清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1539号上诉人（原审原告）：欧国华，男，汉族，1966年9月29日出生，住清远市清城区。委托诉讼代理人：江鑑源，系广东平信律师事务律师。被上诉人（原审被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司，住所地广东省清远市清新区。法定代表人：甘燕萍，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，男，汉族，1980年11月5日出生，住广州市天河区。系公司员工。上诉人欧国华因与被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下称“恒大（清新）公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初3202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。欧国华上诉请求：1、撤销(2016)粤1803民初3202号判决书，改判恒大（清新）公司从2010年7月1日起至2017年2月11日止以己交付房价款1267671元的日万分之一计算所得违约金306396.08元(1267671×O.1‰×2417天)给欧国华。2、一、二审诉讼费由恒大盛宇（清新）置业有限公司承担。事实和理由：欧国华与恒大（清新）公司签订的两份《商品房买卖合同》第八条明确约定交房的时间为2010年6月30日前。但合同约定的标的物在2014年4月25日才竣工验收合格，恒大（清新）公司在2017年2月11日才通知收楼，因此逾期交房的侵权行为持续至2017年2月11日止。根据《最高人民法院关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见》和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的意见》中的规定精神，本案逾期交房的侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算，因而本案的诉讼时效应从2017年2月11日起算。原审判决认定从2010年7月1日起至2014年11月21日止这段时间的违约金超过诉讼时效是错误的，违反法律规定。二、原审法院(2016)粤1803民初856号案件和清远市中级人民法院(2016)粤18民终1687号案件有关逾期交房违约金计算的诉讼时效起点的认定是以实际交楼之日为计算起点，请求二审法院依法改判。恒大（清新）公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院判决驳回欧国华的上诉请求。欧国华向一审法院起诉请求:1、判令恒大(清新)公司从2010年7月1日开始至交楼日止，向欧国华按日支付已交付总房款万分之一的违约金，暂计至2016年12月31日止违约天数为2376天、违约金额为301198.63元；2、诉讼费由恒大(清新)公司承担。原审法院认定事实:2009年1月4日，欧国华为买受人与恒大(清新)公司为出卖人签订两份《商品房买卖合同》。其主要内容如下:欧国华向恒大(清新)公司购买其开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下××街××、××单元两套房屋（建筑面积均为184.507平方米、房款分别为610781元、656890元），合计房款为1267671元。出卖人应当于2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商《广东省商品房买卖合同》品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之曰起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定:该商品房经验收合格是指:由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证;买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2010年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按巳付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注:出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。合同签订后，欧国华分别向恒大(清新)公司支付了上述两套房屋购房款610781元、656890元，共1267671元。恒大(清新)公司于2009年1月8日分别开具了上述数额的两张购房款发票给欧国华收执。恒大(清新)公司分别于2010年8月25日、2010年11月25日向欧国华邮寄《恒大金碧天下收(验)楼通知书》，通知欧国华于2010年11月30日在清远市××区龙××镇恒大金碧天下办理现场验、收楼手续。对此，欧国华表示恒大(清新)公司通知收楼时涉案房屋未经竣工验收合格，未符合收楼条件，所以拒绝收楼。清远市住房和城乡建设管理局分别于2015年1月6日、2014年12月23日为101、102单元房屋登记出具了《房地产权证》;清远市国土资源局于2015年10月30日为101、102单元房屋登记出具了《国有土地使用证》。恒大(清新)公司提供提交了工程名称为“金碧桃园天下Bl-1、Bl-2”的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。据此，原审法院也向清远市清新区住房和城乡建设局调取了上述资料。资料显示该工程于2014年4月25日经主管部门“同意工程竣工验收备案”。双方均同意对原审法院所调取的备案表所记载的2014年4月25日作为涉案房屋竣工验收合格日期。恒大(清新)公司于2017年2月10日再次向欧国华邮寄《恒大金碧天下收(验)楼通知书》，通知欧国华前往清远市××区龙××镇恒大金碧天下办理现场验、收楼手续，恒大(清新)公司于2017年2月11日收件。恒大(清新)公司对此无异议。原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。欧国华与恒大(清新)公司签订的两份《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应履行合同义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。补充合同约定该商品房经验收合格是指:由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。双方均同意对原审法院所调取的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》所记载的2014年4月25日作为涉案房屋竣工验收合格日期，予以采纳。恒大(清新)公司辩解其分别于2010年8月25日、2010年11月25日向欧国华邮寄《恒大金碧天下收(验)楼通知书?，通知欧国华前往办理现场验、收楼手续。因办理验、收楼时涉案房屋未经竣工验收合格，未符合合同约定的交楼条件，欧国华对此也不予认可，故不予认可恒大(清新)公司在上述时间履行了的通知收楼的义务。恒大(清新)公司于2017年2月10日再次向欧国华邮寄《恒大金碧天下收(验)楼通知书》。该通知发出时房屋已经有关部门验收合格且已出具有房屋权属证书，符合交楼的条件。结合本案的实际情况，确认2017年2月11日为收楼日期。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定迟延交房违约金按已交付房价款的日万分之一标准计算，合同继续履行，这是双方真实意思表示，欧国华也以此标准要求计算迟延交楼违约金，予以采纳。关于恒大(清新)公司抗辩的诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。逾期交付房屋的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定，恒大(清新)公司的时效抗辩意见符合法律规定，予以采纳。根据民事权利两年保护期间的诉讼时效规定，违约金的保护时效的起算点应从欧国华提起民事诉讼主张权利之日(2016年11月21日)往后倒推两年起算，结合欧国华的诉讼请求是要求恒大(清新)公司支付至交楼日止的违约金，因而违约金的计算期间应从2014年11月21日起至2017年2月11日止。综合上述，恒大(清新)公司应支付欧国华从2014年11月21日起至2017年2月11日止以已交付房价款1267671元的日万分之一计算所得的违约金103062元(1267671元×0.1‰×813天)。依照《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院于2017年2月16日作出判决:恒大(清新)公司于本判决生效之日起十日内支付欧国华逾期交付房屋的违约金103062元。本案受理费2909元，由欧国华负担1915元；恒大(清新)公司负担994元。本院二审审理期间，欧国华提交证据：（2016）粤1803民初856号民事判决书以及（2016）粤18民初1687号民事判决书，拟证明原审法院与清远市中级人民法院认定逾期交房违约金计算的诉讼时效是以实际交楼之日为计算起点。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，结合欧国华的上诉请求与恒大（清新）公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：欧国华的上诉请求是否得以支持。本案中，原审认定欧国华与恒大（清新）公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》为有效合同，符合法律规定，本院予以维持。双方应按合同约定履行义务。欧国华按合同约定支付对价，已履行合同义务。恒大（清新）公司理应按合同约定的时间交付涉案商品房。交付商品房必须达到竣工验收合格，这是恒大（清新）公司的的法定义务，也是法定条件。从恒大（清新）公司提交的证据显示，其虽然已于2010年8月25日、2010年11月25日分别向欧国华发出收楼通知，但从原审调取证据显示，竣工验收日期是2014年4月25日，即上述时间涉案商品房未达到工程竣工验收，不符合交付条件。原审判决不认定恒大（清新）公司在上述时间履行了通知收楼的义务，理由充分，本院予以维持。恒大（清新）公司未合同约定的期限内交付涉案商品房，其行为构成违约，理应承担违约责任。欧国华主张恒大（清新）公司按日支付已付交付房价款万分之一的标准计算违约金承担逾期交楼违约责任，符合合同的约定，且未违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院予以支持。关于违约金起算日期的问题。因恒大（清新）公司逾期交楼的侵权行为是持续发生的，其诉讼时效应从侵权行为实施终止之起开始起算。而原审以欧国华主张权利之日起往前倒推两年计算，既没有法律依据，也不符合合同约定约定，本院予以纠正。欧国华以按合同约定交付之日次日（即2010年7月1日）后起算违约金，符合合同约定，本院予以支持。涉案商品房已于2014年4月25日达到竣工验收备案，且101房已在2015年1月6日、201房已在2014年12月23日办理房屋产权手续，应视其物权发生变更，应认定收楼时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本案恒大（清新）公司虽然存在迟延履行交付义务的违约行为，但涉案房屋达到交付条件的情况下，欧国华仍然不办理收楼手续，应视为欧国华没有采取适当措施致使损失扩大，根据上述规定，此后欧国华不得再以恒大（清新）公司逾期交房为由主张违约金。原审判决认定以2017年2月10日邮寄《恒大金碧天下收（验）楼通知书》次日收楼时间不当，本院予以纠正。综上，本案的逾期交房违约金应计算至产权登记日止。故，101房的违约金的计算期间应从2010年7月1日起至2015年1月5日止，102房的违约金计算期间应从2010年7月1日起至2014年12月22日止。即恒大（清新）公司应向欧国华支付的101房的违约金为610781元×0.1‰×1644天=100412.4元；102房的违约金为656890元×0.1‰×1631天=107138.76元。综上所述，欧国华的部分上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初字3202号民事判决；二、限恒大盛宇（清新）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付欧国华逾期交付房屋的违约金207551.16元；三、驳回欧国华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2909元，由欧国华负担872.7元，恒大盛宇（清新）置业有限公司负担2036.3元。二审案件受理费5818元，由李谋胜负担1745.4元，恒大盛宇（清新）置业有限公司负担4072.6元。李谋胜预交的一、二审案件受理费，法院不作退回，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担部分可在执行程序中迳行一并处理。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年八月十八日法官助理 黄 敏书 记 员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施蔌者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。