北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终5049号上诉人（原审原告）：华泰贝通软件科技有限公司，住所地北京市丰台区科学城中核路1号03楼518室（园区）。法定代表人：周剑峰，董事长。委托诉讼代理人：龙建冬，男，1963年1月2日出生。委托诉讼代理人：崔二玲，女，1979年8月22日出生。被上诉人（原审被告）:中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行，住所地上海市徐汇区宜山路900号。负责人：李毓菖，行长。委托诉讼代理人：荣梅，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京永泰投资有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路36号北京双福家园宾馆207室。上诉人华泰贝通科技有限公司（以下简称华泰贝通公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行（以下简称漕河泾支行）、被上诉人北京永泰投资有限公司（以下简称永泰公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华泰贝通公司上诉请求：撤销原判，改判支持我的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.我公司与原出租人存在书面租赁合同并有效执行到2012年8月10日，与永泰公司之间存在《房屋续租协议》并将原租赁合同再次延期履行到2012年11月10日，原判决认为我公司未与出租人采用书面形式签订合同，属于认定事实错误，原判决关于不定期租赁的认定存在适用法律错误；2.一审判决超越法律规定擅自限制解释合同法229条，当属无效；3.原判决认为我公司应当向中广卫星通信技术有限公司主张返还押金，但却没有追加该公司为被告或第三人，程序错误。漕河泾支行辩称：同意原判。在我方拥有涉案房屋产权期间，该房屋的承租人并不是华泰贝通公司，而是北京中诚联讯科技有限公司。华泰贝通公司所主张的押金我方没有义务承接。永泰公司未答辩。华泰贝通公司向一审法院起诉请求：1、判决确认我公司因北京市丰台区莲花池南里23号办公大厦12层房产租赁事宜，与出租人(中广卫星通信技术有限公司)在2008年8月11日至2009年8月10日签订的租赁合同(融信大厦租赁合同)的效力，延续至2012年11月10日。2、判决确认漕河泾支行、永泰公司为租赁合同的相对方，即为在2010年4月至2012年11月10日出租人，履行出租人义务。3、判决永泰公司返还我公司的房屋租赁押金人民币250276元(人民币大写:二十五万零二百七十六元)，利息人民币48053元(人民币大写:四万八千零五十三元，暂计至2015年11月10日)，判决漕河泾支行承担连带责任。一审法院认定事实：2008年8月1日，华泰贝通公司（承租人，时名华泰贝通网络科技有限公司，2011年7月5日工商核准变更为现名）与出租方中广卫星通信技术有限公司（以下简称中广卫星公司）签订《融信大厦租赁合同》，就北京市丰台区西客站南广场西区1幢12层租赁事宜约定：建筑面积1097.1平方米，租赁期2008年8月11日-2009年8月10日，租金柒拾陆万零捌佰叁拾玖元整/年，支付方式月付；押金贰拾伍万零贰佰柒拾陆元整，一次性支付；物业管理费贰拾捌万零叁佰零玖元整，月付；在承租方全部忠实履行本租约各项条款规定的情况下，在合同到期和交还所租房间后，出租方须在合同到期后三日内将全部押金扣除未付电话费和核验损失预留款后退还承租方。每逾期一天承租方按所返押金数额的万分之二点一比例收取滞纳金；本合同期满后，承租方应按出租方通知的日期交还房间，…若此房间尚未租予他方，出租方则按承租方续租处理，此时，承租方应重新办理续租手续。华泰贝通公司提交相关租赁合同，主张:前述合同签订之前即与涉案房屋原产权人存在租赁合同关系并向涉案房屋2000年期间的原产权人（应为北京亚视大厦有限责任公司）交纳押金;华泰贝通公司未实际向中广卫星公司交纳新的押金，2005年1月31日，中广卫星公司为其换发了押金375147元的收据;该合同到期后，截止2012年7月，华泰贝通公司继续占有涉案房屋并依前约给付中广卫星公司租金、物业管理费。华泰贝通公司提交前述押金收据一份，上有中广卫星公司盖章。漕河泾支行对该收据真实性不予认可。2012年，永泰公司（甲方）与华泰贝通公司（乙方）就涉诉房屋签订《房屋续租协议》，约定华泰贝通公司补交房租并于2012年11月10日前搬离。华泰贝通公司给付了永泰公司相应费用。2013年，北京中诚联讯科技有限公司（以下简称中诚联讯公司）出具证明，称：其与华泰贝通公司存在管理人员关联；2009年其因营业住所变更之需要，经出租人同意，代替华泰贝通公司签订承租涉案房屋之租赁合同，但未实际支付租金，也未实际使用。华泰贝通公司认可中诚联讯公司与其存在关联关系。漕河泾支行对该证明真实性有异议，主张中诚联讯公司与华泰贝通公司存在关联关系。2010年3月22日，上海市第一中级人民法院依法裁定将被执行人中广卫星公司所有的位于北京市丰台区西客站南广场西区招商大厦主楼【房屋所有权证号京房权证丰股字XX**号（遗失补发，原权证号京房权证丰股字XX**号），面积为24311平方米】、裙楼第一层、楼上房和地下室【房屋所有权证号京房权证丰股字XX**号（遗失补发，原权证号京房权证丰股字XX**号），第一层面积为1466.8平方米、楼上房面积为52.1平方米和42.1平方米、地下室面积为2933.6平方米】的房产及相应土地使用权作价人民币184300931.02元，交付申请执行人漕河泾支行抵偿相应债务。财产权自裁定送达承受人漕河泾支行时起转移。漕河泾支行当庭提交以下证据：房屋所有权证复印件及国有土地使用证复印件，证明其于2010年7月12日取得涉诉房屋所有权、国有土地使用权；合并拍卖公告复印件、拍卖公告现场张贴图片复印件、刊登公告相关京沪报纸，证明其按规定提前公告合并拍卖包括涉案房屋在内房屋事宜。华泰贝通公司不认可上述复印件之真实性。2010年10月15日，永泰公司以拍卖的方式取得了北京市丰台区莲花池南里23号大厦的所有权，并于2010年12月23日取得了该大厦的所有权证书，2011年3月11日取得了该大厦的土地使用权证书。一审法院认为：根据民事诉讼法，被告享有答辩及举证质证权利，本案永泰公司经法院依法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃了上述权利。当事人对自己的主张负有举证义务，否则要承担举证不力后果。民事活动应遵循公平、等价有偿等原则。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即“买卖不破租赁”。但该规定侧重于保护承租人对租赁物继续租赁使用的权利、保护交易秩序的稳定、阻却变动后的产权人对承租人使用租赁物之妨碍，并未明确该租赁合同的相对方，相关权利义务的转移应由原产权人、后产权人及承租人协商约定。且适用该条款依法应满足以下前提条件：存在合法有效的租赁合同；产权变动发生在该租赁合同约定租赁期间内。漕河泾支行通过执行程序、永泰公司通过公开拍卖方式先后取得本案租赁物之所有权。华泰贝通公司在2009年8月10日之前与当时产权人存在书面租赁合同，在2009年8月11日至2012年11月10日期间，据其自述实际占有涉案房屋并于2012年签订续租协议时得到现产权人永泰公司许可并支付相应对价。该占有虽因产权人追认许可属于合法占有，但双方对此并无口头或书面约定房屋租赁合同关系，即双方并不存在合法有效之租赁合同关系，更无租期之说。在该时间段发生租赁物产权变更，并不产生“买卖不破租赁”之法律效果。华泰贝通公司以“买卖不破租赁”为由，主张漕河泾支行、永泰公司承担租赁合同出租人义务，缺乏法律依据。即使产生“买卖不破租赁”之法律效果，鉴于法律并未径行规定是由前产权人还是由后产权人作为租赁合同相对方，亦未规定出租人变更为后产权人后所有合同义务均应不区分情况由后产权人承担。按照权利义务相一致原则，华泰贝通公司亦应向收取其押金或者为其出具押金收据者主张返还押金。故，华泰贝通公司之诉讼请求证据不足，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，原审法院于2016年8月判决：驳回华泰贝通软件科技有限公司诉讼请求。二审中各方当事人均未提交新证据。经查，2009年7月，中诚联讯公司与中广卫星公司就涉案房屋签订了租赁合同,租期自2009年8月11日起至2010年8月10日止。华泰贝通公司提供中诚联讯公司出具的证明，欲主张中诚联讯公司实际并未使用租赁房屋，承租人实质上仍是华泰贝通公司，漕河泾支行对此不认可。2012年永泰公司（甲方）与华泰贝通公司（乙方）签订《房租续租协议》，约定：“一、乙方补交房租款期限从2012.8.11-2012.11.10，合计90天，租赁面积1097.1平米，租赁单价4元/平/天，租赁款合计394956元。二、乙方须一次性缴纳须补交和续租的房屋租赁款合计394956元，乙方于2012年11月10日前搬离本大厦。三、甲方在此期间保障乙方在本大厦的正常生产经营活动。”本院查明的其他事实与一审无异。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。针对涉案房屋，华泰贝通公司与中广卫星公司于2008年8月1日签订租赁合同，租赁期限为2008年8月11日至2009年8月10日。2009年7月，中诚联讯公司与中广卫星公司就涉案房屋签订租赁合同，租赁期限为2009年8月11日至2010年8月10日。后涉案房屋产权人由中广卫星公司变更为漕河泾支行，又由漕河泾支行变更为永泰公司。华泰贝通公司称涉案房屋一直由其使用，并提供2012年与永泰公司签订的《房屋续租协议》，主张其于2008年8月1日签订的租赁合同应当延续至2012年11月10日。本院认为，华泰贝通公司与永泰公司签订的《房屋续租协议》仅约定了2012年8月11日至2012年11月10日期间华泰贝通公司应当补交的房租金额及应当于2012年11月10日腾退涉案房屋，虽然协议名称有“续租”二字，但并未对2012年8月11日之前的租赁关系进行约定，更没有确认该协议是延续2008年8月1日华泰贝通公司签订的租赁合同。华泰贝通公司上诉主张《房屋续租协议》系将2008年8月1日签订的租赁合同延续至2012年11月10日，没有事实依据，本院不予支持。2008年8月1日华泰贝通公司签订的租赁合同已于2009年8月10日到期终止，涉案房屋产权人先后变更为漕河泾支行、永泰公司期间，华泰贝通公司未与漕河泾支行签订过租赁合同，与永泰公司签订的协议仅涉及2012年8月11日至2012年11月10日期间，因此，华泰贝通公司主张2010年4月至2012年11月10日期间漕河泾支行、永泰公司系租赁合同的相对方，亦缺乏事实依据，本院难以采纳。华泰贝通公司以上述主张为由要求永泰公司、漕河泾支行返还押金没有法律依据，本院难以支持。关于程序问题，本案中华泰贝通公司起诉要求永泰公司、漕河泾支行返还押金，并未将中广卫星公司列为当事人要求其承担相关责任，中广卫星公司亦并非本案查清事实必须共同参加诉讼的当事人，华泰贝通公司上诉称一审判决未追加中广卫星公司系程序错误，于法无据，本院不予采纳。综上，华泰贝通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5774元，由华泰贝通软件科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 桃审判员 王 云审判员 孟 龙二〇一七年八月十七日书记员 杨春雪