安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终843号上诉人（原审被告）：龚德明，男，1971年4月2日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审原告）：宣城市房地产管理局，住所地安徽省宣城市昭亭南路建设科技大厦。法定代表人：兰金辉，该局局长。委托诉讼代理人：陶厚清，安徽秉度律师事务所律师。原审被告：孙翠荣，女，1973年12月24日出生，汉族，城镇居民，住安徽省宣城市宣州区。上诉人龚德明因与被上诉人宣城市房地产管理局，原审被告孙翠荣房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初4811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。龚德明上诉请求：撤销原判，改判驳回宣城市房地产管理局的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。由于宣城市房地产管理局单方恶意提高租金水平，龚德明多次找宣城市房地产管理局协商租金问题，均遭拒绝，龚德明只能代为管理闲置的租赁房屋。2、一审法院适用简易程序审理，审理期限为三个月，但实际审理期限长达半年，违反法定程序。3、2014年龚德明与宣城市房地产管理局签订的租赁合同系在龚德明出差在外情况下由店员孙翠荣被胁迫代龚德明所签，违背龚德明的真实意思。宣城市房地产管理局辩称，2013年以前因案涉房屋租金严重低于市场租金，宣城市房地产管理局于2014年提高租金标准定为每月2940元，并于2014年1月1日与龚德明签订房屋租赁合同，租赁期限至2014年12月31日。期满后，因龚德明不接受宣城市房地产管理局提出的租金标准，双方产生争议，龚德明拒绝签订2015年房屋租赁合同，并一直使用案涉房屋营业至今，未缴纳任何租金费用。孙翠荣系龚德明前妻，代其签订房屋租赁合同系代表龚德明的真实意思。原审超出审限审理，存在瑕疵，但不影响公正判决。原审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。孙翠荣答辩称赞同龚德明的上诉意见。宣城市房地产管理局向一审法院起诉请求：1、解除龚德明与宣城市房地产管理局2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，龚德明腾空并返还房屋；2、龚德明支付自2015��1月1日起至合同解除之日2016年9月29日期间的房屋租金，并自应付租金之日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息；3、龚德明支付自合同解除之日起至腾空交付房屋之日止的房屋占有使用费，按租赁合同约定的租金标准月租金2940元计算。原审法院认定事实：2010年6月22日，龚德明从他人处转租位于安徽省宣城市宣州区锦城南路129号房屋从事礼品经营。从2011年起，龚德明每年与宣城市直管公房与保障住房管理处签订《房屋租赁合同》，龚德明按照合同约定的租金交纳了当年的租金。2014年1月1日，孙翠荣代龚德明签订2014年《房屋租赁合同》。2014年《房屋租赁合同》中约定租赁期限壹年，自2014年1月1日起至2014年12月31日。房屋月租金2940元，年租金35280元。《房屋租赁合同》第五条第4项约定：“乙方（龚德明）有下列行为之一的，甲方（宣城���房地产管理局）有权解除合同，提前收回房屋：4、累计六个月不交租金的”。合同签订后，龚德明按照合同约定到宣城市房地产管理局交纳了2014年租金。龚德明在交纳2014年租金后又对2014年的租金提出异议。之后，宣城市房地产管理局与龚德明未对租金达成一致意见，自2015年1月1日起双方未签订《房屋租赁合同》，龚德明一直使用案涉租赁房屋。原审法院认为：宣城市房地产管理局将案涉门面房租赁给龚德明使用，龚德明对租赁事实无异议，双方租赁关系成立。2014年12月31日租赁期限届满后，双方因租金争议未签订新的《房屋租赁合同》，但龚德明继续使用租赁房屋，双方形成不定期租赁关系，2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续有效。根据双方2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》第五条第4项约定，自2015年1月1日起龚德明累计六个月内不交租金，��城市房地产管理局有权解除合同，现龚德明未按合同约定交纳租金，故对宣城市房地产管理局要求解除双方签订《房屋租赁合同》，腾空并返还房屋、支付自2015年1月1日起至合同解除之日期间的租金及支付合同解除至腾空交付房屋之日止的房屋占有使用费，均按照双方2014年约定的月租金2940元计算的诉讼请求，予以支持。双方《房屋租赁合同》解除之日为2017年3月13日，龚德明应交纳2015年1月1日起至2017年3月13日止租赁期限内的租金77616元[26个月×2940元/月+（12天×2940元/月÷30天）]。自2017年3月13日双方租赁合同解除，应自解除次日起即2017年3月14日起至龚德明腾空交付房屋之日止，按照2014年1月1日月租金2940元计算给付占用使用费。2014年1月1日《房屋租赁合同》中双方当事人未对延迟支付租金应承担给付利息的违约责任进行约定，对宣城市房地产管理局要求龚德明支付2015年1月1日至合同解除之日期间租金的利息损失，本院不予支持。孙翠荣非合同的相对方，对宣城市房地产管理局要求孙翠荣承担各项义务的诉讼请求，不予支持。据此，据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除宣城市房地产管理局与龚德明2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，龚德明于判决生效之日起二十日内腾空并向原告宣城市房地产管理局交付位于安徽省宣城市宣州区锦城南路129号房屋；二、龚德明于本判决生效后二十日内支付2015年1月1日至2017年3月13日止的租赁期间内的房屋租金77616元，支付2017年3月14日起至腾空交付房屋止的占用使用费用（按2014年1月1日《房屋租赁合同》中约定的月租金2940元计算）；三、驳回宣城市房地产管理局其他诉讼请求。案件受理费已减半收取722元，由宣城市房地产��理局负担50元，龚德明负担672元。二审中，龚德明提交证据为：表格一份，证明2014年宣城市房地产管理局擅自提高各承租人的房租，其中对案涉房屋的房租涨幅过高，不合理。宣城市房地产管理局质证认为该表格非原件，证据来源不明，不予认可；且宣城市房地产管理局作为公房所有人，有权调整房屋租金。孙翠荣质证认可龚德明提交的该份证据。二审中，宣城市房地产管理局提交证据为：1、龚德明与孙翠荣婚姻状况登记表，证明双方结婚、离婚又复婚、离婚的相关情况；2、照片一组，证明龚德明一直使用案涉房屋。龚德明对宣城市房地产管理局二审提交的证据质证意见为：认可两份证据的真实性，但复婚是出于儿子要当兵的考虑。孙翠荣二审中没有新证据提交。本院对双方当事人二审提交的证据审查认为：龚德明提交��表格其称系从宣城市房地产管理局调取，但未加盖单位印章，证据来源不明，故不予采信；宣城市房地产管理局提交的婚姻状况登记表和照片，龚德明对真实性无异议，且能够证明客观情况，予以采信。各方当事人其余所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审对一审认定的事实依法予以确认。二审另查明，龚德明与孙翠荣2012年5月31日登记离婚后，于2013年3月20日登记结婚，又于2013年3月26日登记离婚。宣城市直管公房与保障住房管理处为宣城市房地产管理局的二级机构，未办理事业单位法人登记，该管理处发生的民事诉讼活动均由宣城市房地产管理局作为主体参与。本院认为：龚德明与宣城市房地产管理局自2011年起每年签订《房屋租赁合同》，约定当年租金。2014年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为一年，月租金为2940元。据龚德明和孙翠荣陈述，该合同系在龚德明出差在外时由孙翠荣代签。因龚德明上诉状中称孙翠荣系其店员，且孙翠荣系龚德明前妻。孙翠荣签订该《房屋租赁合同》后，龚德明实际租赁案涉房屋，并按约定的月租金2940元向宣城市房地产管理局缴纳了一年房租，以其行为表明其认可孙翠荣代签房屋租赁合同的行为。2015年1月1日起，房屋租赁期限届满，龚德明与宣城市房地产管理局未签订书面租赁协议，龚德明继续使用案涉房屋并未向宣城市房地产管理局缴纳房租费用。故原审判决依照宣城市房地产管理局的诉请判决解除双方2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，并判决龚德明腾空房屋、按照2014年《房屋租赁合同》标准向宣城市房地产管理局支付房屋租金及占用使用费，有事实根据及法律依据。龚德明���于其不应承担相关费用的上诉理由均不能成立。原审法院适用简易程序审理，法定审限为三个月，但实际审理期限超出法定审限。龚德明此点上诉理由成立，本院对原审程序问题予以指正。但原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1444元，由上诉人龚德明负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨学军审 判 员 胡继泽审 判 员 魏牟莉二〇一七年八月二日法官助理 陶缘希书 记 员 奚 望附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经���审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……