陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0902民初129号原告黄某某，男，汉族，1975年12月7日出生，陕西省安康市人，住安康市汉滨区石转镇。被告陕西某某移民搬迁开发有限公司。住所地西安市高新区丈八一路。法定代表人王宝梅，系该公司总经理。委托代理人盛厚俊、盛恒，汉滨区148法律服务所法律工作者。原告黄某某与被告陕西某某移民搬迁开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄某某、被告陕西某某移民搬迁开发有限公司的委托代理人盛厚俊、盛恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某诉称，一、原、被告于2014年1月18日签订购房合同，被告应当按照合同约定于2014年10月1日交房，但到合同约定交房之日被告未将房屋交付使用，因被告未履行合同而致违约；二、原告于农历2014年底到售楼部提出退房，售楼工作人员拒签申请，并重新承诺于2015年5月底交房，若不能按期交房，将予退房。但到5月底，被告依然没有履行承诺，并再次忽悠原告参加交50000元减4000元的活动，原告再次缴纳50000元房款，又将交房日期推后到8月底。当时被告各处拉横幅，高喊虚假口号：大战100天向各位业主交房。但最后依然没有履行承诺，再次将交房日期推到年底。又从年底推到2016年3月，原告在期间多次提出退房无果。至2016年6月原告再次提交退房申请，被告指使王丹撕毁申请，拒绝退房。原告被逼无奈于2016年7月13日将申请寄予被告总部，依然没有结果。直至2016年12月16日被告才将本金退回，并强行收回合同，拒付违约金；三、原告老家房屋系危房，由于雨涝、地质灾害等因素房屋已倒塌，国家以灾区贫困户予以安置，理应快速安置入住新房，但被告屡次推诿、拖延交房，致使原告一家无处居住，给原告带来极大损失与伤害。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、被告赔偿原告自2014年1月18日交纳房款，至合同规定交房之日2014年10月1日产生的违约金1700元；2、被告自交纳房款之日起至退还房款2016年12月16日之日止，不低于中国人民银行同期借款利率，赔偿原告违约金31320元；3、案件诉讼费由被告承担。原告黄某某向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:1、身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2、借据原件二份，证明原告因购买房屋向私人借贷十万元；3、陕西农村信用社借款借据原件一份，证明因原告曾向信用社贷款未还，无法再向其贷款，只能向他人借款；4、收条原件三份，因被告不能按期交房，原告一直租房居住；5、安置房认购合同及收据复印件一份，证明原、被告就安置房购买达成协议，原告已向被告支付购房款22万元；6、EMS快递原件一份，证明原告在被告拒不退还房款的情况下，将退房申请邮寄至被告公司西安总部。被告陕西某某移民搬迁开发有限公司辩称，原、被告确实签订了购房合同，但在2016年由于原告自身原因已向被告申请退房，被告根据原告的退房申请向其退还了相应的购房款，原、被告曾经签订的购房合同已经解除，并销毁，双方现不存在权利义务关系，原告起诉被告要求赔偿，即无事实与法律依据，也无相关证据原件，其真实性与关联性无法查明，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告陕西某某移民搬迁开发有限公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：1、营业执照、证明复印件各一份，证明被告的身份情况，王宝梅担任被告公司总经理，代表企业法人行使职权；2、退房申请表、退款申请联签单复印件各一份，证明原告自愿申请解除合同，并承诺不再向被告主张任何权利，被告方已将22万元购房款退回原告。法庭主持了质证、认证，原告提交的证据1，被告对真实性及证明目的均无异议，本院依法予以确认；原告提交的证据2，被告对真实性有异议，提出借据原件应当由债权人保管，其证据来源不合法，该借款与本案并无关联性，因该借据无其他证据佐证，无法核实其真实性，本院对其依法不予确认；原告提交的证据3，被告对真实性无异议，证明目的有异议，提出与本案并无关联性，因被告对证据真实性无异议，本院仅对其真实性依法予以确认；原告提交的证据4，被告对真实性有异议，提出该证据无法核实其真实性，与本案并无关联，因该收条无其他证据佐证，无法核实其真实性，本院对其依法不予确认；原告提交的证据5，因被告对真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认；原告提交的证据6，被告对真实性无异议，证明目的有异议，提出与本案并无关联性，因被告对证据真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认。被告提交的证据1，原告对真实性及证明目的均无异议，本院依法予以确认；被告提交的证据2，原告对退款申请联签单复印件无异议，对退房申请表真实性有异议，因原告亦承认退房申请表上签名系其亲笔书写，本院对其真实性依法予以确认。经质证、认证，本院查明，原告黄某某与被告陕西某某移民搬迁开发有限公司于2014年1月18日签订《凤凰跨区域移民社区安置房（分配）购房合同》，约定原告购买被告出卖的位于凤凰移民社区22幢1单元602号住宅房（面积131.92平方米）一套，价款共计280908元，采用分期付款方式，被告于2014年10月1日前交房。合同签订后，原告按照合同约定于2014年1月7日、2014年1月11日、2014年1月18日、2014年1月20日、2015年5月28日分五次向被告预付购房款22万元，因被告未能按期交房，原告遂向被告提出退房申请，双方于2016年12月15日签订《退房申请表》、《退房申请联签单》，达成退房合意，2016年12月16日被告将22万元购房预付款退还原告。原告于2017年1月11日诉至本院，请求依法判令：1、被告赔偿原告自2014年1月18日交纳房款之日起至2014年10月1日合同规定交房之日止产生的违约金1700元；2、被告自交纳房款之日起至退还房款之日止，以不低于中国人民银行同期借款利率，赔偿原告违约金31320元；3、案件诉讼费由被告承担。本院认为，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《凤凰跨区域移民社区安置房（分配）购房合同》，其内容不违背法律强制性规定，依法成立、有效，双方应当遵循诚信原则，按照合同约定享有权利和履行义务。因被告未按合同约定日期通知原告办理房屋入住手续，故被告应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房期间，根据当庭查明的合同约定交房日期及房屋预付款退还日期，本院确定应当自2014年10月2日至2016年12月16日。由于双方签订的合同约定：“被告逾期交房不超过60日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房款1/10000的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付房款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款的1/10000违约金”。考虑到被告按双方约定的违约金计算方式承担逾期交房违约责任，不足以弥补原告的损失，故本院对上述双方约定的违约金数额予以增加。由于被告逾期未交付房屋造成的后果是原告无法使用房屋，故本院酌情认定被告逾期交房给原告造成的损失为租金损失。逾期交房违约金应按照当地的租金标准计算，故被告应支付原告自2014年10月1日至2016年12月16日逾期交房违约金13000元（按照当地租金标准计算）。现原告主张逾期交房违约金合计33020元，数额过高，本院不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告陕西某某移民搬迁开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付逾期交房违约金13000元。二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务的应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由原告黄某某承担325元，被告陕西某某移民搬迁开发有限公司承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  吴 莹人民陪审员  曾崇永人民陪审员  唐国忠二〇一七年八月七日书 记 员  丁礼洁