江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5140号上诉人（原审被告）：傅金平，男，1968年10月21日出生，汉族，住江苏省东台市，现住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：许小平，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）昆山市周市镇平庄富民合作社，住所地江苏省昆山市周市镇平庄村十组，统一社会信用代码320583000196663。执行事务合伙人：邵友琴，合作社主任。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：季昆妍，江苏丰田律师事务所律师。上诉人傅金平因与被上诉人昆山市周市镇平庄村富民合作社（以下简称富民合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅金平的上诉请求：撤销原判，驳回富民合作社的诉讼请求。事实和理由：一、富民合作社核准登记的时间是2008年3月19日，本案合同是2007年12月10日签订的，合同因富民合作社无权签订而归于无效。二、本案所涉土地属于昆山市周市镇平庄村村民委员会（以下简称平庄村委会），在2007年12月10日前并没有将涉案土地交给富民合作社来经营，富民合作社没有权利出租。三、2015年12月30日平庄村委会发给傅金平的通知书中明确是与村委会签订的租赁协议书，富民合作社不是该合同的当事人。四、本案系拆迁纠纷，平庄村委会给予傅金平的拆迁补偿数额偏低。五、傅金平在接到平庄村委会的通知后，并未继续使用租赁场地。六、租赁合同诉讼时效为一年，一审判决支持富民合作社长达五年的租赁款，适用法律错误。富民合作社辩称，一、富民合作社拥有原租赁协议的经营管理权，有权作为原告提起诉讼。二、涉案土地未办理征用手续，无土地使用权证，但昆山市国土资源局周市分局已经出具了相关的证明文件。三、租赁合同到期后，傅金平一直占有涉案房屋及土地，直到昆山市规划局依法作出违法建筑的认定。四、本案不涉及拆迁纠纷，富民合作社与傅金平之间未签订拆迁补偿协议，未达成拆迁补偿的合意。请求驳回上诉，维持原判。富民合作社向一审法院起诉请求：一、解除租赁协议。二、傅金平返还涉案租赁土地。三、傅金平支付结欠租金2400元。四、傅金平按32400元/年的标准支付自2012年12月10日至2016年12月9日期间逾期返还租赁物的使用费129600元。一审法院认定事实：位于昆山市××家湾村××南侧、市东河西侧、城北路北侧的地块系集体建设用地，其土地所有者为平庄村委会。2007年12月10日，富民合作社（出租方、甲方）与傅金平（承租方、乙方）签订《平庄村废品堆场租赁协议》，傅金平承租富民合作社上述地块废品堆场中占地面积1600平方米的空地以及房屋两间，双方约定：1、租赁期限为五年，自2007年12月10日至2012年12月9日；2、堆场租金单价15元/平方米，计24000元/年；房屋租金单价350元/间/月，计8400元/年；前述年租金合计32400元；3、协议第三条“付款期限”中约定：“签订合同时应交清当年的全部租金，以后每年提前一个月交清当年的租金，做到先交款后使用，所租场地遇政府统一规划使用，双方服从政府规划终止合同，甲方应退还剩余的租金（以月计算），不作任何补偿”；等等。现前述租赁协议已到期，双方确认截至2012年12月9日结欠的租金金额为2400元，但因赔偿和撤场事宜协商未果，遂引起本案纠纷。另查明，傅金平庭审中自述：租赁土地后，其申请搭建临时用房并为此向相关行政主管部门交纳了押金2000元，2008年搭建完成后，其开始经营废品收购生意，自2015年富民合作社表示不再继续出租直至现在一直系半经营状态。对此，富民合作社确认：对傅金平翻新和自行搭建部分不再继续使用，要求恢复原状。再查明，本案审理期间：1、平庄村委会书面确认：富民合作社系平庄村的村民集体经济组织，平庄村委会同意由富民合作社经营管理上述废品堆场、签订相关租赁协议并收取租金。2、上述租赁土地上的相关建筑（包括富民合作社出租的房屋以及傅金平后续自行搭建的建筑）因被相关行政部门认定为违法建筑现已被拆除。上述事实，有租赁协议、情况说明、告知书、评估结果汇总表、房屋平面图、情况说明、收款收据、确认书以及双方当事人的陈述予以证实，法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，富民合作社作为法律规定的“其他组织”与傅金平之间自愿签订的租赁协议合法有效，双方均应遵守。2012年12月9日，双方约定的租赁期间届满，傅金平继续使用租赁物，富民合作社没有提出异议，涉案租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。现富民合作社确认主张租赁协议解除、傅金平返还租赁土地、支付截至2012年12月9日结欠的租金2400元并支付占有使用土地至今的使用费（租金）129600元，该诉请有事实和法律依据，法院予以支持，结合傅金平签收富民合作社诉状的时间，法院认定富民合作社、傅金平之间的租赁关系自2017年1月26日解除。审理期间，因涉案租赁土地上的相关建筑已被行政部门拆除，富民合作社书面确认放弃要求傅金平腾空迁让相关房屋并放弃主张后续占有使用费的意思表示于法不悖，法院照准。至于傅金平主张的地面翻新、房屋搭建及装修损失：一方面，傅金平并未以反诉形式提出该项主张；另一方面，租赁协议已到期，富民合作社亦当庭确认不对傅金平铺设的地面、搭建的厂房继续使用，故傅金平理应无条件返还占有的土地并自行负责相关建筑物的拆除、清场和搬迁活动，且审理期间相关房屋因涉及违章搭建已被行政部门依法拆除，故根据在案证据、结合本案实际情况，对傅金平赔偿损失的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、昆山市周市镇平庄富民合作社与傅金平之间的租赁关系于2017年1月26日解除，傅金平应于判决发生法律效力之日起十日内向富民合作社返还涉案占地1600平方米的租赁土地。二、傅金平应于判决发生法律效力之日起十日内向昆山市周市镇平庄富民合作社支付租金合计132000元。案件受理费3020元，减半收取1510元，由傅金平负担。二审经审理查明的事实与原审一致。二审另查明，富民合作社于2003年12月5日成立。二审还查明，傅金平于2017年1月25日收到本案诉状副本及富民合作社提供的证据副本，在2017年2月27日庭审中同意解除合同，搬迁腾让并支付租金，要求富民合作社对经营期间的损失进行赔偿。傅金平在庭审中未提出关于本案诉讼时效的抗辩二审中，傅金平陈述2016年6月将承租的场地返还给富民合作社，但没有清场离开和交还场地的证据。富民合作社认为其在2017年3月将搭建的房屋拆除后收回场地。本院认为：本案所涉场地是平庄村委会所有的集体建设用地，平庄村委会授权给村集体经济组织富民合作社对外出租管理并无不当。2007年12月10日富民合作社与傅金平签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。傅金平上诉认为富民合作社无权出租土地、不是合同当事人的理由不能成立。租赁合同于2012年12月9日到期后，傅金平仍继续承租涉案场地及房屋，富民合作社也未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。富民合作社作为出租人有权随时解除合同，其向一审法院起诉要求解除与傅金平的租赁合同于法有据，应予支持。傅金平于2017年1月25日收到本案诉状副本和证据副本，一审判决认定双方租赁合同于2017年1月26日解除并无不当。傅金平结欠富民合作社截止2016年12月9日的租金共计132000元事实清楚，应当支付。傅金平在一审期间未提出诉讼时效抗辩，故对其二审提出的关于诉讼时效的上诉理由不予支持。傅金平主张拆迁赔偿是另一个法律关系，本案不予理涉。综上，傅金平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由上诉人傅金平负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年八月七日书记员  孟 桢