广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初2286号原告：湛江南方水产市场经营管理有限公司，住所地：湛江市赤坎区东盛路6号。法定代表人：李忠，董事长。委托诉讼代理人：招挺，该公司员工。委托诉讼代理人：丁启勇，该公司员工。被告：吴祥，男，1988年11月20日出生，汉族，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：吴清海，与被告为父子关系，男，1967年6月18日出生，汉族，住湖北省监利县。原告湛江南方水产市场经营管理有限公司与被告吴祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人招挺、丁启勇、被告吴祥及其委托诉讼代理人吴青海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年11月11日签订的《湛江南方水产市场经营管理有限公司商铺租赁合同》［编码：ＮＦ-20161111-ＨＸ（399）］（以下称商铺租赁合同），并腾空位于湛江市赤坎区，恢复原状并向原告予以返还；2、判决被告向原告支付2018年1月1日至2019年10月15日的租金63402.56元及利息（以63402.56元为基数，自2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率算至被告实际还清为止）；3、判决被告按照合同约定每日5%租金逾期违约金支付给原告（以人民币30482元为基数计算，自2018年1月2日起暂至2019年9月30日滞纳金人民币97085元，实际数额算至所有款项实际清偿为止）。4、被告向原告支付违约金按合同约定的租金总额30%，即违约金17611.77元。5、被告补交自2016年11月11日至2017年12月31日间的租金44352元给原告；6、被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日拖欠的水、电费及卫生费、物业费合计14343元；7、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告无视与原告订立的《商铺租赁合同》，恣意违约，致使合同的目的无法实现，构成了根本违约，给原告造成了经济及商誉上的重大损失，依法应当予以赔偿。1、原告与被告在意思自治原则下于2016年11月11日签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于湛江市东盛路6号南方水产市场活鲜区出租给被告，商铺面积为67.2平方米。该合同的第三条、第四条中明确约定：“租赁期限从2016年11月11日到2019年12月31日止,2016年11月11日至2016年12月31日为免租期。从2017年1月1日开始计租，标准租金每月每平方45元，现按优惠价每平方米每月35元计算，以商铺建筑面积为计算基数，第二年起租金每年递增8%，租金每年缴交一次，先付租金后使用，被告须在上一年度期满前10天内一次性缴交完毕下年租金。经营范围：活鲜交易”。由于被告的恣意违约造成自2018年1月1日至2018年12月31日间拖欠原告租金30482元及利息。2、根据《商铺租赁合同》第八条的规定，被告应按照合同约定每逾期一日按所欠付款金额向原告支付5‰的租金逾期违约金（以30482元为基数，自2018年1月2日起暂计至滞纳金为97085元，实际数额计至所有款项实际清偿时止）。3、同样，根据《商铺租赁合同》第八条第2款约定，被告应向原告支付合同约定租金总额的30%作为违约金，即为17611.77元。同时，自2016年11月11日至2017年12月31日间的租金被告还需补交44352元。3、在合同履行中，被告未按约定缴交水电费、卫生费及物业费，自2018年1月1日起至2018年12月31日拖欠水、电费及卫生费、物业费合计14343元。被告吴祥辩称：被告不存在违约。被告于2017年2月15日退房时到原告伍经理处说明，从今日起退组，伍经理当场同意了。被告于2017年2月18日就退出了涉案商铺，没有继续使用。根据合同约定，不连续正常经营，超过10天（含不开门，无货经营等），原告有权解除合同。自被告离开门店到2017年12月30日期间，原告可解除合同，另行出租，加上我已经支付了2017年的租金，就不会出现原告各项诉讼请求。原告受合伙人所骗，三个月亏损13多万，在无法继续经营的情况下，告知原告经理才离开商铺。被告在签订合同时支付了2017年租金28224元和押金20000元，原告应向被告返还押金20000元。被告从未变更联系方式，但从未接到原告任何通知和催收单，原告起诉被告支付违约金不合理。被告退出商铺后未再使用，不会发生水电费。希望法院驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。经审理查明，2016年11月11日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》［编码：ＮＦ-20161111-ＸＨ（399）］。约定：一、原告将位于湛江市赤坎区出租给被告，面积为67.2平方米。三、租赁期限从2016年11月11日至2019年12月31日,2016年11月11日至2016年12月31日为免租期。商铺经营范围：活鲜交易。四、租金标准：每平方米每月45元，现按优惠价每平方米每月35元计算，以商铺面积为计算基数，从2017年1月日开始计租，第二年起租金每年递增8%。签订合同当天，被告须交纳2017年1月1日至2017年12月31日租金28224元及租赁押金20000元。合同签订后，原告依约将上述商铺交付被告使用，被告亦依约交纳2017年1月1日至2017年12月31日租金28224元及租赁押金20000元。后被告于2017年2月18日开始不在租赁商铺经营，且一直没有与原告办理商铺交还手续，至今仍有物品放置在涉案商铺中。另查明，涉案商铺未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原、被告签订的《商铺租赁合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告未能提供证据证明涉案商铺的建设工程已取得建设工程规划许可证，故涉案《商铺租赁合同》应认定为无效合同。因此，不存在解除涉案《商铺租赁合同》的问题，原告请求解除涉案《商铺租赁合同》，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告因合同取得的财产应互相返还，存在损失的应由双方按照过错分担。虽然被告已不在涉案商铺经营，但被告并未与原告办理商铺交接手续，亦未清理、腾空涉案商铺，故原告要求被告腾空及返还涉案商铺合法有理，本院予以支持。虽然被告不在涉案商铺经营，但其并未将涉案商铺返还给原告，以致原告未能将涉案商铺再出租，造成租金损失，故被告对原告的上述损失存在过错。而原告作为涉案水产市场的管理人，被告早已不再经营涉案商铺的情况下，原告理应在合理期限内及时主张权利（要求返还铺位），设法让涉案铺位另行出租，以获得一定租金收益。而原告未及时采取有效措施致使租金损失扩大，于才提起本案诉讼，本身亦存在过错，其应自行承担超过合理期限未采取适当措施导致的租金等损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，考虑到租赁合同的期限及被告支付了一年租金的实际情况，本院酌情确认原告的租金损失按2018年1月至2018年12月的期间租金标准计算，共计为39191.04元[45元/平方米×67.2平方米×12个月×（1+8%）]。减除被告支付的20000元押金，被告还需支付19191.04元（39191.04元-20000元）给原告。对于超过合理期限即2018年12月之后的租金损失应由原告自行承担。对于利息损失的计算，因原告再起诉前未积极主张商铺占用费，故本院以商铺占有使用费19191.04元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自原告起诉之日2019年10月18日起算至被告向原告还清上述占用使用费之日。关于违约金的问题，因涉案合同无效，故原告主张迟延支付租金的违约金及按合同约定租金总额的30%支付违约金，以及按照合同约定每日5%支付逾期违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告补交租金44535元，参照合同约定被告只须交纳2017年1月1日至2017年12月31日租金为28224元，且被告已经实际缴纳，故原告要求被告补交依据不足，本院不予支持。至于原告请求水电费、卫生费、物业费，但没有提供充分证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告吴祥于本判决生效之日起十日内搬离湛江市赤坎区，并将该商铺交还给原告湛江南方水产市场经营管理有限公司。二、限被告吴祥于本判决生效之日起十日内支付19191.04元及利息（从2019年10月16日起按中国人民银行同期贷款利率算至被告实际付清上述款项为止）给原告湛江南方水产市场经营管理有限公司。三、驳回原告湛江南方水产市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1869.19元（原告已预交），由原告湛江南方水产市场经营管理有限公司负担1729.19元，被告吴祥负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  陈小雁二〇一九年十二月二十三日书记员  郑俊轩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。