北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8901号上诉人（原审原告）：王宏伟，男，1976年9月4日出生。上诉人（原审原告）：郭梁，女，1980年11月5日出生。委托诉讼代理人：郝清远，北京市君致律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈学奎，北京市君致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马竹如，女，1934年11月16日出生。委托诉讼代理人：马岩，女，1962年5月24日出生。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。上诉人王宏伟、郭梁与被上诉人马竹如房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月19日立案后，依法组成合议庭。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。王宏伟、郭梁上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判支持王宏伟、郭梁的一审诉讼请求。事实和理由：1、双方于2016年3月29日签订《存量房屋买卖合同》和《存量房自有交易资金划转协议》，对付款方式作了变更，一审法院依据原合同确定双方约定的付款方式，系事实认定错误；2、王新顺于2016年5月2日向恋万家公司公司发送的微信与其出庭作证的证言前后矛盾，且王新顺与马竹如是亲戚关系，其证人证言不足为信，不应当成本案认定案件事实的依据；3、王宏伟、郭梁与马竹如签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行不存在任何障碍，法院应依法支持王宏伟、郭梁要求继续履行合同办理过户并交付诉争房屋的诉讼请求；4、双方约定于2016年5月9日交款过户，马竹如却决定涨价，故马竹如才是本案违约方；5、马竹如是无民事行为能力人，其法定代理人未参加诉讼，违反法定程序。针对王宏伟、郭梁的上诉，马竹如辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王宏伟、郭梁的上诉，维持原判。第一，一审法院审理程序没有任何问题，一审提交的医院证明不能证明马竹如是限制民事行为能力人或无民事行为能力人，马竹如具有完全民事行为能力人，语言表达没有任何问题，且马竹如向一审法院提交了委托王新顺作为代理人的公证书，向二审法院提交了委托马岩作为代理人的公证书。第二，5月2日晚上恋万家公司通知马竹如，说5月4日、5月5日交款过户，有王建坤的微信，恋万家公司工作人员的微信、与王宏伟的沟通记录等证据在案佐证。第三，王宏伟和岳母要求马竹如必须迁走户口，或者押10万元户口保证金。第四，马竹如未给郭梁和王宏伟办理过户手续的原因是郭梁、王宏伟无一次性支付付款的能力，其以种种理由拒绝办理打款手续，我们认为王宏伟和郭梁违约是事实。王宏伟、郭梁向一审法院起诉请求：1、马竹如向王宏伟、郭梁交付北京市丰台区苗圃西里16号楼3层4-431号房屋（以下简称431号房屋），并将其所有权转移登记至王宏伟、郭梁名下；2、诉讼费用由马竹如承担。一审法院认定事实：431号房屋登记在马竹如名下。2016年3月11日，王宏伟、郭梁（买受人）与马竹如（出卖人、由王新顺代理）、北京恋万家房地产投资管理有限公司（居间方，以下简称恋万家公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该《北京市存量房屋买卖合同》主要约定：马竹如所售房屋为431号房屋。该房屋规划设计用途为住宅。经买卖双方协商一致，房屋成交价格为180万元。王宏伟、郭梁可以在签订合同的同时支付定金5万元。王宏伟、郭梁向公积金管理中心申办抵押贷款。关于逾期付款责任，王宏伟、郭梁未按照约定的时间付款的，逾期超过15日后，马竹如有权解除合同。马竹如解除合同的，王宏伟、郭梁应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向马竹如支付违约金，并由马竹如退还王宏伟、郭梁全部已付款。自合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。马竹如应当在该房屋所有权转移之日起18个月内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因马竹如自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向王宏伟、郭梁支付总房款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过10日起，马竹如按日计算向王宏伟、郭梁支付全部已付款万分之五的违约金。马竹如收到全部房款75日内交付房屋。面签当日付55万元首付，过户当日付40万元。签订合同当日，王宏伟、郭梁向马竹如支付定金5万元。2016年3月29日，王宏伟、郭梁与马竹如签订网签合同。该网签合同主要约定：房屋成交价格为180万元，其中自有交易结算资金为100万元。王宏伟、郭梁应将房价款100万元存入北京市丰台区房地产交易权属发证中心存量房自有交易资金监管账户。王宏伟、郭梁向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为80万元。同日，王宏伟、郭梁与马竹如、北京市丰台区房地产交易权属发证中心签订《存量房自有交易资金划转协议》，确定了本宗房屋买卖交易的资金监管账户。2016年3月31日，王宏伟、郭梁与马竹如签订《补充条款》。该《补充条款》主要约定：关于431号房屋户口问题，1.王宏伟、郭梁户口转入如需马竹如配合，马竹如应予积极配合；2.马竹如户口不迁出，直到去世为止，及时销户；3.如遇房屋拆迁，马竹如不参与房屋分配（马竹如再无此房任何利益关系）；4.户口问题以补充条款为准；5.以上条款以王宏伟、郭梁户口能转入成立；6.双方签字生效。2016年4月25日，北京厚泽融资担保有限公司出具《批贷证明》，证明王宏伟委托该公司办理个人二手房公积金按揭贷款，现已批贷。贷款金额为80万元。2016年5月4日、5日，恋万家公司约双方办理过户，王宏伟、郭梁要求马竹如在过户前将户口迁出，双方产生争议，未办理过户手续。王宏伟、郭梁未支付房款。2016年5月20日，马竹如起诉，要求解除双方签订的买卖合同及补充协议，后申请撤诉。一审庭审中，恋万家公司工作人员王建坤到庭作证，称：双方经恋万家公司居间服务成交。马竹如年纪较大，我公司全程跟着做了委托公证，由王新顺代办手续。约定3月11日签订合同，之后去建委做了房屋和购房资质核验。通过后做了网签。原来约定网签价100万元，再付55万元定金。买方要求全额资金监管，马竹如同意了。所以网签当天没给55万元，当天也没做网签，次日网签。3月29日左右做的公积金贷款，公积金贷款当天又写了补充协议，提交完贷款资料后，等待批贷通知。后王宏伟、郭梁说贷款已经通过，我与担保公司核实的确通过了，就约双方过户。大概在4月20多号，涉及五一放假，我问王新顺，说过了节，他以为五一放一个星期，王宏伟和郭梁说时间太长了，后来确定的是5月4日过户。我们通知了双方带东西。5月4日约定在我们店里见面。从九点联系王宏伟和郭梁，说从外地往回赶，王宏伟在开会。我们等到下午，王宏伟及郭梁母亲来了。郭梁母亲说要先核实户口问题。贷款时双方签订了补充协议，说马竹如户口可以不迁出，直到去世。后来郭梁来了，我说把钱打到账户第二天就可以过户。第二天还是因为户口问题没办成。后来也没有人联系我们。下周一郭梁来找过我，问王新顺来了没有，当时王新顺已经回老家了。经询问，王建坤又称，早就告诉王宏伟和郭梁要先打钱，但是他们要求核实户口问题，郭梁下午回来没带家门钥匙，因为户口问题，一直没打钱。没有看见过王宏伟和郭梁钱款到位的银行凭证。5月4日去派出所问户口问题，派出所称王宏伟和郭梁户口可以迁入。我是4月27、28号左右通知双方见面，当时打的电话，原告说5月9号太晚了，我往前定，定完就告诉双方了。对于证人证言，王宏伟、郭梁称，4月份没有通知我们5月3日王新顺会过来，其他证人证言认可。马竹如对证人证言予以认可。一审庭审中，王新顺到庭作证，称，我是马竹如的外甥女婿。3月初，恋万家公司打电话说有人买房，用全款185万元，叫我办理手续。3月9日我过来了，双方说了一下基本情况。我出具了公证书，马竹如是孤寡老人。原告说资金紧张，变成180万元，变成了商业贷款，但是后来又改成了公积金贷款，我们同意了，签了合同。3月25日，恋万家公司王建坤说买方用华夏银行卡给我们转55万元首付，说完后，27号我们就过来了，我们28号去了交易大厅办网签手续，对方没有给我们55万，等到下午2点，对方走了，找不到人了。我给王建坤打电话，商量一下。说走资金监管，我不同意，晚上，王建坤说走资金监管很快就会给我钱，我就同意了。29日去网签，我说网签合同怎么看，恋万家公司说以原来的合同为准，但是必须提前一天打入资金监管账户才过户。4月25日，王建坤给我发微信，说买方批贷下来了，可以过户了，27、28号左右又打了电话，说买方说3号到北京就行。我就3号买票，4号早晨6点到北京，8点到了恋万家公司办公室。一上午没见人，恋万家公司胡小梅、王建坤一直给对方打电话，等到一点多，王宏伟和他岳母来了。来了就大吵大闹，岳母说没她批准不能过户。我和王建坤、王宏伟及他岳母去大红门派出所落实户口的事，民警说原告是否为孤寡老人，他们要落实，说我们不需要提供材料，有文件规定。回来的路上，王宏伟说5月5日办理建行存钱手续。5日早晨我到恋万家公司了，郭梁自己来了，说必须迁走户口，或者押10万元。我不同意，就走了。我给王建坤打电话，王建坤说他也没办法。晚上我给郭梁打电话，她说做不了主。5月6日，我去法院咨询，说可以起诉，7号我给王建坤打电话，我就回洛阳了。5月20日，我起诉了，这中间没有接到过对方电话。对于上述证人证言，王宏伟和郭梁不认可，称27、28日没有通知我们办过户，没有说过光大银行监管的事；网签是王宏伟和郭梁去领的号，王宏伟和郭梁积极履行合同；王新顺说他是刑警；5月7日马竹如已经委托律师起诉了；证明马竹如是孤寡老人的公证书没有给我看过，5月5日我们没有说过必须迁走户口；王新顺去社区问过开孤寡老人证明的事。马竹如对证人证言予以认可，约好了5月4日办过户，我们提交的微信短信证据可以佐证。一审庭审中，马竹如提交恋万家公司业务员胡小梅与郭梁、王宏伟的短信记录，5月3日，胡小梅发短信提醒“明天来时带夫妻双方身份证原件、户口本原件、结婚证原件、网签合同、付房款的银行卡、定金收条等与过户有关的资料”。郭梁5月4日上午10:05称，“我正在驾车”，后称“我50分钟后到京”。胡小梅称“现在你爱人也没过来，大哥八点就到了”。郭梁说“你给他打个电话，早上联系的，他说请假后过去”。后，胡小梅回复“你老公没接电话，同事接的说开会，不知道什么时候结束”。12：03，王宏伟称“刚散会，开始走”。胡小梅称“房主八点就到了，都等一中午了”。王宏伟、郭梁上述对短信记录的真实性予以认可，但坚持提前不知道王新顺来北京。一审庭审中，王宏伟、郭梁称知道5月5日也可以办理过户，郭梁5日还去了恋万家公司。但是担心户口问题，所以在5月4日、5月5日没有将100万元打入资金监管账户。在本案审理过程中，王宏伟、郭梁提交郭梁、梁淑兰中国建设银行个人活期账户交易明细及赵英俊北京银行理财账户明细，证明王宏伟、郭梁具备一次性付款能力。对此，马竹如认为，从王宏伟、郭梁提供的明细看，郭梁名下只有20万元存款，根本不具备一次性付款的能力。至于赵英俊等其他人员的账户，由于身份无法核实，真实性不予认可。现马竹如以王宏伟、郭梁未支付购房款构成根本违约为由，认为合同已于2016年7月4日法院送达起诉材料时解除，不同意王宏伟、郭梁的诉讼请求。以上事实，有当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、网签合同、存量房自有交易资金划转协议、收条、公证书、房屋所有权证、补充条款、微信记录、短信记录、住院收费票据及出院证、民事诉状、视听资料、中国移动通信客户语音通信详单、中国建设银行个人活期账户交易明细、北京银行账户明细等证据在案佐证。一审法院认为，王宏伟、郭梁与马竹如、恋万家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。王宏伟、郭梁的主要合同义务是支付房款，马竹如的主要合同义务是交付房屋及协助办理所有权转移登记手续。本案中，双方合同约定，王宏伟、郭梁应于面签当日付55万元首付款，过户当日付40万元，因网签合同约定自有资金100万元通过资金监管账户划转，且该监管账户已于网签当日生成，故王宏伟、郭梁应于面签之日将55万元打入资金监管账户。从证人证言及短信记录可见，恋万家公司约双方于2016年5月4日办理所有权转移登记手续，马竹如代理人王新顺亦专程从河南赶到北京。在王宏伟、郭梁明知5月4日、5日均可办理所有权转移登记手续的情况下，其二人至迟应于5月5日将40万元打入资金监管账户。但王宏伟、郭梁于5月5日前并未将除贷款以外的自有资金打入资金监管账户。在2016年3月31日，双方签订《补充条款》，明确约定卖方马竹如户口不迁出，直到去世为止，及时销户。2016年5月4日、5日，恋万家公司约双方办理所有权转移登记手续，王宏伟、郭梁要求马竹如将户口迁出，不符合双方约定。王宏伟、郭梁以此为由未支付购房款，无合同依据，构成违约。现马竹如以王宏伟、郭梁未支付房款构成违约为由认为合同已经解除，一审法院认为，关于合同解除的相关事宜并非本案诉讼请求，不应在本案中处理，双方可另行解决，但马竹如以王宏伟、郭梁未支付房款构成违约为由对王宏伟、郭梁的诉讼请求提出抗辩，不同意继续履行合同，其抗辩理由于法有据，一审法院对其抗辩予以采纳。故而，一审法院对王宏伟、郭梁的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，于2017年6月判决：驳回王宏伟、郭梁的诉讼请求。本院二审期间，王宏伟和郭梁为了支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、洛阳市中心医院出具的《出院证》，用以证明马竹如患上精神器官重病；证据二、从百度上找到的医学常识“脑干梗塞病理”，用以证明马竹如为无民事行为能力人；证据三、王新顺提交的2016年5月2日与王建坤的短信，用以证明双方口头约定9号交钱办过户，马竹如未去银行，构成违约；证据四、银行流水单，用以证明王宏伟和郭梁具有支付能力。针对王宏伟、郭梁提交的上述证据，马竹如质证称，对证据一和证据二的真实性予以认可，证明目的不予认可，脑干梗塞病理不必然导致植物人；证据三是马竹如一审提交的证据，王新顺有亲戚住院了，想要推迟几天，但郭梁向王建坤发微信说他要去学习，回京时间定不下来，王新顺可以5月3日或5月4日到京办理，王新顺5月3日晚上买的票，王建坤也告诉了王宏伟和郭梁要办理过户，王宏伟和郭梁主张9号办理过户与事实不符；证据四银行流水账在5月4日显示的户名不是王宏伟和郭梁，且其不足以支付购房款项，个人资产证明书不是王宏伟和郭梁的。本院经审查，上述证据均不足以改变一审法院判决结果，故对王宏伟和郭梁提交的上述证据，本院均不予采信。马竹如为了支持其请求，向本院提交了火车票复印件一章，用以证明王新顺于5月3号坐火车到北京。针对马竹如提交的该项证据，王宏伟和郭梁对其真实性和证明目的均不予认可。本院经审查，马竹如提交的该项证据形成于一审法院判决之前，应于本案一审审理过程中予以提交而未提交，且不足以改变一审法院判决结果，故对马竹如提交的该项证据，本院不予采信。王宏伟、郭梁对一审法院经审理查明的部分事实持有异议。王宏伟、郭梁主张双方口头约定的是5月9日，5月10日办理交款过户手续。本院经审查，虽然王新顺提出5月9日，5月10日办理交款过户，但郭梁并未同意，双方未就其达成一致意思表示，故王宏伟、郭梁的该项异议，不能成立，本院不予采信。一审法院经审理查明的事实有双方当事人陈述、房屋所有权证、民事判决书等证据在案佐证。本院依法予以确认。本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。本院认为，王宏伟、郭梁与马竹如及恋万家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益和第三人合法权益，为合法有效合同，各方当事人均应依约履行合同义务，不得擅自变更和解除合同。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：违约方为郭梁、王宏伟亦或马竹如。关于违约方为郭梁、王宏伟亦或马竹如一节。双方当事人于2016年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》明确约定出卖人收到全部房款75日内交付房屋，面签当日付55万元首付，过户当日付40万元。现王宏伟、郭梁主张双方于2016年3月29日签订的《存量房屋买卖合同》对付款方式变更为将房价款存入资金监管账户。本院经审查，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》仅对付款数额和时间进行了约定，未就付款方式进行约定，故王宏伟、郭梁的该项主张不能成立，本院不予支持，付款时间仍应以《北京市存量房屋买卖合同》为准。另，王宏伟、郭梁主张双方约定的是5月9日办理交款过户手续。本院经审查，马竹如于2016年5月2日请求双方于5月9日办理交款过户手续，但是郭梁主张其去上海学习，马竹如可以于5月3日或5月4日到北京办理相关手续，马竹如代理人王新顺于5月4日到达恋万家公司，且王宏伟和郭梁分别于5月4日和5月5日到恋万家公司，故王宏伟、郭梁的该项主张，亦不能成立，本院亦不予支持。在王宏伟、郭梁明知5月4日、5日均可办理所有权转移登记手续，且监管账户已经生成的情况下，其二人至迟应于5月5日将40万元打入资金监管账户，王宏伟、郭梁未依据《北京市存量房屋买卖合同》之约定支付房款，构成违约，马竹如以王宏伟、郭梁未支付房款构成违约为由提出抗辩，不同意继续履行合同，其抗辩理由于法有据，本院予以采纳。综上，一审法院判决驳回王宏伟、郭梁的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，王宏伟、郭梁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由王宏伟、郭梁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  刘丽杰审判员  王艳芳二〇一七年八月三十日书记员  曹 华