福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0802民初3210号原告（反诉被告）：吕达，男，1976年5月1日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。委托诉讼代理人：章兆圣，福建津都律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：龙岩高岭土有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道260号国资大厦10-12层（龙岩经济技术开发区A），统一社会信用代码9135080074907436X9。法定代表人：吴静敏，董事长。委托诉讼代理人：陈丰传，福建诺佳律师事务所执业律师。原告吕达与被告龙岩高岭土有限公司（以下简称高岭土公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，被告高岭土公司于2016年6月1日提出反诉，因反诉与本诉系基于同一法律事实，故本诉与反诉合并审理,依法适用简易程序进行了审理。后因案件审理需要，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告吕达的委托诉讼代理人章兆圣与被告高岭土公司的委托诉讼代理人陈丰传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕达向本院提出诉讼请求：判令高岭土公司返还吕达缴交的2013年11月1日至2013年12月31日的租金34000元。事实与理由：坐落于龙岩市新罗区的外贸大厦原属高岭土公司所有。2009年6月2日，高岭土公司将外贸大厦整体租赁给张龙江，租赁期限从外贸大厦移交之日起十年。2010年3月15日，高岭土公司在张龙江的申请报告上盖章同意其将外贸大厦转租。2012年11月，吕达与张龙江签订《店铺租赁合同》一份。合同约定：由吕达承租外贸大厦三楼，每月租金17000元，按季度于季初支付。2013年10月上旬，吕达以银行转账和现金支付的方式向张龙江支付了2013年10月1日至2013年12月31日的租金，张龙江未出具收条。2013年11月2日，高岭土公司向外贸大厦各承租户发函，称因张龙江违约，高岭土公司从2013年10月16日起解除与张龙江的合同，解除合同后与各承租户的解决方案是：1.各租户与高岭土公司重新签订合同，租金自2013年11月1日起支付；2.于2013年11月15日前自行搬出外贸大厦。针对此函，吕达提出愿意继续承租，但已向张龙江缴交了至2013年12月的租金，不能重复交租。高岭土公司练副总经理口头回复说已经向不愿意签订合同的租户提出诉讼，如果法院判下来认为重复交租，参照法院判决处理。因有此承诺，吕达遂于2013年12月20日与高岭土公司签订《外贸大厦租赁合同》，并于2014年1月3日通过银行转账向高岭土公司缴交了2013年11月1日至2013年12月31日的租金34000元。因国有资产管理体制改变，2014年1月起，外贸大厦移交龙岩市工贸发展集团，吕达又与工发集团签订了租赁合同，从2014年1月1日起向工发集团缴交租金。2016年下半年，吕达得知高岭土公司与未签订合同租户案件二审判决已生效，法院驳回了高岭土公司的诉讼请求，便多次向高岭土公司请求返还预缴交的租金，但高岭土公司均未明确答复。直至2017年4月28日，高岭土公司练副总经理才明确说因合同文本无参照诉讼结果处理条款，无处理依据，让已签订合同租户通过诉讼解决。吕达认为，法院生效判决已认定当年各承租户与张龙江签证的合同合法有效，对高岭土公司亦具有法律约束力，高岭土公司要求未与其签订合同的承租户支付房屋占用费无法律依据。故高岭土公司理应按法院判决退还基于同一租赁物而重复收取的租金，吕达与高岭土公司之间所签合同，是高岭土公司利用了其优势地位和承租户已投入巨额资金无法搬迁的心理，并采取虚假承诺方式诱使承租户订立的合同，请求依法予以撤销，并判令高岭土公司返还所收取的租金。高岭土公司辩称，2013年，高岭土公司系龙岩市新罗区外贸大厦的房屋所有权人，房屋总层数为8层。2013年10月20日，高岭土公司根据《合同法》第93条第二款的规定及合同的约定，通知张龙江从2013年10月20日起解除双方签订的《外贸大厦租赁合同》、《外贸大厦租赁合同补充协议》。龙岩市中级人民法院作出（2014）岩民初字第38号民事判决，确认高岭土公司与张龙江签订的《外贸大厦租赁合同》、《外贸大厦租赁合同补充协议》于2013年10月20日解除。2013年12月20日，高岭土公司与吕达签订《外贸大厦租赁合同》，约定高岭土公司将龙岩市登高中路3号外贸大厦第三层房屋及公共电梯使用权出租给吕达，租赁期限从2013年11月1日至2019年7月6日止，月租金为17000元，按季度缴交租金，每月向高岭土公司缴纳电梯维护等费用700元。高岭土公司解除与张龙江之间的租赁合同后，有权与吕达重新签订租赁合同，吕达对所承租房屋的现状已有充分了解，吕达与高岭土公司签订的《外贸大厦租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本案不存在《合同法》规定的合同无效的情形，而且吕达在2015年10月就知道外贸大厦其他承租人（陈铁军等人）不用向高岭土公司缴交2013年11月1日至2014年3月31日止的租金，吕达也没有撤销《外贸大厦租赁合同》的诉讼请求，高岭土公司依据双方重新签订的《外贸大厦租赁合同》收取租金34000元，于法有据。综上所述，吕达的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回吕达的诉讼请求。高岭土公司向本院提出反诉请求：判令吕达向高岭土公司支付电梯维护费用1400元。事实与理由：2013年10月20日，高岭土公司根据《合同法》第93条第二款的规定及合同的约定，通知张龙江从2013年10月20日起解除双方签订的《外贸大厦租赁合同》、《外贸大厦租赁合同补充协议》。龙岩市中级人民法院作出（2014）岩民初字第38号民事判决，确认高岭土公司与张龙江签订的《外贸大厦租赁合同》、《外贸大厦租赁合同补充协议》于2013年10月20日解除。2013年12月20日，高岭土公司与吕达签订《外贸大厦租赁合同》，约定高岭土公司将龙岩市登高中路3号外贸大厦第三层房屋及公共电梯使用权出租给吕达，租赁期限从2013年11月1日至2019年7月6日止，月租金为17000元，按季度缴交，每月缴纳电梯维护等分摊费用700元。高岭土公司与吕达签订的《外贸大厦租赁合同》合法有效，吕达拖欠高岭土公司电梯维护费用1400元已经构成违约，为此向法院提起反诉，请求支持高岭土公司的反诉请求。吕达对高岭土公司的反诉辩称，吕达认可尚欠高岭土公司电梯维修费，吕达没有及时缴交电梯维修费是因为双方存在租金纠纷。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月7日，坐落于龙岩市新罗区1幢、4幢楼房（其中1幢共8层，建筑面积5532.3平方米；4幢共2层，建筑面积576.7平方米，以上共计6109平方米）办理了产权登记手续，高岭土公司系上述楼房的登记所有权人。2009年6月2日，高岭土公司（甲方）与案外人张龙江（乙方）签订《外贸大厦租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于龙岩市新罗区的外贸大厦整栋大楼（共8层）及院内停车场，房产建筑面积6109平方米，租赁期限为10年，即从移交“外贸大厦”之日起10年，租金按季度收取，经出租方同意，承租方可将房产转租给他人，承租方拖欠租金超过1个月的，出租方有权终止本合同并收回大厦。2012年12月1日，吕达与案外人张龙江签订《店铺租赁合同》一份，约定张龙江将位于龙岩市新罗区转租给吕达，租赁期限从2012年12月1日起至2017年11月30日止，每月租金为17000元，前三年租金不变，后两年每年递增百分之八，租金按季度收取，吕达应在每季度第一个月五日前向张龙江一次性交纳51000元，物业费每月700元，且吕达应在签订本合同前向张龙江一次性缴纳租赁履约保证金51000元，合同期满或依法终止本合同时，如无应扣款项，张龙江应将履约保证金无息退还吕达。2013年4月6日，高岭土公司与案外人张龙江订立《外贸大厦租赁合同补充协议》，协议约定租金按月收取，张龙江应在每月15日前向高岭土公司一次性缴交该月租金，若张龙江拖欠租金超过30日的，高岭土公司有权通知张龙江解除租赁合同，收回大厦。上述合同及补充协议订立后，案外人张龙江向高岭土公司支付了截至2013年8月31日的租金。吕达于2013年10月8日、10月9日、10月11日通过银行转账将租金18000元、10000元、16500元支付至张龙江指定的阙德娣账户，合计44500元。2013年11月6日，高岭土公司向吕达发出一份函，主要内容为：“由于第三人张龙江拖欠龙岩高岭土有限公司租金已逾30日，构成违约。龙岩高岭土有限公司已登报通知张龙江解除合同。为保障各次承租户的利益，请你方与龙岩高岭土有限公司重新签订租赁合同或于2013年11月15日前自行搬出外贸大厦”。2013年12月20日，高岭土公司与吕达签订《外贸大厦租赁合同》一份，约定高岭土公司将位于龙岩市新罗区转租给吕达，并提供公用电梯使用权，租赁期限从2013年11月1日起至2019年7月6日止，每月租金为17000元，前两年租金不变，后租金每年递增百分之八，租金按季度收取，吕达应在签订合同后5日内付清头两个月的租金，之后须在每季度第一个月十日前向高岭土公司一次性交纳该季度租金，吕达应每月向高岭土公司缴纳电梯维护等分摊费用700元。吕达于2014年1月3日向高岭土公司转账支付2013年11月1日起至2013年12月31日止的租金34000元。2014年2月19日，吕达与龙岩工贸发展集团有限公司（以下简称工贸公司）签订《外贸大厦租赁合同》一份，约定工贸公司将位于龙岩市新罗区出租给吕达，并提供公用电梯使用权，租赁期限从2014年1月1日起至2019年7月6日止，每月租金为17000元，从2015年11月1日起至本合同期满租金每三年递增百分之八，租金按季度收取，吕达应在每季度第一个月十日前向工贸公司一次性交纳该季度租金，应每月向工贸公司缴纳电梯维护等分摊费用700元，吕达应在签订本合同前向工贸公司一次性缴纳租赁履约保证金51000元，合同期满或依法终止本合同时，如无应扣款项，工贸公司应将履约保证金无息退还吕达。2014年4月29日，坐落于龙岩市新罗区1幢、4幢楼房（即本案讼争房屋）办理了产权变更登记手续，工贸公司系前述房屋的所有权人。吕达从2014年1月1日起向工贸公司缴纳租金。高岭土公司以张龙江逾期交付租金构成违约为由于2014年1月9日诉至龙岩市中级人民法院。龙岩市中级人民法院于2014年6月13日作出（2014）岩民初字第38号民事判决，判决高岭土公司与张龙江签订的《外贸大厦租赁合同》、《外贸大厦租赁合同补充协议》于2013年10月20日解除，该民事判决已发生法律效力。2017年5月12日，吕达诉至法院，请求判如所请。高岭土公司应诉后在举证期限内提出反诉请求，要求吕达向高岭土公司支付2013年11月1日起至2013年12月31日止的电梯维护费用1400元。本院认为，吕达与高岭土公司于2013年12月20日签订的《外贸大厦租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。高岭土依约提供了租赁物，履行了合同义务，吕达按合同约定于2014年1月3日向高岭土公司转账支付2013年11月起至2013年12月止的租金34000元。高岭土公司作为出租方依据合同约定取得2013年11月、12月的租金，于法有据。吕达要求高岭土公司返还其已缴交的从2013年11月起至2013年12月的租金34000元，没有法律依据，故对其主张不予支持。高岭土公司要求吕达支付2013年11月1日起至2013年12月31日止的电梯维护费用1400元，不违反法律规定和双方约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、吕达应于本判决生效之日起十五日内支付龙岩高岭土有限公司2013年11月1日起至2013年12月31日止的电梯维护费用1400元；二、驳回吕达的诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费650元,反诉案件受理费25元，两项合计675元，均由吕达负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长 林  三  凤人民陪审员 黄  娟  华人民陪审员 李    霞二〇一七年八月十五日书 记 员 黄珺滢（代）书 记 员 廖丽清（代）附：一、引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、执行申请提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。