重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0230民初713号原告：何东，男，1968年9月25日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：沈凤鸽，重庆天宇三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国峰，重庆天宇三星律师事务所律师。被告：江光枢，男，1947年4月15日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：汤自强，重庆东龙律师事务所律师。原告何东与被告江光枢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何东及其委托诉讼代理人沈凤鸽、孙国峰，被告江光枢及其委托诉讼代理人汤自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何东向本院提出诉讼请求：依法判决被告立即偿还原告购房款本金600000元并承担利息和物价差。本案在审理过程中，原告何东将诉讼请求变更并明确为：1、判决解除原被告于2013年7月2日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款本金600000元并承担资金占用利息，利息从2013年7月3日起按月息3分计算至退还时止。事实和理由：原被告系朋友，原告于2013年7月2日向被告购买丰都县XXXX124平方米住房一套，按约定2016年8月8日前交房，房屋价款为600000元，被告出具收条一份，且双方约定了违约责任。但被告至今都无法交房给原告。故原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告江光枢辩称：2013年7月2日，原被告双方签订《房屋买卖合同》是属实的。原被告虽然签订了合同，但双方均未实际履行该合同，原告未实际交付被告江光枢购房款，被告至今也没有将合同约定的房屋交与原告何东。该合同约定的住房，被告已将其冲抵了工程款，抵给了修房子的人，接房人已装修入住。现被告同意解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》。虽然被告给原告事先出具了600000元购房款的收条，但事后原告并未实际支付该600000元。现原告仅凭合同及收条来证明其已向被告交付了600000元的购房款，未达到其证明标准。且原告诉讼请求所涉及的利息不符合法律规定，不应当得到法院的支持。故，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年7月2日，原告何东（乙方）与被告江光枢（甲方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定，江光枢自愿将座落于丰都县XXXX建筑面积为124平方米的住房一套出售给何东；第四条，付款时间及办法，签订合同时，何东向江光枢一次性付清购房款600000元，大写陆拾万元整；第五条，交房期限和交付条件，交房时间为2016年8月8日，如遇不可抗力，江光枢在发生之日起30日内告知何东，且交房时间予以顺延；第九条合同注释第1项，本合同只供履行职责之用，不作收款收据，房款决算一律以乙方江光枢出具的收款收据为准；第十条，违约责任，何东逾期付款的违约责任，未按约定及时付款，从逾期之日起，江光枢按月利率0.3%追究何东逾期应付款的利息……；第十二条第1项该条款尾部备注：“原以前何东与江光枢所有债权债务已算清，包含四环路门面问题”，该备注内容为被告江光枢书写。2013年7月3日，被告江光枢向原告何东出具收条一份。该收条载明：“收条今收到何东购房款陆拾万元整（600000元）。收款人江光枢（签名并捺印）2013年7月3号”。2017年5月8日，重庆市丰都县第一建筑工程公司法定代表人付泽光出具书面情况说明证实：2013年7月2日根据江光枢的要求，其通知何东前往公司办公室与江光枢协商解决江光枢与何东的债权及新县城相关门面江光枢一房二卖的相关事宜。江光枢与何东协商达成协议：原何东与江光枢的债权债务（包括四环路的门面）算清变现为600000元，何东以此款购买江光枢修建的江洲大厦房屋一套并现场签订了购房合同。2017年5月16日，丰都县公安局出具的情况说明载明：该局经侦大队于2013年5月17日立案侦办的付泽光、江光枢非法处置、查封、扣押、冻结的财产案件中，付泽光向公安机关交暂存款70万元（江光枢没有交任何款项），用于解决丰都县第一建筑公司与北门路居委会签订移民的建房还房等移民安置房的遗留问题，在解决这些遗留问题中，何东、何明没有到公安机关来解决、领取任何款项。另查明，2010年3月25日，何东以何明（何明系何东之弟）的名义与丰都县名山镇北门路居民委员会（签订合同时该居委会实际已不存在，但为便于处理移民的相关遗留问题保留了印章；该合同居委会一方载明的经办人系江光枢）签订《购房合同》。该合同约定，何明以124212元的总价购买位于丰都县XXXX号三个门面。同日，何东以何明的名义缴纳了门面价款50000元，经办人江光枢以丰都县名山镇北门路居民委员会的名义出具了收据。2013年7月3日，何明与江光枢经丰都县名山镇人民调解委员会调解，达成如下协议：一、当事人何明购买的移民安置房的三个门面即位于丰都县XXXX号门面（即位于丰都县XXXX号的三个门面），建筑面积共103.51平方米，在办理房屋产权登记前向江光枢支付购房款55000元，大写伍万伍千元，由江光枢退还其购房款本金伍万伍千元（55000元）；二、江光枢另补偿何明资金利息等经济损失38600元……；三、何明自愿放弃对位于丰都县XXXX号三个门面的产权，并申请注销相应的三个门面房屋的产权登记。还查明，讼争住房被告江光枢已将其冲抵了工程款，抵给了修房人，其现已装修入住。另，经庭审询问，何东陈述其经原被告双方清算后其享有的600000元的债权作为涉案购房款的由来为：2008年交给被告江光枢的建房保证金100000元及利息；其以何明的名义购买四环路门面交给被告江光枢的款项共计55000元及利息（含后来交给江光枢的办证手续费5000元）以及赔偿门面的相关经济损失；其与江光枢女婿合伙修房何东个人垫支的200000元保证金借款（该200000元系向他人所借需支付他人利息）的利息。上述事实，有当事人的陈述、房屋买卖合同、收条、丰都县公安局的情况说明、付泽光的情况说明、购房合同、收款收据、（2013）丰名街人调字第49号人民调解协议书等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以确认。本院认为，合法的民事权益应受法律保护。原告何东与被告江光枢签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：原告何东是否履行了涉案《房屋买卖合同》约定的向被告江光枢交付600000元购房款的义务。综合本案案情，本院认定，买房人即原告何东已经履行了向卖房人即被告江光枢交付购房款600000元的义务，其具体理由如下：1、从涉案《房屋买卖合同》约定的整体内容上看，该合同第四条约定的系房屋价款，原告何东需向被告江光枢一次性付清购房款600000元；第九条第1项约定，本合同只供履行职责之用，不作收款收据，房款决算一律以甲方即江光枢出据的收款收据为准；第十二条第1项尾部备注“原以前何东与江光枢所有债权债务已算清，包含四环路门面问题”。签订合同的次日，被告江光枢即向原告何东出具了收到何东购房款600000元的购房款收条。该合同第十二条第1项尾部备注的内容经庭审询问，被告江光枢认可系自己书写，该备注记载的内容能够表明何东与江光枢在签订合同之前存在债权债务关系，该备注内容具有清算了结何东与江光枢原债权债务（含四环路门面问题）的明确意思表示，结合合同第四条约定的房屋价款为600000元，以及江光枢向何东出具的收条载明的购房款亦为600000元，综合合同第九条的约定“房款决算一律以甲方即江光枢出据的收款收据为准”，以上足以认定，原告何东已根据合同的约定履行了向被告江光枢交付600000元购房款的义务，其该600000元购房款的来源系由何东与江光枢在合同签订前双方原存在的债权债务（含四环路门面问题）经清算作价600000元而来，该事实亦得到了重庆市丰都县第一建筑工程公司法定代表人付泽光的书面证实以及丰都县公安局情况说明等相关证据及当事人陈述的证实。2、从涉案600000元购房款的组成来讲，经庭审询问，何东陈述其经原被告双方清算后其享有的600000元的债权作为涉案购房款的由来即2008年交给被告江光枢的建房保证金100000元及利息；其以何明的名义购买四环路门面交给被告江光枢的款项共计55000元及利息（含后来交给江光枢的办证手续费5000元）以及赔偿门面的相关经济损失等部分构成。庭审中，被告江光枢认可其在2008年收了原告何东10万元的建房保证金，辩称其已退还，但未举示相应的证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果；对于何东提出的四环路门面房款的退还及损失等的赔偿问题，江光枢辩称其相应款项退还给了何明，遂举示（2013）丰名街人调字第49号人民调解协议书欲予以佐证，该调解协议只能证明协议达成内容的事实，不能达到证明其已退还及赔偿何明相关款项的证明目的，相反，丰都县公安局出具的情况说明证实何东、何明并未到公安机关领取过任何款项，何明亦出庭当庭接受质询证实未收到过江光枢任何款项，故被告江光枢的该辩解理由不能成立，本院不予采信；关于被告江光枢辩称，四环路的门面其购买方系何明并非原告何东，门面的出卖方系居委会，收款人也是居委会的问题，经庭审核实，该门面系何东以何明名义购买，其门面款亦系何东支付，何东以何明的名义与丰都县名山镇北门路居民委员会签订合同时，该居委会实际已不存在，但为便于处理移民的相关遗留问题保留了印章，其经办人系江光枢，江光枢称其将门面款计入了居委会的账，但并未举示相应的证据予以证实，且综合本案案情，关于四环路门面问题结合涉案房屋买卖合同第十二条第1项尾部的备注“原以前何东与江光枢所有债权债务已算清，包含四环路门面问题”，足以表明其四环路门面相关债权债务的问题，遂一并纳入双方原债权债务解决并由何东与江光枢承继、清算。故被告江光枢的该辩解理由亦不能成立，本院亦不予采纳。3、从涉案《房屋买卖合同》履行的实际情况来看，涉案房屋买卖合同签订后次日即2013年7月3日，被告江光枢即向原告何东出具了600000元的购房款收条，被告江光枢辩称该收条系被告江光枢事先出具，事后何东并未实际支付，其不认可收到了600000元的购房款，通常来讲，一般系先由债务人支付相关款项后再由债权人出具收条凭证，此符合一般交易习惯，就本案而言，争议金额高达600000元，数额较大，双方并非特别可信赖的关系，相反双方存在矛盾争议，江光枢辩称的该种说法本身就有违常理。且庭审中被告江光枢亦并未举示任何证据证明其出具的购房款收条存在法定的可撤销情形，且事后被告江光枢亦未在法定的合理期限内行使相应的撤销权权利，若存在其被告江光枢辩称的事实，从被告江光枢本身事后的行为来看亦有违常理。综上，本院综合认定，原告何东已经履行了向被告江光枢交付600000元购房款的义务。关于原告何东请求解除原被告签订的涉案《房屋买卖合同》的问题。庭审中被告江光枢明确表明同意解除涉案《房屋买卖合同》，即合同当事人双方就涉案房屋买卖合同的解除意思表示一致，即均同意解除合同。该合同的解除不违反法律、行政法规的强制性规定，本院应予准许。且讼争住房，被告江光枢已将其冲抵了工程款，抵给了修房人，其现已装修入住。根据房屋买卖合同的约定，被告江光枢在约定的交房期限到期后未将房屋交付给原告何东的行为已构成违约，其将该房屋抵给他人，他人且已装修入住，致使原告何东不能实现买房目的，根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，即原告何东亦享有法定的合同解除权，其可以解除合同。故无论从合同的约定解除还是法定解除来讲，原告何东请求解除原被告于2013年7月2日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求均能成立，本院应予支持。同时，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，根据本案合同的实际履行情况，卖房人江光枢应当退还买房人即原告何东相应的购房款本金600000元并承担相应的资金占用利息损失。故，原告何东请求退还购房款本金600000元并承担相应的资金占用利息损失的诉讼请求亦成立，本院亦应予支持。关于原告请求被告承担资金占用利息的具体问题。原告主张自2013年7月3日起至购房款退清时止，按月息3%计算利息。根据涉案房屋买卖合同的约定，其交房时间为2016年8月8日，但双方约定的交房时间到期后，被告江光枢仍未交付原告何东涉案讼争房屋的行为已构成违约，并结合原告何东的诉讼请求，被告江光枢理应从逾期交房之日起，承担支付原告相应资金占用利息损失的民事责任，故本院支持原告自2016年8月9日起至购房款退清时止，按中国人民银行贷款基准利率计算资金占用利息损失。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告何东与被告江光枢于2013年7月2日签订的《房屋买卖合同》；二、被告江光枢在本判决发生法律效力后10日内退还原告何东购房款本金600000元并承担资金占用利息（以600000元为基数，自2016年8月9日起至购房款退清时止，按中国人民银行贷款基准利率计算资金占用利息损失）；三、驳回原告何东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告江光枢负担（原告何东已垫付4900元，被告江光枢在履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  崔龙均人民陪审员  杨龙海人民陪审员  陈 斌二〇一七年八月七日书 记 员  谭秋红