江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初2517号原告：中海宏洋地产（赣州）有限公司，住所地：赣州市章贡区钨都大道10号赣州中海国际社区B18-1地块10栋F区商铺。统一社会信用代码：913607005918259947。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢盛宽，江西南芳律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：魏明宇，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：叶继明，男，汉族，1978年1月6日生，住赣州市安远县。原告中海宏洋地产（赣州）有限公司（以下简称中海公司）与被告叶继明商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人魏明宇、被告叶继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同备案编号为XXXXXXXXXXXXX的《赣州市商品房买卖合同》；2、被告在15日内配合原告办理撤销备案登记手续，逾期按471元/日向原告支付违约金；3、被告向原告支付违约金47143元及律师费20000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月26日，被告叶继明的配偶孙六凤购买原告开发的赣州中海国际社区XXX地块X期X区X栋XXXX房，并签订了《赣州市商品房买卖合同》，约定购房总价款942856元，孙六凤支付首付款192856元，剩余购房款75万元选择银行按揭方式支付。但孙六凤一直未向银行提交完整的按揭材料。2016年12月30日，孙六凤向原告申请将商品房买受人变更为被告叶继明，原告予以同意并与被告叶继明补签《赣州市商品房买卖合同》。但被告叶继明继承合同权利义务后，仍未向银行提交按揭贷款的完整材料，逾期履行合同长达9个多月，给原告造成严重经济损失，致诉。原告中海公司为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、原告营业执照、法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格；证据2、被告身份证复印件，证明被告主体身份；证据3、商品房买卖合同、申请书，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系以及关于按揭贷款的约定；证据4、履行按揭手续催告函、律师意见函、挞定通知、快递单，证明原告向被告催告履行合同义务；证据5、委托代理合同、增值税专用发票，证明原告因本案支付律师费20000元。被告叶继明辩称：1、原告在与被告签订商品房买卖合同时没有调查被告的征信；2、合同不能履行的责任不完全在被告，原告也应当承担一部分责任。被告叶继明未提交证据。原告中海公司围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提供的证据无异议，本院对其三性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，被告叶继明的妻子孙六凤与原告中海公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXXXXXXXXX），合同约定：孙六凤购买原告开发的赣州﹒中海国际社区XXX地块X期X区X号楼XXXX房，合同价款总额为942856元，其中首付款192856元于2016年9月26日前支付，余款750000元向银行申请贷款。合同签订后，孙六凤在支付完首付款后，未能按合同约定办理银行按揭贷款。2016年12月30日，孙六凤向原告提交认购商品房姓名变更申请书，申请将该商品房买受人变更为被告叶继明，原告予以同意。2017年2月20日,原告中海公司与被告叶继明签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXXXXXXXXXX），合同约定：被告叶继明购买原告开发的赣州﹒中海国际社区XX地块X期X区X号楼XXXX房，合同价款总额为942856元，其中首付款332856元于2017年2月20日前支付，余款610000元向银行申请贷款。同日，双方签订《合同补充协议》，协议约定：买受人应当在双方签订本合同前与有关银行确认自身是否符合申请贷款条件，本协议签订后即视为买受人已声明确定本人已满足向银行申请个人按揭贷款的条件；如买受人选择银行按揭付款方式，买受人应在签订合同的当日到双方共同选定的按揭银行，提交符合银行要求的全部资料及交纳各项相关费用，并在合同签订后7日内办理完毕所有按揭贷款手续并确保满足贷款发放条件，否则，视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同，买受人应当按总房款的5%向出卖人支付违约金；因买受人原因（包括但不限于买受人个人信用报告及银行流水等不符合按揭银行条件）导致银行贷款实际支付金额少于申请贷款金额或买受人贷款申请未获得银行审批通过时，出卖人解除本合同的，买受人在接到出卖人解除合同通知之日起15日内，办理完结合同撤销备案登记手续或提供完整的办理撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合，如在15日内未办理完结合同撤销备案登记或不提供完整的相关文件和必要的配合，买受人除承担总房款5%的违约金外，每逾期一天还应当向出卖人支付已缴纳房款万分之三的违约金；出卖人在买受人办理完毕合同撤销备案登记后15日内向买受人退还已支付房款（无息）。买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。被告叶继明在支付首付款332856元后一直未办理银行按揭贷款手续，剩余购房款610000元未支付给原告。原告诉至本院，要求依法处理。另查明，原告中海公司为本案委托律师并支付律师费20000元。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自已的义务。双方在签订《商品房买卖合同》中对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，即买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按总房款的5%向出卖人支付违约金，现在被告未能按合同约定办理银行按揭手续，导致不能支付剩余购房款，构成违约。被告提出原告应对其无法办理银行按揭手续承担责任，但其未提供证据证明该答辩理由，且根据合同约定，协议签订后即视为买受人已声明确定本人已满足向银行申请个人按揭贷款的条件，同时被告又不选择一次性向原告支付剩余购房款。在此情形下，原告中海公司提出解除《商品房买卖合同》及要求被告支付违约金的诉请符合合同约定和法律规定，本院予以支持。同时原告中海公司要求被告协助原告办理注销合同备案登记的诉请，本院予以支持。但根据合同约定，如被告不能在解除合同后15日内协助办理注销合同备案登记，每逾期一天应向原告支付已缴纳房款万分之三的违约金即99.86元，关于原告主张被告每逾期一日支付471元违约金的诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。关于原告主张由被告承担律师代理费的诉讼请求，由于本案法律关系明确，事实清楚，以本案的诉讼标的，按照《江西省律师服务收费管理办法》和《江西省律师服务收费指导价标准（暂行）》规定，本院酌情定为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中海宏洋地产（赣州）有限公司与被告叶继明于2017年2月20日签订的《赣州市商品房买卖合同》。二、由被告叶继明支付原告中海宏洋地产（赣州）有限公司违约金47142.8元。三、由原告中海宏洋地产（赣州）有限公司退还购房款332856元给被告叶继明。上述第二、三项应付款相抵扣，剩余购房款由原告中海宏洋地产（赣州）有限公司在被告叶继明协助办理完毕注销合同备案登记手续后十五日内退还给被告叶继明。四、由被告叶继明于本判决生效之日起十五日内协助原告原告中海宏洋地产（赣州）有限公司办理注销合同备案登记手续，每逾期一天向原告中海宏洋地产（赣州）有限公司支付违约金99.86元。五、由被告叶继明向原告中海宏洋地产（赣州）有限公司支付律师代理费5000元。六、驳回原告中海宏洋地产（赣州）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1479元，减半收取739.5元，由被告叶继明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 郭 澎二〇一七年八月二十七日书记员 曾荣芳