广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13580号上诉人（原审被告）：广州圣轩酒家有限公司，住所地广东省广州市海珠区艺洲路灏景街l号珠江帝景酒店一楼西餐厅。法定代表人：陈锦泉，职务：董事长。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区夏港大道科技园1号楼B503室。法定代表人：吴青林，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨晓徇，女，x年x月x日出生，住广东省普宁市，系该公司职员。委托诉讼代理人：何天云，男，x年x月x日出生，住江西省上饶市鄱阳县，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店，住所地广东省广州市海珠区艺洲路灏景街1号地下室、半地下室、1-5层。负责人：黄明非，职务：总经理。委托诉讼代理人：周金晶，女，x年x月x日出生，住广东省广州市白云区，系该酒店职员。上诉人广州圣轩酒家有限公司(以下简称“圣轩酒家”)、因与被上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称“珠江侨都公司”）、广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店（以下简称“珠江帝景酒店”）租赁合同纠纷案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。圣轩酒家上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回珠江侨都公司、珠江帝景酒店主张管理费的请求；2、本案一、二审诉讼费用由珠江侨都公司、珠江帝景酒店承担。事实与理由：珠江侨都公司、珠江帝景酒店在出租物业管理过程中发生多次管理不当的行为。且在合同没到期的情况下擅自终止合同，并拒绝与圣轩酒家协商终止合同的相关事宜，也拒绝赔偿。因此，圣轩酒家对承担管理费有异议，请求二审法院依法予以改判。珠江侨都公司、珠江帝景酒店二审答辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回圣轩酒家的上诉请求。因本案纠纷，珠江侨都公司、珠江帝景酒店于2017年1月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、圣轩酒家向珠江侨都公司、珠江帝景酒店支付欠缴的租金（2015年12月、2016年2月、2016年3月，每个月的租金1763.85元）、管理费（2015年6月、2015年11月、12月，2016年2月、2016年3月，共5个月，每个月246.20元）及其逾期付款违约金8932.31元（自欠费当月的11日算至圣轩酒家付清欠款之日止，每日按欠费的千分之五计算）；2、圣轩酒家承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2006年1月23日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱钜祥（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）三方就乙方租赁甲方位于广州市艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西餐厅场地及设备经营餐厅共同签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001），约定：甲方已委托丙方对酒店进行全面物业管理，在本合同的范围内，丙方的行为全部代表甲方，乙方同意由丙方进行物业管理。1、本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年；（其中2006年2月23日至2006年4月22日为免租期，共二个月，供乙方报批及店内装修，在此期间乙方免交租金，但须缴交管理费和其它应缴的费用）。双方可在合同期满前两个月根据市值租金进行续约洽谈，在同等条件下，甲方优先给予乙方之租赁期延续五年，但必须重新洽谈并签定新的租赁合同。2、租赁范围：位于酒店首层西侧总面积为1085.74平方米（分摊面积为223.53平方米）；2006年2月23日至2008年2月22日租金为每月65144.40元；2008年2月23日起租金将每年度调升，调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%。遇不可抗力因素（战争、自然灾害）的情况下，双方可对租金升幅进行检讨。3、综合管理费及其他费用：乙方同意自免租日（即2006年2月23日）起，每月支付丙方综合管理费21714.80元，作为现有中央空调使用、24小时周边保安、垃圾处理、清理隔油池、排污费等的综合管理费：管理费用不包括：能源费（含水费、电费、燃气费等费用）；4、保证金／终止合同……；5.4、丙方的管理服务出现问题，经乙方投诉仍不纠正的，乙方有权少付或不付管理费。2009年9月11日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱钜祥（圣轩酒家）（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）签订《场地租赁合同的补充协议》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-060）,三方就原《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001）的部分条款作出修订，并达成以下补充协议：一、将原合同中的“第1.合同期限”内容，“本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年”修订为“本合同有效期2006年2月23日至2019年8月31日，为期十三年零6个月9天”。注：延长租期租金表以总建筑面积（1085.74㎡）计算，每年度租金调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%，具体如下：2016年2月23日至2017年2月22日月租金85013.45元；……。2009年9月11日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、圣轩酒家（承租方、乙方）及与珠江帝景酒店（管理方、丙方）又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-061），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号珠江帝景酒店一楼西面，自编号02，总建筑面积15.714平方米，包括分摊面积3.235平方米；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共计10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年9月30日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为1125.82元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为471.42元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。同日，三方又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-062），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号珠江帝景酒店一楼西北角，自编号06，总建筑面积157.02平方米，包括分摊面积30.48平方米，租赁面积按235.53平方米计算；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共计10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年10月31日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为11249.43元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为4710.6元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。2009年9月29日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、圣轩酒家（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）再签订《酒店场地租赁合同》，约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街1号该酒店一层半楼之西面走火梯之风机房及西厨办公室场地（以下简称诉争物业），总建筑面积24.62平方米，包括分摊面积4.1平方米；乙方租赁该酒店场地用途为员工用餐地点。租赁期自2009年10月1日至2019年8月31日，共计9年11个月；租金以总建筑面积计算，从2010年10月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年10月1日至2009年10月10日为免租期、……、2015年10月1日至2016年9月30日为1763.85元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米10元/月，按总建筑面积计算每月管理费为246.2元。甲方将于2009年10月1日前通知乙方进场；……。2011年6月3日，珠江侨都公司、珠江帝景酒店（出租方、甲方）、朱钜祥（承租方、乙方）及圣轩酒家（受让方、丙方）签订《转让协议书》，约定甲方与乙方分别于2006年1月23日、2009年9月11日签订了《酒店场地租赁合同》及《场地租赁合同的补充协议》中约定的乙方的权利、义务全部转移给丙方；等。2015年7月29日至2016年3月24日期间，珠江帝景酒店多次向圣轩酒家发出《催收函》，催缴租金、管理费及杂费等。2016年1月27日，珠江侨都公司、珠江帝景酒店向圣轩酒家发出《终止合同通知书》，其中反映因珠江帝景酒店即将进行整体装修改造，导致双方分别于2006年1月23日、2009年9月11日、2009年9月29日签订的三份《酒店场地租赁合同》和2011年6月3日签订的《酒店场地租赁合同转让协议书》已无法继续履行，并要求圣轩酒家在2016年5月1日前办理合同解除手续。2016年2月23日，圣轩酒家向珠江侨都公司、珠江帝景酒店发出《关于贵司提前终止合同通知的回函》，认为在合同期未满的情况下，珠江侨都公司、珠江帝景酒店未与其协商，单方解除合同属严重违约，并要求自2016年2月起暂停缴纳租金管理费等。2016年3月3日，圣轩酒家向珠江侨都公司、珠江帝景酒店发出《对贵司提前终止租赁合同索赔的请求》，认为珠江侨都公司、珠江帝景酒店提前终止合同属于单方违约应向其赔偿提前解约所遭受的经济损失等。2016年3月31日，珠江侨都公司向圣轩酒家发出《解除合同通知书》，认为圣轩酒家自2015年6月30日起不按合同约定支付租金、管理费和能源费等杂费，并要求解除双方在2006年1月23日、2009年9月11日和2009年9月29日签订的《酒店场地租赁合同》及要求圣轩酒家结清费用及腾退、返还场地等。2016年4月5日，圣轩酒家向珠江帝景酒店发出《关于之回函》，其中反映珠江帝景酒店在2016年4月1日对其司停水电的行为，使其司产生更多的经济损失等并要求珠江帝景酒店开通水电，让其司能完成员工善后及会员卡客户退款等后续手续等。上述合同签订后，圣轩酒家向珠江侨都公司支付了押金193324.14元。一审另查：圣轩酒家经工商部门核准登记成立于2006年4月24日，成立时朱钜祥是该公司的法定代表人。珠江帝景酒店是珠江侨都公司成立的分公司。一审再查，2015年11月22日，珠江帝景酒店内的游泳池发生有人溺水死亡事故。2015年11月24日至12月12日期间，死者家属不间断在酒店大堂、圣轩酒家门口正对的位置披麻戴孝、捧死者遗像哭灵。圣轩酒家因发生上述事件造成其经济损失，遂提起诉讼，一审法院以（2016）粤0105民初519号受理。该案诉讼中珠江侨都公司、珠江帝景酒店和圣轩酒家确认圣轩酒家支付了2015年11月的租金，尚未支付2015年12月的租金、2015年11月及12月的管理费。该案经审理认为溺水者家属在圣轩酒家经营范围内做出的行为，对圣轩酒家经营已造成影响，为此珠江侨都公司、珠江帝景酒店作为场地出租人及管理人对保证圣轩酒家承租场地符合正常经营需要应负有责任等，并判决由珠江侨都公司向圣轩酒家返还租金10000元及由珠江侨都公司、珠江帝景酒店向圣轩酒家赔偿损失10000元等。该案经本院判决维持原判。圣轩酒家因2015年3月、4月、6月期间珠江帝景酒店的供电设施损坏导致其停业以及圣轩酒家营业期间因珠江帝景酒店外墙柱体漏水导致其部分包房天花渗漏无法使用等原因，起诉珠江侨都公司及珠江帝景酒店要求向其赔偿停电造成的损失907168.5元、退还2015年3月29日至2015年4月10日的租金管理费53545元及修复场地漏水并赔偿包房装修损失20000元。一审法院以（2015）穗海法民三初字第1148号立案受理。该案尚未审结。本案中，珠江侨都公司、珠江帝景酒店为证明其主张，还提交了以下证据：1、《圣轩酒家欠费明细》；2、租户结算清单及业务回单（收款）若干份经质证，圣轩酒家对证据1、2的真实性没有异议。一审诉讼中，圣轩酒家和珠江侨都公司、珠江帝景酒店均确认珠江侨都公司是对包括诉争场地在内的整个会所进行整体升级改造，圣轩酒家于2016年4月2日左右将包括诉争物业在内的承租场地交付给珠江侨都公司。珠江侨都公司、珠江帝景酒店表示所主张的费用由珠江帝景酒店收取，圣轩酒家表示没有异议。一审法院认为：根据三方当事人签订的租赁合同及补充协议约定，圣轩酒家是诉争物业的承租人，珠江侨都公司是诉争物业的出租人，珠江帝景酒店是诉争物业的管理人。圣轩酒家承租使用诉争物业，理应支付承租使用期间的租金及管理费。珠江侨都公司、珠江帝景酒店主张圣轩酒家未缴纳2015年12月、2016年2月、2016年3月的租金和2015年6月、2015年11月、12月，2016年2月、2016年3月的管理费，圣轩酒家对此予以确认，故珠江侨都公司、珠江帝景酒店要求圣轩酒家支付上述期间欠费的请求合理合法，予以支持。生效的判决已就溺水事件对圣轩酒家的经营影响作出处理，圣轩酒家再要求调整租金和管理费的意见，缺乏依据，故不予采纳，圣轩酒家应按合同约定的租金和管理费标准支付费用。鉴于珠江侨都公司、珠江帝景酒店均表示所主张的费用由珠江帝景酒店收取，圣轩酒家对此无异议，该意见并无不妥，故对此予以准许。结合本案查明的事实及诉争场地的实际情况，圣轩酒家逾期缴纳相关费用事出有因，故珠江侨都公司、珠江帝景酒店要求圣轩酒家支付逾期交费的违约金的请求，不予支持。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年4月6日作出判决如下：一、广州圣轩酒家有限公司在本判决生效之日起10日内支付2015年12月、2016年2月、2016年3月的租金（按月租金1763.85元的标准计算）给广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店。二、广州圣轩酒家有限公司在本判决生效之日起10日内支付2015年6月、2015年11月、2015年12月、2016年2月、2016年3月的管理费（每月按246.2元的标准计算）给广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店。三、驳回珠江侨都公司、珠江帝景酒店的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由珠江侨都公司、珠江帝景酒店负担13元，圣轩酒家负担37元。上述受理费已经由珠江侨都公司、珠江帝景酒店预交，珠江侨都公司、珠江帝景酒店同意由圣轩酒家在履行本判决时将其应承担部分直接支付给珠江侨都公司、珠江帝景酒店。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，圣轩酒家与珠江侨都公司、珠江帝景酒店之间签订的租赁合同及补充协议是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审仅对上诉人的上诉请求进行审理。上诉人圣轩酒家仅对一审判决第二项，即物业管理费提出上诉。在履行合同过程中，圣轩酒家发生欠付物业管理费的情况，各方当事人对欠费时间和金额均无异议，本院予以确认。圣轩酒家欠付物业管理费等费用是因为珠江帝景酒店发生停电、漏水、溺水等原因，但圣轩酒家已经通过另案诉讼主张了赔偿。现在本案中又以此作为理由抗辩拒付物业管理费，属于重复主张，一审法院不予支持，并无不当。一审法院判令圣轩酒家支付尚欠的物业管理费等费用，并因欠费责任在珠江帝景酒店而无需支付利息，处理正确，本院予以维持。综上所述，圣轩酒家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州圣轩酒家有限公司负担。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年八月二十五日书记员  眭 翘