海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9027民初1778号原告：许秋生，男，1954年4月3日出生，汉族，住海南省三亚市。公民身份证号码：×××。原告：陈小瑛（系许秋生妻子），女，1964年4月17日出生，汉族，住海南省三亚市。公民身份证号码：×××。上列原告共同委托诉讼代理人：吴波，乐东黎族自治县冲坡法律事务所法律工作者。执业证号：32101041100284。被告：陈文照，男，1957年6月20日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：黎峤，海南三和元律师事务所律师。执业证号：14602201910091256。第三人：陈治积，男，1992年1月18日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份证号码：×××。原告许秋生、陈小瑛与被告陈文照及第三人陈治积所有权纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许秋生及原告许秋生、陈小瑛的委托诉讼代理人吴波、被告陈文照及其委托诉讼代理人黎峤到庭参加诉讼。第三人陈治积经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案原定案由为抵押权纠纷不确，应定为所有权纠纷。本案现已审理终结。原告许秋生、陈小瑛向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的债权债务已清偿完毕（如未清偿完毕，原告同意予以清偿）；2.判令被告将占用原告的楼房（四层）归还给原告；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：1988年1月12日，原告取得了涉案宅基地使用权[乐东县莺歌海镇人民政府房证字（1988）第200号《房宅基地所有证》]，1989年在该宅基地上建起四层楼房自用。1995年5月4日乐东县人民政府颁发了《房屋所有权证》（乐房权证莺歌海字第XXXX号），2000年11月3日颁发了《国有土地使用证》。2003年之前，原告因资金紧缺，向被告借款45000元，每月利率5%，后由于原告无法按期偿还，原告向被告出具了《保证书》，保证在2003年3月30日前还清本息。2008年4月21日，经过双方的协商，双方达成了还款协议，约定于2008年8月30日前还清本息165000元。原告在约定的时间内未还清被告本息，只偿还了20000元，因此，2011年，原告重新出具《欠款条》，但在约定的时间内也未偿还完毕，在此情况下，原告与被告协商，以原告的房屋给被告出租来抵偿债务，同时，海南省第二中级人民法院（2018）琼97民终1245号认定了从2005年起，被告就占有使用原告的房屋，按从2005年1月起每月1800元计算至2015年10月30日止，已偿还了216000元，同时，从2015年11月1日起，被告就将原告的楼房出租给蔡苏彤，每年30000元，共计三年，获得90000元的租金。被告与蔡苏彤的租赁到期后，被告又将原告的房屋出租给第三人陈治积，每年30000元，合计已偿还336000元。因此，原告认为，双方之间的债权债务已经清偿完毕，并且被告在占有使用原告房屋过程中，不经原告同意，擅自拆除5.36平方米的厕所，且价值也不低于10000元。同时，被告以为双方之间的债权债务未清偿完毕，原告对未清偿完的债务同意予以清偿。综上所述，原告认为，双方之间的债权债务已清偿完毕，被告应将侵占的房屋归还给原告。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告陈文照辩称，原告诉称2011年原告重新出具欠条，但原告在约定的时间内未清偿债务，此情况下原告与被告协商以原告房屋给被告出租来抵偿债务，这一说法与客观事实不符，实际情况是原告在2011年11月15日再次逾期未偿还借款后，双方于2012年1月就借款协议进行清算，原告同意将涉案房屋作价252900元抵偿给被告，双方达成以物抵债的协议，并将协议内容形成书面欠款条，之后原告将涉案房屋以及权属证书及钥匙一并交付给被告，且自被告占有使用涉案房屋后，至今长达6年之久，原告既没有偿还借款也没有对被告装修涉案房屋的修缮使用收益提出任何异议，正是因为原告同意以物抵债将涉案房屋折价转让给被告，原告自2011年11月15日开始就一直没有向被告提出还款请求，显然自原告第二次逾期未偿还借款后，双方已经达成以物抵债的协议，该协议合法有效，没有违反法律强制性规定，并能继续履行；2.原告诉称，原、被告之间的债权债务关系已经清偿完毕，并且被告没有经过原告的同意，擅自拆除房屋的厕所，这一说法既不符合客观事实也违反了相关法律的规定，对于债务已经清偿完毕的问题，原告并没有确凿的证据，只是主观臆断的把被告占有使用涉案房屋的收益列入其清偿债务的范围，物权法116条明确规定，天然孳息由所有权人取得，既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得，当事人另有约定的按照约定，法定孳息当事人有约定的，依照其约定，没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得，本案中原被告双方已经于2011年约定以涉案房屋折价抵债，虽然没有办理过户登记，但是原告已经将涉案房屋权属证明文件转移交付给被告，被告已经对涉案房屋进行了占有使用收益8年之久，原告也没有提出异议，实际上认可了双方以房抵债的协议，对于交付房屋一直到过户期间的房屋收益及本案中的涉案房屋法定孳息的归属双方没有明确约定，根据交易习惯，房屋租金这种法定孳息应当属于房屋占有使用人所有，即被告所有，原告无权把房屋租金作为其清偿债务的一部分，所以在本案中不存在原告已经清偿完毕债务的事实，既然被告合法占有使用收益涉案房屋，理应有权对其进行装修修缮，不存在被告非法破坏房屋的事实。综上原告的诉讼请求没有事实依据，违反了相关的法律规定，请求法院依法驳回。对原告提供的证据进行分析和确认：证据1、结婚证，证明原告许秋生、陈小瑛为合法的夫妻关系。经质证，被告无异议，可作为认定本案事实的根据。证据2、使用证，证明原告对涉案房屋的土地具有合法的使用权。经质证，被告对证据的真实性、合法性均无异议，但对证明内容有异议，这份证据只能证明原告是在国家登记机关合法注册登记的房屋所有人，在本案中，原告不具有当然的土地使用权，因为土地使用权已经以以房抵债的形式转让给了被告。本院认为，被告异议不成立，该使用权证能够证明原告对在该证上登记的土地享有合法的使用权。对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据3、房屋所有权证，证明原告对涉案房屋拥有物权。经质证，被告对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明内容有异议，这份证据只能证明原告是在国家登记机关合法注册登记的房屋物权人，但是在本案中，因为此房屋已经以房抵债的形式将物权中的占有使用收益权转移给了被告，因此，原告对涉案房屋的物权是受限制的物权，是不完全的物权。本院认为，被告的异议不成立。房屋所有权证所登记的房屋登记在原告名下，原告对该房屋享有所有权。该证据能够证明待证事实，其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据4、保证书还款协议，证明原告在向被告借了45000元的本金后，无法按时偿还本金及利息后，与被告协商还款事宜。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但是对合法性有异议，因为在乐东县（2018）琼9027民初731号民事判决书中和海南省第二中级人民法院（2018）琼97民终1245号民事判决书中，两级法院的判决中已确认为无效，那么对于他的证明内容，显然是不真实不合法的。本院认为，被告的质证意见成立，该保证书已经确认无效，该行为自始就无效，对双方当事人没有约束力。证据5、租赁合同，证明被告将原告的房屋租赁给了第三人陈治积。经质证，被告认为，我们对证据的三性及证明内容均有异议，因为我方没有看到租赁合同的原件。本院认为，原告提供的证据虽然是复印件，但被告确实于2015年11月1日起将涉案房屋出租给蔡苏彤，2019年2月21日又将涉案房屋出租给陈治积，该复印件与事实相符，因此，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认可。证据6、（2018）琼97民终1245号民事判决书，证明：①被告从2005年起就占有使用原告的房屋，并且使用至今；②并且在占用期间出租给蔡苏彤（2015年底-2018年底），现在出租给陈治积；③被告占用的目的是为了租赁进行抵债。经质证，被告认为，这不是本案中应当提交的证据，只能作为合议庭或者审判员在裁判时作为参考。本院认为，判决书中已经确认的事实，本院予以认可。证据7、相片，证明涉案房屋为原告所建。经质证，被告对证据的三性均有异议，因为这不能证明照片中的房屋就是涉案房屋，另外这与本案无关，更与对方的证明内容没有关联性。本院认为，原告不能证明该照片的合法来源，因此，对该照片的真实性，本院不予认可。被告未提供相关证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1988年1月12日，原告许秋生取得涉案宅基地使用权[乐东县莺歌海镇人民政府房证字（1988）第200号《房宅基地所有证》]，1989年在该宅基地上建起四层楼房自用。1995年5月4日，乐东黎族自治县人民政府向原告许秋生颁发了《房屋所有权证》（乐房权证莺歌海字XXXX号），2000年11月3日颁发了《国有土地使用证》[莺歌海国用（2000）字第75号]。2003年之前，原告许秋生因资金紧缺向被告陈文照借款。2003年1月30日，原告许秋生、陈小瑛向被告陈文超（照）出具《保证书》，保证如在2003年3月30日前没有还清借款（本息），其现居住的房屋就交给被告陈文超（照）所有，并由原告许秋生办理过户手续。到期原告许秋生没有还款，也没有办理过户手续。之后，原告许秋生到外地居住。2008年4月21日，双方就此又达成还款协议，约定原告许秋生于2008年8月30日前还清借款165000元。原告许秋生、陈小瑛在约定期限内未还清借款。2011年10月3日，原告许秋生、陈小瑛重新出具《欠款条》。欠款条载明许秋生、陈小瑛尚欠陈文照本金145000元、利息107900元，定于2011年11月15日还款，如不还款要英海本人房室。同时注明：如到2011年11月15日不还款，就按252900元每月2分钱利息计算，以前欠款条据作废取消。同样，原告许秋生、陈小瑛到期未清偿借款。2015年中期，被告陈文照就将涉案房屋进行装修，自2015年11月1日起以每年30000元的价格出租给蔡苏彤，蔡苏彤注册乐东莺歌海莺·海纳里民宿客栈进行经营。自蔡苏彤的三年租期届满后，被告又于2019年2月21日将涉案房屋以每年30000元的价格出租给陈治积。现原告认为，被告自2005年起就占用原告的房屋至今，以被告占用期间的房租计算，已经还清了原告拖欠被告的借款，要求被告退出涉案房屋，将房屋交归原告使用，由此双方引发纠纷。本院认为，本案争议的主要焦点是：1、原被告之间的债权债务是否已经履行完毕；2、原被告之间是否存在以物抵债协议，该协议是否有效；3、被告是否占用原告的楼房。1、《中华人民共和国民法通则》第九十条规定，合法的借贷关系受法律保护。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。本案中，2011年10月3日，原告许秋生、陈小瑛与被告对前期借款本息结算，原告许秋生、陈小瑛尚欠被告陈文照本金145000元、利息107900元。该欠款本金和由前期的还款协议约定的欠款本金按年利率24%核算得出的利息进行结算的，该结算金额准确，且符合法律规定，本院予以确认。由此，至2011年10月3日止，原告许秋生、陈小瑛尚欠被告陈文照本金145000元、利息107900元。根据《欠款条》中注明，如到2011年11月15日不还款，就按252900元每月2分钱利息计算。该约定将利息计入本金再继续以本息总和计息，属于重复计息，且超过了最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和，因此，该约定超过了法律规定的范围，属于无效条款。据此，逾期还款利息应以原欠款本金145000元为基数，按年利率24%计算罚息。因原告至今未按约定偿还债务，计算至2019年10月30日止，原告尚欠被告借款本金为145000元，利息自2011年11月16日起至2019年10月30日止为276874.52元（145000元×24%÷365×2904日）加上前期利息107900元，原告拖欠被告的利息为384774.52元，本息合计为529774.52元。2、原被告之间是否存在以物抵债协议，该协议是否有效。2011年10月3日，原告许秋生、陈小瑛在与被告对前期借款本息结算后重新向被告出具了《欠款条》，欠款条载明原告许秋生、陈小瑛尚欠被告陈文照本金145000元、利息107900元，定于2011年11月15日还款，如不还款要英海本人房室。同时注明：如到2011年11月15日不还款，就按252900元每月2分钱利息计算，以前欠款条据作废取消。上述欠款条存在了几层意思：（1）原告尚欠被告的本金145000元、利息107900元；（2）约定还款期限为2011年11月15日；（3）违约责任为要原告在莺歌海的房屋或按252900元每月利率2%计算利息；（4）前期的欠款条据作废。现双方争议的是对违约责任中的“如不还款要英海本人房室”的理解，原告认为其表达的意思是以房屋的收益抵销债务，而被告认为该意思表示为以房屋的所有权抵债。从当时现状看，该房屋的所有权属于原告所有，原告借款时将该房屋抵押给被告，因原告无力偿还债务，自2005年起被告就占用原告用于抵押的房屋并将该房屋对外出租至今。由此可以说明，在被告占用使用该房屋期间，原告的表述应该存在以物抵债的意思。从《欠款条》的书面上理解，原告当时虽然存在以物抵债的意思表示，但实际上，原、被告在当时对以物抵都不认可，因此，原告写上了特别注明，注明了违约责任的另外的条款，即如到2011年11月15日不还款，就按252900元每月利率2%计算利息，这就是原、被告双方对以房屋抵债不予以认可的真实意思表示，是对前面违约条款进行否定的最后表达。就如被告所抗辩的以物抵债的理由，该以物抵债部分的约定也是无效的。根据原、被告的本意，该《欠款条》中表述的意思表示属于让与担保的情形，根据法律规定，债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期限没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效。原告出具的《欠款条》中，并没有载明通过拍卖、变卖、折价的合法方式处分抵押财产偿还债权，因此，该《欠款条》中“如不还款要英海本人房室”的约定无效。可见，被告在诉讼中，以原告已经以抵押房屋抵债为由，提出抗辩，其抗辩理由不成立，于法无据，本院不予支持。3、《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告对涉案房屋具有所有权，因此，原告对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与被告借款时将涉案房屋抵押给被告，属于抵押法律关系，该抵押权仅是被告享有就抵押的房屋变价的优先受偿权利，所有权未转移，原告对自己的房屋享有使用权。因此，原告要求被告将占用原告的楼房归还给原告使用的主张，于法有据，本院予以支持。4、《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，自2005年起，被告占有、使用原告的房屋并将该房屋对外出租取得不当收益。被告的行为侵犯了原告的合法权益，属于无权占有，其收益属于不当得利，被告应当向原告支付占用期间的使用费，连同出租收益返还给原告或者折抵原告拖欠被告的债务。原告抵押的房屋土地面积为206.6平方米，建筑面积为688.65平方米，四层混合结构楼房，位于××镇旁，可商可居。从2005年1月被告占用时起至2015年10月底，这段时间平均房屋出租值，原告按每月1800元（每平方米为2.61元）计算租金，低于当地房屋普遍的出租价格，该价格合情合理，本院予以认可。从2015年11月1日起至今，被告均按每年30000元的价格出租给他人，并已经收取租金。据此，被告自2005年1月1日起至2019年11月1日止，被告占用原告房屋期间的使用费：从2005年1月1日至2015年10月30日止，共130个月，按1800元/月计算为234000元；被告占用期间出租收益：从2015年11月1日起至2019年10月30日止，共4年，按每年30000元计算为120000元。二项共计354000元。综上所述，原告拖欠被告借款本息529774.52元，扣除被告占用原告房屋期间的占用费和出租收益354000元，原告尚欠被告的借款本息175774.52元。原告要求被告将占用原告的楼房归还给原告使用的主张，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》七十一条、第九十条、第九十二条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告陈文照应于本判决发生法律效力之日起5日内将原告许秋生、陈小瑛用于抵押的的位××县）全部归还给原告许秋生、陈小瑛使用；二、原告许秋生、陈小瑛与被告陈文照之间的尚存在债权债务关系，原告许秋生、陈小瑛尚欠被告陈文照借款本金145000元，利息30774.52元（利息已计算至2019年10月30日），本息合计为175774.52元。原告许秋生、陈小瑛应于本判决发生法律效力之日起5日内将拖欠被告陈文照的借款本息175774.52元偿还给被告陈文照。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告许秋生、陈小瑛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 陈雄才二〇一九年十二月三日1《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第九十条合法的借贷关系受法律保护。第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。二、《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；