四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终1527号上诉人（原审原告）:何武恒，男，生于1957年4月，住四川省高县。上诉人（原审原告）:何秀敏，女，生于1979年4月，住四川省高县。上诉人（原审原告）:何秀琴，女，生于1980年9月，住四川省高县。上诉人（原审原告）:何均武，男，生于1985年10月，户籍地为四川省高县。委托诉讼代理人：张选隆，宜宾市翠屏区南广法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈培富，男，生于1953年6月，住四川省高县。被上诉人（原审被告）：王琼，又名王群，女，生于1972年2月，现住四川省高县。上诉人何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武因与被上诉人陈培富、王琼农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省高县人民法院（2017）川1525民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武上诉请求：撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》，由被上诉人将位于高县×乡×村×组砖混和砖木结构的住房（建筑面积约200平方米）交付上诉人，并按每月200元标准支付从2017年4月1日至交付房屋之日止的房屋租用费。事实和理由：一审判决认定事实不清，采证不实，适用法律错误。1.被上诉人未支付任何房款，违反了合同的给付义务，物权没有发生变动，一审法院没有认定被上诉人的给付义务违背了合同的公平原则；2.被上诉人在上诉人催告期满后仍不支付购房款，其行为已经成就法律规定的解除条件；3.一审法院忽视了法律对法定解除的规定，认定上诉人的“解除告知书”不具备合同解除效力是错误的。陈培富、王琼答辩称，协议约定政府补助款到位后支付购房款，被上诉人没有违约，补助款到位后上诉人拒绝领取，是上诉人违约。何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武向一审法院起诉请求：1.判决从2017年3月24日起解除《房屋买卖协议》，由陈培富、王琼将位于高县×乡×村砖混和砖木结构的住房交付给何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武；2.判决陈培富、王琼从2017年4月1日起按每月200元支付房屋租用费至交付房屋之日止；3.本案诉讼费由陈培富、王琼承担。一审法院认定事实：2016年8月，何武恒与陈培富、王琼就房屋买卖事宜进行商谈，鉴于陈培富、王琼家庭贫困，何武恒与陈培富、王琼商定房屋价款为83800元。同年9月1日，何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武与陈培富、王琼在何炳堂、李诗中（×村×组组长）等九人的见证下签订了《房屋买卖协议》。协议约定：何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武将其位于高县×乡×村×组的原平房4间及瓦房（房屋东与何武恒竹林地相连以房屋阳沟为界，南与同组村民李诗中房屋相邻以路为界，西以房尾晒坝坎为界，北与同组村民何炳堂房相邻以路为界，共约130平方米）以83800元的价格出卖给陈培富、王琼，全款分两次付款，待政府补助款到位全额付清。同月陈培富、王琼即搬入该房屋居住，并于同月10日按政府要求拆除了原房屋。2017年3月23日，何武恒以其多次要求陈培富、王琼付款均分文未付为由向陈培富送达了《解除房屋买卖合同告知书》。告知书中记载：解除双方2016年9月1日签订的房屋买卖协议，自2017年4月1日起，该房由何武恒收回，归何武恒所有，如届时陈培富未搬出该房，何武恒将按每月200元收取房租。同年3月28日，当地村组就该买卖协议进行调解未果，同月29日政府易地搬迁补助款全部到位，后村委会通知何武恒领款，何武恒拒绝。另查明，王琼随陈培富到高县×乡×村同居生活多年，现陈培富家庭人口4人，属高县×乡×村×组建卡低保贫困户、2016年扶贫易地搬迁户。一审法院认为，何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武与陈培富、王琼签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，陈培富与何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武系同一集体经济组织成员，协议未违反法律的禁止性规定，合法有效。双方在《房屋买卖协议》中约定“全款分两次付款，待政府补助款到位，乙方将全额付清”，但未明确第一次付款期限，视为对第一次付款期限约定不明，且何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武未与陈培富、王琼就第一次付款期限进行协议补充和达成补充协议。何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武称其与陈培富、王琼口头约定第一次付款期限为2016年农历年底前，陈培富、王琼未予认可，何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武亦未提交证据证明，对该意见法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，经查，政府补助款全部到位时间为2017年3月29日，依据合同约定该日为陈培富、王琼付款的最后期限，在该期限届满前，何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武即要求解除合同并在期满后拒绝领取房款，何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武认为陈培富、王琼期限届满未履行付款义务违反合同约定的意见与查明的事实不符，法院不予采纳。根据法律的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方之间并无关于合同解除条件的约定，何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武主张解除合同的事由亦不符合法定解除条件，何武恒向陈培富送达《解除房屋买卖合同告知书》的行为不具有解除合同的效力。对何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武要求判决从2017年3月24日起解除《房屋买卖协议》及陈培富、王琼返还该房屋的诉求，法院不予支持。何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武在协议签订后已实际将房屋交付陈培富、王琼居住使用，陈培富、王琼因合同合法取得房屋使用权，何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武要求陈培富、王琼从2017年4月1日起按每月200元支付房屋租用费至交付房屋之日止的诉求于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，判决：驳回何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武的诉讼请求。案件受理费948元，由何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武负担。二审中，上诉人何均武提交了其代理人对王永贵、李诗华、廖国书、李诗强的调查笔录以及租房协议一份，拟证明陈培富、王琼隐瞒领取了政府补助款的事实，拒不履行付款义务，何武恒出卖给陈培富的房屋系家中唯一房屋，何均武在外租房居住。陈培富、王琼对上述证据不予认可。本院认证意见：证人应当在一审中出庭作证，租房协议的真实性无法核实，与本案没有关联性，对上述证据均不予采信。本院经二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方当事人签订的《房屋买卖协议》是否应当解除。当事人行使合同解除权必须有法律规定的事由或者合同约定的解除条件成就。本案中双方在《房屋买卖协议》没有约定解除合同的条件，那么何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武行使合同解除权必须符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形之一，即“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武以陈培富、王琼迟延履行支付购房款的义务为由主张解除合同，根据双方在买卖协议中的约定“全款分两次付款，待政府补助款到位，乙方将全额付清”，一审中何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武认可政府补助款于2017年3月29日到位，而何武恒在约定的付款期限未届满前的2017年3月23日就通知陈培富解除合同不符合法定解除的条件。加之《房屋买卖协议》签订后何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武已经履行交付房屋的义务，陈培富、王琼当月即入住了本案诉争房屋，其原有房屋已经拆除，故何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武请求解除《房屋买卖协议》既不符合法律规定，也不符合本案客观实际。即使陈培富、王琼有迟延履行付款义务的行为，也并非导致合同目的不能实现，何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武可以另行主张违约责任。综上，何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1896元，由何武恒、何秀敏、何秀琴、何均武负担。本判决为终审判决。审判长  陈淑玉审判员  李红彬审判员  唐福均二〇一七年八月三十一日书记员  贾琳玲