湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0527民初585号原告：邓兵，男，1973年2月14日出生，汉族，居民，住秭归县。原告：熊凤，女，1977年12月1日出生，汉族，居民，住秭归县。系原告邓兵之妻。委托诉讼代理人：王大进，湖北千善律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：喻琼，女，1972年11月23日出生，汉族，居民，住秭归县。第三人：向晴（曾用名向竧），男，1974年12月27日出生，汉族，住秭归县。原告邓兵、熊凤与被告喻琼、第三人向晴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓兵、熊凤及二原告的委托诉讼代理人王大进，被告喻琼、第三人向晴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓兵、熊凤向本院提出诉讼请求：判令喻琼履行与邓兵、熊凤的房屋买卖合同，将该房屋的土地使用权变更登记为邓兵、熊凤。事实和理由：喻琼与向晴于1999年12月通过秭归县人民法院判决离婚，（1999）秭民初字第1972号民事判决书载明：位于茅坪镇青龙咀变电站宿舍楼的房屋归喻琼所有，该判决书早已生效。邓兵、熊凤于2005年1月与喻琼签订房屋买卖合同，喻琼将该房屋作价24900元卖给邓兵、熊凤，并于2008年8月27日将该房屋所有权证变更登记为邓兵、熊凤。因当时该房屋没有办理土地使用权证，因此双方亦未有办理土地使用权证过户手续。2015年10月，向晴将该房屋的土地使用权证办理到其个人名下，邓兵、熊凤多次找喻琼和向晴协商，要求将其土地使用权证办理到邓兵、熊凤名下，但向晴始终拒绝协助。邓兵、熊凤多次去相关部门办理过户登记，因无向晴的签字同意无法办理。被告喻琼辩称，邓兵、熊凤与喻琼签订房屋买卖合同时，双方并没有约定要喻琼协助邓兵、熊凤办理土地使用权过户手续。同时，喻琼也没有协助邓兵、熊凤办理土地使用权过户的附随义务。其理由是：邓兵、熊凤购买该房屋时，喻琼已告知邓兵、熊凤其所有的房屋是单位房屋，该房屋在当时只有房屋产权证。双方在签订房屋买卖合同时，没有约定土地使用权过户。因此，土地使用权过户明显超出双方签订合同时的预期，明显不属于合同的附随义务。邓兵、熊凤购买的房屋土地使用权证没有登记在邓兵、熊凤名下，完全是因为邓兵、熊凤怠于行使权利。邓兵、熊凤与喻琼于2005年签订合同，时至今日已2017年，邓兵、熊凤才要求喻琼履行协助义务。房屋的土地使用权并非登记在喻琼名下，喻琼无法履行过户义务。本案是邓兵、熊凤自身过错加上房屋登记主管部门过错造成的，与喻琼无关，邓兵、熊凤要办理房屋土地使用权证应向法院提起行政诉讼。综上，请求法院驳回邓兵、熊凤的诉讼请求。第三人向晴述称，邓兵、熊凤诉称的内容不属实。向晴没有到公司将邓兵、熊凤所有的房屋土地使用权证办理到本人名下，所办理的土地使用权证向睛也没有持有。相反，该诉争的房屋的土地使用权证一直由邓兵、熊凤持有；邓兵、熊凤在购买该房屋时亦没有与向晴协商。邓兵、熊凤购买的房屋是向晴所在的秭归县电力公司的房改房，当时在享受相关优惠政策后，向晴还缴纳了31000余元，加上装修房屋的支出，在当时该房屋的价值应是40000余元，而邓兵、熊凤仅支付24900元购得该房，邓兵、熊凤购买时就应考虑到该房屋所存在的风险。邓兵、熊凤在办理房屋产权证过户时没有要求向晴协助签字过户，向晴亦不会协助签字办理该房屋土地使用权证的过户手续。本院经审理认定事实如下：邓兵、熊凤系夫妻关系。喻琼系向晴前妻，喻琼与向晴于1999年12月经本院判决准予离婚，对夫妻共同财产进行了依法分割。喻琼分得位于秭归县青龙咀变电站的房屋等财产。2005年1月2日，喻琼与邓兵签订房屋买卖合同，将位于秭归县青龙咀变电站的房屋出售给邓兵，邓兵、熊凤实际支付给喻琼房屋价款24900元，该房屋于2008年8月27日将所有权人变更登记为邓兵、熊凤，房屋产权证号为：秭归县房权证茅坪镇字第××号。但该房屋原系向晴购买于秭归县电力公司的房改房，向晴系秭归县电力公司职工。2015年10月9日，登记机关将该房屋土地使用权证办理到向晴名下。尔后，邓兵、熊凤多次找喻琼、向晴协商办理该房屋土地使用权过户手续，均未果。上述事实，有双方当事人签订的房屋买卖合同、秭归县房权证茅坪镇字第××号房屋所有权证、秭归国用（2015）第房改0238号土地使用权证、秭归县不动产登记中心产权登记信息查询记录、（1999）秭民初字第1972号民事判决书、邓兵与熊凤的结婚证以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，邓兵与喻琼签订的房屋买卖合同合法有效，双方应该按合同约定全面履行义务。喻琼虽然已按合同约定将出售的房屋交付给邓兵、熊凤，亦办理了房屋产权过户登记，但仍有协助邓兵、熊凤办理该房屋土地使用权变更登记的附随义务。邓兵、熊凤要求喻琼协助办理房屋土地使用权的变更登记，于法有据，本院予以支持。由于案涉房屋系房改房，向晴是单位职工，在办理土地使用权证时，登记机关将房屋土地使用权登记在向晴名下；因向晴与喻琼离婚，经人民法院生效判决确认，案涉房屋归喻琼所有，但该房屋的土地使用权人未变更为喻琼，仍登记为向晴；现喻琼与邓兵、熊凤因房屋买卖关系，需将案涉房屋土地使用权变更至邓兵、熊凤名下，因此，喻琼、向晴均有义务协助邓兵、熊凤办理案涉房屋的土地使用权变更登记。关于喻琼辩称的几个问题。一、双方所签订的房屋买卖合同中未明确约定要求喻琼办理该房屋土地使用权证，但事实是该合同中第三条明确约定，房屋交付给邓兵、熊凤时，该房屋建筑范围内的土地使用权一并交付；第四条约定，喻琼保证上述地产权属清楚，若发生与喻琼有关的产权纠纷或债权债务，概由喻琼负责清理，并承担民事诉讼责任，因此造成的损失，由喻琼负责赔偿。对于喻琼的该辩称本院不予采信。二、喻琼认为是邓兵、熊凤怠于行使自己的权利，但本案双方诉争的土地使用权证于2015年10月才办理到喻琼前夫即本案第三人向晴的名下，邓兵、熊凤在此期间不断与喻琼、向晴协商办理，均未果。该辩称本院亦不予采信。三、房屋土地使用权虽未登记在喻琼名下，但根据合同约定，喻琼出售该房屋时应保证上述地产权属清楚，若发生与喻琼有关的产权纠纷，概由喻琼负责清理，并承担民事诉讼责任，因此该辩称亦不能成立。四、对于喻琼认为邓兵、熊凤要求办理土地使用权证应属行政诉讼，该案是合同义务未全面履行的民事纠纷，不属于行政诉讼范畴。关于向晴述称双方诉争的房屋土地使用权证本人未持有，邓兵、熊凤以远远低于房屋当初购买价格而购得该房，在购买之初亦未有取得向晴的同意，向晴不承担任何协助义务等问题。本院认为，对于双方诉争的房屋，经离婚诉讼该房屋已由喻琼取得，邓兵、熊凤购买该房屋时，房屋所有权人是喻琼。所以该房屋办理过户登记时，不需要向晴予以协助。房屋买卖的价格是喻琼对自己房屋所有权的处分，双方所签订的合同亦明确约定交付房屋时，该房屋建筑范围内的土地使用权一并交付。虽然向晴并非房屋买卖合同的当事人，但该案涉房屋的土地使用权证因登记机关已登记在向晴名下。为此，向晴应当协助邓兵、熊凤将位于秭归县青龙咀房屋的土地使用权进行变更登记。综上所述，邓兵、熊凤要求喻琼协助办理房屋土地使用权变更登记的诉讼请求应予支持，向晴亦应予以协助。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限喻琼、向晴于本判决生效后三日内，协助邓兵、熊凤办理位于秭归县茅坪镇青龙咀的房屋（房权证号：秭归县房权证茅坪镇字第××号）土地使用权的变更登记。案件受理费80元，减半收取40元，由喻琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  王玉娥二〇一七年八月十日书记员  周 权