山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)晋04民终1109号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭竹青，女。委托诉讼代理人（特别授权）：周华，男。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司，。法定代表人：张买江。委托诉讼代理人：张俊英、关卫华，山西英佳律师事务所律师。上诉人郭竹青因与被上诉人长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司（以下简称信德物业公司）物业服务纠纷一案，不服山西省长治市郊区人民法院（2016）晋0411民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于二0一七年五月十六日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭竹青的委托诉讼代理人周华，被上诉人信德物业公司的委托诉讼代理人张俊英、关卫华到庭参加了庭审，本案现已审理终结。郭竹青上诉请求：1、撤销原审判决第一、五项，维持第二、三、四项；2、判令被上诉人立即维修上诉人卫生间渗水部位对应的外墙、屋顶；3、赔偿反诉人损失10858元；4、支持上诉人一审的其他反诉请求；5、一、二审诉讼费、鉴定评估费及其它相关费用由被上诉人承担。事实与理由：审判程序违法。（二）认定事实部分错误。（三）适用法律错误。信德物业公司辩称，同意原审判决，应当驳回上诉，维持原判。信德物业公司向一审法院起诉请求：判令郭竹青向其支付拖欠的2011年8月26日至2015年12月31日物业管理费4061元，判令郭竹青向其支付因拖欠物业管理费产生的滞纳金8371.17元，诉讼费用由郭竹青承担。郭竹青向一审法院反诉请求：1、赔偿反诉人损失10858元；2、退还违规收取的水、电费2834元；3、退还违规加收的公摊电费204元；4、退还多收取的物业费；5、按银行同期贷款利率支付多收取费用的资金占用费；6、为反诉人开具已收物业费发票；7、不得限制反诉人用电、用水等权利，并对以前侵害反诉人权利赔礼道歉；8、承担诉讼费、反诉费、勘验费、鉴定评估费等费用。一审法院认定事实：郭竹青系裕丰花苑小区E楼5单元301号房的业主。2005年8月29日，信德物业公司（甲方）与郭竹青（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定：甲方根据国务院《物业管理条例》和建设部令的规定，对裕丰花苑小区小区的房屋、公共设施、居住环境等事物行使物业管理；管理事项包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的维护、养护、运行和管理，公共绿地的养护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序等。物业服务费收费标准为：商品房每月每平方米0.50元，如乙方不按期交纳物业管理费的，甲方可以从逾期之日每日加收千分之三滞纳金及采取停供等相应措施。合同未约定服务期限。合同签订后，被告自2011年8月26日至2015年12月31日未交物业管理费。另外还认定：长治市信德物业管理有限公司于2009年4月23日经长治市工商行政管理局许可名称变更为长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司。还认定：2005年8月29日至2016年12月，郭竹青位于裕丰花苑小区E楼5单元301号房用电量为14267.4度，用水898.9立方米，信德物业公司按照每度0.6元收取电费，同时按照每立方米3.3元收取水费。自2005年8月29日至2016年12月信德物业公司平均每月加收郭竹青公摊电费1.5元。一审法院认为,针对长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司的本诉诉讼请求：信德物业公司与郭竹青签订的《物业管理服务合同》真实有效，本院予以确认。信德物业公司在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。信德物业公司在物价部门收取标准范围内确定收费额,未违反法律规定，本院予以确认。郭竹青作为小区业主应及时交纳物业管理费，庭审中郭竹青对其拖欠物业费的时间没有异议，但认为物业公司收费标准与其资质不符，本院认为，郭竹青要求本院审查物业服务公司资质的诉求，不属于本案审理范围，同时郭竹青辩称未交物业费的原因系因楼顶漏水导致房屋受损，信德物业公司一直未按物业合同约定履行维修的管理责任所致，本院认为，郭竹青认为房屋屋顶漏水导致室内受损，应在发现权利受到侵害之日起依法主张权利，不能以此为由拒付物业管理费。原告要求被告支付欠缴的物业管理费，于法有据，本院予以支持。至于长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司要求郭竹青给付逾期付款滞纳金的诉讼请求，虽然符合合同的约定，但考虑到被告未付物业管理费确系事出有因，故对该请求本院不予支持。针对郭竹青的反诉请求，（一）、郭竹青要求赔偿信德物业公司承担其房屋漏水造成的经济损失10858元，其用以证明房屋漏水损失的评估咨询意见书，该意见书第5页第5点价值时点：价值时点为评估人员实地勘察日，即2016年12月13日，与第七页第8点B项第1点对本次评估价值时点2016年7月8日不符，该评估意见书系郭竹青单方委托，在该评估意见书在评估价值时点上存在严重瑕疵的情况下，出具该意见书的评估师也未能出庭接受质询，且信德物业公司对该评估意见书不予认可，因此，本院对该评估意见书的评估结论不予采信。同时，郭竹青诉请因维修而支出的搬家费、地板拆卸、安装费、租房费、租房生活增加费共计3000元，以上费用并未实际发生，且郭竹青也未向法庭提交相关证据予以证明，对该项诉讼请求，可待对房屋进行维修后对维修费用及因维修造成的支出费用另行主张权利。（二）、针对郭竹青要求信德物业公司退还其多收取的水、电费2834元及加收的公摊电费204元的诉讼请求，从郭竹青提交的水电费缴纳收费收据上显示，信德物业公司收取的水费每吨高出山西省物价局规定的居民生活用水价格1.2元，电费每度高出山西省物价局规定的居民生活电价0.123元，每月收取公摊电费1.5元，信德物业公司对收款收据及郭竹青家中用水用电总量及水电费缴纳数额予以确认，但辩称多收取电费系小区线路损耗及变压器日常维护等费用，多收取水费系代自来水公司收取的排污费，公摊电费系楼道电费，并为此向法庭提供了小区电费情况说明，但该证据系其单位自行出具，没有所属自来水公司及电力公司的确认，也未提交其他证据予以佐证，对该辩称本院不予采信。且根据《山西省物价局关于对我省居民生活用电试行阶梯电价的通知》规定，居民住宅小区公共附属设施用电费用计入物业服务收费成本，物业公司不得在居民生活用电抄表电量、电价外，向居民用户分摊其他电量或加收电费。因此，本院认为，信德物业公司理应退还郭竹青多收取的水、电费2834元及加收的公摊电费204元，并支付相应利息。（三）、信德物业公司的收费标准与其资质是否相符，非案件审理范围，且双方签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思的表示，合法有效，因此，本院对郭竹青要求信德物业公司退还多收取的物业费的诉讼请求不予支持；（四）、郭竹青诉称要求信德物业公司为其开具已收物业费发票，信德物业公司辩称其已开具相关发票，但未向法庭提交发票存根或其他证据予以证明，对该辩称本院不予采信，对郭竹青的该项诉讼请求，本院予以支持。（五）、郭竹青诉称信德物业公司限制其用电、用水，信德物业公司予以否认，郭竹青也未能举证证明信德物业公司限制其用水用电的相关证据，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，郭竹青作为小区业主，维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了本人的权益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害，如业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法向有关部门反应寻求解决办法；同时，物业管理者也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。构建和谐小区，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项之规定，判决：（一）、被告（反诉原告）郭竹青于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司自2011年8月26日至2015年12月31日物业管理费4061元；（二）、原告（反诉被告）长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）郭竹青收取的水、电费、加收的公摊电费3038元及利息（利息从郭竹青反诉之日2016年12月15日起计算至判决长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司支付之日止）；（三）、原告（反诉被告）长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司为被告（反诉原告）郭竹青开具已收取的物业费用发票凭证；（四）、驳回长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司的其它诉讼请求。（五）、驳回郭竹青的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费111元，反诉费86元，由长治市宏业（集团）信德物业管理有限公司负担93元,由郭竹青负担104元。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，本院审理查明的事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，上诉人郭竹青系裕丰花苑小区15楼1单元601房的业主，原审判决书写错误，应予纠正。关于上诉人郭竹青所提其不应支付被上诉人信德物业公司自2011年8月26日至2015年12月31日物业管理费4061元的主张，信德物业公司与郭竹青签订的《物业管理服务合同》真实有效，本院予以确认。信德物业公司在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。信德物业公司在物价部门收取标准范围内确定收费额,未违反法律规定，本院予以确认。郭竹青作为小区业主应及时交纳物业管理费，庭审中郭竹青对其拖欠物业费的时间没有异议，但认为物业公司收费标准与其资质不符，本院认为，郭竹青要求审查物业服务公司资质的诉求，不属于本案审理范围，同时郭竹青辩称未交物业费的原因系因楼顶漏水导致房屋受损，信德物业公司一直未按物业合同约定履行维修的管理责任所致，本院认为，郭竹青认为房屋屋顶漏水导致室内受损，应在发现权利受到侵害之日起依法主张权利，不能以此为由拒付物业管理费。原审判决郭竹青给付信德物业公司自2011年8月26日至2015年12月31日物业管理费4061元合法正确，本院予以维持，对该主张本院不予支持。关于上诉人所提被上诉人应立即维修上诉人卫生间渗水部位对应的外墙、屋顶的主张，因该主张系上诉人二审期间增加的诉讼请求，故本案不予处理，上诉人可另行起诉。关于上诉人所提被上诉人应赔偿其10858元损失的主张，上诉人所提供的评估意见书系其单方委托，在该评估意见书在评估价值时点上存在严重瑕疵的情况下，出具该意见书的评估师也未能出庭接受质询，且信德物业公司对该评估意见书不予认可，因此，对该评估结论本院不予采信。同时，郭竹青主张因维修而支出的搬家费、地板拆卸、安装费、租房费、租房生活增加费共计3000元，以上费用并未实际发生，且郭竹青也未向法庭提交相关证据予以证明，对该项主张，可待对房屋进行维修后对维修费用及因维修造成的支出费用另行主张权利。关于上诉人所提被上诉人应退还多收取的物业费的主张，信德物业公司的收费标准与其资质是否相符，非案件审理范围，且双方签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思的表示，合法有效，因此，对该主张本院不予支持。关于上诉人所提被上诉人不得限制其用电、用水等权利，并对其赔礼道歉的主张，因信德物业公司予以否认，郭竹青也未能举证证明信德物业公司限制其用水用电，故对该主张本院不予支持。综上所述，上诉人郭竹青的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111元，由上诉人郭竹青负担。本判决为终审判决。审判长  刘潞攀审判员  罗建华审判员  郭庆菊二〇一七年八月十日书记员  薛思洋