广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初701号原告（反诉被告）：郭锦泉，男，1947年4月8日出生，系香港永久性居民，委托诉讼代理人：郭锦明，男，1956年11月20日出生。委托诉讼代理人：郑浩荣，广东嘉骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：何红英，女，1970年7月11日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：唐美明，系被告的丈夫。第三人：广州楠兆保健科技有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇向阳街自编6号301，统一社会信用代码91440115MA59AF2J8M。法定代表人：韦善光，职务总经理。委托诉讼代理人：谢勤丰，系该公司员工。第三人：美名扬（广州）农产品供应有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇向阳街自编6号104房（仅限办公用途），统一社会信用代码914401137577911902。法定代表人：唐美明。第三人：广州鑫邦农业发展有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇向阳街自编6号101房，统一社会信用代码914401157889368230。法定代表人：唐美明。原告即反诉被告郭锦泉与被告即反诉原告何红英，第三人广州楠兆保健科技有限公司（以下简称楠兆公司）、美名扬（广州）农产品供应有限公司（以下简称美名扬公司）、广州鑫邦农业发展有限公司（以下简称鑫邦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郭锦泉委托诉讼代理人郭锦明、郑浩荣，何红英的委托诉讼代理人即第三人美名扬公司、鑫邦公司的法定代表人唐美明，第三人楠兆公司的法定代表人韦善光及委托诉讼代理人谢勤丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭锦泉向本院提出诉讼请求：1.解除其与何红英于2012年7月28日签订的《建筑物租赁合同》；2.何红英将位于广州市南沙区东涌镇大同村向阳街6号厂房腾空交还给其，三第三人协助腾退广州市南沙区东涌镇大同村向阳街6号厂房；3.何红英向其支付从2018年10月1日起至2019年7月31日止拖欠的租金（租金按每月44578元计算，共计445780元）。事实和理由：其将厂房出租给何红英，但何红英自2018年10月开始拖欠其租金，经多次追讨，何红英仍未向其缴纳租金，何红英拖欠租金严重违反了合同约定，为维护其合法权益，故诉至本院。被告何红英辩称：不同意郭锦泉的诉请，理由是：1、合同第一条明确约定租赁物为工业用途；2、2017年9月份开始因涉案租赁物没有任何的房产证等手续，政府环保部门不同意其进行工业生产，由此产生的租金拖欠，郭锦泉一直称会解决，但直至2018年8月原被告双方共同到环保部门确认了租赁物不能进行工业生产，故根据租赁合同第13条第1款第1点的约定，其提起了反诉。第三人楠兆公司辩称：对郭锦泉的诉讼请求没有意见。第三人美名扬公司、鑫邦公司辩称：如果郭锦泉给予合理的补偿及给予12个月合理的搬迁期，其同意交还厂房。反诉原告何红英向本院提出反诉请求：1.解除其与郭锦泉于2012年7月28日签订的《建筑物租赁合同》；2.郭锦泉向其退回押金140275元并双倍支付违约金280550元；3.退回从2017年9月1日至2018年11月10日支付的租金416148.92元；4.赔偿其支付的转让费428000元；5.赔偿其工厂从2017年9月1日至2019年7月31日的停工损失230000元（23个月，每月10000元）；6.郭锦泉赔偿其装修改造费280000元；7.郭锦泉承担本案的所有诉讼费。事实和理由：其与郭锦泉签订的《建筑物租赁合同》第一条明确约定“该建筑物为工业用途”，但租赁物至今未取得厂房建筑规划许可证、建设工程许可证、开工证及房产证，无法做环评，政府部门不允许其工厂从事生产，该建筑物是其2012年7月28日从苏建华转让过来的，为此付出转让费428000元，其装修了一楼办公区、二楼工厂。该建筑物因未取得厂房建筑规划许可手续及属于水源保护区范围无法做环评导致其从2017年9月至今处于生产停顿状态，在本案第一次庭审后其向郭锦泉支付了40000元的租金，故在诉请中一并主张退还。反诉被告郭锦泉辩称：同意解除双方所签订的《建筑物租赁合同》，但不同意何红英反诉要求其支付款项，何红英实际使用涉案房产至今是既定的事实，依法应当偿付租金或场地占用费。而何红英屡次拖欠租金或占用费已经构成违约，所以其有权要求解除合同并没收押金及要求何红英腾退房产。反之，无论是其生产经营停工取缔所导致的停工损失，或受让前一任承租方所支出的转让费，都属于商业风险，相应的责任由何红英自行承担，不应无辜归责于其。另，其没有收到何红英上述支付的租金40000元。第三人楠兆公司、美名扬公司、鑫邦公司辩称：对何红英的反诉请求没有意见。经审理查明，2001年1月20日，番禺区鱼窝头镇大同村经济合作社（甲方）与郭锦泉（乙方）签订《土地租赁合同》，内容为：本合同由甲方提供土地，乙方只拥有使用权。甲方提供土地位于番禺区鱼窝头镇大同村旧村部。从距离公路预留30米，不能搭建和堆放什物，计算面积各负担50%，即乙方负担15米租金，并在该土地范围内按11队冲桥为中心预留1条通道，顺延到公路通道的宽度（10）米，以方便交通往来，甲乙双方不得在此搭建及阻塞。土地使用年限五十年，即2001年1月30日至2051年2月1日。2012年7月26日，苏建华（甲方）与何红英（乙方）签订《建筑物租赁转让协议》，内容为：甲方将租用地址位于番禺区东涌镇大同村原村部内的3层厂房建筑物及其附属宿舍、饭堂等（面积以原租赁合同为准）的租赁权益转让给乙方。该项目转让费为428000元。本协议签定后甲方于2012年8月1日前将场地清空给乙方，如延期则按实际交付日开始计租交付租金。甲方将原来出租给第三方的收取租金的权益一并交付给乙方（从乙方支付租金日开始计算）。2012年7月28日，郭锦泉（出租方，甲方）与何红英（承租方，乙方）签订《建筑物租赁合同》，内容为：第一条、甲方将坐落在番禺区东涌镇大同村原村部内建筑物出租给乙方使用，该建筑物为工业用途。该建筑物面积为3739平方米（标准建筑面积为3739平方米，空地面积为790平方米）。乙方租用该建筑物，乙方需付租金给甲方。第二条、租赁年限为25年，即从2006年7月20日至2031年7月19日，其中2006年8月20日至2006年9月19日为免租装修期。第三条、标准建筑物租金为10元每平方米，空地租金为2元每平方米，即该建筑每月租金合计38970元，甲方每月收取租金只提供收据，此房屋租赁的租赁税及合同税由甲方负责。上述每月租金第四年开始在首三年每月租金的基础上递增6%，即2009年8月1日开始该建筑物每月租金为41308元，如此类推递增至本合同租赁期满。第四条、乙方每月向甲方缴交600元作为垃圾费。第六条甲方须在2006年8月20日前将建筑物交付乙方使用。乙方从2006年9月20日起开始缴交租金给甲方，乙方必须在每月15日前缴交当月的租金给甲方。第七条、保证金，乙方支付116910元给甲方作为保证金，该保证金在租赁期届满且乙方清付一切水电费、税费、工人工资、租金费用之日起三天内由甲方不计利息原额返还保证金给乙方。第十三条违约责任：3、如乙方逾期支付租金，每一天按租金的3%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的（特殊情况除外。需要甲方同意），则视作乙方毁约处理，届时甲方有权解除合同，没收乙方所交的保证金，收回该建筑物，乙方须即时迁走，并不得破坏该建筑物，否则照价赔偿。4、租赁期内，该建筑物每月的水、电、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清。5、租赁期内，双方经协商，在不损害甲方利益的前提下，甲方应同意乙方将该建筑物转租给第三方；若乙方将合同用地及设施全转让给第三方须向甲方缴纳一个月的租金的30%款项作手续费。郭锦泉与何红英当庭确认租赁物包括一栋三层高钢筋混凝土结构的、建筑面积为3739平方米的厂房及一块面积为790平方米的空地，建筑物是郭锦泉建设的，没有取得建设工程规划许可证。关于上述租赁物的交付，郭锦泉陈述是合同签订当天交付的，何红英陈述是2012年8月1日交付的。何红英另陈述交付时租赁物在做制衣厂使用，一楼办公区有装修，有一部电梯，通水电，有天花、地板；二楼、三楼没有装修，但通水电；建筑物的门窗完好。对交付时间及交付时状况双方没有证据证明。何红英陈述其在租赁上述租赁物后在2012年9月至2013年3月对一楼办公区的装修包括：天花的修整（500平方米）及搭建（100多平方米）、墙面进行了粉刷并贴了墙纸、大门更换了玻璃、做了背景墙、重新铺设了水电；在2013年-2014年对二楼的装修包括：700平方米的工厂建设，主要是生产车间、化验室、原料仓、成品仓、消毒器；三楼部分没有装修；一至三楼都进行了水电管网的改造等。对此，何红英提供《装修费用明细》《美名扬（总部）费用报销单》《收据》《付款申请单》《美名扬付款审批表》《支付证明单》等；郭锦泉陈述其对上述的装修情况不清楚，该装修也没有经过其同意，其未对上述装修提出异议，不同意使用上述装修，双方对上述装修费用均不申请司法鉴定。2012年7月28日，何红英向郭锦泉缴纳了涉案租赁物厂房、宿舍保证金133875元，第十三、十四号铺位、保安亭、食堂押金6400元，郭锦泉出具相应的收据。郭锦泉与何红英确认2017年至2019年每月租金为44578元，何红英已缴纳2017年6月之前的租金；2017年6月至2018年9月的租金双方在另案（2018）粤0115民初3448号案件中经调解解决，何红英所述其在本案第一次庭审后支付的40000元租金系在（2018）粤0115民初3448号案件中执行的；从2017年9月1日至2018年11月10日期间何红英缴纳的租金金额为376148.92元，何红英确认未向郭锦泉缴纳从2018年10月1日之后的租金。何红英陈述其租赁上述租赁物后以鑫邦公司、美名扬公司名义用作生产用途，从2012年8月开始生产，一开始是做粮油、五谷等的仓储，在2013年取得了食品生产许可证及食品经营许可证后开始生产，主要是进行五谷杂粮的分装。直到2017年开始环保部门不断过来要其提交建筑物的合规证件及环评手续，在2017年9月初停产。何红英提供照片2张（2017年9月在涉案租赁物楼下拍摄的）证明工厂被停工是因为建筑物不合规才被责令停产的。该照片显示有载明“美名扬”图标的大门贴有封条，封条内容为“东涌镇整顿和规范市场经济秩序办公室”等，郭锦泉对该证据不予确认并陈述工厂被环保部门取缔与建筑物的规格无关，而是何红英的经营不当所致。另查明，承租上述租赁物后，何红英对外进行了分租，分别与楠兆公司股东姚海英、王钦芳签订了《租赁合同》，1、何红英（甲方）与姚海英（乙方）签订的《租赁合同》约定甲方将南沙区东涌镇大同村自编06号301房（面积503.5平方米）出租给乙方作工业厂房使用，租赁年限从2015年9月2日至2020年8月31日止。2015年10月1日至2017年8月31日，每月租金为6546元；2017年9月1日至2019年8月31日，每月租金为7070元等。2、何红英（甲方）与王钦芳（乙方）签订的《建筑物租赁合同》约定甲方将南沙区东涌镇大同村自编06号302房（面积约755平方米）出租给乙方作工业厂房使用，租赁年限从2016年4月1日至2020年8月31日，2016年5月1日至2018年5月31日的租金为每月9815元，2018年5月1日至2020年5月31日的租金为每月10600.20元。姚海英、王钦芳承租上述租赁物后将租赁物给楠兆公司使用，楠兆公司依上述两份合同向何红英支付租金等费用，双方未签订新的合同。楠兆公司另陈述其于2018年8月因环保检查停产。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据郭锦泉及何红英确认涉案建筑物没有取得建设工程规划许可证，故郭锦泉与何红英签订的《建筑物租赁合同》为无效合同。合同无效，自始不发生法律效力，郭锦泉及何红英主张解除上述合同没有依据，本院不予支持。合同无效，双方因该合同取得财产应予以返还，郭锦泉应返还何红英已支付的保证金140275元（133875元+6400元），何红英应将涉案租赁物交还给郭锦泉，根据何红英证据及陈述其承租涉案租赁物后以鑫邦公司、美名扬公司名义使用涉案租赁物、并出租给楠兆公司，故鑫邦公司、美名扬公司、楠兆公司理应承担协助交还涉案租赁物的义务，但应给予合理的期间进行搬迁，结合本案案情，本院酌定给予何红英、鑫邦公司、美名扬公司、楠兆公司30天的搬迁期间。合同无效，何红英主张双倍支付违约金280550元没有依据，本院予以支持。关于占用费的问题。虽然郭锦泉与何红英签订的《建筑物租赁合同》无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，何红英仍应支付交还案涉租赁物前的占用费。何红英陈述其于2017年9月初停产，并提供证据照片证明，该照片显示存在大门被封条贴住的情况，不能显示具体的时间及缘由，郭锦泉对此亦不予确认，但结合第三人楠兆公司陈述其于2018年8月因环保检查停产，与何红英陈述停产事由相印证，本院予以采信，但停产时间以楠兆公司陈述的时间确定为宜。郭锦泉将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给何红英，存在过错，何红英未尽到合理审查义务，亦存在过错，同时考虑到涉案租赁物因环保检查导致停产后何红英并未有在实际经营，基于公平合理、等价有偿原则，本院酌情确定自2018年8月起何红英应按合同约定租金标准的50%向郭锦泉计付场地占用费。郭锦泉与何红英确认涉案租赁物2017年至2019年的租金为每月44578元，自2018年10月1日起何红英未缴纳租金，据此，2018年10月1日起至2019年7月31日的占用费为222890元（44578元×50%×10个月），2018年8月1日至2018年9月30日的占用费44578元（44578元×50%×2个月），综上，何红英向郭锦泉支付2018年10月1日起至2019年7月31日的占用费为222890元，郭锦泉应向何红英退还2018年8月1日至2018年9月30日的占用费为44578元，对郭锦泉及何红英主张超过上述部分的占用费，本院不予支持，二者抵扣后，故何红英还应向郭锦泉支付占用费为178312元（222890元-44578元）。关于何红英主张的转让费。该转让费系何红英与案外人签订的合同中约定的，郭锦泉非该合同的相对方，且何红英未提交证据证明该费用已实际发生，且何红英实际承租涉案租赁物并使用，其主张郭锦泉向其赔偿转让费，没有依据，本院不予支持。关于何红英主张的装修改造费。首先，何红英主张对涉案租赁物进行了装修，郭锦泉对此不予确认，何红英对交付时的租赁物的状况未举证证明，仅提供《美名扬（总部）费用报销单》《收据》《付款申请单》《美名扬付款审批表》《支付证明单》等，不能证明该装修系对涉案租赁物进行的装修及所产生的相应费用；其次，根据当事人陈述，何红英的上述装修未经过郭锦泉的同意，且郭锦泉不同意使用上述装修，何红英亦对该费用不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，故对何红英的该项诉请，本院不予支持。关于何红英主张的停工损失，何红英对此并未举证证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、何红英应于本判决发生法律效力之日起三十天将位于广州市南沙区东涌镇大同村向阳街6号厂房腾空交还给郭锦泉，广州楠兆保健科技有限公司、美名扬（广州）农产品供应有限公司、广州鑫邦农业发展有限公司负有协助交还义务；二、郭锦泉应于本判决发生法律效力之日起十日内向何红英退还保证金140275元；三、何红英应于本判决发生法律效力之日起十日内向郭锦泉支付占用费178312元；四、驳回郭锦泉的其他诉讼请求；五、驳回何红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1072元，由郭锦泉负担536元，何红英负担536元；反诉受理费8767.4元，由郭锦泉负担876元，何红英负担7891.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年十二月三十一日书记员  梁凤茵