福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初3213号原告：福州福房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层18室，统一社会信用代码91350103689389019W。法定代表人：柳立林，总经理。委托诉讼代理人：庹政享，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。被告：黄凌云，女，1991年8月25日出生，汉族，住福建省古田县。被告：陈伯尼，男，1989年10月17日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：陈杭，福建君立律师事务所执业律师。原告福州福房网房产代理有限公司（以下简称福房网公司）与被告黄凌云、被告陈伯尼居间合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福房网公司的委托诉讼代理人庹政享、被告陈伯尼的委托诉讼代理人陈杭到庭参加诉讼，被告黄凌云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福房网公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄凌云立即向原告支付居间服务费27600元及自2016年6月30日起按日万分之五利率标准计算至实际付清之日止的违约金；2.判令被告陈伯尼立即向原告支付居间服务费13800元及自2016年6月30日起按日万分之五利率标准计算至实际付清之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告黄凌云因有意出售其位于福州市晋安区XX单元的房屋，并委托廖美玉代为办理出售有关手续，廖美玉遂委托原告寻找买家。被告陈伯尼有意在福州市区购买房屋，并在原告的介绍陪同之下，前往该房屋看房。2016年6月29日，原告、被告黄凌云的代理人廖美玉、被告陈伯尼在原告经营场所世茂国际中心签订了《居间服务合同》，约定原告就该房屋买卖为被告黄凌云、被告陈伯尼提供居间服务，被告黄凌云、被告陈伯尼分别应在房屋买卖合同成立时按购房总价的2%、1%向原告支付居间服务费，约定争议管辖法院为合同签订地法院。同日，在原告工作人员的努力撮合及见证之下，被告黄凌云与被告陈伯尼签订了《房屋买卖合同》，购房总价138万元。但在前述合同履行过程中，被告黄凌云、被告陈伯尼并没有按照约定支付居间佣金。为此，原告诉至本院，要求判如所请。被告黄凌云未作答辩。被告陈伯尼辩称，1、根据《居间服务合同》约定，房屋买卖合同成立时被告黄凌云要向原告支付居间服务费27600元，被告陈伯尼要向原告支付居间服务费13800元，根据《交易服务合同》约定，该合同签订时，被告黄凌云要向原告支付服务费1900元，被告陈伯尼要向原告支付服务费3400元。显然，上述两份服务合同所约定的服务费用相差甚远。一般而言，中介方介入的二手房交易买卖包括了从居间介绍、订立合同、房屋交接、房屋过户手续办理完毕止的全部过程。原告将居间合同分成《居间服务合同》、《交易服务合同》两份合同来签订，存在规避法律责任之疑，且两份合同约定的服务费差额巨大，明显不合理。且两被告的二手房交易买卖还未成交，原告提供的服务还未完成，其现在无权要求两被告支付居间服务费；2、两被告与原告签订的两份服务合同系原告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，原告提供的《居间服务合同》第四条“居间服务费”和《交易服务合同》第二条“房屋交易服务费”条款中都并未载明：“若两被告的房屋买卖交易未完成，被告是否仍需缴纳居间服务费和交易服务费”的条款，属于明显加重了被告的责任，免除了原告的责任，该条款应属于无效条款。原告依据该无效条款要求居间服务费无事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告黄凌云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月29日，原告福房网公司（丙方、居间方）与被告黄凌云（甲方、卖方）的代理人案外人廖美玉、被告陈伯尼（乙方、买方）签订《房地产经纪服务合同》，该合同包含：《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》。《居间服务合同》约定：1、经丙方独家提供居间服务并告知相关交易风险，甲乙双方就买卖位于福州市晋安区XX单元房屋签订了《房屋买卖合同》；2、丙方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束；3、丙方已提供如下居间服务：（1）房屋交易市场行情咨询；（2）房源推介；（3）协助乙方实地查看该房屋以及周围环境；（4）沟通甲乙双方的成交意向；（5）协助甲乙双方磋商并促成甲乙双方签订《房屋买卖合同》；4、丙方保证其居间服务行为符合我国相关法律、法规以及规章的规定；5、甲乙双方应在《房屋买卖合同》成立时向丙方支付如下居间服务费：（1）甲方应向丙方支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的2%；（2）乙方应向丙方支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的1%；6、甲乙双方任何一方解除《房屋买卖合同》且甲乙双方任何一方在该合同解除当日仍未按本合同约定支付居间服务费的，每迟延一日，丙方有权要求该方按迟延付款金额的千分之五支付违约金；7、在提供居间服务过程中，丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况导致甲乙双方权利受损害的，丙方应承担相应的赔偿责任；8、因履行本合同所产生的争议，由甲乙丙三方协商解决；协商不成的，应向本合同签订地人民法院起诉。上述合同还约定其他事项。《房屋买卖合同》约定：1、根据我国相关法律、法规之规定，经福房网公司提供居间服务，甲乙双方本着平等、互利、诚信之原则就房屋买卖事宜进行协商并订立本合同，供双方共同恪守；2、甲方房屋位于福州市晋安区XX单元，建筑面积83.53㎡，具体详见榕房预YR字第XX号，该房屋的《房屋所有权证》尚未办理；3、甲乙双方约定成交价格为138万元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；4、甲乙双方办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费的承担方式为乙方全部承担；5、除因房屋交易需要将该房屋权属材料（包括但不限于该房屋的相关证件、票据、登记受理单据以及相关合同、协议等）原件提交至相关银行、行政机关的期间外，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务人保管，作为房屋交易的保证；6、乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金138000元。购房履约保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。上述合同还针对房屋附属情况、房屋抵押权的解除、房屋所有权过户登记及缴税、交易流程等十八项内容以及补充协议内容进行约定。《交易服务合同》约定：1、甲乙双方已就买卖位于福州市晋安区XX单元的房屋签订了《房屋买卖合同》。鉴于房屋交易程序的复杂性，甲乙丙三方就甲乙双方委托丙方提供房屋交易服务事宜进行协商并订立本合同，供三方共同恪守；2、房屋交易服务范围：（1）协助甲方办理该房屋其名下《房屋所有权证》；（2）协助甲方办理解除该房屋抵押权手续；（3）代理乙方委托相关评估机构对该房屋进行评估，《房屋买卖合同》另有约定的除外；（4）协助乙方办理商业按揭贷款手续；（5）协助甲乙双方办理该房屋所有权过户手续以及房屋交接手续；（6）协助甲乙双方办理该房屋附属配套设施过户交接手续；（7）协助甲乙双方办理该房屋土地证过户手续。服务期间：自本合同签订时起至该房屋交易所需的上述约定范围内的手续办理完毕时止；3、（1）在本合同签订时，甲方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费1900元，乙方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费1900元；（2）在本合同签订时，乙方还应向丙方支付商业按揭贷款手续代办费及延伸服务1500元；（3）该房屋交易所产生的评估费、公证费等，由丙方代收后代为支付；4、（1）在申请办理该房屋所有权过户登记前，甲乙双方应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费以及评估费等应予以支付，否则，丙方有权拒绝提供房屋交易服务；（2）因丙方遗失其保管的证件、受理单据、票据等材料或因丙方其他原因导致该房屋交易时间拖延的，丙方应每日按本合同约定的房屋交易服务费用千分之五向甲乙双方支付违约金，补办相应证件、票据应缴纳的费用由丙方承担。甲乙双方任何一方拒绝或拖延不办相应证件、票据或交易手续的，由该方向对方承担相关法律责任。上述合同还约定其他事项。同日，案外人廖美玉出具《产权人未到场声明》，声明内容为：2016年6月29日，经居间方福房网公司提供居间服务，本人代表产权人黄凌云的真实意愿与买方陈伯尼就买卖位于福州市晋安区XX单元房屋签订《房地产经纪服务合同》以及其他相关合同文件等。本人保证该房屋除上述产权人外无其他共有权人，并保证代理签订前述合同的行为已取得上述产权人口头授权，另保证上述产权人在2016年6月30日内向交易服务人提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函或委托本人出售该房屋的公证委托书。因有其他共有人对该房屋主张权利而导致前述合同被认定无效的，本人应向买方支付赔偿金138000元，并应向居间方支付相当于在前述合同有效（或未被撤销）的情形下应付佣金同等金额的赔偿金。被告陈伯尼在该声明尾部确认“买方已知悉上述声明内容表示接受”。被告黄凌云出具《授权确认函》，内容为：“经本人口头授权，2016年6月29日，廖美玉代理本人与买方陈伯尼就买卖位于福州市晋安区XX单元房屋签订了《房地产经纪合同》及其他相关合同文件。本人已知悉前述合同的全部内容，现本人特出此函对上述代理行为系经本人授权，进行书面确认。同时，本人授权在前述房屋交易过程中代理本人签订前述合同的相关补充协议，以及在符合法定或《房地产经纪合同》约定的解除条件时行使合同解除权”。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《居间服务合同》条款是否属于“明显加重了被告的责任，免除了原告的责任”的无效格式条款；2、原告是否已经完成居间服务，是否有权收取居间服务费；3、两被告是否应向原告支付违约金。针对第一项争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，格式条款是否有效系针对合同已存在的条款进行效力评价，而被告陈伯尼关于《居间服务合同》未就“若交易未能完成，那么居间服务费的收取、退还等事项”进行约定，即构成“明显加重了被告的责任，免除了原告的责任”的主张，系要求本院对于不存在的合同条款进行效力认定，不符合上述规定应有之意，本院不予采纳。针对第二项争议焦点，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告双方已在《居间服务合同》中对于居间服务事项作出了约定，并确认原告提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束，现原告已促成双方签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》对于合同当事人、房屋位置、购房总价及支付方式、产证办理和房屋交付等合同要素都作了明确约定，故陈伯尼与黄凌云之间的房屋买卖合同已经成立，福房网公司作为居间人已经促成合同成立，有权向黄凌云、陈伯尼收取居间服务费。原告诉请被告黄凌云支付居间服务费27600元、被告陈伯尼支付居间服务费13800元，于法有据，本院予以支持。针对第三项争议焦点，本院认为，违约金是合同双方对合同义务不履行时违约方应付损害赔偿额的约定，所以违约金是针对特定的义务而存在。根据《居间服务合同》的约定，两被告任何一方解除《房屋买卖合同》且两被告任何一方在该合同解除当日仍未按本合同约定支付居间服务费的，每迟延一日，原告有权要求该方按迟延付款金额的千分之五支付违约金。现原告并无证据证明两被告中的任何一方提出了解除《房屋买卖合同》的主张，即违约金支付条件并不成就，原告关于违约金的诉请，本院不予支持。综上，原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。被告黄凌云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄凌云应当于本判决生效之日起十五日内一次性向原告福州福房网房产代理有限公司支付居间服务费27600元；二、被告陈伯尼应当于本判决生效之日起十五日内一次性向原告福州福房网房产代理有限公司支付居间服务费13800元；三、驳回原告福州福房网房产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1039元，由原告福州福房网房产代理有限公司负担205元，由被告黄凌云负担556元，由被告陈伯尼负担278元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  何汉杰人民陪审员  张福荣二〇一七年八月二十八日书 记 员  马艳珍附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。