重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4557号上诉人（原审被告）：武晓军，男，1987年8月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：伍文慧（系武晓军之母）。被上诉人（原审原告）:重庆零距离物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，统一社会信用代码91500107676124214Y。法定代表人：陈刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟怡，重庆财信律师事务所律师。上诉人武晓军因与被上诉人重庆零距离物业服务有限公司（以下简称零距离公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人武晓军的委托诉讼代理人伍文慧，被上诉人零距离公司的委托诉讼代理人孟怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武晓军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回零距离公司的全部诉讼请求。主要事实和理由：一审认定2013年5月30日签订的物业服务合同有效是错误的，因业委会备案已被撤销，故签订该合同的主体不合法，该合同应认定为无效；2016年9月22日的《物业服务合同》应认定为虚假证据，2016年9月22日、25日、29日上诉人找到物业公司要求提供新合同，物业公司经理表示没有签订，直到29日出具了没有合同的证明，该证明足以认定合同是虚假的；上诉人提供了充分的证据足以证明被上诉人没有按照合同约定履行相应质量的物业服务，一审判决上诉人全额支付物业服务费是不公平的；零距离公司收取物业费及水电公摊费无明确依据，且同一个月让上诉人缴纳的公摊费与其他业主金额不一致。因此，一审判决错误，请求二审撤销一审判决，并依法予以改判。零距离公司辩称，2013年的物业服务合同是有效的，有生效判决予以认定，上诉人在一审中没有提供证据证明2016年的物业服务合同是虚假的，上诉人举示的证据不能证明被上诉人违约。上诉人的上诉理由均不成立，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。零距离公司向一审法院起诉请求：1、判令武晓军立即向零距离公司支付物业服务费和公摊费8483.7元（2013年6月至2016年8月）；2、判令武晓军按照每日3‰的标准支付违约金（计算至起诉之日）；3、本案诉讼费用由武晓军承担。一审法院认定的事实：2013年5月，因豪俊阁小区与重庆市大正物业管理有限公司签订的物业服务合同已经到期，在新一届业主委员会筹备组的主持下，采用书面征求意见的方式召开业主大会选聘新的物业服务企业。经统计，共有419户业主（占总业主人数的62.9%，专有部分占建筑物总面积91927.44㎡的59.3%）同意选聘零距离公司为豪俊阁小区提供物业服务；在该次征求意见过程中，有154户业主未表达意见。2013年5月30日，零距离公司与豪俊阁小区当时的业委会签订《豪俊阁小区物业服务合同》，约定：从2013年6月1日至2016年5月31日，零距离公司为豪俊阁小区提供物业服务；2013年6月1日至2014年5月31日期间，住宅物业按0.90元/月/㎡收取物业服务费（一、二层为0.7元/月/㎡）；合同履行一年后，物业服务费作相应上浮，上浮标准经业主大会表决通过后实施；公摊电费按户据实分摊后由产权人或使用人交纳；物业服务费用按月收取，业主应在每月25日前交纳；若业主或物业使用人未按合同约定按时如数交纳物业服务费用，应按每日3‰的标准向零距离公司支付违约金至付清本金时止。合同签订后，零距离公司入驻豪俊阁小区开展物业服务工作。2014年6月1日，零距离公司与豪俊阁小区业委会再次签订《豪俊阁小区物业服务合同》，将住宅物业的物业服务费提高为1.00元/月/㎡（一、二层为0.8元/月/㎡）。2014年7月，豪俊阁小区业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会，就物业服务费上涨事宜征求业主意见；经统计，共有401户业主（专有部分共计57617.68㎡）同意住宅物业服务费上涨0.1元/月/㎡；在该次征求意见过程中，共有230户业主未签字。2016年9月22日，零距离公司与豪俊阁小区业委会再次签订《豪俊阁小区物业服务合同》，约定合同期间为2016年6月1日至2017年5月31日止，住宅物业按1元/月/㎡收取物业服务费（一、二层为0.8元/月/㎡）。一审另查明，大渡口区春晖路街道X号8-31号房屋系武晓军所有，2013年6月至2016年8月期间的物业服务费8172.4元，武晓军未缴纳。2014年11月公摊水电费7.7元，2015年1月公摊水电费9.1元，武晓军未缴纳。2016年期间，武晓军多次向零距离公司要求查看物业服务合同和小区停车收费许可证。零距离公司曾两次向武晓军送达物业服务费的催缴通知单。一审还查明，武晓军举示的拍摄于2013年8月24日、2013年10月28日、2014年4月19日、2015年3月25日、2016年3月25日、2016年6月10日等的18段小区视频以及85张豪俊阁小区照片显示，小区的物业服务存在诸如业主占用小区道路停车、在小区花园内种菜、养鸡以及小区垃圾清理不及时、不到位等问题。一审法院认为，本案争议焦点为零距离公司是否按照《物业服务合同》的约定履行了义务及武晓军是否应当缴纳物业服务费。物业服务的对象是整个小区、所有业主，具有长期、连续、整体、动态的性质，如果根据某一个时间段的物业状况来评估物业服务的质量较难达到客观、全面。一个小区是由众多业主组成的，对物业服务企业的选择是由全体业主集体作出的，作为个体的业主对物业服务的观感具有一定的主观性，对物业服务的要求亦有高有低，如果业主对物业服务企业的服务不满意，可以通过业主大会将其解聘，选择其他物业服务企业。在物业服务企业未经业主大会解聘前，如果业主认为物业服务公司的服务未完全按照合同约定或相关法律规定履行其义务，可以请求其继续履行、采取补救措施，如果造成其损失的，可以请求赔偿损失，但是，不能以此为由不缴纳物业服务费。物业服务费是业主履行物业服务合同的主要义务，是物业服务公司维持其运行及小区正常物业状况的基本来源，但是物业服务公司亦不因某一个或一些业主未缴纳物业服务费，便停止对该业主提供服务，毕竟物业服务是针对小区整体的，即便本案中零距离公司在催缴通知单上载明“如果业主不缴纳物业服务费将停止对业主提供服务”，这在客观上亦具有实施障碍。本案中，通过武晓军举示的证据，可以看出零距离公司在提供服务过程中及其所提供的服务有不周到的地方，但是，武晓军不能据此不缴纳物业服务费。据此，对零距离公司诉请要求武晓军支付2013年6月至2016年8月期间的物业服务费8172.4元的请求，予以支持。关于零距离公司请求的公摊水电费，其举示的证据只能证明2014年11月公摊水电费7.7元、2015年1月公摊水电费9.1元，对该两个月的公摊水电费予以支持。同时，因物业服务合同属双务合同，业主拖欠物业服务费是行使自己的同时履行抗辩权，零距离公司作为物业服务企业不能向业主收取逾期付款违约金。同时，零距离公司亦应当认识到物业服务企业与业主之间并非仅有法律上的权利义务关系，零距离公司的工作是业主生活中极为重要的一部分，其提供的物业服务不仅是合同的义务，更是影响业主生活满意度和质量的重要因素，其在服务过程中，理应更加谨慎、细心、耐心，切实听取业主的意见，解决业主的困难，维护好业主共同的家园。虽然武晓军未就其陈述的零距离公司因为武晓军未缴纳物业服务费拒绝为其更换门禁卡提供证据，但该事实存在较大可能性，零距离公司不能因为武晓军未缴纳物业服务费，便拒绝为其服务，便在诸如更换门禁卡、查看物业服务合同等要求上为难业主或推诿，此类行为只会激化双方矛盾，对解决问题于事无补。零距离公司应在今后的物业服务中，改进工作方式，提升服务质量，以期获得更多业主的满意。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、武晓军于本判决生效之日起十日内支付重庆零距离物业服务有限公司2013年6月至2016年8月期间的物业服务费8172.4元、2014年11月公摊水电费7.7元、2015年1月公摊水电费9.1元共计8189.2元；二、驳回重庆零距离物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告武晓军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费47（原告已预缴），由原告重庆零距离物业服务有限公司负担23元，被告武晓军负担24元（支付上述款项时一并支付给原告重庆零距离物业服务有限公司）”。二审中，武晓军围绕其上诉请求，提交了2014年3月27日春晖路街道办事处关于撤销业委会备案证明的通知、2013年5月28日豪俊阁小区第三届业主委员会备案证明、2014年5月4日豪俊阁小区第三届业主委员会备案证明、春晖路街道办事处张贴撤销通知的图片、（2014）渡法行初字第00009号行政判决书、4份民事判决书等证据。经质证，零距离公司认为武晓军提交的上述证据不属于新证据，不予认可。本院认为武晓军提交的上述证据不能达到其证明目的，本院对武晓军提交的证据不予认定。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，虽然豪俊阁小区业主委员会备案因人数问题被撤销，但2013年5月30日豪俊阁小区业主委员会与被上诉人零距离公司签订《豪俊阁小区物业服务合同》是经过豪俊阁小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，故一审认定该物业服务合同有效，并无不当。上诉人武晓军称2016年9月22日零距离公司与豪俊阁小区业主委员会签订《豪俊阁小区物业服务合同》不真实，但该物业服务合同的签订主体及程序均符合法律规定，且武晓军未提供充分证据推翻该物业服务合同，故本院认定2016年9月22日签订的合同亦真实、合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。在零距离公司已对豪俊阁小区提供了物业服务，且武晓军未举示充分证据证明零距离公司提供的物业服务存在重大瑕疵的情况下，一审判决武晓军按照合同约定全额支付物业服务费，也无不当。零距离公司要求武晓军支付2013年6月至2016年8月期间的物业服务费及2014年11月的公摊水电费、2015年1月的公摊水电费的依据充分，一审予以支持，符合法律规定。综上，上诉人武晓军的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47元，由上诉人武晓军承担。本判决为终审判决。审 判 长  夏兴芸审 判 员  倪洪杰代理审判员  陈 莹二〇一七年八月九日书 记 员  黄献丽