常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初4869号原告（反诉被告）：周雄飞，男，1977年10月25日出生，汉族，住浙江省武义县。委托诉讼代理人：蒋光鼐，乐天（上海）律师事务所律师。被告：裴霞，女，1979年4月1日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，江苏常辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：颜士明，男，1975年5月20日出生，汉族，住江苏省扬州市宝应县。委托诉讼代理人：薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，江苏常辉律师事务所律师。第三人：陶春社，男，1971年3月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省枞阳县。原告（反诉被告）周雄飞诉被告裴霞、颜士明（反诉原告）房屋租赁合同一案，本院于2019年8月23日立案后，本院依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理，后依法追加陶春社为第三人，于2019年11月26日、12月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）周雄飞及其委托诉讼代理人蒋光鼐、被告裴霞及被告颜士明（反诉原告）先后由委托诉讼代理人薛晓军、王菲到庭参加诉讼,第三人陶春社经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周雄飞向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方房屋租赁合同于2019年5月23日解除；2、判令两被告支付2017年11月15日前房租和水电费共计11万元；3、判令两被告支付2017年11月16日起至2019年5月23日止的房租75225元；4、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中原告将诉讼请求第3项房租金额变更为96120元。事实和理由：2012年7月1日，裴霞和陶春社共同与原告签订了《房屋租赁合同》，租赁原告位于常州市商铺（爱尚万家超市）二楼房屋，其中陶春社使用部分房屋开办宾馆，裴霞和颜士明开办如缘浴室。租期8年，从2012年7月1口起至2020年6月30日止。租赁合同约定，房租金一年一付，先付后用，租金拖欠超过一个月的，出租人有权终止合同并收回房屋。因如缘浴室拖欠租金，被告二颜士明于2017年11月15日出具《还款协议书》确定如缘浴室当时欠房租及水电费共计11万元并承诺于2018年7月30日前付清。但至今，被告承诺的11万欠款未付，2017年11月15日至今的房租、水电费也未付清。2019年5月23日，原告发函给两被告，要求解除《房屋租赁合同》并要求支付租金和水电费。由于两被告置之不理，为维护自身合法权益，原告只得诉至人民法院。被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明辩称，一、原告起诉的主体有误，根据原告举证的租赁合同系裴霞与陶春社签订的租赁合同，现原告起诉两被告要求解除合同并主张租金依据错误，颜士明并没有与原告签订租赁合同，所以要求解除合同应该是裴霞与陶春社为被告，否则该合同无法解除。二、原告起诉裴霞承担责任没有依据，根据原告起诉的事实与理由及证据，裴霞虽然与陶春社一起与原告签订了租赁合同，但裴霞并没有实际收到该房屋，更没有进行使用，双方所签的房屋租赁合同并没有实际履行，再从原告与颜士明之间有租赁关系并实际收取颜士明租金来看，原告与裴霞之间的房屋租赁合同已经提前解除，不存在本案在诉请解除以及主张费用的情况，要求裴霞承担责任没有事实依据。另外，颜士明实际承租了涉案房屋后，虽然有欠付租金的情况，但双方通过签订还款协议书的方式已经约定欠租的支付时间及进行转让，如转让不成则原告收回房屋并配合转让事宜。事实上原告也实际上收回了租赁房屋，但转让的相关费用却没有支付给颜士明，因此颜士明提起了本案反诉。被告（反诉原告）颜士明向本院提出反诉请求：一、判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）转让费共计10万元（金额暂定，具体金额待鉴定后确定）；二、反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：被告（反诉原告）租赁房屋开办如缘浴室，并装修后用于经营。2017年11月15日，因拖欠租金，与原告（反诉被告）约定了所欠租金及水电费的支付时间，同时约定在2018年7月30日之前没有对外转让成功则收回房屋，转让给原告（反诉被告）。后被告（反诉原告）没有对外转让成功，按协议约定，原告（反诉被告）实际收回了房屋，但对装修及设施设备、物品等转让费用，原告并未支付。原告（反诉被告）周雄飞对反诉辩称：原、被告间不存在转让关系，且原告（反诉被告）已经发函要求被告（反诉原告）取回租赁房屋内的物品，而被告（反诉原告）置之不理，其应承担相应的法律后果，被告（反诉原告）反诉请求于法无据，应予驳回。经审理查明，2012年，原告（反诉被告）周雄飞作为甲方与被告裴霞、第三人陶春社作为乙方签订房屋租赁合同一份，内容包括：“第一条房屋状况：1、房屋坐落常州市怡美花园18栋101商铺爱尚1万家超市二楼；2、出租房屋面积共990.4平方米……第二条租赁期为捌年，甲方从2012年7月1日起将上述房屋交付乙方使用，乙方于2020年6月30日交还给甲方。乙方拖欠租金累计过一个月的，甲方可以随时终止合同并收回房屋。第三条租金及租金涨幅：第一年（2012年7月1日至2013年6月30日）租金合计为人民币（大写）壹拾贰万伍仟元整（125000）、第二年（2013年7月1日至2014年6月30日）租金合计为人民币（大写）壹拾贰万伍仟元整（125000）、第三年（2014年7月1日至2015年6月30日）租金合计为人民币（大写）壹拾贰万伍仟元整（125000）、第四年（2015年7月1日至2016年6月30日）租金合计为人民币（大写）壹拾叁万贰仟伍元整（132500）、第五年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金合计为人民币（大写）壹拾肆万元整（140000）、第六年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金合计为人民币（大写）壹拾肆万柒仟伍佰元整（147500）、第七年（2018年7月1日至2019年6月30日）租金合计为人民币（大写）壹拾伍万伍仟元整（155000）、第八年（2019年7月1日至2020年6月30日）租金合计为人民币（大写）壹拾陆万贰仟伍佰元整（162500）”签订房屋租赁合同后，被告（反诉原告）颜士明作为经营者，使用上述承租房屋的部份面积登记注册了钟楼区五星如缘洗浴中心，第三人陶春社在其余面积处开办旅馆，且陶春社的经营场地与钟楼区五星如缘洗浴中心在空间上能够独立区分。2017年11月15日，被告（反诉原告）颜士明出具还款协议书，载明：“如缘浴室颜士明所欠周雄飞房租及水电费共计拾壹万元正，颜士明承诺于2018年7月30日如缘浴室转让前付清所欠款项，如到期浴室没有转让成功，房东周雄飞有权收回房屋（房东周雄飞应积极配合转让事宜）。另如缘浴室2017年7月1日至2018年6月30日的房租颜士明承诺于2017年12月15日前付清，逾期不还承担相应法律责任”。2017年12月15日及2018年2月1日，原告方（反诉被告方）出具收条2张，载明收到如缘浴室共计48000元。2019年5月24日，原告（反诉被告）向被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明邮寄律师函，内容为：“2012年7月1日，贵方与周雄飞先生签订了《房屋租赁合同》一份，租赁周雄飞先生位于常州市商铺（爱尚万家超市）二楼部分房屋，开办如缘浴室。租期8年，从2012年7月1日起至2020年6月30日止。租赁合同约定，房租金一年一付，先付后用，租金拖欠超过一个月的，出租人有权终止合同并收回房屋。因拖欠租金，贵方于2017年11月15日出具《还款协议书》确定当时欠房租及水电费共计11万元并承诺于2018年7月30日前付清，但至今贵方承诺的11万欠款未付，2017年11月15日至今的房租、水电费也未付清。贵方行为严重违约，根据双方《房屋租赁合同》约定，贵方拖欠房屋租金超过一个月以上，出租方有权终止合同并收回房屋。现本律师受周雄飞先生委托特此函告贵方，至本律师函发出之日起贵方与周雄飞先生关于常州市商铺（爱尚万家超市）二楼《房屋租赁合同》解除，同时请贵方在接到本函之日起三日内付清所欠租金和水电费，并在接到本函之日起三日内将如缘浴室内贵方物品全部搬离，将租赁房屋完好交还出租人。如三日内未将如缘浴室内物品搬离的，如缘浴室内贵方所遗留物品视为贵方遗弃物，周雄飞先生将自行处置，一切责任由贵方承担同时处置遗弃物品的费用也将由贵方承担”。2019年5月25日，被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明收到上述律师函。因被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明未支付所欠租金，原告（反诉被告）将涉案房屋又出租给案外人开办浴室，庭审中原告（反诉被告）陈述除了一个浴池外，其他装修及物品均未利用。该浴池长约4.75米、宽约4米、深约0.9米。关于原告（反诉被告）何时收回涉案房屋，原告（反诉被告）陈述2019年5月23日发出律师函后即收回房屋的时间。被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明则认为2018年10月10日原告（反诉被告）上门强行收回了房屋，并提交了2018年10月10日接处警工作登记表及相应的视频资料。原告（反诉被告）质证：无法证明原告（反诉被告）阻止经营，当时的情况是因为拖欠款项多次承诺付款违约，原告（反诉被告）去要求被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明付款而引起纠纷并报警。关于被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明是何关系，原告（反诉被告）陈述裴霞与颜士明以夫妻名义共同经营浴室，裴霞父亲也以颜士明岳父自居参与管理浴室，两被告实际是否夫妻原告不清楚。被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明陈述两人没有关系。关于被告与陶春社如何分担租金，原告（反诉被告）提交了2012年5月28日陶春社作为甲方与裴霞、颜士明作为乙方签订的《租赁二楼协议书》复印件，内容包括：“甲乙双方共同租赁怡美花园18-101超市二楼全部总面积907平方米。甲乙双方共同承诺执行2012年5月15日签订协议条款，为了明确责职各自发挥特长，各自投入发展实业，特订立以下条款：一、甲方使用面积（不包括一楼）481平方，乙方使用面积426平方，双方一致确定二楼总租金9万7千元，甲方承担5万2千元，乙方承担4万5千元。二、付款方法：时间，三年后增幅均按协议执行，乙方付款具体如下：7500/994.6=7.54平方，426*7.54=3212元。第一年4.5万元，第二年4.5万元，第三年4.5万元，第四年48212元，第五年51424元，第六年……（本院注：复印件不清楚），第七年57848元……”被告质证认为复印件真实性不认可，并陈述颜士明、陶春社之间按照实际使用的面积来确定，口头跟原告约定颜士明支付45000元每年。庭审中，原告（反诉被告）陈述其与陶春社的租赁事宜已经解决完毕。上述事实由原告（反诉被告）提供的房屋租赁合同、还款协议书、律师函、企业登记资料查询表、租赁二楼协议书，被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明提供的收条、接处警工作登记表、视频等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周雄飞与裴霞、陶春社签订的《房屋租赁合同》合法有效，因裴霞系合同当事人，根据合同相对性，周雄飞有权向裴霞主张相关的合同权利。另颜士明实际在租赁房屋中以经营者身份登记注册了钟楼区五星如缘洗浴中心并实际经营，在2017年11月15日又出具了还款协议书，应视为其承担了承租人的义务，与裴霞构成共同承租人。同时，第三人陶春社与浴室的经营场所在空间上及租金结算上均相互独立，可以视为周雄飞与裴霞、颜士明，以及与第三人陶春社形成两个相互独立的房屋租赁关系，故周雄飞有权单独向裴霞、颜士明主张合同权利。裴霞、颜士明辩称周雄飞与裴霞之间的房屋租赁合同已经提前解除，但合同签订后周雄飞与裴霞并无解除合同的行为或意思表示，故对裴霞、颜士明该抗辩主张本院不予采信。关于周雄飞主张房屋租赁合同于2019年5月23日解除。因裴霞、颜士明拖欠租金，已构成根本违约，且根据合同约定周雄飞亦可终止合同并收回房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，周雄飞向裴霞、颜士明邮寄律师函告知了解除合同，自2019年5月25日裴霞、颜士明收到律师函时合同解除。裴霞、颜士明辩称已于2018年10月10日解除，但其提供的证据仅能表明双方因为租赁事宜发生纠纷，尚不足以证明该日双方已解除合同。故对该抗辩主张本院不予采信。关于周雄飞主张裴霞、颜士明支付2017年11月15日前房租和水电费共计11万元，因有颜士明出具的还款协议书，本院予以支持。关于周雄飞主张2017年11月16日起至2019年5月23日止的房租96120元。依据周雄飞与裴霞、第三人签订的《房屋租赁合同》，该期间租金总计230595.88元，综合周雄飞的举证及裴霞、颜士明的陈述，本院认定以45000元/125000（首年租金）元作为两被告应当承担的租金比例，为36%。即2017年11月16日起至2019年5月23日，两被告应承担租金230595.88元*36%=83014.52元。以上两被告结欠原告租金及水电费共计193014.52元，扣除出具协议后支付的48000元，两被告还须支付145014.52元。关于颜士明反诉请求支付转让费共计10万元，依据颜士明出具的《还款协议书》，载明“颜士明承诺于2018年7月30日如缘浴室转让前付清所欠款项，如到期浴室没有转让成功，房东周雄飞有权收回房屋（房东周雄飞应积极配合转让事宜）”，应理解为如果颜士明对外转让成功则周雄飞配合转让事宜，如果未成功对外转让，则周雄飞有权收回房屋。依据一般人的通常理解，房东“收回房屋”应是指不再提供给承租人继续使用，而非回购并支付对价的意思。故对颜士明反诉主张支付转让费的诉讼请求本院不予支持。但是，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系因承租人违约而解除合同，故未形成附合的装饰装修物，可由裴霞、颜士明拆除。对已经形成附合的装饰装修物，裴霞、颜士明请求出租人赔偿装饰装修残值损失的，本院不予支持，对出租人同意利用的，周雄飞应在利用价值范围内予以适当补偿。原告抗辩称寄送的律师函中已经明确要求裴霞、颜士明限期取回在租赁房屋内的物品，否则视为遗弃物，故周雄飞可以自行处置租赁房屋内的物品。对此本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条：沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中周雄飞发送律师函后，裴霞、颜士明未作回应，在没有当事人约定及交易习惯的情况下不应推定裴霞、颜士明已放弃相应的权利。然而，对于未形成附合的物品范围，及已形成附合的出租人同意利用的装饰装修范围如何确定。本院认为，本案系因裴霞、颜士明违约形成，且裴霞、颜士明在收到律师函后置之不理，形成本案纠纷的责任在裴霞、颜士明，不应当因为承租人的违约及怠于行使权利而加重守约方保存证据的负担。故在双方均无证据确定装饰装修范围的情况下，应当以周雄飞的陈述为准。具体而言，对于未形成附合的物品范围以周雄飞陈述的范围为准，裴霞、颜士明有权要求以现状返还。对于已形成附合的出租人同意利用的装饰装修物范围，亦以周雄飞陈述为准，即周雄飞仅需对浴池的利用价值范围予以适当补偿。综合考量浴池的大小、制造的工艺难度及已使用年限，本院酌定由周雄飞补偿18000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周雄飞与被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明的房屋租赁关系于2019年5月25日解除；二、被告裴霞、被告（反诉原告）颜士明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周雄飞房屋租金及水电费共计145014.52元；三、原告（反诉被告）周雄飞于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）颜士明补偿款18000元；四、驳回原告（反诉被告）周雄飞其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）颜士明其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4392元（原告已预交4005元），本院减半收取2196元，由原告负担140元、两被告负担2056元；反诉案件受理费本院减半收取1150元（被告颜士明已预交），由原告负担207元，被告颜士明负担943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 诸天舒二〇一九年十二月二十四日法官助理 丁 民书 记 员 邹燕艳