贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2601民初1976号原告黔东南州某某物业服务有限责任公司。住所地：凯里市宁波路“某某花园”某栋会所。法定代表人谢某，总经理。委托代理人（特别授权）谢某，女，1966年11月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，黔东南州某某物业服务有限责任公司职工，住凯里市。委托代理人江某，女，1965年1月5日出生，侗族，贵州省凯里市人，黔东南州某某物业服务有限责任公司职工，住凯里市。被告吴某某，男，1975年6月28日出生，苗族，贵州省某某地区沿河土家族自治县人，州某局职工，住凯里市。原告黔东南州某某物业服务有限责任公司（以下简称：某某物业公司）诉被告吴某某等物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2017年7月9日公开开庭进行了合并审理。原告某某物业公司的特别授权委托代理人谢某、委托代理人江某及被告吴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业公司诉称：被告购买的阳光帝苑9-2-14-D号住宅，由原告提供物业管理服务。按照原告与阳光帝苑业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》(下简称《服务委托合同》）及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据《服务委托合同》和《贵州省物业管理条例》第二十六条的规定，被告自2014年1月1日至2016年12月31日共拖欠应缴纳的物业管理费、水费分别为4008元和709.65元，维修小区消防监控柜48元，总计5214元。截止2016年12月31日止被告依法应缴纳的物业服务费滞纳金6117元、水费滞纳金1756元，累计为7873元。原告以多种形式向被告催交，但其未予理睬。故根据相关法律规定诉至法院，请求依法判决被告：1、支付物业服务费4008；2、支付自来水费共计709.65元；3、支付逾期缴纳物业服务费滞纳金6117元、自来水费滞纳金1756元、其它费用48元；4、承担本案全部诉讼费用。原告某某物业公司为证明其诉请理由成立，向本院提交的证据材料有：1、原告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》以及法定代表人的居民身份证复印件，拟证明原告的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；2、《阳光帝苑物业管理服务委托合同》复印件，拟证明原告与阳光帝苑业主委员会签订物业管理服务合同，原、被告之间存在物业服务关系的事实；3、意见征纳书，拟证明原告是取得一半以上业主同意后方按1.05元每平方米的标准收取物管费的事实，其有权向被告主张权利；4、欠费清单复印件，拟说明被告拖欠诉请费用的时间及具体金额；5、水费及物业费催缴照片复印件，拟证明原告已向被告催缴上述费用的事实；6、《公告函》复印一份，拟证明原告关于小区自动报警系统故障维修，各户面积分摊预算金额已经公告告知业主的事实；7、《公示函》，拟说明合同期满后，2014年3月6日原告在征求小区业主意见后物业服务费由0.90元提高至1.05元已用公示函的方式告知业主的事实；8、《城市供用水合同》，拟证明原告代收自来水费是按照自来水公司的标准以及逾期缴纳水费应承担滞纳金的事实；9、某某物业公司通知复印件及收款收据，拟证明原告二次加压会产生水损和电费，故一吨水应加收0.65元且之前被告已认可并已交纳的事实；10、物业费收款收据及业主名单，拟证明除被告及空置房以外过半数以上业主已同意并已按照1.05元每平方米标准缴纳物业管理费，其向被告主张权利合法；11、贵州某某安全技术有限公司收费收据及说明，拟证明其为维修小区自动报警系统已实际支付25300元维修费用的事实。被告吴某某辩称：一、阳光帝苑业主委员会与原告签订的《服务委托合同》是在双方公平公正的前提下签订，代表全体业主意愿，合法有效，合同到期后双方并未对合同条款进行修改，故应按原合同继续履行；二、关于物业服务费、自来水费及滞纳金的问题，物业服务费：要求按《服务委托合同》标准交纳，即0.9元每平方米。理由：1、因业委会至今未与原告商榷确定新的物业服务收费标准，且业委会对原告《关于某某物业公司要求物业管理费涨价的复函》已明确答复按0.90元/㎡计算，原告按1.05元/㎡标准收取无合同依据;2、阳光帝苑业主大会《2014年业主意见征求表》的投票客观、公正、合法地体现和表达了237户过半数业主不同意原告涨价的意见；3、原告违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准，被告有权拒绝交纳。自来水费：要求以各户自来水表读数为准，据实付费。理由：按照凯里市自来水公司《关于实行城镇居民用水阶梯水价和非居民用水超定额累进加价制度的公告》和《关于调整凯里污水处理费征收标准的公告》之规定，2016年10月排污费上涨为0.95/m3，居民实际用水价格应按2.80/m3和3.1/m3（2016年10月以后）收取。原告每立方米多收了0.65元不合法，属严重的擅自提高收费标准；2、原告2012年12月1日《公告》中第4点提出的二次抽水用电及水损费用问题，一直延用至今，该行为并未取得相关行政部门的行政收费许可，也未报请业主委员会同意，按照《合同》第24条的约定，被告有权拒绝交纳。滞纳金：原告诉请的两项滞纳金无依据，不合法。理由：根据《合同》第24条约定，原告在没有任何法律依据的情况下擅自提高物业服务费和自来水费收费标准，被告拒绝交纳是按合同约定，不存在违约，且被告按0.90元交纳时原告不予收取，故不存在滞纳金。关于其他费用：该费用的产生无法律依据也未报请业主委员会同意，且无具实开支费用清单公示，不予认可。被告吴某某为证明自己的答辩理由成立，向本院提交的证据材料为：1、身份证复印件，拟说明被告的诉讼主体资格；2、《阳光帝苑物业管理服务委托合同》复印件，用以说明业主、业委会、物业公司三方签订的合同及被告并未违约，有权拒绝交纳原告未按合同约定收取的费用；3、阳光帝苑业委会《关于某某物业公司要求物业涨价的复函》，拟证明原告单方要求提高物业管理费并未得到业主委员会认可的事实；4、阳光帝苑业主大会投票册，拟证明2014年2月28日业委会征求意见中，400户业主有237户过半数不同意提高物业服务费的事实；5、凯里市自来水公司《关于实行城镇居民用水阶梯水价和非居民用水超定额累进加价制度的公告》和2013年《凯里市自来水公司水费交纳通知单》复印件，拟证明自来水公司系按2.80元/m3的标准收取水费，原告加收0.65元系擅自收取，该行为不合法；6、《关于调整凯里污水处理费征收标准的通知》，拟证明居民用水为3.1/m3，原告主张二次加压每立方多收0.65元不合法；7、某某物业公司《公告》，拟说明原告从2012年开始擅自多收费的事实；8、意见征纳书，拟证明原告提供的意见征纳书多处涉嫌造假，应不予认可该证据证明内容；9、阳光帝苑10栋2单元所需更换设备清单及价格表、阳光帝苑业主委员会情况说明，拟说明10栋2单元大门损坏后原告与业委会的处理过程。10、阳光帝苑物业成本核算，拟证明二次加压费已经计算在物业服务费中，原告再次主张系重复收费。另，本院依职权调取的证据为：贵州省物价局黔价格（2012）83号文件、凯里市发展和改革局凯发改价格通（2016）2号文件及调查笔录。上述证据，已经庭审质证认证，本院认为与本案有关联、能够说明案件事实予以确认的证据为：原告提供的1、2、3、4、5、6、7、10、11号证据及被告提供的1、2、3、4、5、6、7号证据及本院调取的证据。经审理查明：原告某某物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围：物业服务、家政服务、装饰装修、小百货超市、中介服务。被告吴某某系凯里市阳光帝苑小区9-2-14-D号房业主。2012年5月21日，以原告某某物业公司为乙方、阳光帝苑业主委员会为甲方，双方因阳光帝苑小区提供物业服务事宜签订了《服务委托合同》，对委托管理服务事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等进行了约定，其中合同第四条对委托管理服务事项的约定为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房顶……；第五条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：专用配电设施、共用的上下水管道……；第十三条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费、装修保证金、其他共同商定的费用……，管理期限在第十四条约定为：委托服务期限为1年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业管理服务费在第十九约定为：本物业服务内的物业管理服务费用实行包干制，按照以下条款执行：1、住宅房屋由乙方按建筑面积（以房局测量面积为准）每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取；……4、管理费标准的调整，根据2011年1月1日起实施的《贵州省物业管理条例》及业主委员会进行商榷后确定。5、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，逾期3个月后按照应交物管费每天0.3%比例交纳滞纳金……第二十一条约定房屋共用部位、养护费用、房屋共用设施、设备小修、养护费用、共用绿地的养护费用、附属配套建筑和设施的小修、养护费用由某某物业公司承担，上述大中修费用及改造、更新费用由业主共同承担。第七章对违约责任约定为：二十二条：甲方违约使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决……，第二十四条：乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒绝交纳，已交纳的业主有权要求双倍返还……。双方还约定该物业管理服务委托合同自2012年1月1日起执行，合同期满，如甲方没有续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方也未通知甲方不再继续管理的，视为此合同自动延续。合同签订后，原告对阳光帝苑的小区进行了物业管理。2012年12月31日合同期满，原告与阳光帝苑业委会未续订合同，但其仍为小区提供了事实上的物业管理服务并按合同约定的0.9元/㎡收取物业管理费用。2013年11月28日原告给阳光帝苑业委会发函，要求物业管理费提高价格，业委会于2013年12月3日复函原告，明示其物业合同期限定为2013年1月1日至2014年6月30日止，物业管理费为0.90元每平方米计算。2014年2月28日阳光帝苑业委会以投票册形式以向小区业主征求意见，约有237户业主选择内容为“不同意物业管理费1.05元签三年”意见。原告因与业委会就物业管理费收取标准未达成一致意见，于2014年3月以“关于2014年3月2日业委会与某某物业公司会议决议：是否同意继续由某某物业公司为阳光帝苑小区提供服务且物业服务费按1.05/㎡的标准收取3年不变”为内容的意见征纳书的形式，向阳光帝苑小区业主征求意见。2014年3月6日，原告在小区发出公示函告知小区业主小区住宅服务价格按1.05元/m2三年不变而请求业主表决。后约有257余户业主在意见征纳书中选择同意。之前及此后，约有369余户业主按1.05/㎡的标准向原告交纳了物业管理费。另查明：1、阳光帝苑小区共400户业主，被告吴某某所住阳光帝苑9-2-14-D号房住房面积为106.07m2；2、2014年原告发出公告函，告知业主小区消防火灾自动报警系统故障维修，住宅面积41743/㎡+商铺面积15882/㎡=57335㎡，消防报警系统维修报价=25300元，各户按每平方米0.441元分摊，被告吴某某户分摊为48元，该25300元原告已提供证据说明其已实际支付给贵州科盾安全技术有限公司；3、阳光帝苑高层房屋需二次加压后方能正常用水，二次加压过程产生一定的水损、电损及人工服务等费用；4、贵州省物价局黔价格（2012）83号文件明确凯里市居民生活用水价格调整为2.15/m3，执行时间为：调整后的价格自2012年5月1日起的用水量执行。凯里市发展和改革局凯发改价格通（2016）2号文件《关于调整污水处理费征收标准的通知》，明确居民用水污水处理费征收标准调整为0.95元/立方米。执行时间：调整后的污水处理费征收标准自2016年10月1日起执行。5、被告吴某某2014年1月至12月的用水量为66吨、2015年1至12月用水量为66吨，2016年1至10月的用水量为65吨、2016年11月至12月用水量为8吨；6、被告吴某某未交纳物业管理费用的时间为：2014年1月1日至2016年12月31日共36个月。上述事实，有原、被告提供的本院认定的证据材料、双方在庭审中的陈述及本院职权调取的证据等在卷佐证，足以认定。本院认为：本案原告某某物业公司虽与被告吴某某所在小区阳光帝苑业委会订立的《服务委托合同》于2012年12月31日期满又经业委会明示延至2014年6月30日仍期满后，双方虽未续订书面物业服务合同，但均未举证证明双方有解聘或不再管理的行为，且原告一直为该小区提供物业管理服务至今，按合同约定，应视为原合同自动延续。被告吴某某也对原告已提供了物业管理服务的事实予以认可，双方形成事实上的物业服务合同关系，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按合同约定全面履行义务。因原告已按合同履行了物业管理义务，被告也应履行交纳物业管理费的义务。故原告主张被告应交纳在其服务期间的物业服务管理费，于法有据，本院应予支持。关于双方争议的物业管理费应按原合同约定的0.90元/㎡还是应按1.05元/㎡交纳的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（7）项、第二款的规定，物业收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应经专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告所举证据不足以证明上述双过半业主同意的事实，且因原、被告双方物业服务合同关系的存在系基于阳光帝苑业委会与原告签订的物业服务合同的自动延续，该合同约定物业费的收费标准为0.90元/㎡，根据合同相对性原则，原告提高物业收费标准，应依照法定程序与业委会订立合同来实现，本案原告未与阳光帝苑业委会协商一致共同对提高物业费收费标准进行约定，故仍应按原合同约定的标准0.90元/㎡予以交纳，而其他愿意按1.05元/㎡标准交纳的业主，系其对自己权利的自由处分，但原告据此主张对被告有约束力无法律依据，故其要求按1.05元/㎡标准收取物业费的主张，本院不予支持。被告提出应按合同约定的0.90元/㎡标准交纳的辩解意见成立，本院予以采纳。因被告对原告主张未交纳的时间及房屋面积未提出异议，其应交纳的物业管理费应为：106.07㎡×0.90元×36月=3437.00元。关于原告主张的用水二次加压加收0.65元的问题，根据本院依职权查实小区高层确需二次加压后才能保证正常用水，而二次加压必然产生一定水损、电损及人工服务等费用的事实客观存在，总体体现为总表和分表读数差额，故原告对此采取业主分摊的形式收取每吨0.65元水损费用，并无不当。本院对此予以支持。对被告关于原告主张的该项费用已包括在每平方0.90元物业管理费里，现其主张系重复收取的辩解意见，不予采信。因被告对原告计算的用水量及标准并无异议，故被告应交纳的自来水费为：（66+66+65）吨×3.45（含每吨加收0.65元二次加压费）+8×3.75（含每吨加收0.65元二次加压费）=709.65.00元。关于原告主张的其他费用48元，其提供的证据说明系消防设施维修费用，根据《物业管理条例》的相关规定，消防设施属于共用设施设备范围，其维修、更新、改造应由专项住房维修基金中予以使用，原告应通过法律规定对被告所交纳的住房维修基金里主张权利，故本院对该诉讼请求不予支持。关于物业管理费滞纳金的问题，因双方认可系因对物业管理费的交纳标准存在异议导致交纳未果的事实，而非被告恶意拒交，故对原告的该项请求不予支持。而自来水费滞纳金，逾期交纳水费滞纳金的约定主体非系原、被告，且原告并未举证证明其对已供水部门承担期逾期交纳水费滞纳金的事实，原告的该项诉请于事实于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告吴某某支付原告黔东南州某某物业服务有限责任公司物业管理服务费3437.00元、水费709.65元，上述共计4146.65元，限于本判决生效之日起十日内一次性履行完毕。二、驳回原告黔东南州某某物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费60元，由被告吴某某负担40元，由原告黔东南州某某物业服务有限责任公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  李晓红二〇一七年八月二十九日书记员  何明凤