北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5376号上诉人（原审第三人）：北京金马和众餐厅，住所地北京市石景山区金顶街岗卡。经营者:马军驰，男，1964年2月6日出生。上诉人（原审第三人）：北京江帅香村餐厅，住所地北京市石景山区金顶街岗卡。经营者:白占江，男，1976年6月8日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人:王金印，北京市义博律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：北京和为福火锅店，住所��北京市石景山区金顶街岗卡。经营者:崔立强，男，1977年9月22日出生。上诉人（原审第三人）：北京牧林餐厅，住所地北京市石景山区金顶街岗卡。负责人:梁晓杰，男，1977年10月21日出生。实际经营者:张熠，男，1982年10月24日出生。被上诉人（原审被告）：李爱娜，女，1966年1月19日出生。委托诉讼代理人:秦圣涵（李爱娜之子），1989年12月2日出生。被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队，住所地北京市海淀区万寿寺甲28号。法定代表人:李亦峰，支队长。委托诉讼代理人:田胜彩，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京和为福火锅店、北京牧林餐厅因与被上诉人中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队（以下简称武警十一支队）、被上诉人李爱娜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初4495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅之共同委托诉讼代理人王金印，被上诉人李爱娜之委托诉讼代理人秦圣涵，武警十一支队之委托诉讼代理人田胜彩到庭参加诉讼。北京和为福火锅店、北京牧林餐厅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回武警十一支队一审��求我们腾退的诉讼请求。事实与理由：1.我们与李爱娜之间签订了真实的租赁合同，且合同未到期，我们与李爱娜之间还存在合同关系，故不应该腾房；2.军队的通知不能解决我们的损失问题；3.武警十一支队表示同意我们继续承租，在起诉之前没有提出过要求解除合同的要求。李爱娜辩称，我与北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京牧林餐厅、北京和为福火锅店均有合同，其中北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京牧林餐厅的合同均已到期，应该腾退。北京和为福火锅店的租期虽然还没有到，但也应该腾退，理由是我跟次承租人签订的合同第9条第一项约定出现部队需要提前终止合同的情况，应腾退房屋。2017年4月至今我未收取过北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京牧林餐厅三家的租金，故我不应该支付武警十一支队��约金。不同意北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅的上诉请求，亦不同意一审判决，但未提起上诉。武警十一支队辩称，依据我支队与李爱娜签订的租赁合同之约定，如果需要解除合同通知就可以解除合同，且我支队没有跟李爱娜口头承诺可以续签。同意一审法院判决，不同意北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅的上诉请求和理由。武警十一支队向一审法院起诉请求：一、确认我支队与李爱娜签订的《武警部队房地产租赁合同》已经于2015年6月6日到期解除;二、判令李爱娜及北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京和为福火锅店、北京牧林餐厅立即将房屋腾空并完好交还我支队；三、判令李爱娜支付自2015年6月7日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按房屋租金标准计算）及违约金10万元;四、诉讼费用由李爱娜承担。一审法院认定事实：2014年，武警十一支队与李爱娜签订《武警部队房地产租赁合同》一份，该租赁合同有以下内容：武警十一支队（甲方）将房屋出租给李爱娜（乙方）。房屋建筑面积为582平方米，租赁用途为餐饮和商店经营，租赁期限为2014年6月7日起至2015年6月6日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）16万元每年，租金按年支付，合同约定武警十一支队应在2014年6月7日前将房屋交付李爱娜，租赁期满或者合同解除后，李爱娜应返还房屋及其附属设施，同时约定租赁期满，合同解除。承租人有违反合同约定或法律规定行为的，出租人有权解除合同，同时承租人应向出租人支付10万元作为违约金。合同签订后，李爱娜将承租的涉案房屋，又分别租给北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京牧林餐厅、北京和为福火锅店，并收取租金。2015年6月6日李爱娜与武警十一支队的租房合同到期后，双方未再续签新的租赁合同。另查明，房屋所有权证显示的登记建筑面积显示124平方米，武警十一支队与李爱娜签订租赁合同载明面积达582平方米，武警十一支队自称超出房本面积为自建，未出具相关改建、扩建手续。中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队单位原名称为中国人民武装警察部队北京市总队第二支队，2014年变更为现名称。上述事实，有《武警部队房地产租赁合同》、收费票据及建行客户专用回单、房屋所有权证、武警十一支队房屋安全管理会议签到表、通知等、北京市房屋租赁合同及当事人陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为：依法成��的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。武警十一支队与李爱娜签订合同后，均应按照合同约定履行自己的义务。李爱娜与武警十一支队的房屋租赁合同在合同到期后，双方未签订新的租赁合同，双方权利义务终止，故李爱娜应将承租房屋交还武警十一支队，逾期交付，应参照合同约定的标准和武警十一部队的实际损失给付武警十一支队房屋占用费和违约金。故法院对于武警十一支队要求腾退的诉讼请求予以支持。武警十一支队主张违约金，但其损失仅为租金损失，故其主张违约金过高部分法院不予支持。各次承租人与李爱娜之间的纠纷，可另行解决。各次承租人应当保留相应的证据。李爱娜经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应答辩及举证质证的权��，法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、李爱娜及北京金马和众餐厅（马军驰）、北京江帅香村餐厅（白占江）、北京和为福火锅店（崔立强）、北京牧林餐厅（张熠）于本判决生效后三十日内将房屋分别腾空并交付给中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队；二、李爱娜于本判决生效之日起十日内，按照年租金十六万元的标准，给付中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队房屋占用费（从二〇一五年六月七日计算至实际房屋腾空并交付中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队之日止）；三、李爱娜于本判决生效之日起十日内给付中国人民武装警察部队北京市总队第十一支��违约金三万元；四、驳回中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，李爱娜与马军驰（北京金马和众餐厅经营者）、金春梅签订的《北京市房屋租赁合同》约定的租期为2014年4月22日至2017年4月22日。北京江帅香村餐厅的经营者白占江在一审中主张其与李爱娜之间房屋租赁合同于2015年12月到期，李爱娜承诺续租5年，但后来未实际另行签署合同。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，北京牧林餐厅、北京和为福火锅店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院���其撤回上诉处理。李爱娜与武警十一支队之间就取得合法权属证明手续的房屋签订的《武警部队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。《武警部队房地产租赁合同》中涉及未经规划审批建设的房屋部分，因违反法律的强制性规定而应认定为无效，无效部分自始无效。就合同有效部分，在约定的租赁期限届满后，合同约定的权利义务终止。武警十一支队作为诉争房屋的合法权利人，有权基于合法物权要求李爱娜及四次承租人腾退房屋并交还。就合同无效部分，基于无效的法律后果，李爱娜及四次承租人亦应当将涉案房屋腾退返还。故一审法院对于武警十一支队要求李爱娜及北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京和为福火锅店、北京牧林餐厅腾退的诉讼请求予以支持正确，���院予以维持。北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅上诉主张其与李爱娜之间存在租赁合同关系，但其与李爱娜之间租赁合同亦均已到期，且在李爱娜与武警十一支队之间的租赁合同到期终止后，李爱娜转租不具备权利基础，次承租人与李爱娜之间的合同无法对抗武警十一支队的物权。北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅的上诉理由不能成立，本院对此不予采纳。房屋租赁合同到期后，李爱娜未能将房屋交还武警十一支队，武警十一支队主张违约金，具有事实及法律依据，应予支持。一审法院所酌情确定的使用费及违约金标准并无明显不合理之处，且李爱娜未提出上诉，本院对此不持异议。综上所述，北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。一审判决对于《武警部队房地产租赁合同》的效力认定有误，但判决结果并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京和为福火锅店、北京牧林餐厅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘新泉审判员 范 磊二〇一七年八月十一日书记员 赵梦芸书记员 马子萌