.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2017）晋0602民初895号原告：朔州市天伦宾馆有限责任公司（以下简称天伦宾馆），住所地朔州市开发北路1号。法定代表人：封保玉，职务董事长。委托诉讼代理人:丁旭，山西民仁律师事务所律师。被告：李贵明，男，1964年9月23日出生，汉族，朔州市人，住朔州。委托诉讼代理人：付生宇，山西朔风律师事务所律师。被告：朔州亿隆大酒店有限责任公司（以下简称亿隆酒店），住所地朔州市开发北路1号。法定代表人：孟贵儒，职务董事长。委托诉讼代理人：付生宇，山西朔风律师事务所律师。原告天伦宾馆与被告李贵明、亿隆酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天伦宾馆委托诉讼代理人丁旭，被告李贵明、被告亿隆酒店委托诉讼代理人付生宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天伦宾馆向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付原告北源综合大楼主楼租金100万元；2.判令二被告立即支付原告违约金50万元；3.判令原告与被告李贵明签订的《内部租赁合同》于2017年3月31日解除；4.由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2006年8月20日与被告李贵明签订《内部租赁合同》，将原告拥有合法使用权的北源综合大楼主楼以内部租赁的形式，把该大楼的使用权租赁给被告李贵明使用。被告李贵明承租以后，利用该大楼创设了”朔州市亿隆大酒店有限责任公司”。从2006年签订合同以后，原告与被告按照合同条款适当履行到2016年3月31日。双方友好合作，没有纠纷。按照《内部租赁合同》第四条的约定，被告李贵明应当于2016年4月1日向原告支付下一年度的租金100万元。原告多次催促，被告李贵明至今没有履行支付租金义务。根据合同第四条约定，延迟一天应当按照年租金的5%向原告支付违约金，最长不超过45天。年租金100万元，每天违约金5万元，45天的违约金共225万元。原告为了减轻被告负担，主动减少违约金数额175万元，只主张50万元。共计150万元。根据国家关于企业公示系统公开的信息，原告获知被告亿隆酒店从2015年11月30日变更登记，其中法定代表人由被告李贵明变更为孟贵儒，股东由李贵明、郭俊民变更为孟贵儒、靳云鹏，被告李贵明与被告亿隆酒店已经没有任何法律关系，所以，被告亿隆酒店没有任何法律上的理由占有使用原告租赁给被告李贵明使用的北源综合大楼主楼。被告亿隆酒店至今一直占有使用本案租赁合同之标的物北源综合大楼主楼，侵犯了原告关于该大楼的使用权。因此被告亿隆酒店应当与被告李贵明共同承担向原告支付租金和违约金的责任。根据双方签订的《内部租赁合同》第五条的规定，原告有权终止合同，收回所有财产，由此造成的后果，由被告李贵明自己承担。以上诉讼请求符合法律规定，请求人民法院尽快判决，支持原告的全部诉讼请求。被告李贵明辩称，1.答辩人愿意履行给付租金义务，至今未付系因原告与本案诉争房屋的所有权人北邢家河村村民委员会产生纠纷所致，现北邢家河村村委会已起诉原告，要求解除与原告的租赁合同，在房租到期后，答辩人多次要求交付房租，原告均已各种理由推延，才产生本案诉讼；2.2016年4月至今，该房屋所有权人北邢家河村村委会多次找李贵明索要租金，并组织村民在亿隆酒店生事，李贵明多次找原告解决，原告均未解决，其未尽到出租人义务，同时北邢家河村村委会通知李贵明本人将房租交付北邢家河村。被告亿隆酒店辩称，前两点理由同上述李贵明辩称，3.被告主体不适格，原告起诉的是朔州市亿隆大酒店有限责任公司，被告全称为朔州亿隆大酒店有限责任公司；4.原告在与李贵明签订租赁合同时已知悉李贵明房屋用途，即开设朔州亿隆大酒店，同时交付房屋租金一直由亿隆酒店法定代表人孟贵儒与原告一同前往北邢家河村支付，故原告以变更法人要求解除合同无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及提供的证据，本院认定事实如下：1.原告提供的《内部租赁合同》欲证明原告与李贵明签订的合同中明确规定了租金交付的时间及违约金计算方法，被告对该合同的真实性无异议，但认为合同中违约金的约定偏高。本院认为根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，该合同中有关违约金的计算方法显失公平，对该违约金的约定本院不予采信；2.原告提供的《国家企业信用信息公示系统》企业信用信息公示报告，证明被告亿隆酒店的法定代表人从2015年11月31日起由李贵明变更为孟贵儒，其法定代表人变更时并未通知原告，与原告签订合同的是李贵明，故对于变更后的亿隆酒店，原告不予接受。二被告对该证据的真实性无异议，但认为原告起诉的被告亿隆酒店的名称不正确，被告亿隆酒店的全名为”朔州亿隆大酒店有限责任公司”，原告对被告名称应予以变更，其次，虽然与原告签订合同的是李贵明，但是当时亿隆酒店还未成立，李贵明与原告签订合同也是为了成立亿隆酒店，且被告亿隆酒店一直向原告支付租金。本院认为原告提供的该证据所证明的被告亿隆酒店的统一社会代码、法定代表人等基本信息，与被告亿隆酒店当前的情况一致，故对该证据的真实性予以认可，原告起诉的朔州市亿隆大酒店有限责任公司名称应变更为朔州亿隆大酒店有限责任公司；根据《内部租赁合同》，虽然与原告签订合同的是被告李贵明，但是实际向原告支付租金的是被告亿隆酒店，故李贵明签订合同的行为属于履行职务行为，而非个人行为，被告亿隆酒店法定代表人的变更并不能影响合同效力；3.原告提供的特快专递单及收据一支，欲证明原告曾给被告亿隆酒店法定代表人孟贵儒发过解除合同的律师函，二被告认为该特快专递单邮件品名上写的是律师告知函，并不能直接证明原告向被告提出过解除合同。本院认为该特快专递单没有清楚写明是向被告主张解除合同，故本院对该证据不予采信；4.被告提供的《内部租赁合同》欲证明该合同中第一出租人北邢家河社区居民委员会（原名为北邢家河村村民委员会）同意原告转租给被告及转租房屋所有权属于北邢家河村。原告对该证据真实性无异议，但认为该证据不能证明租金应交付房屋所有人，而应交付原告。本院认为该证据证明房屋所有人即北邢家河社区居民委员会同意原告转租，根据合同相对性，被告应将租金交付原告；5.被告提供的收条一支，证明被告因北邢家河村民在亿隆酒店闹事，被告不得已将2016年4月1日至2017年3月31日一年的租金交付第一出租人北邢家河社区居民委员会，原告认为其对被告向北邢家河社区居民委员会交付租金的事实不知情，根据合同相对性原则，被告应将租金交付原告。本院认为作为合同的一方当事人，被告应按照合同约定，将租金交付原告。本院认为，本案争议焦点为：1.二被告中应由谁向原告支付租金；2.《内部租赁合同》约定的违约金计算方法是否符合法律规定；3.原、被告双方是否应解除合同。1.双方提供的《内部租赁合同》除违约金计算方法约定外其它内容属有效约定，虽然签订合同的双方当事人是原告及被告李贵明，但当时李贵明签订合同是为了成立亿隆酒店，即是一种履行职务行为，且亿隆酒店成立后是以亿隆酒店名义向原告支付租金。根据该合同约定及合同相对性，被告亿隆酒店应将2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金100万元交付原告，而不应交付第一出租人北邢家河社区居民委员会；2.根据《内部租赁合同》的约定，被告未按约定时间交付租金，应承担迟延履行交付租金的违约责任，对于双方约定违约金的计算方法，原告在诉讼请求中虽然降低了按约定违约金计算方法算出的金额，要求被告支付50万元违约金，但原告未提供证据证明其因为被告的违约行为所造成的实际损失数额，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定及被告提出该违约金偏高要求减少违约金的请求，本院酌情以2016年4月份该100万元租金按中国人民银行同期同类贷款利率予以认定，即被告亿隆酒店应向原告支付的违约金为100万元×4.35%=43500元；3.原告在诉讼请求中提出要求与被告解除合同，但其提供的证据不能证明原告明确通知过被告要求解除合同，且在本案审理中原告明确提出如果被告能够将租金给付到位，原告就不再要求解除合同，故本院对原告该项诉讼请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告朔州亿隆大酒店有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告朔州市天伦宾馆有限责任公司支付房租100万元及违约金43500元（本院账户名称：朔州市朔城区人民法院。开户行：朔州市朔城区信用合作联社营业部。账号：×××）；二、驳回原告朔州市天伦宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元（原告已预交），由被告朔州亿隆大酒店有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。审判长王富人民陪审员孙慧敏人民陪审员落继波二〇一七年八月九日书记员张慧