新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终969号上诉人（原审原告）：新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司，住所地：新疆昌吉市，统一社会信用代码：。法定代表人：王缨，该公司负责人。委托诉讼代理人：罗运岷，该公司副经理。委托诉讼代理人：曾淑云，该公司办公室主任。上诉人（原审被告）：李雪峰，男，汉族，1975年12月15日出生,现住昌吉市。上诉人新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司（以下简称金厦物业）因与上诉人李雪峰物业服务合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2017）新2301民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人金厦物业的委托诉讼代理人罗运岷、曾淑云，上诉人李雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金厦物业上诉请求：1、撤销一审判决，改判李雪峰向金厦物业支付2014年1月1日至2016年6月30日物业服务费98376元，支付物业服务费违约金85882.20元；2、改判李雪峰承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不合理。1、《金成维也纳春天小区前期物业管理服务协议》第四条第一款明确约定了经营性用房2.5元/平方米/月，第五条约定了违约金从逾期之日起按每天3‰交纳。二、根据昌吉州物业服务收费标准的相关规定，物业服务价格应在确定的住宅物业服务价格基础上加价，用于商业的加收100%。三、李雪峰所经营的是对外营业的医疗机构，属于商业性质，应该按照2.5元/平方米/月标准执行。上诉人李雪峰辩称，新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司所述物业费不合理，请求法院正确评价，且其对违约金不认可，请求不承担违约责任。上诉人李雪峰上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付物业服务费59025.6元，并且因为被上诉人服务不到位，因而进行酌减；2、解除上诉人与被上诉人之间的物业服务关系；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决判令上诉人按1.95元/平方米/月缴纳物业服务费，缺乏事实和法律依据。一、根据【2012】3088号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十一条规定，用于办公、诊所医疗用途的物业服务费加收最多为50%，金厦物业提供的服务等级为三级，其却按最高标准，同时加收50%计算物业服务费明显违反规定。二、金厦物业提供服务不到位。三、双方签订《物业服务合同》后对价格协商为1.5元/平方米/月，并且2012年12月23日至2013年12月31日，是按照1.5元/平方米/月付款的，现在金厦物业既未与我方进行协商也无任何正当理由单方面擅自提高收费标准，明显属于违约行为。上诉人金厦物业辩称，李雪峰所述物业费标准不予认可，其按照2.5元/平方米收费符合法律规定。原审原告金厦物业向一审法院起诉请求：1、被告支付物业管理费98376.00元；2、请求判令被告支付物业滞纳金85882.20元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告居住使用的位于昌吉市建国西路金城雅苑02、03室办公用房由原告提供物业管理服务。其中02房屋建筑面积为649.79平方米、03房建筑面积为661.89平方米。经昌吉市发展和改革委员会同意被告居住使用的小区按房管局核定的一级服务等级标准收取综合物业服务费,高层住宅每平方米1.3元。根据昌州发改价格(2014)434号文件中《昌吉回族自治州物业服务价格管理实施办法（试行）》的通知第四条，为住宅小区配套建设的非住宅用房，其物业服务价格应在确定的住宅物业服务价格基础上加价，用于商业的加收100%，用于办公、诊所的加收50%。2012年12月23日至2013年12月31日期间的物业费，被告按经双方协商确定的每月每平方米1.5元已交纳物业费，并要求按1.5元继续交纳。因双方对交纳物业费标准产生争议，致2014年1月1日至2016年6月30日的物业管理费用被告未向原告支付。故原告诉至法院，要求被告予以支付。一审法院认为，原告新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司为被告李雪峰居住的小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系。原、被告均应本着诚实信用的原则，全面履行各自的义务。被告辩解原告提供物业服务不到位，小区内水池冬季无水、消防压力表无水压显示，且提供的照片无法反映对应的整个物业周期，举证不全面，故一审法院不予采信。原告已按期向被告居住的小区提供物业服务，被告应当及时向原告交纳物业费。被告坚持认为应按双方协商标准每平方米1.5元交纳，因双方对交纳物业服务费标准存在争议，而双方签订的前期物业管理服务协议也未作出明确约定，依据昌州发改价格【2014】434号关于印发《昌吉回族自治州物业服务价格管理实施办法（试行）的通知第四条，用于办公、诊所的加收50%，原告的上述房屋房产证中已明确载明为办公用房，且实际为被告经营的西域天山医院办公使用，故一审法院依法予以确认的物业费每月每平方米1.3元的价格的基础加收50%，被告按每月每平方米1.95元向原告交纳，故被告应向原告交纳物业费为76773元。对于原告主张的物业费滞纳金85882.20元，因双方对交纳服务费收取标准存在争议，交纳金额不确定，故对原告主张的滞纳金一审法院不予支持，对原告诉讼请求中合理的部分，一审法院依法予以支持。判决：一、被告李雪峰于本判决生效后十日内向原告新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司支付物业服务费76733元（2014年1月1日至2016年6月30日)。二、驳回原告的其它诉讼请求。本院二审期间，上诉人金厦物业提交了以下证据：1、图片两张，拟证实天山中医院是商业用房，不属于社区诊所。上诉人李雪峰质证对该证据的真实性认可，但对其证明的问题不认可，该证据不能证实我医院不是诊所而是商业类。本院对以上证据的真实性予以确认。2、医疗机构许可证一份，证明一份，拟证实金城维也纳雅苑小区有社区诊所，天山中医院不属于社区诊所。上诉人李雪峰对该证据真实性认可，对关联性不认可，认为与本案无关，且是复印件，没有加盖公章，我方医院属于诊所医疗类性质。上诉人李雪峰对该证据真实性认可，故本院对该证据真实性予以确认。3、收据一份，拟证实收费标准是2.5/平方米，考虑李雪峰当时医院没有正常经营的原因，当年优惠了物业收费。上诉人李雪峰质证对该证据真实性不认可，关联性不认可，对双方协商至1.5/平方米的物业费收费标准认可。本院对该证据结合其他证据综合予以认定。上诉人李雪峰未提交新证据。本院另查明，金厦物业与李雪峰于2012年12月24日签订《金成维也纳春天小区前期物业管理服务协议》。该协议载明建筑面积为649.79平方米加661.89平方米，与房产证上记载的面积一致。第四条物业管理服务费，按照房产证面积收取：（3）经营用房按照2.5元/平方米/月。第五条违约责任中第四点：乙方（即李雪峰）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即金厦物业）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。除以上事实以外，本院查明事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人金厦物业与上诉人李雪峰签订的《金成维也纳春天小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《金成维也纳春天小区前期物业管理服务协议》第四条约定经营用房按照2.5元/平方米/月，李雪峰经营的西域天山医院属于经营性用房，故其应按照2.5元/平方米/月交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费，即（649.79平方米+661.89平方米）×2.5元/平方米/月×30月=98376元。李雪峰称2012年12月25日金厦物业是按照1.5元/平方米/月收取的，之后的物业费也应当按此标准收取，但金厦物业2012年12月25日出具的物业费收据上已载明”同意优惠”，此系上诉人金厦物业同意优惠当年的物业费，而不能视为价格的变更，2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费金厦物业有权利按照合同约定收取而不予优惠。李雪峰称金厦物业提供的物业服务不到位，因其未提供充足的证据证实，本院不予采信。李雪峰未按期足额支付物业服务费，构成违约，其应当承担相应的违约责任。二审中，经释明，李雪峰认为约定的违约金过高。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院以当事人的实际损失为基础，结合合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，按照年利率6%计算违约损失为宜，即98376元×6%×2.5年=14756.4元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院》第二十七条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2017）新2301民初1185号民事判决书；二、上诉人李雪峰于本判决生效后十五日内向上诉人新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司支付物业服务费98376元；三、上诉人李雪峰于本判决生效后十五日内向上诉人新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司支付违约损失14756.4元。四、驳回原审原告新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司的其他诉讼请求。如果上诉人李雪峰未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1993元，二审案件受理费2451元，合计4444元，由上诉人新疆金厦物业服务有限公司昌吉市分公司负担1715.4元，上诉人李雪峰负担2728.6元。本判决为终审判决。审 判 长  樊健健代理审判员  孙青莲代理审判员  张文玲二〇一七年八月一日书 记 员  武 帆