山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0681民初3360号原告：耿林，男，1955年3月1日出生，汉族，居民，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：李祖民，山东泰威律师事务所律师。被告：烟台旺基旅游开发有限公司，住所地山东省龙口市徐福镇东海园区碧海苑公建C-1-10，统一社会信用代码913706815830647427。法定代表人：刘振修，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷爱英，该公司职工。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。原告耿林与被告烟台旺基旅游开发有限公司（下称旺基开发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿林及其委托诉讼代理人李祖民，被告旺基开发公司的委托诉讼代理人殷爱英、马国盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿林诉称，1、解除双方签订的购房意向书，双倍返还定金20000元，返还预付款50000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月21日，原被告签订购房意向书，由原告订购东方星城18号楼1单元602室。签订意向书后，原告向被告支付定金10000元和预付款50000元，但后因被告拒绝向原告出示其相关的销售房屋的证明材料，致未签订正式房屋买卖合同，原告多次与被告协商，要求依法解除双方签订的意见书并退款，被告无理拒绝。为此，原告诉至法院，请求依法判令所请。被告旺基开发公司辩称，原告所述不是事实，被告的销售手续齐全，均向原告出示过，且该销售手续都悬挂在被告的销售大厅，原告也可以通过房产部门进行查询被告销售手续是否齐全，因此原告以未出示销售材料为由要求解除定单缺少事实及法律依据。被告方不同意解除购房订单，理由是：1、涉案房屋已竣工，且已经办理完毕房产大证（2017年6月办理完毕），为现房，被告方可以随时交付涉案房屋，因此双方签订的购房订单具备商品房销售合同应具备的主要条款，应视为双方签订的商品房买卖合同，故被告方不同意解除该定单，要求原告补齐房款继续履行该定单；2、退一步讲，如该购房定单依法解除，因原告方原因造成该定单解除，其所缴纳定金60000元（收据中载明的款项事由），依照定金罚则不应返还。因此应依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于被告提交的催促原告补交房款的快递3份，原告主张其未收到被告邮寄的3份快递，不具有法律效力。本院认为，被告提交的该证据来源合法，形式有效，对其真实性本院予以认定。虽然3份快件均因收件人（即本案原告）在外地而未签收到，但原告庭审中认可快递的邮件地址系其工作单位，故在邮寄地址正确的情况下未签收快件的原因在于原告，对该快递的证明效力应予确认。2、关于被告提交的五证复印件，原告主张，对该证据的真实性无法确认，对其证明事实不予认可，五证的权利人为烟台海基置业有限公司，而非本案被告，因此，该证据不能证明被告具有销售房屋的资格；另外，商品房预售许可证的有效期为2012年8月6日至2013年7月28日，而被告销售给原告房屋的时间为2014年11月，不在有效期内。对此，被告称，因被告方正在办理房产大证，相关五证原件均交回房产部门。本院认为，因被告未提交房产大证的原件，对其真实性无法核实，故对该证据的真实性无法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日，原告耿林与被告旺基开发公司签订编号为0000883购房定单，认购龙口东方星城第18号楼1单元602室，房屋总房款为387719元，定单中载明开发商、汇款账号开户名均为“烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）”。定单中约定：“1、认购方选择一次性付款的，应交纳购房款387719元，其中签订本单时先支付定金10000元，余款377719元于三日内支付，已付定金自动转为购房款；逾期未付，定金不退，房屋另行销售。……4、认购方与烟台旺基旅游开发有限公司签定购房合同后，本单效力终止，所有权利和义务以购房合同为准。5、本单一式四份，认购方持一份，经签字盖章后生效”。该定单落款处有原告、收款人、旺基置业顾问的签字，并盖有旺基开发公司的合同专用章。签订购房定单当日，原告依约向被告缴纳涉诉房屋定金10000元，由被告出具收款收据一张；2014年11月24日，原告向被告缴纳款项3000元、17000元，由被告出具收款收据两张，该两张收据原件上交款事项一栏书写内容看不清楚，被告主张系“定金”字样，原告不予认可；2014年12月18日，原告向被告缴纳款项17000元、3000元，由被告出具收款收据两张，该两张收据原件上交款事项一栏写明“定金”；2015年5月10日，原告向被告缴纳款项10000元，由被告出具收款收据一张，该收据原件上交款事项一栏写明“定金”。至此，原告共向被告缴纳60000元。被告分别于2015年9月15日、2015年10月27日、2015年11月1日向原告的工作单位邮寄送达补交剩余房款的通知。原被告至今未签订商品房买卖合同。庭审中，原告主张被告不具备房屋销售资质，无权销售涉诉房产及与原告签订涉及涉诉房产的合同。被告对此不予认可，主张涉诉房产所在的东方星城项目系其公司与海基置业公司合作开发，其公司负责该项目的销售业务，其公司有权对外签订合同。为此，被告提交了2017年7月22日海基置业公司出具的书面证明一份，内容为：“龙口市东海黄金海岸东方星城，系我公司与烟台旺基旅游开发有限公司共同合作开发的小区，烟台旺基旅游开发有限公司有权对该小区的房产进行销售”。原告对该证明的内容不予认可，认为该证明系海基置业公司出具，而房屋销售资质是由法律规定，海基置业公司出具的证明不能证明被告具有开发商或房地产中介机构的资质。另查明，涉诉房屋所在的东方星城项目于2015年12月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，备案表中载明该项目的建设单位为“烟台海基置业有限公司”。本案的争议焦点为:一是本案购房定单原告方能否单方解除；二是定金数额是多少；三是如解除购房定单，过错在谁。原告主张，1、被告既不是合法的房地产开发商，也不是合法的房地产中介机构，其无权与原告签订任何关于商品房买卖的合同，违反了《商品房销售管理办法》中关于商品房销售资格的规定，故原告有权要求解除原被告签订的购房定单。2、本案的定金数额为10000元，在双方签订的购房定单中有明确的约定。3、因被告不具有合法销售商品房的资质，故导致不能签订正式的商品房买卖合同的过错在于被告。被告主张，1、涉案楼盘开发商系海基置业公司，被告与其是合作开发关系，负责涉案楼盘的销售工作，被告销售涉诉房屋的行为，海基置业公司是认可的，有其出具的证明为证，并且原告与被告签订的购房定单中已明显注明开发商系海基置业公司，原告应当知道购买的是海基置业公司的房产，现原告以被告无销售权为由而要求解除购房定单，无事实和法律依据。2、原告缴纳的60000元均为定金，在其提交的收款收据中均标明为定金，虽然双方在购房定单中约定的定金为10000元，但后期被告为原告出具的收据中写明为定金，原告未曾提出异议，视为双方对购房定单中定金条款的变更。3、原告未按照定单约定缴纳房款，至今只缴纳定金60000元，原告违反了定单的约定，且涉诉房屋已取得竣工备案手续及房产大证，被告多次催促原告缴纳剩余房款并签订购房合同并当庭表示愿意与原告签订购房合同，但原告一直不同意，故导致购房定单不能履行的原因在原告。关于焦点一，本院认为，购房定单系房屋买卖双方为保证签订正式的商品房预（销）售合同而签订的预约合同，作为预约合同的购房定单仅是原被告双方为将来订立作为本约合同的《商品房预售合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售合同，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，根据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守认购书的承诺而不与对方签订商品房预售合同。本案原被告双方仅签订了购房定单而未签订正式的商品房预售合同，原告方要求解除与被告签订的购房定单，于法有据，本院予以支持。被告辩称该购房订单具备商品房销售合同应具备的主要条款，应视为双方签订的商品房买卖合同，但从该认购书的内容看，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同必备条款，且原告只交纳了小部分款项，故被告的辩称与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定相悖，本院不予支持。关于焦点二,本院认为，虽然原被告双方在《购房定单》中约定了定金数额为10000元，但原告在实际交付款项过程中，有四张收款收据（编号分别为0002817、0010086、0000119、0000118）原件中均载明交款事项为“定金”，金额共计40000元，因定金合同为实践性合同，从实际交付定金之日起生效，且《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”，虽然定单中约定定金数额为10000元，但原告实际交付的数额为40000元，且原告亦未提交任何证据证明其曾就收据内容向被告提出异议。故上述四张收据所涉的40000元款项性质应为定金。关于编号为0006588、0006589金额共计20000元的两张收款收据，原告提交的该两张收据原件中交款事项一栏内容标注不清，被告庭审中提交其手中存留的该收据记账联用以主张交款事项即为定金，但因该联保存在被告处，其所记载事项对原告不具有约束力。故该20000元款项不能认定为定金。综上，本案所涉定金数额应为40000元。关于焦点三，原告以被告不具有商品房销售资质，无权以自己的名义对外销售房屋及签订合同，其销售行为违反了《商品房销售管理办法》的相关规定为由，主张定单解除的过错方在被告。本院认为，购房定单中明确载明涉诉房产的开发商为“烟台海基置业有限公司”，且被告提交建设工程竣工验收备案表对该事实予以佐证，即涉诉房产的开发商确为海基置业公司。从项目开发商海基置业公司出具的证明可以看出，海基置业公司与被告合作开发东方星城项目，由被告具体负责该项目的销售事务，即海基置业公司认可被告的销售行为，被告具有对外销售房产的权利。原告以被告无权销售涉诉房产为由，主张解除认购书的过错方在被告，与事实不符，本院不予支持。现原告单方提出解除购房定单，该涉诉房产开发手续齐备，原告亦未提交证据证明其曾就签订正式的商品房预售合同事宜与被告进行过协商或被告拒绝与其协商；且涉诉房产具备签订商品房预售合同的条件，被告亦一直表示愿意随时与原告签订商品房买卖合同，故解除涉案购房定单的原因在于原告。综上，本院认为，原告签订购房定单后拒绝签订本约合同，要求解除预约合同，应予准许。对于原告已经交付的定金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，因原告的原因未能订立商品房预售合同，故其交纳的定金40000元不予返还。原、被告的购房定单解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告交纳的款项扣除定金后应予返还，原告共交纳60000元，扣除定金40000元后，余款20000元被告应予返还。鉴于上述事实，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告耿林与被告烟台旺基旅游开发有限公司签订的《购房定单》。二、被告烟台旺基旅游开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告耿林购房款20000元。三、驳回原告耿林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元，由被告烟台旺基旅游开发有限公司负担221元，由原告耿林负担554元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年八月二十四日书记员 邹向东