重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初4974号原告欧英全，男，生于1968年10月12日，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人傅镭，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人穆川，重庆合纵律师事务所律师。被告重庆市綦江区篆塘镇人民政府，住所地重庆市綦江区篆塘镇篆南街，组织机构代码75007446—3。法定代表人朱鸿，镇长。委托诉讼代理人廖中平，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。原告欧英全与被告重庆市綦江区篆塘镇人民政府（以下简称篆塘政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法由代理审判员仇解适用简易程序，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序，由审判员仇解担任审判长，与人民陪审员陈天丽、余明旭组成合议庭，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告欧英全及委托诉讼代理人穆川、傅镭，被告篆塘政府委托诉讼代理人廖中平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧英全诉称，2010年12月23日，被告篆塘政府通过拍卖方式出售给原告商业门面“原伙食团和电影院底层房屋”。同日，原告支付了全部购房款1213500元，后被告将该房屋交付给了原告，原告对该房屋进行了装修。2012年1月8日，原、被告双方补签了《篆塘政府伙食团旧址处第一层房屋购买合同》，约定被告将坐落于篆塘政府旁（原电影院）的第一层房屋出售给原告，同时约定了房屋售价为1213500元及原告在开发商办理好房产证后转交原告等内容。但被告至今未将该房屋产权证交给原告。原告在向被告催要房产证时了解到房屋转让时的土地使用权属于国有划拨土地使用权，且未经批准，房屋转让时也未依法登记领取权属证书。原告出于对国家政府机构的信任在被告处购买了此房屋。被告作为政府机构，在明知转让未经有批准权的人民政府批转的未依法领取权属证书的国有划拨土地违法的情况下，将涉案房屋出售给原告，给原告造成了巨大损失。原告现要求确认原、被告签订的《篆塘政府伙食团旧址处第一层房屋购买合同》无效，由被告向原告返还1213500元购房款及利息损失（以人民币1213500元为基数，按人民银行同期同类贷款利率从2010年12月23日起计算至还清之日止），由被告赔偿原告房屋装修及设备损失400000元（以评估价为准），由被告赔偿原告近期购买同地区、同类房屋的差价损失700000元（以评估价为准），诉讼费由被告承担。被告篆塘政府辩称，本案的客观事实是何廷华等30家人在原篆塘镇伙食团和电影院地块进行改建而修建联建房。因联建房的土地成本是以房屋转换，被告在联建过程中得到底楼房屋，并对外转让联建资格给原告，因此，原告属于该联建行为中的联建业主之一，该幢楼的业主也变更为31户，并经相关上级机关备案。被告只是转让了联建资格而并非转卖房屋，被告主体不适格，原告应追加另外30户作为本案被告。原告要求确认原、被告签订的合同无效，系以目前没有办理房屋产权证为由。从本案的合同来看，双方在第四条明确约定：“乙方缴清全部价款后，甲方7日内将房屋移交乙方。办证的税由乙方负责，费用由甲方负责。甲方在该房开发商办理好房产证后转交给乙方”。因此，未办理产权证的责任不在被告，而在联建房业主。被告只有转交的义务，而没有办理的义务。原告诉请理由不能成立。从合同签订的时间来看，双方实际转让时间为2010年12月23日，而签订合同的时间却是2012年1月8日，其本身就是就协议签订之前已发生的民事行为进行的约定，属于补签，不完全是被告的真实意思表示。被告向原告转让联建房资格合法有效，不应为无效，没有法律规定此种行为属于无效或可撤销的行为，被告也无过错，不存在赔偿利息损失及房屋差价的问题。本案原告对该合同只享有解除权的诉权，无确认该合同无效之诉权。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年10月19日，原綦江县篆塘镇人民政府（现被告重庆市綦江区篆塘镇人民政府）作为甲方、何廷华作为乙方签订《协议》约定：“为加快城镇化进程，甲方通过邀请招标，同意乙方对篆塘镇伙食团片区（含伙食团、大礼堂房子和坝子）实施改造。经双方平等协商，自愿达成如下协议：一、甲方同意乙方以联合建房方式对篆塘镇政府伙食团片区（含伙食团、大礼堂房子和坝子）实施改造。二、联建房由甲方代乙方负责办理建房手续，其相关费用概由乙方负责。三、联建房包括政府伙食团、幼儿园等建筑物，建设规模总面积不少于3000平方米。四、联建房中底层设计为伙食团用房，必须为全框架结构，面积暂定为600平方米。五、联建房中的伙食团（不含室内装修）产权归甲方，其余产权归乙方所有。甲方拥有房产部分的规税费由甲方负责，其余规税费概由乙方负责。六、甲方原有房产测定价值为31万元。新建的伙食团按1200元/m2计价，以600m2计算。费用支付时间：乙方基础完工前支付10万元，底层完成后支付20万元，余额待验收完成后由甲方一次性支付”，双方还约定了竣工时间、交付时间、安全责任等事项。2010年12月23日，原綦江县篆塘镇人民政府向原告欧英全作出《中标确认书》，载明：“根据现场公开拍卖结果，经公开拍卖小组研究，现确定你为本次标的物（政府伙食团）的中标人，中标价为1213500元。请持本中标确认书及个人身份证明文件即与我镇签订《房屋买卖合同》。逾期或拒绝签订的，我局将取消中标资格，履约保证金不予退还”。后原告与被告签订了《篆塘政府伙食团旧址处第一层房屋购房合同》，载明篆塘政府系“甲方（出卖人）”、原告系“乙方（买受人）”。双方在该协议第一条“房屋的基本情况”中约定：“甲方房屋（以下简称房屋）坐落于镇政府旁（原电影院旁），位于第一层，房屋面积以房地产产权登记机关实测面积为准”；在第二、三条中约定房屋售价为1213500元，乙方应于2010年12月25日前将房屋全部价款一次性付给甲方；在第四条中约定“乙方缴清全部价款后，甲方7日内将房屋移交给乙方。办证的税由乙方负责，费由甲方负责。甲方在该房开发商办理好房产证后转交给乙方”；在第五条“其它约定”中约定“原则上甲方70%的机关伙食和接待安排给乙方”，另外还约定了甲乙双方不得违约，否则承担5%的违约金等内容。该协议落款时间载明为2012年1月8日，甲方落款处加盖有被告重庆市綦江区篆塘镇人民政府印章。原告于2010年12月23日，通过向綦江县篆塘镇财政所在银行的账户转账方式向被告支付款项863500元，后原告向被告付清了约定款项1213500元，綦江县篆塘镇财政所向原告出具了收据，该收据载明收款名称为“售房款”，摘要为“原伙食团和电影院底层”。2013年4月10日，被告因唐吉海等住户反映购买商品房未办房产证向唐吉海等户作出信访回复载明：“唐吉海等户反映的房屋位于镇政府旁，建筑占地面积630m2，建筑面积3778m2，层数6层，共36户。2009年1月动工修建，2010年7月竣工。2007年，篆塘镇政府行文《关于加快危房改造实施联合建房的请示》向綦江县人民政府请示，并于2009年向綦江县规划局提交选址定点申请书、向綦江县国土房管局提交用地申请书、向綦江县发改委申请联建房的备案并取得企业投资项目备案证。但由于电影院属国有资产，须到财政局和国资办办理相关的资产置换手续才能继续完善该建设项目的用地、规划以及建设的相关手续。但资产置换手续一直办不下来，所以直到完工，大部分建房手续都未办理。房屋建好后，开发商开始对外售房，但没有办理好房产证。2012年5月10日，篆塘镇政府就电影院片区改造房和财政所综合楼的产权办理问题向区政府做了书面报告，副区长肖猛批示由区信访办牵头，会同区级有关部门和篆塘镇研究提出处置建议意见报区政府决策。其后，2012年6月7日，区政府信访办牵头，联系了区财政局、国土房管局、区城乡建委、区规划局和篆塘镇政府的相关人员，召开了关于篆塘镇影院片区改造房和财政所综合楼的住户产权办理的研究会议。会议经过各方的讨论研究后，形成了必须解决的六个问题：一是该宗土地未经招拍挂程序，土地出让金如何补缴的问题；二是工程规划手续的补办及完善问题；三是工程建设手续的完善和城市建设配套费的补缴问题；四是该土地未经招拍挂，工程的质量和安全没有报监以致不能办理竣工验收备案的问题；五是未经防雷和消防验收的问题；六是相关税费的完结问题。针对以上问题，我镇积极联系区城乡建委，争取走处罚程序，然后再联系规划、国土部门联合予以解决”。审理中，被告篆塘政府举示《重庆市企业投资项目备案证》复印件（上载项目名称为：“篆塘政府食堂联建房”，建设地址为：“綦江县篆塘政府旁”，项目法人为：“项目负责人：篆塘镇人民政府”，建设性质为“改建”，建设规模为“用地763平方米、住宅房屋建筑面积3068平方米”，计划开工时间为：“2009年12月16日”，签发单位为綦江县发展和改革委员会）及《篆塘政府食堂片区联建房业主统计表》复印件拟证明原告诉称房屋属于联建房。原告经质证对以上证据的真实性、关联性、合法性均有异议。原告称其诉称房屋至今没有办理产权登记，具体位置是在现篆塘政府旁，将原来篆塘电影院和政府开会礼堂拆了后，在下面的土地上修的，第一层全部是原告所购买的即本案诉称房屋，楼上还有30家住户居住使用，30家住户是在何廷华手中购买的房屋。被告对此无异议，但认为实际属于联建，原告也是联建方之一。原告称其所购房屋下面的土地系划拨给政府的使用地，对此被告称属于划拨地属实，但只有145.2平方属于划拨给政府的，原来是财政所，现在已经拆了，其余包括电影院和礼堂下面的都属于公共用地，前述145.2平方划拨地至今还登记在财政所名下。经本庭询问，原告称在签订合同时对房屋产权的情况不清楚，原告也不懂，只是相信政府卖的就是合法的，原告记得招标书上写的是1年后办理产权证，但原告现在找不到招标书了，虽然合同上约定产权证由开发商转交，但原告不清楚开发商是谁。被告对此称原告清楚房屋的情况，也清楚是联建房，“开发商”指的就是何廷华，该合同并没有上过篆塘政府的党会记录。原告另称《篆塘政府伙食团旧址处第一层房屋购房合同》实际系2014年陈书记（陈卫翔）调走之前签订的，该合同的落款时间“2012年1月8日”系党政办主任写的，该房屋从被告交付原告后，就是原告一直在使用，交房时间是2010年12月23日，是纪委书记罗玉松和财政所办事员张世涛交给原告的，交付时是框架结构，没有任何添附和装修，现在该房的所有添附和装修包括门窗和墙都是原告自己弄的。被告对此称协议实际签订时间系2014年属实，该房实际系何廷华所修，共有六层，原告诉称房屋是在原告付款后交付，交付时属于清水框架，实际是原告和何廷华交接的，政府无人参加，墙是不是原告所砌，代理人不清楚，该房至今没有办理过建设用地规划许可，建设工程规划许可和施工许可。原、被告另对该房实际面积为719.33平方米陈述一致。原告另举示“出库单”、“收据”、“销货清单”、“装修协议”，拟证明原告花费526900元对房屋进行装修，并购置了427960元的设备，同时申请对装修损失和设备损失以及房屋增值损失进行鉴定。被告对以上证据的真实性均有异议，另辩称设备系原告为了经营而采购，现在也还存在，不属于损失范围。原告还举示《綦江区违法建筑分类处置审批表（完善类）》复印件（上载明项目名称为“篆塘镇电影院片区改造房”、违建当事人为“何廷华”、建筑用途为“底层为商业，上部为住房”；在“违建当事人申请”一栏有“何廷华”字样签名，落款时间为2013年9月8日；在“街镇意见”一栏加盖有“重庆市綦江区篆塘镇人民政府”字样印章，落款时间为2015年；其余“国土局意见”、“规划局意见”、“城乡建委意见”、“拆违办意见”等栏均为空白）拟证明诉称房屋是按商业性质出售。被告经质证对该表真实性无异议，并称该表是在区里面召开联系会之后，对违法建筑处置形成的，报到国土局之后就没有下文了。经本院委托对原告诉称房屋的固定装修添附物价值和同地段、同面积、同类房屋的市场价格进行鉴定，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司于2017年5月5日作出重道资评鉴字（2017）第39号司法鉴定报告书，估价结果为：“估价对象及固定装修在价值时点2017年3月28日的市场价值为：市场价值总价210.76万元[房地产(清水房)价值199.25万元（建筑面积719.33m2、建面单价2770元/m3），装修价值11.51万元]。原告举示该鉴定报告，并主张被告按照鉴定价值赔偿房屋差价损失779000元及装修损失115100元，同时要求鉴定费21000元由被告承担。被告经质证对该报告真实性无异议，但认为该报告未对房屋权属和权益作出评判，所以不存在差价损失的问题。经本院释明，原告在诉请的房屋差价损失和购房款利息损失中选择要求被告赔偿房屋差价损失。本院认为，被告篆塘政府向原告所售本案房屋的土地使用权至今未转为出让地，该房屋的修建亦未取得建设工程规划许可等相关法定手续。虽然2012年政府相关部门曾就该房相关问题召开联席会议争取走处罚程序，但至今已逾5年，截止辩论终结前，仍未补办相关手续。故原、被告签订的购房合同违反法律禁止性规定，应为无效，本院对原告要求确认该合同无效的诉讼请求予以支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告主张被告返还购房款1213500元予以支持。原告主张被告赔偿装修损失，因原告对该房投入的固定装修添附物部分不宜拆除，可随房屋一并返还被告，被告亦未要求拆除，故应折价补偿，根据鉴定意见，被告应补偿原告115100元。经本院释明后，原告选择主张被告赔偿近期购买同类房屋的差价损失，因合同无效后，原告丧失了诉称房屋的使用价值及交换价值，故存在损失，而该损失额相当于同类合法产权房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，但应按双方的过错责任予以分担。出卖方对所售商品应负瑕疵担保责任，且本案中，被告作为乡镇政府，对其所售房屋的情况是明知的，其交易行为亦具有较大的公信力，且被告在出售房屋时经公开拍卖招标出售房屋，并与原告在合同中约定在开发商办理产权证后转交，原告作为一般判断能力的自然人，对以上出售行为具有一定的信赖。被告称原告对该房包括土地使用权类型等相关情况是明知的，原告对此予以否认，被告亦未举示证据证明，故被告对合同无效造成的损失部分应承担主要责任。原告对其支出大笔资金所购房屋的产权亦应负有一定的谨慎审查的注意义务，故其自身亦应承担部分责任。根据鉴定意见，综合本案案情和双方当事人的过错，本院确认由被告对原告主张的损失承担623200元[（1992500—1213500）×80%]的赔偿责任，原告自行承担20%的责任。对原告主张被告赔偿利息损失，不能与房屋增值损失重复主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：一、原告欧英全与被告重庆市綦江区篆塘镇人民政府签订的《篆塘政府伙食团旧址处第一层房屋购房合同》无效；二、被告重庆市綦江区篆塘镇人民政府于本判决生效后十五日内向原告欧英全返还购房款1213500元；三、被告重庆市綦江区篆塘镇人民政府于本判决生效后十五日内折价补偿原告欧英全115100元；四、被告重庆市綦江区篆塘镇人民政府于本判决生效后十五日内赔偿原告欧英全损失623200元；五、驳回原告欧英全的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25308元，由被告重庆市綦江区篆塘镇人民政府负担22366（原告欧英全已纳，由被告在履行上述判决义务时一并支付原告），原告欧英全自行承担2942元（已纳）；鉴定费21000元由被告承担（由被告在履行上述判决义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  仇 解人民陪审员  陈天丽人民陪审员  余明旭二〇一七年八月一日书 记 员  李佳蔚