山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1314号上诉人（原审被告）：烟台宏洋置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道王家埠村。法定代表人：董志坚，总经理。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东灜伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冰冰，山东灜伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春磊，男，1983年7月8日出生，汉族，工人，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：戴旭玲，山东滨海正大律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区解放路166号。负责人：王骏，行长。委托诉讼代理人：王仁庆，山东康桥（烟台）律师事务所律师。原审第三人：战慧，女，1983年3月17日出生，汉族，工人，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：戴旭玲，山东滨海正大律师事务所律师。原审第三人：青岛海卓融资担保有限公司烟台分公司，住所地烟台市南大街11号25A16、25A17号。负责人：李东伟，经理。原审第三人：青岛海卓融资担保有限公司，住所地青岛市市南区宁夏路288号4号楼311室。法定代表人：李东伟，总经理。上诉人烟台宏洋置业有限公司因与被上诉人张春磊、中国银行股份有限公司烟台分行、原审第三人战慧、原审第三人青岛海卓融资担保有限公司烟台分公司、原审第三人青岛海卓融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人烟台宏洋置业有限公司的委托诉讼代理人曲晨伟及被上诉人张春磊、原审第三人战慧的委托诉讼代理人戴旭玲、被上诉人中国银行股份有限公司烟台分行的委托诉讼代理人王仁庆到庭参加诉讼。原审第三人青岛海卓融资担保有限公司烟台分公司、青岛海卓融资担保有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人烟台宏洋置业有限公司上诉请求：1、撤销烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初970号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院判令解除《商品房买卖合同》系适用法律错误，依法不应得到支持。二、被上诉人合同解除权已经消灭，其无权请求解除合同。三、上诉人向被上诉人交付的房屋已经验收合格，可以办理产权证书，合同不应解除。四、一审法院判决被上诉人中国人民银行烟台分公司对涉案房屋享有优先受偿权错误。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人张春磊辩称，一审认定正确，请求维持原判。被上诉人中国银行股份有限公司烟台分行辩称，一审认定正确，请求维持原判。原审第三人青岛海卓融资担保有限公司烟台分公司、青岛海卓融资担保有限公司未答辩。张春磊向一审法院起诉请求：1、判令解除张春磊与烟台宏洋置业有限公司于2013年3月29日签订的《商品房买卖合同》，判令烟台宏洋置业有限公司向房地产管理处撤销预购商品房预告登记备案。2、解除张春磊与第三人中国银行股份有限公司烟台分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。3、判令烟台宏洋置业有限公司返还张春磊已付购房首付款134083元及自2013年3月29日至实际给付之日止期间利息损失。4、判令烟台宏洋置业有限公司返还张春磊已付银行抵押贷款300000元及自2013年9月起至贷款合同解除之日止期间利息损失。5、判令烟台宏洋置业有限公司赔偿张春磊其他损失10668.22元。6、本案诉讼费用由烟台宏洋置业有限公司承担。一审法院认定事实：张春磊向法院提交了牟预字第130329120129号《商品房买卖合同》及《商品房预销售补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、购房首付款134083元收据、烟房预牟字第20131192号房屋预告登记证明；烟台宏洋置业有限公司向本院提交了建设工程竣工规划核实合格证、烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证、建设工程竣工备案表；第三人中国银行向本院提交了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》、贷款申请表、贷款凭证、预告登记证。张春磊与烟台宏洋置业有限公司及第三人中国银行、战慧对张春磊购买烟台宏洋置业有限公司开发的房屋；已支付购房首付款134083元；涉案房屋于2015年1月10日交付；张春磊就涉案房屋申请了300000元贷款；至法庭辩论终结前张春磊已偿还贷款本息72501.12元；烟台宏洋置业有限公司为张春磊贷款提供连带保证责任；涉案房屋作为贷款的抵押物；第三人战慧作为张春磊妻子在贷款申请表及抵押物共有人处签字；第三人青岛海卓融资担保有限公司烟台分公司为张春磊贷款提供连带责任担保等事实均无异议。张春磊以烟台宏洋置业有限公司一直未为其办理房权属登记证书为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并解除因买卖涉案房屋而签订的个人贷款合同。烟台宏洋置业有限公司对此主张张春磊行使解除权已超过法定的除斥期间，其认可未按合同约定履行办理产权登记的义务，但主张涉案房屋的房屋产权证书正在办理过程中，故不同意解除双方之间的房屋买卖合同。张春磊主张烟台宏洋置业有限公司占用张春磊资金，故按中国人民银行同期贷款利率标准主张自2013年3月29日交纳首付款134083元至判决实际给付之日止期间的利息损失。烟台宏洋置业有限公司对此不予认可。张春磊向本院提交了专项维修基金收款收据（加盖了烟台宏伟物业管理有限公司财务专用章）、有线电视初装费收款收据（加盖了烟台宏伟物业管理有限公司财务专用章），要求烟台宏洋置业有限公司赔偿其交纳的专项维修基金和有线电视初装费合计10668.22元。烟台宏洋置业有限公司对此不予认可，主张该费用并未向烟台宏洋置业有限公司交纳，故张春磊无权要求烟台宏洋置业有限公司予以返还。一审法院认为，第三人青岛海卓融资担保有限公司烟台分公司、青岛海卓融资担保有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对张春磊与烟台宏洋置业有限公司及第三人提交的证据放弃质证的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。烟台宏洋置业有限公司于2015年1月10日将涉案房屋交付给张春磊，根据双方合同约定，“卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续”，补充协议约定“卖方应在该商品房交付使用90日内到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续”，而至2016年4月12日张春磊起诉时，烟台宏洋置业有限公司仍未办理房产权属登记证书，于双方约定的办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，张春磊要求解除双方签订的商品房买卖合同，理由正当，本院予以支持。双方签订的商品房买卖合同解除，张春磊要求撤销涉案的商品房备案、预告登记手续，烟台宏洋置业有限公司亦同意，且不违反法律规定，本院予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。张春磊要求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，理由正当，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。张春磊要求烟台宏洋置业有限公司返还其已支付的购房首付款134083元，理由正当，本院予以支持。因烟台宏洋置业有限公司原因导致双方房屋买卖合同解除，自2013年3月29日张春磊交纳购房首付款至今，烟台宏洋置业有限公司占用并使用张春磊资金，张春磊按中国人民银行同期贷款利率主张烟台宏洋置业有限公司占用使用资金134083元期间的利息损失，理由正当，本院予以支持，即烟台宏洋置业有限公司应以134083元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准向张春磊支付2013年3月29日至实际付清款项之日止期间利息。因购买涉案房屋，张春磊向第三人申请贷款300000元，并作为房款支付给烟台宏洋置业有限公司。张春磊已偿还贷款本息72501.12元。现贷款合同已解除，烟台宏洋置业有限公司应将张春磊已偿还给第三人中国银行的贷款本息72501.12元支付给张春磊，对剩余尚未偿还的贷款本息286795.80元（截至2016年12月7日）应返还给第三人中国银行，其对2016年12月8日之后可能产生的利息罚息，亦应承担还款义务。第三人中国银行要求张春磊偿还尚欠的剩余贷款本息，于法无据，本院不予支持。涉案房屋系抵押物，作为债权的担保。根据规定，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第三人中国银行要求对涉案的海屿公元5号楼2单元1001号房屋经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，理由正当，本院予以支持。张春磊与第三人中国银行、第三人青岛海卓融资担保有限公司烟台分公司签订了《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》。该保证合同的主合同系张春磊与第三人中国银行之间就涉案房屋签订的个人一手房贷款合同。现该个人一手房贷款合同已被依法解除，且由烟台宏洋置业有限公司负责偿还第三人中国银行的尚欠贷款本息，张春磊对此无需承担还款义务，则《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》中约定的第三人青岛海卓融资担保有限公司烟台分公司对张春磊还款承担的连带保证责任亦无意义。第三人中国银行据此要求青岛海卓融资担保有限公司烟台分公司及青岛海卓融资担保有限公司承担连带责任，理由不当，本院不予支持。同理，在张春磊无需承担还款义务的情况下，第三人中国银行要求战慧承担连带责任，理由不当，本院不予支持。张春磊要求烟台宏洋置业有限公司赔偿其交纳的专项维修基金和有线电视初装费合计10668.22元，但该两项费用并非烟台宏洋置业有限公司所收，故其该项主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除张春磊与烟台宏洋置业有限公司签订的牟预字第130329120129号《商品房买卖合同》。本判决生效后十日内，烟台宏洋置业有限公司负责办理撤销涉案房屋预告登记备案手续，张春磊应予以配合。二、解除张春磊、烟台宏洋置业有限公司与第三人中国银行股份有限公司烟台分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。三、烟台宏洋置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还张春磊已付的购房首付款134083元，并以134083元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2013年3月29日至实际付清款项之日止期间的利息。四、烟台宏洋置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还张春磊已偿还的贷款本息72501.12元。五、烟台宏洋置业有限公司自本判决生效之日起十日内偿还第三人中国人民银行股份有限公司烟台分行就涉案房屋贷款尚欠的剩余款项286795.80元（截至2016年12月7日），并对2016年12月8日后可能产生的利息罚息承担还款义务。六、第三人中国银行股份有限公司烟台分行对涉案房屋海屿公元5号楼2单元第1001号房屋经拍卖、变卖后的价款在剩余尚欠贷款数额范围内享有优先受偿权。七、驳回张春磊的其他诉讼请求。八、驳回第三人中国银行股份有限公司烟台分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8810元，由烟台宏洋置业有限公司负担，公告费840元，由第三人中国银行股份有限公司烟台分行负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然主张系因政府原因导致房屋权属证书未能办理，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原审法院对逾期办证事实的认定及处理，原审法院判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同于法有据。关于原审第三人中国银行股份有限公司烟台分行应否就涉案房屋享有优先受偿权的问题，预购商品房抵押的预告登记不同于抵押权设立登记，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，其所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，中国银行股份有限公司烟台分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权，故上诉人主张中国银行股份有限公司烟台分行对涉案房屋不享有优先受偿权的主张正确，原审对此认定不当，应予调整。综上，上诉人上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初970号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第八项；二、撤销烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初970号民事判决第六项；三、驳回上诉人烟台宏洋置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8810元、公告费840元、二审案件受理费8810元，均由上诉人烟台宏洋置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王云龙审判员  樊 勇审判员  李 安二〇一七年八月八日书记员  辛婷婷