安徽省含山县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0522民初828号原告（反诉被告）：含山县金塔房地产开发有限公司，住所地含山县。法定代表人：齐玉霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：管美霞，女，1976年3月8日出生，汉族，户籍地安徽省含山县，现住安徽省含山县。被告（反诉原告）：王建国，男，1977年3月2日出生，汉族，户籍地安徽省含山县，现住安徽省含山县。两被告共同委托诉讼代理人：庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张思远，安徽吴楚律师事务所律师。原告（反诉被告）含山县金塔房地产开发有限公司与被告（反诉原告）管美霞、王建国商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）含山县金塔房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴一泓、被告（反诉原告）管美霞、王建国及其共同委托诉讼代理人庄光先、张思远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。含山县金塔房地产开发有限公司（下称“金塔公司”）向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间签订的《车库买卖协议》；2.判令两被告返还含山县皇都骏景小区14栋104号车库。事实和理由，含山县皇都骏景小区是由原告开发建设的。2016年9月15日因原告工作人员理解错误，将该小区14栋104室车库销售给两被告。因该车库属于小区的公共设施，用于停放小区业主的自行车。含山县房地产管理局发现该问题立即告知原告该销售行为是错误的，要求原告立即予以整改，并将该车库立即收回交付给全体业主用于停放业主的自行车。原告接通知后，立即与两被告协商，要求两被告返还涉案的车库，对于两被告的损失原告表示愿意依法赔偿，但是两被告拒绝与原告协商解决。原告为纠正错误，维护全体业主的合法权益，依法诉讼。针对本诉，管美霞、王建国辩称：1.对本诉原告要求解除双方之间签订的车库买卖协议，被告不同意。因为被告方购房该房屋已经进行装修，并安顿父母入住。如果解除车库买卖协议并返还该房屋，将给被告造成巨大损失，也导致被告父母目前难以安排住所。2.针对原告诉请的事实和理由提出因原告工作人员理解错误将公共设施车库改造为房屋进行销售，被告认为这是原告主观故意造成的，并且在销售时以住宅的形式进行销售。而且对该车库属于公共设施的事实进行隐瞒，所以责任在于原告方。管美霞、王建国向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告购房款210000元及利息损失6300元（按年利率6%计算，自2016年9月15日计算至房款退还为止）；2.反诉被告赔偿反诉原告损失630000元及装饰装修损失80000元；3.本诉和反诉的诉讼费用均由反诉被告负担。事实和理由，2016年9月15日，反诉原告与反诉被告签订《车库买卖协议》，反诉被告将其开发的皇都骏景小区14幢104室卖给反诉原告，反诉原告交付房款210000元。反诉被告将皇都骏景小区14幢104室作为车库出让给反诉原告，反诉原告取得该房所有权，双方也约定不得退换。后反诉被告以房管部门不给买卖房屋为由要求反诉原告返还房屋。经了解，该房屋系用于非机动车停放的公共设施，而反诉被告却私自将该房屋分割成套房样式，以车库名义出售给反诉原告，并承诺可以按照住房使用。反诉人依照住房的标准分摊公共面积缴纳物业费等。反诉原告认为，反诉被告将不能买卖的公共设施以车库的形式出售给反诉原告，又以可作为住房使用宣传，显然属于欺诈消费者的行为。为此提起反诉。针对反诉，金塔公司辩称，对反诉原告的第一项诉请没有异议也愿意赔偿两反诉原告的装饰损失8万元，或者调换房屋，按照原装潢的材料和样式进行装潢。对于反诉原告提出的赔偿63万元，反诉被告认为没有事实和法律依据。关于反诉的事实和理由部分，1.反诉原告购买的房屋原是物业公司临时办公室，反诉被告未对该车库进行过欺诈性处理；2.在购买车库时，反诉原告明知该房屋的性质属于车库，反诉被告没有欺诈行为；3.房屋面积是房管局测算的，与反诉被告没有关联性；4.物业费是由物业公司收取的，与反诉被告无关。关于含山县房管局责令反诉被告收回车库、交付给物业公司用于全体业主停放车辆，将与反诉原告积极沟通解决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据是：一.原告（反诉被告）提举的物业公司证明一份；意在证明案涉车库原告（反诉被告）出售给被告（反诉原告）前由物业公司作为临时办公室使用。被告（反诉原告）对此的质证意见是：1.该证据形式要件不符合，没有单位负责人签字；2.物业公司与原告（反诉被告）之间存在业务关联，也就是说，案涉房屋所在小区由该物业公司进行物业管理，并且房屋交付也是原告（反诉被告）委托该物业公司办理相关手续。他们之间有法律上的利害关系，证明效力低；3.无论是案涉车库是否作为物业公司临时办公室，都不能改变原告的错误行为。二.被告（反诉原告）提举的3张物业费收费票据。原告（反诉被告）的质证意见是：该证据与本案没有关联性。物业公司的行为不能代表开发公司的行为，两者是相互独立的公司。经过审查核实，本院对当事人有争议的上述两组证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订一份《车库买卖协议》，约定原告（反诉被告）将其开发建设的含山县环峰镇“皇都骏景”小区14幢104室车库出售给被告（反诉原告），该车库的合同约定建筑面积为98.99平方米，单价为每平方米2121.43元，总价款210000元。该购车库款应于2016年9月15日前全部付清，车库需于2016年9月30日前交付。并约定该车库用途仅作为车库使用，原告（反诉被告）提供收据、税务发票，无法办理房产证和土地证。被告（反诉原告）对此表示认可并自愿接受。“协议”的第六条还约定：本协议签订后，该车库所有权即归买受人所有，买受人不得退换。协议签订后产生的一切事项由买受人自行负责，与出卖人无关。被告（反诉原告）在付清购房款后，原告（反诉被告）于2016年9月16日向被告（反诉原告）开具了210000元（价税合计）发票。被告（反诉原告）接受该车库后进了装修，并作为住房使用，在此生活居住。该车库所在的小区在含山县房地产管理局主持的综合验收过程中，发现案涉车库属于小区的公共自行车停车库不能对外出售，并责令原告（反诉被告）收回该车库。原被告双方经协商未果致成诉讼。另查明，案涉车库所在的小区于2012年6月1日取得建设工程规划许可证，于2013年2月4日取得商品房预售许可证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案所涉车库规划用途为公共自行车停车库，应属于业主共有部分，不能出售给个人使用。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人取得处分权的，该合同有效。从该条法律规定看无处分权当事人处分他人财产所订立的合同属于效力待定合同，只有经权利人追认或者取得处分权时，合同方才生效。本案中，公共自行车库属于业主共有，原告（反诉被告）作为开发企业非权利人，应当没有处分权，私自出售属于无权处分业主的财产。结合本案的实际情况，业主不可能对原告（反诉被告）的处分权予以追认，原告（反诉被告）也不可取得处分权。理由是，城市规划区内的小区建设，必须要按照土地利用规划的要求，编制小区建设规划，在取得建设工程规划许可证等文件后，方可开工建设，而且工程建设必须符合规划设计要求方可通过验收合格。案涉车库所在的小区已经建成，非经法定程序不得变更规划设计要求。建设单位（原告）和业主（被告等）均无权擅自变更规划设计方案，规划建成区的建筑物也不能随意改变用途。因此，案涉《车库买卖协议》应属于无效协议。无效合同自始没有法律约束力，无需解除，当事人依据无效协议所取得的财产应予返还。原告（反诉被告）因售卖车库所收取的210000元的购房款应返还给被告（反诉原告），被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按年利率6%的标准承担购房款的利息损失，未超过法律规定的范围，可予支持。被告（反诉原告）基于无效协议取得的车库应退还给原告（反诉被告）交付于业主。关于损失赔偿。本案的原告（反诉被告）对建设工程规划方案应当是知晓的，在明知业主的自行车库不能出售的情况下，私自出售给被告（反诉原告）是故意的。因此，原告（反诉被告）对导致《车库买卖协议》无效应负有主要责任。而被告（反诉原告）可能不知道案涉“车库”属于业主共用的自行车库，但对该房屋属于“车库”而非住宅是明知的，被告（反诉原告）将“车库”购买后当作住宅使用改变了建筑物的使用用途，存在安全隐患。因此，被告（反诉原告）对导致《车库买卖协议》无效也有一定的责任。在明确双方责任的基础上，被告（反诉原告）主张的损失还有赔偿损失630000元及装潢损失80000元。关于被告（反诉原告）的装潢损失80000元原告愿意承担，不违反法律规定，予以采纳。关于630000元的购房损失赔偿，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案的原告（反诉被告）虽然在出售案涉车库时取得了商品房预售许可证，但案涉车库不在该预售商品房许可的范围内，视为未取得商品房预售许可证，原告（反诉被告）隐瞒了这一事实，应付赔偿责任。结合本案中原、被告双方所负的责任，酌定由原告（反诉被告）承担被告（反诉原告）已付购房款70%的赔偿责任为宜。综上，本院依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项之规定，判决如下：一.被告（反诉原告）管美霞、王建国于本判决生效后十日内将含山县环峰镇皇都骏景小区14幢104室车库返还给原告（反诉被告）含山县金塔房地产开发有限公司交付于皇都骏景小区业主；二.原告（反诉被告）含山县金塔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）管美霞、王建国购房款210000元及利息（以210000元为基数，利率标准为年利率6%，计息时间自2016年9月16日至款项付清日止）；三.原告（反诉被告）含山县金塔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）管美霞、王建国损失147000元、装潢损失80000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2300元，反诉费6530元，合计8830元，由原告（反诉被告）含山县金塔房地产开发有限公司负担4080元，被告（反诉原告）管美霞、王建国负担4750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  成正林二〇一七年八月十七日书记员  刘欣欣