四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1102民初3111号原告：四川省乐山市铁人冶金有限公司，住所地：四川省乐山市金口河区。法定代表人：陈小刚，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：曹兴元，四川益华律师事务所律师。被告：陈兵，男，1968年9月5日出生，汉族，居民，住成都市武侯区。委托诉讼代理人（一般授权）：曾健，四川乐嘉律师事务所律师。原告四川省乐山市铁人冶金有限公司（以下简称乐山铁人公司）与被告陈兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐山铁人公司的委托诉讼代理人曹兴元、被告陈兵的委托诉讼代理人曾健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乐山铁人公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠的租金434897.25元，并从2016年1月1日起以434897.25元为基数按人民银行同期贷款利率支付到实际履行之日止的利息。事实和理由：2011年4月5日原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于乐山市市中区（部分）、2层（部分）和3-7层（全部）出租给被告经营使用。2011年4月29日陈兵与案外人陈斌签订转租合同，陈兵将其承租的房屋第一层部分、第5-7层转租给陈斌。被告于2014年10月开始拖欠租金，原告多次找到被告协商支付拖欠租金的问题，但由于被告资金问题，一直未支付。原告于2015年4月13日委托律师向被告发出解除租赁合同的律师函，该律师函由被告门卫代为签收。律师函发出后，被告支付了部分拖欠的租金，但截止2015年12月31日被告尚欠租金434897.25元。2016年3月18日原告以陈斌、乐山悦城酒店管理有限公司为被告，陈兵为第三人向乐山市市中区人民法院提起诉讼，要求陈斌、乐山悦城酒店管理有限公司支付占有使用费434897.25元。乐山市市中区人民法院判决认为被告未收到解除租赁合同的律师函，双方的租赁合同在2015年12月31日前未解除，驳回了原告对陈斌、乐山悦城酒店管理有限公司的诉讼请求。原告对该判决不服，向乐山市中级人民法院提起上诉，乐山市中级人民法院维持该判决。原告认为，生效判决书认为原告与被告的租赁合同在2015年12月31日前尚未解除，则被告应当支付拖欠的租赁费用。为维护原告合法权益，诉至法院。被告陈兵辩称：一、原告与被告2011年4月5日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月13日解除，被告已支付完清租金，原告主张2015年10月1日至12月31日租金，被告并未实际占有使用，不应承担租金支付。二、若2015年10月至12月租金应由被告承担支付，2015年12月31日原告已终止履行《房屋租赁合同》，因原告知晓被告已无支付能力，故向案外人陈斌、乐山悦城酒店管理有限公司主张权利，在2015年12月原告未收取租金情况下已知权益受到侵害，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。原告主张拖欠租金事实，已过诉讼时效。三、基于原、被告双方约定，原告负有向被告开具有效的税务发票的义务，且合同约定相关税金由各自承担，被告于2011年10月1日承租原告房屋至2015年，支付租赁费用约1000多万元，至今原告未向被告开具税务发票，已经严重丧失商业信用，故被告有权行使不安抗辩权。本院经审理认定事实如下：2011年4月5日，乐山铁人公司（甲方）与陈兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乐山铁人公司将乐山市市中区XX路中段XXX号第3幢第1层部分、第2层部分和3-7层清水房出租给陈兵，出租房屋的建筑面积约8526平方米，租赁期限为15年，自合同签订之日起至2026年9月30日止（其中2011年9月30日以前为装修免租期）。2011年10月1日至2014年9月30日止每年租金2488000元，2014年10月1日起至2017年9月30日止每年租金为2736800元，2017年10月1日起至2020年9月30日止每年租金为3010480元，2020年10月1日起至2023年9月30日止每年租金为3311528元，2023年10月1日起至2026年9月30日止每年租金为3642680元。房屋租金采用先付租金后使用房屋的原则通过转账支付。合同签订当日乙方向甲方支付定金1244000元，甲方收到上述1244000元后乙方才能进场开始装修，装修期满，定金自然转为2011年10月1日至2012年3月31日的租金；剩余第一年租金在2011年8月31日前付清，第二年承租期及以后房租在前一年的8月31日前和2月28日前分两次付清，每次付百分之五十，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。合同第六条约定合同的解除与终止，其中约定不按合同约定日期支付租金且拖欠租金达15日以上，甲方有权解除合同。合同还约定了其他事项。2011年4月29日，陈兵与案外人陈斌签订房屋合租合同，约定陈兵将承租的乐山铁人公司位于乐山市市中区清水房转租给陈斌，租赁期限自合同签订至2026年9月30日止。房屋5、6、7（含天台）从2014年10月1日至2017年9月30日止，每年租金为1250911元；房屋1层部分（1层部分按最终实际使用面积计算）从2014年10月1日至2017年9月30日止，每年租金为488678元。陈斌将租金支付给陈兵，由陈兵缴纳给乐山铁人公司。合同签订后，陈斌用转租房屋作为营业用房成立乐山悦城酒店管理有限公司经营“名流酒店”，陈兵将剩余的房屋经营“名流KTV”。2015年7月3日陈斌通过转账的方式代陈兵向乐山铁人公司支付租金800000元，之后陈兵将2015年9月30日前差欠租金了结。2015年10月1日至2015年12月31日的期间租金共计684200元，陈兵支付了“名流KTV”部分租金249302.75元，剩余“名流酒店”部分（即转租部分）434897.25元未支付。2016年3月18日，乐山铁人公司以陈斌、乐山悦城酒店管理有限公司为被告，陈兵为第三人诉至本院，要求陈斌、乐山悦城酒店管理有限公司支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的占有使用费434897.25元，并从2016年1月1日起按人民银行同期贷款利率支付到实际履行之日止。本院经审理后认为乐山铁人公司以物权保护为由请求陈斌、乐山悦城酒店管理有限公司支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金没有法律和事实依据，故判决驳回乐山铁人公司的诉讼请求。乐山铁人公司不服该判决上诉于四川省乐山市中级人民法院，该院经审理后认为，乐山铁人公司所提供的证据不能证明其与陈兵签订的《房屋租赁合同》在2015年10月1日前已解除，乐山铁人公司与陈兵的房屋租赁合同在2015年10月1日前未解除的情况下，乐山铁人公司主张陈斌、乐山悦城酒店管理有限公司应支付其2015年10月1日至2015年12月31日的房屋占有使用费，不符合法律规定。遂于2017年3月22日作出（2017）川11民终523号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有双方当事人的陈述，房屋信息摘要、《房屋租赁合同》、《房屋合租合同》、（2016）川1102民初1850号民事判决书、（2017）川11民终523号民事判决书等证据予以证实。本院认为，关于本案原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付租金或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼而中断。本案中，原告于2016年3月18日以陈斌、乐山悦城酒店管理有限公司为被告，陈兵为第三人提起诉讼主张2015年10月1日至2015年12月31日期间的房屋占有使用费，四川省乐山市中级人民法院于2017年3月22日作出生效判决，诉讼时效应从2017年3月22日起重新计算。本案原告于2017年6月20日提起诉讼，未超过1年的诉讼时效。故本院对被告主张原告的起诉已超过诉讼时效的辩称意见不予采信。原、被告双方的房屋租赁合同在未解除的情况下，原告要求被告支付2015年10月1日至2015年12月31日期间房屋租金的诉讼请求应予支持。关于被告以因原告未开具发票而未支付租金系行使不安抗辩权的辩称意见，本院认为，不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金采用先付租金后使用房屋的原则，被告系先履行方，在被告有确切证据证明原告不能交付房屋或者交付房屋不符合约定的情况下被告才具有行使不安抗辩权的条件，而事实上在签订《房屋租赁合同》后，原告已经将房屋交付给了被告，被告也一直在实际占有、使用房屋（包括转租房屋），不存在原告丧失履行能力，被告也不具有行使不安抗辩权的条件，被告主张要求原告出具发票也是在被告交纳租金后原告才负有的合同义务，故对被告以因原告未开具发票而未支付租金系行使不安抗辩权的辩称意见本院不予采信。被告未支付的2015年10月1日至2015年12月31日期间房屋租金为434897.25元，被告未支付租金构成违约，故原告要求被告从2016年1月1日起以434897.25元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至所有款项付清止的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈兵在本判决生效之日起十日内支付原告四川省乐山市铁人冶金有限公司租金434897.25元及利息（利息以434897.25元为基数，从2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至所有款项付清时止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3912元，由被告陈兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 敖 勤二〇一七年八月二十五日书记员 郑雪雁