江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初1300号原告：王志红，女，1979年3月7日出生，住江西省赣州章贡区。委托诉讼代理人：钟春华，江西理公律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：孔祥芝，江西理公律师事务所律师，一般代理。被告：蓝祥桂，男，1966年7月15日出生，住江西省赣州市章贡区。被告：王祝珍（蓝祥桂妻子），女，1969年3月7日出生，住江西省赣州市章贡区。两被告共同委托诉讼代理人：肖章华，江西宋城律师事务所律师，特别授权代理。被告：谢人胜，男，1973年8月17日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理：陈志光，江西创兴律师事务所律师，一般代理。原告王志红与被告蓝祥桂、王祝珍房借款合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，经被告蓝祥桂申请追加谢人胜为本案被告，现依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟春华，被告蓝祥桂及委托诉讼代理人肖章华，被告谢人胜及委托诉讼代理人陈志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购买拆迁安置款133000元及利息58786元（截止2010年11月30日，以后从2010年12月1日起按同期银行贷款利率计算至还清款项之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月，原告经赣州中申置业顾问有限公司和谢人胜介绍，和被告蓝祥桂协商，以153000元购买被告蓝祥桂的水南镇XX村XX组房屋拆迁获得的拆迁房，并约定以原告名义前往章贡区××××镇人民政府签订拆迁协议书。2011年11月8日，原告通过中间人谢人胜向蓝祥桂支付购房款153000元，同日原告还向赣州中申置业顾问有限公司支付佣金1330元。2011年12月1日，原告前往水南乡政府签订了《拆迁协议书》。2012年因政府决定仅能由被告购买返迁房，原告不能购买上述返迁房。为此，原告多次找到被告蓝祥桂，要求返还购房款。2014年8月15日，蓝祥桂与原告签订《协议书》，就返还购买拆迁房款项进行了约定。同日，蓝祥桂以暂时无钱支付为由，向原告出具一张借条，载明借到原告133000元。其后，原告多次要求被告归还上述133000元及利息，但被告至今未偿还。原告为证明自己的主张，提供了以下证据：证据1、身份证、两被告结婚登记信息，证明1、原告身份信息；2、两被告系夫妻，该债务应认定为夫妻共同债务；证据2、收款收据，证明2010年11月8日原告向被告蓝祥桂支付购买返迁安置房款项后，原告还向房屋中介机构赣州中申置业顾问有限公司支付购房款百分之一的佣金1330元；证据3、《协议书》，证明由于原告未能成功购买被告名下拆迁安置房，双方于2014年8月15日签订《协议书》，被告认可其收到原告的购房款153000元（构成为：133000元购房款+10000元小户型特别收费+10000元过渡费），被告承诺向原告退还153000元；证据4、借条，证明2014年8月15日，被告蓝祥桂向原告出具借条，载明借到款项133000元，系《协议书》中约定的购房款133000元。被告蓝祥桂、王祝珍辩称，一、本案真实情况是答辩人先将涉案房屋卖给谢人胜，谢人胜再转卖给被答辩人王志红，被答辩人的起诉与事实不符。因为在2010年10月份，答辩人在章贡区××××镇房子拆迁，答辩人是将涉案房屋返迁房指标以56万元总价款的方式卖给了谢人胜，是谢人胜再转卖给被答辩人王志红及案外人刘艳秀、肖芳华三人。而后为什么是被答辩人于2014年8月15日要求答辩人出具一张借条，是因为当时政府在清理水南镇外来户买房的问题，政府以2600元／平米的价格回购包括原告王志红在内的返迁房指标，包括被答辩人在内的他们就通过谢人胜找到答辩人，要求答辩人帮助他们将指标房卖回给政府，被答辩人等人于是就将其与赣州市国土资源局章贡分局、水南镇人民政府在2010年12月1日所签订的《拆迁协议书》原件、被答辩人的身份证复印件等资料交由答辩人去政府部门办理回购事务，又因为被答辩人与答辩人之间不熟悉，原件交付答辩人，被答辩人不放心，于是被答辩人就要求答辩人出具案涉的借条一张。但是被答辩人并没有将其已经向政府部门出具了因其自己存在违法违规的一份《退款退房确认书》的事情告诉答辩人，此后政府部门告知答辩人无法办理回购，答辩人为此还为被答辩人王志红向政府垫付了29962.64元的违法款项。二、被答辩人实际购房目的是为获取返迁安置房，其与赣州市国土资源局章贡分局、水南镇政府签订《拆迁协议书》并领取过渡费的行为表明被答辩人的购房目的已达到，在被答辩人不去签订《退房退款协议书》的情况下，政府会统一分房给被答辩人，答辩人并无交房义务。三、涉案原老房屋的拆迁是经过政府部门的合法确认，但《退款退房协议书》是被答辩人自己出具的，违法违规是被答辩人自己自认的，并且获得安置房的指标也是被答辩人本人自己所退的，与答辩人无关。四、原告所提供的一份《协议书》是未生效的合同，并且是一份附条件的合同，原告仅凭该份合同就主张要求返还购房指标款（或者说借款）及利息是不成立的。理由是：1、被答辩人在2016年5月16日第一次起诉开庭前向法院所提交的证据里的该份《协议书》是没有被答辩人本人的签名和书写身份证号，抬头和落款签名处都是空白的，答辩人的代理律师也在法院阅卷时复印了该协议书，在法庭上主审法官也进行了核对，确实原来向法院提交的《协议书》案卷里是没有被答辩人本人的签名和书写身份证号，抬头和落款签名处都是空白的。由此，可以看出，当时双方并没有对该份《协议书》的内容达成意思一致的合意，与当时答辩人在法庭上所称述的客观事实相吻合。2、从该份《协议书》的字面上可以看到，尤其是涉及到金额的部分，都存在大量的涂改，这也可以看出双方之间对该《协议书》是没有达成合意。3、从该份《协议书》抬头部分的顺数第2行、第3行“。现因政府要求,该套房屋需以甲方（被告）名义向政府提请回购。”倒数第6行,倒数第7行:”。但甲方（被告）在收到政府回购款后应立即向乙方支付。”,由此也可以看出该份协议是附加了条件的。4、在法庭上以及在该份协议书上也反映了，要履行该份《协议书》的前提条件就是政府部门能够对涉案房屋指标进行回购，但是在本案中，由于被答辩人自己的原因导致回购的目的无法实现，也可以看出，该份协议书也就无法履行。五、被答辩人应当遵守诚实信用原则，既然是从另一被告那里转买了答辩人的房屋指标，答辩人及被告均履行了其配合被答辩人提供材料，并且被答辩人也与政府部门签订了《拆迁协议书》，并领取了一年多的过渡费，现在自己去退了房，现在又反悔要回购指标的款项，显然不符合民商事活动的诚实信用原则。综上所述，涉案房屋是被告谢人胜卖给被答辩人王志红的，被答辩人的购房目的是通过涉案房屋获取返迁安置房，其与赣州市国土资源局章贡分局、水南镇人民政府签订了《拆迁协议书》并领取过渡费的行为表明其购房目的已达成，签订《退款退房协议书》和退还涉案房屋更是被答辩人自己所为，且交付安置房屋的义务在于政府部门，与答辩人无关。因此，答辩人既无交房义务，也无须归还购房款。被被告为证明其答辩理由，提交了以下证据:证据1、收款证明、王志红的身份证复印件、退款退房确认书2份、王志红与政府的拆迁协议书，证明1、与案件有关的款项实际上是原告向谢人胜支付的购买返迁房指标款的事实；2、原告王志红与政府部门签订了《拆迁协议书》，且原告已经按照拆迁协议书的约定领取了过渡费，其获得政府交付安置房的目的已经达成；3、原告等人自行向政府部门出具其存在违法违规而退款退房事实；证据2、原告于2016年5月10日向章贡区法院的起诉状、传票，证明1、原告于2016年5月10日以民间借贷纠纷向法院起诉的事实；2、证明当时原告所递交的证据3中乙方是没有签名（包括抬头部分，即乙方处均为空白）的事实，庭审已经经过了确认。证据3、2014年8月15日的协议书，证明当时原告所递交的证据3中乙方是没有签名（包括抬头部分，即乙方处均为空白）的事实，庭审已经经过了确认。被告谢人胜辩称，一、答辩人不是本案适格的诉讼主体。答辩人与赣州中申置业顾问有限公司仅为该房屋买卖合同提供媒介服务，答辩人不是协议书的当事人。协议书签订主体为原告与被告蓝祥桂，合同的权利义务关系及法律后果仅及于原告与被告蓝祥桂，依据合同相对性原理，答辩人作为本案诉讼主体不适格。二、答辩人作为系争房屋买卖合同中介方并未实际收取案涉房屋买卖合同任何款项，答辩人无需承担任何法律责任。本案因政府政策变化，导致原告无法购买返迁房，属于因不可抗力导致合同无法继续履行的情形，后因被告蓝祥桂拒绝返还原告购房款而至诉。本案中，原告所支付的133000元购房款只是通过答辩人之手支付给被告而已，作为中间人起保障合同公平履行的作用。从时间上说，答辩人是从王志红处收款后再付给蓝祥桂，而不是向蓝祥桂付款转卖，王志红所付款项的实际收取者及受益者均是被告。蓝祥桂在本案中的陈述是为逃避责任的虚假陈述，违背事实和正常生活逻辑。综上，本案中，答辩人既无权利、也无义务。作为中介方，答辩人已尽自身义务，自认为不应承担任何民事责任，相关主体如认为答辩人需承担责任也应另案起诉，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证、质证，三被告对原告提供的证据1三性无异议，原告对被告蓝祥桂提供的证据1收款证明、身份证、拆迁协议书及证据2的三性无异议，本院经庭审核实认为上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院对其三性予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：一、被告蓝祥桂、王祝珍对原告提供的证据2收款收据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，本院经审查确认该证据的真实性、合法性，但与本案无关。被告蓝祥桂、王祝珍对原告提供的证据3协议书的三性有异议，认为协议书并没有生效，本院经审查确认该证据有涂改的痕迹，且与被告蓝祥桂提供的证据3有出入，不能认定双方达成合意，故对此证据的三性不予以确认。被告蓝祥桂、王祝珍对原告提供的证据4的真实性有异议，认为其只得到112000元购房款，本院认为被告蓝祥桂出具借条时不存在欺诈、胁迫的情形，故对此证据的三性予以确认。二、原告对被告蓝祥桂提供的证据1的退款退房确认书有异议，认为与本案无关，本院经审查认为不是原告签名的退款退房确认书，故与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月，原告王志红经赣州中申置业顾问有限公司和被告谢人胜介绍，与被告蓝祥桂协商，以153000元购买被告蓝祥桂享有的一套位于章贡区水XX镇XX村XX组拆迁房，并约定以原告名义前往章贡区XXXX镇人民府签订拆迁协议书。2011年11月8日，原告向被告蓝祥桂支付购房款153000元，同日原告还向赣州中申置业顾问有限公司支付佣金1330元。2011年12月1日，原告以被拆迁户名义与作为拆迁单位的赣州市国土资源局章贡分局、拆迁实施单位的赣州市章贡区XXXX镇人民政府签订了《拆迁协议书》，协议书约定：原告取得一套建筑面积60.32平方米的安置房。2014年8月15日，因原告系外来户，其购买被告的拆迁返迁房存在清退问题，双方协商将原告购房款转为出借款，由被告向原告出具了一张借条，言明：今借到王志红现金壹拾叁万叁仟正（￥133000元）。之后，原告要求被告归还借款未果，原告诉至本院，要求依法处理。另查明，被告蓝祥桂与被告王祝珍系夫妻关系。本院认为,首先，关于原告王志红与被告蓝祥桂之间购买拆迁安置房的定性及法律问题。结合原、被告的陈述及原告与拆迁单位的赣州市国土资源局章贡分局、拆迁实施单位的赣州市章贡区XXXX镇人民政府签订了《拆迁协议书》来看，原告王志红实际上是以对价153000元获得的是政府分给拆迁安置房，原告王志红与拆迁单位签订的《拆迁协议书》仅是为了获得拆迁单位的认可，以后可以直接参与安置房屋的位置选定、补差结算以及登记署名等事项，原告王志红并不是实际的被拆迁人，因此，双方的房屋买卖标的为未来安置的60.32平方米的房屋。关于该房屋买卖的定性法律效力问题。虽然原、被告之间未订立书面的房屋买卖合同，但对口头约定的主要条款双方并无争议，双方将未来安置的房屋作为交易的标的物。由于该交易标的物的权利系由原被拆迁房屋在被拆迁后衍生出来的权利，该交易标的物合法与否，关键在于该标的物之前的被拆迁房屋即原权利是否合法以及原告能否实际取得该房屋。关于原被拆迁房屋是否合法问题，由于案涉房屋目前处于政府清查阶段，其权利来源尚未定性，但在本案审理过程中，被告蓝祥桂未能提供证据证明其对原被拆迁房屋具有合法的权属，应承担举证不能的法律后果。同时，原告王志红作为非水南镇户籍的城镇户口，不具有直接获得拆迁安置的资格，即原告不具备取得拆迁安置房屋的资格，故其所衍生的未来权利是不合法的，也不能实际取得，因此，原、被告之间的房屋买卖合同关系应属于无效合同的法律关系。再次，关于房屋买卖合同无效后的法律处理问题。合同无效后，根据合同取得的财产应当给予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。原告王志红与被告蓝祥桂自愿协商将购房款转为借款，并由被告蓝祥桂出具了借条，约定被告借到原告现金壹拾叁万叁仟正，双方形成借款合同关系。被告蓝祥桂未及时偿还所欠借款，已构成违约，原告主张被告归还本息的诉请符合法律规定，本院对此予以支持。被告蓝祥桂提出支付原告借款必须以收到政府回购款为前提，该辩解理由没有证据证明，本院对此不予以支持。被告蓝祥桂在婚姻存续期间欠下原告的借款，应认定为被告蓝祥桂与王祝珍婚姻关系存续期间的债务，属夫妻共同债务，因此被告王祝珍应对该债务承担连带清偿责任。被告谢人胜不须承担本案民事责任，至于被告蓝祥桂与被告谢人胜的纠纷可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零七条和《中华人民共和国婚姻法》第一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、由被告蓝祥桂偿还原告王志红借款本金133000元及利息（从2017年4月18日起按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率计算至还清款项之日止），限本判决生效后十日内付清。二、上述款项由被告王祝珍负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4136元及财产保全费1520元，由被告蓝祥桂、王祝珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本六份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  张如铂人民陪审员  张书锦二〇一七年八月二十二日书 记 员  邹俊英