广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0703民初729号原告：唐昊明，男，1982年7月28日出生，汉族，住江门市。委托诉讼代理人：李静染、熊潇笑，均系广东良匠律师事务所律师。被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市建设三路。法定代表人：邓剑华。原告唐昊明诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称远禾公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年2月4日受理后，依法适用普通程序于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告唐昊明的委托诉讼代理人熊潇笑到庭参加诉讼，被告远禾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.认定原、被告双方间签订的《江门嘉悦名都名校1号认购书》为商品房买卖合同；2.判令被告继续履行《江门嘉悦名都名校1号认购书》，向原告交付江门市嘉悦名都名校1号花园35幢1501号房屋。事实和理由：2013年7月25日，原告同被告签订《江门嘉悦名都名校1号认购书》，双方约定原告向被告认购江门市嘉悦名都名校1号花园35幢1501号房屋，且《认购书》中明确约定了房屋基本情况、销售方式、总房价款、交付使用条件及日期等内容。同时，该《认购书》附《房屋平面图》、《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《装饰、设备标准》、《嘉悦名都名校1号花园前期物业服务协议》、《业主（临时���公约》。原告于签订《认购书》当日按约定支付定金人民币3万元，随后又通过银行转账的方式支付了房款人民币55万元，被告就上述两次付款向原告出具了两张收据予以确认。当原告准备在约定期限内将余款支付完毕时，被告所属的售房中心已经人去楼空，无法取得联系。因此，在被告当时明显无法按《认购书》约定的期限履行签订《商品房买卖合同》义务的前提下，原告中止了房款支付行为。原告方认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购，订购，预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案的《认购书》以及附件已具备上述规定的商品房买卖合同主要内容，同��，原告已支付过半数房款，则涉案的《认购书》应当被认定为商品房买卖合同，且被告应继续履行相应的合同义务，交付涉案房屋。综上，请求法院判如所请，依法维护原告的合法权益。庭审中，原告撤回了第二项诉讼请求，并就其第一项诉讼请求予以补充说明并调整其表述内容为确认原告与被告之间就座落江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园35幢1501单元的商品房买卖合同关系成立并生效。原告为其起诉提供的证据有：1.原告身份证复印件，证明原告主体资格；2.被告工商登记资料，证明被告主体资格；3．《江门市嘉悦名都名校一号认购书》以及附件，证明原告与被告存在房屋买卖合同关系；4.《收据》两张；5.银行转账记录两份；6.委托付款证明；证据4、5、6共同证明原告已支付购房款共计人民币58万元的事实；7.江门市住房和城乡建设局网页资料两份，证明被告已经取得涉案商品房预售资格。被告远禾公司既无答辩，也无到庭，在举证期限内亦没有证据提交。经审理查明：2012年，被告远禾公司经依法审批取得了其所开发的嘉悦名都名校1号花园楼盘第35幢的《广东省江门市商品房预售许可证》，编号为江预许字第2012117号。2013年7月25日，原告（乙方）与被告远禾公司（甲方）签订一份编号为0000186的《江门嘉悦名都名校1号认购书》（以下简称“认购书”），约定的主要内容包括原告向远禾公司购买嘉悦名都名校1号花园第35幢1501室商品房，建筑面积为159.01平方米，总价款1109890元，定金30000元须于签署认购书时付清。付款方式为一次性付款，乙方须于2013年8月10日前付清全部楼款1109890元。收楼日��为2014年12月30日等等。其中，认购书第四条第1点还约定乙方支付本认购书约定的定金给甲方是乙方担保其将于本认购书约定的时间与甲方订立甲方明示的《商品房买卖合同》（含补充协议）及《房屋平面图》、《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《装饰、设备标准》等一系列附件，乙方已经详细阅读并同意接受上述法律文件的全部条款内容。认购书第四条第2点则明确约定了双方签订上述法律文件的时间为2013年8月10日。认购书签订后，原告于当日委托其父亲唐正奇通过银行转账方式向被告交纳了定金30000元，并于2013年9月20日委托其母亲张颖通过银行转账方式向被告支付房款550000元，被告远禾公司为其开具了相应的收据并盖章确认。此后，因被告远禾公司在涉案楼盘开发经营的过程中出现了问题，引发了与建设工程施工方、贷款银行及众多购��户的一系列民事纠纷，导致其履约能力受到影响并在后期停止了其售房中心的办公状态。鉴于上述原因，原告之后一直无法与被告的工作人员取得联系，故双方至今尚未签订正式的《商品房买卖合同》且原告尚有购房余款529890元无法与被告办理相关支付手续。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。另外，原告在庭审中明确表示，如其与被告之间的商品房买卖合同法律关系被法院认定成立及有效的，原告愿意支付剩余的购房价款529890元。本院认为：本案实质上为商品房预售合同纠纷。本案中，原告的诉求实际上是要求确认原、被告之间的商品房买卖合同关系成立和有效，但原、被告双方除涉案商品房认购书之外，并没有另行签定正式的商品房买卖合同，故本案主要存在两个焦点问题：一是涉案商品房认购书的法律性质和效力如何认定？二是原、��告双方之间的商品房买卖合同法律关系是否已成立及效力如何认定？现作具体分析如下：首先，关于涉案商品房认购书的法律性质和效力应如何认定的问题。在民法理论中，契约可分为预约和本约。预约是约定将来要订立一定契约的契约，其标的是订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同即本约。本案中，涉案商品房的认购书已明确约定了原告所交之定金是担保其将于认购书约定的时间与被告远禾公司订立该公司明示的《商品房买卖合同》及其一系列附件等内容，该情形符合预约合同的基本特征。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定���受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同”。该条所引用的《商品房销售管理办法》第十六条的规定为：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”。依据上述法律的规定，商品房的认购、订购、预订等协议如不具备上述十三项主要内容(细分后超过十三��)的，该协议不应当认定为商品房买卖合同。结合本案实际情况来看，原告与被告所签的认购书中对“商品房销售方式”、“交付使用条件”、“装饰、设备标准承诺”、“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”、“公共配套建筑的产权归属”、“面积差异的处理方式”、“办理产权登记有关事宜”、“解决争议的方法”均未作任何约定;就“违约责任”及“商品房基本状况”所作之约定亦不明确或不具体，如未明确合同履行中具体情形（逾期付款、逾期交楼等）的违约责任。就“商品房基本状况”部分而言，亦未明确约定该商品房用途、结构、层高、建筑层数、阳台属性、土地使用权年限、土地性质等。此外，对“规划设计变更”、“房屋交接具体事项”以及“保修责任”等商品房买卖合��中的常见条款亦未提及。也就是说，对于法律规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，原告与被告所签的认购书中大部分未作约定，部分未作明确和具体约定。鉴于上述情况，若将该认购书认定为商品房买卖合同，显然既违背基本事实又违反法律的明确规定，故本院认定本案涉案商品房认购书的法律性质并非本约即商品房买卖合同，而是属于预约合同，但该认购书是双方意思自治的结果，应属合法有效。其次，关于原、被告之间商品房买卖合同法律关系是否成立及效力如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。另外，该法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时���效”。结合本案庭审查明的事实，原告在依照认购书的约定履行了向被告远禾公司支付定金的义务后，又向被告远禾公司支付了部分房价款，合计支付总额已过半，被告接受了原告的付款行为并出具《收据》予以盖章确认。虽然购房尾款仍未予支付，但实属不可归结于原告的因素所致，且原告愿意在其与被告之间的商品房买卖合同法律关系被法院认定成立及有效的情况下继续向被告支付剩余的购房价款。根据上述法律的规定，并基于合同法上的鼓励交易和维护交易安全原则的考量，本院认为原、被告之间的商品房买卖合同关系已经成立，且该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，被告远禾公司亦已依法取得涉案房产所在楼盘的《商品房预售许可证》，故应认定该商品房买卖合同关系合法有效并依法受法律保护。综上所述，原告的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。被告远禾公司经本院依法送达民事诉状及证据副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票后，没有应诉，也没有提交证据，可视为其默认原告起诉的事实而放弃抗辩的权利，故本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告唐昊明与被告江门市蓬江区远禾发展有限公司之间就座落江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园35幢1501单元的商品房买卖合同关系成立并生效。本案受理费14789元，保全费5000元，合计19789元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对���当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴晓兵审 判 员  杨丽燕人民陪审员  蓝志想二〇一七年八月一日法官 助理  陈怡杏书 记 员  谭京纶