文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初17801号原告：陈琛，女，1989年4月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：胡佳彬、周剑威，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：毛远强，男，1975年11月20日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。被告：朱洪权，男，1971年9月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：周寒霁，系广东高睿律师事务所律师。原告陈琛诉被告毛远强、朱洪权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈琛的委托代理人周剑威，被告朱洪权的委托代理人周寒霁到庭参加了诉讼；被告毛远强经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琛诉称：一、原告通过拍卖取得苏州苑房屋，是该房屋的合法所有权人，并继受该房屋的全部权利、义务。2016年5月11日，广州市天河区暨南大学苏州苑19栋104房（下称“苏州苑房屋”）因涉诉被广州市越秀区人民法院依法拍卖，原告以2101027元竞得，现已依法过户至原告名下。原告在依法行使业主的权利的过程中因房屋上存在恶意租约、改变居住用途、非法转租的情况，致使原告不能实际控制房屋。二、被告朱洪权将房屋违反合同约定转租并改变其使用用途，已根本违反《房地产租赁合同》的约定，原告有权解除该合同并要求被告朱洪权承担违约责任。原告在收回房屋的过程中，在租赁物查看现场及与次承租方沟通中了解到，目前该房屋存在非法转租情况，被告朱洪权违反租赁合同约定将该房屋转租给他人，收取约4000元/月的租金，而且该房屋已另用作音乐工作室的商业用途，并无进行工商登记，属擅自改变房屋的居住用途。被告朱洪权作为承租方在未经出租方同意的情况下，将苏州苑房屋转租给他人作音乐工作室使用，不仅改变了房屋的居住用途，而且还违约转租。根据《房地产租赁合同》中第一条“出租方同意将该房屋出租给承租方作居住使用”、第六条第3点“承租方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途……否则，出租方有权解除合同，收回该房产”、第六条第8点“承租方不得未经出租方书面同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用。如违反则视为承租方自动放弃该房产使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由承租方负责赔偿”的约定，以及我国合同法的相关规定，现房屋已过户到原告的名下，原告已承继了《房地产租赁合同》，被告朱洪权的违约转租及擅自改变房屋居住用途的行为，已构成根本违约，原告有权要求解除合同，并要求被告朱洪权支付违约金。三、两被告恶意串通，签订涉案房屋的《房地产租赁合同》，损害了原告的合法权益，该《房地产租赁合同》当属无效。2015年8月在苏州苑房屋拍卖之前，被告朱洪权曾向广州市越秀区人民法院递交了一份其与被告毛远强之间签订的关于苏州苑房屋的《房地产租赁合同》，并且法院对两被告关于房屋租赁情况的说明做出了一份《执行听证笔录》。被告朱洪权提供的其与被告毛远强之间签订的《房地产租赁合同》中约定：双方于2010年8月17日签订了《房地产租赁合同》，被告毛远强将该房屋出租给被告朱洪权使用，租期从2010年8月17日至2030年8月16日，共20年。免租期从2010年8月17日至2020年8月16日，共10年。后10年租金为1000元/月。该合同免租期长达10年，且后10年租金极低，完全不符合市场正常的交易习惯，因此此合同并非一个正常的市场交易行为，已从表面上构成恶意串通。在越秀区人民法院就苏州苑房屋拍卖一事的《执行听证笔录》中，两被告均已承认该租赁合同系为防止房屋用于抵押贷款后被查封拍卖所签订的，双方欲实现抵押拍卖后仍实际占用的意图，即已承认双方实质上是有恶意串通损害第三人利益的目的。实际上，两被告之间的恶意串通签订租赁合同，被告朱洪权长期霸占苏州苑房屋，致使原告在以正常市场价格拍卖得到房屋后不能实际收回和正常使用，已经严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，该《房地产租赁合同》无论从合同的表面上，还是双方自认的意图中，均已表明系两被告恶意串通签订的，而且实际上该恶意签订的租赁合同也已经严重损害了原告的合法利益。根据我国合同法之规定，本案中的《房地产租赁合同》应属无效合同。综上，请求法院判令：一、解除两被告签订的关于苏州苑房屋的《房地产租赁合同》，被告朱洪权向原告支付违约金9000元；二、两被告立即向原告返还租赁房屋；三、两被告共同承担本案诉讼费。被告朱洪权辩称：一、我方认为买卖不破租赁，我方是合法承租方，租期20年，涉案房屋所有权变更与否，我方在租赁期限内有权使用涉案房屋。二、我方与毛远强的租赁合同于2010年签订，目的是用租金抵偿毛远强拖欠我方的债务，当时毛远强迟迟不能向我方清偿借款，因此实际上虽然租赁合同中有写租金计算金额，但实际上双方之间并没有再另外收取租金。三、双方当时使用的合同是网上下载的格式版本，被告毛远强对此是很清楚的，且没有提出异议。实际上没有出现原告所说的未经同意变更涉案房屋使用性质的情况。四、原告通过拍卖方式取得涉案房屋前，越秀区法院已经调查清楚涉案房屋的状况，对外买卖信息过程中列明不交吉，原告是属于知情的情况下参加了竞投。也就是说，原告明知涉案房屋已经被租赁给我方的情况下，仍然同意通过拍卖方式取得所有权，在原告取得产权之后不应该以房屋租赁权存在这样的理由来撤销租赁。综上所述，我方有权作为合法的承租方继续履行租赁合同，并继续使用涉案房屋。请法院驳回原告全部诉讼请求。被告毛远强未答辩。经审理查明：据陈琛提交的《房地产租赁合同》复印件显示，2010年8月17日，毛远强与朱洪权约定：毛远强将广州市天河区暨南大学苏州苑19栋104房（以下简称“涉案房屋”）出租给朱洪权作居住使用；租期从2010年8月17日至2030年8月16日止，共20年，免租期从2010年8月17日至2020年8月16日；保证金500000元，租金每月1000元，租金在每年的第一个月的5日前缴付；租赁双方同意毛远强交付该物业予承租方使用之日期为2010年8月17日；朱洪权使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁物品、易燃品、爆炸品等物，同时必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定，以及遵守社会主义道德使用该房产，否则，毛远强有权解除该合同，收回该房产；朱洪权不得未经毛远强书面同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用，如违反则视为朱洪权自动放弃该房产使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由朱洪权负责赔偿；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；因出租方原因，该物业抵押、抵债、转让、出售或者涉及其它司法诉讼，本合同继续有效等。经质证，朱洪权对上述《房地产租赁合同》的真实性予以确认，且称该《房地产租赁合同》是其在广州市越秀区人民法院（以下简称“越秀法院”）（2015）穗越法执字第4859号案（以下简称“4859案”）中提交的。而陈琛在本案中提交的越秀法院于2015年8月18日作出的《执行听证笔录》复印件也是真实的，该笔录记载：朱洪权称知道法院要拍卖毛远强名下的两套房屋，故与毛远强一起来法院说明有关问题，朱洪权也已经把两套房屋的租赁合同提交到了法院；朱洪权称其与毛远强是多年好友，毛远强因生意需要，从2004、2005年起，多次向朱洪权借款，毛远强2010年买涉案房屋时，又向朱洪权借了一部分钱，后来毛远强因资金紧张要拿房子去贷款，朱洪权表示不同意，因为房子在购得后一直由朱洪权管理受益，为了保障朱洪权的权益，双方就签订了两份租赁合同，把两套房子今后的使用权交给了朱洪权，并由朱洪权实际接管，签订合同后，毛远强才去办理抵押借款，朱洪权与毛远强之间的借款纠纷，于2014年6月在广州市天河区人民法院起诉，至今未有结果，起诉标的是150万元，还不包括之前多年的现金借款等；毛远强确认朱洪权所述的情况属实；朱洪权还称，涉案房屋是由其一个亲戚借用，亲戚是暨南大学的老师，用涉案房屋来作工作室用，可视为朱洪权本人使用，因朱洪权对涉案房屋有权益，故不能交吉；毛远强亦表示交吉问题由朱洪权决定，因房屋的控制、使用权在朱洪权手上等。2016年8月3日，越秀法院作出（2015）穗越法执字第4859-6号《执行裁定书》，确认因被执行人未履行法律文书确定的义务，该院依法于2015年5月11日立案执行；2015年8月18日，该院依法委托广东丰厚拍卖有限公司拍卖被执行人毛远强名下的涉案房屋以清偿债务；2016年5月11日，在采用网络电子竞价方式而公开举行的第三次拍卖会上，买受人陈琛以最高价2101027元竞得；故裁定：被执行人毛远强名下的涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人陈琛所有，本裁定书送达后即发生法律效力等。2016年9月13日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉案房屋权利人为陈琛的《不动产权证书》。陈琛确认，其在参与涉案房屋竞拍前曾查阅过上述《房地产租赁合同》，知悉涉案房屋存在租约，系不交吉拍卖，但并不代表陈琛认可《房地产租赁合同》的效力，也不代表陈琛放弃其就涉案房屋享有的权利。涉案房屋现已被朱洪权在未经陈琛同意的情况下转租，且用作经营使用，违反了《房地产租赁合同》的约定，陈琛有权根据《房地产租赁合同》的约定，解除合同，收回涉案房屋。陈琛还就此提交了广州市天河区市场和质量监督管理局于2016年10月28日出具的《关于方小姐举报的答复》[穗天市监举复(2016)第239号]复印件，主要内容为方小姐于2016年10月13日举报涉案房屋涉嫌无照经营音乐培训，该举报其局已受理并处理完毕，经其局2016年10月18日对涉案房屋现场检查发现，该场所主要从事声乐培训及录音制作服务，经调查核实，该场所未经工商登记管理机关核准登记，擅自以“高八度音乐坊”的名义对外从事声乐培训的经营，属于无照经营的行为，其局已开出《责令改正通知书》，责令当事人限期改正无照经营的行为，当事人表示不再经营等。对此，朱洪权以陈琛提交的《关于方小姐举报的答复》系复印件为由，对其真实性、合法性、关联性不予确认；但确认涉案房屋自其2010年8月取得承租权开始便转租他人使用至今的事实，次承租方为暨南大学的老师，承租涉案房屋系用于辅导学生；毛远强知悉并同意朱洪权转租涉案房屋，也知道涉案房屋的具体使用情况，但从未提出异议；且签订《房地产租赁合同》的目的就是以租金抵偿债务，如朱洪权不能转租涉案房屋，则合同目的无法实现；故朱洪权有权继续承租涉案房屋，但朱洪权确认从未与陈琛就涉案房屋的租赁问题签订过任何协议。朱洪权为证明其所述情况，还向本院提交了毛远强于2008年至2010年期间向朱洪权出具的借据多张以及本院于2015年12月17日出具的（2014）穗天法民二初字第3674、3675号《民事调解书》（分别显示毛远强确认尚欠朱洪权借款本金800000元、700000元，承诺将于2016年3月31日前偿还本金及利息等）。经质证，陈琛对借据的真实性不予确认，对《民事调解书》的真实性予以确认，但认为本案系房屋租赁合同纠纷，朱洪权、毛远强之间的借款关系与本案无关。另，陈琛称其于2016年9月28日在涉案房屋张贴了告示，要求涉案房屋的承租方于2016年10月31日前搬离，但承租方直至2016年12月都未搬离，故现要求朱洪权按4500元/月的标准向陈琛支付两个月的租金损失作为违约金；但陈琛表示无法提供证据证明其已在涉案房屋张贴了告示。经质证，朱洪权对告示的真实性、合法性、关联性均不予确认。又，2017年8月8日，本院到涉案房屋张贴公告，敦促凡认为对涉案房屋享有相关权益，对原告诉请存有异议的公民、法人或其他组织，应在指定期限内向本院申报权利。此后并无相关权利人向本院申报权利。本院认为：陈琛是参与竞拍而取得涉案房屋所有权及相应的其他权利的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本案中，越秀法院已在涉案房屋拍卖前查明了涉案房屋存有租约，陈琛亦承认其在参与竞拍前已查阅过《房地产租赁合同》，陈琛后仍在不交吉拍卖的情况下竞卖涉案房屋，可推知陈琛是愿意接受涉案房屋存在租约的权利使用瑕疵的；故此，陈琛现对《房地产租赁合同》的效力提出异议，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。陈琛依法取得涉案房屋所有权后，亦同时享有了《房地产租赁合同》项下的出租方权利，并需承担《房地产租赁合同》项下的出租方义务。毛远强已非该《房地产租赁合同》的相对方，故陈琛在本案中要求毛远强根据《房地产租赁合同》承担责任，缺乏依据，本院不予支持。陈琛主张，承租方朱洪权并未按照《房地产租赁合同》约定的居住用途使用涉案房屋，且未经出租方同意转租涉案房屋，故陈琛有权根据《房地产租赁合同》的约定解除合同，收回涉案房屋。朱洪权则主张，虽《房地产租赁合同》存在不得改变涉案房屋用途及不得转租的约定，但该合同系格式文本，毛远强在《房地产租赁合同》签订后是清楚知悉朱洪权转租涉案房屋及涉案房屋被用作工作室的情况的，毛远强从未提出异议，故毛远强是同意朱洪权转租涉案房屋的，也不存在朱洪权未经同意变更涉案房屋用途的情况。本院认为，首先，《房地产租赁合同》已明确约定了涉案房屋作居住使用，承租方不得擅自改变房屋用途及承租方不得未经出租方书面同意擅自转租；出现上述两种情形之一的，出租方即有权解除合同。其次，现并无证据显示，上述约定经毛远强、朱洪权、陈琛书面确认进行了变更且陈琛在参与竞拍前知悉该变更约定，应受该变更约定的约束；即使在2015年8月18日的《执行听证笔录》中，朱洪权也仅是表示涉案房屋由其亲戚借用作工作室使用，并不能证明毛远强同意朱洪权转租涉案房屋，且同意不追究朱洪权转租及改变涉案房屋用途的违约责任，故朱洪权的抗辩意见，本院不予采纳；综上，在朱洪权确认涉案房屋现已转租他人且并非用作居住使用的情况下，陈琛有权在取得涉案房屋所有权后根据《房地产租赁合同》的约定解除该合同，收回涉案房屋。故此，对陈琛要求解除《房地产租赁合同》及朱洪权向其返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。另，陈琛认为朱洪权未按其要求在2016年10月31日前搬离，应支付2016年11月、12月两个月的租金9000元作为违约金，因陈琛在本案中未能提交证据证明其已有效通知朱洪权，朱洪权亦否认收到通知，故应由陈琛承担举证不能的法律后果，对陈琛的该项诉讼请求，本院不予支持。毛远强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除被告毛远强、朱洪权就广州市天河区暨南大学苏州苑19栋104房签订的《房地产租赁合同》；二、被告朱洪权自本判决发生法律效力之日起30日内向原告陈琛返还上述房屋；三、驳回原告陈琛的其他诉讼请求。本案受理费2880元，由原告陈琛负担180元，由被告朱洪权负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  李 群人民陪审员  苏丽颜二〇一七年八月十六日书 记 员  梁怡筠判决书已于2017年  月  日送达