山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁13民终1658号上诉人（原审第三人）：王立超，男，1982年6月22日出生，汉族，务农，住临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：付尊敬，山东宸诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王振进，男，1958年10月29日出生，汉族，务农，住临沂市罗庄区。被上诉人（原审被告）：王立虎，男，1975年6月9日出生，汉族，务农，住临沂市罗庄区。被上诉人（原审被告）：于兴华，女，1975年11月17日出生，汉族，务农，住临沂市罗庄区。上诉人王立超因与被上诉人王振进、王立虎、丁兴华房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市罗庄区人民法院(2016)鲁1311民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王立超及其委托诉讼代理人付尊敬、被上诉人王振进到庭参加诉讼，被上诉人王立虎、丁兴华经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。王立超上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误，请求二审法院依法查清事实，予以改判或发回重审。事实与理由：一审判决以上诉人与被上诉人王立虎之间签订的房屋买卖合同无共同所有权人被上诉人于兴华的追认为由认定为无效，而认定在后签订的被上诉人王振进与被上诉人王立虎、被上诉人于兴华签订的房屋买卖合同是有效合同是错误的。一、上诉人与被上诉人王立虎的房屋买卖合同签订时，被上诉人王立虎与被上诉人于兴华夫妻关系正常，上诉人在向被上诉人王立虎购买涉案房屋时曾向其询问是否已告知被上诉人于兴华，被上诉人王立虎明确表示其已告知被上诉人于兴华且经其同意，故作为合同相对方的上诉人已尽到审慎的注意义务，上诉人有理由相信被上诉人王立虎有权代表被上诉人于兴华签订房屋买卖合同。在上诉人支付合理对价的情形下，应认定被上诉人王立虎出让涉案房屋中属于夫妻共有财产的行为构成表见代理，其效力及于被上诉人于兴华。被上诉人王立虎已将涉案房屋实际交付给上诉人，上诉人已实际占有涉案房屋。且上诉人与被上诉人王立虎之间签订的房屋买卖合同早于被上诉人王振进与被上诉人王立虎、于兴华签订的房屋买卖合同。故上诉人与被上诉人王立虎之间签订的房屋买卖合同应是合法有效的。二、被上诉人王振进与被上诉人王立虎、于兴华签订的房屋买卖合同后于上诉人与被上诉人王立虎之间签订的房屋买卖合同。被上诉人王振进交付给被上诉人王立虎、于兴华的房款只有35万元，与其房屋买卖合同中60万元购房款存在巨大差距；其主张的向证人黄某转账15万元，向孟德忠转账10万元无任何证据予以证明是购买涉案房屋的购房款。且被上诉人王立虎、于兴华未将涉案房屋实际交付给被上诉人王振进，亦未办理产权过户手续。该房屋买卖合同亦未生效。王振进辩称，一审中已充分举证证明房款已全部支付。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王立虎、丁兴华未出庭、未答辩。王振进向一审法院起诉请求：1.王立虎、丁兴华继续履行房屋转让协议，协助办理过户手续；如违约不能交付房屋并过户，按合同约定承担违约金120万元。2.本案诉讼费用由王立虎、丁兴华承担。一审期间，案外人王立超申请作为第三人参加诉讼，请求确认王振进诉王立虎案所涉房屋所有权归其所有，并依法解除对该房屋的查封，诉讼费由王振进、王立虎、丁兴华承担。一审法院认定事实：2015年12月20日，被告王立虎、于兴华作为转让方（甲方）、原告王振进作为受让方（乙方）签订了房屋转让协议一份，主要内容为：“1.甲方将闲置的住房一套转让给乙方，此房位于临沂市××区盛庄办事处杜三岗社区。四至为东靠王振广、西靠王振俊、南靠平安路、北靠村街道。2.该房屋转让价格为600000元（大写：陆拾万元整）。签订合同之日支付该房款。3.签订本协议后，甲方将所有房屋手续交付给乙方，待到该房屋需要办理过户等相关手续时，甲方应该配合乙方积极办理。4.甲方保证此房没有任何抵押以及查封等情况，签订该协议前该房屋产生的任何民事纠纷、经济纠纷归甲方承担。签订本协议后，如该房屋需要拆迁或者该建所有赔偿（包括地皮）以及地上附着物归乙方所有，拆迁时需要甲方配合时，甲方应该积极配合乙方。5.签订本协议后甲乙双方不得违约，如甲方违约，需支付乙方违约金120万元，另外甲方子女以后不能以继承权为由向乙方要求任何事情……”协议由甲方王立虎、于兴华、乙方王振进、见证人黄某签字捺印。协议签订当日，原告向被告王立虎转账付款25万元，向见证人黄某转账15万元，由被告王立虎向原告出具收到条一张，载明收到原告付房款40万元。原告再于2016年1月18日、20日分别向被告王立虎转账3万元、7万元，被告王立虎于2016年1月20日再向原告出具收到条，载明收到原告付房款20万元。为此原告于2016年2月3日按被告王立虎要求向孟德忠转账10万元。另查明，2015年2月16日，被告王立虎作为卖方、第三人王立超作为买方订立房屋买卖契约一份。主要内容为：“1.由卖方王立虎将拥有杜三岗村楼房三层61号转让给买方王立超。2.建筑面积608㎡，合计卖价45万元，大写肆拾伍元正整。3.东邻王振广、西邻王振俊、南邻金二路、北邻巷子。4、自2015年2月16日之前与该房有关的所有纠纷及费用由卖方承担。5、本契约一经签订，具有法律效力，双方不得反悔，否则，悔约方赔付对方15万元人民币……”契约由卖方王立虎及代于兴华签字捺印、买方王立超签字捺印。同日被告王立虎向第三人出具收到条一张，载明收到王立超买房款现金45万元。再查明，涉案房屋坐落于临沂市罗庄区××办事处××楼101；2号楼101,1号楼建筑面积135㎡、2号楼建筑面积58.83㎡。房屋共有权人王立虎、于兴华，产别私有房产，产权来源新建。庭审中原告及第三人均未能举证证明被告向其交付房屋。一审法院认为，案件的争议焦点是原、被告之间签订的房屋转让协议与被告王立虎与第三人之间签订的房屋买卖契约的合同效力认定及合同履行问题。关于原、被告之间签订的房屋转让协议效力问题。一审法院认为原告王振进与被告王立虎、于兴华均系盛庄街道杜家三岗社区居民，双方签订房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，且房屋转让行为并经盛庄街道杜三岗社区居民委员会确认，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定为有效合同。关于被告王立虎与第三人之间签订的房屋买卖契约的效力问题。一审法院认为涉案房屋为被告王立虎、于兴华的共同共有，房屋买卖契约中卖方明确署名代于兴华签字，被告当庭予以否认，第三人亦未提交于兴华授权代理手续，应视为共同所有权人未追认，应认定为无效合同。关于二份房屋转让协议的履行问题。原、被告之间的房屋转让协议签订后，原告依约履行了交纳购房款的义务，被告未按约定交付房屋及办理房屋过户手续，构成违约，应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任。现原告要求二被告继续履行协议，协助办理过户手续，理由正当合法，依法予以支持。对于第三人与被告王立虎的房屋买卖契约被认定无效后，被告王立虎据以取得的房屋转让款应予返还，第三人据此可以另行主张权利。综上，原告的诉讼请求，一审法院予以支持。被告及第三人的辩解意见，法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决：一、确认原告王振进与被告王立虎、于兴华签订的房屋转让协议有效。二、被告王立虎、于兴华于判决生效之日起十日内向原告王振进交付临沂市罗庄区××办事处××楼101；2号楼101房屋，并协助原告王振进办理过户手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元、保全费3520元，由被告王立虎、于兴华负担。本院二审期间，上诉人王立超提交借条4份、借款合同9份，证明上诉人王立超与被上诉人王立虎房屋买卖合同购房款项是与之前被上诉人王立虎向上诉人王立超所借款项相抵的。被上诉人王振进质证认为，该证据在一审时未提交，对其真实性有异议。对上诉人提交证据的效力，本院将在争议焦点分析中一并予以认定。对一审认定的事实，当事人没有争议，本院予以确认。本案的争议焦点是：被上诉人王立虎向上诉人王立超出让涉案房屋的行为是否构成处理夫妻共有财产中的表见代理，上诉人王立超与被上诉人王立虎所签“房屋买卖契约”是否有效。本院二审中围绕上述争议焦点进行了重点查证。上诉人王立超在二审调查中陈述，其与王立虎签订“房屋买卖契约”的时间为2015年春节后，地点为临西六路与金二路交汇处王立虎的私家车上，在场人有王立超、王立虎、于兴华，于兴华本人未在“房屋买卖契约”上签字的原因是：“当时王立虎欠我很多钱，王立虎用自己的房子来顶账，于兴华很生气，所以当时没签字。”同日王立虎书写“今收到王立超买房款现金450000元整，大写肆拾伍万元整。收款人王立虎2015.2.16”的收到条。上述款项未实际支付，原因是以王立虎欠王立超的款项顶账。王立虎向王立超出具收到条后，并未收回借条、借款合同等借款凭证。王立超解释：“我了解到房子有瑕疵，我不想要房子了，想退钱，但是王立虎不给还钱，所以欠条一直未给王立虎。”二审中，王立超提交借条4份、借款合同9份，但其本人表示对上述借款凭证涉及借款数额并未统计。另据王立超陈述，2016年10月份左右王立超将案涉房屋反锁，此后该房屋由其占有使用。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共合国民法通则》第六十六条第四款规定：“相对人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已经终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由相对人和行为人负连带责任。”根据上述规定，构成表见代理，要求相对人必须是善意无过失，即相对人不知道行为人没有代理权，且对其不知道没有主观上的过失。本案上诉人王立超二审中陈述：在王立虎与王立超签订“房屋买卖契约”时，于兴华在场，因不同意以房顶账而本人未签字。本院认为，根据王立超自认的事实，王立超明知涉案房屋为王立虎、于兴华夫妻共同财产、明知于兴华不同意王立虎处分涉案房产的行为而与其签订“房屋买卖契约”，其行为构不成“善意无过失”，王立虎出让涉案房屋行为亦不能构成处理夫妻共有财产的表见代理，亦不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条（二）关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”根据上述规定，夫妻一方擅自出售夫妻共有房产，买受人构成善意取得必须同时具备三个条件：第一，买受人属于善意购买；第二，买受人支付了合理对价；第三，买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。本案中，王立超明知涉案房屋为王立虎、于兴华夫妻共同财产、明知于兴华不同意王立虎处分涉案房产的行为而与其签订“房屋买卖契约”，不能构成善意购买；王立超支付购房款的方式是以房抵账，但事前未对房屋价值进行评估，且欠款凭证未交付对方，无法确定对价是否合理及是否实际支付；王立超亦未办理产权登记手续。本院认为，王立超与王立虎签订“房屋买卖契约”的行为，亦不能构成善意取得。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，上诉人王立超在一、二审中亦未能就“权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的”法定情形予以举证证明。综上，王立虎向王立超出让涉案房屋的行为不能构成处理夫妻共有财产中的表见代理，王立超与王立虎签订“房屋买卖契约”的行为亦不能构成善意取得。一审法院以房屋买卖契约中房屋共有人本人未签字且事后未追认、王立超不构成善意取得为由，认定王立虎与王立超所签“房屋买卖契约”为无效合同，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始无法律约束力。王立超与王立虎所签房屋买卖契约被认定无效后，上诉人王立超可以另行主张权利。关于签订“房屋买卖契约”的时间，上诉人王立超在二审中陈述是在2015年春节后，亦与“房屋买卖契约”的实际落款时间不符。关于以房顶款数额，上诉人二审中虽提交了借条及借款合同，但对实际借款数额陈述不清，且双方签订“房屋买卖契约”并出具收款凭证，王立虎并未收回王立超持有的用于顶账的借款凭证，亦不符合常理。综上，上诉人关于其与王立虎之“房屋买卖契约”签订、履行在先的主张，因无充分证据证实，且上诉人上诉状内容与二审调查中陈述存在多处矛盾，本院不予支持。关于上诉人对被上诉人王振进购房款支付情况存疑的上诉理由，因未提供证据支持其主张，本院不予采信。综上所述，王立超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人王立超负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  马 骏审判员  李大军二〇一七年八月十七日书记员  孙 壹