贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔06民终840号上诉人（一审原告）：松桃松江物业服务有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇世昌广场。法定代表人：龙晓金，系该公司总经理。委托代理人龙万权，系该公司员工，特别代理。被上诉人（一审被告）：滕国政，男，1955年6月24日出生，汉族，住松桃苗族自治县。上诉人松桃松江物业服务有限公司(以下简称松江物业)因与被上诉人滕国政物业服务合同纠纷一案，不服松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。松江物业上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、判决被上诉人滕国政支付物业管理服务费人民币13666.46元，滞纳金5050.08元，共计18716.54元。事实和理由：一、房屋只要是作为营业使用，都是营业用房，应当按营业用房标准收取物业费。一审认定只有门面才属营业用房错误。二、一审对滞纳金不予支持错误。三、一审认定上诉人2015年12月30日已退出错误，上诉人实际退出时间是2016年7月1日。滕国政二审答辩称，一、松江物业公司的起诉没有依据。二、2013年龙晓金与我没有签订任何合同。三、松江物业没有取得物业管理资质证书。四、龙晓金没有为小区提供服务，单就粪坑粪便清理工作从2013年到2016年已经三年时间尚未清理。五、车辆停放根本没有管理。六、没有进行安保巡逻。七、龙晓金所提交的合同协议书都是虚假的。八、松江物业是一个非法组织，其所得收入是非法所得必须追缴。九、龙晓金主持的松江物业工作时间是2013年至2015年12月31日，2015年年底注销，由蓼皋镇南门社区主管。其使用的物业公司印章已废弃。松江物业向一审法院起诉提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费人民币11099.28元，滞纳金3329.78元，共计14429.06元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告松江物业与贵州邦宇房地产有限公司松桃分公司（以下简称邦宇房开）于2007年4月27日签订了《物业管理委托合同》，约定邦宇房开建设的“盛世兴城”项目房屋共用部分，共用设施、设备，市政共用设施和附属建筑物、构建物等的日常维修、养护和管理，清洁卫生、垃圾的收集清运、车辆停放的管理，治安防范和公共秩序维护等事项委托给原告管理，委托期限为2008年8月1日起至业主委员会成立后与物业管理公司签订新的物业管理合同时止。2008年3月25日，原告松江物业与邦宇房开又签订了《物业管理补充合同》。合同签订后原告依约对“盛世兴城”房屋共用部分，共用设施、设备，市政共用设施和附属建筑物、构建物等的日常维修、养护和管理，清洁卫生、垃圾的收集清运、车辆停放等事项进行了管理。被告滕国政因房屋拆迁补偿于2009年2月入住“盛世兴城”1栋1单元201号（建筑面积128.22平方米）、202号（建筑面积128.22平方米）、3栋2单元201号（建筑面积94.26平方米），其中1栋1单元201、202号用作经营宾馆使用，3栋2单元201号作为住宅使用。2011年12月14日原告松江物业与邦宇房开协议解除了《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》。2011年12月19日，原告取得了物业管理企业资质证书。2011年12月26日原告松江物业公司的法定代表人变更为龙晓金。2012年7月20日，松江物业与邦宇房开重新签订了《物业管理协议》，协议约定多层住宅物业管理服务费暂定为0.3-0.5元/平方米，商业门面物业管理费暂定为1.0-1.5元/平方米，2013年4月9日原告取得收费许可证。一审法院认为，2012年7月20日，原告松江物业与邦宇房开重新签订了《物业管理协议》，该协议系邦宇房开在“盛世兴城”小区业主委员会未成立时为了满足小区物业管理的需要而签订的前期物业管理合同，符合广大业主的利益，没有违反法律、法规的规定，对业主具有约束力。被告滕国政因房屋拆迁补偿于2009年2月入住“盛世兴城”1栋1单元201、202号、3栋2单元201号，其入住后的物业管理服务系原告松江物业提供，被告滕国政以其与原告松江物业没有直接签订物业管理合同，双方不存在权利义务关系为由拒绝支付物业管理费的抗辩，不予采信。被告滕国政作为原“盛世兴城”小区的业主，享受了公共服务，应当依约交纳物业管理费。关于原告主张被告所有的“盛世兴城”1栋1单元201、202号从2013年5月开始至2016年7月1日止共计38个月物业管理费计9744.72元未付的事实，该院认为被告滕国政未能举证证明其所有“盛世兴城”1栋1单元201、202号住房2013年5月以后交纳物业管理费的事实，其欠付的“盛世兴城”1栋1单元201、202号住房物业管理费应从2013年5月起算。关于被告拖欠原告物业管理费的截止时间，原告并未向法院举证证明其退出该小区物业管理的具体时间,但是庭审过程中被告认可其管理至2015年12月31日，为此该院认定被告拖欠原告物业管理费的截止时间为2015年12月31日。关于原告主张被告所有“盛世兴城”1栋1单元201、202号住房系经营宾馆使用,应按“商业门面”计算物业管理费，该院认为虽然被告的这两套住房系经营宾馆使用，但是并不属于《物业管理协议》中所约定的“商业门面”，应该按照住宅的标准计算物业管理费。为此，该院认定被告所有“盛世兴城”1栋1单元201、202号住房2013年5月至2015年12月31日拖欠原告的物业管理费为（128.22+128.22）平方米×0.3元/平方米/月×31月=2385元。关于原告主张被告所有的“盛世兴城”3栋2单元201号从2012年7月至2016年7月1日止共计48个月物业管理费计1354.56元未付的事实，本案被告并未举证证明其2012年7月20日以后向原告交纳物业管理费的事实，结合前文关于被告拖欠原告物业管理费截止时间的论述,其欠付的“盛世兴城”3栋2单元201号住房物业管理费应从2012年7月20日起计算至2015年12月31日止，共41个月。为此，该院认定被告所有“盛世兴城”3栋2单元201号住房2012年7月20日至2015年12月31日拖欠原告的物业管理费为94.26平方米×0.3元/平方米/月×41月=1184元。以上被告拖欠原告物业管理费共计2385元+1184元=3569元。关于原告要求被告支付其滞纳金3329.78元的诉讼请求，该院认为造成被告拖欠原告物业管理费的原因较为复杂，不能将责任完全归结于被告，因此，对于原告该项诉求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第九条第四项之规定判决：一、由被告滕国政于本判决生效之日起十日内向原告松桃松江物业服务有限公司支付物业管理费计3569元；二、驳回原告松桃松江物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费81元（已减半收取），由原告松桃松江物业服务有限公司承担60元,由被告滕国政承担21元。二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：一是滕国政应当支付的物业费标准；二是松江物业终止物业服务的时间；三是滕国政是否应当承担逾期交纳物业管理费的滞纳金。根据松江物业公司与滕国政于2009年2月18日签订的《物业管理服务合同》及2013年滕国政向松江物业公司交纳物业管理费300元的事实可知，双方之间系物业服务合同关系。2012年7月20日松江物业公司与邦宇房开签订《前期物业管理合同》约定，松江物业公司的前期物业服务期限自2012年7月20日起至业主委员会与物业管理公司签订新的《物业服务合同》时止。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。故不论与滕国政签订合同的代表人不是龙晓金本人，还是松江物业公司法定代表人由龙晓金曾变更为其他人。依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。松江物业公司已向滕国政居住的“盛世兴城”小区提供了物业服务，故滕国政应依据双方签订的《物业管理服务合同》的约定交纳物业费。双方签订的《物业管理服务合同》载明滕国政居住的“盛世兴城”201、202号房屋为住宅。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。滕国政将住房改变为经营性用房违反了法律规定，松江物业公司要求滕国政按经营性用房交纳物业管理费，没有法律依据。松江物业公司没有提交证据证明其提供的物业服务在保安、环境卫生、公共设施设备的维修保养等多方面不存在瑕疵，一审法院对松江物业公司主张的违约金不再予以支持，并无不当。松江物业已从“盛世兴城”小区撤走，其提交的证据不能证明2015年12月31日以后仍在提供物业服务。一审认定物业管理费计算至2015年12月31日正确。综上所述，松江物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由松江物业管理有限公司负担。本判决为终审裁定。审 判 长  张 全审 判 员  芦化莉审 判 员  吴爱民二〇一七年八月二十四日）书记员  李正雷