贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0522民初2155号原告（反诉被告）张守云，男，1976年8月17日出生，汉族，贵州省黔西县人。委托代理人梅华，贵阳市南明区后巢法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）杨德英，女，1973年8月9日出生，汉族，贵州省黔西县人。委托代理人李纪衡，男，1968年10月1日出生，汉族，贵州省黔西县人。黔西县文峰街道办事处三角社区居委会推荐公民。原告（反诉被告）张守云与被告（反诉原告）杨德英确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开进行了审理。原告（反诉被告）张守云及其委托代理人梅华、被告（反诉原告）杨德英及其委托代理人李纪衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张守云诉称：原告及其长子张某某系黔西县原某某镇某某村某某组的村民。2013年9月29日，黔西县循环经济产业园区规划建设局和国土环保局与原告父子签订《拆迁协议》，约定由拆迁单位对二人的宅基房进行拆迁，并安置于黔西县某某大道延伸段。2016年4月27日，原、被告双方签订《房屋转让协议》约定，原告将某某大道延伸段010号双门面转让给被告居住使用。同年5月3日，双方又签订《房屋买卖合同》，约定被告以320600元的价款购买某某大道延伸段010号双门面的房屋。合同签订后，被告支付房屋首笔款220600元，原告将拆迁合同原件交付被告。此后，拆迁单位因其他事由无法给原告进行安置，案涉房屋已不存在。原告经与被告多次协商未果，特具状诉至法院请求判决：1、确认原、被告双方于2016年4月27日签订的《房屋转让协议》及2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》无效；2、由被告立即返还原告的《拆迁协议》原件，并由原告返还被告已交付的现金220600元；3、本案诉讼费用由原、被告双方共同承担。为支持自己的诉讼请求，原告（反诉被告）张守云于举证期限内向法庭提交了下列证据：1、原告张守云本人身份证、户口簿复印件，用以证明原告系黔西县原某某镇某某村某某组村民，其诉讼主体适格；2、双方于2016年4月27日签订的《房屋转让协议》及2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》，用以证明案涉合同约定买卖的标的物（房屋）因其他事由并不存在，同时证明被告杨德英与原告不是同一集体经济组织成员，无购买标的房的资格，故买卖合同无效；3、《拆迁协议》复印件，用以证明原告与拆迁单位签订拆迁协议时，政府部门将原告父子安置于黔西县某某大道延伸段，案涉的安置房至今未修建。被告（反诉原告）杨德英答辩兼反诉称：原告系黔西县原某某镇某某村村民，早在贵阳市××街购房定居。原告获悉黔西县人民政府将在原某某乡某某村和原某某镇某某村等处建设工业园区之后，修建了案涉违法建筑物。原告与拆迁单位签订《拆迁协议》之后，因其长期定居贵阳，其选择的某某大道延伸段前排的安置房对其并无使用价值，故四处发出要约，希望将前述安置房出售。被告获悉情况后，经双方反复协商一致才签订《房屋转让协议》。此后，因原告将《拆迁协议》在银行设定抵押贷款，被告遂按原告要求预付其4万元用于还贷并取回《拆迁协议》。2016年5月3日，因被告认为之前的转让协议约定不明，双方经再次协商于当晚签订《房屋买卖合同》，被告于合同签订后支付原告购房款180600元，原告同时向被告交付《拆迁协议》原件，双方于次日到拆迁单位履行《房屋买卖合同》告知义务。此后，被告常与拆迁单位联系，并得知《拆迁协议》约定的安置房将变更为货币补偿及补偿金额，被告也明确表示同意变更后的补偿金额。但原告认为拆迁单位将安置房变更为货币补偿有更大的利益可图，遂以双方签订的合同无效为由，决意选择退还被告的已付的购房款，并要求被告返还其《拆迁协议》原件。被告认为，原、被告双方签订的合同是双方的真实意思表示，并不存在无效的法定情形，且合同约定的主要义务已经履行完毕，仅随附义务未履行，原告应当协助被告履行合同的随附义务，与被告一道到拆迁单位签字确认双方签订合同的真实性。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》事实上是将原告与拆迁单位基于《拆迁协议》产生的债权转让给被告，该合同合法有效，依法应受法律保护。原告的诉求并无事实及法律依据，依法应予驳回。被告同时提出反诉请求判决：1、确认原、被告双方于2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》有效；2、原告于判决生效后十日内到拆迁单位协助被告办理债权转移手续；3、由被告于判决生效后立即支付原告剩余房款10万元。为证明自己的抗辩理由并支持其反诉请求，被告杨德英向法庭提交了下列书证：1、被告杨德英身份证复印件，用以证明其诉讼主体身份适格；2、编号：某某大道延伸010号《拆迁协议》（集中安置）复印件，用以证明原告与拆迁单位签订的《拆迁协议》属于债权凭证，债权标的为某某大道延伸段010号待建房屋，被拆迁户系原告张守云，原告张守云有权处分；3、双方于2016年4月27日签订的《房屋转让协议》及2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》，用以证明前一协议是失效而非无效，后一合同并不存在无效的法定情形，原告应当按照合同约定履行随附义务。原告（反诉被告）张守云针对被告提起的反诉辩称：被告主张合同有效不成立，《房屋买卖合同》上约定的房屋并未修建，不存在买卖标的物，也无产权手续，故被告的反诉请求无法实现，请求法院予以驳回。原告属黔西县原某某镇某某村村民，只是在贵阳暂时居住，被告所述定居的情况不属实。本案原告主张的是合同无效纠纷，不存在债权债务关系，被告主张实现债权的方式是由原告协助其办理债权转移手续，是合同的履行问题，案由不同，故不宜在本案中合并审理。请求法庭查明事实明判。原告（方式被告）张守云针对上述答辩，未向法庭提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的全部书证的真实性和合法性无异议，对证明目的有异议。原告对被告提交的第1组书证无异议，对第2、3组书证的真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，原告提交的第1、3两组书证和被告提交的第1组书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告提交的第2组书证与被告提交的第3组书证系同一证据，但证明目的不同，由于双方签订合同时买卖的标的房尚未修建，案涉合同的标的物实际上是转让原告与拆迁单位基于拆迁协议产生的一种债权，原告并未举证证明案涉合同存在无效的法定情形，故不能达到其主张无效的证明目的，该组书证应作为有效合同予以采信。被告提交的第2组书证来源合法、内容真实，并能证明其主张的证明目的，应予采信。综合双方当事人对本案事实及证据的分歧意见，本案双方争议的焦点为:1、原、被告双方于2016年4月27日签订的《房屋转让协议》及2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2、原告关于由被告返还其《拆迁协议》原件并由其退还被告已付购房款的诉求是否有事实及法律依据；3、被告关于由原告继续履行合同随附义务并支付原告购房余款的反诉请求是否有事实及法律依据。经审理查明：原告张守云系黔西县原某某镇某某村某某组的村民，常住贵阳市××××号，户籍尚未迁出。被告杨德英系黔西县某某街道办事处某某社区某某组村民。2013年9月29日，黔西县循环经济产业园区规划建设局和国土环保局与作为拆迁户主的原告签订编号为某某大道延伸010的《拆迁协议》（集中安置），约定由上述拆迁单位对原告的自建房进行拆迁，拆迁单位支付原告房屋拆迁补偿款共计105647元，搬家费10000元。原告选择位于黔西县某某大道延伸段前排010号尚未修建的安置房（双门面2×135平方米＝270平方米）予以安置，并按约定对拆迁单位补款100353元。2016年4月27日，原、被告双方经协商签订《房屋转让协议》，约定原告将上述《拆迁协议》中尚未修建的安置房转让给被告居住使用，转让价款为320600元，价款分两次付清，首次付款金额220600元，余款在原告交房后付清。首次付款时间未明确约定。同年5月3日，因上述转让协议不具体明确，双方又签订《房屋买卖合同》，就转让价款的给付时间进行明确，被告于合同签订当日向原告交付转让款220600元，原告同时将《拆迁协议》原件交付被告，约定余款100000元由被告待原告交房后一日前全部付清。合同第四条载明：“该房屋现有的手续甲方全部清点交给乙方，今后在办理房屋手续时甲方无条件配合。”。合同另对双方的违约责任及搬迁过渡费的分配等进行了约定。次日，原告陪同被告到拆迁单位就上述转让事宜予以告知。此后，经被告联系拆迁单位并得知，《拆迁协议》约定的安置房因其他事由不能修建，将变更为货币补偿及补偿金额，被告明确表示同意变更后补偿后的补偿金额。拆迁单位要求双方共同前来签字确认办理相关手续，被告遂通知原告协同办理，原告以双方签订的合同无效等事由予以拒绝搪塞。双方为此发生纠纷，原告诉至法院，请求如上所判。案件审理期间，被告依法提起反诉，请求判如所请。本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案中，原告张守云作为被拆迁户，与拆迁单位签订《拆迁协议》时涉及的安置房尚未修建，故该协议实质上是拆迁单位以其将来修建的安置房与原告的被拆迁房屋进行“互易”，并按相关政策方案对原告予以补偿的协议。该协议不是产权的简易，对原告而言是一种可期待的债权，即要求拆迁单位给付安置房并给予相应补偿的权利。原告基于《拆迁协议》获得对拆迁单位的债权后，依法可将该权利转让给被告，故原、被告双方签订的合同名为房屋买卖合同，实为债权转让协议（合同）。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”之规定，该种权利的转让并不属于上述条款但书规定的情形。双方作为完全民事行为能力人及相隔不远的村民，在协商一致的基础上达成的《房屋转让协议》、《房屋买卖合同》均是双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，合同签订后，双方已共同到拆迁单位履行了通知义务，故应认定为合法有效。原告以案涉房屋已不存在，被告不是同一集体经济组织成员无购买资格等为由主张合同无效，进而由被告返还其《拆迁协议》原件，原告退还其已交付购房款的诉求，因无事实及法律依据，依法不应支持。本案双方虽两次签订协议，但后合同是在前协议的基础上就相关约定作进一步的完善和明确，故实际上只是一个合同，应以完善和明确后的《房屋买卖合同》为准。合同签订后，被告按约定已于当日向原告履行了首次付款义务，原告已将《拆迁协议》原件交付被告，双方的主合同义务已经履行完毕。原告与拆迁单位约定的集中安置房不能修建后，拆迁单位变更后的货币补偿仍是原告基于《拆迁协议》产生的债权变现的一种形式，理应归属于已转让后的被告。原告应当协助被告到拆迁单位办理债权转移手续后，被告按约定及时向原告支付合同余款。按照双方合同第四条关于今后办理房屋手续时甲方无条件配合的约定，原告应当履行该合同的随附义务而未履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和简易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告关于由原告到拆迁单位协助其办理债权转移手续，并同时支付原告剩余房款的反诉请求，因有事实及法律依据，应予支持。原告以其转让的安置房不能修建，不存在买卖标的物，被告的反诉请求已无法实现等针对反诉作出的抗辩理由并无事实及法律依据，不应采信。本案双方均系针对合同效力问题引发的争议，本诉与反诉请求的诉因相同，故原告以双方主张的案由不同，不宜合并审理的意见因无事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、判决如下：一、原告（反诉被告）张守云与被告（反诉原告）杨德英签订的《房屋转让协议》及《房屋买卖合同》有效；二、原告（反诉被告）张守云于本判决生效之日起十日内到黔西县循环经济产业园区规划建设局和国土环保局（拆迁单位）协助被告（反诉原告）杨德英办理拆迁单位变更为货币补偿后的债权转移手续。上述协助义务完成后，被告（反诉原告）杨德英立即向原告（反诉被告）张守云支付购房余款10万元；四、驳回原告（反诉被告）张守云的诉讼请求。案件受理费2305元，反诉受理费1150元（均已减半收取），共计3455元，由原告（反诉被告）张守云负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  张光辉二〇一七年八月十二日书记员  顾玉梅