北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8888号上诉人（原审被告）：杨金柱，男，1981年8月30日出生。委托诉讼代理人：田凤素，北京市中治律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚光，北京市海淀区北太平庄街道法律服务所法律服务者。被上诉人（原审原告）：张利，男，1963年2月5日出生。委托诉讼代理人：李顺，北京存诚律师事务所律师。上诉人杨金柱因与被上诉人张利房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初8250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨金柱上诉请求：撤销原判，驳回张利的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由张利承担，双方继续履行《房屋租赁协议》。事实和理由：一、一审法院认定张利依据《房屋租赁协议》第八条行使解除权是错误的。我国《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。《房屋租赁协议》第八条中约定“任何一方单方面取消、中断合同，应当提前二个月通知对方”。该条款规定在违约责任中，目的为强调取消、中断合同时，应当履行二个月通知的期限。但是任何一方取消、中断合同应当有合法的法律依据，该条款并未规定在何种情况下可以单方面行使解除合同之权利。在未约定解除条件的情况下，应当以合同法规定的法定解除为依据。我国《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。张利于2016年12月3日向我送达《律师函》，并在律师函中载明我收到后的三个月起，正式解除双方之间的房屋租赁协议。该律师函中仅引述《房屋租赁协议》第八条的内容，并未说明张利行使合同解除权基于法定解除或约定解除的成立情形，因张利在未存在约定解除情形且不符合法定解除权规定的情形下，不拥有解除合同的权利，故该解除通知不产生解除通知的实体和程序之效力。二、一审法院适用合同法第九十三条第二款属于适用法律错误。《合同法》第九十三条第二款明确规定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，张利委托北京存诚律师事务所发出律师函中并未表明张利与杨金柱约定的合同解除的条件，一审法院亦未审查房屋租赁合同第八条未约定解除合同的条件，而仅约定解除合同的程序，而适用合同法“解除合同的条件成就”的条款，属于适用法律错误。张利辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，我同意一审判决，请求驳回杨金柱的上诉请求。《房屋租赁协议》第八条是双方约定的合同任意解除权条款，任意解除权行使的条件只有一个，就是提前两个月通知对方，这一权利公平的赋予了合同的双方，对双方都公平适用的。张利向一审法院起诉请求：1.确认双方于2009年2月25日签订的《房屋租赁协议》于2016年12月3日解除；2.杨金柱将北京市西城区×××114号房屋腾空并交还给我；3.杨金柱支付自2017年4月11日起至实际腾房之日止的房屋使用费（每月按照13333元计算）；4.本案诉讼费由杨金柱承担。一审法院认定事实：2009年2月25日，张利作为甲方（出租方）与乙方杨金柱（承租方）签订了《房屋租赁协议》，甲方将北京市西城区×××114号房屋租赁给乙方使用。甲方租赁给乙方的房屋使用面积约为300平方米，作为经营使用，其经营范围以乙方营业执照为准。租赁期十五年，自2009年4月10日至2024年4月10日止。合同有效期年度租金160000元。甲方可依据市场经济情况与乙方协商，经甲乙双方同意后对房屋租金进行适当递增或递减。房租暂以季度为单位交付；每季度前五日上缴，乙方在双方约定协议生效后三日内将第一季度的租金给付甲方。乙方经营好转后，房屋租金以半年为单位交付。合同第八条约定：“一、任何一方单方取消、中断合同，应提前二个月通知对方。二、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的滞纳金。超过60日不交租金甲方有权采取措施，收回房屋使用权。……”双方签订上述《房屋租赁协议》后，张利将出租房屋（含自建房）交予杨金柱，杨金柱利用房屋经营北京聚福堂大药房。2012年3月31日，张利致函杨金柱，以杨金柱未同意其增加租金为由要求解除租赁合同，并要求杨金柱搬出房屋。杨金柱不同意张利的上述请求，诉至法院。在诉讼中，张利亦提出解除合同的反诉，但未交纳相应的诉讼费用，视为自动撤回反诉请求。经北京市西城区人民法院审理2013年12月16日出具（2013）西民初字第9764号民事判决，判决杨金柱与张利于2009年2月25日签订的《房屋租赁协议》应当继续履行；张利赔偿杨金柱因公证提存而支付的公证费二千元，驳回了杨金柱的其他诉讼请求。2016年12月2日，张利委托北京存诚律师事务所向杨金柱邮寄《律师函》，称其有权解除合同，并要求在律师函到达杨金柱之日起算，后延计算三个月之日起正式解除双方签订的《房屋租赁合同》。杨金柱于2016月12月3日收到上述《律师函》。2017年3月28日，杨金柱向北京市长安公证处提出申请，申请该公证处对其应于2017年4月5日前向张利交纳2017年4月10日至2018年4月10日的租金160000元进行提存。该公证处为其办理上述公证，出具了（2017）京长安内民证字第6699号公证书，并为杨金柱出具《提存款收据》。同时，杨金柱在上述公证处对其手机中“中国工商银行”软件的相关内容、与张利的短信息内容进行摄像，并由该公证处出具（2017）京长安内民证字第6700号公证书。另查，一、庭审中，张利为证明其因家庭居住需要而要求解除合同，收回房屋，提交证明信、结婚证、身份证及房屋租赁合同；杨金柱对上述证据真实性认可，但不认可证明目的，杨金柱认为张利不能因家庭情况的变化而单方解除合同。二、庭审中，杨金柱为证明其在收到张利发出的《律师函》后，于2017年1月20日向张利发送回函，要求继续履行合同，但张利不回应的情况，提交了《法律建议书》、邮件的寄件人联及邮件的短信截屏；张利称其并未收到杨金柱的上述文件，杨金柱发送邮件的地址并非其《律师函》的发出地址，没有收到上述回函。经法院询问，杨金柱称在网上查询到北京存诚律师事务所的注册地址并发送回函。张利认可其最后一期租金收取至2017年4月10日。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。张利与杨金柱签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方约定“任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方”，张利于2016年12月3日向杨金柱送达律师函，并在《律师函》中载明杨金柱收到后的三个月起，正式解除双方之间的房屋租赁协议，故张利有权要求解除双方之间的租赁合同关系。张利主张双方租赁合同于2016年12月3日解除，但依据合同约定其行使解除权应当提前二个月提出，且结合《律师函》中表示正式解除时间为杨金柱收到《律师函》后三个月，故法院对张利主张的合同解除时间予以纠正，法院认定双方合同的解除时间应当为2017年3月4日。合同解除后，杨金柱应当将涉案房屋返还给张利。杨金柱认为双方所签合同第八条第一款的约定违反了《北京市房屋租赁管理若干规定》中第七条第（二）款：“房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金”的规定。因《北京市房屋租赁管理若干规定》并非合同法五十二条所指的法律、行政法规的强制性规定，故杨金柱主张合同第八条第一款无效，缺乏法律依据，法院不予支持。另，上述规定亦载明出租人不得擅自缩短租赁期限，而本案中合同约定的“任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方”系双方的意思合致，张利并非擅自缩短租赁期限，而是行使合同约定的解除权，故对于杨金柱基于以上理由不同意解除合同的抗辩意见，法院不予采纳。杨金柱认为张利的起诉违反“一事不再理”原则，张利在前诉中确提出反诉请求但因未交纳诉讼费，视为自动撤回反诉请求；在本次诉讼中，张利依照合同约定要求解除合同，并不属于杨金柱所主张的“一事不再理”的情形，故法院对杨金柱该项意见不予采纳。对于张利主张杨金柱支付自2017年4月11日至实际腾房之日止的房屋使用费的诉讼请求，因双方之间的合同解除日期为2017年3月4日，杨金柱仍占用涉案房屋，故张利主张杨金柱支付自2017年4月11日至实际腾房之日的房屋使用费并按照每月13333元的标准计算，法院不持异议。据此，一审法院判决：一、确认张利与杨金柱于二○○九年二月二十五日签订的《房屋租赁协议》于二○一七年三月四日解除；二、判决生效之日起七日内，杨金柱将北京市西城区鼓楼西大街114号房屋腾空并交还张利；三、判决生效之日起七日内，杨金柱支付张利自二○一七年四月十一日至实际腾房之日止的房屋使用费（每月按照一万三千三百三十三元计算）；四、驳回张利的其他诉讼请求。一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，张利与杨金柱签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其中有关自建房租赁部分违反了法律规定因而无效，但该部分无效不影响合同其他条款的效力。虽然自建房租赁内容无效，但因自建房已由杨金柱实际占有使用，故杨金柱亦应支付自建房的使用费。因协议约定的租金既包含承租正式房屋的价格，亦包含自建房的使用费，故本院参照协议的约定确定正式房屋租金与自建房使用费的总和。协议第八条约定，任何一方单方取消、中断合同，应提前二个月通知对方，该条款赋予了双方当事人在履行提前二个月通知义务的前提下，单方与对方解除合同的权利。杨金柱已在2016年12月3日收到了张利依据协议第八条解除合同的通知，该通知载明自杨金柱收到该通知后三个月双方《房屋租赁协议》正式解除，张利提前通知的行为已经满足了协议约定的解除权行使条件，故自杨金柱收到该通知后三个月即2017年3月4日双方之间的《房屋租赁协议》正式解除。本案张利的解除权非法定解除权，而是来源于双方的协议约定，根据意思自治原则，双方当事人有权对此作出处分，且该约定并没有违背法律的强制性规定，对双方当事人均平等适用。此外，本案与（2013）西民初字第9764号民事案件并非基于同一事实及理由，并不违反一事不再理原则。协议解除后，杨金柱应将因协议而取得的房屋腾空并交还给张利。张利要求杨金柱支付自2017年4月11日至实际腾房之日止的房屋使用费，于法有据，应予支持。综上所述，杨金柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费26000元，由杨金柱负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一七年八月二十九日书记员 孙国栋