广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初3113号 原告：方成，男，1973年8月26日出生，汉族，住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：赵玉泉，广西济顺律师事务所律师。 被告：广西方典置业投资有限公司，住所：南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座第21层，统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 被告：广西方典置业投资有限公司防城港分公司，住所：防城港市港口区东兴大道603号，统一社会信用代码：91450602552261444G。 负责人：刘延红。 原告方成与被告广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）、广西方典置业投资有限公司防城港分公司（以下简称方典防城港分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵玉泉、被告方典公司委托诉讼代理人张奕华到庭参加诉讼，被告方典防城港分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告继续履行《商品房买卖合同》的交房义务；2.判决被告承担逾期交房的违约金，按日向原告支付已交付房价款351602元的万分之一违约金，自2014年11月1日起，暂至2019年11月1日提起诉讼时止，逾期5年的违约金为63637元＝351602元＊5＊365日＊0.0001，计算到房屋实际交付为止；3.诉讼费、鉴定费、评估费等费用均由被告承担。事实与理由：原告向被告购买位于防城港市港口区，交付房屋总价款为351602元。合同约定，被告应于2014年10月31日交付房屋。2018年5月14日，被告虽单方给予原告《承诺函》称先交钥匙，也承认逾期交房，但目前被告未申请竣工验收，逾期交房已达5年，共计1825日。依合同约定，被告应当赔偿原告逾期交房违约金。 被告辩称，1.延期交房起算时间不正确，没有依据。根据合同约定，涉及规划变更、达到降雨量等特殊情形可以延期交房；2.2018年5月14日与原告办理实际交房手续，原告已实际入住并产生实际电费，扣除顺延的情形违约金只能计算至2018年5月14日。此过程中产生的电费、被告替原告缴纳的其他费用及垫付的保险费，应与违约金相抵扣；3.依据合同第八条，如买受人未按约定期限付清房款（含银行按揭贷款），则交房日顺延至付清全部房款之日起10日内。根据本案的放款日期，可延期交房十天。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年8月5日,原告（买受人）与被告方典公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告将位于防城港市港口区卖给原告，建筑面积为96.86平方米，房屋总价款为351602元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力因素；2.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更，导致工期延长；政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上时，或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水等，出卖人可据实延期交房。3.出卖人将竣工资料提交政府部门受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间；4.双方约定：如买受人未按约定期限付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内，同时出卖人有权按本合同及协议其他条款行使权力。合同第九条约定出卖人逾期交房的责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.逾期超过180日交房的，买受人应从第180日算起30日内，作出是否退房的决定，并以书面形式通知出卖人；如30天内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同，则视为买受人要求继续履行合同，出卖人按前款约定支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款。 另查明，2013年2月26日，被告方典公司向防城港市住房和城乡建设委员会提交《建设工程规划方案调整申请》，根据市场需求，申请在总建筑面积、容积率等主要指标不变的前提下对5#、8#楼的部分户型进行调整，具体为：1、将5#、8#楼的楼中楼户型调整为普通户型；2、将5#、8#楼部分大户型调整为小户型；户型调整后增加户数81套，根据原批复方案中的车位配比比例，增设车位46个。2016年4月28日，被告方典公司就变更事项进行批前公示。2016年5月11日，被告方典公司取得东湾桃花苑5号、8号楼及一期地下室项目变更后的《建设工程规划许可证》（编号：建字第450601201610049号）。 再查明，至2019年11月1日，东湾桃花苑小区8#项目没有向防城港市建设工程质量安全监督站申请竣工验收。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现被告未能如期向原告交付涉案房屋，其行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。因该房屋工程尚未申请竣工验收，不具备交付条件，原告诉请被告交付房屋可待交付条件成就，再另行主张。 关于逾期交房的违约责任问题。合同第八条约定被告应在2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用,但至今未能交付房屋，其行为构成违约，应按已付房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金。被告方典公司辩称其存在合同约定的据实可延期交房的情形，主要为原告逾期付款、天气因素以及规划部门批准的规划设计变更。经审查，被告方典公司于2013年2月26日向防城港市住房和城乡建设委员会申请规划变更，防城港市住房和城乡建设委员会予以批准并在2016年5月11日颁发项目变更后的《建设工程规划许可证》，该情形符合合同第八条第二款第2项据实可延期交房的情形，但被告方典公司未提交相关证据证明案涉商品房的开工时间以及该规划变更导致工期延长的具体时间等，考虑到房屋建设工程项目属于整体规划，而双方签订《商品房买卖合同》的时间是在2013年8月5日，晚于被告方典公司申请项目变更的时间，本院对2014年10月31日至2016年5月11日的这段时间予以扣除。由于该期间降雨量达到中雨以上天气的天数及原告逾期付款期限作为被告方典公司逾期交房的免责事由与被告方典公司申请项目变更的逾期交房的免责事由有重合不累加计算，则被告方典公司逾期交房违约责任的起算时间应为2016年5月12日，故被告方典公司逾期交房违约责任的起算时间应从2016年5月12日起算，暂计至起诉之日为1280天，被告方典公司应支付的违约金为45005.05元（351602元*0.0001*1280天）。另，被告方典公司主张电费、替原告缴纳的其他费用及垫付的保险费应从违约金中扣除，因被告方典公司所提供证据无法证明原告实际使用的具体电费金额，且未提供证据证明其替原告缴纳了其他费用及垫付了保险费，故不应从违约金中予以扣除。 关于原告主张的鉴定费、评估费等费用的问题。因原告未提供证据证明实际发生的费用，故本院不予支持。 关于被告方典防城港分公司是否承担责任的问题。被告方典防城港分公司为被告方典公司的分公司，其收取房款并开具发票、办理房屋交接手续等行为产生的法律后果应由被告方典公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告方成支付违约金45005.05元； 二、驳回原告方成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1673.42元，减半收取836.71元，由被告广西方典置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1673.42元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇一九年十二月二十六日 书记员 冼升权