四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6764号上诉人（原审被告、反诉原告）：程林，男，1991年10月10日出生，汉族，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：倪佳靖，四川元绪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓彬，男，1968年4月21日出生，汉族，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：李爱辉，四川恒和信律师事务所律师。原审第三人：成都链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市青羊区琼楼路257号1层。法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：曾春丽，女，该公司工作人员。上诉人程林因与被上诉人王晓彬、成都链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初5470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程林上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判王晓彬向程林支付违约金174000元，王晓彬向程林返还定金20000元。事实和理由：（一）双方签订的《成都市存量房买卖合同》补充协议第二条第5款约定，程林配合办理房屋所有权转移登记手续的时间为接到链家公司通知后，属于履行期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款之规定，王晓彬应给程林必要的准备时间，而程林接到通知时，因外出学习培训不可能在短时间内配合办理，并无主观故意，故一审判决认定程林构成根本违约错误。（二）王晓彬在一审中自认，要求程林在配合过户时多交三万，王晓彬的该行为属于擅自提高房价，违反了双方的合同约定，构成根本违约。王晓彬答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。程林的上诉请求没有事实及法律依据，应予维持一审判决。链家公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。程林的上诉请求没有事实及法律依据，应予维持一审判决。王晓彬向一审法院起诉请求：解除王晓彬、程林之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》；程林向王晓彬返还位于锦江区××单元××号的房屋；程林向王晓彬支付违约金174000元。一审法院认定事实：2015年11月30日，出卖人王晓彬与买受人程林在中介方链家公司的居间服务下签订《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：王晓彬将位于成都市锦江区锦东路568号1幢2单元40层9号房屋出售给程林，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行；房屋价格为87万元，买受人于2015年11月30日向出卖人支付定金2万元，买受人支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；出卖人应于2015年12月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟在银行贷款审批通过后7个工作日内办理完毕解除抵押登记手续；买受人于递交过户申请前将首付款44.5万元以资金托管的方式支付给出卖人；剩余房款，买受人采用商业贷款的方式支付，买卖双方应于2015年12月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买卖双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过后，双方在接到中介方的通知后共同前往相关部门办理房屋所有权转移登记手续；买受人应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因买受人原因导致抵押登记办理迟延的，则买受人需按照约定承担违约责任；出卖人应当在过户取证后7个工作日内将该房屋交付给买受人，房屋交付当天由中介方陪同买卖双方办理物业交割；买卖双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；若出卖人出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行补充协议约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的……；出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；买受人若出现下列情形之一的构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行补充协议约定的义务超过15日的；买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。同日，王晓彬、程林与链家公司签订《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》，约定：链家公司为王晓彬、程林之间的房屋买卖提供居间服务，其中王晓彬应向链家公司支付居间服务费8700元，程林应向链家公司支付居间服务费8700元；王晓彬委托链家公司办理交易房屋的权属变更登记即物业交验手续（即过户手续）及相关事宜；程林委托链家公司办理交易房屋的购房贷款手续（即贷款手续）及相关事宜。上述合同签订后，程林依约向王晓彬支付定金20000元。2015年12月9日，成都市锦江区房产管理局办公室颁发的《房屋租赁登记备案凭证》载明：本案所涉房屋即位于锦东路××单元××号的房屋，出租方为王晓彬，承租方为陶甜、程林，有效期10个月，即自2015年12月9日至2016年10月31日。2015年12月14日，程林作为代理人以王晓彬的名义与案外人兰波签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给兰波，租赁期限为2015年12月15日至2016年12月14日，租金为每月2900元，押金为2900元。庭审中，王晓彬、程林共同确认王晓彬已于2015年12月14日将案涉房屋交付给程林，由程林以王晓彬的名义对外出租；王晓彬还确认房屋承租人尚未支付2016年5月14日后的租金；程林确认其已收取了房屋租赁押金2900元和2015年12月15日至2016年12月14日的租金17400元。一审庭审中，王晓彬确认其于2015年12月15日左右向贷款银行中信银行提交了结清按揭贷款的申请，并确认于2016年2月4日办理完毕按揭贷款的提前结按手续。链家公司则确认其于2016年2月26日办理完毕案涉房屋的抵押解除手续，并于2016年2月26日、2月27日和3月5日通知程林办理过户手续。程林则确认其于2016年3月6日左右接到链家公司要求办理过户手续的通知，当时其本人在哈尔滨，其于2016年3月13日出国，于2016年4月23日回国。王晓彬、程林在庭审中还确认，在本案合同签订后，程林提出一次性付清房款，故未办理购房贷款的相关手续。一审还查明，2016年3月6日，程林与王晓彬的妻子喻红的微信聊天记录显示：程林称其在斯里兰卡，需要请假回去。2016年4月30日，程林与王晓彬的妻子喻红的微信聊天记录显示：程林称王晓彬要求其多支付30000元，其没有能力购买。2016年5月4日，程林与中介方链家公司工作人员的微信聊天记录显示：程林确认如果继续履行合同就要按照原合同执行，其不承担违约金，而且两个季度的租金也不支付给王晓彬，若解除合同则把租金退还给王晓彬；并陈述其回来后就联系中介安排交钱过户，结果却被要求支付赔偿金50000元。一审认定上述事实有当事人的陈述及以下证据：王晓彬、程林的身份证及链家公司的工商信息，《成都市存量房买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》、《收条》、《房屋租赁登记备案凭证》、代理人关于代理权的承诺书、《房屋租赁合同》、程林与王晓彬的妻子喻红的微信聊天记录、王晓彬与链家公司工作人员的聊天记录、程林与链家公司工作人员的微信聊天记录等。一审法院认为，王晓彬与程林之间签订的《成都市存量房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于本案《成都市存量房买卖合同》是否应予解除的问题。本案中，王晓彬、程林分别在本诉和反诉中主张解除上述合同及补充协议，即双方当事人一致要求解除上述合同及补充协议。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同，故一审法院对双方当事人关于要求解除上述《成都市存量房买卖合同》的主张予以支持。关于合同双方当事人在履行合同中是否构成违约以及如何承担相应违约责任的问题。本案《成都市存量房买卖合同》及补充协议约定，王晓彬应于2015年12月5日前向案涉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请；买卖双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过后，双方在接到中介方的通知后共同前往相关部门办理房屋所有权转移登记手续；王晓彬、程林逾期履行补充协议约定的义务超过15日的，构成根本违约，另一方有权解除房屋买卖合同并要求根本违约方按照房屋总价款的20%向其支付违约金，由已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。根据一审庭审查明的事实，王晓彬自认其于2015年12月15日左右向银行提交的提前还清贷款的申请，即其提交提前还清贷款申请的时间晚于合同约定的最后期限，故王晓彬存在一定的违约行为，但逾期时间并未超过15天，即尚不构成根本违约；程林在庭审中自认其于2016年3月6日接到链家公司要求办理房屋所有权转移登记手续的通知，其以身在国外无法回国为由未按合同约定的时间支付首付款和办理过户手续，而根据其庭审陈述其于2016年3月13日出国，即其接到链家公司的上述通知时并未出国，具备履行合同的条件，但其并未依约履行相应的合同义务；虽然程林在庭审中又辩称其在接到链家公司的通知时身在哈尔滨不能回成都办理相关手续，但其并未提供证据证明其无法回成都办理相关手续的相应依据，且也未委托他人代为办理相关手续，故对程林的该项辩称理由，一审法院不予采纳。综上，根据上述合同约定，程林未依约履行相应的合同义务且时间超过15天，已经构成根本违约。根据上述约定，守约方可以要求根本违约方按照房屋总价款的20%向其支付违约金，但综合考量合同双方的过错程度，并兼顾合同的履行情况和违约造成的实际损失，一审法院基于公平原则，酌情认定程林向王晓彬支付违约金50000元。另根据合同约定，买受人出现根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，故由程林向王晓彬已支付的定金20000元冲抵违约金后，程林实际还应向王晓彬支付违约金30000元，王晓彬无需再向程林返还定金。关于案涉房屋是否已实际交付以及程林是否应向王晓彬返还房屋的问题。根据合同约定，出卖人应当在过户取证后7个工作日内将该房屋交付给买受人。但根据庭审查明的事实，程林作为代理人系以王晓彬的名义将案涉房屋对外出租，《房屋租赁登记备案凭证》载明的房屋出租人也系王晓彬，即案涉房屋的租赁双方系王晓彬与案外人兰波，故程林并未实际占有案涉房屋，王晓彬要求程林向其返还房屋的诉讼请求，无相应的事实依据，一审法院不予支持。综上所诉，本案所涉《成都市存量房买卖合同》应予解除，程林应向王晓彬支付30000元的违约金，其他本诉诉讼请求和反诉诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除王晓彬与程林签订的《成都市存量房买卖合同》；程林应自判决生效之日起十日内向支付违约金30000元；驳回王晓彬的其他诉讼请求；驳回程林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7098元，由王晓彬负担6894元，由程林负担204元；反诉案件受理费2190元，由程林负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。二审另查明，一审认定程林确认其已收取了房屋租赁押金2900元和2015年12月15日至2016年12月14日的租金17400元系笔误，应为程林收取了2015年12月15日至2016年5月14日的租金17400元。本院认为，本案系因合同双方当事人均违约而产生的纠纷。出卖人王晓彬未按照双方《补充协议》的约定于2015年12月5日前向贷款银行提交结清按揭贷款的申请，而是于2015年12月15日左右提交的结清按揭贷款的申请，根据双方《补充协议》的约定，王晓彬的行为未逾期超过十五日，尚未构成根本违约；但按照《补充协议》第四条“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”之约定，王晓彬应承担的违约金为4350元左右（870000元×0.0005×10天左右）。程林主张因双方约定为接到链家公司通知后办理房屋所有权转移登记手续，属于履行期限约定不明，应当适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，王晓彬应当给程林必要的准备时间。根据该法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，及第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定…”之规定，只有根据《中华人民共和国合同法》六十一条仍不能确定履行期限的，才适用该法第六十二条之规定。本案中，根据双方约定在接到链家公司通知后办理房屋所有权转移登记手续，链家公司已经于2016年3月6日左右通知程林，故可以确定程林应于接到通知后即2016年3月6日起的十五日内与王晓彬一起办理房屋所有权转移登记手续，不属于《中华人民共和国合同法》第六十二条规定的适用情形。根据一审查明的事实，程林接到链家公司的通知时尚在国内，且程林知晓自己出国后短时间内不能返程，即程林能够预见到因自己即将出国的事实会导致其错过十五日的最后履行期限，故程林更应当趁自己尚在国内的时间积极办理房屋所有权转移登记手续，否则程林应当承担因其根本违约所产生的后果。程林认为其回国后，王晓彬擅自提高房价亦构成根本违约，对此，本院认为，因程林根本违约在先，双方继续履行合同的基础已经丧失，此时王晓彬已享有约定的解除权，此后王晓彬要求程林加付房款或是赔偿金是对双方继续履行合同的重新协商，但最后双方未形成一致意见，即导致双方合同不能履行的直接原因在于程林在先的根本违约行为。根据双方在《补充协议》中的约定，程林应按照房屋总价款的20%支付王晓彬违约金，一审根据双方的过错程度，并兼顾合同的履行情况和违约造成的实际损失，酌定程林向王晓彬支付违约金50000元，扣除程林已经支付的定金20000元，程林还应支付王晓彬违约金30000元并无不当，本院予以确认。程林上诉主张王晓彬应支付其违约金及返还定金，无事实及法律依据，本院不予支持。因双方当事人对一审判决第一项解除王晓彬与程林签订的《成都市存量房买卖合同》，第三项驳回王晓彬的其他诉讼请求未提出异议，本院予以确认。综上，程林的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4180元，由上诉人程林负担。本判决为终审判决。审判长  范艾玓审判员  夏旭东审判员  冯 燕二〇一七年八月七日书记员  徐益戈