湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2801民初2842号原告：唐雪琴，女，生于1985年12月20日，土家族，湖北省鹤峰县人，住恩施市。委托诉讼代理人：谌章余，湖北图盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：曾凡衍，湖北图盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：杨青平，女，生于1981年4月3日，土家族，湖北省建始县人，户籍地：建始县。委托诉讼代理人：刘茂林，湖北夷水律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈嘉睿，湖北夷水律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：杨超，男，生于1982年9月14日，土家族，湖北省建始县人，户籍地：建始县。委托诉讼代理人：刘茂林，湖北夷水律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈嘉睿，湖北夷水律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张万河，男，生于1976年9月19日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：杨世云，湖北施州律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：秦怡，湖北施州律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告唐雪琴与被告杨青平、杨超、张万河确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，于2017年6月15日适用简易程序公开开庭进行审理。原告唐雪琴的委托诉讼代理人谌章余、曾凡衍，被告杨青平及其与杨超的委托诉讼代理人刘茂林、陈嘉睿，被告张万河及其委托诉讼代理人杨世云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐雪琴向法院提出如下诉讼请求：确认被告杨青平、杨超与被告张万河于2015年1月13日签订的《房屋租赁合同》无效。事实与理由：2014年12月10日，原告唐雪琴与被告杨青平、杨超签订《房屋租赁合同》，约定由被告杨青平、杨超承租原告所有的恩施市莲湖花园一期2层230-235号房屋，并对经营业态、租期、租金标准、税费承担、转租、违约责任等进行了约定。根据合同约定，租赁房屋的经营业态为餐饮、娱乐。租赁期限自2015年1月1日起至2026年12月31日止，租金为20758元/月，自2018年起逐年上浮。租赁期间，由被告杨青平、杨超缴纳的物业管理费、水电费、税费等均由被告自行负责办理缴纳，且在租赁期内转租房屋，需事先告知原告唐雪琴方可将案涉房屋转租他人。合同签订后，原告唐雪琴将房屋交付给被告杨青平、杨超。但是，2016年年底，原告唐雪琴偶然得知被告杨青平、杨超已将案涉房屋擅自转租给被告张万河，并与张万河在2015年1月13日签订了另一份《房屋租赁合同》。被告杨青平、杨超在非法转租前后至今，恶意隐瞒事实，从未向原告唐雪琴告知并协商转租事项，违反了双方《房屋租赁合同》第七条第7-1点的约定，严重侵害了原告唐雪琴的合法权益。为维护自己的合法权益，原告唐雪琴现诉至法院，请求判准前述诉请。被告杨青平、杨超辩称：一、原告唐雪琴的起诉与客观事实不符，被告杨青平、杨超在转租时已向其告知。2015年1月13日，被告杨青平、杨超与次承租人张万河签订《房屋租赁合同》，将从原告唐雪琴处承租的房屋转租给次承租人张万河，该转租是在告知原告唐雪琴并征得其同意后才转租的，根据法律规定，被告杨青平、杨超与次承租人张万河签订《房屋租赁合同》合法有效。二、即使原告唐雪琴否认被告杨青平、杨超告知转租的事实，但是也不影响原告唐雪琴知道转租后且不表示反对，被告杨青平、杨超转租行为的有效性，以下事实可以推定原告唐雪琴知道被告杨青平、杨超转租的事实：1、“巴硒客”贯通一层与二层装修，改变房屋结构的事实。次承租人张万河在华龙城经营的“巴硒客”场所范围包括从张万河在被告杨青平处租赁的二层230-235号（合同签订时间为2015年1月13日）和从原告唐雪琴处租赁的一层131、132号（合同签订时间为2015年1月12日），且已将一层和二层贯通，装修成三层经营。原告唐雪琴将一层出租给张万河，二层出租给被告杨青平、杨超，张万河对一层、二层整体贯通装修，对租赁物改变原来结构的装修，依合同约定，其需征得原告唐雪琴的同意且将装修方案和施工图纸交给原告唐雪琴审查同意，由此推定原告唐雪琴从张万河装修之日已知道被告杨青平、杨超转租的事实。2、两份合同签订时间接近及合同内容相似的事实。次承租人张万河于2015年1月12日与原告唐雪琴签订《房屋租赁合同》，约定租赁原告唐雪琴一层131、132号经营餐饮，次承租人张万河于2015年1月13日与被告杨青平、杨超签订《房屋租赁合同》，约定租赁被告杨青平、杨超二层230-235号经营餐饮。两份合同签订时间仅间隔一天，2015年1月12日张万河于原告唐雪琴签订《房屋租赁合同》之时，必然会向原告唐雪琴谈到其租赁房屋是用于经营“巴硒客”，经营场所包括一楼与二楼的规划，原告告知二楼已出租给被告杨青平、杨超，需向被告杨青平、杨超签订租赁合同。于是张万河在与被告杨青平、杨超签订一楼租赁合同的第二天便与被告杨青平、杨超签订租赁合同，此为事实，且符合日常租赁习惯，从中可推定，从2015年1月13日，原告唐雪琴已知道被告杨青平、杨超转租的事实。此外，两份合同内容极其相似，其实转租合同就是用的张万河与原告唐雪琴签订的《房屋租赁合同》稍微修改而成。即使原告否认告知转租的事实，两份租赁合同如此相似，作为承租人的张万河在签订转租合同之后，必然会向原告唐雪琴提及其转租的事实。3、“巴硒客”装修需要向物业缴纳保证金的事实。根据华龙城装修要求，承租人装修必须本人前往物业缴纳保证金方可装修。“巴硒客”的装修全是次承租人张万河以其自己的名义与物业公司交涉。物业之所以承认张万河的承租人和次承租人地位，是因为被告杨青平、杨超已向原告唐雪琴告知转租的事实。4、原告唐雪琴经常出入华龙城，路经“巴硒客”的事实。原告所经营的于2014年11月4日注册登记的“恩施百诚商贸有限公司”住所地为恩施市××州大道××号即华龙城大酒店所在地，且原告唐雪琴担任该公司法定代表人，且其住所地亦为恩施市××州大道××号，并担任2015年10月8日成立的恩施华龙城大酒店有限公司的监事。“巴硒客”位于进入华龙城酒店的入门靠左位置，只要进入华龙城便可看见较大规模的“巴硒客”。作为恩施百诚商贸有限公司的法定代表人和恩施华龙城大酒店有限公司的监事，经常出入华龙城，从“巴硒客”成立至今，原告唐雪琴不可能不知晓被告杨青平、杨超转租的事实。5、“巴硒客”的影响力。“巴硒客”在恩施开设多家，在恩施餐饮界和食客中颇有名气，具有如此影响的餐厅位于华龙城门口，且租赁原告唐雪琴的房屋作为经营场所，原告唐雪琴不可能不知晓其二楼经营场所系向被告杨青平、杨超租赁。6、“巴硒客”未通过消防验收的事实。次承租人张万河在华龙城所经营的“巴硒客”场所范围包括从张万河在被告杨青平、杨超处租赁的二层230-235号（合同签订时间为2015年1月13日）和从原告唐雪琴处租赁的一层131、132号（合同签订时间为2015年1月12日），且已将一层和二层贯通。由于二楼全部铺设的是木板，无法通过消防验收，且经查询“巴硒客”在恩施州消防验收系统无任何备案却未被消防停业整顿，原因在于张万河向原告唐雪琴寻求帮助才未被消防检查停业整顿。7、转租时间及起诉原因。2015年1月13日，被告杨青平、杨超便与次承租人张万河签订《房屋租赁合同》，张万河承租后用于经营“巴硒客”。从2015年1月13日至原告唐雪琴起诉之日长达两年之久，期间一直未提出任何异议，是因为其知道转租的事实。两年之后起诉是因为2017年原告唐雪琴将被告杨青平、杨超承租的房屋出卖给次承租人张万河，但依旧需要向被告杨青平支付租金，原告唐雪琴向张万河承诺由其处理此事，遂起诉被告杨青平、杨超，要求确认转租合同无效以向张万河交代。基于以上事实，原告唐雪琴在知道被告杨青平、杨超转租给张万河后的六个月内没有提出任何异议，也就是最迟从“巴硒客”于2015年8月11日开店经营之日至原告唐雪琴起诉之日起已远超过六个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，经过法律规定的六个月的除斥期间后，出租人未行使的撤销权已经消灭了。此时出租人对转租合同效力的认同与否已不存在任何意义了，此时转租合同的效力正式得到法律的认同，转租合同已经生效。被告张万河辩称：一、2015年1月13日，张万河与被告杨青平、杨超签订房屋租赁合同属客观事实，对租金、违约责任、期限进行约定。二、至于被告杨青平、杨超将房屋转租给张万河是否告知原告唐雪琴，张万河是不清楚的。三、原告唐雪琴主张被告杨青平、杨超的租赁合同无效，张万河因不知他们之间所签订合同的内容，从某种意义上说，张万河的相应权益会受到损害，法院应当结合证据及客观情况依法作出判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合庭审查明事实综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月10日，原告唐雪琴（甲方）与被告杨青平、杨超（乙方）签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于恩施市莲湖花园一期2层230-235号建筑面积共为943.55平方米的商铺（毛坯房）出租给被告杨青平、杨超作为餐饮、娱乐等经营所用。该合同约定：“三、租赁期限和房屋的交付3-1甲乙双方约定，房屋租赁期自2015年1月1日起至2026年12月31日止。甲乙双方约定，2015年1月1日至2015年6月30日，2016年1月1日至2016年6月30日期间为乙方的免租期，乙方不付租金无偿使用……四、租金及支付方式4-1甲、乙双方约定，该房屋租金标准为月租金人民币20758元（大写：贰万零柒佰伍拾捌元整）该房屋租金自2018年1月1日起，每年租金在上年度的租金基础上上浮8%。4-2乙方应于2015年6月30日前向甲方支付租期第一年非免租期的租金，合计人民币124548元（大写：壹拾贰万肆仟伍佰肆拾捌元整）。2017年1月1日前支付第三年的租金，合计人民币249097元（大写：贰拾肆万玖仟零玖佰玖拾柒元整），以后每年租金均在当年1月1日前一次性交清。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按日租金的50%支付违约金……六、房屋装修及返还时的状态6-1乙方在承租期内对房屋进行装饰、装修时，不得更改房屋结构，如有特殊情况，则必须在不涉及到房屋承重墙、梁、柱的情况下，并且征得甲方书面同意后进行整改……七、转租、转让7-1乙方在租赁期内需转租房屋的，需事先告知甲方，方可将该房屋转租给他人。7-2在租赁期内，该房屋如销售给第三方，甲方应保证本合同继续有效，保证第三方按本合同的约定继续履行到期，同时乙方亦不得干涉房屋对外销售……”。合同签订后，原告唐雪琴依约将房屋交付给被告杨青平、杨超使用，被告杨青平、杨超将租金付至2018年1月1日。2015年1月13日，被告杨青平、杨超（甲方）在未征得原告唐雪琴的同意下，将其从原告唐雪琴处承租的位于恩施市莲湖花园一期2层230-235号建筑面积共为880平方米的商铺（毛坯房）出租给被告张万河（乙方）经营餐饮业，双方于当日签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“三、租赁期限和房屋的交付3-1甲乙双方约定，房屋租赁期自2015年3月1日起至2020年2月28日止。甲乙双方约定，2015年3月1日至2015年7月31日期间为乙方的装修期，装修其内乙方不付租金无偿使用，从2015年8月1日起开始计算租金……四、租金及支付方式4-1甲、乙双方约定，该房屋租金标准为月租金人民币30800元（大写：叁万零捌佰元整）该房屋租金自2018年3月1日起，每年租金在上年度的租金基础上上浮8%。4-2乙方应于2015年7月1日前向甲方支付租期第一年非免租期的租金，合计人民币215600元（大写：贰拾壹万伍仟陆佰元整）。2016年3月1日前支付第二年的租金，合计人民币369600元（大写：叁拾陆万玖仟陆佰元整），以后每年租金均在当年3月1日前一次性交清。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按日租金的50%支付违约金……六、房屋装修及返还时的状态6-1乙方在承租期内对房屋进行装饰、装修时，不得更改房屋结构，如有特殊情况，则必须在不涉及到房屋承重墙、梁、柱的情况下，并且征得甲方书面同意后进行整改……七、转租、转让7-1乙方在租赁期内需转租房屋的，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋转租给他人，转租时，甲乙双方解除合同，新的承租人应与甲方重新签订租赁合同。7-2在租赁期内，该房屋如销售给第三方，甲方应保证本合同继续有效，保证第三方按本合同的约定继续履行到期，同时乙方亦不得干涉房屋对外销售……”。合同签订之后，双方依约履行了各自的合同义务。2016年年底，原告唐雪琴得知被告杨青平、杨超未经其同意擅自将其房屋转租给被告张万河，该转租行为已违反法律规定，故诉至法院，要求判准前述诉请。另查明，2015年1月12日，原告唐雪琴（甲方）与被告张万河（乙方）签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于恩施市莲湖花园一期一层131-132号建筑面积共为270.36平方米的商铺（毛坯房）出租给被告张万河（乙方）经营餐饮业。因该房屋与案涉房屋系同一建筑的相连上下层，被告张万河在承租该房屋之后，将其在被告杨青平、杨超转租的案涉房屋同时进行装修经营“巴硒客”餐饮至今。在房屋装修前，被告杨青平曾告知原告唐雪琴其准备与被告张万河合伙经营“巴硒客”，且被告张万河也向原告唐雪琴表示其系与被告杨青平、杨超合伙。2016年底，被告张万河在原告唐雪琴购买了案涉的房屋，现为案涉房屋的所有人。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告唐雪琴与被告杨青平、杨超于2014年12月10日签订的《房屋租赁合同》已明确约定，被告杨青平、杨超在租赁期内需转租案涉房屋的，需事先告知原告唐雪琴方可将该房屋转租给他人，但是在其未告知并征得原告唐雪琴的同意下遂于被告张万河于2015年1月13日签订《房屋租赁合同》将案涉房屋转租给被告张万河已构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告唐雪琴在2016年年底得知案涉房屋未经其同意由被告杨青平、杨超擅自转租给被告张万河，遂于2017年5月8日向本院提起诉讼，要求确认被告杨青平、杨超与被告张万河于2015年1月13日签订的《房屋租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。关于被告杨青平、杨超辩解称其已于2015年1月10日向原告唐雪琴告知案涉房屋的转租事宜且征得同意后才将案涉房屋转租给被告张万河，但是对该辩解意见，被告杨青平、杨超未提供证据证明，本院不予采信。同时，关于其认为原告唐雪琴应当知道案涉房屋已转租给被告张万河，因案涉房屋所经营的“巴硒客”餐饮的装修系经过原告唐雪琴审查通过的，而且原告唐雪琴经常从案涉房屋路过上班，从事实上，原告唐雪琴应当知道其将案涉房屋转租给被告张万河已超过法律规定的六个月，且原告唐雪琴未提出异议，但基于被告杨青平在其提交的录音资料中自认曾告知过原告唐雪琴其准备与被告张万河合伙经营“巴硒客”餐饮，且被告张万河也向原告唐雪琴告知系与被告杨青平合伙的事实，足以使原告唐雪琴相信被告杨青平与被告张万河之间系合伙经营“巴硒客”餐饮的合伙关系而非转租合同关系，故被告杨青平、杨超的该辩解意见不能成立，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告杨青平、杨超与被告张万河于2015年1月13日签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费200元，减半交纳100元，由被告杨青平、杨超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  区海玲二〇一七年八月八日书记员  谭 季