重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初3978号原告：重庆市大足区印象置业有限公司（统一社会信用代码9150022555902971XL），住所地重庆市大足区龙岗街道龙中路89号。法定代表人：赵忠华，公司董事长。委托诉讼代理人：马李科，重庆亿安律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，重庆亿安律师事务所律师。被告：韩春娅，女，1985年3月26日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）诉被告韩春娅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法由审判员彭黎明适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告印象置业公司特别授权委托诉讼代理人马李科、ＸＸ和被告韩春娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告印象置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年11月17日签署的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目C区2单元4幢第3层10号商铺的《租赁合同》，且被告立即腾空清理该商铺后交还给原告，2、由被告支付从2015年2月25日起至商铺租赁合同解除之日止的租金（暂计算至2017年4月30日止租金为220924.03元）；3、自租赁合同解除之日起，被告按解除租赁合同前月租金标准承担房屋占用使用费至房屋腾退交还给原告之日止；4、由被告支付违约金57197.70元，5、被告向原告支付滞纳金257515.51元（暂计算至2017年4月30日，最终以被告拖欠的租金为基数，按日千分之三的标准计算滞纳金至付清租金之日止），6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：以甲方身份的原告与以乙方身份的被告于2014年11月17日签订了《租赁合同》，根据该合同约定，乙方承租甲方位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目C区2单元4幢第3层10号商铺经营卡顿美发，商铺建筑面积为181.58m2,租赁期限为3年，自2014年11月25日起至2017年11月24日止，该合同第三条约定了租金标准、租金支付方式、移交日、装修免租期等内容，第四条约定了合同履约保证金2万元，第九条第二款第9.2.4项约定乙方违反本合同第3.3条约定，未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日（含）以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6关于租金总额（按逾期时月租金为标准计算）的作为违约金支付给甲方。前述合同签订后，原告于2014年11月18日向被告移交了其承租的商铺，被告接收商铺后开展经营活动。但被告拖欠租金至今，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特起诉望法院判决如所请。被告韩春娅辩称：被告同意解除合同，但被告主动找过原告方协商解除合同，原告方没有接受，并强制断了商铺的电，导致被告无法正常营业，原告方的违约金、滞纳金要求过高，所以被告不承担违约金、滞纳金等费用。若一定要承担违约金，请求降低违约金，另外被告交了20000元保证金。本院经审理认定事实如下：2014年11月17日，原告印象置业公司（甲方）与被告韩春娅（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目C区2单元4幢第3层10号商铺（建筑面积181.58平方米）租赁给被告经营“卡顿美发”，租赁期限为2014年11月25日至2017年11月24日，租金为：2014年11月25日至2015年11月24日，按37.5元/月/m2计算，租金为81711元/年；2015年11月25日至2016年11月24日，按52.5元/月/m2计算，租金为114395.40元/年；2016年11月25日至2017年11月24日，按55.13元/月/m2计算，租金为120126.66元/年。被告韩春娅与原告印象置业公司签订的租赁合同第三条3.3对租金支付进行了约定，该3.3.1条约定第1年度租金支付时间为：2015年5月10日支付27237元，2015年8月10日支付27237元，其余年度租金按季度缴纳，以此类推；第3.3.2条约定其余年度租金实行先支付后使用原则；按每季度为一期支付一次租金；第3.3.3条约定每期结束前15个工作日支付下一期租金……。《租赁合同》第四条4.1约定，乙方同意于签定本合同时向甲方缴纳20000元（大写：贰万元整）作为履行本合同所有约定的保证金。4.2约定，在本合同约定内容全面履行完毕后，履约保证金全额退还乙方（履约保证金不计利息），若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还。《租赁合同》第九条9.2.4约定，乙方违反本合同第3.3条，未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期30日（含）以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时租金为标准计算）的作为违约金支付给甲方。被告韩春娅在签订合同时缴纳了租金27237元、保证金20000元后，再未向原告支付租金。现由原告起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方于2014年11月17日签订《租赁合同》后，被告韩春娅除在签订合同时缴纳租金27237元外，未向原告缴纳租金。按照原、被告双方合同约定，未按时缴纳租金的逾期三十日以上，出租方有权单方解除合同，故原、被告双方约定合同解除的条件已经成就，现原告起诉要求解除与被告签订的《租赁合同》，且被告在庭审中同意解除，遂本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年11月17日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对被告租赁原告物业后在租金支付的金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付租金。被告在签订合同时缴纳了租金27237元后，原、被告双方约定第一年度租金支付时间为:2015年5月10日支付27237元，2015年8月10日支付27237元，其余年度租金按季度缴纳，以此类推。每期结束前15个工作日支付下一期租金，被告在签订合同时缴纳的租金27237元，即自2014年11月25日至2015年11月24日，被告在此期间应向原告缴纳的租金为37.50元/月/m2×181.58m2×12月=81711元，遂欠租金54474元；自2015年11月25日至2016年11月24日，被告在此期间应向原告缴纳的租金为52.50元/月/m2×181.58m2×12月=114395.40元（每季度28598.85元）；自2016年11月25日至2017年4月30日，被告在此期间应向原告缴纳的租金为55.13元/月/m2×181.58m2×(5+6/30)月=52054.64元（每季度30031.53元），被告共计下欠原告的租金为220924.04元。除此，结合原告的请求，被告还应按55.13元/月/m2×181.58m2=10010.5元/月向原告支付《租赁合同》解除前的租金，以及按55.13元/月/m2×181.58m2=10010.5元/月支付《租赁合同》解除后的房屋占用费，至其租赁房屋交还原告之日止。对于保证金，一般而言，在房屋租赁合同中由于可能会发生承租人欠缴物业服务费、水电气费和租金等情形，出租人通常会要求承租人缴纳一定金额的保证金，在发生上述情形时即以保证金冲抵上述费用。因此，保证金具有履约担保的作用，而不具有定金和违约金的性质。本案中，虽然双方在合同中约定了“若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还”，但履约保证金还可以抵扣租金，也表现为不退还。同时，该合同条款中也未对若被告印象置业公司不能全面履行合同则双倍返还保证金进行约定，因此该条款关于双方违约时保证金如何处理属约定不明确。即使认定该保证金作为违约金在承租人违约时其无权要求返还，由于合同对因承租人原因导致合同被提前解除还约定了违约金、滞纳金等违约责任，因此原告印象置业公司对承租人的同一违约行为约定了多个违约金条款，违约金累计计算可能远远超过了出租人的损失，且由于合同约定的违约金、滞纳金等明显高于保证金，因此，本院认为在本案中保证金抵扣韩春娅欠付租金更符合法律规定。据此，被告韩春娅缴纳的保证金20000元抵扣后，还应支付原告印象置业公司租金为220924.04元-20000元=200924.04元。至2017年4月30日，被告韩春娅欠付原告印象置业公司的租金为200924.04元（抵扣后），已构成违约，其应按照合同的约定和法律规定承担未按时足额给付租金的违约责任。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告韩春娅在庭审中提出原告的违约金、滞纳金要求过高，其不承担违约金、滞纳金等费用，若一定要承担违约金，请求降低违约金。遂本院根据本案的实际情况，确定被告韩春娅按照中国人民人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%承担违约金，即按照中国人民人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算违约金。遂根据原告印象置业公司的请求，要求被告韩春娅承担违约金、滞纳金以每期拖欠租金之日计算至付清租金为止的诉讼请求，本院予以支持。据此，被告韩春娅应承担的违约金为：应以7237元的租金为本金，从2015年5月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以27237元的租金为本金，从2015年8月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以28598.75元的租金为本金，从2015年11月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以28598.75元的租金为本金，从2016年2月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以28598.75元的租金为本金，从2016年5月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以28598.75元的租金为本金，从2016年8月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以28598.75元的租金为本金，从2016年11月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以22023.11元的租金为本金，从2017年2月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；《租赁合同》解除前未支付的租金，亦应由被告韩春娅从《租赁合同》约定的支付期限起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市大足区印象置业有限公司与被告韩春娅于2014年11月17日签订的《租赁合同》从本判决生效之日起予以解除；被告韩春娅自本判决生效之日起一个月内将租赁的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目C区2单元4幢第3层10号商铺交还给原告重庆市大足区印象置业有限公司；二、由被告韩春娅在本判决生效之日起30日内向原告重庆市大足区印象置业有限公司支付所欠2017年4月30日前的租金200924.04元，并向原告重庆市大足区印象置业有限公司支付《租赁合同》解除前的租金（按55.13元/月/m2×181.58m2=10010.5元/月计算），以及支付《租赁合同》解除后的房屋占用费（按55.13元/月/m2×181.58m2=10010.5元/月计算至房屋交付之日止）；三、由被告韩春娅在本判决生效之日起30日内向原告重庆市大足区印象置业有限公司支付违约金：其中以7237元的租金为本金，从2015年5月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以27237元的租金为本金，从2015年8月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以28598.75元的租金为本金，从2015年11月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以28598.75元的租金为本金，从2016年2月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以28598.75元的租金为本金，从2016年5月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以28598.75元的租金为本金，从2016年8月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以28598.75元的租金为本金，从2016年11月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；以22023.11元的租金为本金，从2017年2月10日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；在《租赁合同》解除前未支付的租金，亦由被告韩春娅从《租赁合同》约定的支付期限起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止；四、驳回原告重庆市大足区印象置业有限公司的其他诉讼请求。如果相关当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9156元，已减半收取计4578元，由被告韩春娅负担2000元,原告重庆市大足区印象置业有限公司负担2578元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  彭黎明二〇一七年八月十三日书记员  韦 凤