重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终1628号上诉人(原审被告)：唐应辉，男，汉族，1946年4月7日出生，住重庆市万州区。被上诉人(原审原告)：付小玲，女，汉族，1987年10月17日出生，住重庆市万州区。上诉人唐应辉与被上诉人付小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2017)渝0101民初4822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐应辉的上诉请求：撤销原判，依法改判双方当事人之间所签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误。1、案涉房屋（即重庆市万州区龙华街90号6－D房屋一套）系上诉人唐应辉所有，在被上诉人付小玲得知该房屋将要被拆迁的情况下，与西浩房产中介公司共同隐瞒了该事实，诱骗上诉人与被上诉人于2017年1月13日签订了《房屋买卖（居间）合同》，形成了签订合同时的合同价款与拆迁后的房屋补偿款价值的巨大差异，因此，在签订该合同时，上诉人对合同价款与房屋拆迁后的实际价值的意思表示并不真实，该合同应为无效。2、由于西浩房产中介公司未尽到委托义务，对此具有重大过错，而被上诉人的购房动机不纯，对此负有直接责任。而上诉人被被上诉人及中介公司所诱骗签订合同，属于受害方，对此虽有过失但没有主管过错，故上诉人不应当承担违约金。付小玲向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判决被告唐应辉双倍返还原告定金3万元；3.判决被告唐应辉立即返还原告支付的购房首付款5万元，并从2017年1月14日起至款项付清时止，以该5万元为基数，按照年利率8%的标准支付资金占用损失；4.判决被告立即向原告支付违约金2.9万元，赔偿经济损失2.5万元，赔偿房屋中介费5000元；5.本案诉讼费、促全费由被告承担。在诉讼过程中，因双方同时约定了定金及违约金，经本院释明，原告选择主张违约金，请求返还定金，放弃双倍返还。一审法院认定的事实，一、被告唐应辉在重庆市万州区龙华街90号6－D有砖混结构房屋一套，建筑面积86.35平方米[房屋产权证：万州龙权字第07x**号]。唐应辉原有意出售该房屋，通过西浩房产公司发布售卖信息。二、2017年1月18日（此处应为2017年1月13日，系一审法院书写错误），原告付小玲（乙方）与被告唐应辉（甲方）经西浩房产公司（丙方）居间介绍签订《房屋买卖（居间）合同》，主要约定“甲方将于重庆市万州区龙华街90号6－D室房屋一套卖给乙方，建筑面积86.35平方米，价款为29万元（净收），该房屋办理产权、国土过户的税费由乙方承担，乙方向丙方支付中介费8600元。付款方式及期限：1.乙方于2017年1月13日交定金1.5万元，甲方收到定金之日起不得再将该房屋转售第三方，或者以任何原因拒绝不卖，如违约将双倍赔偿定金；乙方支付定金后不买房，甲方有权不退还定金。2.2017年1月20日办理银行面签（指按揭贷款）手续。3.乙方于银行面签通过之后交付房款7.5万元，同意办理房产产权过户手续。4.由乙方向银行申请二手房按揭贷款20万元支付甲方。本合同一经签订，丙方的主要居间义务完成，甲乙方双方应按约定支付居间服务费，丙方仍有义务协助办理房屋产权过户登记。违约责任：如甲、乙任何一方拒绝履行或者解除合同，发生本合同第七条第1、2、3款的违约行为，导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同第二条约定的实际成交价的10％支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；同时，获得违约金的一方支付丙方违约金1/2的劳力费，违约方支付丙方房款1％的劳力费；如果甲、乙双方自行协商解除本合同，仍各需支付丙方1.5％的居间信息服务费”等内容。合同签订后，付小玲于2017年1月13日支付唐应辉定金1.5万元，1月14日支付购房款5万元，唐应辉已出具收条。2017年1月13日，付小玲支付西浩房产公司中介费5000元。因双河口街道办一碗水居委会进行临水房屋拆迁摸底调查登记，唐应辉认为付小玲和西浩房产公司明知房屋会被拆迁而购买，拆迁补偿费应大于售房价，遂反悔，明确表示不愿出卖房屋，不协助付小玲办理银行按揭贷款。付小玲于2017年1月23日、2月4日给唐应辉发函，要求其协助办理银行按揭贷款事宜或者以现金方式支付剩余22.5万元购房款，办理房产转移手续，唐应辉不同意。经西浩房产公司组织双方协商，未能达成协议。三、2015年11月8日，付小玲在重庆市万州区北山路381号门面注册个体工商户（渝州钟鼓楼所注册：500101606607461号），经营形式为个人经营，经营范围为服装配送。双方有争议的事实：2017年1月14日，重庆市万州区汉捷干洗店（甲方）与付小玲（乙方）签订《汉捷干洗店客服工作室外包服务合同》，约定乙方提供龙华街90号6－1室房屋作客服工作室，主要用于收取客户衣服、处理客户纠纷及微信公众号维护，应于2017年2月15日前完成装修、设备安装和培训人员上岗，接受甲方验收；合同期从2017年1月14日至2022年1月14日止；乙方分别交纳江南总店、北山加盟店、龙宝加盟店等六个加盟店保证金7万元；本合同终止8个月内，甲方确认乙方交易未发生相关风险，将保证金无息退还乙方；若一方违约，非违约方有权要求违约方纠正违约行为，通知后15日内不能有效纠正，非违约方可以终止合同并要求违约方赔偿由此造成的全部损失”等内容。同日，重庆市万州区汉捷干洗店出具收条，记明收付小玲支付汉捷干洗店客服工作室外包服务合同保证金7万元，被告唐应辉不认可。一审法院认为，本案争议的焦点：一、涉案合同的效力；二、违约责任及损失赔偿问题。该院认为，原告付小玲与被告唐应辉经西浩房产公司居间介绍签订的《房屋买卖（居间）合同》，是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，是有效协议，双方应按约定履行各自的义务，被告辩称合同无效的理由不符合法律规定，该院不予采纳。合同订立后，被告明确表示不出卖房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告请求解除合同，符合法律规定，该院予以支持。双方的合同既约定了定金，又约定违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告选择适用违约金条款，不主张双倍返还定金符合法律规定，被告应返还原告所交定金。双方约定“任何一方拒绝履行或者解除合同，导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按实际成交价的10％支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”，合同约定房屋实际成交价29万元，被告拒绝出卖房屋，属于根本性违约，原告要求被告支付违约金2.9万元符合双方的约定，该院予以支持；被告不同意支付违约金或请求调减违约金的抗辩理由，不符合法律规定，该院不予采纳。原告主张的中介费及利息问题，按合同约定中介费应由原告承担，其支付的中介费5000元在合同不履行时属于原告的损失，原告支付购房款产生利息损失亦是客观存在的。按《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”违约金主要是对违约损失的补偿，兼具适当的惩罚，被告已支付的违约金足以弥补该两项损失，双方的合同亦明确约定了损失总额超过违约金数额的违约方应予赔偿，原告请求被告赔偿中介费及资金利息损失，该院不予支持。原告主张的干洗工作室外包保证金损失问题，原告与重庆市万州区汉捷干洗店签订的《汉捷干洗店客服工作室外包服务合同》尚未到期，亦未进行合同解除结算并确定损失，所交合同保证金不能直接认定为损失；且原、被告双方交易的房屋为住宅，未办理产权转移登记及实际交付房屋，尚处于买卖合同阶段，未登记为工商经营场所，即使存在不能履行工作室外包服务合同被扣保证金，也是该合同的违约损失，不属于买卖合同的直接损失或可期待利益损失，不能作为本案的损失认定，原告请求被告赔偿干洗工作室外包保证金损失，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告付小玲与被告唐应辉经重庆市万州区西浩房地产经纪公司中介于2017年1月13日签订的关于买卖重庆市万州区龙华街90号6－D室的房屋买卖（居间）合同；二、由被告唐应辉于本判决生效后十日内返还原告付小玲购房定金1.5万元、购房款5万元，合计6.5万元；三、由被告唐应辉于本判决生效后十日内给付原告付小玲违约金2.9万元；四、驳回原告付小玲在本案中的其他诉讼请求。案件受理费5650元，减半收取2825元，由被告唐应辉承担；原告已预交，被告迳付原告。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。二审中，双方当事人均无证据推翻一审判决认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：本院认为，上诉人主张系受被上诉人付小玲以及中介公司所诱骗签订合同，根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人对此应承担举证责任，但上诉人在诉讼中并未提供充分证据予以证明，故应当承担举证不能的不利后果。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人于2017年1月13日所签订的案涉的房屋买卖（居间）合同，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效协议，符合法律的规定。在合同签订后，上诉人拒绝履行合同，其行为已构成违约。由于双方的合同既约定了定金，又约定违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，在被上诉人依法选择只向上诉人主张违约金的情形下，一审法院根据合同中“任何一方拒绝履行或者解除合同，导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按实际成交价的10％支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”的约定，支持了付小玲主请求的违约金2.9万元，符合法律的规定以及合同的约定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650.00元，由上诉人唐应辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 斌审 判 员  程 杨代理审判员  蒋乾巽二〇一七年八月二十二日书 记 员  姜 霞