广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11096号上诉人（原审被告）:莫建荣，男，1972年10月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李旸，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春良，广东世港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:梁婉鸣，女，1979年1月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李金铭，广东华之杰律师事务所律师。上诉人莫建荣因与被上诉人梁婉鸣物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。莫建荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判按照每月5000元向梁婉鸣支付租金；2.一、二审诉讼费用由梁婉鸣承担。事实和理由：（一）一审法院认定按照每月12000元为标准计算诉争房屋的租金，与事实不符。莫建荣提交的诉争房屋租赁合同以及水电费凭证已证实房屋租赁的实际情况。诉争房屋位于城中村握手楼，周边环境恶劣，受承租对象、市场需求的影响，租金价格不是一成不变。2015年至今房屋空置以及租金下降的情况经常发生，从莫建荣提交的水费凭证可看出，在2016年的6-8月、2016年12月-2017年2月期间，用水量明显减少，客观上可推知以上月份出现明显的空置率。一审法院未查清上述情况,仍以2012年6-12月份的租金收入作为认定2015年7月至今租金标准,依据不合理。（二）一审法院在适用租金标准时未扣除房屋租赁及管理所支出的成本。由于诉争房屋用于出租，莫建荣在房屋出租管理和维护方面需要承担必要费用支出，如房屋修葺、维护、更新及税费、管理费等费用，对此，莫建荣已提交证据予以证实。在扣除相应的支出成本，诉争房屋每月可得的租金收入均不超过10000元。梁婉鸣作为共同享受租金收益的受益方之一，应与莫建荣共同承担相应的支出成本。因此，一审法院在计算租金时应当扣除这些必要费用。（三）根据莫建荣参与管理的贡献和付出的情况，其应当多分得租金。在房屋出租方面，莫建荣尽心尽责地对诉争房屋进行管理。此外，为避免纠纷，莫建荣自2015年8月至今，每月均通过挂号信的方式告知梁婉鸣房屋出租的情况以及每月所必须的出租成本，由此可知梁婉鸣对莫建荣实际管理、收租情况及支出成本知情，但却从未主动提出要管理诉争房屋，且对莫建荣反馈的情况未持反对意见。因此，一审法院简单按双方平分租金，缺乏事实和法律依据，应当综合考虑双方在房屋建筑、出租管理、安保等方面的贡献和付出，对莫建荣应当多分，梁婉鸣应当少分。梁婉鸣辩称，同意一审判决，不同意莫建荣的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）诉争房屋是夫妻共同财产，梁婉鸣曾想通过诉讼取得房屋的实体权，但莫建荣不同意，法院也没有支持梁婉鸣的诉求，因此，梁婉鸣每2年均通过诉讼要求莫建荣向其支付房屋的使用费。现租金已经上涨，一审法院判决按照2012年的租金标准计算使用费，梁婉鸣对此有异议。但考虑到莫建荣的情况以及梁婉鸣想尽快拿到款项，因此梁婉鸣没有上诉。（二）莫建荣的上诉理由不能成立。梁婉鸣及其代理人调查到的租金情况都是远远超过2012年标准，且水电费均是莫建荣向租客收取的，收取的标准比水电公司收取的标准都要高。（三）由于梁婉鸣在广州没有房屋居住，梁婉鸣一直要求自行管理房屋，但莫建荣不同意。莫建荣称每月都有邮寄信函给梁婉鸣，要求梁婉鸣管理房屋,并称梁婉鸣没有回应即放弃了该权利，但梁婉鸣一直没有收到莫建荣邮寄的信函。莫建荣对一审法院组织双方调解不予理会，可见莫建荣无心将房屋交给梁婉鸣管理。莫建荣不同意梁婉鸣自行管理房屋，现其要求梁婉鸣承担相关费用是没有法律依据的，因此，请求维持一审判决。梁婉鸣向一审法院起诉请求：1.依法分割诉争房屋2015年7月21日起至判决生效之日止的租金收入，每月23000元的标准（按照20套、每套每月租金1150元计算），计算至2017年1月20日止为18个月合计414000元，莫建荣应支付梁婉鸣租金收入的一半207000元；2.诉讼费由莫建荣承担。一审法院认定事实：梁婉鸣曾起诉莫建荣要求分割房屋的二分之一交给梁婉鸣使用及莫建荣支付2012年12月20日起至莫建荣交付房屋之日止的租金收入，一审法院于2014年12月12日作出（2014）穗海法民三初字第441号民事判决书判决如下：一、莫建荣于该判决生效之日起十日内，将2012年12月20日起至该判决生效之日止出租广州市海珠区凤和乡路江村花园里二巷1号和5号宅基地上所建房屋的租金收益（按每月12000元的标准计算）的一半支付给梁婉鸣；二、驳回梁婉鸣的其他诉讼请求。后双方提出上诉，广州市中级人民法院于2015年6月29日作出（2015）穗中法民五终字第1460号民事判决书判决驳回上述，维持原判。上述（2014）穗海法民三初字第441号民事判决书查明如下事实：据《农村（墟镇）宅基地使用证》（编号：穗郊新字第074681号），显示广州市海珠区凤和乡路江村5号宅基地使用人为莫镇业，建筑种类为砖木结构一层，建筑面积32.59平方米。梁婉鸣提交的《房屋赠与协议》显示，莫镇业、谭瑞萍于2006年10月5日将广州市海珠区凤和乡路江村5号宅基地赠送给莫建荣。据《农村（墟镇）宅基地使用证》（编号：穗郊新字第074682号），显示广州市海珠区凤和乡路江村花园里二巷1号宅基地使用人为莫建荣，建筑面积为38.74平方米。该使用证由莫建荣于婚前取得。据广州市城市规划局于2006年11月8日发出的《建设工程规划许可证》（编号：穗规建证[2006]6148号）、《建设工程审核书》和《建筑功能指标明细表》，显示广州市城市规划局于2006年11月8日准予建设路江花园里二巷1号宅基地用房，建设规模为1幢地上1层，建筑面积为23.44㎡。据梁婉鸣提交的日期为2007年11月20日的两份《广州市城市管理综合执法询问通知书》显示，该两份通知书由城管部门发给莫建荣,要求莫建荣于2007年11月在花园里二巷一号进行楼房建设,违反《广州市城市规划条例》第三十八条,要求其立即停止违法行为,自拆违建部分等。2012年8月20日，广州市海珠区凤和街凤和经济联合社出具一份《证明》，其中内容：“兹证明，广州市海珠区凤和乡路江村园里二巷1号宅基地为我村分配予村民莫振成（已故）一户家使用之宅基地。莫振成申请该宅基地时所申报之家庭成员包括：妻子：刘容卿……女儿：莫瑞桃……女儿：莫瑞红……女儿：莫杏芳……儿子：莫建荣”。梁婉鸣曾以与莫建荣离婚时没有处理诉争房屋为由向广州市越秀区人民法院（以下简称越秀法院）提起诉讼，起诉要求：1.依法分割广州市海珠区凤和乡路江村花园里二巷1号和5号宅基地上所建的四层半房屋，由梁婉鸣、莫建荣各占50%的使用权；2.诉争房屋的租金收入(自离婚判决生效日即2012年6月21日起至2012年12月19日止，按每月租金12000元计算）由梁婉鸣、莫建荣平分；3.莫建荣承担该案诉讼费用。该案庭审中，梁婉鸣、莫建荣与该案第三人刘容卿均确认诉争房屋共花费3-4个月建成，一共4层半，建成后一直用于出租，一共间隔成17个套间；诉争房屋属于路江村凤阳街，且梁婉鸣、莫建荣均是该村村民。越秀法院于2013年1月16日作出（2012)穗越法民一初字第2834号民事判决书，判决：一、自该判决发生法律效力之日起，在位于广州市海珠区凤和乡路江村花园里二巷1号和5号宅基地上所建房屋由梁婉鸣与莫建荣共同使用；二、莫建荣应于该判决发生法律效力之日起十日内将2012年6月21日起至2012年12月19日止期间出租广州市海珠区凤和乡路江村花园里二巷1号和5号宅基地上所建房屋的租金收益72000元的一半36000元支付给梁婉鸣；三、驳回梁婉鸣的其他诉讼请求。判后，莫建荣不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院作出(2013)穗中法民一终字第3361号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。2014年9月5日，广州市城市管理综合执法局海珠分局向莫建荣出具《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，其中记载莫建荣于2014年9月5日在广州市海珠区新港西路鹭江村花园里二巷一号楼顶进行搭建简易房……请你（单位）在2014年9月5日14时前自行拆除；等。一审诉讼中，莫建荣、梁婉鸣确认：莫建荣向梁婉鸣支付租金收入至2015年7月20日止。梁婉鸣表示房屋的套数不固定，莫建荣有时候不间隔，有时候又分开，莫建荣后来又加了一层现在是五层半，但本案中主张的租金收入只包括四层半，莫建荣加的第五层梁婉鸣没有算进去，诉讼请求中每套间1150元的租金价格是参考该村当地的市场租金标准。莫建荣表示仍是17个套间，莫建荣也没有加第五层，确认房屋仍由其管理出租，但有时候租的出去，有时候租不出去。梁婉鸣为证明其主张，提供了以下证据：1、莫建荣出具给102房租户2017年2月份的房租、水电费清单，证明讼争房屋102房每月收取租金800元；2、莫建荣出具给103房租户2017年3月的租房合同、押金收据，证明讼争房屋103房每月收据租金1300元；3、莫建荣出具给103房租户2015年5月份的房租、水电费单，证明讼争房屋103房每月收据租金1700元；4、莫建荣出具给402房租户2016年9月、10月、2017年2月份的房租、水电费用单，证明讼争房屋402房每月收据租金700元；5、莫建荣出具给403房租户2016年的房屋租赁合同、2015年11、12月、2016年全年房租、水电费用单，证明403房租户2015年11月2017年2月份的房租为800元、750元、700元不等。梁婉鸣表示上述证据是代理人和梁婉鸣本人亲自到涉案出租屋去敲门由租户提供的证据，只有一个租户给了原件，其他都是拍照。莫建荣的质证意见：不予以确认，而且水电费单也无法证明租金的标准，租房合同梁婉鸣没有提供原件，所以莫建荣不予以确认，103房的租房合同是没有承租人的签名的。莫建荣为证明其主张，提供了如下证据：1、房屋租赁合同书，证明诉争房屋的租赁情况；2、《通知》，证明莫建荣向梁婉鸣寄送《通知》，告知其诉争房屋的租赁收入及成本支出情况；3、诉争房屋现场照片，证明诉争房屋的地处环境及周边情况；4、中华人民共和国税收缴款书；5、海珠区居民卫生服务发票及2017年3月管理费及电线费收据；6、污水处理费票据、2016年水费查询凭证及2015年、2016年部分水费缴费凭证；7、2016年、2017年部分电费查询凭证。梁婉鸣的质证意见：证据1真实性梁婉鸣无法认可，因为都是莫建荣提交的，但是可以证明诉争房屋是用于出租而且也高于2012年判决书的标准，原来梁婉鸣是按照20套600元/月的标准计算的；证据2梁婉鸣从来没有收到过，梁婉鸣希望自己管理房屋，挂号信上没有地址和电话，不清楚莫建荣寄到何处，梁婉鸣一直居住在澳大利亚，没有在广州居住；证据3不清楚莫建荣证明的内容，确认现场是城中村，但是因为旁边是布市，莫建荣一般不会租2年、3年，都是租半年，方便上涨租金；证据4真实性予以确认，关联性不确认；证据5不认可，因为地址是手写的，有些还没有写；证据6、7莫建荣所举证的水费、电费、管理费、垃圾费等都是其向租客另外收取的，不包含在租金里面，根本不应该算做成本。一审法院认为，梁婉鸣和莫建荣对诉争房屋具有共同使用权，现双方确认该房屋由莫建荣在管理出租，莫建荣向梁婉鸣支付租金收益至2015年7月20日止，故梁婉鸣就此主张莫建荣向其支付2015年7月21日至判决生效之日的租金收益的一半的请求，合理合法，一审法院予以支持。梁婉鸣认为房屋租金收益应按每月23000元计算没有提供足够的证据予以证实，莫建荣抗辩由于房屋空置及管理房屋成本等原因导致租金标准每月不达12000元的理据亦不充分。综合考虑房屋的实际情况，结合生效的法律文书所确定的租金收益情况，诉争房屋的租金收益按每月12000元的标准计算为宜，梁婉鸣要求每月按23000元的标准计算诉争房屋的租金收益的意见，依据不足，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条的规定，于2017年4月20日作出如下判决：一、莫建荣于判决生效之日起十日内，将2015年7月21日起至判决生效之日止出租广州市海珠区凤和乡路江村花园里二巷1号和5号宅基地上所建房屋的租金收益（按每月12000元的标准计算）的一半支付给梁婉鸣；二、驳回梁婉鸣的其他诉讼请求。一审案件受理费4405元，由梁婉鸣负担2107元，莫建荣负担2298元。上诉人莫建荣与被上诉人梁婉鸣对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：诉争房屋租金收益标准的认定问题。莫建荣上诉认为应按每月5000元的标准向梁婉鸣支付诉争房屋的租金收益，但其提供的房屋租赁合同书中有部分承租人缺乏具体身份信息，莫建荣并无申请有关承租人员到庭作证核实，对于承租人缴纳的租金、水电费等也没有提供充分证据予以证明，且上述合同均未办理房屋租赁备案登记手续，梁婉鸣对此亦不予确认。而莫建荣提供的其他证据不能直接证实诉争房屋出租的具体租金收益情况，本案中，仅凭房屋租赁合同书不足以认定诉争房屋实际租金收益金额，为此，一审法院综合考虑诉争房屋的实际情况，结合生效法律文书所确定的租金收益情况，判决莫建荣按每月12000元的一半向梁婉鸣支付租金收益并无不妥，本院予以维持。莫建荣上诉主张按每月5000元标准向梁婉鸣支付租金收益，缺乏充分理据，本院不予支持。同理，在莫建荣未能举证证明诉争房屋实际租金收益金额的情况下，其主张本案应扣除房屋租赁及管理所支出的成本以及应多分租金的理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人莫建荣的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2916元，由莫建荣负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年八月九日书记员 邓安达游瑞娜