江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣04民终956号上诉人(原审被告)何根方，男，1985年1月26日生，汉族，住修水县。委托代理人杨城一，男，1975年9月9日生，汉族，住修水县。被上诉人(原审原告、反诉被告)江西鹏宁商务服务有限公司，住所地修水县义宁镇。法定代表人朱小湖，该公司执行董事。委托代理人曹建平，江西惟民律师事务所律师。原审被告（反诉原告）江西展坤包装制品有限公司，住所地修水县工业园。法定代表人何根方，该公司执行董事兼总经理。原审被告邝彪，男，1990年6月15日生，汉族，住修水县。上诉人何根方因与被上诉人江西鹏宁商务服务有限公司（以下简称鹏宁公司）、原审被告江西展坤包装制品有限公司（以下简称展坤公司）、邝彪租赁合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初2031号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何根方的上诉请求：要求撤销一审判决中第二项判决，并依法改判。上诉的主要理由是：一、原审认定“债权债务关系明确，被告应依约支付租金，且鹏宁公司并未因此根本违约”完全偏离本案的客观事实，认定错误。被上诉人出租的厂房因诸多硬件不到位，上诉人无法开工投产，该厂房无法使用，出租物不符合约定，从原审认定的事实足以说明被上诉人已严重违约；二、原审判定上诉人支付厂房租金284998.32元缺乏事实依据。一审脱离客观实际，死套合同时间，另案被告不能作证于法无据。上诉人对被上诉人违约造成无法生产的期间理当不应交租金，经法定代表人朱小湖认可并答应停产后不收租金，故上诉人根本不存在欠租金。退一万步，要交租金也应按实际投产即合同正式开始生效时起计算，即2014年9月8日至2016年8月31日，然后减去合同中免收的15个月，只剩8个月，再减去一审判定扣减的3个月，上诉人应支付的租金也只有5个月；三、原审判决对一些客观是一概否认，有失法律公平。上诉人装修费，这个众所诸知的事实，完全可依实进行解决，也以无正式发票为由不采信。而对被上诉人提出的假借款20万元（出了借条是因银行贷款需要，实际未进入上诉人账户，有据可查），却在一审判决书中认定。上诉人缺乏头脑，被几个承诺就招商回乡创业，结果圆了朱小湖的取得红山土地开发权的梦，自己弄得血本无归，即使法院要判决，上诉人也无力履行。被上诉人鹏宁公司答辩称，一、上诉人仅仅引用了原审判决中的几句话，就说原审“完全偏离本案的客观事实，纯属认定错误”，并认为答辩人“已严重违约”，这是上诉人大体不识、主次颠倒所致。上诉人在以展坤公司所具的民事反诉状中说了“租赁合同签订后，反诉人立即开始投入装修”，可见，欠缺的所谓配套问题，并不能完全影响到上诉人的开工准备。本案中，答辩人事实上已经交付的房屋，虽然答辩人的履约稍有上述的瑕疵，但这些瑕疵，上诉人在原审中提交的修水县有关机构文件表明这些问题可以在2014年3月底完成；同时，原审法院也已经通过核减三个月的房租，对上诉人酌情进行了弥补。可是，上诉人拒不履行支付房租，这个在租赁合同中作为承租人应尽的主要义务，虽经答辩人催促，上诉人仍然拒不支付，并实际上已长时间关门停业。二、关于房租计租期间的问题，上诉人说“要交租金也应按实际投产即合同正式开始生效时起计算”，没有法律和合同的依据。三、由于上诉人没有对原审判决第四项驳回反诉请求提出撤销请求，答辩人无需答辩，但是对其简要说一说，上诉人在原审中反诉主张装修损失的证据，根本不符合证据规则的要求，答辩人交付厂房时已做基础初装，上诉人主要是用隔板装了办公室，包括其他装修在内，费用不大，根据房屋租赁司法解释，出租人不同意利用承租人所做装修的，就无需给予承租人补偿。原审被告邝彪、展坤公司二审未进行答辩。鹏宁公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告何根方签订的厂房租赁合同，由三被告立即腾退厂房并交回原告；2.由三被告支付房租329256元（房租暂计算至2016年8月31日）、水费878.8元，电费181元，合计330315.8元，并继续支付房租至三被告实际腾退厂房并交还原告时止。同时，逾期付款利息按银行同期贷款利率从判决时起支付至实际还款时止。一审法院认定事实，2013年，原告鹏宁公司（合同甲方）与被告何根方（合同乙方）签订了一份《厂房租赁协议》，合同约定，甲方将其所有的位于修水县吴都项目区鹏宁返乡创业园4号厂房（房产证编号：修房权证宁州字第××号）出租给乙方。厂房建筑面积4842平方米（经房管部门核算为4830.48平方米），租期10年，自2013年10月1日起至2023年12月31日止（含装修期3个月）。装修期免收租金，厂房租金第一年全免，第二年每月每平方米3元，第三年每月每平方米4元，第四年每月每平方米5元，第五年租金全免，第六年在第四年基础上增加10%，后每年在上年度基础上增加10%。租金按月支付，每月10日前支付下月租金。乙方进驻并投资达700000元时，甲方按每栋500000元提供融资帮助，乙方按九江银行同期贷款利率按月支付利息，双方还约定了分期还款金额。甲方保证该厂房及其附属设施处于正常使用和安全状态，有故障时，乙方应及时通知甲方修复。在乙方入驻投产时，甲方有责任协调在工业园区内按乙方租赁甲方厂房栋数配套相应的员工宿舍和食堂。乙方拖欠租金满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。工业园区主要道路由政府负责修建，因道路建设影响房屋租赁甲方不构成违约。该协议还对其他事项进行了约定。签订租赁合同后，被告对该厂房进行了装修，装修费无法确认。2013年12月2日，展坤公司登记成立，公司股东为何根方、邝彪，涉案厂房实际使用人为展坤公司。2014年6月1日，展坤公司向鹏宁公司借款200000元。鹏宁公司提供了食堂用场所，截至2014年3月6日，鹏宁公司应负责的卫生间装修、弱电管网安装、电梯安装、路网硬化、原材料配套等问题尚未解决，经有关部门协调，双方约定于3月底解决，原、被告均未提供证据证明上述问题解决的具体时间。合同签订后，被告未支付原告租金，原、被告之间的租赁合同亦未解除。庭审中，经本院释明被告主体问题后，原告鹏宁公司于庭后提交了一份《关于租金承担义务主体的意见》，其上述明，如法院认为租金支付主体只能在展坤公司发起人何根方和展坤公司之间二选一的话，鹏宁公司选择由被告何根方承担本案的租金支付义务。一审法院认为，原、被告因厂房租赁形成的债权债务关系明确，被告应依约支付租金。被告何根方为租赁合同的相对方，但该合同实际履行人为展坤公司，被告邝彪仅为展坤公司股东，经本院释明，原告选择由被告何根方承担支付租金的合同义务，本院予以支持。原告要求解除双方签订的租赁合同，有法律和合同依据，被告亦同意，本院亦予支持。关于鹏宁公司提供的配套设施、融资支持等不到位的问题，根据查明事实，至2014年3月，鹏宁工业园内仍存在卫生间装修、弱电管网安装、电梯安装、路网硬化等问题未解决，且鹏宁公司承诺提供的500000元融资支持亦未完全到位，虽然双方已约定给予被告15个月的免租期（含3个月装修免租期），但不能因此免除鹏宁公司应按合同约定提供符合使用条件的厂房的义务，综上，本院酌情免除被告第二年中3个月的租金支付义务，即截至2016年8月31日，被告应支付的租金为284998.32元〔3元/月/㎡×4830.48㎡×（12个月-3个月）+4元/月/㎡×4830.48㎡×8个月=284998.32元〕。原告要求被告按合同约定支付租金至实际腾退厂房时止，其实质是要求被告支付合同解除后的厂房占有使用费，该诉请于法有据，本院亦予以支持。另，原告要求被告按银行同期贷款利率支付逾期付款利息，但双方合同约定“乙方拖欠不付租金满一个月，甲方有权增收5%滞纳金”，因此，原告要求支付的利息最高不应超过拖欠租金的5%，对于超出部分不予支持。原、被告一致认可电费已交清，至于原告诉请中的水费，因其未提供证据证实，本院不予支持。关于反诉部分，虽然鹏宁公司在租赁合同签订之初部分配套设施及融资支持未及时到位，但已经相关部门协商解决，本院也已在租金部分予以酌情扣减；且鹏宁公司并未因此根本违约，展坤公司不能据此不付租金，导致租赁合同解除的过错在展坤公司，故对于展坤公司反诉要求鹏宁公司赔偿装修费用的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，判决如下：一、解除原告江西鹏宁商务服务有限公司与被告何根方签订的《厂房租赁协议》，由被告何根方、江西展坤包装制品有限公司于本判决生效之日起7日内腾退其租赁的原告江西鹏宁商务服务有限公司所有的位于修水工业园吴都项目区4#厂房（房产证编号：修房权证宁州字第××号）；二、由被告何根方于本判决生效之日起三十日内支付原告江西鹏宁商务服务有限公司厂房租金284998.32元（暂计算至2016年8月31日），并继续按合同约定支付房租至两被告实际腾退厂房时止，逾期付款利息按银行同期贷款利率从2017年2月20日时起支付至实际还款时止（逾期利息最高不超过总拖欠租金的5%）；三、驳回原告江西鹏宁商务服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告江西展坤包装制品有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27375元，由本诉原告江西鹏宁商务服务有限公司负担485元，由本诉被告何根方、江西展坤包装制品有限公司共同负担26890元；反诉案件受理费3085元，由反诉原告江西展坤包装制品有限公司负担。除了一审认定“2014年6月1日，展坤公司向鹏宁公司借款200000元”以外,本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是违约责任的认定和厂房租金的起算时间问题。上诉人何根方与被上诉人鹏宁公司签订的《厂房租赁协议》，是双方当事人之间真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，被上诉人主要义务是提供符合协议约定的厂房和附属设施，上诉人主要义务是支付租金。在签订租赁协议时，双方对厂房和附属设施存在不到位的情况是明知的，故双方约定从租赁起算时间起15个月内不收取租金，体现了公平原则。上诉人未提供免租金期限后，厂房和附属设施存在不符合协议约定的证据，故被上诉人没有严重违约。上诉人主张被上诉人法定代表人朱小湖认可停产后不收租金，该主张与一审法院调查结果不符，上诉人对一审法院调查结果未提供相反证据反驳，应承担举证不能的后果。现上诉人在免租金期限后，仍然实际占用租赁的厂房，应承担支付租金的义务。上诉人主张租赁起算时间为2014年9月8日与协议约定租赁起算时间不符，亦未提供双方对此达成合意的证据，故租赁起算时间应按协议约定时间2013年10月1日起算。协议约定头3个月免收租金，之后第一年租金全免，即从2015年1月1日起开始收取租金。一审根据至2014年3月，鹏宁工业园内仍存在卫生间装修、弱电管网安装、电梯安装、路网硬化等问题未解决的实际情况，酌情免除上诉人第二年中3个月的租金支付义务，并无不当，本院予以支持。关于装修费用的问题。一审驳回展坤公司关于反诉鹏宁公司赔偿装修损失的诉讼请求，展坤公司对该判决没有上诉，故装修费用的问题不属于二审审理范围。关于上诉人提到的借款20万元的问题,本院认为,本案系租赁合同纠纷,借款问题不属于本案受理范围,双方就该争议可另案主张权利,故该借款问题本院不予认定。综上所述，上诉人何根方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5575元，由上诉人何根方负担。本判决为终审判决。审 判 长 文江平审 判 员 顾佰成审 判 员 熊 涛二〇一七年八月十八日书记员代 泠