广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2617号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区48号地4号厂房5楼503房，统一社会信用代码914××××××××××××159。法定代表人：房某1。委托代理人：胡桂芬、黄海奎，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：黎嘉兴，男，1976年12月4日出生，汉族，住肇庆市高要区×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××037。被告：伍淑珠，女，1977年9月20日出生，汉族，住肇庆市高要区×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××127。被告：黎力维，男，2005年11月13日出生，汉族，住肇庆市高要区××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××091。原告珠海葆力物业管理有限公司诉被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，于2019年4月19日作出（2019）粤1204民初988号民事裁定书，裁定移送肇庆市端州区人民法院审理。2019年5月30日，肇庆市端州区人民法院向肇庆市中级人民法院报请指定管辖。2019年8月7日肇庆市中级人民法院作出（2019）粤民辖4号民事裁定书，裁定本案由肇庆市高要区人民法院审理。之后，本院于2019年9月17日重新编号立案，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海葆力物业管理有限公司的委托代理人胡桂芬、黄海奎到庭参加了诉讼，被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维经本院合法传唤无当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海葆力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2015年1月1日至2019年3月31日止物业管理费22052.4元；2、被告支付逾期支付物业管理费违约金（按本金22052.4元从2015年1月1日起至实际付清日止。暂计至2019年3月31日止为33503.22元）；3、被告支付自2014年8月1日至2019年3月31日止的公摊电费1223.48元；4、被告支付自2015年1月1日至2019年3月31日止的公摊水费208.18元；5、被告支付原告因追讨上述费用产生的律师费3000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：《前期物业委托管理合同》肇庆市华丽置业有限公司委托原告负责管理XXX的物业管理。《商品房买卖合同》（合同编号200××××××××××334）买受人黎嘉兴、伍淑珠、黎力维为XXXB区55栋155号业主，该物业建筑面积216.20平方米。原先导与被告签订的《XXX前期限物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，该物业于每月10日前按建筑面积、自收楼起每月每平方米2元收取物业。现买受人拖欠自2015年1月1日起至2019年3月31日的物业管理费本金22052.4元；水电公摊纲1431.66元，暂计算至2019年3月31日的违约金33503.22元。以上合共56987.28元。被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黎嘉兴、伍淑珠、黎力维于2009年12月30日向肇庆市华丽置业有限公司购买位于肇庆市××××××XXXB区55栋155号商品房（产权证号：0200030796、0200030797、0200030798），并签订了《商品房买卖合同》（合同编号200××××××××××334）该物业建筑面积216.20平方米。肇庆市华丽置业有限公司与珠海葆力物业管理有限公司签订了《前期物业委托管理合同》，肇庆市华丽置业有限公司委托原告珠海葆力物业管理有限公司负责管理XXX的物业管理。黎嘉兴、伍淑珠、黎力维为XXXB区55栋155号业主，并办理了该物业建筑面积216.20平方米。2009年12月30日，原告与被告签订的《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》，其中《前期物业服务协议》的主要约定有：第四条、物业管理服务费用：一、物业交付使用时预交半年管理费，以后按月缴交，每月10日前交付当月费用。二、低层住宅按建筑面积每月每平方米2.00元。四、公共费按实际费用分摊，分摊如下：1、共同水费的分摊，按照乙方和非乙方使用人所占有的房屋建筑面积分摊共同水费。2、梯间电费的分摊：按有安装梯灯的楼层用户，平均分摊电量。第二条、违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且甲方通过法律途径向乙方追索所欠费用产生的诉讼费、律师费，均由乙方承担。上述《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》均由珠海葆力物业管理有限公司在甲方签名盖章处盖章，由黎嘉兴、伍淑珠、黎力维在乙方签名。2011年12月30日肇庆市华丽置于业有限公司交楼给黎嘉兴、伍淑珠、黎力维居住使用。黎嘉兴、伍淑珠、黎力维已在使用期间交付到2014年12月31日。自2015年1月1日起未能按时产付物业管理费，直至2019年3月31日原告起诉，共拖欠物业管理费51个月，按每月每平方米2元计算为22052.4元（216.2平方米*51*2元/月）。自2014年8月1日至2019年3月31日止，黎嘉兴、伍淑珠、黎力维应承担的公摊电费为1223.48元、公摊水费为208.18元。珠海葆力物业管理有限公司为追讨被告拖欠的物业管理费，委托了广东穗宏律师事务所向本院提起诉讼，并支付了3000元律师费。本院认为，本案是物业服务同纠纷，被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼法，视为其对原告的诉请事实默认不误，并放弃其的辩证和质证的权利，但不影响本院在查明事实的基础上依法作缺席审判。原告珠海葆力物业管理有限公司受肇庆市华丽置业有限公司委托，对被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维购买位于肇庆市××××××XXXB区55栋155号商品房（产权证号：0200030796、0200030797、0200030798）进行物业管理，并与被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维签订了《商品房买卖合同》（合同编号200××××××××××334）。黎嘉兴、伍淑珠、黎力维的房屋建筑面积216.20平方米，自2015年1月1日起拖欠物业管理费，直至2019年3月31日，共拖欠物业管理费51个月的物管费为22052.4元（216.2平方米*51*2元/月）及承担的公摊电费为1223.48元、公摊水费为208.18元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。现珠海葆力物业管理有限公司请求被告支付有理，本院予以支持。对于珠海葆力物业管理有限公司请求按合同约定的2‰/天计算逾期违约金问题，按计算2‰/天，逾期违约金则是6%/月的利率，明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，应予调整为按中国人民银行同期同类借贷的逾期利率计算[按人民银行的年利率4.75/年的1.3倍（6.175%）]为宜。以尚欠物业管理工作费每月所欠432.4元为本金自2015年1月1日起分段分计算至2019年3月31日的违约金为3270.59元，现珠海葆力物业管理有限公司诉请自2015年1月1日起按2‰/天计算，不符合法律规定，本院予以调整。对于原告诉请因追讨物业管理费而产生的律师费3000元问题，因《前期物业服务协议》有“甲方通过法律途径向乙方追索所欠费用产生的诉讼费、律师费，均由乙方承担。”的约定，故此，原告的此项请求本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维在本判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年1月1日至2019年3月31日止的物业管理费22052.4元给原告珠海葆力物业管理有限公司；二、被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付物业管理费违约金3270.59元（按每月所欠432.4元从2015年1月1日起分段遂月计算至实际付清日止。暂计至2019年3月31日止部分为2951.5元，之后自2019年4月1日起以22052.4元为本金，按6%年利率计算违约金至清偿日止）原告珠海葆力物业管理有限公司；三、被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维本判决发生法律效力之日起十日内支付自2014年8月1日至2019年3月31日止的公摊电费1223.48元原告珠海葆力物业管理有限公司；四、被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维本判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年1月1日至2019年3月31日止的公摊水费208.18元原告珠海葆力物业管理有限公司；五、被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费3000元给原告珠海葆力物业管理有限公司；六、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1224.6元，由原告珠海葆力物业管理有限公司负担542.6元，被告黎嘉兴、伍淑珠、黎力维负担682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审 判 长  徐海球人民陪审员  黄巧英人民陪审员  徐玉桂二〇一九年十二月二十五日书 记 员  张女焕