湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂06民终1606号上诉人（原审原告）：胡俊，男，1981年9月16日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：兰睿、张丹，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚彩娇，女，1985年12月18日生，汉族，襄阳市人，住湖北省襄阳市樊城区被上诉人（原审被告）：李哲，男，1984年6月7日出生，汉族，现住广东省汕头市（现役军人），与龚彩娇夫妻关系。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘林森，湖北联帮律师事务所律师。原审第三人：襄阳长河房地产经纪有限公司（以下简称长河经纪公司）。住所地：襄阳市樊城区立业路富源公寓*幢*层**室。法定代表人：王鹏，长河经纪公司总经理。委托诉讼代理人：邹洋，公司员工。上诉人胡俊因与被上诉人龚彩娇、李哲及原审第三人长河经纪公司纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2016)鄂0606民初4705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡俊的委托诉讼代理人兰睿、张丹，被上诉人龚彩娇、李哲的委托诉讼代理人刘林森，原审第三人长河经纪公司的委托诉讼代理人邹洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡俊上诉请求：请求二审法院依法撤销原判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，即：二被上诉人共同返还上诉人定金16000元，并按房屋成交价的20%支付违约金175200元；2、本案全部诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：2015年12月21日，被上诉人龚彩娇委托第三人长河经纪公司出售房屋，2016年5月25日，在被上诉人李哲同意后，上诉人与被上诉人龚彩娇、第三人长河经纪公司签订《房地产买卖居间合同》。由于房价不断攀升，被上诉人以李哲不同意出售为由拒绝履行合同义务。一审法院以违约金过高为由，酌情减少是错误的，且被上诉人李哲应共同承担责任。龚彩娇、李哲辩称，被上诉人龚彩娇与上诉人、第三人长河经纪公司签订《房地产买卖居间合同》后不到20天，因家人不同意而请求解除合同，一审判决支付16000元违约金与其过错相对应。请求二审法院驳回上诉，维持原判。第三人长河经纪公司对一审判决没有意见。胡俊向一审法院起诉请求：1、请求判令被告龚彩娇、李哲返还原告支付的定金16000元，并按房屋成交价的20%支付违约金175200元；2、本案全部诉讼费均由二被告承担。一审法院认定事实：1、2016年5月25日，原告胡俊与被告龚彩娇、第三人长河经纪公司签订《房地产买卖居间合同》，约定被告龚彩娇将与被告李哲共有的位于襄阳市樊城区红光路盛世龙城2幢1单元11层2室的房屋（房屋所有权证编号：70144624-1号；土地使用权证号：321003169-156号）出售给原告，成交价为876000元，同时约定了相关税费的承担，签订合同时原告支付定金16000元，被告龚彩娇将该房屋的房产证和土地证交由第三人长河经纪公司托管。原告于被告龚彩娇申请提前还款当日支付首付款18万元，剩余68万元过户当日一次性支付给被告龚彩娇。2016年7月10日前交付房屋。双方过户日期待定。另约定：因原被告任一方的原因致使合同不能如期履行，每延期一日则由违约方向对方支付成交价款的日万分之五作为违约金。该违约金的认定及支付不影响合同另一方要求继续履行合同的权利。如逾期履行超过三十日且拒绝履行本合同的，均由违约方向另一方支付约定房屋成交价的20%作为违约金。违约方同时赔偿第三人成交价5%的中介佣金和违约金。合同签订后，原告支付购房定金16000元，被告龚彩娇在“定金收条”栏签字确认。2、2016年6月中旬，被告龚彩娇联系原告告知合同不能履行。2016年7月14日，原告委托律师向被告龚彩娇邮寄了“律师函”要求继续履行合同。后未达成一致意见，2016年10月13日，原告向被告龚彩娇、第三人长河经纪公司邮寄了“解除合同通知书”，通知解除三方签订的《房地产买卖居间合同》，要求返还已付的定金16000元，支付违约金175200元。被告龚彩娇收到“解除合同通知书”，并同意解除《房地产买卖居间合同》。因定金返还及违约金数额协商无果，原告诉至法院。一审法院认为，原告胡俊与被告龚彩娇、第三人长河经纪公司签订的《房地产买卖居间合同》是三方当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。在合同中，原告胡俊与被告龚彩娇约定了房屋买卖的价格、交付款时间及违约责任，但被告龚彩娇在收到定金16000元后，与家人产生分歧，不愿出售本案诉争的房屋，并告知了原告，属单方毁约，应承担相应的违约责任。现合同交易目的已无法实现，合同解除条件已经成就，双方亦同意解除合同，一审法院予以确认。原告请求返还支付的定金16000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告提出按房屋成交价的20%支付违约金175200元的诉讼请求，其理由是合同约定、房屋差价涨幅及支出的诉讼费、房租费、律师代理费等损失。本案中，被告龚彩娇于2016年5月25日签订《房地产买卖居间合同》后，于2016年6月中旬告知原告不愿继续履行合同，原告提出解除合同，被告龚彩娇、第三人长河经纪公司也予以认可。在庭审中被告龚彩娇亦提出违约金过高要求减少，并自认双倍返还定金以赔偿原告的损失。一审法院认为，房屋差价涨幅系不可预见的利益，原告要求赔偿房屋差价涨幅无法律依据，原告也未提交相关证据证实存在其他损失。且被告龚彩娇签订《房地产买卖居间合同》后不久就告知原告不愿继续履行合同。故原告要求支付违约金175200元数额过高，酌情予以减少，即被告龚彩娇按原告交付定金（16000元）的金额标准支付违约金，以弥补原告的损失。因被告李哲对房屋买卖行为并不知情，且未在合同中签字确认，也未收到原告交付的定金。故原告请求被告龚彩娇、李哲共同返还定金、支付违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十八之规定，判决：一、被告龚彩娇在本判决生效后十日内返还原告胡俊定金16000元，并支付违约金16000元。二、驳回原告胡俊的其他诉讼请求。案件受理费2062元，由被告龚彩娇负担1462元，原告胡俊负担600元。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，诉争房屋的所有权证及其土地使用权证均明确注明诉争房屋的所有权人是被上诉人龚彩娇、李哲，第三人长河经纪公司未取得被上诉人李哲的授权许可，即主持上诉人胡俊与被上诉人龚彩娇签订《房地产买卖居间合同》。对纠纷的产生，第三人长河经纪公司与上诉人胡俊、被上诉人龚彩娇均有过错。被上诉人龚彩娇收取上诉人胡俊的定金16000元后，又以家人不同意为由反悔，属违约行为。该违约行为发生在定金交付阶段，一审法院判决被上诉人龚彩娇按双倍返还定金的法则，承担16000元的违约责任，并无不当。同理，在该阶段如果是购买方违约，承担的也是定金16000元不返还的法律后果。胡俊上诉请求判决二被上诉人共同返还上诉人定金16000元。因被上诉人李哲虽无过错，但其作为被上诉人龚彩娇的丈夫，应在其与被上诉人龚彩娇夫妻关系存续期间，对被上诉人龚彩娇该期间内的债务承担偿还责任。一审法院判决被上诉人李哲不承担责任，与法律规定相悖，本院予以改判。胡俊上诉请求二被上诉人按房屋成交价的20%支付违约金175200元。因该违约条款指向的是根本性违约，在上诉人胡俊并未履行支付全部购房款义务的情况下，不存在全部购房款876000元损失的风险，故一审法院对过高的违约金酌情予以减少，符合法律规定，本院予以确认。一审中，双方均同意解除合同，一审法院已予以确认，二审应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，但对被上诉人李哲的判决部分适用法律错误，应予改判。其他部分，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院(2016)鄂0606民初4705号民事判决。二、被上诉人龚彩娇、李哲在本判决生效后十日内返还上诉人胡俊定金16000元，并支付违约金16000元。三、驳回上诉人胡俊的其他诉讼请求。一审案件受理费2062元，二审案件受理费3484元，合计5546，由被上诉人龚彩娇负担2546元，第三人襄阳长河房地产经纪有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二０一七年八月二十日书记员  刘秋华