北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终10207号上诉人（原审被告）：北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路69号1号楼2-0903号。法定代表人：冯旭光，总经理。委托诉讼代理人：杨忠强，男，1989年11月3日出生。被上诉人（原审原告）：李曼华，女，1946年11月29日出生。委托诉讼代理人：魏全记，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司（以下简称鸿盛瑞达公司）因与被上诉人李曼华委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初29908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿盛瑞达公司的委托诉讼代理人杨忠强，被上诉人李曼华的委托诉讼代理人魏全记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿盛瑞达公司上诉请求：1.请求撤销一审法院判决第一项，改判我公司支付的违约金数额为240元；2.撤销一审法院判决第二项，请求二审法院查清事实后改判或发回重审。事实与理由：1.一审法院判决认为我公司存在提前解除合同和迟付租金两项违约行为不当。2.一审法院判决基于我公司存在两种违约行为对我公司减少违约金的请求的正当性和幅度裁量不当，而且未按照《合同法》及其司法解释中关于违约金过高的调整原则进行调整，亦属不当。3.李曼华取得租金收益的同时，必然要让渡一定的房屋权利，包括自行承担房屋正常折旧的损失。一审法院判决认为李曼华收回房屋后刷新的费用和保洁费用由我公司承担，明显不当。李曼华辩称：一审法院判决采纳证据、适用法律正确，我们同意一审法院判决，不同意鸿盛瑞达公司的上诉请求及理由。李曼华向一审法院起诉请求：1.鸿盛瑞达公司向李曼华支付违约金13400元；2.鸿盛瑞达公司向李曼华支付延迟支付房租的违约金13400元；3.鸿盛瑞达公司向李曼华支付房屋防水和楼下房屋墙面维修费2500元；4.鸿盛瑞达公司向李曼华支付李曼华垫付的代理期间的水费1151元、燃气费501.6元和有线电视费270元；5.鸿盛瑞达公司向李曼华支付财产损失6988元（包括购床款2000元和床垫款4988元）；6.鸿盛瑞达公司向李曼华支付电费差额536.88元；7.鸿盛瑞达公司向李曼华支付马桶修复费用1699元；8.鸿盛瑞达公司向李曼华支付墙面粉刷费用1699元；9.鸿盛瑞达公司向李曼华支付卫生保洁费用700元；10.本案诉讼费用由鸿盛瑞达公司负担。一审法院认定事实：2016年3月29日，鸿盛瑞达公司作为乙方在一份《房屋出租委托合同》上盖章，该合同约定：甲方将涉案房屋委托乙方对外出租，甲方应于2016年4月5日前将该房屋交付给乙方。甲方授予乙方的权限以《授权委托书》为准，乙方在授权范围内采取的措施以及前述的合同文件，甲方均予认可。出租委托期自2016年4月5日至2017年4月4日，共计1年。租金标准为每月6700元，按季交付。合同签订后，甲方向乙方提供银行账户，乙方第二次付款时间为2016年7月5日，第三次付款时间为2016年10月5日，第四次付款时间为2017年1月5日。委托期限内，甲方负责交纳供暖费和物业管理费，但不承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费，甲方在交付房屋时，应保证以上费用处于结清状态。委托期限内，房屋所在地进行诸如小区改造、电力增容、宽带入户等公共设施改造所需缴纳的费用，由甲方承担。甲方提供的房屋及设备应完好无损（在本合同签订前，经甲乙双方共同清点签字后作为合同附件），乙方负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及设施，如属人为损坏，乙方负责监督承租人维修或赔偿，如属自然损坏，影响承租人使用的，甲方应该7日内予以维修并交付承租人使用。若超过以上期限，超出部分以工作期对待。出租代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按两个月的租金标准支付违约金，提出方应承担该房屋租赁合同中违约责任。合同生效后三日内，甲方未能按约定交付房屋，又未征得乙方同意的，乙方有权解除合同，并可以要求甲方赔偿两个月租金标准的违约金。如房屋需要乙方出资负责进行装修的，经双方协商甲方在合同期内不得借故解除合同如需解除，甲方应赔偿乙方三倍的装修费用并承担违约责任。其他约定事项为不打隔断，不群租，不租违法乱纪人，2016年4月5日到2017年4月4日期间客户出现任何安全隐患由乙方负责，第八条甲方不认可，长住人数不超过5人，如不按期打款过3日（节假日除外）乙方违约，赔偿对方200%违约金。合同后的附件一为《房屋附属设施、设备清单》，载明涉案房屋内有双人床1张、衣柜3个、沙发2个、椅子4把、电视柜1个、电脑桌1张、餐桌1张、鞋柜1个、床头柜2个、电视2台、燃气热水器1台、冰箱1台、洗衣机1台、燃气灶1台、抽油烟机1台、微波炉1台、挂机空调3部，水表的表示数为1335，电表剩余金额为570元，燃气表示数为764。《房屋出租委托合同》系由李曼华提交。李曼华表示，该合同上虽没有其本人或委托代理人签字，但其对全部合同内容予以认可；鸿盛瑞达公司在该合同上盖章，证明其对合同内容也是认可的；另外，李曼华在签订合同时涉案房屋已经交付给鸿盛瑞达公司，因此，双方已经就该合同的全部内容达成合意。李曼华还表示，李曼华的委托代理人孟某在鸿盛瑞达公司留存的合同中已经签字确认。鸿盛瑞达公司认可其在合同上盖章时，已经接收涉案房屋，并代理出租涉案房屋，其对李曼华是涉案房屋的所有权人亦表示知情。诉讼中，鸿盛瑞达公司拒绝向法院提交其留存的《房屋出租委托合同》。2017年2月4日，鸿盛瑞达公司的员工由某向孟某发送短信称“因您过分打扰客户居住，客户不住了，我公司解除合同不租了。”鸿盛瑞达公司认可该短信系由其员工由某发送。孟某则表示，在其接收到该短信后，曾准备接收涉案房屋，但因鸿盛瑞达公司未进行交接，而且门锁已被鸿盛瑞达公司更换，鸿盛瑞达公司没有提供新钥匙，导致孟某无法进入房内，也无法接收涉案房屋。直到合同约定的委托期间届满，即2017年4月5日，李曼华才采取强制措施收回涉案房屋。鸿盛瑞达公司认可其在向孟某发送解除合同通知后没有进行房屋交接的事实。庭审中，李曼华表示，鸿盛瑞达公司应当于2017年1月5日支付最后一期租金，但其并未按期支付，而是在2017年2月22日支付。鸿盛瑞达公司认可其在2017年2月22日向李曼华支付最后一笔租金。庭审中，李曼华表示，鸿盛瑞达公司在代理期间，涉案房屋内部分设施严重损坏、墙壁和地面严重污损、水电燃气费等欠缴，鸿盛瑞达公司拒绝履行恢复原状的合同义务，故李曼华自行维修或更换，并且补缴相关费用。李曼华为此支出的费用包括：1.修复卫生间防水层和楼下住户墙面的维修费2500元，李曼华提交的证据为《卫生间防水施工合同》、收据和物业证明；2.购置新马桶和拆除旧马桶费用1699元，李曼华提交的证据为送货安装单、销售抄报单、发票、安装及材料费收条；3.墙面粉刷费用1699元，李曼华提交的证据为墙面照片和收据；4.卫生保洁费700元，李曼华提交的证据为收条；5.补缴水费1151元、燃气费501.6元、有线电视费270元，李曼华提交的证据为水费发票和收据、燃气费缴费通知单、有线电视费发票，其中水费发票包括2016年2月的自来水费184.23元、水资源费139.73元和污水处理费121.04元，2016年10月自来水费167.04元、水资源费113.04元和污水处理费97.92元，2017年2月的自来水费163.92元、水资源费87.92元和污水处理费76.16元；燃气费缴费通知单上载明的金额为501.6元，该通知单上该有“现金收讫”印章；有线电视费发票为2张，金额为216元的计费期间为2015年11月1日至2016年10月31日，金额为54元的计费期间为2016年11月1日至2017年1月31日。另外，李曼华还提交1份《北京市家具买卖合同》和2份集美家具大红门交款凭证，证明其在2011年9月购买的双人床和床垫的总价值为6988元。鸿盛瑞达公司对上述费用均不予认可，认为李曼华在收回涉案房屋时，双方没有进行交接，涉案房屋内设施的状况和水、电、燃气的表示数也就没有经过一致确认，所以李曼华支出的费用也就缺乏必要性和合理性。鸿盛瑞达公司还认为，李曼华主张的双人床仍在涉案房屋内，并没有丢失，故其无需赔偿。但鸿盛瑞达公司并未就此举证。一审法院认为：根据李曼华和鸿盛瑞达公司的诉辩意见，以及法院查明的事实，本案的争议焦点有以下两点：一是《房屋出租委托合同》是否已经成立并且生效；二是鸿盛瑞达公司是否应当向李曼华赔偿违约金及其他损失。关于焦点一。本院认为，虽然李曼华向法院提交的《房屋出租委托合同》中没有李曼华或其委托代理人的签字，但该合同应当认定为已经成立并且生效。理由如下：第一，鸿盛瑞达公司在《房屋出租委托合同》的落款处盖章确认，说明鸿盛瑞达公司对合同内容是知情并且同意的，李曼华在诉讼中明确表示认可合同的全部内容，而且李曼华也将涉案房屋交付给鸿盛瑞达公司代理出租，鸿盛瑞达公司在代理期间内向李曼华支付了租金，因此，上述行为说明李曼华和鸿盛瑞达公司对《房屋出租委托合同》是达成合意的。第二，在案的《房屋出租委托合同》系由李曼华提供，李曼华称鸿盛瑞达公司持有的合同中有其委托代理人孟某的签字，而法院要求鸿盛瑞达公司提交其持有的合同时，鸿盛瑞达公司无正当理由拒不提交，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条规定，应当认定鸿盛瑞达公司持有的合同中有孟某的签字，《房屋出租委托合同》已经成立并且生效。关于焦点二。首先，关于违约金部分，法院认为，虽然双方在合同中约定一方终止合同未提前30日通知对方的和逾期支付租金的应当承担违约责任，李曼华据此要求鸿盛瑞达公司就两种违约行为分别支付违约金13400元。但是，鸿盛瑞达公司在诉讼中认为李曼华主张的违约金过高，要求法院予以调整，而且李曼华也未向法院提交证据证明其因鸿盛瑞达公司的违约行为遭受的实际损失，故法院根据鸿盛瑞达公司的过错程度和造成的违约后果对李曼华主张的违约金酌情调整为13400元。其次，关于其他经济损失。根据李曼华向法院提交的证据，可以看到涉案房屋的卫生间在鸿盛瑞达公司的代理期间内积水严重，而且造成楼下住户的墙面损坏，李曼华为此支出修复卫生间防水和楼下住户墙面的费用2500元，鸿盛瑞达公司作为受托人，应当保证其代理期间内的房屋完好，由于鸿盛瑞达公司并未进行及时维修，故李曼华自行维修后要求其承担维修费用的主张，有事实依据，法院予以支持。李曼华还举证证明了卫生间内的马桶损坏、墙面污损和室内脏乱，李曼华收回房屋后进行了修复和整理，为此支出相应费用。按照合同约定，鸿盛瑞达公司在合同期满后，应当将房屋恢复原状后交付给李曼华，但鸿盛瑞达公司并未履行该义务，故其应当向李曼华赔偿该项损失。但因李曼华主张的马桶修复费用为更换新马桶的价格，而鸿盛瑞达公司应当承担的是修复费用，故法院酌定修复马桶费用为500元，对于李曼华主张的墙面粉刷费用1699元和卫生保洁费用700元，因有相应证据支持，法院不持异议。另外，合同约定，代理期间内的电费、水费和有线电视费应由鸿盛瑞达公司承担，李曼华提交证据证明了鸿盛瑞达公司并未缴纳相关费用，而是由其在接收房屋后缴纳，故鸿盛瑞达公司应当向李曼华赔偿李曼华垫付的费用。根据李曼华提交的证据，其主张的水费包含了代理期间以外即2016年4月5日以前的费用，而从李曼华提交的水费发票和收据中无法准确区分，故法院酌定鸿盛瑞达公司应负担的水费为1000元；按照北京市有线电视费的收费标准，有线电视费每月应为18元，故鸿盛瑞达公司应当承担的有线电视费为216元；由于合同附件一中载明电费剩余金额570元，而李曼华提交的收房时拍摄的电表照片显示剩余金额为33.12元，故鸿盛瑞达公司应承担的电费为536.88元；李曼华提交的燃气缴费通知单中显示缴纳的燃气费为501.6元，法院对此不持异议。虽然鸿盛瑞达公司在庭审中对前述费用持有异议，认为双方没有交接，李曼华所支出的费用有其合理性。但是，法院认为，双方没有交接的原因并不在李曼华，而是鸿盛瑞达公司未积极配合导致的，故鸿盛瑞达公司应当承担不利后果。另外，鸿盛瑞达公司在庭审中也未举出相反证据证明李曼华主张的费用有不合理之处，故法院对鸿盛瑞达公司的该项意见不予采信。另外，李曼华还主张了床具丢失的赔偿款，合同附件一中明确载明李曼华在交房时有双人床一张，现李曼华在收房时并未找到该双人床，虽然鸿盛瑞达公司主张双人床仍在房屋内，但其并未举证证明，应承担不利后果，赔偿李曼华的床具损失。至于赔偿的数额，由于李曼华主张的是其2014年9月购买新床时的款项，而李曼华在交付房屋时已是2016年4月，时隔四年半之久，故应扣除减值部分，扣减后鸿盛瑞达公司就此项应赔偿的损失为1000元。综合上述各项损失，鸿盛瑞达公司应向李曼华赔偿的总损失为8653.48元。一审法院于2017年6月判决：一、北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向李曼华支付违约金一万三千四百元；二、北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向李曼华赔偿经济损失八千六百五十三元四角八分；三、驳回李曼华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由李曼华负担224元（已交纳），由北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司负担176元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审审理中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李曼华与鸿盛瑞达公司之间成立房屋出租委托合同关系，根据《房屋出租委托合同》约定，出租委托期限自2016年4月5日至2017年4月4日，出租代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按两个月的租金标准支付违约金，鸿盛瑞达公司于2017年2月4日提出解除合同，故应承担相应责任；此外，鸿盛瑞达公司存在迟延交付租金的情形，亦应承担违约责任，鉴于鸿盛瑞达公司提出违约金过高的主张，一审法院综合案件审理、证据等情况判定鸿盛瑞达公司支付违约金13400元并无不妥。关于鸿盛瑞达公司上诉主张的各项损失问题，首先李曼华提供了必要的证据佐证损失情况，且一审法院已经综合了房屋、家具等的具体修复情况及票据的金额问题，予以酌情考量，属于法官裁量权的范围，亦无明显不当，本院不予调整。综上，鸿盛瑞达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费351元，由北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  胡新华审判员  赵 霞审判员  贾 旭二〇一七年八月二十二日书记员  王 雨书记员  李月明