惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2260号原告（反诉被告）：惠州市金泓投资有限公司，住所地：惠州大亚湾南山国际A座12F08室。法定代表人：叶青春。委托诉讼代理人：黄文科，广东海略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秋莹，广东海略律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢育峰，女，汉族，1982年8月13日出生，住址：江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。原告惠州市金泓投资有限公司（以下简称金泓公司）与被告谢育峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，后被告谢育峰于2019年8月6日提起反诉,本院决定合并审理，依法转为适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告金泓公司的委托诉讼代理人黄文科、杨秋莹，被告谢育峰及其委托诉讼代理人王立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泓公司向本院提出的诉讼请求为：1.解除原、被告于2018年10月21日签订的《商品房买卖合同》［合同编号：大亚湾（2018）10036394］；2.被告协助配合原告办理解除合同的相关手续，并承担解除合同所产生的全部费用；3.被告向原告支付因被告违约合同解除的违约金77000元（约定按累计应付款770000元的10%支付违约金）；4.被告向原告支付未在规定时间内配合办理注销手续所产生的违约金3742.33元（约定按每逾期一日支付相当于总房价款1100684元万分之一的违约金，自2019年3月12日起暂计至2019年4月15日，按相同标准计至实际办理完解除手续之日止）；5.被告承担原告因本案支付的律师费3000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》［合同编号：大亚湾（2018）10036394］，约定由被告购买原告开发的位于惠州大亚湾西区御湖观邸**栋*单元**层**号房，预测建筑面积共95.35平方米，房屋总价款1100684元，约定贷款方式付款，自2018年10月19日前支付首期房价款330684元，余款770000元向银行申请贷款支付。合同签订后，被告支付了首付款330684元，余款770000元向银行申请按揭贷款，因被告未能获得银行贷款批准，原告于2018年10月30日向被告发出《银行办贷申请未通过审核告知函》，要求被告依约补足剩余房款，但被告未予补足，故原告于2018年12月27日向被告发出《解除合同通知书》，并于2019年3月7日委托律师向被告发《律师函》催告履行办理解除合同的相关手续。经原告多次催告，截止至起诉之日被告既未补足相关剩余房款，也未配合办理解除合同的手续，根据合同第八条、合同补充条款第十七条的约定，被告的行为已构成违约，应向原告支付相关违约金。为维护自身合法权益，原告诉请法院，望判如所请。原告为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1.原告营业执照副本；2.被告身份信息；3.商品房买卖合同；4.补充协议；5.银行办贷申请未通过审批告知函；6.解除合同通知书、邮寄情况查询；7.律师函、EMS快递存单、EMS邮寄情况查询；8.委托代理合同、发票；9.住宅专项维修资金专用收据；10.中国光大银行股份有限公司惠州分行出具的《关于谢育峰个人住房商业性贷款相关情况说明》。被告谢育峰答辩称，1.本案事实经过：在购买涉案房产之前，被告在销售中心看到原告制作的“荣盛御湖观邸10套国庆限价房源”的宣传单上载明“首付仅需32万元起，流水只需月供2.5倍即可认购”的公示文字，就问原告销售人员娄淑军，被告本人在深圳工作，从未贷款买过房，自己的工资接近13000元，能否通过银行贷款审批。娄淑军肯定地告诉原告只要能达到月供2.5倍就可以通过银行审批，并在荣盛御湖观邸95.43平方米的图纸上演示房贷计算方法给被告看：假若被告购买1002房，房价为1123032元，首期款为343032元，按揭780000元分30年还清，则每月还贷金额为4989元，购房人的月收入应为4989元的2.5倍为12472.5元，而且还告知被告购买涉案房产的实际贷款金额为770000元，未达780000元，提供给银行的月收入流水不会高于12472.5元，应可以通过银行贷款审批。同时被告在销售中心看到该项目所涉惠州城际1号线经惠州南站转接到深圳地铁年内动工、厦深高铁与深惠汕城际捷运开通运营、地铁上班回家吃饭等促销的宣传广告，娄淑军也告知被告购房后可以在该楼盘居住每天去深圳工作。因此，被告与原告于2018年10月3日签订了认购书，认购了涉案房产，房屋总价为1100684元，被告在当天向原告支付了定金20000元，于2018年10月9日支付了律师见证费1100元，并提交了银行按揭贷款资料，于2018年10月16日向原告支付定金20000元，于2018年10月19日向被告支付了首期款290684元、产权登记维修基金5891元，并支付了公证费450元，与原告签订了《商品房买卖合同》，但在签订合同当时，原告没有把《商品房买卖合同》移交给被告一份。在签订商品房买卖合同时，娄淑军又拿出装修承包方为香河万利通实业有限公司的《房屋装修合同》，告知被告按公司规定必须签订该装修合同，被告无奈以发包方（买受人）的身份签订了该装修合同。该装修合同载明原购房合同价款包含装修费用，并载明由发包方委托承包方办理涉案房屋毛坯交楼手续。当时娄淑军带被告实地观看了原告制作的户外异地样板房，原告于2018年12月份又通知被告开放了一批涉案楼盘装修好的样板房，让被告去实地观看，看后被告觉得与之前的户外样板房明显不符。根据买卖合同第七条约定，被告于2018年10月19日前已支付了首期款330684元，于是被告按照原告的要求提交了向银行申请按揭贷款770000元的资料，2018年12月17日银行陈麒丰经理在微信中要求被告继续补充贷款资料，直至2018年12月30日，娄淑军与被告还在商谈向银行递交补充部分按揭贷款资料事宜，2019年1月10日原告销售渠道新探索售楼人员潘铭告知被告根据银行通知仍需补充资料，尚未通知贷款审核不通过。2019年2月20日被告向潘铭表示根据自己的真实《个人收入证明》所能贷款的金额，可以换购一个面积小的房屋，同时，被告也与娄淑军电话告知过换小房事宜。至此，被告认为银行按揭贷款审核手续尚在审批过程中，并且银行尚未出具贷款审核不通过的报告。2.《银行办贷申请未通过审核告知函》依法不能作为本案的有效证据使用。（1）银行办贷申请未通过审核依法应由银行出具相应的报告，原告无凭无据也无权自己认定第三方银行办贷申请是否通过审核。告知函所涉“银行办贷申请未通过审核”内容不真实，实际上，直至2019年1月10日原、被告双方一直在商谈向银行递交部分按揭贷款资料，银行按揭手续仍在审批过程中。（2）告知函所涉“10日内一次性付清剩余房款”的补充协议载明内容未与被告协商约定、也未经被告签名认可。签订商品房买卖合同时，娄淑军只拿了一张补充协议的最后落款页面让被告签名，并没有让被告看补充协议第1-13页内容也没有让被告在补充协议第1-13页上签名，因此，补充协议中“在10日内一次性付清剩余房款”的条款是原告对商品房买卖合同条款的单方意思的变更，并非双方当事人的合意，不具有对合同相对人法律上的拘束力，只有被告认可的条款才对原、被告有法律上的约束力。且补充协议第1-13页对被告不利且有失公平，对被告存在利益损失。因此，原告按此条款主张被告延期付款，否则原告具有解除权且已通知解除的起诉理由不成立。（3）即便该告知函内容真实，因被告未收到该告知函，原告也未举证证明被告收到该函，因此应认定原告未将该告知函通知给被告。3.原告基于《银行办贷申请未通过审核告知函》所制作的2018年12月27日《解除合同通知书》同样是所涉的“银行办贷申请未通过审核”内容不真实，所涉“10日内一次性付清剩余房款”的补充协议内容未与被告协商约定，也未经被告签名认可，因此，基于此在2018年12月27日以被告逾期付款违约而行使解除合同解除权的条件尚未成就，是错误的，且该《解除合同通知书》被告未收到，原告亦未提交被告签收《解除合同通知书》邮件的证据，故《解除合同通知书》依法不能作为本案的有效证据使用。而且不存在原告所认为的被告逾期付款违约之说：（1）因商品房买卖合同中原、被告对剩余770000元向银行申请贷款支付期限截止日期未作约定，且被告不认可的原告单方制作的补充协议第1-13页中对申请贷款支付截止期限也未明确表示，所以应认定原、被告对申请贷款支付期限截止日期未做约定，既然本案原告所认为的被告逾期付款的“期”是不存在的，那么何来逾期的“逾”,因此，原告所认为的被告逾期之说是没有合同依据的；（2）按照交易惯例，申请贷款期限截止日期应以银行出具贷款审批是否通过的书面报告之日起算，据此，在银行出具贷款审批不通过的报告后，再由原、被告双方按事先约定的剩余770000元房款的付款方式和付款期限进行付款，但因本案原、被告事先未约定剩余770000元房款的付款方式和付款期限，因此，应由原、被告双方再另行协商770000元的付款方式和付款期限。所以，在未约定770000元的付款方式和付款期限之前，被告是没有付款义务的，原告认为被告逾期付款是没有合同依据的；（3）在贷款审批不通过时双方对剩余770000元付款方式和付款期限尚未约定之前，原告于2018年12月27日就行使单方解除合同的解除权，明显是解除合同的条件尚未成就。因此，在被告已履行了《商品房买卖合同》约定的向银行申请贷款的义务的情况下，原告在2018年12月27日以被告逾期付款违约为由单方行使解除合同的解除权是错误的。被告无需向原告支付解除合同违约金77000元和未在规定时间内配合办理注销手续产生的违约金3742.33元、律师费3000元，也无需支付诉讼费，应依法驳回原告的全部诉讼请求。退一步说，假如被告存在逾期付款违约行为，由于原告出具的格式化合同《商品房买卖合同》中约定逾期付款违约解除合同被告承担的违约金是应付款的10%，而对原告逾期交房违约解除合同所承担的违约金却只有全部房款的0.2%及按照已付款4.9%计付利息，这明显是不对等、不公平，该格式合同减轻了合同制作方原告的责任，加重了消费者被告的责任，依法应按照不利于原告、有利于被告的解释，同比原告承担违约金比例，应降低原告所主张的被告应承担的违约金比例为全部房款的0.2%及按照已付款4.9%计付利息。4.对原告提交的律师函，被告并没有收到，依法不能作为本案的有效证据使用，所涉答辩意见同上。5.原告在签订、履行商品房买卖合同中存在过错及违约行为：（1）涉案楼盘因广告虚假宣传已被大亚湾经济技术开发区市场监督管理局处以行政处罚，可以证明原告在出售该房及签订《商品房买卖合同》时存在过错，被告在签署《商品房买卖合同》时被原告所宣传的惠州城际1号线经惠州南站转接到深圳地铁年内动工、厦深高铁与深惠汕城际捷运开通运营、地铁上班回家吃饭等宣传广告所误导。实际上，该楼盘在山上，只有一条小路上去，人烟稀少，很不安全，附近都是坟墓，离最近的公交站台走路至少要30多分钟，打车也很困难，根本达不到居住的条件，这显然对被告购买涉案房屋以为能生活便利、能去深圳上下班的愿望构成重大不利影响，不能实现被告的购房目的。（2）原告捆绑装修强行售楼，且在2018年12月份原告通知开放了一批楼盘装修的样板房与之前签署的《商品房买卖合同》看的户外样板房不一致，存在差异，整体比原来样板房小了有5%左右，装修材料变差，款式风格不一样，被告购买的95.35平方米的房屋厨房及旁边窗户明显比户外样板房变小很多，两个人进去都会挤。（3）原告应承担造成被告的银行按揭审批搁置至今、有可能造成审批不通过的全部过错责任，被告因已履行了《商品房买卖合同》所涉的申请向银行贷款支付的义务，无需承担过错、违约责任。据此，被告有权追究原告的过错及违约责任。根据原告的宣传及其工作人员娄淑军介绍，被告认为自己的收入可以供房贷，但是，在被告提交月收入为13000元《个人收入证明》后，娄淑军于2018年11月27日却又告知被告月收入要写到13800元才行，这与原告宣传及其工作人员娄淑军介绍的月收入是月供的2.5倍明显不符，致使被告的银行按揭审批还需重新补充月收入证明。为此娄淑军告知被告开一份假的收入证明，因被告不愿提供假的收入证明，娄淑军即私刻了一枚被告工作单位“深圳市闻尚通讯科技有限公司”的公章，并为被告制作了一份盖上该假章的假《收入证明》，但被告不同意向原告递交假证明，坚持用自己单位开具的《个人收入证明》，并于2019年2月20日还向潘铭表示根据自己的真实《个人收入证明》所能贷款的金额，换一个小的房屋也可以，但原告不同意。据此，被告认为，造成被告的银行按揭审批搁置至今、有可能造成审批不通过的过错、违约责任全部应由原告负担，而不应由已履行了《商品房买卖合同》所涉的申请向银行贷款支付义务的被告承担该过错、违约责任，所以被告有权追究原告的过错、违约责任。综上所述，应依法驳回原告的全部诉讼请求，被告有权究原告的过错、违约责任。被告为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1.大亚湾经济开发区市场监督管理局行政处罚决定书；2.政府回复龙海三路；3.同实际交楼同异地样板房不一致差异；4.被反诉人回复部分业主样板房问题；5.装修问题（同异地样板房及不合理设计问题）；6.光盘；7.地铁，龙海三路，坟墓，公众号广告，电子屏幕广告，厨房和窗户同样板房大小不一样图片相差太大；8.离婚证未找到10月19日就有通知被反诉人两名业务娄淑军和潘铭；9.微信聊天记录12月21日反诉人就有通知被反诉人要求退房；10.微信聊天记录12月31日有去楼盘沟通退房事宜，及要求给合同事宜；11.微信聊天记录2019年1月14日拿的合同；12.微信聊天记录2019年3月31日反诉人再次去被反诉人营销中心要求退款遭拒；13.房管局，工商局（广州，惠州，全国），消费者投诉电话，市民热线等投诉记录；14.投诉邮件；15.2018年10月3日收据、银行付款单；16.2018年10月16日收据、银行付款单；17.2018年10月19日收据、银行付款单（两份）；18.公证费票据、律师见证费收据；19.地铁宣传不实照片；20.荣盛御湖官邸10套国庆限价房源、荣盛·御湖官邸95.43平方米的户型图；21.《个人收入证明》22.《收入证明》；23.金泓公司从业人员娄淑军与谢育峰的微信记录；24.金泓公司销售渠道新探索的潘铭与谢育峰的微信记录；25.贷款银行陈麒丰经理与谢育峰的微信记录；26.2019年7月27日个人信用报告；27.2018年12月11日贷款结清证明；28.委托代理合同；29.广东省增值税普通发票;30.收款收据、pos机刷卡单。反诉原告谢育峰向本院提出的反诉请求为：1.解除反诉原告与反诉被告于2018年10月19日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2018）10036394]，反诉原告与反诉被告共同办理解除合同的相关手续，并由反诉被告承担解除合同产生的所有费用；2.反诉被告向反诉原告返还337225元（首付款330684元、维修基金5891元、公证费450元、律师见证费200元）；3.反诉被告向反诉原告支付违约金2201元（总房款的0.2%）及按照4.9%计付的利息（自330684元每笔款支付之日起计算至本息付清为止，暂计为16500元）；4.反诉被告向反诉原告支付违约损失30000元；5.本案本诉、反诉诉讼费全部由反诉被告负担。事实和理由：反诉被告在签订、履行《商品房买卖合同》中存在过错及违约行为：1.涉案楼盘因广告虚假宣传已被大亚湾经济技术开发区市场监督管理局处以行政处罚，可以证明反诉被告在出售该房及签订《商品房买卖合同》时存在过错，反诉原告在签署《商品房买卖合同》时被反诉被告所宣传的惠州城际1号线经惠州南站转接到深圳地铁年内动工、厦深高铁与深惠汕城际捷运开通运营、地铁上班回家吃饭等宣传广告所误导，认为在此居住生活，交通便利，还不影响每天去深圳上下班。实际上，该楼盘在山上，只有一条小路上去，人烟稀少，很不安全，附近都是坟墓，离最近的公交站台走路至少要30多分钟，打车也很困难，根本达不到居住的条件，这显然对被告购买涉案房屋以为能生活便利、能去深圳上下班的愿望构成重大不利影响，不能实现被告的购房目的。另，反诉被告制作的“荣盛御湖观邸10套国庆现价房源”的宣传单上载明“首付仅需32万起，流水只需月供2.5倍即可认购”的公示文字，让反诉原告误以为月收入达到月供2.5倍就可以按揭买房，在反诉原告按照反诉被告告知的标准向银行提交了月收入为13000元《个人收入证明》后，却又被告知月收入要写成13800元才行，因反诉被告公示告知的月收入标准与银行实际审核的标准不一致，导致反诉原告的贷款申请至今还在审核中且有可能不能审批通过。作为商品房买卖合同的另一方，反诉被告不仅不与反诉原告协商解决，反而拿着反诉原告未签名确认的反诉被告单方制作的补充协议的条款，在银行尚未出具反诉原告贷款审核未通过的情况下，以反诉原告逾期10天未付款为由单方解除合同并索要对反诉原告不公平的高额违约金，明显违反了《消费者权益保护法》第二十条的规定，也违反了诚实信用原则。2.反诉被告捆绑装修强行售楼不仅违反了相关政策，而且违反了《合同法》规定和《消费者权益保护法》第九条，住建部、中宣部、公安部、司法部、国税总局、市场监管总局、保监会《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（2018.6.25）第二条，国家发改委办公厅、住建部办公厅《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》（2011.3.16）第二条，广东省住建厅《关于印发杨细平、张少康同志在2018年全省住房城乡建设工作会议上讲话的通知》（2018.3.2）第三条等规定，且存在装修的房屋与之前宣传的样板房装修标准不一致的情况，在2018年12月份反诉被告通知开放了一批楼盘装修的样板房与之前签署的《商品房买卖合同》看的户外样板房不一致，存在差异，整体比原来样板房小了有5%左右，装修材料变差，款式风格不一样，反诉原告购买的95.35平方米的房屋厨房及旁边窗户明显比户外样板房变小很多，两个人进去都会挤。这同样违反了诚实信用原则。3.反诉被告应承担造成反诉原告的银行按揭审批搁置至今、有可能造成审批不通过的全部过错责任，反诉原告因已履行了《商品房买卖合同》所涉的申请向银行贷款支付的义务，无需承担过错、违约责任。据此，反诉原告有权追究原告的过错及违约责任。根据反诉被告的宣传及其工作人员娄淑军介绍，反诉原告认为自己的收入可以供房贷，但是，在反诉原告提交月收入为13000元《个人收入证明》后，娄淑军于2018年11月27日却又告知反诉原告月收入要写到13800元才行，这与反诉被告宣传及其工作人员娄淑军介绍的月收入是月供的2.5倍明显不符，致使反诉原告的银行按揭审批还需重新补充月收入证明。为此娄淑军告知反诉原告开一份假的收入证明，因反诉原告不愿提供假的收入证明，娄淑军即私刻了一枚反诉原告工作单位“深圳市闻尚通讯科技有限公司”的公章，并为反诉原告制作了一份盖上该假章的假《收入证明》，但反诉原告不同意向反诉被告递交假证明，坚持用自己单位开具的《个人收入证明》，并于2019年2月20日还向潘铭表示根据自己的真实《个人收入证明》所能贷款的金额，换一个小的房屋也可以，但反诉被告不同意。据此，反诉原告认为，造成反诉原告的银行按揭审批搁置至今、有可能造成审批不通过的过错、违约责任全部应由反诉被告负担，反诉被告以反诉原告逾期付款为由行使解除权，向反诉原告索要损失及违约金，明显是以诉讼的合法方式意图吞并反诉原告的房款。据此，不应由已履行了《商品房买卖合同》所涉的申请向银行贷款支付义务的反诉原告承担该过错、违约责任，所以反诉原告有权追究反诉被告的过错、违约责任。反诉原告已向反诉被告交纳了购房首期款290684元、产权登记维修基金5891元，支付了公证费450元，律师见证费1100元，后反诉被告向反诉原告退还了律师见证费900元，上述款项反诉被告应予退还并按合同约定承担违约责任。为此，向法院提起反诉，提出上述反诉请求。反诉原告谢育峰提交了与本诉相同的证据，拟证明其反诉诉称事实。反诉被告金泓公司辩称：1.反诉被告同意解除与反诉原告于2018年10月21日签订的商品房买卖合同。2.因反诉原告违约，依据商品房买卖合同的相关约定反诉原告应依据商品房买卖合同的第8条约定在出卖人即反诉被告解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款的10%向出卖人支付违约金（累计应付款为77万元，按10%计违约金为77000元），同时出卖人退还买受人已付的全部房款。鉴此，反诉被告将在扣除违约金77000元、逾期办理合同注销手续所产生的违约金（计至实际办理完解除手续之日止）、律师费、诉讼费用及其他判决生效后发生的应由反诉原告承担的相关费用后向反诉原告返还剩余的款项。3.反诉诉请的反诉被告承担的违约金、利息、违约损失等，反诉原告并无提供相应的证据佐证，依法应予以驳回。反诉被告金泓公司提交了与本诉相同的证据，拟证明其反诉辩称事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）［合同编号：大亚湾（2018）10036394］及补充协议，约定被告购买原告开发的惠州大亚湾西区御湖观邸**栋*单元**层**号房，预测建筑面积95.35平方米，总房款为1100684元，被告应于2018年10月19日前支付首期款330684元，余款770000元办理银行按揭支付。双方在合同补充协议第二条关于付款方式及期限补充约定为：1.贷款付款方式：（1）被告自愿选择向银行／公积金中心申请以贷款方式支付房款，原告予以同意，被告在签订合同及本补充协议前已经详细知悉银行／公积金中心贷款政策，详细核实自身信用记录，确认具备申请贷款的资格条件；（2）被告应在签订《商品房买卖合同》之日起5日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行／公积金中心或代办机构（以下统称为“银行”）提供符合银行要求的办理贷款时需要被告提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押权预告登记，缴纳被告应缴纳的相关费用。原告在被告办理贷款手续时应给予被告必要的配合。被告逾期未能办理完毕贷款手续的，视为被告逾期付款，被告应自该日起按合同约定承担逾期付款的违约责任；（3）如被告的贷款申请未能通过银行审批同意或所审批贷款金额不足支付房款的，被告应当在收到银行或原告通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能够享受相应付款方式的优惠折扣；未能在上述期限内一次性付清余款的，原告有权单方解除合同且不承担任何违约责任；在此情形下，原告有权要求被告按合同约定支付违约金，由此产生的一切费用（包括但不限于各项税费、律师费等）由被告承担，原告有权在应返还给被告的款项中予以扣除。双方在合同第八条就逾期付款责任约定为：逾期在30日之内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。双方还对其他相应事宜作出约定。合同签订后，被告按约付清了购房首付款330684元并提交了银行按揭贷款相关资料，并支付了房屋维修基金5891元、公证费450元及律师见证费1100元。涉案合同已办理了备案登记手续［备案登记号：粤（2018）惠州市不动产证明第4108945号］。原告向本院提交《银行办贷申请未通过审核告知函》、《解除合同通知书》、《律师函》等证据，用于证明被告未通过按揭贷款审批手续，并据此解除商品房买卖合同及要求被告承担相应的违约责任。《银行办贷申请未通过审核告知函》载明的主要内容为：截止至2018年10月30日被告仍未成功办理商业按揭贷款，原告因此要求被告应于2018年11月9日前一次性付清剩余购房款770000元，否则被告应承担相应的违约责任。《解除合同通知书》及《律师函》的主要内容为：被告未能付清剩余购房款770000元，为此解除双方签订的商品房买卖合同并要求被告配合办理解除合同的相关手续及承担相应的违约责任。经协商未果，原告遂诉至本院，提出如上诉请。被告在答辩期间向本院提出如上反诉请求。诉讼过程中，原告向本院提出律师调查令申请，申请调查中国光大银行惠州分行办理涉案房产商业按揭贷款770000元的办理进度、未能通过审核的原因及证明材料，本院依法予以准许后，中国光大银行股份有限公司惠州分行于2019年11月12日出具《关于谢育峰个人住房商业性贷款相关情况说明》，该情况说明主要载明：“……兹证明谢育峰（身份证号：3621011982××××××××），因购买位于惠州大亚湾西区御湖观邸**栋*单元**层**号房，于2018年10月9日向我行申请了个人住房商业性贷款，贷款申请金额为77万元人民币，因不符合我行审批政策要求，该笔贷款未获审批通过，特此说明。”另查，原告因本案而支出律师费3000元；被告因本案而支出律师费30000元。本院认为，原告金泓公司与被告谢育峰签订的《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：大亚湾（2018）10036394]及补充协议,系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人应恪守履行各自义务。关于合同解除方面问题。被告按照合同约定向贷款银行中国光大银行股份有限公司惠州分公司提供了需要被告提供的全部申请资料，于2018年10月9日向中国光大银行股份有限公司惠州分公司申请了个人住房商业性贷款770000元。在中国光大银行股份有限公司惠州分公司并未明确被告的住房贷款能否通过审批的情况下，原告就要求被告一次性付清剩余购房款，并向原告发出《解除合同通知书》及《律师函》，解除双方签订的《商品房买卖合同》，该《解除合同通知书》及《律师函》并未发生解除《商品房买卖合同》的效力。诉讼过程中，原、被告均向本院诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应当协助原告办理注销备案及预告登记手续；原告应将被告已付房款和缴付的其他费用仍由原告保管的部分共330684元退回给被告。双方均诉请对方承担因解除合同发生的各项费用，该项费用尚未发生，无法确认其金额，本院不予支持；该费用如有实际发生，由双方另行处理。原告已代被告缴纳的维修基金，由被告自行向有关部门申请退回，原告应予配合。关于本案违约方面问题。造成本案纠纷的主要原因是被告的个人住房商业性贷款审批引起的。中国光大银行股份有限公司惠州分行于2019年11月12日的《关于谢育峰个人住房商业性贷款相关情况说明》中仅说明本案被告不符合中国光大银行股份有限公司惠州分行的审批政策要求，并没有明确系由于被告个人原因导致购房贷款770000元未获审批通过；另，原、被告均未提供充分的证据证明对方有其他违约行为。综上，本院确认原、被告双方在履行《商品房买卖合同》及补充协议过程中均不存在违约行为。因此，原告诉请被告支付因被告违约导致的各项违约金、损失，及被告反诉原告因原告违约导致的各项违约金、损失，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市金泓投资有限公司与被告谢育峰于2018年10月21日签订的关于购买惠州大亚湾西区御湖观邸**栋*单元**层**号房的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议［合同编号：大亚湾（2018）10036394］；二、原告惠州市金泓投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日向被告谢育峰返还款项330684元；三、被告谢育峰自本判决发生法律效力之日起10日内协助原告惠州市金泓投资有限公司办理涉案《商品房买卖合同》注销备案[备案登记号：粤（2018）惠州市不动产证明第*******号]及预告登记手续，若逾期不办理，原告可申请本院在执行中注销；四、驳回原告惠州市金泓投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告谢育峰的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14706.16元，由原告惠州市金泓投资有限公司负担；反诉案件受理费7353.08元，由被告谢育峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 罗亚鸼审 判 员 王科丰审 判 员 徐 黎二〇一九年十二月六日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾