.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省景泰县人民法院民事判决书（2017）甘0423民初64号原告（申请执行人）：黄明强，男，汉族，1972年11月15日出生，景泰县居民，住景泰县。被告（案外人）：彭海，男，汉族，1976年10月16日出生，景泰县居民，住景泰县。委托诉讼代理人：罗广春，男，甘肃勇平律师事务所律师。第三人（被执行人）：段宝贤，男，汉族，1977年7月9日出生，住景泰县原告黄明强与被告彭海、第三人段宝贤申请执行人执行异议之诉一案，本院于1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄明强、被告委托诉讼代理人罗广春到庭参加诉讼。第三人段宝贤经公告送达应诉通知书及开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄明强向本院提出诉讼请求：准予执行贵院（2014）景民二初字第280号民事判决书执行标的位于景泰县一条山镇长城路云宇小区****住宅楼；诉讼费由被告彭海负担。事实和理由：2013年3月28日，第三人段宝贤向原告借款80万元，用于建房周转，并将其所有的位于景泰县一条山镇长城路云宇小区****的《房屋买卖合同》抵押给原告作为担保。到期后，第三人段宝贤未按期偿还借款。2014年7月，原告提起诉讼。2014年9月23日，贵院作出（2014）景民二初字第280号民事判决书，依法判令段宝贤偿还原告黄明强借款80万元及利息。同时，贵院于2014年7月3日作出（2014）景民二初字第280号民事裁定书，依法查封了位于景泰县一条山镇长城路云宇小区****住宅楼。8月12日，贵院向景泰县房管所发出协助执行通知书，要求停止办理涉诉房产的过户登记手续。判决生效后，原告依法申请强制执行，对涉诉房产予以评估拍卖。期间，被告彭海提出执行异议。2016年12月19日，贵院作出（2016）甘0423执异39号执行裁定书，中止对该房屋的执行。原告认为，其与段宝贤之间的民间借贷纠纷业经贵院判决生效。段宝贤已将涉诉房产买卖合同书交付原告作为抵押，未经原告同意，段宝贤不能处分该房产。由于开发商的原因，涉诉房产尚未办理产权登记手续。被告以签订《房屋买卖合同》为由提出执行异议，明显存在规避法律，阻碍执行的行为。无奈，特提起诉讼。被告辩称，1.涉诉住宅楼系被告彭海所有，并非第三人段宝贤所有，原告申请执行错误。2013年，景泰县云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛公司）拖欠段宝贤工程款，段宝贤又拖欠被告借款，经段宝贤、被告和云盛公司三方协调后将涉诉住宅楼抵顶被告40万元欠款。并于2013年1月15日签订《房屋买卖合同》，当日交付钥匙，之后，被告一直占有该房屋至今。2.被告与云盛公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当受到法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故被告已于2013年1月15日取得涉诉住宅楼的所有权。原告持有的段宝贤与云盛公司签订的《房屋买卖合同》，形成时间为2013年2月28日，即便该合同真实有效，因被告所持合同在先且实际占有，故被告也应先取得该住宅楼。3.原告诉称被告存在欺诈，规避法律的行为无证据证实，且被告亦同意原告对被告持有合同的真伪进行鉴定。4.贵院排除原告的执行行为符合法律规定。本案中，涉诉住宅楼至今未能办理房权证被告不具有过错。合同签订后，涉诉房屋未实际竣工验收导致不能办理房权证。段宝贤又下落不明，云盛公司因与段宝贤之间账务未能清算，涉诉房屋又与段宝贤有关联。为此，云盛公司为拒绝配合办理。原告取得涉诉房权符合相关法律规定，应当能够依法排除原告的执行行为。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人段宝贤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：证据1.借条复印件1张；证据2.民事判决书1份；证据3.房屋买卖合同1份（段宝贤与云盛公司）；证据4.执行裁定书1份。被告提交的证据有：证据1.房屋买卖合同1份（彭海与云盛公司）；证据2.光碟1张。本院依法调取魏某（原、被告双方持有合同中云盛公司委托代理人）的询问笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、证据2、证据4无异议。原告对被告提交的证据1无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据3（即云盛公司与第三人段宝贤签订的《房屋买卖合同》）复印件，被告提出异议；被告提交的证据1、证据2（即光碟1张），原告提出异议。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《房屋买卖合同》虽系复印件，但该合同确定的内容已被生效的民事判决书确认，故对该证据，本院予以采信。被告提交的证据1（彭海与云盛公司）质证时原告无异议，但第二次质证时，其认为是假的。其陈述前后矛盾。即便原告认为彭海与云盛公司签定的房屋买卖合同系假合同，其应提供相应的证据予以佐证。因该合同有云盛公司加盖的印章，合同委托人魏某也对其签字予以认可，故应当认定合法有效。被告提交的证据2（即光碟1张），原告提出异议，认为被告取得涉诉住宅楼钥匙系自己更换的，但其认可视频中被告进入的房屋系涉诉住宅楼。原告未提交相关证据证实其主张，故对该证据，本院予以采信。对上述证据证明的事实，即第三人段宝贤以涉诉住宅楼进行抵押的事实和被告彭海签订合法有效的合同以及实际占有该住宅楼的事实，本院予以确认。证人魏某的询问笔录质证时，原告无异议，其认为该份证据可以证明段宝贤与彭海之间不存在房屋买卖合同，彭海持有的合同系伪造的，钥匙也不是云盛公司给被告的。被告提出异议，其认为魏某的陈述与事实不符，云盛公司抵顶段宝贤房屋两套，并不是证人陈述只欠20万的工程款。原告认为合同是假的，但合同云盛公司的印章系经过云盛公司经理同意后加盖的。本院认为，本案争议的焦点是，原告黄明强能否享有强制执行位于景泰县一条山镇长城路云宇小区****的权利。也就是说被告彭海是否享有足以排除法院强制执行位于景泰县一条山镇长城路云宇小区2栋1单元301室的权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释规定，结合本案，分析如下：第一，被告彭海在查封前已签订合法有效的书面合同。原告黄明强、被告彭海与第三人段宝贤之间均存在借贷关系。原告黄明强虽以涉诉房屋买卖合同做抵押，该合同形成的时间为2013年2月28日，且未办理他项权证，故该合同抵押不得对抗第三人。2013年1月15日，被告彭海经与第三人段宝贤及云盛公司重新协商后，将借款合同关系转变为商品房买卖合同，将借款本息转为已付购房款，并对房屋进行了交付。该交易系三方协商形成，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。应当合法有效。原告黄明强辩称，涉诉房屋归段宝贤所有，云盛公司与被告签订合同属无效合同，彭海持有的合同系伪造的。本院认为，彭海提交的合同有云盛公司加盖的印章和委托人的署名，符合合同形式要件。云盛公司作为开发商，对其开发的商品房拥有所有权、享有处分权，有权将涉诉住宅楼抵顶工程款。段宝贤在抵顶工程款后，在征得云盛公司同意后，又将该房屋处分。该事实有被告提交的《房屋买卖合同》予以证实。故对原告的抗辩理由，本院不予支持。第二，被告彭海在查封之前已合法占有该不动产，该事实有其提交的视频予以证实，原告黄明强也认可视频中的房屋为云宇小区****室。彭海诉称，其未能装修入住系父母相续过世，依乡约不能装修。本院调取的云盛公司委托代理人魏某（双方合同签订人）的询问笔录对该事实进行了印证，故对该事实，本院予以采信。第三，被告彭海已支付了全部价款。第三人段宝贤与被告彭海之间原系借贷关系，在合同未签订前，彭海持有借据。在商品房合同签订抵顶后，双方的借贷关系消灭。借据也被段宝贤收回，被告彭海无需承担支付价款的举证责任。应当由段宝贤承担举证责任。段宝贤未到庭参加诉讼，视为其对权利的放弃。应认定彭海已支付了全部价款。最后，涉诉房屋因未实际竣工验收导致不能办理房权证，被告彭海不具有过错。综上所述，原告黄明强作为申请执行人提出的执行异议之诉，即准予执行贵院（2014）景民二初字第280号民事判决书确认的位于景泰县一条山镇长城路云宇小区2栋1单元301室住宅楼无法律规定，被告彭海享有的权利能够排除执行，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用解释》第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告黄明强的诉讼请求。本案案件受理费100元，公告费350元，由原告黄明强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判长李桂锋审判员张国富人民陪审员张成轩二○一七年八月二十一日书记员常朝