海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2018）琼9002民初1247号原告（反诉被告）：王景茂，男，1952年9月27日出生，汉族，现住海南省琼海市。委托诉讼代理人：吴玉坤，琼海市中心法律事务所法律工作者。被告（反诉原告）：赵俊英，女，1958年5月8日出生，汉族，现住海南省琼海市。委托诉讼代理人：孙敬芳，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋宇，海南法立信（琼海）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王景茂与被告赵俊英（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用普通程序审理。在审理过程中，被告赵俊英于2018年9月10日提出反诉，本院经审查后决定合并进行审理，并于2018年9月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人吴玉坤，被告赵俊英及其委托诉讼代理人孙敬芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王景茂向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2017年2月18日签订的位于琼海市嘉积镇人民路海域天城B2栋301房《二手房买卖合同》有效；2、判令被告于判决生效后十天内协助原告办理不动产权过户变更登记手续。事实和理由：原告与被告均是居住在琼海市嘉积镇人民路海域天城B2栋的住户，原告居住在302号房，被告居住在301号房和705号房，双方是邻居关系。在2017年2月18日被告将301号房出售给原告，双方订立了《二手房买卖合同》，该房面积80平方米，双方议价人民币40.6万元；在订立协议时原告支付购房定金15万元，此后原告又分别于2017年2月28日和3月23日支付20万元和3万元，合计已付购房款38万元。合同签订后，因房地产价格猛升，遭到被告反悔拒绝将该房过户给原告。经原告多次催促，被告以各种理由推辞，直到现在原告无法办理过户手续。原告认为，原、被告订立的上述《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效合同，被告应认真履行协助办理过户之义务。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告赵俊英答辩称，一、原告关于确认双方于2017年2月18日订立的《二手房买卖合同》有效的诉讼请求是不正确的，也是不能成立的。根据合同法规定，依法成立的合同自成立时生效。但合同生效并不代表合同相关方履行了合同义务，仅凭着认定合同有效就要求通过法律途径限定对方完全履行合同义务，显然不合法。原告与被告尽管签订了合同，但是没有依照合同条款履行，反而存在违约行为，其应承担违约责任。故原告的诉讼请求不正确，不能成立。正确的诉讼请求是请求确认原告已履行了生效合同所确定的各项义务，然后才提出限令被告履行协助办理不动产过户登记手续。二、原告在诉状中的一些事实理由不属实，存在虚假问题。1、利用被告回内地之机，故意把被告的地址、电话写错，以便达到缺席审理和规避被告的抗辩及反诉，实现单方操控案件走向的目的。2、故意把付款时间写错，以期达到规避相关法律追诉期限的目的，原告把第三次付款（即2018年1月23日的30000元付款）故意写成到2017年3月23日。3、原告在诉状中着重提到定金15万元问题，也是存在着原告精心设计的问题，最初定金的议定为5万元，但经过原告操作弄成15万元。被告认为根据法律规定定金最高不能超过标的额的20％，故被告坚持依照法律规定确定定金数额，定金不应超过合同标的额的20％即81200元。综上，原告的第一项诉讼请求不正确，第二项诉讼请求也不可能产生和进行，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）赵俊英提出反诉请求：1、判令解除原告与被告签订的关于永金·海域天城小区B2-1-301房的《二手房买卖合同》；2、判令原告给付违约金5600元；3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：一、自签订《二手房买卖合同》后，原告并没有全面履行合同义务，已构成违约，符合法定和约定的解除条件。双方于2017年2月18日签订的《二手房买卖合同》是原告亲自制定的格式合同，双方在合同签订前口头约定，原告在签合同和支付首付款后应当在一个月内一次性付清余款，但原告在2017年2月16日支付15万元（含定金）后，在被告催促下直至2017年2月28日才转账支付20万元，后又拖延到2018年1月23日转账支付3万元，至今尚有2.6万元购房款没有给付被告。因此，原告没有在一个月内全额付清房款，超过了约定的付款期限，已构成违约，依照合同法和《二手房买卖合同》约定，已符合解除合同的条件。二、原告在购买被告的这套房屋的行为上，可谓是机关算尽、玩尽心机、玩尽手段。原告为了买这套房屋，就一再找被告诱说装可怜，说他的妹妹生病为了治疗，把家里的房都卖掉了，没地方住，他想买这套房把他妹妹接过海南疗养方便照顾。以此博取被告的同情，且一再让被告便宜卖给他。被告是一个诚实善良的人，心软了，就同意宁可赔一点便宜卖给了他，但要求他必须1个月内付清全款。但是，通过后面签订《二手房买卖合同》和原告的付款行为及出尔反尔的言行，被告逐步看出了原告的一些不良用心和欺骗目的。三、双方的这宗二手房买卖，也存在显失公平的问题。双方这宗二手房买卖本身就是一宗显失公平的买卖行为，被告购买开发商的这套房屋的购房款是454173元，办理不动产证书各项收费及维修资金合计12559.97元，被告购买这套房屋的成本合计466732.97元，同时自收房以来至2016年底共缴纳物业费10026.19元，对照与原告的二手房买卖合同的价款406000元，被告净赔70759.16元。如果再由被告支付各项过户费用将近10万元的话，被告或将损失16-17万元左右。四、因政府限购的行政措施出台，原告已经不具备购房和过户的条件，解除合同是有客观依据的。自2017年开始，海南省和琼海市已陆续出台限购政策，因原告王景茂系黑龙江省户籍的退休养老人员，在海南没有缴交社保的条件，不动产主管部门已不可能为其办理房屋不动产转让过户手续。所以，被告主张解除双方的二手房买卖合同，退还原告已付的38万元也是符合法律相关规定的。综上，请法院支持被告的反诉请求，驳回原告的诉讼请求。原告（反诉被告）王景茂答辩称，一、对于被告要求解除合同，以及支付违约金的理由不成立，原告不同意。原告并没有违约，存在违约在于被告，原告已按双方约定的付款时间支付款项给被告，而且是提前付款，剩下的2.6万元是双方约定在过户时才支付。被告诉称原告为了买房而玩尽手段是对原告的侮辱，完全是虚假的。因双方是邻居，被告张贴卖房广告，好长一段时间都没人买，原告想把这套房买下来，这样二套房就连在一起，这是原告向被告买房的主要原因。二、关于显失公平问题。原告认为不存在显失公平，因为原告的房屋是在2010年向开发商购买，原告在2017年2月向被告购买此房，时间已经有7年之久，是旧房，存在折旧的情况，当初双方议定的价格才40万元，6000元是被告要求增加上去的，这一点原告认可。三、被告称因政府政策的原因，原告不具备购买房屋和过户的条件。原告认为这个理由是不成立的，双方买卖房屋的时候限购政策还没出台。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据有：原告提供的(本、反诉一致)证据1、《二手房买卖合同》，2、收据2张、汇款单3张，3、工商银行汇款单，4、借记卡记账历史明细清单；被告提供的（本、反诉一致）证据1、《二手房买卖合同》，2、《商品房买卖合同》，3、收费明细表，4、银行转账存根，5证明，6、借记卡账户历史明细清单，7、《不动产权证书》。对上述当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月4日，被告赵俊英与海南永金置业股份有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海南省琼海市嘉积镇人民路海域天城B2栋1单元301号商品房，建筑面积79.89平方米，总房价款为人民币454173元。2017年2月18日,原告与被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：原告（乙方）同意购买被告（甲方）拥有的坐落于琼海市嘉积镇人民路海域天城B2栋1单元301号房产，建筑面积80平方米；上述房产的交易价格为人民币40.6万元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付15万元作为购房定金。税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由甲方承担。关于违约责任方面约定，合同签订后，若乙方中途违约，购房定金归甲方所有；若乙方未按合同规定付款方式付款，每逾期一日，按逾期金额的2％支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，并由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10％违约金。若甲方中途违约，以乙方所付定金的双倍给乙方；若甲方未按本合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价款的2％支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10％的违约金。合同还对双方的主体、发生争议的解决方式等事项进行了约定。原告于2017年2月16日向被告支付购房定金15万元，同年2月18日被告出具一张收款收据为凭；2017年2月28日原告向被告支付房款20万元。2017年8月21日，被告领取了涉案房屋的《不动产权证》[证号：琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号]。2018年1月23日，原告向被告再支付购房款3万元。因原、被告双方在办理房产过户手续的时间问题上未能达成一致意见，致使房屋至今尚未完成办理过户。原告认为，双方签订的《二手房买卖合同》是合法有效合同，被告应认真履行协助办理房产过户手续之义务。为此，原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼，请求处理。本案庭审结束后，本院曾分别对双方当事人进行调解，但双方未能达成调解协议。本院认为，原告与被告于2017年2月18日关于琼海市嘉积镇人民路海域天城B2栋1单元301号房签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人在平等协商一致基础上的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，当事人应予遵守和履行。本案的争议焦点是：原、被告双方签订的上述《二手房买卖合同》应否解除，原告诉请被告协助其办理涉案房屋的不动产权过户变更登记手续应否支持；被告反诉要求原告支付违约金5600元应否支持。本案中，原告认为双方签订的《二手房买卖合同》是合法有效合同，原告按照合同约定支付了购房款共计38万元，剩余2.6万元待办理房产过户时付清，被告应积极履行协助办理房产过户手续之义务。被告反诉原告没有全面履行合同义务，没有在一个月内付清购房全款，已构成违约，且限购政策出台后原告不具备购房资格，符合法定和约定的合同解除条件。根据以上查明的事实，原、被告双方在《二手房买卖合同》中仅约定了房屋交易价为40.6万元，在合同签订之日原告向被告支付15万元购房定金，对于其余购房款的付款时间、方式，以及办理房屋过户手续的时间方面并没有明确的约定。原告已按合同约定履行了支付大部分购房款38万元给被告的义务；对于剩余的2.6万元购房尾款，原告称是双方口头约定待办理房产过户手续时一次性付清，这符合二手房交易的惯例和做法，因此原告并没有违约。被告于2017年8月21日已取得了涉案房屋的《不动产权证》，具备为原告办理房屋权属转移（过户）登记的条件，即原告购买该房屋的物权登记之法律保障的目的最终可以实现。2017年4月24日琼海市实施住房限购政策，但本案原、被告关于涉案房屋的交易行为发生在政府限购政策出台之前的2017年2月，且原告已向被告支付了大部分购房款，双方的房屋交易不受限购政策影响。目前尚未发生合同目的不能实现的情况，双方签订的《二手房买卖合同》应当继续履行。被告至今没有协助原告完成办理房屋不动产权过户登记手续，被告之行为显属不妥，违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则。现原告诉请确认双方签订的《二手房买卖合同》有效，以及要求被告协助原告办理涉案房屋不动产权过户变更登记手续之请求，有充分的事实根据和法律依据，理由正当，依法应予支持。被告反诉请求解除双方上述《二手房买卖合同》，其主张理由不成立，本院不予支持。至于被告反诉要求原告支付违约金5600元的问题，因原告并没有存在未按合同约定时间付款的违约行为，故被告的此项反诉主张缺乏事实和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告王景茂与被告赵俊英于2017年2月18日签订的《二手房买卖合同》有效。二、限被告赵俊英于本判决生效之日起三十日内协助原告王景茂将琼海市嘉积镇人民路海域天城B2栋1单元301号房屋[证号为：琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号]的不动产权办理过户变更登记至原告王景茂名下。三、驳回被告（反诉原告）赵俊英的反诉请求。案件本诉受理费7390元、反诉受理费3720元,均由被告赵俊英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。qihflsws0tmfe3zd0y案件唯一码审 判 长  陈宏友审 判 员  祁永芳人民陪审员  王 军二〇一九年十二月十一日书 记 员  王 彬