四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终743号上诉人(原审被告)攀枝花市金典置业投资顾问有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区泰隆大厦B座16F-B6-2，统一社会信用代码：91510400786665046U。法定代表人邬清祥，该公司总经理。委托诉讼代理人李冬梅，四川三才律师事务所盐边分所律师，执业证号：15104201411522604。委托诉讼代理人卢刚，四川三才律师事务所盐边分所律师，执业证号:15104200010795724。被上诉人(原审原告)曾小丽，女，1967年3月8日出生，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人戴刚，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201310863437。上诉人攀枝花市金典置业投资顾问有限公司（以下简称金典公司）因与被上诉人曾小丽合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2017）川0411民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。上诉人金典公司的委托诉讼代理人李冬梅、卢刚，被上诉人曾小丽的委托诉讼代理人戴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金典公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回曾小丽的全部诉讼请求，诉讼费用由曾小丽负担。事实和理由：1.一审法院未认定曾小丽存在未缴纳装修押金的违约行为属认定事实不清；2.《房屋委托管理合同》的第10.2.5条是双方意思一致的表现，是合同不可分割的组成部分，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，曾小丽具有先履行缴纳装修押金及办理水电卡等义务，只有曾小丽履行上述义务后，金典公司才能进场履行装修义务；3.一审判决解除了双方签订的《房屋委托管理合同》及《房屋委托管理合同补充协议》，该判决错误地行使了合同解除权；4.金典公司管理曾小丽的房屋是以经营并赚取利润为目的，一审法院在没有产生利润的情况下要求金典公司支付2016年8月至2017年的租金，违背公正原则和交易习惯；5.根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，一审法院在曾小丽未提供任何证据证明其可得利益损失总额及交易成本的情况下径直判决，违反了法定程序；6.一审判决无视曾小丽在先的违约行为，有违公平、公正原则；7.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，一审法院未就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明，剥夺了金典公司的权利；8.金典公司未对曾小丽造成实际的损失，且合同解除后，曾小丽可以另行买卖和租赁涉案房屋，一审法院判决高额的可得利益责任违背公平、公正原则。曾小丽辩称，曾小丽全面履行了合同义务，不存在违约行为。金典公司拒不履行支付租金的义务，曾小丽有权单方解除合同，并有权依据《房屋委托管理合同》及《房屋委托管理合同补充协议》的约定，要求金典公司支付未履行期间的全部收益。《房屋委托管理合同》及《房屋委托管理合同补充协议》的合同条款是金典公司单方制作的格式条款，且违反合同义务的后果未超出金典公司的预知。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。曾小丽向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋委托管理合同》及《房屋委托管理合同补充协议》；2.金典公司返还曾小丽房屋装修款182220元；3.金典公司支付曾小丽房屋租金17310.9元（从2016年8月起暂计算至2016年12月，租金要求计算到解除合同时止）；4.金典公司赔偿曾小丽合同解除后未履行期间的租金收益373915.44元；5.金典公司支付曾小丽逾期支付租金违约金6127元，以上合计579573.34元；6.诉讼费用由金典公司承担。一审法院认定事实：2015年10月15日，曾小丽与攀枝花市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和房产公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定曾小丽购买仁和房产公司开发的四川省攀枝花市仁和区迤沙拉路水岸沙湾小区3号楼3单元20-3号房屋一套，总价款为399528元，签订本合同前曾小丽已支付购房款129528元，余款270000元以公积金贷款方式支付。2015年11月5日，曾小丽（甲方）与金典公司（乙方）签订《房屋委托管理合同》，合同约定：“甲方将位于四川省攀枝花市仁和区房屋（建筑面积91.11平方米）委托给乙方装修、租赁及后期管理；委托装修价格为包干价2000元／㎡，委托装修房屋的装修竣工交付日期为甲方于开发商处取得房屋钥匙之日起120天内；委托服务期限为自房屋精装完成交付之日起10年；委托出租房屋的出租价格为每月38元／㎡，委托出租房屋租金的收取方式为甲方在交清委托装修款项和该物业的银行按揭贷款发放完毕后开始计算，于每月15日前支付给甲方指定账户内；房屋托管期间，甲方须按时缴纳应由甲方承担的费用，由于甲方未缴纳相关费用而导致租赁收益受损的由甲方承担相应的损失；乙方应当按约定及时、足额向甲方支付租金收益，除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付；无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金收益超过60日的甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任；无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金收益的，经甲方通知，超过15日仍未支付的，从第16日起，乙方应按日以应付租金收益的万分之五向甲方支付违约金。”其中合同“10.2以下附件中，标“必须”项作为本合同不可分割之组成部分，10.2.5托管房屋的房卡、门禁卡、购电卡、购水卡、购气卡等小区配备的相关磁卡”。合同签订后，曾小丽于2015年11月5日、11月19日分两次向金典公司交纳涉案房屋的装修款共计182220元。2015年11月23日，涉案房屋的购房贷款270000元发放完毕。2016年7月26日，曾小丽从攀枝花市绿雅物业管理有限公司处收到涉案房屋装修钥匙和进户门钥匙。2016年7月30日，金典公司收到曾小丽向其交付的涉案房屋的装修钥匙一把，金典公司至今未对涉案房屋进行装修。2016年7月30日，曾小丽（甲方）与金典公司（乙方）签订《房屋委托管理合同补充协议》一份，协议约定：“鉴于乙方承诺对甲方购买的位于攀枝花市仁和区房屋进行承租经营酒店，甲方才购买的该房产，并于2015年11月5日双方签订《房屋委托管理合同》，现甲乙双方在平等自愿的基础上达成如下补充条款…1.原合同5.2.2……现将该条款变更为无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金收益超过60日的，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方赔偿未履行期间的全部收益及甲方支付的全部装修款。2.原合同6.2.1…现将该条款变更为乙方迟延向甲方支付租金收益的，从逾期之日起，乙方应按日以应付租金收益的千分之五向甲方支付违约金…4.本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效，本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。”2016年1月至6月，金典公司按月将涉案房屋的租金3462元/月转账至曾小丽指定的账户中。2016年9月，金典公司通过微信转账方式支付了曾小丽2016年7月的涉案房屋的租金3462元。2017年3月9日，仁和房产公司出具《情况说明》一份，该《情况说明》载明其于2016年7月26日向曾小丽交付涉案房屋，房屋交付后至今，曾小丽未到物管处办理水表开户卡、电表开户卡，也未交纳过装修押金。另，曾小丽在诉讼中申请了财产保全，交纳财产保全费3470元。一审法院认为：曾小丽、金典公司签订的《房屋委托管理合同》及《房屋委托管理合同补充协议》，系双方真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。合同签订后，曾小丽于2015年11月5日、11月19日分两次交清涉案房屋的全部装修款182220元，且涉案房屋的公积金贷款于2015年11月23日发放完毕，依据双方《房屋委托管理合同》中“房屋租金的收取方式为甲方在交清委托装修款项和该物业的银行按揭贷款发放完毕后开始计算，于每月15日前支付给甲方指定账户内”的约定，金典公司应自2015年12月起开始支付曾小丽租金，但金典公司仅支付了曾小丽至2016年7月的租金，2016年8月至今的租金金典公司未予支付。金典公司的该行为，符合双方在《房屋委托管理合同补充协议》中约定的曾小丽单方解除合同的条件。曾小丽于2017年1月6日向一审法院起诉要求解除合同，一审法院于2017年3月28日向金典公司送达曾小丽的起诉状，应视为曾小丽解除合同的通知于2017年3月28日送达金典公司。金典公司又未举证证明其迟延支付租金存在特殊原因或得到曾小丽的同意。因此，双方的合同自2017年3月28日解除。曾小丽主张的支付截止至合同解除时的租金一审法院亦予以支持，金典公司应支付曾小丽2016年8月至2017年3月的租金27696元（3462元/月×8个月）。关于返还装修款。曾小丽于2016年7月26日从开发商（仁和房产公司）处接收涉案房屋，并于2016年7月30日将涉案房屋的装修钥匙交给金典公司。金典公司应按《房屋委托管理合同》约定，于钥匙交付后120天内完成房屋装修并交付。但金典公司至今未对涉案房屋进行装修，其行为违反了双方的合同约定。金典公司抗辩系因曾小丽未交纳装修押金以及向金典公司交付购电卡、购水卡等，导致金典公司无法进场装修，并提供了仁和房产公司（开发商）出具的《情况说明》予以证实。一审法院认为，首先，双方并未在《房屋委托管理合同》中明确约定房屋装修押金需由曾小丽负责交纳；其次，虽然双方的《房屋委托管理合同》中10.2.5约定有“托管房屋的房卡、门禁卡、购电卡、购水卡、购气卡等小区配备的相关磁卡”，但结合合同第10条的全部内容约定，合同10.2.5之后并未标注“必须”二字，也即合同10.2.5并非该合同的必要的、不可分割的组成部分；最后，如金典公司的该抗辩理由成立，在曾小丽交付金典公司涉案房屋的装修钥匙后，曾小丽迟迟不交纳装修押金、向金典公司交付购电卡、购水卡等导致金典公司无法进场装修，金典公司应及时催告曾小丽尽快履行义务，以保证其履行装修并交付房屋的义务，但金典公司并未提供任何证据证实其向曾小丽发出过催告。因此，对金典公司的该辩称意见，一审法院不予采纳。双方的合同解除，金典公司应返还曾小丽的装修款182220元。关于赔偿合同解除后未履行期间的租金收益。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案，双方签订的《房屋委托管理合同补充协议》第1条明确约定“乙方迟延向甲方支付租金收益超过60日的，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方赔偿未履行期间的全部收益”。也即金典公司在签订《房屋委托管理合同补充协议》时已经预见到其违反合同应该承担赔偿曾小丽合同未履行期间的全部收益。一审庭审中，双方一致认可该“未履行期间的全部收益”是指租金收益。双方的合同期限为10年，金典公司已经支付了截止2016年7月的租金。曾小丽主张的2016年8月至2017年3月的租金，一审法院已经支持。故未履行期间的全部收益为363510元（3462元/月×105个月），金典公司应予支付。关于逾期支付租金的违约金。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。本案，因金典公司的违约行为致使合同解除、金典公司承担了合同解除后的损失赔偿责任，故对曾小丽的该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、曾小丽与攀枝花市金典投资顾问有限公司签订的《房屋委托管理合同》及《房屋委托管理合同补充协议》于2017年3月28日解除；二、攀枝花市金典投资顾问有限公司自本判决生效之日起十日内返还曾小丽装修款182220元、支付2016年8月至2017年3月的租金27696元、赔偿合同解除后未履行期间的租金收益363510元，合计573426元；三、驳回曾小丽的其他诉讼请求。案件受理费9596元，减半收取4798元，诉讼保全费3470元，合计8268元，由攀枝花市金典投资顾问有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：金典公司收到本案一审起诉状副本的时间为2017年3月16日。《房屋委托管理合同》第3.1.6及3.1.7条分别约定“房屋托管期间，曾小丽须按时缴纳应由其承担的费用，由于曾小丽未缴纳相关费用而导致租赁收益受损的由曾小丽承担相应的损失。房屋托管期间，如因楼盘物业管理公司的行为影响托管房屋正常使用的，曾小丽应及时、积极与物业管理公司沟通、协调处理，并确保托管房屋的正常租赁使用。”一审判决查明的其余事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，曾小丽、金典公司签订的《房屋委托管理合同》及《房屋委托管理合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。对于金典公司主张曾小丽存在未缴纳装修押金的违约行为的上诉理由，众所周知，房屋装修之前要到物业管理公司进行装修备案登记并办理相关装修手续后才能进场装修，而曾小丽未能举证证明其已办理前述手续，其未能将完全符合装修条件的房屋交付金典公司，根据双方签订的《房屋委托管理合同》第3.1.6及3.1.7条的约定，曾小丽存在违约行为，其应当承担相应的违约责任。金典公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。对于金典公司主张一审法院错误地行使了合同解除权的上诉理由，由于金典公司存在未按期缴纳租金的违约行为，根据双方合同约定，曾小丽享有单方合同解除权。在此情形下，曾小丽通过诉讼方式要求解除合同，不违反法律规定，一审法院据此判决解除《房屋委托管理合同》及《房屋委托管理合同补充协议》正确，故金典公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。由于金典公司收到本案一审起诉状副本的时间为2017年3月16日，故本案的合同解除时间应为2017年3月16日。据此，一审法院认定本案合同解除时间为2017年3月28日错误，本院予以纠正。对于金典公司主张一审法院未就违约金的调整进行释明，剥夺了金典公司的权利的上诉理由，曾小丽主张的未履行期间租金收益373915.44元的性质是以租金为计算标准的损失赔偿额，不是违约金，因此该租金收益不适用违约金调整的相关法律规定，加之一审法院并未支持曾小丽主张的逾期支付租金违约金6127元，因此金典公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。对于金典公司提出不应支持曾小丽主张的未履行期间租金收益373915.44元的上诉理由，金典公司的主要合同义务是依约按时装修涉案房屋及按时足额缴纳租金，而其并未完全履行上述义务，且在曾小丽交付涉案房屋装修钥匙长达一年的时间内，金典公司未履行为达成合同目的的善意的及时通知的附随义务，故金典公司应当按照双方的合同约定承担相应的违约责任，即支付合同解除前的租金和合同解除后的租金收益损失。如前所述，曾小丽存在未能将完全符合装修条件的房屋交付金典公司的违约行为，故本院根据本案合同的履行情况以及双方的过错程度等实际情况确定由金典公司对前述损失承担60%的主要责任，曾小丽承担40%的次要责任。由于金典公司对于2016年7月之前的租金已自愿实际支付，故本院不再调整。综上，对于从2016年8月起至2017年3月期间金典公司未支付的租金27696元以及2017年4月直至曾小丽主张的租金收益损失截止日期2025年12月的租金363528.9元，合计391224.9元，由金典公司承担60%的责任，即234734.94元，曾小丽自行承担剩余的40%的责任。综上所述，金典公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2017）川0411民初73号民事判决；二、曾小丽与攀枝花市金典投资顾问有限公司签订的《房屋委托管理合同》及《房屋委托管理合同补充协议》于2017年3月16日解除；三、攀枝花市金典投资顾问有限公司自本判决生效之日起十日内返还曾小丽装修款182220元、支付租金及租金收益损失234734.94元，合计416954.94元；四、驳回曾小丽的其他诉讼请求。一审案件受理费9596元，减半收取4798元，诉讼保全费3470元，合计8268元，由攀枝花市金典投资顾问有限公司负担7247元，曾小丽负担1021元。二审案件受理费5934元，由攀枝花市金典投资顾问有限公司负担4272元，曾小丽负担1662元。本判决为终审判决。审 判 长  万 伟审 判 员  董 敏审 判 员  熊 疆二〇一七年八月八日法官助理  刘 英书 记 员  倪林蓉