江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终4621号上诉人（原审原告）：朱新民，男，1966年9月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱新红（系朱新民之妹），女，1969年6月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：费书兵，泰兴市元竹法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：罗明霞，女，1977年12月20日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：周志云，江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张全，江苏袁胜寒律师事务所律师。上诉人朱新民因与被上诉人罗明霞房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初607号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱新民上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、涉案房屋是上诉人在宝钢集团南京轧钢总厂工作期间的单位集资房，虽无产权、土地证，但客观上是正式住房，并非临时建筑，上诉人享有使用、处分、支配该房屋的一切权利；另外，该房屋是1993年经南京市计划委员会批准建设，而原审法院以案涉房屋不具备建设工程规划许可证，亦无产权证及土地证为由，认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效是对事实认定的错误。2、关于上诉人所主张的损失部分，首先，被上诉人作为房屋的单独承租人，将所承租的房屋转租给10多人使用，违反了《房屋租赁合同》的约定及2014年南京市关于“群租房”整治的实施意见，是导致涉案房屋漏水的原因。其次，按照《房屋租赁合同》的约定，承租人在使用租赁房屋期间，负责对水、电……的日常维护，被上诉人的违约是导致房屋漏水的原因。房屋漏水问题，应由实际使用人即被上诉人承担无过错的举证责任，而原审法院却以上诉人无证据证明漏水一事系因被上诉人过错所致，是对举证责任的滥用。再次，漏水事件发生后，直接导致了案涉房屋和楼下603室与503室的损失，上诉人在与603室和503室使用人调解时，多次通知被上诉人到公安机关参与，可被上诉人却自始自终不出面，无奈之下，上诉人在公安机关的协调下，与603室和503室使用人调解并先行赔偿了损失52000元，该损失是客观真实的，而原审法院以上诉人对603室和503室的赔偿是否必要之举的认定违背事实和客观常理，亦违背了公平、诚实信用原则。因被上诉人至今未将案涉房屋交还上诉人，上诉人请求被上诉人支付房屋交还前的占有租金，上诉人的主张有事实和法律依据，而原审法院以证据理由不充分认定不能成立错误。二、原审法院适用法律错误。案涉房屋虽没有房产证、土地证，但该房屋是在1993年取得南京市计划委员会的批准之后建设的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，人民法院应当认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》有效，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定是对适用法律错误。罗明霞辩称，涉案房屋无产权证与土地证，故被上诉人在租赁该房屋时，明确要求上诉人的代理人朱新红提供其自有房屋作为担保。上诉人对该房屋是否享有明确的权利，被上诉人并不清楚。案涉房屋漏水的原因是水管老化导致，与被上诉人无关，被上诉人不应对其水管老化所产生的损失承担法律责任。上诉人阐述其向案外人支付了5万元的赔偿款，案外人的损失是否有5万元存疑，且其无证据证实已经支付了赔偿款，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉。朱新民向一审法院起诉请求：1、判令罗明霞赔偿朱新民房屋漏水损失52000元及对承租房的修复责任；2、解除《房屋租赁合同》，并要求罗明霞交还703室房屋及支付所欠2017年1月1日至2017年3月1日的租金6000元。一审法院认定事实：双方当事人于2015年12月达成《房屋租赁合同》，合同载明：朱新民将本市湖西街48号03幢703室房屋出租给罗明霞用于居住，租期自2016年1月1日至2021年12月31日，租金2000元/月；罗明霞应负责房屋租赁期间水、电、照明、太阳能热水器、家电、家具的日常维护，使其能正常使用；罗明霞未经朱新民允许不得转租房屋。合同签订后，朱新民将703室房屋交付罗明霞，罗明霞将房屋提供给自己所在公司的员工居住。2016年8月11日，703室房屋因卫生间水阀开裂发生漏水，朱新民获悉后于当日对漏水处作了堵塞处理。2016年12月31日，罗明霞发送短信给朱新民，称因朱新民对703室房屋（漏水问题）不予维修，合同无法继续履行，故提出交接房屋。朱新民当日回复短信称可以解除租赁合同，但提出将追究罗明霞违约造成漏水的损失赔偿。此后，703室房屋一直未作交接。2017年1月，朱新民提起本案诉讼。审理中，朱新民称703室房屋系朱新民所在单位于1996年建成的集资房，此房为正式住房，并非临时建筑，但不具备建设工程规划许可证，亦无产权证及土地证。一审法院认为，涉案703室房屋不具备建设工程规划许可证，亦无产权证及土地证，双方就此房屋签订的《房屋租赁合同》依法应属无效，罗明霞应及时将房屋返还朱新民。但因合同无效，朱新民所称罗明霞违约之说及欠付租金之说均无从成立，且朱新民并无证据证明703室房屋2016年8月11日漏水一事系因罗明霞过错所致，亦无充分确凿证据证明其向案外人钟贵、汪寅章、吕强华赔款52000元确属真实客观正当必要之举，基于上述分析，朱新民以罗明霞违约为由诉请罗明霞赔偿损失修复房屋并主张解除租赁合同及要求罗明霞支付所欠租金，其诉求缺少事实及法律依据，证据理由均不充分，不能成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、罗明霞于本判决生效之日起三日内将本市湖西街48号03幢703室房屋交还给朱新民。二、驳回朱新民其他诉讼请求。本案受理费1250元，由朱新民负担1000元，罗明霞负担250元。二审中，上诉人提交两份证据。证据一、南京市计划委员会宁计投资字（1993）443号文件复印件一份，证明案涉房屋虽然没有产权证、土地证，但是经政府职能部门批准建设，上诉人享有使用、处分该房屋的权利。证据二、江苏米陌资产管理公司与赵欣签订的房屋租赁合同复印件一份。证明603室房屋实际的使用人以及发生漏水事件之后该公司委托员工钟贵全权处理，上诉人的妹妹朱新红与钟贵就603室房屋的相关赔偿事宜在南苑派出所协调达成调解协议，并履行了赔偿义务。被上诉人质证认为，上诉人提交的两份证据并非民事诉讼法所规定的新证据。证据一上诉人未提供原件，对真实性不予认可，且和本案没有关联性。从该文件中也看不出，上诉人对该房屋拥有绝对的处置权。对证据二的真实性无法确认，该份证据亦证明不了603室房屋的损失达到了4万元，且与本案没有关联性。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，上诉人亦未取得权属证书，一审法院依法认定双方当事人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效并无不当。又因上诉人没有证据证明涉案房屋内水阀漏水系因被上诉人过错所致，亦无充分证据证明其向案外人钟贵、汪寅章、吕强华赔偿52000元确属客观真实，一审法院认为上诉人以被上诉人违约为由请求赔偿损失缺少事实及法律依据，诉讼请求不能成立亦无不当。上诉人虽在二审中提交的两份证据材料，但该两份证据均为复印件，且与本案的关联性无法确认，故本院不予采信。上诉人的诉请包括解除合同、返还房屋及支付租金。合同无效后，被上诉人应将涉案房屋返还上诉人，并向上诉人支付房屋占有使用费。为避免当事人讼累，参照双方合同约定的租金标准，被上诉人应按2000元/月标准向上诉人支付房屋占有使用费直至涉案房屋返还之日。对上诉人的该项上诉主张，本院予以支持，一审法院对此未予处理不当，本院予以纠正。综上，朱新民的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初607号号民事判决第一项；二、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初607号号民事判决第二项；三、罗明霞于本判决生效之日起三日内按2000元/月的标准向朱新民支付自2017年1月1日起至本市湖西街48号03幢703室房屋返还之日的占有使用费；四、驳回朱新民其他上诉请求。二审案件受理费1250元，由朱新民负担1000元，罗明霞负担250元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年八月十六日书记员  杨文艳