陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕03民终1098号上诉人（原审原告、反诉被告）张志贤，男，1948年4月8日生，陕西省扶风县人，住宝鸡市渭滨区。委托代理人李志勇，男，1976年10月5日生，河南省兰考县人，现住宝鸡市渭滨区。委托代理人陈培新，陕西华维律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）陕西易中物流有限公司，住所地宝鸡市渭滨区川陕路22号。统一社会信用代码9161030275883405XF。法定代表人王明利，经理。委托代理人周志国，陕西博仁律师事务所律师。委托代理人张小平，陕西易中物流有限公司员工。上诉人张志贤、上诉人陕西易中物流有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服渭滨区人民法院（2017）陕0302民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张志贤委托代理人李志勇、陈培新，上诉人陕西易中物流有限公司委托代理人周志国、张小平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人张志贤上诉理由是：一审适用理解《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2014]85号）不当，物业费缴费标准应按每平方米0.3元计算。请求：请求撤销一审判决，依法部分改判。同时抗辩称陕西易中物流有限公司上诉理由不成立，请求驳回陕西易中物流有限公司上诉请求。上诉人陕西易中物流有限公司上诉理由是：原审判决认定事实错误，张志贤擅自转租，拖欠应交费用，其违约行为已达到双方约定的合同解除条件，一审未支持反诉人诉请不当。请求：二审依法改判，全面支持反诉人一审反诉请求。同时抗辩称张志贤上诉理由不成立，请求驳回张志贤上诉请求。张志贤向一审法院起诉请求：1、被告停止断电的违约行为，立即供电（后撤回）；2、被告赔偿原告断电期间营业损失每日800元，共计23240元；3、被告返还停电期间租金2459元；4、被告承担本案受理费。陕西易中物流有限公司向一审法院反诉请求：1、解除原、被告之间租赁合同；2、张志贤支付截止2017年3月拖欠的物业费、垃圾费等共计34471.2元；3、反诉费由张志贤承担。原审法院查明：2012年2月21日，被告名称由宝鸡市东运运输服务有限责任公司变更为陕西易中物流有限公司。2007年3月19日，市二建物业管理公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定市二建物业管理公司将位于宝鸡市渭滨区川陕路30号房屋出租给被告，建筑面积为1057.17平方米，租赁期限从2007年3月19日至2022年3月18日，同时约定由承租人负责支付出租房屋内的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费，并约定其他事项。合同签订后，被告将上述房屋分别转租。2009年3月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋2至3层出租给原告，建筑面积以实测为准，租赁期限从2009年4月6日至2027年4月5日，由承租人负责支付出租房屋内的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费，租赁房屋用途为招待所（服务性行业），承租人欠费达10000元以上或未经出租人书面同意转租的，出租人有权解除合同，同时约定了其他事项。2015年7月30日，经原告确认，租赁房屋面积为765.99平方米。合同签订后，原告妻子曹宁过以上述租赁房屋为经营场所注册个体工商户经营招待所，字号为宝鸡市渭滨区小憩招待所。2015年6月20日，被告与宝鸡市乐居物业管理有限公司（以下简称乐居公司）签订《关于收取宝鸡市东运运输服务有限公司承租的川陕路30号市二建门面房物业费协议》，约定，从2015年7月1日至2016年2月28日，被告缴纳物业费为每月每平方米1.2元，垃圾费每月每平方米1元，从2016年3月1日起，物业费每月每平方米2元，垃圾费每月每平方米1元。2015年7月22日，被告向各承租人发出《陕西东运物流有限公司关于收取物业管理费、垃圾费的通知》，载明收费标准与前述协议约定一致。2016年12月31日，被告向原告发出停电通知，载明因原告未缴纳2016年4月至12月期间物业费，从2016年12月31日17时起开始停电处理。2017年1月24日，被告向原告发出供电通知，载明从2017年1月24日9时30分开始供电。原、被告均认可原告承租上述房屋期间水电费、物业费、垃圾费均由被告代为收取，但因双方发生争议，原告未向被告缴纳2016年10月5日至2016年12月26日水费1254.5元，2016年12月7日至2017年3月6日电费5640.7元，及2016年4月至2017年3月垃圾费、物业费。经原、被告参与，本院对租赁房屋现场勘验，原告承租房屋二层房屋共计十二间，其中七间为两张床位，一间为原告值班室，两间为原告自用，公用洗澡间、卫生间各占用一间，三层房屋共计十二间，其中三间为两张床位，两间为三张床位，五间为四张床位，公用洗澡间、库房各占用一间。双方存在争议的事实。被告提交乐居公司收款收据、物业费及水费核算表，证明其向乐居公司依约缴纳物业费、垃圾费及水电费的事实，被告提出异议，经本院审查，被告仅提交部分收款收据原件，但收款收据均与核算表可以印证，亦符合被告与乐居公司约定，故本院对被告提交证据真实性予以认定，对被告主张予以采信。原告提交其自书记账本证明其每日营业收入830元，被告提出异议，经本院审查，原告提交证据无其他证据印证，不能充分证明其营业收入情况，本院不予认定。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告对签订《房屋租赁合同》的事实均无异议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。合同签订后双方应当依据约定及时、全面地履行各自的义务。依据双方约定，原告应当负担租赁房屋物业费、垃圾费、水电费等费用，但合同履行中，双方对物业费、垃圾费收取标准发生争议，原告未及时缴纳该费用，被告即以断电方式督促原告缴费，以致本案纠纷发生。本案审理中，鉴于被告已经恢复供电，原告放弃要求被告立即供电的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。双方争议焦点为：1、被告是否应当赔偿原告停电期间的营业损失；2、被告是否应向原告返还停电期间租赁费；3、《房屋租赁合同》是否应当解除；4、原告欠缴各项费用如何确定，对此，本院逐一论述如下：1、停电期间营业损失。结合本案证据，双方均认可2016年12月31日17时至2017年1月24日9时停止供电的事实，本院予以认定。对原告主张2016年12月20日、12月29日、12月30日停电的事实，因证据不足，原告放弃主张权利，本院予以确认。原告租赁房屋用于经营招待所，停电期间必然发生营业损失，但其无充分证据证明每日营业收入，经本院询问原告，其陈述招待所收入不稳定，淡季每日利润100元，旺季每日600元，房价为二人间60元、三人间80元、四人间100元，结合本院现场勘验情况，本院酌情认定原告每日营业收入为400元。被告停电期间为24日，故原告营业损失为9600元（24日×400元/日）。关于责任承担，被告认为因原告拒不履行缴纳相关费用的义务，违约在先，其采取停电方式督促原告缴费，属于正当行使权利，不同意承担赔偿责任。本院认为，租赁合同中，出租人向承租人交付的租赁物应当符合约定的用途，被告停止供电，必然导致用于经营招待所的租赁房屋无法正常使用，被告停电行为构成违约，应当赔偿原告停电期间营业损失。原告虽因租赁房屋的物业费、垃圾费收取标准发生争议，未及时缴纳相关费用，但被告应当采取协商、诉讼等合法、适当的途径主张权利，其断电行为导致损失扩大，不利于社会经济秩序稳定，非正当行使权利，故本院对被告意见不予采信，认定被告赔偿原告停电期间营业损失9600元。2、停电期间租赁费。原告主张被告返还停电期间租赁费，被告提出异议。本院认为，缴纳租赁费系承租人的义务，被告虽存在停止供电的违约行为，但不能免除原告缴纳租赁费的义务，并且停电期间原告未停止占有、使用租赁房屋，故原告该项主张于法无据，本院不予支持。3、《房屋租赁合同》是否应当解除。被告认为原告欠缴费用已超过10000元，并且原告未经其同意转租房屋，双方约定合同解除条件已经成就，主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告提出异议。本院认为，原告欠缴费用属实，但双方就收取标准发生争议且均已提起诉讼，权利义务未明确，同时，原告承租房屋由其妻子注册个体工商户经营招待所，被告未提交充分证据证明原告将承租房屋转租的事实，故被告主张解除合同理由不能成立，本院对其该项主张不予支持。4、原告欠缴各项费用如何确定。依据被告提交欠费清单，原告对欠缴2016年10月5日至2016年12月26日水费1254.5元，2016年12月7日至2017年3月6日电费5640.7元，及2016年4月至2017年3月垃圾费、物业费的事实均无异议，但对垃圾费、物业费收取标准提出异议。被告主张原告应按照其与乐居公司约定缴纳垃圾费、物业费，原告主张垃圾费应当按照政府指导价每床每月1元收取，物业费应当按照政府指导价多层住宅等外标准每月每平方米0.3元收取。经本院审查，原、被告签订的《房屋租赁合同》未明确物业费、垃圾费的收取标准，原告非被告与乐居公司《关于收取宝鸡市东运运输公司承租的川陕路30号市二建门面房物业费协议》的相对人，二者协议并不当然约束原告，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项规定“价款或者报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”规定，故对原告主张垃圾费、物业费收取标准应当按照政府指导价确定的意见予以采信。双方明确约定租赁房屋用途为招待所，经现场勘验，该招待所现有46张床位，值班室、库房及公用卫生间、洗澡间为招待所正常经营需要，但其自用两间房屋应当计算床位，结合本案案情，本院酌情认定该两间房屋按照8张床位计算，故该租赁房屋床位共计54张。宝鸡市人民政府《宝鸡市城市垃圾处理费收缴实施办法及收缴标准》（宝政发[2014]8号）规定，宾馆、招待所、饭店城市垃圾处理费每月每床2元，按照床位数50%计收，参照该文件，原告租赁房屋每月垃圾费为54元（54床×2元/床·月×50%）。被告主张物业费按照每月每平方米2元收取，原告主张按照政府指导价多层住宅等外标准每月每平方米0.3元收取。《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2014]85号）规定的物业服务收费指导标准分为多层住宅、高层住宅和办公写字楼三类，本院认为，原告承租房屋系用于经营招待所，不宜适用住宅标准，被告主张收费标准与办公写字楼等外标准一致，其主张合理，予以支持。故，原告承租房屋面积为765.99平方米，其每月物业费为1531.98元（765.99平方米×2元/平方米·月）。综上，被告应向原告赔偿停电期间营业损失9600元。原、被告均认可物业费、垃圾费、水电费由被告代收，原告应向被告缴纳上述费用。原告2016年4月至2017年3月应缴垃圾费648元（54元/月×12月），物业费18383.76元（1531.98元/月×12月），2016年10月5日至2016年12月26日水费1254.5元，2016年12月7日至2017年3月6日电费5640.7元，共计25926.96元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告陕西易中物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张志贤营业损失9600元。二、原告张志贤于本判决生效之日起十日内支付被告陕西易中物流有限公司垃圾费648元、物业费18383.76元、水费1254.5元、电费5640.7元，共计25926.96元。三、驳回原告张志贤的其他诉讼请求。四、驳回被告陕西易中物流有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由原告张志贤承担30元，被告陕西易中物流有限公司承担70元；反诉案件受理费310元，由原告张志贤承担210元，被告陕西易中物流有限公司承担100元。二审中当事人均无新证据提交。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案系房屋租赁合同纠纷。对租赁合同的来源、效力等一审已有明确认定，双方当事人也无异议，本院不再赘述。双方当事人应依据法律规定履行各自合同义务。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”一审法院经现场勘验，确认上诉人张志贤租赁房屋用于开办招待所而非居家住宅，故依法确定的物业费缴费标准并无不当，本院不持异议。上诉人陕西易中物流有限公司没有证据证明张志贤有擅自转租行为，且张志贤前期并无拖欠费用，后双方因物业费、垃圾费缴费标准等产生纠纷后，张志贤已积极通过诉讼寻求司法解决，其行为不构成双方租赁合同中的根本违约解除合同条件。综上，两上诉人的上诉理由均没有证据支持，其上诉请求本院均不予以支持。原审认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，处理结果正确。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由张志贤负担100元，陕西易中物流有限公司负担310元。本判决为终审判决。审 判 长  韩权雁审 判 员  邱有前代理审判员  黄 婷二〇一七年八月十五日书 记 员  谈佳华