福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017)闽0802民初3326号原告：龙岩市威源物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城街道梅林凤凰路49号B幢201室，统一社会信用代码9135080069437820X2。法定代表人：汤五金，执行董事。委托诉讼代理人：陈倩云，福建乐康律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郑小林，福建乐康律师事务所执业律师。被告：魏杨柳，女，1971年5月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原告龙岩市威源物业管理有限公司（以下简称威源物业公司）与被告魏杨柳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告威源物业公司的委托诉讼代理人陈倩云，被告魏杨柳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决魏杨柳立即支付威源物业公司物业费4490元、代为垫付的公摊水费118元、公摊电费426元，共计5034元；2、判决魏杨柳立即支付威源物业公司从起诉之日起至款清之日止，以物业费4490元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。诉讼中，威源物业公司自愿减少部分诉讼请求，威源物业公司的诉讼请求为：1、判决魏杨柳立即支付威源物业公司物业费4490元；2、判决魏杨柳立即支付威源物业公司从起诉之日起至款清之日止，以物业费4490元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。事实和理由：威源物业公司从2010年5月25日起至今系龙岩市新罗区小洋龙铁名苑小区的物业管理单位，魏杨柳是龙岩市新罗区小洋龙铁名苑9号楼701室的业主。鉴于魏杨柳在物业服务合同期限内，已实际享受威源物业公司按照合同约定提供的各项物业服务，其理应向威源物业公司交纳物业服务期间实际发生的物业费及水、电费等。但截至2016年12月31日止，魏杨柳居住使用（或所有）住宅欠缴物业费及水、电费等共计5034元，具体为：2013年12月12日至2016年12月31日止欠缴物业费4490元、2013年6月12日至2016年12月31日止尚欠公摊水费118元、2013年6月12日至2016年12月31日止尚欠公摊电费426元。威源物业公司采取多种方式（包括公示、电话催收、上门催缴等）多次要求魏杨柳及时交纳上述费用，但均未果。为此，威源物业公司诉至法院。魏杨柳辩称，1、威源物业公司要求魏杨柳支付从2013年12月12日起至2016年12月31日尚欠的物业服务费，依据民事诉讼时效规定，威源物业公司的部分诉讼请求已超诉讼时效，应予以驳回，威源物业公司诉称“电话催收、上门催缴”不是事实；2、威源物业公司与龙岩市铁路建设开发有限公司签订的《物业服务合同》违反了《物业管理条例》的规定，属无效合同；3、威源物业公司没有按照物业合同约定提供物业服务违约在先：设置广告，将社区服务中心、业主委员会办公用房出租，增设收费车位等方式谋取不正当收益；4、威源物业公司未及时履行小区安全防范及维护小区公共秩序的责任：消控室未配置人员，安保人员配置老年化且不足，消防设备无法正常使用，安全隐患随处可见；5、威源物业公司在履行公共设施、环境卫生、交通等项目维修、管理和提供服务义务时不及时或不到位：私设卫生间、保洁工作不到位、电子对讲门损坏不及时修理等；6、威源物业公司擅自改变小区绿化地；7、威源物业公司未按规定公示小区的水电公摊费用。因威源物业公司未能尽到义务，故不同意支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：魏杨柳系龙岩市新罗区小洋龙铁名苑9号楼701室的业主,该房屋系高层住宅，建筑面积为122.59平方米。2010年5月25日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订一份《物业服务合同》，合同主要约定：龙岩市铁路建设开发有限公司委托威源物业公司对小洋龙铁名苑小区提供前期物业管理服务，合同期限二年，自安置住宅小区主体及各项设施设备竣工验收后起算，物业服务费标准按政府规定的标准进行调整。2010年11月26日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订《小洋龙铁名苑物业服务合同补充协议》一份，合同主要约定：高层住宅物业服务费按每月每平方米1元计算。2014年6月18日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订一份《福建省前期物业服务合同》一份，合同主要约定：龙岩市铁路建设开发有限公司委托威源物业公司对小洋龙铁名苑小区提供前期物业管理服务；合同期限三年，从2014年6月18日起至2017年6月17日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；高层住宅物业服务费按每月每平方米1元计算；物业服务费从物业交付买受人之日按月收取，业主应于每月15日前支付物业服务费，未能按时足额支付物业服务费，应按3‰的标准支付违约金。该小区业主委员会至今尚未成立。从2013年12月12日至2016年12月31日止，魏杨柳拖欠物业服务费4490元。威源物业公司向魏杨柳主张权利未果后，遂诉至本院。本院认为，首先，关于《物业服务合同》、《小洋龙铁名苑物业服务合同补充协议》及《福建省前期物业服务合同》是否对魏杨柳发生效力的问题。威源物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。本案中威源物业公司与龙岩市铁路建设开发有限公司签订的《物业服务合同》、《小洋龙铁名苑物业服务合同补充协议》及《福建省前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，因小洋龙铁名苑至今尚未成立业主委员会，该合同对业主和物业服务企业均有法律约束力。其次，关于威源物业公司主张2013年12月12日起至2016年12月31日止的物业服务费是否超出诉讼时效的问题。依照法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年。物业服务合同因其在履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，威源物业公司从2010年5月起至今仍在小洋龙铁名苑提供物业服务，未超出两年期限的规定，故本院对魏杨柳所称威源物业公司的诉请部分超出诉讼时效的抗辩不予采纳。再次，关于魏杨柳是否应当缴纳尚欠的物业费的问题。威源物业公司作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照合同或协议的约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，魏杨柳作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。事实上，在履行合同过程中，威源物业公司确实存在诸多的服务瑕疵，而魏杨柳也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，依法应当各自承担违约责任。但因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利；威源物业公司的服务瑕疵并不构成魏杨柳减交或免除物业服务费的理由，魏杨柳若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案中，魏杨柳以威源物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业服务费，缺乏依据，显然不属合理选择，本院不予采纳，魏杨柳应限期支付威源物业公司尚欠的物业服务费4490元。最后，关于违约金的问题。威源物业公司在为小洋龙铁名苑提供物业服务的过程中，未完全尽到其承诺的义务，小区内存在垃圾未及时清运、公共设备损坏未及时维修、车辆管理混乱、公共安全隐患未及时清除、消防通道堵塞等情况，虽然魏杨柳不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，但从合同的履行看，魏杨柳不履行合同约定的支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。作为小区的物业管理方，威源物业公司应积极、主动协助业主解决问题，妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定威源物业公司在提供物业管理服务中存在瑕疵，故对威源物业公司主张的违约金不予支持。综上所述，威源物业公司的诉请部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款规定，判决如下：一、魏杨柳应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市威源物业管理有限公司物业服务费4490元；二、驳回龙岩市威源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由魏杨柳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 江  晓  萍二〇一七年八月十日书记员 林巧红（代）书记员 陈叙颖（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。