广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初275号原告（反诉被告）：肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社，住所地广东省肇庆市端州区睦岗下瑶村。负责人：邓焕球。委托诉讼代理人：欧琅，广东祥麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅剑鹏，广东祥麟律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：肇庆市汇泰实业投资有限公司，住所地肇庆市康乐北路体育中心东门商业街二层第15号。法定代表人:李志伟。委托诉讼代理人：吴伟明，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄炳培，广东刚钲律师事务所律师。第三人：肇庆市汇泰建设实业有限公司，住所地：肇庆市体育中心东门商业街首层第48号。法定代表人:李志伟。委托诉讼代理人：吴伟明，广东瑞霆律师事务所律师。原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社（以下简称东巷第二经济社）与被告肇庆市汇泰实业投资有限公司(以下简称汇泰投资公司)、第三人肇庆市汇泰建设实业有限公司(以下简称汇泰建设公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，于2015年4月17日作出(2013)肇端法民四初字第385号民事判决书。被告汇泰投资公司不服本院一审判决，向肇庆市中级人民法院提起上诉，肇庆市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）肇中法民四终字第245号民事裁定，裁定撤销本院（2013)肇端法民四初字第385号民事判决，本案发回本院重审。本院于2016年1月29日重新立案受理。期间，被告汇泰投资公司提起反诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东巷第二经济社的委托诉讼代理人欧琅、梅剑鹏，被告（反诉原告）汇泰投资公司及第三人汇泰建设公司的共同委托诉讼代理人吴伟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东巷第二经济社向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2010年1月22日签订的《合作建设房产合同》，由原告没收被告履约保证金100万元；2、被告支付拖欠的租金人民币1192496.9元[上述费用暂从2013年4月按每月238499.38元（其中首层按3280.83㎡，每月48元/㎡计算；二层按4500.53㎡，每月18元/㎡计算）开始计至2013年8月，余下计至清偿之日止；3、被告支付500万元的违约金给原告；4、被告立即将位于肇庆市风华北侧（××）区【即原天上人间娱乐场和耀华海鲜城地块，国有土地使用权证号：肇国有（2009）第00016号《国有土地使用证》使用权面积共17124㎡，其中附征道路面积5203㎡】的土地交还给原告；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年10月9日，原告为甲方、被告为乙方签订一份《合作建设房产合同》。合同约定，由原告将自己拥有的位于肇庆市风华路北侧区的土地使用权〔即原天上人间娱乐场和耀华海鲜城地块，国有土地使用证号：肇国有土地(2009)第00016号，用途自用地，使用权类型划拨，使用权面积共17124平方米，其中附征道路面积5203平方米）作为出资合作建房，拼入“汇泰风华”项目地块，由被告出资整体规划建设，按照约定分享权益。项目建成后，甲乙双方按如下方案进行房屋物业产权分配：所有首、二层全部商铺面积归甲方所有；地下室、首层、二层住宅部分公用面积、三层以上全部住宅及公用面积均归由乙方所有：a.甲方：首层建筑面积约3280.83平方米；二层建筑面积约4500.53平方米；合计分得建筑面积约为7781.36平方米。b.乙方：地下室建筑面积5277.06平方米；首层建筑面积约为1244.42平方米（楼梯配套等），二层建筑面积约为164.71平方米，三层以上住宅建筑面积约为21170.44平方米，合计分得总建筑面积约为27856.63平方米。合同签订后,原告将土地交付给被告。另外，原、被告还约定了就上述项目建设期为二年，由最后交付场地日起计，建设期间租金由被告按60万/年支付，在每年11月底前支付，二年合计支付租金120万元。如逾期乙方未能按时交付商铺给甲方的，乙方应按首层每月48元/㎡，二层每月18元/㎡计算支付租金给甲方，直至乙方交付商铺给甲方为止，商铺交付日为乙方书面交房通知书确定的交付使用日。但是，从2010年9月1日作为正式交付用地的最后日期起至2012年8月30日二年的项目建设期限已满，被告没有完成上述土地的建设。根据合同约定，乙方未能按时交付商铺给甲方的，乙方应按首层每月48元/㎡，二层每月18元/㎡计算支付租金给甲方。而被告就上述约定支付租金至2013年3月底后，就没有支付租金给原告。经过原告的催收，被告仍不支付，已经构成违约。更为甚者，被告公司已经关门闭户，法定代表人失踪，欠债甚多。没有能力继续缴纳租金给原告。并且，因原告有很多村民是年老体弱的人员，不能自食其力，完全是靠每月领取60元的社保作为生活费，没有其他收入，生活非常困难。原告的村民是依赖本案所争议的土地出租，收取租金分红作生活费（含医疗费）。另外，根据《建设用地租赁合同》第八条第三项“任何一方违约，违约方除承担上述违约责任外，应当一并赔偿守约方的一切损失及支付违约金人民币500万元给守约方”的约定，被告已严重违约。为此，为了避免原告的损失继续扩大和维持村民情绪稳定，维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所求。诉讼中，原告明确第一项诉求中的“2010年1月22日”是笔误，应为“2010年10月9日”；第四项诉求中，确认肇国有（2009）第00016号《国有土地使用证》因遗失已于2013年11月25日重新补办了《国有土地使用证》，补办的《国有土地使用证》证号为肇府国用（2013）第1010201号。汇泰投资公司辩称，一、东巷第二经济社违约在先，其没有合同解除权和没收履约保证金的权利，东巷第二经济社罔顾合作建房合同履行、实施的必要前提条件尚未具备的客观事实和情况，只强调单方具有的权利，但不履行自己应尽的义务，所提出的诉讼请求没有事实依据；二、汇泰投资公司没有迟延支付租金；三、汇泰投资公司要求违约金没有事实依据。汇泰建设公司述称，与汇泰投资公司答辩意见一致。汇泰投资公司向本院提出反诉请求：1、东巷第二经济社返还履约保证金100万元；2、东巷第二经济社返还多支付的租金106.942566万元；3、本案本诉、反诉诉讼费、司法鉴定费由东巷第二经济社承担。事实理由：一、东巷第二经济社应当返还履约保证金100万元证据显示：从2010年9月10日双方合同签订以后，东巷第二经济社怠于履行自己的义务，村民三分之二表决迟迟未能通过，直至2012年10月26日，肇庆市政府工作会议就关于涉案的三旧项目作出原则同意用地协议出让方案；但该宗地出让问题，由端州区政府核实是否超过三分之二村民签名表决同意土地出让协议。出现这种情况是因为肇庆市政府认为之前东巷第二经济社村民三分之二表决的真实性存疑，涉嫌造假。迫于无奈，2013年1月25日端州区人民政府睦岗街道办事处、睦岗镇第二经济合作社才发布公告，公开征询意见，就涉案土地的三旧改造项目是否达到三分之二的问题进行调查核实。直到2013年4月7日，肇庆市人民政府办公室请示报告承办呈批表，市政府领导签字，复核端州区睦岗街道独石第二经济社即涉案的三旧改造用地协议出让村民签名表决情况的报告。2013年4月29日，郭锋市长签字。该时间点2013年4月29日可以认定为建房合同约定的建设期起算点。从以上的证据说明双方建房合同无法顺利履行，责任不在汇泰投资公司，由于东巷第二经济社的原因，2013年4月29日，涉案的三旧改造土地项目才得到市政府通过。让村民三分之二通过是确定项目可以继续开发的前提，也是双方建房合同能够继续履行的前提；而村民三分之二通过是东巷第二经济社必须履行的义务，东巷第二经济社没有很好的履行自己的义务，导致项目拖延，致使汇泰投资公司要遭受额外损失。2013年9月11日，东巷第二经济社捏造汇泰投资公司“涉嫌经济欺诈”向肇庆市国土资源局提出申请撤回涉案土地过户手续。事实上，汇泰投资公司作为独立的法人，从未被行政处罚、刑事追究过；东巷第二经济社的撤回土地过户申请行为违反了双方的建房合同约定，2013年9月11日撤回涉案土地过户申请的行为属于单方的违约行为，导致汇泰投资公司的重大损失东巷第二经济社应当承担违约责任，东巷第二经济社的没收请求没有事实的依据；因此，东巷第二经济社应当返还履约保证金100万元。二、东巷第二经济社返还多支付的租金106.942566万元。双方合同签订后，存在下列事实。(1）2011年4月6日，汇泰投资公司支付履约保证金100万元给东巷第二经济社。(2）2011年1月起至2013年4月汇泰投资公司合共支付租金2669425.66元给东巷第二经济社。（3）从2011年1月起算租金至2013年8月止，合共32个月，为应当按照合作建房期约定的租金数额支付的时间。2013年9月起，东巷第二经济社单方面违约，撤回过户申请，汇泰投资公司无需支付租金。按照合同约定建房期每月租金5万元计算，合计160万元，而实际上汇泰投资公司已经支付租金给东巷第二经济社2669425.66元，故东巷第二经济社应当返还多收到的租金1069425.66元。由于东巷第二经济社单方违反合同约定，导致汇泰投资公司的实际经济损失，东巷第二经济社应当承担违约的责任，并应当返还多支付的租金。汇泰投资公司请求法庭查明本案事实，驳回东巷第二经济社的诉讼请求，同时支持汇泰投资公司的请求。东巷第二经济社对汇泰投资公司的反诉答辩称，一、东巷第二经济社的“村民三分之二表决”早已通过，并且程序合法，不存在任何违约行为。二、导致土地不能及时过户的原因是汇泰投资公司没有按照合同约定交纳相应的土地出让金。三、汇泰投资公司并没有多向东巷第二经济社多支付租金，反是汇泰投资公司拖欠东巷第二经济社的租金并存在未在合同约定期限内交付商铺的违约行为。四、汇泰投资公司现今的自身经营情况已经陷入困境，丧失履行《合作建设房地产合同》的能力。综上所述，东巷第二经济社认为汇泰投资公司的主张与事实不符，其反讼请求无依据，请求法院依法查明案件事实，驳回汇泰投资公司全部的反讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案所涉之开发的土地座落于肇庆市××州区××路北侧（××）区，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为17124㎡，土地使用权人为东巷第二经济社。该土地原《国有土地使用证》为肇府国用（2009）第00016号，东巷第二经济社于2013年11月25日以遗失为由重新补办了《国有土地使用证》【肇府国用（2013）第1010201号】。2010年10月9日，东巷第二经济社（甲方）与汇泰建设公司（乙方）在肇庆市××东公证处公证下签订一份《合作建设房产合同》，约定：甲方将肇庆市××路北侧（××）区的集体自用土地使用权出资与乙方共建“汇泰风华”（暂定名）商住小区，项目为位于肇庆市××路北侧（××）区的商住项目及配套设施，由甲方将自己拥有的位于肇庆市××路北侧（××）区的土地使用权（即原天上人间娱乐场和耀华海鲜城地块，国有土地使用证号：肇国有土地(2009)第00016号，用途自用地，使用权类型划拨，使用权面积共17124㎡，其中附征道路面积5203㎡)作为出资合作建房，拼入“汇泰风华”项目地块，由乙方出资整体规划建设，按照约定分享权益；双方同意以2010年9月1日作为正式交付用地的最后日期(下称最后交付场地日)；本项目建设期为二年，由最后交付场地日起计，建设期间租金由乙方按60万/年支付,在每年11月底前支付,二年合计支付租金120万元，如果逾期乙方未能按时交付商铺给甲方的，乙方应按首层每月48元/㎡，二层每月18元/㎡计算支付租金给甲方，直至乙方交付商铺给甲方为止；项目建成后，甲乙双方按如下方案进行房屋物业产权分配：所有首、二层全部商铺面积归甲方所有；地下室、首层、二层住宅部分公用面积、三层以上全部住宅及公用面积均归乙方所有：a、甲方：首层建筑面积约：3280.83㎡，二层建筑面积约4500.53㎡，合计分得建筑面积约为7781.36㎡；b、乙方：地下室建筑面积5277.06㎡，首层建筑面积约为1244.42㎡（楼梯配套等），二层建筑面积约为164.71㎡，三层以上住宅建筑面积约为21170.14㎡，合计分得总建筑面积约为27856.63㎡；公共广场及小区配套由乙方统一运营及维修，其盈亏由乙方负责；履约保证金：合同签订后十天内乙方需交付履约保证金人民币100万元整存入甲方指定的帐户，履约保证金用于保证乙方按照本合同的约定履行合同工程建设义务，随工程进度的进展，项目主体架构封顶后，甲方同意将保证金100万元整返还给乙方；违约责任：如果甲方违约应当双倍返还保证金，并赔偿乙方的一切损失（含乙方总投入的建设资金及预期收益，建设总投入以乙方经有资质结算单位审核的各项工程竣工结算为准，预期收益按乙方所分得面积的当时该地段市场价格双倍计），如乙方违约，甲方有权没收保证金，终止合同收回全部物业自行处理，违约方应当一并赔偿守约方的实际损失。乙方不按时缴纳租金给甲方超期四月，甲方有权解除合同，没收保证金，收回全部物业自行处理；任何一方违约，违约方除承担上述违约责任外，应当一并赔偿守约方的一切损失及支付违约合人民币500万元给守约方，如甲方违约，甲方在赔偿乙方以上所有损失及违约金后，建筑物归甲方所有或处置。上述《合作建设房产合同》签订后，东巷第二经济社将案涉土地交给汇泰建设公司，汇泰建设公司依约向东巷第二经济社履行了保证金100万交付的义务。2011年6月10日，东巷第二经济社、汇泰投资公司及汇泰建设公司共同签订了一份《变更协议》，约定汇泰建设公司于2010年10月9日与原告签订的《合作建设房产合同》中“乙方”权利及义务全部由汇泰投资公司承接。此后，由于汇泰投资公司未能依期完成项目，遂根据合同的约定向原告履行交付租金的义务，并已交至2013年3月，但汇泰投资公司从2013年4月始拖欠租金。东巷第二经济社经催收无果后，遂向本院提起本案诉讼。另查明：2011年7月19日，肇庆市人民政府同意东巷第二经济合作社引入市场主体对将案涉土地实施“三旧”改造。2012年8月27日，肇庆市国土资源局受理了汇泰投资公司对案涉土地进行“三旧”改造的用地申请且用地申请已经市土地审批小组同意。2013年4月，经肇庆市人民政府同意可以将案涉土地进行出让。2013年9月11日，东巷第二经济社发函向肇庆市国土资源局，由于汇泰投资公司涉嫌经济诈骗和违反合同条款导致严重违约，要求停止办理汇泰投资公司涉及位于肇庆市××路北侧（××）区××一切过户手续及相关业务。2014年9月29日，该局将该用地申请作为退件处理。又查明：本院依职权向肇庆市国土资源局调查取证，该局出具《复函》：一、根据2011年7月19日市领导批示的《肇庆市人民政府请示报告承办呈批表》，案涉用地已列入端州区“三旧”改造标图建设库范围，并经市政府批准同意端州区睦岗街独石第二、东巷第二经济合作社引入市场主体对土地案涉用地实施“三旧”改造；二、案涉用地属于端州区农村集体经济组织自留地，为划拨性质用地，根据《肇庆市人民政府土地审批规定》：“农村集体经济组织留用地（原以国有划拨方式取得的）入市流转审批”的有关规定，不论是否纳入“三旧”改造项目，转让（含补办出让）均需经市人民政府审批；三、经咨询我局收文服务窗口，未有收到涉案用地转让申请相关资料；四、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》和端办发（2013）10号第五、七、八条等相关规定，端州区农村集体经济组织表决超过三分之二同意的问题应由农村集体经济组织所在街道办事处核准。本案审理过程中，汇泰投资公司向本院申请原汇泰建设公司法定代表人谢某出庭作证。谢某在庭审中陈述，其与东巷第二经济社在交接土地时只是与村民签订交付土地管理的文件，作为开发前期准备，合同约定两年建设期应是土地转到汇泰投资公司名下起算时间的，当时暂定土地交付日是2010年9月1日，但实际上该土地至2013年8月都没有过户到汇泰投资公司名下。由于2010年或之前对于农村集体土地用地交易方式的管理有重大变化，除了经政府审批同意列为三旧改造项目的土地才能协议出让，否则所有村集体用地必须经过招拍挂的方式进行公开出让，所以当时该份合同签订是未能按照约定的时间过户到汇泰投资公司名下，导致这份合同必须要经市政府重新审批同意，其于2011年上半年才清楚这情况，因此村重新开始将该项目申报列入市“三旧”改造项目的审批，所以这块地至2013年都没有过户到汇泰投资公司名下，致使开发工作未能投入真正的建设。汇泰投资公司为了开发土地做了很多前期工作，如“五通一平”即通电水等，土地勘探、建筑规划设计、项目环评、市场调研、施工组织等等，项目投入了几千万。庭审中，东巷第二经济社与汇泰投资公司关于土地交付是否有办理相关手续方面，均确认证人谢某的证言，东巷第二经济社认为案涉土地最后交付日期为2010年9月1日，汇泰投资公司则认为案涉土地自始至终都没有在法律上实际交付，因为没有过户到其名下，而其在该土地上的投资情况如证人谢某所述。东巷第二经济社认为土地未能过户的原因是汇泰投资公司没有交纳土地出让金，而汇泰投资公司则认为是东巷第二经济社迟迟未能通过三分之二村民表决同意。东巷第二经济社陈述案涉土地现状是原汇泰投资公司法人谢某之前将案涉土地围闭起来，由于时间太长，很多村民往里面扔垃圾，所以村请人将垃圾清理后重新围闭起来，现案涉土地已在2013年11月25日起由村民在看管，故其要求汇泰投资公司返还案涉土地的诉求，由于该地现在是在其接管之下，所以不需要汇泰投资公司交还土地，现补办的《国有土地使用证》证号为肇府国用（2013）第1010201号在其手中，其认为其在该合同履行中的损失为租金损失。汇泰投资公司则认为合同约定违约金过高，应予以调整。本院认为：（一）关于本案的法律关系如何认定的问题。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当时人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”。对合作开发房地产合同的特征及因合作开发引起的相关问题如何认定处理，关键问题就是对合作行为的认定。合作行为具有四个特点，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。如果各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，又或者以土地使用权是否已经变更登记为建设公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。从东巷第二经济社与汇泰建设公司于2010年10月9日签订的《合作建设房产合同》内容可以看出，核心内容是：东巷第二经济社与汇泰投资公司联合开发“汇泰风华”商住小区，东巷第二经济社以土地作为联合开发的投入，汇泰投资公司负责投入该项目所需的建设资金，东巷第二经济社不参与此项目建设和营销的具体日常事务，公共广场及小区配套也由汇泰投资公司统一运营及维修，其盈亏由汇泰投资公司负责。上述约定表明东巷第二经济社在与汇泰投资公司联合开发过程中的主要义务是提供土地并协助办理相关手续，所分配的利益是所有首层、二层全部商铺全部面积，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。故本案法律关系应依法认定为土地使用权转让合同纠纷。（二）关于《合作建设房产合同》与《变更协议》效力的问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（二）领有国有土地使用证；东巷第二经济社与汇泰建设公司于2010年10月9日签订的《合作建设房产合同》，虽然是双方当事人的真实意思表示，但由于案涉的土地性质属于划拨类型，其转让应经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，在东巷第二经济社与汇泰建设公司签订上述合同时，并未经过有关部门批准，但又根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，案涉土地已于2013年4月经肇庆市人民政府同意可以将案涉土地进行出让且东巷第二经济社于2013年8月才起诉，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，故该合同是合法有效的。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定全面履行。根据上述《合作建设房产合同》，该合同的缔约主体原为东巷第二经济社与汇泰建设公司，但在2011年6月10日，东巷第二经济社与汇泰建设公司、汇泰投资公司共同签订《变更协议》后，缔约主体已变更为东巷第二经济社与汇泰投资公司，且经有关三方的同意，汇泰建设公司在该合同的权利和义务已一并转让给汇泰投资公司，因此，上述《合作建设房产合同》中有关汇泰建设公司的权利和义务依法应由汇泰投资公司享有和承担。且东巷第二经济社与汇泰建设公司、汇泰投资公司三方在庭审中对均对《变更协议》无异议，因此，本院对《变更协议》予以确认。（三）关于东巷第二经济社是否有按照《合作建设房产合同》中约定向汇泰投资公司交付用地。首先，在庭审中，东巷第二经济社、汇泰建设公司虽然均确认案涉土地交接是有办理相关手续，但双方均未能向本院提供相关的证据证明交接土地的时间及相关移交物品清单或土地接收协议等，故本院未能对双方实际交接土地时间进行认定。其次，在是否有实际交付土地问题上，双方存在不同的意见，东巷第二经济社认为已经交付土地，最后交付场地日是2010年9月1日，而汇泰投资公司则认为该土地至今未过户到其名下，不符合法律上的交付，交付行为至始至终没有完成。根据《合作建设房产合同》中约定，2010年9月1日为最后交付场地日，建设期为最后交付场地日起二年，那么按照该合同约定，“交付”是指转移占有还是指过户？1、庭审中，汇泰投资公司陈述，其对案涉土地进行了通电水等，土地勘探、建筑规划设计、项目环评等工作，已投资进几千万元，由此可以看出汇泰投资公司已经在使用案涉土地，东巷第二经济社是有将案涉土地交给汇泰投资公司进行开发的，否则汇泰投资公司也不能在案涉土地上开展工作，该行为属于转移占有交付，即土地经一定形式的移交后，由权利人实际管领和控制，且该事实状态处于相对持续的状态。同时，从保护受让人权益的角度出发，而只有受让人实际占有了土地才能对土地进行开发建设。2、而至于过户问题，合同只是约定东巷第二经济合作社同意将案涉土地转入汇泰投资公司名下并协助汇泰投资公司办理过户手续，但合同未约定过户时间就是“最后交付场地日”，且合同对过户时间未有进行约定。3、案涉土地属于划拨土地，按相关规定，应缴纳土地出让金，根据肇庆市国土资源局《复函》，该局并未收到汇泰投资公司申请案涉土地转让相关资料。4、根据双方签订合同的时间是2010年10月9日，而合同约定最后交付场地日为2010年9月1日，该时间居然在签订合同之前，由此看出，如果“交付”的意思是过户，那么，在签订合同的时候，就应该已经完成了过户手续，这显然与本案现状不符。最后，由于在《合作建设房产合同》上约定为最后交付场地2010年9月1日，故本院对该时间予以确认，即从2010年9月1日起，汇泰投资公司建设期为二年。综上，本院认为，东巷第二经济社已经向汇泰投资公司完成了土地交付手续，对于汇泰公司辩称东巷第二经济社没有将案涉过户给其则视为没有完成交付的理由，本院不予采纳。（四）关于《合作建设房产合同》是否应解除及汇泰投资公司是否需将《合作建设房产合同》所涉的土地交还给东巷第二经济社的问题。首先，由于汇泰投资公司从2013年4月开始超过四个月未按合同的约定支付逾期交付商铺的租金，已构成违约，根据《合作建设房产合同》的约定，东巷第二经济社有权在汇泰投资公司未按时交纳租金超期4个月的情形下解除合同，本案起诉时解除合同的条件已成就，因此，东巷第二经济社有权解除合同。再者，东巷第二经济社在合同尚未解除的情况下，已于2013年9月11日单方向肇庆市国土资源局申请停止汇泰投资公司办理案涉土地过户申请手续，且案涉土地又在东巷第二经济社接管下，合同继续履行已无必要。故东巷第二经济社的该项请求理由充分，本院予以支持。由于双方的合同已被解除，故汇泰投资公司理应将涉案合作开发的土地返还给东巷第二经济社，但由于案涉土地现已经在东巷第二经济社接管下，不存在返还土地问题，故本院对东巷第二经济社要求返还土地的诉求不再重复处理。至于汇泰投资公司已经投资的经济损失，其可另循法律途径解决。（五）关于东巷第二经济社要求汇泰投资公司支付从2013年4月始拖欠的租金的请求。根据《合作建设房产合同》的约定，汇泰投资公司应从逾期交付合作分成所得的商铺之次日起计付租金给原告，租金按首层建筑面积3280.83平方米，每月48元/平方米，二层建筑面积约4500.53平方米，每月18元/平方米计付，即按租金238489.38元/月的标准计付（48元/平方米×3280.83平方米+18元/平方米×4500.53平方米=238489.38元）。在履行合同中，由于汇泰投资公司已按上述合同约定的租金标准支付租金至2013年3月，但从2013年4月始一直未支付上述租金，考虑到案涉土地于2013年11月25日已在东巷第二经济社的接管下，故本院确定汇泰投资公司应从2013年4月1日起按每月238489.38元租金计付至2013年11月24日止，共1860217元（238489.38元/月×7个月+238489.38元/月÷30日×24日≈1860217元）。东巷第二经济社要求汇泰投资公司支付的租金的诉讼请求合理部分，本院予以支持。（六）关于东巷第二经济社要求汇泰投资公司支付500万元违约金的请求。根据《合作建设房产合同》的约定，在履行合同中存在违约情形的，违约方应向守约方支付违约合人民币500万元，如上所述，鉴于汇泰投资公司在履行合同中存在违约的情形，而东巷第二经济社在庭审中也确认只存在租金的损失，本院以汇泰投资公司的违约情况、东巷第二经济社的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定汇泰投资公司应向东巷第二经济社支付违约金20万元。因此，东巷第二经济社的该项请求合理部分，本院予以支持。（七）关于东巷第二经济社主张没收汇泰投资公司履约保证金100万元的请求。汇泰投资公司交付的履约保证金100万元，根据《合作建设房产合同》的约定具有定金性质，在汇泰投资公司存在违约的情形下，东巷第二经济社对此主张权利，因本院已对租金及违约问题做出了处理，为避免重复处罚，并又考虑到东巷第二经济社在未解除合同情况下单方面向肇庆市国土资源局取消汇泰投资公司土地过户申请及案涉土地已经在东巷第二经济社接管下的情况，对东巷第二经济社该项请求，本院不予支持。（八）关于东巷第二经济社是否需要向汇泰投资公司返还保证金100万元的问题。汇泰投资公司反诉称因为东巷第二经济社没有履行其义务，久久未能通过村民三分之二的表决同意通过，影响其办理土地过户手续及单方面撤回土地过户申请，要求东巷第二经济社返还保证金100万元。汇泰投资公司由签订合同开始一直给东巷第二经济社支付租金至2013年4月，其在后来明知到案涉土地需要经过市政府同意才能转让情况下还继续支付租金，没有起诉东巷第二经济社违约，其继续支付租金的行为默认了该情况的发生，而对于东巷第二经济社在未解除合同情况下单方面向肇庆市国土资源局取消汇泰投资公司土地过户申请的行为，的确不妥，如上所述，本院已经对违约问题作了处理，并对东巷第二经济社主张没收汇泰投资公司履约保证金100万元的请求不予支持，故该100万保证金应予以返还给汇泰投资公司。本院对汇泰投资公司该项反诉请求，予以支持。（九）关于东巷第二经济社是否需要返还汇泰投资公司多支付的租金106.942566万元的问题。汇泰投资公司反诉称按合同约定，建房期每月租金为5万元，从2011年1月起算至2013年8月止，合共32个月，为应当按照《合作建设房产合同》约定支付租金支付租金的期间，应支付的租金合计160万元，从2013年9月起东巷第二经济社单方面违约，撤回过户申请，汇泰投资公司无需支付租金，从2011年1月起至2013年4月汇泰投资公司合同支付了租金2669425.66元给东巷第二经济社，多支付了1069425.66元。根据《合作建设房产合同》的约定，在2010年9月1日至2012年9月1日两年的建设期限，汇泰投资公司一共应向东巷第二经济社支付租金120万元，建设期间届满逾期未能按时交付商铺给东巷第二经济社的，租金按首层建筑面积3280.83平方米，每月48元/平方米，二层建筑面积约4500.53平方米，每月18元/平方米计付，即按租金238489.38元/月的标准计付，直至汇泰投资公司交付商铺给东巷第二经济社为止，即从2012年9月2日起，汇泰投资公司每月应向东巷第二经济社支付的租金为238489.38元，如前述，汇泰投资公司主张东巷第二经济社向其返还多支付了1069425.66元租金的诉求没有理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（四）、（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十四条、第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，判决如下：一、解除原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社与被告肇庆市汇泰实业投资有限公司于2010年10月9日签订的《合作建设房产合同》；二、被告肇庆市汇泰实业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内付清租金给原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社，上述租金按238489.38元/月的标准从2013年4月1日起计至2013年11月24日共1860217元；三、被告肇庆市汇泰实业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社支付违约金20万元；四、原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社须在本判决发生法律效力之日起十日内将保证金100万元退还给被告肇庆市汇泰实业投资有限公司；五、驳回原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告肇庆市汇泰实业投资有限公司的其他诉讼请求。上述二、三、四项互相抵减后，被告肇庆市汇泰实业投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社支付1060217元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费62148元（原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社已交纳），因本案存在反诉，依法减半收取受理费31074元，由原告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社负担5000元，由被告肇庆市汇泰实业投资有限公司负担26074元；本案反诉案件受理费23355元（反诉原告肇庆市汇泰实业投资有限公司已交纳），因本案存在反诉，依法减半收取受理费11677.5元，由反诉原告肇庆市汇泰实业投资有限公司负担6677.5元，由反诉被告肇庆市端州区睦岗镇东巷第二经济合作社负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  葛雪媚审判员  赖伟珍审判员  陈绮霞二〇一七年八月三日书记员  杜惠君