北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终6780号上诉人（原审原告）：邓峰，男，1980年12月8日出生。委托诉讼代理人：杨子新，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，北京市嘉安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王宁，女，1981年1月16日出生。委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。原审第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人：吴平，董事长。委托诉讼代理人：王小兰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杨秀君，女，该公司职员。上诉人邓峰因与被上诉人王宁、原审第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（以下简称房山法院）(2017)京0111民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓峰上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持邓峰的全部诉讼请求。理由为：一、（2016）京0111民初9811号民事判决书（以下简称9811号判决）已经就双方争议的条款作出认定，该判决认定买受人王宁应当支付首付款用于解押，9811号判决作出后，王宁仍没有支付30万元首付款，导致邓峰无法解押。一审判决认定“双方沟通不畅及对合同条文理解差异等情况，造成合同履行延迟”系认定错误。二、王宁知晓2016年4月28日为提前还款日即解押日，其未依约给付首付款已超过15日，构成根本违约，邓峰有权解除合同。三、由于2017年3月政府出台二手房新政，邓峰置换房屋的目的不能实现，给邓峰造成了巨大损失。综上所述，本案合同无法继续履行是因为王宁未按期支付首付款，邓峰一直在积极履行预约提前还款义务。而王宁在合同履行中拒绝按期支付首付款，多次要求变更合同内容，试图为支付30万元首付款设定各种条件，对邓峰履行合同不信任，导致本案合同无法继续履行。根据我国合同法的有关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。故请求二审法院支持邓峰的上诉请求。王宁辩称，同意一审判决，不同意邓峰的上诉请求。邓峰没有依约将预约还款日期告知王宁，王宁不知晓2016年4月28日是提前还款日，在这种情况下，王宁仍然支付了25万元款项，所以王宁不是恶意不支付购房款。后，王宁曾催告邓峰履行合同，要求其预约还款解押，但是邓峰拒绝履行。邓峰于2016年6月12日和同月23日两次申请提前还清贷款均未通知王宁。在（2016）京0111民初9811号案件（以下简称9811号案）审理中，因王宁考虑在邓峰不配合履行合同的情况下自己无法申请贷款，因无法凑齐全款，王宁变更诉讼请求为解除合同，而邓峰要求继续履行合同。现合同未能进一步履行的责任在于邓峰，与王宁无关。经纪公司述称，同意一审判决，保留对违约方追究居间服务费的权利。邓峰向一审法院起诉请求：1、解除2016年4月16日×××号存量房屋买卖合同（经纪成交版）；2、王宁支付违约金135000元；3、王宁支付律师费损失2万元。一审法院认定事实如下：2016年4月16日，邓峰（出卖人、甲方）与王宁（买受人、乙方）及经纪公司（居间方、丙方）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将坐落为房山区×××2号4层1单元401（建筑面积共62.33平方米）房屋以135万元价格卖与乙方，房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市住房贷款担保中心；出卖人应于2016年4月18日前申请办理提前还款手续，用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹的方式办理；买受人于甲方解押当天向出卖人交纳购房首付款人民币550000元整，买受人拟申请贷款人民币800000元整；买受人应于2016年4月20日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，出卖人应于解押一周内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料；补充条款约定，乙方首付款于甲方解抵押当天支付。合同签订后，各方开始履行。合同签订当日，王宁向邓峰支付购房定金50000元。2016年4月19日，邓峰向北京住房公积金管理中心房山管理部提交住房公积金贷款提前全部还清贷款申请书，申请于2016年4月28日将剩余贷款金额共计人民币786292.67元提前全部还清。2016年4月25日，王宁向邓峰支付200000元首付款。2016年4月28日双方未办理还清贷款手续。2016年5月12日，经纪公司向邓峰发出告知书，催促办理房屋解押手续。后邓峰分别于2016年6月12日和6月23日向北京市住房公积金管理中心房山管理部申请提前全部还清贷款，但均因款项不足未能成功提前还款。2016年7月5日，邓峰（出卖人、甲方）与王宁（买受人、乙方）及经纪公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方根据实际情况，协商一致达成如下协议：甲方承诺于2016年7月6日同丙方一同前往厚泽担保中心申请领取房产证，如成功领取，则交由丙方保管并进行房屋核验手续；甲方保证在甲乙双方办理贷款手续时，甲方配偶能够到场并配合办理贷款的相关事宜；乙方银行贷款批贷后一周内，甲乙双方办理此房产的过户手续，甲方于办理过户前48小时内将资金监管的所需款项存入监管账户，以满足过户条件；丙方通知房屋买卖业务的各项手续办理时，甲、乙双方应积极配合办理，如因任何一方不配合造成原合同无法正常履行，由其承担违约责任，违约责任按照原合同执行。后诉争房屋房产证未能领取成功，诉争房屋的解押手续也未能办理。王宁曾于2016年7月诉至房山法院（即本案所称9811号案），要求继续履行合同，诉讼中王宁变更诉讼请求，以邓峰违反合同约定未按约履行申请办理提前还款手续且超过15日、其有权解除合同为由要求解除合同。房山法院于同年12月对此案作出9811号判决，该判决认为：邓峰虽违约1天，但达不到解除合同程度，对王宁要求解除合同的诉求没有支持。该判决同时认定应当由王宁向邓峰支付550000元首付款用于专项解押。此次诉讼中邓峰表示：不同意解除合同，以后可以商量；依据合同约定，王宁应当支付我方首付款用于专项解押，王宁应于解押当天交纳55万元，但解押当天王宁只给了25万，剩下的30万没有给，导致后边的程序无法进行。该判决已生效。该案诉讼中，邓峰称其于2016年4月19日申请提前还清贷款时通知了经纪公司，经纪公司认可其陈述，并称其公司于当日就通知了王宁，王宁对此不予认可，邓峰称其后分别于2016年6月12日和6月23日再次申请提前全部还清贷款时未通知王宁，因为王宁知晓，但王宁表示并不知晓邓峰申请提前全部还清贷款事宜。该案诉讼中，对于合同第三条第三款及补充条款约定的“解押当天支付首付款”与合同第二条第五款约定的“出卖人用买受人首付款专项解押、首付款不足部分由出卖人自筹”的内容，各方理解不同。王宁认为解押指的是办理抵押登记注销手续，必须是还清贷款、提交相应材料后才能办理解押手续，其支付的50000元定金作为合同第二条第五款约定的专项解押的首付款，不足部分应由邓峰自筹。邓峰认为去银行还清贷款当日就是解押当日，王宁应当支付550000元首付款用于还清银行贷款，不足部分由其自筹。经纪公司认为买方支付的首付款是用于卖方去解押，不能用定金去解押，解押当日就是还清贷款当日。一审法院认为：邓峰、王宁经经纪公司居间签订的涉案合同合法有效，合同当事人应全面、及时履行合同约定的各项义务。本案中，因出现沟通不畅及对合同条文理解出现差异等情况，造成合同履行延误，双方应正确面对问题并积极解决问题。现无证据证明王宁存在足以解除合同的违约行为，对邓峰要求解除合同的诉求不予支持。邓峰及经纪公司无证据证明曾明确告知王宁提前还款解押具体日期，邓峰所提王宁迟延履行的主张不能成立，对邓峰要求王宁支付违约金及损失的请求不予支持。诉讼中王宁表示可以随时一次性付清房款，涉案合同不存在履行障碍，应继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回邓峰的诉讼请求。本院二审认定的事实如下：二审中，邓峰、王宁和经纪公司均表示：合同各方对首付款的收款账户未达成过书面协议。邓峰主张王宁曾向其招商银行的银行卡中转账支付定金，故首付款仍应支付至该卡中，对此，王宁认为既然首付款用于专项解押，就应当支付到涉案房屋的贷款银行即建设银行的邓峰还款账户中，不同意将首付款转至该招商银行账户。9811号判决作出日为2016年12月21日，对该判决，各方当事人均未提起上诉。2017年1月18日，邓峰提起本案诉讼。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。上述事实，有当事人陈述意见、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、告知书、（2016）京0111民初9811号民事判决书等证据在案佐证。二审中，邓峰为证明王宁知晓2016年4月28日系提前还贷日及王宁系违约方，向本院提交如下材料欲作为新证据：1、王宁交纳定金5万元、购房首付款20万元的收条；2、2016年5月1日至同年10月12日的手机通话详单一份，用以证明邓峰与王宁之间的沟通畅通；3、邓峰与王宁之间的短信记录；4、邓峰与经纪公司人员孙某之间的微信记录。对于上述材料，王宁认为不属于新证据，其认可前述材料1、2的真实性，不认可其他材料的真实性，经核对邓峰手机记录，王宁认为材料3中的短信记录存在删减，就材料4，因微信记录可以删除对话内容，故无法确认真实性，且微信内容是中介人员单方发出的，不能证明是王宁的意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，邓峰、王宁及经纪公司之间签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，各方均应全面履行。就邓峰主张的王宁未依约支付首付款，至今合同仍然无法履行，故主张解除合同的上诉请求，本院认为，首付款的支付前提是：1、确定具体的支付时间；2、确定具体的收款账户。就前提1，邓峰曾在2016年4月28日之后，于同年6月两次申请提前全部清偿贷款，故邓峰所称的原解押日2016年4月28日实际已经发生变更，现邓峰及经纪公司均无证据证明曾明确告知王宁提前还款解押的具体日期；就前提2，本案房屋买卖合同中未约定明确的首付款收款账户。我国合同法规定:合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现邓峰与王宁未就30万元首付款的收款账户达成一致，按照房屋买卖合同中“首付款专项解押”的约定，邓峰应当提供足以保障首付款专项解押的银行收款账户，现无证据证明该账户已经确定。鉴于上述情况，王宁一直未能支付剩余30万元首付款不构成违约，因此，邓峰主张解除本案房屋买卖合同的上诉请求本院不予支持。因王宁不构成违约，故邓峰主张王宁支付违约金、律师费损失的上诉请求，本院亦不予支持。邓峰在二审中提交的欲作为新证据的材料不符合新证据的要求，且不影响本案的实体处理，本院不作为新证据采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8475元，由邓峰负担（已交纳）。二审案件受理费16950元，由邓峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 周梦峰审判员 陈雨菡二〇一七年八月三十一日书记员 林晓天孙雯