福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终2355号上诉人（原审原告）：何凤群，女，1964年12月17日出生，汉族，住厦门市海沧区。被上诉人（原审被告）：许芳铭，男，1989年9月11日出生，住福建省安溪县。上诉人何凤群因与被上诉人许芳铭房屋租赁合同纠纷一案，不服（2017）闽0206民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何凤群上诉请求：1.撤销一审判决第二项，支持何凤群的诉讼请求；2.本案诉讼费用由许芳铭负担。事实和理由：一审判决对事实认定不清，许芳铭应当赔偿何凤群对房屋的粉刷修复费用，及因处理许芳铭违约提起终止《房屋租赁合同》事宜而产生的误工费和车旅费。许芳铭在租赁房屋期间违反《房屋租赁合同》的约定，未爱惜室内设备，造成讼争房产各墙面均有鞋印，多处墙面破损，卫生间的门锁变形受损，何凤群为此花费4000余元用于修复，该费用应由许芳铭负担。何凤群与许芳铭在《房屋租赁合同》中约定，“租赁期间，��有中途退房违约者，在任何各项事宜争执不清需要房东出面的，何凤群有权利没收押金，并要求许芳铭赔偿何凤群因处理事宜中的一切开销（如车旅费、燃油费、食宿等）”。由于许芳铭提前终止租赁合同，以至于何凤群不得不从江西赣州上班处赶回厦门处理相关事宜。何凤群虽有房产在海沧，但实际上班地点系江西赣州，单位为江西百泰实业有限公司。由此产生的往返厦门和赣州期间的误工费和车旅费3000元，依约由许芳铭承担。此外，一审中书记员与许芳铭关系密切，应当回避而未予以回避，与许芳铭窃窃私语，并庭外商谈。因书记员未予以回避，构成程序违法。何凤群另补充理由为：出租房产为新装修房产，许芳铭应返还新装修的房产，许芳铭应提供没有损坏房屋的证明。因出租房产为新装修房产，许芳铭应予以赔偿。我往来于江西与厦门，产生的交通费损��均不予支持，缺乏依据。2017年1月19日，许芳铭都未搬出，到现在钥匙、交水电的银行卡均未返还。许芳铭答辩称，一、租赁前，何凤群已经表示，装修人员因不满何凤群的情况而未完成装修离开，以至于墙面仅有部分批土而无涂料。且房屋本身情况糟糕，墙面根本不防水，以至于雨水渗入。墙面发霉，甚至电路漏电跳闸，并非许芳铭恶意损坏。此外，门的安装存在问题，墙体水泥浆未灌好，造成每次开关门，门框会晃动，引起旁边腻子粉的掉落。遇台风等影响，造成墙体渗水。换锁的收据为海沧的，开锁的人自海沧到殿前开锁不符合常理，可能为伪造的收据，而何凤群居住在该地址附近。二、1.房屋装修问题，且电路老化，房屋无法居住，多次通知何凤群，均不予理会。2.何凤群有义务协助许芳铭办理暂住证，何凤群多次以没时间为由不愿协助许芳铭办理暂住证延期为理由，以致过期。三、许芳铭选择年后不再续租。原约定一季度一结，2016年1月19日之前需缴交下一个季度的租金。许芳铭增在1月17日电话通知何凤群下个月开始不再续租，是否可以退押金，何凤群拒绝后，许芳铭表示不再续租，且没有再继续居住。此前，已经缴清房租费用，并没有拖欠租金。四、何凤群的房产属于小产权房，并没有产权证书。根据《城市房屋权属登记办法》的规定，出租人必须具有权属证书。再依据《房地产管理法》第五十三条、第六条的规定，《房屋租赁证》系租赁行为合法有效的凭证。小产权房的买卖不是合法，则也不能用于租赁，应认定合同无效。五、何凤群称许芳铭与书记员关系密切纯属诬赖，一审开庭时书记员系去复制答辩状，时间大约为5分钟，而非何凤群所言离开一个小时，可见何凤群所言的真实性。��、何凤群称在赣州上班，怀疑其在职证明为代开，且按照工资所显示的金额应为纳税，应与纳税证明、劳动合同及工资清单相匹配。何凤群向一审法院起诉，请求判令：1.许芳铭按合同赔偿何凤群违约金1300元，拖欠租金1300元，电费149元，水费171.2元；恶意损坏的门和墙共计4000元，误工费和交通费共计3000元；2.本案一切诉讼费由许芳铭承担。一审判决认定事实：何凤群与许芳铭于2016年4月19日签订房屋租赁合同一份，约定由许芳铭以每月1300元的租金向何凤群承租湖里区殿前街道高殿社区居委会寨上自然村3幢3梯601室的房屋，期限自2016年4月19日至2019年4月18日止，每季度支付一次提前10天付清，合同签订之日许芳铭向何凤群交付押金1300元，合同期满退还。期间发生的煤气、水电、管理费均由许芳铭承担。双方还约定了违约责任：如有拖欠租金每天支付3%的滞纳金，拖欠达10天内，何凤群有权解除合同，并没收押金；双方如有正当理由解除合同，须提前一个月通知对方，并向对方支付一个月的租金作为违约赔偿金；中途退房违约者，须房东出面时何凤群有权没收押金，并赔偿处理相关事宜的车旅费等一切开销等等。许芳铭于2017年1月17日、18日通知何凤群不再租赁该房，并于1月19日没有与何凤群办理退房交接手续的情况下，直接搬离了该房屋。至2月18日时，何凤群请人打开门锁将房子收回。另查明，许芳铭已向何凤群支付了截止2017年1月19日的房租；现保管在何凤群的处的1300元押金何凤群未予以退还；许芳铭对何凤群所主张的搬离前未予处理的水电费数额没有异议。一审判决认为，何凤群与许芳铭签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，形式���内容均于法不悖，应认定合法有效。各方均应在享受合同权益的同时自觉履行合同义务，但从何凤群提交的证据证明，许芳铭在合同履行期限内决定不再继续居住使用所租赁的房屋时，没有提前一个月通知何凤群便予自行搬离，系违约行为，应当承担相应的违约责任。故何凤群主张许芳铭支付相当于一个的租金数额的违约金或依其预交的押金1300元予以抵偿具有合同依据，本院予以支持；同时因许芳铭未与何凤群办理交接手续便搬离承租房屋，致使何凤群在一个月后发现空房，便请人将房门锁匙打开后收回出租房屋，故应当认定许芳铭继续占有至何凤群收回出租房屋时止，其应当向何凤群补交占用期间的租金1300元，对于何凤群的该项诉求予以支持。庭审中，许芳铭对于何凤群主张的水电费用分别为电费149元、水费171.2元没有异议，故对何凤群的该项诉求亦予确认。���凤群主张的因许芳铭恶意损坏的门和墙共计产生维修费用4000元，并未提交用于证明许芳铭损坏房屋行为现状的事实证据，何凤群虽然当庭出示了请人维修房屋所产生工料费之便条，但不足以认定系许芳铭所为，故该项诉求不予支持；对于何凤群主张的误工费和交通费共计3000元的问题，经查何凤群的住所地位于本市××区，其虽出示了往返于外地的交通票据但无关联性证明材料予以提交；其主张的误工费，既无提交误工证明，亦无提出收入标准，故该项诉求也不予支持。至于许芳铭提出关于何凤群系小产权房子，且未为其办理暂住证明提供方便的问题，与本案无关，不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：��、许芳铭于本判决生效之日起十日内支付何凤群违约金1300元、租金1300元、电费149元、水费171.2元，合计2920.2元。许芳铭预交何凤群押金1300元用于抵偿后，许芳铭尚应实际支付1620.2元。二、驳回何凤群其他诉讼请求。本案一审案件受理费25元，由许芳铭负担。二审审理期间，何凤群对一审判决查明的事实存在如下异议：1.许芳铭并非在2017年1月17日、18日通知不再租赁房产，而是称等工资发放后再支付租金；2.许芳铭也未在1月19日搬离房屋，而是过年后方予以搬离。此外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。何凤群在二审审理中提交了如下证据：1.收据，拟证明许芳铭支付了讼争房产墙体粉刷及门锁修复费用；2.照片，拟证明许芳铭造成房屋墙体破损，卫生间门锁变形；3.车票，拟证明何凤��为处理许芳铭违约事宜，往返厦门和赣州的车旅费；4.收入证明和工资发放表，拟证明其月收入为6000元。许芳铭质证认为：1.收据的真实性不予确认，房屋系自然损坏，之前即有空洞，门系安装原因，渗水导致墙壁发污。2.照片，不知何时所拍摄，非许芳铭的原因。3.车票，何凤群的车票除江西、厦门外，还有其他地方。时间上也无法匹配。4.没有纳税证明、社保等，且何凤群称其退休，故真实性不予确认。本院对上述证据经分析认为，收据因无法核实具体的维修是否为本案讼争房屋，且开具单位厦门市××区区，而出租房在厦门市湖里区，跨越岛内外维修，与常理不符。关于粉刷的收条，根据一审判决查明的事实，何凤群系于2月18日收回房产，而收条显示的时间为2017年2月20日，亦与常理不符。照片等无法证明是否系出租期间发生损坏、损害原因及是否由许芳铭损坏��事实。关于往返车票等，除存在厦门与赣州之间往来的车票，还存在广州、抚州的车票，何凤群自认为考察时所去，与本案处理租赁纠纷并无关系，而何凤群将其计入费用，有违诉讼诚信原则。因何凤群家庭住址厦门市海沧区，且车票与一审开庭时间并不完全相符，存在数天的差距，即何凤群并非仅为处理房屋租赁事宜回厦，故对该笔费用不予采信。对于工资收入证明等，其并未提交纳税、社保等证明予以佐证，仅为其存在密切关系的工作单位出具，故不予采信。本院认为，何凤群与许芳铭《房屋租赁合同》第九条中约定，因处理租赁纠纷事宜，由许芳铭赔偿一切开销（如车旅费、燃油费、食宿等），各项维修费用亦由许芳铭承担。何凤群在二审中提交的证据，如上之分析，均无法证明其为处理房屋租赁事宜存在粉刷、车旅、误工等实际支出，其部分证明存在显与常理不符之处，故何凤群的上诉主张缺乏事实依据，应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人何凤群负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 聆审 判 员  章 毅审 判 员  柯艳雪二〇一七年八月十一日代书记员  潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。