广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2605号原告：陈凤秋，女，1982年5月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：梁燕萍、唐艳（实习），广东百健律师事务所律师。被告:张曼娜，女，1971年6月25日出生，香港居民，第三人：中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，住所地广东省广州市南沙区，统一社会信用代码。法定代表人：翁作林，职务行长。委托诉讼代理人：宋嘉欣，公司员工，原告陈凤秋诉被告张曼娜、第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行（下称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年11月6日进行第一次庭审，庭审后追加第三人中国银行，并于2019年12月24日进行第二次庭审。原告的委托诉讼代理人梁燕萍，第三人委托诉讼代理人宋嘉欣到庭参加诉讼，被告张曼娜经合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈凤秋向本院提出诉讼请求：1、被告协助将位于广州市番禺区××草韵路××水韵蓝湾北区××号房屋过户至原告名下；2、被告立即办理位于广州市番禺区桥南街草韵路1号基盛水韵蓝湾北冈二街1号房屋银行按揭提前一次性还贷手续；3、诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2016年12月19日，原被告签订《房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》〉，约定由被告向原告出售被告所有的位于广州市番禺区××草韵路××水韵蓝湾北区××号房屋（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号，以下简称该房屋），建筑面积为435.153平方米，总房价款为人民币4786683元。按照《买卖合同》约定，原告应于签订合同当天向被告支付定金50万元，并自2017年1月起负责偿还该房屋的银行按揭贷款，原告于2017年3月15日前向被告支付购房款累计达到200万元(含定金）的，被告应在累计收到200万元房款（含定金）当天向该房屋按揭银行申请提前一次性还贷手续，并于办理完提前还贷手续后将房屋过户至原告名下。《买卖合同》签订后，原告按照约定于合同签订当日向被告支付定金人民币50万元，并于2017年3月15日前累计向被告支付购房款人民币250万元。2017年3月14日原被告双方签订《房屋交接确认书》，被告确认已经累计收到原告支付的购房款250万元，并将房屋交付原告使用。按照《买卖合同》约定，被告有义务于签订《房屋交接确认书》当天（即被告累计收到200万元购房款当天）申请办理银行按揭提前一次性还贷手续，但被告至今未履行申请办理按揭提前一次性还贷手续，也未将该房屋过户至原告名下。故原告诉至法院。追加第三人后，原告将诉讼请求变更为：1、判令原告与被告于2016年12月19日签订的《房屋买卖合同》继续履行；2、原告于判决生效之日起十日内代被告向第三人偿还被告尚欠第三人关于广州市番禺区××草韵路××水韵蓝湾北区××号房屋的抵押贷款本息；3、被告、第三人在原告履行完上述第二项请求确定的义务之日起十日内协同原告办理关于广州市番禺区桥南街草韵1号基盛水韵蓝湾北区二街1号房屋的涂销抵押手续；4、原告代被告支付完毕被告尚欠第三人抵押贷款本息，并扣减原告已经支付的300万元购房款后，不足房屋售价总额4786683元的部分由原告补足，超出部分由被告予以返还给原告；5、被告在履行完上述第三项请求确认的义务之日起十日内协助将位于关于广州市番禺区桥南街草韵1号基盛水韵蓝湾北区二街1号房屋过户至原告名下；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。对于原告超出支付还款部分应当按照原告从2017年1月份至2019年12月份，共计36个月，每月替被告偿还金额为20740元+第三人提出还应当清偿贷还本息部分（250万余元）+原告分6笔，每笔50万元，共计300万元=原告方实际支付的购房款-房屋买卖合同所约定的房屋总售价为4786683元，剩余150万余元，被告应当返还属于原告多支付的购房款。第三人辩称：第一，截止到2019年12月23日，该贷款本金为2561155.21元，利息、罚息17.37元。如提前结清贷款，会产生提还违约金，违约金的大约数额在9000元左右。如原告同意偿还贷款，第三人同意办理抵押涂销，但需要判决及执协。被告未答辩，也未提交任何证据。经审理查明，被告持有番禺房屋一套，位于番禺区××草韵路××水韵蓝湾北区××号，不动产权证号为：粤房地权证穗字第××号，建筑面积为435.153平米（下称案涉房屋）。2016年12月19日，被告作为卖方，原告作为买方，双方就被告转让案涉房屋签订《房屋买卖合同》一份，合同第二条约定，房屋成交价格为4786683元，此价格包含卖方未还清的银行按揭贷款，房产转让成交价格+未偿还银行按揭贷款=房产总价款。第三条约定，合同签订当天买方向卖方支付人民币50万元定金；买方自2017年1月起负责按月偿还卖方就该房屋的银行按揭借款，每月20740元；买方于2017年3月15日前应向卖方支付房款累计达200万元（含定金），卖方在累计收到200万元当天向该房屋按揭银行申请提前一次性还贷，相关还贷款项由买方负责偿还；过户手续办理完毕后，买方向卖方支付余下房屋款。第四条约定，卖方应于累计收取买方购房款200万元当天向买方交付该房屋。第八条约定，因该房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由买方承担。第九条约定，卖方未按合同约定的期限和条件办理该房屋过户手续及向该房屋按揭银行申请提前一次性还贷的，每逾期一天，按日计算向买方支付已支付房价款万分之五的违约金，逾期超过30日，买方有权解除合同。2017年3月14日，被告向原告交付了房屋，双方签订《房屋交接确认书》一份，该确认书载明，根据双方买卖合同约定，现买方已累计支付房款250万元，符合交房条件，双方对交接事宜达成以下确认：1、卖方将该房产从即日起交付买方，买方同意接受，权利义务从即日起由卖方转移给买方。2、双方确认电费、天然气费用、物业管理费等费用，自本交接日前未结清的费用由卖方承担，本交接日后由买方承担，等等。在卖方处有被告签名，在买方处有原告、苏国雄签名。原告陈述苏国雄是被告的朋友，房屋买卖系苏国雄介绍，故其作为中间人在买方处签名。在合同签订后，原告即向被告支付款项，现将所有款项支付情况列表如下：序号支付时间支付金额支付人收款人12016.12.12500000苏国雄张曼娜22016.12.1220740苏国雄张曼娜32016.12.19500000招礼容张曼娜42017.01.10500000苏国雄张曼娜52017.02.1720740招礼容张曼娜62017.03.1420740招礼容张曼娜72017.03.14500000招礼容张曼娜82017.04.1020740招礼容张曼娜92017.04.26500000招礼容张曼娜102017.05.0520740招礼容张曼娜112017.06.1020740招礼容张曼娜122017.07.1020740招礼容张曼娜132017.08.1420740招礼容张曼娜142017.09.18500000招礼容孙玲娜152017.10.1020740招礼容张曼娜162018.02.1320740招礼容张曼娜172018.03.1020740招礼容张曼娜182018.04.1020740招礼容张曼娜192018.05.0920740招礼容张曼娜202018.06.0620740招礼容张曼娜212018.07.1020740招礼容张曼娜222018.08.1020740招礼容张曼娜232018.09.1020740招礼容张曼娜242018.10.0920740招礼容张曼娜252018.11.0920740招礼容张曼娜262018.12.0620740招礼容张曼娜272019.01.0220740招礼容张曼娜282019.02.1020740招礼容张曼娜292019.03.0820740招礼容张曼娜302019.04.0920740招礼容张曼娜312019.05.0920740招礼容张曼娜322019.06.0820740招礼容张曼娜332019.07.0320740招礼容张曼娜342019.08.0720740招礼容张曼娜352019.09.0620740招礼容张曼娜362019.10.1020740招礼容张曼娜372019.11.0520740招礼容张曼娜382019.12.0420740招礼容张曼娜合计3663680以上款项支付人，招礼容为原告丈夫，原告提供结婚证一张，拟证明双方于2006年登记结婚。苏国雄也在庭审时向法庭提交《受委托付款证明》一份，陈述其受原告的委托，代为向被告的银行账户转账100万元，用于支付原告购买被告房产的购房款。另外原告陈述，其在2017年9月、2017年11月、2017年12月、2018年1月分别向被告银行现金各存入按揭贷款月供20740元，共计82960元。加上上表所汇金额，截止至庭审辩论终结前，原告一共汇给被告共计3746640元。第三人中国银行是案涉房屋的贷款银行，同时也是案涉房屋目前抵押权人，房产证显示2014年10月24日，以14登记02471681办理抵押登记。中国银行出具案涉房屋还贷情况：客户为张曼娜，首次放款时间为2013年6月7日，本金余额2561155.21元，未到期本金余额2553140.11元，拖欠本金8015.1元，拖欠本金罚息17.37元，利息0，利息的罚息0，最终金额以偿还时数据为准。第三人陈述，如果原告需要代为提前还贷，还需要承担一个月的利息的违约金，根据还款时间不同，大概在9000元左右。另，广州市番禺区不动产登记中心2019年12月25日出具《购房资格证明》一份，证明原告具备本市限购区域内（广州市番禺区××草韵路××水韵蓝湾北区××号）的购买资格。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，因被告张曼娜为香港居民，故本案属于涉港民事纠纷，参照涉外民事法律关系处理。本案双方约定由房屋所在地（即番禺区）法院管辖，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第二百五十九条，结合广州市涉外民商事案件集中管辖的相关规定，故本院对本案享有管辖权。关于适用法律问题。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律，本案中，案涉房屋买卖合同涉及的主要义务即房屋交付及款项支付，这两项主要义务过户均发生在内地，另外房屋变更登记等也须依照内地法律进行，故本案适用中华人民共和国内地法律作为处理实体争议的准据法。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应当按照合同约定全面履行。按照合同第三条约定，原告在2017年3月15前应支付房款累计达200万元，被告在收到200万元当天向该案涉房屋按揭银行申请提前一次性付清。现原告在2017年3月15日前向被告支付的款项累计超200万元，但是被告未按照合同约定向银行申请提前还贷，办理抵押权涂销手续，构成违约，现原告作为守约方，主张继续履行合同，应予支持。因涉案房屋设立有抵押权，合同要继续履行，必须注销房屋的抵押登记，现原告要求代被告清偿涉抵押贷款并注销抵押登记，符合约定及法律规定，予以支持。由于案涉房屋成交价为4786683元，按照原告提交的支付记录，除了一笔支付给案外人孙玲娜50万元的款项，和四笔通过现金存入被告账户的款项无直接的证据证实外，其余的款项支付均有直接证据证明已经由原告及原告委托他人向被告支付。即使抛开那五笔款项，截止至2019年12月24日，原告向被告支付款项共计3163680元，加上原告即将代为垫付的未还贷款2561155.21元，两部分金额已经远超过合同约定的4786683元购房款，因此，其要求被告协助办理案涉房屋的产权转移登记手续并交付房屋的请求，有事实和合同依据，应予以支持。关于原告要求被告退回超过约定房款金额款项的主张，由于原告需要支付的款项是以办理抵押权涂销时的金额为准，而该金额目前尚未确认，待该数据确定后，原告可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、原告陈凤秋与被告张曼娜2016年12月19签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告陈凤秋于本判决生效之日起十日内代被告张曼娜向第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙支行偿还被告张曼娜名下关于广州市番禺区桥南街草韵路1号基盛水韵蓝湾北区二街1号房屋尚欠的按揭贷款（具体金额以银行确认为准）；三、第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙支行在原告陈凤秋还清按揭贷款后十日内协助原告陈凤秋办理广州市番禺区桥南街草韵路1号基盛水韵蓝湾北区二街1号房屋的抵押权登记注销手续；四、被告张曼娜在上述第三项履行完毕后十日内协助原告陈凤秋办理广州市番禺区桥南街草韵路1号基盛水韵蓝湾北区二街1号的产权过户手续;五、驳回原告陈凤秋其他诉讼请求。本案本诉受理费46800元、保全费5000元，由被告张曼娜负担。如不服本判决，原告陈凤秋可在判决书送达之日起十五日内，被告张曼娜可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈文铂人民陪审员  冯志艮人民陪审员  梁少梅二〇一九年十二月三十日法官 助理  曹 盼书 记 员  吴桂花