辽宁省盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽1104民初590号原告：大连世联兴业房地产顾问有限公司。住所地��辽宁省大连市中山区。法定代表人：许昊，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜辉，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，辽宁华夏律师事务所律师。被告：辽宁筑邦房地产开发有限公司。住所地：盘锦市大洼区。法定代表人：李东，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐大伟，男，被告公司职员。委托诉讼代理人：张跃权，辽宁国民律师事务所律师。原告大连世联兴业房地产顾问有限公司（以下简称大连世联兴业公司）与被告辽宁筑邦房地产开发有限公司（以下简称辽宁筑邦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序于2017年3月14公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月8日再次公开开庭审理了本案。原告大连世联兴业公司的委托诉讼代理人杨柳，被告辽宁筑邦公司的委托诉讼代理人徐大伟、张跃权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连世联兴业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告辽宁筑邦公司立即给付原告商品房委托代理销售服务费计849600元，并支付违约金101952元（自2016年10月31日至2017年2月28日）；2.由被告负担诉讼费及相关费用。事实和理由：原告与被告于2016年初签订《唐宁10号项目综合销售服务全程托管合同》，约定被告将位于盘锦市大洼县田家镇唐宁10号项目的商品房独家委托��告代理销售。合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，同时合同约定了代理销售服务费的支付时间、方式及违约责任等事项。合同签订后，原告依约履行受托项目的商品房销售代理工作。2016年10月31日，经双方协商，签订《合同终止确认书》，原告与被告双方终止履行该项目，原告结束托管销售。截止至合同终止时，被告共拖欠原告代理销售服务费共计849600元。为了保护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令被告立即支付原告的代理销售服务费本金849600元，并按日千分之一承担违约金至款付清时止的违约金。被告辽宁筑邦公司辩称，一、原告诉求的服务费为849600元并不正确。经我公司财务核对，我公司现拖欠原告代理销售服务费共计739824元。具体明细如下：1.原告已给我公司开具托管费发票，我公司应给付原告结算的服务费为158795元；2.原告没有给我公司开具托管费发票，我公司应该给原告结算的服务费为565425元。以上两项合计为724220元；3.依据《委托合同》第5.1规定，我公司每月支付给原告35000元月度服务费作为服务底费，三个月月度服务费共计10500元；依据委托合同第4.2.1项规定，扣除原告销售人员工资和提成89396元（我公司8至10三个月从应该支付的月度服务费中代扣原告销售人员工资与提成72128元；11月至今2月代扣销售人员提成17286元，两项合计89396元）后，现只剩下15604元月度服务费没有结算。上述三项费用加在一起应为739824元，并非原告所说的849600元。二、原告向我公司索要101952元违约金没有事实依据。1.原告诉求中向我公司索要违约金的服务费基数不准。委托合同第5.3.2条规定，原告（乙方）在收回结算单2个工作日内提交托管费发票，甲方（我公司）收到发票后3个工作日内��托管费划至乙方账号。本案中，原告收到我公司结算单后，只给我公司提交了158795元的托管费发票。依据委托合同第1.1.10规定，我公司只对上述开具托管发票没有结算的服务费承担违约责任。2.我公司只在法律允许的范围内给付原告违约金。委托合同1.110条“按拖欠金额每日千分之一的标准追加支付滞纳金”违反最高法院关于利率、违约金总额不能超过年利率24%的规定，也就是月利率不超过2分，委托合同约定的数额为月利率3分，不符合起诉时规定的数额。据此规定，我公司只能承担原告已经向我公司提交158795元托管费发票数额的违约金。我公司与原告在2016年10月31日达成终止委托合同的履行，违约金应该从2016年10月31日起开始计算。经计算，原告给我公司开具托管发票的158795元服务费，到原告起诉时止，期限为4个月，为120天，违约金数���为12703.60元。因此，原告向我公司索要的101952元违约金没有任何事实依据。综上事实，经我公司财务最后核算，我公司实际拖欠原告服务费及违约金共计752527.60元。并非原告诉求中的索要的951552元，综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年2月19日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《唐宁10号项目综合销售服务全程托管合同》，约定由被告就“唐宁10号”项目委托原告提供营销策划、市场调研、销售托管等事宜，合同服务期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。其中合同约定被告权责为:应按照本合同的约定按时足额向原告支付报酬，包括策划顾问咨询服务费、销售托管服务费、奖金等相关费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日1‰的标准追加支付滞纳金。若被告延迟支付原告服务报酬超过一个月，原告有权单方面提出解除合同，书面通知被告后撤场，被告仍须支付原告已完成工作阶段的服务费和相关费用。同时在该合同中也约定了原告的权责。另对服务报酬作出如下约定：被告根据原告服务期限每个自然月3日前须向原告支付当月月度服务费35000元，作为服务底费。被告根据原告托管期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以托管费率为系数计算销售托管提点服务费并按（期）月向原告支付佣金报酬。受托管物业如实现销售，则原告以1.2%费率为系数计算托管提点服务费，销售托管提点服务费=售出单位累计合同总金额×托管费率。被告每月支付原告的服务报酬=销售托管月度服务费+销售托管提点服务费；原告对每��销售单位以客户签订《商品房认购协议》作为结算托管费依据，被告根据销售单位实际回款金额按月向原告支付托管费。原告每月3号将本月结算单（结算期限为上个月1号至上月末）提供给被告审算，被告在3个工作日内将签章确认的结算但交回给原告。原告在收回结算单2个工作日内提交托管费发票，被告收到原告托管费发票后3个工作日内将托管费划至原告帐号；本合同终止后，在本托管期内已交齐定金并签署认购书的单位，均视为原告取得的成交客户，对于全款客户普查告应于成交客户签署完认购协议并交齐房款后30日内向原告支付该单位托管费，对于贷款客户，被告应于该客户签订认购书并结清首期购房款被告先行支付80%的销售托管提点服务费，剩余20%销售托管提点服务费则在客户全款付清后结算。2016年10月31日，原告与被告协商终止合同，结束托管合��。经双方当事人核算，被告应给付原告“托管提点服务费”720320元，其中包括双方已确认的158795元。被告尚欠原告“月度服务费”15604元。以上总计为735924元。以上事实有双方当事人陈述，原告提交的《唐宁10号综合销售服务全程托管合同》复印件、《合同终止确认书》复印件、结算单及发票复印件、结算单及认筹协议复印件、结算明细及认筹协议复印件及被告提供的唐宁10号结算统计表复印件各一件予以认明。以上证据材料经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《唐宁10号综合销售服务全程托定合同》系双方真实意思表示，不违反��律和行政法规效力性强制规定，合法有效。原告为被告提供了代理销售等服务，双方成立商品房委托代理销售法律关系。双方均应按照约定履行。通过庭审调查和双方确认，被告尚欠原告委托代理销售服务费等费用共计735924元，故对原告要求被告给付委托代理销售服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金，合同中双方约定，若逾期支付，则按拖欠金额每日1‰的标准追加支付“滞纳金”，因双方当事人在本起案件审理中的认可，双方合同中的所谓的“滞纳金”在本起纠纷案件中应为违约金。被告逾期支付费用，已构成违约，应按照约定承担违约责任。被告要求按年利率24%标准予以调整双方约定的过高违约金，符合法律规定，本院予以确认。对于违约金的计算基数，原告主张按���欠全款金额予以计算，被告主张按原告已经开具发票的数额计算。本院认为，对于被告已经与原告结算确认158795元委托代理销售服务费应在双方签订《合同终止确认书》时应予支付，即应自2016年11月1日起支付违约金；对于合同终止前未结算确认的577129元委托代理销售服务费，因双方均未提交证明该费用具体回款时间的证据，本院认为该笔费用应自原告起诉之日起支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告辽宁筑邦房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告大连世联兴业房地产顾问有限公司委托代理销售服务费735924元及违约金。违约金按年利率24%计算，其中158795元自2016年11月1日起计算至本判决确定给付之日止，另577129元自2017年2月15日起计算至本判决确定给付之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13316元，财产保全费5000元，由被告辽宁筑邦房地产开发有限公司负担11159.24元，其余2156.76元，由原告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法��。审 判 长 吴 军代理审判员 宋 扬人民陪审员 梁晶晶二〇一七年八月十五日书 记 员 张晓霞