四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终655号上诉人（原审被告）:葛吉芬，女，汉族，生于1957年8月20日，住四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：唐玉林，四川平通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛呈文，女，汉族，生于1973年1月17日，住四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：朱祥洪，四川远智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易祖林，男，汉族，生于1971年6月22日，住四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：葛呈文，女，汉族，生于1973年1月17日，住四川省泸州市纳溪区，夫妻关系。委托诉讼代理人：朱祥洪，四川远智律师事务所律师。原审第三人:刘明芬，女，生于1976年11月7日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。上诉人葛吉芬与被上诉人葛呈文、易祖林，原审第三人刘明芬商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法（2017）川0503民初828号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人葛吉芬及其委托诉讼代理人唐远林、被上诉人葛呈文、易祖林的委托诉讼代理人朱洪祥及葛呈文、原审第三人刘明芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。葛吉芬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。主要理由：被上诉人无权提起确权之诉，房屋的所有权依据不动产登记证书载明为上诉人所有，一审法院直接确权违背法理；原审第三人刘明芬没有处置房屋的权利，其与被上诉人之间的买卖合同未经过上诉人的追认，对上诉人不产生拘束力；被上诉人是向原审第三人转款，上诉人作为所有权人根本未获得房屋买卖对价，也没有对第三人的行为进行追认，不存在协助过户的义务。葛呈文、易祖林辩称：上诉人参与了房屋交付全过程，第三人作为上诉人的女儿，接受房款的行为系表见代理，二被上诉人有理由相信原审第三人有处分的权利，且上诉人还将国有土地使用权证和房屋所有权证交付给了二被上诉人，而且还收到过二被上诉人一万元的房款，且对第三人接受剩余两万元房款的事实未提异议，一审法院认定上诉人对出售房屋进行追认的事实并无不妥，符合日常交易习惯，二被上诉人要求上诉人协助过户手续，符合物权法的相关规定，进行确认有事实和法律上的依据，上诉人与第三人违背诚信原则，导致诉累。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人述称：当时确实瞒着母亲将房屋卖给了被上诉人，房款也是打给她的，最开始是租。葛呈文、易祖林一审起诉请求：确认与葛吉芬之间的房屋买卖行为成立；诉争房屋门市一间、住房一套的所有权归葛呈文、易祖林所有，葛吉芬协助办理过户手续，产生的过户费由葛吉芬承担；诉讼费由葛吉芬承担。一审审理查明，葛呈文、易祖林是夫妻，葛吉芬是葛呈文的姑姑，葛吉芬是第三人刘明芬的母亲。2000年，葛吉芬向案外人陈显敏购买位于泸州市纳溪区在建的门市一间和住房一套，2001年搬入该房屋居住。2003年6月26日，泸州市纳溪区国土资源局向葛吉芬颁发土地使用证，该证的编号为纳国用（2003）字第06186号；2009年7月9日，泸州市纳溪区房地产监理所对上述房屋颁发房权证，门市和住房的房权证编号分别为：泸房权证纳溪字第××号、泸房权证纳溪字第××号。2007年12月22日，刘明芬与葛呈文、易祖林达成房屋买卖的口头协议，该口头协议约定，第三人刘明芬以102000元的价款将葛吉芬位于泸州市纳溪区的门市一间、住房一套卖给葛呈文、易祖林。同日，葛呈文、易祖林向刘明芬在中国农业银行泸州市纳溪区支行开户的账号为22×××82的账户转账存款82000元，次日，易祖林向刘明芬出具欠条一张，内容为“欠条易祖林欠刘明芬卖房款贰万元正，小写（20000）欠款人易祖林2007年12月23日”。2008年，葛吉芬将位于泸州市纳溪区的门市一间、住房一套交付葛呈文、易祖林，葛呈文、易祖林对房屋及门市装修后搬入连续居住至今。房屋交付时，葛呈文、易祖林向葛吉芬支付购房款现金10000元，用刘明芬向葛呈文、易祖林的借款抵扣购房款10000元。另查明，2011年8月11日，葛呈文、易祖林与葛吉芬曾因房屋买卖发生纠纷，双方在拉扯中葛吉芬的左脚大指拇受伤，后要求代西海（案外人陈显敏的丈夫）给予调解。从2008年开始，葛呈文、易祖林一直以房屋所有权人的身份缴纳了水、电、气费以及有线电视收视费、卫生费等。认定上述事实，除葛呈文、易祖林、刘明芬的陈述外，葛呈文、易祖林还提供了身份证明复印件、龙车镇龙车山社区证明原件、纳溪区公安分局居住登记证明原件、中国农业银行取款凭证和存款凭证复印件、户名为易祖林的购电卡复印件、龙车镇龙利街的门市和住房的房权证和土地证（出示原件、收与原件一致的复印件）、代西海、陈显敏、陶怀秀、代祖林、向文凯的证人证言；葛吉芬提供了李帮芬的证人证言、受伤照片一张、龙车镇龙利街的门市和住房的房权证和土地证复印件；刘明芬提交了刘明芬的身份证复印件、刘明芬的农业银行存折复印件、易祖林出具的欠条一张；一审法院院依职权向代西海所做的调查笔录一份予以证明。上述证据客观、真实、与本案有关联，可以作为本案结案的定案证据。一审法院认为，葛呈文、易祖林诉葛吉芬、第三人刘明芬房屋买卖合同纠纷一案，针对双方争议的焦点，综合全案评议如下：（一）葛呈文、易祖林与刘明芬之间的房屋买卖关系是否成立？葛吉芬对刘明芬与葛呈文、易祖林达成房屋买卖的口头协议是否予以追认？一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条的规定，葛呈文、易祖林与刘明芬均是具有完全民事行为能力的成年人，双方于2007年12月22日达成房屋买卖的口头协议应该是双方真实意思的表示；根据2007年龙车镇房屋买卖的市场行情，刘明芬将本案诉争的门市一间、住房一套以102000元的价格卖给葛呈文、易祖林，该交易价格与当时的市场价格基本一致，葛呈文、易祖林与刘明芬系表姐妹关系，双方达成的口头房屋买卖并不存在欺诈、乘人之危等无效情形，双方口头达成的房屋买卖行为应该是有效的。因此，葛呈文、易祖林与刘明芬之间的房屋买卖关系成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，本案刘明芬与葛呈文、易祖林口头约定将划葛吉芬的门市一间、房屋一套以102000元的价格卖给葛呈文、易祖林，该口头房屋买卖行为事后应该推定得到葛吉芬（房屋所有权人）的追认。理由是，葛吉芬自2000年向案外人陈显敏购买房屋后至2008年，一直居住在诉争房屋内，在几年的居住过程中，应该与左邻右舍建立起良好的关系。2007年底，葛呈文、易祖林与刘明芬达成的口头房屋买卖协议如果没有得到葛吉芬的追认，葛吉芬在2008年不可能搬离诉争的房屋；同时，葛吉芬本身是龙车镇本地人，自从购买诉争房屋后，长期居住在诉争房屋内近8年，如果葛呈文、易祖林从刘明芬处购买葛吉芬的房屋未得到其追认，葛呈文、易祖林对房屋进行装修后长期占有、使用，曾经的邻居（亲戚）应该会通过各种方式告知葛吉芬，但曾经的邻居均证实听说葛吉芬的房屋已于2008年左右卖给了葛呈文、易祖林。葛吉芬主张自从2008年自己搬离诉争房屋，就将诉争房屋租给他人居住，自己长期居住在纳溪区城区，一边做环卫工人，一边照顾自己的儿子读书，不知自己的房屋已经被葛呈文、易祖林装修并占有、使用。一审法院认为，葛吉芬抗辩自己搬离诉争房屋后，就将房屋出租他人。按照生活常理，承租人在房屋租赁期间，如果承租的房屋被他人装修后长期占用、使用，承租人应第一时间通知出租人（本案被告）租赁房屋被他人占用的情况并停止支付租金，但其抗辩称自从2008年搬离房屋后未回龙车镇龙利街查看过自己的房屋，不知道自己的房屋被二原告装修后占用、使用。显然，葛吉芬抗辩自始至终不知道自己的房屋被刘明芬出卖的主张不符合生活常理。一审法院认为，本案的真实情形应该是：葛呈文、易祖林与刘明芬达成房屋买卖的口头协议后，葛吉芬搬离诉争房屋，将房屋钥匙交付葛呈文、易祖林，葛呈文、易祖林对房屋装修后搬入居住。因此，应该推定：2007年12月22日，刘明芬处分房产的行为得到了葛吉芬的追认，同时于2008年将诉争房屋实际交付葛呈文、易祖林。（二）葛呈文、易祖林支付葛吉芬购房款的金额？一审法院院认为，根据双方当事人及第三人的陈述，诉争房屋在2007年时的实际交易金额为102000元。从第三人在中国农业银行的存款交易记录可以看出，葛呈文、易祖林已于2007年12月22日支付刘明芬购房款82000元，刘明芬是葛吉芬的儿女，作为葛吉芬的女儿，刘明芬代母亲收取购房款符合日常生活习惯。至于剩余20000元购房款葛呈文、易祖林是否支付葛吉芬？按照葛呈文、易祖林的陈述，其中的10000元在葛吉芬交付房屋钥匙时已通过现金支付，另外10000元抵扣刘明芬向葛呈文、易祖林的借款。按照日常交易习惯和生活习惯，结合葛呈文、易祖林、葛吉芬的特殊亲戚关系，葛呈文、易祖林接收葛吉芬交付的房屋钥匙时，支付10000元现金给葛吉芬符合交易习惯，但是葛呈文、易祖林主张用刘明芬向自己的借款抵扣应该支付葛吉芬的卖房款，由于上述抵扣的债权未得到葛吉芬的认可；同时，葛呈文、易祖林与葛吉芬之间的欠款和葛呈文、易祖林与刘明芬之间的借款是两个不同的法律关系，在没有得到债权人（葛吉芬）同意的情况下，葛呈文、易祖林与刘明芬之间的债权债务是不能用葛吉芬的卖房款予以抵扣的。因此，葛呈文、易祖林实际已经支付葛吉芬购房款92000元，尚欠购房款10000元未支付，葛吉芬在协助履行相应的义务时，有权要求葛呈文、易祖林给付购房余款10000元。（三）葛吉芬是否应该协助葛呈文、易祖林办理过户手续？产生的过户费由谁承担？由于葛呈文、易祖林与葛吉芬之间的房屋买卖关系成立，葛吉芬已于2008年将房屋交付葛呈文、易祖林，因此诉争房屋的所有权应该属于葛呈文、易祖林所有。协助履行过户是履行房屋买卖协议的附随义务，葛呈文、易祖林与葛吉芬达成口头买卖协议并交付房屋时葛吉芬未取得房屋的所有权证，履行附随义务的条件不具备，葛吉芬于2009年7月取得诉争房屋的房屋所有权证，葛呈文、易祖林要求葛吉芬履行附随义务，即葛呈文、易祖林要求葛吉芬协助办理过户手续的主张，应该支持。至于过户时产生相应的过户费用由谁承担的问题，由于双方达成的是口头买卖协议，对过户产生的费用没有进行约定，过户产生的费用，依法应由葛呈文、易祖林、葛吉芬各自承担较为适宜。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认葛呈文、易祖林与葛吉芬于2007年12月22日作出的房屋买卖民事法律行为有效，即位于泸州市纳溪区（土地使用权证号为：纳国用（2003）字第06186号、房权证号为：泸房权证纳溪字第××号、泸房权证纳溪字第××号）的门市一间、住房一套的房屋所有权归葛呈文、易祖林所有；二、葛吉芬于判决生效后十五日内协助葛呈文、易祖林到法定部门办理过户手续，过户产生的费用依法由双方各自承担。案件受理费50元，由葛吉芬承担。本案二审审理过程中，上诉人申请罗激、马云才出庭作证，拟证明葛吉芬不知道房屋被卖，也不同意卖。被上诉人认为证人与上诉人有亲属关系，只是听上诉人单方所说，达不到证明目的。本院认为该二证人并不清楚交易行为发生时的实际情况，对其证人证言本院不予采信。被上诉人申请证人王某出庭作证，拟证明被上诉人参与房屋买卖的事实，上诉人认为证人对房屋买卖过程并不清楚，不应采信。本院认为，证人王某的证言能够证明上诉人交付钥匙给被上诉人这一事实。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，本院依法予以确认。本院认为，房屋产权原则上以房屋登记簿为准，但对于确有证据证明实际情形与登记簿不一致的，人民法院可以作出确权判决。本案中，从2008年开始，葛呈文、易祖林对诉争房屋进行装修、居住使用至今，并一直以房屋所有权人的身份缴纳水、电、气费以及有线电视收视费、卫生费等费用。且上诉人葛吉芬直至2012年以前均未对诉争房屋主张权利或对葛呈文、易祖林装修、居住使用诉争房屋提出异议。同时，原审第三人刘明芬承认房屋是其出卖的，一审中的证据以及二审中证人王某的证言也证明其看到上诉人葛吉芬将钥匙交给被上诉人，刘明芬作为葛吉芬的女儿，代收购房款也符合日常生活习惯，因此，即使是刘明芬擅自处分葛吉芬房屋，该处分行为也应当认定为得到了上诉人葛吉芬的追认，对葛吉芬具有拘束力。因此，双方的买卖关系已经成立并生效，双方当事人均应依约履行各自义务，上诉人葛吉芬应当依约履行协助过户义务。综上所述，上诉人葛吉芬的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人葛吉芬承担。本判决为终审判决。审判长  张朝云审判员  卓 波审判员  李 杰二〇一七年八月二十二日书记员  胡浪波