湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0922民初643号原告中国工商银行股份有限公司大悟支行。统一社会信用代码：91420922773926198B。住所地：湖北省大悟县城关镇西岳大道73号负责人颜庆忠，该行行长。委托代理人张勇，该行副行长。代理权限：一般代理。委托代理人陈祖平，该行市场部主管，代理权限：一般代理。被告詹乔，男，1990年10月3日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，住大悟县。被告大悟县海源房地产开发有限责任公司（以下简称：海源房地产公司）。统一社会信用代码：91420922764123932R。住所地：湖北省大悟县城关镇二郎大道6号法定代表人金申方，系该公司总经理。委托代理人余红斌，湖北勤才律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人徐峰，湖北勤才律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告中国工商银行股份有限公司大悟支行与被告詹乔、海源房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员涂晓玲担任审判长，审判员高帮增、人民陪审员何善发参加评议的合议庭，于2017年7月26日公开开庭审理了此案。原告委托代理人张勇、陈祖平，被告海源房地产公司委托代理人徐峰到庭参加诉讼，被告詹乔经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月30日，原告与被告詹乔签订编号为“【一手贷】字【孝感】行【大悟】支行【2014】年【0000110】号”《个人购房借款/担保合同》约定：原告为被告詹乔发放个人购置住房贷款36万元，期限30年（360个月），自2014年5月4日至2044年5月4日。以被告所购的大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元601号房地产为本笔融资提供抵押担保。原告于2014年5月4日依约向被告詹乔发放了个人购置住房贷款36万元，并由海源房地产公司办理商品抵押预告登记手续。原告与海源房地产公司分别于2014年1月23日、2014年4月30日签订《担保函》及编号为“【一手贷】字【孝感】行【大悟】支行【2014】年【0000110】号”《个人购房借款/担保合同》，约定为本笔贷款提供阶段性连带责任保证。鉴于被告詹乔未依约履行归还贷款本息的义务，被告海源房地产公司也未依约履行担保责任，根据法律规定和合同约定，现依法向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令被告詹乔立即偿还所欠原告贷款本金余额345409.93元、利息、罚息及复利（按合同约定的标准付至被告还清全部贷款本息之日止）；2、判令原告对被告詹乔提供的抵押物享有优先受偿权，有权以抵押物的处置价款优先偿还贷款本息及原告实现债权的费用；3、判令被告海源房地产公司对被告詹乔的上述债务承担连带保证责任；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据有：证据一、《股东会决议》，证明：被告海源房地产公司经内部程序同意在原告处申请为借款人提供阶段性担保。证据二、2014年1月18日由被告海源房地产公司与被告詹乔签订的商品房买卖合同，证明：被告海源房地产公司与被告詹乔签订的购房合同真实有效。证据三、《个人购房借款/担保合同》，证明：①原告与被告詹乔之间存在合法有效的借款合同法律关系，原告有权按照借款合同的约定要求被告詹乔偿还借款本息及实现该债权的费用。②被告詹乔以其所有的位于大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元601号房地产为其在原告处的借款提供抵押担保。③、原告与被告海源房地产公司存在合法有效的保证担保关系，原告有权要求被告海源房地产公司对被告詹乔所欠贷款承担连带担保责任。证据四、大悟县不动产登记中心依原告申请出具的证明，证明：被告詹乔所购房屋没有办理抵押登记手续。证据五、中国工商银行借款凭证，证明：原告已履行放款的合同义务。证据六、中国工商银行贷款入款凭证，证明：原告依借款合同约定，采取受托支付方式于2014年5月4日将36万元的资金打到被告海源房地产公司账户。证据七、客户贷款借据信息查询表，证明：截止2017年7月25日被告詹乔已还贷款本金14590.07元，已还利息59679.87元，下欠本金345409.93元。证据八、2014年1月23日原告与被告海源房地产公司签订的担保函，证明：担保人海源房地产公司应按合同约定履行阶段性连带担保责任。证据九、中国工商银行宣布融资提前到期通知书，证明：根据借款合同约定，被告詹乔未按期还款，所以原告宣布该借款提前到期，被告詹乔应履行还款义务。证据十、中国工商银行个人违约贷款催收通知书及致保证人贷款催收通知书，证明：被告詹乔应承担清偿责任，担保人海源房地产公司应按合同约定履行连带担保责任。证据十一、授权委托书，证明被告海源房地产公司授权委托方红伟全权向中国工商银行大悟支行办理“云顶山庄”项目按揭贷款业务，包括但不限于有关协议、合同、担保文件的签订，并由方红伟承担一切法律责任义务。被告詹乔没有答辩，没有向法庭提交证据，亦未到庭对原告及被告海源房地产公司提交的证据进行质证。被告海源房地产公司辩称，被告海源房地产公司不是本案的借款人，借款应当由被告詹乔承担还款责任；被告海源房地产公司亦不应当对被告詹乔的债务承担连带责任。被告海源房地产公司向法庭提交的证据有：证据一、营业执照复印件，证明：被告海源房地产公司的法人主体资格。证据二、2013年12月2日方红伟与被告海源房地产公司签订的合作协议，证明：位于大悟县城关镇泉水路云顶山庄商居楼项目由被告海源房地产公司授权方红伟开发，其质量责任、安全责任、经济责任、法律责任全部由方红伟承担。证据三、关于使用大悟县海源房地产开发有限责任公司（分公司、项目部）印章的责任书和承诺书，证明：1、2013年6月14日被告海源房地产公司授权方红伟使用大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶项目部印章，2、云顶山庄项目的一切经济纠纷均由方红伟负责；3、项目部印章对外使用无效，被告海源房地产公司不承担责任。庭审质证中，原告提交的十一份证据，被告海源房地产公司对证据三、六、八、十一无异议。对证据一真实性有异议，认为被告海源房地产公司并没有形成该股东决议，对股东签名有异议，并不是公司股东本人签的名。对证据二真实性有异议，该合同是海源房地产公司“云顶山庄”项目部及詹乔签订的合同，项目部没有资格与詹乔签订该合同，该合同无效。对证据四有异议，该证据不能达到原告的证明目的。对证据五的真实性无异议，但是认为贷款是打到了海源房地产公司云顶山庄项目部，并没有打到被告海源房地产公司账户。认为证据七、九、十与被告海源房地产公司无关。被告海源房地产公司提交的三份证据，原告对证据一无异议。对证据二有异议，认为该协议是内部协议，对内产生约束力，对外不产生任何法律效力，且与本案无关。对证据三有异议，其证明目的不明确，与其之前对原告方证据提出的异议前后矛盾。本院根据证据的真实性、关联性、合法性特征，对原、被告提交证据的认证意见如下：原告提交的十一份证据，被告海源房地产公司对证据三、六、八、十一无异议，本院对证据六、八、十一予以确认；证据三除抵押部分因未进行抵押登记未生效外，其余部分予以确认。原告提交的证据一股东会决议，被告海源房地产公司提出异议，没有证据反驳，本院予以确认。原告提交证据二，结合证据十一，两被告之间存在商品房买卖合同关系的事实，予以确认。原告举证四，大悟县不动产登记中心是不动产登记的职能部门，出具的证明真实、合法、权威；因抵押没有进行登记，则抵押未生效。原告举证五借款凭证，被告海源房地产公司对真实性无异议，则合同相对人之间的借贷关系成立。证据七、九、十，被告詹乔未全面履行还款义务、因此被催告的事实予以确认。被告海源房地产公司提交的三份证据，原告对证据一无异议，予以确认。证据二协议是内部协议，对内产生约束力，对外不产生任何法律效力。证据三项目部印章使用经过被告海源房地产公司授权，项目部行为，应视为被告海源房地产公司行为。通过对上述有效证据的分析与认定，结合法庭调查情况，本案的基本事实是：2013年6月14日，被告海源房地产公司拟对位于大悟县城关镇泉水路云顶山庄商居楼项目进行开发，刻制“大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部”印章一枚，授权方红伟使用该印章。2013年12月2日，被告海源房地产公司与方红伟签订合作协议，合作开发云顶山庄项目。2013年12月6日，方红伟作为云顶山庄项目负责人使用大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部印章，并对使用印章向海源房地产公司作出相关权利义务承诺。2014年1月18日，大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部与被告詹乔签订商品房买卖合同，被告詹乔购买了大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元601号房屋，价值51.8万元，约定合同签订当日付清首付15.8万元，剩余36万元办理银行按揭。2014年4月30日，原告作为贷款人，被告詹乔作为借款人，被告海源房地产公司作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款种类与金额为个人购置住房贷款36万元，期限30年（360个月），自2014年5月4日至2044年5月4日，贷款年基准利率6.55%，逾期利率8.515%，逾期浮动值30%，采取按月等额本息还款法还款，贷款担保方式为抵押担保。抵押物为大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元601号面积201平方米的房屋；合同还约定保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；但抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押手续。正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任；合同违约及违约责任条款约定，借款人未完全履行合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的，贷款人有权解除合同等。上述《个人购房借款/担保合同》签订前的2014年1月23日，被告海源房地产公司作为保证人向原告发《担保函》进行了阶段性担保承诺。2014年5月4日，原告依约发放了贷款36万元。2016年10月，被告詹乔拖欠借款未还，原告分别向两被告送达催收通知书。截止2017年7月25日被告詹乔已还贷款本金14590.07元，已付利息59679.87元，下欠本金345409.93元及剩余利息未付。另查明，大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元601号面积201平方米的房屋经大悟县不动产登记中心证实，至今没有办理一切登记手续。本院认为，债务应当清偿，本案中，原告与两被告之间签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定了借款金额、性质、用途、利率、还款日期及保证责任等内容，双方形成了金融借款合同关系，其合同是当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的相关规定，该合同除抵押部分因未进行抵押登记未生效外，其余部分为合法有效合同，对当事人具有约束力。因被告詹乔未按时还款，已构成违约，原告可以解除合同，被告詹乔应当承担向原告清偿借款本金、利息及逾期利息的民事责任；又因设定抵押的大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元601号面积201平方米的房屋作为抵押物没有进行抵押登记，抵押未生效，原告要求对被告詹乔提供的抵押物享有优先受偿权的主张，本院不予支持；依《个人购房借款/担保合同》的约定，被告海源房地产公司应当对被告詹乔的借款承担连带清偿责任。被告詹乔经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告詹乔于本判决生效后七日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大悟支行借款本金人民币345409.93元并支付利息、罚息、复利（自借款之日起至还款之日止按合同约定计算，已付利息抵扣），被告大悟县海源房地产开发有限责任公司对上述借款及利息承担连带清偿责任。二、驳回原告中国工商银行股份有限公司大悟支行对被告詹乔提供的抵押物享有优先受偿权、以抵押物处置的价款优先偿还贷款本息、实现债权费用的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6481元，由原告承担481元，两被告共同负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。审 判 长  涂晓玲审 判 员  高帮增人民陪审员  何善发二〇一七年八月三日书 记 员  李元一附适用条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第九十条合法的借贷关系受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。