成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初1940号原告:成都瑞西合能房地产有限公司。住所地：成都市温江区光华大道天宝中街*号。法定代表人：侯永桥。委托诉讼代理人：黄磊，四川显卓律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：周红，四川显卓律师事务所律师，一般授权代理。被告：梅丹，女，汉族，1987年7月10日出生，住四川省达县。被告：范庆晨，男，汉族，1984年4月6日出生，住湖南省汝城县。成都瑞西合能房地产有限公司(以下简称瑞西公司)与范庆晨、梅丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年05月11日受理后，依法由审判员魏义欢适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都瑞西合能房地产有限公司的委托诉讼代理人周红，被告范庆晨、梅丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都瑞西合能房地产有限公司提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告之间的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议书及附件；2、请求判令二被告协助原告办理撒销本案商品房备案、登记等手续；3、请求判令二被告将位于成都市温江区合能.珍宝琥珀X憧X单元X层X号房屋返还给原告；4、请求判令二被告向原告支付违约金100861.6元；5、请求判令二被告承担原告因此案支付的律师费45000元；6、请求判令二被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等全部费用。事实与理由：2013年11月27日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议书及附件，合同约定二被告购买原告开发建设的位于成都市温江区合能.珍宝琥珀X憧X单元X层X号房屋，该房屋总价款为504308元。合同签订后，原告为二被告就该房屋在城乡房产管理局办理了合同签约备案登记。合同签订后，二被告向中国建设银行股份有限公司成都新华支行贷款35万元用以支付部分购房款，原告为该贷款提供了连带保证责任担保。因二被告逾期未偿还按揭贷款，2015年10月14日中国建设银行股份有限公司成都新华支行向原告发送《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告代为清偿被告欠款，因二被告违约逾期未偿还贷款，导致原告代二被告向中国建设银行股份有限公司成都新华支行清偿共计362114元。根据原被告双方签订的商品房买卖合同补充协议书第三条第2款第3项“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担担保责任的金额并支付违约金。若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除通知之日起10日内，偿还出卖人所承担担保责任的金额并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金”。综上所述，被告不按时偿还银行贷款，致使原告承担了担保责任，已构成严重违约，为维护自身的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院判如所诉。原告当庭明确诉讼请求中的违约金计算方式为房屋总价504308元的20%，当庭放弃主张保全费和公告费。被告范庆晨辩称，原告所有的诉请均不同意，我和梅丹的离婚调解书上写明财产自行处理，后来梅丹明确说明放弃房屋所有权，我在2015年被刑拘之后，属于不可抗力事件，我就没有能力与条件去支付贷款，且在梅丹断供了之后，原告没有在第一时间通知我，所有事情我都不知晓，我是在2017年6月23日收到了温江法院寄出的传票与起诉状，才知道涉案房屋断供的情况。被告梅丹辩称，因为房屋涨价了，原告目的不纯，原告解除合同是为了收回房屋再卖，被告认为原告不应该向银行还钱，被告没还钱应该是银行来找被告，银行应该是把房屋拍卖出去，拍卖的价钱用来抵扣房款，剩余的钱归被告。同时被告认为违约金过高，不同意承担全部违约金，要求法院调低违约金，同意返还房屋，不同意支付律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月27日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议书及附件，合同约定二被告购买原告开发建设的位于成都市温江区合能.珍宝琥珀X憧X单元X层X号房屋，该房屋总价款为504308元。合同签订后，原告为二被告就该房屋在城乡房产管理局办理了合同签约登记备案手续。《商品房买卖合同补充协议书》第三条第二款第三项约定“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担担保责任的金额并支付违约金。若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金;如买受人未能按期支付上述金额的，出卖人可釆取诉讼手段实现债权，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用”。《商品房买卖合同补充协议书》第十条关于合同解除后的特别约定“在本合同履行过程中无论何种原因导致合同解除的，买受人应当在合同解除后6个工作日内到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记及预告登记手续。”合同签订后被告支付购房首付款154308元，余款350000元由被告向中国建设银行股份有限公司成都新华支行（以下简称建设银行新华支行）贷款支付，原告为被告提供包含借款本金、利息及其他有关费用的连带保证担保。2015年10月14日建设银行新华支行因催告被告梅丹履行还款义务失败之后向原告发送履行保证责任通知书，要求原告于2015年10月20日前代为清偿范庆晨、梅丹应还款本息共计348654.42元。2016年3月15日，建设银行新华支行从原告保证金账户中扣划资金9654.69元，原告向建设银行新华支行承担了保证责任。2016年4月15日原告向被告发出解除合同通知。通知载明：根据《商品房买卖合同》补充协议的约定解除双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议等相关资料。2017年6月23日被告范庆晨收到了原告发送的解除合同通知书。另查明，案涉房屋已经交付给被告，不动产权利仍然登记在原告名下。范庆晨因职务侵占，2016年12月7日被广东省广州市黄浦区人民法院判决有期徒刑三年三个月，于2017年1月10日被送至深圳监狱服刑。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、资金扣划通知书、解除合同通知书及邮政特快单、商品房买卖合同摘要、委托律师代理合同及增值税普通发票、广东省深圳监狱出具的证明等证据在案佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效。根据《商品房买卖合同补充协议》第三条第二款第三项的约定，原告在承担担保责任后，有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告逾期偿还银行贷款，原告承担了保证还款责任，符合约定解除合同的情形，原告享有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的解除权，原告先后通过解除合同通知书、民事起诉状载明的解除合同的诉讼请求向被告行使了解除权，故，解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的通知到达范庆晨、梅丹时合同解除。另外，根据《商品房买卖合同补充协议书》第三条第二款第三项约定，本院确认被告按照约定有义务协助原告到房管局办理房屋买卖合同登记备案注销手续，现原告已向建设银行新华支行偿还了全部贷款及利息等，其已承担了担保责任，故对其要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并要求被告返还房屋并配合原告到房产主管部门办理注销《商品房买卖合同》登记备案手续符合《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定。关于原告主张被告协助原告办理注销案涉房屋的抵押预告登记手续的问题，原告未提供证据证明涉案房屋已经办理了抵押预告登记，故本院不予支持；关于原告要求被告支付违约金100861.6元的问题。被告未按与银行的借款合同约定偿还借款本息，导致原告承担了担保责任。被告的该行为亦违反了与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，应当向原告承担合同约定的违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条的约定，原告要求被告支付违约金100861.6元。但是被告对原告主张的违约金数额当庭提出过高的抗辩，并请求法院予以调低，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定为被告请求调整违约金提供法律依据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方主张违约金约定过高调整的前提是违约方给守约方造成实际损失，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”的规定，本案中，被告未对违约金约定过高的举证予以证明，原告对违约金约定合理也没有提供相应的证据。本院结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益、被告范庆晨被监禁等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持原告主张支付违约金的请求，被告向原告承担支付违约金80861.6元的违约责任。关于原告要求被告支付违约金45000元律师费的问题。需要指出的是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人在确定违约金条款时，应当估计到一方违约可能给另一方所造成的损失，违约金数额不应与将来违约所造成的损失不相称。如果违约金数额过分高于因违约造成的损失的，当事人可以请求适当减少；当违约金数额低于因违约造成的损失的，当事人可以请求增加。由此可知，我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金，补偿性乃其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。由于违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获益之结果。本案中，瑞西公司主张范庆晨、梅丹支付律师费，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条第二款第三项的约定，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认成都瑞西合能房地产有限公司和范庆晨、梅丹在2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2017年6月23日解除；二、范庆晨、梅丹于本判决生效之日起十五日内协助成都瑞西合能房地产有限公司到房屋产权登记部门办理《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》登记备案注销手续（签约备案号：192182）；三、范庆晨、梅丹于本判决生效之日起十五日内将“合能·珍宝琥珀”X憧X单元X层X号房屋返还给成都瑞西合能房地产有限公司；四、范庆晨、梅丹于本判决生效之日起十五日内支付成都瑞西合能房地产有限公司违约金80861.6元；五、范庆晨、梅丹于本判决生效之日起十五日内支付成都瑞西合能房地产有限公司律师费45000元；六、驳回成都瑞西合能房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3217元，减半收取1608.5元，由范庆晨、梅丹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  魏义欢二〇一七年八月二十二日书记员  陈 强附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。