江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初12778号原告：樊岗，男，汉族，1986年12月28日生，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘小飞，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：张强，男，汉族，1992年07月10日生，居民身份证号码3212831992********，住所地江苏省泰兴市广陵镇木行村*组**号。被告姜瑞珍，女，汉族，1964年10月09日生，住江苏省昆山市，系昆山市巴城镇鸿源达房产中介服务部个体经营业主。委托诉讼代理人：张伟，江苏华峡律师事务所律师。被告：昆山红满堂房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇��林路705号。法定代表人：祁涛，该公司总经理。被告：祁涛，男，汉族，1988年07月28日生，住江苏省昆山市，即被告昆山红满堂房地产经纪有限公司法定代表人。被告：苏州安达金融咨询有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市开发区柏庐南路中茵广场1幢607室，组织机构代码77151891-6。负责人：闾静，该分公司经理。委托诉讼代理人：杨建功，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：严宇，江苏拙正律师事务所律师。原告樊岗与五被告张强、姜瑞珍、昆山红满堂房地产经纪有限公司（以下简称红满堂经纪公司）、祁涛、苏州安达金融咨询有限公司昆山分公司（以下简称安达昆山分公���）房屋买卖纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审理。因被告张强下落不明，本案由简易程序转为普通程序审理，本院采取公告方式向其送达相关诉讼材料。本院于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告樊岗、原告樊岗的委托诉讼代理人刘小飞、被告姜瑞珍的委托诉讼代理人张伟、被告祁涛（同时为被告红满堂经纪公司法定代表人）、被告安达昆山分公司的两位委托诉讼代理人杨建功和严宇到庭参加诉讼，被告张强经本院公告传唤未到庭。此后，原告补充证据，本院再次向被告张强送法开庭传票。本院于2017年7月18日再次公开开庭进行了审理。原告樊岗的委托诉讼代理人刘小飞、被告姜瑞珍的委托诉讼代理人张伟、被告祁涛（同时为被告红满堂经纪公司法定代表人）、被告安达昆山分公司的两位委托诉讼代理人杨建功和严���到庭参加诉讼，被告张强经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告樊岗向本院提出诉讼请求：1、判令张强支付原告房屋买卖首付款、车库款共计243146元及逾期付款违约金27961.79元（以同期银行贷款利率6%计算，暂计算至起诉日，共计23个月）；2、判令被告张强支付房屋买卖剩余未付款505000元及逾期付款利息损失58075元，被告姜瑞珍、红满堂经纪公司、祁涛、安达昆山分公司承担连带清偿责任，逾期付款利息计算同上；3、本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2014年8月13日，原告与被告张强通过昆山市巴城镇鸿源达房产中介服务部（被告二系经营者）签订《存量房买卖合同》，约定将被告所有的坐落于昆山市巴城镇××楼××室房屋出售给被告张强，房屋所有权编号为281007742，总成交价748146元，其中房屋成交价726330元，车库成交价21816元，首付款为221330元（不含车库），贷款金额505000元整，并于2014年8月30日前将房屋过户至被告张强名下。原告配合被告完成过户手续，于2014年8月27日将房屋实际过户至张强名下。在房屋贷款审批后，原告多次向被告张强、中介方催讨该贷款，但是被告张强和中介方一直以各种理由推脱。截止起诉日，原告房款分文未得。贷款下来后，该款转账至中介账户，当时中介提供的账户为被告红满堂经纪公司的农业银行账户。红满堂经纪公司为一个有限公司，被告祁涛系该公司法定代表人且持股比例百分之百，该公司可能存在资产混同及抽逃出资的情形。因此股东需要对公司债务承担连带责任。被告安达昆山分公司是为房屋过户提供服务，也是中介方，应当承担将贷款资金支付给原告的义务。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告张强未答��。被告姜瑞珍辩称，原告诉称没有事实及法律依据，理由是原告没有证据要求被告张强及答辩人将银行贷款直接支付给原告。原告向法庭提交的存量房买卖合同第5条是由被告张强承担逾期付款违约责任，明确了由乙方承担违约责任。根据提供的个人贷款资金划转委托书载明的被告一向银行申请贷款505000元，购房人和售房人均同意并授权银行将上述贷款划入被告三账号视为银行已发放贷款。这个委托书上没有明确被告红满堂经纪公司在银行贷款到账后无论是给付到原告还是给付给被告张强都算履行了给付义务。被告红满堂经纪公司将贷款金额转账支付给了答辩人，并由答辩人转账支付给了张建亚，根据原告的录音，最后被告张强在张建亚处得到了近60万元。答辩人已经将银行贷款给了购房人，并未占有银行贷款。所以我们认为原告没有任何法律依据向答辩人主张。两被告红满堂经纪公司和祁涛共同辩称，姜瑞珍通过杨建强，杨建强通过我办理了樊岗和张强的银行贷款，贷款的钱到我账上之后我全额还给了杨建强，杨建强全额转给了姜瑞珍，相关转账凭证我已经提交给法庭。我并未占有银行贷款，所以认为原告没有法律依据向我主张索要银行贷款。被告安达昆山分公司辩称，答辩人是昆山市房管局备案的中介机构，被告张强和姜瑞珍以及原告就购买房屋达成一致后通过答辩人进行房屋买卖合同的备案和网签，答辩人是提供了这个服务，对于后面发生的贷款和过户等情况都不清楚。在此过程中也不存在过错，所以请求驳回对答辩人的诉请。就事实而言，根据存量房买卖合同，买卖双方当事人均已经确认车库款在签署合同时已经结清，与原告的诉请不符��根据买卖合同，房款的支付义务应当由被告张强来承担，要求答辩人承担连带责任没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：一、根据不动产权证号281007742的不动产（房屋）产权登记基本信息显示：涉讼房屋原告樊岗所有，房屋坐落于昆山市巴城镇××楼××室，登记日期2007年12月14日，转移（灭籍）日期2014年8月27日，建筑面积132.06平方米。根据不动产权证号281061786的不动产（房屋）产权登记基本信息显示：涉讼房屋登记的权利人为张强（即本案第一被告），房屋坐落于昆山市巴城镇××楼××室，登记日期2014年08月27日，建筑面积132.06平方米；该产权抵押权���系中国农业银行股份有限公司昆山分行，抵押债权505000元，期限：2014年9月11日至2044年9月10日，设定时间是2014年9月16日，不动产证明号283029518。庭审中，原告承认该房屋目前实际仍由原告樊岗居住在内。二、2014年8月13日，原告樊岗与被告张强和案外人张建亚一起通过姜瑞珍（即昆山市巴城镇鸿源达房产中介服务部经营业主）中介商议前述房屋买卖事宜，具体由原告樊岗将上述涉讼房产出售给被告张强。因姜瑞珍经营的中介服务部不具备贷款办理条件，于是由被告姜瑞珍联系被告安达昆山分公司和被告红满堂经纪公司两家中介单位代办涉讼房产过户的相关手续。由此，2014年08月13日当日，原告樊岗作为甲方、卖方与被告张强作为乙方、买方通过安达昆山分公司订立正式《存量房买卖合同》，原告将上述涉讼房屋出售给张强。该合同载明：总���价748146元（含车库价款21816元）；付款方式：首付款221330元，车库款已经结清，贷款金额505000元。该合同在“合同各方当事人签章”一栏显示，原告樊岗甲方的委托代理人载明系被告安达昆山分公司。2014年8月28日，原告樊岗与被告张强在《个人购房贷款资金划转授权委托书》上签名，该委托书载明：“中国农业银行昆山分行：基于购房人与售房人对位于昆山市巴城镇富泽苑3-306的房屋……进行真实交易这一事实，购房人向贵行申请贷款（大写）伍拾万伍仟元（小写）￥505000元，……购房人、售房人双方均同意并授权贵行将上述贷款资金划入下属账户：户名：昆山红满堂房地产经纪有限公司，开户行：农行昆山营业部，账号：53×××26-002”。三、2014年9月22日，上述中国农业银行昆山分行的505000元贷款由昆山红满堂房地产经纪有限公司在农行��山营业部账号账户（账号53×××04-0026-002）汇入红满堂经纪公司法定代表人祁涛个人账户（收款账户账号62×××04-3990-611），当日，该款由祁涛个人账户（收款账户账号62×××04-3990-611）转入杨建强个人账户（中国农业银行昆山支行收款账户账号62×××01-8634-210），旋即在同日，该款从杨建强个人账户（中国农业银行昆山支行收款账户账号62×××01-8634-210）汇入姜瑞珍个人账户（昆山农行收款账户账号62×××05-4100-772）。四、本案所涉房屋买卖合同签订日2014年8月13日之后，前述农业银行按揭贷款款到姜瑞珍个人账户之前，该期间内，被告姜瑞珍于2014年8月13日、2014年8月22日和2014年8月27日分三笔汇款给案外人张建亚在农行的个人账户（账号尾号为55×××79），金额分别为200000元、100000元和80000元，共计380000元。前述农业银行按揭贷款到账后，被告姜瑞���通过其儿子王晓华个人账户再次于2014年9月20日转账给张建亚在农行的个人账户（账号尾号为55×××79）50000元。同月22日，被告姜瑞珍通过其自身在农行的账户再次转账给张建亚在农行的个人账户（账号尾号为55×××79）47400元。至此，被告姜瑞珍共计向张建亚转付款共计477400元。庭审中，被告姜瑞珍同时表示:505000元贷款中477400元转付张建亚外，剩余款项用于过户税费支出，其中契税是11222元，贷款手续费5050元，网签费300元，中介费5000元，还有一些工本费、评估费、他项权证费。五、因樊岗未取得涉讼房产出售后的房款，遂向昆山市公安局报案，而后原告樊岗诉诸本院。庭审中，原告明确主张房屋买卖合同所产生的违约损失，利息损失计算的起点是：原代：从过户还款之日起，2014年8月27日。本案在审理中，本院根据原告樊岗财产保全申请，本院于2016年8月25日对被告红满堂经纪公司在中国农业银行股份有限公司昆山分行的账户（账号尾号26×××02）采取保全措施；另，本院于2016年8月24日对被告张强名下的坐落于昆山市巴城镇××楼××室房屋（不动产权证号281061786，也即涉讼房产）采取保全措施。为此原告樊岗支出财产保全费3370元。六、在审理中，本院根据姜瑞珍申请提取了公安部门的两份询问笔录。2014年12月31日，昆山市公安局正仪派出所对原告樊岗进行询问并制作询问笔录一份。该笔录载明：我和张建亚通过一个朋友认识的，我在正仪富泽苑一套房子在卖，张建亚听说后跟我说他要买这套房子，但是房子要过户给张强，说张强是他堂弟，我也同意了。我们谈好价钱是74.4万元，首付23.9万元，贷款50.5万元。张建亚就跟我说先把过户过了，等银行贷款下来后和首付一起给我，我也同意了。我们在今年8月13日通过正仪鸿源房产中介签的合同，当时还约定贷款下来后之后打到中介账户上，再由中介把钱给我，我也同意了。之后，我们把手续办好了，但是张建亚说我欠他钱，中介就把贷款的钱都给了张建亚，后来我找张建亚就一直找不到，打电话他也不接。我和张强也联系过，他说房子张建亚在弄，不关他什么事情。2015年1月6日，昆山市公安局正仪派出所对被告姜瑞珍进行询问并制作询问笔录一份。该笔录载明：2014年8月份，张建亚到我中介，说他弟弟张强买了一套房子，让我帮忙办理过户手续和贷款手续。我同意了。过了两天，张建亚和张强一起过来，带来了购房的房产证和土地证、房东的身份证复印件等。又隔了几天，我带张强到人民路的农业银行办理贷款，但是贷款一直办不下来。后来，房东、张建亚、张强到我店里商量。张建亚提出房东欠他钱，本来等着贷款下来张强付给房东房款，房东再还他钱。现在贷款办不下来，房东没有钱还他，他手头要用钱，让我先垫10万元，等贷款下来后再还给我。我当时问房东欠张建亚钱，问房款下来为什么给张建亚，还问他张强首付款有没有给他，但是房东就恩恩了两声，什么都没有说。我以为有这件事情。我就提出房贷下来后要打款到我账户我才借。他们都同意了。后来张强和房东到银行，房东签字同意房贷下来后将钱打到我账户上。大概在9月份，我带张建亚、张强一起到房产交易中心，房东自己去的。我们办理过户手续后当天就到我店里，张强、张建亚和房东一起打了一张欠条，说欠我10万元，房贷下来后还清。然后，我们就到正仪农行转了10万元到张建亚账户上。后来张建亚到我店里，让我再垫30万元，还打了欠条给我，我当时也同意了，又到正仪农业银行转账30万元给张建亚。到10月份，张强的贷款50.5万元到我账户，我拿好帮他们垫付的税款2万多、中介费5000元和垫资费（利息）1.5万元，其他的张建亚来找我要，我通过银行将剩余的大概5万元转给了张建亚。我给张建亚的第一笔10万元，是有张建亚、张强、樊岗都签字的欠条；30万那笔是张建亚和张强过来的，他们两个都在欠条上签字了。两张欠条我都撕掉了。当时我们三个没有签房屋交易合同。庭审中，被告姜瑞珍提交了2015年11月16日本人在原告樊岗家里的录音资料（含光盘），指认：被告张强收到了案外人张建亚的款项近60万，樊岗承认有张建亚中国银行的单子、张强是张建亚的堂弟，承认房子是张建亚买的，房款会一次性给他，包括首付款；张建亚把钱给他之前让樊岗先住在争议的房子里。同时表示：本人已尽到中介义务，已经将贷款金额转账支付给了本案被告张强，并由被告张强转账支付给了张建亚，根据原告的录音，最后被告张强在张建亚处得到了近60万元。我方已将银行贷款给了购房人，并未占有银行贷款。所以我们认为原告无法律依据向我方主张。上述事实由原告樊岗提供的昆山市商品房购销合同、存量房买卖合同、个人购房贷款资金划转授权委托书、房产登记信息、销售不动产统一发票、被告姜瑞珍提供的2015年11月16日录音资料（含光盘）、银行回单好、本院调取的公安部门的询问笔录以及庭审笔录在案佐证。本院认为:承诺即为法锁，承诺人理应遵守并履行；同时，当事人就自己的主张有举证证实的义务。经庭审，本院认定，原告樊岗与被告张强之间签署的房屋屋买卖合同合法有效，受法律保护。现被告张强已经取得涉讼房产的权属证书，理应按约支付合同约定的总房价748146元。现张强分文未付，从而引发纠纷，故本案错在被告张强，被告张强应对本案承担全部民事责任，理应按约向原告樊岗支付全额房屋价款748146元。至于逾期付款利息损失，原告主张从过户还款之日2014年8月27日起算、按中国人民银行同期同档贷款利率计算至起诉日，起诉日为2016年8月16日。从经查实，2014年08月27日系涉讼房产转移登记至被告张强名下之日，2014年9月22日系农业按揭贷款505000元款项至中介被告姜瑞珍个人账户之日，据此，本院酌定该项具体计算方式：以243146元（即首付款加车库款）为基数按中国人民银行同期同档贷款利率标准从2014年8月28日计算至本判决生效之日止，以505000元为基数按中国人民银行同期同档贷款利率标准从2014年9月23日计算至本判决生效之日止。另查实，本案确无依据能够证实被告姜瑞珍将505000元按揭贷款中的477400元转付案外人张建亚该行为具备合理性和正当性。本院认为，原告樊岗与被告姜瑞珍之间系居间合同关系，姜瑞珍系提供居间服务一方；此属另一法律关系，根据我国民诉法“一案一诉、一事一理”的诉讼原则，本院在本案中对此不予理涉，由此，本院对原告樊岗要求被告姜瑞珍承担中介不当导致其利益受损并要求赔偿损失的主张，不予支持。今后待本案执行终结时，如原告樊岗仍有损失，可就其损失据居间合同关系向被告姜瑞珍另行主张。至于本案被告红满堂经纪公司、祁涛、安达昆山分公司三被告，经庭审查实，该三方作为均与原告利益受损无涉，无需在本案中承担任何责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张强在本判决生效之日起十日内一次性支付原告樊岗房屋价款748146元并偿付原告樊岗逾期付款利息损失（计算方式：以243146元为基数按中国人民银行同期同档贷款利率标准从2014年8月28日计算至本判决生效之日止，以505000元为基数按中国人民银行同期同档贷款利率标准从2014年9月23日计算至本判决生效之日止）。二、驳回原告樊岗其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。���果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费12142元，财产保全费3370元，公告费990元，合计16502元，由被告张强负担。该款原告樊岗已经预交，本院不再退还，被告张强在履行上述付款义务时一并支付给原告樊岗。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开���行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  沈中昊人民陪审员  龚玲花人民陪审员  李 萍二〇一七年八月七日书 记 员  陈 英附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被���行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。