福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初3184号原告：龙岩天盛物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区南城小溪路3号107室，统一社会信用代码91350800784503449P。法定代表人：黄崇禧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄骏，福建远大联盟（龙岩）律师事务所执业律师。被告：傅发贵，男，1976年7月7日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，原告龙岩天盛物业管理有限公司（以下简称天盛物业公司）与被告傅发贵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天盛物业公司的委托诉讼代理人黄骏、被告傅发贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天盛物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令傅发贵向天盛物业公司支付自2012年7月1日起至2017年3月31日止拖欠的物业服务费3568元及滞纳金（即：滞纳金分季度自2015年9月1日起按月利率1.5%计算，暂计至2017年3月31日止272.7元）。2．本案诉讼费由傅发贵承担。诉讼中，天盛物业公司变更诉讼请求为：1．判令傅发贵向天盛物业公司支付自2012年7月1日起至2017年3月31日止拖欠的物业服务费3565.74元及滞纳金（即：滞纳金分季度自2015年9月1日起按月利率1.5%计算，暂计至2017年3月31日止272.7元）。2．本案诉讼费由傅发贵承担。事实和理由：2007年6月，天盛物业公司经银河大厦业主大会选聘，与银河大厦业主委员会签订《银河大厦物业管理合同》，约定：自2007年6月16日起至2010年6月15日止，由天盛物业公司为银河大厦提供物业管理服务。前述合同到期后，业主委员会、龙岩市永兴房地产开发有限公司及天盛物业公司三方签订《协议书》，约定：自2010年6月16日起至2015年6月15日止，由天盛物业公司继续为银河大厦提供物业管理服务，银河大厦全体业主按每月每平方米0.4元向天盛物业公司缴纳物业管理费，永兴公司每年补贴天盛物业公司物业费60000元。2015年6月，业主委员会与天盛物业公司重新签订《物业管理服务合同》，约定：带电梯的高层住宅每月按0.8元/平方米收取；大厦物业管理服务费由天盛物业公司直接向业主（住户）收取；业主（住户）应自觉按时交纳物业管理服务费，不得拖欠，对逾期未缴纳物业管理服务费的业主（住户）将按日万分之五的标准向其收取滞纳金。傅发贵系银河大厦Ｂ梯1508室的业主。2016年10月5日，业主委员会在小区显著位置张贴《关于催缴物业费的通知》公告，督促傅发贵及时付清所欠物业服务费。傅发贵未予理会。2016年12月5日，福建远大联盟（龙岩）律师事务所依法接受天盛物业公司委托，向傅发贵发出律师函，告知其应在2016年12月20日前付清所欠费用。2017年1月，天盛物业公司再次向傅发贵发出《催款通知单》，傅发贵依旧不履行。现天盛物业公司诉至法院，请求判如所请。傅发贵辩称：1．天盛物业公司除在2016年12月5日向傅发贵发了一份律师函催缴物业费外，未向傅发贵催缴物业费。2014年12月4日前的物业服务费已经超过诉讼时效，傅发贵有权不予支付。2．天盛物业公司要求傅发贵支付2014年12月5日至2016年6月15日的滞纳金，无合同依据。3．傅发贵之所以不缴纳物业费是因为天盛物业公司未切实履行物业服务合同规定的职责，影响了傅发贵的生活质量。多年来，天盛物业公司未及时有效清理地面排水沟。天盛物业公司在收取公摊电费时，其提供的数据不完整，前后两个月的电表数据无法相互衔接，计算方式更让人无法看懂。天盛物业公司未经过业主的同意，私自提高水电费单价，而且还把水泵抽水的电费分摊给全体业主。小区公共通道长期未清理干净。天盛物业公司的物业服务人员没有按制度定期检查消防设施、设备等公共设施，也没有相关的检查记录。天盛物业公司的物业服务过程既无相关记录，更没有整理归档，严重影响小区后期物业管理。天盛物业公司未对小区公共绿地被业主铲除用于种菜、小区公共部位的石材桌椅损坏、地下车位被个别业主用砖墙隔断，并私拉电线盗用公共用电等问题进行处理。综上，请求法院驳回天盛物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年8月8日，天盛物业公司与龙岩市新罗区银河大厦业主委员会签订《银河大厦物业管理合同》一份，约定由天盛物业公司为银河大厦提供物业服务，合同期限自2007年6月16日起至2010年6月15日止；物业服务费按每月每平方米0.4元计算。2011年4月7日，天盛物业公司、福建省龙岩永兴房地产开发有限公司与龙岩市新罗区银河大厦业主委员会签订《协议书》一份，约定：自2010年6月16日起至2015年6月15日止，银行大厦全体业主按每月每平方米0.4元向天盛物业公司缴纳物业管理费。2015年5月30日，天盛物业公司与龙岩市新罗区银河大厦业主委员会签订《物业管理合同》一份，约定：由天盛物业公司为银河大厦提供物业服务，服务期限为2015年5月31日起至2018年5月31日止；带电梯高层住宅的物业服务费按每月每平方米0.8元计算；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠；对逾期未缴纳物业管理服务费的业主按日万分之五的标准向其收取相关滞纳金。龙岩市新罗区东城龙川东路（银河大厦）B梯1508室的登记所有权人为傅发贵，建筑面积为121.67平方米。诉讼中，天盛物业公司自愿放弃部分权利，物业管理费按112.84平方米计算。从2012年7月1日起至2017年3月31日止，傅发贵共拖欠物业服务费3565.74元。以上事实，有天盛物业公司提供的营业执照、银行大厦物业管理合同、协议书、物业管理服务合同、房屋登记信息查询结果、律师函、快递回执、催款通知书各一份，傅发贵提供的照片一组，及当事人的陈述在案佐证。本院认为，天盛物业公司有独立的法人资格，系有资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区银河大厦业主委员会有权与天盛物业公司签订物业服务合同，委托天盛物业公司对其物业进行管理。双方签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对业主和物业服务企业均有法律约束力。天盛物业公司根据该合同的约定向包括傅发贵在内的业主提供了物业管理服务。在合同履行过程中，天盛物业公司存在服务瑕疵，而傅发贵也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，依法应当各自承担违约责任。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，天盛物业公司的服务瑕疵并不构成傅发贵减交或免除物业服务费的理由，傅发贵若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。傅发贵作为银河大厦的业主应依合同约定及法律规定支付物业服务费，傅发贵拖欠物业服务费，侵害了天盛物业公司的合法权益，应限期清偿。天盛物业公司在为银河大厦提供物业服务的过程中，未完全尽到其承诺的义务，小区内存在公共绿化管理不善、公共设备损害未及时维修等情况，虽然傅发贵不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，但从合同的履行看，傅发贵不履行合同约定的支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。作为小区的物业管理方，天盛物业公司应积极、主动协助业主解决问题，妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定天盛物业公司在提供物业管理服务中存在瑕疵，故对天盛物业公司主张的违约金不予支持。傅发贵主张天盛物业公司的起诉已超过诉讼时效，本院认为天盛物业公司向业主提供物业服务是一个持续的过程，诉讼时效应从停止物业管理后开始计算。故对傅发贵的该项主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、傅发贵应于本判决生效之日起十日内给付福建天盛物业管理有限公司物业服务费3565.74元；二、驳回福建天盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建天盛物业管理有限公司负担5元，傅发贵负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 章    莹二〇一七年八月十日书记员 林增荣（代）书记员 王晓妍（代）附：一、引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。