江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终873号上诉人（原审被告、反诉原告）：灌南国投欧亚置业有限公司。法定代表人：刘骋，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵葛刘，江苏鑫鼐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐锦琳。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周效锋。上诉人灌南国投欧亚置业有限公司（以下简称国投欧亚公司）因与被上诉人徐锦琳、周效锋房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初4068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国投欧亚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判上诉人不承担任何责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审认定上诉人从2016年3月31日至2016年9月10日继续使用租赁房屋不是客观事实，判决上诉人承担2016年3月31日至2016年9月10日租金、占有使用费、物业费、水电费等71637.09元更是毫无道理。1.上诉人与被上诉人于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同》明确约定，租赁房屋用途为办公及房产营销中心，合同租赁期为1年，自2015年3月18日至2016年3月30日。2015年11月，在悦府正式售楼处建成使用后即电话告知被上诉人承租房屋作为临时售楼处到期不再续租，且上诉人单位员工于2016年2月份、3月份数次联系周效锋手机号为189××××9211的手机，但该手机一直处于停机状态，被上诉人也未主动与上诉人联系退租相关事宜。无奈，上诉人在2016年3月底前搬出全部物品，准备移交房屋，但被上诉人恶意躲避不来办理交接事宜。2016年5月初，被上诉人突然到上诉人公司要求办理房屋交接，但却无理拒绝退还租房保证金，被上诉人蓄意侵吞上诉人租房保证金的意图有目共睹，明显缺乏诚信。上诉人要求退还租房保证金交接房屋的要求合情合理，合同到期后根本也未继续使用租赁房屋。2.上诉人在2016年2月份即不再使用租赁房屋，租赁房屋早已清出。一审法院判决上诉人承担2016年3月31日至2016年9月10日租金、占有使用费69041.09元不符合客观事实和法律规定。首先，租赁合同明确约定租期1年，依据合同被上诉人在到期前有义务提醒或督促上诉人退还房屋或签订续租协议，而被上诉人不但不来办理，反而恶意躲避。其次，被上诉人在一审中仅提供2016年4、5、7月电费发票证明上诉人实际使用，该电费只是商铺外的LED广告牌损坏后产生的漏电，如果实际使用也应该产生水费，被上诉人未提供水费发票，而事实是根本也不会产生水费。3.一审法院不应判决上诉人承担2016年3月31日至2016年9月30日的物业费1885元。首先，合同承租期内物业费，上诉人已全部缴纳。合同期满后的物业费，应由周效锋本人自行承担，与上诉人无关。其次，即使周效锋可以主张物业管理费，在其没有提供计算的单价、面积、已缴纳收据和物业服务合同的前提下，上诉人认为其主张物业费1885元也不应得到支持。最后，连云港市宇洁物业管理有限公司开具的上诉人单位名称的物业费发票，如果该公司要向上诉人主张物业管理费，也应是该公司另行起诉，而不是周效锋在本案中主张。被上诉人徐锦琳、周效锋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。徐锦琳、周效锋向一审法院诉讼请求：1.要求国投欧亚公司支付房屋租金（自合同期满之日起按合同约定的房屋租金的两倍支付至交房之日止）；2.要求国投欧亚公司交纳至交房之日止的水电费、物业费计2596元。国投欧亚公司向一审法院反诉请求：徐锦琳、周效锋返还保证金2万元。一审法院查明事实：2015年3月17日，徐锦琳、周效锋作为甲方与国投欧亚公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方所有的灌南县×壹间两层门面房用于办公及房产营销中心；租赁期限为壹年，自2015年3月18日起至2016年3月30日止；乙方其他应承担的包括但不限于物业费、水电费等费用；如乙方需要在租赁期满后继续承租本合同项下的房屋，则应当在租赁期届满前2个月，以书面形式向甲方提出正式申请，经双方协商一致后重新签订租赁合同；租金为15万元/年，按年结算，先交费后交付钥匙；乙方在本合同签订时需交付保证金2万元，作为本合同租赁期间设施设备及履约的保证金，在租赁期内如乙方违约，甲方可按第八条第1、3款追究乙方违约责任，并从保证金中抵扣；乙方应依约按时缴付租金，如拖欠费用超过5天，甲方有权停止水、电等服务，逾期超过10天的，甲方有权单方中止本合同，并追究乙方的违约责任；乙方应按时缴纳水费、电费、物业费等与该商铺有关的费用；乙方应在租赁期满前一周办理退房手续；合同期满或合同中止后，甲方给乙方一天搬家期，免租金，逾期甲方将以原价的两倍向乙方收取租金及相关费用，逾期7天，甲方将收回租赁房屋并搬出租赁房屋内的物品，该房屋可再次进行出租，甲方对搬出物品不负保管责任，视同乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权对该物品作任意处理。同日，周效峰收取国投欧亚公司交纳的租金15万元、保证金2万元，嗣后，徐锦琳、周效锋将租赁房屋的钥匙交付国投欧亚公司。2016年3月30日后，国投欧亚公司继续使用租赁房屋至2016年9月10日；2016年5月初，周效锋至国投欧亚公司要求交还房屋，但因保证金等问题协商未果；徐锦琳、周效锋为国投欧亚公司代为缴纳2016年3月31日至2016年9月10日期间的水电费、物业费计2596元，但国投欧亚公司未支付徐锦琳、周效锋上述垫付款。一审法院另查明：涉案房屋系周效锋与案外人王健新共有。在本案一审审理过程中，徐锦琳表示，其仅是作为周效锋的委托代理人在房屋租赁合同上签字；周效锋表示，如其应将保证金返还给国投欧亚公司，则由其自行承担，与徐锦琳无关。一审法院认为：徐锦琳、周效锋与国投欧亚公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。租赁期限届满后，国投欧亚公司继续使用租赁房屋，徐锦琳、周效锋没有提出异议，依据相关法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。国投欧亚公司认可周效锋曾于2016年5月初至其处要求退还租赁房屋，故截止2016年5月1日，《房屋租赁合同》解除，合同期满，国投欧亚公司应按合同约定支付2016年3月31日至2016年5月1日期间的房屋租金13150.68元（15万元/365天×32天）。因《房屋租赁合同》中载明“合同期满或合同中止后，甲方给乙方一天搬家期，免租金，逾期甲方将以原价的两倍向乙方收取租金及相关费用，逾期7天，甲方将收回租赁房屋并搬出租赁房屋内的物品，该房屋可再次进行出租…”，故国投欧亚公司应支付徐锦琳、周效锋2016年5月3日至2016年5月9日期间的租金损失4931.51元（15万元/365天×6天×2）。逾期超过7天的，国投欧亚公司继续使用租赁房屋，应当参照原租赁合同约定的租金标准支付占有使用费50958.9元（15万元/365天×124天）。徐锦琳、周效锋与国投欧亚公司在房屋租赁合同中约定，租赁期间的水电费、物业费由国投欧亚公司负担，但国投欧亚公司尚欠水电费、物业费计2596元，徐锦琳、周效锋已代为交纳，故徐锦琳、周效锋要求国投欧亚公司返还该部分费用的诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。上述租金及水电费、物业费合计71637.09元。国投欧亚公司虽辩称，其于2015年11月后即通知徐锦琳、周效锋房屋到期不再续租，且于2016年2、3月份数次联系周效锋，请求驳回徐锦琳、周效锋的诉讼请求，但未能提供证据予以证实且其实际占有使用租赁房屋至2016年9月10日，故对国投欧亚公司此项辩解意见，一审法院不予采信。合同签订后，国投欧亚公司支付徐锦琳、周效锋保证金2万元，该费用虽为周效锋收取，但徐锦琳系合同约定的甲方之一，故其应负共同返还责任。其与周效锋之间就此保证金如何承担即使另有约定，本案亦不予理涉，双方可另行结算。为了保护当事人的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，一审法院遂判决：一、国投欧亚公司于判决发生法律效力之日起十日内支付徐锦琳、周效锋房屋租金、占有使用费、垫付的水电费、物业费计71637.09元；二、徐锦琳、周效锋于判决发生法律效力之日起十日内返还国投欧亚公司保证金20000元；三、驳回徐锦琳、周效锋的其他本诉请求。案件受理费3047元，减半收取1523.5元，由徐锦琳、周效锋负担698.5元（已交纳）；由国投欧亚公司负担825元（徐锦琳、周效锋已预交），由国投欧亚公司在兑现上述第一项款项时一并给付徐锦琳、周效锋；反诉费150元，由徐锦琳、周效锋负担（国投欧亚公司已预交），由徐锦琳、周效锋在向国投欧亚公司返还上述第二项款项时一并给付国投欧亚公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人国投欧亚公司与被上诉人徐锦琳、周效锋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照租赁合同的约定履行各自的义务。2016年3月30日合同约定的租赁期限届满后，双方虽未再续签书面的租赁合同，但国投欧亚公司仍继续使用涉案房屋，一审法院认定双方形成不定期租赁合同关系符合法律规定。2016年5月初，周效锋到上诉人处要求交还涉案房屋，一审法院据此认定双方于2016年5月1日解除租赁合同关系并无不当。由于国投欧亚公司直到2016年9月10日才将涉案房屋交还给被上诉人，所以一审法院根据双方合同的约定判决国投欧亚公司向被上诉人支付从2016年3月31日起至2016年5月1日止的房屋租金以及从2016年5月3日起至2016年9月10日止的房屋占有使用费并无不当。国投欧亚公司以其于2015年11月就电话告知被上诉人周效锋承租房屋到期不再续租，后其于2016年3月底前搬离涉案房屋，而被上诉人周效锋恶意躲避不办理房屋交接事宜为由，上诉主张一审判决其承担从2016年3月31日起至2016年9月10日止的房屋租金和占有使用费是错误的，本院经审查后认为，由于国投欧亚公司对其该项上诉理由未能提供证据证实，且在2016年5月初周效锋要求国投欧亚公司交还涉案房屋时，国投欧亚公司仍然未予交房，直到2016年9月10日才将涉案房屋交还给周效锋，故本院对国投欧亚公司的该项上诉理由不予采信。国投欧亚公司上诉还称一审判决其承担2016年3月31日至2016年9月30日的物业费1885元是错误的，本院对此经审查后认为，由于在此期间涉案房屋仍然由国投欧亚公司占有使用，根据双方合同的约定国投欧亚公司应当承担此期间的物业费，在周效锋已经将此期间的物业费代为缴纳的情况下，一审法院判决国投欧亚公司将物业费直接给付周效锋并无不妥，故本院对国投欧亚公司的该项上诉理由亦不予采信。综上所述，国投欧亚公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3197元，由上诉人灌南国投欧亚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  王学明代理审判员  程 艳二〇一七年八月九日书 记 员  蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。