陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民初335号原告：陕西省交通建设集团公司，住所地西安市雁塔区唐延路6号。法定代表人：杨育生，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦涛，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：向东，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被告：陕西神龙港实业有限公司，住所地西安市碑林区文艺南路1号。法定代表人：周亚玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵永平，男，1966年8月24日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：裴磊，陕西一代律师事务所律师。第三人：中国石化销售有限公司陕西石油分公司，营业场所西安市莲湖区北大街29号中天国际大厦10层。负责人：谭莫羡，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾建伟，北京观韬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯亮亮，北京观韬（西安）律师事务所律师。原告陕西省交通建设集团公司（以下简称陕交建集团公司）与被告陕西神龙港实业有限公司（以下简称神龙港公司）及第三人中国石化销售有限公司陕西石油分公司（以下简称中石化陕西分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕交建集团公司委托诉讼代理人秦涛、向东，被告神龙港公司委托诉讼代理人赵永平、裴磊，第三人中石化陕西分公司委托诉讼代理人贾建伟、冯亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕交建集团公司向本院提出诉讼请求：1确认《西长高速公路乾县加油站出租合同》已经解除；2、判令神龙港公司向陕交建集团公司移交西长高速乾县服务区加油站2座及配合履行相关交接义务；3、判令神龙港公司支付陕交建集团公司自合同解除之日起至加油站交付及配合义务履行完毕前占用加油站给陕交建集团公司造成的租金损失115万元（暂计至2017年3月21日，共三个月）；4、判令神龙港公司支付陕交建集团公司违约金9085000元；5、本案诉讼费由神龙港公司负担。事实与理由：2015年1月7日，陕交建集团公司与神龙港公司签订《西长高速公路乾县加油站出租合同》，约定，由神龙港公司租赁陕交建集团公司西长高速乾县服务区内加油站2座，单站年租赁费230万元，租期5年，租金合计2300万元，于合同签订之日起30日内（即2015年2月6日前）一次性全部支付。合同签订后，陕交建集团公司依约将加油站移交神龙港公司经营。神龙港公司于2015年5月25日支付1000万元、7月3日支付394万元，欠付906万元租金至今未付。期间，陕交建集团公司多次催要欠款，神龙港公司也在专题会议纪要上承诺于2016年11月5日付清906万元，否则合同立即解除。后神龙港公司书面申请宽限还款期限至2016年11月15日。但宽限期限届满后，神龙港公司仍未向陕交建集团公司支付剩余租金，故神龙港公司的行为已构成根本违约。2016年12月20日，陕交建集团公司向神龙港公司发送《陕西省交通建设集团关于解除合同的函》，神龙港公司确认同日收到。合同解除后，陕交建集团公司多次要求神龙港公司办理加油站移交和款项结算支付事宜，但神龙港公司仍占用加油站设施并怠于办理交接事宜。为了维护自身的合法权益不受侵害，避免迟延移交加油站导致损失扩大，故诉至法院。被告神龙港公司辩称，神龙港公司与陕交建集团公司合作项目有本案乾县加油站和安康××××区。2014年12月8日，在安康××××区项目移交时双方达成协议书，明确神龙港公司5年安康××××区支出账务为12824800元，经陕交建集团公司安川分公司查看，约为906万元，即陕交建集团公司在安康××××区应向神龙港公司支付906万元。2015年1月7日，陕交建集团公司与神龙港公司签订《西长高速公路乾县加油站出租合同》，5年租金合计2300万元，神龙港公司按期支付1394万元，是扣除安康××××区的906万元。按照当时双方协商意见，陕交建集团公司欠付神龙港公司安康××××区的906万元，直接折抵神龙港公司给陕交建集团公司乾县加油站的906万元。通过双方抵账，神龙港公司实际已经付清乾县加油站租金2300万元，对此，陕交建集团公司有专门的会议纪要。后陕交建集团公司要求乾县与安康的账务单独核算，让神龙港公司先支付乾县加油站租金906万元，然后再返回神龙港公司。由于神龙港公司资金紧张，一直未按照此程序支付。但客观事实上，神龙港公司不欠陕交建集团公司租金906万元。因此，陕交建集团公司以神龙港公司欠付租金为由解除合同，不符合事实。合同约定一次性缴纳5年租金2300万元，不合理。即使不计算陕交建集团公司在安康××××区对神龙港公司的欠款，截止陕交建集团公司起诉之日，神龙港公司所预付的租金还剩余3114300元,故陕交建集团公司主张逾期支付租金的违约金，无事实依据。另，合同约定的违约金明显高于陕交建集团公司的实际损失。第三人中石化陕西分公司述称，神龙港公司的转租行为合法有效，中石化陕西分公司系乾县服务区加油站（以下统称加油站）的次承租人，依法享有次承租人的各项权利。2007年，神龙港公司与陕交建集团公司就西长高速乾县加油站出租事宜签订《西长高速公路乾县加油站出租合同》，约定由神龙港公司承租加油站，租赁期限自2007年11月30日至2011年8月31日；后神龙港公司与陕交建集团公司于2011年9月签订补充合同，延长上述租赁期限至2014年11月13日。2011年4月，神龙港公司与中石化陕西分公司就加油站承包经营事宜签订《加油站承包经营合同》，约定由中石化陕西分公司承包经营加油站，承包期间自2011年4月16日至2012年11月30日；2011年4月28日，神龙港公司与中石化陕西分公司就加油站资产进行了交接，之后中石化陕西分公司按中石化加油站标准对加油站进行了改造，设立中国石化特有标识，并持续向陕交建集团公司支付加油站电费。由于陕交建集团公司与神龙港公司约定延长加油站的租赁期限，神龙港公司遂与中石化陕西分公司签订补充协议，将承包期限变更为自2011年4月16日至2014年11月13日；针对上述合同及补充协议，中石化陕西分公司与神龙港公司均已完全履行了各自的合同义务。上述一系列合同期满后，神龙港公司与陕交建集团公司就加油站出租事宜再次签订《西长高速公路乾县加油站出租合同》，约定由神龙港公司继续承租经营该加油站，租赁期限自2014年11月13日至2019年11月12日。基于神龙港公司与陕交建集团公司之间的续租事实，神龙港公司与中石化陕西分公司再次签订《加油站承包经营合同》，约定继续由中石化陕西分公司承包经营加油站，承包经营期限自2014年11月13日至2019年11月12日。续签后，中石化陕西分公司继续向陕交建集团公司支付电费等相关费用。神龙港公司自2011年将加油站转租至中石化陕西分公司后，陕交建集团公司不仅从未对转租提出异议，且持续向中石化陕西分公司收取加油站电费，在事实上对转租行为予以追认。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，神龙港公司的转租行为合法有效，中石化陕西分公司享有次承租人的实体权利及诉讼权利，陕交建集团公司与神龙港公司之间的租赁合同应继续履行。中石化陕西分公司作为次承租人，现提出代为清偿主张，故根据上述司法解释第十七条第一款规定，中石化陕西分公司对陕交建集团公司行使合同解除权产生抗辩。自2015年6月开始，因神龙港公司与陕交建集团公司之间关于租赁合同履行等问题，导致中石化陕西分公司的正常经营活动开始受到影响，目前加油站基本处于闲置，而本案的处理结果直接影响中石化陕西分公司法律上及事实上的利益，并将导致中石化陕西分公司或享有权利或负有义务，抑或承担责任。经审理查明：2015年1月7日，陕交建集团公司（出租方、甲方）与神龙港公司（承租方、乙方）签订《西长高速公路乾县加油站出租合同》，约定，神龙港公司租赁陕交建集团公司位于西长高速公路乾县服务区内的加油站2座，单站租赁费230万元/年/站），加油站出租期限5年，从原加油站到期之日起算，即2014年11月13日至2019年11月12日，5年租赁费合计2300万元，神龙港公司应在合同签订之日起30日内，支付全部合同金额2300万元；甲乙双方在出租关系存续期间均不得对加油站及附属物进行出租、抵押、质押、转租或采取其他侵犯加油站及附属物所有权和经营权的行为，甲乙双方应共同配合，做好加油站的交接手续；高速公路服务区的加油站及其附属设施的所有权与各个加油站点的成品油零售经营批准证书、企业危险化学品经营许可证、易燃易爆危险物品消防安全许可证所有权归甲方所有，甲方对本合同所指的高速公路服务区所属加油站具有合法的土地使用权，保证加油站的道路畅通并提供必要的水电供应设施,甲方保证对加油站所占土地、建筑物及其设施具有合法的出租权；乙方负责办理加油站有关证照的审验等工作，包括但不限于成品油零售经营批准证书、企业危险化学品经营许可证、易燃易爆危险物品消防安全许可证，并承担相关费用；乙方经营期间，定期向甲方或甲方的下属管理单位按时缴纳水费、电费、暖气费等，水电暖用量装表计量且价格按照国家有关规定执行，加油站出租期间，乙方应依法自主经营，自负盈亏，独立承担各类民事、行政责任，乙方保证未经甲方同意不向任何第三方透露本合同内容；加油站外包装建设及改造由乙方负责组织建设并承担费用；在合同租期届满前6个月，乙方须先行向甲方缴纳500万元证照变更保证金（无息），甲方若确定下一个租赁期内的承租人为乙方，乙方缴纳的保证金可冲抵下一个租赁期的部分承租款，甲方若确定的承租人为第三人，甲方在乙方按照本合同约定履行完证照变更后，证照变更保证金退回乙方；乙方应在合同签订后10日内向甲方缴纳履约保证金100万元，作为乙方履行合同的担保，履约保证金的利息归甲方所有，如乙方违反本合同约定，履约保证金予以没收，归甲方所有；如遇地震、战争、瘟疫以及社会事件、政府行为或法律规定等不可抗力情况，致使本合同不能继续履行的，本合同终止，甲方应退还乙方剩余经营期的租金，双方互不承担任何其他经营损失；在下列情况下，甲方有权单方解除合同，并没收乙方缴纳的履约保证金，退还乙方剩余经营期的租金，甲方不承担乙方任何其他经营损失，合同自甲方书面通知乙方之日起正式解除：乙方擅自转租转让加油站及乙方迟延支付合同约定出租金30天以上等；甲方违反本合同约定，造成合同提前终止的，甲方向乙方退还剩余期限的出租金（不计利息），并支付未经营期租金1%的违约金；乙方未按约定的期限支付合同金额，每迟延支付10天，按合同金额的5‰向甲方支付违约金，由于乙方未按期支付租金而解除合同的，乙方应另向甲方一次性支付合同金额1%的违约金。除此，《西长高速公路乾县加油站出租合同》还对设备维修、更新的费用和归属、不可抗力及其他事项作出约定。合同签订后，陕交建集团公司依约将加油站移交神龙港公司经营，但神龙港公司未在合同约定的时限内履行付款义务。陕交建集团公司。2015年3月11日，陕交建集团公司向神龙港公司发送《催款函》称，“陕西神龙港实业有限公司：按照与贵公司签订的《西长高速乾县加油站出租合同》约定，贵公司应当在2015年2月15日之前向我集团支付合同款23,000,000.00元（大写人民币贰仟叁佰万元）。但截至2015年3月10日，我集团仍未受（收）到该笔款项。请贵公司按照合同约定，及时向我集团回函并在15日内支付上述款项。如贵公司仍不能按期支付，我集团将依法维护权益。”2015年5月25日，神龙港公司支付陕交建集团公司1000万元。2015年7月3日，神龙港公司支付陕交建集团公司394万元。2015年7月17日，陕交建集团公司再次向神龙港公司发送《催款函》称，“陕西神龙港实业有限公司：按照与你公司签订的《西长高速乾县加油站出租合同》，由于你公司未在合同约定时限内履行付款义务，经我集团多次催促，但截至2015年7月17日，我集团仍未收到合同款9,060,000.00元（大写人民币玖佰零陆万元）。现要求你公司在10日内支付全部合同款。否则我集团将与你公司解除合同，并追究违约责任。”2016年6月14日，陕交建集团公司又向神龙港公司发出《催款函》称，“陕西神龙港实业有限公司：按照与你公司签订的《西长高速乾县加油站出租合同》，由于你公司未在合同约定时限内履行付款义务，经我集团多次催促，并于2015年3月11日、2015年7月17日两次向你公司发《催款函》，分别要求你公司在2015年3月25日、7月27日前付清合同余款9,060,000.00元（大写人民币玖佰零陆万元）。但截至2016年6月13日，我集团仍未收到该项款，现要求你公司按照合同约定立即付款。否则，截止2016年6月30日，我集团将与你公司解除合同，并追究违约责任。”2016年10月21日，陕交建集团公司与神龙港公司就西长高速公路乾县加油站租金尾款支付等问题进行谈判，达成一致意见，形成《关于西长高速加油站租金支付事宜谈判的会议纪要》，主要内容为，“一、陕西神龙港实业有限公司如不能在2016年11月5日前支付西长高速公路乾县加油站的租金尾款（906万元整），则双方立即解除《西长高速公路乾县加油站出租合同》。二、陕西神龙港实业有限公司提出的安康××××区相关事宜，由神龙港公司与交通集团安川分公司另行协商，若协商不成，应通过法律途径解决。”2016年11月4日，神龙港公司向陕交建集团公司发送《关于申请宽限还款期限的函》称，“贵公司于2016年10月24日召开了关于与陕西神龙港实业有限公司欠缴乾县服务区加油站承租费及安康××××区遗留问题的专题会议，会议决定先由陕西神龙港实业有限公司于2016年11月5日前缴清所欠906万元承租费，安康××××区遗留问题另行处理。会后我方立即着手多个渠道筹资，但由于近年来经济大环境不好，我们企业外欠帐务难以收回，加上筹资手续复杂，截止今天还在办理中，致使不能如期归还欠款。现恳请公司将还款期限宽限至2016年11月15日，我公司保证会在此期限内一次缴清欠款。”2016年12月6日，陕交建集团公司向神龙港公司发送《陕西省交通建设集团关于尽快支付合同款的函》称，“按照我公司与贵公司签订《西长高速公路乾县加油站出租合同》，你公司应于2015年2月6日之前支付全部租金（2300万元）及履约保证金（100万元）。但我公司仅在2015年5月收到租金1394万元后，剩余租金（906万元）及履约保证金（100万元）至今未收到。为此我公司向你公司多次发函并谈判，要求你公司尽快支付剩余租金（906万元）及履约保证金（100万元），你公司于2016年11月4日向我公司发函，以资金周转困难为由申请宽限还款期限至2016年11月15日。为维护我公司的合法权益，经我公司会议研究，现就合同尾款支付事宜函告如下：1.你公司最迟应于2016年12月15日支付剩余租金（906万元）及履约保证金（100万元）。2.如果你公司未按上述期限支付剩余租金（906万元）及履约保证金（100万元），我公司将按照合同约定的‘迟延支付合同约定出租金30天以上的，甲方有权单方解除合同’有关内容，与你公司解除合同，对你公司进行清场。3.对你公司的合同违约行为追究违约责任。”2016年12月20日，陕交建集团公司向神龙港公司发送《陕西省交通建设集团关于解除合同的函》，主要内容为，“鉴于你公司拖欠租金严重违反合同约定，并多次违背自身承诺，致使我公司合同目的无法实现。现根据合同约定及会议纪要，函告你公司：一、解除2015年1月7日双方签订的《西长高速公路乾县加油站出租合同》，本函件送达合同即解除。二、你公司应在接到本函后（7日内）清场，完成加油站交付及归还义务。若你公司仍然临时占用加油站，将参照原合同租金标准据实承担我公司的损失。三、你公司应承担违约责任，向我公司赔偿违约金，你公司应根据合同约定，前来我公司办理违约金支付及未使用年限的租金返还等相关结算事宜。”以上函件，神龙港公司已确认收到。神龙港公司尚欠陕交建集团公司合同款906万元至今未支付。另查明，2015年5月21日，甲方（发包方）神龙港公司与乙方（承包方）中石化陕西分公司签订《加油站承包经营合同》，约定，乙方承包经营甲方福银高速乾县服务区南北两座加油站，占地面积6000平方米，硬化面积5000平方米，土地使用权人为陕交建集团公司，房屋共8间，210平方米，该两座加油站共有加油机12台，加油枪24支，油罐500立方（10个），承包经营期共计5年（2014年11月13日至2019年11月12日），该加油站的年承包费为700万元/对站（含各种税费），乙方于本合同签订后2个工作日内一次性向甲方支付租金总额3500万元。除此，该合同还对水电费及其他费用、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。同日，中石化陕西分公司向神龙港公司转账支付3500万元。陕西省交通建设集团公司西长乾县服务区为陕交建集团公司的分支机构。中石化陕西分公司承包经营涉案加油站期间的相关水电费，一直向陕西省交通建设集团公司西长乾县服务区缴纳。2015年5月开始，中石化陕西分公司无法正常经营加油站；自2016年6月开始，加油站无法经营，至今处于闲置状态。本案审理中，2017年6月16日，中石化陕西分公司向本院提交了《第三人撤诉申请书》，以因其与陕交建集团公司拟协商庭外和解为由，申请撤回第三人参与诉讼的申请。以上事实，有《西长高速公路乾县加油站出租合同》《催款函》《陕西省交通建设集团关于尽快支付合同款的函》《关于申请宽限还款期限的函》《关于西长高速加油站租金支付事宜谈判的会议纪要》《陕西省交通建设集团关于解除合同的函》、银行国内支付业务收款回单、文件签收单、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，陕交建集团公司与神龙港公司于2015年1月7日签订的《西长高速公路乾县加油站出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。神龙港公司称，合同约定的一次性缴纳5年租金不合理，因《西长高速公路乾县加油站出租合同》中关于租金支付时间与租金支付方式的约定属于当事人意思自治范围，与法不悖，故本院对神龙港公司以上所称意见，不予采纳。对于陕交建集团公司主张神龙港公司支付剩余租金906万元的诉讼请求，神龙港公司称，陕交建集团公司在安康××××区应向其支付906万元，该款项应与陕交建集团公司主张其支付的剩余租金直接折抵，故其不欠陕交建集团公司租金等。因神龙港公司未提供双方就此问题达成一致意见的相关证据，且神龙港公司于2016年11月4日向陕交建集团公司发出的《关于申请宽限还款期限的函》中明确表示“安康××××区遗留问题另行处理”，故对神龙港公司的上述所称，本院不予采信。经查，陕交建集团公司曾多次向神龙港公司发出《催款函》，同时双方还就西长高速公路乾县加油站租金尾款支付等问题形成会议纪要，之后神龙港公司又向陕交建集团公司发函承诺于2016年11月15日前一次缴清欠款，然而，神龙港公司并未在其承诺的期限内履行付款义务；另，在陕交建集团公司于2016年12月6日发函要求神龙港公司最迟于2016年12月15日支付剩余租金后，神龙港公司至今仍未支付欠款，故神龙港公司的行为已构成违约，依法应承担相应的责任。鉴于陕交建集团公司于2016年12月20日向神龙港公司发函要求解除合同，而神龙港公司收到函件后并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故对陕交建集团公司主张确认《西长高速公路乾县加油站出租合同》已经解除的诉讼请求，本院依法予以支持，同时确认该合同于该日解除。合同解除后，神龙港公司应按照合同约定将加油站移交给陕交建集团公司。对于陕交集团公司要求神龙港公司配合履行相关交接义务（配合办理证照变更手续等）的诉讼请求，因办理证照变更属于行政机关审批范畴，不属于民事案件受理范围，对此，陕交建集团公司可根据办理相关证照审批行政机关的要求办理变更事宜，故对陕交集团公司的该项诉讼请求，本院不予处理。关于陕交建集团公司主张的占有使用费问题，由于陕交建集团公司与神龙港公司之间的租赁合同已确认于2016年12月20日解除，现神龙港公司未将加油站交还陕交建集团公司，故神龙港公司应按合同约定的租金标准计算承担此期间的占有使用费，经计算自2016年12月20日起至2017年3月21日止的占有使用费数额为1146849.37元（单站6301.37元/天×91天×2座﹦1146849.37元）。神龙港公司称，截止陕交建集团公司起诉之日，其实际支付的租金已超过其实际租用期间应付的费用，因神龙港公司未就此提起反诉主张，故本院对此不予审理。神龙港公司未按照合同约定全面履行自己的义务，应承担相应的违约责任。因根据《关于西长高速加油站租金支付事宜谈判的会议纪要》《陕西省交通建设集团关于尽快支付合同款的函》的相关内容可以确定，神龙港公司支付陕交建集团公司剩余租金的最后期限为2016年12月15日，而双方合同约定每迟延支付10天，按合同金额的5‰支付违约金，故综合本案客观事实，神龙港公司应支付陕交建集团公司自2016年12月16日起至2016年12月20日止的违约金57500元（2300万×5‰×0.5﹦57500元）。《西长高速公路乾县加油站出租合同》约定，由于乙方未按期支付租金而解除合同的，乙方应另向甲方一次性支付合同金额1%的违约金。因本案系由于神龙港公司的违约行为导致合同解除，故依据该约定神龙港公司应向陕交建集团公司一次性支付合同金额1%的违约金23万元（2300万×1%﹦23万）。关于中石化陕西分公司申请撤回第三人参与诉讼的申请问题，因本院系依据职权追加中石化陕西分公司作为第三人参加诉讼，而本案中石化陕西分公司应为无独立请求权第三人，故对中石化陕西分公司的撤回申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下：一、原告陕西省交通建设集团公司与被告陕西神龙港实业有限公司签订的《西长高速公路乾县加油站出租合同》于2016年12月20日予以解除；二、本判决生效之日起10日内，被告陕西神龙港实业有限公司向原告陕西省交通建设集团公司移交西长高速公路乾县服务区内加油站2座；三、被告陕西神龙港实业有限公司支付原告陕西省交通建设集团公司自2016年12月20日起至2017年3月21日止的占有使用费1146849.37元；四、被告陕西神龙港实业有限公司支付原告陕西省交通建设集团公司违约金287500元；五、驳回原告陕西省交通建设集团公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83210元，由原告陕西省交通建设集团公司负担33210元，由被告陕西神龙港实业有限公司负担5万元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年八月十六日书 记 员  侯力萌