广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初4344号原告（反诉被告）：李维虎，男，蒙古族，1982年7月21日出生，住址：辽宁省义县。被告（反诉原告）：惠州金衡实业有限公司。住址：博罗县福田镇福新居委会车桥头。法定代表人：黄**璇。委托代理人：刘声平，广东科明律师事务所律师。委托代理人：黄斌浩，广东科明律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李维虎诉被告（反诉原告）惠州金衡实业有限公司及被告（反诉原告）诉原告（反诉被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李维虎、被告诉讼代理人刘声平、黄斌浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年3月20日就交易位于博罗县福田镇徐田村委会苏矛田小组、下坝小组苦练（土名）山水华章花园52栋15层03号房事宜，与被告签订了编号为博罗（2018）10020803号的《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为833346元，给现场销售员刘北平房屋手续费20000元，合计8533346元。已先付刘北平房屋手续费20000元并付首期款253346元，其余580000元采取银行贷款方式支付。2018年11月19日，原告与博罗农商银行签订了《个人住房借款合同》，并于2018年12月开始正式还贷。截至起诉之日止，原告已还贷9期，共还款34129.77元。根据原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第十二条第2项，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，二被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截止今日被告亦未履行交房义务，并对原告的要求交房和赔偿不予理会和配合，给原告造成很大损失。故为了维护原告的合法权益提起诉讼，请求：一、判决被告支付原告违约金，总房款853346×万分之2×违约延迟交房天数＝61437.6元（以上计至2019年10月），具体按实际交付时间计算，合同为2018年3月30日签订；二、诉讼费用由被告承担；三、因被告不能按时交房，原告从2018年10月31日起开始在外租住房屋的实际消费费用，具体按实际租房每月房租费650元/月×12月＝7800元。被告口头答辩并反诉称，一、本案双方签订的商品房买卖合同中的第二十七条已经明确约定了双方发生争议由仲裁解决，因为在不动产所在地博罗所属的惠州市辖区内只有一家仲裁机构，那么本案应该交由惠州仲裁委员会争议管辖；二、原告所诉求的违约金计算方式不符合双方签订的商品房买卖合同的约定以及补充协议的约定，所诉求的每日万分之二的标准没有合同依据；三、原告所诉求在外租房的实际消费费用没有法律依据及对方是否真实发生有租房行为，该事实与本案争议无关；四、本案双方签订的补充协议第四条明确约定如果买房一方违反商品房买卖合同第七条关于付款时间的设定，那么属于购房一方的重大违约，被告有权解除合同并要求支付违约金，鉴于原告向被告发起本宗诉讼，那么被告主张商品房买卖合同已经解除并要求原告承担违约责任。我方提起反诉，请求：一、请求解除双方签订的编号为博罗（2018）10020803《商品房买卖合同》；二、请求李维虎向金衡公司支付违约金16667元；三、李维虎承担本案诉讼费用。原告对反诉答辩称，一、首先对方违约了，我在2018年3月20日已经按照合同约定的义务支付了首付款同时每个月也按银行的按揭金额支付了房贷费用，本人没有违约，反而是金衡公司合同上约定2018年10月30日交楼，截止到今日2019年10月29日一年的时间都未交楼，严重的违约，这个理由也是针对第二条被告提出的支付违约金16667元，原告没有任何责任，属于被告违约；针对被告提出的第三条，被告应该承担本案的诉讼费，同时被告提到的所谓的补充协议，原告在签署的时候没有做出特殊说明也没有看到，补充协议完全没有按正文的字号，变成小字号打出来避重就轻，他的补充协议关于延期房的赔付两条完全矛盾，还有不合理的减轻或免除原合同约定的出卖人承担的责任，不合理的加重买受人的责任，排除买受人的主要权利内容，本人在2018年10月31日之后反复有到金衡公司要求交楼，但始终得不到结果，同时金衡公司关于延迟交楼的事情从没有过通知或者是公告，综上所述我个人在这种迟迟不交楼的情况下申请了法律诉讼。经审理查明，原告与被告的员工刘北平于2018年2月26日签订了《山水华章花园商品房认购书》，约定由原告向被告购买福田镇徐田村委会苏矛田小组、下坝小组苦练（土名）山水华章花园52栋15层03号房，价格为833346元；并约定“定金50000元在签订正式的商品房买卖合同后，将自动转为买受人购房款的一部分。”该认购书在庭审时由双方确定其真实性，故本院予以采信。其后，原、被告签订编号为博罗(2018)10020803号的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买福田镇徐田村委会苏矛田小组、下坝小组苦练（土名）山水华章花园52栋15层03号房，价格为833346元，其中首付款为253346元，原告应当与2018年10月25日前支付首付款，剩余房款580000元由原告通过向银行申请贷款支付。原告已向被告支付山水华章花园52栋1503房首付款253346元，被告于2018年11月8日出具发票。以上事实有原告提供的《山水华章花园商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》、加盖“惠州市金衡实业有限公司发票专用章”的增值税发票及支付宝转账电子回单、微信支付交易明细证明予以证实，本院予以采信。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案中虽然合同约定由博罗县仲裁委员会进行仲裁，但依照法律规定所约定的仲裁机构不存在，且在原告起诉后，被告在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议，应视为其放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。故对于被告关于本案争议应由仲裁机构进行仲裁的辩解，本院不予采纳。本案的主要争议焦点在于案涉商品房买卖合同的签订时间、案涉房屋首付款的支付时间、商品房买卖合同中约定的房屋交付时间是否是笔误及原告主张的违约金及租房损失是否于法有据。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》【编号：博罗（2018）10020803】为双方合意，且符合法律规定，双方均应予以履行。关于案涉商品房买卖合同签订时间及首付款的支付时间，原告主张于案涉房屋买卖合同是在认购书签订的一个星期后签订的，并于2018年3月份交付了首付款。被告主张根据提交的商品房买卖合同显示，合同签订时间为2018年10月25日，且原告提供的首付款发票显示时间为2018年11月8日。根据原告提供的支付宝转账电子回单、微信支付交易明细证明、分别于2018年2月26日、2018年3月7日、2018年3月20日被告开具的3份《福田山水华章花园收款收据》、原告与被告员工刘北平于2018年3月至4月的微信聊天记录等证据，原告于2018年3月交付了案涉房屋的首付款，关于案涉房屋首付款的约定是在《商品房买卖合同（预售）》中达成的，故原告主张案涉商品房买卖合同签订时间为2018年3月20日，有事实依据，且以上证据能够相互印证。被告未能提供其他证据予以反驳，故本院认为《商品房买卖合同（预售）》【编号：博罗（2018）10020803】的签订时间为2018年3月20日，原告首付款于2018年3月20日完成交付。关于商品房买卖合同中约定的房屋交付时间是否是笔误的争议，被告主张《商品房买卖合同（预售）》中交房时间“2018年10月30日”是笔误，根据庭审时被告的陈述，在法庭调查阶段被告主张实际交房时间为“2020年3月20日”，在法庭辩论阶段被告主张实际交房时间为“2020年10月30日”，相互矛盾，且被告未能提供相关证据证明其主张，故本院对被告提出交房时间为笔误的主张不予采信，本院认定《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2018年10月30日。原告主张违约金61437.6元，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任的，仍以本合同为准，故应当按照《商品房买卖合同（预售）》约定计算违约金，原告对违约金主张过高，经计算，计算至诉讼之日即2019年9月9日，被告应当支付的违约金为833346元×每日0.02%×314天（从2018年10月31日计至诉讼之日2019年9月9日，共314天），共计52334.13元。关于2019年9月9日以后的违约金，待实际发生后，原告可另案主张。关于原告对租金损失的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告不能同时主张违约金与损害赔偿金，故原告对租金损失的主张，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告向原告提出反诉，主张由于商品房买卖合同第十一条关于房屋交付的时间在打印的时候出现错误而且与合同签订时间相矛盾导致合同实际无法履行，买卖双方无法就此核心条款目前都没有达成一致的意见，要求解除合同，根据合同条款第十一条的约定，被告将于2018年10月30日前交付房屋，并将于交房前十日办理完成相关交房手续。且本院认定合同签订的时间为2018年3月20日，故被告主张不符合事实和法律规定，本院不予支持。关于被告反诉原告未按时支付房款，要求原告支付违约金并解除案涉商品房买卖合同的主张，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告应在2018年10月25日前支付首付款，未对余款支付时间进行约定，故原告不存在违约事实，且根据庭审调查查明，原告于2018年11月办理贷款是由于被告未能按时提交首付款发票，故被告主张原告违约不符合事实与法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李维虎支付违约金52334.13元（以833346元为基础，按每日0.02%的利率，自2018年10月31日计至2019年9月9日）。二、驳回原告（反诉被告）李维虎的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）惠州市金衡实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费765.47元，反诉费108.34元，合计873.81元，由被告（反诉原告）惠州市金衡实业有限公司负担773.81元，由原告（反诉被告）李维虎负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇一九年十二月十七日法官助理 杨玉婷书 记 员 游金浪