四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终987号上诉人（原审原告）：福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司，住所地：成都市锦江区岳府街38号1栋1单元15层1505号。法定代表人：何祥文，总经理。委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶敏，女，系公司员工。上诉人（原审被告）：郭平，男，1963年5月11日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：钟勇，男，1962年4月6日出生，汉族，住成都市新都区。上诉人郭平与上诉人福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司（以下简称伯恩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭平及其委托诉讼代理人钟勇，上诉人伯恩物业公司的委托诉讼代理人杨莉、陶敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭平上诉请求：撤销（2016）川0116民初8006号民事判决，驳回伯恩物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决关于郭平于《交房通知书》确定的交房日期后7日内未收房，则视出卖人于该期限届满次日起已向郭平交房的认定错误；二、一审判决在郭平未收房、伯恩物业公司物管存在明显服务质量瑕疵的情况下，判决郭平全额向伯恩物业公司支付物管费适用法律错误；三、一审确认《前期物业服务合同》有效，是对效力禁止性规范的错误理解；四、中海投资置业公司与本案具有利害关系，应作为必要共同诉讼当事人参加诉讼；五、伯恩物业公司按照每月3.5元/平方米别墅级服务标准收取物管费，却按普通住宅物业服务等级一类服务为标准，与开发商共同串通损害业主利益。伯恩物业公司辩称，一、按照郭平与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议，郭平购买的房屋已经视为交房，即使郭平认为房屋质量问题，依法也不属于拒收条件，郭平应当按照前期物业服务合同的约定，承担相应的服务管理费用；二、伯恩物业公司经过合法程序，具备相应的物业服务资质，承担案涉小区前期物业管理义务，符合法律规定和合同约定。郭平作为该小区的业主，实际上也接受了伯恩物业公司物业服务，依法应当支付相应的物业管理费用；三、伯恩物业公司已经按照合同约定履行了物业服务义务，对于业主提出的意见也在积极整改，郭平以服务质量为由，拒交物业服务费，无法律依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人伯恩物业公司上诉请求：1.撤销（2016）川0116民初8006号民事判决第一项，依法改判支持违约金98019.67元；2.撤销（2016）川0116民初8006号民事判决第二项，改判诉讼费由郭平承担；3.上诉费由郭平承担。事实与理由：一、一审法院认为郭平不应承担违约责任于法无据，伯恩物业公司要求郭平承担拒交物业费的违约责任，符合合同约定，应当依法得到支持；二、一审诉讼费应当由郭平全部承担。郭平辩称，伯恩物业公司没有完全履行物业管理合同，对共有物业管理存在很多问题。伯恩物业公司的上诉理由不成立，违约金不应当支持。伯恩物业公司向一审法院起诉请求：郭平支付拖欠物业管理费44760.45元、车位服务费4700元并支付违约金98019.67元。一审法院认定事实：伯恩物业公司分别于2009年、2014年与成都中海投资置业有限公司各签订了一份《前期物业服务合同》，由该公司委托伯恩物业公司对其开发的“三盛·翡俪山”楼盘从事物业管理服务工作，物业管理期限为：2009年10月1日至2014年9月30日、2014年10月1日至2019年9月30日。双流县房产管理局对前期物业服务合同进行备案。郭平于2012年5月9日与成都中海投资置业有限公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，购买该公司开发的“三盛·翡俪山”楼盘132幢1号的住宅一套、203幢-1-55号和-1-56的车库各一个，住宅类型为别墅，建筑面积为271.36平方米。同日，双方签订了《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》各一份，约定伯恩物业公司为郭平提供物业管理服务，服务收费标准为：住宅按3.5元/平方米/月、车位按50元/月/个收取；交纳时间为：每年1月、7月的1—15日分别缴纳当年上半年和下半年的物业管理服务费。同时约定：伯恩物业公司违反协议未达到管理服务约定质量目标的，郭平有权要求伯恩物业公司限期改正，逾期未改正给郭平造成损失的，伯恩物业公司应给予赔偿并承担相应的法律责任；郭平违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，伯恩物业公司有权要求郭平补缴并从逾缴之日起按0.3%按日缴纳滞纳金。另查明，郭平自2013年2月1日起，截止到2016年12月31日止，共拖欠伯恩物业公司物业服务费44638.72元、车位服务费4700元。伯恩物业公司向郭平催收物业服务费，郭平认为其房屋质量问题经数次维修仍未彻底解决，加之伯恩物业公司物业服务标准与其承诺标准相差甚远，故拒交物业服务费，伯恩物业公司诉讼至原审法院。原审庭审中，郭平举出数组照片并申请证人段某、陈某出庭作证，拟证明伯恩物业公司物业管理不到位，小区环境很差，小区喷泉未随时开、花草未及时修剪、路面也没及时修整、循环水未长期开、小区安保不到位，发生过盗窃事件。房屋存在渗水问题，曾向伯恩物业公司反映过，但没有得到根本解决。伯恩物业公司明确违约金以拖欠的物业费为基数,按每天0.3%的标准，从2013年2月1日起计算至2016年12月31日止。一审法院认定上述事实的证据有：营业执照、资质证书、身份证、《前期物业管理服务合同》及《备案表》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》、照片、证人证言、当事人的陈述等。一审法院认为，伯恩物业公司依法取得物业服务资质证书，有权从事物业管理服务活动。双方签订的《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。双方均应受其约束，按约履行各自的义务。关于郭平主张其因房屋不符合质量要求而拒收，案涉物业仍处于开发商管控之下，伯恩物业公司无权向其主张物业服务费的问题。《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，故双方签订《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》后，郭平自开发商向其交付商品房时就应履行交纳物业服务费的义务。郭平与开发商签订的《商品房买卖合同》第十条第一项约定：“出卖人应当在2013年1月31日前向买受人交付该商品房”，《商品房买卖合同补充协议》第七条第二项约定：“若买受人在出卖人《交房通知书》中确定的交房日期到期后，或在本合同约定的交房日期到期7日后仍未进行验收交接，则视为出卖人已于上述期限届满（以两者后到期日期为准）第二日起将合同项下房屋交付买受人。自交付之日起，房屋的一切风险责任及相关义务（包括但不限于物业服务费、水电费）转移给买受人，买受人全面承担因未按时收房造成的费用及损失”。现郭平以房屋不符合质量要求为由拒收房屋，应按其与开发商的约定认定房屋已于2013年2月1日交付郭平，物业服务费应从此时起由郭平交纳。商品房买卖合同与物业服务合同系两个不同的法律关系，郭平如认为房屋存在质量问题，可另行向开发商主张权利。故对郭平的抗辩意见不予采纳。关于郭平主张伯恩物业公司提供的物业服务质量不符合其承诺的质量标准，其有权拒交物业服务费的问题。郭平为证明伯恩物业公司在安保、绿化、公共设施、公共秩序等管理上服务质量不达标，提供了数组照片和证人证言，但这些照片只能反映一个时间点，不具有连续性，且证人证言涉及一定的利害关系，故该证据仅能反映伯恩物业公司的物业服务质量存在瑕疵，难以形成锁链认定伯恩物业公司的物业服务长期不达标，其存在根本违约。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，双方签订的《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》第八条第一项约定：“甲方（伯恩物业公司）违反本协议未达到管理服务约定质量目标的，乙方（郭平）有权要求甲方限期改正；逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予乙方赔偿并承担相应的法律责任…”。伯恩物业公司从事物业管理服务理应达到合同约定的服务标准，郭平如认为伯恩物业公司物业服务质量未达标，有权要求伯恩物业公司限期改正，如逾期未改正造成其损失的，郭平有权主张伯恩物业公司赔偿。但郭平以此为由拒交物业服务费于法无据。关于郭平主张伯恩物业公司未进行物业维修或维修不达标的问题。伯恩物业公司进行维护管理的范围是房屋的共用部位，郭平房屋渗水、车库漏水属其自有房屋质量问题，不属伯恩物业公司的房屋维修管理范围，且郭平认可伯恩物业公司多次通知开发商对房屋进行了维修，应认定伯恩物业公司按约履行了通知开发商维修房屋的义务。如仍存在质量问题，郭平应依据《商品房买卖合同》向开发商主张权利，其以此为由拒交物业服务费缺乏事实和法律依据。关于郭平主张调减违约金的问题。郭平的真实意思不是调减违约金，而是认为因伯恩物业公司未按约履行合同，故其不应承担违约金。从郭平提供的证据及庭审查明的事实能证明伯恩物业公司的物业服务质量确实存在瑕疵，但未达到郭平有权减免物业服务费的程度，因郭平拒交物业服务费系事出有因，可免除其违约责任，故对伯恩物业公司要求郭平承担违约金的请求不予支持。综上，伯恩物业公司向郭平提供了物业服务，郭平应当按照协议约定支付相应物业服务费。伯恩物业公司要求郭平支付物业服务费44638.72元、车位服务费4700元，郭平对此金额不持异议，对该主张予以支持。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第一百二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、郭平于判决生效之日起十日内向伯恩物业公司支付物业管理费44638.72元、车位服务费4700元，共计49338.72元。二、驳回伯恩物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1628元，由伯恩物业公司负担1000元，由郭平负担628元。本院二审审理期间，郭平为证明其上诉理由向本院提交以下证据：1.伯恩物业公司、成都中海投资置业有限公司工商登记信息，拟证明两个企业具有关联关系；2.“关于翡俪山工程瑕疵问题的整改沟通会”会议纪要，拟证明房屋存在严重的渗水问题和质量问题，这在小区是普遍现象。伯恩物业公司质证认为，对证据1，现在虽然现实的两公司法定代表人一致，但系因2016年8月23日投资情况变化才进行的变更，伯恩物业公司参加投标时两公司的法定代表人不是同一人，不能证明招投标存在串通的情况；证据2系复印件真实性无法确认。本院认为，证据1与本案没有关联性，本院不予采信；证据2系复印件且郭平未提交原件进行核对，不能证明其真实性，本院不予采信。本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，2016年11月24日，“伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司”变更为“福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司”。本院认为，本案的争议焦点为以下几点，现分别评议如下：一、《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》的效力。郭平上诉认为该协议违反了《物业管理条例》第24条、《四川省物业管理条例》第36条、《中华人民共和国招投标法》第32条、《中华人民共和国招投标法实施条例》第34条、第82条故系无效协议。本院认为，上述法律法规系对前期物业服务企业的选聘方式、招投标无效的情形的规定，并非对合同效力的强制性规定。郭平关于协议无效的上诉理由不成立，本院不予支持。二、郭平应否向伯恩物业公司支付物管费、车位服务费。郭平与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定郭平在约定的交房日期到期7日后仍未进行验收交接，视为于上述期限届满第二日起将合同项下房屋交付郭平。自交付之日起，房屋的一切风险责任及相关义务（包括但不限于物业服务费、水电费）转移给买受人。郭平认为房屋存在质量问题故未收取房屋，但未提交拒收房屋的相关证据，本院对郭平的该上诉理由不予支持。原审认定房屋已于2013年2月1日交付郭平并无不当。根据《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》的约定，郭平认为伯恩物业公司提供的服务未达到管理服务约定质量目标，有权要求伯恩物业公司限期改正，逾期未改正给郭平造成损失的，郭平有权向伯恩物业公司主张赔偿。郭平主张不支付物业服务费无合同依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，郭平如果认为伯恩物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，郭平以伯恩物业公司履行物业服务合同存在明显服务质量瑕疵不应全额向伯恩物业公司支付物管费没有法律依据。三、关于违约金。原审法院综合考虑了双方合同履行的具体情况、郭平迟延交纳物业费的理由，认定免除郭平的违约责任并无不当。伯恩物业公司关于郭平应向其支付违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。四、应否追加中海投资置业公司为本案当事人。商品房买卖合同与物业服务合同系两个不同的法律关系，中海投资置业公司并非物业服务合同的相对方，郭平要求追加中海投资置业公司作为本案当事人无法律依据。综上所述，伯恩物业公司、郭平的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5506.49元，由郭平负担3256元，由福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司负担2250.49元。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  傅 敏审判员  刘冠男二〇一七年八月四日书记员  彭奕翙