济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0181民初7766号原告:王凤芹，女，1970年2月20日出生，汉族，农商银行员工，住济南市。原告：孔某某，男，1995年2月14日出生，汉族，学生，住济南市。委托诉讼代理人：朱宝丽，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：李菲菲，女，1988年9月13日出生，汉族，系该公司工作人员，住济南市。委托诉讼代理人：王雪，女，1994年1月19日出生，汉族，系该公司工作人员，住济南市。原告王凤芹、孔某某与被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告王凤芹、孔某某的委托代理人朱宝丽，被告碧桂园公司的委托代理人李菲菲、王雪到庭参加了诉讼。本案立案后，因双方申请庭外和解中止诉讼，后因调解不成恢复诉讼。本案现已审理终结。原告王凤芹、孔某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期开通燃气违约金7000元、延期开通供暖设施违约金25950元（计算至2016年11月15日）、延期开通有线电视违约金15000元（计算至2016年4月11日止）；2.支付迟延返还139-1房购房款利息6525元；3.返还原告支付的滞纳金30058.79元；4.退还新购房业主应享受的优惠86990.75元，上述费用共计171524.54元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月1日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告出售的山东省章丘市圣井街道办黄旗山校区二号路以东碧桂园凤凰城东地块二区139号楼101号房，房屋交付期限为2014年12月30日前，原告支付了全部房款2231688元，但直至2015年5月该房屋一直存在多处质量问题，被告一直未能维修至可以交房的状态，严重影响了原告使用。鉴于所购101房迟迟未修好，2015年5月29日原被告签订《终止协议书》，约定：终止20140030100025号《商品房买卖合同》，被告返还原告支付的房款，但被告无故拖延返还原告购房款达一个月，给原告造成了损失。2015年5月，原被告双方再次签订了2015051500521号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的山东省章丘市圣井街道办黄旗山校区二号路以东碧桂园凤凰城东地块二区74号楼104号房，房屋交付期限为2015年6月15日前。被告承诺房屋交付时与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、供暖、燃气等基础设施、公共配套达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币50元的违约金。但2015年6月15日房屋交付时，供暖、有线电视、燃气等基础设施、公共配套并未达到使用条件，被告已构成违约，故提出如上诉求。被告碧桂园公司辩称：1、被告已分别于2014年9月18日、2014年10月18日、2014年9月14日取得燃气、有线电视、供暖竣工合格证明，并于2014年10月30日取得分期竣工综合验收备案证明，燃气、供暖、有线电视设施达到使用条件，不存在延期开通的行为；2、原告诉求违约金数额过高，应依法予以调整，且非供暖季不存在迟延开通暖气违约金；3、原告未按时收房办理入住，期间并无损失，且未按期缴纳购房价款，尚有违约金未结清；4、被告按合同约定收取的滞纳金，原告诉求返还无法律依据；4、原告看中了花园更大的房屋才申请解除原合同更换房屋，并非因质量问题终止合同；5、被告未承诺给原告任何优惠，不存在优惠金；综上，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实是：1、原告王凤芹、孔某某与被告碧桂园公司于2014年3月1日签订编号为2014030100025的商品房买卖合同1份，约定王凤芹、孔某某购买碧桂园公司开发的碧桂园·凤凰城东地块二区139号楼101号房，建筑面积为239.15平方米，总计价款2231688元，房屋交付期限为2014年12月30日前。2015年5月29日，双方就解除编号为2014030100025的商品房买卖合同达成合意，王凤芹、孔某某提出解除购房合同申请书，双方签订了终止协议书，约定20140030100025号商品房买卖合同终止，王凤芹、孔某某购房款在办妥合同注销手续碧桂园公司无息返还，合同终止后双方不因该合同向对方主张任何权利，双方在协议书上签名捺印，协议生效。同日，因王凤芹、孔某某迟延交付购房款产生滞纳金60115.79元，碧桂园公司收取滞纳金30058.79元，并出具了收款收据。后碧桂园公司于2015年7月1日返还房款。2、2015年5月9日王凤芹、孔某某缴纳定金30000元，2015年5月15日王凤芹、孔某某与碧桂园公司签订编号为2015051500521的商品房买卖合同1份，约定王凤芹、孔某某购买碧桂园公司开发的位于山东省章丘市圣井街道办黄旗山校区二号路以东碧桂园凤凰城东地块二区74号楼104号房，建筑面积259.59平方米，总计购房价款2718461元，付款方式为银行按揭分期付款，房屋交付期限为2015年6月15日前；碧桂园公司承诺商品房交付时，供水、供电、燃气、供暖、有线电视等设施达到使用条件，上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付50元违约金，但出现合同第八条出卖人可据实予以延期的情形除外。合同签订后，王凤芹、孔某某依约于合同签订同日支付首期购房款241847元，2015年6月18日碧桂园公司将应退购房款816614元转为王凤芹、孔某某应交购房款，碧桂园公司收到银行按揭贷款后，于2015年7月30日为王凤芹、孔某某出具了销售不动产发票。3、2015年5月15日碧桂园公司向王凤芹、孔某某送达收楼通知书，通知王凤芹、孔某某购买的商品房可于2015年6月15日交付，可预约收楼手续办理时间；物业服务费从2015年7月1日起计收，交房前应付清楼款，否则碧桂园公司有权不交付商品房。后双方未按期办理房屋交接，2016年2月27日,王凤芹、孔某某接受商品房，双方办理了涉案商品房移交手续，王凤芹、孔某某支付2015年7月至2016年1月物业服务费5198.64元。后王凤芹、孔某某以线电视、供暖、燃气未开通为由，诉来本院。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于碧桂园公司是否迟延开通燃气、有线电视、供暖、应否支付延期开通违约金及支付期间。王凤芹、孔某某主张自约定交付房屋之日起燃气、有线电视、供暖分别计算至2015年10月3日、2016年4月11日、11月15日，并提供2016鲁01民终4306号、（2016）鲁0181民初1525号民事判决书证实延期开通的事实。碧桂园公司对判决书真实性无异议，但认为已分别于2014年9月18日、2014年10月18日、2014年9月14日取得燃气、有线电视、供暖工程施工竣工合格证明，且已经取得分期竣工综合验收备案证明均证实工程竣工达到使用条件，并以此抗辩，主张碧桂园公司不存在违约行为，不应支付违约金。经审核，燃气、有线电视、供暖工程竣工验收合格不等于达到使用条件，碧桂园公司未提供证据证实燃气、有线电视、供暖设施竣工验收合格后已与相关服务部门进行对接，达到业主缴纳费用后即可使用的条件，故应当认定碧桂园公司迟延开通燃气、有线电视、供暖的事实，依法应支付迟延开通违约金。关于支付违约金起止时间，王凤芹、孔某某未按合同约定时间接受房屋，根据权利可依法处分原则，约定交房至实际交房期间的违约金依法不应支持，违约金可自实际交房使用房屋之日起计算至燃气、有线电视、供暖达到使用条件前一日。根据生效判决及双方认可的事实，应自2016年2月27日起计算，燃气2015年10月3日已达使用条件不存在支付违约金情形，有线电视计算至2016年4月9日（43天），暖气计算至2016年11月6日（254天）。碧桂园公司关于非采暖季不应支付违约金的主张，不符合合同约定，本院依法不予采信。2、关于是否因房屋存在质量问题导致双方解除合同。王凤芹、孔某某提供房屋维修申请记录表打印照片，证实139号楼101号房屋存在质量问题。碧桂园公司对证据的真实性不予认可，认为根据约定终止合同履行后王凤芹、孔某某不应主张任何权利。经审核，王凤芹、孔某某提供的证据为复制件，也未提供证据原始载体予以佐证，无法证实房屋存在质量问题，且经王凤芹、孔某某提交的解除合同申请书及双方签订的终止协议中均无房屋存在质量问题的记载，故对王凤芹、孔某某的主张，本院依法不予认定。3、关于碧桂园公司是否胁迫王凤芹、孔某某签订协议收取滞纳金，收取的滞纳金是否应返还。经审核，双方解除合同的协议及碧桂园公司依约收取滞纳金系双方合意，且不违反有关法律规定，王凤芹、孔某某未提供证据证实碧桂园公司胁迫王凤芹、孔某某签订协议收取滞纳金，故王凤芹、孔某某关于碧桂园公司胁迫王凤芹、孔某某签订协议收取滞纳金的主张，证据不足，本院依法不予认定。双方达成的协议至今未依法解除或撤销，王凤芹、孔某某要求返还滞纳金，于法无据，依法不应支持。4、关于碧桂园公司是否应支付迟延返还房款利息。王凤芹、孔某某主张碧桂园公司于2015年7月1日才退还了应退房款1415074元，而与自己同时退房的崔丽萍则在2015年5月29日就已经收到应退房款，迟延返还房款33天，应支付利息4770元，并提供银行交易明细予以证实。碧桂园公司对交易明细的真实性不持异议，但认为自己不存在违约行为。经审核，双方在终止协议书中约定在办妥合同注销手续碧桂园公司无息返还购房款，王凤芹、孔某某未提供证据证实办妥合同注销手续的时间，无法证实碧桂园公司迟延退还房款的事实，故王凤芹、孔某某要求碧桂园公司支付迟延履行利息的主张，证据不足，本院依法不予支持。5、关于王凤芹、孔某某购房应否享受返还佣金。王凤芹、孔某某主张2015年5月15日购买房屋签订商品房买卖合同时，碧桂园公司承诺购房业主享受3.2%的推介佣金，支付购房款是碧桂园公司未按承诺将购房价款3.2%的佣金依法核减，故应当依法退还，并提供广告宣传彩页予以证实。碧桂园公司对广告宣传彩页的真实性不持异议，但广告宣传彩页并不能证实王凤芹、孔某某应享受佣金。经审核，碧桂园公司广告宣传彩页显示，对推荐购买碧桂园公司房屋的任何人给予购房价款3.2%的佣金，王凤芹、孔某某并非推荐人，也未提供证据证实碧桂园公司曾承诺王凤芹、孔某某购买房屋也享受推荐人佣金，故王凤芹、孔某某关于享受佣金的主张，证据不足，本院依法不予认定。本院认为，原告王凤芹、孔某某与被告碧桂园公司于2015年5月15日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合同合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。碧桂园公司承诺“商品房交付时，供水、供电、燃气、供暖、有线电视等设施达到使用条件，上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付50元违约金”，碧桂园公司交付商品房时供暖、有线电视并未达到使用条件，应当依法按每项每天50元支付迟延履行违约金，但违约金数额应当按实际违约时间计算，有线电视、供暖迟延开通违约金分别为2150元（50元/天×43天）、12700元（50元/天×254天），燃气迟延开通情形已消除不应支付迟延开通违约金，故王凤芹、孔某某关于支付违约金的诉求，本院依法部分支持。王凤芹、孔某某关于返还滞纳金、支付迟延返还购房款利息、退还应享受的佣金优惠的诉求，于法无据，本院依法不予支持。迟延开通燃气、供暖、有线电视违约金的计算方式系双方真实意思表示，每项每天支付违约金50元与价值2718461元的房屋不能正常使用造成的损失相比并不过高，故碧桂园公司关于违约金数额过高的辩驳，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王凤芹、孔某某迟延开通有线电视违约金2150元。二、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王凤芹、孔某某迟延开通供暖违约金12700元。三、驳回原告王凤芹、孔某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3598元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  李久明人民陪审员  付玲珑二〇一七年八月三日书 记 员  蔡克涛