贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终1015号上诉人（原审原告）：刘丽，女，1978年10月21日生，汉族，住贵州省盘县，委托诉讼代理人：严昭，系贵州典正律师事务所律师，执业证号：15201201410411941。被上诉人（原审被告）：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市盘县红果开发区丹霞中路14号，组织机构代码：56500257-2。法定代表人：冯全文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何海，系贵州忠章律师事务所律师，执业证号：15202201110972922。上诉人刘丽因与被上诉人贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称“金竹源房开”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院（2017）黔0222民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘丽及其委托诉讼代理人严昭、被上诉人金竹源房开的委托诉讼代理人何海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘丽上诉请求：1、撤销贵州省盘县人民法院（2017）黔0222民初19号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉主要理由：1、一审判决认定上诉人领取钥匙时间系认定事实错误。一审判决认定钥匙交付时间的证据不足，未达到证据高度盖然性的证明标准。首先，在商品房合同中交房义务是出卖人一方的义务，故是否交付钥匙以及交付钥匙的时间应当由出卖人承担举证责任。其次，是否交付钥匙以及交付钥匙时间的两个举证义务在被上诉人，一审中被上诉人提交的宝湖家园业主入住登记及钥匙发放表可以看出，上诉人在表格中签名未签日期，故该证据仅能证实钥匙已经交付，但不能证实具体交付钥匙的时间。在该表右上角载明的2015年4月不是上诉人书写，不排除该字样是在被上诉人向法院提交证据时才补充上去的。第三，一审庭审中上诉人认可的领取钥匙时间是2016年9月份，一审判决中提到“原告主张被告于2015年9月才交付房屋”与上诉人庭审中认可的时间不符。2、一审判决被上诉人逾期交付房屋的违约金计算错误。一审判决认定上诉人领取钥匙之日为2015年4月30日，认定上诉人领取钥匙视为接受了被告交付的房屋，违约金计算至上诉人领取钥匙之日。上诉人领取钥匙的时间为2016年9月，且上诉人领取钥匙并不等同于被上诉人已经按照约定条件交付房屋，不等同于被上诉人不构成违约、上诉人放弃向被上诉人主张违约责任的权利，故上诉人认为逾期交付的违约金应当计算至被上诉人按约定条件交付房屋为止。3、一审判决未支持被上诉人逾期交付办理房产登记材料的违约金显失公平。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“…房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，房地产开发企业应履行以上义务。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在上述期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”。被上诉人为了规避《商品房销售管理办法》第三十四条规定的义务，在《商品房买卖合同》第二十二条约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今为止被上诉人既未将办理房产登记需要的有关文书交付给房地产行政主管部门，也未交付给上诉人，致使上诉人至今未取得房产证，被上诉人已经构成违约，应当按照约定向上诉人承担违约责任。一审判决以上诉人与被上诉人未明确约定有关文书的具体内容为由，驳回上诉人的逾期交付文书的违约金请求，上诉人认为不管需要提供哪些材料，至少应当根据法律或相关部门的规定提供材料。上诉人一审请求的是支付违约金，不是请求履行交付有关文书的义务，上诉人仅需证实被上诉人未向上诉人交付过任何相关文书便可证实被上诉人构成违约。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记…”，在双方对具体文书没有约定的情况下，被上诉人至少应当向上诉人提供测绘成果资料，但被上诉人至今未提供。被上诉人金竹源房开辩称，一审判决事实清楚，判决数额合理，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。刘丽向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告2014年12月31日至2016年12月28日期间逾期交房的违约金63835.12元（以已付房款438428元为基数，按日万分之二的标准计算），2016年12月29日以后的违约金按上述标准计算至实际交房之日止；2、判决被告支付原告2014年12月31日至2016年12月28日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金63835.12元（以已付房款438428元为基数，按日万分之二的标准计算），2016年12月29日以后的违约金按上述标准计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书为止；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月26日，原告刘丽与被告金竹源房开签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买一套被告在盘县红果××路王家山开发的宝湖家园商品房，房号为1幢1单元7层1号，建筑面积为114.88平方米，总价款为438428元，首付138428元，余款从银行按揭贷款支付。该合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经综合验收合格；该商品为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在上述期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定付清了购房款，被告于2015年4月将房屋钥匙交付原告。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、首付款收据、维修基金收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证及被告提交的备案合同领取登记表、宝湖家园业主入住登记及钥匙发放表在卷予以佐证。一审法院认为：本案的争议焦点是：1、被告应向原告支付多少逾期交房的违约金；2、被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。关于第一个问题。原被告签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依合同约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了支付房款的义务，但被告未能按照约定于2014年12月31日前履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于交付房屋的具体时间，原告主张被告于2015年9月才交付房屋，但被告辩解其于2015年4月已将房屋交付给原告。对此，原告并未提供有效证据证实其主张的交房时间，而在被告提交的宝湖家园业主入住登记及钥匙发放表上，包含原告在内的所有业主在领取钥匙签字时虽未签日期，但在该表的右上角载明有2015年4月，据此，可以认定被告最迟应在2015年4月30日履行了交房义务。根据双方的约定，逾期交房超过60日的，出卖人应从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。即被告应从2015年1月1日起，以原告已付房款438428元为基数，按日万分之二的标准，向原告支付违约金至2015年4月30日止。该段期间的违约金为10522元（438428元×0.0002×120≈10522元）。由于原告现已领取钥匙入住，应视为原告已接收了被告交付的房屋，故原告主张被告至今未向其交付合同中约定的房屋的理由不能成立，其要求被告支付2015年4月30日之后逾期交房的违约金无事实和法律依据，对其该部分诉请，不予支持。关于第二个问题。原告主要依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，双方在该条中虽约定，出卖人承诺于2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如出卖人逾期交付，则向原告支付相应的违约金，但双方并未明确约定有关文书的具体内容，原告虽主张有关文书包括土地使用证、土地规划许可证、施工许可证、竣工验收合格证、消防验收合格证、面积实测图纸等，但其并未提供有效证据证实交付上述证照属于被告的合同义务，即原被告约定的该条款不具有履行性，原告依据该条的约定要求被告支付违约金的理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州金竹源房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告刘丽逾期交房的违约金10522元；二、驳回原告刘丽的其他诉讼请求。案件受理费2853元，因适用简易程序减半收取计1426.50元，由原告刘丽负担1309元，被告贵州金竹源房地产开发有限公司负担117.50元。二审中，上诉人刘丽提交《短信打印单》，用以证明上诉人从被上诉人处领取钥匙时间为2016年8月31日。被上诉人金竹源房开质证认为该证据中的信息不能体现上诉人是在2016年8月31日拿到钥匙，该信息中的电话号码也不是冯全文女儿冯信的电话号码。上诉人申请证人杨某、敖某出庭作证，用以证明涉案房屋是经过房管局协调后才拿到的钥匙以及领取钥匙的时间。被上诉人金竹源房开质证认为，证人与上诉人有利害关系，被上诉人在一审时已经提交了领取钥匙的发放表，应当以被上诉人提交的表格上的时间为准。被上诉人金竹源房开提交以下证据：1、宝湖家园的盘县房屋面积测绘报告封面复印件二页，用以证明报告形成的时间是2013年4月9日；2、预购商品房抵押权预告登记，登记的时间是2013年10月22日，证明被上诉人未给上诉人办房产证是因为上诉人系按揭贷款购买房屋，所以只能办理房屋预告登记证明，上诉人的房产证需抵押在银行，直至还清贷款后方可通过相应的程序拿回房产证，同时上诉人未交纳交易契税，也是导致上诉人不能领取房产证的原因之一。上诉人质证认为，被上诉人提供的两组证据与本案不具有关联性，不能达到其证明目的，被上诉人提供的预购商品房抵押权预告登记，是因为上诉人与银行的关系才能提交的，与被上诉人无关。因上诉人刘丽提交的短信打印单及申请出庭作证的证人杨某、敖某的证言及被上诉人金竹源房开提交的两组证据均不属于新证据，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：1、被上诉人向上诉人交付房屋的时间及被上诉人应向上诉人支付多少迟延交房的违约金；2、被上诉人是否应当向上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，如果应当支付，支付的数额是多少。本院认为，对于第一个争议焦点，上诉人与被上诉人对于交房时间各执一词，上诉人所提交的证据不足以证明其所主张的交房时间，其应承担举证不力的后果，故本案应以被上诉人提交的《宝湖家园业主入住登记及钥匙发放表》上载明的时间视为涉案房屋的交房时间，虽然上诉人在该表中未签注领取时间，其未签注领取时间的法律后果应由上诉人自行承担。故一审判决认定的交房时间并无不当，本院予以确认。一审判决按照所认定的交房时间，根据《商品房买卖合同》第十三条约定的计算标准计算违约金亦无不当。因此，上诉人对于逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于第二个争议焦点，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第二十二条第三款第（一）项约定的“有关文书”包括哪些文书双方当事人各执一词，该条虽约定“（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但对于“有关文书”的具体内容上诉人与被上诉人未明确约定，且上诉人未能提供相关证据证实被上诉人应依据合同义务向其交付的文书有哪些，上诉人对此应承担举证不力的不利后果。因此，上诉人依据《商品房买卖合同》第二十二条要求被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2853元，由上诉人刘丽负担。本判决为终审判决。审判长  张德权审判员  罗 敏审判员  龙 婷二〇一七年八月一日书记员  杨清冰