陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终5546号上诉人（原审被告）：齐某，男，汉族。委托诉讼代理人：刘彦林，北京市东元律师事务所西安分所律师。委托诉讼代理人：郑杜娟，北京市东元律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审原告）：北方光电集团有限公司，住所地西安市长乐中路35号。法定代表人：叶明华，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢仁兵，陕西法智律师事务所律师。原审被告：潘某某，女，汉族。原审被告：刘某，男，汉族。上诉人齐某因与被上诉人北方光电集团有限公司（以下简称北方光电公司）及原审被告潘某某、刘某租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区（2015）雁民初字第07545号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人齐某的委托诉讼代理人刘彦林、郑杜娟，被上诉人北方光电公司的委托诉讼代理人卢仁兵到庭参加诉讼。原审被告潘某某、刘某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回北方光电公司的诉讼请求；2.本案受理费均由北方光电公司承担。事实和理由：其与北方光电公司之间的租赁合同在双方与案外人李某签订三方协议时已解除，且租赁合同约定租金按季度交纳，则每次交纳租金都有时间节点，而最后一次欠付的租金亦在合同解除之前，故其下欠租金的时间并非持续存在且积累，而是在租赁合同解除时已截止。诉讼时效也应按照交纳的时间节点分开计算至2011年11月24日合同解除时，拒付租金的诉讼时效为一年，故北方光电公司诉请其支付租金的诉讼时效已过。2014年6月之前其一直居住在陕西××集团××住宅区，在此期间北方光电公司从未找过其及家人，也从未以邮寄方式向其主张过权利。北方光电公司在绅豪门口张贴催款通知时，其早已离开此处。案外人李某在证言中称北方光电公司曾催要过租金，因李某与北方光电公司存在重大利害关系，且李某后来又否定了此前说法。北方光电公司于2013年5月7日向雁塔区法院起诉，后又撤诉，此次诉讼也不能导致诉讼时效中断。其虽未提供双方口头达成抵消协议的直接证据，但从北方光电公司提供的证人李某的证言中可以清楚的证明其说法。北方光电公司称其尚欠房屋租金四十余万元未付，如果不是因电梯及漏水问题给其造成重大损失后，北方光电公司与其双方约定租金与损失相互抵消，北方光电公司为何只收取15万元而不是收取全部转让费20万元呢？明显违背常理，因此其与北方光电公司之间的纠纷已经完全了结。其不应向北方光电公司承担银行贷款利率的滞纳金。本案不属于房屋权属纠纷，不属于不动产所在地法院管辖。其与北方光电公司双方在租赁合同中约定的管辖法院是新城区人民法院，2014年6月后其搬至西安市莲湖区居住已满一年，故对本案雁塔区人民法院不具有管辖权。综上认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。北方光电公司辩称，齐某租赁其房屋的事实清楚，后在履行合同的过程中拖欠其租金的事实也很清楚。而其在与齐某及案外人李某签订三方协议后，一直向齐某主张索要拖欠的租金，并向人民法院起诉，不存在超过诉讼时效一事。签订三方协议后，其一直寻找齐某未果，第一次起诉后雁塔法院也多方寻找齐某，亦未找到。其出租给齐某的房屋属国有资产，如要进行处置必须经过国家规定的程序进行决策和办理，任何人无权私自承诺或处理。故其不存在签订三方协议时答应抵消齐某所欠的房屋租金，而且口头答应免除齐某拖欠的租金也明显违背了其公司的管理制度。齐某在一审第一次本人到庭时已经确认拖欠租金未付。齐某承租涉案房屋的几年时间里一直在正常经营，获利颇丰，但未能及时履行支付租金的义务，产生滞纳金给其造成了损失，齐某应向其支付滞纳金。齐某并未提供证据证明房屋存在漏水严重影响到齐某对房屋的使用，涉案房屋有电梯及公用楼梯可以通行，也不影响齐某对涉案房屋的使用。按照民事诉讼法及司法解释的规定，房屋租赁合同纠纷由不动产所在地人民法院管辖，故雁塔区人民法院对本案具有管辖权。认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，齐某的上诉理由缺乏证据支持，不能成立，应予驳回，维持一审判决。潘某某、刘某未到庭，无辩称。北方光电公司向一审法院起诉请求：1.判令齐某清偿所欠租金416500元（自2008年10月至2011年12月31日）及滞纳金732648元（自2008年10月16日计算至2015年7月15日，应支付至实际付款之日止）；2.判令潘某某、刘某对上述所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由齐某、潘某某、刘某承担。一审法院认定事实：2007年7月20日北方光电公司与齐某签订房屋租赁合同，齐某承租北方光电公司位于西安市高新技术开发区××区××号厂房经营桌球会馆，厂房面积为700㎡，合同约定租金每月14700元，租期为72个月从2007年8月1日至2013年7月31日，租金按季结算，每季期满十五日即当季第三个月的十五日前将下一季租金交于北方光电公司。合同在签订之日起十日内，齐某须向北方光电公司交付一个月租金作为定金，待装修免租期到期前十五日之内，再向北方光电公司交付2个月租金。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须赔偿对方损失（按年度须向对方交纳年度租金的3%作为违约金）。齐某逾期未交付租金的，每逾期一日，北方光电公司有权按月租金的2%收取滞纳金。装修期间免租金3个月。同日，陕西思睿科技发展有限公司（以下简称思睿科技公司）向齐某出具担保书，自愿协助齐某履行与北方光电公司签订的房屋租赁合同（思睿科技公司于2013年5月21日因未按规定进行企业年检被吊销营业执照，注册资本60万元，自然人股东潘某某投资40.8万元，刘某投资19.2万元），并以其公司财产为齐某承担相应责任。承租期间，齐某自2008年10月起未能如约缴纳合同租金（10月份租金仅交纳6800元），拖欠北方光电公司租金。2011年8月18日北方光电公司向齐某发函，要求齐某缴纳租金，齐某签收后未能支付。2011年11月24日北方光电公司与齐某及案外人李某签订三方协议，三方约定齐某将其经营的桌球会馆内现有设备及营业执照转让给李某，由李某支付转让费150000元给北方光电公司冲抵齐某所拖欠的租金。三方协议签订后，李某将转让费150000元支付给北方光电公司，并自2012年1月1日起承租使用该房屋。截止2011年12月31日齐某共下欠北方光电公司房租为416500元。后北方光电公司曾多方寻找齐某催要租金未果，并曾提起诉讼，后撤诉。现北方光电公司再次诉至法院。审理中，北方光电公司提供案外人李某于2013年5月出具之证明：李某于2011年10月与齐某洽谈绅豪台球转让事宜，并于2011年11月24日与齐某、房东即北方光电公司签订了三方协议，根据协议约定，其以20万元整购买齐某在绅豪台球内的所有设备、装修、装饰，于2011年11月29日将15万元打入北方光电集团的账户，冲减齐某所欠房费，剩余5万元给予齐某另作他用，并与北方光电公司签订房屋租赁合同，该合同自2012年1月1日起生效。此后，北方光电集团204园区综合管理办公室的工作人员多次打听齐某下落，但一直未能联系到齐某本人，2012年5月北方光电公司在绅豪门口贴出向齐某的催款通知，以上证明内容情况属实。同时，齐某称三方转让协议签订后北方光电公司与齐某口头明确房屋租金与齐某因房屋漏水、电梯损坏产生的损失相互抵消，北方光电公司对此予以否认。证人李某到庭称三方协议时并未听说有此事,至于双方是否另行有此约定其不清楚，并对上述证言予以确认。齐某未能提供关于双方已口头约定所欠租金与其损失相互抵消之相关证据。另查明，北方光电公司原名为西安北方光电有限公司，2011年4月13日更名为北方光电有限公司，同年7月26日又更名为北方光电集团有限公司。一审法院认为，北方光电公司与齐某签订的房屋租赁合同，系双方意思表示真实，该合同合法有效，双方均应依约履行。双方在合同中约定：“在合同履行中发生争议，协商不成时，任一方可向甲方（北方光电公司）所在地人民法院起诉。因甲方（北方光电公司）的住所地在西安市新城区，齐某遂在诉状副本收到近三个月后提出书面管辖异议，认为本案不属于雁塔区人民法院管辖，法庭应主动审查，不受管辖异议期限制，并应依法移送。对此，法院经审查认为：一、齐某未在管辖异议期内提出管辖异议；二、该案系房屋租赁合同纠纷，而最高人民法院法释（2015）5号司法解释明确规定：房屋租赁合同纠纷，按不动产纠纷确定管辖（法律规定不动产纠纷由不动产所在地专属管辖）。齐某承租之房屋在西安市××区，故雁塔区人民法院对本案享有管辖权，双方约定管辖无效。在合同的具体履行中，齐某未能按约、及时支付北方光电公司租金，属违约行为。但北方光电公司在齐某多次未能依约给付租金的情况下，并未及时采取催告、起诉（北方光电公司未能提供此方面证据）等方法积极主张权利，直到2011年8月18日北方光电公司才向齐某发函，要求齐某缴纳租金。故北方光电公司与齐某双方对引起本案纠纷均有责任。虽然北方光电公司在欠租前期未能积极主张权利，但2011年8月18日北方光电公司向齐某发函主张权利后，双方在同年11月与案外人达成三方协议，并给付了北方光电公司部分租金，故诉讼时效中断。而且在齐某承租期内，下欠租金持续存在并累积，并非在某一时间点截止，北方光电公司在三方协议后则曾多次寻找齐某索要，并曾起诉，故齐某辩称北方光电公司起诉超过诉讼时效一节，依法不予支持。现北方光电公司要求齐某支付下欠租金416500元，根据合同约定及双方证据，依法予以支持。北方光电公司要求齐某支付滞纳金732648元，因双方合同约定的违约金过高于北方光电公司的实际损失，而且如前所述北方光电公司对本案纠纷亦有一定责任，法院结合本案实际，由齐某按同期银行贷款利率自案外人接租后赔偿北方光电公司相应的利息损失为妥。北方光电公司要求潘某某、刘某对齐某所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任，因思睿科技公司向齐某出具担保书，自愿协助齐某履行与北方光电公司签订的房屋租赁合同。该担保书对承担一般或连带保证责任并未明确约定，根据担保法的相关规定，依法视为连带保证责任。由思睿科技公司对齐某的给付责任承担连带保证责任。因思睿科技公司已于2013年5月21日被吊销营业执照，而潘某某、刘某系思睿科技公司两名自然人股东，其在公司被吊销营业执照后并未履行清算义务，故依法应对公司债务承担连带清偿责任。故此，北方光电公司此项请求，依法予以支持。齐某辩称，三方协议后北方光电公司与其已口头约定，其下欠租金与北方光电公司因电梯及漏水问题给其造成的损失相互抵消，但齐某未能提供有力证据佐证，北方光电公司亦否认有此约定，故齐某此项辩称证据不足，依法不予认定。齐某所称北方光电公司提供的场地存在漏水及电梯问题，导致其错过很好的商机，造成其巨大损失，应由齐某另行起诉处理。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《中华人民共和国公司法》第二十条、一百八十四条之规定，判决：一、被告齐某与本判决书生效后十日内支付原告北方光电集团有限公司租金416500元，并支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率依本金416500元自2012年1月1日计至本判决书生效之日）；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告潘某某及被告刘某对被告齐某的上述给付责任承担连带责任。案件受理费15142元，由北方光电集团有限公司负担8142元，齐某负担6000元。北方光电集团有限公司已垫付，齐某于本判决生效后直接给付北方光电集团有限公司6000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，北方光电公司与齐某双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。双方在合同中约定：“在合同履行中发生争议，协商不成时，任一方可向甲方（北方光电公司）所在地人民法院起诉。”因甲方（北方光电公司）的住所地在西安市新城区，齐某在起诉状副本收到近三个月后才提出书面管辖权异议，认为本案不属于雁塔区人民法院管辖，法院应主动审查，不受管辖异议期限制，并应依法移送。对此，法院认为:一、根据民事诉讼法规定，当事人对管辖权异议的，应当在提交答辩状期间提出，而齐某提出管辖异议已经超出该期间；二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条相关规定，房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷确定管辖（而法律规定不动产纠纷由不动产所在地专属管辖）。涉案房屋所在地为西安市××区，故雁塔区人民法院对本案享有专属管辖权，双方的约定管辖无效。齐某上诉提出，一审雁塔区人民法院对本案不具有管辖权，于法无据，本院不予支持。在合同的具体履行中，齐某未能按约、及时支付北方光电公司房屋租金，已属违约行为。但北方光电公司在齐某多次未能依约给付租金的情况下，并未及时采取催告、起诉等方法积极主张权利，直到2011年8月18日北方光电公司才向齐某发函，要求齐某缴纳租金。故北方光电公司与齐某双方对引起本案纠纷均有责任。虽然北方光电公司在欠租前期未能积极主张权利，但2011年8月18日北方光电公司向齐某发函主张权利后，双方在同年11月与案外人达成三方协议，并给付了北方光电公司部分租金，故本案诉讼时效引起中断。而且在齐某承租期内，下欠租金持续存在并累积，并非在某一时间点截止，北方光电公司在三方协议后则曾多次寻找齐某索要，并曾起诉，故北方光电公司起诉本案并未超过诉讼时效。齐某上诉提出，在一审北方光电公司的起诉超过诉讼时效，事实和法律依据不足，本院不予支持。北方光电公司要求齐某支付下欠租金416500元，根据合同约定及双方证据，一审法院依法予以支持，没有不当。北方光电公司要求齐某支付滞纳金732648元，因双方合同约定的违约金过高于北方光电公司的实际损失，而且如前所述北方光电公司对本案纠纷亦有一定责任，一审法院结合本案实际，由齐某按同期银行贷款利率自案外人接租后赔偿北方光电公司相应的利息损失，亦无不妥。北方光电公司要求潘某某、刘某对齐某所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任，因思睿科技公司向齐某出具担保书，自愿协助齐某履行与北方光电公司签订的房屋租赁合同。思睿科技公司的担保书对承担一般或连带保证责任并未明确约定，根据担保法的相关规定，依法视为连带保证责任，由思睿科技公司对齐某的给付责任承担连带保证责任。又因思睿科技公司已于2013年5月21日被吊销营业执照，而潘某某、刘某系思睿科技公司两名自然人股东，潘某某、刘某在公司被吊销营业执照后并未履行清算义务，故依法应对思睿科技公司债务承担连带清偿责任。故此，一审法院对北方光电公司要求潘某某、刘某对齐某所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任的诉讼请求，依法予以支持，也无不当。齐某在一审辩称上诉又提出，三方协议后北方光电公司与其已口头约定，齐某下欠的租金与北方光电公司因电梯及漏水问题给其造成的损失相互抵消，北方光电公司对此予以否认，而齐某又未能提供有力证据予以佐证，本院依法不予采信。齐某所称北方光电公司提供的场地存在漏水及电梯问题，导致其错过很好的商机，造成其巨大损失，一审法院认为齐某应另行起诉处理，本案不予涉及。综上，齐某的上诉请求，因事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，齐某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7548元，由齐某负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  卫婉莹代理审判员  高喜平二〇一七年八月十五日书 记 员  邢尖尖