重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0155民初4403号原告薛全兵，男，生于1981年9月5日，汉族，四川省资阳市人，住四川省资阳市雁江区。委托代理人唐勇，重庆文才律师事务所律师。被告重庆市顺盛实业有限公司。住所地重庆市九龙坡区兰美路***号附*号。统一社会信用代码91500107709315288N。法定代表人黄建福，该公司董事长。原告薛全兵诉被告重庆市顺盛实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张中波适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告薛全兵及其委托代理人唐勇到庭参加了诉讼，被告重庆市顺盛实业有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛全兵诉称，2014年4月23日，原告与被告签订了重庆市商品房买卖合同，原告支付了全部购房款，并履行了合同所约定的义务。被告于2015年11月14日将房屋交付给原告。被告负有为原告办理产权证，并向原告交付的义务，原告多次敦促其早日办理房屋产权证，但时至今日，被告未按合同的约定办理产权证，应承担违约责任。请求人民法院判决被告向原告支付自2016年1月14日起至2017年7月20日止迟延办理房屋所有权证的违约金25491.64元。被告书面答辩称，原告不具有本案的诉权，合同约定违约金的支付时间为办证机构出具受理单之日起30日内，本案原告的产权证尚未办理，登记受理单也未出具，即使被告存在逾期办证的情况，也因原告主张违约金的条件没有成就而导致原告不具有提起本次诉讼的资格；被告不存在迟延办证（提交办证申请及相关资料）的违约事实，产权证尚未办理的原因不在被告，而在原告；即使法院认定被告存在违约的事实，而应当支付违约金，但因原告并不存在损失，故原告主张的违约金标准过高，请求人民法院进行调整（减少）。经审理查明，2014年3月4日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于梁平区某某街道某某路518号（顺盛·依山郡小区）×幢×-7-5号商品房一套出售给原告，房屋总价款为460970元，交房日期为2015年10月30日前，该合同第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第3项约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”，第4项约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第5项约定“如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。合同签订后，原告向被告一次性缴纳了全部购房款。原告还向被告缴纳了契税等税费及产权登记费、办证费。该房于2015年10月23日取得备案登记，被告于2015年11月4日向原告交付了房屋，于2017年5月31日向梁平区土地房屋权属登记中心提交了办理房屋产权证的书面申请及相关资料，为此，原告选择继续履行合同，以被告迟延办理房屋产权证违约为由诉讼来院，请求判令被告向原告支付自2015年12月30日起至2017年7月20日止迟延办理房屋所有权证的违约金25491.64元。上述事实，有原、被告提供的证据、原告委托代理人的当庭陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告签订的合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。双方签订的《合同》第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。被告接受了原告要求其向土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的申请及相关资料的委托，被告应当按照合同约定的时间向该中心提交前述申请和资料；被告于2015年11月4日向原告交付房屋，按前述约定，被告应于2016年1月4日前向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得该机构出具的登记受理单，而被告于2017年5月31日才向梁平区土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的书面申请及相关资料，被告迟延提交办理房屋产权证的书面申请及资料的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告向原告支付违约金的起算时间为2016年1月4日，止算时间为2017年5月31日。现原告主张从2016年1月14日开始计算，不违反法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由于原告已接受争议房屋，被告的迟延办证行为并未对原告使用该房造成影响，原告也未列举被告的迟延办证行为对其是否造成了其他何种损失，更未提供证据加以证明是否对其造成了损失，根据前述法律和司法解释的规定，对于被告要求调整（减少）违约金的抗辩主张，应予以支持。因土地、房屋权属登记中心现在执行的是土地使用权证和房屋所有权证合一的制度，因此应视为迟延办理一个产权证构成的违约责任，对于违约金的具体数额，本院酌定为9400元。双方在《合同》第十三条中约定“逾期超过90日后…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”这条约定的含义是要求违约方务必在一定期限（30日）内向守约方支付违约金，是督促违约方在一定期限内履行义务，并不是规定守约方务必在“违约方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内”才有权主张违约金，因此原告主张违约金的条件已经成就。对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告重庆市顺盛实业有限公司向原告支付逾期办理房地产权证的违约金9400元（2016年1月14日至2017年5月31日期间的），限本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张中波二〇一七年八月二十四日书记员  冯显莉