四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终1057号上诉人（原审原告）：刘福科，男，1977年10月17日出生，汉族，住四川省渠县。上诉人（原审原告）：王志芬，女，1977年9月16日出生，汉族，住四川省渠县，系刘福科之妻。二上诉人委托诉讼代理人：蒋友波，四川活福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广安市鑫圣房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。法定代表人：付德勇，总经理。委托诉讼代理人：张全科，重庆华之岳（广安）律师事务所律师。上诉人刘福科、王志芬与被上诉人广安市鑫圣房地产开发有限公司（以下简称“广安鑫圣房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2017）川1603民初614号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘福科、王志芬的共同委托诉讼代理人蒋友波，被上诉人广安鑫圣房产公司的委托诉讼代理人张全科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘福科、王志芬上诉请求：1.依法撤销原判并改判支持上诉人的一审请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，被上诉人以欺骗方式取得上诉人信任，上诉人在基于楼层是6层的情况下作出了不真实的意思表示，合同效力待定；同时双方在合同中约定了解除条件，一审法院未查明。2.一审法院适用法律错误，上诉人解除合同符合《合同法》第九十三条、九十四条的相关规定，可以行使解除权。广安鑫圣房产公司答辩称，合同不存在效力待定，房屋规划设计的变化不足以导致合同目的无法实现，不足以导致上诉人行使合同解除权的权利，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。刘福科、王志芬向一审法院起诉请求：1.确认刘福科、王志芬与广安鑫圣房产公司签订的商品房买卖合同（预售）合法有效；2.判令解除刘福科、王志芬与广安鑫圣房产公司签订的商品房买卖合同（预售）；3.判令广安鑫圣房产公司返还购房款167941元及自2014年2月18日起按银行同期贷款利率计算至还款之日的利息、按已付房款的30%计算违约金。一审法院认定的事实：2014年2月18日，刘福科、王志芬与广安鑫圣房产公司签订了《商品房买卖合同》。2016年12月14日，为备案需要，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：由刘福科、王志芬购买广安鑫圣房产公司开发的位于现广安市前锋区前锋镇广前路2011-15号E、F、G地块“锋城名苑”XX幢X单元X层3-4-1号住房一套，主体结构为混合结构，建筑总层数为6层，建筑面积99.28平方米，其中套内面积87.12平方米、公摊面积12.16平方米；单价4109元/平方米、总价款407941元；签订本合同前，买受人已支付首付款167941元，余款240000元向工行广安分行前锋支行申请贷款支付。第十二条：规划、设计变更（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起房价款的变更。第十三条：出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定的期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照0.0136%计息给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。出卖人于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该商品房合同备案号为201612140000165。刘福科、王志芬于2014年2月18日向广安鑫圣房产公司交纳购房款166791元，2016年12月14日交款1150元，共计167941元，其他为银行按揭贷款。。广安市广安区住房和城乡规划建设局广区村镇住建审[2013]第008号《规划设计方案审查批准书》，批准“前锋锋城名苑”的规划设计方案，其中建筑层数6+1F、建筑限高≦24米。广安鑫圣房产公司提供的“锋城名苑”14号楼的施工设计图、竣工验收报告均为“6+1”层。2016年1月20日，广安市房屋测绘队对“锋城名苑”14幢各套房屋进行了面积测绘并作出测绘报告，其中“锋城名苑”14号楼3单元总层数为7层，第二层以上建筑面积均为100.27平方米。2016年8月、9月该房屋进行了竣工验收、住宅工程质量分户验收记录表、商品房住宅质量保证书、房屋使用说明书等。之后，广安鑫圣房产公司通知刘福科、王志芬接房，刘福科、王志芬也补交了尾款。刘福科、王志芬以购房合同约定的总层数为6层，实际修建7层，未履行告知义务且影响了使用功能等，广安鑫圣房产公司违约等为由未接房。刘福科、王志芬于2017年2月10日、17日，通过国内特快专递向广安鑫圣房产公司邮寄了二份书面通知，内容分别为对房屋变更情况给予书面说明和解除合同、退还购房款及利息。对案涉“锋城名苑”14号楼的修建，是否违反主管部门批准的规划设计以及主管部门如何处罚，现广安市前锋区城管执法局正在调查处理中。本案诉讼中，刘福科、王志芬坚持不变更其诉讼请求，并保留要求广安鑫圣房产公司赔偿损失的权利。一审法院认为，刘福科、王志芬与广安鑫圣房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，合法有效。广安鑫圣房产公司交付刘福科、王志芬的房屋为“锋城名苑”XX号楼X单元401号，与合同约定刘福科、王志芬购买的房屋位置、楼层等一致。虽然刘福科、王志芬与广安鑫圣房产公司之间《商品房买卖合同（预售）》约定刘福科、王志芬购买的商品房所在建筑总层数为6层，与“锋城名苑”14号楼3单元总层数实际修建为7层不一致，但该建筑项目经主管部门批准的规划设计方案为“6+1”层，建筑高度并未改变；且该建筑项目如违反规划设计，应当由行政主管部门予以处罚。鉴于刘福科、王志芬的“锋城名苑”XX号楼X单元401号房，与广安鑫圣房产公司的房屋位置、楼层等一致，广安鑫圣房产公司将“6+1”层实际修建为7层，并不严重影响刘福科、王志芬对该住房的居住使用功能和购买该住房的合同目的，故广安鑫圣房产公司的行为不构成根本性违约，刘福科、王志芬不具备合同约定的解除条件，也不构成《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条解除合同的法定情形。故刘福科、王志芬要求解除双方签订的商品房买卖合同（预售），由广安鑫圣房产公司返还购房款167941元及自2014年2月18日起按银行同期贷款利率计算至还款之日的利息、按已付房款的30%计算违约金等诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，判决：一、刘福科、王志芬与广安市鑫圣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回刘福科、王志芬的其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人向本院提交了由广安市前锋区住房和城乡建设局出具的“建设工程规划条件核实合格证”，拟证明被上诉人交付的房屋规划符合整体要求。上诉人质证认为此证据不能说明建设工程规划未进行变更，被上诉人存在设计变更的事实。本院审查认为，该证据证明被上诉人向上诉人交付的房屋符合城乡规划要求，本院对该证据予以采信。本院二审查明的其他案件事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《合同法》第九十三条第二款、第九十四条分别就合同的约定解除和法定解除作出了规定，上诉人以购房合同约定的总层数为6层，被上诉人实际修建7层，存在未履行告知义务且影响了使用功能等违约行为为由要求解除合同，但上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》虽约定了设计变更等的解除条件，但房屋总层数的变更并不足以影响房屋的质量和居住使用功能，因此合同约定的解除条件未能成就，上诉人关于案涉房屋符合双方约定解除条件的主张与事实不符，本院不予支持。同时，被上诉人的违约行为并不影响上诉人购买该房屋合同目的实现，故被上诉人的行为不构成根本违约，也不足以构成合同法法定解除条件，上诉人关于被上诉人构成实质违约导致双方合同目的不能实现的主张于法无据，本院亦不予支持。上诉人主张被上诉人以欺骗方式取得其信任导致其作出了不真实的意思表示，但未提供证据予以证明，对该项主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘福科、王志芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3658元，由上诉人刘福科、王志芬负担。本判决为终审判决。审判长 张 强审判员 吴丽华审判员 蒋 濒二〇一七年八月二十八日书记员 陈 雪