重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0153民初3862号原告：重庆海杰物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道龙大道1号1幢2单元25-6，统一社会信用代码91500226554067573Y。法定代表人：刘佐权，总经理。委托诉讼代理人：肖寿荣，该公司员工。委托诉讼代理人：李荣光，重庆李荣光律师事务所律师。被告：朱学良，男，1976年3月12日生，汉族。被告：李光玉，女，1979年1月11日生，汉族。原告重庆海杰物业管理有限公司（以下简称海杰物管）诉被告朱学良物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，原告申请追加李光玉为被告，本院依法予以准许后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海杰物管的委托诉讼代理人肖寿荣、李荣光，被告朱学良、李光玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海杰物管向本院提出诉讼请求：一、被告立即交纳2014年6月至2017年6月的物业费4292元、电梯费1295元、公摊费370元、二次供水费125元，共计6082元；二、被告以欠费总额6082元为基数按照每日5%支付滞纳金至付清为止；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月4日，原、被告签订了《物业服务合同》，该合同第二章第五条约定，业主应于开发商通知接房之日起，按物价主管部门核定的收费标准向对方交纳物业服务费，如拖延，物管公司应加收欠费总额5%每天的滞纳金。原告依此多次向被告催收物管费，被告均借故搪塞，无理拒交物管费达37个月之久（从2014年6月至2017年6月），欠费总额达6082元。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求依法判决。朱学良辩称：原告所述被告欠费金额不属实。原告从2012年7月13日才取得荣昌县发展与改革委员会核准的收费资格，收费应从该日起算而非从接房之日起算。物业服务合同约定，业主应每月、每季度或每年按时支付一次性物业服务费，被告自2012年7月至2017年4月期间的物业服务费、日常维修养护费和电梯费共计8101.19元。扣除被告接房时预缴的2000元以及2015年6月支付的2071元，被告目前实际欠费4030.19元。被告不缴纳物管费，是因为原告严重违约在先。从2012年接房以来，我家进户大门有质量问题，每年都在被告处登记要求开发商换门，但被告一直借故搪塞推诿。被告消防设施维护养护管理不作为，小区绿化、景观维修养护不到位，体育健身器材、儿童游玩设施、休闲桌椅设施维护不作为，大厦建筑质量维修不得力，保洁服务不到位，车辆及地下车库管理混乱，广告、停车位收益未公示，物业共用部位、共用设备设施日常维修养护不合规定，管理人员严重不足，安保服务差，业主缺乏安全感，服务不达标。原告履行义务不符合约定，被告有权拒绝缴纳物业费，原告按欠费总额收取5%滞纳金属于不平等条款，不应予以支持，原告有义务改善服务质量，公布共用资产收支情况，对业主不合格进户大门进行及时更换等。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求并由原告承担本案诉讼费。李光玉辩称：原告所述被告欠费金额不属实。原告从2012年7月13日才取得荣昌县发展与改革委员会核准的收费资格，收费应从该日起算而非从接房之日起算。物业服务合同约定，业主应每月、每季度或每年按时支付一次性物业服务费，被告自2012年7月至2017年4月期间的物业服务费、日常维修养护费和电梯费共计8101.19元。扣除被告接房时预缴的2000元以及2015年6月支付的2071元，被告目前实际欠费4030.19元。被告不缴纳物管费，是因为原告严重违约在先。从2012年接房以来，我家进户大门有质量问题，每年都在被告处登记要求开发商换门，但被告一直借故搪塞推诿。被告消防设施维护养护管理不作为，小区绿化、景观维修养护不到位，体育健身器材、儿童游玩设施、休闲桌椅设施维护不作为，大厦建筑质量维修不得力，保洁服务不到位，车辆及地下车库管理混乱，广告、停车位收益未公示，物业共用部位、共用设备设施日常维修养护不合规定，管理人员严重不足，安保服务差，业主缺乏安全感，服务不达标。原告履行义务不符合约定，被告有权拒绝缴纳物业费，原告按欠费总额收取5%滞纳金属于不平等条款，不应予以支持，原告有义务改善服务质量，公布共用资产收支情况，对业主不合格进户大门进行及时更换等。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求并由原告承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：原告海杰物管系都海名园小区的物业管理企业。朱学良与李光玉系该小区2幢2单元11-6号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为98.9平方米，系高层住宅。2012年1月5日，《荣昌县发展和改革委员会关于核定都海名园小区物业服务收费标准的通知》文件载明，同意海杰物管按高层住宅物业服务费0.77元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.4元/平方米/月的标准收费。高层住宅电梯可实行月票和次票收费，由物业管理公司根据实际情况决定。月票按层计算为：张/人=10元（第三层）+0.3元*（N-3），N为层数，月票按人计算为：按常住人口每人每月10元计收；次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。小区内业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，可据实向小区业主分摊。2012年5月4日，原告海杰物管与朱学良及李光玉签订了《物业管理服务合同》。该合同约定，由海杰物管向业主提供前期物业管理服务，业主应按每月、每季度或者每年按时支付一次物业服务费。另约定，业主应于开发商通知接房之日起，按物价主管部门核定的收费标准向海杰物管交纳物业服务费，如拖延，甲方应加收欠费总额5%每天的滞纳金。庭审中，二被告均称未向原告交纳2014年6月至今的电梯费、二次供水费、公摊费及物业服务费，二被告对原告主张的物业服务费及日常维修养护费收费标准无异议，对电梯费认可297.6元/年，对原告主张的其他费用不予认可。原、被告双方《物业管理服务合同》中约定海杰物管的主要义务有：对物业共用设施设备进行维修、养护、管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理，保证绿化物四季常青，成活率95%以上；制止公共道路上停放车辆，保持道路畅通；维护公共秩序、协助安全管理等。以上事实有原、被告陈述、物业管理服务合同、荣昌县发展和改革委员会文件、催费通知单、公摊记录、照片、投诉记录等予以证明，且上述证据经过原、被告双方举证质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，本案原、被告间签订的《物业管理服务合同》合法有效，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。海杰物管向被告提供了物业服务，被告有缴纳物业服务费用的义务。但庭审中，被告提交的照片及投诉表，足以证明原告自身提供的物业服务亦存在不符合合同约定的情形，具体体现为：都海名园小区部分共用管道生锈，儿童游乐设施、休闲椅损坏，部分绿化植被枯黄，绿化物未达到95%以上，小区门口、绿化地带有车辆违规停放等。根据《合同法》第一百十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。就本案而言，原告提供的物业服务存在瑕疵，且物业服务合同未约定原告如何承担违约责任，故本院根据原告具体履行情况，基于公平原则，依法酌情确定以被告减少交纳20%的物业服务费及公共设备设施日常维修养护费的方式来平衡双方的利益。被告称其进户大门质量问题原告未及时修理，但未举示充分证据，且专有部分房屋质量问题并非物业服务范围，被告可向责任人另行主张相应权利，被告以此为由不交纳物管费本院不予支持。被告称原告利用属于业主共有的设施设备经营取得经济收入比如广告、停车费等收入属于业主所有的相关意见，因被告并未提供充分证据证明具体金额且未提起反诉，因此对小区经营收入本案不予处理，被告可另案主张相应权利。综上，对被告应当缴纳2014年6月至2017年6月（共计37个月）的相关物业费用本院依法确认如下：（一）物业服务费及公共设备设施日常维修养护费：原告主张4292元，根据发改委收费文件及原告履行情况，被告减少缴纳20%，故本院依法支持为：98.9平方米×1.17元×37个月×80%=3425.1元。（二）电梯费：原告主张按照35元/户/月×37月=1295元。但并未提供相应依据，本院对其主张不予支持。被告认可297.6元/年，符合发改委文件的规定，本院对此予以支持。故被告应缴纳的电梯费本院依法计算为：297.6元/年÷12个月/年×37个月=917.6元。（三）公摊费及二次供水费：原告主张公摊费370元及二次供水费125元。根据发改委文件，都海名园小区内业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，可据实向小区业主分摊，被告需缴纳公摊费为实，但原告未提交充分证明其缴纳的公摊费及二次供水费的证据，故对原告该项主张，本案中本院不予支持，双方可另行据实结算。综上，被告应支付原告2014年6月至2017年6月期间的物业服务费、公共设备设施日常维修养护费及电梯费共计4342.7元。根据被告提供的小区照片等证据，足以证实原告提供物业服务存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业费用，故本院对原告主张的要求被告按照欠费总额每天支付5%的滞纳金的诉讼请求不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱学良、李光玉于收到本判决之日起十日内支付原告重庆海杰物业管理有限公司2014年6月至2017年6月期间的物业服务费、公共设备设施日常维修养护费及电梯费共计4342.7元；二、驳回原告重庆海杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告朱学良、李光玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告朱学良、李光玉负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 邬 霞二〇一七年八月十六日书记员 金智强