中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13939号上诉人（原审原告）：广州市穗华房产开发有限公司，住所地：广州市越秀区越华路43号三楼。法定代表人：孔小明，该公司总经理。委托代理人：方月君，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨国均，男，1945年8月5日出生，澳门居民，现住广州市海珠区。委托代理人：林高民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）因与被上诉人杨国均房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4243号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。穗华公司上诉请求：⒈撤销一审判决；⒉改判杨国均向我司支付广州市荔湾区中山七路锦龙北××401、402房屋超出协议约定面积部分合计9.6465平方米的价款合计241162.5元；⒊改判杨国均向我司赔偿逾期付款损失（以241162.5元为基数，按银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2015年9月9日起计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为12154元）；⒋改判本案全部诉讼费由杨国均承担。具体理由如下：一、一审认定我司应在1999年12月31日前安排回迁，并为杨国均领取涉案房屋房地产权证是错误的。双方只约定了回迁时间，并没有约定领取涉案房屋房地产权证的时间。二、一审认定“杨国均通过诉讼直至2015年9月才领取产权证，责任在于我司”是错误的。根据杨国均提交的《办理房产证通知书》，我司早于2012年5月30日向杨国均发出通知，让其提供相关资料（含超面积购买收据）核对后办理有关产权登记及申领房产证。协议中没有约定办理房屋产权证、支付差额款的时间以及两者的先后次序，双方当事人对于先后次序及超面积房价款的单价标准存在争议而导致房地产权证迟迟未办理，故杨国均通过诉讼直至2015年9月才领取产权证，责任并不在于我司。三、一审认定我司迟延为杨国均办理产权证，导致房屋建筑面积无法确定，故不支持我司要求杨国均赔偿逾期支付增大面积款损失的诉讼请求是错误的。⒈迟延办证的责任不在于我司；⒉产权证办妥后建筑面积即可确定，我司要求从产权证办妥后开始计算损失；⒊我司已经履行完毕交付房屋及办证义务，在办理房屋产权证、支付差额款的时间以及两者的先后次序均没有约定，且我司与杨国均都主张对方先履行的情况下，杨国均理应在办证后支付面积差房款，但其一直未交付，我司要求自房屋产权证办妥后起计逾期付款的损失的请求应得到支持。四、一审对超面积款的支付时间认定在我司办妥房产证后，对超面积单价确定的时点则主张在回迁时点，前后两套标准，明显不公平。回迁时点与办妥房产证时点相隔十几年，该两时点的房屋单价相差六倍多，在十几年后用十几年前的价格标准来支付显然不公平。我司认为，根据公平原则，应以起诉时点或至少应以办妥房屋产权证时点来作为超面积单价确定时点。综上，一审判决认定事实和适用法律均有误，请求二审法院判如所请。被上诉人杨国均答辩称：一审查明事实清楚，本案是穗华公司违约在先，且涉案房屋超面积部分单价不明，故我没有逾期付款，穗华公司的上诉没有法律和事实依据，属于拖延判决书生效时间，请求驳回其上诉。穗华公司于2016年7月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、杨国均向穗华公司支付广州市荔湾区中山七路锦龙北××401、402房超出协议约定面积部分合计9.6465平方米的价款合计人民币241162.5元；二、杨国均向穗华公司赔偿逾期支付价款人民币241162.5元的损失，以人民币241162.5元为基数按银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2015年9月9日起计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日利息为人民币12154元；三、本案诉讼费由杨国均承担。一审法院经审理查明：1997年5月19日穗华公司（甲方）与杨国均（乙方）分别签订《广州市房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定杨国均同意穗华公司拆除广州市中山七路锦龙北55号房屋（建筑面积157.98平方米），甲方应于1999年12月31日前，在中山七路锦龙北原地段回迁楼第首、肆层产权属于自有的，建筑面积157.98平方米安排乙方回迁。甲方同意乙方回迁肆楼东南向107.98平方米，分成两个独立单元等。协议签订后，于1997年5月20日经广州市房地产管理局鉴证。1998年8月，广州市穗华房产开发公司经改制变更为广州市穗华房地产开发有限公司。2001年4月17日穗华公司向杨国均发出《回迁安置协议》，通知穗华公司回迁至锦龙中回迁楼自编门牌××四楼401、402及43号首层。双方商定回迁面积以实际回迁面积计算，如超出或少于协议所定的面积，最后以房管产权部门所发契证面积为准，房价款采取多还少补原则。2014年4月3日杨国均起诉穗华公司，要求穗华公司办理广州市中山七路锦龙北××401、402房及锦龙北43号首层商铺的房地产权证。一审法院于2014年6月20日以（2014）穗荔法民三初字第690号判决穗华公司为杨国均办理涉案房屋的产权登记。2015年9月6日，广州市荔湾区中山七路锦龙北街××401房登记在杨国均名下，建筑面积50.4594平方米。2015年9月9日，广州市荔湾区中山七路锦龙北街××402房登记在杨国均名下，建筑面积67.1671平方米。一审庭审中，穗华公司、杨国均双方对广州市中山七路锦龙北××401、402房的总面积为117.6265平方米，比约定回迁面积107.98平方米多出9.6465平方米没有异议，但对涉案房屋单价标准的计算时点有争议。穗华公司申请按2015年9月9日（产权登记至杨国均名下）及2016年7月19日（本案立案之日）为评估时间点计算涉案房屋单价，杨国均则申请按2001年3月（涉案房屋交付杨国均使用时间）为评估时间点计算涉案房屋单价。一审法院通过摇珠，确定广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对涉案房屋的房地产市场价值进行评估。广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2016年11月30日出具粤金估房字[2016]565号《房地产估价报告》，根据《估价结果明细表》广州市荔湾区中山七路锦龙北街××401房2001年3月的评估单价为3160元/平方米，2015年9月9日的评估单价为23498元/平方米，2016年7月19日的评估单价为25871元/平方米。广州市荔湾区中山七路锦龙北街××402房2001年3月的评估单价为3200元/平方米，2015年9月的评估单价为23545元/平方米，2016年7月19日的评估单价为25923元/平方米。为此，穗华公司、杨国均各支付评估费21971元及4494元。穗华公司、杨国均双方对评估报告没有异议，但坚持认为应按各自申请的时点计算房屋单价。一审法院认为：穗华公司、杨国均签订的《广州市房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。根据《回迁安置协议》回迁面积以实际回迁面积计算，如超出或少于协议所定的面积，最后以房管产权部门所发契证面积为准，房价款采取多还少补原则。现涉案房屋的房产证登记房屋建筑面积比《广州市房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定出售房屋建筑面积多出9.6465平方米，故穗华公司要求杨国均支付增大面积购房款的诉讼请求符合合同约定及法律规定,一审法院予以支持。根据约定，穗华公司应在1999年12月31日前安排穗华公司回迁,并为杨国均领取涉案房屋房地产权证，但穗华公司在2001年3月才安排杨国均回迁，杨国均通过诉讼直至2015年9月才领取产权证，责任在于穗华公司。根据公平原则,杨国均向穗华公司支付增大面积款的房屋单价计算时点应以2001年3月为准，即（3160+3200）/2=3180元/平方米。穗华公司要求按2015年9月9日及2016年7月19日为涉案房屋单价计算时点，一审法院不予支持。穗华公司、杨国均双方各自支付的评估费，由各自承担。由于穗华公司迟延为杨国均办理产权证，导致房屋建筑面积无法确定，故穗华公司要求杨国均赔偿逾期支付增大面积款损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年3月31日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，杨国均向穗华公司支付广州市中山七路锦龙北××401、402房增大面积购房款30675.87元；二、驳回穗华公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1820元，由穗华公司负担1254元，杨国均负担566元。经二审庭询，双方当事人均确认一审判决书第三页倒数第二行中的“合成”应该为“分成”，本院依法予以纠正。对其他一审查明事实，双方当事人均表示无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院认为，一审法院依法认定双方当事人签订的拆迁协议合法有效，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认，双方均应依约履行。因上述协议中未明确约定面积差房款的计算标准及支付时间，双方当事人对此亦不能协商一致从而导致本案纠纷，在此情况下，一审根据查明事实及公平原则，酌情认定应以穗华公司安排杨国均回迁的时间点（即2001年3月）作为计算面积差房款的房屋单价的时点，并无明显不当，穗华公司亦未在二审中举证推翻一审上述认定，故穗华公司对此的上诉无理，本院不予支持。在双方当事人对面积差房款的计算标准及支付时间均存有争议的情况下，穗华公司要求杨国均承担逾期支付面积补差款的损失赔偿责任缺乏理据，本院不予采纳。综上，穗华公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4640元，由上诉人广州市穗华房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二Ｏ一七二Ｏ一七年八月十四日书记员 林飘云梁少欣