四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终1543号上诉人（原审原告）：崔善忠，男，生于1959年5月16日，绵阳市涪城区7110。委托诉讼代理人：陈小鹿，四川睿桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川海珂实业有限公司，住所地：绵阳高新区火炬西街北段58号。法定代表人：周健，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓君强，四川道融民舟律师事务所律师。上诉人崔善忠、上诉人四川海珂实业有限公司（以下简称海珂公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2016)川0703民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人崔善忠及其委托诉讼代理人陈小鹿，上诉人海珂公司的委托诉讼代理人邓君强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔善忠上诉请求：1.撤销原判第一项，判令海珂公司支付崔善忠逾期办证违约金21793元；2.一、二审诉讼费由海珂公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。虽然《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发(2003)251号]规定罚息利率由现行的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，但《最高人民法院法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》[法释（1999）8号]中规定“中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”，其中规定为“可以”而非“应该”，因此法院当然也可以不依照“银发(2003)251号”文件的规定由日万分之二点一改为在合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，而是仍沿用日万分之二点一的计算方式。若采用加收30%-50%的计算方式，应在基准利率上按50%加收。一审认定的同期基准利率4.35%明显错误（以2014年5月22日为计算起始点）。二、应适用日利率万分之二点一的标准。对于违约金计算的标准，双方未在合同中明确约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。海珂公司应支付逾期办证的违约金21793元[计算标准：以410168元为基数，按日86.14元（410168×0.00021）标准计算，合计253天]。海珂公司答辩称：一审计算已付购房款错误；关于利率，有新的规定就应执行新的规定。海珂公司上诉请求：1.撤销原判；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；3.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》是被上诉人的义务，海珂公司只有协助义务；逾期办证并非海珂公司原因造成，不应由海珂公司承担责任；退一步讲，海珂公司即使存在逾期办证的违约行为，违约行为的截止时间也应到房产证初始登记之日止，并且只能根据给被上诉人造成的损失承担违约责任。一审法院认定的违约行为截止时间、违约金计算标准存在错误，计算的违约金过高。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，海珂公司的义务是协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。虽然实践中，行政管理部门为了工作方便，要求房地产企业代为办证，但这也是买受人书面授权并且按时交纳相关税费、按时提交办证所需资料的情况下方可办理，故对合同约定的办证条件应当理解为上诉人至迟在交房后12个月内具备分户办证的条件并向被上诉人发出办理证件的通知。2014年9月19日，海珂公司取得了涉案楼幢的房产证初始登记证书，截止该日，已履行完毕自己的协助义务，而之后产权证的办理，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，该义务不能转嫁给海珂公司，更不能由海珂公司来承担责任。2.本案所涉房屋竣工验收合格交付后，由于前期万达超高事件，导致空军方面暂停了对整个绵阳市房地产项目的验收工作，这是由于政府原因导致的，并非海珂公司原因造成。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提也是“由于出卖人的原因”，本案中，逾期办证并非海珂公司造成的，海珂公司也无法控制，海珂公司当然不应为此承担违约责任。3.本案中，海珂公司向被上诉人交付房屋后，被上诉人实际使用了该房屋，并没有实际损失发生。即使上诉人有逾期行为，也并非上诉人造成，一审法院没有考虑当事人的过错和造成的损失等情况。另外，即使按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在损失数额难以确定的情况下，也是“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，一审法院并没有根据被上诉人的“已付购房款总额”作为基数计算违约金。崔善忠答辩称，海珂公司的办证义务并非仅是办理初始登记，办理初始登记只是为崔善忠办理房屋产权证的前提，其也不仅是协助义务；一审认定海珂公司发出办证通知即已经履行了办证义务，本身缺乏说服力，崔善忠未就此上诉已充分考虑到海珂公司的情况；双方自2013年发生争议至今，已造成崔善忠很大损失；一审认定的已付购房款总额已有脱离市场价之嫌，对于崔善忠而言只有少没有多。崔善忠向一审法院起诉请求：1.海珂公司自2014年4月1日起按基数462038.58元、利率日万分之二点一的标准给付违约金至其将房屋权属证书办理完毕之日止；2.本案诉讼费由海珂公司承担。一审法院认定事实：2010年1月10日，崔善忠作为乙方、海珂公司作为甲方签订《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》，对证件办理、房款结算、费用支付等作出约定：甲方向乙方交房后12个月内，由甲方负责为乙方办好新房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。2012年7月27日，双方签订《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》一份，约定：崔善忠实际选定住房面积为87.21m2，大于应还建筑面积35.3m2，应当给付海珂公司超额部分房款143016元，该套房屋所涉及的税费、办证费等相关费用，交房时根据税务机关及房产、国土等相关部门规定由海珂公司代收代缴。庭审中，海珂公司陈述其于2013年3月28日通知崔善忠接房，崔善忠自认其实际接房时间为2013年5月23日，该时间已为绵阳市中级人民法院作出的（2016）川07民终858号《民事判决书》所确认。截止本案开庭审理时，案涉房屋的所有权证书及国有土地证已办理完毕，房屋权属证书登记日期为2015年12月22日，国有土地权证登记时间为2016年1月18日。一审法院认为：关于迟延办证的违约金问题。双方在协议中约定海珂公司向崔善忠交房后12个月内，由海珂公司负责为崔善忠办好新房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。双方按国家规定承担各自税费。崔善忠须按海珂公司通知30天内办理结算、付清房款和办证的有关税费，超过30天，则按崔善忠应交金额每天收取千分之一的滞纳金。依照该约定，海珂公司应当至迟于2014年5月22日为崔善忠办理好《房屋所有权证》和《土地使用权证》。但结合办理上述产权证的手续收集实际情况以及办理产权分户的房屋数量较多的情况，海珂公司为崔善忠办理产权证不仅仅系海珂公司的义务，同时也需要崔善忠的积极配合，诸如提供证件、缴纳税费等。故对双方合同约定的办证条件应当理解为海珂公司至迟在交房后12个月内须具备分户办证的条件并向崔善忠发出办理证件的通知。根据庭审查明的事实，海珂公司实际通知崔善忠办理产权证件的时间为2014年12月9日至2015年1月29日（3幢），该日期超过了双方约定的办证时间，海珂公司的该行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因海珂公司实际上已经具备办证条件并通知崔善忠办理证件，崔善忠亦应当在该期间内向海珂公司提交办理证件的相应手续。此后是否顺利完成产权证件办理工作需要崔善忠、海珂公司双方配合才能完成，故海珂公司虽然存在逾期办证的事实，但将公告办证期后的时间计算为海珂公司违约期间显失公平。结合查明的事实，本院确定海珂公司逾期办证的违约时间为2014年5月22日起至2015年1月29日止，合计253天。海珂公司主张崔善忠主张房屋总价款过高，因本案房屋系拆迁安置还建房屋，其总体单价没有约定，根据庭审查明的事实，结合崔善忠支付超面积购房款和房屋实际面积折算，一审法院确定该房屋总价为410168元（143016÷35.3×101.24）。因双方在合同中约定逾期办证的违约责任为每日千分之一违约金，崔善忠按每日万分之二点一主张违约金，海珂公司在庭审中主张降低该违约金标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定以及银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率的问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……”之规定，双方虽然约定了违约责任，但该违约责任明显超过了崔善忠的实际损失，现海珂公司要求降低违约金计算标准的主张于法有据，结合本案查明的事实，确定由海珂公司向崔善忠支付逾期办证违约金16084.74元[计算标准为：以410168元为基数，按日0.0155%（4.35%×130%÷365）标准计算，合计253天]。海珂公司称应以崔善忠实际支付的购房款作为计算违约金的基数，明显不当，依法不予支持。崔善忠主张按照日万分之二点一的计算标准给付违约金，既没有双方的相关约定，也不符合法律规定，依法不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，遂判决：一、四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内支付崔善忠逾期办证违约金16084.74元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回崔善忠的其他诉讼请求。本案受理费减半收取690元，由崔善忠负担290元，由四川海珂实业有限公司负担400元。二审查明：对于海珂公司逾期办证的违约责任，双方未在合同中明确约定。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求和诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：海珂公司应否承担逾期办证的违约责任及违约金如何计算。海珂公司和崔善忠在合同中约定了办证的期限，海珂公司未按约定期限办理，应当承担违约责任。海珂公司称逾期办证系因政府原因造成，缺乏事实和法律依据。对于逾期办证的截止时间，海珂公司称其已于2014年9月19日取得初始登记证书，至此其已履行完毕自己的协助义务，但本案中，双方并未约定海珂公司的办证义务仅为办好初始登记，从双方约定的内容看，海珂公司负有代为收集办理产权分户登记资料并由其提交给办证机关的义务，因崔善忠未提供证据证明其交齐办证所需资料的具体时间，海珂公司亦未提交证据证明其将全部资料提交给办证机关的时间，故原审以海珂公司向崔善忠等被拆迁安置户公告办理产权分户登记期满之日作为截止时间，并无不当。对于违约金计算的标准，双方未在合同中明确约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于已付购房款，因本案海珂公司交付的房屋为拆迁安置还房，被拆迁安置户仅按合同约定支付超面积房屋价款，为此，原审法院按崔善忠支付的超面积购房款折算房屋总价款并以此作为已付购房款，符合本案实际情况。海珂公司称应以崔善忠实际支付的购房款作为计算违约金的基数，明显不当。关于利率的确定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发(2003)251号]中关于逾期贷款罚息利率的规定，结合本案逾期办证起始时间和逾期期限，确定为在同期贷款年利率6%基础上上浮30%，折算日利率为0.00021。原审确定同期年利率4.35%，以此上浮30%并折算日利率为0.000155有误，应予纠正。因此，本案逾期办证违约金应为21792元（410168元×0.00021×253天）。综上，上诉人海珂公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；上诉人崔善忠的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。原判认定事实基本清楚，适用法律部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初732民事判决；二、四川海珂实业有限公司于本判决生效之日起五日内向崔善忠支付逾期办证的违约金21792元；三、驳回崔善忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费690元，由四川海珂实业有限公司承担400元，崔善忠承担290元；二审案件受理费277元，由四川海珂实业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 伍 静审判员 廖小军审判员 张宗文二〇一七年八月一日书记员 郧咏宏