北京市第��中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终8178号上诉人(原审被告)：王建利，男，1974年5月8日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏欣华，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张笑为，北京市岳成律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：杨文廷，男，1973年8月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王雅琴，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈茹虹，北京昊庭律所事务所律师。原审被告：杨树永，男，1969年11月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏欣华，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张笑为，北京市岳成律师事务所实习律师。原审被告：张水利，男，1974年6月12日出生，住北京���朝阳区。委托诉讼代理人：魏欣华，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张笑为，北京市岳成律师事务所实习律师。上诉人王建利与被上诉人杨文廷、原审被告杨树永、原审被告张水利房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第34163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建利、原审被告杨树永、原审被告张水利的共同委托诉讼代理人魏欣华、张笑为，被上诉人杨文廷的委托诉讼代理人沈茹虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建利上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，并依法改判驳回杨文廷要求王建利按照30000元/年的标准给付自2014年5月1日至实际支付之日止租金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨文廷承担。事实和理由：��、一审事实认定错误。1.有充分的证据显示蓝海酒店与第四小学签订的租赁合同中包括了涉案的过道及三间平房。一审法院曾在庭审后向第四小学胡主任核实情况，一审判决后，经王建利找到新源里第四小学的校长与胡主任核实，一审法院并没有到新源里第四小学现场核实情况，也未与胡主任做谈话笔录，仅以电话询问的方式简单询问了胡主任。事实上，杨文廷与新源里小学还有另外的租赁关系且租金未付，一审法院没有向胡主任说清本案情况，胡主任以为是另外房屋的租金，从而回答王建利、杨树永、张水利没有支付过。而校长当场表示，学校收租金后向王建利、杨树永、张水利出示的收条（2015年1月30日、2015年9月15日）显示收取房租为北京市朝阳区三源里街13号楼及院内平房（新源里第三小学）4幢。一审法院与胡主任仅在电话中简单了解情况，未现场核实亦无��应证据佐证，而后来胡主任也表示其在电话中的说法是错误的。一审法院忽视了王建利、杨树永、张水利提交的2015年1月30日与2015年9月15日的两份收条，其关于“过道及1、2、3幢平房并非蓝海酒店的承租房屋”的认定系本案事实部分的错误认定，二审法院应予纠正；2.杨文廷个人对涉诉的过道及三间平房不享有任何权益，其无权向王建利、杨树永、张水利收取租金。涉诉过道及三间平房是蓝海宾馆不可分割的一部分，所有权属于新源里第四小学，且王建利、杨树永、张水利已就此向新源里第四小学支付过租金。即便杨文廷有权以次承租人的身份与王建利签订《租赁协议》，但杨文廷既未向蓝海宾馆亦未向第四小学支付过相应租金与常理不符。因此，在王建利、杨树永、张水利已就过道和三间平房向新源里第四小学支付租金的情况下，杨文廷又向王建利主张租金缺乏事实依据。二、一审适用法律错误。过道及三间平房系蓝海酒店承租房屋的一部分，而蓝海酒店已将蓝海宾馆整体转让给包括王建利在内的王建利、杨树永、张水利三人所有，且上述三人已就蓝海宾馆所涉房屋向第四小学支付了租金。因此，蓝海酒店无权将涉案三间平房出租给杨文廷，杨文廷当然也无权向王建利进行出租并要求支付租金。一审法院仅依据合同相对性原则认定杨文廷向王建利主张继续支付租金具有事实及合同依据是错误的，一审法院并没有查清涉诉过道及三间平房王建利、杨树永、张水利已向所有权人支付租金，且杨文廷对诉争房屋不享有任何权益的情况下，就以《中华人民共和国合同法》第六十条的规定要求王建利履行支付租金的义务系适用法律错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以改判。杨文廷辩称��同一审意见。杨树永、张水利述称，不服一审判决，同意王建利的上诉意见。杨文廷向一审法院起诉请求：1.判令王建利、杨树永、张水利按照30000元/年的标准给付自2014年5月1日至实际支付之日止的租金；2.判令解除双方于2009年8月20日签订的租赁合同。一审法院认定事实：朝阳区三源里街13楼及院内平房（新源里第三小学）的所有权人为北京市朝阳区教育局，房屋状况为4幢，1幢平房18.1平方米，2幢平房84.9平方米，3幢平房55.3平方米，4幢为三层楼房2779.8平方米。一审法院另查，杨文廷系蓝海酒店的法定代表人，系北京蓝海宾馆（普通合伙）的执行事务合伙人。2009年2月15日，甲方第四小学与乙方蓝海酒店签订《租赁协议》，约定甲方将朝阳区三源里街13楼办公区（共三层）提供给乙方经营旅馆，使用期10年，自2009年5月1日至2018���6月30日，年租金26万元，5年后每年递增5%，每年租金分两次付清，付清日期1月1日至5日，7月1日至5日，协议期间未经甲方及教育局同意，乙方不准转租或转变房屋使用性质等。2009年4月20日，甲方蓝海酒店与乙方杨文廷签订《租赁协议》，约定甲方将其合法承租的朝阳区三源里街13号楼及院内三间平房组给乙方使用，租金双方另行商定，期限自2009年5月1日至2018年6月30日等。2009年8月20日，甲方蓝海酒店与乙方王建利、杨树永、张水利签订《宾馆转让协议书》，约定甲方将其名下北京蓝海宾馆经营权（含2009年5月1日至2010年5月1日房租）及其附属的所有财产、设施转让给乙方，转让价格200万元，甲方于2009年8月20日将北京蓝海宾馆及其附属的所有财产、设施交付乙方并验收后，乙方即先付转让费197万元，甲方将房屋租赁合同、营业执照等相关手续全部过户后，乙方结清余款3万元。甲方将本协议下的宾馆转让给乙方时，应当通知房屋所有人（出租人）知悉本协议，并应取得房屋所有权同意本协议等。2009年8月20日，杨文廷与王建利签订《租赁协议》，写明：甲方为杨文廷，乙方为王建利、杨树永、张水利，甲方将北京蓝海宾馆北首“蓝海宾馆”门楼（过道）及三间平房供给乙方使用，房租每年3万元，使用期10年，即2009年5月1日至2018年6月30日等。经一审法院询问，王建利称已经支付四年合计15万元的租金，因杨文廷不配合办理北京蓝海宾馆更名手续，以签订该协议作为条件，其出于无奈才接受的，但杨文廷至今未配合办理变更手续，因此不再支付后续租金。王建利、杨树永、张水利提交第四小学开具的收据及发票，以证明自2010年开始一直由其实际交纳朝阳区三源里街13楼及院内平房（新源里���三小学）4幢的租金。一审庭审中，一审法院询问《宾馆转让协议书》的范围是否包括平房及过道？转让价款二百万元是否包括平房及过道的对价？杨文廷称，转让协议的范围仅是主楼，二百万仅是主楼的对价，通过另行签订的租赁协议可以断定，平房及过道是需要另行支付租金的。王建利、杨树永、张水利称，转让协议明确了转让的经营权及全部财产设施，应理解为转让的是主楼及平房、过道，并且平房及过道是房屋不可分割的部分。一审法院另查，经一审法院向第四小学胡主任核实情况，其表示第四小学与蓝海酒店签订《租赁协议》中出租房屋仅包括第4幢三层楼房，不包括过道及1、2、3幢平房，杨文廷支付的租金及此后王建利、杨树永、张水利支付的租金仅是第4幢三层楼房的租金，并非过道及1、2、3幢平房的租金。一审法院认��，本案中，蓝海酒店与第四小学签订的《租赁协议》中约定的租赁房屋坐落为朝阳区三源里街13楼办公区（共三层），结合房屋所有权证载明的朝阳区三源里街13楼及院内平房（新源里第三小学）的房屋建设情况及本院与第四小学核实情况可知，朝阳区三源里街13楼办公区（共三层）应对应房屋所有权证中载明的第4幢三层楼房，而不包括1、2、3幢平房，且杨文廷未举证证明蓝海酒店向第四小学就占有使用过道及1、2、3幢平房另行交纳了租金，故过道及1、2、3幢平房并非蓝海酒店的承租房屋。因此，蓝海酒店无权将包括1、2、3幢平房在内的房屋出租给杨文廷，但是，根据合同相对性原则，杨文廷系基于其与蓝海酒店的《租赁协议》而将过道及1、2、3幢平房出租给王建利，王建利又基于杨文廷的出租行为而实际占有使用过道及1、2、3幢平房并已经向杨文廷支付四年的租��，杨文廷与王建利签订的《租赁协议》对双方具有约束力，故杨文廷主张王建利继续支付租金具有事实及合同依据，一审法院予以支持。杨树永及张水利并未在杨文廷与王建利签订的《租赁协议》上签字确认，该协议对杨树永及张水利并无约束力，杨文廷主张杨树永及张水利支付租金于法无据，一审法院不予支持。王建利迟延履行支付租金的主要义务且明确表示拒绝支付租金，杨文廷主张解除合同具有事实及法律依据，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定判决：一、解除杨文廷与王建利于2009年8月20日签订的《租赁协议》；二、王建利于判决生效后7日内按照每年3万元的标准向杨文廷支付自2014年5月1日至实际支付之日止的租金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民���诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据已经查明的事实，蓝海酒店与王建利、杨树永、张水利签订《宾馆转让协议书》，约定蓝海酒店将其名下蓝海宾馆的经营权及其附属的所有财产设施转让给王建利、杨树永、张水利。本案中，杨文廷出示其与蓝海酒店之间签订的租赁协议，该协议约定蓝海酒店于2009年4月20日将其承租的13号楼及院内三间平房租给杨文廷使用，王建利、杨树永、张水利主张该协议系后补，但就此未能提供证据予以证明，且经一审法院释明后亦不申请鉴定，故在此情形下，本院对其该项主张难以采信。就涉案《租赁协议》项下的过道及三间平房的使用权，杨文廷与王建利之间于2009年8月20日签订该《租赁协议》，王建利对该协议的真实性不持异议，且认可其已依据该协议支付十五万元租金。王建利未能提供证据证明该协议系受胁迫签订，其提供的证据亦不足以证明该协议存在无效的情形，且该协议已经在双方当事人之间实际履行，杨文廷依据该协议的约定主张王建利继续支付租金具有依据，本院予以支持。王建利迟延履行支付租金的义务且明确表示拒绝支付，杨文廷主张解除合同具有充分依据，本院予以支持，但杨文廷主张的租金支付期间应至该合同解除之日止，关于合同解除之日后产生的房屋占用费问题，双方可另案解决。一审法院对杨文廷主张的拖欠租金期间认定有误，本院依法予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第34163号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第34163号民事判决第二项;三、王建利于本判决生效后七日内按照每年三万元的标准向杨文廷支付自二〇一四年五月一日至双方《租赁协议》解除之日止的租金；四、驳回杨文廷的其他诉讼请求。二审案件受理费2050元，由王建利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 石 煜审 判 员 张 慧二〇一七年八月十六日法官助理 常 欣书 记 员 邸 硕