广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终10746号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗华斌，男，1967年5月2日出生，汉族，住湖北省通城县。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗飞霞，女，1977年12月7日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宏斌，男，1968年6月17日出生，汉族，住广州市番禺区。原审第三人：广州市海珠区瑞宝街石溪第三经济合作社，住广州市海珠区石溪村涌边街22号。负责人：何应逵。上诉人罗华斌、罗飞霞与被上诉人张宏斌、原审第三人广州市海珠区瑞宝街石溪第三经济合作社（以下简称经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗华斌、罗飞霞上诉请求：1.张宏斌向罗飞霞和罗华斌退还120844元及利息，补偿罗飞霞和罗华斌因张宏斌的行为造成的直接经济损失4万元；2.一、二审费用由张宏斌承担。事实和理由：（一）罗飞霞和罗华斌已实付金额人民币778240元，其本应向张宏斌支付各项费用657396元，已多付给张宏斌121844元，因此张宏斌应向罗飞霞和罗华斌返还121844元。由于张宏斌从未向罗飞霞和罗华斌出示每月应付款项的明细账，且以停电等说辞要挟罗飞霞和罗华斌先付款后续再结算。事后罗飞霞和罗华斌曾多次向张宏斌提出退还多付的款项，均被张宏斌强辞推卸;（二）按照双方签订的《房屋租赁协议书》，张宏斌存在隐瞒欺骗罗飞霞和罗华斌的行为。因张宏斌急于转让厂房设备设施和厂房转租，故意隐瞒罗飞霞和罗华斌与产权所有人经济合作社签订的《租赁合同》到2015年8月21日即将到期的事实，在未经产权所有人书面同意的情况下，私自于2015年5月31日与罗飞霞、罗华斌签订《房屋租赁协议书》。且根据张宏斌与产权所有人签订的《租赁合同》第六条和第十条的约定，张宏斌不得未经经济合作社的书面同意，转租涉案厂房，因此张宏斌与罗飞霞、罗华斌签订的《房屋租赁协议书》存在违规行为；（三）张宏斌与罗飞霞、罗华斌对于厂房设备设施转让问题没有签订合同,也没约定具体付款时限,仅有口头约定20万元并可以分期支付，约定在租期期满撤场时要求付清。虽具体还款时间一直没有明确约定,但罗飞霞、罗华斌已将款项全部付清；（四）一审判决罗飞霞和罗华斌向张宏斌支付违约金6万元以及不退还租赁合同保证金7万元，有违公平公正原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，张宏斌与罗飞霞、罗华斌签订的《租赁协议书》的第四条关于违约金的约定有违契约公正的精神，应于撤销。且张宏斌单方面强令罗飞霞、罗华斌搬迁，是张宏斌单方的强制行为，其应当承担退还保证金的违约责任。另外，张宏斌未经罗飞霞和罗华斌书面同意的情况下，私自通知罗飞霞和罗华斌限定日期内必须搬迁，造成罗飞霞和罗华斌直接的经济损失严重。张宏斌辩称，不同意一审判决，但并不提起上诉。理由如下：（一）合同有明确约定房租，张宏斌已多次通过口头、信息和报警进行催款，且有律师函为证，罗飞霞和罗华斌都没有付清款项。根据罗飞霞和罗华斌与张宏斌的信息记录内容，后来多付的房租是罗飞霞和罗华斌因自己要搬走，多付两个月租金，给张宏斌出租厂房的时间；（二）张宏斌向罗飞霞和罗华斌明确过厂房在2015年8月20日到期后会与经济合作社再签合同，且有第三次签订2015年8月20日到2017年8月20日的合同为证。关于厂房转租问题，有合同证明2011年8月张宏斌与经济合作社签订合同时已有部分厂房是转租给他人，现在仍在租赁期间；（三）罗华斌、罗伯伟的信息记录证明是罗飞霞和罗华斌自己说要搬走的，其已经找到厂房，因要对厂房进行装修要求7月31日才搬走，且罗华斌要求张宏斌出示一份款项结清的证明方便其搬走机器。经济合作社陈述意见称，本案与经济合作社没有关系，对此不发表意见。张宏斌向一审法院起诉请求：1.罗飞霞、罗华斌依合同约定向张宏斌支付违约金计60000元；2.一审诉讼费由罗飞霞、罗华斌承担。罗飞霞、罗华斌提出反诉要求：1.张宏斌向罗飞霞、罗华斌退还多支付的租金人民币120844元（含厂房押金70000元）；2.张宏斌向罗飞霞、罗宏斌支付查封罗飞霞和罗华斌工厂造成停产7天的经济损失人民币4万元；3.张宏斌向罗飞霞和罗华斌支付应退租金120844元的利息（从2016年8月1日起计算至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算）；4.张宏斌承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：据穗规建证（2009）2112号《建设工程规划许可证》记载，海珠区石溪村长沙围xx号、长沙围x号后座之一至十及新业路xx号之x、x、x号地段的建设单位为经济合作社，建设项目为厂房、商铺，建设规模为5幢地上2层厂房及1幢地上2层商铺，总建筑面积12822.28平方米，等。据查册时间为2017年1月17日的《广州市不动产登记查册表》显示，海珠区石溪村路长沙围xx号、xx号、xx号、xx号的产权人均为经济合作社，所有权来历均为1984年新建，结构层数均为1层，使用性质均为厂房，等。2015年5月31日，张宏斌（出租人、甲方）与罗华斌（承租人、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将海珠区长沙围工业区23幢二楼南边建筑面积约610平方米物业出租给乙方，该房屋的用途为工业厂房；租期自2015年6月1日起至2017年6月1日止；该场地租金每月每平方米35元，乙方每月向甲方缴纳租金贰万壹仟叁佰伍拾元，乙方必须在当月10日前向甲方缴纳租金，每逾期一天，按所欠租金总额的10%向甲方缴纳滞纳金，若逾期十天，视乙方为违约处理，甲方有权解除协议，收回物业使用权；乙方在签订本协议的同时，向甲方一次性交纳履行本协议的保证金70000元整，乙方单方违约或依本协议规定被视为违约的，保证金不予退回；水费、电费、卫生垃圾费、出租屋管理费和排污费等由乙方负责，乙方必须在每月交纳租金的同时向甲方及相关单位足额缴纳；如乙方因经营不善，要求提前解除协议的，必须提前二个月书面通知甲方，经甲方书面同意，协商一致方可解除，甲方凭保证金单据如数退还保证金（不计利息）给乙方；等。2015年8月11日，张宏斌（承租方、乙方）与经济合作社（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将海珠区长沙围工业区xx号、xx号、xx号、xx号，建筑总面积为2370.771平方米，首层1158.829平方米，二楼1211.942平方米出租给乙方使用；租赁期限自2015年8月21日至2017年8月20日止；等。张宏斌为证明其主张，提供了如下证据：1、2016年5月25日经济合作社向张宏斌发出的《通知》，记载张宏斌拖欠水电费；2、律师函；证明罗飞霞、罗华斌拖欠租金水电费的问题，张宏斌曾以律师函的方式予以催收；3、2016年7月1日张宏斌向罗飞霞、罗华斌发出的《通知》，记载罗飞霞、罗华斌没按期交房租，张宏斌要求罗飞霞、罗华斌限期7月31日前搬走，证明因罗飞霞、罗华斌的严重违约行为迫使张宏斌解除合同；4、证人证言，证明罗飞霞、罗华斌称的机器20万元分期付款不属实，是村里停的电不是张宏斌停的电。罗飞霞、罗华斌的质证意见：证据1其没有看到过，是发给张宏斌的；证据2没有收到过；证据3确认是张宏斌发给其的；证据4不认可。经济合作社的质证意见：与经济合作社无关。罗飞霞、罗华斌为证明其主张，提供了如下证据：1、2015年11月4日的《收据》，记载张宏斌收到吴绍胜现金壹拾玖万元整；2、2015年12月18日罗飞霞、罗华斌代张宏斌向经济合作社缴纳租金10万元的银行流水；3、2016年6月12日经济合作社封条的照片。张宏斌的质证意见：证据1真实性确认，确认是吴绍胜代罗飞霞、罗华斌支付的，确认是收据上的日期收到的；证据2确认，确认罗飞霞、罗华斌向经济合作社缴了10万元租金，因为罗飞霞、罗华斌欠张宏斌的租金，张宏斌就没有钱向经济合作社缴租，经济合作社就停电了，罗飞霞、罗华斌缴纳了10万元的租金才恢复了通电；证据3证明当时停电封了门，封条是石溪社给张宏斌的，因为罗飞霞、罗华斌偷电所以张宏斌就石溪社的封条张贴在门口。经济合作社的质证意见：与经济合作社无关。一审诉讼中，关于双方之间的对账往来，双方表示如下：一、双方确认：2015年5月29日罗飞霞、罗华斌向张宏斌转账支付4万元、2015年5月30日罗飞霞、罗华斌向张宏斌转账支付3万元、2015年6年1月罗飞霞、罗华斌向张宏斌转账支付4万元、2015年6月2日罗飞霞、罗华斌向张宏斌转账支付3万元。张宏斌认为上述14万元均为转让机械设备的款项。罗飞霞、罗华斌认为2015年5月29日转账支付的4万元以及2015年3月30日转账支付的3万元共7万元为押金，2015年6月1日转账支付的4万元以及2015年6月2日转账支付的3万元为机械设备的首付。二、双方确认：2015年11月4日张宏斌出具了《收据》，记载吴绍胜向张宏斌现金支付19万元。张宏斌在第一次庭审质证阶段表示确认是吴绍胜代罗飞霞、罗华斌支付的，确认是收据上的日期收到的，在第二次庭审中又表示上述19万元中9万元是现金支付，收据上还有10万元为2015年12月18日罗飞霞、罗华斌向经济合作社的转账支付的10万元，收据是后来补开的，因为9万元现金是11月份支付的，所以日期写了11月份。罗飞霞、罗华斌表示是2015年11月4日吴绍胜代罗飞霞、罗华斌向张宏斌现金支付19万元。三、双方确认：2015年12月14日张宏斌收款5万元、2015年12月18日罗飞霞、罗华斌代张宏斌向经济合作社转款10万元、2016年2月29日罗飞霞、罗华斌向张宏斌转账支付了5万元、2016年4月14日罗飞霞、罗华斌向张宏斌转账支付了5万元、2016年6月3日罗飞霞、罗华斌向张宏斌转账支付了5万元、2016年6月6日罗飞霞、罗华斌向张宏斌转账支付5万元、2016年6月12日罗飞霞、罗华斌向张宏斌转账支付了5万元、2016年7月31日罗飞霞、罗华斌向张宏斌转账支付了48240元。张宏斌与罗飞霞、罗华斌双方确认以下事项：1、罗飞霞、罗华斌租赁的是厂房（月租金21350元）加办公室（月租金2300元）、厂房是2015年6月1日交付给罗飞霞、罗华斌，办公室是2015年7月1日交付给罗飞霞、罗华斌；2、罗飞霞、罗华斌于2016年7月31日搬出涉案场地；经过最后双方核算，罗飞霞、罗华斌已支付完毕租金、管理费、水电费等杂费，地内的设施、设备的转让款20万元也已支付完毕；3、关于设备转让款20万元双方之间没有签订书面合同（张宏斌认为罗飞霞、罗华斌应该在2015年6月份就应该支付，罗飞霞、罗华斌表示当时与张宏斌谈好给了7万元押金就可以进场，张宏斌称2年之内给清20万元的设备款就可以了）。张宏斌表示2016年7月31日罗飞霞、罗华斌支付的48240元是当时协商因为张宏斌要再转租给其他人，所以罗飞霞、罗华斌方同意多给约2个月的租金，罗飞霞、罗华斌表示张宏斌陈述不属实。至于场地的水电费等杂费的具体金额张宏斌表示已经记不清楚了。张宏斌明确其诉讼请求如下：要求罗飞霞、罗华斌支付逾期支付2015年6月至12月期间租金的违约金（合同约定每月10日之前支付当月租金，违约金应从当月11日开始计算，每日按当月租金10%计算，计算10天已达100%，考虑到本案情况张宏斌要求罗飞霞、罗华斌支付的违约金以6万元为限）。罗飞霞、罗华斌明确其要求张宏斌支付停产7天的经济损失指的是工人工资、停产7天的租金。一审法院认为，张宏斌与罗飞霞、罗华斌之间签订的《租赁协议书》没有违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应为有效合同，双方应切实履行。现张宏斌主张罗飞霞、罗华斌于2015年6月至12月期间逾期交租，罗飞霞、罗华斌抗辩逾期交租均得到了张宏斌的允许，张宏斌予以否认，故对于罗飞霞、罗华斌的抗辩意见一审法院不予采信。关于罗飞霞、罗华斌于2015年5月29日至6月2日向张宏斌支付的14万元，虽然双方对于该14万元款项的性质产生争议，但对于该14万元双方都认为不是支付的租金，而后的2015年7月至10月期间罗飞霞、罗华斌没有向张宏斌支付过任何款项，故罗飞霞、罗华斌在2015年6月至2015年10月期间逾期交租的事实一审法院予以认定。至于罗飞霞、罗华斌是否在2015年11月、12月逾期交租的问题，双方之间虽然经过对账往来核实，但是关于设备转让款20万元如何支额的10%缴纳滞纳金。鉴于此，张宏斌要求罗飞霞、罗华斌支付2015年6月至2015年10月期间逾期交租的违约金（违约金应从当月11日开始计算，每日按当月租金10%计算）符合合同约定，一审法院予以支持，但以张宏斌主张的违约金6万元为限。双方之间的《租赁协议书》明确约定，罗飞霞、罗华斌单方违约或依本协议规定被视为违约的，保证金不予退回，故罗飞霞、罗华斌要求张宏斌退回保证金7万元付双方也没有明确约定，对于罗飞霞、罗华斌支付给张宏斌的款项的性质如何分配双方均有争议，故一审法院不予认定罗飞霞、罗华斌在2015年11月、12月逾期交租的事实。双方之间的《租赁协议书》明确约定，罗飞霞、罗华斌应当在当月10日前交租，每逾期一天，按所欠租金总的反诉请求一审法院不予支持。关于罗飞霞、罗华斌要求张宏斌退回多支付的租金的问题，双方之间对于款项分配产生争议，但张宏斌自认2016年7月31日罗飞霞、罗华斌支付的48240元是当时协商因为其要再转租给其他人，所以罗飞霞、罗华斌方同意多给约2个月的租金，罗飞霞、罗华斌予以否认。张宏斌因罗飞霞、罗华斌违约行使合同解除权，但张宏斌向罗飞霞、罗华斌多收上述48240元租金没有合同依据，且张宏斌在本案中已经要求罗飞霞、罗华斌承担逾期支付租金的违约责任，故上述48240元租金张宏斌应予退回并支付利息。罗飞霞、罗华斌要求张宏斌支付厂房停产7天的损失指工人工资及停产7天的租金没有依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年4月7日作出如下判决：一、罗华斌、罗飞霞在一审判决生效之日起十日内向张宏斌支付2015年6月至2015年10月期间逾期交租的违约金（，2015年6月租金21350元，2015年7月-10月期间每月租金23650元，违约金从当月11日开始计算，每日按当月租金10%计算，计算10日，违约金总额以张宏斌主张的60000元为限）；二、张宏斌在一审判决生效之日起十日内向罗飞霞和罗华斌退回租金48240元及利息（从2016年8月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算至实际退回之日止）；三、驳回张宏斌的其他诉讼请求；四、驳回罗飞霞和罗华斌的其他反诉请求。一审受理费由罗飞霞、罗华斌负担。上述受理费已经由张宏斌预交，张宏斌同意由罗飞霞和罗华斌在履行一审判决时将其应承担部分直接支付给张宏斌。一审反诉受理费2176元，由张宏斌负担207元，罗飞霞和罗华斌负担1969元。上述反诉受理费已经由罗飞霞和罗华斌预交，罗飞霞和罗华斌同意由张宏斌在履行一审判决时将其应承担部分直接支付给罗飞霞和罗华斌。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。二审审理过程中,罗华斌、罗飞霞表示：1.同意原审判决第二、三项；2.由于张宏斌没有取得产权人的同意私自将房屋出租，故罗华斌、罗飞霞使用场地是有影响的，但经济合作社并未阻挠其使用。张宏斌表示：确认收到罗华斌、罗飞霞支付的778240元，但上述款项并非争议期间的租金，其中20万元为应付的机器转让款。经济合作社表示：1.其认可张宏斌将案涉场地出租给罗华斌、罗飞霞，其并没有向罗华斌、罗飞霞主张收回案涉场地;2.因罗华斌、罗飞霞欠交租金，故确有通过停电催收租金。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：1.案涉合同未能继续履行的责任认定；2.租金交付的认定。关于案涉合同未能继续履行的责任认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，虽然罗华斌、罗飞霞与张宏斌所签订的次承租合同约定的租赁期限，超出了产权人与张宏斌所订立的租赁合同期限，但是，产权人经济合作社在诉讼中明确表示认可罗华斌、罗飞霞与张宏斌所签订的次承租合同，罗华斌、罗飞霞亦承认经济合作社并没有阻挠其使用案涉房屋，因此，罗华斌、罗飞霞上诉提出张宏斌故意隐瞒租赁期限，对此不影响其实际履行合同，该理由不能成为合理的抗辩理由，本院不予采信。至于租金交付的认定问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，罗华斌、罗飞霞作为交付租金的义务一方，理应就其支付的租金数额以及支付的期间承担举证责任，现在双方当事人均确认另存有其他资金设备往来关系的情况下，罗华斌、罗飞霞不能对于其给付款项的具体性质以及给付期间作出合理解释，因此，原审法院认定罗华斌、罗飞霞2015年5月至2015年10月期间存在逾期交租的事实，并据此判令罗华斌、罗飞霞支付争议的违约金并无不当，本院予以维持。据此，案涉合同未能继续履行的责任应当归咎于罗华斌、罗飞霞，依据双方合同对于保证金退还的约定，罗华斌、罗飞霞主张张宏斌向其退还保证金，缺乏合同依据，本院不予采信。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。因双方当事人对于原审判决第二、三项均未提出上诉，故上述判项可予维持。综上所述，上诉人罗飞霞、罗华斌的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人罗飞霞、罗华斌负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年八月十七日书记员 甄雪皓游瑞娜