广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2045号上诉人（原审原告）：谢远征，男，1974年11月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审原告）：陈秀兰，女，1978年2月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：陈仪，阳江市江城区南恩街道法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。法定代表人：陈积强，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。上诉人谢远征、陈秀兰因与被上诉人阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702民初5071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢远征、陈秀兰上诉请求：（一）请求撤销一审判决第三项主文，改判中天科达公司支付逾期办证违约金7106.50元给谢远征、陈秀兰；（二）一、二审案件受理费由中天科达公司负担。事实及理由：谢远征、陈秀兰与中天科达公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，中天科达公司应在2014年6月30日将经验收合格的商品房交付给谢远征、陈秀兰使用。因中天科达公司逾期交房，谢远征、陈秀兰遂诉至法院。一审法院作出（2016）粤1702民初1822号民事判决确认中天科达公司未按合同约定交付房屋，存在违约。后中天科达公司就该案向阳江市中级人民法院提起了（2016）粤17民终942号上诉案，经审理后，谢远征、陈秀兰于2017年11月30日收到（2016）粤17民终942号民事判决书，始得知法院在涉案商品房未经验收合格的情况下，仍确认了谢远征、陈秀兰收楼时间为2014年11月13日。谢远征、陈秀兰收到（2016）粤17民终942号民事判决书之日，才知道中天科达公司逾期交房的时间。由此，本案诉讼时效期间应从2017年11月30日谢远征、陈秀兰收到（2016）粤17民终942号民事判决书之日起算。根据2017年10月1日施行的《民法总则》规定，本案应适用三年诉讼时效，谢远征、陈秀兰于2019年8月2日提起本案诉讼，仍在诉讼时效期间之内。综上所述，一审法院认定谢远征、陈秀兰请求中天科达公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效，存在不当，恳请二审法院予以改判。中天科达公司辩称：谢远征、陈秀兰请求中天科达公司支付逾期办证违约金已超过法律规定的诉讼时效二年，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回谢远征、陈秀兰的上诉请求。根据中天科达公司与谢远征、陈秀兰签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”的约定，双方对中天科达公司协助履行办证义务的时间进行了明确约定，且该违约金是固定金额，是一时性债权，故谢远征、陈秀兰请求中天科达公司承担责任应自合同约定期限届满之次日起计算诉讼时效。本案中，中天科达公司与谢远征、陈秀兰双方于2014年11月13日对涉案商品房进行交接，谢远征、陈秀兰在《房屋验收交接表》的“业主签章”处进行签名，即中天科达公司于2014年11月13日将涉案商品房交付给谢远征、陈秀兰占有使用，按照上述合同第十五条的规定，中天科达公司应在房屋交付后90日内即2015年2月11日前为谢远征、陈秀兰协助办理该商品房的房地产权证书。在合同约定的履行期限到来以后，谢远征、陈秀兰未能取得商品房的房地产权证书，权利人已经知晓其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，本案诉讼时效应从2015年2月11日履行期限届满之次日起即2015年2月12日起计算。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，因民法总则于2017年10月1日施行，结合前述分析，故谢远征、陈秀兰请求逾期办证违约金应适用民法通则规定的二年诉讼时效，而谢远征、陈秀兰于2019年8月2日诉至一审法院请求中天科达公司支付逾期办证违约金已超过法律规定的二年诉讼时效，应依法驳回。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。谢远征、陈秀兰向一审法院起诉请求：（一）判令中天科达公司支付逾期办证违约金7106.50元谢远征、陈秀兰；（二）判令中天科达公司退还办证费49840元及占用该资金的利息给谢远征、陈秀兰（利息以49840元为基数，从2015年2月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至支付清时止）；（三）判令中天科达公司收到本案判决书日起的三十天内协助谢远征、陈秀兰到相关部门办理房地产权属证书；（四）本案案件受理费由中天科达公司负担。一审法院认定事实：2013年9月8日，谢远征、陈秀兰（买受人）与中天科达公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：中天科达公司将位于阳江市江城区马曹路83号京源华盛***房出售给谢远征、陈秀兰，约定建筑面积共144.30平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为710650元；付款方式为签订本合同时交付首期房款426650元，并在三个工作日内到银行办理按揭贷款以支付余下房款284000元；关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。合同还约定了其他条款。谢远征、陈秀兰和中天科达公司均在合同上签名盖章予以确认。签订合同后，谢远征、陈秀兰已按合同约定付清全部房款710650元给中天科达公司，并于2013年9月8日向中天科达公司支付办证费49840元。涉案商品房已于2019年4月3日办理初始登记，权利人是中天科达公司。一审庭审中，中天科达公司主张为办理涉案房屋不动产权证代谢远征、陈秀兰缴交了代理费300元、房屋所有权初始登记费160元及房屋维修基金10750元，合共11210元，应退还费用38630元，并提供相关票据佐证。谢远征、陈秀兰对代理费300元有异议，认为中天科达公司至今未为谢远征、陈秀兰办理产权登记，收取300元代理费没有依据。因中天科达公司逾期交付房屋，谢远征、陈秀兰起诉至一审法院请求中天科达公司支付逾期交房违约金，一审法院依法作出民事判决后，中天科达公司不服该判决，上诉至阳江市中级人民法院，阳江市中级人民法院于2017年11月6日作出（2016）粤17民终942号民事判决，认定涉案商品房的交付时间为2014年11月13日，判决中天科达公司支付逾期交房违约金14497.26元给谢远征、陈秀兰。一审法院认为：谢远征、陈秀兰与中天科达公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。谢远征、陈秀兰已依约付清购房款，中天科达公司负有将经验收合格的商品房交付谢远征、陈秀兰使用及协助谢远征、陈秀兰取得涉案商品房的房地产权属证书的义务，涉案商品房已经办理初始登记，因此，谢远征、陈秀兰请求中天科达公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，应予以支持。关于逾期办证的违约责任问题，本案中，阳江市中级人民法院作出的（2016）粤17民终942号判决，认定涉案商品房的交付时间是2014年11月13日，中天科达公司依约应在房屋交付后90日内即2015年2月11日前为谢远征、陈秀兰取得该商品房的房地产权属证书，但中天科达公司未履行该义务，应自2015年2月12日起承担违约责任，谢远征、陈秀兰请求中天科达公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效应从2015年2月12日起计算。中天科达公司抗辩谢远征、陈秀兰请求其支付逾期办证违约金的诉讼时效已过，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，谢远征、陈秀兰请求的逾期办证违约金应适用民法通则规定的二年诉讼时效，谢远征、陈秀兰于2019年8月2日诉至一审法院请求中天科达公司支付逾期办证违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效，中天科达公司提出的诉讼时效抗辩，合法合理，应予以采纳。因此，对谢远征、陈秀兰要求中天科达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，应不予支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于中天科达公司存在逾期为谢远征、陈秀兰办理房屋权属证书的违约行为，现谢远征、陈秀兰请求中天科达公司返还办证费用，应予以支持。本案扣除中天科达公司已代为谢远征、陈秀兰支付的办证费用共11210元后，中天科达公司应退还办证费用38630元（49840元-11210元）给谢远征、陈秀兰。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但中天科达公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，中天科达公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。涉案商品房于2014年11月13日交付使用，因此，中天科达公司代收办证费的免息期为房屋交付使用后90日内即2015年2月11日前，故谢远征、陈秀兰请求代收办证费的利息从2015年2月13日至退还剩余办证费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给谢远征、陈秀兰，应予以支持。谢远征、陈秀兰请求超过上述核定数额的，应不予支持。对谢远征、陈秀兰因中天科达公司收取300元代理费而提出的异议，由于该300元是中天科达公司协助谢远征、陈秀兰办理房产证，谢远征、陈秀兰自愿支付给中天科达公司的，该300元应不予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、限阳江市中天科达房地产有限公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助谢远征、陈秀兰到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区马曹路83号京源华盛****房的房地产权属证书；二、限阳江市中天科达房地产有限公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费38630元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年2月13日起计至退还剩余办证费之日止）元给谢远征、陈秀兰；三、驳回谢远征、陈秀兰的其他诉讼请求。一审案件受理费611元，由谢远征、陈秀兰负担197元，阳江市中天科达房地产有限公司负担414元。二审诉讼中，谢远征、陈秀兰提供一份阳江市中级人民法院（2016）粤17民终942号案退卷函，拟证明谢远征、陈秀兰于2017年11月30日才知道涉讼商品房的实际收楼时间，本案诉讼时效期间应从该知道日起算。中天科达公司对谢远征、陈秀兰提供的该证据真实性无异议，但对所证明的内容有异议。涉案商品房的交付时间在客观事实上于2014年11月13日进行交付。谢远征、陈秀兰对该事实是清楚的，与（2016）粤17民终942号民事判决书查明的事实一致。谢远征、陈秀兰在主观上认为应在上述判决收到之日起计算诉讼时效，该主张与法律不相符。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：本院已生效的（2016）粤17民终942号民事判决书第9页本院另查明：“中天科达公司提供的《房屋验收交接表》中‘业主签章’处署有谢远征、陈秀兰的名字，时间为2014年11月13日。中天科达公司主张谢远征、陈秀兰于2014年11月13日收房，谢远征、陈秀兰认为其只是在2014年11月13日收取房屋钥匙，但没有与中天科达公司办理收楼手续。谢远征、陈秀兰陈述涉案商品房在2015年6月份装修好但未入住。”本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。谢远征、陈秀兰与中天科达公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。本案双方当事人争议的焦点是谢远征、陈秀兰请求中天科达公司支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效，中天科达公司应否支付逾期办证违约金。根据审理查明，谢远征、陈秀兰于2014年11月13日在中天科达公司提供的《房屋验收交接表》中签名并收取了涉案商品房的钥匙，双方在该日发生了商品房交付的事实。依照《商品房买卖合同》第十五条约定：“中天科达公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……。”中天科达公司应在2015年2月11日前协助谢远征、陈秀兰办理房地产权属证书，但中天科达公司未在约定期限内履行该义务，中天科达公司应自2015年2月12日起承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，谢远征、陈秀兰请求中天科达公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间也应从2015年2月12日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，谢远征、陈秀兰请求的逾期办证违约金应适用《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，谢远征、陈秀兰于2019年8月2日向一审法院提起本案诉讼，已超过法律规定的二年诉讼时效，一审判决驳回谢远征、陈秀兰该项逾期办证违约金的请求并无不妥，本院予以维持。谢远征、陈秀兰上诉主张在（2016）粤17民终942号民事判决作出后，才知道逾期交房的时间，应从收到该判决之日起计逾期办证违约金的诉讼时效理据不足，本院不予支持。综上所述，谢远征、陈秀兰上诉理据不足，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谢远征、陈秀兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  施震宇审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月十八日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。