河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终3006号上诉人（原审第三人）：刘冬梅，女，1961年12月8日出生，汉族，住平舆县。委托诉讼代理人：张应利，河南日月星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平舆县东和店镇东和店居民委员会，住所地平舆县东和店镇。法定代表人：ＸＸ，该居委会主任。被上诉人（原审被告）：王秀丽，女，1977年10月5日出生，汉族，住平舆县。被上诉人（原再审第三人）：平舆县东和店镇东和店居民委员会第三村民组，住所地平舆县东和店镇。代表人：海存，该组组长。委托诉讼代理人：刘敬威，河南豫上律师事务所律师。上诉人刘冬梅因与被上诉人平舆县东河店镇东和店居民委员会（以下简称东和店居委会）、王秀丽、平舆县东河店镇东和店居民委员会第三村民组（以下简称第三村民组）土地租赁合同纠纷一案，不服平舆县人民法院（2015）平民再字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘冬梅及其委托诉讼代理人张应利，被上诉人第三村民组的委托诉讼代理人刘敬威到庭参加诉讼。被上诉人王秀丽、东和店居委会经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘冬梅上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院审判程序违法，本案原一审审理期限超过六个月的期限，再审审理期限长达22个月零15天，严重超审限；再审开庭审理中，只有刘冬梅参加庭审，在此情况下，一审法院仍继续审理并作出判决不当；一审法院认定事实不清，案涉380平方米土地已由东和店镇政府通过土地出让方式转让给刘冬梅。第三村民组辩称，一审法院在法定审限内审结本案，再审中缺席判决，均不违反法定程序；一审判决认定事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。王秀丽、东和店居委会未作答辩。东和店居委会向一审法院起诉请求：1.判令解除其与王秀丽之间的土地租赁合同；2.判令恢复原状、拆除土地上的建筑物和其他设施；3.判令王秀丽支付租赁费31001元和违约金9300.48元；4.诉讼费用及其它费用由王秀丽承担；一审法院原一审认定事实，1992年10月1日，以东和店居委会为甲方，张赵村民王秀丽为乙方，签订了一份土地租赁合同，合同约定：“一、甲方将坐落在106国道西侧的土地长90米、宽38米，合3420平方米即5亩1分3厘，经镇政府统一规划、审批建档后租赁给乙方经商办企业使用，土地租赁期间所有权仍归甲方，乙方只有使用权和收益权，不得买卖、转让和抛荒，不作为宅基地。如确需转让需有甲乙双方协商，经镇政府批准、登记备案后，方可转让。三、租赁期为70年即1992年10月1日至2062年10月1日。四、乙方向甲方交纳租金为每亩每年壹仟斤小麦，按当年麦收后的议价粮价格折款，由镇政府统一核定，甲方不得擅自加收。租金交纳时间为每年的6月15日至7月15日内，以现金形式交到东和店镇经济特区开发指挥部办事处。逾期不交者，每超一天，加收当年租金5%，逾期一个月不交者，甲方有权解除合同，乙方应限期拆除建筑物及其设施，土地由指挥部另行安排。”合同签订后，该租赁的土地为第三村民组的土地，东和店镇政府或者东和店居委会收取租金后向第三村民组返还。王秀丽租赁该土地，与其夫李国勇用于建设经营加油站，该土地一直没有办理征收及补偿等手续。2010年2月26日，以予东加油站王秀丽为甲方，刘冬梅为乙方，就东和店予东加油站转让一事达成转让协议。协议约定“一、地点：东和店镇106国道西侧。二、转让面积：长90米、宽38米，合计3420平方米，总计土地约5.13亩。三、转让内容：房屋10间，加油机3台，油罐3个，发电机一台及所有加油站证书及手续。四、转让金额：人民币73万元整。五、付款方式：经甲乙双方协商同意分两次付款，首次付46万元，欠款27万元在合同签订之日起三个月内付清全部欠款。（从2010年2月26日至2010年6月26日）。七、如果乡镇有关部门收取以前地亩钱，也由乙方承担。”协议签订后。刘冬梅与其夫陈经利于2010年4月20日经营该加油站。根据协议第七款规定：如果乡镇有关部门收取以前地亩钱，也由乙方承担。2010年8月27日、8月13日，第三村民组向刘冬梅收取租赁费，收据分别载明：“收据2010年8月27日今收到陈经利土地租赁费人民币壹万伍千元，收款人路梅”、“收据2010年8月13日今收到陈金利土地租赁费肆仟贰佰叁拾贰元，收款人路梅”。并加盖了东和店居委会第三村民组征收专用章。后因欠租金等问题，东和店居委会第三村民组与刘冬梅发生纠纷。一审法院原一审认为，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分无效。”东和店居委会和王秀刘所签订的土地租赁合同是70年，其超出部分无效。租赁合同无效，转租合同自然无效。王秀丽将承租的土地转租给刘冬梅，第三村民组在2010年即收取过刘冬梅交付的租金，应认为东和店居委会知道并同意王秀丽转租。东和店居委会要求解除土地租赁合同，解除合同是对有效合同的解除，虽然王秀丽及刘冬梅仍欠租金，但20年的有效租期已经届满，应按无效合同的法律后果处理租期届满之后的问题。关于东和店居委会诉称，要求恢复原状，拆除土地上的建筑物和其他设施，《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对70年租期的约定，双方均有过错，刘冬梅在返还租赁的土地时，东和店居委会应当对地上的建筑物及设施进行相应的补偿。关于东和店居委会诉称，要求王秀丽支付租赁费和违约金，经双方收据核证，刘冬梅除2012年3月30日向镇政府交纳了租赁费20000元外，还下欠至2012年租赁费5840元，对该诉称部分支持。刘冬梅拖欠东和店居委会租赁费已构成违约，应承担违约金，违约金按东和店居委会请求的30%为标准，即7752元。判决：一、原告平舆县东和店镇东和店居民委员会与被告王秀丽于1992年10月1日所签订的土地租赁合同，被告王秀丽与第三人刘冬梅于2010年2月26日签订的转让协议，超过2012年9月30日的部分无效；第三人于判决书生效后三十日内将租赁的土地及地上建筑物返还给原告平舆县东和店镇东和店居民委员会；地上建筑物的折价不能达成一致意见时，刘冬梅可另行起诉；二、第三人于判决生效后五日内向原告支付土地租赁费25840元（含交给镇政府的20000元），并承担违约金7752元；三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费1008元，由原告东和店居委会负担。一审法院再审认定案件事实同原审一致。一审法院再审认为：1.1992年东和店居委会与王秀丽签订的土地租赁合同是否有效。2.2010年2月26日王秀丽与刘冬梅签订的转让合同是否有效。3.东和店居委会主张的约定解除事由是否属实、王秀丽与刘冬梅是否有合同约定的违约行为或者法定的解除行为。4.东和店居委会的诉讼请求应否得到支持。关于焦点1，1992年东和店居委会与王秀丽签订的土地租赁合同，所涉土地各方当事人均认可是第三村民组所有，东和店居委会与第三村民组之间应当是委托代理关系；本案中东和店居委会以自己的名义与王秀丽签订了租赁合同并将第三村民组的土地出租给王秀丽，收取的租金又如数返还给第三村民组，系无偿代理，其作为合同相对人一方有权提起诉讼，诉讼主体资格适格，该合同是双方真实意思的表示，合同约定的内容，不违反合同效力强制性规定，双方已实际履行，该合同合法、有效，应受法律保护。关于争议焦点2，王秀丽于2010年2月26日与刘冬梅签订了转让合同，该合同中出让人为王秀丽、受让人为刘冬梅。该合同第二条明确包括本案所争议的5.13亩土地及房屋和其他设施。合同双方均明知该土地的实际所有权人为第三村民组，王秀丽不拥有该租赁土地的完整物权，无权处分该租赁土地，但第三村民组作为该土地的实际所有权人于2010年8月13日、27日收取刘冬梅土地租赁费的行为，应视为追认，故根据《合同法》第五十一条规定，该转让合同涉及土地转租部分的内容，应为有效。关于争议焦点3，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案租赁合同，根据《合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的超出部分无效。”故东和店居委会与王秀丽于1992年10月1日所签订的土地租赁合同，王秀丽与刘冬梅于2010年2月26日签订的转让协议，超过2012年9月30日的土地租赁部分无效，各方当事人均有负过错，应当各自承担相应的责任。关于争议焦点4，根据《合同法》第二百三十五条的规定：“合同期间届满，承租人应当返还租赁物。”具体到本案，刘冬梅现实际占有该土地，应当将该土地返还给实际所有权人第三村民组，同时根据房地一致的原则，该土地上的不宜拆除的房屋及其构筑物等应一并返还。可拆除的机器设备由刘冬梅自行拆除；根据公平原则第三村民组应当将相应的补偿支付给刘冬梅，参考王秀丽和刘冬梅转让的合同价格，租赁时间及实际经营情况，酌定以50万元为宜。刘冬梅应当同时支付所欠的土地租赁费25840元，违约金7752元。经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销平舆县人民法院（2012）平民初字第499号民事判决；二、原告平舆县东和店镇东和店居民委员会与被告王秀丽于1992年10月1日所签订的土地租赁合同，被告王秀丽与第三人刘冬梅于2010年2月26日签订的转让协议中，超过2012年9月30日的土地租赁部分无效；三、原审第三人刘冬梅于本判决生效后三十日内退出租赁土地、将5.13亩土地及地上房屋、构筑物（含加油站围墙、大门、生活用房，营业厅、地坪、罩棚、厕所，机电房、油罐土建）等不动产一并返还给实际所有权人再审第三人东和店居委会第三村民组并同时自行拆除机器设备（含油罐、加油机及管道）等动产；第三村民组于本判决生效后三十日内补偿刘冬梅人民币50万元；四、原审第三人刘冬梅于本判决生效后十日内向再审第三人东和店居委会第三村民组支付所欠土地租赁费25840元（含已向镇政府交纳的20000元），并承担违约金7752元；五、驳回原审原告平舆县东和店镇东和店居委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1008元，由东和店居委会负担。本院二审期间，刘冬梅围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘冬梅提交了一份其与东和店居委会于2013年2月5日签订的《土地租赁合同》，拟证明案涉土地、物品已交由刘冬梅使用并办理相关手续。第三村民组对该证据的关联性提出异议，认为案涉土地系第三村民组所有，该合同的签订未经第三村民组同意。本院认为，本案一审法院于2012年10月18日作出（2012）平民初字第499号民事判决，认定案涉土地归第三村民组所有，该判决书已送达东和店居委会及刘冬梅，双方对案涉土地的权属应当是明知的，在此情形下，东和店居委会又和刘冬梅签订《土地租赁合同》，将第三村民组所有的土地进行租赁，并且第三村民组当庭对该协议予以否认，故该协议应属无效，刘冬梅不能据此取得对案涉土地的租赁权，对该证据本院不予采信。一审查明的事实并无错漏之处，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、一审程序是否违法；二、刘冬梅是否已通过土地出让程序取得案涉土地的使用权。关于一审程序是否违法的问题。首先，本案系再审案件，原一审程序中是否存在超审限问题不属于二审审理范围；本案一审法院再审期间于2016年1月11日作出（2015）平民再字第05号民事裁定书，以需等待第三村民组参加诉讼为由，裁定中止诉讼，2017年5月23日裁定恢复诉讼，根据民事诉讼法及有关司法解释的规定，该期间不计入审理审限，应当从审理期限中予以扣除，扣除之后，一审法院审理期限未超过六个月，故本案不存在超审限问题。其次，本案系人民法院决定再审的案件，是为纠正人民法院已生效民事判决中的错误而启动的特殊程序，虽然与原审案件适用同样的一审程序进行审理，但再审原告与原审原告的诉讼地位不同，该类案件原审原告不到庭不影响案件的审理，并且《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条规定，“原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以按自动撤诉处理”，这里是“可以”，而不是“应当”按自动撤诉处理，故一审法院缺席审理并作出判决程序上并不违反法律规定。关于刘冬梅是否已通过土地出让程序取得案涉土地的使用权的问题。刘冬梅主张其已通过土地出让程序取得案涉土地的使用权，其应对该主张承担举证责任，但其未提供土地出让手续、土地使用权属证书等相关证据，故其应承担举证不能的不利后果。综上，刘冬梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1008元，由上诉人刘冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  李晓龙审 判 员  许卫卫代理审判员  李力伟二〇一七年八月三十一日书 记 员  李宏辉