广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1768号上诉人（原审原告）：阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇东风四路355号。法定代表人：黄爱莲，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：严惠升，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雯迪，广东连越律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：阳江市江城区顺全五金制品厂。住所地：广东省阳江市江城区岗列镇坪郊管理区中对岗（坪郊民营工业区）。负责人：谭顺全，该厂总经理。委托诉讼代理人：叶发展，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园（以下简称滨海幼儿园）与上诉人阳江市江城区顺全五金制品厂（以下简称顺全五金厂）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。滨海幼儿园上诉请求：一、撤销一审判决，改判顺全五金厂赔偿装修损失1213945.36元给滨海幼儿园；二、本案上诉费用由顺全五金厂承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.顺全五金厂违反法律规定，将涉讼房屋租赁给滨海幼儿园，且阻挠滨海幼儿园正常经营，是导致滨海幼儿园无法实现合同目的的主要原因。顺全五金厂作为涉讼房屋的出租人，明知涉讼房屋未领取合法有效的建设工程规划许可证，仍违反法律规定将涉讼房屋出租给滨海幼儿园使用，并导致幼儿园附近的村民以没有合法手续为由不断阻挠幼儿园正常运营。顺全五金厂在幼儿园经营期间，多次使用铁链、防盗锁锁住幼儿园大门，并强制停水停电，严重影响幼儿园的正常经营运作，导致幼儿园招生困难，生源流失，从而导致滨海幼儿园的合同目的没有办法实现。顺全五金厂对于合同无效具有根本性过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院划分本案导致合同无效的过错比例错误。2.已经发生法律效力的（2018）粤17民终1147号民事判决书已经明确认定《2号办公大楼租赁合同》无效，但顺全五金厂不仅没有根据法律规定向滨海幼儿园返还财物，反而继续利用滨海幼儿园的装饰装修物（包括未形成附合以及已形成附合的装饰装修物），在现状装修前提下转租给第三方用于经营活动，违反了公平和诚信原则。顺全五金厂应将全部装饰装修物的对价归还滨海幼儿园。从评估报告可知，未形成附合的装饰装修物的评估值是163979.64元，已形成附合的装饰装修物的评估值是1213945.36元，总装修装饰物的评估值是1377925元，成新率是54%。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，顺全五金厂通过转租的形式利用滨海幼儿园的装饰装修物品，则应该给予滨海幼儿园相应的对价744079.5元（1377925元*54%）。综上所述，请支持滨海幼儿园的诉讼请求。顺全五金厂答辩称：不同意滨海幼儿园的上诉请求、事实与理由。一、涉案房屋虽然未领取建设工程规划许可证，但对滨海幼儿园的经营没有产生任何影响。合同没有继续履行的主要原因是滨海幼儿园拖欠顺全五金厂租金，严重违反合同约定，所以合同没有履行或者无效的全部过错在于滨海幼儿园。顺全五金厂为保护自己的权益依法向法院提起诉讼，完全合法合理，不存在滨海幼儿园所称的阻挠其经营的行为。二、合同无效并经法院判决之后，双方已就房屋装修所涉及的构成附合以及未附合部分的装修进行约定。滨海幼儿园已同意放弃对未附合部分的权益，现其上诉理由违反了禁言原则。综上所述，请驳回滨海幼儿园的上诉请求。顺全五金厂上诉请求：一、撤销一审判决第一项；改判顺全五金厂不须赔偿滨海幼儿园；二、本案一、二审诉讼费用、评估费由滨海幼儿园承担。事实与理由：一、一审判决认定滨海幼儿园的损失不清、错误。1.一审依据的金峰[阳评]字（2019）第10号《资产评估报告书》将属于顺全五金厂原有的装饰装修物、设施设备，特别是水电安装部分进行评估，并且作为滨海幼儿园的损失明显错误。从《资产评估报告书》的评估范围显示，评估公司是对幼儿园经营场地的全部装修及园内的全部设备设施的现存价值进行评估。简而言之，即按照滨海幼儿园的申请清单对现场“照单全收”式的评估。评估公司称“对属于何人装修投入不作任何评价”，则该《资产评估报告书》必然会将大量属于顺全五金厂原有的装修、设备设施作为滨海幼儿园的装修投入而进行评估。特别须要指出的是，《资产评估报告书》对水电部分按单价150元/平方米，总面积3450平方米进行评估，估价余值279450元，明显就是属于上述情形。滨海幼儿园自始至终没有提供任何证据证明系其投入该水电部分的装修。事实上，在出租给滨海幼儿园之前，顺全五金厂就已安装了水电，且在室内安装了电梯以及该大楼的电动大门，这些不应作为滨海幼儿园的装修投入而进行评估，一审应当将该部分价值剔除。另外，一审认定地胶已形成附合错误。地胶系直接铺设在地面，与地面未形成附合，应予剔除。还有户外塑胶跑道，评估时已破烂不堪，根本没有任何价值，但评估报告仍评估价值为65601元，这与事实严重相悖。2.《资产评估报告书》超出滨海幼儿园申请评估的范围。在申请鉴定前，滨海幼儿园已自行搬迁了部分装饰物及厨房等设施设备，或其自认为部分装饰物并非自己所为，故从其向一审法院提供的检材及申请清单《滨海幼儿园装修及设施费用》可见，滨海幼儿园并没有申请评估报告明细表中所列的如下项目：第一层第3项腻子、第4项油漆、第7项窗帘、第8项舞台、第8项游乐场、第16项立式电磁灶、第17项全自动电热蒸饭机、第18项多功能汤粥炉、第19项抽油烟机、第20项集油烟机罩、第21项豆浆石磨机、第22项不锈钢桌台、第23项不锈钢餐架、第26项杂物、第27项水渠盖、第二层第3项腻子、第4项油漆、第13项教室木窗、第三层第2项腻子、第3项油漆、第11项教室木窗、第四层第1项腻子、第2项油漆、第7项教室木窗以及户外第7项大屏幕。《资产评估报告书》超范围评估明显错误。3.评估报告确定的年限成新率错误。该《资产评估报告书》确定评估对象装修的完工时间为2015年6月初，确定滨海幼儿园已使用时间为3.33年均错误。事实上，根据《2号办公大楼租赁合同》《欠条》《滨海幼儿园租金汇总》及《交接手续》可知，顺全五金厂基于滨海幼儿园的装修期为3个月（实际是4个月，即从2014年5月16日至2014年9月15日）开始计算租金时间，滨海幼儿园实际使用的时间为从2014年9月15日起至2018年12月19日，使用时间实际为4年3个月4日。一审适用《资产评估报告书》确定的年限成新率54%错误。二、合同无效的过错责任完全在于滨海幼儿园。《2号办公大楼租赁合同》未能全面履行的原因系滨海幼儿园严重拖欠顺全五金厂的租金。在合同开始的头三年，滨海幼儿园已拖欠两年租金，经顺全五金厂多次催收无果，顺全五金厂无奈只好向法院起诉请求终止与滨海幼儿园的租赁关系。滨海幼儿园没有因合同无效而受损或造成其经营负担，反而是顺全五金厂应收的租金被严重拖欠，造成损失。合同目的无法实现完全在于滨海幼儿园，应当由滨海幼儿园承担全部过错责任。三、一审判决遗漏黄爱莲作为本案当事人。滨海幼儿园成立的时间为2016年1月11日，而《2号办公大楼租赁合同》签订的时间是2015年6月9日，黄爱莲分别以滨海幼儿园法定代表及其本人名义在该合同的“乙方”项下两处签名并盖指模，证明了是滨海幼儿园与黄爱莲共同与顺全五金厂形成租赁合同法律关系。综上所述，请支持顺全五金厂的上诉请求。滨海幼儿园答辩称：一、《资产评估报告书》依据充分，可以作为幼儿园损失的定案依据。二、滨海幼儿园虽然对该《资产评估报告书》没有意见，但对一审的处理有异议。《2号办公大楼租赁合同》已经生效法律文书认定为无效，顺全五金厂没有根据该生效判决归还财物给滨海幼儿园，反而利用滨海幼儿园的装修装饰物转租给第三方用于经营，顺全五金厂应该将相应的对价归还给滨海幼儿园。三、黄爱莲是滨海幼儿园的法定代表人，其代表滨海幼儿园与顺全五金厂签订《2号办公大楼租赁合同》，经滨海幼儿园事后追认并继受，《2号办公大楼租赁合同》的当事人是滨海幼儿园与顺全五金厂，本案没有遗漏必要的诉讼参加人。综上所述，请驳回顺全五金厂的上诉请求。滨海幼儿园向一审法院起诉请求：一、确认滨海幼儿园与顺全五金厂签订的《2号办公大楼租赁合同》为无效合同；二、判令顺全五金厂赔付因本案导致滨海幼儿园的经济损失约共1816666元[其中：装修现值约1500000元（以评估结果为准）]给滨海幼儿园；三、本案诉讼费由顺全五金厂承担。一审法院认定事实：滨海幼儿园为民办非企业单位法人，住所为阳江市阳东区东风四路355号，业务范围为全日制学前教育，法定代表人为黄爱莲。2015年6月9日，顺全五金厂作为出租方（甲方）与滨海幼儿园作为承租人（乙方）签订《2号办公大楼租赁合同》，该合同约定的主要内容如下：一、甲方将位于阳东区东城镇那味村委会那帮挽地段办公大楼出租给乙方。占地面积1150平方米，楼层四层，建筑面积约4600平方米。二、租赁期为9年，从2014年9月15日至2023年9月14日止。租赁办公大楼仅作为幼儿园教学使用。五、办公大楼修缮与使用。1.租赁期间，乙方应合理使用并爱护办公大楼及其附属设施。2.租赁期间，甲方保证该办公大楼及其附属设施处于正常的使用和安全状态。甲方对该大楼进行检查养护，应提前3日通知乙方。3.乙方可根据自身的经营特点进行装修或者增加附属设施，但事先须征求甲方同意方可进行。原则上不得破坏原办公大楼结构，装修费用内乙方负责，租赁期内如乙方不再租赁，甲方对装修费用不作任何补偿。上述合同签订时，滨海幼儿园尚未成立，黄爱莲在合同内滨海幼儿园法定代表人处签名后补盖滨海幼儿园公章。滨海幼儿园在本案中确认黄爱莲在《2号办公大楼租赁合同》上签名属职务行为。2018年12月19日，滨海幼儿园及其法定代表人黄爱莲共同向顺全五金厂出具《交接手续》，该交接手续载明滨海幼儿园的如下承诺：“1、交接人滨海幼儿园、黄爱莲确认至交接日止尚欠水费4750元、电费8594.21元未付；2、交接人滨海幼儿园、黄爱莲确认至交接日止，对于未形成附合的装饰装修物已搬迁、腾空或拆除，未搬迁或拆除的物品、设备均视为弃置物处理，没有任何价值或已失去价值，由出租方自行处理；……”。另查明，在一审法院审理的（2018）粤1704民初20号案件中，顺全五金厂作为该案的原告提出解除《2号办公大楼租赁合同》、支付尚欠租金等请求，后将解除合同的请求变更为确认《2号办公大楼租赁合同》无效。该案现已发生法律效力的民事判决认定，1.《2号办公大楼租赁合同》为无效合同；2.滨海幼儿园已付清2014年9月15日至2015年1月14日期间和2015年12月15日至2017年2月14日期间的租金，尚欠2015年1月15日至2015年12月14日租金366663元和2017年2月15日之后的租金未付；3.顺全五金厂应返还押金66666元给滨海幼儿园；4.滨海幼儿园应在判决发生法律效力之日起十五日内返还涉案租赁物给顺全五金厂。一审法院作出并已发生法律效力的（2018）粤1704民初1465号民事判决认定，黄爱莲、黄家耀就拖欠租金问题于2015年11月25日共同出具欠条一份交顺全五金厂收执。该欠条载明：“本人黄家耀、黄爱莲由于个人财务紧张，现欠阳江市江城区顺全五金制品厂出租给本人共同经营的阳东县滨海幼儿园的租金，该办公楼位于阳东区东城镇那味村委会那帮挽地段；所欠租金自2015年1月15日至2015年12月14日共11个月租金合计：366663元（大写叁拾陆万陆仟陆佰陆拾叁元整），该欠款项本应在2015年12月15日内缴清，不付利息，如该欠款项在2015年12月15日之后未缴清，则每个月按2.4%月息收取，直到还清欠款，特立此据为凭。”滨海幼儿园、黄爱莲在该案中确认尚欠顺全五金厂水费4750元和电费8594.21元未付。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案位于阳江市阳东区东城镇那味村委会那帮挽地段办公大楼系未取得建设工程规划许可证和没有办理规划报建手续而建设，滨海幼儿园主张其就租赁涉案办公大楼经营幼儿园与顺全五金厂签订的《2号办公大楼租赁合同》为无效合同，顺全五金厂对该租赁合同无效的诉讼主张不持异议且该合同的效力亦经另案生效民事判决所认定，一审法院予以确认。由于黄爱莲系滨海幼儿园的法定代表人，其与顺全五金厂签订的《2号办公大楼租赁合同》经滨海幼儿园事后追认并继受，故一审法院对顺全五金厂提出追加黄爱莲作为本案当事人的申请不予准许。综合滨海幼儿园与顺全五金厂双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一是滨海幼儿园的装修损失数额如何确定及分担问题；二是滨海幼儿园请求顺全五金厂退还押金66666元、支付搬迁费用50000元和赔偿经济损失200000元应否支持的问题。关于争议焦点一，首先，按照合同约定，滨海幼儿园可根据自身的经营特点进行装修或增加附属设施，但事先须征求顺全五金厂同意方可进行。顺全五金厂对滨海幼儿园承租涉案办公大楼后进行了部分装修并无异议，可认定滨海幼儿园对租赁物进行装修的行为已经得到顺全五金厂的同意。现滨海幼儿园主张其承租的涉案办公大楼为毛坯状态，为经营幼儿园投入巨额资金对涉案办公大楼进行了装修，提供了装修工人的证言、装修图纸、购置装修材料、经营设施设备明细清单及其支出费用凭证予以佐证，而顺全五金厂作为出租方应就涉案办公大楼的交付给作为承租方的滨海幼儿园使用时的状态承担举证责任，但顺全五金厂对此未提供证据证明，故滨海幼儿园主张涉案办公大楼的现有装修及园内设备设施属其所有合理可信。其次，滨海幼儿园为确定其装修损失，向一审法院提出评估申请，经摇珠选定阳江市金峰价格评估有限公司对阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园经营场地的装修及园内设备设施的现存价值进行评估。阳江市金峰价格评估有限公司作为入选广东法院（阳江中院）司法委托专业机构，具备相应的资产评估资格，该评估公司的资产评估报告是在现场勘察的基础上，结合滨海幼儿园提交的装修图纸、装修项目明细表等作出，并经一审法院组织双方当事人质证认证，该评估结论程序合法，依据充分应作为确定滨海幼儿园装修损失的依据。但该评估报告仅针对滨海幼儿园经营场地的装修及园内设备设施进行价值评定，未对未形成附合的装饰装修物部分进行区分，因顺全五金厂不同意利用该部分未形成附合的装饰装修物，故对该部分未形成附合的装饰装修物应在确定滨海幼儿园的实际损失中予以剔除。一审法院根据实际情况确定评估报告中载明下列项目属于未形成附合的装饰装修物：（一）一层：1.立式电磁灶1台，重置全价10400元，成新率54%，评估值5616元；2.全自动电热蒸饭机1台，重置全价1550元，成新率54%，评估值837元；3.多功能汤粥炉1台，重置全价1280元，成新率54%，评估值691.2元；4.抽油烟机1台，重置全价4500元，成新率54%，评估值2430元；5.集油烟机罩7.48㎡，重置全价598元，成新率54%，评估值322.92元；6.豆浆石磨机1台，重置全价2280元，成新率54%，评估值1231.20元；7.不锈钢桌台5张，重置全价2400元，成新率54%，评估值1296元；8.不锈钢餐架10张，重置全价7500元，成新率54%，评估值4050元；9.吊扇5台，重置全价450元，成新率54%，评估值243元；10.食具消毒柜10个，重置全价13300元，成新率54%，评估值7182元；11.杂物1批，重置全价4000元，成新率54%，评估值2160元；12.水渠盖15.3m，重置全价1836元，成新率54%，评估值991.44元；（二）二层：1.窗帘93m，重置全价4185元，成新率54%，评估值2259.90元；2.吊扇21部，重置全价1890元，成新率54%，评估值1020.60元；（三）三层：1.窗帘37m，重置全价1665元，成新率54%，评估值899.10元；2.吊扇12台，重置全价1080元，成新率54%，评估值583.20元；（四）四层：1.吊扇8台，重置全价720元，成新率54%，评估值388.80元；2.窗帘2.4m，重置全价108元，成新率54%，评估值58.32元；（五）户外：大屏幕28㎡，重置全价126000元，成新率54%，评估值68040元。以上合共164971.08元。顺全五金厂主张滨海幼儿园在其出具的《交接手续》中承诺自行搬走未形成附合的装饰装修物，顺全五金厂有权自行处理滨海幼儿园未搬迁或拆除的物品、设备。由于该承诺的意思表示已经到达顺全五金厂，滨海幼儿园应履行其承诺内容。由于现存的部分物品尚有利用价值，直接作弃置物处理有违公平原则，故滨海幼儿园应按照《交接手续》继续履行搬迁、拆除未形成附合的装饰装修物的义务。最后，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据前述规定，因《2号办公大楼租赁合同》无效导致的已形成附合的装饰装修物现值损失应由滨海幼儿园与顺全五金厂各自按照导致合同无效的过错进行分担。本案中，滨海幼儿园承租涉案办公大楼用于经营幼儿园并取得幼儿园的经营资格证书，且滨海幼儿园对涉案办公大楼进行装修后开展幼儿教学经营业务。虽然顺全五金厂未能提供涉案办公大楼的建设规划许可证和规划报建手续等，但在顺全五金厂提起（2018）粤1704民初20号案件诉讼之前，滨海幼儿园未提供证据证实其对《2号办公大楼租赁合同》的效力提出异议，亦未提供证据证明其因承租的办公大楼未合法报建等缺陷造成其经营障碍。可见，因租赁物的缺陷导致合同无效并非系滨海幼儿园无法实现合同目的的主要原因。从已查明的事实可知，因滨海幼儿园拖欠租金的行为导致《2号办公大楼租赁合同》无法继续履行，但顺全五金厂作为出租方应在出租办公大楼时充分了解租赁物的性质及是否具备出租条件，其将不具备合法建筑手续的房产出租导致《2号办公大楼租赁合同》无效负有一定的过错。经核算，扣除上述未形成附合的装饰装修物的评估值后，滨海幼儿园的实际损失为1212953.92元（1377925元-164971.08元）。因此，一审法院根据诚实信用和公平原则，综合考虑双方导致合同无效的过错程度、滨海幼儿园在合同履行过程中存在拖欠租金的行为、滨海幼儿园实际利用办公大楼经营幼儿园等因素考虑，酌定由顺全五金厂按1212953.92元的30%，即363886.18元支付装修损失给滨海幼儿园。关于争议焦点二，由于滨海幼儿园请求顺全五金厂返还其押金66666元和因返还租赁物产生的合理必要的搬迁费用在另案生效民事判决已作出认定，故本案无需对滨海幼儿园的该两项诉讼请求再作处理。至于滨海幼儿园请求的经营损失，滨海幼儿园提供的证据不足以证实涉案办公大楼的瑕疵与其经营损失存在关联性的主张，且该经济损失属于正常的商业经营风险，故一审法院对滨海幼儿园的该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、限顺全五金厂于判决生效之日起十五日内赔偿装修损失363886.18元给滨海幼儿园；二、限滨海幼儿园于判决生效之日起三十日内自行搬迁、拆除未形成附合的装饰装修物（详见清单）；三、驳回滨海幼儿园的其他诉讼请求。一审案件受理费21150元，评估费用49850元，合共71000元，由滨海幼儿园负担49700元，顺全五金厂负担21300元。二审中，滨海幼儿园提供两组证据。证据一、《幼儿园合作协议书》，拟证明因顺全五金厂出租的房屋未取得建设工程规划许可证，导致滨海幼儿园与他人合作开设幼儿园的协议终止，幼儿园无法正常经营，主要是顺全五金厂导致合同无效。证据二、光盘（内含21个视频和30张图片），拟证明合同解除后，顺全五金厂没有向滨海幼儿园返还财物，也未像一审判决所指将未形成符合的装饰装修物按遗弃物处置，而是继续利用滨海幼儿园的装饰装修物，在现状装修前提下转租给第三方用于经营活动。顺全五金厂质证意见：对上述两份证据的三性及证明内容均有异议，双方就装修装饰物的处理已经达成协议。顺全五金厂提供《电梯定期检验报告》、安全检验合格、检测费，拟证明顺全五金厂将厂房出租给滨海幼儿园之前已安装了水电，且在室内安装了电梯以及该大楼的电动大门。滨海幼儿园质证意见：对证据的真实性由法院核实，对合法性和关联性不予认可，电梯是安装在厂房，但与幼儿园的正常运营没有关联性，厂房出租前是简单安装了水电，但安装的水电不适合幼儿园使用。另外，顺全五金厂申请证人李发出庭作证。李发主要陈述，在2013年至2014年年初，顺全五金厂的厂房借给阳江十八子刀剪有限公司作仓库使用；当时厂房内的电梯可以直通四楼上货，厂房也有照明系统使用；整个楼层比较空，有一点点间隔墙；墙是白色的，不知是批荡还是涂油漆，水泥砂浆地面。顺全五金厂对李发的证言没有异议。滨海幼儿园认为证人所述厂房有电梯和简易水电属实，但是幼儿园没有使用到原有的水电和电梯。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，《2号办公大楼租赁合同》的乙方落款处有黄爱莲以滨海幼儿园的法定代表人身份签名并加盖滨海幼儿园的印章，还有黄爱莲另起一行单独签名。在一审法院（2018）粤1704民初20号案件中，一审法院认定滨海幼儿园和黄爱莲共同与顺全五金厂签订《2号办公大楼租赁合同》。经本院向黄爱莲释明，黄爱莲表示其仅作为滨海幼儿园的法定代表人参加本案诉讼，其本人放弃追究顺全五金厂赔偿责任的权利，不作为当事人参加本案诉讼，其与滨海幼儿园的关系将自行内部处理。一审期间，滨海幼儿园提出申请，请求对案涉位于阳江市阳东区那味村委会那帮挽地段的阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园经营场地的装修及园内的设备设施之现存价值进行评估鉴定。一审法院依法委托阳江市金峰价格评估有限公司对阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园经营场地的装修及园内设备设施的现存价值进行资产评估。阳江市金峰价格评估有限公司在2019年1月25日作出金峰[阳评]字（2019）第10号《关于阳江市阳东区人民法院委托对阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园经营场地的装修及园内的设备设施的现存价值的资产评估报告书》，该报告书的评估结论为1377925元，评估报告确定评估对象装修的完工时间（2015年6月初）截止到评估基准日止已有3.33年，综合成新率为0.54%。本次评估费用为49850元，由滨海幼儿园预缴。顺全五金厂不服前述评估报告提出异议，阳江市金峰价格评估有限公司于2019年2月28日作出《关于对阳江市金峰价格评估有限公司作出的金峰[阳评]字（2019）第10号资产评估报告书的异议的回复函》，回复如下：1.由于幼儿园的建筑面积大，涉及到的装修项目多而复杂，导致评估报告作出的时间相对延迟；2.本案评估属涉案物委托，评估机构及评估人员都是符合法定资质条件的；3.评估报告确定的年限成新率是根据幼儿园装修项目清单、票据等相关资料来确定涉案房屋租赁合同的签订日期为幼儿园的正式装修完工日期；4.评估公司是根据法院提供的司法鉴定委托书及相关的装修项目清单，在双方当事人及法院工作人员在场的情况下进行评估工作的；5.评估人员根据法院提供的资料对现场进行具体的清点测量，确定幼儿园的装修项目、设备设施的数量和规格后，经到场双方当事人代表签名确认。滨海幼儿园提交的支付装修人工、材料费和购置物品等的票据（对于上述票据是否为全部票据，滨海幼儿园称还有一小部分票据未能提交）显示，绝大部分票据载明的时间是在2014年5月到2014年9月15日，其中一份2014年9月18日的现金支出证明单显示支付空调款57800元（没有收款人签名）；2016年3月4日的现金支出证明单显示支付许德兴3490元，同日另一份现金支付证明单显示支付黎新众装修款10000元。因双方对装修完工时间存在争议，本院委托阳江市金峰价格评估有限公司按照顺全五金厂主张的装修完工时间2014年9月15日补充出一份评估报告。阳江市金峰价格评估有限公司于2019年12月16日作出金峰[阳评]字（2019）第68号《关于阳江市阳东区人民法院委托对阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园经营场地的装修及园内设备设施的现存价值的资产评估报告书》。该评估报告确定评估对象装修的完工时间为2014年9月15日，截止到评估基准日止已有4.08年，综合成新率为51%；评估结论为滨海幼儿园经营场地的装修及园内设备设施的现存价值在评估基准日的评估价格为1301374元。对应一审判决列示的属于未形成符合的163979.64元装修物，本次评定的价值为154869.66元。本次评估费用为3800元，由顺全五金厂预缴。顺全五金厂对上述评估报告的质证意见：一、评估报告确定年限成新率为51%是错误的。本案证据充分证明滨海幼儿园实际使用涉案房屋至2018年12月19日，使用时间为4年3个月4日，评估报告只计算到评估基准日与事实不符。二、评估报告还存在下列问题：1.评估机构的程序违法；2.评估人员和评估机构不符合法定资质；3.对未形成附合的装修物进行评估错误；4.将属顺全五金厂的原有装修、设备设施进行评估错误；5.超出滨海幼儿园申请评估的范围。滨海幼儿园质证意见：一、对该报告书的客观性、合法性、关联性有异议。原评估结论程序合法，依据充分，且阳江市金峰价格评估有限公司已就“评估报告中年限成新率是错的”异议进行回复，二审法院委托评估机构重新鉴定有违居中裁判的原则。二、从两份评估报告可以看出，导致两次评估值差别的根本原因是委托方提供的装修完工时间的差异。两份鉴定报告在效力上出现混同，第二份鉴定意见不能对抗第一份鉴定意见。三、现有证据不能证明装修完工时间是2014年9月15日。一审期间，滨海幼儿园申请证人谢克挽、黎新众出庭作证，谢克挽陈述黄爱莲四年前聘请其对幼儿园的卫生间进行装修和建造水池，但没有签订装修合同，谢克挽与工友“啊焕”共装修了十四个卫生间，工期为一个多月，装修工钱以现金方式结算；证人黎新众陈述其在四五年前受黄爱莲的大哥黄家耀雇请到幼儿园进行木工装修，现场当时没有间墙，室内空旷，没有什么装修，二、三层堆放很多集装箱，其木工施工班组根据黄家耀提供的装修图纸负责天花、隔墙、用木板制作圆灯、将房屋的方柱包成木圆柱、拼装小床、房间的木门窗、招牌铝板、地板胶（楼梯、室内、走廊）等装修工作，口头约定装修工钱。经组织质证，滨海幼儿园认为证人谢克挽的证言证实了涉案房屋的卫生间和泳池是滨海幼儿园投入装修；证人黎新众如实反映了其进场为幼儿园装修时现场空旷的情况，所有的装修都是滨海幼儿园投入。顺全五金厂认为证人谢克挽无法提供证据其参与了幼儿园的泳池及卫生间的装修，其所述卫生间的位置、泳池面积与评估报告载明的卫生间位置和泳池不一致，不能采信；证人黎新众所述的装修项目众多，各个项目的装修单价均不同，仅与黄家耀或滨海幼儿园口头协议是不符合常理的，其在滨海幼儿园的提示下补充陈述了进场之前租赁厂房是空旷的情况，黎新众明显在作证之前与滨海幼儿园进行沟通，其证言受到滨海幼儿园的不正当引导，不具有法律效力。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。黄爱莲分别以滨海幼儿园法定代表人和个人名义在《2号办公大楼租赁合同》的乙方落款处签名，应予认定黄爱莲与滨海幼儿园是涉案合同的共同承租方。黄爱莲与滨海幼儿园作为《2号办公大楼租赁合同》的共同承租方，对该合同享有共同的权利，是本案的共同原告。一审不准许顺全五金厂追加黄爱莲为本案当事人不当。鉴于二审经本院向黄爱莲释明，黄爱莲明确表示放弃本案的实体权利，不参加本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条“应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予以追加”的规定，本案可不追加黄爱莲作为当事人。因此，一审未追加黄爱莲作为原告符合黄爱莲的意愿，也没有损害滨海幼儿园的利益，且不违反法律规定，不属遗漏当事人的情形，本院依法继续对本案进行审理。涉案《2号办公大楼租赁合同》所涉的租赁物房屋是未经合法报建而建设，双方就出租该房屋签订的《2号办公大楼租赁合同》应认定为无效合同。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、滨海幼儿园的装修损失应如何确定；二、滨海幼儿园和顺全五金厂对滨海幼儿园的装修损失应如何承担责任。关于争议焦点一，首先，滨海幼儿园主张涉案房屋现状是由其装修而成，顺全五金厂主张涉案房屋出租给滨海幼儿园时已有一定的装修，滨海幼儿园的现状是在其原有基础上进行装修改造而成，不应将顺全五金厂原有的装修纳入滨海幼儿园的装修计算损失。因顺全五金厂申请的证人李发陈述的原有房屋状态（楼层比较空，只有一点点间隔墙），与涉案房屋现已装修成功能齐全的幼儿园的状态相差较大，而顺全五金厂对房屋出租前的状态并没有提供充分证据证明，一审认定涉案房屋现有的装修属滨海幼儿园所有合法有理，本院予以支持。其次，涉案的两份资产评估报告书是阳江市金峰价格评估有限公司经法院依法委托，并对现场进行勘查的基础上结合双方提交的装修资料综合作出，且阳江市金峰价格评估有限公司及其评估人员具备相应的评估资质，该两份资产评估报告书是合法有效的，可以作为本案认定事实的依据。因价格评估报告是评估机构为法院对特定事项提供参考的报告，其根据价格评估的目的，对涉案房屋的全部装修和设备设施进行评估，再由法院根据案情需要从中选取相关数据，符合委托要求和相关规定。顺全五金厂主张**江市金峰价格评估有限公司超出评估范围进行评估的理据不足，本院不予采信。第三，金峰[阳评]字（2019）第10号资产评估报告书与金峰[阳评]字（2019）第68号资产评估报告书的差异是因装修完工时间不同导致评估基准日评估对象的综合成新率不同，从而影响滨海幼儿园经营场地的装修及园内设备设施的现存价值。因双方对装修完工时间陈述不一，且对装修完工时间的认定属事实认定范围，本院依法委托阳江市金峰价格评估有限公司按照顺全五金厂主张的装修完工时间2014年9月15日补充出一份评估报告以供参考，是根据案件的实际需要而为，并不违反相关规定。第四，从滨海幼儿园提供的装修相关票据可知，绝大部分装修费用已在2014年9月15日支付，综合考虑涉案合同的实际起租日期为2014年9月15日及装修规模等因素，顺全五金厂主张涉案房屋的装修完工时间为2014年9月15日具有可信性。因此，应采用金峰[阳评]字（2019）第68号资产评估报告书作为本案的证据使用。第五，因评估报告已就涉案房屋的全部装修和设备设施进行评估，而法律对未形成附合和已形成附合的装修物处理原则不同，且顺全五金厂不同意利用未形成附合的装修物，因此，应根据实际情况对评估报告中的项目进行区分。从装修项目的可拆卸性和综合性能分析，一审确定窗帘、游乐场等装修物属未形成附合装修物合理，本院予以支持。因本案是以金峰[阳评]字（2019）第68号资产评估报告书的意见为依据，则该部分装修物的现存价值应认定为154869.66元。鉴于双方在2018年12月19日已签订《交接手续》，确认“未形成附合的装饰装修物已搬迁、腾空或拆除，未搬迁或拆迁的物品、设备均视为弃置物处理，没有任何价值或已失去价值，由出租方自行处理”，则无论上述装修物是否已搬迁或拆除，除非顺全五金厂自愿，滨海幼儿园不得请求顺全五金厂予以返还或折价赔偿。一审法院判令滨海幼儿园自行搬迁、拆除上述装修物不当，本院予以纠正。因涉案房屋的全部装修和设备设施经评估为1301374元，扣除未形成附合部分装修物154869.66元，则滨海幼儿园的装修损失应为1146504.34元。关于争议焦点二，如前所述，涉案租赁合同属无效合同，且滨海幼儿园签订合同后经顺全五金厂同意对涉案房屋进行装修，附合在涉案房屋的装修物现值为1146504.34元。现顺全五金厂不同意对已形成附合部分装修物利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，本案应根据双方各自导致合同无效的过错分担现值损失。顺全五金厂作为房屋出租方，本应将房屋是否具备出租条件和房屋是否报建等相关情况如实向滨海幼儿园披露，滨海幼儿园作为承租方亦负有审查的义务，因此，双方对造成合同无效均具有一定的过错。本案中，滨海幼儿园已对涉案房屋进行装修并开展经营，涉案房屋未取得报建手续并未实质影响滨海幼儿园正常使用涉案房屋。滨海幼儿园主张房屋附近村民以没有合法手续为由不断阻挠幼儿园正常运营，但并没有提供证据证明。在租赁期间，滨海幼儿园长期拖欠租金，违反了诚实信用原则，是双方产生纠纷的主要原因。综合考虑双方导致合同无效的过错程度、滨海幼儿园已利用房屋进行正常经营、滨海幼儿园长期拖欠租金引致本案纠纷等情况，一审法院酌定顺全五金厂对滨海幼儿园的装修损失承担30%的责任并无不妥，本院予以支持。滨海幼儿园主张顺全五金厂应赔偿全部装修损失，顺全五金厂主张其不应赔偿装修损失，双方均理据不足，本院不予支持。因此，顺全五金厂应赔偿装修损失343951.3元（1146504.34元×30%）给滨海幼儿园。综上所述，一审认定涉案房屋的装修完工时间为2015年6月初并采用金峰[阳评]字（2019）第10号资产评估报告书的数据不当，本院予以纠正。顺全五金厂的部分上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条的规定，判决如下：一、撤销广东省阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初1275号民事判决第二、三项和诉讼费负担部分；二、变更广东省阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初1275号民事判决第一项为：限阳江市江城区顺全五金制品厂于本判决生效之日起十五日内赔偿装修损失343951.3元给阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园；三、驳回阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21150元，评估费用49850元，合共71000元，由阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园负担57510元，阳江市江城区顺全五金制品厂负担13490元；二审案件受理费18004元，评估费用3800元，合共21804元，由阳江市阳东区东城镇滨海幼儿园负担14041元，阳江市江城区顺全五金制品厂负担7763元。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一九年十二月二十六日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法条：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。