江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初3534号 原告：无锡明华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320200794576537Q，住所地无锡市堰桥天一街18号。 法定代表人：黄庆祝。 委托诉讼代理人：章玺，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘迪，系该公司员工。 被告：夏卫列，男，1971年6月21日生，汉族，户籍地无锡市锡山区。 原告无锡明华房地产开发有限公司（以下简称明华公司）与被告夏卫列房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，进行了两次公开开庭审理。第一次庭审中，原告明华公司委托诉讼代理人刘迪到庭参加诉讼，被告夏卫列经本院合法传唤未到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告明华公司委托诉讼代理人章玺、被告夏卫列均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。2.判令夏卫列支付租金19793元（2019年2月13日至2019年4月22日）。3.判令夏卫列支付违约金57631.2元。4.判令夏卫列将承租的店铺恢复至原状毛坯状态，明华公司没收押金26196元。5.本案诉讼费用由夏卫列承担。事实与理由：2016年8月3日，其与夏卫列签订房屋租赁合同，约定由夏卫列承租其位于无锡商铺，面积240.56平方米，租期36个月，即自2016年8月13日至2019年8月12日。租金支付方式：2016年8月13日前缴纳租金52392元，2017年2月13日前缴纳租金39294元，2017年8月13日前缴纳租金52392元，2018年2月13日前缴纳租金39294元，2018年8月13日前缴纳租金52392元，2019年2月13日前缴纳租金52392元。合同还约定，夏卫列拖欠租金等费用，每逾期一日，应按照逾期付款金额的千分之三向其支付违约金，逾期超过十五日，其有权解除合同，并不退还押金。因一方违约导致合同解除的，应向守约方支付合同总价金额的20%作为违约金，并不予退还押金。合同签订后，其依约交付了房屋等，但夏卫列并未按约在2019年2月13日前向其缴纳租金52392元。后经其多次催讨并邮寄催缴通知书、解除房屋租金合同通知书，夏卫列一直未予理睬，为维护其合法权益，故其诉至法院。 被告夏卫列辩称：1.同意解除租赁合同。2.其于2019年3月20日已经搬走，同意支付2019年2月13日至2019年3月20日期间的租金。3.不同意支付违约金，房租应该是一年一年计算的，其不同意按照三年计算违约金。4.其不同意按照明华公司要求恢复房屋至毛坯状态，如果明华公司要求恢复原状，其要求明华公司赔偿装修损失。 本院经审查认定事实如下：对双方无争议的事实，本院予以认定。2016年8月13日，出租人明华公司作为甲方与承租人夏卫列作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：明华公司将名下位于无锡市商铺（建筑面积240.56平方米）出租给夏卫列。房屋租赁期限为36个月，自2016年8月13日起至2019年8月12日止。房屋交付时间为2016年8月13日前。房屋交付标准为毛坯交付。房屋租赁期间由夏卫列承担水电费、煤气费、电话费、物业管理费，合同中未列明的与房屋有关的其他费用由乙方承担，如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应在甲方通知后返还相应费用。乙方在合同签订生效后3日内支付押金26196元，押金冲抵最后一期的房屋租金。租金支付方式为2016年8月13日前缴纳租金52392元，2017年2月13日前缴纳租金39294元，2017年8月13日前缴纳租金52392元，2018年2月13日前缴纳租金39294元，2018年8月13日前缴纳租金52392元，2019年2月13日前缴纳租金52392元。乙方经甲方书面同意后有权对租赁房屋按照用途对外墙、地板、内部结构等进行装修改造。租赁期满或合同终止，乙方按照甲方的要求现状归还或者按交付时现状归还。合同还约定违约责任：乙方应按时支付租金，每逾期一日，乙方应按照逾期付款金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过十五日，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同。乙方所缴纳的押金不予退还。任何一方违反本合同约定，经向对方催告后限期未能完成整改的，守约方有权解除本合同，因一方违约导致合同终止或解除的，违约方应按照合同总金额的20%向守约方支付违约金。合同签订后，双方按约履行，明华公司将涉案房屋以毛坯状态交付夏卫列使用。夏卫列交付明华公司押金26196元，经明华公司同意后将涉案房屋进行装修并委托赵菊芬进行经营。2019年2月18日，明华公司通过微信向夏卫列催缴2019年2月13日前应缴纳的租金52392元。2019年3月4日，明华公司分别向夏卫列邮寄解除房屋租赁合同通知书各一份，邮寄地址分别为涉案房屋所在地天池路254号商铺、无锡市钱桥新村10号楼101室，上述邮件分别于2019年3月5日、2019年3月6日被良雅宾馆、他人签收。后，明华公司于2019年3月11日通过微信告知夏卫列其已将解除房屋租赁合同通知书邮寄至夏卫列的上述地址。庭审中，夏卫列表示并未收到明华公司邮寄的上述解除房屋租赁合同通知书，微信通知系收到过的。 对于房屋清空搬离情况，明华公司陈述：涉案房屋一楼系夏卫列转租给药店经营，在2019年6月10日左右搬空，二楼系夏卫列经营网吧，于2019年4月22日起诉之时已经搬空，具体什么时间搬走不清楚。其对于一楼转租的事情不清楚，在其发现一楼装修之时才知道一楼已经被夏卫列转租。现涉案房屋已经清空。夏卫列陈述：由于当时经营不善，其跟明华公司沟通将一楼转租给药店，但是明华公司不同意，故药店只是将东西搬进来，但并未签订合同进行租赁经营。2019年3月底，其负责经营的人员赵菊芬找过明华公司，告知明华公司要解除合同，其于四月初就已经将东西全部撤走了。 对于涉案租赁合同签订情况，明华公司陈述：合同并非格式条款，在签订合同时双方均对条款进行了详细阅读，知晓权利义务，不存在欺诈胁迫情形，故合同系有效的。夏卫列陈述：合同版本系明华公司提供，之前双方沟通好，在明华公司现场打印出来，由夏卫列签字的。 上述事实由无锡市房屋初始登记证、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、EMS邮寄凭证、微信聊天记录、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：明华公司与夏卫列之间的租赁合同关系合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务，否则应当承担相应的违约责任。夏卫列未按照租赁合同约定于2019年2月13日前支付最后一期租金52392元，已构成违约，按照合同约定，明华公司有权解除租赁合同。明华公司于2019年3月4日向无锡市钱桥新村10号楼101室邮寄解除房屋租赁合同通知书，邮寄凭证中地址、电话均系夏卫列在签订涉案合同中所留，且该通知书已经于2019年3月6日被签收，故本院认为涉案房屋租赁合同已于2019年3月6日解除，夏卫列应支付的2019年2月13日至2019年3月6日期间的房屋租金6112.4元。夏卫列陈述其已于2019年4月初将房屋内物品全部搬空，但并未提交证据证明，现明华公司主张租金计算至2019年4月22日，故本院依法认定夏卫列应当支付自合同解除之日起至2019年4月22日的实际占用损失（该占用损失标准按照双方签订的涉案房屋租赁合同约定租金标准计算）为13680.1元。按照涉案租赁合同约定，押金26196元直接冲抵最后一期租金，故对于上述租金6112.4元及实际占用损失13680.1元，合计19792.5元，应从夏卫列缴纳的押金26196元中进行冲抵。按照租赁合同约定，夏卫列未按时缴纳租金，故超过部分押金6403.5元，明华公司有权不予退还。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，明华公司主张按照涉案租赁合同总标的额的20%要求夏卫列支付违约金，夏卫列不同意支付。本院认为，夏卫列已经履行完毕前五期的租金支付义务，仅剩最后一期租金未履行支付义务，故本院酌情调整违约金为按照合同尚未履行部分租金的20%计算，即10478.4元（52392元*20%）。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。涉案租赁合同约定，租赁期满或者合同终止，夏卫列应当按照明华公司要求现状归还或者按交付时现状归还，因该合同版本系明华公司提供，夏卫列也不同意按照毛坯状态归还，故本院认为对该条款的理解应作出不利于格式条款提供一方的解释，故本院对明华公司要求按照毛坯状态归还房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认无锡明华房地产开发有限公司与夏卫列于2016年8月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月6日解除。 二、夏卫列应支付无锡明华房地产开发有限公司租金6112.4元及实际占用损失13680.1元，合计19792.5元。上述应支付款项从无锡明华房地产开发有限公司已收取的押金26196元中予以冲抵，超过部分押金6403.5元，无锡明华房地产开发有限公司无需返还。 三、夏卫列应于本判决生效之日起十日内支付无锡明华房地产开发有限公司违约金10478.4元。 四、驳回无锡明华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6880元，由明华公司负担1238元，夏卫列负担5642元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 臻 人民陪审员  黄晓青 人民陪审员  章亚娟 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  司林林