山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1091民初124号原告：李英华，男，1956年4月18日出生，汉族，住宁夏青铜峡市。原告：王云，女，1959年8月5日出生，回族，住宁夏青铜峡市。二原告之共同委托诉讼代理人：赵欣，山东光威律师事务所律师。被告：威海市华晟房地产开发有限责任公司，住所地威海市黄家沟村，统一社会信用代码9137100070625394X8。法定代表人：黄崇诚，总经理。委托诉讼代理人：郭志强，该公司法律顾问。被告：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司，住所地吉林省白山市浑江区红旗街卫国路73-6号，统一社会信用代码9122060112562508XA。法定代表人：周永生，董事长。委托诉讼代理人：谭成才，该公司职工。被告：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司，住所地威海高区翠竹园小区12号-9-11，组织机构代码68592735-0。代表人：王恩辉，经理。委托诉讼代理人：谭成才，该公司职工。原告李英华、王云与被告威海市华晟房地产开发有限公司（以下简称“华晟房地产公司”）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司（以下简称“天富房地产公司”）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司（以下简称“天富房地产公司威海分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李英华、王云之共同委托诉讼代理人赵欣、华晟房地产公司之委托诉讼代理人郭志强、天富房地产公司、天富房地产公司威海分公司之共同委托诉讼代理人谭成才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李英华、王云提出诉讼请求：1.判令三被告协助原告办理位于威海火炬高技术产业开发区古寨南路泰合苑小区71号楼3单元501室房屋的不动产登记手续；2.判令三被告返还原告多交纳的房款31644.8元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：要求三被告协助原告办理位于威海市高区古寨南路71-3号-501房屋的不动产权证书。事实与理由：2009年，被告天富房地产公司借用华晟房地产公司资质开发了位于威海火炬高技术产业开发区泰合苑楼盘。原告于2011年购买该楼盘中71号楼3单元501室住房一套（94.06平方米），并交纳了432718.8元房款。2012年3月28日，签订正式的房屋买卖合同，但此时房屋面积为87.19平方米，房款为401074元，原告多交纳房款31644.8元。被告至今未给原告办理房屋不动产登记手续。原告认为，双方房屋买卖合同合法有效，原告履行了交付房款义务，但被告未按照约定办理房屋不动产登记手续，并且交付的房屋面积与合同约定面积不符，原告多交纳的房款应当予以退还，为维护自身合法权益，故诉至法院。华晟房地产公司辩称，其没有和天富房地产公司、天富房地产公司威海分公司合作开发泰合苑小区楼盘，二原告是从华晟房地产公司处购买涉案房产，双方也签订《商品房预售合同》，但二原告仅支付了4万元预付款，华晟房地产公司以多种形式通知二原告付清房款，但余下款项至今未支付，不同意原告的诉讼请求。天富房地产公司、天富房地产公司威海分公司辩称，具体情况不清楚，因原公司负责人不在威海，关于此事没有具体负责人，是否收取房款也不清楚。本院经审理认定事实如下：天富房地产威海分公司系被告天富房地产公司依法设立的不具有法人资格、但领取营业执照的分支机构。李英华、王云系夫妻关系。2008年3月16日，华晟房地产公司与白山市天合房地产开发有限责任公司（以下简称天合房地产公司）签订《合作协议书》，就华晟房地产公司在威海市世昌大道黄家沟村北地号为10-10-20号，开发泰合苑小区住宅楼工程达成协议，约定：该小区占地面积为9292平方米，规划规模为1#2#3#号共三幢住宅楼，规划新建面积为20900平方米，地号为第169号，出让时间为70年，华晟房地产公司同意以总价额4600万元转让给天合房地产公司开发建设，天合房地产公司同意接收，并以华晟房地产公司名义实施开发建设。双方按实际售房档案为准，不分户型、楼号，任意销售。该项目竣工验收后所有房屋的产权及相关保证金，含各部门的保证金均归天合房地产公司所有。协议签订后，天合房地产公司共计向华晟房地产公司给付资金3800万元，以房抵顶810万元。天合房地产公司是天富房地产公司的下属公司，具有法人资格，法定代表人均为周永生。2009年7月12日，华晟房地产公司与天富房地产威海分公司签订《房屋抵顶工程款协议书》，华晟房地产公司同意将泰合苑小区1#、2#、3#楼部分商用网点房及住宅，作为工程款抵顶给天富房地产威海分公司，房屋价款为4000万元。2010年8月24日，华晟房地产公司与天合房地产公司、天富房地产公司威海分公司三方签订《补充协议书》，约定：本协议签订之日，终止华晟房地产公司与天富房地产威海分公司于2009年7月12日签订的房屋抵顶工程款协议书；房屋抵顶工程款协议书终止后，天富房地产威海分公司不得再以任何名义将泰合苑小区的网点房及住宅房再行对外抵顶和销售。对天富房地产威海分公司已销售的楼房，在本协议签订后必须将销售合同主体变更为华晟房地产公司，已收取的定金及应收取的购房款必须转入华晟房地产公司账户，华晟房地产公司收取购房款先按期偿还银行贷款，再按照华晟房地产公司与天合房地产公司的合作开发协议的相关规定再转给天合房地产公司。同时约定：天富房地产威海分公司的公章、财务专用章及合同专用章由华晟房地产公司与天富房地产威海分公司各安排一名人员共同管理；凡涉及泰合苑小区楼房的抵顶、销售、收取售楼款及其他方式销售楼房，一律不准加盖天富房地产威海分公司的公章、财务专用章及合同专章。本协议签订后，如出现以天合房地产公司或者天富房地产威海分公司名义对外抵顶、销售泰合苑小区楼房的，华晟房地产公司有权解除其与天合房地产公司的合作开发合同，并由天合房地产公司及天富房地产威海分公司按所抵顶、销售楼房的总价款赔偿华晟公司的损失。该协议后附有协议签订前天富房地产威海公司签订协议并收款的销售楼房情况表。二原告所购买的房屋未在该表中列明，华晟房地产公司以此抗辩二原告与华晟房地产公司签订预售合同在签订补充协议书之后，二原告在向华晟房地产公司支付预付款后，应该将剩余款项支付给华晟房地产公司，现二原告未按合同约定支付全部购房款，华晟房地产公司拒绝为原告办理相关产权手续。2009年10月9日,李英华、王云分向华晟房地产公司交付位于威海市高区古寨南路71-3号-501房屋定金2万元，收据上注明房屋面积109.60平方米。2011年5月3日，威海市天富物业服务有限公司与二原告签订了《前期物业服务协议》、《房屋验收单》、《业主临时规约》、《装饰装修管理服务协议》。2012年3月26日，二原告又向华晟房地产公司交付房款2万元。同日，二原告又分别交付房款10852.8元、381866元，共计392718.8元，均由天富房地产威海分公司出具收据并加盖公章，经办人王晓光。二原告共计交纳房款432718.8元。2012年3月27日，李英华、王云与华晟房地产公司签订《威海市商品房【预售】合同》，华晟房地产公司同意将威海市高区古寨南路-71-3号-501、建筑面积87.19平方米住宅预售给二原告，房屋总价款401074元，付款方式为：分期付款，签订合同时须交付定金210000元，余款191074元在2012年9月30日前一次性付清；协议第五条第1项约定，双方以房管局测绘面积为准，房款多退少补；协议第六条约定，因设计规划变更造成的差异，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；双方不解除合同的，应当签署补充协议；出卖人应当在2011年12月30日前交付房屋。签订预售合同当天，二原告交付维修基金9591元。诉争房屋所在的楼房已办理了大房产证，具备了办理分户房屋产权手续的条件。另查，二原告所购房屋所在小区售楼处只有一个，诉争房屋所在的楼房已办理了大房产证，具备了办理分户房屋产权手续的条件。本院认为，二原告与华晟房地产公司签订的《威海市商品房【预售】合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间形成房屋买卖合同关系。现房屋已实际交付，合同已实际履行。虽然华晟房地产公司、天富房地产威海分公司与案外人天合房地产公司于2010年8月24日签订的《补充协议书》所附天富房地产公司签订协议并收款的销售楼房表中，二原告所购买的楼房号未列在其中，但二原告与华晟房地产公司双方签订预售合同在“补充协议”之后，且预售合同写明交付房屋时间为2011年12月30日前，这说明华晟公司对涉案房屋的交付情况是明知的，在这种情况下，华晟房地产公司并未告知二原告其与天富房地产威海分公司的合作或抵顶关系已终止、不要再向天富房地产威海分公司交付余额房款。另外，根据华晟房地产公司与天富房地产威海分公司签订的房屋抵顶工程款协议书，天富房地产威海分公司曾有权对外销售诉争房屋所在的小区相关楼房，小区的售楼处只有一个，且二原告于2011年5月3日与威海市天富物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》等附属协议，二原告有理由相信天富房地产威海分公司对涉案房屋具有销售权，二原告向天富房地产威海分公司交付余额房款并无过错。华晟房地产公司与天合房地产公司、天富房地产威海分公司三方签订的《补充协议书》是二被告之间的内部约定，对二原告不产生约束力，华晟房地产公司以此抗辩，理由不当，本院不予支持。二原告已向天富威海分公司交纳余额房款，全部履行了交纳房款的义务，且房屋已实际交付原告并办理了维修基金等手续，在诉争房屋已具备办理分户房屋产权手续的条件下，华晟房地产公司应当为二原告办理房屋产权相关手续。由于三被告之间系合作关系，且对于房屋对外销售有内部约定，故应当共同协助原告办理相关手续。关于二原告多付的房款31644.8元，三被告均收取了二原告的款项，三被告间的是否结清工程款与二原告无关，应共同承担退还义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、威海华晟房地产开发有限责任公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司于判决生效后十日内协助李英华、王云办理威海市高区古寨南路71-3号-501房产的房屋所有权、土地使用权登记手续；二、威海华晟房地产开发有限责任公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司共同退还李英华、王云房款31644.8元。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3895元，由三被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 高爱华二〇一七年八月二十六日法官助理 刘瀚汶书 记 员 李 毅