福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初3952号原告：钟建松男，1986年10月29日出生，畲族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：危虹敏、范晓丹，北京德恒（福州）律师事务所律师。被告：郑辉钦女，1975年11月27日出生，汉族，住福州市晋安区。被告：陈道龙男，1973年6月28日出生，汉族，住福州市晋安区。第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：汪丁闽，公司员工。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。原告钟建松与被告郑辉钦、陈道龙、第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟建松委托诉讼代理人范晓丹、第三人福建金诚丰担保有限公司委托诉讼代理人池建伟到庭参加诉讼，被告郑辉钦、陈道龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟建松向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年6月29日签订的《房屋买卖合同》已于2016年6月29日解除；2.两被告向原告支付违约金200000元；3.两被告向原告支付其为实现债权而支出的律师代理费10000元；4.本案案件受理费及其他诉讼费用均由两被告承担。诉讼过程中，原告钟建松变更确认原、被告于2015年6月29日签订的《房屋买卖合同》已于2016年6月29日解除诉讼请求为：确认原被告于2015年6月29日签订的《房屋买卖合同》已于2016年6月30日解除。事实和理由：2015年6月29日，经福州市仓山区园依麦田房产中介所的介绍，原告、被告郑辉钦在第三人福建金诚丰担保有限公司（下称：“第三人”或“金诚丰公司”）见证下，就购买预告登记在被告郑辉钦名下的位于仓山区（下称“涉案房屋”）事宜，签署《房屋买卖合同》（下称“买卖合同”）。同时，原告、被告郑辉钦与第三人共同去签订《交易服务合同》，由第三人就涉案房屋提供交易服务。买卖合同约定：1、涉案房屋成交价格位2230000元；2、被告保证涉案房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；3、被告应在第三人、原告或该房屋开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日至房屋登记机构申请办理该房屋被告名下所有权证；4、原告应在合同签订当日支付购房保证金112000元,并存入第三人指定账户,由第三人无息代管;5、原告、被告郑辉钦双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约。如在房屋所有权过户前违约，自违约行为发生之日超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日其超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同；6、原、被告双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。原告于买卖合同签订当日，依约定支付购房保证金112000元至第三人指定账户由其代管。然自2016年4月，涉案房屋可办理房屋所有权证后，原告及第三人多次通知被告郑辉钦履行买卖合同约定义务，被告郑辉钦均拒绝履行。后原告得知被告郑辉钦因涉讼导致涉案房屋被法院查封。为解决该事宜，第三人于2016年5月3日、5月12日向被告郑辉钦发函，催促被告郑辉钦及时处理该事宜，但被告郑辉钦仍拒绝履约，其行为已构成严重违约。经查询，被告郑辉钦早于2015年9月已被公示纳入失信被执行人名单，已丧失履行买卖合同的能力。因被告郑辉钦的严重违约行为致使涉案买卖合同的目的不能实现，原告于2016年6月29日向被告郑辉钦发函，通知解除双方于2015年6月签订的《交易服务合同》。并于7月19日再次向被告郑辉钦发函，告知买卖合同已于2016年6月29日解除。经查询，两被告系夫妻关系，涉案房屋于夫妻关系存续期间购买，系夫妻共同财产。且被告陈道龙作为被告郑辉钦的代理人与原告签署上述买卖合同、交易服务合同。因此，两被告的严重违约行为致使涉案买卖合同及交易服务合同等合同目的不能实现，已给原告造成重大经济损失，两被告应向原告承担违约责任。被告郑辉钦、陈道龙未作答辩。第三人福建金诚丰担保有限公司述称，被告郑辉钦、陈道龙确实存在违约行为，讼争房屋被法院查封，其应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告郑辉钦、陈道龙未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。原告、第三人提交的证据来源真实合法且与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月29日，经福州市仓山区园依麦田房产中介所居间介绍，原告钟建松(买方)与被告郑辉钦委托代理人陈道龙（卖方）就购买预告登记在被告郑辉钦名下的位于福州市仓山区事宜签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》，卖方于《居间服务合同》保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形。同日，原、被告又与第三人福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》。《房屋买卖合同》约定：1.房屋成交价格为2230000元；2.被告应在第三人、原告或该房屋开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日至房屋登记机构申请办理该房屋被告郑辉钦名下所有权证；3.原告应在合同签订当日支付购房保证金112000元,并存入第三人指定账户,由第三人无息代管;4.原告、被告郑辉钦双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约。如在房屋所有权过户前违约，自违约行为发生之日超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同；5.原、被告双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；6.原、被告双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，因此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。合同签订当日，原告依约支付购房保证金112000元，现购房保证金已退回原告。另查明，福州市晋安区人民法院在执行申请执行人高孙华与被执行人陈道龙、郑辉钦民间借贷纠纷一案中，已将被执行人郑辉钦坐落于福州市仓山区的房屋进行评估拍卖。2016年6月29日、7月19日，原告依照合同落款处所留地址向被告郑辉钦分别发出解除合同函，其中第一次解除合同函于6月30日送达。原告委托北京德恒（福州）律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费10000元。本院认为，原告钟建松与被告郑辉钦签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告在合同履行过程中，因其他债务使得涉讼房产被采取强制执行措施，导致合同事实上无法履行，原告合同目的无法实现，被告郑辉钦又在相关合同保证房屋不存限制房地产权利的情形，故原告有权要求解除合同并要求被告依约支付违约金200000元、律师代理费10000元。关于本案房屋买卖合同解除的时间，应为原告向被告郑辉钦首次送达解除合同函之日，即2016年6月30日。被告陈道龙以被告郑辉钦的代理人身份与原告签订房屋买卖合同，并非合同的当事人，原告以夫妻关系为由主张二被告承担连带责任，缺少事实和法律依据，本院不予支持。被告郑辉钦、陈道龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告钟建松与被告郑辉钦于2015年6月29日签订的《房屋买卖合同》于2016年6月30日解除；二、被告郑辉钦于本判决生效之日起十日内向原告钟建松支付违约金200000元；三、被告郑辉钦于本判决生效之日起十日内向原告钟建松支付律师代理费10000元；四、驳回原告钟建松的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24640元，由被告郑辉钦负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告郑辉钦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一七年八月二十四日书 记 员  林雪玉