河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终9876号上诉人（原审被告）：宋绍歆，男，1983年1月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：宋昭碧，女，1997年3月4日出生，汉族。系宋绍歆妹妹。被上诉人(原审原告)：杨万福，男，1956年12月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：李俊波，河南良承律师事务所律师。原审第三人：郑州点石房产营销策划有限公司。住所地：郑州市管城区南关街194号1层门面房。法定代表人：朱树金，董事长。委托诉讼代理人：周世双，男，系该公司职工。上诉人宋绍歆因与被上诉人杨万福及原审第三人郑州点石房产营销策划有限公司（以下简称点石公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋绍歆的委托代理人宋昭碧、被上诉人杨万福的委托代理人李俊波、点石公司的委托代理人周世双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋绍歆上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审；或查明事实，判决本案第三人（宋淦亭、高翠华、宋昭碧、宋宇）继续享有居住权；2、由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：1、一审法院违反法定程序。一审法院应当按照职权追加第三人宋淦亭、高翠华、宋昭碧、宋宇参与诉讼，但一审法院没有通知第三人。2、原审认定事实错误。本次卖房上诉人没有征得家人的同意，卖房行为损害了案外人的合法权益，房屋买卖合同应当认定为无效合同。3、本案房屋无法过户，属于合同履行不能，诉争房屋系上诉人父亲附条件赠予，第三人对该房屋享有永久居住权。4、法院判决支付租金没有法律依据。杨万福答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。2、宋绍歆具有“诉争房屋”的所有权，可以依法处置。3、宋绍歆应当全面、继续履行《房屋买卖合同》，并承担违约责任。4、宋绍歆出卖自己的房屋没有影响到第三人的利益，应当按照约定支付房屋租金每月3000元。5、本案不属于上诉人所称的履行不能的情形。点石公司陈述称，上诉状的事实与理由不成立。签合同时上诉人家人知情，不影响过户。杨万福向一审法院起诉请求：1.判令宋绍歆继续履行合同，将位于郑州市××区××楼××单元××房产（价值420000元）过户给杨万福；2.判令宋绍歆支付违约金暂计12600元（暂计1个月，实际违约金从2016年9月9日计算至实际履行合同之日止，按合同约定的每日总房款的0.1%计算）；3.判令宋绍歆支付房屋租金暂计3000元（一个月租金，实际租金计算至实际交房之日）；4.本案诉讼费由宋绍歆负担。庭审中，杨万福自愿放弃第2项诉讼请求。一审法院认定事实：1、2016年7月23日，杨万福、宋绍歆及第三人签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，主要约定：宋绍歆将其名下的位于郑州市××区××楼××单元××房产一套出售给杨万福，房屋总价款420000元，付款方式为：杨万福在网签存量房买卖合同后20个工作日，将房款（不含定金）存入郑州市存量房交易结算资金交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，首付款及贷款金额以银行审批为准；杨万福在签订合同时支付购房定金20000元，该定金由第三人保管，作为履行本合同的担保定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款；2、签订本合同同时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后20个工作日内办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续；3、违约责任：杨万福未按约定支付总房款，逾期在30日之内，每逾期一日，支付应付房款0.1%的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，宋绍歆有权解除合同，宋绍歆同时应承担总房款1%的违约金，同时协助办理存量房网签合同注销及监管协议的注销手续。宋绍歆如未按约定的期限交付房屋，逾期不超过30日的，自本合同约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，按总房款的0.1%向杨万福支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，尚未办理房屋产权转移登记手续的，杨万福有权解除合同，宋绍歆应在杨万福解除合同后3日内将已收房款返还杨万福，并按总房款的1%支付赔偿金，宋绍歆应积极配合办理存量房网签合同注销及监管协议的注销手续；已办理房屋产权转移登记手续的，自本合同约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，宋绍歆每日按总房款的0.1%向杨万福支付违约金；4、2016年8月9日，郑州住房置业担保有限责任公司出具郑州市存量房交易结算资金非监管证明一份，载明：“交易双方属于付款已付清关系，可以申请存量房交易结算资金非监管”；5、2016年8月9日，杨万福向宋绍歆转账交付200000元首付款，宋绍歆出具收据一份，载明：“今收到杨万福购买宋绍歆位于郑州市××区××楼××单元××号部分房款贰拾万元整。（200000元）。收款人：宋绍歆，2016.8.9”；6、2016年8月9日，杨万福缴纳契税3416.72元；7、2016年10月19日，杨万福、宋绍歆及第三人签订《补充协议》一份，主要约定：杨万福、宋绍歆及第三人三方已于2016年9月8日共同到郑州市房管局办理了房屋网签手续并已缴纳税费，杨万福于2016年9月8日网签当日向宋绍歆支付首批房款200000元，后因宋绍歆房产证遗失，三方就未尽事宜达成补充协议如下：（1）、宋绍歆已办理登报挂失事宜，杨万福、宋绍歆必须积极配合办理后续的补证及过户受理、不动产登记等手续；（2）、杨万福签订本协议当日即2016年10月19日向宋绍歆支付房款100000元，剩余部分房款杨万福于过户受理当日支付宋绍歆100000元，由第三人代为保管的定金20000元待杨万福、宋绍歆双方办理完房屋交接手续后两日内由第三人退还宋绍歆；（3）、自2016年10月1日至2017年2月28日，宋绍歆以每月房租1500元的标准向杨万福交付房租，房租共计7500元在签订本协议当日一次性付清。到期后宋绍歆必须按期交房，否则需按每月房租3000元的标准向杨万福支付房租；8、2016年10月19日，宋绍歆向杨万福出具100000元收据一份，载明：“今收到杨万福购宋绍歆位于郑州市××区××楼××单元××房款人民币壹拾万元整。（100000元）。收款人：宋绍歆，2016.10.19”；9、2016年10月19日，杨万福向宋绍歆出具收据一份，载明：“今收到宋绍歆人民币柒仟伍佰元整（￥7500.00），系付宋绍歆租杨万福位于郑州市××区××楼××单元××房房租，房租起止时间为2016年10月1日至2017年2月28日。收款人：杨万福，2016年10月19日”。一审法院认为，杨万福与宋绍歆宋绍歆及第三人签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》约定在网签合同后20个工作日内办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权的转移登记手续。之后，杨万福、宋绍歆及第三人又签订《补充协议》，对支付房款及交房方式进行了变更，不再将房款存入资金监管账户，除已经支付的200000元首付款之外，在签订《补充协议》的当日再向宋绍歆支付购房款100000元，剩余100000元房款在房屋过户受理当日支付，第三人代为保管的20000元定金待双方办理完交接手续后2日内由第三人退还给宋绍歆。现杨万福已按约定履行完付款义务，宋绍歆应按约定配合杨万福办理房屋产权过户手续，故杨万福要求宋绍歆继续履行合同，将位于郑州市××区××楼××单元××房产过户给杨万福的诉讼请求，证据充足，理由正当，该院予以支持。《补充协议》约定自2016年10月1日至2017年2月28日，宋绍歆向杨万福交付房租7500元，到期后宋绍歆必须按期交房，否则需按每月3000元的标准向杨万福缴纳房租，结合双方在《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定的违约金标准以及当前房屋租赁市场行情等因素，杨万福的该项请求理由正当，该院同样予以支持。但杨万福应予办理房屋过户手续之前向宋绍歆支付剩余购房款100000元。宋绍歆宋绍歆辩称房屋没有办理过户手续，杨万福要求宋绍歆缴纳租金不合理以及原合同约定房屋价款420000元，杨万福应于网签后20个工作日内全部结清但杨万福没有结清，杨万福违约在先的意见，证据不足，该院不予采信。综上所述，杨万福、宋绍歆及第三人于2016年7月23日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及2016年10月19日签订的《补充协议》继续履行，宋绍歆应将其位于郑州市××区××楼××单元××房产过户给杨万福，并向杨万福支付自2017年3月1日起至实际交房之日的房屋租金（按每月3000元标准计算）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第六十一条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告杨万福于本判决生效后十日内向被告宋绍歆支付剩余购房款100000元；二、被告宋绍歆自原告杨万福交付剩余的购房款100000元之日起三十日内协助原告杨万福办理位于郑州市××区××楼××单元××房屋的产权过户手续；三、被告宋绍歆向原告杨万福支付自2017年3月1日起至实际交房之日止的租金（按每月3000元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7834元，由被告宋绍歆负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对上诉人二审提交新证据的真实性予以认定，但不能证明本案诉争房产不能买卖，故对上诉人二审提交的新证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。宋绍歆上诉称原审认定事实错误，房屋系受赠所得，其不享有处分权，本院经审理认为，我国物权法规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，涉案房产登记在上诉人名下，上诉人对该房产享有处分权利，其与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效，应继续履行。关于宋绍歆上诉所称判决支付租金没有法律依据的问题，因《补充协议》合法有效，故上诉人应当按照约定支付租金，本院对上诉人的上诉理由不予采信。因上诉人的上诉请求缺少事实及法律依据，故本院对上诉人的上诉请求依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7834元，由上诉人宋绍歆负担。本判决为终审判决。审判长 王 怡审判员 马常有审判员 赵晓涵二〇一七年八月二十九日书记员 王玉霞