江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0116民初991号原告（反诉被告）：江苏普捷物业有限公司，住所地南京市六合区大厂街道健民路。法定代表人：刘洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋桂青，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孙敏，女，该公司职员。被告（反诉原告）：唐丽莉，女，1983年2月26日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人暨被告（反诉原告）：王苇（系唐丽莉丈夫），男，1979年10月14日出生，汉族，住南京市白下区。原告（反诉被告）江苏普捷物业有限公司（以下简称普捷公司）与被告（反诉原告）唐丽莉、王苇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告普捷公司委托诉讼代理人蒋桂青、孙敏，被告唐丽莉的委托诉讼代理人暨被告王苇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普捷公司向本院提出诉讼请求：被告将南京市六合区龙池街道XXXX期X幢X单元XXX室厨房窗户、厨房烟道及客厅阳台窗户恢复原状。事实和理由：被告唐丽莉系XXX区X幢X单元XXX室业主，被告在装修过程中私自将厨房北侧窗户及下方墙体砸掉并改成门，将厨房烟道砸掉并进行改造，将客厅阳台东侧小窗户及下方墙体砸掉改成门。由于被告位于二楼，将窗户改门之后可以进入一楼平台，存在严重的安全隐患，在与被告协商无果后，原告遂向法院提起诉讼。被告唐丽莉、王苇辩称：1、被告于2016年3月购得南京市六合区XXX苑X幢X单元XXX室房屋，2016年11月开始装修施工，原告在被告装修期间，无故阻扰装修，理由匪夷所思，不知所谓。被告与原告南京荣盛物业服务有限公司无任何利害关系，也无任何来往，且无证据证明原告与江苏普捷物业有限公司存在何种关系，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告在诉状中罗列被告种种装修行为，并称被告被告装修行为造成房屋安全隐患且要进行违建，并且侵犯其他业主利益。被告认为根据《南京市城市房屋安全管理条例》的规定，被告的行为是否造成安全隐患的界定已经相应处罚、纠正的权利，属于南京市住建部门下属房屋安全管理处，而事实上，普捷物业公司也将被告的行为举报到该部门，该部分到现场核实后，认为被告的行为并不违反相关法律规定，做出不予立案的决定，且已经通知相关两方。对于尚未发生的事实，被告认为原告无权主张，且应由城管部门处理，普捷物业公司实际上也向城管部门举报过了，但城管部门同样认为被告未违反规定不予处理。至于被告是否侵害其他业主权益，被告认为原告或普捷物业公司既非相关物业的使用人，又非产权人，不是适格主体，无权主张。2、被告的装修改造行为已经同原告协商并且确认同意了，被告不存在违约行为；3、被告的装修改造行为并未侵害原告的权益，也未给原告造成损失，因此被告的行为仅仅是违约，被告承担违约责任并未侵权责任；4、被告的装修改造行为根据合同约定，被告没有恢复原状的义务，原告要求恢复原状没有事实和法律依据。反诉原告唐丽莉、王苇向本院提出反诉请求：1、反诉被告普捷公司在反诉原告房屋前后平台的公共区域即二楼平台进行日常保洁，并张贴保洁责任签到表；2、反诉被告返还反诉原告已缴纳的保洁费（自2016年11月起至实际进行保洁之日止，按每平方米每月0.2元计算，共计73.36平方米）。事实和理由：反诉原告于2016年11月入住南京市六合区XXX苑X幢XXX室房屋，并与反诉被告签署《物业服务合同》，缴纳2016年11月至2017年12月物业服务费1227元。自入住之日起，反诉被告并没有按照合同的约定进行日常保洁工作，致使房屋前后平台长期遗留垃圾无人清理，严重影响反诉原告的日常工作和身体健康。反诉原告多次联系反诉被告要求进行日常保洁，均无果，故向法院提起诉讼。反诉被告普捷公司辩称：1、不认可反诉原告的收费标准，双方签订的是物业服务合同，反诉被告提供的是四级三类的服务标准，并未约定反诉被告对二楼平台承担打扫义务，且二楼平台是封闭式的，被告改造前，二楼平台是无法进入的，反诉原告的请求与本诉不是一回事，应当另行处理；2、如果二楼平台有垃圾，反诉被告也会不定期的安排打扫。本院经审理查明以下事实：（一）原告普捷公司为南京市六合区龙池街道欧风花苑小区的物业服务企业，被告唐丽莉为XX区X幢X单元XXX室房屋的业主。2016年11月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由普捷公司向唐丽莉提供物业服务，并在“甲方权利和义务”中约定“装饰装修房屋时，遵守相关法律、法规、规章中的有关规定和《装饰装修管理协议书》中的有关约定”；同日，原、被告签订了《装饰装修管理服务协议》，该协议在“装修规则”中约定禁止改变建筑物的外观及造型、禁止改变或损坏房屋主体或承重结构、禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸或另建门窗。2016年11月10日，被告在小区业主入伙资料签收表签字，领取了前期物业服务合同、业主临时管理规约、业主装修须知等材料，其中在业主临时管理规约第九条中约定业主不得“损坏或者擅自变动建筑主体和承重结构、建筑外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）”，在业主装修须知中亦载明业主“不得擅自改变原有门窗的颜色及尺寸和位置，不得另开门窗”。（二）2016年11月份，被告唐丽莉对涉案房屋进行装修。装修过程中，被告将厨房北侧窗户及下方墙体、客厅阳台东侧窗户及下方墙体砸掉改成可供人出入的门，将厨房烟道全部砸掉，原告发现被告上述行为，遂要求被告进行整改，但被告未在规定时间内进行整改，原告遂向法院提起诉讼，要求：被告将南京市六合区龙池街道XXXX期X幢X单元XXX室厨房窗户、厨房烟道及客厅阳台窗户恢复原状。（三）本院于2017年4月7日下午前往涉案房屋进行现场勘验，原、被告均到场，并在勘验笔录上签字。勘验过程中，原告提供同户型房屋进行对比，被告认为上述房屋与涉案房屋不是同一户型，拒绝查看对比，本院对XXX苑X幢X单元XXX室房屋相关部位进行拍照，并组织双方质证。（四）涉案房屋处于二楼，根据原先的规划设计，二楼前侯均为封闭式平台。被告提供照片反映平台存有垃圾，证明原告未对平台进行定期保洁，遂提出反诉，要求：1、反诉被告普捷公司在反诉原告房屋前后平台的公共区域即二楼平台进行日常保洁，并张贴保洁责任签到表；2、反诉被告返还反诉原告已缴纳的保洁费（自2016年11月起至实际进行保洁之日止，按每平方米每月0.2元计算，共计73.36平方米）。上述事实，有当事人的陈述、欧风花苑二期小区业主临时管理规约、欧风花苑二期小区前期物业管理服务合同、装饰装修管理服务协议、业主装修须知、六合法院现场勘验笔录及照片、情况说明、原告提供的照片、被告提供的照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，原、被告之间的《前期物业服务合同》、《装饰装修管理服务协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。现被告擅自将厨房烟道砸掉、将窗户改造为门，违反了上述相关材料中的约定。原告要求被告恢复原状，符合法律规定，应予准许。被告的抗辩理由没有法律依据，本院不予采信。反诉原告未提供充足的证据证明反诉被告对二楼平台负有定期打扫义务，双方签订的《前期物业服务合同》未有约定，《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》中亦未有规定，故反诉原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。案件审理过程中，反诉被告表示已经对封闭性的二楼平台进行不定期的清理，本院认为反诉被告作为物业服务公司已经履行了维护小区卫生环境的职责。业主作为小区的一份子亦应按照《前期物业服务合同》的约定，正当的行使业主权利，切实的履行业主义务，与物业服务公司一同共建美好家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件法律问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐丽莉、王苇于本判决生效之日起十五日内将南京市六合区龙池街道XXX苑X幢X单元XXX室房屋的厨房北侧窗户、厨房烟道及客厅阳台东侧窗户恢复原状；二、驳回反诉原告唐丽莉、王苇的全部诉讼请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费40元，合计120元，由被告唐丽莉、王苇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。审 判 长  李九俊代理审判员  赵 凯人民陪审员  黄恩明二〇一七年八月十五日书 记 员  卢 玥