沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初11115号原告：沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司（统一社会信用代码91210100117678421E），住所地沈阳市和平区西塔街6号。法定代表人：王俊博，该公司总经理。委托代理人：路妍，辽宁泽云律师事务所律师。委托代理人：王冬佳，辽宁泽云律师事务所律师。被告：沈阳市和平区德兴酒家（注册号210102600123842），住所地沈阳市和平区哈尔滨路****号。经营者：邱婉蓉,女，1971年11月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：石家麒，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：张琳，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司与被告沈阳市和平区德兴酒家房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭树琼担任审判长，审判员郝志杰主审，与人民陪审员吴延艳组成合议庭。后由于工作调整及人员变动，另行由审判员郝志杰担任审判长并主审，与人民陪审员邹士芳、费秀云组成合议庭，分别于2017年6月22日、2017年7月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王冬佳，被告委托代理人石家麒、张琳均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司诉称，2012年1月10日，邱婉蓉与沈阳铁道不动产运营有限公司签订租赁合同书，约定将位于沈阳市和平区哈尔滨路77号，面积1058平方米的房屋出租给邱婉蓉，租期2012年1月10日至2013年1月9日止，年租金450000元。2012年3月1日，原、被告及邱婉蓉三方签订补充协议，将租赁合同书乙方（××）由原邱婉蓉变更为沈阳市和平区德兴酒家。2014年12月10日原告与沈阳铁道不动产运营有限公司签订《交接协议》，根据铁路局局长划拨会议精神，将上述房屋划拨至原告。原告通知被告搬迁后，被告至今不肯搬迁，违约占用原告房屋，原告无奈诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、确认原、被告于2015年3月19日解除不定期租赁关系；2、判令被告立即搬出房屋、恢复原状，结清房屋相关各项税费；3、判令被告支付房屋租金及占用费1066438.35元（2015年3月1日至2017年6月15日）及同期人民银行贷款利息；4、判令被告支付违约金45000元；5、被告承担本案诉讼费用。被告沈阳市和平区德兴酒家辩称，一、原告诉求确认2015年3月19日解除租赁关系于法无据。被告于2012年1月18日与沈阳铁道不动产运营有限公司签订租赁合同书，合同到期后，再未与沈阳铁道不动产运营有限公司及原告签订新的合同，双方按原合同继续履行，但双方对何时交纳租金并没有具体约定。根据合同法第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，××继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方形成不定期租赁关系。根据合同法第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知××。”原告尚未“在合理期限之前通知××”，双方租赁关系一直持续，不存在2015年3月19日租赁关系解除的问题。二、不定期租赁合同期间，不存在同期银行贷款利息问题。根据合同法第二百三十六条之规定，不定期租赁期间原合同继续有效，根据被告与沈阳铁道不动产运营有限公司于2012年签订的租赁合同约定的年租金21万元，但原告要求支付同期银行贷款利息，因为没有双方明确的交付租金时间，被告不存在违约行为，该主张不应得到法庭支持。原告确定2015年3月19日至2017年5月15日期间要求的是场地占用费用，该费用不存在履行期限，不能要求利息问题。三、被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金。被告与沈阳铁道不动产运营有限公司签订有书面租赁合同，2015年起，沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司（以下简称“沈阳分公司”）称涉案房屋经铁路内部划转，已经将产权归至沈阳分公司名下，而沈阳分公司想要出售涉案房屋，被告也想购买涉案房屋，于是双方进行多轮协商，为此，沈阳分公司向被告提供了其盖章的《房屋（建筑物）使用权转让协议》，被告认可上述使用权转让协议，协议亦未明确交纳使用权转让费的具体时间。正在被告与沈阳分公司协商使用权转让问题时，案外人王利有联系被告称沈阳分公司将房屋使用出售给了辽宁建设安装集团公司万科分公司，经被告后期了解，上述合同是沈阳分公司与辽宁建设安装集团公司万科分公司串通签订的，目的在于不履行双方签订的《房屋（建筑物）使用权转让协议》，而想将房屋转售他人。之后被告与沈阳分公司联系相关事项，均被沈阳分公司以种种理由推托，特别是在了解到沈阳铁信实业集团有限公司是沈阳分公司及原告的上级主管单位，被告主动开出两张支票，要求先支付一部分租金或使用权费，希望给予协调处理，主管部门辽宁铁信实业集团有限公司也不予协调。被告一直认为已经与沈阳分公司达成了《房屋（建筑物）使用权转让协议》，被告在租赁、使用涉案房屋的过程中并没有过错，更不存在违约行为，不应承担违约责任。四、2017年1月至今的租金，被告无义务支付。原告及沈阳分公司于2017年1月17日起开始派人至被告租赁场所，先后使用铲车堵门、泼油漆、强行入内阻止经营等方式阻止被告正常使用租赁房屋，截至今日，被告仍不能正常使用房屋，在此期间的租赁费用不应由被告承担。同时，被告也希望法庭受理被告提出的反诉。五、本案产生争议在原因于原告背信弃义，违法违约导致，而并非被告拒交租金。被告租赁涉案房屋长达十年之久，从未违约欠付租金，就是在2015年，原告及沈阳分公司决定将房屋出售后，被告已经达成统一意见，愿意购买房屋，但在提供合同时，沈阳分公司给了被告一份使用权转让合同，并非正常的房屋出售合同，即使在这种情况下，被告考虑前期装修的巨大投入，于是同意使用权转让协议，后来是原告及沈阳分公司希望将房屋出售给其关系户，不同意将使用权转让。经审理查明，2012年1月18日，沈阳铁道不动产运营有限公司（甲方）与邱婉蓉（乙方）签订房屋租赁合同一份(合同编号201201010)，约定甲方将位于辽宁省沈阳市和平区哈尔滨路77号，建筑面积1058平方米的房屋出租给乙方，乙方同意按房屋现状承租。租赁期限共1年，自2012年1月10日至2013年1月9日。房屋年租金210000元，年物业管理费90000元。租金及物业管理费支付方式为签订本合同时乙方向甲方缴纳房屋租金105000元，物业管理费45000元。以后过6个月的最后一个月15日前缴纳房屋租金105000元，物业管理费45000元。乙方应在第一次缴纳房屋租金时，向甲方缴纳履约保证金33856元，合同期满，乙方按合同规定保持房屋原貌，不欠各项税费，甲方将保证金返还乙方。承租期间出租房屋的采暖费、水费、电费由乙方负担。本合同签订后，甲方未按约定向乙方提供房屋的，负责向乙方支付合同约定的房屋年租金10%的违约金。乙方如违反本合同约定，除履行合同约定义务外，还应向甲方支付房屋年租金10%的违约金，保证金不予退还。合同履行过程中如遇政府征收或铁路企业拆除、占用、改造等，本合同自动解除，乙方应于收到出租方解除合同通知起15日内退出并腾空，恢复原使用状态。因上述原因解除合同时，甲方退还乙方已缴纳的未履行期限租金，并对解除合同免责，对乙方各种直接和间接损失不予赔偿，乙方对该种情况已有预期。2012年3月1日，沈阳铁道不动产运营有限公司（甲方）与邱婉蓉（原乙方）、被告沈阳市和平区德兴酒家（现乙方）签订补充协议一份，约定甲方与原乙方签订的合同号为201201010的房屋租赁合同，乙方变更为原乙方注册法人单位沈阳市和平区德兴酒家，合同其他条款不变。合同签订后，沈阳铁道不动产运营有限公司将房屋交付给被告使用，被告交纳了保证金45000元。2014年12月10日，原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司与沈阳铁道不动产运营有限公司签订交接协议一份，约定将辽宁省沈阳市和平区哈尔滨路77号房产交接给原告管理。2015年3月19日，原告向被告下达收回房屋通知书，载明“按照沈阳铁路局对不动产商网销售相关要求，你所租赁的沈阳铁路局位于沈阳市和平区哈尔滨路77号德兴酒家商网租赁合同期限已到（到期日为2015年2月28日），按照规定，沈阳铁路局将不再继续出租，请你遵守合同约定，立即搬迁腾房，搬迁时间为本通知下达之日起一周时间。如不按期腾房，沈阳铁路局采取法律程序收回，特此书面通知。”该通知为被告员工“李阳”签收。被告签收通知后并未按期腾房，原、被告曾就房屋使用权转让及租赁等问题进行过协商，但一直未达成一致意见。2015年3月1日起，被告未向原告交纳租金。2017年3月18日及3月19日，原、被告因房屋租赁问题产生纠纷，被告曾报警解决，后被告未正常经营使用房屋，但亦未腾房。现原告要求解除双方的租赁关系，要求被告腾房、支付租金及违约金，诉至法院。上述事实，有当事人提供的租赁合同书、补充协议、交接协议、收据3张、收回房屋通知书、报警记录、录像、照片等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，沈阳铁道不动产运营有限公司与被告签订的租赁合同书、补充协议，原告与沈阳铁道不动产运营有限公司签订的交接协议，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，故合法有效，本院予以确认。原租赁合同租赁期间届满，被告继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。关于原告要求解除租赁关系的诉请，虽原告曾向被告下达过解除通知，但双方并未就解除事宜达成一致意见，且原告未给被告合理的解除期限，故原告于2015年3月19日做出的通知行为不能发生解除租赁关系的效力，双方于本判决生效之日起解除租赁关系。关于原告要求被告腾房的诉请，依据合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，××应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。解除租赁关系后，被告继续占有使用诉争房屋无事实及法律依据，故应将房屋完好腾出交付原告。关于原告主张的2015年3月1日至2017年6月15日租金及占有使用费的诉请，2015年3月1日至2017年3月17日期间，被告正常占有使用诉争房屋，故应依约支付租金。关于租金标准，合同约定年租金210000元，虽原告主张年租金变更为450000元，但被告不予认可，原告亦未提交证据予以证明，故本院认定年租金标准为210000元，被告应支付原告上述期间租金429780.82元（210000元÷365天×2年17天）。关于被告提出返还保证金45000元的抗辩意见，原告予以认可并同意返还，故从被告应支付的租金中将该45000元保证金予以扣除。而2017年3月18日至2017年6月15日期间，双方因纠纷被告未正常使用房屋，但房屋钥匙仍在被告掌控之中，且被告并未采取任何措施防止损失的扩大，而采取消极手段拒不腾房，故本院酌定双方各承担50%的责任，被告应支付该段期间占有使用费25890.41元（210000元÷365天×90天×50%）。关于原告主张的逾期利息及违约金，双方自2015年开始一直就房屋租赁及使用权转让问题进行磋商，虽未形成一致意见，但被告并没有恶意违约拖欠租金，故对于该项请求不予支持。关于原告主张的结清房屋水电煤气采暖费等各项费用，因其没有明确的诉讼请求，亦未提供证据予以证明，故本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司与被告沈阳市和平区德兴酒家就位于沈阳市和平区哈尔滨路77号房屋形成的租赁关系；二、被告沈阳市和平区德兴酒家于本判决生效后三十日内将上述房屋完好腾空交付于原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司；三、被告沈阳市和平区德兴酒家于本判决生效后十日内给付原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司房屋租金384780.82元（429780.82元-45000元）；四、被告沈阳市和平区德兴酒家于本判决生效后十日内给付原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司房屋占用费25890.41元；如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14803元（原告已预交），由原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司承担7345元，由被告沈阳市和平区德兴酒家承担7458元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝志杰人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇一七年八月二十四日书 记 员  黄 蕊本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，××应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，××继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。