北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7902号上诉人（原审被告）：邹峰，女，1976年9月28日出生，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京华安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝外大街1号金麒大厦19层。法定代表人：陈仁秀，董事长。委托诉讼代理人：王静忻，男，北京华安物业管理有限责任公司经理。上诉人邹峰因与被上诉人��京华安物业管理有限责任公司（以下简称华安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邹峰上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判驳回华安物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决理由牵强，判决结论失当。1.我于2015年12月31日已将房屋出售，水、电、燃气、供暖费等资料均已处理掉。2.上一家物业公司也收取了2008年10月31日至2009年10月31日的物业费。3.2011年至今我从未收到华安物业公司要求我补交物业服务费的通知。华安物业公司辩称，我方同意一审判决，不同意邹峰的上诉请求和上诉理由。我方一直在持续催缴物业费，诉讼时效并未经过。能源费是由法院生效判决做计算的。我方按照前期物业服务合同的标准履行了我方的义务，邹峰应当缴纳物业费。华安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令邹峰支付拖欠的自2009年1月1日至2011年10月31日的物业服务费7304.89元；2.本案诉讼费由邹峰负担。一审法院认定事实：位于北京市东城区×××1913号房屋（以下简称涉案房屋）原系邹峰名下产权房，建筑面积72.34平方米。2008年12月12日，华安物业公司与涉案房屋所在小区开发商北京方锦基业房地产开发有限公司（案外人）签订《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》。双方约定，根据有关法律、法规及《北京市内销商品房预售契约》之有关规定，案外人北京方锦基业房地产开发有限公司有权代表北京世纪阳光嘉园住宅小区的全体业主指定或委托管理公司单独或联合管理该住宅小区，并有权签订该协议。案外人北京方锦基业房地产开发有限公司委托原告对北京市东城区广渠门外大街1号实行物业管理（其中住宅建筑面积78600.98平方米），该物业东临忠实里东一街，南临广渠门外大街，西临忠实里南街，北临光华南街。委托管理期限自该协议签订生效之日起，至世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委员会成立之日止。双方还约定，塔楼住宅房屋由华安物业公司按建筑面积每月每平方米2.97元向业主或物业使用人收取。华安物业公司于2011年6月1日发出撤场通知，世纪阳光嘉园小区业主委员会已于2011年8月成立，且另行聘请了物业服务公司。另查，2011年11月1日，华安物业公司与案外人石家庄恒辉物业服务有限公司（以下简称为恒辉公司）、北京市东城区远洋德邑小区业主委员会（以下简称为业委会）签订《远洋德邑小区物业交接协议》，三方约定业委会解除对原告的委托，委托��辉公司对远洋德邑小区进行物业管理，三方移交时间为2011年11月1日下午2时至同月8日下午5时。2011年11月1日前，未收的业主物业费和应支付的各项能源费（指水电费等）由华安物业公司负责收取和支付，2011年11月1日以后的物业费、电费、房租、停车费及各项能源费（指水电费等），由恒辉公司负责收取和支付。前期由华安物业公司预收的各项费用，以11月1日为分割点，由华安物业公司负责核算支付恒辉公司及业委会。又查，北京电力公司曾起诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城区法院），要求华安物业公司支付远洋德邑小区截止至2011年12月31日的电费。上述案件经东城区法院及北京市第二中级人民法院审理，判决华安物业公司向北京电力公司支付截止至2011年10月31日期间的电费。其中2010年8月、9月、11月、12月及2011年1月至6月的电费金额为1206768.02元���2011年7月1日至2011年10月31日期间的电费金额为533783.41元。再查，2015年12月，邹峰将涉诉房屋出售给他人，并办理了房屋权属变更登记手续。在本案审理中，邹峰对其主张的已交纳2009年1月1日至2011年10月31日物业服务费的抗辩事实未提供证据予以证明。一审法院认为，根据我国法律规定，物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据本案查明事实，华安物业公司受涉案房屋所在小区建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司的委托成为该小区的物业服务单位，并约定物业费的收费标准为每月每平方米2.97元，上述约定对被告具有拘束力。华安物业公司与邹峰虽未订立书面物业服务管理协议，但形成了事实上的物业服务关系，邹峰应当据实交费。故邹峰应当按照约定标准向华安物业公司支付2011年5月31日前的物��费。关于华安物业公司撤场后的物业费问题，华安物业公司在该段期间未提供物业服务，无权收取物业费。但应指出，根据《远洋德邑小区物业交接协议》，2011年6月1日至同年10月31日的能源费华安物业公司负责收取。且人民法院生效判决确认上述期间的能源费由邹峰负责支付，故邹峰应当向华安物业公司支付上述期间的电费，具体数额法院将依据电费总额及邹峰房屋的建筑面积予以确认。邹峰对其主张的已交纳2009年1月1日至2011年10月31日物业服务费的事实未提供证据予以证明，故法院对邹峰的该项抗辩意见不予采纳。据此，一审法院于2017年5月判决：一、邹峰于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○○九年一月一日至二○一一年五月三十一日的物业服务费六千二百三十元六角四分；二、邹峰于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○一一年六月一日至二○一一年十月三十一日的能源费五百九十九元七角；三、驳回北京华安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，邹峰提交了3份新证据：1.其于2001年8月27日与北京方锦基业房地产开发有限公司签订的《补充协议》，载：出卖人承诺买受人在业主委员会成立之前，物业费不超过2元/每月/每平米。华安物业公司认可该《补充协议》的真实性，但称其是从开发商处接手的，不知道物业费不超过2元/每月/每平米的情况。2.物业费发票1张，用以证明其交纳了2003年10月至2007年3月期间的物业费。3.中国建设银行转账支票存根1张，上载收款人为“马艳红德邑物业”，金额为9302元���未载明出票日期和用途。邹峰欲以后2份证据证明其交纳了2007年4月至2010年9月期间的物业费。华安物业公司称证据2与本案无关，证据3不能证明是邹峰所述期间的物业费。一审法院查明的事实无误,本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应由负有举证责任的当事人承担不利后果。邹峰称因2015年12月出售涉案房屋后已将交纳有关费用的资料处理掉，但这在法律上并不能构成免除其举证责任的理由。邹峰称其已交纳了2009年1月1日至2009年10月31日期间的物业费，但其提供的支票存根上并未载明交费时间、对应的房屋和交费期间等事项，现华安物业公司不予认可，故该证据即使与其他证据相结合，也无法证明邹峰的该项主张。邹峰提交的《补充协议》系其与北京方锦基业房地产开发有限公司针对房屋买卖合同所签，但华安物业公司追索物业费系依据其与北京方锦基业房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同，因后者签订时间在后，且为物业服务合同性质，故邹峰与华安物业公司之间物业服务合同的内容应以后者为准。邹峰称2011年至今其并未收到华安物业公司要求其补交物业费的通知，但其并未提出诉讼时效抗辩，故邹峰的该项主张无论是否属实都不影响其承担给付物业费的责任。所以，邹峰的上诉理由不能成立。综上，邹峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受���费50元，由邹峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖荣远审 判 员 刁久豹审 判 员 刘苑薇二〇一七年八月二十九日法官助理 王若净书 记 员 史其申