江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初3421号原告：唐姜亭，男，1987年4月5日生，汉族，住东海县。委托代理人：唐秀云，女，1982年5月14日生，汉族，住址同上，系原告唐姜亭姐姐。委托代理人：宋康，江苏瑞宏律师事务所律师。被告：李波霖，男，1989年1月31日生，汉族，住东海县。委托代理人陈思斌，江苏恒旭律师事务所律师。被告陈凤霞，女，1968年8月11日生，汉族，住东海县。原告唐姜亭与被告李波霖、陈凤霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法由审判员温爱英于同年6月20日独任审判，公开开庭进行了审理，原告唐姜亭的委托代理人戴燕（江苏瑞宏律师事务所律师），被告李波霖及其委托代理人陈思斌、被告陈凤霞到庭参加诉讼，因原告唐姜亭的委托代理人戴燕对案情不熟悉，对于原告的举证其申请对证据拍照由原告本人进行质证并参加庭审，本院予以准许，并当庭排期于同年7月12日上午再次开庭进行审理。7月10日，原告委托代理人宋康称鉴于本案案情复杂，其7月12日当天代理参加三个庭审，无其他律师代替，申请延期审理，7月11日，唐秀云称其系本案涉案房屋实际所有人，原告唐姜亭对本案案情不了解，其申请以代理人的身份出庭参加诉讼，为了查明案件事实，对原告二委托代理人的请求本院予以准许。同年8月3日、8日，本院两次公开开庭进行了审理，原告唐姜亭的委托代理人唐秀云、宋康、被告李波霖及其委托代理人陈思斌、被告陈凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐姜亭向本院提出诉讼请求：判令被告连带偿还欠款400000元及逾期给付利息（利息自2016年3月11日起按同期银行贷款利息的四倍计算至还清所有欠款时止）并承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2016年2月23日，原告与被告签订《房地产买卖契约书》，约定原告将其所有的位于东海县牛山街道瓯龙·圣芭芭拉小区5号楼2单元102室房产一套以总价820000元卖给被告，首付420000元，余款400000元通过银行贷款方式支付。原告配合被告办理过户手续，但被告以涉案房产作抵押从银行贷款的400000元没有支付给原告，也就是说被告欠原告400000元购房款至今未付，构成违约。原告多次要求被告支付剩余的400000元购房款，但被告均无理由拒绝。无奈之下，原告于2016年7月5日向被告发出解除《房地产买卖契约书》通知书，通知被告解除原被告2016年2月23日签订的《房地产买卖契约书》，使涉案房产恢复到《房地产买卖契约书》签订前状态。被告收到解除《房地产买卖契约书》通知后至今没有提出任何异议，该解除《房地产买卖契约书》通知书早已生效，但被告仍然拒绝履行。另外，被告2016年3月4日借原告50000元现金至今也没有偿还。为维护原告的合法权益，特诉。2017年8月3日庭审中原告委托代理人宋康陈述，原告在找到其的时候没有把案情说清楚，以至于起诉状中的事实与理由部分的陈述与实际情况有重大出入。原告合同约定的820000元是指2016年2月23日的不包括之前已支付的250000元，实际到2016年2月23日的时候房子总价是1070000元，到2016年2月23日的时候东海的房价上涨，被告之前一直违约，2015年6月24日签订的房屋买卖合同，当时约定房屋总价是820000元，但由于被告多次违约，没有按照2015年6月24日的合同履行，所以房子就不卖给被告了。原告委托代理人唐秀云陈述称，2015年6月份陈凤霞找到我向我买房子，带了好几批人来看房子，到了2015年6月24日上午她就找到我确定要买这个房子，我们就签订了房屋买卖合同，约定她要先交2万元的定金，5日内首付35万元给我，余款15日内付清。由于陈凤霞说手头没有现金，问我能不能先租用给她住，因为她的儿子和儿媳妇正闹离婚，没有房子儿媳妇就要跟她儿子离婚了，让我帮她孩子一把，我就同意了，就以每个月2500元的租金租给她了。我说想买的话就抓紧把房款付了，不想租给她住。到2015年8月7日的时候，陈凤霞说水晶卖了一部分，先付25万元，在几天之内一定把房款给付清，后来又不支付了。2015年9月26日陈凤霞借了40000元给我。在2015年12月、2016年1月我帮李波霖还了两次信用卡共计39914元。以后被告反复的房子一会要，一会不要。到了2016年春节之前，我决定房子不卖给她了，我同意把25万元分期还给被告，被告当时同意了，过了春节以后，被告又要买这个房子，当时房价涨的挺多的，而且2015年6月24日签订给被告820000元的房款价格是非常低的价格，因为我当时急需用钱，所以才卖这么低的价格.过了2015年春节后，被告要买这个房子，我就不同意按照820000元的房价卖了，后来我们双方也反复沟通很多次，鉴于她之前的多次违约，加上房价也涨了很多，不包括之前她已经支付给我的250000元，再支付给我820000元，2016年2月23日重新签订了房地产买卖契约书，2016年2月23日当天约定被告支付给我42万元，当时我给被告打了42万元的收条，第二天被告打电话来变了，说现在按揭贷款可以做到60多万元，就不能支付给我420000元的首付款，这个事情一直到2016年3月4日陈凤霞说在中国农业银行东海县支行他们住房贷款批下来了，要办理手续，具体是什么手续我不知道，我就让唐姜亭带着房产证和身份证到东海农行去配合被告办手续，到银行被告支付了180000元的首付，按揭640000元的贷款，之前此房的按揭由李波霖先垫付偿还。由于李波霖当时称还按揭款还差50000元，就从180000元的首付款里借了50000元给他，李波霖当时打了借条。后面发生了李波霖把房贷的400000元钱转走了，也就是还欠我40万元的房款未支付。被告李波霖答辩称，2015年6月24日，我与唐姜亭共同草签了一份房屋买卖合同，就房屋的价格均已商定好，并交付购房定金2万元，并在协议后共计支付买房款805080.74元。详细如下：1、2015年8月7日分两次由卖方提供的银行账号汇给丁文静人民币25万元；2、2015年8月26日-2016年2月19日帮卖方还建行房贷19500元；3、2015年9月26日由卖方提供账号汇入唐秀云账户人民币4万元；4、2016年1月5日，卖方借李波霖中国银行信用卡消费2万元，由李波霖2月4日还银行；5、2016年3月4日通过农行汇款给卖方唐姜亭购房款人民币18万元；6、2016年3月10日为卖方还建行房贷尾款295580.74元。买卖双方在钱款两清的情况下于2016年3月10日进行房产过户，且一切手续合理合法。综上所述，原告的诉求缺乏基本的事实与法律依据，请求依法驳回。被告陈凤霞答辩称，钱我已经付清了，房子我已经住了一年多，原告现在起诉我，我认为原告的行为有违法的嫌疑。原告唐姜亭举证有，一、房地产买卖契约书原件一份，证明目的：1、2016年2月23日，原被告双方签订协议，约定原告将位于东海县牛山街道圣芭芭拉小区5号楼2单元102室的房屋以人民币捌拾贰万元（￥820000元）的价格出卖给两被告；2、约定被告首付款四十贰万元（￥420000元），余款通过银行贷款的方式支付给原告。二、农业银行东海支行的银行卡交易明细清单一张。证明1、2016年3月4日，被告李波霖通过其尾号731975的农行卡转账180000元到原告的尾号403261农行卡上，作为买卖涉案房屋的部分首付款项，同日被告李波霖因要偿还涉案房屋的银行贷款，从原告处借款人民币伍万元，原告实际只收到被告李波霖支付的首付款130000元；2、2016年3月11日，涉案的二手房贷款400000元下来后，被被告李波霖转入其尾号731975的农行卡200000元及四次现金取现60000元，次日（2016年3月12日）被被告李波霖再次转入其尾号731975的农行卡140000。该400000元被告至今未支付给原告。三、借条一张，证明2016年3月4日，被告李波霖因要偿还涉案房屋的银行贷款，从原告处借款人民币50000元；四、原告替被告偿还信用卡2次，共计人民币39914元的凭证。被告李波霖、陈凤霞质证称，对证据一的真实性无异议，但应强调付款方式在实际履行过程中双方约定予以变更，并且按变更以后的方式进行了履行，“余款通过银行贷款方式支付”变更为“在申请办理银行贷款手续完毕，后在银行贷款拨付前支付，银行贷款实际拨付后由买房人所有”。对证据二真实性无异议，其中3月12日转付被告李波霖140000元是银行贷款，按约定应由被告李波霖所有，所以转给了被告李波霖；对证据三借条本身是真实的，但对其借款性质和数额有异议，实际上是被告李波霖未向原告借款50000元，本借条实际是欠条，欠条组成是两部分，当时在3月4日除了银行还贷外，还有部分房款没有付清，这是按原告的算法大概在一万元左右没有付清，另原告认为从双方签订了购房合同到2016年3月4日时间有半年之多，原告要求支付部分利息，所以综上是部分欠款及利息共计50000元。原告称50000元是收到被告李波霖180000元后又汇款50000元给李波霖，实际收到13万元，与银行卡交易明细不符，交易明细显示不出这部分内容。对证据四、还款凭据属实，是原告使用被告的信用卡，还款后继续使用，透支的款项最后由被告李波霖偿还。被告李波霖举证有，一、购房合同一份，2015年6月24日签订，买卖双方在开始交易时至最终交易完成时间较久，关于房款的支付方式也多次变更，房款总额为820000元。二、付款凭证一组。1、2015年8月7日付原告的朋友丁文静200000元购房款；2、同日又付给丁文静50000元购房款；3、付原告姐姐唐秀云400**元，唐秀云是涉案房屋的实际所有人，原告系房屋的名义上的所有人；4、我方垫付银行贷款19500元；5、我方垫付信用卡消费额19962.2元；6、我方付给原告180000元；7、我方为原告提前清偿贷款295580.74元；8、另有房屋定金20000元，9、我方垫付信用卡消费额3482.7元。上述累计足额支付购房款且有超额。三、关于垫付信用卡19962.2元，原告姐姐唐秀云与被告李波霖的短信往来；四、关于信用卡的垫付款项的对账单一份，也是原告的姐姐唐秀云；五、2016年2月26日原告与被告李波霖、原告姐夫、中介王某等人谈话录音，内容可以体现我方已经支付的购房款的总额；六、2017年6月18日代理人与丁文静所作的谈话笔录，有录音材料及书面材料及短信一则。丁文静系原告朋友，其表示不认识李波霖，与被告李波霖没有经济往来，对250000元的事情一无所知，另她的卡曾被原告姐姐唐秀云借用过一段时间。七、两名证人的调查笔录，范维娜证明曾经见过被告陈凤霞支付给原告20000元定金的情况，证人王某到庭作证。八、借款合同一份，证明根据被告与东海农业银行签订的借款合同项下的借款应当支付本案的原告，银行出具的付款证明，证明上述合同项下的贷款已经支付至原告的账户。九、证据一组，被告在入住涉案房屋后装修和购置家具的支出，证明我方是正式入住房屋，不是租赁。原告质证称，对证据一的真实性不持异议，但这个合同后来被新的房屋买卖合同所取代，同时被告也没有履行这个房屋买卖合同，总价820000元是指2015年6月24日的房价，但是从2016年房价涨了，涉案房屋的价格就不是820000，变成后来的1070000元了；对证据二中1、2付给丁文静的250000元真实性不持异议，原告确实收到这笔款项，原告也收到3这笔款项，该笔款项是被告借给原告的，对4这笔款原告亦收到，此款不是被告垫付银行贷款，是被告支付原告房屋的租金，对5被告主张不成立，原告没有使用被告的信用卡进行消费，对6原告已经收到，该款系签订新的协议后被告支付的购房款，原告收到该180000元后当时又借了50000元给被告，这个款与之前2015年支付的250000元没有任何关系，对7是2016年3月10日被告为原告偿还涉案房款银行贷款的；对于8原告没有收到被告20000元定金。对证据四没有我消费签字的签单，因为我没有刷被告的信用卡，我不认可。对于证据五、录音时间按被告出示的手机录音是2016年2月22日，是在2016年2月23日原被告签订新的合同之前，录音内容讨论的是2015年6月24日的合同，而不是2016年2月23日的合同，原告唐姜亭不在现场，录音中的周志只是唐秀云的男朋友，与被告李波霖的关系非常好，他对涉案房屋的买卖不清楚，他的表态不能代表唐姜亭和唐秀云，录音中的其他人原告不认识，录音的内容是真实的，但不能代表原告的观点和后边签订的合同的内容。对于证据七、王某的证言三性均有异议，王某本人在法庭的陈述与被告提交的书面内容相矛盾，证人与被告有比较密切的关系。对范维娜的调查笔录三性均有异议。对证据八，是李波霖与银行签订的个人合同，真实性不持异议，钱已经打到唐姜亭的卡上了，但是唐姜亭的卡是在被告处，对付款证明不持异议，钱后来是被被告取走了，我们在原告出示证据的时候被告也认可了。对证据九三性均有异议，是否用于涉案房屋的装修和购置家具原告不清楚，涉案房屋原告是装修好的。原告补充2017年8月3日庭审结束后，唐秀云与王某的一段录音，证明王某在该次庭审中所作证言为伪证，不能作为证据采信。二被告质证称，证人王某出庭时原告有充分的机会和正当的理由对其进行发问以查明事实，而且原告也行使了这个权利，在庭审后原告带多人对证人王某进行围堵、追踪，干扰证人作证，真实性予以确认，证明观点不认可。被告陈凤霞未举证。经审理查明：2015年6月24日，原告唐姜亭作为甲方（卖方）与被告陈凤霞作为乙方（买方）签订了《房屋买卖合同》（该合同系手写—本院注），内容为，甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款。一、甲方自愿将坐落在瓯龙·圣芭芭拉5号楼2单元102室建筑面积122.13㎡房产出卖给乙方；二、双方议定该房产总价为人民币捌拾贰万元整（小写￥820000.00）；三、付款方式：乙方五日内付给甲方首付款叁拾伍万元整，余款十五日内付清；四、办理房产证及过房所产生的相关税费等全部由乙方承担；五、本合同签订后，如甲方违约退还乙方定金贰万元，如乙方违约，甲方不退还乙方所交定金；六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力；七、甲乙双方若无异议，双方签字（盖章）生效，永不反悔。甲方：唐姜亭158××××2999乙方：陈凤霞159××××6677日期：2015年6月24日。2016年2月23日，原告唐姜亭与被告李波霖、陈凤霞就涉案房产再次签订《房地产买卖契约书》一份（该契约书为机打、手写并存—本院注），在议定价格中双方约定总价款为捌拾贰万元整，付款方式为首付款肆拾贰万元整，余款通过银行贷款方式付，原告配合被告办理相关手续。并约定被告付清购房款，该宗房地产的所有权属乙方所有，未尽事宜双方协商解决，该契约书条款是双方协商而定，若原告反悔，按被告投入资金的双倍赔偿给被告，若被告反悔，其投入的资金作放弃处理，中介费按成交价原被告双方各付1%，由违约方承担双方中介费。原告签名为唐秀云代签，被告签名为李波霖。2015年7月份被告李波霖入住本案所涉房产，2016年3月10日该房产过户至被告李波霖名下。另查明，被告汇款于原告方有转账凭证且原告予以认可的款项为：2015年8月7日被告汇款至账户名为丁文静的银行卡内支付唐秀云人民币250000元、2015年9月26日转账唐秀云人民币40000元、2016年3月4日，被告转账唐姜亭人民币180000元,2015年9月起三个月，11月25日起四个月被告汇入原告唐姜亭还本案所涉房产银行贷款账户内人民币9500元、10000元，共计人民币19500元。2016年3月10日，被告李波霖代原告唐姜亭偿还建设银行涉案房产贷款尾款人民币295580.74元，以上款项共计人民币785080.74元。2016年3月4日，被告李波霖向原告唐姜亭出具借条一份，内容为“借条今借唐姜亭现金伍万元整（做为银行首付款之用），过户时付清李波霖2016.3.4”。同年3月11日，被告李波霖以本案所涉房产作抵押在中国农业银行办理了个人购房担保借款，贷款金额为人民币400000元，该款汇入原告唐姜亭账户，同日从唐姜亭账户转支被告李波霖账户人民币200000元，现支人民币60000元，次日转支被告李波霖账户人民币140000元。在该购房担保借款合同中显示本案所涉房产购房总价（评估价值）人民币580000元。庭审中唐秀云认可被告支付其涉案购房款为人民币2016年3月4日的130000元及被告代为支付银行房贷尾款人民币295580.74元。2015年12月1日、2016年1月7日，唐秀云为被告李波霖的信用卡还款两次分别为人民币19950元和19963元，共计人民币39913元，该两份还款分别备注为借款和采购款。上述事实有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约书》、借条、银行交易明细清单、抵押贷款合同等证据予以证实。本案主要涉及三个争议焦点：一，本案涉案房产的售卖价款是人民币820000元还是1070000元；二、被告举证的有转账凭证且原告认可的款项是否是被告支付原告的购房款项；三、本案被告主张的《房屋买卖合同》载明的定金款项人民币20000元是否能认定为已支付款项。对以上三个问题，本院予以详细分析如下：一、本案涉案房产的售卖价款是人民币820000元还是1070000元。本案中，原被告双方进行涉案房产交易，先后于2015年6月24日和2016年2月23日签订了两份《房地产买卖合同（契约书）》，该两份合同均约定涉案房产的总价为人民币820000元，根据2016年3月11日被告李波霖签订的中国农业银行个人购房担保借款合同显示涉案房产总价（评估价值）为人民币580000元，原告称到2016年时房价上涨，第二份合同签订时本案所涉房产实际出售价格为人民币1070000元，但未举证予以证实，且该陈述与本案现有证据查明的事实不符，故其该意见本院不予采纳，本院认定原被告之间签订的本案涉案房产的售价为人民币820000元。二、被告举证的有转账凭证且原告认可的款项是否是被告支付原告的购房款项。根据对争议焦点一的认定，被告于2015年8月7日支付原告人民币250000元应认定为支付本案所涉房产的购房款。对于2015年9月26日，被告转款唐秀云人民币40000元，原告质证称系被告借款予其，并举证两张其向被告李波霖信用卡还款计人民币39913元的凭证，证明该笔款项其已经归还被告。根据本案查明的事实，在原被告签订房屋买卖合同后，如唐秀云所言被告此时资金短缺，该40000元被告未用来支付购房款而借给唐秀云使用，其后唐秀云向被告李波霖信用卡还款人民币39913元来冲抵该笔款项，且其该两次还款分别备注为借款和采购款，对此本院认为唐秀云的解释不符合常理，其该举证亦不能与其以上所称相符，故不予采纳，如唐秀云与被告之间存在信用卡等其他纠纷，唐秀云可以另行起诉，本案对该两笔信用卡款项不予理涉，故该人民币40000元本院亦认定为系被告支付原告购房款项。对于2015年9月起三个月，11月25日起四个月被告汇入原告唐姜亭还本案所涉房产银行贷款账户内共计人民币19500元，该款项唐秀云称系被告支付其本案所涉房产的租金，但未提供相关证据予以证实，故对唐秀云的该陈述不予支持，该两笔款项被告李波霖转款至原告唐姜亭本案所涉房产银行还贷账户，故本院认定该19500元亦系被告支付本案所涉房产的购房款。对于2016年3月4日被告李波霖转款唐姜亭人民币180000元，原告称同日其就该笔款项中的人民币50000元出借于被告李波霖，并举证被告李波霖出具的借条一份，被告李波霖质证称借条的真实性无异议，但对借款性质和数额有异议，称本借条实际系欠条，部分系未还清的房款部分系利息，应原告要求出具共计50000元的借条，对此被告未予举证，原告陈述该借条款项来源于被告李波霖支付的购房款，亦未举证确实证据，根据该借条内容所示，款项归还附有条件，原告起诉时该条件已成就完毕，就目前原告举证及陈述不能证明该笔款项与本案所涉房产价款核算有关，故本案不予理涉，原告若需主张权利可完善证据后以民间借贷关系另行起诉。综上，该180000元本院认定为支付本案所涉房产购房款。被告李波霖为原告偿还本案所涉房产原告唐姜亭银行贷款尾款人民币295580.74元，对此笔款项，原被告双方均予以认可。三、本案被告主张的《房屋买卖合同》载明的定金人民币20000元是否能认定为已支付款项。对于本案定金，原告称被告未支付，被告称已支付原告。原被告2015年6月24日签订的《房屋买卖合同》第五条对定金有约定，根据法律规定，定金合同系实践性合同，被告主张其已经支付对此需进行举证，其举证了范维娜的调查笔录，庭审中范维娜进行了旁听，且在该调查笔录中其陈述被告陈凤霞有收到关于定金的收条，但被告未对此进行举证，故该调查笔录本院不予采信，被告未举其他已经支付的证据，其该主张本院不予支持。综上，根据现有银行转账凭证，被告已向原告支付的购房款项为人民币：250000元+40000元+180000+19500元+295580.74元=785080.74元。本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告诉求被告支付其剩余购房款人民币400000元，被告对此提出反驳并进行了相关举证，根据其举证本院认定原被告双方所交易的涉案房产的价款为人民币820000元，被告已支付原告购房款项人民币785080.74元，尚余购房款人民币34919.26元未予支付。根据本案查明的事实，原被告签订房屋买卖合同进行房产交易系其双方真实意思的表示亦不违反法律规定，故本院认定其间的房屋买卖行为合法有效，双方均应按约履行自己的义务，在原告将涉案房产过户至被告名下后，被告亦应依约支付全部购房款，现被告未完全支付，系违约，依法应承担继续履行支付购房款的民事责任。原告主张被告从2016年3月11日起按银行同期贷款利息四倍支付逾期利息，根据本案查明的事实，原被告双方并未对逾期利息作出约定，故原告该诉求本院不予支持，但可以支持原告从其向本院起诉之日起年利率6%的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告李波霖、陈凤霞在本判决生效之日其十日内共同向原告唐姜亭支付剩余购房款人民币34919.26元及利息，其中利息从2017年5月17日起按年利率6%支付至本判决确定的给付之日止；二、驳回原告唐姜亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7300元、保全费人民币2520元，共计人民币9820元，由被告李波霖、陈凤霞承担人民币860元，原告唐姜亭承担人民币8960。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7300元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。审判员  温爱英二〇一七年八月十四日书记员  马顺利上诉须知附录根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。适用法律：《中华人民共和合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。