江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终1278号上诉人（原审原告、反诉被告）：葛汉兵。委托诉讼代理人：吴佳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏五星电器有限公司。法定代表人：代礼平，该公司董事长理。委托诉讼代理人：原斌，江苏博亚律师事务所律师。上诉人葛汉兵因与被上诉人江苏五星电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初4308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛汉兵上诉请求：请求依法撤销原审判决，改判支持葛汉兵的一审诉讼请求，并驳回江苏五星电器有限公司的反诉请求。事实和理由：江苏五星电器有限公司无故延迟交付房屋，且私自破坏房屋的结构状态，江苏五星电器有限公司在迟延交付期间不得收取租金，故葛汉兵不存在违约行为。江苏五星电器有限公司在快递单上填写的名称有误，邮寄地址亦不是葛汉兵提供，葛汉兵未收到该邮件，且仅依据该快递单上填写的物品名称，并不足以证明江苏五星电器有限公司向葛汉兵邮寄送达了解除合同的通知，故该解除合同的通知不发生法律效力。本案纠纷系江苏五星电器有限公司无故延迟交付房屋及破坏房屋结构所致，原审认定葛汉兵违约，没有事实和法律依据。江苏五星电器有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。葛汉兵向一审法院起诉请求：1、请求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令江苏五星电器有限公司返还葛汉兵履约保证金200000元；3、判令江苏五星电器有限公司支付葛汉兵违约金475000元。江苏五星电器有限公司向一审法院反诉请求：请求判令葛汉兵支付江苏五星电器有限公司租赁费及赔偿金共计1900000元。一审法院认定事实：2014年4月2日，江苏五星电器有限公司与葛汉兵签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方（出租方）为江苏五星电器有限公司，乙方（承租方）为葛汉兵；租赁房屋位于泗阳县众兴中路29号一层，合计租赁面积2100为平方米；租赁期限为五年零30天，自2014年5月20日起至2019年6月19日止，其中免费装修期从2014年5月20日到2014年6月19日截止，免租期间乙方无须向甲方支付装修水电费以外的任何其他费用。如需续约乙方应在合同期限届满前一个月内以书面形式向甲方提出，双方另行协商并签订书面合同；租赁费用为2014年6月20日至2016年6月19日租金为1900000元/年，2016年6月19日至2018年6月20日租金为2000000元/年，2018年6月19日至2019年6月20日租金为2100000元/年，租赁费用采用“先付后使用”方式，每季度支付一次，每年的6月1日、9月1日、12月1日、3月1日为乙方租赁费用支付日；乙方如不能按期支付租赁费用和其他费用，每逾期一天，应按所欠金额部分的千分之三支付滞纳金；乙方应于本合同签订后10日内向甲方支付履约保证金金额200000元，甲方收取保证金后向乙方出具收据；乙方违反本合同及附带签署的任何附件或有关规定，给甲方或者任何第三者造成损失，或乙方不履行合同义务而使甲方发生费用或其他支出时，甲方有权自保证金扣除相应金额，若保证金不足以赔偿损失，不足部分乙方应另行支付，乙方须于收到甲方通知的7日内补足保证金。乙方不得转让在甲方处的保证金或以在甲方处的保证金为自己或第三人提供担保；乙方无论因何种原因结束与甲方之合同时，如有积欠甲方费用的，甲方有权从乙方保证金中扣除相应金额以作充抵，如保证金充抵它用后余额不足时，应由乙方另行缴付以补足保证金。双方确认并知悉，甲方系转租，如租期内甲方与产权人租赁合同无论因任何原因终止或解除的，本租赁合同自动解除，任何一方不承担违约责任，除此情形外，甲方无故终止合同收回房屋，甲方应承担三个月的房屋租赁费用的违约金。乙方有下列情形，甲方有权提出解除本合同，乙方支付甲方相当于届时三个月租赁费用作为违约金，并赔偿甲方所遭受的一切损失，情形包括：乙方未按合同约定超过30天未支付房屋租赁费用或其他费用；。本合同双方住址即为约定的双方通信地址，本合同约定的书面通知应以被通知方签收，或通知方以快递及挂号信函邮寄或传真双方住址联系地址为正等内容。甲乙双方在合同上签名盖章，葛汉兵的地址为南通市人民路188号玖珑城2幢2102室。2014年4月22日，葛汉兵向江苏五星电器有限公司缴纳了保证金200000元。2014年8月13日，江苏五星电器有限公司向葛汉兵邮寄了关于解除房屋租赁合同的通知函，邮寄的地址即为合同上葛汉兵的地址南通市人民路188号玖珑城2幢2102室。2014年8月18日，葛汉兵的同事代收了该通知函。函的主要内容为“葛汉兵先生，自起租日2014年5月20日开始至今，经过我司工作人员多次催促，贵方一直拒不接收房屋，导致房屋空置至今，租金支付已逾期60余天，贵方现仍未支付房屋租金，鉴于以上违约事实，本公司特函告贵方如下：1.自2014年8月10日起，贵我双方的《房屋租赁合同》因贵方根本违约而解除，贵方需向我司支付空置期间的房屋租金，贵方应当支付我司三个月的租金47.5万元作为违约金并赔偿我司所遭受的一切损失，我司直接从贵方交纳的20万元履约保证金中扣除，履约保证金不足以弥补我司损失的部分贵方应在2014年8月15日前支付给我司”等内容。2014年11月4日，葛汉兵向另查明，泗阳县人民法院于2014年11月4日收到葛汉兵的起诉状，要求江苏五星电器有限公司返还履约保证金200000元并支付违约金475000元，泗阳县人民法院经审查于2014年11月8日作出（2014）泗民诉初字第00007号民事裁定，裁定对葛汉兵的起诉不予受理。后葛汉兵于2014年11月17日诉至南京市鼓楼区人民法院，南京市鼓楼区人民法院立案受理后，于2014年11月19日将该案移送泗阳县人民法院审理。泗阳县人民法院于2014年12月8日立案受理后，江苏五星电器有限公司在答辩期间对管辖权提出异议，认为本案应由江苏五星电器有限公司住所地南京市鼓楼区人民法院审理。泗阳县人民法院于2015年1月16日作出（2014）泗民初字第2292号民事裁定，将本案移送南京市鼓楼区人民法院审理。2015年10月21日，葛汉兵再次向泗阳县人民法院提起诉讼，要求江苏五星电器有限公司返还履约保证金并支付违约金。泗阳县人民法院于2016年5月10日作出（2015）泗民初字第1780号之一民事裁定，裁定本案按撤诉处理。2016年7月11日，葛汉兵再次起诉。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，因葛汉兵未能按时交付租金，江苏五星电器有限公司已于2014年8月13日依据合同约定的地址向葛汉兵寄送了关于解除房屋租赁合同通知函。在此情形下，葛汉兵如有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但葛汉兵第一次起诉时并未对此提出异议，仅是要求返还履约金并支付违约金，故本案应认定双方之间的合同已于2014年8月18日解除。因此，对葛汉兵提出的解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。葛汉兵称因江苏五星电器有限公司将房屋结构改变导致合同目的不能实现，但因双方未有书面约定租赁房屋的结构状态，葛汉兵提供的证据无法证明其观点，不能证明江苏五星电器有限公司有违约行为存在。葛汉兵系违约方，故葛汉兵要求江苏五星电器有限公司返还履约保证金200000元、承担违约金475000元的诉讼请求无法得到支持，依法应予驳回。对于江苏五星电器有限公司提出的反诉请求即要求支付租赁费及赔偿损失1900000元，因双方明确约定了违约金即三个月的租金475000元，该475000元足以弥补江苏五星电器有限公司的损失，故仅支持475000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回葛汉兵的诉讼请求；二、葛汉兵于判决生效后十日内支付江苏五星电器有限公司475000元；三、驳回江苏五星电器有限公司的其他反诉请求。案件受理费58326元、，反诉案件受理费10950元（减半收取）、，共计69276元，由江苏五星电器有限公司承担6570元，葛汉兵承担62706元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，江苏五星电器有限公司与葛汉兵之间经协商一致签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法、有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，针对双方当事人争议的问题：1、.关于违约责任的问题。根据本案现有的证据，双方于2014年4月2日签订房屋租赁合同，合同中明确约定租赁费采用“先付后使用”方式，每季度支付一次，每年的6月1日、9月1日、12月1日、3月1日为租赁费支付日。合同签订后，葛汉兵按照合同约定于2014年4月22日向江苏五星电器有限公司缴纳了保证金200000元，但未按照合同约定的期限交纳租赁费。原审法院依据上述查明的事实，认定葛汉兵的行为构成违约，并无不当。葛汉兵主张江苏五星电器有限公司延迟交付房屋，私自破坏房屋的结构，并在一审期间提交了照片的打印件及房屋平面图的打印件等证据材料。江苏五星电器有限公司对上述照片及房屋平面图打印件的真实性、合法性不予认可，并认为房屋平面图系葛汉兵自己制作，无江苏五星电器有限公司的签字认可，房屋平面图和照片均不能证明房屋不符合交付条件，与本案无关联。因葛汉兵一审期间提交的房屋平面图系打印件，对该打印件的真实性、合法性无法认定，故该房屋平面图打印件不能证明江苏五星电器有限公司有私自破坏房屋结构的行为。葛汉兵提交的照片亦为打印件，在该照片中虽然显示房屋内的装饰、装修存在被损毁的情形，但该照片中显示的拍摄时间为2014年10月15日，并不能证明该装饰、装修被损毁的行为发生在双方签订合同之后。另外，双方在合同中仅是约定了房屋的位置和面积，并未对房屋的结构、装饰装潢等作出约定，且从照片中可以看出此时房屋确已空置，故原审对葛汉兵提出的江苏五星电器有限公司存在违约行为的主张不予支持，亦无不当。2、关于合同解除的问题。根据本案现有证据，江苏五星电器有限公司在一审期间提交的快递单，可以证明江苏五星电器有限公司于2014年8月13日向葛汉兵邮寄了《关于解除房屋租赁合同的通知函》，该快递于2014年8月18日被签收。葛汉兵主张江苏五星电器有限公司在快递单上填写的名称为“江苏省五星电器有限公司”，该公司为不存在的主体。江苏五星电器有限公司虽然在快递单上填写的公司名称为“江苏省五星电器有限公司”，但该多出的“省”字明显属于笔误，且江苏五星电器有限公司在快递单中填写了公司的详细地址，葛汉兵作为合同的一方当事人，该笔误并不足以导致其产生误解。葛汉兵主张快递单上的邮寄地址及联系电话不是葛汉兵提供，葛汉兵未收到该快递。江苏五星电器有限公司在快递单上所填写的收件地址及联系电话系合同中预留的地址和电话，葛汉兵虽然主张合同中预留的地址和电话不是其提供的，但葛汉兵在二审中亦认可合同中预留的电话系其本人的电话号码，预留地址中的“2幢2102室”系其妻妹所有，故本案应认定合同中预留的地址、电话系由葛汉兵提供。另外，虽然快递的签收人不是葛汉兵本人，但该快递系按照葛汉兵提供的地址进行邮寄并已经写明了葛汉兵的联系电话，在葛汉兵无证据证明签收人无权接收邮件的情形下，本案应当认定江苏五星电器有限公司发出的解除合同通知函已经送达葛汉兵。葛汉兵主张仅依据快递单上填写的物品名称不足以证明江苏五星电器有限公司向葛汉兵邮寄了解除合同的通知，因江苏五星电器有限公司提交的快递单上已经明确载明“内件品名：关于解除房屋租赁合同的通知函”，并提供自己持有的通知函证明其内容，江苏五星电器有限公司已经尽到了举证责任。葛汉兵如果认为快递中没有《解除合同的通知函》，或快递中的通知函与江苏五星电器有限公司提交的通知函内容不一致，则葛汉兵应当举证证明。综上，原审法院根据现有证据，认定双方之间签订的合同于2014年8月18日被解除，并无不当。综上所述，葛汉兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58326，由葛汉兵负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  谢朝晖审判员  徐金鸽二〇一七年八月十日书记员  汤媛媛第10页/共11页