北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0113民初3667号原告北京市振融装饰装璜有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村村南路23号，统一社会信用代码：×××。法定代表人袁秀奇，总经理。委托代理人张巡礼，北京市玖典律师事务所律师。被告北京英氏养老服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区神路街39号10幢1至2层1段25，统一社会信用代码：×××。法定代表人李英，董事长。委托代理人池佳，女，1982年12月9日出生。委托代理人王世晶，北京世盈律师事务所律师。原告北京市振融装饰装璜有限公司（以下简称振融公司）与被告北京英氏养老服务有限责任公司（以下简称英氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告振融公司之法定代表人袁秀奇、委托代理人张巡礼，被告英氏公司之委托代理人池佳、王世晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振融公司诉称：原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市顺义区×镇×村×号房屋用于经营养老院，租期从2014年7月26日起至2024年7月25日止，其中2014年6月26日至2014年7月25日为免租期，租金每年60万元，采用年付方式。2014年7月26日前支付第一年租金（2014年7月26日至2015年7月25日）60万元。自2015年起，每年7月26日前被告向原告支付下一年的租金。2015年7月25日被告未按期付款，2015年11月30日双方达成补充协议，被告承诺于2015年12月31日前支付原告2015年7月至2016年1月的房租共计30万元，并同意支付每日千分之三的逾期付款违约金。然而，直至今日，被告仍然能未付款，打电话也不接，发短信也不回，鉴于原告逾期不支付租金累计远超一个月，原告诉至法院，恳请判如所请。要求：1.解除原、被告《租赁合同》；2.被告立即给付2015年7月至2016年7月的房租60万元，并以60万元为基数按每日千分之三的标准从2015年7月26日起支付逾期付款利息至实际付清之日止；3.被告支付原告违约金300万元；4.被告将北京市顺义区×镇×村×号房屋恢复原状并腾退给原告；5.诉讼费由被告负担。被告英氏公司辩称：不同意原告诉讼请求，被告认为双方签订的租赁合同无效，对于合同无效的法律后果不在本案中处理，另行主张。经审理查明：2014年6月26日，振融公司与英氏公司签订《租赁合同》，约定振融公司将位于北京市顺义区×镇×村×号的房屋（以下简称涉诉房屋）租赁给英氏公司，房屋出租建筑面积约为5000平方米，租赁日期自2014年7月26日起至2024年7月25日止（2014年6月26日至2014年7月25日系免租期），房屋及所在院落租金为每年60万元。租金支付方式如下：1.租金支付采用年付方式；2.自2014年7月26日起开始计算正式起租日；3.2014年7月26日前支付第一年租金（2014年7月26日起至2015年7月25日的租金）60万元；4.自2015年起，每年7月26日前，英氏公司向振融公司支付下一年的租金，直至租赁期满；5.前三年租金不递增，自第四年租金起，每年租金递增5%，直至租赁期满。英氏公司承租涉诉房屋用于开办养老院，对涉诉房屋进行了装修。2015年1月8日，甲方（出租方）袁秀奇（振融公司）与乙方（承租方）英氏公司签订《补充协议》，就涉诉房屋房顶修缮改造事宜达成相关条款。英氏公司未交纳自2015年7月26日起的租金。2015年11月30日，袁秀奇（甲方）与英氏公司（乙方）签订《协议》，约定：1.乙方承诺于2015年11月30日前支付甲方二期房租10万元；2.乙方承诺于2015年12月31日前支付甲方2015年7月至2016年1月房租共计30万元；3.2015年7月乙方未支付自2015年7月至2016年7月的房租，甲方提出按每天千分之三的违约金收取，25万元农民工工资余款甲方提出按每月百分之九的利息收取，因乙方实际出资人李英近期不在，等其回来后双方协商处理，甲方提出若协商未果，将收回租给乙方的房屋。双方均认可袁秀奇签订《协议》的行为系履行职务行为。另查，2007年4月23日，张景琨（出租方，甲方）与袁秀奇（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，租赁期限自2007年4月30日至2018年6月30日。2007年5月1日，北京市顺义区×镇×村村民委员会（甲方，以下简称×村村委会）与袁秀奇（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋租赁给乙方，租赁期限自2018年7月1日至2028年6月30日。英氏公司提交土地使用证内页复印件一份，系振融公司在签订《租赁合同》所交付。该复印件载明：土地使用者为艺安公司，地址在×村，土地类别为非耕地，用地面积5515.55平方米。振融公司表示该复印件系×村村委会所提供，无法提供原件。经本院向×村村委会了解，该村委会表示：涉诉土地原有房屋系八十年代所建，归村委会所有，因村委会提供不了土地使用证原件，故不清楚土地性质；1987年左右，村委会将涉诉房屋出租给艺安公司，该公司的法定代表人是张景琨，因无法继续经营，艺安公司将涉诉房屋转租给袁秀奇，村委会与艺安公司的合同到期后，与袁秀奇续签合同；艺安公司承租后自建部分厂房，合同到期后自行拆除；袁秀奇承租后将原有村委会建的老厂房进行了部分翻建，在大门外新建一部分，现有的二层楼是在原有厂房基础上翻建的；袁秀奇新建、翻建房屋时村委会知晓，不清楚是否有审批手续；村委会对袁秀奇将涉诉房屋转租给英氏公司一事知情，不持异议。庭审中，英氏公司提交了京国土顺函[2016]115号《北京市国土资源局顺义分局关于对×养老照料中心用地性质征求意见的复函》，该复函载明：“来函所提供的集体土地建设用地使用证不能反映项目所在位置，无法对项目的规划情况进行核查，需提供用地范围的坐标再进行核查，另外来函附件的土地证复印件在我分局无发证档案存档，因此无法确定该项目用地范围，无法核实涉及土地性质的用地性质。”英氏公司提交北京市规划委员会顺义分局2016规（顺）复26号《关于对×养老照料中心用地性质征求意见函的复函》，该复函中载明“英氏公司拟改造的×养老照料中心项目，在《顺义新城第14、15街区控规深化方案》中，该处用地位于顺义新城第15街区东侧、京密路西侧防护绿地内。经核，该项目用地内地上建筑物均未经过规划审批。”英氏公司表示上述复函是其向顺义区民政局申请将涉诉房屋开办养老院时，顺义区民政局对相关政府部门征求意见的回复。振融公司对于该证据真实性、证明目的和关联性均不认可。振融公司表示翻盖房屋前经过了×村村委会的同意，取得建设工程规划许可证是村委会的事情，振融公司没有办理，并认为没有硬性规定要求翻建房屋需要相关的审批手续。经现场勘验，位于北京市顺义区××村南路3号的院落内，现北边有二层楼房一栋，上下各15间房屋；东边有二层房屋一栋；西边有平房31间；南边有平房12间及锅炉房一间，上述房间均已装修完毕。案件审理中，振融公司将其诉讼请求变更为：1.继续履行原、被告签订的《租赁合同》；2.被告给付自2015年7月至2017年7月25日的租金120万元；3.被告支付原告违约金，以120万元为基数，按年利率24%的标准，自2015年7月26日起至计算至实际给付租金之日止；4.诉讼费由被告负担。英氏公司认为《租赁合同》无效，故不同意振融公司的诉讼请求。另，就《租赁合同》之效力，经本院释明，振融公司坚持主张合同有效，要求继续履行合同。英氏公司坚持认为合同无效。双方明确表示另案解决合同无效的法律后果。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议》、《协议》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。本案中，原告振融公司与被告英氏公司于2014年6月26日签订《租赁合同》，合同约定振融公司将涉诉房屋租赁于英氏公司。但涉诉房屋经北京市规划委员会顺义分局2016规（顺）复26号《关于对×养老照料中心用地性质征求意见函的复函》确认“该项目用地内地上建筑物均未经过规划审批”。根据该复函内容，可以确认《租赁合同》的标的物未取得建设规划许可证。在本院审理过程中至法庭辩论终结前，原告振融公司亦未提供其他证据证明涉诉房屋具有相应的建造规划及审批手续，故《租赁合同》无效。本案中，原告振融公司坚持认为《租赁合同》有效并坚持其诉讼请求。在《租赁合同》应属无效的情况下，原告振融公司之请求，本院难以支持。双方同意就合同无效后的法律后果另行解决，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告北京市振融装饰装璜有限公司与被告北京英氏养老服务有限责任公司于二〇一四年六月二十六日签订的《租赁合同》无效；二、驳回原告北京市振融装饰装璜有限公司的诉讼请求。案件受理费一万五千六百元，由原告北京市振融装饰装璜有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘 筠人民陪审员  牛德明人民陪审员  胡军霞二〇一七年八月七日书 记 员  赵文鑫