甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初1391号原告（反诉被告）杨某原告（反诉被告）张某被告（反诉原告）：兰州高科新元房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：李剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。原告杨某、张某与被告兰州高科新元房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，2017年5月9日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理，原告杨某、张某，被告兰州高科新元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高秉明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨某、张某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理兰州市城关区雁滩红星国际广场玫瑰天街4号楼129号商铺土地使用权证和房屋所有权证。2、请求法院判令被告按合同约定支付逾期办理土地使用证和房屋所有权证的违约金共计188592.6元（时间暂计止2017年2月28日）。3、请求法院判令被告支付原告已交付的房屋契约税40820.91元所产生的利息2432元（利率按同期三年银行存款利率2.75%计算，时间截止2017年2月28日）。事实及理由：2013年6月10日，原告与被告签订合同号为2013预08371的商用商铺买卖合同，由原告购买被告在兰州市高新区雁滩新区开发的红星国际广场玫瑰天街4号楼129室商用商铺一间，面积为38.15平方米。合同约定该商品房总价为1360697元（原告已付清），并由被告于2014年10月30日前将4号楼129号商铺交付给原告。同时，被告应当在2014年10月30日起的360日内按约定为原告办理房屋土地使用权证和房屋所有权证。2014年11月下旬，被告电话通知原告要求缴纳办理房产证相关费用，原告于2014年11月23日向被告支付了房屋契税40820.91元，专项维修基金2670.5元，房产证办证费用1650元，印花税700.35元，共计45841.76元。按照合同约定原告应当在缴纳办理房产证各项费用后的360日内取得房管部门办理产权证的回执。然而，被告并未按照合同约定履行义务，在原告已经付清房款、房屋契税、专项维修基金房产证办证费用等所有费用的情况下，被告至今没有为原告办理房产证，导致原告不能进行房屋出售、办理抵押贷款，影响资金周转，经济损失巨大，为此，原告多次找到被告负责人协商催办房产证及违约金赔偿事宜，但均无果，原告背负着沉重的经济的精神压力。基于上述事实，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告兰州高科新元房地产开发有限公司辨称，签订合同后被告依合同履行义务不存在违约行为，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请法院予以驳回。兰州高科新元房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：依法判令原告向被告支付迟延付款违约金10890元。事实及理由：2013年6月10日，双方签订商品房买卖合同1份，和及附件约定了买受人付款的方式及期限、收买人逾期付款的违约责任：买受人未按本合同约定时间支付房款，每逾期一日，应按未付款的万分之三向出卖人支付违约金，合同生效后，原告并未按合同约定及时履行付款义务，共产生逾期违约金10890元，为维护被告的合法权益，提起反诉。杨某、张某辩称，其按约定向被告支付首付款，剩余款项按银行按揭形式向被告支付，贷款的银行是开发商指定的银行，其积极配合银行交了各项按揭贷款资料，至于银行如何放贷，怎样放贷与其无关，所以违约金的产生与其无关。经本院审理认定事实如下：被告兰州高科新元房地产开发有限公司于2012年12月27日取得城关区高新T6**号，项目名称：“红星美凯龙”城市综合体3、4#楼即兰房商预字[2012]第058号兰州地区商品房预售许可证。2013年6月10日原告杨某、张某以共同买受人身份与被告兰州高科新元房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同（合同编号：2013预08371）。合同约定：出卖人将红星国际广场第四【幢】129【单元】商品房（具体不动产项目名称红星美凯龙城市综合体项目3#、4#楼；销售的不动产楼牌号4#楼4-1-129）出售予买受人。该商品房用途为营业，属框架结构，层高为6.0米，建筑层数地上4层，地下0层。建筑面积共38.15平方米，其中，套内建筑面积37.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.15平方米。该商品房价款为人民币每平方米35667.02元，银行按揭付款方式，总成交金额人民币1360697元。2013年6月10日前支付总房款人民币700697元，余款660000元须在3日内前办理完毕。银行按揭款申请买受人须于签订本合同当日向出卖人支付总房款的51%即人民币700697元作为首付款，并于签订本合同3日内通过银行按揭贷款方式向出卖人支付总房款的49%即人民币660000元。合同约定了买卖双方的违约责任：（1）买受人未按本合同约定时间支付房款的，每逾期一日，按应付未付款额的万分之三向出卖人支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。（2）出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至符合本合同约定的交房条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，该违约金总额以总房款的10%为限。该商品房经验收合格于2014年10月30日前交付。合同关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，处理方式：买受人同意不退房，自本合同即补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，该违约金总额总房款的10%为限。合同签订后，二原告依约向被告交纳了首付款700697元。2013年9月18日原告以栗军平名义在兰州银行按揭贷款660000元放款至被告账户。2014年10月24日被告向原告发出交房通知书，通知原告所购买的红星国际广场玫瑰天街4号楼129室商业用房，限于2014年11月15日至11月23日内办理接房手续，并交纳相关费用。2014年11月23日原告向被告支付房屋契税40820.91元、专项维修基金2670.5元、房产证办证费用1650元、印花税700.35元，测绘费53.41元，各项合计45895.17元。2014年11月23日原告向被告缴纳了物业管理费2000元。2017年2月21日兰州房地产测绘中心对被告房屋座落于兰州市城关区高新区雁东路9、11号，地号B71002，幢号004，自编楼号4号楼的房屋面积（其中包括原告购买4#楼4-1-129的商业用房）制作了测绘结果公示表，被告于2017年2月21日在兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目4#楼张贴该表并进行了公示。迄今二原告仍未取得涉案房屋的所有权证。本院认为，原、被告均应遵守合同约定，积极履行合同义务，但被告未能按合同约定及时协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证应视为违约，故对原告主张的被告承担违约金的诉讼请求予以支持，即按合同约定违约金最高为总房款的10%为限，即对其超过10%的部分不予支持。关于逾期办证的违约金的起算和截止时间问题，被告虽陈述2015年年底向房地产登记机关提交了办理产权证的相关资料，但其没有证据证明，依其提交的2017年2月21日公示的测绘结果之证明，本院酌定计算违约金的截止日期为2016年年底。经本院核算：1360697元×395天(2015年11月1日至2016年12月30日)×0.0003＝161242元，1360697元×0.1=136069.70元。故被告应当向原告支付的违约金以已付总房款的10%为限即136069.70元。城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。故在涉案房屋上业主取得的权利证书只有房屋所有权证。且本案的被告不是法定的颁发房屋所有权证书的主体，但被告有协助原告及时办理房屋所有权证的义务，况且目前被告正在协助原告办理房屋产权证过程中，故对原告要求被告立即为原告办理兰州市城关区雁滩红星国际广场玫瑰天街4号楼129号商铺土地使用权证和房屋所有权证的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付原告已交付的房屋契约税40820.91元所产生的利息2432元的诉讼请求，该契税是办证中必然交纳的费用，且原告已主张被告承担相应的违约责任，足以弥补原告损失，故该诉讼请求不予支持。关于被告的反诉请求，按目前的房地产市场交易习惯，在原告交纳完毕首付款后，在被告的指引下由售房现场的银行工作人员办理按揭贷款手续，而贷款到账时间不是原告能决定的，故原告的抗辩意见成立，原告不构成违约，被告反诉不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告兰州高科新元房地产开发有限公司给付原告杨某、张某逾期办证的违约金136069.70元；二、驳回原告杨某、张某的其他诉讼请求；三、驳回被告兰州高科新元房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4121元减半收取2060.50元，原告杨某、张某负担545.50元，被告兰州高科新元房地产开发有限公司负担1515元；反诉费36元，由被告兰州高科新元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉甘肃省兰州市中级人民法院。审判长  柴宗海二〇一七年八月二十九日书记员  徐 萍