广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初2298号原告：沈恒俊，男，1959年5月8日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。委托代理人：赵小京，广东君鼎律师事务所律师。委托代理人：谢小玲，端州区城东法律服务所法律服务工作者。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：何昶明。委托代理人：陈玉球，该公司营销部负责人。原告沈恒俊诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢小玲，被告的委托代理人陈玉球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付因房屋减少面积5.11平方米（减少面积差异达4.8422%）而需退回的房款31797.80元及利息8762.06元（按2012年7月银行3-5年贷款利率6.4%计算，暂从2013年1月31日起计至2017年4月30日，以后的计至退清款项之日止）；2、因被告未按合同约定办理房产权属登记手续，被告向原告支付违约金3589.32元；3、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2012年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发XX区X区X路X侧XX第X幢第X层XX房，建筑面积129.66平方米，套内建筑面积105.53平方米，套内建筑面积的单价为每平方米6802.45元。按合同约定，原告在2013年1月31日以一次性付款方式付清购房款。2017年5月17日，原告从肇庆市住房和城乡建设局领取的《不动产权权属证明书存根》了解到XX房核准的套内面积只有100.42平方米，与《商品房买卖合同》约定的套内面积少了5.11平方米，减少面积的差异已达5.1265％，超过3％。根据《商品房买卖合同》第五条第3款的约定，原告选择“出卖人退回减少面积部分的房款”的方式结算购房款差额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若寒问题的解释》第十四条第二款规定，被告应退回原告减少5.11平方米的房款共31797.80元房款，被告应将该笔款项的利息8762.06元支付给原告。原告已于2015年7月5日前交完所有办证资料，被告却未在规定期限内向房管部门递交办证的资料和手续，显属违约，导致原告至今还未取得《不动产权证》。根据《商品房买卖合同》第十五条第2款“出卖人（被告）应按已付房款（656677元）的0.5%支付违约金”的约定，被告应向原告支付3283.39元的违约金。被告辩称：一、我方对退还房屋面积差异款本金没有异议，关于利息的问题，双方签订的商品房买卖合同没有约定面积差异需要支付利息，面积差异超过3%时业主提出退房，我公司才需要支付利息，计算标准是以退款日同期银行固定资产贷款利率计算。二、认可逾期办证，计算方式应该以实际收到的房款为基准（总房款减去应当退回的面积差异的房款乘以0.5%）。经审理查明：肇庆市端州区XX路X号“XX”与肇庆市端州区XX路X侧X区“XX”为同一楼盘。2012年12月29日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路X侧××房预售商品房××套，合同约定建筑面积129.66㎡，其中套内建筑面积105.53㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.13㎡。其中合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为6222.66元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为5064.61元/㎡，总金额为656677元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定(当事人选择按套计价的，不适合本条约定),该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第2种分期付款方式：买受人已付首期款(人民币)336677元整,余款（人民币）320000元整定于2013年1月25日前全部付清。合同签订后，原告于2012年12月29日支付了首期款336677元，2013年1月31日原告通过中国建设银行划付了按揭贷款320000元。此后，被告亦将所购的商品房交付给原告使用，期间原告发现所购的商品房存在面积差异，遂向有关职能部门核查，后原告发现房地产权权属证明书存根里核准的套内面积只有100.42㎡，与《商品房买卖合同》约定的套内面积减少了5.11平方米，双方因而产生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2012年12月29日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。对于本案争议的问题，本院分别作如下认定：一、关于案涉商品房是否存在面积差异问题及其处理。首先，关于面积差异的问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积为129.66㎡，套内建筑面积为105.53㎡，而肇庆市住房和城乡建设局出具的涉案商品房房地产权权属证明书存根上记载的建筑面积则为123.37㎡，套内建筑面积100.42㎡,涉案商品房房地产权权属证明书存根上记载的建筑面积比商品房买卖合同约定的建筑面积少6.29㎡，套内建筑面积则少5.11㎡。而合同第五条对面积确认及面积差异处理方式作了明确约定，该条规定合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，涉案商品房的面积应为建筑面积123.37㎡，套内建筑面积100.42㎡,面积差异百分比达4.8422%。根据合同约定，面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于原告以自己的行为表明不选择退回所购的商品房，因此，被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给原告。其次，关于面积差异的计价问题。根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，因此，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应退回的面积差额款为（105.53㎡－100.42㎡）×6222.66元／㎡＝31797.79元。二、关于原告要求被告支付占用原告多付的房款的利息（按年利率6.4%计算，暂从2013年1月31日起计至2017年4月30日，以后的计至还清款项之日止）的请求。由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异而致原告多交了房款，被告确实占用了该部分款项，因此，根据被告占用款项的期间，原告从付清全部房款之日主张因面积差异而多支付款项的利息的请求合理合法，本院予以支持。三、关于原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的问题。原告在2013年1月31日已经支付完全部购房款656677元，但至今未能够办理出房产证，有违房管部门办理房产证的合理期限，且被告未能提供证据证明其在合理期限内向房管部门提交了办证资料，应承担举证不能的法律后果。原告的诉讼请求合法合理，本院予以支持。但其主张违约金的金额有误，应予纠正。根据商品房买卖合同第十五条的规定，被告应向原告支付已付的房价款的0.5%的违约金3124.4元[(656677元-31797.79元)×0.5%=3124.4元]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款31797.79元给原告沈恒俊。二、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付上述购房款的利息给原告沈恒俊，利息以31797.79元为基准，从2013年1月31日起按年利率6.4%计至支付完毕之日止。三、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内逾期办证违约金3124.4元给原告沈恒俊。四、驳回原告沈恒俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费903元(已由原告沈恒俊预交)，由原告沈恒俊承担8元，被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司承担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  温伟东审判员  黄愿坚审判员  肖 旦二〇一七年八月二十一日书记员  林嘉慧