广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2928号 原告：徐尹。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 委托诉讼代理人：唐粮松，该公司员工。 原告徐尹与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐尹的委托诉讼代理人梁宇宸，被告富乐华公司的委托诉讼代理人唐粮松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐尹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-731）；2.被告退还原告已付房款共计207252元以及赔偿利息损失45124.81元（以207252元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年4月16日暂计至2019年9月30日为45124.81元，实际计算至清偿之日止）；4.被告退还已付的案涉房屋相关手续费共计557元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-731）,该合同约定原告购买被告开发的位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，房屋建筑面积为68.6平方米，原告支付首付款207252元，剩余款项以按揭形式付款以及被告应当在2016年12月30日前向原告交付房屋。原告已于2015年4月16日按合同约定向被告支付了全部首付款207252元以及案涉房屋相关手续费557元，被告也均向原告开具了收据。《商品房买卖合同》签订后，被告告知原告将合同备案后才可以办理按揭贷款，让原告回去耐心等待合同备案。期间原告多次催促被告将备案的合同交给原告以尽快能办理按揭贷款，但被告以各种理由拖延搪塞。后原告到房产部门查询，发现被告至今尚未将《商品房买卖合同》进行登记备案，也被告知案涉楼盘现今无法进行合同备案。现由于被告原因导致原告无法继续按照合同约定的以按揭贷款形式付款。并且案涉房屋仍未竣工验收，已被防城港市住房和城乡建设局责令停止交房，进行整改，至今无法向原告交付房屋。原告认为，原告已按照《商品房买卖合同》约定提交材料办理按揭手续，但非归责于原告的原因导致至今无法办理按揭贷款，原告有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条解除合同。同时，本案合同约定被告应当在签订之日起30内办理合同备案手续以及合同约定交房期限为2016年12月30日前，被告至今无法为原告办理合同备案且无法交房，已构成违约。由于被告从未告知原告逾期交房的原因，原告无法确定是否存在顺延情况，无法确定顺延交房的具体日期，原告依然有权根据合同主张逾期交房解除权。合同解除后，根据相关法律规定以及合同约定，被告应当退还原告已付房款、案涉房屋手续费并赔偿利息损失。 被告富乐华公司辩称，一、无论基于法定还是约定，原告都不享有合同解除权，无权请求解除合同、返还已付房款。理由：（一）原告无法定解除权。原告未能证明本案事实符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，不能基于该条规定享有解除权；（二）原告无约定解除权。买卖合同中约定解除合同的前提是被告逾期交房超过360日，而若原告未付清全款则交房日期顺延至原告付清全款的30日内；（三）关于原告的付款条件，原、被告约定，如原告贷款未获批准应当在接到通知之日起十日内付完全部款项，但原告至今仍未付清全部款项，已构成违约。二、即使认为买卖合同中若原告未能付清全部款项则交房日期顺延至付清全款30日的特别条款不足以阻却原告解除权的产生，即使不论原告是否付清全款被告均需在合同约定的日期2016年12月31日前向原告交房，原告因此所产生的解除权也因除斥期间经过而消灭。 本院经审理认定事实如下：2015年4月16日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（编号：3-2-731），约定原告购买被告开发的位于广西防城港市行政中心区，建筑面积为68.6平方米，单价为每平方米5820元，总价款为399252元。《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金207252元，该定金与交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年4月16日前支付首期房价款207252元，占全部房价款的51.9%，余款192000元申请贷款支付；《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十九条预售合同登记备案约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（4）款约定，买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额。买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第四款约定，如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后10日内向出卖人办理相关手续付清剩余房款，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。逾期超过30天的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项进行了约定。2015年4月16日，被告向原告出具三张《收据》（编号分别为：6127741、1221471、6127742），表示收到原告交来防城港国际大酒店房款206494元、代收费557元（备案费97元、预抵押费460元）、房款758元。 另查明，2019年8月27日，防城港市住房和城乡建设局向原告出具《房屋信息查询证明》，证明截至2019年8月27日15时35分，原告名下无备案信息记录。2019年9月5日，原告委托广西精一律师事务所通过邮政快递向被告发出《律师函》，通知被告将《商品房买卖合同》未按约定登记备案的原因告知委托人或本律师等事宜。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十九条预售合同登记备案约定，被告应当自本合同签订之日起30日内（即2015年5月16日前）办理商品房预售合同登记备案手续，但截止法庭辩论终结前，被告仍未将案涉商品房备案至原告的名下，被告显然已经违约，且因为《商品房买卖合同》未能备案而导致原告的按揭贷款不能通过，故原告不能办理按揭贷款的原因不能归责于原告自己本人，而是归责于被告的原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，对原告请求解除《商品房买卖合同》和要求被告返还购房款、备案费、预抵押费合计207809元及支付利息（利息以207252元为基数，从2015年4月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下： 一、解除原告徐尹与被告广西富乐华房地产开发有限公司于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：3-2-731）； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐尹返还购房款、备案费、预抵押费合计207809元及支付利息（利息以207252元为基数，从2015年4月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行 期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5094元，减半收取计2547元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5094元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇一九年十二月十七日 书记员  庞剑