.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初2639号原告：深圳市之平物业发展有限公司海口分公司，住所地海口市玉沙路16号富豪花园C座南1006房。法定代表人：刘伟林，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴若珠，女，1986年12月25日出生，深圳市之平物业发展有限公司海口分公司员工，住海南省澄迈县老城镇那仍村。委托诉讼代理人：蔡秦波，海南问源律师事务所律师。被告：杨璐，女，1970年9月21日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王国庆，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军，海南新概念律师事务所律师。原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司（以下简称之平物业海口分公司）与被告杨璐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之平物业海口分公司的委托诉讼代理人王若珠、蔡秦波，被告杨璐的委托诉讼代理人王国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告之平物业海口分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2009年9月至2014年8月物业管理费68751.36元并承担物业管理费违约金33582.98元（按每日万分之三的标准计算，至实际支付时止，暂计算至2016年8月31日），合计102334.34元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买海蓝椰风小区一期A43A号别墅该房产建筑面积为358.08平方米。原告与被告签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》。该《协议》和《规约》中均约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按照每平方米3.2元∕月（不含公共区域公摊费用）缴纳物业管理费，自原告接房次月首日起开始计收，在每季度第一个月5日前履行缴纳义务，未按时交纳的，每逾期一日承担应交管理费总额每日万分之三承担违约金。原告按照约定提供了物业管理服务，但被告从2009年9月至今未缴纳物业管理费共计68751.36元。原告多次催缴并向被告寄发律师函，被告均以推脱并拒绝支付。被告的行为已构成违约。原告为维护自身的合同权益，依法提起民事诉讼，请求判准原告诉请。被告杨璐辩称，首先，被告不是本案适格被告。被告与海南英大房地产开发有限公司（下简称英大公司）于2008年4月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买英大公司开发的海蓝椰风一期43A别墅。2008年7月初，被告接收涉案别墅时发现别墅窗户与墙体之间的缝隙漏水严重，后经英大公司多次修复仍一直没能彻底解决。2008年8月上旬，被告到别墅查看窗户漏水修复情况时发现三楼外顶板檐口两块桌面大小的水泥板脱落，一块直插入草坪二十多公分（当时已拍照片和视频）。后，被告又发现内墙及其外墙墙体又出现裂缝，经人打开后发现墙体与柱子间竟然没有拉结筋。经多次交涉，英大公司于2010年上半年将别墅墙体（包括外墙）全部打倒重砌，但重砌后窗户依然漏水，墙体与地面连接处仍有裂缝，并且在重砌之后没有经过任何验收。依据被告与英大公司所签《商品房买卖合同》第八条房屋交付条件为”该商品房经验收合格”的约定，别墅在墙体（包括外墙）打倒重砌的大修情形下未经过验收合格是不具备交付条件的。根据《物业服务收费管理办法》第十六条：”纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”以及《海南省物业服务收费管理办法》第二十二条：”物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳”的规定，英大公司才是涉案别墅的物业服务费交纳主体，原告深圳之平物业发展有限公司向被告主张物业服务费属于主体错误。其次，原告所主张的部分物业服务费已过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，退一步来说，本案中原告的主张即使不存在主体不适格的情况，其诉讼请求超过二年以上的部分也已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据《关于同意深圳市之平物业发展有限公司在我市开展物业服务经营活动备案的通知》，被告提交的证据《商品房买卖合同》，原、被告对以上证据的真实性、合法性、关联性和证明内容没有异议，本庭对上述证据的真实性、合法性、关联性和证明内容予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的《临时管理规约》及承诺书，被告对其真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，认为上述证据没有签署时间。因有原件核对，且承诺书上有原告杨璐的签名，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，并对被告确认已详细阅读英大房地产开发有限公司制定的”海蓝椰风业主临时管理规约”，并同意遵守该临时规约的事实予以确认；2.对原告提交的两份律师函及其邮件跟踪信息表、邮件详情单，被告对两份《律师函》的真实性、合法性和关联性没有异议，但对邮件跟踪信息表和邮件详情单有异议，并表示其没有收到两份《律师函》。因有原件核对，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以认可，2012年9月13日的邮件详情单中收件人为被告杨璐、电话与被告杨璐在《承诺书》中登记的联系方式相同、地址为被告杨璐的户籍所在地；2016年7月30日的邮件跟踪信息表中显示该邮件由被告杨璐本人签收。故本院认定原告之平物业海口分公司于2012年9月13日寄出《北京德恒（重庆）律师事务所律师函》、被告杨璐于2016年8月7日收到《广东泰旭律师事务所律师函》；3.原告提交的《物品领用登记表》，被告对该证据的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议。因有原件核对，且上有原告公司员工和被告签名，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，并认定被告杨璐于2009年8月30日领取了涉案房屋的钥匙、房屋质量保证书、临时管理规约等材料，但拒绝领取《前期物业服务协议》以及留了一把入户门施工装修钥匙在原告处用作返修的事实。3.被告提交的现场照片、现场视频、工程联系单、付款申请单、银行记账凭证以及申请出庭证人的证言，原告对上述证据的真实性、合法性没有异议，但认为上述证据与本案没有关联性。因有原件核对，本院对上述证据的真实性、合法性予以认可，结合被告提出的因涉案房屋不具备交房条件，其并未接受房屋的抗辩主张，本院对上述证据的关联性予以认可，并认定案外人长沙桐木建设股份有限公司在2010年4月至2012年6月期间对涉案房屋进行维修，并于2010年5月20日收到海南英大房地产开发有限公司支付的维修费387489.29元的事实。根据当事人的陈述和本院经查确认的证据，认定如下事实：2009年8月30日，原告之平物业海口分公司向被告杨璐交付了包括《临时管理规约》在内的涉案房屋交付所需的物品，被告在《物品领用登记表》签字确认，但拒绝领取《前期物业服务协议》以及留了一把入户门施工装修钥匙在原告处用作返修的事实。被告杨璐签署了一份《承诺书》，表明其已详细阅读《鲁能·海蓝椰风（一期）临时管理规约》（下称《规约》），承诺同意承担违反《规约》的相应责任，并提供了本人的联系方式。该《规约》规定了物业服务费的收费标准为独幢别墅每平方米每月3.20元；双拼别墅每平方米每月2.60元；联排别墅每平方米2.20元。业主应于合同约定的房屋交付之日起向物业服务企业缴纳物业服务费用。物业服务费采用银行托收方式每季度缴纳一次,业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前将物业服务费存入相应银行账户；如业主未按时缴纳物业服务费，每逾期一日将承担应交服务费总额万分之三的违约金。同时，《规约》第四十二条第二款规定：”其他需专函送达业主、使用人的通知，送达地址以业主、使用人在本临时管理规约附件-《承诺书》中载明的通讯地址为准。如以挂号邮寄、特快专递方式投寄的，则在投邮后（以寄出的邮戳为准）第七日即视为已经送达。业主、使用人如变更通讯地址的，应书面函告物业服务企业，否则，视为通讯地址没有变更。”另查明，2012年9月5日，原告委托北京德恒（重庆）律师事务所李庚律师通过邮寄方式向被告杨璐发出了一份律师函，催促其交纳2009年9月至2012年9月拖欠的物业管理费42396.76元以及违约金6497元（按每日万分之三标准计算）。该邮件于2012年9月13日寄出，收件人姓名、联系方式与被告在《承诺书》中提供的联系方式相同。2016年7月31日，原告委托广东泰旭律师事务所常英宙律师通过邮寄方式向被告杨璐发出了一份律师函，催促其交纳2009年9月至2016年7月31日拖欠的物业管理费95106.05元以及违约金34712.91元（按每日万分之三标准计算）。该邮件于2016年8月7日由被告杨璐本人签收。但被告杨璐并未向原告支付拖欠的物业管理费。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判准诉请。再查明，2008年4月24日，被告杨璐与案外人海南英大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买一套鲁能海蓝椰风小区住宅。合同第八条约定，案外人海南英大房地产开发有限公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将”经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付给被告。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，案外人海南英大房地产开发有限公司应当书面通知被告办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，案外人海南英大房地产开发有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另，案外人长沙桐木建设股份有限公司在2010年4月至2012年6月期间对涉案房屋进行维修，并于2010年5月20日收到案外人海南英大房地产开发有限公司支付的维修费387489.29元。本院认为，原告作为鲁能·海蓝椰风（一期）小区的物业服务企业，对该小区的业主提供物业服务及其物业管理行为，与鲁能·海蓝椰风（一期）A43A幢别墅的业主，即被告杨璐形成事实上的物业服务合同关系。该合同关系合法有效，应受法律保护。一、关于被告是否应向原告支付拖欠的物业管理费及其违约金的问题。本案被告杨璐于2009年8月30日领取了包括《临时管理规约》在内的涉案房屋交付所需的物品，并在《物品领用登记表》和《承诺书》上签字。结合《商品房买卖合同》第十一条”交接”的规定，视为被告杨璐已对涉案房屋进行了验收交接。依照《临时管理规约》中关于物业服务费收费标准、缴纳时间和方式的规定，被告杨璐应从2009年9月开始向原告之平物业海口分公司按独幢别墅每平方米每月3.20元的标准缴纳物业管理费。被告提出，其在原告向其交付涉案房屋时拒绝领取《前期物业服务协议》以及留了一把入户门施工装修钥匙在原告处用作返修，且涉案房屋在2010年4月至2012年6月期间进行维修后并未经过验收，该房不具备”经验收合格”的交付条件，故其至今并未对涉案房屋进行验收交接。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”的规定，”商品房经验收合格”具体是指商品房建设单位已经在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。故，被告杨璐提出涉案房屋不具备”商品房经验收合格”的抗辩意见，但并未提交证据予以证明，同时结合被告于2009年8月30日已签收了涉案房屋的钥匙和相关文件材料，本院对被告的抗辩意见不予采信。故被告应向原告支付拖欠的物业管理费及其违约金。二、关于被告拖欠物业管理费的期限以及物业管理费、违约金计算标准问题。关于被告拖欠物业管理费的期限，原告之平物业海口分公司对海蓝椰风小区的业主提供物业服务及其物业管理行为，被告杨璐作为业主应从2009年9月向原告支付物业管理费，但其并未缴纳，故原告要求被告缴纳拖欠的2009年9月至2014年8月期间的物业管理费，有事实和法律依据，应当予以支持。关于物业管理费计算标准问题，原告提出被告所有的海蓝椰风小区一期A43A号别墅的面积为358.08平方米，按独幢别墅每平方米每月3.20元的标准缴纳物业管理费。被告对此未提出异议。结合《规约》中”物业服务费采用银行托收方式每季度缴纳一次”的规定，被告每季度应缴纳物业管理费为3437.568元（358.08元×3.2元／平方米×3个月＝3437.568元）。关于违约金计算标准问题，双方约定，违约金按每日应交物业管理费总额的万分之三计算，故违约金应以每季度应交的物业管理费为基数，从下一季度第一月第一天开始计算。三、关于原告要求被告支付物业管理费及其违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。原、被告双方约定按季度缴纳物业管理费，故原告在提供完毕每一季度的物业管理服务后方可对被告享有缴纳物业管理费和违约金的请求权。因此，每季度的物业管理费均为独立债权，有独立的清偿期限，应分别单独使用诉讼时效，诉讼时效逐季度届满。同理，由于双方约定按日计算违约金的数额，因此，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应分别单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定：”当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”本案中，原告依法向人民法院请求保护其民事权利，即要求被告向其支付拖欠的2009年9月至2014年8月期间的物业管理费及其违约金。该物业管理费和违约金请求权的诉讼时效期间应为2011年10月1日至2016年9月1日。另，原告分别委托李庚律师和常英宙律师向被告发出催缴物业管理费的律师函，并于2012年9月13日和2016年7月30日以特快专递方式寄出。按《规约》的规定，前一封律师函在2012年9月20日（投邮后第七日）视为已经送达，此时，2009年9月至2010年9月20日前的物业管理费及违约金已过诉讼时效，2010年9月20日至2012年9月的物业管理费及违约金的诉讼时效重新计算，即从2012年9月20日开始往后计算两年至2014年9月20日止。后一封律师函于2016年8月7日由被告本人签收，其对应两年的诉讼时效应为2014年8月，其余的均已超出两年的诉讼时效，原告于2017年4月23日向本院提起诉讼。综上，被告认为原告要求其支付从2009年9月至2014年7月物业管理费及其违约金的诉请已超过诉讼时效的答辩意见本院予以采纳。原告诉请被告支付从2009年9月至2014年7月物业管理费及其违约金，已经超过诉讼时效，本院予以驳回。2014年8月的物业管理费为358.08元×3.2元／平方米×1个月＝1145.86元。综上所述，原告要求被告向其支付2014年8月物业管理费及其违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下：一、被告杨璐于本判决生效后十日内向原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司支付2014年8月的物业管理费1145.86元及其违约金250.94元（现暂计至2016年8月31日，计算方式为1145.86元×730天×0.0003＝250.94元；从2016年9月1日起至付清之日止，以1145.86元为基数，按日万分之三计算）；二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2346元，由原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司负担2296元，由被告杨璐负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长周碧忠人民陪审员吴宗华人民陪审员林诗柏法官助理王莺法官助理王莺书记员叶焰