新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书(2017)兵06民终192号上诉人（原审被告）：五家渠卓越房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市22区人民南路781号。法定代表人：倪卓斐，公司总经理。委托诉讼代理人：黄玲娟，公司员工。被上诉人（原审原告）：李玉萍，女，汉族，1970年12月22日出生，无固定职业，住浙江省绍兴市上虞区。委托诉讼代理人：杨皓然，新疆天冠律师事务所律师。上诉人五家渠卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）因与被上诉人李玉萍商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院(2016)兵0601民初2400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卓越公司的委托诉讼代理人黄玲娟，被上诉人李玉萍的委托诉讼代理人杨皓然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓越公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：根据双方合同及补充协议约定，被上诉人未在解除权情形发生之日起30天内行使该权利的，视为自愿放弃该项合同解除权，上诉人未在上述期限内收到被上诉人解除合同的通知，故被上诉人的合同解除权已消灭，双方的合同不应被解除；一审判决认定上诉人未能证实诉争房屋符合交付条件与事实不符，上诉人已经提交了合同约定的证明房屋符合交付条件的五方验收的《单位（子单位）工程质量验收记录》及《建筑工程消防验收意见书》；合同中约定双方对房屋质量产生争议的，需要委托相关机构进行鉴定，一审法院未对房屋进行质量鉴定而径行认定房屋仍存在不具备交付条件的情况无事实依据，属主观推测；一审判决上诉人退还维修基金、办证费、物业费、电费违背事实，上诉人不应退还。被上诉人李玉萍辩称：其合同解除权没有消灭，被上诉人从交付房款至今多次与被上诉人协商房屋质量问题和地下室漏水问题，均未得到上诉人的答复和维修；该套房屋至今不具备交付条件。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李玉萍向一审法院起诉请求：1、解除其与卓越公司签订的《商品房买卖合同》;2、卓越公司退还其购房款1787527元、物业费8016元、契税53626元、办证费1385元、维修资金35751元、电费300元，承担违约金17875元、利息266067元，合计2170547元;3、卓越公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月11日，李玉萍与卓越公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李玉萍购买卓越公司开发的位于五家渠市恒大金碧天下12栋02户别墅一套，建筑面积258.24平方米，每平方米单价6922元，总价1787527元;卓越公司应当在2013年12月30日前将商品房交付李玉萍使用;合同第九条约定：逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金;买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订前，李玉萍在卓越公司处借款380000元用于购买本案诉争房屋。2014年1月16日，卓越公司给李玉萍开具了1217527元的购房款发票；2014年10月25日，李玉萍向卓越公司偿还380000元购房借款，卓越公司向李玉萍出具偿还借款优惠确认函，确认：卓越公司给予李玉萍优惠金额65589元，实际偿还借款314411元；2015年6月6日，卓越公司再次给李玉萍开具了570000元购房款发票。至此，李玉萍实际支付购房款1721938元（应交房款1787527元-优惠房款65589元），并向卓越公司交纳契税53626元、维修基金35751元、办证费1385元，共计90762元，另行交纳物业费8016元、电费300元。卓越公司未按照约定的2013年12月30日向李玉萍交付房屋。在约定交付时间到期后，卓越公司对该房屋进行了维修，并对房屋地下室进行了改、扩建。2016年11月30日，李玉萍向本院提起诉讼，请求解除双方之间合同。卓越公司认为房屋于2013年11月底已经具备交付条件，故不同意解除购房合同，引起本案诉争。一审法院认定上述事实的证据有李玉萍提交的《商品房买卖合同》一份、优惠确认函一份、房款收据二份、维修基金收据一份、物业费收据三份、办证费收据一份、契税收据一份及当事人陈述。一审法院认为，李玉萍与卓越公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。关于诉争房屋交付时间问题，因庭审中双方所提交的合同约定时间不一致，按照合同法的规定，格式合同中对某一条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款提供一方的解释，卓越公司所提供的合同约定交付日期在前，故认定诉争房屋交付时间为2013年12月30日。现李玉萍已按照约定支付了全部购房款，卓越公司应当按照约定在2013年12月30日之前将房屋交付给李玉萍使用。但直至李玉萍诉至法院要求解除合同时，卓越公司仍存在逾期交房违约行为，且诉争房屋仍存在不具备交付条件的情况，依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，现卓越公司已经逾期交付180日以上，解除条件已经成就，李玉萍有权解除与卓越公司签订的《商品房买卖合同》。故对李玉萍要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。卓越公司辩称房屋已于2013年11月底时具备交房条件，不同意解除合同，但庭审中其未能证实诉争房屋符合交付条件，辩解理由不充分，故对卓越公司的该辩解理由不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因卓越公司的违约行为，导致双方签订的商品房买卖合同解除，卓越公司应当退还向李玉萍收取的费用并赔偿因此给李玉萍造成的损失，故对李玉萍要求卓越公司退还购房款1721938元及契税53626元、维修基金35751元、办证费1385元、物业费8016元、电费300元的诉讼请求，予以支持。双方合同解除，不影响卓越公司违约责任的承担。卓越公司应当按照合同约定支付李玉萍已付款1%的违约金，即17219.38元（1721938元×1%），李玉萍主张超出部分，不予支持。李玉萍要求赔偿利息损失266067元的诉讼请求，在违约金不足以弥补其实际损失的情况下，可以要求卓越公司再赔偿损失，但违约金和损失的总额应当以违约给李玉萍造成的实际损失为标准。李玉萍对其损失未提交相应证据，该院确定李玉萍的实际损失应当为房款总额1721938元的利息损失，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，李玉萍的实际损失应当为260007.8元【（1217527元×6.15%÷12个月×35个月）+（504411元×5.5%÷12个月×18个月）】，故卓越公司应当再赔偿利息损失242788.4元（260007.8元-17219.38元）。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、解除原告李玉萍与被告五家渠卓越房地产开发有限公司于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告五家渠卓越房地产开发有限公司退还原告李玉萍购房款1721938元；三、被告五家渠卓越房地产开发有限公司退还原告李玉萍交纳的契税53626元、维修基金35751元、办证费1385元、物业费8016元、电费300元，共计99078元；四、被告五家渠卓越房地产开发有限公司支付原告李玉萍违约金17219.38元；五、被告五家渠卓越房地产开发有限公司赔偿原告李玉萍利息损失242788.4元；六、驳回原告李玉萍其他诉讼请求。以上二至五项折抵计算，被告五家渠卓越房地产开发有限公司支付原告李玉萍2081023.78元，应于本判决生效之日起三十日内支付完毕。案件受理费12082元，原告李玉萍负担498元，被告五家渠卓越房地产开发有限公司负担11584元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据佐证，本院予以确认。本院另查明，2013年10月11日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》。《合同补充协议》第五条约定：商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；该补充协议第七条对合同第十一条补充为：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋；买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得新疆维吾尔自治区有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题；该补充协议第十三条约定：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权；该补充协议第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2013年11月28日，涉案房屋经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论为：验收各项均满足有关规范、标准和设计要求，同意单位工程竣工验收。2014年10月25日，被上诉人向上诉人书面反映所购房屋存在26个方面的问题，上诉人维修后未书面回复被上诉人。上述事实有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《楼宇情况反馈表》及当事人陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人合同解除权行使期限有无约定，解除权是否已经消灭；2、涉案商品房是否具备交付条件，何时具备交付条件，上诉人是否通知被上诉人收房；3、被上诉人主张的利息、违约金及要求返还维修基金、办证费、物业费、电费应否支持。关于争议焦点1，本案双方当事人在《合同补充协议》中约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。按《合同补充协议》的约定，买受人行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。因此，双方当事人对被上诉人行使合同解除权的期限进行了约定。因被上诉人未在约定的逾期交房180日解除条件成就后30日内行使解除权，也没有按照法律规定通知上诉人解除合同，故视为其自愿放弃该项合同解除权，且该期限为除斥期间，不适用中断、中止和延长的规定，故被上诉人以逾期交房为由主张解除合同的权利因超过行使期限而消灭。至于房屋是否存在影响居住的严重质量问题，按照合同约定应当由鉴定机构出具鉴定意见，因被上诉人没有提交鉴定意见，故其以房屋存在质量问题要求解除合同的理由不能成立。关于争议焦点2，根据双方在《合同补充协议》中商品房经验收合格的约定，在案的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中缺少勘察单位的意见，没有《建筑工程消防验收意见书》和《住宅工程质量分户验收结果表》，故不能认定涉案房屋具备交付条件。上诉人虽然陈述通过快递方式和电话通知被上诉人收房，但未提交证据予以证实，故不能认定上诉人已经通知被上诉人收房。关于争议焦点3，被上诉人主张利息、违约金及要求返还维修基金、办证费、物业费、电费应以合同解除为前提，因其合同约定的解除权已经消灭，故其上述主张本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实错误，对合同解除权行使的约定未予认定，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院(2016)兵0601民初2400号民事判决；二、驳回被上诉人李玉萍的诉讼请求。一审案件受理费12082元；二审案件受理费23448元，邮寄费88.8元，合计23536.8元；以上费用共计35618.8元，由被上诉人李玉萍负担。本判决为终审判决。审判长  甄红星审判员  赵 群审判员  李 霞二〇一七年八月十四日书记员  杨婷婷1