宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初3099号原告:马振宁，男，1965年8月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师原告:高娥英，女，1969年2月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市银横路14号。法定代表人：王桂芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯维刚（该公司员工），男，汉族。原告马振宁、高娥英与被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马振宁、高娥英共同委托诉讼代理人李海龙、被告康民公司的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚建华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即将权属登记所需资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》；2.请求人民法院依法判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》协助原告办理房屋所有权转移登记手续；3.请求法院判令被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金,直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之日止(按央行同期贷款利率4.35%计算)(暂计算至起诉之日为734357元×4.35%/年÷365天×855天=74829元);4.请求法院判令被告向原告按日支付逾期交房违约金6830元。(按日计万分之0.5计算至2016年11月2日,为734357元×0.00005×186天=6830元);合计金额:81659元5.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:2015年12月25日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份,合同约定:被告将位于金凤区某6-3-302室房屋出售给原告，该房屋总价款734357元，房屋交付时间为2016年4月30日前,同时约定被告自房屋交付之日起180日内给原告办理房屋权属证书,合同还对双方其他权利义务做了相应的约定。合同签订后,原告依据双方的约定向被告履行了付款义务,但是被告却未能依据合同约定及时履行房屋交付义务,被告于2016年4月30日交付涉案房屋,但是被告一直未履行房屋所有权转移登记的合同义务,时至今日依旧未能依据合同约定办理房屋权属登记证书,至起诉前被告逾期时间长达855天。被告未能按照合同约定履行交付房屋及办理房屋权属转移登记的违约行为,侵害了原告的合法权益。原告认为:原、被告双方签订的合同合法有效,被告应当按照合同约定,内为原告办理房屋所有权转移登记证书,现原告合法权益不能依合同约定实现;被告应当承担违约责任,故诉至法院,请求人民法院判如所请。被告康民公司辩称，原被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表达,真实、合法有效的。原告在签署商品房屋买卖合同前,也清楚自己的权利和义务。合同中也明确约定了逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证违约金的约定。被告已经按照合同约定于2016年4月17日将涉案房屋交付原告,原告本人予以签字确认,所以被告不存在逾期交房违约金。其次,原,被告合同中对逾期办理房屋产权证约定,办理交房180天后才算违约,违约方式为双方协商。然而,被告在2018年7月6日已经取得该栋住宅楼房屋初始登记证书,所以原告涉案房屋已经可以办理房屋不动产权证书。截止目前原告已经对该房屋的使用,占有,收益权已经享有,并且没有给原告造成实际损失。而且按照合同约定原告马振宁、高娥英在购买涉案房屋时,合同中明确约定该涉案房屋土地在银行做抵押的情况,原告作为房屋的买受人对此知晓,从客观事实说原告也要承担定风险的,所以根据人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第7项，人民法院根捉合同注第一百一十四条第二款调整过高违约金时,人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时,应当根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡,避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法,防止机械司法而可能造成的实质不公平”。所以原告的房产证违约金没有按照合同约定履行,恳请法院依法对原告的诉讼请求予以核减或驳回。综上所述,原告违约金请求没有事实依据,计算方式没有合同依据,依据《最高人民法院关于适用《中华人名共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,恳请人民法院以原告的实际损失为基础,减少违约金。如被原告不能举证证明自己存在损失,则恳请人民法院对其违约金的请求依法驳回。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《银川市商品房买卖合同》、购房发票、发票、物业专项维修资金交存凭证，真实、合法，本院予以确认；被告提交的《银川市商品房买卖合同》、《银川市新建商品房房屋配套使用证》、房屋登记证书、交房单、交房确认单，真实、合法，本院予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201500053045），约定：被告将位于银川市金凤区某6号住宅楼3单元302室房屋出售给原告，房屋建筑面积128.16平方米，单价5730元/平方米，总价款734357元；合同第九条约定，出卖人应在2016年4月30日前交付房屋；合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.双方协商解决。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，被告于2016年4月17日向原告交付房屋；2018年7月6日，被告取得了房屋产权证（相当于原来所称的初始登记证），现原告认为被告未协助原告办理房屋所有权证书、未按期交付房屋，未能按期办理权属证书，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，本案在审理的过程中，经向原告释明，原告同意放弃第一项诉讼请求，即请求判令被告立即将权属登记所需资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》的请求，本院予以准许。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》（以下简称合同），系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应按合同约定全面履行义务。合同约定被告应在2016年4月30日前向原告交付房屋，被告出示的证据能够证实于2016年4月17日向原告交付房屋，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。房屋交付后180日内被告协助原告办理房屋产权登记证，即被告于2016年4月30日向原告交付房屋，应于2016年10月30日前协助原告办理产权证书，被告未按期取得办理房屋产权登记证书所需资料，应承担违约责任，应自2016年10月30日起至2018年7月6日向原告支付逾期办证违约金，因双方合同约定逾期办理房屋所有权证的双方协商解决，本院参照第二十条买受人不解除合同关于违约金的约定，以及被告请求对违约金予以调整意见，本院按购房款总额日万分之1计算被告逾期办证违约金为734357元×万分之1×612天（2016年10月30日至2018年7月6日）＝44943元，本院予以支持；因被告于2018年7月6日取得初始登记证，原告房屋已经具备办理所有权证书的条件，原告未出示证据证实其自行无法办理房屋所有权证书且需要被告协助而被告未予以协助的证据，且原告也认可被告已对能办理房产证事项进行了公示，故对原告请求判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》协助原告办理房屋所有权转移登记手续及支付2018年7月6日之后的办证违约金的诉讼请求，本院不予支持；经本院释明，原告当庭放弃其第一项诉讼请求，即请求判令被告立即将权属登记所需资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》的请求，故对原告该项诉讼请求，本院不再审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马振宁、高娥英逾期办理不动产权登记证书违约金44943元；二、驳回原告马振宁、高娥英的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费921元，由原告马振宁、高娥英负担414元，由被告银川康民房地产开发有限公司负担507元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张运友二〇一九年十二月十九日书记员 王 婷