北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8714号上诉人（原审被告）：朱运动，男，1967年7月14日出生。委托诉讼代理人：黄文鑫，北京市众天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊九生，男，1971年9月14日出生。上诉人朱运动因与被上诉人熊九生房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。朱运动上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回熊九生的相应诉讼请求。事实和理由：熊九生未及时支付购房款，也没有证明其损失情况，一审法院未采信我关于酌减违约金的请求，是错误的。我出售房屋是为了置换其他房屋，因熊九生迟迟不支付购房款，致使我在它处签订的另一买卖合同不能履行，损失巨大，一审法院再行判决我承担高额违约金显失公平。熊九生辩称，我是按合同约定支付的款项，是朱运动拒绝履行合同义务，构成根本违约。一审判决的第二、三项均是依据合同相关约定，公平公正，应予维持。熊九生向一审法院起诉请求：1.请求判决解除我与朱运动于2016年9月2日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求判决朱运动赔偿我已付的居间佣金10000元；3.请求判令朱运动赔偿我因主张权利而支付的律师费30000元；4.请求判令朱运动向我支付违约金138000元；5.请求判令朱运动赔偿我本案所涉房屋的现值与合同签订时房屋价值的差额500000元；6.要求朱运动双倍返还定金40000元。一审法院认定事实：2016年9月2日，熊九生（买受人）与朱运动（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，出售房屋坐落于北京经济技术开发区某路2号院1号楼4层518号，建筑面积46平方米，房屋规划用途为科研用房。约定：房屋成交总价为69万元。定金2万元，买受人于签订合同当日支付。买受人向商业银行申办抵押贷款。出卖人应当在过户当天将房屋交付给买受人。权属转移登记规定：当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第九条违约责任第二款规定：在履行期限届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。违约责任第四款规定：出卖人或者买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。上述买卖合同中对房屋贷款金额及房款的付款时间、方式，双方未作约定。2016年9月2日，朱运动、熊九生、北京和睦基业房地产经纪有限公司签订《房屋买卖经纪服务合同》，约定由买受人（熊九生）支付经纪服务费10000元。上述合同签订当日，朱运动向熊九生交付定金20000元，向北京和睦基业房地产经纪有限公司支付服务费10000元。另查，涉案房屋为朱运动与其妻子许忍的夫妻共同财产。许忍到法院表示不知道也未参与朱运动出售房屋，对朱运动的出售房屋行为不予追认，也不同意将房屋继续出售给熊九生。熊九生将要求继续履行买卖合同及其相关上诉请求变更为解除合同等。2017年3月20日，熊九生申请对涉案房屋的市场价值进行评估，法院委托北京圣元房地产评估咨询有限公司进行评估。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对本市商业、公办类项目的房屋的出售做出了限制性规定。北京圣元房地产评估咨询有限公司于2017年4月17日回函：该房屋规划用途为科研用房，经向北京经济技术开发区房屋管理部门了解，此类房屋现暂停交易。由于该房屋不能正常上市交易，因此我公司无法评估其市场价值。因此，熊九生撤回了评估申请。2017年2月20日，熊九生向一审法院申请财产保全，要求对朱运动名下位于北京经济技术开发区某路2号院1号楼4层518房屋予以查封，并提供担保。经审查，熊九生的申请符合法律规定，该院作出裁定并于2017年2月22日对上述房屋予以查封，查封期限三年。一审法院认为，熊九生与朱运动签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋系朱运动与妻子许忍的夫妻共同财产，朱运动出售房屋未经共有人许忍同意，且许忍对朱运动出售房屋不予追认，故熊九生与朱运动之间的房屋买卖合同构成法律上的履行不能，朱运动应承担违约责任。熊九生要求解除与朱运动签订的房屋买卖合同，法院予以支持。根据双方签订的房屋买卖合同第九条的规定，违约方除承担违约责任支付违约金外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过房屋总价款的5%），违约导致交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。熊九生要求赔偿居间人佣金损失10000元、律师费30000元以及支付违约金138000元，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。熊九生主张的房屋差价损失，证据不足，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。因此，熊九生在主张违约金的同时，又主张定金条款，要求朱运动双倍返还定金4万元，没有法律依据，法院不予支持，朱运动应将收取的购房定金2万元返还给熊九生。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除熊九生与朱运动于2016年9月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、朱运动于判决生效后七日内赔偿熊九生居间佣金损失10000元、律师费损失30000元，共计40000元；三、朱运动于判决生效后七日内支付熊九生违约金138000元；四、朱运动于判决生效后七日内返还熊九生购房定金20000元；五、驳回熊九生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理期间，朱运动表示其妻许忍知悉向熊九生出售房屋一事且没有异议。但，在熊九生要求按照合同约定的价款继续履行合同时，朱运动表示拒绝。一审法院漏查，2017年1月8日，熊九生向北京想成律师事务所交纳案件代理费30000元。本院对一审查明其他相关事实予以确认。本院认为，合同生效后，当事人就价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。熊九生与朱运动签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方均应依据合同约定履行。现查，上述合同中确没有就购房款支付的具体时间进行约定，双方亦未就此达成补充协议，朱运动就其提出的曾与熊九生口头约定于合同签订后十日内支付首付款的主张没有证据支持，而即使熊九生及居间公司主张的付款约定不能成立，那么在批贷前支付首付款或所有权转移登记前支付该款项都符合交易习惯，故购房款的支付时间约定不明不是合同不能履行的障碍。朱运动主张熊九生未及时付款一节没有事实依据，因此给其造成损失一说更无从谈起，对其该项上诉意见本院不予采信。关于一审判决确定之违约金是否适当的问题：首先，一审判决的违约金数额符合《北京市存量房屋买卖合同》约定的计算标准，该判决结果有合同及法律依据；其次，关于熊九生的损失问题，因北京市房屋近几年来一直处于价格上涨趋势，熊九生在一审期间已经提出对房屋差价进行鉴定，因其他问题造成鉴定不能，而朱运动在排除了其妻拒绝出售房屋的障碍后，仍拒绝以合同价格出售房屋，该行为也是对房屋价格存在上涨事实的确认，故本院认定合同解除后，熊九生存在房屋差价损失；再次，朱运动没有就其主张的一审判决之违约金过分高于损失问题进行举证；综上，本院对朱运动要求减少违约金的上诉意见不予采信。另，一审判决第二项关于居间佣金及律师费损失的处理，均符合《北京市存量房屋买卖合同》的约定，朱运动要求驳回熊九生该项诉讼请求的意见没有法律依据，本院不予支持。综上所述，朱运动的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元，由朱运动负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  顾国增审判员  王艳芳二〇一七年八月三十日书记员  张邵青