广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终12224号上诉人（原审被告）：沈少芳，女，1971年7月25日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：魏平，广东科扬律师事务所律师委托代理人:吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘凤，女，1969年10月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：陈秋云，广东润科律师事务所律师。委托代理人：何海菱，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡淑娟，女，1972年10月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：陈秋云，广东润科律师事务所律师。委托代理人：何海菱，广东润科律师事务所律师。原审第三人：叶斌强，男，1957年2月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区x。原审第三人：广州天星河食品有限公司，住所地广东省广州市天河区x。法定代表人：叶斌强，该公司董事长。上诉人沈少芳因与被上诉人刘凤、胡淑娟、原审第三人叶斌强、广州天星河食品有限公司（以下简称天星河公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市白云区人民法院于2017年4月5日作出的（2016）粤0111民初x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈少芳上诉请求：1、撤销（2016）粤0111民初x号民事判决；2、改判对天星河公司名下位于广州市天河区x继续予以执行；3、刘凤、胡淑娟承担本案一、二诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、刘凤、胡淑娟与天星河公司之间不存在真实的房屋买卖关系。从时间上看，刘凤、胡淑娟主张2014年6月2日与天星河公司签订《房屋买卖合同协议一（附件一）》，该补充协议约定“付款方式及时间具体详《房屋买卖合同》”，而《房屋买卖合同》签订时间却在2014年6月4日，既然订补充协议时还未签订房屋买卖合同，何来“履行”之说。从形式上看，《房屋买卖合同》没有签署日期，就该合同涉及三套大面积、高价格房产的重大交易行为来说，以双方之间就股权转让等重大事项签署合同并公证的交易习惯来看，双方理应予以重视，而该合同却没有签署日期，显然不符合双方对重大事项的交易习惯。从主观上看，刘凤、胡淑娟与叶斌强、天星河公司恶意串通，转移叶斌强、天星河公司大量财产（包括本案涉案房产、石牌东两套房产），帮助其逃避债务，严重侵害其作为债权人的合法权益。其中石牌东两套房产早在2007年9月6日天星河公司就卖给了肖文刚、冼广志，肖冼二人也支付了全部购房款x元，天星河公司拖着一直不办理房产转移手续。2014年6月4日，天星河公司与刘凤串通，又将该房产“卖给”了刘凤并办理了房产转移手续，致使肖冼二人钱房两空。此外，在叶斌强、天星河公司债务大量爆发之际，刘凤、胡淑娟与叶斌强、天星河公司恶意串通转移叶斌强、天星河公司房产20多套，以此来逃避债务，因此，刘凤、胡淑娟不是善意买受人。刘凤、胡淑娟与叶斌强、天星河公司在主观上有转移财产的合意。与叶斌强、天星河公司有关的大部分案件，法院的诉讼材料都送达不到，叶斌强、天星河公司也不到庭。只有对刘凤、胡淑娟有利的案件，叶斌强、天星河公司才会委托律师出庭，并作出对刘凤、胡淑娟有利的陈述。这是刘凤、胡淑娟与叶斌强、天星河公司之间恶意串通的另一表现。2、一审判决中认定叶斌强到庭参加了诉讼错误，事实是一审法院两次开庭审理，叶斌强均没有到庭。综上，在叶斌强、天星河公司对外存在大量债务的情况下，一审判决未作全面审查即认定《房屋买卖合同》真实合法是错误的。二、一审判决认定刘凤、胡淑娟己付清购房款的证据不足。刘凤、胡淑娟提供的己付清x购房款的证据明显是造假拼凑、前后矛盾、漏洞百出。1、刘凤、胡淑娟为了编造x支付完毕的假象，在执行程序中特地提交了一份陈小凡签字盖手指模的《说明》，该说明中陈小凡明确陈述2014年6月16日支付x是代胡淑娟支付购房款，但在一审程序中又称这x万不是购房款，说辞前后矛盾，明显造假，但一审判决书对此只字不提。2、刘凤、胡淑娟主张《房屋买卖合同》于2014年6月签订，却早在2012年12月就支付“购房款”，而且是通过不同银行不同账号分17次转账，数额不等，明显不符合房屋买卖的交易习惯。3、刘凤、胡淑娟提供叶斌强于2014年9月25日手写x万元的现金收据作为支付购房款凭证，而在同一天，刘凤通过银行转账x万元给天星河公司，该账户上还有余额x万元。该现金收据明显是刘凤、胡淑娟为了凑够x万支付完毕的假象与叶斌强恶意串通制作的。三、涉案房屋在法院查封之前由广州合登贸易有限公司（以下简称合登公司）租赁，有《房屋租赁登记备案证明》作为证据，该公司不是涉案房屋买卖合同当事人，也不是基于买卖关系占有涉案房屋，一审判决对刘凤、胡淑娟与合登公司不加区分，认定是刘凤、胡淑娟在被查封前占有使用涉案房屋是错误的。四、刘凤、胡淑娟声称从2012年12月就开始支付购房款，到2014年9月还未办理好过户登记，对此存在明显过错。综上所述，刘凤、胡淑娟的主张不足以排除法院的执行，一审判决认定事实错误、证据不足、适用法律错误，请求二审法院查明事实，纠正一审错误判决，维护其合法权益。被上诉人刘凤、胡淑娟答辩同意一审判决。刘凤、胡淑娟向一审法院起诉请求：1、不得执行广州市天河区先烈东路东街x号之一首层，广州市白云区人民法院作出的(2015)穗云法执外异字第x号执行裁定失效；2、解除对广州市天河区先烈东路东街6号之一首层的查封措施；3、叶斌强、天星河公司将涉案房产过户至其名下；4、本案的诉讼费用由沈少芳承担。一审法院认定事实：沈少芳诉叶斌强、天星河公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年9月25日以（2014）穗云法民二初字第x号立案受理。根据沈少芳提出的诉讼保全申请，一审法院于2014年9月26日以（2014）穗云法民二初字第x号裁定查封了天星河公司名下位于广州市天河区先烈东路东街x号之一首层的房产（建筑面积x平方米），查封期限至2016年9月25日。2015年2月3日，一审法院作出（2014）穗云法民二初字第x号民事判决书，判令叶斌强、天星河公司于判决生效之日起十日内共同归还沈少芳借款x万元及利息（自2014年8月25日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清还之日止）；驳回沈少芳的其他诉讼请求。该判决于同年2月23日发生法律效力，沈少芳于2015年4月16日向一审法院申请强制执行，一审法院以（2015）穗云法执字第x号立案执行，并于2016年5月3日以（2015）穗云法执字第x号执行裁定续封讼争房屋，查封期限至2019年9月25日。在该案执行过程中，案外人刘凤、胡淑娟向一审法院提出执行异议，要求解封广州市天河区先烈东路东街x号之一首层的房产。一审法院于2016年7月29日作出（2015）穗云法执外异字第x号执行裁定书，裁定驳回案外人刘凤、胡淑娟的异议申请。刘凤、胡淑娟不服该裁定，于2016年8月17日向一审法院提起本案诉讼。天星河公司成立于1996年5月14日，法定代表人为叶斌强。天星河公司于2014年5月26日在工商登记管理部门办理股东变更登记，由原股东蓝志荣、叶斌强变更登记为股东叶斌强，公司类型变更为由叶斌强独自出资设立的一人有限责任公司。2013年2月8日，案外人陈建强、胡淑娟（受让方）与叶斌强（转让方）经公证签订《股权转让协议书》，约定叶斌强将其持有的天星河公司100%股权中的20%股权以人民币x元转让给胡淑娟、陈建强，胡淑娟、陈建强各占10%股权；胡淑娟、陈建强于2013年1月31日前向叶斌强支付x元股权受让费等等。同月25日，胡淑娟、陈建强与叶斌强与签订《股权转让合同补充约定》，约定胡淑娟、陈建强在签署上述《股权转让协议书》时知晓天星河公司存在以位于广州市天河区x号之一首层（建筑面积x平米）、广州市天河区先烈东路沙河东一巷5号首层（建筑面积x平方米）、广州市天河区x房（建筑面积x平方米）的自有物业质押向银行贷款1400万元的情况，并同意以天星河公司的名义按时按约定承担银行贷款本息偿还义务；胡淑娟、陈建强同意以上述三处物业质押贷款至2014年9月30日；胡淑娟、陈建强以上述三处物业经营批发服装，除上述三处物业外，其余场地由叶斌强经营；双方经营项目各自独立核算、各负盈亏，叶斌强不享有和承担上述三处物业权益和义务，胡淑娟、陈建强也不享有和承担三处物业外的场地经营的权益和义务，今后天星河公司分立、析产、解散，上述三处物业产权归属胡淑娟、陈建强所有，其余归叶斌强所有；因上述三处物业改造经营服装批发市场，必须迁移原经营个体户，因此，胡淑娟、陈建强同意在2013年1月31日前支付叶斌强人民币x元搬迁安置费用，2013年3月15日前支付叶斌强x元搬迁安置费等等。合同签订后至今，双方未办理股权变更登记手续。天星河公司（卖方）曾与胡淑娟、刘凤（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将其名下位于广州市天河区x建筑面积x平米）、广州市天河区x层（建筑面积x平方米）、广州市天河区x房（建筑面积x平方米）之房屋按本合同约定出售给买方；买卖双方同意上述三物业买卖成交价为人民币x元，买方已在签署本合同前支付卖方房款人民币742万元到卖方指定账户或支付部分现金；鉴于上述三物业和卖方其他物业一并作为借款抵押物抵押在中国东莞银行，且已临近银行贷款到期还款日，故买卖双方约定由买方在三物业产权安全、清晰、卖方无其他债权债务纠纷的情况下代卖方偿还贷款赎回三物业的方式支付房款，该款作为买方支付卖方房款的一部分；买卖双方同意在办理上述三物业的赎契手续的同时办理房产过户手续，卖方必须无条件配合买方办理过户手续；房屋交易过程中，买方与卖方的所有税费及其他费用全部由买方支付，与卖方无关；早在2013年7月之前该物业就已交付买方使用，买方在物业使用过程中所产生的一切纠纷和费用与卖方无关；卖方确认买方支付到法定代表人叶斌强的账号或支付到公司在银行的还款账号都视为支付给卖方购房款。该合同写明附件包括“1、《房屋买卖合同补充协议一（附件一）》于2014年6月2日签署的原件。2、……”但合同无写签约时间。刘凤、胡淑娟、叶斌强、天星河公司在诉讼中确认签约时间为2014年6月4日，沈少芳不认可。2014年6月2日，陈小凡、胡淑娟（甲方），刘凤（乙方），天星河公司（丙方），胡淑娟、陈建强（丁方），四方共同签订《房屋买卖合同补充协议一（附件一）》，约定：一、肆方根据丙方于2013年2月8日与丁方签订的《股权转让协议书》和2013年2月25日丙方与丁方补签的《股权转让合同补充约定》的约定，签订本协议，并约定在丙方完全履行与甲、乙方签订的《房屋买卖合同》，将三处物业产权过户给甲、乙方共同共有的情况下，丁方退出：丙方出售给甲、乙方的三处物业分别为：l、位于广州市天河区x。2、位于广州市天河区x。3、位于广州市天河区x。以上三处物业产权过户到甲乙双方的个人名下后，丙方再收回购房余款人民币x元，其中人民币x元由乙方支付，余下人民币x元及三处物业过户的所有税费由甲乙双方各支付50%。（付款方式及时间具体详《房屋买卖合同》。此《房屋买卖合同》全部履行完成后，丁方与丙方于2013年2月8日签订的《股权转让协议书》和2013年2月25日补签的《股权转让合同补充约定》，丙方与甲方签定的《租赁合同》和现在丙方三处房产上正经营的非凡公司所签定一切相关联文件全部作废。产权过户至甲乙双方名下后，房屋由甲乙双方共同投资成立的新公司经营（新公司由乙方进行日常经营管理），原丙方天星河公司与甲方签署的租赁合同将自动失效。甲乙以各占房产的50%份额的形式同等享受三处物业的权益等等。2014年9月10日，刘凤、胡淑娟与天星河公司网签了《存量房买卖合同》，约定买卖广州市天河区x，总金额为x元，本次交易与涂销抵押一并办理等等。2014年9月24日，刘凤代天星河公司向东莞银行股份有限公司广州分行还款x元，申请涂销抵押包括涉案房屋在内的五套房屋。该银行于2015年1月13日出具《证明》，主要内容如下：天星河公司在我行贷款余额本金为x元，刘凤于2014年9月8日代天星河公司提出向我行还款x元，请求我行为其涂销天星河公司抵押的五套房产，对应抵押价值及涂销价值如下：1、中山大道x2、4首层，抵押价值x万元，涂销价值为850万元。2、中山大道x2、4二层，抵押价值x万元，涂销价值x元。3、先烈东路x抵押价值x元，涂销价值x元。4、先烈东路x房，抵押兼职x元，涂销价值x元。5、先烈东路东街x号之一首层，抵押价值x0元，涂销价值x万元。2014年9月24日，我行收到刘凤代天星河公司支付的x元，为上述房产涂销抵押。2014年9月24日，东莞银行股份有限公司广州分行申请涂销上述五套房屋的抵押登记，刘凤、胡淑娟与天星河公司的法定代表人叶斌强一同向广州市天河区房地产登记交易中心申请办理广州市天河区先烈东路东街x号之一首层房屋的转移登记，该中心以2014登记字x3号受理存案。刘凤、胡淑娟于当日向税务机关缴纳了广州市天河区x房、广州市天河区先x层的不动产交易税费。同月26日，一审法院以（2014）穗云法民二初字第x号民事裁定书及协助执行通知书查封该物业，该中心即通知买卖双方该房屋已被查封的相关情况，并要求双方前来退案，否则该中心将对案件作出不予登记处理。同日下午，刘凤、胡淑娟和天星河公司按该中心要求，共同前往该中心申请撤回登记，该中心经审核对该案作出撤回登记。同月29日，房管部门核发了广州市天河区x号首层及201房的房地产权证，登记业主是刘凤、胡淑娟。2014年9月25日，叶斌强和天星河公司出具《收条》，内容为“根据本公司于2014年6月4日与刘凤、胡淑娟签署的《房屋买卖合同》，刘凤在过户之前全部支付的所有房款明细：一、2013年1月份之前汇房款人民币380万元。二、2013年3月19日汇房款人民币x元。……八、2013年12月5日汇房款x元。……十三、2014年4月26日汇房款人民币x元。十四、2014年6月3日汇房款人民币x元。到2014年9月25日之前胡淑娟、刘凤房款金额已全部付清，房款总额为人民币x元”。其中2013年3月19日至2014年6月3日支付房款合计x万元。诉讼中，刘凤、胡淑娟提供其于2014年6月4日与叶斌强、天星河公司签订的关于中山大道石牌东二街石牌东二x的《房屋买卖合同》，拟证明涉案三物业的《房屋买卖合同》是同日签订。另，刘凤、胡淑娟提供以下付款凭证：银行明细信息打印清单、电汇回单、查询信用卡交易明细、账户明细查询清单、理财账户历史明细清单、转账汇款指令的详细信息清单、叶斌强、天星河公司出具的收款收条，拟证明刘凤、胡淑娟代其还赎契款支付的x元是包含涉案三物业（先烈东路东街x号之一首层、先烈东路沙河东一巷x号首层、先烈东路沙河东一巷5号x房）的赎契款x元，故刘凤、胡淑娟已付清涉案三物业的购房款x元（x万+x万+税费x万元）。上述银行交易明细单，其中部分是由多家不同银行出具，金额不等，记载的付款时间介于2012年12月至2014年9月之间，部分汇款人为陈小凡、邹晶（包括：2012年12月21日从陈小凡账户转账x元、2013年1月10日从陈小凡账户转账x元、2013年9月24日从邹晶账户转账x元、2014年1月7日从邹晶账户转账x元、2014年1月19日从邹晶账户转账x元，均转账至叶斌强账户）。除了2014年6月13日刘凤转账x元给叶斌强、2014年9月25日刘凤转账x元给叶斌强的银行交易明细有写明款项用途是购房款外，其余银行交易明细均无写明款项用途。根据房管部门于2017年2月25日出具的房地产登记查册表载明：涉案房屋所有权人为天星河公司，登记时间为2009年3月25日，建筑面积为x平方米，规划用途和使用性质均为商业；涉案房屋于2012年8月28日办理抵押权登记，登记权利人为东莞银行股份有限公司广州分行，权利价值为x元，已于2017年2月25日获核准涂销抵押登记。根据房屋租赁登记备案证明记载，涉案房屋已办理租赁合同登记，出租人是天星河公司，承租人是合登公司，合同约定租赁期限从2013年4月1日至2019年3月31日，2013年4月至2015年3月的月租金为x元、2015年4月至2017年3月的月租金为x元、2017年4月至2019年3月的月租金为x元，备注：本备案证明替换原穗租备x备案证明，审核时间为2015年7月24日。合登公司的登记股东是刘凤、邹晶、陈小凡。陈小凡和胡淑娟是夫妻。刘凤、胡淑娟在诉讼中解释刘凤是以广州晶梦服饰公司名义与天星河公司签订租赁合同并办理租赁登记，承租涉案房屋并经营使用，但在签订《股权转让合同补充约定》后就按照合同约定，以刘凤、邹晶、陈小凡共同设立的新公司即广州市合登贸易有限公司承租涉案房屋并办理租赁登记。根据刘凤、胡淑娟在执行异议听证程序中提供的其委托代理律师于2014年10月10日对邹晶的询问笔录记载，邹晶的陈述如下：邹晶是晶梦市场经营管理有限公司的法定代表人，于2013年12月开始向刘凤和胡淑娟承租涉案房屋，天星河公司仅仅是到工商局协助办理相关手续，2013年12月前的水电费都是刘凤和胡淑娟交，之后由邹晶公司及本人以天星河公司名义交水电费等等。沈少芳认为上述房屋租赁登记备案证明及询问笔录，均证明刘凤、胡淑娟不是实际占有使用人。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、涉案房屋被查封前是否已出卖给刘凤、胡淑娟；二、刘凤、胡淑娟是否已付清购房款；三、刘凤、胡淑娟是否实际占有涉案房屋；四、刘凤、胡淑娟对未办理过户登记是否无过错。分析如下：关于第一个争议焦点。一审法院于2014年9月25日受理沈少芳诉天星河公司的民间借贷纠纷一案，于2014年9月26日查封涉案房屋。但在此日期前，首先，胡淑娟与叶斌强于2013年2月8日《签订股权转让协议书》约定股权转让，后于同月25日四方共同签订《股权转让协议书补充约定》约定涉案房屋在内的三套物业的还贷及使用等情况；胡淑娟、刘凤和天星河公司签订《房屋买卖合同》约定买卖涉案房屋在内的三套物业，合同虽无写签约日期但不足以否认合同的真实性、合法性；于2014年6月2日，刘凤、胡淑娟与叶斌强等人共同签订《房屋买卖合同补充协议（附件一）》进一步明确买卖三套物业的具体事宜；至2014年9月10日网签涉案房屋的《存量房买卖合同》并支付交易税费，况且，从刘凤于2014年6月13日转账x元给叶斌强第一次明确写明用途是购房款。以上各行为的时间节点，均发生在2014年9月26日即涉案房屋被查封之前，各合同内容亦前后关联并印证，反映双方签约及履行情况的交易过程属实。综上，在沈少芳未提交证据证明《房屋买卖合同》是涉案房屋被查封后签订的情况下，根据刘凤、胡淑娟提供的现有证据，按照上述相关合同签订时间、有关款项支付时间及后续履行情况，同时结合涉案房屋原已存在抵押贷款、天星河公司对外存在债务纠纷的情况分析，一审法院认为现有证据可以形成证据链，相互印证，证明《房屋买卖合同》真实、合法，证明刘凤、胡淑娟主张的涉案合同是在涉案房屋被查封前已出售给刘凤、胡淑娟属实，一审法院予以采信。关于第二个争议焦点。《房屋买卖合同》无明确涉案房屋的具体交易价，只约定包括涉案房屋在内的三套物业交易价为x元，并确认其中的x万元已支付，同时约定由买方代卖方偿还银行贷款赎回包括涉案房屋在内的三套物业但无约定还贷金额。故按上述合同约定，三套物业交易总价应为900万元加上买方代卖方偿还银行贷款金额，而非沈少芳认为的三套物业交易价仅为900万元。现刘凤、胡淑娟主张已付清涉案房屋的购房款，已支付涉案房屋在内的三套物业交易价款为x万元（x万+1x+税费x万）。为此，刘凤、胡淑娟提供了2012年12月21日起至2014年9月25日期间的转账凭证及付款证明等，另主张有3笔是现金支付，叶斌强、天星河公司对此予以确认。关于刘凤、胡淑娟有无实际支付购房款，应从相关人员的关系、涉案房屋的实际情况等各方面进行分析：1、上述转账凭证的付款人是胡淑娟、刘凤、陈小凡、邹晶，陈小凡、邹晶均与刘凤、胡淑娟存在关联性；2、第1笔付款凭证是2012年12月21日，是在2013年2月8日签订《股权转让协议》前，两者时间相距不到两个月，刘凤、胡淑娟解释事实上各方早已进行磋商的意见有其合理性，也不能排除该可能；3、2014年6月13日之前的付款（第1至16笔），银行付款凭证虽无写明是购房款，但叶斌强、天星河公司均确认，而从2014年6月13日起的银行付款凭证已注明是购房款，相关发票显示是涉案房屋的交易税费，由此反映是房屋查封前的交易；4、经统计，2012年12月21日至2014年6月3日（共16笔）付款合计742万元（含刘凤、胡淑娟主张的两笔现金支付），与《房屋买卖合同》确认签合同前已付款742万元一致，两者可以印证；6、刘凤、胡淑娟主张有三笔现金付款（即2013年10月5日付1x元、2014年6月3日付x、2014年9月25日付x元）。合同无约定房款的支付方式，法律无规定房款不能现金支付，故刘凤、胡淑娟主张其按叶斌强、天星河公司要求房款部分以现金支付的意见有其合理性；5、刘凤、胡淑娟主张代叶斌强、天星河公司向银行还款的x元中有x元是涉案房屋在内的三套物业的房款（其中涉案房屋涂销价值为x元），该金额与银行证明所写的房屋涂销价值一致，沈少芳亦无提供证据反驳，故刘凤、胡淑娟主张合理，一审法院予以采信；6、刘凤、胡淑娟在诉讼中解释，因涉案房屋存在抵押，且叶斌强、天星河公司对外负债累累，买卖双方从达成共识到完成交易时间较长，故刘凤、胡淑娟根据叶斌强、天星河公司提供的银行账号的种类而支付相应款项，故出现不同的银行支付房款的现象，以及因为核实付款时间出现误差，故在执行异议程序中和本案诉讼中对部分款项的支付方式及时间出现不一致。对此，一审法院认为，基于房屋确实存在抵押、叶斌强、天星河公司对外存在欠债且交易时间较长，故不排除存在刘凤、胡淑娟上述解释的可能。综上，现有证据证明刘凤、胡淑娟主张的已付清涉案房屋购房款属实，一审法院予以采信。关于第三个争议焦点。根据上述各合同的履行情况，结合刘凤、邹晶、陈小凡、合登公司之间的身份关系，以及考虑《股权转让协议》签订在先，涉案房屋也一直未办妥产权过户手续，故刘凤、胡淑娟解释其只是以合登公司名义租用涉案房屋，至于其对外以何人名义经营使用该房屋，属于其内部经营行为，不影响实际占有认定的意见有其合理性。故对刘凤、胡淑娟主张涉案房屋在被查封前已由其占有使用的意见，一审法院予以采信。关于第四个争议焦点。涉案房屋原来存在抵押，期间因叶斌强、天星河公司欠债产生诉讼导致被查封，故刘凤、胡淑娟主张其对未办理过户登记无过错的意见合理，一审法院予以采信。综上所述，一审法院认定涉案房屋被查封前已出售给刘凤、胡淑娟、刘凤、胡淑娟已付清购房款、刘凤、胡淑娟已实际占有涉案房屋、刘凤、胡淑娟对未办理过户登记无过错。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的不动产出卖给第三人的，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，且第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”，故刘凤、胡淑娟要求判决解除对涉案房屋的查封、停止对涉案房屋的执行的诉讼请求符合上述法律规定，一审法院予以支持。本判决生效后，一审法院作出的（2015）穗云法执外异字第x号执行裁定自动失效，故本案无需判决该裁定失效，对刘凤、胡淑娟要求判决（2015）穗云法执外异字第x号执行裁定无效的请求，不予支持。刘凤、胡淑娟要求判决叶斌强、天星河公司协助办理涉案房屋产权过户手续至其名下符合合同约定和法律规定，叶斌强、天星河公司已明确表示同意，故一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审法院作出如下判决：一、停止（2015）穗云法执字第x号案对广州市天河区先烈东路东街x号之一首层房产的执行；二、解除（2015）穗云法执字第x号案对广州市天河区先烈东路东街6号之一首层房产的查封；三、在本判决第二项解除查封后的十日内，第三人叶斌强、广州天星河食品有限公司协助原告刘凤、胡淑娟办理广州市天河区先烈东路东街6号之一首层房产的产权过户登记至原告刘凤、胡淑娟名下的手续；四、驳回原告刘凤、胡淑娟的其他诉讼请求。本院查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。在二审期间，沈少芳提供了一份涉案房屋交易金额为2835万元的《房屋买卖合同》以及收条，拟证明刘凤、胡淑娟与叶斌强、天星河公司存在之间存在虚假的房屋买卖的行为。另查，在一审诉讼期间，天星河公司于2017年3月10日提交《关于涉案物业转让移交情况说明》称：“其司于2012年12月份收到胡淑娟、刘凤的第一笔购房款x万元后，叶斌强即按磋商约定将涉案房产肉菜市场场所交由胡淑娟、刘凤管业，当时胡淑娟、刘凤代表邹晶在场接收管理，由于双方相互信任，且胡淑娟、刘凤也已付购房款x万元，当时没有签订任何书面接收手续。”胡淑娟、刘凤于2017年3月9日提交《情况说明》称：“关于三笔现金。第一笔x元，是2012年底我们向叶斌强支付第一笔购房款x元的时候，叶斌强要求其中x元以现金支付，所以我们向其转账190万元。第二笔x，就是x元总收条里的第十四笔7万元（2014年6月3日），当时叶斌强被其债权人挟持到东风公园附近，叶请求我们帮助，我们拿x现金将其赎回，叶确认该款计入购房款。第三笔x万元，是申请过户后于2014年9月24日成功递件第二天向叶斌强结清购房余款。……关于三物业接收使用情况。2012年12月付款x万元x万元银行转账x万元现金)后叶斌强本人向我方交付场地(当时的市场经理黄汝浩也在场)，我方在场接收人员是邹晶。因为是肉菜市场，并无钥匙交接，亦无书面手续。”刘凤于2017年3月27日提交《补充说明》称：“关于房价。涉案三套物业净房价款实为x元。虽然双方约定的成交价是三套物业x万元，但支付方式里明确：(1)买方己在签订合同前支付x元到卖方指定账户或支付部分现金。(2)由买方向银行赎契。同时全部税费包括卖方应付税均由胡淑娟、刘凤承担。而当时银行确认胡淑娟、刘凤拟购买的五套房产共欠银行x万元债务，本案所涉三套房欠银行x元。亦即胡淑娟、刘凤实际为购买包括涉案房屋在内三套房共支付的净房价款已达x万元。”胡淑娟、刘凤的代理人在二审庭询中表示：2013年2月8日签订《股权转让协议》的目的是为了保障购房安全，控制相关物业，并未实际履行。另外，刘凤与叶斌强除房屋买卖关系外，还有借贷关系，叶斌强向刘凤借过钱，案经诉讼，涉及金额x元。本院认为，胡淑娟、刘凤起诉主张其与天星河公司存在房屋买卖合同关系，并支付全部房款及实际占有涉案房产，以此权利主张排除执行。故本案争议焦点为刘凤、胡淑娟与天星河公司是否存在真实合法的房屋买卖合同关系，胡淑娟、刘凤对广州市天河区x房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。审查胡淑娟、刘凤提供的证据，胡淑娟、刘凤与天星河公司签订的《房屋买卖合同》虽然没有落款时间，但结合落款日期为2014年6月2日的《房屋买卖合同补充协议一（附件一）》、2014年9月10日签订的《存量房买卖合同》，可以认定《房屋买卖合同》于法院查封前已经签订。但是，综合胡淑娟、刘凤提供的证据及陈述作分析，刘凤、胡淑娟与天星河公司就涉案房屋的交易存在多处不符合常理的情形。一、关于房屋的交付情况，天星河公司书面向一审法院述称其司于2012年12月份收到胡淑娟、刘凤的第一笔购房款x元后，叶斌强即按磋商约定将涉案房产肉菜市场场所交由胡淑娟、刘凤管业，胡淑娟则称在2013年2月通过与天星河公司的股东叶斌强签订股权转让协议的形式来控制房屋的使用权，保障购房安全，但刘凤、胡淑娟提供的证据并不能证明双方在2013年前就已经形成房屋买卖的合意，天星河公司称2012年12月即收取刘凤、胡淑娟第一笔购房款x元缺乏证据予以印证。二、刘凤、胡淑娟与天星河公司签订的《房屋买卖合同》中没有确定的交易价格及具体的付款时间，买卖合同约定三套物业的成交价为x元，还约定胡淑娟、刘凤代天星河公司赎回在银行抵押的包括涉案房产在内的三套物业，胡淑娟、刘凤代为偿还的银行贷款作为买方支付购房款的一部分。而四方共同签订的《房屋买卖合同补充协议一（附件一）》又约定三套物业产权过户到刘凤、胡淑娟的个人名下后，天星河公司再收回购房余款人民币1x万元。由此可见，双方对涉案房产的交易价格是不明确的。三、从付款情况来看，从2012年12月至2014年9月期间，胡淑娟、刘凤或其委托的付款人向天星河公司支付过十几笔数额不等的款项，除刘凤于2014年6月13日、9月25日支付的50万元、361600元，有天星河公司开具收条确认为“沙河三物业”购房款外，其它款项均无记载付款用途，在不能排除胡淑娟、刘凤与天星河公司有其他经济往来的情况下，不能认定为涉案房产的购房款。四、刘凤、胡淑娟与叶斌强、天星河公司存在其他经济往来，在签订房屋买卖合同前知道叶斌强、天星河公司对外欠债的情况，不能认定刘凤、胡淑娟是善意购房人。综上分析，胡淑娟、刘凤与天星河公司之间从交接房屋、支付款项到签订房屋买卖合同的行为均有别于一般的房产交易的行为习惯，因此，胡淑娟、刘凤主张与天星河公司存在涉案房屋的买卖合同关系，本院不予采信。胡淑娟、刘凤对涉案房屋主张权利的全部诉讼请求应当予以驳回。胡淑娟、刘凤在本案中提供的证据不足以对抗法院的强制执行措施。上诉人沈少芳认为胡淑娟、刘凤与天星河公司不存在真实的房屋买卖关系的上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实不清，导致处理错误，应当予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10241号民事判决；二、驳回胡淑娟、刘凤的全部诉讼请求。本案一、二审受理费100元，均由被上诉人胡淑娟、刘凤共同负担。本判决为终审判决。审判长  黄晓清审判员  叶洁靖审判员  刘卓江二〇一七年八月八日书记员  罗翠君