浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终3360号上诉人（原审被告）：杭州卡乐彩教育科技有限公司，住所地杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心9幢301号商铺。法定代表人：郑申才。委托代理人：雷宇明，浙江恕仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州北城置业有限公司，住所地：杭州市拱墅区湖州街567号北城天地9幢702室。法定代表人：罗俞根，总经理。委托代理人：李国、林清城，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。原审被告：浙江番天游文化创意有限公司，住所地：杭州市滨江区六和路368号。法定代表人：狄静。上诉人杭州卡乐彩教育科技有限公司（以下简称卡乐彩公司）因与被上诉人杭州北城置业有限公司（以下简称北城公司）、浙江番天游文化创意有限公司（以下简称番天游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2013年7月，北城公司（甲方、出租人）与番天游公司（乙方、承租人）签订《北城天地购物广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），主要约定：甲方将位于杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心购物广场三层301号商铺（套内独立使用面积3250平方米）出租给乙方使用，乙方作为儿童智慧大世界业态及相关配套产业的专业经营商，同意承租该房屋。租赁期限为10个租约年，自计租日开始计算，自2014年1月1日至2023年12月23日。第一租约年每天每平方米人民币1.2元，每三年租金在上一年租金基础上增加5%。乙方自计租日开始承担该房屋的租金，乙方享有4个月的免租装修期，自2013年8月1日起计算，免租装修期内，乙方无需承担租金、物业管理费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电费用。装修管理费标准为每日贰佰元人民币，从装修期开始计算至装修期结束。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。为扶持乙方经营，免租装修期结束后，甲方给予乙方31天的免租期。租金支付方式为以两个月为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按两个月交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金，第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2014年1月1日至2014年1月31日，应交租金为118625元。乙方向甲方承租地下夹层约200平方米物业作为储藏室适用，储藏室与该房屋同时交付乙方，储藏室年租金5万元整，与计租日起算时间一致，储藏室租金支付方式为半年一付。其中第一年（即2014年1月1日至2014年12月31日）给予五折优惠，即2.5万元整，支付方式为一次性支付，支付时间与第一期房屋租金支付时间一致。乙方在该房屋内经营品牌为番天游或乙方指定品牌，经营项目为儿童智慧大世界及相关配套产业。乙方至开始营业前应在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成及自动代替乙方成为本合同的承租人，相关的权利义务一并转移至该主体。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付237250元，相当于第一个租约年的两个月租金作为履约保证金；同时向物业服务管理公司支付45500元相当于两个月物业服务费作为物业服务费保证金。物业服务费为计租日每平方米每月7元（不含空调费），以两个月为一个交费期，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交费期费用，第一期物业服务费于合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2013年12月1日至2014年1月31日，应交物业服务费45500元。自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气费用，以上费用统称为能源费用，公共能耗费计收面积为2275平方米。能源耗损费按照乙方的实际用量占北城天地商业中心购物广场的总用量的比例分摊。因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收履约保证金，因甲方违约而提前终止的，双倍返还履约保证金；乙方延迟交纳租金及其他费用，每延迟一日，应支付甲方相当于欠费金额1‰的延迟履约违约金，超过30日，甲方有权单方解除合同；甲方可将合同中的部分或全部权利委托给商业管理公司和物业服务公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予接受。2013年9月11日，北城公司（甲方）与番天游公司（乙方）签订了《补充协议》一份，约定乙方因经营需要增加承租北城天地商业中心购物广场三层9-302号商铺（总计使用面积约75平方米）的房产，用于开设番天游儿童智慧大世界及相关配套产业，《补充协议》主要约定：自9-302号商铺交付乙方起，甲方给予乙方120天免租装修期，免租装修期内装修管理费标准为每平方米0.1元，装修管理费共计864元，免租装修期结束后，甲方给予乙方31天的免租期，租金、物业服务费支付时间计算方法与原合同约定一致，乙方自计租日开始承担9-302号商铺的租金，每三年租金在上一年租金基础上增加5%。本协议签署五个工作日内，乙方应当向甲方支付8760元，相当于第一个租约年的二个月租金作为履约保证金；同时向物业服务公司支付1008元相当于二个月物业服务费作为物业服务费保证金。其余条款均按照原《商铺租赁合同》约定执行。后北城公司向番天游公司发送商铺移交通知书，通知番天游公司于2013年8月8日至北城天地展示中心办理9-301号商铺的移交手续。2013年8月15日，北城公司与番天游公司办理了9-301号商铺的移交手续。同日，番天游公司向北城公司缴纳了履约保证金237250元、物业保证金45500元、首期租金（2014年1月1日至2014年1月31日）118625元、物业服务费（2013年12月1日至2014年1月31日）45500元。因拖欠相关费用，北城公司于2014年1月20日至2015年10月9日期间，分别向番天游公司和卡乐彩公司发函催收相关租金、物业服务费及水电费用。原审法院另查明，租赁期间案涉房屋已由卡乐彩公司实际经营，经营期间其通过直接或委托方式共计已支付北城公司租金项下金额474311.5元。北城公司自认卡乐彩公司已支付物业管理费547062.5元，该院对该节事实予以确认。现北城公司起诉至原审法院，请求：1、判令卡乐彩公司、番天游公司支付2014年1月1日起至2015年12月31日期间尚欠的北城天地商业广场室内商业裙楼三层9-301、9-302商铺租金2297741元；2、判令卡乐彩公司、番天游公司支付2015年1月1日起至2015年12月31日期间尚欠的北城天地商业广场地下夹层储藏室租赁费用50000元；3、判令卡乐彩公司、番天游公司支付2014年1月1日起至2015年12月31日期间尚欠的物业服务费人民币294520元；4、判令卡乐彩公司、番天游公司支付2014年12月1日起至2015年10月31日期间尚欠的水电费43366.8元；5、判令卡乐彩公司、番天游公司支付2015年5月15日起至2015年9月30日期间尚欠的空调能耗费142015.5元；6、判令卡乐彩公司、番天游公司支付延迟履行违约金852305.34元；7、卡乐彩公司、番天游公司承担案件所有的诉讼费用。原审法院认为，根据北城公司与番天游公司签订的《商铺租赁合同》第5.2关于“乙方至开始营业前应在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成及自动代替乙方成为本合同的承租人，相关的权利义务一并转移至该主体”之规定，结合之后案涉房屋商铺的实际经营情况以及北城公司授权管理的物业公司开具的相关收据及催款函亦是给卡乐彩公司的事实，应视为三方确认卡乐彩公司已代替番天游公司成为案涉《商铺租赁合同》的承租人，《商铺租赁合同》项下的相关权利义务由卡乐彩公司享有及承担。故北城公司在该案中据《商铺租赁合同》对番天游公司主张租金及相关费用的诉请，该院不予支持。根据该《商铺租赁合同》及补充协议的相关约定，9-301号商铺起算计租日时间应为2014年1月1日；而9-302号商铺因双方未履行书面交接手续，故对北城公司主张自2014年1月1日起计租本院不予支持。该院确定9-302号商铺起算计租日时间为2014年2月11日。根据庭审查明的事实，该案双方当事人主要的争议焦点为卡乐彩公司主张因北城公司管理不善导致经营受限故拒付相关租金和物业费用的抗辩是否成立？该院认为，《商铺租赁合同》18.5中约定：“如因甲方经营管理原因或商业广场经营状况导致乙方停产、歇业、经营受限等，或因甲方与第三人纠纷导致该房屋被查封、拍卖等其他影响乙方正常营业的，乙方有权不付租金、物业管理费等其他费用，……”卡乐彩公司根据该款约定主张拒付租金、物业管理费等其他费用，因在案证据目前尚不足以证明北城公司存在管理上的问题导致卡乐彩公司经营受限，且企业自身经营本来亦需承担相应风险，北城公司作为卡乐彩公司经营场地的出租方，其责任应仅限于对租赁物的管理，卡乐彩公司不应将自身经营风险全部转嫁至出租方招商是否得当的措施，故对卡乐彩公司的该项抗辩本院不予采纳。因卡乐彩公司未按合同约定缴纳租金及相关费用，本院对北城公司要求解除案涉《商铺租赁合同》与《补充协议》以及腾退返还房屋的诉请予以支持。综合双方当事人对案涉《商铺租赁合同》的实际履行情况以及双方在合同履行过程中的过错程度，该院酌情确定卡乐彩公司支付北城公司租金3233943.38元、物业管理费269365.88元；对北城公司的违约金诉请本院不再支持。北城公司主张空调能耗费142015.5元及水电费43366.8元的诉请，因缺乏依据，故对该部分诉请该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、北城公司与卡乐彩公司就位于杭州市拱墅区的租赁关系于判决生效之日起解除。二、卡乐彩公司于判决生效之日起三十日内将杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心购物广场三层9-301号商铺、9-302号商铺、储藏室腾空并返还给北城公司。三、卡乐彩公司于判决生效之日起十日内支付北城公司租金人民币3233943.38元（合同解除后至房屋实际腾退前的房屋占用费按照原《北城天地购物广场商铺租赁合同》及《补充协议》约定的标准计算）。卡乐彩教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州北城置业有限公司物业管理费269365.88元。四、驳回北城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41104元，财产保全申请费5000元，以上合计人民币46104元，由北城公司与卡乐彩公司各半负担23052元。宣判后，卡乐彩公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。(一)北城公司是北城天地购物广场的实际经营者，负责对北城天地购物广场的招商、经营和管理，但是一审判决错误地减轻了北城公司的义务，而且属于对双方合同约定的突破，这是明显的肆意裁判。北城公司是北城天地购物广场的实际经营者，负责对北城天地购物广场的招商、经营和管理。这一事实在合同(合同第8、13、16、17条)中明确约定，但是本案判决却认为“北城公司作为卡乐彩公司经营场地的出租方，其责任应仅限于对租赁物业的管理”，这样的认定明显错误地减轻了北城公司的义务，突破了合同双方对权利义务的约定。北城公司与卡乐彩公司并非单纯的商铺租赁关系。普通的商铺租赁，只要出租人将租赁的房屋交付给承租人，就完成了其主要义务。但是北城公司作为北城天地购物广场的开发者、经营者和管理者，绝非普通的商铺出租人，其对整个商业广场附有全面的经营管理义务，而且其与卡乐彩公司以及其他商业广场的承租商户共同进行着对北城天地购物广场的经营：作为北城天地购物广场的开发人、管理人和经营者，通过《租赁合同》的具体条款(祥见合同第8、13、16、17条)，从各个商家的入驻、装修、品牌管理、商业推广、对外宣传等各个方面来统一约束、规范、管理具体的包括卡乐彩在内的承租人。通过商业广场的统一管理、统一经营、统一对外宣传、统一对商户和消费者提供必要的服务，对整个商业广场进行监管和控制，由此产生聚集效应，从而不断提高商业购物广场获取利润的能力，以从中不断获取更大的经济利益，因此，北城公司实施的是一种积极的经营行为，各个承租商的经营行为只不过是商业购物广场经营的组成部分及具体表现形式。而各个承租商的具体经营行为，有会催生市场的成熟、壮大，增加开办者和经营者的市场利润；反之，如果商业购物广场经营状况不佳，也会直接影响各个承租商的经营，在商业广场业态恶化的情况下，必然导致大量的承租商撤柜、退租。因此，北城公司与各个承租商的经营行为相辅相成，互为因果。一审法院对上述事实于不顾，错误地认为本案是通常的房屋租赁纠纷，减轻合同相对方的约定义务，且对合同约定的违约事实不予认定，导致对案基本事实认定存在错误。(二)一审判决认定事实不清。一审判决对于认定本案卡乐彩公司应当支付给北城公司的租金及物业费共计3606434．26元，仅仅是酌情确定，缺乏明确的计算依据和标准。这样糊里糊涂的判决，相信任何一方当事人都是不会认可的。二、一审判决对证据的证明事项认定错误或者故意偏袒北城公司。根据本案合同第十八条的约定：“甲方的保证和责任”条款第18．5的约定：如因甲方(北城公司)经营管理原因或商业广场经营状况原因导至乙方停产、歇业、经营受限等，或因甲方其他原因影响乙方正常营业的，乙方有权不付租金、物业管理费等其他费用，甲方应向乙方支付违约金并赔偿给乙方造成的损失。因此，只要北城公司存在对北城天地购物广场经营不善，影响卡乐彩公司经营的情况，卡乐彩公司就有权依据合同约定拒付租金及物业费等各种费用。这是合同双方共同确认的，是“甲方的保证和责任”条款，不容任何一方擅自变更，司法裁判也必须尊重当事人的意思自治。根据本案双方提交的证据，已经足以证明北城公司经营管理不善，使卡乐彩公司经营受限和影响正常经营。(1)根据北城公司提交的证据《关于卡乐彩欠缴物业费、水电费将停止提供物业服务的相关通知函》中明确承认：“对于贵方提出经营状况差等问题，我司将在租金上酌情扶持，我司也在积极进行业态调整招商事宜”，由此可见，北城公司也认可北城天地购物广场商业业态严重恶化并严重影响卡乐彩公司经营的事实。(2)根据卡乐彩公司提交的《网页评论》和《市场导报》等三份证据也充分证明商业广场长期空置的事实，且上述证据分别形成于2015年4月和12月，且远早于北城公司提起本案诉讼的时间，内容较为客观、真实，均可证明商业广场人气涣散、商场空置，使卡乐彩公司经营受限，影响北城公司正常经营的事实。对于上述证明事项，卡乐彩公司在一审庭审中多次指出并仔细说明。但是一审判决确认为：“因在案证据目前尚不足以证明北城公司存在管理上的问题导致卡乐彩公司经营受限”。这样与在案证据明显矛盾的事实认定，是对客观事实的违背，属于严重的事实认定错误。一审法院正是基于这样的错误认定，才绕开了对北城公司不利的合同约定条款，因此，一审判决有严重偏袒北城公司的痕迹，请求二审法院对此予以纠正。三、本案一审作出解除房屋租赁合同的判决，属于决法律适用错误。有权不付任何费用。因此，在卡乐彩公司享有约定的抗辩权的前提下，卡乐彩公司不存在违约行为。因此，北城公司在没有证据证明卡乐彩公司具有合同约定的满足涉案合同解除条件的行为的前提下，其提出解除合同没有合同依据。一审判决解除本案合同的依据是在对事实和证据的错误认定基础上作出的，在合同解除的前提错误的情况下，依据《合同法》第九十三条作出解除合同的判决也必然是错误的。此外，一审判决判令解除本案《商铺租赁合同》，未考虑以下因素：(1)解除合同会给卡乐彩公司造成巨大损失。卡乐彩公司投资的儿童智慧世界仅装修投入就高达1000余万元，其经过长期经营，已经获得了市场、用户和社会的广泛认可，拱墅区区长及拱墅区教育局的相关领导曾多次到卡乐彩儿童智慧世界走访调研；卡乐彩公司也获得“最佳主题乐园体验店”、“浙江省优秀教育培训机构”、“浙江省3．15金承诺优秀单位”、“杭州市婴童行业协会会员单位”等荣誉。如果解除合同，卡乐彩投入的巨额装修需要拆除，相应的儿童会员服务要终止，还会引发与此相关的赔偿事项，并给卡乐彩公司的声誉造成不可估量的不利影响。因此，解除合同对于卡乐彩公司而言，会给其造成重大的损失，完全不符合经济原则。(2)继续履行合同对双方均有利，符合合同目的。由于北城天地商业广场经营不善，在诸多商家选择退出或撤店的情况下，卡乐彩公司完全也可以选择停业或歇业，但是，基于对北城天地购物广场的经营支持和对儿童教育产业经营周期规律的考虑，卡乐彩公司在经营严重受限的情况下，继续负债经营，这种经营不但有助于吸引人气，帮助北城天地购物广场经营业态的恢复，而且能够尽可能地减少卡乐彩公司的损失。因此，继续履行合同对双方均有利，符合合同目的，涉案合同应当依法得到保护并继续履行。而且，北城天地目前的招商，也是针对儿童教育、培训等项目进行的，完全符合北城天地的经营思路，继续履行合同对双方均有利，符合合同目的。如果北城公司执意要解除合同，那么其作为违约方，应当在主动承担解除合同给卡乐彩公司造成所有损失的前提下，卡乐彩公司才同意解除合同，否则就应当维护合同的稳定性、保障承租人的合法权益，继续履行合同。除非合同双方协商一致，否则任何主体都不能违反合同，擅自解除合同。一审判令支付的金额超出了北城公司诉讼请求的金额，北城公司诉讼请求支付的总金额为4288038.8元，本案一审判决认定上述人已付的金额为1021374元，判决主文要求上诉人支付的款项合计为3503309.26元，后两项金额的总和已超出了北城公司要求的金额。在一审认定卡乐彩公司不存在违约责任的情况下，再酌情认定也不应超出合同约定的租金和物业费的计算标准而作出裁判，一审原告变更诉讼请求违反法律规定。综上，请求：1、撤销杭州市拱墅区人民法院作出的(2016)浙0105民初1514号民事判决书，将本案发回重审或查清本案事实后依法改判驳回北城公司的诉讼请求；2、请求判令本案一、二审诉讼费用由北城公司承担。针对卡乐彩公司的上诉，北城公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卡乐彩公司租赁北城公司房屋用于经营使用，且从中获利，依据合同法及双方间签订的租赁合同约定，依法应支付租金，对于逾期支付租金的行为应支付违约金。原审法院根据双方合同的约定，扣除卡乐彩公司已支付部分认定金额正确。原审中，北城公司经法庭允许变更诉讼请求，一审基于双方事实较为复杂，延长举证期限的情况下，根据卡乐彩公司后续合同履行情况作出的变更。原审中卡乐彩公司支付了部分租金，所以北城公司对诉讼请求作了变更，因此北城公司变更诉讼请求符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。针对卡乐彩公司的上诉，原审被告番天游公司未发表意见。二审中，卡乐彩公司向本院提交：（2016）浙01民终5286号判决书一份，拟证明北城天地购物广告项目招商不成功，经营也态不理想，严重影响卡乐彩公司的正常经营。北城公司、番天游公司未向本院提交新的证据。针对卡乐彩公司提交的证据，北城公司认为卡乐彩公司提交证据已过举证期限，不属二审新证据。如法院认为是二审新证据，北城公司认为对该证据真实性没有异议，但对关联性有异议。番天游公司未针对上述证据发表意见。本院认为，北城公司对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点有二：一是北城公司是否有权解除案涉合同；二是卡乐彩公司是否需要支付北城公司租金等费用。关于争议焦点一，《商铺租赁合同》18.5中虽约定：“如因甲方经营管理原因或商业广场经营状况导致乙方停产、歇业、经营受限等，或因甲方与第三人纠纷导致该房屋被查封、拍卖等其他影响乙方正常营业的，乙方有权不付租金、物业管理费等其他费用，……”，但卡乐彩公司提供的证据尚不足以证明北城公司存在上述情形，故卡乐彩公司拒付租金没有依据，原审法院据此判令解除双方之间的租赁关系并要求卡乐彩公司腾退案涉商铺并无不当。关于争议焦点二，因卡乐彩公司未按约支付租金和物业管理费，故卡乐彩公司理应支付相应费用，原审法院依据合同约定判令卡乐彩公司支付租金和物业管理费的数额尚在合理范围内，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34826元，由杭州卡乐彩教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一七年八月三日书 记 员  王勤