广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民初99号原告（执行案外人）：吴定玲，女，1966年4月15日出生，汉族，住北海市海城区。委托诉讼代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。被告（申请执行人）：广西恒冠建设集团有限公司，住所地北海市海城区北部湾东路102号。法定代表人罗家辉，董事长。委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。第三人（被执行人）：北海尚源居房地产开发有限公司，住所地北海市公园路体育宾馆附楼三楼。法定代表人王合娟，执行董事。原告吴定玲与被告广西恒冠建设集团有限公司（以下简称“恒冠公司”）、第三人北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称“尚源居公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴定玲及其委托诉讼代理人邓维棠，恒冠公司的委托诉讼代理人梁志鹏到庭参加诉讼，第三人尚源居公司经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本庭依法进行缺席审理，本案现已审理终结。吴定玲向本院提出诉讼请求：1.判决恒冠公司对“国华尚源东城（和谐苑）”第一幢第一层0107号房屋享有的工程价款优先受偿权不得对抗原告吴定玲，即不得执行吴定玲购买的尚源居公司名下位于北海市“国华尚源东城（和谐苑）第一幢第一层0107号房屋;2、判决确认吴定玲与尚源居公司所签订的《和谐苑商铺认购协议书》合法有效，并解除北海市海城区人民法院（2015）海执保字第7号民事裁定书和北海中院（2016）桂05执217号案对上述房屋的查封，判决尚源居公司将上述房屋备案及过户给吴定玲；3.由恒冠公司和尚源居公司承担本案诉讼费用。事实和理由：北海市中级人民法院执行的恒冠公司与尚源居公司建设工程施工合同纠纷一案，拟将吴定玲购买的“国华尚源东城（和谐苑）”第一幢第一层0107房屋作为执行标的予以强制执行。关雄提出案外人执行异议，法院作出（2017）桂05执异43号执行裁定，驳回吴定玲的异议请求。关雄不服，认为其对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，理由是：一、在查封之前，吴定玲与尚源居公司签订《“和谐苑”商铺认购协议书》，并已支付全部涉案房屋房款，且是唯一房屋，恒冠公司享有的工程款优先权不能对抗作为商品房买受人吴定玲。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，原告对涉案商品房享有的权利优先于作为承包人的恒冠公司。二、（2017）桂05执异43号执行裁定书曲解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的立法本意，根据该条规定，原告购买房屋的行为符合上述规定的情形。买受人的权利应予排除执行。北海中法院(2017)桂05执异43号执行裁定书将所购的房屋列入所谓“商铺”而不是用于居住，是主观臆断。上述规定的立法本意是排除投资性炒房，原告无炒房意愿；再者是保障居住，原告在北海市区无其它房屋，所购房屋是生存权的保障；“商铺”只是概念，房屋首要功能就是居住，即使是商用的房屋，也可用于居住，况且原告所购的上述房屋就是用于居住的。三、原告对涉案房屋未备案、过户不存在任何过错，不应承担法律责任。原告在涉案商品房被查封前，己受让房屋且付清了大部购房款；房屋虽未完成备案手续，但其责任不在于原告，而是由于第三人的违约行为导致，不应由原告对第三人的违约行为承担责任。法律应当保护原告作为善意购房者的合法权利。四、优先保护消费者（买受人）的合法权益，不仅合法，也符合公平原则。恒冠公司享有的是工程款债权，属于经营权利，而买受人将取得的是商品房物权，属于生存权，买受人享有的生存权应优于恒冠公司享有的经营权；优先保护买受人的合法权益，有利于房地产市场的健康发展；若原告等买受人的优先权得不到优先保护，买受人则一无所有，是极不公平的，也必将导致社会不稳定因素。被告恒冠公司辩称：第一，本案是执行异议之诉，仅对是否执行的问题进行审理，原告要求确认合同有效并且办理过户备案的请求不属于本案审查问题；第二，案外人所购商品房具备排除执行的条件必须是居住用房而非商业用房，本案商铺属于商业用房，不具备排除执行的条件。第三人尚源居公司向本院提交书面陈述意见称：一、尚源居公司已将涉案商铺移交物业公司，由物业公司代转交给各位业主，尚源居公司不再占有上述物业，业主物权应得到法律保护；二、尚源居公司与原告已签订合法有效的《尚源东城商铺认购协议书》，北海中院的执行裁定书已确认该合同的效力；三、恒冠公司的工程款优先权不得对抗原告已购买涉案商品房的行为，根据《最高人民法院关于建设工程价款有限受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，原告作为商品房买受人，其权利优先于承包人及抵押权人，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，仅是可以排除执行的情形之一，但并不是唯一情形，本案原告的情形完全符合上述批复第二条的规定。综上，尚源居公司认为原告诉请有事实和法律的依据，请求法院支持。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《“和谐苑”商铺认购协议书》、收据、转账凭证，证明原告在“和谐苑”购买商品房并已支付全款；2.查封公告、执行裁定书，证明法院驳回异议申请是错误的。被告恒冠公司未向本院提交证据。第三人尚源居公司未向本院提交证据。经开庭审理质证，被告恒冠公司对原告提交的证据质证如下：对证据1中的商铺认购协议书真实性无异议，原告提供的协议书已载明涉案房屋不属于居住用房；对证据2的真实性、合法性无异议，法院查封的裁定结果都是正确的。第三人尚源居公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。对原告提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2014年7月11日，原告吴定玲与第三人尚源居公司签订《商品房商铺买卖合同书》一份，约定吴定玲向尚源居公司购买尚源居公司名下的国华尚源东城（和谐苑）第一幢0107号房屋，总价款为2132020元，双方并对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房时间、交房条件等作了具体约定。吴定玲向尚源居公司支付了全部购房款。另查明，恒冠公司因工程进度款的支付问题与尚源居公司产生纠纷，后恒冠公司向北海仲裁委员会提起仲裁申请，北海仲裁委员会受理该案后，于2015年11月27日委托北海市海城区人民法院对尚源居公司价值174861860元财产进行保全，北海市海城区人民法院于2015年11月27日作出（2015）海执保字第7号民事裁定书和协助执行通知书，查封了尚源居公司名下位于北海市，国华尚源东城（和谐苑）楼盘中限额为17486186元的土地使用权、房屋、地下停车位，其中包括吴定玲购买的第一幢0107号房屋。2016年11月2日，北海仲裁委员会作出北仲裁字（2015）第218号裁决书，裁决：尚源居公司向恒冠公司支付工程进度款、利息共计13745.366万元（利息暂计至2015年10月30日，之后以欠款10181.346万元为本金，按照月利率1.5%计算至付清全部款项之日止）；恒冠公司对尚源居公司应付的10181.346万元国华尚源东城项目工程款享有优先受偿权。上述裁决书生效后，恒冠公司向本院申请强制执行。本院以（2016）桂05执217号案予以执行。在该案执行过程中，原告吴定玲就本院执行的北海市，国华尚源东城（和谐苑）第一幢0107号房屋提出执行异议，请求中止对该标的的执行。本院经审查后，认为案涉房屋系案外人吴定玲与尚源居公司在本院查封之前签订了《商品房商铺买卖合同书》，案外人已支付全部价款，但该商品房用途为商业，案外人无证据证明是否仅用于居住，案外人吴定玲的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，且其权利不能够排除执行，对其异议理由不予支持，遂作出（2016）桂05执异35号裁定书，裁定驳回其异议请求。吴定玲为此提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为：本案系执行异议之诉，焦点问题在于作为案外人的吴定玲所主张的其对案涉房屋所享有的民事权益能否足以排除法院的强制执行。在执行程序中对不动产一般买受人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权，买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以占有的方式对外进行了公示，物权期待权才具有排除执行的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，一、原告吴定玲与第三人尚源居公司于2014年7月11日签订《“和谐苑”商铺认购协议书》，约定吴定玲认购尚源居公司名下的国华尚源东城（和谐苑）第一幢0107号房屋，该认购协议书中双方对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房时间、交房条件等作了具体约定，基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已按合同的约定支付了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应认定上述认购协议书为商品房买卖合同。上述认购协议书是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同。本案系执行异议之诉，非确认合同效力纠纷，本院虽对涉案《“和谐苑”商铺认购协议书》的合法有效性进行了审查，但于本案中不对原告诉请确认该合同的合法有效性作出判决。二、吴定玲没有提供证据证明其已经合法占有了案涉不动产，且根据涉案《商品房商铺买卖合同书》约定的交房时间为2015年12月30日，但法院于2015年9月22日查封了涉案房屋，因此吴定玲在法院查封之前并没有合法占有该房屋。三、吴定玲受让案涉商铺总价款为2132020元，其已经支付全部价款。四、根据查明的事实，吴定玲未办理过户登记并非因其自身原因导致。综上几点，吴定玲虽然签订了合法有效的书面买卖合同，房屋未能办理过户登记责任亦不在原告，但原告未在法院查封之前合法占有案涉房屋，故本案不完全符合《规定》第二十八条规定的保护情形。原告还主张其所购商铺是用于居住，本案应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，支持其物权期待权。本院认为，《批复》的立法目的是为了保护消费者的基本居住生存权，故为生活消费而购房商品房的人才是《批复》规定的“消费者”，而案涉《“和谐苑”商铺认购协议书》所涉标的为商铺，具有投资经营的性质。原告所购商铺是否用于居住，并不能改变该商铺的投资经营性质。因此，本案原告不符合《批复》第二条规定的“消费者”条件，其对涉案商铺只能享有一般买受人的物权期待权，不能以消费者买受人的身份请求依据《批复》规定排除法院的强制执行。此外，原告要求尚源居公司为其办理房屋过户，因该诉求系基于原告与尚源居公司之间的商品房买卖合同关系，与本案不是同一法律关系，亦不属于本案审理范围，原告应另寻法律途径予以解决，本院在本案中不予处理。综上所述，吴定玲所购买的涉案房屋不符合《规定》第二十八条规定的一般买受人物权期待权的保护要件，亦不符合《批复》第二条之规定情形，其请求排除被告恒冠公司对涉案房屋的执行，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告吴定玲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴定玲负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。审 判 长 魏玉芳审 判 员 汪海敏审 判 员 叶 萍二〇一七年八月二十八日法官助理 庞晓湖书 记 员 龙财新