贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2626民初162号原告：岑巩县凯德物业管理有限公司，营业执照注册号为522626000062743，组织机构代码为：32208792-X，地址为贵州省黔东南州岑巩县新兴新思大道幸福壹号3栋B1。（以下简称“凯德物业”）。法定代表人：黄川黔，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴跃，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆治文，系该公司总经理助理。被告：岑巩县福乐哆购物有限公司，统一社会信用代码为91522626322148462U，住所为贵州省黔东南州岑巩县新兴新思大道东侧西区商业街4栋一、二层楼铺面。（以下简称“福乐哆”）。法定代表人：郭如江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付忠奇，贵州贵黄叶律师事务所律师。被告：贵州省岑巩县隆成房地产开发有限责任公司，住所为贵州省黔东南州岑巩县新兴大道172号，统一社会信用代码为915226260550425907。（以下简称“隆成房产”）。法定代表人，代正杨，系该公司总经理。委托诉讼代理人，刘大正，系该公司职员。原告凯德物业与被告福乐哆、隆成房产物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序于2017年5月17日第一次公开开庭进行了审理，因案情复杂，同年6月20日裁定适用普通程序审理，并于2017年8月17日第二次公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院同意原告凯德物业申请追加隆成房产为本案被告参加诉讼。原告凯德物业的委托诉讼代理人吴跃、陆治文，被告福乐哆委托诉讼代理人付忠奇，被告隆成地产委托诉讼代理人刘大正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯德物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告福乐哆支付原告物业管理费共计376633.70元；2、依法判令被告福乐哆支付原告水、电费共计114729.00元；3、依法判令被告福乐哆支付岑巩县供电局新兴供电所电费96296.74元。在审理过程中，原告放弃主张被告福乐哆支付水、电费共计114729.00元的请求。事实和理由：2015年1月1日，福乐哆与贵州省岑巩县捷顺物流有限责任公司（以下简称“捷顺物流”）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同一”）。合同约定：福乐哆承租坐落于岑××县××大道东侧西区商业××、××、××层商铺，面积约5641m2，并将台阶上约600m2的铺面和约100m2的空地送给福乐哆公司使用；物业费、水电费均由被告福乐哆自行承担。2015年1月1日，福乐哆与捷顺物流签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同二”），合同约定：福乐哆承租坐落于岑××县××大道东侧幸福壹号3号楼一层，面积约642m2；物业管理费、水、电费、环保卫生费、工商费、税费等由被告福乐哆自行承担。依据合同一、合同二的约定，房管所实测得面积6629.73m2，福乐哆从2015年1月1日入住至2017年3月1日共拖欠物业管理费共计358005.40元，即6629.73m2×27个月×2.00元。2015年3月12日，福乐哆与捷顺物流签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同三”）。合同约定：福乐哆承租坐落于岑××县××大道东侧××西区商业××层（××、××、××）号商铺，面积约143.4m2（实际测绘面积为138.63m2）；水、电费、环保卫生费、工商费、税费等由福乐哆自行承担。福乐哆从2015年3月12日入住至2017年3月1日，拖欠物业管理费共计6571.1元，即138.63m2×23个月7天×2.00元。福乐哆在超市经营期间，使用幸福壹号2号楼面积为123.12m2的A-202室，面积为122.74m2的B-202室作为生活住房。该两套房屋实际测绘面积共为245.86m2，福乐哆从2015年1月1日入住至2017年3月1日，拖欠物业管理费共计12520.98元，即231.87m2×27个月×2.00元。综上，福乐哆共计欠凯德物业物业管理费376633.70元。2016年5月福乐哆在岑巩供电局新兴供电所开户用电。至今超市经营用电欠缴电费96158.24元；在使用幸福壹号2栋2单元102号房作为食堂期间欠缴电费126.20元；福乐哆员工孔令辉在使用幸福壹号2号楼B-202号房作为宿舍居住期间欠缴电费12.30元。以上三项共计96296.74元。福乐哆辩称，首先，其承租的房屋消防验收不合格，致使其不能使用租赁房屋。加上双方合同中明确约定免租期从2015年1月1日到2017年12月31日免除房屋租金和物业管理费，即从2018年1月1日起福乐哆才应支付房屋租金和物业管理费；其次，福乐哆与岑巩供电局、岑巩县自来水公司签订用电、用水合同，由福乐哆向岑巩供电局及岑巩县自来水公司交纳费用。福乐哆并没有用原告的水电，原告亦无代福乐哆垫付水、电费，因此，原告无权向福乐哆主张电费。最后，幸福壹号2号楼A-202、B-202号房屋确实是给福乐哆员工居住使用，所产生的物业管理费其予以认可，但应参照幸福壹号2号楼住户缴纳物业管理费的标准计算，从2016年7月至同年10月止3个月的物业管理费。隆成房产辩称，首先，其与凯德物业签订了《物业管理合同》，合同中明确说明物业费由凯德物业依据当地物价局的相关规定，确定住宅每平方米1.00元，商用每平方米2.00元，并代收代缴水、电费；其次，认为福乐哆租用其公司项目西区1、2层商铺经营超市，享受了凯德物业的物业服务，应承担相应的物业管理费；最后，认为福乐哆还应支付在生产经营过程中产生的水、电费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明书，组织机构代码证、法定代表人身份证复印件等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1、合同一、合同二、合同三，拟证明被告承租房屋的面积、租金、开业时间、违约处罚、且三年内不得撤场的约定以及接受原告物业服务的事实。福乐哆提出合同一有三年的免租期，三年之内物业管理费和租金免除，加上2016年12月11日福乐哆已经与隆成房产解除了该合同一；对合同二、三有半年的免租期，应从2016年1月份开始计算物业管理费。隆成房产对该组证据没有异议。本院认为，该组证据可以证明2015年1月1日，捷顺物流与福乐哆签订合同一，合同约定：福乐哆承租岑××县××大道东侧西区商业××、××、××层商铺用于经营生活超市，房屋面积为5641㎡。福乐哆接受捷顺物流小区物业管理处的物业服务，超市垃圾由福乐哆自行负责，物业费由福乐哆与物业公司协商解决。2015年1月1日，捷顺物流与福乐哆签订合同二，合同约定：福乐哆承租原告位于岑××县××大道东侧幸福壹号3号楼一层用于经营超市百货，约642㎡，物业管理费由福乐哆承担。2015年3月12日，捷顺物流与福乐哆签订合同三，合同约定：福乐哆承租原告位于岑××县××大道东侧××西区商业××层××、××、××号商铺用于经营超市百货配套，租用面积约为143.40㎡，物业管理费由福乐哆承担的事实。2、岑巩县房产测绘队出具的测绘信息表及平面图一份，拟证明合同一、二中福乐哆承租原告房屋的实际面积为6629.73㎡。福乐哆提出合同一、二中公司租赁房屋的总面积应为6353㎡，并认为176.18平方米的二层楼办公用房是福乐哆修建，不应计算在缴纳物业管理费的面积内。隆成房产无异议。本院认为，该组证据不能证明合同一、合同二中福乐哆租赁的房屋面积为6629.73㎡，但对福乐哆与原告认可的合同一、合同二中租赁房屋的面积为6353㎡，予以确认。3、2016年凯德物业费用催缴通知单，拟证明福乐哆拖欠物业管理费的事实。福乐哆提出其没有收到该催缴通书。隆成房产无异议。本院认为，该证据系凯德物业制作，未有福乐哆员工签收或注明拒签说明，不能证明凯德物业向福乐哆催收物业管理费。4、福乐哆水费、电费明细表一份，拟证明福乐哆拖欠原告水电费的事实。福乐哆提出明细表上所欠水电费114729.00元已抵扣装修款。隆成房产无异议。本院认为，该证据与原告诉讼请求无关，不予采信。5、岑巩供电局新兴供电所出具的电费说明一份，拟证明福乐哆拖欠岑巩供电局电费的事实。福乐哆提出该公司的水表、电表都是单独安装，原告应提供代缴水电费的票据。隆成房产无异议。本院认为，该证据可以证实福乐哆与岑巩供电局存在供用电关系的事实。6、承诺书一份，拟证明熊小红出具的4张收款收据是用于银行贷款，不是被告福乐哆向原告缴纳水电费而出具的凭证。福乐哆提出承诺书不是郭如江亲笔书写，4张收款收据是经原告盖章认可的。隆成房产无异议。本院认为，该证据与原告诉请无关。7、《小区物业管理服务合同》一份，拟证明原告与隆成房产签订物业管理服务合同，合同约定：由原告对隆成房产开发的幸福壹号房产项目提供物业管理服务，物业费按住宅每月每平方米1.00元收取，非住宅每月每平方米2.00元收取，期限为3年，从2014年12月30至2017年12月30日止。福乐哆提出租赁的房屋漏水，消防也存在问题，凯德物业未履行物业管理的职责。隆成房产无异议。本院认为：该证据可以证实2014年12月30日，隆成房产与凯德物业签订了《小区物业管理服务合同》，合同约定：凯德物业对隆成房产开发的幸福壹号房产项目提供物业管理服务，物业费按住宅每月每平方米1.00元收取，非住宅每月每平方米2.00元收取，委托管理期限为3年的事实。8、《商品房买卖合同》第23页，拟证明前期物业管理约定选聘的物业服务企业是凯德物业，经岑巩县住房城乡建设局备案登记的物业服务费是住宅每月每平方米是1.00元，非住宅每月每平方米是2.00元的事实。福乐哆公司提出物业管理费应由隆成房产承担。隆成房产认为物业管理费应是谁使用谁承担。本院认为，该证据可以证明隆成房产开发的幸福壹号房产项目的前期物业选聘凯德物业为物业服务企业，以住宅每月每平方米是1.00元，非住宅每月每平方米是2.00元收取物业管理费。并经岑巩县住房城乡建设局备案登记的事实。9、委托书一份，拟证明岑巩供电局委托凯德物业向福乐哆收取电费的事实。福乐哆提出凯德物业代岑巩供电局向福乐哆主张电费，诉讼主体资格不符合，只有在凯德物业代福乐哆缴清电费后，方能向福乐哆主张电费。隆成房产无异议。本院认为，该证据可以证明2016年11月15日，岑巩供电局新兴供电所委托凯德物业办理福乐哆电费收取及相关事宜的事实。福乐哆提交的证据：1、合同一、合同二、合同三、投资协议书、协议书，拟证明租赁房屋的租期从2015年7月1日起算，合同一约定了物业管理费和房屋租金的免交期间；2015年6月1日隆成房产通知福乐哆进场装修的事实。凯德物业提出免租期约定免租金，而不是免物业管理费，合同证实了2015年1月1日签订合同后福乐哆接受物业管理的事实。隆成房产无异议。本院认为，该组证据可以证明捷顺物流与福乐哆签订了合同一、合同二、合同三，2015年6月10日捷顺物流与福乐哆签订协议书，约定三份合同的免租期从2015年7月1日起计算的事实。2、收款收据、结算清单、收据、进场通知，拟证明（1）福乐哆电费已交至2016年6月3日；（2）捷顺物流欠福乐哆装修款51348.00元，并收到福乐哆300000.00元保证金的事实。凯德物业提出收款收据是为了贷款，且不是公司出纳出具，其没有收到福乐哆水电费款项。隆成房产无异议。本院认为，收款收据、结算清单、收据、进场通知与本案诉请无关，不予采信。3、行政处罚决定书、民事起诉状、民事裁定书各一份，证明原告服务不到位，合同一、合同二、合同三已于2016年12月10日解除的事实。凯德物业认为消防验收不合格，是出租方责任，不能证明原告物业服务不到位。隆成房产认为，其并未与福乐哆公司签订任何解除合同。本院认为，行政处罚决定书可以证明2016年1月26日福乐哆被岑巩县公安消防大队行政处罚责令停止使用；民事起诉状、民事裁定书可以证明隆成房产曾起诉要求解除房屋租赁合同，于2017年2月向本院申请撤诉并得到准许的事实。4、照片8张，拟证明租赁的房屋漏水，福乐哆向物业和隆成房产反映，物业和隆成房产均未答复的事实。凯德物业、隆成房产提出施工单位已进行了多次整改，隆成房产也自行组织修复数次，且能够在福乐哆超市营业期间正常营业。本院认为，该组照片未有合理说明拍摄时间、拍摄人、拍摄地点，且不能证明拟证目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月隆成房产名下开发的“幸福壹号”建设项目竣工，同年12月30日，隆成房产与凯德物业公司签订了《小区物业管理服务合同》，合同第十九条第1款载明“住宅房屋由凯德物业按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由凯德按建筑面积每月每平方米2.00元向业主或物业使用人收取”，服务合同到岑巩县住建局进行了备案登记。2015年1月1日，隆成房产委托捷顺物流与福乐哆签订了合同一，合同约定：福乐哆承租岑××县××大道东侧西区商业××、××、××层商铺用于经营生活超市，房屋面积为5641㎡。福乐哆接受捷顺物流小区物业管理处的物业服务，超市垃圾由福乐哆自行负责，物业费由福乐哆与物业公司协商解决。2015年1月1日，隆成房产委托捷顺物流与福乐哆签订合同二，合同约定：福乐哆承租原告位于岑××县××大道东侧幸福壹号3号楼一层用于经营超市百货，约642㎡，物业管理费由福乐哆承担。2015年3月12日，隆成房产委托捷顺物流与福乐哆签订合同三，合同约定：福乐哆承租原告位于岑××县××大道东侧××西区商业××层××、××、××号商铺用于经营超市百货配套，租用面积约为143.40㎡，物业管理费由福乐哆承担。2015年6月10日，捷顺物流与福乐哆签订《协议书》，协议约定：福乐哆装修必须6月20日前进场，2015年7月1日开始，其他三份房屋租赁合同（2015年1月1日签订的两份，2015年3月12日签订的一份）全部同时须延六个月。即2015年7月1日起算免租期，三份房屋租赁合同其他条款不变。福乐哆在经营超市期间，使用幸福壹号2号楼A-202、B-202号房屋给福乐哆员工居住，两套房屋面积共计245.86㎡。2016年11月15日，岑巩供电局新兴供电所委托凯德物业办理福乐哆电费收取及相关事宜。本院认为：业主与房屋使用人约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定。在本案中，凯德物业与隆成房产签订了《小区物业管理服务合同》，凯德物业依照服务合同约定对幸福壹号商贸物流综合体一期进行了物业管理服务。虽然福乐哆未与凯德物业签订《小区物业管理服务合同》，但是福乐哆作为承租人享受了物业服务，其在享受物业服务的同时也应该履行缴纳物业管理费的义务，加上隆成房产委托捷顺物流与福乐哆签订的合同一、合同二、合同三均约定物业管理费由福乐哆缴纳。据此，原告主张福乐哆支付物业管理费的请求，符合法律规定，本院予以支持。福乐哆提出在合同一中约定免租期内免除物业管理费的意见，合同一中并未明确约定在免租期内福乐哆不用缴纳物业管理费，而合同一的第八条载明免租期满后，提前15天预付正式起租开始半年的租金及物业费，仅是对正式租期预付房屋租金和物业管理费在时间上进行的约定。且合同第九条明确载明物业费由福乐哆与物业公司协商解决；据此，福乐哆提出免租期内免除物业管理费的意见，本院不予采纳。收取物业管理费的起算期间应以福乐哆与隆成房产委托捷顺物流签订的合同一、合同二、合同三为基础，故以福乐哆的房屋租赁起算期间为依据计算。本案中，合同一、合同二均约定租赁期从“2015年1月1日起，合同三约定“租赁期从2015年4月1日起，但是捷顺物流与福乐哆签订的《协议书》，将三份《房屋租赁合同》的租赁期进行了调整变更，租赁期均从2015年7月1日起算。据此，凯德物业主张合同一、合同二从2015年1月1日起算物业费，合同三从2015年3月12日起算物业管理费的请求，本院不予支持。福乐哆超市虽然于2016年10月8日停业，但其转租的部份商铺尚在营业中，且福乐哆在本案起诉时尚未将租赁房屋交还隆成房产。据此，福乐哆应支付物业管理费的起止时间为2015年7月1日至2017年3月1日，共计20个月。凯德物业未有提供确实充分证据证明福乐哆经营使用两套住房的时间是2015年1月1日至2017年3月1日，但福乐哆认可其在该两套房屋内居住了3个月，两套住房物业管理费可按3个月计算。凯德物业主张两套住房的物业管理费从2015年10月1日至2017年3月1日止的请求，本院不予支持。在庭审中，凯德物业与福乐哆对于合同一、合同二的租赁面积达成一致意见，均认可两份合同的租赁面积为6353㎡，物业费可按此计算。福乐哆依据合同一在空地上自建的176.18㎡房屋作为办公用房，该房屋不是隆成房产开发，且凯德物业收取物业管理费的范围仅为《小区物业管理服务合同》中约定的范围，而福乐哆作为该房的建设方并未与凯德物业签订物业管理服务合同。故凯德物业主张该自建房屋缴纳物业管理费的请求，缺乏相关依据，本院不予支持。凯德物业与隆成房产签订的《小区物业管理服务合同》第十九条第1款载明“住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.00元向业主或物业使用人收取”。据此，福乐哆应向凯德物业支付物业管理费共计(6353㎡+143.4㎡)×20月×2.00元+245.86㎡×3月×1.00元=260593.58元，超出部分本院不予支持。在本案中，岑巩供电局新兴供电所虽然委托凯德物业代为收取福乐哆的电费，但是福乐哆已经在岑巩供电局新兴供电所单独开户，电费并不归凯德物业所有，故凯德物业要求福乐哆支付电费96296.74元的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告岑巩县福乐哆购物有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告岑巩县凯德物业管理有限公司物业费260593.58元；二、驳回原告岑巩县凯德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9677.00元，由原告岑巩县凯德物业管理有限公司负担5417.00元，被告岑巩县福乐哆购物有限公司负担4260.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  刘 萍审 判 员  张亚珠人民陪审员  刘衍鹏二〇一七年八月二十九日书 记 员  吴 波