黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0281民初2536号原告：讷河市恒泰房屋开发有限责任公司，住所地讷河市。法定代表人：吕达，职务：总经理。委托诉讼代理人：冯炳春，黑龙江宝勤律师事务所律师。被告：朱景华，女，1971年10月23日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：肖义良，黑龙江肖义良律师事务所律师。原告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司（以下简称“恒泰开发公司”）与被告朱景华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒泰开发公司的法定代表人吕达及其委托诉讼代理人冯炳春、被告朱景华及其委托诉讼代理人肖义良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒泰开发公司向本院提出诉讼请求：要求被告履行双方签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》和《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，并支付楼房差价款727000.00元。事实和理由：原讷河市环宇房屋开发有限责任公司（以下简称“环宇开发公司”）在讷河市××西北街开发的康安小区，现变更为恒泰开发公司开发。2015年5月7日，原环宇开发公司与被告签订两份回迁协议分别为《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》和《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，约定住宅回迁面积为98平方米，非住宅回迁面积为100平方米，实际原房屋面积为住宅26平方米，非住宅27平方米,还约定当时的回迁价格为住宅每平方米3,000.00元，非住宅回迁价格每平方米7,000.00元。现该楼房已经验收合格，被告不履行双方签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》和《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，经多次协商未果，无奈原告诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。被告朱景华辩称，2015年5月7日签订的两份拆迁协议合法有效，应该受到法律的保护。原告存在违约的事实，应该按照合同约定履行交付房屋并且承担赔偿损失的义务，本案应驳回原告的诉讼请求。一、两份协议书的签订内容为：1.原告按照讷拆许字第23号文件规定在讷河市××街动迁地段范围内实施拆迁，需要拆除被告的住宅房屋及非住宅房屋，住宅房屋的建筑面积为26平方米，非住宅房屋的建筑面积为27平方米；2.双方在签订合同时特别条款约定的具体内容为：①乙方自愿同意拆迁补偿回迁康安小区11号楼6单元2楼西侧，正对楼下门市，面积98平方米（实际以测绘为准），如超出此面积乙方不再交钱，如不足此面积，甲方按市场价补给乙方。②回迁位置非住宅房屋特别条款约定的具体内容为乙方自愿同意拆迁补偿回迁康安小区1号楼西巷口临街商服门市，正对二楼，门市前后宽窄一致，前后有门窗，面积100平方米（实际以测绘为准），如超出此面积乙方不再交钱，不足面积甲方按照市场价格补偿。以上约定中的“此”字指的是100平方米和98平方米，双方所有的约定都是在100平方米和98平方米的基础上谈的，不足100平方米和不足98平方米就包括了27～100平方米和26～98平方米之间的面积。原告在特别条款里承诺按市场价补偿给乙方就没有要差价款的理由，换句话说27～100平方米和26～98平方米之间的面积是原告按市场价补偿给被告的，不足100平方米和不足98平方米，原告还要按市场价付给被告不足的面积钱，根本不存在差价款的事，所以被告不给原告差价款；3.双方同时约定了合同的临迁期为24个月；4.被告在合同签订后一日内将该动迁房屋交付给拆迁人等相关事项的约定。二、被告按照合同的约定履行了义务，原告存在违约事实。合同签订后被告履行了交付房屋的义务，原告在临迁期届满后未将建筑完工后的房屋交付给被告占有使用，原告的诉讼无事实根据和法律依据。原、被告签订的两份房屋拆迁补偿安置协议书从形式上看属于格式合同的范畴，应按《合同法》第四十一条规定处理，原告是提供格式条款的一方，原、被告的约定不违反法律规定也不损害公共利益，应得到法律的保护，是有效的民事行为。原告未按约定交付回迁房屋存在违约的事实。原告要求被告支付楼房差价款727,000.00元是没有事实根据及法律依据的，原告应在合同约定的时间内将回迁房屋交付给被告占有使用，原告违约应承担赔偿责任及给被告造成的经济损失。协议中的第一条和第七条的手写部分是双方约定的协议内容，其余没有填写的条款是原告提供的格式条款，根本没有经过协商，原告明知道有些条款应明确填写并告知，却故意隐瞒，由此引发的争议应由原告负责。住宅房屋安置补偿协议的第四条和第九条是相辅相成的，而第九条的差价款是0，证明被告不给原告差价款。三、原、被告签订的是房屋拆迁安置补偿协议书，康安二期不是由政府动迁的征收地段，不适用《讷河市国有土地征收与补偿条例》，根据《城市房屋管理条例》，拆迁人应对被拆迁人给予相关补偿，包括房屋及其他物质补偿，在原告的陈述中除了给被告原房照的面积外没有给被告在房屋及其物质上的任何补偿，这足以说明所有补偿都折合在了面积里面，所以被告不给原告差价款。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院认定如下：原告提供的证据一、2015年4月21日讷河市发展改革局的通知复印件。证明原由环宇开发的康发小区二期现由讷河市恒泰公司承继该小区的建设。被告对该文件的真实性无异议，但认为原告与原环宇公司签订的补偿安置协议书是在平等自愿的情况下签订的，如果合同主体变更应取得被告方的签字认可。本案中被告并未签字确认，同意由恒泰公司承继环宇公司的权利义务。根据合同相对性原理，原告没有诉权。本院认为该证据系政府相关部门下发的文件，本院予以采信。原告提供的证据二、两份房屋拆迁补偿安置协议书复印件。证明被告住宅房屋面积是26平方米，自愿同意拆迁补偿，自愿回迁，康安小区6单元2楼西侧，面积98平方米，如超出98平方米不再交钱，如超出面积按市场价值补偿乙方。同时合同约定了回迁价格每平方米3,000.00元，即合同第一项第5条。该房屋实际测绘面积99.82平方米，用该协议主张98平方米-26平方米后乘以3,000.00元，系被告补给原告的差价款。同时着重说明该协议第4条，原房屋建筑面积与新房屋面积不结算差价，超出面积按市场价格补交差价。非住宅部分与住宅部分解释相同，只是价格有差异，每平方米7,000.00元，100平方米-27平方米后乘以7,000.00元。该门市实际为102.32平方米，超出100平方米部分不要求补偿。被告对两份协议的真实性无异议，但对原告证明的问题有异议，两份协议书中约定补足差价款部分属于格式条款，而备注部分属双方的特别约定，在理解上发生争议时，应以特别约定为准。本院认为被告对协议的真实性无异议，只是对协议理解与原告不一致，本院对协议内容的通常理解不能证明原告恒泰开发公司的主张，故本院对该证据的真实性予以采信，对原告的证明目的不予采信。原告提供的证据三、1.黑棚改2010第10号文件复印件；2.讷河市政府会议纪要复印件。证明康安小区二期系棚户区改造，应根据讷河市政府的文件进行拆迁。被告对证据的真实性没有异议，文件虽谈到回迁安置政策，但双方在签订回迁安置协议书时约定的内容是在平等自愿的前提下签订的，应以协议书签订的内容为准，不应以文件的回迁安置政策为准。本院认为以上两份证据虽然系政府部门文件，但平等主体之间在不违反法律强制性规定的条件下，自愿平等签订的合同优先适用合同的约定，故本院对原告提供的证据三不予采信。原告提供的证据四、1.讷办发2009第23号文件复印件；2.讷政发2012第72号文件复印件。证明棚户区改造系拆一补一。被告对证据的真实性没有异议，但双方在签订回迁安置协议书时约定的内容是在平等自愿的前提下签订的，应以协议书签订的内容为准，不应以文件的回迁安置政策为准。本院对该证据的认定与对证据三的认定一致。原告提供的证据五、房屋开发解除合同复印件。证明原告具有诉讼主体资格。被告对真实性及证明问题均无异议。本院认为该证据证明了本案原告具有诉讼主体资格，且被告无异议，故本院对该证据予以采信。被告提供的证据一、两份房屋拆迁补偿安置协议书复印件。证明被告与环宇签订合同时，备注时标注了回迁的楼房位置和面积以及超出或不足面积应如何处理的问题，该条款的约定属于格式条款之外的双方特别约定，应以此约定为准，不应以格式条款约定为准。原告对该证据的真实性无异议，对证明的内容有异议，该两份协议格式条款与非格式条款不矛盾，不冲突。如双方约定的有冲突条款当然以法律规定为准，但是这两份协议中格式条款与备注约定不存在矛盾、冲突。协议中约定的如不能按期交房甲方双倍补偿乙方，那么现在甲方应补偿乙方，意在说明被告违约。本院对该证据的真实性予以采信，但对协议的通常理解，证明不了原告的主张，故本院对原告的质证意见不予采信。通过对证据的质证、认证，本院查明的事实如下：2015年5月7日，环宇开发公司与被告朱景华签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》和《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》。《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》约定：环宇开发公司对被告朱景华私有的座落在讷河市××街四委，产权证号2009001559，建筑面积26平方米的房屋实施拆迁，当年住宅回迁价格为每平方米3,000.00元。其中第四条原房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，不结算差价，安置房屋建筑面积超出原房屋建筑面积部分，按当年回迁小区同层住宅楼市场价格补差价。第五条乙方（朱景华）就近靠标准户型安置后，又自愿按市场价格购买。第七条本协议签订后1日内，朱景华应搬迁完毕，并将房屋交给甲方（环宇开发公司）。如乙方没有按时搬出影响甲方施工，给甲方造成一切经济损失由乙方负全部责任，赔偿甲方。双方手写的特别约定1.如完工后乙方无任何托(应为“拖”)欠情况下甲方交付不了回迁楼，甲方按市场价双倍补偿乙方；2.备注：乙方自愿同意拆迁补偿回迁订康安小区11号楼6单元2楼西侧，正对楼下门市，面积98平方米（实际以测绘为准）如超出此面积乙方不再交钱，如不足此面积，甲方按市场价补给乙方。甲方吕树友、吕达、王伟签字按印，乙方朱景华签字按印。《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》约定：环宇开发公司对被告朱景华私有的座落在讷河市××街四委，产权证号2009001554，建筑面积27平方米的房屋实施拆迁，乙方房屋在此小区回迁价格为每平方米7,000.00元。双方手写的特别约定1.如完工后乙方无任何托(应为“拖”)欠情况下甲方交付不了回迁楼，甲方按市场价双倍补偿乙方；2.备注：乙方自愿同意拆迁补偿回迁订康安小区11号楼西巷口临街商服门市，正对二，门市前后宽窄一致，前后有门窗，面积100平方米（实际以测绘为准）如超出此面积乙方不再交钱，不足此面积，甲方按市场价补偿乙方。甲方吕树友、吕达、王伟签字按印，乙方朱景华签字按印。2015年4月20日环宇开发公司与原告恒泰开发公司签订房屋开发解除合同书，环宇开发公司与被告签订的两份房屋拆迁协议的环宇开发公司变更为原告恒泰开发公司。被告对恒泰开发公司的诉讼主体资格予以认可，现本案争议的住宅楼与商服楼均建筑完工，处于闲置状态。本院认为，1.原告与环宇开发公司签订的住宅房屋拆迁安置补偿协议书和非住宅房屋拆迁安置补偿协议书系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立有效，对双方当事人具有约束力。2.环宇开发公司与原告恒泰开发公司签订房屋开发解除合同书，虽未通知被告，但依据法律规定，应由环宇开发公司承担的合同义务将由恒泰开发公司全部承继，且被告对原告的主体资格予以认可，故恒泰开发公司具备诉讼主体资格，是本案适格的原告。3.原告与被告对协议书予以认可，但双方对协议书中的约定理解不一致。本院认为该拆迁协议的内容有格式条款及后添加的部分，原告主张被告以房屋拆一补一，但在房屋拆迁协议中未体现拆一补一及给被拆迁人的相关补偿的条款，原告要求按协议中约定的房价与约定面积和被拆迁房屋的面积差给付房屋差价款727,000.00元的诉讼主张，根据房屋拆迁安置补偿的相关法律规定及讷河市回迁房屋的交易习惯，在拆迁补偿合同中，未对房屋附属物、附属设施、停产停业、搬迁补助等项目给予补偿，双方本意应该是将各种补偿折合为回迁房屋面积，该两份协议中的手写部分实际上是对协议中格式条款部分的变更并重新约定，故不应用格式条款部分约束被告，且根据该两份拆迁补偿协议书中手写部分的通常理解，住宅面积为98平方米，商服面积为100平方米，故原告的主张不予支持。综上所述，原告恒泰开发公司的诉讼请求，于法无据，应予驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条的规定，判决如下：驳回原告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费11,070.00元，由原告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  王春雷审判员  刘克非审判员  高永骞二〇一七年八月二十八日书记员  于晓庆