江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5018号上诉人（原审被告）：黄涛。委托诉讼代理人：孙青鹏，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州胥河房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：黄恺、沈逸，浙江天册律师事务所律师。上诉人黄涛因与被上诉人苏州胥河房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄涛上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案上诉人未能依约支付购房款的责任在于被上诉人，逾期付款责任应当由被上诉人承担。被上诉人的销售人员明知上诉人年龄较小的情况下，仍然向上诉人承诺只要上诉人依约支付首付款，就能够安排指定银行办理贷款手续。随后，上诉人依约签订了购房协议，并支付了首付款。后银行提出上诉人年龄太小，需要增加父母作为借款人，上诉人也同意了，但在银行查询上诉人父母征信时，发现上诉人父母征信不符合贷款条件，中止了贷款手续，最终未能获批贷款，预期付款的责任主要在于被上诉人，本案涉案购房合同依约不应解除。2、一审法院判决上诉人承担总房款百分之十的违约金过高，涉案房屋于2015年9月10日购买，目前该小区房价上涨了每平方米5000元，未给被上诉人造成任何损失，法院应当依法对违约金进行调整。被上诉人苏州胥河房地产开发有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告苏州胥河房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.原审确认原、被告于2015年9月10日签订的编号为苏吴合同201509100137的商品房买卖合同于2016年11月12日解除；2.原审被告向其支付违约金194270元；3.本案诉讼费由两原审被告承担。审理中，原审原告放弃第一项诉请中要求原审被告协助原审原告办理退房手续的主张。一审法院认定事实：2015年9月10日，原审原告（出卖方）与原审被告黄涛（买受方）签订编号为苏房商吴中合同201509100137的《商品房买卖合同》一份，约定原审被告黄涛向原审原告购买位于苏州市吴中区××口镇××花园××室的房屋，商品房建筑面积128.14平方米，房屋总价1942700元；原审被告黄涛的联系地址为苏州市吴中区浦庄平安路198号；付款方式为买受方首付总房款30.05%，其余房款由买方向出卖人指定的银行办理贷款。因买受人原因导致在约定的付款日期届满前未能获得银行贷款或贷款少于申请贷款数的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后7日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担违约责任。买受人不能在上述期限内付清的，出卖人有权解除合同。自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，已交房的买受人将房屋交还出卖人，并按合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人已付房款。买受人未按合同约定向出卖人支付房款，如逾期90天内，买受人自约定向出卖人支付房款次日起按总房款每日向出卖人支付违约金万分之四，合同继续履行；逾期超过90天，出卖人有权解除合同，买受人应按房屋总价向出卖人支付5%违约金，并赔偿出卖人其他损失。合同生效后，双方任何一方无正当理由解除合同，则构成违约，除双方另行约定除外，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按本合同约定房屋总价款的10%赔偿对方损失。合同就其他事项一并进行约定。合同附件三约定，买受人于本合同签署的同时支付首付款伍拾捌万叁仟柒佰元整（583700元），剩余购房款壹佰叁拾伍万玖仟元整通过银行贷款或公积金贷款方式支付，并应在本合同签署之日起3日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，并签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用，按揭放款利率以银行当期放款利率为准。买受人应当在本合同签订及买受人付清全部首付款之日起30日内办妥银行按揭贷款。上述合同签订同时，原审被告向原审原告支付首付款583700元。因原审被告未按约办理银行贷款，亦未以其他方式足额支付尚余购房款，原审原告于2015年10月15日向合同载明原审被告的联系地址寄送《催办按揭贷款函》，告知原审被告在三个工作日内办理贷款，但原审被告未按约办理贷款；原审原告于2015年11月20日再次向原审被告发出律师函一份，要求原审被告在接函后七个工作日内办理贷款或付清房款，逾期通过司法途径解决，但原审被告仍无办理贷款，亦未以其他方式付清房款；原审原告遂于2016年11月11日向原审被告发出解除苏州市商品房买卖合同通知书一份，原审被告于次日收到上述通知。以上事实，由原审原告提供的《商品房买房合同》、收据、催办按揭贷款函、律师函、解除苏州市商品房买卖合同通知书、邮寄凭证，以及一审法院开庭笔录等在卷佐证。一审法院认为，原审原告与原审被告之间的房屋买卖合同依法成立且合法有效，双方均应按约履行合同义务。原审被告作为买受方未按约办理贷款，也未以其他方式付清房款，且逾期超过90日。根据原审原告提供的《商品房买卖合同》、收据、催办按揭贷款函、律师函、解除苏州市商品房买卖合同通知书、邮寄凭证，结合原审原、被告诉辩意见，一审法院确认于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》于2016年11月12日解除。根据《商品房买卖合同》关于违约金的约定，因原审被告未按约办理贷款或以其他方式支付剩余购房款，原审被告应按总房款10%承担违约金，故原审原告要求原审被告支付194270元，符合合同约定，且与法不悖，一审法院对此予以支持。合同解除后，原审被告已支付的房款583700元应退还原审被告，扣除原审被告应承担的违约金194270元，还应退还原审被告房款389430元。原审被告认为其未能贷款系原审原告所致，但未对此提供证据，且依据双方合同约定如原审被告不能贷款，原审被告应以其他自由资金交付房款，故一审法院对原审被告该项答辩不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决：一、原审原告苏州房地产开发有限公司与原审被告于2015年9月10日签订的编号为苏房商吴中合同201509100137《商品房买卖合同》于2016年11月12日解除。二、原审原告苏州胥河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原审被告黄涛购房款人民币389430元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11142元，由原审被告黄涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的房屋买卖合同依法成立，合法有效，双方均应按约履行合同义务。黄涛作为买受方未按约办理贷款，也未以其他方式付清剩余房款，且逾期超过90日。根据《商品房买卖合同》、收据、催办按揭贷款函、律师函、解除苏州市商品房买卖合同通知书、邮寄凭证等证据，被上诉人有权单方解除双方于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》。黄涛认为逾期付款的责任在于被上诉人，但未提供相应的证据证明其主张，本院不予支持；根据《商品房买卖合同》关于违约金的约定，因上诉人未按约办理贷款或以其他方式支付剩余购房款，应按总房款10%承担违约金194270元，上诉人认为违约金过高，但未提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22284元，由上诉人黄涛负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  曾雪蓉审判员  周 红二〇一七年八月十日书记员  陈闵悦