成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初4737号原告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地遂宁市开善路五建大厦。法定代表人：罗启明，董事长。委托诉讼代理人：陈仕建，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：臧培培，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。被告：杨昌全，男，汉族，1970年9月21日出生，住重庆市涪陵区。被告：朱茂兰，女，汉族，1973年2月19日出生，住重庆市涪陵区。原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）与被告杨昌全、朱茂兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理，原告欣茂公司的委托诉讼代理人陈仕建、臧培培庭参加诉讼，被告杨昌全、朱茂兰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣茂公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及《合同附件及补充协议》【合同编号：DFJ01362】，并注销该《商品房买卖合同》的合同签约备案登记（合同备案号：218365）；2.杨昌全、朱茂兰返还成都市新都区大丰街道欣茂?大丰景小区5幢1单元27层02号房屋；3.杨昌全、朱茂兰支付解约违约金124605.4元，律师代理费20000元；4.杨昌全、朱茂兰支付房屋占用费186980.4元（自2014年7月1日起暂计算至2017年5月9日，暂计1044天，房屋占用费按每天每平方米2元的标准计算，即89.55㎡×2元/㎡×1044天＝186980.4元，实际金额自2014年7月1日起计算至杨昌全、朱茂兰退还该房屋之日止）；5.杨昌全、朱茂兰支付销售佣金8099.35元。事实与理由：杨昌全与朱茂兰系夫妻，二人于2013年10月10日与欣茂公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买“大峰景”项目5幢1单元27层2号房屋，总价款623027元。杨昌全、朱茂兰支付了首付款，剩余房款通过银行贷款支付。合同约定若因杨昌全、朱茂兰原因，导致欣茂公司向银行承担了阶段性担保责任且未在五日内支付全部担保损失的，欣茂公司有权解除合同，杨昌全、朱茂兰按房屋总价款的20%支付违约金。由于杨昌全、朱茂兰连续多次逾期未偿还银行按揭贷款，致使借款于2016年12月28日提前到期，银行分别于2016年7月28日及2017年1月3日从欣茂公司账户中合计扣款378641.52元。根据双方的合同约定，欣茂公司向杨昌全、朱茂兰发出解除合同通知书，但截止起诉之日，二人也未配合注销合同备案手续、返还房屋。被告杨昌全、朱茂兰未作答辩。经审理查明，2013年10月10日，杨昌全、朱茂兰作为买受人，与欣茂公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买欣茂公司开发的“大峰景”项目5幢1单元27层02号房屋，套内面积71.86平方米，每平方米8670.01元，总价款623027。杨昌全、朱茂兰采取按揭付款方式支付购房款，即合同签订当日支付首付款194027元，余款429000元通过银行贷款支付。欣茂公司应于2014年6月30日交付房屋。在合同附件五付款方式及期限的约定第二条载明：“……⑺在出卖人的保证期内，如因买受人原因导致银行解除与买受人所签的《个人购房借款担保合同》的，除非买受人在出卖人承担了保证责任后五日内向出卖人支付完全部担保损失（包括但不限于贷款本息、罚息、复息和滞纳金等），否则出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、贷款本息、评估费、拍卖佣金、税费、按诉请金额的2%支付的律师代理费等）进行赔偿。……另外，再此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了自行承担装修损失，……买受人将该房屋恢复原状，腾空该房屋并交还给出卖人之日起30日内，出卖人将买受人已付房款（指扣除违约金、担保损失等费用及占用费＜按人民币每天每平方米2元的标准计收，计收期限自出卖人交付该房屋之日起，至买受人实际将该房屋恢复原状，腾空该房屋并交还给出卖人之日止＞无息退还买受人。”2013年11月12日，杨昌全作为借款人、抵押人，朱茂兰作为抵押人，欣茂公司作为保证人，与贷款人中国农业银行股份有限公司成都西区支行（以下简称农行西区支行）签订了《个人购房担保借款合同》，借款429000元，借款期限120个月。同日，该合同经四川省郫县公证处公证。2016年6月24日，农行西区支行分别向杨昌全、欣茂公司发出《债务逾期催收通知书》和《担保人履行责任通知书》，2016年6月30日，农行西区支行从欣茂公司账户划扣了23960.3元。2016年7月27日，欣茂公司通过快递向杨昌全、朱茂兰寄送了《催款通知书》，要求其于2016年8月1日之前偿还上述款项。之后，农行西区支行向杨昌全发出《贷款提前到期通知书》，宣布贷款于2016年12月28日提前到期，要求归还本金344285.39元、利息9717.85元，合计354003.24元。2017年1月3日，农行西区支行从欣茂公司账户划扣了354681.22元。2017年1月4日，欣茂公司通过快递向杨昌全、朱茂兰寄送了《关于限期归还代偿借款的函》，要求其于2017年1月8日之前偿还上述款项378641.52元。2017年2月3日，欣茂公司通过快递向杨昌全、朱茂兰寄送了《解除合同通知书》，解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，要求其配合撤销房屋相关备案登记手续，并办理退房手续。另查明以下事实：一、2011年11月29日，欣茂公司与成都尺度兴业地产代理有限公司签订了《销售代理合同》，杨昌全、朱茂兰购买的房屋，由欣茂公司支付了销售佣金8099.35元。二、2014年6月27日，欣茂公司在成都商报登载了《欣茂•大峰景Ⅱ期交房公告》，载明：“该项目Ⅱ期1栋/2栋/5栋已通过工程竣工验收，达到合同约定交付条件。自2014年6月28日起正式办理物业交付手续。”其中5栋1单元办理接房手续的时间为2014年6月30日。杨昌全、朱茂兰一直未办理接房手续。三、2017年2月27日，欣茂公司与四川公生明律师事务所签订了《委托代理合同》，约定代理费用20000元。2017年5月5日，欣茂公司支付了代理费。上述事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、《债务逾期催收通知书》、《担保人履行责任通知书》、《催款通知书》、《贷款提前到期通知书》、转账凭证、银行业务凭证、《关于限期归还代偿借款的函》、《解除合同通知书》、快递单、《销售代理合同》、公告、《委托代理合同》、发票以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，欣茂公司与杨昌全、朱茂兰签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定“在出卖人的保证期内，如因买受人原因导致银行解除与买受人所签的《个人购房借款担保合同》的，除非买受人在出卖人承担了保证责任后五日内向出卖人支付完全部担保损失（包括但不限于贷款本息、罚息、复息和滞纳金等），否则出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、贷款本息、评估费、拍卖佣金、税费、按诉请金额的2%支付的律师代理费等）进行赔偿。”由于杨昌全。朱茂兰未履行按揭还贷义务，致使贷款提前到期，由欣茂公司承担了连带担保责任，代杨昌全、朱茂兰偿还了贷款本息等共计378641.52元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，欣茂公司要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于欣茂公司要求注销合同签约备案的诉讼请求，双方之间的房屋买卖合同关系解除后，应恢复至原状态。《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十三条的规定：“持法院或仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方申请办理。”根据该规定，欣茂公司的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方购房合同解除后，欣茂公司应退还杨昌全、朱茂兰支付的购房款623027元，杨昌全、朱茂兰应将房屋退还。欣茂公司要求杨昌全、朱茂兰支付违约金124605.4元（623027元×20%）、律师费20000元，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。欣茂公司要求给付房屋占用费，由于杨昌全、朱茂兰并没有接收房屋，没有对房屋占有使用，欣茂公司的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。欣茂公司要求赔偿房屋销售佣金，双方在解除合同的赔偿款项中没有对此进行约定，故对此项诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司与被告杨昌全、朱茂兰签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》及其附件，注销该《商品房买卖合同》的签约备案登记（合同备案号218365）；二、判决生效后十日内，被告杨昌全、朱茂兰返还“大峰景”项目5幢1单元27层02号房屋，原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司退还被告杨昌全、朱茂兰的购房款623027元；三、被告杨昌全、朱茂兰于判决生效后十日内向原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司支付代偿款项378641.52元、违约金124605.4、律师费20000元；四、驳回原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3198元，由原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担1823元，由被告杨昌全、朱茂兰负担1375元（此款原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司已预交，被告杨昌全、朱茂兰在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一七年八月十五日书记员  范 珺