四川省隆昌市人民法院& # x B ; 民 事 判 决 书(2017)川1028民初1999号原告：吴昊，男，1991年7月6日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市。委托诉讼代理人：税效平（系原告之父），男，1962年12月18日出生，汉族，住四川省隆昌市。委托诉讼代理人：赵安斌，系四川永炽律师事务所律师。被告：广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司，住所地：隆昌市金鹅镇大西街二段92—94号，统一社会信用代码：915110286841558467。负责人：谈际梅。原告吴昊与被告广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司（以下简称美星隆昌分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴昊的委托诉讼代理人税效平、赵安斌、被告美星隆昌分公司负责人谈际梅到庭参加诉讼。审理中，被告美星隆昌分公司于2017年7月6日向本院提出管辖权异议，本院于2017年7月7日裁定驳回被告美星隆昌分公司的异议。被告美星隆昌分公司不服，上诉至内江市中级人民法院，该院于2017年7月26日作出（2017）川10民辖终79号裁定，驳回了被告美星隆昌分公司的上诉。本案现已审理终结。原告吴昊向本院提出诉讼请求：1.判令被告美星隆昌分公司支付2017年7月-9月的房屋租金46631元；2.判令被告美星隆昌分公司支付欠缴的2016年、2017年税金72000元、水电气物管费等费用24000元。事实与理由：原、被告于2013年9月30日签订了《房屋租赁合同》一份，原告吴昊将自有的坐落在XXXX的房屋租赁给被告美星隆昌分公司。原告吴昊依约将房屋交给了被告美星隆昌分公司使用，被告也按约交付了部分租金，但截止起诉时，尚欠2017年7-9月的租金46631元未付，并欠缴2016年、2017年税金72000元、水电气物管费等费用24000元。原告吴昊多次催收未果，于2017年6月16日委托四川永炽律师事务所向被告美星隆昌分公司发出律师函催收，仍未凑效，故诉至法院。被告美星隆昌分公司辩称，首先，被告美星隆昌分公司不是《房屋租赁合同》的当事人，该合同是案外人杨青签订的，租房后交给被告美星隆昌分公司使用，这从原告吴昊出示的租金收条上注明收到杨青支付的房租，可以得到证实，故请求驳回原告吴昊的诉讼请求。其次，即使被告美星隆昌分公司是承租人也不应当承担原告吴昊主张的责任。一是，杨青和被告美星隆昌分公司已与原告吴昊协商租赁合同于2017年6月30日终止，之后也在帮助原告吴昊寻找到其他承租人，原告吴昊也认可租赁合同于2017年6月30日到期，并允许被告美星隆昌分公司撤场，杨青仅支付3个月的租金。《房屋租赁合同》第三条2项租金缴纳方式为：半年一付。杨青均是按照半年一付的形式支付租金，现在原告只收取3个月的租金，完全是因为与杨青达成了2017年6月30日租期截止的协议。致使我们迫切搬出去的原因是原告将消防区域隔开出租给他人，我们都是冒着生命危险在办公，仅因我们对门面进行了装修，为了自己的利益才没起诉原告。除了租赁的三楼，还向原告租赁了地下室。消防部门来检查时称地下室不允许出租，是小区的公用地方，并且整栋楼的排污排水管道就在我们办公区域上面，租房的时候没有看仔细，在承租期间排污管泄露，造成了货物损失。为此，我们多次找原告吴昊的母亲，但其让我们找物管。物管也称地下室不能出租，也不管。原告吴昊的母亲为此叫我们不缴物管费，后来，还是我们维修的排污管道。并且，地下室面积只有400多个平方米，合同上却写的是1000多个平方米，租价也是原告定的。原告没有约束我们将地下室的用处，我们只是正常的使用，不管我怎么使用，楼上漏污水下来与我使用没有关系。原告方将房屋出租就应该保证房屋的质量。二是，原告方同意在2017年6月30日租赁合同终止，也多次找新的承租人，仅是因为原告自身的原因没有与新的承租人达成协议，导致涉案房屋没有新的承租人，不应当由被告美星隆昌分公司负责。最后，原告方需要提交税务机关出具的正式税费清单证实具体税费金额。合同约定杨青替原告代缴相关税费，该税费事实上应由原告将税费交由税务机关，然后据实与杨青结算，现在相关的税费原告并没有实际的支付给税务机关，原告主张的税费还未实际产生，故原告的税费主张不存在，应不予支持。杨青与被告美星隆昌分公司已经将电费付清，不存在还有未付的电费。水费要到8月份才能缴纳。另外，原告吴昊收取了3万元押金，应予退还。当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人对证据进行质证。对本案双方当事人提交的证据和事实，本院认定如下：2013年9月30日，原告吴昊之母周启英代表原告吴昊与被告美星隆昌分公司员工杨青签订《房屋租赁》合同一式两份，原告吴昊所提供的合同文本显示，在杨青签名处均加盖了被告美星隆昌分公司的印章。合同约定原告吴昊（甲方）将其自有的面积为757.7平方米、位于隆昌市XXXXX的房屋出租给被告美星隆昌分公司（乙方），租赁期限为2013年10月1日至2021年9月30日，租金半年支付一次，月租金按25元/平方米计算，提前10日支付，自2016年10月1日起，每年的月租金按8%递增，租金自2014年2月1日起计算。租赁期间涉及应由甲方承担的税费、水、电、物管、维修等费用均由乙方承担。同时约定，乙方有权转租，但应提前3个月通知甲方，并获得甲方同意，转让费由双方共同商定，转让费的30%归甲方，并由甲方与第三方另行签订租赁合同。合同签订后，原告吴昊依约将房屋交付给了被告美星隆昌分公司，该公司也对该房屋进行了装修并在里面从事经营活动。2017年3月31日前的租金，被告美星隆昌分公司已付清。2016年10月，被告美星隆昌分公司支付租金时，其分公司负责人谈际梅于当月25日通过微信发送了条信息给原告吴昊之母周启英，载明“周姐，你有支付宝账号吗？正好收了一批工程款，马上转给你，都耽误了，不好意思。”根据合同约定，被告美星隆昌分公司应当于2017年3月20日支付2017年4月1日至2017年9月30日的房屋租金，但该分公司仅于2017年4月11日支付了三个月的租金，原告吴昊之母周启英代为出具了收条一份，载明：“今收到广州美星装饰公司交来2017年4月1日—6月30日房租46631元。”2017年3月29日，被告美星隆昌分公司通过微信发送条信息给原告吴昊之母周启英，内容为：“周姐你好，我是美星装饰小谈，确实门面这边负一楼经常漏污水这些没有办法解决，我跟小杨咬牙到西区去买了门面，请周姐理解，也感谢周姐这几年来对我和小杨的支持，根据合同我们提前三个月跟周姐汇报，这里我们也尽量转出去，周姐对转租有什么要求你提出来我们也尽量配合，包括你们朋友不愿意出转让费的也可以介绍来我们跟他谈。”被告美星隆昌分公司也搬离了租赁的房屋，同时在房屋窗户上拉了一条“转让189XXXX****即将迁至西湖逸品”的横幅以及在隆昌市一家名叫《生活向导》的媒介上广告了转租的信息。2017年6月30日，被告美星隆昌分公司负责人谈际梅通过微信发送信息给原告吴昊之母周启英，称“门面我们已经腾出来几天了，现在把门面钥匙交给你，今天是6.30号，正好房租到期。”，也通过邮寄方式将租赁房屋钥匙邮寄给原告吴昊之母周启英，但原告吴昊之母周启英并未接收，并通过微信重申租赁合同约定的租赁期限是2021年9月30日。被告美星隆昌分公司在租赁本案的房屋后，向税务机关缴纳了2015年12月31日前因房屋租赁所产生的税金，并向为该房屋提供物业服务的四川省隆昌县仁和物业管理有限责任公司付清了该房屋2014年12月31日前的物管费，并缴清了2014年12月31日前的物管费，同时，欠部分水、电费没有向收费单位支付。上述事实有双方当事人陈述，《房屋租赁合同》复印件一份、收条复印件四份、双方微信聊天记录截屏、本案租赁房屋外照片、四川省隆昌县地方税务局第七税务所证明一份、四川省隆昌县仁和物业管理有限责任公司证明一份、《生活向导》收据一份在卷证实，本院予以采信。对2017年8月24日，被告美星隆昌分公司提交的调查取证申请，因与本案的处理没有影响，也不属于当事人可以申请人民法院调取证据的范围，本院不予准许。被告美星隆昌分公司提出的杨青租赁的同一栋楼的地下室因排污管道漏而造成的财产损失问题，因系两份不同的租赁合同，且地下室的租赁在本案房屋租赁之后，原告吴昊在出租本案的房屋时，不可能遇见到之后所出租的地下室与本案房屋出租有关联，因此，因地下室租赁所产生的纠纷，不能纳入本案进行审理，故对被告提出的被告美星隆昌分公司提供的损失明细、排污管道漏水照片，本院在本案中不做认定。本院认为：一、被告美星隆昌分公司是否应当支付2017年7月至9月的租金46631元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，原告吴昊请求被告美星隆昌分公司支付租金46631元，需满足原、被告之间具有租赁合同关系，且约定的租金支付期限已届满。被告美星隆昌分公司庭审中对原告吴昊所主张的租金金额及已到支付期并未提异议，仅以承租人不是其公司，而是杨青，且因原告吴昊收取了2017年4月至6月的租金，本案的《房屋租赁合同》已于2017年6月30日解除为由，兹为抗辩。故本案中就原告吴昊提出的支付租金的请求的争议焦点有二：一是被告美星隆昌分公司是否为承租人；二是本案的租赁合同是否已于2017年6月30日解除。（一）被告美星隆昌分公司是承租人。一是，被告美星隆昌分公司主张其公司不是承租人的理由为其公司持有的合同上没有其公司的印章，但印章由被告美星隆昌分公司自己掌握，对于自由的合同文本是否盖章，完全在其公司的控制范围内，故不能以被告美星隆昌分公司自己持有的合同文本否定原告吴昊所持有的盖有其公司印章的合同文本；二是，虽然杨青不是被告美星隆昌分公司的负责人，但是其公司负责人谈际梅在庭审中自认杨青是被告美星隆昌分公司的员工，与其系夫妻关系，原告吴昊有理由相信杨青在合同上签名的行为代表被告美星隆昌分公司；三是，该房屋一直是用于被告美星隆昌分公司的经营活动，被告美星隆昌分公司辩称的杨青在租赁房屋后将房屋再交给其公司使用，与日常生活经验显著不符。虽然原告吴昊收取了被告美星隆昌分公司支付的租金后，出具的收条有载明系收到杨青交的租金，但就租赁房屋的相关事宜都是被告美星隆昌分公司的负责人谈际梅在与原告吴昊之母周启英在交流、沟通，杨青也是该分公司的员工，故收条上载明杨青交租金的事实不足以改变本案承租人为被告美星隆昌分公司的事实。并且，因支付租金，被告美星隆昌分公司负责人谈际梅2016年10月25日通过微信发送了条信息给原告吴昊之母周启英，载明“周姐，你有支付宝账号吗？正好收了一批工程款，马上转给你，都耽误了，不好意思。”，更表明被告美星隆昌分公司以承租人的身份在与原告吴昊之母周启英沟通。（二）本案的房屋租赁合同没有解除。被告美星隆昌分公司主张合同已经解除的依据为《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”规定合同的协商解除，相当于双方另行达成了一个合同已解除之前所订立的合同。合同的成立需经邀约和承诺两个阶段。本案中，被告美星隆昌分公司提出其公司提出仅缴纳三个月的房租时就已提出了解除房屋租赁合同，对此，其公司应当提出证据证明其公司向提出过解除租赁合同的事实。2017年6月30日，被告美星隆昌分公司负责人谈际梅通过微信发送信息给原告吴昊之母周启英，称“门面我们已经腾出来几天了，现在把门面钥匙交给你，今天是6.30号，正好房租到期。”，可以认定被告美星隆昌分公司具有解除租赁合同的意思，但不足以证明原告吴昊有同意解除租赁合同的承诺。首先，被告美星隆昌分公司负责人谈际梅发送的信息内容，如果在没有得到原告吴昊的认可的情况下，不能给原告吴昊设立不利后果。其次，原告吴昊之母通过微信重申租赁合同约定的租赁期限是2021年9月30日，表明其并不同意解除合同，并且也拒收了被告美星隆昌分公司向其邮寄的租赁房屋的钥匙。再次，原告吴昊收取三个月房租的事实并不能解释出双方已有解除租赁合同的合意。对当事人意思表示的解释不能脱离当事人所使用的文字的文义范围，除非当事人对于所使用的文字含义另有约定。收条的内容为“今收到广州美星装饰公司交来2017年4月1日—6月30日房租46631元。”，从整个文字表述来看，均没有对于双方之间的租赁合同的处理的任何信息。最后，被告美星隆昌分公司在搬离租赁房屋后广告了转租信息。结合其公司负责人谈际梅发给原告吴昊之母周启英的信息“……根据合同我们提前三个月跟周姐汇报，这里我们也尽量转出去，周姐对转租有什么要求你提出来我们也尽量配合，包括你们朋友不愿意出转让费的也可以介绍来我们跟他谈”以及合同约定的转租需提前三个月通知原告方，表明被告美星隆昌分公司是为自己利益广告的转租信息，而非向其公司所主张的是替原告方发布房屋租赁信息。并且，如果是原告方自行出租房屋，在租赁房屋窗户上就会直接写明出租，而不会写转让，也会留下自己的联系方式，而本案中却留的被告美星隆昌分公司负责人谈际梅的联系电话。综上，被告美星隆昌分公司的抗辩理由，不成立。对原告吴昊请求被告美星隆昌分公司支付2017年7月至9月的租金46631元的请求，本院予以支持。二、本案租赁房屋所涉及的税金、水费、电费、物管费的承担及支付方式问题。原、被告之间的租赁合同并未被解除，已如上述。双方所签订的租赁合同也约定了被告美星隆昌分公司承担租赁房屋所涉及的税费、水电物管维修等费用，但并没有具体约定应由被告美星隆昌分公司向相关单位直接缴纳还是由原告吴昊缴纳后向被告美星隆昌分公司请求支付，属于没有约定的情形，对此，应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定予以确定。现双方当事人没有达成相应的补充协议，则应根据双方当事人之前的交易情形予以确认。本案中，税务机关和物业管理公司均出具证明，证明被告美星隆昌分公司曾直接缴纳税金和物管费。房屋租赁所产生的水、电费由承租人直接支付，也符合本地的交易习惯。故本院认为，双方通过实际履行的方式确定应由被告美星隆昌分公司自行向税务机关、水、电公司、物管公司缴纳税金、水、电、物管费等费用。但对于2016年1月1日至今的前述税金、物管费以及部分水、电费，被告美星隆昌分公司并没有支付，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，原告有权请求被告继续履行。上述税费也要相应的租赁期间经过后才会产生支付义务，鉴于原告吴昊已起诉被告美星隆昌分公司支付2017年9月30日前的租金，双方之间的租赁合同确定的会持续到2017年9月30日，故对原告吴昊请求被告美星隆昌分公司向相关单位缴纳上述税费的请求，本院予以支持，超过部分，不予支持。虽然原告吴昊的诉讼请求是要求被告支付上述税费，但在庭审中，原告的代理人陈述，“被告自行缴纳税金还有优惠”，表明其真实意思是请求被告向相关单位缴纳上述税费，故本院对上述税费一并判决。至于被告美星隆昌分公司主张的原告吴昊将消防通道租赁给其他承租人（晨曦舞蹈），而该承租人将消防通道上锁、关闭，致使其解除合同的抗辩理由，不成立。理由如下：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定，需满足租赁房屋本身消防设施不符合法律规定的房屋使用的强制条件，而本案中，原告吴昊出租的房屋是经过了消防验收的房屋；其次，被告美星隆昌分公司提出的其他承租人（晨曦舞蹈）将消防通道上锁、关闭的事实即便属实，责任也不在原告吴昊，可以请求消防管理部门依法处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第一百零八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项之规定，判决如下：一、被告广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司于本判决生效之日起三日内支付原告吴昊2017年7月至9月的房屋租金46631元；二、被告广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司于本判决生效之日起三日内向隆昌市地方税务局缴纳租赁房屋2016年1月1日至2017年9月30日的税金；三、被告广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司于本判决生效之日起三日内向水费、电费、物管费的收费单位缴纳租赁房屋2016年1月1日至2017年9月30日所产生的尚未缴纳的水费、电费、物管费；四、驳回原告吴昊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1576元，由被告广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。审判员 丁 洪二〇一七年八月三十日（代章）书记员 刘秋月