河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫17民终2600号上诉人（原审被告）：董建峰，男，1975年10月6日出生，汉族，户籍地福建省长乐市，现住驻马店市。委托诉讼代理人：石艳芳、王英，河南首航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遂平县长裕房地产开发有限公司。法定代表人：王领，总经理。委托代理人：单忠强，河南北纬律师事务所律师。上诉人董建峰因与被上诉人遂平县长裕房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服遂平县人民法院（2017）豫1728民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董建峰的委托诉讼代理人石艳芳、王英，被上诉人遂平县长裕房地产开发有限公司的委托诉讼代理人单忠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董建峰上诉请求撤销遂平县人民法院（2017）豫1728民初192号民事判决，依法改判撤销一审判决关于《房屋买卖合同》无效的认定。事实与理由：董建峰与遂平县长裕房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，并非民间借贷关系。被上诉人遂平县长裕房地产开发有限公司辩称，本案实际是民间借贷，房屋买卖合同是民间借贷的担保，双方签订的房屋买卖合同并非真实意思表示，一审对此认定及适用法律正确。遂平县长裕房地产开发有限公司向一审法院请求撤销其与杜建飞签订的《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：遂平县长裕房地产开发有限公司是由自然人独资设立的房地产开发有限责任公司，成立于2007年5月，法定代表人王领，王鹤朴系王领之子。该公司投资开发的“颐和家园商住小区”位于遂平县城国槐路与××交叉口东南角。该小区九号楼共13层，第一至二层为临街商铺，建筑面积1434.93平方米，2015年2月6日抵押评估单价每平方米11500元；第三至四层为住宅，建筑面积为1516.66平方米，2015年4月22日抵押评估单价每平方米3960元。案外人刘某与王鹤朴系朋友关系，王鹤朴向刘某借过大额资金。2014年12月9日，刘某通过银行转给王鹤朴尾号为8817的银行卡内186万元。刘某与董建峰系同乡、同事关系。2015年初，遂平县长裕房地产开发有限公司因经营需要，授权王鹤朴对外融资借款。在此期间，通过刘某介绍，王鹤朴与董建峰结识，王鹤朴向董建峰提出借款意向，董建峰同意出借给王鹤朴800万元资金。2015年1月16日，在驻马店市董建峰的办公室，王鹤朴与董建峰签订一份《房屋买卖合同》。约定：第一条，房屋情况及价格：位于遂平县国槐路××和家园××楼，房产证号遂平房权证字第××号，共13层，总建筑面积9018.23平方，现将一至四层全部商住房面积约2775平方出售给买受方，该1、2、3、4层商住房总价为人民币8000000元（捌佰万元）。第二条，付款方式：买受人在2015年1月16日前付清全部房价款即实际付款额为人民币8000000元（捌佰万元）。买受人应当如期将全部房款当面交付给出卖方委托代理人或汇入出卖方委托代理人指定的银行，出卖方委托代理人收到购房款后应出具收条并加盖公章。第三条，交付期限：出卖人应当在2015年3月16日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。第四条，出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过十日自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款千分之二的违约金，合同继续履行……。第九条：自本合同生效之日起60天内，出卖人应给买受人办理过户手续。王鹤朴在《房屋买卖合同》出卖人遂平县长裕房地产开发有限公司委托代理人项下签名，董建峰在买受人项下签名后，二人同刘某一起开车到遂平县长裕房地产开发有限公司盖章。到遂平县长裕房地产开发有限公司后，董建峰、刘某二人在车内等候，王鹤朴一人进入公司，在《房屋买卖合同》上加盖遂平县长裕房地产开发有限公司公章，后三人又回到驻马店市董建峰办公室，王鹤朴用事先已经加盖遂平县长裕房地产开发有限公司公章的空白纸，给董建峰出具了“今收到董建峰购房款现金及转账捌佰万元整（8000000.00）”的收条。收条出具后的当天，刘某用尾号2484银行卡汇入王鹤朴妻子尾号为8478银行卡内310万元。剩余490万元，董建峰至今未给付遂平县长裕房地产开发有限公司及委托代理人王鹤朴。因遂平县长裕房地产开发有限公司未按照《房屋买卖合同》向董建峰交付房屋，董建峰于2015年12月18日提起诉讼，请求遂平县长裕房地产开发有限公司交付房屋并承担违约责任〔案号（2015）遂民二初字第00344号〕，一审法院于2015年12月29日向遂平县长裕房地产开发有限公司送达应诉手续。在该案庭审中，董建峰代理人述称，刘某在2014年12月9日汇给王鹤朴的186万元系购房意向金，应顶抵购房款，下余304万元在签订合同当日董建峰以现金形式给付了王鹤朴；董建峰的证人刘某也当庭证明，听董建峰说借一部分现金给付了王鹤朴。而在本案庭审中，董建峰代理人提交刘某与王鹤朴的录音资料一份，证明是用原来王鹤朴借刘某的借款及利息304万元顶抵了购房款。2016年1月14日，遂平县长裕房地产开发有限公司向一审法院提起诉讼，请求撤销与董建峰签订的《房屋买卖合同》。因一审法院于2016年8月11日作出（2015）遂民二初字第00344号民事判决书，认定遂平县长裕房地产开发有限公司与董建峰之间系民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，判决驳回董建峰的诉讼请求，遂平县长裕房地产开发有限公司于2016年8月15日申请撤诉，一审法院当日裁定准许遂平县长裕房地产开发有限公司撤诉。一审法院（2015）遂民二初字第00344号民事判决书送达后，董建峰提起上诉，驻马店市中级人民法院经审理作出（2016）豫17民终3281号民事裁定书，裁定撤销一审法院（2015）遂民二初字第00344号民事判决书，将该案发回重审，该案由一审法院民二庭审理。遂平县长裕房地产开发有限公司于2016年12月9日提起本案诉讼，一审法院当日向遂平县长裕房地产开发有限公司开具《预交诉讼费用通知》，遂平县长裕房地产开发有限公司当日通过银行交纳诉讼费用后，一审法院受理遂平县长裕房地产开发有限公司的起诉材料，于2017年1月5日决定立案。本案审理中，一审法院民二庭作出中止诉讼裁定书，对董建峰诉遂平县长裕房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案裁定中止诉讼。一审法院认为，双方当事人争议的焦点是双方之间是借贷关系还是房屋买卖关系，遂平县长裕房地产开发有限公司请求撤销双方于2015年1月16日签订的《房屋买卖合同》是否应予支持。根据双方诉辩意见及举证，认为双方之间名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系，双方签订《房屋买卖合同》是对民间借贷的担保。理由如下：一，从《房屋买卖合同》签订过程看，1、合同签订前，双方未进行充分协商，缺乏进行房屋买卖的合意。双方买卖标的物价值巨大，董建峰没有证据证明签订合同前亲自到现场查看了房屋位置坐落、布局结构、使用现状等情况，没有与遂平县长裕房地产开发有限公司或代理人王鹤朴进行反复协商的过程，不能充分反映其真实购房的意思表示。2、签订合同草率。签订合同当日在董建峰办公室内，由董建峰事先拟好合同条文及授权委托书，董建峰和王鹤朴在各自署名处签名，然后董建峰、王鹤朴和刘某又到遂平县长裕房地产开发有限公司，让王鹤朴一人单独去长裕公司盖章。由此看出，董建峰先让王鹤朴在买卖合同委托代理人处签名，再让王鹤朴在授权委托书上加盖公司印章，签订合同过程草率。3、董建峰如真实购买上述房屋，必定考虑产权过户等问题，因而会使用房屋管理部门统一印制的销售商品房合同文本。双方签订合同价款800万元，却没有使用正规合同文本。而董建峰拟定的合同文本内容简单，条款不完备，在办理房屋产权过户手续时不会被房屋管理部门采用，且董建峰在签订合同后，从未向遂平县长裕房地产开发有限公司索要《销售不动产统一发票》，势必造成过户困难。上述行为均不符合真实购房人应当实施的正常行为。二、从《房屋买卖合同》的价款看，1、合同约定董建峰购买的房产是遂平县长裕房地产开发有限公司开发的颐和家园九号楼一至二层商铺和三至四层住宅，面积约2775平方米，购房款为800万元，房屋成交单价是2882.88元/平方米。该房产位于遂平县城繁华地段，地理位置优越。当时商铺抵押评估单价11500元/平方米，住宅抵押评估单价3960元/平方米。遂平县长裕房地产开发有限公司以如此低价出售该房产，明显不符合常理和交易习惯；2、董建峰购买的是遂平县长裕房地产开发有限公司的房产，巨额购房款理应通过银行转账支付，而合同却约定将800万元购房款当面给付委托代理人王鹤朴，或汇入王鹤朴指定的银行，不符合正常交易习惯，不符合正常房产交易当事人的正常心理。3、从购房款履行情况看，董建峰对给付购房款的事实陈述矛盾。在董建峰诉遂平县长裕房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案原审庭审中，董建峰代理人述称，800万购房款包括刘某在2014年12月9日汇给王鹤朴的186万元购房意向金、当日汇给王鹤朴妻子的310万元、当日董建峰以现金形式当面给付王鹤朴的304万元，证人刘某也证明听董建峰说借一部分钱给付王鹤朴的现金。而在本案庭审中，董建峰代理人提交刘某与王鹤朴的录音资料一份，证明是用原来王鹤朴借刘某的借款本息304万元顶抵购房款，不是当日给付的304万元现金。庭审中，董建峰提交的授权委托书证明王鹤朴在2015年1月16日才取得遂平县长裕房地产开发有限公司的售房委托书，其辩称刘某在2014年12月9日汇给王鹤朴的186万元系给付的购房意向金，自相矛盾。刘某于2014年12月9日汇给王鹤朴的186万元与购房款无关，属刘某与王鹤朴之间的经济往来。董建峰一方面承认在双方签订房屋买卖合同以前没有借款关系，一方面又辩称304万元购房款系用以前借款本息顶抵，且其提交的录音资料显示的也是刘某与王鹤朴之间的算账情况而不是董建峰与王鹤朴之间的算账情况；从录音资料看，刘某与王鹤朴算账情况含糊不清，数字来历不准，不能作为结算依据。董建峰关于给付304万元购房款的陈述和举证，自相矛盾，不予采信。因此，王鹤朴虽然向董建峰出具了收到800万元购房款的收据，但董建峰只实际给付了购房款310万元，其余购房款不能认定给付。综上，一审法院认为，遂平县长裕房地产开发有限公司与董建峰虽然签订了《房屋买卖合同》、王鹤朴以遂平县长裕房地产开发有限公司名义给董建峰出具了收到800万元购房款的收据，但双方的真实意思表示是进行民间借贷而不是进行房屋买卖。董建峰承诺给付遂平县长裕房地产开发有限公司借款800万元，实际给付310万元，遂平县长裕房地产开发有限公司与董建峰之间只存在310万元的民间借贷关系，双方名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系，双方签订《房屋买卖合同》是对民间借贷的担保。双方签订房屋买卖合同的实质是如遂平县长裕房地产开发有限公司和王鹤朴不能归还借款，则以房屋买卖合同的标的物抵债。如董建峰的合同目的得以实现，必将使遂平县长裕房地产开发有限公司价值2000多万元的房屋抵偿欠董建峰的310万元借款本息，遂平县长裕房地产开发有限公司的财产权益因此受到重大侵害。双方以签订房屋买卖合同的方式规避了《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止约定抵押物的所有转移给债权人所有的法律规定。上述规定是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。因此，董建峰与遂平县长裕房地产开发有限公司以签订房屋买卖合同的合法方式掩盖了牟取不当暴利的非法目的，属无效合同。因双方签订的房屋买卖合同属无效合同，不具有撤销事由，遂平县长裕房地产开发有限公司请求撤销2015年1月16日与董建峰签订的房屋买卖合同，没有事实依据和法律依据，不予支持，其请求应予驳回。董建峰辩称双方签订的房屋买卖合同不存在撤销事由的理由，予以采纳。但其辩称双方签订的房屋买卖合同合法有效，不予采纳。遂平县长裕房地产开发有限公司、董建峰签订房屋买卖合同时间为2015年1月16日，此时应为遂平县长裕房地产开发有限公司知道撤销房屋买卖合同事由的起算时间，遂平县长裕房地产开发有限公司于2016年12月9日提起撤销权诉讼，超出法定行使合同撤销权的期限。对董建峰辩称遂平县长裕房地产开发有限公司请求超出法定行使撤销权期间的理由，予以采纳。本案在审理中经调解达不成协议。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回遂平县长裕房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由遂平县长裕房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的（二）在订立合同时显示公正的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。该条法律规定了合同当事人有权行使撤销权的情形；第五十五条规定：由下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。该条法律规定了当事人行使撤销权的期间，且该期间为不变期间。遂平县长裕房地产开发有限公司认为其与董建峰所签订的《房屋买卖合同》违背其真实意思表示，存在明显欺诈，显失公平，有权行使撤销权，可以向人民法院或者仲裁机构请求撤销该合同。遂平县长裕房地产开发有限公司与董建峰签订《房屋买卖合同》的时间是2015年1月16日，此时应为遂平县长裕房地产开发有限公司知道撤销房屋买卖合同事由的起算时间，遂平县长裕房地产开发有限公司于2016年12月9日提起撤销权，超出法律规定的行使撤销权的除斥期间，遂平县长裕房地产开发有限公司的撤销权消灭。因此，遂平县长裕房地产开发有限公司请求撤销其与董建峰所签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求应当予以驳回。关于董建峰上诉称其与遂平县长裕房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，并非民间借贷关系的问题。本案审理的是根据《中华人民共和国合同法》规定的撤销权问题，对于双方签订的《房屋买卖合同》是否有效当事人可以另行主张权利。综上所述，董建峰的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董建峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  亓宽义审 判 员  明建文代理审判员  李力伟二〇一七年八月三十一日书 记 员  袁梓桐