四川省剑阁县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0823民初1185号原告：剑阁县平安物业服务有限责任公司，住所地剑阁县下寺镇明珠花园。法定代表人：王振春，该公司经理。委托诉讼代理人：魏玉剑，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者（特别授权）。委托诉讼代理人：彭志波，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：广元市房地产经营公司，住所地广元市蜀门北路北段。法定代表人：杨根全，该公司总经理。委托诉讼代理人：王剑，四川天称律师事务所律师（特别授权）。原告剑阁县平安物业服务有限责任公司（以下简称：平安物业公司）与被告广元市房地产经营公司（以下简称：广元房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告平安物业公司的委托诉讼代理人魏玉剑到庭参加诉讼，被告广元房地产公司的委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2012年2月1日至2016年3月31日期间的物业费43303.30元、清运费27063.55元、电费47039.00元、水费686.00元，共计118091.85元，并按物业服务费总额的每日千分之五承担违约金；2、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告放弃2012年2月1日至2015年6月30日期间成都金房物业公司转让给平安物业公司的债权诉请，只主张在平安物业公司服务期间被告欠交的物业相关费用。事实和理由：2010年7月6日，被告所在的小区业主委员会（甲方）与成都金房物业服务有限公司（乙方）签订物业服务合同，约定本物业由成都金房物业服务有限公司管理服务。2015年2月16日，原告与成都金房物业管理公司签订债权转让协议，将成都金房物业管理公司服务期间的债权转让给原告，并将债权转让通知送达给被告。原告按物业服务合同约定履行了相关义务，被告却拖欠物业服务费，原告遂诉至法院，请求支持如前诉请。被告广元房地产公司辩称，江岸华城业主委员会成立及履职不合法，业主委员会与平安物业签订的物业服务合同不成立，对物业的所有人和使用人无约束力。该小区的物业服务非常糟，物业没有尽到相应职责，不存在事实上的物业服务关系。原告向部分物业使用人发过催收通知，使用人也交纳过部分费用，说明原告认可缴费主体是物业使用人，而不是房屋所有人。有部分房屋使用人向原告交纳了2016年4月1日之后的费用，就代表原告放弃了之前的费用。原告主张的代收的清运费没有任何证据支撑，没有公示，不产生效力。违约金无相关依据，违约金是损失的30%，就算没有交物业费，也谈不上损失，应在损失的30%内予以调整。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉请。原告平安物业公司围绕诉讼请求提交了以下证据：1.剑阁县江岸华城小区业主委员会与成都金房物业服务有限公司签订的《剑阁县江岸华城小区物业管理服务合同》复印件一份，拟证明成都金房物业服务有限公司与江岸华城签订的合同合法有效，该合同对物业费的计算和收取进行了明确约定；2.剑阁县江岸华城小区业主委员会与平安物业公司签订的《剑阁县江岸华城小区物业管理服务合同》复印件一份，拟证明平安物业公司管理费收取标准为住宅0.38元/㎡/月，非住宅1.00元/㎡/月，出租的房屋费用由业主缴纳，另有约定的应将约定送于物管公司，并承担连带责任，因此被告是本案适格主体；3.债权转让协议复印件一份，拟证明成都金房物业服务有限公司在2015年2月16日将其在江岸华城小区进行物业服务期间所产生的物业管理费用及其他相关欠费的债权转让给平安物业公司；4.债权转让通知书复印件一份，拟证明原告已将债权转让情况通知业主及业主委员会；5.计算机信息查询结果单复印件一份，拟证明被告在江岸华城所有的营业用房及住宅建筑面积详情；6.欠费清单打印件一份，拟证明被告欠交物业服务费、清运费、电费的计算标准及具体金额；7．欠费台账打印件一份,拟证明原告每年都在对业主欠交的费用进行催收;8.江岸华城业主委员会证明原件一份，拟证明成都金房物业公司的债权已转让给平安物业，且已将债权转让通知书送达给江岸华城业主委员会，并进行了公示。被告对原告提交的以上证据发表质证意见为：对第1组证据的三性均有异议，剑阁县江岸华城业主委员会是先盖章后签字的，业主委员会是否成立，成立是否合法，我们认为不合法；对关联性也有异议，该合同不能达到原告证明目的，仅以此合同不能证明原告履行了合同。由业主承担物业费的约定，严重侵犯了业主的权利，业主委员会的职责职能是维护业主的权利，该合同对业主不产生效力；对第2组证据真实性无异议，对合法性有异议，业主委员会是否依法成立不清楚，该合同不能达到原告的证明目的；对第3组证据的真实性有异议，协议原件是先盖章后签时间，同时对合法性有异议，物业服务是关系服务质量的协议，物业服务不能转让，该转让协议也没有载明所转让债权的具体金额，这份债权是否成立都不知道，更不能转让。其次在关联性方面，原告证明债权协议已经抄送业主委员会，债务人是业主或使用人，而不是业主委员会,原告的抄送不合法，也达不到通知债务人的目的；对第4组证据，被告没有收到任何通知，这份证据缺乏真实性，在债权转让给平安物业后一年零六个月再通知是不符规定的；对第5组证据的三性无异议，我们是所有权人，但是物业使用人另有其人；对第6组证据真实性有异议，均是原告自行打印，不具真实性。原告未提供证据证明其提供了物业服务，也无证据证明被告所有的门面实际消费的水、电费数额。物业服务合同的签订不合法，物业费不应按合同约定的标准收取，且垃圾清运费在合同中没有约定，不应收取。违约金应当在造成损失的30%以下，被告没有给原告造成损失，即使有损失，那么违约金也过高，请予以调整；对第7组证据的三性有异议，系原告自行打印并加盖印章的台账，对其真实性有异议，应是双方确认签字才具真实性；对第8组证据不予质证，因为原告已放弃成都金房物业公司转让给平安物业公司的债权部分的诉请。本院根据当事人庭审陈述和被告的质证意见，对原告上述证据认证如下：第1、2组证据系原告与江岸华城业主委员会在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，不违反法律、法规规定，该合同合法有效，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，对原告及江岸华城小区全体业主均具有约束力,本院予以采信；第5组证据来源于剑阁县国土资源局，内容客观真实，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信；第6组证据，系原告按照合同约定的收费标准计算所得的数据，虽然未经被告签字确认，但数据客观真实,被告也未提供相反证据证明数据存在计算错误的情况，对该组证据，本院予以采信；因原告在诉讼中放弃成都金房物业公司服务期间的相关费用请求，故第3、4、7、8组证据与本案无关联，该第3、4、7、8组证据不作为本院认定本案事实的证据采信；被告广元房地产公司向本院提交了以下证据：1．房屋租赁合同复印件三份，拟证明我公司所有的门面租赁给承租人使用，物业费由实际使用人承担，物业使用人才是真的被告，我公司不是适格的被告。2．证人袁素红、赵薇萍、刘理慧当庭证言，拟证明平安物业公司在服务期间没有履行职责，与业主不存在事实上的物业服务关系。原告平安物业公司对以上证据质证认为：对第1组证据的真实性、合法性无异议,但对关联性有异议。根据合同相对性，我公司应该起诉广元房地产公司是适当的；对第2组证据，原告未明确发表质证意见。本院根据当事人庭审陈述和原告的质证意见，对被告上述证据认证如下：第1组证据因被告当庭撤回了追加相关承租人为本案共同被告的申请，本院予以确认;第2组证据系证人证言，证人出庭接受法庭质询，所证实的内容客观真实，与本案具有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：广元房地产公司系剑阁县江岸华城小区业主，其营业用房建筑面积为1109.27㎡，2010年7月1日零时起至2015年6月30日24时止，成都金房物业服务有限公司为被告所在的剑阁县江岸华城小区住宅及商用房屋提供物业管理服务。2015年2月16日，成都金房物业服务有限公司将剑阁县下寺江岸华城小区物业服务期间业主及物业使用人拖欠的物业管理费用等相关应收欠费全部转让给平安物业公司，双方签署了债权转让协议，但未明确载明债权数额及债务人,也未通知债务人。2015年6月26日，剑阁县江岸华城小区业主委员会（甲方）又与剑阁县平安物业服务有限公司（乙方）签订新的物业管理服务合同，委托平安物业公司对该小区的住宅及商用房屋实行物业管理服务。委托管理期限为五年，自2015年7月1日零时起至2020年6月30日24时止。合同约定：乙方委托管理建筑本体共用部位的维护，养护和管理，公共设施（包含上下水管道、落水管、垃圾道等）公共环境卫生。乙方向业主和物业使用人收取物业服务费、代收代缴水、电、生活垃圾清运费。本物业的管理服务费用执行国家、省、市、县有关物业管理服务费用的相关规定，由业主按其拥有建筑面积按非住宅1.00元/月/㎡向乙方交纳。物业管理服务费每月交纳一次，每月20日前交纳水、电费时一同交纳次月的物业服务费。如业主水电费不再委托乙方代收代缴时，可以将交纳物业管理费的时间调整为每季度、半年或一年收取一次，交纳费用的时间为每个季度第一个月的20日前。本物业管理服务费标准的调整由甲方召开业主（代表）会或业主委员会讨论决定，经甲乙双方认可后开始执行新的收费标准。业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负责连带缴纳责任。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之五交纳违约金。合同签订后，平安物业公司开始按合同约定履行物业管理服务义务。服务期间，平安物业公司依据剑阁县物价局核定的物价按建筑面积按非住宅0.5元/月/㎡代收垃圾清运费。按上述价格自2015年7月1日起至2016年3月31日，被告广元房地产公司共计拖欠原告平安物业公司物业服务费9977.04元、清运费4988.52元。原告在庭审中自愿放弃请求被告支付2012年5月1日至2015年6月30日期间成都金房物业服务有限公司转让给原告平安物业公司的物业管理费的诉讼请求。另查明，被告在剑阁县江岸华城小区的所有物业均已出租，并均与承租人之间约定了物业费交纳事宜，但被告未将房屋租赁情况及租赁合同依照其与原告签订的物业服务合同的约定向原告通知和备案。本案经本院主持调解，双方意见分歧较大，未能达成一致意见。本院认为，原告在庭审中自愿放弃请求被告支付2012年5月1日至2015年6月30日期间成都金房物业服务有限公司转让给原告平安物业公司的物业管理费的诉讼请求，是对其民事权益及诉讼权利的合法处分，亦是其真实意思的表示，本院准许。2015年6月26日，原告平安物业公司与江岸华城小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效,对平安物业公司及江岸华城小区全体业主均具有法律约束力。本案原告按照《物业管理服务合同》约定履行了物业管理服务义务,按照权利义务相一致的原则，被告应当交纳物业管理服务费。被告未按照《物业管理服务合同》约定支付2015年7月1日起至2016年3月31日期间所欠原告物业服务费9977.04元、清运费4988.52元存在违约，应承担继续履行的义务。关于违约金，原告主张被告自逾期之日起按每天应交费用的千分之五交纳违约金，但原告在提供物业管理服务过程中,当业主房屋出现漏水、厕所堵塞、水管爆裂等情况时不积极配合处置，致使小区业主的合法利益受到损害,存在服务不到位、服务质量瑕疵的客观事实。本案原告平安物业公司未提供与物业管理服务合同约定的标准相符的物业管理服务，被告广元房地产公司未按合同约定按时交纳物业服务费用，双方均存在违约的情况,因此,对原告要求被告依照合同约定支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。综上所述，对于原告的合理诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条，参照国务院《物业管理条例》第七条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告广元市房地产经营公司于本判决生效后十日内支付原告剑阁县平安物业服务有限责任公司2015年7月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费9977.04元、清运费4988.52元，合计14965.56元；二、驳回原告剑阁县平安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2662.00元，减半收取计1331.00元，由原告剑阁县平安物业服务有限责任公司负担500.00元，由被告广元市房地产经营公司负担831.00元；此款已由原告剑阁县平安物业服务有限责任公司预交，待执行时由被告广元市房地产经营公司一并支付给原告剑阁县平安物业服务有限责任公司。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  张华安二〇一七年八月二十日书记员  苏 玲