安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初25号原告：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县经济开发区。法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：芮松，安徽八里江律师事务所律师。被告：陈昌荣，男，1976年10月25日出生，汉族，经商，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县经济开发区。被告：邓卉，女，1981年7月2日出生，汉族，住安徽省宿松县。二被告共同委托诉讼代理人：程松，安徽润天（上海）律师事务所律师。第三人：尹金松，男，1967年7月20日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。第三人：尹强荣，男，1964年7月28日出生，汉族，经商，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房产）与被告陈昌荣、邓卉商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日作出（2018）皖0826民初244号民事判决。陈昌荣、邓卉不服该判决，向安徽省安庆市中级人民法院提起上诉。安徽省安庆市中级人民法院于2018年11月21日作出（2018）皖08民终1949号裁定，发回重审。本院于2019年1月2日立案后，依法另行组成合议庭，依职权追加尹金松、尹强荣作为第三人参加诉讼，适用普通程序于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告鑫鑫房产的法定代表人汪国鑫及其委托诉讼代理人芮松，被告陈昌荣及被告陈昌荣、邓卉共同的委托诉讼代理人程松，第三人尹金松，第三人尹强荣的委托诉讼代理人张利国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫鑫房产提出诉讼请求如下：1.判决依法解除2016年5月31日原、被告双方签订的《商品房现售合同》，责令二被告立即腾退房屋、恢复原状；2.判决二被告按应付未付款420999元的2%支付违约金8419.98元；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：鑫鑫房产于2016年5月31日与陈昌荣、邓卉签订《商品房现售合同》，约定由陈昌荣、邓卉购买鑫鑫房产开发的位于宿松县工业园区韩文路南侧经三路东侧的金域港湾房屋。经协商，双方对房号、面积、购房款的支付方式等内容均作了明确约定。具体内容为：买受人于2016年5月31日应交首付款130999元，余款290000元申请银行按揭。签订合同后，陈昌荣未按约定支付首付款，更没有办理银行按揭贷款手续。事后，原告多次向被告催款，并发出解除合同的通知，但被告对此事仍置之不理，故起诉请求判如所请。陈昌荣、邓卉辩称，原告于2017年10月10日前因欠第三人尹强荣借贷款项500万元而将包含涉案房屋在内的十四套房屋抵付尹强荣，由尹强荣委托尹金松卖出，据此鑫鑫房产的诉求不能成立；二被告在签订房屋买卖合同时已经向尹金松给付了首付款及剩余房款，原告在合同中也已经明确表述已支付首付款，余款申请按揭，但未约定按揭办理时间，且原告于签订合同次日向被告开具了购房首付款发票；合同签订后，原告已将房屋交付被告，被告已对房屋进行装修改造实际占有和使用，综上，请求驳回原告的全部诉求。第三人尹金松述称，原告是以房抵付尹强荣500万元借款的债务；尹强荣委托其出卖十四套房屋，与原告无关。第三人尹强荣述称，原告起诉的是商品房买卖合同关系，与第三人尹强荣及尹金松无关，第三人不是适格的诉讼主体；本案涉诉的商品房买卖与原告、汪国鑫及汪国鑫之妻所欠尹强荣500万元的债务无关，尹强荣没有获得涉案房屋的产权，尹强荣至今持有原告等三债务人所欠500万元债务的原始条据，且一直未得到清偿，该债务与本案是不同的法律关系；尹强荣没有取得房屋产权，没有委托尹金松卖房的事实和法律基础，也没有委托尹金松卖房，更不谈委托尹金松收取房款，原告主张房款应由原告收取并打入交易监管账户符合事实和法律；尹强荣认可原告的诉讼主张，尹强荣在本案中没有任何权利主张，对案件审理结果不承担任何法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，现审查认定如下：鑫鑫房产向本院提交了如下证据：证据1.营业执照复印件，以证明原告诉讼主体身份情况；证据2.《商品房现售合同》，以证明本案的基础法律关系系原、被告之间成立的房屋买卖合同关系，原告自始至终未与其他的主体就涉案房屋发生法律关系，该合同签订后一直处于未被实际履行的状态，被告并未实际支付购房首付款及按合同约定办理银行按揭贷款，原告亦未实际向其交付涉案房屋，合同第七条第一款第二项约定被告若逾期支付购房款40日的，原告有权解除本合同，且被告应当按累计应付款的2%支付违约金，原告根据合同约定享有单方合同解除权且合同约定的单方解除合同条件已成就；证据3.销售不动产统一发票两份、尹金松出具的《情况说明》一份、（2017）皖0826民初2974号案件庭审笔录五页、被告2016年9月27日收尹金松付459000元及涉案房屋作价字据一张、2017年6月28日尹金松收被告131000元购房首付款收条一张、（2018）皖0826民初1265号民事判决书一份，以证明由于被告一直未实际向原告支付购房首付款，故原告在无法收回既已开出的发票的情况下通过税务部门注销了之前开具给被告的销售发票，合同约定的原告单方解约的条件及被告支付违约金的条件均已成就，被告未按约定履行支付购房款义务，构成根本违约，致使原告销售房屋的合同目的无法实现，被告与尹金松在此前存在大量的经济往来并涉诉，本案中被告所称的已经向尹金松支付了房款并非事实，而是在之前双方经济往来过程中由尹金松将不属于其的房屋抵给了被告，该行为属于无权处分行为，系无效民事行为，被告基于原告向其开具发票的行为主张其已经向原告支付了首付款不是事实；证据4.《解除房屋买卖合同通知书》一份，以证明被告一直未履行支付购房款的义务，合同约定的解除合同的条件以及支付违约金的条件已成就，被告构成根本违约，致使原告销售房屋的合同目的无法实现，原告解除涉案合同的通知已经送达被告并已经发生解除合同的效果；证据5.燃气费发票一张、安庆市恒成物业有限公司出具的《情况说明》一份，以证明被告缴纳燃气费、物业费与原告无关，被告即使已经入住也是其私下行为，并非是基于原告交付房屋所致；证据6.（2018）皖08民终2481号民事裁定书一份、（2018）皖0826民初1541号民事判决书一份，以证明与本案关联案件的判决书已经发生法律效力。陈昌荣、邓卉质证认为，对证据1真实性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该合同第6条第3款明确表明买受人已交首付款，双方签订的合同是便于履行的意思表示，并非事实行为，仅凭合同无法反映是否已经履行，合同中明确约定余款29万元申请银行按揭，基于意思自治，双方没有约定办理按揭时间，应当按照行业习惯来确定，即由房产公司通知购房者准备办理按揭材料，材料准备齐全后由房产公司联系合作银行办理手续，本案中原告自始至终没有通知被告准备按揭手续，原告的行为是恶意的，原告于2016年6月1日开具首付款发票，仅仅过了一个月，就在被告不知情的情况下注销了该发票，原告知道该房屋的按揭款不可能办理成功，综上，该证据达不到原告的证明目的，恰恰证明被告首付款已经支付完毕，该事实在签订合同时得到了原告认可。对于证据3中的销售不动产发票，原告提交的是第三联记账联，我方提交的是第一联发票联，发票联是付款方的付款依据和凭证，记账联是收款方的记账凭证，这份发票按照开具发票行业习惯是先付款后开发票，该发票印证了签订合同时原告认可被告已支付首付款及支付方式；对2016年7月12日的发票的真实性、合法性、关联性无法确认，该发票原件始终是被告持有，注销发票应当将原发票原件收回，在没有收回原件的情况下开具了该发票，被告对原告注销发票的行为不知情，系原告恶意的内部行为，其法律效力不能及于被告；2016年9月，原告方以其公司名义收取了被告就涉案房屋的燃气费并出具了加盖公司公章的收据，原告在7月已经将首付款发票注销不认可被告支付首付款的情况下仍然交付房屋并且办理燃气入户不合常理；对于证据3中尹金松出具的《情况说明》，证据性质为证人证言，本案中尹金松作为诉讼参与人，该《情况说明》不再产生法律效力，尹金松所要证明的内容以其庭审陈述为准；对（2017）皖0826民初2974号案件庭审笔录、被告2016年9月27日收尹金松459000元及本案涉案房屋作价字据、2017年6月28日尹金松收被告13100元购房首付款收条、（2018）皖0826民初1265号民事判决书三性均无异议，但是达不到原告的证明目的，恰恰说明被告已经支付所有房款。对证据4《解除房屋买卖合同通知书》真实性无异议，对合法性有异议，对于本案房屋是否应当解除，原告已经诉至法院要求解除协议，所以该通知书未发生法律效力；对于首付款是否支付，双方存在争议，原告在合同中明确载明首付款已经支付并开具发票，原告在解除通知中称被告未支付首付款，被告没有必要予以回应，该解除通知中要求履行办理按揭义务，原告明知2016年7月12日已将首付款发票作废的情况下办理按揭无法实现，仍然发出通知要求办理按揭，该通知无法产生法律效力。对证据5燃气费发票三性均无异议，但达不到原告的证明目的，该发票能说明购房者的燃气入户在诉争小区并非个人办理，而是由燃气公司委托房产公司收取相关费用，原告代燃气公司向被告收取燃气入户费用或帮助被告向燃气公司缴纳入户费用的行为是对被告合法入住房屋的认可；对物业公司出具的《情况说明》三性均有异议，单位证言除了加盖公章以外还应当由出具人或者知情人签署姓名，该《情况说明》仅加盖了公章；从实体上看，金域港湾小区的开发公司是原告，物业公司是安庆市恒成物业有限公司，开发公司与物业公司之间系关联企业，双方有利益关系；从事实上看，被告系合法入住该房屋，常理上说物业公司作为小区管理者，负有保卫小区的责任，如果被告是非法入住，其不应当收取物业费，且应当制止被告的行为，所以该《情况说明》为虚假。证据6中民事裁定书与本案无实质上的关联，本案的诉讼参与人也不相同，本案追加了两个第三人；民事判决书中查明的事实与本案事实不尽相同，比如原告向被告开具了正规税票，在该案中却没有，所以两案没有可比性，也达不到原告的证明目的。第三人尹金松质证认为，同意被告的质证意见；对于证据6，汪彪的案件上诉至安徽省安庆市中级人民法院，因未到庭按撤回上诉处理，2019年3月30日才收到民事裁定书。第三人尹强荣质证认为对原告提交的证据无异议。被告陈昌荣、邓卉为证明其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据1、尹强荣与鑫鑫房产于2017年10月10日签订的以房抵债协议书、2017年12月14日结算单据、2018年4月2日庭审笔录、《解除通知书》，以证明原告将包含本案诉争房屋在内的14套房屋以物抵债给尹强荣，尹强荣委托尹金松卖出，尹金松代卖诉争房屋有代理权，诉争房屋系原告向尹强荣抵付借款，收取房款的主体应为尹强荣，尹强荣委托尹金松卖出，尹强荣只按固定价3700元/㎡收取房款，尹金松获利点在于高出3700元/㎡的差价，尹强荣只与尹金松结算房款，不直接与购房者洽谈、结算，只能由尹金松与购房者洽谈和结算房款；证据2、《商品房现售合同》、首付款发票，以证明鑫鑫房产与陈昌荣、邓卉签订合同时认可陈昌荣、邓卉的首付款支付方式及行为，确认首付款已经支付；证据3、物业费收据、电费收据、燃气入户费收据，以证明鑫鑫房产已于2016年向陈昌荣、邓卉交付诉争房产，陈昌荣、邓卉对诉争房产合法占有使用；证据4、（2018）皖0826民初1265号民事判决书，以证明陈昌荣、邓卉已完成了诉争房产全部房款的给付。鑫鑫房产质证认为，对证据1中尹强荣与原告2017年10月10日签订的《协议书》、2017年12月14日结算单据、《解除通知书》三性均有异议，无原件予以印证，内容与客观事实不符，该三份证据形式上看，达不到被告的证明目的，依据10月10日的协议书，如被告所称尹强荣与原告之间存在委托关系也应该是在10月10日，不应该是5月31日，14套房屋不包括涉案房屋，该证据不能证实原告就涉案房屋向尹强荣有过委托行为，更不能证实被告向尹金松的付款等同于向原告付款，而且该协议书及解除协议是原告与尹强荣之间的，与原、被告之间的关系无关联性，不能证实涉案房屋在协议书内容内；对2018年4月2日的庭审笔录三性无异议，但是不能反映原告就该协议书真实性进行了确认，对于证明目的该证据无证明力；对于结算单据不知情，与本案无关联性，不具有合法性，该证据必须有原件予以核对，形成和制作该证据的主体是尹金松，尹金松应当持有原件，该结算单据形式上具有明显的变造痕迹，复印件上是否是刘润华的签字无法确认，第一页中不仅有刘润华的签字还有高治友的签字，第二页上却没有高治友的签字，不合常理，第一页中没有涉案房屋的记载，与本案无关联性，第二页中虽有涉案房屋的记载，但是却有明显伪造痕迹，该页没有高治友签名，且没有页码，因此对于结算单据的三性均不认可，不能作为本案定案依据。对证据2真实性、合法性、关联性无异议，但是没有证明力，该合同中第6条显示已交首付款130999元与已经查明的事实不符，原告提交的证据证实这笔款项陈昌荣交给了尹金松，但原告没有收到该款项，根据相关法律规定，原告有相反证据证实该合同中显示的已交首付款系笔误，不是客观事实；对于首付款发票三性无异议，不具有证明力，被告陈述其不知原告注销了首付款发票不属实，而且被告在收到原告的解除合同通知书后没有向原告提出任何异议，表示其认可原告通知书中的陈述；综上，被告没有就涉案房屋首付款向原告支付款项，其与第三人之间的付款行为系其相互之间的经济纠纷，第三人也无权代原告收取房款，更无权将原告房屋抵付其欠被告的债务。对证据3的质证意见与原告第五组证据的证明目的一致，其缴费行为是与其他相应公司主体之间发生的关系，与原告无关，不能据此认为是原告认可被告入住。对证据4真实性、合法性无异议，能够证实被告与尹金松之间存在经济纠纷，却用原告的房屋抵债是非法无效的，也能证实被告并没有向原告实际支付首付款，因此其依据向法庭提交的购房合同和原告开具的首付款发票主张已支付首付款不成立。第三人尹金松质证认为对证据三性均无异议。第三人尹强荣质证认为，对证据1中的以房抵债协议书复印件三性不予认可，没有原件予以核对，内容不真实，协议上载明尹强荣持有的原告500万元借条遗失，双方约定借条作废不是事实，尹强荣至今仍持有500万元借条原件，协议书记载原告以房屋抵偿借款不属实，原告从未将房屋过户给尹强荣来抵500万元，并且500万元借条从未收回或者销毁，双方之间的民间借贷关系没有发生变化，协议上记载原告与尹强荣之间前期所有借条和协议全部作废没有事实依据，原告与尹强荣之间的所有协议和借条仍然具有法律效力；对该协议书及解除协议通知书，被告以此证明尹强荣委托尹金松卖房并收取房款不是事实，尹强荣不是房屋产权人，无权将他人房屋委托尹金松出卖并收取房款，尹强荣实际上并未委托。其他证据与尹强荣无关联性，不能证明尹强荣与本案处理结果有法律上的利害关系，尹强荣没有委托刘润华、高治友与尹金松就涉案房屋有关事项进行结算，尹强荣没有参与结算，没有签字，不予认可，尹强荣没有收到任何房款，也不认可尹金松通过尹强荣欠原告的房款。其他质证意见与原告方的质证意见一致。对于双方对真实性无争议的营业执照复印件、《商品房现售合同》、2016年6月1日预收购房款发票、（2017）皖0826民初2974号案件庭审笔录、2016年9月27日被告收尹金松付459000元及涉案房屋作价“字据”、2017年6月28日尹金松收被告131000元购房首付款《收条》、（2018）皖0826民初1265号民事判决书、《解除房屋买卖合同通知书》、天然气建安费发票、2018年4月2日庭审笔录、三张物业费发票、电费发票及鑫鑫房产出具的燃气入户费收据，本院予以确认并在卷佐证。对于鑫鑫房产提交的其他证据经审查认定如下：证据3中2016年7月12日注销发票系税务主管部门开具，本院对其真实性予以认定，但将首付款发票作废系鑫鑫房产的单方行为，不能据此证实陈昌荣、邓卉未交纳首付款；对于尹金松出具的《情况说明》，结合庭审陈述，原、被告双方及第三人尹金松均对陈昌荣以债权抵付首付款的事实予以确认，本院对该证明内容予以采信；对于证据5中安庆市恒成物业有限公司出具的《情况说明》，从内容看，物业公司如对陈昌荣、邓卉使用小区房屋有所质疑，应当问明情况并向鑫鑫房产核实，如果该房屋是未交付的房屋，物业公司应当予以制止，物业公司不但没有制止反而收取物业费不合常理，结合原告方提交的天然气建安费发票、电费发票以及鑫鑫房产在庭审中自认为方便陈昌荣、邓卉入住而开具燃气入户费收据，应当认定涉案房屋已经交付，由陈昌荣、邓卉实际占有和使用；对于证据6（2018）皖08民终2481号民事裁定书、（2018）皖0826民初1541号民事判决书，该案中被告未就购房款是否支付进行答辩和举证，本案中被告主张购房首付款已支付，两案中诉讼主体及主张的法律事实均不一致，故该案认定的事实与本案无关联性。对于陈昌荣、邓卉提交的其他证据经审查认定如下：以房抵债《协议书》、结算单据及《解除通知书》虽无原件，但结算单据所记载的房屋套数及欠款金额等内容与以房抵债《协议书》能相互印证；鑫鑫房产对《解除通知书》三性提出异议，但其在原审中也提交了该通知书作为证据，鑫鑫房产的异议不成立，该通知书印证了《协议书》及结算单据的真实性；结算单据第二页虽没有证明人高治友的签字，但除尹金松在第二页下方添加的下欠款标注以外的内容与原审提交的一致，本院予以采信。根据以上审核认定的证据结合当事人陈述，认定事实如下：2016年5月31日，鑫鑫房产与陈昌荣、邓卉订立《商品房现售合同》，约定陈昌荣、邓卉购买由鑫鑫房产开发的位于安徽省宿松县经济开发区韩文路南侧经三路东侧的金域港湾2幢2单元705室房屋，房屋总价款为420999元；合同载明买受人于2016年5月31日已交首付款130999元，余款290000元申请银行按揭；同时约定买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过40日之后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后七天。合同订立后，鑫鑫房产于2016年6月1日向陈昌荣、邓卉开具金额为130999元的预收购房首付款发票，该发票于2016年7月12日被鑫鑫房产注销。2016年6至7月，陈昌荣、邓卉对该房屋进行装修后入住。2016年7月12日安庆市恒成物业有限公司向陈昌荣开具收据三张，共收取物业费1728元。2016年9月28日，鑫鑫房产向陈昌荣收取燃气费2600元。2018年3月15日，国网安徽省电力公司宿松县供电公司向陈昌荣开具发票一张，收取电费50元。2017年12月1日，鑫鑫房产向陈昌荣、邓卉发出《解除房屋买卖合同通知书》，催促陈昌荣、邓卉于2017年12月10日前付清首付款130999元并提交符合要求的银行按揭贷款资料，逾期则所订立的《商品房现售合同》将自动解除，鑫鑫房产将按合同约定追究陈昌荣、邓卉的违约责任。2017年10月10日，尹强荣与鑫鑫房产、汪国鑫签订《协议书》，约定内容如下：乙方原欠甲方500万元已用于入股金域港湾项目，经全体股东同意已分得房屋14套，现已全部由甲方委托尹金松出卖，与乙方无关；乙方欠甲方已卖房款146万元，现由汪国鑫出具借条，定于2017年11月30日还清；本合同经双方签字后生效，前期所有借条及协议均一律作废。《协议书》上甲方的签字人为尹强荣，乙方的签字人为汪国鑫。2017年12月6日，尹强荣向鑫鑫房产发出《解除通知书》，提出双方于2017年10月10日签订的《协议书》自动解除，《协议书》中涉及到的房产不得再交给尹金松出卖，尹金松已收取的转让或拟转让的房产款若未交给鑫鑫房产或尹强荣，则尹金松经手出卖房屋所签订的《商品房预售合同》或《商品房现售合同》全部无效。鑫鑫房产于2017年12月7日表示同意解除。2017年12月24日，《尹强荣与尹金松金域港湾房屋销售结算清单》记载，尹强荣委托尹金松销售金域港湾房屋，共计14套，双方分三批次结算，具体情况如下：2016年11月11日结算三套分别为1-3-710号、金小芳2-2-713号、洪定元2-2-813号，本部分尹金松已向尹强荣出具欠条，金额为1146112元；按揭款由汪国鑫收讫的部分共四套，分别为潘徐安1-2-403号、尹志凯2-3-706号、尹志东2-3-806号、尹志美2-3-811号，共计1495244元，其中应由汪国鑫支付金额146万元，下余35244元由尹金松支付；本日结算共七套，分别为张速红1-1-815号、汪彪2-2-413号、陈昌荣2-2-705号、袁章军1-1-202、高建中2-1-101号、刘先华2-1-715号、洪小龙2-1-816号，合同金额共计2899497元，尹金松应向尹强荣交款2591443元（700.39㎡×3700元/㎡），扣除业主未付款1351499元，本批次尹金松欠尹强荣1239944元。尹金松及鑫鑫房产员工刘润华在结算人一栏签字，高治友在证明人一栏签字。尹金松同时在结算清单上标注对业主欠款及按揭款真实性负责。另查明：在陈昌荣与鑫鑫房产订立《商品房现售合同》之前，尹金松与陈昌荣有其他经济往来。陈昌荣以其对尹金松享有的债权抵付涉案房屋购房款。陈昌荣于2016年9月27日向尹金松出具字据，内容为“截至2016年9月27号止：①尹金松付给陈昌荣肆拾伍万玖仟元整（￥459000.00元）；②金域港湾2-2-705房屋尹金松给陈昌荣按3800.00元/㎡。陈昌荣2016.9.27”。尹金松于2017年6月28日向陈昌荣出具收条，证明收到陈昌荣购买金域港湾小区房屋首付款131000元。本院认为，鑫鑫房产与尹强荣签订以房抵债《协议书》，将包含涉案房屋在内的十四套商品房转让给尹强荣用于抵偿其债务，同时约定将该十四套房屋委托尹金松代理出售，本案《商品房现售合同》签订于该书面协议订立之前，但此前尹金松已经按照委托事项履行代理人义务，《协议书》中已对该事实予以确认，故在此之前委托代理合同已经成立，且在《协议书》解除之前，委托代理合同有效，尹金松对该十四套房屋享有委托代理销售权。从结算单据及《解除通知书》看，尹金松受委托事项里包含收取购房款。尹金松收取首付款后，由鑫鑫房产与陈昌荣、邓卉签订《商品房现售合同》，并于签订合同次日开具首付款发票，之后将房屋实际交付使用，上述行为让相对人陈昌荣、邓卉有理由相信尹金松有代理权；《商品房现售合同》由鑫鑫房产制作提供，并在合同中载明“买受人于2016年5月31日已交首付款130999元”，若陈昌荣、邓卉未付清首付款，则根据合同约定，鑫鑫房产的交付日期可以相应顺延，故鑫鑫房产的前述行为也表明其当时认可陈昌荣、邓卉已支付首付款。至于尹金松代为向陈昌荣、邓卉收取的是现金还是同等价值的财产性权益，并无法律意义上的区别，且《商品房现售合同》中并未约定购房款支付方式仅限金钱给付。尹金松未向鑫鑫房产或尹强荣交付前述首付款并非陈昌荣、邓卉的违约事由，故对于鑫鑫房产以未交纳首付款为由主张陈昌荣、邓卉构成违约的观点，本院不予采纳。因双方并未约定办理按揭贷款的时间，亦未指定办理按揭贷款的银行，而涉案房屋系鑫鑫房产开发销售，根据交易习惯，应由鑫鑫房产确定上述事项，并通知陈昌荣、邓卉办理。鑫鑫房产并未举证在向陈昌荣、邓卉发出解除合同通知之前履行了前述通知义务，故陈昌荣、邓卉在此之前并未构成违约。之后，鑫鑫房产发出解除合同通知，但在要求陈昌荣、邓卉提交符合银行按揭贷款资料的同时仍要求陈昌荣、邓卉交纳首付款，且鑫鑫房产已将首付款发票注销，导致双方发生争议而无法办理，故合同无法继续履行的责任并不在于陈昌荣、邓卉。鑫鑫房产以陈昌荣、邓卉未交纳首付款及未提交银行按揭贷款资料构成违约为由向其发送解除合同通知，并以解除通知已到达对方为由主张已经发生合同解除的效果，但上述违约事由不能成立，解除合同的条件未成就，鑫鑫房产未取得法定或约定的解除权，故涉案《商品房现售合同》并未解除。综上所述，对于鑫鑫房产请求解除《商品房现售合同》并要求陈昌荣、邓卉支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  贺 星审 判 员  黄绵绵审 判 员  付 蓉二〇一九年十二月十八日法官助理程媛代书记员  程 媛附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。