广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终1849号上诉人（一审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：欧阳湘波，总经理。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。上诉人（一审被告）：黄爱银，女，汉族，1964年4月2日出生，住广东省珠海市香洲区.上诉人（一审被告）：麦郁荣，男，汉族，1963年6月13日出生，住广东省珠海市香洲区.上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业）、上诉人黄爱银、上诉人麦郁荣因物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院于2014年11月26日作出的（2014）珠香法民三初字第1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梅华物业委托诉讼代理人莫韵诗、上诉人黄爱银、上诉人麦郁荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅华物业上诉请求：1.撤销(2014)珠香法民三初字第1472号民事判决；2.改判支持上诉人梅华物业的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、一审法院认为物业公司没有尽到管理职责，证据不足。业主只是声称物业公司提供的服务不到位，但未提供可信的证据予以证实。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，业主虽然提供了照片等证明某一特定的时间或空间中的物业管理活动存在不足，但上述证据的拍摄时点等无法反映问题的持续过程，证据的三性无法确认。一审法院以“小区管理混乱，没有尽到合同约定的管理职责”，这种完全不顾合同效力，变相鼓励了业主“用对方不履行合同义务来抗辩”。物业公司服务质量如有问题，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司进行交涉，也可以联合其他业主提议召开业主大会决定是否需解聘、更换物业服务公司，也可以向行政主管部门投诉，但不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院错误免除了业主的违约责任，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用，如果欠费业主都如本案业主一样随便找个“服务差”的借口就不交物业服务费，还不用承担任何责任，那么其他“心怀不轨”的业主将纷纷效仿，越来越多的业主不缴费，小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、业主正常生活秩序的运行将越变越差，进入恶性循环，造成更大的损害。二、物业公司主张的滞纳金应予支持。物业公司认为《物业管理委托合同》合法有效，拖欠物业费的行为给物业公司造成了经济损失，如果业主不承担违约责任，就造成违约没有任何违法成本的司法后果，“老赖”就会层出不穷。一直以来，物业公司为业主提供了物业管理服务，业主应当按照约定缴纳物业服务费。物业公司也多次催促业主缴纳物业费，但业主一直置之不理，加上要求业主缴纳的物业收费已极低，这给物业公司造成了极大的资金压力。虽然涉案小区的物业管理服务费极低，但物业公司考虑到一旦退出管理，将对涉案小区的秩序管理及环境卫生等方面造成较大影响。按现有收费标准，物业公司基本上只能勉强维持收支平衡，如加上业主长期拖欠物业管理服务费，那么物业公司的经营将更加困难。如法院在无证据证明物业公司存在管理不到位的违约行为，直接认定物业公司物业服务未达到合同约定标准，而无需业主支付滞纳金，这样会造成更加恶劣的局面，造成更多的业主纷纷效仿，如此一来会形成不良司法结果示范，故请二审法院予以纠正。综上,一审法院按照少数业主不满物业服务继而作出统一减少物业费的做法，如果得不到纠正，对物业管理这一新生事物的理解更加走偏，小区业主都将效仿减免，司法实践势必损害珠海物业管理行业的健康成长。梅华物业当庭补充事实和理由如下：由于物业管理行业收取物业费数额较低，而拖欠物业管理费必将使得物业公司经营困难，所以物业合同约定一定标准的违约处理条款。符合实际经营所需，也是对享有物业管理业主的约束，一审法院擅自打破该约定，以欠费业主评价的好坏，对合同约定的物业费进行打折，也不支持滞纳金，是认定事实不清。物业服务的对象是整个小区的业主，面对业主的要求高，工作量大、人员流动大的问题。每个业主感受不一，在物业服务合同关系中，物业服务存在的一般瑕疵，不应当成为拒缴物业费的理由。只有在物业公司提供的服务有重大瑕疵，业主才能以此作为抗辩理由减免物业费。因此，业主以此作为理由作为拒缴管理费的理由不充分，物业公司既然提供了相应的物业服务，业主就应该按标准缴纳管理费。上诉人黄爱银、麦郁荣上诉请求：1.撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1472号民事判决，在查清事实的基础上，依法改判上诉人黄爱银、麦郁荣无须支付物业管理费；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：1.一审庭审中未对2010年11月4日《物业管理委托合同》复印件与原件进行比对，应认定2010年11月4日《物业管理委托合同》为无效合同。2.根据《物业管理条例》相关规定，物业服务合同期满后，如需续约，业主委员会应召开业主大会或通过其他形式，征求全体业主意见，经三分之二以上的业主或经合计拥有百分之五十一以上面积的业主同意，续约方能通过生效。但2007年11月4日《物业管理委托合同》于2010年11月4日期满后，联艺新居业主委员会既没有召开业主大会，也没有通过其他形式对与上诉人续约事宜进行讨论、表决，更没有对与梅华物业续约的相关事项进行公示，应认定2010年《物业管理委托合同》续约合同为无效合同。默认2007年11月4日《物业管理委托合同》为有效合同，是基于逸仙社区居民委员会联同联艺新居业主委员会曾于2007年10月对引进梅华物业对联艺新居进行管理服务及收费标准的相关事项，以张贴公告形式进行过公示，并经大多数业主认同）。3.根据2011年2月19日联艺新居业主委员会倡议书的内容，2007年11月4日《物业管理委托合同》于2010年11月合同期满后，由于梅华物业未能提供资质证书原因而无法续约，经前山街道办事处城管办同意，业主委员会向梅华物业发函，要求撤离联艺新居小区，梅华物业拒不撤离。梅华物业属于强行服务，因此，无需交纳管理费用。4.根据民诉法有关规定，梅华物业起诉追讨2007年11月4日《物业管理委托合同》合同期内的管理费用，已经失去诉讼期效。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误判决，以维护法律尊严，维护上诉人合法权益，还法律以公平、公正，还上诉人以公道！梅华物业向一审法院起诉请求：1.请求判令黄爱银、麦郁荣支付物业管理费2440元；2.判令黄爱银、麦郁荣支付公共维修基金152.50元；3.判令黄爱银、麦郁荣支付滞纳金2501.60元；4.本案诉讼费由黄爱银、麦郁荣承担。一审法院认定事实：珠海市香洲区前山逸仙路XXX号X栋1单元103房建筑面积79.04平方米，登记的所有权人为黄爱银、麦郁荣。2007年11月4日，梅华物业与黄爱银、麦郁荣所在小区前山联艺新居业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定梅华物业为联艺新居小区提供物业服务，服务期限自2007年11月4日至2010年11月4日，住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收费。合同还约定，自合同签订之日起在梅华物业完成三个月的考察期后，小区的收费标准调为每月0.5元每平方米，商铺每月1.5元每平方米。合同落款处加盖“珠海市前山联艺新居业主委员会”公章与梅华物业公章，但双方代表人处均没有填写代表人姓名。2010年11月4日，梅华物业与联艺新居业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定梅华物业为黄爱银、麦郁荣提供服务的期限自2010年11月5日至2015年11月5日，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收费，商场按每月1.5元收费。合同落款处加盖“珠海市前山联艺新居业主委员会”公章与梅华物业公章，但联艺新居业主委员会代表人处没有填写代表人姓名。梅华物业称，其自2007年11月1日进驻小区提供物业服务，至本庭庭审时从没有间断，也从未将小区物业管理承包给他人，物业费由0.4元涨至0.5元是《物业管理委托合同》中约定的。黄爱银、麦郁荣称，梅华物业与联艺新居业主委员会于2010年11月4日签订的《物业管理委托合同》为假合同，小区在2011年2月19日曾张贴加盖联艺新居业主委员会公章的倡议书，倡议要求梅华物业撤离小区，业主不要交纳物业费用。黄爱银、麦郁荣还称：2010年11月以后，第二份合同时只有2个保安和1个80岁的保洁员，保安平时还收垃圾，白天晚上都睡觉，没有尽到保安的责任；对讲门铃坏了梅华物业一直不给修，下水道漏水和对讲门铃都是单元每户自己出钱修理的；管理处办公室变成住房，业主交费在保安亭办理。另查明，黄爱银、麦郁荣自2008年2月起未交纳物业管理费，截至2014年2月欠交物业管理费2410.72元。一审法院认为：黄爱银、麦郁荣辩称梅华物业与联艺新居业主委员会于2010年11月4日签订的《物业管理委托合同》为假合同，理由是合同上联艺新居业主委员会代表人处没有填写代表人姓名，且小区在2011年2月19日曾张贴加盖联艺新居业主委员会公章的倡议书。首先，2007年11月4日《物业管理委托合同》也只加盖业主委员会公章，也没有小区业主委员会代表人签字，因此，不能因为2010年11月4日《物业管理委托合同》没有业主委员会代表人签字就认定为假合同；其次，2011年2月19日业主委员会倡议书只张贴了一天就被撕去，以后没有再次张贴，即使倡议书公章属实，也只能表明联艺新居小区业主委员会内部意见不统一，但不能据此认定2010年11月4日《物业管理委托合同》为无效合同，因此，2010年11月4日《物业管理委托合同》为有效合同，梅华物业实际为小区提供了物业管理服务，黄爱银、麦郁荣也实际接受了梅华物业提供的服务，因此，一审法院对黄爱银、麦郁荣辩称其不欠梅华物业物业费的主张不予支持。2007年11月4日《物业管理委托合同》约定合同签订之日起在梅华物业完成三个月的考察期后，小区的收费标准调为每月0.5元每平方米，商铺每月1.5元每平方米，因此，梅华物业提高物业管理费有合同依据，一审法院对梅华物业主张按照每月每平方米0.5元计算物业管理费予以支持。黄爱银、麦郁荣提交的照片、小区其他业主在另案中的陈述等证据可证明梅华物业聘请的保安平时还收垃圾，白天在保安亭睡觉，没有尽到保安的责任，小区专职管理人员不足，物业管理处办公场所被挪用作住房，导致小区管理混乱，失盗事件时有发生，梅华物业没有尽到合同约定的管理职责，应减价收取物业管理费，一审法院酌情梅华物业应按黄爱银、麦郁荣欠费金额的70%即1687.5元向黄爱银、麦郁荣收取物业管理费。梅华物业还请求黄爱银、麦郁荣支付公共维修基金152.5元，该费用为维修对讲门铃费用，黄爱银、麦郁荣抗辩对讲门铃为单元住户分摊费用修好，梅华物业没有提交证据证明其维修了小区对讲门铃，因此，一审法院对梅华物业该请求不予支持；梅华物业没有尽到应尽的管理职责，一审法院对梅华物业要求黄爱银、麦郁荣支付滞纳金的请求亦不予支持。一审法院判决：一、黄爱银、麦郁荣于本判决生效之日起十日内向珠海市梅华物业管理有限公司支付物业管理费人民币1687.5元；二、驳回珠海市梅华物业管理有限公司请求黄爱银、麦郁荣支付公共维修基金人民币152.50元的诉讼请求；三、驳回珠海市梅华物业管理有限公司请求黄爱银、麦郁荣支付滞纳金人民币2501.60元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25元，由珠海市梅华物业管理有限公司负担人民币20元，黄爱银、麦郁荣负担人民币5元。本院二审查明：珠海市香洲区逸仙路XX号联艺新居X栋1单元103房建筑面积79.04平方米，登记的所有权人应为黄爱银。一审原告珠海市梅华物业管理有限公司名称应为珠海市香洲区梅华物业有限公司。二审期间，梅华物业提交证据：一、照片一组，证明梅华物业尽到相应管理职责；二、2011年-2016年节选联艺新居收费表，证明小区业主交费率较高。黄爱银提交证据：一、梅华物业不履行合同的事实依据，罗学荣、黄爱银证明；二、梅华物业保安值班照片。本院经审理查明，《物业管理委托合同》第十二条第2款约定：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金，此滞金作为欠费业主违反物业合同应给付乙方（梅华物业）的违约金和损失补偿。”经审理，本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于2010年11月4日《物业管理委托合同》效力的问题。本院认为，梅华物业具有物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。梅华物业提交2010年11月4日签订《物业管理委托合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。业主委员会是业主大会的执行机构，联艺新居业主委员会是代表联艺新居小区业主大会与梅华物业签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，黄爱银、麦郁荣依法应当履行上述物业服务合同的义务，故梅华物业有权向黄爱银、麦郁荣主张欠缴物业管理费。黄爱银、麦郁荣上诉主张2010年11月4日《物业管理委托合同》不真实，因此无效，梅华物业对此事实主张不认可，认为2010年11月4日《物业管理委托合同》真实有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，黄爱银、麦郁荣未能提供证据证明业主委员会印文为假，因此对其提出的上诉主张，本院不予采纳。如认为业主委员会的盖章行为违背了业主的意愿，应当与业主委员会交涉并主张权利，不能仅以此为由对抗梅华物业。故黄爱银、麦郁荣的上述主张理据不充分，本院不予采纳。二、关于物业服务费金额能否调低的问题。梅华物业上诉主张一审法院不应酌情调低按合同约定标准计算的物业服务费金额。本院认为，根据业主提供的证据可以认定梅华物业聘请的保安不甚尽职，小区管理人员不足，物业管理办公用房曾被挪用，小区管理较为混乱，盗窃事故时有发生，物业服务存在明显瑕疵，上述事实可以认定梅华物业未能尽到全面履行合同约定的物业服务义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，一审法院在查明事实的基础上，根据具体情况酌情调低根据合同约定计算的物业服务费收费金额，并无明显不当，本院予以维持。三、欠交的物业管理费应否计收滞纳金及滞纳金的标准问题根据《物业管理委托合同》第十二条第2款的约定，业主拖欠物业服务费的，应当依约支付滞纳金。支付物业服务费是业主最主要的义务，业主违反该项义务属于根本违约。且业主是否如约履行该义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主的利益是否受损。虽然梅华物业履行合同存在违约行为，但这不能成为业主拖欠物业服务费的理由，业主如果对物业服务不满意，应当依法向业主委员会或者有关部门反映情况，由业主委员会与物业服务公司沟通解决，如协商不成可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定主张权利。拖欠物业服务费是违约行为，可能造成整个小区物业服务工作难以为继，不符合小区业主的整体利益。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”考虑到系因梅华物业的违约行为导致业主不交物业服务费，合同约定的滞纳金数额明显过高且黄爱银、麦郁荣在一审中抗辩不同意交付物业管理费，本院酌情对滞纳金予以调整，对于业主因欠交物业服务费而应支付的违约金（滞纳金）数额，以本院认定的业主所应交纳的物业服务费金额为限。一审法院认定梅华物业公司不能收取黄爱银、麦郁荣逾期交纳物业服务费的滞纳金不当，本院予以纠正。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，但有关滞纳金的判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1472号民事判决第一项、第二项；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1472号民事判决第三项；三、黄爱银、麦郁荣于本判决生效之日起十日内向珠海市香洲区梅华物业有限公司支付因2008年2月至2014年2月期间未支付物业服务费产生的滞纳金1687.50元；四、驳回珠海市香洲区梅华物业有限公司的其他上诉请求；五、驳回黄爱银、麦郁荣的其他上诉请求。一审案件受理费25元，由珠海市香洲区梅华物业有限公司负担18元，黄爱银、麦郁荣负担7元。二审案件受理费100元，由珠海市香洲区梅华物业有限公司负担80元，黄爱银、麦郁荣负担20元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年八月三十一日书记员 周 婷附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。