广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16420号原告：佛山颐景园置业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********办公楼，统一社会信用代码914***********626Q。法定代表人：黄斌，董事长。委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈庆鹏，北京市盈科（佛山）律师事务所律师助理。被告：伦建石，男，1977年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码441************211。原告佛山颐景园置业发展有限公司（以下简称颐景园公司）与被告伦建石商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于同年12月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨小明到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年11月10日签订的《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》，被告协助原告办理前述合同注销手续，并将佛山市南海区*************************（以下简称涉讼房屋）的所有权转移登记至原告名下；2.被告将涉讼房屋返还予原告，并按照每月2376元标准支付自收楼日起（2015年10月12日）至实际返还日止的使用费；3.被告向原告支付总房价款5%的违约金26553.5元；4.被告从2016年3月24日起按照总房款531070元的日万分之一的利率计算逾期办理不动产抵押登记导致原告未能依约解除保证责任的违约金；5.被告承担原告前期律师费损失8000元、后期律师费费损失31864.2元（531070元×6%）元；6.原告对被告享有的追偿债权314546.64元及利息以及本案债权，在原告应退还给被告的房款中享有相应抵消权；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年11月10日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》，被告通过按揭贷款方式向原告购买涉讼房屋，总房款531070元。2014年11月13日，被告与中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行（以下简称工行西樵支行）签订《个人购房借款/担保合同》，后被告未按约定向银行还款，导致原告承担了保证责任。根据《补充协议》第三条第10点约定：“如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供阶段性借款担保的，则买受人在该担保期间对银行的违约视同对出卖人的违约。在出卖人的该阶段性担保责任解除前，如买受人对银行构成违约（包括买受人不按时归还银行按揭款项、买受人所购房屋被司法机关查封等），出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付总房价款5%的违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括税务损失及追偿所支出的各项费用）。出卖人有权从买受人已支付的房价款中代为扣除支付银行的借款本息、罚金、违约金及其他各项应由买受人承担的费用，剩余款项退还买受人。如果出卖人承担保证责任后，未解除《商品房买卖合同》及收回该商品房的，则有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按《商品房买卖合同》总房价款5%向出卖人支付违约金。”第七条第2点约定：“买受人承诺在领取出卖人按照主合同第十五条及本补充协议约定交付的权属证书后30日内完成所购商品房的产权转移登记及相应的不动产抵押登记。如因买受人的原因导致出卖人为买受人贷款而设立的任何形式的担保未能在前述约定的抵押登记日届满时解除的，买受人应按日向出卖人支付主合同总房款万分之一的违约金”。被告的行为已构成违约，原告有权依照合同约定依法追究其违约责任，故起诉。被告没有答辩。原告向本院提交了如下证据：1.《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》原件各1份，用以证明原、被告存在合同关系，双方应依照合同约定履行义务。2.《房屋交接表》原件1份，用以证明被告已经在2015年10月11日完成涉讼房屋的收楼手续，原告已经交房。3.（2019）粤06民终2542号民事判决书复印件1份，用以证明被告违反《补充协议》第三条第10点、第七条第2点，原告有权单方解除合同并追究被告违约责任，并且判决确定原告有权在承担保证责任后向被告追偿。4.《佛山市南海区国土城建和水务局关于发布南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件复印件1份、《佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件复印件1份，用以证明2017、2018年相应地段的住宅租金标准为23元/平方米/月，原告可以参照此标准计算房屋占有使用费。5.收款证明原件1份，用以证明原告为被告对银行的债务承担了担保责任，代其支付了贷款本金、罚息及诉讼费用，总额为314546.64元。6.《民事委托代理合同》原件1份、发票原件1份，用以证明原告在工行西樵支行诉伦建石、颐景园公司一案中的律师费损失8000元，后期收费总房款的6%，即31864.2元。7.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件2份，用以证明被告于2016年3月23日办理不动产登记，被告没有及时按照补充协议第七条第二点的约定办理不动产抵押登记，应根据该条约定承担违约责任。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院对其真实性均予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2014年8月11日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201********602），约定：原告将涉讼房屋以总价531070元售予被告；首期款161070元于2014年8月26日前支付，余款370000元被告应于2014年8月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；原告应于2015年10月30日将已经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的涉讼房屋交付被告使用；被告逾期付款超过90日后，原告有权主张解除合同，被告应按累计应付款的4%向原告支付违约金；原告逾期交付涉讼房屋超过90日后，被告有权主张解除合同，原告应自被告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的4%向被告支付违约金；原告应当在涉讼房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。同日，原、被告还签订《补充协议》，对前述《广东省商品房买卖合同》补充约定：如被告采用银行贷款方式支付房款，并由原告提供阶段性借款担保的，则被告在该担保期间对银行的违约视同对原告的违约；在原告的阶段性担保责任解除前，如被告对银行构成违约（包括被告不按时归还银行按揭款项、原告所购房屋被司法机关查封等），原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当向原告支付总房价款5%的违约金，同时赔偿原告的全部损失（包括税务损失及追偿所支出的各项费用）；原告有权从被告已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚金、违约金及其他各项应由被告承担的费用，剩余款项退还被告；如果原告承担保证责任后，未解除《广东省商品房买卖合同》及收回该商品房的，则有权直接向被告追偿全部损失，且被告还应另按《广东省商品房买卖合同》总房价款5%向原告支付违约金；被告承诺在领取原告约定交付的权属证书后30日内完成所购商品房的产权转移登记及相应的不动产抵押登记，如因被告原因导致原告为被告贷款而设立的任何形式的担保未能在前述约定的抵押登记日届满时解除的，被告应按日向原告支付总房款万分之一的违约金。2014年11月13日，工行西樵支行与伦建石签订编号为A：房字佛山分行西樵支行2014年327号的《个人购房借款/担保合同》，约定工行西樵支行向伦建石发放贷款370000元用于购买涉讼房屋，伦建石自愿以所购涉讼房屋作为抵押。2014年11月14日，涉讼房屋办理抵押预告登记，登记抵押权人为工行西樵支行，不动产登记证明号为0200239201。2015年10月11日，颐景园公司将涉讼房屋交付伦建石使用。2015年10月15日，佛山市住房和城乡建设管理局核发包括涉讼房屋在内多套房屋的《房屋初始登记清单》。2016年3月2日，伦建石到颐景园公司处签收了涉讼房屋办证资料（包括购房合同、两证合一申请、房屋平面图、房间明细表、确权交易手续费、开发商委托书、委托人身份证、自办证证明、土地登记信息卡）。2016年3月21日，涉讼房屋对应土地使用权办理使用权登记，登记权利人为伦建石，权利证号为国用（2016）0500807。2016年3月23日，涉讼房屋办理房产证，登记权利人为伦建石，房屋建筑面积为87.9平方米，房屋套内建筑面积为67.74平方米，权利证号为0200641495。2018年7月2日，本院受理工行西樵支行诉伦建石、颐景园公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605民初11476号。2018年8月6日，颐景园公司（甲方）与北京市盈科（佛山）律师事务所（乙方）签订《民事诉讼代理合同》，约定：甲方委托乙方作为其代理人，代理工行西樵支行诉颐景园公司、伦建石金融借款合同纠纷一案相关的一审、二审、执行等全部法律程序；本案律师费打包收取，甲方向乙方预先支前期律师费8000元，若乙方最终达成解除商品房买卖合同并回收商品房的或促成法院支持银行主张的商品房优先受偿权的，按照甲方与伦建石签订的《广东省商品房买卖合同》合同总价款的6%支付后期律师费（前期律师费8000元相应予以扣减）；若乙方没有达成上述条件的，甲方仅需支付8000元律师费，除此之外，没有其他任何费用；前期律师费在合同签订之日起十五个工作日内支付完毕，后期律师费在条件成就之后十五个工作日内支付；乙方在收到款项当日出具律师服务费发票。2018年8月9日，北京市盈科（佛山）律师事务所开具发票，确认收到颐景园公司支付的法律代理费8000元。2018年9月21日，本院依法作出（2018）粤0605民初11476号民事判决，判令：一、伦建石应于本判决发生法律效力之日起十日内归还编号A：房字佛山分行西樵支行2014年327号的《个人购房借款/担保合同》项下暂计至2018年8月1日的贷款本金279994.49元，利息、复利及罚息合计11498.29元，并从2018年8月2日起至实际清偿日止按中国人民银行同期五年期以上贷款利率上浮5%再上浮50%以本金及未付利息（不包括复利、罚息）计算的罚息给工行西樵支行;二、颐景园公司对伦建石的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回工行西樵支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2806.44元、财产保全费1957.62元，合计4764.06元（工行西樵支行已预交），由颐景园公司、伦建石按判项的责任方式负担，经工行西樵支行同意，颐景园公司、伦建石应于给付上述款项时一并支付给原告，本院不另收取。因不服上诉判决，颐景园公司提起上诉，佛山市中级人民法院以（2019）粤06民终2542号案受理，并于2019年4月15日作出（2019）粤06民终2542号民事判决，判令：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11476号民事判决第一项及一审诉讼费用分担部分；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11476号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11476号民事判决第二项为：颐景园公司对伦建石的上述第一项债务承担连带清偿责任，在承担连带保证责任后有权向伦建石追偿；四、驳回工行西樵支行的其他诉讼请求。2019年5月22日，颐景园公司向工行西樵支行转账支付了314546.64元，以清偿伦建石欠工行西樵支行的逾期贷款本金和利息、诉讼费用，其中本金279994.49元、利息29850.31元、诉讼费用4764.06元。2019年7月12日，颐景园公司提起本案诉讼。诉讼中，颐景园公司确认伦建石已支付完毕涉讼房屋的购房款531070元。另查明，涉讼房屋对应的土地使用权从2017年9月30日开始陆续被本院、禅城区人民法院、顺德区人民法院以多案办理查封、轮候查封手续；涉讼房屋的所有权从2017年8月14日起陆续被本院、禅城区人民法院、高要市人民法院、顺德区人民法院以多案办理查封、轮候查封手续。再查明，根据佛山市南海区国土城建和水务局发布的房屋租赁市场指导租金标准，涉讼房屋所在地段住宅小区（电梯）二居室的租金标准为每月23元/平方米。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。经审查，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》约定，在被告未能履行其向银行应尽的义务而导致原告作为担保责任人承担担保责任的，原告有权解除合同并要求被告向其支付总房价款5%的违约金。但经查，被告在本案中已经支付完毕全部购房款，履行了《广东省商品房买卖合同》约定的付款义务，原告也已将涉讼房屋交付被告使用，且涉讼房屋已经办理不动产权登记，登记所有权人为被告。因此，双方基于《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》建立的商品房买卖合同关系项下的权利义务已经履行完毕，原告在此情况下再主张解除合同没有依据。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。原告在被告已经支付全部购房款的情况下，无权再单方解除合同，并要求原告返还涉讼房屋，否则，不仅会造成双方权利义务的严重失衡，还会损害被告的其他债权人的合法权益。因此，原告诉请本院解除《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》、被告协助办理前述合同的注销手续、配合办理涉讼房屋所有权转移登记至原告名下均理据不足，本院均不予支持。因被告无需返还涉讼房屋予原告，原告诉请被告计付从收楼之日起至实际返还房屋之日止的使用费亦没有依据，本院亦不予支持。因原告无权解除《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》，故被告根据该合同支付的购房款不应用于抵扣相应的欠款，原告的该项诉请理据不足，本院不予支持。根据双方约定，被告应于原告处领取办理权属证书的相关材料后30日内完成办理涉讼房屋的产权转移登记及相应的不动产抵押登记手续，但事实上被告从2016年3月21日办妥涉讼房屋对应土地使用权登记、2016年3月23日办妥涉讼房屋所有权登记之后，一直未办理涉讼房屋的抵押登记手续，且违反其与工行西樵支行的签订的《个人购房借款/担保合同》约定的还款义务，导致工行西樵支行起诉，且原告承担了保证责任，对此，被告构成了违约，应承担相应的违约责任。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，核定被告就其上述违约行为应承担的违约责任包括：1.返还原告因履行保证责任而支出的代偿款本息，其中代偿款为314546.64元，因原告实际于2019年5月22日代偿该款项予工行西樵支行，故原告诉请被告以314546.44元为本金从2019年5月23日起至实际还清之日止按年利率6%计付利息合法合理，被告未到庭提出异议，本院予以支持。2.赔偿原告因该诉讼支出的律师费8000元。因被告未办理涉讼房屋的抵押登记手续，且违反其与工行西樵支行的签订的《个人购房借款/担保合同》约定的还款义务，导致工行西樵支行起诉，原告为应诉聘请律师而支出的费用属于被告违约行为造成的直接损失，且8000元的律师费用亦在合理范围，故本院根据原告诉请，判令被告赔偿原告律师费损失8000元。因原告未举证证明本案事实符合后期律师费支付的条件且其已经支付该项律师费，故本院对原告诉请被告承担后期律师费31864.2元不予支持。3.支付因未及时办理涉讼房屋的抵押登记，并导致原告承担了保证责任的违约金26553.5元。根据《补充协议》的约定，原告诉请被告按总购房款的5%计付违约金26553.5元（531070×5%）理据充分，本院予以支持。因被告未及时办理涉讼房屋的抵押登记，导致原告的保证责任未能解除，直接的后果便是导致原告承担了保证责任。而原告承担保证责任产生的垫付款项本息损失、律师费损失，本院已支持原告追偿，被告相应违约行为，亦已通过本项违约金的计付进行否定性评价，现原告并未举证证明其因被告的违约行为造成的损失超出以上核定，故原告诉请被告按日以总购房款的万分之一的标准计付逾期办理不动产抵押登记导致原告未能依约解除保证责任的违约金理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告伦建石应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告佛山颐景园置业发展有限公司承担保证责任代付的款项314546.64元及以该款为本金，从2019年5月23日起至实际清偿之日止按年利率6%的标准计付利息予原告佛山颐景园置业发展有限公司；被告伦建石应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费8000元予原告佛山颐景园置业发展有限公司；被告伦建石应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金26553.5元予原告佛山颐景园置业发展有限公司；驳回原告佛山颐景园置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费9303.44元（原告已预交），由原告负担2766.94元，由被告负担6536.50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇一九年十二月二十八日书 记 员  许晓璇