江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初6564号原告：上海泛城房地产有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山开发区前进东路1000号七楼，统一社会信用代码913205837505058095。法定代表人：朱文清。委托诉讼代理人：张炜红，江苏云起律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹小林，江苏云起律师事务所律师。被告：昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇登云路268号109，统一社会信用代码：9132050056530225XE。法定代表人：姜美生。委托代理人：袁亮，江苏六典律师事务所律师。委托代理人：固国潼，江苏六典律师事务所实习律师。被告：须莉华，女，1985年7月9日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：昆山田润物业发展有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇童泾路，统一社会信用代码：91320583754603924A。法定代表人：李桂珍。被告：李桂珍，女，1961年7月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：三牛实业控股集团有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇长江北路三牛工业城，统一社会信用代码：320583000189916。法定代表人：须建明。被告：须建明，男，1961年12月21日出生，汉族，住所地江苏省昆山市。被告：昆山百老汇商务酒店有限公司，住所地江苏省昆山开发区长江中路9号，统一社会信用代码320583000067698。法定代表人：李桂珍。原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司诉被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司、须莉华、昆山田润物业发展有限公司、李桂珍、三牛实业控股集团有限公司、须建明、昆山百老汇商务酒店有限公司执行异议之诉一案，本院于2017年3月30日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2017年5月9日、8月15日公开开庭审理，原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司法定代表人朱文清及委托诉讼代理人张炜红、曹小林、被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司委托诉讼代理人袁亮到庭参加诉讼，被告被告须莉华、昆山田润物业发展有限公司、李桂珍、三牛实业控股集团有限公司、须建明、昆山百老汇商务酒店有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院现已审理终结。原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司向本院提出诉请请求：1.依法判决不得执行位于昆山市××房产；2.依法确认被告须莉华名下的位于昆山市××房屋归原告所有，被告须莉华、昆山田润物业发展有限公司将上述房屋登记至被告须莉华名下的行为无效，被告须莉华、昆山田润物业发展有限公司协助原告办理过户手续；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月，原告与被告昆山田润物业发展有限公司签订结算书一份，约定被告昆山田润物业发展有限公司将其所有的位于昆山市陆家金陵世纪广场X-XX，X-XX，X-XX，X-XX四套房屋抵售给原告。合同签订后，被告昆山田润物业发展有限公司即将童泾路XXX-X，XXX-XX号房屋交付给原告，原告一直出租使用至今，但是因为被告昆山田润物业发展有限公司的原因，一直未能办理房屋过户手续信，因被告李桂珍结欠被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司借款，被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司提起诉讼，法院判决被告须莉华、被告三牛实业控股集团有限公司、被告须建明、被告昆山百老汇商务酒店有限公司承担连带还款责任，被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司申请法院强制执行，导致法院拍卖原告所有的房屋，原告才知道，被告昆山田润物业发展有限公司将已经出售给原告并早己交付原告使用的房屋又登记在其股东被告须莉华名下，为此原告依法提出执行异议，昆山法院作出2017苏05**执异13号执行裁定书，原告对该裁定不服，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司辩称，原告不是涉案标的的权利人，从不动产登记簿的登记来看，涉案标的系登记在被告须莉华名下，并未登记在原告或者被告昆山田润物业发展有限公司名下，原告对涉案标的主张权利系依据其与被告昆山田润物业发展有限公司签订的《结算书》，但原告未提供证据证明被告昆山田润物业发展有限公司有权对涉案标的进行处分；原告所主张的实体权利不能排除执行，原告所主张的实体权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的保护条件，首先，原告并非涉案标的的买受人，并未签订合法有效的书面买卖合同，其次，原告并未支付全部价款，根据《结算书》，原告尚需补足涉案标的差额1293584元，未办理过户登记存在过错，原告与被告昆山田润物业发展有限公司于2008年即签《结算书》，却迟迟未办理过户登记，原告对此存在过错，退一万步讲，即使原告所主张的实体权利符合《异议和复议规定》第28条规定的保护条件，但根据《异议和复议规定》第27条，被告对涉案标的依法享有抵押权，人民法院对原告提出的排除执行异议不应支持。被告须莉华、昆山田润物业发展有限公司、李桂珍、三牛实业控股集团有限公司、须建明、昆山百老汇商务酒店有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司为被告昆山田润物业发展有限公司代理销售金陵世界广场项目，后双方就销售代理费用达成协议，约定“被告昆山田润物业发展有限公司结欠原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司销售代理费用1038316元，被告昆山田润物业发展有限公司以位于陆家金陵世纪广场X-XX、X-XX、X-XX、X-XX四套房屋作价2331900元抵偿给原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司，对该作价抵偿额与被告昆山田润物业发展有限公司应付原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司销售代理费之间的差额1293584元，原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司通过在该四套房屋在过户至原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司名下或原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司指定的单位或个人名下后、把该四套房屋向银行按揭贷款并且把该按揭贷款额偿付给被告昆山田润物业发展有限公司的方式来抵消前述二者之间的差额，上述四套房屋产权证之办理，被告昆山田润物业发展有限公司配合原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司，或办至原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司名下或其指定的单位、个人名下”，后双方协商，原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司不补偿被告昆山田润物业发展有限公司房屋差额，抵偿房屋改为金陵世纪广场X-XX、X-XX，金陵世纪广场X-XX为童泾路XXX-XX号，金陵世纪广场X-XX为童泾路XXX-X号。结算书签订后，被告昆山田润物业发展有限公司将房屋交付原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司，原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司将该房屋对外出租。2014年3月14日，被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司作为贷款人，被告李桂珍作为借款人，被告须莉华作为担保人，三方签订《最高额（抵押担保）个人借款合同》一份，约定：借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款，担保期限自2014年3月14日起至2017年3月13日止，在贷款人处办理的最高本金余额.不超过4000000元的借款提供担保，被告须莉华以其所有的昆山市××镇××路××号、××号、××号及××号、××号、××号、××号房屋作为担保财产予以抵押并办理抵押登记，抵押物暂作价11181600元，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准，同时被告须莉华、须建明并出具《无条件不可撤销保证书》各1份，承诺就被告李桂珍上述合同项下的借款本息、律师费等承担连带责任保证。被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司与被告三牛实业控股集团有限公司、昆山百老汇商务酒店有限公司签订《最高额保证合同》一份，约定被告三牛实业控股集团有限公司、昆山百老汇商务酒店有限公司为被告李桂珍上述合同项下的借款本息、律师费等承担连带责任保证。后因被告李桂珍未按时还款，2016年1月26日，昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司就与李桂珍、须莉华、三牛实业控股集团有限公司、昆山百老汇商务酒店有限公司、须建明民间借贷纠纷一案提起诉讼，经昆山市人民法院判决，被告须莉华、三牛实业控股集团有限公司、昆山百老汇商务酒店有限公司、须建明就被告李桂珍所欠债务承担连带清偿责任，后因上述被告未履行付款义务，被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司申请强制执行被告须莉华抵押物，执行中，原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司提出执行异议，昆山市人民法院裁定驳回原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司异议申请。另查明2014年3月18日，童泾路XXX-XX号、XXX-X号登记在被告须莉华名下。上述事实有执行裁定书、房屋租赁合同、房地产委托销售合同、结算书、房产证表等及当事人陈述予以证实。本院认为，不动产以登记作为公示原则，本案中原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司为被告昆山田润物业发展有限公司销售商品房，被告昆山田润物业发展有限公司以涉案房屋抵扣销售代理费用，并约定被告昆山田润物业发展有限公司协助原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司办理房屋过户，但一直未予以办理，原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司实际占有该房屋并将房屋对外出租。其后该房屋登记在被告须莉华名下，被告须莉华以其具有公示效力之房产为被告李桂珍债务做担保并办理抵押登记，因被告李桂珍未按期还款，被告须莉华被判令承担连带责任，被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司作为抵押权人有权行使抵押权，因被告昆山田润物业发展有限公司一直未协助原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司办理涉案房屋产权证，被告昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司所享有登记抵押权优先于原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司所有之债权，现原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司要求停止执行、确认其所有权、协助登记等缺乏法律依据，本院不予支持，对于原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司与被告昆山田润物业发展有限公司之间纠纷可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司的全部诉讼请求。案件受理费13800元，由原告上海泛城房地产有限公司昆山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  柳心宽代理审判员  翟献武人民陪审员  金 秀二〇一七年八月二十一日书 记 员  顾志峰