陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕05民终1124号上诉人（一审原告）：渭南市陶朱房地产有限责任公司。法定代表人杨文龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林俊鸿，系该公司职工。被上诉人（一审被告）：雷爱月，女。委托诉讼代理人董少锋，陕西泰普律师事务所律师。原审被告：渭南市城建综合开发公司。法定代表人杨建平，系该公司总经理。委托诉讼代理人易天社，陕西渭临律师事务所律师。上诉人渭南市陶朱房地产开发有限责任公司(以下简称陶朱公司)因与被上诉人雷爱月及原审被告渭南市城建综合开发公司（以下简称城建公司）合同纠纷一案，不服临渭区人民法院作出的（2016）陕0502民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶朱公司上诉请求：1、请求撤销渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初1381号民事判决一、二项。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，原审法院认定事实错误，上诉人无义务给被上诉人办理和交付房屋产权证书及承担逾期滞纳金的责任。1、上诉人无义务为被上诉人办理房屋产权证，上诉人只负责项目的对内施工开发，对外仍是城建公司名义进行，无义务办理房产证。2、市规划局颁发的《建设工程规划许可证》中载明被上诉人本人属于建设一方，上诉人明知房产证不能办理的原因，上诉人不应承担不能办证的违约责任。综上，上诉人认为原审法院认定事实不清。雷爱月答辩称，一、被答辩人应当承担给答辩人办理房屋产权证的义务，并且应当承担未能按期办理房产证的违约责任。二、答辩人并不属于建设方，不应承担延迟办理房产证的责任，被答辩人应该依法支付违约金。综上，一审判决认定事实正确，判决符合法律规定，被答辩人的上诉理由不能成立，望二审法院能依法维持原判，驳回上诉。城建公司辩称，一审判决背离了客观事实，显失公平。1、二被告没有违约行为，不应承担违约责任，所谓违约行为就是自己的行为不按合同约定来履行，就本案而言，不是陶朱公司和城建公司不愿办理房产证，而是积极办理，所以二被告不存在主观上的违约行为，客观上也是不能抵抗的原因，该责任不应当是二被告承担，而应当是相关责任方承担。2、从程序上来讲，陶朱公司要去办理该房产证要五证俱全，行政许可没有到位，陶朱公司不能成立法律上的开发商，所以，陶朱公司没资格去办理该房产证；3、过错混同，本案的原告并非是商品房的购买者，而是以自己的土地加入到该土建项目的加入者，所以，双方都应承担过错责任。二、按照原告拆迁安置面积，被告给做了足额赔偿，一开始是因为没交房造成损失，在房屋的面积已经超出了房屋拆迁安置面积，超出部分已经给原告作出了赔偿。超出的20多平米的处理后果是应当多退少补，一审在计算违约金时超出了补偿面积比例，加大了面积的基数，计算了违约金的数字，导致进一步不公平，三、本案的原因并不在二被告，而在于市区权利部门的土地纠纷，所以建议将本案撤销原判发回重审，增加相关责任方为诉讼主体来妥善处理该纠纷。单纯判决二被告来承担责任，与客观事实不符，显示公平。原告雷爱月向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理交付原告房屋产权证书。2、判令被告支付逾期滞纳金（从2011年12月31日计算至2016年11月30日，比例日万分之一，实际交付面积167.96㎡，约定每平5000元，共83.93万元，住宅112㎡，约定每平2100元，共23.52万元，两项总价107.5万元，违约金计算至2016年11月30日为192425元。从2016年11月30日直至房产证交给原告之前违约金均按前边的方法计算）。并承担至产权证书实际交付之日的滞纳金，共同承担相关责任。3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定案件事实:2006年7月11日,原告雷爱月与被告城建公司签订《房屋拆迁产权调换协议》一份，［内容第四条2、甲方用于产权调换的房屋为期房（房屋平面图见附件二号以附件二号上表示为准），坐落于渭南市东风街5#临渭区建设局综合楼内、门店一间，住房一套)，建筑用地规划证为正在办理，建筑工程施工许可证为正在办理，（土地证号）（土地使用权批准文件）为渭城国用（2006）第0**号，房图为综合楼，属框架、剪力墙结构、层高为十二层，建筑为多层，地上十二层，地下㇀层。（房屋装饰、设备见附件三）⑴、……，⑵、该房屋协议约定建筑面积为门店120.33平方米、住宅106.00平方米，其中，套内建筑面积㇀平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积㇀平方米。⑶、该房屋单价为每平方米门店5000元、住宅2100元（人民币），总金额为人民币捌拾贰万肆仟贰佰伍拾元整。（小计824250.00元）。⑷、协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与协定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：①、以房屋产权测绘登记面积为准，多退少补；……。］；并约定于2008年3月11日交付房屋，被告城建公司在房屋交付后60日内给原告雷爱月办理产权登记。后因未能按期交付，双方于2008年3月31日签订补充协议一份，约定：交付时间为2009年11月11日前，可以顺延6个月，并约定违约责任。2009年12月31日，双方再次签订第二份补充协议，约定：交付时间为：2010年12月31日，并于交房的一年内被告给原告办理产权证书，如违约双方约定按原告房屋价值日万分之一给付滞纳金至房屋产权证交付之日止；房屋中，住宅单价2100元每平米，门店单价5000元每平米，面积以实际使用面积为准，双方以后在房屋面积上再无任何争议。后该房屋于2011年11月12日入住使用，但产权证至今未办理。原告实际使用面积为住宅112.64平方米、门店167.75平方米。另查，2007年7月13日，被告城建公司与被告陶朱公司签订了项目转让协议书，给原告的安置房由被告陶朱公司承建。2008年8月22日，被告陶朱公司承诺，之前原告于2006年7月11日、2008年3月11日与被告城建公司所签协议内容甲方城建公司责任由其代为履行。2010年8月31日原告与被告陶朱公司签订商品房买卖合同一份，未约定房屋单价及交付时间。后原告为办理两套房屋产权证，与二被告多次协商未果，引起诉争。一审法院认为，公民、法人之间的商业行为应本着诚实、信用、公平、公正的原则进行。本案中，原告与城建公司签订拆迁调换协议，后又补签2次补充协议，自愿合法，对该协议内容予以认定。被告城建公司应积极履行协议责任，并承担约定的违约责任。后二被告之间将安置房屋项目进行转让。被告陶朱公司书面承诺认可原告与城建公司所签协议，并且原告与陶朱公司签订有商品房买卖合同。故应由被告陶朱公司向原告办理房屋产权证，由被告城建公司协助；并由陶朱公司给付原告违约金，以原告实际使用房屋价值万分之一每日计算，城建公司承担连带给付责任。违约金应在房屋实际交付之日起（2011年11月12日）一年后（即2012年11月11日），计算至产权证交付之日止。按原告实际使用面积住宅112.64平方米，每平方米2100元，门店167.75平方米，每平方米5000元，总计房款1075294元，按总计房款日万分之一（107.53元）计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，参照＜最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》适用法律若干问题的解释＞第十一条、第十八条，判决：一、被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司给原告雷爱月办理房屋产权证，被告渭南市城建综合开发公司协助。二、被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司自2012年11月11日计按两套房屋总价款1075294元的每日万分之一（107.53元）支付原告违约金至房屋产权证交付之日止，被告渭南市城建综合开发公司承担连带给付责任。上述一、二项限本判决生效后60日内履行完毕。三、驳回原告雷爱月其他诉讼请求。案件受理费5593元，由被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司、被告渭南市城建综合开发公司共同承担。二审中，当事人未提供新证据。一审法院认定案件事实双方当事人无异议，本院二审予以确认。本院认为，雷爱月与城建公司签订拆迁调换协议，后双方又补充签订了2次协议，对涉案房屋的结构、面积、单价、交付、产权办理、违约责任承担等进行了约定，属双方自愿达成，不违反法律强制性规定，故本院认为双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》合法有效，其相关约定内容应依法予以认定，城建公司应积极履行以上协议约定的权利义务。后城建公司将该安置房屋项目整体转让于陶朱公司，陶朱公司书面承诺认可了城建公司与雷爱月所签协议中约定的相关权利义务，并且与雷爱月签订了商品房买卖合同，故应认定陶朱公司承接了城建公司与雷爱月协议约定的相关义务。依据《房屋拆迁产权调换协议》及后二次签订的补充协议内容，陶朱公司应在交付房屋的一定期限内给雷爱月办理相关产权证书，并承担约定违约办理的相关责任，雷爱月已于2011年入住涉案的房屋，应认定涉案房屋已交付，陶朱公司未能办理该房屋产权证，已构成违约，故雷爱月诉请陶朱公司履行办理房产证的义务并承担违约责任，应依法支持。陶朱公司辩称其无义务为雷爱月办理房产证的理由，无相关事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，陶朱公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由渭南市陶朱房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐新卫审判员  雷晓宁审判员  车兴民二〇一七年八月二十三日书记员  郭瑞昭