广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11276号原告：黄克明，男，1976年2月20日出生，汉族，住广东省广宁县******委会龙一15队14号，公民身份号码441************519。委托诉讼代理人：曹**刚，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：佛山市南海国涛物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA51Y3P185。法定代表人：杨某1。原告黄克明诉被告佛山市南海国涛物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法适用简易程序，于同年7月2日、12月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人曹**刚、被告的委托诉讼代理人杨某1均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《厂房出租合同》无效；2.被告退还厂房租赁保证金112500元给原告；3.被告退还租金37500元给原告；4.被告退还电容量费1380元给原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月18日，原告经与被告协商后，双方签订了合同编号为20190418的《厂房出租合同》。依此合同约定，由原告承租使用被告出租的位于佛山市南海区*************车间（以下简称涉讼厂房），用作经营性的厂房，租赁期为九年，厂房建筑面积1550m2，空地面积400m2，2019年4月15日至2022年4月14日间每月租金为37500元，2022年4月15日至2025年4月14日间每月租金为41250元，2025年4月15日至2028年4月14日间每月租金为47438元；在该合同签订时，由原告向被告交纳租赁保证金112500元和一个月的租金37800元以及电容量费1380元；等。《厂房出租合同》签订后，原告依合同约定向被告及其被告指定的收款人黄金凤分别交纳了租赁保证金112500元、一个月的租金37800元、电容量费1380元。之后原告在承租使用被告出租的涉讼厂房经营事宜，委托有关消防安全标准化的部门到该厂房进行消防安全现场勘验时，发现该厂房存在未取得建筑工程规划许可及未按照建筑工程规划许可的规定所建的，属违法建筑，并经调查核实，涉讼厂房的产权证登记簿记载的产权人并非是被告，而是黄金凤。同时，被告所提供该厂房产权证登记簿并没有附图记载被告所出租给原告承租使用的涉讼厂房。对此，原告曾走访广东省佛山市南海区国土资源和规划局和广东省佛山市国土资源和规划局征询，得到口头上的答复是该厂房地段有存在未取得建筑工程规划许可及未按照建筑工程规划许可的规定所建的构建物体，而原告所承租的涉讼厂房是属于未取得建筑工程规划许可及未按照建筑工程规划许可的规定所建。此时此刻，原告才知道被告出租给原告承租使用涉讼厂房是属于违法建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设和《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定”以及《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力”规定之精神，涉讼厂房是不具合法性而不可能出租给他人承租使用。为此，原告曾向被告提出上述的问题，并要求被告对涉讼厂房的合法性，即是否取得建筑工程规划许可及其是否按建筑工程规划许可的规定建设提供必要的证明文件，但被告口头极力认为涉讼厂房为合法建筑，然而其至今未向原告提供其所述有效证明文件。由于被告依与原告签订的合同编号20190418《厂房出租合同》的约定出租给原告承租使用的涉讼厂房存在违法建筑的严重瑕疵，依法释【2009】11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定之精神，被告与原告签订的合同编号20190418《厂房出租合同》依上述的事实情况显然依法是无效的，令原告承租使用被告依该合同的约定出租给原告的使用的涉讼厂房毫无保障，并依无效合同的处理原则处理。对此，原告曾为解除问题，多次向被告商请要求提前解除该合同，并要求被告将所收取原告交纳的租赁保证金和一个月的租金以及电容量费如数返还给原告，但均遭被告无理的拒绝。被告这样出租的行为，已令原告的权益受到损害，为维护原告的民事权益，特向法院提起民事诉讼，请法院对原告之诉请，根据原告所提出的事实与理由，依法予以支持。被告辩称，签约前，原告已清楚知悉涉讼厂房的权属情况，涉讼土地是国有土地。签约后，原告因为自己个人的原因，想退租，被告不同意，原告通过委托不明人员以电话沟通，电话中语气不礼貌，有恐吓的成分。被告一直没有见过原告，不清楚退租是否真实。被告也是一直想协商解决，被告希望在原告承租厂房至被告2019年6月15日重新出租期间的空租期的租金由原告承担。原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息公示打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《厂房出租合同》原件1份，用以证明原、被告之间租赁涉讼厂房关系之事实。3.不动产权证复印件2份，用以证明涉讼建筑物的业主另有其人，与《厂房出租合同》中被告出租给原告的空地面积不一致。4.收据（0708078、0708076）原件2份，用以证明原告依《厂房租赁合同》的约定，分别向被告交纳了租赁保证金112500元和一个月的租金37800元以及电容量费1380元的事实。5.银行转账凭证打印件1页，用以证明原告依《厂房租赁合同》的约定，按照被告的要求将租赁保证金的部分汇入被告指定的收款人黄金凤银行账户的事实。6.《关于租赁厂房事宜几点意见》复印件1份，用以证明原告承租被告出租的涉讼厂房经营事宜，委托有关消防安全标准化的部门到该厂房进行消防安全现场勘验时，发现该厂房存在未取得建筑工程规划许可及未按照建筑工程规划许可的规定所建的，属违法建筑后，发文要求变更予以明确说明是否属实事实情况。7.EMS邮单（单号：1052665248433）原件1份、物流信息打印件1份，用以证明原告向被告就其出租涉讼厂房是否属违法建筑事宜，发出《关于租赁厂房事宜几点意见》函的事实。8.《请求核实租赁厂房是否为合法建筑事宜申请书》复印件1份，用以证明原告向被告就其出租给原告使用的涉讼厂房是否属违法建筑事宜，向该厂房所在地的佛山市国土资源和规划局发出核查函件的事实情况。9.EMS邮单（单号：1052665247533）原件1份、物流信息打印件1份，用以证明原告向被告就其出租给原告使用的涉讼厂房是否属违法建筑事宜，向该厂房所在地的佛山市国土资源和规划局发出请求核实租赁厂房是否为合法建筑事宜申请书函件的事实情况。10.《请求核实租赁厂房是否为合法建筑事宜申请书》复印件1份，用以证明原告向被告就其出租给原告使用的涉讼厂房是否属违法建筑事宜，向该厂房所在地的佛山市国土资源和规划局发出核查函件的事实情况。11.EMS邮单（单号：1052665249833）原件1份、物流信息打印件1份，用以证明原告向被告就其出租给原告使用的涉讼厂房是否属违法建筑事宜，向该厂房所在地的佛山市国土资源和规划局发出请求核实租赁厂房是否为合法建筑事宜申请书函件的事实情况。12.EMS邮封原件1份（单号：1052665249833），用以证明原告向佛山市南海区国土资源和规划局发出请求核实涉讼厂房是否为合法建筑事宜申请书的函件，佛山市南海区国土资源和规划局拒收的事实。13.光盘1张、图片3张，用以证明被告出租涉讼厂房给原告使用时，该厂房的现场图现场实际情况。经质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2、3无异议；对证据4无异议；对证据5无异议；对证据6认为与本案无关；对证据7确认有收到，但认为与本案无关；对证据8-12与本案无关；对证据13确认。被告未向本院提交证据。诉讼中，本院根据本案的审理需要，依法向佛山市自然资源局南海分局调查涉讼厂房的规划报建情况，该局收函并经核查后，向本院作出复函（答复编号：20192793），本院已当庭出示。经质证，原、被告均对该复函无异议。经审查，原告提交的证据1-5、13，被告予以确认，本院采信其真实性；原告提交的证据6-7反映原告向被告邮寄《关于租赁厂房事宜几点意见》的事实，被告确认收件，本院采信其真实性；原告提交的证据8-12反映原告向行政主管部门申请调查涉讼厂房的情况，未见行政主管部门的复函情况，故该事实与本案处理无关，本院不作认定。佛山市自然资源局南海分局所作出的复函，原、被告均无异议，本院予以采信。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2019年4月14日，被告开具《收据》（No.0708076），确认收到原告支付的承租涉讼厂房定金10000元。2019年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房出租合同》（合同编号：20190418），约定：甲方将涉讼厂房出租给乙方作厂房用途使用；乙方确认其在签署合同前已经现场视察过租赁物业，对租赁物业面积及现有装修及设施状况表示接受，甲方以租赁物业的现有状况向乙方交付租赁物业；租赁使用期从2019年4月15日至2028年4月14日，其中，甲方给予乙方的免租装修期或免租期为30天，除合同另有约定外，此期间甲方免除乙方的租金，但乙方仍需按时交水费、电费等其他因使用涉讼厂房而产生的一切费用；双方确认，甲方于2019年4月15日以现状向乙方交付涉讼厂房；租赁物业收租面积具体包括厂房建筑面积1550平方米，空地面积400平方米、宿舍二楼一层；2019年4月15日至2022年4月14日期间每月租金37500元，2022年4月15日至2025年4月14日期间每月租金41250元，2025年4月15日至2028年4月14日期间每月租金47438元；双方签订合同之日起，乙方应向甲方交纳112500元作为乙方履行合同的保证金；乙方按月向甲方交纳租金，先交后用，乙方须于每月1日前以银行转账方式将应向甲方支付的租金费用支付至指定的黄金凤的账户；乙方逾期支付租金或其他应付款项的，每逾期一日，应当按照应付款项百分之一的标准支付违约金；租赁期间，非合同规定的情况，乙方未经甲方事先书面认可中途擅自退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁物业期间根据合同应付未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期和免租期的租金及律师费用、诉讼费用及该物业空置期间甲方根据合同规定本可收取的租金。该合同第十一条“其他约定”第5条约定：“本合同自双方签字、盖章及乙方在签订本合同当日内将厂房保证金112500元、租金37500元、电容量费1380元，合计151380元，足额转入合同指定账户之日起生效，逾期未能收到以上金额，或未按约定签收物业的，则乙方所付定金归甲方所有，所签本《厂房出租合同》作废，甲方有权将该厂房另行出租。”同日，被告开具《收据》（No.0708078），确认收到原告转账支付的50000元。2019年4月19日，原告向被告指定的黄金凤的账户转账91380元，转账备注为“工厂押金”。同日，被告将涉讼厂房的钥匙交付给原告。2019年5月6日，原告向被告邮寄《关于租赁厂房事宜几点意见》，认为涉讼厂房为违法建筑，《厂房出租合同》存在无效的风险，要求被告依照解除合同的原则，将收取的厂房保证金112500元、一个月租金37500元、电容量费1380元退还。该邮件于同月7日妥投。2019年5月16日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告主张被告在2019年4月25-26日期间有电话联系被告的法定代表人表示不再租赁涉讼厂房，但因双方一直在沟通，钥匙还未还；被告称原告于2019年4月29日提出涉讼厂房无法办理消防许可，被告表示涉讼厂房有办理权属证明，没问题，双方又沟通了两个星期，同年5月16-19日期间，原告明确不再租用涉讼厂房，但钥匙至今未还。被告自认涉讼厂房已于2019年6月15日另行出租。另查明，被告出租予原告《厂房出租合同》项下的物业中，厂房部分未办理规划报建手续，宿舍部分所在建筑物已经办理不动产权证，证号为（2018）佛南不动产权第0146757号。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告签订的《厂房出租合同》约定的租赁标的包括了厂房、空地及宿舍三个部分，其中租赁空地及宿舍部分的约定是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效；租赁厂房部分的约定因租赁物未办理规划报建手续，该项约定因违反法律的强制性规定而无效。据此，本院确认《厂房出租合同》关于厂房租赁的约定无效，原告诉请超出以上核定的部分，本院不予支持。因《厂房出租合同》部分有效、部分无效，对此，被告作为出租方，不能保证出租的租赁物符合法律规定，存在过错；原告作为承租方，也应负未尽审慎审查之义务。根据合同的约定，原告承租《厂房出租合同》项下的租赁物，其主要目的在用使用涉讼厂房进行生产经营，现因涉讼厂房未办理规划报建手续导致合同无效，原告使用该厂房也无法办理相关经营许可，原告主张其合同目的无法实现有事实依据。因此，原告要求终止履行《厂房出租合同》，于该合同的无效部分，原告的主张有充分的法律依据，于合同的有效部分，原告的主张亦不构成根本违约，且考虑被告就《厂房出租合同》部分无效负有过错，且该过错亦影响有效部分的履行，故本院根据本院的实际情况及双方过错程度，认定双方就《厂房出租合同》有效部分的终止互不负过错责任。因此，原告诉请被告返还厂房租赁保证金112500元、电容量费1380元理据充分，本院予以支持。被告辩称原告构成根本违约，要求没收相应保证金及赔偿相应的违约损失均没有事实和法律依据，本院不予采纳。双方确认原告于2019年4月19日接收涉讼厂房，结合《厂房出租合同》的约定，本院确认原告于2019年4月19日开始占用涉讼租赁物。原告虽主张其于2019年4月25-26日期间有电话联系被告的法定代表人表示不再承租，但未提交证据证明其提出终止履行的确切时间，故本院以被告自认的原告于2019年5月16-19日期间明确不再租用涉讼厂房的陈述，认定原告于2019年5月16日向被告正式明确终止履行《厂房出租合同》的意思表示，被告应在合理时间内及时收回租赁物，否则就扩大的损失无权再向原告主张权利。虽然双方均确认涉讼厂房的钥匙尚未交还，但被告自认其于2019年6月15日已将厂房另行出租的事实可见，是否交还钥匙并不影响被告对租赁物的收回与使用。综上所述，本院综合本案的实际情况，认定被告应于2019年5月18日收回租赁物，原告因其占用租赁物的行为，应参照《厂房出租合同》的约定及实际使用情况、双方的过错程度计付2019年4月19日至2019年5月18日期间的占用费予被告。考虑《厂房出租合同》部分有效部分无效，无效部分对合同整体履行有较大影响，对此双方均有过错；再结合该计付占用费期间处于约定的免租期内，现《厂房出租合同》终止履行导致免租期的约定没有必要，故本院综合以上因素，酌情确定原告应计付2019年4月19日至2019年5月18日期间的占用费18750元予被告，该款以原告预付的一个月的租赁款37500元抵扣，故被告应返还租赁费用18750元予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。此外，因《厂房出租合同》约定的租赁相对方为原、被告，虽然《厂房出租合同》约定租赁款项的收款方并非被告，而是《厂房出租合同》项下租赁物中宿舍部分的登记产权人黄金凤，但因原告曾于2019年4月19日向黄金凤转账支付押金91380元，没有证据证明黄金凤有对该收款行为及被告的出租行为提出任何意见，原告也没有向黄金凤主张权利，故本案纠纷仅在作为合同相对方的原、被告之间清算即可，原告在诉讼中要求列黄金凤为当事人参加诉讼没有必要，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告黄克明与被告佛山市南海国涛物业管理有限公司于2019年4月18日签订的《厂房出租合同》（合同编号：20190418）项下关于佛山市南海区*************车间的租赁约定无效；被告佛山市南海国涛物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还厂房租赁保证金112500元、电容量费1380元予原告黄克明；被告佛山市南海国涛物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁费用18750元予原告黄克明；驳回原告黄克明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费17452.92元，减半收取计8726.46元（原告已预交），由原告负担4363.23元，由被告负担4363.23元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行；对原告多预交的案件受理费4363.23元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一八年十二月二十一日书记员  许晓璇