.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2017）琼0108民初3914号原告：李一博，男，1986年7月30日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：林青霞，海南新概念律师事务所律师。被告：海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司，住所地：海口市海甸三西路24号。法定代表人：买春雨，该司总经理。委托诉讼代理人：邢海兵，男，该司职工。委托诉讼代理人：王少平，男，该司职工。原告李一博与被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李一博的委托诉讼代理人林青霞以及被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司的委托诉讼代理人邢海兵、王少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李一博向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金42781.63元；2、被告向原告退还购房款10105.39元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月18日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市××路房，房屋建筑面积75.28平方米，总价款697903元。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，当日，原告按被告要求交纳了契税、印花税、价格调节基金等费用。被告于2012年10月18日将房屋交付给原告，原告至2016年6月22日才取得房屋权属证书。依据合同约定，被告已构成违约，并应自2012年10月18日起每日按总房款697903元的万分之一向原告支付违约金。请法院判如所请。被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司辩称，被告认为原告就双方商品房买卖合同纠纷向被告提出支付办证违约金要求，必须同时具备两个前提条件：依法认定违约成立，而且该违约是由于被告的原因造成（买卖合同第十五条第4款约定）。被告认为，根据我国有关法规及合同约定，不存在原告声称的违约行为，即使依合同约定存在办证时间较长的情况，也不是因被告责任造成的，所以被告无需支付违约金。一、根据商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。所以，要正确判断是否构成违约，首先要正确认定本案的”房屋交付之日”，这也是买卖双方最大争议焦点。原告认为房屋实际交付之日就是合同约定的”房屋交付之日”，而被告认为合同约定”房屋交付之日”必须是符合法律强制性规定的房屋交付之日。二、本案所涉及的买卖合同不是普通商品买卖合同，而是涉及公共利益、公共安全及不动产权益保护等重大社会问题的城市商品房买卖合同，国家立法机构和行政管理机构对此有诸多立法进行监督管理，商品房买卖合同双方必须遵守国家有关城市房地产开发经营强制性规定，否则，买卖双方的权益无法得到有效保护。三、本案商品房买卖合同第八条仅仅约定”商品房经建安单位工程验收合格”交付使用，明显违反国家《规划法》第五十四条、《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条、《城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等涉及商品房交付的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，应依法认定上述商品房买卖合同第八条约定无效。四、本案商品房买卖合同双方根据合同第八条约定的履约行为因合同约定无效而归于法律上是非法且无效的履约行为，因此本案所涉及房屋的实际交付使用在法律上应属无效，不受法律认可和保护。直接的后果就是政府有关部门不为合同双方办理房屋权属登记及发放房屋权属证书，直至该商品房依法完成竣工验收合格后，政府有关部门才予以办理相关权属登记手续。由于本案实际房屋交付使用的履约行为非法，其实际房屋交付之日在法律意义上也就无效，应依法从新认定本案的”房屋交付之日”，进而确认是否构成合同违约。原告在享受了非法房屋交付使用的实惠后（提前使用房屋），又企图在非法履约行为之上寻求更多利益（违约金），如果支持这样的诉求，无异鼓励违法。法院不可能支持建立在违法行为基石之上的诉讼请求。本案商品房买卖合同有关交付条件约定违法，责任不在被告，因为买卖合同不是被告提供的格式化合同，而且该合同也在政府有关部门备案登记了。事实上，有关商品房交付的强制性规定也不是每个人都能全面理解和把握，如果当初对有关法规有正确的认识，被告肯定不会订立这样的合同条款。本案商品房买卖合同第十五条第4款明确约定：如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金。也就是说，如果不是出卖人的责任导致的办证延误，出卖人无需支付违约金。本案办证时间较长，显然是合同双方的违法无效约定导致违法无效房屋交付行为，最终导致无法及时向政府申请办理房屋权属证书，属于双方共同责任，而不是被告不作为导致的办证延误，所以被告不应该为此承担责任，也不应该为此支付违约金。有观点认为，本案认定”房屋交付之日”应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，这是对该解释断章取义式曲解。如果按这种逻辑，就会推理出商品房没有任何法定交付条件，无需经验收合格，在任何状态下都可以交付使用，这无异于该条司法解释全面推翻和修改了国家《规划法》第五十四条、《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条、《城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等法规涉及商品房交付的强制性规定，这是极其荒谬的结论。房屋的转移占用，当然可以解释为交付使用。但将未经验收合格的商品房交付使用，在法律上能认定为合法履约行为吗？其交付之日能认定为合法的”房屋交付之日”吗？关于这一争议，应该根据上位法予以正确认定。所以，该条解释不能适用本案。综上所述，被告认为原告的请求没有事实和法律依据，被告未构成办证违约，请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合同权益。另补充，如房屋面积确实少了，我们会退还差价，面积按照房产证面积为准。经审理查明，2011年7月18日，被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司作为出卖人，原告李一博作为买受人，双方签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市××路房，房屋建筑面积75.28平方米，按建筑面积计价，每平方米9271元，总金额697903元。合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款及利息自双方确认之日由出卖人一次性返还买受人。出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书......。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款697903元。2012年10月18日，被告将涉案房屋交付给原告。原告先后缴纳了契税、价格调节基金、印花税、权属登记费、燃气开通费、有线电视开通费等税费。2016年6月22日，涉案房屋的房屋所有权登记至原告名下（房屋产权证号：海房字第XX**号），登记的房屋建筑面积为74.19平方米。另查，2011年12月26日，盛泰花园项目的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位共同在《单位（子单位）工程竣工验收报告》上出具意见，通过了初装饰工程竣工质量验收合格的意见，同意交付使用。2011年12月28日，海口市建设工程质量安全监督站向海口市规划局作出了海建质监综字[2011]175号《建筑工程施工质量监督意见》，内容为：盛泰花园工程，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对工程完成设计和合同约定的建筑工程质量进行了验收，验收组结论为，该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准。经我站监督，同意验收组质量验收结论。2012年10月16日，海口市公安消防支队作出一份《建设工程消防竣工验收备案抽查告知书》，主要内容为盛泰花园建设工程消防竣工验收备案检查合格。2015年8月31日，被告向海口市住房和城乡建设局申报工程竣工验收备案。本院确认以上事实，有海口市商品房买卖合同、销售不动产专用发票、收据、完税证、房屋所有权证、单位（子单位）工程竣工验收报告、建筑工程施工质量监督意见、建设工程消防竣工验收备案抽查告知书、海口市建设工程竣工验收备案申报审批服务表以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，一、关于原、被告双方办理的交付房屋的手续是否产生法律上的交付效果，是否应当起算办证期间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中第一、”关于逾期办证违约纠纷”项下第6条规定：”对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。”，原告与被告在合同中明确约定：”出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书”。根据上述司法解释的规定及参照海南省高级人民法院的上述指导意见，被告向原告交付房屋的行为属有效的民事法律行为，对双方均具有法律约束力。2012年10月18日，被告已将原告所购买的商品房交付给原告，在此之前该商品房已经过建安单位工程验收合格，符合双方合同中约定的交付条件，且原告对此并无异议，因此该行为属于有效的民事法律行为，对双方均有法律约束力。二、关于逾期办理房屋权属证书的违约金的计付问题。根据合同约定：”如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”，该约定是双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，对双方均有法律约束力。被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，即在2014年10月17日前办妥，而被告迟至2016年6月22日才将房屋权属证书办理到原告名下，逾期614天，且未举证证明其有正当理由，因此，原告诉请被告支付自2014年10月18日起至2016年6月22日止的逾期办证违约金，合理合法，本院予以支持。被告应当按原告已付房价款697903元的每日万分之一即每日69.79元违约金，支付614天的违约金，共计42851.06元，现原告仅诉请被告支付42781.63元，属于对自身权利的处分，本院予以支持。三、关于被告是否应向原告退还购房款10105.39元的问题。根据双方合同约定，涉案房屋的建筑面积75.28平方米，按建筑面积计价，每平方米9271元，总金额697903元。合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款及利息自双方确认之日由出卖人一次性返还买受人。本案涉案商品房的房屋权属证书中登记的房屋建筑面积为74.19平方米，小于合同约定的建筑面积。按照双方合同约定，被告应向原告退还面积差异部分的房价款10105.39元[9271元/平方米×（75.28平方米-74.19平方米）]。庭审中，被告亦表示同意退还，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李一博支付逾期办证违约金42781.63元。二、被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李一博退还购房款10105.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1122元，由被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。l2qmrre9wsso5bor5p审判长林道勇人民陪审员吴崎霞人民陪审员何蔓菁法官助理莫娇法官助理莫娇书记员吴青芬速录员赵远寒