江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终2954号上诉人（原审被告）：张岳清，男，1954年7月11日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：曹良（系张岳清、周金妹女婿），男，1979年1月1日生，汉族，住无锡市新吴区。上诉人（原审被告）：周金妹，女，1954年11月14日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：曹良（系张岳清、周金妹女婿），同上。被上诉人（原审原告）：王琦，女，1968年3月26日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴明章（系吴凯父亲），男，1957年7月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：吴凯，男，1981年12月1日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴明章（系吴凯父亲），同上。上诉人张岳清、周金妹因与被上诉人王琦、吴凯房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张岳清、周金妹上诉请求：改判其与王琦、吴凯私下订立且未经过公证的农村拆迁安置房屋买卖合同无效，诉讼费由吴凯、王琦承担。事实和理由：双方签订的案涉房屋买卖合同违反了《土地管理法》第四条、《合同法》第四十四条第二款、《关于农村集体土地登记发证的若干意见》和2012年8月国土部、住建部下发的《关于遏制违法建设小产权房问题的通知》的强制性规定，应属无效。吴凯、王琦答辩称，双方签订的房屋买卖协议有效，其已支付了全部购房款，且一直居住到现在，现在已经符合约定的过户条件，张岳清、周金妹应当配合办理过户手续。故一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。王琦、吴凯向一审法院起诉请求：判决张岳清、周金妹依据协议约定履行办理房屋过户手续的义务。一审法院认定事实：2005年3月30日，王琦、吴凯与张岳清、周金妹签订了《房产转让协议》，双方约定：张岳清、周金妹自愿将坐落于无锡市前进花园A区13号101室、建筑面积为129.45平方米的房屋出售给王琦、吴凯（以领取房产证的面积为准）；王琦、吴凯自愿购买上述房屋，双方商定房屋以每平方米2626元成交，总价为340000元，具体付款方式为协议签订时首付295000元，余款45000元在张岳清、周金妹交付给王琦、吴凯房票和钥匙时全部付清；张岳清、周金妹应当在2005年4月10日前将房屋交付给王琦、吴凯，该房屋暂时没取得房产证、土地证；张岳清、周金妹待符合政策规定条件可以领取房产证、土地证时，应当在一个月内到相关部门办理房产证、土地证并和王琦、吴凯共同到无锡市房产管理局产权监理处办理产权过户手续，王琦、吴凯按有关规定承担应缴纳的费用。案外人钱某、范宪忠在协议书的见证人一栏签字。2005年4月10日，王琦、吴凯付清全部房款，张岳清、周金妹向王琦、吴凯交付了房屋。此后，王琦、吴凯对案涉房屋进行装修，并由吴凯及其家人共同居住使用至今。2009年12月29日，案涉房屋以张岳清、周金妹为所有权人领取了房屋所有权证。2013年4月28日，以张岳清、周金妹为使用权人领取了国有土地使用权证。一审中，张岳清、周金妹陈述在签订协议时吴凯并未到场，吴凯的名字是其父亲吴明章代签的，该行为属于欺诈；协议签订后，其二人询问了拆迁部门工作人员，得到答复是拆迁安置房屋不得上市交易，且房屋建造本身不合法，所以签订的《房产转让协议》无效，在房屋权属证书办理前，其二人已经向王琦、吴凯主张要收回房屋，但王琦、吴凯一直回避、拒绝，此后其二人也未采取其他措施，提供征收土地方案公告复印件、拆迁补偿协议复印件、证人钱某予以证明。证人钱某陈述：其与张岳清、周金妹是朋友，因张岳清让其帮忙出售前进花园的安置房，所以其通过一个范姓朋友联系到了吴明章；签订协议的时候有4个人在场，分别是其本人、范姓朋友、张岳清与吴明章，因时间较长其不记得周金妹等人是否在场；协议上共计6人的签名都是由该6人本人签名，但不记得其他签名人员的情况；因买卖房屋整个过程其都是与吴明章联系的，记忆中协议上吴凯的签名是吴明章所写。王琦、吴凯表示对公告真实性无法确认，根据其自己测量的面积与公告上的不一致，且该公告亦无法证明协议无效；之前从未见到过拆迁协议，对真实性不予认可；认为证人陈述不是事实，签订协议当时两人都到场的，吴凯的签名也是本人所写，吴明章并未在协议上签字。张岳清、周金妹对证人证言无异议。经法院释明后，张岳清、周金妹表示不进行笔迹鉴定，并表示经核实吴凯签名是其本人所写，是先签好字后将协议带来由其他人签字的。一审法院认为，王琦、吴凯与张岳清、周金妹签订的房产转让协议是双方真实意思表示，协议签订后张岳清、周金妹履行了房屋交付义务，王琦、吴凯也按约付清了全部购房款，并实际占有使用了诉争房屋，协议约定的内容大部分已经履行完毕。虽然协议签订当时，在实践过程中该性质的房屋无法办理产权变更手续，但国家也并无强制性法律对此种性质房屋的买卖做出明确禁止性规定，且自2016年12月1日起无锡市范围内符合一定条件的拆迁安置房亦允许上市交易，故张岳清、周金妹所称的《房产转让协议》无效的抗辩意见于法无据，不予采信。根据双方签订的转让协议，张岳清、周金妹应当在符合政策规定后一个月内协助王琦、吴凯办理产权过户手续，由此产生的费用由王琦、吴凯承担，此是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故张岳清、周金妹应当按照协议约定履行协助办理过户手续的义务，王琦、吴凯的诉讼请求于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第二条之规定，该院判决：张岳清、周金妹应于判决发生法律效力之日起十日内协助王琦、吴凯办理无锡市前进花园13号101室房屋的产权变更登记手续。案件受理费7126元，减半收取3563元，由张岳清、周金妹负担。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，张岳清、周金妹提供由其女儿张艳玲出具的声明一份，证明张艳玲是案涉房屋被拆迁安置人，张岳清、周金妹与吴凯、王琦签订该房屋的买卖协议时没有向其告知，侵犯了其合法权利，故该协议无效。吴凯、王琦质证认为，案涉房屋的产权上没有张艳玲的名字，故张艳玲不是案涉房屋的所有权人，该证据与本案没有关联性。本案二审争议焦点为：本案《房产转让协议》是否有效，双方是否应当按照协议履行其义务。本院认为，本案《房产转让协议》成立并有效，双方均应依约履行，理由如下：张岳清、周金妹认为双方订立的协议无效，张岳清、周金妹应当对此举证证明，但从张岳清、周金妹提供的法律依据以及相关证据来看，首先张岳清、周金妹并无证据证明签订该协议时，其受到欺诈、胁迫从而作出了错误的意思表示，故应认定双方签订该协议系真实意思表示；其次张岳清、周金妹亦未能提供相关法律、行政法规依据证明案涉房屋的买卖违反了禁止性规定，双方签订的协议并不属于《合同法》第四十四条第二款规定的需要办理批准、登记等手续才能生效的合同，而是双方意思表示一致时合同即成立，自成立时生效的合同，并且案涉房屋并非不能过户，只是鉴于案涉房屋的性质，在订立协议时该房屋不能办理产权变更手续，自2016年12月1日起符合一定条件的拆迁安置房允许上市交易，且张岳清、周金妹早已领取了该房屋的所有权证和土地使用权证，因此协议中约定的过户条件已经符合，张岳清、周金妹理应按照约定积极协助吴凯、王琦办理房屋过户手续，而不是以此为借口否定协议的效力；再次，张岳清、周金妹并无证据证明张艳玲系案涉房屋的权利人，因为根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而案涉房屋的所有权证上登记的所有权人为张岳清、周金妹，张岳清、周金妹以及张艳玲均未提供相应证据推翻案涉房屋的权利证书，故张艳玲认为其系案涉房屋的权利人缺乏依据，本院不予支持；第四，案涉房屋的转让协议合法有效，双方均应遵循诚实信用原则严格履行各自义务，吴凯、王琦已于2005年4月10日履行了全部付款义务，张岳清、周金妹也于当时将案涉房屋交付给吴凯、王琦居住使用至今，案涉协议的绝大部分内容双方早已履行完毕，现房屋的过户条件已具备，张岳清、周金妹理应依约履行协助过户义务。综上所述，张岳清、周金妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7126元，由张岳清、周金妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱 菲审 判 员  朱光烁代理审判员  季静娜二〇一七年八月二十八日书 记 员  魏依雯