山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁06民终2819号上诉人（原审被告）：陈宗仁，男，1969年2月23日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：于欣，山东劳尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜林涛，山东劳尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛合成，男，1968年8月23日出生，汉族，农民，住莱州市。委托诉讼代理人：姜凯，山东文济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱州协和医院，住所地莱州市古城街西段路南。法定代表人：黄海辉，院长。上诉人陈宗仁因与被上诉人毛合成、莱州协和医院房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2016）鲁0683民初4008号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人陈宗仁的委托诉讼代理人于欣，被上诉人毛合成的委托诉讼代理人姜凯到庭参加诉讼。被上诉人莱州协和医院经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陈宗仁上诉请求：1、依法撤销（2016）鲁0683民初4008号民事判决书中第二、三项即陈宗仁、莱州协和医院共同支付毛合成违约金41520.45元、租赁费欠款138401.50元的判决；2、被上诉人承担一审和二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认为陈宗仁与莱州协和医院为共同承租人的认定与事实不符。理由如下：（1）2014年6月5日，上诉人作为莱州协和医院的财务人员，其签署的《房屋租赁合同》是代表公司的履行职务的行为，且租赁合同有莱州协和医院加盖的骑缝章，且双方在合同中约定“租赁该房屋作为医院经营用途使用”，房屋的实际占有使用人也是莱州协和医院。莱州协和医院自2010年成立以来一直在涉案房屋进行经营，被上诉人也明知这个情况，2014年11月份上诉人已经离开协和医院，因此，上诉人不应该作为共同被告承担连带责任。(2)陈宗仁没有与莱州协和医院共同租赁涉案房屋的必要性和事实基础。陈宗仁并非莱州协和医院的法定代表人且与莱州协和医院也并不存在合伙关系，只是莱州协和医院的财务人员，故其签字行为不应被认定为共同租赁。一审法院将陈宗仁和莱州医院认定为共同租赁明显与事实不符。（3）2015年7月26日莱州协和医院由黄凌接手，2015年5月16日至2016年5月16日的房租系由黄凌支付。被上诉人对此无异议，表明其认可后续的房屋租赁合同由黄凌履行。因此，毛合成起诉陈宗仁属于对象错误，应该驳回其诉讼请求。被上诉人毛合成辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。被上诉人莱州协和医院未到庭，亦未提交书面答辩状。毛合成向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同。2、判令陈宗仁、莱州协和医院给付违约金275600元。3、判令陈宗仁、莱州协和医院给付毛合成自2016年5月16日起至起诉之日即2016年8月4日止的房屋占用费138401.50元。4、诉讼费用依法承担。一审法院认定事实：2014年6月5日，被上诉人毛合成与上诉人陈宗仁签订了《房屋租赁合同》1份，约定，租期为6年，自2014年5月16日起至2020年5月15日止，乙方（指上诉人陈宗仁）向甲方（指被上诉人）承诺，租赁该房屋作为医院经营用途使用，租金每年58万元，合同生效时，乙方先付25万元，余款33万元于2014年6月5日前把下年度租金支付给甲方，乙方于每年4月16日下午4点前把下年度租金支付给甲方，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，合同期间，在原有每年房租合同价格基础上，每年上调5%价格---第八条约定：1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋---第九条约定：---3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋---（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途---（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。第十二条约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的---（4）拖欠房租累计3个月以上的，2、在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每月逾期一天，则应按上述费用总额的0.1%支付甲方滞纳金，3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金30%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金，5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付与按日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。该合同甲方签字处由被上诉人毛合成签字，乙方签字处由上诉人陈宗仁签字，载明的签约地点为“协和医院”。庭审中，被上诉人毛合成提供了以下证据：1、上述《房屋租赁合同》1份，该合同共5页，5页骑缝处加盖了莱州协和医院的公章。2、房屋租金催缴通知单及解除合同通知书各1份、EMS详情单4份。房屋租金催缴通知单载明：“莱州协和医院、陈宗仁：根据我们双方签订的房屋租赁合同，你方应于2016年4月15日前缴纳房租67.14225万元人民币，现履行期限已届满，限你方自我方发出本通知5日内缴齐房租，逾期由你方承担相应的法律责任。出租人：毛合成2016年6月6日”；解除合同通知书载明：“陈宗仁、莱州协和医院：根据合同法相关规定，现通知你方解除房屋租赁合同。出租人：毛合成”。被上诉人毛合成表示，其于2016年6月7日分别向陈宗仁、莱州协和医院发出房屋租金催缴通知单，于2016年6月14日向其发出解除合同通知书。3、莱州协和医院企业查询信息表1份。经质证，上诉人陈宗仁对《房屋租赁合同》的真实性表示无异议，表示陈宗仁任职莱州协和医院的财务兼出纳，指出该合同第四条第二项明确载明“---租赁该房屋作为医院经营用途使用”，且该合同加盖了莱州协和医院的公章，认为结合毛合成提交的莱州协和医院的工商登记查询信息，上诉人陈宗仁并非莱州协和医院的法定代表人，因此陈宗仁系代莱州协和医院签署该合同，其属于履行职务行为；上诉人陈宗仁认可收到了毛合成的解除合同通知书，不认可收到房屋催缴通知单，对莱州协和医院是否收到毛合成的解除合同通知书和房屋催缴通知单表示不知情。毛合成主张，莱州协和医院于2013年开始即利用涉案租赁房地进行经营活动，当时是莱州协和医院的工作人员黄涛与毛合成商谈的租赁事宜，双方未签订书面租赁合同；涉案租赁合同是毛合成与陈宗仁、莱州协和医院重新签订的，二者是合伙关系，签订合同时，陈宗仁、莱州协和医院说是共同租赁，承租人是陈宗仁、莱州协和医院，实际使用人是莱州协和医院。陈宗仁不认可毛合成关于陈宗仁与莱州协和医院合伙的主张，毛合成未提供相应证据证实。陈宗仁主张，自己系莱州协和医院工作人员，具体负责财务兼出纳，其与毛合成签订租赁合同系履行莱州协和医院的职务行为，签订合同时其虽未向毛合成出具过莱州协和医院的相应授权委托书，但自己向毛合成披露过委托信息，自己已于2014年11月份离开莱州协和医院，故自己不应承担涉案租赁合同的民事责任；2015年7月26日，莱州协和医院已由黄凌接手，后续的租赁合同由黄凌继续履行，后面的租金也是由黄凌交纳的。毛合成对陈宗仁上述主张不予认可。陈宗仁对自己的上述主张未提供相应证据予以证实。上诉人陈宗仁提供了以下证据：1、收条1份，表示收条内容均系毛合成形成，据以证实毛合成明知莱州协和医院与其签订房屋租赁合同，陈宗仁只是履行职务行为。该收条载明：“今收到协合（和）医院房租费贰拾伍万元（共计伍拾捌万元，尚欠叁拾叁万元，1个星期交清），如不交清收回房屋。2014年5月15日毛合成”。2、“莱州协和医院2014年6月份工资发放明细表”一份，据以证实陈宗仁在莱州协和医院担任出纳一职。该明细表载明“陈宗仁”所在科室为“出纳”，实发工资为5000元。经质证，毛合成对明细表以未加盖公章为由对真实性不予认可；对收条，庭审中对真实性不予认可，庭审后，在向一审法院提交的书面陈述材料中认可了该收条的真实性。毛合成要求解除涉案房屋租赁合同，陈宗仁表示同意，但表示，其只是履行职务行为。毛合成表示，其已于2016年8月4日收回了涉案租赁房地，要求陈宗仁、莱州协和医院给付自欠付租金之日即2016年5月16日起至收回涉案租赁房地之日即2016年8月4日止的房地占用费138104.50元；陈宗仁认为其系履行职务行为，不应与莱州协和医院一起承担该费用。毛合成要求陈宗仁、莱州协和医院支付违约金275600元，理由是，合同约定的每年租金应于上一年的4月16日前交纳，二者累计拖欠房租已达3个月以上，构成违约，毛合成有权要求其承担总租金30%的违约金。陈宗仁主张毛合成主张的违约金过高，要求予以减少，主张违约金应按毛合成主张的房地占用费138104.50元的30%予以计算。审理中，毛合成向一审法院递交书面申请，表示认可陈宗仁对违约金的计算方式，明确其第二项、第三项诉讼请求，要求陈宗仁、莱州协和医院支付违约金41520.45元（138401.50元×30%），给付2016年5月16日起至2016年8月4日止的租赁费欠款138401.50元。莱州协和医院经一审法院依法通过《山东法制报》公告送达诉状副本、应诉及举证通知书、开庭传票，未到庭应诉，亦未提供反驳证据。一审法院认为，涉案租赁合同，不违背相关法律规定，依法有效，合同当事人均应依约履行。关于本案承租人的确定问题。毛合成主张陈宗仁、莱州协和医院为共同承租人；陈宗仁主张承租人为莱州协和医院，自己与毛合成签订租赁合同只是履行莱州协和医院的职务行为；莱州协和医院未答辩。一审法院认为，涉案租赁合同载明的承租人为陈宗仁，故陈宗仁确为涉案租赁合同的承租人。陈宗仁辩称自己签订涉案租赁合同系履行莱州协和医院的职务行为，毛合成不认可，陈宗仁对此提供的证据不能予以充分证实自己的主张，对陈宗仁的抗辩主张，依法不予采纳。莱州协和医院在涉案租赁合同骑缝处加盖了其公章，且其在涉案租赁合同签订前后一直利用涉案租赁房地进行经营，即莱州协和医院确系涉案租赁房屋的实际使用人，陈宗仁提交的收条亦载明了毛合成收取莱州协和医院部分租赁费的事实，结合合同载明的租赁用途和合同签约地点均与莱州协和医院相关的情形，以上事实，能够证实莱州协和医院与陈宗仁对涉案租赁合同形成了并存的债务承担关系，依法应对涉案租赁债务共同承担民事责任。关于涉案租赁合同的解除问题。依据法律规定，依据合同双方约定的情形解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，毛合成主张其于2016年6月14日已向陈宗仁、莱州协和医院分别发出解除合同通知书，二者均已收悉。本案中，陈宗仁认可已收到解除合同通知书，当庭亦表示同意解除，但毛合成提供的相应证据不能证实莱州协和医院已收到解除合同通知书的事实，故不能确认涉案租赁合同诉前毛合成已与莱州协和医院解除的事实。本案中，陈宗仁与莱州协和医院确未向毛合成交纳应于2016年4月16日前交纳的第三年租金，至毛合成起诉之日止，已超过合同约定的可解除合同情形的三个月交纳期限，故毛合成要求解除涉案租赁合同，理由正当，依法予以支持。毛合成主张的欠交2016年5月16日起至2016年8月4日止的租赁费138401.50元，不超出合同约定租赁费的计算标准，予以认定。关于毛合成主张的违约金问题。因陈宗仁、莱州协和医院欠交租金已超3个月，故其应按合同约定承担相应的违约金。依据合同法的相关规定，违约金应以实际损失为依据，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。陈宗仁主张毛合成主张的违约金过高，要求予以调整；毛合成向一审法院递交的申请书中对陈宗仁主张的违约金计算方式予以认可，主张按该计算方式主张相应违约金，依法予以认定。综上，毛合成与陈宗仁于2014年6月5日签订、由莱州协和医院在合同骑缝处加盖公章的《房屋租赁合同》应予解除，陈宗仁与莱州协和医院应共同给付毛合成租赁费欠款138401.50元，同时支付毛合成违约金41520.45元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2016年12月27日判决：一、解除毛合成与陈宗仁于2014年6月5日签订、莱州协和医院在合同骑缝处加盖公章的《房屋租赁合同》；二、陈宗仁、莱州协和医院共同支付毛合成违约金41520.45元；三、陈宗仁、莱州协和医院共同给付毛合成租赁费欠款138401.50元。以上二、三项，合计179921.95元，限判决生效后十日内付清。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3899元，由陈宗仁、莱州协和医院负担（限本判决生效后七日内交纳本院）；公告费560元，由莱州协和医院负担，此款毛合成已交纳，限莱州协和医院于判决生效后十日内将应负担的560元直接给付毛合成。二审中，陈宗仁提交本院（2014）烟民一终字第1157号民事判决书打印件一份，该案件为张学礼与莱州协和医院的房屋租赁合同纠纷案件，在该案件中张学礼提交其与莱州协和医院财务负责人“小陈”的录像资料、莱州协和医院申请了其财务负责人“小陈”作为证人出庭作证，根据该判决书可以证明陈宗仁即为该判决书中的“小陈”，其在2013年10月份已经作为莱州协和医院的财务负责人并代莱州协和医院向张学礼支付过租金。关联本案，陈宗仁的行为属于职务行为。经质证毛合成对该民事判决书的真实性无异议。但认为该证据应属于上诉人在一审能够提交的证据，在二审中提交不应作为证据使用，不应得到法庭支持。根据该判决可以看出，案外人的纠纷是基于2011年、2012年签订的合同，2014年提起了诉讼，而本案中双方签订的租赁合同是2014年开始，上诉人提交的该证据对本案涉及的合同纠纷没有任何的证明效力。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2014年6月5日毛合成与陈宗仁签订的《房屋租赁合同》明确载明出租人为毛合成，承租人为陈宗仁，双方均在合同中签字确认，陈宗仁对该合同的真实性亦认可。合同中陈宗仁承诺其租赁涉案房屋用于医院经营使用，该合同上，莱州协和医院加盖了公章，合同履行过程中，涉案房屋由莱州协和医院实际使用。但陈宗仁主张自己签订涉案租赁合同系履行莱州协和医院的职务行为，毛合成不认可，陈宗仁对其主张不能提供充分有效的证据予以证实。结合本案证据，一审法院认定陈宗仁为涉案租赁合同的承租人，莱州协和医院与陈宗仁对涉案租赁合同形成了并存的债务承担关系，并判决陈宗仁与莱州协和医院对涉案租赁债务共同承担民事责任，并无不当。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上，上诉人陈宗仁的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3899元，由上诉人陈宗仁负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  慈勤哲审判员  于 慧二〇一七年八月三十日书记员  林重霄