北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8675号上诉人（原审原告）：赵筱春，女，1985年12月27日出生上诉人（原审原告）：陈友伟，男，1987年3月5日出生。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：刘维鹤，北京天驰君泰律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李陆轶，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹晓飞，男，1985年12月11日出生。委托诉讼代理人：叶礼（曹晓飞之妻），住北京市丰台区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人陈友伟、赵筱春，上诉人曹晓飞因与原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7876号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈友伟、赵筱春上诉请求：撤销一审判决第二项，改判曹晓飞支付陈友伟、赵筱春违约金432000元。事实和理由：一审判决的违约金过低，不利于保障陈友伟、赵筱春的合法权益，亦未起到惩罚性作用。曹晓飞构成根本违约，依据《补充协议》的约定，应支持陈友伟、赵筱春的全部诉请；曹晓飞擅自将已经出售给陈友伟、赵筱春的房屋过户至其配偶名下，然后高价另售他人，违反了诚信原则，损害了赵筱春、陈友伟的合法利益，应承担全部违约责任，曹晓飞退还定金的行为并不能减小其主观恶意。曹晓飞上诉请求：撤销一审判决第二项关于“曹晓飞向陈友伟、赵筱春支付违约金二十万元的判决内容，诉讼费由陈友伟、赵筱春负担。事实和理由：涉讼房屋买卖合同从签订到陈友伟、赵筱春起诉不过一个半月的时间，陈友伟、赵筱春未提供其遭受实际损失或预期利益损失的证据，也未提供涉讼房屋从签约至起诉时的市价上涨的证据，根据本案实际履行情况、曹晓飞提出解除合同的时间、退还定金的时间、赵筱春、陈友伟起诉要求解除合同的时间及实际损失、涉讼房屋的市场价值变化情况，曹晓飞不应承担过重的违约赔偿责任，一审判决违背了以实际损失为基础的违约金裁判原则，应予纠正。链家公司经本院合法传唤未答辩。赵筱春、陈友伟向一审法院起诉请求：1、判令解除赵筱春、陈友伟与曹晓飞于2016年2月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、判令曹晓飞支付违约金432000元；3、诉讼费用由曹晓飞承担。一审法院认定事实：2016年2月28日，赵筱春、陈友伟（买受人）与曹晓飞（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：曹晓飞将其位于北京市丰台区411号房屋（即涉讼房屋）出售给赵筱春、陈友伟，该房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为66万元，上述价款赵筱春、陈友伟一并另行支付给曹晓飞。赵筱春、陈友伟向曹晓飞支付定金8万元。同日，曹晓飞（甲方、出卖方）与赵筱春、陈友伟（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。其中第一条约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施总计为216万元，此价格为曹晓飞净得价，不含税。第四条违约责任约定为，曹晓飞若出现拒绝将该房屋出售给赵筱春、陈友伟或者擅自提高房屋交易价格的情形，曹晓飞构成根本违约，且赵筱春、陈友伟有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。曹晓飞出现上述根本违约情形之一的，曹晓飞应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向赵筱春、陈友伟支付违约金；链家公司收取赵筱春、陈友伟的所有费用不予退还，由曹晓飞直接赔付赵筱春、陈友伟。上述合同签订后，赵筱春、陈友伟于2016年2月28日向曹晓飞支付定金8万元；另于2016年2月29日向链家公司支付居间代理费47520元，向中融信公司支付保障服务费10800元、代收评估费1500元。庭审中，双方均认可曹晓飞于2016年3月29日向赵筱春、陈友伟返还定金1万元，于2016年4月2日返还定金7万元。2016年4月28日曹晓飞将涉讼房屋过户至其配偶叶礼名下，2016年6月叶礼与案外人签订房屋买卖合同将涉讼房屋以262万元的价格出售给案外人。赵筱春、陈友伟、曹晓飞、链家公司均表示同意解除双方于2016年2月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。一审审理过程中，曹晓飞提交2016年3月7日赵筱春、陈友伟与曹晓飞在链家公司门店面谈的录音，2016年3月27日赵筱春、陈友伟与曹晓飞的电话录音，2016年3月29日的微信记录以证明其于2016年3月6日已告知赵筱春、陈友伟不再出售涉讼房屋，双方于2016年3月7日就合同解除达成了一致意见。赵筱春、陈友伟认可上述证据的真实性，但不认可曹晓飞的证明目的，赵筱春、陈友伟认为3月7日面谈时曹晓飞要求涨价，其表示不同意，双方未就合同解除达成一致意见。链家公司称签订合同后六天左右，曹晓飞告知其公司不再履行合同，之后双方多次协商但未能达成一致意见。一审法院认为，赵筱春、陈友伟与曹晓飞签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。曹晓飞在合同履行过程中，明确表示拒绝将涉讼房屋出售给赵筱春、陈友伟，其行为属于违约，应承担违约责任。现双方均同意解除合同，法院对此不持异议。赵筱春、陈友伟起诉要求曹晓飞支付违约金，理由正当，法院予以支持。对于违约金的数额，赵筱春、陈友伟主张依据《补充协议》第四条关于违约责任的约定按照房屋总价款216万元的20%支付违约金，曹晓飞在审理中对违约金的标准提出异议，认为属于约定过高，请求酌减。对此法院从以下几方面考虑：第一，结合现有证据，曹晓飞虽于2016年3月7日提出不再履行合同，但双方对于合同的后续处理未能达成一致意见。故曹晓飞认为双方签订的合同于2016年3月7日解除的答辩意见，法院不予采纳。第二，庭审中，曹晓飞主张截至2016年3月7日，链家公司尚未在《补充协议》上加盖公章，该《补充协议》不生效。对此问题，法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效，涉讼《补充协议》签订当日，双方均已在协议上签字，即使第三人未签章，并不影响陈友伟、赵筱春与曹晓飞之间协议内容的成立，该协议自双方签字成立后即应发生法律效力，且链家公司对该协议的内容亦进行了确认，故曹晓飞此项抗辩意见，不能成立，法院不予采纳。第三，我国合同法在违约责任归责原则上采取的是严格责任原则，不能简单以曹晓飞违约的目的、曹晓飞的过错程度、曹晓飞是否因其违约行为获利及获利的多少来衡量曹晓飞应当承担的违约责任。第四，依据现有证据，曹晓飞虽然于2016年3月7日提出了不再继续履行合同，但双方未就合同解除达成一致意见。同时，本案中，因曹晓飞违约，造成赵筱春、陈友伟订立合同的目的落空，赵筱春、陈友伟期待的合同利益无法实现，因此不能简单以曹晓飞2016年3月7日提出解除合同的时间确定赵筱春、陈友伟的实际损失。综上，法院结合本案的实际履行情况、曹晓飞提出解除合同的时间及曹晓飞将全部定金返还给赵筱春、陈友伟的时间、曹晓飞起诉要求解除合同的时间、赵筱春、陈友伟的实际损失及其预期利益、涉讼房屋市场价值变化等因素，根据公平原则，酌情确定曹晓飞应向陈友伟、赵筱春支付违约金的具体数额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除曹晓飞与赵筱春、陈友伟于二〇一六年二月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。二、曹晓飞于判决生效后十日内向赵筱春、陈友伟支付违约金二十万元。三、驳回赵筱春、陈友伟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。二审审理中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。曹晓飞在就涉讼房屋与赵筱春、陈友伟签订买卖合同及补充协议后又明确表示拒绝将该房屋出售给赵筱春、陈友伟，其行为构成违约，赵筱春、陈友伟要求其支付违约金，有合同依据。关于违约金具体数额，根据合同履行情况、曹晓飞的过错程度、赵筱春、陈友伟的损失及预期利益结合涉讼房屋市场价值变化等因素，一审法院酌定的数额并无不当，本院予以维持。陈友伟、赵筱春所持一审判决的违约金过低，不利于保护其合法权益，亦未起到惩罚作用等上诉意见，依据不足，本院难以支持。曹晓飞所持一审判决违反了以实际损失为基础的违约金裁判原则、其不应承担过重的违约责任的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，赵筱春、陈友伟及曹晓飞的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9080元，由陈友伟、赵筱春共同负担4780元（已交纳），由曹晓飞负担4300元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一七年八月二十五日书记员 孙辰姝