惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2405号原告：李小英，女，汉族，1979年9月3日出生，住广东省深圳市宝安区。原告：欧海辉，男，汉族，1975年5月20日出生，住江西省抚州市乐安县。被告：惠州市太东国际物流园有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道25号太东投资大厦。法定代表人：袁毅。委托代理人：肖绮清，女，该公司员工。委托代理人：潘康梨，女，该公司员工。原告李小英、欧海辉与被告惠州市太东国际物流园有限公司（以下简称太东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年8月15日、2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告李小英、欧海辉，被告龙华房地产公司的委托诉讼代理人肖绮清、潘康梨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小英、欧海辉向本院提出变更后的诉讼请求为：1.判令被告立即赔偿原告物业费及公摊费用6615元[945元/月×7个月（自2018年12月25日起至2019年7月24日止）]；2.判令被告立即赔偿原告无法正常出租收取租金及押金的费用69786元（60元/平方米×193.85平方米×1个月＋58155元）；3.判令被告在修复原告商铺排污管道不通及管道破损方面的质量问题时，严格按照原告施工图纸进行，不要随意把他人排污管道连接到原告商铺排污管道，当被告修复完成后，原告要求被告现场做通球通水测试；4.判令被告修复该34栋所有商铺排污管道不通问题，因为任意一户商铺排污管不通均会使整栋受害，当被告修复完成，原告要求被告现场做通球通水测试（该诉请是警示）；5.自2019年8月15日到2024年8月15日期间，排污管阻塞需疏通产生的费用由被告承担（该诉请是警示，定为6000元）；6.由于地下污水积水，产生污水倒灌造成财产损失或产生沼气爆炸造成财产及人物伤害等损失，由被告全部承担（是警示，无法明确诉请金额）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月18日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠州***商铺。被告于2018年12月25日交铺，原告于2019年1月份出租完毕开始装修。由于该商铺建筑排污管道不通的质量问题，致使商铺内的排污存在阻塞，污水无法正常排入市政排污系统。2019年3月份原告要求水电装修工自行检修时发现，该栋所有商铺地下的排污管道在二次填埋时均被破坏，致使排污管道的污水不是排到市政排污系统，而是直接排到在商铺地下未填埋的空地中，商铺地下的空地容积约3150立方米（长100米×宽7米×高4.5米）。原告多次找被告的工程部和物业公司反映：商铺污水排入地下空地会污染水源，产生的沼气会爆炸，危害生命！并要求被告立即按照施工图纸全部修复，但被告未按施工图纸进行修复，仅把未填埋的外露部分且被破坏的管道接到他人商铺，敷衍了事。原告商铺的管道同样不能正常排污。此后原告多次找被告，要求其完全修复，但被告一直没有修复，于是原告在2019年4月投诉到住建部质检科，质检科也曾督促其依照施工图纸完全修复，但被告至今没有任何修复方案和修复结果。现因商铺污水无法排放，该商铺无法正常装修施工和使用，由此所产生的费用（物业费、租金、装修误工等费用）理应由被告全部承担。为此，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院在迅速查证事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。原告李小英、欧海辉提供了如下证据：1.身份证；2.与孙淑燕、李江**、鳌主任的微信聊天记录、图片；3.商品房买卖合同（预售）、购房付款表；4.营业执照；5.物业服务费收据；6.商铺租赁合同、押金及租金收据；7.与王鸿毅的聊天记录；8.一张照片；9.告知书；10.排污管漏水视频；11.房屋交接验收表；12.住宅质量保证书；13.与卢少坤的微信聊天记录；14.联络函；15.照片;16.澳头执法队调查情况说明；17.商铺租赁合同解除协议。拟证明其诉称的事实。被告太东公司辩称：1.被告已经取得涉案房屋的相关验收资料，包括竣工验收备案表、建筑积水排水及供暖分布系统工程质量验收记录、城市排水许可证，并按买卖合同的约定将涉案商铺交付给原告，原告诉称排污管道不通及未按规定排入市政排污系统，没有任何事实和法律依据。2.原告应对其所主张的诉讼请求和事实理由提供有力的证据证明，现其所提供的证据并不能证明上述问题，应承担举证不能的责任。3.被告交付给原告的涉案商铺是已经通过原告的验收并已收楼，且原告也实际享受了物业服务，其应按物业合同的约定支付相应的物业服务费用，其无权要求被告承担涉案商铺的物业费和公摊费。4.原告诉请要求被告赔偿其无法正常出租收取租金及押金的费用，没有事实和法律依据，被告交付的涉案商铺是经过竣工验收符合相关资料标准的，在原告无法举证证明涉案商铺排污管质量问题已经给其造成实际损失的情况下原告无权要求被告承担任何赔偿责任；其次，对原告提交的商铺租赁合同及收据的真实性存疑，其无证据予以佐证承租方已实际履行了付款义务。最后，租赁合同的押金并不是原告的预期收入，其无权要求被告承担押金的损失。5.原告诉求被告修复管道或测试没有事实和法律依据，被告交付的商铺及管道均经过竣工验收，不存在修复的事实基础。6.原告诉求的疏通费用没有实际发生，费用计算没有依据，且被告亦无侵权行为，原告需证明侵权事实及因果关系。7.增加诉讼请求第二项没有事实和法律依据，没有实际发生，被告亦无侵权行为，原告需证明侵权事实及因果关系。综上，恳请法庭查明本案事实，依法驳回原告全部诉讼请求。被告太东公司提供了如下证据：1.竣工验收备案表；2.建筑给水排水及供暖分布（系统）工程质量验收记录；3.排水许可证；4.《商品房买卖合同》及其附件、附录；5.收楼资料；6.装饰装修备案表及照片；7.整改通知书及送达详情；8.惠州市城市管理行政执法局出具的责令改正（停止）违法行为通知书；9.照片；10.房屋交接验收表。拟证明其辩称的事实。本案当事人围绕诉、辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：2018年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）［合同编号：大亚湾（2018）10040170］及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州***商铺，总房价款为1744650元,建筑面积为193.85平方米，其中套内面积187.48平方米，分摊共有建筑面积6.37平方米。合同附件二对纳入涉案商铺分摊的共用部位的名称、面积和所在位置作出明确约定。双方在合同第十七条就保修责任约定为：1.商品房实行保修制度。商品房为住宅的，被告自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。2.下列情形，被告不承担保修责任：（1）因不可抗力造成的房屋及附属设施的损害；（2）因原告不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。3.在保修期内，原告要求维修的书面通知送达被告90日内，被告既不履行保修义务也不提出书面异议的，原告可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由被告承担。合同附件七中第二款的约定内容为：商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限；关于保修范围、保修期限和保修责任等约定以附件十一附录二为准。附件十一附录二《住宅质量保证书》中对管道堵塞的保修期限约定为集中交付之日起算2个月。双方在合同附件十一补充协议第八条第一款对商品房质量及保修责任补充约定为：1.保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，被告应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当从最后一次更换、修理完毕之日起15日内书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内退还原告已付全部房价款，并赔偿原告实际损失。原告在前述期限内未书面通知被告解除合同的，视为原告接受被告继续更换、修理。原、被告还对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款。2018年9月10日，涉案商铺第34栋建筑给水排水及供暖系统工程质量验收为合格。2018年12月24日，被告办理了涉案房屋所在项目的工程竣工验收备案。2018年12月29日，被告将涉案房屋交付给原告使用。原告在装修过程中发现排污管道存在问题，为此向本院提起诉讼，提出上述诉称中的诉讼请求。2019年8月15日，本院召集原、被告双方到涉案商铺进行勘查，对现场进行拍照，制作了现场勘查笔录，现场情况如下：1.原告已把商铺内部地面结构板局部打开，地面板下存在空腔，空腔存在大量积水，面向商铺的右侧传来较大的流水声；2.卫生间已装坐便器，经测试（未通球测试），卫生间的积水能通过排污管排入市政排污管道内。为证明涉案商铺的地下排污管存在漏水及积有大量污水事实，原告提交了澳头执法队于2019年9月27日出具的《关于大亚湾澳头太东天樾湾34栋104商铺私自在结构板开孔的调查情况说明》，该情况说明的主要内容为：澳头执法队接到信访投诉后，对涉案商铺进行现场勘查，发现原告在商铺里面厕所旁边开挖有一个60*60（厘米）的小孔，深12厘米。小孔下面存在大量积水，排污管道存在漏水情况。澳头执法队对原告擅自在室内厕所旁地板挖孔的行为发出责令改正（停止）违法行为通知书，要求原告立即停止违法行为，并限期整改；并要求原告待排污水管道漏水行为修缮后，立即将开挖小孔恢复原状，并请相关部门协调解决排污管漏水问题。为了解涉案商铺地面板下空腔存在大量积水是否符合建设规范，本院向惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局出具《调查函》，该局于2019年10月28日出具复函并附相关材料。复函的主要内容为：本案原告李小英、欧海辉系大亚湾太东财富港中心34栋1层04号商铺的业主，原告在收楼后打算对商铺内部进行局部改造而把地面结构板局部打开，发现地面板下存在部分位置无填土和空腔积水的情况。经建设单位说明及现场查看，因该商铺底板混凝土结构板与地下室侧壁一同浇筑，商铺结构板底与基坑边坡之间狭小空间无法回填密实。根据设计图纸该商铺地板及小区地下车库均采用桩基础和钢筋混凝土传力结构体系，基坑回填土不起承重作用，局部回填不密实和积水并不改变该项目地质水土环境为2b类（《混凝土结构设计规范》表3.5.2混凝土结构的环境类别）的性质，对项目结构安全不构成影响。但有可能会对商铺室外地坪的沉降造成影响。目前商铺室外地坪未发现有明显的沉降迹象，建设单位承诺如有后期商铺室外地坪出现沉降和其他安全问题，建设单位将负责无条件维修并承担相关责任。为证明被告应赔偿原告相关费用，原告提交了如下证据：物业服务费收据，商铺租赁合同、押金及租金收据、商铺租赁合同解除协议。物业服务费收据显示原告预交商铺2018年12月25日至2019年3月31日的物业服务费3008.36元。商铺租赁合同、押金及租金收据、商铺租赁合同解除协议显示：原告与案外人黄云飞签订《商铺租赁合同》，约定租金为每月11631元，租赁期限自2019年7月1日起至2024年6月30日止，原告收取了商铺押金及2019年7月份租金共计69786元，后原告与案外人于2019年6月10日签订《商铺租赁合同解除协议》，解除了双方签订的《商铺租赁合同》，并对租金及押金处理作出约定。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。1.关于原告诉请第3项中主张被告修复其商铺排污管道不通方面。2019年8月15日，经现场勘查，原告排污管道不通指的是卫生间的积水不能通过排污管排入市政排污管道内以及商铺地面板下存在空腔积水。首先，双方签订的商品房买卖合同附件十一附录二《住宅质量保证书》中对管道堵塞的保修期限约定为集中交付之日起算2个月，被告于2018年12月29日将涉案房屋交付给原告使用，但原告庭审自述其发现排污管道堵塞时间为2019年3月12日，已超过约定的保修期限，故在管道堵塞的保修期限已过的情况下，被告对管道堵塞并无修复义务；其次，现场勘查时作现场测试，发现原告卫生间的积水能通过排污管排入市政排污管道内，不影响原告正常排水；最后，根据惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局的复函可知，商铺地面板下存在空腔积水对项目结构安全不构成影响，但有可能会对商铺室外地坪的沉降造成影响，现商铺室外地坪未发现有明显的沉降迹象。综上，故原告主张被告修复其商铺排污管道不通方面的诉讼请求，本院不予支持。如原告商铺室外地坪后期出现沉降影响安全的问题，原告可另案解决。2.关于原告诉请第3项中主张被告修复其商铺排污管道破损相关问题方面。结合原告提交的排污管道漏水视频及澳头执法队于2019年9月27日出具的《关于大亚湾澳头太东天樾湾34栋104商铺私自在结构板开孔的调查情况说明》等证据，本院对原告商铺地面板下的排污管道存在破损的事实予以确认。根据《商品房买卖合同》及附件、《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，商品房的保修期自房屋交付之日起计算，给排水管道安装和装修工程的最低保修期为2年。被告于2018年12月29日将涉案房屋交付给原告使用，给排水管道安装和装修工程至今并未超过保修期，原告诉请被告修复其商铺排污管道破损，理由充分，本院予以支持，被告应按合同约定承担修复义务。因地面板下的排污管道属于住宅的共用设施设备，在不影响业主排出污水的前提下，被告根据实际情况可将其他业主地面板下排污管道接到原告商铺地面板下的排污管道或者将原告商铺地面板下的排污管道连接到其他业主地面板下的排污管道，故原告诉请被告排除他人地面板下排污管道连接到原告商铺地面板下的排污管道，理由不充分，本院不予支持。3.关于被告是否应向原告赔偿相关费用。原告诉请第1、2项，实质是原告要求被告赔偿其因排污管道存在不通、破损等问题导致的损失。首先，根据前面第1点分析，本院并不支持原告主张被告修复其商铺排污管道不通方面的诉讼请求；其次，虽然原告商铺地面板下的排污管道存在破损，但并不影响原告对地面板上空间即原告对房屋专有部分的使用；最后，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对排污管道堵塞、破损仅约定被告在保修期限内的维修义务。综上，原告诉请被告赔偿原告物业费及公摊费（诉请第1项）、原告无法正常出租收取的租金及押金等费用（诉请第2项），证据不足，理由不充分，本院不予支持。4.关于原告诉请第4、5、6等三项诉请，因为此三项诉请陈述的情形并未实际发生，且原告亦未提交证据证明，故对此三项诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市太东国际物流园有限公司自本判决发生法律效力后15日内修复原告李小英、欧海辉共同购买的位于惠州***商铺地面板下的破损排污管道至不漏水且能正常排水为止；二、驳回原告李小英、原告欧海辉的其他诉讼请求。案件受理费1710.02元，由原告负担855.01元；由被告惠州市太东国际物流园有限公司负担855.01元，此款已由原告预交，不予退还，被告可径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  罗亚鸼审 判 员  王科丰人民陪审员  陈新标二〇一九年十二月四日法官 助理  巫惠慧书 记 员  黄 瑾