广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0783民初1545号原告：梁雄强，男，1983年6月20日出生，汉族，住开平市。被告：梁金源，男，1987年8月9日出生，汉族，住开平市三埠区。委托诉讼代理人：余惠玲，系广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏珊珊，系广东知成律师事务所实习律师。第三人：梁梅燕，女，1985年10月19日出生，汉族，住开平市。原告梁雄强诉被告梁金源、第三人梁梅燕房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年5月19日立案受理后，依职权追加梁梅燕为本案第三人，并依法适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭进行审理。原告、被告及其委托诉讼代理人余惠玲、第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁雄强向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年2月22日签订的《房屋买卖合同》。2、被告返还购房定金20000元。3、被告赔偿原告为购房所支付的费用9163.32元。4、被告按合同约定支付违约金28800元。5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月22日，原告的妹妹梁梅燕以自己的名义在委托人原告的授权范围内与被告就原告购买被告所有的位于广东省××××房商品房签订了《房屋买卖合同》。合同约定，按套成交价为288000元，交易过户产生税费等费用由买方承担，交易过户手续需在2017年4月15日前完成，逾期30日原告有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。合同签订后，原告依约履行了交付定金、支付交易过户产生税费等费用，办理按揭等义务后，双方到房地产部门办理过户手续时却被告知涉案房屋土地已被司法机关查封而无法过户，由于被告的原因，其至今仍未将涉案房地产权过户给原告的行为显属违约。被告梁金源辩称，1、原告的主体不适格，应当驳回原告的起诉，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案的房屋买卖合同的买方为梁梅燕、卖方为被告梁金源，根据合同相对性的原则，本案的原告不是合同的一方当事人，原告的主体不适格；2、原告诉请的各项请求没有事实和法律依据，依法亦不应予以支持。首先，原告不是合同的当事人，无权要求解除合同，其次，被告不存在违约行为，对房产无法过户不存在过错，不应赔偿原告的损失或违约金。如果法院认为被告违约，请求降低违约金。第三人梁梅燕述称，2017年2月22日，在原告的委托授权下，第三人以自己的名义在授权范围内与被告就购买的位于开平市三埠区××房商品房××及××号杂物房，签订了《房屋买卖合同》，在合同签订之前，被告清楚原告是购买者，由于原告在广州工作，本人无法抽空回来开平签订合同，所以委托我代表其在合同上签名，包括支付给被告的2万元定金及中介费3000元也是原告的钱，我只是代为支付。其实从合同签订后原告就与被告一起到相关部门办理相关过户手续的事实以及以原告名义缴纳的税费可以印证我的说法。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月22日，原告梁雄强委托第三人梁梅燕以第三人的名义与被告梁金源签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，被告将其所有的坐落于开平市三埠区××房商品房××及××号杂物房转让给原告，转让价为288000元。交易所产生的税费由买方支付。卖方交付房屋之日为卖方收齐楼款当天。如卖方不能按合同约定将房屋售予买方，或者因违约而无法买入该房屋的，应向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金，卖方需退回买方已付的所有费用。签订本合同时买方支付卖方20000元作为定金。首期购房款130000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后7日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2017年4月15日前完成，余款158000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。合同签订当日，原告支付了定金20000元给被告，支付中介费3000元给开平市三埠信易房地产信息咨询服务部。此后原告与被告到房地产交易部门办理相关过户手续。原告支付了办证费230元、评估咨询费1265元，契税、印花税1451.60元、契税1475.93元，增值税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、个人所得税等1703.99元、地方教育附加及教育附加税36.80元。上述位于开平市三埠街道办事处长沙××路××号的土地使用权人至今登记为开平市城镇建设综合开发总公司。原、被告在办理上述房产过户手续过程中，发现涉案房产的土地于2007年起已被法院查封，以致双方未能办理涉案房产的过户手续。另查，2010年12月3日，被告向第三人梁俊业购买了涉案房产，并于2010年12月9日取得了房地产权证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，原告委托第三人与被告签订涉案房屋买卖合同，被告虽认为不知道原告与第三人的委托关系，但从双方履行合同的情况，以及促成合同成立的中介公司的反映，被告理应知悉原告与第三人之间的委托关系。且该房屋买卖合同的内容没有违反法律规定，故应认定该合同合法有效，该合同直接约束原、被告双方。对于涉案房屋买卖合同应否解除的问题。由于涉案房产的土地使用权已在2007年被法院依法查封，以致涉案房产未能办理过户转移登记手续。现原告主张解除，被告亦表示同意解除，本院应予准许。对于被告是否构成违约的问题。被告作为涉案房产的出卖方，保证其对涉案房产享有完全的处分权是其应具备的交易基础，但因涉案房产的土地使用权存在被查封的状况而无法履行合同，显然对于造成合同无法履行的责任在于出卖方，被告已构成违约，应承担违约责任。鉴于涉案土地使用权至今仍登记在他人名下，非被告的原因被查封，而被告一直持有涉案房产的房地产权证的事实，以致被告在签订、履行合同中有理由自信其对涉案房产有处分权。故对于被告的违约责任，本院可酌情作适当的减轻，被告应按房屋成交价的5%支付违约金14400元给原告。对于原告主张被告赔偿原告为购房所支付的费用9163.32元。其中对于原告支付的6163.32元的费用，有交易明细、税务部门出具的税收完税证明、律师事务所出具的预收房产办证证明、顺华信息咨询服务部出具的评估咨询费收据证明是原告用于办理涉案房产过户手续的费用，应予确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，由于被告在履行合同中存在违约，故原告主张被告赔偿原告因履行合同产生的损失理据充分，本院应予支持。此外，对于原告主张被告赔偿中介费3000的问题，因涉及中介公司的权利，且属于另一法律关系，本案不予调整。综上所述，原告主张解除涉案合同，要求被告返还定金及赔偿损失有理，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决如下：一、解除原告梁雄强（以梁梅燕的名义）与被告梁金源于2017年2月22日签订的《房屋买卖合同》；二、被告梁金源应在本判决生效之日起十日内返还定金20000元、支付违约金14400元及赔偿损失6163.32元给原告梁雄强。三、驳回原告梁雄强的其他诉讼请求。案件受理费624元，由被告梁金源负担。原告梁雄强已向本院预交624元。若未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  余小红二〇一七年八月二十四日书记员  梁佩琼