北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0109民初3447号原告：杜金泉，男，1964年6月21日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴建荣，北京盈科（天津）律师事务所。被告：北京住总众邦地产有限公司，住所地北京市门头沟区开发区永安路20—3。法定代表人：李作扬，董事长。委托诉讼代理人：王璐瑶，女，1993年1月18日出生，北京市住总众邦地产有限公司职工，住北京市朝阳区融科望京中心B1座1层。委托诉讼代理人：王冠祺，男，1993年6月3日出生，北京市住总众邦地产有限公司职工，住北京市朝阳区融科望京中心B1座1层。原告杜金泉与被告北京住总众邦地产有限公司(以下简称住总众邦公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜金泉及其委托诉讼代理人吴建荣，被告住总众邦公司的委托诉讼代理人王璐瑶、王冠祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜金泉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决住总众邦公司赔偿延期交房的违约金和各项经济损失合计100000元；2.请求法院判决住总众邦公司尽快修复交付的房屋并符合合同约定的入住条件；3.请求法院判决住总众邦公司退还杜金泉所缴纳的当期供暖费及物业管理费5000元；4、请求法院判决住总众邦公司承担本案的诉讼费用和律师费用。诉讼过程中，杜金泉将诉讼请求变更为：1.要求住总众邦公司支付违约金13万元，2.要求住总众邦公司退还供暖费、物业管理费5000元，3.要求住总众邦公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、杜金泉从住总众邦公司购买房屋的事实及合同约定的相关条款。2015年11月28日杜金泉与住总众邦公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定的房屋坐落于：门头沟区门头沟新城MC16-073地块073--2#办公及商业楼2层211。合同约定的交付时间是2016年12月31日前向杜金泉交付该商品房，提交房屋的时候应该符合房屋的使用条件。合同笫十四条约定了逾期交房的责任，逾期在60��之内，出卖人按日计算向买受入支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。双方于2016年12月24日补充签订了《面积差异及房款结算协议》，约定结算后的实测总房款为人民币1231942元，并于同日杜金泉交了当期物业费和供暖费2932.7元。二、住总众邦公司交付的房屋严重不符合入住的基础性条件，违反了合同的相关约定，属于根本性违约。住总众邦公司在到了交房时间向杜金泉交付房屋时，杜金泉购买的房屋一开电器就立马停电，多次找地产服务人员，住总众邦公司推脱说是总闸问题，会给予修理，但是一直未修理好。之后杜金泉又多次致电融创集团客服中心反映情况（客服电话：4009971918），但是客服中心也一直未能解决供电问题。杜金泉于2017年2月25日将电卡托管于地产客户部工程师刘为涛处，并��了一份住总众邦公司辩称：一、住总众邦公司已经如期履行《北京市商品房预售合同》中所约定的合同义务，并不存在逾期交房的情形，无需承担任何违约责任。根据双方签署的《北京市商品房预售合同》第十二条之规定，住总众邦公司应在2016年12月31日前向杜金泉交付该商品房，并且商品房满足以下两个条件，“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”，在此两个交付条件满足的情况下，住总众邦公司于2016年12月24日与杜金泉补充签订了《面积差异及房款结算协议》，杜金泉于同日对所购房屋进行验收并领取房屋钥匙，该房屋于2016年12月24日实际交付给了杜金泉(涉案房屋钥匙经杜金泉同意于当天留存一把交物业公司)。此外，住总众邦公司于2016年10月31日与国网北京���电力公司签署了高压供用电合同，合同编号SGTYHT/13-GY-001。该用电合同第39条已经写明“用电人受电装置已验收合格，业务相关费用已结清且本合同和有关协议均已签订后，供电人应立即依本合同向用电人供电”。同时，住总众邦公司于2016年12月14日向国网北京市电力公司缴纳了电费316893.97元。由此也能够证明房屋的供电条件在实际交付给杜金泉之前已经满足购房合同第十三条第1款第(2)项关于供电的约定。上述事实情况及证据，完全能够证明住总众邦公司如期履行合同约定，并不存在逾期交房的情形，故无需承担任何违约责任。二、杜金泉所购商品房出现供电跳闸情况，实属空调厂家将空调线路接错导致，并不属于逾期交房的情形。2017年1月21日，住总众邦公司组织工程师上门维修杜金泉房屋供电跳闸问题，其妻子贾仲霖签署了《客户沟通记录表》，其中显示供电主���问题为“打开空调，总闸跳闸”，而并非杜金泉起诉状中所谓的“房屋一开电器就立马停电了”。杜金泉夸大事实情况。住总众邦公司在查明跳闸原因后，积极联络空调厂家上门维修，并且于2017年3月25日也邀请了空调厂家代表与杜金泉约谈，现场沟通解决赔偿问题，杜金泉当场索赔6万元，空调厂家代表认为金额太高，不能接受，但杜金泉不予让步。双方就赔偿金额无法达成一致，最终谈判无果。由此可见，杜金泉本人认可电闸跳闸原因为空调厂家之责任这一事实，只因其索赔金额无法得到满足，故转而向答辩人主张赔偿。涉案房屋空调系由住总众邦公司出资请空调厂家安装，因涉案房屋为商业办公用房，首付比例高、贷款年限短，开发商会赠送装修或电器设备吸引客户。综上，住总众邦公司不同意杜金泉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证���，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月28日，杜金泉与住总众邦公司签订《北京市商品房预售合同》约定：杜金泉购买北京市门头沟区门头沟新城MC16-073地块073-2#办公及商业楼2层211号房屋(下称涉案房屋)。第十条设计变更的约定。第十一条逾期付款责任。第十二条交付条件（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书：3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他没施达到的条件；4、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺1、市政基础��施：(1)上水、下水：2016年12月达到使用条件；(2)过渡性供电：2016年12月31日达到使用条件；(3)供暖：2016年12月31日达到使用条件；(4)燃气：×；(5)电话通信线：×；(6)有线电视线：×；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：(2)若因出卖人故意或重大过失原因致使延误的，由出卖人向买受人按日支付买受人已付房款万分之一的违约金，本合同继续履行，但该万分之一的违约金不在本款(1)至(4)项以及本条第2款(1)至(3)项中逾期最长的一项作为违约金期间的计算依据。如出现违反第十二条逾期交房情形的，则本款约定的市政基础设施的交付期限相应顺延，顺延期间出卖人仅需承担第十四条约定的逾期交房责任而无需依据本条承担重复的违约责任。2.其他设施(1)公共绿地：×；(2)小区非市政道路：×；(3)公共停车场：×；(4)会所：×；(5)购物中心：×。第十四���逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：l、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加）。(1)逾期在60日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日(该日期应当与第(1)项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部己付款，并按照买受人全部己付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五(该比率应当不小于第(1)项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。附件六：装饰和设备标准的约定1、采暖系统：(1)集中采暖：散热器；(2)采暖设备品牌：森德或同档次。2、保温材料：(1)外墙保温：聚苯板。(2)内墙保温：无。3、外墙：幕墙（局部涂料）。4、内墙：耐水腻子。5、顶棚：混凝土结构面。6、室内地面：水泥抹面。7、门窗：(1)开启方式为：内开内倒或内开或内倒；(2)门窗型材：铝合金窗。8、电梯：(1)电梯品牌名称：巨人通力或同档次；(2)电梯速度：1.75米/秒；(3)电梯载重量：1000千克。《北京市商品房预售合同》还约定了其他事项(未约定空调由住总众邦公司提供)。2016年12月24日，杜金泉与住总众邦公司签订《面积差异及房款结算协议》，���认涉案房屋总价款为1231942元，实测建筑面积为38.69平方米。涉案房屋己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及房屋面积测算技术报告书。住总众邦公司已于2016年10月31日与国网北京市电力公司签订《高压供用电合同》，约定由国网北京市电力公司向北京市门头沟区永定镇南区社区居委会新城073地块受电点供电，并交纳了2016年12月电费316893.97元。2016年12月24日，住总众邦公司向杜金泉交付涉案房屋钥匙，杜金泉向物业服务企业及供热单位分别交纳了物业服务费及供暖费。涉案房屋交付后被发现存在打开空调后即发生跳闸的情况。2016年12月24日当天，杜金泉向物业服务企业留存涉案房屋钥匙一把用于维修涉案房屋。2017年2月25日，杜金泉将涉案房屋电卡交付住总众邦公司工程师刘为涛用于维修。2017年4月23日，刘为涛将电卡交还杜金泉。2017年5月13日，杜金泉取回涉案房屋因维修留存于涉案房屋物业公司的钥匙。2017年7月6日本院组织双方第一次谈话时，住总众邦公司认可涉案房屋没有电，同意继续维修。2017年8月7日本院组织双方勘查现场时，上述问题已恢复正常。涉案房屋内空调系住总众邦公司出资请案外人安装。本院认为：《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是《北京市商品房预售合同》约定的“交付房屋”如何理解，涉案房屋出现打开空调后即跳闸的情况是否构成住总众邦公司违约。因《北京市商品房预售合同》约定涉案房屋的交付需满足“己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及房屋面积测算技术报告书”等两个条件，现涉案房屋已具备上述两个条件，住总众邦公司已按照约定向���金泉交付房屋，杜金泉所提住总众邦公司逾期交房的主张无事实及合同依据，本院不予采纳。对涉案房屋存在的打开空调即发生跳闸的情况是否构成违约，《北京市商品房预售合同》第十三条关于市政基础设施的条款约定住总众邦公司承诺于2016年12月31日前达到过渡性供电的使用条件、因出卖人故意或重大过失原因致使延误的，由出卖人向买受人按日支付买受人已付房款万分之一的违约金。本案中，住总众邦地产有限公司已与供电企业签订供用电合同并交纳电费，关于供电的市政基础设施已经达到使用条件，涉案房屋所存在的打开空调即发生跳闸的情况并不严格符合上述条款约定的市政基础设施未达到使用条件的违约情况。但是，对合同条款的解释，在尊重合同自由的同时，也应充分顾及交易的实质正义，符合交易目的。当合同没有约定或约定不明，应���据当事人的目的来寻求双方真实的或应有的意思表示。本案中，涉案房屋能够正常使用的基础条件之一是稳定的供电，故涉案房屋能够享有稳定的供电亦应属双方约定的内容。另外，虽然住总众邦公司自行出资请案外人安装了涉案房屋内的空调、并表示相应空调系对业主的赠送，但考虑到本案双方存在房屋买卖合同关系，住总众邦公司出资请人在涉案房屋安装空调的行为本质上并非赠与行为，而应解释为出售房屋附属设施设备的行为，住总众邦公司应就相应空调安装、使用过程中发生的问题承担违约责任。根据现有证据，涉案房屋在2017年7月6日之前存在打开空调即发生跳闸的情况，住总众邦公司应就此承担违约责任，因上述问题导致涉案房屋不能正常用电，与供电设施不能按期达到使用条件的情形类似，本院参照双方《北京市商品房预售合同》第十三条约定的标��酌情确认住总众邦公司应当赔偿杜金泉违约金2万元，对杜金泉主张过高部分，本院不予支持。对杜金泉主张的预期租金损失、误工损失、餐饮、交通损失，无法律依据，本院不予支持。对杜金泉主张退还的物业服务费及供暖费，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、北京住总众邦地产有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿杜金泉违约金2万元；二、驳回杜金泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百元，由北京住总众邦地产有限公司负担二百二十二元，由杜金泉负担一千二百七十八元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张 源二〇一七年八月三十一日书记员 商允超