天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0112民初5915号原告：王xx，男，1983年1月15日出生，汉族，住天津市河西区，委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。被告：于xx，男，1973年11月23日出生，汉族，住天津市津南区，委托诉讼代理人：邓睿，天津君申律师事务所律师。第三人：天津金乐家房地产经纪有限公司津南第五分公司，住所地天津市津南区双港镇微山南路西侧普泰花园16-底商8号。负责人：孙志彬，职务总经理。委托诉讼代理人：曹旭成，该公司职员。原告王xx与被告于xx、第三人天津金乐家房地产经纪有限公司津南第五分公司（以下简称“金乐家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王xx及其委托诉讼代理人李智丹、被告于xx及其委托诉讼代理人邓睿、第三人之委托诉讼代理人曹旭成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王xx向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的关于坐落于天津市津南区房屋（以下简称“涉诉房屋”）的《房屋买卖居间合同》及《天津市存量房屋买卖协议》；2.被告向原告返还定金150000元。事实及理由：2017年3月24日，原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定原告以170万元的价格购买被告名下涉诉房屋，首付三成51万元，剩余房款办理贷款。当日原告向被告支付定金15万元。2017年3月26日双方在第三人处打印了《天津市存量房屋买卖协议》，约定原告首付51万元，剩余房款119万元办理银行贷款。2017年4月1日，中国人民银行天津分行、银监会天津监管局发布通知，在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。上述政策出台后，导致原告无法按照合同约定的三成首付办理贷款，该政策与原政策相比变化巨大，并非原告签订合同时所能预料，属于情势变更，故原告起诉。被告辩称，同意解除原、被告签订的关于以下简称涉诉房屋的《房屋买卖居间合同》及《天津市存量房屋买卖协议》，但不同意退还原告定金。双方订立的合同中明确约定贷款不能正常办理的应当调整首付额度或一次性补齐剩余房款，双方在限贷之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，不受政策影响。限贷政策出台后原告明知政策变化，仍具有购房意愿，原告于2017年6月7日向被告出具欠条一份，并于2017年6月21日向被告转账5000元作为迟延履行合同的补偿，足以证明原告明知政策调整后可以继续履行合同，原告上述行为视为放弃解除合同的权利。同时根据第三人反馈，因为原告系因征信原因所以无法办理贷款，因为现在市场价格的回落，原告借限购政策解除合同，原告没有充分证据证明合同无法继续履行，现其明确告知不再购买诉争房屋，违约在先，综上不同意返还原告定金。第三人述称，第三人按照《房屋买卖居间合同》约定的时间，于2017年6月5日启动贷款程序，后银行告知因原告涉诉房屋以外的房屋贷款未在2017年4月1日以前清偿，故银行拒绝受理原告按照《天津市存量房屋买卖协议》约定的贷款。此后原告欲变更其配偶为购房人，考虑办理时间较长，给付被告补偿款5000元。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，对于各方无争议的证据，本院记录在案并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1.原、被告均提交《天津市存量房屋买卖协议》1份，该证据真实性各方并无异议，但对于合同中的有关条款双方存在不同意见，特别是该合同第三条中约定“贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方（买受方）应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋贷款，监管房屋价款总额不变。”对于该合同条款，本院根据合同文义，按照相关法律规定确定其对原、被告产生的法律效力。2.原告提交的个人征信报告1份，该征信报告虽记载有原告个人征信情况，但无法体现金融机构对原告征信的评价及对贷款授信的影响，本院对其证明效力不予确认。3.被告提交的《房屋买卖合同》1份，该证据真实性经各方确认，合同约定内容系双方真实意思体现，但双方对于合同约定内容理解不一致，本院根据合同文义及相关法律规定确定合同条款对双方当事人的拘束力。4.被告提交的微信截图1份，内容为欠条1张，原告对该证据真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，该欠条记载内容为“因王xx没有在房屋买卖合同约定的时间办理首付，愿意支付于xx额外补偿5000元，并约定于6月20日（不能拖欠到23日）去办理交首付，这伍仟元支付日期是6月20日”，该欠条内容表明双方对办理交付首付的日期协商变更的过程，本院结合欠条内容对该证据的证明效力予以综合考虑。5.被告提交的录音1份，内容为被告与第三人工作人员之间对话，该对话反映的情节与原、被告陈述相一致的部分本院予以确认，不一致的部分不符合民事证据规则的相关规定，本院对其证明效力不予确认。根据双方提交的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：2017年3月24日，原、被告通过第三人提供居间服务签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告名下涉诉房屋，建筑面积98.44平方米，价格1850000元，原告于2017年3月24日支付定金150000元，该款在交易过程中自动转为房款，原告承诺于2016年6月5日之前筹齐首付款510000元，剩余房款1190000元通过贷款的形式支付给被告，被告配合原告先做房屋买卖协议手续，原告承诺在2017年6月5日之前去银行办理贷款等。被告于当日向原告出具收条，确认收到定金150000元。2017年3月26日，原、被告签订《天津市存量房屋买卖协议》，协议中约定房屋价款为1700000元，双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款，原告首付款510000元，申请贷款1190000元，原告应于2017年5月30日前将监管的首付款一次性存入资金监管中心专用账户，原告订立借款合同应于2017年6月30日前办理完毕贷款手续。贷款银行核定的贷款额度降低的，原告应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部监管房屋贷款，监管房屋价款总额不变等。2017年4月1日起《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》开始实施，其中规定“二、深化差别化住房信贷。为保障本市居民和外地在津工作人群合理住房需求，打击利用金融杠杆进行住房投机炒作，进一步强化差别化住房信贷政策，具体措施由人民银行天津分行会同天津银监局发布实施。”同日《关于完善差别化住房信贷政策的通知》开始执行，其中规定“在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%”。庭审中，原告称得知限贷政策出台后询问第三人，第三人称因已于2017年4月1日前签订了《天津市存量房屋买卖协议》，故原告贷款不受影响，第三人对该情节予以认可。2017年6月5日启动贷款程序时，金融机构告知第三人因原告其他房屋贷款未于2017年4月1日前清偿，故无法受理贷款申请。原告得知后于2017年6月7日与原告沟通，要求给付首付款期限延期至2017年6月23日，承诺给付被告补偿款5000元，2017年6月21日原告将5000元给付被告。在此期间原告试图通过变更其配偶为买受人继续购买房屋，但未能履行。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间》及《天津市存量房屋买卖协议》均系双方真实意思表示，未违反法律规定，具有法律效力，原、被告应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。2017年4月1日起本市贷款政策调整，对于政策变化原告虽不能预见，但原告于2017年6月初获知其无法按照《天津市存量房屋买卖协议》约定的付款方式申请贷款时，原告通过协商并给付补偿款的方式表示其继续通过努力继续购买涉诉房屋，被告亦予以接受，双方实际上已对原合同内容进行了变更，双方均应按照变更后的合同内容履行义务，即原告于2017年6月23日前将首付款交纳至资金监管专用账户，在贷款不能办理时应一次性补足全部监管房屋价款，但原告亦未于承诺的期限内履行义务，而起诉要求解除合同，原告的行为违反约定，是造成双方合同履行障碍的主要原因。根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因原告违反合同约定拒绝履行合同，故其主张被告返还定金不符合法律规定，本院不予支持。关于双方合同的解除，原、被告均无异议，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告王xx与被告于xx签订的关于坐落于天津市津南区房屋的《房屋买卖居间合同》及《天津市存量房屋买卖协议》解除；二、驳回原告王xx的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1650元，由原告王xx负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  叶程鹏二〇一七年八月十六日书 记 员  张勇昊