湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终979号上诉人(原审被告)李佩，男，1984年12月6日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：张楚英，湖南秦湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧婷，湖南秦湘律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)衡阳宇元置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区广场路1号。法定代表人：汪元辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：眭柯夫、张峰源，湖南居安律师事务所律师。上诉人李佩因与被上诉人衡阳宇元置业有限公司(以下简称宇元置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李佩的委托诉讼代理人张楚英、欧婷，被上诉人宇元置业公司的委托诉讼代理人眭柯夫、张峰源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李佩上诉请求：撤销原判，改判驳回宇元置业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、宇元置业公司只是在协议签订后办理了4025房的产权证书，并未按约履行房屋义务；2、从现在的实际情况来看，宇元置业公司过户给李佩的4025房存在多处漏水，现被他人占用，且房屋无法从3楼进入，严重影响房屋的使用，房屋不符合双方当时协议约定的交付标准，故本案纠纷产生的原因在于宇元置业公司没有按照协议履行交房义务。宇元置业公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宇元置业公司向一审法院起诉请求：判令解除宇元置业公司与李佩之间就雁峰区解放路121号宇元万向城4005、4006、4007、4008、4009、4016、4017、4018、4019、4020、4021、4022、4023、4024、4026、6002、6003房签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2016年8月31日，宇元置业公司与李佩签订了《协议书》，约定就2015年5月20日签订的《商品房买卖合同》及《商品房回购协议》有关事项达成以下协议：“一、乙方(李佩)于2015年5月20日在甲方(宇元置业公司)购买位于雁峰区解放路121号宇元万向城的18套商业用房，房号分别为4005、4006、4007、4008、4009、4016、4017、4018、4019、4020、4021、4022、4023、4024、4025、4026、6002、6003，甲方现同意将其中4025房以283万元过户给乙方并为乙方开具销售不动产发票和办理产权过户手续，甲方承诺在本协议签订后的20个工作日内为乙方办理好4025房的房屋所有权证，连同房屋一并交付给乙方。二、乙方收到4025房的房屋所有权证和收房后，同意配合甲方撤销4025房以外其余17套房屋的《商品房买卖合同》。三、乙方同意给予甲方12个月对4025房的回购期，回购期截止日期为2017年8月31日，回购金额为人民币338万元(已含回购期利息)，乙方收款后协助甲方办理4025房过户手续，过户产生的相关税费由甲方承担。在回购期内，乙方不能对4025房设置他项权利和对外转让，但乙方有权对4025房对外租赁使用，并享有收益权。回购期满，乙方可对4025房进行处置。……”另查明，双方就位于雁峰区解放路121号宇元万向城的4005、4006、4007、4008、4009、4016、4017、4018、4019、4020、4021、4022、4023、4024、4025、4026、6002、6003房在内的一共18套房签订了《商品房买卖合同》。再查明，宇元置业公司于2016年10月24日就4025房开具了销售不动产发票。2016年11月20日，宇元置业公司就4025房与李佩办理了房地产权登记，该房屋所有权人登记为李佩，不动产权证书号为湘（2016）衡阳市不动产权第0007640号。2017年3月30日，宇元置业公司书面通知李佩办理交房手续，李佩未予理会。原审还查明，双方在网签了18份《商品房买卖合同》后，李佩并未实际向宇元置业公司交付全部购房款，仅支付了400万元。宇元置业公司认可该400万元系其向李佩的借款，这18套房屋是为保证该笔债务清偿而以购房的形式网签在李佩名下。一审法院认为，本案实际是一起名为商品房买卖，实为担保的合同纠纷。本案的争议焦点为宇元置业公司是否完成了《协议书》中所约定的义务以及李佩是否有违约行为。第一，双方签订的《协议书》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，宇元置业公司已将4025房过户给李佩，并为其开具销售不动产发票。按照商品房买卖交易习惯，商品房经过竣工验收是办理房屋不动产产权登记手续的前提，且办理房屋不动产产权登记过户手续需要双方共同完成。而本案标的房屋已经办理不动产产权登记过户手续，应视为李佩已经完成了收房手续。因此，本案宇元置业公司已经履行了《协议书》所约定的义务。第三，按照《协议书》的约定，李佩在收到4025房的房屋所有权证和收房后，应配合宇元置业公司解除4005、4006、4007、4008、4009、4016、4017、4018、4019、4020、4021、4022、4023、4024、4026、6002、6003房在内的其余17套房屋的《商品房买卖合同》，但李佩在4025房的产权过户手续办理完毕后却以种种借口拒不履行《协议书》约定的义务，构成违约。第四，对于李佩主张4025房存在被他人作为羽毛球场使用、楼梯通行不便以及房屋漏水等情况导致无法交付，因其没有提供有效的证据予以证实，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条之规定判决：解除宇元置业公司与李佩之间签订的关于雁峰区解放路121号宇元万向城4005室、4006室、4007室、4008室、4009室、4016室、4017室、4018室、4019室、4020室、4021室、4022室、4023室、4024室、4026室、6002室、6003室的《商品房买卖合同》。案件受理费12808元，由李佩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新的证据。原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，房屋买卖是双方的自愿行为，按常理李佩作为买方不可能事先不知道所购房屋的出入通道，故其上诉称所购房屋不能从三楼出入，以此作为拒收房屋的理由不能成立。李佩称所购房屋现由他人在开羽毛球场导致其无法使用，经查，李佩仅提供了一张照片，没有提供证据证明有人在所购房屋上主张权利阻碍其行使所有权，更不能证明是卖方宇元置业公司的原因所造成，故其以此为由拒收不能成立。李佩称其所购房屋漏水，但既未提供证据证明这一事实存在，更未提供证据证明是卖方原因所造成，故其以此为由拒收理由亦不能成立。由于李佩无理拒收，原判认定卖方宇元置业公司已经履行了合同义务，要求李佩也履行合同义务正确。本案实际是宇元置业公司向李佩贷款，为了保证借款得到偿还，双方于2015年5月20日签订位于雁峰区解放路121号宇元万向城的18套商业用房的买卖合同，以买卖的形式将上述房屋网签在李佩名下。双方又于2016年8月31日签订《协议书》，约定宇元置业公司将其中的4025房以283万元过户给过李佩，李佩收房后配合宇元置业公司解除4025房以外其他17套房屋的《商品房买卖合同》，现4025房已经过户到李佩名下，说明宇元置业公司所欠李佩债务已用房款清偿。既然债务已经清偿，原以抵押担保为目的，以房屋买卖名义网签到李佩名下的其余17套房屋理应解除买卖合同，让权利人宇元置业公司自由处置。即使李佩今后有证据证明其所购买的4025房确有问题，且系宇元置业公司原因所造成，影响其正常使用，也只能依据买卖合同要求宇元置业公司排除障碍，赔偿相应损失，不能以此为由否认债务已清偿的事实，从而对抗宇元置业公司要求解除其他17套商业用房买卖合同的诉讼请求。综上所述，李佩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12808元，由上诉人李佩负担。本判决为终审判决。审判长  任志恒审判员  杨丽萍审判员  许建中二〇一七年八月二十四日书记员  谢倩茜