广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1955号上诉人（原审被告）：刘小��，女，汉族，住甘肃省天水市麦积区。委托诉讼代理人：闫晓云，女，汉族，住甘肃省金塔县。被上诉人（原审原告）：刘娜，女，满族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯雅觅，广东玉成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人：彭丽萍，执行董事兼经理。上诉人刘小芳因与被上诉人刘娜、被上诉人珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2016)粤0403民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘小芳上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或者依法改判；2、由刘娜、百佳公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，刘娜与百佳公司恶意串通签订的房屋买卖合约，损害了刘小芳的合法利益，应依法认定为无效。首先，刘娜只是刘小芳委托的置业顾问，并不是适格的善意购房人，2016年6月，刘娜从自己公司经营的业务范围内知悉刘小芳房屋出售，便主动联系刘小芳，声称自己是百佳公司置业顾问，希望刘小芳同意其作为中介经纪置业顾问，刘小芳经核实刘小芳与百佳公司真实资格后，加上远在甘肃不方便，于是同意刘娜和百佳公司作为房屋买卖中介人提供当地真实市场信息，寻找买家。并按照刘娜的要求提供了房屋情况和身份信息。2016年6月14日，刘娜要求刘小芳办理公证授权委托，2016年7月20日，刘小芳按照刘娜的要求办理了公证授权给刘娜公司的兰健国和黎海清，2016年7月24日刘娜给刘小芳转款4万元要刘小芳偿还银行贷款，2016年8月17日刘娜给刘小芳转款4万元要求刘小芳结清剩余贷款。但刘娜一直没有告诉刘小芳其就是买房人，已和兰健国签订了房屋买卖合约，还是以刘小芳的经纪人自居，可以看出刘娜一直在欺骗刘小芳。刘小芳与刘娜、百佳公司之间签订的房屋买卖合约一开始就是其恶意串通的，其目的是刘娜利用自己在百佳公司做经纪人的机会骗取刘小芳的信任，套取卖房信息，损害刘小芳的财产利益，以达到自己低价购买刘小芳房屋牟利的目的。原审法院没有查明作为刘小芳中介委托方有义务为刘小芳提供真实的房屋市场交易信息，并证明自己是善意购房人，按照正常市场交易价格购买房屋，没有在自我代理、自我交易中损害刘小芳的合法利益。其次，原审法院认定证据错误。第一，刘娜提交的证据一，为何刘娜在双方还没有交易意思表示时就会在转账信息中记录为购买碧水岸4栋1单元1605房定金的转账说明？既然当时刘娜已有购买刘小芳房屋的意思表示，为何不直接和刘小芳谈房屋买卖合同事宜？第二，刘娜提交的证据四，为何一个正常的房屋买卖合同，以定金形式在签订合同前，合同签订时，合同签订后出现三次定金条款？不符合正常的交易规则。第三，刘娜提交的证据五，贷款意向书第一款称刘娜已向刘小芳缴纳了购买房屋的首期款九万元整，并提供了我行认可的首期缴款证明文件，为何购房合同里面没有该条款？直到现在刘小芳都没有见过该笔九万元首付款，更没有签过相关首期缴款证明文件，难道是兰健国和黎海清伙同百佳公司私吞了属于刘小芳的卖房首付款？以上证据不能证明刘娜的待证事实，原审法院���信上述证据是错误的。二、刘娜与百佳公司恶意串通，掩盖当地真实的房屋交易价格，利用自己的职业技术市场优势，利用刘小芳对其信任欺骗刘小芳以达到低价购买刘小芳房屋的目的。从2016年6月至2016年10月，刘娜与百佳公司都没有告诉过刘小芳斗门市场的房屋交易价格，也没有把刘小芳的房屋投入到公平的市场交易平台上，一直欺骗刘小芳正在办理银行还贷手续，也没有告诉刘小芳确定的房屋买受人，直到2016年10月19日刘小芳按照刘娜的要求到珠海签订房屋买卖合同时才被告知买受人是刘娜，而刘娜与百佳公司早在2016年7月24日签订了买卖合同，而且只是按总价42万元买卖的，没有单价约定，远低于合同签订当时房屋市场交易价格每平方米近3000元，也不是现款支付，也没有首期付款等损害刘小芳利益的不平等交易行为，明显损害了刘小芳合法权益，符���恶意串通的构成要件，应依法认定无效，刘娜应对自己的不法行为承担相应的不利后果。刘娜二审辩称：一、刘娜与刘小芳的代理人签订《房屋买卖合约》（下称“合约”）前已披露自己的身份，刘娜与刘小芳的代理人均不存在恶意欺诈而导致刘小芳陷入错误意思表示的行为。（一）签订《合约》前刘娜与刘小芳已经充分磋商，刘小芳对房屋买受人刘娜即为百佳公司员工这一事实是知情的。2016年6月初，在刘小芳的联系人（即案外人闫毅国）已知晓刘娜作为百佳公司员工意欲购房后，才披露1605房的权属人为刘小芳、刘小芳的银行账户信息等，刘娜即于2016年6月13日将一万元定金经由百佳公司付至刘小芳账户。尔后，刘娜准备与刘小芳签订《合约》时，刘小芳的联系人才表明刘小芳居住在外地、无法前往珠海配合办理相关手续。故刘娜���建议刘小芳委托他人代为签订《合约》、办理相关事宜。（二）刘小芳出具的《委托书》、《授权书》系刘小芳的真实意思表示，并非刘娜与百佳公司员工串通欺骗刘小芳。首先，刘娜建议刘小芳委托他人代为签约、办理相关手续，刘小芳一方让刘娜或者百佳公司推荐人选后，刘小芳才决定委托给百佳公司员工。刘娜系征得刘小芳同意后，才将《公证书版本及受托人身份证资料》发邮件给刘小芳的联系人（见刘小芳提交的证据5——邮件截图）。涉案《委托书》上有刘小芳的亲笔签名，《公证书》系刘小芳于其居住地——甘肃省兰州市作出。同时，《委托书》第二条载明：“有权出售上述房产；确认买主、商议并决定该房屋的出售价格，并代为签署上述房屋的买卖合同。”，可知，委托百佳公司员工出售涉案房产并办理相关手续，是���小芳的真实意思表示，刘小芳的受托人系有权代为签订《合约》、并决定该房产定成交总价。而且，《委托书》中第五条已载明：“代为收取售房款（包括银行按揭款）”，可知，刘小芳是同意买受人刘娜按揭付款的，而非刘小芳答辩所称“因刘娜不是一次性付款才不同意交易的”。再者，刘小芳所述“刘娜向其账户汇款9万元系百佳公司代为先期垫付偿还贷款赎楼”，明显有悖生活常理。百佳公司作为居间方，既没有代卖方赎楼的义务，也没有代卖方赎楼而能从中获取除居间服务费外的利益的可能性，试问，百佳公司有必要无端为房屋出卖人支付这么一大笔费用吗？刘小芳收到9万元购房款后拖延不配合办理过户，刘娜和刘小芳的代理人均充分尊重其决定，和其协商沟通。表明刘娜有购房诚意，而非刘小芳所述的“低价买房牟利”。刘小芳收到9万元购房款后以没钱赎楼为由拖延办理1605房过户手续的时间。2016年10月，刘小芳又以亲自到珠海办理1605房相关过户手续为由，称在2016年10月中旬到珠海办理1605房的过户手续。直至2016年10月19日，刘小芳决定不再出售1603房给刘娜。整个过程，刘娜与刘小芳的代理人均充分尊重刘小芳的决定。如果真如刘小芳所述“刘娜与刘小芳的代理人充分利用自己的工作机会和优势”，刘娜和刘小芳的代理人完全可以不需要等待刘小芳亲自前往珠海即办理完1605房的交易过户手续。但刘娜和刘小芳的代理人都没有这么做，足以证明刘娜有购房诚意，而非刘小芳所述的“低价买房牟利”。二、刘小芳以1605房成交总价为42万元远远低于市场价格却未能提供任何证据予以证实，应不予采信。（一）刘小芳出具《委托书》、《授权书》前已同意以42万元出售1605房。刘娜作为百佳公司员工，代刘小芳的联系人（即案外人闫毅国）出售了三套房屋后，觉得1605房是学区房、适合小孩上学、且价格合适，才萌生了购买该房的意愿。刘娜才与闫毅国沟通，披露自己想买该房的意愿。故刘娜有理由相信，刘小芳的联系人向刘小芳转述刘娜的买房意愿时，刘小芳已将42万元的成交总价和刘娜已成功居间的三套房屋进行了对比后认为价格合适，才将银行账户信息披露给刘娜的。刘小芳主张42万元的成交总价远低于签订合同当时的房屋市场交易价格每平方米近3000元，却没有任何证据予以证实，应不予采信。首先，刘小芳于2016年8月17日已收齐刘娜支付的除按揭款以外的9万元购房款后，直至2016年10月19日，刘小芳才毁约不卖。刘小芳若对1605房的交易价格有异议，却在收到款项两个月后才提出，明显���符合常理。其次，《合约》约定1605房成交总价为42万元，即7197元/㎡,符合彼时的市场价格规律。刘小芳答辩称此价格低于市场价3000元/㎡,却仅提供了一张2016年3月-12月期间珠海斗门地区房价走势图（网上打印件）。该打印件没有注明网址出处，也没有精确的数据分析斗门地区不同地段、不同小区、不同户型的房产价格走向，并不能反映涉案房产所在小区——里维埃拉碧水岸于2016年6月-7月期间的真实市场价格情形，不具有证明力。综上所述，刘小芳的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。刘娜向原审法院起诉请求：1.判令刘小芳返还刘娜定金5万元；2.本案诉讼费用由刘小芳承担。原审法院认定事实：案涉位于珠海市××区××大道××单元××房登记的权属人为刘小芳，该房建筑面积58.36平方米，系刘小芳于2012年8月5日向珠海市斗门区世荣实业有限公司购买，办理产权证的时间为2014年3月28日。2016年6月13日，刘娜向百佳公司支付1万元，由百佳公司转交给刘小芳，转账说明记载为“购买碧水岸4栋1单元1605房定金”。2016年7月18日，刘小芳在甘肃省国信公证处办理了给兰国健、黎海清的公证委托书，称其是位于珠海市××区××大道××单元××房的产权人，因本人无法亲自前往办理上述房屋的相关手续，现委托兰国健、黎海清（任一人可单独办理）为合法代理人，全权代表其办理如下事宜：还清上述房屋银行贷款，到相关银行打印利息清单、开具利息发票、代为领取他项权利证、房产证并办理注销抵押登记以及其它有关部门手续；办妥上述手续并领取到房地产权证后，有权出售上述房产，确认买主、商议并决定该房屋的出售价格，并代为签署上述房屋的买卖合同；到不动���登记中心与买主办理上述房屋过户的相关手续；协助买主办理上述房产银行按揭的相关手续及签署相关文件；代为收取售房款（包括银行按揭款）；代为办理上述房屋的水电煤气、电话、有线（数字）电视及物业管理等相关事宜的结清、更名手续；代为到相关部门缴纳过户相关税、费；代为到不动产登记中心开具家庭唯一住房证明；代为到斗门区地方税务局签署广东省内家庭唯一房产声明；代为到斗门地方税务局签署婚姻状况证明承诺书；代办出售上述房屋的其他相关事宜。代理人在办理上述事项中所作的一切法律行为和签署的有关文件，我们均予以承认。委托期限为办理完上述事项为止。代理人有转委托权。2016年7月24日，刘小芳的代理人兰国健以刘小芳的名义作为卖方（合同甲方）与作为买方的刘娜（合同乙方）、作为经纪方的百佳公司签订《房屋��卖合约》，约定如下：甲乙双方通过经纪方代理出售及购入位于珠海市××区××大道××单元××房，该房屋房地产权证号为珠字第××；该房屋成交总价为42万元；乙方在签署本合约时交保证金1万元予以经纪方，若甲方于2016年7月25日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该物业定金。甲乙双方同意，甲方在签署本合约后2日内将该物业的红本房地产权证原证放于经纪方处托管作为买卖（转让）过户之用。乙方在甲方签署本合约后2日内交付购买该物业定金5万元整（含保证金转为定金部分），该笔定金将于双方在珠海市房地产登记中心签署《珠海市房地产买卖合同》时自动转为首期购买该物业楼款。若甲方于2016年7月25日前未能签署本合约，则经纪方原数退还乙方已付保证金，乙方将不得要求任何赔偿。37万元为购买该物业余款，甲乙双方需于本合约签订之日起15个工作日内办理完有关该物业按揭申请的全部手续。在得到银行批准按揭贷款金额后15个工作日内乙方须付清购买该物业余楼款中剩余部分，即第二条（2.2）款中所述购买该物业余楼款总额减去银行批准贷款之金额，同时甲乙双方在珠海市房地产登记中心签署《珠海市房地产买卖合同》办理过户手续。如乙方未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则须按本合约2.1条约定的定金金额作为违约金赔偿甲方，而甲方有权再将该物业转让于任何人，唯甲方不可再为此而向乙方进一步追究责任或要求赔偿损失。如甲方在签署本合约后不依合约条款将该物业售予乙方，则甲方须返还已收定金予乙方并按本合约2.1条约定的定金金额作为违约金赔偿乙方，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约。基于经纪方已提供之服务，乙方须向经纪方支付13440元作为服务费，该笔服务费于签订本合约时付清。签署合约后，若甲方或乙方任何一方或双方未能依本合约卖出或买入该物业，则毁约一方或毁约双方须即时付予经纪方16800元作为赔偿经纪方之损失。该合约补充条款约定室内物品以物品交割表为准。2016年7月24日，刘娜转账4万元至刘小芳账户，兰国健以刘小芳的名义开具收款收据给刘娜，载明收到刘娜（身份证号码）交来购买珠海市××区××大道××单元××房定金5万元。2016年8月16日，交通银行珠海格力广场支行发出贷款意向书确认将向刘娜提供33万元的贷款。2016年8月17日，刘娜向刘小芳转账4万元，兰国健以刘小芳的名义开具了收款收据，载明收到刘娜（身份证号码）交来购买珠海市××区××大道××单元××房定金4万元。刘娜陈述该4万元为根据银行同意贷款的数额向刘小芳支付的剩余购房款，收据中记载的“定金”字样应属笔误。2016年10月19日，刘小芳向其代理人兰国健明确表示不同意继续交易。庭审中刘娜称是因房价上涨刘小芳才不同意继续交易。刘小芳称是因发现买方是刘娜，交易价格为42万元且不是一次性付款才不同意继续交易。2016年10月24日，刘小芳转账9万元至刘娜账户。刘娜于2016年11月2日向原审法院提起了本案的诉讼。刘娜、刘小芳在庭审中确认刘娜、刘小芳的委托代理人兰国健、黎海清均系百佳公司的工作人员。原审法院认为，刘小芳的委托代理人兰国健以刘小芳的名义与刘娜及百佳公司签订的《房屋买卖合约》，是三方在平等、自愿的基础上订立的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按约履行。刘娜在签订合同后支付了定金，申请了银行按揭贷款，并按照合同约定将购房款与银行按揭贷款的差额支付给刘小芳，但刘小芳在签订合同后明确表示不同意将案涉房产过户给刘娜，合同不能继续履行，其行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于刘娜向刘小芳支付的款项5万元（包括2016年6月13日支付的1万元和2016年7月24日支付的4万元）的性质，刘娜主张为定金，刘小芳辩称为注销抵押登记的款项，原审法院认为，结合《房屋买卖合约》第2条的约定和刘小芳的委托代理人兰国健开具的收据，可以认定该5万元为刘娜为购买案涉房产向刘小芳支付的定金，刘小芳辩称该5万元为注销抵押登记的款项没有提供证据证明，也不符合二手房买卖的交易习惯，故原审法院对刘小芳的该抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，刘小芳应当双倍返还购房定金10万元，鉴于刘小芳已返还了刘娜支付的定金5万元，故原审法院确定刘小芳尚需向刘娜返还定金5万元。刘小芳抗辩刘娜利用作为百佳公司工作人员的优势，与自己的委托代理人同时是刘娜在百佳公司的同事兰国健串通以明显低于市场价签订案涉合同，案涉合同应认定无效。原审法院认为，兰国健是经刘小芳公证授权的委托代理人，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，兰国健以刘小芳的名义与刘娜及百佳公司签订的《房屋买卖合约》对刘小芳具有法律约束力。刘娜作为中介公司的工作人员在案涉房产的交易中确实有利用其在工作中获得的相关信息，但双方交易的房产是二手房，二手房的价格通常会受交易房屋的新旧程度、位置、户型、出卖人急需资金等多方面的因素影响，刘小芳也没有证据证明案涉房屋的交易价格明显低于其市场价值。刘小芳关于合同无效的抗辩没有依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条规定，原审法院判决：刘小芳于判决生效之日起七日内向刘娜返还定金5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由刘小芳负担。二审中，刘小芳提交了如下证据：1、10月10日、10月19日、10月20日百佳公司与刘娜的微信记录；2、房屋室内图（无书面证据）；3、刘小芳的家庭困难证明。刘娜对上述证据1的真实性无异议，对证据2、3均不予认可。经审查，刘小芳提交的上述证据1与本案争议事实有关联，本院予以确认。证据2、3与本案争议事实无关联，本院不予采信。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，刘娜虽系百佳公司工作人员，但其身份并不影响其购房资格，并无证据显示刘娜在本案中有欺诈、胁迫或与他人恶意串通损害刘小芳利益的情形，刘小芳主张合同无效没有事实和法律依据，本院不予采信。根据在案证据显示，刘娜向刘小芳支付的5万元符合双方合同约定定金性质。刘小芳也实际收到了该5万元定金。刘娜并已申请了银行按揭贷款及向刘小芳支付了剩余差额款项，此后刘小芳拒绝继续履行合同，其行为已构成违约，应当根据合同约定和法律规定向刘娜双倍返还定金。综上所述，原审��决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人刘小芳负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  朱 玮二〇一七年八月二日书记员  王 莉