辽宁省营口市西市区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0803民初2081号 原告（执行案外人）：丁世恺，男，1964年11月26日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。 原告：孙奇颖（执行案外人），女，1965年8月21日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘连庆，辽宁辰州律师事务所律师。 被告（申请执行人）：宋营杰，男，1957年2月8日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。 委托诉讼代理人：齐高山，辽宁海润律师事务所律师。 被告（被执行人）：顾跃东，男，1958年6月5日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。 被告（被执行人）：李兰春，女，1958年5月24日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。 原告丁世恺、孙奇颖与被告宋营杰、顾跃东、李兰春执行异议之诉一案，本院于2018年7月19日作出（2018）辽0803民初646号民事判决书，丁世恺、孙奇颖提起上诉，营口市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）辽08民终1073号民事裁定书，撤销（2018）辽0803民初646号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年6月18日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁世恺、孙奇颖的共同委托诉讼代理人刘连庆与被告宋营杰及其委托诉讼代理人齐高山到庭参加了诉讼，被告顾跃东、李兰春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁世恺、孙奇颖向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得对位于鲅鱼圈区的御景湾2#楼-2032室予以民事强制执行；2.依法确认鲅鱼圈区御景湾2#楼-2032室的事实物权人为原告。事实与理由：营口市西市区法院依据（2016）辽0803民初1693号民事裁定书于2016年8月8日查封了原告事实所有的御景湾2#楼-2032室房屋。2018年1月4日原告丁世凯对执行标的（鲅鱼圈区御景湾2#楼-2032室）提出书面异议，西市区法院于2018年1月12日作出（2018）辽0803执异字7号执行裁定，驳回了原告的异议。 2013年7月14日，被告顾跃东向原告孙奇颖借款70万元，顾跃东为担保70万元借款债务的履行，与孙奇颖签署了御景湾2#楼-2031室、御景湾2#楼-2032室两处房产的买卖协议。借款到期后，因顾跃东无力偿还借款，遂与其达成以物抵债协议，将上述两处房屋抵债给原告夫妻，其中御景湾2#楼-2031室房屋已于2015年9月23日过户完毕，御景湾2#楼-2032室房屋在2015年8月18日签署的房屋买卖协议（以物抵债协议），协议签订后原告立即安排公司员工予以进住。因为顾跃东下落不明，导致抵债房过户登记无法办理。 宋营杰辩称，一、原告主张排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。1.案涉房屋为顾跃东、李兰春共有，原告提供的2015年8月18日签订的《房屋买卖合同》，卖房人仅为顾跃东，根据李兰春出具的情况说明，李兰春对卖房一事并不知情。因此顾跃东在未经共有人同意的情况下，单方将案涉房屋出卖给原告的行为属无权处分。该《房屋买卖合同》不能认定为“有效的买卖合同”。2.根据原告所述，原告在2013年7月14日向顾跃东提供70万元借款，顾跃东用案涉房屋提供抵押担保。同日，顾跃东与原告为实现抵押担保的目的，签订《房屋买卖协议》，该合同名为买卖实为抵押。后再2015年8月18日，原告就案涉房屋再次签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出卖给原告。据此，第一份买卖合同实为抵押合同，而第二份买卖合同签订的目的，明显是为了实现债权的流押行为，根据物权法的相关规定，该行为依法不应得到保护。在此情况下，该房屋买卖合同就不能被认定为“合法的买卖合同”。3.案涉房屋在法院查封时，顾跃东明确说明案涉房屋没有抵顶给其他人，该情况在一个举出的与顾跃东之间的录音对话中也明确说明。在此情况下，不能认定就案涉房屋顾跃东与原告之间系真实的买卖关系，更不能认定该房屋买卖合同为“合法有效的买卖合同”。4.案涉房屋买卖合同签订时间为2015年8月18日，而另一方面原告自认2031号房屋产权登记时间为2015年10月12日。那么如果案涉房屋买卖关系真实，原告与顾跃东之间又为何没有在2015年10月12日同时将两套房屋均办理过户登记。以上只能说明，案涉房屋买卖合同并非真实的买卖关系。二、原告主张排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。原告提供案涉房屋水电费明细用以证明已经实际占有该案涉房屋。但从该明细中可以看出，案涉房屋在2016年8月8日查封之前，仅有扣费信息，并没有缴费信息。说明原告并没有对案涉房屋进行缴费。从上述明细中可以看出，案涉房屋在查封之前仅发生少量的用水及用电，这明显不符合正常生活居住的常理。同时，原告也未能举证证明该水电费的发生是由其使用导致。根据原告举出的2031号房屋水费缴纳情况可以看出，该套房屋是其正常占有使用的房屋，在此情况下，原告又如何同时占有使用两套房屋，明显不符合常理。本案在执行异议程序时，主审法官在询问顾跃东时，顾跃东也明确说明案涉房屋是“空着的”，主审法官向该小区物业询问后，得到的答复为“尚欠物业费、无人居住”。三、原告主张排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。根据原告所述，借款期限自2013年7月14日至2013年9月14日止，利息为月息3分，并提前一个月支付，即砍头息。而该约定明显违反民间借贷的相关司法解释，在此情况下，原告主张案涉房屋价款为45万元，且在买卖合同签订前就已经付清。那么该45万元是如何计算而得，计算过程是否涉及高息、砍头息等情况，应由原告进行明确说明，因为这将直接影响该房屋买卖合同约定价款是否合法。若存在高息、砍头息情况，该房屋买卖合同也不能认定为“合法的买卖合同”。四、原告主张排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。原告对未能办理案涉房屋登记手续的理由是找不到顾跃东，但案涉房屋买卖合同签订时间为2015年8月18日，而2031号房屋产权登记时间为2015年10月12日，登记时间在案涉房屋买卖合同签订之后。也就是说，原告完全可以在2015年10月12日将两套房屋全部办理过户登记手续，但原告却没有。在此情况下，不能说没有办理过户登记手续的原因是找不到顾跃东造成的。即使原告找不到顾跃东，原告完全可以通过法院诉讼行使权力，进而办理过户登记手续，但原告在2015年8月18日签订房屋买卖合同后至2016年8月8日查封，间隔长达一年之久，从未提起诉讼，并一直主张找不到顾跃东。在此情况下，不能说非原告的原因导致未办理过户登记手续。综上，请求贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 顾跃东、李兰春未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年8月5日，宋营杰因与顾跃东、李兰春民间借贷纠纷提起诉讼，同时提出财产保全申请。本院作出（2016）辽0803民初1693号民事裁定书，并于2016年8月8日查封了顾跃东、李兰春共有的位于营口市鲅鱼圈区建筑面积112.32平方米房屋一处。2016年11月10日，本院就该民间借贷纠纷案件作出（2016）辽0803民初1693号民事判决书，判令顾跃东、李兰春偿还借款本息。案件进入执行阶段后，丁世恺就法院对案涉营口市鲅鱼圈区25-御景湾2#楼-2032号房屋的执行提出书面异议。本院经执行审查认为，顾跃东与丁世恺签订《房屋买卖协议书》并非基于市场交易，而是双方约定的以物抵债。但该以物抵债协议并未履行完毕，即双方未办理房屋权属转移登记。再者，案外人无充分证据证明其已合法占有案涉房屋。因此，丁世恺对案涉房屋不具有对抗法院强制执行的实体权利。并据此作出（2018）辽0803执异7号执行裁定书，驳回案外人丁世恺的异议请求。丁世恺不服，遂与妻子孙奇颖共同向本院提起执行异议之诉。 另查，2013年7月14日，顾跃东与孙奇颖签订《借款协议》约定，顾跃东向孙奇颖借款700000元，月息3分，提前一个月付利息，借款期限至2013年9月14日止。同时，顾跃东以其与李兰春共有的坐落于营口市鲅鱼圈区两处房屋为借款做抵押担保。同日，顾跃东与孙奇颖就两处抵押房产签订《房屋买卖协议》约定：顾跃东自愿将坐落于鲅鱼圈区25-御景湾2#楼-2032号（房权证鲅字第××号），面积112.32平方米；25-御景湾2#楼-2031号（房权证鲅字第××号），面积125.15平方米二套房屋卖给孙奇颖。此二套房屋作为借款700000元的抵押物，如到期不偿还此笔借款，抵押物将无偿转让给孙奇颖，顾跃东必须配合办理相关转让手续并负责相关转让手续费。协议签订当日，孙奇颖从银行取款700000元，并将300000元存入顾跃东领名的银行账户中。 借款到期后，因顾跃东未能偿还该笔借款，2015年8月18日，顾跃东与丁世恺又重新签订《房屋买卖协议书》约定：顾跃东将案涉鲅鱼圈区25-御景湾2#楼-2032号房屋出售给丁世恺，交易价格450000元，在协议签订时丁世恺已经支付全款。顾跃东保证此房无任何产权纠纷，并承诺及时配合协助丁世恺办理房屋公证和过户手续，无条件将房屋公证及过户到丁世恺或丁世恺指定人员名下。如顾跃东违约，则无条件双倍退还购房款并支付违约金100000元。同日，顾跃东向丁世恺出具收到房款的收条。收条的落款处有顾跃东签名并捺印、有李兰春签名。而关于顾跃东售房、以及收条上签字的问题，李兰春于2018年4月23日出具《情况说明》：“2015年8月期间，顾跃东将御景湾2号楼2032号房屋出卖给别人的事我不知道，我也没有在任何买卖合同和收条上签字。2015年8月18日顾跃东签字的购房款45万元收条中李兰春字样，不是我本人签字。”对此，顾跃东亦作出《情况介绍》提出相反意见，其称房款收条上的签字是李兰春本人所签，由于其本人原因导致一直未办理房屋过户，房屋一直由买房人使用。 案涉房屋在2015年8月至2017年12月间发生少量水、电用量。 再查，丁世恺与孙奇颖、顾跃东与李兰春分别系夫妻关系。顾跃东与李兰春于1984年3月22日登记结婚，案涉房屋于2012年5月16日登记，李兰春为房屋共有人。 本院认为，被告顾跃东与原告签订的《房屋买卖协议》是双方约定的以物抵债，并非基于市场交易。本案以物抵债协议并未履行完毕，即双方未办理房屋权属转移登记。另外，二原告就案涉房屋分别跟顾跃东签订的两份房屋买卖协议均未经过共有人李兰春的签字或追认，且李兰春明确表示不知情，顾跃东在未经房屋共有人事先授权或事后追认的情况下处分共有房产，损害共有人的合法权益，属无权处分。 案涉房屋在2015年至2017年间虽发生了极少量的水、电使用费，但不符合房屋用于生活居住的常理，且原告提供的证据不能证明水、电由其使用、费用由其交纳。且查封案涉房屋时，通过向御景湾小区物业了解，案涉房屋一直无人居住，长期拖欠物业费。故不能认定原告在案涉房屋查封前已经实际占有该房屋。 原告与顾跃东就案涉借款本息结算抵顶鲅鱼圈区25-御景湾2#楼-2032号、2031号两处房屋，2032号《房屋买卖协议》签订时间为2015年8月18日，2031号《房屋买卖协议》签订时间为2015年9月23日。在2015年10月12日2031号办理房屋过户登记时，原告却未要求顾跃东一并协助办理2032号房屋的过户登记手续，而在此后称无法找到顾跃东，亦未通过法律途径确认房屋所有权归属，这显然有悖常理。据此可以认定原告对未办理过户登记手续存在过错。 综上，原告未实际占有案涉房屋，且对未办理过户登记手续存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于排除执行的法律规定。顾跃东因无力偿还孙奇颖的债务，双方虽建立商品房买卖合同关系，但孙奇颖仅享有普通债权请求权，该债权请求权不能满足法定物权变动的要求，因而不能直接取得案涉房屋的所有权，故原告的诉讼请求无法律依据，应依法予以驳回。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，拟判决如下： 驳回原告丁世凯、孙奇颖的诉讼请求。 案件受理费人民币1010元（原告已预交），由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。 审 判 长  董 娜 人民陪审员  王素萍 人民陪审员  国 娟 二〇一九年十二月二十日 法官助理姜莉 书记员王楠