四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终7273号上诉人（原审被告）：邛崃市凯信尚品商业经营管理有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛镇棉花街259号1层。法定代表人：李长清，总经理。委托诉讼代理人：黄继，男，系邛崃市凯信尚品商业经营管理有限公司员工。委托诉讼代理人：安季勋，四川天则律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周小艺，女，1976年5月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。委托诉讼代理人：李国明，四川众望律师事务所律师。上诉人邛崃市凯信尚品商业经营管理有限公司（以下简称邛崃凯信公司）因与被上诉人周小艺租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2017）川0183民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邛崃凯信公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判邛崃凯信公司不返还周小艺质量和履约保证金10000元，仅返还周小艺19827元。事实和理由：一、邛崃凯信公司与周小艺签订的《租赁合同》合法有效。周小艺知道或应当知道租赁商铺尚未竣工验收，故双方签订合同时未将竣工验收设置为合同成立的要件。竣工与否，不影响合同效力。为避免竣工验收延误，双方在《租赁合同》第二条第4款约定了延迟交付使用的合同条款，此条款系双方对因竣工、整体装修滞后而达成的合意。该合意表明竣工验收之延误即可作为装修和起租日顺延之根据。周小艺2014年10月9日签订合同，该时段均在产权人2014年12月31日完成竣工验收之前。二、租赁商铺为清水房，需周小艺按约定完成装修，故交付标的物必须先行。占有标的物后装修过程中的囤货、招商、洽谈，即已具有使用的功能。完成竣工验收后（周小艺装修完毕），即实现合同中约定的交付使用商铺的合同约定。三、周小艺虽已交清房款，但未能装修，符合所签合同第二条第4款之顺延合意。周小艺单方提出解约则构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款和双方所签《租赁合同》第十二条第4款规定，邛崃凯信公司不予退还周小艺质量与履约保证金10000元。周小艺辩称，邛崃凯信公司从业主整体租赁商铺后分租给周小艺，邛崃凯信公司与业主签订的合同约定租赁商铺于2014年12月31日竣工验收。2014年10月9日周小艺与邛崃凯信公司签订分租合同，周小艺依约向邛崃凯信公司交纳各项费用共计29827元，由于业主出租的商铺至今未竣工验收，致使周小艺无法进场装修使用，该责任在邛崃凯信公司，因邛崃凯信公司违约，依法应退还周小艺缴纳的各项费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周小艺向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年10月9日签订的租赁合同；2、邛崃凯信公司退还周小艺租金、宣传费、履约保证金、管理费、营业员管理基金等计29827元。一审法院认定事实：2013年12月31日，四川成泰伟业房地产开发有限公司与成都市凯信家居装饰城经营管理有限公司签订《房屋租赁协议》，将其开发拟建的成泰凯信尚品商业物业出租成都市凯信家居装饰城经营管理有限公司使用。2014年10月9日，周小艺与邛崃凯信公司签订《凯信家居装饰城租赁管理合同》及合同附件。第一条约定：周小艺向邛崃凯信公司租赁凯信家居装饰城邛崃商场4楼16号商铺，租赁期从2015年1月1日至2017年12月31日，免租2年，租金单价17元/平方米/月。第二条约定：周小艺于合同签订3日内一次性交清12个月租金14608元、宣传费2000元、质量和履约保证金10000元、管理费1719元、营业员管理基金1000元，计29327元；周小艺进场装修时间为2014年10月15日至2014年12月31日完成，逾期邛崃凯信公司按每天租金的双倍收取违约金；因邛崃凯信公司原因不能按时将商铺交付使用，造成周小艺入场时间延迟，周小艺装修时间及起租时间顺延。第十二条第4款约定：因周小艺违约单方解除或终止合同，或因周小艺的违约行为导致甲方解除或终止合同或导致合同无法履行，邛崃凯信公司不退还质量和履约保证金。周小艺除同日向邛崃凯信公司交纳合同第二条约定的费用外，还于2014年9月10日交纳500元活动保证金。案涉商铺至今未竣工验收。一审法院认为，周小艺与邛崃凯信公司签订《凯信家居装饰城租赁管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。案涉商铺至今未竣工验收，案涉商铺尚不具备使用条件。根据上述规定，周小艺可行使法定解除权，并要求邛崃凯信公司返还所交费用。邛崃凯信公司关于周小艺解除合同系单方违约其所交质量和履约保证金不予退还的辩称意见不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款之规定，判决：一、解除周小艺与邛崃凯信公司于2014年10月9日签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》；二、邛崃凯信公司于判决生效之日起10日内返还周小艺租金等费用计29827元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，由邛崃凯信公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：邛崃凯信公司应否全额返还周小艺所缴纳的各项费用共计29827元。对此，本院评判如下：周小艺与邛崃凯信公司于2014年10月9日签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”周小艺起诉要求解除与邛崃凯信公司签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》，邛崃凯信公司同意解除，一审判决准予双方解除合同后，双方均无异议，本院对此予以确认。对于合同解除后，邛崃凯信公司是否应返还周小艺所缴纳的全部费用问题，根据本案查明的事实，邛崃凯信公司与业主约定案涉商铺于2014年12月31日竣工验收，但案涉商铺至今未竣工验收，因此，周小艺所租赁的案涉商铺尚不具备使用条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于周小艺租赁商铺的目的不能得到实现，因此，周小艺要求解除与邛崃凯信公司签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》是行使法定解除权，邛崃凯信公司应退还周小艺所缴纳的全部费用29827元。邛崃凯信公司提出周小艺单方解除合同系违约行为，根据合同约定，邛崃凯信公司不应退还周小艺所缴纳的质量和履约保证金10000元的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，邛崃凯信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邛崃市凯信尚品商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 滕 洁审判员 崔俊安二〇一七年八月十四日书记员 薛潇瑞