云南省昆明市五华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0102民初3246号 原告（反诉被告）：云南实实在在投资有限公司，住所地：云南省昆明市五华区教场中路133号，统一社会信用代码：91530102316285962K。 法定代表人：赵学良，总经理。 委托诉讼代理人：彭国雄，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：孙贵贤，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：云南新华印刷五厂有限责任公司（原云南新华印刷五厂），住所地：云南省昆明市西山区团结街道办事处和平社区居委会211号，统一社会信用代码：91530000216582134X。 法定代表人：姚传红，执行董事。 委托诉讼代理人：袁志钢，云南标志律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陆祖富，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：云南源玖盛文化传媒有限公司，住所地：云南省昆明市五华区教场中路8号A幢2单元3层306室，统一社会信用代码：91530100MA6K3BQJ3T。 法定代表人：潘静，总经理。 原告（反诉被告）云南实实在在投资有限公司（以下简称：实实在在公司）与被告（反诉原告）云南新华印刷五厂有限责任公司（以下简称：新华印刷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日作出（2016）云0102民初6444号民事判决后，当事人不服判决向云南省昆明市中级人民法院提起上诉。云南省昆明市中级人民法院于2017年4月24日作出（2017）云01民终790号民事判决。2017年11月3日，云南省高级人民法院作出（2017）云民申867号民事裁定，指令云南省昆明市中级人民法院再审本案。2018年10月30日，云南省昆明市中级人民法院作出（2017）云01民再110号民事裁定，裁定撤销（2017）云01民终790号民事判决和（2016）云0102民初6444号民事判决，将本案发回重审。本院于2019年2月27日立案后，依法追加云南源玖盛文化传媒有限公司（以下简称：源玖盛公司）作为第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，于2019年6月10日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）实实在在公司的委托诉讼代理人彭国雄、孙贵贤，被告（反诉原告）新华印刷公司的委托诉讼代理人袁志钢、陆祖富，第三人源玖盛公司的法定代表人潘静到庭参加诉讼。案件审理过程中，经本院院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告实实在在公司向本院提出诉讼请求：（一）确认《房屋租赁合同》和《补充协议》无效；（二）判令被告退还履约保证金3万元、租金933,333.33元、水电费9,633.06元，合计972,966.39元，并承担上述资金自实际交付之日起至实际退还之日止按同期银行同类贷款利率计算的资金占用费；（三）本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告于2014年12月26日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，合同约定原告向被告租赁昆明市教场中路139号大门院内的房屋及场地，租期十二年（2015年7月1日至2027年6月30日），租金前两年为80万元/年，以后每两年在上年基础上递增5%，并交纳履约保证金3万元等。合同履行过程中，原告向被告支付了履约保证金3万元和租金933,333.33元、水电费9,633.06元。原告认为，租赁物中的土地使用权系划拨取得的工业用地，房屋没有取得产权证明，合同违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条、第十七条规定，根据合同法第五十二条规定应认定案涉租赁合同（注：包括补充协议，以下同）无效。同时，租赁房屋系危房，原告准备装修房屋时，发现房屋存在重大安全隐患，同被告交涉后一直未得到妥善处理，以致双方产生案涉纠纷。由于原告自始至终无法使用租赁物，故被告应当返还履约保证金、已付租金、垫付水电费，并支付上述费用的资金占用费。 被告新华印刷公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回，理由如下：第一，案涉租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订前，原告充分了解并实地考察过租赁物现状，并在充分了解、评估自己的使用目的后，才签订了长达十二年的租赁合同。合同签订当天，被告就将租赁物交付给原告，原告接收租赁物后，支付了履约保证金3万元、租金93.33万和水电费9,633.06元，后又于本案诉讼期间（2016年10月28日）支付了水电费8,746.71元，且还于2016年8月9日就租金支付方式与被告协商等，以上事实证明合同签订后双方均在积极履行合同义务。第二，危房由房屋安全鉴定机构认定，本案中原告并未举证证明该事实，故原告主张租赁房屋是危房没有事实依据。被告向城管部门出具的申请和情况说明不能证明租赁房屋是危房。事实在该申请出具前原告已将租赁房屋拆除，被告为了配合原告应付城管部门检查才在原告事先写好的申请上加盖了公章，该事实云南省高级人民法院在（2017）云民申867号案中已经查明。第三，合同法第五十二条规定违反法律、法规的效力性强制性规定的合同无效，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定属于管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，不应以违反该规定为由认定合同无效，故原告主张合同无效的理由不能成立。第四，原告的第二项诉求没有事实和法律依据。如前所述，案涉租赁合同合法有效，合同签订后，被告已将租赁物交付原告，且至今原告仍在使用，因此，原告要求退还租金没有事实和法律依据。同时，根据合同约定，租期内的水电费用由原告承担，故原告要求退还水电费也没有法律依据。还有，根据合同约定，履约保证金的退还条件为租期届满原告无违约行为后不计利息退还，本案原告严重违约，故原告要求退还履约保证金没有事实和法律依据。原告主张的资金占用费更是毫无事实和法律依据，不应得到支持。 第三人源玖盛公司述称，我方观点与被告新华印刷公司的答辩意见一致。 反诉原告新华印刷公司向本院提出反诉请求：（一）解除《房屋租赁合同》和《补充协议》；（二）判令反诉被告支付计算至租赁合同解除之日的租金（暂计至2016年9月20日的租金为133,333.33元，按合同约定日租金的3倍计算）；（三）判令反诉被告支付违约金3,264,900元；（四）判令反诉被告将出租房屋恢复至正常使用状态；（五）判令反诉被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：案涉租赁合同签订后，我方依约向反诉被告交付了租赁物，但反诉被告却未按约定履行合同义务，具体违约行为如下：（一）未按约定于2016年6月15日前支付2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金40万元构成违约；（二）租期内与云南经贸民族艺术团签订合作经营协议（该合作经营协议名为合作，实为转租）将租赁物非法转租构成违约；（三）未按期支付2016年1月至7月的水电费8,746.71元构成违约；（四）在未经我方同意的情况下，私自拆改、变动房屋结构及设施，损坏房屋，并在合理期限内未予修复构成违约；（五）经我方多次催缴，并于2016年7月18日和8月15日向反诉被告发出《违约通知书》、《租金催缴通知》，但至今未付清约定租金构成违约。根据合同约定，承租人逾期未交纳房租及各项费用累计达十天的行为之一的，出租人有权立即解除合同并收回租赁物，同时承租人还应按合同总租金的30%支付违约金，并赔偿出租人全部损失，并应将其私自拆改、变动房屋结构及设施，损坏房屋，且在合理期限内未予修复的出租房屋恢复至正常使用状态。 反诉被告实实在在公司辩称，案涉租赁合同无效，故不存在解除合同的说法。其次，合同无效，则合同不存在履行的价值和可能，故反诉原告要求我方支付租金、水电费和违约金的诉讼请求不应得到支持。第三，关于反诉原告要求恢复租赁物原状的诉求，我方认为租赁房屋是反诉原告作为业主方交由第三人进行拆旧建新的，我方并没有真正使用租赁物，故恢复原状已经不可能，而且恢复原状和相关损失也应由反诉原告和第三人承担。第四，反诉原告主张的违约金与事实不符，我方并未违约，且违约金的金额也超过了反诉原告的实际损失。在法庭认定合同有效的情况下，我方要求减少违约金，并请求以逾期支付的租金为基数，按同期银行贷款利率计算违约金。第五，本案的全部诉讼费用应由反诉原告自行承担。综上理由，请求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人源玖盛公司述称，我方进场建设文化产业园项目的依据是案涉《合作经营协议书》，建设中的施工改造等都是听实实在在公司的指令，我方是跟实实在在公司合作的，租赁物也是实实在在公司交付给我方的。其次，案涉《合作经营协议书》签订后，实实在在公司拿走了我方的合同原件，而且实实在在公司承诺为我方办理的修缮改造等相关手续都没有兑现，因此文化产业园项目停了下来，至今已经三年零六个月了。第三，我方是为履行案涉《合作经营协议书》而设立的公司，文化产业园项目是由我方建设的，包括向相关部门协调、报备项目，与施工方签订合同等。第四，原、被告在文化产业园项目建设过程中开始打官司，导致项目停工，合作过程中我方也向实实在在公司支付了管理费30万元。综上理由，请求法庭在判决时考虑我方作为受害者的权益，公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）《违约通知书》、《租金催缴通知》。由于现无证据证明《违约通知书》、《租金催缴通知》已经送达实实在在公司，故证据不能作为认定案件事实的根据；（二）关于《合作经营协议书》、《情况说明》（第三人出具给云南新华印刷五厂）。虽然《合作经营协议书》当事人没有提交证据原件，但在合同一方当事人主张合同成立的情况下，作为合同相对方的实实在在公司在庭审中认可签订过该合同，仅抗辩合同没有履行，故《合作经营协议书》应当作为认定案件事实的根据。《情况说明》（第三人出具给云南新华印刷五厂）能够与其他有效证据形成证据链，故证据应当作为认定案件事实的根据；（三）关于《建设云南民族文化创意产业园项目可行性报告》、《建设云南民族文化创意产业园项目概况》、《创建云南民族文化创意产业园项目可行性报告》。以上证据的形式、来源不符合法律规定，证据不能直接作为认定案件事实的根据，本院只对证据中能够与其他有效证据相互印证的内容予以确认；（四）第三人提交的其他证据：施工合同、材料清单、施工清单、结算清单。以上证据的形式、来源不符合法律规定的条件，且证据内容涉及案外人，证据的真实、合法性无法确定，故本院对证据证明力不予确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的事实，本院认定事实如下：2014年12月26日，云南新华印刷五厂（甲方/出租方）与实实在在公司（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，合同约定：（一）乙方向甲方承租云南省昆明市五华区教场中路139号大门院内的房屋及场地作为“文化产业园项目”经营，租期十二年（自2015年7月1日起至2027年6月30日止，其中2015年1月1日至2015年6月30日期间为装修免租期）；（二）租金和支付方式。⑴2015年7月1日至2017年6月30日期间的租金为80万元/年，以后每两年在上年基础上递增5%；⑵前三年租金每半年一付，以后的年租金一年一付；⑶签约时首付半年租金40万元，下一个半年前十五日支付下期租金40万元；（三）租期内因租赁物产生的水、电、卫生等费用，以及经营中所需办理手续及费用和税金等均由乙方承担；（四）保证金。⑴为保证合同履行，乙方向甲方支付履约保证金3万元。租期届满乙方无违约行为不计利息全额退还该保证金；⑵乙方对甲方直接从保证金中支付或者抵扣各项费用（包括但不限于违约金、经济损失、水电费、租金等）不持异议；⑶合同期内乙方不得向甲方提出以保证金抵扣任何款项；（五）甲方应于合同签订并收取保证金之日将“教场中路139号院”交付给乙方，并保证租赁房屋权属清楚、能够从事合同约定的用途，甲方向乙方提供办理营业的相关手续及证件；（六）乙方如因经营需要装修或设置对房屋结构有影响的设备，其设计、规模、范围用料等方案须事先征得甲方的书面同意，装修前乙方须把方案报甲方审查。未经甲方同意，乙方私下整体转租、转让所承租的房屋，甲方有权即时终止合同收回房屋；（七）甲方允许乙方根据经营需要寻求合作伙伴合作经营；（八）乙方保证在教场中路139号院进门左首四层楼房中的第二层楼共八间房屋作为甲方单身职工宿舍之用，并负责安排十个车位供甲方停车使用；（九）合同期满或者解除后，乙方应按房屋正常使用状态交还房屋。合同结束后，乙方在教场中路139号大门院内加盖的所有固定建筑物归甲方所有；（十）合同的解除。⑴乙方有未经同意转租、转借、拆改变动房屋结构及设施，损坏房屋合理期限未修复，逾期交租及其他费用累计达10天等行为的，甲方有权解除合同并收回房屋；⑵甲方存在租赁房屋主体结构存在缺陷危及安全等行为的，乙方有权解除合同；（十一）违约责任。⑴若乙方违约，甲方依约终止合同收回房屋，同时乙方应支付合同总租金30%的违约金，并赔偿甲方全部损失；⑵若甲方违约，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿其违约行为给乙方造成的损失；⑶乙方逾期交纳租金，每逾期一天按原日租金的3倍支付滞纳金作为甲方损失；⑷乙方逾期交纳应由乙方负担费用，逾期一日按费用总额的20%支付滞纳金至实际付清之日止；（十二）租赁期满（或合同提前终止）时，乙方应按时（合同提前终止时以甲方发出书面通知日为基准日）交还该房屋。如乙方逾期或拒不交还，则每天按本合同约定日租金的3倍向甲方支付房屋占用损失至实际交还房屋日止。同时乙方还应承担因逾期交房给甲方造成的其他损失……。 合同履行情况（承租人向出租人支付相关费用的情况）：（一）关于保证金：2015年1月29日支付“合同保证金”3万元，支付方式：2015年1月8日付款41万元中的1万元、现金2万元；（二）关于租金：⑴2015年1月8日支付2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金40万元（付款41万元中的40万元）；⑵2015年12月17日支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金40万元；⑶2016年7月26日支付2016年7月1日至2016年8月31日期间的租金133,333.33元；（三）关于水、电费：⑴2016年7月25日支付2015年4月至2015年12月期间的水电费9,633.06元；⑵2016年10月28日支付2016年1月至7月期间的水电费8,746.71元。 2016年1月25日，云南新华印刷五厂提交给“五华区城管监察大队”的《申请》载明：我厂前身是部队企业（7217工厂），始建于60年代初，教场中路139号厂房因年久失修，已形成危房，存在很大安全隐患，安全通道无法正常使用，故特申请将部分危房拆除、加固、重新装修，完善安全通道及安全防火设施。2016年7月5日，云南新华印刷五厂提交给“五华区城管局执法中队”的《情况说明》载明：关于云南新华印刷五厂（原7217工厂）驻昆明市五华区教场中路139号原厂房产权如下说明：我厂教场中路139号占地面积6.7亩，原建筑有办公楼一幢四层870平方米，职工住宿楼一幢2层300平方米，厂房4幢2层3600平方米，建于1981年，由于本单位历史原因，单位原属7217工厂，没有经过报规及房屋产权办理登记手续，2004年土地随单位转入地方至今，单位办理土地房权，房产没有办理产权手续，本单位搬迁团结乡。原建厂房，由于年久失修变成危房，现作修缮改造和云南源玖盛文化传媒有限公司共同使用打造一个云南少数民族民俗保护、传承、普及、在现的一个民族文化园，望五华区城管局给予政策支持帮助。 2015年2月10日，实实在在公司（甲方/法定代表人赵学良）与云南经贸民族艺术团（乙方/法定代表人潘静）签订《合作经营协议书》，合同约定：（一）甲方将其承租的云南省昆明市五华区教场中路139号大门院内房屋及场地同乙方共同合作开发经营文化创艺产业园项目；（二）合作期限：十二年（2015年7月1日至2027年6月30日）；2015年3月1日至2015年7月1日为乙方装修期；（三）管理费和费用支付方式：⑴管理费每年195万元，以后每满三年第四年在上年基础上递增5%，具体付款时间……；⑵合作期间经营中所产生的所有费用，包括税收及债务均由乙方承担；（四）甲方应于合同签订并收取管理费三日内将“教场中路139号院”交付乙方，并保证该房屋权属清楚、能够从事合同约定的用途，甲方向乙方提供办理营业的相关手续及证件；（五）该场地的租赁费用由甲方承担；（六）乙方保证在教场中路139号院进门左手四层楼房中的第二层楼共8间房屋作为该场地出租房人员单身职工宿舍用，并负责安排10个车位供甲方停车使用……。 2016年4月28日，潘静（云南经贸民族艺术团法人）出具给云南新华印刷五厂的《情况说明》载明：我方根据案涉《合作经营协议书》经营实实在在公司从你厂租用的“教场中路139号老厂房”，双方协商决定打造一个综合性的民族文化产业园，对年久失修的老厂房进行投资修缮改造，实实在在公司负责办理手续，我方负责组织申报项目材料那组文化传媒公司，双方寻找资金进行投资，结果我注册了公司并对老厂房进行了修缮改造，投入近千万元，实实在在公司却未办理项目修缮改造手续，还把合作经营协议书原件以引资为由拿走后未归还我方，我方考虑：（一）实实在在公司至今未提供其与你厂签订的租房协议；（二）没有办理文化产业园项目修缮改造手续；（三）未归还我方合作协议原件。我方考虑实实在在公司有欺诈行为，将后会对此项目带来不良后果，以我的法人身份，特向你单位领导报告说明情况，望你单位领导知悉后对此项目推进工作给予指导帮助……。 另确认：（一）2004年10月8日，云南省昆明市教场中路139号的土地使用权人登记为云南新华印刷五厂，地类（用途）：工业用地，使用权类型：划拨。 （二）2019年3月20日，经工商行政管理部门核准，云南新华印刷五厂名称变更为云南新华印刷五厂有限责任公司。 （三）第三人源玖盛公司系2015年11月3日登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），公司股东包括潘静（该公司法定代表人）、赵学良（实实在在公司法定代表人）等九人（自然人），其中潘静和赵学良均为认缴出资（货币）……。 （四）第三人在本案审理过程中表示：我方要求实实在在公司安排我方与新华印刷公司进行继续合作的交接，由我方与新华印刷公司签订租赁合同，继续使用租赁物开展文化产业创业园项目。我方在本案中对原、被告之间的诉讼标的和法律关系不主张权利。如果我方不能与新华印刷公司签订租赁合同开展文化产业创业园项目，则我方保留另案向原、被告双方主张赔偿损失的权利。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 首先，关于案由。本案以房屋租赁合同纠纷立案，原审亦以房屋租赁合同纠纷审理和判决，但结合合同项下租赁物为“教场中路139号大门院内的房屋及场地”的事实，以及案涉租赁合同项下的房屋在合同履行期间拆除重建，当事人实际利用的是租赁物中的土地（用于建设“文化产业园项目”），以及合同约定承租人需从租赁场地中划出十个停车位供出租人使用等事实，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第一款“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”规定，本院依法确认案涉合同项下的租赁关系属于土地使用权出租关系，而非房屋租赁关系，案由根据《民事案件案由规定》规定确定为“合同纠纷”项下的“租赁合同纠纷”，应当根据法律、法规对土地使用权出租的规定审理确认合同项下的权利义务关系。 其次，关于案涉租赁合同的效力。《划拨土地使用权管理暂行办法》属于已经失效的部门规章，不能作为认定合同无效的根据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定并不属于法律规范中的效力性强制性规定，且现并无法律、法规的效力性强制性规定确定案涉土地使用权出租关系无效，故实实在在公司主张案涉租赁合同无效的理由不能成立，本院不予采纳，并对其请求确认案涉租赁合同无效的诉讼请求不予支持。至于案涉租赁合同违反法律、法规或者规章等法律规范性文件的管理性强制性规定等问题，依法应由行政管理部门予以处理，不在本案的审理范围之内。 综上理由，本院依法确认案涉《房屋租赁合同》和《补充协议》依法成立并生效，受法律保护。 第三，关于案涉租赁合同的履行。合同约定的租赁物用途特定（作为文化产业园项目经营），该约定与案涉《合作经营协议书》内容和第三人进场建设“文化产业园项目”的事实吻合，再结合能够形成证据链的证据证明的以下事实：⑴合同约定租赁物于支付保证金之日交付，保证金于2015年1月付清；⑵承租人在合同订立后长达二十个月的时间内数次向承租人支付租金、水、电费；⑶承租人在合同履行过程中（2016年8月）尚与云南新华印刷五厂（出租人）副厂长陆劲松协商变更租金支付方式；⑷作为案涉租赁合同承租人的实实在在公司的法定代表人赵学良本人就是第三人公司股东，其在常理上应当明知第三人进场建设“文化产业园项目”等，本院依法对实实在在公司主张其并未接收租赁物，以及第三人进场建设“文化产业园项目”与其无关的理由不予采信，并依法确认实实在在公司已经接收案涉租赁合同项下的租赁物，然后又根据案涉《合作经营协议书》约定将租赁物交付第三人用于建设“文化产业园项目”的事实为案件事实。关于云南新华印刷五厂于2016年1月25日提交给“五华区城管监察大队”的《申请》和2016年7月5日提交给“五华区城管局执法中队”的《情况说明》，由于该《申请》和《情况说明》的内容与其他形成证据链的证据证明的事实相悖，二者不可能共存，以及前述认定案涉租赁合同履行的理由，本院依法对新华印刷公司抗辩该《申请》和《情况说明》系为协助实实在在公司或者第三人办理“文化产业园项目”建设手续的理由予以采纳，对实实在在公司根据上述证据主张租赁物中的房屋系危房，其在合同签订时对租赁物中的房屋状况并不知情和该房屋无法使用等理由不予确认。 综上理由，本院依法确认作为案涉租赁合同项下出租人的云南新华印刷五厂已按约定履行了合同项下义务，将租赁物交付给作为承租人的实实在在公司占有、使用、收益的事实为案件事实，实实在在公司依法应当按照法律规定或者约定履行案涉租赁合同项下的承租人义务。根据“不告不理”的民事诉讼原则，对于第三人进场建设“文化产业园项目”产生的权利义务关系因第三人未在本案中主张，故本案不作审理和评判。 第四，关于案涉租赁合同的解除问题。本案实实在在公司于2016年8月提起诉讼，要求解除案涉租赁合同。虽然起诉前的租金已经付清，且在2016年8月至今一直处于诉讼期间（一审、二审、再审、重审），但实实在在公司在诉讼期间占有租赁物的状态一直在延续（注：第三人根据案涉《合作经营协议书》占有租赁物的事实在法律上不改变案涉租赁合同关系中承租人占有租赁物的法律事实），案涉租赁合同项下的权利义务关系并未终止履行，本案亦无法律规定的履行抗辩事由，故实实在在公司依法负有根据诚实信用原则和合同约定支付租金的义务。综上理由，根据法律对合同解除权的规定，结合案涉租赁合同对合同解除条件的约定，本院认为实实在在公司自2016年9月至今未按合同约定支付租金的行为构成违约，新华印刷公司根据案涉租赁合同约定享有合同解除权，故本院依法对新华印刷公司请求解除案涉租赁合同的反诉请求予以支持。 应当说明的是，根据云南新华印刷五厂出具的《申请》、《情况说明》和第三人出具的《情况说明》内容，云南新华印刷五厂对于第三人根据案涉《合作经营协议书》进场建设“文化产业园项目”的事实明知并履行了协助义务，故新华印刷公司主张实实在在公司未经其同意转租，以及实实在在公司未经其同意私自拆改、变动房屋结构及设施，损坏房屋，并在合理期限内未予修复的理由与案涉合同履行情况相悖，本院不予采纳。 第五，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，结合约定和履行情况，以及新华印刷公司在本案中选择根据案涉租赁合同约定向承租人主张合同权利的事实，还有当事人不要求在本案中处理租赁物返还问题的权利处分行为，本院对案涉租赁合同解除后的法律后果认定如下：（一）新华印刷公司返还实实在在公司保证金3万元。合同约定保证金在合同终止后承租人无违约行为时不计利息退还，并约定出租人可以保证金抵充欠付的案涉租赁合同项下费用，现因案涉租赁合同本院已判决解除，合同终止履行，出租人并未以保证金抵充欠款，故保证金的返还条件成就，应当予以返还；（二）实实在在公司向新华印刷公司支付租金：⑴2016年9月1日至2017年6月30日期间为666,666.67元；⑵2017年7月1日至2019年6月30日期间为168万元；⑶2019年7月1日至案涉租赁合同解除之日（即本判决生效之日）按88.2万元/年计算（该期间截止日超过2021年6月30日的，则按合同约定的“以后每两年在上年基础上递增5%”的标准计算租金）；（三）实实在在公司向新华印刷公司支付违约金：以2016年9月1日至2019年12月31日期间的未付租金2,787,666.67元的20%计算为557,533.33元。 应当说明的是，本案中，案涉租赁合同约定了逾期支付租金的违约责任（按三倍租金标准支付滞纳金），又约定了承租人的任意违约行为应承担的违约责任（总租金30%的违约金），而反诉请求中同时包含以上违约责任。对此，本院认为，案涉违约行为主要是逾期支付租金行为，而逾期支付租金产生的实际损失在法律上主要是资金占用的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，结合实实在在公司请求减少约定违约金的抗辩，本院依法确定应当减少约定违约金，并应以资金占用利息为基础，结合逾期支付租金的原因和过错程度等因素综合确定违约金。同时由于本案涉及合同的解除问题，用以计算违约金的未付租金根据合同约定的租金支付期限和履行情况，结合反诉请求中支付租金的期间，以及本案的实际审理情况确定计算至2019年12月31日止。 综上所述，根据法律、法规对土地使用权出租的规定，结合合同约定和合同履行情况，本院对本诉原告请求确认案涉租赁合同无效，返还已付租金和水电费，并赔偿已付费用的资金占用费的诉讼请求不予支持。其次，根据法律对合同解除的规定，结合合同性质和履行情况，以及当事人提出的诉讼请求，本院确定依法应当解除案涉租赁合同，新华印刷公司将合同保证金返还实实在在公司、实实在在公司按照合同约定向新华印刷公司支付2016年9月1日计算至本判决生效之日止的租金，以及依法减少后的违约金。第三，根据审理确认的出租人同意第三人进场建设“文化产业园项目”并协助其办理相关手续的事实，结合案涉租赁合同约定，本院对反诉请求中“判令反诉被告将出租房屋恢复至正常使用状态”的诉求不予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下： 一、解除2014年12月26日本诉原告（反诉被告）云南实实在在投资有限公司与本诉被告（反诉原告）云南新华印刷五厂有限责任公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》； 二、本诉被告云南新华印刷五厂有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还本诉原告云南实实在在投资有限公司合同保证金3万元； 三、反诉被告云南实实在在投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告云南新华印刷五厂有限责任公司履行以下金钱债务：（一）支付租金2,346,666.67元（2016年9月1日至2019年6月30日期间的租金）；（二）按88.2万元/年的标准支付自2019年7月1日起计算至本判决生效之日止的租金（该期间截止日超过2021年6月30日的，则按合同约定的“以后每两年在上年基础上递增5%”的标准计算租金）； 四、由反诉被告云南实实在在投资有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告云南新华印刷五厂有限责任公司支付违约金557,533.33元； 五、驳回本诉原告云南实实在在投资有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告云南新华印刷五厂有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13,433元，由本诉原告云南实实在在投资有限公司负担12,883元，本诉被告云南新华印刷五厂有限责任公司负担550元；反诉案件受理费17,028元，由反诉原告云南新华印刷五厂有限责任公司负担11,928元，反诉被告云南实实在在投资有限公司负担5,100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  李其恒 人民陪审员  丁 茜 人民陪审员  唐 丽 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  桂绮堇