湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016）鄂0192民初1342号原告：黄静，女，1961年1月20日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托代理人：黎小雪，湖北正义行律师事务所律师。委托代理人：袁汉潮，湖北正义行律师事务所律师。被告：常珏，男，1980年8月17日出生，土家族，住湖北省巴东县。委托代理人：章敏，湖北金卫律师事务所律师。被告：侯义宏，男，1977年7月15日出生，土家族，住湖北省恩施市。第三人：武汉华天行商贸有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区徐家棚街和平乡团结一路6-4-1-1。法定代表人：冯功平。原告黄静诉被告常珏、第三人武汉华天行商贸有限公司（以下简称：华天行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，由审判员杜厚胜适用简易程序审理，并因当事人申请追加侯义宏为被告参加诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员杜厚胜担任审判长，与人民陪审员张黑明、谭博文组成合议庭，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告黄静的委托代理人黎小雪，被告常珏的委托代理人章敏，被告侯义宏，第三人华天行公司的法定代表人冯功平，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄静诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、被告常珏、侯义宏退还定金100000元，并支付违约金100000元；3、本案全部诉讼费用由被告方负担。事实和理由：2015年12月15日，原告黄静与被告常珏、第三人华天行公司签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定购买被告常珏位于武汉东湖生态旅游风景区欢乐大道162号纯水岸·东湖二期A*-T*栋*层*室房屋，价格1200000元。该房屋登记人为被告常珏的哥哥侯义宏，被告常珏系实际所有权人，由其办理选房、购房的有关手续。原告黄静依约支付定金100000元，其中20000元交第三人华天行公司托管。其后，被告常珏拖延不办理过户手续，称与哥哥侯义宏未协商好，房子不卖了，且拒绝退还定金。被告常珏的违约行为导致原告黄静无法继续履行合同，故要求返还定金并赔偿等额违约金。案涉房屋登记在被告侯义宏名下，与其有直接利害关系，故追加其为被告承担责任。原告黄静为支持其诉讼请求，提交证据如下：证1、《武汉市存量房居间（买卖）合同》，拟证明原、被告及第三人自愿签订合同；证2、收款收据，拟证明原告黄静已依约支付定金；证3、商品房合同备案清册，拟证明案涉房产在房管局备案承购人系被告侯义宏；证4、前期物业服务协议及授权委托书（侯义宏委托常珏办理收房手续），系被告常珏签约时提供，拟证明原告黄静有理由相信常珏系案涉房产实际购房人；证5、第三人华天行公司的证言，拟证明被告已构成违约应承担违约责任。被告常珏辩称：被告常珏作为被告侯义宏的代理人，与原告黄静沟通房屋买卖事宜，原告黄静的房屋买卖合同纠纷与被告常珏无关；原告黄静未按合同约定的100000元支付定金，仅支付80000元，致使产权人拒绝追认合同导致合同无效；被告常珏愿意退还定金80000元，但原告黄静自身违约导致合同无效，无权就此主张赔偿；效力待定的合同未经追认为无效，不存在解除。如合同有效而应解除，因原告黄静未足额支付定金是导致解除的主要原因，承担主要责任，被告常珏在无明确代理权情况下签订合同存有过错，但原告黄静、第三人华天行公司明知房主情况仍进行交易，也存在过错，各方按照过错比例承担合同解除后的责任。被告常珏为支持其抗辩主张，提交证据如下：证1、银行明细，拟证明被告常珏只收到80000元定金。被告侯义宏辩称：被告侯义宏系案涉房屋房主，当时让被告常珏帮忙挂中介，但未委托其签订合同，被告侯义宏不认识原告黄静、第三人华天行公司，也未与其签订过合同，该合同对被告侯义宏无效。被告侯义宏为支持其抗辩主张，提交证据如下：证1、武汉市房屋交易告知书（转让，内容为侯义宏、何兰平于2016年8月5日将案涉房屋转让给王玲、程福胜），拟证明案涉房屋系被告侯义宏所有。第三人华天行公司述称：案涉房屋买卖合同系原告黄静、被告常珏与第三人华天行公司的员工一起签订，被告侯义宏不在场，由被告常珏签“侯义宏”的字；原告黄静已交付定金100000元，其中被告常珏收80000元，第三人华天行公司托管定金20000元。第三人华天行公司未提交证据。被告常珏对原告黄静提交的证据发表意见如下：证1真实性无异议，被告侯义宏未在合同上签字，也不是常珏代签，不清楚是谁签的；合同中约定甲方将20000元交中介公司托管，并非是原告黄静可直接扣除20000元；证2真实性无异议，但收据注明为“转账”，原告黄静实际转账80000元；证3真实性无异议，房屋产权人系被告侯义宏，被告常珏只是代为售卖；证4与本案无关联性，被告常珏只是代为收房；证5真实性有异议，中介公司的证言前后矛盾。被告侯义宏对原告黄静提交的证据发表意见如下：证1不是被告侯义宏签署，对合法性有异议；原告黄静、第三人华天行公司应当核实房主身份；证2不是被告侯义宏出具、收款；证3无异议；证4的授权书不是被告侯义宏出具；证5有异议。第三人华天行公司对原告黄静提交的证据发表意见如下：证1无异议；证2系被告常珏出具、捺印；证3无异议，被告常珏告知该房屋是自己使用被告侯义宏的名义购买的；证4、5无异议。原告黄静对被告常珏提交的证据发表意见如下：证1真实性无异议，但原告黄静已按照合同约定方式支付定金100000元。被告侯义宏认为被告常珏提交的证据1银行流水与自己无关。第三人华天行公司对被告常珏提交的证据无异议，表示有20000元在该公司做定金托管。原告黄静对被告侯义宏提交的证据无异议，但认为被告常珏、第三人华天行公司均认可侯义宏委托被告常珏出售房产，原告黄静有理由相信被告常珏有代理权限。被告常珏对被告侯义宏提交的证据无异议。第三人华天行公司对被告侯义宏提交的证据有异议，其法定代表人冯功平陈述，其与被告常珏认识四五年了，被告常珏买房是还咨询过社保的事情，认为房子是被告常珏的。本院对双方提交的证据认证如下：原告黄静提交的证1、2、3、4具有真实性、合法性、关联性，予以采信；证5属当事人陈述，应结合其他证据对案件事实予以确认。被告常珏、侯义宏提交的证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信，但原告黄静转账支付80000元是否符合双方约定，由本院综合认定。经审理查明：武汉东湖生态旅游风景区欢乐大道162号纯水岸·东湖二期A11-T24栋31层3室房屋登记在被告侯义宏名下。被告侯义宏系被告常珏前妻的哥哥。2015年12月15日，在被告侯义宏未到场情况下，原告黄静、被告常珏与第三人华天行公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定被告常珏、侯义宏（甲方）将案涉房屋以1200000元价格出售给原告黄静（乙方），并约定：签订该合同当日，乙方支付100000元给甲方作为定金，若乙方个人原因不再购买，此定金不予退还，如甲方个人原因不再出售，则此定金退还乙方并赔偿乙方等额违约金；甲方将定金中20000元交予丙方托管，待房屋交割完毕后给予甲方；房产过户当天见收件单，乙方支付首付款给甲方；等内容。该合同中有“侯义宏”签名字样，各方一致确认并非被告侯义宏所签订，对是否由被告常珏代签陈述不一，且均未充分举证。另，签约时，案涉房屋尚未办理房屋所有权证或不动产权证书，被告常珏未出示被告侯义宏委托售房的授权文件。被告常珏向原告黄静、第三人华天行公司出示案涉房屋的《前期物业服务协议》（显示该协议由被告常珏代为签订）及办理收房手续的委托书各一份，用于说明自己有处分权。签约后，被告常珏向原告黄静出具收款收据，载明收到案涉房屋定金100000元（转账）；出具该条次日，原告黄静向被告常珏转账支付了80000元。原告黄静陈述，据约定，定金中有20000元已交付第三人华天行公司用作定金托管，对此被告华天行公司予以认可。随后，被告常珏提出被告侯义宏不同意过户，不能办理后续售房手续，表示愿退还定金。原告黄静提出按照合同执行，被告常珏不同意，遂成诉。上述签约事项，被告侯义宏未出面，有关款项也未交被告侯义宏。侯义宏、何兰平于2016年8月5日将案涉房屋转让给了王玲、程福胜。原告黄静起诉要求解除合同，本院于2016年6月8日向第三人华天行公司有效送达起诉状副本；于2016年9月20日向被告常珏有效送达起诉状副本。本院认为：被告常珏未取得被告侯义宏的授权文件，与原告黄静、第三人华天行公司签订《存量房居间（买卖）合同》，单方处分被告侯义宏名下登记的房产，构成无权处分。上述合同系签约人原告黄静、被告常珏、第三人华天行公司的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，被告常珏无处分权不影响合同效力，但可影响合同标的物能否正常进行物权变动。被告侯义宏不是合同当事人，房屋登记情况属于公开公示的内容，被告常珏仅出示案涉房屋的《前期物业服务协议》及收房委托书等材料，该材料及被告常珏的个人陈述不应足以让尽到合理注意义务的交易对方相信其系房主或具有代理权限，更不应足以让具备专业审查能力的中介方第三人华天行公司相信其系房主或有代理权限，故被告常珏不构成表见代理，该合同对被告侯义宏不发生法律约束力。关于原告黄静是否已依约足额支付定金的问题。据双方约定，原告黄静应交付定金100000元，其中20000元作为定金托管，原告黄静已直接向被告常珏转账支付80000元，向第三人华天行公司支付20000元，该方式符合双方约定及交易目的，应当认为黄静已支付定金100000元。对被告常珏提出原告黄静未足额支付定金构成违约的抗辩意见，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。被告常珏未取得授权擅自出售房屋并收取定金，后无法履行卖方义务，造成买方合同目的无法实现，原告黄静要求解除合同，对此本院予以支持，该合同在原告黄静的解除通知（本案起诉载明的解除诉求）于2016年9月20日通知到达对方时已解除。合同解除后，被告常珏应当返还据合同取得的财产即定金100000元。关于原告黄静主张的违约金。被告常珏未取得授权擅自售房对合同不能履行负主要责任；原告黄静在签约时，未对卖方身份及权限尽审慎义务，对合同不能履行负一定责任；第三人华天行公司作为房地产交易居间方，未尽到审核义务，对合同不能履行负一定责任。综合案情，本院酌情确定由被告常珏支付违约金70000元。综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告黄静与被告常珏、第三人武汉华天行商贸有限公司于2015年12月15日签订的《存量房居间（买卖）合同》于2016年9月20日已解除；二、被告常珏于本判决生效之日起十日内向原告黄静返还定金100000元；三、被告常珏于本判决生效之日起十日内向原告黄静支付违约金70000元；四、驳回原告黄静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，公告费260元，由原告黄静负担300元，被告常珏负担3500元，被告侯义宏负担260元，第三人武汉华天行商贸有限公司负担500元（此款原告黄静已预交，被告常珏于本判决生效之日起十日内直接向原告黄静支付3500元；被告侯义宏于本判决生效之日起十日内直接向原告黄静支付260元，第三人武汉华天行商贸有限公司于本判决生效之日起十日内直接向原告黄静支付500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜厚胜人民陪审员  张黑明人民陪审员  谭博文二〇一七年八月二十三日书 记 员  颜晓霞