河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0325民初1231号原告：黄明，男，汉族，1982年6月7日生，住河南省嵩县。原告：韩晓利，女，汉族，1984年9月15日生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：温克书，河南凯光律师事务所律师。特别授权。被告：河南炽盛置业有限公司。住所地：嵩县城关镇建设西路。统一社会信用代码：91410325558311174X（1-1）。法定代表人：韩现福，董事长。委托诉讼代理人：魏鹏龙，河南凯光律师事务所律师。特别授权。原告黄明、韩晓利与被告河南炽盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温克书、被告委托诉讼代理人魏鹏龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以《商品房预售合同》第九条逾期交房承担违约金6745.2元/年直至合法交房日止；2、判令被告以《商品房预售合同》第十五条给原告办理房产证，并承担已交房款0.1%的违约金；3、判令被告以《商品房预售合同》第十一条向原告交房时提供“两书”即《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月27日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0001928,房屋代码42450。合同第八条约定，被告应当于2014年12月31日前交房，被告未按约定时间交房，应按合同第九条承担日万分之0.5的违约金。合同第十一条约定被告应当向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，合同第十五条约定交付使用后90日内给原告办理房权证，并承担已交付房款0.1%的违约金。被告违反上述约定，请求判如所请。被告辩称：1、答辩人依约有据实延期交付房屋的法定理由，原告要求违约金缺乏事实依据。造成逾期交房的原因是由于政府机关行政行为造成的。政府机关迟延审批，施工期推迟，同时由于电力配套设施不到位而造成的，而这些事实正是商品房预售合同约定的据实延期的法定理由；2、本案原告与答辩人已签订不追究违约责任的协议，根据民事行为当事人自治原则，该协议是双方的真实意思表达，且不违背法律强制性规定，故该协议真实合法有效，应予维持，据此，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织法庭质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交第一组证据九份，原告对第一组证据真实性无异议，对证明对象有异议，认为双方签订的商品房预售合同第2页第6条被告在与原告签订合同时已经拿到“五证”，后来因未按时间办证，是被告于行政机关行政管理行为，与原告签订的合同民事法律无关。本院认为原告认为该证据与本案不具关联性的质证意见理由充分，对该证据不作认定。被告提交第二组证据黄明、韩晓利补充协议。证明原、被告双方已签订免除违约责任的事实，原告继续要求被告承担违约责任，缺乏法律依据。原告认为签订的不追究被告违约责任的协议是在被告欺诈、胁迫情况下所签。本院认为原、被告所签订的《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告质证意见理由不足，对该证据本院予以认定。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年4月27日，原告与被告签订了位于河南省嵩县建设西路第四开发区安泰小区（福源名郡）楼盘的《商品房预售合同》（合同编号：YS0001928），双方约定：原告购买被告所开发的嵩县建设西路第四开发区安泰小区二期第1号楼2单元1002号房，房屋代码为42450。预测建筑面积共129.5平方米（包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。房价按建筑面积计算，每平方米2674.38元，总金额346332元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”第一项约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。”第三项约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”第四项约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）嵩县房地产管理所实测面积为准，多退少补。……”合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式按揭方式付款，首付金额以抵押合同为准。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费；3、由于天气异常或政府行为等因素影响交房的。政府行为指：政府迟延有关文件或证件的批准，改变用地规划进行市政工程建设而影响出卖人施工建设的；4、水电等公用事业部门的原因致使商品房的水电等基础配套设施不能如期完成的。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，合同对项目建设依据、销售依据等均做了约定。原告已付房款总数为369653元（其中2017年2月28日付增加面积房款23321元，其他款项均为2014年12月31日前支付）。被告于2017年2月28日将本案涉案房屋的钥匙交给原告。本院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》及两份《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告要求被告支付逾期交房违约金，虽然《商品房预售合同》中已有约定，但双方在第二份《补充协议》中，原告承诺“不再追究甲方任何违约责任”。该协议应视为对《商品房预售合同》中逾期交房违约责任的变更，被告以此辩称不应再支付原告违约金，理由正当，本院予以采纳。原告称双方涉及违约责任追究的《补充协议》系在欺诈、胁迫情况下所签，应为无效合同。本院认为，原告承诺“不再追究甲方任何违约责任”中的“违约责任”是合同中双方约定在一方违约的情况下应承担的违约责任，而不是不再追究被告的法定责任。双方在《商品房预售合同》中约定的违约责任，均可以自由处分。原告称《补充协议》系在欺诈、胁迫情况下所签，无证据予以证明，故对原告的该意见本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移和占有，视为房屋的交付使用。本案中，被告于2017年2月28日将钥匙交给原告，应视为原告已接收房屋。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告在向原告交付房屋的同时，应当按照合同的约定向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告要求被告向其履行出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告为其办理房屋产权证并承担已交房款0.1%的违约金，因双方约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该备案手续是办理房屋产权证书的必要条件，故被告应按约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告要求被告按已付房款的0.1%支付违约金，因原、被告签订的《补充协议》中原告承诺不再追究被告任何违约责任,故该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，经合议庭评议，判决如下：被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后五日内将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告黄明、韩晓利;被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后五日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；驳回原告黄明、韩晓利的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告河南炽盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  行湘波人民陪审员  刘国华人民陪审员  赵静端二〇一七年八月二十八日书 记 员  程璐璐