江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终3903号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队江苏省总队，住所地南京市江东南路6号。法定代表人：吴启庆，司令员。委托诉讼代理人：韦建国，上海恒隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐皪珺，上海恒隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏普恒投资有限公司，住所地南京市玄武区太平门街6号C1幢。法定代表人：吴志明，总经理。被上诉人（原审第三人）：南京恒通能源发展有限公司，住所地南京市秦淮区中和桥60-2号。法定代表人：吴志超，总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈长征，江苏天哲律师事务所。上诉人中国人民武装警察部队江苏省总队（以下简称武警江苏总队）因与被上诉人江苏普恒投资有限公司（以下简称普恒公司）、南京恒通能源发展有限公司（以下简称恒通公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武警江苏总队上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持其原审诉请。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定案涉《房地产租赁合同》的期限问题事实不清。案涉《房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对双方具有法律约束力。案涉《房地产租赁合同》第四条明确约定：租赁期限三年，但必须在乙方（即被上诉人）办理好武警总部相关批复和地方油气营运证后移交乙方（即被上诉人）运营，并合同生效，租赁期限应当按照双方的约定从合同签订日期2012年9月23日开始，至2015年9月23日终止。二、原审法院认定案涉加气站相关设施设备的归属问题事实不清。案涉《房地产租赁合同》第十条第三项明确约定：乙方（即被上诉人）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方（即上诉人）书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方（即上诉人）所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交甲方（即上诉人）。合同生效后，双方均应严格按照合同约定行使权利并承担义务。案涉加气站相关设施设备均系在拆除上诉人原有的加油系统后新增的设施，且南京市公安消防局2014年7月29日的《建设工程消防设计审核意见书》确定为增扩设备。故案涉加气站相关设施设备权属均应当归上诉人所有，被上诉人必须按约将全部设备无偿移交给上诉人。三、原审法院认定被上诉人江苏普恒投资有限公司享有一定的拆迁利益系认定事实不清。涉案《房地产租赁合同》2015年9月23日租期届满前后，上诉人分别在2015年9月15日、2016年4月6日多次发函给被上诉人，明确告知租赁合同在2015年9月23日到期后不再对外租赁,并要求被上诉人在合同到期后30日内拆除、搬离并将租赁房产移交上诉人，被上诉人均已签收相关函件。被上诉人提交的南京市秦淮区人民政府的宁秦征字（2016）4号文件，该拆迁公告的发布时间是2016年3月22日，而案涉《房地产租赁合同》在2015年9月23日期限届满，被上诉人无权按照拆迁政策享受相关拆迁权利和动迁利益。四、原审法院认定被上诉人江苏普恒投资有限公司客观上存在迟延交还涉租房地产的行为，酌定承担违约金10000元，系认定事实不清，且判决书中未作判决。案涉《房地产租赁合同》第十四条第一项明确约定：乙方（即被上诉人）有违反本合同第十条约定行为的，甲方（即上诉人）有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币五万元作为违约金。合同期限届满后，被上诉人应当按照《房地产租赁合同》第十条第八项的约定“必须在租赁期限届满时将承租的房地产及按合同约定权属归上诉人的全部财产完好无损地无条件交还上诉人”。被上诉人迟延交还涉租房地产的行为，已违反合同约定，理应承担全部违约责任，向上诉人支付五万元违约金。普恒公司、恒通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武警江苏总队一审诉讼请求：1、判令普恒公司及第三人立即腾空搬离、返还承租的本市秦淮区中和桥路60-2号房地产及配套设施；2、判令普恒公司及第三人向武警江苏总队支付房屋占有使用费277500元（以合同约定租金标准，自2015年9月24日起，计算至起诉之日止）；3、判令普恒公司向武警江苏总队支付违约金50000元；4、判令普恒公司承担本案案件受理费。普恒公司一审反诉请求：1、判令本市秦淮区中和桥路60-2号内CNG加气站设施，包括压缩机2台、储气井1组3口（配置比例2立方米、4立方米、6立方米共计12立方米）、加气机4台双枪机型、深度脱水塔1台、计量装置1套归属普恒公司所有，具体金额为1200万；2、判令普恒公司作为承租人在中和桥路60-2号房屋及设备征收拆迁中按拆迁政策享有拆迁补偿权利；3、本案所有的诉讼费都由武警江苏总队承担。一审法院认定事实：2012年9月23日，武警江苏总队作为出租方（甲方）与普恒公司作为承租方（乙方）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：甲方将本市秦淮区中和桥路60-2号（公安门牌编号为××）的房屋建筑面积496平方米、场地面积2231平方米（以下简称涉租房地产），出租给乙方使用；租赁用途为加气站；租赁期限为3年，但必须在乙方办理好武警总部相关批复和地方油气营运证后移交乙方运营，并合同生效，租期从合同签订之日起计算；租金按年结算，年租金为370000元，第一年租金自本合同签订后十日内交付甲方，以后乙方于每年租期开始的前十日内交付甲方；乙方必须办好武警总队相关批复和地方油气营运证后，甲方才能将房屋移交给乙方运营；租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施；自合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金120000元；租赁期内，乙方在不影响使用安全的前提下，改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方有违反合同义务的行为，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付违约金50000元。双方另就附加条款达成如下协议：因乙方无法办理武警总部相关批复及地方油气营运相关手续而放弃承租，甲方不退还租金和履约保证金；因地方城市规划建设需要，涉及甲方出租房屋及屋前道路、场地拆迁，乙方应严格按照政府要求配合工作，甲方不承担任何补偿费用，政府所有补偿归甲方所有，装修部分补偿可根据实际归乙方。2013年2月，普恒公司发起成立南京恒通能源发展有限公司即本案第三人，决定将加气站交由恒通公司负责，并向南京市住房和城乡建设委员会申请变更项目建设单位。2013年4月，南京市住房和城乡建设委员会同意办理了大校场CNG加气站项目建设单位变更手续，现该加气站由第三人恒通公司实际运营。2013年7月5日，武警江苏总队与普恒公司就涉租房地产进行初步交接，并制作移交清单和移交表。2014年11月11日，第三人恒通公司取得《燃气经营许可证》，加气站开始正式运营。2016年3月22日，南京市秦淮区人民政府作出《南京市秦淮区人民政府征收决定》（宁秦府征字[2016]4号文件）并于同日发布公告，对秦淮区国际路地块作出征收决定，本案涉租房地产在征收范围内。普恒公司于2012年9月18日、2014年8月12日、2015年6月24日分别向武警江苏总队支付押金120000元及三年租金1110000元。截至庭审结束时，涉租房地产仍由第三人恒通公司实际占有使用。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于涉租房地产租赁合同的期限问题。武警江苏总队认为，合同自2012年9月23日起至2015年9月22日届满，之后普恒公司继续占用应支付相应的占有使用费；普恒公司认为，合同期限应自2014年11月11日取得《燃气经营许可证》之日起算，向后顺延3年，即至2017年11月10日届满。因普恒公司承租涉租房地产系用于经营加气站，必然需要提前进行相应的投资和建设，武警江苏总队直至2013年7月5日才将涉租房地产交付普恒公司用于前期准备，故双方的租赁期限应自该日期起算，租赁合同至2016年7月4日届满。2、关于普恒公司反诉请求中加气站相关设施设备的归属问题。武警江苏总队认为，根据双方租赁合同约定，上述设施设备属于新增设施设备，应在返还房地产时无偿移交给武警江苏总队。普恒公司认为上述设施设备的所有权应归属普恒公司。一审法院认为，双方租赁合同约定对所承租的房屋进行改造、装修或者增扩设备，在租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方，该条款应理解为对不动产进行的不可移动、不可拆除、具有附和性质的改造和增扩，而本案普恒公司反诉请求中主张的各项设施设备均系可移动的设施设备，故其应归属普恒公司所有。一审法院认为,本案中，南京市秦淮区人民政府于2016年3月22日发布拆迁公告，双方的租赁合同应于该日期终止，现涉租房地产由恒通公司实际占有使用，故武警江苏总队主张恒通公司腾空并返还涉租房地产，于法有据，依法予以支持。双方的租赁期限自2013年7月5日起至2016年7月4日止，普恒公司已支付3年租金，故武警江苏总队有权主张2016年7月5日之后的房屋使用费，对于武警江苏总队要求普恒公司与恒通公司支付房屋使用费的诉讼请求，予以部分支持。因合同双方就租赁期限及拆迁利益的分配等问题存在争议，普恒公司并无违约的故意，但客观上存在迟延交还涉租房地产的行为，理应承担一定的违约责任，故对于武警江苏总队关于违约金的主张予以部分支持，酌定违约金为10000元。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。普恒公司主张CNG加气站内相关设施设备归属普恒公司所有，依法予以支持。关于武警江苏总队与普恒公司在本次拆迁中的拆迁补偿等利益的分配，因拆迁行为发生在双方租赁合同期限内，根据有关征收规定，普恒公司享有一定的拆迁利益，但该利益目前尚未具体明确，故可由双方自行解决，本案不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、第三人南京恒通能源发展有限公司于本判决生效之日起十日内腾空搬离本市秦淮区中和桥路60-2号（公安门牌编号为××）房地产，并将上述房地产返还中国人民武装警察部队江苏省总队。二、江苏普恒投资有限公司和第三人南京恒通能源发展有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队江苏省总队支付房屋使用费（自2016年7月5日起至实际返还房地产之日止，按370000元/年的标准计算）。三、本市秦淮区中和桥路60-2号内CNG加气站设施，包括压缩机2台、储气井1组3口（配置比例2立方米、4立方米、6立方米共计12立方米）、加气机4台双枪机型、深度脱水塔1台、计量装置1套归属江苏普恒投资有限公司所有。四、驳回中国人民武装警察部队江苏省总队的其他诉讼请求。本诉案件受理费6212元，由江苏普恒投资有限公司负担。反诉案件受理费46900元，由中国人民武装警察部队江苏省总队负担。二审中，当事人没有提交新证据。经向双方询问，2012年9月18日、2014年8月12日被上诉人两次缴纳租金之间，上诉人有无向被上诉人主张过租金。上诉人称主张过，但催缴租金都是电话进行沟通，没有书面证据。被上诉人称没有主张过租金。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。本院认为，关于案涉房地产租赁合同的期限问题。双方当事人在案涉合同中约定，第一年租金自本合同签订后十日内交付甲方，以后乙方于每年租期开始的前十日内交付甲方；乙方必须办好武警总队相关批复和地方油气营运证后，甲方才能将房屋移交给乙方运营并合同生效。但普恒公司分别于2012年9月18日、2014年8月12日、2015年6月24日向武警江苏总队支付押金及三年租金。至2014年11月11日，第三人恒通公司才取得《燃气经营许可证》，而2013年7月5日，武警江苏总队已与普恒公司就涉租房地产进行初步交接，即双方关于租金的缴纳和房产的移交并未严格按案涉合同约定履行，因武警江苏总队2013年7月5日已将涉案房地产转移给普恒公司占有，普恒公司承租涉租房地产系用于加气站经营，需要提前进行相应的投资和建设，故一审法院认定双方的租赁期限自该日期起算，至2016年7月4日届满并无不当。对上诉人该项上诉主张，本院不予支持。关于加气站相关设施设备的归属问题。案涉合同约定租赁房地产用于加气站经营，必然要进行相关的改造和建设，且上诉人称曾发函要求被上诉人在合同到期后30日内拆除、搬离，故一审法院认为双方租赁合同约定对所承租的房屋进行改造、装修或者增扩设备，在租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方的条款应理解为对不动产进行的不可移动、不可拆除、具有附合性质的改造和增扩亦无不当。但普恒公司反诉请求中主张的储气井1组3口（配置比例2立方米、4立方米、6立方米共计12立方米）已埋入地下，与不动产形成附合，应按合同约定移交给上诉人，一审法院认定普恒公司反诉请求的各项设施设备均系可移动的设施设备不当，本院对此予以纠正。关于被上诉人普恒公司是否享有拆迁利益的问题。因征收行为发生在案涉租赁合同期限内，一审法院认为根据有关征收规定，普恒公司享有一定的拆迁利益，但该利益目前尚未具体明确，在本案中不予处理并无不当。关于违约金的问题。一审法院认为因合同双方就租赁期限及拆迁利益的分配等问题存在争议，普恒公司并无违约的故意，但客观上存在迟延交还案涉房地产的行为，应承担一定的违约责任，对于武警江苏总队关于违约金的主张予以部分支持，酌定违约金为10000元亦无不妥，但作出违约认定后未作判决，系属不当，本院对此予以纠正。综上，武警江苏总队的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6539号民事判决第一、二、四项；二、变更江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6539号民事判决第三项为南京市秦淮区中和桥路60-2号内CNG加气站设施，包括压缩机2台、加气机4台双枪机型、深度脱水塔1台、计量装置1套归属江苏普恒投资有限公司所有；三、江苏普恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队江苏省总队支付违约金10000元；四、驳回江苏普恒投资有限公司其他反诉请求。二审案件受理费6212元，由中国人民武装警察部队江苏省总队负担5000元，江苏普恒投资有限公司负担1212元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年八月十日书记员  郭旭冬