广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终10541号上诉人（原审被告、反诉原告）：洪坚和，男，1976年3月18日出生，汉族，户籍地址：广东省汕头市潮南区，现住广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕立中，男，1950年11月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱志浩，男，1946年5月28日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱志泓，男，1949年7月9日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李嫦庆，女，1951年10月26日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人洪坚和因与被上诉人吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初39656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。洪坚和上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一审、二审诉讼费由吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆承担。事实和理由：1、本案一审传票写明和实际审理本案的主审法官与一审判决书载明的主审法官不一样，故一审的审理过程违反简易程序由审判员独任审判的规定。2、一审认定事实不清。涉案房产张佩琳占有三分之一产权，因洪坚和一家照顾张佩琳生活，故张佩琳免除了洪坚和一家的租金，且表示愿意将房屋产权份额赠与洪坚和，但洪坚和没有接受。关于协议签订的问题，该协议在张佩琳去世前后一共修改过两次，吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆等人事后才在原稿中加上日期，且协议出租方上并没有产权人张佩琳的签名。关于协议执行的问题，吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆委托洪坚和对房屋进行修缮，并出具了百日委托书，但吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆在一审中却不承认修缮房屋的总体费用。吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆辩称，1、本案的案由是房屋租赁合同纠纷，不涉及产权事宜，洪坚和只是租客，无权对涉案房屋的产权有异议。2016年8月15日合同期满之后，洪坚和不愿搬走，故捏造诸多事实，其行为严重侵犯了吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆的正当权益。2、一审中，吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆提到洪坚和私自处理了张佩琳的遗产并捐献给街道，其不仅没有权利处理张佩琳的遗产，还无法提供街道受捐赠的证明。3、洪坚和利用诉讼程序，故意拖延交还涉案房屋的时间。吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆向一审法院起诉请求：1、洪坚和在判决生效之日起十天内搬出并交还广州市越秀区××街××××号物业给吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆；2、洪坚和结清2016年8月租金4000元，及从2016年9月1日起至判决生效之日止按4000元/月向吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆支付占用费。洪坚和向一审法院反诉请求：吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆向洪坚和支付22000元维修费。一审法院认定事实：位于广州市越秀区××街××××号的涉案房屋，面积234.06平方米，为2-1/3混合结构、砖木结构，该房屋是原产权人朱慕濂、张佩琳、朱慕澄于1985年8月向朱葆霖继承所得，各占1/3产权份额。朱慕濂有妻子温曼真、儿子朱志浩、朱志泓、朱志溢、朱志湧，朱慕濂与温曼真去世后，继承人至今没有办理继承。现朱志溢已去世，李嫦庆是朱志溢的妻子。张佩琳取得涉案房屋1/3产权时，丈夫已去世，双方没有子女，张佩琳去世后，没有人继承张佩琳的产权份额。朱慕澄去世后，吕立中取得涉案房屋3/12产权、吕维中取得涉案房屋1/12产权，现涉案房屋产权登记情况是产权人按份共有，其中朱慕濂占4/12产权份额、张佩琳占4/12产权份额、吕立中3/12产权份额、吕维中1/12产权份额。吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆、洪坚和确认洪坚和最早是向张佩琳承租涉案房屋，后涉案房屋因年久失修被列为危房，需要业主维修，因吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆及其他产权人、继承人无力维修，洪坚和主动提出由其垫资维修。2011年6月15日吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆作为出租方，与洪坚和签订租赁协议，协议约定吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆将涉案房屋整体出租给洪坚和居住，洪坚和每月支付租金4000元，洪坚和垫资对涉案房屋整体进行除危维修，费用不得超出106000元，超出部分由洪坚和承担。租赁期为5年，洪坚和垫资的维修费在其每月租金中抵扣，即垫资总额被每月租金扣除完结为止。同年8月15日，双方签订补充协议，确认洪坚和已按2011年6月15日租赁协议的约定，垫资对涉案房屋进行了维修，并已全部完工，双方现场对质量进行验收，认为合格。双方同意维修费用从106000元增加到148000元，该维修费按洪坚和每月应交的租金4000元抵扣，抵扣期为37个月，至2014年9月抵扣完，之后的租金洪坚和以现金支付给吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆。租赁期从2011年8月15日起至2016年8月15日止。一审开庭审理时，洪坚和提出其所保存的租赁协议没有标注日期，吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆承认2011年6月15日的日期是其四人后加的。洪坚和还提出虽然补充协议约定的维修费是148000元，但其实际支出了255065元，并提供了列有详细项目的《北京路××街××××号装修结算清单》，称清单是工程队出具的，但该清单没有任何人签名确认。对于吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆出租涉案房屋是否征求过其他产权人及继承人意见的问题，吕立中表示因找不到吕维中，所以没有征求吕维中意见。朱志浩表示，朱志洵已在美国去世，无法联系其继承人，正因为无法联系朱志洵继承人，导致他们至今无法办理继承朱慕濂遗产的手续，朱志湧在美国定居，知道出租涉案房屋一事。对于所收取4000元/月租金的分配，吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆在庭上表示，2000元由吕立中取得，2000元由朱志浩、朱志泓、李嫦庆取得，吕立中还表示，因与吕维中关系不好，且吕维中还欠其款项，所以所收的每月2000元租金从未给过吕维中。一审法院认为：本案是吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆以自己是涉案房屋广州市越秀区××街××××号房屋的产权人或产权人的继承人身份，与洪坚和签订租赁合同，将涉案房屋出租给洪坚和而引起的纠纷。从本案的证据及当事人陈述中来看，涉案房屋的原产权人朱慕濂、张佩琳、朱慕澄去世后，除吕立中、吕维中继承了朱慕澄的产权份额外，朱慕濂的继承人没有办理继承手续，张佩琳遗留的产权份额也没有按照相关法律规定处理，涉案房屋真实的产权人至今仍未最后确定。现尚在的产权人为吕立中和吕维中，吕立中自认未将出租涉案房屋之事告知吕维中，吕维中也没有取得出租收益。虽然现有证据不能证明吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆所占的份额已超过三分之二，但考虑到签订租赁协议时，涉案房屋属于危房，需紧急维修，而吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆确无能力维修，洪坚和承租涉案房屋也是附以垫资维修的条件，双方通过签订租赁合同的方式，使涉案房屋通过修缮得以正常使用，实际上也维护了全体产权人的利益，且该租赁协议已履行完毕，因此，一审法院认为吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆、洪坚和签订的租赁协议有效。由于租赁期限已届满，吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆要求收回涉案房屋，要求洪坚和清交2016年8月租金4000元，以及按4000元/月的标准支付从2016年9月至判决生效之日止的房屋使用费的本诉请求一审法院予以支持。对于洪坚和提出租赁协议没有标注日期，2011年6月15日的日期是吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆后加的问题，2011年8月15日双方签订的补充协议写明洪坚和已按2011年6月15日签订的租赁协议的规定，垫资对涉案房屋进行维修，故可以认定租赁协议是2011年6月15日签订。对于洪坚和提出涉案房屋维修费是255065元而不是补充协议约定的148000元，并反诉要求吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆支付22000元维修费的问题，从2011年8月15日双方签订的补充协议看，补充协议签订时，维修工程已经完工，双方对工程质量进行了验收，维修费也从2011年6月15日租赁合同约定的106000元，最终确定为148000元，此后，双方并没有对增加维修费另行进行确认，应该认定148000元是洪坚和对涉案房屋垫资维修所支出的费用。洪坚和虽然提供了《北京路××街××××号装修结算清单》，但该结算清单未经双方共同确认，不能作为认定洪坚和实际支出255065元维修费的依据，鉴于吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆已全额支付了148000元维修费，洪坚和反诉要求吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆支付22000元没有证据，一审法院不予支持。对于洪坚和提出张佩琳已将所占涉案房屋1/3产权份额赠予给洪坚和的问题，洪坚和应另行通过法律途径解决。如果张佩琳的遗产没有人继承，又没有受遗赠的人，也应按法律规定处理。吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆所收取的租金中，有部分应属于吕维中、张佩琳、朱志洵、朱志湧，吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆应自行返还四人应得的租金给上述产权人、产权人的继承人、或产权人的遗产接收人。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十五条及《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，于2016年12月16日作出如下判决：一、洪坚和（含同住人员或共同使用人员）在本判决发生法律效力之日起三个月内将原承租的广州市越秀区××街××××号房屋腾空，交还给吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆。二、洪坚和在本判决发生法律效力之日起十日内向吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆支付2016年8月房屋租金4000元。三、洪坚和在本判决发生法律效力之日起十日内向吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆支付从2016年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按房屋管理部门公布的同时期同地段同类型房屋租金参考价标准计算，以不超过吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆起诉请求的4000元/月为限）。四、驳回吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆的其余本诉请求。五、驳回洪坚和的反诉请求。本案本诉受理费25元，反诉受理费175元均由洪坚和负担。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，各方当事人对一审法院已查明的事实部分没有异议，本院予以确认。另查明，一审法院向本案当事人送达的开庭传票上载明的主审法官为伍丽娜，但2016年11月17日开庭审理本案时，宣布适用简易程序审理，由范军独任审理。洪坚和、吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆均表示“同意审理，不申请回避”。洪坚和称因为其一直照顾张佩琳，张佩琳从2006年开始不再向其收取房租，涉案租赁协议终止时约定扣抵由吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆等人收取的三分之二的租金。吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆对洪坚和的上述主张不予确认。洪坚和称张佩琳将所占涉案房屋的产权份额赠与给其，但其没有接受，也没有对张佩琳所占产权份额办理继承。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、一审法院程序是否违法；二、洪坚和主张垫资维修费为255065元的主张是否成立；三、洪坚和关于其有权继续使用张佩琳所占产权份额房屋的主张是否成立。关于争议焦点一。一审适用简易程序审理本案，庭审中宣布由范军法官独任审理，洪坚和、吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆均表示“同意审理，不申请回避”，一审判决载明的法官亦为范军，洪坚和称作出判决的法官并非参与庭审的法官与事实不符，其关于一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。洪坚和在一审期间提供的《北京路××街××××号装修结算清单》并无得到吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆以及张佩琳的确认，亦无其他证据佐证，洪坚和主张维修费用应为255065元依据不足，本院不予采信。根据涉案《补充协议》所载内容，该《补充协议》签订时，维修工程已经完工并验收，洪坚和、吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆已经确认用来抵扣租金的维修费用为148000元，并且已抵扣完毕，一审法院驳回洪坚和要求吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆支付22000元维修费的反诉请求并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。洪坚和称张佩琳自2006年起免除其租金，但对其该主张无提供证据予以证明，本院对此不予采纳。洪坚和称张佩琳将所占涉案房屋的产权份额赠与给其，但无提供相应的证据，且其也表示没有接受赠与，洪坚和主张其有权守护张佩琳的房产依据不足，本院不予采信。涉案《租赁协议》约定吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆将涉案房屋整体出租给洪坚和居住，并无约定只是出租吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆所占产权份额的部分，亦无载明每月4000元租金只是吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆所占产权份额对应的租金，洪坚和称《租赁协议》只是针对吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆所占产权份额做出的约定依据不足，本院不予采信。涉案《租赁协议》约定的租赁期限已经届满，洪坚和未再就涉案房屋与产权人签订租赁合同，在张佩琳的遗产暂未有人继承或受遗赠的情况下，吕立中、朱志浩、朱志泓、李嫦庆作为涉案房屋的共有人且作为《租赁协议》的出租人要求洪坚和返还涉案房屋、支付欠付租金以及相应房屋使用费有理有据，应予支持。洪坚和认为其有权继续使用张佩琳所占产权份额房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人洪坚和的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人洪坚和负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二Ｏ一七年二Ｏ一七年八月三日书记员  贾妍