广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初2321号原告：杨如栋，男，1982年10月29日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。委托代理人：赵小京，广东君鼎律师事务所律师。委托代理人：谢小玲，端州区城东法律服务所法律服务工作者。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：何昶明。委托代理人：陈玉球，该公司营销部负责人。原告杨如栋诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢小玲，被告的委托代理人陈玉球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房的违约金60226.05元；2、被告向原告支付因房屋减少面积4.42平方米（减少面积差异达4.0577％）而需退回的房款34811.43元及利息7921.54元（按2012年7月银行3-5年贷款年利率6.4％计算，暂从2013年11月28日起至2017年5月31日，以后的计至退清款项之日止）；3、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年7月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于端州区XX区XX路XX第X幢第XX层XX房，建筑面积131.13平方米，套内建筑面积108.93平方米，套内建筑面积的单价为每平方米7875.89元。按合同约定，原告以分期付款方式支付房款，银行在2013年11月28日发放该笔房贷。一、合同签订后，原告依约交付了全部购房款。被告却没有按照合同约定期限向原告交付房屋，已违约。原、被告签订的房屋买卖合同第八条约定，被告应在2014年10月31日前将具备合同交付条件的房屋交付原告使用，可被告一直到2015年6月18日才向原告发出《收楼通知书》，原告在6月20日才收到该通知书，可见被告已逾期交楼324天，被告的行为已构成违约，合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任，根据合同第九条第（2）款约定，被告应按日向原告支付已交付房价款（857921元）万分之三的违约金共60226.05元。二、原告向被告多付了所购房屋减少面积4.42平方米的房款34811.43元，被告理应退回多占的房款及支付利息。2017年1月13日，原告从肇庆市住房和城乡建设局取的《不动产权权属证明书存根》了解到7B1701房核准的套内面积只有104.51平方米，与《商品房买卖合同》约定的套内面积少了4.42平方米，减少面积的差异已达4.0577％，超过3％。根据《商品房买卖合同》第五条第3款的约定，原告选择“出卖人退回减少面积部分的房款”的方式结算购房款差额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，被告应退回原告因减少4.42平方米的房款共34811.43元。因面积差异原因自2013年11月28日至现在原告已多交了34811.43元的房款，因此被告应在退款时同时将该款的利息7921.54元支付给原告。综上，合同签订后，原告依约交付了全部房款，但被告却没有按照合同约定期限内，交付合乎要求的房屋给原告。自2015年8月起，因为案涉商品房的买卖合同纠纷，原告一直在与被告打官司，主张逾期交楼赔偿、房屋面积减少退回房款等事宜。今被告的行为已构成违约，依法承担违约责任理应得到法院的支持。被告辩称：一、我方对退还房屋面积差异款本金没有异议，关于利息的问题，双方签订的商品房买卖合同没有约定面积差异需要支付利息，面积差异超过3%时业主提出退房，我公司才需要支付利息，计算标准是以退款日同期银行固定资产贷款利率计算。二、认可逾期交楼，我方对合同约定的计算标准没有异议，但原告主张逾期违约金数额超过原告的实际损失，我方请求降低违约金标准，且计算方式应该以实际收到的房款为基准（总房款减去应当退回的面积差异的房款）。经审理查明：肇庆市端州区XX路XX号“X”与肇庆市端州区XX路XX区“XX”为同一楼盘。2013年7月22日，端州区XX区XX路XX第XX幢第XX层之XX房预售商品房一套，合同约定建筑面积131.13㎡，其中套内建筑面积108.93㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.20㎡。其中合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为7875.89元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为6542.52元/㎡，总金额为857921元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定(当事人选择按套计价的，不适合本条约定),该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第3种方式付款：按揭贷款付款方式付款,买受人已付首期款(人民币)257921元整,余款（人民币）600000元整办理银行按揭，自签订本合同之日起三日内办理好银行按揭申请书手续，并按照银行规定的按揭方式付款。合同第八条“交付期限”约定,出卖人应当在2014年10月31日前，将经验收合格的商品房交买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人受用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同签订后，原告于2013年7月23日支付了首期款257921元，2013年11月28日原告通过中国建设银行划付了按揭贷款600000元。此后，被告于2015年6月18日向原告发出《收楼通知书》，原告于2015年6月20日收到《收楼通知书》并办理了收楼手续，期间原告发现所购的商品房存在面积差异，遂向有关职能部门核查，后原告发现房地产权权属证明书存根里核准的套内面积只有104.51㎡，与《商品房买卖合同》约定的套内面积减少了4.42平方米，双方因而产生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2013年7月22日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。对于本案争议的问题，本院分别作如下认定：一、关于案涉商品房是否存在面积差异问题及其处理。首先，关于面积差异的问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积为131.13㎡，套内建筑面积为108.93㎡，而肇庆市住房和城乡建设局出具的涉案商品房房地产权权属证明书存根上记载的建筑面积则为126.11㎡，套内建筑面积104.51㎡,涉案商品房房地产权权属证明书存根上记载的建筑面积比商品房买卖合同约定的建筑面积少5.02㎡，套内建筑面积则少4.42㎡。而合同第五条对面积确认及面积差异处理方式作了明确约定，该条规定合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，涉案商品房的面积应为建筑面积126.11㎡，套内建筑面积104.51㎡,面积差异百分比达4.0577%。根据合同约定，面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于原告以自己的行为表明不选择退回所购的商品房，因此，被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给原告。其次，关于面积差异的计价问题。根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，因此，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应退回的面积差额款为（108.93㎡－104.51㎡）×7875.89元／㎡＝34811.43元。二、关于原告要求被告支付占用原告多付的34811.43元房款的利息（按年利率6.4%计算，暂从2013年11月28日起计至2017年5月31日，以后的计至还清款项之日止）的请求。由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异而致原告多交了房款，被告确实占用了该部分款项，因此，根据被告占用款项的期间，原告从付清全部房款之日主张因面积差异而多支付款项的利息的请求合理合法，本院予以支持。三、关于原告要求被告支付逾期交楼违约金问题。根据合同第八条的约定，交楼时间应当是在2014年10月31日前。本案中被告于2015年6月18日向原告发出《收楼通知书》，原告于2015年6月20日办理了收楼手续，被告逾期交楼，已构成违约。原告主张的逾期交楼天数及违约金额有误，应予纠正，如上所述，房价款应扣除退还给原告的面积差额款计算，从合同约定交付之日至原告实际收楼之日，被告逾期交楼天数是232天。根据合同第九条的约定，被告应向原告支付逾期交楼违约金57288.43元[（857921元－34811.43元）×232×日万分之三＝57288.43元]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款34811.43元给原告杨如栋。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付上述购房款的利息给原告杨如栋，利息以34811.43元为基准，从2013年11月28日起按年利率6.4%计至支付完毕之日止。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内逾期交楼违约金57288.43元给原告杨如栋。驳回原告杨如栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1503元(已由原告杨如栋预交)，由原告杨如栋承担65元，被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司承担1438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  温伟东审判员  黄愿坚审判员  肖 旦二〇一七年八月二十一日书记员  林嘉慧