济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初5738号原告：济南大舜天成物业管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701026648845905。法定代表人：刘临临，执行董事。委托诉讼代理人：赵鸿江，山东环周律师事务所律师。被告：山东正金投资担保有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701006848250453。法定代表人：李兵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王加丽，山东广基律师事务所律师。原告济南大舜天成物业管理有限公司（以下简称大舜天成公司）与被告山东正金投资担保有限公司（以下简称正金投资担保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告大舜天成公司的委托诉讼代理人赵鸿江、被告正金投资担保公司委的托诉讼代理人王加丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大舜天成公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告偿付原告房租682500元，物业管理费53012元，合计为人民币735512元；2.判令被告偿付原告以应付未付租金款项为基数，以年利率24%为计算标准的违约金及滞纳金，违约金及滞纳金计算至被告实际偿付完毕之日为止；3.判令被告偿付原告以应付未付物业费为基数，以年利率24%为计算标准的滞纳金，滞纳金计算至实际偿付完毕之日为止；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年9月23日签订房屋租赁合同，租赁标的物位于济南市历下区山大路236号305房间，房屋建筑面积为343.12平方米，租赁期限自2013年10月20日至2016年10月19日（实际被告使用时间长于租赁合同约定的租赁期限），租赁房屋的年租金为人民币18万元，房屋缴纳方式为先交房租然后使用，半年交一次租金，每半年租金为人民币9万元，具体缴纳时间为每年度的4月20日前及10月20日前。在租赁合同的基础上双方另行签订了物业服务协议作为租赁合同的附件，原、被告约定物业费按照每月每平方米3元的标准计收，按照季度收取。合同签订后，原告积极履行合同义务，按约交付房屋给被告租赁使用，但被告在租赁期间一直未能缴纳租金及物业费。2018年2月5日经原、被告双方结算确认，被告应付未付房租共3年零9.5个月，合计租金为人民币682500元，应付未付物业费为4年零3.5个月，合计物业费为53012元，物业费及租金合计为人民币735512元。按照《房屋租赁合同》第十条违约责任之约定，被告迟延缴纳租金及物业费应当承担违约责任，原告主张按照年利率24%计收，符合双方之间的合同约定及相关法律规定。为此，特具状人民法院，请求人民法院依法裁决。大舜天成公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、房屋租赁合同1份、房屋租赁合同附件2份，证明2013年9月23日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，被告承租原告位于济南市历下区山大路236号305房间一处，租赁面积为343.12平方米，租赁期为3年，自2013年10月20日起至2016年10月19日止，房屋租金为每年18万元，该房屋实行先交房租后使用的原则，房租交纳方式为每半年交纳一次房租；合同第十条第1款约定被告拖欠房租两个月以上的，被告应按照房屋总租金的30%向原告支付违约金；合同第十条第4款约定逾期支付租金的，每逾期一日则被告需要按照日租金的十倍支付原告滞纳金；合同第十条第2款约定逾期交纳本合同约定的应当由被告承担的费用的，每逾期一天，则应按照上述费用总金额的10%支付原告滞纳金；另在附件二中第三条第3款中约定被告违约支付本协议约定的相关费用的，被告应当自逾期之日起按照每天1%缴纳违约金。原告主张按照年利率24%计算被告迟延履行租金及相关费用的标准，未超过法律规定且低于合同约定，合法有效，应当予以支持；证据2、工作函1份，证明2018年2月5日，原、被告以工作函的方式对被告承租期间所产生的租金和物业管理费进行了结算，其中自2014年4月20日至2018年2月5日，被告欠付应付未付租金682500元，自2013年10月20日至2018年2月5日欠付物业管理费53012元，合计为人民币735512元。正金投资担保公司辩称，被告承租的房产为山东大舜天成置业有限公司的房产，并非原告房产，原告无权对外出租第三方房产，双方的租赁合同为无效合同。原告没有诉讼主体资格。即使原告有相关授权手续，2018年2月5日，双方已经重新结算确认，被告应付的租金为682500元、物业费用为53012元，合计费用为735512元。因2018年2月5日双方对房租和物业费用的重新结算确认，双方之间的房屋租赁合同的法律关系已经终止，而转化成了双方的债权债务法律关系。故，被告不认可原告的违约金与滞纳金的计算。关于违约金的问题，原、被告双方签订的租赁合同中针对违约金的约定，明显高于法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时根据高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二），若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条二款定的过分高于造成的损失”。同时根据工作函显示，“双方是协商自动解除租赁合同”，根本不存在违约问题，也不会产生任何损失，自然也就不会产生违约金，故原告要求支付违约金于法无据。对于原告求被告支付租金和物业费的滞纳金于法无据，首先，滞纳金是指超过缴款期限，向缴款人征收的一种具有惩罚性质的款项，又称执行罚，滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，具有法定性，即滞纳金是由国家法律法规明确规定的款项，个人和团体不得私设，原告作为物业公司无权要求被告支付滞纳金；其次，相关法律法规规定的具有惩罚性质的滞纳金，一般规定为每日按应激纳款项万分之五征收，而原告作为物业管理公司滞纳金的计算标准竟然以年利率24％计算，此计算标准远远超过了法律规定的标准，进一步说明其要求被告支付滞纳金的要求不具有合法性。正金投资担保公司提交阿里拍卖该房产的打印件，证明涉案房产不属于原告所有，原告无签署租赁合同的主体资格。经审理查明，2013年9月23日，大舜天成公司（甲方）与正金投资担保公司（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将位于济南市历下区山大路236号305号房间（房屋建筑面积343.12平方米）租给乙方用于办公，租赁期限自2013年10月20日至2016年10月19日（共三年），年租金为180万元，实行先交房租然后使用的规则，每半年交纳一次租金，在合同签订当日甲方应向乙方支付租金90万元和质保金10万元；该合同违约责任中对于“违约金”约定，租赁期内乙方拖欠房租两个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；该合同对于“滞纳金”的约定，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按照日租金的10倍支付滞纳金；该合同附件一为设施、设备清单，附件二为物业服务协议，该协议中关于物业费约定，收费标准为按照该房屋建筑面积每月每平方米人民币3.00元，采取预收的方式，签订本协议时甲方向乙方预收6个月的物业费，以后甲方于每季度初向乙方收取当季度的物业费，乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%缴纳违约金。2018年2月5日，大舜天成公司与正金投资担保公司签署工作函一份，主要内容为：“正金投资担保公司承租大舜天成小区1号楼2单元305室房屋一套，面积343.12平方米，2013年10月20日双方签订租赁合同，租赁时间自2013年10月20日起至2016年10月19日止，年租金18万元。合同签订后，正金投资担保公司向大舜天成公司交纳2013年10月20日至2014年4月19日的房租9万元，房屋质保金1万元，共计10万元整。租赁合同到期后，双方未续签合同，正金投资担保公司使用租赁房屋至2018年2月5日，双方对房屋交接一事确认如下：1、正金投资担保公司应向大舜天成公司交付房租2014年4月20日至2018年2月5日（共3年零9.5个月）共682500元；2、租赁期间应缴纳的物业管理费2013年10月20日至2018年2月5日（共4年零3.5个月）共53012元，合计费用为735512元。大舜天成公司以被告正金投资担保公司至今未支付上述款项为由，诉至本院。正金投资担保公司提交阿里拍卖房产的打印件，证明租赁房屋产权不属于原告大舜天成公司所有，正金投资担保公司主张大舜天成公司无签署租赁合同的主体资格，租赁合同无效，正金投资担保公司不同意支付上述费用的违约金、滞纳金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照约定及时支付租金。被告正金投资担保公司主张，因大舜天成公司并非租赁房屋的所有权人，双方的租赁合同为无效合同。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同，正金投资担保公司已经实际租用，租赁期满后双方对于正金投资担保公司欠付的租金及物业费进行了结算确认。该租赁合同并不侵犯他人合法权益，亦不违反法律规定，现正金投资担保公司以出租人不是房屋所有权人为由主张租赁合同无效，理由不当，本院不予采信。大舜天成公司与正金投资担保公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务，原、被告签订的工作函确认了正金投资担保公司欠付的租金及物业费数额，明确了双方债权债务关系，本院予以确认。故原告要求被告正金投资担保公司支付房租682500元，物业管理费53012元，事实清楚，证据充分，本院应予支持。租赁合同中对于房租、物业费明确约定了交纳时间，逾期未支付房租、未交纳物业费的，视为违约，应承担违约责任，双方对于逾期支付租金，约定“按照日租金的10倍支付滞纳金”，对于逾期支付物业费，约定“按照每天1%交纳滞纳金”，上述约定明显高于造成的实际损失，故原告主张按照年利率24%计算欠款违约金，不违反法律规定，本院予以支持。原告另主张滞纳金的请求，无法律依据，本院不予支持。原告主张按照合同约定，以应付未付的欠款数额为基数，分时间段分别计算房租违约金及物业费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。应自双方确定欠款数额之日起，被告逾期未付欠款之日起计算违约金。故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，第二百三十六条规定，判决如下：一、被告山东正金投资担保有限公司向原告济南大舜天成物业管理有限公司支付房租682500元、物业管理费53012元，合计735512元，于本判决生效之日起10日内履行；二、被告山东正金投资担保有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南大舜天成物业管理有限公司欠款违约金（以尚欠款数额735512元为基数，自2018年2月5日起至至实际给付之日止，按照年利率24%计算），于本判决生效之日起10日内履行；三、驳回原告济南大舜天成物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11160元，保全费5000元，共计16160元，由被告山东正金投资担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李兰霞人民陪审员  秦 芳人民陪审员  田相瑞二〇一九年十二月十三日书 记 员  耿 铭