北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0107民初2316号原告：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。法定代表人：张效新，总经理。委托诉讼代理人：卫胜利，男，1984年7月15日出生，汉族，北京首欣物业管理有限责任公司职员，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：孙海清，北京孙海清律师事务所律师。被告：北京金牌管家劳务服务有限公司，住所地北京市石景山区苹果园大街甲2号一层北侧。（注册号：110XXXXXXXX4556）法定代表人：王艳君，经理。委托诉讼代理人：王平原，男，1984年9月24日出生，汉族，北京金牌管家劳务服务有限公司职工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：樊子权，北京市京博律师事务所律师。原告北京首欣物业管理有限责任公司(以下简称首欣公司)与被告北京金牌管家劳务服务有限公司（以下简称：金牌管家公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告首欣公司之委托诉讼代理人卫胜利、孙海清，被告金牌管家公司之法定代表人王艳君，委托诉讼代理人王平原、樊子权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首欣公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除房屋租赁合同，腾退位于石景山区海特花园11栋、13栋地下设备层的租用房屋；2、请求法院判令被告支付2015年12月15日至2017年1月14日期间房屋租金32500元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与北京豫妹子酒店管理有限责任公司于2014年9月25日签订《房屋租赁合同》，原告将位于石景山区海特花园11栋、13栋地下设备层租给被告，前三年租金3万元每年（每月2500元）；用途为仓储，乙方保证不得住人；租赁期自2014年12月15日起，直至原告与海特花园业委会终止合同。2015年5月21日豫妹子酒店公司更名为北京金牌管家劳务服务有限公司。被告于2014年10月交纳了第一年租金3万元，自2015年12月15日至今租金未按约交纳。由于被告违约违规使用地下室散租，经原告及石景山区城乡与建设委员会多次与被告沟通，拒绝整改。鉴于被告的违约行为，存在重大安全隐患，也违反北京市地下空间禁止散租住人等规定，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告金牌管家公司辩称，1、原告是物业管理公司，不是产权人。原告未提供出租房屋的主体资格证明，如果原告和业委会有委托代理出租协议，原告应该提供产权人委托书。2、不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同，被告要求继续履行合同，地下室用途可以整改成北京市相关行业部门允许的用途，恢复仓储，直至原告与海特花园业委会合同终止之日，也就是合同终止的期限。3、被告确实拖欠原告租金，但不是被告有意拖欠，而是原告蓄意提前终止租赁合同，拒绝收取租金。2015年8月份，被告登门要求交纳租金，原告无理拒收，要求被告搬家，被告3次主动登门要求缴纳租金，原告均未收取，原告说收取租金可以，但是不开具任何票据。合同约定原告应该开具票据，被告不能接受这个条件，所以欠租并非被告责任。4、被告从合同开始履行时，就按照仓储用途使用涉案房屋，但是原告强行干扰被告依照仓储使用涉案房屋，被告在房屋前面张贴仓储的出租指示牌，但是原告屡次强行撕掉门牌，被告没有仓储客户，无奈之下被告改为出租住人，被告认为应该原告承担相应责任。5、原告应该依法保持房屋符合仓储用途条件，根据合同法约定，这是出租方的法定义务。但是承租期间，涉案房屋临近楼宇给水房，给水房发生故障经常跑水，把客户的货物淹掉，客户与被告发生纠纷，至今仍未付仓储费。被告请求原告进行防水维修，原告可以将水清理，或者增加一个坝，但是原告拒绝这么做。依据合同法，原告不履行出租人维修义务，依据合同法规定，被告有权抗辩减少相应租金3万元。经审理查明：2009年6月16日,北京市石景山区海特花园11、12、13号楼业主委员会（以下简称海特11、12、13楼业委会、甲方）与首欣公司（乙方）签订的物业服务委托合同。约定：首欣公司对海特11、12、13楼的物业服务事项进行服务管理。六、经甲方同意，乙方可以利用地下室一层出租补偿物业费不足，但要注意避免扰民。合同履行期间地下室一层的安全问题由乙方负责。委托时间自2009年7月1日至2010年6月30日。后双方续签合同，委托时间至2012年6月30日。2009年8月31日，海特11、12、13楼业委会出具委托书，授权首欣公司出租北京市石景山区海特花园11、12、13号楼地下室一层用以补偿物业费用不足。2014年9月25日，首欣公司（甲方、出租方）与北京豫妹子酒店管理有限公司（乙方、承租方，以下简称豫妹子公司）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将位于石景山区海特花园11栋、13栋地下设备层（以下简称11栋、13栋地下设备层），使用面积共计500平米出租给乙方，用途为仓储（行业主管部门允许经营范围之内的各种用途），乙方保证不得存放危险物品，地下室不得住人。1、该房屋租赁期自2014年12月15日起（备注：由于甲方与海特花园小区业委会的合同是每年1签，所以甲方保证：以后每年与海特花园业委会签下合同后，甲方和乙方重新续签本合同，直至甲方与海特花园业委会终止合作为止。在甲方与海特花园业委会合作期间，甲方不能与北京豫妹子酒店管理有限公司以外的第三方签订此房屋租赁合同）2、房屋租金30000元每年，以后每三年递增5%。乙方应在该房屋合同签署时，一次性付清房租，甲方需开收据或发票。3、租金续交：提前一个月。5、合同签订日期起，乙方着手开始清理地下现今住户（2014年9月30日前清理完)，以达到住建委、消防部门关于地下室管理的有关规定；7、合同到期后，乙方不得拖欠次年房屋租金，若累计拖延2个月未交房屋租金，视为乙方自行退租，甲方有权自行处置房屋及物品。8、租赁期内，乙方负责该房屋及其附属设施的日常维护及养护，负责配备需要配置的设施，保障该房屋处于安全、适用状态（备注：房屋正常大的维护由甲方负责，比如主下水道堵塞，管道跑水，更换水管道阀门等，甲方应负责维护及疏通）；10、乙方因违反国家法律，法规，北京消防条例，违反甲方及首钢物业公司有关安全、防火、治安、卫生防疫等制度，由乙方承担由此造成的法律责任。合同签订后，首欣公司按照合同约定将11栋、13栋地下设备层交给金牌管家公司，金牌管家公司将11栋、13栋地下设备层部分改造成客房并出租。金牌管家公司向首欣公司交纳房屋租金至2015年12月14日。2015年8月，金牌管家公司欲交纳2016年度租金，首欣公司因其违规使用地下室并拒绝整改为由，拒绝收取租金。石景山区住房和城乡建设委员会苹果园房管所曾于2015年5月5日、2015年5月7日、2016年2月5日、2016年6月2日、2016年11月29日、2017年1月16日、2017年3月对11、13栋地下设备层进行检查，针对地下设备层出租住人情况，责令房屋使用管理人对地下室安全使用进行整改。2015年5月，北京市石景山区住房和城乡建设委员会向首欣公司发出京建法改（石建）字（2015）第630019号责令改正通知书，该通知书载明因你单位出租使用的石景山区海特花园11号楼普通地下室未登记备案行为，违反了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十五条第一款的规定，现责令你单位于2015年5月22日前改正该行为，同时依据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第二十四条规定处罚。2016年2月17日，石景山区人民政府苹果园街道办事处、石景山区住房和城乡建设委员会苹果园房管所联合向海特花园13号楼产权人、使用人发出限期整改告知书：海特花园13号普通地下室目前存在分割出租居住行为，严重违反《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》相关规定，存在重大安全隐患，严重影响小区公共安全。责令2016年3月17日之前，依法清空散租人员，并拆除隔断房间。如逾期未改正，将进行强行拆除，一切法律后果自己承担。2017年7月18日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会向首欣公司发出责令改正通知书：你单位管理使用海特花园11栋，未登记备案，违规出租住人行为，违反了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十五条的规定，本机关依据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定，现责令你单位于2017年7月30日前改正该行为，否则将依据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第二十四条规定处罚。2012年4月22日，海特花园11、12、13号楼第二届业主委员会任期届满，此后未再成立。但业主通过了《业委会到期后业主事务管理》，该管理载明：6月30日首欣物业服务合同到期，到期后物业将继续按原物业合同为业主服务。2016年3月4日，金牌管家公司承租的地下设备层的水房曾发生跑水。金牌管家公司提出造成茶叶被浸泡遭受了损失，首欣物业表示由于金牌管家公司存放了白酒等危险物品，双方协商互不追偿，对此未提供证据证明。2017年7月，地下室水房再次发生跑水，导致地下室地面潮湿。另查：豫妹子公司于2015年5月21日名称变更为金牌管家公司。上述事实，有房屋租赁合同、物业服务委托合同、限期整改告知书、普通地下室检查登记表、授权书、责令整改通知书、业委会到期后业主事务管理、照片及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约定各自履行义务。虽海特花园11、12、13号楼第二届业主委员会任期届满后未再成立。但根据业主通过的《业委会到期后业主事务管理》约定物业服务合同到期后，首欣物业将继续按原物业合同为业主服务。物业服务合同亦约定了首欣公司可以对海特11、13楼地下室一层出租以补偿物业费不足。首欣公司目前作为海特11、13楼的物业服务公司有权对11栋、13栋地下设备层出租。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。房屋租赁合同约定双方的租赁期限直至首欣公司与海特花园业委会终止合作为止，并未明确约定租期终止期限，双方形成了不定期租赁关系。首欣公司亦以拒收2016年度租金的方式表明不再出租给金牌管家公司。房屋租赁合同约定“涉案房屋用途为仓储，乙方保证不得存放危险物品，地下室不得住人。金牌管家公司未按照合同约定履行义务，并仍继续将地下室出租给个人居住，擅自改变租赁用途，属违约行为。相关管理部门已明确要求立即停止居住该地下室，多次责令清空地下室居住人员，金牌管家公司实际承租使用11栋、13栋地下设备层，对相关部门的多次检查应当明知，而金牌管家公司仍将11栋、13栋地下设备层用于出租他人居住使用，故本院对首欣公司要求解除其与金牌管家公司的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。金牌管家公司应将11栋、13栋地下设备层腾空并返还首欣公司。金牌管家公司应给付首欣公司2015年12月15日至2017年1月14日期间房屋租金。首欣公司对出租的房屋负有相关管理义务，但在租赁期间出现了地下室跑水。首欣公司作为出租人，并未完全履行出租人的管理义务，客观上造成金牌管家公司经营的不便。金牌管家公司抗辩减少租金的意见，本院根据跑水发生的时间、次数，对使用房屋的影响程度等因素，对租金酌情予以减免。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除北京首欣物业管理有限责任公司与北京金牌管家劳务服务有限公司于2014年9月25日签订的房屋租赁合同；二、北京金牌管家劳务服务有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区海特花园11号楼、13号楼地下设备层腾退并返还北京首欣物业管理有限责任公司；三、北京金牌管家劳务服务有限公司于本判决生效后七日内给付北京首欣物业管理有限责任公司2015年12月15日至2017年1月14日期间的房屋租金三万一千元；四、驳回北京首欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百一十二元，由北京金牌管家劳务服务有限公司负担五百六十二元（于本判决生效后七日内交纳），北京首欣物业管理有限责任公司负担五十元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 旸人民陪审员  冀凤宝人民陪审员  冯凤增二〇一七年八月八日书 记 员  孙紫淇