重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终5037号上诉人（原审被告）：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：林靓芸，女，1990年1月19日出生，汉族，住四川省江油市，该公司员工。委托诉讼代理人：宋浩，男，1990年2月7日出生，汉族，住湖北省石首市，该公司员工。被上诉人（原审原告）：曾宪文，男，1973年7月6日出生，汉族，住重庆市渝北区，委托诉讼代理人：胡洪，男，住重庆市沙坪坝区，重庆市渝北区龙塔街道鲁能西路社区居民委员会推荐。上诉人重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称“鲁能公司”）因与被上诉人曾宪文商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第10807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人鲁能公司的委托诉讼代理人林靓芸、宋浩，被上诉人曾宪文及其委托诉讼代理人胡洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁能公司上诉请求：撤销一审案件并依法改判，一、二审诉讼费用由曾宪文承担。事实及理由：1.租金损失起算时间应为2015年7月1日，即从鲁能公司收到曾宪文的整改通知时起算，而不应从一审认定的接房时间起算。2.即便曾宪文通知了鲁能公司对房屋进行修复，在鲁能公司拒绝修复或者拖延修复的情况下，曾宪文可以自行修复或委托他人修复。曾宪文放任不管，任由损失扩大，对损失扩大部分，曾宪文应承担责任。曾宪文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。曾宪文向一审法院起诉请求：1.对房屋屋顶、地板贯穿性裂缝，厨房落水管破裂进行整改；2.按每月3500元，从2012年1月1日起至房屋整改完毕止向曾宪文赔偿租金损失。一审法院认定事实：2011年10月16日，曾宪文作为乙方，鲁能公司作为甲方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》一份，合同约定，鲁能公司将位于重庆市渝北区龙塔街道尚品路777号4幢24-4商品房一套售予曾宪文，该房屋建筑面积150.52平方米，套内面积124.19平方米，该房屋为清水房，总成交金额为984578元，建筑面积单价为6541.18元/平方米，套内面积单价为7928元/平方米，乙方应于签署合同当日一次性付清所有房款，并缴纳相应税费；甲方应当于2011年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，并于交付时出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；《新建商品房屋质量保证书》作为本合同附件，甲方自商品房交付之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2012年1月1日，曾宪文于《重庆市新建商品房屋质量保证书》商品房交付情况处签字确认房屋交付，2012年1月27日，曾宪文于接房流程表、业主签收文件（物品）记录上签字确认收到《业主临时规约》、《业主服务手册》、《防火责任协议书》、《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》、各种费用一览表、钥匙、业户卡、礼品、《装修手册》等文件及物品。《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明地基基础和主体结构保修期限为合理年限，质量问题处理完成时间期限为合理时间；给排水管道保修期限为2年，质量问题处理完成时间期限为5日内。曾宪文现已取得案涉房屋产权证书，曾宪文、鲁能公司双方对曾宪文系该房屋合法产权人这一事实均予以认可。本案审理过程中，曾宪文申请对案涉房屋顶棚、地板裂缝是否属于房屋主体结构上的质量问题进行鉴定，该院依法委托重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定，该机构鉴定意见为：该房屋顶棚和地面楼板（注：楼板为主体结构构件）表面均存在裂缝情况，不满足《混凝土结构施工质量验收规范》（GB50204-2015）第8章的相关要求。曾宪文另申请对案涉房屋从2012年1月1日起至2016年11月18日期间的房屋租金标准进行鉴定，该院依法委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行鉴定，该机构鉴定意见为：月租金价值2200元/套月，评估总价：￥12.89万元。鉴定费用共计：32000元。一审法院认为：曾宪文、鲁能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方应依据该合同约定全面履行各自的义务。关于鲁能公司是否应当承担整改责任的问题。对于曾宪文诉称的厨房落水管破裂的问题，依照《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明的质保期为两年，因曾宪文无证据表明其已于保修期内向鲁能公司提出整改要求，故对落水管破裂鲁能公司不承担整改责任。对于曾宪文诉称屋顶、地板贯穿性裂缝问题，经鉴定机构鉴定，该问题属于主体结构质量问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限……”，故对鲁能公司辩称该质量问题已超过保修期的意见该院不予采纳，鲁能公司应当对案涉房屋存在的屋顶、地板贯穿性裂缝承担整改责任，对曾宪文起诉请求鲁能公司对屋顶、地板贯穿性裂缝承担整改责任的诉讼请示该院予以支持。关于曾宪文主张的租金损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”曾宪文因房屋主体质量问题未能入住，曾宪文由此产生的损失可以比照房屋租金计算，因曾宪文申请鉴定至2016年11月18日，故曾宪文请求鲁能公司支付从2012年1月1日起至2016年11月18日止的租金损失，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，一审法院判决如下：“一、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告曾宪文位于重庆市渝北区龙塔街道尚品路777号4幢24-4号房屋屋顶、地板裂缝进行整改；二、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告曾宪文支付从2012年1月1日起至2016年11月18日止的租金损失12.89万元；三、驳回原告曾宪文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3240元，鉴定费32000元，由被告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。”双方在二审中没有举示新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于租金损失起算时间问题。在一审中，鲁能公司对曾宪文举示的整改通知书、整改记录跟踪表等证据的真实性不认可，现鲁能公司又上诉称应以曾宪文主张的其“通知上诉人整改的时间点作为租金损失的起算点”，且鲁能公司在否认曾宪文有关证据的前提下又未举示相应证据证明鲁能公司何时收到曾宪文发出的整改通知。所以，鲁能公司的陈述前后矛盾，其主张无事实和法律依据。更为重要的是，曾宪文所购房屋因主体质量问题未能入住是持续的状态，一审根据鉴定意见主张曾宪文从接房之日2012年1月1日起至申请鉴定之日2016年11月18日的损失并无不当，应予维持。关于损失是否扩大的问题。首先，经鉴定机构鉴定，涉案房屋存在的屋顶、地板贯穿性裂缝问题属于主体结构质量问题，在保修期内，鲁能公司应对房屋的主体结构质量问题承担整改责任。其次，房屋的主体结构质量问题需要具有专业资质的机构进行整改，曾宪文作为自然人，其没有相应的能力对房屋的主体结构质量问题自行修复或委托他人进行修复。再次，鲁能公司主张曾宪文放任不管，应对损失扩大部分承担责任，但鲁能公司并没有举示证据证明扩大的损失为何种损失，也没有说明扩大的损失具体是多少。因此，鲁能公司相应上诉理由不能成立。综上，鲁能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3240元，由重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 方剑磊审 判 员 刘家秀审 判 员 康 炜二〇一七年八月二十八日法官助理 阎海峰书 记 员 李艾玲