河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6641号上诉人（原审原告、反诉被告）：巴康，男，回族，1990年11月15日出生.委托诉讼代理人：彭涛，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：虎子鑫，河南昭惠律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：张理想，男，汉族，1974年9月29日出生.委托诉讼代理人：刘广杰，河南啸谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕驰，河南啸谦律师事务所实习律师。上诉人巴康因与被上诉人张理想房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初9250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人巴康的委托诉讼代理人彭涛、虎子鑫，被上诉人张理想的委托诉讼代理人刘广杰、吕驰到庭接受了询问。本案现已审理终结。巴康上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，改判张理想赔偿巴康双倍定金4万元并赔偿损失95380元；2.撤销原审判决第三项，改判张理想赔偿巴康解押款利息；3.本案一、二审诉讼费用由张理想承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。双方仅约定采用贷款方式付款，并未约定采用公积金贷款还是商业贷款，贷款未能及时审批的原因是张理想的单身证明一直无法提供。巴康以其母亲的名义办理商业贷款，对此张理想是明知和认可的，巴康提交的微信聊天记录显示，张理想多次催促贷款进度。本案合同没能真正履行的原因是在贷款审批下来之前，张理想明确表示拒绝履行合同，并愿意承担违约金。张理想违约，不但获得了房子涨价的不正当收益，一审法院还判令对其支付违约赔偿，严重损害法律公平和尊严。张理想辩称，本案中巴康违约事实明显，且属于严重违约，多次违约，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。巴康（原审原告）向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《郑州市存量房（二手房）房屋买卖居间合同》；2、判令张理想返还巴康定金20000元、解押款90000元及利息（按照同期同类贷款利率自起诉之日计算至实际归还之日）；3、判令张理想向巴康支付违约金9000元，并赔偿巴康损失95380元（房屋增值损失85000元、评估费3080元、佣金7300元）；4、诉讼费用由张理想承担。张理想（原审反诉原告）向一审法院反诉请求：1、巴康支付张理想违约金20000元，赔偿损失60000元；2、诉讼费用由巴康承担。一审法院认定事实：2016年6月2日，巴康、张理想及郑州伟业房地产经纪有限公司共同签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同一份，约定张理想将其名下位于郑州市××区长××（××）48号楼6层30号房屋出售给巴康，建筑面积34.13平方米，总房款365000元。双方约定使用按揭贷款方式付款，巴康确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件，双方于签订本合同后7个工作日内共同到贷款银行相关手续。巴康应在贷款审批通过后5日内将首付款165000元存入资金监管账户，剩余房款200000元由放贷银行存入资金监管账户。若巴康不能按照计划贷足或者银行不批准贷款，则剩余房款的不足部分，巴康同意在银行批准或不批准之日起10日内将剩余房款存入监管账户。巴康于签订合同之日支付定金20000元，由中介公司保管，支付经纪公司佣金7300元。双方还约定，巴康违约，定金归张理想所有；巴康无法支付全部房款时，逾期超过30日，张理想有权解除合同，巴康承担违约金20000元。2016年6月11日，巴康、张理想签订借款协议一份，约定巴康出借给张理想90000元，用于张理想解除位于郑州市××区长××（××）48号楼6层30号房屋的抵押状态，房屋抵押解除后，该款项折抵房款，剩余275000元房款按照房屋买卖合同执行。巴康于2016年6月2日向中介公司缴纳定金5000元，6月5日缴纳定金15000元，缴纳佣金7300元。巴康于2016年6月12日支付张理想40000元，6月11日支付张理想50000元。一审庭审中，巴康自认2016年7月10日得知自己不能办理公积金贷款，9月15日以其母亲名义办理商业贷款。一审法院认为：巴康、张理想签订的房屋买卖合同双方意思表示真实一致，为有效合同。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。双方约定使用按揭贷款方式付款，若巴康不能按照计划贷足或者银行不批准贷款，则剩余房款的不足部分，巴康同意在银行批准或不批准之日起10日内将剩余房款存入监管账户。巴康于2016年7月10日得知自己不能办理公积金贷款，按照合同约定，巴康应当在2016年7月20日前将剩余房款存入监管账户，但是巴康并未履行该义务。巴康称以其母亲名义于2016年9月15日办理商业贷款的行为属于合同变更，需征得张理想同意。因巴康没有提交证据证明双方协商一致对合同进行变更，所以该院认定巴康违约。按照双方合同约定，巴康缴纳的定金20000元归张理想所有，并支付张理想20000元违约金。鉴于巴康并未将定金直接支付给张理想，而是交给了中介机构，本案中，巴康应当支付张理想20000元，之后由巴康向中介机构主张权利。双方签订的借款协议与房屋买卖合同相互关联，现双方均表明不再继续履行房屋买卖合同，该合同应当解除，张理想应当退还巴康支付的90000元解押款。巴康要求返还定金、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。张理想要求赔偿损失的反诉请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、解除巴康与张理想2016年6月2日签订的郑州市存量房（二手房）买卖居间合同；二、巴康于判决生效之日起十日内支付张理想定金20000元、违约金20000元；三、张理想于判决生效之日起十日内退还巴康解押款90000元；四、驳回巴康的其他诉讼请求；五、驳回张理想的其他反诉请求。上述第二项、第三项折抵后，张理想支付巴康50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4516元、保全费2164元，由巴康负担3875元，张理想负担2805元；反诉费900元，由巴康负担450元，张理想负担450元。本院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明：根据巴康提交的其与张理想微信聊天记录显示，张理想在2016年8月份多次向巴康询问、催促商业贷款的审批进度，并于2016年9月6日明确表示：“我妈说不让卖了，我妈说愿意赔违约金，也不卖了……”一审程序中，本案的中介机构郑州伟业房地产经纪有限公司出具证明，证明合同履行过程中，张理想要求增加首付款，并明确拒绝履行合同。本院认为，巴康、张理想及郑州伟业房地产经纪有限公司共同签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同为有效合同，巴康、张理想均同意不再履行合同，原审法院判令解除合同并无不当。本案在二审程序中的争议焦点是本案二手房买卖合同的违约方是巴康还是张理想。综合全案的事实和证据情况，巴康为履行合同先支付9万元给张理想用于涉案房产解押，同时缴纳了2万元定金，在得知无法办理公积金贷款后又及时申请商业贷款，巴康一直在积极主动履行合同。虽然双方合同约定巴康应当在2016年7月20日前将剩余房款存入监管账户，但从双方的微信聊天记录来看，张理想对于巴康向邮政银行申请商业贷款是明知和认可的，且多次催促贷款办理进度，据此可以认定双方在履行合同过程中对房款交付方式进行了部分变更。至于巴康是以自己的名义还是以其母亲的名义申请商业贷款，均是以履行本次房屋买卖合同为目的，且不影响张理想出卖房屋这一合同目的的实现。张理想在巴康申请的商业贷款审批下来之前，明确表示不再履行合同，已构成违约，也是造成本案二手房买卖合同没有继续履行的根本原因，故张理想应当承担违约责任。一审法院认定巴康违约与事实不符，属于认定事实错误；一审法院同时适用定金和违约金，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，适用法律错误，本院予以纠正。本案二手房买卖合同已经解除，巴康所交纳的购房定金理应予以退还，但鉴于定金交于中介机构代为保管，为减少当事人的诉累，本案定金20000元应由郑州伟业房地产经纪有限公司直接退还巴康。巴康支付的90000元解押款，张理想应予退还。关于巴康一审所主张的支付违约金和赔偿损失的诉讼请求，结合本案的事实，本院酌定张理想赔偿巴康损失20000元。关于张理想的一审反诉请求，因本案的违约方是张理想，故其反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，巴康的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，实体处理部分欠妥，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第二款第(一)项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初9250号民事判决第一项、第三项，即“解除原告巴康与被告张理想2016年6月2日签订的郑州市存量房（二手房）买卖居间合同”、“被告张理想于判决生效之日起十日内退还原告巴康解押款90000元”；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初9250号民事判决第二项、第四项、第五项，即“原告巴康于判决生效之日起十日内支付被告张理想定金20000元、违约金20000元”、“驳回原告巴康的其他诉讼请求”、“驳回被告张理想的其他反诉请求”；三、张理想于本判决生效之日起十日内赔偿巴康经济损失20000元；四、驳回巴康的一审其他诉讼请求；五、驳回张理想的一审反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4516元、保全费2164元，由巴康负担1616元，张理想负担5064元；反诉费900元，由张理想负担。二审案件受理费3008元，由巴康负担2208元，由张理想负担800元。本判决为终审判决。审判长 童 铸审判员 刘俊斌审判员 顾立江二〇一七年八月四日书记员 节云豹