北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6002号上诉人（原审被告）：栾云飞，女，1955年12月25日出生。委托诉讼代理人：闫金栋，北京市实现者律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，北京市实现者律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：于连洲，男，1963年6月24日出生。委托诉讼代理人：刘成义，北京想成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟繁捷，女，1963年8月31日出生。被上诉人（原审被告）：于菲，男，1987年3月14日出生。上诉人栾云飞因与被上诉人于连洲，被上诉人孟繁捷、于菲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第29948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栾云飞上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回于连洲的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：栾云飞有理由相信孟繁捷、于菲对出售涉案房屋有代理权，于菲的行为构成表见代理。栾云飞依约支付了购房款，且孟繁捷、于菲向栾云飞交付了房屋。涉案房屋成交价格并未明显低于市场价格，并未损害于连洲的财产权利。本案房屋买卖合同合法有效。一审法院适用法律错误，对举证责任分配及证据认定存在错误，审判程序违法，违背日常生活经验法则和公平原则。于连洲辩称：同意原审判决，不同意栾云飞的上诉请求及事实理由。孟繁捷：同意原审判决，不同意栾云飞的上诉请求及事实理由。于菲：同意原审判决，不同意栾云飞的上诉请求及事实理由。于连洲向一审法院起诉请求：1、请求判令栾云飞、孟繁捷、于菲于2010年8月11日签订的房屋买卖合同无效；2、请求判令栾云飞腾退北京市海淀区1208室的房屋并交还于连洲；3、本案诉讼费由孟繁捷、栾云飞、于菲承担。一审法院认定事实：于连洲与孟繁捷系夫妻关系，于菲系二人之子。2004年6月29日，于连洲与北京青远房地产开发有限公司签订常青通达新村住宅楼拆迁认购（期房）购销合同，约定由于连洲购买12层C户房屋（即1208号房屋）。2009年12月于连洲办理了入住手续。2010年7月23日于连洲因涉嫌犯强奸罪被羁押，同年7月24日被刑事拘留，同年8月3日被逮捕，羁押于北京市石景山区看守所。2011年3月7日，北京市石景山区人民法院作出刑事判决，判决于连洲犯强奸罪，判处有期徒刑四年（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2010年7月23日起至2014年7月22日止）。2010年8月11日，孟繁捷以于连洲法定代表人、于菲以于连洲委托代理人的身份，与栾云飞（买受人）签订了出卖人为于连洲的北京市存量房屋买卖合同，该合同载明栾云飞购买1208号房屋（建筑面积84.99平方米），出卖人、买受人通过北京市链家房地产经纪有限责任公司居间介绍成交，房屋成交价格为140万元。当日，于菲以于连洲（甲方）之受委托人身份与栾云飞（乙方）签订了补充协议，约定乙方在2010年8月12日向于连洲支付定金5000元，在2010年9月12日前将首付款99.5万元，以自行支付方式支付甲方，剩余款项40万元，乙方承诺在产权证下发后60日内支付给甲方，甲方在取得房产证后60个工作日内，甲乙双方共同前往办理权属过户手续，甲方同意在2010年8月30日前将房屋交付给乙方等。2010年8月16日，于菲（甲方）与栾云飞（乙方）签订补充协议，载明双方经过充分协商，承诺房价无论如何变化，双方都不得反悔，以壹佰肆拾万总价款成交1208号房屋，如反悔，反悔方以总价款双倍赔偿另一方，即贰佰捌拾万元整。2010年8月12日，栾云飞向于菲支付房屋定金5000元；之后栾云飞以银行转账形式从其以及其爱人账户向孟繁捷支付房屋购房款99.5万元，2010年9月22日，孟繁捷、于菲对此向栾云飞出具收条，载明其收到1208号房屋卖房款100万元。在栾云飞购买1208号房屋时，于菲、孟繁捷向栾云飞出示了该房屋的购销合同、委托书、孟繁捷同意出售证明等文件。其中落款时间为2010年8月11日的委托书载明，于连洲为1208号房屋的产权人，现委托于菲作为其合法代理人将上述房屋出售，并全权代表其办理如下事项：1、代为办理还款手续，领取还款证明，领取房产证；2、领取银行出具的解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续；3、到房管局查阅与该房产相关的一切手续；4、房屋的立契过户、权属登记相关一切手续；5、代办上市申请、产权过户、税务登记等一切手续；6、签署与转让上述房地产相关文件；7、委托人同意出售上述房地产；……14、代为办理交易过程中的其他事项。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止，受托人有转委托权。在该委托书委托人处有“于连洲”签名及按手印。孟繁捷、于菲称该委托书并非于连洲本人签名及按手印，系其代为签名并按手印。对此，于连洲称其在看守所，从未签过委托书，栾云飞称该委托书是孟繁捷、于菲应其要求在中介机关居间下向其提供的，其当时有足够理由相信该委托书是于连洲所签名。孟繁捷、于菲与栾云飞认可2010年8月将房屋交付给栾云飞，栾云飞已入住该房屋至今；孟繁捷、于菲与栾云飞均认可1208号房屋现无房产证，双方约定剩余购房款40万元在房屋办完过户后支付。孟繁捷、于菲称当时家里急用钱，才把房屋卖掉，通过中介机关卖房才认识的栾云飞，之前并不认识栾云飞；卖房的时候未与于连洲商量。2014年5月，于连洲将栾云飞、孟繁捷、于菲诉至法院，请求判令栾云飞、孟繁捷于2010年8月11日签订的房屋买卖合同无效，要求栾云飞腾退1208号房屋。2014年11月18日，法院作出（2014）海民初字第21387号民事判决书，判决驳回于连洲的全部诉讼请求。后于连洲不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2015年7月17日作出（2015）一中民终字第4032号民事裁定书，撤销（2014）海民初字第21387号民事判决书，将本案发回重审。重审期间，经法院向北京青远房地产开发有限公司函询，回函法院：“上述房屋系按照经济适用房管理的房屋，目前尚不具备办理产权证书条件，但确定可办理产权证书，最终房屋性质以房屋产权初始登记证书记载内容为准”。上述事实，有双方当事人陈述、刑事判决书、拆迁认购合同、北京市存量房屋买卖合同、委托书、补充协议、收条、银行转账凭证、北京青远房地产开发有限公司回函等证据在案佐证。一审法院认为：于菲以于连洲的名义与栾云飞签订的房屋买卖合同因诉争房屋所在地土地性质为国有制，依法可以进行买卖其房屋。于菲持“于连洲”签名的委托书与栾云飞签订房屋买卖合同，将于连洲名下位于北京市海淀区1208室的房屋售卖给栾云飞，经查明委托书非于连洲本人所签名，故应确认于菲未取得于连洲同意售卖房屋的书面委托，该行为构成无权代理。诉讼中，栾云飞称并不知道于连洲被被羁押的事实，只知道被取保候审，并称中介人介绍委托书是于连洲在律师面前签署的，故其已经尽到了注意义务，有理由相信于菲有权代理于连洲进行房屋买卖。但是根据栾云飞陈述可知，其在知晓于连洲涉及刑事案件的情况下，较普通买受人而言，应负有更高的注意义务，其仅听中介人声称委托书是于连洲本人签署，并认为于连洲处于取保候审状态，但是并未进一步核实于连洲签名的真实性，或以其他合理方式与其本人进行确认，且委托书与房屋买卖合同上的签名从书写笔迹来看又极为相似，故上述情况不能认定栾云飞基于合理理由信赖代理人于菲有代理权并与之签订房屋买卖合同，故于菲的行为不构成表见代理，于菲代表于连洲与栾云飞签署的位于北京市海淀区1208室房屋的买卖合同无效，基于无效合同处理原则，因该合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。本案中，合同无效后将涉及到房款返还及赔偿损失等事宜，但经法院释明后栾云飞在本次诉讼中未对上述问题提起反诉，因此法院认为在上述问题未明晰前，栾云飞暂不宜腾退该房屋，故法院对于连洲要求栾云飞搬出房屋的诉讼请求不予支持。栾云飞可另行通过合法途径解决购房款返还及赔偿问题。综上所述，判决：一、于菲代表于连洲与栾云飞于二○一○年八月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、驳回于连洲的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，于菲持“于连洲”签名的委托书以于连洲的名义与栾云飞签订房屋买卖合同，将于连洲名下北京市海淀区1208室的房屋卖予栾云飞，但根据查明的事实，该委托书并非于连洲本人所签，且于连洲对该房屋买卖合同不予追认，故于菲的行为构成无权代理，该房屋买卖合同对于连洲不发生效力。栾云飞主张其有理由相信于菲、孟繁捷对出售涉案房屋有代理权，于菲的行为构成表见代理。但在栾云飞知晓于连洲涉及刑事案件的情况下，栾云飞较普通买受人而言，应负有更高的注意义务，其仅听中介人声称委托书是于连洲本人签署，并认为于连洲处于取保候审状态，并未进一步核实于连洲签名的真实性，或以其他合理方式与于连洲本人进行确认，据此不能认定栾云飞主张的其有理由相信于菲具有代理权并与之签订房屋买卖合同，故于菲的行为不构成表见代理，于菲以于连洲名义与栾云飞签署的涉案房屋买卖合同应属无效。原审判决确认上述涉案房屋买卖合同无效，并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，合同无效后不仅涉及房屋的返还，还涉及房款返还及赔偿损失等事宜，上述合同无效的后果，应一并处理为宜。鉴于栾云飞在本案中未就此提起反诉，故在房款返还及赔偿损失未明晰前，栾云飞暂不宜腾退房屋。栾云飞可另行通过合法途径解决房款返还及赔偿问题。栾云飞的上诉请求和理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，栾云飞的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由栾云飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年八月二十八日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳