江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣06民终239号上诉人（原审被告）:江西长喜房地产开发有限公司，住所地江西省余江县富豪小区A栋101号，统一社会信用代码：91360622754212579Q。法定代表人：徐长喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩鹭，江西华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:范小兵，男，1968年8月21日出生，汉族，江西省余江县人，职工，住江西省余江县。上诉人江西长喜房地产开发有限公司（以下简称长喜公司）因与被上诉人���小兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省余江县人民法院(2017)赣0622民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人长喜公司上诉请求：1、依法撤销余江县人民法院(2017)赣0622民初288号民事判决，驳回被上诉人范小兵对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。（一）被上诉人未交契税导致其无法取得产权证书。原审判决认为，被上诉人于2014年12月28日向上诉人付清房款后，上诉人应按照合同约定在60日内向原告提供办理房屋权属登记相关资料及向产权登记机关提供资料备案。上诉人逾期构成违约应按照合同约定支付违约金。上诉人与被上诉人于2010年4月28日签订商品房买卖合同。上诉人于2014年4月30日按期交付房��后，被上诉人于2014年12月28日方付清房款，但一直未缴纳契税。直至2016年3月，被上诉人才将契税交清。因此，是由于被上诉人本人迟迟不肯交清房屋契税才导致其在2016年3月之前无法取得产权证书，而非是上诉人的原因，上诉人不存在过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，是由于被上诉人的本身未缴纳房屋契税导致其无法取得权属证书，而非上诉人缘故，上诉人不应对此承担违约责任。（二）余江县国土资源局暂停办理产权登记。根据余江县国土资源局2017年5月7日出具的书面函：“由于余江县国土资源局衔接工作手续正在协调当中，现已暂停办理余江县火车站楼盘产权登记。”由于余江县国土资源局内部行政行为，上诉人目前确实无法为被上诉人办理产权登记。因余江县国土资源局暂停办理产权登记而导致被上诉人无法取得权属证书，上诉人不存在过错也不应当为此承担违约责任。二、原审法院违反法定程序。被上诉人作为一审原告，一审起诉书中诉讼请求为“一、判令被告立即为原告办理房屋产权证；二、判令被告支付违约金89493.6元：三、本案诉讼费由被告承担。”而上诉人作为房地产开发公司，不是产权登记机关，无权颁发产权证书。被上诉人在一审中要求上诉人办理房屋产权证书之诉讼请求，显然没有法律依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款：“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出”，而被上诉人在一审举证期限届满前并未提出过变更诉讼请求。原审法院在明知上诉人非产权机关无法办理产权登记，且被上诉人未变更诉讼请求的情况下，本应当依法判决驳回被上诉人要求上诉人办理房屋产权证的诉讼请求。然而，原审法院却在一审判决判令上诉人为被上诉人提供房屋权属登记相关资料并报产权登记机关备案，并按照日万分之三向被上诉人支付后期违约金，直接对被上诉人的诉讼请求进行补充和更改。原审法院直接更改诉讼请求的行为不但无视了民事诉讼法中关于“不告不理”的原则性规定，违反了法定程序，而且明显对于被上诉人一方有所偏袒，违反了公平原则以及诚实信用原则。综上所述，为了维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。被上诉人范小兵辩称：我同意一审的判决。范小兵向一审法院起��请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证；2、判令被告支付违约金89493.6元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告范小兵作为买受人与被告长喜公司作为出卖人于2011年4月28日签订商品房买卖合同，合同主要内容为“……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房……第1幢1单元301号房。……建筑面积共151.757㎡。……第四条计价方式与价款……按建筑面积计算，该商品房……总金额22.5万元……第九条出卖人逾期交房的违约责任……逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案���如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理；……2.买受人不退房，出卖人按已支付房价款的%赔偿买受人支付违约金。……”。合同签订后，原告于2014年12月28日向被告付清购房款。并向被告支付了拖欠购房款的利息48000元。2016年3月21日被告向原告出具购房税务发票，原告交纳契税4500元，交纳住宅专项维修资金7588元。原告以被告违约逾期提供资料报产权登记机关备案致使不能办理权属登记提起本诉。一审法院认为，被告长喜公司与原告范小兵签订了商品房买卖合同，该合同合法有效，对双方均有约束力。原告于2014年12月28日向被告付清购房款后，被告应按合同约定在60日内向原告提供办理房屋权属登记相关资料及向产权登记机关提供资料备案。被告并不是产权登记机关无权颁发产权证，因此对原告要求被告提供办理房屋权属登记相关资料并报产权登记机关备案的诉讼请求予以支持。按合同对等性原告向被告支付了购房款逾期利息，被告逾期构成违约应按合同约定向原告支付违约金。因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，违约金计算方法为：按日万分之三从2015年3月1日算起到被告提供办理房屋权属登记相关资料并报产权登记机关备案日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告江西长喜房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内提供办理房屋权属登记相关资料并报产权登记机关备案；二、被告江西长喜房地产开发有限公司于本判决生���后十五日内向原告范小兵支付前期违约金49275元及后期违约金（计算方法为后期违约金以购房款22.5万元为基数，按日万分之三从2017年3月2日算起到提供办理房屋权属登记相关资料并报产权登记机关备案）；三、驳回原告范小兵的其他诉讼请求。案件受理费2037.34元，由被告江西长喜房地产开发有限公司负担1150元，由原告范小兵负担887.34元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明：2011年8月26日，长喜公司与范小兵签订的商品房买卖合同在余江县房产管理局办理了备案手续。2014年8月27日，长喜公司开具了产权人为范小兵的不动产销售发票。2016年3月21日前几日，范小兵向长喜公司付清逾期支付购房款的利息48000元，长喜公司将不动产销售发票交给范小兵。另查明，当前中国人民银行���年期贷款基准利率为4.35%。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、长喜公司是否构成违约？2、如果长喜公司构成违约，违约的起算时间点是什么时候？3、违约金应该如何计算？本院认为，长喜公司和范小兵签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵守。长喜公司向范小兵销售商品房，范小兵应按合同约定向长喜公司支付购房款，长喜公司应按照合同约定交付房屋，向范小兵提供相关资料，并完备该房地产开发项目在不动产登记机关进行登记的全部材料，确保买受人范小兵能够依法办理不动产权属登记。本案中，长喜公司与范小兵签订商品房买卖合同后，长喜公司于2010年4月30日前将房屋交付给范小兵。范小兵于2014年6月30日付清购房款，并于2016年3月21日的前几天付清逾期支付购房款的利息48000元。据此，认定范小兵履行完成支付购房款及违约责任等合同义务的时间为2016年3月21日。范小兵履行完合同义务后，长喜公司于2016年3月21日将不动产销售发票交给范小兵，范小兵交清了契税和住房维修基金。按照办理不动产权属登记的有关要求，范小兵持商品房买卖合同、不动产销售发票、契税完税证明和住房维修基金等相关材料到不动产登记部门可以申请办理不动产权属登记。但因长喜公司与余江县政府有关部门就余江县交通北侧临街40米的火车站商住楼项目存在未尽事宜的原因，余江县不动产登记机关对长喜公司开发的该房地产项目暂不予登记，故长喜公司应对范小兵所购买的涉案房屋不能进行不动产权属登记承担违约责任。违约责任的起算时间��2016年3月21日之后的60日即自2016年5月21日开始计算。关于违约金如何计算的问题。双方在商品房买卖合同中没有就产权登记的违约责任作出约定。一审法院按日万分之三计算违约金没有依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2013]251号）第三条规定：“逾期贷款罚息利率（借款人未按合同约定日期还款的借款）…在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；…。”当前，中国人民银行一年期贷款基准利率为4.35%。据此，本院确定本案的违约金为已付购房款22.5万元按年利率4.35%×（1+30%）=5.655%计算。前期违约金自2016年5月21日计算至2017年2月22日（即范小兵向一审法院提起诉讼之日），为9690.97元；后期违约金以购房款22.5万元为基数，按年利率5.655%自2017年2月23日起算,至长喜公司提供办理不动产权属登记相关资料并报产权登记机关进行不动产权属登记之日止。综上所述，一审判决认定事实部分不清，处理不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省余江县人民法院(2017)赣0622民初288号民事判决；二、上诉人江西长喜房地产开发有��公司于判决生效后三十日内为被上诉人范小兵提供办理不动产权属登记相关资料并报产权登记机关进行不动产权属登记；三、上诉人江西长喜房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向被上诉人范小兵支付前期违约金9690.97元（自2016年5月21日计算至2017年2月22日）及后期违约金（以购房款22.5万元为基数，按年利率5.655%自2017年2月23日起算,至上诉人江西长喜房地产开发有限公司提供办理不动产权属登记相关资料并报产权登记机关进行不动产权属登记之日止）；四、驳回上诉人江西长喜房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2037.34元，由上诉人江西长喜房地产开发有限公司负担1426.34元，由被上诉人范小兵负担611元；二审案件受理费1150元，由上诉人江西长喜房地产开发有限公司负担805元，被上诉人范小兵负担345元。本判决为终审判决。审判长  陈华秀审判员  李胜旺审判员  张志明二〇一七年八月二十八日书记员  陈 娟