X成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初4032号原告：四川威德酒店物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区静安路*号。法定代表人：刘小华，四川威德酒店物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元利，四川兴睿峰律师事务所律师。被告：蒋帆，男，1989年8月7日出生，汉族，住成都市锦江区XXXXXX。原告四川威德酒店物业管理有限公司(以下简称威德物管公司)与被告蒋帆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理。依法由审判员张文适用简易程序于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告威德物管公司的委托诉讼代理人许军、被告蒋帆到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。原告威德物管公司诉称，原告与被告于2011年5月29日签订了【融创·蓝谷地·天域】《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，协议就被告位于“融创·蓝谷地·天域”小区XXXXXX号住宅收取物业费用以及车位费的标准、时间、滞纳金等做出了约定，其住宅标准为1.5元/平方米/月，商铺标准为3元/平方米/月，每季度首月10日前付清本季度应付物业管理费，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应付物业费的千分之三支付违约金；同时，约定了代收代缴收费服务及逾期交纳的滞纳金标准。2016年11月16日，原告与蓝谷地B区第一届业主委员会共同签署发布了《关于物业管理移交工作相关事项的通知书》，原告的物业服务截止2016年11月30日24时，并通知各业主在2016年11月30日前结清物业费用等各种欠费。2017年3月6日，由于被告并未如期交纳物业费，原告再次向被告发函催要，截止起诉之日，被告仍未结清拖欠的费用，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业管理费人民币5691.84元，代收生活垃圾处理费104元；2、被告支付原告违约金人民币2897.92元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告蒋帆辩称，1、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，小区门禁系统、监控、消防系统都有问题，导致被告家被盗，被告多次与原告沟通，但原告至今都没有提出处理方案，原告违约在先，应当驳回原告主张的违约金；2、根据（民法通则135条）规定普通两年诉讼时效，自权利人知道或应该知道权利受侵害之日起算，因此原告对被告的起诉已经过了两年诉讼时效；3、被告主张先履行抗辩权，原告未能履行其义务的情况下，有权拒绝支付物业服务费用；4、被告多次与物业经理沟通，要求进行相应整改，我们将在其整改完毕后如期交纳物管费，但是均未得到回应，我们才停止交纳物业费，因此请求法院驳回原的诉讼请求。经审理查明，原告于2010年9月9日取得物业管理资质证书。被告系“融创·蓝谷地·天域”小区XXXXXX号房屋（建筑面积86.24平方米）的业主。2011年5月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，约定：原告对蓝谷地小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；被告每月按建筑面积1.5元/平方米的标准交费，于交房当日付清第一个季度的物业管理费，此后于每季度首月10日前续交本季度应付的物业管理费；被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。原告的物业管理服务期限为从被告所购物业交付之日起至2014年12月29日止，在物业管理服务期限内，如业主委员会代表全体业主与业主委员会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，物业管理服务期限终止，同时本合同自动终止。《前期物业管理服务协议》约定的履行期满后，双方没有签订新的物业服务合同，原告继续为该小区进行物业管理服务至2016年11月30日24时。原告提交的《XXXXXX业主物业费欠费统计表》载明被告蒋帆欠缴2013年4月1日至2016年11月30日的物业管理费5691.84元，拖欠代收生活垃圾处理费104元。被告蒋帆在庭审中明确表示“融创·蓝谷地·天域”小区XXXXXX号房屋是蒋帆与父母共同购买，但只有蒋帆居住在该房屋内。蒋帆当庭陈述其在该房屋居住期间只交纳过电费，没有交纳过物业管理费和生活垃圾处理费。以上事实，有原告营业执照、原告资质证书、被告身份证复印件、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《关于物业管理移交工作相关事项的通知》、《B6-1-0206业主物业费欠费统计表》《律师函》、EMS邮寄单以及当事人庭审陈述在案为证。本院认为，被告作为“融创·蓝谷地·天域”小区XXXXX号的业主，与取得物业管理资质的原告签订了《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，协议及规约的签订，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该协议及规约合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。虽然双方合同约定的期限届满日为2014年12月29日，但合同到期后，原告仍对被告所在小区继续提供物业管理服务至2016年11月30日，合同期限届满后至2016年11月30日，双方已形成事实上的物业管理服务关系，《前期物业管理服务协议》在2016年11月30日前对双方仍然产生效力。关于物业管理费和生活垃圾处理费。本案查明，被告从2013年4月1日起未交纳生活垃圾处理费、物业管理费，但双方的物业管理服务关系一直持续至2016年11月30日。因原告对案涉物业小区提供物业服务是持续状态，本案也无证据证明原告存在怠于向被告行使收取物业管理费和生活垃圾处理费权利的情形，故原告于2016年11月30日终止与案涉小区业主的物业合同后，于2017年5月9日向被告提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。被告辩称本案已超过两年诉讼时效，理由不能成立。被告认为原告存在非法取得公共物业的收益、服务差、安全保卫等工作不到位导致其家被盗等情形，故被告行使先履行抗辩权，有权拒绝交纳物业管理费。本院认为，如果原告确实存在利用小区业主公共财产获取利益的情形，其行使权利的主体应为业主委员会或相关组织，也不是被告个人。本案中被告未提交证据证明原告提供的物业服务未符合合同约定，且即便原告未尽到管理职责，其提供的服务确实给被告造成了相应损失，被告可另行向原告主张权利，被告不能以原告未尽到管理职责为由拒交物业管理费。故被告无证据证明其辩解意见，其拒交物业管理费的理由不能成立，本院对此不予支持。原告于2017年5月16日向本院提起诉讼，要求被告给付物业管理费和生活垃圾处理费，该行为应视为原告向被告进行了书面催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告要求被告给付物业管理费5691.84元和生活垃圾处理费104元，共计5795.84元，于法有据，本院予以支持。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法”的规定，双方合同约定被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。因被告存在逾期缴纳物业管理费的行为，故应当承担违约责任。本案中原告主张的违约金虽然低于约定标准计算的违约金数额，但本案违约金应根据被告的违约程度、原告的损失情况等因素，本院酌情确定被告应向原告支付逾期缴纳物业管理费违约金285元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告蒋帆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付物业管理费5691.84元、代收生活垃圾处理费104元，共计5795.84元；二、被告蒋帆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付违约金285元；三、驳回原告四川威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告蒋帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 文二〇一七年八月十四日书记员 覃雪梅记录员 郑思露