广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0983民初2864号原告：叶勇林，男，1965年2月7日出生，公民身份号码：440××××××××××××，汉族，户籍地广东省信宜市××××××××××××××，电话：138×××××078。被告：叶亚金，男，1976年8月14日出生，公民身份号码：440××××××××××××，汉族，住所地广东省高州市××××××××××,现租住广东省信宜市xxxxxx。被告：任少惠，女，1974年12月22日出生，公民身份号码：440××××××××××××，汉族，住所地广东省高州市××××××××××,现租住广东省信宜市xxxxxxx。原告叶勇林与被告叶亚金、任少惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告叶勇林到庭参加诉讼，被告叶亚金、任少惠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶勇林向本院提出诉讼请求：1.判令二被告归还原告多付购房款27473.56元及该款从2017年11月22日起按照月利率1.5%计至还清该款之日止的利息给原告；2.判令本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：原告于2016年10月28日晚和被告叶亚金签订了信宜市×××××××房(x房)房屋买卖合同和补充协议，叶亚金以713000元人民币把信宜市×××××××房(X房)出卖给叶勇林。叶勇林已按合同约定在2016年11月1日前向叶亚金支付房款313000元。后得知被告叶亚金(任少惠作为担保人)把该房抵押给信宜市××信用合作联社小企业货款中心货款400000元未还。叶亚金收到原告支付的房款后不履行合同、不还贷款给信用社赎回房产证，也不为原告办理房屋过户手续。后原告起诉经信宜市人民法院判决，原告代叶亚金偿还以该房屋抵押向信用社借款的本金和利息，叶勇林共支付740473.56元购房款。叶亚金既不转户给原告也没把超过房款的27473.56元退还给原告。后经法院强制执行才把该房转到原告叶勇林名下。在一年多时间里原告找叶亚金的朋友以及叶亚金的兄弟叔侄，以规劝被告还款，但叶亚金也没把原告代其多支付的房款归还给原告。经查，任少惠和叶亚金是夫妻关系，被告任少惠既是该房屋卖买合同的担保人，又是该房屋抵押给信用社贷款400000元人民币的担保人，所以任少惠也有责任还款给原告。现在，为维护自己的合法权益能力，特起诉至贵院，望判如所请。被告叶亚金、任少惠未作答辩。原告叶勇林在诉讼中提供了原告叶勇林的身份证复印件1份；原、两被告的身份证复印件、两被告的结婚证复印件、广东省信宜市人民法院（2017）粤0983民初X号民事判决书复印件、2016年10月28日二手房屋买卖合同复印件、2016年10月28日的补充协议复印件、2017年11月22日的金融业务收入凭证复印件3页，2017年11月24日的结清证明复印件，本院依原告的申请调取的《个人借款合同》、《担保合同》、《抵押担保合同》。经庭审质证，原告叶勇林对本院调取的证据无异议，被告叶亚金、任少惠既不到庭参加诉讼，又无相反的证据反驳，且无影响证据证明效力的因素，原告叶勇林也保证其提供的证据来源合法、内容真实，故本院对原告叶勇林提供的上述证据及本院调取的证据均予以采信，并作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：被告叶亚金于2010年4月向信宜市中大房地产有限公司购买信宜市×××××××××××××××××，产权登记权属人为叶亚金。2015年9月1日，被告叶亚金以该套房为抵押物向信宜市××信用合作联社办理贷款40万元整，信宜市××信用合作联社办理了涉案房屋的房地产他项权证（证号：粤房地他项权证信房字第XXXXXX号），被告任少惠作为该借款的连带责任保证人。借到上述款项后，被告叶亚金只偿还部分利息，尚欠400000元借款本金及利息。2016年10月28日，被告叶亚金把上述房产转让给原告叶勇林，当天被告叶亚金作为甲方、原告叶勇林作为乙方、被告任少惠作为丙方（甲方担保人），三方签订《二手房买卖合同》一份，该合同约定：“第一条：甲方所售房屋权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：1、甲方所售房屋所有权证号为“XXXXXX号”；2、甲方所售房屋位于信宜市×××××××房，为框架结构；3、甲方所售房屋房产证面积140.3平方米；4、甲方所售房屋附属设施为防盗网、可视对讲系统、及2016年10月24日止屋内一切物品。第二条：房屋价格及其他费用：1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币柒拾壹万叁仟元整（713000元）（含附属设施费用）；包括甲方已交款未安装的防盗网、对讲系统等以及现屋内一切物品；2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方负担；第三条：付款方式：签订购房合同起3天内付完第一批房款叁拾壹万叁仟元（313000元）（乙方在2016年10月24日交五万元定金），余下房款肆拾万元（400000元）由住房公积金贷款支付。乙方到银行办理的住房公积金贷款申请，申请审批房款后，银行把400000元划转给甲方账户。如果银行公积金贷款不足400000元，所欠部分在公积金发放后，甲方告知乙方，乙方在收到通知后三天内付清所欠房款。第四条：由于现在信宜市不动产登记局没有受理房屋登记过户手续，当甲方收到第一批房款后5个工作日内把房屋交付乙方装修使用，以后不动产登记局受理不动产登记后，乙方通知甲方，甲方收到乙方通知后10个工作日内和乙方到房产局交易所、不动产登记局办理好过户手续。乙方收到上述房屋的《不动产证》和甲方需提供的原房产证复印件、身份证复印件、银行账号等资料后10个工作日内到银行办理公积金贷款手续。第五条：房屋交付：当甲方收到第一批房款后5个工作日内把房屋交付乙方装修使用（包括房内所有房门钥匙）。第六条：乙方逾期办理公积金的违约责任：乙方未按本合同规定的时间内到银行办理住房公积金贷款，每逾期一日，按照总房款的万分之五支付违约金，逾期达一个月以上不办理的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易费用，并向甲方支付购房款10%违约金。第七条：甲方的违约责任：甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的万分之五支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除本合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易费用，并向乙方支付房价10%的违约金。第八条：丙方确保甲方把房屋产权转到乙方名下，如果甲方不能把该房产权转到乙方名下，愿意承担甲方的违约责任。第九条：本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。第十一条：甲、乙、丙三方签字，乙方交付313000元起生效”。原告叶勇林、被告叶亚金、任少惠均在该合同上签名及捺印。同日，原告叶勇林、被告叶亚金、任少惠又签订《补充协议》一份，约定：“1.交付定金之后，所售房屋室内设施不再变更。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用由甲方承担，并向乙方提供相关合规合法票据。2.甲方把房内的防盗网、可视对讲安装好，费用甲方负责。3.甲方必须把安装该房水电负责人的联系电话告知乙方，保证该房交付使用半年内水电没有质量问题，如有甲方要及时维修好，并把房内相关连接告清乙方，确保各设备正常使用。4.房屋过户前债务和纠纷与乙方无关，由甲方负责。5.甲方保证在办理完过户手续之日起180日内，将户口迁出，逾期超过30日，乙方每日按已付款的万分之五收取违约金。6.甲乙双方要互相配合、友好合作快速办理相关手续。7.本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。”原告叶勇林于2016年10月22日支付定金50000元给被告叶亚金。在签订上述合同后，原告叶勇林于2016年11月1日支付购房款263000元给被告叶亚金。原告共支付购房款313000元给被告叶亚金，尚欠400000元购房款。被告叶亚金于2016年11月16日将涉案房屋在该日期之前的物业管理费、电费等相关费用全部交清，并于2016年11月18日将涉案房屋的钥匙及交纳相关费用的票据交付给原告叶勇林，且在被告叶亚金出售涉案房屋给原告时，已告知原告该涉案房屋已抵押给信宜市××信用合作联社。在被告交付涉案房屋给原告后，原告进行装修后于2016年12月10日左右入住该涉案房屋至今。2017年2月，因被告不按时偿还抵押贷款的利息，信宜市××信用合作联社告知原告称涉案房屋的抵押贷款的欠息情况，并称如果不交利息就要查封房屋，因此原告叶勇林于2017年6月30日起诉至本院，以被告叶亚金、任少惠为被告、以信宜市××信用合作联社为第三人，诉讼请求为“1.判令位于信宜市×××××××房的所有权和使用权归原告所有；2.判令原告代被告偿还以该房作为抵押向第三人所借本金及利息；3.判令信宜市××信用合作联社在原告代为清楚被告所欠信宜市××信用合作联社本金及利息后由信宜市××信用合作联社注销抵押登记手续。注销抵押登记后原告自行办理房屋产权过户登记手续；4.判令被告支付从2016年11月11日至协助办理房屋产权过户登记之日止，按房屋总价713000元以每日万分之五计付违约金给原告”。本院于2017年9月12日作出（2017）粤0983民初X号民事判决书，判决“一、原告叶勇林于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还被告叶亚金基于2015年9月1日《个人借款合同》（编号100×××××××××××）欠付第三人信宜市××信用合作联社的全部款项（包括借款本金400000元及利息）。二、被告叶亚金、第三人信宜市××信用合作联社在原告叶勇林履行完毕上述第一项判决义务后的五日内解除设立在涉案房屋（信宜市××××××××××××××××××××）上的抵押权（他项权证号：粤房地他项权证信房字第XXXXXX号）。三、被告叶亚金在本判决第二项所述抵押权消灭后五日内协助原告叶勇林到政府相关部门将信宜市××××××××××××××××××××（房屋所有权证号：粤房地权证信房字第XXXXXX号）的产权变更登记至原告叶勇林名下。四、驳回原告叶勇林的其他诉讼请求”。该（2017）粤0983民初XXX号民事判决书已发生法律效力。2017年11月22日原告叶勇林按照生效判决书的要求代被告叶亚金偿还了被告叶亚金于2015年9月9日向信宜市××信用合作联社抵押贷款的借款400000元的借款本息给信宜市××信用合作联社，共偿还了400000元本金和27473.56元利息给信宜市××信用合作联社。信宜市××信用合作联社在原告叶勇林代叶亚金还清借款本息后，解除了涉案房屋（信宜市××××××××××××××××××××）上的抵押权，原告叶勇林在涉案房屋解除抵押权后，通过法院强制执行方式办理了涉案房屋的转户手续，现涉案房屋已登记在原告叶勇林名下。原告叶勇林一直催促两被告返还原告多给的27473.56元款项，但是两被告均不予理睬，因此原告于2019年10月21日诉至本院，要求两被告返还27473.56元及利息。本院认为，原告叶勇林向被告叶亚金购买被告叶亚金名下的位于信宜市××××××××××××××××××，原、被告之间构成房屋买卖合同关系。被告按约定交付了涉案房屋给原告，原告按约定支付购房款了首付款313000元给被告叶亚金。但被告叶亚金在转让涉案房屋给原告叶勇林前，以该房屋作为抵押物担保向信宜市××信用合作联社贷款。被告叶亚金、任少惠作为贷款人和保证人，其没有按时偿还抵押贷款的借款本息，导致涉案房屋有被查封的风险，也导致原告无法办理过户手续，无法继续履行合同约定去办理公积金贷款继而支付余款。两被告的行为属于不履行合同的义务，因此原告通过起诉的方式进行解决。经过本院的生效民事判决书判决，要求原告叶勇林代被告叶亚金一次性偿还叶亚金所欠信宜市××信用合作联社的全部抵押贷款款项（包括借款本金400000元及利息），在原告叶勇林代被告叶亚金偿还完毕被告以涉案房屋在信宜市××信用合作联社处的抵押贷款本金及利息后，得以解除涉案房屋上的抵押权，再办理转户手续。原告已经依照本院的生效判决履行代被告叶亚金偿还贷款本息的义务，但原、被告约定房屋总价款是713000元，原告已支付了313000的首付款，剩余未付房款应为400000元，原告代被告偿还了427473.56元借款本息，则原告多支付了27473.56元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告的损失27473.56元是因两被告的不履行合同义务所导致，两被告应承担赔偿责任。另外，被告叶亚金所欠信宜市××信用合作联社的借款本息，任少惠是该借款的连带责任保证人，又是《二手房买卖合同》中被告叶亚金的配偶，应当对原告的27473.56元损失数额承担连带偿还责任。现原告请求两被告返还该27473.56元，理据充分，本院予以支持。对于原告请求从2017年11月22日起按照月利率1.5%计算该27473.56元的利息，因双方没有对损失金额的利息进行约定，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金”。原告请求按月利率1.5%计算利息过高，应以年利率6%为限，并且应从原告支出款项的次日即2017年11月23日计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告叶亚金、任少惠在本判决发生法律效力后三日内返还27473.56元及利息给原告叶勇林（利息从2017年11月23日起按年利率6%计至还清之日止）；二、驳回原告叶勇林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243.4元（原告已预交），由被告叶亚金、任少惠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 肖 燕二〇一九年十二月三十日书记员 许晓敏附法律条文如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。