北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6405号上诉人（原审原告）：侯淡如，女，1947年12月17日出生。委托诉讼代理人：刘涛，黑龙江柔德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:亿世界（北京）电子市场有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号北科置业大厦1-4层。法定代表人:杨明新，总经理。委托诉讼代理人：琚向晖，北京市中永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:北京亿世界物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号北科置业大厦地下2层。法定代表人:杨明新，总经理。委托诉讼代理人：琚向晖，北京市中永律师事务所律师。上诉人侯淡如因与被上诉人亿世界（北京）电子市场有限公司（以下简称亿世界电子市场公司）、北京亿世界物业管理有限责任公司（以下简称亿世界物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初3474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。侯淡如上诉请求：撤销原审法院判决，支持我原审全部诉讼请求。事实和理由:1、双方当事人争议的是亿世界电子市场公司、亿世界物业公司是否有权强行关闭e世界市场大门，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司拒绝业主入内行使自有商铺所有权及使用权行为是否合法，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司上述行为是否构成侵害物权及应承担什么样的责任，而非原审判决书中认为的双方争议发生在商铺经营与管理问题上。2、业主购房时签订的《北京市商品房预售合同》、《业主临时公约》、《经营管理协议书》明确约定，在原有e世界数码广场还继续经营的前提下，才存在统一管理模式。是否必须予以改变，应由全体业主决定。在没有政府拆迁、征收、征用的前提下，原审法院在判决中认定“为响应政府关于中关村西区业态调整的整体要求，原有统一管理前提下的市场模式必须予以改变”缺乏依据，极为不妥。3、亿世界电子市场公司在未取得商铺所有权人授权的情况下，无权单方决定将业主的商铺出租给第三方公司管理。原审法院在业主不认可的情况下，判决中作出“由亿世界电子市场公司作为平台，商铺产权人将商铺委托该公司出租予专门公司管理这一新模式本身并不违背上述双方所确立的关于统一管理原则”的认定，既没有合同依据，更无法律依据。4、亿世界电子市场公司、亿世界物业公司在未取得商铺所有权人授权，没有相应合同依据及法律规定前提下，单方发布公告，以通知的方式强行要求商铺所有权人退出e世界数码广场经营，严重侵害了业主对自有商铺的占有、使用、收益及处分权。原审法院认为该行为并不构成对商铺产权人权益的侵害，没有法律依据，显属违法偏坦亿世界电子市场公司、亿世界物业公司。5、一审判决判非所请，适用法律错误。本案中亿世界电子市场公司、亿世界物业公司应承担“赔偿责任”而非“补偿责任”。亿世界电子市场公司及亿世界物业公司辩称，同意原审法院的判决。侯淡如向一审法院起诉请求：1.判令亿世界电子市场公司与亿世界物业公司停止侵权行为、排除妨碍、保证我有随时自由出入并使用自有商铺的权利。2.判令亿世界电子市场公司与亿世界物业公司赔偿中关村e世界数码广场关门期间给我造成的经济损失，自2015年2月10日起计算至判决生效之日后第六个月止；赔偿经济损失的标准为2015年度按每月2295.37元标准计算，2016年度按照每月2327.51元计算（在2015年标准上乘以北京市CPI上涨幅度1.4%），2017年度按照2374.06元计算（在2016年标准上乘以北京市CPI上涨幅度2%）。3.判令亿世界电子市场公司与亿世界物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认为：私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权的行使应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。通过合同对物权行使方式作出相应约定，是物权人行使其物权的一种形式。本案中，侯淡如系涉案商铺的产权人，其对商铺的所有权应受法律保护。涉案商铺系从开发商科技园置业公司处购买，购房之初所签署的相关文件对商铺的使用即有明确约定。该约定既体现了规划设计部门及开发商对该项目的原始规划、开发意图，也体现了买卖双方在通过统一经营管理模式使商铺产权人获得持续、稳定利益问题上所形成的共识。根据该相关约定可知，对涉案商铺的使用，应由管理公司全权统一负责管理，商铺产权人对商铺所有权的行使在法律上讲是受到一定程度的限制的。在实际利用商铺经营过程中，产权人、管理公司及相关各方均应处理好商铺经营与统一管理之间的关系，通过充分协商解决经营与管理之间的矛盾。本案双方之争议即发生在商铺经营与管理问题上，为响应政府关于中关村西区业态调整的整体要求，原有统一管理前提之下的市场模式必须予以改变。由亿世界电子市场公司作为平台，商铺产权人将商铺委托该公司出租予专门公司管理的这一新模式本身并不违背上述双方所确立的关于统一管理的原则。在这一前提下，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司及专门管理公司先后发布公告，通知商铺产权人退出原有市场模式、推出新模式及实施方案等作为双方进一步协商的基础，此行为本身并不构成对商铺产权人权益的侵害。商铺产权人应当顺应新形势所带来的新变化，在公告后的合理时间内，积极、及时地就新模式与相关各方进行充分沟通与协商，尽早达成一致意见既是对自身权益的保护，也是对其他已接受新模式的商铺产权人权益的尊重。同样值得关注的是，部分商铺产权人未能接受新模式的部分原因在于对具体方案还持有保留意见。通过比较新、旧模式，应当说其中的变化是比较明显的。作为平等主体的相关各方，管理公司就这一变化应当给予商铺产权人充分考虑并作出相应调整的合理时间，管理公司尤其要对由一种统一管理转变为另一种统一管理的过渡中商铺产权人的权益给予充分尊重及妥善安排。庭审中，尽管亿世界电子市场公司、亿世界物业公司与商铺产权人侯淡如在具体出入大厦、物业状态等问题在事实上仍纠缠不清，但该公司即时地退出市场模式必然会对商铺的使用、经营产生影响。上已述及，虽然该行为尚不构成侵权，但导致商铺使用、经营无法持续的利益损失应当由行为人亿世界电子市场公司、亿世界物业公司给予公平合理的补偿。当然，统一经营管理是大势所趋，补偿也应当有限度。该合理限度应当结合双方进行洽商、原有模式的调整等因素，由法院依法酌情以六个月合理期间并参照北京赛智科融投资管理有限公司（以下简称赛智科融投资公司）统一出租测算标准确定为宜。超出合理期限仍未达成相关协议的，事实上分散经营所产生的利益损失应由商铺产权人自行负担。综上所述，在双方确立的统一管理前提下，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司的上述行为并不构成侵权，但在其所确定的新模式实施方案中，应当包括给予商铺产权人合理过渡期利益损失补偿之内容。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条之规定，判决：一、于本判决生效后七日内，亿世界（北京）电子市场有限公司与北京亿世界物业管理有限责任公司共同支付侯淡如（A4131号商铺）补偿款共计一万三千七百七十二元二角二分；二、驳回侯淡如的其他诉讼请求。本院经审理查明：侯淡如系A4131号商铺的产权人。A4131号商铺虽有其专有面积，但不具备隔绝于其他商铺的空间。亿世界电子市场公司系中关村e世界数码广场的举办单位，亿世界物业公司则负责中关村e世界数码广场的物业管理与服务。2015年以前，中关村e世界数码广场由亿世界电子市场公司以市场模式经营，各业主将名下商铺自主出租予经营电子产品的商户，商户与亿世界电子市场公司签订经营管理协议。自2015年开始，中关村e世界数码广场进行业态调整，亿世界电子市场公司拟从原有市场经营模式中退出，引进赛智科融投资公司就中关村e世界数码广场商铺统一对外出租。亿世界电子市场公司于2015年1月12日发布《公告》，内容为：“因中关村e世界数码广场统一经营业主签约工作已经正式开始，现市场决定停止自有铺位招商及租赁工作并且同时停止办理商户入驻市场等相关手续的工作。中关村e世界数码广场2015年春节放假拟定于2015年2月10日。因受业主统一经营意向及签订结果等诸多因素影响，开市具体时间再另行通知。根据当前实际情况，如有商户希望提前退铺，市场也会非常理解并且配合，因此决定商户如果在2015年2月10日前办理完成退铺手续，铺位保证金可以在五天内退还。但如果没有在2015年2月10日前办理完成退铺手续的商户，需按照原合同规定，完成退铺手续一年后返还。望各位商户朋友们相互告知，为明年能顺利开展经营活动早做准备。”《公告》发出后，中关村e世界数码广场于2015年2月10日关闭。中关村e世界数码广场闭市期间，业主可持身份证及产权证书进入该市场。亿世界物业公司于2016年4月12日退出对中关村e世界数码广场的物业管理与服务。侯淡如未能与亿世界电子市场公司或赛智科融投资公司达成统一经营协议至今。A4131号商铺按照亿世界电子市场公司、亿世界物业公司网站发布的包租测算月租金标准为2295.37元。本院认为：排除妨害请求权为物权请求权，其行使应受物权权利本身之限制。e世界数码广场现有状态下，业主凭身份证和产权证书进入e世界数码广场有利于保护全体业主的共同利益，亦未侵害侯淡如基于物权享有的通行权利。侯淡如以其不能自由出入并使用商铺为由主张亿世界物业公司、亿世界电子市场公司侵害其物权并要求赔偿责任，于法无据，应不予支持。侯淡如依据其物权主张排除妨害及损害赔偿，原审法院援引《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条公平责任之规定予以处理，属适用法律错误。原审法院之处理虽属适用法律错误，但并未侵害侯淡如之权益，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司亦未上诉，本院对原审法院的处理结果予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144元，由侯淡如负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 张 磊审 判 员 范 磊二〇一七年八月二十三日法官助理 郭仁鑫法官助理 刘 瑾书 记 员 赵梦芸