山东省济宁市兖州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0812民初2962号 原告（反诉被告）：袁泉，男，1977年11月30日出生，汉族，住济宁市兖州区。 委托诉讼代理人：吴彬、扈致颖，山东伟祺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兖州碧桂园房地产开发有限公司。住所地：济宁市兖州区龙桥街道办事处九州中路111号。统一社会信用代码91370882MA3CHBN61L。 法定代表人：许华伟，职务总经理。 委托诉讼代理人：牟明礼，兖州碧桂园房地产开发有限公司职员。 袁泉与兖州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称兖州碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月18日第一次公开开庭进行了审理。兖州碧桂园公司提出反诉，于2019年11月7日第二次公开开庭进行了审理。袁泉及其委托诉讼代理人吴彬、扈致颖，兖州碧桂园公司的委托诉讼代理人牟明礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁泉向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中的第十六条第（二）款第（1）项中的“如给买受人造成损失，出卖人仅承担实际直接损失，不包括间接损失及期待利益或可得利益损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”条款无效；2、被告立即为原告维修案涉房屋，并将维修后的房屋交付给原告；3、被告向原告支付逾期交房的违约金92826元（违约金自2019年1月1日开始，暂计算至2019年8月31日，共计243天，每日违约金为382元；违约金实际应计算至被告向原告交付房屋之日）；4、案件诉讼费用由被告承担。诉讼中，袁泉明确第三项诉讼请求为：计算至2019年10月18日为291天，违约金暂计为382元每天×291天=111162元；增加一项诉讼请求为被告赔偿原告损失113212.95元。事实与理由：2017年9月20日，双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定袁泉购买兖州碧桂园公司开发建设的碧桂园·翡翠湾小区4幢1单元1-102室房屋一套，合同约定兖州碧桂园公司应于2018年12月31日前向袁泉交付该商品房，并对逾期事项作出了明确约定，合同签订后，袁泉交付全部房款，履行了全部合同义务。2019年1月1日，兖州碧桂园公司通知袁泉到售楼处办理上房手续，袁泉要求按照合同约定验收房屋后再办理上房手续。2019年1月7日，兖州碧桂园公司员工司华健带领袁泉到房屋实地验收，但是袁泉及司华健发现房屋存在诸多问题，没有达到交付标准，司华健亲笔书写《房屋维修申请记录表》，记录房屋存在的问题。袁泉当即要求兖州碧桂园公司维修房屋后再办理上房手续，兖州碧桂园公司同意。时至今日，兖州碧桂园公司仍未履行维修房屋义务，房屋出现了门梁开裂、下沉等严重质量问题。 兖州碧桂园公司在销售该房屋时所做的宣传以及发布均承诺精装修房屋，使用九大品牌装修材料，但兖州碧桂园公司在实际装修过程中并未使用其承诺的装修品牌，属于《消费者权益保护法》中的欺诈行为，故要求兖州碧桂园公司按照《消费者权益保护法》第五十五条规定赔偿损失113212.95元。 兖州碧桂园公司辩称，1、双方2017年9月20日签订的合同及其附件、附录均为双方真实意思表示，袁泉要求确认该合同第十六条第（二）款第（1）项条款无效没有法律依据；2、涉案房屋质量合格，不存在影响交付的质量问题，若出现保修期限、保修范围内的质量问题，愿意尽快维修处理。3、不存在逾期交房问题，袁泉要求支付违约金没有事实与法律依据。兖州碧桂园公司已于2018年12月28日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，2018年12月27日也取得了案涉房屋测绘报告，合同第九条约定了房屋交付条件为取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件和房屋测绘报告，第十条约定交付时间为2018年12月31日。兖州碧桂园公司已提前通知袁泉收房，其在诉状中认可2019年1月1日接到交房通知，且对涉案房屋进行了查验。综上兖州碧桂园公司已达到交房条件并履行了交付义务，不存在违约行为。4、涉案房屋不存在质量问题，袁泉声称存在质量问题应提供证据证明，即使有质量问题，也属于保修范围内，不能作为拒收房屋的理由，同时其查验房屋后拒不签署商品房交接单。根据合同第十一条第三款第3项约定，应视为出卖人已按期交付房屋。5、袁泉因为品牌问题要求赔偿损失没有事实及法律依据。装修品牌不属于合同内容的一部分，双方未就装修品牌达成一致。广告宣传仅属于要约邀请，根据补充协议第十三条第1款约定，出卖人以口头形式、广告、宣传单张等表达和提供的信息及有关内容仅供买受人参考，均不构成要约……双方权利义务以买卖合同及补充协议为准。袁泉的诉讼请求并没有事实和法律上的依据，应依法驳回。 兖州碧桂园公司提出反诉请求：1、判令袁泉支付逾期付款违约金48750元，2、反诉费用由袁泉负担。事实和理由：2017年9月20日，双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定袁泉购买兖州碧桂园公司开发建设的碧桂园·翡翠湾小区4幢1单元1-102室房屋，房屋总价款1276105元，袁泉应在2017年6月29日前支付首期房价款386105元，余款890000元应在2017年9月29日前付清。但袁泉在支付余款760000元时，逾期了182天，在支付余款130000元时，逾期了186天，根据合同约定，袁泉应按日万分之三支付逾期付款的违约金，违约金合计48750元。 针对兖州碧桂园公司的反诉，袁泉辩称，在房款缴纳方面，不存在任何违约行为，首先袁泉已于2017年6月29日前支付了首期购房款，双方签订的合同尽管约定了应于2017年9月29日前付清尾款，同时双方签约的合同以及相关的补充协议也约定袁泉以案涉房屋作为抵押向金融机构按揭贷款，双方签订合同时间为2017年9月20日，在2017年9月29日前，金融机构是无法完成贷款审核手续，鉴于兖州碧桂园公司和金融机构的原因导致贷款无法及时转至兖州碧桂园公司账户，这不是袁泉所能控制的，综合袁泉不存在逾期付款行为，应驳回兖州碧桂园公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本诉部分，袁泉提供了证据：一、2017年9月20日袁泉与兖州碧桂园公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，证明：1、根据合同第十一条（11-12页）约定兖州碧桂园公司应于2018年12月31日前向袁泉交付房屋，办理交付手续前，袁泉有权对该商品房进行查验，2、合同第十二条（13页）约定，若出卖人逾期交付房屋，应当每日按照已付房款的万分之三向买受人支付违约金，3、合同第十六条（17页）“出卖人无需因此承担逾期交楼责任”条款无效；二、鲁（2018）兖州区不动产证明0003879号，证明袁泉系案涉房屋的合法权利人；三、2017年6月29日兖州碧桂园公司出具的收据、2018年4月3日银行交易凭条、2018年3月30日进账单，证明袁泉数次合计向兖州碧桂园公司交付购房款共计1276105元；四、兖州碧桂园公司工作人员司华健书写的房屋维修申请记录表，由袁泉拍照留存，证明2019年1月7日，袁泉跟随司华健查验房屋时，发现房屋有多处质量问题，司华健逐一记录并承诺为袁泉维修房屋，说明房屋存在质量问题，兖州碧桂园公司未能按照合同约定向袁泉交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任；五、（2019）鲁0812民初143号卷宗中第30-32页的网络宣传截图两张、现场照片一份，证明兖州碧桂园公司就案涉房屋对不特定的对象作出了广告及宣传，同时对所售房屋装修的相关设施品牌作出允诺，根据相关法律规定，这种销售行为应当认为是法律规定的要约行为；六、（2019）鲁0812民初143号卷宗第74-103页的审核报告（兖州碧桂园公司委托山东金润建设咨询有限公司对所售房屋实际品牌及承诺品牌的价格作出了审核并作出的审核报告），证明该报告中记载的140U型中的马桶、入户门、室内门、木地板、油漆、瓷砖均使用了与兖州碧桂园公司之前宣传允诺的品牌不一致的装修材料，兖州碧桂园公司允诺的上述六项装修材料价格为37737.65元（详见材料清单及价格明细）。因此，兖州碧桂园公司在销售房屋过程中对消费者进行了欺诈行为，应当根据消费者权益保护法相关规定，赔偿袁泉37737.65元三倍金额的损失。 兖州碧桂园公司对证据一、二、三真实性无异议，但是对于证据一的证明目的有异议；对证据四、五、证据六都有异议，证据四是复印件，不具有真实性、关联性，不能作为证据使用，司华健是公司工作人员，从内容上看也没有兖州碧桂园公司的签字和盖章进行确认；证据五均为复印件，不认可真实性和证明目的，从内容上来看该证据中出现的品牌名称有多种解释，并不能唯一确定为兖州碧桂园公司的允诺；证据六的真实性没有异议，但该证据不能证明兖州碧桂园公司存在欺诈行为，因为双方共同认可确定的是补充协议第十三条第一款的约定以及附录二的装修标准，双方以书面形式明确约定了广告宣传内容不构成要约，不作为合同的组成部分。 兖州碧桂园公司针对本诉部分提供证据：一、国内挂号信函收据、期楼收楼通知书，证明兖州碧桂园在2018年12月20日已邮寄通知书通知袁泉于2018年12月31日来收楼；二、买卖合同重要事项告知书，证明已于2017年6月29日提醒袁泉收楼时间为2018年12月31日；三、济宁市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、济宁市兖州区房地产开发项目竣工综合项目验收备案表、兖州房产面积实测成果报告各一份，证明兖州碧桂园公司已于2018年12月份取得上述全部证件，具备交房条件。 袁泉对证据一，认为未收到该挂号信，信函回执上也没有其本人签名；对于证据二告知书的真实性无异议，但不同意其证明目的，2018年12月31日，案涉房屋不具备交付的条件；对于证据三的真实性没有异议，但不同意其证明目的。 反诉部分，兖州碧桂园公司提供证据，一，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，证明袁泉应当在2017年9月29日前支付余款89万元，根据补充协议第三条第三款结合袁泉提交的证据，能够证明余款中76万元逾期了182天，余款中的13万元逾期了186天，同时根据主合同第八条第二款约定，买受人逾期付款应当按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的逾期利息。76万元的182天自2017年10月1日计算至2018年3月30日，13万元的186天自2017年10月1日计算至2018年4月3日，合计逾期付款违约金为48750元。 袁泉认为双方于2017年9月20日签订的合同，而补充协议却要求2017年9月29日前办完贷款手续，交付全款，根本不现实，不存在过错，故不应支付逾期付款违约金；针对反诉，袁泉未提供证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年9月20日，袁泉与兖州碧桂园公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定袁泉向兖州碧桂园公司购买位于兖州区商品房，房屋总价款为1276105元。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的部分有关条款节录如下：合同第七条付款方式及期限约定：“签订合同前，买受人向出卖人支付定金30000元，买受人于2017年6月29日前支付首期房款386105元，余款890000元向银行申请贷款支付：……逾期付款，出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”合同第九条约定：“商品房交付条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……”合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房……（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，……买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用……”合同第十二条约定：“逾期交付责任，1、（2）逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，……”合同第十六条第（二）款第（1）项约定：“及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。如给买受人造成损失，出卖人仅承担实际直接损失，不包括间接损失及期待利益或可得利益损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任……”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。 《山东省新建商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议的部分有关条款节录如下：“第三条关于该商品房的付款方式及期限3.贷款方式付款：商业贷款890000元，买受人应当于2017年6月29日前支付386105元，2017年9月29日前支付余款890000元。……”。 2017年6月29日，袁泉向兖州碧桂园公司支付定金30000元，支付首期房款356105元，合计386105元。兖州碧桂园公司向其对买卖合同重要事项进行了书面告知，明确告知袁泉890000元房款须于2017年9月29日前付清，收楼日期为2018年12月31日。2017年9月20日，双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及附件。2018年3月30日，袁泉通过商业银行贷款760000元，向兖州碧桂园公司交付房款760000元，2018年4月3日，袁泉向兖州碧桂园公司交付房款130000元，合计缴纳购房款1276105元。2018年4月12日，袁泉在济宁市兖州区不动产证明第0003879号预告登记不动产登记证明。 2018年12月27日，兖州碧桂园·翡翠湾一期4号楼经济宁市兖州区住房和城乡建设局验收备案，兖州中正房地产测绘有限公司对碧桂园·翡翠湾4号楼出具了兖州房产面积实测成果报告。2018年12月28日，兖州碧桂园·翡翠湾一期工程经济宁市兖州区房地产服务中心验收备案。兖州碧桂园公司主张2018年12月20日曾向袁泉邮寄《期楼收楼通知书》，但袁泉未签字确认。 2019年1月7日，袁泉由兖州碧桂园公司工作人员司华健陪同前去查验涉案房屋，经查验，司华健在维修申请记录表上对涉案房屋的返修内容进行了详述，内容为：“进户门门套收口差、推拉门打不开、阳台台阶未贴砖、采光井外钢绳未切割、对院子面积如何安全使用有异议、阳台推拉门开启不畅、厨房推拉门套开不动、厨房插座未固定、油烟机不吸、吊柜门开启擦边、主卫无纱窗、镜子破损、次卧的媒体盒无盖、公卫天花不平整、主卧通主卫门木地板起鼓、主卧窗扇固定不牢固、主卧电动窗帘不通电、主卫淋浴屏关不上、客厅电动窗帘不通电、下负一层楼梯台阶砖破损、负一层楼梯下有钢筋、采光井缝隙大、负一层西室内有钢筋头、负一层卫生间解释一下管道干嘛用的、采光井无玻璃（东）、负一层门锁未固定、负一层灯位置有异议、负一层卫生没有保洁、北阳台门也未作、台阶也未作、主卧次卧插座无电、主卧地板起鼓、负一层插座未作……”。因袁泉发现涉案房屋存在上述质量瑕疵，故其拒绝收楼并要求兖州碧桂园公司对房屋进行修缮。兖州碧桂园公司未对上述涉案房屋的问题进行修复，也未与袁泉对涉案房屋进行交接，现该房屋处未交接状态。 另查明，2017年4月25日，兖州碧桂园·翡翠湾项目案名发布会在兖州圣德国际大酒店隆重举行，兖州政府相关领导及碧桂园集团相关人员及有关单位、媒体、银行代表参加该发布会。在发布会上明确与九大家装品牌合作，包括展志天华木门、科勒卫浴、摩恩花洒、大自然地板、欧神诺瓷砖、施耐德电气、嘉宝莉漆、欧派橱柜、老板牌油烟机。2018年11月27日，兖州碧桂园公司委托山东金润建设咨询有限公司对碧桂园·翡翠湾项目进行对标审核，出具了金润基审字[2018]1126号审核报告，对坐便器、室内门、木地板、腻子乳胶漆、瓷砖进行了审核。认定兖州碧桂园公司承诺马桶品牌为科勒，实际品牌为贝朗；入户门品牌为展志天华，实际品牌为无品牌；室内门品牌为展志天华，实际品牌为三荣；木地板品牌为大自然，实际品牌为现代筑美；油漆品牌为嘉宝莉，实际品牌为多涂乐；瓷砖品牌为欧神诺，实际品牌为欧美。袁泉购买的涉案房屋户型为140平方米，根据审核报告中记载仅上述六项装修材料价格为37737.65元。 本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有：一、涉案合同第十六条第（二）款第（1）项相关条款是否无效；二、2019年1月7日案涉房屋验收交接时，房子存在的质量问题是否影响买受人正常居住使用；三、袁泉要求兖州碧桂园公司赔偿113212.95元损失是否有事实依据和法律依据；四、兖州碧桂园公司反诉袁泉赔偿迟延交纳房款的诉讼请求是否成立。 关于争议焦点一，本院认为，根据涉案合同约定，第十六条第（二）款第（1）项中的“如给买受人造成损失，出卖人仅承担实际直接损失，不包括间接损失及期待利益或可得利益损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”。本院认为，该条款系兖州碧桂园公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，即格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。兖州碧桂园公司未能提供证据证明其在合同订立时已对该格式条款予以说明，应承担由此而产生的不利后果。故本院认为，案涉合同第十六条第（二）款第（1）项中的“如给买受人造成损失，出卖人仅承担实际直接损失，不包括间接损失及期待利益或可得利益损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”约定无效。 关于争议焦点二，2019年1月7日，袁泉与兖州碧桂园公司员工去查验房屋时，发现了涉案房屋存在问题，并由兖州碧桂园公司工作人员填写了维修申请记录表，存在问题多达20几处，不能正常居住使用。根据生活常识，显然不具备交房条件。兖州碧桂园公司抗辩合同约定的交房条件是该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告，其已具备交房条件，本院认为，兖州碧桂园公司提供的《竣工验收备案表》等文件所涉及的验收程序并没有买受人的参与，只能证明所涉商品房的施工单位向发包方完成了建设施工合同的相关义务，房屋建筑达到交付条件。至于是否达到交付使用条件，根据案涉合同双方约定，双方查验商品房后应当签署商品房交接单。即房屋是否达到交付并使用的条件亦须由买受人确认，买受人享有该合同权利。 由于涉案房屋存在多处位置的质量瑕疵，严重影响了房屋的基本居住使用功能。兖州碧桂园公司认为袁泉提供的维修申请记录表系复印件，不予认可，但拒不提供存在其公司的原件，后续兖州碧桂园公司一直未对涉案房屋进行修复处理，房子存在的质量问题已严重影响买受人对房屋的居住使用。会影响居住使用，袁泉据此拒绝接收房屋理由正当，因房屋存在的质量瑕疵问题导致的延期交楼责任应由兖州碧桂园公司负担。故兖州碧桂园公司存在逾期交房及拒不维修的违约行为。袁泉有权要求兖州碧桂园公司进行修复并在修复后办理房屋交接手续。兖州碧桂园公司关于案涉房屋经验收合格即已达交付使用条件，及房屋不存在质量瑕疵的抗辩意见，本院不予采信。由于涉案房屋存在质量问题，不具备交房条件，时至今日，双方仍未办理房屋交接手续。故袁泉要求兖州碧桂园公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。应按照合同约定以已缴纳购房款1276105的日万分之三从2019年1月1日计算至实际办理房屋交接手续之日，其中2019年1月1日至2019年10月18日计291天的逾期交房违约金为：382元/天×291天=111162元，剩余的应继续计算至实际办理房屋交接手续之日。 关于争议焦点三，首先，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任。根据袁泉提供的证据即2017年4月25日兖州碧桂园公司翡翠湾项目案名新闻发布会的相关图片，其中参加人员为兖州区政府有关领导及碧桂园集团有关领导及各相关单位、相关媒体和银行代表。在会议上明确了相关家装使用的九大品牌，广大消费者对上述品牌的知名度、口碑、质量均认同，同时兖州碧桂园公司的房价高于同时期兖州其他地段的房价，但由于对兖州碧桂园公司承诺的品牌信任，袁泉及其他购房者才坚定的购买了兖州碧桂园公司开发的房屋。兖州碧桂园公司的该种宣传和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。其次，山东金润建设咨询有限公司出具的审核报告证明了兖州碧桂园公司实际装修房屋时，并未使用先前承诺的品牌，明显构成违约，应承担相应的民事责任。兖州碧桂园公司抗辩根据补充协议相关条款规定的“广告宣传仅供买受人参考，均不构成要约”的理由不能成立。故兖州碧桂园公司应赔偿袁泉装修差价损失。袁泉要求兖州碧桂园公司赔偿113212.95元，计算依据是马桶4120元，入户门1806.45元，室内门9188.58元，木地板6896.8元，油漆1850.42元，瓷砖13875.4元，合计37737.65元，37737.65元×3=113212.95元。对于计算标准，其仅依据山东金润建设咨询有限公司出具的审核报告中的部分数据，并未提供具体的证据，其现有证据不足以证明其经济损失，故其要求兖州碧桂园公司赔偿经济损失缺乏事实根据，对该诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点四，本院认为，双方虽然约定买受人于2017年6月29日前支付首期房款386105元，2017年9月29日前支付余款890000元。但是又约定买受人于2017年6月29日前向贷款机构办理贷款申请手续，而双方正式签订合同时间为2017年9月20日，兖州碧桂园公司要求袁泉在9月29日前办理完贷款审核手续并将贷款890000元给付兖州碧桂园公司，明显不合常理。从查明的事实来看，实际上袁泉在签订合同的同时已向山东济宁兖州农村商业银行股份有限公司申请贷款，积极从事了贷款的相关事宜，贷款760000元于2018年3月30日发放并转至兖州碧桂园公司账户，并非袁泉自身过错。故兖州碧桂园公司要求袁泉支付该760000元逾期付款违约金，理由不当，本院不予支持。2018年4月3日袁泉向兖州碧桂园公司交付房款130000元，该款系袁泉个人支付，袁泉未在约定的2017年9月29日前支付该130000元，显属不当，130000元逾期了186天，故兖州碧桂园公司要求袁泉支付该130000元逾期付款违约金7254元（计算方式为130000元×0.0003=39元/天×186天=7254元）的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、袁泉与兖州碧桂园房地产开发有限公司2017年9月20日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）款第（1）项中的“如给买受人造成损失，出卖人仅承担实际直接损失，不包括间接损失及期待利益或可得利益损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”条款约定无效； 二、兖州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内修复涉案房屋并将修复后的该房屋交付给袁泉； 三、兖州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向袁泉支付逾期交房违约金（计算标准为：2019年1月1日至2019年10月18日计291天的逾期交房违约金为：382元/天×291天=111162元，剩余的应继续计算至实际办理房屋交接手续之日）； 四、袁泉于本判决生效之日起十日内向兖州碧桂园房地产开发有限公司支付逾期付款违约金7254元； 五、驳回袁泉的其他诉讼请求； 六、驳回兖州碧桂园房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4666元，减半收取计2333元，由兖州碧桂园房地产开发有限公司负担1262元，袁泉负担1071元；反诉案件受理费1020元，减半收取计510元，由兖州碧桂园房地产开发有限公司负担485元，袁泉负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  孟令涛 二〇一九年十二月五日 书记员  梁 爽