辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0281民初6339号原告：刘丹，女，1962年3月9日出生，汉族，现住黑龙江省牡丹江市。原告：赵东岩，男，1985年6月23日出生，汉族，现住黑龙江省牡丹江市。原告：季菲，女，1987年7月9日出生，汉族，现住黑龙江省伊春市。共同委托代理人：李视春，辽宁圣邦律师事务所律师。被告：大连香洲田园城开发有限公司，住所地瓦房店市。法定代表人：王子来，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈臻，辽宁征信律师事务所律师。原告刘丹、赵东岩、季菲与被告大连香洲田园城开发有限公司（以下简称田园城开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李视春与被告委托诉讼代理人陈臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丹、赵东岩、季菲诉称，原、被告于2012年10月7日签订的《商品房预售合同》约定，原告购买被告开发的XX花园X幢X单元X层X号住宅商品房，面积75.15平方米，每平方米4045元，总房款304000元。合同签订后，原告先后支付30％首付房款92000元。自2015年9月开始，被告就为原告办理贷款，至起诉时已经近1年没有办成。依据商品房买卖合同司法解释第二十三条之规定，《商品房预售合同》可以解除，被告应当返还房款并支付利息（自2012年10月8日起至房款退还之日止，以92000元为基数，按年6%计算利息）。被告田园城开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求贵院予以驳回。理由是：被告所开发建设的香洲田园城银湖小区项目已依法取得了所有合法手续，不存在任何违约行为，根据双方所签订的商品房买卖合同，原告申请以按揭贷款的方式支付相关房款，办理贷款本是原告作为买房人的义务，被告只是负责协助办理，银行是否通过按揭贷款审批是结合买房人个人的资信状况以及还款能力确定的，而不是被告所能左右，该项目其他买房人因自身条件完善符合贷款条件，其无论是通过商业贷款的方式还是公积金贷款的方式或者是两者相结合的方式，已经全部批贷完成，案涉的银湖小区项目目前其他买房人通过贷款方式累计贷款总额已超过2500万元，因此案涉项目是可以通过贷款审批的，只是因为买房人个人原因而无法通过审批，责任不在于被告。根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第23条之规定，原告无权主张解除合同。经审理查明：2012年10月7日，原告刘丹、赵东岩、季菲（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：买受人购买出卖人位于瓦房店市XX镇XX村XX花园X幢X单元X层2号住宅商品房，建筑面积75.15平方米，每平方米4045元，总房款304000元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；2012年9月16日交定金10000元，2012年10月7日交首付82000元，贷款212000元。该合同对其他相关内容亦作出约定。同日，双方又签订《合同补充协议》，协议对各自享有的其他权利及应履行的义务作出约定。2015年11月16日，上述《商品房预售合同》中买受人刘丹、赵东岩、季菲改为赵东岩。诉讼中，三原告表示实际买受人为原告赵东岩，原告刘丹、季菲均放弃诉讼权利。被告认可原告赵东岩为实际买受人。同日，原告赵东岩与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于瓦房店市XX镇XX路XX号X单元X层X号住宅房，建筑面积76.29平方米，单价每平方米4045元，总价款308593元；买受人于2015年3月13日前付清首付款92593元，剩余房款计216000元买受人采取商业贷款方式。《合同补充协议》第七条约定：产权证办理的时间为该商品房经综合验收后取得竣工验收备案证后365天。由于买受人自身原因未能办理贷款，买受人应在30日内补齐全部房款；如果未能在规定期限内补齐全部房款，出卖方有权单方面解除合同收回房屋，并追究买受人的违约责任。上述合同、补充协议对其他相关内容作出约定，但均未约定在商业贷款不被批准情况下原告有权解除《商品房买卖合同》。原告认为，《商品房买卖合同》是在银行签订的，目的是用于贷款，补充协议属格式合同，尤其第七条将办理房屋产权证与原告办不成贷款产生的后果的约定放在一个条款中，排斥了原告权利，该条款约定应为无效。当日，被告出具二份专用收款收据，交款人为刘丹，刘丹、季菲、赵东岩数额分别为10000元、82000元。原告称10000元是2012年9月16日交的购房定金，82000元是2012年10月7日签订预售合同时交的首付款。被告对此无异议。合同签订后，原告到银行办理按揭贷款，但银行至今未批准原告贷款申请。原告对其贷款申请未被批准原因表示不清楚，被告称原告贷款申请未被批准原因是原告不具贷款条件。诉讼过程中，原告申请本院到银行核实其贷款不被批准原因，但银行部门不予出具书面证据。原告称其贷款由被告负责办理，被告予以否认，原告对此未提供证据证明。另查，本案原告所购买的房屋已具备交付条件，原告至今未接收。上述事实，有原告提供的《商品房预售合同》、专用收款收据，被告提供的案外人石敬峰等人与被告签订的《商品房买卖合同》、公积金、商业贷款转账凭证、原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及原、被告陈述笔录在卷为凭，经本院开庭审查和庭审质证，可以认定。本院认为，原告刘丹、赵东岩、季菲（买受人）与被告于2012年10月7日签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。诉讼中，三原告表示实际买受人是原告赵东岩，原告刘丹、季菲放弃诉讼权利，被告亦认可实际买受人为原告赵东岩，上述事实不违反法律规定，本院对此予以确认，即案涉房屋买受人为原告赵东岩。原告赵东岩与被告于2015年11月16日签订的《商品房买卖合同》亦合法有效，对原、被告双方具有约束力。被告称该合同仅作为贷款使用，本院不予支持。《合同补充协议》第七条中关于由于买受人自身原因未能办成贷款相关后果约定，不属于加重原告责任和排除原告权利的约定，原告主张该条款无效，本院不予采信。原告诉请解除与被告签订的《商品房预售合同》错误，应为解除《商品房买卖合同》。原告主张解除合同的理由是按揭贷款没有被审批，依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定。该条款规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。依据上述规定，本案原告只有具备下述条件时才可以解除合同：一是因被告原因造成原告按揭贷款没有被审批导致未能订立商品房担保合同致使商品房买卖合同不能继续履行。此时原告可以请求解除合同和赔偿损失；二是因不可归责于原、被告双方的事由导致未能订立商品房担保贷款合同致使商品房买卖合同不能继续履行。此时原告可以请求解除合同。本案中原告负责办理按揭贷款，被告只是协助办理，原告自身尚不清楚按揭贷款没被审批的原因，故不能确认是被告原因造成按揭贷款没被审批。同时原告也没有提供证据证明是因不可归责于原、被告的事由导致未能订立商品房担保贷款合同致使商品房买卖合同不能继续履行。原告虽然在诉讼过程中书面申请本院到银行核实按揭贷款没被审批原因，该申请不符合民诉法相关规定，不属于人民法院调取证据范畴，应由原告承担举证责任。原告称贷款由被告负责办理，但未举证证明，该理由不能成立。综上所述，原告请求解除商品房买卖合同并要求被告赔偿损失不符合法律规定，该请求应予驳回。《中华人民共和国合同法》四十条、第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告赵东岩的诉讼请求。案件受理费2100元，由原告赵东岩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  迟 峰人民陪审员  吴敬美人民陪审员  丁 艳二〇一七年八月十五日书 记 员  王丹鹏