内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书(2017)内0502民初1634号原告：赵丹，女，1983年5月15日出生，蒙古族，单位职工，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘立臣（原告赵丹丈夫），男，1983年9���7日出生，满族，现住通辽市，公民身份号码：×××。被告：通辽恒辉房地产开发有限公司，住所地通辽经济技术开发区。法定代表人：郝禄森，职务：董事长。委托诉讼代理人：李令淼，内蒙古义源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵广济，内蒙古义源律师事务所律师。原告赵丹与被告通辽恒辉房地产开发有限公司（以下简称恒辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院作出（2016）内0502民初1286号民事判决，当事人不服该判决，上诉至通辽市中级人民法院，通辽市中级人民法院作出民事裁定，撤销本院作出的（2016）内0502民初1286号民事判决，发回本院重新审理。本院于2017年3月3日立案���，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵丹委托诉讼代理人刘立臣、被告恒辉公司委托诉讼代理人李令淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丹提出诉讼请求：1.判令被告履行双方2011年2月4日签订的《商品房买卖合同》；2.（2012年10月31日至2016年3月15日违约金为98968.00元210794.80×1565天×日万分之三）。事实与理由：2011年2月4日原告为购买被告开发的房屋，与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的通辽美瑞龙源小区xx号住宅楼，房屋价款为210794.80元。合同约定了原告付款方式、被告房屋交付期限及各方的违约责任等内容。购房合同签订后，原告按照合同约定如期全额交付了购房款，全面履行了合同约定。但是，被告却没有履行2012年10月30日前交付该房屋的约定，经原告数次交涉，被告至今��有向原告交付房屋。按照双方购房合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中”买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”的约定，被告至今没有交付房屋，已经构成违约，应该承担约定的违约责任。为此，请求法院判令被告履行双方2011年2月4日签订的《商品房买卖合同》，将我所购买并入住的房屋达到验收合格的标准，支付2012年10月31日至2016年3月15日逾期交付房屋的违约金98968.00元，并承担本案诉讼费用。被告恒辉公司辩称，原、被告2011年2月4日签订了商品房买卖合同，合同中约定了解除合同的条件，现恒辉房地产公司因郝禄森挪用资金等行为致使美瑞龙源项目崩盘，已经资不抵债，经政府重新重启救盘也未成功，现被告已经没有履约能力，另外，经开发区政府2012年12月14日开会研究决定，重新招商引资，由郝丽芬投资继续进行楼盘的建设，还延用原恒辉房地产开发资质，因此在郝丽芬接手时该楼盘已经超过了合同约定的交房日期，那么有郝丽芬所代表的恒辉房地产承担违约责任违反合同法公平原则，另根据双方签订的补充合同第三条的规定，已经变更了交房的日期。就算承担违约金也不能超过本金数额的30%，因此，本案应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告恒辉公司在办理房地产开发地块的土地使用证和预售商品房许可证等相关手续后，于2011年2月4日与原告赵丹签订了一份（合同编号为：xxx）《商品房买卖合同》，该合同约定：1、被告恒辉公司将通辽新城区美瑞龙源小区xx号，建筑面积72.19平方米的房屋预售给原告赵丹，总价款为210794.80元人民币；2、2011年1月4日赵丹已交房屋首付款119600.00元，房屋主体封顶补交第二次房款45597.40元，房屋工程交工补交第三次房款45597.40元，此合同作为公积金抵押贷款；3、恒辉公司应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付赵丹使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，双方协商解决。4、除遇不可抗力外，恒辉公司如未按合同约定的期限将商品房交付赵丹使用，逾期超过60日后，赵丹有权解除合同。如赵丹要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定恒辉公司应交付商品房最后期限第二日起至实际交付之日止，恒辉公司按日向赵丹支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告签订合同补充协议，其主要内容为：需要办理按揭贷款的购房户，由开发单位负责向银行联系按揭贷款业务，如因购买人自身条件达不到银行要求或其他原因而造成的按揭贷款额不足或不到情况，由购买的客户承担合同约定时间内补足购房款义务。关于房屋交付的补充约定：根据买卖合同第八条和第十一条的规定，买受人与出卖人同意按以下程序处理房屋交付事宜：1、交付日期以出卖人通知买受人前来办理交付手续的书面文件（即《入住通知书》）规定的日期为准。2、买受人未按《入住通知书》规定的期限和地点办理房屋交接手续的，自《入住通知书》规定的期限届满之日起，即视为出卖人已按期交付房屋。3、买受人应按约定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的的地点领取房屋钥匙，钥匙交接后即视为房屋交付使用，与住宅有关的权利义务随之转移给买受人。4、买受人办理房屋交付手续时，须付清全部房价款，如买受人未按时支付房价款及其他费用，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，并有权追究买受人的违约责任。5、建筑周围的环境情况，建筑的修饰工作、建筑公共区域装修或装置设施设备而进行的相关材料的清除、装修情况不属于影响住宅交付的因素，买受人不得以上述理由拒绝接受出卖人交付的住宅。上述合同签订后，原告已按约定向被告交纳首付款119600.00元，又于2011年12月13日分别向被告交纳购房款45600.00元、45594.80元，原告已全部支付购房款210794.80元。按照双方约定，自2012年10月31日至2016年3月15日，被告应支付的违约金为77846.52元（210794.80元×0.3‰/日×1231天）。在合同履行过程中，因美瑞龙源项目法定代表人郝禄森将所收取的房款挪用等原因，致使该项目无���按期完工交付使用，2012年12月15日，通辽经济技术开发区管理委员会办公室组织开发区党工委、政法委、建设发展局、公安分局、项目出资人等召开会议；2013年4月15日，通辽经济技术开发区管理委员会办公室再次组织土地综合利用发展办公室、建设发展局、房屋征收管理办公室、国税局、地税局、财政局等召开会议，经多方努力，郝丽芬等人出资重新启动美瑞龙源项目建设，目前，诉争房屋尚未竣工验收。上述事实，有双方当事人陈述及原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议一份、被告为原告出具的房地产开发销售预收款凭据发票联一枚、被告为原告出具的收据二枚、美瑞龙源小区入住通知书复印件一份，被告提供的《商品房买卖合同》及补充协议在卷证实。以上证据真实、合法，能够证明案件事实，复印件均经对方质证��示对真实性无异议，本院对以上证据予以确认。原告提供的被告出具的入住收款收据与原告的诉讼请求无关联，本院不予确认。原告对被告提供的2012年12月15日通辽经济技术开发区管理委员会办公室研究美瑞龙源重新启动建设有关事宜的会议纪要复印件、2013年4月15日通辽经济技术开发区管理委员会办公室研究美瑞龙源项目重新启动建设有关事宜的会议纪要复印件的真实性持有异议，本案系属系列案件，因通过系列案件中的其他案件已查明本案的客观事实是：因美瑞龙源项目法定代表人郝禄森将所收取的房款挪用等原因，致使该项目无法按期完工交付使用，2012年12月15日，通辽经济技术开发区管理委员会办公室组织开发区党工委、政法委、建设发展局、公安分局、项目出资人等召开会议；2013年4月15日，通辽经济技术开发区管理委员会办公室再次组织土地综合利用发展办公室、建设发展局、房屋征收管理办公室、国税局、地税局、财政局等召开会议，经多方努力，郝丽芬等人出资重新启动美瑞龙源项目建设，故本院对被告提供两份会议纪要复印件证明的以上事实予以确认。原、被告双方对涉案房屋尚未验收合格，已交付原告使用的事实陈述一致，本院对该事实予以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合有关法律规定，合法有效。按合同约定，被告应于2012年10月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告，但被告至今未竣工验收，原告逾期交付房屋的事实属实，被告抗辩主张的涉案房屋项目崩盘，经政府研究决定由新投资人接予建设，现由后任者承担违约责任，显失公平的事项。本院认为：判断民事主体资格的直接依据是以工商登记为标准。对于法人而言，��经营主体的界定通常都是依其工商登记进行，即使事后该主体存在经营困境等诸多情况，只要公司登记未被撤销，仍然具有民事主体资格。郝丽芬投资接手恒辉公司后，还延用恒辉公司的执照和资质进行后续工程建设，而未将美瑞龙源项目按规定报经国家有关部门批准，未取得新的资质许可，而是延用恒辉公司资质经营，恒辉公司并未被撤销。故其民事主体资格仍然存在，至于新投资人接手建设事实，不能成为恒辉公司不违约的事由。因此，本院对其抗辩理由不予支持。对被告主张的原、被告双方在补充协议中已对交付日期做了变更的事项，本院认为本案中补充协议对商品交付期限做了变更，现原告提出异议，认为被告没有对其进行释明，在庭审中，被告亦未能提供已提请原告注意该条款的证据，且该补充的条款系格式条款，且将明确的交付期限条款变为不固定期限条款，明显加重对方责任，排除对方主要权利免除自己的责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十条的规定，应认定该条款无效，双方应按《商品房买卖合同》的约定履行。故对被告所称双方约定的交付日期已经变更的抗辩理由本院不予支持；对被告主张的就算承担违约金也不能超过本金数额的30%事宜，本院认为，对于违约金金额的确定，应依据本案的事实综合考虑。本案中，虽然被告违约，但美瑞龙源小区项目崩盘、停工建设、成为烂尾工程事实存在，在政府及相关部门招商引资下郝丽芬等人持续出资重新启动建设，在一定程度上维护了广大业主的合法权益，维护了社会和谐稳定发展的大局，根据美瑞龙源小区住宅建设尚未完工，仍需大量资金投入���设才能竣工验收的现状，考虑到被告还应当继续履行合同交付房屋的情况实际，本院认为由被告全部承担违约责任，没有依据，也不公平，故在核定被告违约责任时应予以适当减轻，以保证被告有能力履行合同中所应承担的义务，按照合同约定计算恒辉公司逾期交房的违约金数额为77846.52元的50%即38923.26元，予以支持。原告请求判令被告将原告所购买并入住的房屋达到验收合格的标准，因该项诉讼请求属于相关行政职能部门履行的行政职责，法院的民事司法行为不能干预行政行为，故该项请求不能通过民事诉讼予以解决，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告通辽恒辉房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向原告赵丹支付逾期交房违约金38923.26元；二、驳回原告赵丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1673.00元，由被告通辽恒辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院��本判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，可在二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审判长 梁 琦审判员 包长江审判员 李晓艳二〇一七年八月二十五日书记员 英 春