陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10961号上诉人(原审被告、反诉原告)孙玉清，男，汉族，1977年7月2日出生，住定边县。被上诉人（原审原告、反诉被告）西安灿烂阳光餐饮管理有限公司。住所地：西安市凤城一路**号紫玉公馆*幢*单元*****室。法定代表人景峰，该公司总经理。委托代理人路华，男，该公司执行董事。原审被告惠小倩，女，汉族，1979年8月5日出生，住定边县。上诉人孙玉清因与被上诉人西安灿烂阳光餐饮管理有限公司（以下简称灿烂阳光公司）企业租赁经营合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2014年4月24日，灿烂阳光公司（甲方）与孙玉清（乙方）签订《酒店承包经营协议》，约定甲方将位于西安市凤城一路24号灿烂阳光酒店餐饮，面积共计3266.38平方米以及地下室和员工宿舍2套，整体承包给乙方负责经营使用；该承包场地乙方的承包经营期限为6年，即自2014年5月1日至2020年4月30日止；承包场地的承包经营费每年为50万元，该费用为每年的6月1日支付，如有逾期，则乙方应承担应付款每日万分之五的滞纳金至付清日止，若逾期60天以上，甲方有权单方终止本协议，乙方除需付清协议终止日前应付承包金及滞纳金外，还应承担300万元的违约金；乙方在支付第一次承包金时，附带支付甲方押金20万元，共计70万元，该押金作为乙方在承包期内的保证；承包期间甲乙双方必须执行甲方与房主（3266.38平方米）所签租赁合同及与泰德物业（包括停车场使用协议）和员工宿舍所签订租赁合同，所有甲方租赁合同房租及法律责任均由乙方承担（甲方负责提供所有租赁合同复印件给乙方，复印件与原件具有同等法律效应）；甲方在前期经营的债务、债权与乙方无关、若因甲方经济纠纷等干扰乙方不能正常经营、造成的损失由甲方承担，并视为甲方违约，甲方承担本协议违约金300万元；甲方就灿烂阳光酒店内除食物原材料以外其他所有设施设备全部交于乙方使用管理及维护，乙方经营期间对上述设备可以进行更新、更换、维修、保养、升级甲方不得干涉；乙方必须经营一年以上，乙方在与甲方签订本协议期内，必须按照本协议履行合约期（6年）不得中途毁约（退租），乙方如何经营在不违反国家法律法规条件下，甲方不得干涉乙方经营租期使用权，如乙方在合约期内违约，乙方自愿放弃在前期对经营场所的新增装修和设备投资，则本协议自行终止，乙方必须承担违约责任视为合同中双方约定的违约金，甲方不予退还乙方保证金20万元；本协议签署后，双方不得无故不履行协议，双方如果某一方无故提前解除协议或某种原因使得另一方不能经营，各赔偿对方违约金300万元；当乙方出现重大亏损，确定无力继续承包经营，在乙方提出书面申请时，甲方应当给予谅解，经双方协商解决。在此期间，孙玉清于2014年4月21日向灿烂阳光公司交纳保证金20万元，于2014年4月25日交纳房屋租金10万元，于2014年4月27日交纳房屋租金10万元，于2014年5月5日交纳承包费50万元。2014年5月1日，灿烂阳光公司向孙玉清交付了涉案房屋，孙玉清进行了装修并经营深海水晶岛火锅店。2014年7月1日，惠小倩向廖启连支付房租40万元。2014年7月11日，西安富德物业管理有限公司出具《情况说明》，内容为：深海水晶岛酒店，就原灿烂阳光酒店物业所欠费用达成以下事宜1、深海水晶岛于7月15日前给西安富德物业管理有限公司交款10万元整（原灿烂阳光酒店所欠费用）2、原灿烂阳光剩余所欠费用243279元与深海水晶岛酒店无关。（物业公司不得以此项为借口停水、停电）。随后，孙玉清向西安富德物业管理有限公司交纳物业费10万元。2014年10月31日，孙玉清向灿烂阳光公司送达《解除酒店承包经营协议申请书》，内容为：2014年4月24日，我与贵公司签订了酒店承包经营协议，约定贵公司将位于西安市凤城一路24号（灿烂阳光酒店）面积共计3266.38平方米及地下室和员工宿舍2套、整体经营使用权承包给孙玉清负责经营使用，由孙玉清向贵公司支付承包费，该协议签订后孙玉清按照协议约定向贵公司支付了承包经营费、租金、保证金等所有费用，孙玉清也对该酒店进行了重新装修和购置了新的设备并开业经营。开业后因市场原因导致经营严重亏损，现已无能力继续承包经营，孙玉清依据协议第十四条提出书面申请，请求贵公司与孙玉清解除该酒店承包经营协议，协商解决该事项。2014年11月5日，孙玉清将涉案房屋及部分设备交付给房屋出租房廖启连。另查，2010年1月16日，雷雨（承租方、乙方）与廖启连（出租房、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于西安市经济技术开发区××路××大厦东边××楼、××、××楼的商业用房，面积为3266.38平方米；租赁期限在2010年5月1日至2020年4月30日；租金按照递增方式计算，以三年为一个周期，每个周期在上一届周期房租的基础上递增7%；第一个周期为2010年5月1日至2013年4月30日，租金共计5879496元；第二个周期为2013年5月1日至2016年4月30日，每年5月1日至11月30日租金为1048510元，12月1日至次年4月30日租金为1048510元，合计6291060元……合同有效期内，乙方可根据其经营状况将租赁物转租，转租面积低于租赁面积三分之二的，不需要甲方同意，超过租赁物面积三分之二的，乙方应获得甲方同意；乙方在合同有效期内转租租赁物的收益归乙方所有。原审法院认为：灿烂阳光公司与孙玉清签订的《酒店承包经营协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，双方均应按照约定履行各自义务。灿烂阳光公司向孙玉清交付涉案房屋后，孙玉清在装修及经营期间，因灿烂阳光公司与其房东以及物业公司之间欠付费用等原因，导致孙玉清的装修及经营受阻，灿烂阳光公司对此具有过错。之后，孙玉清经营的深海水晶岛酒店出现经营亏损，于2014年10月31日向灿烂阳光公司送达《解除酒店承包经营协议申请书》，灿烂阳光公司未在合理期限内提出异议，应视为双方签订的《酒店承包经营协议》已经解除，现灿烂阳光公司主张解除《酒店承包经营协议》，没有事实依据，依法不予支持。协议中约定，双方如果某一方无故提前解除协议或某种原因使得另一方不能经营应赔偿对方违约金300万元，合同履行过程中，因灿烂阳光公司的原因导致孙玉清装修、经营多次受阻，灿烂阳光公司具有违约行为。而孙玉清在经营酒店过程中因酒店出现重大亏损，除应依约向灿烂阳光公司发出《解除酒店承包经营协议申请书》外，还应当就后续的相关事宜进行积极的协商，使双方的损失降到最低，其擅自将涉案房屋交还给房东的行为势必会给灿烂阳光公司造成损失，故孙玉清也具有违约行为，导致《酒店承包经营协议》解除，双方均有过错。孙玉清实际占有使用涉案房屋近六个月，其已经向灿烂阳光公司缴纳了一年的承包费50万元，押金20万元，支付房屋租金60万元，按照《房屋租赁合同》的约定2014年5月1日至11月30日租金应为1048510元，孙玉清应当承担该期间的租金，以及承包费25万元，共计1298510元，孙玉清实际支付了130万元，足以支付承包期内的租金及承包费，关于孙玉清称其代灿烂阳光公司处理之前会员卡消费45783元，灿烂阳光公司不予认可，孙玉清提供的证据不足以证明其主张，故不予采信。现双方均未就合同解除给双方造成的实际损失提出充分证据，本案结合双方各自违约的情形，结合合同中的约定，酌情由孙玉清向灿烂阳光公司承担违约金70万元。关于灿烂阳光公司主张惠小倩承担责任一节，依据合同相对性原则，该请求没有依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、孙玉清于判决生效后10日内向灿烂阳光公司支付违约金70万元；二、驳回灿烂阳光公司其余诉讼请求；三、驳回孙玉清的反诉请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30800元（灿烂阳光公司已预交），由灿烂阳光公司负担2万元，孙玉清负担10800元，孙玉清负担部分于上述付款时间一并向灿烂阳光公司支付。反诉案件受理费7331元（孙玉清已预交），由孙玉清自行负担。宣判后，孙玉清不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误。双方合同履行过程中灿烂阳光公司违约在先，灿烂阳光公司欠付房租、物业费，导致房东多次采取堵门、锁门等方式阻止其装修和正常营业，导致其产生巨额经营损失，其无法实现正常承包经营的目的，无奈才与灿烂阳光公司解除承包经营合同。原审判决其向灿烂阳光公司支付70万元违约金缺乏事实基础、合同依据。其总共已向灿烂阳光公司支付了1345783元，包括押金20万元、房租40万元、承包费70万元以及代灿烂阳光公司承担的会员卡义务等。双方合同履行仅6个月即因灿烂阳光公司出现严重违约而解除，其交付的20万元押金应当退还。请求：撤销原判第一项，改判其不支付灿烂阳光公司违约金70万元；撤销原判第三项，改判灿烂阳光公司退还20万元押金。灿烂阳光公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明：原审查明的事实属实。本院认为：灿烂阳光公司与孙玉清签订承包经营协议，双方本应按照约定履行各自义务。但在孙玉清装修及经营过程中，因灿烂阳光公司与房东以及物业公司之间的欠款纠纷等原因，导致孙玉清在酒店装修及经营过程中受阻，灿烂阳光公司对双方合同不能正常履行存在过错。另一方面，2014年10月31日的解除承包经营协议申请书中，孙玉清承认“因市场原因导致经营严重亏损……请求解除承包经营协议”，可见，孙玉清未能按约定期限经营亦受到市场因素的影响。可以认定灿烂阳光公司的违约行为并非导致承包经营协议不能继续履行的唯一原因，即双方均存在一定过错。孙玉清实际经营时间将近半年，应向灿烂阳光公司支付租金、承包费等各种费用共计129万余元，孙玉清实际已向灿烂阳光公司支付了130余万元，两者数额相当，孙玉清可不再支付承包期内的相关费用。因本案双方均有过错、互有违约行为，责任应当合理分担；另，灿烂阳光公司未提交充分有效证据证明存在其主张的实际损失，再结合孙玉清经营时间较短、且替灿烂阳光公司支付了之前所拖欠的10万元物业费等因素，本院酌定孙玉清再向灿烂阳光公司支付违约金10万元。综上所述，孙玉清的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。原审认定事实清楚，但判决支付的违约金数额不妥，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、变更西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初3541号民事判决第一项为：孙玉清于本判决生效后10日内向西安灿烂阳光餐饮管理有限公司支付违约金10万元；二、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初3541号民事判决第二、三项；三、驳回西安灿烂阳光餐饮管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回孙玉清反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30800元（灿烂阳光公司预交）、反诉费7331元（孙玉清预交）负担均不变；二审案件受理费12800元（孙玉清预交），由上诉人孙玉清负担；在执行本判决确定的给付内容时一并清结。本判决为终审判决。审判长  马春哲审判员  徐振平审判员  王 珂二〇一七年八月二十九日书记员  吕 露