北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8141号上诉人（原审原告）：周福明，男，1950年3月22日出生。委托诉讼代理人：马婷，北京市英岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：于颖，北京市英岛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马玉泉，男，1962年3月26日出生。委托诉讼代理人：庞云红（马玉泉之妻）。委托诉讼代理人：常永江，北京市自然律师事务所律师。原审第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：蔡英东，男，北京中原房地产经纪有限公司职员。上诉人周福明因与被上诉人马玉泉、原审第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初22925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周福明上诉请求：撤销原判，改判解除我与马玉泉之间于2016年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、马玉泉向我支付违约金189万元。事实和理由：在房屋买卖合同履行过程中，我不同意以马玉泉要求的230万元的价格进行网签，坚持要求以真实的成交价格网签，双方就此发生争议，马玉泉未依约支付首付款构成违约，合同应当解除，马玉泉应承担相应的违约责任。马玉泉辩称：同意原判，不同意周福明的上诉请求。中原地产公司辩称：同意原判。周福明向一审法院起诉请求：1、解除我与马玉泉于2016年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、马玉泉向我支付违约金189万元。一审法院认定事实：位于北京市东城区×××9号楼1单元1001号房屋系周福明名下个人房产。2016年1月6日，周福明作为甲方、马玉泉作为乙方、中原地产公司作为丙方，三方签订《房屋买卖居间合同》，约定甲、乙双方自愿委托丙方对双方房屋交易提供居间服务，促成房屋买卖合同成立。约定甲方确保房屋是满五唯一住房，如在过户中出现除正常契税外的营业税和个人所得税，均由甲方承担。如在2016年12月10日因租房事由无法交房，甲方不承担违约责任，但甲方积极配合将租户清出。甲、乙双方于2016年6月1日前办理房屋过户手续。同日，马玉泉作为买方通过中原地产公司与作为卖方的周福明签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉诉买卖合同）。合同约定,马玉泉购买周福明名下位于北京市东城区×××9号楼1单元1001号房屋，建筑面积76.74平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行，抵押登记日期为2009年11月4日，周福明应于办理网签以前申请办理抵押注销手续。买卖双方协商一致，该房屋成交价格为630万元，购房定金10万元。周福明应在2016年12月10日前将该房屋交付给马玉泉。涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担，因一方不按本合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。当事人双方同意，在中原地产公司通知双方可以办理产权转移登记之日起三日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。此后，双方签订《资金划转补充协议》，约定房屋成交总价为人民币630万元。房屋主体价格为人民币230元，在此基础上马玉泉自愿支付给周福明人民币400万元作为对房屋装饰、装修和相关设施的补偿。其中，定金10万元由双方于核档后自行交接，全部定金最终转化为购房款的一部分。首付款200万元，马玉泉应于2016年2月29日支付至双方开立的资金托管账户。尾款人民币420万元，马玉泉须于交纳契税同时，将尾款支付给周福明。双方协商一致在2016年6月1日前办理产权过户手续。2016年1月7日，马玉泉向周福明支付定金10万元。2016年4月初，周福明将涉诉房屋的剩余贷款284678.82元全部偿还。2016年4月13日，周福明办理完毕一般抵押权注销登记，解除了对涉诉房屋所设立的抵押。后周福明对于230万元的网签价格提出异议，认为网签合同的价格应为630万元，拒绝签订房价款为230万元的网签合同。2016年4月25日，中原地产公司向周福明发出催告函，催促周福明办理网签及后续事宜。2016年6月15日，马玉泉起诉至原审法院，要求周福明继续履行双方签订的房屋买卖合同，同时要求周福明按每月8000元的标准向马玉泉支付房屋租赁收入。原审法院经审理于2016年11月23日作出（2016）京0101民初11678号民事判决书，判决马玉泉、周福明、中原地产公司继续履行三方于2016年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并驳回马玉泉其他诉讼请求。判决后，周福明不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2017年2月28日作出（2017）京02民终763号民事判决书，确认截止该判决生效之日止的合同应予继续履行的客观状态，故判决驳回上诉，维持原判。经询，上述判决书生效至今，周福明称马玉泉仍未支付首付款，此外未发生其他新情况。马玉泉及中原地产公司称判决生效后，在合同履行问题上未发生新情况。2016年12月14日，周福明向马玉泉发送《解除通知》，该通知以马玉泉未依约支付首付款为由，通知解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》，并通知马玉泉收到通知之日起3日内向周福明支付189万元违约金。庭审中，马玉泉出示两份照片打印件，以证明周福明在与其签订合同后，又将涉诉房屋在其他中介机构挂牌出售。周福明对此不予认可，称照片打印件无法确定具体房屋坐落。中原地产公司对此亦称仅凭照片无法确定房屋坐落。庭审中，马玉泉方证人田某、王某到庭作证。田某称其系成交该房屋买卖所在中介门店经理，三方在签订涉诉房屋买卖合同时，三方达成口头协议，约定周福明先办理解押手续，马玉泉再支付首付款。王某称其系办理涉诉房屋买卖手续的业务员，双方已在签约时约定，在解除涉诉房屋抵押后再支付首付款。对于上述证人证言，周福明称证言与合同签订的细节不一致，不应采信。马玉泉及中原地产公司认可证人证言的真实性。经询，中原地产公司称系因周福明不配合办理房产过户手续，建议马玉泉在房屋解除抵押后再支付首付款。庭审中，法院向周福明释明，因网签价格问题法院已通过生效判决书述明，本案中不再重复审查。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《房屋买卖居间合同》，《资金划转补充协议》，（2016）京0101民初11678号民事判决书，（2017）京02民终763号民事判决书，《解除通知》，证人证言以及当事人的当庭陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务。根据现已查明的事实，周福明在（2016）京0101民初11678号案件审理过程中，未以马玉泉迟延付款作为不履行合同的抗辩理由，亦未针对解除或撤销合同进行反诉。法院生效判决书确认，截止2017年2月28日，涉诉房屋买卖合同处于应予继续履行的客观状态。现周福明提出的马玉泉未在2016年2月29日前支付首付款的解约事由，并非系在2017年2月28日之后出现的新情况。在（2017）京02民终763号民事判决书作出后，周福明未向马玉泉主张过首付款，且于2016年12月14日向马玉泉发送《解除通知》，并于2016年12月23日提起本案之诉，故马玉泉至今未支付首付款，具有事实依据。关于马玉泉未在2016年2月29日支付首付款的问题，中原地产公司及证人均确认，签约时三方约定先解除抵押再支付首付款的履约顺序。周福明在2016年4月13日方办理完抵押权注销手续，中原地产公司于2016年4月25日向周福明发函催促其办理过户手续，在其仍不配合办理过户手续的情况下，马玉泉于2016年6月向法院起诉要求继续履行合同。法院认为，马玉泉及中原地产公司均在合理期间内推进合同履行，不存在明显怠于或迟延履行合同义务的情况。故周福明提出的因马玉泉未依约支付首付款要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2017年5月判决：驳回周福明的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，周福明与马玉泉之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。马玉泉曾就本案合同的履行问题起诉至法院，要求周福明继续履行合同，经过两审审理后，法院支持了马玉泉的诉讼请求。双方均认可在上述判决生效后，并未发生其他新情况。在前案中，周福明曾明确表示合同不能继续履行的原因系由于其不同意以230万元的价格进行网签，要求按照真实的成交价格进行网签，亦认可在合同履行过程中，曾提出过提高房价款的要求。对双方网签合同的争议，因前案判决已经生效，故本案中，本院对此不再赘述。后在该案审理过程中，周福明以马玉泉未按照合同约定的期限支付首付款构成违约为由，提起本案诉讼。关于首付款的支付问题，马玉泉及中原地产公司均主张各方达成口头协议，先由周福明办理抵押权注销手续后再支付首付款。根据双方补充协议的约定，周福明应在收到定金十个工作日内自筹资金至抵押权人处全额还清贷款，并办理抵押注销手续。马玉泉于2017年1月7日支付周福明定金10万元，马玉泉及中原地产公司均表示到双方约定的首付款支付期限，由于周福明尚未还清贷款及办理抵押权注销登记，故根据各方的口头约定，中原地产公司的工作人员要求马玉泉暂不支付首付款，等办理完毕上述手续后再行支付。综合马玉泉定金支付的时间、上述合同约定的抵押权注销登记的时间、支付首付款的时间顺序，原审期间证人证言，以及双方在合同履行过程中与中介公司工作人员的往来磋商短信的内容等来看，马玉泉及中原地产公司主张的各方约定先办理抵押权注销登记再支付首付款的履约顺序应当存在，且若不存在上述约定，则周福明在此前双方发生纠纷过程中从未提及首付款的支付问题，有悖常理。故对马玉泉及中原地产公司该主张，本院予以采信。且从首付款的支付方式来看，周福明上诉主张根据双方签订的买卖合同中的交易资金风险提示，认为首付款的支付不适用资金监管或托管的方式，而根据双方补充协议的约定，首付款应支付至双方开立的资金托管账户，但并未约定具体的收款账户。因买卖合同及补充协议系同一天签订的，但两份协议对资金交易方式的约定存在出入，导致各方对此问题的理解和认识不一致，且资金托管账户需要买卖双方共同开立。故在双方对此问题未能进一步达成一致的情况下，结合双方约定的履行顺序，及双方在履行过程中发生的关于网签的争议，原审法院认定马玉泉不存在明显怠于或迟延履行合同义务的情况并无不当。周福明以马玉泉未依约支付首付款为由要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求马玉泉支付违约金依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55900元，由周福明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  姚 颖审判员  周梦峰二〇一七年八月二十八日书记员  林晓天