山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁04民终1130号上诉人（原审原告）：方成群，男，1972年1月11日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：郭伟，滕州市北辛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：滕州市鲁华置业有限责任公司，住所地山东省滕州市北辛路西首1号。法定代表人：郝子成，经理。委托诉讼代理人：王岩，山东荆河律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：滕州市农副产品物流中心有限公司，住所地山东省滕州市鲁华物流园区3-2105室。上诉人方成群因与被上诉人滕州市鲁华置业有限责任公司、滕州市农副产品物流中心有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2016）鲁0481民初5689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方成群上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将该案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。1、本案上诉人与被上诉人之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷，双方是否履行合同或违反合同，判断依据是双方2014年1月23日签订的经过房地产主管部门备案的《商品房买卖合同》。合同当事人任何一方，非经法定事由不得随意变更合同内容里的房屋销售价格，否则即为违约。该《商品房买卖合同》在双方当事人之间具有最高效力，合同法第八条对此有明确规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级、县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。第三十五条规定：国家实行房地产成交价格申报制度；房地产权利人转让房地产，应当向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。可见法律对于房地产预售合同及成交价格都有非常明确而严格的规定，不是任何人能不经法定程序随意更改的。被上诉人、第三人在选铺协议中所写的商品房单价12300元／平方，总价991995元，不能更改双方在《商品房买卖合同》中的房价，该行为是违法的，该约定无效，上诉人也不认可。所以，一审法院“认为原告方成群享三年托管21%后房款为783676.05元，与原、被告签订的商品房买卖合同中约定的涉案房屋价款为783676元基本吻合”的观点是错误的。如果房价都这样定出来，法律的强制规定又有何用。上诉人与被上诉人双方在2014年1月23日签订的《商品房买卖合同》中约定的房价每平方米9717元，才是该商品房实际的价值。并且该合同文本及成交价均已在滕州市房地产管理部门备案。另外据滕州市统计部门数据显示2012年该商铺周边同类商铺价格均未超过每平方米1万元。2、被上诉人、第三人的托管行为，实际是国家明令禁止的开发商“售后回租”行为，建设部《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：房地产企业不得采取售后包租或变相包租的方式销售未竣工的商品房。被上诉人、第三人2013年10月14日在与上诉人签订{滕州市农副产品物流中心}选铺协议之时是该商铺正在建设之中，并未竣工。签订选铺协议的目的本来就是为了确定商铺的具体位置，但该协议实际上又被被上诉人和第三人加进去了提高房价到每平米12300元，委托管理商铺两个事项。被上诉人本来可以与上诉人另行签订单独合同来约定这两项内容，不更清楚的吗？那被上诉人为什么非将该两项内容写在一张小小的选铺协议里呢！无外乎是为瞒天过海，欺骗买受人规避法律的障眼法。3、本案本是典型的合同纠纷，一审认为“综上，原告的诉讼请求不应得到支持。依照《中华人民共和国劳动合同法》第二条，第四十四条之规定”驳回原告方成群的诉讼请求。这也许是一审判决中唯一说的最正确的一句话，用劳动合同法审理商品房买卖合同纠纷，确实应当驳回原告的诉讼请求。一审法院这样判决上诉人败诉，上诉人心服口服。4、被上诉人一房卖二价欺骗购房人的行为已触犯刑法，涉嫌偷逃税款罪和非法集资罪。按照民事诉讼法的规定，本案应移交公安部门立案侦查。二、一审认为“被告将涉案房屋交于第三人托管经营的行为实质已经完成了涉案房屋的交付”的观点是错误的，没有法律依据，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我们姑且不论本案托管的合法性，仅从以上两个合同的概念可知，托管是当事人让度使用权给托管公司，买卖合同是转移的所有权于买受人。两个没交集且能严格区分的权利，不知道一审认为“被告将涉案房屋交于第三人托管经营的行为实质已经完成了涉案房屋的交付”的观点从何而来。对于商品房的交付行为，我国相关的法律法规均规定了非常严苛的强制条件。建筑工程、消防、环保、规划、人防均须验收合格，房地产开发项目方可交付使用；由买受人接收房屋后，方可视为交付完成。交付时开发商应向买受人出示“五证三书两表”。所以，一审认为“被告将涉案房屋交于第三人托管经营的行为实质已经完成了涉案房屋的交付”是错误的。三、上诉人认为被上诉人的托管让利21%，是对该商铺在被上诉人建设期间占用上诉人的土地使用费，而并不是对商铺的托管让利。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第一条约定土地使用年限自2012年10月21日至2051年10月20日止；第十条约定交付期限出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。也就是说上诉人2012年就取得了土地的使用权，2015年才能使用该土地和房子。中间差的三年，是由被上诉人在使用建造房子。而该土地是上诉人向国家交付土地出让金后有偿取得的，开发商与上诉人约定“享三年托管2l%后房款为…”的时候商铺还未竣工交付，只能是对开发商即被上诉人占用上诉人土地的补偿。对于该约定一审法院认为“双方系对将来房屋具备交付条件时对房屋进行托管达成合意”的说法，没有事实和法律依据。综上所述，一审法院无论对基本事实的认定，还是法律的适用都存在非常明显的错误。故恳请二审法院依法查明案件事实，公正判决，撤销原判，确认被上诉人不交付房屋承担违约责任，赔偿上诉人损失。滕州市鲁华置业有限责任公司辩称，上诉人的上诉请求没有法律依据，按照合同约定，委托管理期限应于2018年12月31日到期，被上诉人没有违约，不应承担责任。滕州市农副产品物流中心有限公司未陈述答辩意见。方成群向一审法院起诉请求：1.判令被告将农副产品物流中心第6栋1层1008号门面房交付给原告；2.被告支付原告违约金（每日按房款783676元的万分之二即156.74元，自2016年1月1日起计算至被告向原告交房之日止）；3.被告赔偿原告经济损失4.8万元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月14日，原、被告及第三人滕州市农副产品物流中心有限公司签订选铺协议一份，载明原告自愿购买滕州市农副产品物流中心C区1号楼1008号商铺，建筑面积约80.65平方米，单价12300元/平方米，总价991995元。方成群享三年托管21%后房款为783676.05元，于2013年10月14日交房款80374.65元，剩余房款于2013年10月21日补齐首付。2013年11月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售商品房农副产品物流中心一期第6幢1层1008号房，商品房预售许可证号为（滕）房预售证第2013-31号，该商品房预测建筑面积为80.65平方米，单价为每平方米9717元，总金额783676元。出卖人应当在2015年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同中约定出卖人以出让方式取得坐落（国有土地使用证的坐落）于振兴路东侧。姜屯国税分局北侧地块的国有土地使用权。该地块（国有土地使用证号）为滕国用（2013）第003号，土地使用面积为85038㎡，买受人购买的商品房所在土地用途为批发零售，土地使用年限自2012年10月21日至2051年10月20日止。合同签订后，原告于2013年11月28日向被告交付购房款393676元，于2014年2月8日向被告交付购房款390000元，共计交付房款783676元，原告向被告足额支付了购房款。庭审中，被告提交滕州市农副产品物流中心有限公司于2016年11月18日出具的关于方成群购买滕州市农副产品物流中心项目商铺情况的说明一份，载明滕州市农副产品物流中心一期商铺是滕州市政府审批的城市配套商用项目，用途是蔬菜果品批发经营。项目由滕州市鲁华置业有限公司开发建设，方成群于2013年10月14日和滕州市鲁华置业有限公司、滕州市农副产品物流中心签订选铺协议，约定方成群选定C区1号楼1008商铺，购房后由滕州市农副产品物流中心有限公司托管经营，期限三年，托管期间的收益固定为总房款991995元的21%，该款项（208319元）从应交总房款中扣除，先行交付。该市场投入运营后，滕州市农副产品物流中心有限公司于2016年1月1日对于方成群购买的商铺进行托管，应于2018年12月31日到期，目前该商铺处于托管期间。该说明下方加盖了滕州市农副产品物流中心有限公司公章。原告对该说明不予认可。被告提交香蕉房租赁合同一份，证明涉案房屋于2015年5月1日出租给案外人使用，原告对该合同不予认可，主张涉案房屋于2014年5月1日出租给案外人使用。庭审中，原告主张涉案房屋于2015年5月1日出租给案外人使用。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，为当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。原、被告及第三人滕州市农副产品物流中心有限公司签订的选铺协议中约定商铺建筑面积80.65平方米，单价12300元/平方，总价991995元，原告方成群享三年托管21%后房款为783676.05元，与原、被告签订的商品房买卖合同中约定的涉案房屋价款为783676元基本吻合。选铺协议中约定原告享三年托管，因双方签订选铺协议时涉案房屋并未实际施工完毕，不具备交付使用条件，双方系对将来房屋具备交付条件时对房屋进行托管达成合意。原告主张其与被告及滕州市农副产品物流中心签订的选铺协议中约定的托管系对建设期土地使用权的托管，被告对此不予认可，一审法院认为，根据房随地走、地随房走的原则，被告及第三人滕州市农副产品物流中心有限公司仅托管涉案房屋的土地使用权，而对涉案房屋不进行托管，不能对涉案房屋进行日常管理、招租等使用，又将因托管而产生的房屋使用费从原告购买的总房款予以扣除，不符合生活常理，对原告此主张，不予采信。原、被告及三人签订的选铺协议中约定，原告购买的涉案房屋进行三年托管，且托管租金已经从购房款中予以扣除，被告将涉案房屋交于第三人托管经营的行为实质已经完成了对涉案房屋的交付，原告要求被告向其交付房屋的主张，不予支持。现涉案房屋托管期限未届满，原告可待房屋托管期限届满后另行主张。原告要求被告支付违约金，庭审中原告自认被告于2015年5月1日将涉案房屋交付他人使用，被告提交租赁合同认可涉案房屋于2015年5月1日出租于他人使用，原告又主张涉案房屋被告于2014年5月1日交付他人使用，原告陈述相互矛盾，且未提交相关证据予以证明，对被告将涉案房屋于2015年5月1日交付第三人托管经营予以认定。原告与被告签订的商品房买卖合同中约定被告应于2015年12月31日前向其交付房屋，被告于2015年5月1日已经完成了对涉案房屋的交付，原告要求被告支付逾期交房违约金及赔偿损失的主张，不予支持。综上，原告的诉讼请求不应得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告方成群的诉讼请求。案件受理费1000元由原告方成群负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《选铺协议》，均是当事人真实的意思表示，内容合法，不违反法律法规的禁止性规定，且各方当事人均具备签约能力，故上述合同及协议均应合法有效；《选铺协议》及《商品房买卖合同》约定了当事人所享有的权利及所负担的义务，对当事人商品房买卖的行为均具有法律拘束力，《选铺协议》亦应视为《商品房买卖合同》的组成部分，故《选铺协议》及《商品房买卖合同》均是当事人履行房屋买卖、确定各方权利义务的依据，一审诉讼中方成群提交的证据并不能充分有效的证明被上诉人存在违反协议及合同约定的行为，故一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当之处。在本院审理过程中，方成群对其上诉请求亦未能提供证据加以证明，对其上诉请求亦不予支持。综上所述，方成群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人方成群负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  孙中海审判员  朱海燕二〇一七年八月三十日书记员  马馥君