北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0118民初2327号原告董伟男，男，1991年10月1日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘多森，北京市问为律师事务所实习律师。被告汤春花，女，1979年7月21日出生，汉族，居民，户籍地北京市密云区，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：钱海龙，北京仁道律师事务所律师。第三人赵振元，男，1978年11月2日出生，汉族，居民，现住北京市密云区。委托诉讼代理人李玉华，北京市世纪律师事务所律师。原告董伟男与被告汤春花、第三人赵振元房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董伟男及其委托诉讼代理人郑泽众、刘多森，被告汤春花的委托诉讼代理人钱海龙，第三人的委托诉讼代理人李玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董伟男诉称：2016年7月11日，我与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，该合同约定：我购买被告所有的位于北京市密云区X居住小区X号楼X单元X室楼房一套，房屋总价款189.2万元。合同签订当天，我交纳定金10.2万元。首付款110万元，于网签当日给付，剩余房款69万元由我向银行申请贷款。该房屋未取得房产证，交易存在风险已告知双方。任何一方违约，违约方支付守约方房屋成交价20%的违约金。同日，我向中介公司交纳中介费24204元。被告现已办理房产证，但拒不配合我办理网签，现诉至法院，请求判令：1、被告协助我办理房屋产权过户手续；2、被告给付违约金378400元、定金102000元、中介费24204元、保全费5000元；3、案件受理费由被告负担。被告汤春花辩称：签订合同属实，但我并没有实际收到定金10.2万元，这钱在中介那里。当时我做生意急需周转金，才在没有房本的情况下出售房屋。双方约定在付首付款之前，原告先还清72万元公积金贷款，但被告表示没有那么多钱，合同不能继续履行了，我便口头告知解除合同，不存在违约。另外，涉案房屋已经出售给第三人赵振元，并交付使用了。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人赵振元称，我不同意原告的诉讼请求。2017年3月5日，我与被告签订房屋买卖合同，被告已经将涉案房屋卖给我了，总价款190万元。我按合同支付了120万元房款，剩余70万元房款，67万元银行贷款解押时给付，还差3万元房款。2017年3月12日，被告将房屋交付给我，我进行了装修，并去物业那办理了入住手续。现在要求被告给我办理涉案房屋的过户手续。被告汤春花对第三人赵振元辩称：赵振元所述属实，同意涉诉房屋卖给赵振元。经审理查明，2016年7月11日，原告董伟男与被告汤春花经吉永达房地产公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告位于北京市密云区X居住小区X号楼X单元X室；房屋建筑面积90.56平方米；成交价格为1892000元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为公积金管理中心，抵押额为72万元，甲方应于过户前办理抵押注销手续；乙方于合同签订当日给付甲方定金10.2万元；同时约定首付款110万元，于网签当日支付给甲方，剩余房款69万元由乙方申请银行贷款，并于银行放款后5个工作日内全部付给甲方。双方同时签订附加条款：1、该房屋未取得产权证，交易存在的风险已告知甲、乙双方。2、甲、乙双方协商，任何一方违约，违约方支付守约方房屋成交价20%的违约金。3、首付款含资金监管。合同签订当日，董伟男给付汤春花定金10.2万元，该笔款项由中介保管。同时，董伟男支付中介费24204元。合同签订时，涉案房屋没有房屋所有权证，现房屋所有权证已办理完毕。合同履行过程中，被告汤春花曾经要求原告付清解押款，双方未能达成一致意见，汤春花明确表示不卖了，并要求解除合同。2016年12月涉诉房屋办理完毕产权证后，2017年2月14日，中介询问被告汤春花是否同意继续履行合同，汤春花再次表示涉案房屋不卖了。2017年2月24日，董伟男将汤春花诉至法院，要求继续履行房屋买卖合同。案件审理过程中，董伟男提出财产保全申请，法院将涉案房屋在2017年4月14日进行了查封。2017年3月5日，被告汤春花与第三人赵振元签订《商品房买卖合同》，约定赵振元购买涉案房屋，房屋总价款190万元。该房屋尚有贷款67万元，由乙方在办理过户登记前向银行偿还，甲方配合乙方办理解除抵押手续。双方之间的房屋价格扣除乙方负责偿还的银行贷款67万元，甲方实收房款123万元。本合同签订之日起7日内，乙方向甲方支付购房款100万元；在甲方收到100万元首付款之日起5日内，乙方再向甲方支付房款20万元，同日，在甲方收到20万元房款当日将房屋腾空并交付给乙方。剩余房款3万元在双方办理产权过户登记当日，一次性支付甲方。2017年3月10日、2017年3月12日，赵振元通过现金存款方式，向汤春花农业银行账户存入100万元及20万元。2017年3月12日，双方签订房屋交付及手续交接清单。2017年3月13日。赵振元向物业及供暖公司办理相关手续。为查清案件事实，本院将赵振元追加为第三人参与诉讼，赵振元要求汤春花将房屋过户给自己。另查明，2017年3月13日，汤春花从农业银行以现金方式一次性取走120万元。庭审中，董伟男提供与赵振元于2017年6月29日电话录音一份，其诉称电话接通时汤春花与赵振元在一起，证明两人恶意串通买卖房屋。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、收条、银行存根、物业公司收据、供暖合同、电话录音等证据在案作证。本院认为：董伟男与汤春花签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同双方应当依照约定履行。我国合同法同时规定了当事人双方协商一致可以变更和解除合同；有法律规定的情形可以解除合同，即有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案在双方签订合同时没有房屋产权证书，将不能办理网签及贷款手续，而合同又约定了网签之日交付首付款110万元，导致被告不能及时收取房款，被告的合同目的将无法实现。被告要求变更房款给付方式，但原、被告未能达成协议。此时被告及时告知原告不卖房了，要求解除合同，行使不安抗辩权的行为，有事实和法律依据，双方的房屋买卖合同已经解除。因此，对于原告要求继续履行合同，将房屋产权转移到其名下的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，当事人并有权要求赔偿。本案系二手房屋买卖合同，对于房屋上涨的差价损失，被告应当赔偿原告，具体数额参照双方的约定、本地区同一地段的行情、双方的过错及合同履行情况，本院予以酌定。本案原、被告明知无证房产买卖存有风险，仍然签订买卖合同，均具有过错；原告所交付的定金应予退还；原告支出的中介费应由被告赔偿。2017年3月5日，汤春花将涉案房屋卖给赵振元。从交易时间看，房屋买卖发生在案件审理期间；从房屋成交价格看，190万元的成交价远低于周边同等住宅均价；从双方关系看，董伟男在2017年6月29日赵振元打电话时，汤春花在赵振元旁边，从常理分析，此时距赵振元与汤春花买卖房屋交付的时间2017年3月12日，已经过三个多月，汤春花在与赵振元恰好在一起，有悖常理。双方签订房屋买卖合同及交付手续拟证明双方存在真实的房屋买卖关系，本院不予采信。现赵振元起诉要求汤春花配合办理房屋过户的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，为了保护当事人正当的合法权益，维护社会的正常经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条第四项、第九十四条、九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告董伟男与被告汤春花于二○一六年七月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、被告汤春花于本判决生效之日起十日内退还原告董伟男定金十万二千元、赔偿损失四十万元、中介费二万四千二百零四元。三、驳回原告董伟男的其他诉讼请求。四、驳回第三人赵振元的全部诉讼请求。案件受理费二万七千八百八十八元，由原告董伟男负担一万三千九百四十四元（已交纳），被告汤春花负担一万三千九百四十四元（限本判决生效之日起七日内交纳，原告董伟男已预交）。保全费五千元，由被告汤春花负担（限本判决生效之日起七日内交纳，原告董伟男已预交）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  谭凤国人民陪审员  马玉霞人民陪审员  闫松文二〇一七年八月二十三日书 记 员  单清昱