江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书(2015)渝民初字第01784号原告新余今典影城有限公司，住所地新余市胜利北路309号圣德时代广场。法定代表人印钢，该公司总经理。委托代理人肖力福，该公司员工。委托代理人阎靓，该公司员工。被告新余市圣德置业有限公司，住所地新余市渝水区胜利北路309号地下室。法定代表人吴银乐。委托代理人罗才秀，江西至开律师事务所律师。被告江西圣德房地产开发有限公司，住所地江西省新余市胜利北路（圣德时代广场）。法定代表人刘龙，该公司总经理。被告江西圣德房地产开发有限公司新余分公司，住所地江西省新余市渝水区胜利路44号。负责人童荣泉，该公司总经理。原告新余今典影城有限公司（下称第一原告）与被告新余市圣德置业有限公司（下称第一被告）、江西圣德房地产开发有限公司（下称第二被告）、江西圣德房地产开发有限公司新余分公司（下称第三被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖力福、阎靓、第一被告委托代理人罗才秀到庭参加诉讼，第二、三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月29日，时代今典影院投资有限公司（以下简称今典影投）与第一被告就租赁新余市圣德时代广场负一楼开办影院事宜签订《影院场地租赁合同》，后原告、第一被告签署《补充协议》，将租赁合同主体由今典影投变更为原告，由原告承继今典影投在《影院场地租赁合同》项下的权利、义务。2010年10月14日，原告如约交纳保证金20万元，2010年11月30日，第一被告向今典影投交付租赁场地。场地交付后，今典影投即安排进场装修施工。装修施工过程中，因第一被告未依约履行合同义务，致使原告在影院消防报建、报验、影城空调室外机安装协调、租赁场地漏水等多方面遭遇重重障碍，影院投建完成后迟迟不能开业。后经原告多方努力，于2013年2月1日影城开业营运。2013年3月1日，因第一被告商场安全出口堵塞，存在严重消防隐患，整个场所（含电影院）被新余市公安消防支队临时查封，查封期限自2013年3月1日18时至2013年3月31日18时。至此，原告影城被迫停业。2013年4月2日，新余市公安消防支队现场复查，第一被告未整改，消防隐患未消除，商场被��查封，至今未解封。原告投资上千万建成的影城自2013年3月1日起被迫停业至今不能营业，给原告造成巨大损失。根据《影院场地租赁合同》第十条第3款的约定，由于第一被告的上述行为，原告有权解除合同；根据第二、三被告共同出具的《承诺书》，第二、三被告应对第一被告的合同履行承担连带责任。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与第一被告于2010年9月29日签署的《影院场地租赁合同》；2、原告免予支付自2012年11月1日起至合同解除之日止的租金、物业费；3、第一被告双倍返还已付场地租赁保证金共计400000元；4、第一被告赔偿原告装修改造租赁物所花费的一切费用共计5062301.91元；5、第一被告按照合同剩余期间租金总额的30%总计2792760.86元向原告支付违约金；6、第二、三被告对第一被告上述所负债务承担连带责任；7、三被���共同承担本案全部诉讼费用。第一被告辩称，1、原告的诉请没有法律依据，对于第六项请求第一被告予以认可，因为当初租赁的时候签了承担连带责任的协议书；2、因第一被告未依约履行合同义务也没有具体说明违反了哪些义务，没有证据证明，至于2013年3月1日至2013年31日是整顿不是查封，而且那些商户也经营到了4月份，原告在之前在中级法院也起诉过，因为没有会计司法鉴定就撤诉了没有办法认定。对于第一条请求不应解除，是原告没有经营好才造成的，原告在第一被告多次催促下未交租金。第二条请求也不同意。第四、五条请求租金30%违约金没有依据；3、综上，请驳回原告的诉请。原告为证明其诉请，向本院提交证据如下：一、《影院场地租赁合同》（附件）、《补充协议》、《租赁合同主体变更协议》，拟证明：原告��第一被告在2010年9月29日成立合法有效的租赁关系，租赁合同合法有效。经质证，第一被告对该组证据没有提出异议，本院对该组证据予以认定。二、《承诺书》、第三被告诉原告排除妨碍纠纷案（案号：2012年渝民初字第01987号）、2012年12月25日开庭庭审笔录，拟证明：1、第二、三被告承诺就第一被告在《影院场地租赁合同》项下的履行承担连带责任；2、第二、三被告出具的《承诺书》的真实性。经质证，第一被告对该组证据没有提出异议，本院对该组证据予以认定。三、消防验收意见书、审核意见书、安全检查合格证、放映许可证等，拟证明：原告影城2012年12月30日经消防验收合格，并已全部投建完成，于2013年2月1日开始营业。经质证，第一被告对该组证据没有异议，本院对该组证据予以认定。四、2012年10月30日，第三被告致原告的公函、新余市渝水区人民法院民事传票（第三被告诉原告、今典影投排除妨碍纠纷案）2013年3月6日原告致第一被告的公函，拟证明：1、第三被告认为第一被告无租赁权，并将对第一被告采取法律措施，要求原告慎重考虑与第一被告的租赁合作关系；2、第三被告诉原告排除妨碍，原告与第一被告的租赁关系受到重大影响；3、原告向第一被告主张停付租金及赔偿损失的合法权利。经质证，第一被告表示第一被告是有租赁权的，连带担保书中可以看出，第三被告诉原告排除妨碍这回事代理人不清楚；2、原告违约没有交租金第一被告每次催交租金原告不交，从2013年元月份到2013年2月份期间，第一被告多次催交，是原告不交租金。本院认为，第一被告对该组证据真实性未提出异议，本院对该组证据予以认定。五、2013年3月1日新余市公安消防支队临时查封决定书[余公消封字[2013]第0001号]、2013年4月2日新余市公安消防支队临时查封决定书[余公消封字[2013]第0001号]、商贸城漏水、查封的相关照片，拟证明：1、新余市银泰地下商贸城（含原告所在影院）因安全出口严重堵塞，被新余市公安消防支队整体查封，查封期限为：2013年3月1日18点至2013年4月1日18点。自查封之日2013年3月1日起原告电影院被迫停业；2、2013年4月2日，经复查：新余市银泰地下商贸场安全出口严重堵塞，未在限期内整改，该单位整个场所查封未解除，继续查封；3、电影院所在的地下商贸城因漏水、消防查封问题无法正常经营。经质证，第一被告表示停业的原因是试营业生意不好，对商场的整顿不是关闭，所有的商户的经营到2013年4月底，当初的关闭导致生意不好所以有些人不交租金。至于漏水查封的相关照片拍摄于2013年5、6月份，因为影城里面不通风才会这样是查封后的事情。本院认为，第一被告对该组证据的真实性没有提出异议，本院对该组证据予以认定。六、装修改造租赁物损失计算表格及凭证，拟证明：原告主张的装修改造租赁物损失金额的计算及来源。经质证，第一被告表示这只是个总结第一被告无法核对无法认可。本院认为，该组证据由原告单方提供，无法证明原告装修改造租赁物的具体金额。七、十份合同及相关支付凭证，拟证明：证明原告的损失为5062301.91元。经质证，第一被告表示该组证据已过了举证期限不予质证，究竟原告损失的多少要经过鉴定。本院认为，原告提供所有合同及相关支付凭证为原告单方提供，本院无法判断是否用于圣德广场新余今典影城装修，即使���述款项用于影城装修，上述费用是否合理，需要结合原告已经装修好的影城由专业鉴定机构来做出科学判断，故对原告提供的该组证据，本院不予认定。原告向本院申请对位于新余市××时代广场××楼（××新余市银泰地下商场）中原告投资的建筑面积为900平方米的租赁场地的装修改造投入费用损失进行司法鉴定，本院予以准许，立案庭通过公开摇号随机选择新余金山会计司法鉴定所为本案鉴定机构。2016年9月5日，承办人与原告、第一被告去新余市圣德广场银泰地下商场进行现场勘查时发现地下商场所有的出口都紧锁，从外面可以发现地下商场积水已经很深了。第一被告表示自从2013年3月1日新余市公安消防支队对地下商场进行整体查封后就没有开过门，商场里面的物品已经开始腐烂，空气中二氧化碳含量也很高，第一被告现在没有钥匙，即使有钥匙开了门也不能在保证安全的情况下进入地下商场。2017年3月15日，新余金山会计司法鉴定所以圣德广场新余今典影城全部进水，无法进行现场勘察，根据现状情况暂时不能出具鉴定意见书为由将鉴定材料退回法院。第一被告未向本院提供任何证据。第二、三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证、质证、抗辩的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。根据上述已认定的证据及庭审笔录，可以认定如下事实：2010年9月29日，第一被告与今典影投签订《影院场地租赁合同》一份，合同约定第一被告将其有合法使用权的新余市胜利北路圣德时代广场负一楼，建筑面积为900平方米、使用面积765平方米的场地出租给今典影投，租赁期为15年，每12个月为一个租赁年度。自免租��结束次日开始起算，至经营满15年止。免租期为双方签订《场地交付确认书》之日起三个月。租金采取保底与票房分成两者取其高的计算方式。除合同另有说明外，合同所述租金均包含物业费。保底租金为：今典影投按第一被告所提供900平方米建筑面积，前五年按30元/平方米/月标准支付，第六年至第十年按32元/平方米/月支付，第十一年至第十五年按36元/平方米/月支付。今典影投以现金200000元作为场地租赁保证金，并于合同签订后的10个工作日交予第一被告。第一被告保证对向今典影投出租的场地享有所有权，并在签订合同时向今典影投提交相关产权证及复印件给原告以备今典影投审核及备案。并保证今典影投在本合同期内可独家、不间断和不受影响地租用15年。第一被告应保证租赁标的建筑质量、消防安全（一次）符合国家建筑规范标准，不存在任何质量问题、隐蔽瑕疵及其他安全隐患。承租场地内空调由今典影投负责设计、安装，今典影投自行承担空调采购、安装及使用产生的费用。第一被告应提供合适的空调室外机放置或悬挂位置。因甲方原因导致今典影投不能正常营业或妨碍今典影投正常经营的，包括但不限于第一被告或第一被告指定的第三方未按约提供物业服务，今典影投有权拒付停业期间或受妨碍期间租金，第一被告应赔偿今典影投遭受的损失，包括但不限于预期票房收入与影城运营相关的其他产品或经营收入。前述情形未能消除而导致今典影投不能正常经营的，今典影投有权提前终止本合同，第一被告除双倍返还保证金外，还应赔偿今典影投由此遭受的所有损失。除依据本合同约定的一方可以提前终止合同外，在合同有效期内，双方均不得无故提前终止合同。第一被告违反提前终止合同的，除应全部赔偿今典���投为装修改造租赁物所花费的一切费用外（按每个观影座两万元人民币与总观影座位数相乘得出），还应按合同剩余期间租金总额的30%向今典影投支付违约金；今典影投违反约定提前终止合同的，应按合同剩余期间租金总额的30%向第一被告支付违约金。三被告向今典影投出具《承诺书》，确认第一被告通过承租合同对圣德广场负一层部分物业拥有对外出租权，第二、三被告知悉并同意第一被告将圣德广场负一楼部分租予今典影投作影院用途使用，第二、三被告承诺第二、三被告与第一被告签署《租赁合同》因任何原因解除或提前终止，均不影响原告与第一被告签署《影院场地租赁合同》的效力及原告对圣德时代广场物业享有的场地使用权，发生前述情形，第二、三被告自动成为《影院租赁合同出租方，届时由第二、三被告与今典影投再行签署相关补充协议���明确，并保证届时仅发生主体变更，合同租赁条件不变。第二、三被告保证与第一被告争议期间，不影响今典影投对圣德时代广场物业的正常使用。第二、三被告同意对第一被告与今典影投签署《影院场地租赁合同》项下的履行承担连带责任。2010年10月27日，第一被告与今典影投签订《影院场地租赁合同》的补充协议，协议对2010年9月29日第一被告与今典影投签订的《影院场地租赁合同》进行修改和补充，第一被告同意将位于新余市圣德时代广场负一楼，建筑面积为1850平方米、使用面积1609平方米的场地出租给今典影投。保底租金为：今典影投按第一被告提供的租赁场地的建筑面积（即：1850平方米）支付第一被告租金，前五年按28.46元/平方米，第六年至第十年按30.46元/平方米/月支付，第十一年至第十五年按34.46元/平方米/月支付。第一被告应于2010年11月30日向今典影���交付租赁场地，如因今典影投单方原因未能按约定时间接收，则自前述时间次日视为第一被告已交付场地，开始计算免租期。2011年9月2日，第一被告、今典影投、原告三方签订《新余圣德置业有限公司与时代今典影院投资有限公司租赁合同主体变更协议》，协议约定将第一被告与今典影投于2010年9月签订《影院场地租赁合同》中承租方变更为原告，原租赁合同内容不变，由第一被告、原告继续履行，自协议签订之日起，今典影投不再享有原租赁合同项下承租方的权利、义务。2010年11月30日，第一被告向原告交付了租赁场地。2012年11月20日，原告与第一被告签订《影院场地租赁合同》补充协议，补充协议约定原告与第一被告签订的租赁合同及补充协议约定的租赁年限不超过产权方租给第一被告的合同期限（2025年10月30日），原合同免租期延长至2011年9月30日，自2011年10月1日起第一被告计收保底租金。2012年6月6日，新余市公安消防支队向原告出具《新余市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》经审核，同意原告申报的江西新余圣德广场17.5今典影城装修工程消防设计，并告知工程竣工后，应向新余市公安消防支队申报消防验收，验收合格并经开业前检查合格后方可营业。2012年12月28日，新余市公安消防支队向原告发放子《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2012年12月30日，新余市公安消防支队向原告出具《新余市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，意见书确认新余市公安消防支队于2012年12月28日对原告单位位于新余市胜利北路309号江西新余圣德广场17.5今典影城装修工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2013年1月21日，新余市文化广电新闻出版局向原告发放了《电影放映许可证》，有效期2013年1月21日至2015年1月21日。2012年，第三被告向新余市渝水区人民法院起诉今典影投、原告排除妨害纠纷一案该案案号为2012年渝民初字第01987号，要求今典影投及原告拆除安装在原告一层B25（1127）号店面旁的大型制冷空调，该案于2012年12月25日进行了开庭审理。2012年10月30日，第三被告向今典影院提交《关于“新余市圣德置业有限公司承租圣德时代广场负一楼存在诸多问题”的相关说明》，在说明中第三被告告知今典影院，第一被告在租赁第三被告圣德时代广场负一楼场地后一直未向第三被告支付房屋租金，第三被告已将与第一被告签署的负一楼场地《房屋租赁合同书》收回，第三被告认为第一被告已无权向原告将负一楼中属于第三被告产权部分场地出租给今典影院，另外表示今典影院因消防要求而增加一部疏散楼梯需要经过相关房产部门及第三被告的同意，否��需承担相应后果。2013年3月1日，新余市公安消防支队向新余市银泰地下商贸城发出余公消封字[2013]第0001号《临时查封决定书》，决定书告知新余市银泰地下商贸城新余市公安消防支队在2013年3月1日消防监督检查中，发现新余市银泰地下商贸城安全出口严重堵塞，存在火灾隐患，决定对其予以查封，查封部位、场所整个场所（含电影院），查封期限为2013年3月1日18时00分至2013年4月1日18时00分，逾期未消除隐患的不受查封期限限制。2013年3月6日，原告向第一被告发出《公函》告知第一被告因银泰地下商场（含有原告电影院）于2013年3月1日被新余市公安消防支队查封，根据《影院场地租赁合同》相关约定，自2013年3月1日起至新余市公安消防支队正式解除查封之日，原告不再支付此期间租金（含物业费），第一被告应赔偿原告因不能正常营业所遭受的全部损失，包括但不限于预期票房收入及影城营运相关的其他产品或经营收入，并要求第一被告尽快整改完毕，消除火灾隐患后解除查封，保证整个场所具备安全运营条件。2013年4月2日，新余市公安消防支队对新余市银泰地下商贸城进行复查，经复查，安全出口严重堵塞，未在限期内整改，新余市公安消防支队决定查封该单位整个场所，查封期限为2013年4月2日18时至2013年4月30日18时，整改后经新余市公安消防支队检查合格方可解除查封。截至判决之日，新余市银泰地下商贸城仍处于被查封状态。另查明，新余市圣德时代广场负一楼又名新余市银泰地下商场。原告向第一被告支付截至2012年10月31日的租金。第三被告为第二被告名下分公司，属于第二被告下属的无法人资格的分支机构。本院认为，本案属于租赁合同纠纷，第一被告与今典影投签订《影院场地租赁合同》；��被告向今典影投出具《承诺书》；第一被告与今典影投签订的《影院场地租赁合同》补充协议；第一被告、今典影投、原告三方签订《新余圣德置业有限公司与时代今典影院投资有限公司租赁合同主体变更协议》；2012年11月20日，原告与第一被告签订《影院场地租赁合同》补充协议是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规规定，本院予以确认。虽然与第一被告签订《影院场地租赁合同》、《影院场地租赁合同》、三被告出具《承诺书》的对象为今典影投，但第一被告、今典影投、原告三方签订《新余圣德置业有限公司与时代今典影院投资有限公司租赁合同主体变更协议》约定将第一被告与今典影投于2010年9月签订《影院场地租赁合同》中承租方变更为原告，自协议签订之日起，今典影投不再享有原租赁合同项下承租方的权利、义务，今典影投所享有的全部��利、义务由原告承继。2013年3月1日，因新余市银泰地下商贸城安全出口严重堵塞，存在火灾隐患，新余市公安消防支队向新余市银泰地下商贸城发出余公消封字[2013]第0001号《临时查封决定书》，决定对其予以查封，查封部位、场所整个场所（含电影院），至今整个新余市银泰地下商城仍未解封，原告与第一被告之间签订的租赁合同无法履行，根据《影院场地租赁合同》约定因第一被告原因导致原告不能正常经营的，原告有权提前终止本合同，故对原告要求确认原告与第一被告于2010年9月29日签署的《影院场地租赁合同》已解除的诉请，本院予以支持；对原告要求免予支付自2012年11月1日起至合同解除之日止的租金、物业费并要求第一被告双倍返还已付场地租赁保证金共计400000元的诉请，本院认为根据《影院场地租赁合同》约定因第一被告原因导致原告不能���常营业，原告有权拒付停业期间或受妨碍期间租金，第一被告应双倍返还保证金，本院查明，2013年3月1日消防监督检查中，新余市银泰地下商贸城整个场所（含电影院）因安全出口严重堵塞，存在火灾隐患，被新余市公安消防支队查封至今，故对原告诉请要求第一被告免予支付自2013年3月1日起至合同解除之日止的租金、物业费及双倍返还已付场地租赁保证金400000元的诉请，本院予以支持，超出部分，本院不予支持；对原告要求第一被告赔偿原告装修改造租赁物所花费的一切费用共计5062301.91元的诉请，因新余市××时代广场××楼（××新余市银泰地下商场）现在无法进行现场勘察，鉴定机构已将鉴定材料退回法院，本院无法判断原告在改造租赁物时所花费的具体金额，故对原告的该诉请本院暂不予支持，原告可待时机成熟后，另行提起诉讼；今典影投与第一被告签订《影院场地租赁合同》约定今典影投违反约定提前终止合同的，应按合同剩余期间租金总额的30%向第一被告支付违约金，本案中，原告要求提前终止与第一被告的合同源于第一被告与原告之间的合同无法履行，属于法定解除合同理由，因此，原告无需向第一被告支付约定合同剩余期间租金总额的30%。对原告要求第一被告向其支付合同剩余期间租金总额的30%的诉请，本院认为，今典影投与第一被告签订《影院场地租赁合同》约定第一被告违反约定提前终止合同的，应按合同剩余期间租金总额的30%向今典影投支付违约金，本案中为原告要求提前终止与第一被告之间的合同，故对原告的该诉请，本院不予支持；三被告向今典影投出具《承诺书》，第二、三被告同意对第一被告与今典影投签署《影院场地租赁合同》项下的履行承担连带责任，本院查明，第三被告为第二被告名下分公司，属于第二被告下属的无法人资格的分支机构，其民事责任由第二被告承担，对原告要求第三被告对第一被告上述债务承担连带责任的诉请，本院不予支持。2011年9月2日，第一被告、今典影投、原告三方签订《新余圣德置业有限公司与时代今典影院投资有限公司租赁合同主体变更协议》，协议约定将第一被告与今典影投于2010年9月签订《影院场地租赁合同》中承租方变更为原告，故对原告诉请要求第二被告对第一被告上述所负债务承担连带责任的诉请，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、本院确认原告新余今典影城有限公司与被告新余市圣德置业有限公司于2010年9月29日签订的《影院场地租赁合同》已解除；二、原告新余今典影城有限公司免予向新余市圣德置业有限公司支付自2013年3月1日起至合同解除之日止的租金、物业费；三、被告新余市圣德置业有限公司双倍返还原告新余今典影城有限公司已付场地租赁保证金共计400000元；四、被告江西圣德房地产开发有限公司对被告新余市圣德置业有限公司上述所负债务承担连带责任；五、驳回原告新余今典影城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69586元，由原告新余今典影城有限公司承担元66107元，由被告新余市圣德置业有限公司、江西圣德房地产开发有限公司承担3479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  张 可代理审判员  钟卒理代理审判员  甘丹丹二〇一七年八月八日书 记 员  余 婷