广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初7844号原告：深圳市富银消防工程有限公司惠州分公司，住所地：惠城区演达大道2号海信金融广场20楼2002-2004号。负责人：陈汉津。原告：陈桂彬，男，汉族，1980年9月25日出生，���所地：惠州市惠城区。两原告共同委托代理人：刘海锋，广东商盾律师事务所律师。两原告共同委托代理人：周健发，广东商盾律师事务所实习律师。被告：何标，男，汉族，1960年9月29日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：魏宏强，广东瀛仁律师事务所律师。第三人：惠州市永富源投资有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸渡船头村惠淡路口33号。法定代表人：何秒。原告深圳市富银消防工程有限公司惠州分公司、陈桂彬诉被告何标、第三人惠州市永富源投资有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告深圳市富银消防工程有限公司惠州分公司、陈桂彬诉称:惠州市永富源投资���限公司是惠州市鸿昌路38号永富源御品湾小区的开发商，该小区D栋1单元16层03号房是永富源公司用于抵偿原告深圳市富银消防工程有限公司惠州分公司承建该小区消防工程的工程款而登记在原告陈桂彬名下的，并于2016年2月3日惠州市永富源投资有限公司与原告陈桂彬在市房管局官网签订公示了［惠州（2016）10004954号《商品房房屋买卖合同》］。原告陈桂彬于2016年2月15日缴交了该房的契税10547.25元，2016年3月17日交纳了该房的住宅专项维修资金8437元，2016年3月25日验收占有该房屋并开始装修，2016年5月10日向惠州市永富源投资有限公司交纳了该房的产权登记费、印花税85元。2016年5月3日，贵院因执行何标申请执行永富源公司、何秒商品房买卖合同纠纷一案作出［（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》］查封了该房屋。2016年6月2日两原告向贵院提起案外人执��异议申请。2016年7月15日，贵院作出了［（2016）粤1302执异字100号《执行裁定书》］，以两原告的异议请求属于对执行标的主张实体权利需通过诉讼解决为由驳回两原告的异议申请。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。1、立即停止对惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元16层03号房的强制执行，并解除对该房的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。被告何标辩称：查封本案的惠州市永富源投资有限公司的财产不存在违法行为，查封有事实及法律依据，查封前该物业是登记在惠州市永富源投资有限公司的名下，惠州市永富源投资有限公司对该房产享有物权；原告与惠州市永富源投资有限公司签订的商品房买卖合同，但未按合同要求及办理房产相关流程的规定，致使该买卖合同未实际履行，该房产没有备案到原告的名下，因此原告对该房产不享有物权，仅对惠州市永富源投资有限公司享有债权，并且相关以物抵债的手续不符合法律规定；惠州市永富源投资有限公司因经营管理不善，大部分房产都采取以物抵债的行为，有可能存在转移资产、逃避债务的情形。第三人惠州市永富源投资有限公司未到庭参加诉讼亦未提出答辩。查明的案件事实经审理查明:原告深圳市富银消防工程有限公司惠州分公司承包第三人惠州市永富源投资有限公司关于永富源御品湾消防系统安装工程。第三人因拖欠原告深圳市富银消防工程有限公司惠州分公司工程款，故将包括涉案房产在内的多套房产抵偿给原告深圳市富银消防工程有限公司惠州分公司。2015年11月17日，惠州市房产管理局关于惠市房纪（2015）15号《会议纪要》载明:一、关于永富源项目后续问题：2.本次重签合同至承建单位指定人名下���不可以更改；企业保证所签新合同应与承建商提供的清单上的房号及业主姓名一致等。原告深圳市富银消防工程有限公司惠州分公司、案外人何福指定将该小区D栋1单元16层03号房登记在原告陈桂彬名下。2016年2月3日，第三人惠州市永富源投资有限公司与原告陈桂彬在签订了合同编号：惠州（2016）10004954号《商品房房屋买卖合同》，总房价为703150元。原告陈桂彬称按照第三人的要求已支付了65万元到原告深圳市富银消防工程有限公司惠州分公司指定的收款人何福，以抵偿工程款。2016年2月4日，原告陈桂彬由其母亲陈丽清转账40万元到何福账户；2016年3月23日，原告陈桂彬转账10万元到何福账户；原告陈桂彬称另于2016年4月10日、15日以现金方式支付8万元、7万元。原告陈桂彬于2016年2月15日缴交了该房的契税10547.25元，2016年3月17日交纳了该房的住宅专项维修资金8437元，2016��3月25日占有该房屋并开始装修。2016年5月10日向惠州市永富源投资有限公司交纳了该房的产权登记费、印花税85元。据原告陈桂彬提供的房屋产权信息查询显示，原告陈桂彬与其妻子李丽娜名下没有其他房产。2014年6月18日，被告诉第三人惠州市永富源投资有限公司、何秒商品房买卖合同纠纷至本院，本院做出（2014）惠城法民一初字第1657号《民事判决书》。因第三人惠州市永富源投资有限公司、何秒未履行上述法律文书确定的义务，被告向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年5月3日作出（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》，查封了登记在第三人名下的位于惠州市鸿昌路38号永富源御品湾共10套房子，包含原告购买的房子。原告得知上述信息后，向本院提出执行异议，要求终止对上述房产的拍卖、执行，并解除对上述房产的查封。2016年7月15日，本院作出（2016）粤1302执异字100号《执行裁定书》，驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，诉至本院。裁决理由和结果本院认为：原告陈桂彬与第三人惠州市永富源投资有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且���剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户��记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”涉案房产在本院查封前，已签订了正式的《商品房买卖合同》，原告陈桂彬已付房款超过总房款的一半，且名下无其他房产。涉案房产至今未能办理产权登记，系第三人的原因导致，责任在于第三人，原告陈桂彬不存在过错。故，两原告请求停止（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》中关于本案涉案房产的执行，解除查封，有事实理由及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：终止（2015）惠城法执字第1619号案中对位于惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元16层03号房的执行，并解除对上述房产的查封。本案受理费100元（原告已预交50元），由被告何标、第三人惠州市永富源投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 朱 雄审判员 黄链生审判员 杨 梅二〇一七年八月十日书记员 李慧慧