陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终1352号上诉人（原审被告）陕西金地佳和置业有限公司，住所地：西安市曲江新区五典坡路1696号金地褐石公馆12号楼。法定代表人郝一斌，该公司董事长。委托代理人于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李国靚，男，1965年10月18日出生，汉族，无业，住陕西省神木县。委托代理人赵杰娜，陕西永嘉信律师事务所律师。原审第三人中国银行股份有限公司西安北大街支行，住所地：西安市北大街358号。负责人徐卫东，该行行长。委托代理人张竟新，男，1971年1月8日出生，汉族，该银行职员，住西安市。上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人李国靚、原审第三人中国银行股份有限公司西安北大街支行（以下简称中行北大街支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016)陕0113民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人金地公司之委托代理人于菲，被上诉人李国靚之委托代理人赵杰娜，原审第三人中行北大街支行之委托代理人张竟新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月9日，李国靓、金地公司签订《商品房买卖合同》，李国靓购买金地公司开发的位于西安市××新区××北路北侧的“金地湖城大境”项目第28幢2单元10层21002号房屋，该房屋建筑面积为197.46平方米，总价为3267082元，其中首付款为987082元，余款2280000元在第三人处办理了按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2014年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。附件六第三条对《合同》第九条的补充中约定，如买受人依照本合同第九条的有关规定提出解除本合同的，则买受人应自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给出卖人。逾期送达的为买受人放弃解除本合同的权利，但出卖人因逾期交房所需承担支付违约金的违约责任不得因此免除。《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.小区供水供电于交付日期投入使用；2.天然气设施在交付后三个月投入使用；3.交付后第二个采暖期开始正常供暖。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息”。李国靓于2012年4月28日向金地公司缴纳购房首付款987082元、剩余2280000元在第三人中行北大街支行办理了按揭贷款。2013年1月15日缴纳车位款120000元。2014年10月22日李国靓在金地公司处收房。经查明“金地湖城大境”项目第28幢2单元10层21002号房屋至今未供暖。第三人中行北大街支行出具截止到2016年6月21日李国靓已还贷款本息707598.67元（其中归还本金244817.93元、利息462592.99元、本金的罚息82.86元、利息的罚息104.89元），未还本息2125295.58元（拖欠借款本金2035182.07元、应收利息85147.07元、拖欠本金的罚息2100元、应收利息的罚息2866.44元），李国靓、金地公司对第三人中行北大街支行出具的该项金额均无异议。李国靚于2016年1月15日起诉至西安市雁塔区人民法院诉称：其于2012年6月9日与金地公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y12040763），约定李国靓购买金地公司开发的位于西安市××新区××北路北侧的金地湖城大境第28幢2单元10层21002号房，建筑面积197.46平方米，总金额3267082元；金地公司应于2014年8月28日前将经验收合格的该商品房交付李国靓使用，金地公司应当在商品房交付后365个工作日内办理产权证书。合同签订后，李国靓即首付987082元，剩余2280000元以银行按揭贷款形式付清。李国靓认为，金地公司出现房屋质量问题、逾期交房、暖气未正常供暖等违约情形。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除李国靓、金地公司签订的合同登记号为Y12040763的《商品房买卖合同》；2.金地公司向李国靓退还李国靓已交房屋首付987082元、车位款120000元、赔偿李国靓已经向银行支付的贷款本息689599元、支付违约金32670.82元（共计1829351.82元）；3.诉讼费由金地公司承担。金地公司辩称：李国靓与金地公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交房时间为2014年8月28日，李国靓于2014年10月22日收房,根据《商品房买卖合同》第九条以及合同附件六第三条的规定，李国靓在2015年12月3日行使解除权已经超过了除斥期间的期限，解除权消灭。该房屋质量合格，已经于2015年5月11日完成竣工验收备案。房屋是否存在主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的法定解除情形，李国靓应承担举证责任。因车位款与购房款是两个合同，故请求驳回李国靓对车位款的诉请。综上，金地公司认为应当驳回李国靓诉请。第三人中行北大街支行述称：中行北大街支行依据李国靓、金地公司签订的商品房买卖合同，办理了贷款合同并依约放款。若商品房买卖合同被解除，按照有关规定应由金地公司偿还未偿还的贷款本息，且该行愿在偿还完贷款本息后7日内出具撤销抵押的证明。原审法院认为：李国靓与金地公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律法规的强制性规定，且不具有其它的无效情形，系合法有效合同，故对双方当事人均产生法律约束力。合同签订后李国靓按照合同约定交纳了首付款并办理了银行按揭手续，已经履行了合同义务。李国靓提出房屋有质量问题但未提交证据，其以质量问题为由解除《商品房买卖合同》理由不能成立。李国靓以逾期交房为由提出解除《商品房买卖合同》，因《商品房买卖合同》第八条明确约定交房时间为2014年8月28日，李国靓于2014年10月22日收房,根据《商品房买卖合同》附件六第三条对《合同》第九条的补充，约定买受人应自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给出卖人，逾期送达的为买受人放弃解除本合同的权利。2015年12月3日李国靓行使逾期交房的解除权已经超过双方合同约定的期限，故李国靓以逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》的理由不成立。《商品房买卖合同》附件六第三条仅是对《合同》第九条的补充，即仅针对逾期交房的解除权。李国靓提出的物业证明用以证明交房后第二个采暖期未供暖属于逾期供暖，金地公司虽不认可物业证明的真实性，但其承认交房后2014年、2015年采暖期未供暖的事实，所以金地公司在交房后第二个采暖期未供暖属于客观事实，符合李国靓与金地公司签订的《商品房买卖合同》第十四条中关于交房后第二个采暖期未供暖可以解除合同的情形，所以李国靓有权解除《商品房买卖合同》，故本院对李国靓请求解除李国靓、金地公司间签订的合同登记号为Y12040763的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，金地公司应将李国靓已交购房首付款987082元返还李国靓，李国靓应当协助金地公司办理房屋的备案注销登记手续。另金地公司称车位款与购房款是两个合同，但未向法庭提交车位合同，因车位款的收款收据记载今收到李国靓交来金地·湖城大境4号地28-21002号房车位款120000元，可见购买车位与李国靓购买房屋不可分割，且在《商品房买卖合同》被解除后李国靓购买车位的目的亦不能实现，故在《商品房买卖合同》解除后，金地公司应将李国靓已交车位款120000元予以返还李国靓。根据《商品房买卖合同》第十四条“如果在规定的日期内未达到使用条件，买受人退房，出卖人按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款及利息”之约定，金地公司负有对李国靓已付房款按中国人民银行同期活期存款利率支付利息的义务。违约责任的承担原则是损失补偿原则，双方已在《商品房买卖合同》第十四条已经约定了因金地公司在规定日期内未达到使用条件致使合同解除的应支付李国靓已付房款及利息，故对李国靓要求金地公司支付违约金32670.82元的诉讼请求不予支持。另由于金地公司的违约导致李国靓、金地公司签订的《商品房买卖合同》解除后，李国靓与第三人签订的按揭贷款合同的目的已无法实现，李国靓现请求金地公司返还其已偿还第三人的按揭贷款的本息，第三人亦要求金地公司偿还尚欠的贷款本息，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，按揭贷款合同系开发商违约导致商品房买卖合同解除从而致使按揭贷款合同目的无法实现的，第三人亦请求偿还尚欠的贷款本息，应当由出卖人将收受的购房贷款和购房款的本息及利息分别返还第三人银行和买受人，对于李国靓请求金地公司返还其已经向第三人银行偿还的贷款本息的诉请本院予以支持。截止到2016年6月21日李国靓已还贷款本息707598.67元（其中归还本金244817.93元、利息462592.99元、本金的罚息82.86元、利息的罚息104.89元），由于本金的罚息82.96元、利息的罚息104.89元系因李国靓未及时偿还银行贷款而产生，系李国靓过错，故扣除本金的罚息82.96元及利息的罚息104.89元后，金地公司应当向李国靓返还李国靓偿还的第三人银行的贷款本息707410.92元。李国靓未还银行本息2125295.58元（拖欠借款本金2035182.07元、应收利息85147.07元、拖欠本金的罚息2100元、应收利息的罚息2866.44元）。其中拖欠本金的罚息2100元、应收利息的罚息2866.44元是在李国靓已经向法院起诉的期间产生，而非李国靓过错，故本院不再扣除。故李国靓尚未偿还的第三人银行的剩余贷款本息2125295.58元应由金地公司向第三人偿还。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告李国靓与被告陕西金地佳和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（登记号：Y12040763）；二、被告陕西金地佳和置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告李国靓已交房屋首付987082元、车位款120000元；三、被告陕西金地佳和置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告李国靓已向第三人偿还的贷款本息707410.92元；四、被告陕西金地佳和置业有限公司在本判决生效后十日内按中国人民银行同期活期存款利率支付李国靓房屋首付款987082元自2012年4月28日至实际给付之日的利息；五、被告陕西金地佳和置业有限公司在本判决生效后十日内向第三人中行北大街支行偿还原告李国靓签订的个人一手住房贷款合同项下的剩余贷款本息2125295.58元；六、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21264元，由原告李国靓承担264元，由被告陕西金地佳和置业有限公司承担21000元。由于原告李国靓已全部预交，故被告陕西金地佳和置业有限公司将承担的案件受理费21000元在本判决生效后十日内直接支付原告李国靓。宣判后，金地公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对合同解除条件认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条，在约定期限内，上诉人只要确保天然气、供暖的基础设施达到使用条件，即完全履行了合同义务，至于天然气、暖气何时可以实际使用，是由天然气公司、供暖公司决定的，同时也与业主入住率等有关。本案涉案房屋已经于2015年5月11日。二、一审判决认定上诉人向被上诉人支付车位款无法律依据。车位买卖合同与商品房买卖合同属于两个独立的法律关系，不能作为一案处理，车位买卖合同也并未解除。三、一审判决判项三、四、五项均已超过被上诉人的诉讼请求，且无事实及法律依据。上诉请求：1、请求依法撤销西安市雁塔区人民法院作出的（2016）陕0113民初1096号民事判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。李国靚辩称李国靚辩称，一、原审法院判决关于合同解除方面的认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。李国靚提出的物业证明用于证明交房后第二个采暖期未供暖属于预期供暖，上诉人在交房后第二个采暖期未供暖属于客观事实且事实清楚。二、原审法院判决关于上诉人应退还车位款认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。对于被上诉人来说，房和车位对购买者是不可分割的，而且根本就没有车位买卖合同，而且上诉人所出售的车位一般都是小区的防空洞或消防通道，均属于业主公共设施，是不允许买卖的。三、原审法院判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，不存在超过被上诉人诉讼请求的情形。中行北大街支行辩称：我们对一审判决没有异议。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，李国靓与金地公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后李国靓按照合同约定交纳了首付款并办理了银行按揭手续，金地公司已交付了房屋。李国靓提出房屋有质量问题但未提供证据证明，其以质量问题为由解除《商品房买卖合同》理由不能成立。李国靓以逾期交房为由提出解除《商品房买卖合同》，因《商品房买卖合同》第八条明确约定交房时间为2014年8月28日，李国靓于2014年10月22日收房,根据《商品房买卖合同》附件六第三条对《合同》第九条的补充，约定买受人应自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给出卖人，逾期送达的为买受人放弃解除本合同的权利。2015年12月3日，李国靓行使逾期交房的解除权已经超过双方合同约定的期限，故李国靓以逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》的理由不成立。至于李国靚以《商品房买卖合同》第十四条中关于交房后第二个采暖期未供暖可以解除合同的约定，其可以解除合同一节，合同虽约定交付后第二个采暖期开始正常供暖，如果在规定的日期内未达到使用条件，买受人可以退房，但第二个采暖季未供暖系因入住率不够等客观原因造成，且李国靚收房后至今并未实际装修入住，未供暖未对其生活造成任何影响，金地公司在第三个采暖季已正常供暖，不属根本违约，合同目的能够实现，从稳定房地产市场交易考虑，李国靚主张解除合同之诉讼请求本院不予支持。据此，原审判决应予改判。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2016)陕0113民初1096号民事判决；二、驳回李国靚之诉讼请求。一审案件受理费21264元由李国靚承担，上诉案件受理费46215元由陕西金地佳和置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年八月二十一日书 记 员  王晓平