江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣11民终972号上诉人（原审被告）：上饶市信农实业有限公司，住所地：上饶市信州区五三大道47号，统一社会信用代码91361100071837588J。法定代表人：梁向前，该公司董事长。委托代理人：梁向忠，江西时空律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：上饶市三利圆矿业有限公司，住所地：江西省上饶市信州区中山西路147号，统一社会信用代码913611007057591808。法定代表人：陈新辉，该公司董事长。委托代理人：王翔，该公司员工。原审第三人：梁向前，男，1970年6月7日出生，汉族，住江西省上饶市信州区，上诉人上饶市信农实业有限公司因与被上诉人上饶市三利圆矿业有限公司、原审第三人梁向前租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上饶市信农实业有限公司法定代表人梁向前、委托代理人梁向忠、被上诉人上饶市三利圆矿业有限公司委托代理人王翔、原审第三人梁向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上饶市信农实业有限公司上诉请求为：1、依法撤销江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初3826号民事判决，发回原审法院重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案关键认定是否违约时间应当是2016年7月5日，而不是2016年9月10日。本案是被上诉人违约在先，一审未进行认定。被上诉人2016年7月5日，在上诉人未欠租金的情况下，强制关闭租赁物。上诉人为减少损失，2天后被迫交付2万元才开启商场大门。被上诉人于2016年7月8日后一直强行干扰上诉人的正常经营，致使上诉人无法收到商某的租金。嗣后，被上诉人又收取了本应由上诉人正常收取的电费，干扰上诉人的正常经营。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定上诉人违约错误，适用合同法条款也错误。被上诉人故意干扰上诉人的正常经营，达到上诉人不能支付租金的目的，应当视为合同解除条件不成就。被上诉人上饶市三利圆矿业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。原审第三人梁向前辩称，上诉人上饶市信农实业有限公司上诉请求有事实和法律依据，应予支持。被上诉人上饶市三利圆矿业有限公司于一审提出的诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告及第三人支付原告拖欠的租金246,850元（暂计算至2016年9月10日，自2016年9月11日起至实际搬出之日止的租金，按照合同约定的租金标准继续计算）；3、判令被告及第三人立即清空所承租的位于上饶市××大道××、××号物业商铺，并将商铺归还原告；4、本案诉讼费由被告及第三人承担。一审法院认定的事实，2014年4月16日，原告上饶市三利圆矿业有限公司与第三人梁向前签订了《租赁合同》，合同约定：租赁店铺位于上饶市信州区五三大道47号、27号（具体为47号一层1-1、1-4、1-5三直临街店面，27号负一楼地下室），租赁期限为10年，自2014年4月15日开始计算。其中负一楼第一年的租金为每月4.17万元，第一至五年内的租金每年递增3%，一楼临街门面三直第一年的租金为每月0.833万元，第一至五年内的租金每年递增5%，后第六至十年内的租金均按市场价格变动递增，租金按月支付，每月15日交纳，若拖欠任意一个月的租金，原告可单方面解除合同。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。承租店铺第一年（2014年4月15日至2015年4月14日）的月租金为50,030元（41,700+8,330）；第二年（2015年4月15日至2016年4月14日）的月租金为51,697元（41,700×1.03+8,330×1.05），期间，2016年3月9日被告退回两直一楼店面，故2016年2月15日至2016年3月14日期间的一楼店面租金为7,704元（8,746÷28×23天+8,746÷28×1/3×5天），底层租金为42,951元；2016年3月15日至2016年4月14日期间租金为45,866元（8,746×1/3+42,951）。第三年开始（自2016年4月15日起）的月租金为47,299元（42,951×1.03+8,746×1.05×1/3）。2014年4月15日至2015年12月14日期间的应交租金为1,013,936元（50,030×12+51,697×8），被告向原告缴纳了租金1,116,949元，被告多支付租金103,013元；2015年12月15日至2016年9月9日期间，被告应缴纳租金合计428,527元，实际缴纳租金合计138,480元，被告少付290,047元。另查明，2013年6月15日，原告与第三人梁向前曾签有一份租赁合同，被告多缴40,000元租金。第三人梁向前系被告的法定代表人，后被告确认其签订《租赁合同》行为系履行法定代表人的职务行为。2016年3月9日，原告收回一楼两直店面，原告同意赔付该根雕商铺6万元装修损失，该款由被告先行垫付，抵扣租金。2016年7月5日，因租金纠纷，原告强制关闭商场，在公安机关协调后恢复运营。2016年8月20日，原告收取一家人超市现金17,520元。后又因被告拖欠租金，原告于2016年9月10日强制封锁商场，商场至今未正常运营。一审法院认为，本案的主要争议焦点问题为：一、被告是否依约履行了缴纳租金的合同义务；二、原告能否行使单方面解除合同的权利，即合同解除的条件是否成就。关于被告是否完全履行了缴纳租金的合同义务。依审理查明的事实，截止到2016年9月10日，被告尚拖欠原告一个月以上租金，原告采取了强制封锁被告承租店铺的举措，此举并无不妥。考虑原告2016年7月5日的不当行为，本院认为涉案店铺的租金计算截止点为2016年9月9日较为合理，后续租金不再计算。被告应缴纳给原告2014年4月15日至2015年12月14日期间的租金为1,013,936元，被告实际支付租金1,116,949元，被告多支付103,013元；2015年12月15日起至2016年9月9日止期间应交租金为428,527元，被告实际支付138,480元，被告少付290,047元。另，原、被告就原根雕商铺转让费60,000元抵扣租金事宜达成过口头协议，本院予以认可，该转让费60,000元在被告应支付给原告的租金中予以扣减。关于2013年6月15日的租赁合同履行过程中被告多支付给原告的40,000元是否应抵扣本案的租金，本院认为，本案虽然审理的是原、被告2014年4月15日签订的《租赁合同》在履行过程中发生的纠纷，但是2013年6月15日的《租赁合同》亦是原、被告签订，仅租赁物和租金有所增加，对被告要求予以抵扣的主张，本院予以支持。对于原告2016年8月20日所收取的一家人超市17,520元，根据原告所提供的电力缴费凭证及供电公司的证明，可以说明原告为包括一家人超市在内的全部商铺缴纳的系八月份、九月份电费，其解释该款系代收电费不符合日常生活经验法则，故对被告主张17,520元应抵扣租金的意见，本院予以采纳。综上，被告尚欠原告的租金总额应为69,514元（290,047-103,013-60,000-40,000-17,520）。原告解除合同的条件是否成就。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，真实有效。原告按照合同约定全面履行交付商铺的合同义务，被告却未按照合同约定履行缴纳租金的合同相对义务，截止到2016年9月9日，被告尚拖欠原告租金69,514元未付，根据《租赁合同》第三条约定“乙方必须每月15日缴纳本月租金，若乙方拖欠任意一个月租金，甲方有权单方面解除合同……”被告拖欠租金的时间已经超过一个月，故合同约定的解除条件已成就。原告于2016年9月8日向被告送达了解除合同通知书，被告也确认已收到，但仍未履行缴纳租金的义务，该行为同样违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”故对于原告要求解除与被告签订的《租赁合同》及被告清空并搬出租赁商铺的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1、解除原告上饶市三利圆矿业有限公司与被告上饶市信农实业有限公司签订的《租赁合同》；2、被告上饶市信农实业有限公司于本判决生效后十日内清空并搬离位于江西省上饶市信州区五三大道47号、27号租赁商铺，将商铺返还原告上饶市三利圆矿业有限公司；3、被告上饶市信农实业有限公司于本判决生效后十日内向原告上饶市三利圆矿业有限公司支付拖欠的租金69,514元；4、驳回原告上饶市三利圆矿业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5,002元，由被告上饶市信农实业有限公司承担。二审期间，上诉人上饶市信农实业有限公司申请证人罗某、李某、郑某、万某出庭作证，拟证明2016年7月5日关闭2天商场大门之后，被上诉人打电话给证人们要求把租金交给他们，被上诉人存在违约行为。被上诉人上饶市三利圆矿业有限公司质证认为，对证人身份真实性没有异议，但是事情是有前因后果的，我们在上饶市有几万平米的商某都没有发生过本案这种情况。原审第三人梁向前对证人证言无异议。二审查明的事实与一审查明事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人上饶市三利圆矿业有限公司行使合同解除权的条件是否成就。根据涉案的《租赁合同》第三条约定“乙方（上诉人上饶市信农实业有限公司）必须每月15日缴纳本月租金，若乙方(上诉上饶市信农实业有限公司人)拖欠任意一个月租金，甲方(被上诉人上饶市三利圆矿业有限公司)有权单方面解除合同……”。根据一审法院查明的事实，截止2016年9月10日，上诉人上饶市信农实业有限公司存在欠付租金69,514元的事实。而一审法院得出该欠租金额是在已经扣减被上诉人于2016年8月20日代上诉人收取一家人超市八月份、九月份电费17，520元。上诉人也认可自2016年4月份之后月租金为47，299元，说明被上诉人在2016年7月5日强制关闭商场又开门后，上诉人仍然存在拖欠租金的客观事实。租赁合同属于双务合同，在被上诉人已经将租赁物交付给上诉人占有、使用的情况下，上诉人应当按照合同约定履行每月15日支付租金的义务。上诉人上饶市信农实业有限公司上诉称上诉人之所以未交付租金是因为被上诉人干扰上诉人的正常经营，致使上诉人无法向商某收取租金。从上诉人申请出庭作证的证人罗某、李某的证人证言中可知该两位证人（商某）的租金是已经向上诉人支付至2016年9月。且上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》与上诉人与各商某之间的《租赁合同》不属于同一个法律关系。因此，上诉人称因被上诉人的违约行为致使其无法收到商某租金从而无法向被上诉人支付租金的上诉理由，本院不予采信。上诉人上饶市信农实业有限公司援引《中华人民共和国合同法》第六十六条的同时履行抗辩权，主张不履行支付租金义务的前提是被上诉人未将租赁物交付其使用、收益。然而在2016年7月5日被上诉人关闭商场又开门后，直到2016年9月9日，该期间上诉人对租赁物是处于使用、收益状态。长达2个月的时间里，上诉人仍然拖欠被上诉人近2个月的租金（69，514元＋17，520元），未按照合同约定履行每月15日支付租金的义务。故上诉人上饶市信农实业有限公司以同时履行抗辩权主张本案合同解除权条件未成就的上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人上饶市信农实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，002元，由上诉人上饶市信农实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 玮审 判 员  夏旭莉审 判 员  姜一珉二〇一七年八月二十一日代书记员  程建波