广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初1468号原告：邱愈忠，男，1959年10月1日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：谢丽英，广东西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：何旻燚，广东西江律师事务所律师。被告：叶鸿，女，1989年2月26日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：麦伟欢，女，1972年6月5日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：陈永森，广东端庆律师事务所律师。第三人：张金明，男，1971年5月25日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：陈永森，广东端庆律师事务所律师。原告邱愈忠与被告叶鸿、麦伟欢，第三人张金明债权人撤销权纠纷一案，本院2017年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢丽英、何旻燚，被告麦伟欢与第三人张金明的共同委托诉讼代理人陈永森到庭参加诉讼，被告叶鸿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱愈忠向本院提出诉讼请求：叶鸿于2015年9月25日、2015年9月29日、2015年9月30日、2015年12月25日分别向邱愈忠借款83万元、50万元、60万元、10万元。约定借款月利率2%，承诺2016年10月31日前归还。因叶鸿逾期未归还上述借款，邱愈忠于2017年3月9日诉诸肇庆市鼎湖区人民法院，并申请查封其名下位于肇庆市××星北××月花园××房（房地产权证号：粤房地产证肇字第××号），在等候肇庆市端州区房地产交易中心查询复函期间，肇庆市端州区房地产交易中心向肇庆市鼎湖区法院作出《情况说明》，表明叶鸿名下的位于肇庆市××星北××月花园××房（房地产权证号：粤房地产证肇字第××号）已经转让给了麦伟欢并登记在薄××××肇庆市不动产权第0007138号）。邱愈忠认为叶鸿与麦伟欢签订的《房地产买卖合同》是无效的，理由如下：1、叶鸿在明知拖欠邱愈忠巨额债务的情况下，也刚好在邱愈忠××肇庆市鼎湖法院，并申请查封其名下房产期间而迅速把自己名下房产出卖过户显然是恶意逃债行为；2、根据叶鸿与麦伟欢签订的《房地产买卖合同》、《肇庆市端州区税务局税收缴纳书》显示上述房地产评估价值接近100万元，但叶鸿与麦伟欢住址相同，显然案涉房屋转让存在恶意串通，以不合理低价转让财产的行为，严重损害邱愈忠的合法权益。综上，为维护邱愈忠的合法权益，特诉至法院，请法院依法判如所请。被告叶鸿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见和证据。被告麦伟欢、第三人张金明辩称，1、张金明与麦伟欢是夫妻关系，2016年1月11日，叶鸿向张金明借款60万元，约定借款月利率3.5%，麦伟欢通过银行转账支付了该款给叶鸿；2、叶鸿向张金明借款后，将本案房屋办理了他项权证，权利人为张金明；3、叶鸿在2017年3月因无力偿还债务，为避免承担更多的债务利息，主动要求处理房屋以偿还拖欠张金明的债务，张金明也同意叶鸿即时履行该债务；4、在叶鸿同意张金明处理房屋时，张金明才解除对原房屋的抵押权并办理过户手续，2017年3月13日，经张金明向端州区房产档案馆查询，该房屋除已抵押给张金明之外，无其他抵押和查封行为，张金明在这种情况下才解除抵押登记并处理该房屋。张金明与麦伟欢并不清楚、也不知道叶鸿还存在其他的债务情况；5、叶鸿拖欠张金明的债务与当时房屋的市场价值相当，不存在所谓的不合理低价问题，经叶鸿确认，截至2017年3月拖欠张金明本息894000元，考虑到办理过房产过户的税费要4万多元，这与张金明和叶鸿向房产了解到的房屋价值90多万元相差无几。钦定的房屋买卖合同约定的房屋交易价格为50万元并非房屋的真实交易价格，只不过是当时张金明、麦伟欢想少缴契税填写的金额，实际上麦伟欢也是按房产部门评估的96万元缴交了契税；6、叶鸿对张金明的债务已履行完毕，不存在任何恶意串通的行为，叶鸿考虑到房屋已抵押给张金明，且欠款时间越长，利息越多，在这种情况下与张金明达成履行还款协议，并已实际履行。张金明在不清楚，更不可能知道叶鸿还存在其他债务的情况下接受了叶鸿价值相当的抵债还款，并不存在任何过错，也不存在任何恶意串通的行为。基于以上事实，邱愈忠提起撤销权诉讼没有事实和法律依据，请法庭依法驳回邱愈忠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月3日，邱愈忠因民间借贷纠纷向肇庆市鼎湖区人民法院起诉叶鸿、叶炽，鼎湖区人民法院经审查决定立案审理该纠纷，案号为（2017）粤1203民初251号，于2017年3月20日向邱愈忠发出《受理案件通知书》。2017年3月17日，邱愈忠向鼎湖区法院提出财产保全申请，鼎湖区法院经审查于同年3月22日作出（2017）粤1203民初251号民事裁定书，裁定查封、冻结叶鸿名下价值限额为2217090元的财产。在财产保全过程中，邱愈忠被告知原在叶鸿名下的位于肇庆市××星北××月花园××房（产权证号：粤房地权证肇字第××号）已转让给麦伟欢并登记在薄××××肇庆市不动产权第0007138号）。另查明，张金明与麦伟欢是夫妻关系，双方于1996年11月28日登记结婚。2016年1月11日，叶鸿向张金明借款60万元，并向张金明出具《借据》一份，载明“本人叶鸿现借现金60万元，月利率3.5%，借款期限2年，以房产作为抵押物（房产证号：02××95），借款时间从2016年1月11日至2018年1月10日。到期本息归还（如超期不足一月按十天一期计算利息），逾期未能偿还借款以抵押物房产作为偿还本金及利息。如违约按借款金额10%作违约金。备注：借条叶鸿签字生效”，叶鸿在“借款人”一处签名。当天，麦伟欢通过银行汇款60万元给叶鸿。同日，叶鸿与张金明签订《借款抵押合同》，并办理了案涉房屋抵押登记手续，抵押权利人为张金明。2016年1月12日，叶鸿出具《委托书》一份，委托张金明为其代理人，全权代表其办理案涉房屋的交易、查档、过户、办理二手楼银行按揭贷款手续、注销他项权证、变更等有关一切手续，委托期限自签署之日止2018年7月10日办理完毕为止。且该《委托书》经过公证。叶鸿使用借款后并未依约还款付息，张金明多次催收无果。直到2017年3月11日，叶鸿主动向张金明提出以案涉房屋偿还拖欠张金明的债务，同时向张金明出具《欠款本息确认书》一份，确认“借款人叶鸿2016年1月111日借到张金明人民币600000元，月利率3%，截止2017年3月11日没有还本金也未支付利息，共欠张金明本金600000元，利息294000元，合计人民币894000元”。2017年3月13日，张金明向房产档案馆查询，确认案涉房屋除已抵押给其之外，并无其他抵押和查封行为。2017年3月15日，叶鸿作为甲方（转让方）、张金明作为其委托代理人，麦伟欢作为乙方（受让方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于肇庆市××星北××月花园××房转让给乙方，交易金额为50万元。同时，叶鸿出具一份《确认书》（内容为“本人叶鸿于2016年1月11日与张金明签订《借款合同》，向其借款人民币陆拾万元整。并提供本人位于肇庆市××星北××月花园××房的房产，建筑面积为202.86平方米的房产作抵押担保。由于本人无力偿还利息及违约金，本人同意提前处置该房屋以偿还欠款本金、利息和违约金，并委托张金明办理解除抵押、房屋买卖过户等手续，所得款项由张金明收取，张金明受委托后解除该房屋的抵押登记，并于2017年3月3日与麦伟欢签订《房屋买卖合约》，并到房管局办理过户手续，本人确认张金明上述的代理行为，对成交价格等合同内容没有异议。转让房屋所取的款项及相关权益由张金明收取，以抵偿欠款。注：抵偿后，双方互不拖欠，若抵偿不成立的，借款人有权按照原约定要求立即偿还全部本息”）和一份《抵债确认书》（载明“鉴于借款人叶鸿于2016年1月11日向张金明借款60万元，叶鸿用自有位于肇庆市××星北××月花园××房作为抵押担保（已办理抵押登记）。后因叶鸿自愿将该房屋交给张金明处置以抵偿欠其所有的本息，叶鸿委托张金明出售该房屋给麦伟欢（张金明的妻子），叶鸿对该转让行为没有任何异议。叶鸿同时确认：双方的抵债已成立并生效，双方互不拖欠，叶鸿放弃向张金明的一切补偿主张。特此确认。”）。叶鸿和张金明达成处理房屋抵债还款的约定后，2017年3月15日，张金明向房管局申请解除房屋抵押登记，并要求办理房屋过户手续。2017年3月21日，麦伟欢缴纳契税28919.69元、个人所得税14459.85元，共计43379.54元，这两项税收金额的计税依据是案涉房屋的评估价963989.81元。2017年3月22日，案涉房屋的权属人由叶鸿变更为麦伟欢，房地产权证号由粤房地权证肇字第××号相应变更为粤（2017）肇庆市不动产权第0007138号。又查明，肇庆市鼎湖区人民法院经审理于2017年4月24日作出（2017）粤1203民初251号民事判决，认定邱愈忠与叶鸿之间的民间借贷合法有效，判决叶鸿向邱愈忠归还借款本金203万元及利息。本院认为，本案为债权人撤销权纠纷。邱愈忠主张，叶鸿为逃避债务，恶意串通张金明将案涉房产以不合理低价转让给麦伟欢（其为张金明的配偶），损害国家利益和其的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，叶鸿与麦伟欢签订的关于案涉房屋的《房地产买卖合同》应为无效。首先，虽然叶鸿与麦伟欢签订的关于案涉房屋的《房地产买卖合同》约定了案涉房屋的交易价格为50万元，但是最后麦伟欢所缴纳的契税和个人所得税共计43379.54元的计税依据是案涉房屋的评估价963989.81元，故叶鸿与麦伟欢的转让房产行为并未达成双方欲逃税的目的，未损害了国家利益。其次，叶鸿与麦伟欢的房产转让行为实则是以房抵债。截止至2017年3月11日，叶鸿尚欠张金明借款本息894000元（借款本金600000元，利息按月利率3.5%的标准从2016年1月11日计算至2017年3月11日共计294000元），双方约定的月利率3.5%超过了最高人民法院关于借款利息的最高规定，故本院确认按月利率2%标准计算叶鸿与张金明的利息为168000元(600000元×2%×14个月=168000元)，案涉房屋实际上抵偿的借款本息为768000元。根据案涉房屋的评估价为963989.81元，案涉房屋的转让价格（即抵偿的债务768000元）已达到交易时交易地的指导价或者时常交易价百分之七十，不符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者时常交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”的情形，且邱愈忠没有提交证据证明张金明或麦伟欢受让涉案房产时知悉叶鸿对邱愈忠负有债务，故案涉房屋的交易行为不属于《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的情形。因此，邱愈忠主张叶鸿与麦伟欢签订的关于案涉房屋的《房地产买卖合同》应为无效的诉请，本院不予支持。叶鸿不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告邱愈忠的诉讼请求。案件受理费13440元，由原告邱愈忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  肖静丽审 判 员  罗月华人民陪审员  李佩兰二〇一七年八月二十一日书 记 员  马 超