陕西省富县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0628民初639号原告（反诉被告）：延安福泰房地产开发有限责任公司，住所地陕西省延安市宝塔区南市办七里铺居委27-1-501（七里铺社区院内）。法定代表人：李文福，该公司总经理。委托诉讼代理人：康伟，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铎，陕西宝伦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵双灵，男。原告（反诉被告）延安福泰房地产开发有限责任公司（以下简称“福泰公司”）与被告（反诉原告）赵双灵商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人康伟、王铎，被告（反诉原告）赵双灵到庭参加诉讼，原告（反诉被告）法定代表人李文福未到庭，本案现已审理终结。原告（反诉被告）福泰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告及时办理银行贷款按揭手续，支付剩余尾款1380000元；2.判令被告支付原告违约金674405.94元（自2012年11月1日至2017年4月18日）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月29日，原、被告签订了合同编号为Ft-sp001的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定，被告购买原告位于富县沙梁二道街“福泰.中央领郡”第1幢3层FD03001号、FD03002号、FD03003号、FD03004号、FD03005号、FD03006号面积为424.62平方米的商铺，该商铺每平方米6500元，总金额为2760030元，并约定被告于2012年8月2日付购房款1000000元，2012年12月29日前付购房款380030元，余款1380000元做银行按揭。合同签订后，原告已于2012年8月31日将合同项下的商铺交于被告使用，但被告未按合同约定办理银行按揭贷款手续，致使被告剩余房款1380000元无法向原告支付。原告认为被告未办理银行按揭贷款手续的行为已构成违约，并给原告造成巨大损失，遂诉至法院请求维护其合法权益。被告（反诉原告）赵双灵辩称：原告故意歪曲本案事实，其诉讼理由不能成立，请求驳回原告诉讼请求。原、被告于2012年10月29日签订商品房买卖合同属实，合同签订时，原告承诺出售于被告的房屋有室外楼梯。被告为经营新世纪网吧购买原告门面房，当时原告承诺给被告修建室外楼梯和扶梯各一部，房屋交付后，被告共花费360000元对该房屋进行装修，在经营网吧期间，原告擅自将修建的室外楼梯拆除，且因原告出售该商品房时未通过消防验收，致使被告在经营期间多次被消防部门罚款，其中一次罚款原告主动交纳。因原告违约造成被告生意萧条，无法实现合同目的，且原告将室外楼梯拆除改变室内整体结构，被告为此花费468000元重新装修房屋，并至今导致被告客户找不到楼梯而严重影响其经营。此外，按合同约定，原告给被告交房时地辐热、采暖、暖气管道应安装到位，但至今原告未给被告安装暖气与天然气管道，被告在经营中多连续两年无法取暖，被告无奈于2014年花费39000元将天然气安装到位。被告在合同签订后就将所需要办理贷款的相关手续全部交予原告，原告承诺在县工商银行给被告办理贷款，但原告从2012年至2015年一直未能给被告办理好按揭贷款，又于2015年年底要求被告重新提供贷款手续，从农村合作信用银行办理贷款，但该行的贷款利息比双方约定的工行利息高出两倍多，这无形中给原告造成巨大经济损失，请求依法驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）赵双灵向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉人与反诉被告于2012年8月2日签订的商品房买卖合同；2.依法判令反诉原告与反诉被告相互返还已取得的对方的财产；3.依法判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失867000元；4.由反诉被告承担反诉费。事实与理由：反诉人与反诉被告于2012年8月2日签订了商品房买卖合同，按照合同约定，反诉被告给反诉人交房时修建室外楼梯，反诉原告为此购买该门面房经营新世纪网吧，反诉原告经营该网吧至2013年10月15日时，反诉被告擅自拆除室外楼梯，导致反诉原告装修的财产全部毁损，其二次装修后，因无室外楼梯，造成反诉原告在经营过程中因客户找不到楼梯而生意萧条，无法实现合同目的。且反诉被告未按合同约定给反诉原告交房时将地辐热、采暖、暖气管道安装到位，且未安装暖气和天然气管道，造成反诉原告在经营中多年无法取暖，无奈自己花费39000元将天然气安装到位，合同签订后，反诉被告出售该商品房时未通过消防验收，致使反诉原告在经营期间多次被消防部门罚款。反诉原告认为反诉被告严重违约，致使合同目的无法实现，给反诉原告造成巨大经济损失。原告（反诉被告）福泰公司辩称，该案并不具备合同解除的法定条件，被告（反诉原告）所述的楼梯问题，因当时搭建的是临时楼梯，双方并没有在合同中约定。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的原告（反诉被告）具有商品房销售资格、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）已交纳的购房款的数额，本院予以确认。对于原、被告争议的剩余1380000元房款做按揭的事实，双方均提供了商品房买卖合同，原告（反诉被告）认为合同中并未约定具体在哪一家银行办理按揭，被告（反诉原告）逾期付款应当按照每日万分之三承担逾期付款违约金。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）违反合同及承诺约定，楼梯非临时搭建，原告（反诉被告）违约私自拆除外楼梯。经本院审核，根据交易习惯，由开发商联系银行按揭，依据工银陕办发【2015】444号文件的要求，开办个人商用房贷款业务的机构须为一级支行，而富县工商银行属于二级支行，因该规定的调整使得被告（反诉原告）无法按照合同约定办理银行按揭属原、被告以外的原因，故原、被告双方均无过错；原、被告之间争议的交房时地辐热采暖、暖气管道安装、天然气管道预留接口的事实，经本院审核，原告（反诉被告）未按合同约定预留天然气管道接口，故存在违约，地辐热采暖、暖气管道属于集中安装，于交房当年即2012年冬季进行集中供暖后再未供暖，但供暖问题并非《商品房买卖合同》约定范畴。被告（反诉原告）提供的承诺书一份、照片两张、合伙协议书原件一份，共同证明原告（反诉被告）违反合同及承诺书约定，拆除外楼梯，原告（反诉被告）质证认为其承诺该楼梯在不影响消防时使用，并未承诺给反诉原告使用，且承诺书显示的时间与商品房买卖合同显示的时间一致，究竟哪个合同在先无法确定，该承诺书在原告（反诉被告）与叶东春之间适用，对被告（反诉原告）并不适用，不能作为抗辩及合同解除的理由；对照片的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为其拍摄地点不明确，来源不明、没有拍摄时间，不能达到证明目的，经本院审核，该三份证据与本案具有关联性，承诺书是对商品房买卖合同的补充条款，本院依法予以采信。被告（反诉原告）提供的富县新世纪网吧装修合同两份，证明被告（反诉原告）两次装修花费700000元的事实，原告（反诉被告）质证对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为装修合同与商品房买卖合同非同一法律关系，该合同盖章模糊，签字不规范，被告（反诉原告）如何装修与其无关，经本院审核，该装修合同与本案不具有关联性，装修房屋属被告（反诉原告）正常的经营性行为，故本院不予采信。本院认为，原、被告于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且该合同已履行四年之久，双方虽因合同约定不明、相关规定变化等原因致使合同没有全面履行，但涉案房屋主体结构质量合格，该行为也并不导致合同无法履行，故本院依法认定该合同合法有效。被告（反诉原告）要求因原告（反诉被告）擅自拆除室外楼梯，导致其网吧生意萧条、装修财产全部损毁、无法实现合同目的且合同约定的地辐热、采暖、暖气管道未安装到位，给其造成损失为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，因该楼梯只是原、被告争诉的商品房的附属部分，并非房屋质量不合格，被告（反诉原告）并未提供原告（反诉被告）拆除楼梯给其造成的具体损失，其为经营的网吧进行装修属于正常的经营性行为，且原告（反诉被告）未在涉诉商品房预留天然气接口并非根本性违约，原告（反诉被告）以上违约行为不构成合同解除的条件，被告（反诉原告）自房屋交付至今一直在使用该房，该买卖合同未出现法定或约定的解除情形，该合同不应解除，亦不能要求原、被告互相返还已取得对方的财产，被告（反诉原告）主张的原告（反诉被告）赔偿其损失8670000元，因并非原告（反诉被告）违约导致，故依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求；被告（反诉原告）自行安装天然气花费3900元的主张，因未提供相关证据证实，故本院对该项主张不予支持；对于原告(反诉被告)要求按照合同约定由被告办理银行按揭支付剩余购房款的诉讼请求，因银行按揭贷款具有履行的不确定性，故支持由被告(反诉原告)用现金支付原告（反诉被告），对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担违约金674405.94元的诉讼请求，因相关规定的改变致使银行按揭贷款未办理成功，双方均无过错，故被告不应承担违约责任；对于被告（反诉原告）辩称的因无法供暖造成的损失，因不属于本案调整范围，被告（反诉原告）可另案主张。综上所述，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）及时办理银行贷款按揭手续，支付剩余尾款1380000元的诉讼请求予以支持；对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金674405.94元的诉讼请求不予支持。对被告（反诉原告）要求解除合同、互相返还取得对方的财产、反诉被告赔偿给其造成的损失867000元的诉讼请求不予支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条第一项、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条第二款、第十五条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵双灵于本判决生效之日起一个月之内支付原告延安福泰房地产开发有限责任公司购房款400000元，本判决生效之日起三个月之内支付购房款500000元，剩余购房款480000元于本判决生效之日起六个月内付清；二、驳回原告（反诉被告）延安福泰房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）赵双灵对延安福泰房地产开发有限责任公司的反诉请求；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23235元，减半收取11617.5元，由被告赵双灵支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员  李福林二〇一七年八月二十八日书记员  成 伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十五条第一项有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应该承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。