中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终6929号上诉人(原审原告)：陈弘浩，男，1989年4月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住8/27WaratahAveRandiwickN.S.WAustralia。委托诉讼代理人：黄学锋，上海市上正律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏阳，上海市上正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：冯聘，男，1987年11月25日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：董旭东，上海市君和律师事务所律师。上诉人陈弘浩因与被上诉人冯聘房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初6960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈弘浩上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：1、手写内容效力高于铅印内容效力，故二期房款的支付时间为2015年12月15日之前，一审法院认定产证交付为二期房款的付款条件，与事实及合同约定不符；2、双方沟通过程中，冯聘从未提出二期房款的支付以产证交付为前提，说明双方合意中并未将产证的交付作为二期房款付款的前提；3、杨培友与冯聘具有利害关系，其证词不能被采信；4、冯聘未按约支付二期房款，且直至2016年2月4日仍未支付，已构成根本违约，陈弘浩有权要求解除合同并追究冯聘违约责任。冯聘辩称：冯聘支付二期房款是以陈弘浩交付产证为前提，在陈弘浩未交付产证的情况下，冯聘未支付二期房款不构成违约，陈弘浩无权解除合同。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈弘浩向一审法院提起诉讼，请求法院判令：解除《房屋产权转让协议》，冯聘支付违约金人民币(以下币种均为人民币)53万元。一审法院认定事实：2015年10月16日，陈弘浩与冯聘签订了《房地产买卖居间协议》，约定冯聘以138万元的价格向陈弘浩购买上海市宝山区美安路XXX弄XXX号XXX室动迁房(以下简称“202室房屋”)。《房地产买卖居间协议》的附件《房地产买卖协议》约定，冯聘支付陈弘浩首付款50万元，第二期房款82万元，尾款3万元待过户时付清；其他约定：首付款于2015年10月底付清，二期房款于2015年11月付清，中介费由冯聘承担。当日，冯聘支付陈弘浩定金3万元。2015年11月26日，陈弘浩(甲方)与冯聘(乙方)签订《房屋产权转让协议》，约定，乙方购买甲方202室房屋，该房屋系配套商品房，需三年以后才能上市交易，乙方同意在国家允许的交易时间内交易；该房屋转让价格为138万元，甲方应于2018年10月15日前配合乙方办理过户手续；2015年10月16日当日乙方支付甲方定金3万元，乙方于2015年11月26日通过转账支付甲方第一笔房款50万元；第二笔房款82万元，甲方拿到此房屋产证交给乙方后乙方通过银行转账直接支付甲方，2015年12月15日付清；尾款3万元于产权过户当日支付甲方。陈弘浩、冯聘在签订《房屋产权转让协议》后随即在《房地产买卖协议》其他约定中，添加了二期房款2015年12月15日付清的内容。当日，陈弘浩支付了冯聘50.3万元。2016年2月5日，陈弘浩通过转账返还了冯聘53.3万元。2016年8月17日，202室房屋房地产权利登记至陈弘浩名下。一审法院另查明，冯聘于2015年11月使用了202室房屋。一审审理中，陈弘浩提供了：1、陈弘浩母亲与冯聘、冯聘母亲的短信记录，主要内容为，2016年1月16日，陈弘浩母亲发短信表示，双方不能协商解决的事情通过法律途径解决。冯聘母亲回复，陈弘浩应当看清楚合同再说，如果不想谈就带中介去撬锁。陈弘浩母亲称，听中介说冯聘已经把房屋锁撬了，就要承担法律责任。冯聘回复表示其最多加3万元已经是极限了，冯聘付高额利息是觉得耽误了陈弘浩，但陈弘浩想单方终止合同是不可能的。2月5日，陈弘浩母亲发短信表示，由于冯聘迟迟未付款，陈弘浩决定解除合同，定金3万元、首付款50万元、违约金3,000元已经退回冯聘的账户，陈弘浩已经委托律师打官司。冯聘回复，利息变成违约金了？打官司才公正。2月16日，陈弘浩母亲将律师函照片发送给了冯聘，主要内容为《房屋产权转让协议》于2月5日发出解除合同短信时解除，53.3万元已经退回冯聘，冯聘立即将房屋返还给陈弘浩。2、一位自称陈弘浩朋友的季先生与冯聘的短信记录，主要内容为，2016年1月19日，季先生发短信给冯聘表示，冯聘方便时联系季先生。1月21日，冯聘回复称，这几天商量过了，最多加3万元。2月2日，冯聘又回复称，如果陈弘浩执意加6万元，就法庭见吧。当日，季先生表示，陈弘浩同意多加3万元继续执行买卖合同，陈弘浩要求2月4日下午3点前将房款尾款付到陈弘浩帐户，若是再拖陈弘浩很难再作让步。冯聘回复称，冯聘在1月15日提出加3万元的建议，由于这笔钱是从链家垫资出来的，利息2万4，压冯聘身份证户口本，现在链家专管冯聘资料的人回家过年了，这个情况在派出所也和陈弘浩说过，陈弘浩故意在过年前这个节点说这个，是在利用冯聘的困难，冯聘会尽量按照期限办，如果陈弘浩一直想解除合同，陈弘浩可以起诉，冯聘也可以起诉。2月5日，季先生表示，因冯聘迟迟未付款，陈弘浩决定解除合同，退还冯聘已付房款。冯聘回复，好的，打官司才公正。冯聘表示，对上述短信的真实性无异议。冯聘申请中介公司的工作人员杨培友出庭作证，杨培友证词的主要内容为，冯聘支付首付款50万元晚了几天，多付了陈弘浩3,000元违约金，陈弘浩也予以认可；陈弘浩按照约定时间办出产证后，然后冯聘付款，后来陈弘浩未办出产证，冯聘准备付第二笔房款，因房价大幅上涨，陈弘浩拒收。陈弘浩表示，杨培友与冯聘有利害关系，冯聘逾期付款陈弘浩才要求解除合同，冯聘有陈弘浩帐户，可以直接付款，不存在陈弘浩拒收房款；陈弘浩、冯聘的本意对支付第二笔房款的时间不涉及产权证的办理，办理产权证有很多不确定因素。冯聘表示，杨培友的证言可以证明陈弘浩因房价上涨所以要求解除合同，冯聘为了防止陈弘浩解约才同意在没有收到房产证的情况下提前支付第二期房款。一审法院认为，陈弘浩、冯聘签订的《房屋产权转让协议》约定，陈弘浩拿到202室房屋产权证交给冯聘后，冯聘支付陈弘浩第二笔房价款82万元，2015年12月15日付清。陈弘浩于2016年8月才拿到202室房屋房地产权证，且未交给冯聘，冯聘未支付第二笔房款不构成违约。陈弘浩要求解除上述协议，冯聘支付违约金，法院不予准许。《房地产买卖协议》虽约定第二笔房款于2015年12月15日付清，但该约定系签订《房屋产权转让协议》后双方将此内容补充写入《房地产买卖协议》，该条款的约定来源于《房屋产权转让协议》，应以《房屋产权转让协议》约定为准。且中介公司的工作人员也证明，陈弘浩、冯聘双方约定冯聘在陈弘浩办出产权证后付款。陈弘浩主张支付第二笔房款82万元不涉及产权证的办理，法院不予采纳。判决：陈弘浩起诉要求解除《房屋产权转让协议》等诉讼请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于二期房款的支付是否以产证交付作为条件，以及陈弘浩是否享有合同解除权。关于二期房款的支付是否以产证交付作为条件。本院根据双方签约的背景，结合交易习惯、双方短信磋商过程、陈弘浩与案外人动迁公司签订出售合同的时间，认定二期房款的支付不以产证交付为条件。理由如下：1、《房屋产权转让协议》签约的缘由系冯聘未按《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》约定支付首期房款。陈弘浩作为出售方处于优势地位，在房价未变的情况下，其无理由为二期房款的支付增加条件；2、双方在二期房款支付的条款旁手写添加“2015年12月15日付清”，并将此添加于《房地产买卖协议》空白处。根据交易习惯分析，若二期房款的支付系以产证交付为条件，双方在《房地产买卖协议》增加“2015年12月15日付清”时应一并增加产证交付的内容；3、根据双方短信往来的时间及内容来看，陈弘浩在2016年1月中旬起催促冯聘支付房款，但双方就款项的支付时间及金额未达成一致。若二期房款支付以产证交付为条件，冯聘完全可以产证未交付作为抗辩理由拒付二期房款。但纵观短信往来的内容，冯聘从未提出要求陈弘浩交付产证，此可印证二期房款不以产证交付为条件；4、陈弘浩与动迁公司的出售合同于2016年6月27日签订，因此在其与动迁公司未签订出售合同并约定办理小产证的时间之前，陈弘浩不可能在2015年11月26日《房屋产权转让协议》中将产证交付作为二期房款的支付条件。基于上述分析，陈弘浩关于此项上诉主张具有事实及合同依据，本院予以采纳。关于陈弘浩是否享有解除权。合同解除主要分为约定解除及法定解除。在当事人对合同解除未作约定的情况下，一方要求解除合同的，由人民法院判断合同是否符合法定解除的条件。本案中，因双方在《房屋产权转让协议》中未约定合同解除的具体情形，故陈弘浩诉请要求解除合同，无合同依据。本院根据在案证据及查明的事实，判断《房屋产权转让协议》是否符合法定解除的条件。冯聘于签订转让协议当日支付了首期房款，其虽未在2015年12月15日前支付二期房款，但双方此后一直就付款问题进行协商，陈弘浩于2016年2月2日要求冯聘于2016年2月4日之前支付房款，时间较为仓促，冯聘未支付事出有因。在双方已就房款支付友好协商的情形下，陈弘浩应给予冯聘合理期限支付房款。因此陈弘浩诉请解除合同不符合法定解除的条件。一审法院对陈弘浩要求解除合同等诉请未予支持，判决正确，本院予以维持。综上所述，陈弘浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,100元，由上诉人陈弘浩负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审 判 长  陈俊审 判 员  徐江代理审判员  俞璐二〇一七年八月十四日书 记 员  徐晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……