新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终1146��上诉人（原审被告）：孙启道，男，1978年9月7日出生，汉族，个体工商户，住伊宁市。上诉人（原审被告）：刘银龙，男，1980年2月10日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宿州市萧县。上诉人（原审被告）：孙春宝，男，1973年2月16日出生，汉族，个体工商户，住伊宁市。三上诉人的共同委托诉讼代理人：潘韵如，新疆众合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨丽，女，1980年6月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：冯旭，新疆视观律师事务所律师。上诉人孙启道、刘银龙、孙春宝因与被上诉人杨丽房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2016年9月28日作出的（2016）新4002民初4681号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人孙启道、孙春宝及上诉人孙启道、刘银龙、孙春宝的共同委托诉讼代理人潘韵如、被上诉人杨丽的委托诉讼代理人冯旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙启道、刘银龙、孙春宝上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回杨丽要求其支付租金、违约金的一审诉讼请求；2、本案诉讼相关费用由杨丽承担。事实与理由：第一、租赁合同大部分未能实际履行，责任在杨丽。杨丽购买伊宁市铜锣湾房产时，该房屋的消防设施不符合要求，用于营业性娱乐性场所出租根本无法使用，根据《城市房屋出租条例》出租人杨丽无权出租此房屋。双方经过协商后达成了，其中也提及了此出租房产的消防设施不符合要求，由其来完善，但实际此消防设施根本无法完善，其也未实际使用（无法转租）。因此杨丽无权要求其支付租金。第二，实际使用中房屋顶部漏水至今，杨丽未履行法定修复责任，致使房屋无法使用，也是导致已经转租出去的大部客户全部解约的原因之一。因此，杨丽也无权主张租金及违约金。杨丽辩称，1、孙启道、刘银龙、孙春宝陈述的事实和理由不客观、不真实，以承租的房屋消防不合格为抗辩理由不能成立。因为截至目前其从来没有接到任何消防部门出具的涉诉房屋消防不合格的证明，涉诉房屋早已取得房屋管理部门颁发的所有权证明，一审时对方明确承认一直在使用涉诉房屋。双方在签订合同时，为了达到降低房屋租金的目的，孙启道、刘银龙、孙春宝同样提出了消防不合格影响其正常经营的问题，在此情况下双方签订了《补充协议》，该补充协议明确约定由孙启道、刘银龙、孙春宝负责处理消防及其他设施不完备的事���，因此孙启道、刘银龙、孙春宝主张消防不合格导致其不能正常经营责任在杨丽的理由不成立；2、关于房屋漏水的问题。涉诉房屋屋面曾经确实存在渗水，但该渗水根本不影响正常经营，且其在接到孙启道、刘银龙、孙春宝屋顶漏水的通知后，立即重新做了屋顶防水，之后其从未再接到过关于房屋漏水的通知。综上所述，孙启道、刘银龙、孙春宝的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。杨丽向一审法院起诉请求：l、判令解除其与孙启道、刘银龙、孙春宝于2013年4月24日签订的《房屋（商铺）租赁合同》及2014年3月4日签订的《补充协议》；2、判令孙启道、刘银龙、孙春宝支付租金295万元（从2014年1月1日至2016日12月31日）；3、孙启道、刘银龙、孙春宝支付逾期付款违约金：148万元[115万元×O.005天（2014年11月1日至2016年5月12日止）＋180万元×O.005×193天���2015年l1月1日至2016年5月12止）]×03；4、孙启道、刘银龙、孙春宝承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月23日，杨丽（甲方）与刘银龙、孙启道、孙春宝（乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于伊宁市迎宾路44号铜锣湾不夜城C区一层166号、C区二层256号商铺，租赁面积为6870平方米。租赁期限自2013年9月1日至2018年8月31日共计5年，租金每年180万元。如乙方逾期支付租金，每迟延一日，按应付租金金额的5‰承担违约责任，逾期支付租金超过10日，每迟延一日，按应付租金额的10‰承担违约责任。拖欠租金超过一个月的，甲方有权解除合同。2014年3月4日，双方签订《补充协议》一份，该协议确认甲方将房屋交付乙方的时间为2013年8月20日。并约定租金起算时间变更为2014年1月1日（原约定时间为2013年9月1日）；下一年度租��的支付时间为上一年度租期届满前2个月，即上一年度11月1日前；补充协议签订前，双方无论是否存在违约行为，对方均放弃追究该违约责任的权力；基于甲方向乙方提供了上述有关优惠条件，为此在补充协议签订后，由乙方负责处理有关消防等其他设施不完备的事宜，如因各种设备不完善原因给乙方造成损失的由乙方自行承担，乙方不得向甲方主张任何赔偿权力。合同签订后，杨丽依约将房屋交付给刘银龙、孙启道、孙春宝使用至今，刘银龙、孙启道、孙春宝向杨丽结清2014年年度租金，2015年年度租金仅支付65万元，尚欠115万元。2016年度租金180万元至今未支付。对于以上事实双方没有争议，予以确认。对1、解除双方签订的房屋（商铺）租赁合同及补充协议；2、杨丽要求刘银龙、孙启道、孙春宝支付违约金148万元，刘银龙、孙启道、孙春宝有异议，刘银龙、孙启道���孙春宝要求继续履行合同，认为违约金过高，不同意支付。一审法院认为，杨丽与刘银龙、孙启道、孙春宝签订的《房屋（商铺）租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认。杨丽要求解除合同的诉讼请求，合同中明确约定”拖欠租金超过一个月的，杨丽有权解除合同。”因刘银龙、孙启道、孙春宝拖欠租金的行为已达到合同约定的解除条件，故对该项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对杨丽主张刘银龙、孙启道、孙春宝支付租金295万元，刘银龙、孙启道、孙春宝承认尚欠杨丽租金295万元，对于刘银龙、孙启道、孙春宝承认的该项诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。对于杨丽主张支付违约金148万元的诉讼请求，刘银龙、孙启道、孙春宝未按合同约定支付租金，其行为构成违约，应当按合同约定支付相应的违约金，因刘银龙、孙启道、孙春宝提出违约金过高，违约金应当以杨丽的实际损失为基础进行调整，因杨丽对刘银龙、孙启道、孙春宝违约给其造成的损失未提供证据证实，其损失应以刘银龙、孙启道、孙春宝拖欠租金295万元延期付款的利息损失为依据，2015年拖欠租金费115万元，利息损失应从合同约定的租金应付期限次日起即2014年11月2日起按中国银行同期贷款利率一至三年（含三年）6%计算至杨丽主张之日2016年5月12日止，利息损失为109076.71元（115万元×6%÷365天×577天），2016年拖欠租金180万元，利息损失应从合同约定的租金应付期限次日起即2015年11月2日起按中国银行同期贷款利率六个月至一年（含一年）5.1%计算至杨丽主张之日2016年5月12日止，利息损失为48289.31元（180万元×5.1%÷365天×192天）。杨丽实际损失应认定为157366.02元（109076.71元+48289.31元）。主张违约金不能超过其损失的30%即47209.81元（157366.02×30%），故应当认定刘银龙、孙启道、孙春宝支付违约金为204575.83元为宜（157366.02元＋47209.81元）。对刘银龙、孙启道、孙春宝辩称消防过关及房面漏水造成迟延支付租金的抗辩理由，因未提供证据证实，且《补充协议》约定”补充协议签订后由刘银龙、孙启道、孙春宝负责处理有关消防等其他设施不完备的事宜”，故对刘银龙、孙启道、孙春宝的抗辩理由，不予采信。孙启道经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其自愿放弃举证、质证、答辩的权利，理应承担举证不能的法律后果。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除杨丽与刘银龙、孙启道、孙春宝签订的《房屋（商铺）租赁合同》及《补充协议》；二、刘银龙、孙启道、孙春宝于判决生效之日起三日内一次性支付杨丽租金295万元；三、刘银龙、孙启道、孙春宝于判决生效之日起三日内一次性给付杨丽违约金204575.83元；若未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费42240元，减半收取21120元，由杨丽负担5102元，由刘银龙、孙启道、孙春宝负担16018元。本院二审期间，孙启道、刘银龙、孙春宝向本院提交证据1.消防设计说��和设计图纸。证明该说明和图纸由深圳市华博建筑设计有限责任公司提供，该设计公司系铜锣湾建筑的原设计方，证明我方租赁的租赁物消防不符合要求，疏散门的距离达不到30米，直线距离不能满足消防要求，根据实际情况应当在C-K、C-32增开疏散门才能满足消防规范要求，增开疏散门我方无法完成，因四周都是他人的租赁房屋，原设计图纸是有疏散门的。证据2.光碟（房屋现状），证明涉诉房屋二层有4-5处漏水；证据3.退租明细清单及伊宁市人民法院（2016）新4002民初1997号民事判决。证明因为漏水和暖气不达标商户退租了。杨丽针对孙启道、刘银龙、孙春宝提交证据质证认为证据1.消防设计说明和设计图纸的三性均不认可，因作为一建筑设计公司无权认证消防是否合格，假如真存在消防瑕疵，双方在补充协议中也已明确约定由对方自行解决；疏散门以前���有，被开发商堵住了，孙启道称他来协调解决。证据2.光碟不看了，房屋屋面渗水是以前的问题，已经修复；一层没有租赁出去不属实，一审庭审笔录中，孙启道、刘银龙、孙春宝已经承认在使用该租赁房屋；证据3.退租明细清单的三性均不认可，关于暖气不热问题我方有反驳证据。杨丽向本院提交的证据是伊宁市人民法院（2016）新4002民初1997号民事判决，证明该判决未支持承租户主张暖气不热的诉讼请求。孙启道、刘银龙、孙春宝质证认为该判决的真实性无异议，但事实上暖气不热，因起诉时是夏天无法测量暖气温度。对当事人提交的证据，本院认定如下：孙启道、刘银龙、孙春宝提交的证据1.消防设计说明和设计图纸不能证明杨丽提供的房屋消防不合格，该证据杨丽也不认可，与本案的关联性，本院无法确认。证据2是何时录制无���确认，双方均认可杨丽曾对出租的房屋屋面漏水进行过处理，该光盘与本案的关联性无法确认。证据3中退租明细清单，杨丽不认可，其真实性无法确认。判决书的真实性，双方均不持异议，本院予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：双方均认可杨丽曾经对诉争房屋屋面漏水进行过修复处理。生效判决未确认杨丽出租的房屋暖气不达标。本院认为，本案争议焦点是：杨丽是否因交付的房屋存在消防不符合使用要求和屋面漏水不能正常使用而构成违约，孙启道、刘银龙、孙春宝应否向杨丽支付租赁费和违约金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者��据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，孙启道、刘银龙、孙春宝虽提出诉争的房屋存在消防设施不符合使用要求、屋面漏水致使房屋不能正常使用，杨丽构成违约，其不应支付租金及违约金的上诉请求。但因未提供证据证实杨丽交付的房屋消防验收不合格，而根据双方签订的《补充协议》内容”补充协议签订后，由刘银龙、孙启道、孙春宝负责处理有关消防等其他设施不完备的事宜”的约定，所存在消防等其他设施不完备的瑕疵，是由刘银龙、孙启道、孙春宝负责处理，而非杨丽应尽的义务，故刘银龙、孙启道、孙春宝提出房屋存在消防设施不符合使用要求，责任在杨丽的上诉请求，不能成立，不予支持。至于目前房屋屋面是否存在漏水，不能使用的问题，双方均认可杨丽曾经对诉争房屋屋面漏水进行过修复处理，刘银龙、孙启道、孙春宝没有提供证据证实诉争房屋屋面再次出现漏水不能正常使用，且就此事实告知了杨丽要求修复，故刘银龙、孙启道、孙春宝以此为由要求杨丽承担违约责任的上诉请求，因缺乏依据，亦不能成立，不予支持。根据刘银龙、孙启道、孙春宝履行合同情况看，2015年度刘银龙、孙启道、孙春宝仅向杨丽支付租金65万元，尚有115万元租金未付，2016年度租金180万元至今未付，刘银龙、孙启道、孙春宝也认可其欠付租金的数额，因此，刘银龙、孙启道、孙春宝在履行合同过程中已构成违约，理应向杨丽支付欠付的租赁费并承担违约金，因此，一审判决刘银龙、孙启道、孙春宝向杨丽支付欠付租金295万元，并根据刘银龙、孙启道、孙春宝拖欠租金的数额计算出逾期付款的利息损失，作为刘银龙、孙启道、孙春宝应承担的违约金，判令刘银龙、孙启道、孙春宝支付违约金204575.83元，并无不当。综上所述，上诉人刘银龙、孙启道、孙春宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32036.60元，由上诉人刘银龙、孙启道、孙春宝负担。本判决为终审判决。审判长 黄 明审判员 彭红梅审判员 芦海龙二〇一七年八月二十八日书记员 邝孝坤