江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4716号上诉人（原审被告）:张祎,男,1985年10月25日生，汉族，住苏州市。上诉人（原审被告）:朱莹,女,1986年11月9日生，汉族，住苏州市。上诉人（原审被告）:张全福（曾用名，张大男）,男,1962年9月12日生，汉族，住苏州市。上诉人（原审被告）:王彩金，女,1970年3月19日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：罗卫新，北京市盈科（苏州）律师事务所律师（代理上列四上诉人）。被上诉人（原审原告）:苏州银龙地产发展有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号研发楼A楼7层。法定代表人：陈国邦,董事。委托诉讼代理人：孙建荣，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张紫葳，江苏金砖律师事务所实习律师。上诉人张祎、朱莹、张全福、王彩金因与被上诉人苏州银龙地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017)0506民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张祎、朱莹、张全福、王彩金上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判：1、确认上诉人与被上诉人签订的合同编号为苏房商吴中合同201604150326《苏州市商品房买卖合同》无效；2、驳回被上诉人要求支付违约金255762.9元及律师费21200元的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：本案所涉《苏州市商品房买卖合同》上朱莹、张全福、王彩金的签名并非本人所签。当时签订合同时，张祎明确表示四上诉人的征信都不是很好，房屋的银行按揭贷款会有问题，但被上诉人工作人员承诺这些问题可以帮助解决，所以张祎才签了字，付了首付767629元。被上诉人未经其他上诉人授权，在商品房买卖合同上伪造其他上诉人的签名，向房产交易部门提供虚假合同进行备案。在被上诉人无法兑现承诺后，又通过律师事务所催款，当上诉人自己联系了银行，希望通过变通的途径完成贷款购房，但被上诉人以各种理由刁难，最终导致上诉人无法办理贷款，对于付款的逾期，被上诉人是存在过错的。上诉人在收到法院传票后，因间隔了相当长时间而记错了开庭时间。一审法院在庭审结束后才电话联系上诉人，请问上诉人为何不来。上诉人第二天去法院找承办法官，一审法院拒绝重新调查和笔迹鉴定，并于当日作出了判决，明显是不公正，程序违法。被上诉人苏州银龙地产发展有限公司（以下简称银龙公司）在诉讼中答辩称：一审法院依法传唤，但是上诉人因为自己原因不参加庭审，一审法院缺席判决程序合法。关于上诉人提出合同中签名并非上诉人全部本人所签，应当由上诉人进行举证。即便合同上的签字不全是本人所签，基于四上诉人是一家人且一直居住在一起，我们认为张祎在合同上签字已经有理由让我们相信张祎有权代表其父母、妻子购买该房屋，故双方签订的合同合法有效。如果其他上诉人认为张祎无权代理本人而给其造成损失的，可依据法律规定另行追究张祎的法律责任。事实上，四上诉人都是知晓或同意购买该房屋的，且事后也有积极办理贷款的实际履行行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告银龙公司向一审法院起诉请求：1、请求判决银龙公司与张祎、朱莹、张全福、王彩金签订的苏州吴中经济开发区郭巷街道碧堤雅苑63幢2204室房屋的合同编号为苏房商吴中合同201604150326的《苏州市商品房买卖合同》解除；2、判令张祎、朱莹、张全福、王彩金支付违约金255762.90元；3、判令张祎、朱莹、张全福、王彩金配合银龙公司办理合同编号为苏房商吴中合同201604150326的《苏州市商品房买卖合同》网上备案注销手续；4、判令张祎、朱莹、张全福、王彩金承担本案诉讼费用、律师费。一审法院认定事实：2016年4月15日，银龙公司与张祎、朱莹、张全福、王彩金签订苏州市商品房买卖合同一份（合同编号：苏房商吴中合同201604150326、工商备案号：0500090012014085），该合同约定银龙公司向张祎、朱莹、张全福、王彩金出售由银龙公司开发的苏州吴中经济开发区郭巷街道碧堤雅苑63幢2204室商品房，张祎、朱莹、张全福、王彩金应向银龙公司支付购房款2557629元。张祎、朱莹、张全福、王彩金在签署合同之前已经向银龙公司支付首付款（含定金）767629元，剩余的1790000元则由张祎、朱莹、张全福、王彩金以银行按揭贷款方式在合同签订后60日内向银龙公司支付，若因张祎、朱莹、张全福、王彩金的原因导致按揭贷款的购房款未能在合同签订后60日内全部到达银龙公司银行账户，张祎、朱莹、张全福、王彩金应在付款日期届满后3日以一次性付款或者其他经银龙公司同意的方式付清购房款，否则视为逾期支付，逾期60日内，张祎、朱莹、张全福、王彩金应按日向银龙公司支付逾期应付款的万分之二的违约金；逾期超过60日，银龙公司有权解除合同，张祎、朱莹、张全福、王彩金应向银龙公司支付约定房屋总价款10%的违约金。该合同还约定，若因张祎、朱莹、张全福、王彩金违约导致银龙公司为追究违约责任提起诉讼，张祎、朱莹、张全福、王彩金还需承担银龙公司因诉讼而发生的包括但不限于诉讼费、律师费等的各项费用。2016年10月8日，银龙公司向张祎、朱莹、张全福、王彩金出具催款函一份，载明张祎、朱莹、张全福、王彩金应于2016年6月14日之前付清全部购房款，但至2016年10月8日止，张祎、朱莹、张全福、王彩金仍未付清购房款，尚欠银龙公司购房款1790000元。2016年10月18日，银龙公司委托律师向张祎、朱莹、张全福、王彩金出具律师函，载明张祎、朱莹、张全福、王彩金仍未向银龙公司支付剩余购房款1790000元，并截至2016年10月12日，张祎、朱莹、张全福、王彩金因逾期付款应承担逾期付款违约金85920元。以上事实由银龙公司提供的苏州市商品房买卖合同、付款证明、催款函、律师函、诉讼委托代理合同、律师费发票及庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，银龙公司、张祎、朱莹、张全福、王彩金双方签订的房屋买卖合同合法有效，对银龙公司、张祎、朱莹、张全福、王彩金均有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定张祎、朱莹、张全福、王彩金应于在2016年6月14日前向银龙公司给付剩余的1790000元购房款的义务，但张祎、朱莹、张全福、王彩金至今仍未支付。根据本案所涉房屋买卖合同中第七条第二款的约定，张祎、朱莹、张全福、王彩金逾期付款时间已经超过60日，银龙公司有权解除合同并要求张祎、朱莹、张全福、王彩金向银龙公司支付约定房屋总价款10%的违约金。因此现银龙公司请求解除合同之诉讼请求本院予以支持，合同解除日以庭审当日为宜，即2017年3月28日。合同解除后，一方因合同从对方处取得的财产应当返还，因此银龙公司应当返还张祎、朱莹、张全福、王彩金已支付的房款767629元（含定金），但因张祎、朱莹、张全福、王彩金违约导致本案所涉房屋买卖合同解除，银龙公司主张按合同约定张祎、朱莹、张全福、王彩金承担房屋价款10%的违约金即255762.90元符合法律规定，本院予以支持。关于注销合同网上备案手续。因本案所涉房屋买卖合同已解除，张祎、朱莹、张全福、王彩金应配合银龙公司办理注销合同网上备案手续。关于律师费和诉讼费。银龙公司主张律师费21200元，其提供了相应的诉讼委托代理合同以及相应的律师费发票，可以证实银龙公司为本案诉讼聘请律师应支付律师费53000元，银龙公司已实际支付了21200元，因本案所涉房屋买卖合同补充条款第二十四条第八款规定，张祎、朱莹、张全福、王彩金应当承担因其违约导致银龙公司提起诉讼而发生的包括但不限于诉讼费用、律师费用等相关费用，因此银龙公司主张张祎、朱莹、张全福、王彩金承担银龙公司为此支出的律师费21200元符合法律规定，本院予以支持。遂判决：一、原告苏州银龙地产发展有限公司与被告张祎、朱莹、张全福、王彩金签订的苏州市商品房买卖合同（合同编号：苏房商吴中合同201604150326、工商备案号：0500090012014085）于2017年3月28日解除。二、原告苏州银龙地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告张祎、朱莹、张全福、王彩金款项人民币767629元。三、被告张祎、朱莹、张全福、王彩金于本判决生效之日起十日内支付原告苏州银龙地产发展有限公司违约金人民币255762.90元。四、被告张祎、朱莹、张全福、王彩金于本判决生效之日起十日内配合原告苏州银龙地产发展有限公司办理的苏州市商品房买卖合同（合同编号：苏房商吴中合同201604150326、工商备案号：0500090012014085）的网上备案注销手续。五、被告张祎、朱莹、张全福、王彩金于本判决生效之日起十日内支付律师费21200元。以上四被告应支付给原告的款项，原告可以在其应当退还给被告的款项中作相应抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取计人民币13631元，由被告张祎、朱莹、张全福、王彩金负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据法律规定，行为人没有代理权而以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。通常情况下，购房合同中的购买人即为所购房产的所有权人。在本案中，即使如上诉人陈述，张祎在签订本案所涉房屋买卖合同时未取得朱莹、张全福、王彩金的授权，但显然是出自张祎的意愿及提供的信息，才会将朱莹、张全福、王彩金列为共同的购买人。鉴于张祎、朱莹、张全福、王彩金为共同居住的一家人，因此银龙公司有理由相信张祎以四上诉人名义签订购房合同的行为，获得了朱莹、张全福、王彩金的授权，故双方于2016年4月15日签订的《苏州市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。当事人应根据自己的履行能力订立相应的购房合同。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，对于四上诉人因存在征信不良，可能影响其正常办理银行按揭贷款的问题，上诉人在签订购房合同时是清楚的。上诉人在诉讼中关于被上诉人的工作人员承诺帮助办理贷款手续而诱骗其签订的购房合同的主张，因其不能提供相应的证据予以佐证，本院不予采信。根据合同约定上诉人应于2016年6月14日前向付清剩余的1790000元购房款，但上诉人至今仍未支付。被上诉人据此要求解除合同并要求上诉人支付违约金的请求，符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。本案一审审理期间，张祎、朱莹、张全福、王彩金收到法院开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院对本案所作判决符合法定程序。据此，张祎、朱莹、张全福、王彩金的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27262元，由上诉人张祎、朱莹、张全福、王彩金负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年八月九日书记员 杨颖颖