山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初651号原告：中国银行股份有限公司海阳支行。住所地：海阳市海政路***号。负责人：戚卫旻，该行行长。委托诉讼代理人：李京蓉，山东息相通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘君飞，山东息相通律师事务所实习律师。被告：许梁，男，1988年6月22日出生，汉族，住山东省苍山县开发区。被告：海阳市广源房屋开发有限公司。住所地：海阳市凤城街道办事处建设村。法定代表人：杨立军，该公司经理。委托诉讼代理人：梁海亭，男，海阳市广源房屋开发有限公司职工。被告：山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司。住所地：烟台市芝罘区泰晤士新城**号楼***号。负责人：汝吉磊，该公司执行董事兼总经理。原告中国银行股份有限公司海阳支行(以下简称中国银行海阳支行)与被告许梁、海阳市广源房屋开发有限公司(以下简称海阳广源公司)、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司(以下简称山东润成担保烟台分公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李京蓉、刘君飞到庭参加诉讼，被告海阳广源公司委托诉讼代理人梁海亭到庭参加诉讼，被告许梁经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告山东润成担保烟台分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行海阳支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告偿还贷款本金363662.31元（计算至2016年5月12日）并按原合同约定的利率给付自2016年5月13日起至本金付清之日的利息、罚息，支付律师代理费21000元，共计384662.31元；3、被告海阳广源公司、山东润成担保烟台分公司在合同约定的范围内承担连带还款责任；4、依法确认原告对被告所有的位于山海阳光·名苑阁1号楼3单元502号住房享有抵押权和对该房屋拍卖后的价值优先受偿权。事实与理由：2014年12月19日，被告许梁因购买山海阳光·名苑阁1号楼3单元502号住房缺少资金，与原告签订了《个人一手住房贷款合同》，向原告贷款370000元，期限30年，自2014年12月19日起至2044年12月19日止，被告按月等额本息还款，并以其购买的位于山海阳光·名苑阁1号楼3单元502号住房为上述借款进行担保，被告海阳广源公司、山东润成担保烟台分公司对本合同提供连带保证责任。合同订立后，原告依约发放贷款。截止到2016年5月12日被告偿还本金6337.69元，利息28591.31元，罚息223.34元，共计偿还35152.34元。现被告许梁已逾期还款，严重违约，故诉法院请求判如所请。被告许梁未答辩。被告海阳广源公司辩称，对原告起诉状中所陈述的事实与理由及诉讼请求没有异议。被告山东润成担保烟台分公司未答辩。经本院审理认定如下事实：2014年12月19日，原告与被告许梁、海阳广源公司签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定：借款人许梁，贷款人中国银行海阳支行，保证人(开发商)海阳广源公司；贷款金额人民币370000元，期限30年，自贷款人实际放款日起算；贷款用途仅限于借款人购买本合同约定海阳市山海阳光·名苑阁1号楼3单元502号，购房总价574887元。贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次(重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日)；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.125‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。计息按贷款人适用的计息方式计算利息，按月结息和付息，每月的结息日和付息日为实际放款日，若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款的偿还按月等额本息还款，按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款；还款期数共计360期。为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开设帐户，户名许梁，帐号24×××51，作为本合同项下贷款的指定还款帐户。若借款人指定还款帐户发生变更，应在最近一个约定还款日之前7日内书面通知贷款人。由于借款人未及时告知贷款人造成的后果由借款人承担。如放款日与还款日不对应，首期、末期还款金额按实际天数计算；如在非结息日遇合同约定的利率调整，计算方式为分段计息：上次结息日到利率调整的前一天用旧利率计算，利率调整日到本结息日的前一天用新利率计算。非结息日提前还款需要按实际天数分段计息，利息=本金×月利率/30×上次结息日到提前还款日之间的天数。该合同签订的当天，被告许梁用其购买的山海阳光·名苑阁1号楼3单元502号商品房作为抵押物到海阳市住房保障与交易中心办理了海房预凤城字第20143166号抵押权预告登记。2014年12月19日，保证人山东润成担保烟台分公司与原告签订《个人贷款保证合同》，保证责任为连带责任保证。2014年12月19日，被告山东润成担保烟台分公司作为出质人与原告作为质权人，双方签订《个人贷款保证金质押合同》。合同约定：本合同之主合同为质权人与借款人许梁之间签署的《个人一手住房贷款合同》；主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等)，因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。出质人在质权人处开立保证金专用帐户，帐号为20×××29。出质人提供保证金质押，质押帐户中保证金金额应缴足总体项目保证金协议约定的基础保证金金额后，按照贷款金额1%存入保证金专用帐户，如借款合同双方依据合同规定的条件减少贷款额，本合同所担保的主债权本金金额则以借款合同项下实际发放的贷款本金金额为准。在本合同所担保的主债权本金金额逐期偿还后，经双方确认，出质人可要求减少相应的保证金，或将相应保证金继续存放在保证金帐户中作为质权人新发放贷款的担保。保证金质押方式为全程质押担保，出质人以质押物对之承担担保责任。出质人在本合同生效之日起2个银行工作日内，通过银行转帐方式将保证金划入/存入其在质权人处开立的保证金帐户。出质人将资金转入上述保证金帐户，即视为移交质权人占有，作为附件对借款合同的担保；未经质权人书面同意，在主债权被清偿前，出质人不得支取或要求返还已交付的保证金，也不能使用保证金帐户进行收付结算。质权的效力及于保证金所生利息，质权人有权占有保证金所生利息，用于清偿主债权。原告提供的银行电子回单载明，被告山东润成担保烟台分公司向合同中约定的帐户转入3700元。2014年12月19日，原告依借款合同的约定将被告许梁所借款项370000元转入被告海阳广源公司银行帐户。被告许梁应偿还贷款本金及利息日为每月19日。自2014年12月19日起，至2017年8月14日止，被告许梁通过其持有的在原告处开设的62×××94银行卡(帐号24×××51)共偿还银行借款本金8781.95元，利息36014.77元，罚息242.94元(2017年8月14日提供贷款已还款明细清单为凭)，合计45039.66元，其中被告海阳广源公司为被告许梁垫付40520.42元。原告请求被告偿还的贷款本金应为361218.05元(370000元-8781.95元)，利息14639.24元(月浮动利率5.125‰)，罚息675.03元(月浮动利率5.125‰的1.5倍)，共计376532.32元。原告请求律师代理费21000元，依据合同约定及《山东省律师服务收费标准》；计算方式为基础服务费2000元，1-10万部分按照6%计费6000元，10-100万部分按照5%计费，276532.32元×5%=13827元，上述费用合计21827元，原告仅要求21000元。庭审中，原告因被告没有偿还贷款本息，且庭审时计算至2017年8月14日，故请求解除《个人一手住房贷款合同》，并按合同约定的利率给付自2017年8月15日起至贷款本金还清之日止的利息、罚息，由被告海阳广源公司、山东润成担保烟台分公司承担连带还款责任；请求依法确认享有被告许梁所有的位于海阳市山海阳光·名苑阁1号楼3单元502号房屋的抵押权及该房屋拍卖后的优先受偿权。被告海阳广源公司称，没有邮寄交房通知，房屋未通过综合验收。本案在诉讼过程中，本院根据原告的申请依法对被告许梁所购买的山海阳光·名苑阁1号楼3单元502号房屋予以查封。本院认为，原告与被告许梁签订的《个人一手住房贷款合同》、被告海阳广源公司、山东润成担保烟台分公司与原告签订的《个人贷款保证金质押合同》以及原告与山东润成担保烟台分公司签订《个人贷款保证合同》，均是当事人真实的意思表示，上述合同均为有效合同，应受法律保护。原告按照合同约定将贷款发放至被告海阳广源公司帐户内，并由被告许梁履行部分付款义务，原告所提供的证据足以证明原告已经履行合同的出借义务。因此，本院对原告提供的证据及所主张的事实予以确认。上述合同均约定如被告违约偿还原告贷款，应承担主合同项下贷款本息以及律师代理费，故原告请求被告偿还银行贷款及关于律师代理费的请求符合合同约定，且原告律师费的收取标准也未超出《山东省律师服务收费标准指导意见》，本院对此予以认定。据此，原告请求被告许梁偿还原告贷款本金361218.05元，利息14639.24元，罚息675.03元，律师代理费21000元，共计397532.32元，于法有据，且符合合同约定，本院予以支持。被告许梁用其购买房屋作为抵押，并到海阳市住房保障与交易中心办理了抵押权预告登记，原告依据该抵押权预告登记而请求确认享有该抵押物的抵押权和优先受偿权，因被告许梁所购买的商品房并没有实际交付使用，取得所有权证书，原、被告办理的是抵押权预告登记，而非抵押权登记，故原告该请求不符合法律规定，本院不予以认定。被告海阳广源公司根据合同约定承担的是阶段性连带责任保证，由于被告许梁违约偿还银行贷款本息，致使原告依据合同约定提前要求被告清偿未到期债权，且此过程中没有办理正式抵押权登记，所以该被告应当按照合同约定承担连带保证责任。被告山东润成担保烟台分公司作为保证人、出质人，依据贷款保证合同及保证金质押合同的约定是连带保证责任，承保的债务是本金、利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、赔偿金、实现债权的费用(包括但不限于诉讼费用、公证费用、执行费用等)、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。原告请求该被告承担连带保证责任，符合合同约定，故原告的该请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原告中国银行股份有限公司海阳支行与被告许梁签订的《个人一手住房贷款合同》；被告许梁于本判决生效后十日内付给原告中国银行股份有限公司海阳支行借款本金361218.05元，利息14639.24元，罚息675.03元，共计376532.32元(计算至2017年8月14日)，并按合同约定的利率支付自2017年8月15日起至本金清偿之日止的利息、罚息；支付律师代理费21000元，共计397532.32元；被告海阳市广源房屋开发有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司在合同约定的范围内对上述债务承担连带保证责任；驳回原告中国银行股份有限公司海阳支行请求确认享有对被告许梁所有的位于山海阳光·名苑阁号1号楼3单元502号房屋的抵押权和对该房屋拍卖后价值的优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7263元，保全费2520元，公告费560元，由被告许梁负担；被告海阳市广源房屋开发有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司承担连带保证责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙洪杰审 判 员  修 恒人民陪审员  刘树彦二〇一七年八月十四日书 记 员  李慧琳