广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4674号原告：蔡丹梅，女，汉族，1969年5月19日出生，身份证地址：广东省茂名市电白区******学宿舍0666，身份证号码：440************341。委托诉讼代理人：柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。被告：茂名银涛房地产开发有限公司，住所地：茂名市电白区**********。法定代表人：蔡某1。原告蔡丹梅诉被告茂名银涛房地产开发有限公司（以下简称银涛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蔡丹梅的委托诉讼代理人柯沛君到庭，被告银涛公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡丹梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告在30日内将办理原告位于电白区水东镇迎宾大道中36号银涛雅苑****房不动产权属登记需由被告提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局，为原告办理不动产权登记；2、依法判决被告立即向原告支付迟延办理不动产权登记的违约金人民币15637元（以已交购房款285607为基数，按日0.015%，自2017年10月27日起暂计至2018年10月27日，以后续计被告为原告办理好不动产权登记证之日止)；3、依法判决被告立即退还多收购房款人民币2095元给原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原为被告员工，2013年8月21日原、被告双方签订《借款协议》和《员工内部交付房屋协议书》，约定由原告借款287702元给被告，借款期限自2013年8月21日至2015年2月20日，借款期限届至后原告可要求被告还本付息，或以房抵债。2013年8月21日当天原告实际出借人民币287702元给被告，被告并出具《收款收据》给在原告收执。上述借款到期后，经原、被告双方协商一致，被告以其开发的位于电白区水东镇迎宾大道中36号银涛雅苑****房作价285607元抵偿被告所欠原告债务，未抵偿部分2095元由被告退还给原告，被告并向原告出具了归还房款差价2095元的《欠条》原告收执。另原、被告双方于2016年4月15日签订《商品房买卖合同》其中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.015%向买受人支付违约金。”上述《商品房买卖合同》签订当天被告出具285607元的购房款发票给原告。原告并于2017年8月1日交清了契税3403.01元。2016年4月27日被告将涉案房屋交付给原告，但至今未为原告办理涉案房屋的不动产权证。被告的行为不但严重违反双方的合同约定，而且严重违反《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定。又根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第二、第三款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告除应继续履行义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证外，还应向原告承担违约责任，向原告支付违约金，由于双方约定的违约金过低，原告有权请求人民法院予以增加，为此原告请求被告按已付房款日0.015%计算支付违约金给原告。综上，原告的起诉有充分的事实和法律依据，请人民法院依法尽快判如原告所请。被告银涛公司未到庭应诉，也未提交书面答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年4月15日，原告蔡丹梅与被告银涛公司签订了一份《商品房买卖合同》（适用于商品房预售、销售），约定原告向被告购买位于茂名市电白区***********银涛雅苑的商住楼****房的商品房一套，该商品房合同约定建筑面积共73.61平方米，其中套内建筑面积60.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.64平方米。按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4684.39元，总价款为285607元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第1种方式付款:1、一次性付款买受人于2016年4月15日前一次性付清房款（人民币）贰拾捌万伍仟陆佰零柒元整（￥285607元）……”第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在20日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹拾伍[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款是指按本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条约定：“出卖人应在2015年3月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理：1、按逾期时间,分别处理（不作累加）。（1)逾期不超过180日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点捌[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”第十一条约定：“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理……如因买受人未能履行付清房款、专项维修资金等，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理房地产权证，出卖人无须承担违约责任，买受人在付清所有欠款后方可收楼”。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2、3项处理……2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.015%向买受人支付违约金；3、本条款约定的时间为出卖人向有关单位报送资料的期限,若出卖人完成以下工作：（1）有关资料已报送税务办理完税手续和已报送房产局办理权证登记手续；(2)买受人未交清房款、维修基金及有关费用的;(3）买受人未配合提供产权登记机关所需要的资料,出卖人不予报送资料。即视为已尽所应尽之责任,无须支付违约金给买受人。”涉案《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》第2条约定：“本合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费。住宅专项维修资金由买卖人在付首期款时按有关规定缴纳，如不缴纳，出卖人有权拒绝交房。”第3条约定：“办理产权证所需费用属买受人的，由买受人承担。”第4条约定：“买受人收楼时，应依约定交清所有购房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用，否则，出卖人有权拒绝交房和有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产权证。”2016年4月15日，被告银涛公司开具了广东省地方税收通用发票，载明付款方蔡丹梅，收款方银涛公司，不动产项目名称为银涛雅苑商住楼，销售的不动产楼牌号为电白县***********银涛雅苑商住楼****，发票金额为285607元。2017年8月1日，原告蔡丹梅向茂名市电白区地方税务局水东税务分局缴纳了契税3403.01元。2016年4月27日，原告与被告办理了收楼手续，被告已将涉案商品房交付给原告使用。原告蔡丹梅在被告出具的《收楼书》上签名确认已收楼。涉案商品房至今未办理房地产权属证书。原告蔡丹梅未能提供已缴纳涉案房屋住房维修资金等费用的证据。另查明，2019年12月26日，茂名市电白区*******出具情况说明一份，证明截止目前该中心未收到银涛雅苑小区的不动产首次登记申请资料。本院认为，原告蔡丹梅与被告银涛公司签订的涉案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，本院作如下分析认定：一、关于原告主张判令被告在30日内将办理案涉房屋不动产权属登记所需由被告提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局,为原告办理不动产权登记的请求应否支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述规定和涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。可见，如被告已尽了自身的责任，则无需承担违约责任。如何界定被告已尽了自身的责任，本院认为，商品房买卖合同的出卖人在买受人取得房屋权属证书的过程中，其应尽的义务是在合同约定或法律规定的期限内向产权登记机关提交办理权属登记需由其提供的资料进行备案，之后，买受人实际于何时取得房屋权属证书，由发证部门控制，不属出卖人的掌控范围。故应认定被告在约定期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，就完成了其自身的办证义务。涉案商品房实际于2016年4月27日交付原告使用，故被告应遵从合同的约定，从房屋交付原告使用的次日2016年4月28日起540日内即2017年10月19日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报茂名市电白区自然资源局备案，否则应承担违约责任。被告银涛公司至今未将相关办证资料提交产权登记机关备案，应认定被告构成违约，应承担违约责任。故原告诉请告按照合同约定在30日内将办理案涉房屋不动产权属登记所需由被告提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局,为原告办理不动产权登记，其中合理合法部分，本院予以支持。二、关于被告银涛公司是否承担逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案责任及违约金标准应如何确定的问题。首先，根据双方约定，原告应当按期足额缴纳诉争房屋的住宅专项维修资金，但双方并未约定缴纳的方式，被告银涛公司也未提供证据证明曾向原告发出书面通知要求原告配合提供相关资料及缴交维修基金，故迟延缴纳住宅维修资金的责任不能归责于原告。其次，如前所述，本案逾期提交办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的过错在于被告，在被告未举证证明逾期提交资料可排除自身责任的情况下，被告应按照合同约定支付违约金。至于违约金标准的问题。从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定内容来看，双方约定的逾期违约金为固定金额，仅为按已付房价款的0.015%计算，在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，亦不利于督促被告茂名银涛房地产开发有限公司积极履行办证义务。同时，合同约定原告如未按期付款且被告银涛公司选择继续履行合同，则原告应按日支付逾期应付款万分之一十五的违约金，双方当事人的违约责任明显不对等，有违公平原则。原告已经依约足额支付了全部购房款，虽然被告已经将案涉房屋交付给原告使用，但未依约履行协助办证义务，导致原告长期未能取得不动产权属证书，违反诚信原则。原告以违约金过低为由请求法院予以调整，有充分的事实和法律依据。原告在本案中并未举证证明其因逾期办证所造成的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，现原告主张违约金标准应当调整为每日按已付房款0.015%的标准计算，在合理范围，本院予以支持。原告主张自2017年10月27日起计算违约金，是对其权利的自行处分，本院予以支持。故此，被告银涛公司应承担逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任，向原告支付逾期违约金（以已付购房款285607元为基数，按日利率0.015%计算，自2017年10月27日起计至被告将办理案涉房屋产权属登记需由被告提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局备案之日止）。三、关于原告诉请被告立即退还多收购房款人民币2095元给原告的问题。本案属于商品房销售合同纠纷，但从原告提供的借款协议书来看，该款属于民间借贷行为，被告银涛公司也出具了欠条给原告收执，故该款项属另一法律关系，不属于本案处理范围，原告可另寻法律途径解决。被告银涛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告茂名银涛房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三十日内，将办理原告蔡丹梅位于广东省茂名市电白区***********银涛雅苑****房权属登记需由被告茂名银涛房地产开发有限公司提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局备案；二、限被告茂名银涛房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三十日内，向原告蔡丹梅支付逾期将办理权属登记需由被告茂名银涛房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金（以已付购房款285607元为基数，按日利率0.015%计算，自2017年10月27日起计至被告将办理案涉房屋产权属登记需由被告提供的资料提交给茂名市电白区自然资源局备案之日止）；三、驳回原告蔡丹梅的其他诉讼请求。如果被告茂名银涛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328.37元，由原告蔡丹梅负担25元，被告茂名银涛房地产开发有限公司负担303.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 林华宗二〇一九年十二月二十七日法官助理 梁慧玲书 记 员 符颖珊