山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初124号原告（执行案外人）：黄进堂，X。被告（申请执行人）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地X。法定代表人：王文博，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地X。法定代别人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：周勇，该公司工作人员。第三人（被执行人）：青岛同泰建设集团有限公司，住所地X。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：曲志刚，该公司工作人员。第三人（被执行人）：王誉焜，X。委托诉讼代理人：曲志刚，青岛同泰建设集团有限公司工作人员。原告黄进堂与被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）、第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰集团公司）、第三人王誉焜案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄进堂，被告得源投资公司的委托诉讼代理人王磊，第三人同泰开发公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰集团公司及第三人王誉焜共同的委托诉讼代理人曲志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄进堂向本院提出诉讼请求:判决停止对青岛市黄岛区X户房屋的执行，解除对该房屋的查封，诉讼费用由得源投资公司承担。事实和理由：2014年10月1日，原告与第三人同泰开发公司签订《房屋认购书》，约定原告购买第三人同泰开发公司位于世纪大道X号楼房，总价款723690元。认定书签订后，原告向第三人缴纳定金及首付款共计40万元，后因第三人与施工单位发生纠纷，第三人工程停工无法办理其他手续，第三人让原告等待。原告后来得知第三人名下的包括涉案不动产在内的财产均被法院查封，在2018年1月，原告根据法院张贴的公告，以贵院查封的财产中包含第三人卖给原告所有的位于产为由提出异议，请求对该房产解除查封扣押措施。法院在未详细查明案件事实、错误适用法律情况下，于2018年12月27日向原告送达了(2018)鲁02执异546号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服此裁定，认为该执行裁定书认定事实不清、理解适用法律错误。原告在法院查封前就已经从第三人处购买该房产，原告已经按认定书约定支付款项，原告应该为本案所涉房产的合法所有人。法院应该支持原告的异议申请。另外，法院制作的执行裁定书中第二页说“案外人称”的事实与原告所提交的执行异议申请书所述事实不符，法院由此制作的裁定书所依据的事实也是错误的。综上，请求法院依法判决，维护原告合法权益。得源投资公司辩称：1、涉案房屋在2013年6月7日就依法抵押给原债权人农业银行胶南市支行，得源投资公司依法受让了上述债权以及抵押权，并经青岛中院依法做出裁定，变更为案件的申请执行人，享有涉案债权和抵押物优先受偿权。2、从原告的起诉状内容来看，均是发生在涉案房屋抵押之后，抵押权人从来没有收到抵押人转让涉案抵押物的任何通知，因此上述转让是无效的。3、原告从其诉状陈述来看，原告是有住宅的，涉案房屋处于未完工未交付的状态，经申请已由青岛中院进行查封，查封之后正在走拍卖和变卖程序。综上，原告所述与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜述称，原告的执行异议应当成立，原告购买同泰开发公司的房屋是事实，有购房合同和支付首付款的收据可以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述的意见，本院认定如下事实：一、申请执行人的案件执行情况中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月13日作出(2015)青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项(2012)第045号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第××号、南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。”(2015)青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为(2016)鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，本院下达裁定变更得源投资公司为该案申请执行人。二、被执行人的财产查封及执行异议情况诉讼过程中，本院查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，本院对涉案不动产下达拍卖裁定。原告向本院提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。本院执行局认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院（2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故不支持案外人针对涉案不动产的排除执行异议。裁定：驳回原告的异议请求。另查明，涉案的位于青岛市黄岛区同泰华府房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内的全部房屋均未交付。原告在有宅基地房屋一处。三、原告在本案中提出的执行异议情况原告黄进堂为证明其主张，提交如下证据，证据一：《房屋认购书》一份，证明原告与第三人同泰开发公司2014年10月1日签订了认购书，原告购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区。《房屋认购书》第4条载明，认购方应于2014年10月10日前付清首付款、签订购房合同，对于一次性付款客户须交清全部房款，贷款客户须同时带齐办理银行按揭的相关资料并经银行确认受理完成按揭手续。备注约定第2条载明，“于交定金后2014年10月10日前交齐300000整，其于房款于2014年10月20日前交齐按时签约享受一次性9.7折优惠（701979.3元）”。证据二：收款凭证两份，证明原告于2014年10月1日支付5万元、2014年10月20日支付35万元，共向同泰开发公司支付款项40万元。证据三：中国邮政储蓄银行股份有限公司黄岛区双珠路营业所流水凭据一份，证明2014年10月20日通过转帐支付同泰房地产30万元，属于首付款当中的30万元。证据四：不动产登记信息查询，证明原告名下再无其他房屋。被告得源投资公司质证称，对原告提交证据一、证据二的真实性有异议，得源投资公司不知道房屋已经出售。证据不具有合法性，涉案房屋2013年6月7日就已经办理了抵押登记，对外具有公示效力，被告自始不清楚涉案房屋被销售的事实，原告在明知房屋已经抵押的情况下购买房屋，主观上具有过错。房屋面积109.65平方米，单价是6600元，总价款723690元，原告自述交了40万元，构不成已交纳大部分房款。房屋未竣工，这些证据侧面说明原告与第三人之间的买卖合同是无效的。对证据三的真实性无异议，对证明事项有异议，是否交纳我们不了解。但黄进堂没有依约缴纳房款，也未签署购房合同。对证据四的真实性无异议，对证明事项有异议，不动产登记信息查询结果仅限于城市房屋，从黄进堂诉状上的地址来看，黄进堂在农村是有房屋居住，不构成涉案房屋的唯一性。第三人质证称，认可原告提交的以上证据，第三人与原告之间的买卖合同是真实合法有效的，认可原告的意见。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，本案中，黄金堂请求对涉案房屋排除执行，其需举证证明其请求符合上述法定要件，否则应承担举证不能的法律责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条第一项明确规定，买受人需在人民法院查封之前与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。关于商品房买卖合同的主要内容，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；。（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。而本案中，黄进堂并未与同泰开发公司签订书面的商品房买卖合同，其虽提交《房屋认购书》一份，但该《房屋认购书》仅约定了部分主要内容，其对房屋的交付使用条件及日期等内容并未进行明确约定，使该《房屋认购书》并不完全具备实际履行条件，且双方在《房屋认购书》第4条中明确约定，认购方应于2014年10月10日前付清首付款、签订购房合同，因此，双方原则上还应另行签订书面的商品房买卖合同。但双方并未按《房屋认购书》载明的时间签订合法有效的书面买卖合同。综上，黄进堂提交的《房屋认购书》系预约合同，并非正式的房屋买卖合同。另外，黄进堂亦未实际合法占有使用涉案房屋，故黄进堂主张排除执行的请求不符合法定情形，本院对黄进堂的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告黄进堂的诉讼请求。案件受理费10820元，由原告黄进堂负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  陈明明审判员  侯 娜审判员  徐镜圆二○—九年十二月二十日书记员  王 晶书记员  原 野