江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0902民初1332号原告：盐城汽车客运有限公司，住所地盐城市盐都区盐龙街道办事处跃马村五组。法定代表人：王立，董事长。委托诉讼代理人：王曲凡，江苏法岭律师事务所律师。被告：胡银楼，男，1961年1月14日生，住盐城市亭湖区。被告：徐兵，男，1969年6月25日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈昌洋，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。原告盐城汽车客运有限公司（以下简称客运公司）与被告胡银楼、徐兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽宁独任审判，于同年4月12日公开开庭进行了审理。原告客运公司委托诉讼代理人王曲凡、被告胡银楼、被告徐兵及其委托诉讼代理人陈昌洋均到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于同年6月14日、8月21日两次公开开庭进行了审理。原告客运公司的委托诉讼代理人王曲凡、被告徐兵及其委托诉讼代理人陈昌洋到庭参加诉讼，被告胡银楼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告客运公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告胡银楼签订的房屋租赁合同。2、两被告返还原告位于盐城市××湖区沿河××路××号的房屋的土地。3、被告胡银楼支付拖欠2016年度租金3万元及按年租金6万元标准从2017年1月1日起至实际返还房屋之日的占用费；4、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年1月1日原告与胡银楼签订了《房地产租赁合同》，约定由胡银楼租赁原告位于盐城市沿河××路××号的房屋，租期二年，月租金5000元。合同期满后，双方没有续签合同，仍然按照原来的标准续租房产。期间，因胡银楼未能如数支付租金，原告要求其交还房屋，胡银楼未能履行义务。后得知被告胡银楼于2013年1月1日将租期的房屋中三间转租给被告徐兵，租期一年，期满后亦未续签协议，2016年度徐兵亦未向胡银楼支付租金。原告要求徐兵交还房屋无果，故诉至法院，请求判如所请。被告胡银楼辩称：一、我从2012年开始租赁原告位于盐城市区沿河××路××号房地产，2012年至2013年均签订了合同。后来续租未签合同。二、2012年至2015年的房租我都已交付原告，2016年度房租已交到2016年6月30日，还有3万元未交。2013年我将承租原告房屋中的三间仓库转租给徐兵，双方签订了一年的转租合同。期满后，徐兵继续租用，未签合同。2016年年底，我要求徐兵支付租金，徐兵未缴纳也不同意让房。现同意原告的诉讼请求。被告徐兵辩称：一、我原是盐城第二航运公司职工，盐城船舶修造厂是第二航运公司的下属企业，位于盐城市沿河××路××号的农贸市场属于盐城船舶修造厂。2000年开始第二航运公司就将船舶修造厂的一间大仓库分给我使用的。直至2003年8月10日，盐城市沿河西路农贸市场与我签订租赁合同，将该大仓库租赁给我使用,同时同意我使用其他两间。合同签订后，我一直使用并缴纳租金。二、2013年1月被告胡银楼以沿河西路农贸市场的名义与我签订的租赁合同。合同签订后，我已缴纳租金至2015年年底。综上，原告的主体不适格，原告与我之间无任何关系，我与农贸市场之间的租赁合同原告无权起诉，且我所租赁房屋是具有福利性质的。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的盐城市盐都法院民事裁定书、国有土地使用证复印件、协议书、房地产租赁合同、租赁协议、公证书等；被告胡银楼提交了租赁合同；被告徐兵提交了租赁合同等证据及双方当事人陈述，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述及审查确认的证据，认定事实如下：一、案涉土地及房屋变卖情况客运公司成立于1992年9月23日，原法定代表人为马志才，2008年4月28日变更为周瑞斌，2009年2月24日变更为时学炳，2013年1月8日变更为王立。原盐城市盐城船舶修造厂（船舶修造厂）于2003年7月17日领取盐国用（2003）字第*号国有土地使用证，使用证载明：坐落于盐城市沿河××路××号的土地使用者系船舶修造厂。2003年12月24日，船舶修造破产清算组(甲方)与客运公司马志才（乙方）签订协议书一份，主要内容为:“经盐都县人民法院审查批准，甲方同意将破产财产沿河西路农贸市场按现状出售给乙方，市场坐落在沿河××路××号，总占地面积1937.5平方米（含历史形成的三户私房计171.48平方米），此土地为划拨所得，有土地使用权证书。市场有办公楼6间，计173.3平方米（无房产证），有大大小小门面房20间，计527.12平方米（无房产证），有大棚一座（钢架结构、玻璃钢瓦棚顶、水泥地面），占地696平方米，棚内排列摊位138个。市场的地表建筑物（三户私房除外）及市场土地使用权的转让，合计价格36.05万元，考虑到办理证照及拆迁等因素，总价下浮1.05万元结算。”协议对其他事项作了约定。船舶修造厂破产一案，江苏省盐都县人民法院受理后，于2004年2月4日作出（2003）都破字第5-3号民事裁定，裁定：盐城市沿河××路××号占地面积为1937.5平方米的土地使用权及坐落在其内的办公楼房6间、门面房20间、大棚一座（计摊位138个）的资产归马志才使用和所有。2011年7月28日，客运公司（甲方）与马志才（乙方）签订土地、房产移交协议书，主要约定：乙方原系甲方董事长，2003年12月1日，以马购买破产企业的农贸市场，并分两次向船舶修理厂破产清算组江款计330000元（当时由客运公司帐户转出）。2004年2月4日，盐都县人民法院通过裁定将沿河××路××号上面资产归乙方所有。2008年12月，甲方将财务账册上的在建工程348153元变更为乙方其他应收款348153元。现乙方同意将上述盐都县人民法院裁定的资产即日起交给甲方所有和处理。甲方如需办理相关过房手续或拆迁补偿事宜时，关系到乙方的，乙方有责任和义务积极帮助解决。甲方自即日起将乙方在公司的该笔应收款作相应调整，乙方不再负责归还此款。2015年7月2日，马志才发表声明书，主要载明：一、2003都破字第5-3号民事裁定书上载明的原盐城市船舶修造厂在沿河××路××号占地面积1937.5㎡的土地使用权及坐落在其内的办公楼房6间、门面房20间、大棚一座（计摊位138个）系其受客运公司的委托以个人名义购得，所购买的全部费用由客运公司所出，个人未出一分钱。二、2011年7月28日与客运公司签订的土地、房产移交协议书是其自愿签订。三、对（2003）都破字第5-3号民事裁定书载明的所有财产不主张任何权利，财产应全部归客运公司所有。……”该声明于同年7月8日经盐城市盐城公证处公证，公证书中附：民事裁定书以及土地、房产移交协议书各一份。二、胡银楼、徐兵租赁情况2003年8月10日，盐城市沿河西路农贸市场（甲方，下称农贸市场）与徐兵（乙方）签订租赁合同一份，主要约定：“为保证企业破产改制期间经营的延续性，筹集改制成本，维持部分职工的生计，甲方同意将市场内大仓库一间租赁给乙方作仓储使用，租赁期限暂定一年，即从2003年8月20日起至2004年8月19日止，租赁期限必须服从市场改制大局，甲方如因破产改制而中止合约，须十日前通知乙方，乙方无条件让出，租金从让出之日起结算并结清，年租金3600元整。”吴寿林、徐兵分别在合同落款处甲、乙方处签字，同时盐城市沿河农贸市场在甲方加盖公章。2012年1月1日，客运公司（甲方）与胡银楼（乙方）签订房地产租赁合同一份，主要约定：“甲方自愿将盐城市沿河××路××号占地面积为1937.5平方米的土地使用权及坐落在其内的办公楼房6间、门面房20间、大棚一座（计摊位138个）出租给乙方使用，月租金5000元，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日。如遇相关部门拆迁或甲方自身需要，甲方可随时提前终止本合同，但须提前一个月通知乙方。乙方将在租赁期满时将房产交还甲方，如需继续承租上述房地产，应提前一个月与甲方协商，双方另签订合同。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除该合同，所造成的损失由责任一方承担。”王立在合同甲方代表人处签字，胡银楼在合同乙方处签字。合同签订后，客运公司将房屋交付给胡银楼使用。2013年1月1日，胡银楼代表客运公司以农贸市场（甲方）名义与徐兵（乙方）签订租房协议书一份，主要约定：“甲方将房屋三间出租给乙方使用，房屋租金7000元，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月30日。如继续出租，乙方享有优先权，并续订合同”。上述合同签订后，客运公司与胡银楼及胡银楼与徐兵均按合同约定履行义务。合同到期后均未续签合同，胡银楼、徐兵继续使用租赁房屋至今。其中，胡银楼交纳租金至2016年6月底。徐兵交纳租金至2015年12月底。后因客运公司催要租金问题双方发生争议，客运公司于2017年3月7日诉至本院。本案审理过程中，经本院多次主持调解，因双方当事人争议较大，致调解未果。本案的争议焦点：㈠原告是否具有诉讼主体资格。㈡原告与被告胡银楼签订的房屋租赁合同能否解除。㈢被告胡银楼、徐兵是否应当让出租赁的房屋并承担支付租金的义务。本院认为：原告与被告胡银楼签订的房地产租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。㈠关于原告主体资格的问题。案涉土地使用权及坐落在该土地上的资产原属于船舶修理厂，船舶修理厂虽未对该土地上的资产即房屋办理所有权证书，但该土地的使用权及土地上的资产经过船舶修理厂成立破产清算组清算，并通过原盐都县人民法院裁定给马志才使用和所有。根据查明的事实及双方所举证据来看，马志才购买案涉土地及坐落在土地内资产时系原告客运公司的原法定代表人，其购买行为系受原告客运公司委托，并在购买后已与原告客运公司签订土地、房产移交协议书将案涉土地使用权及坐落在其内的资产移交给原告，故原告是本案的适格主体。㈡关于原告与被告胡银楼之间的租赁合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告与被告胡银楼于2012年1月1日签订的房地产租赁合同约定的租赁期于2014年12月31日期满，双方在合同到期后未续签合同，亦未达成新的约定，被告胡银楼仍继续使用租赁的房屋，此前签订的租赁合同仍然继续有效,但租赁期限为不定期。被告胡银楼就当按照合同约定的时间支付租金，但被告胡银楼并未按照合同约定的期间足额支付租金，在原告向其催交后仍未能缴纳，故原告要求解除与被告胡银楼签订的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。㈢关于两被告应否让出其所租赁的位于盐城市沿河××路××房屋及土地的问题。原告与被告胡银楼的租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还租赁的房屋。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁的房屋。故原告要求两被告让出盐城市沿河××路××房屋及土地的请求，本院予以支持。关于被告徐兵辩称其与农贸市场之间的租赁合同原告无权起诉以及租赁房屋是具有福利性质的问题。1、被告胡银楼与被告徐兵签订的租赁协议中虽载明系以农贸市场名义出租，但该协议中未加盖农贸市场章印，仅有胡银楼的签名，同时该协议是在胡银楼与原告签订租赁合同之后签订，故被告徐兵的合同相对人应是被告胡银楼，并非农贸市场。2、被告徐兵虽系船舶修理厂职工，但从2003年8月其曾与农贸市场签订租赁合同来看，农贸市场收取了相应的租金，故所租赁的房屋并非具有福利性质。故对被告徐兵的该辩解不予采信。㈣关于原告主张租金的问题。原告与被告胡银楼房屋租赁合同解除后，被告胡银楼除应返还房屋外，还应按原合同约定向原告支付至实际交还租赁房屋期间的租金。按照协议约定，被告胡银楼应每月向原告缴纳租金5000元，现被告胡银楼已交纳至2016年6月30日，其应按该约定向原告支付至实际交还租赁房屋期间的租金及占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条，第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告盐城汽车客运有限公司与被告胡银楼于2012年1月1日签订的《房地产租赁合同》。二、被告胡银楼应于本判决生效之日起二十日内将其租赁的位于盐城市亭湖区沿河西路35号的所有土地及坐落在内的房屋返还原告盐城汽车客运有限公司。三、被告徐兵应于本判决生效之日起二十日内将其租赁的位于盐城市亭湖区沿河*路*号的三间房屋返还原告盐城汽车客运有限公司。四、被告胡银楼应于判决生效后十日内向原告盐城汽车客运有限公司支付从2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金3万元并承担自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止按月租金5000元计算的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告胡银楼、徐兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户银行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。审 判 长  蔡丽宁人民陪审员  郑建春人民陪审员  郑锦萍二〇一七年八月八日书 记 员  孙志杰附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。