广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13043号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州润景市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南1162号首层自编118室。法定代表人：郑镇清，职务：总经理。委托代理人：王宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托代理人：洪顺锤，广东圣和胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄烈彬，男，1984年6月7日出生，汉族，住广东省惠来县。委托代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州润景市场经营管理有限公司（下简称润景公司）因与被上诉人黄烈彬租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初9445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人润景公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第二项，改判驳回黄烈彬的该项诉讼请求；2、撤销原审判决第五项，改判支持润景公司的第一项反诉请求；3、本案诉讼费用由黄烈彬承担。事实与理由如下：一、一审判决润景公司应向黄烈彬返还剩余租赁期的空调及场地、设备、设施建设费没有任何法律依据和事实依据。既然一审法院认定双方就涉案两商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，那么双方之间有关违约责任的约定就应当得到一审法院的支持，而《租赁合同》第六条“违约责任”第1点及第5点均明确约定，在黄烈彬违约的情况下，其所交一切费用和款项概不退回。在有明确合同依据的情况下，一审法院不据此判决，反而作出让润景公司返还剩余租赁期的空调及场地、设备、设施建设费的判决，显然是严重错误的。经一审法院查明并认定，润景公司并没有违约，黄烈彬才是违约一方。因此，润景公司才应该是受保护的一方，且润景公司的请求是有合同依据的；二、一审法院应当支持润景公司关于履约保证金的诉请。其一，一审法院认为黄烈彬立下的欠条是单方承诺行为，可以撤销没有法律依据。承诺作为一个法律概念，在合同法中是相对于要约而言的，且只能撤回，不存在撤销，而本案中的欠条并不属于这种情况。黄烈彬立下的欠条是其真实意思表示，一经作出即具有法律效力，黄烈彬应受其约束，且《租赁合同》第三条第4点明确约定，表单、承诺书、保证书、声明等文本，作为合同或协议的附件与合同具有同等法律效力，欠条即属该等性质的文本，应与合同具有同等法律效力。其二，一审法院认为，考虑到双方的《租赁合同》及《补充协议》已解除，支付履约保证金已没有意义，故黄烈彬无需支付，该认定也是错误的。《租赁合同》第二条第5点约定，合同签订时，黄烈彬应向润景公司交纳履约保证金，保证金在合同期满双方不再续约且黄烈彬未发生违约责任及黄烈彬使用场地／商铺的设施完好无损的情况下，由润景公司无息退还。一方面，合同还没有到期，另一方面，黄烈彬已构成违约。假如黄烈彬签订合同时交纳了履约保证金，则根据合同约定，该履约保证金便会被润景公司没收不予退还，这也是黄烈彬需要承担的违约责任之一。被上诉人黄烈彬答辩称：其一，合同解除的法律效果是合同双方的权利义务终止，故在2016年9月12日合同解除后，润景公司实际上并未将商铺交付黄烈彬使用，黄烈彬没有继续缴纳租金的义务，解除合同后未履行部分的租金属于润景公司的不当得利，应当予以返还。其二，关于履约保证金，黄烈彬已履行缴纳租金的义务，履约保证金的意义已不复存在。退一步讲，履约保证金并非违约金性质，即使出现了损害财物的行为，亦无需支付全额的保证金，而只能在保证金中扣除未履行部分的费用。其三，关于欠条，欠条的签署时间为2015年11月10日，及至黄烈彬起诉至今已经一年，期间润景公司未提出解除合同以及收回商铺，而是允许黄烈彬继续使用，润景公司已通过自身行为默认由黄烈彬继续使用涉案商铺，变更了不缴纳履约保证金的后果。且，润景公司强迫黄烈彬签署欠条是明显加重黄烈彬责任的霸王条款，是无效的。其四，本案的事实是润景公司未经商场承租人的同意，擅自升级改造商场，强令各承租人搬离。除了黄烈彬，其他承租人也被强令搬离商场。现商场已全部被拆，正在重新装修和招商，黄烈彬也因无法经营遭受了巨大的损失。综上，请求法庭在查明事实后依法驳回润景公司的上诉。2016年11月17日，黄烈彬向原审法院起诉请求判令：1、黄烈彬与润景公司2014年3月1日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2016年9月12日解除；2、润景公司向黄烈彬退还广州市海珠区广州大道南1162号内首层A区自编003、004号商铺剩余租赁期限的空调及场地、设备、设施建设费474472.22元及逾期利息暂计3783.92元（按中国人民银行逾期贷款利率从2016年9月12日计至润景公司清偿之日）；3、本案诉讼费用由润景公司承担；4、润景公司赔偿黄烈彬装修损失110000元。润景公司反诉请求判令：1、黄烈彬向润景公司支付拖欠的履约保证金人民币60000元及逾期付款违约金人民币7837.5元（按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%，自2014年3月2日始计至黄烈彬付清欠款之日止，暂计至2016年12月1日）；2、黄烈彬向润景公司支付2015年6月至2016年7月期间的管理费人民币29333元及逾期付款违约金人民币1358元（具体见违约金计算表）；3、黄烈彬向润景公司支付2015年5月至2016年7月期间的水电费人民币3285元及逾期付款违约金人民币170元（具体见违约金计算表）；4、黄烈彬承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年3月1日，黄烈彬与润景公司签订两份《租赁合同》、两份《补充协议》，约定：黄烈彬向润景公司租赁位于广州市海珠区广州大道南1162号内首层A区自编003、004号商铺，黄烈彬支付使用上述商铺的费用，租赁期限为2015年8月1日至2022年2月28日，商铺租金从2015年8月1日开始计算；合同签订时，黄烈彬应向润景公司交纳商铺租赁履约保证金人民币共计60000元（每间铺为30000元），保证金在合同期满双方不再续约黄烈彬未发生违约责任及双方使用场地/商铺的设施完好无损的情况下，黄烈彬凭本人身份证、保证金单据原件、营业执照经营地址变更(注销)登记等证明且向润景公司结算一切费用后，润景公司无息退还；从2014年3月1日至2019年2月28日止，于2014年4月30日前缴纳空调及场地、设备、设施建设费共950000元。黄烈彬应在每月5日前向润景公司缴纳当月租金、管理费、水电费等款项；黄烈彬不按时交付双方约定的有关各种费用的，则视为违约，除须补交所欠各种费用外，自逾期之日起，每逾期一天，按应缴纳费用的1%向润景公司缴纳滞纳金，逾期十日，润景公司有权封门并停水电（后果由黄烈彬自行承担），逾期三十天（从欠费第一天开始计算），则视为黄烈彬自动放弃档口，润景公司有权解除合同。合同签订后，黄烈彬于2015年11月10日前向润景公司支付了空调及场地、设备、设施建设费950000元。2015年11月10日，黄烈彬向润景公司出具欠条：确认截止至2015年11月10日止尚欠润景公司履约保证金人民币60000元，并承诺2015年12月31日前将款项交清，否则视为严重违约，自愿放弃该商铺使用权归润景公司所有，并同意即日起润景公司可将此商铺即时收回对外招租，已交给润景公司的所有款项不需退回，全部归润景公司所有，若因润景公司收回黄烈彬涉案商铺后能涉及到的有关法律法规等的一切责任，黄烈彬承诺并保证自愿放弃追索润景公司的一切法律责任，黄烈彬对此无异议。黄烈彬确认上述欠条是其本人签名，但表示由于润景公司违约在先，属于弱势，才向润景公司立下欠条，黄烈彬另表示润景公司没有对其进行强制、威胁行为。2016年7月6日，润景公司向黄烈彬EMS邮寄两份《关于催缴租金费用的函》主张，截止至2016年7月4日，黄烈彬尚欠润景公司履约保证金60000元，市场管理费30800元，水电费3492元，共计94292元，并要求黄烈彬于2016年7月10日18：00前到润景公司缴清全部拖欠租金、有关费用以及违约金（滞纳金）。逾期缴交的，润景公司将按《租赁合同》及相关《补充协议》约定和法律规定单方解除合同等。原审诉讼中，黄烈彬主张2016年9月12日将涉案商铺的钥匙邮寄给润景公司，并提交了EMS快递单及投递查询单予以证明。润景公司则主张合同于2016年7月11日解除。经法庭释明，润景公司表示如果法院支持黄烈彬的主张确认合同于2016年7月11日之后解除，其不再主张7月11日之后的管理费等费用。另，黄烈彬确认尚未缴纳2015年6月至2016年7月的管理费29333元（2015年6月至2016年6月每月管理费为2200元，2016年7月的管理费为733元）。原审法院认为：黄烈彬与润景公司就涉案两商铺签订的《租赁合同》、两份《补充协议》合法有效，当事人应当严格履行。关于合同解除。现黄烈彬和润景公司均主张合同解除，双方对合同解除的原因及时间存在异议。黄烈彬主张润景公司无法提供正常的经营环境而违约，黄烈彬未能举证证实，且涉案商铺已通水、电，黄烈彬主张不合常理，不予支持。由于黄烈彬存在逾期缴纳管理费30日以上的情形，故原审对润景公司提出的因黄烈彬违约导致合同解除的主张予以支持。润景公司主张解除的时间在前，黄烈彬不予确认，由于解除时间涉及剩余租赁期限的空调及场地、设备、设施建设费，黄烈彬系对其自身权利的处分，予以支持，故原审确认黄烈彬与润景公司在2014年3月1日签订的涉及广州市海珠区广州大道南1162号内首层A区自编003号商铺的《租赁合同》及《补充协议》、涉及广州市海珠区广州大道南1162号内首层A区自编004号商铺的《租赁合同》及《补充协议》于2016年9月12日解除。关于履约保证金。黄烈彬确认未缴纳履约保证金，黄烈彬立下的欠条是其单方承诺行为，现黄烈彬撤销其单方承诺，考虑到合同约定履约保证金的意义，并结合双方的《租赁合同》及《补充协议》已解除，且润景公司未举证黄烈彬使用场地/商铺的设施存在破坏行为且导致其财产损失的事实，故润景公司要求黄烈彬再行支付履约保证金及利息的请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于剩余租赁期的空调及场地、设备、设施建设费。由于合同于约定期满日前解除，黄烈彬已缴齐2014年3月1日至2019年2月28日的费用，黄烈彬要求润景公司返还剩余租赁期内的费用，合法合理，予以支持。润景公司应向黄烈彬返还剩余租赁期（2016年9月12日至2019年2月28日）的空调及场地、设备、设施建设费467972.60元（950000元÷5年÷365天×899天），并按同期同类贷款利率从2016年9月12日计付利息至润景公司清偿上述款项之日止。由于黄烈彬存在延迟缴纳管理费情况，故黄烈彬应向润景公司缴纳2015年6月至2016年7月期间的管理费29333元，并按同期同类银行贷款利率从每月5日起计付利息至上述款项还清之日止，其中2015年6月至2016年6月以2200元为基数计算，2016年7月以733元计算，上述利息截止至2016年12月5日的于本判决生效之日起7日内支付，2016年12月5日之后的利息，于款项实际清偿之日支付。由于润景公司未举证证实2016年5月至7月的水电费支出单据，故对润景公司要求黄烈彬支付上述期间水电费及违约金的请求，不予支持。对于装修损失费,因黄烈彬未能举证证明其装修受损事实，对于该诉请不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2017年5月12日作出如下判决：一、黄烈彬与润景公司在2014年3月1日签订的涉及广州市海珠区广州大道南1162号内首层A区自编003号商铺的《租赁合同》及《补充协议》、涉及广州市海珠区广州大道南1162号内首层A区自编004号商铺的《租赁合同》及《补充协议》于2016年9月12日解除；二、在本判决生效之日起7日内，润景公司应向黄烈彬返还剩余租赁期（2016年9月12日至2019年2月28日）的空调及场地、设备、设施建设费467972.60元（950000元÷5年÷365天×899天），并按同期同类贷款利率从2016年9月12日向黄烈彬计付利息至润景公司清偿上述款项之日止；三、在本判决生效之日起7日内，黄烈彬应向润景公司缴纳2015年6月至2016年7月期间的管理费29333元（2015年6月至2016年6月每月管理费2200元，2016年7月管理费733元），并按同期同类银行贷款利率从每月5日起向润景公司计付利息至当月管理费还清之日止，其中2015年6月至2016年6月以2200元为基数计算，2016年7月以733元为基数计算，截止至2016年12月5日的利息于本判决生效之日起7日内支付，2016年12月5日之后的利息，于款项实际清偿之日支付；四、驳回黄烈彬的其他诉讼请求；五、驳回润景公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9683元，由黄烈彬负担1980元，润景公司负担7703元。本案反诉费1170元，由黄烈彬负担337元，润景公司负担833元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：依据已查明的事实，黄烈彬在2015年11月10日前即已向润景公司支付合同约定的2014年3月1日至2019年2月28日期间的950000元“空调及场地、设备、设施建设费”，该950000元应属于黄烈彬在前述租赁期间就承租使用涉案商铺所支付的对价款，而双方之间的租赁合同关系已经原审判决确认于2016年9月12日解除，双方对此均不持异议。在租赁合同提前解除且黄烈彬已搬离涉案商铺的情况下，黄烈彬虽然已就2016年9月12日至2019年2月28日的租赁期间支付了相应的对价款，但事实上却未实际使用涉案商铺。在此情况下，黄烈彬诉请润景公司退还合同解除后剩余租赁期间的“空调及场地、设备、设施建设费”合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。黄烈彬虽在2015年11月10日出具欠条，承诺如未在2015年12月31日前交清履约保证金60000元，则自愿放弃对涉案商铺的使用权及已交款项的追索权，但在该期限之后，黄烈彬未实际交纳履约保证金，润景公司也未以此为由主张解除合同及收回涉案商铺，即该欠条并未得到实际履行。因此，润景公司以黄烈彬出具欠条为由上诉主张其不应返还剩余租赁期限内的“空调及场地、设备、设施建设费”理据不充分，本院不予采纳。此外，履约保证金的功能在于保证租赁合同的正常履行，在黄烈彬未实际交纳履约保证金且双方均表示同意解除合同的情况下，润景公司再要求黄烈彬补交履约保证金由润景公司予以没收，亦缺乏充分理据，原审判决对此予以驳回亦无不当，可予维持。综上所述，上诉人润景公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9158元，由上诉人广州润景市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年八月十日书记员  杨娟娟