贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终4073号上诉人（原审被告）：李辉芬，女，1976年10月2日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代表人：付洪彬，男，1948年9月21日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：凤冈县康友物业管理有限责任公司。住所地：遵义市凤冈县龙泉镇环南路**号。统一社会信用代码：91520327741106822J。法定代表人：陈文德，总经理。委托诉讼代理人：罗兴太，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宇，贵州舸林律师事务所律师。上诉人李辉芬因与被上诉人凤冈县康友物业管理有限责任公司（以下称康友物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李辉芬上诉请求：1、依法改判或发回重审；2、不承担滞纳金728元；3、本案诉讼费由对方承担。事实和理由：一审判决未查清事实。对物业合同来源我方不知情，对物业服务费标准我们也不知情。康友物业公司从2015年9月25日到我们居住小区提供物业服务到2016年10月30日基本停止服务，我方提供了现场照片等6项证据，一审判决没有确认我方证据的合法性。康友物业公司没有通过书面、公告等方式催收物业服务费。请求二审法院参照（2016）黔03民终1391号民事判决改判本案。康友物业公司辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判；2、合同是合法有效的，2015年8月涉案小区成立业委会经相关部门登记备案，招聘物管公司，我方通过聘选，签订合同，约定管理期为三年，试用期为3个月，试用期满后，双方于2016年5月29日再次签订物业服务合同；3、根据合同约定的内容，上诉人应当按照约定交纳服务费；4、被上诉人已经按照合同履行了义务。康友物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李辉芬立即支付物业管理服务费2021元及滞纳金728元；2、本案诉讼费用由李辉芬负担。一审法院认定事实：2015年8月，位于现遵义市××区××办事处（××遵义县××）遵南社区的鑫南丽锦住宅小区产生了“遵义县南白镇鑫南丽锦小区业主委员会”（以下简称第一届业委会），主任：江朝志；副主任：谭指正、付洪彬；成员：王远能、罗梦旭、李杰、彭虎威、杨天学、刘孝彬。2015年8月19日，遵义县住房和城乡建设局下发《关于遵南社区鑫南丽锦小区业主委员会备案的通知》，予以备案。2015年9月25日，江朝志、谭指正、付洪彬代表第一届业委会（委托方、甲方）与康友物业公司（受委托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，甲方将鑫南丽锦小区委托乙方进行物业管理。合同第16条约定：委托管理期限为3年（自2015年9月24日起至2018年9月23日止），其中，试用期3个月（2015年9月23日至2015年12月30日）。试用期间，能改变小区脏乱差现状，经业主和业主委员会认可，继续正式履行委托管理合同。第20.1条约定：多层的管理费用由乙方根据建筑面积按0.50元/㎡·月向业主或物业使用人收取。第20.2条约定：高层的管理费用由乙方根据建筑面积按1.20元/㎡·月向业主或物业使用人收取。合同签订后，康友物业公司即按约进入鑫南丽锦小区开展了物业服务管理工作。2016年5月29日，第一届业委会（甲方）与康友物业公司签订《鑫南丽锦小区物业服务合同》。合同第7.3.1条约定：多层的管理费用由乙方根据建筑面积按0.50元/㎡·月向业主或物业使用人收取。第7.3.2条约定：高层的管理费用由乙方根据建筑面积按1.20元/㎡·月向业主或物业使用人收取。第7.3.10条约定：物业服务费用按一年一次性缴纳，业主应在每年的第一个季度内履行缴纳义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。第9.1条约定：合同一订3年，一次定价，逐年递增，按年度收缴。第9.5条约定：合同有效期自2015年9月25日至2018年12月31日。后康友物业公司在对鑫南丽锦小区进行物业管理的过程中，部分业主因物业服务管理和物业管理费的收取等与康友物业公司产生纠纷。2016年10月，鑫南丽锦住宅小区再次产生了“播州区南白镇鑫南丽锦小区业主委员会”（以下简称第二届业委会），主任：宋文平；副主任：付洪彬、张文友；成员：刘英、段超吉、袁正军、张凯、王章伟、李辉芬。2016年10月13日，遵义市播州区住房和城乡建设局作出备案证明予以备案。2016年12月，第二届业委会以康友物业公司为被告提起诉讼，请求撤销于2016年5月29日签订的《鑫南丽锦小区物业服务合同》。2017年3月7日作出（2017）黔0321民初128号民事判决，驳回了第二届业委会的诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已经生效。其间，在遵义市播州区住房和城乡建设局的召集下，第二届业委会与康友物业公司于2017年1月14日达成协议，小区的物业服务暂由第二届业委会自行管理，康友物业公司保留小区物业服务合同权利，暂管期内康友物业公司不再行使管理权。李辉芬的住房位于鑫南丽锦小区11号楼3单元25楼3号，属于物业服务合同中高层房屋范围，其房屋建筑面积为112.27㎡。经康友物业公司通过书面、公告等方式催收，李辉芬从未向康友物业公司交纳过物业管理费。康友物业公司称2015年9月25日受聘服务鑫南丽锦小区时，鉴于当时小区的具体困境并支持政府工作，曾承诺服务满一年后再收费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，第一届业委会分别于2015年9月25日、2016年5月29日与康友物业公司签订的《物业管理委托合同》和《鑫南丽锦小区物业服务合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。李辉芬系鑫南丽锦小区的业主，《物业管理委托合同》和《鑫南丽锦小区物业服务合同》对其应具有约束力。经康友物业公司通过书面、公告等方式催收，李辉芬一直未向康友物业公司交纳物业管理费，康友物业公司请求其按照合同约定支付从2015年9月25日起至2016年12月30日止的物业管理费2021元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，予以支持。康友物业公司请求其按照合同约定和承诺支付从2016年9月25日起至2017年2月25日止的滞纳金728元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，亦予以支持。李辉芬称合同不具备法律效力，康友物业公司服务管理不到位等，因无事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：限李辉芬在本判决生效后十日内支付给凤冈县康友物业管理有限责任公司物业管理服务费2021元及滞纳金728元，共计2749元。案件受理费减半收取25元，由李辉芬负担。经本院二审开庭审理，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：2016年10月28日、11月11日，播州区南白镇鑫南丽锦小区业主委员会即第二届业委会向康友物业公司送达了停止收费、终止物业服务合同、停止物业服务退出小区的通知。对一审判决认定康友物业公司通过书面、公告等方式催收，李辉芬从未向康友物业公司交纳过物业管理费的事实，经本院审阅一审庭审笔录查明该笔录上并无康友物业公司对其主张的“书面、公告等方式催收物业管理费”举证证明的记录，二审审理中康友物业公司就其主张的事实亦未举证证明，本院认定一审判决属认定事实有误。故对一审判决认定的康友物业公司通过书面、公告等方式催收李辉芬交纳物业管理费的事实，本院不予确认。本院认为，本案二审的审理焦点是：上诉人拒绝交纳物管费是否存在合理的抗辩权，上诉人是否应当支付逾期交费滞纳金。关于被上诉人合同义务的履行情况，即上诉人以物业服务合同系第一届业委会私自与康友物业公司订立，对合同来源不知情及以被上诉人服务管理未到位、未完全履行合同义务拒交物业费的抗辩，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，第一届业委会与康友物业公司签订的物业服务合同符合上述规定，对上诉人具约束力，合同对交费标准等作了明确约定，上诉人应按约定履行交费义务。上诉人未对康友物业公司在物业服务过程中存在服务管理未到位、未完全履行合同义务的情况举出充分证据证明，即未举证证明被上诉人在物业服务过程中存在不履行合同主要义务的情况，在物业公司仅仅是一些从义务和附随义务没有履行的情况下，作为业主的上诉人不得行使同时履行抗辩权拒交物业费，故对其相关上诉理由，本院不予采纳，予以驳回。关于上诉人应否支付逾期交纳物管费的滞纳金，《物业服务收费管理办法》明确要求物业服务收费的须经过公示，康友物业公司并未举证证明对收费标准进行过公示。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，康友物业公司承诺自服务满一年后收费，即其收费应从2016年9月26日之日起。物业服务公司应建立完善的物业服务费催交程序，对欠费业主发出书面催交通知，告知其应交纳费用数额及宽限日期，对宽限期届至仍未交纳费用的业主，才可以按合同约定开始起算滞纳金。本案中，康友物业公司并未举证证明在上述日期后采用书面形式通知业主告知欠费数额及交费宽限日期，而双方在2016年10月即因合同解除、交费标准等问题产生争议，在2017年1月14日，双方又达成业主自行管理的协议，故上诉人未交纳物业费并不构成违约，一审判决确认上诉人应承担滞纳金无事实依据，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初1441号民事判决；二、限李辉芬在本判决生效后十日内支付凤冈县康友物业管理有限责任公司物业管理服务费2021元。三、驳回凤冈县康友物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元。由上诉人李辉芬承担50元，被上诉人凤冈县康友物业管理有限责任公司承担25元。本判决为终审判决。审判长 王 妤审判员 康 龙审判员 胡晓波二〇一七年八月一日书记员 金 鑫