山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终930号上诉人（原审原告）：杨洪升，男，1959年4月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人（原审原告）：朱学娟，女，1958年12月17日出生，汉族，居民，住日照市东港区。两上诉人委托诉讼代理人：杨玉刚，山东公浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚海华，男，1970年1月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：许崇升，���东海亚律师事务所律师。原审第三人：日照市东港区日照街道姜家村村民委员会，住所地日照市东港区日照街道姜家村。法定代表人：孙永山，村主任。上诉人杨洪升、朱学娟与被上诉人姚海华、原审第三人日照市东港区日照街道姜家村村民委员会（以下简称姜家村村委会）确认合同效力纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2017)鲁1102民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨洪升、朱学娟上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，驳回上���人的请求缺乏事实和法律依据。上诉人杨洪升与被上诉人姚海华所签订的《房屋买卖协议》虽系双方真实意思表示，但因为违反法律的强制性规定，应当认定无效。本案为确认合同效力纠纷，双方所争议的焦点问题是《房屋买卖协议书》的效力问题，并非宅基地上所建房屋是否存在与灭失，该协议自签订后未被双方协议或依法解除，不存在诉讼标的已经不存在的问题。且被上诉人未提供证据证明土地已被征用，经上诉人查询，涉案土地性质仍为集体土地，退一步讲，即使征用后的土地性质发生变化也不影响签订涉案房屋系宅基地的性质，亦不能剥夺上诉人获得补偿款的权利，也不能改变被上诉人非第三人集体经济组织成员身份。姚海华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议不���反签订协议当时法律的强制性规定，应当是有效协议。2、房屋买卖协议约定的房屋在本案起诉前已经拆除灭失，所以一审认定的诉讼标的不存在是正确的。3、上诉人起诉的拆迁补偿款只是对被拆除房屋的补偿，而不是宅基地使用权的补偿，在买卖协议签订之后双方已经将购房款和房屋进行了交付，合同已经履行完毕，上诉人出卖房屋的行为已经使其丧失了房屋占用范围内的土地使用权。在本案起诉之前，涉案房屋占用范围内的土地性质已经变更为国有土地，上诉人对涉案补偿款不享有任何权利。请求判决驳回上诉，维持原判。案经送达，原审第三人日照市东港区日照街道姜家村村民委员会未作陈述。杨洪升、朱学娟向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院确认杨洪升与姚海华于2000年10月8日签���的《房屋买卖协议书》无效；2、请求判令姚海华将涉案房屋项下的拆迁款一半即415000元返还给杨洪升、朱学娟；3、请求判令姜家村村委会配合姚海华履行415000元拆迁补偿款交付义务；4、案件受理费由姚海华承担.一审法院认定事实：除了姚海华取得拆迁补偿款为835400元，姜家村村委会扣留10万元其他款项已支付给姚海华外，一审法院认定的其他事实与杨洪升、朱学娟主张的事实一致。一审法院认为，朱学娟与姚海华于2000年10月8日签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，该合同签订时，姚海华不是日照市东港区日照街道姜家村成员。但在2016年日照市东港区日照街道姜家村旧城改造过程中，双方争议的涉案房屋已经灭失，诉讼的标的已经不存在；同时在旧城改造过程中，建设在日照市东港区日照街道姜家村的房屋所在的土地性质已经发生改变，因而拆迁过程中的利益由最初的38000元升值为835400元，故土地性质不再是集体土地性质，认定合同无效的障碍已经消除。综上所述，杨洪升、朱学娟依据相关法律来确认本案已拆除的房屋买卖合同无效的主张，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、驳回杨洪升、朱学娟要求确认杨洪升与姚海华于2000年10月8日签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求；二、驳回杨洪升、朱学娟要求判令姚海华将涉案房屋项下的拆迁款一半即415000元返还并交付杨洪升、朱学娟的诉讼请求；三、驳回杨洪升、朱学娟要求判令日照市东港区日照街道姜家村村民委员会配合姚海华履行415000元拆迁补偿款交付义务的诉讼请求。案件受理费7525元，减半收取3763元，由杨洪升、朱学娟负担。一审审理过程中，上诉人与被上诉人对以下事实无争议：上诉人杨洪升于2000年10月8日与被上诉人签订《房屋买卖协议书》，将其位于日照市东港区日照街道姜家村的房产一处以38000元的价格出售给被上诉人，并于2002年10月办理房屋所有权转移登记。2016年6月，日照市东港区日照街道姜家村启动城中村改造工作，涉案房屋在改造拆迁范围内，按照该村房屋拆迁安置补偿方案，涉案房屋应得拆迁补偿款835400元。二审中，上诉人杨洪升、朱学娟与被上诉人姚海华均没有提交新证据。本院依上诉人的申请前往日照市国土资源局东港分局对涉案土地的性质进行调查，该局向本院出具证明一份：“兹证明东港区日照街道办事处姜家村原村农村居民点用地土地性质为集体建设用地，目前为止未征收为国有。”本院依法组织各方对该证明进行质证：上诉人对该证明的真实性无异议，认为是事实；被上诉人认为证明上没有经办人签字，无法证明真实性，且该证明与本案无关联性，不应采信；原审第三人对该证明的真实性无异议，对于目前本村的土地性质不清楚。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：日照市国土资源局东港分局出具的证明可以证实涉案房屋所在的土地性质仍为集体建设用地。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会���持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”本案，上诉人将涉案宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员以外的被上诉人，违反相关法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，双方签订的涉案房屋买卖协议应认定无效，上诉人的该上诉理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，上诉人及被上诉人均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效���存在过错。因涉案房屋已办理房屋所有权产权转让手续，且双方转让行为已长达十多年，上诉人在得知涉案房屋因城中村改造被拆除能获得巨大利益的补偿后，才以违反法律规定为由主张合同无效，其主张虽然符合法律规定，但从道义、情理方面却违反诚实信用原则，对合同的无效应承担主要责任。涉案房屋因城中村改造已被拆除，按照该村房屋拆迁安置补偿方案确定的标准，涉案房屋因拆迁而获得的可得利益应为797400元（835400元－38000元），结合本案的实际情况，考虑房屋实际居住时间、已办理房屋产权转移手续及信赖利益保护原则等各方因素，本院酌定由被上诉人返还涉案房屋因拆迁所得的补偿款119610元。上诉人主张原审第三人应配合被上诉人履行交付拆迁款的理由无法律依据，本院不予支持。涉案房屋买卖协议无效，对于涉案购房款返还及其他问题，被上诉人可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初21号民事判决第三项；二、撤销日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初21号民事判决第一项、第二项及诉讼费承担部分；三、被上诉人姚海华于判决生效后三十日内向上诉人杨洪升、朱学娟支付房屋拆迁补偿款119610元。四、驳回上诉人杨洪升、朱学娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和��民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3763元，由上诉人杨洪升、朱学娟负担2678元，由被上诉人姚海华负担1085元。二审案件受理费7525元，由上诉人杨洪升、朱学娟负担5357元，由被上诉人姚海华负担2168元。本判决为终审判决。审判长  王义宽审判员  王春燕审判员  刘玉玉二〇一七年八月十五日书记员  路 蕾