山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初5513号 原告：李养瑞，男，1989年12月2日出生，汉族，农民。住嘉祥县。 被告：山东盛隆置业有限公司，住所地嘉祥县武城路路西盛隆大厦5楼501室。 法定代表人：姚青波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：董鹏（系该公司职工），男，1988年5月7日出生，汉族，农民。住嘉祥县。 委托诉讼代理人：汪提，山东恒正律师事务所律师。 原告李养瑞与被告山东盛隆置业有限公司(以下简称盛隆公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告李养瑞、被告盛隆公司委托诉讼代理人董鹏、汪提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李养瑞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告逾期交房违约金11,272.79元（从合同约定次日2018年7月29日起至2019年3月11日完成交付之日止，即498,796元×226天×0.0001=11,272.79元）；2.请求判令被告返还原告二级管网建设费4,826元；3.请求判令被告赔偿原告逾期办理房屋所有权证违约金暂定5,237.36元（从合同约定次日2019年7月24日至起诉之日2019年11月8日，即498,796元×107天×0.0001=5,337.12元），从2019年11月9日起至取得房屋所有权证之日止，按照合同约定按照498,796元×0.0001=49.88元/天计算逾期办证违约金；4.请求判令被告协助原告办理房屋所有权证。事实和理由：原告于2017年3月初购买被告盛隆公司的商品房，于2017年3月21日通过银行转账的形式转给冯勋召部分首付款拾万元，在2017年4月22日转给冯勋召储藏室定金1,000元，并于当日与被告签订了《上海花园储藏室/车库认购协议书》。2017年4月24日，通过银行转账给冯勋召，补齐剩余储藏室款项53,614元。由于被告手续不全，原告与被告之间无法签订商品房买卖合同或者房屋认购协议书，直到2018年被告取得《嘉预字2018第005》号预售许可证，双方才于2018年2月11日签订了《上海花园房屋认购协议书》，原告补齐剩余首付款。于2018年6月15日双方签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，双方约定了交房期限、房屋面积、违约责任、争议解决方式等内容。在2019年3月初，被告通知原告交房，从买房到“交房”经过两年多的时间，原告身心疲惫，无奈在2019年3月11日领了钥匙，并交纳了二级管网费4,826元。原告要求被告提供相应的书面证明，被告拒不提供，并告知原告：要是不要钥匙，可以等着验收合格以后再领。长达两年之久，原告已无力等待，故按照被告的要求交纳了费用，原告通过“阳光信访”反映了该问题，建设局书面告之原告改造地下车库并不是免责事由，并建议原告向法院起诉。故诉至贵院。 诉讼过程中，原告撤回对冯勋召的起诉。 被告盛隆公司辩称，认可原告主张的双方于2017年4月22日与被告签订了《上海花园储藏室/车库认购协议书》，于2018年被告取得《嘉预字2018第005》号预售许可证属实，双方于2018年2月11日签订了《上海花园房屋认购协议书》，于2018年6月15日签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，于2019年3月初通知原告交房，于2019年3月10日将商品房交付原告和收到原告的房款498,796元、储藏室款54,614元及收取初装费4,826元的事实。并认为，第一、原告所述交房时间为2019年3月11日与事实不符，被告于2019年3月10日即将房屋交付原告并签署交房通知领取表。原告主张违约金起算时间于合同约定不符，合同第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起”，且合同中约定的违约金计算基数是“买受人已交付房价款”而非房屋总房价款，原告应证明其已经按照合同约定的日期和金额支付房款，李养瑞住房公积金贷款34万元于2018年8月20日才支付，原告诉求该34万元自2018年7月28日计算违约金与合同约定不符。第二、被告不应支付原告违约金。（一）原告违约在前，合同约定2018年7月28日交房，但截至2018年7月28日原告仍欠付34万元房款未向盛隆公司交付，该34万元房款迟至2018年8月20日才交付，超出合同约定的该34万元房款交付时限2018年7月15日，逾期36天。原告违约在前不仅未承担自身违约责任，反以盛隆公司违约诉求违约金没有事实和法律依据。由此看出，原定的2018年7月28日交付房屋的约定已经失效无法履行，其原因应由原告承担相应责任，原约定交付房屋时间已经失效，原被告未约定新的房屋交付时间，因此，原告诉求违约金的时间起算点没有事实和法律依据。（二）商品房买卖合同第八条交付期限中明确约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买收入的；2、因行政行为和不可抗力自然因素引起的延期交付；3、其它情况详见合同补充协议第六条；合同补充协议第六条中明确约定了出卖人不承担逾期交房违约责任的各种情形，包括不可抗力、停水停电、自然因素、技术问题、政府行政行为、买受人未付清款项等情形。（三）本案中造成延期交房的原因详述如下：1、政府行政行为：①涉案房屋建设施工期间因政府通知责令停止施工以及政府责令建材生产行业停止生产造成建材供应期延长所导致的涉案房屋无法施工共计110天；②2018年6月，因上合组织峰会，政府责令停止施工20天；③2018年中高考期间，政府责令停止施工7天；④两会召开期间，政府责令停止施工20天；上述因政府行政行为导致无法施工共计157天，根据商品房买卖合同第八条和合同补充协议第六条的约定，因政府行政行为导致无法施工157天引起的延期交付应当予以延期；2、自然因素：涉案房屋建设施工期间因遭遇大雨、大雪、大风等恶劣天气，加之冬季持续低温无法施工，造成无法施工共计25天，根据商品房买卖合同第八条和合同补充协议第六条的约定，出卖人可以据实予以延期交付房屋；3、设计变更和施工变更：因小区临时加装太阳能，导致施工延误63天（自2018年7月2日至2018年9月3日），根据合同补充协议第六条的约定，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交房的违约责任；第三、被告不应返还原告暖气初装费。商品房买卖合同第十四条第3项供暖中明确约定：“开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理”。依照合同约定该暖气初装费应由原告承担。第四、原告诉求答辩人赔偿其逾期办理房屋所有权证违约金没有任何事实和法律依据，请求人民法院查明案件事实依法驳回原告诉讼请求。合同第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款明确载明系商品房交付使用后360日内，而非原告所主张的合同约定交房时间后360日内。第五、原告李养瑞逾期交付房款构成违约，应当依照合同约定向答辩人承担违约责任。商品房买卖合同第六条第3项明确约定：“买受人选择公积金贷款，总房款498,796元，买受人支付首期房价款158,796元，余款340,000元向贷款机构申请贷款支付，并于自签合同之日起30日内支付”。该商品房买卖合同签订于2018年6月15日，李养瑞应于2018年7月15日前支付该340,000元房款，但该340,000元房款迟至2018年8月20日方才支付，李养瑞逾期36天支付房款明显违反了合同约定，构成违约。商品房买卖合同第七条第2项明确约定：“逾期超过30天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。依照合同该项约定，被告有权解除商品房买卖合同。即使被告同意合同继续履行，李养瑞也应按照合同约定按日万分之三的标准向被告支付逾期应付款34万元逾期36天付款的违约金。综上所述，原告诉求没有事实和法律依据，且原告自身构成违约依照合同约定应当承担违约责任，请求人民法院查明案件事实后，依法驳回原告的各项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年4月22日，原告李养瑞向被告盛隆公司交纳储藏室款1,000元。2017年4月24日，原告与被告签订了《上海花园储藏室/车库认购协议书》，并交储藏室款5,364元。2018年2月11日，原告与被告签订上海花园房屋认购协议书，并交纳首付款158,796元。2018年6月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告盛隆公司开发的上海花园7号楼2单元101号房，总价款498,796元整。合同第六条约定，买受人选择公积金贷款，该商品房总房价款498,796元，买受人应当于2018年6月25日前支付首期房价款158,796元，余款340,000元申请贷款支付，并于签合同之日起30日内支付。合同第八条约定，出卖人应当在2018年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因行政行为和不可抗力自然因素引起的延期交付；3、其它情况详见交房的违约责任。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并于城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；（开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理）；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接；（开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理）；5、电话通信：交付时线路敷设到户；有线电视：交付时线路敷设到户；宽带网络：交付时线路敷设到户：（开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理）。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、以上1、2、3、4、5项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。2、如遇本合同第八条第二款所规定的特殊情形（如遇不可抗力），出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。3、非由出卖人负责实施的建筑区域外的市政大配套未建成或未投入运行，导致小区配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约，并由买受人自行向有关责任单位主张权利。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。等等。合同签订后，原告按约定办理了公积金贷款手续，并签订了贷款合同。2018年8月20日，被告收到公积金贷款340,000元。2019年1月30日，勘察、设计、施工、监理、建设单位对上海花园7号楼进行竣工验收。2019年3月10日，原告领取了交房通知书。2019年3月11日，原告向被告交储藏室补款49元，初装费4,826元，被告将涉案房屋交付原告。 另查明，涉案商品房买卖合同订立后至涉案工程验收合格之日止,政府相关部门发布了启动环境空气污染应急响应橙色预警约12次、黄色预警约2次。2018年11月14日，嘉祥县住房和城乡规划建设局发布的《嘉祥县建筑工地重污染天气应急预案》中，将重污染天气预警分为4个级别，由轻到重依次为蓝色预警、黄色预警、橙色预警、红色预警。黄色预警是指：预测ＡＱＩ日均值＞200将持续2天及以上，且未达到高级别预警条件。橙色预警是指：预测ＡＱＩ日均值＞200将持续3天及以上，且预测ＡＱＩ日均值＞300，且未达到高级别预警条件。红色预警是指：预测ＡＱＩ日均值>200将持续4天及以上，且预测ＡＱＩ日均值＞300将持续2天及以上，或预测ＡＱＩ日均值达到500。同时根据预警级别规定了不同的应急措施。黄色预警时，加强施工工地扬尘管理，督促施工单位停止可能产生大量扬尘的土石方作业；橙色预警时，停止所有建筑、道路的施工作业；红色预警时，停止所有建筑、道路的施工作业。 上述事实，有商品房买卖合同、收据、上海花园认购协议书、上海花园储藏室/车库认购协议书、竣工验收意见表、政府相关部门文件、通知、支付凭证、交房通知领取表等证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案争执的焦点为：一、被告是否应当承担逾期交房的违约责任；二、被告是否应当承担逾期办理房产证的违约责任；三、原告要求被告返还管网费是否合理；四、原告要求被告协助办理房屋权属证的问题。 一、关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的；不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《商品房销售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定的付款方式履行了支付房款的义务，被告也应按照合同约定履行自己的交房义务，但被告未按合同的约定于2018年7月28日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，其行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。故原告关于要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。但鉴于双方在签订涉案合同后政府治理重污染天气等客观因素的存在，本院根据被告提供的政府相关部门发布的污染天气应急响应的文件、通知及合同约定，酌情扣除逾期交房的天数40天。因此，根据查明的事实和原告的诉请及合同约定，其逾期交房违约金数额应为9,227.73元，即185天（从2018年7月29日起至2019年3月11日止－40天）×498,796元×0.01%。 二、关于被告是否应当承担逾期办理房产证的违约责任的问题。涉案合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。产权登记由原告到产权登记机关办理房屋所有权证。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证，被告应当赔偿原告损失或支付违约金。本案原告于2019年3月11日接收涉案房屋，至起诉之日即2019年11月8日止，计242日，未超过360日，不符合合同约定的支付逾期办证违约金的条件，故原告关于要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于原告要求被告返还管网建设费的问题。合同第十四条约定，供热管网、燃气管网连接、电话通信、有线电视、宽带网络的开户费、初装费及相关材料费、手续费等由买受人自理。本案原告按照合同约定已向被告缴纳了管网建设费，但其原告主张迫于无奈，并非自愿承担该款，因其未提供相关证据证明合同中的该约定和被告收取该费用的行为违反法律、法规的强制性规定，且亦是通过自身行为对其权利进行了处分，因此，该主张，本院不予采信。故原告关于要求被告返还管网费的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于原告要求被告协助办理房屋权属证的问题。涉案合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。产权登记由原告到产权登记机关办理房屋所有权证。本案原告于2019年3月11日接收被告交付的涉案房屋，至今尚未满360日，其要求被告协助其办理房屋所有权证的条件未成就，故原告关于要求被告协助办理房屋所有权证的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。权利人待条件成就后，被告且怠于协助时，可另行主张。原告在诉讼中自愿撤回对冯勋召的起诉，系对其民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予准许。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告山东盛隆置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李养瑞逾期交房违约金9,227.73元。 二、驳回原告李养瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费434元，减半收取计217元，由原告李养瑞负担144元，被告山东盛隆置业有限公司负担73元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  李继刚 二〇一九年十二月二十四日 书记员  张亚男