.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初976号原告：海南华盈酒店管理有限公司。住所地：海口市白龙南路**号*号楼。注册号：460XXXXXXXX0719。法定代表人：潘观深，总经理。委托诉讼代理人：许彩霞，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦婷，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。被告：海南三源源投资有限公司。住所地：海口市白龙南路**号海南琼苑宾馆*楼。统一社会信用代码：×××。法定代表人：曹晓辉，总经理。委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李羚，海南瑞来律师事务所实习律师。被告：林仕光，男，1962年3月5日出生，汉族，公民身份号码×××，住海口市府城镇新大洲大道282号海南省。原告海南华盈酒店管理有限公司与被告海南三源源投资有限公司（以下简称三源源公司）、林仕光物权保护纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许彩霞、被告三源源公司委托诉讼代理人陈挺到庭参加诉讼。被告林仕光经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南华盈酒店管理有限公司诉称，2009年12月1日海南琼苑宾馆与被告林仕光签订了一份《租赁合同书》，约定原告将琼苑宾馆中餐厅三层约1800平方米的场地租赁给被告林仕光使用，租赁期限自2009年12月15日至2015年4月15日（含4个月的装修期）。在租赁期间，被告林仕光向原告来函，称被告三源源公司为其合作单位，被告三源源公司在其租赁的场地办公，租金由被告三源源公司代交。2015年4月15日原告与被告林仕光签订的《租赁合同书》约定的期限届满，原告与被告林仕光达成了新的租赁协议，按新签订的《租赁合同书》约定，被告林仕光只租赁三楼约200平方米的场地，其他场地不再租赁。至此，林仕光原承租的一楼、二楼及三楼的部分场地理应退还原告。但被告三源源公司却以原告与其形成新的租赁关系，其享有优先承租权为由拒不退场，占据二楼、三楼的场地近l300平方米，甚至还向人民法院提起诉讼，要求确认其优先承租权，但人民法院已驳回其诉讼请求。原告认为，原告与被告三源源公司根本不存在书面上的租赁法律关系，也不存在事实上的租赁法律关系，其使用原告的场地完全是因其与被告林仕光的合作关系，故在原告与被告林仕光的租赁合同期限届满后，被告三源源公司、林仕光理应将原告不再租赁部分的场地退还，但被告三源源公司拒绝退出，已构成对原告财产权的侵犯；因被告三源源公司使用（占用）原告场地系因被告三源源公司、林仕光之间的合作关系即从属关系以及被告林仕光与原告之间的租赁合同关系，故被告林仕光也构成对原告财产权的侵犯，两被告对其侵权行为应互相承担连带责任。特请求：1.判令被告赔偿2015年4月15日至2016年5月27日期间占用原告名下琼苑宾馆中餐厅二层、三层给原告造成损失人民币40万元（以评估鉴定结果为准）；2.判令被告三源源公司、林仕光相互承担连带责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。被告三源源公司辩称，1.2009年12月1日，海南琼苑宾馆（甲方）和林仕光（乙方）签订《租赁合同》，约定海南琼苑宾馆将其位于海口市白龙南路38号琼苑宾馆中餐厅整体三层（宾馆现使用办公室除外），面积约1800平方米租赁给林仕光使用，租赁期限为自2009年12月1日至2015年4月15日止；月租金20000元；合同期满，在同等条件下乙方享有优先续租权。三源源公司在公司设立筹备期间，一直寻找公司办公住址，经和海南琼苑宾馆、林仕光接洽，海南琼苑宾馆、林仕光同意将琼苑宾馆原中餐厅整体二楼、三楼出租给三源源公司作为办公地点，并同意由林仕光和三源源公司的法定代表人曹晓辉签署前述地址的房屋租赁合同。2011年8月29日，林仕光（甲方）和三源源公司的法定代表人曹晓辉签订《房屋租赁合同》，约定林仕光将其承租的琼苑宾馆中餐厅整体三楼转租给三源源公司用于办公及培训使用，年租金6万元，租金交纳方式为半年一次；合同期满承租方有优先续租权。2010年9月15日，林仕光经海南琼苑宾馆同意继续和三源源公司的法定代表人曹晓辉签订了《房屋租赁协议书》，约定由林仕光将其承租的琼苑宾馆中餐厅整体二楼转租给三源源公司用于办公及培训使用；租赁期限自2010年11月15日至2015年4月15日；年租金16万元，租金交纳方式为半年一次；合同期满承租方有优先续租权。此后，三源源公司为了公司住所地落址在琼苑宾馆中餐厅整体二楼，由海南琼苑宾馆向工商管理部门出具了相关经营性用房证明、三源源公司将2010年9月15日的《房屋租赁协议书》备存至工商管理部门，工商管理部门凭经营性用房证明将原告的住所地落址在琼苑宾馆中餐厅整体二楼，并为三源源公司办理了工商注册登记。三源源公司的法定代表人曹晓辉签订《房屋租赁合同》的行为后果由三源源公司负责承担，故房屋租赁合同的承租方为三源源公司。三源源公司在接管签署二楼、三楼场地后，基于对海南琼苑宾馆关于优先续租权的信任，对所租赁的琼苑宾馆中餐厅整体二楼、三楼投入了大量资金进行了装修升级，装修改造后的二楼为办公区域、培训场地及员工生活区域，三楼为产品展示厅。三源源公司在经向海口市规划局证据调查后，发现琼苑宾馆所取得海南琼苑宾馆建设工程规划许可证的范围内不包括涉案房屋，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案的租赁合同应属于无效合同，故涉案租赁合同中关于租赁期满后三源源公司投入的装修改造无偿归琼苑宾馆所有属于无效约定，被告三源源公司就”琼苑宾馆应当赔偿被告三源源公司投入琼苑宾馆原中餐厅二楼、三楼装修的经济损失（即装修余值）60万元（具体以司法鉴定意见书确认的数额为准）”保留主张损失赔偿的权利。通过上述事实证明，原告不是租赁合同的出租人，也不是涉案房屋的产权人，其不享有原告主体资格，其对本案不享有原告诉权，其诉讼请求应予驳回。2.涉案的租赁合同属于无效合同，所以三源源公司已在2016年5月28日搬离了涉案场地，并由海南琼苑宾馆接管涉案场地。3.原告就其所谓的场地损失没有诉权之外，其主张的金额也严重超出了原琼苑宾馆和林仕光签署房屋租赁合同的租金标准，其主张没有事实根据。除此，三源源公司和林仕光承担连带责任没有法律依据。综上，请求驳回原告不当的诉请。被告林仕光未答辩。经审理查明，2009年12月1日，海南琼苑宾馆（甲方）与林仕光（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定乙方租赁甲方原中餐厅三层（宾馆现使用办公室除外）面积约1800平方米，期限自2009年12月15日至2015年4月15日（含4个月的装修期），每月租金20000元，在每月10日前缴交；合同签订三天内乙方应向甲方缴付两个月的租金作为合同保证金；乙方在租赁期内对房屋的装修改造，租赁期内及租赁期满后无偿归甲方所有；合同期间，未经协商、书面同意，任何一方不得擅自变更、转让或无故终止本合同；甲方目前仅有房屋使用权；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先续租权。2010年9月25日，林仕光（甲方）与三源源公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定甲方将其租赁原琼苑宾馆中餐厅二楼转租给乙方作为办公培训之用，期限自2010年11月15日至2015年4月15日；本协议签订之日起三天内，乙方向甲方支付半年（2010年11月15日-2011年5月15日）租金8万元；每年租金16万元，先交租金后经营，每半年交一次；甲方负责征得琼苑宾馆同意，保证本协议中甲方将二楼转租给乙方手续合法，否则由甲方承担相应违约责任；乙方在租赁期间对房屋装饰部分，租赁期满后如无续租，应按现状无偿归还甲方；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先续租权。2011年，琼苑宾馆的使用权转由原告经营管理。2011年5月27日，林仕光以《关于拟改变经营项目及要求减免部分租金的请示报告》向原告请求其与原告（海南琼苑宾馆）于2009年12月1日签订的《租赁合同书》中的租金改由其合作单位三源源公司缴交。2011年8月29日，林仕光（甲方）与三源源公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定甲方将其租赁原琼苑宾馆中餐厅三楼转租给乙方作为办公培训之用，期限自2011年10月1日至2015年4月15日；本协议签订之日起三日内，乙方向甲方支付半年租金3万元；每年租金6万元，先交租金后经营，每半年交一次；甲方负责征得琼苑宾馆同意，保证本协议中甲方将三楼转租给乙方手续合法，否则由甲方承担相应违约责任；乙方在租赁期间对房屋装饰部分，租赁期满后如无续租，应按现状无偿归还甲方；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先续租权。2015年3月25日，原告书面通知林仕光，其租用原中餐厅三层的办公场地于2015年4月15日到期，决定不再与其续签租赁合同，租期满后收回场地。2015年6月5日，原告书面通知林仕光，双方签订的房屋租赁合同已于2015年4月15日到期，其已与人民网股份有限公司海南分公司重新签订了场地租赁合同，楼梯口右边的场地已出租给该公司使用，限期林仕光搬出该场地。2015年6月19日，原告（甲方）与林仕光（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定乙方租赁甲方琼苑宾馆原中餐厅三楼（使用面积约200平方米），期限自2015年6月1日至2020年5月31日，每月租金1500元，管理费500元；合同期满后，如双方停止合作关系，乙方投入装修所形成的全部不动资产无偿归甲方所有；乙方不得将承租房屋部分或整体转租；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先续租权。2011年5月至2015年4月期间原告出租场地的租金，原告开具了三源源公司为付款人的场租费发票。2015年6月16日、6月29日、8月11日、10月8日，三源源公司以付租金及水电费的名义分别向原告转款18333元、40000元、40000元、20000元，原告均未开具相关发票。其中2015年6月29日所转款40000元已由原告退还三源源公司。2016年3月29日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，2016年5月27日，三源源公司搬离琼苑宾馆中餐厅二层、三层。另因原告申请，经依法委托，海南东来土地房地产评估工程咨询有限公司对琼苑宾馆中餐厅二层、三层（建筑面积共1258㎡）从2015年4月15日起至2016年5月27日止期间市场租赁总价估价为人民币331816元。本院所确认的上述事实，有本院（2015）美民二初字第158号民事判决书、房地产估价报告、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，海南东来土地房地产评估工程咨询有限公司作出的房地产估价报告，没有相反证据证明，故对其证明力予以采信。2015年4月15日至2016年5月27日期间三源源公司使用琼苑宾馆中餐厅二层、三层没有合同依据，构成侵权。琼苑宾馆的使用权已于2011年转由原告经营管理，原告主体适格。三源源公司应向原告赔偿损失253483元（331816元－18333元－40000元－20000元）。原告要求林仕光承担侵权责任，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告海南三源源投资有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南华盈酒店管理有限公司赔偿253483元。二、驳回原告海南华盈酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告海南华盈酒店管理有限公司负担4339元，被告海南三源源投资有限公司负担4461元；鉴定费3000元，由原告海南华盈酒店管理有限公司负担1479元，被告海南三源源投资有限公司负担1521元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长黄亮人民陪审员黄亚六人民陪审员梁健法官助理吴天昊法官助理吴天昊书记员赵曼君速录员郑惠丹