河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初8099号原告宋广强，男，1988年4月4日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托代理人程岩，河南首航律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王烁，河南首航律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告渐美叶,女,1971年11月20日出生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人王大昌，河南知松律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告宋广强与被告渐美叶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋广强委托代理人程���、王烁，被告渐美叶及其托代理人王大昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告因计划在白沙镇做餐饮生意，与被告在2016年9月26日签订了租期为6年的商铺租赁合同，并向被告支付定金1万元。由于商铺未正式交付，双方约定被告实际把商铺交付原告时为租赁期开始之日。开发商正式将商铺交付被告后被告以各种理由不履行合同义务。被告行为造成原告的财产损失。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判令被告支付原告违约金6.3万元，返还定金1万元；本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、涉案房屋系在集体土地上建造的商业房屋，未取得建设工程规划许可证，且至今尚未取得，故原、被告签订的房屋租赁合同系无效合同。2、原告无权要求被告支付违约金，因该合同系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五���八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求被告支付违约金于法无据。3、对被告而言，原、被告签订的房屋租赁合同显失公平，合同第一条第四款约定年租赁期限为6年，第九条第十九款约定合同有效期内不得提高租金，仅凭生活经验不难判断对被告显失公平，另外合同约定的年租金明显低于市场价位。4、原、被告签订的房屋租赁合同不能实现合同目的，原告诉称其租赁房屋用于经营餐饮，而经营餐饮行业，房屋不但应当配有消防设施，且必须通过消防部门的验收及许可证，而该房屋未取得建设工程规划许可证，不能通过消防部门验收并取得许可，故该合同目的不能实现。综上，��求法院判决驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、商铺租赁合同一份，证明原、被告之间存在真实合法的租赁合同及合同具体内容；证据二、支付宝转账记录，证明2016年9月26日13:02原告转账给被告定金1万元，合同已生效;证据三、原、被告的录音资料，证明原告多次催被告交付商铺，被告多次违约；证据四、郑东新区白沙镇赛可赛西汉堡店工商登记信息，证明被告在2月16日以前已经将商铺租给他人，造成根本违约；证据五、委托代理合同，证明原告与河南首航律师事务所产生委托代理关系，并支付了代理费6000元。被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、关联性无异议，但根据该合同第三条第5款、第九条第19款及补充2规定可以确定该合同显失公平，涉案房屋系���经规划的建筑物，根据相关法律规定，该合同系无效合同；对证据二真实性无异议；对证据三既然合同无效，无约可违，该证据不能达到原告的证明目的；对证据四虽然该商铺的工商登记信息显示注册日期为2017年2月16日，但不能证明被告在2017年2月16日之前已经把涉案房屋租给案外人，也不能达到原告的证明目的；对证据五房屋租赁合同关于发生纠纷的处理，并未约定一方向他方支付律师费，且该委托代理合同与本案不具有关联性。经审查，本院认为，原告提交的证据五并无发票等相关证据佐证，无法证明其证明目的，本院不予采纳。其他证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：证据一、购房合同一份，证明涉案房屋系未经规划的建筑物；证据二、房屋租赁合同，证明该合同显失公平��涉案房屋系未经规划的建筑物，根据相关法律规定，该合同系无效合同。原告对被告提交的上述证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，仅凭一份购房合同不能证明涉案房屋系未经规划的建筑物，该证据明确规定被告对该房屋拥有使用权，被告可以对该房屋进行出租，即使未经规划也不能免去被告的合同义务。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该份租赁合同是原、被告自愿签订的真实意思表达，原、被告双方都应该受到该合同的约束，合同真实有效。经审查，本院认为，被告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，但不能证明其证明目的，本院予以采纳，但对其证明目的，应结合本案其他证据综合予以认定。依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2016年7月8日，被告与河南创帝实业有限公司签订《白沙文化广场房屋买卖合同》一份，被告从该公司处购买位于郑州市郑东新区白沙镇××以北、恒通路以东，白沙文化广场1号楼1单元1层1005号房屋，房屋面积为79.19平方米，房屋用途为商业，目前仅有使用权，无产权，如后期办理产权，该公司向被告收取办理费用。该公司于2016年10月1日前将水通、路通、电通，具备使用条件的房屋交付被告使用。2016年9月26日，被告与原告签订《商铺租赁合同》一份，将被告所购的上述房屋出租给原告使用，合同约定，被告对所出租的房屋具有合法产权，被告同意原告所租房屋作为经营使用，其范围以原告的营业执照为准。租赁期限为6年，合同有效年度租金计为19万元（人民币）/年，每一个租赁年度按月计算，每一个交租期以6个月为一个周期。原告在签订合同时给付被告1万元人民币定金，在商��正式入住后7个工作日内将第一个交租期的租金95000元人民币付给被告。原告从第一个交租期后，开始在每个交租期前7个工作日内交齐下个租期的租金。原告已交纳定金后，被告未能按期完好如数向原告移交出租房屋及设备，属于被告违约，被告应每天按年租金的1%向原告支付延期违约金，同时，原告有权向被告索回延误期的定金，直至全部收回终止合同。该合同经原、被告签字，原告交付定金后生效，即具有法律效力。合同补充约定：由于商铺未交房，合同实际租期于被告实际交付原告使用再续签。原、被告双方均在该合同上签字确认。签订上述合同当天，原告通过支付宝向被告渐美叶转账10000元。庭审中，被告称开发商交付房屋的日期记不清楚了。原告自认2017年1月份得知开发商已交付房屋，2017年1月17日，原告与被告通话，要求被告交付���屋，被告要求上调租金或者将原告已付款项退还。庭审中，被告渐美叶另确认已将涉案房屋出租给案外人，现已无法向原告交付。案外人在该处经营汉堡店，该店于2017年2月16日注册登记，登记名称为郑东新区白沙镇赛可赛西汉堡店。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告虽辩称该合同无效，但其提交的证据不足以证明其答辩意见，故对被告的该意见本院不予采信。原、被告签订的合同合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约向被告支付定金10000元，但被告未按约定向原告交付房屋，而将房屋另行出租给他人，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约，根���《商铺租赁合同》第十八条约定，原告已交纳定金后，被告未能按期完好如数向原告移交出租房屋及设备，属于被告违约。被告每天按年租金的1%向原告支付延期违约金，同时原告有权向被告索回延误期的定金，直至全部收回终止合同。故原告有权要求被告返还定金10000元，并支付违约金。关于违约金的具体数额，因双方合同签订时，开发商尚未将房屋交付给被告，合同未记载租赁期限及被告向原告交付房屋的时间，双方明确约定合同实际租期于被告实际交付原告使用再续签，故被告应于开发商交房后将房屋交付给原告，庭审中被告并未举证证明房屋实际交付日期，亦未举证证明其在此处之前明确告知原告房屋不再交付，另双方约定的违约金标准过高，明显超出法律规定，故本院酌定自原告自认得知房屋交付之日2017年1月17日起，以19万元基数，按照年利率24%计算至庭审之日（2017年7月12日），为22293.33元，原告庭审中所述的各项损失均未提交相应证据予以证明，本院不予支持。综上，对原告要求被告退还原告定金10000元、支付违约金22293.33元的诉讼请求，本院予以支持，对诉请超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告渐美叶于本判决生效后十日内退还原告宋广强定金10000元并支付违约金22293.33元；二、驳回原告宋广强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1625元，减半收取812.5元，由原告宋广强负担453.5元，由被告渐美���负担359元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一七年八月二十四日书记员  李 娟