河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初11176号原告刘瑞，男，汉族，1986年6月8日出生，住北京市房山区。委托代理人邢涓，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托代理人赵英英，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告深航（郑州）置业有限公司，住所地：郑州市金水东路88号1号楼10层1002，统一社会信用代码91410100667245540C。法定代表人封盛，董事长。委托代理人王光纬，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托代理人郑中聚，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，特别授权。原告刘瑞诉被告深航（郑州）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邢涓、赵英英，被告委托代理人王光纬、郑中聚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，房款总额562464元。原、被告之间约定被告应当在2013年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。同时约定，被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%的违约金。但原告房屋权属初始登记日期为2015年6月19日，被告逾期了535天，违反了合同约定，应向原告支付延期办理产权初始登记的违约金。故请求判令被告支付逾期办理产权初始登记的违约金3009.18元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，根据商品房买卖合同被告应在房屋交付后一年内为原告办理房屋权属初始登记，在房屋交付延迟且被告已承担逾期交房违约责任的前提下，被告在积极履行合同，逾期交房与逾期提交初始登记材料的日期重合时买房人只有一个损失，不应重复承担逾期办理产权初始登记的违约责任。原告提出的违约金计算期限缺乏事实根据和法律依据，商品房买卖合同签订后，办理初始登记应提交的材料6项变成13项，这些变化是被告无法预见、无法避免和克服的因素，加上由于少部分客户拒不按期交纳房屋维修专项基金，导致被告办理初始登记延迟，这不是被告的责任。该系列案件中，部分业主用于计算违约金的购房款不实，应以实际购房款为基数计算违约金。另外，依据2016年11月21日公布的《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要的通知》第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。故最后裁判时要统一尺度。被告报送初始登记材料的日期不是2015年6月19日，受理日期是2015年6月9日。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同一份，证明原被告双方对商品房基本情况、计价方式与价款、付款方式、交付期限、交接、产权登记、违约责任、争议解决等均作了明确的约定；同时约定被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.001%违约金。二、销售不动产统一发票一份，证明原告按合同约定及时履行了支付房屋价款的义务。三、郑州市中级人民法院（2017）豫01民终2974号民事判决书一份，证明依据郑州市房屋登记簿上显示的登簿时间认定权属初始登记日期为2015年6月19日，至此被告已逾期535天。被告深航（郑州）置业有限公司的质证称：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。按照合同本意应该在交付房屋后的一年内提交办理产权初始登记材料。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议。按照合同约定，原告的房款是按照房本的面积乘以房屋的单价据实结算的。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议。郑州市房屋登记簿显示的登簿日期是2015年6月19日，该日期不能认定是被告提交办理初始登记的日期，按照日常经验，被告提交办理初始登记日期应早于该日期。经审查，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同一份，证明原被告双方约定的产权初始登记日期，原告起诉被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应从合同约定之次日起计算。原告起诉依据的房款金额错误，应按照原告实际支付的总房款（产权登记面积×商品房单价）为基数来计算。二、深航·金鹏时代交房通知书、交付单、存单、收据、逾期交房违约金明细表各一份，证明被告已向原告支付过逾期交房违约金，不应再向原告支付逾期办理产权初始登记的违约金。三、房屋所有权证书两份，证明2015年6月19日是初始登记程序完成之日，不是被告提交办理权属初始登记材料的日期。四、郑州市住房保障与房地产管理局直属分局出具的复函，证明2015年6月19日是被告2、3、4号楼完成初始登记的日期，不是提交材料的日期。依据房管局办事流程推断，2、3、4号楼的提交材料日期是2015年6月8日，1号楼提交材料日期是2015年6月2日。后因办理初始登记政策发生变化，提交材料由六项变为十四项，增加了被告提交材料的时间，这是被告无法预见、避免并且无法短期内克服的因素，才造成被告提交材料事实上的延迟。原告的质证意见称：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。被告的违约行为是延续性行为，应从行为终了之日开始计算时效，原告的起诉在诉讼时效内；合同约定逾期违约金的支付基数是以房屋总价款来计算的，即以原告提交的销售不动产统一发票总额来计算。对证据二中交房通知书和交付单的真实性无异议，对收据的真实性有异议，收据上没有收款人签字，对该组证据的证明目的有异议。逾期交房和逾期办证是两种不同性质的违约金，且合同明确约定了这两种违约金，被告承担了逾期交房的违约责任，并不免除其逾期办证的违约责任。该组证据亦从侧面印证了被告逾期办证的违约行为。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议。该日期恰恰是被告办理初始登记的日期。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议。被告关于办理初始登记日期是2015年6月8日和2015年6月2日的主张，完全属于其主观推断，没有任何证据能够证明；关于初始登记申报材料的变化，不管是六项还是十四项均属被告的义务范围，是被告的单方原因，不能以此作为其违约的理由，且被告主张的所谓各种变化亦没有通过任何形式告知原告。因此应依据郑州市房屋登记簿上显示的登簿时间认定本案的房屋权属初始登记日期为2015年6月19日。经审查，被告提交的证据一、三、四，客观、真实，本院予以采信，证据二不能达到其证明目的，本院不予采信。经审理查明，2012年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于金水东路北、××路西××单元××号的房屋，该商品房建筑面积为104.16㎡，总金额562464元；被告应当在2013年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋价款。郑州市房屋登记簿上显示的初始登记时间为2015年6月19日，对此事实，河南省郑州市中级人民法院生效的民事判决书已经做出认定。为主张权利，原告于2017年6月2日向本院递交诉状提起诉讼，本院受理后，经调解未果。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告之间的商品房买卖合同约定被告应当在2013年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%的违约金。关于本案的房屋权属初始登记日期，依据郑州市房屋登记簿上显示的登簿时间认定权属初始登记日期为2015年6月19日，对此郑州市中级人民法院生效文书已作出认定和评判，根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，故本案中本院采信该时间。对于被告辩称的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。经查，原告提交的郑州市中级人民法院生效判决的案件在审理过程中被告并没有就诉讼时效问题进行抗辩，故该份判决未就诉讼时效进行审查并不影响本案中针对被告公司就诉讼时效问题进行审查。参照2016年11月21日公布的《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。我国民法当前关于民事诉讼时效的规定为权利受到侵害之日起二年，由于违约金是随着违约的时间连续产生的，是一种继续性债权，而双方合同约定的初始登记时间为2013年12月31日前，故2014年1月1日至2015年6月1日期间产生的违约金已经超过二年的诉讼时效期间（原告于2017年6月2日起诉），故违约金应自2015年6月2日起计算至2015年6月19日，共计18天，为101.24元，故对原告请求的违约金本院予以部分支持，超出部分不予支持。被告辩称因政府政策变更导致办理房屋权属初始登记延期及其已承担逾期交房的违约责任不应重复承担逾期办证违约责任无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深航（郑州）置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘瑞违约金101.24元。二、驳回原告刘瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告深航（郑州）置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年八月二十一日书记员  鲁洪文