广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3008号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市创二房地产服务有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：杨志军，总经理。委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师上诉人（原审被告、反诉原告）：钟学敏，女，1985年2月18日出生，汉族，身份证住址广西玉林市玉州区，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：张艳娜，广东任允律师事务所律师。上诉人中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）因与上诉人钟学敏居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初15738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创二公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判钟学敏向创二公司支付中介服务费10000元及利息（从2015年10月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计到清偿之日止）并支付律师费4000元。事实和理由：创二公司有权要求钟学敏支付剩余的中介服务费并要求其赔偿律师费损失。涉案的《房地产买卖合同》是复合同，合同第十条明确约定创二公司作为居间人提供居间服务的范围仅限于促成买卖合同成立，并未约定居间人的其他合同义务，创二公司已经按合同约定促成合同成立，有权全额收取中介服务费。法律规定居间人获得居间报酬的条件是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，进而促成合同成立，并未规定居间人的其他义务。因此，创二公司作为居间人没有在买卖双方签订房地产买卖合同前到房管部门查询该房地产是否被查封的义务，也没有参与并主持后续的房屋评估、过户等一系列义务。卖方故意隐瞒查封情况，违反合同中的瑕疵担保承诺，过错在于卖方，不是上诉人的过错。针对创二公司的上诉，钟学敏辩称，创二公司的上诉请求没有依据，请求驳回其上诉。钟学敏上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回创二公司全部诉讼请求，并支持钟学敏的全部反诉请求。事实与理由：鉴于创二公司未尽服务应有的注意义务，导致钟学敏的权益无法保障，且后期服务未尽到，故不应向钟学敏收取5600元的服务费。创二公司违反诚实信用原则，应退还已收取的中介服务费。针对钟学敏的上诉，创二公司辩称，中介公司的注意义务在合同中已经有约定，房产是否被查封是卖方的瑕疵担保义务，不是中介公司的义务，且房产被查封也不是不能解决的问题，事实上合同后面也已经履行了。钟学敏的上诉请求没有依据，应予以驳回。创二公司向一审法院起诉请求判令：1.钟学敏向创二公司支付中介服务费10000元及利息（利息从2015年10月7日起，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，暂计至2016年7月12日为352.88元，之后的顺延计算至中介服务费实际清偿之日止）；2.钟学敏向创二公司支付律师费4000元。钟学敏向一审法院反诉请求：判令创二公司向钟学敏返还已付中介费5600元，赔偿经济损失3000元，合计8600元。一审法院认定事实：2015年10月6日，卖方邬开颜、买方钟学敏与经纪方创二公司签订《房地产买卖合同》，合同主要内容为：合同三方均确认本合同包括房地产买卖合同关系和居间合同关系，在经纪方提供了中介服务的情况下，买卖双方通过经纪方出售及购入中山市港口镇兴港南路48号大信芊翠家园碧茵苑5幢1103房房地产，具体情况以产权证书或相关法律文书记载为准；该房地产产权现状为已办理产权证，该房地产的权利负担或权利限制为已抵押，除此之外，卖方保证该房地产没有其他权利负担、权利限制或权利瑕疵，卖方保证其有权支配及处理该房地产；如果该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起60个工作日内还清抵押贷款，以便解押过户；该房地产转让成交价为520000元；买方在签订本合同后支付定金50000元，在未查验房地产产权清晰之前须交由经纪方或经纪方指定账户监管；经纪方在查验该房地产产权清晰，没有卖方声明之外的权利负担，并在卖方将房地产证原件托管于经纪方处后，将定金转给卖方；定金之外的房款，买方申请银行按揭；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费15600元，无论买方或卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费的权利；本合同履行过程中如发生争议，任何一方均可提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。合同还约定了其他事项。2015年10月12日，钟学敏向创二公司支付中介费5600元，创二公司向其出具了业务收据。2016年7月26日，创二公司诉至法院，请求判令钟学敏向创二公司支付中介费10000元及利息、律师费4000元。案件审理过程中，钟学敏反诉请求判令创二公司向钟学敏返还已付中介费5600元，赔偿损失3000元。另查：涉案买卖房屋原登记在权利人邬开颜名下，该房地产于2014年4月16日设立抵押，2016年4月22日注销抵押。2015年3月16日，中山市第一人民法院查封该房地产，2016年2月2日解除查封。2016年6月2日，该房地产变更登记权利人为钟学敏/庞家骏。又查：2016年7月18日，创二公司与广东香山律师事务所签订《委托代理合同》，委托广东香山律师事务所为其与钟学敏居间合同纠纷提供法律服务，律师费共计4000元。2016年7月18日、2016年9月20日，广东香山律师事务所先后开具了票面金额分别为3000元、1000元的律师费发票。一审法院认为，本案是居间合同纠纷。创二公司与钟学敏、案外人邬开颜之间签订的《房地产买卖合同》系复合合同，包含创二公司与钟学敏之间的居间合同以及钟学敏与邬开颜的房屋买卖合同，该合同是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案中，创二公司是居间人，具有从事房地产中介服务资质，其提供的居间服务活动促成作为买卖双方的钟学敏与邬开颜达成了涉案房屋买卖合同，依据三方合同约定，由钟学敏向创二公司支付相应的报酬。现双方当事人对此并无异议，并确认钟学敏已向创二公司支付中介费5600元，法院对此予以认定。因钟学敏负有按时向创二公司支付中介服务费报酬的义务，故其反诉要求创二公司退还其已付报酬5600元，没有事实和法律依据，法院不予支持。创二公司作为中介方，在居间服务活动中依法负有忠实和勤勉尽力的义务，应向买卖双方提供专业、优质的中介服务。现其在负责提供合同文本的情况下，对涉案房地产处于查封状态的情形没有在合同中进行说明，也没有约定卖方还清贷款以解除查封的具体期限，由于该部分内容属于二手房地产产权交易的重要内容，所涉及的交易房产是否存在权利瑕疵问题，直接影响到买方能否完全享有包含处分权在内的房产所有权的合同目的能否实现，而创二公司没有对上述重要内容组织买卖双方进行协商成功，使得买方利益处于高度风险之中，显然未尽到谨慎注意义务。同时，有关房屋买卖的居间行为不仅仅是签订合同而已，还应包括后续的房屋评估、房屋过户等一系列重要程序，而这些也是房屋中介公司在提供居间服务活动中必须参与并主持的重要程序，直接影响买卖合同的履行结果以及合同目的能否实现，故居间人取得的中介服务费报酬应与上述中介服务内容相对应。本案中，创二公司没有提供相应的证据证明其在得知涉案房地产被查封之后积极协助双方解决查封、抵押、过户一系列问题，故其提出在其仅完成促成合同成立的居间服务活动便要求收取全部居间服务活动报酬的主张，违反了公平原则以及权利义务相一致原则。法院依据经庭审查明且由双方当事人确认的事实，酌定创二公司提供的居间服务活动报酬为5600元。故，创二公司现起诉主张钟学敏再向其支付居间报酬10000元及相应利息，于法相悖，法院不予支持。创二公司要求钟学敏承担其因本案诉讼支付的律师费，因双方合同约定诉讼所需的律师费等费用由违约方或过错方承担，承前如述，钟学敏并不是合同违约方，故创二公司要求其承担律师费的理由不成立。同理，钟学敏反诉要求创二公司赔偿其经济损失3000元，于法无据，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回创二公司的诉讼请求；二、驳回钟学敏的反诉请求。案件受理费160元，减半收取80元，由创二公司负担；反诉受理费25元，由钟学敏负担。二审期间，双方当事人均没有新证据提交。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷。创二公司与钟学敏、案外人邬开颜之间签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案中，创二公司作为居间人，已经促成了作为买卖双方的钟学敏与邬开颜达成了涉案房屋买卖合同，钟学敏依法应向创二公司支付相应的报酬。故钟学敏要求创二公司退还其已付报酬5600元并赔偿损失3000元的上诉主张，本院不予支持。至于创二公司上诉要求钟学敏支付剩余的10000元居间费及利息并承担律师费的主张，创二公司作为专业的中介机构，在居间服务活动中依法负有忠实和勤勉尽力的义务，应向买卖双方提供专业、优质的中介服务。现其在负责提供合同文本的情况下，对涉案房地产处于查封状态的情形没有在合同中进行说明，也没有约定卖方还清贷款以解除查封的具体期限，由于该部分内容属于二手房地产产权交易的重要内容，所涉及的交易房产是否存在权利瑕疵问题，直接影响到买方能否完全享有包含处分权在内的房产所有权的合同目的能否实现，而创二公司没有对上述重要内容组织买卖双方进行协商成功，使得买方利益处于高度风险之中，显然未尽到谨慎注意义务。且创二公司没有提供相应的证据证明其在得知涉案房地产被查封之后积极协助双方解决查封、抵押、过户一系列问题，故一审法院酌定创二公司提供的居间服务活动报酬为5600元，并无不妥，本院予以维持。因双方合同约定诉讼所需的律师费等费用由违约方或过错方承担，而本案中钟学敏并不是合同违约方或过错方，故创二公司要求其承担律师费的理由不成立，其该项上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人创二公司、钟学敏的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人创二公司负担215元，钟学敏负担85元。本判决为终审判决。审 判 长  周 方审 判 员  陈亦和代理审判员  钟国平二〇一七年八月一日书 记 员  何冠涛