江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4683号上诉人（原审原告）：周勍。上诉人（原审原告）：刘嘉。委托诉讼代理人：周勍。被上诉人（原审被告）：苏州中航瑞赛置业有限公司，住所地苏州高新区科发路101号。法定代表人：钟宏伟，董事长。委托诉讼代理人：周文进，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高寒梅，北京大成（南京）律师事务所实习律师。原审第三人：苏州工业园区置信物业服务有限公司，住所地苏州工业园区东延路118号顺达商业广场425室。法定代表人：楼超钢，总经理。委托诉讼代理人：杨羿珺，江苏吴鼎律师事务所律师。上诉人周勍、刘嘉因商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的（2016）苏0505民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周勍、刘嘉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：被上诉人提交的交房确认单系单方制作，不具有证明效力。上诉人只要求整改，从未拒绝收房。房屋未能交付的原因，在于第三人因物业费问题拒绝交房。上诉人提供的录音资料证明，上诉人于2016年2月24日应邀到物业处协商，但第三人仍然因物业费的问题拒绝交房。第三人在录音中明确表示，不缴纳物业费不能拿房。第三人对该录音材料的真实性无异议，一审法院未予采信不当。一审法院分配举证责任不当，且未调取物业处监控录像。被上诉人及第三人明知房屋存在质量问题，第三人同意在房屋维修完毕后再办理房屋交接手续。第三人声称在视频拍摄当日收到鉴定报告不符合常理。一审法院认定事实错误，适用法律不当。苏州中航瑞赛置业有限公司二审辩称，被上诉人以及委托的第三人明确向上诉人告知收房手续，被上诉人已经按照约定履行告知义务。上诉人以房屋存在轻微质量瑕疵为由拒绝收房，不构成法律意义上足以拒绝收房的理由。上诉人与第三人签有前期物业服务协议，且第三人也已经告知上诉人收房时间，因上诉人自身原因未进行收房并不影响其支付相应的物业费。一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉。苏州工业园区置信物业服务有限公司二审称，一审法院认定事实清楚，认可一审判决。周勍、刘嘉向一审法院提出诉讼请求：1、判令原审被告向原审原告支付逾期交房违约金220602元；2、判令原审被告承担房屋交付前的物业管理费5277元；3、判令原审被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2013年4月12日，原审原告周勍、刘嘉（买受方）与苏州艾维克公司（出卖方）签订商品房买卖合同，约定由原审原告周勍、刘嘉向苏州艾维克公司购买现房幸福未来花园/10/1103室，房屋总价729506元；出卖方应当在2012年5月22日前，依据国家和地方的有关规定将已取得苏州市商品房交付使用通知书并符合本合同约定的商品房交付买受方使用，该商品房验收合格；商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示商品房符合交房条件的相关证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担；买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出示建筑节能工程专项验收报告，出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担；由于买受方原因未能按期交付的，双方同意买受方须在出卖方交房通知书到达之日起30天内收房，逾期收房的，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付房屋总价款万分之一的违约金，逾期超过60天后，出卖方有权解除合同，买受方向出卖方支付房屋总价款的2%违约金；出卖方逾期交房，逾期不超过30天的每逾期一天由出卖方按天向买受方支付约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖方逾期交房超过30天后，买受方有权解除合同，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方并按约定房屋总价款的0.2%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任，买受方要求继续履行合同的则合同继续履行，出卖方自约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止按天向买受方支付房屋总价款万分之三的违约金；该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在一般工程质量问题，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复并按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际收到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议；合同还对房款支付、房屋权属登记、保修责任、违约责任、纠纷解决等事项作出约定。同日，原审原告周勍与苏州艾维克公司、苏州置信物业公司签订苏州市前期物业管理服务协议。2013年5月9日，原审原告前往原审被告处缴清相关费用，原审被告出具交房确认单，原审被告的销售人员通知原审原告可以去物业处领取钥匙。原审原告聘请苏州宜居丁渤投资置业咨询服务有限公司进行验房。2013年5月20日，苏州宜居丁渤投资置业咨询服务有限公司出具检测验收报告，内容为进户门框灌浆不到位、未安装猫眼、门扇安装缝隙不均匀、室内墙面部分区域空鼓、未见灯位开关、客厅顶面有锈迹、移门门扇安装不垂直、未见防撞装置、部分区域有水迹等事项。庭审中，原审原告陈述：发现有问题就没收房，跟物业公司提出来要求整改，检测报告给了物业公司，至于给了谁没有证据，因为那个时候物业口头同意让开发商修理之后再办理交房手续，过了两三个月问物业弄好了没有，物业说弄好了就带其去看，当时原审原告也准备收房了，物业公司要求其交物业费，原审原告认为维修期间的物业费不应该由原审原告承担，物业不同意，所以其就没有拿到钥匙，过后修过好几次，因为这几年其都在宜兴工作，一年去个两三次，物业一直都是这个态度，要拿钥匙就要交物业费，拖得时间越长争议越大，涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证是在2013年下半年办理出证的；原审被告陈述：涉案房屋是委托物业公司交房的，因为是现房，所以原审原告先到原审被告售楼处把费用结清后告诉他可以拿着交房确认单到物业处收房，物业公司没有跟原审被告说房子有质量问题，对原审原告陈述的物业不肯将钥匙交给其的事宜不知情，涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证是在2013年10月11日出证的，出完证后就把房屋两证交付给原审原告；第三人陈述：原审被告委托其公司办理交房事宜，原审原告在2016年2月24日之前并未来物业处领回钥匙，检测报告是2016年3月23日原审原告录制视频当天交给物业的，收到报告前不清楚原审原告提出的房屋质量问题，没有与原审原告约定过待原审原告房屋维修完毕后再行办理房屋交接手续。2014年4月17日，苏州艾维克公司名称变更为苏州中航瑞赛公司。2016年1月25日，原审原告委托律师向原审被告邮寄律师函，称：原审原告办理交房手续前对房屋进行检测发现存有质量问题，后物业称已经做出整改，但要求原审原告交纳房屋维修期间的物业费，原审原告拒绝后物业拒绝办理交房手续，故请原审被告收函后与律师联系并向原审原告履行房屋交付义务。庭审中，原审被告陈述，收到了原审原告的律师函，但是是对内容不予认可，原审被告在收到律师函后与原审原告委托律师联系才知道原审原告没有实际收房，原审被告与物业核实是否存在原审原告律师函所述情况，物业公司反馈是不存在，故原审被告工作人员和原审原告律师联系让原审原告积极尽快去办理交房手续。2016年2月24日，原审原告周勍前往第三人苏州置信物业公司处办理房屋交接事宜，后因物业费发生分歧，原审原告周勍对商谈过程进行录音以证明物业以原审原告未缴纳物业管理费为由拒绝交房。庭审中，原审被告对该录音的证明内容不认可，认为经向物业核实物业未以缴纳物业费为由拒绝交房；第三人对该录音真实性无异议，但认为无法达到原审原告的证明目的，事实上原审原告也于2016年2月25日拿到了房屋钥匙，之前第三人未将钥匙交给原审原告并非是因为原审原告没有缴纳物业费而是因为原审原告自己没有到物业领取钥匙。2016年2月25日，原审原告周勍与第三人苏州置信物业公司签订房屋交接验收书，双方确认自2016年2月25日起该房屋由第三人交给原审原告，并将钥匙、有线电视和天然气开通卡、住宅质量保证书、住宅使用说明书等物品交给原审原告。庭审中，原审原告陈述，第三人口头同意待原审原告房屋维修完毕后再行办理房屋交接手续，没有书面证据；第三人陈述，没有约定过。庭审中，原审原告陈述，诉讼请求中5277元物业费没有支付给第三人。上述事实，有原审原告提交的商品房买卖合同及发票、检测验收报告、律师函及邮寄凭证、房屋交接验收书、光盘及书面文字稿，原审被告提交的交房确认单、苏州市前期物业管理服务协议、收据、房收款明细单、银行POS单、竣工验收备案表、验收证明书、公安编号对照表，以及一审法院庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，原审原告按照合同约定在2013年5月9日前往原审被告处缴纳相关费用并签订前期物业管理服务协议，因原审被告委托第三人向原审原告办理交房事宜故原审被告通知原审原告可随时前往第三人处进行收房，原审原告随后进行房屋质量检测，因原审原告认为房屋存在质量问题要求修复故未领取房屋钥匙并办理房屋交接手续。嗣后，涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证均于2013年下半年办理完毕并交付原审原告，但直到2016年2月25日，原审原告周勍与第三人苏州置信物业公司签订房屋交接验收书。原审原告认为系原审被告和第三人以要求原审原告缴纳维修期间物业费而原审原告不肯缴纳为由从而拒绝向原审原告交付房屋钥匙、办理房屋交接手续，原审原告对其主张应承担举证责任。综观原审原告提交的证据，一审法院认为：第一，原审原被告在约定的交房日期前已办理交房确认手续，且原审被告已告知原审原告随时可去第三人处领取钥匙并办理房屋交接手续，因此原审被告履行了通知交房义务，且原审原告通过聘请验房公司验房的形式也系实际在履行收房手续；第二，根据原审原告提交的检测报告显示房屋存在一般质量问题，原审原告可在交房后向原审被告提出维修主张，原审被告应在保修期内依照合同约定进行维修或承担质量违约责任，故原审原告不应以此为由拒绝收房；第三，原审原告陈述第三人同意在房屋维修完毕后再办理房屋交接手续，第三人对此予以否认，原审原告也并未举证证明；第四，原审原告陈述，涉案房屋在2013年7、8月份即维修完毕但原审被告和第三人要求原审原告缴纳维修期间物业费故不肯交付房屋，但原审原告并未举证证明曾在2013年房屋维修完毕后至2016年2月24日长达两年多的时间内向原审被告和第三人主张交房，原审原告提交的2016年2月24日的一份与第三人工作人员交涉录音材料亦不能证明原审被告或第三人因原审原告不交纳物业费而拒绝交房的事实，实际上在原审原告于2016年2月25日向第三人主张交房时第三人即把房屋钥匙交付原审原告。综上，原审原告并未证明系原审被告和第三人拒绝向原审原告交接房屋，且原审原告并未实际缴纳诉讼请求中的5277元物业管理费，原审原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：驳回原审原告周勍、刘嘉的诉讼请求。案件受理费4688元，由原审原告周勍、刘嘉负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据被上诉人出具交房通知单，通知上诉人去物业处领取钥匙，以及在2013年下半年办理完毕涉案房屋所有权证和土地使用权证并交付给上诉人的事实，综合考虑上诉人在2013年5月委托咨询服务公司进入涉案房屋并完成了检测的事实，足以证实被上诉人在2013年即积极履行交房义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。上诉人提供的2016年录音不能证实被上诉人在2013年拒绝交房。结合前述事实并根据上诉人在2013年即对交房产生争议，而其起诉时间较晚来判断，上诉人在2013年未能积极接收涉案房屋。一审法院认定上诉人未能证实被上诉人拒绝向其交付钥匙，不应以房屋存在一般质量问题拒收房屋显属合理。上诉人与第三人之间关于物业费争议，不影响上诉人应积极向被上诉人接收房屋的义务。综上所述，周勍、刘嘉的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4688元，由周勍、刘嘉负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一七年八月八日书记员  毛莉莉