广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5248号原告（反诉被告）：谭卓志，男，1954年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告（反诉被告）：谭艳婷，女，1985年4月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：谭卓志，原告谭艳婷父亲。原告（反诉被告）：何少贞，女，1962年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：谭卓志，原告何少贞丈夫。被告（反诉原告）：黄永强，男，1984年2月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：王治波，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：候毅婷，广东国慧律师事务所律师。原告谭卓志、谭艳婷、何少贞与被告黄永强租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告谭卓志、谭艳婷，被告的委托诉讼代理人候毅婷到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2016年1月23日至2016年3月22日期间租金12320元；2.被告向原告支付提前解除租赁合同的违约金24640元（4个月租金）；3.被告向原告返还代垫的2015年2月至2016年3月物业管理费（含公摊电费）1763.4元、2015年8月至2016年2月水费1704.81元；4.被告赔偿原告恢复原状（将30号商铺橱窗恢复成电闸5000元、将阁楼楼梯恢复为混凝土结构3000元）的损失共8000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年7月23日签订租赁合同，约定被告向原告承租位于佛山市南海区××号商铺，用于美容美发商业用途。租赁期间为2011年7月23日至2016年7月22日。被告应妥善使用与管理租赁场所，因被告管理不善造成商铺及相关设备损坏的，由被告承担责任与赔偿损失。在租赁期内，若承租人未经出租人书面同意，单方解除合同的，应按提前解除合同之日起到合同约定终止之日的租金金额向出租人支付违约金，承租人结清所有应付费后才能搬离，否则不得要求返还保证金。2011年10月23日，原、被告签订一份补充协议，约定承租人负责租赁期内的水电费以及所涉的营业税、房产税及物业管理费、垃圾费等相关费用。2016年3月22日（具体的日期已经记得不清），被告在没有征得原告同意、亦未告知原告的情况下将商铺部分物品搬离，此行为应属于单方提前解除租赁合同。按照双方签订的租赁合同，被告应向原告支付违约金，即2016年3月23日至2016年7月22日期间的租金24640元。被告搬离后，其仍拖欠原告2016年1月23日至2016年3月22日期间的租金未付，此款应清偿。在租赁期间，被告单方将其中一个商铺的电卷闸换成玻璃橱窗，破坏了原有的两个商铺独立性及商铺的结构，且未向原告返还换下来的电卷闸，导致原告无法单独出租，给原告造成损失。租赁合同中也明确注明我方有向其交付30-32号商铺卷闸门电开关各一条。此外，室内的阁楼楼梯原本为混凝土结构，但被告拆除后变更为铁结构，此亦应恢复原状。若被告不同意恢复，应向原告赔偿。被告搬离后，原告发现被告未支付承租期间商铺的水费及物业管理费，导致商铺被停水且被物业管理公司追讨物业管理费，故原告不得不缴纳1704.81元的水费及2015年2月至2016年6月的物业管理费2137.6元。根据双方签订的补充协议，此款应由被告负责缴纳。被告辩称，1.原告主张的2016年1月23日至2016年3月22日租金已超过诉讼时效，不应受到法律的保护；2.原告将被告停止经营的行为与单方解除合同概念混淆，曲解了被告行为，被告并未向原告提出过提前解除涉讼合同，相反，被告是因为原告强行抢走铺位钥匙导致被告无法继续正常使用租赁物，所以原告主张的违约金没有依据；3.被告自2016年2月5日后没有继续使用涉讼租赁物，对此之前产生的物业管理费、水电费，被告同意支付，此后产生的费用与被告无关，被告不同意支付；4.根据涉讼合同，双方并未对租赁物归还的状况必须是恢复原状进行约定，且原告亦未举证其因恢复30号商铺橱窗及阁楼的实际产生费用，因此原告诉求缺乏事实依据。被告向本院提出反诉请求：1.三原告向被告支付违约金34760元（即从2016年2月5日起至2016年7月22日的租金金额）；2.三原告退还（租赁）保证金10000元、复原墙体��金5000元；3.本案的诉讼费用由三原告承担。事实和理由，2011年7月23日，被告与三原告签订《租赁合同》一份，约定：三原告将位于佛山市南海区××号商铺出租给被告使用，租期从2011年7月23日起至2016年7月22日止，其中2015年7月23日至2016年7月22日期间租金每月6160元。合同签订当日，被告向原告支付了保证金10000元。2014年1月28日，被告因扩大经营规模，在征得原告同意并支付复原墙体押金5000元后将上述铺位的部分墙体拆除。2016年2月5日，由于经营效益不佳，被告同合作伙伴就是否继续经营产生分歧，由于合作方不同意继续经营并搬走了店铺内的部分经营用品，原告误以为被告不再租赁上述铺位，便从被告的合作伙伴罗茵茵手中抢走铺位的钥匙，导致被告至今尚有部分经营商品没法取走，2016年2月5日之后亦无法继续使用上述租赁铺位。鉴于上述事实，被告认为：被告利���上述租赁铺位从事美容美发经营，被告的停止经营行为与单方解除租赁合同行为并非同一法律概念，且被告从未拖欠过原告租金及其他费用。相反，原告强行抢走铺位钥匙，扣押被告的部分经营物品，还在租赁期内便拒绝将上述铺位继续交给被告使用的行为恰恰是原告单方解除合同，根据《租赁合同》第四条第2款A项约定，三原告应当向被告承担违约责任，并退还保证金及复原墙体的押金。为此，被告提起反诉。原告针对被告的反诉辩称，1.我方不清楚被告所经营的美发店于2016年2月5日有无正常营业，也不清楚没有经营的原因。原告年二十九经过涉讼商铺时发现美发店关门没有经营，直到年初七也没有开店。因此，原告从2016年2月14日开始每天向被告及其妻子催要租金，被告也没有提出提前解除合同，仅以要向员工搞清楚租金事宜为由一直拖延交租。2016年3月底，我方经过涉讼商铺时发现商铺内的物品被清空、空调被拆除、水管被剪断，我方致电被告，被告才说不租了，且要用押金抵租金，我方不同意，一直催收租金无果。2.被告主张我方于2016年2月5日抢其钥匙不属实。我方2016年3月底仍在催租，不存在不让被告经营；被告拖欠租金并擅自搬走物品，至约定的租期届满前没有再装修经营，其行为与其陈述的想继续经营完全不符；被告主张我方抢其钥匙应报案处理或向我方主张权利。事实上，被告存在单方提前解除合同的行为，被告为违约方。被告主张其未拖欠租金，应提供相关支付凭证。3.涉讼合同解除时间应为2016年7月22日，被告拖欠我方租金至2016年7月22日，因此我方第一项诉讼请求未超过诉讼时效。我方在得知被告拖欠物业管理费、水电费的情况下多次向被告催缴，被告也曾于2017年4月托人向原告缴纳500元想以此��消上述费用，但我方并未接收；被告不只一次升级改造，我方不会将升级改造误会为解除合同，被告一边称未拖付租金一边称原告抢被告的钥匙自相矛盾，2016年正是合同约定的租金收益最高的一年，我方不可能在此时要求单方解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的收据（NO.8792199），未显示与本案诉讼请求相关联，且被告不予确认，本院不予审查；2.被告出示的收据（NO.0623402），未显示与本案存在关联，本院不予审查。本院经审理认定事实如下：涉讼商铺位于佛山市南海区××号商铺，已办理权属登记。2011年7月23日，三原告（甲方）与被���（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺出租给乙方用于美容美发使用，租期自2011年7月23日起至2016年7月22日止；2011年7月23日至2014年7月22日每月租金4000元，2014年7月23日至2015年7月22日每月租金5600元，2015年7月23日至2016年7月22日每月租金6160元，租金先付后用，乙方应在每月23日前将租金存入甲方账户；保证金10000元，不得用于抵付租金，租期届满后，乙方可凭收据要求返还；乙方应妥善使用与管理租赁场所，因乙方管理不善造成商铺及相关设备损坏的，由乙方承担责任与赔偿损失；甲方同意乙方在不影响该商铺安全的情况下对其进行装修（饰），合同自然终止或因乙方原因致合同提前解除的，商铺的固定装修（饰）归甲方所有，乙方不得要求甲方为此承担补偿责任；租赁期内，甲方未经乙方书面同意单方提前解除合同的，应按提前解除合同日起到合同约定终止之日的租金金额向乙方支付违约金，乙方未经甲方书面同意单方提前解除合同的，应按提前解除合同日起到合同约定终止之日的租金金额向甲方支付违约金；甲方交给乙方涉讼商铺卷闸小门锁匙各1条、卷闸门电开关锁匙各1条；等等。2011年10月23日，原告谭卓志（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议书》，约定乙方负责租期内的水电费、营业税、房产税及物业管理费（路灯电费分摊）、垃圾费等相关费用。被告自2011年7月23日开始使用涉讼商铺，租金支付周期为上月23日至下月22日，被告支付租金至2016年1月22日。原告收取了被告租赁保证金10000元。2016年6月28日，原告缴纳了涉讼商铺2015年2月至2016年6月的物业管理费2137.6元，其中2015年2月至2016年3月的物业管理费为1763.4元。2017年2月21日，原告谭卓志缴纳了涉讼商铺2015年8月9���至2016年2月8日的水费1704.81元。2017年4月18日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼合同已解除，原告主张解除时间为2016年7月22日，被告主张解除时间为2016年2月5日。被告陈述其自2016年2月5日开始没有照常经营，其后也未处理涉讼商铺内的剩余物品。原告陈述橱窗尚未恢复原状，已将阁楼铁梯拆除并重新搭建钢结构楼梯，费用已由新承租方支付。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案为房屋租赁合同纠纷，涉讼商铺已办理产权登记，原、被告于2011年7月23日签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告均确认涉讼合同已解除，本院予以确认。被告主张原告于2016年2月5日抢走涉讼商铺的钥匙导致其无法继续使用涉讼商铺���但未提供相关证据予以证实，且原告不予确认，本院不予采纳。被告自认涉讼商铺的部分物品确于2016年2月5日前被搬离，且被告自2016年2月5日起未照常经营，亦未继续向原告支付租金，被告以其行为表示拒绝继续履行涉讼合同，原告主张被告单方解除涉讼合同，本院予以采纳。被告停止经营后仍有部分物品存放在涉讼商铺内，至2016年3月22日仍未处理，原告主张被告支付2016年1月23日起至2016年3月22日的租金12320元（6160元×2个月），本院予以支持。因原、被告并未对涉讼租赁合同进行清理结算，被告辩称上述租金已超过诉讼时效，本院不予采纳。被告单方解除涉讼合同，应按合同约定承担违约责任。但涉讼合同约定的违约责任过高，本院酌定被告支付的违约金以2个月租金为限，即12320元（6160元×2个月）。原告的请求超出核定部分，本院不予支持。本案中，系被告违约���致涉讼合同解除，被告反诉请求原告支付违约金34760元缺乏依据，本院不予支持。双方约定租赁期间涉讼商铺的水电费、物业管理费由被告承担。原告已举证证明其已支付2015年8月至2016年2月的水费1704.81元、2015年2月至2016年3月的物业管理费1763.4元。被告应支付予原告。原告的相应诉讼请求，本院予以支持。涉讼合同约定被告承租涉讼商铺用于美容美发用途，原告同意被告在不影响涉讼商铺安全的情况下进行装饰装修，合同解除后涉讼商铺的固定装饰装修归原告所有，现原告未举证证明被告对涉讼商铺的装饰装修不符合合同用途、影响涉讼商铺安全，且原告自认拆除阁楼铁梯重建楼梯的费用已由新承租方支付，故原告请求被告支付橱窗、阁楼铁梯恢复原状的费用8000元，本院不予支持。涉讼合同未约定原告可没收被告支付的保证金，涉讼合同已解除，原告应返还已收��的保证金10000元予被告。被告的相应反诉请求，本院予以支持。被告反诉请求原告返还复原墙体押金5000元，但被告未举证证实其已向原告支付该款项，且原告不予确认，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄永强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月23日至2016年3月22日的租金12320元予原告（反诉被告）谭卓志、谭艳婷、何少贞；二、被告（反诉原告）黄永强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金12320元予原告（反诉被告）谭卓志、谭艳婷、何少贞；三、被告（反诉原告）黄永强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费1704.81元、物业管理费1763.4元予原告（反诉被告）谭卓志、谭艳婷、何少贞；四、原告（反诉被告）谭卓志、谭艳婷、何少贞应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金10000元予被告（反诉原告）黄永强；五、驳回原告（反诉被告）谭卓志、谭艳婷、何少贞的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄永强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费505.1元（原告已预交），由原告负担253.75元，由被告负担251.35元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉费522元（被告已预交），由原告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，由被告负担497元。对被告多预交的25元反诉费，在本判决发生法律效力后经被告申请，本院退还予被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一七年八月二十四日书记员  林浩成