四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1002民初500号原告：王跃清，女，汉族。委托诉讼代理人：姚永红。被告：内江新华印务有限责任公司。法定代表人，祝德昭，董事长。委托诉讼代理人：何云萍。第三人：邓素容，女，汉族。委托诉讼代理人：董红星。第三人：陶建英，女，汉族。原告王跃清诉被告内江新华印务有限责任公司（以下简称新华公司）第三人、邓素容、陶建英买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日作出了（2016）川1002民初400号民事判决书，判决后原告王跃清不服本院判决，上诉于内江市中级人民法院，内江市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）川10民终945号民事裁定书，裁定撤销本院一审判决发回重审。本院于2017年2月27日立案受理后，依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告王跃清及其委托诉讼代理人、被告内江新华印务有限责任公司委托诉讼代理人、第三人陶建英、第三人邓素容委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王跃清向本院提出诉讼请求：1、确认原告对新华路109号2幢8号的房屋享有优先购买权；2、判令原告按照被告与第三人邓素容在内江市房管局备案的房屋买卖契约及交易条件购买该房屋；3、判决被告新华公司与陶建英的买卖合同无效；4、判决新华公司与邓素容之间的买卖合同无效；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系原内江新华印刷厂的职工，自1992年起一直租住于内江新华印刷厂的职工宿舍（新华路109号2幢8号）。2003年，内江新华印刷厂进行企业改制，新华印刷厂将包括原告租住的房屋在内的印刷厂全部资产整体出让给被告新华公司，并办理了房屋产权转移登记手续，改制后原告仍租住于该房屋至今。2015年11月，被告将原告现租住房屋出让并准备办理产权转移登记手续。原告认为，原告租住于该房屋长达23年且无其他住所，根据法律规定，原告对被告出让的房屋在同等条件下享有优先购买权，特向法院提起诉讼。被告新华公司辩称，原告与被告之间未签订租赁合同，原告也未向被告缴纳租金，故双方不存在租赁关系，原告不享有优先购买权；涉案房产只有一个房产证，被告没有义务房屋分户后出卖，2015年11月10日，被告新华公司已经将涉案房屋以108万的价格出卖给陶建英，陶建英请测绘单位对该房屋进行了测绘及分户，陶建英将上述房屋分户后又出卖给第三人邓素容。综上，应当驳回原告的诉讼请求。第三人邓素容辩称，第三人在陶建英处购买的房屋，合法有效，依法应当得到保护；房屋已经办理了过户登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第四项“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”之规定，应当驳回原告的诉讼请求。第三人陶建英辩称，2015年11月，其以1,080,000元的价格将新华公司所有的内江市市中区新华路109号2幢的房屋整体购买，并请测绘单位对该房屋进行了测绘及分户，原告当时不愿意购买，故其将上述房屋分户后又出卖给第三人邓素容。本院经审理认定事实如下：原告系案外人谭昌伟之妻王跃芳之妹。后案外人谭昌伟将坐落于内江市市中区新华路109号2幢的职工宿舍8号房屋交由原告居住。2003年12月，经内江市市属国有中小企业改制办公室内市改制发[2003]18号文件批复同意，内江新华印刷厂进行企业改制，2004年5月，被告新华公司从内江新华印刷厂购买了内江市市中区新华路109号2幢的房屋，并办理了产权登记，房产证号为内江市房权证房监字第01112**号，房屋坐落于市中区新华路109号2幢，该房为三层混合结构的建筑面积为380.40平方米的成套住宅。2013年5月31日王跃清办理了生活用水安装。2015年11月10日，被告新华公司与陶建英签订购房协议，协议约定：新华公司将内江市市中区新华路109号2幢的房屋以108万的价格出卖给陶建英，因转让房屋是一个产权证，需测绘分割后才能办理手续到各户名下，因此，一系列测绘、过户办证等费、税均由陶建英全部承担，新华公司派员配合办理相关手续，产权证分割到各户的事宜由陶建英全权负责与现住户协商落实。新华公司不介入、不负责。本协议在过户手续办理完结时自动失效。协议签订后陶建英支付了房款108万，但未办理该房屋的过户登记。2015年11月16日，陶建英委托内江市德胜房地产测绘有限责任公司对内江市市中区新华路109号2幢进行了测绘并垫付了5,400元测绘费，内江市德胜房地产测绘有限责任公司出具了房产实测报（2015）第00526号四川省房屋面积测绘报告。2015年11月19日新华公司委托案外人严格向内江市房地产管理局申请拆分产权证，拆分成了共计18套非成套住宅，分别为：内江市新华路109号2幢1号20.27平方米（产权证号2015124269号）、内江市新华路109号2幢2号20.27平方米（产权证号2015124270号）、内江市新华路109号2幢3号20.27平方米（产权证号2015124271号）、内江市新华路109号2幢4号20.27平方米（产权证号2015124272号）、内江市新华路109号2幢5号20.27平方米（产权证号2015124273号）、内江市新华路109号2幢6号20.27平方米（产权证号2015124274号）、内江市新华路109号2幢7号25.13平方米（产权证号2015124275号）、内江市新华路109号2幢8号20.27平方米（产权证号2015124276号）、内江市新华路109号2幢9号20.27平方米（产权证号2015124277号）、内江市新华路109号2幢10号20.27平方米（产权证号2015124278号）、内江市新华路109号2幢11号20.27平方米（产权证号2015124279号）、内江市新华路109号2幢12号20.27平方米（产权证号2015124280号）、内江市新华路109号2幢13号25.37平方米（产权证号2015124281号）内江市新华路109号2幢14号20.39平方米（产权证号2015124282号）、内江市新华路109号2幢15号20.39平方米（产权证号2015124283号）、内江市新华路109号2幢16号20.39平方米（产权证号2015124284号）、内江市新华路109号2幢17号20.39平方米（产权证号2015124285号）、内江市新华路109号2幢18号25.37平方米（产权证号2015124286号），以上分户后房产除内江市新华路109号2幢9号20.27平方米（产权证号2015124277号）房屋于2016年2月1日进行了出让外，其余17套非成套住宅的所有权人仍登记为内江新华印务有限责任公司。2015年11月16日，本案诉争房屋处被张贴通知一份，载明，房屋出售价格为200,000元一套。此通知庭审中陶建英陈述系其张贴。2015年11月25日第三人陶建英出具收条一份，载明：今收到邓素容交的购房款360,000元，庭审中双方陈述系陶建英将内江市市中区新华路109号2幢8号的房屋卖与邓素容，并收取了邓素容购房款360,000元。2015年12月1日，新华公司与第三人邓素容签订《房地产买卖契约》该契约约定“新华公司将位于内江市市中区新华路109号2幢7号的房屋以20,390元的价格出售给邓素容”。2016年2月1日邓素容与新华公司共同向内江市房地产管理局申请办理过户登记，附件一中载明将坐落于内江市市中区新华路109号2幢产权证号2015124276建筑面积20.27平方米、非成套住宅过户给邓素容，后因涉案房屋被原告申请财产保全，未完成过户登记。以上事实，有原告提供的证明、结婚登记申请书、内江市房权证房监字第01112**号房产证，被告新华公司提供的购房协议、收据、测绘报告书、测绘费票据、房屋权属交验证件清单等有效证据以及原、被告、第三人的陈述在案为凭。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，原告未提供证据证明其系新华印刷厂或改制后新华公司的职工，亦未提供证据证明其系单位职工的直系亲属，且原、被告也未签订书面租赁合同，原告也未提供其他有效证据证明双方建立了房屋租赁关系，本院认为原、被告之间未形成不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，优先购买权仅承租人享有，原告王跃清与被告新华公司之间未建立租赁关系，故原告不享有优先购买权。原告未提出有效充分的证据证明其与被告新华公司有事实上的房屋租赁关系，无权主张优先购买权，也无权主张新华公司与他人之间的房屋买卖合同无效，故原告的诉讼请求本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第九十条规定，本案经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告王跃清的诉讼请求。案件受理费688元，诉讼保全费650，合计1,338元,由原告王跃清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长  廖 胜审 判 员  叶 伟人民陪审员  邓昭元二〇一七年八月二十四日书 记 员  陈 欢