安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0102民初518号原告：施光品，男，1966年10月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：俞林玉，安徽力澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓刚，安徽力澜律师事务所律师。被告：程群，男，1966年12月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。原告施光品诉被告程群房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施光品及其委托诉讼代理人俞林玉到庭参加诉讼，被告程群经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施光品向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》，被告程群立即腾空并返还该房屋；2、判令被告程群支付原告施光品租金39800元（自2015年1月10日暂计至2017年1月10日，之后按每月租金2800元顺延计算至腾空并返还房屋之日止）；3、判令被告程群支付拖欠的水费934元、电费195.52元，物业管理费2207元，共计3336.52元；4、判令被告程群支付违约金3000元；5、本案全部诉讼费由被告程群承担。事实与理由：2013年1月8日，双方签订一份《房屋租赁合同》，施光品将位于合肥市瑶海区某室房屋出租给程群使用，同时对租赁期限、月租金、支付方式、违约金等做出具体约定。合同签订后双方均按照约定履行，但自2015年起程群无故拖欠租金，后程群向施光品出具《欠条》一张，确认拖欠自2015年1月10日至2016年1月9日，每月租金2600元，共计31200元，及2016年1月10日至2016年7月10日期间六个月的租金16800元（按月租金2800元计算），累计租金48000元，当时支付10000元，尚欠租金38000元，并承诺在2016年7月10前付清。后程群仅于2016年下半年支付租金15000元，之后未再付款。程群以各种理由拖延支付，甚至连水电费、物业费也拒不支付。综上所述，施光品认为双方签订的合同真实合法有效，程群无故拒绝支付租金的行为已构成违约。施光品为维护自身的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判如所请。被告程群未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2013年1月8日，施光品（甲方出租方）与程群（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定施光品将位于合肥市瑶海区某室房屋出租给乙方程群使用；房屋租赁期限自2013年1月10日至2018年1月10日；每月租金2600元，提前拾天支付下次房租；租赁期间，水、电、煤、有线电视费及物业管理费由乙方承担，房屋修缮费由甲方承担。乙方向甲方支付押金3000元，于协议期满时由甲方检查无损，水、电、煤、电话等费用结清后房屋由甲方收回，押金退还给乙方，屋内设施如房屋自然损坏，由甲方负责维修，如属乙方人为原因损坏，则由乙方负责赔偿。屋内设施有空调四台，热水器一台，油烟机灶台一组。甲方责任:I不得无故收回房屋，不得干预房客正常生活，协助提供有关的生活便利，负责房屋正常保修，办齐房屋出租有关治安许可证；乙方责任：不得私自改变房屋结构，不得人为破坏屋内设施，不得利用房屋进行违法犯罪活动，不利损害公共利益，按时缴纳房租，不得拖欠。甲方如要提前收回房屋，须提前一个月通知乙方，并支付违约金3000元；乙方如因特殊原因，需要提前终止本协议，须提前一个月通知甲方，并支付违约金3000元。附表备注：水399吨，电9352度。合同签订后，施光品向程群交付了涉案房屋，程群支付3000元押金。2016年6月25日，程群向施光品出具欠条一张，言明拖欠涉案房租31200元（已付1万元），2016年1月10日至7月10日每月房租2800元计16800元，合计38000元，并保证于2016年7月10前付清。施光品以程群仅于2016年下半年支付租金15000元后未再付款为由，遂诉讼来院，提出诉称之请求。庭审中，施光品提供安徽尚德物业管理有限公司圣大国际服务中心出具的证明和微信缴纳电费的截图打印件一份，用以证明程群所承租的合肥市瑶海区某室房屋拖欠2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费2207元，2014年8月至2016年12月期间的水费934元，拖欠电费195.52元。以上事实，有施光品提交的房地产权证、户口薄、《房屋租赁合同》、欠条等证据及到庭当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：施光品与程群签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。施光品已经按约将涉案房屋交付程群使用，程群理应按约及时支付租金。施光品主张程群拖欠截止2017年1月10日租金39800元，程群既未抗辩，也未提供证据反驳，故本院对施光品该主张予以支持。程群未按约及时支付租金，已构成违约，根据法律规定，施光品有权要求解除双方间的房屋租赁合同，并要求程群承担违约责任。故对施光品要求解除双方于2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》，并由程群腾空位于合肥市瑶海区某室房屋交还施光品的请求，本院予以支持。程群付清2017年1月10日前的房租后，仍然实际占用涉案房屋，应按约定支付房租，故程群应按照每月2800元的标准支付租金至实际返还房屋之日止。因程群已按约向施光品支付了押金3000元，该押金是为了保障合同的履行而设定的金钱性质的担保。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定，债务人将其金钱以保证金的形式特定化后，移交债权人占有作为履约的担保，在债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。故该押金3000元应首先从程群所欠的租金中予以冲抵，冲抵后程群应支付截止2017年1月10日的租金为36800元。因程群未按约支付租金的行为已构成违约，应向施光品承担违约责任，施光品主张违约金3000元过高，本院酌情调整为以程群应付的到期租金为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准，自2017年1月10日起计算至判决确定的履行期限届满之日止。程群还应支付其实际占用涉案房屋期间的水、电、物业费，分别为水费934元、电费195.52元、物业费2207元。被告程群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为当事人对其应诉、抗辩权利的放弃，依法应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告施光品与被告程群于2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告程群腾空位于合肥市瑶海区某室房屋并交还原告施光品；三、被告程群支付原告施光品截止2017年1月10日的租金36800元（此后按照每月2800元的标准支付租金至实际返还房屋之日止）及违约金（以到期应付租金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自2017年1月10日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、被告程群向原告施光品支付拖欠的水费934元、电费195.52元、物业费2207元；以上二、三、四项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回原告施光品的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由原告施光品负担50元，被告程群负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  翟安宁代理审判员  王文慧人民陪审员  管怀庆二〇一七年八月二十五日书 记 员  赵海云附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。