重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0117民初6006号原告：陈昌友，女，1963年3月17日出生，汉族，住重庆市合川区委托诉讼代理人：刘世华，重庆嘉陵律师事务所律师。被告：文超，男，1967年3月11日出生，汉族，住重庆市合川区委托诉讼代理人：ＸＸ友，重庆中升律师事务所律师。第三人：李金六，男，1971年4月3日出生，汉族，住重庆市合川区原告陈昌友与被告文超、第三人李金六房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈昌友及其委托诉讼代理人刘世华、被告文超的委托诉讼代理人ＸＸ友、第三人李金六等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈昌友向本院提出诉讼请求：1、要求解除商铺租赁合同；2、判令被告支付所欠的房租费合计42628元，并按1%支付逾期付款滞纳金；3、支付违约金2万元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告文超于2012年10月10日签订了一份商铺租赁合同，原告将位于合川区合阳办较场坝华宇街×号×幢×号门市建筑面积为57.4平方租给了被告，租期9年半。合同约定第一、二年每月租金1600元，从第三年起租金每月比上年度增加7%，即每月1712元，第四年每月租金为1832元，第五年每月租金为1960元，第六年每月租金为2097元，第七年每月租金为2244元，第八年租金每月为2401元，第九年租金每月为2569元，按季度支付。被告租房后，从2013年3月25日起至2015年1月27日止共支付原告房租44180元，从2015年2月至2017年6月24日止。被告尚欠原告租金42628元，原告多次向被告催收房屋租金被告声称无钱叫原告直接向商铺实际使用人即本案的第三人李金六要。原告又多次找李金六要，李金六又叫原告直接找文超要，被告与第三人相互推诿至今没付下欠原告的租金，故提起诉讼。被告文超辩称，一、关于原告解除商铺租赁合同请求被告没有异议，当庭要求原告与第三人办理房屋交接手续；二、关于房租费问题，被告实际支付租金至2014年6月底，另原告请求了两年多的，我们认为只能支持一年的租金，根据相关规定租金的诉讼时效请求期为一年，其他部分不予支持；三、关于违约金和滞纳金问题在性质上均是一样的，根据相关规定，只能对违约金作出一项请求，请求不能高于实际损失的130%，滞纳金和违约金只能进行一个选择，约定要求较高；四、被告在该片区共租×余㎡，统一转租给各次承租人，在原告购房时就知道这一事实；五、由于涉及到被告与本案第三人及其他案外人的诉讼，尚有十多个案件未审结，且有涉及原告房屋面积的测量还没有进行，故要求中止审理。第三人李金六述称，原告与被告之间什么关系李金六不确定，李金六与原告素不相识，不知是转租，更不知原告是产权人；李金六向被告租的是一个整体，不知道是否包含原告的房屋，总之李金六向被告租的房屋已经闲置，如果包含了原告的房屋，则同意交还，李金六无使用需要；李金六与被告之间关于租赁面积争议在测绘中，李金六向鉴定机构交了材料；李金六与被告其他案件没有审结，争议点主要是整体租赁面积，李金六与被告之间的合同纠纷在诉讼中，请求法院中止审理本案。本院经审理认定事实如下：原告陈昌友之夫牟世雄为位于合川区合阳办较场坝华宇×街×号×幢×层×号房屋的登记权利人（房地证XX字第XX号），2012年10月10日，原告陈昌友（甲方）与被告文超（乙方）签订涉案房屋《商铺租赁合同》约定：租期，从2013年3月25日起至2022年8月24日止；租金，第一、二年每月租金1600元，第三年每月1712元，第四年每月租金为1832元，第五年每月租金为1960元，第六年每月租金为2097元，第七年每月租金力2244元，第八年租金每月为2401元，第九年租金每月为2569元，前述标准为税后金额，按季度支付，每季度前5日内支付，如逾期可给予5天的宽限期，还逾期则按日1%加收滞纳金。合同还约定：在符合该商业用房的使用性质、功能前提下，甲方不得干涉乙方经营；合同第七条、第八条约定：乙方可将该房屋用于合伙经营、转租、分租、转借他人，转租事项需至甲方处报备，乙方继续承担合同权利义务，甲方表示理解予以支持；乙方将承租屋转租、分租、转借他人未在甲方处报备的，应支付违约金2万元；另合同第十二条约定：本合同签订后，甲乙双方应自觉遵守，如一方违约，支付守约方违约金2万元。合同签订后，被告使用涉案房屋并支付租金，原告陈述被告于2015年1月27日转账支付5780元后未再支付租金，原告自认共收到租金44180元，被告认可原告的陈述的最后支付租金时间及金额。另外，2012年12月10日，被告与第三人签订《商铺租赁合同》约定：文超将位于合川区合阳办较场坝华宇×街×号×幢×层，建筑面积×㎡出租给第三人,其中包含了涉案房屋。第三人与被告在履行租赁合同中产生纠纷，在2017年春节至元宵节期间，被告方向原告表达解除合同意愿，原告向第三人催收租金遭拒，遂成讼。审理中，原告放弃按日1%支付逾期付款滞纳金请求，只主张违约金20000元；原告于2017年7月25日收回了涉案出租房屋。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行权利义务。当事人各方均同意解除合同，原告已收回涉案租赁房屋，本院尊重当事人意见，涉案合同可予解除。关于被告文超欠租金时间问题，根据合同约定租金标准和付款时间，结合原告陈述收取租金金额，原、被告对最后一次付款金额及时间没有争议等事实，经计算可认定被告2015年1月27日转账支付5780元应为2015年3月24日后一季度租金，即被告已支付租金至2015年6月24日，结余的644元视为支付2015年6月25日后的部分租金。关于诉讼时效问题，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，从履行期限届满之日起计算。本案为租金给付之诉，诉讼时效期间应为一年。根据当事人的陈述，可以认定原告在2017年1月28日（春节）至2月11日前（元宵节）期间曾向被告及第三人催收过租金，原告没有其他证明诉讼时效中止或中断的证据，则诉讼时效可从2017年2月11日中断，即合同约定付款日在2016年2月11日前的部分超过诉讼时效期间；涉案合同明确约定按季度支付，每季度前5日内支付，那么2015年12月25日至2016年3月24日期间的租金付款日应在2015年12月末支付，超过诉讼时效期间。对原告请求中超过诉讼时效期间部分本院不予支持，未超过诉讼时效期间的部分的租金本院予以支持，即2016年3月25日至2017年6月24日期间的租金27860元（1832元/月×12月+1960元/月×3月）本院予以支持。对于违约金问题：首先，被告不按合同约定时间交纳租金，构成违约；其次，合同约定转租需向出租人报备，被告辩解其转租原告是知晓的，原告否认但被告没有证据，且无报备资料，被告应当承担举证不能的后果，应认定被告违约。根据合同约定及法律规定，对原告请求的违约金20000元本院予以支持。审理中，原告放弃按日1%支付逾期付款滞纳金请求，符合法律规定，本院予以尊重。被告与第三人之间的纠纷不影响本案审理，本案不以被告与第三人之间的纠纷处理结果为依据，因此本案不应中止审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、解除原告陈昌友与被告文超于2012年10月10日签订的《商铺租赁合同》；二、由被告文超在本判决生效后三十日内，支付给原告陈昌友2016年3月25日至2017年6月24日期间的租金27860元；三、由被告文超在本判决生效后三十日内，支付给原告陈昌友违约金20000元；四、驳回原告陈昌友的其他诉讼请求。案件受理费1365.70元，减半收取计682.85元，由被告文超负担498.25元,由原告陈昌友负担184.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张友奎二〇一七年八月十日书记员  柳云浩