江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终2494号上诉人（原审第三人）：江苏三禾毛纺织有限公司，住所地江阴市云亭街道云新路。法定代表人：符川宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王凌，远闻（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳科锋，男，1984年4月21日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：刘永胜，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘钧，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市洪武路29号。负责人：赵传标，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓东，该公司员工。原审第三人：江阴云安纺织有限公司，住所地江阴市云亭街道工业集中区松文头路6号。法定代表人：曹国强，该公司总经理。原审第三人：陈亮，男，1982年2月26日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。原审第三人：孟建新，男，1968年10月8日出生，汉族，住江阴市。原审第三人：金耀兴，男，1961年3月18日出生，汉族，住江阴市。原审第三人：江阴苏明纺织有限公司，住所地江阴市云亭街道云新路518号。法定代表人：仇振明，该公司执行董事。上诉人江苏三禾毛纺织有限公司（以下简称三禾公司）因与被上诉人岳科锋、中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方资产管理公司）、原审第三人江阴云安纺织有限公司（以下简称云安公司）、陈亮、孟建新、金耀兴、江阴苏明纺织有限公司（以下简称苏明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。三禾公司上诉请求：改判驳回岳科峰对其公司的诉讼请求，诉讼费由岳科峰、东方资产管理公司承担。事实和理由：1、东方资产管理公司依据(2004)锡执字第107号-1民事裁定书取得了案涉房屋的所有权，但该房屋的土地为集体所有，导致房屋的所有权转让受到限制，根据土地管理法的规定，东方资产管理公司不能转让案涉房屋，因此东方资产管理公司与岳科峰之间的房屋转让协议因违反了法律禁止性规定而无效，一审法院的判决变相确认了该转让的合法性。2、根据2002年12月13日的《《产权转让协议》》，符川宝、吴益云、金忠仁受让了江阴市第九毛纺织厂（以下简称九毛厂）等企业的全部产权，当然包括了案涉房屋的所有权。该协议生效后，符川宝、吴益云、金忠仁设立了其公司，并以其公司的名义履行了《产权转让协议》，与当地村委签订了《土地租赁协议》，缴纳了土地租金，因此其公司拥有江阴去新路518号范围内所有房屋的占有、使用、收益权。在(2004)锡执字第107号-1民事裁定书送达后，法院并未组织东方资产管理公司现场接收房屋，在此期间其公司不仅承担了案涉房屋占用土地的租金、房产税、土地税等税费，而且承担了大量的房屋修缮费用，故其公司对于案涉房屋的占有、使用、收益具有合法、合理性。3、案涉房屋的土地属于当地村委集体所有，且从2002年起由其公司租用至今，岳科峰不可能脱离土地使用权行使房屋所有权，因此一审判决无法执行。岳科峰答辩称：其通过拍卖的方式从东方资产管理公司处取得案涉房屋，是合法有效的，三禾公司对该房屋没有任何权利。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。东方资产管理公司答辩称：其公司以委托拍卖的方式处置案涉房屋，是合法处置行为，岳科峰通过拍卖已合法取得房屋权利，三禾公司提出的相关主张没有事实和法律依据。一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。云安公司、陈亮、孟建新、金耀兴、苏明公司均未作陈述。岳科峰向一审法院起诉请求：1.判令东方资产管理公司办理过户手续，将位于江阴市云亭镇新伍村、房屋所有权证为澄房权字第××号项下的全部房产（即第1-8、14、15、16幢）和第0090070号项下的第17、20、21、22、27、28、32、33、34幢房产，共计建筑面积为23999.17平方米（以下简称案涉房屋），过户至其名下，并将案涉房屋交付给其；2、判令三禾公司、云安公司、苏明公司、陈亮、孟建新、金耀兴迁出案涉房屋。一审法院认定事实：案涉房屋2000年起登记在九毛厂名下，幢号1-8、14、15、16、17、20、21、22、27、28、32、33、34。建筑面积23999.17平方米，房屋所有权证号YT0090069、YT0090070。2002年12月13日，江阴市云亭镇投资有限公司和符川宝、吴益云、金忠仁签订了《产权转让协议》，主要约定：江阴市云亭镇投资有限公司将其公司收购的九毛厂等企业的产权整体转让给符川宝等三人，企业产权转让后，企业仍继续存在，九毛厂投资者变更为符川宝等三人，九毛厂等企业合计用地229.575亩，由产权变更后的企业向江阴市云亭镇新伍村租用。2006年4月20日，本院出具(2004)锡执字第107号-1民事裁定书，裁定如下：一、将被执行人九毛厂所有的、座落于江阴市云亭镇新伍村、房屋所有权证分别为：澄房权字第××号项下的全部房产，以及第0090070号项下第17、20、21、22、27、28、32、33、34幢，共计建筑面积23999平方米的房屋，作价440万元抵偿给中国东方资产管理公司南京办事处。二、(2003)锡民二初字第162号民事判决书终结执行。2009年，中国东方资产管理公司南京办事处将包括案涉房产在内的华士金属等5户项目进行了拍卖，岳科锋拍卖成交，并支付了889.2万元拍卖款。江苏中山汇金拍卖有限公司2009年12月11日出具的《江阴市华士金属制品公司等5户项目混合资产包拍卖规则》中第2条载明：“……竞买人应在拍卖前自行认定资料的真实性、有效性并对自己的竞买行为负责，一旦参加竞买，即表明已经接收拍卖标的之一切现状，愿意承担相关法律责任。本公司对拍卖标的进行的瑕疵披露是根据我公司及委托人提供的资料中知道或应当知道的瑕疵，拍卖人对本次拍卖标的不承担瑕疵担保责任。”第10条载明：“本次拍卖资产包中抵债资产的权属资料为复印材料及法院裁定书原件，委托人可能未能取得资产所有权，转让的标的并非物权，买受人放弃主张抵债资产转让协议无效或可撤销的权利……”第11条载明：“抵债资产存在未能办理过户登记手续的瑕疵，拍卖成交后，买受人需自行办理过户手续，并承担所需全部税费，委托人给予协助，拍卖时的起拍价、成交价均不含有竞买人一旦竞得后所需的交接、保管、权证变更等所需的相关税费。房产过户须出具公证文书的，相关公证费用由买受人承担。”第12条载明：“本次拍卖以实物现状进行，拍卖人、委托人对标的物的面积、质量、界限及其它瑕疵不作任何担保……”第13条载明：“买受人在付清拍卖款项后15日内自行至委托人办理移交手续，并自行解决清场等问题，费用自理……”该《拍卖规则》最后部分载明：“各竞买人对以上内容应仔细阅读，在确认已充分知晓并理解各条款之确切含义及相应法律责任后签字确认”，岳科锋在拍卖规则下部签字确认。拍卖现场记录中也载明：“拍卖时间：2009年12月22日上午10:00……再次强调，凡进入本拍卖现场且已经领取号码牌的竞买人，均视同充分了解本场拍卖标的物的现状，知晓并认可拍卖规则，对自己的竞买行为负责。”该记录下方有岳科锋签名字样。2010年2月1日岳科锋签署的收条载明：“中国东方资产管理公司南京办事处无锡业务部：今收到公证书5份，编号分别为（2010）锡证经内字第647、648、649、651、652号”。2015年12月14日，江阴市云亭镇云亭村村民委员会与三禾公司签订土地租赁协议，约定：三禾公司厂区范围内实际占用的全部土地180.501亩，其中东至厂区围墙外2米，西至厂区围墙外1米，南至厂区围墙外1亩，北面东段至厂区围墙，北面西段至小河驳岸。租赁期限三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。2016年度该块土地租金为每年每平方米12元，2017年-2018年租金按相应标准再作调整。2017年3月2日，江阴市云亭街道云亭村村民委员会出具的证明上载明：“坐落在三禾公司园区内的土地180.501亩，产权属江阴市云亭街道云亭村所有，该土地由我村从2002年12月13日起租给三禾公司使用，土地租金每年由三禾公司直接支付给我村。特此证明”。经一审法院现场查勘，确定案涉资产的现状为：幢号为1的房产由金耀兴占有使用；幢号为2、3、4、5、6、7的房产由云安公司占有使用；幢号为8的房产一楼由孟建新占有使用，楼上二层由三禾公司占有使用；幢号为15的房产由苏明公司占有使用；幢号为16、20、21、22的房产由三禾公司、陈亮一起占有使用；幢号为17的房产已经灭失；幢号为14、27、28（一部分房屋已倒塌）、32、33、34的房产由三禾公司占有使用。另查明，中国东方资产管理公司南京办事处于2016年11月3日名称变更为中国东方资产管理有限公司江苏省分公司。东方资产管理公司同意将案涉房屋占有、使用、收益、有限处分的权利让渡给岳科锋。一审法院认为，本案的争议焦点：一、案涉房屋的所有权归属如何确定。二、岳科锋是否有权排除妨碍。对于第一个争议焦点，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，虽然案涉房屋仍然登记在九毛厂名下，但无锡中院(2004)锡执字第107号-1民事裁定书已发生法律效力。东方资产管理公司对案涉房屋享有所有权已为人民法院生效文书所确认，东方资产管理公司未办理房屋权属过户手续，并不影响东方资产管理公司对案涉房屋依法享有所有权。案涉房屋建设在集体所有的土地上，我国土地管理法规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据物权法“房随地走、地随房走”的双向统一原则，集体所有的土地上建造的房屋的所有权具有限制性，即东方资产管理公司对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、有限处分的权利。现东方资产管理公司亦不存在破产、兼并等导致土地使用权发生转移的情形。故岳科锋要求过户及转移所有权的请求不予支持。根据拍卖规则，抵债资产的权属资料为复印资料及法院裁定书原件，抵债资产存在未能办理过户登记手续的瑕疵，买受人需自行办理过户手续、自行解决清场，现东方资产管理公司已按约向岳科锋提供了案涉房产的权属证书，已履行完毕合同义务，故岳科锋要求东方资产管理公司交付案涉房屋的请求亦不予支持。东方资产管理公司同意将案涉房屋交付给岳科锋，即东方资产管理公司同意将案涉房屋占有、使用、收益、有限处分的权利让渡给岳科锋，且岳科锋亦支付了相应的对价，不违反法律的强制性规定，予以确认。对于第二个争议焦点，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。根据第一个争议焦点，岳科锋对于案涉房屋享有占有、使用、收益、有限处分的权利，但经现场查勘，案涉的房屋被第三人占有。三禾公司称，其公司系案涉房屋的所有权人，其公司系有权占有，并提供了《产权转让协议》证明主张的事实。根据三禾公司提供的《产权转让协议》载明的内容，只能证明符川宝等三人与江阴市云亭镇投资有限公司签订《产权转让协议》，取得了将九毛厂投资者变更成符川宝等三人的权利，但九毛厂继续存在。案涉房屋在签订《产权转让协议》后仍属于九毛厂所有，权属主体并未改变。故三禾公司主张其公司系案涉房屋的所有权人的主张不予采纳，三禾公司无权占有案涉房屋。云安公司、苏明公司、金耀兴称占有房屋系向三禾公司租赁取得，但三禾公司并非案涉房屋的所有权人，案涉房屋的登记所有人系九毛厂，云安公司、苏明公司、金耀兴亦没有提供证据证明有合理理由相信三禾公司有权出租案涉房屋，故云安公司、苏明公司、金耀兴占有案涉房屋亦非有权占有。孟建新辩称，其占有的房屋系自己新建的，但未提供证据证明，且与现场查勘结果不一致，不予支持。陈亮认为其承包的是三禾公司的条染车间，属于内部承包关系，实际上的使用方还是三禾公司，未提供证据证明，不予支持。综上，第三人庭审中均未提供证据证明其占有案涉房屋系有权占有，故岳科锋要求第三人迁出案涉房屋的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，该院判决：一、金耀兴应于判决发生法律效力之日起30日内将案涉房屋1幢腾空后返还岳科锋；二、云安公司应于判决发生法律效力之日起30日内将案涉房屋2、3、4、5、6、7幢腾空后返还岳科锋；三、孟建新、三禾公司应于判决发生法律效力之日起30日内将案涉房屋8幢腾空后返还岳科锋；四、苏明公司应于判决发生法律效力之日起30日内将案涉房屋15幢腾空后返还岳科锋；五、三禾公司、陈亮应于判决发生法律效力之日起30日内将案涉房屋16、20、21、22幢腾空后返还岳科锋；六、三禾公司应于判决发生法律效力之日起30日内将案涉房屋14、27、28、32、33、34幢腾空后返还岳科锋；七、驳回岳科锋的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2900元（岳科锋已预交），由三禾公司、云安公司、陈亮、孟建新、金耀兴、苏明公司负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：岳科峰取得案涉房屋是否合法，是否有权要求三禾公司迁出案涉房屋。本院认为，根据江阴市云亭镇投资有限公司与符川宝等三人签订的《产权转让协议》，符川宝等三人对九毛厂等企业产权收购以后，九毛厂只是将其投资者变为符川宝等三人，九毛厂自身仍然存在，原先属于九毛厂所有的案涉房屋仍属于九毛厂所有，并未过户到符川宝等三人或其新成立的三禾公司名下。因债权债务关系，案涉房屋作为九毛厂的被执行财产，于2006年4月20日被本院作价440万元抵偿给东方资产管理公司，并出具裁定书予以确认。东方资产管理公司取得案涉房屋后，于2009年通过公开拍卖将该房屋出售给岳科峰，岳科峰当时亦已付清全部拍卖款889.2万元。根据法律规定，法院执行裁定以及公开拍卖都是物权转移的合法途径，故岳科峰取得案涉房屋，应属合法有效，由于案涉房屋所占用的土地所有权及使用权系当地村集体所有，因此岳科峰对该房屋享有占有、使用、收益以及有限处分的权利。而三禾公司所举证据并不能证明其公司对案涉房屋享有上述权利，并且对于上述执行和拍卖事宜，三禾公司均知情，故岳科峰要求三禾公司以及其他占用人迁出案涉房屋，具有事实和法律依据，应予支持。综上所述，三禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由江苏三禾毛纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱 菲审 判 员  朱光烁代理审判员  季静娜二〇一七年八月二十二日书 记 员  魏依雯