江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初4866号原告：赣州嘉福房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国中路城市家园三号楼二层。统一社会信用代码：913607025535197344。法定代表人：魏金华，该公司董事长。委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李秀明，江西理公律师事务所律师，一般代理。被告：宋会芳，女，1987年1月3日出生，汉族，赣州市会昌县人，住江西省赣州市会昌县。委托诉讼代理人：何世久（被告宋会芳的丈夫），男，1978年3月10日出生，汉族，赣州市会昌县人，住江西省赣州市会昌县，特别授权代理。委托诉讼代理人：邹晓柯，江西柯睿律师事务所律师，特别授权代理。原告赣州嘉福房地产开发有限公司诉被告宋会芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州嘉福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人方孝安、李秀明，被告宋会芳的委托诉讼代理人何世久、邹晓柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付剩余购房款780000元及逾期付款违约金425100元（按逾期应付款按日万分之五计算，暂计至2016年12月15日，详见违约金计算清单），以上合计1205100元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月14日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的嘉福尚江尊品（二期）1幢6#商铺，建筑面积为42.53平方米，单价为37013.99元，购房总价款为1574205元；被告付款方式为按揭付款，即被告在签订日支付首期购房款794205元（含定金50000元），其余购房款78万元由被告办理银行按揭贷款并直接支付至原告指定银行账户，被告应在合同签订后7日内办理完毕银行按揭手续；对于被告逾期付款的违约责任，《赣州市商品房买卖合同》第七条约定“逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”但合同签订后，被告仅支付了首期购房款，原告多次通知被告办理银行按揭或付清剩余购房款，但被告均置之不理，一直未履行付款义务，已构成严重违约，故原告诉至人民法院，请求依法处理。为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证等复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；证据2、2013年12月14日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》复印件，证明2013年12月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的嘉福尚江·尊品（二期）1幢6#商铺，并已明确约定了付款方式和逾期付款的违约金计算方式；证据3、2013年12月30日的收据复印件，证明被告在合同签订后仅支付了首期购房款794205元（含定金5万元），剩余780000元购房款至今未付；证据4、《催告继续履行合同的律师函》及快递单复印件，证明因被告逾期办理按揭贷款手续，原告曾向被告致函要求履行付款义务并支付相应的违约金。被告宋会芳辩称,1、合同签订后，答辩人向被答辩人支付了首付款，对于剩余按揭贷款，答辩人也向被答辩人提交了银行所需要的相关资料，在被答辩人代办过程中，因政策调控、银行撤并等各方面的原因，答辩人根据被答辩人的指示更换了多家银行未能获得放款批准。2017年2月，答辩人向浦发银行申请按揭贷款获准，答辩人同意将购房款支付给被答辩人；2、答辩人已向被答辩人提交了办理按揭贷款所需要的所有相关资料，已履行了合同义务，答辩人不存在违约行为；被答辩人未能及时与银行联系、对接，对于银行未能通过审批的责任，应由被答辩人承担；合同补充协议第三条约定的违约责任，属于被答辩人提供的格式条款，被答辩人在签订合同时，未对答辩人尽提示、说明义务，该条款对答辩人不产生法律效力；3、即使是格式条款，当答辩人按揭贷款未获得批准时，被答辩人应当书面通知答辩人限期缴清购房款，否则才能视为答辩人逾期付款，但被答辩人一直与答辩人联系办理按揭贷款，未通知答辩人支付剩余款项。被答辩人一方面要求答辩人配合办理按揭，一方面持续计算答辩人的违约金，有违诚信；4、被答辩人主张的违约金计算标准过高，起算时间为2013年12月，该事实请求已超过了诉讼时效。综上，答辩人愿意到银行办理按揭贷款支付，也希望被答辩人交付租赁合同给答辩人，对于违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告宋会芳为证明自己的答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据2、《收据》复印件，证明被告支付了首付款794205元；证据3、银行卡复印件，证明被告一直按原告公司的要求办理银行按揭；证据4、银行卡复印件，证明被告一直按原告公司的要求办理银行按揭；证据5、录音光盘，证明被告一直按原告公司的要求办理银行按揭，原告从未要求被告一次性支付剩余购房款；证据6、录音文字整理，证明内容同于证据5。在庭审结束后，原告向本院提交了一份《情况说明》，载明被告于2017年6月22日补齐了银行按揭贷款资料，2017年8月14日银行已放款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3的三性无异议；原告对被告提供的证据1、2，本院经庭审核实，上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提供的证据4的三性均有异议，该组证据中快递单载明的内容无法看出该快递是否妥投，故该组证据中载明的内容应结合其他证据和庭审查明的事实给予综合认定。2、原告对被告提供的证据3、4的证明对象有异议，本院经庭审核实，该二组证据只是2张银行卡复印件，无法证明该银行卡的用途及与本案的关联性，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可；原告对被告提供的证据5、6的三性均有异议，该二组证据系电话录音，对该录音中陈述人的身份以及其载明的内容真实性无法确认，故该二组证据中载明的内容应结合其他证据和庭审查明的事实给予综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月14日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于江西省××章××区嘉福尚江尊品（二期）1幢6#商铺一间，建筑面积为42.53平方米，单价为37013.99元，购房总价款为1574205元；付款方式：被告在签订日支付首期购房款794205元（含定金50000元），其余购房款78万元由被告办理银行按揭贷款并直接支付至原告指定银行账户，被告应在合同签订后7日内办理完毕银行按揭手续；该合同第七条约定“逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”……。合同签订后，被告向原告支付了首付款794205元，后因被告无法办理银行按揭贷款且未能一次性付款，故原告诉至本院，要求依法处理。另查明，2017年8月14日，上海浦东发展银行赣州分行经审批将案涉房屋的按揭贷款本金78万元发放到原告指定账户中，至此，被告应付的全部购房款已全部付清。本院认为：原告赣州嘉福房地产开发有限公司与被告宋会芳签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告要求被告支付剩余购房款78万元，因被告已办理银行按揭贷款，并已放款至原告指定账户，该义务已履行完毕，故原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告宋会芳因个人原因导致未能获得银行按揭贷款，且未能在合同签订之日起30日内一次性付清全部购房款，已构成违约，在此情形下，原告要求被告承担逾期付款的违约责任，依法有据，本院予以支持。现原告提出按逾期应付款按日万分之五向被告收取违约金，本院审查后认为，该违约金的主张过高，本院予以调整，酌定按应付款的月利率2‰计算违约金，即从2014年1月14日起至2017年8月14日止，共计67080元。原告主张从合同签订之日起7日内开始计算，本院认为，根据《补充协议》第三条的规定，应当在其无法办理按揭贷款转化为一次性付款的付款期限到期后开始计算违约金，即从签订合同之日起30日后计算至银行放款之日止。被告辩称其已履行了提供资料的义务，不存在违约行为，本院认为，双方签订的《补充协议》中明确约定“在本合同签订后7日内办理完毕银行按揭手续（包括但不限于与按揭银行签订按揭贷款合同、缴交按揭贷款所需费用、担保合同及相关文件等），否则，买受人应自本合同签订之日起30日内一次性付清全部购房款”，该条款可以看出，被告并不是提交了按揭贷款资料即完成了自己的义务，去银行办理按揭贷款系买受人，即被告自身应当履行的义务，该义务履行完毕的标准为银行放款。故被告的该抗辩理由依法不能成立，本院不予采信。被告辩称《补充协议》第三条系格式条款，原告未给予特别说明，该条款不对被告发生效力，本院认为，即使该《补充协议》第三条是格式条款，该条款适用的违约金计算是适用《赣州市商品房买卖合同》第七条关于违约金的计算标准，并没有加重自身或限制对方的责任，且该条款系要求被告及时履行办理按揭贷款的义务，该义务本身就属于被告作为买受人付款的应尽主要义务，应当给予充分注意，故被告以此抗辩不承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持；被告辩称原告未书面通知要求一次性付款，本院认为，该《补充协议》第三条明确了只要7日内未办理好按揭贷款手续的，就应当在签订合同之日起30日内一次性付款购房款。该条款的约定具体明确，不需要原告另行书面通知，故被告以此抗辩不承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持；被告辩称原告的违约金主张已过诉讼时效问题，由于案涉的按揭贷款一直到2017年8月14日才放款，被告的逾期付款状态自合同约定的付款之日起属于持续状态并连续计算，故其诉讼时效应当从被告履行付款义务后开始计算，原告于2016年12月27日向本院起诉，未超过法定的诉讼时效，故被告以此抗辩不承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告宋会芳在本判决生效之日起十日内向原告赣州嘉福房地产开发有限公司支付逾期付款违约金67080元。二、驳回原告赣州嘉福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15646元，由原告赣州嘉福房地产开发有限公司负担7823元，被告宋会芳负担7823元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  王军华人民陪审员  肖柏林二〇一七年八月二十七日书 记 员  李兆莎