上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6881号上诉人（原审被告）：秦随国，男，1965年10月10日出生，汉族，户籍地湖北省老河口市。被上诉人（原审原告）：马福祥（曾用名马热木赞），男，1985年4月13日出生，撒拉族，住青海省循化撒拉族自治县。委托诉讼代理人：张廷南，上海市尚法律师事务所律师。上诉人秦随国因与被上诉人马福祥房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初23489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人秦随国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马福祥一审的诉讼请求。事实和理由：1、转租是经过上海XX有限公司（以下简称XX公司）宋经理同意的，并在其在场的情况下与马福祥签订了转让协议。2、转租时，双方明确约定只准经营面包烘焙，不准用明火，并让马福祥出具了承诺书。3、在签订转租协议时，已经将与XX公司的租赁合同原件给马福祥看过（此由录音光盘为证）。4、马福祥利用假身份证（陈某）签订协议，存在欺骗行为。5、租赁房屋已由马福祥使用，其因为使用明火而被XX公司停水、停电。根据承诺书内容，转租后一切责任由马福祥承担。被上诉人马福祥辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。马福祥向一审法院起诉请求：1、判令秦随国返还马福祥转让费人民币（下同）31万元；2、判令秦随国赔偿马福祥装修费15万元。一审法院认定事实如下：2015年4月，案外人XX公司(甲方)与秦随国(乙方)签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将本市XX路XX门面（以下简称系争房屋）出租给乙方使用。租赁期限自2015年4月15日起至2016年4月14日止。该房屋每年租金102,060元。合同签订时，乙方须一次性支付给甲方保证金（承上年1.5万元)，合同期终止后，甲乙双方相互清账后，乙方凭保证金收据，由甲方无息全额退还乙方。如乙方提前退租或因其他违约行为导致提前终止本合同的，保证金甲方不退还乙方。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；……。合同另就其他事项作了约定。秦随国于2013年4月9日向XX公司支付租房押金15,000元并支付租金至2015年7月14日。2015年5月27日，秦随国（转让方、甲方）与陈某（实为马福祥）（顶让方、乙方）签订《门面转让协议书》一份，协议约定甲方将系争房屋转让给乙方使用，租期到2016年4月14日止，月租金为8,505元，甲方剩余租期为10个月，剩余租金85,050元由乙方支付给甲方。门面转让给乙方后，乙方同意代甲方向房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款。转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，部分营业设备等动产归乙方。乙方接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。乙方向甲方支付转让费共计310,000元（包括装修、设备等280,000元、押金15,000元及剩余租金计30,000元）。因乙方经营和房东要求不符合，房东终止合同的，后果由乙方承担。合同还约定，乙方经营不许用天然气、煤气等明火，只允许做烘焙，经营披萨，蛋糕之类的食品。协议订立后，马福祥向秦随国支付了310,000元转让费。一审法院另查明，2015年6月4日，陈某（实为马福祥）出具承诺证明一份，内容为：“兹有上海XX路XX商铺比萨店，现改为两人经营（即秦随国、陈某）。因在装修期间和在经营期间以及明年续签不了房药合同，一切责任和经济损失全权我陈某承担，并且大房东（即大药房）追究秦随国的责任和经济损失也同时我陈某承担，秦随国不退还任何钞票。以上内容接收同意明白！”后马福祥将系争房屋装修改建为牛肉面馆并拟与案外人马某1、马某2、马某4、马某3等合伙经营。装修期间案外人XX公司发现转租事实后，于2015年6月18日和6月23日发短信给秦随国，认为秦随国行为违反公司约定，并决定暂停系争房屋的施工装修，并采取临时断电和断水措施。同年6月25日，XX公司在系争房屋处张贴告知书，称因秦随国违反租赁合同相关约定，即日起决定终止房屋租赁合同，收回该房屋。一审法院还查明，XX公司以秦随国擅自转租、构成违约为由于2015年7月诉至一审法院【（2015）徐民四(民)初字第2213号】，要求：一、终止XX公司与秦随国签订的租赁合同及附件；二、秦随国及房屋实际占有人（即马福祥、马某1、马某2、马某4、马某3）返还XX公司系争房屋；……。该案经一、二审审理，认定秦随国在承租期内将系争房屋转租，事先未征得XX公司同意，XX公司在秦随国转租行为发生后可依法行使合同解除权，判决：一、解除XX公司与秦随国签订的租赁合同及附件；二、秦随国与马福祥、马某1、马某2、马某4、马某3于判决生效之日起十五日内将系争房屋返还给XX公司；……。该案判决生效后，在执行阶段，马福祥表示就系争房屋的装修花费15万余元、设备购置花费6万元，要求XX公司予以补偿，并就此与XX公司达成执行和解协议。马福祥确认按协议于2016年9月将系争房屋返还XX公司；XX公司向其支付补偿款15万元。另，马福祥向一审法院确认，在占用系争房屋期间未曾向秦随国或案外人支付过租赁费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当恪守。因秦随国与XX公司的租赁合同已基于另案生效判决解除，故马福祥、秦随国之间的门面转租合同也应同时一并予以解除。马福祥为租赁系争房屋向秦随国支付31万元转让费，在装修期间即因秦随国擅自转租的行为被原出租人要求暂停施工装修并采取临时断电和断水措施，马福祥实质并未对系争房屋开展有效利用以实现租赁目的；在秦随国无充分证据证明马福祥事前知晓秦随国系擅自转租的情形下，转租合同无法履行的责任应由秦随国承担。故尽管马福祥出具了承诺证明，但从公平和诚信原则出发，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、当事人实际损失等因素，对马福祥要求退还部分转让费的诉请，予以支持；鉴于双方合同约定转让费包括转让前原有装修、设备及剩余租金，秦随国向原出租人支付租金至2015年7月14日，而马福祥实际占用房屋至2016年9月，亦自认未支付任何费用，其也未提供秦随国在转租时未向其提供合同约定的装修及设备的相关证据，故秦随国应予返还的转让费中应适当扣减装修设备及租金等费用，具体数额酌情予以判定。关于马福祥主张的装修损失赔偿，因马福祥对其装修投入及残值未提供充分证据，且系争房屋已由马福祥返还XX公司，马福祥就此收取XX公司支付的补偿款15万元，故对马福祥再行要求秦随国赔偿装修损失的诉请，不予支持。一审法院审理后，于二○一七年四月十日依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条的规定，作出判决：一、秦随国于判决生效之日起十日内向马福祥返还租赁转让费260,000元。二、驳回马福祥的其余诉讼请求。一审案件受理费8,200元，公告费260元，由马福祥负担3,678元，由秦随国负担4,782元。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与案外人XX公司的房屋租赁合同由生效的法律文书判决解除，解除的理由为上诉人擅自转租，构成违约。由于前租赁合同解除，上诉人与被上诉人签订的转租合同亦无法履行，由此，被上诉人起诉要求上诉人返还转让费的诉讼请求，依法有据。一审法院在查明事实的前提下，依法所作的判决是正确的。上诉人秦随国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5,200元，由上诉人秦随国负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  陈蓓蓉审判员  盛伟玲二〇一七年八月十七日书记员  朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……