成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初4762号原告：四川威德酒店物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区静安路9号。法定代表人：刘小华，四川威德酒店物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元利，四川兴睿峰律师事务所律师。被告：但晓锋，男，1981年3月22日出生，汉族，户籍地：四川省荣县XXXXXX，现住址：成都市锦江区XXXXXX。被告：裴力，女，1984年4月10日出生，汉族，户籍地：成都市金牛区XXXXXX，现住址：成都市锦江区XXXXXX。原告四川威德酒店物业管理有限公司(以下简称威德物管公司)与被告但晓锋、裴力物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理。依法由审判员刘雅娟适用小额诉讼程序于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告威德物管公司的委托诉讼代理人许军、被告但晓锋到庭参加诉讼，被告裴力经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。双方庭外和解期间未能达成一致，本案现已审理终结。原告威德物管公司诉称，原告与被告于2011年9月27日签订了【融创·蓝谷地·天域】《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，协议就被告位于“融创·蓝谷地·天域”小区XXXXXX号住宅收取物业费用以及车位费的标准、时间、滞纳金等做出了约定，其住宅标准为1.5元/平方米/月，商铺标准为3元/平方米/月，每季度首月10日前付清本季度应付物业管理费，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应付物业费的千分之三支付违约金；同时，约定了代收代缴收费服务及逾期交纳的滞纳金标准。2016年11月16日，原告与蓝谷地B区第一届业主委员会共同签署发布了《关于物业管理移交工作相关事项的通知书》，原告的物业服务截止2016年11月30日24时，并通知各业主在2016年11月30日前结清物业费用等各种欠费。2017年3月31日，由于被告并未如期交纳物业费，原告再次向被告发函催要，截止起诉之日，被告仍未结清拖欠的费用，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业管理费人民币4139.80元，代收生活垃圾处理费280元；2、被告支付原告违约金人民币2209.90元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告但晓锋辩称，1、原告没有按照物业合同约定提供物业服务，对生活垃圾也没有处理，小区没有门禁，小区监控系统、消防系统都有问题，小区也发生过业主被盗的事情，原告违约在先，并且原被告与原告签订的前期物业合同已于2015年9月30日到期，因此被告有权拒绝交纳物业费，请求法院驳回原的诉讼请求。经审理查明，原告于2010年9月9日取得物业管理资质证书。被告系“融创·蓝谷地·天域”小区XXXXXX号房屋（建筑面积78.85平方米）的业主。2011年9月27日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，约定：原告对蓝谷地小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；被告每月按建筑面积1.5元/平方米的标准交费，于交房当日付清第一个季度的物业管理费，此后于每季度首月10日前续交本季度应付的物业管理费；被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。原告的物业管理服务期限为从被告所购物业交付之日起至2015年9月30日止，在物业管理服务期限内，如业主委员会代表全体业主与业主委员会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，物业管理服务期限终止，同时本合同自动终止。《前期物业管理服务协议》约定的履行期满后，双方没有签订新的物业服务合同，原告继续为该小区进行物业管理服务至2016年11月30日24时。原告提交的《XXXXXX业主物业费欠费统计表》载明被告但晓锋、裴力欠缴2014年1月1日至2016年11月30日的物业管理费4139.80元，拖欠代收生活垃圾处理费280元。被告但晓锋当庭陈述其对于从2014年1月1日至2016年11月30日未缴纳物业费、生活垃圾处理费的事实无异议，但其认为原被告的前期物业合同已于2015年9月30日到期。以上事实，有原告营业执照、原告资质证书、被告身份证复印件、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《关于物业管理移交工作相关事项的通知》、《XXXXXX业主物业费欠费统计表》《律师函》、EMS邮寄单以及当事人庭审陈述在案为证。本院认为，被告作为“融创·蓝谷地·天域”小区B1-2-2205号的业主，与取得物业管理资质的原告签订了《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，协议及规约的签订，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该协议及规约合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。虽然双方合同约定的期限届满日为2015年9月30日，但合同到期后，原告仍对被告所在小区继续提供物业管理服务至2016年11月30日，合同期限届满后至2016年11月30日，双方已形成事实上的物业管理服务关系，《前期物业管理服务协议》在2016年11月30日前对双方仍然产生效力。关于物业管理费和生活垃圾处理费。本案查明，被告从2014年1月1日起未交纳生活垃圾处理费、物业管理费，但双方的物业管理服务关系一直持续至2016年11月30日。被告认为原告存在服务差、安全保卫等工作不到位导致小区发生被盗等情形，故被告行使先履行抗辩权，有权拒绝交纳物业管理费。本院认为，被告未提交证据证明原告提供的物业服务不符合合同约定，即便原告未尽到管理职责，其提供的服务确实给被告造成了相应损失，被告可另行向原告主张权利，被告不能以原告未尽到管理职责为由拒交物业管理费。故被告无证据证明其辩解意见，其拒交物业管理费的理由不能成立，本院对此不予支持。原告于2017年6月6日向本院提起诉讼，要求被告给付物业管理费和生活垃圾处理费，该行为应视为原告向被告进行了书面催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告要求被告给付物业管理费4139.80元和生活垃圾处理费280元，于法有据，本院予以支持。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法”的规定，双方合同约定被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。因被告存在逾期缴纳物业管理费的行为，故应当承担违约责任。本案中原告主张的违约金虽然低于约定标准计算的违约金数额，但本案违约金应根据被告的违约程度、原告的损失情况等因素，本院酌情确定被告应向原告支付逾期缴纳物业管理费违约金207元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告但晓锋、裴力应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付物业管理费4139.80元、代收生活垃圾处理费280元，共计4419.80元；二、被告但晓锋、裴力应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付违约金207元；三、驳回原告四川威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告但晓锋、裴力负担。本判决为终审判决。审判员  刘雅娟二〇一七年八月二十五日书记员  覃雪梅记录员  何燕琼