广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11067号上诉人（原审原告、反诉被告）：欧兆金，男，1958年10月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告、反诉被告）：李宝婵，女，1960年11月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。两上诉人共同委托代理人：李海霞，北京京润律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区东漖北路镇南大街*号。负责人：何景彪，职务：社长。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市茶滘城中村改造管理有限公司，住所地广州市荔湾区茶滘路31号301房。两被上诉人共同委托代理人：韦嘉诗，广东卓信律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：罗凌，广东卓信律师事务所律师。上诉人欧兆金、李宝婵因与被上诉人广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社（下简称茶滘经联社）、广州市茶滘城中村改造管理有限公司（下简称茶滘公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初7075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人欧兆金、李宝婵共同上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、将本案发回重审或者依法改判；3、本案诉讼费用由茶滘经联社、茶滘公司承担。事实与理由如下：首先，一审法院认为目前对城市土地征用所依据的法律是国务院的《城市房屋拆迁管理条例》并以此为本案判决依据，属于适用法律错误，依法应予纠正。《城市房屋拆迁管理条例》在《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布后已处于失效状态，一审法院引用失效多年的法律文件作为本案判案依据，明显属于适用法律错误，并导致本案最终判决结果错误，依法应予纠正。其次，欧兆金、李宝婵已取得国有土地性质上房屋的产权证(粤房地权证穗字第××号)，未缴纳土地出让金并不影响该土地性质。2011年9月，欧兆金、李宝婵对讼争房屋换领了新的产权证，土地性质标注显示为国有土地。一审法院认为欧兆金、李宝婵尚未缴纳土地出让金，因此即使取得国有土地性质的产权证，也仍应视为农村集体土地，该认定罔顾事实。众所周知，国有土地使用权证是由城市各级人民政府颁发的法律凭证，标志着证载使用人依法对证载国有土地享有正当使用权。至于一审法院提出的欧兆金、李宝婵尚未缴纳土地出让金，这并不能导致该国有土地使用产权证无效，也不影响该块土地的国有性质。最后，双方签订的《补偿安置协议》与《补充协议》依法系属无效。一方面，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，与被拆迁人签署补偿安置协议的主体方应为房屋征收部门。现茶滘经联社、茶滘公司不具备签署上述两份协议的资格，属于主体不适格，故上述两份协议依法属于无效合同。另一方面，根据《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府[2009]56号)》的意见，“城中村”改造专项规划拆迁补偿安置方案和征收决定必须经过村民的表决同意，但事实上整个项目仅仅对安置方案进行了表决且表决结果只有监票人和计票人签名，甚至有的监票人同时又是投票人，故该表决程序根本不具备合法性。且，茶滘经联社、茶滘公司无法进一步举证证明该表决程序具有合法性，应承担举证不能的后果。两被上诉人茶滘经联社、茶滘公司共同答辩称：不同意欧兆金、李宝婵的全部诉讼请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，欧兆金、李宝婵的上诉请求均缺乏事实和法律依据，依法理应驳回。其一，涉案房屋所在地块原属于农村集体所有土地。2002年，广州市政府出台农转非政策，规定符合条件的房屋所在土地可以选择登记为国有土地，但并未实质改变房屋所在土地是农村集体所有土地的性质。因此，在城中村改造时，涉案房屋所在地块应当按照农村集体土地处理，适用城中村改造政策，不适用《城市房屋拆迁管理条例》。欧兆金、李宝婵认为原审判决是以《城市房屋拆迁管理条例》作为本案判决依据，明显是断章取义。其二，城中村改造目前没有具体的法律或行政法规，主要是依据政府文件、批文而实施。茶滘经联社、茶滘公司实施的广州市茶滘“城中村”改造工程项目经过广州市人民政府、广州市城市规划局、广州市荔湾区人民政府等各级主管部门的批准同意，符合政府相关文件、批文的规定。2009年6月12日，广州市人民政府办公厅作出穗府会纪[2009]15l号《关于海珠区琶洲村等城中村改造问题的会议纪要》，广州市人民政府已原则通过了茶滘村的改造方案。2009年12月21日，广州市人民政府发出穗府[2009]56号《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，致力推进“城中村”(旧村)整治改造，而茶滘村属于广州市全市52条全面改造“城中村”之一，是广州市重点改造项目。2010年8月4日，广州市荔湾区政府城市更新改造工作办公室发出复函，同意茶滘经联社、茶滘公司报送的《广州市荔湾区茶滘“城中村”改造拆迁补偿安置方案》。2010年9月9日，广州市荔湾区人民政府办公室发出荔府会纪[20lO]133号《关于加快推进城中村改造工作的会议纪要》，确定将茶滘城中村改造列为荔湾区城中村改造的示范点。2010年11月11日，广州市荔湾区人民政府发出关于茶滘村改造项目第一期拆迁工程建设的拆迁通告。2012年5月25日，广州市荔湾区人民政府发出关于茶滘村改造项目第二期拆迁工程建设的拆迁通告，欧兆金、李宝婵的原址房屋就在第二期拆迁范围内。其三，如前所述，涉案房屋所在地块应当按照农村集体土地处理，故本案不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，茶滘经联社、茶滘公司签署《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》及《关于继续选择安置房的补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。欧兆金、李宝婵至今仍未搬出涉案房屋的行为已经构成违约，应承担违约责任。2016年11月8日，欧兆金、李宝婵共同向原审法院起诉请求判令：1、茶滘经联社、茶滘公司与欧兆金、李宝婵签订的茶滘拆协字[2012]第40501号《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议书》以及《关于继续选择安置房的补充协议》无效；2、本案诉讼费由茶滘经联社、茶滘公司承担。茶滘经联社、茶滘公司反诉请求原审法院判令：1、茶滘经联社、茶滘公司与欧兆金、李宝婵签订的茶滘拆协字[2012]第40501号《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》及《关于继续选择安置房的补充协议》有效；2、欧兆金、李宝婵立即将位于广州市荔湾区茶滘汾水十巷XX号的房屋全部腾空并交付茶滘经联社、茶滘公司拆除；3、欧兆金、李宝婵自2016年7月9日起至实际将广州市荔湾区茶滘汾水十巷XX号房屋交付茶滘经联社、茶滘公司之日止，按每日200元的标准向茶滘经联社、茶滘公司支付逾期交房违约金；4、本案诉讼费用由欧兆金、李宝婵承担。原审法院经审理查明：欧兆金是广州市荔湾区茶滘汾水十巷XX号房屋的使用人，欧兆金在1984年8月15日取得该房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》，证号为穗郊字第XX号，该宅基地使用证上记载房屋为水泥结构二层。后该房屋进行过改建并析产，欧兆金、李宝婵于2011年9月7日领取上述房屋新的产权证（粤房地权证穗字第××号），产权证中记载房屋为混合结构三层，土地性质是国有，备注栏内注明没有交纳土地出让金。因广州市茶滘“城中村”改造工程，欧兆金、李宝婵的房屋被纳入拆迁范围。2012年4月14日，欧兆金、李宝婵（丙方）与茶滘经联社（甲方）及茶滘公司（乙方）签订了茶滘拆协字[2012]第40501号《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议书》。2012年6月25日，欧兆金、李宝婵与茶滘经联社、茶滘公司又签订了《关于继续选择安置房的补充协议》。上述协议约定：甲方经批准取得荔府[2012]9号《拆迁通告》，甲方根据《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》、《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》的相关规定，制定《广州市茶滘“城中村”改造拆迁补偿安置方案》，并组建乙公司，由甲方委托乙方实施拆迁、并执行改造拆迁补偿安置过程中的具体工作。三方同意按合同第二条第二款（产权调换补偿）的方式办理丙方原址房屋的补偿；（第八条）丙方应自乙方通知丙方搬迁之日起计60日内，将原址房屋移交乙方拆除。（第十一条）丙方不按时搬出并腾空原址房屋的，乙方不给予奖励，且丙方并按每日200元的标准向乙方支付违约金直至将原址房屋交付给乙方止。上述协议签订后，茶滘经联社、茶滘公司在2016年将产权补偿的房屋建好，并于2016年5月11日向欧兆金、李宝婵邮寄发出通知，说明欧兆金、李宝婵所选定的安置房已经建好，要求欧兆金、李宝婵在2016年6月1日前交出原址房屋茶滘汾水十巷XX号房屋并办理安置房收楼手续，但欧兆金、李宝婵至今没有向茶滘经联社、茶滘公司交付原址房屋。茶滘经联社、茶滘公司遂于2016年8月8日向原审法院起诉要求欧兆金、李宝婵搬出讼争房屋[（2016）粤0103民初4678号]，后撤回起诉。本案原审庭审中，茶滘经联社、茶滘公司为了证明广州市荔湾区茶滘“城中村”改造拆迁补偿安置方案通过民主程序讨论决策，并向全体村民公布，且茶滘经联社、茶滘公司与欧兆金、李宝婵签订的合同是合法有效的，提供了下列证据：1、2009年6月12日广州市人民政府办公厅作出的《关于海珠区琶洲村等城中村改造问题的会议纪要（穗府会纪[2009]151号）》，该纪要记载广州市人民政府已原则通过了荔湾区茶滘村的改造方案。2、2009年12月21日广州市人民政府发出的《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府[2009]56号）》及附件2《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》，该文件反映了广州市人民政府致力推进“城中村”（旧村）整治改造，且广州市荔湾区茶滘村属于广州市全市52条全面改造“城中村”之一。3、2010年9月9日广州市荔湾区人民政府办公室发出的《关于加快推进城中村改造工作的会议纪要（荔府会纪[2010]133号）》，该纪要记载荔湾区人民政府把茶滘城中村改造列为荔湾区城中村改造的示范点。4、2010年8月4日广州市荔湾区政府城市更新改造工作办公室发出的《关于茶滘“城中村”改造拆迁补偿安置方案的复函（荔城改办复[2010]48号》，该复函中该城市更新改造办公室同意茶滘经联社、茶滘公司报送的《广州市荔湾区茶滘“城中村”改造拆迁补偿安置方案》，并要求茶滘经联社、茶滘公司向政府申请《拆迁工程建设通告》等手续后实施。5、2010年7月28日《茶滘经济社联民主决策表决结果》，该表决结果记载：茶滘经联社、茶滘公司召开的股东代表应到48名，实到47名，发出表决票47张，收回表决票47张，有效票为47张，同意票为42张，不同意票为4张，弃权票为1张，监票人为罗燕萍、李某某，计票人为朱国基、罗燕萍。6、2010年8月5日《关于公布拆迁补偿安置方案的通知》和《广州市荔湾区茶滘“城中村”改造拆迁补偿安置方案》，证明广州市荔湾区茶滘“城中村”改造拆迁补偿安置方案通过民主程序讨论决策，并向全体村民公布。7、2010年11月11日广州市荔湾区人民政府发出的《关于茶滘村改造项目第一期拆迁工程建设的通告》。8、2012年5月25日广州市荔湾区人民政府发出的《关于荔湾区茶滘改造项目第二期拆迁工程建设的通告》，第二期拆迁范围包括何安围以东、东漖北路以西、茶滘路以南、汾水涌以北，欧兆金、李宝婵的原址房屋就在第二期拆迁范围内。欧兆金、李宝婵对上述证据进行了质证认为：对以上证据的真实性没有异议，但证据1-4、6-8不具合法性，与本案也没有关联性。根据《城市房屋征收管理条例》和《国有土地补偿和安置条例》规定，对国有土地房屋征收应该是办理拆迁许可证或征收决定。即使根据56号意见，“城中村”改造也必须是专项规划拆迁补偿安置方案和征收决定要经过村民的同意，但事实上仅仅对于安置方案进行了民主表决，是违法的，且表决只有监票人和计票人签名，罗燕萍即是监票人也是计票人，也没有提供原始的选票作为佐证，故对民主决策的合法性不认可。已经通过集体经济组织股东代表表决相关的程序没有事实依据。证据7、8只是打印件，我方没有看到过茶滘经联社、茶滘公司在现场张贴过这些公告。原审法院认为：旧城改造是政府推进节约集约用地和改善城市面貌和人居环境的举措。目前城中村的改造并无具体的法律或行政法规，主要是依据政府的文件、批文和农村集体组织的决议和其讨论通过的补偿方案而实施。而对城市土地的征用所依据的法律是国务院的《城市房屋拆迁管理条例》或《城市房屋拆迁管理条例》。对上述两种不同性质土地上的房屋进行拆迁分别适用不同的依据和程序。对于讼争房屋的拆迁应适用哪种依据和程序，原审法院认为：众所周知，荔湾区的茶滘村在上世纪属于农村，其土地属于农村集体土地。该事实可以从欧兆金、李宝婵在1984年领取的茶滘汾水十巷4号的《农村（墟镇）宅基地使用证》得到印证。也就是说，包括讼争房屋在内的整个茶滘村，其土地性质在历史上属于农村集体土地。欧兆金、李宝婵虽然在2011年9月11日对讼争房屋换领了新的产权证（土地性质为国有），但该产权证上标注土地未办有偿使用手续，即欧兆金、李宝婵无交纳土地出让金，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：国有土地实行有偿使用制度……，故在欧兆金、李宝婵没有交纳土地出让金的情况下，讼争房屋所覆盖的土地并非真正意义的国有土地。在遇到城中村改造时，仍应视为农村集体土地对待，适用城中村改造的政策，不适用《城市房屋拆迁管理条例》或《城市房屋拆迁管理条例》。根据茶滘经联社、茶滘公司提供的证据可以得知，市政府在2009年决定实施旧城改造所针对的地块是包括茶滘村在内共52条“城中村”的农村集体土地。本案中，整个茶滘村的“城中村”改造方案已在2010年8月经广州市荔湾区人民政府批准同意，并分别在2010年11月11日和2012年5月25日发布了第一期和第二期的《拆迁工程建设的通告》，故欧兆金、李宝婵主张该方案不合法缺乏事实依据。因此，欧兆金、李宝婵与茶滘经联社、茶滘公司签订的《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议书》和《关于继续选择安置房的补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。欧兆金、李宝婵主张该协议是无效合同缺乏事实依据和法律依据，不予支持。上述协议明确约定了欧兆金、李宝婵的搬迁期限，现欧兆金、李宝婵在安置房已经建好，且茶滘经联社、茶滘公司通知其办理安置房入住手续的情况下仍拒绝搬出原址房屋，违反了合同约定，构成违约，应按合同约定承担违约责任。茶滘经联社、茶滘公司反诉要求欧兆金、李宝婵搬迁及支付违约金的请求有合同和法律依据，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条之规定，于2017年3月24日作出如下判决：一、驳回欧兆金、李宝婵的诉讼请求；二、确认欧兆金、李宝婵与广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社、广州市茶滘城中村改造管理有限公司签订的茶滘拆协字[2012]第40501号的《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》以及《关于继续选择安置房的补充协议》有效；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，欧兆金、李宝婵搬出广州市荔湾区茶滘汾水十巷XX号的房屋，将房屋全部腾空并交付给广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社、广州市茶滘城中村改造管理有限公司拆除；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，欧兆金、李宝婵向广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社、广州市茶滘城中村改造管理有限公司支付自2016年7月9日起至搬出广州市荔湾区茶滘汾水十巷XX号房屋之日止的逾期交房违约金（按每日200元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元和反诉受理费262元，由欧兆金、李宝婵负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：欧兆金、李宝婵与茶滘经联社、茶滘公司签订的《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》在前言部分注明：甲方（茶滘经联社、茶滘公司）因进行广州市荔湾区茶滘“城中村”改造工程，需拆除丙方（欧兆金、李宝婵）的房屋……制定《广州市荔湾区茶滘“城中村”改造拆迁补偿安置方案》（以下简称《补偿方案》）……现根据上述法律、法规的规定和《补偿方案》的内容……。二审中，欧兆金、李宝婵向本院提交荔住建依申请公开（2017）5号《关于政府信息公开申请的答复》，以证明涉案改造项目违法，未取得征收决定，故双方签订的安置补偿协议因违反法律强制性规定而无效，茶滘经联社、茶滘公司没有签订拆迁补偿安置协议的主体资格。茶滘经联社、茶滘公司对此发表如下质证意见：1、该证据不属于二审新证据，欧兆金、李宝婵提交该证据已经超过了举证期；2、对该证据的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，该证据并不能证明涉案协议无效。本院认为：依据茶滘经联社、茶滘公司提交的证据，涉案房屋所属茶滘村已被列入广州市“城中村”改造范围，茶滘经联社、茶滘公司根据广东省人民政府及广州市人民政府有关“三旧”改造政策文件规定，制定了《广州市荔湾区茶滘“城中村”改造拆迁补偿安置方案》，该方案已经茶滘经联社、茶滘公司内部民主表决程序讨论通过并报经广州市荔湾区人民政府城市更新改造工作办公室批准，该方案并明确适用于“茶滘‘城中村’改造用地范围内、需要进行拆迁的国有、集体、居民及农转居民的房屋补偿安置”。茶滘经联社、茶滘公司与欧兆金、李宝婵签订的《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》明确该协议系基于茶滘“城中村”改造工程的需要并依据前述《广州市荔湾区茶滘“城中村”改造拆迁补偿安置方案》而签订，即欧兆金、李宝婵系在明知涉案房屋已被列入茶滘“城中村”改造范围的情况下与茶滘经联社、茶滘公司签订《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》及《关于继续选择安置房的补充协议》。该两份协议系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。欧兆金、李宝婵事后再以涉案房屋未适用国有地上房屋征收程序进行拆迁安置为由，诉请确认前述《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》及《关于继续选择安置房的补充协议》无效，理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。欧兆金、李宝婵未依据《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》的约定将涉案房屋交付茶滘经联社、茶滘公司进行拆除，应当向茶滘经联社、茶滘公司承担相应的违约责任，故茶滘经联社、茶滘公司反诉请求欧兆金、李宝婵交付涉案房屋及支付相应的逾期交房违约金合理合法，原审判决对此予以支持亦无不当，可予维持。综上所述，上诉人欧兆金、李宝婵的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费724元，由上诉人欧兆金、李宝婵负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年八月二十三日书记员  杨娟娟彭诗敏