北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5174号上诉人（原审被告）：王璟，女，1977年11月12日。委托诉讼代理人：徐朋源（王璟之夫）。被上诉人（原审原告）：北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。法定代表人：彭明林，董事长。委托诉讼代理人：陈昆，女，该公司法务部部长。上诉人王璟因与被上诉人北京城承物业管理有限责任公司（以下简称城承公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初9173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，因无新事实不开庭进行了审理。上诉人王璟之委托诉讼代理人徐朋源，被上诉人城承公司之委托诉讼代理人陈昆，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王璟上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.城承公司在履行《X小区D座、E座、(4#、3#)楼物业管理公约》(以下简称《公约》)中存在重大违约，续签《物业管理合同》时变更合同主要条款，任由第三方在物业管理区域内经营停车场扰民。2.城承公司未尽维修、养护、管理、维护义务，应赔偿损失。3.一审认定《和解协议书》约定“对未发生物业费打折条款”无效有误，我同意支付60%的物业费。城承公司辩称，同意一审法院判决，不同意王璟的上诉请求和理由，请求维持原判。城承公司向一审法院起诉请求：一、王璟依法交纳物业管理费，履行合同;二、补交拖欠的物业费：41613.6；空调费：2972.4元；滞纳金：4000元；共计：48586元。三、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2003年1月7日，北京城建投资发展股份有限公司关于《公约》经北京市居住小区管理办公室核准。该《公约》中记载：大堂等为产权人所共有并共用的部位；城承公司为小区物业管理企业；在物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定；物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新聘请物业管理企业；物业管理收费标准为2.8元/㎡/月，具体构成为：保洁费、保安费、各项费用统收服务费等；其他费用：水环路分户式中央空调公共冷却水系统运行维护费及住宅楼首层大堂空调费暂定3元/㎡/年(入住一年后根据实际运行成本调整)；物业管理费各产权人首期物业管理费起计日期自收楼之日起开始计算，首期之后的物业管理费按年、季收取，各产权人应于每期五日前向物业管理公司预缴当期物业管理费；向该产权人收取迟交或欠交款项的滞纳金，按每日3‰自应付之日起到实际支付日计算。王璟系该小区X号楼X室(原E号楼108（C）室)的业主，房屋建筑面积123.85平方米。2004年7月2日，王璟签署《承诺书》，认可已详细阅读过经北京居住小区管理办公室核准的《X小区D座、E座(4#、3#)楼物业管理公约》，同意遵守本公约的一切条款，如有违约，愿意承担相应违约责任。另查，城承公司曾在法院起诉王璟，要求其支付物业费、空调费等，后撤诉。王璟提交《和解协议书》一份，记载：因物业服务存在瑕疵给予业主物业费减免，其中1、免除2005年至2006年度物业管理服务费；2、2006至2008年度物业管理服务费给与50%的免除；3、2008至2009年度物业费给予20%免除，同时本项约定作为双方今后关于物业管理服务收费的最高标准；4、双方对中央空调公共冷水系统运行维护费及住宅首层大堂空调费(简称空调费)暂时按照约定标准交纳；双方保证严格保密，不扩大影响，否则因此产生的后果由业主承担。该《和解协议书》签订于2008年11月27日，加盖“北京城承物业X小区客户服务中心”公章。2008年12月1日，王璟按前述《和解协议书》交纳了包括2005年8月31日至2009年8月30日物业费、2005年6月1日至2005年9月30日及2006年6月1日至2006年9月30日、2007年6月1日至2007年9月30日、2008年6月1日至2008年9月30日的中央空调公共冷却水及首层大堂空调费在内的费用。该发票清单加盖“北京城承物业管理有限责任公司X小区管理处财务专用章”。城承公司对上述《和解协议书》及发票清单真实性不予认可，但未进一步提交证据，认为即使是真实的，亦认为在诉讼中当事人为达成调解协议或以和解为目的作的妥协所涉及的对事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。王璟另提交照片多张，证明城承公司提供的物业服务不合格，存在车辆管理不力、有违章建筑、公共区域、人防设备管理不力等问题；提交《X小区(一期)前期物业合同》，证明其内容与城承公司提交的《X小区D座、E座、(4#、3#)楼物业管理公约》内容不同。城承公司称该《X小区(一期)前期物业合同》有效时间与本案主张的交费期间不符。经查，该合同适用物业类型公寓、写字楼，物业服务期限为2003年3月1日至2006年12月31日。关于统收服务费收费标准为每户每月一元，自2013年9月1日起该费用物业公司不得再收取此费用。一审法院认为，王璟在与城承公司签订了承诺遵守《公约》的《承诺书》后，城承公司在涉诉小区内提供物业服务，履行了物业管理义务，王璟作为小区业主已接受服务，因此双方之间存在事实上的物业服务关系，故王璟应当按《公约》约定交纳物业服务费用，包括物业管理服务费及分户式中央空调公共冷却水系统正常运行维护及公寓首层大堂空调费。但考虑到城承物业提供的服务确有一定瑕疵，故对滞纳金一项法院不予支持。经查，城承公司虽否认《和解协议书》的真实性，但经法院释明未进一步提交证据证明，故法院对该协议书真实性予以确认。2009年8月30日之前的物业费及中央空调公共冷却水及首层大堂空调费，双方已依据《和解协议书》的约定结清，城承公司不得再次主张。对于2009年8月30日后的物业费，虽然双方约定按最高80%计算，但考虑到物业公司提供的物业服务受益对象为全体小区业主，城承公司与王璟对未发生的服务期间的物业费进行打折的约定侵害了其他全额交费业主的利益，因此该内容约定应属无效，王璟应按《公约》约定的标准支付费用。关于统收服务费一项，王璟辩称理由正当，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、王璟于判决生效后五日内向北京城承物业管理有限责任公司交纳二ＯＯ九年八月三十一日至二Ｏ一七年八月三十日物业费共计人民币三万三千一百九十四元八角；二ＯＯ九年至二Ｏ一六年的空调费人民币二千九百七十二元四角；二、驳回北京城承物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果王璟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王璟提交：1.照片四张，证明有广告收益，且应当归全体业主所有，物业公司不返还业主构成违约；2.2003年《物业服务合同》一份，证明现在的合同版本中删除清理外墙，物业服务内容缩减。城承公司质证意见为：1.不认可证据照片真实性，认为无法看出是涉诉小区，亦不认可证明目的。2.不认可2003年《物业服务合同》与本案的关联性，认为合同与业主无关，且合同约定的服务期间已过。本院认为，王璟所提交照片不能明确反映系涉诉小区自2009年8月到2017年8月的持续情况，无法证实其证明目的。而2003年《物业服务合同》，一审时王璟已就同一证明事项向法庭提交该证据，故不属于新证据范畴。另，王璟提交申请书，要求城承公司提供如下材料：1.2003年3月1日到2017年7月1日期间X小区区域商业广告发布单位；2.城承物业与广告发布单位签订的《合同》；3.广告收益财会账册；4.《X小区中心（一期）前期物业服务合同》（2003.1-2006.12.31）附件1委托物业管理的细目；5.住宅物业费2.8元/平米批准文件。本院经审查认为，关于材料1.2.3，王璟在一审中并未针对中心区域广告收益问题提出反诉，其在二审期间提出超出本院上诉审理范围。关于材料4，本案争议的物业费期间为2009年8月至2017年8月，不在《X小区中心（一期）前期物业服务合同》（2003.1-2006.12.31）的有效期内，该项申请之理由，本院不予采纳。关于材料5，诉讼中，城承公司已提供北京市居住小区管理办公室关于涉案小区物业费价格标准核准的通知。综上，本院对王璟的上述申请均不予准许。此外，经核实，统收服务费每月1元，自2003年9月国务院颁布《物业管理条例》后取消，一审法院此项事实表述有误，但此项费用核减数额无误。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述，照片四张，2003年《前期物业服务合同》等证据材料在案佐证。本院认为，城承公司为X小区D座、E座提供物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，王璟应当按约定交纳物业费。综合来看小区目前运行情况尚属正常，物业公司的服务内容并未明显影响业主生活质量。如果物业服务企业对小区进行服务过程中出现瑕疵，小区业主均拒交或者少交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环对小区业主及物业公司均无益处，故王璟可以在缴纳物业费后继续要求城承公司履行相应义务。物业公司亦应就存在的问题及时加以改正，不断提高自身服务水平，与业主和谐相处。关于物业费交纳比例问题，首先，在双方签订的和解协议中，鉴于后续服务期间尚未发生，服务质量如何尚未明确，对该期间的费用进行打折侵害了其他全额缴费业主的利益，因此一审法院认定该约定无效正确，本院不持异议。其次，庭审中王璟主张城承物业侵占广告收益，应酌减40%物业费。对此，本院认为公共区域广告收益与本案物业费不属于同种债务，该收益属于全体业主的共有权益，故应由全体业主主张。最后，王璟提出城承物业未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，导致其房屋因漏水受损，而城承物业承诺赔偿，该争议不属于本案审理范围，应当另案解决。综上所述，王璟的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元，由王璟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  白 云审 判 员  王国庆二〇一七年八月十日法官助理  任可娜书 记 员  赵倬希