广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11099号上诉人（原审被告）:彭芳，女，1986年8月14日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：陈谨，男，1973年1月20日出生，汉族，住福建省上杭县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人:谭唯聪，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄浩良，男，1967年6月19日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。上诉人彭芳、陈谨因与被上诉人黄浩良房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭芳、陈瑾上诉请求：1.撤销一审判决，改判由彭芳、陈瑾退还定金150000元；2.一、二审诉讼费用由黄浩良承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。一审法院以彭芳、陈瑾与黄浩良之间未签订居间服务合同为由，认定双方之间不是居间服务合同关系而是房屋买卖合同关系，该认定错误。黄浩良是广州市佳林房地产中介有限公司（以下简称佳林公司）的员工，该公司与彭芳、陈瑾之间存在居间服务合同关系，有房屋钥匙《借条》为证，且黄浩良也在《借条》上签字，说明黄浩良是涉案房屋出售事宜的中介服务人员。彭芳、陈瑾与黄浩良之间的居间服务合同关系与房屋买卖合同关系是可共存的。居间服务合同关系成立在前,房屋买卖合同关系是否成立是本案的争议焦点，但一审法院对此并未查明。《定金收据》上未载明房屋买受人的姓名，且黄浩良只在名字旁写了“代”字，说明双方在《定金收据》签字之时，黄浩良本人就购买从化市温泉镇明月山溪大道泮湖西路1号3幢3梯801房（以下简称涉案房屋）一事尚未作出明确的意思表示，双方对涉案房屋的买卖亦尚未形成合意，涉案房屋的买卖合同尚未成立，因此不能仅以《定金收据》作为双方房屋买卖合同关系成立的依据。故彭芳和陈瑾不应受该《定金收据》的约束向黄浩良双倍返还定金。（二）一审法院法律适用错误，不能以彭芳、陈谨婚后用共同财产还贷为由，认定陈谨对涉案房屋享有物权，从而认定陈谨作为本案承责当事人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十条的规定及其精神，该司法解释虽规定对于婚后共同偿还贷款的部分，产权登记的一方需向另一方作出补偿，但并不意味着另一方对该不动产享有物权。一审法院以彭芳、陈谨是用婚后共同财产偿还贷款为由，认定陈谨对涉案房屋享有物权，属于法律适用错误。（三）依照《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，黄浩良作为中介服务人员，不得采用低价购进高价售出的方式赚取差价，也不得承购自己提供经纪服务的房屋。黄浩良的行为是法律法规所禁止的，违反了房地产经纪人员的执业原则，因此涉案的《定金收据》应当无效。一审法院认定黄浩良及桂林公司的违法违规行为属于正当行为，与相关管理规定相悖，该认定错误。另外，黄浩良并无购买房屋并将房屋产权转移登记到自身名下的意思，其与彭芳、陈瑾签订的《定金收据》为了逃避税费、非法赚取差价，属于以合法形式掩盖非法目的，其行为损害了国家利益与陈瑾和彭芳的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同应认定为无效。（四）即使法院认定黄浩良与彭芳、陈瑾确实存在房屋买卖合同关系，且合法有效，但该合同规定黄浩良在彭芳和陈瑾出具公证授权委托书后可自行处理涉案房屋，使得彭芳和陈瑾承担潜在的巨额损失的风险，违背国家的房地产管理政策，违反公平交易原则。由于涉案合同显失公平，且当前该房屋已售予他人并办理产权转移登记，在合同已无法继续履行的情况下，再对彭芳和陈瑾适用定金罚则，使得合同双方的权益分配极度不均衡。黄浩良辩称，同意一审判决，不同意彭芳和陈瑾的上诉请求、事实和理由。理由如下：（一）佳林公司与彭芳、陈瑾之间不存在任何合同关系，彭芳与陈瑾以佳林公司出具的借条认为其与佳林公司形成合同关系没有法律依据。（二）定金收据已经完全具备房屋买卖合同主要条款，并且约定了定金条款。双方在定金收据中买卖房屋的意思表示是清楚、明确的。定金收据对签约双方均有法律的约束力。（三）彭芳和陈瑾认为陈谨不应当作为一审案件的当事人，其上诉理由没有法律依据。陈谨是本案房屋买卖合同的签约人，房屋买卖合同约定的权利义务对其具有法律的约束力。在合同履行过程中陈瑾违反房屋买卖合同约定应当承担相应的违约责任，因此陈谨作为一审的被告是符合法律规定的。（四）双方在买卖合同中约定的定金条款明确约定卖方违约应当双倍返还定金，该约定符合法律的规定，因此该约定并不存在彭芳和陈瑾主张的可以调整或者减少双倍返还定金的法律规定。彭芳和陈瑾要求减低支付定金金额没有相应的法律依据。黄浩良向一审法院起诉请求：1.彭芳和陈瑾双倍返还定金共计300000元；2.案件诉讼费由彭芳和陈瑾承担。一审法院认定事实：黄浩良为佳林公司员工，职务为经理。彭芳和陈瑾于2012年5月18日登记结婚，婚姻关系存续至今。涉案房屋由彭芳于2011年4月20日向广州从化方圆房地产发展有限公司处购买，购买方式为按揭，彭芳和陈瑾表示首付款由彭芳个人支付。2016年12月4日，佳林公司向彭芳出具借条一份，载明：现我公司兹向彭芳（业主或法人代表）借取钥匙1条，物业地址（名称）：明月山溪荔满里3栋3梯801。佳林公司盖章确认，经手人处由黄浩良签名。2016年12月8日，黄浩良与彭芳、陈瑾签订《定金收据》一份，载明：“1、本人彭芳收到黄浩良（代）交来购从化市温泉镇明月山溪大道泮湖西路1号3栋3梯801房（房产地址）产权证编号0113007979，定金人民币壹拾伍万元整；2、经双方协定，该房产定价人民币820000元；3、如因买方原因不购买该房产，定金不退回。业主原因不卖，退回双倍定金给买方；4、经买卖双方协定：（1）该房产付款方式为：签订本合同当天支付定金壹拾伍万元整。买方同意帮助卖方还款，不收取利息。卖方同意买方做公证委托事项，办理公证书完成后当天付清余款；（2）该房产的交易费、税费由买方支付；（3）该房产的中介服务费由买方支付；（4）该房产过户前的水电物管费由卖方支付；（5）该房产办理银行还款事项的手续费由卖方支付；（6）该房产办理银行贷款事项的手续费由买方支付；备注说明：1、该房产按现状交吉（包括房间内的家私家电等）；2、要求业主尽快到银行申请还款事项。”黄浩良在付款人签名处签名确认，彭芳、陈谨在收款人签名处签名确认。签订《定金收据》当日，佳林公司通过中国工商银行广东省分行向彭芳和陈瑾转账150000元，佳林公司出具证明表示其于2016年12月8日受黄浩良的委托，代黄浩良向彭芳、陈谨转账支付了购买房屋的定金壹拾伍万元，该款黄浩良已归还。签订《定金收据》后，彭芳又与案外人庾爱英签订了房屋买卖合同，并于2017年2月4日办理了过户手续，交易价格为88万元。黄浩良立案时的诉请为要求彭芳和陈瑾履行房屋买卖合同，将位于涉案房屋交付给黄浩良，并办理过户登记手续。由于彭芳和陈瑾于2017年2月4日将涉案房屋过户给庾爱英，故黄浩良变更诉讼请求为彭芳和陈瑾双倍返还定金300000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，对于黄浩良要求彭芳和陈瑾双倍返还定金的诉请，结合双方提交的证据及诉辩意见，应从以下方面加以认定：一、黄浩良是否为本案适格诉讼主体本案争议之一为《定金收据》第1条，彭芳收到黄浩良（代）交来购买涉案房屋定金人民币150000元，且款项由佳林公司银行转账予彭芳和陈瑾，彭芳和陈瑾以此认为涉案房屋定金的实际付款人是佳林公司，“代”字表示黄浩良是代表该公司执行涉案房屋出售的中介服务事宜而签订的《定金收据》，《定金收据》非买卖合同，黄浩良亦非买卖合同当事人。一审法院认为，彭芳和陈瑾提出其与黄浩良为中介服务合同关系，但彭芳和陈瑾未提交中介服务合同等证据证明。即使黄浩良为佳林公司的员工，并不代表黄浩良不能以自己的名义购买房屋。《定金收据》列明关于涉案房屋买卖的定金费用、房屋总价、付款方式、税费、中介服务费等重要事项，付款人签名及收款人签名处均由黄浩良及彭芳和陈瑾签名及捺印，且佳林公司亦出具证明表示其于2016年12月8日受黄浩良的委托，代黄浩良向彭芳、陈谨转账支付了购买房屋的定金150000元。即使收据第1条黄浩良处有“代”字，但纵观黄浩良、彭芳和陈瑾提交的证据，该定金收据具备房屋买卖合同的基本要素，彭芳和陈瑾出售房屋的意思表示明确，如彭芳、陈瑾和黄浩良仅为房屋中介代理关系，黄浩良向彭芳、陈瑾支付150000元定金不合常理。即使按彭芳、陈瑾所述，其与黄浩良或佳林公司为中介服务关系，彭芳和陈瑾全权委托黄浩良或佳林公司代为销售涉案房屋，黄浩良或佳林公司将房屋如何卖、卖给谁，彭芳和陈瑾不予过问，彭芳和陈瑾只需收到定金收据约定的售房款820000元即可。因此，黄浩良或佳林公司作为买方，向彭芳和陈瑾支付定金购买房屋亦无不当。且佳林公司已明确涉案房屋为黄浩良购买，故黄浩良为本案适格诉讼主体。二、陈谨是否为本案适格诉讼主体彭芳认为涉案房屋为其婚前个人财产，陈谨非涉案房屋的产权人，因此不是涉案房屋买卖合同关系的当事人，与本案无关，不是本案适格的被告。一审法院认为，涉案房屋即使由彭芳个人于2011年4月20日向广州从化方圆房地产发展有限公司购买，但彭芳庭审中承认购买方式为贷款按揭方式，直至签订《定金收据》当天，涉案房屋仍未还清贷款。陈谨、彭芳于2012年5月18日登记结婚，婚姻关系存续至今。即彭芳一直用婚后财产偿还涉案房屋的银行欠款，陈谨对涉案房屋双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的增值部分，享有权利。且本案《定金收据》是彭芳和陈瑾共同签名，亦表明是彭芳和陈瑾共同处分涉案房屋，彭芳和陈瑾均为涉案房屋买卖的当事人。故黄浩良要求陈谨作为本案被告参加诉讼，一审法院予以确认。三、关于定金返还问题如前所述，已确认《定金收据》符合房屋买卖合同的基本要素，黄浩良为本案适格诉讼主体，陈谨为本案适格被告，《定金收据》乃黄浩良及彭芳和陈瑾的真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有约束力，双方应按照收据的约定履行各自义务。《定金收据》第3条约定，如因业主原因不卖，退回双倍定金给买方。黄浩良向彭芳、陈瑾支付了150000元定金，在签订《定金收据》后，彭芳、陈瑾又与案外人庾某签订了房屋买卖合同，并于2017年2月4日办理了过户手续。一审法院认为，彭芳、陈瑾在签订《定金收据》后无正当理由又将房屋卖予他人，有违诚实信用原则，且违反了《定金收据》的约定，黄浩良诉请彭芳、陈瑾双倍返还定金有理，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，于2017年4月24日作出如下判决：彭芳、陈谨自判决发生法律效力之日起五日内向黄浩良双倍返还定金共计300000元。一审案件受理费减半收取为6000元，由彭芳、陈谨负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合彭芳、陈谨的上诉请求和理由以及黄浩良的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《定金收据》的效力认定；2.彭芳、陈谨与黄浩良之间的法律关系认定；3.承责主体以及违约金额的认定。现评析如下：关于涉案《定金收据》的效力认定问题。彭芳、陈谨与黄浩良签订的《定金收据》出自双方当事人的真实意思表示，《定金收据》约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定《定金收据》对双方当事人具有约束力，双方应按照收据的约定履行各自义务正确，本院予以确认。彭芳、陈谨上诉认为黄浩良没有购买涉案房屋的意思与上述收据的约定不符，其据此主张《定金收据》无效，理据不足，本院不予采信。同时，《定金收据》并无涉及黄浩良或者黄浩良作为佳林公司员工的身份为彭芳、陈谨提供中介服务的相关约定，彭芳、陈谨认为黄浩良以低价收进高价卖出房屋的行为违反《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，缺乏事实依据，其以此主张《定金收据》无效，本院亦不予支持。关于彭芳、陈谨与黄浩良之间的法律关系认定问题。虽然彭芳、陈谨与黄浩良签订的是《定金收据》，但纵观《定金收据》载明的内容，基本上都是围绕买方和卖方的权利义务进行相应约定，该收据还约定了出售房屋地址、房屋交接现状、房屋总价、付款方式、税费承担以及违约责任等重要事项，基本具备了商品房买卖合同的主要内容，故一审法院认定双方之间符合房屋买卖合同关系的定性，并无不当，本院予以认可。彭芳、陈谨上诉认为双方之间是居间合同关系，但并未就此提供充分证据予以证明，因此，本院对其该上诉理由不予采纳。关于承责主体以及违约金额的认定问题。承上所述，彭芳、陈谨与黄浩良之间是房屋买卖合同关系，合同双方当事人即为彭芳、陈谨与黄浩良，因此，黄浩良基于房屋买卖合同关系起诉彭芳和陈谨符合合同相对性原则，彭芳、陈谨上诉对陈谨作出本案当事人提出异议依据不充分，本院不予采信。本案中，彭芳、陈谨在与黄浩良签订《定金收据》后，又将涉案房屋另行出售案外人，故根据《定金收据》关于如因业主原因不卖，退回双倍定金给买方的约定，一审法院判决彭芳、陈谨向黄浩良双倍返还定金300000元，符合双方合同约定，本院予以维持。彭芳、陈谨抗辩双方合同违反公平交易原则以及主张改判退还定金150000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人彭芳、陈谨的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由彭芳、陈谨负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年八月十日书记员 邓安达游瑞娜