甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘11民初11号原告：甘肃伊真堂药业有限责任公司，住所地甘肃省陇西县文峰开发区长安路北186号。法定代表人：肖海云，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏伟，该公司职工。委托诉讼代理人：张华，甘肃惠普律师事务所律师。被告：甘肃陇西农村商业银行股份有限公司，住所地甘肃省陇西县巩昌镇长安路北侧（广场丽苑东侧）。法定代表人：马学才，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建军，该公司职工。委托诉讼代理人：韩文真，甘肃致中律师事务所律师。原告甘肃伊真堂药业有限责任公司（以下简称伊真堂公司）与被告甘肃陇西农村商业银行股份有限公司（以下简称陇西农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。伊真堂公司委托诉讼代理人魏伟、张华，陇西农商行委托诉讼代理人张建军、韩文真到庭参加诉讼，本案现已审理终结。伊真堂公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令双方签订的《房屋买卖协议》有效；2、依法判令陇西农商行为伊真堂公司办理陇西县文峰镇自由路升旗宾馆二号楼房屋产权证；3、依法判令陇西农商行交付陇西县文峰镇自由路升旗宾馆所属东邻自由路、西邻升旗宾馆、北邻萧自成住宅、南邻街道院内土地；4、依法判令陇西农商行给伊真堂公司办理陇西县文峰镇自由路升旗宾馆所属东邻自由路、西邻升旗宾馆、北邻萧自成住宅、南邻街道院内土地使用权证；5、依法判令陇西农商行承担违约金96万元。事实和理由：2009年2月17日，陇西农商行通过甘肃省定西市中级人民法院（2008）定中执字47-1号民事裁定书，获得了陇西县文峰镇自由路升旗宾馆二号楼房屋所有权和陇西县文峰镇自由路升旗宾馆所属东邻自由路、西邻升旗宾馆、北邻萧自成住宅、南邻街道院内土地共有使用权，陇西农商行获得所有权后，委托伊真堂公司对该楼进行收尾工程和装修。2011年9月27日，双方签订《房屋买卖协议》，将陇西县文峰镇自由路升旗宾馆所属东邻自由路、西邻升旗宾馆、北邻萧自成住宅、南邻街道院内土地使用权出售给伊真堂公司。约定，一、本协议标的物为陇西县文峰镇自由路升旗宾馆二号楼，楼房六层，建筑面积为3079.99平方米，该房屋产权证号为陇房权证（文）字34**号，以及该建筑物的附属设施。二、标的物房产“陇西县文峰镇自由路升旗宾馆二号楼”，已由乙方实际租用，但该房产所属功能，即院落的使用权仍由升旗宾馆独家占用，无法达到共享，并且该标的物消防通道多处也被升旗宾馆占用和堵塞，影响了消防的使用功能，本协议签订后二十日内由甲方协商相关权益人将该标的物的附属设施的权益以文字形式共同确认，同时由甲方负责拆除违章建筑。三、总价款960万元，协议签订后二十日乙方支付甲方500万元。四、该楼的消防、通风等附属设施费用的承担、结算事宜。五、房产和土地过户及费用的承担。六、违约方承担总售价10%的违约金。协议签订后，2011年10月18日，伊真堂公司依照协议约定支付了陇西农商行500万元，但陇西农商行未按协议约定拆除自行车棚、建筑物等违章建筑、清理消防通道、清理被他人侵占的院落土地等，自2011年10月28日至今，伊真堂公司多次发函要求陇西农商行执行协议，接受尾款，办理房屋产权证和土地使用证，陇西农商行至今未按协议履行。伊真堂公司为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：第一组，定西市中级人民法院（2008）定中民二初字41号民事调解书、（2008）定中执字第47-1号民事裁定书、（2011）定中民保字第08号民事裁定书等证据。拟证明陇西农商行依法获得陇西县文峰镇自由路升旗宾馆二号楼房屋所有权和陇西县文峰镇自由路升旗宾馆所属院内土地使用权共有的事实。第二组，《房屋买卖协议》、付款凭据。拟证明双方签订协议的标的物是升旗宾二号楼，共计六层，建筑面积为3079.99平方米，有陇房权证（文）字第34**号，以及该建筑物的附属设施及伊真堂公司依照协议约定支付500万元的事实。第三组，《关于享有升旗宾馆二号楼附属功能权益的申请函》、《告知函》、《商谈纪要》、《工作纪要》、两份《催告函》、《会议纪要》。拟证明陇西农商行没有按照协议约定拆除违章建筑物等，没有办理该楼房所有权证和院内土地使用权证违约的事实。陇西农商行辩称：1、根据双方所签订的合同标的物，即陇西县文峰镇自由路南侧升旗宾馆二号楼房地产，总建筑面积3079.99平方米，宗地面积为544.4平方米。其权利范围仅在陇西农商行享有的权利范围内。而伊真堂公司将该权利扩大化，没有法律依据。2、伊真堂公司要求的土地，不属陇西农商行所有，而属于与相邻一方共有。其要求超出了法律规定的范围。其诉状中称该土地现估价450万元，没有事实依据和法律依据，应予驳回。另外，在之前的处理过程中，曾经实现了化粪池的共享，在共享过程中，由于伊真堂公司不履行相邻权的义务，导致该化粪池无法正常畅通使用。最后该土地使用权人无法就化粪池的清理达成一致时，双方各自处理自己的化粪池。对于后院的问题，陇西农商行也多次与土地使用权人协商，已达成一致，后院保持现状，通行权不受任何影响。现在伊真堂公司却要求是完全物权权利，没有法律依据。3、陇西农商行已履行了协议约定义务，就通行权及安全消防通道的问题已得到解决，在双方的协调中，已实现了合同中的相关约定，办理了相关产权证，陇西农商行可以随时办理变更登记。可其应履行的付款义务也早在2011年12月20日到期，伊真堂公司以各种理由不予支付，导致本协议不能正常履行，为此，伊真堂公司应承担相应的法律责任。陇西农商行为支持其抗辩主张，向法庭提交了如下证据：1、定西市中级人民法院（2008）定中执字第47-1号民事裁定书，拟证明本案所涉标的物是位于陇西县文峰镇自由路升旗宾馆2号楼的房屋所有权及土地使用权归陇西农商行享有的权利范围的事实。2、房地产转让估价报告、委托拍卖合同及附件、拍卖公告、拍卖公司竞买登记表、拍卖公司会议记录、法人授权委托书、伊真堂公司企业法人营业执照副本、法定代表人肖海云的身份证明、竞买意向书、竞买承诺书，拟证明：（1）委托评估拍卖标的物为升旗宾馆2号楼房屋所有权及所占用土地使用权，并不包括其他。（2）伊真堂公司参与了本次拍卖活动。3、（1）竞买意向书、竞买承诺书、拍卖成交确认书、潘永春身份证明，拟证明拍卖标的物升旗宾馆2号楼的取得人为潘永春，成交标的：陇西县文峰镇人民路升旗宾馆2号楼（建筑面积：3079.99㎡）。（2）定西市中级人民法院（2011）定中民初字第01号民事调解书、（2011）定中执字第24号执行通知书，执行和解协议。拟证明买卖合同的标的物为潘永春拍卖取得的升旗宾馆2号楼，与其他附着物的土地使用权无关，该标的物归陇西农商行所有。4、房屋买卖协议，拟证明买卖标的物仅限于房屋及房屋所占土地，伊真堂公司请求的范围超出了双方协议的范围。5、商谈纪要，催收函等。拟证明伊真堂公司未按照协议履行支付余款的事实。6、土地证、房产证，拟证明陇西农商行已完成协议约定义务的事实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方就原陇国用（2004）字5653号土地使用权证、升旗宾馆2号楼房屋所有权证（建筑面积3079.99平方米）、定西市中级人民法院（2008）定中民二初字41号民事调解书、（2008）定中执字第47-1号民事裁定书、《房屋买卖协议》、付款凭据等证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本案的争议焦点为伊真堂公司主张升旗宾馆2号楼院内住宅楼通道及后院土地使用权的归属问题。本院院认为：一、（2008）定中执字第47-1号民事裁定书、《房屋买卖协议》均证实后院土地属共有土地，并非专有土地。二、根据《房屋买卖协议》第二条“本协议签订后二十日内由甲方协商相关权益人将标的物的附属设施的权益以文字形式共同确认”的约定及双方的函件可确定升旗宾馆2号楼后院、通道等土地使用权为相关权利人共有，并非专有土地。三、原陇国用（2004）字5653号土地使用权证与2016年办理的陇国用（2016）第8561号土地使用权证不一致，证实陇西农商行未按约定履行，导致共有部分被其他权利人办证独占，陇西农商行负有一定的责任，应承担一定的违约责任。综上，本院确认故通道及后院应属相关权利人共有。陇西农商行主张伊真堂公司要求办理陇西县文峰镇自由路升旗宾馆2号楼院内土地使用权证，该土地不属于陇西农商行所有，不构成违约的陈述，不符合本案的法律事实，其主张不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定的事实如下：2011年9月27日，陇西农商行与伊真堂公司签订《房屋买卖协议》，约定将位于陇西县文峰镇自由路升旗宾馆2号楼，楼房共计六层，建筑面积为3079.99平方米，以960万元转让伊真堂公司，建筑物的附属设施，如：化粪池、院落等使用权由双方共享；陇西农商行负责拆除违章建筑，并于协议签订后二十日内与相关权益人协商将标的物的附属设施的权益以文字形式共同确认；房屋产权由陇西农商行协助办证过户，任何一方违约应承担房屋总价款10%的违约金。协议签订后，2011年10月18日，伊真堂公司支付价房款500万元，陇西农商行拆除了自行车棚等违章建筑，房屋交付伊真堂公司使用。2012年12月17日，陇西农商行将升旗宾馆2号楼的陇房权证（文）字第69**号房屋所有权证办理在其名下，2016年8月9日将升旗宾馆2号楼的国有土地使用权证陇国用（2016）第8561号亦办在其名下，但对双方协议约定的共享部分的土地使用权并未办证确权变更。另查明，根据中国银行业监督管理委员会甘肃监管局甘银监复【2017】15号批复，2017年2月27日，甘肃陇西农村合作银行变更为甘肃陇西农村商业银行股份有限公司。本院认为，伊真堂公司与陇西农商行签订的《房屋买卖协议》，双方形成房屋买卖合同的法律关系，因此，本案定性为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖协议》，合法有效，各方当事人应按协议约定履行各自的义务。本案中，伊真堂公司起诉请求陇西农商行办理升旗宾馆2号楼的房屋所有权证和土地使用权证，符合协议约定，其请求应予支持。关于伊真堂公司主张陇西农商行交付升旗宾馆2号楼后院及通道等土地、办理该土地使用权证，并承担96万违约金的问题，经查，该土地系相关权利人共有，并非专有土地。有定西市中级人民法院（2008）定中执字第47-1号民事裁定书和《房屋买卖协议》足以证实，陇西农商行对权利人共有部分的土地未协助办证确权变更，其行为构成违约，应承担一定违约责任，伊真堂公司的部分请求成立，本院予以支持。关于陇西农商行主张陇西县文峰镇自由路升旗宾馆2号楼院内土地不属陇西农商行所有，陇西农商行无权办证，亦不构成违约的请求，没有事实和法律依据，其主张本院不予采信。综上，伊真堂公司的部分诉讼请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百一十四条规定，拟判决如下：一、甘肃伊真堂药业有限责任公司与陇西农村商业银行股份有限公司签订的《房屋买卖协议》有效。二、陇西农村商业银行股份有限公司于判决生效后三个月内将位于陇西县文峰镇自由路升旗宾馆2号楼房（东邻自由路、西邻升旗宾馆院内住宅楼、北邻萧自成住宅、南邻街道）的房屋所有权证和土地使用权证办理在伊真堂公司名下。对位于陇西县文峰镇自由路升旗宾馆2号楼所涉的楼道、化粪池、后院等附属设施占用范围内的共享部分的土地使用权，由陇西农村商业银行股份有限公司协商相关单位及相关权利人恢复甘肃伊真堂药业有限责任公司共有的状态。三、陇西农村商业银行股份有限公司于判决生效后三个月内支付甘肃伊真堂药业有限责任公司违约金10万元。四、驳回甘肃伊真堂药业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50020元，甘肃伊真堂药业有限责任公司负担7503元。陇西农村商业银行股份有限公司负担42517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长  王利宏审判员  魏永红审判员  张怀文二〇一七年八月八日书记员  武春红