北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6292号上诉人（原审被告）：友谊光正房地产经纪（北京）有限公司。法定代表人：侯奎，董事长。委托诉讼代理人：牛学增，办公室主任。委托诉讼代理人：祁武，销售。被上诉人（原审原告）：郝江炜，男，1971年4月11日出生。委托诉讼代理人：刘洪备，众成清泰（北京）律师事务所律师。上诉人友谊光正房地产经纪（北京）有限公司（以下简称友谊光正公司）因与被上诉人郝江炜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初15498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人友谊光正公司的委托诉讼代理人牛学增、祁武、被上诉人郝江炜的委托诉讼代理人刘洪备到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友谊光正公司上诉请求：撤销原判，改判友谊光正公司返还郝江炜5000元房租，押金不予退还，二审案件受理费由郝江炜负担。理由：郝江炜通知退房后，又继续交纳房租，是继续履行合同的行为。郝江炜并未向友谊光正公司办理交房手续。郝江炜逾期交纳第二季度租金达13天。郝江炜辩称，同意一审判决，郝江炜提前一个月通知友谊光正公司退房，对方在房屋交接时未对交接提出异议。郝江炜向一审法院起诉请求：1、请求法院确认我与友谊光正公司签订的《房屋租赁合同》于2016年12月9日解除；2、请求法院判令友谊光正公司退还我房屋租金13333元，押金5000元，本案诉讼费由友谊光正公司承担。一审法院认定事实：2016年5月24日，郝江炜（承租人、乙方）与友谊光正公司（受托人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定郝江炜承租由友谊光正公司代理出租的502号房屋用于居住，租赁期限自2016年5月29日至2017年5月28日。租金每月5000元，房屋租金交付方式为季付。本合同签订之日起，乙方向甲方缴纳一个月房租作为押金，合同期满，乙方结清房屋内相关费用，并保证房屋内设施完好无损，则甲方退还乙方所交押金。乙方应按照本合同规定的期限向甲方交纳租金，逾期不交租金视为违约，中途退房应提前30日书面通知甲方。合同期内转租，转租费500元。同日，郝江炜支付了中介费4500元、卫生费360元、押金5000元。2016年5月27日，郝江炜支付租金15000元。2016年8月11日，郝江炜支付二季度租金15000元。2016年10月，因郝江炜更换工作，故向提出友谊光正公司提出中途退租事宜。双方此后因退还房租及押金一事产生纠纷。庭审中，郝江炜以双方之间的合同已于2016年12月9日解除，且双方之间存有如果中途退租则剩余的租金及押金全部退还的口头约定为由要求友谊光正公司退还剩余房屋租金和押金，并以2016年10月31日其与友谊光正公司职员祁武之间的微信聊天记录、2016年10月20日其与祁武之间的通话录音、2016年12月9日其与友谊光正公司职员王某之间的通话录音以及2016年12月9日其前往友谊光正公司将房屋钥匙、电卡交还给至该公司的视频资料为据。2016年10月31日的微信聊天记录显示，郝江炜向祁武提出“我住的房子现在可以带人看了”，祁武回复“好的，现在客户不多，你也找找”。2016年12月9日郝江炜与王某之间的通话录音显示，因联系不上祁武，王某告知郝江炜可在房屋门锁好后，将钥匙、电卡放至友谊光正公司店内。2016年12月9日的视频资料显示，郝江炜于当日将房屋钥匙、电卡交至友谊光正公司，恰巧在公司内遇见祁武，郝江炜将上述情况告知祁武，祁武对上述行为未表示出异议。友谊光正公司对上述证据真实性予以认可，但否认双方合同已于2016年12月9日解除之事实，该公司主张郝江炜于2016年12月9日将房屋钥匙、电卡交至公司系因郝江炜要中途退租，让该公司帮忙寻找新租户，且郝江炜于2016年10月29日又向该公司支付了下一季度租金15000元，表明其愿意继续履行合同。该公司另以退还房屋租金和押金的前提是有人继续租赁该房屋、且转租义务人为郝江炜为由予以抗辩，该公司并未就其上述主张向法院提交证据。郝江炜认可于2016年10月29日支付租金15000元之事实，但主张因友谊光正公司承诺其先交租金后再退还，故其交纳了上述租金。友谊光正公司对上述主张不予认可，但认可只有交纳房屋租金才可进行房屋转租之事实。郝江炜另主张其于2016年12月9日搬出502号房屋，友谊光正公司表示不清楚郝江炜何时搬出502号房屋，该公司于2017年3月将502号房屋予以收回，收回时房屋为空置。2017年4月，该公司将502号房屋另行出租他人。另经法院询问，双方当事人均认可合同第七条第5项手写部分的真实意思系合同期内如果郝江炜自行转租，则友谊光正公司需收取500元转租费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据双方合同约定如郝江炜中途退房应提前30天书面通知友谊光正公司。本案中，郝江炜于2016年10月31日通过微信向友谊光正公司职员祁武明确表示不想再继续租赁502号房屋，后又于2016年12月9日在友谊光正公司职员王某的要求下将房屋钥匙、电卡等交至友谊光正公司，并于同日搬离502号房屋。对此，法院认为，郝江炜的上述行为符合合同约定的解除条件，具有单方解除合同的效力，其搬离房屋并交付钥匙、电卡之行为可以视为履行了交付房屋之义务，在郝江炜履行上述义务时友谊光正公司并未就上述行为提出异议,且友谊光正公司不能举证证明郝江炜在交钥匙后仍在该房屋内居住，故法院依法认定双方之间的租赁合同已于2016年12月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同已于2016年12月9日解除，故友谊光正公司应将多收取的租金予以退还。郝江炜另主张友谊光正公司退还房屋押金，对此法院认为，双方合同中并未明确约定提前退租押金不退，且友谊光正公司未能提交证据证明郝江炜存有欠付房屋内相关费用或破坏房屋内设施等情况，故合同解除后，该公司应将房屋押金退还郝江炜。综上所述，郝江炜要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2016年12月9日解除进而要求友谊光正公司退还房屋租金及押金之主张，具有事实及法律依据，法院予以支持。但其主张返还租金数额有误，具体数额由法院依法判定。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认郝江炜与友谊光正房地产经纪（北京）有限公司于2016年5月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月9日解除；二、友谊光正房地产经纪（北京）有限公司于本判决生效后七日内退还郝江炜房屋租金13166.7元、房屋押金5000元；三、驳回郝江炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郝江炜与友谊光正公司于签订2016年5月24日的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。郝江炜与友谊光正公司虽然签订了租期为1年的房屋租赁合同，但双方在合同中约定了合同解除条件，即郝江炜提前1个月通知友谊光正公司退房。郝江炜于2016年10月31日以微信方式通知友谊光正公司提前退房，并于2016年12月9日将房屋钥匙、电卡等交给友谊光正公司，符合合同解除条件。友谊光正公司未去房屋内核实清点，并不影响房屋的实际交付。友谊光正公司认为合同未解除的主张没有事实依据，一审法院认定双方合同于2016年12月9日解除的判决正确，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郝江炜与友谊光正公司的房屋租赁合同于2016年12月9日解除，郝江炜多支付的租金，友谊光正公司应该退还给郝江炜。友谊光正公司主张郝江炜对屋内设施、物资造成损坏，但并未提交证据予以证明。双方在合同中，亦删去对提前退房违约责任的约定。因此，友谊光正公司应将全部押金5000元退还给郝江炜。一审法院据此认定友谊光正公司退还郝江炜房屋租金13166.7元及押金5000元正确，本院予以确认。综上所述，友谊光正公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由友谊光正房地产经纪（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年八月二十一日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星