甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初1117号原告:（反诉被告）金某，委托诉讼代理人:徐源泽，甘肃熙和律师事务所律师。被告：（反诉原告）赵某委托诉讼代理人张莉萍，甘肃法成律师事务所律师。第三人：兰州玛雅住友房屋中介有限公司，住所地兰州市城关区雁北街道雁北路2356号。法定代表人冶磊，该公司经理。委托诉讼代理人王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。原告金某与被告赵某、第三人兰州玛雅住友房屋中介有限公司（以下简称玛雅住友公司）房屋买卖合同纠纷及反诉一案，本院于2016年6月23日作出（2015）城民一初字第1188号民事判决。赵某不服该判决，向甘肃省兰州市中级人民法院提出上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于2016年11月25日作出（2016）甘01民终1638号民事裁定，发回重审。本院另行依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金某的委托诉讼代理人徐源泽、被告赵某的委托诉讼代理人张莉萍、第三人玛雅住友公司的委托诉讼代理人王生辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除三方订立的《房地产买卖合同》；2.依法判令赵某返还位于兰州市城关区雁北路1706号4单元10层1001室住宅房屋一套；3.依法判令赵某承担违约金2万元；4.依法判令赵某支付房屋占用费2万元，并以每月5000元的租金标准支付房屋占用费至返还房屋之日时止。事实和理由：经第三人玛雅住友公司居间服务，其与被告赵某及玛雅住友公司三方签订《房地产买卖合同》1份。依据该合同约定：其将位于兰州市城关区雁北路1706号4单元10层1001室住宅房屋一套出售给赵某。但合同成立后，赵某只支付了购房定金却未依约支付购房款，被告的行为已构成严重违约。为此，状诉法院。赵某辩称,其与原告金某及第三人玛雅住友公司三方签订《房地产买卖合同》之后，其依约将购房定金及剩余购房款悉数支付至玛雅住友公司指定的账户，金某在确认其付款行为之后，将所售涉案房屋及与房屋有关的相关资料一并予以交付，其已实际居住使用该房屋至今。金某交付涉案房屋的行为表明，金某已确认其已依约全面履行了合同义务，故原告的诉请无事实依据应予以驳回。赵某向本院提出反诉请求：1.依法判令金某协助办理兰州市城关区雁北路1706号4单元10层1001室住宅房屋的产权转移登记手续；2.依法判令金某支付违约金55，272元。涉案《房地产买卖合同》依法成立后，金某虽履行了交付涉案房屋的合同义务，但金某违反合同约定未履行协助办理涉案房屋产权转移登记手续之义务，金某的违约行为妨碍其取得涉案房屋的所有权。金某辩称,被告赵某并未依约履行支付购房剩余款的义务。在三方订立的《房地产买卖合同》成立后，赵某虽支付了购房剩余款项，但其未将款项支付至合同约定的玛雅住友公司的账户，从而构成履行不能，故赵某之反诉请求因其自身的违约行为不能成立，请求人民法院依法予以驳回。玛雅住友公司述称，其公司已撮合涉案房屋的买方和卖方订立了《房地产买卖合同》，作为居间人已完成了促成交易的居间任务。其公司规定购房款应交付公司财务人员，由于其司原工作人员俞元林（非财务人员）采用私刻财务专用章之诈骗手段收取了被告赵某交付的剩余购房款，其公司并未收取该笔款项，俞元林的行为已涉嫌犯罪。原、被告间的讼争由人民法院公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:由第三人玛雅住友公司区域经理俞元林居间服务，玛雅住友公司雁滩旗舰店与金某于2015年6月13日签订了一份《房地产委托销售合同》，约定金某委托玛雅住友公司雁滩旗舰店为代理人独家代理销售坐落于兰州市城关区雁北路1706号4单元10层1001室住宅房屋一套（即鸿运润园C区20栋4单元1001室），委托销售总价为170万元。当日，金某与赵某及玛雅住友公司三方又签订《房地产买卖合同》一份。三方约定：金某为卖方，赵某为买方，玛雅住友公司为居间方。原、被告买卖房屋证载权利人为金某，产权证号为兰房权证（城关区）字第4009**号，建筑面积159.84平方米的房屋一套。双方约定的购房总价款为188万元。赵某需支付定金6万元以确立买卖关系，定金于本合同生效后冲抵购房款。签订本合同当日，赵某应将定金存入玛雅住友公司指定账户，否则视为违约。在本合同签订之日起25日内，赵某应将剩余购房款182万元存至玛雅住友公司指定的履约账户，否则视为违约。2015年7月10日前办理产权过户手续，届时双方须备齐房地产过户所需证件及相关材料，依本合同约定的权利义务内容按房地产主管部门要求的格式签署房地产买卖契约，并交由玛雅住友公司全权代理办理过户手续。产权过户手续办理完毕后5日内由玛雅住友公司协助办理房屋移交手续。本合同买卖双方约定的违约责任为：自违约行为发生之日起，违约方按上述房屋合同成交价每日3‰向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过15日，守约方有权不再另行通知违约方，守约方可解除合同。若卖方金某违约，则应将买方赵某已付购房款予以退还，还应向赵某双倍返还定金；若赵某违约，则金某应将购房款退还给赵某，赵某已经支付的定金则作为违约金赔偿给金某。守约方需将所得违约金的50%付给居间人作为佣金，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用，因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。三方还约定了其他事宜。该合同成立当日，赵某以转帐方式向玛雅住友公司法定代表人冶磊个人账户付款6万元，玛雅住友公司给其出具收款收据载明的收款事由为购房定金，该事实玛雅住友公司予以认可。6月16日，赵某经俞元林指示将剩余购房款182万元以转帐方式支付至李燕云个人账户，该事实有赵某提交的由俞元林作为经办人书写的收款收据及银行转账凭条予以佐证。第三人否认收取了该笔款项，该笔款项实际由俞元林控制。7月8日，俞元林告知金某赵某已支付剩余购房款后，金某以公证委托的形式将办理涉案房屋产权过户手续的事宜委托赵某之岳父代其办理，并将房屋交付赵某，现涉案房屋由赵某居住使用。另查明：俞元林系第三人玛雅住友公司之业务员，其居间服务了涉案房屋的买卖业务，并在居间服务期间将包括赵某交纳的客户购房款共计683.66万元用于网络赌博或购买彩票挥霍，李燕云不是玛雅住友公司的工作人员。2017年3月2日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2017）甘01刑终104号刑事判决书，认定：俞元林利用担任玛雅住友公司鸿运润园店和旗舰店区域经理的职务便利，将玛雅住友公司代为保管的客户购房款非法占为己有，其行为构成职务侵占罪。该判决以俞元林犯职务侵占罪判处有期徒刑十四年，俞元林犯罪所得赃款683.66万元责令退赔，发还玛雅住友公司。本院认为:原告金某与第三人玛雅住友公司签订的《房地产委托销售合同》和原、被告及第三人三方签订的《房地产买卖合同》均是真实意思表示，金某和赵某形成了房屋买卖合同关系并分别与玛雅住友公司形成了居间服务以及委托合同关系。被告赵某按照玛雅住友公司业务员的要求先后将定金及剩余房款打入指定账户，因金某与第三人的居间及委托合同关系，第三人业务员收取房款并开具收据的行为，实际系代理委托人金某的民事行为，故赵某实际完成了付款的义务。虽然剩余房款182万元未能支付给原告金某，但未能支付的原因在于第三人的业务员俞元林的犯罪行为导致的，已发生法律效力的兰州市中级人民法院作出（2017）甘01刑终104号刑事判决书判定俞元林的侵占房款的行为构成职务侵占罪，并责令由俞元林向第三人退赔，故向原告支付剩余房款义务的责任主体应该为第三人玛雅住友公司，因此造成金某的损失应当由第三人玛雅住友公司承担，原告金某应当以玛雅住友为被告另行诉讼解决。赵某在履行合同付款义务中不存在违约行为。金某以赵某存在严重违约行为要求解除三方订立的《房地产买卖合同》并由赵某返涉案房屋承担违约金及房屋占用费的诉讼请求显然不符合事实和法律依据，本院不予支持。因赵某履行了付款义务，金某也向赵某履行交付房屋的义务，现对赵某反诉要求金某协助办理涉案房屋的产权转移登记手续诉讼请求予以支持；关于赵某反诉要求金某承担因未协助办证违约金55，272元的诉讼请求,因第三人员工的犯罪行为导致金某未实际收到大部分房款，故金某未协助办证的行为是行使自己的不安抗辩权，虽然责任最终均需第三人承担，金某在履约中亦不存在违约行为，故对该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、第四百零四条的规定，判决如下：本判决生效后30日内原告金某协助被告赵某将位于兰州市城关区雁北街道雁北路1706号4单元10层1001室，产权证号为兰房权证（城关区）字第4009**号，建筑面积为159.84平方米的住宅房屋由所有权人金某变更登记为赵某；驳回原告金某的诉讼请求；驳回被告赵某的其他反诉请求。案件受理费591元，反诉费400元，共计991元由原告金某负担691元，被告赵某负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗海审 判 员  丁雨宁人民陪审员  倪 展二〇一七年八月十六日书 记 员  徐 萍