江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5425号上诉人（原审被告、反诉原告）：许良科，男，1958年1月14日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审被告、反诉原告）：乐嘉毅，女，1965年1月2日生，汉族，住浙江省舟山市定海区。上诉人（原审被告、反诉原告）：许艺天，女，1990年6月5日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：商庆伟、许德学，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱丽燕，女，1982年11月13日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江洁淳，男，1979年3月26日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：张波，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。原审第三人：苏州恒垚房地产经纪有限公司，住所地苏州高新区幸福未来花园2幢103室。法定代表人：徐晓虎，经理。许良科、乐嘉毅、许艺天与朱丽燕、江洁淳、原审第三人苏州恒垚房地产经纪有限公司（以下简称恒垚经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初1290号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。许良科、乐嘉毅、许艺天的上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审本诉的全部诉讼请求。2、改判支持上诉人一审反诉请求。3、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决判非所请。被上诉人在一审过程中向一审法院提交了变更诉讼请求申请，变更的请求为解除双方及与第三人签订的房地产买卖中介合同，要求上诉人赔偿损失105万，上诉人在一审中提起反诉，请求确认房地产买卖中介合同已经解除。但一审法院在判决主文中判决双方继续履行房屋买卖合同，显然判非所请。2、被上诉人的一审本诉请求权基础不能成立。涉案房屋为上诉人三人安份共有。其中许艺天占95%的产权份额，许良科在签订房屋中介合同时，仅仅取得了乐嘉毅的授权，并没有取得许艺天的授权。因此该合同只对许良科和乐嘉毅之间产生法律约束力，对于许艺天没有法律约束力。3、一审法院认定事实不清，部分事实认定错误。原审法院对涉案房屋编号、面积以及乐嘉毅的姓名均认定有误。认定被上诉人不构成预期付款违约与事实不符。认定许良科以其与被上诉人的磋商行为表明了其将不行使解除权也与事实不符。认定被上诉人擅自挂牌网签的行为影响甚微，并未造成严重后果，不会导致合同目的无法实现，也与事实不符。认定上诉人单方提价，构成违约，属于认定事实不清。被上诉人自认涉案房屋现在房价在550万至600万元之间，一审法院无视被上诉人的违约侵权行为及涉案房价大幅上涨的实际情况，判决仍以375万元另加4万元自愿补偿款交易该房屋明显不公。4、一审法院适用法律错误。许良科没有取得涉案房屋95%产权份额许艺天的授权，在判定合同能否继续履行时，应当适用合同法第51条、第110条第1款第2项、物权法第97条等相关法律规定，房地产买卖中介合同无法继续履行下去的主要原因在于被上诉人的履约能力和诚意明显不足，其拖延交易及擅自挂牌等违约行为是导致上诉人置换房屋的合同目的不能实现的直接原因。被上诉人的付款条件均已成就，金额较小，支付难度也不大，但被上诉人却一直拖延不付，表明其缺乏履行能力和履约诚意。据此，上诉人可依据合同法第94条第4款通知被上诉人解除合同。因此，本案除适用合同法第93条、第94条第2款、第96条、第97条、第114条之外，还应当适用合同法第94条第4款，原审法院依据合同法第107条判决上诉人继续履行合同，属于适用法律错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。朱丽燕、江洁淳表示服从原审法院判决。原审第三人恒垚经纪公司未作答辩。朱丽燕、江洁淳的本诉诉讼请求：1、被告立即继续履行房地产买卖中介合同，将苏州市高新区幸福未来花园30幢102室房屋产权变更登记给原告；2、本案诉讼费用由被告负担。许良科、乐嘉毅、许艺天的反诉诉讼请求：1、确认被告许良科与原告朱丽燕签订的房地产买卖中介合同已解除；2、原告朱丽燕、江洁淳支付违约金37.5万元；3、本案诉讼费用由原告负担。原审法院认定事实：苏州××新区幸福未来花园38幢02室房屋建筑面积286.82㎡，2012年1月9日登记为被告乐嘉毅、许艺天、许良科共有。2013年3月21日，被告乐嘉毅、许良科协议离婚，双方约定许艺天随乐嘉毅生活，幸福未来花园38幢02室房屋归许良科所有。2015年9月22日，原告朱丽燕与被告许良科添加为微信好友，开始就转让幸福未来花园38幢02室房屋事宜进行磋商。2015年11月25日，被告乐嘉毅委托许良科办理涉案房屋签订《存量房买卖合同》、《存量房交易资金托管协议》、过户手续、还贷手续等，并在浙江省舟山市阳光公证处办理了委托手续的公证。2015年11月28日，原告朱丽燕、江洁淳、被告许良科，在第三人恒垚经纪公司居间下，签订了《房地产买卖中介合同》（编号sz0000051），合同约定：被告许艺天、许良科、乐嘉毅共有的苏州××新区科技城幸福未来花园38幢102室房屋出卖给原告朱丽燕、江洁淳，价格375万元，房屋交易的费用由买受人原告朱丽燕、江洁淳负担；出卖人许良科确认于2015年12月还清房屋的抵押贷款并注销抵押权；两原告朱丽燕、江洁淳应于2015年11月28日交付定金5万元，在办理资金托管当日将房款107万元存入房管局指定的托管账户，两原告委托第三人办理房款248万元的商业贷款，买卖双方在贷款放款7个工作日内办理过户手续；买受人未按约定付款的，每逾期一日支付房价的1‰作为违约金，逾期超过15日支付守约方房价的10%作为违约金，且即日起合同解除，出卖方可另行转让。当日，原告向被告许良科支付了定金5万元，原告朱丽燕、江洁淳、被告许良科、第三人又签订了补充协议，约定：1、幸福未来花园38幢102室房屋尚有146万元银行贷款未还清，该房屋所欠贷款由原告朱丽燕负责出垫资费用找垫资公司垫资偿还，如需许良科提供任何材料许良科务必积极配合；2、许良科向朱丽燕移交乐嘉毅的委托公证和相关材料，同时当天朱丽燕支付许良科5万元，十个工作日内许良科向朱丽燕移交许艺天的委托书，并向朱丽燕移交房屋的房产证、土地证，同时当天朱丽燕支付许良科15万元。在两原告联系垫资方为被告许良科提前归还抵押贷款期间，被告许良科向原告朱丽燕提出可自许良科姐姐处借款自行提前归还抵押贷款，但要朱丽燕补偿利息。朱丽燕于2015年12月11日告知许良科补偿可以控制在4万元左右。双方预约于2015年12月15日至苏州××新区房产交易中心办理存量房买卖网签备案手续。之后，原、被告双方又更改为由垫资方为被告许良科提前归还抵押贷款。2015年12月14日晚上22时04分，被告许良科将工商银行收款账户提供给原告朱丽燕，朱丽燕于2015年12月15日凌晨4时31分告知许良科15万元已经准备好。2015年12月15日，为履行上述《房地产买卖中介合同》，被告许艺天至苏州，拟办理房屋买卖中的网签、过户委托以及垫资提前归还抵押贷款的手续。两原告、三被告以及两原告联系的垫资方（提供借款提前清偿涉案房屋的抵押借款）共同至吴中区公证处准备办理公证手续，因原、被告及垫资方未就垫资流程达成一致，许艺天未再办理委托手续即离开苏州。当天，原、被告未完成存量房买卖网签备案手续。因原、被告在2015年12月15日未就垫资归还涉案房屋抵押贷款的流程达成一致，朱丽燕、许良科于2016年1月11日下午16时07分确认：由许良科自行归还银行贷款，还清贷款同时朱丽燕给付许良科补偿4万元。2016年2月18日下午13时59分，被告许良科告知原告朱丽燕已办妥他项权注销手续。2016年3月11日左右，被告许良科告知第三人恒垚经纪公司，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。2016年3月27日，被告许良科分别致函两原告和第三人，告知因两原告未按约支付房款，并已过合同约定的逾期时间，同时两原告两次擅自找其他中介至房产交易中心举行网签挂牌的违规操作，严重违约，故被告许良科解除合同。第三人收到了被告许良科的解除合同通知。因地址错误，该函未实际送达原告退回被告许良科。2016年3月28日，两原告委托江苏漫修（苏州）律师事务所律师张波致函被告许良科：许良科已明确表示不再出售房屋，如想购买房屋需在原合同约定价款基础上加付50万元，该行为构成违约，要求许良科在7日内与原告办理涉案房屋的网签、资金托管，并办理过户。该律师函于2016年3月29日送达被告许良科。2016年5月10日，三被告共同委托代理人向本院提出被告不适格，认为被告乐嘉毅、许艺天没有在房地产买卖中介合同中签字，不是合同相对方，乐嘉毅、许艺天虽然是房屋所有人，但她们已经把房屋的处分权委托给许良科了。另查明，因第三人恒垚经纪公司没有挂牌资质，原告朱丽燕出于尽快推进合同履行考虑，曾委托其他中介将涉案房屋网签挂牌。在2016年3月，又为阻止被告与他人签订合同出售涉案房屋，原告再次将涉案房屋委托其他中介网签挂牌。庭审中，三被告确认2016年3月左右，被告已经与案外人签订了涉案房屋的买卖合同，价格是480万元。诉讼过程中，原告已将304万元汇入本院标的款专户。以上事实由原告提供的房地产买卖中介合同、房产证、土地证、房屋权属登记信息、离婚协议书、定金收条、原告律师函及邮寄签收记录、原、被告间电话录音、被告提供的补充协议、原、被告间微信聊天记录、原告与第三人间微信聊天记录、乐嘉毅的售房委托公证、车票订单、解除合同函及邮寄凭证，以及庭审笔录等予以证明。综合现已查明的事实和原、被告双方的诉辩意见，本案具有以下争议焦点。一、房屋买卖合同是否成立原审法院认为，原、被告双方经过前期磋商，于2015年11月28日签订的《房地产买卖中介合同》已经约定了特定的标的物、价格、付款时间、交付手续、违约责任等，具备了买卖合同的主要内容，故原、被告间房屋买卖合同已经成立。对被告辩称的房屋买卖合同尚未成立的答辩意见，不予采信。上述房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、法规的禁止性规定，为合法有效。二、被告许良科是否具有处分权被告许良科和乐嘉毅协议离婚时虽然约定了涉案房屋归被告许良科，但双方离婚协议对于财产的约定仅在夫妻双方之间具有效力，并不能对其成年子女的财产进行处分，并且离婚协议签订后三被告并未办理相应的物权变更登记，故涉案房屋仍如物权登记所示为三被告按份共有。处分共有财产，应当取得共有人的一致同意。乐嘉毅已授权许良科签订房屋买卖合同并办理了公证；庭审中又查明，许艺天也曾于2016年12月15日与被告乐嘉毅、许良科、两原告一同协商提前归还涉案房屋抵押贷款进而履行房屋买卖合同的事宜，故许艺天也已对许良科签订的房屋买卖合同进行了追认；同时诉讼过程中三被告共同委托诉讼代理人在提出被告乐嘉毅、许艺天不适格的同时也自认了被告乐嘉毅、许艺天已将房屋的处分委托给了许良科；因此，被告许良科已经取得了涉案房屋完整的处分权，被告乐嘉毅、许艺天也已认可了被告许良科与两原告签订的房屋买卖合同的效力，该合同对三被告均具有合同拘束力。三、两原告是否构成逾期付款原、被告订立房屋买卖合同时约定房屋总价375万元，许良科应在2015年12月还清涉案房屋的抵押贷款并注销抵押权。与房屋买卖合同同时订立的补充协议虽约定由原告联系垫资人代被告徐良科清偿上述抵押债务并负担垫资费用，但此仅系对如何偿还抵押债务的具体细化，并未免除房屋买卖合同约定的被告在2015年12月还清抵押债务并注销抵押权的合同义务。双方在履行合同的过程中对偿还涉案房屋的抵押债务的流程多有反复，最终约定由被告许良科自行归还、原告在被告清偿抵押债务后给付被告4万元补偿，此系当事人的真实意思表示，构成房屋买卖合同的补充约定。虽然被告许良科在2016年2月18日微信告知原告朱丽燕已经清偿涉案房屋的抵押债务并办妥抵押权的注销手续，但双方未碰面，其要求对方给付4万元时，原告朱丽燕有权对被告的履行情况进行必要的核实。此后在双方的沟通中原告朱丽燕对4万元补偿从未予以否认，故在被告许良科未向原告朱丽燕提供必要的证明材料不应认定原告就该4万元构成逾期支付。关于补充协议中约定的15万元，该项付款以被告许良科向原告移交许艺天委托出售房屋的委托书、并向原告移交房屋权属证书为前提，被告自始未向原告交付上述文件，故该款付款条件尚未成就。关于补偿协议中约定的在许良科向朱丽燕移交乐嘉毅的委托手续当天，朱丽燕应当给付许良科的5万元。首先，许良科从未将乐嘉毅的委托手续原件交付朱丽燕，朱丽燕仅自第三人处取得了复印件，复印件并无委托手续的法律效力；其次，双方在履行过程中，已最终变更了抵押贷款的归还方式--由原告为被告寻找垫资方垫资归还变更为被告自行归还，换言之已无需向原告提供乐嘉毅的委托手续，故原告也无需再支付5万元。这与双方提及付款时未再提及该5万元相吻合。通过对双方的聊天记录和电话录音分析，原审法院认为双方在后续履行过程中已变更了补充协议中5万元和15万元的支付方式为一并支付15万元，但在原告允诺支付15万时，双方谈及了办理网签、垫资清偿抵押债务、办理售房公证等事项，但双方都未及时办结，原审法院认为15万元的支付应以该事项的办结为前提，故变更后的15万元房款也未构成逾期支付。合同解除权应当在解除事由发生后的合理期间内行使，即使原告在取得乐嘉毅委托手续的复印件后未支付5万元或变更后的15万元构成逾期支付，被告许良科随后与原告的多次磋商中都在意图推进合同的继续履行，被告已经以继续履行合同的行为表明其将不行使解除权，原告有理由相信合同仍然有效。原审法院认为，合同当事人应当基于诚实信用履行合同、提出抗辩、行使权利，故被告更不得以补偿协议所载的5万元或变更后的15万元逾期支付为由行使解除权。四、原告擅自挂牌网签的法律后果关于原告私自将涉案房屋挂牌网签的行为，其行为的出发点虽为避免一房二卖、保障自己签订合同的履行，但原告并无将涉案房屋挂牌网签以起到类似财产保全、限制转让的权力，其完全可以通过诉前保全、及时诉讼等方式保障自己的合法权益。未经授权，擅自利用网签挂牌为不动产所有人设置权利障碍的行为应受到谴责，同时妨碍了真实权利人行使权利。鉴于庭审中被告未具体说明该行为导致的损失金额，故酌定原告应就该行为赔偿被告房价1%的违约金，计3.75万元。该行为影响甚微、并未造成严重后果，不会导致原、被告间房屋买卖合同的目的无法实现，故被告以此解除合同缺乏法律和事实依据，不予采信。综上所述，被告解除合同缺乏法律和事实依据，对其要求确认房屋买卖合同已经解除的反诉请求不予支持；原告擅自挂牌实属不当，阻碍了被告所有权的行使，酌定原告赔偿其违约金3.75万元。房屋买卖合同是原、被告的真实意思表示，对双方均具有拘束力，被告单方提价构成违约。原告现已为履行房屋买卖合同做好了准备，原、被告双方房屋买卖合同的合同目的已能实现，合同可继续履行，故对原告要求被告继续履行房屋买卖合同、办理涉案房屋产权变更登记的本诉请求予以支持，关于剩余的房款，为避免诉累可在本案中一并处理，由原告向被告继续按约支付，与原告自行允诺的4万元补偿在房屋权属变更后3日内交付被告许良科、许艺天。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十一条、第一百零七条，判决如下：一、被告（反诉原告）乐嘉毅、许艺天、许良科应于本判决生效后十日内继续履行房屋买卖合同，将苏州市高新区幸福未来花园30幢02室房屋不动产变更登记至原告（反诉被告）朱丽燕、江洁淳名下，相关税、费由两原告负担。二、原告（反诉被告）朱丽燕、江洁淳在上述房屋不动产变更登记至其名下后3日给付被告许良科、许艺天374万元。三、原告（反诉被告）朱丽燕、江洁淳应于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）许良科、许艺天3.75万元。四、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。本诉案件受理费36800元，反诉案件受理费3463元，合计40263元，分别有两原告负担346元、三被告负担39917元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，开户名称：苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户账号：62×××60。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明事实与原审法院查明事实一致。二审中，上诉人提供三份证据：第一份是诉讼请求变更申请书。证明被上诉人在原审第二次庭审当中提出了要求变更诉讼请求的申请。第二份是一份房产证。对证明上诉人女儿许艺天是95%的份额，许良科和乐嘉毅共5%的份额。第三份是购房意向书和借记卡账户历史明细清单。证明内容是证明是2015年10月25日。许良科在上海订购了的一套位于上海市××路××号××室这个房屋，并且支付了意向金5万元。2015年9月份和被上诉人磋商购买房屋的时候是为了置换上海这套房屋，这是签订合同的目的。被上诉人针对上述三份证据质证如下：第一份证据真实性没有异议。我方确实在原审的时候曾经想变更诉请，但是后来撤回了申请。第二份证据虽然上诉人这边有条件提供原件，没有提供原件。但是对于上诉人所陈述的三方共有份额比例的事实，我们没有异议。第三份证据因为上诉人没有提供原件，因为是复印件也比较模糊。所以我们对于这份证据真实性是没法去确认的。另外这份证据与本案没有关联性。这份证据所显示签订的时间是2015年10月25日，涉案房屋买卖签订合同的时间是2015年11月28日，所以是许良科购房在前，与本案涉案房屋交易没有任何关系，更不存在双方约定置换的事实。上述事实，当事人提供的证据、庭审笔录予以证实。本院认为，关于审理程序，朱丽燕、江洁淳于2017年2月10日出具一份变更诉讼请求申请书，1、要求解除涉案房地产买卖中介合同。2、要求乐嘉毅、许艺天、许良科赔偿损失105万元。原审法院于2017年2月10日开庭审理本案时，朱丽燕、江洁淳陈述的诉讼请求仍是原起诉状中的请求，即请求判令继续履行涉案房地产买卖中介合同，其诉讼请求并未在庭审时当庭变更，在之后的庭审中，原审法院也是对双方提供的证据进行了质证，朱丽燕、江洁淳也并无对本诉诉讼提出变更，故原审法院审理程序合法。关于实体审理，涉案房屋系乐嘉毅、许艺天、许良科三人共有的事实由房产登记予以证实，该事实可以确认。许良科与朱丽燕、江洁淳以及中介公司签订的《房地产买卖中介合同》虽只有许良科一人签订，但乐嘉毅通过办理公证的形式委托了许良科出售涉案房屋，许艺天也曾于2015年12月15日与乐嘉毅、许良科以及朱丽燕、江洁淳协商归还涉案房屋抵押贷款进而继续履行房屋买卖合同的情形，诉讼中，许良科、乐嘉毅、许艺天的诉讼委托代理人于2016年5月10日出具的一份说明中亦认可乐嘉毅和许艺天已经把房屋的处分权委托给了许良科，且这种委托时经过公证的。因此，涉案《房地产买卖中介合同》依法成立，许良科签订该合同得到其他共同权人同意和授权，该合同合法有效。合同履行过程中，根据涉案当事人之间的微信聊天记录以及录音等资料可以反映许良科为继续履行合同提出了增加房款50万元的情形，增加了履行合同的障碍，同时在双方未处理完毕合同是否继续履行、以及是否协商一致解除的情形下，许良科又于2016年4月与案外人签订涉案房屋买卖合同，应视为其构成违约。鉴于目前朱丽燕、江洁淳已经将涉案房屋大部分房款304万元汇入原审法院账户，具备履行合同的条件，原审法院据此判决双方继续履行涉案房屋买卖合同并无不当，本院予以维持。至于上诉人提出的原审法院对涉案房屋面积、坐落以及当事人名字认定错误的问题，原审法院已经做出民事裁定予以了补正。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。上诉人乐嘉毅、许艺天、许良科上诉依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40263元，由上诉人乐嘉毅、许艺天、许良科负担。本判决为终审判决。审判长  顾平审判员  杨兵审判员  陈斌二〇一七年八月二十四日书记员  许炯