西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初666号原告（反诉被告）：李颖，女。委托诉讼代理人：辛平，陕西高得律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西万乐商业管理有限责任公司，住所地西安市莲湖区汉城南路西侧旭景新港10号楼5层。法定代表人：温晓春，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢圣君，陕西浩元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏雷，陕西浩元律师事务所律师。原告(反诉被告)李颖与被告(反诉原告)陕西万乐商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李颖之委托诉讼代理人辛平，被告陕西万乐商业管理有限公司之委托诉讼代理人谢圣君、张宏雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李颖向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2014年12月1日签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于2016年1月31日解除；2、依法判令被告限期返还原告合同履约保证金、质量保证金15000元；3、判令被告限期返还原告收银台1个、货柜1组、顶灯13个、灯箱1个、发光字1组，共2000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月1日分别签订《租赁合同》、《管理服务合同》。以上合同约定：被告将其位于西安市汉城南路华东万锦城三层3027号营业房（约为25平方米）出租给原告经营床上用品（罗西奴），租赁期限从2014年12月20日至2017年12月19日，原告向被告前两年每年应缴纳租金15840元，第三年租金递增10%，租金按年缴纳;综合管理费前两年每年应缴纳15840元，第三年应缴纳综合管理费17424元。原告依约向被告缴纳了当年的租金、综合管理费、履约保证金等共计52440元。合同履行过程中原告一直按约履行，从未违反被告的相关管理制度。2016年年初，原告租赁一年后，被告所管理的商场大楼出现管理混乱、公共安全设施不完善、消防设施不合格（下水管道破裂，楼顶出现裂缝经常漏污水，气味难闻，通风条件差），被告未尽到应有的管理职责等影响正常经营的情况，被告强制撵走其他商户（其他商户并未出现违反该合同约定的义务），继而商场商户多家空柜、客流量严重减少。原告多次找到被告及其负责人，要求履行正常的管理职责增加客流量等措施，以维护原告的权益。但被告口口声称答应积极履行管理义务，但实际行动从未见效，仍出现上述管理混乱等情况，严重影响原告在合同中享有的权利。2015年12月份，在原告多次要求被告退还保证金无果的情况下，被告竟指使数名身份不明的人强行将原告等人（当时还有其他商户）围住在被告的5楼办公室，继而对原告等多数商户拳打脚踢，行径及其恶劣。原告多次与被告交涉无果遂起诉至贵院。被告陕西万乐商业管理有限公司辩称，双方签订的《租赁合同》以及《管理服务合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，至今双方没有达成合意予以解除；本案原告单方面违约，不交纳第二年租金及管理费并提出解除合同，没有合同以及法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。关于承租场地调整，依据双方《租赁合同》的第十一条及《管理服务合同》第十二条，双方约定为了维护商场广大经营户的整体利益，商场布局进行调整时，原告应无条件服从商场的调度及安排。本案原告在2015年12月31日前应缴纳第二年租赁费用，原告到期经被告多次催收，迟迟不交；后原告以市场大环境不好，经营亏损为由，不缴纳第二年应付租金及管理费自行撤场，原告不是被告强制要求搬离的。关于装修《租赁合同》第七条有约定，不管原告以任何原因离开都不能拆毁商场的装修，应无偿交给商场。同时因原告拒缴第二年应付租金、管理费并单方面要求解除合同，给被告造成巨大营运损失。据此，被告向法院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告承担欠缴租金的违约金9510元；2、请求判令反诉被告承担因违反合同约定给反诉人造成的营运损失15624元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告李颖辩称，被告所管理的商场大楼出现管理混乱、公共安全设施不完善、消防设施不合格，被告未尽到应有的管理职责等影响正常经营的情况，被告强制撵走其他商户，继而商场商户多家空柜、客流量严重减少。因此这属于被告违约，不存在反诉原告所讲的为了广大商户的整体利益进行商城调整。请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年12月1日分别签订《租赁合同》、《管理服务合同》，合同约定：被告将其位于西安市汉城南路华东万锦城三层3027号营业房出租给原告经营床上用品（罗西奴），租赁期限从2014年12月20日至2017年12月19日，原告向被告前两年每年应缴纳租金15840元，第三年租金递增10%，租金一年一付，以后每次租赁费用均应提前30天缴纳。原告未按期缴纳租金、费用，每延迟一日，支付欠缴租金、费用1%的违约金，超过三十天未缴纳者，合同终止。同时所交的一切费用不予退还，原告承诺不提任何异议。《管理服务合同》第九条约定原告签订合同时缴纳合同履约保证金和商品质量保证金。合同履行过程中没有违约及没有顾客投诉、产品质量索赔等事由，合同期满30个工作日内无息返还。《租赁合同》第十一条约定及《管理服务合同》第十二条约定：为维护商场内广大经营户的整体利益，商场布局进行调整时，原告应无条件服从商场的调度和安排。《租赁合同》第七条第三款约定合同解除、终止或者退房时，原告不得拆毁装修，应无偿交给被告。原告于签订合同当日付清第一年的租金、管理费、物业费等37440元；交店面履约保证金15000元。2015年12月，原告以市场环境及管理混乱，客流量严重减少为由，向被告提出撤场及退还履约保证金，并未按约定向被告交纳第二年的租赁费用。2016年1月30日，原、被告协商一致，解除双方签订的合同，原告当天撤出市场。原告称其在被告处有收银台1个、货柜1组、顶灯13个、灯箱1个、发光字1组，但未向本院提供证据。本院认为，原、被告签订的租赁管理服务合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，原被告均应依法全面、诚实信用的履行。2016年1月30日，原、被告协商一致解除合同，现原告主张双方所签订的房屋租赁合同及管理服务合同已于2016年1月30日解除，本院予以支持。保证金的性质是补偿承租人拖欠房屋租金，故原告主张被告返还保证金，本院予以支持，但应扣减其应交纳的房屋租金。原告承租被告营业房至2016年1月31日，但房屋租金交至2015年12月19日，故反诉原告主张反诉被告按合同约定支付租金和管理费，本院予以支持，但计算时间应调整为41天。原告在2015年12月31日前应缴纳第二年租赁费用，原告到期，租金、费用未交，应承担违约责任。依据合同约定未按期缴纳租金、费用，每延迟一日，支付欠缴租金、费用1%的违约金，该违约金约定过高，应调整为以年息24%计算违约金。原告主张的返还财产，无据，本院依法不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李颖与被告陕西万乐商业管理有限公司签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于2016年1月30日解除；二、本判决生效后十日内，被告陕西万乐商业管理有限公司十日内退还原告李颖保证金15000元；三、依法驳回原告李颖的其余诉讼请求；四、本判决生效后，反诉被告李颖支付原告陕西万乐商业管理有限公司房屋租金1763元，管理费1763元；五、本判决生效后，反诉被告李颖支付原告陕西万乐商业管理有限公司违约金846元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由原告李颖负担25元，被告陕西万乐商业管理有限公司负担200元；反诉费214元，由反诉原告陕西万乐商业管理有限公司负担177元，反诉被告李颖负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  成根平二〇一七年八月二十九日书记员  贺 莹