后，魏洪臣未按照合同约定承担交纳税费的义务，也是致合同未能顺利履行的原因之一；据此，本院认为一审法院简单归责于臧玲娜、高健的认定不当，判决其二人承担违约金错误，本院对该判项予以撤销。而，臧玲娜、高健主张魏洪臣存在欺诈行为一节，证据不足，本院不予认定。臧玲娜、高健要求撤销买卖合同，驳回魏洪臣一审请求的上诉意见没有事实和法律依据，本院不予支持。现查，一审法院审理过程中，不存在严重违反法定程序的情形，臧玲娜、高健以简易程序超过审理期限为由，要求将本案发回重审，缺乏法律依据。另，一审法院反诉案件受理费收取错误，本院予以纠正，并参考本案纠纷的产生原因，对一审案件受理费用的负担予以确定。综上所述，臧玲娜、高健的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初12196号民事判决第一、二、三、六项；二、撤销北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初12196号民事判决第四、五项；三、驳回魏洪臣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12877元，由魏洪臣负担4000元（已交纳），由臧玲娜、高健共同负担2000元（于本判决生效后七日内交纳），由满懿（北京）房地产咨询有限公司负担6877元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费5587.5元，由臧玲娜、高健共同负担2000元（已交纳），由满懿（北京）房地产咨询有限公司负担3587.5元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2300元，由臧玲娜、高健共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  顾国增审判员  李 淼二〇一七年八月三十一日书记员  张邵青