北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4256号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京首房商业管理有限公司，住所地北京市石景山区黄南苑小区院内。法定代表人：马滨，董事长。委托诉讼代理人：康书根，男，该公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中首晟商贸有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶北路18号院9栋5层3号。法定代表人：何丽，经理。委托诉讼代理人：许晓星，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王彬，北京天用律师事务所律师。上诉人北京首房商业管理有限公司（以下简称首房公司）、上诉人北京中首晟商贸有限责任公司（以下简称中首晟公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3567号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。首房公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判中首晟公司支付2015年2月1日至2016年4月30日期间的租金1807765元，2016年5月1日至判决生效之日的房屋租金按照每日3973.11平方米*1.12元，即4449.88元/日计算；中首晟公司支付判决生效至实际腾退之日的房屋使用费，按照4449.88元/日的标准计算。事实和理由：1.一审法院未对租赁房屋是否存在不适租的情形进行调查，认定租赁房屋存在不适租情形依据不充分；2.租赁房屋确实存在瑕��，但是瑕疵问题已经过双方协商解决，得到了中首晟公司的认可，故不应因瑕疵问题扣减使用费；3.中首晟公司未对租金和使用费标准提出抗辩，也没有尽到举证责任，故一审法院不应减少租金标准；4.两份租赁合同相互独立，本案所涉租赁合同中的租赁物不存在不适租情形，不应当以第一份租赁合同中约定的租赁物存在的瑕疵扣减第二份合同约定的租金。中首晟公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项，并改判支持我公司一审的全部反诉请求。同意按照第三项中确定的标准支付第四项所涉期间的房屋租金。事实和理由：1.首房公司交付的租赁物不符合约定使用条件，存在消防安全隐患、迟延交付地下车位等问题，首房公司违约在先，我公司未支付租金不构成违约；2.在第二份租赁合同签订前，我公司对于二、三、五层进行��设施设备的维护保养、装修等无因管理行为，产生了无因管理的费用471500元，应当由首房公司支付；3.由于诉争房屋无法进行餐饮经营，导致我公司对于次承租人武祥飞、贾瑞超构成违约，我公司返还武祥飞、贾瑞超的租金98500元及赔偿的经济损失27万元应当由首房公司承担；4.因房屋漏水、停电、设施设备无法工作产生的损失27万元应当由首房公司赔偿。首房公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2014年5月1日签订的房屋租赁合同，中首晟公司腾退9栋商业楼2、3、5层；2.判令中首晟公司支付房租：自2015年2月1日至2015年4月30日房租353607元、2015年5月1日至2015年7月31日租金365526元、2015年8月1日至2015年10月31日租金365526元、2015年11月1日至2016年1月31日租金365526元、2016年2月1日至2016年4月30日租金357580元、2016年5月1日至判决生效之日的租金（按照每日3973.11*1.12元计算）；3.判令中首晟公司支付房屋使用费：自判决生效之日至实际腾退之日，按照每日3973.11*1.12元计算；4.判令中首晟公司支付迟延履行合同的违约金（以未支付款项在拖欠期间内按照每日0.667‰计算）；5.判令中首晟公司支付自出租以来拖欠两次房租的违约金3527元；6.诉费由中首晟公司承担。中首晟公司向一审法院反诉请求：1.判令双方租赁合同继续履行；2.判令首房公司退还租金98550元；3.判令首房公司赔偿经济损失270000元；4.判令首房公司支付无因管理费用471500元；5.判令首房公司赔偿停电、漏水、设施无法正常工作损失270000元；6.反诉费用由首房公司承担。一审法院认定事实：位于北京市石景山区金顶北路18号院9栋的房屋《房屋所有权证书》中载明：房屋所有权人：北京首钢房地产开发有限公司（以下简称首钢房地产公司）；共有情况：单独所��；登记时间：2012年4月6日；房屋状况：总层数：5（-03）。2014年5月，首房公司与中首晟公司签订房屋租赁合同，载明：第一条：1、首钢房地产公司为本合同项下的租赁商业用房产权人，首钢房地产公司授权并允许甲方对该房屋行使包括但不限于出租、管理、收取租赁费用等权利。2、本合同项下的租赁商业用房及附属设施位于北京市石景山区金顶北路18号院9栋二、三、五层，可租建筑面积3973.11平方米。第二条：租期自2014年5月1日起至2020年11月30日止。第三条：租金、押金及支付方式：1、自2014年5月1日起至2016年4月30日止，租金单价为每日每平方米1元，自2014年5月1日起至2015年4月30日起，核减装修免租期后年租金为1327019元，自2015年5月1日至2016年4月30日，全年租金为1454158元。第一个承租季租金为281533元，以后每个承租季租金为1*3973.11*每个承租季实际天数。2��自2016年5月1日起至2019年4月30日，租金单价按12%递增，为每日每平方米1.12元，全年租金为1624207元，以后每个承租季租金为1.12*3973.11*每个承租季实际天数。7、租金的支付方式：每三个月为一个承租季，第一个承租季为2014年5月1日至2014年7月31日，第二个承租季为2014年8月1日至2014年10月31日，第三个承租季为2014年11月1日至2015年1月31日，以后依此类推。第一个承租季的租金缴纳期限应为本合同签订当日，交纳281533元，以后每一个承租季租金应在上一个承租季末提前10天交纳下一个承租季租金。第九条：4、乙方未按合同约定的时限缴纳房租，并经甲方发书面通知催缴后10日内仍未缴纳的，合同自动终止。5、乙方未按合同约定的时限缴纳电费，并经甲方发书面通知催缴后10日内仍未缴纳的，合同自动终止。第十条：2、乙方的承租季租金，应在上一个承租季末提前10天缴纳���一个承租季租金。如迟延支付租金费用，按上述约定日期，每迟延一天，应支付应付款项千分之三的违约金。2013年12月23日，首房公司曾向中首晟公司发出关于诉争房屋商户拖欠租金及空置问题说明一份。2014年4月29日，中首晟公司法定代表人何丽出具关于交纳房租的书面承诺、电费问题解决方案、问题明细等。中首晟公司对此否认。2012年12月7日，首房公司向三层所有商户发出限期腾退告知书。2013年1月5日，首钢房地产公司、首房公司向三层所有商户发出停电告知书。首房公司称当天停电、当天恢复。2015年1月14日、2015年1月28日，中首晟公司向首房公司发出告知函，反映周边道路问题。2015年2月3日，首房公司向中首晟公司发出答复函。2015年2月2日、2015年2月26日，首房公司向中首晟公司发出催款通知书、终止合同通知。庭审时，首房公司提供了来账凭证、记账联、收据、付款凭证等材料，以证实中首晟公司交纳租金及欠交租金等情况。中首晟公司提供了施工合同、收据、情况说明、回复意见、报告、申请书、回执单、解决方案、申请、问题汇总表、告知函、通知书等材料，以证实首房公司出租的房屋存在一定问题。另查，双方提供了贾瑞超起诉中首晟公司的民事判决书、中首晟公司与武祥飞的租赁合同和收据，子木年华公司、盛世风雅公司起诉昊坤众合公司的民事判决书作为证据。庭审中，首房公司提供了中首晟公司与昊坤众和公司的委托协议，中首晟公司认可其与昊坤众和公司系委托关系。中首晟公司反诉主张的退还的租金即指向昊坤众和公司出租给上述两家的租户。另查，首房公司原名称为北京首房宏大房地产开发有限公司。��述事实，有当事人陈述、房屋所有权证书、房屋租赁合同、顺延装修免租期协议书、补充协议书、通知、来帐凭证、记账联、收据、付款凭证、施工合同、收据、情况说明、回复意见、报告、申请书、回执单、解决方案、申请、问题汇总表、告知函、通知书、民事判决书等证据在案佐证。一审法院认为，中首晟公司与首房公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不损害国家、集体或他人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定。该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。根据法院审理后认定的事实，最终认定合同应当予以解除。具体理由如下：第一，租赁合同中，租金给付是承租人最重要的合同履行义务，现中首晟公司长时间拖延支付租金，在首房公司多次催要及起诉后，仍然不交纳租金，导致合��无法继续履行。中首晟公司一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，其迟延交纳租金的违约行为致使不能实现合同目的。这是合同解除的最主要的原因。第二，根据中首晟公司法定代表人何丽手书材料、生效民事判决书及中首晟公司提供的相关材料，可以认定首房公司交付的房屋存在一定问题，导致一定程度的不适租情形，首房公司上述行为是合同解除的次要原因。故对于首房公司请求解除合同的诉求，法院依法予以支持。对于中首晟公司请求继续履行合同的反诉请求，因该诉求并不明确，且不具备事实及法律依据，法院不予支持。合同既然已经解除，则中首晟公司应当将诉争房屋腾退给首房公司。中首晟公司应当按照合同约定支付房屋租金及合同解除后的房屋使用费，但因为诉争房屋存在一定的不适租的情形，故法院以实际损失为基���，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对于房屋租金及使用费的标准及数额予以依法酌减。首房公司虽存在一定违约行为，但中首晟公司以拒付全部租金的形式进行抗辩明显不当，因此中首晟公司仍应给付首房公司迟延交纳租金的违约金。双方约定的违约金金额相比较首房公司的实际损失过高，双方均请求法院对此予以酌减，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑到中首晟公司对于诉讼时效的抗辩问题，根据公平原则和诚实信用原则，对于违约金数额予以依法酌减。上述租金及使用费的交纳已经考虑到中首晟公司的相应抗辩并作出了部分减免，故中首晟公司反诉首房公司赔偿相应损失的诉求法院不予支持。中首晟公司主张首房公司退还贾瑞超��武祥飞两户租金并赔偿损失的反诉请求，并无事实及法律依据，法院不予支持。中首晟公司主张首房公司给付无因管理费用的诉求，中首晟公司并未就此提供有效证据，且与本案并非同一法律关系，法院不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、解除北京首房商业管理有限公司与北京中首晟商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同；二、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区金顶北路18号院9栋二层、三层、五层的承租房屋腾退返还北京首房商业管理有限公司；三、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京首房商业管理有限公司自2015年2月1日开���计算至本判决生效之日止房屋租金（自2015年2月1日至2016年4月30日租金一百六十二万七千元；自2016年5月1日至本判决生效之日止的，按照每年一百四十六万二千元计算）；四、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京首房商业管理有限公司房屋使用费（自本判决生效之日起计算，至北京中首晟商贸有限责任公司实际履行本判决主文第二项之内容之日止，按照每年一百四十六万二千元计算）；五、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京首房商业管理有限公司迟延交纳房屋租金的违约金共计二十万元；六、驳回北京首房商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京中首晟商贸有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付���延履行期间的债务利息。本院经审理认定：2010年11月29日，首钢房地产公司与中首晟公司签订房屋租赁合同书，其中载明：第一条：1、本合同项下的租赁商业用房及附属设施位于北京市石景山区金顶北路18号院9栋，可租建筑面积为8537平方米（含预留车位地上十个、地下35个）。3、甲方对出租房屋有合法的使用权，但产权手续正在办理中，乙方对此确认。第二条：租赁期限：本商业用房租赁期限十年，自2010年12月1日起至2020年11月30日止。第三条：租金自2010年12月1日至2012年11月30日，年租金为5608809元，季度租金为1402202元；自2012年12月1日至2015年11月30日止按5%递增，年租金为5889249元，季租金为1472312元；自2015年12月1日至2018年11月30日止按8%递增，年租金为6360389元，季租金为1590097元。第四条：支付方式：2、租金的支付方式以每一个承租季（三个月为一��承租季）为一个支付周期，乙方首期租金及押金交纳期限应在合同签订当日内交齐，以后每一个承租季租金应在上一个承租季末月25日前交纳下一个承租季租金。第五条：商业用房的装修：1、商业用房免租装修期为100天（2011年元旦和春节假日顺延）；第十条：违约责任：2、乙方每一个周期承租租金应在上一个承租季末月25日前交纳下一个承租季租金。如迟延支付租赁费用，每迟延一天应向甲方支付应付款项的3‰的违约金。第十一条：解除本合同的条件：3、乙方拖延任一期租赁费用之部分或全部或拖欠其他应付费用，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后，三十天内未予纠正；4、乙方拖欠部分或全部电费供暖费，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后，三十天内未予纠正的。2011年10月20日，首钢房地产公司与中首晟公司签订补充协议书，载明：乙方将不能招商的商业楼2、3、5层，总面积3973.11平方米进行腾退；2、剩余的负一层、地上一层及四层，总面积为4567.11平方米，继续按照2010年11月29日双方签署的合同执行；3、房屋租金从8月20日起，按照减少后的房屋面积进行计算，并按时交纳房屋租金。5、乙方在承租2、3、5层期间，凡对房屋进行装修、改造的费用全部由乙方负担，腾退后的房屋按照合同约定不得拆除。2014年4月25日，北京首房宏大房地产开发有限公司向中首晟公司出具《情况说明回复》，对于中首晟公司于2014年4月1日就租赁标的提出的西侧楼面漏水问题、南侧楼体结构、地下三层生活水泵、消防系统、中央空调地下车位等问题进行了回复。许晓星于2014年4月25日签收该《情况说明回复》。首房公司与中首晟公司于2014年4月25日就35个地下车库车位办理了交接。中首晟公司分别向首钢房地产公司发出落款日期为2015年1月14日和2015年1月28日的两份告知函，表示因承租商业楼周边道路施工、加设岗亭和落杆等情况造成其承租的商业楼交通不便，处于封闭状态，影响其商业经营。要求首钢房地产公司予以解决。并在2015年1月28日函件中表示，在此问题处理完毕前，拒绝支付任何费用。首房公司于2015年2月3日向中首晟公司出具答复函，就中首晟公司于2015年2月2日向其发送的告知函进行了答复。答复函中就小区封闭的问题进行了回应，并指出中首晟公司应于2015年1月23日交纳其所租赁的二、三、五层房屋自2015年2月1日至2015年4月30日的租金。中首晟公司迟延交付已构成根本违约，如不交纳即将依据租赁合同约定终止房屋租赁合同。中首晟公司未支付2015年2月1日以后的房屋租金。首房公司主张其曾于2015年2月2日向中首晟公司发出催款通知书，催告中首晟公司交纳二、三、五层房屋2015年2月1日至2015年4月30日期间的租金。并于2015年2月26日向中首晟公司发出终止合同通知。终止合同通知中载明因中首晟公司拖欠房屋租金353607元、违约金37129元、电费85823元，依据租赁合同第十条第9款的约定，自该通知送达之日终止租赁合同。首房公司提供照片证明其曾在租赁房屋外张贴催款通知书，并提供邮单证明其于2015年2月26日通过邮寄的方式向中首晟公司送达通知文件。中首晟公司否认收到。案外人贾瑞超曾起诉至法院，以中首晟公司出租给其的石景山区金顶北路18号院9栋0019号房屋不具备经营餐饮的条件，无法办理营业执照，导致其合同目的不能实现为由，要求解除与中首晟公司之间的租赁合同，返还房租、经营保证金、物业费、消防款、采暖费、剩余电费、电表押金，并要求中首晟公司赔偿装修损失、宿舍租金损失、工��损失等。在该案审理中，法院查明贾瑞超曾以北京麦禾坊餐饮管理中心的名称咨询申请过环评，亦看过现场，因申请地址与居民区较近，根据环评相关规定，需要公示公参，在公共参与阶段，有居民提出反对意见，导致环评未能办理，并最终无法办理营业执照。法院认定因环评不能通过未能办理营业执照，主要责任在于贾瑞超。中首晟公司未对承租人尽到相应提醒的告知义务，中首晟公司对未能办理营业执照应承担次要的违约责任。本案中，中首晟公司认为租赁房屋不符合经营餐饮的条件，导致其向次承租人贾瑞超、武祥飞承担了因租赁合同无法履行的租金返还责任及赔偿责任。中首晟公司据此向首房公司主张返还租金98500元、赔偿损失27万元。一审庭审中，首房公司认可约定的违约金标准过高，自行降低主张以日0.667‰为标准，并同意法院进行酌减。中���晟公司亦认为违约金标准过高，申请法院进行酌减。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，首房公司与中首晟公司于2014年5月签订的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行。现首房公司以中首晟公司迟延支付租金的违约行为已成就合同约定的解除条件为由，要求解除合同，并要求中首晟公司承担相应的违约责任。中首晟公司则以首房公司违约在先为由进行抗辩。故本案的第一个争议问题在于中首晟公司未支付2015年2月1日以后的租金，首房公司是否就此享有解除租赁合同的权利。租赁合同中，按照约定的时间和标准支付租金是承租人的基本合同义务。现中首晟公司未按期交纳2015年2月1日以后的租金，经首房公司催告至今仍未交纳，中首晟公司的行为已经构成根本违约。中首晟公司虽主张首房公司违约在先，但其所主张消防安全隐患、房屋漏水、设施设备老化、周边道路及小区商业环境等问题均不导致合同目的无法实现，不构成与支付租金相应的对待给付。中首晟公司所主张的车库迟延交付、无法经营餐饮等问题并非指向本案租赁标的，不能对抗其支付二、三、五层房屋租金的基本义务。因中首晟公司迟延支付租金构成根本违约，首房公司享有解除权，同时中首晟公司应当承担相应的违约责任。一审法院解除双方签订的房屋租赁合同书正确，本院予以确认。对于中首晟公司所持要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。对于中首晟公司应当承担的违约金数额，一审法院考虑到首房公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等因素，对于合同约定的违约金予���酌减于法有据，所确定的20万元数额并无不当，本院对此予以确认。中首晟公司所持未支付租金不构成违约，其不应当承担违约责任的上诉理由不能成立。租赁合解除后，中首晟公司应当支付履行期间的租金以及合同解除后实际占有租赁房屋期间的使用费。首房公司上诉主张应当按照合同约定的租金标准支付租金及使用费，故本案的第二个争议焦点在于首房公司提供的租赁标的物是否存在不符合约定条件的情形，以及是否应当据此对租金和使用费进行酌减。依据双方当事人以及作为房屋所有权人的首钢房地产公司之间的往来函件等证据材料，可以证明合同履行过程中存在房屋漏水、设施设备老化等问题，影响中首晟公司的正常使用。一审法院基于租赁房屋存在影响使用的情形对于2015年2月以后的租金和使用费标准进行酌减并无不当，所确定的标准亦无明��不合理之处，本院对此不持异议。在中首晟公司表示其不交租金系对租赁标的物存在问题的抗辩行为的情况下，一审法院对租金和使用费标准予以降低并无不当。首房公司所持中首晟公司未提出租金抗辩、一审法院未对不适租情形进行调查的上诉理由均与事实不符，本院不予采纳。需要指出的是，租赁房屋存在影响正常使用的问题，首房公司构成违约，但中首晟公司并不因此取得解除合同的权利，此问题并非导致合同解除的原因，一审法院认定不适租情形属于合同解除的次要原因错误，本院予以指正。中首晟公司上诉主张对于二、三、五层进行了设施设备的维护保养、装修等无因管理产生的费用471500元，但该诉讼请求与首房公司就租赁合同提出的诉讼请求并非同一法律关系，不构成反诉，故不属于本案的审理范围，本院对其该项上诉请求不予支持。关于中首晟公司要求首房公司赔偿其因房屋无法经营餐饮而向次承租人承担的责任的上诉请求，因与本案争议的租赁合同及租赁标的无关，故其在本案中提出此项反诉请求缺乏依据，本院对此不予支持。关于因房屋漏水、停电、设施设备无法工作所致损失问题，因一审法院已经在租金标准和违约金数额的问题上，考虑到房屋的不适租情形进行了酌减，中首晟公司的损失以此种方式得到弥补，且中首晟公司对于其损失情况及因果关系未提交充分证据加以证明，故对于中首晟公司另行主张的租金损失及损失赔偿，本院不予支持。综上所述，中首晟公司、首房公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18230元，由北京首房商业管理有限公司负担6445元（已交纳），由北京中首晟商贸有限责任公司负担11785元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 徐 冰二〇一七年八月九日书记员 刘 瑾书记员 张 超