青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2017)青0102民初1996号原告刘志勇，男，回族，1987年1月28日出生，青海汇海源招标代理有限公司副总经理，住西宁市。委托诉讼代理人冶兆忠、吴国财，青海延辉律师事务所律师。被告金美兰，女，回族，1951年9月29日出生，无职业，住西宁市。被告冶生元，男，回族，1947年7月15日出生，住西宁市。二被告共同委托诉讼代理人冶占林（身份证号码：×××），男，回族，1978年5月1日出生，无职业，住址同上。系二被告之子。原告刘志勇与被告金美兰、冶生元合同纠纷一案，于2017年6月15日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志勇及其委托诉讼代理人冶兆忠、被告金美兰、冶生元委托诉讼代理人冶占林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘志勇提出诉讼请求：请求法院判令被告继续履行合同，补交土地收益款并协助办理房屋产权证（宁房权证城东区字第XX**号）及土地使用证（宁国用（2014）第G-18201号）的产权变更登记手续并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年12月22日，被告将其位于城东区文峰庭翠小区2-2-601室房屋以市场价3040元/㎡，总价228000元的价格出卖给原告，并签订了《房屋买卖合同》。合同第九条约定”在乙方（即原告）实际接收该房屋之日起，甲方（即被告）协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向登记机关办理权属登记手续。”第十条约定”甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。”原告依照合同约定向被告交付了全部房款后，被告一直拖延办理产权过户登记，后经查才得知涉案房屋系经济适用房，只有满五年才能办理产权登记。直至2014年6月11日在原告的催促下被告向房管局以金美兰的名义进行了产权登记，但在原告要求将涉案房屋的产权及土地证变更至原告名下时房管局告知被告尚有103706.35元土地收益款未补交，因此无法办理变更登记。原告认为，双方之间的《房屋买卖合同》真实有效，被告作为出卖人应当依法履行合同义务，协助办理产权变更登记，但被告一直拖延办理，其行为已经违反了合同的约定，为维护原告的合法权益，故诉至法院望盼如所请。被告金美兰、冶生元辩称，该房屋属于经济适用房，按规定五年内不能办买卖手续，该房屋不应该违规出售，将房屋卖给原告，合同违反了国家规定、损害了社会公共利益，故双方签订的合同无效，综上，合同无效不能履行，原告要求被告方补缴土地收益款不现实，对于原告要求变更产权手续无法执行，原告的诉讼请求不能成立。原告刘志勇围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、收条、房屋所有权证、土地使用证、西宁市经济适用房准予上市审批表、西宁市经济适用房买卖合同、不动产统一发票等证据，意在证明原被告签订房屋买卖合同，被告将房屋出售给原告、原告按照合同约定支付了全部购房款、被告应缴纳收益款后给原告办理产权变更登记手续的事实。被告对收条、房屋所有权证、土地使用证、西宁市经济适用房准予上市审批表、西宁市经济适用房买卖合同、不动产统一发票等证据的真实性不持异议，作为有效证据使用；对于原告提交的房屋买卖合同真实性有异议，但对该证据证明双方买卖房屋的事实予以认可，应作为有效证据使用。被告金美兰、冶生元围绕其答辩意见提交了房屋买卖合同，意在证明原被告双方提交的合同内容不同，从该合同中看出双方只是口头协议，二被告对合同内容不知情的事实。原告对该证据的真实性不持异议，认为该证据能够证明房屋买卖关系成立，该合同应作为有效证据使用。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月16日，被告金美兰与西宁房地产集团有限公司签订西宁市经济适用房买卖合同，西宁房地产集团有限公司以1690元/㎡，总价122761元的价格将西宁市城东区文峰庭翠2栋2单元6层261号即城东区昆仑东路289号2号楼2单元261室房屋出售给被告，被告支付了房款122761.10元。2010年12月22日，原告刘志勇与被告金美兰、冶生元（二被告为夫妻关系）签订了《房屋买卖合同》，被告将该房屋以3040元/㎡，总价228000元的价格出卖给原告，原告依照合同约定向被告冶生元交付了全部房款后，二被告将该房屋交付给原告。2014年6月11日被告金美兰在房屋登记机关进行了产权登记，取得了房屋所有权证（产权证号为：宁房权证城东区字第XX**号）、于2014年10月16日取得了该房屋土地使用证（证号为：宁国用（2014）第G-18201号），并将两证交给了原告。但在原告要求将涉案房屋的产权及土地证变更至原告名下时房管局告知该房屋尚有103706.35元土地收益款未补交，因此无法办理变更登记。现原告以被告不履行合同义务为由诉至法院，遂成本案纠纷。综合双方当事人的诉辩意见及举证质证，本案争议的焦点是：1.原被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效？2.土地收益款应当由谁缴纳？关于双方签订的房屋买卖合同是否有效的问题。原被告对双方房屋买卖的事实均予以认可，原告支付了房款，被告也将房屋交由原告，被告办理该房屋所有权证和土地使用证后，将二证交付给了原告，能够证明双方于2010年签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示；本案中，原被告明知该房为经济适用房而在未满5年内签订的房屋买卖合同违反了《经济适用住房管理办法》，但该办法属部门规章，不属于合同法第五十二条规定的法律、行政法规，因此不属于该条规定的合同无效的情形，故双方签订的房屋买卖合同未违反法律行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于土地收益款应当由谁缴纳的问题。本案双方买卖的房屋性质是经济适用房。根据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，具体缴纳比例由市县人民政府确定。故土地收益款是国家法律明确规定的经济适用房转让前必须缴纳的款项，该条款规定在被告与西宁房地产集团有限公司签订的西宁市经济适用房买卖合同中已载明，被告对该条款规定是明知的，结合本案，虽然原被告双方在合同中并未就土地收益款由谁缴纳作出约定，但根据《经济适用住房管理办法》的规定，被告是负有履行义务的一方当事人，故该笔土地收益款应当由被告承担。本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应当依据合同履行自己的义务。原告要求继续履行合同的主张，与法有据，应予支持；《经济适用住房管理办法》对土地收益款的缴纳有明确规定，故原告要求被告交纳该款项的主张，应予支持；双方合同中约定由被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续，故原告该项主张应予支持；该房属经济适用住房，购买早已满5年，且被告现已取得诉争房屋的产权证及土地使用权证，诉争房屋已具备上市交易、办理产权证及土地使用权证过户登记的条件，故被告所持涉案房屋属经济适用住房，违反国家规定出售，双方签订的房屋买卖合同无效的意见，于法无据，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、参照《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，判决如下：原告刘志勇与被告金美兰、冶生元于2010年12月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并继续履行；由被告金美兰、冶生元缴纳土地收益款并协助原告刘志勇办理位于城东区昆仑东路289号2号楼2单元261室房屋所有权（产权证号为：宁房权证城东区字第XX**号）和土地使用权（证号为：宁国用（2014）第G-18201号）变更登记手续。案件受理费100元，减半收取50元由被告金美兰、冶生元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 华 红二〇一七年八月二十五日书记员 马翠莲