广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民初169号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市越秀区************东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼。法定代表人：陈明，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：严创丰，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张聪，广东耀辉律师事务所律师。被告（案外人)：周文杰，男，1967年9月26日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区河溪镇南田砂烯区****。委托诉讼代理人：黄敏燕，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：韶关市亿华房地产有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区********面、建设南路西亿华明珠城。法定代表人：林春贺，该公司董事长。被告（被执行人）：林春贺，男，1967年2月13日出生，汉族，住广东省韶关市武江区***************。韶关市亿华房地产有限公司、林春贺的共同委托诉讼代理人：陈建华，韶关市亿华房地产有限公司工作人员。原告中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城公司）与被告周文杰、被告韶关市亿华房地产有限公司（以下简称亿华公司）、被告林春贺申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城公司的委托诉讼代理人张聪，被告周文杰的委托诉讼代理人黄敏燕，被告亿华公司、林春贺的共同委托诉讼代理人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城公司向本院提出诉讼请求：一、判令撤销（2019)粵02执异26号《执行裁定书》，准予继续执行韶关市曲江区*******交汇处亿华·时代广场C区涉案商铺（该商铺面积以周文杰与亿华公司所签订的《商铺销售协议书》约定的附图为准）；二、判令诉讼费由周文杰承担。事实和理由：2017年12月20日，韶关市中级人民法院就中国建设银行股份有限公司韶关市分行（下称建行韶关市分行）与韶关市亿华房地产有限公司（下称亿华公司）、林春贺金融借款合同纠纷一案[（2017)粵02民初79号]作出《民事判决书》，其中部分判项为判决建行韶关市分行对亿华公司所有的位于韶关市曲江区*******以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（建筑面积41700平方米）及其土地使用权[证号为曲府国用（2012)第00067号]折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该案后经广东省高级人民法院审理并作出（2018)粵民终419号《民事判决书》，维持了前述一审判决关于建行韶关市分行对亿华公司所有的位于韶关市曲江区*******以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（建筑面积41700平方米）及其土地使用权折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的判项内容。因亿华公司、林春贺不履行上述生效判决书确定的义务，经建行韶关市分行申请，韶关市中级人民法院立案执行[案号：（2019)粵02执83号]。在执行过程中，长城公司以其以合法受让涉案债权及相应担保权利为由，向韶关市中级人民法院申请变更申请执行人，韶关市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019)粤02执83号之一《执行裁定书》，裁定变更长城公司为（2019)粵02执83号案的申请执行人。2019年7月8日，韶关市中级人民法院作出（2019)粤02执83号查封公告，载明韶关市中级人民法院首封了亿华公司名下坐落于曲江区马坝镇府前中路以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程及其土地使用权（包括涉案房产在内）等内容。2019年7月24日，周文杰对执行标的提出书面异议。韶关市中级人民法院于2019年9月9日作出（2019)粵02执异26号《执行裁定书》（以下简称《执行裁定书》)，裁定中止对韶关市曲江区*******交汇处亿华·时代广场C区涉案商铺（该商铺面积以周文杰与亿华公司所签订的《商铺销售协议书》约定的附图为准）的执行。长城公司认为，《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。理由如下：一、周文杰并非涉案商铺的所有权人，不享有排除执行的权利。首先，周文杰与亿华公司签订的《商铺销售协议书》仅仅表达购买涉案商铺的意向，不具备一般房屋买卖合同的条款。从涉案《商铺销售协议书》的内容来看，多处显示周文杰与亿华公司之间存在将来订立本约合同的意思表示。涉案的《商铺销售协议书》第三条约定：“余额在签订正式的《商铺买卖合同》后十天内付完”；第四条约定：乙方签订本协议书，须按本协议书第三条付款时间规定交付购铺款，签订《商铺买卖合同》，否则，视为乙方违约并放弃购买权，甲方有权终止本协议书，乙方已付预付款无息返还，并且甲方有权不再另行通知而将乙方于本协议书所购买的商铺另行出售；第八条约定：“如乙方选择银行按揭付款的方式，交首期款时，应提供办理银行按揭所需的相关资料及《商铺买卖合同》约定的条款及时间办理银行按揭手续。否则，由此引起的一切责任由乙方承担”。因此，涉案的《商铺销售协议书》并不具备房屋买卖合同的性质，而仅仅是周文杰与亿华公司就涉案房产所达成的一种交易的意向。周文杰与亿华公司亦未签订任何相关的商品房买卖合同，其双方之间并未形成买卖关系，亦未对涉案房产进行交付，更未进行产权变更登记，周文杰并未占有使用涉案房产。因此，周文杰以该《商铺销售协议书》为由认为其已取得涉案房产的产权、并享有能够排除执行的权利是没有依据的。其次,周文杰亦不符合法律规定的作为不动产买受人享有的能够排除执行的情况。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。显然，周文杰从未与亿华公司签订正式的房屋买卖合同，亦未提供其已合法占有涉案商铺的证据，更未办理过户登记。因此，根据法律规定，周文杰对涉案商铺不具有排除执行的权利。二、涉案商铺先抵押给长城公司再由亿华公司私自出售，长城公司对涉案商铺的优先受偿权已经生效法律文书确认,可以就涉案商铺的折价、拍卖、变卖价款优先受偿。《执行裁定书》已经确认，亿华公司已将涉案商铺抵押予长城公司，双方已于2014年1月22日依法办理了涉案商铺抵押登记手续。2015年5月5日，周文杰与亿华公司就涉案商铺签署商铺销售协议书。《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。亿华公司私自出售涉案商铺，且周文杰并未代为清偿债务。2017年12月20日，韶关市中级人民法院判决建行韶关市分行对亿华公司所有的位于韶关市曲江区*******以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程及其土地使用权（包括涉案房产在内）折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。2018年6月14日，广东省高级人民法院对上述判决予以维持。上述判决已经发生法律效力，该案亦已进入执行程序。长城公司合法受让涉案债权及其从权利，已成为涉案房产的抵押权人。亿华公司迟迟不履行还款义务、承担抵押责任，周文杰亦未代亿华公司清偿债务以消灭涉案商铺上的抵押权，长城公司为维护自身的合法权益，向法院申请查封并评估、拍卖涉案房产合法合理，并无不妥。三、韶关市中级人民法院采取查封措施时，亿华公司仍是涉案房产的权属人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。韶关市中级人民法院于2017年6月16日对涉案房产采取查封措施时，亿华公司仍是涉案房产的权属人，且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。周文杰在与亿华公司于2015年5月5日签订商铺商铺销售协议书时，建行韶关市分行早已于2014年1月22日就涉案商铺办理抵押登记，显然，周文杰并非善意的第三人，因此，韶关市中级人民法院作出的查封措施是符合法律规定的。综上，韶关市中级人民法院作出的（2019)粵02执异26号《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。长城公司对涉案房产依法享有抵押权，对其折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。长城公司特提起诉讼，请求韶关市中级人民法院撤销（2019)粵02执异26号《执行裁定书》，继续执行韶关市曲江区*******交汇处亿华·时代广场C区涉案商铺（该商铺面积以周文杰与亿华公司所签订的《商铺销售协议书》约定的附图为准），以维护长城公司的合法权益。周文杰答辩称，一、周文杰与亿华公司于2015年5月5日所签订的《曲江区亿华时代广场C区电影院商铺销售协议书》（以下简称商铺销售协议书）是否合法有效问题。首先，协议双方均为具有民事行为能力的自然人和法人，协议内容亦为双方真实意思表示，且不违反国家有关法律、行政法规所禁止的行为。其次，作为涉案商铺出售人亿华公司在与周文杰签订涉案商铺销售协议时，其拥有涉案商铺完整的所有权、处置权，该事实长城公司在诉状中亦认可。且协议内容明确表示该涉案商铺在出售给周文杰时未设置抵押、质押、担保及先于购买的行为。再者，就该协议履行情况，周文杰已按协议约定分别于2015年5月5日、5月20日分二期向亿华公司支付了1600万元购房款(其中100万元为代亿华公司支付材料款），占总购房款的73%，余款600万元待出售方亿华公司工程竣工验收后交付时（约定交楼时间为2015年10月份前）付清。据此，周文杰与亿华公司于2015年5月5日所签订《商铺销售协议书》的形成、内容、价款及履行结果均具有合法性、真实性、有效性，符合商品房买卖合同的构成要件。根据《物权法》第十五条、三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，周文杰与亿华公司所签订的《商铺销售协议书》合法有效，涉案商铺的所有权自成立之日起归周文杰所有。二、周文杰作为涉案上商铺受买人是否具有排除长城公司执行的问题。2013年3月1日，亿华公司与建行韶关市分行对涉案商铺所在位置设立的属在建工程抵押登记，而非房屋产权抵押，且没有约定所抵押的在建工程的房产不得出售或出售行为无效。退一步，即使其双方有约定也不能对抗善意取得的第三人。2017年6月16日，因亿华公司未履行还款义务，债权人建行韶关市分行向韶关市中级人民法院提起诉讼，并申请财产保全，同日，由韶关市中级人民法院(以下简称韶关市中级人民法院）向韶关市曲江区*******发出《协议执行通知书》，查封了亿华公司名下的坐落于韶关市曲江区****以南、府前南路以东、鞍山路以西、中华二路以北的A栋首层商铺、A栋第二、三层商业用房、C栋首层商铺、C栋第二、三层商业用房在建工程。本案涉案商铺位于C栋一至三层约4110平方米（其中一楼约58平方米、二楼约758平方米、三楼约3300平方米）。2017年12月20日，韶关市中级人民法院一审判决上述被查封的在建工程中的房产折价、拍卖、变卖的价款作为债权受让人的长城公司享有优先受偿权。可见，自2017年7月16日韶关市中级人民法院下达查封裁定起，查封的房产亿华公司方无权进行处分。而周文杰已于2015年5月5日与亿华公司签订《商铺销售协议书》，并向亿华公司支付了1600万元购房款，取得了涉案商铺的房产所有权。显然周文杰在长城公司申请对涉案商铺进行查封前该房产的所有权已合法转移至周文杰名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，周文杰有充分的证据和法律依据解除对涉案商铺的查封。三、周文杰对涉案商铺被查封后以主张实体权利的方式提出异议是否成立的问题。2019年7月8日，韶关市中级人民法院作出（2019)粵02执83号查封公告，首封了涉案商铺在内的亿华公司名下C栋在建工程。周文杰于2019年7月24日书面向韶关市中级人民法院提交执行异议书，韶关市中级人民法院受理后依法组成合议庭进行了审查。经审查，于2019年9月9日作出（2019)粵02执异26号执行《裁定书》，裁定周文杰对涉案商铺享有权利，周文杰的异议理由成立，对涉案商铺应当中止执行。该裁定查明事实清楚，适用法律准确，程序合法。况且，该涉案商铺的出售经曲江区人民政府审核确认已由周文杰所购买。并对该涉案商铺双方买卖行为明确表示成立，于2018年6月22日向原债权人建行韶关分行出函告知，长城公司作为债权受让人理应知悉。综上，长城公司诉请没有事实与法律依据，理应维持韶关市中级人民法院（2019)粤02执异26号《执行裁定书》，驳回长城公司请求。亿华公司、林春贺答辩意见与周文杰的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、长城公司提交的证据如下：1.《广东省在建工程抵押登记证明》，编号：粤房地建抵登韶字第Z20140149号。证明2014年1月22日建行韶关市分行与亿华公司在韶关市住房和城乡建设局，为韶关市曲江区*******以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（包括涉案C区电影院部分商铺）及其土地使用权办理抵押登记。2.本院（2017）粤02民初79号民事判决书、广东省高级人民法院（2018）粤民终419号民事判决书，证明长城公司对韶关市曲江区*******以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（包括涉案C区电影院部分商铺）及其土地使用权折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权已经生效法律文书确认。3.本院（2019）粤02执83号之一执行裁定书，证明长城公司合法受让涉案债权及其附属权利，成为涉案房产的抵押权人，已变更为（2019）粤02执83号案申请执行人。周文杰对长城公司提交的证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，因为在建工程办理抵押登记后，作为抵押权人没有依法申请人民法院查封前，作为抵押人有处置在建工程中的房产。对证据2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。该判决中认定建行韶关市分行对亿华公司所有的C栋在建工程（含涉案商铺）及其土地使用权折价，拍卖、变卖的价款享有的优先受偿权，针对的是处置所有权后的价格享有优先受偿权而非在建工程中房屋的所有权，而是在建工程中的房屋被折价，变卖、拍卖的价款，而周文杰在人民法院查封前已合法取得商铺所有权。对证据3的真实性，合法性没有异议，但对证明内容及证明力有异议，该证据及证明长城公司在本案中的适格诉讼主体资格，无法证明在本案中的其他关联事实。亿华公司、林春贺对长城公司提交的证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可。建行韶关市分行与亿华公司办理抵押登记时，案涉楼盘尚未审批报建。未审批报建的工程是不可以办理在建工程抵押登记的。因此，亿华公司办理在建工程抵押登记并不合法，从而也证明了长城公司享有的所谓抵押权亦并不合法。长城公司亦未提交相关证据证明其办理抵押登记的程序符合法律的规定，长城公司对抵押期限进行了变更，周文杰也不知情，对该证据不予认可。对证据2的真实性、合法性予以认可，对关联性均及证明内容不予认可。周文杰作为案涉商品房的买受人，享有的可期待物权优先于长城公司的抵押权及工程价款优先受偿权。因此，长城公司作为抵押权人的受偿顺位应在周文杰即案涉商铺买受人之后。对证据3的真实性、合法性予以认可，对关联性均及证明内容不予认可。二、周文杰提交的证据如下：1.销售商铺协议书，证明周文杰与亿华公司与2015年5月5日《签订商铺销售协议》，周文杰已履行支付购房款并已取得涉案商铺所有权；2.银行转账凭据，证明周文杰按约定通过银行转账支付了涉案商铺购房款给亿华公司；3.收据，证明周文杰实际支付涉案商铺购房款的事实；4.银行专用回单，证明周文杰经韶关亿华房地产有限公司同意以涉案商铺购房款代其支付材料款的事实；5.韶关市曲江区人民政府关于府前中路亿华项目有关情况的函，证明涉案商铺经曲江区人民政府核实已由韶关市亿华房地产有限公司出售给周文杰的事实；6.执行裁定书，证明涉案商铺经韶关市中级人民法院裁定周文杰享有实体所有权，并中止对该涉案商铺的执行。长城公司对周文杰提交的证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，商铺销售协议书签订时间在亿华公司将涉案房产抵押给长城公司之后。其次，该商铺销售协议书应仅是预约合同，双方之间并未成立对涉案房产进行买卖的本约。商铺销售协议书不具备商品房买卖合同的性质，而仅仅是周文杰与亿华公司就涉案房产所达成的一种交易的意向，双方之间并未形成买卖关系，亦未对涉案房产进行交付和产权变更登记。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。交易发生时间均是在亿华公司将涉案房产抵押给原抵押权人之后。对证据3的真实性、合法性有异议。收据发生时间是在亿华公司将涉案房产抵押给原抵押权人之后；收据不具有真实交易的效力，且与我国商品房交易活动中由房地产开发企业开具发票的规定和交易习惯不相符。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。回单显示，付款人为韶关市北江建筑工程公司曲江分公司，收款人为韶关市曲江区博正建材商行，均为周文杰，并无周文杰经亿华公司同意以购房款代其支付材料款的内容。对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该函于2018年6月22日出具，不能反映亿华公司对外转让涉案房产时亿华时代广场项目的情况，亦不能证明亿华公司在转让涉案房产时已将相关情况告知原抵押权人。且该函是对亿华时代广场项目整体情况的说明，并未对涉案房产的情况进行单独的说明。对证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议。长城公司认为该裁定书认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正，并已向法院提起诉讼。亿华公司、林春贺对周文杰提交的证据无异议。综合双方举证、质证情况，本院对当事人提供的证据均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，亿华公司向建行韶关市分行借款23900万元，双方签订了合同编号为2013年韶建公借字第02号《项目融资贷款合同》和编号为2013年韶建公抵字第02号《抵押合同》，其中《抵押合同》第一条约定：“抵押财产一、甲方（亿华公司）以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押”。第十二条约定：“抵押财产清单，本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称为在建工程、土地使用权，权属证书及其他有关证书编号为曲府国用（2012）第00067号总字第0010298号土地使用权（土地面积为33605㎡），位于韶关市曲江区****以南、府前南路以东、鞍山路以西、中华二路以北，建筑面积为120342㎡的在建工程”。2014年1月22日，建行韶关市分行和亿华公司就在建工程和土地使用权抵押事项在韶关市住房和城乡建设局办理了抵押登记，证号为粤房地建抵登韶字第Z20140149。其中，在建工程坐落于曲江区马坝镇府前中路以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋；土地使用权为曲府国用（2012）第00067号国有土地使用证，使用权面积为33605平方米。2016年3月4日，亿华公司和建行韶关市分行办理了变更登记，建筑面积变更为41700平方米，贷款金额变更为17700万元。周文杰与亿华公司于2015年5月5日签订《商铺销售协议书》，约定周文杰认购亿华公司建设的位于韶关市曲江区*******交汇处亿华·时代广场C区电影院部分商铺，总面积约为4110平方米（一楼约58平方米、二楼约758平方米、三楼约3300平方米，详见合同附件），总价款为2200万元，首期款为1000万元，二期款为500万元，余款在签订正式《商铺买卖合同》后十天内付清，并且亿华公司保证所售商铺未设定抵押等情形。签订合同后，周文杰已依约向亿华公司交付了购房款1600万元，其中包括代亿华公司支付材料款100万元。另查明，因亿华公司未依约履行还款义务，建行韶关市分行以亿华公司、林春贺为被申请人向本院申请诉前财产保全，并向本院提起诉讼。本院于2017年6月14日作出（2017）粤02财保1号民事裁定：查封亿华公司和林春贺名下银行存款2.3亿元或相应价值的其它财产。同时，本院将该裁定移送执行[案号：（2017）粤02执保8号]。2017年6月16日，本院向韶关市曲江区*******发出《协助执行通知书》，查封了亿华公司名下的在建工程：韶关市曲江区****以南、府前南路以东、鞍山路以西、中华二路以北的A栋首层商铺、A栋第二、三层商业用房、C栋首层商铺、C栋第二、三层商业用房[权属证号为：曲府国用（2012）第00067号总字第0010298号]。2017年12月20日，本院就建行韶关市分行诉亿华公司、林春贺金融借款合同纠纷一案作出（2017）粤02民初79号民事判决：一、解除亿华公司与建行韶关市分行分别于2013年3月1日、2016年3月3日签订的《项目融资贷款合同》和《人民币贷款期限调整协议》；二、亿华公司于判决生效后十日内偿还贷款本金175561987.19元和利息（计至2017年6月16日，利息为602825.69元；2017年6月17日至判决确定的给付之日止的利息按本金数额分为两部分计算，其中以本金75561987.19元按同期贷款逾期利率计算、以本金100000000元按同期贷款利率计算）给建行韶关市分行；三、建行韶关市分行对亿华公司所有的、位于韶关市曲江区*******以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（建筑面积为41700平方米）及其土地使用权[证号为曲府国用（2012）第00067号]折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、建行韶关市分行对韶建公抵字第09号《抵押合同》中的抵押物清单中抵押物的折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、林春贺对上述第二项中亿华公司的债务承担连带清偿责任；六、驳回建行韶关市分行的其他诉讼请求。亿华公司、林春贺不服判决，向广东省高级人民法院提出上诉，广东省高级人民法院经审理，于2018年6月14日作出（2018）粤民终419号民事判决：一、维持韶关市中级人民法院（2017）粤02民初79号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销韶关市中级人民法院（2017）粤02民初79号民事判决第六项；三、变更韶关市中级人民法院（2017）粤02民初79号民事判决第四项为建行韶关市分行对韶建公抵字第09号《抵押合同》中抵押物清单的其中23套房产的折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、驳回建行韶关市分行的其他诉讼请求。因亿华公司、林春贺不履行上述生效判决书确定的义务，建行韶关市分行向本院申请强制执行，本院立案执行[案号：（2019）粤02执83号]。在执行过程中，长城公司以其已合法受让涉案债权及相应担保权利为由，向本院申请变更申请执行人，本院经审查，于2019年5月27日作出（2019）粤02执83号之一执行裁定：变更长城公司为（2019）粤02执83号案的申请执行人。2019年7月8日，本院作出（2019）粤02执83号查封公告，载明本院首封了亿华公司名下座落于曲江区马坝镇府前中路以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（建筑面积为41700平方米）及其土地使用权[证号为曲府国用（2012）第00067号]。该不动产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限至2020年6月15日止等内容。周文杰购买的涉案C区电影院商铺在该查封的不动产范围内。为此，周文杰以涉案房产属其所有为由，向本院提出书面异议。本院经审查，2019年9月9日作出(2019)粤02执异26号执行裁定：中止对韶关市曲江区*******交汇处亿华·时代广场C区涉案商铺（该商铺面积以周文杰与韶关市亿华房地产有限公司所签订的《商铺销售协议书》约定的附图为准）的执行。长城公司遂提起本案诉讼。再查明，在建行韶关市分行和亿华公司于2014年1月22日就在建工程和土地使用权抵押事项在韶关市住房和城乡建设局办理抵押登记时，涉案商铺尚未建成。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为周文杰对涉案商铺享有的民事权益是否足以排除强制执行。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项关于“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明”的规定，本院根据已经发生法律效力的广东省高级人民法院（2018）粤民终419号民事判决第一项和本院（2017）粤02民初79号民事判决第三项，认定长城公司对亿华公司所有的涉案商铺享有优先受偿权。其次，周文杰与亿华公司签订的《商铺销售协议书》明确约定了双方当事人基本情况、认购商铺地点及名称、建筑面积、商铺总价款、意向诚意金、付款方式、税费负担、本认购书失效条件等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且亿华公司已经按照约定收受购房款，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”规定，本院认定周文杰与亿华公司签订的《商铺销售协议书》为商品房买卖合同。周文杰选定涉案商铺，交付了购房款16000000元，但在涉案工程尚未竣工验收不符合交付条件的情况下周文杰自行占有使用涉案商铺，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项：“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。因此，周文杰对涉案商铺享有的民事权益不具备上述规定关于能够排除执行的全部条件。综上所述，周文杰对涉案商铺享有的民事权益不足以排除强制执行，长城公司对亿华公司所有的涉案房屋享有优先受偿权。本院对长城公司提出准许继续执行涉案商铺的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许执行韶关市曲江区*******交汇处亿华·时代广场C区涉案商铺（该商铺面积以周文杰与韶关市亿华房地产有限公司所签订的《商铺销售协议书》约定的附图为准）案件受理费100元，由周文杰负担。中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司预交的案件受理费100元，本院予以退回。限周文杰于本判决发生法律效力之日起7日内向本院交纳一审案件受理费100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。本院（2019)粤02执异26号执行裁定书自本判决生效起自动失效。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇一九年十二月三十一日书记员  刘美红书记员  陈敖明