江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0508民初3808号原告：李荣国，男，1986年4月12日生，汉族，住河南省新蔡县。原告：史玉良，女，1988年10月17日生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人（代理上述两原告）：刘波，江苏和舟律师事务所律师。委托诉讼代理人（代理上述两原告）：汤芳芳，江苏和舟律师事务所律师。被告：苏录荣，男，1979年4月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：查正平，女，1979年11月8日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人（代理上述两被告）：陈光林，江苏竹辉律师事务所律师。委托诉讼代理人（代理上述两被告）：刘寅生，江苏竹辉律师事务所实习律师。原告李荣国、史玉良与被告苏录荣、查正平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案，并适用简易程序于2016年7月19日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2017年5月22日、8月8日两次公开开庭进行了审理，该两次开庭第一次开庭原告李荣国、史玉良及其委托诉讼代理人汤芳芳和被告查正平及其委托诉讼代理人敖忠生(诉讼期间委托，后又撤回变更为陈光林)、刘寅生并代理被告苏录荣到庭参加了诉讼，第二次开庭原告李荣国、史玉良及其委托诉讼代理人刘波和被告查正平及其委托诉讼代理人陈光林、刘寅生并代理被告苏录荣到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告李荣国、史玉良向本院提出诉讼请求：判决两被告继续履行双方于2016年1月12日签订的房屋买卖合同；两被告承担本案诉讼费、保全费、律师代理费等一切费用。审理中，两原告变更诉讼请求：请求判令解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；两被告返还两原告定金50000元；被告赔偿原告房屋差价损失334247元；被告承担居间服务费3000元、律师费10000元。事实和理由：2016年1月12日，原告和被告双方通过中介签订房屋买卖合同，同年1月25日又签订补充协议，合同及补充协议约定，被告将本市姑苏区湄长新村51幢401室房屋以565000元价格卖给原告，定金50000元已由原告支付给被告。由于期间房价上涨，被告在同年5月中旬要求房款涨价到750000元。原告多次直接或通过中介与被告沟通，但被告坚持己见，后被告直接提出解除买卖合同，故原告提起诉讼。被告苏录荣、查正平辩称：对原被告双方签订房屋买卖合同及补充协议事实没有异议，已收取原告定金50000元，但房屋合同中付款方式约定不明，首付款、差价等都没有具体约定，为意向合同。被告不存在违反合同约定情形，双方就网签时间作了具体的约定，约定时间为2016年9月1日，原告在约定届满前即起诉至法院，不具有法律和事实依据。导致合同及协议不能继续履行的原因在于原告提前诉讼并要求查封了买卖房屋不解封。原告变更诉请超过时限，不符合相应法律要求。在合同正式履行前，被告苏录荣因房屋市场价格上涨，在与原告通话中受对方言语刺激，作出与本人意思表示不一致涨价表示，涨价表示仅为试探性、单方面要求，如原告不同意的话，被告可以放弃这个要求。现两被告坚决要求继续履行房屋买卖合同及补充协议，居间费、律师费不同意支付，原告主张解除合同，应当由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：苏州市湄长新村51幢401室建筑面积55.84平方米房屋，于2014年2月28日登记所有权人为苏录荣单独所有。2016年1月12日，苏录荣、查正平与史玉良、李荣国（史玉良代签）经中介签订房屋买卖合同一份，约定苏录荣、查正平方将上述地点房屋出卖给李荣国、史玉良，房屋实际成交价格565000元、定金20000元，房款以贷款方式付款，于2016年1月30日前签订网签合同并签订资金托管协议及办理资金托管手续，对违约责任双方约定“如果守约方催促违约方履行合同十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应该按照房款总金额的10%承担违约金”、“实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。同时，守约方有权向违约方要求赔偿已经支付的居间服务费”，其他约定事宜还约定双方“因小孩上学问题导致过户推延，双方互相再定于2016年9月1日前办理过户手续”等。2016年1月25日双方又签订补充协议，约定网签时间最晚于2016年9月1日前，买受方追加定金30000元，出卖方承诺无论房价趋势如何，最终以房价565000元成交，不得以任何理由涨价等。上述房屋买卖合同和补充协议签订后，李荣国、史玉良分别于2016年1月12日、1月25日向苏录荣、查正平支付定金合计50000元，苏录荣、查正平对已收取定金50000元事实无异议。李荣国、史玉良为该房屋买卖向苏州存房房地产经纪有限公司已支付居间服务费3000元，未向苏录荣、查正平支付其他房款。2016年5月，李荣国、史玉良分别与苏录荣通话联系，苏录荣明确以房屋买卖实际成交价格已大幅上涨为由，要求房屋成交价涨至750000元左右，李荣国、史玉良要求继续履行合同和补充协议的不涨价承诺，苏录荣表示“这样的话那就算了”，后双方均未实际继续履行合同及补充协议。在合同及补充协议约定2016年9月1日网签时间前，于2016年6月8日，李荣国、史玉良要求继续履行合同及补充协议诉至本院,并申请财产保全，本院据李荣国、史玉良申请依法对上述房屋采取查封措施。2017年4月21日，苏录荣、查正平申请对上述房屋进行价格评值评估，经依法委托，昆山市新世纪房地产评估有限公司于2017年7月18日作出昆新世纪（2017）字第GSFY002号房地产估价报告，房屋在2017年4月21日的评估总价为899247元。审理中，经本院调解，双方未能就合同的继续履行达成一致意见。李荣国、史玉良变更继续履行合同的诉讼请求而坚持主张解除合同等，苏录荣、查正平在审理终结前表示要求双方继续履行合同及补充协议。上述房屋权属登记在审理终结前未发生变更，仍由苏录荣、查正平控制占有。以上事实，有原告提供房屋买卖合同一份、补充协议复印件一份、收据二份、居间服务费收据一份、通讯资料及光盘各一份，被告提供补充协议一份，昆山市新世纪房地产评估有限公司房地产估价报告一份以及当事人的陈述等证据经庭审质证后所证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。苏州市湄长新村51幢401室房屋在2014年时登记所有权人为被告苏录荣单独所有，审理终结前未发生变更，被告苏录荣有权对房屋所有权进行独立处分，于2016年1月12日、1月25日两原告与两被告分别签订上述房屋买卖合同及补充协议，内容不违反法律规定，依法成立有效，双方均应恪守协议约定全面及时履行。合同及协议约定了标的物、买卖价款、履行方式及违约责任等条款，实质内容具备了房屋买卖合同的必要条款，该份合同应认定为房屋买卖本约合同，两被告认为为意向合同的观点，缺乏依据，本院不予采纳。在合同履行期间届满之前，在2016年5月被告苏录荣在与两原告通话记录中，明确表示不按合同约定房价履行，要求加价，且在起诉后也未及时履行合同主要义务，其行为已构成违约。在被告苏录荣明确表示不按合同约定房价履行约定义务之时，虽合同约定的办理转移登记的期限未至，两原告仍有权行使合同解除权。现两原告以两被告违约为由坚持解除合同，也未支付其他房款，合同无法强制履行，买卖目的难以实现。两原告坚持主张解除合同的诉讼请求，并不违反法律规定，本院予以支持。被告坚持要求继续履行合同的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。审理中，原告申请对涉案房屋进行价值评估，经依法评估后，对评估结论原告无异议，被告认为不应以原告申请日为评估基准日并未提供证据证明结论违反法律规定，故对评估报告结论本院予以采信。诉讼期间，合同仍未实际履行，原告有权选择变更诉讼请求，两被告认为两原告变更诉讼请求超出诉讼时效的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。合同的解除并不排斥违约责任的承担，虽房屋为被告苏录荣单独所有，但作为合同相对方有被告苏录荣、查正平，因此两被告均应承担相应的合同法律责任，导致合同解除的主要原因在于被告方违约，应由被告对合同解除造成的损失承担赔偿责任。两原告在被告表示愿意继续履约的情形下，原告坚持解除合同，对造成购房成本增加的损失也有一定的责任。变更诉讼请求后，两原告主张两被告返还定金，两被告认为如判决合同解除，同意返还，故对两原告主张两被告返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。同时，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担违约责任，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。虽合同约定违约金比例为成交价格的10%，但因履行期间房屋市场价值上涨，两被告的先违约行为给两原告也造成了较大损失，包括实际已支付居间服务费，该损失由原告和被告双方按各自应承担法律责任来处分，本案综合考量，参照评估价格899247元与约定合同价565000元之间差额为334247元，以及两原告实际仅支付定金50000元、居间服务费3000元的事实，由两被告承担房价差额、居间服务费合计337247元部分70%的赔偿责任，故对原告主张被告赔偿损失236073元的诉讼请求部分，本院予以支持。原告诉讼请求差价损失、居间服务费超出该金额部分，本院不予支持。被告认为导致合同不能继续履行的原因在于原告不申请解封房屋、原告主张解除合同无依据不应承担违约责任的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于两原告主张两被告承担律师费10000元的诉讼请求，依据不足，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、原告李荣国、史玉良与被告苏录荣、查正平分别于2016年1月12日、1月25日所签关于苏州市湄长新村51幢401室房屋买卖合同及补充协议解除。二、被告苏录荣、查正平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李荣国、史玉良返还定金50000元。三、被告苏录荣、查正平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李荣国、史玉良赔偿房屋买卖损失236073元。四、驳回原告李荣国、史玉良其他诉讼请求。案件受理费7259元、财产保全费3345元、鉴定费10044元，合计20648元，由原告李荣国、史玉良负担5190元，被告苏录荣、查正平负担15458元，两被告应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接向两原告支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长  潘宇容审 判 员  杨 钧人民陪审员  薛亚明二〇一七年八月十六日书 记 员  李艳婷