广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第594号原告：徐某，男，1981年9月16日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡大飞，广东金启律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘继刚，广东金启律师事务所实习人员。被告：广州市番禺某物业管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村镇。法定代表人：彭磷基，职务董事长。委托诉讼代理人：叶剑霄，该公司员工。被告：广州市番禺区某新邨业主委员会，住所地广州市番禺区钟村镇。负责人：黄致忠。委托诉讼代理人：李亚兰，广东盈隆律师事务所律师。原告徐某与被告广州市番禺某物业管理有限公司（以下简称某物管公司）、广州市番禺区某新邨业主委员会（以下简称某新邨业委会）确认合同无效纠纷一案,本院于2015年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐某的委托诉讼代理人胡大飞、刘继刚，被告某物管公司的委托诉讼代理人叶剑霄，被告某新邨业委会的委托诉讼代理人李亚兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求：1、确认两被告2011年4月30日签订的《的补充协议》无效；2、被告某物管公司返还原告从2011年5月至2014年5月30日多交的物业管理费1946.88元；3、被告某物管公司赔偿原告多缴物业费利息损失（前期损失1元计，后期损失从2014年6月1日起至被告某物管公司退款之日止，以原告多缴费用1946.88为本金，按照中国人民银行公布银行贷款基准利率的四倍计算，截止到本日利息500元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求主张的物业管理费差价计算至2014年4月。事实与理由：原告系某新邨小区业主。两被告于2011年4月30日签订《的补充协议》，将物业管理费从每月1.90-2070元/㎡涨至2.50-3.30元/㎡。从2011年5月至2014年5月30日，原告每月的物业管理费涨至243.35元，相较此前每月增加的物业管理费54.08元。原告近期得知：一、2011年4月某新邨业委会《通告》称，全体业主总数共为35155户，收到反馈意见函1248份、反对1005份、赞成票140份、不符合要求或其他意见103份、未有反馈意见的共33907户。二、来自于被告某新邨业委会的《业主大会议事规则》第十二条规定：“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票（此项规则已于2010年首次业主大会通过）。”原告认为：其一，依据《物权法》第七十六条以及《合同法》第五十二条的规定，两被告2011年4月30日签订《的补充协议》因没有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（双过半）而无效；其二，依《合同法》第五十八条之规定，被告某物管公司应当退还原告多交的物管费并赔偿利息损失。两被告签署的《的补充协议》程序不合法，补充协议涉及原告的切身利益，故原告有权请求判令该补充协议无效，《物权法》第76条第2款约定“业主决定建筑区划内重大事项表决权，下列事项由业主共同决定”，其中第2款“制订和修改建筑物及其附属设施的管理规约”第7款“有关共有及共同管理权利的其他重大事项”。依据上述规定，上述两项应经包括专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数人数业主同意。事实依据为两被告告诉我方发出35155份意见函，收到回复函1248份，反对票1005票，赞成票140票，不符合要求或者其他意见103份，未有反馈意见33907户，参与投票人数未达到面积过半及总人数过半。但该表决结果被业主委员会强行改为通过该次表决。其次，《业主大会议事规则》第12条规定“未参与表决的业主其投票权数记录已表决的多数票”，我方认为即使按照上述规则，33909户的未参与法票数应计算入反对票内，因此，无论按照物权法规定，还是安全《业主大会议事规则》约定，业主委员会提议物业费涨价通告未得到业主表决通过，因此，我方认为两被告签署《的补充协议》违反法律规定，损害了全体业主公共利益，存在恶意串通业主的嫌疑，按照《合同法》第52条第2、4、5项的规定，请求判令《的补充协议》无效。依据《合同法》第58条，合同无效，应返还并赔偿对方的损失。涨价后物业费243.35元/月，涨价前189.27元/月，差价54.08元/月，我方明确主张自2011年5月计至2014年5月30日，共36个月。依据《合同法》第58条规定，我方明确2014年5月30日前的利息只要求赔偿1元。自2014年6月1日起，被告退款之日起，以1946.88元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。由于被告占有了上述款项，故造成我方的利息损失，至于利息利率由法院裁决。被告某物管公司辩称：一、我方与某业委会签订的《的补充协议》合法有效；并没有任何《合同法》第52条、第53条关于合同或合同条款无效的情况，是合法有效的合同，业委会主体合法有效，且已获得业主大会的授权；二、2011年4月30日至2014年6月30日，某新邨物业费缴纳比例超过99%。2011年4月30日，某业委会与我方签订《补充协议》后，截止2014年6月30日，某新邨业主物业费缴纳比例超过了99%。从这一点可知，某新邨业主对于某业委会于2011年作出的物业费调整的决定、2011年4月30日答辩人与某业委会签订的《补充协议》均予以认可；三、物业公司所受的物业费只是属于代管性质，为全体业主所有。原告所声称的物业费已经作为物业服务支出支付完毕，不存在返还的可能性。故我方认为我方与某业委会签订的《补充协议》合法有效，请求法院法驳回原告的诉求。被告某新邨业委会辩称：2010年，物业费整体超支214708元，已经会计事务所审计。当时物价膨胀，其中工资及柴油均有所上涨，故物业费上涨是有客观原因的。一、本案答辩人与某物业管理有限公司签署的《补充协议》合法有效。（一）作出调整物业费的决定是答辩人的正常履职行为。依据广州市业勤会计师事务所出具的财务审计报告，某物业管理有限公司严重超支。2011年4月8日，答辩人向全体业主发出了关于调整物业费方案的意见征询函。答辩人根据意见征询函的回收情况及财务审计报告作出调整物业费的决定并与物业公司签订《补充协议》的行为是其依据法律履职的行为。根据《广东省物业管理条例》第24条“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”，业委会有责任听取业主意见并根据物业服务合同的履行情况调整物业收费标准，以保证物业服务水平。直至今日庭审，原告没有提供证据证实两被告有恶意串通。本案并不存在原告所称的社会公共利益。涨价并没有违反法律规定的强制性规定，不存在《合同法》第52条中的三项情况，故原告提起诉求没有法律依据。起诉状第2页第2段“原告近期得知2011年称全体业主总数为……对《业主大会议事规则》真实性及合法性持有异议”依据《物权法》第78条规定，“业主认为业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销”故原告的请求权只是撤销权，并非合法无效之权。原告庭审陈述看出原告将业主委员会发出的意见征询函等同于业主大会决议，是误解，根据法律规定对于重大误解请求权只是撤销权。业主委员会根据《业主大会议事规则》第5、6条行使业主大会授权的代表业主及业主大会选聘的物业公司签署合同是合法有效的。（二）答辩人作出的决定在未经法定程序撤销的情况下，是合法有效的。根据《物业管理条例》第12条第4款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受害者的业主可以请求人民法院予以撤销”。在“涨价决定”未被撤销之前，该“决定”是答辩人与物业管理签署《补充协议》的合法依据。同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条之规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第78条第2款的规定请求人民法院撤销该决定的，应在知道或者应当知道业主大会或者业委会作出决定之日起一年内行使”。被答辩人在答辩人作出调整物业费决定的一年内并未行使撤销权。（三）答辩人依据合法有效的决定与广州市番禺某物业管理有限公司签订的《补充协议》，不存在法律规定的合同无效的情形。答辩人在综合意见征询函及财务审计报告基础上作出调整物业费的决定后，答辩人与广州市番禺某物业管理公司在平等协商的基础上签订了《的补充协议》，符合《合同法》《物业管理条例》等法律规定。二、被答辩人称2011年“涨价决定违反《物权法》第76条规定无法律依据。《物权法》第76条规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定”但此次签署的《补充协议》并非选聘或者解聘，而是就物业服务费进行调整，而不是创设或终止物业服务。三、被答辩人无任何证据证明被答辩人与某物业管理公司恶意串通，其不能举证已充分表明本案不存在恶意串通，不存在合同无效的事由。双方签订的补充协议并无合同法第52条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条关于合同无效的情况，不存在合同无效的事由。综上，答辩人请求法院依法驳回被答辩人无理无据的诉求请求，由被答辩人承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：徐某是广州市番禺区钟村镇某新村某房屋的所有权人，建筑面积为90.1平方米，登记时间为2009年1月。2011年5月前其所有的涉讼房屋每月的物业管理费按照2.1元/平方米缴纳，即每月189.27元。某新邨业委会（原名称为某新邨住宅小区业主联合会）成立于1998年，2010年首次业主大会通过了《某新邨业主大会议事规则》，其中规定，业主大会的议事内容包括指定、修改业主委员会章程、管理规约和业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理公司等，业主大会授权业主委员会的议事内容包括代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同等；业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意；业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主应当亲自参加业主大会，积极行使自己的权利；业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票（此项规则已于2010年首次业主大会通过）；业主大会可采用将意见征询表寄发给业主，由业主在指定时间内填妥个人意见，寄回业主委员会或送至指定意见箱内，经业主委员会或业主大会召集人统计汇总，进行表决。2011年4月30日，某新邨业委会作为甲方，与某物管公司作为乙方就双方于2010年9月15日签署的《某新邨物业管理委托合同》签订了一份《的补充协议》，协议约定：1、由2011年5月1日起，某新邨各类物业的物业管理费调整为：别墅2.5元／平方（某雅园、某花园、某庭除外）；某雅园、某花园、某庭2.6元／平方；多层洋房2.7元／平方；高层电梯洋房2.8元／平方（某经典除外）；某湾1-３座（即某经典）3.3元／平方；以上各类住宅最低缴费标准为166元／月（不含有线电视费17元/月），按面积计不足166元／月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算；2、管理酬金今年仍维持5%的水平，2012年上调至6%，2013年上调至7%，2014年上调至8%；3、本补充协议与原合同具有同等效力，是《某新邨物业管理委托合同》的组成部分，除本补充协议所涉内容外，原合同其余条款仍然有效。根据上述《补充协议》，原告所有的涉讼房屋自2011年5月起的物业管理费以2.7元/平方米缴纳，即每月243.34元。2013年2月3日，徐某签署《委托书》，委托中国银行某支行每月代缴某新邨的管理费、水电费等费用，中行某支行每月可凭某物业管理公司所发出的缴费清单在本人开立的活期存款账号内划拨。2015年5月28日，徐某向本院提起本案诉讼，主张确认某物管公司与某新邨业委会签订的《的补充协议》无效，要求某物管公司退还多收取的物业管理费并支付利息。诉讼中，某物管公司确认徐某已向其缴纳涉讼房屋2011年5月至2014年4月的物业管理费。但徐某认为某新邨业委调整物业管理费的决定违反了《物权法》及《某新邨业主大会议事规则》，表决程序亦不合法，故某新邨业委会就该决定与某物管公司签订的《的补充协议》损害了全体业主公共利益，应为无效，某物管公司应返还其多缴交的物业管理费。而某新邨业委会称根据某物管公司提交经会计师事务所审计的报告显示2010年小区管理费整体超支，遂于2011年4月6日通过邮寄、上门送达及小区内部张贴的方式向全小区业主发出《关于调整物业管理费的意见征询函》，并公告《关于拟调整物业管理费的通告》，其中《关于调整物业管理费的意见征询函》中载明“逾期未寄达或未送达的视为同意本次管理费的调整方案”，且意见征询函内已附上赞成或反对的意见；2011年4月30日，某新邨业委会发出《通告》，内容为：关于某新邨物业管理费的调整方案，业委会在意见征询期结束后，在钟村××××、某居委会的共同监督下进行了意见统计工作，共收到业主反馈意见函1248份（其中反对1005份、赞成140份、不符合要求或其他意见103份），未有反馈意见（按《关于调整物业管理费的意见征询函》规定即视为同意）的共33907户，上述结果显示对本次管理费调整方案持反对意见的业主仅占全体业主（共35155户）的2.86%。故某新邨业委会经业主大会授权据上述意见征询结果有权与某物管公司签订《的补充协议》，该决定在未经法定程序撤销的情况下均是合法有效的。对此，某新邨业委会提交了《2011年3月28日业委会会议记录》、《关于调整物业管理费的意见征询函》、《关于拟调整物业管理费的通告》、《通告》等证据予以证明。某物管公司对某新邨业委会陈述的意见征询流程及结果均予以认可，并称在《的补充协议》签订后，某新邨小区物业管理费的缴纳比例超过99%，对此某物管公司提交了广州业勤会计师事务所有限公司出具的《审计报告》（业会专审[2011]021号），其中载明某新邨屋邨管理费2010年结余-2147083.28元，累计结余-1111548.63元，并提交《2011年5月1日-2014年6月30日物业费交纳情况说明》，载明2011年5月1日至2014年6月30日全年度物业费缴费率均为99%以上。本院认为：本案争议的焦点在于某新邨业委会于某物管公司于2011年4月30日签订的《的补充协议》是否有效。徐某起诉主张根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。且《某新邨业主大会议事规则》第十二条规定，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。某新邨业委会就物业费涨价向某新邨小区全体业主发出意见征询函后，收到业主反馈意见函1248份（其中反对1005份、赞成140份、不符合要求或其他意见103份），未有反馈意见的共33907户，根据《物权法》及《某新邨业主大会议事规则》的规定，《的补充协议》损害了全体业主的公共利益，均应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”徐某主张《的补充协议》无效所引据的《物权法》第七十六条并非《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》中关于效力性强制性的规定，不适用《合同法》第五十二条第一款第五项规定的认定合同无效情形。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《某新邨业主大会议事规则》是经2010年首次业主大会通过。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签署合同，是根据《业主大会议事规则》履行职责的行为。现徐某未提交其他证据证明《的补充协议》存在导致合同无效的其他情形，故对于徐某主张确认某新邨业委会与某物管公司于2011年4月30日签订的《的补充协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。对于其要求返还物业管理费及支付利息的主张，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告徐某的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告徐某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾 强人民陪审员  何玉玲人民陪审员  梁玉谊二〇一七年八月一日书 记 员  陈淑如