四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川19民终619号上诉人（被告、反诉原告）：秦平川，男，生于1970年6月26日，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：肖何，重庆合益律师事务所律师。被上诉人（原告、反诉被告）：何健鑫，男，生于1970年12月29日，住址四川省什邡市。被上诉人（原告、反诉被告）：裴义，男，生于1966年1月6日，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。被上诉人（原告、反诉被告）：孙跃峰，男，生于1989年1月20日，住址成都市武侯区。被上诉人（原告、反诉被告）：王宇，男，生于1979年7月15日，住址四川省犍为县。委托诉讼代理人：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。上诉人秦平川因与被上诉人何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇房屋租赁合同纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦平川上诉请求：1.依法撤销巴州区人民法院（2017）川1902民初391号民事判决第一、第二、第四项，改判上诉人不支付房屋租金及违约金并由四被上诉人连带赔偿上诉人经济损失2438728元；2.本案上诉费及一审受理费、反诉爱理费均由四被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.上诉人与四被上诉人签订《租赁合同》前明确告了上诉人租赁被上诉人房屋是用于开设经营宾馆，而被上诉人交付的房屋性质系办公用房，不符合开设宾馆条件，被上诉人存在根本违约行为；2.被上诉人在合同的签订和履行过程中存在欺诈行为，案涉房屋系办公用房，在上诉人装修过程中，被上诉人承诺能变更房屋性质，但最终未作变更，导致案涉房屋不能通过消防、公安、工商等部门检验，宾馆不能正常经营，给上诉人造成经济损失；3.一审法院认定被上诉人已经履行了约定的合同义务错误，被上诉人交付的租赁房屋性质不符合合同约定及补充协议的约定。二、一审法院对证据采信存在明显偏差。巴中市消防支付出具的（2015）第0029号建设工程消防验收意见书，明确了本案所涉楼房一至四层为商业用房，五至二十三层为办公写字楼，案涉房屋为第五层系办公写字楼，同时，上诉人提供的通话录音证明被上诉人坚称其出租的案涉房屋为商业性质，一审法院对以上证据未采信错误。被上诉人何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇以一审判决认定事实清楚、适用法律正确为主要内容作了答辩，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告立即按照2016年8月1日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定及时支付下欠的第一年租金30万元；2.判令被告承担违约金8万元；3.判令被告承担本案诉讼费。原审反诉原告秦平川向一审法院起诉请求：1.依法判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同并由被反诉人连带赔偿反诉人各项经济损失共计人民币2438728.00元；2.本案本诉诉讼费及反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实，2016年8月1日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：第一条：甲方将位于巴中市江北大道东段财富广场五楼，建筑面积约1200平方米出租给乙方。第二条：乙方用来从事合法商业活动的经营。第三条：租赁期限为十二年，以签订合同之日起，甲方给乙方装修期限为三个月，从三个月后的第一天开始计算租赁期限。第四条：租金及支付方式。1、第一年租金为50万元；第二年（含第二年）起至第十二年租金在上一年租金基数基础上递增6%。2、乙方需在每年的10月31日之前无条件一个月（即10月1日）向甲方支付下一年的租金。第六条：房屋修缮与使用。3、在乙方装修、承租期间的相邻关系由乙方自行协商，甲方仅履行协助义务。第八条：合同的变更、解除和终止。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（3）拖欠房租累计一个月以上。第十条：甲方违约责任处理规定：2、甲方因房屋权属瑕疵或者非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应当赔偿乙方损失。第十一条：乙方违约责任处理规定：2、乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权单方终止本合同，收回该房屋。乙方应按照合同当年租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。若延期应按照每超出一天按1%收取利息。被告于2016年8月1日进场装修，装修过程中，被告发现原告方的房屋用途为办公，因开设宾馆无法办理消防相关备案事宜，便通过电话联系原告裴义。2016年8月8日，原、被告双方签订《关于租房合同的补充协议》，该协议约定：第一条：因甲方出租房屋存在使用性质的问题，致使乙方不能顺利通过消防验收而引起的工期拖延问题，乙方自愿承担乙方所出现的问题。第二条：因甲方出现出租房屋存在使用性质的问题，致使乙方工期拖延，乙方要求甲方在原来的装修工期三个月的基础上延长至少15天，即延长到2016年11月15日，因此，从2016年11月16日开始计算出租期限。第三条：乙方正常按消防装修结束后，因甲方房屋使用性质出现不符合消防相关事宜，甲乙双方共同协调办理相关事项。签订补充协议后，被告继续对承租房屋进行装修、经营。2016年7月29日，被告秦平川书立《欠据》一张：今欠到裴义租财富广场五楼租金500000元，大写：伍拾万元整，定于2016年8月19日付清。被告于2016年9月21日通过四川省农村信用社向原告裴义转款20万元，下差租金30万元未支付。同时，原告收取被告秦平川水电气押金20000元。巴中市公安消防支队于2015年8月25日对原告房屋的整体工程出具的巴公消验字[2015]第0029号建设工程消防验收意见书：使用性质：第五层至第二十三层为办公写字楼。经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。还查明：本案诉争的标的房屋所在的大楼一楼标有醒目的“写字楼”字样。一审法院认为，关于本诉，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订了《房屋租赁合同》，该合同系原、被告真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审予以确认。原告依约交付了租赁物，被告进行装修，在装修过程中，被告发现该房屋为“写字楼”性质，遂与原告进行协商并签订了《补充协议》，在协议中约定“由双方共同协调办理消防相关事宜”。该协议约定的“协调”义务不是出租人的法定义务，且该约定无法确认原告未履行的“协调”义务内容，现原告已经履行了房屋出租人的义务，被告也实际使用了租赁房屋，故应当按照约定的标准支付房屋租金，其租金从2016年11月16日起计算。原、被告在《房屋租赁合同》中约定租金的支付方式“乙方需在每年的10月31日前支付租金”，并约定“乙方拖欠房租累计一个月以上的，乙方应按照合同当年租金的50%向甲方支付违约金”。原、被告从2016年8月1日签订合同后，原告即向被告交付了租赁房屋，被告接收装修并经营至今，只支付租金20万元，被告已经构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告承担8万元违约金，未违反法律规定，一审予以支持。关于反诉，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。反诉原告未按合同的约定全额交纳第一年租金，其行为表明了不履行其主要债务、也不继续履行合同的目的，且在反诉中明确提出解除合同，故反诉原告要求解除《房屋租赁合同》的反诉请求，本院予以支持。原、被告在《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定：“乙方装修、承租期间的相邻关系由乙方自行协商，甲方仅履行协助义务”以及“甲乙双方共同协调办理消防相关事宜”，因双方约定的“协助”、“协调”义务内容不具体，无法确认反诉被告应当履行的具体义务，也就无法确认其违约责任；且被告在明知租赁房屋为写字楼性质无法用于经营宾馆业务时，还继续投资装修，其损失应当由被告承担。原、被告在《房屋租赁合同》中仅约定了“甲方因房屋权属瑕疵或者非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应当赔偿乙方损失”，而没有对合同解除时的损失进行约定，故应当根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定进行处理：因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。故反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告秦平川在本判决生效后10日内支付下欠原告何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇租金（计算方法为：以第一年租金50万元/年为标准，从2016年11月16日计算至付清之日止）。二、被告秦平川在本判决书发生法律效力后10日内支付原告何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇违约金8万元。三、解除反诉原告秦平川与反诉被告何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》。四、驳回反诉原告秦平川的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由被告秦平川负担。本案反诉受理费6000元，由被告秦平川负担。经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人秦平川与被上诉何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按租赁合同约定各自履行义务。被上诉人按约定向上诉人交付了租赁物，租赁物也由上诉人进行了装修并实际用于经营宾馆，上诉人理应按约定支付租金。根据双方所签租赁合同上诉人应向被上诉人支付第一年度租金500000元，上诉人于2016年7月29日向被上诉人裴义书立《欠据》，载明欠到案涉租赁物租金500000元，定于2016年8月19日付清，上诉人于2016年9月21日向被上诉人裴义转款了200000元，下欠300000元未支付。由此可见，上诉人未完全履行合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，上诉人履行合同不符合约定，应向被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院判令上诉人向被上诉人支付下余租金及承担违约金正确，且确定的违约金金额80000元低于租赁合同约定因上诉人违约应承担的违约金金额，二审予以确认。被上诉人向一审法院起诉请求为要求上诉人支付下欠的第一年租金300000元，一审判决第一项“被告秦平川在本判决生效后10日内支付下欠原告何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇租金（计算方法为：以第一年租金50万元/年为标准，从2016年11月16日计算至付清之日止）”的表述有误，根据被上诉人向一审法院的诉讼请求结合上诉人在租赁期间已向被上诉人支付了200000元租金的事实，二审对上诉人应付第一年度租金更正为：由上诉人向被上诉人支付从2016年11月16日起第一年度租金300000元。关于上诉人上诉称因案涉租赁物因房屋性质为办公用房，而非商业用房给上诉人用于经营宾馆造成的损失的问题。上诉人与被上诉人所签《房屋租赁合同》未对上诉人所出租的房屋性质有特殊要求，合同第二条仅约定“乙方用来从事合法商业活动的经营”，上诉人的该要求与被上诉人提供的出租物性质并不矛盾。关于上诉人利用租赁物的经营行为只要不从事违法活动，且经营行为应视为其自主决定范畴，如果其经营方式对租赁物有特殊要求，则应自己承担更加全面的审查租赁物的义务，因其审查不实给自己经营造成损失也应由其自己承担。因此上诉人上诉称因被上诉人出租的房屋使用性质与其经营要求的性质不符导致经营损失并要求赔偿的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人与被上诉人所签《房屋租赁合同》是否解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同……”。上诉人因其未完全履行合同义务要求解除合同，属违约行为。一审判决解除了上诉人与被上诉人所签《房屋租赁合同》不当，一审判决后被上诉人未就解除合同提起上诉，在二审也也未提出异议，是对其诉讼权利的处分，因此，二审对一审判决解除双方租赁合同予以确认。综上，上诉人春平川的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决表述不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初391号判决第二项、第三项、第四项，即维持“被告秦平川在判决书发生法律效力后10日内支付原告何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇违约金8万元；解除反诉原告秦平川与反诉被告何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》；驳回反诉原告秦平川的其他诉讼请求”。二、将巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初391号判决第一项“被告秦平川在本判决生效后10日内支付下欠原告何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇租金（计算方法为：以第一年租金50万元/年为标准，从2016年11月16日计算至付清之日止）”变更为：由上诉人秦平川在本判决送达之日起10日内向被上诉人何健鑫、裴义、孙跃峰、王宇支付下欠租金（租金的计算方法为：以第一年租金500000元/年为标准，从2016年11月16日计算至付清之日止，秦平川已支付的租金200000元执行时予以扣减）。义务人逾期不履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，以中国人民银行同期公布的贷款基准利率为标准，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7000元，由上诉人秦平川负担。本判决为终审判决。审 判 长 李家明审 判 员 王健宇审 判 员 孙 涛二〇一七年八月三十一日法官助理 杨 睿书 记 员 向 蕾