苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初677号原告绿地集团（吴江）置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇滨湖新城B2地块一期（一号楼）。法定代表人费军，总经理。委托代理人陈烨，系该公司员工。委托代理人邓志红，系该公司员工。被告孙维。原告绿地集团（吴江）置业有限公司（下称绿地公司）与被告孙维商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理，依法由审判员吴建中、审判员姚民、人民陪审员丁松林组成合议庭适用普通程序于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托代理人邓志红到庭参加诉讼，被告孙维经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，公告期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地公司诉称：2015年5月4日，原、被告双方签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定：原告将位于“绿地太湖城”18幢2303室商品房（下称涉案房屋）以总价1133585元出售给被告，被告应于2015年5月4日支付首付款353585元，于2015年6月4日前支付剩余房款780000元。嗣后，被告仅支付购房款803585元（实际总房款1126880元），尚余购房款323295元，至今拖欠未付。根据合同约定，买受人逾期支付购房款超过90日后，出卖人有权单方解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人逾期办理解除合同及注销合同备案手续的，每逾期一天，买受人按房屋总价的0.5‰向出卖人支付违约金。由于被告逾期付款已构成违约，现要求判令：1、解除原、被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》；2、被告支付违约金56679.25元（按总房款1133585元的5%计算）；3、被告协助原告办理涉案房屋网签备案注销手续；4、被告支付逾期办理解除合同及注销网签备案手续违约金（每日按房屋总价的0.5‰计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告孙维未作答辩。经审理查明：2015年5月4日，绿地公司（甲方、卖方）与孙维（乙方、买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要约定：出卖人将涉案房屋（建筑面积143.71平方米）以总价1133585元出售给买受人，买受人应于2015年5月4日前支付购房首付款353585元，于2015年6月4日前支付剩余购房款780000元（按揭）；买受人若未按本合同约定的时间付款，逾期超过90天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。另在合同附件四即《合同补充协议》第三条中约定：合同中所指“买受人如未按本合同规定的时间付款”是指买受人未能通过包括但不限于现金、汇款、银行贷款或公积金贷款等方式在合同约定的付款期限前支付房款/或其他法定及/或约定应由买受人支付的款项的各种情形；出卖人依据本合同有关条款的约定单方面解除本合同的，买受人应在收到出卖人通知后10日内依照出卖人通知办理解除合同及注销合同备案的相应手续，如买受人逾期办理的，每逾期一天，按该房屋总价的0.5‰向出卖人支付违约金，同时因买受人逾期而造成出卖人遭受其他经济损失（包括但不限于出卖人为实现债权所发生的一切费用：诉讼费、律师费、交通费、通讯费等）的，由买受人一并承担赔偿责任，违约金及其他经济损失将于解除本合同时一并由出卖人自买受人已支付的房款中扣除。2015年6月4日，绿地公司在开具给孙维的销售不动产统一发票中载明：预收孙维购房款353585元；2015年6月16日，绿地公司在开具给孙维的收据中写明：收到孙维通过银行转账支付的450000万元购房款。以上绿地公司收到孙维支付的购房款共计803585元。2016年8月1日，绿地公司委托上海镇霆律师事务所律师向孙维发送的《律师函》载明：根据委托人提供的材料，委托人与你签署的《吴江市商品房买卖合同》就购买涉案房屋事宜进行了明确约定，合同生效后，你却不按时付款，为此，委托人多次催款未果，至今尚欠房款323295元（涉案房屋面积142.86平方米、单价7888元/平方米，总价1126880元，已付803585元，未付金额323295元）。本律师郑重申明：委托人与你签订的合同真实有效，双方理应自觉遵守，现你不按约付款，已构成严重违约，为维护委托人的合法权益，也避免你的经济利益遭受不必要的损失，望你在收函之日起十日内付清全部欠款，否则委托人将采取进一步法律措施。经查询，上述《律师函》因孙维迁移新址不明而被退回。2016年10月22日，绿地公司向孙维发送的《合同解除通知函》载明：根据你我双方2015年5月4日签订的《吴江市商品房买卖合同》中关于“付款方式及付款期限”约定，你应于2015年6月4日前支付1133585元，截止2016年10月19日，你已逾期503天未付款，我司多次致电通知你方，并多次发函书面催告你付款，但至今仍未收到你应付的房款。根据合同约定，买受人未按本合同约定的时间付款，应当支付逾期付款的违约金，逾期超过90天后，我司有权单方面解除该合同，买受方还须承担赔偿责任。现我司在此郑重函告你：1、请你务必于2016年10月23日前至我司售楼处办理解除合同的相关事宜；2、逾期我司将依约处理该物业，由此产生的损失和责任均由你方承担。经查询，上述《合同解除通知函》因地址不详（注：邮寄地址为苏州市吴江区松陵镇鲈乡新村二区1号）而被退回。审理中，经本院查询：绿地公司与孙维就涉案房屋办理了网签备案手续；截止2017年8月8日，该房屋未有被预查封。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、《律师函》、交寄清单、《合同解除通知函》、国内挂号信函收据、改退批条、邮政快递查询单及本案庭审笔录予以证实。本院认为：原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的规定，属合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2015年6月4日前付清购房款，逾期付款超过90天的，原告有权解除合同，而被告至今仍拖欠323295元，显然已构成违约，根据约定，原告有权解除双方所签订的商品房买卖合同。根据法律规定，当事人一方依照约定解除条件解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然原告向被告寄送了《合同解除通知函》，但因该函并未送达到被告，故不产生合同解除的效力。现原告要求解除合同体现在诉状诉请中，本院又是采用公告送达方式送达被告诉状副本的，故公告期满日2017年5月29日即为合同解除通知到达被告之日，亦即本案商品房买卖合同于2017年5月29日解除。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。由于本案商品房买卖合同解除是因被告未按约付款所造成，被告又未请求减少违约金金额，因此，现原告要求被告根据约定支付违约金56344元（按实际总房款1126880元的5%计算）的请求，于法有据，本院予以支持。上述约定的违约金应理解为合同解除后被告所应支付的违约金，现原告再要求被告支付逾期办理解除合同及注销合同备案手续的违约金，本院不予支持。合同解除后，合同网签备案手续应予以注销，原告应将所收购房款803585元返还给被告。根据合同约定，被告应支付的违约金及应承担的诉讼费用，由原告在返还的购房款中予以扣除，该约定于法不悖，本院予以采纳。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告绿地集团（吴江）置业有限公司与被告孙维2015年5月4日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2017年5月29日解除；被告孙维于本判决生效之日起7日内协助原告绿地集团（吴江）置业有限公司办理合同网签备案注销手续。二、原告绿地集团（吴江）置业有限公司于本判决生效之日起7日内返还被告孙维购房款803585元；被告孙维于本判决生效之日起7日内支付原告绿地集团（吴江）置业有限公司违约金56344元。（上述原告绿地集团（吴江）置业有限公司应返还的款项与被告孙维应支付的违约金及应承担的诉讼费用1726元相抵后，原告绿地集团（吴江）置业有限公司应返还给被告孙维的款项为745515元）三、驳回原告绿地集团（吴江）置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1216元，公告费560元，合计1776元，由原告绿地集团（吴江）置业有限公司负担50元，由被告孙维负担1726元。被告孙维负担之数于本判决生效之日起7日内直接在原告绿地集团（吴江）置业有限公司返还的购房款中予以扣除，原告绿地集团（吴江）置业有限公司已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  吴建中审 判 员  姚 民人民陪审员  丁松林二〇一七年八月八日书 记 员  吴康康