四川省青神县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1425民初605号原告：先志祥。委托诉讼代理人：李志，青神县中兴法律服务所法律工作者。被告：杨继梅。委托诉讼代理人：徐勤学，四川洪运律师事务所律师。原告先志祥与被告杨继梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告先志祥及其委托诉讼代理人李志，被告杨继梅及其委托诉讼代理人徐勤学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告先志祥向本院提出诉讼请求：依法判令被告杨继梅继续履行合同，并给付2017年6月1日至2018年5月31日期间的门市租赁费39930元，并承担违约金30000元。事实和理由：被告杨继梅系青神县豆芽菜餐馆的共同经营者之一。2013年10月23日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于青神县青城镇青衣大道桂花苑三期6号楼8号门市出租给被告。合同中约定的租期为5年，按合同约定2017年6月1日至2018年5月31日期间的门市租赁费为39930元，且约定了在每年的4月30日前将租金付清。根据合同约定，一方违约的，应支付守约方违约金30000元。在2017年4月30日付款期限届满后，被告仍未支付本年度租金。原告多次催收未果，遂诉讼主张权利。被告杨继梅辩称，本案案涉租赁合同不成立。原告先志祥并非案涉门市的所有权人，原告不具备民事权利能力。即使租赁合同被认定为有效，但因原告违约在先，在原、被告协商支付本年度租金时，原告明确向被告表示不再出租该门市。因原告先做出不再出租门市的意思表示，被告才另行安排装修，并将本案案涉的出租门市与被告现在承租的其他门市（经营豆芽菜餐馆承租的门市）隔离开来，且原告不准许被告将被告所有的空调等设备拆走，故被告不应承担违约责任。此外，因原告先表示不再出租，被告表示同意，该租赁合同已解除。现本案案涉门市已被隔离，被告已将该门市退还给了原告，租赁合同也应当按照合同约定因其他不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除。第三，原告不具备本案的诉讼主体资格。综上，被告请求法院驳回原告的起诉。若认定原告具有诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求，并保留追究原告违约责任的权利。若经人民法院认定合同有效尚未解除且被告存有违约行为，原告主张的违约金过高，被告杨继梅仅认可1500元，且仅应支付原告2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金12000元。本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，原告先志祥与被告杨继梅签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将坐落于青神县青城镇青衣大道桂花苑三期小区6号楼8号门市出租给被告杨继梅（建筑面积约按84平方米计算）。合同中房屋权属状况约定：原告系开发商，系房屋所有权人，如房屋对外销售优先满足被告购买。在租赁期间，被告不购买，另有第三方购买，原告保证销售后购买人必须按此协议约定条款执行。该合同还明确约定：租赁用途为餐饮，房屋租赁于2013年11月1日至2014年5月30日为装修期，租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止，共计5年。原告应于2013年11月1日前将房屋按现状约定条件交付给被告。租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，属于被告的家具、电器等设备被告可以搬走，其他装饰装修，设备设施，不得损坏或拆除。租金递增率第二年起每年在上一年基础上递增10%，即第一年租金为30000元，第二年租金为33000元，第三年租金为36300元，第四年租金为39930元，第五年租金为43923元，以上每年的租金必须在每年的4月30日前付清。合同约定，双方协议一致可以解除合同，其他不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。原告未按时交付该房屋，经被告催告后30日内仍未交付的；交付的该房屋不符合租赁合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或交付的房屋存在缺陷、危及被告安全的，被告有权单方解除合同。另约定，无论任何一方违约应支付守约方违约金30000元。合同签订后，原告按约将门市交付给了被告使用，被告亦按约支付了2014、2015、2016年的租金。2017年4月30日前，双方就2017年门市租金进行协商，被告要求降低房租，原告未同意。付款期限届满后，被告仍未支付本年度房租。2017年6月，原告向被告提出2017年房租降低为30000元，并要求被告在一周内付款，并告知被告若逾期付款，原告将提起诉讼。被告亦未支付房租，并安排装修工人进场施工，将本案案涉门市与豆芽菜餐馆承租的另外两间门市隔断。原告催收租金未果，遂起诉。另查明，1．案外人先仁杰，系原告先志祥之子。本案案涉门市登记于案外人先仁杰名下（房屋所有权登记时间为2014年11月3日）。2017年7月6日，案外人先仁杰向本院出具声明书，该声明书载明其基本情况及联系方式外，还载明：关于我父亲先志祥与杨继梅房屋租赁合同纠纷一案中，该房的所有权人登记在我的名下，我同意的父亲的出租行为和诉讼行为，一切的法律后果本人都愿意承担。2．被告杨继梅认可《房屋租赁协议》在签订时，除房屋权属未核实外，该协议的其他内容均系原、被告双方自愿达成的合意。3．被告杨继梅主张原告先志祥先提出解除合同，原告先志祥以电话通知方式表明其不再出租门市，原告先志祥之妻携其子也到该门市处向被告表示不再出租该门市。被告杨继梅为证明其主张，申请了证人周某、证人邓某出庭作证。证人周某系装修工人，证人邓某系被告杨继梅经营的豆芽菜餐馆的厨师。证人周某表示其曾与被称为房东的人测量了本案案涉门市，并进行了装修。二证人出庭作证均表示系被告杨继梅告知其原告不再出租本案案涉门市。4．原、被告双方均认可2017年6月双方在协商门市租赁事宜时，原、被告双方仅通过电话进行联系。原告亦认可其于2017年6月到本案案涉门市处测量了案涉门市的尺寸，但其测量尺寸系为与豆芽菜餐馆另一经营者协商租金，且测量过程被告杨继梅未在场。5．被告杨继梅表示现案涉门市已被隔断，原、被告双方均不能进入该门市，且门市中的空调、灯具等设施均未搬离。上述事实，有房屋租赁协议、房屋所有权证、原告先志祥常住人口登记卡复印件、案外人先仁杰身份证复印件及常住人口登记卡复印件、声明书、证人周某的证言、证人邓某的证言及原、被告的陈述等证据证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告双方于2013年10月23日签订《房屋租赁协议》。原告先志祥系租赁合同的当事人，与本案有直接利害关系，原告先志祥具有诉讼主体资格。被告杨继梅辩称原告无诉讼主体资格的意见，本院不予采纳。本案案涉房屋于2014年11月3日办理了房屋所有权登记。租赁协议签订时，原告系完全民事行为能力人，但并非案涉房屋的所有权人，其与被告签订《房屋租赁协议》属于无权处分行为。在诉讼过程中，案涉房屋登记的所有权人即案外人先仁杰对原告的无权处分行为进行了追认。原、被告也认可《房屋租赁协议》系双方协商达成的合意。综上，《房屋租赁协议》成立且除合同约定的原告享有所有权的条款无效外，其他内容有效，原、被告双方均应按照合同约定享有权利，履行义务。被告辩称租赁协议不成立的意见，本院不予采纳。被告杨继梅辩称，原告已先行提出解除合同，双方已达成解除合同合意。案涉门市已被隔离，被告已将该门市退还给了原告，租赁合同因其他不可抗力导致合同无法继续履行已自行解除，故租赁合同不再继续履行，其亦不应当履行支付2017年度租金的义务。被告杨继梅未提供充分证据证明原告已作出解除合同的意思表示，且该意思表示已到达被告；被告亦未提供证据证明其享有单方解除合同的权利。被告还认可在2017年6月，双方还就租金进行过协商，原告还给予了被告一周的履行期限，但被告未同意支付30000元租金，并安排装修工人径行施工。被告将案涉门市以砌墙的方式隔离，不属于不可抗力致合同无法继续履行的情形。综上，本院对于被告杨继梅主张租赁合同已解除，其不应继续履行租赁合同，不应支付租金的意见不予采纳。原告虽在合同履行过程中，作出降低租金的要约，但被告杨继梅未作出承诺，故原、被告双方对于2017年度租金金额未变更。现原告请求按租赁合同约定继续履行合同，并由被告杨继梅支付门市租赁费39930元，符合法律规定，本院予以支持；被告杨继梅主张其仅应支付租金12000元，本院不予支持。原告请求被告支付违约金30000元，被告主张违约金过高请求调整。原告未证明其实际损失金额，其实际损失仅为利息损失，而被告杨继梅仅认可违约金1500元。本院综合各种因素，酌定违约金为1500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告先志祥与被告杨继梅继续履行2013年10月23日签订的《房屋租赁协议》；二、在本判决生效之日起十五日内，被告杨继梅向原告先志祥支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的门市租赁费39930元，并支付违约金1500元；三、驳回原告先志祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1548元，减半收取计774元，由原告先志祥负担315元，被告杨继梅负担459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  罗琪二〇一七年八月三十日书记员  刘旭