浙江省丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙1102民初4305号原告：丽水市莲都区金梧桐房产中介服务部，住所地：丽水市莲都区中东路676号。经营者：刘国标，男，1957年9月10日出生，汉族，户籍地青田县。委托代理人（特别授权）：黄风云，浙江南明律师事务所律师。被告：王希求，男，1981年3月6日出生，汉族，住杭州市上城区。被告：季小云，女，1984年4月23日出生，汉族，住丽水市莲都区。被告：徐成杰，男，1977年10月5日出生，汉族，住丽水市莲都区。原告丽水市莲都区金梧桐房产中介服务部与被告王希求、季小云、徐成杰居间合同纠纷一案，原告于2017年6月26日向本院起诉。本案立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告的经营者刘国标及原告的委托代理人黄风云、被告王希求、季小云、徐成杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽水市莲都区金梧桐房产中介服务部诉称：被告王希求欲出售丽水市莲都区水晶城6幢1单元1208室房产，委托原告居间服务。2017年5月6日，在原告的撮合下，三被告签订了房地产买卖合同。根据合同约定，三被告应于合同签订后按房屋价款1%向原告支付中介服务费。现原告要求三被告支付相关费用未果。为此，请求判令：1、被告王希求、季小云、徐成杰共同支付原告居间费人民币57800元（并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计赔利息损失）；2、诉讼费用由三被告承担。被告王希求辩称：1、房地产买卖合同中共有人未签字，原告作为中介公司未尽到其作为受托人的谨慎勤勉义务；2、涉案房产存在违章，需缴纳行政罚款后才可以办理过户手续，且合同中关于违章罚款、中介服务费比例等内容，被原告添加和涂改；3、因违章罚款等原因，出卖人和买受人之间最终未能达成买卖合意，不应支付中介服务费。合同中约定合同签订后即向原告支付居间费用，属霸王条款。据向建设部门查询，备案的合同中并没有该条款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告季小云、徐成杰辩称：王希求的三点意见我们也同意。原告作为专业从事中介服务的机构，应当明知涉案房产存在违章需处理，但未向买受人告知，我们是合同签订后向物业公司了解，才知道需要对该房产违章进行处理后方可办理过户手续。之后因罚款承担的问题没有达成一致意见，造成合同无法履行。另外，合同中还存在房产共有人非本人签字、原告单方在合同中添加关于违章罚款的内容等。所以，原告在从事中介服务中存在明显过错，且房产未成交，不应向其支付中介费。针对三被告的意见，原告补充陈述称：1、对于违章罚款的事，事先不清楚，但原告已就该房产的登记情况向登记部门了解过，并不存在过户的障碍；2、合同中关于违章罚款以及房屋产权证号、卖方留下的家具清单等内容，是应被告的要求在合同签订的第二天进行补充添加，而非原告单方添加；3、房产共有人的签字由王希求代其妻子签字，签字时还通过电话询问过，当事人均在场；4、房产未过户，是被告协商自行解除的结果。合同签订后，如果一方坚持履行合同也是能实际履行的，就是说原告已完成了居间义务。经审理本院认定如下事实：2017年5月16日，被告王希求（卖方）与被告季小云、徐成杰签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将其坐落于莲都区水晶城6幢1单元1208室房产及附属用房出售给买方；价款为人民币289万元；签订合同当日由买方支付定金5万元；合同签订后，双方各向中介公司支付总价款“1%”的服务费，卖方“10000”元，买方“10000”元。非因中介公司责任导致本合同的解除，由收取定金或违约金的一方向中介公司支付中介服务费；合同第六条交接手续（附加事项）的空白栏中，标注：“如有执法局行政罚款，该合同无效”；合同还就房产的权证、付款方式、交房、违约责任、税费负担等事项进行了约定。被告王希求作为卖方，被告季小云、徐成杰作为买方在合同上分别签字捺印。房产的共有人签名为“李斐（代）”，由被告王希求代其配偶签字。原告及其经营者作为合同经办人在合同上签字盖章。家具清单由被告徐成杰、王希求签字并由原告盖章。该合同文本由原告提供。原告及被告季小云、徐成杰各向本院提交了《房地产买卖合同》原件，经核对，两份合同中，关于房产权证号、家具清单以及“如有执法局行政罚款，该合同无效”的标注系在原合同约定的基础上另行添加。关于居间费用条款，“总价款1%服务费”系打印字体，两份原件中“1%”均由“1‰”涂改后形成；卖方“10000”元，买方“10000”元中的数字，为手写字体。合同签订后，买方通过原告向被告交付定金5万元，由原告转付给被告王希求。庭审中，关于本案的相关事实，当事人作如下陈述：1、关于房产的成交，三被告称，因就处理违章的罚款问题未达成一致，双方合意解除房屋买卖合同，现该房产已出卖给其他人；2、关于定金，经原告转付的定金5万元，卖方已退还给买方。本院认为：一、关于合同条款的修改部分。《房地产买卖合同》中，关于房产权证号、家具清单、行政罚款的标注，以及居间费比例，确有涂改或在原合同文本中添加。但在卷两份合同原件中，上述修改的内容均一致，综合修改的其他内容（权证号由出卖方提供、当事人对家具清单的确认等），前述修改的内容应作为合同内容的组成部分。被告提出合同中行政罚款、居间费比例的内容为原告单方添加、修改，该意见本院不予采信。二、关于合同性质。本案的《房地产买卖合同》性质有二，既是三被告之间关于房产买卖的合同，同时，也是原、被告之间居间合同成立的证明，其中亦有关于居间费用的约定。房地产买卖合同的效力与居间合同的效力应分别评价，故即使涉案房产存在因违章罚款未处理的情况依约归于无效，亦不影响居间合同的效力。三、关于居间费用的约定。合同条款中，关于居间费用，既约定按房产总价款1%计算，又注明买卖双方各承担10000元。考虑到合同文本由原告提供，居间费用比例约定的文字为打印字体，而买卖双方各承担10000元的内容以手写标注，应视为手写内容系各方协商后形成，并以此确定居间费用。故原告主张按总价款1%计付居间费用，本院不予支持。四、关于居间合同的履行。首先，《房地产买卖合同》明确，合同签订后，买卖双方即需向原告支付中介服务费。合同中出卖方共有人虽由被告王希求代其配偶签名，但并不必然因此导致合同未能继续履行。同时，该合同亦证明了原告已履行了居间合同的主要义务，即通过提供居间服务促成各被告签订合同；其次，合同当中，确存在共有人签名代签、房产是否存在违章并需处理后方可过户等涉及合同履行的问题，但上述问题，出卖人有补正签名、披露房产信息的义务，买受人作为交易一方，亦有核对相关信息、要求补正等注意义务。同时，原告作为居间人，亦有向委托人如实报告和诫勉尽责等义务。但原告作为专业机构在提供服务时，对于上述问题，并未适当履行其提醒、核实、报告的义务。另外，根据本地提供房产中介居间服务的交易习惯，三被告合意解除合同后，客观上减少了原告提供后续服务的工作量。基于上述理由，本院酌定由买卖双方各支付原告居间费用5000元。综上，原告的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告王希求于本判决生效之日起十日内支付原告丽水市莲都区金梧桐房产中介服务部居间费5000元；二、被告季小云、徐成杰于本判决生效之日起十日内支付原告丽水市莲都区金梧桐房产中介服务部居间费5000元；三、驳回原告丽水市莲都区金梧桐房产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1245元，减半收取622.5元，由原告丽水市莲都区金梧桐房产中介服务部负担422.5元；被告王希求负担100元；被告季小云、徐成杰负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 张树春二〇一七年八月二十九日代书记员 李张敏