安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初5411号原告（反诉被告）：安徽宝业商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区当涂路325号，统一社会信用代码91340100584575413P(1-1)。法定代表人：高君，董事长。委托诉讼代理人：钟维来，安徽汉合律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄潆，女，1974年7月26日出生，汉族，住上海市杨浦区，委托诉讼代理人：徐信刚，上海恒民律师事务所律师。原告安徽宝业商业管理有限公司（以下简称“宝业公司”）与被告黄潆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，在审理中，被告黄潆于同年7月12日以返还履约保证金、经营保证金为由，提起反诉，本院对本反诉合并进行了审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝业公司的委托诉讼代理人钟维来，被告黄潆及其委托诉讼代理人徐信刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告宝业公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告给付运营管理费1796.07元，物业综合管理费2993.27元；依法判令被告赔偿违约金25144.03元；依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月原、被告及原合肥兴东房地产开发有限公司（现安徽宝业商业投资管理有限公司）三方签订了《宝业东城时代广场米炉项目房屋租赁及运营管理服务合同》一份，约定由被告承租安徽宝业商业投资管理有限公司建设、原告运营管理的宝业东城时代广场D区三层商362、363、364号，计租面积93.24平方米的商铺用于经营“米炉（韩国年糕）”使用，租赁期限至2018年11月25日止。合同签订后原告将租赁标的交予被告经营使用。然2017年2月20日被告自行撤场，但是其2017年2月5日至2017年2月20日期间的运营服务费1796.07，物业综合管理费2993.27元未付，原告催要未果。原告认为合同依法成立，被告理应按时足额支付各项费用。被告提前撤场的行为已经构成违约，根据合同约定还应按月运营管理费、物业综合管理费缴纳标准的3倍赔偿违约金25144.03元。本诉被告黄潆辩称：对于原告要求被告支付运营管理费1796.07，物业综合管理费2993.27元的本金部分被告愿意承担，但是我方不同意原告主张的违约金数额，我方同意按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金，同意计算至今日庭审之日止。因为我方缴纳了39000元的履约保证金，我方当庭同意抵扣。反诉原告黄潆向本院提出诉讼请求：要求反诉被告返还反诉原告履约保证金、经营保证金人民币39000元。事实与理由：反诉原、被告及安徽宝业商业投资管理有限公司于2014年11月19日签订了合肥市瑶海区宝业东城时代广场商业D区三层362、363、364号的房屋租赁协议，租期为2014年11月26日至2018年11月25日，至2015年1月4前为免租期。原告在2014年11月25日支付了36000元履约保证金，2014年11月26日支付了3000元经营保证金。事后双方履行了租赁协议。反诉原告于2017年2月16日退出系争商铺。现反诉被告起诉反诉原告，既要求追究违约责任，又要求没收履约保证金和经营保证金，加重了反诉原告的责任，且反诉被告不存在重大损失，法院应当依职权予以降低赔偿数额。为维护反诉原告的合法权益，向法院提起诉讼，希望法院秉公裁判。我方同意抵扣本诉原告诉请的运营管理费1796.07，物业综合管理费2993.27元，也同意抵扣（2017）皖0102民初5412号案件中原告诉请的资产租赁费2993.27元、垫付的水电费3450.98元。反诉被告宝业公司辩称：我方认为被告的反诉是没有理由的，合同明确约定，反诉原告违约，反诉被告是可以没收缴纳的保证金。经审理查明：本诉原告受宝业·东城时代广场产权人合肥兴东房地产开发有限公司（以下简称“兴东公司”）的委托，对外出租宝业·东城时代广场的商铺并对该商铺进行运营管理。2014年11月19日，本诉原告作为出租方（甲方）与本诉被告承租方（乙方）及兴东公司（丙方）签订一份《宝业·东城广场米炉项目房屋租赁及运营服务合同》。合同约定，本诉被告承租宝业·东城时代广场商业D区三层商362、363、364号，套内面积93.24平方米的房屋，经营“韩国年糕”使用，经营品牌：米炉。租赁期限4年，自2014年11月26日起至2018年11月25日。合同约定乙方应向甲方缴纳运营服务费、物业综合管理费，向丙方缴纳资产租赁费，每三个月支付一次，以先支付后使用为原则，每次交费应提前15日支付下一期费用。资产租赁费第1租赁年度为人民币50元每月每平方米；第2租赁年度为53元每月每平方米，第3租赁年度为56.18元每月每平方米，第4租赁年度为59.55元每月每平方米；运营服务费第1租赁年度为人民币30元每月每平方米；第2租赁年度为31.8元每月每平方米，第3租赁年度为33.71每月每平方米，第4租赁年度为35.73元每月每平方米；物业综合管理费（含物业费、空调使用费、公共水电费）第1租赁年度为人民币50元每月每平方米；第2租赁年度为53元每月每平方米，第3租赁年度为56.18每月每平方米，第4租赁年度为59.55元每月每平方米。甲方及甲方指定的物业公司为乙方提供租赁标的及相关配套设施和经营条件，保证乙方正常经营。合同还约定乙方应于合同签订之日向甲方支付履约保证金36000元，经营保证金3000元。履约保证金不抵冲收费项目，合同期满或终止后甲方在乙方付清应付款项后将剩余的保证金无息退还给乙方。经营保证金用于保证租赁期间乙方按照甲方商场规定的统一营业时间准时开闭店及服从管理等的担保。公共事业费（包括但不限于水、电费、燃气费、通信费、网络费）按照记录实际收取。合同中对违约责任进行了约定，其中约定乙方逾期支付资产租赁费、运营服务费、物业综合管理费和相关费用的，每逾期一日，按逾期额的千分之三向甲方支付违约金，逾期达10日，甲方选择不解除合同的，乙方仍应支付违约金，同时甲方有权采取必要的措施督促其缴纳。该违约责任条款还约定，租赁期限内，乙方需至少提前一个月提出书面申请并经甲方同意后方可终止合同，申请期间不得擅自闭店；同时需缴清应由乙方承担的各项费用，及时腾空商铺；履约保证金、经营保证金用作补偿甲方损失，不予返还；甲方不再追究乙方的其他违约责任；否则甲方有权处理店铺内的所有设施设备，并追究乙方的违约责任。乙方未经甲方同意擅自关门停业的，甲方有权选择提前解除或终止本合同，乙方应于合同解除或终止之日起30日内支付所有应缴纳的费用，并按本合同约定的月收费项目标准的3倍作为违约金赔偿甲方的损失，同时没收履约保证金。合同签订后，本诉原告按约定向被告交付了房屋，本诉被告缴纳了36000元履约保证金，3000元经营保证金。2017年2月20日，本诉被告在就提前终止合同未能与本诉原告达成协议，也未结清相关租赁费用的情况下径自撤场。以上事实，有《房屋租赁及运营服务合同》、结算通知单、银行汇款凭证及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：宝业公司受兴东公司委托对外出租宝业·东城时代广场商铺并进行相应的运营管理服务。宝业公司在授权范围内与黄潆在兴东公司的参与下，三方经平等协商共同签订《房屋租赁及运营服务合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同各方均应按合同约定履行。黄潆在合同签订后进驻了合同约定的相应商铺并开展经营活动，黄潆在2017年2月20日撤场，视为对与宝业公司签订的《房屋租赁及运营服务合同》关系的解除，黄潆应按照合同约定支付宝业公司相应的费用。黄潆对拖欠宝业公司运营服务费1796.07元、物业综合管理费2993.27元的事实不持异议，本院予以确认。黄潆在未与宝业公司协商一致的情况下提前解除合同，宝业公司主张根据合同约定要求黄潆按月收费项目三倍的标准支付违约金，本院认为，宝业公司并未提供证据证明黄潆违约给其造成的具体损失，故本院酌情认定黄潆应当按原合同约定的收费项目标准多支付一个月费用作为给予宝业公司另行对外招租的合理期限内的损失。根据合同约定，黄潆应支付运营服务费每月3143.12元（33.71元×93.24平方米）、物业综合管理费5238.22元（56.18元×93.24平方米），故本院支持本诉被告黄潆赔偿本诉原告宝业公司违约金8381.34元。关于黄潆要求宝业公司返还履约保证金、经营保证金39000元的诉讼请求，本院认为，虽然合同约定任何一方单方解除或终止合同的视为违约，违约方应按本合同约定的月收费标准3倍赔偿守约方损失，并退还或没收保证金，但宝业公司在主张违约金的同时又要求没收履约保证金属于重复计算，已经过分高于其所受的损失，故对黄潆要求宝业公司返还履约保证金、经营保证金39000元的诉讼请求本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本诉被告黄潆于本判决生效之日起十日内一次性支付本诉原告安徽宝业商业管理有限公司运营管理费1796.07元，物业综合管理费2993.27元；二、本诉被告黄潆于本判决生效之日起十日内一次性支付本诉原告安徽宝业商业管理有限公司违约金8381.34元；三、反诉被告安徽宝业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还反诉原告黄潆履约保证金及经营保证金共计39000元；上述一、二、三项相抵后，安徽宝业商业管理有限公司还应退还黄潆保证金25829.32元，于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回本诉原告安徽宝业商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在上述指定的期间履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取275元，由本诉原告安徽宝业商业管理有限公司负担154元，本诉被告黄潆负担121元。反诉案件受理费390元，由反诉被告安徽宝业商业管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  夏毓萍二〇一七年八月二十八日书 记 员  冯秀娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。