重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0231民初3036号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，统一社会信用代码9150011967614416XP。法定代表人：夏于书，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊常英，该公司经理。委托诉讼代理人：王政龙，重庆贤正律师事务所律师。被告:郑仕银,男,1964年12月12日出生,汉族，居民，住重庆市垫江县。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告郑仕银物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托诉讼代理人熊常英、王政龙，被告郑仕银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司向本院提出诉讼请求：１.由被告郑仕银支付未缴纳的2015年9月至2017年5月物业管理费2258.50元（113.21平方米×0.95元/平方米×21个月）、违约金2032.70元（2258.50元×3%×30天），共计4291.40元；２．由被告方承担本案的诉讼费用。事实和理由：我公司是具有物业管理资质的物业管理企业，我公司于2015年9月8日与XX小区业主委员会签订了《XX小区物业服务合同》。合同约定：1.收费标准：步行房0.50元/㎡（含物业费和公摊费）、电梯房七楼以下包含七楼按0.95元/㎡（含物业费和公摊费）、八楼以上包含八楼按1元/㎡（含物业费、公摊费、电梯运行费、年检费、维保费）商业物业1.2元/㎡；二次供水电费1元/吨计收（从八楼开始计收）：2.业主、使用人应于每月25日前主动到物业服务中心缴纳当月物业费，逾期未缴纳按国家标准执行每天3%收取违约金等。我公司在该小区从事物业管理服务以来，恪守合同约定的义务，认真履行小区物业服务的管理职责。得到大多数业主的认可，现大部分业主均能依照合同的约定，按时足额缴纳物业服务费，被告及少数业主不按合同约定履行缴纳物管费的义务，至2017年5月31日长达21个月未缴纳物管费。经我公司多次通过电话、张贴催缴通知、物管工作人员上门通知等方式向被告要求缴纳物业管理费，被告均拒不缴纳。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决支持我公司的诉讼请求。被告郑仕银辩称：我对物业服务合同有异议，我方并没有签字，所以物业服务合同是无效的。我根本不知道有这个合同存在。业主委员会不能代表业主签订物业服务合同。根据合同法规定，业主委员会已经超出了权限，原告诉请应该由业主委员会来进行支付，我方不应该支付原告的费用。物业管理公司进入我们小区应该有公示，现在我方根本不知道收费标准。同时我方对服务根本不满意，所以我方不应该支付款项。经审理查明:原告恒昌物业公司系具有三级资质的物业服务企业，被告郑仕银系重庆市垫江县XX的业主，该房屋建筑面积为XX平方米，房屋性质为住宅。2015年9月8日，以垫江县XX业主委员会（以下简称业委会）为甲方，原告恒昌物业公司为乙方签订《XX物业服务合同》，约定甲方委托乙方为XX小区提供物业管理服务。合同约定，物业管理区域的物业服务收费标准为（按建筑面积收取）：1、步行房：0.50元/平方/月（含物业费和公摊费）；2、电梯房：七楼以下包含七楼按0.95元/平方/月（含物业费和公摊费），八楼以上包含八楼按1元/平方/月（含物业费、电梯运行费、年检费、维保费、公摊费）；3、二次供水费：1元/吨（从八楼开始计收）；4、商业物业:1.2元/平方米,其他物业每平方米1.2元；上述缴纳的费用中不包含业主及使用人的人身、财产保管、保险责任费用，乙方按本合同约定的服务内容提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同第七条约定共同使用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算。电梯维修费及小区其他公共设施设备维修、更新、改造费用每次在500元及以下的由乙方全额承担，超过500元的甲方业委会经费中全额支取或者由甲方使用人自行筹集全额承担或者从小区物业专项维修基金中全额支取，需由物业专项维修基金中支取费用的维修必须经由2个以上的业委会成员在现场确认。合同第八条约定，业主、使用人应于每月25日前主动到物业中心缴纳当月物业服务费，逾期未缴纳按国家标准执行每天3%收取违约金。上述物业服务合同签订后，原告恒昌物业公司按约定对XX小区提供物业服务。被告郑仕银未向原告恒昌物业公司交纳2015年9月至2017年5月的物业服务费。原告恒昌物业公司曾进行了书面催收。另查明：原告恒昌物业公司提供物业服务的XX小区，有多名业主或使用人未缴纳物业服务费，原告恒昌物业公司起诉多名业主或使用人缴纳物业服务费，且在其他案件中，有部分证据证实原告恒昌物业公司在提供物业服务时存在服务不到位，与业主沟通不及时的情形。上述事实，有原告的陈述、营业执照、《商品房买卖合同》、物业服务合同、资质证书、催收物管费用的通知等随案佐证，足以认定。本院认为：物业服务合同虽是业主委员会与物业服务企业签订，但业主委员会系小区业主共同推荐、选举的代表，其与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主及使用人均有约束力。物业服务企业应当按照相关法律法规、物业服务合同及时向业主提供优质的物业服务，并按照业主的需求不断提升物业服务水平和质量，为业主及使用人提供健康、绿色、环保、温馨的物业服务，业主及使用人应当按照物业服务合同的约定按时支付物业服务费。物业服务企业与业主、使用人之间应对物业企业提供物业服务中的问题进行充分、有效的沟通，避免矛盾的加剧和激化，通过协商的方式解决双方之间的矛盾，构建和谐、有序的物业服务生态环境。本案中，原告恒昌物业公司与XX小区业主委员会签订的《XX物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告恒昌物业公司为XX小区进行了物业服务，被告郑仕银应当按原告恒昌物业公司与XX小区业主委员会签订的《XX物业服务合同》的约定向原告恒昌物业公司支付物业服务费，故对被告郑仕银的辩解意见，本院不予采纳。根据前述《XX物业服务合同》的约定，电梯房七楼以下包含七楼的收费标准为0.95元/平方/月；被告郑仕银的房屋为XX楼电梯房，建筑面积为XX平方米，故在2015年9月至2017年5月共21个月的期间内，被告应交纳的物业服务费为2258.54元（113.21平方米×0.95元/平方米×21个月），原告方主张2258.50元，属合理范围，本院予以支持。原告恒昌物业公司客观上在提供物业服务时存在服务不到位，与业主沟通不及时的情形，综合双方当事人的过错程度，根据公平原则等对原告恒昌物业公司请求被告郑仕银支付违约金的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、由被告郑仕银在本判决生效之日起三日内向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2015年9月至2017年5月期间的物业服务费共计2258.50元；二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告郑仕银未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告郑仕银负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 邹亚林二〇一七年八月二十五日法官助理 刘红君书 记 员 陶秀丽