成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初2888号原告：陈津金，女，1985年1月20日出生，住四川省成都市温江区。原告：韩雨良，男，1983年4月9日出生，住四川省成都市温江区。被告：四川亚东房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区年丰巷**号附*号。法定代表人：陈治春。委托诉讼代理人：姚犇，四川锦官城律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：罗乐，四川锦官城律师事务所律师，特别授权代理原告陈津金、韩雨良诉被告四川亚东房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，本院于2017年8月14日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈津金、韩雨良，被告亚东公司的委托诉讼代理人姚犇、罗乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、要求被告马上办理房屋产权证；2、要求被告赔偿违约金33154元；3、本案法律诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年6月26日我夫妻二人在位于温江区德通桥路99号与四川亚东房地产开发有限公司签订了购房合同，所购房屋位于四川省成都市温江区德通桥路99号紫钻时代格澜威尔小区X栋X单元X号，房屋建筑面积为124.41平方米。购买房屋的总价款是604569元。在签定正式合同前于2011年6月4日先缴纳了购房定金20000元，后来在2011年6月26日又缴纳了首付款164569元，2011年9月10日通过银行贷款向被告支付了420000元购房余款，到2011年9月10日该房屋的合同总价款人民币604569元已全部交清。开发商在小区楼盘完工后于2013年7月19日进行了房屋交接，在接收房屋的当日按开发商的要求，统一向开发商提前缴纳了房屋契税和办证费共计11510元。按照合同附件第七条关于主合同第十九条的规定的第4项之约定，开发商在交房之日起600个工作日内办理房屋产权证，如开发商在约定时间内未办理房屋所有权证的，逾期每日按房价总价款的万分之四支付违约金给买受方。但被告方仍然未给我们办理房屋产权证，曾多次找开发商要求办理房屋产权证无果，开发商一拖再拖毫无办证诚意，从2015年12月18日至2017年6月18日因开发商一直回避不解决房屋产权办证问题，违反了合同约定，现起诉到法院。庭审中原告明确第二项诉讼请求为：违约金计算方式按照已经支付购房款604569元为基数，从2016年1月16日计算至不动产权登记之日。被告亚东公司辩称，亚东公司承认原告所主张的事实，但是亚东公司没有违约行为。一、被告有延迟办证的情况，2016年2月19日出台的财政部调解房地产契税营业税规定减少家庭住房的契税，由此我方按照国家的要求业主提交新的办证的材料，耽误了办证的时间；二、被告一直积极办理产权分户手续，被告未办理产权不是自身造成的。温江的国土局出台了暂停办理分户的政策，不是被告不办理房屋产权证，是温江区国土局导致的。如果法院判令被告承担违约金，被告认为违约金的截止时间应为2016年8月23日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告签订了《商品房买卖合同》及合同附件，被告将其开发建设的四川省成都市温江区德通桥路99号紫钻时代.格澜威尔小区X栋X单元X号房屋出售给原告，合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元，原告购买的房屋竣工验收备案时间为2013年8月26日，被告已于2013年将原告购买的房屋交付原告使用。原告已向被告交纳契税、专项维修基金等费用，截至法庭辩论终结，被告未为原告办理完毕房屋产权证书。另，《商品房买卖合同》第十九条关于转移登记的约定为：“买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记”，《商品房买卖合同补充协议》第七条第4项约定；“出卖人应在取得《房屋竣工验收备案表》之日起600个工作日内为买受人办理房屋所有权证。如出卖人未能在约定的时间内为买受人办理房屋所有权证书，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之四支付违约金”。以上事实，有当事人陈述、以及原告向法庭提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》、《竣工验收备案书》等证据在卷予以佐证。经审理查明，双方当事人就被告应当为原告办理不动产权证书一项无争议。本案双方争议的焦点在于：1、亚东公司至今没有给原告办理不动产登记证书是否构成违约。2、亚东公司是否需要向原告支付违约金。对于上述争议焦点，本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。《商品房买卖合同》第十九条第二款约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议处理。”根据合同附件第七条第四项的约定，“出卖人应在取得《房屋竣工备案表》之日起600个工作日内为买受人办理房屋所有权证书，如出卖人未能在约定的时间内为买受人办理房屋所有权证书，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之四支付违约金。”本案诉争房屋竣工验收备案时间为2013年8月26日，虽然没有证据证明被告取得《房屋竣工备案表》的具体时间，但是被告对原告提出的从2013年8月26日起算办理房屋所有权证书的时间没有异议，故被告应从2013年8月26日起在600个工作日内，即在2016年1月18日之前为原告办理房屋所有权证书，至今被告未能协助原告取得不动产权证书，被告已构成违约，本院确认被告应当协助原告办理诉争房屋的不动产权证书并承担给付违约金责任。虽然原被告双方在《商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为“逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之四支付违约金”，被告在庭审过程中抗辩其不承担违约金责任，其抗辩不承担违约金实质上就是对违约金约定过高请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定为被告请求调整违约金提供法律依据，本院酌情将“逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之四支付违约金”调整为按买受人已付房价款万分之一支付违约金。被告亚东公司在庭审中提供小区公告栏照片三张，以证明其已经于2016年3月1日、2016年4月1日、2016年4月23日通知小区全体业主补交办证资料，原告认可该证据的真实性，但认为被告系在约定的办证期限之后才委托物业管理公司在小区公告栏张贴公告，且该证据也无法证明其已经实际向包括原告在内的所有小区业主履行了告知义务。本院认为，协助房屋买受人办理房屋权属证书系商品房开发商的合同义务，开发商同时也是房屋权属证书的实际经办人，其应当在约定的办证期限前为房屋买受人办理完毕房屋权属证书。本案中，被告三次张贴公告的时间均在双方约定的办证期限（即2016年1月15日）之后，且被告的该行为在客观上并不确保通知的内容能为所有小区业主所知晓，因此，被告已属违约，应当立即履行合同义务，为原告办理房屋权属证书并支付违约金。被告抗辩是因为国土资源局的原因导致被告未能协助原告办理房屋产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告因为第三人的过错违约不能成为免责理由，其依法应当向原告承担违约责任，故被告的抗辩理由本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、四川亚东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助陈津金、韩雨良到不动产登记机构办理原告所购买的位于温江区柳城街办德通桥路99号X栋X单元X号房屋的不动产权属证书；二、四川亚东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈津金、韩雨良支付违约金（违约金计算方式为：以已付购房款604569元为基数，按每日万分之一计算，从2016年1月19日起计算至办证完毕之日止）；三、驳回陈津金、韩雨良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取314元，由四川亚东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  魏义欢二〇一七年八月二十三日书记员  陈 强附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。