重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0117民初2052号原告：重庆泽天物业有限公司，住所地重庆市合川区文峰古街10栋2-1,2-2，统一社会信用代码：915001176939008528。法定代表人：卢志红，公司董事长。委托诉讼代理人：辛俊杰，男，1987年4月14日出生，汉族，公司员工，住重庆市北碚区。被告：谢洪光，男，1968年3月17日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆泽天物业有限公司与被告谢洪光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆泽天物业有限公司的委托诉讼代理人辛俊杰到庭参加了诉讼，被告谢洪光经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告重庆泽天物业有限公司向本院提起诉讼请求：1.请求解除原、被告双方签订的《重庆市文峰古街房屋租赁合同》;2.判令被告将房屋返还给原告;3.判令被告向原告支付拖欠的租金98320.04元（暂定计算至2017年1月14日止，实际金额计算至合同解除之日止）以及房屋占用费（以租金价格标准计算至被告实际交房之日止）；4、判令被告支付原告违约金29579.36元（欠付租金的30%），以上合计128177.22元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年4月15日签订了《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市合川区文峰古街项目×号楼×-×-×的房屋（建筑面积220.88平方米）租赁给被告使用，被告租赁房屋用于经营酒吧，经营品牌为喜多廊，并确定起租日期为2014年4月15日。合同还约定了租赁期限、租赁价格、支付方式、综合物业管理费收取标准、履约保证金、房屋交接及进场装修、撤场、维修养护责任、经营管理、权利义务、违约责任等具体事宜。双方订立合同后，原告全面履行了包括交房在内的义务，被告接受房屋后，履行了交纳保证金及部分租金等义务。但被告自2015年1月15日起开始拖欠租金。根据合同第12.4.3条和14.1条约定，未经原告同意，被告租金延迟交付超过五日的，原告有权提前终止本合同，并要求被告支付每延期1日按当期应收租金总额的千分之五的违约金。截止2017年1月14日，抵扣被告缴纳的履约保证金后，被告尚欠原告租金98579.86元，产生的违约金为29579.36元。原告经多次催收无果，为维护原告合法权益，故起诉来院。被告谢洪光未到庭参加诉讼，也未提交书面辩称意见。原告方围绕其诉讼请求当庭举示了《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》、房屋装修申请、租金计算明细等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。根据原告陈述及审查确认的证据，本院确认如下事实：原、被告于2014年4月15日签订了《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，合同约定，原告（即甲方）将重庆市合川区文峰古街项目13号楼×-×-×房屋（建筑面积220.88平方米）出租给被告（即乙方）经营酒吧，经营品牌为喜多廊；第二条2.1、2.2约定租赁期限为5年，起租日从2014年4月15日起计租；甲方给乙方5个月免租期，双方同意免租期计入总租赁期；合同第四条4.1、4.2约定：房屋以建筑面积计算租金，租赁期1、2年度租赁单价为23.75元/平方米/月，第3、4年租赁单价为26.13元/平方米/月，第5年度租赁单价为28.7元/平方米/月；乙方按季度支付租金，在合同签订之日向甲方交纳第一个季度的租金15737.7元（此季度租金是第一年度免租期享受完后的第一季度租金），在季末前15日乙方向甲方缴纳下一个季度租金；第五条5.1、5.2约定：履约保证金为10000元，乙方于签署本合同之日一次性支付给甲方；本合同履行完毕时，乙方全部履行义务，由甲方在合同到期后15个工作日内无息全额退还，若乙方未履行全部义务或存在违约责任，则甲方可以从乙方所缴保证金中扣除其未履行部分相对应的金额及乙方应向甲方支付的违约金，乙方应保证履约保证金额不变，…如乙方未能在约定期限内补足，甲方有权解除合同，乙方承担相关违约责任；合同第十二条12.4、12.4.3约定：未经甲方书面同意，乙方租金迟延支付超过5日的，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方支付本合同保证金3倍作为违约金，或赔偿甲方遭受的一切损失…；合同第十四条14.1约定：乙方若不能按合同约定支付租金及履约保证金，每延期1日按当期应收租金总额及履约保证金总额的千分之五收取滞纳金。双方订立合同后，原告按约履行了合同义务将房屋交付被告，被告接房后进行了装修、经营，原告按合同约定对2014年4月15日至2014年5月14日（第一年）、2016年4月15日至2016年6月14日（第二年）、2017年4月15日至2017年6月14日（第三年）期间5个月的房租进行了免租，被告并按合同约定支付了10000元保证金和第一年免租期后第一、二季度的租金。从2015年1月15日起，被告一直未向原告缴纳租金。审理中，原告表示同意用被告交纳的保证金抵扣其未支付的租金和违约金；违约金以2017年1月14日前欠租的总额为基数计算30%；租金计算至解除合同之日，房屋占用费从合同解除之日起计算至交还房屋之日，按房屋租金标准计算占用费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2014年4月签订的《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，依法受法律保护。该合同中已约定未经甲方书面同意，乙方租金迟延支付超过5日的，甲方有权提前终止本合同，现被告未按合同约定支付租金，且超期已达一年以上，故对原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本案原告按约定将房屋交予被告，被告也进行了装修、经营，被告应当按合同约定支付租金，现被告未履行支付租金的义务，理应承担相应的责任，故原告要求判令被告支付从2015年1月15日至合同解除之日止的租金的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，已履行的当事人可以依据合同履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因此对原告要求被告支付从合同解除之日起至房屋返还之时的房屋占用费用的诉讼请求，本院予以支持。被告租金交纳至2015年1月15日，故2015年1月16日至2016年4月14日的租金为68196.7元（220.88平方米×13个月×23.75元/平方米），2016年4月15日至2017年1月14日的租金为40401.16元（220.88平方米×7个月×26.13元/平方米），合计108597.86元，原告同意用被告已交纳的保证金10000元抵扣应支付的租金，故此期间的租金还应支付98597.86元；2017年1月14日之后的租金应按17314.78元/季（220.88平方米×3个月×26.13元/平方米）的标准计算至合同解除之时，并以此标准计算房屋占用费用至被告返还房屋之时；原、被告在合同中约定的违约责任及违约金计算方式，被告未按约定履行合同义务，应当承担相应的违约责任，现原告请求以2017年1月14日前欠租的总额的30%计算违约金，未超出合同约定的数额，符合法律规定，本院予以尊重，又因被告截止2017年1月14日实际欠租为98597.86元，故违约金为29579.36元（98597.86元×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告重庆泽天物业有限公司与被告谢洪光于2014年4月15日签订的《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》；二、被告谢洪光于本判决生效后十日内将其租赁的重庆市合川区文峰古街项目×号楼×-×-×房屋返还给原告重庆泽天物业有限公司；三、被告谢洪光于本判决生效后十日内支付原告重庆泽天物业有限公司2015年1月15日至2017年1月14日的租金98597.86元（已抵扣保证金10000元）；2017年1月15日至合同解除之日的租金以及合同解除之日至房屋实际返还之日的占用费用由被告谢洪光按照17314.78元/季的标准支付；四、被告谢洪光于本判决生效后十日内支付原告重庆泽天物业有限公司违约金29579.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2864元，由被告谢洪光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费2864元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。审 判 长  颜 朋人民陪审员  秦伦云人民陪审员  郑 刚二〇一七年八月十日书 记 员  叶东菁