陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8544号上诉人（原审被告）：西安市新城区某某美食城。法定代表人：刘某，该美食城经营者。委托诉讼代理人：李书代，陕西秦原律师事务所律师。委托诉讼代理人：毋盼盼，陕西秦原律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杜某某。委托诉讼代理人：李焱，陕西圣迪律师事务所律师。上诉人西安市新城区某某美食城（以下简称某某美食城）与被上诉人杜某某房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初某某号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某某美食城委托诉讼代理人李书代、毋盼盼、被上诉人杜某某的委托诉讼代理人李焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。食某某美食城上诉请求：1、驳回杜某某要求返还租金13330元、押金210元及支付违约金3000元，合计16540元的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由杜某某承担。事实和理由：1、某某美食城与杜某某2015年12月4日签订《食部落铺位租赁合同》，约定租期自2016年2月7日起至2017年2月7日止（租期不满一年，租金按整年结算，余期租金，某某美食城不予退还），每月租金为8000元，管理费按实际费用分摊到各商户（管理费包括：收碗洗碗、大厅公共卫生及照明用电、空调用电及使用费），保证金为1个月租金。如在合同期间乙方未发生违法、违规、合同违约等情形，依法依约履行相关义务，某某美食城应将保证金在合同期满终止合同时退还给乙方。双方约定：乙方应于本合同签订后三日内一次性支付一个年度的租金，第二年度的租金应于第一个年度期满前一个月内支付。但杜某某并未按约定缴纳租金，期间又称其经营压力较大，2016年9月23日签订《补充协议》，将2016年9月11日至2017年3月10日期间租金标准由8000元/月调整为4000元/月，即调整后杜某某应向某某美食城缴纳租金为4000元/月，管理费为1500元/月。因杜某某拖延欠租，某某美食城先后于2016年8月6日以《催费通知单》催缴2016年8月7日至2017年2月6日房租；2016年10月24日以《催费通知单》催交2016年10月25日至2017年3月10日房租，两次向其告知如逾期不交按合同执行，超过10天，合同自行解除，收回房屋。以上三次催费通知均是在已经到了应当缴费的当日发出的，按规定房租应当在上个月就缴纳下个使用月份的房租，杜某某不按期缴纳租金、管理费，构成违约。由于杜某某不缴费导致某某美食城无法向大房东苏宁云缴纳租金和管理费导致被苏宁云关店，造成某某美食城装修费损失达70余万元。2、杜某某经营期间应先交租后经营，但其一直拖欠。杜某某2016年2月7至2016年8月6日交租金48000元、保证金（押金）16000元；2016年8月7日至2017年3月10日应付租金25200元。2016年9月23日实际交租金8000元，下欠2016年9月1日至2017年3月10日租金17200元。管理费欠交1500元。一审法院将16000元保证金计算为租金，认定事实错误。杜某某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法合理，请求驳回某某美食城的上诉请求。杜某某向一审法院起诉请求：1、解除租赁合同，某某美食城立即返还租金13606元；2、立即返还押金210元；3、支付杜某某违约金19200元；以上合计33016元。一审法院认定事实：杜某某与某某美食城于2015年12月4日签订《食部落铺位租赁合同》,双方约定某某美食城将位于苏宁生活广场四楼“食部落”4、5号档口出租给杜某某经营蘸水面、黄焖鸡等，租期1年，租金每月8000元。同时合同对营业额的返还及管理费、水费、电费、燃气费等的内容、收费标准、缴纳方式等进行了约定，明确约定管理费包括收碗、洗碗、大厅公共卫生及照明用电、空调用电及使用费，上述费用由某某美食城直接从杜某某的营业额中扣除。合同还就违约责任等进行了约定。合同签订后，杜某某当日向某某美食城支付了六个月租金共计48000元，押金8000元，某某美食城出具收据注明“4号5号档口6个月房租起租日期按开业时间算”。后杜某某缴纳了天然气卡、电卡押金及工作服押金共计210元。2016年6月28日，杜某某又支付档口押金8000元，2016年9月23日，双方签订补充协议，约定自2016年9月11日至2017年3月10日期间，租金调整为每月4000元，管理费调整为每月1500元。经双方协商将原缴纳的押金转为租金，杜某某当日又支付租金8000元后，某某美食城出具收据，收款事由栏记载“续租收款2016.9.11-2017.3.10”。一审经查，食部落美食广场于2016年1月30日开始正式营业，产生营业额。2016年8月9日某某美食城通知各商户，因设备维修自2016年8月15日至2016年9月1日停业整顿，并承诺补偿17天营业时间。2016年11月19日某某美食城通知各商户，不再收取服务管理费，水电费由档口内自己承担，公共区域有营业商户共摊，餐具洗漱和公共卫生各档口自行清理。2016年11月28日，因食部落小吃城欠缴2016年9月26日—10月25日水电费，西安苏宁云商贸易有限公司向食部落小吃城送达《停止物业服务通知函》，并于2016年11月30日9时起停止供应水电，杜某某遂停止经营。2016年12月3日，苏宁生活广场发布公告称某某美食城因店面经营调整，停止营业。一审法院认为，本案的争议焦点是双方签订的合同不能继续履行的责任应由谁承担？本案属房屋租赁合同纠纷。杜某某与某某美食城所签订的《食部落铺位租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。杜某某缴纳租金后，某某美食城应保证其在合理期间正常开展经营活动。现因某某美食城与苏宁公司发生纠纷，美食城断水断电继而停业，致使杜某某合同目的不能实现，双方签订的合同不能继续履行，某某美食城应承担相应的法律后果。某某美食城辩称停业系因杜某某欠费所致，根据一审法院查明的事实，杜某某租金已交纳至2017年3月10日，管理费、水费、电费等均由某某美食城在营业额中扣除，且某某美食城自2016年11月19日起即明示不再收取管理费，故其辩称之理由缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。因食部落小吃城已停业，客观上导致杜某某的合同目的已无法实现，故杜某某要求解除租赁合同，返还租金、押金并支付违约金的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。杜某某营业至2016年11月29日，租金交纳至2017年3月10日，应返还租金的数额据实结算为13330元；应返还押金为210元；关于违约金一节，综合本案实际情况，一审法院酌定3000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告杜某某与被告西安市新城区某某美食城于2015年12月4日签订的《食部落铺位租赁合同》合法有效，予以解除；二、被告西安市新城区某某美食城于本判决生效后十日内返还原告杜某某租金13330元、押金210元，支付违约金3000元；三、驳回原告杜某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费625元，由被告西安市新城区某某美食城承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”杜某某与某某美食城双方于2015年12月4日签订《食部落铺位租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。因某某美食城与苏宁公司发生纠纷，美食城断水断电继而停业，致使杜某某合同目的不能实现，双方签订的合同不能继续履行，某某美食城应承担相应的法律后果。故杜某某要求解除租赁合同，返还租金、押金的诉讼请求于法有据，本院应予支持。杜某某营业至2016年11月29日，租金已交纳至2017年3月10日，据此一审判决某某美食城应返还杜某某租金13330元、押金210元并无不当。关于违约金一节，因双方合同约定了租金交付方式，即杜某某应于本合同签订后三日内一次性支付一个年度的租金。而杜某某未按合同约定支付租金，仅于2015年12月4日交纳了半年租金48000元，杜某某的行为亦构成违约，亦应承担相应的违约责任。故杜某某要求某某美食城支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，某某美食城的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持陕西省西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初831号民事判决第一项、第三项；二、变更陕西省西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初828号民事判决第二项为：西安市新城区某某美食城于本判决生效后十日内返还杜某某租金13330元、押金210元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变；二审案件受理费50元由西安市新城区某某美食城负担25元，杜某某负担25元。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一七年八月二十三日书记员  李伟