江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终2036号上诉人（原审被告、反诉原告）:刘燕召，男，1977年8月5日生，汉族，住江苏省灌云县经济技术开发区。委托诉讼代理人：汪占兵，江苏润唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:江苏盛都置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区潘黄街道跃进居委会。法定代表人：刘其才，该公司经理。委托诉讼代理人：唐为成，该公司会计。委托诉讼代理人：李克卫，江苏震云律师事务所律师。上诉人刘燕召因与被上诉人江苏盛都置业有限公司（以下简称盛都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘燕召上诉请求：撤销一审第一、第二项判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在认定事实、程序和适用法律方面均存在错误。1、在一审中，被上诉人于2016年4月7日向一审法院提起诉讼，次日立案受理，但一审判决于2017年3月30日作出，已超出我国法律关于审限的规定，程序违法。2、被上诉人取得房屋后，就应当履行原租赁合同，承担租赁合同所约定的出租人义务。被上诉人取得房屋后，租赁合同履行过程中，被上诉人并没有依据合同的约定履行应尽的合同义务，在租赁房屋的水、电、房屋修缮、停车场的使用等方面因被上诉人违约出现影响租赁合同履行的情况下，上诉人要求被上诉人予以解决问题，消除影响合同履行的不利情况，但被上诉人一直拖延不理，导致给上诉人正常经营带来巨大影响，最后无法经营而停业。被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨大的损失。3、涉案车库是原出租人无偿提供给上诉人免费使用，上诉人在一审中也提供了充分证据予以证明，一审法院没有采信上诉人的证据，判决给付车库租金是错误的。盛都公司辩称，一、案件审理是否超审限是法院内部管理，审理时间长不一定超审限，也不影响本案的实体审理。二、被上诉人取得涉案房屋后并没有不履行原租赁合同，而是上诉人从2008年开始就没有支付过租金，上诉人的行为已构成根本违约,上诉人不付租金的行为已经从事实上单方解除了租赁合同。因此上诉人也无权要求被上诉人继续履行租赁合同的义务。另上诉人也从没有通知过被上诉人要求继续履行原租赁合同，更没有通知被上诉人对租赁房屋进行修缮和维护水电设施，如果上诉人有损失，也是上诉人违约行为造成，与被上诉人无关。上诉人无证据证实车库是无偿使用，退一步讲，即使原来是属于无偿使用，也不是永远无偿。更何况上诉人从2008年开始就不付租金，对此后果就应当由上诉人自行承担，并不影响2008年以后被上诉人主张的车库租金。综上，上诉人的上诉无事实依据和法律依据，请求二审法院驳回上诉。盛都公司向一审法院起诉请求：1、刘燕召赔偿盛都公司房屋租金损失人民币76800元；2、刘燕召将位于灌云县伊山镇××路东侧、××杨路南侧原植物油厂大门向北数第一层第五间门面、第二层全层房屋及车库一间返还给盛都公司；3、本案诉讼费用由刘燕召承担。刘燕召提起反诉，请求判令盛都公司赔偿损失300000元，诉讼费用盛都公司承担。一审法院认定事实：一、2004年4月1日，灌云县植物油厂（甲方）与刘燕召（乙方）签订《租赁合同书》，双方约定：“1、甲方将其位于灌云县伊山镇通淮路106号的厂属招待所出租给乙方经营，出租物包括二楼一层房间和一楼的门面房一间。2、租赁期限为十年，自二○○四年四月一日至二○一四年四月一日。3、租金为每年陆仟元，交付方式为现金或支票等，交付期限为每年四月一日，一次性付清租金。4、租赁期间，甲方保证水电设施齐全，乙方用电用水单独计量且自行承担费用，甲方的原陈欠水电费则由甲方自行负责结清。5、乙方自行决定经营中的一切问题，并就此承担一切经营发生的税费，甲方无权干涉乙方的任何经营活动亦无须为乙方的任何经营活动承担任何责任。6、乙方应当妥善保管租赁物并按约定的用途使用租赁，在乙方妥善保管，正常使用的情况下，则无须对租赁物的损耗承担折旧或赔偿责任（除招待所的房屋之外的租赁物以双方认可签字并附明细表于合同后有效）。7、本合同签字生效之日前的固定资产投入费用由甲方负责（如厨房、餐厅、卫生间建设改造等）。8、承租期间，乙方为其经营活动而进行的必要的装璜及购置相关固定资产的费用，应当经双方书面认可其发生日期及金额等，双方约定乙方的上述投入的使用期限为十年。因承租期间乙方投入资金数额巨大，所以，如甲方原因中止合同，则以乙方租赁期所剩年限每年5万元的标准赔偿给乙方；如乙方擅自中止合同，则按合同约定的年租金标准赔偿给甲方。……11、当因为甲方的因素而导致乙方无法正常经营或出现经营障碍时，甲方应当及时进行协调解决，保证乙方正常经营，并承担由此导致的乙方的一切损失。12、如遇无法抗拒的自然灾害致使本合同无法履行的，甲、乙双方互不追究赔偿责任。13、甲方必须提供乙方在承租期间的厂内停车场的无偿使用。……”。灌云县植物油厂将上述房屋及车库一间交付给刘燕召，刘燕召租金付至2008年。二、2007年3月13日，灌云县植物油厂向一审法院申请破产还债。一审法院依法组成合议庭进行审理，指定成立灌云县植物油厂破产清算组，对灌云县植物油厂的灌伊系字第00507-00511号房屋所有权证、灌国用（1999）字第0744号土地使用权证载明的房地产进行评估，并委托江苏富士达拍卖有限公司拍卖，由盛都公司买受。2008年4月17日，灌云县植物油厂将拍卖资产移交给盛都公司。2010年2月6日，将上述房屋所有权过户登记至盛都公司，房屋所有权证号为灌房权证伊山镇字第××号。2010年12月28日，一审法院作出（2007）灌民破字第3-3号民事裁定书，裁定终结破产程序。三、涉案房屋租赁期届满后，盛都公司、刘燕召未办理房屋交接手续。一审法院认为，对于盛都公司本诉的诉讼请求，灌云县植物油厂与刘燕召签订租赁合同书系双方当事人真实意思表示，合法有效，盛都公司买受了灌云县植物油厂的房屋，双方仍应当按照合同约定继续全面履行义务。刘燕召从2008年起未向盛都公司支付涉案房屋及车库的租金，刘燕召至今未将租赁房屋交还给盛都公司，给盛都公司造成损失。盛都公司主张2008年至2016年按照每年租金6000元即48000元，要求刘燕召赔偿占用房屋损失的诉讼请求，一审法院予以支持。对于盛都公司主张按照每年3600元要求刘燕召赔偿2008年至2016年占用车库损失。刘燕召辩称灌云县植物油厂口头将涉案车库无偿提供给其使用。刘燕召对该辩称未提供证据证明，一审法院不予采信。盛都公司主张车库被刘燕召占用损失每年按照3600元计算，未提供证据证明，对于该损失一审法院酌情支持4800元（600元/×8年）。租赁期限届满，双方未另行签订租赁合同，刘燕召应将租赁的房屋及车库交还给原告。故盛都公司要求刘燕召返还房屋及车库的诉讼请求，一审法院予以支持。对于刘燕召提出的起诉已超过诉讼时效，因刘燕召仍未将涉案租赁房屋及车库交付给盛都公司，故对刘燕召的该辩称，一审法院不予采信。对于刘燕召反诉的诉讼请求，其认为盛都公司没有按照合同约定履行义务，严重影响其正常经营，要求盛都公司赔偿损失300000元。涉案房屋及车库由刘燕召使用至今，盛都公司已按租赁合同约定履行了合同义务。刘燕召对其诉讼请求未提供证据证明，无事实及法律依据，一审法院对其反诉诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、刘燕召于本判决生效之日起十日内赔偿盛都公司损失52800元；二、刘燕召于本判决生效之日起十日内向盛都公司返还位于灌云县伊山镇××路东侧、××杨路南侧原植物油厂大门向北数第一层第五间门面、第二层全层房屋及车库一间；三、驳回盛都公司的其他诉讼请求；四、驳回刘燕召的诉讼请求。本案本诉案件受理费860元，由盛都公司负担260元，刘燕召负担600元。反诉案件受理费2900元，由刘燕召自行负担。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。灌云县植物油厂与刘燕召签订《租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效。盛都公司通过拍卖取得灌云县植物油厂相关财产权后，刘燕召仍应按照原合同约定向买受人盛都公司履行合同义务。刘燕召从2008年起未向盛都公司支付涉案房屋及车库的租金，至今也未将租赁房屋交还给盛都公司，给盛都公司造成损失。盛都公司向刘燕召主张赔偿占用房屋损失的诉讼请求，本院予以支持。对于一审法院确认的涉案房屋占用期间的费用及车库酌情给付的费用，本院予以支持。刘燕召在上诉中提出盛都公司没有依据合同的约定履行应尽的合同义务，在租赁房屋的水、电、房屋修缮、停车场的使用等方面违约，影响租赁合同履行，导致给上诉人正常经营带来巨大影响，最后无法经营而停业的问题，无证据证明，本院不予采信。对刘燕召提出涉案车库是原出租人无偿提供给其免费使用，刘燕召对该辩称未提供证据证明，本院不予采信。且该车库不在合同约定的租赁范围内，涉案房屋产权转移给盛都公司后，盛都公司有主张该车库使用费用的权利。综上，上诉人刘燕召的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元（刘燕召已预交），由上诉人刘燕召负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一七年八月二十一日书 记 员  卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。