山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初1552号原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地：海阳市海阳路14号。负责人：王彦一，该行行长。委托诉讼代理人：万德辉，该行员工。被告：李建庭，男，1977年11月7日出生，汉族，住址海阳市。被告：宋晶晶，女，汉族，1982年4月3日出生，住址同上。委托诉讼代理人刘宁波，海阳海峰法律服务所法律工作者。被告山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地海阳市徐家店镇徐家店村。法定代表人程强，总经理。委托诉讼代理人江洪明，山东海宇清律师事务所律师。委托诉讼代理人毕晓彤，公司工作人员。被告山东银联担保有限公司烟台分公司，地址烟台市莱山区迎春大街。原告中国建设银行股份有限公司海阳支行（以下简称建设银行）与被告李建庭、宋晶晶、山东鑫沃房地产开发有限公司(以下简称鑫沃公司)、山东银联担保有限公司烟台分公司(以下简称银联烟台分公司)金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行委托诉讼代理人万德辉、被告李建庭及李建庭、宋晶晶的委托诉讼代理人刘宁波到庭参加诉讼,被告鑫沃公司、银联烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李建庭、宋晶晶签订的借款合同。2、被告李建庭、宋晶晶立即还清所欠原告借款本金188732.11元，利息5894.48元，并支付自2017年2月3日至全部本金付清之日止的利息、罚息。3、请求对被告李建庭、宋晶晶抵押物享有优先受偿权；4、鑫沃公司、银联烟台分公司承担连带清偿责任。5、本案诉讼费由被告承担。被告李建庭、宋晶晶辩称，房子至今没有交付给我，贷款利息和本金都是鑫沃公司还，要求解除商品房买卖合同。由被告鑫沃公司、银联烟台分公司承担偿还银行贷款的责任。被告鑫沃公司辩称，1.不同意解除借款合同。2.本案既有物的担保，又有担保人担保，应先处置抵押物，不足部分我方承担补充责任。3.本案涉及商品房买卖合同中房屋是否交付、借款人是否交首付款均与借款合同纠纷没有任何法律关系，商品房买卖合同不能与本案的借款合同合并审理。4.对原告所主张的欠款数额，原告应提供详细的计算方法、依据及明细。被告银联烟台分公司未答辩。经审理查明，2014年6月11日被告鑫沃公司与李建庭签订商品房买卖合同，李建庭购买鑫沃公司CI2幢1单元602号房，该房屋总价款314286元整，付款方式签订合同当日付30%首付94286元，剩余220000元办理银行按揭。合同约定出卖人应当在2015年5月30日前依照国家和地方从民政府的有关规定，将具备经竣工验收合格的房屋交付买受人使用。合同签订后，被告李建庭、宋晶晶(夫妻关系)主张没有将首付款交给鑫沃公司，鑫沃公司至今未将房屋交付买受人使用。2014年8月27日原告作为贷款人与被告李建庭、宋晶晶作为借款人和抵押人及鑫沃公司、银联烟台分公司作为保证人签订了《个人住房借款合同》。合同约定：被告李建庭、宋晶晶在原告处申请按揭借款220000.00元，借款期限为119个月，贷款执行利率为浮动利率，即在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为基准利率基础上上浮5%，罚息利率上浮50%。并于每年1月1日在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人授权贷款人将贷款一次性划入开发商鑫沃房地产开发有限公司在原告处开设的账户中。鑫沃公司、银联烟台分公司提供连带保证责任，借款期限到2024年7月27日，采用按月等额本息还款方式。合同并约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，2014年6月11日被告李建庭、宋晶作为抵押人书写抵押声明，自愿用所购买的徐家店国际商城C12号楼1单元602作抵押物。2014年9月2日原告与李建庭到海阳市住房保障和交易中心办理海房预徐家店字第20142406号抵押预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为李建庭，房屋坐落徐家店国际商城C12号楼1单元602。原告依合同约定于2014年9月2日将220000元借款发放至鑫沃公司帐户中。另查，原告主张合同履行至2016年7月，自2016年8月开始未履行合同。截止到2016年7月被告偿还贷款本金31267.89元，利息23682.6元，尚欠本金188732.11元，利息自2016年8月至2017年2月2日尚欠5894.48元。原告因被告违约，要求解除与被告签订的《个人住房借款合同》，付清借款本息194626.59元，自2017年2月3日至付清本金之日止的利息仍按借款合同约定的利率计付给原告。被告李建庭、宋晶晶主张银行贷款不是他们付的，是鑫沃公司在履行还款义务。本院根据原告的申请，于2017年4月25日查封被告李建庭、宋晶晶房屋坐落徐家店国际商城C12号楼1单元602房产，查封期限三年(2017.4.25-2020.4.24)。本院认为，李建庭与鑫沃公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。鑫沃公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，鑫沃公司至今亦未能履行交房义务，导致合同目的不能实现，李建庭据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与李建庭、宋晶及鑫沃公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房借款、抵押担保合同》，本院亦应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告鑫沃公司应按照合同约定偿还尚欠原告借款本息194626.59元，原告按合同约定要求提前收回借款本金、已到期利息及自2017年2月3日至付清本金之日止的利息仍按借款合同约定的利率计付给原告的请求，本院予以支持。原告要求被告银联烟台分公司承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。被告李建庭、宋晶晶主张购房首付款及偿还银行贷款均不是他们交的，因被告鑫沃公司与银联烟台分公司未到庭进行质证，视为其放弃权利，故不存在鑫沃公司返还购房款和已偿还银行贷款给李建庭、宋晶晶。原告要求对涉案房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。本院认为，根据《城市房地产管理法》规定不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记之后才具备法定生效条件，商品房建设方在未取得权利证书之前，抵押权不成立，债权人对该在建房屋不具有优先他人债权的权利。故原告请求将被告李建庭、宋晶晶抵押房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿权的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除李建庭与鑫沃公司就徐家店国际商城C12号楼1单元602房产签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与李建庭、宋晶晶、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房借款合同》及抵押担保合同；三、鑫沃公司于判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司海阳市支行借款本息合计194626.59元（本息计算至2017年2月2日)，自2017年2月3日至付清本金之日止的利息仍按借款合同约定的利率计付给原告。四、被告银联烟台分公司对上述款项承担连带保证责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司海阳市支行要求被告李建庭、宋晶晶付清借款本息及对被告李建庭、宋晶晶房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿的权利。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4193元，诉讼保全费1493元，由被告鑫沃公司、银联烟台分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋雪英人民陪审员  刘树彦人民陪审员  包春云二〇一七年八月二十五日书 记 员  高 燕