陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0821民初3571号原告：中国农业银行股份有限公司神木县支行，住所地：陕西省神木市神木镇东兴街二中路1号。负责人：王峰，系该行行长。委托诉讼代理人：张祥林，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐雯，陕西至正律师事务所律师。被告：徐海平，男，1972年6月出生，汉族，陕西省人。委托诉讼代理人:贺春旺，陕西神东律师事务所律师。被告：神木县华夏亿源房地产开发有限公司，住所地：陕西省神木市东兴街北段江泰公司三楼。法定代表人：刘文林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：崔明裕，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行与被告徐海平、神木华夏亿源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行委托诉讼代理人张祥林、徐雯到庭，被告徐海平未到庭，其委托诉讼代理人贺春旺到庭，被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司委托诉讼代理人崔明裕亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行向本院提出诉讼请求：1、判令宣布提前收回全部已发放贷款，被告徐海平偿还原告贷款本金及利息、复利共计684258元，其中包括本金616831.3元、逾期利息60654.06元、逾期罚息2298.47元、逾期复利4474.17元，逾期利息、逾期罚息、逾期复利截止至2017年4月16日，之后产生的利息、罚息按照借款合同约定计算至债务清偿之日；2、确认原告享有神木市神木镇西沙小区2区北临西沙路靠神龙3路华夏首府小区7幢1单元1601号房产的抵押权，并对上述全部债务享有优先受偿权；3、判令被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司对被告徐海平上述债务承担连带保证责任；4、判令本案的诉讼费用及实现债权的费用（包括律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费）由被告承担。事实与理由：2013年11月25日，被告徐海平与原告签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款640000元用于购买位于神木市神木镇西沙小区2区北临西沙路靠神龙3路华夏首府小区7幢1单元1601号房屋。合同约定借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，利率采用浮动利率方式计收。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付的利息，原告可以计收复利。本合同采用阶段性保证担保和抵押的方式提供担保，阶段性担保自借款发放之日起承担连带保证责任，抵押人以所购房屋办理预告商品房抵押权预告登记。保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等。合同还约定借款人未按期归还借款本息即构成违约，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同签订后，原告按照约定向被告发放了借款，但被告截止2017年4月16日已经连续21期没有按照合同清偿本息，后经原告多次催收，被告均未履行还款义务。故原告诉至本院。被告徐海平辩称：应当驳回原告的诉讼请求。理由如下：是否全部收回发放贷款，系双方当事人的意思自治，法院不能依职权判决全部收回；原告应当只起诉逾期未偿还的本息，被告未偿还按期的贷款，是情势发生变化所致。被告购买的房产已经抵押给原告，原告不具备提前收回贷款的条件；律师费等相关费用被告不承担。被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司辩称：被告用房产作抵押，房地产公司不应当承担责任。至于阶段性担保有期限，房地产公司不应当承担保证责任。经审理查明以下事实：被告徐海平为了购买神木市神木镇西沙二路与神龙三路交界处华夏首府小区7幢1单元1601号房屋向原告申请借款640000元。2013年11月25日，二被告与原告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定借款人为被告徐海平，抵押人为被告徐海平，贷款人为原告中国农业银行股份有限公司神木县支行，保证人为被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司。抵押房屋为被告徐海平所购房屋。借款金额为640000元，借款期限为240个月。贷款利率为浮动利率即中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定。借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮50%，直至本息清偿为止。还款方式为等额本息还款法，合同同时约定“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订得其他借款合同项下借款立即到期或采取其它资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。….(2)借款人未按约定按期足额偿还借款”。并约定用所购房屋为该笔借款提供抵押担保等内容。被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司提供担保，保证方式为阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续后3年。为借款人的债务承担连带保证责任。2013年11月27日，原、被告就被告徐海平所购买的位于神木市神木镇西沙小区2区北临西沙路靠神龙3路华夏首府小区7幢1单元1601号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，经被告徐海平授权，原告按约定将640000元发放给被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司作为购房款。另查，借款后截止2017年4月16日被告尚欠原告中国农业银行股份有限公司神木县支行借款本金616831.3元，利息60654.06元、罚息2298.47元。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，系双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告按合同约定提供借款640000元后，被告徐海平也应按约定按时偿还借款本金及其利息。借被告徐海平按约偿还部分本金及利息后，剩余借款本金616831.3元及其利息未按约定偿还已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人如不按时足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放的借款，并自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计收利息，并在执行利率的基础上上浮50%计收罚息。故原告要求解除《个人购房担保借款合同》以及由被告徐海平一次性偿还剩余借款本金及利息和逾期罚息的诉讼请求，依法予以支持；因被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司保证方式为阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续后3年且保证方式为连带责任保证，故原告在保证期间内要求被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司承担连带偿还责任的请求本院依法予以支持;对被告徐海平购买的房屋，原、被告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，因抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有现实的抵押权。故原告主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款有优先受偿权的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司神木县支行与被告徐海平、神木县华夏亿源房地产开发有限公司于2013年11月25日签订的《个人购房担保借款合同》；二、限被告徐海平于本判决生效之日起五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司神木县支行借款本金616831.3元并支付利息、罚息（包括2017年4月16日之前已产生利息60654.06元、罚息2298.47元；从2017年4月17日起按照本金616831.3元，利率按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%，罚息按照执行贷款利率的基础上浮50%。基准利率予以调整的，从次年1月1日起按照调整后的利率执行）。被告神木县华夏亿源房地产开发有限公司承担连带偿还责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木县支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，由被告徐海平、神木华夏亿源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向榆林市中级人民法院上诉。审判员  刘卫国二〇一七年八月九日书记员  武晓梅