北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9035号上诉人（原审被告）：徐德秀，女，1954年2月6日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：倪庆平，男，1953年1月10日出生，住北京市朝阳区。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑亚飞，北京市京哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪某，女，2008年3月5日出生，住北京市昌平区。法定代理人：李某，女，1983年9月1日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李静，北京市京工律师事务所律师。上诉人徐德秀、倪庆平因与被上诉人倪某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初24194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐德秀、倪庆平共同委托诉讼代理人郑亚飞，被上诉人倪某法定代理人李某、委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐德秀、倪庆平上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回倪某一审全部诉讼请求；2、解除徐德秀与倪某2012年3月17日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）；3、判令徐德秀、倪庆平承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定法律关系错误。本案不属于房屋买卖合同法律关系，应属于赠与合同法律关系。一审片面的参考（2015）朝民初字第28151号判决和（2016）京03民终9331号判决的结果，即推断徐德秀、倪庆平自认与倪某之间属于房屋买卖合同关系，是违背事实基础的。2012年3月17日双方签订《存量房屋买卖合同》的主要原因是为了维持倪某父母的婚姻关系，本案涉诉房屋是要过户给倪某的母亲李某，但在过户当天徐德秀、倪庆平临时决定过户到倪某名下，为了少缴税款，在房产过户中心工作人员的建议下签订了此买卖合同，造成“名为买卖，实为赠与”的事实。此事实在另案中双方均有认可。但房屋过户后，并没有挽救倪某父母的婚姻关系，双方于2013年8月15日经法院判决离婚，倪某归李某抚养。此时距离房屋过户一年零五个多月，徐德秀、倪庆平已经无法行使撤销权。倪某父母本来对涉诉房屋达成一致，认为该房屋是奶奶给孙女的，徐德秀、倪庆平住到倪某年满18周岁再交给倪某，期间谁都不能私自处分。但是倪某的母亲多次要求徐德秀、倪庆平腾房，而且倪某的母亲不让徐德秀、倪庆平探望孙女等导致家庭矛盾升级。徐德秀、倪庆平无奈想撤销赠与，但双方并没有签订赠与合同。只能依据当时签订的房屋买卖合同提出了解除之诉。根据本案的事实，徐德秀、倪庆平不可能在另案中以撤销赠与之诉起诉，但是另案的诉讼理由却被法院认定为徐德秀、倪庆平的自认行为。二、一审判决认定事实错误。本案的事实发生在家庭成员之间，徐德秀、倪庆平与倪某系祖孙关系。双方约定的合同价格30万元，涉诉房屋完税凭证显示的是房屋价格704188.74元，涉诉房屋当时的市场价格120万元左右，结合双方签订的房屋买卖合同的内容，没有定金、没有付款期限、没有违约责任、合同仅有一份留在建委备案等，根本不符合买卖房屋这类不动产交易的规则。因此，若双方真实意思表示为买卖关系，徐德秀、倪庆平或者任何正常的人都不会将自己价值百万的房产以超低价出售，如有类似交易，出卖方还可以以重大误解或者显失公平等法定理由行使撤销权。但是一审法院错误认定本案事实，判令徐德秀、倪庆平接收30万元房款，严重显失公平。即便按照买卖法律关系判决，徐德秀、倪庆平也可以按照当时的市场价格主张支付房款，但徐德秀、倪庆平没有这么做，是因为顾念亲情，徐德秀、倪庆平诉讼的目的不是要向倪某追要多少房款，而是想按照房产过户时的约定，保留居住权到倪某年满18周岁。倪某辩称，同意一审判决。一审法院认定事实清楚，适用法律得当，程序合法。请求二审法院维持原判，驳回徐德秀、倪庆平的全部上诉请求。1.徐德秀、倪庆平出尔反尔、反复无常，一会儿承认是房屋买卖，一会儿又说是赠与合同。倪某认可北京市第三中级人民法院（2016）京03民终9331号判决结果，应认定为房屋买卖合同，在该案判决后筹集30万要求徐德秀、倪庆平腾退房屋，并且给付房款。一审也是基于生效法律文书提出诉讼。2.徐德秀、倪庆平属于夫妻关系，与本案的倪某属于祖孙关系，2012年3月17日，李某代表倪某与徐德秀签订合同，约定将涉诉房屋出售给倪某，成交价是30万，同日办理了过户手续，涉诉房屋已经登记在倪某名下。该合同没有明确约定购房款的实际给付期限，涉诉房屋也没有实际交付给倪某，为此倪某多次找徐德秀、倪庆平要求继续履行合同，接收倪某给付的30万，徐德秀、倪庆平没有理睬。3.提出诉讼是考虑到倪某是未成年人，也是为了其接受更好的教育，在朝阳区上学要好于目前的昌平区，并且李某也在朝阳区工作，可以更好地照顾孩子。徐德秀、倪庆平在本市内有多处住房，不存在不利于就医的情形。倪某向一审法院起诉请求：要求徐德秀、倪庆平继续履行《存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区香河园中里××号楼×层×门×××号房屋腾空并交付给倪某，倪某愿意在交房同时向徐德秀、倪庆平支付购房款30万元。一审法院认定事实：徐德秀、倪庆平系夫妻关系，倪华系二人之子。倪华与李某原系夫妻关系，倪某系二人之女。倪华于2013年起诉李某要求离婚，北京市昌平区人民法院作出（2013）昌民初字第8740号民事判决书，判决倪华与李某离婚，倪某由李某抚养。该判决已于2013年8月15日生效。2012年3月17日，徐德秀（出卖人）与倪某（买受人）的法定代理人李某签订《存量房屋买卖合同》，约定：徐德秀将涉诉房屋出售给倪某，成交价格为30万元。合同中对于款项的给付时间、交房时间均未约定。当日，徐德秀与倪某办理了房屋所有权转移登记手续，涉诉房屋于当日过户至倪某名下。徐德秀、倪庆平曾于2016年以房屋买卖合同纠纷将倪某诉至法院，其二人诉称于2012年3月9日与倪某签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋以30万元的价格出售给倪某并进行了过户，但经过多次催要倪某拒不支付房款，故要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》。法院于2016年5月4日就该案作出（2015）朝民初字第28151号民事判决，判决解除本案《存量房屋买卖合同》，倪某将房屋过户至徐德秀名下。倪某不服该判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2016年12月20日作出（2016）京03民终9331号民事判决，认定徐德秀就涉诉房屋与倪某签订的《存量房屋买卖合同》有效，但合同中未明确约定购房款给付期限，徐德秀、倪庆平亦未提供证据证明在合同签订后向倪某催要过购房款而倪某拒绝给付，故不存在合同解除的条件，并据此判决撤销（2015）朝民初字第28151号民事判决，驳回徐德秀、倪庆平的诉讼请求。庭审中，倪某提交了：1.李某与倪庆平之间的短信往来记录，证明其一直在积极督促《存量房屋买卖合同》的继续履行；2.李某银行存款证明，证明李某愿意代倪某向徐德秀给付30万元购房款；3.租房协议二份，证明倪某及李某有居住困难的情况；4.（2015）朝民初字第28151号民事裁定，证明倪庆平在北京另有其他房屋。徐德秀、倪庆平对于短信、存款证明、民事裁定的真实性均不持异议，对于租房协议的真实性、合法性、关联性均不予认可。徐德秀、倪庆平提交了：1.近三年来北京房价图，证明徐德秀、倪庆平不可能以30万元的价格将涉诉房屋出售；2.爱家网网页截屏打印件，证明涉诉房屋现在的市场价值约400万元；3.徐德秀出院诊断证明，证明徐德秀已因倪某的起诉而病倒，其无法腾房。倪某认为此组证据均与本案无关。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。李某系倪某的母亲，且在与倪华离婚后取得了倪某的抚养权，故其有权作为倪某的法定代理人进行本案诉讼。在徐德秀、倪庆平起诉倪某房屋买卖合同纠纷一案中，徐德秀、倪庆平自认双方系房屋买卖合同关系并据此提起诉讼，且对于双方就涉诉房屋的买卖合同关系已经（2016）京03民终9331号生效判决确认为合法有效，现徐德秀、倪庆平否认双方系房屋买卖关系，但未能提供充分反证，法院不予采信。徐德秀、倪某均应按照《存量房屋买卖合同》的约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。虽然，《存量房屋买卖合同》对于房屋交付时间未予约定，但根据倪某提交的其法定代理人李某与倪庆平间的短信往来，能够证明其已在2017年1月起即主动表示愿意给付全部购房款并要求徐德秀、倪庆平交付房屋，已经给予了较为充分的履行时间，且倪某提交的（2015）朝民初字第28151号民事裁定亦能够证明徐德秀、倪庆平在北京另有住房，对于房屋的交付并无履行障碍。现倪某自愿在房屋交付的同时向徐德秀、倪庆平全额给付购房款30万元，法院不持异议，对于倪某要求徐德秀、倪庆平腾空并交付涉诉房屋的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决徐德秀、倪庆平于判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区香河园中里××号楼×层×门×××号房屋腾空并交付倪某，与此同时，倪某向徐德秀支付购房款30万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，徐德秀、倪庆平提交：1.《存量房屋买卖合同》（编号：CW194447），《房屋所有权转移登记申请书》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《契税完税凭证》，用以证明双方签订买卖合同的事实并依据该买卖合同办理过户房屋的事实、房屋过户当时的评估价格及合同未明确约定房屋的交付时间。2.民事起诉书、北京市朝阳区人民法院民事传票、（2015）朝民初字第19760号民事裁定，用以证明倪某先起诉徐德秀、倪庆平返还原物即腾退涉诉房屋，徐德秀、倪庆平无奈提起诉讼想要回房屋。该案目前还没有结果。3.北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第28151号民事判决书，用以证明另案一审判决认定双方存在房屋买卖法律关系，未对涉诉房屋过户事实认定清楚。4.2016年5月19日上诉书、2016年8月30日调查令申请书、2016年9月1日录音证据、2016年10月17日开庭笔录、2016年10月28日谈话笔录、2016年11月2日代理意见，用以证明倪某在另案诉讼中一直主张涉诉房屋为赠与行为，而因此未支付房款，买卖合同非当事人真实意思表示。5.北京市第三中级人民法院（2016）京03民终9331号民事判决书，用以证明另案二审判决认定双方存在房屋买卖法律关系，未对涉诉房屋过户事实认定清楚，撤销一审判决继续履行买卖合同显失公平。倪某对上述五组证据的真实性均予以认可，证明目的均不予认可。倪某未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，生效判决已经认定徐德秀与倪某之间签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，系属合法、有效。徐德秀、倪某均应当按照《存量房屋买卖合同》的约定履行各自义务。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”由上述规定可知，自认一经作出，即产生两方面的效果：其一，对当事人产生拘束力，一方作出自认后，另一方即无需对该事实举证证明，且除特定情形外，自认方也不能撤销或否定其自认；其二，对法院产生拘束力，当事人自认的事实，法院原则上应当确认，无法定情形不能否认自认的效力。根据查明的事实，徐德秀、倪庆平在起诉倪某房屋买卖合同纠纷一案中，自认双方系房屋买卖合同关系并据此提起诉讼，本案中，徐德秀、倪庆平否认双方系房屋买卖关系，未提供充分反证予以证明，本院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，倪某在2017年1月起即主动表示愿意给付全部购房款并要求徐德秀、倪庆平交付房屋，已经给予了较为充分的履行时间，且倪某提交的民事裁定书能够证明徐德秀、倪庆平在北京另有住房，对于房屋的交付并无履行障碍，一审法院据此判决徐德秀、倪庆平将涉诉房屋腾空并交付倪某，倪某同时向徐德秀支付购房款，处理并无不当，本院予以维持。徐德秀、倪庆平的上诉请求及理由，依据不足，本院不予支持。徐德秀、倪庆平要求解除徐德秀与倪某2012年3月17日签订的《存量房屋买卖合同》的上诉请求，超出本案一审诉讼请求范围，本院不予处理。综上所述，徐德秀、倪庆平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由徐德秀、倪庆平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘建刚审 判 员  陈 静代理审判员  张 弘二〇一七年八月八日法官 助理  佳 丽书 记 员  高 媛