陕西省南郑县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0721民初1543号原告（原审原告）:汉中华联置业有限公司。法定代表人:贾飞，该公司总经理。委托代理人:吕洋波，该公司法务员。委托代理人:朱瑞，该公司法务员。被告（原审被告）:杨晓兰，女，汉族。原告汉中华联置业有限公司(简称“华联置业公司”)诉被告杨晓兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。于同年12月6日作出(2016)陕0721民初1932号民事判决书，判决后原告华联置业公司不服判决，上诉陕西省汉中市中级人民法院，2017年6月26日汉中市中级人民法院以(2017)陕07民终515号民事裁定书裁定撤销我院(2016)陕0721民初1932号民事判决书，将本案发回我院重审。我院重审期间，另行组成合议庭，公开开庭进行了审判，原告委托代理人吕洋波到庭参加诉讼，被告杨晓兰经传票合法传唤届时未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华联置业公司诉讼请求:1.请求判令解除原被告签订的编号xxxxxxx号《商品房预售合同》;2.判令被告配合原告到房屋管理部门办理商品房买卖合同的注销手续并承担注销费用;3.判令被告返还汉中恒大城项目23-1-1602号商品房;4.判令被告支付违约金87438.1元;5.由被告承担诉讼费用。重审期间，原告自愿撤回要求被告支付违约金87438.1元的诉讼请求。事实和理由:被告于2014年8月22日与原告签订了编号YS0071373号《商品房预售合同》及《汉中恒大城商品房买卖合同补充协议》(简称《补充协议》)，购买原告开发的汉中恒大城项目23-1-1602号商品房，房屋总价款874381元。为购买上述房屋，被告向中国建设银行股份有限公司汉中分行天汉大道支行(简称建行天汉大道支行)贷款52万元，还向金碧物业有限公司汉中分公司(以下简称金碧物业)借款279802元用于支付部分房款。合同签订后，被告并未如期按揭还款，已累计6期未还款;截至起诉前，建行天汉大道支行要求原告承担保证金396621.84元。根据原、被告双方签订的《补充协议》第三条第二项第6款约定，“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利:6.1有权单方解除本《商品房预售合同»，收回该商品房，买受人所的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖入到房产管理部门办理有关解除合同的手续。出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其它手续、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担”。根据合同约定，原告有权解除合同并将被告已交所有款项作为违约金不予退还。然而考虑到被告的实际情况，原告自愿参照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》其他条款约定，主动降低违约金为合同总价款的10%即87438.1元。此外，针对被告向案外人金碧物业无息借款279802元部分，鉴于双方《借款协议》明确约定用于购买本案所涉商品房，本案若以解除《商品房买卖合同》结案，则被告与案外人金碧物业借款协议合同目的无法达成，依法应予解除，案外人金碧物业有权要求被告返还剩余借款192364元及逾期利息。经与案外人金碧物业协商，该公司已将上述借款协议所涉债权全部让与原告同时交付了借款协议全部文件。基于受让的债权，若贵院在本案中处理被告首付款退还问题，原告请求对借款本息部分以债权人、债务人混同为由予以抵消。被告杨晓兰未答辩。经审理查明:2014年8月22日，原、被告双方经协商签订了编号YS0071373号《商品房预售合同》。该合同约定:被告购买原告开发建设的汉中恒大城第23号楼1单元1602号商品住宅房屋房一套，该房屋建筑面积204.74平方米，其中套内建筑面积170.35平方米，公摊面积34.39平方米，单价4270.69元，房屋总价874381元。被告作为买受人采用银行按揭付款方式购房，合同签订时，被告付清首付款354381元，其余520000元由被告向银行申请按揭贷款。同日，原、被告又签订了《汉中恒大城商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第二款第六项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖入到房产管理部门办理有关解除合同的手续。合同签订后，被告同金碧物业有限公司汉中分公司签订《借款协议》，借款279802元，自筹74579元，于2014年8月16日将354381元作为购房首付款交给原告。同时在原告提供连带责任保证的情况下，被告在中国建行银行股份有限公司汉中分行天汉大道支行办理了52万元、期限为5年的按揭贷款。上述款项共计874381元均进入原告公司账户。2014年10月21日，原告将该套商品房屋交付被告。后被告未如约偿还建行天汉大道支行按揭贷款，2016年6月29日该笔借款合同项下共计拖欠本金389505.56元、利息余额6682.85元、罚息余额433.4元，合计396621.84元。同日，建行天汉大道支行已经从原告华联置业公司保证金专用账户扣划金额396621.84元，用于归还被告个人住房贷款。同时查明;被告2014年9月25日与建行天汉大道支行按揭贷款52万元，分60期按月等额本息还款，截止2016年3月25日已经偿还本金130494.44月，利息42926.11元，共计173420.55元，杨晓兰于2016年3月25日开始逾期，截止2016年6月25日已经连续4期，累计6期逾期未偿还贷款本息，逾期欠款本金33232.25元，利息6874.51元，逾期情况严重，已经形成不良贷款。上述事实，除原告当庭陈述外，还向法庭出示有《商品房预售合同》、《汉中恒大城商品房买卖合同补充协议》、《借款协议》、关于履行担保责任的函、情况说明等证据载卷，予以认定。本院认为，原告华联置业公司与被告杨晓兰双方自愿签订的《商品房预售合同》及《补充协议》合法有效。双方在合同中约定在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款、导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除《商品房预售合同》收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。合同法第九十三条规定，合同双方当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告杨晓兰在履行合同期间，自2016年3月25日开始逾期至今，怠于向建行天汉大道支行履行偿还贷款本息义务，造成原告承担保证责任，违反《补充协议》第三条第二款第六项之约定，对此，原告依照双方合同约定现请求法院解除《商品房预售合同》，收回该商品房等诉讼请求，本院依法应当支持。合同解除后，被告应当向原告返还房屋，并按照双方签订《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，被告杨晓兰理应配合原告华联置业公司到房屋管理部门办理商品房买卖合同的注销手续。就原告诉讼主张被告承担违约金87438.1元，本院在重审期间，原告自愿撤回该项诉讼请求，本院准许。就原告在事实理由部分陈述将金碧公司对被告的债权问题，因与本案不属同一法律关系，且债权人未证实已将债权让与事项通知债务人杨晓兰，故该债权转让对债务人杨晓兰不发生法律效力，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条一款、第九十三条、第九十四条（四）、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下:解除原告汉中华联置业有限公司与被告杨晓兰2014年8月22日双方签订的编号xxxxxxxx号《商品房预售合同》，该《商品房预售合同》终止履行。二、限被告杨晓兰自本判决生效之日起60日内返还原告汉中华联置业有限公司位于汉中恒大城xxxxxxxxxx号商品房一套。三、由被告杨晓兰自本判决生效后两个月内（即60个工作日）配合原告汉中华联置业有限公司到房屋管理部门办理商品房买卖合同的注销手续。四、驳回原告汉中华联置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2286元，由被告杨晓兰负担50元，由原告汉中华联置业有限公司负担2236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  李 旭人民陪审员  宋文富人民陪审员  陆小丽二〇一七年八月三十日书 记 员  马婧文