山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初107号原告（执行案外人）：孙照学，男，1960年2月29日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。被告（申请执行人）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼，统一社会信用代码：91370211MA3DAJGL4F。法定代表人：王文博，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区珠山南路988号，统一社会信用代码：91370211730617539P。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：周勇，男，1983年出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区，系青岛同泰房地产开发有限公司员工。第三人（被执行人）：青岛同泰建设集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区珠山南路988号，统一社会信用代码：913702116790791999。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：曲志刚，青岛同泰建设集团有限公司工作人员。第三人（被执行人）：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：曲志刚，青岛同泰建设集团有限公司工作人员。原告孙照学与被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）、第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰集团公司）、第三人王誉焜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙照学、被告得源投资公司的委托诉讼代理人王磊，同泰开发公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰集团公司及第三人王誉焜共同的委托诉讼代理人曲志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙照学向本院提出诉讼请求：1、中止对青岛市黄岛区户房屋的执行；2、本案诉讼费用由得源投资公司承担。事实和理由：2014年10月21日，孙照学与同泰开发公司签订《青岛市商品房预售合同》，孙照学以443902.76元购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区户房屋，孙照学陆续支付了133902.76元，余款通过银行按揭贷款支付。孙照学相关贷款资料已经提交银行，因同泰开发公司的原因一直未能放款。因同泰开发公司原因该房屋未能及时办理商品房预售登记，后被查封并即将公开拍卖。孙照学向青岛市中级人民法院法院提出执行异议，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执异509号执行裁定书，驳回了孙照学的异议申请。孙照学认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，孙照学在人民法院查封之前已与同泰开发公司签订合法有效的书面合同，所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的50%，故孙照学对该房屋享有物权期待权，足以排除执行。因此，人民法院应当支持孙照学的请求。得源投资公司辩称：1、涉案房屋在2013年6月7日就依法抵押给原债权人中国农业银行胶南市支行，得源投资公司依法受让了上述债权以及抵押权，并经青岛中院依法做出裁定，变更为案件的申请执行人，享有涉案债权和抵押物优先受偿权。2、从孙照学的起诉内容看，其自述在2014年10月21日签订购房合同，故其购房发生在涉案房屋抵押之后，抵押权人从来没有收到抵押人转让抵押物的任何通知，因此上述转让是无效的。3、孙照学有住宅，涉案房屋处于未完工未交付的状态，经申请已由法院进行查封，查封之后正在走拍卖和变卖程序。综上，孙照学的诉讼请求没有事实和法律依据，不符合最高法院关于执行异议和复议司法解释的规定，不能够排除权利人的执行，应依法驳回孙照学的诉讼请求。同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜述称，孙照学购买同泰开发公司的房屋是事实，有购房合同和支付首付款收据可以证明，孙照学的执行异议应当成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、根据双方无异议的证据及在诉讼过程中的陈述，本院认定如下事实。中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、青岛同泰建设集团有限公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月13日作出(2015)青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项(2012)第045号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第××号、南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。”(2015)青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为(2016)鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，本院下达裁定变更得源投资公司为该案申请执行人。诉讼过程中，本院查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，本院对涉案不动产下达拍卖裁定。孙照学向本院提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。本院执行局认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院（2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故不支持案外人针对涉案不动产的排除执行异议。本院于2018年12月21日作出（2018）鲁02执异509号执行裁定书，裁定：驳回案外人孙照学的异议请求。孙照学在青岛市黄岛区有宅基地住房一处。二、双方有争议的证据及本院认定的事实（一）孙照学提交三组证据证据一、青岛市商品房预售合同一份，证明孙照学与同泰开发公司于2014年10月1日签订了《青岛市商品房预售合同》，孙照学购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区。证据二、收款凭证（时间分别为2014年9月28日，10月1日、11日、21日，交款单位署名孙增洋）四张、银行凭证（2014年9月3日）三张以及房产档案利用费（2014年10月21日）发票，证明孙照学从银行取款后以现金方式于2014年10月21日前陆续支付购房款共计133902.7元，孙照学已完全履行合同约定义务；孙照学为购买涉案房屋还曾到不动产登记中心查询过涉案房屋的相关情况。得源投资公司质证称，对孙照学提交的该两份证据真实性有异议，得源投资公司不知道房屋已经出售的事实。孙照学提交的证据不具有合法性。涉案房屋2013年6月7日就已经办理了抵押登记，对外具有公示效力，孙照学在明知房屋已经抵押的情况下购买房屋，主观上具有过错。房屋面积98.47平方米，单价是4508元，总价款443902.76元，孙照学自述交了133902.7元，金额只占价款的小部分，构不成已交纳大部分房款。房屋未竣工，这些证据侧面说明孙照学与同泰开发公司之间的买卖合同是无效的。泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜质证称认可孙照学提交的以上证据，主张同泰开发公司与孙照学之间的买卖合同真实合法有效，认可孙照学的意见。本院认为，得源投资公司不认可孙照学提交证据的真实性、合法性，但得源投资公司在诉讼中未提交相反证据予以反驳；孙照学提交的证据发生在其与同泰开发公司之间，同泰开发公司认可孙照学提交证据的真实性，故对孙照学提交的上述证据可以予以采信。但，其提交的预售合同落款未标明具体时间，因此，对其双方具体的签约时间本院无法认定；对于支付房屋购房款的证据，虽然孙照学仅提交了收款收据和取款凭证，未有直接的银行转账凭证，但房屋买卖双方均认可该购房款已支付，虽然收款凭证上的交款人为孙增洋而非孙照学，但其之间系父子关系，且上述购房款的数额和所填写的交款人并不明显违反常理，故本院对孙照学主张已支付购房款133902.76元的事实予以采信。综上，本院认定，孙照学与同泰开发公司签订了商品房预售合同，约定孙照学购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区；孙照学向同泰开发公司支付了购房款133902.7元；在双方签订房屋买卖合同过程中，孙照学到不动产登记中心查询过涉案房屋相关情况。证据三、不动产信息查询结果，证明孙照学名下没有房屋。得源投资公司质证，真实性无异议，对证明事项有异议，该不动产查询只是限于城镇房屋，仅限于青岛市黄岛区内，不包含农村宅基地和其他区域的房屋。孙照学在青岛市黄岛区有宅基地住房一处。同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜对该证据无异议。（二）得源投资公司提交证明一份，证明位于青岛市黄岛区同泰华府房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内全部房屋均未交付。孙照学认可涉案房屋未交付的事实。同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜的质证意见与孙照学一致。本院认为，得源投资公司主张涉案房屋未交付，孙照学、同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜均认可该事实，本院确认涉案房屋未交付的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，得源投资公司通过受让债权享有对涉案房屋的抵押权，在(2015)青金商初字第310号民事调解书强制执行过程中，根据申请，本院已经裁定变更得源投资公司为该案的申请执行人。涉案房屋由同泰开发公司建设，孙照学尚未取得所有权，依据与同泰开发公司签订的买卖合同，在交付之前，孙照学仅享有主张同泰开发公司依照合同交付房屋的债权。得源投资公司对涉案房屋的抵押权于2013年6月7日设立，孙照学与同泰开发公司之间虽然签订了房屋买卖合同，但无证据证明孙照学与同泰开发公司签订房屋买卖合同时间在得源投资公司对涉案房屋享有的抵押权设立时间之前，且至查封前孙照学未合法占有涉案房屋，故孙照学依据合同对涉案房屋享有的债权不能对抗得源投资公司对涉案房屋享有的抵押权，不能排除对涉案房屋的执行。且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，孙照学虽符合已签订书面房屋买卖合同的条件，但其支付的房屋购房款仅达到合同约定的三分之一，且其并未合法占有涉案房屋。故，孙照学要求中止对涉案房屋的执行，没有事实和法律依据，依法不能予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告孙照学的诉讼请求。案件受理费7959元，由原告孙照学负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 孙 琦审判员 高中日审判员 马 喆二〇一九年十二月十五日法官助理甘玉军书记员张旭书记员李珊珊