成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书(2017）川0112民初2900号原告：李冬梅，女，1991年8月29日出生，汉族，住四川省开江县。委托诉讼代理人：杨翠，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。委托诉讼代理人：童娟，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。被告：刘刚，男，1983年4月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被告：成都市创世都房地产经纪有限公司，住所地成都市龙泉驿区。法定代表人：文小斌。委托诉讼代理人：王卫东，男，1991年8月2日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系成都市创世都房地产经纪有限公司工作人员。委托诉讼代理人：王素娟，女，1986年5月15日出生，汉族，住四川省梓潼县，系成都市创世都房地产经纪有限公司工作人员。原告李冬梅诉被告刘刚、成都市创世都房地产经纪有限公司（简称创世都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李冬梅的委托诉讼代理人杨翠、童娟，被告刘刚，被告创世都公司委托诉讼代理人王卫东、王素娟到庭参加诉讼。在法庭给予的庭外和解期间，原告李冬梅自愿撤回了对被告���世都公司的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告李冬梅向本院提出诉讼请求：一、解除房屋买卖合同；二、被告刘刚返还原告李冬梅首付款110000元并支付违约金92000元；三、被告刘刚赔偿原告李冬梅赔偿装修损失27619元；四、被告刘刚向原告李冬梅支付律师费8000元；五、被告刘刚承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2016年4月11日，李冬梅和刘刚在创世都公司的居间服务下签订了一份《房屋买卖合同》，约定：刘刚将自己位于龙泉驿区驿都中路928号合能四季康城三期2栋1单元10楼1002号的房屋以460000元的价格出售给李冬梅。李冬梅按照合同约定向刘刚支付了110000的首付款，但由于刘刚无一次性还款能力，且因征信问题无法找到垫资公司代其还款，导致刘刚不能按期解除房屋贷款抵押，房屋无法过户，李冬梅的合同目的��能实现。由于刘刚的违约行为，给李冬梅造成了巨大损失。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第16条约定：卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金。由于刘刚迟迟不能偿还其房屋贷款导致房屋不能过户，刘刚已构成违约，其应当按照合同约定支付违约金即460000元的20%计92000元。《房屋买卖合同》第19条约定：守约方通过诉讼程序解决纠纷时，违约方须承担守约方的诉讼费、律师费、误工费、财产保全费、法院，执行费等，故作为守约方的李冬梅为本案支付的律师费、诉讼费、保全费等应当由违约方承担。本案中，刘刚的征信存在问题，且案涉房屋的贷款存在多次逾期还款和到期贷款未还的情况，可能存在无法一次还贷、房屋不能过户的情况，但被告创世都公司作为居间服务方未对交易房屋进行严格审查，反而极力促成《房屋买卖合同的达成》，最终导致李冬梅购买的房屋无法过户。根据合同法第四百二十五条的规定，居间人有实报告义务，创世都公司作为本案《房屋买卖合同》的居间人，其未尽到审查义务，损害了委托人的利益，不应要求支付报酬，且应承担损害赔偿责任。被告刘刚辩称，第一，刘刚同意解除《房屋买卖合同》。第二，刘刚同意返还首付款，但对李冬梅主张的违约金有异议。因为在签订《房屋买卖合同》时已经向李冬梅明确告知其无力还清按揭贷款，只能通过垫资公司垫资还款；但是，在寻找垫资公司的过程中，几家垫资公司均以刘刚的信用卡有逾期、征信有问题为由拒绝垫资。2017年3月限购政策出台，李冬梅已没有购房资格。在此过程中刘刚作为卖方一直配合买方的行为，并未作出不同意卖房的意思表示，所以刘刚不构成违约。���三，刘刚对李冬梅的装修行为并不知情，且在房屋所有权尚未转移之前李冬梅私自装修，其应自行承担相应责任。第四，李冬梅主张律师费系其自行支出，与刘刚无关。被告创世都公司辩称，在签订《房屋买卖合同》前后，其已经通过房管部门核实了案涉交易房屋的产权信息，即被告刘刚系交易房屋的合法产权人，但是创世都公司作为居间方无法查询刘刚的银行征信信息，2016年9月份在寻找垫资公司的过程中才发现刘刚的征信问题，创世都公司不应对刘刚存在的征信问题负责。《房屋买卖合同》约定2016年8月31日前交齐资料系因为刘刚的房屋产权此时满两年，可以免除一定的营业税。创世都公司并未收取任何一方中介费，李冬梅主张的应退还的中介费系买卖双方在办理垫资贷款过程中产生的公证费用，不应由创世都公司返还。李冬梅主张的���退还贷款服务费应扣除担保公司评估房屋的费用880元，因此创世都公司仅同意退还贷款服务费6220元。本院经审理认定事实如下：2016年4月11日，买方李冬梅与卖方刘刚、经纪方创世都公司签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将其所有的位于成都市龙泉驿区驿都中路928号（合能四季康城三期）2栋1单元10层1002号的房屋出售给买方，房屋建筑面积为89.57平方米，目前有按揭，成交总价为460000元；在签订合同当日，买方向卖方支付定金和首付款110000元，剩余房款350000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款不够支付房款，则由买方补足差额；买方委托经纪方代办银行按揭贷款手续（贷款金额约350000元，期限约20年），并同意承担因此而产生的贷款费用7000元，该贷款费用以相关机构出具的票据为准、多退少补；若该房屋目前为按揭状态，则由���方负责在2016年9月4日前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通知为准）；在卖方收齐房款（托管定金除外）当日内，卖方将房屋交付给买方，并负责结清房屋之前该房屋的水电气物管费及其它相关该房屋的使用费，买卖双方在物业交割单上签字确认；基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方达成交易并签订本合同，买方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金4600元；卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金；本合同履行过程中发生争议，三方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，守约方通过诉讼程序解决纠纷时，违约方（或败诉方）须承担守约方（或胜诉方）的��讼费、律师费、误工费、差旅费、财产保全费、法院执行费等。同日，李冬梅向刘刚支付110000元，刘刚向李冬梅出具《收条》，载明：今收到李冬梅购买龙泉驿区驿都中路928号合能四季康城三期2栋1单元10楼1002号房屋首付款110000元。庭审中，李冬梅确认刘刚大概于2016年4月份或5月份向其交付案涉房屋，其对案涉房屋进行了装修并购买了部分家具用品。庭审中，刘刚确认虽然贷款银行同意其提前还清按揭贷款，但其本人无能力一次性还清贷款，且因为征信问题，其未找到垫资公司为其偿还按揭贷款，故尚未结清案涉房屋的按揭贷款。查明，案涉交易房屋即成都市龙泉驿区驿都中路928号（合能四季康城三期）2栋1单元10层1002号房屋登记在刘刚名下，截止本案庭审之日该���屋尚设置有抵押权，抵押权人为招商银行股份有限公司成都分行。查明，李冬梅与四川明炬（龙泉驿）律师事务所签订《委托合同书》，委托四川明炬（龙泉驿）律师事务所代理本案诉讼，为此支付律师服务费8000元。另查明，本案即原告李冬梅诉被告刘刚、创世都公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日向刘刚送达了李冬梅主张解除《房屋买卖合同》等内容的起诉状副本。上述事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告和被告的身份信息，《房屋买卖合同》、房屋产权证书复印件、收条、房屋信息摘要3、谈话录音、《委托合同书》及律师费用发票。本院认为，李冬梅与刘刚及创世都公司就案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实���思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。一、关于李冬梅与刘刚之间的《房屋买卖合同》是否应予解除的问题。庭审已查明，上述合同签订后，李冬梅依约向刘刚支付定金及首付款110000元，即依约履行了合同约定的相应义务。根据合同约定，案涉交易房屋为按揭状态，刘刚应于2016年9月4日前到贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用并取回注销抵押登记后的房产证（具体时间以银行通知为准）。但庭审中刘刚自认因为其个人无力一次性还款且因为征信问题而无垫资公司为其垫资还款，截止本案庭审之日其尚未提前还清贷款、注销抵押登记。本院认为，本案《房屋买卖合同》合法有效，对当事人均具有约束力，刘刚作为合同相对人应严格依约履行合同义务即应于2016年9月4日前办理结按手续，但截���本案庭审之日尚未向贷款银行偿还按揭贷款，也无证据证明其积极履行合同约定的办理结按手续的义务，且其迟延履行合同义务已超过约定期限达10个月有余，其行为已构成根本违约，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，李冬梅以刘刚迟延履行合同义务致使合同目的不能实现为由主张解除其与刘刚之间的《房屋买卖合同》，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。另依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故李冬梅与刘刚之间的《房屋买卖合同》解除时间应为刘刚收到本案起诉状副本之日即2017年7月10日。二、关于李冬梅主张刘刚退还首付款、支付违约金并赔偿装修损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此规定，李冬梅与刘刚之间的房屋买卖合同关系解除后，李冬梅有权要求刘刚返还已支付的首付款110000元。本案《房屋买卖合同》约定刘刚单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金，据此约定并根据上述认定的事实，因刘刚违约致使李冬梅的合同目的无法实现，李冬梅行使解除权后，其有权要求刘刚按照合同约定向其支付违约金92000元即房屋成交总价460000元×20%。关于李冬梅主张的装修损失，因其主张的违约金和装修损失均基于同一损害事实即刘刚违约导致合同解除，二者不应同时主张，且该违约金已足以弥补其相应损失，故其��已主张违约金的情况下又主张装修损失系重复主张，故本院对该项主张不予支持。三、关于李冬梅主张的律师费。本案《房屋买卖合同》约定，守约方通过诉讼程序解决纠纷时，违约方须承担守约方的律师费。故李冬梅主张刘刚向其支付已产生的律师费8000元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，李冬梅与刘刚之间的《房屋买卖合同》已于2017年7月10日解除，刘刚应向李冬梅退还首付款并支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李冬梅与被告刘刚之间关于成都市龙泉驿区驿都中���928号合能四季康城三期2栋1单元10楼1002号房屋的《房屋买卖合同》于2017年7月10日起解除；二、被告刘刚于本判决生效后十日内向原告李冬梅退还已支付的购房款110000元；三、被告刘刚于本判决生效后十日内向原告李冬梅支付违约金92000元；四、被告刘刚于本判决生效后十日内向原告李冬梅支付律师服务费8000元；五、驳回原告李冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4993元，减半收取2497元，由原告李冬梅负担367元，由被告刘刚负担2130元（诉讼费已由原告李冬梅预交，被告��刚在支付本判决确定的价款时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄鸿彬二〇一七年八月七日书记员  符博文