北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6511号上诉人（原审被告）：鲁玉鑫，男，1979年5月17日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：杨一锋，北京市广渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：逄玉英，北京市广渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：危莹，女，1987年4月7日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李中平，北京市现代律师事务所律师。上诉人鲁玉鑫因与被上诉人危莹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2017)京0113民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鲁玉鑫之委托诉讼代理人杨一锋、逄玉英，被上诉人危莹及其委托诉讼代理人李中平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鲁玉鑫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回危莹的全部诉讼请求。事实和理由：一、《购房意向协议书》不具备房屋买卖合同的主要内容，无法切实履行，且当事人在该协议中另有约定应当签订房屋买卖合同，因此该协议仅是预约协议，仅表明双方有意买卖房屋，不能认定为房屋买卖合同。二、一审判决多处认定事实不清，多处认定事实错误，导致一审作出错误判决结果。三、《购房意向协议书》并非鲁玉鑫的真实意思，刘京玲系无权处分鲁玉鑫房产，亦因危莹无购房资格，因此2016年10月23日鲁玉鑫拒绝与危莹签订房屋买卖合同，一审判决忽略上述事实，作出错误判决。四、即使《购房意向协议书》是鲁玉鑫的真实意思，该协议亦因危莹迟迟未取得购房资格、不缴纳首付款的根本违约行为已解除，一审法院判决双方继续履行该协议属错误。危莹辩称，同意一审判决，不同意鲁玉鑫的上诉。《购房意向协议书》具备了买卖合同的主要条款和内容，实质上可以作为房屋买卖合同，《商品房销售管理办法》虽然规定了房屋买卖合同的完备的条款，但是条款不完备的情况下，最高人民法院的司法解释和北京市高级人民法院指导意见的规定明确说明了，意向书可以认定为买卖合同，所以鲁玉鑫的第一点上诉意见不能成立。鲁玉鑫说一审文书认定事实不清，涉及到签约人不是一个权利人，根据合同法规定，从签约后鲁玉鑫在履行意向书的行为上看，实际上其是认可无权处分房产的行为，并且既然是夫妻的话，不存在合同无效的说法。在《购房意向协议书》可以认定为合同基础之上，危莹没有根本违约，危莹依据《购房意向协议书》约定时间支付了定金，这十万元不是中介费，而是通过向中介支付的方式，由中介转给鲁玉鑫的定金。《购房意向协议书》本身是依法成立的买卖合同。从履行情况来说，第一价款确定，第二支付方式确定，第三履行期限也初步确定，在履行上来看，先付款后过户，这种方式相比《购房意向协议书》来说是不利于危莹的，更有利于鲁玉鑫的，这个请求也是在《购房意向协议书》确定的危莹的权利范围内行使的，所以危莹一审的诉求也是符合法律规定的。危莹向一审法院起诉请求：1.判决危莹将购房款支付给鲁玉鑫485万元；2.判决鲁玉鑫在收到上述购房款当日将其名下北京市顺义区×号房产（房产证号：X京房产权证顺字第XX**号，以下简称涉案房屋）转移登记至危莹名下，并将房屋交付给危莹；3.本案诉讼费用由鲁玉鑫承担。一审法院认定事实：经中介机构北京恒升房地产经济有限公司（以下简称恒升公司）居间介绍，2016年8月2日，危莹与鲁玉鑫签订了《购房意向协议书》，约定：危莹为表示对恒升公司居间介绍的鲁玉鑫的房地产之购买诚意，于本协议签订之日向恒升公司交付购房意向金人民币10万元，交易房产地址：北京市顺义区×号，房屋面积：143.99平方米，房屋所有权人鲁玉鑫，房屋所有权证编号为：X京房权证顺字第XX**号，购买条件为总房价款为495万元，公共维修基金随房转移；危莹向鲁玉鑫支付房价款的方式为：部分房款需要贷款的形式支付，定金总额为人民币10万元，此协议双方认可签字、传真或扫描件有效，双方签字、传真或扫描签署后一个工作日内，危莹向鲁玉鑫支付10万元；首付款：危莹同意支付鲁玉鑫180万元作为首付款（不计定金部分），网签当日支付；尾款：55万元于过户前一天支付给鲁玉鑫，尾款250万元由银行贷款支付。交易过程中产生的税费全部由危莹承担，协议书中还有其他条款。其中恒升公司应在本协议签订之日起15个工作日内促成双方签署正式买卖合同一条被划掉。危莹当日支付鲁玉鑫之妻刘京玲10万元，刘京玲书写了收据：今收到危莹房屋购买意向款壹拾万元整。后双方在2016年10月23日签订过涉案房屋房买合同，鲁玉鑫称由于危莹没有购房资格，合同原件被鲁玉鑫拿走。诉讼中，双方均未提供买卖合同的内容。此后双方曾协商买卖涉诉房屋事宜，鲁玉鑫曾提出如下方案：一是危莹一次性付清房款，然后办理过户手续；二是危莹付一部分首付，用涉诉房屋抵押贷款，待房屋解押后再过户给危莹，但双方没有协商一致。因鲁玉鑫准备用涉案房屋抵押贷款，危莹向法院提出诉前财产保全申请，要求查封涉案房屋。法院于2016年12月2日作出（2016）京0113财保46号财产保全民事裁定，将涉案房屋查封，期限自2016年12月2日起至2019年12月1日止。鲁玉鑫不服，向法院提出复议申请。法院经审查驳回了鲁玉鑫的复议请求。后危莹提起诉讼。另查明，危莹为购买涉案房屋，已经在2016年7月30日将自己所有的位于本市朝阳区的楼房出售，其名下没有住房。上述事实，有双方当事人陈述，危莹提交的购房意向协议书、购房家庭填报信息及鲁玉鑫提交的购房意向协议书等证据在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。一审法院认为，当事人签订的购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。本案中，危莹与鲁玉鑫在中介机构的撮合下，签订《购房意向协议书》，具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，双方亦无其他约定，危莹按照协议约定支付了10万元，虽书写为购房意向款，但按照协议，危莹应当向中介机构支付意向金，鲁玉鑫收取的10万元是按照协议约定支付的定金，故该协议应认定为房屋买卖合同，双方可以按照约定履行。危莹的请求，法院予以支持。鲁玉鑫的辩解意见，法院不予采纳。判决：一、危莹于判决生效之日起七日内给付鲁玉鑫购房款四百八十五万元；二、鲁玉鑫在收到危莹给付的上述购房款后七日内协助危莹办理北京市顺义区×号房屋（房屋所有权证证号为：X京房产权证顺字第XX**号）过户登记手续并将上述房屋交付给危莹；三、驳回危莹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23200元，诉前保全申请费5000元，共计28200元，由鲁玉鑫负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲁玉鑫申请北京恒升房地产经济有限公司职员司某到庭作证称：我见证了当事人买卖的交易过程，2016年5月份危莹委托我同事去看了鲁玉鑫的房子，当时危莹对房子比较满意，然后找了鲁玉鑫商谈。协商好价格之后，我们跟危莹说因为她还有一套房子，需要卖了之后腾出购房资格，当时鲁玉鑫表示可以等。在2016年7、8月份，危莹打电话给我的同事说房子已经有买家了，可以约跟鲁玉鑫签合同。然后去签合同当日，鲁玉鑫没在，其爱人刘京玲在家，当时就签了个意向书，然后合同等鲁玉鑫在的时候再签。在2016年8月初签的意向书，把合同价格写进去了，付了10万元的意向金，然后等着鲁玉鑫回来后签合同。后来等危莹有购房资格之后，就等鲁玉鑫出面签合同了，在10月23日左右跟鲁玉鑫见面商谈好细节，之后又商谈签合同的时候，一共有三份合同，最后在没签完的时候鲁玉鑫又要求危莹付200万元房款，后来俩人没有达成一致，鲁玉鑫就把合同收走了。鲁玉鑫表示当时缺钱，需要200万元解押房产。然后就房子的问题双方陆续商谈过，后来2016年11月左右，大家又进行了协商，鲁玉鑫表示房产又做了一次抵押，累积抵押到了400万元，当时给了危莹三个选择，第一个选择是合同继续履行鲁玉鑫赔偿危莹20万元，第二个选择是危莹全款买房，然后鲁玉鑫能提前还抵押，第三个选择是鲁玉鑫提前做网签，然后就过户。鲁玉鑫表示危莹选择第三条比较好，但是危莹选择了第二条。再后来的事情我们就没有去参与了，然后双方就有了诉讼了。鲁玉鑫申请北京恒升房地产经济有限公司职员刘某到庭作证称：鲁玉鑫提交的我和他的微信聊天记录是真实的。鲁玉鑫质证称：司某详细叙述了签订意向书和买卖房屋的过程，认可证人证言的真实性，也再次证明意向书就是个卖房意向，后来就签订买卖合同这件事没有达成一致。刘某的证言也认可。危莹质证称：证人证言真实性没有异议，意向书签订是在鲁玉鑫事先认可的情况下同意的，包括意向书签订之前的有关危莹先卖房屋取得购房资格，然后办理正式的手续的内容是能够证明鲁玉鑫一开始就同意的，并且意向书中的意向金指的就是鲁玉鑫爱人收取的定金而不是中介费，意向书中所谓签订正式买卖协议证明正式购房合同是格式合同，为网签和贷款的合同，意向书也是个合同，但是不够正式，所以意向书的签订是双方确立了买卖合同关系，正式合同的签订只是一个履行行为，二者没有矛盾。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为:经恒升公司居间介绍，刘京玲代鲁玉鑫与危莹于2016年8月2日签订了《购房意向协议书》，约定危莹购买鲁玉鑫的涉案房屋。根据查明的事实，在该《购房意向协议书》的履行过程中，鲁玉鑫从未对刘京玲代其签字的行为提出异议，在一审诉讼中亦认可《购房意向协议书》的真实性。现鲁玉鑫于二审期间提出刘京玲系无权处分，《购房意向协议书》并非其真实意思的上诉主张，与事实不符，且违反了诚信诉讼原则，本院不予采纳。故《购房意向协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于双方未能另行订立房屋买卖合同，危莹主张按照《购房意向协议书》履行。对此，本院认为，当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。本案中，《购房意向协议书》已经具备了涉案房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同。关于价款支付方式，危莹全款支付的方式优于《购房意向协议书》约定的支付方式，有利于鲁玉鑫合同目的的实现，应予准许。关于鲁玉鑫提出《购房意向协议书》因危莹迟迟未取得购房资格、不缴纳首付款的根本违约行为已解除的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，鲁玉鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46400元，由鲁玉鑫负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨 路审判员 赵 霞审判员 贾 旭二〇一七年八月十八日书记员 王 艳书记员 陆九阳