广西壮族自治区象州县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1322民初912号原告：杨丽香，女，汉族，1984年12月20日出生，住象州县。委托诉讼代理人：黄琳，广西华尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗柳青，广西华尚律师事务所实习律师。被告：广西子木投资管理有限公司，住所：柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场2幢11层15号，统一社会信用代码：914502005640128403。法定代表人：李建荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：索生凤，广西君行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世英，广西君行律师事务所律师。原告杨丽香与被告广西子木投资管理有限公司（以下简称子木公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽香委托诉讼代理人黄琳、罗柳青，被告子木公司委托诉讼代理人刘世英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付逾期交房自2015年12月21日起至实际交房之日的违约金，现暂计至2017年5月31日为64342.92元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年5月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于象州县石龙镇石柳路40号的象州龙和城6栋1单元904号商品房一套，房屋总金额为304654元，合同约定的交房时间为2015年12月20日前。合同签订后，原告依约支付全部总房款（首付104654元，余款按揭支付200000元），但被告至今未履行交房义务，截止2017年5月31日，共计逾期528天；依据合同的第十条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之4的违约金。据此，被告应向原告支付违约金64342.92元。故原告诉至本院提出上述诉讼请求。原告为证明其主张，在诉讼过程中向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同复印件一份，拟证明原告与被告存在商品买卖合同关系；2、销售不动产统一发票复印件、个人购房担保借款合同、借款凭证各一份，证明原告已按合同约定将购房款支付给被告。被告子木公司辩称，第一、本案诉争的商品房已经具备交房条件；第二、被告取得验收合格后开始通过原告在合同上预留的联系方式通知原告收房，原告因自身原因不来收房是原告的个人原因造成的，被告不承担责任；第三、被告逾期交房存在不可抗力，工期应当顺延，逾期天数在工期顺延内，不应承担逾期交房违约责任。综上，本案商品房已经具备交房条件且经五单位验收合格，下雨导致工期顺延，被告不存在逾期交房，请法院驳回原告的诉讼请求。被告子木公司为证明其主张，在诉讼过程中向本院提供如下证据：1、建设工程质量竣工验收意见书复印件一份，拟证明原告购买的商品房经竣工验收合格；2、通话记录、短信截图，拟证明原告所购商品房经五单位验收合格后被告即通知原告办理交接手续；3、龙和城高层交房通知，拟证明被告在售楼部张贴交房通知，通过公示通知方式通知业主前来办理交房手续；4、龙和城楼宇验收交接表复印件、业主领用物品清单复印件、临时管理规约复印件、前期物业管理服务协议复印件各四份，拟证明同一楼栋其他业主在接到被告交房通知后陆续办理完交接手续，原告故意拖延不办理手续，不能交房是原告自身原因造成的，被告不承担违约责任；5、气象资料复印件、关于象州“龙和城”项目施工工期延误的函复印件各一份，拟证明因天气原因延期施工日期，交房日期相应顺延，被告不存在逾期交房的事实。经庭审质证，被告对原告所举的证据没有异议。原告对被告所举证据1的真实性没有异议，但认为仅凭一份意见书不能证明房屋已具备交房条件；对证据2的三性有异议，认为不符合合同约定的通知方式，不能证明已经履行了通知义务；对证据3的三性有异议；对于证据4的三性有异议，认为与本案无关；对于证据5的三性有异议，认为与本案无关，且下雨放假等不是合同约定的顺延事由，也不是法律规定的不可抗力。对本案的证据，本院认定如下：原告所举的证据，符合民事诉讼证据的三性要求，且对方当事人没有异议，本院予以采信；对于被告提供的证据1，本院认为，该意见书系经五单位按程序得出的结论，本院予以采信；对被告提供的证据2，本院认为通话记录仅显示被告的置业顾问曾拨打过原告的电话，对于通话的内容无法确认，短信截图显示被告的置业顾问曾发信息给原告收房但该信息是否达到原告无法确认，且该通知方式亦非合同约定的交付通知方式，故本院对被告所举的证据2不予采信；对于被告提供的证据3，本院认为该通知方式非合同约定的通知方式且无法确认是否已经通知到原告，故本院对被告所举的证据3不予采信；对于被告提供的证据4，本院认为该组证据仅仅证明被告已经交房给其他业主，并不能证明其已经通知原告收房，故对该组证据本院不予采信；对于被告提供的证据5，本院认为气象证明仅仅显示总体的降雨天数，并没有详细的天数明细及降雨量情况，关于象州“龙和城”项目施工工期延误的函仅仅系施工单位一方作出，并没有相应的监理日志和施工日志予以佐证，故本院对该组证据不予采信。综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实：2014年5月20日，原告杨丽香与被告子木公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买“象州龙和城”6栋第9层1单元04号房屋，建筑面积126.5平方米，购房总金额304654元。原告杨丽香已按合同约定支付了全部购房款。该合同第十四条交付期限中约定：“（一）交付条件：1、甲方应当在2015年12月20日前向乙方交付该商品房。2、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。（1）该商品房已取得规划验收合格文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）满足第十一条中甲方承诺的项目基础设施和其他设施达到的条件；（3）甲方已取得了该商品房所在楼栋的房屋初始登记证明。（二）交接程序：1、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，甲方承诺乙方在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为乙方查验该商品房的前提条件。合同第十二条逾期交房的违约责任约定：“除不可抗力外，甲方未按照第十四条约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十四条约定的交付期限届满之次日起至至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知达到之日起10天内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十四条约定的交付期限届满之次日起至至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已交款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向乙方支付违约金”。合同附件七第二条第4款约定“交付通知的方式：出卖人在《桂中日报》刊登的交房公告为有效书面通知方式。本项约定的通知方式适用所有出卖人依本合同应履行的其他通知义务。”本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告辩称已经通知原告办理交接房手续，但是并没有提供证据证明，且原告对此予以否认，故对被告的该辩称意见，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告子木公司没有按照约定的时间向原告履行交房义务，已构成违约，理应承担违约责任。被告子木公司从2015年12月21日起至2017年5月31日止逾期528天，原告起诉要求支付逾期528天的违约金64342.92元，本院予以支持。原告杨丽香诉请违约金计至实际交付房屋之日止，因合同仍在履行中，实际交房日期未能确定，原告未要求解除合同，无法确定被告违约行为的终止日，该时间段违约金数额未能明确，故对原告诉请被告支付从2017年6月1日起至实际交房之日止违约金不予支持。关于被告提出的降雨天数及节假日等系不可抗力应予以扣减的意见，本院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告所辩称的降雨在订立合同时即可预见在开发过程中当地每年雨季及节假日的天数，并不属于不可抗力的事由，且被告对这两项事由未作扣减约定，故该意见没有依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广西子木投资管理有限公司于本案判决生效之日起十日内支付原告杨丽香逾期交房违约金64342.92元。二、驳回原告杨丽香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1409元，减半收取计705元，由被告广西子木投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判员  林起强二〇一七年八月二十二日书记员  陈保成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。