浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4858号上诉人（原审被告）桐庐千红房地产开发有限公司，住所地桐庐县分水镇玉华街。法定代表人董樟法,执行董事。委托代理人张立新，浙ＸＸ茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）桐庐卓悦物业管理有限公司，住所地桐庐县桐君街道康乐区13幢1单元202室。法定代表人陈罗贞，总经理。委托代理人李卓，该公司员工。上诉人桐庐千红房地产开发有限公司（以下简称千红房开）因与被上诉人桐庐卓悦物业管理有限公司（以下简称卓悦物管）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2017）浙0122民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年12月1日，卓悦物管（合同乙方）与案外人华庭公寓业主委员会（合同甲方）签订《物业管理服务委托合同》一份，双方约定经业主委员会集体考察并讨论，甲方将华庭公寓小区的物业管理一体化服务委托给乙方管理，合同期限自2015年12月1日起自2016年11月30日止，收费标准为多层及商铺均按0.50元/月，每平方米收取。千红房开在华庭公寓小区共有商铺59间（物业面积共计6247.28㎡），已出租给他人经营，并在租赁合同中约定物业费由承租人自行承担。后卓悦物管多次向千红房开催讨所欠物业费，但千红房开一直未履行缴费义务。卓悦物管于2017年3月诉至原审法院，请求判令：千红房开支付其物业非37484元，本案诉讼费由千红房开负担。另查明，合同期限届满后，卓悦物管已撤离华庭小区。千红房开于庭审中支付卓悦物管物业费302元，现尚欠37182元未付。原审法院认为：卓悦物管与案外人华庭公寓业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，系合法有效，千红房开作为华庭小区业主应当根据物业服务合同的约定向卓悦物管交纳物业服务费用。千红房开以所出租的店铺均为沿街商铺，不在小区内，卓悦物管没有享受过任何物业服务的辩称意见，原审法院不予采纳。千红房开认为在租赁合同中已约定物业服务费用由物业使用权人交纳，卓悦物管该向具体承租人追缴所欠物业费，无法律依据，原审法院不予支持，千红房开仍应承担物业费的连带交纳责任。物业服务在提高业主生活品质等方面起到不可替代的作用，但这一新兴产业在发展中难免存在不足，因此一方面需要物业服务企业不断完善和改进服务，另一方面也需要业主的支持和认可，彼此发展成相互依存、共促发展的良好关系。本案千红房开的欠费行为不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。庭审中卓悦物管向原审法院说明千红房开已交纳物业费302元，原审法院予以认定。综上，千红房开欠缴2015年12月1日至2016年11月30日物业管理费37182元的事实清楚，故对于卓悦物管的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：桐庐千红房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付桐庐卓悦物业管理有限公司所欠物业费37182元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，减半收取365元，由桐庐千红房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。桐庐卓悦物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；桐庐千红房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，千红房产不服，向本院提起上诉称：一、一审判决未查明卓悦物管有无承担物业管理的责任。2015年12月10日，案涉小区业委会与卓悦物管签订的物业合同中的物业管理范围不明确，无法确定是否包括千红房开的物业。一审中，卓越物管提交了其向物业实际使用人催讨的函件，实际使用人拒缴的理由系卓悦物管从未对物业进行任何管理，连扫地都没有。因此，应查明卓悦物管是否对千红房开的物业进行管理，不能仅凭物业收费单判决。二、一审判决未查明千红房开应对何人承担连带缴纳责任。卓悦物业在一审中提交了其向物业实际使用人的催缴函，可以表明其清楚物业实际使用人的情况。根据《浙江省物业管理条例》第三十四条的规定，业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。千红房开已经在一审中提交了部分房屋租赁合同，其上约定由物业使用人缴纳物业费，但一审判决千红房开承担物业费连带责任时，却未明确与何人连带、千红房开承担连带责任后应向何人主张权利。该判决剥夺了物业实际使用人的抗辩权，加重了千红房开的民事责任，并使得千红房开承担连带责任后无法向他人主张权利。综上，上诉人千红房开请求二审法院撤销原判并依法改判。被上诉人卓悦物管答辩称：卓悦物管可以提供照片证明已实施物业管理。物业管理不是服务业主家里，而是服务公共区域，比如商铺门口保洁、排污管道管理等。千红房开认为卓悦物管没有对商铺门口进行扫地，与事实不符，可以实地去询问。关于物业费追缴，有的业主说没有合同所以不交，经与千红房开协商后，千红房开要求物业费打对折，卓悦物管不同意，千红房开就鼓动商铺使用人不缴纳物业费，但这点卓悦物管无证据证明。还有一部分商铺是经卓悦物管催讨后缴纳的。卓悦物管只能起诉产权人，不能起诉租赁人。上诉人千红房产在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人卓悦物管在二审期间向本院提交以下证据材料：1、2015年12月14日、2016年3月拍摄的照片复印件4张，拟证明卓悦物管提供了相应服务，对公共区域进行了管理；2、催缴函26份，拟证明卓悦物管最初是向千红房开的法定代表人催讨物业费，但对方拒绝，之后卓悦物管才向实际使用人发函；3、通报3份、获奖照片2张、人大代表到案涉小区参观的照片3张，拟证明卓悦公司的物业管理工作十分规范，得到相关部门认可。对被上诉人卓悦物管二审提交的证据材料，上诉人千红房产认为，均不属于新证据，在保留意见的基础上，认为：证据1与本案的关联性无法证实，其中1张照片上有马赛克，另外3张照片上的时间系被上诉人手写，拍摄时间和拍摄地点均无法确认，其中1张刷油漆的照片显示的商品房，而非案涉商铺；证据2，26份函件中的业主系被上诉人法定代表人，但案涉商铺产权属于被上诉人公司，且该函件上也无公司盖章或法定代表人签字，真实性无法确认，与本案也无关；证据3，通报中无法看出是案涉小区被评为最佳物管小区，真实性无法确认，即便真实也与本案无关，获奖照片中1张没有卓悦物管的牌子，与本案无关，另1张是2017年1季度且非本案小区，与本案无关，人大代表到小区参观的照片拍摄时间无法确认，且有1张照片上也没有人大主任的形象，无法证明是人大代表来参观，也可能是来督察，故该照片与本案无关。本院认为，证据1的拍摄时间和地点无法确认，故本院不予采信；证据2上无送达信息，故真实性无法确认；证据3中的通报3份未明确涉及案涉小区，获奖照片亦无法显示与案涉小区的关系，故关联性本院均不予认可，人大代表视察的照片因拍摄时间、视察人物的身份和视察内容均无法确认，故本院不予确认。二审中，双方一致确认，案涉小区在千红房开名下的商铺共计58套，另有1套在他人名下并已在一审期间缴纳物业费302元。本院经审理查明的其他事实与原审判决查明的其他事实一致。本院认为，卓悦物管有权根据其与华庭公寓业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》向千红房开收取其名下商铺的物业费。虽然千红房开主张其已将案涉58套商铺出租并与承租人约定由承租人缴纳物业费，但这并不能免除其向卓悦物管承担物业费缴纳的义务，卓悦物管一审已经提交了催缴函等证据证明商铺物业非欠缴情况，千红房开虽对承租人是否已实际缴纳持有异议但亦未尽核实和举证义务，故千红房开应承担不利后果，其与承租人之间的物业费承担问题可另行处理。对千红房开以卓悦物管未依约提供物业服务为由主张不予缴纳物业费，本院认为，小区物业服务质量的提升需要全体业主和物业公司的相互配合和共同努力，业主应依约缴纳物业费，物业公司应不断改善服务更好的服务小区业主，而个别业主不缴纳物业费的行为亦会影响物业公司提供物业服务的质量，故本院对千红房开的该主张不予支持。综上，千红房产的上诉理由不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由桐庐千红房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 俞建明审判员 石清荣二0一七年八月十一日书记员姚亦驰