湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0281民初1072号原告：醴陵市国土资源局，住所地醴陵市阳三石街道办事处阳东村。法定代表人温国战，局长。原告：醴陵市土地储备中心，住所地醴陵市阳三石街道阳东村。法定代表人吴文戈，主任。两原告共同委托代理人欧阳修文，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。被告：醴陵市现代房地产开发有限责任公司，住所地醴陵市泉湖路77号财富广场B栋B1501。法定代表人谭学珠，董事长。委托代理人郭朝勇，湖南华豪律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。原告醴陵市国土资源局、醴陵市土地储备中心与被告醴陵市现代房地产开发有限责任公司（以下简称为现代房地产公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月5日进行了公开开庭审理。原告醴陵市土地储备中心法定代表人吴文戈，原告醴陵市国土资源局、醴陵市土地储备中心共同委托代理人欧阳修文，被告现代房地产公司委托代理人郭朝勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告醴陵市国土资源局、醴陵市土地储备中心共同向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2014年2月19日签订的合同编号为XC(1)004689的《国有建设用地使用权出让合同》；二、判令被告赔偿原告损失3500000元；诉讼过程中，原告申请将第二项诉讼请求变更为要求被告支付逾期付款违约金3261144元。事实和理由：经醴陵市人民政府批准，2014年元月，原告以网上挂牌的方式出让一宗国有建设用地使用权，该块土地位于醴陵市阳三石红星街20号，出让土地面积为42418平方米，土地用途为商业住宅。2014年1月29日，被告向原告交纳竞买保证金2200万元，挂牌竞买成功后，竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》后，竞买保证金转为受让地块的出让价款，该宗地的起始价为7635.24万元。此后，该宗土地由被告以7635.24万元竞买成功。2014年2月19日，原、被告双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为76352400元，第一期38176200元在2014年3月19日之前付清，第二期38176200元在2014年8月19日前付清。签订合同后，被告除向原告交纳竞买保证金外，未按约向原告交纳分文土地出让金。原告多次向被告催收，但被告未予理会。被告的违约行为给原告造成了损失，原告依约有权要求解除合同并要求被告支付违约金。为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告现代房地产公司辩称，被告系在不知道案涉土地已被抵押给银行的情况下与原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同不是被告的真实意思表示，系无效合同；原告是导致合同无效的责任方，依法应承担赔偿被告损失的责任；原告要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据；请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告醴陵市国土资源局向本院提交了其与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》，拟证实双方的权利义务关系，被告对该证据的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，主张由于原告隐瞒了案涉土地在签订合同时已被抵押给银行的事实，故该合同属于无效合同；2013年12月10日，原告醴陵市国土资源局作为甲方，华融湘江银行股份有限公司醴陵市支行作为乙方，醴陵市泓信大市场有限公司作为丙方签订《协议》，明确约定丙方原取得的醴陵泓信大市场国有工业出让土地使用权因贷款的需要现抵押在乙方，乙方同意甲方先收回其丙方抵押在乙方的泓信大市场土地使用权，该宗土地由甲方组织出让后，如丙方继续竞得土地使用权，由乙方与丙方重新签订抵押贷款合同，如丙方未能竞得土地使用权，丙方委托甲方在土地收回价款中先行偿还乙方贷款，三方签订的上述协议合法有效，抵押权人华融湘江银行股份有限公司醴陵市支行在协议中对于原告醴陵市国土资源局收回抵押土地并进行出让明确表示同意，因此，原告醴陵市国土资源局在与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》时经抵押权人同意已取得了案涉土地的处分权，被告以原告在签订合同时隐瞒了土地被抵押给银行的事实为由主张合同无效无事实和法律依据，本院不予采纳，该合同依法应属有效。根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2014年1月，原告醴陵市国土资源局采取网上招拍挂的方式将坐落于醴陵市阳三石红星街20号、宗地编号为53的土地进行出让。2014年1月29日前，被告分五次共计向原告缴纳竞买保证金2200万元。2014年2月19日，原告醴陵市国土资源局作为出让人，被告作为受让人签订合同编号为XC(1)004689的《国有建设用地使用权出让合同》，约定合同项下出让宗地编号为53，宗地总面积42418平方米，其中出让宗地面积为42418平方米；出让宗地坐落于阳三石红星街20号；出让宗地的用途为其他商品住房用地；宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币76352400元，每平方米1800元；受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分贰期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期人民币38176200元，付款时间2014年3月19日之前，第二期人民币38176200元，付款时间2014年8月19日之前；受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。签订合同后，经双方协商一致，原、被告均同意将被告向原告缴纳的2200万元保证金转为国有建设用地使用权出让价款。除此之外，被告未向原告支付剩余土地使用权出让价款。原告醴陵市国土资源局分别于2014年9月19日和2014年12月4日两次向被告出具书面的催办通知，要求被告履行付款及办理出让手续的合同义务，但被告未能履行。2017年3月28日，原告向本院提起诉讼，请求处理。另查明，醴陵市阳三石红星街20号土地原登记的土地使用权人为醴陵市泓信大市场有限公司。2013年12月10日，原告醴陵市国土资源局作为甲方，华融湘江银行股份有限公司醴陵市支行作为乙方，醴陵市泓信大市场有限公司作为丙方签订《协议》，约定丙方原取得的醴陵泓信大市场国有工业出让土地使用权因贷款的需要现抵押在乙方，乙方同意甲方先收回其丙方抵押在乙方的泓信大市场土地使用权，该宗土地由甲方组织出让后，如丙方继续竞得土地使用权，由乙方与丙方重新签订抵押贷款合同，如丙方未能竞得土地使用权，丙方委托甲方在土地收回价款中先行偿还乙方贷款。2013年12月25日，原告醴陵市国土资源局作为收回人，醴陵市泓信大市场有限公司作为被收回人签订《国有土地使用权收回合同》，约定由醴陵市国土资源局收回醴陵市阳三石红星街20号土地。2015年9月28日，原告向土地抵押权人华融湘江银行股份有限公司醴陵市支行付清了抵押贷款的所有本息。本院认为：本案系建设用地使用权纠纷。本案审理中，双方争议的焦点是：一、原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否有效；二、原告要求解除合同，要求被告支付3261144元逾期付款违约金的诉讼请求是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，本案，被告以原告在与其签订《国有建设用地使用权出让合同》时隐瞒了案涉土地已被抵押给银行的事实为由主张合同无效，但根据本院庭审过程中查明的案件事实，原告醴陵市国土资源局系于2013年12月10日与华融湘江银行股份有限公司醴陵市支行和醴陵市泓信大市场有限公司签订三方协议，征得抵押权人华融湘江银行股份有限公司醴陵市支行的同意，于2013年12月25日与醴陵市泓信大市场有限公司签订《国有土地使用权收回合同》，收回案涉土地使用权，取得该宗土地的处分权的情况下通过网上招拍挂的合法程序于2014年2月19日与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，将案涉土地使用权出让给被告。因此，原告醴陵市国土资源局有权处分案涉土地，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。被告关于合同无效的抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，签订《国有建设用地使用权出让合同》后，被告未在约定期限内向原告足额支付土地出让价款，经原告多次催问后，仍未自觉履行，其行为已构成根本违约，在合同有效的情况下，依据合同关于“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同”的约定，原告醴陵市国土资源局依法有权要求解除合同，被告并应向原告醴陵市国土资源局支付迟延履行违约金。合同解除后，被告可另行向原告醴陵市国土资源局主张返还土地出让价款。对于双方约定的日1‰的违约金计算标准，被告主张过高，请求予以调整。综合原告的实际损失及本案案情，本院对其主张予以采纳，并酌情调整为被告按照月利率2%的标准向原告醴陵市国土资源局计付迟延履行违约金。据此，本院认定被告应向原告醴陵市国土资源局支付的迟延履行违约金为2174096元[（76352400元-22000000元）×2%×2个月]。原告醴陵市土地储备中心不是案涉合同的主体，在本案中不享有相关的合同权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、解除原告醴陵市国土资源局与被告醴陵市现代房地产开发有限责任公司于2014年2月19日签订的合同编号为XC(1)004689的《国有建设用地使用权出让合同》；二、被告醴陵市现代房地产开发有限责任公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告醴陵市国土资源局支付迟延履行违约金2174096元；三、驳回原告醴陵市国土资源局的其他诉讼请求；四、驳回原告醴陵市土地储备中心的诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由被告醴陵市现代房地产开发有限责任公司承担。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  杨 坚人民陪审员  文立珍人民陪审员  王邦迪二〇一七年八月十日书 记 员  郭艳慈附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。