江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初715号原告（反诉被告）：赣州中廷物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道50号201室。统一社会信用代码：91360702796990870A。法定代表人：秦顺玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈美志，江西实创律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：江西中财宝辉担保有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道17号中廷广场四层写字楼东座写字楼。统一社会信用代码：913607823092870629。法定代表人：董树松，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨珺，女，1977年8月2日出生，汉族，江西省赣州市人，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，一般代理。委托诉讼代理人：陈卫，男，1967年12月6日出生，汉族，江西省赣州市人，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，一般代理。被告（反诉被告）：刘红英，女，1967年3月26日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原告(反诉被告)赣州中廷物业管理有限公司诉被告（反诉原告）江西中财宝辉担保有限公司、被告(反诉被告)刘红英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赣州中廷物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈美志，被告（反诉原告）江西中财宝辉担保有限公司委托诉讼代理人杨珺、陈卫到庭参加诉讼，被告刘红英（反诉被告）经本院合法传唤,未到庭。本案现已审理终结。原告赣州中廷物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业费51623元，代收水费220元，以上合计51843元；2、本案所有的诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2010年，被告刘红英向赣州安廷信置业有限公司购买赣州市章贡区长征大道17号中廷广场四层写字楼东座写字楼，并于2011年12月29日登记，产权证号为：赣房权证字第××号。根据原告与业主刘红英的约定，商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.5元计算，电梯运行费另外分摊。实际上原告一直帮业主代收代缴水电费。被告江西中财宝辉担保有限公司在2015年开始租赁使用刘红英的写字楼，双方约定租赁期间的水费、电费、物业管理费等由被告江西中财宝辉担保有限公司承担，自2015年下半年开始，被告江西中财宝辉担保有限公司逾期不交物业费，截止到2017年2月28日，被告江西中财宝辉担保有限公司尚欠原告物业费51623元及水费220元。原告认为，被告江西中财宝辉担保有限公司作为写字楼的实际使用人，是原告物业服务的实际享受者，应当严格向原告缴纳物业管理费及物业代收代缴费用，被告江西中财宝辉担保有限公司不交物业费行为严重侵害了原告的合法权益，经原告多次催告,被告江西中财宝辉担保有限公司仍无故拖欠，遂诉至法院，请求依法处理。为证明自己的诉讼主张，原告提交了以下证据：证据1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，证明原告的主体资格适格；证据2、被告营业执照复印件，证明被告江西中财宝辉担保有限公司诉讼主体资格适格；证据3、前期物业服务合同复印件，证明原告与被告刘红英存在前期物业服务关系；证据4、服务租赁合同、房产证复印件等复印件，证明刘红英将面积为1176.6平方米的写字楼租赁给被告江西中财宝辉担保有限公司使用，被告江西中财宝辉担保有限公司是原告物业服务的实际享受，同时双方约定由承租人缴纳水电费、物业费等；证据5、欠费清单，证明被告江西中财宝辉担保有限公司尚欠物业管理费、代收水费、电梯运行费的具体数额；证据6、催告函复印件，证明原告曾在2016年8月15日向被告江西中财宝辉担保有限公司催要物业费、代收水费等费用；证据7、收款回单复印件，收据，证明被告在2015年即是该写字楼的实际使用人以及被告在2015年缴纳了全年水费，2016年4-6月的物业费，2015年7月-2016年6月的电梯运行费等事实；证据8、新闻信息复印件，证明2015年8月12日前后赣州城区降雨程度达到大暴雨的程度。被告江西中财宝辉担保有限公司辩称，1、被答辩人的诉讼主体不适格。被答辩人诉请的时间为2015年下半年至2017年2月，答辩人与业主刘红英所签订的租赁合同时从2016年1月1日起至2018年12月31日；2、追加业主刘红英为诉讼当事人。答辩人与被答辩人未签订任何的物业服务合同，只有业主刘红英签订过租赁合同；3、被答辩人未履行好其应尽的义务，只有履行完其应尽的义务，才有资格向各业主收取物业费。答辩人的办公室曾遭遇严重漏水，给答辩人造成严重的经济损失。答辩人要求被答辩人赔偿了答辩人的损失，答辩人才会缴纳物业管理费；4、被答辩人电梯收费不合理。答辩人从2011年1月开始租用该办公室时，电梯费是按150元/月缴纳。在没有赣州市物价局批文的情况下，被答辩人自行上涨电梯费，没有合同约定；5、本案所有的诉讼费用均由被答辩人自己承担。被告刘红英未到庭答辩，亦未提供任何证据。反诉原告江西中财宝辉担保有限公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告要求反诉原告支付物业费51623元时，先赔偿反诉原告因反诉被告物业服务管理不当造成的损失285962元（详见损失清单）；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告未履行好其应尽的义务，只有履行完其应尽的义务后，才有资格向各业主收取物业费。2015年8月12日下午5点左右，反诉原告的办公室内突然大面积的进水，反诉原告的工作人员杨珺马上联系了反诉被告的物业张萍华经理，并同其去五楼的平台查看，结果发现是五楼下水道因疏通不当，引发下水道堵塞，积压的雨水无处可流，直接从五楼排水沟处的伸缩缝中漏到反诉原告的办公室内，造成反诉原告的办公室内所有的地板、墙面、墙顶、办公电脑、办公设备等损坏。五楼平台的下水管道属于共同设施，反诉被告对下水管道的维修、养护、运行造成的损失负有管理责任，下水管道的破坏导致的责任由反诉被告承担。事故发生后，反诉原告多次找反诉被告协商赔偿的事宜，但反诉被告都以房屋伸缩缝未房屋质量不合格以及反诉原、被告之间没有签订物业服务合同为由，拒绝与反诉原告协商赔偿事宜，故反诉原告向法院提出反诉，要求依法处理。为证明自己的反诉主张，反诉原告提交了以下证据：证据1、房屋租赁合同复印件，证明原告的诉讼主体不适格；证据2、公证书复印件，证明反诉被告在提供物业服务期间因漏水给反诉原告造成的损失情况；证据3、照片、视频录像，证明同证据2；证据4、损害物品损失计算表，证明原告的管理不善给被告带来的损失以及被告为主张权益所花费的必要费用；证据5、关于写字楼电梯运行费的分摊说明，证明原告电梯收费不合理；证据6、房屋渗水赔偿协议复印件，证明发生过类似雨水渗透事实；证据7、物价局批复复印件，证明原告方收的电梯费不合理。反诉被告辩称，1、反诉原告的诉求无事实及法律依据。反诉原告的损失并非由于反诉被告的过错造成，也并非是反诉被告直接侵权导致。2015年8月12日，赣州城区强降雨，达到暴雨、大暴雨程度，下水道被大风吹来的塑料袋堵塞，致使排水不畅，但反诉被告在得到反诉原告通知后立即安排人员冒雨查看，并及时清理塑料袋，该情况的发生是自然原因引起，并非反诉被告过错造成，且渗水的根本原因系建筑物质量问题，之前就发生过渗水现象，开发商也进行过维修，现反诉原告要求反诉被告赔偿损失无任何依据，应当驳回。2、反诉原告要求反诉被告赔偿损失的费用没有任何依据。反诉原告提交的损失清单存在以下问题：一是损失清单中该有两个公司公章，主题杂糅，无法认定反诉原告的损失具体为多少；二是损失清单中所列项目是否都是本案中受损物品，受损程度多少，价值多少等情况根本无法判断；三是损失清单中损失数额折旧价值是如何计算得出没有任何依据，纯属反诉原告主观编造；四是该份损失清单完全是反诉原告自己制作，不具有公正性、合法性、合理性、科学性。综合以上论述，反诉原告以此损失清单作为赔偿的依据，不能采信。3、反诉原告实际享受了反诉被告提供的物业服务，应当支付物业管理费及相关费用，根据物业合同约定，理应反诉原告先行支付物业费，反诉被告才能提供服务。现反诉原告以并非反诉被告造成的损失拒不缴纳物业费，显属违约。反诉原告要求赔偿损失与反诉被告要求支付物业费属于两种不同的法律关系，债务的标的、种类、品质等均不相同，非经双方同意，不得自行行使抵销权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。原告提供的证据1、2、4、7，被告江西中财宝辉担保有限公司对其三性没有异议；反诉原告江西中财宝辉担保有限公司提供的证据1、5，原告对其三性没有异议，本院经庭审核实，认为上述六组组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对该六组证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据3，被告江西中财宝辉担保有限公司对其三性未发表意见，本院经庭审核实，该组证据系原告与被告刘红英，即业主之间签订的物业服务合同，约定了双方的权利义务，对该组证据的三性本院予以认可；原告提供的证据5系原告的自行制作的欠费清单，该组材料不属于证据，其载明的事实应结合其他证据给予认定，故本院对该组证据的三性不予认可；原告提供的证据6，被告江西中财宝辉担保有限公司对其关联性有异议，本院经庭审核实，该催告函系原告自行制作的，也不能证明是否送达给了被告江西中财宝辉担保有限公司，其载明的事实应结合其他证据给予认定，故本院对该组证据的三性不予认可；原告提供的证据8的关联性有异议，本院经庭审核实，该组证据系新闻报道，对2015年8月12日赣州城区发生暴雨、局部大暴雨的事实属于客观事实，原、被告均无异议，但该事实与本案争议的漏水原因是否具有直接关联，应结合庭审查明的事实给综合认定。予综合认定。2、被告江西中财宝辉担保有限公司提供的证据2、3，原告对该二组证据的关联性和证明对象均有异议，本院经庭审核实，该二组证据系2015年8月12日被告江西中财宝辉担保有限公司发生漏水事故的一些基本情况，本院对该组证据的真实性和合法性予以认可，但该组证据不能证明导致漏水的直接原因以及与原告之间的因果关系，故本院对该组证据的关联性和证明对象不予认可；被告江西中财宝辉担保有限公司提供的证据4，原告对该组证据的三性有异议，本院经庭审核实，该组证据系被告江西中财宝辉担保有限公司自行制作的清单，其载明的内容应结合其他证据给予综合认定；被告江西中财宝辉担保有限公司提供的证据6，原告对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据载明的内容与本案争议的事实并无直接关联，本院对其关联性和证明对象不予认可；被告江西中财宝辉担保有限公司提供的证据7，原告对其合法性有异议，本院经庭审核实，该组证据中载明的该批复时间到2013年4月19日止，故本院对该组证据的合法性和关联性不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘红英系赣州市章贡区长征大道17号中廷广场四层写字楼东座写字楼的业主。2011年3月18日，原告与案涉写字楼的开发商赣州安廷信置业有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，协议约定案涉写字楼所在小区的商业用房应按建筑面积2.5元／m2／月支付物业管理费用（不含电梯运行费）。……。签订合同后，原告依约定进入该小区并提供了物业管理服务。2015年12月1日，被告刘红英将案涉的写字楼（面积为1167.6平方米）出租给了被告江西中财宝辉担保有限公司，约定租赁期间的水费、电费、物业管理费等均由被告江西中财宝辉担保有限公司公司承担。被告江西中财宝辉担保有限公司自2015年7月份开始未向原告缴纳物业管理费，但2016年4月、5月、6月三个月的物业管理费已于2016年5月20日缴纳。2016年7月开始被告江西中财宝辉担保有限公司未缴纳电梯运行费。原告在起诉前代被告江西中财宝辉担保有限公司缴纳了水费220元。因被告江西中财宝辉担保有限公司在租赁期间因房屋漏水导致财产损失，要求原告给予赔偿，原告不同意后，双方发生了争议，故被告江西中财宝辉担保有限公司拒缴物业管理费。原告遂诉至法院，要求依法处理。另查明：2011年1月至2015年12月之间，案涉的写字楼系以中财联合经济担保有限公司的名义与被告刘红英签订的房屋租赁合同，其权利义务由中财经济联合担保有限公司承担。因该公司在之后的审批过程中未能成立，后于2015年12月份以被告江西中财宝辉担保有限公司的名义和被告刘红英重新签订房屋租赁合同。但案涉写字楼自2011年起由中财联合经济担保有限公司、赣州中财金融服务有限公司、赣州市中财经济投资理财中心以及被告江西中财宝辉担保有限公司共同使用，上述其他公司亦认可本案的相关的权利义务由被告江西中财宝辉担保有限公司来享有和承担。再查明：案涉赣州市章贡区长征大道17号中廷广场四层写字楼东座面积为1167.6㎡。本院认为：原告与案涉写字楼的开发商之间签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告江西中财宝辉担保有限公司对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本案原告已为该小区提供了物业服务，被告江西中财宝辉担保有限公司所租赁和使用的写字楼作为小区的一部分不能独立于该小区存在，被告江西中财宝辉担保有限公司应当按照合同约定支付物业管理费。根据被告使用的房屋面积计算，被告江西中财宝辉担保有限公司欠交物业管理费为49623元（自2015年7月1日至2017年2月28日之间，除去已缴纳的2016年4月、5月、6月，共计17个月，每月2919元）。关于电梯运行费的问题，由于原告并未提供证据证明案涉写字楼的电梯运行费的计算依据以及上浮费用的合理性，被告江西中财宝辉担保有限公司仅仅认可按2011年开始以来的标准，即每月150元收取电梯运行费，故本院对被告江西中财宝辉担保有限公司的该抗辩主张予以认定，即电梯运行费应按每月150元收取，故被告江西中财宝辉担保有限公司欠缴的电梯运行费为1200元（2016年7月至2017年2月之间，共计8个月）。关于原告代被告江西中财宝辉担保有限公司缴纳的水费220元，因被告江西中财宝辉担保有限公司对此款项无异议，本院对该诉讼请求予以支持。关于被告江西中财宝辉担保有限公司辩称应由被告刘红英共同承担支付物业管理费的主张问题，根据原告和开发商签订的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业可以向业主主张权利，也可向案涉房屋的实际使用人主张。被告江西中财宝辉担保有限公司与业主刘红英之间签订的房屋租赁合同中亦约定了租赁期间的物业管理费应由被告江西中财宝辉担保有限公司承担。故原告仅要求被告江西中财宝辉担保有限公司承担相应的责任依法有据，本院予以支持。关于反诉原告江西中财宝辉担保有限公司主张的反诉部分。由于反诉原告江西中财宝辉担保有限公司并未提供充分的证据该漏水发生的原因以及反诉被告在处理漏水问题上存在违约的行为，故对反诉原告的该抗辩主张，本院不予采信。且物业服务企业在提供物业服务过程中，确因自己的违约行为导致业主人身或财产损害的，可以另行向物业服务企业主张，与本案诉争的拖欠物业费的民事诉讼不宜一并处理。被告刘红英经本院传票传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西中财宝辉担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赣州中廷物业管理有限公司物业管理费49623元（2015年7月1日至2017年2月28日期间）。二、被告江西中财宝辉担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赣州中廷物业管理有限公司电梯运行费为1200元（2016年7月至2017年2月期间）。三、被告江西中财宝辉担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赣州中廷物业管理有限公司代缴水费220元。四、驳回反诉原告江西中财宝辉担保有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，减半收取548元；反诉费用5590元，已减半收取2795元，共计3343元，由被告江西中财宝辉担保有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  庄明静人民陪审员  张 霞二〇一七年八月二十日书 记 员  刘素静