四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1602民初2942号原告:蒋朝瑞，女，汉族，生于1963年1月4日，住四川省华蓥市天池镇。委托代理人:谢兵，重庆华之岳（广安）律师事务所律师。被告:竹韦，男，汉族，生于1976年6月12日，住四川省广安市广安区。委托代理人:唐伦敏，男，汉族，生于1949年9月5日，住四川省广安市广安区广门路。系四川省广安市广安区浓洄街道办事处新南门社区居民委员会推荐。被告:陈秀英，女，汉族，生于1972年10月5日，户籍地四川省广安市广安区。被告:陈德亮，男，汉族，生于1946年9月9日，住四川省南充市顺庆区。委托代理人:赵青松，四川松合律师事务所律师。原告蒋朝瑞诉被告竹韦房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理。2016年8月5日，依原告蒋朝瑞的申请，经审查依法追加了陈德亮、陈秀英为本案被告参加诉讼。2016年11月16日，本院依申请对被告陈德亮的财产进行了财产保全。2016年12月14日，本院对被告陈德亮对本案提出的管辖异议申请，作出（2016）川1602民初2942号民事裁定书，驳回被告陈德亮的申请。被告陈德亮不服，上诉至广安市中级人民法院，广安市中级人民法院审理后于2017年3月20日作出（2017）川16民辖终78号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，于2017年7月7日公开开庭对本案进行了审理。原告蒋朝瑞的委托代理人谢兵、被告陈德亮的代理人赵青松、被告竹韦及其委托代理人唐伦敏到庭参加了诉讼。因无法向被告陈秀英送达有关法律文书，本院通过在《人民法院报》刊登公告的方式向其公告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等法律文书。公告期届满，被告陈秀英仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告蒋朝瑞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告双倍返还原告的购房定金50万元，并对定金50万元按照中国人民银行同期银行贷款利率支付资金占用利息（自2013年2月26日起至付清全部款项止）；3、被告返还其余购房款250万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息（自2013年3月4日起至付清全部款项止）；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年2月26日，原告蒋朝瑞购买被告竹韦、陈秀英、陈德亮所有的位于广安市广安区滨河路一段三楼商铺（该商铺系被告元商铺被拆迁后赔偿所得，现位于广安国际商业中心三楼临空调机房处）。双方约定：商铺面积为300平方米，每平方米10000元，总价计300万元，购房定金50万元，定金交付后一个月内办理相关购房手续并付完余款250万元。同日原告向被告竹韦提供的银行账户转购房定金50万元，2013年3月4日，原告按约定再次向被告竹韦提供的银行账户转购房款250万元。竹韦与陈秀英系夫妻关系，且共同与原告签订了房屋买卖合同，收取了50万元定金；原告所缴纳的购房余款250万元系由三被告共同收取；2015年12月23日，竹韦、陈秀英、陈德亮三被告共同向原告承若：退还蒋朝瑞所交300万元购房款。但被告未按照约定办理相关手续，原告多次催促被告履行协议，但被告仍不办理相关手续。因被告陈德亮未履行催告、通知等义务等不作为行为，导致双方未签订书面协议，且经原告代理人查询，诉争的房屋办理产权登记约在2016年8至11月，被告陈德亮在未通知原告完善相关手续的情况下径行将诉争房屋产权办理自己名下，以实际行动表明不愿意履行合同，导致双方买卖协议履行不能；同时，诉争房屋存在权利限制导致合同难以实现履行；不论承诺上陈德亮的签名是由谁所签，被告竹韦是基于为被告陈德亮代理而对原告作出了诉争房产产权办理下来立即退还购房款的承诺，对陈德自然产生了代理效果，即承诺退款意思的发出也系陈德亮的行为。总之，原告欲买房产的目的无法实现，迫于无奈，只得在2015年12月23日要求与被告解除房屋买卖合同并返还购房全部款项，被告同意解除买卖合同并承若退回全部购房款。但时至今日，被告仍迟迟不予退款。被告竹韦辩称：不同意原告的全部诉讼请求。诉争的房屋不是被告竹韦、陈秀英、陈德亮三人所有的房屋，而是陈德亮单独所有，竹韦并不是实际卖房人；本案解除合同理由不成立，双方约定在“一个月内办理相关手续”是指签约及缴款，而不是办理产权转移手续。被告陈德亮辩称：诉争的房屋所有人是陈德亮，并不是三被告人共有。诉争房屋系陈德亮于2011年9月1日拆迁后取得，房屋因拆迁置换后的面积为1042.5平方米。原告与陈德亮口头约定由被告购买其中的300平方米，并对位置等主要内容进行了确认，未签订书面合同是因为当时存在税收的问题；被告陈德亮收到了原告支付的250万元购房款属实，原告主张的定金50万元陈德亮不知情。原告与陈德亮之间的合同目的能够实现，2016年4月开发商已经将房屋进行了移交，诉争部分的房屋面积与位置均达到合同要求，具备交付房屋的条件，有履行合同的能力。被告陈秀英未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原、被告身份信息复印件。证明原被告主体适格；2、房屋拆迁安置补偿协议书。证明诉争房屋系陈德亮所有；3、结婚登记审查处理表。证明被告竹韦、陈秀英于2005年8月24日在广安区民政局办理了结婚登记手续；4、竹韦、陈秀英出具的《订金》条、银行转款明细打印件。证明2013年2月26日，被告竹韦、陈秀英向原告出具了收到原告购买诉争房屋定金50万元的条子，并约定在一个月内办理相关手续后付完房款250万元；5、收条及银行专款凭据。证明2013年3月4日，原告向被告陈德亮、陈秀英、竹韦支付了购房余款250万元；6、《承诺书》，证明2015年12月23日，原告与三被告达成解除合同的合意，被告竹韦及陈秀英、陈德亮出具《承诺书》表示愿退还原告的购房款300万元，解除合同；7、不动产查询结果通知书。证明诉争的陈德亮所有位于广安区滨河路一段38号建筑面积为520.7平方米的房屋，有查封，有权利瑕疵，并非被告所说的能够履行。被告竹韦质证后认为，对原、被告的身份信息打印件，以及250万元的收条均无异议；对50万元的《订金》条的真实性无异议，但这是“订”金，并非担保法上的定金；承诺书上的签字虽然显示为“竹韦、陈德亮、陈秀英”，但其中“陈德亮、陈秀英”字样并非陈德亮、陈秀英本人所写，三个签字均为竹韦所签；对不动产查询结果的真实性无异议，但与本案无关联，不能证明本案的合同不能履行。查封的是拆迁前的老房子，拆迁后的新房子是没有查封的。被告陈德亮质证后认为，对原、被告的身份信息打印件，以及250万元的收条的三性均无异议；50万元《订金》条他方没有收到该笔款项，对此不知情；《承诺书》经核实上面“陈德亮”字样并非他本人所签；对不动产查询结果，诉争房屋拆迁前由于要进行产权调换，就对房屋进行了锁定，不是司法查封。被告竹韦围绕其抗辩理由，提交了如下证据：1、民事调解书。证明竹韦与陈秀英已于2008年12月24日经广安区人民法院调解离婚；2、通话录音。通话录音载体为U判和光盘各一，保存的均系同一内容，即原告与竹韦的通话录音，证明原告自己亲口所说自己没有钱不买房了，原告不买房的原因不是因手续而是自己的资金原因造成的。原告质证后认为，对调解书的真实性无异议，但如果签订协议书竹韦不是陈德亮委托的，则其无权处理诉争房屋，其行为应认定为诈骗。如果是陈德亮委托的，则竹韦处理诉争房屋的行为都能代表陈德亮；通话录音与本案的书面证据相矛盾，蒋朝瑞实际支付了购房款，不存在资金不足的情况。被告陈德亮质证后认为，对调解书的真实性无异议，他委托竹韦找买家，并承诺给竹韦10万元好处费，不存在诈骗；通话记录他方不知情。被告陈德亮围绕其抗辩理由，提交了如下证据：1、房屋拆迁安置补偿协议。证明诉争房屋系拆迁后的房屋，拆迁后的房屋没有被查封的情形，系陈德亮所有；2、现场勘察照片。照片拍摄于2013年3月，是在新房调换处原告看房屋现场拍摄的照片，照片上的三人分别为竹韦、蒋朝瑞、陈秀英。原告质证后认为，对房屋安置补偿协议无异议；现场勘察照片可知2013年3月原告已经将300万元全部支付又去看的现场，原告已经全部履行了购买人的义务，不存在原告不想买方的情形。且通过照片可以确认竹韦的代理身份。被告竹韦质证后认为，对安置补偿协议无异议，且能证明查封的是老房子，调换后的新房未被查封；照片上中间的人是蒋朝瑞，右边的是陈秀英。本案审理中，原告于2017年7月10日向本院提出书面申请，要求调取陈德亮所有的产权证号为000*****的位于广安市广安区滨河路一段38号，建筑面积为520.70平方米，用途为商业的房产的查封具体状态，即查封性质、申请查封人、查封金额等。本院于2017年7月20日向广安市不动产登记局发出了协助查询函，同日，广安市不动产登记局向本院出具了《计算机信息查询单》，显示所有权人为陈德亮，产权证号为000*****，建筑面积为520.70平方米，位于广安市广安区滨河路一段38号，用途为商业的房屋限制信息为：1、[限制文件]（历史数据）；2、[限制文件]（裁定书）（2016）川1602民初2942号，[限制人]广安市广安区人民法院李建波。原告质证后认为，被告竹韦质证后认为，被告陈德亮质证后认为，本院经审理认定事实如下：2013年，原告蒋朝瑞与被告陈德亮达成口头购房协议，由原告蒋朝瑞购买被告陈德亮所有的位于广安市广安区滨河路一段三楼门市（位置为邻空调机房处），面积为300平方米，价格为1万元每平方米，总价款为300万元。2013年2月26日被告竹韦、陈秀英向原告蒋朝瑞出具了《订金》条一份，内容为：“今收到蒋朝瑞购买商品房位于广安市广安区滨河路一段三楼门市300平方，交订金50万元，在一个月内办理相关手续后付完房款250万元，门市位置见图邻空调机房处。收款人：竹韦、陈秀英，2013.2.26”。同日，原告蒋朝瑞向账号为4340**********的银行账户转款50万元。2013年3月4日，三被告共同向原告出具了《收条》1张，内容：“今收到蒋朝瑞购房款贰佰伍拾万元正，属实！收款人陈德亮、陈秀英、竹韦，2013.3.4。同日，原告蒋朝瑞向帐号为4340**********的银行账户转账250万元”。2015年12月23日，被告竹韦向原告蒋朝瑞出具了《承诺书》，内容为：“本人竹韦承诺于2016年待位于广安国际商业中心三楼商铺产权办理下来，立即申请贷款退还蒋朝瑞所交的300万元购房款。,承诺人：竹韦陈秀英陈德亮。2015.12.23”。庭审中，被告竹韦陈述，该承诺书承诺人处“陈秀英”、“陈德亮”字样系自己书写的，并非被告陈德亮、陈秀英本人所写；被告陈德亮亦陈述，该“陈德亮”字样并非其本人所写；原告蒋朝瑞称该承诺书上“陈德亮”、“陈秀英”显示是由陈德亮、陈秀英所写，但在期限内未提出书面笔迹鉴定申请。本案休庭后，本院再次要求原告蒋朝瑞对其提交的《承诺书》上“陈德亮”、“陈秀英”字样由谁所写作出说明以便分配举证责任。原告蒋朝瑞称，该承诺书上“陈德亮”字样是由竹韦代写的。同时查明，被告陈德亮与陈秀英系父女关系。被告竹韦与被告陈秀英于2005年8月24日在广安市广安区民政局办理了结婚登记手续，于2008年12月24日经本院调解离婚。2011年9月1日，被告陈德亮作为被拆迁人与拆迁人广安瑞泽房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定被拆迁房屋为位于广安市广安区滨河路一段38号2-306，产权证号为000*****，建筑面积为520.7㎡。实行产权调换的方式对陈德亮进行拆迁安置，产权调换面积为1042.55㎡。2017年7月20日，广安市不动产登记局向本院出具了《计算机信息查询单》，显示所有权人为陈德亮，产权证号为000*****，建筑面积为520.70平方米，位于广安市广安区滨河路一段38号，用途为商业的房屋限制信息为：1、[限制文件]（历史数据）；2、[限制文件]（裁定书）（2016）川1602民初2942号，[限制人]广安市广安区人民法院李建波。本院认为，原告蒋朝瑞与被告陈德亮口头订立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同法的规定，当事人解除合同的方式包括协议解除与法定解除。原、被告在口头协议中对合同的解除条件、违约责任等未作明确约定，现原告主张解除合同的理由为：因被告陈德亮的过错未签订书面协议、办理产权转移登记等导致买卖协议履行不能；诉争房屋存在权利限制导致合同目的难以实现；被告竹韦基于为被告陈德亮代理对原告作出了诉争房产产权办理下立即退还购房款的承诺对陈德亮产生代理效果等。对此，本院认为，对于原告提出的合同履行不能的问题，双方未签订书面合同并不能导致合同履行不能，原告亦未提供证据证明诉争房屋现已办理了产权登记，且即使诉争房屋产权登记办理在了被告陈德亮名下，也并不影响合同的履行，故对原告的该项意见，本院不予采纳；对原告提出的诉争房屋存在权利限制的问题，根据本院依原告申请调取的诉争房屋的限制信息可知，诉争房屋现除本案审理期间的对诉争房屋采取了保全行为外，目前并无其他被限制的情形，故对原告的该项意见，本院不予采纳；对原告提出的被告竹韦、陈秀英系陈德亮出卖涉案房产的委托代理人，被告竹韦作出一旦办理产权即退还购房款的承诺对陈德亮产生代理效果的问题。《民法通则》第六十四条规定，“代理包括委托代理、法定代理和指定代理”，本案中，不存在法定代理或指定代理的情形，委托代理应有本人的书面或口头授权，但本案没有证据证明被告陈德亮对被告竹韦作出的“于2016年待位于广安国际商业中心三楼商铺产权办理下来，立即申请贷款退还蒋朝瑞所交的300万元购房款”承诺行为有书面或口头的授权。因此，竹韦的承诺行为不属于有权代理行为。同时，被告竹韦向原告作出的《承诺书》载明，“本人竹韦承诺……”，虽然落款处有被告“陈德亮”字样，但该签名系竹韦所写，原告对被告竹韦作出承诺的行为既未提供证据证明其审查了竹韦有无代理权，又未提供证据证明其与陈德亮本人进行了核实并未要求陈德亮予以确认或追认。该承诺书系被告竹韦以自己的名义作出，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定可知，构成表见代理的要件之一是行为人“以被代理人名义订立合同”，故被告竹韦向原告作出承诺书的行为亦缺乏构成表见代理的基础。故被告竹韦向原告作出承诺书的行为亦不构成表见代理，故对原告的本项意见，本院亦不采纳。综上，原告主张解除合同的理由不符法律规定，被告陈德亮亦不同意解除合同，故原告要求解除原告与被告陈德亮签订的房屋买卖合同的主张，本院不予支持，原告与被告陈德亮之间的房屋买卖合同应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告蒋朝瑞的诉讼请求。案件受理费30800元，保全费5000元，由原告蒋朝瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川广安市中级人民法院。审 判 长  刘青华人民陪审员  王 刚人民陪审员  曾昌意二〇一七年八月十日书 记 员  周 英