福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017）闽0103民初2229号原告：施阿明，男，1991年2月3日出生，汉族，户籍地福建省闽侯县，现住福建省福州市台江区，被告：福建东安物业管理有限公司，住所地福建省福州市五一北路129号榕城商贸中心25层，统一社会信用代码9135000061100860XE。法定代表人：俞国兴，董事。委托诉讼代理人：方宝福，男，系该公司总经理。原告施阿明与被告福建东安物业管理有限公司（以下简称东安物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施阿明、被告福建东安物业管理有限公司的委托诉讼代理人方宝福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施阿明向本院提出诉讼请求：1.判令被告东安物业公司赔偿原告车辆天窗维修费2643元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月27日，原告发现停放在XX花园XX号楼楼下的车辆天窗被外墙掉落的瓷砖砸坏。为此，原告支出车辆维修费2643元。随后，原告即与被告协商赔偿事宜，但被告东安物业公司拒绝赔偿。原告认为，外墙瓷砖掉落属于被告东安物业公司的管理不到位，被告应对瓷砖掉落造成的车辆天窗损坏承担赔偿责任。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告东安物业公司辩称，1、原告未将车辆停放在被告指定的停车位内，而是停放在XX号楼XX层其他业主购买的私人车库门前的消防通道上，造成小区消防通道堵塞、其他业主车辆无法进入车库停放等安全问题；2、原告所缴纳的是车辆秩序维护费，不是车辆保管服务费。根据《物业服务合同》第十二条的约定，业主如需停放保管服务，业主必须与被告签订车辆停放保管协议，并缴纳保管费用。小区各种车辆应按物业服务企业的车辆管理规定停放，严禁停放在小区消防通道，因乱停放造成的车辆损失，由业主自行承担。也即，如原告的车辆需要保管服务，必须与被告签订车辆保管服务协议，明确双方的保管责任。现原告将车辆停放在消防通道造成的损失，应由业主自行承担；3、原告并无证据证明车辆系由外墙瓷砖砸落造成的；4、若原告确因外墙瓷砖砸落导致车辆天窗损坏，应属于意外事故，应由保险公司承担维修赔偿责任；5、东辉花园小区业主并未向福州市房管局缴交公共设备、设施专项维修资金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，案外人福建东建地产有限公司（甲方）与被告东安物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同主要约定：1、甲方选聘乙方对XX花园提供物业服务，服务期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；2、乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：物业共用部位及共用设施设备的管理和维护……物业管理区域内的安全防范和秩序维护……；3、物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：……物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……物业管理区域秩序维护费用；……物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……。本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支……；4、车辆秩序收费：路面及公共停车位：停车费60元/月/辆；5、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。业主私家小型汽车如需停放保管服务的，业主必须与乙方签订车辆停放保管协议，并交纳保管费用。小区各种车辆应按物业服务企业的车辆管理规定停放，严禁停放在小区消防通道，因乱停放造成的车辆损失，由业主自行承担。车辆按物业服务企业指定停放点停放造成损失，确定为乙方责任的，乙方应承担相应的赔偿责任，甲方不承担责任。物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视、监控等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作；6、本物业管理区域内按规划配建的停车场，由乙方进行管理和维护；乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场照明、消防、环境卫生等工作；7、乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任；8、物业服务范围内房屋及配套的设施、设备和相关公共场所的维修费用，单件维修在300元以上的，从小区公共维修基金中支付，单件维修在300元（包含300元）以内的，由乙方承担。上述合同还约定其他事项。另，《物业服务合同》前部使用说明的部分内容为：物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位等……。另查明，福州市台江区XX路XX号XX花园小区业委会尚未成立，目前该小区仍由被告东安物业公司提供物业服务。原告施阿明系XX花园XX#楼XX单元的实际使用人之一。XX花园XX#楼XX单元业主于2017年3月12日向被告东安物业公司缴交2017年3月至2017年6月期间“路面车辆秩序服务费”共计240元（60元/月×4个月）。2017年4月27日，原告发现停放在XX花园XX#楼XX层（XX与XX车库门前）的闽Ａ×××××牌雪佛兰轿车天窗玻璃损坏，进而报警，并为此支出维修费2643元。诉讼中，被告陈述：XX花园小区于1995年建成，现有物业855户，车辆300余部。XX花园原规划地下停车位85个，路面临时停车位100余个。为满足业主停车需要，被告东安物业公司允许业主占用小区内公共通道单边停放车辆，并对车辆停放秩序、停车场所照明、环境卫生等进行维护。诉讼中，原、被告确认：2017年4月26日晚，闽Ａ×××××牌雪佛兰轿车驶入XX花园小区后，物业管理人员并未引导该车辆的停放位置。本院认为，被告东安物业公司按月收取XX#楼XX单元的“路面车辆秩序服务费”，允许原告施阿明将车辆驶入小区停放，即应当将车辆视同业主财产，承担物业公共服务消费行为的附随义务，对包括该车辆在内的小区业主财产提供其能力范围内的安全保障责任，如出现财产损失，则应当视失职情况承担相应过错责任。本案中，被告东安物业公司未能正确引导原告将车辆停放至指定位置，亦未能提供证据证明已履行了《物业服务合同》约定的“做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视、监控等服务”的义务，对车辆管理存在瑕疵，在合同履行中具有过错，应对原告的损失承担部分赔偿责任。但被告东安物业公司并非车辆受损的实际侵权人，且原告停放车辆位置不适当（停放于他人车库门前等），自身存在过错，可适当减轻被告的管理责任，至此，本院酌予认定由被告东安物业公司对原告损失承担30%的赔偿责任，即792.9元（2643元×30%）。原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予采纳。另，原告虽未提供证据证明车辆天窗系因XX号楼外墙瓷砖掉落而损坏，但经由被告陈述可知：XX花园小区系于1995年建成，现已超过建设单位的保修期限。被告作为小区的物业服务公司，接受委托对小区建筑共用部分及附属配套设施进行维修、养护及管理，应当对使用达一定年限的建筑物进行及时的检验、维护，并对需要维修的部分采取适当措施进行修复以防意外发生。原告作为物业实际使用人之一，亦应督促业主积极配合物业管理企业，依法承担相应维护费用，才能从根本上杜绝此类情况的发生。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条、《物业管理条例》第二十一条、第三十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福建东安物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告施阿明车辆维修费792.9元；二、驳回原告施阿明的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告施阿明负担35元，由被告福建东安物业管理有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 董 清人民陪审员 杨 榕人民陪审员 林丽娜二〇一七年八月十五日书 记 员 江 梨附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。