成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初5776号原告：常文鹰，男，1975年1月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：廖先军，四川信与和律师事务所律师。原告：朱中琼，女，1975年11月15日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：廖先军，四川信与和律师事务所律师。被告：四川开成置业有限公司。住所地：成都市武侯区科华中路*号新南实业大楼*楼。法定代表人：张永力，四川开成置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：何滔，四川蜀鼎律师事务所律���。原告常文鹰、朱中琼与被告四川开成置业有限公司（以下简称开成置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月4日公开开庭进行审理。原告常文鹰、朱中琼的委托诉讼代理人廖先军，被告开成置业公司的委托诉讼代理人何滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常文鹰、朱中琼向本院提出诉讼请求：1、判令开成置业公司向常文鹰、朱中琼支付逾期办理房屋所有权证的违约金13096.91元（从2015年1月3日起计算至2015年10月13日，共计283天，按每日万分之0.5计算），利息969.44元（按银行同期贷款利率，从2015年12月13日起暂计算至2017年7月7日，实际应支付至本息支付完毕之日）；2、开成置业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年5月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《商品房买卖合同》及补充协议），约定原告购买被告开发的“锦蓉佳苑”（以下简称案涉小区）房屋一套，房屋交付时间为2013年12月30日，房屋所有权证办理期限为交房之后365日内。原告与被告签订合同之后，已支付完毕全部购房款，2014年1月3日，被告向原告交付房屋，但并未在合同约定期限内为原告办理并交付房屋产权证，被告于2015年10月13日才将房屋所有权证办理完毕。按照合同约定，被告逾期办理房屋所有权证，应当每日向原告支付全部已付房款的万分之零点五的违约金，并应在实际取得房屋所有权证书之日起60日内向原告支付。但原告取得房屋所有权证后，被告一直未向原告支付违约金。综上，被告延迟办��房屋所有权的行为已构成违约，原告现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉求。被告开成置业辩称，1、案涉小区项目，主要是四川省委省政府、成都市委市政府为支持西藏自治区人民政府统筹解决长期在藏工作干部的住房问题，免除他们的后顾之忧，以市场化方式在成都开发建设的“安居”项目。项目用地规划、产权办理有一定的政策特殊性，并涉及到需多家政府部门协调的问题。2、双方在《商品房买卖合同》补充协议第八条第2款、第八条第4款中约定了两点需作为本案的基础事实进行考虑：一是因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起365天办理房屋所有权证书的，买受人应当予以书面催告，并有权要求给予合理解���；自买受人书面催告并给予合理宽限期届满后，仍未办理或取得所有权证，出卖人才向买受人支付违约金。二是因为国家和地方政策、法规、规章、政府行为等原因导致分户产权办理延后的，出卖人不承担迟延办证违约责任。3、本案中，迟延办证系因本项目受西藏自治区人民政府办公厅（以下简称西藏政府办公厅）及政府有关部门的行政行为影响，并非被告原因，不应由被告承担违约责任。同时，原告从未按约向被告发出过书面催告函，其请求支付违约金的前提条件不符合合同约定。4、本案业主普遍关心小区房屋是否为手续合法的商品房、房屋产权证到底能否办理下来、何时能够办理下来等问题，要求被告给予答复，部分业主于2015年7月13日、14日不明真相被他人恶意煽动、聚集围攻被告售楼大厅时，经锦江区政法委、锦江区公安局、成龙路街道办事处等主持召开协调会议，小区业主代表与被告已相互谅解，同意在2015年12月底前办理完毕房屋所有权证。同时，相关回复意见已由被告以书面公告形式在小区1-4#楼各单元大门、小区公示栏等处进行公示，并报送锦江区政法委、锦江区公安局、成龙路街道办事处备案。5、退一步讲，即使认为被告对房屋所有权证的迟延办理负有一定的责任，那么，经政府主管部门协调，并由被告与业主代表协商的在2015年12月底办理完毕1-4号楼业主房屋所有权证的时间，应当作为小区业主共同认可的合理宽限时间，对小区全体业主均有约束力。再因被告实际在2015年9月28日已向成都市房屋产权登记中心递交了办理房屋产权证登记的转移申请，此时也可认定被告完成了办证义务，该期限系在以上合理宽限期以前完成的。因此，被告不构成违约，不应当向原告支付违约金。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。本院经审理认定如下事实：被告系经营房地产开发的有限责任公司。被告与西藏政府办公厅共同作为用地单位，取得了锦江区三圣乡粮丰村6、7组，成龙街道粮丰村2、8组地块作为住宅、商业及配套设施的建设用地规划许可证，由被告进行开发建设。2013年5月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买位于成都市锦江区三圣乡粮丰村“锦蓉佳苑”X幢X单元X层X号房屋(以下简称案涉房屋)，建筑面积为119.35平方米，房屋总价款为925577元。并约定房屋交付时间为2013年12月30日前。在买受人接收房屋时，由买受人不可撤销的委托出卖人代为办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证，买受人应在办理房屋交付��续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理权属证书所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人在交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365天内，为买受人办理房屋所有权证；在办理房屋所有权证后的365天内，为买受人办理国有土地使用证。因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起365天内办理房屋所有权证书的，买受人不予退房，并有权予以书面催告和要求给予合理解释；自买受人书面催告并给予合理宽限期届满后，如出卖人仍未办理或取得房屋所有权证，出卖人应当向买受人支付违约金，自买受人给予的宽限期届满之次日起至实际办理房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。2014年1月3日，被告向原告出具了收到购房款925577元的发票。2014年3月22日，原告向被告支付代收的契税、印花税、登记费、维修基金、共有证费、国土证工本费、产权交易手续费。同日，原告向物业管理单位交纳了2014年1月至6月的生活垃圾处置费和物业服务费。庭审中，原告认为“被告在出具收取购房款发票当日向原告交付了房屋”。被告认为“交付物业费的时间即2014年3月22日为交房时间”。2016年12月2日，成都市锦江区公安分局（以下简称锦江公安分局）单位内部保卫大队、维稳处置大队出具《关于协调“锦蓉佳苑”小区业主产权事宜的情况说明》载明2015年7月13日，案涉小���1-4号楼部分业主到售楼部聚集，就所购房屋是否为手续合法的商品房及房屋产权证是否能办理及时间，要求被告给予答复。锦江公安分局要求被告安排负责人、业主推选代表于2015年7月14日下午3时在成龙路街道办召开协调会议。锦江区政法委、锦江公安分局维稳大队、成龙路街道办相关负责人、被告总经理及部门负责人5人、业主代表4人参加了协调会议，被告就1-4号产权办理进展、资料收集及产权分割因涉西藏政府办公厅和西藏干部等实际问题进行说明，力争在2015年12月31日前办理1-4号楼业主房屋所有权证，业主表示理解，并希望就办理时间以书面形式在小区进行公告张贴。2015年7月17日，被告在案涉小区1-4号楼各单元大门、小区公示栏张贴公示《关于小区房屋产权办理事宜的公告》，称案涉小区开发建设五证齐全，规划验收合格，小区土地、房屋均未抵押，各业主���房屋所有权证无权利缺陷、瑕疵。被告已与有关政府部门协调并将尽快完成相关业主资料的收集、补正及产权分割工作，各业主的房屋所有权证的转移登记（分户）将于2015年12月底前办理完毕，否则将按约承担违约责任。2015年8月19日，西藏政府办公厅与被告共同向成都市城乡房产管理局出具《关于西藏自治区机关干部成都住房项目办理房屋所有权初始登记的情况说明》（以下简称《初始登记情况说明》），内容如下：项目开发建设过程中，西藏政府不以任何形式的国有资产对建设项目出资，土地价款和开发建设资金均由被告筹集，并负责项目管理、商品房销售、质量保修等。项目1-10号楼全部商品房均系被告与购房人签订商品房买卖合同。其中5-10号楼及1094个地下停车位由西藏政府办公厅指定的干部购买；1-4号楼住宅、所有商业���房及736个地下停车位由被告自行面向社会销售。为推进房屋所有权登记工作，请成都市城乡房产管理局将1-4号楼住宅和736个车位初始登记在被告名下，5-10号楼住宅和1094个车位初始登记在西藏政府办公厅和被告名下，所有商业用房初始登记在被告名下。公共配套部分属全体业主所有，登记在全体业主名下。2015年9月28日，被告向成都市房屋产权登记中心递交了办理房屋产权证登记的转移申请。2015年10月13日，案涉房屋所有权转移登记至原告名下，原告取得案涉房屋的产权证。2015年10月16日，被告发出《关于房屋所有权证发放事宜的公告》，告知案涉小区1-4号楼业主准备好相关资料领取房屋所有权分户产权证。以上事实的认定，有原告提交的原告的身份证复印件���户口簿、被告信息查询单、《商品房买卖合同》、附件及补充协议、销售不动产统一发票、专用收据、成都安吉物业服务有限责任公司收款收据、房屋所有权证；被告提交的商品房买卖合同补充协议、关于协调“锦蓉佳苑”小区业主产权事宜的情况说明、《关于小区房屋产权办理事宜的公告》、照片3张、建设用地规划许可证、《关于西藏自治区机关干部成都住房项目办理房屋所有权初始登记的情况说明》、《关于房屋所有权证发放事宜的公告》、房屋所有权登记转移申请等证据材料及双方的当庭陈述在案为证。本院认为，原告与被告于2013年5月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告应协助原告办理房屋所有权证的义务。本案查明，被告未在约定的期限��为原告办理房屋所有权证，对此，被告是否应向原告承担违约责任，是否具有免责情形，是本案争议的焦点，其具体争议的焦点为：一、原告是否负有书面催告被告及时履行办理房屋产权证的义务及给予被告办理房屋产权证的合理宽限期；二、原告与被告是否已达成了延后办证的合意；三、迟延办理房屋所有权证是否属西藏政府办公厅的原因导致；四、如何确认违约金的起止时间即交付房屋时间和被告实际完成办理房屋产权证的时间。评析如下：一、关于原告是否负有书面催告被告及时履行办理房屋产权证的义务及给予被告办理房屋产权证的合理宽限期。双方在补充协议中约定“因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起365天内办理房屋所有权证书的，买受人不予退房，并有权予以书面催告和要求给予合理解释；自买受人书面催告并给予合理宽限期届满后，如出卖人仍未办理或取得房屋所有权证，出卖人应当向买受人支付违约金”。根据该约定，原告向被告发出书面催告应为买受人的权利，并非义务。买受人是否向出卖人进行书面催告，均不能免除出卖人按约履行合同义务的责任。被告辩称原告因未书面催告其办理房屋产权证，应免除违约责任的理由，不能成立。二、关于原告与被告是否已达成了延后办证的合意。在锦江区公安分局维稳大队组织下，被告与业主代表进行协调，被告表示力争在2015年12月31前完成1-4号楼的房屋所有权转移登记。被告延迟办理房屋产权证后向房屋买受人作出的承诺，并不能推定出卖人与买受人对办理房屋产权证的时间进行变更，也不能当然得出原告等买受人已放弃了要求被告支付2015年12月31日前违���金的权利。在买受人未确认免除出卖人违约责任的情况下，被告表示力争于年底完成转移过户登记，系其对履行自身义务的承诺。故被告不能因此免除其违约责任。三、关于迟延办理房屋所有权证是否属西藏政府办公厅的原因导致。被告提交证据证明案涉小区的用地单位包括西藏政府办公厅，案涉小区建设项目的一部分住房用于解决长期在藏干部住房问题。本院认为，根据《初始登记情况说明》，案涉小区均属商品房，其中1-4号楼由被告自行面向社会销售。被告与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议时，对办理房屋所有权转移登记的时间予以明确约定，被告未明示因部分楼栋涉及解决在藏干部住房问题，可能导致办证迟延的情形，原告对此并不可知。其次，因小区的各楼栋可分别办理初始登记，被告可先行将1-4号楼栋的初��登记办理，以便原告等业主按约完成房屋所有权证转移登记。被告未提交证据证实，案涉小区所有楼栋必须统一办理初始登记或房管部门需见《初始登记情况说明》后才办理全部初始登记。且西藏政府办公厅出具的该情况说明系向房管部门进行确认说明，并未改变最初的开发安排。被告的此项辩称理由，同样不能成立。四、关于如何确认违约金的起止时间。1、根据双方合同约定“出卖人在交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365天内，为买受人办理房屋所有权证。”本案中，双方当事人均未提供案涉房屋的交付的相关证据，但根据原告提供的交付物业管理费的票据载明的内容，原告已交纳了2014年1月至6月的物业管理费，该事实能够证明原告在2014年1月或之前已收取��案涉房屋。本院确认被告向原告交付房屋的时间为2014年1月3日，故迟延办理房屋产权证计算违约金起算时间为2015年1月3日。2、根据双方合同约定“延迟办证的违约金，从房屋验收交付手续后的365天起至实际办理房屋所有权证书之日止。”本案查明，被告于2015年9月28日已向成都市房屋产权登记中心递交了办理房屋产权证登记的转移申请，此时，被告已完成了约定的协助原告办理产权证的义务，故迟延办理房屋产权证计算违约金的截止时间应为2015年9月28日。被告向相关行政机关递交了办理房屋产权证的申请后，原告的房屋产权证何时颁发，系行政机关的职责，被告无法控制，故原告要求按房屋产权证取得的时间即2015年10月13日作为案涉违约金计算的截止时间，与约定不符，本院不予支持。综上，被告于2014��1月3日向原告交付案涉房屋，根据双方合同约定，被告应在交房后365天即2015年1月3日前为原告办理案涉房屋的所有权转移登记，但被告于2015年9月28日才向成都市房屋产权登记中心递交办理房屋产权证登记的转移申请，被告的行为属延迟履行办理房屋产权证的行为，应当承担违约责任。本案违约金从2015年1月3日起计算至2015年9月28日，以原告已支付的购房款925577元为基数，按日万分之零点五计算即违约金为12403元（以925577元为基数，按日万分之零点五，计算268天），此款被告应向原告支付。原告多主张的违约金，本院不予支持。根据合同约定“被告应在原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金。”因被告未按约向原告支付违约金，依照约定，原告要求被告支付利息，本院予以支持，利息的支付时间从2015年12月13日起计算，按中国人民银行同期存款利率标准执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告四川开成置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常文鹰、朱中琼支付逾期办理所有权转移登记的违约金12403元，并支付利息(以12403元为基数，从2015年12月13日起计算至违约金支付完毕之日，按中国人民银行同期存款利率标准执行)；二、驳回原告常文鹰、朱中琼的其他诉讼请求。如果被告四川开成置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费152元，减半收取76元，由被告四川开成置业有限公司负担50元，原告常文鹰、朱中琼负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐国书二〇一七年八月十七日书记员  徐嘉源