北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0113民初14341号原告：张淑芸，女，1966年5月7日出生，身份号码×××。被告：马青杨，女，1979年6月23日出生，身份号码×××。被告兼被告马青杨之委托诉讼代理人：王伟（马青杨之夫），1978年10月29日出生，身份号码×××。原告张淑芸与被告王伟、马青杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张淑芸，被告兼被告马青杨之委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告张淑芸向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖定金合同》以及《房屋买卖定金、先期付款合同》；2.判令二被告立即退还原告用于购买北京市顺义区×镇×大街×号院×幢×层×室房屋的定金及先期付款等款项共计133万元；3.判令被告以133万元为基数，按约定利息给付原告利息，从2017年1月13日起至实际给付之日止；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告于2016年8月6日和被告达成买卖1016房间的协议，约定房价总款230万元，2016年8月6日至2017年1月12日原告分7次共付给被告133万元，其余部分由原告以贷款形式付给被告，实际贷款金额以银行批准贷款金额为准，2017年3月26日北京市出台关于商业用房的限购令，于是原告没有了购买1016房间的资质。原告于2017年4月12日起和家人分别多次与被告沟通退款事宜，被告均以各种理由拒付退款。由于国家政策的调整，致使原告不能购买1016房间，所以原告依法诉于法院：判令被告立即退回原告133万元以及相应的利息，并承担所有诉讼费。被告王伟和被告马青杨共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求，不同意解除原被告之间签订的合同，不同意退还原告定金及先期付款，不同意支付利息，不同意承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：顺义区×镇×大街×号院×幢×层×室房屋（以下简称涉诉房屋）登记的所有权人为被告马青杨，该房屋规划用途为办公，房屋性质为商品房。二被告系夫妻关系。涉诉房屋存在抵押，二被告于2017年2月9日办理了注销抵押登记手续。2016年8月6日，原告作为乙方（买方），二被告作为甲方（卖方），双方签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定：第一条，乙方定购甲方以下房屋：该房屋位于北京市顺义区×镇×大街×号院×幢×层×房间（北京×底商×房间），建筑面积60.94平方米。第四条，甲乙双方约定该房屋的交易价格为人民币贰佰叁拾万元整（小写￥230万元）……第五条，如乙方贷款购房，预计贷款金额为人民币（大写）陆拾万元整（小写￥60万元），实际贷款金额以银行批准贷款金额为准，乙方据实际贷款金额自行备齐首付款，以确保甲方如数收齐房款。第六条，乙方在签署本合同时，向甲方支付购房定金人民币（大写）壹拾万元整（小写￥10万元），甲方收到乙方交付购房定金后，向乙方出具收款凭证，以作为本定金合同生效依据。第七条，甲、乙双方商定，自本定金合同签署之日起120日内，甲、乙双方签署《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》中的定金条款除另有约定外，所述定金即为本定金合同签署时甲、乙双方收付的定金。第十一条，本定金合同内，甲、乙双方未进行约定的事项，且甲、乙双方又不能协商达成一致而导致《房屋买卖合同》不能签署的，甲、乙双方互不追究责任，甲方应在乙方要求返还定金的5日内将已收取的定金无息返还乙方，本定金合同终止。2016年10月14日，原告作为乙方（买方），二被告作为甲方（卖方），双方签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定：第二条，乙方在签署本合同时，向甲方支付补充购房定金人民币（大写）贰拾万元整（小写￥20万元），甲方收到乙方交付购房定金后，向乙方出具收款凭证，以作为本定金合同生效依据。第三条，甲、乙双方商定，自本定金合同签署之日起120日内，甲、乙双方签署《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》中的定金条款除另有约定外，所述定金即为本定金合同签署时甲、乙双方收付的定金。第五条，乙方向甲方交付够70万元该房屋产权证抵押贷款后，（包括以各种方式支付如定金方式等），乙方有权处置该房屋，如卖给第三方，甲方要全力配合乙方的处置工作。乙方保证付给甲方在第一次约定的总房款230万元。第六条，本定金合同内，甲、乙双方未进行约定的事项，且甲、乙双方又不能协商达成一致而导致《房屋买卖合同》不能签署的，甲、乙双方互不追究责任，甲方应在乙方要求返还定金的10日内将已收取的定金有息（按年息8%）返还乙方，本定金合同终止。第七条，本合同如果与以前的定金合同有冲突，以本合同为准。2016年10月27日，原告作为乙方（买方），二被告作为甲方（卖方），双方签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定：第二条，乙方在签署本合同时，向甲方支付补充购房定金人民币（大写）贰拾叁万元整（小写￥23万元），甲方收到乙方交付购房定金后，向乙方出具收款凭证，以作为本定金合同生效依据。第六条，本定金合同内，甲、乙双方未进行约定的事项，且甲、乙双方又不能协商达成一致而导致《房屋买卖合同》不能签署的，甲、乙双方互不追究责任，甲方应在乙方要求返还定金的10日内将已收取的定金有息（按年息8%）返还乙方，本定金合同终止。第七条，本合同如果与以前的定金合同不一致，以本合同为准。该合同下方甲方处有被告王伟的签名，乙方处有原告张淑芸的签名。2016年11月11日，原告作为乙方（买方），二被告作为甲方（卖方），双方签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定：第二条，乙方在签署本合同时，向甲方支付补充购房定金人民币（大写）伍万元整（小写￥5万元），甲方收到乙方交付购房定金后，向乙方出具收款凭证，以作为本定金合同生效依据。第六条，本定金合同内，甲、乙双方未进行约定的事项，且甲、乙双方又不能协商达成一致而导致《房屋买卖合同》不能签署的，甲、乙双方互不追究责任，甲方应在乙方要求返还定金的10日内将已收取的定金有息（按年息10%）返还乙方，本定金合同终止。第七条，本合同如果与以前的定金等合同不一致，以本合同为准。该合同下方甲方处有被告王伟的签名，乙方处有原告张淑芸的签名。2016年12月8日，原告作为乙方（买方），二被告作为甲方（卖方），双方签订了《房屋买卖定金、先期付款合同》，合同约定：第二条，乙方在签署本合同时，向甲方支付补充购房定金人民币（大写）壹拾万元整（小写￥10万元），甲方收到乙方交付购房定金后，向乙方出具收款凭证，以作为本定金合同生效依据。第三条，甲、乙双方商定，自本定金合同签署之日起90日内，甲、乙双方签署《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》中的定金条款除另有约定外，所述定金即为本定金合同签署时甲、乙双方收付的定金。乙方若因银行贷款在所约定时间内不能完成交付尾款（即贷款），甲方不能以时限为由，追要尾款（即贷款）的滞纳金。第六条，本定金合同内，甲、乙双方未进行约定的事项，且甲、乙双方又不能协商达成一致而导致《房屋买卖合同》不能签署的，甲、乙双方互不追究责任，甲方应在乙方要求返还定金的10日内将已收取的定金有息（按年息12%）返还乙方，本定金合同终止。第七条，本合同如果与以前的定金等合同不一致，以本合同为准。第十条，乙方付款达到总房款减去该房屋贷款额度，甲方协助配合乙方去相关部门做该房屋贷款手续，尾款（贷款）待银行审批到位后一次付给甲方。该合同下方甲方处有被告王伟的签名，乙方处有原告张淑芸的签名。2017年1月10日，原告作为乙方（买方），二被告作为甲方（卖方），双方签订了《房屋买卖定金、先期付款合同》，合同约定：第二条，乙方在签署本合同时，向甲方支付补充购房定金人民币（大写）叁拾万元整（小写￥30万元），甲方收到乙方交付购房定金后，向乙方出具收款凭证，以作为本定金合同生效依据。第三条，甲、乙双方商定，自本定金合同签署之日起10日内，甲、乙双方签署《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》中的定金条款除另有约定外，所述定金即为本定金合同签署时甲、乙双方收付的定金。乙方若因银行贷款在所约定时间内不能完成交付尾款（即贷款），甲方不能以时限为由，追要尾款（即贷款）的滞纳金。第六条，本定金合同内，甲、乙双方未进行约定的事项，且甲、乙双方又不能协商达成一致而导致《房屋买卖合同》不能签署的，甲、乙双方互不追究责任，甲方应在乙方要求返还定金的10日内将已收取的定金有息（按年息12%）返还乙方，本定金合同终止。第七条，本合同如果与以前的定金等合同不一致，以本合同为准。第十条，乙方付款达到总房款减去该房屋贷款额度，甲方协助配合乙方去相关部门做该房屋贷款手续，尾款（贷款）待银行审批到位后一次付给甲方。该合同下方甲方处有被告王伟的签名，乙方处有原告张淑芸的签名。2017年1月12日，原告作为乙方（买方），二被告作为甲方（卖方），双方签订了《房屋买卖定金、先期付款合同》，合同约定：第二条，乙方在签署本合同时，向甲方支付补充购房定金人民币（大写）叁拾伍万元整（小写￥35万元），甲方收到乙方交付购房定金后，向乙方出具收款凭证，以作为本定金合同生效依据。第三条，甲、乙双方商定，自本定金合同签署之日起10日内，甲、乙双方签署《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》中的定金条款除另有约定外，所述定金即为本定金合同签署时甲、乙双方收付的定金。乙方若因银行贷款在所约定时间内不能完成交付尾款（即贷款），甲方不能以时限为由，追要尾款（即贷款）的滞纳金。第六条，本定金合同内，甲、乙双方未进行约定的事项，且甲、乙双方又不能协商达成一致而导致《房屋买卖合同》不能签署的，甲、乙双方互不追究责任，甲方应在乙方要求返还定金的10日内将已收取的定金有息（按年息12%）返还乙方，本定金合同终止。第七条，本合同如果与以前的定金等合同不一致，以本合同为准。第十条，乙方付款达到总房款减去该房屋贷款额度，甲方协助配合乙方去相关部门做该房屋贷款手续，尾款（贷款）待银行审批到位后一次付给甲方。目前实施建委资金监管，就是首付款要先打到建委的监管账户，过完马上打到甲方账户。由于乙方把首付款已经付给甲方，所以甲方要无条件配合把首付款暂存建委监管账户，以便顺利完成过户。该合同下方甲方处有被告王伟的签名，乙方处有原告张淑芸的签名。双方的交易未通过中介公司，而是自行交易，每签订一份合同，对应支付一笔款项。现原告张淑芸陆续共向二被告支付购房款项133万元。双方一致确认，双方签订合同时并未约定付款的时间和方式，实际上是原告筹集一笔钱款就给二被告一笔。2017年1月12日签订合同时，约定剩余房款97万元一并支付，具体支付时间没有约定。涉诉房屋尚未办理网签手续。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），载明：“五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”原告张淑芸称其打算通过贷款将剩余的97万元房款一次性支付，但根据北京市3月26日出台的新政，其名下有其他住房，所以不符合购房资格，导致合同无法继续履行。二被告认可原告名下有其他房屋，新政导致合同无法继续履行。二被告称合同无法继续履行使其无法与他人进行交易，并称给其造成30万元的损失，该30万元系其自行酌定，没有证据提交，其也不作为反诉提出，希望法院在判决时予以抵扣。二被告于2016年8月6日将涉诉房屋交付给原告，现涉诉房屋尚未进行装修。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖定金、先期付款合同》、收条、不动产权证书等证据在案佐证，可作认定事实之依据。本院认为：原告张淑芸与被告王伟、马青杨签订的《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖定金、先期付款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在涉诉合同履行期间，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台商办类房产限购政策，涉诉房屋性质上属于限购政策规定的商办类房产，根据审理查明的情况，张淑芸在合同签订后因新政出台而不再具备购买涉诉房屋的资格，合同因此无法实际履行，合同目的无法实现，故张淑芸请求解除涉诉的合同并无不当，本院予以支持。关于购房款项返还问题，合同签订后由于新政实施致使张淑芸不具有购房资格，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故张淑芸要求王伟、马青杨退还购房款项133万元的请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。双方合同约定双方不能协商达成一致而导致《房屋买卖合同》不能签署的，王伟、马青杨需将定金有息返还，现双方系因限购政策导致合同无法继续履行，不符合以上双方合同约定的定金有息返还的条件，且新政导致合同不能履行系不可归责于双方的原因，故张淑芸要求王伟、马青杨支付利息的诉讼请求，本院不予支持。王伟、马青杨就张淑芸不能购买涉诉房屋给其造成的30万元损失从其应返还的款项中予以抵扣的辩称意见，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告张淑芸与被告王伟、马青杨签订的《房屋买卖定金合同》以及《房屋买卖定金、先期付款合同》于本判决生效之日解除；二、被告王伟、马青杨于本判决生效之日起七日内退还原告张淑芸支付的购房款项合计一百三十三万元；三、驳回原告张淑芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千六百元，由被告王伟、马青杨负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陶小超二〇一七年八月二十四日书记员  田小星