海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0108民初3633号原告：张莉，女，1969年7月13日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：许仁春，北京直方（三亚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柘宇，海南信达律师事务所律师。被告：海航地产集团有限公司，住所地：海口市美兰区国兴大道7号新海航大厦15层。法定代表人：王煜，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文凤，女，该公司法务人员。委托诉讼代理人：李芬，女，该公司法务人员。原告张莉与被告海航地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张莉的委托诉讼代理人许仁春、陈柘宇，被告海航地产集团有限公司委托诉讼代理人王文凤、李芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金19046.97元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《海口市商品房买卖合同》，约定，买受人购买海口市美兰区大英山东三路2号海阔天空国兴城一期B11地块3幢7层3-1-601房，房屋价款为1904697元，以分期付款方式支付购房款，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自房屋交付之日起360日后开始至出卖人办妥该房所在幢的房地产权属备案（总证）之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过买受人已付总房款的1%。合同签订后，原告依约支付完购房款。原告所购买房屋直到2012年7月30日才竣工，被告向原告发出入伙通知书，准予入住。被告与原告于2012年10月18日办理交房手续。原告向被告交纳价格调节基金、房屋登记证制证费等费用合计6000元，并向物业公司缴纳有限电视初装费、燃气初装费。原告在向被告交纳了各项办证费用后，被告迟至2015年5月27日才将房屋所有权证办至原告名下。原告认为，被告迟延办证的行为已违反《海口市商品房买卖合同》的约定，依约应承担违约责任。为此，原告为保护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，请依法予以支持。被告海航地产集团有限公司辩称，一、原告的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予驳回。（一）《海口市商品房买卖合同》的基本内容。2011年2月13日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，该合同约定以下内容：1、合同第八条约定，被告应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房项目经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2、合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书。（二）原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。被告已于2012年7月30日依约向原告交付房屋。截至2017年5月15日原告向海口市美兰区人民法院提起诉讼，时间跨度已近五年之久。根据现行有效的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告诉请逾期办理房屋权属证书违约金已超过法定的诉讼时效。二、被告已为原告办理房屋权属证书。被告已依据合同约定为原告办理房屋权属证书，且原告已领取房屋所有权证（海口市房权证海房字第XXXX号）。因此，原告起诉被告要求支付逾期办证违约金、承担本案诉讼费没有法律依据，依法应予驳回。经审理查明，2011年2月13日，被告海航地产集团有限公司作为出卖人，原告张莉作为买受人，双方签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市美兰区海阔天空国兴城一期B11地块3幢7层3-1-601房，房屋建筑面积138.25平方米，按建筑面积计价，每平方米13777.19元，总金额1904697元。出卖人应当在2012年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日5日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件；买受人应在收到该通知之日起15日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人书面通知商品房交付之日起15日后，该商品房的毁损、灭失、物业管理费用等因交付所产生的风险、责任、费用均由买受人承担。出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后自房屋交付之日起90日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，于房屋交付之日起360日后开始至出卖人办妥该房屋所在幢的房地产权属备案（总证）之日止，出卖人按买受人已付房款的万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过买受人已付总房款的1%。如因不可抗力、政府的有关政策变化或政府管理部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款1904697元。2012年7月15日，被告向原告发出了《入伙通知书》，通知其于2012年7月30日至8月30日到海口市国兴大道海阔天空.国兴城售楼处办理交房手续。2012年10月18日，原、被告就上述办理了房屋交接手续。2014年7月25日，海口市房产管理部门就涉案房屋所在的3幢等房屋办理房屋所有权备案至被告名下。2014年11月21日，海口市房产管理部门将涉案房屋所有权备案至被告名下。2015年5月27日，海口市房产管理部门就涉案房屋向原告核发了《房屋所有权证》（房屋所有权证号：海房字第XXXX号）。原告以被告逾期为其办理房屋所有权证为由，于2017年5月25日向本院提起诉讼。本院确认以上事实，有海口市商品房买卖合同、信用卡交易明细、房款收据、销售不动产统一专用发票、付清楼款确认书、入伙通知书及入伙须知、收款收据、税收完税证明、价格调节基金缴款书、维修资金现金存款凭证、海南省住宅专项维修资金专用收据、住房登记费缴款书、国兴城业主退费通知单、房屋所有权证、房产登记信息查询情况说明2份以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告《商品房买卖合同》中约定，因原告原因造成逾期交房的，自被告书面通知商品房交付之日起15日后，该商品房的毁损、灭失、物业管理费用等因交付所产生的风险、责任、费用均由买受人承担。但该约定仅是确认以交房通知载明的时间作为逾期交房后产生的风险转移给原告的时间，并未约定该时间亦作为办理房屋所有权证的起算时间。故应以原、被告实际办理房屋交接的时间，即2012年10月18日作为计算被告应为原告办理房屋所有权证期限的开始时间。原告与被告在在上述合同中明确约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书。故被告应在2013年10月12日前将涉案房屋的房屋所有权证办理至原告名下。被告至2015年5月27日才将涉案房屋所有权证办理原告名下。故被告逾期为原告办理房屋权属证书，已经构成违约。原告自合同约定的办理房屋权属证书期限届满次日，即2013年10月13日开始清楚自己的权利受到了侵害。故原告请求被告承担逾期办理房屋所有权证的违约责任的诉讼时效应自2013年10月13日开始起算。原告于2017年5月25日向本院提起本次诉讼。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；原告要求被告支付2015年5月25日之前的逾期办证违约金的诉请，已经超过了诉讼时效期间，故本院不予支持。被告应支付原告2015年5月26日至2015年5月27日期间的逾期办理房屋所有权证违约金。原、被告在上述合同中还约定，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自房屋交付之日起360日后开始至被告办妥该房屋所在幢的房地产权属备案（总证）之日止，被告按原告已付房款的日万之一支付违约金，但违约金的总额不应超过原告已付总房款的1%。原、被告关于违约金计算方式的上述约定，不符合实际情况。在本案中，被告不仅逾期为原告办理涉案房屋权属证书，且逾期时间远远超过办理该房屋所在幢的房地产权属备案时间，即2014年7月25日，至2015年2月27日才为原告办理了房屋所有权证。故在本案中，原、被告关于违约金的计算方式应理解为，自房屋交付之日起360日后开始至被告为原告办理房屋权属证书之日止，被告按原告已付房款的日万之一支付违约金，但违约金的总额不应超过原告已付总房款的1%。被告应支付原告2015年5月26日至2015年5月27日期间的逾期办证违约金380.9元（1904697元×0.1‰×2日）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告海航地产集团有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张莉支付逾期办理房屋所有权证违约金380.9元。二、驳回原告张莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由原告张莉负担135元，被告海航地产集团有限公司负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员  李 佳二〇一七年八月二十一日法官助理  裴静静法官助理  裴静静书 记 员  张光颖速 录 员  何克景