重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0242民初1475号原告：孙万琴，女，1958年11月12日出生，汉族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。原告：田世洪，男，1953年4月28日出生，汉族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住址同上。被告：重庆阳坤房地产开发有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园*幢12-2。统一社会信用代码：91500112747456663P。法定代表人：邱萍，该公司总经理。委托代理人：冉彧光，重庆渝鑫律师事务所律师。原告孙万琴、田世洪诉被告重庆阳坤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2017年4月13日立案受理后，依法适用普通程序审理，由本院代理审判员徐锒担任审判长，与人民陪审员冉俊平、付国洪组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告孙万琴、田世洪，被告重庆阳坤房地产开发有限公司的委托代理人冉彧光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年2月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告在被告处购买位于酉阳县钟多镇桃花源中路“阳坤·酉阳新都”X-X-X的商品房一套，建筑面积为102.80平方米，总价款为339240元。合同签订后，原告通过首付和按揭的方式付清了全部购房款，并交纳了大修基金等费用。合同约定由被告在实际交付房屋之日起60日内向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；由于被告的原因未能按期取得的，由其承担相应的违约责任。原告接房入住至今，由于被告未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，无法办理产权登记并取得房屋登记受理单，被告应当向原告支付逾期办证违约金。为维护自身合法权益，故原告诉至人民法院，请求判令：1.由被告立即为原告办理《房地产权证》；2.由被告向原告支付逾期办证违约金66932元（从2014年11月2日至2017年3月31日按日以原告已付购房款339240元的万分之一为标准计算）；3.由被告承担本案诉讼费用。被告重庆阳坤房地产开发有限公司辩称：1.原告起诉要求被告为其办理《房地产权证》，但由于被告系民事主体，并非行政审批单位，该请求超越了被告的民事职能范围，被告无权为原告办理《房地产权证》；2.原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中，违约金的计算处写的是“/”,系对违约金放弃的处理，原告主张要求支付逾期办证违约金与双方意思不相符；3.即使应当支持违约金，原告主张的违约金起算时间不对。经审理查明：2013年2月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发预售的位于酉阳县桃花源街道桃花源中路“阳坤·酉阳新都”X-X-X的商品房一套，房屋建筑面积为102.80平方米，总购房款为339240元；合同约定付款方式为首付购房款279240元，按揭付款60000元。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理；按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在/日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之/的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过/日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之/（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。另查明：原告于2013年2月28日向被告支付了首付购房款279290元及大修基金、税费等费用，余款60000元亦通过银行按揭方式进行了支付。2014年8月30日，原告自愿接房入住。涉案商品房至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告未取得涉案房屋的《房地产权证》。原、被告均同意继续履行合同。以上事实，有原告的身份证复印件、被告的营业执照、重庆市商品房买卖合同、收款收据、发票、个人房屋按揭贷款合同、重庆市房地产抵押合同、房屋装修管理协议、前期物业服务合同以及当事人的陈述等证据在卷相互佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，原、被告应按照约定履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：一、被告是否应当立即为原告办理《房地产权证》。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上的履行不能；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行”。本案中，原告的诉讼请求为要求被告立即为其办理《房地产权证》，但被告作为房地产开发企业，无权为原告颁发《房地产权证》，且即使其申请了办理《房地产权证》，该证应否办理还须经登记机构审核。因此，被告仅有义务根据双方签订的合同的相关约定为原告向登记机构申办《房地产权证》并备齐办证所需条件。并且，作为商品房，取得房屋竣工验收备案登记证是房屋分户登记所必须具备的前提条件。而本案中，涉案商品房至今未经综合验收，被告至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不具备办证条件,原告诉请被告为其办理《房地产权证》属于法律上或事实上不能履行的情况。因此，对于原告主张由被告立即为其办理《房地产权证》的请求，本院不予支持。二、被告是否应当支付逾期办证违约金。《重庆市商品房买卖合同》约定，原、被告应在商品房实际交付使用之日起60日内向土地房屋登记机构提出办证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的义务在于被告，然而被告至今尚未取得该证，不具备向土地房屋登记机构提出办证申请的前提条件。因此，原告至今未能取得房屋产权登记受理单的责任在于被告，被告存在违约事实，应当支付逾期办证违约金。《重庆市商品房买卖合同》中对违约金的计算标准未进行约定，被告主张系双方约定放弃违约金，但未举示证据证明其主张，对此本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原、被告双方未约定逾期办证的违约金金额或违约金的计算标准，原告主张按照每日万分之一的标准计算，并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，对此本院予以支持。本案逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日(2014年8月30日)起60日后的次日，即2014年10月29日。原告主张从2014年11月2日起算，符合法律规定，本院予以确认。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告请求计算至2017年3月31日，本院予以支持。因此，被告应当支付的逾期办证违约金为：339240元×0.0001×881天=29887.04元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告重庆阳坤房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告孙万琴、田世洪逾期办证违约金29887.04元。二、驳回原告孙万琴、田世洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1473元已由原告孙万琴、田世洪预交，由原告孙万琴、田世洪负担816，被告重庆阳坤房地产开发有限公司负担657元，退回原告657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  徐 锒人民陪审员  付国洪人民陪审员  冉俊平二〇一七年八月二十五日书 记 员  庹骊骅