安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0122民初2796号原告：王道周，男，1971年5月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：杨林，女，系王道周之妻。被告：谢玉生，男，1968年7月23日出生，汉族，住安徽省定远县。委托代理人：谢正木，安徽皖大律师事务所律师。原告王道周与被告谢玉生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员陈芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告王道周及其委托代理人杨林、被告谢玉生及其委托代理人谢正木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王道周诉称：2016年5月5日，原、被告签订《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》各一份，约定原告将位于肥东县肥东经济开发区××大道北侧××102室房屋一套（门面房，94.11平方米）卖给被告，价款120万元。同时约定2016年8月15日前，被告支付原告80万元首付款，逾期十日，则按房屋价款的日万分之三支付违约金。后被告支付了定金10万元和少部分首付款，余款不予支付。期间，应被告要求，原告于2016年7月9日将该房交给被告开超市，二层居住。因被告违约，买卖不成，原告多次要求被告从房屋中搬出，被告始终不走，也不支付房租，反而用原告的房子来谋利。多次交涉未果，原告遂诉至法院请求判令：一、解除原告与被告间的《存量房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》；二、被告所交的定金原告不予退还；三、被告按约支付原告违约金108000元（1200000×0.0003×300天，暂计算至2017年6月25日）；四、被告立即从原告位于肥东县肥东经济开发区××大道北侧××102的房屋中搬出，将房屋交还原告；五、被告自2016年8月1日起每月支付原告房租费5000元，至2017年6月共60000元，往后直至搬出为止。被告谢玉生辩称:1、原告和被告合同于2017年7月17日解除，我方依据合同约定有权解除合同，原告行使合同解除权没有法律依据。2、原告违约延迟一个多月才交付房屋，应双倍返还我方定金200000元。3、我方只愿意承担迟延一天交付房款产生的损失360元（1200000的房款，双方约定于2016年8月25日支付40.7万元房款，我方迟延至2016年8月26日支付，但是王道周不同意卖房，我方愿意承担迟延一天支付产生的违约金）。4、原告返还购房款、双倍定金及房屋装潢费用后，我方愿意自行搬出房屋，将房屋交还给原告，我方有权行使抗辩权。5、原告房租诉请没有事实和法律依据，双方不存在房屋租赁关系，是房屋买卖关系。经审理查明：2016年5月5日，王道周（甲方，出卖人）与谢玉生（乙方，买受人）签订《存量房买卖合同》、附件、《房屋买卖补充协议》，其中合同约定：王道周将坐落在肥东经济开发区包公大道北侧盛嘉欧园11幢102室出卖给谢玉生，权属证号肥东10050624，总房款1200000元。其中关于购房款支付的约定为：2016年8月15日前乙方将800000元存入托管账户，并在当日办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额400000元。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。补充协议约定：乙方自愿用首付款帮甲方还清银行按揭贷款；乙方购此房暂定为一次性付款，期限为2016年8月15日之前，到期款不到位，办理银行按揭手续。其中关于房屋交接逾期违约责任的约定为：逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。双方还对其他事项进行了约定。王道周向谢玉生出具承诺，载明：本人王道周一个月把盛嘉欧园11幢102室二楼给谢玉生住。2016年5月13号至2016年6月13号，如有违约，全权负责。王道周。合同和补充协议签订后，谢玉生支付定金100000元，并先后共支付购房款185000元。王道周于2016年7月9日将涉案房屋二楼给谢玉生居住至今，2016年7月19日，谢玉生入住涉案房屋一楼，经营超市。谢玉生未能在2016年8月15日之前支付相应的购房款用于偿还此房在银行的按揭贷款，办理过户手续，经王道周同意，延至2016年8月25日，但谢玉生未按该期限履行。双方又约2016年8月26日，并在该日双方因购房款的支付产生纠纷。后谢玉生诉至本院请求判令王道周继续履行合同，办理过户手续，王道周支付10万元违约金。本院（2016）皖0122民初4050号民事判决认为：从双方在合同履行过程中的行为来看，王道周主观上并未拒绝受领房款，谢玉生客观上并未按约实际履行购房款。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，遂驳回了谢玉生的诉讼请求。谢玉生不服该判决，上诉于安徽省合肥市中级人民法院，2017年5月12日撤回上诉，合肥市中级人民法院皖01民终6141号民事裁定书裁定准许谢玉生撤回上诉，本院（2016）皖0122民初4050号民事判决已发生法律效力。2016年11月21日，王道周通过中国邮政快递向谢玉生邮寄送达了《解除合同通知》，内容为：谢玉生先生（公民身份号码），你与我2016年5月5日签订的存量房买卖合同及补充协议，依协议至2016年8月15日也未能按协议付房款。因你一审已败诉，现我决定与你解除存量房买卖合同，并且由你承担相关违约责任。本通知在你收到时视作双方已解除，王道周，2016年11月21日。安徽省肥东县公证处对整个邮寄过程进行现场监督并制作了（2016）皖东公证字第4558号公证书。后王道周要求谢玉生返还房屋等未果，遂诉至法院请求判如所请。以上事实由当事人陈述、《存量房买卖合同》及附件、《房屋买卖补充协议》、（2016）皖0122民初4050号民事判决书、（2016）皖01民终6141号民事裁定书、（2016）皖东公证字第4558号公证书及《解除合同通知》等证据予以证实。本院认为：王道周和谢玉生签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》为有效合同。双方均应按约享有权利，履行义务。关于存量房买卖合同及房屋买卖补充协议的解除。购房款的支付时间由2016年8月15日前变更至2016年8月25日前，此变更期限，也是合同约定单方解除合同条件的宽限期限。在此期限内，谢玉生仍未能支付购房款，已构成违约，符合合同约定的单方解除条件。2016年11月21日，王道周已将《解除合同的通知》通过中国邮政快递给谢玉生并对整个邮寄过程进行了公证，邮寄单明确写明送达的地址、收件人的姓名及联系电话，邮件也未被退回，可以确信该邮件已经送达，且谢玉生诉状自称王道周要求解除合同，其予以同意。因邮寄送达需要一定的在途时间，本院确定谢玉生自2016年11月23《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》解除。对此，本院无需赘判。关于100000元定金和违约金。王道周称交房时间延迟，系谢玉生的原因导致，谢玉生对此不予认可，王道周亦未提供其他证据佐证，所以，其辩解意见，本院不予采信。纵观双方履行房屋买卖合同的过程，谢玉生有逾期付款行为，王道周有逾期交房行为，双方均有违约行为，非单方违约。所以，在房屋买卖合同解除时，不适用定金罚则。本院认定，谢玉生应支付违约金为35640元（以1200000元为基数，自2016年8月16日至2016年11月23日，按日万分之三计算）。关于房屋返还问题。因双方合同关系已经解除，谢玉生应向王道周返还房屋。关于每月支付房租费。与本案并非同一法律关系，本案不作处理，王道周可另行诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谢玉生于本判决生效之日起十日内返还原告王道周位于肥东县经济开发区包公大道北侧盛嘉欧园11幢102室房屋；二、被告谢玉生于本判决生效之日起十日内支付原告王道周违约金35640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5400元，减半收取2700元，由原告王道周承担2354元，被告谢玉生承担346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  陈芝二〇一七年八月七日书 记 员  吴幻