巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1902民初1780号原告：巴中汇鑫发展有限公司（以下简称“汇鑫公司”）。法定代表人：孙国荣，系该公司董事长。委托（特别授权）代理人：马绍金，四川砝鼎律师事务所律师。被告：杨建军，男，生于1974年，住四川省巴中市巴州区。委托代理人：曾秉铎，四川宏坤律师事务所律师。原告巴中汇鑫发展有限公司与被告杨建军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汇鑫公司的特别授权代理人马绍金，被告杨建军及其委托代理人曾秉铎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇鑫公司诉称：2006年6月13日，巴中市巴州区教育局为出租人，与被告杨建军签订《教育宾馆租赁经营合同》，约定区教育局将位于巴中市某大道中段467号（区教育局综合大楼）教育宾馆租赁给被告，租赁期限为10年，即从2006年9月1日起至2016年8月31日止（2006年8月31日前为装修时间），教育宾馆范围为教育大厦左侧二楼、八楼和负一楼，面积1390平方米，西侧三至七楼，面积2380平方米；一楼服务台、值班室和接待室面积206平方米，预留电梯；共计3976平方米。区教育局按照房屋设施设备的现状租赁给被告经营。被告投入设施设备和装修工程，在合同到期后无偿归区教育局所有。租金年278000元，总租金278万元。2011年5月20日区政府以巴州府【2011】35号文件通知各乡镇人民政府、城区街道办事处、区政府各部门及开发区科技园，区政府出资设立汇鑫公司，对区属经营性、非经营性、资源性国有资产进行大整合和集中统一经营。2011年9月案涉门市注入到原告公司。原告公司据此取得案涉房屋的经营管理权。2012年10月10日涉案房屋的产权办理在原告公司名下。现起诉要求：1、被告立即腾空并搬离原告所有的、位于巴中市某大道中段467号（区教育局综合大楼）教育大厦左侧二楼、八楼和负一楼，西侧三至七楼，一楼服务台、值班室和接待室，（房屋产权证编号：房权证北字第226**号，建筑面积3976平方米）；2、判令被告以278000元/年的标准支付2016年9月1日起至实际腾空搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，并按照合同约定承担违约责任；3、涉诉费用由被告承担。被告杨建军辩称：原告与被告无任何合同，原告主体不适格；请求法院驳回对被告的起诉。经审理查明：2006年5月23日，巴中市巴州区教育局（以下简称“区教育局”）发出了《教育宾馆对外租赁经营招标告知书》，将位于巴中市某大道主干道中段151号的教育宾馆对外招标出租。经公开竞租，最终确定被告杨建军中标承租。2006年6月13日，被告杨建军（作为承租人、乙方）与区教育局（作为出租人、甲方）签订了《教育宾馆租赁经营合同》约定：一、租赁期限、财产和租金：1、租赁经营期限为十年，即从2006年9月1日起至2016年8月31日止（2006年8月31日前为装修时间）。2、甲方的教育宾馆包括教育大厦东侧二楼、八楼和负一楼，面积1390㎡；西侧三至七楼，面积为2380㎡；一楼服务台、值班室和接待厅（共用）面积为206㎡；预留电梯道。共计3976㎡。按房屋、设施设备的现状（详细清单附后）租给乙方经营。……。3、乙方在不改变教育宾馆房屋主体结构的前提下，对教育宾馆按二星级及以上标准装修及配置设施设备。乙方所投入的设施设备和装修装饰工程，在合同到期时无偿归还甲方所有。4、乙方在签订本合同时向甲方交纳经营保证金捌万元（不含在租金内）。保证金在合同到期终止后，财产移交完毕时由甲方退还乙方。保证金按商业银行同期活期存款利率计付利息。5、教育宾馆年租金为贰拾柒万捌千元，总租金为贰佰柒拾捌万元（2006年9月1日起至2016年8月31日止），租金分年度缴纳，但必须提前三个月支付下一年租金。首期年租金于本合同签订时全额缴纳，同时，乙方提前支付给甲方第二年度租金柒万元。之后，被告杨建军按照《教育宾馆租赁经营合同》约定取得了租赁房屋的经营使用权。2011年5月，巴中市巴州区人民政府下发设立汇鑫公司的文件，对区属国有资产进行整合和统一经营管理。2012年10月10日，原告汇鑫公司取得了巴中市某大道中段467号（区教育局大院综合楼）3至7层的房屋产权证（房权证北字第226**号、建筑面积2397.83㎡）。2016年8月31日被告杨建军的租赁合同到期，原告汇鑫公司于2016年9月19日向被告杨建军发出书面通知要求其返还租赁房屋。但被告杨建军一直未向原告交房，以致原告汇鑫公司于2017年5月11日起诉来院提出前述诉讼请求。诉讼中，在本院的主持下，被告杨建军于2017年7月28日向原告汇鑫公司交还了所租用的教育局大院综合楼3至7层房屋。上述事实，有原、被告的陈述，身份证复印件，《教育宾馆对外租赁经营招标告知书》,《教育宾馆租赁经营合同》及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。被告于2006年6月13日作为承租人与出租方区教育局签订了《教育宾馆租赁经营合同》，从而取得了位于巴中市某大道主干道中段151号教育宾馆的使用权。双方当事人应当按照《教育宾馆租赁经营合同》的约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，租赁期限届满，被告杨建军应当向出租人返还租赁物。但在租赁期限内区教育局大院综合楼的3至7层房屋所有权发生了转移，由原告汇鑫公司取得了区教育局大院综合楼3至7层房屋的物权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。参照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”之规定，自2012年10月10日原告汇鑫公司成为区教育局大院综合楼3至7层房屋登记所有权人起，作为出租方区教育局在《教育宾馆租赁经营合同》中关于区教育局大院综合楼3至7层房屋的权利义务已经概括转移给了新的所有权人汇鑫公司，故租期届满，原告汇鑫公司要求承租人返还租赁物（区教育局大院综合楼的3至7层房屋）的诉求，应予支持，但由于诉讼中双方当事人已经进行了返还房屋的交接，故该项诉请目的已经实际实现。对于案涉房屋3至7层以外的租赁物，因原告汇鑫公司并非权利人，主张返还的诉求，于法无据，本院不予支持。对于原告主张从《教育宾馆租赁经营合同》租期届满的次日（2016年9月1日）起至实际返还租赁房屋止的占用费的问题。因租赁期限届满被告应当返还租赁房屋，但被告杨建军于2017年7月28日才向原告汇鑫公司交还了教育局大院综合楼3至7层房屋。依据权利义务一致的原则，原告主张按照原《教育宾馆租赁经营合同》约定租金标准计算占用费，本院予以支持。按照区教育局大院综合楼3至7层建筑面积为2397.83㎡计算年占用费为：167655.11元（278000元/年÷3976㎡×2397.83㎡），据此，被告杨建军应向原告汇鑫公司支付2016年9月1日起至2017年7月28日止的占用费为：152037.92元（167655.11元÷365天×331天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十三条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、由被告杨建军在本判决生效后10日内向原告巴中汇鑫发展有限公司支付占用费152037.92元。二、驳回原告巴中汇鑫发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5470元，由被告杨建军负担3340元，由原告巴中汇鑫发展有限公司负担2130元。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  杨 青人民陪审员  张克彬人民陪审员  苟中学二〇一七年八月十五日书 记 员  孙晓琴