云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2601民初1758号原告：黄某某，男，现住文山市。委托诉讼代理人：高保平，云南七乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊霜雪，云南七乡律师事务所律师。被告：黄某开，男，现住文山市。委托诉讼代理人：李玉超，云南鼎祥律师事务所律师（特别授权）。原告黄某某与被告黄某开合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托诉讼代理人高保平、樊霜雪，被告黄某开及其委托诉讼代理人李玉超，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：1.判决认定原、被告2012年12月28日签订的《房屋转让合同》无效;2.判令被告退还原告多支付的购房款468899元;3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原、被告签订的《房屋转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定,应当认定为无效,并退还原告多支付的购房款468899元。2012年,天保海关在文山市城南三七工业园区统一建盖本单位职工住宅小区(天海小区)，并委托文山仟浩房地产开发有限公司（以下简称仟浩公司）代建。被告在该小区购得编号为A32号的单体别墅一套，建筑面320平方米，已交建房款570000元。该小区基础工程在建阶段，被告即于2012年12月28日与原告签订《房屋转让合同》,将该套房屋以1038899元的价款转让给原告,原告全额支付了上述房屋转让款。原告认为,被告是在未依法登记领取权属证书的情况下，擅自将该套房屋转让给原告，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第一款第(六)项规定的“未依法登记领取权属证书”不得转让的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项规定：“有下列行为的，合同无效：……(五)、违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，原、被告签订的《房屋转让合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”鉴于原告已于2017年5月4日与仟浩公司签订了该套房屋销售合同,应交款项已交清，因此原告只要求被告返还多收的房屋转让款468899元。二、原、被告签订的《房屋转让合同》所约定的权利义务不对等，因此，对合同签订后所发生的相关工程款应由双方共同承担。原、被告《房屋转让合同》签订后，原告除支付给被告1038899元的房屋转让款外，还按天海小区业主委员会的通知，分别于2014年3月16日、2014年9月12日、2017年4月28日向代建方仟浩公司支付工程款350000元。2015年6月30日天海小区业主委员会作出的《天海小区集资建房限期交款通知》明确,天海小区每户自建房款总价款921300元。现原告已支付该套房屋总价款1388899元，比双方签订的《房屋转让合同》约定价款多交了350000元。原告认为,第一，虽然双方签订的《房屋转上合同》第六条第(三)项约定,转让合同生效后，该套房屋及小区后期工程建设有关款项、房屋过户过程中发生的各项税款、费用由原告承担,但究竟双方转让合同签订后还会发生多少，当时合同双方均不能预见,直到2015年6月30日天海小区业主委员会作出《天海小区集资建房限期交款通知》后，合同双方才知到该套房屋的建造总价款921300元。并且双方所签合同均是被告单独设计、单独书写好后才拿给原告签字的，实质上是一份格式合同，是一份有利于被告而不利于原告的格式合同。因此，该条款约定此费用全部由原告承担,既不合理，也不合法,显失公平。故双方《房屋转上合同》签订后已实际发生的350000元工程款应由双方共同承担。第二，双方签订的《房屋转让合同》第六条第(二)项约定,转让合同生效后，地方政府有关部门或天保海关支付、补偿或返还的与天海小区单体别墅工程建设有关费用以及土地有关的各项款归被告所有,原告无权提出任何权益要求。这一约定也是不公平的。既然该房屋已转让给原告，原告承担了交付购房款的义务，那么，购买该套房屋所产生的权利和利益就应当由原告享有。所以，双方签订《房屋转让合同》后因购买该套房屋应得到的有关补偿应由原告享有。综上所述，原、被告签订的《房屋转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效。被告多收原告支付的房屋转让款468899元，没有法律和事实依据，依法应当返还。原告针对其诉讼请求，提交了以下证据：1.原告黄某某、被告黄某开居民身份证复印件，证明：原、被告的个人身份信息，原、被告均具有独立承担民事责任的行为能力人，原、被告属本案适格主体；2.商品房销售合同，证明①天海小区(A32)号商品房出卖人是仟浩公司，共同买受人是黄某某及其妻子周铭，合同签订时间为2017年5月4日。②该套房屋初始是被告购买，被告交付房款570000元;③被告将该套房屋转让给原告至今未取得房产登记权属证书；3.房屋转让合同，证明①被告于2012年12月28日与原告签订《房屋转上合同》,将该套房屋以1038899元的价格转让给原告;②被告在未依法登记领取权属证书的情况下，擅自将该套房屋转让给原告，违反了法律、行政法规的强制性规定,属无效合同。③双方合同第六条第(三)项约定,转让合同生效后，该套房屋及小区后期工程建设有关款项、房屋过户过程中发生的各项税款、费用由原告承担,但究竟会发生多少，当时合同双方当事人均不能预见,约定此费用全部由原告承担,既不合理，也不合法。④双方签订的《房屋转让合同》第六条第(二)项约定,转让合同生效后，地方政府有关部门或天保海关支付、补偿或返还的与天海小区单体别墅工程建设有关费用以及土地有关的各项款归被告所有,原告无权提出任何权益要求，这一约定不公平；4.收条、转账凭条、转账交易记录，证明被告已收到原告支付的房屋转让款1038899元,并于2013年2月26日出具收条给原告。原告分别于2014年3月16日、2014年9月12日向天海小区代建方仟浩公司支付工程款100000元和50000元；原告于2017年4月28日向天海小区代建方仟浩公司支付工程款200000元；5.天海小区集资建房限期交款通知，证明①天海小区每户自建房款总价款921300元(其中,土地款258200元，房屋造价452300元，道路、围墙、绿化等50800元，各种税、费160000元)。②被告实际交付房款570000元，收取原告的房屋转让款1038899元，多收原告房屋转让款468899元,多收部分应予返还。经质证，被告对原告提交的证据证据1、2无异议，刚好说明原、被告签订的房屋转让合同有效，原告取得了该房屋的所有权；证据3无异议，但是不认可证明观点，该合同有效未违反法律规定；证据4无异议，刚好说明原告从被告转让房屋后按照合同约定，向仟浩公司支付了剩余款项；证据5无异议，刚好说明原告从被告转让房产后作为小区业主，业主委员会追交集资建房的款项是合法的，根据合同约定，后续产生的费用均有原告承担，是符合合同约定的。被告黄某开答辩称，原、被告签订的房屋转让合同合法有效，原告的诉请及理由不能成立，应当依法驳回，理由如下：第一，原、被告是完全民事行为能力人，双方签订的民事合同在主体、客体、内容等三方面均未违反法律的规定，是在平等自愿的原则下签订，并未扰乱社会经济秩序，也未损害社会公共利益，合同依法成立，受法律保护。第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制，而非对债权行为限制。房屋买卖分为两道程序，一是签订房屋买卖合同，债的关系的发生，双方均受协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条所指的“不得转让”，是指不发生“物权变动”，即房地产管理部门不予登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。原、被告签订的《房屋买卖合同》就属于债权行为，合同约定被告协助将房屋产权手续过户给原告属于物权变动，被告自始自终均无毁约之意，已全面履行合同约定义务。第三，一是根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；二是《最髙人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；三是最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条：《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指“效力性强制性规定”，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项：“未依法登记领取权属证书不得转让”之规定，是指“管理性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项并不是一个对合同效力所作的强制性规范，他属于对物权变动效力能否发生所做的一个强制性规范，所以说《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项不再是影响合同效力的一个强制性规定。原告认为《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第六项的规定，认为合同无效，该理由属于错用法律。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项只是行政管理规范，而非效力性规范。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定属于对物权转移行为的规定，根本不调整《房屋买卖合同》效力的问题。因此，原、被告签订的《房屋转让合同书》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务和享受权利。第四，原告已于2017年5月4日与被告所属单位中华人民共和国天保海关（以下简称天保海关）及房屋代建企业仟浩公司签订了原属于被告购得的天海小区编号A32号单体别墅的房屋销售合同，原告与天保海关及仟浩公司签订房屋销售合同，是基于原、被告告之前签订的合法有效的《房屋转让合同》，也是在履行该合同，并未违反法律的规定。第五,原告主张合同无效已经超过诉讼时效。主张合同无效普通诉讼时效法定期限为两年，从知道或者应当知道之日起计算，原、被告2012年12月18日签订合同至今已经5年时间，原告主张合同无效，明显超过诉讼时效。综上所述，我国法律保护平等主体的合法民事行为，鼓励交易，当事人遵循诚实信用全面履行合同义务原则。原、被告2012年12月28日签订的《房屋买卖合同》依法成立，受法律保护，合法有效，应当诚信履行，原告的诉请无事实法律依据。被告针对其答辩，提交了以下证据：1.合作开发协议，证明天保海关为了解决职工住房问题，由单位职工集资团购筹建房屋，天保海关与仟浩公司签订合作协议，约定由仟浩公司代为开发建设；2.房屋转让合同，证明原、被告于2012年12月18日签订《房屋转让合同》，约定由被告将其天海小区A32号团购在建单体别墅有偿转让给原告，该合同合法有效，被告已经履行完合同义务；3.关于天海小区限期交纳建房款的律师函，证明被告将其房屋转让给原告后，原告取得了天海小区业主身份，因欠代建开发商的部分建房款，由开发商顾问律师发函向原告催缴建房款；4.证明，证实天保海关为了解决单位职工住房问题，于2006年起开始由单位干部职工集资团购筹建天海小区职工住房，并委托仟浩公司代建开发，在建设过程中对困难户职工，允许其向社会非本单位人员转让房屋，被告已将其房屋转让给原告，代建开发商已经与原告签订《商品房购销合同》。经质证，原告对被告提交的对证据1、3无异议，证据2的真实性无异议，但是不认可证明观点，原告并未取得产权，主体不适格，合同约定是1040000元，合同转让价1038990元原告已支付，多支付部分被告应予返还对；证据4真实性无异议，被告提供的个人转让房屋事实存在。本院对原、被告提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1、2、4被告质证无异议，对其证明内容本院予以采信；证据3被告对真实性无异议，本院予以确认，房屋转让合同实际转让的是购房资格，而非实际意义上的房屋，与原告提交的证据2相互印证，证明原告向被告转让取得购房资格后，与仟浩公司签订了商品房购销合同，购买了本属于被告居于天保海关工作人员身份团购的文山市城南三七工业园区委托仟浩公司代建的本单位职工住宅小区（天海小区）A32单体别墅，故，原、被告签订的房屋买卖合同未违反法律法规的效力性强制性规定，对其合法性，本院予以确认；证据5与证据2、3相互印证，证明原告取得购房资格后，与仟浩公司签订购房合同，按合同约定，支付了相应购房款，本院予以采信。被告提交的证据1、3原告质证无异议，对其证明内容本院予以采信，证据2与原告提交的证据3系同一证据，本院分析认证同原告证据3一致，证据4证明被告转让的是购房资格，其单位同意转让，对被告的证明内容，本院予以采信。经庭审，本院查明本案事实如下：被告系天保海关工作人员，2010年天保海关与仟浩公司签订合作开发协议，约定由仟浩公司代天保海关建设天海住宅小区（以下简称天海小区）。2012年12月18日，原、被告签订房屋转让合同，约定被告将取得购买资格的坐落于文山市三七工业园区天海小区A32单体别墅（在建）转让给原告，转让价1038899元（含被告已交的建房费570000元），合同签订后的工程款由原告交纳，原告按约定向被告支付了1038899元，被告于2013年2月26日出具收条予以确认。2014年3月16日、2014年9月12日、2017年4月28日，原告分别向天海小区代建方仟浩公司支付工程款100000元、50000元、200000元。2017年5月4日，原告与仟浩公司签订商品房购销合同，购买天海小区A32幢房屋。原告不具有天保海关工作人员身份。综合当事人的诉、辩，本案争议焦点为，一、原、被告2012年4月18日签订的房屋转让合同是否有效；二、被告是否应向原告返还468899元；三、原告主张合同无效是否超过诉讼时效。针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告2012年4月18日签订的房屋转让合同系购房资格转让。被告转让的天海小区A32号房屋购房资格，是天保海关与仟浩公司合作开发，只有具备天保海关工作人员身份才具有团购资格。被告居于天保海关工作人员身份并交纳了570000元认购款后取得天海小区A32号房屋的购买资格，再与原告签订转让合同，转让购房资格，不存在合同无效的法定情，合同合法有效，本院予以确认。针对争议焦点二，本院认为，原告居于与被告签订的房屋转让合同与仟浩公司签订了商品房销售合同，取得了天海小区A32号房屋，被告已履行了房屋转让合同的义务，原告要求被告返还468899元无事实依据，本院不予支持。针对争议焦点三，本院认为，本院已确认原、被告签订的房屋转让合同合法有效，被告已履行完合同义务，不存在合同无效的诉讼时效。综上所述，原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效，原告要求确认合同无效，被告返还468899元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄某某的诉讼请求。案件受理费8330元，由原告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  赵俊斌审判员  朱应洪审判员  赵仕泽二〇一七年八月十六日书记员  杨文娟