江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1002民初2310号原告：扬州市珠港物业服务有限公司，住所地在扬州市观潮路399号江南会所二楼。法定代表人：唐耀华，总经理。委托诉讼代理人：徐伟民，该公司众恒紫园项目处负责人。被告：陈海燕，女，1977年9月20日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：吕伟，陈海燕之夫，男，1978年2月19日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告扬州市珠港物业服务有限公司（以��简称珠港物业）与被告陈海燕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并启用小额诉讼程序，实行独任审判，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐伟民、被告陈海燕的委托诉讼代理人吕伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠港物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费7308元（截止于2016年12月31日），并按照每日万分之五的标准承担逾期付款的违约金至实际付款之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为扬州众恒紫园小区31幢204室的业主，原告系为该小区提供物业服务的公司，该小区住宅物业服务费标准在2013年4月前为每月每平方米0.45元，在2013年4月后为每月每平方米0.60元。现原告履行了物业管理服务义务，被告却长期拖欠原告物业费。本案诉讼过程中，珠港物业将第一项诉讼请求变更为判令被告向原告支付2009年12月26日至2016年12月31日期间的物业费5882元，并按照每日万分之五的标准承担逾期付款的违约金至实际付款之日止。被告陈海燕辩称：2008年度的物业费在我们拿房的时候已经交掉了，2009年至2010年度的物业费也已经交掉了，当时的物业经理没有给我票据，承诺后补给我，但一直没有给我；我购买的车库电动门存在问题，另外我的两个车库都存在渗水情况，存放在车库内的货物被盗，有一万元的损失，安装的太阳能一直存在漏水问题，与被告沟通后这些问题一直没有得到解决；小区绿化被破坏，原本是绿化带的区域变成了停车位，导致我要将车子停入自己的车库都很困难，而且小区内消防通道不畅，消防车很难进入小区，严重影响我们业主的出行和安全；2013年、2014年我家中两次被盗，原告都回复我们���有监控视频；我家所在的单元门一直处于敞开状态，闭门器损坏；原告现主张2007年的物业费已过诉讼时效；原告冒充我在一份申请维修基金的材料中签字；小区的停车费、广告等收益我们业主都不知道到哪里去了。综上，我拒绝支付物业费。本院经审理查明：原告系为扬州众恒紫园小区提供物业服务的公司，被告陈海燕系扬州众恒紫园小区31幢204室的业主，该室建筑面积为132.02平方米。2006年5月9日原、被告签订一份《众恒紫园前期物业管理服务协议》，约定了住宅的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.45元计，业主首次交纳物业管理费从收楼日期起计算并预交一年，后期按每季度交纳，交费时间限每季的第一个月，逾期不交则按应付金额的每日千分之三收取滞纳金等内容。2013年4月1日扬州众恒紫园小区业主委员会与原告签订《众恒紫园小区物业管��服务合同》，约定了多层住宅与小高层的物业管理服务费为每月每平方米0.6元，交费方式为按年度交纳，应在每服务年度首月的15日前交纳，逾期不交每日按万分之五加收滞纳金等内容。因被告欠缴物业服务费，经原告催缴亦无果，原告遂起诉到法院，要求判令被告支付2009年12月26日至2016年12月31日期间的物业费5882元，并按照每日万分之五的标准承担逾期付款的违约金至实际付款之日止。上述事实，有原告提交的房屋交接书、《众恒紫园前期物业管理服务协议》、《众恒紫园小区物业管理服务合同》、催缴物业费的律师函等证据证实。本院认为：2006年5月9日原、被告签订的《众恒紫园前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护。2013年4月1日扬州众恒紫园小区业主委员会与原告签订的《众恒紫园小区物业管理服务合同》亦合法有效，应受法���保护，且依照法律规定业主委员会代表全体业主签订的合同对小区内的全体业主具有约束力。被告作为该小区的业主，应当按照合同约定履行自己的交费义务。被告于本案中所提的抗辩意见，被告未提交任何证据证明，本院不予采纳。即使有证据证明存在一些如保安、绿化养护、车辆管理等一般性瑕疵问题（当然原告应对瑕疵问题注意改进并做好与业主的沟通工作），也不能成为拒交物业费的正当理由。关于原告利用小区公共部位所获得的经营收益的收支情况，原告应当向包括被告在内的全体业主进行公示说明。关于诉讼时效的问题，根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条，物业服务人要求给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，因此本案未过诉讼时效。原告主张被��未缴2009年12月26日至2016年12月31日期间共计84个月的费用，经本院对照合同所约定的交费标准计算，被告所欠缴的物业服务费金额应为：第一阶段（每月每平方米0.45元）从2009年12月26日计算至2013年4月1日共计39个月，欠缴132.02×0.45×39=2316.95元，第二阶段（每月每平方米0.6元）从2013年4月1日计算至2016年12月31日共计45个月，欠缴132.02×0.6×45=3564.54元，两个阶段合计欠缴物业费5881.49元。关于合同中约定的逾期交款的滞纳金（法律属性为违约金），亦应按照合同的约定，分阶段计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，国务院《物业管理条列》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告陈海燕于本判决生效后三日内向原告扬州市珠港物业服务有限公司支付所拖欠的���业服务费5881.49元（截止于2016年12月31日），同时支付逾期付费的违约金（2010年1月、2月、3月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2010年2月1日计算至实际付款之日；2010年4月、5月、6月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2010年5月1日计算至实际付款之日；2010年7月、8月、9月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2010年8月1日计算至实际付款之日；2010年10月、11月、12月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2012年11月1日计算至实际付款之日；2011年1月、2月、3月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2011年2月1日计算至实际付款之日；2011年4月、5月、6月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2011年5月1日计算至实际付款之日���2011年7月、8月、9月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2011年8月1日计算至实际付款之日；2011年10月、11月、12月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2011年11月1日计算至实际付款之日；2012年1月、2月、3月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2012年2月1日计算至实际付款之日；2012年4月、5月、6月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2012年5月1日计算至实际付款之日；2012年7月、8月、9月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2012年8月1日计算至实际付款之日；2012年10月、11月、12月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万分之五的标准从2012年11月1日计算至实际付款之日；2013年1月、2月、3月未交物业费的违约金以178.23元为基数，按每日万��之五的标准从2013年2月1日计算至实际付款之日；2013年4月1日至2014年3月31日未交物业费的违约金以950.54元为基数，按每日万分之五的标准从2013年4月16日计算至实际付款之日；2014年4月1日至2015年3月31日未交物业费的违约金以950.54元为基数，按每日万分之五的标准从2014年4月16日计算至实际付款之日；2015年4月1日至2016年3月31日未交物业费的违约金以950.54元为基数，按每日万分之五的标准从2015年4月16日计算至实际付款之日；2016年4月1日至2016年12月31日未交物业费的违约金以712.91元为基数，按每日万分之五的标准从2016年4月16日计算至实际付款之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半后为25元，由被告陈海燕负担（因该费用已由原告向本院预交，故被告应在本判决生效后三日内将该款直接给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员 涂 霞二〇一七年八月四日书 记 员 马倩怡