山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初2628号原告：中国银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海政路160号。负责人：夏伟，该行行长。委托诉讼代理人：李京蓉，山东息相通律师事务所律师。被告：邹海玲，女，汉族，1987年1月13日出生，汉族，住山东省招远市。被告：烟台首润置业有限公司，住所地山东省海阳市区海政路158号。法定代表人：路静雷，董事长。委托诉讼代理人：董国庆，山东善策律师事务所律师。被告：山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市芝罘区西胜街28号10层7号付2号。负责人：汝吉磊，经理。原告中国银行股份有限公司海阳支行（以下简称中国银行海阳支行）与被告邹海玲、烟台首润置业有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行海阳支行的委托诉讼代理人李京蓉、被告烟台首润置业有限公司的委托诉讼代理人董国庆到庭参加诉讼，被告邹海玲、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除中国银行海阳支行与邹海玲于2014年12月19日签定的《个人一手住房贷款合同》；2.请求邹海玲偿还所欠借款本金175115.12元、利息715.05元、罚息0.75元，合计175830.92元，并支付自2017年3月23日起至全部清偿本息之日止的按照《个人一手住房贷款合同》约定的利息、罚息；3.请求邹海玲支付律师费11000元；4.请求烟台首润置业有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司对以上款项承担连带清偿责任；5.依法确认中国银行海阳支行对邹海玲抵押的位于黄金大厦1号楼1408号楼房享有抵押权和对被告邹海玲的房屋拍卖后的价值享有优先受偿权。事实与理由：邹海玲因购买烟台首润置业有限公司开发的黄金大厦1号楼1408号楼房向中国银行海阳支行申请贷款，2014年12月19日，中国银行海阳支行与邹海玲、烟台首润置业有限公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定借款金额18.7万元，借款期限20年，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保，烟台首润置业有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司为邹海玲履行还款义务提供连带责任保证。中国银行海阳支行依约发放了贷款，截止2017年3月22日，邹海玲已经多次未按照合同约定时间履行还款义务。邹海玲未答辩。烟台首润置业有限公司辩称，一、烟台首润置业有限公司不应当承担连带责任。烟台首润置业有限公司承担阶段性担保责任，担保责任到涉案房产办妥抵押登记之日止，2016年12月8日，涉案房产已完成初始登记，具备办理抵押登记等物权登记条件，因不可归责于烟台首润置业有限公司的原因无法登记设立，从阶段性担保的合同目的考量，烟台首润置业有限公司的阶段性担保责任应解除；二、即使烟台首润置业有限公司的阶段性担保责任没有免除，根据物权法第一百七十六条的规定，债权人应先就物的担保实现债权；三、2016年12月18日后，中国银行海阳支行扣除保证人的保证金没有法律依据，理应返还；烟台首润置业有限公司如通过其他方式承担了连带责任，烟台首润置业有限公司与邹海玲之间的《商品房买卖合同》也应解除，答辩人就其承担的担保责任垫付款项有权向邹海玲追偿。山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。中国银行海阳支行对其主张提供的证据有：1.2014年9月23日邹海玲与烟台首润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》,合同编号：201409230079；2.2014年10月9日烟台首润置业有限公司出具的预收款收据；3.2014年9月22日邹海玲签订的《中国银行个人购房贷款申请书》；4.2014年11月17日海阳市住房保障和交易中心出具的预告登记证，海房预方圆字第20142966号；5.2014年12月19日中国银行海阳支行与邹海玲、烟台首润置业有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；6.2014年12月19日中国银行海阳支行出具的中国银行个人贷款凭证；7.2014年12月19日中国银行海阳支行与山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司签订的《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》、《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》；8.2017年3月22日中国银行海阳支行出具的逾期未还款查询明细清单；9.2017年4月5日中国银行海阳支行与山东息相通律师事务所签订的《山东息相通律师事务所委托代理合同》；10.邹海玲的身份证、户口本复印件；11.山东润成汽车销售担保有限公司2013年2月2日出具的股东会（或董事会）决议；12.企业信用信息公示报告。烟台首润置业有限公司对其主张提供的证据有：2016年12月18日黄金大厦1号楼不动产权证书。中国银行海阳支行对烟台首润置业有限公司提交的不动产权证书真实性无异议，但认为案涉房产未办理抵押登记手续，烟台首润置业有限公司应承担阶段性担保责任；烟台首润置业有限公司对中国银行海阳支行提交的证据真实性无异议，认为与烟台首润置业有限公司无关，同时认为中国银行海阳支行应提交律师费发票。邹海玲、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，邹海玲、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月23日，邹海玲与烟台首润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：201409230079，购买黄金大厦1号楼1408号楼房一套，付款方式采用银行按揭贷款。2014年12月19日，中国银行海阳支行与邹海玲、烟台首润置业有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定借款金额18.7万元，贷款人将款项划至烟台首润置业有限公司账户，借款期限20年；借款利采用浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.46‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率，借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从预期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。合同约定担保方式为保证和抵押，烟台首润置业有限公司是保证人，承担阶段性连带责任保证，担保范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费、律师费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；黄金大厦1号楼1408号楼房为抵押财产。合同约定借款人未按期归还贷款本息，构成违约，贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。2014年11月17日，海阳市住房保障和交易中心对黄金大厦1号楼1408号楼房办理预抵押登记备案；2014年12月19日，中国银行海阳支行按照约定将贷款18.7万元发放到烟台首润置业有限公司账户；截止2017年3月22日，邹海玲欠借款本金余额175115.12元，欠利息715.05元、罚息0.75元；烟台首润置业有限公司为邹海玲垫付款25049.17元。2014年12月19日，中国银行海阳支行与山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，约定山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司为保证人；为主合同项下债务的履行，保证人愿意向债权人提供保证，主合同为债权人与借款人邹海玲之间签署的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主合同项下的债务包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费、律师费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证方式为全程连带责任保证，保证期间为主债务履行期届满之日起两年；主合同双方解除主合同，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。2013年2月2日，山东润成汽车销售担保有限公司出具股东会（或董事会）决议：同意并授权山东润成汽车销售担保有限公司烟台分公司为在中国银行股份有限公司烟台分行及其辖内机构贷款的借款人提供担保，担保形式包括连带责任担保和保证金质押担保。山东润成汽车销售担保有限公司烟台分公司对外提供担保所产生的法律责任由山东润成汽车销售担保有限公司承担。2017年4月5日，山东息相通律师事务所与中国银行海阳支行签订代理合同约定代理费为11000元。中国银行海阳支行未提交代理费发票。2015年4月23日，山东润成汽车销售担保有限公司烟台分公司更名为山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司。2016年12月18日，烟台首润置业有限公司取得黄金大厦1号楼不动产权证书。2017年8月18日，本院依据中国银行海阳支行的申请依法保全邹海玲办理预抵押登记备案位于黄金大厦1号楼1408号楼房，保全期间三年，保全期间由烟台首润置业有限公司保管，不准买卖、出租、转让。本院认为：原告与被告邹海玲、烟台首润置业有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院确认借款合同合法有效；原告与被告山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司签订的《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院确认保证合同合法有效，原、被告均应依约履行，被告邹海玲未能按照合同约定偿还原告借款，担保人烟台首润置业有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司未依约履行保证责任，均属违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告请求解除与被告邹海玲签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以准许。原告请求被告邹海玲付清借款本金，承担利息、罚息，符合合同约定，本院依法予以支持；原告请求被告邹海玲自2017年3月23日起至付清本息止的利息、罚息仍按借款合同约定的利率计付，符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告邹海玲承担律师费11000元，符合合同约定和律师收费标准，本院予以认定。预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人对预售商品房作了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权，故原告要求对被告邹海玲办理预抵押登记位于黄金大厦1号楼1408号楼房折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持。借款合同约定，被告烟台首润置业有限公司提供阶段性连带责任保证，因案涉楼房并未办理抵押登记，抵押权未设立，被告烟台首润置业有限公司的担保责任并没免除；保证合同约定，山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司承担全程连带责任保证，保证期间为债务履行期限届满之后两年止，故原告请求被告烟台首润置业有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持，被告烟台首润置业有限公司的不同意承担担保责任，本院不予支持。被告烟台首润置业有限公司承担担保责任后，有权向被告邹海玲追偿；其要求解除《商品房买卖合同》与本案不属同一法律关系，本院不予审理，可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：解除原告中国银行股份有限公司海阳支行与被告邹海玲于2014年12月19日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；被告邹海玲于判决生效后十日内付给原告中国银行股份有限公司海阳支行借款本金175115.12元，利息715.80元，本息合计175830.92元，并自2017年3月23日起至被告邹海玲清偿本金之日止的利息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定给付；被告邹海玲于判决生效后十日内付给原告中国银行股份有限公司海阳支行律师费11000元；被告烟台首润置业有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司对上述款项承担连带清偿责任；被告烟台首润置业有限公司承担担保责任后有权向被告邹海玲追偿；六、驳回原告中国银行股份有限公司海阳支行其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4037元，减半收取2018.5元，诉讼保全费1520元，由邹海玲、烟台首润置业有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  程平霖二〇一七年八月二十二日书记员  纪程文