北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初14640号原告（反诉被告）：杨永明，男，1977年8月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨宝胜，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡彪，男，北京威诺律师事务所实习律师，住北京市朝阳区光华路**号宿舍。被告（反诉原告）：安国俊，女，1972年6月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：毕建伟，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹，北京大成律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，执行董事。委托诉讼代理人：何洁，女，该公司法务，住公司宿舍。委托诉讼代理人：李鸿鹏，男，该公司法务，住公司宿舍。原告（反诉被告）杨永明与被告（反诉原告）安国俊、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨永明及委托诉讼代理人杨宝胜、胡彪与被告安国俊及委托诉讼代理人毕建伟、刘丹，第三人存房公司之委托诉讼代理人何洁、李鸿鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨永明向本院提出诉讼请求：1、解除我与安国俊签订的BJ（SFJJ）×8号北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、买卖定金协议书、购房资格协议书、商业贷款付款方式补充协议；2、安国俊向我支付违约金80万元；3、安国俊向我支付房屋租赁费用28800元；4、安国俊向我支付房屋买卖保障服务费8000元；5、安国俊向我支付房屋买卖居间服务费20000元；6、鉴定费10557元由安国俊承担；7、诉讼费由安国俊承担。事实与理由：2016年1月24日，我与安国俊就位于北京市海淀区西八里庄北里×号×门302号房屋签订北京市存量房屋买卖合同，约定总成交价为400万元，定金15万元，违约金为合同总价款的20%。合同签订后，我依约向安国俊支付定金15万元，但安国俊因自身原因，房屋迟迟不能解押，导致房屋买卖合同无法顺利履行。2016年4月15日，安国俊通过书面通知方式明确表示不再履行合同，且不愿赔偿我的损失。安国俊辩称，2016年1月24日，双方就买卖房屋在第三人处签订房屋买卖合同，因杨永明及存房公司存在过错，致使不能实现合同目的。存房公司作为居间方没有提供资金服务，导致房屋无法按照合同约定完成解除抵押手续。2016年4月15日我向杨永明及存房公司发出解除通知，同意退回杨永明已经缴纳的15万元定金，杨永明于4月17日向我明确表示同意解除合同，并依照我的要求提供了银行卡信息，要求退还定金并告知存房公司帮助其另行寻找房源，所以涉案合同已经解除，现杨永明要求解除合同没有事实基础。双方就解除合同已经达成一致，合同相应违约条款已经不具备效力。我在履行合同中没有任何过错，杨永明应该为其自行选择不履职的居间人承担相应的法律后果。房屋出卖时我委托了×家和×公司，杨永明自行寻找并要求我接受存房公司的居间服务，因为存房公司服务费较低，我同意使用其作为居间人，但由于存房公司不专业，不能按照合同约定提供相应金融服务，导致合同目的不能实现。存房公司提供的房地产告知书中规定了存量房屋买卖的交易程序，资金监管是解除抵押的前置程序，在合同签订之前，存房公司和杨永明在微信中对我进行了承诺，合同履行中遇到的相应事故均由他们解决。合同实际履行过程中，杨永明缴纳极少定金，同时存房公司也没有依约履行自身承诺的协调帮助和提供金融借贷的相应义务，当杨永明得知存房公司无法为我提供解押的资金借贷时，杨永明明确可以提供房屋首付款为我垫付解押资金，但杨永明始终没有履行承诺，却在4月11日直接向我及存房公司发出催告函，要求我尽快按照合同规定办理解押手续并履行合同，此时存房公司的合同义务以及杨永明的承诺均未履行或实现，至此合同履行显失公平，因杨永明和存房公司存在明显过错，导致合同存在解除的事实基础和法律依据。合同签订前房屋存在抵押是杨永明和存房公司明知的事实，同时对存房公司负有解除抵押的义务也是杨永明明知的事实，三方签订的居间合同第4条第4款约定，对于我方需要的资金借贷服务由存房公司办理提供，该条款即为提供的格式条款，依据合同法第41条规定，应当作出不利于存房公司的解释，即存房公司负有办理解除抵押资金的义务。合同履行过程中存房公司明确推卸自身负有的资金借贷义务，合同于1月24日签订，中间经历了春节，2月14日上班，2月19日存房公司的业务员就向我明确表示房产金融部刚起步，让我寻求其他机构进行融资服务，存房公司推荐的链家等机构是无法为我提供资金服务的，因为其只针对自身的客户，所以存房公司一直处于明确推卸或规避自身合同义务的情形。3月24日，鉴于存房公司一直推脱或拒不履行资金借贷义务，我向其发出告知函，催促其尽快履行自身义务，当日存房公司才把解除抵押资金所需资料发给我，距离合同约定的4月10日完成解抵押服务仅有十几天时间，事实上已经不能按时完成解抵押，导致我存在违约风险。在此前提下，我才向杨永明发送的解除通知，并经杨永明认可，买卖合同解除。存房公司不积极履行合同义务，原因在于其不规范、不专业并存在违规行为。房屋买卖合同第3条约定的两名人员在交易全程和履约过程中从未出现，而是王某1提供的服务。签约当日我基于对杨永明的同情和自身善意，一直等到晚上将近11点完成的合同签订，一直负责接洽的王某1没有在合同上签字，而是临时让另外两位经纪人员在合同上签字，合同签约人员与实际服务人员不一致的情形违反房地产经纪管理办法，我也保留追究存房公司违反相应法律法规的责任。买卖合同第2条中存房公司将抵押权人写成了我，这是基本的错误，也体现了存房公司不专业和不规范的情形。涉案房屋价值400万元，定金最高应交到房款的20%，最基本也是10%即40万，这样我就不存在解抵押的困难，但基于杨永明陈述其资金缺乏，我仅收取了15万元的定金，存房公司和杨永明向我承诺后续的解抵押资金不需要我再承担相应的责任或筹措，但实际履行中存房公司未提供资金借贷的义务，杨永明也未兑现筹借相应的解抵押资金给我的承诺。在2016年4月11日即合同约定的应解抵押期限的第二天，杨永明就向我和存房公司发出告知函，要求我承担违约责任，导致我陷入了交易陷阱，出现了履约不公平的状态，所以我才发出的解除合同通知，且双方已完成合同的解除。同时，我也遭受了经济损失和精神伤害，杨永明是有换房需求的买方，但存房公司和杨永明隐瞒了这一点，存在不善意和不诚信。我本要出售两套房屋，由于本次房屋交易失败，且遇到市场价格调整，直接导致另一套房屋至今无法上市交易。我本应把本次合同的房款作为购买苏州一房屋的购房款，但我因此事被迫取消交易，而且无法收回定金，也发生了损失。我始终善意履行自身义务，对存房公司和杨永明出现的不诚信态度保持宽容，交易过程中我操劳过度，对身体和精神都造成了影响，我也保留就此追究杨永明和存房公司法律责任的权利。安国俊向本院提出反诉请求：1、依法确认编号BJ（SFJJ）×8号的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件、补充协议、购房资格协议、买卖定金协议书、商业贷款付款方式补充协议于2016年4月17日解除；2、杨永明向我支付违约金80万元；3、杨永明向我赔偿房屋租金损失203400元；4、杨永明向我赔偿购房定金损失20000元；5、杨永明赔偿我购房差价损失1047000元；6、杨永明向我支付取证合理费用即公证费5600元；7、杨永明承担全部诉讼费用。杨永明对安国俊的反诉辩称，我不同意安国俊的反诉请求。双方签订的所有协议中没有约定我应当在安国俊解抵押前进行资金监管，合同签订当日我履行了支付15万元定金的义务，而通过资金监管支付第一笔款项的时间是网签后7个工作日，解抵押之前并不存在资金监管。房屋没有按时解抵押是安国俊造成的，其应承担全部后果。根据合同约定，解抵押是安国俊的义务，我曾提出可以把首付款先垫上，帮助安国俊解抵押，但安国俊始终没有答复，双方就这个问题没有达成一致，我不存在违约行为。我也提出过支付融资利息的方式，帮助安国俊进行融资，但安国俊未能提供融资所需资料，未融资成功，因此也不存在支付利息的事情。选择存房公司作为居间方是我提议的，但也是经过三方协商一致的，不存在欺诈、胁迫等情形，存房公司能否为安国俊提供满意的服务与我无关，而且未能解除抵押是安国俊的原因，并非因为存房公司。安国俊在其他地方购房及合同状态无法确认，即使存在损失，也是其违约行为造成，与我无关。综上，请求驳回安国俊的反诉请求。第三人存房公司针对杨永明的本诉及安国俊的反诉述称，居间合同中关于金融服务的类别进行了说明，并不包含融资解押的项目。且因该项目流程复杂，需要另行签订合同加以明确，并就该项服务的费用和权利义务进行约定，才符合行业要求和交易惯例。我公司本身不从事金融服务项目，另有与我公司同属一家集团的公司提供项目支持，客户若需要该项服务，除了要另行收取服务费外，还应提供相应的证件材料，经过公司审核查验及公证处的公证，双方签订相应的服务合同后方可进行。安国俊对我集团旗下的公司收取的服务费用数额不满，且已让中介公司另行介绍了几家公司，但安国俊个人原因，均没有和其他公司达成合作意向，后安国俊又提出经纪人为其解押融资事项提供咨询和支持，我公司员工经向金融服务公司咨询后将流程和所需的材料告知安国俊，安国俊出于个人考虑拒绝提供，导致流程无法推进，最终双方未能订立金融服务合同。关于所需的离婚协议或调解书，是金融公司出于规范操作所需要求提供的，安国俊不应以其他地区不同机构的标准来要求所有的金融机构，且提供交易所需的文件材料是安国俊应尽的合同义务，即便安国俊出于个人需要不提供文件，也可以就履行中遇到的问题，由三方一起协商解决，截止当时，合同并不存在不能继续履行的情形。作为合同签订者，安国俊应本着积极履行义务的原则维护交易的安全稳定，而不是自身单方提出解除合同。我公司不认可安国俊的反诉请求，买卖合同依法成立并生效，安国俊因个人原因导致合同无法继续履行，其应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、安国俊系北京市海淀区西八里庄北里54号楼5门302号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人。2016年1月24日，安国俊（出卖人）与杨永明（买受人）就交易诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，编号为BJ（SFJJ）×8，双方约定房屋交易总价为400万元，买受人以自行交接的方式向出卖人支付定金15万元。其中该合同第二条第四款约定：“该房屋已经设定抵押，抵押权人为：安国俊，抵押金额为：人民币500000元整（大写伍拾万元整）。抵押登记日期为：2008年3月21日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年4月10日前办理抵押注销手续。”第八条第二款约定：“因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1、如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定……。”第八条第三款约定：“因买受人原因致使出卖人在合同签订之日120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1、出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定……。”第十条约定：“（一）、如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。（二）如出卖人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。另解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任。”同日，安国俊（出卖人）与杨永明（买受人）签订《商业贷款付款方式补充协议》，约定买受人以自行交接方式支付定金(不高于成交价格的20%)人民币15万元,定金作为购房款的一部分;买卖双方应于网签后10个工作日办理申请贷款手续,买受人拟贷款数额为210万元;买受人于网签后7个工作日支付出卖人购房款85万元,支付方式为搜房托管;买受人于过户前5个工作日支付出卖人购房款90万元,支付方式为资金监管。同日，安国俊（出卖人）、杨永明（买受人）与存房公司（居间方）签订《居间服务合同》，第二条约定：“居间服务范围：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人看房；4、协助出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；5、协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。”第三条约定：“居间服务费……2、买受人向居间方支付居间服务费人民币20000元整……。”第四条约定：“权利义务：1、买卖双方应积极配合居间方的居间活动，保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。3、居间方有权为买卖双方办理房源核验、购房资质申请、网签备案登记及注销、资金监管、搜房托管、物业交验等手续；买卖双方应配合提供相应材料并签署相应文件。4、买卖双方均同意按以下第1种方式办理交易环节中的金融服务项目。居间方向买受人收取贷款服务费人民币×元整。（1）通过居间方办理交易环节中的金融服务，服务包括但不限于以下内容：贷款、涉及交易房款的资金借贷服务等……。”第五条第三款约定：“买卖双方任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致居间方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，居间方无须退还，如支付居间费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用……。”当日，杨永明与安国俊还签署了《购房资格协议》、《补充协议》，并共同与存房公司签署《买卖定金协议书》。另，杨永明与存房公司签署《搜房综合保障服务协议》，约定杨永明向存房公司支付保障服务费8000元。2016年1月15日，杨永明向存房公司支付居间服务费20000元、综合保障服务费8000元及评估费600元。因出卖人安国俊未于2016年4月10日前办理抵押注销手续，2016年4月11日，杨永明通过微信向安国俊、存房公司发出《催告函》，催告出卖人和存房公司尽快按合同规定责任办理抵押注销手续，并履行合同。2016年4月15日，安国俊通过微信向杨永明、存房公司发出《关于解除〈北京市存量房屋买卖合同〉的通知》，通知杨永明及存房公司解除该合同。2016年4月27日，安国俊将定金15万元退还杨永明。杨永明、安国俊未就诉争房屋办理网上签约手续。2016年6月15日，杨永明当庭变更诉讼请求，要求判令解除双方签订的房屋买卖合同及相关协议。2、审理中，安国俊表示双方的合同已经协商一致解除，据此提交了其与杨永明的微信记录，其中，安国俊于2016年4月15日14:01分发出《关于解除〈北京市存量房屋买卖合同〉的通知》，2016年4月15日21:06分杨永明回复“我要求继续履行合同”；2016年4月17日09:15分—09:28杨永明告知“上面是我的卡号：×××。杨永明”、“安姐：您把定金还我吧，祝各位安好！工作顺利，万事如意！感谢各位！”、“王某1：我交的中介费，您能还我就还我，不能还就算了！帮我买别的房子吧，打个折平衡下就行！”；2016年4月29日中午12:56杨永明告知：“安国俊女士：我从未同意解除合同，我已经将自己唯一的住房出售，现在租房居住，我不可能同意解除合同。之所以给你我的卡号，是在你坚持不再履行合同的情况下，我退而求其次，如果你同意返还我全部支出，并承担20%违约金，我可以同意解除合同。但你没有同意，因此我们双方从未就解除合同达成一致，双方合同从未解除。目前我已经提起诉讼，一切看法院判决吧。”4月29日下午13:10安国俊委托代理人告知：“杨永明，合同已经由您与安女士合意解除，您现在的表态属于合同解除后的单方反悔，不具有效力。也望您充分注意您以及您找的中介的重大过错导致合同无法履行。我方亦会针对您及中介的过错主张权利。如确已无法沟通，则诉讼解决。”杨永明对上述微信记录的真实性认可，表示双方对解除合同事宜进行了协商，但未达成一致意见。杨永明提交其与安国俊委托代理人于2016年4月16日、18日的录音，证明其要求继续履行合同，双方就赔偿问题未达成一致。安国俊对录音的真实性认可，表示双方的交流并未否定合同已经解除的事实。存房公司对微信记录和录音的真实性认可，表示其已经履行了居间义务。3、安国俊表示其积极履约，杨永明明确知晓相应额度房款的资金监管是解抵押前应完成的程序，存房公司没有提供解押资金金融服务，且杨永明承诺向其提供解押资金后亦未履行，对此存房公司和杨永明负有过错。安国俊提交2016年2月19日至4月20日其与杨永明的微信记录，其中杨永明所述内容为：“晚上，王某1会给你微信，介绍金融业务！”、“安姐，您还需要我爱我家的金融业务吗？如需我帮忙，请不要客气。”、“安姐，现在中介的金融业务好像叫停了。你自己多问问，×家已经全停，除了尾款垫资！”、“这样的话，你只能通过银行了，民生有信用贷，你条件应该够。”、“安姐，我刚看到你的微信，是这样，我现在想弄清楚，你是到底想违约，还是想解决这个融资的问题，你给我一个明确的答复。”、“安姐，我有这么一个办法你看行不行，就是我们这个房子的首付款一直放着呢，然后我这个钱你这个解押的钱我帮你解决好吗？你看这样行不行？”、“你抵押具体还差多少钱？我这边房子快过户了，首付款也快拿到了。如果您觉得融资困难，我可以把首付款先垫上，帮您解抵押。”安国俊回复“大概38万，在外谈事，明天中午再联系。”杨永明对微信内容的真实性认可，表示根据补充协议，资金托管和监管系在网签后和过户前分别完成，安国俊未办理抵押注销手续，故不具备收取房款并资金监管的条件，且其没有为安国俊提供解押资金的义务，其为了促成合同继续履行，曾提出垫钱帮安国俊解抵押，但安国俊没有回复，后其又提出承担融资利息的方案，但安国俊没有按照存房公司的要求提供资料，导致该方案未执行。据此杨永明提交微信记录，其中在安国俊回复“大概38万，在外谈事，明天中午再联系”后，杨永明回复“安姐，给我个准信呗，你可千万别违约啊”、“安姐，等你回来后可以联系王某1帮你走融资，利息我出。对了，你央产上市问题解决了吗？”安国俊回复“在协调，争取同步吧。”安国俊对杨永明提交微信记录的真实性认可，表示杨永明未履行承诺，存在过错。存房公司对杨永明提交微信记录的真实性认可。4、安国俊提交3月26日至4月29日其与杨永明、存房公司工作人员王某1等人的微信群聊记录，其中杨永明所述内容为：“安姐＆王某1，我已经同意给安姐出融资解抵押的利息，安姐的抵押约38万。请王某1尽快联系安姐，都需要安姐提供什么资料，需要我做什么？我们共同努力，履行合同。还有安姐的央产上市问题，王某1可以给予指导和协助。尽快履行合同！我们的时间不多了！大家一起好好合作！”；安国俊回复：“我跟王某1说了好几次关于融资的问题，到现在也没有履行。我的律师也说了本来他们已经出了法律意见书了，就说如果不能按期履行，那么由中介来承担全责。所以我就说王某1因为这个系统性风险，也是很多中介融资都停掉了，我也问了很多人也很难融资。所以关于这个问题我希望你能够抓紧促进这个合同如期的”；王某1回复：“杨哥，安姐，这位是我们金融部门的金融专员刘某，她会帮助我们办理赎楼金融业务”；安国俊于3月31日所述内容为：“一开始我就提供了我单独所有的产权证，现在却让我找8年前的法院调解书材料来证明，并且中介答复民政局出具的单身证明和律师出具的法律见证书都不具有法律效力，如果当初中介对房子属于出售方表示质疑，那当初就不应该一再劝说我签下出售合同。对出售方和购买房都带来很多困扰。在房价这样大幅上涨的情况下，我还是积极配合准备材料促进合同履行，除了中介要求的法院书之外我都已经准备齐全，但是目前很多事情已经超越了我的底限，包括合同签约后近两个月中介才提供融资服务等等。如果确实无法进一步协调，那就通过法律解决吧。”、杨永明回复：“安姐，现在极力配合还来的及，我可以宽限几日。但按照合同您有义务提供相关所有资料，这是合同规定的您应尽的义务！”王某1回复：“第一，并没有当时质疑与否的问题，当时合同上是您承诺您单独所有，但是承诺和现实总需要书面的东西来确认。就好比你说房子一定是你的，我相信！但是房本总得提供用来办理流程。第二，并不是最近才给你提供金融，之前给你找了其他的金融你因为收费问题不愿做，最后导致现在没其他流程可走才走的目前我们正在做的金融。第三，你并没有配合提供材料。”杨永明对微信记录的真实性认可，表示因安国俊不提供融资所需的个人资料，导致没有办理融资，最终合同无法履行，对证明目的不予认可。安国俊提交其与存房公司工作人员王某11月24日至3月24日的微信记录，王某1所述：“安姐，是这样的，我合计了一下，就是可以有一种方案是这样，就是说定金这个事可以是过水点嘛，然后过了这个过水点之后这样钱不就少了嘛，然后这样您也没有必要就是说左垫资一次又垫资一次确实收费高，因此垫资属于跟借款有点像了，也可以就是说客户这边的定金多给您几十万，但可能就分次给吧，比如说这两天手里没那么多，先给您多少，然后过段时间再给您多少，然后今天这边给您几十万，然后您再做一个这种就是信用贷，这种点位多低呀，年息才9%，利息连1都不到。”、“安姐，我让链家的朋友问他们那边的业务，我算了下我们这边的金融业务收费都高点，我们关于房产的金融部刚起步，东西少，我看看什么方案合适给您研究研究”、“安姐，您这边大概什么时间解压，解压完了就能审资质啦。”安国俊所述：“请尽快联系提供融资服务，贷款解抵押流程需要融资，目前我问了几家暂停了，签约时你们答应会提供这项服务的，有消息短信给我吧，在外有时微信信号不好。”王某1回复：“好的，明白，您这边需要的钱数额大概多少。”安国俊回复：“50-100万”、“有些地方他这个费用，中介费高他所以这些东西是含在里面的，尤其是在你做解押之前的垫资都是免费的，我问了一些”、“是因为中介费都含了，高的中介费收4万到5万到6万到7万，这些都含在服务费里面的，你明白我的意思吗？实际上这个费用应该是由对方来承担的。我是给他省了他的钱但实际上这笔费用由我来付这不公平知道吗？我可以让律师解除合同！”杨永明表示无法确认安国俊与王某1微信记录的真实性，且对证明目的不予认可，该证据证明存房公司一直同安国俊沟通融资的事情，安国俊不满意融资服务费用才没有使用存房公司的融资服务。存房公司表示其对上述微信记录的质证意见同杨永明的意见，表示居间服务合同中的金融服务条款不包括出卖人的抵押融资服务，融资应由安国俊与其同一集团的金融公司签订合同，其与安国俊仅就融资进行过磋商，并未签订书面文件。5、经杨永明申请，本院委托×公司对诉争房屋2016年6月15日的市场价值进行评估。2017年2月20日，该鉴定机关出具《不动产估价报告书》，诉争房屋市场价值为4278472元。杨永明预交鉴定费10557元。杨永明对鉴定机关所使用的评估方法提出异议。安国俊、存房公司对评估报告予以认可。现杨永明提出安国俊未按时解抵押，要求安国俊依据合同约定给付80万元违约金。安国俊对违约条款内容认可，但认为违约责任应以实际损失为准。杨永明提交其另行出售自有房屋的买卖合同、房屋租赁合同及银行业务回单，要求安国俊承担因房屋买卖合同解除造成其租房损失28800元。安国俊对买卖合同及银行业务回单的真实性认可，对租赁合同的真实性不予认可，表示租金即使实际发生亦与本案无关。存房公司对买卖合同和银行回单的真实性认可，表示无法核实租赁合同的真实性，且租房损失与其无关。6、安国俊表示存房公司未提供解抵押的服务，杨永明未化解违约障碍，且杨永明未兑现提供资金用以解抵押的承诺，要求杨永明承担违约金80万元。安国俊提交房屋租赁合同、银行凭证、网上转账记录、房屋买卖契约、公证书、公证费发票，要求杨永明赔偿因杨永明及存房公司违约造成其租金损失、购房定金损失、差价损失和公证费。杨永明、存房公司对公证书、公证费发票的真实性认可，表示无法核实其他证据的真实性，且安国俊的租房、购房行为与本案无关。本院认为，杨永明与安国俊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。根据合同约定，诉争房屋在出售时设有抵押，出卖人安国俊应于2016年4月10日办理抵押注销手续，故办理抵押注销手续系安国俊应尽之合同义务。根据双方提交的微信往来记录之内容，安国俊在买受人杨永明与居间方存房公司的催促下未能按期办理抵押注销手续，并提出解除合同的要求，致使杨永明的购房目的无法实现，其行为已经构成违约，应依约承担违约责任。现杨永明要求解除存量房屋买卖合同及相关的补充协议、购房资格协议、商业贷款付款方式补充协议、买卖定金协议书，并要求安国俊支付违约金之诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。安国俊提出违约金数额应以杨永明实际损失为标准，因此本院以杨永明主张实际损失为基础，并综合考虑合同的实际履行情况及当事人的过错程度、预期利益等因素，酌情判定安国俊向杨永明支付违约金四十五万元。本院在判定违约金时已包含杨永明主张的租金损失及居间服务费、保障服务费等损失，因此对杨永明要求安国俊支付租金损失、保障服务费、居间服务费的诉讼请求不再支持。杨永明对该鉴定机关所作《不动产估价报告书》提出异议，但其未提交证据证明该鉴定结论明显依据不足及不能作为证据使用的其他情形，本院对此不予采信。关于安国俊提出房屋买卖合同已经双方协商一致而解除，要求确认存量房屋买卖合同及相关协议于2016年4月17日解除之反诉请求，根据微信聊天记录和录音证据，虽然杨永明向安国俊提供了退还定金的银行账号，但杨永明并未同意解除双方的买卖合同，并表达了希望继续履行合同或追究违约责任的意愿，因此双方就解除合同事宜并未达成一致意见，且如前所述，安国俊存在违约行为，其不享有合同的单方解除权，故安国俊的该项反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于安国俊要求杨永明支付违约金及租金损失、定金损失、购房差价损失、公证费用之反诉请求，本院认为，首先，安国俊提出存房公司负有为其提供解抵押的金融服务之义务，但其主张已经超出三方所签《居间服务合同》之范围，根据该合同约定之内容，资金借贷服务亦局限在交易房款范畴之内，且根据微信记录之内容，存房公司为安国俊提供了有关解抵押的相关咨询意见，在安国俊与存房公司未达成有关解抵押的金融服务合同的情况下，存房公司不负有该项义务；其次，安国俊提出杨永明没有履行为其垫付解押资金之承诺，杨永明对此存在过错，但根据微信记录之内容，在杨永明曾提出垫付解押资金之意向时，安国俊并未给予明确答复，且根据合同约定，杨永明支付除贷款外的剩余房款时间分别在网签后7个工作日及过户前5个工作日，杨永明始终不负有垫付解押资金之义务；最后，安国俊提出相应额度房款的资金监管手续应当在解抵押手续之前完成，与双方合同约定不符，亦缺乏法律依据，加之如前所述，涉案合同的解除系安国俊的违约行为所致。综上所述，上述安国俊要求杨永明支付违约金及相关租金等损失及公证费的反诉请求，于法无据，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除杨永明与安国俊于二○一六年一月二十四日签订的编号为BJ（SFJJ）×8《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《商业贷款付款方式补充协议》、《购房资格协议》及杨永明、安国俊、北京存房房地产经纪有限公司于二○一六年一月二十四日签订的《买卖定金协议书》；二、安国俊于本判决生效后七日内给付杨永明违约金四十五万元；三、驳回杨永明的其他诉讼请求；四、驳回安国俊的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费一万零五百五十七元（杨永明已预交），由安国俊负担，于本判决生效后七日内交纳。本诉案件受理费三万八千八百元（杨永明已预交），由杨永明负担六千五百五十元，已交纳；由安国俊负担三万二千二百五十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一万一千二百元，由安国俊负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 晶人民陪审员  刘松庆人民陪审员  马玉莲二〇一七年八月二十四日书 记 员  孔德翰书 记 员  刘宁宁