广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1102民初828号原告：奉辉雄，男，1978年3月28日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。委托诉讼代理人：周喜明，广西汇豪律师事务所律师。被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。法定代表人：覃展敏，董事长。委托诉讼代理人：陈新刚,该公司员工。委托诉讼代理人：石维技，广西桂三力律师事务所律师。被告：张秀莲，女，1976年5月16日出生，汉族，住贺州市平桂区.黄田镇新村新中三组1871号。委托诉讼代理人：杨超进，广西裕华律师事务所律师。被告：贺州市恒基房地产经纪有限公司。住所地：贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城2幢第一层12号商铺。法定代表人：刘丰。委托诉讼代理人：邱玉果，公司员工。原告奉辉雄诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、张秀莲、贺州市恒基房地产经纪有限公司（下称恒基公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月20日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人周喜明，被告桂东公司委托诉讼代理人陈新刚、石维技,被告张秀莲委托诉讼代理人杨超进及被告恒基公司委托诉讼代理人邱玉果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除桂东公司与张秀莲签订的贺州·桂东汇豪国际城16#楼5单元801号房的《商品房定向开发协议》；2、解除原告奉辉雄与被告被告恒基公司签订的《房屋转让协议》；3、三被告共同返还原告已付房屋款135375元及违约金39221.10元（违约金按中国人民银行同期贷款利率从2011年12月10日起计至实际还清日止，此数额暂计至2016年7月31日止）；4、被告恒基公司返还原告转让费63000元；5、本诉讼费由三被告共同负担。事实和理由：2011年12月12日，被告桂东公司与张秀莲签订《商品房定向开发协议》，约定:1、标的物为贺州桂东·汇豪国际城16#楼5单元801号房；2、交房时间为2014年12月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款；3、预测面积为107.75平方米，商品房单价为每平方米2500元，总金额为269375元。协议签订后3日内向甲方（即桂东公司）交纳预算总房价的20%定向开发合作金53875元；2012年5月30日前向桂东公司交纳总房价的20%定向开发合作金53875元；2012年10月30日前向甲方交纳预算总房价的10%定向开发合作金为27625元。4、协议还约定了物业的收费标准等事项。合同签订后，被告张秀莲已按协议约定按时履行了付款义务，向被告桂东公司付款135375元。此后，被告张秀莲将上述《商品房定向开发协议》中购买的汇豪国际城16号楼5单元801号房转让给被告恒基公司。2014年9月15日，被告恒基公司与原告签订了《房屋转让协议》，协议约定：1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元801号房；2、转让价格：原甲方（恒基公司）已交付给桂东公司定向开发合作金135375元+转让费63000元+此房未付款部分。签订本协议同时由乙方（原告）一次性付给甲方（恒基公司）购房款198375元；未付款部分由乙方（原告）按开发商要求另行支付。合同签订后，原告按协议约定履行了付款义务，向被告恒基公司支付了款项合计198375元。原告认为，原告与被告恒基公司签订的《房屋转让协议》已将恒基公司与张秀莲签署的《房屋转让协议》及张秀莲与桂东公司签署的《商品房定向开发协议》中的债权债务概括性地转让原告。《商品房定向开发协议》中约定的2014年12月30日交房时间已超过一年有余，被告桂东公司除了在2012年将16#楼的地皮用挖掘机开挖了一个土坑外，至今一直没有进行施工。被告张秀莲与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》属于预约合同,该合同是以双方签订《商品房买卖合同》与交房为目的，合同约定了2014年12月30日前交房，即意味着双方应在此前签订《商品房买卖合同》，但至今被告桂东公司没有履行上述义务。原告认为被告桂东公司已经严重违约，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，基于上述的债权债务转移关系，原告可据此请求法院解除双方签订的《商品房定向开发协议》，并要求被告承担相应的违约责任。此外，原告与被告恒基公司、被告张秀莲与恒基公司签署的两份《房屋转让协议》是以被告张秀莲与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》作为实现基础的，《房屋转让协议》的合同目的同为签订《商品房买卖合同》与交付商品房，上述的合同目的已经无法实现，符合《合同法》规定的法定解除情形，原告据此提起本案诉讼。原告对其陈述事实向法院提供的证据有：1、《商品房定向开发协议》1份。证明被告张秀莲与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》为预约合同，合同约定了双方的义务，明确了交房时间在2014年12月30日前。2、被告桂东公司开出的收款收据3张。证明被告张秀莲向桂东公司交纳了135375元。3、《房屋转让协议》1份。证明恒基本公司将其与张秀莲签订的《房屋转让协议》及张秀莲与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》的债权债务概括转移给原告，并收取了原告房款135375元、转让费63000元，合计198375元。4、收据1份。证明原告向被告恒基公司交纳了房款及转让费合计198375元。5、贺州桂东.汇豪国际城16#楼施工现场照片3张。证明被告桂东公司已严重违约，未能履行《商品房定向开发协议》的义务，该合同的目的无法实现，已满足合同法定解除的情形。被告桂东公司辩称：1、原告不是商品房定向开发协议的合同当事人,无权解除该协议，桂东公司亦不同意解除该协议。2、被告张秀莲尚未履行完毕商品房定向开发协议中约定的义务,张秀莲向原告转让的不是纯债务,而是合同权利和义务一并转让,且未经桂东公司同意，因此对桂东公司无约束力。3、桂东公司收取的定向开发合作金是由被告张秀莲交纳的，定向协议不存在可以解除的情形，原告要求桂东公司返还房款和支付违约金无事实和法律依据。被告桂东公司对其辩称没有证据向法院提交。被告张秀莲辩称：1、张秀莲与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效。张秀莲已按协议约定分别于2011年12月10日、2012年5月30日、2012年12月8日分三次向桂东公司支付了50%的定向开发合作金共计135375元。张秀莲已履行了协议约定的义务，没有违约行为。2、张秀莲将其与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》享有的权利义务一并转让给恒基公司的行为是双方真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。根据《合同法》的第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”的规定，张秀莲与恒基公司进行合同权利义务的转让是合法的民事行为，应当受法律保护。张秀莲已按协议的约定，将《商品房定向开发协议》、定向开发合作金收据原件交付给恒基公司，诚实信用地履行了自己的合同义务，没有任何的违约行为。3、张秀莲在本案中没有违约行为，不存在过错，不应承担任何责任。且张秀莲已将其在《商品房定向开发协议》中的权利义务全部转让给恒基公司，其已退出合同关系，不再享有合同权利，也不再承担合同义务。请求法院驳回原告对张秀莲的诉讼请求。被告张秀莲对其辩称没有证据向法院提交。被告恒基公司答辩称：1、恒基公司其与原告签订的转让协议合法有效，恒基公司已按协议的约定，将房款收据原件等交给原告，不存在违约及过错。2、原告要求恒基公司退还房款及转让费不合理，请法院驳回原告对恒基公司的请求。被告恒基公司对其辩称没有证据向法庭提交。经开庭质证，本院认为，原告的证据与本案均有关联，能证明原告的主张，可作为本案的定案依据，本院予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年12月12日,被告桂东公司与被告张秀莲签订了《商品房定向开发协议》。协议约定，为了签订正式《商品房买卖合同》，双方签订商品房定向开发协议，乙方（张秀莲）选购贺州桂东·汇豪国际城16#楼5单元801号房，甲方（桂东公司）承诺在2014年12月30日前交付该房，并且约定了迟延交房的违约条款；贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元801号房预测面积107.75平方米，单价每平方米2500元，总金额269375元。约定协议签订后3日内乙方向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金53875元、2012年5月30日前向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金53875元、2012年10月30日向甲方交纳预算总房价的10%定向开发合作金27625元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳定向开发合作金抵作购房价款。甲方同意乙方所购买的商品房在签订《商品房买卖合同》时需要更名的可以办理一次免费更名手续。被告张秀莲按协议约定向被告桂东公司交付定向开发合作金135375元后，将其与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》中享有的权利义务一并转让给了被告恒基公司。2014年9月15日，被告恒基本公司与原告奉辉雄签订了《房屋转让协议》。协议约定，甲方（恒基公司）将贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元801号房转让给乙方（奉辉雄）。转让价格：甲方已付此房定向开发合作金壹拾叁万元伍仟叁佰柒拾伍元（￥135375元）+名额转让费陆万元叁仟元（￥63000元）+此房未付款部分由乙方按此房开发商要求另行支付。付款方式：1、签订本协议时由甲方一次性收取乙方购房款人民币壹拾玖万元捌仟叁佰柒拾伍元（￥198375元）整。2、未付款部分更名后由乙方按此房开发商要求另行支付，与甲方无关。《房屋转让协议》签订后，原告奉辉雄共向恒基公司支付198375元，其中转让费63000元。因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工。至2017年4月,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证，也不能与《商品房定向开发协议》的相对方签订《商品房买卖合同》。本院认为：一、关于合同效力问题。被告桂东公司与被告张秀莲签订的《商品房定向开发协议》,不但明确了张秀莲购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且被告张秀莲也依照协议约定向被告桂东公司交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向协议中注明为“定向开发合作金”，但又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。《商品房定向开发协议》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。被告桂东公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。原告与被告恒基公司签订的《房屋转让协议》是基于《商品房定向开发协议》而产生的，基于同一事实和理由，《房屋转让协议》也应当认定为无效。二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。因被告桂东公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，导致本案《商品房定向开发协议》和《房屋转让协议》无效，合同无效的法律责任应由被告桂东公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告桂东公司收取了原告交纳的三期定向开发合作金合计135375元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失。原告主张被告桂东公司支付违约金问题，实质是因合同无效要求被告赔偿损失，被告桂东公司收足原告三期定向开发合作金的时间是2012年12月8日，向原告支付利息损失的时间应从2012年12月9日起计算。导致《商品房定向开发协议》无效的原因不在被告张秀莲及恒基公司，被告张秀莲及恒基公司不应承担共同返还原告已付定向开发合作金并赔偿损失的责任。关于原告主张被告恒基公司返还转让费63000元问题。因原告与被告恒基本公司之间的《房屋转让协议》也是无效合同，原告主张被告恒基公司返还转让费，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告奉辉雄已付定向开发合作金135375元并赔偿利息损失（利息以135375元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付，从2012年12月9日起至本案生效判决确定履行期限最后一日止）。二、告贺州市恒基房地产经纪有限公司返还原告奉辉雄已付的转让费63000元。三、三、驳回原告奉辉雄的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费4864元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担3489元；由被告贺州市恒基房地产经纪有限公司负担1375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  蔡小凤代理审判员  陈月群人民陪审员  李运党二〇一七年八月一日书 记 员  莫启法