广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初12890号原告张水坤，男，1963年7月28日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托代理人刘洪波，广东砝码律师事务所律师。被告张建，男，1987年6月8日出生，汉族，住湖北省南漳县，原告张水坤与被告张建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日受理后，依法由审判员谭添荣适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告张水坤的委托代理人刘洪波，被告张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月20日，原、被告签订一份租赁合同，合同约定被告租赁原告位于石龙红棉路一栋2层至3层房产，建筑面积1380平方米，但由于被告在2016年11月开始拖欠租金和水电费一直至今，原告多次电话催告均未果。原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：一、原被告已解除之间的租赁合同关系；二、被告支付拖欠原告租金18000元×4个月=72000元、水电费卫生费17457.12元；三、第二项费用计算付清之日为止的违约金（暂计至2017年4月30日按每日3%计算为372715.74元，以上三项共计462172.86元）；四、被告承担本案诉讼费用。后原告当庭变更诉讼请求为：一、确认原被告已于2017年1月1日解除之间的租赁合同关系；二、被告支付拖欠原告2016年11月、12月租金共36000元，2016年10月、11月、12月的水电费、电梯卫生费17457.12元，2017年1月、2月场地占用使用费36000元；三、第二项费用计算付清之日为止的违约金（暂计至2017年4月30日按每日3‰）；四、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、被告只欠2016年11月、12月租金、水电费；2、因为被告拖欠11月的租金，原告在12月初断断续续对被告店铺停水停电，2016年12月23日原告对被告店铺彻底停水停电，并在店铺加锁，被告不能进去；2、被告与原告口头协商，原告同意从被告缴纳租金保证金、水电保证金中抵扣拖欠的租金、水电费，没有书面协议。3、关于违约金，在12月23日解除合同，违约金只能计算至12月23日，合同约定违约金按每日3‰计算；4、双方口头协商用店铺财产抵债。经审理查明，2016年8月20日，原告张水坤与被告张建签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告同意将坐落于东莞市石龙镇红棉路通达大厦2楼至3楼出租给被告；租赁期限为1年零4个月，自2016年9月1日起至2017年12月31日止；每月租金18000元，被告须于每月的15日前向原告缴付当月的租金；合同签订之日，被告须支付两个月租金即32000元给原告作为履约保证金，还应支付水电保证金10000元；电梯管理费为每月300元；被告逾期缴纳租金，原告有权按日加收3‰的违约金，若被告连续2个月未缴足租金（无论是否已获正式催缴），视为被告违约，原告有权解除租赁合同，没收租赁保证金。合同签订后，双方按约定履行，被告向原告支付了履约保证金32000元，水电保证金10000元。原告主张被告拖欠原告2016年11月租金18000元，2016年12月租金18000元，2016年10月、11月、12月水电费、电梯卫生费共计17457.12元，已构成违约，案涉租赁合同已于2017年1月1日解除，故要求被告支付违约金，以拖欠的租金、水电费、电梯卫生费为本金，按每日3‰计算，从欠租之日起即2016年11月15日计算至清偿之日止。被告确认尚欠原告2016年11月、12月租金及2016年10月、11月、12月水电费、电梯卫生费，但因为是原告负责抄水电表的，所以被告不清楚2016年10月、11月、12月水电费的具体数额是多少，且原告同意从被告已缴交的租金保证金、水电保证金中抵扣被告拖欠的租金、水电费，但双方没有书面协议。被告还主张，因被告拖欠原告租金，故原告在2016年12月23日对被告租赁的案涉店铺停水停电，并在店铺加锁，被告不能进去，2017年1月1日，原告在案涉店铺张贴《通知书》，通知书的内容为“因您贵单位……现已逾期缴纳租金及水电费，乙方放弃租赁所有权，甲方有权处理商铺内的一切物品和设备，乙方不得有异议。”被告主张2016年12月23日原告对案涉店铺停水停电后，被告已没有再经营了，故案涉租赁合同已于2016年12月23日解除，双方已口头协商以店铺的财产抵偿被告所欠的款项，原、被告已就欠款协商一致，被告不构成违约，故不存在违约金的问题。被告提交了一份询问笔录予以证明，询问笔录的内容是原告到石龙公安分局中山西派出所报案称，因被告拖欠原告租金，现已联系不上，所以原告把案涉商铺的所有财产变卖并提前终止租赁合同。原告则主张，《通知书》只是原告通知被告可以处理被告店铺财产，但实际上原告并没有处理，且原告也没有对案涉店铺锁门、停水停电，原告于2017年1月1日张贴《通知书》要求被告解除合同后，被告并没有办理交接手续，也没有清理好店铺里的物品，原告未能实际收回店铺，故要求被告支付2017年1月、2月的场地占用使用费36000元。另，原告已于2017年2月6日将案涉店铺出租给案外人田林森。以上事实，有租赁合同、租金收据、房产登记查询结果、电费发票、通知书、询问笔录及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行，一方不履行合同义务的，应该承担相应的违约责任。被告确认尚欠原告2016年11月、12月租金及2016年10月、11月、12月水电费、电梯卫生费，根据租赁合同约定，被告连续2个月未缴足租金视为违约。原、被告双方均确认原告于2017年1月1日向被告发出解除租赁合同的通知，故案涉租赁合同于2017年1月1日已解除，对于原告请求确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2017年1月1日起正式解除的诉请，本院予以支持。虽然被告主张双方已就案涉欠款达成协议，但原告予以否认，被告也没有提交其他证据证明原、被告双方已经达成一致意见，对于被告主张，本院不予采信。被告主张对水电费的数额不清楚，但原告提交了收据、电费发票予以证明，根据票据金额，2016年10月、11月、12月的水电费、电梯卫生费应为16533.12元。故被告应向原告支付2016年11月、12月租金共36000元，2016年10月、11月、12月的水电费、电梯卫生费共16533.12元。对于案涉租赁保证金、水电保证金，因原、被告没有提出具体的诉讼请求，故本案不予处理。关于场地占用使用费。原告主张其于2017年1月1日张贴《通知书》要求被告解除合同后，被告并没有办理交接手续，也没有清理好店铺里的物品，原告未能实际收回店铺，但原告没有提交任何证据予以证明，且原告已于2017年2月6日将案涉店铺出租给案外人田林森，原告没有直接证据证明被告在2017年1月、2月仍占用案涉店铺，被告也抗辩其2016年12月23日之后没有再经营了，原告该项诉请于法无据，本院不予支持。关于违约金。按照租赁合同的约定，被告逾期缴纳租金，原告有权按日加收3‰的违约金，该约定系双方自由意思表示，应对被告具有约束力。原、被告双方约定每月15日前缴付当月租金，故所欠租金的违约金应从欠缴当月的16日起开始计算，但违约金条款适用的前提是被告逾期缴纳租金，所以违约金应以尚欠的租金为本金，计算为：按日利率3‰计算：1、以18000元为本金，自2016年11月16日起计算至2016年12月15日为18000元×3‰×30天=1620元；2、以36000元为本金，自2016年12月16日起计算至清偿之日止；但总金额以本金36000元为限）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张水坤与被告张建签订的《租赁合同》于2017年1月1日解除；二、被告张建应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告张水坤支付所欠2016年11月、12月租金共36000元，2016年10月、11月、12月的水电费、电梯卫生费共16533.12元，上述共计52533.12元；三、被告张建应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告张水坤支付违约金（按日利率3‰计算：1、以18000元为本金，自2016年11月16日起计算至2016年12月15日为18000元×3‰×30天=1620元；2、以36000元为本金，自2016年12月16日起计算至清偿之日止；总金额以本金36000元为限）；四、驳回原告张水坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4116.3元（原告已预交），由被告张建负担797元，原告张水坤负担3319.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判审判员  谭添荣二〇一七年八月十七日书记员  梁彬仪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。