广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1823号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：林作良，男，1969年9月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：梁雪玩，女，1964年6月29日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈仪，阳江市江城区南恩街道法律服务所法律服务工作者。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人林作良、梁雪玩商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金2784.82元；二、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,判决丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由林作良、梁雪玩承担。事实与理由：一、丰怡公司于2018年8月13日才办出涉案房屋的产权证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素。丰怡公司将办证材料交给不动产登记中心后，不动产登记中心的审批程序繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属证书延迟办理。而且，丰怡公司为林作良、梁雪玩办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。林作良、梁雪玩也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司，并判决丰怡公司按合同约定支付已付房款的0.5%违约金给林作良、梁雪玩不当，请求二审法院予以纠正。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给林作良、梁雪玩没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以林作良、梁雪玩的起诉时间作为计付该利息的起算时间。林作良、梁雪玩辩称：一、涉案合同是林作良、梁雪玩与丰怡公司的真实意思表示，合法有效，双方应按合同全面履行。丰怡公司自身内部原因不能成为其拒绝履行合同的事由。一审判决丰怡公司按合同约定支付违约金于法有据。二、丰怡公司逾期办证期间占用林作良、梁雪玩的办证费，获得了该款项所产生的孳息，即使合同没有约定要支付该费用的利息，丰怡公司也应当将违约期间享有的孳息返还给林作良、梁雪玩。一审判决丰怡公司既支付逾期办证违约金又支付占用办证费期间的利息并无不妥。综上，应驳回丰怡公司的上诉请求。林作良、梁雪玩一审起诉请求：一、判令丰怡公司向林作良、梁雪玩支付逾期办证违约金2784.82元；二、判令丰怡公司向林作良、梁雪玩退还委托办证税费余款13704.54元及占用资金的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中32220元办证费的利息从2016年5月19日起计至2018年8月13日止；其中办证费余款13704.54元的利息2018年8月14日起计丰怡公司还清该款时止）给林作良、梁雪玩；三、判令丰怡公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月12日，林作良、梁雪玩（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭******房出售给林作良、梁雪玩，预测建筑面积共131.67平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为556964元；付款方式为商业贷款，买受人应当签署合同当日支付总房价款的60%即334964元作为首付房款，余款222000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第八条关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条关于逾期交付责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。林作良、梁雪玩和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同还约定了其他条款。林作良、梁雪玩和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当日，林作良、梁雪玩支付了代收代缴办证税费32220元给丰怡公司，其后付清全部购房款共556964元给丰怡公司。丰怡公司于2016年2月19日交付涉案商品房给林作良、梁雪玩使用，林作良、梁雪玩于2018年8月13日取得涉案房屋的不动产权证书。庭审中，丰怡公司主张于2018年2、3月提交资料到不动产登记中心办理产权登记，并为办理涉案房屋不动产权证代林作良、梁雪玩缴交了房屋维修基金9941元、初始登记费80元、不动产登记费及工本费90元、复印费50元、契税8354.46元合共18515.46元，应退还费用13704.54元，并提供相关票据佐证。林作良、梁雪玩对应退还费用无异议。另查明，丰怡公司收取林作良、梁雪玩缴交的办证税费后，于2014年11月18日代林作良、梁雪玩缴交房屋维修基金9941元，于2014年12月25日缴交初始登记费80元，于2018年8月3日缴交契税8354.46元，于2018年8月16日缴交不动产登记费及工本费90元。一审法院认为：林作良、梁雪玩与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。根据合同第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，林作良、梁雪玩不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向林作良、梁雪玩支付违约金。本案中，丰怡公司于2016年2月19日交付房屋给林作良、梁雪玩，丰怡公司未能举证证明其在交房之日后的90天内，即2016年5月19日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向林作良、梁雪玩支付逾期办证违约金2784.82元（556964元×0.5%）。因此，对林作良、梁雪玩该项请求，一审法院予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为林作良、梁雪玩办理房屋权属证书的违约行为，现林作良、梁雪玩请求丰怡公司返还办证费用，一审法院予以支持。本案扣除丰怡公司已代为林作良、梁雪玩支付的办证费用18515.46元后，丰怡公司应退还办证费用13704.54元（32220元-18515.46元）给林作良、梁雪玩。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。在丰怡公司逾期办证之前，即2016年5月29日之前，丰怡公司已代林作良、梁雪玩缴交房屋维修基金9941元、初始登记费80元、复印费50元，2016年5月29日之后应退还办证费22149元（32220元-9941元-80元-50元）；在丰怡公司于2018年8月3日代丰怡公司缴交契税8354.46元后，丰怡公司应退还13794.54元给林作良、梁雪玩；在丰怡公司于2018年8月16日代林作良、梁雪玩缴交90元后，丰怡公司应退还13704.54元给林作良、梁雪玩。因此，丰怡公司应退还的利息应分三段计算：在2016年5月29日至2018年8月3日，以22149元为基数；在2018年8月4日至2018年8月16日，以13794.54元为基数；在2018年8月17日之后至丰怡公司退还剩余办证费之日止的利息，以13704.54元为基数；均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。林作良、梁雪玩请求超过上述核定数额的，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2784.82元给林作良、梁雪玩；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费13704.54元给林作良、梁雪玩；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付占用办证费期间的利息（在2016年5月29日至2018年8月3日，以22149元为基数；在2018年8月4日至2018年8月16日，以13794.54元为基数；在2018年8月17日之后至丰怡公司退还剩余办证费之日止的利息，以13704.54元为基数；均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给林作良、梁雪玩；四、驳回林作良、梁雪玩的其他诉讼请求。一审案件受理费97元，由丰怡公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。林作良、梁雪玩与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给林作良、梁雪玩是否正确的问题。本案中，林作良、梁雪玩已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给林作良、梁雪玩，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办理产权登记的时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了林作良、梁雪玩的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了林作良、梁雪玩的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司以剩余办证费为基数（其中，2016年5月29日至2018年8月3日，以22149元为基数；2018年8月4日至2018年8月16日，以13794.54元为基数；2018年8月17日之后至丰怡公司退还剩余办证费之日止，以13704.54元为基数），按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给林作良、梁雪玩并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月十九日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。