辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0105民初6246号原告：武天洋。委托代理人：董晓琳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：胡宇钊，系辽宁昌赢律师事务所律师。被告：辽宁省投资集团有限公司。法定代表人董连胜，系该公司董事长。委托代理人：傅野。被告：辽宁省投资集团有限公司房地产分公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街109号（凤凰饭店107-112室）。负责人郑伟，系该公司总经理。委托代理人阎祖兴，系辽宁春明律师事务所律师。原告武天洋与被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称辽投集团房地产分公司）、辽宁省投资集团有限公司（以下简称辽投集团）商品房预购合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武天洋的委托代理人胡宇钊，被告辽投集团房地产分公司的委托代理人阎祖兴，辽投集团的委托代理人傅野均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令辽宁省投资集团有限公司支付违约金424,413（1,414,710×30%）元。2、请求法院判令辽宁省投资集团有限公司按照合同约定将标的房屋装修合格验收后交付。3、本案诉讼费用由二被告承担。二被告辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、原告的房屋是团购买的，但是是按照内部价格计算的。购房时销售价格给予了优惠，且优惠幅度很大。在项目建设过程中我方所遇到的问题原告应当给予理解。2、涉案房屋已经于2014年4月30日之前建好，并且通过原告的父亲（省旅游局领导）通知的旅游局购房职工办理入住手续，签订正式的商品房买卖合同。其中大部分旅游局职工都办理了入住手续、签订了合同，但是原告没有办理。逾期交房不在我方，是原告不来办理，所以违约金应计算至2014年4月30日。3、原告没有任何实际损失，原告计算违约金的数额是没有事实和法律依据的。4、原告购买房屋时是公寓，实际上水电等相关配套设施及收费标准都是按照普通商品住宅对待的。我方认为逾期交房违约金应该按照普通住宅的租金计算。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告辽投集团与被告辽投集团房地产分公司系总公司与分公司的关系。2011年10月8日，原告与辽投集团房地产分公司签订一份《辽宁凤凰国际公寓团购认购合同》，约定原告预购买由辽投集团房地产分公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街109号辽宁凤凰国际公寓C座1单元21层1号房屋，建筑面积暂定157.19平方米，团购单价为9000元/平方米，总价款1,414,710元；上述建筑面积为暂测面积，最终以房产局测绘大队审核测定为准，总价款多退少补。签署本认购合同7日内，原告将全部房款1,414,710元交付被告辽投集团房地产分公司，并等待被告辽投集团房地产分公司通知换签《商品房买卖合同》并办理相关手续。被告辽投集团房地产分公司于2013年7月31日前，将经过工程质量监督部门验收合格的商品房交付原告使用，但如遇不可抗力，可据实予以延期，该房屋为精装修交付。本认购合同签订后，被告辽投集团房地产分公司违约延迟交房，每延误一天按原告已交付房款的万分之五对原告进行赔偿；原告如未按约定时间交款，被告辽投集团房地产分公司有权单方面解除本合同，并有权对其所认购的房产另行处理。本认购书未尽事宜，均以双方签署的《商品房买卖合同》为准。2011年10月11日，原告向被告辽投集团房地产分公司交纳了全额购房款1,414,710元。被告辽投集团房地产分公司未按协议约定于2013年9月30日前向原告交付房屋。另查，被告于2017年1月27日前通知原告交房。原告自述：因其认为涉案房屋的橱柜存在质量问题，故未接收房屋，虽橱柜问题尚未得到解决，但其现在同意接收房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告辽投集团房地产分公司签订的《辽宁凤凰国际公寓团购认购合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，原告已履行了交纳全部购房款的义务，被告辽投集团房地产分公司未按协议约定期限交付房屋，已构成违约，应支付逾期交房违约金。因被告辽投集团房地产分公司系企业非法人，故应由被告辽投集团承担赔偿责任。关于交付涉案房屋的问题。被告辽投集团房地产分公司作为出卖人负有向买受人即原告交付涉案房屋的义务，现被告同意向原告交付涉案房屋，原告亦同意接收该房屋，故本院予以准许。关于逾期交房违约金的期限问题。依据合同约定，被告辽投集团房地产分公司作为出卖人，负有于2013年7月31日前向买受人即原告交付房屋的义务。被告抗辩其于2014年4月下旬通知原告交房，且原告父亲即为省旅游局的领导，因此原告应明知涉案房屋于2014年4月30日前即具备交房条件，是原告自身原因不来办理入住手续。被告对其通知原告交房的抗辩主张未提供证据予以证明且原告不予认可，故对该节抗辩主张本院不予支持。虽原告父亲即为省旅游局的领导，但不能因此而免除被告的通知义务，且庭审时原告否认其父亲告知可以交房一事，故对该节抗辩主张本院亦不予支持。被告于2017年1月27日前通知原告交房，原告自述其因涉案房屋的橱柜存在质量问题，故未接收房屋。因原告未提供证据证明涉案房屋的橱柜存在严重瑕疵导致其不能正常使用，故对其拒绝接收房屋的理由本院不予采信。鉴于被告未提供证据证明涉案房屋具备合同约定交付条件的时间及其于2017年1月通知原告交房的准确日期，故本院确定2017年1月26日为原告应接收房屋的日期，逾期交房违约金计算至2017年1月26日。关于逾期交房违约金计算标准问题。二被告提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案商品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，房屋的面积为157.19平方米，每月每平方米租金为30-50元（月4716-7860元）。原告现主张按已付房款的30%给付逾期交房违约金，折合每月约为10100元，已超过实际租房损失的30%，确系过高，本院依法予以调整。参照涉诉商品房座落位置、用途、建筑面积等因素，本院酌定按5700元/月标准计算原告逾期交房经济损失。关于逾期交房违约金的数额问题。参照违约期限及违约金的计算标准，被告应向原告支付自2013年8月1日起至2017年1月26日止的逾期交房违约金238,640元（5700元/月×41个月+5700元/月÷30天×26天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司于本判决生效后十日内向原告武天洋交付位于沈阳市皇姑区黄河南大街109号辽宁凤凰国际公寓C座1单元21层1号房屋；二、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告武天洋逾期交房违约金238,640元（自2013年8月1日起至2017年1月26日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。上述第二款项，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8666元，减半收取即4333元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担3533元，由原告承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 佟 铃二〇一七年八月三十日书记员 刘子萌