重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初164号原告重庆众联山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路131号5楼507号，统一社会信用代码:91500103762697553G。法定代表人陆纾，董事长。委托代理人ＸＸ（特别授权），重庆亿安律师事务所律师。委托代理人马李科（特别授权），重庆亿安律师事务所律师。被告重庆国虹投资有限责任公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融智楼5楼1号，统一社会信用代码:915001086664386317。法定代表人李华，董事长。原告重庆众联山物业管理有限公司（以下简称：众联山物业公司）诉被告重庆国虹投资有限责任公司（以下简称：国虹投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后依法适用简易程序审理，因无法通过邮寄或直接送达方式向被告重庆国虹投资有限责任公司送达诉讼文书，于2017年3月13日转为普通程序，并依法采用公告送达，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告众联山物业公司的委托代理人ＸＸ、马李科到庭参加诉讼，被告国虹投资公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。众联山物业公司诉称：被告国虹投资公司系原告众联山物业公司（原重庆希尔顿物业管理有限公司）所服务的南岸区茶园新城区玉马路1号（即庆隆·南山高尔夫国际社区2组团）A栋11单元1号住宅的业主，房屋建筑面积32.79平方米。根据《前期物业和管理服务协议》、《临时和管理规约》的约定，物业服务费标准为2.5元/月·平方米（建筑面积）。公共专项设备运行的能源消耗由业主分摊缴纳；在每月15日前（或物业管理公司通知时间）业主应交纳物业服务费、公摊水电费用，当月未缴清上述费用，自次月1日起，按日加收应缴纳费用3‰的违约金。首次物业管理费，按交房通知书上约定的接房之次日起计收。交房后若发生水、电、气任何一项产生费用或已装修或已入住，则物管费按收费标准全额收取地，否则按收费标准的一半执行。受有关部门或业主的委托，原告提供的水、电、气、通讯费用代收代缴服务，收费标准执行政府规定。事实上，原告按约提供了物业服务，然被告拖欠从2015年2月1日至2016年8月31日期间的物业服务费1541.22元，自2015年2月1日至2016年7月31日期间的公摊水电费86.49元，自2013年1月26日至2016年7月25日期间的代垫水费184.9元，共计1812.61元，原告多次催促未果。现原告为维护合法权益，原告起诉至法院，请求判令：一、被告支付自2015年2月1日至2016年8月31日期间的物业服务费1541.22元，自2015年2月1日至2016年7月31日期间的公摊水电费86.49元，自2013年1月26日至2016年7月25日期间的代垫水费184.9元，共计1812.61元；二、被告支付欠费违约金，即以每月所欠物业服务费和公摊水电费之和为基数，按欠费金额的千分之三/日标准，从欠费月度的次月1日起计算欠费违约金至付清为止。被告国虹投资公司未作答辩。经审理查明：原告与系诉争小区开发商重庆众诚物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：“重庆茶园新城区庆隆南山高尔夫国际社区”由原告进行前期物业服务；原告的管理期限从2007年4月23日起至2010年4月22日止，合同期未满，业委会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；别墅物业服务费为每月每平方米3元、公寓物业服务费为每月每平方米1.5元，住宅改为办公用房的物业管理服务收费按同类住宅收费标准的200%收取，住宅改为经营用房的物业管理服务收费按同类住宅收费标准的300%收取；业主应于每月5-15日交纳当月物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日欠费总额的千分之三的标准向原告支付违约金。由于被告所在的小区未成立业主委员会，也没有重新选聘新的物业公司，原告一直为该小区提供物业服务至今。另查明，2008年4月15日，原告与系诉争小区开发商重庆众诚物业发展有限公司签订了《茶园新城区K标准分区住宅一期（2组团）前期物业服务补充协议》，约定对公寓原定1.5元/平方米的物业服务费更改为2.5元/平方米。被告系南岸区茶园新城区玉马路1号（即庆隆·南山高尔夫国际社区2组团）A栋11单元1号房屋的权利人，于2009年8月1日办理房屋交接手续，该房屋的建筑面积为31.65平方米。现因被告未缴纳自2015年2月1日至2016年8月31日的物业服务费，原告催讨未果，遂诉至本院。另查明，原告原为重庆希尔顿物业管理有限公司，于2013年12月18日变更为重庆众联山物业管理有限公司。以上事实，有《前期物业服务合同》、《茶园新城区K标准分区住宅一期（2组团）前期物业服务补充协议》、《临时管理规约》、《庆隆·南山高尔夫国际社区业主接房手续书》、《承诺书》、安全巡逻表、保洁绿化检查表、保养记录表等证据，以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范等项目的有偿服务行为。原告系本案所涉小区的物业管理企业，被告系该小区的业主，开发商与原告签订的物业服务合同，对全体业主均产生法律效力，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。在原告提供了相关物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据合同向原告履行缴纳物业服务费的义务，现原告要求被告支付自2015年2月起至2016年8止的物业服务费1503.38元(31.65平方米×2.5元/平方米·每月×19个月)，依据充分，本院予以支持。原告主张1541.22元的物业服务费，系原告自己计算错误，故本院确认被告重庆国虹投资有限责任公司2015年2月至2016年8月期间的物业服务费为1503.38元。关于公摊水电费以及代垫水费，原告无相关证据及依据予以支持自己的主张，本院不予支持。关于违约金，被告未按合同的约定按时支付原告物业服务费，应承担给付原告违约金的法律责任。前期物业服务合同约定的每日千分之三标准过高，不能参照适用。因此，本院酌情按照中国人民银行同期人民币商业贷款利率的四倍计算违约金至物业服务费缴清为止。被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见，其将承担放弃抗辩的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告重庆国虹投资有限责任公司于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆众联山物业管理有限公司2015年2月至2016年8月期间的物业服务费1503.38元及违约金（以被告重庆国虹投资有限责任公司当月所欠物业费金额79.13元为基数，从欠付该金额的次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至该金额付清之日止）；二、驳回原告重庆众联山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费（两次）218元，合计268元，由被告重庆国虹投资有限责任公司负担（此款已由原告重庆众联山物业管理有限公司垫付，被告于本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  范阿峰人民陪审员  张 莉人民陪审员  熊鸿猷二〇一七年八月三十日书 记 员  朱世伟