陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2345号上诉人（原审原告）：寇东惠，男，1963年2月2日出生，汉族，住陕西省黄陵县城区。委托代理人：余洋，陕西鸿辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西泽达实业发展有限公司。住所地：西安市南二环东段***号。（未到庭）法定代表人：雷光良，职务不详。上诉人寇东惠因与被上诉人陕西泽达实业发展有限公司（以下简称泽达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人寇东惠之委托代理人余洋到庭参加了诉讼。被上诉人泽达公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。寇东惠上诉请求：一、依法撤销西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初740号民事判决，改判被上诉人协助其办理西安市雁塔区南二环东段208号1栋2单元20601号商品房权属证书；二、一二审诉讼费被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院本院认为是错误的。1、2008年元月29���被上诉人当时总经理李小刚同意将该房屋卖给其，并且房款已经交给了李小刚。同年4月23日签订商品房买卖合同，合同约定：买受人与2008年4月23日交纳购房款35万元，足以证明上诉人已经交纳了购房款35万元，被上诉人有义务给其办理房屋权属证书。2、其从2008年4月30日居住该房至今，并且该房的房屋所有权证也在其处，说明合同已经实际履行。3、其交纳房屋专项维修资金。交该款时向房地部门提供购房交款凭证，但是之后该凭证找不见了，房屋专项维修资金交纳收据注明交款人是寇东惠，购房款350000元，也能说明钱已经交给被上诉人。4、2010年3月29日西安市房屋权属转移登记申请书也能说明其将购房款已经交给被上诉人，否则被上诉人不会给其办理房屋权属证。只是现被上诉人被工商局吊销，故无法办理，其才诉讼。5、本案即便李小刚表见代理不能成立，也能够证明350000元已经交纳给被上诉人。二、二审法院应当依法改判。其提供的证据足以证明位于西安市××东××单元××号房屋归上诉人所有，并且房款已经支付，被上诉人理应协助上诉人办理该房屋的产权证书。泽达公司经合法传唤未到庭。寇东惠在一审法院诉讼请求为：要求泽达公司协助其办理位于西安市南二环东段208号1栋2单元6层20601号商品房权属证书；2、本案诉讼费由泽达公司承担。一审法院经审理查明：2008年4月23日泽达公司与寇东惠签订了《商品房买卖合同》，合同约定寇东惠购买泽达公司开发的位于西安市南二环东段208号1栋2单元6层20601号商品房，建筑面积共125.55平方米，每平方米2787.73元，房屋总价350000元。合同第六条约定付款方式：买受人于2008年4月23日交纳购房款叁拾伍万元整。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人��当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2007年6月11日西安市房屋管理局向泽达公司发放西安市房权证雁塔区字第××号房屋所有权证；2010年1月19日，寇东惠交纳房屋专项维修资金10500元，提供西安市房屋专项维修资金缴存收据。2010年3月29日，泽达公司、寇东惠签订西安市房屋权属转移登记申请书。2008年1月29日，寇东惠与案外人李小刚签署购房协议，载明：“经李小刚同意将南二环东段209号西北新闻大厦B座6层A户以叁拾伍万元整卖与寇东惠，现购房款已清”。卖房人一栏仅有李小刚的签字。寇东惠向法庭提交的从陕西省工商行政管理中心调出的泽达公司登记基本情况���该情况书上投资人（股权）备案一栏有李小刚。但寇东惠未向法庭提供证据证明在购房协议上签字的李小刚就是工商登记上载明的李小刚本人，且寇东惠也没有提供证据证明李小刚在收取其购房款时出示泽达公司的委托书或者介绍信等相关文件。寇东惠也未向法庭提交其支付全部购房款的票据或者其他证据。一审法院认为，寇东惠与泽达公司于2008年4月23日自愿签订《商品房买卖合同》，合同明确约定了双方当事人名称或姓名、房屋基本情况，房屋价款的确定方式及总价款、付款方式和时间等基本信息，并未违反国家法律法规的强制性规定，且不具有其它的无效情形，属于有效合同。寇东惠、泽达公司均应按照合同的约定履行各自的义务。现寇东惠请求泽达公司协助其办理房屋产权证，提供一份有“李小刚”签字的购房协议，但该协议的内容仅能显示寇东惠将350000元购房款交于李小刚，并不能证明寇东惠将350000元购房款交于泽达公司。对于寇东惠称李小刚的上述行为构成表见代理，其一、寇东惠提供的出卖人一栏有李小刚签字的购房协议的落款日期是2008年1月29日，寇东惠与泽达公司签订的《商品房买卖合同》是在2008年4月23日，根据寇东惠与泽达公司签订的《商品房买卖合同》上的内容，并没有寇东惠已将购房款交给泽达公司的内容表述，寇东惠也无法提供泽达公司给其出具的已收到购房款的相关票据证明；其二、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，构成表见代理必须使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由。寇东惠与泽达公司签订的《商品房买卖合同》��记载泽达公司的原法定代表人为李良利（2008年11月19日泽达公司的法定代表人变更为雷光良），而寇东惠没有提供其他证据证明签订购房协议时李小刚持有泽达公司或者泽达公司原法定代表人出具的如介绍信或委托书等证明文件，不存在认定表见代理的客观依据。故不能认定李小刚的行为构成表见代理；其三、寇东惠与李小刚签订的购房协议上载明的房屋地址为：南二环东段209号西北新闻大厦B座6层A户。而寇东惠与泽达公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋地址为：西安市南二环东段208号1栋2单元6层20601号。寇东惠并未向法庭提供证据证明上述两套房屋是同一套房屋。故对于寇东惠述称，不予采信。对于寇东惠提交的西安市房屋管理局向泽达公司发放的房屋所有权证、西安市房屋专项维修资金缴存收据以及寇东惠与泽达公司签订的西安市房屋权属转移登记申请��，以上证据均无法证明寇东惠已将全部购房款交于泽达公司，且寇东惠至今也无法提供泽达公司给其出具的收款收据。在商品房买卖合同关系中双方当事人互相履行义务并享有权利，享有权利要以履行义务为前提，寇东惠的主要义务即支付价款的义务，现寇东惠不能证明其已经履行了合同主要义务。故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对寇东惠的诉请依法不予支持。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：驳回原告寇东惠的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告寇东惠承担。二审审理中，本院要求寇东惠对其交给李小刚35万元房款提供相应证据，寇东惠向本院提交2006年11月12日《房产买卖契约》一份，证明2006年11月12日将其父母名下的一套房产出卖给他人，收取房款18万元，用于交纳涉案房屋的房款，以及提供从中国建设银行查询单，证明2006年11月14日在该行支取17万元，用于交纳剩余房款。经审理查明，一审法院查明事实属实。另查，涉案房屋房产证办理在泽达公司名下，未有抵押查封等情形，该房屋房产证原件在寇东惠处，寇东惠同意该房屋权属转移过程中所产生的费用由其承担。本院认为，寇东惠与泽达公司于2008年4月23日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且没有违反国家的法律法规，为合法有效合同。该合同签订后，寇东惠已实际入住使用房屋至今。根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定��泽达公司应于房屋交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故泽达公司负有给寇东惠办理房屋产权证书的义务，现泽达公司已经交付房屋已达360日以上，故寇东惠要求泽达公司履行办证义务理由正当。关于寇东惠是否已经支付购房款，寇东惠提交证据证明其将房款交于泽达公司股东李小刚，虽然寇东惠没有证据证明其将房款交给泽达公司，但是寇东惠将房款交给李小刚后，与泽达公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定在签订该合同之日交付房款，合同签订后寇东惠未再交付房款但是一直使用房屋至今，泽达公司从未向寇东惠主张过购房款，且寇东惠持有盖有泽达公司印章的西安市房屋权属转移登记申请书，该申请书载明泽达公司申请将房屋转移给寇东惠，寇东惠现又持有该房屋的产权证原件，故可以认定泽达公司已经收取了涉案房屋的房款，本案中泽达公司亦未到庭，未以寇东惠未履行交纳购房款其不应履行办证义务进行答辩，故一审以寇东惠未交纳购房款为由未支持寇东惠诉讼请求不妥。因涉案房屋已经办理到泽达公司名下，故泽达公司应当为寇东惠办理涉案房屋的过户手续，所产生的相关费用由寇东惠承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初740号民事判决。二、本判决生效后十日内陕西泽达实业发展有限公司为寇东惠办理西安市雁塔区南二环东段208号1栋2单元20601号房屋过户手续，所产生的相关费用由寇东惠承担。一、二审案件受理费各100元（寇东惠预交），均由陕西泽达实业发展有限公司承担。本判决为终审判��。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一七年八月二十二日书 记 员  郑 瑜