广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9962号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道以南。法定代表人：薛双有，总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该司职员。被上诉人（原审原告）：胡猛，男，1987年11月23日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：杨丽华，广东合慧益律师事务所律师。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人胡猛商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初10267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，本案应当适用合同法，判令双方遵守契约精神。双方经协商一致并签订了《商品房买卖合同》及附件《补充协议》。《补充协议》第十八条第5点明确约定，《商品房买卖合同》及《补充协议》的所有条款均是经过双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分了解和共同认识，充分理解违反合同条款的责任和后果，《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》约定为准。《补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条进行了补充约定，上诉人具备《工程竣工验收备案表》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》后，即视为符合交付标准，该约定未违反法律禁止性规定，合法有效。上诉人在交付房屋时已经具备了上述条件，并且按照被上诉人提供的送达地址向被上诉人发送了《收楼通知书》，被上诉人并未收楼即起诉上诉人不符合交楼标准，严重违反契约精神。二、一审法院判令上诉人承担违约责任没有法律依据。项目使用临电，上诉人并无违约，也无过错，不应当承担违约责任。项目使用临电的原因是花都区政府规划的雅宝变电站不能按照预期投入运营，导致上诉人数次申请用电负荷均被花都区供电局不予批准，上诉人亦积极解决用电问题，并未推卸责任，目前已拿到用电负荷，受电工程正在加班加点进行。雅宝变电站建设受阻不是上诉人可以预见的，属于不可抗力，上诉人并无过错。三、商品房交付没有法定的交付标准，没有法律规定必须具备永久用电才能交付。四、上诉人积极租借变电器向小区供电，并且收费标准按照居民用电，基本上可以满足日常生活所需。临时用电可以保证居民正常用电，并未影响正常居住。五、关于永久用电的解决，上诉人一直在寻求解决途径。一审法院以判决开发商违约的形式拟督促永久用电问题的解决，超越了审判权。胡猛二审答辩称：同意一审判决。胡猛的诉讼请求：雅居乐公司向胡猛支付逾期违约金21886元（以总房款897061元为基数，按每日0.01%的标准，从2015年11月2日起计算至2016年7月1日，共244元）；雅居乐公司向胡猛返还未收楼期间的物业管理费2500元；雅居乐公司承担案件的诉讼费。一审法院查明的事实：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年12月17日，胡猛与雅居乐公司签订《商品房预售合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》等附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），胡猛为乙方（买方），乙方向甲方购买位于广州市花都区永发路2号花都雅居乐花园（扩展）自编33栋2005房，总金额为897061元。交房条件（第十二条）约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）约定：甲方应当在2015年11月1日将本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。房屋交付时的有关资料（第十五条）约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。交付时的验收（第十六条）约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条约定：5、双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，胡猛按约定支付完毕全部购房款项。胡猛确认除永久用电外，涉案房屋在合同约定的交楼时间前已具备合同约定的交楼条件。胡猛、雅居乐公司均确认胡猛在2016年6月26日办理收楼手续。胡猛称其向案外人雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司支付物业管理费2500元。胡猛认为涉案小区实际是由雅居乐公司管理，故雅居乐公司应向其退回涉案房屋未符合交楼条件期间的物业管理费。胡猛未提供证据证实其上述主张。胡猛和雅居乐公司均确认涉案房屋现不具备永久用电使用条件。一审法院认为：胡猛与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》等附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。案件的争议焦点是雅居乐公司是否应承担逾期交楼违约责任。根据《补充协议》第十八条第5款约定，双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。案件双方当事人在补充协议第六条中将《商品房买卖合同》第十二条、第十五条关于交房条件及房屋交付时有关资料的约定变更为雅居乐公司出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和提供已加盖雅居乐公司《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。该约定为双方的真实意思表示。但房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。胡猛确认除永久用电外，涉案房屋在合同约定的交楼时间前已具备合同使用条件，雅居乐公司亦确认涉案房屋目前不具备永久用电使用条件。雅居乐公司为涉案房屋提供的是临时用电，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未满足交付条件，雅居乐公司应承担逾期交楼的违约责任。双方合同约定的总房价款897061元，交楼时间为2015年11月1日，故雅居乐公司应自2015年11月2日起承担违约责任。胡猛已于2016年6月26日办理收楼手续。因此，雅居乐公司应向胡猛支付自2015年11月2日起至2016年6月26日的违约金，按总房价款897061元，每日0.1‰的标准计付。经核算，雅居乐公司逾期交楼238天，雅居乐公司应向胡猛支付逾期交楼违约金21350元（897061元×0.1‰×238天）。对于超出部分，一审法院不予支持。关于物业管理费，因物业管理费并非由雅居乐公司收取，胡猛以雅居乐公司是涉案小区的实际管理者为由，要求雅居乐公司退回物业管理费，于法无据。且胡猛并未提供证据证实其已支付物业管理费，对于胡猛的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：雅居乐公司于判决发生法律效力之日起十日内向胡猛支付逾期交房违约金21350元；驳回胡猛的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，由胡猛负担38元，由雅居乐公司负担167元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议问题为涉案房屋是否符合交付条件，上诉人是否要承担违约责任。原审判决根据已查明的事实及双方当事人提交的证据，对此已作出充分的分析论述，本院予以认同，不再赘述。现上诉人雅居乐公司提出上诉，既未有新的事实和理由，也未提交新的证据佐证自己的主张，故对其上诉请求本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖逸思审判员  曾文莉审判员  陈弋弦二〇一七年八月十日书记员  赵艳华