四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终1285号上诉人（原审原告）：张耀宇，男，生于1986年5月29日，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：张晓姣，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川京瑞房地产集团有限责任公司，住所地：成都市青羊区。法定代表人：蒋辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：范善文，男，该公司副总。上诉人张耀宇因与被上诉人四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称京瑞房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2017）川0682民初228号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张耀宇及其委托诉讼代理人张晓姣，被上诉人京瑞房地产公司委托诉讼代理人范善文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张耀宇上诉请求:撤销四川省什邡市人民法院（2017）川0682民初228号���事判决，依法改判确认《商品房买卖合同》为无效合同，被上诉人返还上诉人购房款190,874元并赔偿资金占用损失（暂按中国人民银行同期贷款利率自支付之日起计算至起诉之日止）。事实和理由：1.上诉人与四川京瑞集团有限责任公司签订了涉案《商品房买卖合同》，四川京瑞集团有限责任公司不具有法人主体资格，也没有取得商品房预售许可证，故涉案《商品房买卖合同》应属无效。2.上诉人仅签署了一份《商品房买卖合同》，被上诉人所提交的商品房备案表中出卖人已变更为被上诉人京瑞房地产公司，一审法院以此认定被上诉人为合同实际履行方证据明显不足。3.一审法院认为因上诉人在履行过程中多次与被上诉人工作人员沟通，故上诉人应知晓商品房销售方为被上诉人，上诉人与被上诉人已建立商品房买卖合同，该认定属事实认定错误。4.因四川京瑞集团有��责任公司并非法人，不可取得商品房预售许可证，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，涉案合同应属无效。被上诉人京瑞房地产公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审原告张耀宇向一审法院起诉请求：1.确认《商品房买卖合同》无效；2.被告返还原告支付的购房款190,874元及赔偿原告利息损失21,308.70元（从2014年10月15日，按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2016年11月30日）；3.被告赔偿原告损失10,000元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年，四川京瑞房地产开发有限责任公司开发修建了“京瑞财富中心义乌国际商品城”项目。2014年9月5日，四川京瑞���地产开发有限责任公司更名为四川京瑞房地产集团有限责任公司。2014年10月12日，原告在位于什邡的“京瑞财富中心义乌国际商品城”销售中心与四川京瑞集团有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，四川京瑞集团有限责任公司以出让方式取得位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南地块的国有土地使用权，在该土地上建设的商品房地名核准名称为“京瑞财富中心义乌国际商品城”；原告一次性全款购买该商品房1幢第1层X号营业用房，该商品房建筑面积22.11平方米，单价为8,632.93元/平方米，总价款190,874元；交房时间为2016年10月31日等。合同签订后，原告向四川京瑞集团有限责任公司支付了全部购房款，四川京瑞集团有限责任公司出具加盖四川京瑞房地产开发有限责任公司财务专用章的收据。2015年12月8日，被告取得“京瑞财富中心义乌国际商品城”项目的商品房预售许可证。之后，被告工作人员通知原告收房并变更合同，原告遂以合同主体不存在为由提起诉讼，要求确认合同无效。庭审中，原告陈述其是在成都了解到该项目的宣传，并打算投资，合同是在被告什邡项目所在地签订的，原告清楚合同上的印章与收据上印章不同的事实。一审法院认为，原告以合同签订主体四川京瑞集团有限责任公司无法取得商品房预售许可证为由，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，要求确认原告与四川京瑞集团有限责任公司签订的商品房买卖合同无效，因此本案争议焦点为合同主体是否为四川京瑞集团有限责任公司、四川京瑞集团有限责任公司是否存在无法取得商品房预售许可证的事由而违反法律的强制性规定导致商品房买卖合同无效。原告与四川京瑞集团有限责任公司签订《商品房买卖合同》，虽然合同盖章为四川京瑞集团有限责任公司，但所购买的“京瑞财富中心义乌国际商品城”项目商铺由京瑞房地产公司开发修建，签订商品房买卖合同也是在被告位于什邡市经济开发区的销售部并办理备案登记，而且原告交付的购房款收据上加盖四川京瑞房地产开发有限责任公司财务专用章，结合原告在诉状中陈述因被告项目规划变更，原告与被告多次协商的事实，能够证明原告清楚商品房销售方为被告，被告为合同实际履行一方，故应当认定原告与被告建立商品房买卖合同。现被告已经取得该项目的商品房预售许可证，满足向原告交付商品房的条件，且同意向原告进行交房，故原告与被告签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，应为合法有效，原告诉请合同无效的请求���无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回原告张耀宇的诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请法庭在什邡市住房和城乡规划建设局调取备案的涉案《商品房买卖合同》，以此查明备案的合同与上诉人所持有合同是否一致。经调查取证，什邡市住房和城乡规划建设局表示涉案房屋买卖已网签备案，按目前的商品房合同备案程序，开发商在与买受人网签合同后即自动生成网签合同，其仅保存电子版本的买卖合同，无买卖双方签字的纸质合同，对此，该局出具了正式的情况说明一份和不动产查询结果通知书一份。上诉人和被上诉人均认可法庭调证的内容。但是上诉人认为以上内容印证了网签主体为被上诉人京瑞房地产公司的事实，上诉人与京瑞房地产公司并无书面的房屋买卖合同。本院认为，因什邡市住房和城乡规划建设局无留存买卖双方签字的纸质合同，故无法对比备案合同和上诉人所持合同签名是否一致。另查明，上诉人支付房款时，发现专用收据上加盖的印章系四川京瑞房地产开发有限责任公司财务专用章，并询问了工作人员，工作人员回复公司正处变更名称核准阶段，为一个公司。二审查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，根据被上诉人的演变和买卖双方履行的全过程可见，四川京瑞集团有限责任公司、四川京瑞房地产开发有限公司和被上诉人京瑞房地产公司应系同一法人在不同阶段的不同名称。虽然上诉人张耀宇与四川���瑞集团有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，但其在交付房款时已经知晓交易主体即将发生名称变更，亦继续履行合同，涉案合同的目的也为获得经市场考察后之门面选择，故上诉人张耀宇与被上诉人京瑞房地产公司的买卖合同已成立生效，上诉人关于涉案《商品房买卖合同》的卖方应为四川京瑞集团有限责任公司，因该主体并不具有法人资格，且未取得商品房预售许可证，合同应属无效的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人张耀宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4117元，由张耀宇负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年八月三十日书记员 张 晶