陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终7504号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁爱兰，女，1946年4月8日出生，汉族，住西安市。上诉人（原审原告、反诉被告）：张天才，男，1942年11月26日出生，汉族，住西安市。共同委托诉讼代理人：梁麦莲，女，1954年4月26日出生，汉族，住西安市碑林区，系梁爱兰之妹。共同委托诉讼代理人：薛文戈，陕西玄凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：霍素青，女，1959年9月14日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨娜，陕西明萌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：西安丹尼尔房地产开发有限公司，住所地西安市东新街2号。法定代表人：王国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙卫东，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人梁爱兰、张天才因与被上诉人霍素青、西安丹尼尔房地产开发有限公司（以下简称“丹尼尔公司”）物权确认纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。梁爱兰、张天才上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法确认位于西安市丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601房屋归梁爱兰、张天才所有；3、依法判令霍素青腾交上述房屋。4、判令霍素青与丹尼尔公司连带支付梁爱兰、张天才自2006年4月直至搬离房屋之日的损失（2006年4月至2016年12月31日为18万元）；5、诉讼费用由霍素青与丹尼尔公司负担。事实与理由：2006年丹尼尔公司在未经梁爱兰同意的情况下，与霍素青签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋出售给霍素青，霍素青在2007年2月2日办理了房屋所有权证书，后经梁爱兰起诉，法院已经判决认定该买卖合同无效；梁爱兰、张天才与霍素青之间即使存在债权债务关系，但不能成为霍素青享有涉案房屋所有权的基础，且霍素青所办理的房屋产权证已经被法院生效判决撤销；梁爱兰、张天才多次找霍素青搬离其非法居住的房屋，但其拒绝搬离，故其应当按照该房屋出租的同等价格支付房租损失。霍素青辩称，生效的法律文书仅仅确认了霍素青与丹尼尔公司之间所签订的买卖合同无效，撤销了霍素青的房屋产权证，但是并未确认该房屋属于梁爱兰与张天才所有，霍素青基于以房抵债的事实取得房屋的合法所有权，梁爱兰与张天才要求霍素青腾交房屋没有事实与法律依据；梁爱兰与张天才自2000年开始陆续向霍素青借款26.5万元，其在借条中标注若不能够还债，则以涉案房屋抵债，2005年12月与2006年3月，梁爱兰与张天才写下书面承诺：如果不能按时还款则将涉案房屋交予霍素青抵账并腾房，该承诺系其真实的意思表示；2006年10月，梁爱兰与张天才在丹尼尔公司现场签署了涉案房屋的转让同意书，将涉案房屋转让与霍素青，并由霍素青缴纳了相关的费用；霍素青在取得房屋产权之后，曾于2008年7月将房屋抵押于案外人，对于该事实梁爱兰知晓且作为证明人在欠条上签字认可；对于梁爱兰与张天才主张的损失，没有法律依据。故请求二审法院驳回其上诉，维持原判。丹尼尔公司辩称，梁爱兰、张天才与霍素青之间的《商品房买卖合同》虽已经被法院确认无效，丹尼尔公司也予以认可，但与本案无关，梁爱兰、张天才对案件的过程描述是错误的，与客观事实不符，本案与丹尼尔公司无关，梁爱兰、张天才要求丹尼尔公司连带赔偿损失没有事实与法律依据，应当予以驳回。综上，请求二审法院驳回梁爱兰、张天才的上诉，维持原判。梁爱兰、张天才原审诉请：1、依法确认位于西安市丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601号房屋归梁爱兰、张天才所有；2、依法判令霍素青腾交西安市丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601号房屋；3、依法判令霍素青、丹尼尔公司互负连带责任赔偿梁爱兰、张天才自2006年4月至霍素青搬离房屋之日的损失（自2006年4月至2016年12月31日梁爱兰、张天才不能居住西安市丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601号房屋给梁爱兰、张天才所造成的损失18万元）；4、本案受理费由霍素青、丹尼尔公司承担。霍素青反诉请求：1、请求法院依法确认位于西安市丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601号房屋归霍素青所有；2、请求法院依法判决恢复丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601号房屋之西安市房权证，费用由梁爱兰、张天才承担；3、请求法院依法判决梁爱兰、张天才恶意起诉造成霍素青的损失8万元；4、本案诉讼费全部由梁爱兰、张天才承担。原审法院认定事实：1998年12月31日，丹尼尔公司将本市丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601号房屋安置给梁爱兰。2000年8月2日，梁爱兰向霍素青借款5000元，并出具借条，其中载明：“息一分”；2000年9月10日，梁爱兰向霍素青借款4万元，并出具借条，其中载明：“利息一分，……压房一套”；同日，梁爱兰向霍素青借款2万元，并出具借条，其中载明：“利息一分”；2000年10月27日，梁爱兰、张天才（二人系夫妻关系）向霍素青借款10万元，并出具借条，其中载明：“压住房证一套，22号楼11.601”；2001年7月3日，梁爱兰又向霍素青借款10万元，并出具借条，其中载明：“利息一分，……押住房证一套，22.11.601一套”；2004年5月13日，梁爱兰、张天才向霍素青出具情况说明，其中载明：“另借霍素青一家拾万零玖仟玖佰元月息2分，如不还钱用两套房顶账”（该数额包含2001年7月3日的借条借款）。另2005年11月8日，梁爱兰向霍素青出具承诺书载明:“2005年12月底连本带息还清，如不还两套房屋归霍素青”；2006年3月14日，梁爱兰再次向霍素青出具承诺书载明：“借素青的款陆续还清，否则将现住房22号楼11单元601房给素青腾房”。2006年4月，梁爱兰将该房屋腾交霍素青。2006年10月19日，梁爱兰、张天才、霍素青及周仲平（本案证人）一同到丹尼尔公司房产科办理关于丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601号房屋的相关手续（在法庭调查中，梁爱兰、张天才主张前往房产科是给梁爱兰办理房产证及公证手续；霍素青主张去房产科，是办理将该房屋过户给霍素青的手续，周仲平为见证人；丹尼尔公司认可霍素青意见）。同日，霍素青与丹尼尔公司签订《商品房买卖合同》，约定将该房屋出售给霍素青，单价为每平方米1400元，总金额120176元，并将合同时间倒签为2004年4月10日。霍素青当日向丹尼尔公司交纳房款差价3444元，办证费3805元，代理服务费4206元。2007年2月1日，西安市住房保障和房屋管理局向霍素青颁发西安市房权证新城区字第××号房屋所有权证。之后，梁爱兰、张天才以上述《商品房买卖合同》无效为由，提起民事诉讼。经诉讼审理，该《商品房买卖合同》被（2013）碑民一初字第00288号民事判决书、（2013）西民二终字第01791号民事判决书确认无效。梁爱兰、张天才又提出了撤销该房屋所有权证书的行政诉讼，经诉讼审理，该房产所有权证书被（2014）莲行初字00159号行政判决书、（2015）西中行终字第00057号行政判决书撤销。另查，2008年7月16日，霍素青出具欠条一份载明：“今有霍素青将丹尼尔22号楼11单元601号房，面积83平方，抵押给周智文……，产权人霍素青”。梁爱兰作为证明人，在该欠条上签字。原审法院认为：本案的本诉和反诉的争议焦点同为丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601号房屋的权属问题。认定该问题首先要确定梁爱兰，张天才是否有将该房屋以房抵债给霍素青的真实意思表示或实际行为，本案涉及的“以房抵债”是指债权人与债务人在真实意思的基础上，达成以买卖房屋代替原有债务履行方式的协议。依据霍素青提交的有效证据（证据一组、二组、五组），表明梁爱兰、张天才自2000年至2004年向霍素青借款26.5万元的事实，且有多次将该房屋以房抵债给霍素青的文字表述。2008年7月16日的欠条载明：“今有霍素青将丹尼尔22号楼11单元601号房，面积83平方，抵押给周智文……，产权人霍素青”，而梁爱兰作为证明人在该欠条上签字，表明其对霍素青是该房屋的产权人的事实既明知也认可。2006年10月19日，梁爱兰、张天才、霍素青及周仲平一同到丹尼尔公司房产科办理该房屋的相关手续，梁爱兰、张天才主张前往房产科是给梁爱兰办理房产证及公证手续；霍素青主张去房产科，是办理将该房屋过户给霍素青的手续，周仲平为见证人；丹尼尔公司认可霍素青意见。经考量各方意见与事实接近程度，结合本案有效证据，采信霍素青提出的意见。梁爱兰、张天才既有向霍素青借款的事实，又有以房抵债的多次文字表述，还有2006年10月19日到丹尼尔公司办理过户手续的实际行为，故梁爱兰、张天才现否认其有以房抵债的意思表示，该主张不能成立。关于《商品房买卖合同》的事实问题，是丹尼尔公司依照房屋原产权人梁爱兰、张天才的意思表示，将该房屋权利登记至霍素青名下。为了便于日后在房管部门给霍素青办理房屋产权证书，而虚设商品房买卖合同，倒签合同时间，从而导致该《商品房买卖合同》的民事行为被确认无效。之后，其房屋所有权证被判决撤销，也是由于商品房买卖合同这一基础民事关系被确认无效而导致。但是，考虑到梁爱兰、张天才之间的债权债务关系真实存在，双方又有2006年4月的腾交房屋的实际行为，也有2006年10月19日到丹尼尔公司办理过户手续的实际行为，并有2007年2月1日，霍素青取得该房屋所有权证的实际结果。故认定梁爱兰、张天才以债务为对价，向霍素青转让房屋的基础民事关系仍然真实有效。所以，本案房屋权属的基础民事关系，形式上是丹尼尔公司与霍素青的商品房买卖民事关系，而实质上是梁爱兰、张天才为了抵消债务将房产转让给霍素青的民事关系，既然后者这一实质民事关系合法有效，故应当确认该房屋归霍素青所有。因此，梁爱兰、张天才要求确认对该房屋归其所有，不能得到支持。基于梁爱兰、张天才确认房屋所有权而派生的要求霍素青腾交房屋，要求霍素青和丹尼尔公司互负连带责任赔偿其自2006年4月至霍素青搬离房屋之日的损失的诉讼请求也不能得到支持。关于霍素青要求确认房屋归霍素青所有的诉讼请求，予以支持。关于霍素青要求恢复房屋之西安市房权证，费用由梁爱兰、张天才承担，要求梁爱兰、张天才恶意起诉造成霍素青的损失8万元的诉讼请求，不属于本案反诉的受理范围，故不予处理。综上所述，驳回梁爱兰、张天才的全部诉讼请求。确认位于西安市丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601号房屋归霍素青所有。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、驳回梁爱兰、张天才的全部诉讼请求。二、位于西安市丹尼尔东西窑坊小区22号楼11单元601号房屋归霍素青所有。一审诉讼费5288元，减半收取2644元，反诉费2644元，共计5288元，由梁爱兰、张天才负担2644元，霍素青负担2644元。本院经审理查明，原审查明事实清楚属实。本院认为，梁爱兰、张天才在2000年至2004年期间数次向霍素青借款，其在未能按期还款的情况下于2006年3月向霍素青出具承诺，表示借霍素青的款陆续还清，否则将其住房22号楼11单元601房给霍素青腾房，后梁爱兰未能按约还清借款，并于2006年4月将上述房屋腾交给霍素青。2006年10月，梁爱兰、张天才与霍素青至丹尼尔公司处办理涉案房屋的相关事宜，梁爱兰、张天才称是给其办理房产证及公证手续，霍素青则称是为了将房屋过户到其名下，依据梁爱兰、张天才、霍素青及丹尼尔公司各自对上述经过的陈述，结合2008年梁爱兰作为证明人在霍素青给案外人周智文出具欠条上签字的事实，以采信霍素青的意见为宜。故考虑到梁爱兰既有向霍素青借款的事实，又有以房抵债的意思表示，且在债务到期未能偿还时将房屋腾交给霍素青，以及为霍素青办理房屋过户的行为，可以认定双方曾合意以他种给付代替原定给付，从而变更债务的履行方式，即梁爱兰、张天才为抵销债务而将房屋转让给霍素青，因该行为系其真实意思表示，未违反法律及社会公共利益，霍素青据此取得涉案房屋的所有权依法有据。另《商品房买卖合同》被确认无效、房屋所有权证书被撤销是由于霍素青与丹尼尔公司虚设、倒签《商品房买卖合同》的民事行为被认定为无效所致，并不影响霍素青通过与梁爱兰、张天才协议变更债务履行方式取得房屋所有权。综上，梁爱兰、张天才的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10576元（梁爱兰、张天才已预交），由梁爱兰、张天才负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年八月三日书 记 员 邢尖尖