沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0112民初4661号原告（反诉被告）：王现，女，满族，1988年6月12日出生，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：王亚丽，系辽宁乾开律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人：黄卫东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨烁，系辽宁隆丰律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，营业场所大东区东顺城街113号。负责人：李佩歧，系该行行长。委托诉讼代理人：齐微微，系辽宁盛恒律师事务所律师。原告（反诉被告）王现与被告（反诉原告）沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，被告于2017年5月24日提出反诉，本院依法合并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王亚丽，被告委托诉讼代理人杨烁，第三人委托诉讼代理人齐微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告签订的商品房买卖合同；2、请求法院判令被告退还原告已付购房首付款104935元、退还原告已缴纳的银行贷款本金，剩余购房款由被告返还给第三人；3、请求法院判令被告赔偿原告已付购房款的利息及已偿还的贷款利息，其中购房款利息按中国人民银行同期贷款利率自2015年4月13日开始计算至本判决确定的给付之日止，其中已付银行利息损失为39925.62元（截止到2017年6月13日）；4、请求法院判令被告赔偿原告因解除合同给原告造成的损失，其中电商费用5000元，中介代办费1020元；5、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由如下：2014年12月18日，原被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的商品房一套。为促进房屋销售，被告给原告优惠，原告只需支付10000元购房款，剩余首付款被告负责协商从案外人沈阳和瑞物业有限公司（以下简称和瑞物业）借款。原告交付70000元首付款后与案外人签订借款合同，并从第三人处贷款340000元。但依据合同约定期限，被告无法交付房屋。2016年12月7日被告通知原告2016年12月31日交付房屋，但被告拒绝出示房屋通过验收的相关文件，经原告核实，涉案房屋消防验收未通过，不具备收房条件，原告认为被告的行为已构成根本违约，故原告诉至法院。被告辩称，原告所述与事实不符，被告已于2016年6月15日通过竣工验收，符合入住条件，故原告要求解除《商品房买卖合同》和返还房款等诉求没有法律和事实上的依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，原被告之间的商品房买卖合同纠纷与第三人无关，如果法院判决解除原被告双方的商品房买卖合同，第三人不同意被告将含贷款在内的全部购房款返还给原告，应由被告将剩余的贷款及利息返还第三人。反诉原告向本院提出反诉请求：1.请求法院判决解除反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同；2.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金13974元；3.请求人民法院判令反诉被告协助反诉原告办理沈阳市东陵区沈营大街38号2-25-2房屋销售合同的撤销登记备案手续；4.请求法院判令反诉被告及第三人协助反诉原告办理沈阳市东陵区沈营大街38号2-25-2房屋撤销抵押登记备案手续；5.请求法院判令本诉费及反诉费均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年12月18日签订商品房买卖合同，约定反诉被告购买反诉原告开发的房屋。合同签订后，反诉被告累计向反诉原告支付首付款104935元，尚欠139740元的首付款，已构成违约，故原告诉至法院。反诉被告辩称，反诉原告所属事实与客观事实不服，反诉被告已通过与案外人沈阳和瑞公司签订借款协议的形式支付了首付款，反诉原告未能如期交付房屋存在违约行为，因此反诉被告同意解除商品房买卖合同但不同意支付违约金及诉讼费。第三人述称，原被告间的纠纷与第三人无关，若法院判令解除商品房买卖合同，在反诉原告取得生效判决并偿还反诉被告欠款的条件下，第三人同意配合办理解除抵押权预告登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告及第三人进行了质证。对当事人无异议���证据：1.商品房买卖合同；2.个人住房（商业用房）借款合同；3.交款凭证、银行卡小票、借款协议；4.中国建设银行个人贷款支付凭证；5.预购商品房抵押预告登记，本院予以确认并在卷佐证。对原告有异议的证据：房屋建筑工程竣工验收报告，本院认为庭审过程中被告向本院提交了该份证据的原件，且原告并未对该份证据的真实性提出异议，故本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月18日，原告与被告签订房屋买卖合同及补充协议各一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区沈营大街38-2号2-25-2号，建筑面积为87.71平方米的房屋一套；房屋总价款为584675元，原告需于签订合同当日付清首付款244675元，剩余房款340000元以贷款形式支付；被告应当在2015年12月31日前向原告交付将验收合格的房屋，逾期交房超过150日后，原告有权解除合同。补充协议同时约定，原告同意给予被告180日的宽展期，允许被告在该宽展期届满之前具备交付条件，原告同意在宽展期内合同继续履行，不视为被告逾期交房，且被告不承担逾期交房的违约责任，被告逾期交房超过270日后，原告有权解除合同，若在被告通知确定的交房期限前，原告未书面提出解除合同或原告同意继续履行合同的，合同继续履行。买卖合同签订当日，原告与案外人沈阳和瑞物业管理有限公司（以下简称和瑞物业）签订借款协议一份，约定原告向和瑞物业借款174675元，用于支付购买上述房屋的部分首付款。买卖合同及借款协议签订后，原告于2015年1月30日向原告缴纳了购房首付款60000元，加之原告曾于2014年12月7日缴纳的购房定金10000元，原告共缴纳了首付款70000元后，2015年3月18日，原���、被告及第三人签订个人住房（商业用房）借款合同，约定原告从第三人处贷款340000元用以购买上述房屋，第三人将贷款款项直接划入被告账户。借款合同签订后，第三人于2015年4月13日发放贷款340000元，原告于2015年5月13日起开始偿还该贷款，至2017年6月13日，原告共偿还了贷款本金10409.16元，利息39925.62元。另查明，原告曾于2015年12月25日又偿还了首付款借款34935元，至此原告共自行向被告缴纳购房款104935元。又查明，2016年6月15日，涉案房屋所在楼宇通过验收，取得竣工验收报告。2016年12月，被告通知原告交付房屋，但原告以涉案房屋不具备交付条件为由，拒绝收房，并诉至法院请求解除商品房买卖合同，案件审理过程中，被告提出反诉，要求解除商品房买卖合同。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，本案中，原被告均同意解除合同，故对原告、反诉原告请求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故对原告请求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告已付购房首付款104935元，截止至2017年6月13日已偿还贷款本金10409.16元，故被告共应返还原告购房款115617.16元并应将剩余的贷款本金及利息返还第三人。关于涉案房屋是否具备交付条件，依据合同约定被告应向原告交付经验收合格的房屋，被告向法庭提交的竣工验收报告可以证明涉案房屋已经竣工验收合格，故被告交付的房屋符合合同约定。虽然被告存在逾期交房的违约行为，但原告并按合同约定在被告通知的收房期限前书面提出解除合同，故原告解除权已丧失，现商品房买卖合同的解除系基于原被告合意，并非基于被告逾期交房的违约行为，故合同解除后原告无权要求被告支付利息并赔偿利息损失。商品房买卖合同解除、抵押贷款偿还完毕后，撤销合同备案及抵押备案是原告及第三人应履行的附随义务，故对被告反诉请求撤销合同登记备案及抵押登记备案的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金13974元的诉讼请求，因原告已通过向案外人沈阳和瑞物业管理有限公司借款的形式完成了其付款义务，故对反诉原告的该反诉主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王现与被告（反诉原告）沈阳鑫恒达��地产开发有限公司于2014年12月18日签订的商品房买卖合同于本判决生效之日立即解除；二、被告（反诉原告）沈阳鑫恒达房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）王现购房款115344.16元（截止到2017年6月13日）；三、被告（反诉原告）沈阳鑫恒达房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行贷款本金及利息（具体数额以还款日银行实际发生为准）；四、原告（反诉被告）王现于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）沈阳鑫恒达房地产开发有限公司办理商品房买卖合同备案撤销手续；五、原告（反诉被告）王现、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行于被告履行完毕本判决第三项确定的给付义务之日起七日内，协助被告（反诉原告）沈阳鑫恒达房地产开发有限公司办理位于沈阳市东陵区沈营大街38-2号2-25-2号房屋的抵押预告登记撤销手续。六、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）沈阳鑫恒达房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8064元，由原告（反诉被告）王现承担，反诉费4823元，由原告（反诉被告）王现负担4673元，被告（反诉原告）沈阳鑫恒达房地产开发有限公司负担150元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  徐 宁审 判 员  赵文新人民陪审员  金 丽二〇一七年八月二日书 记 员  沈 晴