甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初649号原告张国稳，委托诉讼代理人：郭军锋，被告：兰州高科新元房地产开发有限公司，法定代表人：李剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨建平，委托诉讼代理人：李雨欣，原告张国稳与兰州高科新元房地产开发有限公司（以下简称新元公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条之规定将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。张国稳委托诉讼代理人郭军锋、新元公司委托诉讼代理人杨建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国稳向本院提出诉讼请求：1、依法判令新元公司对位于“红星国际广场”4幢121号商铺（以下简称121号商铺）安装天然气管道及设施并向天然气公司申报开通，费用由新元公司承担；2、依法判令新元公司开通121号商铺的烟道;3、依法判令新元公司支付违约金152,842.05元；4、诉讼费由新元公司承担。诉讼过程中，张国稳又将第三项诉讼请求变更为迟延交付商铺违约金95,811.43元、逾期办理产权证的违约金42,582.86元。事实与理由：其与新元公司签订的商品房买卖合同约定:由其购买新元公司开发建设的“红星国际广场”营业用房一间。约定于2014年10月30日前，新元公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格、取得交付使用批准文件，以及符合合同约定交付条件的商铺予以交付。但在新元公司交付时，案涉商铺尚存在天然气未安装到户，烟道未开通的问题，致其购买的商铺无法出租使用。同时，新元公司存在迟延交付商铺及未依约定期限办理产权证的违约行为，给其合法权益造成严重损害，应依法承担支付违约金的责任。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。新元公司辩称，安装到位案涉商铺天然气管道及设施的义务并非其司的合同义务，且依相关法律规定该义务的履行需有资质的专业公司予以完成，天然气安装完成后应由用户自行与天然气经营者签订供用气合同并申报开通而使用天然气。双方签订的合同中约定的“燃气：入户表到指定位置”是指合同中对房屋装饰、设备标准的承诺，是仅为买受人提供日常生活使用天然气的约定，而非天然气管道及设施的安装以及开通使用的承诺。故张国稳的该项诉讼请求无合同约定和法律依据。张国稳诉请开通烟道并非合同约定的其公司义务，故其该项请求无事实依据。另，其公司不存在迟延交付商铺的违约行为，因在2014年11月18日，案涉商铺竣工验收合格后，其公司即通知张国稳接收商铺，但张国稳迟至2015年7月12日才接受案涉商铺，办理交接手续，该迟延交付商铺的责任在张国稳，故非其公司不承担迟延交付的违约金。关于迟延办理产权证的问题，因双方未约定办理的具体期限，其公司已将办理产权证的相关资料提交产权登记机关，并已完成了相关测绘工作，何时取得产权证取决于产权登记机关，非其公司的意志能够决定的事项。综上，请求人民法院依法驳回张国稳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及辩称理由依法提交了证据，庭审时当事人进行了质证。对张国稳与新元公司均提供的证据商品房买卖合同、补充协议书，因该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实新元公司是否违约具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。对张国稳提交的证据，本院认定如下：1、购房发票。张国稳拟证明案涉商铺购房款已依约付清。新元公司对其真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。2、案涉商铺外围环境照片、入住物品领取签收记录、入住资料领取签收记录、案涉项目客服部关于“红星国际广场玫瑰天街一期”3、4号楼业主减免物业管理费用申请报告、新元公司回复函。张国稳拟证明案涉商铺交付迟延，且责任在新元公司。新元公司对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为，其公司于2014年11月就通知各业户收房，不存在迟延交房的事实。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉商铺是否存在迟延交付、案涉商铺是否符合合同约定的交付条件具有关联性，本院予以采信。3、商铺租赁补充协议。张国稳以该证据拟证明2016年4月，案涉商铺尚未达到使用条件，新元公司给其造成的损失应以租金损失作为计算依据。新元公司对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可。本院认为，该证据系张国稳接受案涉商铺后与他人签订的租赁协议，该证据与本案待证事实案涉商铺在2016年5月前能否正常使用存在关联性，综合全案其他证据可以确认其符合证据的真实性、合法性，故本院予以采信。4、2016年6月22日谈判记录。张国稳拟证明案涉商铺业主因新元公司迟延交房、未完成天然气管道、烟道等问题，在高新区房管局的协调下，与新元公司协商处理问题的记录。新元公司对该证据不予认可。本院认为，该证据内容完整，有参会代表人员的签字，故符合证据的真实性、合法性，本案待证事实新元公司是否构成违约具有关联性，本院予以采信。对新元公司提交的证据，本院认定如下：1、竣工验收备案表。新元公司以该证据拟证明“红星国际广场玫瑰天街一期”3、4号楼已于2014年11月15日完成了竣工验收，具备交付条件。张国稳对该证据的真实性、合法性无异议，但质证认为2014年11月15日“红星国际广场玫瑰天街一期”3、4号楼尚在施工，实际不具备交付条件。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，能够证明案涉商业项目已竣工验收，并在2015年2月完成了工程竣工备案手续，本院予以采信。2、甘肃中石油昆仑燃气有限公司（以下简称昆仑公司）对新元公司关于兰州高新区红星美凯龙玫瑰天街商铺安装天然气的回复、新元公司向商铺业主关于红星国际广场玫瑰天街商铺天然气安装事宜的告知书。新元公司以该组证据拟证明案涉商铺天然气尚未安装入户的责任不在其公司，而在于商铺业主未提交昆仑公司所需营业执照等材料所致。张国稳对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为因新元公司未安装天然气主管道，致天然气无法入户，并非该复函中所说条件未具备无法安装天然气。本院认为，该组证据可以证明新元公司为天然气如何安装的问题以及尚未安装时如何解决争议提出过处理方案，与本案待证事实双方间存在天然气未能安装之争议具有关联性，本院予以采信。3、入住资料领取签收记录、消防责任安全书。新元公司以该组证据拟证明其公司已依约交付了商铺，不存在迟延交付的事实。张国稳对其真实性、合法性均无异议，但质证认为新元公司交付房屋存在迟延。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉商铺何时交付具有关联性，本院予以采信。4、2017年2月21日房屋面积测绘结果公示表、新元公司张贴该公示表的照片。新元公司以该组证据拟证明案涉商铺产权证正在办理之中，其公司已依约完成了办理产权证交件的义务。张国稳对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为新元公司迟延交付了办证所需资料，致产权证至今尚未办理。本院认为，该组证据可以证明新元公司履行了交件的义务，与本案待证事实产权证是否迟延办理具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月23日，张国稳与新元公司签订了商品房买卖合同及其附件、补充协议。双方约定：张国稳购买新元公司开发建设的坐落于兰州市高新区雁滩新区“红星国际广场”建筑层高地上4层，第4幢121号框架结构营业用房，建筑面积38.15平方米，套内建筑面积37平方米。双方关于面积约定：商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按补充协议的约定办理。关于价款及支付方式：双方约定每平方米售价33,220.10元，总购房款1,267,347元。买受人需按以下方式向出卖人支付楼款，买受人须于签订本合同当日向出卖人支付总房款的50%即637,347元作为首期款，并于签订本合同3日内通过银行按揭贷款方式向出卖人支付总房款的50%即630,000元。双方还约定了买受人逾期付款的违约责任。关于交房的条件及出卖人逾期交房的违约责任，双方约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同附件三及补充协议约定条件的商铺交付买受人。出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房，买受人不退房，自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至符合本合同约定的交房条件之日止，出卖人向买受人按日支付已付房款万分之三的违约金，该违约金总额以总房款的10%为限。交房手续的办理：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人关于装饰、设备标准的承诺及双方关于违反该条款违约责任的约定：出卖人交付的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定的附件三的内容，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人维修。合同附件三的内容有10项，其中第6项本案争议有关：厨房：无，第10项：商铺交付时，应达到电话、宽带线路到户，用户自行开通；设独立的电表、水表；给水：自来水安装到点；排水：按设计图到位；燃气：入户表到指定位置；供暖：散热片出卖人有权以同等档次的材料设备替代以上各项交付标准。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以该商品房设计图纸为准，图纸中载明的供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件，图纸中载明的电话、有线电视、供暖设施在买受人自行向相关单位办理开通手续后按相关单位规定时间达到使用条件；如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、如因出卖人原因造成的，从买受人实际收房之日起至实际达到使用条件之日止由出卖人按每日10元的标准赔偿损失；2、因相关部门、单位或者不可力原因导致开通延误的，据实予以延期，出卖人不承担责任；3、因买受人原因造成相关部门、单位不为买受人办理开通手续的，由买受人自行承担责任。双方签订的补充协议中关于如何交房约定的主要内容为：除合同约定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交房日期后二个月内安排买受人收房，安排买受人收房期限不视为延期交房。如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况；（3）执行国家或者项目所在地政府有关法律、法规、规章、政策的变化引起的工期延误；（4）政府相关职能部门自身发证迟延的；（5）政府重大行为及庆典活动要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时（审批）、能源使用限制、规划调整等行为。前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定，亦适用合同中关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺的约定。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列情形处理：买受人不同意退房，自本合同及补充协议约定办证期限届满之日的第二天起，至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，该违约金总额以总房款的10%为限。补充协议关于对配套设施及公共部位建设的约定：本合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。上述商品房买卖合同及其补充协议成立后，张国稳依约交付了购房首付款637,347元，并通过银行按揭贷款方式向新元公司支付总房款的50%即630,000元。有新元公司向张国稳出具的购房发票在案佐证。2014年11月15日至23日，新元公司集中向业主办理交房手续，此时，拟交付的案涉商铺尚存在道路未铺设等工程尚未完成施工的情形，3、4号楼整体外部环境内未达到交房标准等问题。在此情况下，对已约接受商铺的业主，新元公司免收了2014年10月30日至2015年3月1日的物业费。该期限届满时，仍存在以下问题：因消防管道多处冻裂致供水系统不通；内外街道施工尚未完成，对业主的装修及营业造成影响；3、4号楼房屋室内需维修、整改的内容较多，工程部尚未完成维修、整改工作。鉴于此种情形，案涉工程项目客服部请求减免2015年3月1日至7月30日的物业费并予以减免。2015年7月12日，张国稳接受了新元公司的交房请求，接受了案涉商铺，并办理了入住手续。由于张国稳接受的商铺因新元公司的外围施工影响其对外招租，2016年3月21日，新元公司向张国稳复函称：“现应业主要求在2016年3月21日完成门前清理，在4号楼120、121号铺面上方搭建安全防护网于3月22日前完成避免施工落物，保证下方的通道畅通，不影响其正常营业，预计外立面施工截止到4月（份）中旬完工，在此期间若因施工落物导致的人身损伤，由我司兰州高科新元房地产开发有限公司全权负责”。同年4月23日，张国稳及樊永丽与案外人贺利斌签订商铺租赁补充协议。双方约定：贺利斌承租樊永丽、张国稳120、121号商铺，每月租金12,000元，因开发商施工原因，免收4月份的房租。贺利斌应于4月28日前付清5月至9月的租金60,000元。另查明：2016年8月16日，昆仑公司向新元公司就关于兰州高新区红星美凯龙玫瑰天街商铺安装天然气的回复函称：“兰州高科新元房地产开发有限公司：贵公司关于兰州高新区红星美凯龙玫瑰天街商铺安装天然气的函已收悉，现将具体情况答复如下：一、贵公司申请安装的是商铺天然气，属公福用户，按照我公司的规定，必须提供以下资料后我公司方可受理贵公司安装天然气的申请。1、《营业执照》复印件1份（需加盖单位公章）；2、《房屋产权证》或《购房合同》复印件1份。二、因天然气是易燃易爆气体，为了安全合理使用天然气，减少燃气安全事故的发生，恳请贵公司尽快提供每家商铺的《营业执照》和真实的用气需求，以便贵公司红星美凯龙玫瑰天街商铺的燃气项目顺利实施”。新元公司接到该公函后，于次日将该公函的要求以告知书的方式通知了各商铺业主，并同意依约给予每户业主每日10元的补偿。另，2017年2月21日，新元公司将案涉4号楼商铺的面积测绘结果予以公示，告知各业主如对该测绘结果有异议，可持购房合同、身份证到兰州市房地产交易大厦12楼1213室送交书面异议材料。由于案涉商铺存在产权证尚未办理、燃气尚未入户等问题，新元公司对已交房的业主继2015年3月之后免收物业费至2015年7月31日。因业主对新元公司提出的争议遂酿成纠纷。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉商铺燃气入户及烟道的开通是否系新元公司的义务；2、新元公司迟延交房的行为及案涉商铺产权登记尚未完成是否构成违约，双方约定的违约金是否约定过高。一、案涉商铺燃气入户及烟道的开通是否系新元公司的义务物权法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本条规定了业主建筑物区分所有权的内容及归属。实践中，依本条的立法原意及行政法规的相关规定，开发商建设的小区内的绿地、道路、物业服务用房及其他公共场所和公用设施属小区共有物业中的共有配套设施，是购买小区住宅和营业性用房的业主实现对住宅居住和营业性用房经营不可缺少的条件，依法必须配套修建，且其建设费用一般已摊进住房和营业性用房的销售价格。该条中的其他公共场所和公用设施通常包括整个小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等。就本案而言，张国稳与新元公司签订的商品房买卖合同及补充协议，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。双方均应依约履行义务，张国稳依约支付了购房款，新元公司应依约开发建设合同项下的“红星国际广场”项目中的建筑层高地上4层、第4幢框架结构营业性用房。除此之外，新元公司还应依双方的约定配套修建属该项目公用设施的天然气管道并安装天然气入户表到指定位置。该项约定意味着新元公司不仅在开发建设案涉建设商用项目的过程中，应将天然气进院管网（即进入案涉小区）建设安装到位，且该进院管网还应满足该项目住宅业主（民用用户）和营业性用房业主（公福用户）对天然气流量的需求。同时，新元公司还应履行替业主向燃气公司申请从小区天然气进院管网上碰接，并将入户管网安装及天然气表安装到入户指定位置的合同义务。依天然气公司的工作流程和要求，营业性用房的业主需提交其营业执照和购房合同以及用气量方可由燃气公司完成入户天然气工程设计方案，继而进行工程预算并交底施工。本案中，新元公司已完成了进院管网的修建义务，并向案涉业主告知了燃气公司就入户工程的完成，需由业主协助完成的相关事项，但包括张国稳在内的业主未申报其用气量及未提交其营业执照，从而使燃气公司在不知用气量的情况下无法完成工程设计，进而无法作出工程预算及进行施工建设，故案涉商铺天然气未安装入户的责任不在新元公司，而在案涉业主张国稳。现有鉴于双方的约定，新元公司依然负有与各商铺业主沟通，在业主协助下替其向天然气公司申请设计、施工，完成天然气入户建设工程的义务。现因本案在审理过程中，张国稳等业主仍未提供天然气用气量、营业执照和购房合同，故张国稳主张新元公司对位于“红星国际广场”4幢121号商铺安装天然气入户管道及设施的诉讼请求，本院不予支持。关于入户管网费用的承担及天然气开通问题。摊入商品房售价的天然气管道建设成本仅指开发商对小区进院管网的建设费用，不再向业主收取，但从进院管网碰接后入户管网的建设费用（一般为碰管费、设计费、施工费、表费、点火费）应由业主承担，即开发商在交付商品房时收取的天然气初装费。开通天然气的问题，因业主系天然气用户，需其与燃气公司签订供用气合同后方可开通使用。本案中，双方在配套设施及公共部位建设的条款中约定：本合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。依此约定和交易习惯，案涉商铺的入户天然气费用应由张国稳承担，开通天然气需用户与燃气公司签订供气合同。故张国稳主张新元公司承担位于“红星国际广场”4幢121号商铺入户天然气管道建设费用及开通使用的诉讼请求本院不予支持。关于案涉商铺开通烟道的问题，因双方在合同及补充协议中约定的商铺没有厨房，这说明案涉商铺在开发建设之初的设计上没有厨房设施，亦即案涉商铺在交付使用后的物理功能不具备经营与厨房有关的相关业务，则烟道在案涉商铺中不属业主共有物业中的公共设施部分，新元公司无约定上的义务为张国稳完成，故张国稳的该项诉讼请求本院不予支持。二、新元公司迟延交房及未办理产权证的行为是否构成违约，双方约定的违约金是否约定过高合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，新元公司在合同约定的交房期限届至时，其已竣工的案涉商铺实际并未达到合同约定的交付条件，且有证据证明在其交付张国稳案涉商铺后，仍存在继续对商铺外围相关建设项目进行施工的情形，影响张国稳对商铺的正常使用，故新元公司未按合同约定的期限及合同约定的品质要求交付商铺的事实客观存在。另，新元公司在交付商铺后的360日之内未协助张国稳完成商铺产权登记，故上述新元公司的履行行为均对张国稳构成履行迟延和履行不适当的违约情形。又因双方约定的违约金并不过高，故新元公司依双方约定应承担支付违约金的责任。因新元公司交付的案涉商铺完全达到使用条件应在2016年3月，故新元公司本应依约支付2014年12月至2016年3月的违约金，但张国稳仅诉请了8个半月的违约金95,811.43元，并未超过双方约定的最高限额，故本院予以支持。另，关于逾期办证的违约金问题，新元公司虽陈述2015年年底向房地产登记机关提交了办理产权证的相关资料，但其没有证据证明，依其提交的2017年2月21日公示的测绘结果之证明，本院酌定计算违约金的截止日期为2016年年底。新元公司应支付张国稳逾期办理权属证书的违约金为1,267,347元×150天(2016年8月至2016年12月)×0.0003＝57,030元，但张国稳请求的违约金42,582.86元在该范围内，故本院予以支持。综上所述，因案涉商业地产项目天然气未安装到户的责任在于业主未履行提供用气量等先行义务，新元公司以行使先履行抗辩权为由可以不履行该合同义务。商铺烟道的修建问题双方未约定，且不属小区公用设施之范畴，非新元公司法定必须修建设施。新元公司履行案涉合同存在交付迟延及不适当履行之问题，张国稳主张相关违约金的请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、兰州高科新元房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付张国稳迟延交付商铺的违约金95,811.43元、迟延办理权属证书的违约金42,582.86元；二、驳回张国稳的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3357元，由兰州高科新元房地产开发有限公司负担(于判决生效后10日内付清张国稳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦代理审判员  黄劲松人民陪审员  王 黎二〇一七年八月二十一日书 记 员  王 英