海口市龙华区人民法院    民事判决书    （2019）琼0106民初13397号    原告：海南孙某房地产经纪有限公司，住所地海南省海口市美兰区碧海大道39号南方明珠海晨园一栋三单元501房。    法定代表人：孙某，总经理。    被告：海南七彩祥云房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市龙华区海垦路118号绿谷康都8栋住宅楼6层607房。    法定代表人：林某。    委托诉讼代理人：蔡某，该公司员工。    被告：蔡某，男，1994年10月24日出生，汉族，住广东省湛江市徐闻县。    原告海南孙某房地产经纪有限公司（以下简称“原告”）与被告海南七彩祥云房地产营销策划有限公司（以下简称“七彩祥云公司”）、蔡某居间合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某、被告七彩祥云公司的委托诉代理人蔡某、被告蔡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告提出诉讼请求：1.依法判令被告七彩祥云公司与被告蔡某共同向原告支付房产佣金76338.547元；2.依法判令被告七彩祥云公司与被告蔡某共同向原告支付从2019年8月2日起至起诉之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息238元（实际以付清款项之日计止）；3.依法判令二被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等一切相关费用。事实与理由：原告与被告七彩祥云公司签订了《战略合作协议》，约定自2019年5月1日起至2019年12月31日止，由被告七彩祥云公司委托原告代理销售位于广东省徐闻县的“鼎龙天海湾”楼盘（开发商：徐闻永业房地产开发有限公司）。《战略合作协议》第三条第二款约定佣金方案为：“2.2佣金费率A初始佣金点数为二级5%”。在本案中，实际上是由被告蔡某对外负责原告与被告七彩祥云公司的佣金代理结算事宜，其实际为被告七彩祥云公司的老板。原告一直也是与被告蔡某进行联系要求结算佣金事宜，相对应的证据为，被告七彩祥云公司与涉案房产的开发商徐闻永业房地产开发有限公司签订《鼎龙合作合同》（证据5，合同编码为DLDC-THW-251），约定由被告七彩祥云公司一级代理涉案房产，乙方处所留电话号码135XXXXXXXX实际为被告蔡某所有，该电话号码所对应QQ网名“七彩祥云”、所对应的微信备注为“K先生”、所对应的支付宝名称为“焕凯”，微信备注号：Chkai781533278,网名：渠道部蔡某131XXXXXXXX（支付宝证明电话实名由头像）与收发票人为同人，两微信为同人均可证明。《战略合作协议》签订后，原告积极按照协议约定履行义务，已经按照《战略合作协议》第四条佣金支付条件成功代为销售三套房源，该三套房源的房号为：鼎龙天海湾3栋1111房、2栋210房、3栋1407房，相关证据均提交至贵院。根据《战略合作协议》约定三套房产佣金结算额如下：（1）3栋1111房佣金594038*0.05-594038*0.05*0.03-2000=29701.9-891.057-2000=26810.843元；（2）2栋201房佣金534251*0.05-534251*0.05*0.03-2000=26712.55-801.3765-2000=23911.1735元；（3）3栋1407房所属权并及时发放佣金569413*0.03-569413*0.03-2000=28470.65-854.1195-2000=25616.5305元，合计：26810.843+23911.1735+25616.5305=76338.547元人民币。以下为三套房源的主张依据：第一套依据：被告七彩祥云公司与原告于2019年4月中旬口头协议代理徐闻县鼎龙天海湾项目销售，于4月17日由原告推荐肖吉学认筹3栋1111房，18日全款成交，20日签约。有客户微信聊天截屏，有推介客户到访表，筹号申请表，客户鼎龙机打收据。除此之外证人该房产购买人肖吉学亦出具证明，其购买涉案房产由原告法定代表人孙洪义介绍成交，但是被告七彩祥云公司并没有履行合同第四条规定支付佣金；第二套依据：2019年5月8日由案外人邓妃深推荐案外人覃语杨父母到访徐闻鼎龙天海湾。有确认表5月6日认购2栋20房，定金收据5月24日全款成交收据，所有小票，被告七彩祥云公司通知原告开普通发票25377元有拍照，并给公司老板蔡某有拍照。其中证人邓妃深出具证言证明，被告七彩祥云公司未履行合同第四条规定支付佣金；第三套依据：经老客户王洁介绍裴老师看房，系第三套房产成交人的姐姐。2019年5月13日报备鼎龙天海湾一级分销：上海烜晟商务咨询有限公司，有截屏开发当日由王洁陪同，到访鼎龙天海湾项目。由鼎龙天海湾营销中心梁为国对接。7月25日晚，原告安排鼎龙天海湾营销中心王培霖对接，7月26日再次到天海湾项目，因被告蔡某说上海展厅已撤场，报备给被告七彩祥云公司给百分之七五的佣金，所以又向被告蔡某报备裴老师弟弟裴先生电话：159XXXXXXXX和裴老师爱人曲雅凡电话：1354203007。原告的法人孙某问被告蔡某报备经纪人为什么不写原告的名字，回复说：“写你才对我会改的。”7月28日裴老师弟弟夫妇、裴先生夫妇四人到访天海湾项目，录像，客户离开天海湾后蔡某说：高芳勇将裴先生电话号报给蔡某，回话此电话报不上，说周芳勇说客户见他躲着走，他上去拦住客户让客户跟他，客户说已经跟孙某了，他说给客户反现金2万8千元。当晚孙某就向裴老师提了此事，7月30日客户再次到访天海湾项目，孙某问了客户，客户也说：躲着周芳勇，周芳勇拦他们给他们返2万8千现金，有录音、录像。7月31日下午13:28蔡某微信问孙某：你在哪呢？14:10分孙某问他，他在南极村外婆家，找我没事。随后孙某去了天海湾销售中心正好赶上客户跟周芳勇成交，周芳勇连客户都没换只换了报备电话有录像、截屏。时间巧合加上蔡某没有按开发商规定以最先报备带看为准，有孙某安排对接、报备带看时间与周芳勇对比这些都给被告方蔡某看了。孙某找售楼处行政人员要的解释：两家与天海湾签的分销，有一家分销公司申诉告另一家分销公司，可以报备带看等为先，判定客户归属公司。都在一家分销公司，建议使用按最先报带看为准。销售中心对接微信证实报备带看为主我报备其他一级代理公司，完全可以向售楼处申请判定。因此，现根据《战略合作协议》第五条佣金结算方式，被告理应在收到原告开具发票之日起25个工作日内予以进行佣金结算。原告已经于2019年7月8日将第二套房产佣金开出了三张发票给被告。原告为维护自身权益，多次与被告的实际负责人蔡某交涉，要求对以上三套房的佣金予以结算，但是对方均不予理睬，严重侵犯到原告的合法权益。综上所述，原告已经按照合同约定推荐客户购买涉案房产，且所推荐的客户也与房产开发商签订了《商品房买卖合同》并支付相应的房款，原告已经全面履行了合同约定的义务，被告七彩公司及被告蔡某理应向原告支付佣金及相应利息损失。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼恳请本院支持原告的请求。    被告七彩祥云公司、蔡某共同答辩称：一、第一套肖吉学的，被告七彩祥云公司没有跟开发商签到买卖合作协议的合同，我是中介。我跟原告签的合同时间是2019年5月1日-2019年12月31日，肖吉学这套房没有证据证明是帮开发商营销的，所以不在我的结佣范围内；二、第二套覃语扬的佣金23911.1735元，被告七彩祥云公司、蔡某确认同意向原告支付；三、第三套姜广英的开发商鼎龙天海湾这边有两个报备条件，因为同个客户可能存在由多个中介带来看房，以第一次带客户凯开发商看房的时间为准。第一个是报备时间先后，不包括带看，是被告七彩祥云公司跟开发商鼎龙天海湾报备看房的客户信息，帮我分销的中介公司把信息报给我，我们再报给开发商，一个客户的电话号码只能报一次。这个是开发商约定，原告是知道的；第二个是带客户到项目看房并且到我方填写五方确认表，这个五方确认表就是客户确认表。姜广英不愿意跟原告填写五方确认表，其找到之前买丽景湾的销售，他愿意之前的销售签五方确认表，所以这笔佣金我方不应该给原告，并且我们给了丽景湾的销售，原告去开发商确认符合过两个条件的事情。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认的事实如下：    2019年5月1日，原告与被告七彩祥云公司签订《战略合作协议》，主要约定：被告七彩祥云公司委托原告推介客户购买徐闻永业房地产开发有限公司/吴川市鼎龙弘丰置业有限公司开发建设的位于徐闻县/吴川市的天海湾/鼎龙湾项目，原告为该项目产品提供居间代理服务；合同期限自2019年5月1日起至2019年12月31日止；原告在成功录入客户信息后，必须组织其客户到展销中心或鼎龙旗下其他项目，并需提前1小时在渠道登记系统录入客户信息及向展销中心或其他项目预约；原告陪同客户人员到展销中心或其他项目参观后，应将《分销商推介客户到访确认表》提交被告七彩祥云公司指定的销售事务人员，经核实客户信息及陪同人员身份后，由案场销售主任、销售事务人员、原告陪同人员及客户四方签字后生效；原告未委派工作人员陪同客户参观或虽陪同参观但未交接前述《分销商推介客户到访确认表》的，则不视为原告推介客户。协议签订后，原告认为已经依约为被告七彩祥云公司成功销售鼎龙天海湾3栋1111房、2栋210房、3栋1407房三套房源而被告未结算佣金，原告遂诉至本院。    又查，2019年4月17日，肖吉学与原告等相关方签订《分销代理推介客户到访表》。后肖吉学出具证言，证明其于2019年4月18日全款购买徐闻鼎龙天海湾3栋1111房，于2019年4月20日签订《商品房买卖合同》。2019年5月8日，覃语杨与原告等相关方签订《分销代理推介客户到访表》。2019年5月10日，覃语杨全款购买徐闻鼎龙天海湾2栋210房。2019年7月31日，姜广英与被告署名为“分销商经纪人林某”等相关方签订《分销代理推介客户到访表》。    以上事实有《战略合作协议》、肖吉学之《证言》、微信记录、肖吉学及覃语扬之《鼎龙天海湾项目/展厅分销代理推介客户到访表》、覃语扬购房发票、姜广英《广州展厅分销代理推介客户到访表》、当事人陈述及庭审笔录证实，足以认定。    本院认为，因两被告同意向原告支付成功营销客户覃语杨购买房屋之佣金23911.1735元，故本案的争议焦点为：一、两被告是否应向原告支付推介客户肖吉学、姜广英购买房屋之佣金；二、两被告是否应向原告支付佣金之利息。    首先，关于两被告是否应向原告支付推介客户肖吉学购买房屋之佣金的问题。原告与被告七彩祥云公司签订的《战略合作协议》系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。结合原告之举证，其于2019年4月17日推介肖吉学购买房屋，即原告提供的居间服务发生于2019年4月期间。然而，涉案《战略合作协议》的合同期限始于2019年5月1日，被告七彩祥云公司辩称该套房屋不在其与原告约定的合同期限内故其不应向原告支付佣金之主张，具有事实依据，本院予以采纳。由此，原告主张两被告向其支付推介客户肖吉学购买房屋之佣金，没有事实依据，本院不予支持。    其次，关于两被告是否应向原告支付推介客户姜广英购买房屋之佣金的问题。涉案《战略合作协议》中载明“原告未委派工作人员陪同客户参观或虽陪同参观但未交接前述《分销商推介客户到访确认表》的，则不视为原告推介客户”，即双方对以《分销商推介客户到访确认表》作为原告成功推介客户的形式要件进行了明确约定。原告诉请被告七彩祥云公司向其支付佣金，须提供证据证明其已成功推介客户。然而，原告未能证明其推介客户姜广英购房并且签订了《分销商推介客户到访确认表》由此符合双方约定的成功推介客户的形式要件，且事实上姜广英已经与他人签订了《分销商推介客户到访确认表》，故原告诉请两被告向其支付推介客户姜广英购房之佣金，缺乏事实依据，本院不予支持。    再次，关于两被告是否应向原告支付佣金之利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合义务约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告七彩祥云公司未依约向原告支付佣金，应当向其赔偿合理损失，故原告诉请被告七彩祥云向其支付利息（利息计算方法：以23911.1735元为本金，自2019年8月2日起计至债务实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期一般流动资金贷款基准利率算），于法有据，本院予以支持。因涉案《战略合作协议》系由原告与被告七彩祥云公司，被告蔡某不是合同的相对人，原告亦未证明被告蔡某负有支付上述利息的合同依据或法律依据，故原告诉请被告蔡某支付上述利息的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：    一、限被告海南七彩祥云房地产营销策划有限公司、蔡某于本判决生效之日起三日内向原告海南孙某房地产经纪有限公司支付佣金23911.1735元；    二、限被告海南七彩祥云房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起三日内向原告海南孙某房地产经纪有限公司支付利息（利息计算方法：以23911.1735元为本金，自2019年8月2日起计至债务实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期一般流动资金贷款基准利率算）；    三、驳回原告海南孙某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。    如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费1714.4元，由原告海南孙某房地产经纪有限公司负担1316.4元，被告海南七彩祥云房地产营销策划有限公司、蔡某负担398元。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。    审判长 林 婷    人民陪审员 温万青    人民陪审员 符芳桂        二〇一九年十二月二日    书记员 王子奉