广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0184民初2419号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，住所地：广州市从化区城郊街。负责人：郑宜城。委托代理人：潘斌、黄国锋，该银行职员。被告：利燕初，男，汉族，1971年11月18日出生，住广州市从化区。被告：从化泉山实业发展有限公司，住所地：广州市从化街口街。法定代表人：高国强。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行诉被告利燕初、从化泉山实业发展有限公司金融借款合同纠纷一案,本院受理后依法适用简易程序进行审理。原告的委托代理人潘斌与被告利燕初到庭参加了诉讼，被告从化泉山实业发展有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2007年1月30日。被告利燕初因购买从化市××街河滨北路怡雅苑大厦1幢803房向原告申请贷款，被告利燕初与原告签订了《楼宇按揭合同》，合同约定：被告利燕初向原告借款175,000元用于购房，借款期限180个月，还款方式为按月等额归还借款本息，每月还款日为15日，月利率为4.845‰。被告利燕初提供案涉借款购买的住房作抵押担保，并已办理了抵押备案登记。被告从化泉山实业发展有限公司与原告签订了《楼宇按揭合作协议》，约定被告从化泉山实业发展有限公司对被告利燕初的债务承担阶段性连带担保责任。《楼宇按揭合同》签订后，原告已依合同约定于2007年2月6日发放借款175000元，贷款到期日为2022年2月6日。截至到2017年6月29日，被告利燕初已归还借款本金102596.4元及相应利息，但自2016年12月开始逾期还款，仍欠原告借款本金72403.60元及利息944.64元，逾期供款5期。被告从化泉山实业发展有限公司作为担保人也没有对上述借款本息承担连带清偿责任。该款经原告多次催收未果，现特向法院提起诉讼，请求判令：（1）解除原告与被告利燕初签订的《楼宇按揭合同》；(2)被告利燕初立即偿还借款本金72403.60元及利息、罚息、复利共944.64元，合计73348.24元（利息、罚息、复利计至2017年6月29日止共944.64元，从2017年6月29日起至贷款清偿之日止按合同约定利率计算给原告）；(3)被告从化泉山实业发展有限公司对第二项债务承担连带清偿责任：(4)原告对被告利燕初提供的位于从化市××街河滨北路怡雅苑大厦1幢803房的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；(5)本案诉讼费用由二被告承担。原告为证明其诉求，向本院提交了下列证据：原告单位营业执照、企业改制通知书、广州市农村信用合作联社相关文件、被告身份证、被告商事登记基本信息、商品房买卖合同、楼宇按揭合同、借款借据、楼宇按揭合作协议、抵押备案登记证明、商品房买卖合同鉴证情况证明表、欠息情况表、还款记录表。被告利燕初辩称：对原告主张诉求无异议。被告从化泉山实业发展有限公司无答辩。经审理查明：2007年1月22日，被告利燕初向被告从化泉山实业发展有限公司购买了位于从化市街口街河滨北路××房，并签订了编号为从国房合字252627号的《商品房买卖合同》。2007年1月30日，被告利燕初与原告签订了《楼宇按揭合同》（合同编号：2007第000564号），约定被告利燕初向原告借款175000元，用于购买位于从化市街口街河滨北路××房，借款期限15年，从贷款发放之日计180个月，按月等额归还借款本息，还款日为每月15日，贷款利率为4.845‰，在合同期内，如遇国家调整利率，原告有权执行中国人民银行有关规定，相应调整利率。若借款人因还款帐户内存款余额不足未能按时清偿借款本息，从逾期之日，按逾期金额和逾期天数，在合同约定的借款利率水平上加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，不论贷款合同期内或到期后全部按罚息利率计收复利。双方签订的《楼宇按揭合同》还对违约责任进行了约定，借款人任意一期供款的违约，即为对原告全部借款的违约，原告有权采取相应的方式实现全部债权。若借款人在还款期内连续三期或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，构成违约，原告可以合法的方式对抵押房产进行处分。在《楼宇按揭合同》中双方约定被告利燕初自愿以位于从化市街口街河滨北路××房为合同项下的贷款作抵押担保。2007年2月5日原被告就抵押物办理了抵押备案登记，从化市国土资源和房屋管理局颁发了抵押备案证明（从押备字第2007××号），抵押备案证明记载“抵押人：利燕初；抵押权人：从化市街口农村信用合作社；房产地址：街口街河滨北路怡××××，贷款期限：壹拾伍年”。原告与被告利燕初签订了《楼宇按揭合同》并办理了抵押备案登记后，于2007年2月6日向被告利燕初发放贷款175000元。被告利燕初于次月开始按月还款，但在2016年12月14日之后没有按期还款，在2017年4月和7月（本案原告起诉后）有还款的情况。截止2017年8月10日被告利燕初尚欠原告的借款本金为68271.91元，利息为360.12元（正常利息353.57元、罚息5.83元、复利0.72元）。原告与被告从化泉山实业发展有限公司于2005年12月30日签订《楼宇按揭合作协议》（编号：【2005】第0108号），约定被告从化泉山实业发展有限公司为位于从化市××街河滨北路项目名称为“怡雅苑”商品楼宇的购房人的每一笔按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证范围是原告为每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权而支出的诉讼费、律师费等费用。原告可以先行请求被告从化泉山实业发展有限公司对全额债务承担保证责任，也可以先行行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，原告再向购房人和从化泉山实业发展有限公司继续追索。原告对被告从化泉山实业发展有限公司每一按揭贷款的保证期间仅自原告向购房人发放按揭贷款之日起至被告从化泉山实业发展有限公司为购房人办妥房屋所有权证和原告作为抵押权人的他项权证之日止。另查明：2008年7月10日，根据广州市农村信用合作联社发出《关于明确我社统一法人前后辖内分支机构债权债务以及所有者权益承继关系的通知》（穗农信发【2008】215号），从化市良口农村信用合作社、从化市街口农村信用合作社并入广州市农村信用合作联社从化信用社。2009年12月21日，根据广州市工商行政管理局《企业改制通知书》，广州市农村信用合作联社从化信用社于2009年12月21日经广州市工商行政管理局批准改制为广州农村商业银行股份有限公司从化支行。再查明：原告在本案审理过程中，向本院提出财产保全申请，要求查封被告利燕初的相关房产并提供担保。本院审查后，依法作出（2017）粤0184民初2419号民事裁定书，裁定查封了被告利燕初位于从××区街口街河滨北路××房的房产（合同号：2××××）。在本案审理过程中，原告进一步明确其第二项诉讼请求为：被告利燕初立即偿还借款本金68271.91元及支付截至2017年8月10日的利息、罚息、复利共360.12元给原告，2017年8月11日起至贷款还清之日止的利息（含罚息、复利）按照合同约定的利率计算。本院认为：原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行是具有从事金融存、贷款业务资格的单位，其与被告利燕初签订的《楼宇按揭合同》，是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的禁止性规定，是有效合同。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告利燕初在2016年12月14日开始存在连续多期没有按时还款的情况，其行为已经违约，并达到合同约定的解除条件，为此，原告要求解除双方签订的《楼宇按揭合同》、提前收回贷款的请求有理，本院予以支持。截至2017年8月10日，被告利燕初尚欠本金68271.91元及利息360.12元（含罚息、复利），故对原告要求被告利燕初偿还借款68271.91元及截止至2017年8月10日的利息360.12元，之后的利息含罚息、复利按照合同约定支付的请求，本院予以支持。关于原告对抵押物是否享有优先受偿权的问题。被告利燕初向原告借款，同意以从化市街口街河滨北路××房的房产作抵押物，为借款提供担保，在从化市国土资源和房屋管理局办理了抵押房产的抵押备案登记，但未在房产管理部门办理正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列是财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；。”；第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，据此，原告仅对该房产办理了抵押备案登记，至今仍未办理抵押登记，故对外不产生优先受偿的法律效力。为此，原告主张对从化市街口街河滨北路××房的房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告从化泉山实业发展有限公司应否承担保证责任的问题。根据原告与被告从化泉山实业发展有限公司签订的《楼宇按揭合作协议》，在保证期限内，被告从化泉山实业有限公司对购房人被告利燕初的贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期间仅自原告向被告利燕初发放按揭贷款之日起至被告从化泉山实业发展有限公司为被告利燕初办妥房屋所有权证和原告作为抵押权人的他项权证之日止。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，且本案中被告从化泉山实业发展有限公司并未为被告利燕初办理房产证，原告也未能取得他项权证，故原告请求被告从化泉山实业发展有限公司承担连带保证责任有理，本院予以支持。被告从化泉山实业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告利燕初追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告利燕初于2007年1月30日签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：2007第000564号）；二、被告利燕初自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行借款本金68271.91元，并支付利息（含罚息、复利）至本判决确定的还款日期止（暂计至2017年8月10日的利息、罚息、复利为360.12元，之后的利息、罚息、复利按双方签订的《楼宇按揭合同》约定的利率计付）；三、被告从化泉山实业发展有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任，被告从化泉山实业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告利燕初追偿；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费816元、财产保全费753元，由被告利燕初负担，被告从化泉山实业发展有限公司负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吕存阳二〇一七年八月十五日书记员  胡 蔚