福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0781民初1755号原告：陈振民，男，1944年12月28日出生，汉族，邵武发电有限公司退休干部，住邵武市。原告：张秀茹，女，1949年4月4日出生，汉族，邵武市水北小学退休老师，住邵武市。二原告共同的委托代理人：刘峻，福建欣开元律师事务所律师。被告：连美珠，女，1962年11月4日出生，汉族，住浙江省海宁市。原告陈振民、张秀茹与被告连美珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈振民及其委托代理人刘峻到庭参加诉讼，被告连美珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告连美珠立即办理坐落于邵武××××房的房屋所有权证及土地使用权证以及协助办理房屋所有权证及土地使用权证过户变更登记手续；2、被告连美珠赔偿原告损失70,200元（以交付购房款390,000元为基数，按年利率6%支付违约金从2014年6月起至2017年5月止），并且支付从2017年6月起至办理该房屋土地使用权证过户变更登记时止的违约金；3、被告连美珠支付原告再转让多支付的房屋过户税费21,840元（以房屋总价390,000元*5.6%（未满两年房屋过户营业税）=21,840元）。事实和理由：二原告系夫妻关系。2011年11月5日，二原告在邵武市家家房产中介服务部的介绍下与被告连美珠与共有权人王永泉签订《房屋转让合同》。被告将其所有的位于邵武××××房出售给原告。双方商定房屋转让价款为425,000元。2011年11月5日，原告共支付购房款390000元给被告，被告将房屋交付给原告。2013年5月王永泉去世，被告连美珠为该房屋实际所有权人。原告每年不断要求被告连美珠协助办理房屋过户登记手续。但被告拖至至今未办理，故原告请求被告履行义务，并赔偿迟延履行给原告造成的损失。被告连美珠在庭审前向本院提出书面答辩称：一、因原产权人王永泉已去世，故需其法定继承人（包括其父母、子女等人）共同办理继承手续，因多个继承人不愿意办理，故无法办理土地证。二、被告已经履行完交付房屋义务，买卖合同没有约定过户时间，被告也全力配合原告办理各项手续，故被告不存在违约行为。三、原告在交付定金时就明知土地证为公共土地证，被告也未保证过土地证可以在某个具体时间办下来，现在土地证可以办理，但是相关部门没有办下来。经审理查明，2011年11月5日，原告陈振民、张秀茹（乙方）与被告连美珠及王永泉（甲方）签订了一份《房屋转让合同》，该合同约定:“甲方自愿将自有坐落于邵武××××房一套（建筑面积114.97平方米，房屋所有权证号：房权证水北字第××号）出售给乙方；双方议定房屋价款为人民币425,000元；乙方先付390,000元，余款35,000元在过户时一次性付清；甲方应在收到390,000元时将房屋交给乙方；在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，无论何时，甲方应予协助。如因甲方延误，导致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负责赔偿责任；甲方保证其出卖乙方的房屋产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷；乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用”。合同还约定了其他事项。合同签订当日，二原告支付了房款370,000元,加上2011年4月8日支付的定金20,000元，共支付了房款390,000元。被告及共有权人王永泉依约向原告交付了房屋，二原告对房屋进行了装修并入住该房屋。因诉争房屋尚未取得国有土地使用权证书，导致该房屋尚未办理过户登记。另查明，诉争房屋系被告及共有权人王永泉于2002年7月22日向邵武市朝阳制衣实业有限公司购买的，被告及共有权人王永泉于2002年8月25日取得了该房屋的所有权证。现该房屋的国有土地使用权登记为邵武市朝阳制衣实业有限公司，2011年8月15日，邵武市人民法院作出（2011）邵民初字第543号民事判决书，判决邵武市朝阳制衣实业有限公司协助共有权人王永泉等人办理诉争房屋的国有土地使用权变更登记手续。因邵武市朝阳制衣实业有限公司未履行义务，王永泉等人遂向本院申请强制执行，本院于2012年3月30日向邵武市国土资源局发出协助执行通知书，要求邵武市国土资源局为王永泉等人办理国有土地使用权变更登记手续。后王永泉于2013年5月去世，原告多次要求被告办理土地证，被告以“王永泉已经去世，无法办理土地证”为由拒不办理土地证。上述事实有原告在庭审中的陈述，原告提交的证据房屋转让合同、收据、邵武市水北证字第0407号房屋所有权证、邵武市人民法院（2013）邵民初字第3069号民事判决书以及本院依职权调取的（2012）邵执行字第75号协助执行通知书、送达回证予以佐证。本院认为，原告陈振民、张秀茹与连美珠及王永泉签订的《房屋转让合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。根据房屋买卖合同性质和“房随地走，地随房走”的原则，连美珠及王永泉作为出卖方负有转移标的物所有权的义务，本案的标的物系不动产，转移不动产所有权包括不动产的实际交付和登记交付两个内容，连美珠及王永泉虽将房屋交付原告所有，但仍负有协助原告办理房屋产权证及土地使用权过户登记的义务。双方在合同中虽然没有约定具体的过户时间，但根据《房屋转让合同》第六条：“在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，无论何时，甲方应予协助。如因甲方延误，导致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负责赔偿责任”的约定，在本院于2012年3月30日向邵武市国土资源局发出协助执行通知书后，连美珠及王永泉就应当主动与国土部门联系，在交纳相应的税费后办理土地使用权证，并在取得土地使用权证后及时过户至原告名下。因连美珠及王永泉怠于办理土地证，导致原告至今仍未取得房屋产权证书，故连美珠应承担相应的违约赔偿责任。因合同没有约定违约金，故原告诉请从2014年6月起至房屋国有土地使用权办理完过户登记时止，按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金，本院予以支持。连美珠辩称“王永泉已经去世，无法办理土地证”没有法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告连美珠应于本判决生效后十日内办理邵武××××房的房屋国有土地使用权证，并在办理完上述国有土地使用权证后十日内协助原告陈振民、张秀茹办理上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证过户登记手续；二、被告连美珠应支付原告陈振民、张秀茹以已付购房款390,000元为基数，从2014年6月起至上述房屋国有土地使用权办理完过户登记时止，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；三、驳回原告陈振民、张秀茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8531元，减半收取4265.5元，由被告连美珠负担4000元，原告陈振民、张秀茹负担265.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员 李 曦二〇一七年八月二十二日书记员 蒋长玉本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。