广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4715号原告：佛山市凯信物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新桂中路君御花园君逸阁，统一社会信用代码91440606794604067P。法定代表人：李彪。委托诉讼代理人：钟秀珍，女，1983年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司职员。被告：李翠霞，女，1987年6月6日出生，汉族，住湖南省永兴县。原告佛山市凯信物业服务有限公司（以下简称凯信物业公司）与被告李翠霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告凯信物业公司的委托诉讼代理人钟秀珍到庭参加诉讼，被告李翠霞经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯信物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2016年11月起至2019年9月期间住宅物业管理服务费，共计3019.29元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金1101.36元（2016年11月起至2019年8月）；3.判令被告支付2017年7月2日起至2019年6月2日的住宅公摊电费，共计90.61元；4.本案的受理费由被告承担。事实和理由：2015年1月27日，被告与佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（简称富逸湾公司）签订编号为×××的《商品房买卖合同》及补充协议，购买佛山市高明区君御海城×××号商品房，富逸湾公司于2016年9月30日前向被告履行了交付义务，但被告一直未按《商品房买卖合同》附件九第三章第十一条约定交纳物业服务费，并自2016年11月起拖欠物业管理费及公共水电费分摊等费用。原告作为佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2016年11月起至2019年9月期间住宅物业管理服务费3019.29元，2016年11月起至2019年8月逾期缴纳物业管理服务费违约金1101.36元，2017年7月2日起至2019年6月2日的住宅公摊电费90.61元，三项合计4211.26元。原告曾多次短信、电话及发函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交。被告的行为直接影响到原告日常管理运作。补充事实与理由：被告从2017年9月13日至现在的物业费用是交完，2016年11月1日至2017年9月12日是没有交的，公摊的费用是没有交。综上所述，被告已严重违反合同约定，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损，原告现依法向法院提起民事诉讼，请求依法判令如上诉请。李翠霞书面辩称：一、被告自2017年9月12日签收收楼通知书当天起开始给物业管理处交物管费，物管费及住宅公摊费一直交至2020年6月，其中有收款单和转账单证明，而不是物业公司说被告2016年11月至2019年9月未交物业管理费，这部分是虚假和不实的。二、2017年9月12日至2020年6月物业管理费被告已经付清，物业公司起诉被告2016年11月1日至2017年9月12日物业管理费2243.33元及违约金，被告申请减免。原因为：1.收楼通知书是2016年11月1日，开发商把被告电话号码写错，所发收楼通知书至今未收到。被告电话号码是××××，物业递交的收楼通知书的快递单显示电话号码是××××，由于当时被告一直在外地，不知晓收楼情况，一直到2017年通过高明朋友告诉物业可以收楼，被告才知道。这期间由于开发商的工作操作延迟知道收楼造成的损失包括物业管理费应该由开发商承担。2.交付前，房屋不符合收楼条件，房屋本身有问题。从2017年1月开始被告知道可以收楼以后，去查看房屋质量，发现主卧房床头墙、衣柜位空鼓，主卫生间墙空鼓，次卧空调位空鼓，公卫外墙漏水，公卫天花漏水，公卫沉地漏水，主卧外墙砖漏水到楼下×××房等等，以上情况均不符合收楼标准。以上都有物业维修证明。房屋未达到收楼条件，应该是在维修好以后再确认收楼，这期间产生的损失应该由开发商承担。3.按照物业管理条例，收楼后再开始缴纳物业管理费，被告一直履行该义务。4.物业公司和开发商是一起的，应该是物业公司找开发商而不是找被告，因此事物业公司耽误被告的工作时间，被告保留反诉的权利。三、被告和凯信物业公司从未签订物业合同，何来起诉服务合同一说。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院核查，本院对原告所举证据的真实性均予以采信。本院经审理查明：2015年1月27日，被告李翠霞与富逸湾公司签订合同编号为×××的《商品房买卖合同》（含商品房买卖合同补充协议），购买位于佛山市高明区君御海城×××，房屋建筑面积为112.66平方米。补充合同约定甲方（富逸湾公司）通过前期物业管理投标方式选聘凯信物业公司对君御海城商住楼二期进行前期物业管理服务，物业服务收费按物价部门备案批复执行，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元收取物业管理费；乙方（李翠霞）应当与凯信物业公司签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》等文件，履行约定的业主义务。截止庭审结束，被告李翠霞未与原告凯信物业公司签订《前期物业管理服务协议》。2016年9月30日，富逸湾公司向被告李翠霞寄出收楼通知书，该份邮件收件人电话为××××，与被告的实际电话号码××××不一致。2017年9月12日，被告李翠霞签署了《君御海城收楼确认书》，同意即日起正式接收涉案房屋。另查，原告凯信物业公司与富逸湾公司签订《君御海城前期物业服务委托合同》，约定：富逸湾公司选聘凯信物业公司对君御海城实施前期物业管理服务，物业服务费由业主按拥有物业的法定产权建筑面积(已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准)交纳，高层住宅为2元/月每平方米，不含公共水电分摊；业主或承租人应在每季度首月5日前交纳本季度物业服务费用；合同期限自2015年9月23日起计算，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。再查，被告李翠霞已向原告凯信物业公司交纳了涉案房屋自2017年9月12日至2019年9月30日的物业服务费及2017年9月2日至2019年9月2日的公共电费分摊费用。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。被告虽未与原告签订《君御海城前期物业管理服务协议》，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原被告之间已经形成物业服务合同关系。原告为佛山市高明区君御海城小区提供前期物业管理服务，被告作为小区业主之一，应当向原告交纳物业服务费及公共电费分摊费用。由于原告未举证证明被告已于2016年11月前收到《收楼通知书》，且被告于2017年9月12日签署了《君御海城收楼确认书》，同意即日起正式接收该涉案房屋，本院认定被告应自2017年9月12日起向原告履行缴纳物业服务费及公共电费分摊费用的义务。因被告已支付2017年9月12日至2019年9月30日的物业服务费，对于原告请求被告支付2016年11月至2019年9月的物业服务费3019.29元及2016年11月起至2019年8月物业服务费违约金1101.36元，本院不予支持。关于公共电费分摊费用问题，因被告已交纳了涉案房屋2017年9月2日至2019年9月2日的公共电费分摊费用，故原告请求被告支付2017年7月2日至2019年6月2日的公共分摊电费90.61元，本院不予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市凯信物业服务有限公司已预交），由原告佛山市凯信物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹志刚二〇一九年十二月十九日书记员  梁施琪