重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0153民初3409号原告：重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区泸州街29号5号楼4-3号，统一社会信用代码91500118750093058G。法定代表人：付建华，职务董事长。委托诉讼代理人：吕永涛，重庆博永律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐煜，重庆博永律师事务所律师。被告:重庆优丹百货股份有限公司,住所地重庆市大足区商贸中心（国梁路6号）2、3号楼1-4层，统一社会信用代码91500225054291122R。法定代表人：张月春，职务董事长。委托诉讼代理人：熊巧巧，重庆新源律师事务所律师。原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司（以下简称重庆三华建筑公司）与被告重庆优丹百货股份有限公司（以下简称重庆优丹百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告重庆三华建筑公司的委托诉讼代理人唐煜、吕永涛及被告重庆优丹百货公司的委托诉讼代理人熊巧巧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆三华建筑公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2015年3月23日签订的《商业用房租赁合同》；2、判决被告立即给付原告租金3212381元（从2015年4月1日起至2017年6月18日，租金按每月每平方米23.8元，面积为5864平方米，减去履约保证金500000元）；3、被告支付原告违约金3000000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年3月23日签订了《商业用房租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市荣昌区昌元街道XX路XX号房屋（包括XX路XX号跃上、跃下，发电机房、消防控制室等，建筑面积5864平方米）及二楼房屋（包括XX路XX-1、XX-2，建筑面积148平方米）出租给被告。合同中就租金支付、违约责任等进行约定。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告在支付500000元的履约保证金后，虽经原告多次催告，仍以各种理由拒绝支付租金，且于2016年11月18日中途退场，导致原告合同目的无法实现。被告的行为已经严重违背合同约定，给原告造成了重大经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告重庆优丹百货公司辩称，对原、被告签订商业用房租赁合同的事实无异议，但双方租赁合同关系已于2016年11月18日解除，此后双方并无履行租赁合同。因此，原告的第一项诉讼请求不应得到法院的支持。商业用房租赁合同中双方对租赁范围、租赁物的建筑面积以及履约保证金的约定与原告起诉状上一致。但是，合同中约定租赁标的物的租金标准为第一年即从2015年4月1日至2016年3月31日止免交租金，第二年至第三年的租金按照17.8元每月每平方米计算，而非原告所主张的23.8元每月每平方米计算。合同中约定原告不参加被告的经营管理和物业管理，也不得向被告收取其他任何费用，故被告只应支付综合租金中的租金部分，不支付管理费部分，故实际租金计算标准远远小于原告的租金计算标准。被告向原告缴纳了500000元的履约保证金，并且在被告的经营期间原告在被告处购买了提货卡，累计欠被告50000元，以上共计550000元应当在被告应支付的租金中扣除。原告主张的违约金过分高于造成的损失，违背公平，被告方无力支付，请求法院减少违约金。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年3月23日，原、被告签订了《商业用房租赁合同》一份，合同主要约定：原告将位于重庆市荣昌区昌元街XX路XX号房屋，包括XX路XX号跃上、跃下，发电机房、消防控制室等，建筑面积5864平方米（简称标的物1）；二楼房屋（现茶楼用房），包括XX路XX-1、XX-2（简称标的物2）租赁给被告经营。租赁期限、租金及租金支付方式：标的物1租赁期限为19年，租赁期自2015年4月1日至2034年3月31日。合同对标的物1约定被告向原告支付综合租金（包括租金和管理费），租金标准为2015年4月1日至2016年3月31日为免租期，2016年4月1日到2018年3月31日为每月每平方23.8元（其中租金每月每平方17.8元，管理费每月每平方6元）；2018年4月1日到2021年3月31日为每月每平方24.99元（其中租金每月每平方18.69元，管理费每月每平方6.3元）；2021年4月1日到2024年3月31日为每月每平方26.24元（其中租金每月每平方19.62元，管理费每月每平方6.62元）…。标的物2租赁期限为17年2个月，租赁期自2017年1月16日至2034年3月31日。合同对标的物2约定被告向原告支付综合租金（包括租金和管理费），租金标准为2017年1月16日到2018年3月31日为每月每平方51元（其中租金每月每平方43元管理费每月每平方8元）；2018年4月1日到2021年3月31日为每月每平方53.55元（其中租金每月每平方45.14元，管理费每月每平方8.4元）…。租金支付方式为被告向原告支付综合租金包括租金和管理费，本管理费不包括物业管理费，月综合租金按建筑面积计算，综合租金每季度支付一次，首付综合租金应在免租期满一个月以前支付（即2016年2月28日前支付首付综合租金），以后的综合租金应本着先交后使用的原则，即在上一缴费季满15日前支付下一个缴费季的租金，被告按照支付时间将综合租金汇入原告账号。履约保证金：合同约定被告在合同签订后7个工作日内向原告交纳500000元履约保证金，该保证金待被告正常营业一年后，原告将其转为综合租金。违约责任：1.原告未按约定在交付的期限内将符合条件的标的物交付给被告，被告享有选择继续履行或解除合同的权利；若超过约定交房日10仍未交付，每延迟一天，原告支付被告当期每天的租赁费作为违约金，2.被告迟延支付综合租金或者其他费用，应补交所欠的综合租金或其他费用，且原告有权选择继续履行合同或者解除合同；若被告迟延支付超过10日，被告补齐未交综合租金及其他费用，并在延期期间内按综合租金的一倍向原告支付违约金。3.合同签订后原被告任何一方擅自解除合同或导致合同目的不能完全履行时，违约方应向守约方支付违约金3000000元。若原告违约，还需赔偿被告初期投入的设施设备、装修等费用；若被告违约，还需赔偿原告给予被告免租期的租赁费，租金价格按违约发生时当期租金价格进行计算，且被告投入的设备、设施不得拆除，无条件归原告所有。合同签订后，被告向原告支付了500000元的履约保证金，原告也按照约定将房屋（简称标的物1，建筑面积5864平方米）交付给被告经营和使用。2016年9月27日，原告委托重庆博永律师事务所向被告发送律师函催促被告支付租金，但被告至今仍未向原告支付租金。2016年11月18日，被告独自从租赁房屋中撤离，至今该租赁房屋处于歇业状态。在本案审理过程中，原告于2017年7月12日提出财产保全申请，要求对被告的财产在价值5300000元以内予以保全，并已提供担保。本院于2017年7月12日依法裁定予以准许，原告预交财产保全费5000元。庭审中，原、被告均认可该租赁房屋二楼房屋（包括XX路XX-1、XX-2，建筑面积148平方米）未进行交付。同时，双方均同意将被告支付给原告的履约保证金500000元作为租金，并在欠付的租金中予以扣除。对被告提出要求扣除原告尚欠被告债务50000元的意见，原告认为系另一法律关系，不同意扣除。上述事实，有当事人的当庭陈述、商业用房租赁合同、设备设施移交清单、律师函、（2017）渝0153民初3409号民事裁定书等为证。本院认为，原、被告于2015年3月23日签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，为有效合同。对当事人双方产生法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订上述合同后，原告依约将位于重庆市荣昌区昌元街道XX路XX号房屋（即XX路XX号跃上、跃下，发电机房、消防控制室等，建筑面积5864平方米）向被告进行了交付，被告仅按合同约定向原告交付了履约保证金500000元，但未按合同约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。该法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。《商业用房租赁合同》中明确规定，被告延迟支付综合租金或其他费用超过10日，原告有权选择继续履行合同或者解除合同。对被告未支付租金事宜，被告经原告催收后至今没有按约定支付租金，系被告违约。现原告主张于2017年6月18日解除双方在2015年3月23日签订的《商业用房租赁合同》，证据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。被告虽然于2016年11月18日独自从租赁房屋中撤离，且至今该租赁房屋处于歇业状态，但是被告并未明确表示或者通知原告解除双方签订的合同。故对被告称上述合同已于2016年11月18日解除的意见，因无证据证明，本院不予采信。按照原、被告签订的《商业用房租赁合同》，被告向原告支付的租金为综合租金，包括租金和管理费，且管理费不包括物业管理。因此，原告主张合同期内综合租金，符合上述合同约定，本院予以支持。被告辩称不应当支付综合租金中的管理费的意见，不符合合同约定，本院不予采信。同时，本案中，因被告违约，按照双方《商业用房租赁合同》的约定，被告还应当支付原告免租期内的综合租金（租金价格按违约发生时当期租金价格进行计算），即被告支付原告免租期内（从2015年4月1日起至2016年3月31日止）综合租金共计1674758.40元（5864㎡×23.8元∕㎡×12）。因此，原告该项主张符合合同约定，证据充分，本院支持综合租金1674758.40元。对被告辩称不支付免租期内综合租金1674758.40元的意见，因无证据证明，本院不予采信。按照双方合同约定即履约保证金在被告正常营业一年后转为综合租金，被告支付给原告的履约保证金500000元，对该款项原、被告均同意进行抵扣，因此，作相应扣除后，被告尚欠综合租金1174758.40元。对原告主张从2016年4月1日起至2017年6月18日期间的综合租金的诉讼请求，按照合同约定被告应当在上一缴费季满15日前支付下一个缴费季的综合租金。结合原告的该项诉讼请求，本院经审理查明，被告具体支付综合租金时间及金额为：1．在2016年2月28日前被告应给付原告综合租金418689.6元（2016年4月1日至2016年6月30日止）；2．在2016年6月15日前被告应给付原告综合租金418689.6元（2016年7月1日至2016年9月30日止）；3．在2016年9月15日前被告应给付原告综合租金418689.6元（2016年10月1日至2016年12月31日止）；4．在2016年12月15日前被告应给付原告综合租金418689.6元（2017年1月1日至2017年3月31日止）；5．在2017年3月15日前被告应给付原告综合租金362864.32元（2017年4月1日至2017年6月18日止）。该期间内被告欠原告综合租金共计2037622.72元，因此，原告主张截止2017年6月18日时综合租金2037622.72元，符合法律规定，本院予以支持。因被告违约，原告主张被告应向原告支付违约金人民币3000000元的诉讼请求。针对原告的该项诉讼请求，被告认为合同约定的违约金过分高于造成的损失并请求本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。本案中，被告欠原告的综合租金共计3712381.12元（含免租期综合租金），原告按照合同约定主张违约金3000000元，庭审中，原告未充分提交因被告欠交综合租金所受到实际损失的相关证据，对被告辩称合同约定的违约金过高并请求予以减少的意见，本院予以采信。对原告的该项主张，本院将以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法酌定被告以当期缴费季所欠综合租金为基数，从合同约定的支付综合租金到期日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付原告违约金。具体为：1.2.被告从2016年2月28日起以租金418689.6元（从2016年4月1日起至2016年6月30日止）为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍给付原告违约金至付清为止；3.被告从2016年6月15日起以租金418689.6元（从2016年7月1日起至2016年9月30日止）为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍给付原告违约金至付清为止；4.被告从2016年9月15日起以租金418689.6元（2016年10月1日起至2016年12月31日止）为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍给付原告违约金至付清为止；5.被告从2016年12月15日起以租金418689.6元（2017年1月1日起至2017年3月31日止）为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍给付原告违约金至付清为止；6.被告从2017年3月15日起以租金362864.32元（从2017年4月1日起至2017年6月18日止）为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍给付原告违约金至付清为止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十四条第二款、第九十六条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司与被告重庆优丹百货股份有限公司在2015年3月23日签订的《商业用房租赁合同》于2017年6月18日解除；二、被告重庆优丹百货股份有限公司于本判决生效后10日内支付原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司（从2015年4月1日起至2017年6月30日止）租金3212381.12元，三、在本判决生效后10日内，被告重庆优丹百货股份有限公司以综合租金418689.6元（2016年4月1日至2016年6月30日止）为基数从2016年2月28日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍给付原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司违约金至付清为止，被告重庆优丹百货股份有限公司以综合租金418689.6元（2016年7月1日至2016年9月30日止）为基数从2016年6月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍给付原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司违约金至付清为止，被告重庆优丹百货股份有限公司以综合租金418689.6元（2016年10月1日至2016年12月31日止）为基数从2016年9月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍给付原告违约金至付清为止，被告重庆优丹百货股份有限公司以综合租金418689.6元（2017年1月1日至2017年3月31日止）为基数从2016年12月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍给付原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司违约金至付清为止，被告重庆优丹百货股份有限公司以综合租金362864.32元（2017年4月1日至2017年6月18日止）为基数从2017年3月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍给付原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司违约金至付清为止；四、驳回原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告重庆优丹百货股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55286元，减半收取27643元，财产保全费5000元，合计32643元（原告已预交），该款由被告重庆优丹百货股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  肖祥君二〇一七年八月一日书记员  黄健文