北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5162号上诉人（原审原告）：吉毅，男，1986年6月6日出生。委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晶宜，女，1943年12月15日出生。委托诉讼代理人：程秀华，北京市一法律师事务所律师。上诉人吉毅因与被上诉人李晶宜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初34679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吉毅上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项，改判李晶宜返还吉毅定金10万元，赔偿吉毅房屋差价损失380万元、自2016年6月21日起至判决生效之日的租金损失（按照每月9300元计算），或者将本案发回重审。2.案件受理费、保全费由李晶宜负担。事实和理由：1.双方于2016年7月16日签订《北京市存量房买卖合同》，吉毅购买李晶宜名下位于北京市海淀区1203号房屋（以下简称涉案房屋），由于李晶宜拖延履行，在此期间涉案房屋价格上涨，李晶宜不愿出售房屋，构成根本违约。2.一审判决并未查明涉案房屋是否存在面积超标，本案涉案房屋面积93.92平方米，李晶宜从中国农业大学购买的房屋是经济适用住房，不合并计算超标面积，李晶宜配偶名下的房屋已经交回中国农业大学，只是尚未过户，也不合并计算超标面积，因此并未超标。3.目前房屋上涨380万元，吉毅为购买涉案房屋，已经将原有房屋出售，另外租赁房屋，吉毅实际损失巨大，约定的违约金低于实际损失。李晶宜辩称：1.涉案房屋无法办理上市交易手续是合同无法履行的根本原因，在合同对于履行期间没有明确约定的情况下，吉毅不顾李晶宜生病住院的客观情况，单方面要求李晶宜在2016年9月份完成贷款面签，是合同未能履行的直接原因。2.双方《补充协议》有明确约定，出卖方未能办理上市手续房屋买卖合同自行解约，双方均不承担责任，李晶宜只需原数返还定金即可；双方《补充协议》明确约定，任何一方违约，按定金条款的规定来执行。3.吉毅要双方签订合同前就已经租赁房屋，与购买本案涉案房屋没有直接和必然的联系。4.吉毅主张房屋上涨380万元，没有有效证据证明。5.双方没能通过中介而是自行签订房屋买卖合同，吉毅具有过错。吉毅向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋买卖合同，李晶宜返还定金10万元，赔偿吉毅房屋差价损失380万元、自2016年6月21日至判决生效之日止的租金损失（按照每月租金9300元计算），李晶宜承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年7月16日，吉毅与李晶宜签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定吉毅购买李晶宜所有的涉案房屋，该房屋为已购公有住房，房屋总价款795万元，其中，《补充协议》约定“如因不可抗力因素，出卖方未能办理公房上市手续，房屋买卖合同自行解约，双方均不承担责任，出卖方原数返回收取的定金；如双方任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，即收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。”后吉毅向李晶宜支付了定金10万元，其后，双方买卖合同未能继续履行。一审法院认为，吉毅与李晶宜签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方均应遵守执行。涉案房屋系已购公有住房，须满足公有住房上市条件方可交易，而根据中国农业大学后勤基建处、中国农业电影电视中心及在京中央和国家机关住房教育办公室出具的证明，涉案房屋尚未办理超标处理手续，未能符合上市交易条件，由此导致双方合同解除。对于吉毅要求李晶宜返还定金及赔偿损失的诉讼请求，法院认为，虽然房屋面积超标未处理系由于多种原因所致，但李晶宜作为房屋所有权人以及出卖人，理应积极解决房屋超标问题，以使双方房屋买卖合同能继续履行，李晶宜的行为，亦存在违约之处。双方《北京市存量房屋买卖合同》中虽然就违约责任进行了约定，但双方签订合同后，又另行手写并签署《补充协议》，对于违约责任进一步进行限定，其中与房屋买卖合同表述不一致的，应当以《补充协议》为准。按照《补充协议》的约定，双方任何一方违约的，收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要，现李晶宜违约，故法院判令李晶宜双倍返还定金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除吉毅与李晶宜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、李晶宜于本判决生效后十日内，双倍返还吉毅定金共二十万元；三、驳回吉毅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，吉毅围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明：李晶宜曾在农业部工作，期间从农业部下属的中国农业电影电视中心购买涉案房屋，产权登记在李晶宜名下，产权性质属于央产房中的已购公有住房，尚未办理住房面积超标手续。2016年7月16日，李晶宜与吉毅签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，因李晶宜曾是吉毅妻子的老师，双方出于信任，合同及补充协议中对于付款时间、权属转移登记时间等主要合同义务没有约定具体的履行时间，双方仅约定了李晶宜出售涉案房屋的基本情况、权属情况、系自行成交达成交易、房屋成交价格795万元、签订协议当时支付定金10万元、吉毅拟贷款326万元、过户后3个工作日内交付房屋、过户前一天吉毅支付李晶宜459万元、过户完成且物业交割当日吉毅支付李晶宜1万元等内容。关于逾期履行的违约责任，《北京市存量房屋买卖合同》对逾期交房、逾期付款、逾期迁出户口的责任作了约定。关于违约导致解除合同的违约责任，《北京市存量房屋买卖合同》第八条约定：出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还买受人全部已付房款，按照基准利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。第九条约定：因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。关于因不可抗力或一方违约导致合同不能继续履行的违约责任，《补充协议》中约定：如果因不可抗因素，出卖方未能办理公房上市手续，房屋买卖合同自行解约，双方均不承担责任，出卖方原数返还收到的定金。如双方任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》中定金条款的规定来执行。即：收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。合同签订当日，吉毅向李晶宜交付了10万元定金。合同签订后，李晶宜为履行合同进行了房源登记，补交了物业费、供暖费等，后因李晶宜生病住院，影响了办理上市交易手续的进展，双方因此产生矛盾，李晶宜至今未办理完涉案房屋的上市交易手续。另查明：吉毅于2016年9月26日起诉时的诉讼请求是要求李晶宜协助办理涉案房屋转移登记手续，交付房屋。2017年3月23日增加诉讼请求，要求李晶宜赔偿其租金损失55800元，违约金10万元。李晶宜则提出反诉要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2017年4月27日，吉毅将诉讼请求变更为现诉讼请求，李晶宜于同日撤回反诉请求。吉毅于2017年1月6日申请查封涉案房屋，一审法院于2017年1月9日出具裁定查封了涉案房屋。吉毅为此交纳保全费5000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。这里的“行使权利”，既包括要求对方履行合同的权利，也包括要求对方承担违约责任的权利。李晶宜与吉毅签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然合同中对于主要义务未约定履行时间，但李晶宜未在合理时间办理涉案房屋的上市交易手续，已构成违约，吉毅要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，有事实和法律依据，一审法院判决支持吉毅的该项诉讼请求正确，本院予以确认。吉毅有关要求李晶宜返还定金、赔偿房屋差价损失和租金损失的诉讼请求，实质是要求李晶宜承担违约责任。关于违约导致解除合同的违约责任，双方签订的《补充协议》变更了《北京市存量房屋买卖合同》中的约定，即：如双方任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》中定金条款的规定来执行。即：收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。这一约定将《北京市存量房屋买卖合同》中有关“已付房价款一倍”、“房价款20%”的违约金均限定在10万元定金的额度内，表明双方均同意对方以此为限承担解除合同的违约责任。现李晶宜违约导致合同解除，应按照《补充协议》的约定向吉毅应承担违约责任，一审法院判决李晶宜双倍返还吉毅定金20万元，符合双方约定，本院予以确认。因李晶宜曾是吉毅妻子的老师，吉毅与李晶宜出于相互信任，不仅在合同中对主要义务的履行时间没有约定，在《补充协议》中还对于一方违约导致合同解除的违约责任明确约定按照定金条款的规定执行，这既能体现出任何一方在签订合同时对于另一方能够积极履行合同的信任，也能体现出任何一方对于另一方违约导致合同不能履行时的宽容。吉毅行使要求李晶宜承担违约责任的权利，应当遵循诚实信用原则，既然双方出于信任在《补充协议》中对于违约责任的大小已经作出明确约定，现吉毅以合同约定的违约金不能弥补实际损失为由，要求李晶宜赔偿房屋差价损失380万元及按照每月9300元的标准赔偿自2016年6月21日至判决生效之日止租金损失等违约责任，不符合诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，吉毅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33725元，由吉毅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年八月十七日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍