广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2898号原告：广州市明和实业有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：姜平、宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。被告：广东潮惠娱乐网络科技有限公司，住所地深圳市龙华区，统一社会信用代码。法定代表人：苏桂泉，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈卫星，广东强邦律师事务所律师。原告广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）诉被告广东潮惠娱乐网络科技有限公司（以下简称潮惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人姜平、被告委托诉讼代理人陈卫星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的租金20238.31元及迟延违约金（自迟交之日即每月6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付至实际付清之日）；2、判令被告支付原告租金优惠期租金29875.6元；3、判令被告支付律师费5000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月15日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，将位于广州市天河区珠江东路13号901房之自编06A单元物业租赁给被告作写字楼使用。租赁期限自2018年01月15日起至2021年1月31日止。《租赁合同补充协议一》第3.2条约定：2018年1月15日至2020年1月14日的月租金标准为29875.6元，支付方式按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租存入甲方指定的银行账户内。《租赁合同补充协议一》第4条约定：租金优惠期为2018年1月15日至2018年03月14曰，优惠前的租金合计人民币59751.2元，当期优惠后的租金合计人民币29875.6元，自签订本协议时，乙方应向甲方支付优惠期租金，如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前租金向甲方补缴已享用的租金优惠。《租赁合同补充协议一》第12.2条及12.3条约定：乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或物业管理公司支付迟延违约金。同时乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过十五日的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。《租赁合同补充协议一》第12.10条约定：乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和其他应支付的合理费用。上述合同签订后，原告严格按照合同规定履行了约定责任和义务，被告于2018年1月16日接收物业，但自2018年8月起，被告未按约定支付租金等费用，按合同双方约定被告已构成严重违约。原告多次书面致函催促被告支付租金及迟延违约金，被告拒不支付租金及其它费用。被告拖欠租金己严重损害原告利益，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。原告向本院提交证据：1、广州市房屋租赁合同；2、租赁合同补充协议书；3、房产证；4、租户入伙确认书；5、催款通知书；6、律师函；7、关于解除合同的通知、关于停止供电服务的函；8、委托合同；9、增值税发票及银行回单。被告答辩称，第一，被告于2018年8月2日已经退租，租赁物业已经交还给原告，2018年8月3日后被告不用再向原告交付租金；第二，被告已已缴纳租赁保证金105192.76元、水电周转金3616.52元，根据合同约定被告有权用租赁保证金、水电周转金抵偿租金、违约金等款项，被告无需再向原告缴纳相关款项；第三，原告实施了未到时间便拒绝原告工作人员及物品进出场地的违约行为，原告违约在先，原告制作的霸王违约金条款明显不合法、不合理，诉请律师费不应当得到法院的支持；第四，租金优惠期是原告为吸引被告入驻的优惠，该优惠租金是原告的无偿赠与行为，被告在没有过错行为的情况下，原告无权解除赠与合同，要求被告支付租金优惠期租金29875.6元。被告向本院提交任何证据：1、被告员工刘旭东身份证、原告经理余丹妮微信号；2、被告员工刘旭东与原告经理余丹妮微信聊天截图；3、中国工商银行电子回单。经审理查明：明和公司作为出租人（甲方）、潮惠公司作为承租人（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）。《房屋租赁合同》第二条约定甲方将坐落于广州市天河区珠江东路13号901房自编06A单元房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积157.24平方米；第三条约定租赁期限、租金：2018年1月15日至2020年1月14日月租29875.6元、2020年1月15日至2021年1月31日月租31668.14元，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；第四条约定乙方向甲方交纳89626.8元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；第七条约定乙方需依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。合同末尾处双方法定代表人均签字并加盖了公章予以确认。《房屋租赁合同》签订后，双方又签订了《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议》），《补充协议》关于甲方承租房屋位置、面积、期限及租金、租赁保证金的约定与《房屋租赁合同》的约定基本一致，但是对具体内容进行补充说明。《补充协议》第3条关于履约保证金，约定在本协议有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，抵作违约金或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失。在甲方按上述约定扣除保证金后，甲方有权书面通知乙方按已扣除的保证金的数额补足保证金。乙方应在接到书面通知后五日内将保证金补足，未及时补足的，按本协议第12.2款的约定处理；租赁期满或非因乙方违约而租赁合同提前终止，且乙方已按照本补充合同第10条约定向甲方交还该房产、结清所有租金、管理费、水电费等全部应缴费用及注销租赁合同登记备案、注销以该房产为经营场所/地址的工商登记等全部登记备案手续且乙方退还相关保证金票据给甲方后的三十个工作日内，甲方将租赁保证金（不计利息）退回乙方。《补充协议》第4条关于租金优惠期的约定，租金优惠期为2018年1月15日至2018年3月14日，租金优惠期间，优惠前租金合计59751.2元，当期优惠后租金合计29875.6元。如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前的租金向甲方补交已享有的租金优惠。《补充协议》第10条关于合同提前终止或租期届满后的处理约定，本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方后迁出本物业。如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。《补充协议》第12条关于协议的变更、解除及违约责任的约定，甲乙双方同意在租赁期内，因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。协议末尾双方代表签章并加盖了公章予以确认。上述合同与协议签订后，被告于2018年1月16日签署了《租户入伙确认书》，确认商铺已按标准交付。明和公司提供的缴费通知书等函件拟证明：2018年8月7日，明和公司向潮惠公司发出了《2018年8月催款通知书》，应缴金额为29875.6元；之后明和公司与雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司（以下简称雅居乐物业公司）委托广东金领律师事务所向潮惠公司发送《律师函》，要求潮惠公司在接到此函后三天内向明和公司缴交2018年8月租金29875.6元、向雅居乐物业公司缴交2018年8月管理费及其他费用5540.89元。之后，明和公司还向潮惠公司发送《关于解除合同的通知》即通知英仑公司双方于2018年8月21日起解除前述合同，没收潮惠公司已缴交的租赁保证金和管理费保证金并于2018年8月22日收回潮惠公司承租的物业。雅居乐物业公司向潮惠公司发送《关于停止供电服务的函》要求潮惠公司于2018年8月11日16时前缴清2018年8月份的租金和管理费等费用，如潮惠公司不履行付款义务，将于8月13日9时起对潮惠公司在高德置业广场租赁的物业停止供电。以上明和公司、雅居乐物业公司向潮惠公司发送的函件均没有发送记录和潮惠公司的签收记录。潮惠公司提交的其员工刘旭东与物业公司余丹妮的聊天记录显示，2018年8月2日，潮惠公司要搬离案涉物业，与物业公司余丹妮沟通放行事宜，但是余丹妮表示潮惠公司必须交齐8月份租金及物业管理费物业工作人员才会放行。2019年8月29日，明和公司与广东广之洲律师事务所签订了《委托合同》，广东广之洲律师事务所接受原告委托，并委派姜平律师担任明和公司与潮惠公司等2个公司房屋租赁合同纠纷案件一审诉讼代理人，约定律师费11000元，其中与潮惠公司的律师费5000元。2019年10月12日，广东广之洲律师事务所向明和公司出具了11000元的增值税专用发票；2019年11月15日，明和公司向广东广之洲律师事务所转账了11000元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。明和公司与潮惠公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定诚信履行各自的义务。本案争议的焦点是明和公司计收2018年8月的租金是否有依据，租赁保证金是否能抵扣租金，优惠期的租金潮惠公司是否应补足，明和公司要求潮惠公司给付律师费是否有依据。关于租赁保证金能否抵扣租金的问题。《补充协议》明确约定如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。按照该条款约定，潮惠公司在合同期限内提前解除合同搬离案涉物业的，其行为已经违约，则其交于明和公司的租赁保证金不予退还；至于明和公司计收2018年8月份租金的问题，根据潮惠公司提交的微信记录截图可知，潮惠公司曾与案涉物业的物业管理公司的工作人员沟通过退场事宜，但是并未达成一致，潮惠公司要求物业管理公司2018年8月2日放行其工作人员搬运物品，但是物业管理公司以潮惠公司8月份已占有使用案涉物业为由要求潮惠公司缴交8月份租金及物业管理费，否则不予放行。潮惠公司没有举证证明其具体的退场时间，且微信聊天记录亦显示2018年8月份潮惠公司仍占有使用案涉物业场所，明和公司计收8月份租金有事实依据，明和公司以通知潮惠公司解除合同的时间点即2018年8月21日为结点主张2018年8月1日至2018年8月21日的租金20238.31元，应予以支持。潮惠公司逾期支付上述期间的租金，原告主张违约金应以欠付的租金20238.31元为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从2018年8月6日起计至实际清偿之日止，因中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心发布贷款市场报价利率，经本院释明明和公司同意以全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的贷款市场报价利率一年期4.15%上浮50%作为利息计算标准。故本院认为违约金应以20238.31元为本金，自2018年8月6日起按照年利率4.15%的标准计算至实际清偿之日止，但违约金应以不超过本金为限。关于优惠期租金的补足问题。按照《补充协议》约定，2018年1月15日至2018年3月14日为租金优惠期，优惠前租金为59751.2元，当期优惠后租金为29875.6元，如因潮惠公司原因导致本协议提前终止的，潮惠公司无权享受该租金优惠，并须按优惠前租金向明和公司补交已享有的租金优惠。据此，明和公司要求潮惠公司补缴优惠期租金29875.6元有合同依据，本院予以支持。至于明和公司主张5000元律师代理费的诉请。按照《补充协议》约定乙方应承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用，且明和公司签订的委托代理合同、转账记录和增值税发票亦能佐证该笔支出真实存在，故该诉请应予以支持，潮惠公司应向明和公司支付5000元律师费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东潮惠娱乐网络科技有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市明和实业有限公司支付2018年8月1日至2018年8月21日的租金20238.31元并支付迟延违约金（违约金以20238.31元为本金，自2018年8月6日起按照年利率4.15%的标准上浮50%计算至实际清偿之日止，但违约金应以不超过本金为限）；二、被告广东潮惠娱乐网络科技有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市明和实业有限公司补缴优惠期租金29875.6元；三、被告广东潮惠娱乐网络科技有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市明和实业有限公司支付律师费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费589元，由被告广东潮惠娱乐网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 陈文铂二〇一九年十二月二十五日法官助理 曹 盼书 记 员 吴桂花