北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4677号上诉人（原审被告）：北京七天乐园酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区北洼西里甲22号院1号楼。法定代表人：隋敏，总经理。委托诉讼代理人：刘扬，北京市东元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京阳光嘉诚商业管理有限公司，住所地北京市东城区交道口北头条76号1413房间。法定代表人：许莉，执行董事。委托诉讼代理人：王玉泉，北京市汇源律师事务所律师。上诉人北京七天乐园酒店管理有限公司（以下简称七天乐园公司）因与被上诉人北京阳光嘉诚商业管理有限公司（以下简称阳光嘉诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初33666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。七天乐园公司上诉请求：撤销一审法院判决第一项。事实和理由:1、原合同在2016年3月31日终止。房屋所有权人函告本案双方不再续租，从2016年4月1日开始，阳光嘉诚公司不再对租赁物享有任何权利。只有北京市供销合作总社科学技术研究院能对七天乐园公司主张权利。特别是在2016年9月1日开始，产权方已经收回了租赁物业，阳光嘉诚公司更不能对七天乐园公司主张权利。2、《补充协议2》明确约定，如果租赁物内仍有遗留物品则视为七天乐园公司放弃处置权利，阳光嘉诚公司有权自行处置。自2016年7月1日起，七天乐园公司未予腾退时，阳光嘉诚公司应行使自己的权利，应当承担适当措施防止其损失扩大，对扩大部分的损失不能主张赔偿责任。阳光嘉诚公司辩称，同意一审法院判决，不同意七天乐园公司的上诉请求和理由。阳光嘉诚公司向一审法院起诉请求：1、七天乐园公司支付2016年4月1日至2016年12月31日的房屋占用费，每月按33.5万元计算。2、七天乐园公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年6月12日，阳光嘉诚公司（出租人，甲方）与隋敏（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，双方就D座租赁事宜进行了约定：2.1甲方最晚于2010年7月15日向乙方交付租赁房屋…3.1租赁期限为4年零260天，即自2010年7月15日至2015年3月31日…4.1本合同租赁标的物租金标准：首年租金为1850000元，第2-3年每年租金为1800000元，租金递增率为每三年在上一年的基础上递增5%…甲方收到租金后向乙方提供正规发票…5.1在签署本合同时乙方向甲方交纳保证金154167元，该保证金数额相当于首年一个月之租金，以保证乙方遵守并执行本合同项下乙方应遵守和履行的规定和条件。5.2如果乙方违反本合同项下的规定，由此甲方产生应收款项，甲方将有权扣留部分或全部保证金作为因乙方违约而对甲方的合理经济补偿直至终止本合同。…8.1在本合同期满后，如果甲方继续拥有本合同项下租赁物业的管理权、使用权、出租权，则本合同继续履行，租金递增率维持原合同的标准为每三年在上一年度基础上递增5%，其他条款不变，直至甲方不再拥有本合同项下租赁物业的管理权、使用权、出租权。8.2在本合同期满后，如乙方不再续租，应在租赁期最后一日将租赁标的物恢复原状交还给甲方。乙方必须在上述期间内，将所承租的房屋及按本合同约定权属归甲方的全部财产，完好无损地交还甲方。11.3本合同终止后，乙方未按照本合同约定或未在甲方指定期限内将所承租的房屋腾空返还甲方，应当按照租金的二倍向甲方支付其非法占用期间的占用费。2010年7月2日，阳光嘉诚公司（甲方）与隋敏（乙方）签订《补充协议》，就D座房产租赁事宜进行了补充约定：甲方于2010年7月5日向乙方正式交付租赁房屋。租赁期限为4年零270天，即2010年7月5日至2015年3月31日…除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分完全继续有效。”2012年4月25日，阳光嘉诚公司（出租人，甲方）、隋敏（原承租人，乙方）与七天乐园公司（变更后承租人，丙方）签订《租赁合同承租人权利义务转让协议》，合同约定：“鉴于甲方和乙方已于2010年6月12日签订《房屋租赁合同》，乙方承租甲方管理的D座，租赁期限自2010年7月15日至2015年3月31日。甲方已经按照合同约定将租赁房屋交付乙方，租赁合同已经实际履行。现乙方拟将租赁合同中承租人的权利义务全部转让给丙方，乙方向甲方提出转让申请后，本协议各方就《房屋租赁合同》承租人变更事项达成如下协议：一、甲方同意乙方将租赁合同中的权利义务全部转让给丙方，本协议签订后，丙方为《房屋租赁合同》中实际承租人，履行承租人的义务。乙方退出租赁合同。二、除承租人名称变更外，原《房屋租赁合同》的其它条款均保持不变。…四、乙方已向甲方交纳的预付租金（如果有）与履约合同保证金其相关的权利义务全部转至丙方名下，甲方无需向乙方退还保证金及租金”。《房屋租赁合同》履行届满前，阳光嘉诚公司（出租人，甲方）与七天乐园公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁续租协议》，合同约定：“甲乙双方于2010年6月签订了《房屋租赁合同》（以下简称原合同），乙方承租了甲方管理的D座（以下简称该房屋），租赁期限至2015年3月31日止。现乙方提出继续承租该房屋，甲方同意乙方继续承租。甲乙双方就该房屋续租事宜协商一致，签订本协议。一、租期延长壹年，即租期延长至2016年3月31日止。二、租金标准：1、年租金上调为2010000/年。三、租金的支付：采取季度预付款方式，即每三个月为一个付款周期。…五、续租期间原合同对双方仍具有约束力，即本协议明确约定事项按照本协议约定执行，本协议未约定事项按原合同约定执行”。阳光嘉诚公司与七天乐园公司签订《房屋租赁续租协议》的履行期限届满后，阳光嘉诚公司（甲方）与七天乐园公司（乙方）签订《租赁合同》补充协议2，合同约定：“鉴于甲、乙双方于2010年4月28日及2015年4月1日分别签订了一份《租赁合同》及《补充协议》（以下统称为原合同），原合同已于2016年3月31日租赁期满…双方就原合同期满终止以及租赁物及其设施设备归还等相关事宜，达成如下补充条款：第一条鉴于原合同已于2016年3月31日期满终止，乙方无违约行为且申请续租，因甲方上游产权方（北京市供销合作总社科学技术研究所）决定将出租建筑物留作自用特函告不再续租。鉴于乙方租赁期并来函阐述了经营问题，因此甲方同意给予乙方合同到期后的3个月腾退期（即2016年4月1日至2016年6月30日9时），用于解决乙方租赁、经营期间产生的一切遗留问题（腾退期只收取一个月租金16.75万元）免收两个月租金33.5万元费用。乙方承诺自2016年4月1日起3个月内（即2016年6月30日9时前）无条件按照原合同约定标准向甲方归还租赁物及其设施设备，同时乙方应当自行承担其承租使用租赁物及其设施设备期间所产生的一切法律责任并妥善处理遗留问题。第二条乙方于2016年6月30日9时前向甲方归还租赁物，如租赁物内仍有遗留物品，则视同乙方放弃所有权及相应处置权利，甲方有权自行处置；乙方逾期未归还，则甲方有权实施强制措施收房并采取必要的保全手段，包括但不限于限制人员进入该租赁物、断水断电、对遗留物品进行搬移、处置、变卖，由此产生的相关费用由乙方承担。腾退期间所产生的水、电、气、通讯、网络等费用，仍由乙方承担。…第四条如乙方未能在本协议约定的时间及原合同的标准将租赁物及其设施设备归还甲方的，乙方应按违约处理，乙方须按原合同月租金标准的2倍（即33.5万元/月）向甲方补齐该3个月腾退期的滞纳金，违约金计算至乙方向甲方实际归还租赁物及其设施设备之日止（违约金计算期间包括但不限于法律保全期间、法律诉讼期间、法律强制执行期间）。第五条自本协议签订之日起，乙方不得以任何理由或任何形式再向甲方主张任何权利或干涉影响甲方对租赁物及其设施设备的正常回收、改造利用、收益。…第七条自乙方履行完毕本协议约定义务之日起30个工作日内，且经甲方确认其无任何遗留问题或法律纠纷后，甲方无息退还乙方原合同保证金”。经法庭询问，阳光嘉诚公司与七天乐园公司均确认2016年3月31日前房屋租金已交付完毕。庭审中，七天乐园公司向法院提交2016年6月13日收款凭证1张，载明：“暂收七天乐园公司交来房租叁万元正。收款人刘弟。”对此，阳光嘉诚公司称经核实，确收到上述3万元租金。双方确认上述3万元系2016年4月后的租金。庭审中，阳光嘉诚公司表示D座自2016年9月1日返还北京市供销合作总社科学技术研究所。但表示由于七天乐园公司尚有物品在D座内，致使无法使用，故主张房屋占用使用费计算至2016年12月31日止。对此，七天乐园公司表示2016年9月1日之后涉诉房屋已交还产权人，房屋占用费不应由阳光嘉诚公司主张；并称2016年9月1日产权单位收回房屋时，七天乐园公司物品确未搬离，但系因无法进入涉诉房屋，故无法搬离；称其在2016年12月13日开庭前开始搬离，至2016年12月13日时，“还有空调等其他物品没有搬，基本上都搬完了。”对此，阳光嘉诚公司称虽D座自2016年9月1日由北京市供销合作总社科学技术研究所控制，但产权单位亦是要求七天乐园公司尽快腾空房屋，系七天乐园公司拒绝搬离，直至2016年12月13日前开始搬离。经法庭询问，阳光嘉诚公司称认可七天乐园公司已于2016年12月31日腾退D座。经法庭询问，阳光嘉诚公司表示双方签订的《补充协议2》第四条属于违约金性质，在提出诉讼请求时已进行了酌减，将房屋占用费与违约金合计计算为每月33.5万元，除诉讼请求数额外，不再单独主张房屋占用费。对此，七天乐园公司主张违约金过高，申请酌减。七天乐园公司提交3份函件，分别为2016年6月30日，七天乐园公司向阳光嘉诚公司出具文件，要求阳光嘉诚公司书面确认在七天乐园公司书面放弃续租权前，不得以任何形式出租、转让、联营等形式作为酒店使用；补齐2010年至2016年水费和电费约260万元的发票，并表示于2016年6月30日停业，如阳光嘉诚公司不能满足以上两条件，将于2016年6月30日之后继续占有该房屋不视为违约交房。2016年9月9日、2016年9月19日，七天乐园公司两次向阳光嘉诚公司出具告知函，载明：“在我司不知情的情况下，你司私自将所租房屋交给北京市供销合作总社科学技术研究所…至于你司未答应我司提出的二款条件（承诺书和补齐2010年至2016年全部水电费发票）未得到书面答应之前，我司占有房屋不承担一切责任…。”对此，阳光嘉诚公司委托诉讼代理人表示不能确定是否收到上述函件，但知晓函件中七天乐园公司提出的要求，称七天乐园公司以未开具水电费发票为由占用涉诉房屋无法律依据，且发票非应由其公司开具，应由相关收缴部门开具；同时七天乐园公司主张开具发票的时间段为2010年至今，不合理。经法庭询问，阳光嘉诚公司与七天乐园公司均确认阳光嘉诚公司处现有合同保证金154167元。对此，七天乐园公司要求予以退还，阳光嘉诚公司表示双方纠纷解决后可以退还。庭审中，阳光嘉诚公司提交其与北京市供销合作总社科学技术研究所签订的《租赁合同》及《补充协议》，证明D座系自北京市供销合作总社科学技术研究所承租。七天乐园公司对上述证据无异议。一审法院判决认定：阳光嘉诚公司与隋敏签订的《房屋租赁合同》、阳光嘉诚公司与隋敏签订的《补充协议》，阳光嘉诚公司、隋敏与七天乐园公司签订的《租赁合同承租人权利义务转让协议》，阳光嘉诚公司与七天乐园公司签订的《房屋租赁续租协议》，阳光嘉诚公司与七天乐园公司签订的《补充协议2》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。在《补充协议2》中，阳光嘉诚公司与七天乐园公司确认出租标的物D座租赁期已于2016年3月31日到期，双方就腾退相关事宜进行了约定。七天乐园公司未按《补充协议2》中的约定于2016年6月30日9时前将D座腾空归还。现阳光嘉诚公司诉请主张七天乐园公司支付自2016年4月1日至2016年12月31日的房屋占用费，阳光嘉诚公司虽表述为“房屋占用费”，但考察双方签订的租赁合同及其补充协议的相关条款及庭审中阳光嘉诚公司对于诉讼请求的解释，其主张的“房屋占用费”实际上包括两种性质款项，即违约金及房屋占用费。庭审中，阳光嘉诚公司表示上述两种性质款项合计主张按2倍月租金标准计算，已对违约金进行酌减。法院将按时间段分别论述：2016年4月1日至2016年6月30日期间，D座由七天乐园公司占有使用，七天乐园公司未按双方在《补充协议2》中约定的时间将D座腾空交还阳光嘉诚公司，应按双方约定承担违约责任。就房屋占用费具体数额，阳光嘉诚公司主张房屋占用费按月租金2倍即每月33.5万元计算，对此，七天乐园公司申请酌减，法院将予以判定。鉴于双方均确认七天乐园公司曾交纳2016年4月后房屋租金30000元，法院将予以相应扣除。2016年7月1日至2016年8月31日期间，D座仍由七天乐园公司占有使用，阳光嘉诚公司主张房屋占用费按月租金2倍即每月33.5万元计算，对此，七天乐园公司申请酌减，法院将予以判定。就七天乐园公司所述2016年7月1日至2016年8月31日期间其公司未营业，不应支付房屋占用费之辩称，于法无据，法院不予采信。2016年9月1日至2016年12月31日期间，基于双方均表示自2016年9月1日，D座由北京市供销合作总社科学技术研究所控制，七天乐园公司物品至2016年12月31日前仍在D座内，故北京市供销合作总社科学技术研究所、阳光嘉诚公司均无法正常使用D座，阳光嘉诚公司基于双方合同约定，向七天乐园公司主张房屋占用费，并无不当。就上述期间房屋占用费具体数额，阳光嘉诚公司主张房屋占用费按月租金2倍即每月33.5万元计算，考虑到D座自2016年9月1日由北京市供销合作总社科学技术研究所控制，七天乐园公司亦无法使用D座，故就2016年9月1日至2016年12月31日期间的房屋占用费法院将在双方合同约定的基础上予以酌减判定。就七天乐园公司主ＸＸ光嘉诚公司无权主张2016年9月1日至2016年12月31日房屋占用费之辩称，法院不予采信。就七天乐园公司称未搬离物品系因无法进入D座之辩称，其未提交相应证据予以证明，法院不予采信。就七天乐园公司主张因阳光嘉诚公司未向其开具租赁期间水、电费发票，造成其损失，应予以抵扣房屋占用费之辩称，于法无据，法院不予采信。关于保证金154167元，七天乐园公司辩称阳光嘉诚公司应予以返还，对此，阳光嘉诚公司表示待纠纷解决后可以返还。鉴于合同中对保证金返还条件有约定，故法院对七天乐园公司该项辩称不予采信，七天乐园公司可待合同约定退还条件成就时，另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决：一、北京七天乐园酒店管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京阳光嘉诚商业管理有限公司二○一六年四月一日至二○一六年十二月三十一日房屋占用费一百八十一万二千五百元。二、驳回北京阳光嘉诚商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：阳光嘉诚公司与七天乐园公司签订的《房屋租赁续租协议》，阳光嘉诚公司与七天乐园公司签订的《补充协议2》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。七天乐园公司未按照《补充协议2》约定的时间腾退房屋，应当承担违约责任。还需说明，《补充协议2》中，阳光嘉诚公司、七天乐园公司均认可租期届满，且产权方不再续租。故对于该合同中逾期腾退责任的约定虽部分包含使用费性质，但更主要的是违约金性质。七天乐园公司应否向阳光嘉诚公司支付违约金不以阳光嘉诚公司是否享有房屋的权利为前提。七天乐园公司以阳光嘉诚公司不再对租赁物享有权利为由拒绝支付违约金，该主张无事实及法律依据，应不予支持。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。严格依据《补充协议2》第四条约定来计算，七天乐园公司应缴纳之违约金已经超过了三百万元。七天乐园公司应予腾退而迟延腾退，明显具有过错；一审法院区分不同时段酌定违约金，考虑了合同的履行状况；一审判决中的违约金较《补充协议2》第四条之约定已经有了较大幅度的减少，已经考虑了阳光嘉诚公司的损失及其减损义务。一审法院认定的违约金数额符合上述规定，本院不再调整。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21113元，由北京七天乐园酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 范 磊二〇一七年八月二十一日书记员 赵梦芸