四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0180民初1533号原告：四川万千房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区航空路7号华尔兹广场A幢1619号，统一社会信用代码91510000772960052L。法定代表人：杨海毅，总经理。委托诉讼代理人：邓远发，男，该公司员工。被告：杨加文，男，1957年6月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。原告四川万千房地产开发有限公司与被告杨加文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序审理。审理中发现原、被告之间的法律基础关系为民间借贷关系，故案由变更为民间借贷纠纷。后在审理过程中发现不宜适用简易程序，故于2017年7月10日转为普通程序。本案于2017年5月16日、8月4日公开开庭进行了审理，原告四川万千房地产开发有限公司的法定代表人杨海毅、委托诉讼代理人邓远发以及被告杨加文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川万千房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告签订的莱茵河畔楼盘1号楼3-4-4号商品房买卖合同无效。事实和理由：2015年3月，童某的朋友宋某因资金需要向童某借款，童某又因原告还欠其借款，希望原告尽快偿还借款，故引荐被告给原告融资。被告以购买原告在简阳开发的“莱茵河畔”商品房的名义，于2015年3月4日向原告转款50万元。2015年3月9日，被告向简阳市房管局提出申请购买“莱茵河畔”商品房43套，原、被告申购房屋时明确告知了43套房屋不是真实的房屋买卖，而是临时融资。简阳市房管局市场管理股审批签字：“据了解万千公司临时融资，用于工程建设，申请多套网签，请局领导审批”。2015年3月10日，简阳市房管局分管领导请示局长后签字同意，并提出两个原则：1、单价不低于4000元/㎡；2、购房款必须全部进入监管账户。后被告于2015年3月12日向原告转款450万元，2015年3月16日向原告转款100万元。被告共计借款600万元给原告，口头约定月利率为3.5%。原告随即将款项转给童某，归还借款。被告为保证自己出借资金安全，2015年3月10日要求宋某出具借条，并由原告与童某分别作担保人、保证人。借条载明：“该款用购房款的形式转到万千公司，出借人与万千公司签订的购房合同登记实质是对借款的担保，借款人归还本息后，合同转给借款人和保证人履行”。后原告开始支付利息，从借款之日起至2015年12月期间九个月的利息，由童某按照月利率3.5%的一半在代收，剩余的则向被告支付。截止2016年11月29日，原告向被告归还了借款本息共计684.745万元。被告收到借款本息后以退房名义申请解除了28套住房网签备案，现在还剩余15套（包含本案的“莱茵河畔”1号楼3单元16楼4号房屋）。故被告在办理43套房屋网签备案时，虽然名为购房，但实为民间借贷，不存在真实购房的意思表示。双方基于借款建立的买卖关系存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的的情况，属于无效合同，故起诉来院，请求判令如其诉讼请求。被告杨加文辩称，原、被告之间系真实的房屋买卖关系，并非民间借贷。被告当初考虑到简阳行政区划调整由成都代管，在简阳买房作为投资项目。原、被告达成合意后，被告于2015年3月4日向原告转款50万元，于2015年3月6日向原告转款50万元，于2015年3月12日向原告转款450万元，于2015年3月16日向原告转款100万元，共计650万元。被告确实向简阳市房管局提交的申请表，但如何签批被告不清楚。被告认可原告直接转账给被告的款项，转款给其他人的与被告无关，并且原告支付的款项系房屋回购款，并非借款本金及利息。在约定购买房屋时，原告提出要回购几套，并计算资金占用利息，所以才存在原告向被告付款，被告解除28套住房网签备案的情况。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证，并当庭对原告提交的原告的营业执照信息、法定代表人身份证明、被告的身份证，杨加文汇款凭证，杨加文与原告公司员工刘某甲的短信截屏、转杨加文账户银行回单，被告提交的《商品房买卖合同》、乐山市商业银行个人结算业务申请书、备忘录，本院依申请调取的《简阳市购买多套商品房（商业）网上签约申请表》、合同注销申请书等证据予以确认并在卷佐证。被告提交的《收款收据》、《关于支付购房款的函》，原告对证据上“四川万千房地产开发有限公司”的盖章提出异议，申请鉴定，本院认为通过其他证据已经能够查明本案的基本事实，且转款650万元的事实有银行回单佐证，即使《收款收据》上的印章鉴定是伪造的，也达不到原告的目的。故为减少讼累、节约诉讼成本，本院不准许原告的鉴定申请。本院经审理认定事实如下：2015年3月，原告因资金周转需要向被告融资。2015年3月4日，被告通过乐山市商业银行向原告转款50万元，用途载明：“杨加文购莱茵河畔购房款”；2015年3月6日，被告通过中国建设银行向原告转款50万元；2015年3月12日，被告通过乐山市商业银行向原告转款450万元，用途载明：“购买房款”；2015年3月16日，被告通过乐山市商业银行向原告转款100万元，用途载明：“付房款”。共计650万元。2015年3月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》43份，约定原告向被告销售43套住房。本案所涉“莱茵河畔”1号楼3-4-4号房屋单价为3500元/㎡，建筑面积79.35㎡，总价277725元；付款方式为分期付款，未具体何时支付、何时付清，但又约定了逾期付款的责任；约定交房时间为2017年6月30日前以及逾期交房的责任等。2015年3月9日，被告向简阳市房地产管理局提交《简阳市购买多套商品房（商业）网上签约申请表》，申请对莱茵河畔1幢的43套房屋网签。市场管理股意见栏载明：“据了解万千公司临时融资，用于工程建设，申请多套网签，是否办理请局领导审批。”局领导意见栏载明：“经请示陈局，对申请购房必须坚持两原则办理：1、单价不低于4000元/㎡，2、按合同申购方式购房款必须全额进入监管账户，请市场股负责落实监管后同意办理备案。”2016年8月22日，原、被告签订《备忘录》，载明：“杨某某、杨加文于2015年购万千房开司莱茵河畔的商品房80余套，现万千房开司要求回购该批房屋，双方同意在原价基础上加约高于民间借贷利率月百分之二的价格回购，当杨某某、杨加文收到万千房开司购房款后解除合同并到房产登记机关解除预售登记”。原告的法定代表人杨海毅签字，被告签字并注明“每套回购时定价先款后退”。2015年8月26日原告通过建设银行给被告转款5.25万元；2015年8月27日原告通过建设银行给被告转款50万元；2015年10月22日原告通过建设银行给被告转款50万元；2015年10月23日原告通过建设银行给被告转款7万元；2015年11月25日原告通过工商银行给被告转款30万元；2015年11月26日原告通过建设银行给被告转款20万元，通过工商银行给被告转款8万元；2015年12月11日原告通过工商银行给被告两次转款共计47万元；2016年2月17日原告通过工商银行给被告两次转款共计20万元；2016年8月11日原告通过刘某乙给被告转款63.12万元；2016年8月17日原告通过刘某乙给被告转款43.10万元；2016年8月23日原告通过刘某乙给被告两次转款共计64.65万元；2016年9月23日原告通过刘某甲给被告转款44万元；2016年9月28日原告通过刘某乙给被告转款22.06万元；2016年11月29日原告通过刘某乙给被告转款46.14万元。以上共计5203200元。通过杨加文与原告公司员工刘某甲的短信及相应时间的打款凭证可以显示，双方对2016年以后按3.5%月利率计算达成了合意，并且也是按照此约定履行。被告陆续向简阳市房管局提交合同注销申请书，截止起诉前，已经解除28套住房网签备案，尚欠15套未解除（包含本案所涉莱茵河畔楼盘1号楼3-4-4号房屋）。现原告以双方并非系真实的房屋买卖合同关系为由，起诉来院，要求确认房屋买卖合同无效。本院认为，一、原、被告之间的合同关系定性问题。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。本案中，原、被告对案涉款项的性质各执一词，本院结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断：一、从申请网签和签订备忘录的行为，结合原告按月利率3.5%支付利息的行为分析，其缔约的目的不是购买商品房。作为商品房购买者，购买房屋的目的无非是自用或者投资。如果属于自用，43套房屋明显不符合常理，且买方不会在缔约的时候就提及需要回购；如果购房的目的是投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价，但本案被告仅以14.638万元/套的价格加上月利率3.5%的利息就让原告回购，计算出来不到2000元/㎡，明显低于同一时间段同等位置的房价，故也不是为投资而买房。综上可以判断被告向原告转款650万元不是以购买商品房为目的。其二，被告向简阳市房地产管理局提交《简阳市购买多套商品房（商业）网上签约申请表》上市场管理股意见栏及局领导意见栏的内容明确指出是原告临时融资需要而网签，也可以判断办理网签并非真实购房。被告辩称其提交申请在前房管局审批在后，根本不清楚房管局的审批内容，虽然被告的辩称理由无逻辑矛盾，但达不到以此否认网签并非真实购房的目的。其三，原、被告双方对回购事宜约定明确，双方当事人的关注点集中在回购房屋及相应的资金占用利息上，而并非关心何时能取得所购房屋产权，则足以证明双方并非真正的商品房买卖合同关系，而是以商品房网签的方式为借款提供担保。综上，本案原、被告之间的法律关系为民间借贷关系。本院经审理认定原、被告之间建立的不是真正的房屋买卖关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，本院已经向原告进行释明，告知其可以变更诉讼请求，并以民间借贷关系进行审理。但原告作为债务人无法以民间借贷关系主张权利，坚持以房屋买卖合同关系主张权利。故本院对原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告四川万千房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5466元，由原告四川万千房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判长  李建平审判员  宋 黎审判员  税远雄二〇一七年八月七日书记员  饶治华