山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初105号原告（执行案外人）：孙晓东，男，1985年1月9日出生，汉族，住青岛市黄岛区隐珠街道办事处小哨头520号。居民身份证号码：370284198501090031。原告（执行案外人）：张桂秀，女，1985年1月29日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：孙晓东，男，1985年1月9日出生，汉族，系张桂秀之夫，住青岛市黄岛区隐珠街道办事处小哨头520号。被告（申请执行人）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼，统一社会信用代码：91370211MA3DAJGL4F。法定代表人：王文博，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号，统一社会信用代码：91370211730617539P。法定代别人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：周勇，该公司工作人员。第三人（被执行人）：青岛同泰建设集团有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号，统一社会信用代码：913702116790791999。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：曲志刚，该公司工作人员。第三人（被执行人）：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：曲志刚，青岛同泰建设集团有限公司工作人员。原告孙晓东、原告张桂秀与被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）、第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰集团公司）、第三人王誉焜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓东同时作为原告张桂秀的委托诉讼代理人，被告得源投资公司的委托诉讼代理人王磊，第三人同泰开发公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰集团公司及第三人王誉焜共同的委托诉讼代理人曲志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晓东、张桂秀向本院提出诉讼请求:一、判决中止对青岛市黄岛区同泰华府6栋1单元704户房屋的执行；二、本案诉讼费用由得源投资公司承担。事实和理由：孙晓东、张桂秀与同泰开发公司于2014年11月9日签订《青岛市商品房预售合同》，约定孙晓东、张桂秀以501349元购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区户房屋，合同签订后，孙晓东、张桂秀陆续支付了301349元房款，余款通过银行按揭贷款支付。贷款相关资料孙晓东、张桂秀已提交银行，但由于同泰开发公司原因一直未能放款。由于同泰开发公司原因，该房屋未能办理商品房预售登记。后该房屋在得源投资公司申请执行过程中被青岛市中级人民法院查封并即将公开拍卖。孙晓东、张桂秀提出书面异议，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02执异539号执行裁定书，驳回了孙晓东、张桂秀的异议请求，孙晓东、张桂秀对该裁定不服。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，孙晓东、张桂秀对涉案房屋享有消费者物权期待权，足以排除强制执行。得源投资公司辩称：1、涉案房屋在2013年6月7日就依法抵押给原债权人农业银行胶南市支行，得源投资公司依法受让了上述债权以及抵押权，并经青岛中院依法做出裁定，变更为案件的申请执行人，享有涉案债权和抵押物优先受偿权。2、从孙晓东、张桂秀的起诉状内容来看，均是发生在涉案房屋抵押之后，抵押权人从来没有收到抵押人转让涉案抵押物的任何通知，因此上述转让是无效的。3、孙晓东、张桂秀从其诉状陈述来看，孙晓东、张桂秀是有住宅的，涉案房屋处于未完工未交付的状态，经申请已由青岛中院进行查封，查封之后正在走拍卖和变卖程序。综上，孙晓东、张桂秀所述与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回孙晓东、张桂秀的诉讼请求。同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜述称，孙晓东、张桂秀的执行异议应当成立，孙晓东、张桂秀购买同泰开发公司的房屋是事实，有购房合同和支付首付款的收据可以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、根据双方无异议的证据及在诉讼过程中的陈述，本院认定如下事实。中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月13日作出(2015)青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项(2012)第045号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第××号、南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。”(2015)青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为(2016)鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，本院下达裁定变更得源投资公司为该案申请执行人。2018年9月3日，本院作出（2018）鲁02执恢51号执行裁定书，查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，本院对涉案不动产下达拍卖裁定。孙晓东、张桂秀向本院提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。本院执行局认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院（2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故不支持案外人针对涉案不动产的排除执行异议。裁定：驳回孙晓东、张桂秀的异议请求。位于青岛市黄岛区同泰华府房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内全部房屋均未交付。二、双方有争议的证据及本院认定的事实（一）原告孙晓东、张桂秀提交三组证据证据一、青岛市商品房预售合同一份，证明孙晓东、张桂秀与同泰开发公司2014年11月16日签订了购房合同，孙晓东、张桂秀购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区。证据二、收款凭证四份及银行交易明细，证明孙晓东、张桂秀分别于2014年10月21日、2014年10月22日支付定金共计20000元，2014年10月26日支付首付款137000元，2014年11月9日支付首付款144349元，以上共向同泰开发公司支付款项301349元。证据三、不动产信息查询结果，证明孙晓东、张桂秀名下没有房屋。得源投资公司质证称：对证据一真实性不知情、无法确认，对合法性有异议，涉案房屋已经办理抵押，合同第13、14页也载明了涉案房屋已经抵押的事实，双方对抵押房屋买卖都有过错，应属无效合同，涉案房屋在查封状态，原被告均无法办理产权。对证据二收款收据不知情，以上证据均没有证据效力，不足以对抗抵押权人的抵押权。对证据三真实性无异议，对证明事项有异议，该查询是对城市房屋的查询，有种类跟范围的限制，从孙晓东、张桂秀提交的预售合同看，其在农村有房屋，不属于无房。同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜质证认可孙晓东、张桂秀提交的以上证据，主张同泰开发公司与孙晓东、张桂秀之间的买卖合同真实合法有效，认可孙晓东、张桂秀的意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月16日，孙晓东、张桂秀与同泰开发公司签订购房合同，孙晓东、张桂秀购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区，合同约定价款为501349元。孙晓东、张桂秀于2014年10月21日、2014年10月22日共计支付定金2万元，2014年10月26日支付首付款137000元，2014年11月9日支付首付款144349元，其已向同泰开发公司共计支付购房款301349元。查询结果显示，在本市孙晓东、张桂秀名下并无房产。孙晓东、张桂秀称现住址系与父亲同住。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，尽管得源投资公司对孙晓东、张桂秀提交的《青岛市商品房预售合同》、收款收据及交易明细的真实性提出异议，但其未能提供相反证据予以反驳。故，对上述证据的真实性本院予以确认。上述证据可以证明孙晓东、张桂秀已于2014年11月16日与同泰开发公司就涉案房屋签订了《青岛市商品房预售合同》并已支付购房款共计301349元的事实，且不动产信息查询结果可以证明孙晓东、张桂秀名下无其他可用于居住的房屋。依据上述规定，孙晓东、张桂秀就涉案房屋符合排除强制执行的法定情形。得源投资公司主张孙晓东、张桂秀系在涉案房屋设定抵押后签订房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同应为无效。本院认为，得源投资公司无证据证明涉案房屋买卖合同存在导致合同无效的法定情形，设定于房屋上的抵押是否涤除仅是影响房屋买卖合同能否继续履行的因素，并不影响合同的效力。故，对于得源投资公司关于涉案房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权则优先于抵押权等担保物权。因此，尽管得源投资公司享有涉案房屋的抵押权，但是孙晓东、张桂秀所享有的消费者物权期待权足以排除担保物权申请执行人的强制执行。对于孙晓东、张桂秀主张排除对涉案房屋强制执行的请求，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：不得执行青岛市黄岛区同泰华府6栋1单元704户房屋。案件受理费8813元，由被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  陈明明审判员  马 喆审判员  孙 琦二○—九年十二月六日书记员  孔 怡书记员  李珊珊