山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初2691号原告：烟台我的房子信息技术有限公司，住所地烟台市芝罘区环山路96号。法定代表人：许志刚，经理。委托诉讼代理人：李晓玲，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔智，山东平和律师事务所律师。被告：薛惠卿，男，1995年7月8日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。原告烟台我的房子信息技术有限公司（下称房子公司）与被告薛惠卿物权确认纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房子公司委托诉讼代理人李晓玲、乔智，被告薛惠卿及其委托诉讼代理人周玉青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房子公司向本院提出诉讼请求：1.被告将位于烟台市莱山区房屋（下称涉案房屋）所有权及项下土地使用权协助过户给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：要求确认位于烟台市莱山区房屋所有权以及项下土地使用权归原告所有。事实和理由：2016年2月25日，原告与案外人孙华武签订《房屋买卖合同》约定，原告购买孙华武所有的位于烟台市莱山区房屋，房屋价款为3963000元，合同还对款项的支付、房屋交付及产权登记等事项进行了约定。合同签订后，原告即入住涉案房屋并使用至今。原告的法定代表人许志刚与被告系朋友关系，双方口头约定将涉案房屋过户至被告名下，待原告需要时再将产权过户至原告处，被告仅为登记产权人。2018年2月，在结清房款后，原告指示孙华武将涉案房屋及土地使用权过户到被告名下。现被告拒绝将房屋及土地使用权过户给原告。无论是从合同签订还是履行来看，被告仅为涉案房屋的登记产权人，实际产权人为原告，被告应将房屋及土地使用权过户至原告名下。被告薛惠卿辩称，涉案房屋是被告购买，归被告所有，请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：烟台市莱山区房屋原所有权人为孙华武，因生意需要孙华武将该房产办理了银行抵押贷款。2016年2月25日，原告与孙华武签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买烟台市莱山区房屋，房屋到手价款为人民币3963000元，原告在合同签订之日预付一个月费用53200元作为定金，并于每月10日前支付下月费用人民币53200元至7月10日。剩余房款根据银行提供数据，由原告于7月30日前一次性支付，手续办理完成后，孙华武返还给原告532031.91元，并于其付清房款后，将合同项下房屋的权属登记过户到原告名下。2016年3月4日至2017年8月14日，孙华武收到原告及原告公司员工王霞、王霞女儿张蓝文、许志刚、丁蔚蔚名下账户转房款共计838000元。2016年5月，原告入驻涉案房屋并缴纳水电费及物业费直至2019年7月，后由被告接手管理。2017年9月，因原告未按约定付款，孙华武发出律师函要求解除合同。2017年10月，原告将孙华武诉至烟台市莱山区人民法院，请求确认孙华武2017年9月26日解除《房屋买卖合同》的行为无效，判令孙华武返还已支付的购房款838000元及定金53200元合计891200元，并由孙华武承担一切诉讼费用。后双方达成和解，原告撤诉，双方于2017年12月20日签订《补充协议》，约定：房子公司向孙华武支付剩余房款3125000元，违约金494074.2元，共计3619074.2元。房子公司于协议签订之日起三日内支付10万元到孙华武贷款账户，并于协议签订一个月内备齐剩余款项3519074.2元。孙华武应于房子公司付清上述款项之日起七个工作日内办妥房屋解押手续，并于办妥房屋解押手续之日起三个工作日内与房子公司办理房屋过户手续，及时将房屋及土地使用权过户到房子公司或房子公司指定的人名下。2017年12月23日，孙华武收到许志刚名下账户转款10万元，2018年1月29日，孙华武收到丁蔚蔚名下账户转款3560769元。2018年2月1日，根据原告的指示，孙华武将涉案房屋过户到被告名下，并由被告支付了全部过户费用。2018年2月9日，薛惠卿将涉案房屋办理了银行抵押贷款，用于偿还购买涉案房屋的借款和日常经营。本院认为,本案的争议焦点为涉案房屋的所有权问题。原告主张涉案房屋系己方购买，为融资需要而与被告口头协商将涉案房屋过户到被告名下。原告提交与孙华武签订的2016年2月25日《房屋买卖合同》复印件一份、2017年12月20日《补充协议》一份、涉案房屋的物业费及水电费缴费凭证一宗及孙华武的证人证言，孙华武称：“2016年2月25日与我的房子签订房屋买卖合同，约定原告每月替我还银行贷款，全款付清后我将房子过户给原告。2016年5月1日原告进场装修，房子由原告占有使用。原告2017年9月份没有付款，但是原告着急过户，我要求原告将房屋余款付清，原告就起诉我。我方应诉后，原告又撤诉，我们签订了一个补充协议，原告补偿我违约金，并将之前的欠款全部付清。原告的法人许志刚带着被告找到我，说将房子过户到被告名下，所有过户手续我与被告对接。”经庭审质证，被告认为孙华武并不知道原、被告之间过户房屋的原因，不能证实房屋由原告购买;对水电费和物业费缴费单据真实性没有异议，但被告与原告实际控制人万城约定涉案房屋于2018年1月29日款项付清后租赁给原告使用，后原告一直未付租赁费,万城同意搬走；对补充协议的真实性无法确认，即使协议是真实的，协议中也没有明确涉案房屋备案到谁名下，原告作为房地产经纪公司可以把房屋转让给任何人；对《房屋买卖合同》复印件真实性没有异议，但该合同原件在被告手中，因为被告承继了合同的权利义务，房屋系由被告购买并办理过户手续，缴纳相关税费。为证实自己的主张，被告提交《房屋买卖合同》原件、交易税发票、房屋买卖合同发票、工本费收据各一张、支付契税的单据两张、不动产权证复印件一份，证实该房屋的办理过户的所有费用均由被告支付，孙华武交的契税亦由被告缴纳，证明涉案房屋产权归被告所有。经质证，原告对上述证据的真实性没有异议,但主张购房合同原件系被告根据原告指示与孙华武办理过户手续时交付其持有，交易的收据、发票还有完税证明系原告指示被告办理房屋过户的过程中依法应当开具的证据，并不能证实被告与孙华武之间有真实的房屋买卖关系。原告主张涉案房屋为原告出资购买，提交涉案房款支付明细表一张及款项支付凭证一组，证实自2016年3月4日至2018年1月29日，原告分别通过原告公司账户、会计王霞、王霞之女张蓝文、法人许志刚、职工丁蔚蔚账户向孙华武支付房款及违约金共计4498769元。被告认可付款的真实性，但主张其中678400元为被告支付，理由是原、被告之间有借贷往来，合同履行后期因原告无钱付房款，被告与原告实际控制人万城、法人许志刚口头协商以原告支付的678400元购房款抵顶相应借款金额,由被告承接合同义务,房款的余款均为被告支付。为证实上述主张，被告提交:证据一、被告与原告会计王霞2017年1月22日的微信聊天记录及王霞发给被告的2016年1月1日至12月31日打款汇总明细表、被告招商银行流水，证明从2016年2月17日到2016年12月22日原告共向被告借款1508808元、以被告名义支付到原告或其职工名下的款项1005000元，以上证据证实原告向被告借款；证据二、被告向原告法定代表人许志刚转账记录截图7张、与原告会计王霞于2017年4月12日、5月13日、8月14日、12月23日的聊天记录一份、证人姜某的书面证明及其向原告汇款的明细表一份，分别证明被告转账给许志刚支付房款、原告向被告借款、姜某代被告支付给原告72万元；证据三、网银跨行转账回单一份及丁蔚蔚证人证言，丁蔚蔚用该账户向孙华武转账3560769元,备注为“购房款”，证人陈述其于2015年10月至2017年5月在原告处任职，与被告原为恋爱关系，2018年1月29日被告找其通过恒丰银行个人账户向孙华武支付购房款3560769元；证据四、万城与被告及被告律师刘响莲的谈话录音,证实被告与万城约定涉案房屋归被告所有。上述证据经质证，原告否认双方为借贷关系，而是投资关系，被告是作为股东代原告履行房屋买卖行为；丁蔚蔚的转账及证人证言，不能证实系代被告直接向孙华武支付购房款,且证人与被告有特殊的个人关系,其证言不应采信。丁蔚蔚在原告处任职时间为2014年12月24日至2019年12月23日,在此期间以其个人账户向孙华武转账汇款均系职务行为。对证据四，原告认为录音资料不完整,录音内容是确认被告投资及分成的相关事宜,不能证明被告主张。为证实以上主张，原告提交：证据一、原告付薛惠卿支出明细、2016年股东投资财务报告及汇总明细表,汇总明细表有被告及原告实际控制人万城签字确认,证实原告与被告有经济往来，且持续到2019年；证据二、王霞与被告2017年10月10日微信聊天记录，证实被告作为原告股东与会计核算涉案房屋已付房款及余款事宜；证据三、许志刚与被告2017年12月5日聊天记录,证实被告作为原告股东代表原告负责诉讼事宜,并因该诉讼向原告索要涉案房屋买卖合同原件；证据四、丁蔚蔚解除劳动合同证明书一份，证明丁蔚蔚在职时间。被告经质证，认为证据一不能证明被告为原告的股东，2016年12月份原告的股东是许志刚、张爱春、邵萍、李铸四人，从财务报告显示如果是合作的话系万城与被告的合作，而不是与原告的合作，原告与被告之间不存在合作关系。对于证据二、三的真实性有异议，其内容不能证实涉案房屋是原告的。对证据四被告认为该证明书无丁蔚蔚个人签字,对其真实性不予认可,即使丁蔚蔚是原告职工,也不能认定其转账为职务行为。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，不动产物权的确认以登记为准，除非有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符。本案中，原告主张其与被告就涉案房屋口头约定过户至被告名下，待原告需要时再将产权过户至原告处，被告仅为登记产权人的主张，被告予以否认，原告应就其主张的事实承担举证责任。从双方庭审陈述及提交的证据来看，原告与孙华武签订的《补充协议》未明确房屋过户到谁名下，从合同相对性而言亦不能约束第三人，被告不认可与原告之间存在借名登记的约定，原告未提供证据证明对涉案房屋登记到被告名下双方有任何书面或口头约定，亦无证据证明双方有转移登记的合意；而被告提供证据证明其曾支付过购房款，并与孙华武签订了房屋备案合同、缴纳了相关税费、办理了过户登记，涉案房屋目前由被告占有使用并以其个人名义办理了抵押贷款。综上，原告提交的证据不足以证实原、被告之间对于涉案房屋转移登记存在合意，亦不足以证实被告所持不动产权证与涉案房屋真实权利状态不符，故原告要求确认位于烟台市莱山区房屋所有权以及项下土地使用权归原告所有，将该房屋所有权人登记至原告名下的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告烟台我的房子信息技术有限公司的诉讼请求。案件受理费100元、财产保全费5000元，由原告烟台我的房子信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  贺宁宁二〇一九年十二月十日书记员  高丽沙