江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3439号上诉人（原审被告）：卫茹，女，1983年9月22日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）：鲍超刚，男，1980年5月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王军召，国浩律师（苏州）事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：吴晓荣，女，1982年11月16日出生,汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹，江苏展驰律师事务所实习律师。原审被告：昆山北区房产咨询有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇天地华城园15号楼6室,组织机构代码91320583MA1MA8H。法定代表人：李旭林，该公司副总经理。原审被告：昆山侨福房地产咨询有限公司,住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路65号,统一社会信用代码91320583581000032R。法定代表人：林宏毅，该公司总经理。原审第三人：江苏中大地产集团有限公司，住所地江苏省昆山市开发区同丰东路760号，统一社会信用代码91320583725197445Q。法定代表人：谈爱芳。上诉人卫茹、鲍超刚因与被上诉人吴晓荣、原审被告昆山北区房产咨询有限公司、昆山侨福房地产咨询有限公司、原审第三人江苏中大地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，卫茹、鲍超刚不服昆山市人民法院(2016)苏0583民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。卫茹、鲍超刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审法院对协议的认定违背、曲解了各方的约定和协议精神。协议对办理完毕更名的时间是有明确要求的，即2015年11月24日十三点前。吴晓荣基于更名不成而取消交易的事实，对返还款项提出诉讼请求。从合同履行角度看，双方一致认为合同已经解除。协议书中写明：更名不成功将利息返还给汤永华。更名成功，此费用将不退还。本案各方并未在约定时间内提供有效手续。行政机关也未接受所谓的直接变更材料。2、吴晓荣提供的短信不能作为本案定案的证据。卫茹、鲍超刚积极配合注销了开发商的商品房购销合同，按时到行政机关等候办理手续，期间无任何违约行为。中介的短信，从内容上看，完全不能认定卫茹、鲍超刚违约。3、2015年11月24日办事更名手续时，上诉人咨询过工作人员，行政机关明确答复是不可以办理直接更名的。4、一审法院认定“因昆山市住房和城乡建设局工作人员调动，当日更名为办理成功”来自于中介的说辞。事实上，当日行政机关相关办理机构人员并未有人员调动，也不应人员调动而不办理合法的证据手续。5、一审法院认定2015年11月19日昆山北区房产咨询有限公司代收吴晓荣更名费6万元并转交江苏中大地产集团有限公司，来自于中介的单方说法。所谓证据是一张私人签名的收条，未有任何江苏中大地产集团有限公司印章。吴晓荣辩称，一审法院认定的事实清楚，适用的法律正确。卫茹、鲍超刚所称更名不成功，双方应根据合同约定解除协议。但是涉案房屋在房屋中介提供居间服务时，无法直接更名的原因在于在办理更名的过程中，卫茹、鲍超刚没有积极配合。而且正如卫茹、鲍超刚所述，根据其向昆山市房地产管理处了解的信息，直接更名，本身就违反相关的国家行政规定，也就是说双方在签订合同时关于通过更名变户本身就存在着错误的理解。但双方签订房屋买卖合同最终合同目的在于进行房屋的交易，只是因交易的方式不符合国家的相关政策规定。而双方应该对交易的行为进行变更。并不是如卫茹、鲍超刚所述，可以当然地终止合同。且一审法院审理的事实也可清楚表明卫茹、鲍超刚不愿意继续履行合同，是因为去年在双方签订该份买卖合同之后，昆山二手房交易价格到出现了大幅的上涨。在双方还未解除合同前，卫茹、鲍超刚就已带其他客户看房，并且准备终止本合同的继续履行。吴晓荣向一审法院起诉请求：1.判令被告卫茹、鲍超刚继续履行买卖合同；2.判令四被告返还原告更名费6万元；3.本案诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：2015年11月17日，吴晓荣（乙方）、卫茹、鲍超刚（甲方）经昆山北区房产咨询有限公司天地华城店（丙方）居间介绍签订编号0015710《房屋买卖合同》一份，约定卫茹、鲍超刚将位于昆山市玉山镇唐宁街10号中大未来城市X号楼X室住房出售给吴晓荣，建筑面积91.75平方米，价款880000元；本合同签订之时，吴晓荣支付定金2万元，本合同生效之日起30日内，吴晓荣支付860000元，定金在首付款中冲抵，双方同意于2016年12月3日办理过户手续；双方若有一方未按合同约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方向守约方支付总房款20%的违约金；补充约定：吴晓荣新的商品房购销合同出来后，吴晓荣将全款支付给卫茹、鲍超刚，如果更名不成功，出卖方、买方居间方无责任，合同自行解除，定金无息返还给吴晓荣，尾款押10万元整。当日，吴晓荣支付卫茹、鲍超刚定金2万元。双方交易采取直接更名的形式，2015年11月19日昆山北区房产咨询有限公司代收吴晓荣更名费60000元并转交给第三人江苏中大地产集团有限公司。2015年11月23日鲍超刚递交了昆山市商品房购销合同解除登记备案申请表，第三人江苏中大地产集团有限公司在申请表上盖章。2015年11月24日，吴晓荣丈夫汤永华（乙方）、卫茹、鲍超刚（甲方）、昆山北区房产咨询有限公司天地华城店（丙方）签订协议书一份，约定：丙方承诺此房交易可以直接更名，如更不了名丙方将承担由乙方打给甲方的首付款10万元将由丙方赔偿给乙方，甲方没收此金额，如果甲方不配合或者提供虚假材料和丙方规定的时间内办理完注销购房合同和还清贷款等手续，此首付款拾万元更名费陆万元和丙方服务费壹万柒千陆百元将由甲方承担赔偿和乙方和丙方。办理更名、注销购房合同和还清贷款时间是2015年11月24日13点之前。乙方交了钱不配合或者不买了导致合同无法继续下去将自行承担以上费用。以上协议拾万元更名成功将冲抵房款，本协议和房屋买卖合同编号0015710具有同等法律效应，如买卖合同和本协议有冲突部分将以本协议为准。2015年11月24日，吴晓荣丈夫汤永华转账100000元至卫茹账户。同日，鲍超刚偿还了涉案房屋的银行贷款。同日下午1:30分，吴晓荣、鲍超刚、昆山北区房产咨询有限公司共同至昆山市住房和城乡建设局办理涉案房屋更名手续，因昆山市住房和城乡建设局工作人员调动，当日更名未办理成功。2015年11月24日16：12分，昆山北区房产咨询有限公司工作人员给鲍超刚发短信：“兄弟我们现在按两个方案走，如果更名不成功，我们就按二手房交易来办……”。2015年12月21日，昆山北区房产咨询有限公司工作人员（137××××7400）给鲍超刚发短信“……建委给我方打电话了，这套是最后一个可以更名了，您今天在昆山吗？最晚明天早上9:30。”另一工作人员（158××××7844）短信通知鲍超刚于2015年12月22日到建设局注销中大未来城X号楼X购房合同，鲍超刚称未收到。2015年12月22日，昆山北区房产咨询有限公司工作人员（137××××7400）给鲍超刚发短信“……现在具体什么时候到昆山，明天您一定要赶过来，建委这边的约了2次了，您过不来，您是觉得还有什么问题吗？……”、“……刚建委打电话过来说明天过不来他们就不帮忙注销了。”2015年12月29日，昆山北区房产咨询有限公司工作人员（137××××7400）给鲍超刚发短信“我是北区房产小沈”，鲍超刚回复“哦！中大那个房子别的中介带客户看了！出了100万。”吴晓荣于2016年10月30日将剩余购房款76万元提存自一审法院账户。昆山市玉山镇唐宁街10号中大未来城市X号楼X室现登记在鲍超刚名下，产权登记时间为2016年12月28日。上述事实由吴晓荣提供的房屋买卖合同、定金收据、短信聊天记录、协议书、登记备案申请表、结清证明、访客回执联、转账凭证、汇款凭证、房屋产权登记信息查询结果及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：吴晓荣与卫茹、鲍超刚之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守。合同约定，双方于2015年11月24日三方约定办理合同更名手续，但当日更名手续未办理成功。卫茹、鲍超刚辩称“如果更名不成功，甲乙丙方无责任，合同自动解除”，根据2015年11月24日，吴晓荣丈夫汤永华（乙方）、卫茹、鲍超刚（甲方）、昆山北区房产咨询有限公司天地华城店（丙方）签订协议书的约定，“办理更名、注销购房合同和还清贷款时间是2015年11月24日13点之前……本协议和房屋买卖合同编号0015710具有同等法律效应，如买卖合同和本协议有冲突部分将以本协议为准。”可见，三方对于办理更名的时间做了约定，但更名最终完成需要工作日，在该份协议中三方并没有约定何时办理完成更名时间，按照该份协议的约定，卫茹、鲍超刚仍负有配合办理吴晓荣办理更名的义务。故对于卫茹、鲍超刚关于合同自动解除的辩解意见，一审法院不予采纳。从短信聊天记录来看，昆山北区房产咨询有限公司工作人员多次给鲍超刚发短信催促其办理更名手续，鲍超刚未予配合，导致合同无法履行，存在违约。现吴晓荣已经履行了合同约定的支付定金义务，并按照协议约定支付了10万元首付款，现涉案房屋已经登记在鲍超刚名下，且吴晓荣已将剩余购房款76万元提存至一审法院，双方之间的合同具备继续履行的条件，吴晓荣要求继续履行合同，一审法院予以支持。关于退还更名费，与本案分属不同的法律关系，在本案中不予理涉，吴晓荣可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴晓荣与被告卫茹、鲍超刚之间于2015年11月17日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告卫茹、鲍超刚于本判决书生效之日起十日内，协助原告吴晓荣办理昆山市玉山镇唐宁街10号中大未来城市X号楼X室的过户手续；三、原告吴晓荣于本判决生效后十日内支付被告卫茹、鲍超刚剩余购房款760000元。四、驳回原告吴晓荣的其他诉讼请求。案件受理费12600元，保全费4920元，合计17520元，由原告吴晓荣负担1118元，被告卫茹、鲍超刚负担16420元。二审中，卫茹、鲍超刚向本院申请调查令。昆山市房地产管理处出具回复函，就相关文件规定和该处做法做了说明，并且载明：鲍超刚曾经向我处提出解除网签登记备案申请。鉴于该申请事项不符合相关规定，我处未同意解除网签登记备案。卫茹、鲍超刚认为，证明鲍超刚向政府部门提出过更名申请，但是因为不符合相关政策规定房地产管理部门未同意。吴晓荣质证认为，这封回复函恰恰证明了因为当时提供居间服务的中介方对国家行政部门关于购房实名制相关政策的理解的错误，而导致了双方在合同签订时约定了错误的履行方式，以致在后面的履行合同过程中，与国家的行政规章制度出现了相悖情况，导致合同履行的困难。所以双方应该变更合同的履行方式，这符合双方继续交易的常理。卫茹、鲍超刚不同意按合同原条件继续履行。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，吴晓荣与卫茹、鲍超刚、昆山北区房产咨询有限公司2015年11月17日签订房屋买卖合同，约定以更名方式交易，三方在补充约定“如果更名不成功，出卖方、买方居间方无责任，合同自行解除。”，2015年11月24日三方又对交易方式、时间、违约责任作出约定。卫茹、鲍超刚也按房屋买卖合同、补充协议及2015年11月24日协议申请更名，但因不符合相关政策规定，房地产管理部门未予同意。卫茹、鲍超刚并未违约。因合同约定的交易方式客观上不能履行，双方也未达成新的交易条件。补充约定明确如果更名不成功，合同自行解除，属于合同约定解除条件，该条款合法有效。在卫茹、鲍超刚申请更名不成功后，合同解除条件已经成就，已经自行解除。因此，吴晓荣要求继续履行合同的请求不能成立。关于退还更名费，与本案分属不同的法律关系，在本案中不予理涉，吴晓荣可另行主张。一审判决认定事实和适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆山市人民法院(2016)苏0583民初1569号民事判决。二、驳回吴晓荣的诉讼请求。一审案件受理费12600元，保全费4920元，合计17520元，由原告吴晓荣负担。二审案件受理费12600元，由上诉人吴晓荣负担。本判决为终审判决。审判长  杨兵审判员  赵东审判员  叶刚二〇一七年八月四日书记员  姜瑛