北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7291号上诉人（原审被告）：北京盛泰朝龙建材有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路121号院5号楼5层603。法定代表人：张宝库，总经理。委托诉讼代理人：田美杨，男，北京盛泰朝龙建材有限公司员工。委托诉讼代理人：许传辉，北京市索邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭祥军，男，1976年2月6日出生，北京同福盛达商贸有限公司业务经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张志红，北京市润来律师事务所律师。原审第三人：北京鑫合联益投资管理有限公司，住所地北京市丰台区南苑新宫二街6号。法定代表人：韩建华，总经理。委托诉讼代理人：张力，北京市观澜律师事务所律师。原审第三人：北京市丰台区南苑乡新宫村村民委员会，住所地北京市丰台区南苑乡新宫村南苑西路68号。法定代表人：孙振其，主任。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。上诉人北京盛泰朝龙建材有限公司（以下简称盛泰朝龙公司）因与被上诉人彭祥军、原审第三人北京鑫合联益投资管理有限公司（以下简称鑫合联益公司）、原审第三人北京市丰台区南苑乡新宫村村民委员会（以下简称新宫村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初2510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛泰朝龙公司以原审法院判决其赔偿彭祥军装修损失错误为由提出上诉，请求本院依法改判驳回彭祥军的一审全部诉讼请求。彭祥军辩称，装修经过了盛泰朝龙公司的同意，且房屋用于经营，必然产生停产停业损失；由于盛泰朝龙公司的原因导致彭祥军不能正常经营所造成的损失，盛泰朝龙公司应当承担赔偿责任。故不同意盛泰朝龙公司的的上诉请求。鑫合联益公司述称，本案与鑫合联益公司无关，同意一审判决的认定内容。新宫村委会述称，本案与新宫村委会无关，同意一审判决。彭祥军向一审法院起诉请求判令盛泰朝龙公司：1、赔偿彭祥军石材城F区10-11-12号房屋装修损失184000元；2、赔偿彭祥军自建钢结构厂房及装修损失398390元；3、赔偿彭祥军停产停业损失544547元（自2015年12月1日起至2016年1月31日，月均营业额272273.5元）；4、赔偿彭祥军停产停业损失544547元（2个月搬家期，月均营业额272273.5元）；5、赔偿彭祥军停产停业损失81682.05元（自2015年8月23日至2015年9月4日，月均营业额272273.5元）。一审法院认定事实：2010年10月13日，鑫合联益公司（甲方）与盛泰朝龙公司（乙方）签订《合作意向书》，约定：合作项目：甲方按照乙方意愿建设建材城，乙方在该建材城内从事建材市场、仓储、物流等合法经营项目。该项目位于丰台区南苑乡新宫二街北侧，南苑变电站南侧，总占地面积约60亩（以实测面积为准）。2012年1月26日，鑫合联益公司（甲方）与盛泰朝龙公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于丰台区新宫村二街建材市场西北侧场地出租与乙方从事建材堆放，该场地面积约八亩。2012年7月10日，彭祥军（乙方、承租人）与盛泰朝龙公司（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于北京市丰台区盛泰朝龙建材城F区10-11-12号商业门面房（以下简称涉案房屋），建筑面积约216平方米，门前自建房180平方米，出租给乙方经营石材；租赁期限自2012年7月5日至2017年7月4日止；租赁期限五年，每二年递增，年租金为160308元；在合同期内乙方如需装修，须以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后方可施工，在不破坏建筑结构的情况下进行装修，并与甲方签订《装修协议书》；在合同期内如遇国家、政府集体征占土地，合同自动终止，乙方应按期搬迁损失自负；在合同期内，如遇国家拆迁，拆迁补偿问题，由甲乙双方协商解决。2014年7月8日，双方就上述涉案房屋及门前自建房180平方米重新签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为三年，自2014年7月5日至2017年7月4日，年租金为168192元；因不可抗力、国家及北京市政策法规调整、出租房屋或所占土地被依法征用征收等情况下，本合同自上述情况发生之日起自行终止，甲乙双方互不承担责任。上述房屋租赁合同签订后，盛泰朝龙公司交付了房屋，彭祥军支付了租金，合同予以履行。2015年8月23日，盛泰朝龙公司向商户发出《北院商户停产歇业通知》载明：为迎接北京市田径世锦赛和纪念抗战胜利70周年大阅兵活动，国家下发停业通知，停业时间为2015年8月31日至2015年9月4日；对于北院商户我市场采取提前放假通知，提前放假时间为2015年8月23日至2015年8月30日（这期间房租市场部适当减免）；所有商户必须停业放假回家，一律不得在市场停留。后盛泰朝龙公司退还彭祥军停业期间的租金。2015年9月21日，新宫村委会向盛泰朝龙建材市场商户发出《告知书》，告知商户其将在最短时间内彻底拆除房屋及附属物，收回集体土地使用权。2015年9月22日，盛泰朝龙公司向市场商户发出《特别通告》，告知商户其已走司法程序，要求继续履行与鑫合联益公司之间的租赁合同，市场不会强制拆迁；若拆迁已成定局，市场部将给予每户二个月搬家期，房租及押金如数退还。2015年11月17日，鑫合联益公司向盛泰朝龙公司发出《通知书》，称其与盛泰朝龙公司租赁合同已无法履行，根据新宫村委会要求，限期商户腾退房屋，请盛泰朝龙公司于2015年11月30日前将商户全部清退，届时，其将停止提供水、电服务。2015年11月24日，盛泰朝龙公司向市场商户发出《特别通告》，告知商户在合同期间，其将保证门市的正常供水、供电、道路正常通行，如遇合同期内中途无故断水、断电或提前拆迁的情况发生，其将按合同承担法律责任；请根据自身情况合理安排日常经营。2015年12月7日，新宫村委会和鑫合联益公司共同向商户发出《致盛泰朝龙建材市场广大商户的一封信》，告知新宫村将在最短时间内彻底拆除房屋及附属物，请商户尽早搬离该市场。2015年12月21日，鑫合联益公司和盛泰朝龙公司向商户发出《通知书》，告知商户尽快搬离，将于2015年12月30日采取停水、停电措施。2016年1月21日，盛泰朝龙公司出具《退款说明》，将F区10-11-12号及门前场地，自2015年12月1日以后所交租金、押金及2015年国庆阅兵放假七天补偿合计77206元退还与彭祥军，彭祥军在《退款说明》上签名。2016年5月10日，彭祥军搬离了涉案房屋，搬家前后，新宫村委会合计向彭祥军支付补偿费23万元。现涉案房屋已被拆除。一审中，彭祥军提交多份自制供货合同销售单，证明月平均交易情况。另彭祥军的证人彭某、黄某、郝某、杜某、郭某到庭作证，证明其在彭祥军处加工、切割石材，可以通过微信、电话下单，有时在彭祥军提供的出货单上签字，有时也不签字，直接付款结账，淡季、旺季的销售额不同，淡季1万元左右，旺季2万元左右，需要时要求彭祥军出具发票，一般不索要发票。盛泰朝龙公司认可彭祥军确实存在经营活动，但表示不清楚彭祥军与客户之间的具体交易情况。鑫合联益公司认为双方交易太随意，真实性无法核实。新宫村委会认为交易没有相关发票，真实性无法核实。根据彭祥军的申请，经双方协商委托北京建基业工程管理有限公司，对位于北京市丰台区新宫村盛泰朝龙建材城石材城F区10-11-12号房屋及门前自建厂房进行了装饰装修工程造价鉴定。鉴定结果为：鉴定造价总合计320814.54元，其中争议金额35045.79（包含企业管理费13181.91元、规费11292.97元，税金10570.91元）。另该鉴定报告载明石材城F区10-11-12号房屋自建工程装饰装修工程造价105989.33元，石材城F区10-11-12号房屋装饰装修工程造价为214825.21。庭审中，盛泰朝龙公司认可鉴定意见书，但称其方未获得相应补偿，无力支付相应款项。鑫合联益公司称涉案房屋系其方出租与盛泰朝龙公司，房屋原来有装修，鉴定数额包含原有装修在内。新宫村委会认为涉案房屋没有建设房屋手续，双方所签租赁合同应属无效，评估标准应有所调整，不应按合法建筑予以评估。另查，庭审中，盛泰朝龙公司与鑫合联益公司均称，涉案场地上的房屋建设未经过任何审批手续。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。本案中，盛泰朝龙公司将未取得规划、审批手续的房屋出租与彭祥军，双方签订的租赁合同应属无效，盛泰朝龙公司对合同无效应负主要责任。依据相关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按过错分担。另合同无效后承租人可就装饰装修损失要求赔偿，现涉案房屋已被拆除，法院依据《鉴定意见书》中载明装饰装修造价鉴定结果，综合考虑双方租赁期限、承租使用年限、现值损失及导致合同无效双方的过错比例对赔偿数额予以酌定。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，盛泰朝龙公司已将剩余租金及押金退还彭祥军，关于彭祥军要求的停产停业损失，其中2015年国庆大阅兵期间，考虑市场因大阅兵要求放假，盛泰朝龙公司已对彭祥军做出相应补偿，法院对彭祥军此项主张不予支持。彭祥军要求的其他二段期间停产停业损失，彭祥军的部分证人到庭作证证明其月平均营业额，但彭祥军并未提供有效的销售发票等单据，另彭祥军于2016年5月10日搬离涉案房屋，且彭祥军从新宫村委会取得合计23万元补偿款，法院综合考虑案情，对彭祥军此项诉讼请求不予支持。判决：一、北京盛泰朝龙建材有限公司于判决生效后七日内赔偿彭祥军位于北京市丰台区盛泰朝龙建材城F区10-11-12号商业门面房装饰装修损失十七万元。二、驳回彭祥军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据，双方当事人对一审判决认定的事实无异议，故本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，盛泰朝龙公司上诉主张一审法院判决其赔偿彭祥军装修损失错误。首先，盛泰朝龙公司将未取得规划、审批手续的房屋出租与彭祥军，双方签订的租赁合同应属无效，盛泰朝龙公司对合同无效应负主要责任。同时，结合本案查明的事实及相关鉴定结论，可以认定彭祥军确实存在装修损失。经查，一审法院系依据上述情形并综合考虑双方租赁期限、承租使用年限、现值损失及导致合同无效双方的过错比例，酌定了盛泰朝龙公司应赔偿彭祥军的装修损失数额。该认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。盛泰朝龙公司不同意赔偿的上诉意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，盛泰朝龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由北京盛泰朝龙建材有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 王 平审 判 员 何江恒二〇一七年八月二十四日法官助理 胡珊珊书 记 员 张 雯