安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初4043号原告（反诉被告）：李新，男，汉族，1979年11月8日出生，住安徽省淮北市烈山区，委托代理人：周李涛，安徽锦和律师事务所律师。委托代理人：朱玉迁，安徽锦和律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽徽食代餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区望江东路149号寰宇上都大厦911室。法定代表人：陈方明，该公司执行董事。委托代理人：王丹丹，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托代理人：伍晗，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。原告李新诉被告安徽徽食代餐饮管理有限公司（以下简称徽食代公司）及反诉原告徽食代公司诉反诉被告李新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日受理后，依法由审判员李志明适用简易程序公开开庭进行了审理。李新的委托诉讼代理人周李涛、徽食代公司的委托诉讼代理人王丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李新向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年1月15日签订的《乐食汇·美食广场档位经营租赁合同》；2、被告向原告退还进场费用24000元及履约保证金20000元；3、被告向原告支付违约金20000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月15日，原被告签订《乐食汇·美食广场档位经营租赁合同》，约定由原告承租安徽省合肥市政务区银泰城负一层乐食汇美食广场的档位用于经营炸鸡饭、烧饼使用，租期一年，租金均按自然月交纳，每月6000元。双方对合同标的、经营时间、经营方式、租金支付时间、履约保证金、进场费用、双方权利义务、违约责任及争议解决等进行了详细约定。2017年5月22日晚上，被告无故将档位的门锁上，将电闸关掉，致使原告无法正常经营，原告在多次与被告协商无果后，为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告徽食代公司答辩称：1、同意解除合同；2、依据合同约定及原告对合同的履行情况，被告无需向原告返还进场费及履约保证金；3、被告没有违约的情形，原告诉请被告支付违约金无事实及法律依据；4、诉讼费由原告自行承担。反诉原告徽食代公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告租金18000元整，综合管理费用6000元整，水、电、燃气等各项能源供应费共计714元，总计24714元（租金、综合管理费应计算至租赁档位实际交接之日）；2、反诉被告向反诉原告支付违约金20000元整（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；3、被反诉人承担反诉费用。事实与理由：2017年1月15日，反诉原告与反诉被告签订《乐食汇·美食广场档位经营租赁合同》，约定由反诉被告承租反诉原告提供的安徽省合肥市政务区银泰城负一层乐食汇美食广场的档位，用于经营炸鸡饭、烧饼使用，租期一年，租金均按自然月交纳，每月6000元整，第一期交纳日期为2017年2月4日，反诉被告应当在每个自然月4日前向反诉原告付清当月租金。且反诉被告每月向反诉原告缴纳综合管理费用2000元整，并按月缴纳水、电、燃气等各项能源供应费用。但反诉被告自2017年5月开始拖欠租金、综合管理费和水、电、燃气等各项能源供应费用。直至具状之日，反诉被告都未履行该合同义务。反诉被告于2017年6月12日诉请至贵院要求反诉原告承担违约责任。反诉原告认为，反诉被告的行为已经违反合同约定，构成违约。综上，请求人民法院支持反诉方的诉讼请求。反诉被告李新答辩称：1、因反诉原告将门锁破坏，店面已经不在我方实际控制下，我方已无法使用该店铺，因反诉原告的行为致使我方无法继续正常营业，因此反诉被告不必支付房租、综合管理费用、水、电、燃气等各项能源供应费；2、反诉原告的违约行为导致本案诉争的产生，反诉原告应当向我方承担违约责任，并支付违约金2万元。原被告围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据。经庭审质证，本院对原告提交的企业公示信息打印件、《乐食汇·美食广场档位经营租赁合同》、收据2份、收费单2份、照片4张及被告提交的《乐食汇·美食广场档位经营租赁合同》予以认定。对原告提交的录音及被告提交的收费单复印件的真实性无法核实，本院不予认定。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月15日，徽食代公司（出租人，甲方）与李新（承租人，乙方）签订《乐食汇·美食广场档位经营租赁合同》，约定：甲方以本合同列明之各项条件邀请乙方参加乐食汇美食广场编号12（见附图一）档位（以下简称该档位）的经营；甲方提供为安徽省合肥市政务区银泰城负一层乐食汇美食广场（见附图一）档位，供乙方生产加工、经营销售本合同约定的餐饮品种，双方协定该档位仅限于乙方经营炸鸡饭、烧饼使用；本合同合作期间暂定壹年，即自2017年2月4日至2018年2月3日止；注：本美食广场正式开业日期按美食广场装修完成日，双方开始履行本合同的权利与义务；乙方支付租金方式为：乙方租金按月结算，以壹个月为一个交租期，双方约定，租金均按自然月交纳，第一期交租日期为2017年2月4日，每月租金为人民币6000元（大写：陆仟元整）；租金乙方应当在每个自然月4日前向甲方付清当月租金；乙方应按照合同约定，每月向甲方交纳综合管理费用2000元整，该项费用包括美食广场统一保洁人员工资、大堂公用电费、物业费用平摊费用；乙方应于本合同签订时向甲方支付履约保证金20000元整，大写贰万元整，履约保证金应在双方终止合同后无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件，甲方有权从履约保证金中扣除乙方欠付租金、综合管理费或其他应付费用，如乙方在合同履行期内，未与甲方达成合意而单方终止合同，该履约保证金甲方将不予退还；美食广场所有商家档口的一次装修由甲方统一完成，乙方应在签署合同之日向甲方一次性足额缴纳统一进场费用24000元，大写贰万肆仟元整（注：此费用由乙方向甲方缴纳之后，甲方一概不予退还）；甲乙双方任一方违约，造成合同不能履行或不能完全履行时，应按乙方所缴履约保证金的100%向守约方支付违约金，如损失超过违约金，守约方有权要求违约方赔偿全部经济损失等。当日，李新向徽食代公司支付了进场费24000元及保证金20000元。上述合同签订后，徽食代公司即依约将案涉商铺交付李新经营使用，李新分别于2017年2月21日、2017年3月22日向徽食代公司交付了2017年2月4日至2017年3月3日及2017年3月4日至2017年4月3日租金、管理费用及水电燃气费用。后因李新逾期未支付租金及管理费用，徽食代公司于2017年5月23日切断了对案涉商铺的供电并破坏了案涉商铺门锁。本院认为：徽食代公司与李新签订《乐食汇·美食广场档位经营租赁合同》后，双方形成合法、有效的租赁合同关系，徽食代公司将案涉商铺交付李新后，李新应依约按时支付租金，故徽食代公司要求李新支付截止7月份租金18000元及管理费6000元有事实及法律依据，本院依法予以支持。因双方一致同意解除案涉租赁合同，故本院依法宣告案涉《乐食汇·美食广场档位经营租赁合同》于2017年8月7日解除。合同解除后，李新应及时将案涉商铺交还徽食代公司。关于徽食代公司要求李新支付违约金20000元的问题，因李新逾期交付租金及合同未到期即要求解除合同的违约行为给徽食代公司造成了一定的损失，本院酌定李新向徽食代公司支付违约金6000元。关于李新要求徽食代公司支付违约金20000元的问题。虽徽食代公司系在李新逾期支付租金的情况下才采取了断电及破坏门锁的行为，但其采取上述行为时应预先通知李新并尽量减少该行为造成的损害后果（包括断电造成的菜品的损失等），其应就该行为造成的损失承担与其过错相应的违约责任，考虑到李新违反合同主要义务在先，本院酌定徽食代公司向李新支付违约金2000元。至于进场费24000元及履约保证金20000元应否退还的问题。首先，该进场费不属于租金性质，是李新为取得案涉商铺的装修、桌椅等设施的使用权及经营权而向徽食代公司一次性支付的费用，双方虽约定该笔费用不予退还，但鉴于双方合同已经实际解除，且被上诉人实际经营时间只有约50日，基于公平原则，综合考虑双方过错及实际损失，本院酌情由徽食代公司向李新退还进场费20000元；其次，徽食代公司依据合同主张上述履约保证金20000元不予退还仍然系违约金性质，而该主张已远超过其实际损失，故该主张并不成立，该履约保证金20000元依法应予退还。徽食代公司主张水电燃气费用714元，因其并未提交相应的证据且李新不予认可，本院不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、安徽徽食代餐饮管理有限公司与李新于2017年1月15日签订的《乐食汇·美食广场档位经营租赁合同》于2017年8月7日解除；二、安徽徽食代餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李新进场费20000元及履约保证金20000元；三、安徽徽食代餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李新违约金2000元；四、李新于本判决生效之日起十日内支付安徽徽食代餐饮管理有限公司租金18000元及管理费6000元；五、李新于本判决生效之日起十日内支付安徽徽食代餐饮管理有限公司违约金6000元；六、驳回李新的其他诉讼请求；七、驳回安徽徽食代餐饮管理有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1400元，减半收取计700元，由李新负担241元，徽食代公司负担459元；本案反诉案件受理费918元，减半收取计459元，由李新负担308元，由徽食代公司负担151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  李志明二〇一七年八月二十一日书记员  陈月云附1本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高宇造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。