广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初6803号原告：朱景炎，男，1981年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区陈村镇。被告：冯梓欣，女，1987年2月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区北滘镇。委托诉讼代理人：苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。原告朱景炎与被告冯梓欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告及被告的委托诉讼代理人苏伶贞均到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告、被告及其委托诉讼代理人苏伶贞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金250000元；2.被告向原告支付中介费8400元；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2017年2月19日签订了编号为0001124号《买卖合同》，买卖位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会跃进北路天福苑怡晴居3**的房屋，总楼价420000元。合同签订后，原告依约支付了50000元定金及8400元中介服务费给经纪方，而被告以标的房产被查封为由拖延办理过户手续，经原告和中介方多次催促，被告仍没有如约办理过户手续。原告为了全面履行合同，于2017年2月19日签订合同后多次通过电话及微信方式催促被告履行合同，被告也确认相关事实。原告为此起诉至法院。被告辩称，1.原告明知涉案房屋因债权债务问题存在被法院查封的情况，并同意先向被告支付购房款，以还清债务后办理解封房屋和过户手续，所以被告才同意以远低于市场价格的金额出售涉案房屋给原告，但原告签订合同后却反悔，不肯向被告支付购房款项，导致被告无法及时清偿相关债务，原告自身的违约行为导致涉案房屋无法办理解封和过户的手续；2.被告从未收到过原告的任何款项，原告和经纪方恶意串通损害被告的合法利益；3.《买卖合同》属于无效合同，自始没有法律约束力；4.即使该合同无效，被告仍希望出售涉案房屋，但要求原告先将购房款直接支付给被告清偿债务解除查封，再办理相关过户手续；5.原告诉请的违约金和损失没有依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和依据，而且原告和经纪方恶意串通，严重损害被告合法权益，请法院确认涉案合同无效，并驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告、被告及经纪方佛山市顺德区益兆房地产中介有限公司于2017年2月19日签订了一份编号为0001124的《买卖合同》，合同约定被告向原告出售北滘镇北滘社区居民委员会跃进北路天福苑怡晴居3**房，成交价为420000元。合同第二条约定，被告保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，出售该物业没有侵犯第三人的权利，否则被告应赔偿原告损失及经纪方的中介服务费损失，由于被告的原因造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，被告需赔偿原告的全部损失；合同第七条约定原告于合同签订之日向经纪方支付8400元作为咨询及中介服务，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；合同第九条约定被告应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕并保证交易过户完成时原告无须对上述事项负责，如该物业存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，被告仍需按时向银行偿还贷款；合同第十八条约定，由于卖方债权复杂，经双方友好协商同意买方定金交由中介方保管，视作业主已收到定金，如果卖方不卖房或者不能卖房使买方不能过户，视作卖方根本违约，则卖方赔偿250000元违约金给买方，该房完成过户时间为2017年4月10日前，如果卖方不能完成过户手续，视为根本违约，买方有权起诉追讨违约金250000元。上述合约签订当天，原告将50000元定金交给经纪方保管，被告出具了收据予以确认。同日，原告还向经纪方支付了8400元中介费。后被告未按约定期限履行过户手续，原告为此于2017年5月5日向本院提起诉讼。经纪方于2017年6月11日向原告退回定金50000元。031****430、031****017，于2014年5月20日被法院查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及经纪方签订的编号为0001124的《买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守。被告抗辩认为存在原告与经纪方恶意串通损害被告的合法权益导致合同无效的情形，但是其未举证证明，被告所称的由经纪方代保管定金是三方在《买卖合同》中第十八条的约定，另外本院向经纪方工作人员何兆根调查时，何兆根提供的录音中被告对于经纪方退回定金给原告是明确知悉的，被告抗辩的意见缺乏依据，本院不予采纳。本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为，对此本院认为，根据《买卖合同》的约定，被告保证对涉案房屋享有完整处分权，保证该房屋没有被司法机关查封，被告应在2017年4月10日前为原告办理过户手续，被告应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕并保证交易过户完成时原告无须对上述事项负责，但是被告未按约定期限为原告办理过户手续，且涉案房屋尚未办理解除抵押手续，另外涉案房屋还在2014年5月20日被法院查封，至今尚未解除查封。被告辩称是原告明知涉案房屋因债权债务问题存在被法院查封的情况，由于原告不肯向其支付购房款项导致其无法及时清偿相关债务，但是，一方面，合同中明确约定被告保证房屋没有被司法机关查封且保证在办理交易过户手续前将有关涉案房屋的债务及解除抵押等事项处理完毕；另一方面，被告未能证明其在签订合同时明确告知了原告涉案房屋存在被法院查封的情况，也未能证明原告除了需要支付定金外还需要先向其支付购房款给其清偿债务，本院向经纪方工作人员何兆根调查时，何兆根陈述在签订合同后，双方曾协商由买方一次性支付购房款，由被告去清偿债务，这仅为双方协商解决方案，并不能证明双方对合同约定进行了变更，并不能证明原告需要先履行支付购房款的义务。因此，被告的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。相反，何兆根提供的录音能反映被告对于其违约不能为原告办理过户手续是确认的，在此基础上被告愿意赔偿50000元违约金给原告，但没有能力支付。综合上述分析，本案由于被告未按约定解除抵押，也未按约定期限为原告办理过户手续，存在违约行为，且涉案房屋已被法院查封，在法院解封前也不能办理过户手续，原告购买房屋的目的也无法实现，从现有证据未能证明原告存在违约行为。由于上述认定被告存在违约行为，因此被告需要赔偿原告的损失。对于原告主张的中介费8400元，《买卖合同》第二条、第七条均约定被告违约需要赔偿原告支付的中介费，原告已实际向经纪方支付了中介费8400元，双方的约定未违反法律规定，该损失属于在订立合同时被告预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，对于该项损失，本院予以支持。对于原告主张要求被告支付违约金250000元，被告辩称合同第十条约定违约金不能高出物业成交价的10%，但是合同第十条第二款“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”已用横线划去，表示该条款不再适用，而且合同第十八条明确写明是对合同条款的修改，合同第十八条约定，被告违约不能卖房或未在2017年4月10日前为原告办理过户手续，需赔偿原告250000元。结合本案，涉案房屋成交价为420000元，被告认为双方约定的250000元违约金过高，经审查，双方约定的违约金250000元应属于过分高于造成的损失，本院对于被告的抗辩意见予以采纳，本院酌定按涉案房屋成交价420000元的30%计算违约金，即被告需向原告支付违约金126000元。超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告冯梓欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱景炎支付违约金126000元及中介费8400元；二、驳回原告朱景炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5176元，减半收取计2588元（原告朱景炎已预交），由被告冯梓欣负担1346元，由原告朱景炎负担1242元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何自梁二〇一七年八月十七日书记员  何铭娴