江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5894号上诉人（原审被告）中冶置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山开发区春旭路258号东安大厦2101室，统一社会信用代码91320583793803291P。法定代表人：张臣华，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海丽仁行房地产经纪股份有限公司，住所地上海市杨浦区平凉路1730号2A005室，统一社会信用代码913101100559371757。法定代表人：顾宏羚，该公司董事长。委托诉讼代理人：强晓钟，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家敏，江苏法舟律师事务所实习律师。上诉人中冶置业（昆山）有限公司（以下简称昆山中冶公司）因与被上诉人上海丽仁行房地产经纪股份有限公司（以下简称上海丽仁行公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆山中冶公司的上诉请求：撤销原判，驳回上海丽仁行公司的诉讼请求。事实和理由：一、上海丽仁行公司违规代理销售，昆山中冶公司对其处罚扣除2016年4月业绩佣金合法有效，上海丽仁行公司销售案场负责人刘洋已经予以签收。二、一审判决要求昆山中冶公司对上海丽仁行公司2016年4月22日撤场后未完成的代理工作进行举证，违反法律规定。三、一审判决按照双方已经终止的《2015年中冶昆庭销售代理合同》计算佣金,支持上海丽仁行公司2016年4月1日之后的代理费没有事实依据。上海丽仁行公司辩称，刘洋无权代表上海丽仁行公司接受处罚。上海丽仁行公司向一审法院起诉请求：1、昆山中冶公司支付所欠销售代理费2172402元、车、餐补贴费63000元，并承担相应逾期给付销售代理费的利息损失，自2016年4月23日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；2、本案诉讼费用由昆山中冶公司承担。一审法院认定事实：2015年10月，昆山中冶公司（甲方）与上海丽仁行公司（乙方）签订《2015年中冶昆庭销售代理合同》一份，载明如下内容：甲方委托乙方负责“中冶·昆庭”项目营销代理。本合同为内场联合、外场独家销售代理合同，即甲方承诺在本合同的履行期限内，由乙方与甲方指定公司内场联合销售代理本项目，且甲方有权自行或另行委托任何第三方内场联合销售该项目；乙方外场独家销售代理本项目，甲方不再自行或者委托除乙方以外任何第三方作为其代理人该物业。甲方同意，乙方可将其代理甲方之物业发展第三方机构或者独立经纪人进行渠道销售。本合同期限为2015年10月15日至2016年5月31日。服务内容：乙方须指定区域总经理或副总经理1名作为本项目乙方公司最高负责人，安排营销总监1名作为本项目的项目经理、销售经理1名，乙方保证平日至少6名销售人员在甲方售楼处现场办公；乙方团队成员均需经甲方认可，并甲方有权根据团队成员表现要求乙方予以撤换；乙方就该项目提出销售策略及销售方案，须经双方充分协商，并经甲方签字认可后方可予以执行；代理期限内，客户确定到场的，需填写《来访客户登记单》，报备至甲方负责人，双方签字确认；乙方协助甲方联系办理第三方业务手续（如按揭手续、房产证等）并协助甲方办理交房工作。合作方式：总体销售目标为截止2016年5月31日，乙方在本项目应完成总体销售目标为1亿元，其中2015年11月至2016年4月的月签约目标分别为2500万、1500万、1000万、500万、1000万、1500万；代理期内，甲方按照自有渠道客户成交房源总价的7%的代理费计提标准支付乙方营销代理费；成交总价高于底价总价部分，甲乙双方5:5分成，溢价奖励设置上限，乙方所得为最多为高于底单价的每平方米150元，成交房源签约完成并付清全款后，方可申请溢价奖；结算方式为客户付清50%以上房款并完成签约手续，甲方支付乙方47.5%代理费，客户与甲方指定银行签订按揭合同，并完成该销售单位的全额回款后，甲方支付乙方47.5%代理费，该销售单位完成交房手续，且该单位所在楼栋签约套数超过90%后，甲方支付乙方5%代理费。甲方、乙方权利与义务：乙方带客看房及市调产生的车费、餐费，根据实际成交的客户按每成交1套3000元的标准，由乙方垫付，甲方按月结算；乙方在销售过程中，应按照甲方书面确认之销售手册、认购方式、销售价格、销售策略、促销、折扣办法等执行有关现场接待、销售认购等工作，非经甲方同意，乙方不得更改执行任何有关规定或决议，不得夸大、隐瞒、虚假或过度承诺；如乙方操作不当，造成甲方提出单方面解除合同，则乙方须在接到甲方书面解约通知的一个月内完成资料移交、工作交接和所有撤场工作。合同解除条款：由于乙方发生不当行为，而影响销售或甲方品牌形象的，罚款3000元/次，如由于乙方此不当行为给甲方造成损失的，甲方可要求赔偿所有损失，并有权通知乙方单方解除本合同；如合同期限内，任何一个月内，乙方完成量未达到当期目标的50%，或连续两月未完成当月目标，甲方有权书面通知乙方单方解除本合同；甲方如发现乙方于营销代理过程中有任何未经甲方许可之销售行为，甲方有权及时责令乙方停止继续销售该项目，并有权通知乙方单方解除合同，由此造成甲方损失的，乙方应该予以赔偿；乙方违反合同其他条款的，甲方提出整改通知或意见后，乙方应于十天内及时整改，超过十天仍未整改的，甲方有权暂缓支付营销代理费和溢价费；超过三十天仍未整改的，甲方有权单方解除本合同。2016年4月1日，上海丽仁行公司、昆山中冶公司根据市场情况及成交情况，一致同意，自2016年4月1日起，终止《2015年中冶昆庭销售代理合同》，执行2016年签订的新版《中冶昆庭联合销售代理合同》。2016年4月10日，昆山中冶公司向上海丽仁行公司、昆山共赢房地产顾问有限公司发出《代理公司统一渠道佣金标准的通知》，该通知载明：为了保证项目销售顺利进行，销售渠道的顺畅，自2016年4月10日起，联合代理双方必须按照合同约定和会议要求，统一渠道佣金发放标准。双方阶段性奖励方案必须提前向甲方提出书面申请，甲方准许后方可执行，双方接到该通知即刻向所有渠道公司发布，更正以往混乱信息。以上规定如有违反，扣除该公司当月应发佣金，并停止前台轮牌一周。情节严重，对项目销售造成影响的，即刻撤场。2016年4月11日，上海丽仁行公司员工刘洋签字确认收到该通知。2016年4月11日，昆山中冶公司发出《通知》，该通知载明：根据昆山住建局的要求，禁止各种形式派单，一经发现则暂停开发商签约系统一个月。现通知两家代理公司，加强管理好各自渠道公司，一经发现则扣除该代理公司当月所有代理费用。代理公司也必须将该渠道公司所有团购费全部扣除，并上缴开发商。上海丽仁行公司员工刘洋在该通知上签字。2016年4月15日，昆山中冶公司向上海丽仁行公司发出《关于丽仁行渠道佣金混乱的处罚》，载明：在合作期间，丽仁行于2016年4月数次更改支付渠道佣金额度，致使案场管控混乱，严重影响客户到场数量及成交，我司于2016年4月10日下发通知责令立即整改，丽仁行在签收通知后仍违反公告继续发布渠道佣金的不实信息，根据《代理公司统一渠道佣金标准的通知》对丽仁行公司暂做停止前台接待一周，并扣除4月业绩佣金的处理。同日，上海丽仁行公司员工刘洋在代理公司资料交接单上签字画押确认收到《关于丽仁行渠道佣金混乱的处罚》，签收人处注明“处罚具实，接受处罚。”2016年4月22日，昆山中冶公司向上海丽仁行公司发出《终止合同及撤场通知》，该通知载明：双方于2015年10月15日签订了销售代理合同，你司在合同履行期间自2015年11月—2016年3月，均未完成合同内约定的月度签约指标。根据市场情况，为加速销售进度，双方于2016年3月30日进行新一轮商务洽谈，双方达成一致改你司独家代理为引进第三方公司与你司进行联合代理，并签署补充协议，终止原合同，计划签订新版合同。但是，你司接到新版合同后，迟迟不予盖章签约，并对我司要求对违约销售代理行为进行整改的书面通知不予履行，你司的上述行为已对我司造成严重经济及品牌损失。综上，我司现决定，终止你我双方签订的所有合同，你司在收到本通知之日起立即撤出中冶昆庭销售案场，并做好一切交接工作，指定专人负责后续的签约、结算、贷款办理等工作，否则，我司将按照法律程序追究你司的法律责任。另查明，经双方确认，自2015年11月4日至2016年3月30日，上海丽仁行公司共代理销售商品房20套，尚有佣金384990元、质保金40043元、溢价奖48064元以及车费、餐费63000元未与昆山中冶公司结算，上述款项合计536097元。2016年4月1日之后，上海丽仁行公司代理销售昆山中冶公司的商品房50套，签约时间从2016年4月1日至2016年6月14日，共有12套商品房是在上海丽仁行公司撤场后签约。昆山中冶公司主张上海丽仁行公司撤场后其代理销售的商品房35套未履行后续跟踪义务，其中有19套交房未跟踪，7套尾款及交房未跟踪，8套贷款及交房未跟踪，1套签约及交房未跟踪。对此，上海丽仁行公司则认为，其撤场后安排了公司经理高海峰留在该项目处理后续事宜，包括催促客户前来签约、协助客户办理贷款事宜等，然后再安排相应的业务员或经理前来处理事务，涉案签约单都是签约当天由上海丽仁行公司携客户至昆山中冶公司处进行审核后由上海丽仁行公司留存的，足以体现上海丽仁行公司在撤场后仍然在处理签约、贷款等工作。上海丽仁行公司该段期间主张共产生佣金1674491元（含质保金），其中有21套的佣金是按照5%的标准计算，29套的佣金是按照7%的标准计算、溢价奖24812元，上述款项合计1699304元。从涉案《商品房买卖合同》签订确认单内容看，确认单上详细载明买受人信息（买受人、联系方式等）、房屋信息（房号、总价等）以及付款信息（付款方式、付款期限、贷款金额、贷款银行），置业顾问及销售经理栏由上海丽仁行公司派遣员工审核签字。2016年4月1日之前的销售经理栏大部分由刘洋签字，2016年4月1日之后的销售经理栏主要由高海峰签字。王金波、朱香康也有在销售经理栏审核签字。上述事实有2015年中冶昆庭销售代理合同、终止合同及撤场通知、代理公司统一渠道佣金标准的通知、通知、关于丽仁行渠道佣金混乱的处罚单、佣金明细、签约确认单及当事人庭审陈述等所证实，一审法院予以认定。一审法院认为，上海丽仁行公司与昆山中冶公司之间存在商品房销售代理合同关系，上海丽仁行公司为昆山中冶公司提供商品房销售代理服务，昆山中冶公司理应支付相应的代理费。对于2016年4月1日之前的未结算代理费共计536097元（含质保金），双方均无异议，法院依法予以确认。关于上海丽仁行公司主张的2016年4月1日之后的代理销售的50套商品房的代理费1699304元，其中包括佣金1674491元（含质保金）以及溢价奖24812元。昆山中冶公司对上海丽仁行公司代理销售的商品房数量及签约总价无异议，但对上海丽仁行公司主张的代理费不予认可，理由如下：一、2016年4月1日，双方协商终止了《2015年中冶昆庭销售代理合同》，之后双方未签订新版的合同，故上海丽仁行公司主张的2016年4月1日之后的佣金及溢价奖标准无相关合同依据；二、因上海丽仁行公司更改支付渠道佣金额度的违规行为，昆山中冶公司已对其做出扣除4月业绩佣金的处理，上海丽仁行公司对此也表示同意接受处罚；三、按照《2015年中冶昆庭销售代理合同》约定，代理费中的5%即质保金的付款条件为该销售单位完成交房手续，且该单位所在楼栋签约套数超过90%后才予以支付，上海丽仁行公司未举证证明已达到该项付款条件；四、上海丽仁行公司于2016年4月22日撤场，未完成已认购商品房的后续回收尾款、办理贷款、交房等跟踪义务，故上海丽仁行公司无权主张相关代理费。围绕双方的诉辩意见，一审法院认为，首先，双方经协商于2016年4月1日终止了《2015年中冶昆庭销售代理合同》，之后，上海丽仁行公司仍在昆山中冶公司售楼处提供商品房代理销售服务，但双方未签订新版合同，故2016年4月1日之后，双方之间商品房销售代理上的权利义务应参照《2015年中冶昆庭销售代理合同》条款约定为宜。从上海丽仁行公司主张的2016年4月1日代理费标准来看，其部分楼盘的佣金标准从7%降至5%，也未再主张车费及餐费，该代理费标准相较于《2015年中冶昆庭销售代理合同》约定的代理费标准更加有利于昆山中冶公司，故法院对上海丽仁行公司主张的代理费的计算标准及金额予以确认。其次，2016年4月11日，昆山中冶公司以更改支付渠道佣金额度，致使案场管控混乱，严重影响客户到场数量及成交为由，对昆山中冶公司作出停止前台接待一周，并扣除4月业绩佣金的处罚。上海丽仁行公司公司员工刘洋对该处罚确认“处罚具实，接受处罚”并签字画押。但从《2015年中冶昆庭销售代理合同》条款内容看，并无明确关于渠道佣金额度的约定。该合同终止后，上海丽仁行公司与昆山中冶公司之间也未达成统一渠道佣金额度的一致意见。2016年4月11日的处罚行为系昆山中冶公司单方作出的，即便有上海丽仁行公司员工刘洋的签字认可，但从涉案的签约确认单看，上海丽仁行公司派遣至昆山中冶公司售楼处的销售经理有刘洋、王金波、朱香康、高海峰等数人，其职责是从事商品房的对外销售工作，现无证据证明刘洋有权代上海丽仁行公司接受处罚，现上海丽仁行公司对该处罚提出异议，故不能认定上海丽仁行公司同意该项处罚，因此，昆山中冶公司在无相关合同依据的情况下，单方作出的处罚行为对上海丽仁行公司不具有约束力。第三，对于代理费5%部分，按照《2015年中冶昆庭销售代理合同》约定，代理费中的5%即质保金的付款条件为该销售单位完成交房手续，且该单位所在楼栋签约套数超过90%后才予以支付，因上海丽仁行公司已于2016年4月22日撤场。从举证能力及便利性考量，法院认为，昆山中冶公司应就该付款条件未成就进行举证，现昆山中冶公司经法院当庭释明后仍未进行举证，应由其承担举证不能的后果，故法院认定代理费5%部分的付款条件已成就。第四、本案中，上海丽仁行公司为昆山中冶公司提供商品房的销售代理合同，其主要工作是促成客户购买其代理楼盘，签署认购单、签订商品房买卖合同。依据《2015年中冶昆庭销售代理合同》约定，上海丽仁行公司还需协助昆山中冶公司办理按揭手续、房产证、交房等工作。2016年4月22日，昆山中冶公司要求上海丽仁行公司立即撤出销售案场，并做好一切交接工作，指定专人负责后续的签约、结算、贷款办理等工作。从涉案签约确认单看，上海丽仁行公司自2016年4月22日撤场后，后续签订的商品房买卖合同的置业顾问和销售经理栏仍有上海丽仁行公司的员工签字，签约确认单中也明确注明了付款方式、分期付款期限、金额、贷款金额、贷款银行，说明上海丽仁行公司撤场后，仍有安排人员在昆山中冶公司售楼处处理后续事宜。与此同时，上海丽仁行公司对按揭手续、房产证、交房等后续工作仅有协助的义务，现昆山中冶公司未提交上海丽仁行公司拒不协助其办理相关工作，导致工作无法顺利进行的相关证据，故昆山中冶公司以上海丽仁行公司未完成后续工作为由不予支付代理费的抗辩意见，法院不予采信。因此，关于上海丽仁行公司主张2016年4月1日之后的代理费1699304元的诉讼请求，法院予以支持。综上，法院认为，上海丽仁行公司在代理销售昆山中冶公司中冶昆庭项目时，共销售了70套商品房，昆山中冶公司理应支付相应的代理费共计2235401元。关于上海丽仁行公司主张的昆山中冶公司逾期付款的贷款利率损失，因上海丽仁行公司与昆山中冶公司结算方式为昆山中冶公司在结算代理费前，上海丽仁行公司需提供合法发票，对此，上海丽仁行公司本案中未予举证，故对该项诉请，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中冶置业（昆山）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海丽仁行房地产经纪股份有限公司代理费2235401元。二、驳回上海丽仁行房地产经纪股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24683.22元，减半收取12341.61元，保全费5000元，合计17341.61元，由昆山中冶公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，昆山中冶公司提供了一份录音光盘，内容为2017年2月22日昆山中冶公司法定代表人与上海丽仁行公司刘洋等人的交谈录音，认为上海丽仁行公司涉案房产对销售负责人，上海丽仁行公司撤场后未按原合同约定履行跟踪义务。本院认为，2015年10月昆山中冶公司与上海丽人行公司签订的销售代理合同合法有效。合同约定的代理期限至2016年5月31日止，2016年4月22日昆山中冶公司通知上海丽仁行公司撤场，双方销售代理合同已经终止。双方对截止2016年3月30日昆山中冶公司尚欠上海丽仁行公司各项费用合计536097元并无异议，本院予以确认。关于2016年4月1日之后上海丽仁行公司代理销售应收取的代理费标准，虽然双方已经协商终止《2015中冶昆庭销售代理合同》，但并未签订新版合同，故一审判决仍按原合同计算代理费并无不当。昆山中冶公司上诉认为2016年4月15日已通知上海丽仁行公司扣除2016年4月的业绩佣金。对此本院认为，昆山中冶公司以上海丽仁行公司更改支付渠道佣金额度以致影响客户到场数量与成交为由要求扣除佣金，虽然上海丽仁行公司工作人员刘洋签收了处罚通知，但并无证据证明刘洋能够代表上海丽仁行公司同意处罚。现双方对此产生争议，应由昆山中冶公司举证证明上海丽仁行公司存在上述违规销售行为及产生了影响销售的后果，以证明其处罚符合合同约定。但昆山中冶公司未能提供相关证据，故对其上诉理由不予支持。2016年4月22日上海丽仁行公司撤场后，根据其提供的涉案商品房的签约确认单，可以证明之后其工作人员仍在履行后续跟踪义务。综上，昆山中冶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24683.22元，由上诉人中冶置业（昆山）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年八月二十八日书记员  孟 桢