黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0822民初1043号原告：李廷英，女。委托诉讼代理人：武艳波。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司。法定代表人：于文波。委托诉讼代理人：杨士玲理。第三人：赵志刚，男。原告李廷英与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称“万基公司”）、第三人赵志刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告李廷英及委托诉讼代理人武艳波，第三人赵志刚到庭参加诉讼，被告万基公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李廷英向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行房屋拆迁安置补偿合同，并协助原告办理不动产权证书，提供办证所需手续;2.要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年5月17日，原告与被告万基公司签订了《回迁安置协议书》，协议约定：原告回迁万基公司在桦南县隆吉小区三期开发的1号楼1单元601室，房屋面积为65.17平方米，原告交付了全部价款。后期原告到桦南县房产局办理产权证照时，得知原告回迁的房屋由万基公司与第三人之间办理了机打合同，导致原告无法办理房屋产权证照，故提起诉讼。万基公司辩称，关于房屋事宜不清楚，我公司没有将争议房屋回迁给原告及出卖第三人，也没有与原告及第三人签订合同和收取房款，该地段的实际投资人和受益人为张敬科，应由其承担法律责任，如确属回迁户的话我公司同意根据法院判决为原告出具办理产权证照的相关手续。赵志刚辩称，我以现金方式全款购买了涉案房屋并在产权处办理了备案登记，房产部门出具的《商品房买卖合同》是对第三人合法购买该房屋的法律保证和依据，具有不可抗性，原告没有及时办理购房登记手续失去了法律保护的最佳时机，所以原告签署的合同无效，万基公司出具的进户许可证明第三人是开发商唯一许可入户的房主，故原告的诉讼请求不能成立。此外，赵志刚庭审中自认通过案外人颜世芹丈夫刘庆刚借款与张敬科，张敬科以涉案房屋作为借款担保并办理了商品房销售登记备案的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权也调取了来源于桦南县公安局的相关证据并组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的房屋买卖协议、购楼收据、入户收费票据及实际居住的相关证据（电力、采暧、物业等费用收据），本院调查取证的万基公司授权委托证明书、隆吉小区三期的相关政府批件及证人张敬科、颜世芹证言笔录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即第三人提供的商品房买卖合同、收据，原告认为被告与第三人之间是基于民间借贷的担保而签订的商品房买卖合同，虽办理了登记备案，但不能证明第三人实际取得了房屋所有权；本院经审查认为，商品房预售合同登记备案的规定系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即备案登记并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，故原告的反驳理由成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桦南县隆吉小区三期建设项目系被告万基公司与案外人张敬科合作开发。2011年5月23日，案外人孙珍作为被拆迁人与万基公司下设的桦南县隆吉小区拆迁安置办公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定回迁隆吉小区三期商服与住宅。2013年7月12日，孙珍将其回迁安置的1号楼1单元601室作价122000元卖与原告李廷英。原告交付购房款后便实际入住。此后，当原告到桦南县房地产管理局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被第三人赵志刚备案登记，导致原告无法实际权利，故提起诉讼。另查明，2013年3月4日，因案外人张敬科开发桦南县秀北小区向第三人赵志刚借款，便将涉案房屋作为担保在桦南县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。本院认为，案件的争议焦点一是被告万基公司与第三人赵志刚签订的《商品房买卖合同》的效力问题；二是案外人孙珍与被告万基公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的效力及履行问题。首先，民法通则规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，张敬科作为万基公司的合伙人与赵志刚之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保张敬科委托贾东阳与赵志刚将涉案房屋办理了备案登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在表示为签订商品房买卖合同并办理备案登记，因此双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思与外在表示不一致，意思表示并不真实，应为无效。其次，我国采取物权法定原则，本案中被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被物权法或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则；最后，民间借贷司法解释亦规定审理民间借贷案件中如出现实为借贷而名为买卖的情形应以借贷法律关系审理，并释明当事人变更诉求，如其拒绝的话裁定驳回起诉，由此可见就该案的审理应坚持买卖合同的从属性及基础法律关系审理的原则，第三人可以民间借贷另行向债务人主张权利，作为其民事权益的救济方式。关于案外人孙珍与被告万基公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的效力及履行问题。第一，该协议书系被告作为拆迁人与孙珍作为被拆迁人就房屋拆迁补偿安置所达成的协议，约定了以产权调换的形式安置被拆迁人位置、用途特定的包括涉案房屋在内的房屋，具备房屋拆迁补偿安置合同的必要条款，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效；第二，原告通过购买形式取得安置房屋，并得到了被告的书面认可及出具了销售不动产发票，应视为被拆迁房屋的所有权人，参与诉讼主体适格，且已对涉案房屋进行了占有使用，有其提供的采暖、供电、供水及物业收费的票据为凭；第三，商品房买卖司法解释也规定如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。综上所述，被告万基公司与第三人赵志刚签订的商品房买卖合同名为房屋买卖，实为借款担保，意思表示不真实，此担保方式违反物权法定原则和民间借贷的法律规定，第三人所支付的款项实为借款并非房屋买卖的价款，其并未履行买卖合同的价款支付义务，应为无效；孙珍与被告万基公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书意思表示真实，具备房屋拆迁补偿安置合同的要件，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，原告系购买取得且得到被告认可，故参与诉讼主体适格。在该合同依法成立的情况下，被告万基公司负有协助原告李廷英办理涉案房屋产权登记的附随义务。此外，关于被告万基公司提出因张敬科是隆吉小区三期建设项目的实际投资人和受益人，应承担法律责任的辩解不予采信，理由是万基公司所出具的授权委托证明书中明确承认该项目为其与贾东阳（实际为张敬科）合作经营，即使二者属民事法律行为中的挂靠关系，但因其系政府批准备案的房地产开发主体理应担责。被告万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对民事权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第七条第一款、第十一条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与第三人赵志刚于2013年3月4日签订的《商品房买卖合同》无效；确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与案外人孙珍于2011年5月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效；被告佳木斯万基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告李廷英办理黑龙江省桦南县隆吉小区三期1号楼1单元601室（面积65.17平方米，产籍号4-0001-864-010601）房屋产权登记手续。案件受理费100元由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  吴艳文审 判 员  林佳智人民陪审员  张晓东二〇一七年八月二十四日书 记 员  郜 宇