云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2901民初2155号原告：李某某，男，1966年7月16日出生，白族，云南省大理市人，住大理市。原告：赵某某，女，1966年11月27日出生，白族，云南省大理市人，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：桂某某、虞某某，某某（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理某某房地产开发有限公司，住所大理市下关洱河南路。法定代表人：黄某某，职务总经理。委托诉讼代理人：张某某，云南某某律师事务所律师，特别授权代理。原告李某某、赵某某与被告大理某某房地产开发有限公司(以下简称某某房地产公司)合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某某、赵某某及委托诉讼代理人桂某某、虞某某、被告某某房地产公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某、赵某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年6月30日起至2014年5月29日止333天的逾期交房违约金23,565.10元；2.判令被告为原告开具购房发票、代原告办理房屋产权登记，并赔偿因未开具购房发票而给原告造成的损失（2015年1月1日起至房屋产权登记办理完毕之日止，以原告支付的购房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，截止至起诉之日为101,001.08元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买大理某某小区C03-02号房屋一套。合同签订后，原告按约定付清了全部购房款，但被告未按约定的期限将验收合格的房屋交付给原告，且拒不开具购房发票，导致原告至今无法办理产权登记。原告认为，开具购房发票是被告的法定义务，故原告起诉请求其履行并承担赔偿损失的责任。被告某某房地产公司辩称，原、被告签订的《补充协议》明确约定，由于原告所购买的房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以被告公告的房价为准。2014年12月10日，经云南某某项目管理咨询有限公司（以下简称某某公司）出具《大理某某小区一户一价最终决算报告》，确定原告所购房屋建设成本价为1,273,144元。原告已交纳的998,521元仅为2011年的预测价，因此其尚有购房款274,624元未付清。依合同约定，在原告付清购房款前，被告拒绝交付房屋、开具购房发票以及代办产权登记系行使先履行抗辩权，而非违约。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据为：1、原告提交《商品房购销合同》及《补充协议》、购房款收据、交房通知、接房流程确认单，用以证明其已付清全部购房款。被告对原告提交的该证据真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明内容不予认可，并提交《大理某某小区一户一价最终决算报告》及《大理某某小区2014年一户一价表》予以反驳，用以证明原告所购买的房屋的最终价款应为1,273,144元，至今尚有274,624元未付清。原告则对被告提交的该证据真实性、合法性及关联性均不予认可；2、被告提交大理市人民法院（2016）云2901民初XXXX号民事判决书一份、大理白族自治州中级人民法院（2017）云29民终X号民事判决书一份，原告认为前者并非是生效的裁判文书，而后者已向云南省高级人民法院申请再审，故均不予认可。对前述当事人有争议的证据，本院认为，大理白族自治州中级人民法院作出的（2017）云29民终X号民事判决书系已发生法律效力的法律文书，该裁判所确认的事实在诉讼中属免证事实，当事人如无相反证据足以推翻，人民法院即应确认。该裁判已认定《大理某某小区一户一价最终决算报告》及《大理某某小区2014年一户一价表》的真实性及合法性，该证据亦与本案有关联性，故依法应予采信。本院经审理认定事实如下：2012年7月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买其开发建设的位于大理市××路××小区××号房屋，房屋总价款998,521元，乙方于合同签订之日起预付598,521元，余款400,000元通过银行按揭贷款支付；甲方应于2013年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给乙方。如甲方未按合同约定的期限交房，在合同约定的交房期限届满后次日起至实际交房之日止180天内，甲方按每天1元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期180天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；乙方委托甲方代办产权登记手续的，乙方接房时必须付清办证所需的相关税费及提供完整的办证资料，在“某某”整体竣工验收后二十四个月内到相关产权管理部门为乙方代办房屋权属登记手续。同日，被告（甲方）与原告（乙方）又签订《商品房购销合同补充协议》，补充协议约定，乙方购买的商品房建筑面积为293.04㎡，单价3407.46元/㎡，总金额为998,521元。由于该房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准；乙方应按甲方通知交清全部购房款以及契税、印花税、配套费、代办费、产权证工本费和维修基金等政府和相关部门要求缴纳的全部费用，如乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交房手续且不承担逾期交房的违约责任；乙方未按约定的期限付清全部购房款及相关费用的，甲方有权在合同约定的期限拒绝交付房屋；乙方未委托甲方办理产权登记或未全面履行合同义务的，甲方不承担办理产权登记的违约责任；《商品房购销合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力，补充协议与购销合同有不同规定的，以补充协议为准。购销合同及补充协议签订后，在大理市房地产管理处进行了备案，并由大理经济开发区公证处进行了公证。至2012年11月8日，原告共向被告支付了购房款998,521元。2014年2月21日，原告又向被告交纳了维修基金23,736元、办证费600元以及代办费200元，被告于该日将原告所购买的房屋交付给原告。2014年5月29日，大理某某工程整体竣工验收，被告向大理市城市建设档案馆移交了工程竣工档案。受被告委托，某某公司于2014年12月10日作出《大理某某小区一户一价最终决算报告》，确定原告所购买的房屋2014年一户一价（决算）为1,273,144元。2015年2月27日，被告在《大理日报》上刊登公告，告知包括原告在内的购房者可在2015年3月1日至3月31日间查阅经审计的大理某某小区建设工程价款结果及相关材料、文件，被告亦安排工作人员对相关问题予以解释说明。2015年4月8日，被告在《云南信息报》上刊登并在大理某某小区内粘贴《关于补交大理某某购房尾款的公告》，通知包括原告在内的购房者补交购房尾款。原告至今未按被告通知补交，被告亦未为原告出具购房发票、代办房屋产权登记。本院认为，本案的争议焦点为：第一，原告是否已经付清全部购房款？第二，被告应否就其于2014年2月21日交付房屋给原告的行为承担逾期交房的违约责任？第三，被告至今未为原告出具购房发票、代办房屋产权登记是否构成违约？针对前述争议焦点，本院分析如下：第一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2012年7月21日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。补充协议约定，原告向被告购买的房屋价款总金额为998,521元。由于该房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以被告公告的房价为准。由此可见，双方当事人关于房屋价款的后半段的约定属合同中的但书条款，表示是前半段“房屋价款总金额为998,521元”约定的例外情况。也即，基于案涉房屋系成本价销售的原因，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，则原告应支付的购房款应以被告公告的为准，而不再以998,521元为准。审理中，被告已举证证明原告所购买的房屋最终决算价为1,273,144元并就此通知了原告，故应适用双方当事人关于房屋价款的但书条款约定，认定原告应支付被告的购房款为1,273,144元。原告已支付购房款998,521元，故尚有274,624元未付清。原告依据交房通知及接房流程确认单中载明的“已经付清房款”、“款项已清”，主张其已付清全部购房款。本院认为，原告是否付清购房款，应以双方当事人关于购房款的约定以及原告实际已支付的购房款数额为判断标准，而非以被告是否交房为判断标准。如将交房通知及接房流程确认单中载明的“已经付清房款”、“款项已清”解释为“原告已付清最终确定的购房款”，显然与双方当事人关于房屋价款的但书条款约定以及该房屋最终决算价不符，故本院对原告的该主张不予认可。第二，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本院认为，先履行抗辩权，系负有后履行义务的当事人一方为了对抗负有先履行义务但不履行或不完全履行的当事人一方的履行要求而行使，也就是说，如果负有后履行义务的当事人未履行其义务不是为了对抗负有先履行义务的当事人的拒不履行行为，则负有后履行义务的当事人未履行其义务的行为就不是在行使先履行抗辩权。本案中，原、被告约定被告的交房期限为2013年6月30日前，同时还约定，如原告未付清购房款，则被告享有拒绝交房的先履行抗辩权。根据原告的举证，截止至2012年11月8日，其共向被告支付了购房款998,521元，2013年6月30日至被告实际交房的2014年2月21日，被告未按约履行交付房屋给原告的义务，不是为了对抗原告不履行支付购房款的义务（因为在此期间，最终决算报告尚未作出，原、被告均不知晓原告是否还应补交购房款以及补交的数额，故此时尚不具备原告补交购房款的条件，也就不存在原告“拒不履行支付购房款”），因此也就不是在行使先履行抗辩权，故被告未在2013年6月30日前交付房屋给原告属逾期交房，应承担违约责任。原、被告约定，被告逾期交房180天内的，按每天1元承担违约金。本院认为，该违约金低于造成的损失，且与双方约定的原告逾期付款的违约责任相差悬殊，故本院酌情予以增加，确定逾期180天内的违约金为每天50元。逾期180天后的违约金按双方合同约定承担违约责任。因此，被告应支付原告2013年6月30日至2014年2月21日共236天的逾期交房违约金为50元/天×180天+（236天-180天）×998,521元×0.01%=14591.72元。原告主张逾期交房违约金的时间应从2013年6月30日起至工程竣工档案移交的2014年5月29日共计333天的主张，与事实不符，本院不予认可。第三，依购销合同及补充协议约定，原告委托被告代为办理产权登记的，被告应在“某某”整体竣工验收后二十四个月内代办。如原告未全面履行合同义务，则被告不承担办理产权登记的违约责任。大理某某工程于2014年5月29日整体竣工验收，自此之后的24个月为被告代原告办理房屋产权登记手续的履行期限，在该履行期限内，被告依补充协议的约定通知原告补交购房款，但原告一直未补交，因此被告未代原告办理房屋产权登记手续系行使先履行抗辩权，同时，因原告至今亦未补交购房款，被告的先履行抗辩权持续存在，故原告起诉请求被告代其办理房屋产权登记，本院不予支持。关于原告所主张的请求被告为其开具购房发票并赔偿损失的问题，本院认为，开具购房发票系被告应当履行的附随义务，但依商品房买卖的交易习惯，购房发票是在买受人付清全部购房款后，再由出卖人一次开具。本案中，原告尚未付清全部购房款，故现其请求被告为其开具购房发票并赔偿损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条规定，判决如下：一、被告大理某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某某、赵某某逾期交房违约金14,591.72元。二、驳回原告李某某、赵某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2791元，由原告李某某、赵某某共同负担2456元，被告大理某某房地产开发有限公司负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  徐善珊审判员  马 泽审判员  邓朱双二〇一七年八月二十日书记员  张 涵