广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初5366号原告：葛玉枚，女，汉族，1983年10月5日出生，身份证住址：广东省东莞市常平××××××××。委托诉讼代理人：高海峰，广东嘉众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亦恒，广东嘉众律师事务所实习律师。被告一：惠州市博罗县博盛地产发展有限公司，住所：博罗县×××××××××。法定代表人：陈某1。被告二：谭日红，男，汉族，1975年4月10日出生，身份证住址：广东省茂名市电白县×××××××。被告一、二共同委托诉讼代理人：罗乔旋，广东信而立律师事务所律师。原告葛玉枚与被告惠州市博罗县博盛地产发展有限公司（以下简称“博盛公司”）、谭日红建设用地使用权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人高海峰、王亦恒，两被告的共同委托代理人罗乔旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告一于2017年9月13日签订的《土地权益转让合同》无效；二、判令两被告向原告返还定金1OOOOO元及利息（利息以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年9月13日计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为10215.75元）；三、判令两被告向原告返还土地转让金373688元及利息（利息以373688元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年9月26日计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为7542.85元）；四、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年9月13日，原告经被告二（被告一的股东）的介绍，与被告一签订了《土地权益转让合同》，约定由被告一将本公司拥有位于石湾镇产业园科技南一路南侧帅安旧砖厂村民集体返还留用地（土名：山边），地编号为55，面积为156平方米土地权益以每平方米人民币2998元，合计人民币467688元转让原告。2017年9月13日，原告按照合同约定及被告二的指示下，向其支付了100000元定金，并于2017年9月24日按约定支付了土地转让金373688元，共计473688元。原告经了解，案涉土地为集体返还留用地，根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》第二条的规定，两被告非农村集体经济组织成员，无权转让案涉的村集体土地。另，根据《土地管理法》第六十三条规定，原告与被告一签订的《土地权益转让合同》违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条，当属无效合同，被告应当返还所得利益。被告二为被告一的股东，也是与原告签订合同的实际对接人、收款人。被告二滥用公司法人独立人格，损害公司利益，私自收取涉案款项，依法应对被告一的债务承担连带责任。被告一答辩称，一、答辩人不存在过错，已经实际履行了《土地权益转让合同》约定的义务。根据《土地转让合同书》第三条约定，答辩人已经将该地块出好四至红线图及地理位置图，并与村委会及合作社盖章确认了该地权益属于原告名下，交付了约定地块，已经履行了约定义务，答辩人在此次交易过程中不存在过错。二、本案涉案《土地权益转让合同》虽属于无效合同，但原告具有重大过错。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要民事部分）》（一）关于农村房屋买卖问题，结合《物权法》第一百五十三条规定，双方签订的《土地权益转让合同》属于无效合同。原告作为具有完全民事行为能力的自然人，在签订该合同时明知该地块属于村民集体返还留用地，仍与被告签订合同，表明原告是已经预见并同意接受该风险,其应当对该无效转让土地的行为结果预先承受，其在购买涉案土地时应当尽到合理的注意义务。该合同签订至今已经达两年多时间，但原告一直未向答辩人实际主张要求返还购地款的权利，答辩人也已经交付了相应土地，双方实际履行了约定义务。现原告直接起诉至法院，单方违约，明显违背了诚实信用原则，主观具有重大过错。三、答辩人无须支付利息损失，原告单方违约，应当向答辩人支付土地使用费38160元。涉案土地自2017年9月13日起即已经交付给原告使用，原告至起诉之日止长达2年多，原告既然未催告过答辩人退还购地款也未就该纠纷与答辩人进行沟通。涉案土地被原告占用长达2年多，现原告违反诚实信用原则，单方违约，存在重大过错，应当赔偿该土地的占用使用费按每月1560元、合计38160元给答辩人。本院经审理认定事实如下：2017年9月13日，原告与被告一签订《土地权益转让合同》，约定由被告一将本公司拥有位于石湾镇产业园科技南一路南侧帅安旧砖厂村民集体返还留用地（土名：山边），地编号为55，面积为156平方米土地权益以每平方米人民币2998元，合计人民币467688元转让给原告住宅建设使用；在签订本合同时原告支付定金100000元，另付三通费6000元。签订合同后，原告于2017年9月13日、9月26日分别向被告一支付100000元、373688元，被告一向原告出具收款收据，其中9月13日收据上经手人：肖钦国代谭日红，9月26日收据经手人：谭日红。另查明，涉案土地使用权为博罗县××××××帅安股份经济合作社，属于村集体所有土地，该地块土地利用总体规划为农用地（即不符合土地利用总体规划），地类为坑塘水面，尚未办理任何用地手续，未取得土地使用权证；庭审中被告一陈述被告二是被告一的股东及经理。本院认为，原告与被告一签订的《土地权益转让合同书》，约定将博罗县××××××××××××侧帅安旧砖厂村民集体返还留用地（土名：山边），地编号为55，面积为156平方米土地权益以每平方米人民币2998元，合计人民币467688元转让给原告住宅建设使用，没有证据证明被告一取得了该有地块的使用权，该土地属集体土地（农用地），依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的规定，至本案一审辩论终结前，涉案土地所有权性质仍未变更，亦没有合法的建设用地报批手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与被告一签订的合同违反法律的强制性规定，应当认定无效；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告一收取的定金100000元、购地款373688元（含三通费用6000元）应予以返还给原告。在合同无效的情况下，被告一占用原告的资金而产生的利息属于法定孳息，应一并返还给原告。有关利息可各从占用之日起即100000元从2017年9月13日、373688元从2017年9月26日起按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告一辩称原告赔偿该土地的占用使用费38160元，但被告一并不是涉案土地的使用权人，亦没有提起反诉，本院不予处理。被告二在本案中仅作为经手人在收据上签名，被告二并没有收取原告的款项，且其是被告一的工作人员，被告一亦予承认该两笔款项，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，被告二在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告葛玉枚与被告惠州市博罗县博盛地产发展有限公司于2017年9月13日签订的《土地权益转让合同书》无效。二、被告惠州市博罗县博盛地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内返还定金人民币100000元、购地款人民币373688元及利息（分别以人民币100000元基数从2017年9月13日、373688元为基数从2017年9月26日起按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告葛玉枚。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4203元，由被告惠州市博罗县博盛地产发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟伟志二〇一九年十二月十六日法官助理 黄群花书 记 员 刘松枝