铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0204民初325号原告(反诉被告)：铜川鑫盾消防工程科技有限公司。法定代表人：杨静，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周晓东，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被告（反诉原告）：袁永岗,男,汉族,。原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司（以下简称鑫盾公司）与被告袁永刚财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年2月13日立案。2017年3月6日，反诉原告袁永岗提起反诉，经审查符合法律规定，决定合并审理。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫盾公司法定代表人杨静及其委托诉讼代理人周晓东，被告袁永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫盾公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告损失79600元；二、判令被告支付其因违约而产生的违约金8000元；三、判令被告赔偿原告的损失57000元（从2015年1月1日至2016年8月1日止，每月按3000元计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告2015年1月1日租赁被告位于铜川市新区咸丰路白家村的房屋用于经营使用。租赁房屋后，为便于经营，原告对所租赁的房屋室内墙体进行了粉刷，地板砖进行了铺设。在空院建设了一层水泥砖混结构厂房及洗漱间、卫生间、院内试压池和洗漱池，并对院内院墙进行了加高和粉刷院墙，更换了厂房及院体大门，原告为此共支付79600元。但因被告之原因，原告一直无法正常经营。被告于2016年4月27日向人民法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同，经法院审理，判决解除了原被告之间租赁合同。为此，原告多次找被告协商赔偿事宜均未果，现原告为维护其合法权益提起诉讼。原告鑫盾公司提交以下证据以支持其诉讼请求：1、房屋租赁合同，证明原告添附财产及修缮行为经被告同意，被告依约应当支付违约金；2、房屋建筑合同及收条，证明原告依约对承租的房屋进行投资和建设费用77000元；3、收款收据，证明原告依约对承租的房屋大门进行更换产生费用2600元；4、照片，证明原告对承租房屋整体投资建设完毕后的实拍；5、收款收据、票据（2014年6月至2014年12月；2015年1月至2015年6月共计12张），证明原告与被告签订合同前后的收入差异及损失；6、灭火器维修合同两份，证明原告与被告签订租赁合同后，又分别与铜川市知名企业签订了维修合同，均因被告无法提供出租房屋的适租性，而导致原告对外签订的合同无法正常履行所遭受的经济损失。对原告鑫盾公司提交证据分析认定：被告袁永岗对房屋租赁合同予以认可，原告添附及修缮行为是经过被告同意的；对房屋建筑合同及收条、大门收款收据均不予认可，认为被告并未实际参与，具体价格不清楚；对照片的真实性予以认可，照片所反映是实际情况；对12张收款收据、票据以及两份灭火器维修合同不发表质证意见，认为与本案无关联性。本院认为原、被告双方对房屋租赁合同无异议，原告添附及修缮行为是经过被告同意的，该证据符合证据的法定种类，对其真实性、合法性、关联性予以认定；对房屋建筑合同及收条、大门收款收据，被告虽然抗辩未参与，但是结合原告提交的照片来看，原告承租该房屋后进行大量的添附及修缮行为，原告为此必然要进行合理的支出，原告提交的票据均符合证据的形式要件，对12张收款收据、票据的真实性、合法性、关联性予以认定；对两份灭火器维修合同被告认为与本案无关联性，原告就损失赔偿当庭增加诉讼请求，但庭审后7日内原告未及时补交案件受理费，对于此项诉讼请求本院按原告撤回起诉处理，对该组证据不作为定案依据。被告袁永岗辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的投资款是其自己为了经营所投入的，与被告无关。被告不存在违约情形，不应当承担原告所主张的赔偿损失。原告应当就自己的损失提供有效证据予以证明，并对被告的违约情形也应当予以证明。本案的诉讼费应当由原告自己承担。被告袁永岗就本诉部分未提交证据。反诉原告袁永岗向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告恢复反诉原告租赁物的原状并扫地出门；二、判令反诉被告立即腾退租用反诉原告的房屋；三、判令反诉被告立即支付反诉原告房屋租金，从2016年11月1日起至实际腾退之日止，每日按100元计算；四、判令反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉原告和反诉被告的房屋租赁合同纠纷一案经铜川市耀州区人民法院审理，并于2016年10月11日作出了（2016）陕0204民初1313号民事判决书，依法解除双方之间的房屋租赁合同。但反诉被告于2017年2月将反诉原告起诉至铜川市耀州区人民法院，要求主张财产损害赔偿，但是反诉被告至今不腾退房屋。反诉原告为维护自己的合法权益向本院提起反诉。反诉原告袁永岗提交以下证据以支持其反诉请求：1、（2016）陕0204民初1313号民事判决书，证明原、被告双方的租赁合同于2016年10月31日已经依法解除，反诉被告至今占用反诉原告房屋的事实；2、强制执行申请书，证明关于租金部分人民法院已经处理且已申请执行，对于反诉被告腾退房屋该判决未涉及。对反诉原告袁永岗提交证据分析认定：反诉被告对（2016）陕0204民初1313号民事判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该判决书已经明确载明反诉被告占用反诉原告房屋的期间，且该判决确定反诉被告履行的金钱给付义务已经履行完毕，对于反诉被告占用反诉原告房屋和支付租金均缺乏事实依据；对强制执行申请书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为判决确定反诉被告履行的金钱给付义务已经履行完毕，与本案无关联性。本院认为（2016）陕0204民初1313号民事判决书系人民法院制作且已经生效，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；强制执行申请书与本案的待证事实无关联性，故不予认定。反诉被告鑫盾公司辩称，请求人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求，理由如下：一、反诉被告在租赁反诉原告房屋用于消防器材经营期间，根据与反诉原告签订的合同以及经营需要，反诉被告在反诉原告提供的房屋达不到租赁目的的前提下，适当的对该房屋的地面、墙面、房舍等基础设施，做了添附和修缮，该修缮和添附行为不仅没有破坏该房屋的使用性能，反而提高了该房屋的适租性；二、反诉原告主张租赁合同纠纷一案时，反诉被告已经将租赁房屋的钥匙交付给反诉原告，且在该判决生效后，反诉被告的法定代表人前往租赁房屋取回财物时，双方发生肢体和言语冲突，可见反诉原告已经对该房屋享有完全控制权，故不存在反诉被告腾退房屋的问题；三、铜川市耀州区人民法院作出的（2016）陕0204民初1313号民事判决书依法解除双方的租赁合同，并判决反诉被告支付反诉原告租金13333元（2016年1月1日至2016年10月31日止期间的租赁费）。据此，反诉原告再次要求反诉被告支付租金缺乏法律和事实上的依据，其请求不能成立。反诉被告鑫盾公司就反诉部分未提交证据。经审理查明，原告鑫盾公司与被告袁永岗于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定年租金为16000元；租赁期限为2015年1月1日至2018年1月1日止；租赁用途为消防器材灭火器的维修和检测；合同第六条第二款载明“甲方保证出租房屋院子的正常使用，对厂区办公用房承担结构、给排水的维修义务…”；合同第八条第一款载明“乙方按时交付房屋租金，乙方如拖欠租金达三个月以上，甲方可单方解除合同”；第八条第三款载明“合同期内房院内由乙方承担建设和投资的所有设施及所盖厂房归乙方所有，房院的后来建设及装修为乙方所有，甲方不得擅自改动及拆迁，如遇到近期三年内拆迁乙方所投资的归乙方所有，若无拆迁之事，乙方的硬件建设和投资房院全部归甲方所有，乙方只需带走自己的设备及软件设施”。根据原、被告陈述以及本院现场勘察，现有房屋院落状态：该院落位于铜川市新区白家村，院落整体呈长方形，大门位于东南角，进入大门后，南侧为试压池和洗漱池；西侧为南北走向坐西向东一线六间平房（内部铺地板砖，窗户悬挂百叶窗，电线及灯具已安装，屋内外墙体均刷白）；北侧为仓库一间（整体坐北向南，采用彩钢夹心泡沫板封顶，屋内部铺地板砖，电线及灯具已安装，屋内墙体刷白）；东侧为卫生室和淋浴室各一间（屋内简易装修，装有蹲便池，淋浴室热水器已经拆除，均装有铁门）；整个院落院墙加高并内外墙体粉刷，更换院落大门。原、被告双方签订合同后，原告鑫盾公司为装饰装修和添附形成上述财产共支付79600元，其中装饰装修和新建支出费用77000元，更换大门支出费用2600元。被告袁永岗以原告鑫盾公司未向其按时交付房屋租金为由，于2016年7月21日向本院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同并要求原告鑫盾公司向其支付2016年1月1日至2016年10月31日的租金。本院于2016年10月11日作出（2016）陕0204民初1313号民事判决书，依法解除双方的房屋租赁合同，并判令原告鑫盾公司支付被告袁永岗租金13333元。该判决生效后，反诉被告鑫盾公司的法定代表人杨静在2017年1月24日前往出租屋取回公司物品时和反诉原告袁永岗发生言语冲突，后反诉原告袁永岗用车逼停杨静个人所属车辆。杨静于2017年2月13日向本院提起诉讼，在该案处理过程中，承办法官多次组织调解，要求反诉原告袁永岗返还杨静车辆、反诉被告鑫盾公司及时交还反诉原告袁永岗房屋钥匙，双方分歧过大，无法达成一致意见。杨静在2017年2月21日将出租院内六间平房的钥匙扔入院内。2017年7月25日在本院协调下，反诉被告鑫盾公司腾空出租房屋内的杂物，其法定代表人杨静于当日将出租房屋大门及仓库门、六间平房钥匙提存至本院。本院随即短信通知反诉原告袁永岗到本院领取钥匙。另查明，原告鑫盾公司于2016年12月7日向工商部门申请变更登记法定代表人，将杨全征变更为杨静。杨全征与杨静系夫妻关系。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋建筑合同及收条、收款收据、票据、民事判决书、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司当庭增加诉讼请求，本院指定其于庭审后七日内预交案件受理费，原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司未在指定期限内预交案件受理费，其当庭增加的两项诉讼请求“二、判令被告支付其因违约而产生的违约金8000元；三、判令被告赔偿原告的损失57000元（从2015年1月1日至2016年8月1日止，每月按3000元计算）；”按撤诉处理，本案不予涉及。原、被告就本诉部分争议的焦点问题即原告主张被告赔偿其损失79600元是否成立；反诉原、被告就反诉部分争议的焦点即反诉被告是否应当拆除附属物并恢复租赁物原状以及支付反诉原告自2016年11月1日起占用房屋费用。原告鑫盾公司与被告袁永岗于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，原告鑫盾公司经被告袁永岗同意对承租物进行装饰装修以及添附行为，形成现有房屋院落状态。双方在合同中就合同期限届满或者遇到拆迁行为以后，对装饰装修以及添附形成的财产进行约定。但对合同履行过程中，任意一方解除合同以后对装饰装修以及添附形成的财产未进行明确约定。本案被告袁永岗以原告鑫盾公司未向其按时交付房屋租金为由，于2016年7月21日向本院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同并要求原告鑫盾公司向其支付2016年1月1日至2016年10月31日的租金，该案在审理过程中，原告鑫盾公司以被告袁永岗一直未向其租赁房屋供水为由进行抗辩，据此未向被告袁永岗支付租金。该案承办法官向原告鑫盾公司释明是否提起反诉，原告鑫盾公司拒绝提起反诉，从而以本案另行主张其权利。本案在审理过程中，原告鑫盾公司仍然坚持认为被告袁永岗未充分履行出租物内的给水义务，导致原告鑫盾公司因停产而遭受损失。庭审中被告袁永岗自认出租院落内有两条水源，因新区白家村是定时放水，为保证原告告鑫盾公司充分用水，又在铜煤小区接入水源，2016年4、5月份因修路将该水源切断，其在院内存放蓄水桶一个以进一步保证原告鑫盾公司用水。经现场勘察，被告袁永岗的出租的房屋内用水不畅。原、被告双方因用水问题在房屋租赁合同履行过程中多次协商未果，原告鑫盾公司固然不能通过拒绝支付租金的方式来解决问题，但就被告袁永岗自认的事实和本院现场查看的情况来看，原、被告双方就房屋租赁合同均存在履行合同义务不全面之过错。本院结合庭审查明的事实综合确定原告鑫盾公司承担60%的责任，被告袁永岗承担40%的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任…”的规定，原告鑫盾公司装饰装修和附合共计投入79600元，合同约定的期限为3年，合同已经实际履行22个月，合同解除后剩余14个月，原告鑫盾公司的投入应当分摊至36个月，对于合同已经实际履行的部分（79600元÷36个月×22个月=48644元）应当予以扣除，剩余的残值部分（79600元÷36个月×14个月=30956元）根据上述确定的比例予以分摊，即原告鑫盾公司自担30956元×60%=18574元，被告袁永岗承担30956元×40%=12382元。反诉原告袁永岗与反诉被告鑫盾公司解除房屋租赁合同后，反诉被告鑫盾公司应当积极履行给付租金义务并及时交付房屋。但反诉被告鑫盾公司的法定代表人杨静在2017年1月24日前往出租屋取回公司物品时和反诉原告袁永岗发生言语冲突，后反诉原告袁永岗用车逼停杨静个人所属车辆。杨静于2017年2月13日向本院提起诉讼，在该案处理过程中，承办法官多次组织调解，要求反诉原告袁永岗返还杨静车辆、反诉被告鑫盾公司及时交还反诉原告袁永岗房屋钥匙，双方分歧过大，无法达成一致意见。杨静在2017年2月21日将出租院内六间平房的钥匙扔入院内。足以证明反诉被告鑫盾公司在房屋租赁合同解除后未及时向袁永岗交付房屋，反诉原告袁永岗主张房屋占用费应当予以支持，审理中经本院协调反诉被告于2017年7月25日腾空租赁房屋并将房屋钥匙提存本院，反诉被告与反诉原告之间交付房屋的义务因反诉被告的提存行为而消灭，反诉原告随时到本院领取房屋钥匙。反诉原告主张的占用期限应当自2016年11月1日至2017年7月25日止（累计269天），其请求每日100元无事实依据，应当参照双方原合同的租金予以计算，即16000元÷365日×269天=11792元。对于反诉原告要求反诉被告鑫盾公司恢复租赁物原状的请求本院不予支持，理由如下：一方面，反诉被告鑫盾公司装饰装修及添附行为不但不会破坏该房屋的使用性能，反而会提高该房屋的适租性；另一方面，若将已经新建形成的不动产予以拆除本身会破坏其生产价值，过度浪费资源。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁永岗赔偿原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司形成附合的装饰装修物的损失12382元。二、驳回原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司其他诉讼请求。三、反诉被告铜川鑫盾消防工程科技有限公司支付反诉原告袁永岗房屋占用费11792元。四、驳回反诉原告袁永岗的其他诉讼请求。五、判决主文一、三项折抵后，被告袁永岗于本判决生效后十五日内向原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司支付590元。如果被告袁永岗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1790元，由原告铜川鑫盾消防工程科技有限公司负担1074元，被告袁永岗负担716元。反诉受理费158元，由反诉原告袁永岗负担79元，反诉被告铜川鑫盾消防工程科技有限公司负担79元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审 判 长  张 梅代理审判员  焦志成人民陪审员  张仁全二〇一七年八月二日（院印）书记员赵青娟