黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0822民初838号原告：杜洋，男。委托诉讼代理人：武艳波。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司。法定代表人：于文波。委托诉讼代理人：杨士玲。第三人：孙德昌，男。原告杜洋与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称“万基公司”）、第三人孙德昌商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告杜洋及委托诉讼代理人武艳波，第三人孙德昌到庭参加诉讼，被告万基公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜洋向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行房屋买卖合同，并协助原告办理不动产权证书，提供办证所需手续;2.要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年4月28日，原告与被告万基公司签订了《商品房投资协议书》，协议约定：原告购买万基公司在桦南县隆吉小区三期开发的2号楼000212商服，房屋面积为106.63平方米，原告交付了全部价款。后期原告到桦南县房产局办理产权证照时，得知原告购买的房屋由万基公司与第三人之间办理了机打合同，导致原告无法办理房屋产权证照，故提起诉讼。万基公司辩称，关于房屋买卖事宜不清楚，我公司没有将争议房屋出卖给原告及第三人，也没有与原告及第三人签订房屋买卖合同和收取房款，该地段的实际投资人和受益人为张敬科，应由其承担法律责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。孙德昌辩称，第一，我于2013年5月3日以现金方式全款购买了涉案房屋，并在产权处办理了机打的商品房买卖合同；第二，房产部门出具的合法的机打《商品房买卖合同》是对第三人合法购买该房屋的法律保证和依据，具有不可抗性；第三，而原告没有及时办理购房登记手续失去了法律保护的最佳时机，因第三人有合法的登记备案合同，故原告签署的合同当然无效；第四，万基公司给第三人开据的进户许可证明，是证明第三人为开发商唯一许可入户的。综上，第三人具有符合法律规定的完全证据，均能证明第三人才是涉案房屋的合法主人，故原告的诉讼请求不能成立。此外，第三人孙德昌庭审中自认其通过案外人颜世芹认识张敬科，张敬科向其借款100余万元，以涉案房屋作为借款担保并办理了商品房销售登记备案的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权也调取了来源于桦南县公安局的相关证据并组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的房屋买卖协议、购楼收据、销售不动产发票及实际居住的相关证据（电力、采暧、物业等费用收据），本院调查取证的万基公司授权委托证明书、隆吉小区三期的相关政府批件及证人张敬科、颜世芹证言笔录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即第三人提供的商品房买卖合同、收据及入户通知单，原告认为被告与第三人之间是基于民间借贷的担保而签订的商品房买卖合同，虽办理了登记备案，但不能证明第三人实际取得了房屋所有权；本院经审查认为，商品房预售合同登记备案的规定系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即备案登记并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，故原告的反驳理由成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黑龙江省桦南县隆吉小区三期建设项目系被告万基公司与案外人张敬科合作开发。2011年9月3日，原告杜洋之母王华丽与万基公司签订《商品房买卖协议书》，约定购买隆吉小区三期2号楼自西向东数第3、4号一带二门市（包括涉案2号楼212号，面积106.63平方米商服），均价每平方米6000元，面积共计420.35平方米，以房产测绘据实结算，原告交付购房款后便实际入住。此后，当原告杜洋到桦南县房地产管理局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被第三人孙德昌备案登记，导致原告无法实际权利，故提起诉讼。另查明，2013年5月3日，因案外人张敬科开发桦南县秀北小区向第三人孙德昌借款，便将涉案房屋作为担保在桦南县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。本院认为，案件的争议焦点一是被告万基公司与第三人孙德昌签订的《商品房买卖合同》的效力问题；二是原告杜洋之母王华丽与被告万基公司签订的《商品房买卖协议书》的效力及履行问题。首先，民法通则规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，张敬科作为万基公司的合伙人与孙德昌之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保张敬科委托贾东阳与孙德昌将涉案房屋办理了备案登记，可见双方的真实“意思”是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在“表示”为签订商品房买卖合同并办理备案登记，因此双方签订商品房买卖合同这一民事行为的“内在意思”与“外在表示”不一致，意思表示并不真实，应为无效。其次，我国采取物权法定原则，本案中被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被物权法或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则；最后，民间借贷司法解释亦规定民间借贷案件中如出现实为借贷而名为买卖的情形应以借贷法律关系审理，并释明当事人变更诉求，如其拒绝的话裁定驳回起诉，由此可见就该案的审理应坚持买卖合同的从属性及基础法律关系审理的原则，第三人可以民间借贷另行向债务人主张权利，作为其民事权益的救济方式。关于原告杜洋与被告万基公司签订的《商品房买卖协议书》的效力及履行问题。第一，该协议书约定了商品房买卖的基本内容，具备买卖合同的必要条款并签字盖章，可见双方订立买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效；第二，原告履行了房屋价款的给付义务，被告出具了收据并将涉案房屋交付于原告；第三，原告已对房屋进行了占有使用，有其提供的采暖、供电、供水及物业收费的票据为凭，被告负有承担转移房屋的所有权与原告，协助原告办理房屋所有权证书的义务，该义务虽未明确记载于双方签订的商品房投资协议书，但却实际存在于合同履行之中。综上所述，被告万基公司与第三人孙德昌签订的商品房买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，此担保方式违反物权法定原则和民间借贷的法律规定，第三人所支付的款项实为借款并非房屋买卖的价款，其并未履行买卖合同的价款支付义务，应为无效；原告杜洋与被告万基公司签订的商品房投资协议书意思表示真实，具备商品房买卖合同的要件，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。在该合同依法成立的情况下，被告万基公司负有协助原告杜洋办理涉案房屋产权登记的附随义务。此外，关于被告万基公司提出因张敬科是隆吉小区三期建设项目的实际投资人和受益人，应承担法律责任的辩解不予采信，理由是万基公司所出具的授权委托证明书中明确承认该项目为其与贾东阳（实际为张敬科）合作经营，即使二者属民事法律行为中的挂靠关系，但因其系政府批准备案的房地产开发主体理应担责。被告万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对民事权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与第三人孙德昌于2013年5月3日签订的《商品房买卖合同》无效；确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与原告杜洋于2011年9月3日签订的《商品房买卖协议书》有效；被告佳木斯万基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告杜洋办理黑龙江省桦南县隆吉小区三期2号楼212室（面积106.63平方米，产籍号4-0001-865-000212）房屋产权登记手续。案件受理费100元由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  吴艳文审 判 员  林佳智人民陪审员  张晓东二〇一七年八月二十九日书 记 员  郜 宇