广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6071号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所：佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内。法定代表人：杨惠珍。委托诉讼代理人：黄娟，女，汉族，1995年1月2日出生，系原告公司职员。委托诉讼代理人：白晓莉，女，回族，1976年1月13日出生，系原告公司职员。被告：谢炳强，男，汉族，1980年7月25日出生。被告：姚国强，男，汉族，1989年11月6日出生。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告谢炳强、姚国强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄娟到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告谢炳强立即向原告支付拖欠的物业管理费12410元（从2016年5月1日计至2016年9月30日）；2、被告谢炳强立即向原告支付拖欠的电费790.40元；3、两被告立即向原告支付逾期支付违约金2059.34元（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年2月24日，请求计算至实际清偿之日）；4、被告姚国强对被告谢炳强上述所有债务承担连带保证责任;5、确认原告与被告姚国强于2015年2月4日签订的《恒福国际商业中心物业管理协议》已解除；6、本案全部诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2015年2月4日，原告与被告姚国强就涉案佛山市禅城区季华六路11号1座14层07房物业管理事宜签订《恒福国际商业中心物业管理协议》。上述协议约定，物业管理费为每月每平方米23元，按出租计价面积（建筑面积）107.93平方米计算，即租赁物业每月物业管理费为2482元，电费据实结算。被告姚国强应于每月5日前缴纳当月物业管理费，并同时缴纳上月水费、电费及其他费用。若逾期缴纳，每逾期一日按欠缴金额的千分之三向原告支付违约金。2015年2月6日，被告姚国强接收涉案物业并签订《租户收���确认书》，原告依约向被告姚国强提供物业管理服务。2015年12月17日，原告与两被告就租赁物业权利义务转让事宜签订《合同权利义务转让协议》，协议约定被告姚国强将物业管理协议中的全部权利义务转让给被告谢炳强，被告姚国强自愿为被告谢炳强在原物业管理协议项下的义务承担连带保证责任。但自2016年5月起，被告谢炳强未能依约向原告支付各项费用，截至2016年9月30日，被告谢炳强欠付物业管理费12410元、电费790.40元，另产生违约金暂计2059.34元（暂计至2017年2月24日）。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告谢炳强均不予以理会。原告已于2016年9月30日向被告谢炳强发出《解除合同通知书》，要求解除《物业管理租赁协议》。被告谢炳强故意拖欠相关费用的行为已经构成违约，被告姚国强依约应对被告谢炳强的上述债务承担连带清偿责任。为保障原告���合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。两被告均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区季华六路11号一座1407房，建筑面积108.40平方米，由案外人佛山恒裕房地产开发有限公司（下简称恒裕房地产公司）单独所有。2013年11月30日，案外人恒裕房地产公司出具《证明》，确认其将佛山市禅城区季华六路11号1座5-21楼物业出租予案外人佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（下简称恒福泰富公司）���案外人恒福泰富公司有权对上述物业出租转租，有效期为2013年12月1日至2021年11月30日止。2014年12月22日，案外人恒裕房地产公司与原告签订《恒福国际前期物业服务委托合同》，约定由原告为包括涉案商铺在内的佛山市禅城区季华六路11号物业提供物业管理服务。合同期限为本合同有效期自本合同签订之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止。2015年2月4日，原告（甲方）与被告姚国强（乙方）签订《恒福国际商业中心物业管理协议》（编号：HFGJ-01Q-WY-2015-A0040），约定由原告为涉案物业提供物业管理服务，主要内容为：“……二.物业管理期限1、自2015年2月7日起至2018年2月6日止。三.费用及支付1.物业管理费按出租计价面积计算，每月每平方米人民币￥23元，该物业出租计价面积为107.93平方米，每月物业管理费���计人民币￥2482元。2.物业管理费按月缴纳，乙方应在签订本协议5日内向甲方缴纳首月物业管理费人民币￥2482元。此后乙方须在每月5日前以汇款、转账或支票方式缴纳当月物业管理费，并同时缴纳上月水费、电费及其他相关费用。……3.签订本协议5日内，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月物业管理费的保证金，共计人民币￥4964元。4.签订本协议5日内，须按该出租计价面积向甲方缴交水电费保证金，水电费保证金的计收标准为20元/㎡，即该物业乙方应向甲方缴纳的水电费保证金共计人民币￥2159元。……7.电费、水费及空调费等费用的支付1）电费：每单元设有独立电表，电费计算公式为：实际用电度数×（1+8%的线损和变损）×政府公布电价。……8.物业管理费从该物业按合同约定交付乙方使用之日起开始计收……七.违约责任1.乙方逾期向甲方缴付物业管理���、水电费及其他应缴之费用的，每逾期一日须按欠缴金额的千分之三向甲方支付违约金。……九.协议期限的变更、终止乙方与出租方签订的租赁合同期限变更、终止的，本协议随之变更、终止。……”。2015年2月6日，被告姚国强委托案外人雷春嫦签订《租户收楼确认书》，确认于当天接收涉案物业。2015年12月17日，原告与两被告签订《合同权利义务转让协议》，约定由被告姚国强将其与原告签订的《恒福国际商业中心物业管理协议》（编号：HFGJ-01Q-WY-2015-A0040）项下全部权利义务转让予被告谢炳强，自三方于上述转让协议签字盖章之日起，上述物业管理协议项下被告姚国强所享有的权利及应承担的义务全部由被告谢炳强享有及承担，被告姚国强自愿为被告谢炳强及其在该物业上成立的新公司对上述物业管理协议项下的义务承担连带保证责任，被告姚国强向原告缴交的物业管理费保证金、水电费保证金视为被告谢炳强缴交。2016年9月29日、2016年10月18日，原告分别以EMS快递形式向被告谢炳强发出《律师函》及《解除合同通知书》，但均未妥投。另查明，恒福泰富公司诉谢炳强（本案被告）、姚国强（本案被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日以（2017）粤0604民初4259号案立案受理，并于2017年4月19日作出（2017）粤0604民初4259号民事判决书，查明：恒福泰富公司与姚国强签订《恒福中心写字楼租赁合同》，约定由被告姚国强向恒福泰富公司承租涉案佛山市禅城区季华六路11号1座14层07房物业，后因谢炳强拖欠租金，恒福泰富公司于2016年11月1日将涉案物业收回并另行出租；判决：一、恒福泰富公司与姚国强于2015年2月4日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》已于2016年11月1日解除；二、恒福泰富公司与谢炳强、姚国强于2015年12月17日签订的《合同权利义务转让协议》已于2016年11月1日解除；三、谢炳强在判决生效之日起十日内，向恒福泰富公司支付2016年5月1日至2016年9月30日的租金27520元；四、谢炳强向恒福泰富公司支付的租赁保证金11670元，归恒福泰富公司所有；五、姚国强对谢炳强在本判决第一项中确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回恒福泰富公司的其他诉讼请求。上述民事判决书已发生法律效力。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告姚国强签订的《恒福国际商业中心物业管理协议》及原、被告签订的《合同权利义务转让协议》，系各方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张确认涉案物���管理协议已解除的诉请。依据涉案《恒福国际商业中心物业管理协议》及《合同权利义务转让协议》的约定，被告谢炳强负有依约按期支付物业管理费及相关水电费的合同义务，原告于诉讼中主张被告谢炳强拖欠2016年5月1日至2016年9月30日的物业管理费及2016年1月19日至2016年6月10日的电费，两被告均未到庭抗辩或提交有效证据予以反驳，故本院对被告谢炳强的欠费行为予以确认，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告有权主张解除涉案物业管理协议。原告于2016年10月18日发出的《解除合同通知书》虽未成功送达被告谢炳强，但据《恒福国际商业中心物业管理协议》第九条“乙方与出租方签订的租赁合同期限变更、终止的，本协议随之变更、终止”的约定，因（2017）粤0604民初4259号生效判决已确认恒福泰富公司与姚国强于2015年2月4日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》于2016年11月1日解除，故本院确认涉案《恒福国际商业中心物业管理协议》亦已于2016年11月1日解除。关于原告主张被告谢炳强支付物业管理费、电费及违约金的诉请。如上查明事实，因被告谢炳强拖欠2016年5月1日至2016年9月30日的物业管理费及2016年1月19日至2016年6月10日的电费，故原告依约有权向被告谢炳强主张上述费用。经计算，被告谢炳强应向原告支付2016年5月1日至2016年9月30日的物业管理费合计12410元（2482元/月×5个月），并支付2016年1月19日至2016年6月10日的电费合计790.40元。至于违约金，依据《恒福国际商业中心物业管理协议》第七条的约定，因被告谢炳强拖欠相关费用构成违约，故原告有权向被告谢炳强主张违约金。原告自愿以年利率24%向被告谢炳强主张违约金，系原告对其自身权利的自由处分，本院依法予以确认。经计算，被告谢炳强应向原告支付至2017年2月24日的违约金合计2088元。原告自愿向被告谢炳强主张该期间的违约金2059.34元，亦系原告对其自身权利的自由处分，本院依法予以确认。自2017年2月25日起的违约金应由被告谢炳强以所欠物业管理费及电费13200.40元（12410元+790.40元）为本金，按年利率24%向原告计付至实际清偿之日止。原告的上述诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告姚国强的责任。依据涉案《合同权利义务转让协议》的约定，被告姚国强自愿为被告谢炳强及其在该物业上成立的新公司对涉案物业管理协议项下的义务承担连带保证责任，故原告主张被告姚国强对被告谢炳强就本案所负债务承担连带保证责任有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、��九十四条第（三）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告姚国强于2015年2月4日签订的《恒福国际商业中心物业管理协议》（编号：HFGJ-01Q-WY-2015-A0040）于2016年11月1日解除；被告谢炳强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2016年5月1日至2016年9月30日的物业管理费12410元及2016年1月19日至2016年6月10日的电费790.40元；被告谢炳强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付至2017年2月24日的违约金合计2059.34元，自2017年2月25日起的违约金由被告谢炳强以13200.40元为本金，按年利率24%向原告佛山市恒福物业管理有限公司计付至实际清偿之日止；被告姚国强对被告谢炳强的上述第二、三项债务承担连带保证责任。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取91元，由被告谢炳强与被告姚国强共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一七年八月十四日书记员  杨思韫附件一：证据清单原告佛山市恒福物业管理有限公司提交以下证据：原告营业执照复印件、两被告身份证复印件；《恒福国际前期物业服务委托合同》、《恒福国际商业中心物业管理协议》;《租户收楼确认书》、《授权委托书》；《合同权利义务转让协议书》；《律师函》、寄件回执；《解除合同通知书》、寄件回执；《证明》；《缴费通知单》；发票；《房地产权证》；（2016）粤0604民初4259号民事判决书。附件二：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚���信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。