.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民初44号原告：海南盛达建设工程集团有限公司，住所地海南省海口市白龙南路33号盛达嘉苑5层。法定代表人:陈钢，总经理。委托诉讼代理人：符汉江，该公司副总经理。委托诉讼代理人：符宜辉，海南刚峰律师事务所律师。被告：三亚旭诚房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市海坡区三亚湾路167号三亚辰光假日酒店2038室。法定代表人:李汉军，董事长。第三人：海南盛达房地产开发有限公司，住所地海南省海口市白龙南路73号滨河小区白龙大厦B座903号。法定代表人:庄学添，董事长。委托诉讼代理人：符宜辉，海南刚峰律师事务所律师。原告海南盛达建设工程集团有限公司（简称盛达集团公司）与被告三亚旭诚房地产开发有限公司（简称旭诚公司），第三人海南盛达房地产开发有限公司（简称盛达公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛达集团公司委托代理人符汉江、符宜辉，第三人盛达公司的委托诉讼代理人符宜辉到庭参加诉讼。被告旭诚公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。盛达集团公司向本院提出诉讼请求请求事项：一、确认盛达集团公司对旭诚公司所欠的5137.7765万元工程款享有优先受偿权；二、确认盛达集团公司与旭诚公司于2014年7月24日签订的《补充协议》和于2014年10月29日签订的《补充协议（二)》合法有效；三、确认《补充协议（二)》项下91套商品房（85套商品房已登记备案至盛达集团公司名下）（详见盛达集团公司森林半岛项目91套商品房一揽表）的房屋所有权归属原告盛达集团公司；四、判令旭诚公司在事判决生效后三十日内将91套商品房（详见盛达集团公司森林半岛项目91套商品房一揽表）产权登记至原告盛达集团公司名下；五、确认《补充协议（二)》项下88套商品房（86套商品登记备案在盛达公司）（详见盛达公司森林半岛项目88套商品房一揽表）的房屋所有权归属第三人盛达公司；六、判令被告旭诚公司在判决生效后三十日内将88套商品房（详见盛达公司森林半岛项目88套商品房一揽表）产权登记至第三人盛达公司名下；七、本案诉讼费用、保全费、评估费等由被告旭诚公司承担。事实与理由：2014年1月25日，原告盛达集团公司与被告旭诚房公司签订《建设工程施工合同》一份，约定原告承建被告位于三亚迎宾路中段南侧B-08地块森林半岛项目，原告承建范围为6#至13#栋楼土建、装修、安装等配套设施工程，合同价款暂估价为160597035.5元（主合同第一部分）。2014年3月3日双方又签订《施工承包补充合同》一份，约定原告向被告交纳1200万元的履约保证金，在首栋单位工程主体封顶全部退还给原告，被告以1号楼产权抵押担保；原告带资2600万元（不计利息）完成工程量，被告确认原告达到带资的工程量后十日内支付85%的进度款，之后按月审核确定工程量，并在审核确定后十日内支付已完成工程量80%的月进度款；被告应当及时支付工程款；如有违约，原告可以停工，直至收到被告支付的工程款和退还履约保证金。如被告未如期支付工程款，还应当支付补偿款。前列合同和补充合同签订后，2014年3月3日，被告向原告出具《承诺函》，承诺收到履约保证金1200万元，以森林半岛一号楼抵押给原告。原告进场施工至2014年5月份，原告与被告双方认可的原告带资施工完成的工程量（工程款，下同）为2727万元（依合同约定应支付85%，即是2318万元），已达到合同约定的2600万元，2014年6月，原告与被告双方认可的原告再带资施工完成的工程款为695万元（依合同约定应支付80%，即是556万元)。但被告并未按照合同约定向原告支付上述应付工程款（共2874万元）。2014年7月24日，原告与被告签订《补充协议》，确认被告应支付2014年5、6月份的工程款2874万元，被告拖欠原告工程款需给原告补偿费178.24万元；次日（25号）被告应向原告退还履约保证金1000万元；2014年10月29日，依据被告出具给原告的《承诺函（二)》、《承诺函（三)》，原告与被告签订《补充协议（二)》，确认从开工至2014年10月29日被告拖欠原告的应付工程进度款3574.8万元，履约保证金1200万元，补偿款649.07万元，上述款项共计5423.87万元；因被告没有资金支付上述欠款，承诺用原告承建（在建）的190套房屋以均价5500元每平方米销售给原告冲抵5423.87万元工程款，被告在2014年11月3日前办理房屋备案；被告销售给原告的房屋在2014年11月28日前可正常销售，销售回款须用于偿还5423.87万元的欠款，并按约定的补偿利率计算补偿费给原告，原告配合对备案销售的房屋合同解除工作;在2014年11月28日前被告未能偿还5423.87万元欠款（包括新产生的补偿费），剩余备案给原告的房屋归原告所有，相应所欠款项冲抵购房款；为尽快完成备案，备案价格为14000元-16000元每平方米，备案合同单位分别为盛达集团公司与盛达公司。2014年10月29日至11月3日期间，被告与原告签订了由原告承建的97套房的《商品房买卖合同》，与第三人盛达公司签订了由原告承建的93套房的《商品房卖合同》，并在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案（其中18套房屋未登记备案）。2014年11月30日至12月25日期间，原告将第6栋613、1616、1612、1602、1713房，第8栋1310房，登记在第三人名下的第7栋601、602、603、612、705房，共11套房屋归还给被告销售，被告向原告偿还了286.0935万元。至今，被告再未按约定偿还剩余5137.7765万元工程欠款。综上所述，原告认为，原告与被告签订的《补充协议》、《补充协议（二)》，主体合格、内容不违反法律、意思表示真实，应为合法有效合同，对合同当事人应具有法律约束力。原告是涉案工程的承包人，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，发包人逾期不支付工程款的，承包人有权申请人民法院对涉案工程依法拍卖，并就该工程拍卖的价款优先受偿，且优先受偿权优于抵押权及其他债权。被告拖欠原告工程进度款等相关款项共5423.87万元期限届满后无力偿还，愿将所有的190套房屋备案销售给原告折抵5423.87万元的工程款，按约定至2014年11月28日前，被告只偿还了原告286.0935万元，至2014年11月28日还款期限届满，被告未向原告偿还剩余工程款5137.7765万元，已经签订《商品房买卖合同》登记在原告名下的91套房屋及登记在第三人名下的88套房屋应认定为已出售给原告。因此，被告应按合同约定将179套房屋产权证书分别办理至原告及第三人名下。被告旭诚公司未答辩。第三人盛达公司同意原告陈述的意见。由于被告不到庭参加诉讼，本院对原告盛达集团公司提交的（2015）三亚民二初字第3号民事判决书、（2016）琼02执45号之一执行裁定书、2014年3月3日被告给原告的《承诺函》、原告汇入被告账户的1200万元履约保证金的中国银行业务回单、补充协议及补偿款计算附表、企业档案、补充协议（二）、承诺函（二）及附表、承诺函（三）、森林半岛房号表、被告2014年7月25日向原告支付1000万元保证金的证明、编号为20141103270309与20141103270314的《商品房买卖合同》予以确认并在卷佐证，并对原告盛达集团公司主张的事实予以确认。确认的事实为：2014年1月25日，原告盛达集团公司与被告旭诚公司签订《建设工程施工合同》，约定原告承建被告位于三亚迎宾路中段南侧B-08地块森林半岛项目，原告承建范围为6#至13#栋楼土建、装修、安装等配套设施工程，合同价款暂估价为160597035.5元。2014年3月3日，双方签订《施工承包补充合同》，约定原告向被告交纳1200万元的履约保证金，在首栋单位工程主体封顶后全部退还给原告，被告以1号楼产权抵押担保；原告带资2600万元（不计利息）完成工程量，被告确认原告达到带资的工程量后十日内支付85%的进度款，之后按月审核确定工程量，并在审核确定后十日内支付已完成工程量80%的月进度款；被告应当及时支付工程款；如有违约，原告可以停工，直至收到被告支付的工程款和退还履约保证金。如被告未如期支付工程款，还应当支付补偿款。2014年3月3日，被告向原告出具《承诺函》，承诺收到履约保证金1200万元，以森林半岛一号楼抵押给原告。至2014年6月，双方确认原告带资施工完成的工程量为3422万元（依合同约定应支付2874万元）。2014年7月24日，原告与被告签订《补充协议》，确认被告应支付工程款2874万元、补偿费178.24万元；2014年7月25日，被告应向原告退还履约保证金1000万元。2014年10月29日，原告与被告签订《补充协议（二)》，确认被告拖欠原告应付工程进度款3574.8万元、履约保证金1200万元、补偿款649.07万元，共计5423.87万元；被告承诺用原告承建的190套房屋以均价5500元每平方米销售给原告冲抵5423.87万元工程款，被告在2014年11月3日前办理房屋备案；被告销售给原告的房屋在2014年11月28日前可正常销售，销售回款须用于偿还所欠工程款，并按约定支付补偿费;在2014年11月28日前被告未能偿还工程款及补偿费，剩余备案给原告的房屋归原告所有，相应所欠款项冲抵购房款。2014年10月29日至11月3日期间，被告与原告签订了由原告承建的97套房的《商品房买卖合同》，与第三人盛达公司签订了由原告承建的93套房的《商品房卖合同》，并在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案（其中18套房屋未登记备案）。2014年11月30日至12月25日期间，原告将第6栋613、1616、1612、1602、1713房，第8栋1310房，登记在第三人名下的第7栋601、602、603、612、705房，共11套房屋归还给被告销售，被告向原告偿还了286.0935万元。本院认为，盛达集团公司在本案诉讼中提出多项诉讼请求，以下逐项分析。一、关于盛达集团公司与旭诚公司签订的《补充协议》、《补充协议（二)》的效力问题。《补充协议》及《补充协议（二）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应确认其合法有效。二、关于盛达集团公司对旭诚公司拖欠的5137.7765万元款项是否享有工程价款优先受偿权的问题。盛达集团公司承建的旭诚公司房产，双方对工程款进行了结算，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，盛达集团公司对承建的建设工程享有优先受偿权。故盛达集团公司对旭诚公司所欠的5137.7765万元享有工程价款优先受偿权。三、关于盛达集团公司诉求确认《补充协议（二)》项下91套商品房的房屋归其所有、88套商品房归第三人盛达公司所有及旭诚公司是否应为其办理房屋产权登记的问题。根据《补充协议（二)》，旭诚公司将在建91套商品房折价抵偿给盛达集团公司，将88套商品房折价抵偿给第三人盛达公司，双方签订了《商品房买卖合同》并登记备案，双方应按《补充协议（二）》的约定积极履行各自的义务。因此，上述房屋归盛达集团公司和第三人盛达公司所有，该房屋已经竣工，旭诚公司应当在合理期限内协助盛达集团公司和第三人盛达公司办理上述房屋产权登记，以30日为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条之规定，判决如下：一、确认原告海南盛达建设工程集团有限公司与被告三亚旭诚房地产开发有限公司2014年7月24日签订的《补充协议》和2014年10月29日签订的《补充协议（二)》合法有效；二、确认原告海南盛达建设工程集团有限公司的5137.7765万元建设工程款债权，就其承建的森林半岛项目中的6号至13号楼的折价或者拍卖的价款优先受偿；三、确认三亚旭诚房地产开发有限公司开发的森林半岛项目91套房屋（房号见91套商品房一览表）为海南盛达建设工程集团有限公司所有；88套房屋（房号见88套商品房一览表）为海南盛达房地产开发有限公司所有；四、三亚旭诚房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内协助海南盛达建设工程集团有限公司和海南盛达房地产开发有限公司办理上述91套房屋和88套房屋产权登记。案件受理费298689元，原告海南盛达建设工程集团有限公司已预缴，由被告三亚旭诚房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长尹合欢审判员左家锋审判员梁朝二○一七年八月三十日书记员符雅慧