北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初41903号原告（反诉被告）：刘鑫，男，1982年4月23日出生，中冶联合国际贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：白昊，北京市安理律师事务所律师。原告（反诉被告）：张帆，女，1986年2月22日出生，北京腾云天下科技有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：白昊，北京市安理律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭志远，男，1972年8月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。第三人:北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人:左晖，董事长。委托诉讼代理人:杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务，住公司宿舍。原告（反诉被告）刘鑫、张帆（以下分述简称姓名，合述简称二原告）与被告（反诉原告）彭志远（以下简称被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及委托诉讼代理人白昊，被告委托诉讼代理人刘桂薇，第三人委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、判令被告返还已付购房款600万元，并支付上述款项自2017年8月1日起至实际返还之日止的利息，利息标准按照中国人民银行同期存款利率计算；3、判令被告赔偿二原告已付购房款一倍的违约金600万元。事实和理由：2017年1月19日，二原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。合同第七条第（三）款明确约定：出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部己付款，按照央行先行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。上述合同签订后，二原告向被告支付定金100万元，又向被告用于解押的香港南洋商业银行指定账户汇款折算500万元，以上合计600万元，均在合同约定期限内支付。但在办理网签手续过程中，二原告发现被告又与第三方郁青霞签订买卖合同，而郁青霞起诉查封导致二原告至今无法办理和取得诉争房屋所有权证。在纠纷发生后，被告不能对其显著违约事实正确对待，反而在房价大幅上涨的背景下借势无理提出解约要求。二原告认为，被告并无解约理由，反而因其一房二卖的恶劣行径，原告己享有解除合同的权利，并有权依照合同约定要求被告退还全部己付款、支付利息及已付购房款一倍的违约金。被告辩称，同意二原告第一项诉讼请求解除合同，同意返还已收到的购房款，不同意支付利息。不同意二原告第三项诉讼请求，原告没有按双方签订的房屋买卖合同及相关文件支付首付款500万元才最终导致该房屋被查封。因二原告违约在先，其存在一定过错，所以被告同意解除合同，不同意支付违约金。二原告主张的违约金过高，二原告并没有实际损失。被告同意承担相关诉讼费及保全费。被告向本院提出反诉请求：判令二原告向被告支付违约金50万元。事实和理由：2017年1月19日，二原告与被告在第三人居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议等法律文件，约定，被告将北京市朝阳区霞光里66号院x号楼x层x号房屋出售给二原告，房屋的成交价格为2050万元，二原告应在2017年2月15日前将第一笔首付款500万元支付给被告用于解除涉诉房屋的抵押。如二原告逾期支付首付款超过15日构成根本违约，被告有权解除房屋买卖合同，并有权要求二原告按房屋成交价格20%的标准承担违约责任。买卖合同签订后，被告按双方之间的约定履行了相应的义务，但二原告在无法定和约定理由的情况下迟延履行支付首付款的时间已达28日以上，已构成根本违约，且给被告造成重大经济损失。二原告对被告反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。原告付款符合双方合同约定。第三人述称，同意解除买卖合同及补充协议，同意退还原告交纳的中介费。其他不发表意见。本院经审理认定事实如下：2017年1月19日，经第三人居间服务，彭志攀以彭志远代理人身份，以彭志远（出卖人）名义与二原告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》,约定二原告购买彭志远北京市朝阳区霞光里66号院x号楼x号房屋（下称诉争房屋），诉争房屋房屋总价款为2050万元。其中《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：第五条房屋产权及具体状况的承诺，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无其他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可根据本条款追究承诺方的法律责任。第七条违约责任，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起十五日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。同日被告（出卖方，甲方）、二原告（买受方，乙方）和第三人（居间方，丙方）签订《补充协议》，《补充协议》约定：第二条，1、定金，乙方于2017年1月20日将第一笔定金10万元以自行划转方式支付，签署合同后三个工作日内将第二笔定金90万元以理房通支付的方式支付甲方。2、还款解押，交易房屋有抵押的，甲方应于2017年2月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年3月30日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押，乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于2017年2月15日将第一笔购房款500万元以第三方担保支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前一周内将第二笔购房款850万元以建委监管支付的方式支付甲方；（3）乙方于过户前一周内将第三笔购房款595万元以理房通支付的方式支付甲方。留存5万元于物业交割当日自行支付。第四条违约责任，1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权,原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提供房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方3。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他，本协议—式三份，甲乙丙三方各执—份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保证服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。后被告（出卖方，甲方）、二原告（买受方，乙方）和北京中融信融资担保有限公司（丙方）签订《担保支付协议》，就诉争房屋交易问题达成协议，约定：一、担保支付条件，经丙方审查确认甲乙双方同时满足以下全都担保支付条件且丙方向乙方出具已达成的风险告知书后，乙方按丙方要求支付购房款，丙方在本协议项下承担相应担保责任（此部分系黑体字标黑）。三、抵押情况，甲方以交易房屋作为抵押物尚欠债权人香港南洋商业银行本金、利息及其他费用共计500万元，抵押权人为香港南洋商业银行。四、担保支付金额、时间及方式，甲乙双方一致同意通过丙方担保的方式，由乙方将房款支付至甲方还款账户（还款账户即还款卡所对应的账户），具体即被告在香港南洋商业银行的还款账户。六、担保代偿事宜，l、如经丙方审查，甲乙双方满足前述第一条约定的担保支付条件，则乙方将购房款支付至前述还款账户后，如发生非因乙方原因导致甲乙双方协商一致解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》或法院判决解除该买卖合同的情况，丙方应在乙方提交购房款转款证明文件原件（包括但不限于购房款收条）及书面申请后十五个工作日内履行担保代偿义务，即丙方向乙方全额支付乙方己按本协议约定支付的购房款。同时，乙方对甲方的权利转让至丙方，且乙方应积极配合丙方向甲方进行追偿。2、如经丙方审查，甲方或乙方不满足本协议第一条约定的担保支付条件，但乙方仍将购房款支付至甲方账户的，丙方不承担担保责任。3、乙方应注意丙方完成审查后出具的风险告知书内容，特别是风险告知书的有效期间，乙方可在风险告知书有效期间届满时丙方申请再次审查并出具新的风险告知书，如乙方在风险告知书有效期间外向甲方支付购房款，则无论丙方审查结果如何，丙方均不承担担保责任。4、如甲方已返还乙方支付的购房款，则乙方无权要求丙方就返还部分履行担保代偿义务，如丙方履行了担保代偿义务，则丙方无权向甲方主张返还支付的购房款。5、乙方保证签署本协议后，未经丙方书面同意，除支付本协议约定的购房款外，在该房屋完成所有权转移登记前不再向甲方支付任何购房款项，否则丙方有权拒绝履行担保代偿义务。6、未经丙方书面同意，甲乙双方不得变更《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》或其《补充协议》，擅自变更的，丙方不承担担保责任。7、如甲乙双方恶意隐瞒丙方进行虚假房屋交易，丙方不承担担保责任，且有权随时单方面解除本协议。8、如甲乙双方在交易房屋过户完成前，擅自变更该交易房屋不动产权证书所记载的所有权人，丙方有权随时单方面解除本协议，不再承担担保义务。2017年3月7日，北京中融信融资担保有限公司向二原告出具《风险告知书》，告知二原告过户前担保支付购房款500万元的条件达成，告知书的有效期间自2017年3月7日至2017年4月5日，请在该期间内支付购房款，且您支付购房款的时间不得晚于《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关补充、变更协议中约定的房款支付时间。2017年1月20日，二原告转账支付给被告10万元，二原告通过北京理房通支付科技有限公司支付90万元。2017年3月13日，二原告汇入被告香港南洋商业银行还款账户内等值为500万元的美元。彭志远认可授权彭志攀签订买卖合同。二原告提交了被告夫妇给彭志攀委托书，该委托书出具时间为2016年3月18日，内容为委托彭志攀代理出售诉争房屋等事项。委托期限为从即日起至上述委托事项办理完毕为止。另查2017年1月19日，经第三方居间服务，彭志攀以彭志远代理人身份，以彭志远（出卖人）名义与郁青霞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相应附件，约定：郁青霞购买彭志远诉争房屋，成交总价为2000万元。郁青霞亦诉至本院要求解除买卖合同并要求支付违约金。该案中，郁青霞申请了财产保全，本院依法出具裁定，于2017年3月9日在先查封了诉争房屋。二原告最初的诉讼请求是要求继续履行合同，被告2017年7月20日递交了反诉状，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并支付违约金，2017年8月1日二原告变更诉讼请求如上，因二原告已经要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，故被告撤回了该项诉讼请求。二原告变更诉讼请求之前，被告未要求提供反担保以解除先前查封，保证本案买卖合同能够继续履行。被告称2017年8月1日或2日解除了诉争房屋的银行抵押手续。被告称不能确定何时能够退还收取二原告的购房款600万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：公民可以通过代理人实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。彭志攀具有代理被告出售诉争房屋的合法授权，故二原告与被告的房屋买卖合同成立并合法有效。根据查明事实，被告违背诚实信用，同一时间与二原告和郁青霞订立买卖合同，从而引发与郁青霞的债权债务纠纷，导致郁青霞申请财产保全，诉争房屋被查封而被限制转让，无法顺利过户至二原告名下，被告违反了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第五条应当保证诉争房屋未被限制转让的约定和《补充协议》第四条约定的甲方导致房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权，将该房屋出售给第三方等的约定。关于被告所称二原告逾期付款，本院认为《担保支付协议》合法有效，原告与二被告均应予以遵守，该协议已经明确约定付款条件之一是丙方给乙方出具已达成的风险告知书后，按照丙方要求支付购房款，二原告按照风险告知书的要求支付购房款并无违约，因为支付购房款的时间比《补充协议》约定时间推迟，则被告相应解除抵押的义务应该顺延，但是截至到2017年7月31日仍然未办理完毕解抵押手续，逾期超过十五日，被告违反了《补充协议》第四条约定的逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的约定。原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的诉讼请求本院予以支持，被告的反诉请求不能成立。关于返还购房款的利息，本院认为符合约定，与二原告主张的违约金针对对象并不相同，《补充协议》对此并未取代，故根据约定予以支持。关于违约金，本院认为应该以《补充协议》约定标准为准，关于被告要求酌减的请求，本院认为被告构成根本违约，收取了二原告高额购房款，不予及时退还，导致二原告承受巨大风险和损失，为二原告另行购房造成重大障碍，故不予酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘鑫、张帆与被告（反诉原告）彭志远签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和原告（反诉被告）刘鑫、张帆、被告（反诉原告）彭志远与第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）彭志远于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）刘鑫、张帆购房款六百万元及以六百万元为本金，从二〇一七年八月十七日起计算至实际给付之日止的利息，利率以中国人民银行同期存款利率为标准；三、被告（反诉原告）彭志远于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）刘鑫、张帆违约金四百一十万元；四、驳回原告（反诉被告）刘鑫、张帆的其他诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）彭志远的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72150元，由被告（反诉原告）彭志远负担（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼保全费5000元，由被告（反诉原告）彭志远负担（刘鑫、张帆已预交，于本判决生效后七日内给付刘鑫、张帆）。反诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）彭志远负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇一七年八月十六日书记员  田 木