河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初5986号原告（反诉被告）鲁宝琴，女，1978年6月21日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托代理人何俊，河南天坤律师事务所律师。委托代理人陈振华，河南天坤律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州华强广场置业有限公司，住所地河南省郑州高新区西三环路149号1号楼西九单元1-3层。法定代表人邓少军,董事长。委托代理人李军红，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）鲁宝琴与被告（反诉原告）郑州华强广场置业有限公司（以下简称华强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。鲁宝琴及其委托代理人何俊、陈振华、华强公司委托代理人李军红、吴利波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁宝琴诉称：2013年9月19日，鲁宝琴与华强公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：鲁宝琴购买华强公司开发的“华强城市广场北区”商品房一套。合同签订后，鲁宝琴按约定支付了购房款，华强公司在不具备交房条件的情况下将房屋交付鲁宝琴，且未按照约定期限办理初始登记，也未协助鲁宝琴办理不动产登记证书。为维护鲁宝琴合法权益，请求判令：1、华强公司进行初始登记，并协助鲁宝琴办理不动产登记证书；2、华强公司向鲁宝琴支付交房不符合约定违约金、逾期办理初始登记违约金（其中交房不符合约定违约金自《商品房买卖合同》确定的交房之日起，按照总房款日万分之0.5计算至实际取得竣工备案之日止；逾期办理初始登记违约金自《商品房买卖合同》约定的办理初始登记之日起，按照总房款的日万分之0.5计算至实际取得初始登记之日止）3、华强公司支付鲁宝琴律师费1000元。华强公司辩称：2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，因郑州市不动产登记政策不明确，影响了房屋初始登记的进程。在合同约定期间内，华强公司向郑州高新区房产管理局提交了办理初始登记的相关材料，但因房管局未积极履行测绘义务，导致无法办理初始登记。因此，本案争议房产至今未取得初始登记并非华强公司原因，不应当承担违约责任。2015年4月3日，华强公司已经取得竣工备案手续，交付给鲁宝琴的房屋符合合同约定，不应当承担交房不符合约定违约金。鲁宝琴诉请按照万分之0.5计算违约金，无事实依据。华强公司反诉称：根据华强公司与鲁宝琴签订的《商品房买卖合同》约定，鲁宝琴应当于2013年10月19日支付商业贷款，但其于2013年12月6日才支付商业贷款，其行为已经构成违约，华强公司有权要求鲁宝琴承担违约责任。因此，请求判令：鲁宝琴支付华强公司违约金414元。鲁宝琴辩称：迟延支付商业贷款的原因是华强公司指定的银行拖延办理贷款，华强公司的反诉请求，已经超出诉讼时效，应当驳回其反诉请求。经审理查明：2013年9月19日，鲁宝琴与华强公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、鲁宝琴购买位于郑州高新技术产业开发区电厂路××楼××单元××房屋××套（以下简称本案争议房产），房屋价款534073元，鲁宝琴应当于2013年9月19日前支付购房款354073元，剩余180000元进行商业贷款，付款时间为2013年10月19日；2、鲁宝琴未按照本合同规定时间付款，逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，鲁宝琴按日向华强公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，华强公司有权解除合同，华强公司解除合同的，鲁宝琴应当按累计应付款的1%向华强公司支付违约金；鲁宝琴愿意继续履行合同，经华强公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，鲁宝琴按日向华强公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金；3、华强公司应当于2015年8月30日前向鲁宝琴交付商品房，交付房屋需具备以下条件（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设性质主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年8月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；2015年8月30日，燃气供应设施管道铺设到户，2016年2月28日取得燃气企业出具的验收合格证；2015年8月30日，供暖设施安装完成；2015年8月30日，电话、有线电视、网络线路等弱电设施铺设到户，达到使用条件；4、华强公司应当在2015年10月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局；华强公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向鲁宝琴支付总房款的万分之0.1的违约金；5、华强公司取得商品房初始登记后，鲁宝琴自行申请办理转移登记，华强公司应在鲁宝琴提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。2013年9月19日、2013年12月12日，华强公司向鲁宝琴分别开具了金额为354073元、180000元的销售不动产统一发票。鲁宝琴、华强公司均认可，房地产管理局已经不再受理初始登记，本案争议房屋应当由不动产登记中心办理首次登记，但至今未办理。现双方因《商品房买卖合同》的履行问题协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：2015年4月3日，郑州高新技术产业开发区管理委员会出具《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，显示：郑州华强电子高端服务业基地项目（郑州华强城市广场）1#、5#及A区地下车库5#楼工程的竣工验收备案文件已于2015年3月30日收讫，文件齐全，准予备案。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：鲁宝琴提交的《商品房买卖合同》及购房发票一组；华强公司提交的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份、《郑州市燃气工程个性化施工合同》一份、《集中供热协议》一份、《供水合同》三份、钥匙领取签收表一份。鲁宝琴提交的委托代理合同、代理费发票，并非华强公司违约所产生的必然损失，本院不予采纳；华强公司提交的《关于郑州华强电子高端服务业基地用地相关问题的意见》一份、批示意见二份、《国有建设使用权出让合同》复印件一份，不足以证明华强公司逾期办理首次登记存在正当理由，本院不予采纳。本院认为：鲁宝琴与华强公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，华强公司应当于2015年10月30日前，将由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向鲁宝琴支付总房款万分之0.1的违约金。本案中，华强公司至今未履行上述约定义务，导致鲁宝琴无法取得不动产权属证书，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。以本案争议房屋总价款534073元为标准计算，华强公司应当自2015年10月31日起，按总房款的日万分之0.1支付鲁宝琴违约金至本案争议房产取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止；鲁宝琴请求按照日万分之0.5的标准计算违约金，无事实依据，本院不予支持。本案争议房产取得首次登记后，华强公司应当向鲁宝琴提供办理转移登记需由其提供的资料，因此，鲁宝琴请求华强公司协助办理不动产权属登记证书，本院予以支持。首次登记是办理不动产权属登记的前提，系房地产行政主管部门的行政职责，鲁宝琴请求本院判令华强公司进行初始登记，本院不予支持。鲁宝琴请求华强公司支付交付房屋不符合约定违约金，本院认为，2015年4月3日，本案争议建筑工程和市政基础设施工程取得竣工备案，鲁宝琴提交的证据不足以证明华强公司交付房屋不符合《商品房买卖合同》约定，应当由鲁宝琴承担举证不能的法律后果，对鲁宝琴的该项诉讼请求，本院不予支持。鲁宝琴请求华强公司支付律师费1000元，因该费用并非华强公司逾期办理首次登记而产生的必然损失，对该项诉讼请求，本院不予支持。华强公司反诉请求鲁宝琴支付违约金414元，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，鲁宝琴应当于2013年10月19日前付清购房款，华强公司请求逾期付款违约金的诉讼时效自2013年10月19日起计算，华强公司于2017年5月16日诉请鲁宝琴逾期付款违约金，已经超过诉讼时效期间。因此，对华强公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州华强广场置业有限公司协助原告鲁宝琴办理郑州高新技术产业开发区电厂路70号1号楼7单元14层964号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理。二、被告郑州华强广场置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告鲁宝琴违约金[自2015年10月31日起，以534073元为基数，按照日万分之0.1的标准计算至本判决第一项确认房屋取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止]。三、驳回原告鲁宝琴的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告郑州华强广场置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费459元，由原告鲁宝琴负担367元，由被告郑州华强广场置业有限公司负担92元；案件反诉费25元，由反诉原告郑州华强广场置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王青审 判 员  汪涛人民陪审员  许婷二〇一七年八月二十一日书 记 员  郭玲