广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0602民初117号原告：雷怀青，男，汉族，1973年9月8日出生，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：邹葵阳，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚云海，广东品政律师事务所律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人：黄志刚，董事长。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙，总经理。被告：广西南宁天捷房地产策划有限责任公司，住所地南宁市青秀区中泰路9号天健国际公馆A座1702号房。法定代表人：崔占斌。原告雷怀青诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西南宁天捷房地产策划有限责任公司（以下简称天捷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷怀青及其诉讼委托代理人邹葵阳到庭参加诉讼，被告富乐华公司、军通公司、天捷公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；2.判决被告军通公司、富乐华公司连带返还原告支付的合作建房款定金及合作建房款30%余款175695元，并判决被告军通公司、富乐华公司从原告支付合作建房款定金及合作建房款30%余款之日起至判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率分段连带赔偿利息损失给原告（暂计至2016年12月26日约35382.43元）；3.被告天捷公司返还原告购房相关费用81584元，并判令被告天捷公司从2013年5月10日起至判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率分段赔偿利息损失给原告（暂计至2016年12月26日约16994.74元）；4.被告承担诉讼费。事实和理由：富乐华公司建设防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心，由其股东即军通公司负责开发建设、经营、销售。2013年4月22日，原告与军通公司签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》。原告按照合同约定，于2013年4月21日、7月1日分别向军通公司支付合作建房款定金及合作建房款30%余款共计175695元。2013年5月10日，原告向天捷公司支付防城港CBD北部湾财经中心1-3-709、1-9-1816购房相关费用169576元。后因富乐华公司迟迟没有交房，则原告向防城港市住房保障和房产管理局投诉。2016年12月12日，富乐华公司作出的《关于雷怀青投诉的回复》，确认原告支付合作建房款175695元，且富乐华公司尚未取得预售许可证。富乐华公司在未取得商品房预售许可证的情况下，授权军通公司与原告签订合作建房合同书，该合同应属无效合同，被告应返还原告支付的相关款项并赔偿原告的经济损失。被告富乐华公司、军通公司、天捷公司均不出庭应诉，也未提供书面答辩及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告能提供原件的证据进行了核实。对原告能证实本案事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年4月29日，原告雷怀青（乙方）与被告军通公司（甲方）签订了1-3-709《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）。约定：甲方与开发商即富乐华公司将采取市场运作方式，在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处合作建设防城港中央商务区（1号地块）CBD国际港进行合作建房；乙方将自愿参与甲方的合作建房位于3栋7层09号房，总金额为585651元；合同还对付款方式、交房期限、违约责任等作约定。2013年4月21日、7月1日，军通公司分别向原告出具收据，确认收到原告交来的防城港CBD项目1号地块3号楼709号房合作建房定金50000元、余款125695元。2013年5月10日，天捷公司收到原告购买防城港CBD1-3-709号、CBD1-9-1816号购房相关费用169576元。另查明，2016年12月12日，富乐华公司向防城港市住房保障和房产管理局出具的《关于雷怀青投诉的回复》中显示，军通公司为富乐华公司股东，负责开发建设、经营、销售防城港市中央商务区（CBD）项目Ⅰ（1）号地块、Ⅱ（2）号地块。3栋709号房、9栋1816号房分别所交合作建房款为175695元、334150元。客户所诉的其他款项非我司（军通公司）开具的收据我司不知情，也并未授权其他公司收取。3#楼已在积极筹备开工建设事宜；客户所交纳资金已用于整个项目的开发建设当中，现我公司资金紧张，暂不受理客户的退款要求，如需办理解除协议书及退款手续，待我司工程建设完成资金回笼后作出相应的方案再通知业主前来洽谈协商解除协议书及退款事宜。9#号楼现在已取得《预售商品房许可证》，我司不受理客户的退款要求，请客户尽快前往我司办理相关交款手续，如逾期不办理我司将按相关条款约定对该套房屋进行处理等。本院认为，一、关于《合作建房合同书》的性质及效力问题。雷怀青与军通公司签订的《合作建房合同书》，包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”军通公司在雷怀青起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与雷怀青签订的合同因违反法律规定而无效。雷怀青请求确认其与军通公司签订的《合作建房合同书》无效，有法律依据，本院予以支持。二、关于军通公司、富乐华公司、天捷公司是否应连带返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，富乐华公司在未取得商品房预售许可证的前提下，军通公司以交纳合作建房合作建房定金、房款为名共向雷怀青收取175695元，应当依法由军通公司退还给原告雷怀青，并按合同约定向雷怀青支付交款之日起的中国人民银行同期活期存款的利息。依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，军通公司明知富乐华公司未取得商品房预售许可证，仍代为销售商品房，故富乐华公司应对军通公司收取的款项所产生的上述债务应负连带责任。另因原告未能举证证实天捷公司系涉案商品房项目的委托代理销售商，但天捷公司亦无权向原告收取涉案的款项，则天捷公司应返还收原告款项81584元并支付利息。原告请求军通公司、富乐华公司对涉案的81584元承担连带返还责任无法律依据，不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告雷怀青与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》为无效合同；二、被告广西南宁天捷房地产策划有限责任公司返还原告雷怀青款项81584元及利息（利息计算方法：以81584元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年5月10日起分段计付至清偿之日止）；三、被告广西军通投资有限公司返还原告雷怀青款项175695元及利息（利息计算方法：以50000元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率，从2013年4月21日起分段计付至2013年6月30日止；以175695元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率，从2013年7月1日起分段计付至清偿之日止）。被告广西富乐华房地产开发有限公司对上述债务负连带责任；四、驳回原告雷怀青的其他诉讼请求。案件受理费5944.84元（原告雷怀青已预交），由被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同承担4378.57元，由被告广西南宁天捷房地产策划有限责任公司1566.27元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费5944.84元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 燕人民陪审员  苏丕雄人民陪审员  韦廷华二〇一七年八月十五日书 记 员  陈 蓉