甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初3466号原告刘贤兰委托诉讼代理人：叶期中原告杨生江委托诉讼代理人：叶期中被告兰州美居置业有限公司法定代表人：钱学红委托诉讼代理人：许凯年原告刘贤兰、杨生江与被告兰州美居置业有限公司（以下简称美居置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘贤兰、杨生江委托诉讼代理人叶期中、被告美居置业委托诉讼代理人许凯年均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘贤兰、杨生江共同向本院提出诉讼请求：1、依法判令美居置业给其购买的位于兰州市城关区雁西路548号美居小区3号楼2-302室住宅房屋办理产权权属登记；2、依法判令美居置业支付逾期办理权属登记以年利率6.80%计算的违约金165,892.80元（自2012年3月4日至2017年3月3日止）及支付自2017年3月4日起至实际办理权属登记之日止的违约金；3、诉讼费由美居置业承担。在诉讼过程中，其二人将依法判令美居置业给其购买的位于兰州市城关区雁西路548号美居小区3号楼2-302室住宅房屋办理产权权属登记，变更为从美居置业名下转移登记至其二人名下。事实和理由：其二人购买了美居置业开发的“美居小区”3幢2单元302室住宅商品房一套,其已交付了全部购房款。美居置业在履约时存在未依合同约定给其办理房屋产权权属登记的违约行为，且至今仍未办理。美居置业除应协助办理案涉商品房权属登记外，还应依金融机构逾期贷款利率之标准支付违约金。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。美居置业辩称，案涉商品房产权证其公司预计2017年年底能够办理完毕。因双方在合同中并未约定办理案涉商品房权属登记之时间，不存在迟延办理权属登记的问题，且双方亦对该项义务的迟延履行未约定支付违约金，故其公司不应向刘贤兰、杨生江支付违约金；如果要承担违约金，因刘贤兰、杨生江主张的违约金过高，故请求人民法院依法酌情予以减少。另，其公司于2012年2月8日将案涉商品房预售合同在网上予以备案。案涉商品房权属证未办理的责任在登记部门，因其公司已于2011年4月11日向登记部门提交了办理权属证的相关资料。故请求人民法院依驳回刘贤兰、杨生江的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，在开庭时进行了质证，对当事人无异议的案涉商品房购房发票、购房款之付款凭证银行进账单、案涉商品房不动产权证书本院予以确认并在卷佐证。对双方均提交的商品房买卖合同，刘贤兰、杨生江二人拟证明美居置业迟延办理权属证书应承担支付违约金的责任；美居置业拟证明双方对该项义务并未约定履行期限且未约定违约金。本院认为，该证据因双方对其真实性、合法性无异议，仅对证明目的有异议，故可以认定该证据符合证据的真实性、合法性。该证据与本案待证事实双方当事人之间关于案涉商品房购买的对价、交付期限、办理权属证书的期限、质量、面积以及违约责任等具有关联性，本院予以采信。刘贤兰、杨生江提交的楼宇交接书，其二人拟证明美居置业迟延办理权属登记的事实。美居置业对该证据的真实性、合法性无异议，但质证认为该证据不能证明其公司构成违约。本院认为，该证据与本案待证事实美居置业应于何时协助业主办理权属登记具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2010年2月9日，刘贤兰、杨生江与美居置业签订商品房买卖合同1份。双方约定：刘贤兰、杨生江购买美居置业开发的位于兰州市城关区小雁滩“美居小区”3幢2单元302室住宅房屋一套，建筑面积81.32平方米，套内建筑面积73.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.55平方米。面积确认及面积差异处理双方约定按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含）3%的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。房屋总价款487,920元。付款方式为：银行按揭贷款方式支付。首付款197,920元，剩余房款290,000元为公积金贷款支付。如买受人迟延付款，自应付款日至实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。双方关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人。如买受人不退房，出卖人不支付违约金。双方约定的交房期限为出卖人应当在2010年10月30日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定并验收合格的、符合合同约定的商品房交付买受人。双方还约定了其他事宜。该合同成立的前一日，刘贤兰向美居置业支付购房首付款197,920元。后又以按揭方式付清余款。2011年9月3日，美居置业向刘贤兰、杨生江办理案涉商品房入住手续。2017年5月27日，美居置业将案涉商品房权属证书办理在其公司名下，现表示愿尽快向刘贤兰、杨生江办理产权转移登记。本院认为，本案争议焦点为:刘贤兰、杨生江主张违约金是否符合合同约定，其主张的违约金数额是否合理。违约金是当事人通过约定而预先确定，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。合同法第一百一十四条等规定确立的违约金制度系以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质，即系以赔偿非违约方的损失为主要功能，是民事责任的承担方式。本案中，双方当事人对迟延办理商品房权属登记之违约责任只约定了出卖人退还购房款，并未约定独立于合同履行行为之外的给付，亦即未约定违约金支付，故刘贤兰、杨生江以违约金之名主张美居置业承担民事责任欠妥。但是，鉴于违约金之性质和功能主要也是补偿非违约方之损失，刘贤兰、杨生江的该项主张旨在请求美居置业对其违约行为承担相应的民事责任，故该项请求符合合同法第一百零七条关于违约责任承担方式的规定，本院对其请求应酌情予以支持。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……本案中，双方约定权属登记应在商品房交付使用后180日内办理。依此约定，美居置业应于2012年3月4日之前办理案涉商品房所有权登记，但美居置业至今未能办理，故其应承担相应的责任。鉴于刘贤兰、杨生江对于该项违约行为给其造成的实际损失并未举证证明，也鉴于其主张的数额与其交付的房款相比较已超出30%，从公平原则出发，为衡平当事人利益，参照双方约定的迟延付款之违约金计算办法，故本院酌以房屋价款总额10%为限确定刘贤兰、杨生江的损失，即美居置业赔偿刘贤兰、杨生江损失487,920元×10%＝48,792元。综上所述，美居置业迟延办理案涉商品房权属登记的行为对刘贤兰、杨生江构成违约，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、兰州美居置业有限公司于判决生效后15日内将位于兰州市城关区雁西路548号美居小区3号楼2-302室住宅房屋的产权转移登记至刘贤兰、杨生江名下；二、兰州美居置业有限公司于判决生效后15日内赔偿刘贤兰、杨生江逾期办理权属登记的损失48,792元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1618元，由兰州美居置业有限公司负担（于判决生效后15日内付清刘贤兰、杨生江）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦审 判 员  丁雨宁人民陪审员  张繁芹二〇一七年八月二十四日书 记 员  郭丽金