贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2601民初2497号原告：穆天菊，女，苗族，1980年4月6日生，贵州省雷山县人，无固定职业，住雷山县。委托诉讼代理人：唐兰，贵州贵信律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：朱燕琦，贵州贵信律师事务所实习律师。代理权限：一般授权。被告：凯里市利保房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人：姜兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘水英，贵州七律律师事务所实习律师。代理权限：一般授权。原告穆天菊与被告凯里市利保房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2017年6月27日受理后，依法适用简易程序并于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告穆天菊及其委托诉讼代理人唐兰，被告凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称“利保房开公司”）委托诉讼代理人彭育鋆、刘水英到庭参加了诉讼，本案已审理终结。原告穆天菊向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原告穆天菊与被告利保房开公司签订的购买富丽园大厦一层266号商铺的合同；2.被告利保房开公司15日内退还原告穆天菊已付的首付款73332元、购铺公益金2000元以及预告登记费、预告抵押费和资料管理费1120元，共计76452元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告在被告开发的富丽园大厦项目认购商铺一套，成交价格为244440元，原告于2014年11月27日支付首付款73332元，首付余款51108元未付（认购合同签订后，原告至今未收到购铺合同）。原告承诺于2015年5月27日付清商铺首付款二期款25554元，2015年11月27日付清商铺首付款所有尾款25554元。另，原告于2014年9月7日向被告支付购铺公益金2000元，2015年3月25日向被告支付预告登记费、预告抵押费和资料费1120元。原告在支付首付款73332元后，在筹备二期款和尾款期间，原告的家乡雷山县因遇强降雨，多次受到洪水侵害，原告于是向被告提出解除合同，但被告迟迟不予答复，也不愿收取原告的书面申请。2015年5月27日，雷山县“5·27”百年洪灾爆发，原告的家被洪水淹没，经济损失惨重。之后，原告再次向被告申请解除合同，但被告仍然不管不问。2015年11月4日，原告又一次以书面的形式向被告提出解除合同并退还购房款，但被告不同意，并拒收原告的书面申请。如今原告已经没有经济能力支付余下款项，也没有能力去贷款，家人又生病住院，原告需尽赡养义务，支付治疗费，故提起诉讼，望解除合同，退还已支付的款项来解决眼前的困境。另，商品房买卖合同的内容原告并不知情，对合同约定不清楚，不是真实意思表示，该合同既不成立也未生效。2、该合同成立的条件是原告必须交纳首付款，被告方在明知原告方没有履行能力时还与原告签订合同，对原告方不公平。被告利保房开公司辩称：1.被告已经与原告签订了《商品房买卖合同》，并已按合同约定履行了合同义务。原被告2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》是基于真实意思表示在平等自愿的情况下签订的，合同内容没有违反任何法律禁止性规定，不存在无效事由，应受法律保护；该合同已在凯里市房地产事业发展管理局进行了商品房预售合同登记备案，被告已按合同的约定履行了义务，不存在任何违约情形。2.被告不存在违反合同约定或法定导致可解除《商品房买卖合同》的情形，原告无权要求解除合同。被告对于原告家被洪水淹没及其父亲生病的遭遇深表同情，对此被告是给了原告充足的时间交纳购房款的，亦未反诉原告支付违约金，已尽到道义上的支持，原告要求解除合同无法律依据；原告未按照合同的约定向被告支付购房款，已构成违约，就算要解除合同，原告也无权要求被告返还其已支付的购房款。本案的争议焦点为：1、原被告双方之间签订的商品房买卖合同是否已生效，且合法有效？2、原告起诉要求解除商品房买卖合同是否已过诉讼时效期间？3、被告是否存在违反商品房买卖合同约定或法定导致可解除合同的情形？4、原告请求解除原被告之间签订的商品房买卖合同理由是否成立？5、原告要求被告退还首付款73332元及购铺公益金、预告登记费、预告抵押费、资料管理费的证据和理由是否充分？根据本案的争议焦点，为证明自己的主张成立，原告穆天菊向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，拟证明原告身份情况。2、企业信用信息公示报告复印件，拟证明被告主体资格。3、商铺委托经营管理协议、付款承诺书复印件，拟证明：（1）原告向被告认购商铺一套，且已付首付款第一期款73332元的事实；（2）被告未按照商铺委托经营管理协议约定支付租金给原告的事实；付款承诺书原告没有原件，是被告方工作人员提供的复印件，无法确认真实性。4、收据、贵州省农村信用社付款凭证复印件，拟证明原告向被告已支付首付款的第一期73332元及其他费用。5、贷款流水复印件，拟证明原告原来已有贷款，没有能力再去进行贷款的事实。现在还有一笔8万元的贷款未还。6、5月27日洪水灾害照片复印件，拟证明原告家遭遇5月27日洪水灾害，造成较大经济损失的事实。7、退铺申请复印件，拟证明原告已向被告提出解除合同并退还已支付款项的书面申请。原告多次向被告提出申请，这是其中一次。8、住院病案复印件，拟证明原告的父亲生病住院，需要原告支付费用的事实。经庭审质证，被告利保房开公司对1、2号证据无异议。3号证据，对协议真实性无法确定，且与本案没有关联性；因为这份合同的相对方不是被告；对于付款承诺书，首先原告提交证据需要保证三性，且原告本人已经承认是其本人所签，根据付款承诺书载明，被告是无需退还原告的首付款的。4号证据，对于首付款第一期73332元的收据无异议。对农村信用社收据无异议。对7782745号及7712837号两份收据，其收款主体并非被告，所以被告不应当承担返还责任。5号证据，该份证据无法证明原告所要证明的目的。退一步说原告无法贷款也是其过度消费导致的，不能转嫁给被告；6号证据，对照片的真实性及关联性均不予认可，照片无法体现此处是原告的家，也无法体现原告受到重大损失。7号证据，对真实性不予认可，无法起到原告所要证明的目的，被告并未收到退铺申请，上面没有被告的签章，没有其他证据佐证被告收到申请书。8号证据，住院病例无法证明穆发胜系原告的父亲，退一步说就算穆发胜是原告的父亲，原告请提供相关兄弟姐妹信息，尽赡养义务不可能只是原告一人。经审查，对原被告无异议的1号、2号证据予以采信。3号证据虽系复印件，但原告认可系其亲笔签名，且被告对真实性无异议，予以确认，但合同的双方系穆天菊与黔东南州世恒商业运营管理有限公司，非穆天菊与利保房产公司。4号证据，客观反映了被告已交购房款和预告抵押费、预告登记费等情况，予以采信，但有3120元系黔东南州世恒商业运营管理有限公司收取。5号证据，予以采信，但只能证明原告方在农村信用合作社贷有款，不能证明穆天菊实际的经济能力。6号证据，原告未能向本院提交清晰的照片，且无相关证据佐证原告遭受损失的情况，因此，原告拟证明的目的不能采信。7号证据为孤证，无其他证据相互佐证原告曾向被告提交了退房申请，故不予采信。8号证据，予以采信，但只能说明原告的父亲在2017年因病住院的事实。根据本案的争议焦点，为证明自己的辩解理由成立，被告利保房开公司向本院提交了如下证据：1：商品房预售合同登记备案表、《商品房买卖合同》复印件，拟证明：（1）2014年11月27日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，双方系真实意思表示，未违反法律规定，合法有效；（2）被告于2014年12月1日在凯里市房地产事业发展管理局进行了商品房预售合同登记备案，履行了合同义务；（3）被告已将合同义务履行完毕，现原告只需付清房款即可办理房产证，不存在可解除合同的法定或约定的情形；（4）商铺贷款及首付需要各自达到50%，即原告需要交足首付款才能办理贷款，原告一直无法交足，所以不能办理贷款；（5）承诺书的付款时间是在本合同签订之后。原告出具的，是原告自行更改的付款时间，对此表示认可；（6）本案并非是要求给付商铺经营管理委托协议载明的租金给付之诉，如果原告要求给付租金可以另案起诉。经庭审质证，原告穆天菊对该份证据的真实性无异议，但提出该份证据可以证明被告知晓原告方是按照贷款方式付款，且合同中第八条约定被告应当书面通知原告方贷款，但是原告方没有接到被告方的通知；该证据可以证明付款承诺书内容与其合同内容不一致，与合同约定的付款违约金约定不一致；签订合同的时间与商铺经营管理协议的时间、房产公司的收款收据时间、出具首付款时间完全一致，原告方签订商品房买卖合同是基于被告方向原告承诺可以返租才购买商铺的，但是被告方并没有按照约定支付租金；本案的付款承诺书和合同的签订时间是一致的，说明确实是同时签订的。原告在签订合同时，被告工作人员要求同时签订付款承诺书。被告方明知贷款必须交足50%才能办理，还是与原告方签订合同。经审查，该两份证据客观真实，予以采信。根据采信的证据，结合原被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2014年11月27日，原被告经协商，签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容为：1.由原告穆天菊购买被告利保房开公司开发的富丽园商住楼1—266商铺，建筑面积为7.99平方米，套内建筑面积为5.01平方米。2.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为凯里市农村信用合作联社永丰东路分社，抵押登记部门为凯里市房地产管理局，抵押登记日期为2011年12月25日。3.该商品房为现房，出卖人未将该商品房出租；4.该商品房价款按照套内建筑面积计算，总价款为244440元。5.贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124440元，余款12万元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。6.出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。7.双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。同日，穆天菊向利保房开公司出具了《付款承诺书》，承诺书写明穆天菊已付首付款73332元，欠款51108元，穆天菊承诺于2015年5月27日前付清商铺二期款25554元，于2015年11月27日付清商铺所有尾款25554元。如本人（穆天菊）未在上述规定时间内将该商铺欠款付清，利保房开公司有权收回该房产另行出售，并没收所有已付款项。若本人愿意继续履行购买此套商铺经出卖方同意后按逾期之日起收取每日千分之五的违约金。与此同时，穆天菊与黔东南州世恒商业运营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，将其所购买的商铺委托给黔东南州世恒商业运营管理有限公司管理经营10年，返租时间为2014年9月30日至2024年9月29日。另查明，2014年9月7日，穆天菊向黔东南州世恒商业运营管理有限公司交纳了购铺公益金2000元。同年11月27日，穆天菊向利保房开公司交纳购铺首付款73332元。2015年3月25日，穆天菊向黔东南州世恒商业运营管理有限公司交纳预告登记费、预告抵押费、资料管理费等1120元。2015年5月27日雷山县发生洪涝灾害，不少家庭遭受损失。另查明，在与利保房开公司签订《商品房买卖合同》之前，穆天菊与农商银行已发生借贷关系，贷款至今未还完。本院认为：穆天菊与利保房开公司之间因《商品房买卖合同》的履行发生的争议，适用《中华人民共和国合同法》及其相关法律的规定。关于本案的争议焦点“原被告双方之间签订的《商品房买卖合同》是否已生效，且合法有效”的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案合同双方并未在《商品房买卖合同》中约定附生效的条件，因此，穆天菊主张该合同应在其交清首付款124440元才生效，现穆天菊仅交付了首付款的一分部，故合同尚未生效的理由不成立，不予支持，该合同自成立时即生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《商品房买卖合同》是在合同双方协商一致后才签订的，并未损害国家利益、集体利益、社会公共利益、第三人的利益，亦未存在“以合法形式掩盖非法目的”或违反法律法规强制性的规定，因此，《商品房买卖合同》合法有效，双方应依照合同的约定履行好自己的义务。关于“原告起诉要求解除《商品房买卖合同》是否已过诉讼时效”的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”从合同的内容来看，合同的双方在第八条、第十条虽然约定了合同解除的条件，但并未约定解除权行使的期限，同时，对穆天菊未能按时支付房款的行为利保房开公司也未发出催告，因此，穆天菊现提出解除合同，未过时效期。关于“被告利保房开公司是否存在违反《商品房买卖合同》约定或法定导致可解除合同的情形”的问题。原被告在合同中约定“出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。”本案判决前，利保公司未能向本院提交证据，证明涉案商铺已交付穆天菊，存在一定过错。关于“原告穆天菊请求解除原被告之间签订的商品房买卖合同理由是否成立”的问题。本案中，穆天菊已以自己的实际行动表明不愿再履行合同义务，如再强行要求穆天菊履行合同义务只会造成损失的进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，解除穆天菊与利保房开公司之间签订的合同。合同解除后，利保房开公司可就解除合同造成的损失另行主张权利关于“原告穆天菊要求被告利保公司退还首付款73332元及购铺公益金、预告登记费、预告抵押费、资料管理费的证据和理由是否充分”的问题。本案中，原被告双方既在合同中约定，在买受人不能按时履约的情况下出卖人可解除合同，同时返还全部已付款，同时又约定买受人未能按约定时间付清欠款，利保房开公司有权收回房产另行出售，并没收所有已付款项。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，穆天菊所交的房款73332元退还穆天菊。关于购铺公益金、预告登记费、预告抵押费、资料管理费收款人非利保房开公司，因此，穆天菊诉请由利保房开公司偿还，理由不充分，证据不足，不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下：一、解除原告穆天菊与被告凯里市利保房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014008998）。二、被告凯里市利保房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告穆天菊购房款73332元。三、驳回原告穆天菊的其余诉讼请求。若义务人不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取855元，由被告凯里市利保房地产开发有限责任公司负担800元，由原告穆天菊负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书确立的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  宋红燕二〇一七年八月十八日书记员  刘于麟