天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0114民初5394号原告：郭知宏，女，1988年1月4日出生，汉族，居民，住重庆市合川市。委托诉讼代理人：徐良久，北京威诺律师事务所律师。被告：苏广燕（常用名苏夏），女，1987年8月19日出生，汉族，居民，住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘金国，天津金国律师事务所律师。原告郭知宏与被告苏广燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告郭知宏委托诉讼代理人徐良久、被告苏广燕委托诉讼代理人刘金国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房定金5万元；2、判令被告自2017年4月18日起至实际支付之日止的利息（以5万元为基数，按照银行同期贷款利息计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月5日，原告与被告（合同署名为苏夏）签订《房产交易合同》，在该合同中被告作为“代理人”，向原告出售位于天津市武清区××花园××号房屋。该《房产交易合同》中卖方处无信息，合同主文部分关于房屋的面积、产权编号、产权人是否同意等关键均是空白。原告在签订合同时已向被告支付了购房定金5万元。合同的委托代理人签名处是“苏夏”，“苏夏”并不是被告的真实身份，被告故意隐瞒真实姓名与原告签订合同，卖方的信息全无。在之后的沟通中，原告要求见房屋产权人、提供出卖房屋授权书等，被告不予配合、敷衍了事，原告有充分的理由认为，被告无权作为代理人处分涉诉房屋，房屋买卖合同应当无效。另外，2017年3月31日天津市人民政府办公厅发布的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》中规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或者个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。”原告非天津市户籍居民，在天津没有保险、也没有缴纳个税。根据《合同法》、《最高人民法院办公厅关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》、《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》的相关规定，原告有权解除合同，要求被告返还定金。原、被告在协商无果的情况下，原告为维护自身合法权益，起诉至法院请求法院依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签署房屋买卖合同后，原告故意拖延履行合同的时间，经被告催告后原告拒不履行合同项下义务，因此原告不能引用2017年3月31日天津市人民政府发布的限购政策作为解除合同、要求被告返还定金的理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《房屋交易合同》，拟证明2017年3月5日原、被告签订合同，被告作为代理人向原告出售涉案房屋，该合同处卖方处没有任何信息，合同主文、面积、产权人是否同意均没有内容，3月5日原告支付购房定金5万元。被告质证称对该证据真实性没有异议，但不认可原告证明目的；2、原告提交的被告的身份证复印件，拟证明合同署名的苏夏就是本案被告。被告质证称真实性无异议，但我方没有将身份证给过原告；3、原告提交的律师函，拟证明2017年4月17日原告委托律师向被告发出要求退还定金的律师函及相关信息。被告质证称真实性有异议，我方没有收到过该律师函。4、原告提交的天津凯泽房地产经纪有限公司工商登记信息，拟证明被告是该公司法定代表人。被告质证称对该证据真实性不认可；5、原告提交的EMS回单及打印的查询网页，拟证明被告于2017年4月18日收到律师函及拒绝退还定金。被告质证称对该证据真实性不认可。本院经审理查明事实如下：被告本名苏广燕，常用名苏夏。涉案房屋坐落于天津市武清区××花园××号，原登记所有权人为案外人李雪梅，实际所有权人为被告。2017年3月5日，原告经天津坤泽人力资源管理咨询有限公司居间，与被告签订《房屋交易合同》，合同中被告以“苏夏”名义在卖方代理人处签字。合同约定原告以660000元价格购买登记在案外人李雪梅名下的坐落于天津市武清区××花园××号房屋，付款方式为贷款支付。合同签订当日，原告给付被告购房定金50000元。合同第八条约定“此房为空户有尾款中介找人清2分利息买方出”。合同签订后，因涉案房屋登记在案外人李雪梅名下，办理转移登记需要办理委托公证手续，且尚有贷款未还清，故双方未到房屋主管部门签订网签合同。2017年3月18日，被告通过微信与原告联系，称“房子公证书下来了。你准备一下清尾款的钱吧。”，原告称“好的哈”“多少钱？是首付款那时候一起给吗？”，被告称“35万尾款，先清”“然后才用首付”，原告称“当时好像说这部分费用6000块是吧，”，被告称“没有说过”“你先买得找人垫付”“我没有钱，也不会收你的垫付费用”“我是房主，不是中介。我管不了你那么多事”，原告称“那现在是？准备多少？您那边找人帮着清，我们出钱？麻烦你了”，被告称“我没有钱。也没有关系。你找中介吧。”，原告称“苏夏姐，之前是我不对，请你原谅”“这个我们什么也不懂，”，被告称“我真的没有钱，也没有时间。你就找中介吧。我等你电话办手续”，原告称“您这样能干漂亮，还是希望您能大人有大量多帮帮我们办理”。3月23日，被告通过微信与原告联系，称“别忘了清尾款，到下周一，需要提前约。如果周一还不进去算你违约。”，原告称“签订合同时约定是你们清尾款呀”。自此双方产生争议，故本案成诉。另查明，被告系天津凯泽房地产经纪有限公司法定代表人及自然人股东。本院认为，原、被告于于2017年3月5日签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房产交易合同》合法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，在原、被告签订《房产交易合同》时，涉案房屋虽登记于案外人李雪梅名下，但被告已于3月18日告知原告已办理委托公证书，其已获得涉案房屋的处分权，故涉案的《房产交易合同》具备继续履行的条件。而合同第八条约定“此房为空户有尾款中介找人清2分利息买方出”，结合原、被告双方3月18日的微信聊天记录可知，原告对应由其承担清偿涉案房屋贷款义务是明知的，而原告在被告3月18日、3月23日两次提示后仍未能清偿涉案房屋贷款，致使合同未能继续履行，原告拒绝清偿涉案房屋贷款的行为已构成违约。原告主张合同第八条约定“此房为空户有尾款中介找人清2分利息买方出”中的中介为被告经营的天津凯泽房地产经纪有限公司，但该公司并非原被告双方的居间方，且合同中亦未有该公司的签章，原告亦未提交证据证明天津凯泽房地产经纪有限公司与本案存有关联，故原告的主张没有事实依据，本院不予采信。现原告请求被告返还购房定金并给付利息的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告郭知宏的诉讼请求。案件受理费525元，由原告郭知宏自行担负。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 花  雨二〇一七年八月七日书记员 诸葛金平本判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。