安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终3058上诉人（原审被告）：范一庆，女，1984年3月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：曹振东，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路妹，安徽中特律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:尤德全，男，1972年1月4日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：赵伶利，安徽徽商律师事务所律师。上诉人范一庆因与被上诉人尤德全房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2017)皖0191民初字158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范一庆上诉请求：改判范一庆不支付尤德全违约金28万元，一、二审诉讼费用由尤德全承担。事实和理由：1、一审法院认定范一庆违约错误，范一庆没有违约行为。双方签订了《房地产买卖合同补充协议》，该协议对双方履行合同的方式进行了变更，原因是双方和中介均知情在2016年8月9日范一庆房屋产权证无法办理下来，双方的存量房买卖合同无法履行。补充协议对过户日期未进行明确约定，是对存量房买卖合同过户时间的变更。《房地产买卖合同补充协议》约定若与买卖合同其他条款冲突，应以补充协议为准。所以过户时间应为范一庆拿到他项权证后2个工作日内办理过户等手续，而非一审法院认定的2016年8月9日。《房地产买卖合同补充协议》中约定的“正常办理流程过户”应解读为范一庆取得产权证后第一时间或合理时间内为上诉人办理过户手续，涉案房屋没有产权证是因为开发商的原因，2016年11月17日范一庆才取得产权证，而2016年10月2日合肥出台房屋限购政策，尤德全无法办理过户手续不是范一庆的违约行为所致。2、适用法律方面，根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》的规定，尤德全主张赔偿损失不应支持。尤德全辩称，一审适用法律正确，应予维持。1、范一庆存在违约事实。《房地产买卖合同补充协议》对约定缴存托管账户的首付款25万元，变更为参与范一庆还贷。同时明确还清贷款、解除他项权后缴税、过户的时限，且上述最晚不得晚于双方约定时间。根据《存量房买卖合同》的约定，2016年8月9日范一庆没有办理过户，违约行为已经存在，范一庆称没有违约是对合同的曲解。2、范一庆应承担违约责任。双方未将开发商办理房产证作为交易的前提条件，合同履行不附此条件。即便是开发商造成违约，范一庆仍应对尤德全承担违约责任。本案是范一庆迟延履行后发生限购，不能免除范一庆的违约责任。尤德全向一审法院起诉请求：1、解除尤德全、范一庆于2016年7月9日签订的《存量房买卖合同》及2016年7月18日签订的《还款补充协议》；2、范一庆双倍返还定金20万元；3、依据《存量房买卖合同》约定判令范一庆承担28万元违约金；4、依据《还款补充协议》约定判令范一庆返还25万元首付款，并承担5万元违约金；5、本案诉讼费由范一庆承担。一审法院认定事实：2016年7月9日，范一庆（出卖人，甲方）与尤德全（买受人，乙方）签订了《存量房买卖合同》（含附件一、二、三、四），合同中约定：范一庆将位于合肥高新区祥源城G17幢2801室住房出卖给乙方，建筑面积103.55m2，转让价款为140万元；乙方应在2016年8月9日前将25万元存入托管账户并在当日内申请办理存量房转移手续，余款105万元，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款；2016年7月9日乙方向甲方支付房款6万元。2016年7月10日，乙方向甲方支付房款4万元；在交易合同签订后，如有一方违约须向守约方支付房款总价的百分之二十作为违约金。同日即2016年7月9日，范一庆（出卖人，甲方）与尤德全（买受人，乙方）又签订了《房地产买卖合同之补充协议》，协议中约定：2016年7月9日当日，乙方向甲方支付购房定金6万元，7月10日12点前再支付4万元；甲乙双方约定于正常流程过户，因甲方还有未还清的住房按揭贷款（以银行结算为准），乙方知情并同意在过户之前，将首付款25万元及购房定金用于甲方还清贷款，在甲方拿到抵押他项权证后，2个工作日内去办理房屋缴税、过户等手续且最晚不得晚于甲乙双方约定时间日；若有违约，违约方须向守约方赔偿总房款20%作为违约金；若本协议与买卖合同中的其他条款发生冲突，以本协议为准。上述合同签订后，尤德全分别于2016年7月9日、7月10日向范一庆共支付定金10万元。2016年7月18日，范一庆（甲方）与尤德全（乙方）又签订了《还款补充协议》，该协议中约定：使用尤德全首付款25万元来参与还贷，除不可抗力因素，如甲方在乙方参与还款的未能及时按程序办理房屋过户手续或甲方单方违约，甲方应在违约产生日的三日内归还乙方支付的首付款，并赔偿该款项20%作为违约金，同时双方签订的存量房合同的违约责任，甲方仍应履行。当日，尤德全向范一庆转账支付了首付款25万元，范一庆亦办理了银行结清证明。一审法院另查明，范一庆出售涉案房屋时，产权证尚未办理，尤德全亦知晓。2016年11月7日，涉案房屋的开发商办理了房屋产权证，并于2016年11月17日，办至范一庆名下。因2016年10月2日，合肥出台房屋限购政策，尤德全在限购范围内。因房屋无法过户，尤德全与范一庆发生争议并诉至一审法院。一审法院认为，尤德全与范一庆签订的《存量房买卖合同》及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为有效。范一庆出售涉案房屋时，产权证尚未办理及产权证办理流程，范一庆、尤德全皆知晓。双方在充分注意到此项风险后，仍然约定在“2016年8月9日前申请办理存量房转移手续”、“于正常流程过户……将首付款25万元及购房定金用于甲方还清贷款，…办理房屋缴税、过户等手续且最晚不得晚于甲乙双方约定时间日”，因此对于出现其他非法定情况不能如期办理的后果，违约方应当承担法律责任。范一庆在尤德全支付25万元，其结清银行按揭款后，涉案房屋产权证于2016年11月17日才办至范一庆名下，范一庆的行为系迟延履行，违反了“在2016年8月9日前办理存量房转移手续”的合同的约定，构成违约。迟延履行后，因合肥出台房屋限购政策，尤德全在限购范围内，属不可抗力因素导致合同不能履行，尤德全提出解除合同,于法有据，一审法院依法予以支持。合同解除后，范一庆根据合同收取的定金10万元及购房款25万元应当予以返还。范一庆迟延履行后又发生不可抗力因素致合同不能履行，不能免除其责任，范一庆依法应承担违约责任。双方在合同中既约定了定金又多处约定了违约金，定金、违约金依法只可择一主张。本案中，多处约定的违约金，显然过高。经释明，尤德全选择“赔偿总房款20%作为违约金”的条款作为依据，计算出违约金28万元（140万元×20%）符合法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）项、（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六、第一百一十七条之规定，判决：一、解除尤德全与范一庆于2016年7月9日签订的《存量房买卖合同》及相关补充协议；二、范一庆于判决生效后十日内返还尤德全购房定金10万元及购房款25万元；三、范一庆于判决生效后十日内支付尤德全违约金28万元；四、驳回尤德全的其它诉讼请求。案件受理费11600元，由尤德全承担1500元，范一庆承担10100元。二审期间，当事人未提交新的证据。对于原审判决认定的事实，本院依法予以确认。本院认为，范一庆与尤德全签订的《存量房买卖合同》及相关补充协议合法有效，双方均应按约履行。在上述合同签订后，尤德全按约支付了定金10万元及首付款25万元，履行了合同约定的义务，但范一庆没有按约将案涉房屋产权及时转移登记至尤德全名下，由于范一庆迟延履行合同义务，遇合肥市出台限购政策，尤德全因该政策限制，致合同最终履行不能，范一庆显然构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然范一庆认为其不能及时履行合同义务的原因系案涉房屋的开发商没有办理房屋产权证，致其后续变更登记无法办理，但范一庆作为与尤德全签订合同的相对方，其不能据此免除违约责任。一审法院认定事实正确，本院予以确认。范一庆上诉认为双方所签的补充协议已就合同履行方式进行了变更，但其该项主张与合同约定不符，本院不予采信。综上所述，上诉人范一庆的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由范一庆承担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年八月二日书记员 胡梦云附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审