山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初59号原告（执行案外人）：董家波，男，1969年5月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：王涛，山东理证律师事务所律师。委托诉讼代理人：李增福，山东理证律师事务所律师。原告（执行案外人）：张增叶，女，1973年1月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：王涛，山东理证律师事务所律师。委托诉讼代理人：李增福，山东理证律师事务所律师。被告（申请执行人）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼，统一社会信用代码：91370211MA3DAJGL4F。法定代表人：王文博，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号，统一社会信用代码：91370211730617539P。法定代别人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：周勇，该公司工作人员。第三人（被执行人）：青岛同泰建设集团有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号，统一社会信用代码：913702116790791999。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：曲志刚，该公司工作人员。第三人（被执行人）：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：曲志刚，青岛同泰建设集团有限公司工作人员。原告董家波、原告张增叶与被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）、第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰集团公司）、第三人王誉焜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董家波、张增叶共同的委托诉讼代理人王涛，被告得源投资公司的委托诉讼代理人王磊，第三人同泰开发公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰集团公司及第三人王誉焜共同的委托诉讼代理人曲志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董家波、张增叶向本院提出诉讼请求:判决停止对青岛市黄岛区同泰华府18号楼3单元302户房屋的执行，解除对该房屋的查封，诉讼费用由得源投资公司承担。事实和理由：（2018）鲁02执异504号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。董家波、张增叶系夫妻关系，董家波、张增叶与同泰开发公司于2014年1月3日签订了《青岛市商品房预售合同》，董家波、张增叶购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区，签订合同当日支付首付款24万元，且此前已于2013年11月25日支付定金2万元，共向同泰开发公司支付款项26万元。在合同履行过程中，包括本案案涉房屋在内的同泰华府小区工程项目因第三人与中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的民事纠纷被查封，该案执行程序中债权人变更为得源投资公司，执行过程中包括董家波、张增叶购买房屋在内的楼盘被法院评估拍卖，董家波、张增叶得知后提出执行异议，被裁定驳回。董家波、张增叶与同泰开发公司之间的房屋买卖合同合法有效，董家波、张增叶已经履行了交付定金及首付款的主要合同义务，后期合同因同泰开发公司原因暂时未能履行完毕，但双方的房屋买卖法律关系合法存续，该房屋属于已经出售的房屋，即使得源投资公司享有在建项目的优先受偿权，也应当是限于未出售的房屋，得源投资公司对董家波、张增叶房屋的执行行为严重侵害了董家波、张增叶的合法权益，应当依法停止。诉讼过程中，董家波、张增叶更正其支付首付款数额为241081.45元。得源投资公司辩称：1、涉案房屋在2013年6月7日就依法抵押给原债权人农业银行胶南市支行，得源投资公司依法受让了上述债权以及抵押权，并经青岛中院依法做出裁定，变更为案件的申请执行人，享有涉案债权和抵押物优先受偿权。2、从董家波、张增叶的起诉状内容来看，均是发生在涉案房屋抵押之后，抵押权人从来没有收到抵押人转让涉案抵押物的任何通知，因此上述转让是无效的。3、董家波、张增叶从其诉状陈述来看，董家波、张增叶是有住宅的，涉案房屋处于未完工未交付的状态，经申请已由青岛中院进行查封，查封之后正在走拍卖和变卖程序。综上，董家波、张增叶所述与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回董家波、张增叶的诉讼请求。同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜述称，董家波、张增叶的执行异议应当成立，董家波、张增叶购买同泰开发公司的房屋是事实，有购房合同和支付首付款的收据可以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、根据双方无异议的证据及在诉讼过程中的陈述，本院认定如下事实。中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月13日作出(2015)青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项(2012)第045号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第××号、南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。”(2015)青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为(2016)鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，本院下达裁定变更得源投资公司为该案申请执行人。诉讼过程中，本院查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，本院对涉案不动产下达拍卖裁定。董家波、张增叶向本院提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。本院执行局认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院（2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故不支持案外人针对涉案不动产的排除执行异议。裁定：驳回董家波、张增叶的异议请求。二、双方有争议的证据及本院认定的事实（一）原告董家波、张增叶提交三组证据证据一、青岛市商品房预售合同一份，证明董家波、张增叶与同泰开发公司2014年1月3日签订了购房合同，董家波、张增叶购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区。证据二、收款凭证两份，证明董家波、张增叶于2014年1月3日支付首付款241081.45元，加上此前于2013年11月25日合同签订之前支付的定金2万元，共向同泰开发公司支付款项261081.45元。提交房产档案查询费发票，证明董家波、张增叶到不动产登记中心查询过涉案房屋的相关情况。证据一、二共同证明董家波、张增叶与同泰开发公司房屋买卖法律关系合法有效，董家波、张增叶作为购房人已经履行了应当履行的义务，后期因同泰开发公司的原因未能完成房屋交付，不属于董家波、张增叶的责任。涉案房屋属于已经出售的房屋，根据最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复，董家波、张增叶属于已经支付全部或大部分款项的购房人，其对房屋的权利可以对抗抵押权人。被告得源投资公司质证，对董家波、张增叶提交证据的真实性有异议，得源投资公司不知道房屋已经出售的事实。董家波、张增叶提交的证据不具有合法性。涉案房屋2013年6月7日就已经办理了抵押登记，对外具有公示效力，从董家波、张增叶的陈述看，2013年12月4日董家波、张增叶到胶南市房产管理中心对涉案房屋进行过档案查询，董家波、张增叶在明知房屋已经抵押的情况下购买房屋，主观上具有过错。房屋面积109.65平方米，单价是7853元，总价款861081.45元，董家波、张增叶自述交了26万余元，金额只占价款的小部分，构不成已交纳大部分房款。这些证据侧面说明董家波、张增叶与同泰开发公司之间的买卖合同是无效的。第三人同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜质证认可董家波、张增叶提交的以上证据，主张同泰开发公司与董家波、张增叶之间的买卖合同真实合法有效，认可董家波、张增叶的意见。本院认为，得源投资公司不认可董家波、张增叶提交证据的真实性、合法性，但得源投资公司在诉讼中未提交相反证据，董家波、张增叶提交的证据发生在董家波、张增叶与同泰开发公司之间，同泰开发公司认可董家波、张增叶提交证据的真实性，虽董家波、张增叶未提交转款记录等证明购房款支付的证据，但房屋买卖双方认可的购房款支付数额并不明显违反常规，故董家波、张增叶提交的证据应当予以采信。本院认定，2014年1月3日，董家波、张增叶与同泰开发公司签订购房合同，董家波、张增叶购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区。董家波、张增叶于2013年11月25日合同签订之前支付定金2万元，2014年1月3日支付首付款241081.45元，共向同泰开发公司支付购房款261081.45元。双方签订房屋买卖合同过程中，董家波、张增叶到不动产登记中心查询过涉案房屋相关情况。证据三、不动产信息查询结果，证明董家波、张增叶名下没有房屋。被告得源投资公司质证，真实性无异议，对证明事项有异议，不动产查询只是限于城镇房屋，仅限于黄岛区内，不包含农村宅基地跟其他区域房屋，该证据无法证实董家波、张增叶名下没有房屋。第三人同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜对该证据无异议。（二）被告得源投资公司提交证明一份，证明位于青岛市黄岛区同泰华府房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内全部房屋均未交付。原告董家波、张增叶认可涉案房屋未交付的事实。第三人同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜的质证意见与董家波、张增叶一致。本院认为，得源投资公司主张涉案房屋未交付，董家波、张增叶、同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜均认可该事实，本院确认涉案房屋未交付的事实。本院认为，得源投资公司通过受让债权取得对涉案房屋的抵押权，根据当事人申请，在(2015)青金商初字第310号民事调解书强制执行过程中，本院已经裁定变更得源投资公司为该案的申请执行人。涉案房屋由同泰开发公司建设，董家波、张增叶未取得所有权，董家波、张增叶就买卖涉案房屋与同泰开发公司签订买卖合同，在涉案房屋交付之前，董家波、张增叶享有要求同泰开发公司依照合同交付房屋的债权。得源投资公司对涉案房屋的抵押权于2013年6月7日设立，董家波、张增叶与同泰开发公司之间的房屋买卖合同于2014年1月3日签订，董家波、张增叶与同泰开发公司签订房屋买卖合同时间在得源投资公司对涉案房屋享有的抵押权设立时间之后，且至查封前董家波、张增叶未合法占有涉案房屋，已支付的价款也未超过合同约定总价款的百分之五十，董家波、张增叶依据合同对涉案房屋享有的债权不能对抗得源投资公司对涉案房屋享有的抵押权，不能排除对涉案房屋的执行。故，董家波、张增叶要求终止对涉案房屋的执行，没有事实和法律依据，依法不能予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告董家波、张增叶的诉讼请求。案件受理费12411元，由原告董家波、张增叶负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  陈明明审判员  马 喆审判员  孙 琦二○—九年十二月九日书记员  胡浩东书记员  李珊珊