重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初1025号原告：何朝惠，女，1959年1月6日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘正瑞，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘睿艺，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。被告：重庆千鸿房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆县XX镇XX道61号，统一社会信用代码915002327717856005。法定代表人：谢虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙存国，男，1970年3月2日出生，该公司副总经理，住重庆市永川区。原告何朝惠与被告重庆千鸿房地产开发有限公司（以下简称千鸿房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员安昌荣担任审判长，与人民陪审员张小蓉、赵兵组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告何朝惠的委托诉讼代理人刘正瑞、潘睿艺，被告千鸿房地产公司的委托诉讼代理人孙存国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何朝惠向本院提出诉讼请求：1.判令千鸿房地产公司立即为何朝惠办理房屋产权登记手续；2.判令千鸿房地产公司支付何朝惠逾期办理合同登记备案的违约金（暂从2015年3月6日起，以房价款328000元为基数，按每日万分之一标准计算至起诉之日止的违约金为23944元，之后的违约金照此方式计算至实际取得合同登记备案受理单之日止）；3.判令千鸿房地产公司支付何朝惠逾期办理产权登记的违约金（暂从2014年12月31日起，以房价款328000元为基数，按每日万分之一标准计算至起诉之日止的违约金为26108.80元，之后的违约金照此方式计算至实际取得房屋产权登记受理单之日止）；4.本案案件受理费由千鸿房地产公司承担。事实和理由：2014年4月19日，何朝惠与千鸿房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定何朝惠以328000元购买千鸿房地产公司开发的重庆市武隆区XX镇XX道X号“XX流云”X期X组团X幢X号房屋。千鸿房地产公司应当在合同签订后10日内，向土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，应当在房屋实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提交办理产权登记的资料并取得登记受理单，否则千鸿房地产公司应分别按日万分之一标准向何朝惠支付逾期办理合同登记备案和产权登记的违约金。合同签订后，何朝惠按照约定交纳了房价款和税费、大修基金等费用。虽然千鸿房地产公司已将房屋交付何朝惠使用，现何朝惠也已装修入住，但千鸿房地产公司却至今未履行办理合同登记备案和产权登记的合同义务，应承担相应的违约责任。被告千鸿房地产公司辩称：1.对双方签订了商品房买卖合同以及何朝惠已按照约定交纳了房价款、大修基金和税费等事实无异议；2.已超过两年诉讼时效部分的逾期办理产权登记违约金不应支持；3.逾期办理合同登记备案和产权登记两项违约金只应支持一项，不能重复计算；4.千鸿房地产公司已按约将案涉房屋交付何朝惠，现何朝惠已装修入住，千鸿房地产公司逾期办理合同登记备案和产权登记并未给何朝惠造成实际损失，故《合同》中约定的日万分之一违约金标准过高，要求进行调减。经审理查明，2014年4月19日，何朝惠（合同乙方）与千鸿房地产公司（合同甲方）签订了《合同》，约定何朝惠以328000元购买了千鸿房地产公司开发的重庆市武隆区XX镇XX道X号“XX流云”X期X组团X幢X号预售商品房屋一套。《合同》第七条交房期限及交付条件约定：“（一）本商品房交房期限：……2、属预售商品房的，千鸿房地产公司应当在2014年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付何朝惠使用。”《合同》第十二条办理合同备案登记的约定：“1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……(2)逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……”《合同》第十三条关于办理产权登记的约定：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，何朝惠交纳了房价款328000元及契税、大修基金等费用。双方确认千鸿房地产公司于2014年10月30日将案涉房屋实际交付何朝惠。另查明，何朝惠现已对案涉房屋进行装修并入住。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《合同》、销售不动产统一发票（自开）、收据2份等证据在案为凭，经开庭质证审查，具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。本院认为，何朝惠与千鸿房地产公司之间签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。在何朝惠履行完毕约定义务后，千鸿房地产公司也应当按照约定为其办理合同登记备案和产权登记。但千鸿房地产公司却至今未履行前述义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，千鸿房地产公司应当承担继续履行和承担逾期办理合同登记备案和产权登记的违约责任。本案争议的焦点是：一、何朝惠主张逾期办理合同登记备案违约金的计算；二、已超过两年诉讼时效部分的逾期办理产权登记违约金应否支持；三、何朝惠主张逾期办理产权登记违约金的计算；四、千鸿房地产公司辩称已按约将案涉房屋交付何朝惠，现何朝惠已装修入住，千鸿房地产公司逾期办理产权登记并未给何朝惠造成实际损失，故《合同》中约定的日万分之一违约金标准过高，要求对违约金进行调减的理由是否成立。关于何朝惠主张逾期办理合同登记备案违约金的计算问题。本院认为，商品房预售合同备案登记的主要功能是为产权登记服务，避免在产权登记之前发生纠纷，商品房买卖合同备案登记制度本质在于保障购房者所购房屋之权利对抗效力，即经备案登记的合同可以对抗善意第三人，从而保障购房者对所购房屋之期待利益和购房者对房屋物权的顺利取得，因此合同约定的逾期办理登记备案违约金与逾期办理产权登记违约金有部分属重复计算，逾期登记备案违约金的起止时间应当从合同签订之日（2014年4月19日）起10日后（2014年4月29日）计算至约定提交办理房屋产权登记申请及相关资料的前一日（2014年12月29日），故对何朝惠主张从2015年3月6日起计算逾期办理合同登记备案的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于千鸿房地产公司辩称已超过两年诉讼时效部分的逾期办理产权登记违约金不应支持的理由是否成立的问题。本院认为，诉讼时效期间为2年，诉讼时效应当从何朝惠知道或应当知道千鸿房地产公司的违约行为终结之日起计算。本案中，千鸿房地产公司迟延办证的违约行为处于持续状态，至今尚未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，故何朝惠于2017年3月6日提起诉讼，并未超过2年的诉讼时效。本院对千鸿房地产公司辩称已超过两年诉讼时效部分的逾期办理产权登记违约金不应支持的理由，不予采纳。关于何朝惠主张逾期办理产权登记违约金的计算问题。本院认为，双方确认千鸿房地产公司于2014年10月30日将案涉房屋交付何朝惠。根据双方合同约定，千鸿房地产公司应当在将房屋实际交付之日（2014年10月30日）起60日内（2014年12月29日前）为何朝惠办理产权登记，现何朝惠自愿主张从2014年12月31日起计算逾期办理产权登记的违约金，系对其权利的自由处分，本院予以确认。故何朝惠主张的逾期办理产权登记违约金应当按照已付房价款328000元每日万分之一，从2014年12月31日起计算至2017年3月6日止，共796天，违约金额为26108.80元。对于之后的违约金，何朝惠可待实际发生后另行主张。关于千鸿房地产公司辩称已按约将案涉房屋交付何朝惠，现何朝惠已装修入住，千鸿房地产公司逾期办理产权登记并未给何朝惠造成实际损失，故《合同》中约定的日万分之一违约金标准过高，要求对逾期办理产权登记违约金进行调减的理由是否成立的问题。本院认为，何朝惠与千鸿房地产公司均确认案涉房屋已于2014年10月30日实际交由何朝惠装修、入住、使用，因此，本院对千鸿房地产公司辩称逾期办理产权登记并未对何朝惠造成实际损失，请求对违约金进行调减的理由予以采纳，本院酌定将何朝惠主张的逾期办理产权登记违约金调整为13054.40元。综上，对何朝惠诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆千鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起立即为何朝惠所有的重庆市武隆区XX镇XX道X号“XX流云”X期X组团X幢X号房屋向土地房屋登记机构提交办理产权登记的资料并取得登记受理单；二、被告重庆千鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告何朝惠支付逾期办理产权登记违约金13054.40元；三、驳回原告何朝惠的其他诉讼请求。如果重庆千鸿房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费1051元（原告已预交），由重庆千鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  安昌荣人民陪审员  张小蓉人民陪审员  赵 兵二〇一七年八月一日书 记 员  胡陶燕