广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初6974号原告：张秀意，女，1977年11月4日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县。委托诉讼代理人：毕慧芳，广东君厚律师事务所律师。被告：刘小丽，女，1957年6月8日出生，汉族，身份证住址北京市西城区。委托诉讼代理人：曾国平，广东踔厉律师事务所律师。原告张秀意与被告刘小丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀意及其委托代理人毕慧芳、被告委托诉讼代理人曾国平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、解除合同；二、被告立即赔付原告房屋买卖合同违约金140637元；三、被告赔偿房屋溢价损失160000元；四、被告承担中介费4000元；五、被告返还定金5万元；六、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年3月9日在中介的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于广州市白云区同和中路富和一街12号204的房屋，价格1406370元。原告于合同签署当天支付了定金5万元，并约定4月6日前办好按揭手续。合同签订后，原告发现涉案房屋在3月17日做了网签手续，联系被告得知，被告已与他人进行了网签。原告一直与被告协商希望能购买涉案房屋，后来到了涉案房屋查看时发现房屋正在装修，经了解被告已将房屋卖给他人。由于被告违约使合同已经无法履行，根据合同约定，被告除返还定金外还需按楼价10%支付违约金，同时解除合同。另外在买卖合同签订后，该地段房价大涨，现涉案房屋价格已增至170万元左右，违约金已不能弥补原告的实际损失，故被告另外支付房屋溢价部分。最后因被告违约所以须承担原告的中介费损失。综上，原告为维护其合法权益起诉至法院，请求判如所诉。被告刘小丽辩称:第一、房屋买卖合同关于“买方有权指定购房人”的约定无效。房屋作为一种特殊商品，其购买主体资格受到限制，是按照合同性质，主体不可以变更的合同，因此，房屋买卖合同关于“买方有权指定购房人”的约定无效。第二、所涉房屋买卖合同，因签约之时有损害社会公共利益等法定无效的因素存在，无须继续履行。原告在签约之时，要求买方有权指定购买人，表明其自始明知自身购房资格受限制，但依然与中介公司串通，利用被告不完全了解广州市限购政策和原告有无购房资格的机会，在同一天签署购买被告两套房产的合同，其妄图以合法的形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的意思已经暴露，属于合同法规定的无效情形。第三、假设房屋买卖合同有效，原告与被告之间合同不能履行的原因，是由原告过错造成的，被告不应该承担责任。1.原告没有广州市户籍，在与被告在签约之时，要求买方有权指定购买人，表明其自始明知自身购房资格受限制；签约之后，原告又明确告知被告，其在增城已经拥有住宅一套，原告已经没有购房资格，其不能自行履约的意图已经完全暴露。2.原告口头要求以林某夫妻（或者袁某夫妻）名义购房，不仅通知方式不当，不符合合同约定；而且，短信通知的内容也不明确，对关键信息进行故意遮掩涂抹，没有履约的诚意。该要求不符合合同约定的“买方有权指定购房人”的本意。按照本地市场交易习惯，这种指定购房人应当是指定同户籍法定直系亲属；如果任意指定其他人，则其目的明显是规避国务院和广州市政府的限购政策，是违法行为。3.广州市房管局资料显示，2017年4月下旬，涉案房屋仍然登记在被告的名下。在原告要求变更购买人，指定其同户籍亲属之外的其他人作为购买人之时，被告仍然具备履行合同的资格和能力，被告对于合同最终不能履行，没有过错，不应该承担责任。经审理查明：2017年3月9日，刘小丽（甲方，卖方）与张秀意（乙方，买方）、广州连家地产代理有限公司（经纪方，中介服务机构）签订《房屋买卖合同》（合同号：NO.0002711，约定：乙方向甲方购买白云区同和中路富和一街12号204房，建筑面积66.97平方米（应以房产证面积为准）。双方约定该房屋按套出售并计价，总金额1406370元，具体约定：第八条基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付4000元作为中介服务费……如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介费用。……第十一条……卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的l0%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的l0%作违约金。第十二条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的l0%作违约金。第十四条买卖双方保证按规定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如本合同与网签合同不一致的，以本合同为准。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则属违约并承担违约责任。第十六条……买家知悉限购及贷款新政，确保可提交资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。如因购房资格或银行贷款问题不能买售物业的，承担合同第十二条的违约责任并向经纪方支付约定的咨询及中介费。第二十条经买卖双方协商约定如下：1.签按揭时间为2017年4月6日前；2.买方若不能按约定时间购买该物业，则卖方有权没收该物业房款定金伍万元，若卖方不能按约定时间售出该物业给买方，则卖方须赔偿该物业房款定金给买方。3.买方有权指定购房人。附件：买卖双方一致同意按揭付款支付楼款并办理交易手续：1.签订本合同时支付人民币50000元作为定金。2.首期楼款人民币426370元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90个工作天内完成。3.人民币980000由买家申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖家应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。合同签订当日，原告向被告支付定金50000元。原告陈述其在办理按揭手续过程中发现涉案房屋已进行了网签，即与被告联系协商，被告承认因原告未具有购房资格所以另与他人签订房屋买卖合同，现涉案房屋现已完成转移登记手续。原告认为被告违约将房屋一房二卖，遂成讼。庭审中，原告陈述在签署买卖合同时，因涉案房屋与白云区同和中路富和一街12号203房是打通的，故需要一起购买，原告只有购买一套房屋的资格所以在合同备注约定有权指定购房人。被告确认涉案房屋与白云区同和中路富和一街12号203房曾经打通，在原、被告约定买卖涉案房屋的同时也约定了买卖203房。在签订合同后，被告得知原告在增城区已有住房，认为其不具备购房资格，原告表示可以以他人名义购房，但被告对此表示异议，双方在如何继续履行合同的问题上未能达成一致。在原、被告协商过程中，广州市人民政府办公厅于2017年3月17日发布穗府办函[2017]50号文件《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》规定非本市户籍居民家庭能够提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，该政策从2017年3月18日起执行。原告为证明其在涉案房屋买卖合同签订时具有购房资格，向本院提交了《社保缴费历史明细表》，显示原告自2013年10月至2017年2月在本市缴纳了41个月的社会保险。为查清案件事实，本院依职权向广州市住房和城乡建设委员会发函查询涉案房屋的交易状况，广州市住房和城乡建设委员会转由广州市房地产档案馆复函如下：白云区同和中路富和一街12号204房的网签时间为2017年3月17日，该房屋的产权人于2017年4月28日由刘小丽转移登记为郭进，登记字号为2017登记字10007529。根据本院向广州市房地产档案馆调取的刘小丽与郭进涉案房屋转移登记资料显示，双方网签时间为2017年3月17日23:03分。另查明，原告已向广州连家地产代理有限公司就涉案房屋的居间服务支付4000元费用，因其一次购买两套房屋，故约定过户后再收余下的4000元费用。以上事实，有不动产登记查册表、房屋买卖合同、网签合同、收款收据、短信截图、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告及广州连家地产代理有限公司于2017年3月9日签订的房屋买卖合同包含了房屋买卖合同关系和居间合同关系，本案处理的是原告与被告之间的房屋买卖合同关系的纠纷。上述合同关于买卖合同的约定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据广州市人民政府于2017年3月17日发布的限购政策，即使被告未与他人进行房屋买卖，因原告在本市连续缴纳社会保险缴纳不足5年，其已不具备购房前提条件，原、被告签订的房屋买卖合同客观上无法继续履行，且现涉案房屋已完成转移登记手续至他人名下，合同目的无法实现，故原告主张解除双方之间的房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。本案争议的焦点系被告行为是否构成违约。本案系因本市房地产市场限购政策原因导致双方房屋买卖合同丧失继续履行的可能，该原因不可归责双方当事人。但被告将涉案房屋出卖给案外第三人前，应当及时告知原告，并应积极与原告协商解除合同、退还定金等后续事宜，而非事后多次隐瞒涉案房屋已出卖他人的事实，导致双方误解产生，从而激化双方矛盾。根据本案案情，被告该种不诚信行为并非导致合同解除的根本原因，也不足以认定被告违约。对于合同约定的原告有权指定购房人条款，本院认为，双方在签订合同时应当遵循诚信，上述条款系规避本市房地产市场调控政策的不诚信行为，客观上破坏市场交易的有序性，也易导致诸如本案等纠纷的产生，原告以该条款主张被告违约的意见，本院不予支持，因此，原告以被告违约要求被告支付140637元违约金及房屋溢价损失160000元的诉请，本院不予支持，予以驳回。如前所述，原、被告未继续履行合同不能归责于其任何一方的责任，且根据合同约定，原告具有支付中介服务费的义务，故原告要求被告承担中介服务费4000元的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。关于定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原、被告因本市房地产市场限购政策原因导致解除合同，被告已收取的定金50000元应返还给原告；原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告张秀意与被告刘小丽于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》（合同号：NO.0002711）；二、被告刘小丽应于本判决发生法律效力之日起五日内返还定金50000元给原告张秀意；三、驳回原告张秀意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3310元，由原告张秀意负担2843元，被告刘小丽负担467元（本案受理费已由原告预缴，被告应承担的部分须于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 许 伟二〇一七年八月十一日书记员 陈月明