北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8162号上诉人（原审原告、反诉被告）：李进波，男，1984年1月18日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：魏珊念子，女，1985年3月13日出生。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：江超，北京市中凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋云国，男，1985年11月10日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李亚宁，女，1988年9月26日出生。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：聂晓东，北京市恒圣律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。上诉人李进波、魏珊念子因与被上诉人宋云国、李亚宁，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2017)京0111民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李进波、魏珊念子上诉请求：撤销原判，改判解除双方于2015年11月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，驳回宋云国、李亚宁全部反诉请求。事实和理由：宋云国、李亚宁在办理公积金贷款时尚未支付首付款，在此情况下，其不可能通过贷款审核，贷款审核的手续存在不合法，双方未能在合同约定的期限内完成转移登记手续是由于宋云国、李亚宁的贷款拖延导致的，其构成违约，合同应当解除。且其在一审期间表示同意一次性支付购房款，但并未提交证据证明其有支付能力。故不同意其全部反诉请求。宋云国、李亚宁辩称：同意原判，不同意李进波、魏珊念子的上诉请求。链家公司辩称：同意原判。李进波、魏珊念子向一审法院起诉请求：判令解除双方于2015年11月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。宋云国、李亚宁向原审法院反诉请求：1.李进波、魏珊念子继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》，办理房屋所有权转移登记，并在房屋所有权转移登记完毕后三个工作日内交付房屋；2.李进波、魏珊念子支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金106250元（自2016年3月29日起算，每逾期一日，按房屋总价款万分之五计算，暂计算至2016年7月6日）。一审法院认定事实：李进波系位于房山区702房屋所有权人（房产证号：X京房权证房字第XX**号），魏珊念子系李进波之妻。2015年11月29日，李进波（出售人，甲方）与宋云国、李亚宁（购买人，乙方）及链家公司（居间人，丙方）签订了《买卖定金协议书》，就坐落于房山区702号房屋买卖事宜达成协议。该协议书附定金收付收据，确认李进波已收到购买人宋云国和李亚宁购买上述房屋交付的定金共计50000元整。同日，李进波（出卖人）与宋云国（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落于房山区702，建筑面积为89.61平方米；房屋性质为商品房；该房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京金融街支行，抵押登记日期为2015年5月19日，出卖人应于2015年12月1日前办理抵押注销手续；该房屋未出租；房屋成交价格为人民币1500000元，双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为625000元，由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金50000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1200000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；该合同同时约定了双方其他权利义务。同日，李进波（出卖方，甲方）与宋云国（买受方，乙方）及链家房地产公司（居间方，丙方）签订了《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币2125000元整，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于签约当日将定金50000元以自行支付的方式支付甲方；交易房屋有抵押，甲方应于2015年12月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年1月1日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款人民币545000元整以理房通托管的方式支付甲方，乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款300000元整以建委资金监管的方式支付甲方；甲乙双方应于出公积金评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在公积金贷款批贷后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方确认，交易房屋情况为契税票满两年、不是甲方家庭名下唯一住房，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；该协议同时约定了各方其他权利义务。同日，李进波（出卖人，甲方）与宋云国、李亚宁（买受人，乙方）及链家公司（居间人，丙方）签订了《居间服务合同》，约定鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于房山区702的房屋于2015年11月29日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续；甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；该合同同时约定了各方其他权利义务。上述合同签订后，各方开始依约履行。2016年1月11日，诉争房屋的抵押登记已注销。2016年3月21日，宋云国和李亚宁的借款申请通过审核。后链家公司通知双方办理过户事宜，李进波对于批贷事宜仍有异议。2016年3月28日，李进波、宋云国、李亚宁及链家公司共同前往住房公积金管理中心确认贷款审批情况。同日，宋云国通过其尾号为8743的工商银行账户向理房通转账300000元，李亚宁通过其尾号为3367的招商银行账户向理房通转账两笔，金额分别为345000元和200000元,其中300000元作为监管资金转入北京市房山区住房和城乡建设委员会。2016年4月5日，链家公司向李进波发出《催告函》，要求李进波办理交易房屋的过户手续。2016年4月8日，李进波诉至原审法院，以宋云国、李亚宁未获得贷款批准、未履行付款义务、未在120日内办理过户手续构成违约为由要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》。庭审中，李进波、魏珊念子提交4份证据：证据1为北京住房公积金网公示的住房公积金贷款条件和需要提交的材料打印件，证明二宋云国、李亚宁在办理公积金贷款时并未实际支付首付款，而是以李进波、魏珊念子出具的虚假收据获得公积金贷款，其行为属于违约。证据2为2016年2月27日录音，证明链家公司承诺的120日过户与之前协商内容存在分歧，因宋云国、李亚宁支付首付款不及时造成合同履行迟延，导致其错过换房时机造成损失。证据3为2016年11月15日、2016年11月26日录音，证明公积金贷款需要取得购房首付款，并且首付款金额需要与网签价格一致。宋云国、李亚宁对以上证据均不予认可，认为购房合同和补充协议中对首付款的支付有明确的约定，其支付首付款不存在违约，且合同约定的过户时间为120日，而非李进波、魏珊念子主张的90日。宋云国、李亚宁提交2016年3月28日，李进波、宋云国、李亚宁、链家公司工作人员及北京住房公积金管理中心房山管理部工作人员的谈话录音，李进波不予认可，只认可其中确有其说话，但不认可贷款已经批准；宋云国、李亚宁还申请法院去北京住房公积金管理中心房山管理部核实贷款审批情况，经原审法院调查核实，该管理部向法院出具《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书》，确认宋云国和李亚宁的借款申请已通过审核，贷款额度为1200000元整，担保方式为北京市住房贷款担保中心连带责任保证担保，还款方式为自由还款方式，受托银行为农行房山区支行营业部，李进波对该审核结果有异议，认为由于其出具收到30万元首付款的虚假证明才通过审核，故申请法院去上述管理部调取宋云国、李亚宁申请公积金贷款的申请资料，并调查未支付首付款能否通过贷款审核，经法院向该管理部核实，该管理部工作人员表示是否支付首付款与贷款审核没有必然联系，未支付首付款的情况下也可能通过贷款审核，李进波不认可该管理部工作人员的表述，仍然坚持要求解除合同。庭审中，宋云国、李亚宁还提交双方与链家公司工作人员的微信聊天记录，证明贷款审批通过后通知李进波办理过户，李进波不予配合，李进波认可记录的真实性，但不认可证明目的。经原审法院询问，如果判决合同继续履行，办理诉争房屋过户手续，宋云国、李亚宁同意一次性付清剩余房款，并自愿承担无法付清房款的不利法律后果。李进波认可收到50000元定金，且宋云国、李亚宁支付的首付款共计845000元已存入理房通及建委资金监管账户。另查明，宋云国、李亚宁具有在北京市购买房屋的资格。上述事实，有各方当事人陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《买卖定金协议书》、《补充协议》、《居间服务合同》、房屋产权证书、《催告函》、电话录音、收据、短信记录、工作笔录等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李进波与宋云国、李亚宁签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《补充协议》及双方与链家公司签订的《居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，宋云国、李亚宁支付定金及首付款、办理公积金贷款，后双方因过户事宜产生争议。依据《补充协议》约定，甲乙双方同意，在公积金贷款批贷后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。本案中，依据现有证据可以确认，宋云国和李亚宁已经在2016年3月21日通过贷款审核，链家公司也已经通知双方可以办理过户相关手续，但李进波对是否通过贷款审核存有异议，且在三方于2016年3月28日前往北京住房公积金管理中心房山管理部确认后仍以贷款未通过审核为由拒绝配合过户，在法院出示《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书》后仍对结果有异议，并对北京住房公积金管理中心房山管理部工作人员关于是否支付首付款与贷款审核没有必然联系的表述不予认可，仍然坚持要求解除合同，法院认为，李进波在宋云国、李亚宁的公积金贷款审核通过后无正当理由拒不配合办理过户手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。故综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜，对于宋云国和李亚宁要求李进波继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，协助办理诉争房屋所有权转移登记的反诉请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。同时，在办理过户之前，宋云国、李亚宁应当向李进波支付剩余房款1230000元，因过户产生的税费由宋云国、李亚宁负担。同理，宋云国、李亚宁已经于2016年3月28日支付了首付款共845000元，未违反《补充协议》中约定过户前5个工作日内支付845000元首付款的约定，且李进波认可该首付款已存入理房通及建委资金监管账户，另2016年3月21日通过贷款审核时并未超过合同约定的双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的120日内,合同的履行亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的导致合同解除的情形，故李进波要求解除合同的理由难以成立，该诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。对于宋云国和李亚宁要求李进波承担违约责任的反诉请求，于法有据，法院予以支持。关于违约金的具体数额，结合双方合同履行情况、过错程度、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，法院酌情予以调整，对于宋云国、李亚宁要求过高部分，法院不予支持。链家房地产公司经法院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年6月判决：一、李进波与宋云国、李亚宁继续履行双方于2015年11月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，宋云国、李亚宁于判决生效后十日内给付李进波剩余房款一百二十三万元；二、李进波于收到上述一百二十三万元之日协助宋云国、李亚宁办理位于房山区702号房屋所有权转移登记手续，并在房屋所有权转移登记完毕后三个工作日内交付房屋；因过户产生的税费由宋云国、李亚宁负担；三、李进波于判决生效后十日内给付宋云国、李亚宁违约金五万元；四、驳回李进波的诉讼请求；五、驳回宋云国、李亚宁的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，李进波与宋云国、李亚宁签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、及与链家公司签订的《居间服务合同》均系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。李进波、魏珊念子上诉对宋云国、李亚宁的公积金贷款审核不予认可，主张宋云国、李亚宁在申请贷款时未实际支付首付款，而是由李进波出具了与实际情况不符的收到首付款的证明。根据原审法院向北京住房公积金管理中心房山管理部调查的情况，该管理部向原审法院出具了《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书》，确认宋云国、李亚宁的借款申请已审核通过，且应当指出，在宋云国、李亚宁申请贷款时，李进波为其出具了收到首付款的证明，表明其当时愿意在未实际收到首付款的情况下配合宋云国、李亚宁申请贷款，且在贷款审核批准后，宋云国、李亚宁亦依约足额支付了首付款。现李进波、魏珊念子主张宋云国、李亚宁的贷款审核无效缺乏依据，本院对此不予采纳。李进波、魏珊念子上诉主张因贷款审核无效，宋云国、李亚宁应在实际支付首付款后再行申请贷款，并进而主张宋云国、李亚宁存在违约要求解除合同的上诉意见亦缺乏依据，本院对此亦不予采纳。宋云国、李亚宁要求李进波、魏珊念子继续履行合同有事实及法律依据，本院予以支持。在审理期间，宋云国、李亚宁自愿以更优惠的履行方式一次性支付剩余购房款，本院对此不持异议。李进波应配合宋云国、李亚宁办理房屋的转移登记手续，魏珊念子对此应负有协助义务。原审法院结合双方合同履行情况、过错程度、实际损失等因素综合考虑、酌情确定李进波应负担的违约金数额并无不妥，本院对此不持异议。李进波、魏珊念子的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费23800元，由李进波、魏珊念子负担（已交纳18300元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费12325元，由李进波、魏珊念子负担12014元（于本判决生效之日起七日内交纳），由宋云国、李亚宁负担311元（已交纳）；二审案件受理费23800元，由李进波、魏珊念子负担（已交纳18300元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  姚 颖审判员  周梦峰二〇一七年八月二十九日书记员  胡 月