广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13041号上诉人（原审原告)：陈耀棠，男，1956年2月1日出生，汉族，联系地址广州市越秀区。委���诉讼代理人：李布根，男，1940年10月8日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审被告)：广州市宇邦房地产发展有限公司（以下简称宇邦公司），住所地广州市越秀区万福路349-367号2楼。法定代表人：黎振华。被上诉人（原审第三人）：梁裕康，男，1959年1月10日出生，住香港特别行政区，被上诉人（原审第三人）：梁裕添，男，1957年3月24日出生，住香港特别行政区，A）。被上诉人梁裕康、梁裕添的共同委托诉讼代理人：梁满镰，男，1945年4月24日出生，汉族，住广州市越秀区玉华坊**号。被上诉人（原审第三人）：张黄穗鑫，男，1977年9月26日出生，汉族，身份证登记住址广东省陆丰市。被上诉人（原审第三人）：李志勇，男，1985年11月19日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人陈耀棠因与被上诉人宇邦公司、梁裕康、梁裕添、张黄穗鑫、李志勇物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈耀棠及其委托诉讼代理人李布根，被上诉人梁裕康、梁裕添及其共同委托诉讼代理人梁满镰，被上诉人李志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈耀棠上诉请求：1、在判决书发生法律效力之日起10日内，梁裕康、梁裕添、李志勇拆除××-1101铺、349号-2101铺、363号104铺之间占用公共走廊及万福路349-1101铺东南方向与综合电房之间的梯间共68.7390平方米、安装在室内做餐饮业的附属设施，腾空交出场地，给宇邦公司恢复原状。在判决书发生法律效力之日起20日内，宇邦公司按照上诉人持有的粤房地权证穗字第××号房地产权证所附（广州���房地产测绘所2007年10月18日出具的110108660号房地产分户图）恢复该图所示广州市越秀区万福路349-1号101铺、349-2号101铺、363号104铺之间的公共走廊及万福路349-1号101铺东南方向与综合电房之间的梯间的原状。2、判令宇邦公司、梁裕康、梁裕添从2006年7月1日起至恢复走廊和梯间原状之日止，按房管部门评定的每年每月每平方米租金标准，乘以占用公摊面积68.730平方米，除以首层全体业主分摊面积238.4103平方米，得出每平方米单价，乘以上诉人11.4141平方米（分摊首层走廊面积9.9031平方米，加上分摊首层梯间2-10层烟道面积1.5110平方米）向上诉人计付使用费，张黄穗鑫、李志勇负连带责任。3、一审、二审受理费由宇邦公司、梁裕康、梁裕添、张黄穗鑫、李志勇承担。事实和理由：我国《物权法》规定小区建筑区划内的公共场所属于业主共有，小区业主共有财产收益应由业主共同享有、共同管理，《广州市物业管理暂行办法》也规定共有物业收益归全体业主。上诉人主张场地使用费合理合法，一审判决驳回了上诉人关于支付使用费的主张缺乏法律依据。被上诉人梁裕康、梁裕添共同辩称：我方不知有走廊和梯间在我方铺内，我方也是受害人。被上诉人李志勇辨称：一审判决与我无关，我也没有参与一审诉讼。被上诉人宇邦公司、张黄穗鑫经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2014年9月23日，上诉人陈耀棠向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.要求宇邦公司和梁裕康、梁裕添、张黄穗鑫、李志勇按照广州市万福路349-1号101铺的房地产权证附图（穗字第××号）即广州市房地产测绘所2007年10月18日出具的分户图恢复××101铺、349-1号101铺、363号104铺之间的南北向和东西向的走廊通道及万福路349-1号101铺与综合电房之间的梯间的原状；2.要求宇邦公司从2007年4月29日起至恢复上述走廊通道原状之日止，每月按照房管部门评定的租金标准乘以9.3911平方米计算，向陈耀棠支付使用费，梁裕康、梁裕添、张黄穗鑫、李志勇对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2006年5月9日，陈耀棠（买受人）与宇邦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人以协议出让方式取得位于广州市万福路349-367号、编号为穗国土建用字（2002）第415号的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，现定名万福楼；买受人购买上述项目自然层首层110号房，用途为商业；该商品房合同约定建筑面积共33.66平方米，其中套内建筑面积30.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.36平方米；除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务；出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质等。该合同在广州市房地产交易登记中心办理了预售合同备案登记。合同附件一房屋平面图中以阴影示意陈耀棠所购该商铺的位置，并显示该商铺左侧为通道，下方为通道和楼梯。2010年3月2日，广州市国土资源和房屋管理局向陈耀棠核发编号为粤房地权证穗字第××号的房地产权证（以下简称第01××55号房地产权证），载明：广州市越秀区××之一101商铺，建筑面积42.79平方米，套内建筑面积29.47平方米。该房地产权证所附的广州市房地产测绘所2007年10月18日出具的110108660号《房地产分户图》显示：涉案万福路349-1号101铺左侧（该铺西南方向）为××101铺，两商铺之间为宽约2米的公共走廊；××101铺下方（该铺东南方向）为万福路363号104铺，两商铺之间为约8.18米×5.03米的公共走廊；万福路349-1号101铺下方（该铺东南方向）为约6.14米×3.12米的梯间，该梯间下方（东南方向）为综合电房。一审另查明：2007年4月18日，梁裕添、梁裕康（买受人）与宇邦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定梁裕康、梁裕添向宇邦公司购买宇邦公司建设的上述万福楼项目中首层118号房；该商品房用途为商业，建筑面积共190.8平方米，其中套内建筑面积180.8平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积10平方米等。该合同亦在广州市房地产交易登记中心办理了预售合同备案登记。合同附件一房屋平面图中同样以阴影示意梁裕康、梁裕添所购商铺的位置，阴影范围包括了第01××55号房地产权证所附分户图中万福路349-1号101铺左侧（西南方向）的公共走廊及下方（东南���向）的梯间。2009年11月1日，梁裕添、梁裕康委托代理人与张黄穗鑫签订《广州市房屋租赁合同》。约定：梁裕添、梁裕康同意将坐落在越秀区万福路349-367号首层118号的房地产出租给张黄穗鑫作商业用途使用，建筑面积190平方米；租赁期限从2009年11月1日至2012年10月30日，月租为人民币6000元等。张黄穗鑫以该商铺经营快餐，并领取了个体工商户营业执照，字号名称为“广州市越秀区肥鑫快餐店”。2012年5月24日，梁裕添与李志勇签订《租赁合同》。约定：梁裕添同意将上述118号铺出租给李志勇经营饮食，商铺面积约190.8平方米，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止（2012年6月1日至6月30日为装修期）等。李志勇承租该商铺后继续用于经营餐饮行业，并领取了个体工商户营业执照，字号名称为“广州市越秀区肥姨海鲜餐厅”。本案原审���程中，一审法院曾于2011年3月1日致函广州市国土资源和房屋管理局，就陈耀棠持有的第01××55号房地产权证所附房地产分户图与梁裕添、梁裕康的《商品房买卖合同》附图之间的差异提出查询。2011年6月23日，广州市国土资源和房屋管理局复函称：“经现场实测，××至367号首层商铺②-⑦X(A)-(E)轴间隔与竣工图存在差异。经核查，广州市宇邦房地产发展有限公司于2007年7月向我局申请万福楼的测绘，并提供了《具结书》、《分割界址图》，我局依据申请单位提供的资料对该楼按现场界钉进行了测绘。现将有关资料附后，供你院参考！”该复函附件一宇邦公司出具的《具结书》记载：为满足经营需要，首、二层商场现场无法按照预售的间隔进行砌墙，所以造成现场没有间隔，而部分商铺的位置及间隔发生了变动；我司已在现场打好界钉，请广州市房地产测绘所按现场界钉及带测人的指界、参考该司提供的分铺图位置及尺寸出图；我司承诺日后按照现场界钉位置及附图尺寸恢复各商铺的间隔，如因界址变动造成的面积纠纷，由我司负责；具体铺号及位置详见附图等。该复函附件二分割界址图与第01××55号的房地产权证所附房地产分户图基本相同，涉案万福路349-1号101铺左侧（西南方向）为公共走廊，下方（东南方向）为梯间。2011年9月13日，梁裕添、梁裕康起诉宇邦公司至一审法院，要求判决宇邦公司协助办理两人购买的118号铺的房地产权证。该案立案后，双方立即达成和解，一审法院因此于2011年9月14日作出（2011）穗越法民三初字第2790号民事调解书，载明双方自愿达成以下一致协议：一、宇邦公司于本调解书送达之日起三日内，协同梁裕添、梁裕康向房管部门申办双方于2007年4月18日签订《房地产买卖合同》（��同编号：200600591）项下房地产[合同地址：广州市越秀区万福路349-367号（万福楼）首层118单元]权属登记至梁裕添、梁裕康名下及其取得房地产权属证书；二、本案受理费50元由梁裕添、梁裕康负担（已付）等。该民事调解书生效后，宇邦公司未自动履行该调解书确定的义务，梁裕添、梁裕康向一审法院申请强制执行。一审法院于2011年10月12日向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助执行通知书》。执行过程中，梁裕添、梁裕康申请对其所购买的118铺进行测绘。2011年12月31日，广州市房地产测绘院出具测字11010866002号《房屋面积测量成果报告书》，载明实测地址为××。报告书内附《房地产平面附图》（测存号：11010866002），图上标注“说明：根据申请人的要求进行实测，按照带测人的现场指界，粗实线为本次实测的#349-2商铺的范围，本次按实测尺寸计算#349-2商铺的套内面积，该面积仅供参考，不作产权依据”。该图显示：陈耀棠持有的第01××55号房地产权证所附《房地产分户图》上万福路349-1号101铺、××101铺、万福路363号104铺之间的公共走廊部分以及万福路349-1号101铺下方（该铺东南方向）梯间部分均是梁裕添、梁裕康作为××商铺（即其要求办证的118号铺）申请测绘的范围；广州市房地产测绘院分别注明“原实测图上为走廊本次实测在#349-2铺范围内”、“竣工图及原实测图上为梯间本次实测在#349-2铺范围内”、“有关产权问题待产权部门审查确认”等。测得如按该界址计算，该商铺套内建筑面积为159.8536平方米。之后，梁裕添、梁裕康因一直未能取得商铺房地产权证，其代理人向广州市房地产交易登记中心提出信访。2012年4月9日，广州市房地产交易登记中心作出穗房交登群字[2012]112号《信访复函》，答复称：“2011年12月，市房地产测绘院（下称测绘院）按照带测人现场指界实测，出具了《房屋面积测量成果报告书》（测字11010866002），与该楼竣工图对比，该铺（实测门牌××之二）占用了规划楼梯、走廊位置共68.7390平方米，同时，申请人提交的房地产平面附图显示仅供参考，不作产权依据。因此，我中心暂不能为梁裕添等二人办理产权登记”。2015年7月20日，一审法院作出（2015）穗越法民三监字第1号民事裁定书，裁定：（2011）穗越法民三初字第2790号案由一审法院另行组成合议庭进行再审；再审期间，中止原调解书的执行。本案一审过程中，陈耀棠为证明公摊面积的具体情况，还向一审法院提交了广州市房地产测绘所于2010年2月11日向陈耀棠作出的穗房测群字[2010]5号《信件复函》。复函称越秀区万福路349-1号商铺的分摊面积为13.3212平方米，构成如下：1.分摊���层走廊面积9.9031平方米；2.分摊首层梯间、2-10层烟道面积1.5110平方米；3.分摊外半墙面积0.9796平方米；4.分摊首层消防控制中心，负1层高压配电房等大楼公设面积0.9275平方米。一审庭审中，梁裕添、梁裕康称：其现在出租给李志勇的商铺就是梁裕添、梁裕康与宇邦公司签订的《商品房买卖合同》附图中阴影部分，即合同约定的首层118号铺，目前全部由李志勇使用，现门牌号为××。一审法院认为：根据陈耀棠持有的第01××55号房地产权证所附《房地产分户图》、广州市房地产测绘院出具的测存号11010866002《房地产平面附图》以及广州市房地产交易登记中心穗房交登群字[2012]112号《信访复函》的内容，第01××55号房地产权证所附《房地产分户图》中万福路349-1号101铺、××101铺、万福路363号104铺之间的部分为公共走廊，万福路349-1号101铺下方（该铺东南方向约6.14米×3.12米）的部分为公共梯间，均属该栋建筑物的共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。陈耀棠作为涉案××之一101商铺的所有权人，除对该商铺这一专有部分享有所有权外，还对上述争议的公共走廊和梯间等共有部分享有共有和共同管理的权利。宇邦公司未经共有人同意将讼争公共走廊和梯间出售并交付给梁裕添、梁裕康使用，侵犯了共有人的共有权，因此陈耀棠要求恢复讼争公共走廊和梯间原状合法合理，予以支持。宇邦公司是该大楼的开发商，应当清楚公共走廊和梯间的位置及范围，其将公共部位出售及交付梁裕添、梁裕康存在明显过错，应承担恢复原状的主要责任。梁裕添、梁裕康及李志勇虽无侵权故意，但作为��争议面积的买受人和使用人，从实际履行需要的角度考虑，在恢复原状过程中应予必要的协助。关于赔偿损失的问题，本案争议的宇邦公司和梁裕康、梁裕添占用的公共部分并非全部公摊面积，各共有人对公摊面积的使用也没有进行划分，不能证明宇邦公司及梁裕康、梁裕添所使用的公摊面积为陈耀棠所有，故陈耀棠要求按照其首层走廊公摊面积数计算房屋使用费依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款的规定，于2015年12月1日作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州市宇邦房地产发展有限公司按照原告陈耀棠持有的粤房地权证穗字第××号房地产权证所附《房地产分户图》（即广州市房地产测绘所2007年10月18日出具的110108660号《房地产分户图》）恢复该图所示广州市越秀区万福路349-1号101铺、349-2号101铺、363号104铺之间的公共走廊及万福路349-1号101铺东南方向与综合电房之间的梯间的原状；第三人梁裕添、梁裕康、李志勇应予以协助；二、驳回原告陈耀棠的其他诉讼请求。本案受理费792元，由原告陈耀棠负担692元、被告广州市宇邦房地产发展有限公司负担100元。二审中，上诉人陈耀棠向本院提交一份调查取证申请书，向本院申请指定广州市房地产测绘院出具一份万福路349-367号首层全体业主各面积图（盖章确认）。二审中，上诉人陈耀棠与被上诉人梁裕康、梁裕添、李志勇均没有新证据提交，亦对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人陈耀棠作为涉案××之一101商铺的所有权人，除对该商铺这一专有部分享有所有权外，还对本案争议的公共走廊和梯间等共有部分享有共有和共同管理的权利。被上诉人宇邦公司未经共有人同意将本案讼争公共走廊和梯间出售并交付给被上诉人梁裕添、梁裕康使用，侵犯了共有人的共有权，一审法院认定上诉人陈耀棠要求恢复本案讼争公共走廊和梯间原状合法合理而予以支持并已作出判决正确。本案中，因业主公摊面积属于全大楼的业主所有，被上诉人宇邦公司及梁裕康、梁裕添、张黄穗鑫、李志勇并没有占用全部公摊面积，各共有人对公摊面积的使用也没有进行划分，不能证明被上诉人宇邦公司及梁裕康、梁裕添、张黄穗鑫、李志勇所使用的公摊面积为上诉人陈耀棠所有，故一审判决认为上诉人陈耀棠要求按照其首层走廊公摊面积数计算房屋使用费依据不足而不予支持并无不当��现上诉人陈耀棠在没有新证据的情况下，上诉再次提出按其分摊首层走廊面积、分摊首层梯间2-10层烟道面积计付使用费的诉请，本院不予采纳。综上，上诉人陈耀棠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人陈耀棠负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年八月十六日书记员  党春婷