上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初18677号原告(反诉被告)：王安运，男，1983年9月24日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：陈志，上海智坚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海怡志仓储有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谢旭萍，总经理。委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。第三人：上海新九房产营销策划有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张书盘，总经理。委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。第三人：上海炬华物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张书专，执行董事。委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。第三人：上海泗联实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈仕强，总经理。委托诉讼代理人：宋根忠，男。委托诉讼代理人：柏兆龙，男。第三人：唐某某，女，1963年8月16日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)王安运与被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司(以下简称“怡志公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月21日公开开庭进行了第一次庭审。审理中，被告向本院提出了反诉请求，本院予以受理。另本院依法追加了上海新九房产营销策划有限公司(以下简称“新九公司”)、上海炬华物业管理有限公司(以下简称“炬华公司”)、上海泗联实业有限公司(以下简称“泗联公司”)、唐某某作为第三人参加本案诉讼，并于2017年1月11日、4月7日、6月8日、8月2日就本诉和反诉合并进行了三次庭审。原告王安运及其委托诉讼代理人陈志，被告怡志公司及第三人新九公司、炬华公司的共同委托诉讼代理人程耀祖，第三人泗联公司的委托诉讼代理人宋根忠、柏兆龙，第三人唐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王安运向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告于2016年9月30日终止合同，退还租房保证金5,000元；2、请求判令被告赔偿合同违约金15,000元；3、请求判令被告赔偿原告的装修残值损失200,000元。事实与理由：2013年3月9日，第三人唐某某与第三人炬华公司签订了《房屋使用协议》一份，约定第三人炬华公司将位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号XXX幢XXX室(二楼西侧四间，以下简称“系争房屋”)出租给第三人唐某某作为汗蒸房使用，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。后第三人唐某某将系争房屋转让给原告作为汗蒸房使用。2016年7月28日，原、被告签订《使用协议》一份，约定被告将系争房屋出租给原告作为汗蒸房使用，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。然被告在明知合同期限于2016年9月30日到期的情况下，仍与原告签订合同期限至2018年3月31日止的租赁合同，并且被告隐瞒了系争房屋因环境整治即将被搬迁的事实。请求法院判如所请。被告怡志公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与第三人存在租赁合同关系，泗泾镇人民政府于2016年8月20日发出《告示》，而原、被告签订《使用协议》在前，故原、被告之间的《使用协议》合法有效，原告提出的诉讼请求没有合同依据，而是原告存在违约，应该由原告赔偿被告的损失。原告未经被告同意对系争房屋进行装修，故损失应该由原告自行承担。按照合同约定原告应于2016年9月底向被告支付自2016年10月1日至2017年3月31日的房屋占有使用费，但原告未能按约支付。鉴于上述事实，被告怡志公司向本院提出反诉请求：1、判令原告立即将系争房屋返还给被告；2、判令原告支付被告房屋占有使用费(自2016年10月1日起至实际返还日止，按380元/日计算)3、原告支付被告违约金16,500元。原告针对被告的反诉请求辩称：泗泾镇人民政府于2016年8月20日发出《告示》，要求原告于2016年9月30日前搬离，原告不存在违约，请求法院驳回的诉讼请求。第三人新九公司、炬华公司的陈述意见，与被告辩称意见一致。第三人泗联公司述称，系争房屋是其出租给第三人新九公司的，第三人新九公司如何转租其不清楚，系争房屋只有土地使用证，没有房屋产权证，系争房屋是在上世纪七、八、九十年代建造的。第三人唐某某述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明：2006年11月22日，第三人泗联公司取得了上海市松江SJ-04-034地块的上海市房地产权证。2011年11月30日，案外人上海荣玉投资管理有限公司(以下简称“荣玉公司”)与第三人泗联公司签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人泗联公司将位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号24,840㎡房屋出租给荣玉公司使用。租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日。合同另对其他事项作了相应的约定。2014年10月1日，第三人新九公司与第三人泗联公司签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人泗联公司将位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号24,840㎡房屋出租给第三人新九公司使用。租赁期限自2014年10月1日至2016年9月30日。合同另对其他事项作了相应的约定。审理中，第三人泗联公司确认，上述《房屋租赁合同》于2016年9月30日到期后没有与第三人新九公司续签合同。另查明：2012年10月1日，第三人新九公司与第三人炬华公司签订《租赁合同》一份，约定第三人新九公司将位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号24,840㎡房屋出租给第三人炬华公司使用。租赁期限自2012年10月1日至2018年9月30日。合同另对其他事项作了相应的约定。2014年10月1日，第三人新九公司与被告签订《租赁合同》一份，约定第三人新九公司将位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号24,840㎡房屋出租给被告使用。租赁期限自2014年10月1日至2018年9月30日。合同另对其他事项作了相应的约定。再查明：2013年3月9日，第三人炬华公司(甲方)与第三人唐某某(乙方)签订《房屋使用协议》一份，约定甲方将系争房屋出租乙方使用，用途为汗蒸房。租赁期限自2013年4月1日至2018年3月31日。协议第四条约定：1、房屋每年使用费合计60,000元，6个月为一个支付周期……；2、使用协议签订时，乙方应向甲方支付5,000元作为使用押金。使用押金于本协议终止，退房清场满7天，且房屋使用费、物业管理费、水、电等所有应付费用结清后凭甲方的使用押金收据一次性不计息还给乙方；3、乙方在前期装修时，应向甲方支付装修保证金1,000元……；4、在使用期限内，乙方每月支付物业管理费200元……。协议另对其他事项作了相应的约定。同日，第三人唐某某向第三人炬华公司支付9,200元，并于2013年3月10日向第三人炬华公司支付28,000元，合计37,200元。针对上述款项，原告解释称：30,000元为6个月的房租，5,000元为保证金，1,200元为6个月的物业管理费，1,000元为装修保证金。又查明：2016年7月17日，案外人张某(甲方)、第三人唐某某(乙方)、原告(丙方)签订《转让合同》一份，约定乙方将汗蒸房以88,000元低价转让给甲方，甲方给予乙方15%的股份(该股权为优先股仅限于盈利后的分红),乙方负责为甲方对汗蒸房的运行提供市场拓展、策划等管理方面的支持。原告全职参与汗蒸房运行管理。合同另对其他事项作了相应的约定。同日，案外人张某、案外人唐某某、原某某签订了《合作经营协议》。2016年7月28日，原、被告签订《使用协议》一份，约定被告将系争房屋出租给原告使用，用途为汗蒸房。租赁期限自2013年4月1日至2018年3月31日。关于房屋使用费、押金、装修保证金、管理费等，与第三人炬华公司与第三人唐某某之间于2013年3月9日签订的《房屋使用协议》内容基本一致。审理中，原、被告确认，原告已经将租金支付至2016年9月30日。关于第三人炬华公司与第三人唐某某之间于2013年3月9日就系争房屋签订的《房屋使用协议》：第三人炬华公司及被告认可，第三人炬华公司将上述《房屋使用协议》权利义务转让给了被告；第三人唐某某及原告认可，第三人唐某某将上述《房屋使用协议》权利义务转让给了原告。故原、被告于2016年7月28日就系争房屋签订了《使用协议》。另又查明：2016年8月23日，上海市松江区泗泾镇生态环境综合治理领导小组办公室张贴《告示》，载明：“根据市委‘补短板’一号课题工作要求及泗泾镇生态环境综合整治工作安排，即日起将对鼓浪路XXX号(原泗联油墨厂)地块开展综合整治，整治期间地块内违法建筑，违法经营，违法居住，违法排污等各类违法行为将一律取缔，整治完成后该地块将另作他用。现请各经营户在2016年9月30日(租赁协议到期日)前全部自行搬离市场，逾期不搬者后果自负，请大家顾全大局，积极配合！”。2016年9月5日，上海市松江区泗泾镇人民政府向第三人泗联公司作出《强制拆除违法建筑决定书》(沪松泗府强拆决字2016第283号)，载明：“经查，你单位在位于松江区鼓浪路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一、第六十五条的规定，本机关于2016年8月29日向你单位发出《责令限期拆除违法建筑决定书》。本机关于2016年9月2日向你单位发出《责令限期拆除违法建筑催告书》和《限期拆除违法建筑公告》，限你单位拆除上述违法建筑。经查，你单位在规定期限内未拆除上述违法建筑，现依据《上海市拆除违法建筑若干规定》第十一条的规定，本机关将于2016年9月20日组织强制拆除。届时，请你单位取走上述违法建筑内的财物。……”。庭审中，本院依法向当事人释明：因系争房屋没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2016年7月28日签订的《使用协议》无效，双方均无异议，原告为此撤回违约金的本诉请求，被告亦为此撤回违约金的反诉请求。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《房屋使用协议》、付款凭证、《转让合同》、《使用协议》、《告示》、《强制拆除违法建筑决定书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案系争房屋没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，故第三人炬华公司与第三人唐某某之间于2013年3月9日就系争房屋所签订的《房屋使用协议》无效，由此，原、被告于2016年7月28日就系争房屋签订的《使用协议》亦无效。就合同无效的过错责任而言，第三人炬华公司及被告明知系争房屋没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证仍将系争房屋出租给原告，应承担主要责任；第三人唐某某及原告作为承租人，签约前未谨慎审查系争房屋的相关情况，应承担次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的保证金5,000元，根据原告提供的证据可以证明第三人唐某某于2013年3月9日、3月10日向第三人炬华公司支付的37,200元中，包含了保证金5,000元，故第三人炬华公司将《房屋使用协议》权利义务转让给被告后,第三人唐某某将《房屋使用协议》权利义务转让给原告后，现由原告要求被告返还保证金5,000元，本院予以支持。关于原告主张的装修损失，根据第三人炬华公司与第三人唐某某之间签订的《房屋使用协议》约定，可以认定第三人炬华公司同意第三人唐某某对系争房屋进行装饰装修，而原告在环境整治过程中已经被清场出系争房屋，系争房屋原有现场被破坏，已无法对于已形成附合的装饰装修物的现值进行评估，且原、被告亦无法达成一致意见，因此，根据本案的实际情况，兼顾合同履行情况及原、被告的过错程度，以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告赔偿原告装饰装修100,000元。关于被告反诉主张要求原告返还系争房屋，根据上海市松江区泗泾镇人民政府发给第三人泗联公司的《强制拆除违法建筑决定书》，可以证明原告在环境整治过程中已经被清场出系争房屋，已经无返还之必要，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉主张要求原告支付2016年9月30日之后的占有使用费，首先，被告没有证据证明其在2016年9月30日之后仍对系争房屋享有继续转租的权利，且原告仍继续占有使用系争房屋；其次，根据第三人泗联公司确认在2016年9月30日之后其没有与第三人新九公司续签合同。因此，被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第七十九条、第八十一条、第八十五条、第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王安运与被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司于2016年7月28日签订的《使用协议》；二、被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王安运保证金5,000元；三、被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)王安运装修损失100,000元；四、驳回被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,600元，减半收取2,300元，反诉案件受理费146元，合计诉讼费2,446元，由原告(反诉被告)王安运负担756元(已付)，由被告(反诉原告)上海怡志仓储有限公司负担1,690元(已付146元，余款1,544元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年八月十一日书记员  刘金鑫附：相关法律条文第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：……第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十五条债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。第八十六条债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》document.write(””);第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。