广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终1854号上诉人（原审原告）：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：广东省南雄市*****************。法定代表人：高晓威，经理。委托诉讼代理人：李英桂，广东永顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：康雄峰，男，1985年1月1日生，汉族，住江西省赣州市章贡区********贸易广场西区东街25号。委托诉讼代理人：唐峰，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。上诉人南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）与康雄峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省南雄市人民法院（2019）粤0282民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万通公司的委托诉讼代理人李英桂、上诉人康雄峰及其委托诉讼代理人周蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万通公司上诉请求：一、判令康雄峰增加支付管理费126360元；二、判令由康雄峰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定康雄峰在缴纳管理费方面是与租金一样有10个月的免租期减免是错误的。该合同并没有免管理费这一条款，根据合同第四条约定：免租期12个月（第一年免6个月，第二年免4个月，第三年免2个月）免租装修期内甲方免收乙方费用（但乙方需缴交管理费，甲方从商场整体开业之日起计收）。即管理费不在减免之列。同时根据合同第四条、第五条的约定，管理费应当从商场整体开业之日起开始计算，初定试业日期为2017年9月28日。即管理费应当从2017年9月27日起开始计算至2019年4月30日，一共应当支付19个月的管理费，除去康雄峰已经缴纳的3个月管理费，仍应当缴纳16个月的管理费，即224640元，现一审法院判决康雄峰只需要支付7个月管理费，是认定事实错误，康雄峰还应当增加支付9个月的管理费共126360元。为维护万通公司的合法权益，特提出上诉，请求撤销一审判决依法改判，支持万通公司的上诉请求。上诉人康雄峰上诉请求：一、判令撤销一审判决；二、对本案重新审理，予以改判；三、判令万通公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清。首先，康雄峰和万通公司确实于2017年8月10日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》中约定租赁面积为4680平方米，但是由于该商场开发管理不善，人流客流不旺，康雄峰一开始就只实际使用了1678平方米的面积。并且在2018年5月与万通公司法人代表口头约定将租赁面积从合同的4680平方米变更为康雄峰实际使用的1678.25平方米。双方对此变更又一直没有异议，康雄峰又在外地，所以一直没有对租赁合同进行书面变更。但是该租赁面积的变更是成立的，有效的。康雄峰提交了与万通公司代表严乐华的微信聊天记录，严乐华是万通公司的员工，负责案涉商场的招商工作及租金催收管理工作。微信显示其在2019年4月11日发送给康雄峰的欠费清单上清楚写明，在2017年10月1日至2018年4月30日的租赁面积为4680平方米，从2018年5月1日至2019年4月30日的租赁面积为1678.25平方米。而且物业费、公摊电费等计算清单上也清楚地写明从2018年5月1日至2019年4月30日的计算的租赁面积也变更为1678.25平方米。所以万通公司工作人员计算的欠费结果为，至2019年4月30日，康雄峰的欠费为租金369953.4元，管理费109557元，公摊电费5898.15元，公摊水费1478.49元，广告位电费为4039元，保洁费3900元，共计494826.04元。此外，还有2018年5月至2018年10月欠缴的空调费为75521.25元。所有这些数字都是根据租赁面积1678.25平方米计算出来的。这一证据可以清晰证明，康雄峰与万通公司之间对于租赁面积的变更事实是真实，有效的。一审法院在审理过程中对本案事实审理不清，没有以事实为依据，也没有以法律为准绳。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。本案合同双方对于租赁的面积口头变更是符合法律规定的形式。只要是真实存在的，法院就应该认定租赁面积已经变更。计算欠费不应该支持万通公司出尔反尔的不诚信行为。应该按照康雄峰与万通公司确认过的事实租赁面积1678.25平方米计算所有欠费。其次，根据租赁合同第四条，租赁费、管理费和运营管理费从开业后免租期为12个月（第一年免6个月，第二年免4个月，第三年免2个月）。该案的租赁期限为2017年9月27日至2019年4月30日，租期不满两年，可以减免10个月的租金。一审法院在计算免租期时认为康雄峰已经缴纳了三个月租金，所以认为租金还需缴纳6个月，管理费需要缴纳7个月。实际康雄峰只缴了一个月的租金及管理费，另外的200024元为保证金，保证金应当作为违约金而不能直接认定为租金及管理费。康雄峰欠缴的租金应当为8个月，管理费应当为9个月，根据万通公司确定更改后的面积计算，还应当缴纳246636元租金及45312.75元的管理费。再次，康雄峰与万通公司签订的租赁合同列明了一项运营管理费，但是在该租赁合同关系中，租金、管理费、水电费、保洁费、广告电费以及空调费等均已经单列。该运营管理费没有任何收取的法律依据，万通公司没有提供任何运营管理方面的服务。这个费用的收取一审法院没有进行审查。最后，万通公司在该案中存在许多不诚信的行为。康雄峰之所以一直没有缴纳相关费用，是因为该项目出租方也就是万通公司存在管理不善的问题。康雄峰在投入了数百万后，由于项目长期亏损，便一直与万通公司协商能否予以折扣减轻负担。万通公司对此也未拒绝，直至2019年4月11日仍旧在与康雄峰核对欠费。但是突然间就在2019年4月26日起诉，并声称在4月4日发出了《费用催收通知》，但康雄峰却从未收到该通知也未签收过。根据租赁合同第十四条第4款，在康雄峰出现欠费行为的时候，万通公司就可以解除合同了。但万通公司却拖延了1年，期间还一直和康雄峰协商，给康雄峰造成合同还可以继续履行的假象，最后在不通知的情况下解除了合同，这无疑也扩大了康雄峰的损失。综上所述，一审认定事实不清，损害了康雄峰的合法权益。恳请二审法院予以改判。一审法院经审理查明：万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以万通公司名义进行招商和经营管理。2017年8月10日，万通公司、康雄峰签订《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，康雄峰租赁万通公司南雄时代广场1、2、5、6、11栋2层所有商铺，面积4680平方米，租赁期限12年，合同约定月租费用为前三年每月85972元/月物业管理费14040元/月、共计100012元、以及公摊电费按电费计量公共标准另加5%计收；同时约定，康雄峰在签订合同时交纳装修保证金10000元，合同保证金200024元及首月租金给万通公司100012元；此外，合同还约定，如有一方违约需向对方支付违约金200024元。合同生效后，万通公司如期交付房屋，康雄峰支付了水电费周转金20000元、租赁保证金200024元、月租金100012元等费用。万通公司称康雄峰于2017年12月1日起并未如期交付物业管理费,于2018年4月1日起未如期交付租金，于2018年2月8日起未如期交付广告位电费，因此万通公司于2019年4月4日向康雄峰送达费用催收通知，但康雄峰仍未支付相关费用，万通公司为此向该院提起诉讼。万通公司向一审院起诉请求：一、请求判令解除万通公司、康雄峰之间签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》；二、求判令康雄峰支付房屋租金687728元、物业管理费217620元、公摊电费13178.88元、公摊水费2517.84元、广告位电费4035.6元、保洁费3900元、中央空调费用210600元（费用时段暂计至2019年4月30日）；三、请求判令康雄峰向万通公司赔偿违约金200024.00元；四、本案诉讼费由康雄峰承担。一审法院审理后认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的焦点为：康雄峰应否承担违约责任。关于这一焦点，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与康雄峰签订《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，将符合法定条件的商铺租赁给被告经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。本案康雄峰在与万通公司签订合同后，未按约定按时支付租金，应承担合同约定的违约责任。根据上述观点，该院对万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于万通公司提出解除万通公司、康雄峰之间签订的《南雄时代商铺租赁合同》的诉讼请求。本案康雄峰拖欠万通公司租金及物业费等费用，违反了双方合同的约定，万通公司提出解除合同的请求，既符合双方约定，也符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，该院予以支持。二、关于租金，万通公司、康雄峰于2017年8月10日签订租赁合同及补充协议书，约定租赁期限自2017年8月15日至2029年8月14日止，装修期免收租金（但需缴交物业服务费），试业日期2017年9月27日。开业后免租期12个月（第一年免6个月，第二年免4个月，第三年免2个月）。万通公司诉请的租金是计算至2019年4月30日，计租期应自2017年9月27日至2019年4月30日，租期未满两年，根据上述的减免租期方式共可减免10个月再减去康雄峰已缴纳的三个月租金，故康雄峰应还需缴6个月租金，即85972元/月×6个月=515832元，万通公司超出这一数额的请求部分该院不予支持。三、关于物业管理费，根据前述的免租期减免方式以及康雄峰已缴的3个月管理费可知，康雄峰应共缴7个月管理费（装修期的1个月仍需缴管理费），即14040元/月×7个月=98280元，万通公司超出这一数额的请求部分该院不予支持。至于康雄峰称还支付2018年4月份的管理费，因康雄峰未提供证据且万通公司不予认可，因此该院不予采纳。四、关于公摊电费13178.88元、公摊水费2517.84元、广告位电费4035.6元、保洁费3900元、中央空调费用210600元，上述费用康雄峰在庭审中均没有异议，但根据康雄峰补交的证据可以证实康雄峰已缴纳20000元水电周转金，应当予以扣除，故该院对万通公司该部分费用依法支持214232.33元，超出部分不予支持。五、关于万通公司提出康雄峰向万通公司赔偿违约金200024元的请求。本案康雄峰拖欠租金等费用，违约责任在康雄峰，万通公司该请求亦符合双方合同第十四条的约定，该院予以支持。以上1-5项累计，康雄峰还应支付因解除合同的各项损失共计1028368.33元给万通公司。一审法院经审理后于2019年7月30日作出判决：一、解除万通公司、康雄峰之间签订的《南雄时代商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》；二、限康雄峰于判决生效之日起十日内一次性支付因解除合同尚欠的租金、物业费、公摊费用及违约金等各项损失共计1028368.33元给万通公司；三、驳回万通公司在本案中提出的其他诉讼请求。案件受理费8428元，由万通公司负担2428元，康雄峰负担6000元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。补充查明，万通公司（甲方）与康雄峰（乙方）签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第二条约定，前三年计收每月的租赁合同费用为：租赁费47284元与运营管理费38687元合计租金85972元；管理费14040元（注：物业管理费）；三项共计每月应交纳100012元。该合同第四条约定，租赁费、管理费、运营管理费起计日期：免租期满后起计租赁费、管理费、运营管理费自双方交接场地之日起计/个月止，（注：开业前为装修期，开业后免租期12个月，第一年免6个月，第二年免4个月，第三年免2个月），免租装修期内甲方免收乙方费用（但乙方需缴交管理费，甲方从商场整体开业之日起计收）。如甲方推迟移交物业，费用的实际起计日期相应进行顺延。第五条约定，甲方初定交铺日期为2017年8月，初定试业日期为2017年9月27日。一审判决认定康雄峰已经支付的三个月的租金是指合同生效后，康雄峰支付的租赁保证金200024元（注：相当于两个月的租金）及首月租金100012元。二审期间，康雄峰向本院提交：1.万通公司员工严乐华与康雄峰的微信聊天记录，其中有租金明细表及相关费用计算方式通过微信发送的照片，拟证实严乐华已代表万通公司就租赁面积从2018年5月1日至2019年4月30日已经由4680平方米变更为1678.25平方米。2.康雄峰租赁场地的视频、照片，拟证实已经变更租赁面积后，按照变更后的面积进行使用，对超出1680平方米的部分未使用。万通公司对此不予认可，提出：1.万通公司未授权严乐华与承租人协议变更出租场地的面积，且对严乐华的行为不予认可。2.微信中结算租金明细表格及计算方式的照片内容上并无万通公司及相关人员签字确认，对该照片及聊天内容的真实性、关联性不予认可。3.双方并无变更出租场地面积的协议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是：1.万通公司与康雄峰是否就租赁场地面积自2018年5月开始从合同的4680平方米变更为1678.25平方米；2.康雄峰应否依照合同约定交纳运营管理费的；3.管理费是否在减免范围。关于焦点1。依照《中华人民共和国合同法》第八条一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”、第七十七条第一款：当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，从本案查明的事实看，双方签订合同后，万通公司依照合同约定交付场地并免收相关费用，康雄峰亦按照合同约定履行了部分义务，并无证据证实双方在合同履行过程中对租赁的场地面积进行协商变更。对于康雄峰提交的与严乐华的微信聊天记录，经查，该微信聊天中关于变更租赁场地面积的内容，不能确定聊天双方身份的真实性，即使是万通员工严乐华的内容，在无万通公司授权及追认的情况下，不能认定其代表万通公司与康雄峰协商一致变更了合同租赁面积。聊天记录中的关于租金的计算明细表照片，无万通公司盖章，且无原件，万通公司亦不予认可，因此，康雄峰上诉提出已经变更了合同租赁面积的主张，证据不足，本院不予采纳。关于焦点2。案涉合同约定的租金费用中包括“运营管理费”，虽然合同中未约定该费用具体的服务内容，但案涉合同并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。而且合同生效后，康雄峰依约缴纳过月租金100012元，该100012元包括每月“运营管理费”38687元，说明当时康雄峰履行该条款时未提出异议，康雄峰应按照合同约定支付该费用。关于焦点3。从案涉合同第四条约定的内容看，“免租期12个月（第一年免6个月，第二年免4个月，第三年免2个月）免租装修期内甲方免收乙方费用（但乙方需缴交管理费，甲方从商场整体开业之日起计收）。”该条款中对管理费作了特别约定，即管理费不在减免之列。管理费应当从商场整体开业之日起开始计算。初定试业日期为2017年9月28日，即管理费应当从2017年9月27日起开始计算至2019年4月30日，一共应当支付19个月的管理费，除去康雄峰已经缴纳的3个月管理费，仍应当缴纳16个月的管理费224640元。一审判决只需支付7个月的管理费不当，还应当增加支付9个月的管理费。万通公司的上诉请求有事实依据，本院予以支持。综上，本案中康雄峰应支付的各项费用在一审判决确认的1028368.33元的基础上增加9个月的管理费126360元，共计1154728.33元。综上所述，万通公司的上诉请求成立，予以支持；康雄峰的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省南雄市人民法院（2019）粤0282民初1038号民事判决第一项；撤销广东省南雄市人民法院（2019）粤0282民初1038号民事判决第三项；三、变更广东省南雄市人民法院（2019）粤0282民初1038号民事判决第二为：限康雄峰于本判决生效之日起十日内一次性支付1154728.33元给南雄市万通资产管理有限公司；四、驳回南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8428元，由康雄峰负担7332元，南雄市万通资产管理有限公司负担1096元。南雄市万通资产管理有限公司已预交一审案件受理费8428元，一审法院应退回7332元；康雄峰应于收到本判决书之日起十五日内向一审法院交纳一审案件受理费7332元。二审案件受理费14055元，由康雄峰负担12228元，南雄市万通资产管理有限公司负担1827元。康雄峰已预交二审案件受理费14055元，本院退回1827元；南雄市万通资产管理有限公司已预交二审案件受理费2827元，本院退回1000元。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇一九年十二月二十日书记员  陈敖明