安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1282民初1807号原告：刘晶晶，女。委托代理人：曹明，安徽法卫律师事务所律师。被告：程永生，男。委托代理人：王鹏翔，安徽卫东律师事务所律师。原告刘晶晶与被告程永生房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年7月6日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘晶晶及其委托代理人曹明、被告程永生及其委托代理人王鹏翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晶晶向本院提出诉讼请求：依法判令被告偿付原告违约金220000元，并赔偿损失10000元。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与其妻张燕霞在界××市××南侧××共同拥有一处门面房（房产证号：房地权西城字第××号），其夫妻离婚后被告分得该处门面房的西侧一间，被告委托中介人崔某转让该一间门面房。2016年10月21日，通过中介，被告同意将该一间门面房转让给原告，房价为1100000元。当日，被告收取原告定金15000元，并约定定金交过后不得违约，如违约要付定金的双倍。2016年10月25日，双方通过中介正式签订一份《房屋转让协议》，约定出让方（甲方）将自己所有的位于人民路南侧的一间门面（约39.7m2，西侧一间630号），房屋转让价款1100000元。因该门面房被告已租赁给他人正在做生意，租期到2017年9月1日，先前租金被告已收取，房屋只能租期到期才能交付，约定房屋转让给原告，被告所收当年租金不再退给原告。基于此，又约定房款先付40万元，余款待被告将房产证分开后，两个月内付清。在违约责任方面约定“自签订合同后，甲乙双方不得违约，如违约一方要付对方总房价20%的违约金及中介费用”。合同签订当日原告按约付款400000元，被告出具收据。后被告反悔，借口其已离婚的妻子不同意分开卖，想整体卖，原告不同意，要求被告履行合同，但被告拖着不办。后被告找到中介说解除合同，愿意承担违约责任和赔偿损失，最后通过中介协调说合，被告愿意退还房款400000元、支付违约金220000元（总房价的20%）、双倍返还定金，上述款由被告在2017年4月14日前打到原告账户上。但到2017年4月14日，被告仅将所收房款和定金415000元打到原告账户，而对违约金220000元和双倍定金15000元未付分文。为此，原告又找到被告和中介，中介劝被告履约，但被告置之不理。原告认为，原、被告所签《房屋转让协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守诚实信用原则全面履约。被告单方毁约要求解除合同，并自愿承担违约责任，对此经中介双方也已达成解除合同的协议，但被告事后仅退还原告房款和定金，对依约承诺的违约责任分文未付，显已损害了原告的合法权益。原告为此提起诉讼，请求支持其诉讼请求。原告刘晶晶为支持自己诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。2、定金收条、房屋转让协议、收条，证明被告收取原告定金；双方通过中介人崔某达成房屋买卖协议的事实及约定违约金计算方式；原告按约首付款400000元（加定金为415000元），被告未按约定履行义务，构成违约。3、2017年3月23日16:24原告的亲戚刘德良与张燕霞的通话录音（被告不同意单卖给原告一间的录音）、银行交易明细清单，证明双方买卖合同签订后，因被告之妻不同意被告单卖一间，要求整体转卖，被告违约将所收房款415000元退回原告，表明其不再履行买卖合同，已构成违约事实。4、律师代理费发票，证明因被告违约，原告为提起诉讼请代理律师花费10000元，应当为原告的损失。5、申请法院调取离婚协议书，证明被告与其妻离婚时对位于人民路门面房达成了分割协议，被告享有位于人民路××西边一间门面房的所有权，其与原告签订的房屋转让协议是合法有效的。6、申请证人崔某出庭作证，证明双方达成房屋买卖协议的事实，原告按约履行，被告违约不履行合同义务，构成违约事实。被告程永生辩称，被答辩人诉称与客观事实不符，其诉请法院判令答辩人支付其违约金220000元，并赔偿损失10000元，依法不应支持。具体表现是：1、2016年10月25日，双方签订一份《房屋转让协议》属实。但双方对付款的期限、方式（分期支付、还是一次性支付）都没有约定。被答辩人向法庭提供的“房屋转让协议书”是经被答辩人添加部分内容后，形成的部分内容虚假的转让协议书。因此，被答辩人诉称的部分内容虚假。2、2016年10月21日，被答辩人先行向答辩人支付购房押金15000元，并约定房价为1100000元。2016年10月25日，被答辩人自愿仅先行支付答辩人购房款400000元。被答辩人付款后不久，即找到答辩人，以答辩人售房价格过高且无力支付数额巨大的剩余购房款为由，明确表示不再购买答辩人的房屋，并要求答辩人退还所收购房及押金款。答辩人考虑到双方以前相识且系邻居关系，便同意了被答辩人的要求。3、2017年4月14日，答辩人将所收的购房款和购房押金共计415000元打到被答辩人账号。至此，双方的购房协议即行终结，双方因购房协议产生的权利义务消灭。根本不存在被答辩人诉称的“原告按约付款400000元”、“被告愿意退还房款400000元、支付违约金220000元、双倍返还定金”等。答辩人认为，被答辩人单方自愿支付部分购房款和购房押金后，又明确表示不再购房，被答辩人全部退还所收款项，答辩人不存在任何违约行为。因此，被答辩人的诉称与客观事实不符。应依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告程永生为支持其答辩主张所依据的事实，向本院提供如下证据：1、被告身份证，证明被告的身份信息。2、房屋转让协议书，证明2016年10月25日，双方签订的转让协议没有约定付款期限和付款方式。原告向法庭提供的房屋转让协议是经原告擅自添写而形成的部分内容虚假的协议。3、离婚协议书一份，证明2016年9月7日被告与张燕霞登记离婚。原告向法庭提供的对被告前妻张燕霞的录音与本案没有关联性，被告对其财产的处分张燕霞没有权利干涉。本院经审理认定事实如下：被告程永生与张燕霞原系夫妻关系，双方于2016年9月7日签订离婚协议书，约定“位于人民路630号的门面两间，贵源商城的一间，西侧的一间归男方所有，东侧的一间楼上楼下两层、贵源商城的门朝南一间门面都归女方所有”。后经崔某介绍，并由其作为证明人，被告程永生同意将依据上述离婚协议所分得的门面房，出售给原告刘晶晶。2016年10月21日，被告程永生为甲方，收到乙方原告刘晶晶15000元，并出具收条，内容为：“收条今收到刘莉购人民路南侧门面一间西侧购房押金壹万伍仟元整15000元，中间租金不退。2016年10月21号总房价壹佰壹拾万元整收款人自定金交过后双方不得违约。如违约的一方要付对方定金的双倍。2016年10月21号甲方程永生（捺印）乙方刘晶晶（捺印）证明人崔某（捺印）”。2016年10月25日，出让方程永生为甲方，受让方刘晶晶为乙方，签订了《房屋转让协议书》，约定：“一、甲方将自己所有的位于人民路南侧的一间门面的房屋一处约39.7m2，西侧一间630号转让给乙方。二、房屋转让价款，壹佰壹拾万元整。本年租金不退给乙方。三、房屋价款付款方式：现金以收（条）据为准。四、房屋价款付款期限：房款付清时间证分开后，二个月内付清余款。……七、双方约定的其他事项：自签订合同后，甲乙双方不得违约，如违约的一方要付对方总房价20%的违约金及中介费用……”。上述协议原、被告各自持有一份，但被告持有的一份无加下划线部分内容。合同签订当日，原告又给付被告购房款400000元，被告出具收据，内容为：“收条今收到刘晶晶购房款肆拾万元整。400000元整。收款人程永生（捺印）证明人崔某2016年10月25号”。以上被告程永生共收到原告刘晶晶两笔款项共计415000元。2017年4月14日，被告程永生又将上述两笔款项共计415000元转存至原告提供的账户。至此，原告刘晶晶与被告程永生解除房屋买卖合同。2017年6月7日，原告为向被告索要违约金，花费代理费10000元。原、被告双方当事人对上述事实没有异议，本院予以确认。在庭审过程中，本院组织当事人围绕争议焦点进行了举证、质证。原告刘晶晶为证明被告程永生违约事实存在，提供了原告的亲戚刘德良与张燕霞的通话录音，该通话录音显示刘徳良向张燕霞提出购买门面房，其不同意单独出售一间门面房。被告发表质证意见认为该录音不能作为认定事实的依据：一，录音者与本案没有关联，其没有搜集证据的权利。二，被录音者张燕霞与被告在2016年9月7日已离婚，所以张燕霞对被告是否出售房屋没有任何权利加以干涉。被告为此提供了其与张燕霞的离婚协议书一份。本院认为，刘徳良、张燕霞均不是本案房屋买卖合同的相对人，被告对外出售的门面房一间是依据其与张燕霞的离婚协议约定分得，至于张燕霞是否同意单独出售一间门面房给刘徳良，与本案没有关联性，即使张燕霞不同意单独出售一间门面房，也不一定必然引起原告不能实现其合同目的的后果。被告质证意见理由成立，本院予以采纳。另外，对原告申请出庭的证人崔某的证人证言，证人崔某证明其与买卖双方都是邻居，2016年10月25日双方自愿签订房屋买卖合同。协议上房屋价款付款期限部分内容是其按照原、被告双方的意思添加的。被告承诺两个月内交房，原告交40多万元的首付款，还有15000元定金。被告两个月后到房产局过户，以其房子面积少量了，还有家庭原因，不同意卖了。后来在被告家商量，被告也同意退钱，当时说界首的利息最高一分五，被告给原告二分，要了原告账号。当时违约金也没有解决，要么一分五，要么二分。被告发表质证意见认为，该证人证明交了15000元属于定金与客观不符，因为收条载明的是交购房押金15000元，不存在定金的问题。原告向法庭提供的房屋转让协议增加的第四项内容被告不知道，对被告不产生约束力。该证人证明了双方没有解决违约金，没有按违约金计算，只是讲到按高于银行利息计算。当时被告讲界首民间放贷最高利息是一分五。本院认为，关于原告给付的15000元是押金性质还是定金性质，因原告并没有要求被告双倍返还定金的诉讼请求，故本院对此不作认定。对于证人在房屋转让协议书上增加的第四项内容，因被告持有的房屋转让协议书上并没有该项内容，被告亦没有认可，原告对此没有提供其他证据印证，故对其所称是按照双方当事人的意思添加的，本院不予采信。对证人崔某证明双方协商解除合同时，被告愿意退回原告给付的款项，并将款转存至原告提供的账号。至于利息损失部分，双方因按照一分五或者二分计算利息而没有解决。本院认为，证人崔某该部分证言与原告提供的银行交易明细清单，以及与被告质证意见称当时讲当地民间借贷利息最高是一分五相印证，说明原、被告在协商解除合同时，双方对原告的利息损失确实进行了协商，本院对此予以认定。本院认为：原告刘晶晶与被告程永生签订房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人均应遵守诚实信用原则，全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然本案原、被告对谁先不愿意履行房屋买卖协议存在争议，但双方在协商解除合同时，不仅约定了由原告提供账户，被告退还全部购房款的方式，还对原告的利息损失进行了协商，只是因按照一分五或者二分计算而没有得到解决，表明原告提出解除合同的条件是被告支付其利息损失，而不是原告诉称的“后被告找到中介说解除合同，愿意承担违约责任和赔偿损失，最后通过中介协调说合，被告愿意退还房款400000元、支付违约金220000元（总房价的20%）、双倍返还定金。”该解决方式不违反相关法律规定。根据事后原告愿意按被告要求提供账户，被告退回所收原告全部款项的行为，说明原、被告已经认可按计算利息损失的方式解决纷争，否则，双方均可以拒绝解除合同，行使要求对方继续履行合同义务的权利。故被告应当按照其当时表明的月利率1.5%，向原告支付其占有原告购房款期间的利息损失。对原告诉讼请求的利息损失部分，本院予以支持。至于原告要求被告赔偿其委托律师费用10000元，因原、被告在签订房屋买卖合同时对此没有约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:一、被告程永生于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘晶晶占有购房款415000元期间的利息损失（其中本金15000元部分自2016年10月21日始，本金400000元部分自2016年10月25日始，均按月利率1.5%计算至2017年4月13日止）。二、驳回原告刘晶晶其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，减半收取2375元，由原告刘晶晶负担2010元，由被告程永生负担365元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘丽涛二〇一七年八月九日书记员  宋 楠附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。