北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7756号上诉人（原审原告、反诉被告）：江绍华，女，1952年12月17日出生。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市蓟城物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区南运巷9号。法定代表人：梁波，总经理。委托诉讼代理人：安玉庆，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵金利，女，该公司工作人员。上诉人江绍华因与被上诉人北京市蓟城物业管理有限责任公司（以下简称蓟城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初24947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江绍华上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：×××原锅炉房为小区正式房屋的附属设施，规划审批文件规定热力接通后锅炉房无条件拆除，为临时建筑，供暖落实后属于过期违建，不存在产权单位，北京广安置业投资公司（以下简称广安置业公司）无权委托。至于小区内公共区域使用权应该属于全体业主，不属于开发企业，也不属于蓟城物业公司，因此广安置业公司和蓟城物业公司都无权出租涉案锅炉房，一审认定锅炉房有产权单位错误。即使广安置业公司有权委托，也没有将涉案锅炉房委托给蓟城物业公司。《关于委托房屋代管协议》明确委托代管范围是有审批手续的66万平方米房屋，附属设施除外，而涉案锅炉房为临时建筑，不在66万平方米房屋范围之内，属于附属设施范围。2016年的情况说明与《关于委托房屋代管协议》矛盾，超出《关于委托房屋代管协议》范围，超出广安置业公司有权说明的范围，不应被采信。且《关于委托房屋代管协议》是开给“北京市蓟城物业管理经营公司”，与广安置业公司存在隶属关系，而现在的蓟城物业公司改制后为私营企业，与广安置业公司不存在隶属关系，《关于委托房屋代管协议》中权利不能转为蓟城物业公司权利。从《对于江绍华欠费款项核实账目后确认单》（以下简称《确认单》）关于日5%违约金的记载，可以看出该协议出自胁迫，否则谁会签订这样的协议。蓟城物业公司提交的《物业服务协议》，我没有签订过。《确认单》是否显失公平，应当查清合同到底约定多少费用，《物业服务协议》真伪鉴定十分必要，我申请笔迹鉴定，一审未予鉴定错误。蓟城物业公司辩称，同意一审判决，不同意江绍华的上诉请求。江绍华向一审法院起诉请求：撤销双方于2016年5月25日签订的《确认单》。蓟城物业公司在一审中提出反诉请求：判令江绍华向我公司支付2011年-2016年8月租赁费938666元（确认书上的金额加上三个月的租金，该三个月租金按照租赁合同所涉五处房产每月平均租金乘以3个月）。一审法院认定事实：北京市宣武区城市建设综合开发总公司于2010年5月6日变更为广安置业公司。北京市蓟城物业管理经营公司于2005年10月27日变更为蓟城物业公司。广安置业公司系北京市辖区内西便门小区、骡马市小区、白菜湾小区、南运巷小区、南线里小区、陶然亭小区、大井小区、海户屯小区、嘉园小区物业建设单位。自2001年起，广安置业公司委托蓟城物业公司对上述小区物业以及小区内楼宇设备、锅炉房、设备设施配套用房进行管理。江绍华自述其为响应政府菜篮子工程，使用北京市西城区×××原锅炉房建菜市场。一切准备就绪之后，蓟城物业公司找到江绍华要收取“房租”，江绍华不明所以，就向蓟城物业公司交租。后江绍华发现蓟城物业公司根本无权出租涉案房屋，就不再继续交租。2016年5月蓟城物业公司找来社会闲散人员威胁江绍华，让江绍华出具欠款确认单，江绍华被迫无奈只好签字。确认单上不但有高额欠缴房租，还约定2016年6月10日前不能付款，逾期未还款每天加收5%滞纳金。主张该确认单的签订存在胁迫情形，确认单本身显失公平，滞纳金也过高。为证明上述情况，江绍华提交《确认单》一份用于证明。确认单内容记载如下：“甲方：蓟城物业公司，乙方：江绍华，2016年5月25日（星期三），欠租户江绍华在物业公司核实自2011年9月起乙方欠租账目，具体如下：1、骡马市大街10#地下二层，年租金20000（元）（按照2011年调租前算），欠租日期2013.1.1-2016.5.31，欠租68333元；2、骡马市大街10#地下一层，年租金50000（元）（按照2011年调租前算），欠租日期2014.1.1-2016.5.31，欠租120833元；3、×××原锅炉房，年租金120000（元）（按照2011年调租前算），欠租日期2012.4-2016.5.31，欠租490000元；4、白菜湾锅炉房南院，年租金40000（元）（按照2011年调租前算），欠租日期2011.9.1-2016.5.31，欠租190000元；5、欣欣小吃，年租金28000（元）（按照2011年调租前算），欠租日期2013年朱守金接手前，欠租12000元。经双方核对账目确认后，乙方应于2016年6月10日前还款到物业公司账户（工行广安门支行营业室，账号：×××）”。蓟城物业公司对该证据的真实性予以认可，但不认可江绍华所述证明目的，主张蓟城物业公司将确认单上显示的五处物业租给江绍华使用存在合同依据。对此，蓟城物业公司提交其与江绍华签订的有关该五处物业租赁事宜的五份租赁合同用于证明。江绍华对该五份租赁合同的真实性予以认可，同时认可其与蓟城物业公司之间就上述五处物业存在租赁关系，主张确认单上除“×××原锅炉房”欠租金额“490000元”计算过高外，其他四处物业欠租数额没有异议。针对有争议的“×××原锅炉房”欠租数额问题，一审法院就该处物业租赁协议进行核实，经查，协议内容如下：“甲方（蓟城物业公司）同意将位于宣武区（现北京市西城区）×××原锅炉房的房屋出租给乙方使用，建筑面积1066.4平方米，使用面积800平方米……房屋租赁期自2005年8月1日至无固定期……该房屋租金为48000元”。江绍华主张根据该协议，“×××原锅炉房”年租金为48000元，而确认单上第三项“×××原锅炉房”的年租金120000元数额过高，每天5%的滞纳金也过高，故确认单计算数额显失公平。蓟城物业公司主张因“×××原锅炉房”实际租金较高，为了避税需要，其中部分租金以物业费的形式交纳，该笔物业费为72000元/年，故“×××原锅炉房”实际租金为120000元。对此，蓟城物业公司提交其企业变更之前与江绍华签订的《经营用房租赁合同》以及落款处有“江绍华”签字字样的《物业服务协议》用于证明。江绍华对该《经营用房租赁合同》、《物业服务协议》的真实性不予认可，请求对《经营用房租赁合同》中蓟城物业公司公章、江绍华签字笔迹以及《物业服务协议》中江绍华签字笔迹进行鉴定。蓟城物业公司为证明其有权出租涉案相关物业，提交其与广安置业公司签订的《关于委托房屋代管协议》（以下简称代管协议）以及《关于原北京市宣武区城市建设综合开发总公司与原北京市蓟城物业管理经营公司签订的情况说明》（以下简称代管说明）用于证明。根据代管协议以及代管说明的内容，广安置业公司委托蓟城物业公司管理涉案相关物业。江绍华对该两份证据的真实性不予认可。经向广安置业公司核实，广安置业公司负责人称代管协议确系其与蓟城物业公司所签，该代管说明亦为广安置业公司所出具的证明材料。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案蓟城物业公司受产权方委托管理涉案物业，江绍华亦认可其与蓟城物业公司之间存在租赁关系，江绍华虽主张其在欠费确认单上签字时受到蓟城物业公司胁迫，但未提交证据予以证明，故法院对该主张不予采信。关于显失公平一节，该欠费确认单系双方对江绍华一段时期因租金问题产生的欠费数额的确认，江绍华对确认单内容是知晓的，没有证据表明蓟城物业公司利用自身优势强迫江绍华签字，故法院对江绍华的该项主张亦不予采信，江绍华要求撤销确认单无事实及法律依据，法院依法予以驳回。关于蓟城物业公司的反诉，江绍华应当按照确认单确定的欠费数额向蓟城物业公司支付欠缴租金，蓟城物业公司对于确认单范围外的租金支付请求超出了江绍华诉讼请求的范围，法院不予处理，本次诉讼结束后，蓟城物业公司可另行主张权利。关于鉴定问题，如前所述，欠费确认单仅是江绍华对其一段时期内因租金所产生的欠费总数额的确认，该数额不能成为确认双方租赁合同权利义务的依据，故在江绍华认可双方存在租赁关系的情况下，本案没有鉴定《经营用房租赁合同》真实性的必要。《物业服务协议》一节与本案并非同一法律关系，亦无鉴定的必要。综上，法院对江绍华的鉴定申请予以驳回。判决：一、自判决生效之日起江绍华给付北京蓟城物业管理有限责任公司租赁费八十八万元；二、驳回江绍华的其他诉讼请求；三、驳回北京市蓟城物业管理有限责任公司的其他反诉请求。二审中，江绍华主张广安置业公司委托蓟城物业公司管理的房屋范围不包括×××原锅炉房，并以2001年1月8日原北京市宣武区城市建设综合开发总公司（委托方）与原北京市蓟城物业管理经营公司（受托方）签订的《关于委托房屋代管协议》（受托方落款处有“梁波”字样签字）为证，该协议记载委托方将地处嘉园小区、白菜湾小区、西便门小区、南运巷、南线里、陶然亭、骡马市、大井、海户屯等处近66万平方米房屋，全权委托给受托方管理（配电室、垃圾楼、人防及附属设施除外）。蓟城物业公司对于江绍华的上述主张不予认可，并主张×××原锅炉房不在上述协议约定除外的附属设施之内。江绍华另提出，其以蓟城物业公司将没有房本的违章建筑向自己出租为由，已另案起诉请求法院判令其与蓟城物业公司之间就×××原锅炉房签订的房屋租赁合同无效，主张该合同是否有效对本案认定存在影响，申请本院中止本案审理。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案中，江绍华主张《确认单》系受胁迫所签订，且显失公平，故要求予以撤销。对此，本院分析如下：江绍华就其所主张的受胁迫一节，未提供充分证据予以证明，且《确认单》有关“逾期未还款每天加收5%滞纳金”的记载本身，并不足以作为认定江绍华系受胁迫签订《确认单》的充分依据，故本院对于江绍华关于受胁迫的主张不予采信。关于江绍华主张显失公平一节，本院认为，《确认单》清晰记载涉案5处物业（包括诉争的×××原锅炉房）各自的地址、年租金标准、欠租期间以及欠租金额，江绍华作为完全民事行为能力人，在《确认单》上签字之前，对《确认单》内容应当是知晓的，且客观上江绍华承租上述物业多年，亦交纳过部分租金，对包括×××原锅炉房在内的5处物业的市场租金标准应当具有通常人的认识，现在亦没有证据表明蓟城物业公司存在利用优势或者利用江绍华没有经验致使江绍华在《确认单》上签字的情形，故江绍华主张《确认单》显失公平，没有充分依据。至于江绍华上诉主张其没有签订过蓟城物业公司提交的《物业服务协议》，应当鉴定《物业服务协议》真伪，查清合同约定费用标准一节，本院认为，江绍华是否签订过《物业服务协议》，以及双方此前关于租赁费标准如何约定，与本案审查《确认单》是否显失公平之间，没有必然关联，故本院对于江绍华的上述意见不予采纳，对其关于《确认单》显失公平的主张亦不予采信。综上，江绍华基于受胁迫及显失公平的主张，要求撤销《确认单》，依据不足，本院不予支持。关于江绍华不同意支付《确认单》记载的欠租费用一节，本院认为，虽然江绍华上诉对《确认单》所涉及5处物业中的一处即×××原锅炉房的权属、蓟城物业公司是否有权出租该房屋提出异议，并主张其已就该房屋提起确认租赁合同无效的诉讼、申请中止本案审理，但是，《确认单》就×××原锅炉房确认的是2012年4月至2016年5月期间欠租金额，客观上，上述期间×××原锅炉房由江绍华租用，亦未有人因该房屋权属问题对江绍华使用房屋提出异议，且即便另案诉讼因×××原锅炉房的建设手续问题确认双方房屋租赁合同无效，江绍华亦应向蓟城物业公司支付房屋占用费用，故本院对于江绍华的上述意见不予采纳，对其要求中止本案审理的申请不予准许，现《确认单》上有江绍华及蓟城物业公司的签章，系双方对于江绍华欠付费用的书面确认，在未经合法程序撤销的情况下，该《确认单》对于双方当事人具有法律约束力，江绍华应当按照《确认单》的记载向蓟城物业公司支付欠付费用。综上，江绍华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12600元，由江绍华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  何江恒审判员  王 平审判员  李明磊二〇一七年八月二十八日书记员  祝 石