广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9024号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁文伟，男，1969年1月29日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄耿，男，1969年6月20日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人梁文伟因与被上诉人黄耿房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁文伟向本院提起上诉称：租赁合同届满前，因涉案房屋墙内出现渗水现象，双方协商以押金抵扣最后两个月的租金,但被上诉人不同意，然后上诉人继续缴纳了两个月的租金，直至2016年5月14日合同期满后，上诉人一直催促被上诉人回来广州办理退房手续，但被上诉人一直推诿说没时间回广州，推延了办交接手续。因此，2016年5月14日合同期过后的租金上诉人就没有再缴纳。到了6月初，被上诉人请求上诉人到管理处的罗小兵帮他维修渗水的房屋，但是被告知要到七月中旬才有时间进行维修工程。所以只能等到7月中旬，期间上诉人缴纳了6月15日至7月15日的租金，直到7月12日，案外人罗小兵才来接手本房屋的钥匙开始维修工程。因此，上诉人于2016年7月8日搬出涉案房屋，并把钥匙交给罗小兵进行维修工程。之后上诉人多次要求被上诉人退回押金，被上诉人一再推诿，上诉人于2017年8月25日求助于海珠区赤岗派出所的罗警官联系被上诉人回广州协商退房事宜。但是被上诉人拒绝调解，所以我方才提起诉讼。2、原审第四项判项“原告在本判决生效之日起10日内向被告支付逾期支付2016年5月15日至2016年7月14日租金的违约金(从2016年5月19日起至2016年5月29日止，从2016年6月19日起至2016年7月5日止每日按当月租金额2400元的2．5％的标准计算，违约金总额以原告在该期间所欠租金为限。”上诉人认为我方与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的期限为2014年5月15日至2016年5月14日，而原审判决第四项所注明的日期均是合同期失效的日期，若按判决书第四项的表述即上诉人就必须无条件一直租用涉案房屋，失去了选择权利。而且，上诉人已经在2016年7月8日搬出这房屋并没有霸占其房屋，并且经被上诉人同意，把钥匙交给管理处小罗进行维修，之后一直等待被上诉人回来，但被上诉人一直没有联系上诉人，因此提起诉讼，上诉人请求二审法院依法改判按上诉人与被上诉人所签订的《广州市房屋租赁合同》的终止期为2016年5月14日，之后所产生的经济损失由被上述人承担，并支持上诉人的上诉请求。3、上诉人认为被上诉人与两合租人签订的《广州市房屋租赁合同》是三方当事人真实意愿、应为有效，且涉案合同为不定期合同，实际上上诉人继续使用了一半的房屋使用权，并预付了从2014年6月15日到2018年7月15日的一半房屋使用权租金，因此被上诉人应将涉案房屋一半使用权继续给上诉人使用。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决第三、四、五、六项；2、维持原审判决第一、二项；3、被上诉人支付诉讼费用；4、判令上诉人与被上诉人签订的《广州市房屋租赁合同》的终止期为2016年5月14日，之后所产生的经济损失由被上诉人承担。同日，上诉人提交另一上诉状请求：1、撤销一审判决；2、请求判决三方签订的《广州市房屋租赁合同》继续有效，并将涉案房屋一半使用权继续交付上诉人继续不定期使用；3、判令被上诉人补偿因诉讼期间，已经被被上诉人收回的房屋对上诉人造成的预付租金而无法使用涉案房屋，每月1200元的经济损失；判令被上诉人补偿因诉讼及上诉所产生的费用795元。被上诉人黄耿答辩称：不同意上诉人变更上诉请求，变更上诉增加了第三人，第三人在一审没有提及过，二审不应该接纳其增加第三人的诉请。不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。梁文伟于2016年9月5日向原审法院起诉请求：1、黄耿退还给梁文伟押金4800元、合同期满后从2016年5月15日起至2016年7月14日止的租金4800元（每月租金2400元）、房屋维修费600元、黄耿不依约退还押金给梁文伟而产生的违约赔偿金4800元；2、黄耿承担本案的诉讼费。黄耿提出反诉请求：1、解除梁文伟与黄耿签订的《广州市房屋租赁合同》；2、梁文伟腾空并交还涉案房屋给黄耿；3、梁文伟向黄耿支付房屋使用费（从2016年7月15日至梁文伟交还房屋之日止，按每月2400元的标准计算）；4、梁文伟向黄耿支付逾期支付2016年5月15日至2016年7月14日租金的违约金（每逾期一天按当月租金的2.5%计算）；5、梁文伟向黄耿支付截止至2016年8月29日欠缴的水电费139元、煤气费48.3元、物业管理费（每月105元，从2016年5月15日至2016年12月28日）；6、梁文伟承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明：海珠区华怡路18号606房系黄耿的房产。2014年5月15日，梁文伟（承租人、乙方）和黄耿（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区华怡路18号606房号的房地产（房地产权证号码Ｃ0××31号）出租给乙方作___用途使用，建筑（或使用）面积61.23平方米；租赁期限2014年5月15日至2016年5月14日；租金按月结算，由乙方在每月的第18日前按银行划账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳4800元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方的权利和义务：……甲方应负的修缮责任：有待与乙方另行商定；乙方的权利和义务：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2.5%向甲方支付违约金；乙方应负的修缮责任：有待与甲方另行商定；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前____日与甲方协商，双方另行签订合同；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；本合同自双方签字之日起生效；等。梁文伟为证实自己的主张还提交了如下证据：1、罗红兵于2016年8月1日出具的《收据》，载明：今收到鸿辉阁606房梁生的房子维修费600元，维修日期7月12日到7月31日；拟证明梁文伟代黄耿向管理处罗红兵缴纳房屋维修费，并将钥匙交给罗红兵;2、2016年8月20日前的短信记录,其中，黄耿于2016年8月16日发给梁文伟的短信内容：“你所谓7月中旬已经不住的表述是你刚才也就是2016年8月16日才传递给我的，我需要在此重申”，梁文伟回复：“你我之前已经协商好了的房子维修期间我是不须付房租的而且维修费是应该你付的”，拟证明梁文伟向黄耿提出退租事宜，黄耿确认2016年8月16日收到梁文伟不住涉案房屋的信息。黄耿质证表示：对证据1不予确认，黄耿从未委托罗红兵修缮房屋，也未委托其代收钥匙；对证据2的真实性没有异议，但认为梁文伟声称不住涉案房屋与梁文伟至2016年8月29日仍在使用涉案房屋的事实不符，也与梁文伟于2016年12月29日实际交还黄耿钥匙的事实不符。黄耿为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、微信沟通记录，拟证明梁文伟、黄耿沟通的情况及纠纷原因；2、管理处开具的水费、管理费欠费提示，拟证明梁文伟未交清上述费用；3、欠缴电费电表读数照片影印，电表是2016年8月新换的，拟证明2016年12月29日前梁文伟欠缴61度电的电费；4、煤气缴费发票两张，拟证明黄耿代梁文伟缴交了2016年11月、12月的煤气费；5、2016年8月29日的视频及文字稿，其中黄耿：“梁先生你怎么还拿着我钥匙呢？”梁文伟：“我跟管理处拿的。”黄耿：“那就是说你还拿着我钥匙，钥匙还在你手上。”梁文伟：“你不退我押金，我就不把钥匙还你。”黄耿：“我什么时候给你押金尚待法庭裁决吧，你还在我屋子里呢，押金什么退你，由法院裁定吧，由法院裁定什么时候租赁期结束什么时候给你。”梁文伟：“随便你啦，我会再继续上法院。”黄耿：“没问题，我现在就不进去了。”拟证明梁文伟开庭时声称他想把钥匙还给黄耿、找不到黄耿不是真实的，梁文伟在2016年8月29日前还使用着涉案房屋。梁文伟质证表示：对证据1的真实性不予确认，黄耿整理的文字版不准确；对证据2-4，梁文伟已搬出涉案房屋，之后发生的水费、管理费、电费及煤气费与梁文伟无关；对证据5的真实性予以确认，2016年8月29日在派出所时黄耿不愿意与梁文伟协调房屋交接事宜，当时协调时梁文伟要求把钥匙还给黄耿，同时要求黄耿也要把押金退还给梁文伟，黄耿拒绝退还梁文伟押金。原审诉讼中，梁文伟、黄耿确认如下事实：合同期满后双方没有续签合同；梁文伟于2016年5月29日向黄耿支付了2016年5月15日至2016年6月14日的租金2400元，于2016年7月5日支付了2016年6月15日至2016年7月14日的租金2400元；双方于2016年12月29日办理涉案房屋的交接手续。梁文伟表示：因为涉案房屋漏水，其向黄耿表示不再续租，如果涉案房屋维修好再考虑是否续租，黄耿让其找罗红兵帮助修理涉案房屋，罗红兵直到2016年7月12日才有空维修涉案房屋，其于2016年7月10日搬出涉案房屋，维修期间的租金由黄耿负担；因黄耿当时不在广州，其无法与黄耿办理交接，只能通过电话与黄耿联系；其将涉案房屋钥匙交给罗红兵，也电话告知了黄耿，并表示房屋修好后其再根据租金情况决定是否续租；罗红兵向其收取维修费时要把钥匙交付给其，但由于其在房屋维修期间已和黄耿产生纠纷，其不愿意再收取钥匙并已电话告知黄耿钥匙在管理处，黄耿可自行取回；将涉案房屋钥匙交给罗红兵后，其没有再进入涉案房屋居住。黄耿表示：梁文伟提出涉案房屋需要维修时其建议梁文伟找罗红兵帮忙维修；其同意承担600元房屋维修费，其与梁文伟约定维修期间不计入租房期内；梁文伟并未在修理前后告之其不再续租，也未通知其办理涉案房屋的交接手续，其不清楚钥匙在管理处，也不认可管理处可代为管理钥匙。原审法院认为：梁文伟与黄耿签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。租赁期间届满后梁文伟、黄耿双方没有续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。实际上，梁文伟继续使用了涉案房屋，并支付了从2016年5月15日起至2016年7月14日止的租金，因此梁文伟关于合同期限届满合同已解除的主张原审法院不予采纳。合同履行期间，梁文伟应依约缴纳租金，另，双方确认涉案房屋维修时间为2016年7月12日到2016年7月31日，黄耿表示其与梁文伟约定维修期间不计入租房期内，故梁文伟要求黄耿返还租金（每月租金2400元，从2016年7月12日至2016年7月14日止）的请求，原审法院予以支持；梁文伟要求黄耿退回已支付的从2016年5月15日起至2016年7月11日止的租金，原审法院不予支持。合同约定，梁文伟应于每月18日前缴纳租金给黄耿，梁文伟逾期支付上述期间的租金，已构成违约，故黄耿要求梁文伟支付逾期支付上述租金的违约金（从2016年5月19日起至2016年5月29日止，从2016年6月19日起至2016年7月5日止，每日按当月租金额2400元的2.5%的标准计算），符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持，违约金总额以梁文伟在该期间所欠租金为限。梁文伟主张因涉案房屋漏水其已向黄耿提出不再续租，并要求黄耿办理涉案房屋的交接手续，黄耿对此不予确认，梁文伟提交的短信记录只能证明其告知黄耿其于2016年7月中旬不住涉案房屋，对此梁文伟在原审诉讼中也表示其因涉案房屋维修于2016年7月10日搬出涉案房屋，梁文伟未提供足够证据证实上述主张，应承担不利的后果，原审法院对梁文伟的上述主张不予采纳。梁文伟表示涉案房屋维修时其将钥匙交给罗红兵，罗红兵在维修完毕后将钥匙交还给其，其拒绝收取，但其已电话告知黄耿钥匙在管理处，黄耿对此不予确认，且不认可由管理处代为保管钥匙，另根据黄耿提供的视频中梁文伟、黄耿双方的对话，可以看出梁文伟并未将涉案房屋交还给黄耿，梁文伟实际占有了涉案房屋，合同尚未解除。现黄耿要求解除合同，梁文伟表示同意解除合同，且梁文伟、黄耿于2016年12月29日办理了涉案房屋的交接手续，故原审法院对黄耿要求解除合同的请求予以支持，对黄耿要求梁文伟腾空并交还涉案房屋的请求不予支持。如上所述，双方确认涉案房屋维修时间为2016年7月12日到2016年7月31日，黄耿表示其与梁文伟约定维修期间不计入租房期内，故黄耿要求梁文伟支付租金（每月租金2400元，从2016年8月1日至2016年12月29日止）的请求，原审法院予以支持。合同解除后，梁文伟要求黄耿退回押金4800元，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。梁文伟要求黄耿支付不依约退还押金而产生的违约赔偿金4800元，缺乏依据，原审法院不予支持。原审诉讼中黄耿表示同意承担房屋维修费600元，并无不当，原审法院予以采纳，故对梁文伟要求黄耿支付上述维修费的请求，原审法院予以支持。黄耿要求梁文伟支付截止至2016年8月29日欠缴的水电费共139元、煤气费48.3元，但提供的证据均不是在此期间发生的费用，故对黄耿的上述请求原审法院不予支持。梁文伟、黄耿双方确认管理费每月105元，黄耿提供了管理处的欠费提示为2016年7月至2016年12月管理费630元，故黄耿要求梁文伟支付从2016年7月1日起至2016年12月28日止的管理费（每月管理费105元），原审法院予以支持。对黄耿的其他请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年2月27日作出如下判决：一、解除原告梁文伟与被告黄耿签订的《广州市房屋租赁合同》；二、被告在本判决生效之日起10日内退还押金4800元、租金（每月租金2400元，从2016年7月12日至2016年7月14日止）及支付房屋维修费600元给原告；三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付租金（每月租金2400元，从2016年8月1日至2016年12月29日止）；四、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付逾期支付2016年5月15日至2016年7月14日租金的违约金（从2016年5月19日起至2016年5月29日止，从2016年6月19日起至从2016年7月5日止，每日按当月租金额2400元的2.5%的标准计算，违约金总额以原告在该期间所欠租金为限）；五、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付从2016年7月1日起至2016年12月28日止的管理费（每月管理费105元）；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费175元，原告负担112元，被告负担63元；反诉受理费620元，由原告负担。二审审理期间，上诉人向本院提交手机上关于转款的流水作为二审新证据，拟证明上诉人支付的款项，上诉人没有欠租。同时，上诉人向本院提交一份由被上诉人为甲方，上诉人及案外人冯兰为共同乙方的承租合同，认为本案涉及第三人权益。被上诉人质证称：有第三人签名的合同不是本案诉讼的合同，一审不是作为本案定案的依据，三方合同是由我方起诉的，但后来撤诉了。是因合同到期后没有按约定时间支付款项。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，上诉坚持认为，涉案房屋租赁到期后被上诉人拒不收回房屋，其在7月搬出涉案房屋不应承担租金。对此，经审核，双方合同到期后，上诉人仍交付租金，原审依据双方实际履行行为认定为不定期租赁，并无不当，在涉案租赁关系明确解除之前，双方当事人仍应履行相关的合同义务。至于上诉人提出的交还房屋问题，在有明确解除合同的情况下，交还房屋是承租人的合同义务。本案中，上诉人虽主张其已经搬出涉案房屋，但并无充分证据证实履行交还租赁物的义务，故此，原审依据确认的交还日期认定上诉人交付租金并无不当，本院予以维持。此外，上诉人二审期间向法庭提交上诉人梁文伟、案外人冯兰与被上诉人黄耿签订的合同，主张该合同继续有效履行，以及要求被上诉人赔偿每月1200元的诉请。首先，本案原审诉讼是上诉人依据其与被上诉人两人签订的双方合同提起，并依据该合同主张权益，现二审主张与原审诉请相悖。其次，上诉人该部分诉请超出原审诉讼请求，不属二审审理范围。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人梁文伟负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年八月一日书记员  冯冠豪