宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2019）宁0205民初1673号原告:中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行，统一社会信用代码：91640200927994223W。负责人：祁某。委托诉讼代理人：曹某,特别授权代理。委托诉讼代理人：桑某，特别授权代理。被告：刘某，职业不详，户籍地址：石嘴山市惠农区尾闸镇西河桥九队012号。被告：宁夏金泉置业有限公司，统一社会信用代码：916402007106558619。法定代表人：陶某。原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行（以下简称建行惠农支行）与被告刘某、宁夏金泉置业有限公司（以下简称金泉置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行惠农支行的委托诉讼代理人桑某到庭参加诉讼，被告刘某、金泉置业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。建行惠农支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的640360000-011-2012000378号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告偿还尚欠原告借款本金（人民币）41000元及本金罚息1720.68元，利息14019.51元及利息罚息3132.52元，合计本、利、罚息金额59872.71元，利息暂结付至2019年7月1日，2019年7月1日后产生的利息判决利随本清；3、判决原告享有依法追索被告抵押的房屋所得价款，原告依法享有优先受偿权；4、判决金泉置业公司承担连带保证责任；5、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：刘某于2012年8月8日向建行惠农支行申请个人住房按揭贷款120000元，抵押物为刘某购买的个人住房，位于××区。建行惠农支行于2012年8月16日向刘某发放贷款120000元，借款期限10年即2022年8月16日到期，等额本息还款法。刘某自建行惠农支行发放贷款后，从2015年7月开始出现连续逾期，至今已拖欠44次，建行惠农支行采取电话、上门等措施多次催收，刘某依然未按照合同约定清偿所拖欠的贷款。建行惠农支行为防范此笔借款风险的发生，于2012年8月16日与刘某签订了640360000-011-2012000378号《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了预售商品房抵押权预告登记，刘某用所有的房产为其债务予以抵押，金泉置业公司承担连带保证责任。为维护建行惠农支行的合法权益，使其信贷资金不受损失，建行惠农支行依据合同约定诉至法院。刘某、金泉置业公司未到庭答辩、质证亦未提交证据。建行惠农支行为证明其主张提交了以下证据：证据一、借款人刘某的身份证、离婚证、户口本各一份（均系复印件），证明刘某的身份信息真实有效。证据二、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款开立贷款账户通知书各一份（原件核对无异后退回），证明刘某在建行惠农支行贷款的真实性。证据三、个人贷款对账单一份，证明截止至2019年7月1日，刘某尚欠建行惠农支行借款本金41000元、本金罚息1720.68元、利息14019.51元及利息罚息3132.52元，合计本、利、罚息金额59872.71元。证据四、房屋预告登记证复印件一份，证明涉案房屋已经办理了商品房预告登记。本院对证据的认证意见为：建行惠农支行提交的证据客观真实、相互印证，故本院予以采信。本案争议焦点为：建行惠农支行各项诉讼请求能否成立？本院经审理认定事实如下：2012年8月16日，刘某作为借款人、抵押人，原石嘴山市龙江房地产开发有限公司（即金泉置业公司）作为担保人与建行惠农支行签订了编号为640360000-011-2012000378号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：刘某向建行惠农支行借款120000元用于购买金泉置业公司开发的位于石嘴山市××区房屋，借款期限为2012年8月16日至2022年8月16日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，利率调整方式为每年的1月1日调整，按月等额本金还款，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；保证条款效力的独立性，本保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或者部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带保证责任；抵押物为石嘴山市惠农区惠安大街铭城景观家园1单元1702号房屋；担保人原石嘴山市龙江房地产开发有限公司（即金泉置业公司）的担保方式为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等。2012年8月14日，建行惠农支行与刘某办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记。2012年8月16日，建行惠农支行按约发放贷款120000元。刘某自2015年7月起开始连续逾期还款，截止至2019年7月1日，尚欠借款本金41000元、本金罚息1720.68元、利息14019.51元、利息罚息3132.52元，共计59872.71元。本案在审理过程中，刘某向建行惠农支行返还借款本金5500.01元，截止至2019年12月12日，已返还借款本金84500.01元，支付利息21434.21元，尚欠借款本金35499.99元、利息14828.01元、罚息5622.22元，共计55950.22元。同时查明，本院于2019年5月2日依法作出生效的（2018）宁0205民初854号民事判决书中认定：2007年，石嘴山市龙江实业有限公司变更为石嘴山市龙江房地产开发有限公司，又于2013年变更为金泉置业公司。本院认为，刘某与建行惠农支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。建行惠农支行依约向刘某发放了借款，刘某理应按照合同约定按时足额返还借款本息，因刘某未按时足额返还借款本息，已构成违约，根据双方约定借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布解除与借款人的借贷关系，故建行惠农支行要求解除与刘某签订的640360000-011-2012000378号《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求本院予以支持。建行惠农支行主张刘某返还借款本金41000元、本金罚息1720.68元、利息14019.51元、利息罚息3132.52元，共计59872.71元(利息计算至2019年7月1日)的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，因在本案审理过程中，刘某又返还借款本金5500.01元，故刘某应向建行惠农支行返还借款本金35499.99元、支付利息14828.01元及罚息5622.22元（利息计算至2019年12月12日），共计55950.22元。2019年12月13日起的利息按双方约定的借款执行利率计算至本判决确定的给付之日。建设银行惠农支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故建设银行惠农支行要求其享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。金泉置业公司自愿为刘某的上述借款提供连带保证且双方约定保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，因刘某与建设银行惠农支行并未对抵押物进行抵押登记，该担保仍在保证期间内，故对建设银行惠农支行要求金泉置业公司担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。刘某、金泉置业公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由刘某、金泉置业公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行与被告刘某签订的640360000-011-2012000378号《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告刘某于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行返还借款本金35499.99元、支付利息14828.01元及罚息5622.22元（利息、罚息计算至2019年12月12日），合计55950.22元；2019年12月13日以后孳生的利息（包括罚息），按照双方合同约定的利息计算方式计算至本判决确定的给付之日；三、被告宁夏金泉置业有限公司对被告刘某上述债务承担连带清偿责任，被告宁夏金泉置业有限公司承担保证责任后，有权向被告刘某追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1296元、公告费600元，共计1896元，由被告刘某、宁夏金泉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判长 徐小燕人民陪审员 许爱颖人民陪审员 张建华二○一九年十二月十六日书记员 郭 丹附本案相关法律条文：１、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。