江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初390号原告：赣州市豪丰房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道15号星海天城2#3楼。统一社会信用代码：913607025662852364。法定代表人：谢剑锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩娇，江西创兴律师事务所律师，一般代理。被告：彭玥，女，1983年11月14日出生，汉族，上海市人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：彭卫东（被告彭玥父亲），男，1950年6月17日出生，汉族，上海市人，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。原告赣州市豪丰房地产开发有限公司诉被告彭玥商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市豪丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩娇，被告彭玥的委托诉讼代理人彭卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号分别为：20121200849）；2、被告支付违约金64169.85元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月10日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的星海天城项目公寓×号，购房总价款为427799元，合同约定在签订日支付首期购房款217799元，余款21万元由被告办理银行按揭贷款。根据《合同补充协议》第一条第三款约定：“对于因国家政策的调整或买受人自身原因未能通过银行审批的，买受人必须在接到出卖人或银行通知之日起30日内将剩余房款一次性付清给出卖人，逾期买受人除按本合同第七条承担违约责任外，另应按总购房款的10%向出卖人支付违约金”；根据《赣州市商品房买卖合同》第七条约定“如买受人逾期付款不超过60日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”原告多次通知被告办理银行按揭或付清剩余购房款，但被告均置之不理，一直未履行付款义务，已构成严重违约，故原告诉至人民法院，请求依法处理。为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：证据1、营业执照、法人身份证明等复印件，证明原告诉讼主体适格；证据2、《商品房买卖合同》复印件，证明双方签订买卖合同，被告只支付了部分购房款，剩余购房款选择银行按揭贷款方式支付以及原告按照合同享有解除权的事实；证据3、通知书、快递单等复印件，证明原告已于2016年11月17日履行了告知义务，被告应于接到通知的30日内支付剩余购房款以及被告已逾期支付购房款的事实。被告彭玥辩称,被答辩人的陈述不属实。答辩人意向购房时，已事先告知销售人员有车贷和房贷，在得到售楼人员承诺负责办理按揭的情况下签约并支付了首付款。合同履行过程中，答辩人向被答辩人指定的银行提交了手续，等待按揭批复，在等待批复过程中，被答辩人未告知答辩人没有办理按揭，也没有接到律师函，反而是答辩人多次去被答辩人处要求协调处理。请求法院判决驳回被答辩人的起诉，退回购房首付款。被告彭玥向本院申请证人胡某出庭作证，证明证人与被告共同购房，购房过程中，销售人员承诺可代办按揭等相关事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、被告对原告提供的证据1、2的三性无异议，本院经庭审核实，原告提供的证据1、2，内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提供的证据3的三性均有异议，该组证据中快递单回执载明的内容可以看出该快递并未妥投，而是退回了原告方，故该组证据中载明的内容应结合其他证据和庭审查明的事实给予综合认定。2、被告申请的证人胡某出庭作证，其在开庭时未到庭，在庭后到本院接受询问，该证人的陈述未能和其他证据互相印证，对其陈述的内容应结合其他证据和庭审查明的事实给予综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月10日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同号：20121200849）及合同补充协议，约定被告购买原告开发的星海天城项目×栋×号公寓，购房总价款为人民币427799元，合同约定在买受人（被告）在签订本合同当日支付首期购房款217799元，余款21万元由被告办理银行按揭贷款。根据该合同第七条约定：“如买受人逾期付款，超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。……”根据《合同补充协议》第一条第三款约定：“对于因国家政策的调整或买受人自身原因未能通过银行审批的，买受人必须在接到出卖人或银行通知之日起30日内将剩余房款一次性付清给出卖人，逾期买受人除按本合同第七条承担违约责任外，另应按总购房款的10%向出卖人支付违约金”。……。合同签订后，被告向原告支付了首付款217799元，后因被告无法办理银行按揭贷款且未能一次性付款，故原告诉至本院，要求依法处理。本院认为：原告赣州市豪丰房地产开发有限公司与被告彭玥签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告彭玥因个人原因导致未能获得银行按揭贷款，且未能一次性付清全部购房款，已构成违约，在此情形下，原告根据合同约定要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，本院对该项诉讼请求予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。合同解除后，被告已向原告支付的首付款应给予退还。现原告提出按总房价的15%向被告收取违约金，本院审查后认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条明确约定了逾期付款的违约责任，而双方签订的《补充协议》对未能办理按揭贷款后逾期付款又约定了违约责任。对于买受人逾期付款这一个违约行为，同时约定了两个违约责任，在原告未提供证据证明该违约行为对其造成的实际损失的情况下，应选择适用其中一个约定违约责任。因《补充协议》系对原合同的补充，且与原合同相比，《补充协议》中还加重了买受人的违约责任，故本院认为应适用《商品房买卖合同》第七条中对逾期付款的违约责任，故被告彭玥应向原告支付的违约金数额为10500元（按应付款21万元的5%计算）。综上，对于原告要求解除案涉合同、支付合理部分的违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市豪丰房地产开发有限公司与被告彭玥于2012年12月10日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号为20121200849）。二、由原告赣州市豪丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还购房款217799元给被告彭玥。三、由被告彭玥支付原告赣州市豪丰房地产开发有限公司违约金10500元。上述第三项款由原告赣州市豪丰房地产开发有限公司在应退还给被告彭玥购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告赣州市豪丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还给被告彭玥。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元，由被告彭玥承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  张 霞人民陪审员  梁唯清二〇一七年八月十七日书 记 员  刘丽萍