西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0103民初171号原告：党千千，女，1990年6月8日出生，汉族，西安恒丰银行员工，住西安市碑林区南门外宏信国际花园*号楼*单元****室。委托代理人：邹德耀，男，1943年12月17日出生，汉族，新疆维吾尔自治区富蕴县人民政府林业局退休职工，住西安市莲湖区西梆子市街87号1栋2单元4层。委托代理人：党寿林，男，1946年3月3日出生，汉族，新疆玛纳斯市林业工作站退休职工，住西安市碑林区南门外宏信国际花园*号楼*单元****室。被告：陕西佳地房地产开发有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区红旗路48号（小二楼201室）。法定代表人：郭强，该公司总经理。委托代理人：董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。原告党千千与被告陕西佳地房地产开发有限公司（以下简称佳地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告党千千委托代理人邹德耀、党寿林，被告佳地公司委托代理人董俊俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党千千诉称：其于2013年10月26日，从被告处购买了其出售的宏信国际花园4-2-1807室居室一套，《购房买卖协议书》载明房屋面积为105.28㎡，每㎡单价为9117元，总价款为人民币96.6155万元，并于当日一次性结清，并于当日交了两个月的物业管理费。据此应当认定我当时购买的是现房，因为我若不交物业管理费，甲方当时就拒绝给钥匙。由于被告当时五证不全，无法签订《商品房买卖合同》，只签订了一份《宏信・国际花园认购协议书》（以下简称协议书），而该协议书的第五条规定：甲、已双方具体购房事宜以双方签订的正是购买合同为准，并在第六条明确约定：“甲、乙双方于2013年12月30日签订《商品房买卖合同》，如须提前办理，则另行通知。如乙方未能在认购协议约定的日期内前来签订《商品房买卖合同》，视为乙方违约。甲方有权解除协议，将房屋另行出售……”然而直到现在，甲方都未履行这约定。既然乙方违约时，甲方可以解除协议，如今是甲方违约，又当如何处置？甲、乙双方的权力应该是对等的，《协议书》第七条约定：甲方于2014年3月30日前交付商品房于乙方。按照商品房交付的一般标准，应该是水、电、气三通（北方地区还应该有供暖）。而煤气直到2015年12底才能正常使用，其在2015年11月17日贴出公告，告知住户因设施故障未能排除，无法供暖，我父母便给我租了一套一居室房屋居住，他们就回了新疆，当时我曾找到甲方负责人，交涉此事，负责当时的承诺，让人听了很欣慰，很感动，说什么房屋租金他们承担，回新疆的机票他们给报销。然而，直到现在，他们不但矢口否认当时的承诺，还蛮横无理要求我按照他们单方面言说的所谓的实测面积，说什么实测面积较原协议认购超出5.6㎡，要我补交5.6㎡的房款，否则不给我办理相关事宜，协商多次，甲方坚持要按他们的意见办理，迫于无奈，只好诉诸法律。故诉至法院，请求判令：1、由于甲方出售的现房设施存在严重缺陷，双气直到2015年底才能正常使用，根本不符合入住条件。给我们的生活造成了许多不易克服的困难，造成的直接经济损失及间接损失，包括精神层面的损失，难以估算。现依法追究被告的违约责任。要求被告给予经济赔偿房租91824.66元、交通费1248元、误餐费6240元，共计99312.66元；2、判令被告承担超出原协议房屋面积105.28平方米的百分之二即2.0416平方米的费用；3、本案案件受理费，由被告承担。被告佳地公司辩称：1、原告收房时间是2013年10月23日，起诉是2016年10月24日，已经过了诉讼时效；2、原告在2013年10月23日交了房屋定金，并取了钥匙，而当时认购时间是2014年3月底前，原告对于不符合交房条件是明知的；3、原告在收房时，没有提出任何异议，因而认定其交付的房屋是合格的；4、原告在诉状中关于供气中给其造成的损失没有任何依据，在供暖中他们提供了依据，只强调了一部分，2015年11月17日公告，但是2015年12月底前其就已经开始供气，这与其诉请的第一项计算的损失2016年1月1日止是一致的，也就是说按照原告损失，其租房的损失也就一个月，同时在诉状中他的父母去新疆了，也就是没有实际使用，所以损失根本不存在；5、原告的诉请第一项与诉状里描述的诉请计算依据也是相矛盾的，具体体现在诉请第一项与事实理由部分最后一段，他提到了因为被告的违法运营，没有签订商品房买卖合同，但是他的计算依据却是商品房买卖合同；6双方签订的认购协议第五条约定，双方的购房事宜以双方签订的正式购房合同为准，但是始终没有签订，也就是说原告的第一、二项诉请在合同里都没有约定；7、原告诉请的第一项诉请没有法律依据；8、所有的供暖按照西安市相关规定，合同上也约定都是在收房之后的第二个采暖季才供暖，而当时合同上约定的交房时间是2014年3月底前，因此其的供暖时间符合合同约定；9、关于诉请的第二项，其认为于本案诉争的事宜不是同一法律关系，双方签订的认购协议关于面积是暂定而不是约定，具体面积误差以正式备案的商品房买卖合同为准，但是现在没有签订。关于房租问题，不认可，1、本案的购房者是党千千，不是合同上的当事人，2、供暖是2015年10月份，供气2016年1月份，该时间都在原告父母租房之前，而且对租房的事实也不认可。综上，应该驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年10月26日，原告党千千和被告佳地公司签订《宏信.国际花园认购协议书》（以下简称《认购协议书》），《认购协议书》主要约定：一、原告认定的房号是宏信国际花园4号楼2单元18层2-AH7号；面积暂定为105.28平方米；二、原告认购的房屋单价暂定为9177元每平方米；三、原告认购房租总金额为966155元，付款方式为2013年10月26日一次性付清；四、原被告双方具体购房事宜以双方签订的正式购房合同为准；五、原被告双方与2013年12月30日前签订《商品房买卖合同》，如需提前办理，则另行通知。如原告未能在认购协议约定的日期内来签订《商品房买卖合同》，视为原告违约，被告有权解除合同，将房屋另行出售，并退换原告所交方款；六，被告与2014年3月30日前交付商品房予原告等等。该协议签订前10月11日原告交付被告定金5万元，10月23日又交付房款80万元，合同签订当日又付116155元。2013年10月23日，被告将房屋钥匙交给原告，10月26日双方签订了装修工程责任书和装修审批表，10月27日双方签订了房屋验收单。原告领到钥匙后就开始装修。2014年1月10日装修完成。原告进驻房屋后，该房屋只有水和电，未供暖和供天然气。2015年11月15日开始供暖，2016年元月开始供天然气。依据认购协议规定，双方应于2013年12月30日前签订商品房买卖合同，但由于被告于2014年12月19日未取得预售许可证，双方未签订合同。被告许可证取得后，由于双方达不成一致条款，故至今未签订商品房买卖合同。2016年7月西安市房产测量事务所测量了原告的房屋面积为110.48平方米，比原认购协议暂定的面积大了5.2平方米。另查明：原告之父党寿林与王博于2013年10月11日签订房屋租赁合同，一年一续租，最后租房时间至2016年3月31日，房屋租金为每月3500元，原告与其父母在此期间居住，证人王博出庭证明以上事实。关于原告党千千在东亚银行工作，乘坐公交车损失1248元及午餐费6240元，原告未提交证据证明。上述事实有当事人提供的证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告党千千与被告佳地公司签订的房屋认购协议书，该协议书规定的内容有购买房屋门牌、面积、交付房屋价款的时间、交房时间等合同主要条款，且原告党千千已经实际足额交付房款，被告佳地公司也已交房，造成未正式签订商品房买卖合同的主要责任在被告。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五天规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告佳地公司交付房屋给原告党千千后，但被告交付的房屋于11月15日才开始供暖，2016年元月供应天然气，被告佳地公司未能提供设备完善的房屋，造成原告党千千之购买房屋无法正常使用，为此给原告党千千造成损失，应予赔偿。具体赔偿标准应按照原告党千千之父党寿林名义在外租房的租金标准的三分之一计算更为合理，起算时间为2013年10月27日至2015年12月30日，共计30527.78元。关于原告党千千诉请判令被告佳地公司承担超出原认购协议的房屋面积105.28平方米的百分之二即2.0416平方米，因原、被告签订的认购协议书已认定为商品房买卖合同，依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，以及西安市房产测量事务所测量的原告购买之房的面积为110.48平方米，比原协议超出5.2平方米，被告应予承担105.28平方米的百分之二即2.0416平方米的费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条的之规定，判决如下：一、被告陕西佳地房地产开发有限公司与本判决生效十日内赔偿原告党千千房租损失30527.78元；二、被告陕西佳地房地产开发有限公司承担超出原被告签订的认购协议书中房屋面积105.28平方米的百分之二即2.0416平方米的费用。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3376元（原告党千千已交纳），其中2338.25元由原告党千千负担，1037.75元由被告陕西佳地房地产开发有限公司如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  王健审判员  张鹏审判员  张娜二〇一七年八月二十八日书记员  张帆