安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终6261号上诉人（原审被告）:张瑞，男，1977年4月19日出生，汉族，教师，住安徽省合肥市，被上诉人（原审原告）：合肥金田物业管理有限公司，住所地合肥市全椒路205号东方银座A幢2201室，组织机构代码75486575-6。法定代表人：李翠兰，总经理。委托诉讼代理人：施扬，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞，安徽中特律师事务所律师。上诉人张瑞因与被上诉人合肥金田物业管理有限公司（以下简称金田物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2016)皖0111民初6165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张瑞上诉请求:撤销合肥市包河区人民法院作出的((2016)皖0111民初6165号民事判决书。一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院适用法律不当。被上诉人用于向上诉人主张物业费用的合同不具备法律效率。一、一审法院以被上诉人提供的一系列合同为依据，要求上诉人缴纳物业费用的诉求无法无据，属于适用法律错误。一审法院认为:《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以此认定所有被上诉人提供的一系列合同都是合法有效，并对上诉人具有约束力。上诉人认为，法律在规定了公民应尽的义务同时，也给予了公民可以享有的权力。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款规定，“下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;”。这些条款中先赋予了上诉人首先对物业服务企业具有选择的权力，以保障���诉人得到相应的服务。同时国务院《物业管理条例》中还有更明确的条款:第十一条中明确规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定:第十五条中规定业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签认物业服务合同;第十四条规定，业主委员会应当做好业主大会会议记录。因此，上诉人认为，业主委员会与物业服务企业签定的合同，能对上诉人具有约束力的前提条件是:物业服务企业是业主大会选聘的。上诉人除了参加了第二届业主委员会召开过物业服务企业选聘大会外，并没有参加、甚或听说过其它的与物业服务企业选聘有关的业主大会。被上诉人要提供相关的业主大会会议记录，才能证明这些合同对上诉人具有约束力。否则，请二审法院依法判定这些合同对上诉人不具有约束力。二、国务院《物业管理条例》第十五条中规定���主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。上诉人在答辩书中明确指出，2015年7月1日签订的《科大花园物业管理委托合同》的甲方不在科大花园第三届业主委员会名单中，不能代表科大花园第三届业主委员会签订合同。但在一审法院的判决书中，对此没有丝毫的法律解释。请二审法院依法判定这份合同无效。三、国务院《物业管理条例》第九条规定，“一个物业管理区域成立一个业主大会。”第十条规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”而被上诉人却提供了2014年10月19号签定的《科大花园(闻欣苑)物业管理委托合同》。这样的合同显然违背了《物业管理条例》中“一个物���管理区域”的要求，做为合同一方的主体就不存在。上诉人在答辩中特别指出了这份合同对上诉人不具有约束力，但一审法院的判决书中，对此没有丝毫的法律解释。请二审法院依法判定这份合同无效。四、《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定，“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款规定，“下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。第二届业主委员会与新的物业服务企业签定了合同，并要求被上诉人退出科大花园的物业服务。上诉人己经向一审法院提交了第二届业主委员会与中物联国际物业服务(北京)有限公司签订的合同以及第二届业主委员会《敦促金田物业如期退出科大花园项目管理的函》、《关于要求我公司如期退出科大花园物业服务的回函》、《关于合肥金田物业管理有限公司按约定终止服务的函》和《关于金田物业按约定退出科大花园小区的告知函》作为证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”上诉人提交了相关证据，并在答辩书明确提出，被上诉人在2013年9月就应该退出科大花园物业管理，并且不能就此向上诉人要求支付物业费。但在一审法院的判决书中，对此没有丝毫说明及相关法律解释。���二审法院依法判定被上诉人要求上诉人支付2013年9月以后的物业费的诉求无效。综上，上诉人认为，一审法院的判决中，只强调了上诉人在物业服务中应当承当的义务，却完全忽视了上诉人对物业服务企业享有的选择和监督权力。一审法院在判决书中以相关合同为依据，要求上诉人向被上诉人支付物业费，但对上诉人提出的合同无效的诉求却只字不提，不做任何解释和判决。一审法院的判决明显违反了法律的公平原则，损害了上诉人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。金田物业公司辩称：上诉人上诉请求缺乏事实和法律依据，本案合同已经（2016）皖0111民初字7770号判决书确认，本案合同依法有效。请求依法驳回上诉上诉请求。金田物业公司向一审法院起诉请求判令：一��被告立即支付拖欠的物业费5429.63元及滞纳金325.78元（以5429.63元为基数，以日千分之二为准，自2016年3月11日暂计算至2016年4月10日，以后仍按该标准计算至被告全部付清之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：金田物业公司经工商行政管理部门批准于2003年10月10日成立，经营范围包括物业管理、绿化养护、小区卫生保洁、水电安装、房屋修缮等,物业服务资质为三级。2008年7月10日，金田物业公司（乙方、受托方）和合肥市包河区科大花园业主委员会（甲方、委托方）、中国科学技术大学科大花园项目建设管理办公室（丙方、建设方）签订了一份《科大花园过渡期物业服务委托合同》，约定由乙方对科大花园住宅小区进行过渡期物业管理，委托管理期限为两年，即自2008年7月10日至2010年7月9日；双方并对物业服务内容及收费标准��及逾期交纳物业管理费用的滞纳金等进行了约定，其中合同第二十二条第2项约定：物业管理服务费为小高层0.72元/平方米/月，商业门面2.20元/平方米/月，向房屋产权人或使用人收取；第6项约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴服务费的千分之二交纳滞纳金（逾期之日为公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期）；对于其他费用的收取，双方合同第二十三条第3项约定：辖区路灯、水景系等能耗费用，按建筑面积公摊，向所有业主收取，由乙方代收代交，电梯运行费按各电梯的能耗对业主分摊，一楼分摊数为零，二楼及以上楼层具体分摊办法在听取业主意见后另定，对电梯直通地下车库的一楼业主，如已购买或租用地下车位，则也需分担电梯运行费，楼体走道大灯能耗费用由本单元住户分担。合同签订后金田物业公司依约进驻该住宅小区从事物业服务工作。2010年7月9日合同期满后，金田物业公司继续按原合同约定从事物业服务并于2010年9月13日三方续签了《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》，约定服务期限延长至2011年7月9日。此后到期后，2011年11月22日三方再次续签了《科大花园过渡期物业服务合同延期协议》，约定服务期限延长至2012年7月9日止，直到业主委员会换届结束，重新签订正式的物业管理合同，在下一届物业管理合同生效后，此延期协议自然终止。2012年9月24日三方又一次续签了《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》，约定服务期限最长延长延续截止日期至2013年6月30日止.2014年10月，科大花园第三届业主委员会成立，2014年11月19日，科大花园第三届业主委员会（甲方、委托方）与金田物业公司（乙方、受托方）签订《科大花园（闻欣苑）物业管理委托合同》，2014年11月20日，双方再签《科大花园物业管理委托合同补充协议》，约定本协议有效期为2013年7月1日至2015年6月30日。2015年7月1日，双方又一次签订《科大花园物业管理委托合同》，约定本协议有效期为2015年7月1日至2016年6月30日止，其中十九条约定物业管理服务费为小高层0.92元/平方米/月，商业门面1.5元/平方米/月。原审法院另查明，张瑞系科大花园西苑3栋901室业主，于2008年9月份收房入住，物业费计费面积为102.99平方米。2010年4月，张瑞因住房遇到漏水、渗水问题，认为向金田物业公司反映后其不闻不问、2011年1月份家中地板出现漏水等，要求金田物业公司到场见证以及后期开发商未能全额赔偿问题再次与金田物业公司发生纠纷，遂自2010年4月1日至2016年2月29日期间未交纳物业服务费。期间金田物业公司向其多次催要费用未果，2016年3月4日，金田物业公司曾在西苑3栋901室门前张贴了催费《告知》，要求业主在2016年3月10日前将所欠缴的物业管理费予以交纳。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中金田物业公司与合肥市包河区科大花园业主委员会等签订的《科大花园过渡期物业服务委托合同》、《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》（2010年9月13日签订）、《科大花园过渡期物业服务合同延期协议》（2011年11月22日签订），《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》（2012年9月24日签订），或与科大花园第三届业主委员会签订的《科大花园（闻欣苑）物业管理委托合同》、《科大花园物业管理委托合同补充协议》、《科大花园物业管理委托合同》，均是双方协商后达成的一致意见，体现��双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，所以对包括张瑞在内的全体业主应具有约束力，故张瑞应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。另即使张瑞所居住为科大花园闻青苑，鉴于金田物业公司物业服务的范围及于该区域，双方也业已形成事实上的物业服务合同关系，故张瑞关于相关合同无效的辩称意见不能成立，原审法院不予采纳。合同履行期间，金田物业公司依约为包括张瑞在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，金田物业公司有权向张瑞收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质���。张瑞作为业主，在接受和享有了金田物业公司提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中张瑞未向金田物业公司交纳自2010年4月1日至2016年2月29日期间的物业费，违反了上述合同的约定，按照合同约定的收费标准张瑞应向金田物业公司交纳物业费为5429.63元（自2010年4月1日至2016年6月30日，以0.72元/月/平方米计，2015年7月1日至2016年2月29日按以0.92元/月/平方米计，计费面积102.99平方米），现金田物业公司主张5429.63元符合合同约定和法律的规定，对此予以支持。对于张瑞的其他相关辩称意见，原审法院认为：金田物业公司系经工商行政管理部门批准成立的从事物业管理、绿化养护等业务的有限责任公司，物业服务资质为三级，对此有《营业执照》、《物业服务企业资质证书》佐证，其系本��中物业服务合同的一方主体，张瑞如认为其不具有《服务价格登记证》等，因属于行政管理的范畴，则应当向相关行政管理机关进行反映等予以处理，作为张瑞所居住宅所属小区的物业服务单位，在小区物业服务正常运转的情况下应认定金田物业公司在持续不断的履行物业服务义务。2010年4月，张瑞因住房遇到漏水、渗水问题，认为向金田物业公司反映后其不闻不问、2011年1月份家中地板出现漏水等，要求金田物业公司到场见证以及后期开发商未能全额赔偿问题再次与金田物业公司发生纠纷，因此对于金田物业公司从事物业服务工作的质量，张瑞作为业主，如认为金田物业公司在履行小区物业管理过程中的前述行为存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形等，可以通过与金田物业公司积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求金田物业公司进行改正、改善、按照合同约定履行相关约定义务，甚至要求赔偿损失等，而其全面拒交物业服务费用，不仅缺乏合同依据，从而也造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环，其对于合同期内拒交物业费并未提供有效证据证明其符合合同的约定或具有合法、正当的理由，另其要求金田物业公司承担相关赔偿责任的请求，鉴于未提出反诉，如有纠纷也应另外处理，故对其不缴纳物业费用的相关辩称意见不予采纳。本案中，张瑞已经连续不缴纳物业管理等费用达71个月之久，且在金田物业公司多次催要甚至上门张贴催费《告知》后仍未予给付，显然违反了物业合同的相关约定和法律的规定，按照《科大花园过渡期物业服务委托合同》第二十二条第6项约定，应当自公布缴费��知中规定缴费期限的最后日期截至后向金田物业公司交纳滞纳金，但金田物业公司按照违约一天2‰标准计取损失，明显过分高于因被告违约给金田物业公司所造成的损失，原审法院根据公平和诚信原则，考虑到张瑞因违约所给金田物业公司造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，以及金田物业公司与科大花园第三届业主委员会签订的相关合同中未对逾期缴费滞纳金再有约定，故原审法院决定对金田物业公司提出的滞纳金数额予以核减，具体可按银行同期同类贷款利率计取，自2016年3月11日起计取至其款项实际付清之日止。综上所述，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张瑞于本判决生效之日起十日内支付原告合肥金田物业管理有限公司物业费5429.63元以及滞纳金（滞纳金计取方式：以5429.63元为基数，自2016年3月11日按同期银行贷款利率计取至物业服务费实际款项付清之日止）；二、驳回原告合肥金田物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由原告合肥金田物业管理有限公司负担5元，被告张瑞负担20元。二审期间，张瑞提交以下证据：1、第二届业主委员会会议的通告，第二��业主委员会通告是2013年6月22日，证明第二届业主委员会已经选了新的物业公司，但是金田物业公司拒不退出，金田物业公司与后来的第三届业主委员会签订的合同都是违法无效的。2、缴费通知一份，证明金田物业公司将暖气费和物业费强行绑定，违反法律规定。（2016）皖0111民初字148号判决书也明确确定暖气费与物业费不能绑定。3、根据录音整理的记录一份，证明金田物业公司经理称已把暖气费和物业费绑定了。金田物业公司质证认为：1、缴费通知和通话录音关联性持有异议，该通知是要求收取暖气费，不是催缴物业费，暖气费的收取也与我方无关，我方仅仅代收，最终交予业主委员会在开设的独立账号。2、会议的通告与本案没有关联性，被上诉人提供的各方物业费服务合同及过渡期协议，均是与业主委员会签订的，主体适格，内容合法。因此其证明目的不成立。同时，金田物业公司提交了合肥市包河区人民法院于2016年11月24日作出的（2016）皖0111民初字7770号判决书，证明本案物业合同依法有效。本院对张瑞提交的证据1关于第二届业主委员会选举新的物业公司，但张瑞没有提交关于新的物业公司进驻应在相关部门进行备案且新的物业公司是否实际进驻案涉小区提供物业服务的相关证据，而案涉小区业主委员会与金田物业公司签订的一系列协议已被生效法律文书所确认，故本院对张瑞提交的证据1不予确认；关于张瑞提交的证据2、3，金田物业公司是对暖气费由其代收并业主委员会与热力公司结算，没有认可并有与物业费绑定的事实，故本院对张瑞的证明目的不予采信。二审除查明案涉小区部分业主起诉金田物业公司与合肥市包河区科大花园业主委员会签订的一系列协议无效的诉请���被合肥市包河区人民法院于2016年11月24日作出的（2016）皖0111民初字7770号民事判决予以驳回，上诉至本院，本院以（2017）皖01民终1842号终审民事判决驳回其上诉，维持原判，该判决已生效。其他查明的事实与原审一致。本院认为：金田物业公司在案涉小区提供物业服务所依据的物业服务合同在本院（2017）皖01民终1842号生效民事判决中被明确确认合法有效。金田物业公司亦实际提供了物业服务，其诉讼主体适格。金田物业公司在其已提供的物业服务期间而依法享有对案涉小区业主主张物业服务费的权利。张瑞作为该小区业主，理应及时交纳物业服务费。金田物业公司在案涉小区提供物业服务并未间断，金田物业公司亦未放弃主张物业服务费，且提供有相应催收物业服务费的证据，故对金田物业公司在诉讼之前一段期间业主未交纳物业服务费用主张进行结��，理应予以支持。业主委员会代表业主签订的物业服务合同具有法律依据，且对业主具有法律约束力。因此，金田物业公司收取案涉小区的物业服务费具有事实和法律依据，至于张瑞认为业主委员会已选聘其他物业公司并签订物业服务合同，是否备案并构成违约，非本案所处理的另一法律关系，且案涉小区部分业主诉讼金田物业公司依据的物业服务合同无效的诉请已被生效法律文书所驳回。综上，张瑞上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。一审法院处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张瑞负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  程亚娟二〇一七年八月十日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。