北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初16819号原告（反诉被告）：北京六建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区玉泉路甲2号院8号楼。（统一社会信用代码：91110XXXXXXXX64969）法定代表人：潘朝辉，总经理。委托诉讼代理人：王珊，女，1987年1月18日出生。委托诉讼代理人：魏冬，男，1990年1月12日出生。被告（反诉原告）：北京泽华伟业建筑劳务有限责任公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼1738。（注册号：110XXXXXXXX4376）法定代表人：阴祖东，执行董事。委托诉讼代理人:李树文，北京市开创律师事务所律师。原告（反诉被告）北京六建集团有限责任公司（以下简称六建公司）与被告（反诉原告）北京泽华伟业建筑劳务有限责任公司（以下简称泽华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）六建公司之委托诉讼代理人王珊、魏冬，被告（反诉原告）泽华公司之法定代表人阴祖东以及委托诉讼代理人李树文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）六建公司向本院提出诉讼请求：1.判令泽华公司将其占用的场地和建筑物全部腾退并返还给六建公司；2.判令泽华公司向六建公司交纳自2016年6月1日至实际腾退全部房屋及场地之日止的房屋场地占用费（计算标准：单价5.16元/平方米/天乘以面积159.18平方米乘以天数乘以5倍，暂算至2017年8月18日为182万元）；3.判令泽华公司向六建公司支付自2016年5月6日至实际腾退全部房屋及场地之日止的电费（计算标准：用电度数乘以1.4元乘以40，2016年5月6日的表底数为319.3，暂计至2017年8月15日（表底数为574）电费为14263.2元；4.本案诉讼费由泽华公司承担。事实和理由：2015年12月1日，六建公司与泽华公司签订《房屋租赁合同》，合同约定由泽华公司承租六建物业管理分公司经营管理的石景山区北辛安路东侧化肥厂西邻六建三工区仓库部分房屋及场地，房屋建筑面积为159.18平方米。租赁期限自2015年12月1日起至2016年5月31日止。房屋租金总费用为15万元整，保证金10万元整。在《房屋租赁合同》履行完毕前，六建公司多次通知泽华公司将不再与其签订新的《房屋租赁合同》，其中，在2016年9月28日通过EMS向泽华公司发送律师函，于2016年9月29投递成功泽华公司签收，但在2016年10月8日该邮件以地址欠详，不能联系联系人为由退还给六建公司。根据《房屋租赁合同》第19条和第54条约定，泽华公司在合同期满后未按约定腾退房屋，在合同期内乱占场地，已构成违约、违法行为。泽华公司未按约定退租的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，六建公司有权将其交纳的10万元保证金作为违约金予以扣除，同时泽华公司应赔偿六建公司相应损失。被告（反诉原告）泽华公司辩称，六建公司的起诉没有事实和法律依据，是六建公司根本违约，泽华公司未实现合同目的。合同约定的租赁范围是除了房屋还有两个院子，六建公司应保证房屋场地的正常使用状态。但是，六建公司交付给泽华公司的房屋有的是养羊和养猪的场地，有的房间堆的全是垃圾，地面损坏不能使用，泽华公司无奈只能重新整理进行装修改造。装修改造完毕不久，六建公司就在泽华公司租赁的院子场地里堆放了大量木方，还划了车位线停放车辆，派了保安值守，其行为严重影响了泽华公司对租赁房屋的经营使用。泽华公司租赁的房屋和场地属于政府腾退和拆迁范围。六建公司对泽华公司的装修改造一直是默许鼓励和支持的，泽华公司应获得装修改造地上物、停产停业、搬迁费、各种奖励等相关征收补偿。综上，六建公司存在严重违约行为，自始至终都没有让泽华公司正常使用，没有正常履行交付义务，六建公司应排除妨碍，恢复使用并相应顺延计算租期。同时提出反诉，反诉请求：1.六建公司退还泽华公司房租15万元、保证金10万元；2.六建公司按照《北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目国有土地上非住宅房屋征收补偿方案》标准对泽华公司进行补偿，具体补偿金额以评估为准；3.反诉费由六建公司承担。原告（反诉被告）六建公司针对被告（反诉原告）泽华公司的反诉辩称，不同意泽华公司的反诉请求，租赁合同早已到期，泽华公司应予腾退，依据合同约定，泽华公司未按照约定返还房屋和场地，保证金应予扣除。经审理查明：北京市石景山区北辛安路东侧化肥厂西邻六建三工区仓库登记的所有权人为北京市第六建筑工程公司,房屋性质为工交，土地用途为工业。2006年5月16日，北京市第六建筑工程公司更名为北京六建集团公司。2010年9月17日，北京六建集团公司更名为六建公司。2015年12月1日，甲方六建公司与乙方泽华公司签订《房屋租赁合同》。第一条、甲方合法经营管理（或合法拥有）石景山区北辛安路东侧化肥厂西邻六建三工区仓库部分房屋及场地，房屋建筑面积159.18平方米及部分场地。乙方同意按照本合同各项条款之要求租用该房屋（合称“租赁物业”）。第二条、甲方租赁给乙方的上述物业的租赁面积：地上面积159.18平方米及部分场地（详见附图）。第五条、乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为仓储使用，并按照国家及北京市有关规定合法使用。乙方不得擅自改变租赁房屋用途，确需改变房屋用途的，须事先取得甲方的书面同意。第六条、租赁期限：自2015年12月1日至2016年5月31日止。第七条、甲乙双方商定付款期及费用如下：该租赁面积租金为5.16元/平米/天，租金总费用为15万元。第十一条、合同签订后三日内，乙方应向甲方交付房屋保证金共计10万元。第十二条、甲方在乙方全部履行本合同各项条款条件下，合同到期乙方交还租赁物业并腾空所有乙方物品，经甲方验收后七个工作日内，甲方将保证金（不计利息）如数退还给乙方。本合同另有约定的除外。第十三条、此项保证金乙方不能作为房租或充抵有关费用，若乙方违约拖欠有关费用，甲方可扣减保证金，用以缴纳所欠房租及滞纳金或其他拖欠费用，但乙方须按甲方通知及时补足保证金，如未按通知执行，甲方有权终止租赁合同。第十五条、租赁期间，乙方应承担与房屋使用有关的相关费用，包括但不限于物业费、水、电、气、暖、停车、网络、通讯、有限电视、代维费、占用空白绿地费、垃圾清理等费用，并承担延期付款的违约责任，上述各项费用收费标准依据北京市相关规定执行，由乙方向相关部门自行缴纳。第十九条、合同期满后，甲乙双方签署续租协议的（除外），乙方应按合同约定的日期内将房屋及场地腾空并交还租赁物业，因乙方原因不能按时交还，甲方将扣除全部保证金，逾期期间的房屋占用费按原日租金标准的500%收取，同时乙方应承担相应的各项费用（具体参照第十五条的约定），给甲方造成的全部损失应由乙方承担。第二十五条、甲方有权在乙方装修期及租赁期内对房产进行不定期治安、消防巡视和清点，乙方不得阻挠。对巡视中发现的问题，甲方将出具书面整改通知书限期要求整改，乙方需在限期内完成整改，否则甲方有权终止租赁合同。第四十条、甲方原则上同意乙方对租赁物业进行装修改造，但乙方应按有关规定进行，符合国家的相关规定及有关消防安全要求。改造后的面积应该计入合同租赁面积，按照本合同规定的租金标准收取租金等相关费用。未经甲方书面同意，乙方不得私自搭建建筑物、占用建筑物周边场所、对房屋进行改造及装修，否则，乙方负责恢复原状且甲方不予退还乙方缴纳的全部保证金，若给甲方造成损失由乙方负责赔偿，因此举造成有关行政部门处罚均由乙方负责处理，如乙方所产生的一切后果由乙方自行承担。如发生上述情况甲方有随时解除合同的权利。第四十一条、在租赁物业内合理的装饰及改装的除外，乙方如需增加设备或进行其它装修影响房屋主体结构的，须经甲方同意，并向甲方提供施工图纸，该施工不得影响建筑物的结构安全，应符合安全规定，其费用和风险由乙方承担。如装修、改建方案可能对公用部分及其他相邻用户造成影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。第四十二条、乙方应当选择具有相应设计资质和施工资质的承包商对租赁房屋进行设计、装修、改造。乙方次承租人及其它租赁房屋实际占有使用人需要对部分或全部租赁物业进行装修与改造的，视为乙方的装修改造行为，乙方对其装修与改造应负全部责任，所产生的一切损失由乙方承担。第四十三条、乙方同意，乙方在按本章第四十条、四十一条、四十二条的约定，并经甲方同意后，乙方或其次承租人装修时安装的固定设施、设备、管线等及其它附着在甲方所属房屋建筑物上的不可移动的装修资产，在双方合同到期或其他原因终止时应无条件留给甲方，乙方不得拆除与损害。第五十七条、乙方应向甲方支付的违约金、经济赔偿金或其它费用，甲方有权要求乙方直接支付，也有权从保证金中直接扣除。甲方从保证金中扣留的，乙方应在甲方要求的期限内补足保证金。《房屋租赁合同》的附图标注：加粗黑框内为租赁范围（包含房屋159.18㎡及部分场地）。上述《房屋租赁合同》签订后，六建公司将合同约定的159.18㎡房屋及部分场地交付泽华公司占有使用。2015年11月30日，泽华公司向六建公司支付保证金10万元。泽华公司已支付完毕租期内的租金15万元。在租赁期间，泽华公司除了占用合同约定的159.18㎡房屋及部分场地外，另占用院内的其他房屋和场地，并对所占用的房屋进行装修改造。泽华公司使用单独的电表。2016年1月28日，泽华公司向六建公司交纳2015年12月2日至2016年1月5日的电费392元，计算方式（表底数之差300.4-293.4）乘以单价1.4元乘以40倍率。2016年3月14日，泽华公司向六建公司交纳2016年1月6日至2016年3月5日的电费352.8元，计算方式（表底数之差306.7-300.4）乘以单价1.4元乘以40倍率。2016年6月2日，泽华公司向六建公司交纳2016年3月6日至2016年5月5日的电费705.6元，计算方式（表底数之差319.3-306.7）乘以单价1.4元乘以40倍率。2016年11月2日，北京市石景山区人民政府作出石政决〔2016〕2号房屋征收决定（以下简称《房屋征收决定》），决定对石景山区北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目范围[A区：东至北辛安东路、国地与集地交界线（不含集地），南至石景山园南区南二街，西至北辛安路，北至阜石路；B区：东至特钢厂区，南至石景山路，西至北辛安路，北至阜石路]以内的国有土地上非住宅房屋及其附属物实施征收。该项目国有土地上非住宅房屋征收补偿工作，按照在项目范围内公开征求意见并修订的《石景山区北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目国有土地上非住宅房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）实施。该征收补偿方案确定的被征收人是指被征收范围内国有土地上非住宅房屋的所有权人。被征收房屋的用途、建筑面积和土地面积，以政府相关部门批准文件载明的用途、建筑面积和土地面积确定。未经批准的房屋，不予补偿。对于六建公司按照合同约定的租金标准的五倍主张占有使用费的诉求，泽华公司首先否认己方存在违约行为，其次认为合同约定的占有使用费数额过高，申请法院酌减。庭审中，泽华公司提交照片以证明六建公司交付的场地和房屋全是垃圾和养殖的场地，泽华公司无奈进行清理改造，后六建公司在租赁场地内堆放木方和划停车线停放车辆，导致泽华公司无法占用承租的场地，故经六建公司同意占用了其他房屋，并对房屋进行装修改造，六建公司的行为严重影响了泽华公司对租赁场地和房屋的经营使用，应退还租金和保证金，并对泽华公司按照《征收补偿方案》标准给予征收补偿，同时申请按照该标准对承租房屋及装修改造的全部补偿金额予以评估。六建公司对此均不予认可。上述事实，有房屋档案、房屋所有权证、国有土地使用证、名称变更通知、《房屋租赁合同》、收据、《房屋征收决定》、《征收补偿方案》、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，六建公司与泽华公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约定履行各自义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现《房屋租赁合同》于2016年5月31日届满，泽华公司继续占有场地及房屋于法无据，应予返还。故对于六建公司返还场地和房屋的诉求，本院予以支持。泽华公司在合同期满后继续占有场地和房屋，应向六建公司支付相应的场地和房屋占有使用费。现六建公司依据《房屋租赁合同》第十九条的约定，主张泽华公司应按照合同约定的日租金标准的500%支付占有使用费。泽华公司否认己方违约，并且认为合同约定的占有使用费标准过高，申请法院酌减。本院认为，该条款具有违约金条款的性质，泽华公司迟延返还场地和房屋的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。对于占有使用费数额，本院以六建公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则予以酌定。因泽华公司于合同期满后仍继续占用场地和房屋，其仅支付电费至2016年5月5日（表底数为319.3），故对于六建公司主张泽华公司支付电费的诉求，本院予以支持。根据泽华公司之前支付电费的计算标准（表底数之差乘以单价1.4元乘以40倍率），故泽华公司应依据该计算标准支付六建公司电费。因六建公司已向泽华公司交付《房屋租赁合同》中约定的承租场地和房屋，合同期限已经届满，泽华公司提供的证据不足以证明六建公司存在违约行为并导致其无法使用场地和房屋，故其主张退还租金，于法无据，本院不予支持。因《房屋租赁合同》期限届满，六建公司继续占有保证金于法无据，应予退还，故对于泽华公司退还保证金的诉求，本院予以支持。对于泽华公司主张依据《征收补偿方案》支付征收补偿的诉求，依据《房屋租赁合同》第四十三条的约定，泽华公司装修时安装的固定设施、设备、管线等及其它附着在六建公司所属房屋建筑物上的不可移动的装修资产，在双方合同到期或其他原因终止时应无条件留给六建公司，且《房屋征收决定》系在合同期满后作出，《征收补偿方案》确定的被征收人为被征收范围内国有土地上非住宅房屋的所有权人即六建公司，故泽华公司有关征收补偿的诉求，于法无据，本院不予支持。对其相应的评估申请，本院亦不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、北京泽华伟业建筑劳务有限责任公司于本判决生效后七日内将其占用的位于北京市石景山区北辛安路东侧化肥厂西邻六建三工区仓库内的场地和房屋全部腾退并返还给北京六建集团有限责任公司（腾退范围详见《腾退房屋及场地示意图》）；二、北京泽华伟业建筑劳务有限责任公司于本判决生效后七日内按照每日九百元的标准支付北京六建集团有限责任公司自二○一六年六月一日至实际腾退全部房屋及场地之日止的占有使用费；三、北京泽华伟业建筑劳务有限责任公司于本判决生效后七日内支付北京六建集团有限责任公司自二○一六年五月六日至实际腾退全部房屋及场地之日止的电费（计算标准为：实际腾退之日的表底数减去319.3之差乘以1.4元乘以40倍率）；四、北京六建集团有限责任公司于本判决生效后七日内返还北京泽华伟业建筑劳务有限责任公司保证金十万元；五、驳回北京六建集团有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回北京泽华伟业建筑劳务有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万一千三百零八元，由北京六建集团有限责任公司负担一万六千四百三十八元（已交纳一千四百九十元，余额一万四千九百四十八元于本判决生效后七日内交纳），由北京泽华伟业建筑劳务有限责任公司负担四千八百七十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千五百二十五元，由北京泽华伟业建筑劳务有限责任公司负担一千五百一十五元（已交纳），由北京六建集团有限责任公司负担一千零一十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张鸣代理审判员  孙莉人民陪审员  褚丽二〇一七年八月二十九日书 记 员  袁帅