苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初7701号原告：翁炳贤，男，1957年9月20日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托代理人：朱魏，国浩律师（苏州）事务所律师。委托代理人：崔杰，国浩律师（苏州）事务所实习律师。被告：张红华，男，1977年8月27日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：徐霞，女，1978年11月9日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告翁炳贤与被告张红华、徐霞民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理，依法由审判员潘景信适用简易程序于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告翁炳贤的委托代理人朱魏、被告张红华到庭参加诉讼，被告徐霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁炳贤向本院提出诉讼请求：1、被告归还原告借款本金400000元，利息、违约金36723元，律师费16201元，合计452924元（利息、违约金暂计算至2017年6月15日，要求计算至实际支付之日）；2、原告对被告名下位于苏州市××区横××镇××东村××组的房地产折价或以变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月8日，被告向原告借款400000元，双方签订《抵押借款合同书》一份，约定借款期限自2014年7月8日至2015年7月7日，抵押借款合同中双方约定：1、利息的计算方法与支付方式；2、借款人迟延违约责任；3、合同的终止条件；4、被告为确保借款合同的全面履行，自愿将位于苏州市××区横××镇××东村××组的房地产提供抵押担保，担保范围包括合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费用、律师费、公证费、公告费、评估费、误工费、交通费、不良资产处置费等实现债权的所有费用。原、被告双方在签订上述协议后到房管部门办理了抵押登记，原告按约向被告支付借款本金人民币40万元。2015年7月10日，原、被告签订《续借协议》一份，双方协商同意延长借款期限12个月，即自2015年7月11日至2016年7月10日止。2016年7月11日，原、被告签订《续借协议》一份，双方协商同意延长借款期限12个月，即自2016年7月11日至2017年7月10日。然续借协议签订后被告未能按约履行还款义务，该协议已于2017年2月20日提前到期并终止（应在2017年1月20日支付展期后第三季度利息，但是超过一个月未支付）。协议终止后，被告亦未履行还款义务。此后，经原告多次催讨，被告无正当理拒不归还。现起诉至法院，请求依法判决。被告张红华辩称，借款是事实，请求法院依法判决。被告徐霞未作答辩。经审理查明，2014年7月8日，翁炳贤与张红华、徐霞签订《抵押借款合同书》一份，约定张红华、徐霞向翁炳贤借款400000元，借款期限自2014年7月8日起至2015年7月7日止，年利率为14%，一年总利息为56000元；如借款本金逾期，借款期限外的逾期利率按银行同期同类贷款利息的四倍计算；利息每季支付一次，具体还息日以还息确认书为准，逾期利息计算至实际清偿之日止。借款合同第六条第一款约定，如在借款到期时不能清偿本金，自到期之日起每日本金按万分之六计算违约金。借款合同第八条同时约定，出借人通过诉讼或仲裁途径追究借款人违约责任的，借款人应赔偿出借人为实现债权支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、公告费等。为确保借款的全面履行，张红华、徐霞以其夫妻共有的位于苏州市××区横××镇××东村××组的房产〔房产证号苏房权证吴江字第××号，地证号吴国用（2013）第04005036号〕作为抵押，抵押期限与借款期限相同。同日，苏州市吴江区公证处对该《抵押借款合同书》进行了公证。2014年7月9日，苏州市吴江区住房和城乡建设局对抵押房屋进行了他项权利登记，登记债权数额为400000元。2014年7月11日，张红华、徐霞签订借款借据、还息确认书各一份，确认收到借款400000元，并约定了利息的支付时间。2015年7月10日，翁炳贤与张红华、徐霞签订《续借协议》一份，双方同意借款期限延长12个月，即自2015年7月11日起至2016年7月10日止，借款年利率为15%，其他事宜仍按原《抵押借款合同书》执行。2016年7月11日，翁炳贤与张红华、徐霞再次签订《续借协议》一份，约定将借款期限再次延长12个月，即自2016年7月11日起至2017年7月10日止，借款年利率为15%，每季度利息为15000元，分四次支付，第一次还息日为2016年7月30日，第二次还息日为2016年10月20日，第三次还息日为2017年1月20日，第四次还息日为2017年4月20日，本金于2017年7月10日归还，若利息逾期一个月不支付，则合同自动终止，其他事宜仍按原《抵押借款合同书》执行。张红华、徐霞按照借款合同约定向翁炳贤支付借款利息至2017年1月10日；借款到期后，张红华、徐霞未归还本金。另查明，2017年6月10日，翁炳贤与国浩律师（苏州）事务所签订《法律服务委托合同》一份，约定由国浩律师（苏州）事务所为本案纠纷提供法律服务，翁炳贤支付律师费16201元。以上事实，由原告提交的抵押借款合同、公证书、还息确认书、借据、续借协议、房屋他项权证、法律服务委托代理合同、律师费发票、转账凭证，以及当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，合法的债权应受法律保护。被告张红华对借款事实无异议，本院予以确认。根据2016年7月11日签订的《续借协议》的约定，利息逾期一个月不支付，合同自动终止。截止起诉之日被告张红华、徐霞未支付利息的时间已经超过一个月，故原告翁炳贤要求被告归还借款本金400000元的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的利息、逾期利息、违约金，因法律规定出借人与借款人既约定逾期利率，又约定违约金或其他费用，出借人可以选择一并主张，但总计超过年率24%的部分，人民法院不予支持。故原告主张的超过年利率24%部分的利息、逾期利息、违约金，本院不予支持。关于原告要求就抵押物优先受偿的主张，根据《抵押借款合同书》，约定张红华、徐霞以其夫妻共有的位于苏州市××区横××镇××东村××组的房产〔房产证号苏房权证吴江字第××号，地证号吴国用（2013）第04005036号〕作为抵押，并于2014年7月9日办理了抵押登记手续，应认定本案的抵押权自2014年7月9日起设立，原告有权就被告用于抵押的房屋以折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。另，根据《抵押借款合同书》的约定，原告有权要求二被告承担因实现债权而支出的费用，故原告要求二被告支付律师费16201元的主张，本院予以支持。被告徐霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张红华、徐霞于本判决生效后十日内返还原告翁炳贤借款本金400000元、支付2017年1月11日至2017年2月20日的利息6667元，合计406667元，并支付逾期利息、违约金（以本金400000元，按年利率24%自2017年2月21日起计算至实际给付之日止）。二、被告张红华、徐霞于本判决生效后十日内支付原告翁炳贤律师费16201元。三、若被告张红华、徐霞未在本判决确定的给付期限内履行还款义务，则原告翁炳贤有权就被告张红华用于抵押的位于苏州市吴江区横扇镇菀坪菀东村一组的房产〔房产证号苏房权证吴江字第××号，地证号吴国用（2013）第04005036号〕以折价或者以拍卖、变卖的价款在400000元债权范围内优先受偿。案件受理费减半收取4047元，由被告张红华、徐霞负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用，本院不再退还。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审判员  潘景信二〇一七年八月二十九日书记员  周 迪