云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2326民初567号原告：赵琼，女，1976年7月10日生，汉族，小学文化，农民，住大姚县。原告：夭永辉，男，1967年1月30日生，汉族，小学文化，农民，住大姚县，系赵琼丈夫。二原告共同委托诉讼代理人：张朝学，云南楚北律师事务所律师（特别授权）。被告：韩菊花，女，1963年9月1日生，汉族，小学文化，农民，住大姚县。被告：王如学，男，1958年10月1日生，彝族，小学文化，退休工人，住大姚县，系韩菊花丈夫。二被告共同委托诉讼代理人：姜猛，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。原告赵琼、夭永辉与被告韩菊花、王如学农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵琼、夭永辉及其委托诉讼代理人张朝学，被告韩菊花、王如学的委托诉讼代理人姜猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵琼、夭永辉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告之间的农村房屋买卖合同无效；2、请求人民法院依法判令被告返回原告人民币188380元；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告夫妻是六苴镇波西村委会中村一组的农民，被告韩菊花是六苴镇波西村委会三组的农民，被告王如学是大姚县交通局的正式职工。1999年，被告韩菊花在农村集体所有的波西三组土地上，以个人住房及生产辅助用途，申请批得宅基地46.56平方米，并在该宅基地上建盖得砖混结构住房二层，从事个体零售经营与居住使用。2012年1月初，被告夫妇找原告夫妻口头商量，将该房屋及其宅基地以188380元人民币卖给原告，同年1月11日，原告夫妻和被告夫妻一起到信用社，从赵琼的账户向韩菊花的账户上转付了该款，王如学亲笔写下《收条》一份给原告，载明被告夫妇收到了原告夫妻房款188380元，尔后被告将该房地产及其证件交给原告。2014年11月25日被告通知原告“过户”，实际上是带原告到六苴镇法律服务所对该宅基地及房屋买卖申请见证，尔后原告对房屋进行了装修。2017年6月初，原告弄懂房地产买卖须由物权管理机关依法登记才能生效，而要求被告到土地管理部门和不动产登记中心依法进行房地产转让变更登记。但因被告的该项转让，是以出卖房屋的形式掩盖出卖集体宅基地，违反了农村宅基地及附着物不得外卖交易的制度，而不能进行合法的物权变更登记。因此，诉请人民法院依照《土地管理法》第62条、第63条，《合同法》第52条、第58条的规定，确认双方的农村房屋买卖合同无效，判令被告返回原告人民币188380元，并收回其农村宅基地及房屋，维护国家的土地管理法制度，以及基本的社会主义经济制度，妥善化解民事纠纷。被告辩称：一、被告王如学与原告赵琼诉讼主体不适格。1、诉争《房屋买卖合同》系被告韩菊花与原告夭永辉自愿签订，对双方具有约束力，根据《合同法》的合同相对性原则，合同只约束合同相对方，本案并不存在突破合同相对性的法定事由，被告王如学与原告赵琼不是本合同的合法主体。2、诉争《房屋买卖合同》涉及的房产为被告韩菊花个人所有，被告王如学并无相应的处分权能。因此，被告王如学与原告赵琼依法不属于本案适格的诉讼主体。二、被告韩菊花与原告夭永辉签订的《房屋买卖合同》意思表示自由、真实。2012年1月，被告韩菊花与原告夭永辉经平等协商，自愿达成口头协议：约定韩菊花将其名下的房产（大房权证六苴字第××号）转让给夭永辉，转让价格为188000元。后为保证交易安全，双方一致同意对该口头协议进行书面确认，2014年11月25日，大姚县六苴镇法律服务所对双方该口头协议进行了见证，该见证书载：经审查核实，当事人在签订《房屋买卖合同》时韩菊花和夭永辉具有完全行为能力和完全民事权利能力，《房屋买卖合同》签订内容真实、合法，所列条款具体明确，现予见证。三、原告夭永辉、赵琼明知房屋及土地无法进行产权变更登记，仍执意购买，后又起诉确认合同无效，严重违背诚实守信原则。2012年1月，韩菊花将其依法获得审批建造的二层砖混结构房屋转让给夭永辉，并在六苴镇波西村委会的见证下，将房屋产权证和土地使用权证交给夭永辉。其间，六苴镇波西村委会及韩菊花明确告知夭永辉房屋产权无法过户，但夭永辉看中房屋及坐落位置的潜在价值，仍表示执意购买，并愿意承担此次交易产生的风险。后又违背其承诺，起诉二被告，其行为给二被告造成巨大经济损失，现要求确认合同无效，并由原告支付房屋占用期间的费用及所造成的损失110000元。本院经审理认定事实如下：原告夭永辉与被告韩菊花系表姐弟关系。原告夭永辉夫妇系大姚县六苴镇波西村委会中村一组的村民，被告韩菊花系大姚县六苴镇波西村委会波西三组的村民，被告王如学原系大姚县交通局职工（现已退休）。1999年12月2日，被告韩菊花在农村集体所有的波西村委会波西三组土地上，以个人住房及生产辅助用途，申请得46.56平方米的宅基地使用权，取得了大集（1999）字第0037号《集体土地使用证》，并在该宅基地上建盖得砖混结构住房一幢共二层，从事个体零售经营与居住使用，于2007年11月14日取得了大房权证六苴字第××号《房屋所有权证》。后被告将该房屋的一楼租给他人经商。2012年1月，原告与被告商量后，将该房屋及其宅基地以188380元人民币卖给原告，原告于2012年1月11日支付了被告购房款188380元，二被告出具了收条，并将房屋及房产证、土地使用证交付给了原告。由于双方交易时，该房屋已出租给夭家芬经商，被告韩菊花将2012年的租金一并退给了原告。二原告接管房屋后，仍将房屋出租给夭家芬经商。2014年，双方经咨询后得知该房屋不能过户，便于同年11月25日以韩菊花、夭永辉的名义签订了一份《房屋买卖合同》，将购房款写成188000元，并到六苴镇法律服务所对该合同进行了见证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：一、关于被告提出的原告赵琼与被告王如学的诉讼主体问题。农村宅基地是以户为单位进行审批的，由家庭建造而共同居住的房屋属于整个家庭的共同财产。被告王如学与韩菊花系夫妻，由于王如学属正式职工，不可能在农村申请宅基地，故以妻子韩菊花的名义申请的宅基地及建盖的房屋属于家庭的共同财产，而不是韩菊花的个人财产。同样，原告赵琼与夭永辉系夫妻，与韩菊花夫妇购买房屋是夫妻二人的共同意思，不是夭永辉一个人的意思表示，该案不能以韩菊花、夭永辉签订了的《房屋买卖合同》来确定当事人的诉讼主体，故赵琼与王如学是本案适格的诉讼主体。二、关于该房屋的租金及二原告购买房屋后是否进行过装修的问题。原告称该房屋每年的租金为2000元一年，购买后对房屋进行了装修。被告称每年的租金为8000元，该房屋被告原来就装修过。庭审后，本院到实地进行了查看，该房屋有粉刷的新痕迹，地板砖、大小五道复合门也属于新安装的；同时调查了解了夭子芬、罗正森、夭家芬及波西村委会书记杨平，夭子芬证实韩菊花的房屋原来是租给其女儿经商，后又转给夭家芬，合同是女儿与韩菊花签的，房租大约是3000多一年，具体是多少也记不得；罗正森证实，韩菊花的房屋原来租给夭子芬时是2000元一年，后来慢慢涨到3000多；夭家芬证实韩菊花的房屋原来是租给夭子芬的女儿王劲丽，后王劲丽转租给自己，租金每年2200元，后因夭永辉要涨租金，于2015年底未再租，自己租时，房屋没有装修，退给夭永辉后，夭永辉对房屋进行了装修。杨平证实，夭永辉曾到村委会问过韩菊花家房屋是否可以过户一事，明确告诉他不可以过户。上述证据经质证，原告方认为房租一直都是2200元一年，问杨平房屋是否能过户是《见证书》办了后才问的，对其余证据无异议。被告方认为对租金的说法各说不一，笔录中说过原告装修，但没有说清楚装修了多少钱，对其余证据无异议。本院认为，通过查看现场，说明原告对房屋进行过装修，对于租金，夭子芬、罗正森由于不是租房的当事人，对具体的租金也只是听说，而夭家芬是租房的当事人，其陈述的关于租金的问题应该更符合实际。综合几位证人的陈述，该房屋每年的租金不会超过3000元。三、原告提供的照片12张，欲证明原告装修房屋花了人民币2万多元。被告对装修后的照片无异议，但对装修前的照片认为都是局部性的不予认可。本院认为，装修后的照片与本院查勘时拍摄的照片情况一致，本院予以采信，但对装修前的照片，因照片无时间、地点，看不出是什么地方，且也无法证明装修房屋花费的金额，本院不予采信。四、原告提供的金融系统存款组合计算器照片一张，欲证明188380元的本金从2012年开始计算，可以产生44740.25元的利息。被告对该照片不予认可，认为原告没有照片的证明对象。本院认为，从该照片无法看出原告的证明目的，本院不予采信。五、被告提供的六苴镇波西村委会的证明（复印件），欲证明在双方房产交易过程中，该村委会明确告知原告该房屋无法办理过户手续。原告认为该证明没有经办人的签名，不符合证据的形式要件，证明的内容也不真实。本院认为，该证明因不符合证据的形式要件，原告也不认可该证明的内容，本院不予采信。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。原告与被告签订的《房屋买卖合同》的标的物系农村房屋，根据我国房地一体制原则，房屋权利受制于宅基地权利，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的符合条件的成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告夭永辉与被告韩菊花不是同一集体经济组织的成员，双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，被告对此也无异议，故原告要求确认双方之间的房屋买卖合同无效的请求本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返回人民币188380元的请求本院予以支持；二原告与二被告买卖房屋时，法律、行政法规禁止农村房屋及宅基地不得向非本集体经济组织成员出售，双方对于合同无效，均负有过错，在买卖房屋过程中，双方均有损失，各自的损失应各自承担，故被告要求原告支付房屋占用期间的费用及所造成的损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第五十八条、第五十九条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、原告夭永辉与被告韩菊花于2014年11月25日签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告赵琼、夭永辉于本判决生效后十五日内将坐落于六苴镇波西村委会波西村属被告韩菊花所有的大房权证六苴字第××号房屋一幢及大集用（1999）字第0037号《集体土地使用证》、大房权证六苴字第××号《房屋所有权证》归还被告韩菊花、王如学；被告韩菊花、王如学返还原告赵琼、夭永辉购房款188380元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2034元，由二原告负担1017元（已交），二被告负担1017元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  李金梅二〇一七年八月十五日书记员  赵开军