广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9710号上诉人（原审原告）：广州合景房地产开发有限公司，住所地广州经济技术开发区科学城科江二街2号二楼自编13号。法定代表人：孔健涛，系该公司董事长。委托代理人：陈俊斌、张越，均系该公司职员。被上诉人（原审被告）：张丽，女，汉族，住广东省翁源县。上诉人广州合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）因与被上诉人张丽商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。合景公司上诉请求：撤销一审判决第三项，支持合景公司一审的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用全部由张丽承担。事实与理由：一、本案中合景公司与张丽之间虽签订《商品房买卖合同》，但因张丽的根本违约行为，导致合同解除，双方各自的合同目的均未能实现。根据《物权法》第六条、第十四条、第十六条、第十七条的规定，在商品房买卖交易中，出售人和购房人签订买卖合同、购房人支付价款和出售人交付房产只是房产交易的部分内容，只是设立不动产权的合同基础，交易的最终实现以办理不动产权登记，取得权属证明为准。《商品房买卖合同》也明确约定，只有出售人协助购房人办妥《房地产权证》等不动产产权转移登记手续后，购房人才能完全享有该不动产权利，合同的目的才能得以实现。本案涉案车位是合景公司开发并于2009年确权登记在合景公司名下，广州市国规委在穗国土规划协查[2106]299号《关于(2016)粤0106民初字第4298号的复函》中，亦证明该车位已以09登记1803110号案办理了初始登记，该车位归合景公司所有，且无预告登记(预售合同备案)、抵押、分割等信息。因此，该车位一直登记在合景公司名下，归合景公司所有。2009年4月9日，合景公司与张丽签订《商品房买卖合同》，出售该车位给合景公司，并依约于2009年8月1日交付给张丽使用，但后因张丽与其他第三人的债务纠纷导致该车位被查封，故未能办理预告登记及产权转移登记。2013年又因张丽逾期偿还银行贷款的行为，合景公司在2015年承担连带清偿责任，在合景公司代偿其银行欠款后，张丽因欠缴该车位全部房款，已经构成《商品房买卖合同》的根本性违约，导致《商品房买卖合同》解除，张丽已没有获得该车位的合同基础，双方的合同目的完全无法实现。二、合景公司要求张丽支付解约违约金64989.4元的请求依法有据，符合相关法律法规及双方合同的约定，应当予以支持。根据《合同法》第57条、第98条的规定，违约金是当事人预先确定的一种独立于合同债务履行之外的给付，即便合同解除，违约金条款也继续有效。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。合同中关于违约金的约定是双方在合同订立之时，对合同后续履行过程中存在违约行为的约定，依据当事人意思自治原则，应当予以支持。一审法院认为，解约违约金需同时具备解除及车位返还这两个条件才可成就，否则没有合同依据。实际上，在合景公司与张丽签订的《房屋买卖合同》附件五即本合同的补充协议第l条第(4)款明确约定：“乙方(即张丽，下同)未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭而导致甲方(即合景公司，下同)需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第14条的约定执行。”另本补充协议第14条约定：“若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额的20％的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，甲方有权在乙方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。”可见，合景公司与张丽并未约定需同时具备返还情形，一审法院认定关于解约违约金主张是基于返还情形的约定是错误的。三、双方签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第13条约定“乙方已办理收楼手续后本合同解除的，自乙方收楼至房屋移交给甲方之日止，乙方应按购房款总额的每日万分之二向甲方支付房屋使用费。乙方应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将房屋腾空退还给甲方。”本案中合景公司与张丽签订《商品房买卖合同》后，依约在2009年8月交付该车位给张丽使用长达七年之久，但因张丽违约导致合同解除，故合景公司依据《合同法》第九十七条规定和《商品房买卖合同》及其补充协议的约定要求张丽返还涉案车位和支付从2009年8月至实际返还之日止的车位使用费166632.8元，既有法律依据又有合同约定，理应得到支持。另，合景公司作为车位的权属人，为张丽代偿银行欠款的行为，是基于与银行间约定的担保法律关系。合景公司代偿后，并非一审法院判决张丽要向合景公司返还代偿银行本息就等于合景公司得到了补偿。实际上，该车位一直为合景公司所有，合景公司依法享有该车位的所有权、使用权和收益权，张丽占有使用合景公司的产权车位长达七年，理应支付这七年间占有使用车位的对价，即《商品房买卖合同》中约定的车位使用费。四、2016年7月，在本案一审期间，广州中院执行局未告知或经涉案车位登记的所有权人即合景公司的同意，通过送达(2015)穗中法执恢字第50号协执，将仍在合景公司名下的车位解封并直接过户到案外人李穗明名下，合景公司已对该执行行为申请了执行异议。但合景公司认为，车位是否能最终返还，该事宜属于另案执行范畴，并不影响本案中合景公司与张丽就车位返还的约定与本案认定。被上诉人张丽未答辩。合景公司一审起诉请求：1.确认合景公司、张丽于2009年4月9日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.张丽协助合景公司办理上述合同的备案登记并承担撤销备案登记的费用，将车位交还合景公司；3.张丽向合景公司支付代为偿还银行的本金、利息等143204.94元及解约违约金64989.40元；4、张丽向合景公司支付车位使用费166632.80元（自2009年8月31日起，每日按合同总金额324947元的万分之二标准支付违约金，计至实际返还车位之日止）；5.张丽承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年4月9日，合景公司（甲方、卖方）、张丽（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的广州市天河区珠江新城誉峰园第A1-A8幢-2层X号房（涉案车位）以324947元出售给乙方，付款为按揭付款，第一期在2009年4月9日前支付164947元，余款16万元办理银行按揭。按揭银行是中国银行股份有限公司广州东山支行；甲方应当在2009年8月30日前将车位交付乙方使用等。附件五为：2、若乙方采用按揭方式付款，则甲乙应按以下约定执行：（1）如乙方在本合同签订之日起30日内仍未办妥银行按揭手续即未与按揭银行签订按揭贷款合同的，每逾期一日则按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，且甲方有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第14条的约定执行；…（4）如乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第14条的约定执行。13、乙方已办理收楼手续后本合同解除的，自乙方收楼至移交给甲方之日止，乙方应按购房款总额的每日万分之二向甲方支付房屋使用费。乙方应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将房屋腾空退还甲方。14、若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房款总额的20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，甲方有权在乙方已付的购房款扣除该项违约金及相关费用。合同签订后，合景公司表示收到张丽于2009年4月9日的首期款164947元及中国银行股份有限公司广州东山支行的转账16万元（张丽向该行按揭贷款），合计324947元。关于车位使用情况，合景公司表示自2009年8月1日交付张丽使用，现其向车位物业公司了解表示该车位现由自称张丽司机使用。2013年11月5日，广州市越秀区人民法院作出（2013）穗越法民二初字第1605号民事判决（以下简称“1605号案”），该1605号案为中国银行股份有限公司广州东山支行（以下简称“中行东山支行”）起诉张丽、合景公司借款合同纠纷一案，案件查明：2009年11月24日，中行东山支行（贷款人）与张丽（借款人）、合景公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定贷款向借款人贷款16万元，用途为支付购买涉案车位的购房款，贷款人同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划入借款人指定所指定购买住房的开放商或售房单位的专用账户（账户为合景公司账户）。保证人提供阶段性连带保证责任。…若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所房屋抵押登记手续别并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生的保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2009年12月1日，中行东山支行发放了贷款16万元；中行东山支行未提交上述涉案车位已经办理抵押登记手续的依据。借款后，张丽从2012年6月21日（即第32期）起至今没有再向银行还款，截至2013年3月22日止，张丽尚欠中行东山支行本金余款126234.83元、利息4844.28元、罚息477.29元未付。合景公司亦没有利息还款义务。1605号案判决：一、于判决发生法律效力之日，中行东山支行与张丽、合景公司于2009年11月24日签订的《个人一手住房贷款合同》予以解除；二、张丽于本判决发生法律效力之日起10日内清还借款本金126234.83元和利息、罚息给中行东山支行；三、合景公司对张丽上述欠款和利息、罚息承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向张丽追偿；驳回中行东山支行的其余诉讼请求。本案受理费3062元、公告费250元，由张丽、合景公司负担。1605号案生效后，合景公司于2014年5月28日向中行东山支行支付143204.94元，履行上述判决义务。2016年1月29日，合景公司按合同约定地址向张丽发出《法务通知函》，内容为：合同签订后，因你未按时偿还银行贷款，银行要求我司承担连带担保责任，现我司已代你偿还了银行本息、律师费、诉讼费用等，现函告：自本函到达之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》，请你配合办理合同备案注销手续并承担费用；按补充协议第14条约定，请你支付违约金64989.40元；按补充协议第13条约定，立即支付车位使用费152270.16元，上述违约金64989.40元、代为清偿的银行款143204.94元及阁下应付车位的使用费，我司行使抵销权，即从你已付房款324947元中予以抵扣，不足部分由阁下补充支付。函件退回。一审法院向广州市国土资源和规划委员会调查涉案车位的权属情况，该单位予以回复：涉案车位已以09登记180XXXX号案办理了初始登记，该车位归合景公司所有。暂无该车位的预告登记（预售合同备案）、抵押、登记信息。合景公司与预购人张丽网上签订车位的买卖合同，双方暂未办理预告登记或转移登记，暂无该车位的预告登记（预售合同备案）、抵押、分割登记信息。2013年9月9日，广州市中级人民法院送达（2012）穗中法执字第985号《协助执行通知书》，要求查封张丽预购的车位；2015年9月7日市中院以（2015）穗中法执恢字第50号、原（2012）穗中法执字第985号协执续封，续封期限至2018年9月7日止。2015年1月22日，越秀区法院送达（2013）穗越法执字第492号协执，要求轮候查封张丽预购的车位。2016年7月22日，市中院送达（2015）穗中法执恢字第50号协执，要求解封该车位并过户至李穗明名下。一审法院向合景公司释明，因上述车位现经市中院执行程序处理并过户至李穗明名下，不具备返还基础条件，其表示坚持诉讼请求。一审法院认为：合景公司、张丽签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。合同签订后，张丽向合景公司支付全部购买车位款324947元，车位实际交付使用，双方的各自合同目的得以实现。张丽向中行东山支行借款，合景公司为借款的保证人，现其代张丽偿还借款本息，依法可行使追偿权。双方约定合同解除条件，合景公司依约行使合同解除权，并向张丽发出解除通知，一审法院予以确认《商品房买卖合同》解除。现合同标的物即涉案车位于2013年9月9日被司法查封及后被司法拍卖至案外人名下，不具备返还条件，合景公司请求注销合同备案手续及返还车位缺乏处分基础，无法实现，不予支持。对于解约违约金，该主张基于合同具备解除及返还情形下的约定，现车位经司法程序处理完毕，该主张缺乏合同依据，不予支持。张丽已向合景公司支付全部购买车位款项，其依约可使用车位，合景公司主张车位使用费缺乏依据，其代为承担的担保责任可通过债权主张得以实现，该主张缺乏依据，不予支持。张丽经一审法院合法传唤逾期未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、确认原、被告于2009年4月9日就广州市区天河珠江新城誉峰园第A1—A8幢—2层X号房签订的《商品房买卖合同》予以解除；二、被告张丽于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州合景房地产开发有限公司返还代为偿还的借款本息等合计143204.94元；三、驳回原告广州合景房地产开发有限公司的其它诉讼请求。本案一审受理费7022元，由原告广州合景房地产开发有限公司负担4277元，由被告张丽负担2745元；公告费1000元，由被告张丽负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，合景公司提交执行异议申请书、执行监督申请书以及本院材料接收凭证，证明合景公司已就本院就案涉车位解封并过户到案外人李穗明名下的执行行为提出执行异议和执行监督。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、合景公司主张张丽返还案涉车位是否成立？二、合景公司主张张丽支付解约违约金与案涉车位使用费是否成立？评析如下。首先，一审法院确认《商品房买卖合同》解除，论理清晰，处理并无不当，本院予以确认。由于案涉车位现已登记在案外人名下，合景公司主张张丽交还商铺事实上无法履行，故合景公司该诉讼请求难以支持，本院不予采纳。至于合景公司对案涉车位过户到案外人名下提出的执行异议，应通过其他法律程序予以解决，该异议目前不影响本案的处理结果。其次，关于解约违约金的问题。合景公司与张丽之间签订的《商品房买卖合同》附件五即本合同的补充协议第2条第(4)款约定：“乙方(即本案张丽，下同)未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭而导致甲方(即本案合景公司，下同)需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第14条的约定执行。”、第14条约定：“若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额的20％的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，甲方有权在乙方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。”由上约定可见，合景公司在张丽未能履行还款责任而承担担保责任后，依照《商品房买卖合同》补充协议第2条第（4）款行使单方解除权并无不妥，故合景公司主张依据该补充协议第14条的规定主张张丽支付解约违约金，合理有据，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。最后，关于案涉车位的使用费的问题。前述补充协议第13条约定“乙方已办理收楼手续后本合同解除的，自乙方收楼至房屋移交给甲方之日止，乙方应按购房款总额的每日万分之二向甲方支付房屋使用费。乙方应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将房屋腾空退还给甲方。”案涉《商品房买卖合同》因张丽违约导致解除，合景公司依据上述约定要求张丽返还涉案车位和支付从2009年8月至实际返还之日止的车位使用费有合同依据。张丽在合同解除后事实上不能将案涉车位交还给合景公司，合景公司对此虽无过错，但本院2016年7月22日送达（2015）穗中法执恢字第50号协执已导致张丽事实上无法交还商铺，故合同约定的车位使用费应计算至该日止，其后因张丽无法返还车位的损失应另循法律途径解决。综上所述，上诉人合景公司的部分上诉理由成立，应予支持；审查原审判决查明事实清楚，唯部分处理不当，应相应予以变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初4298号民事判决；二、张丽于本判决送达之日起十日内向广州合景房地产开发有限公司支付解约违约金64989.4元；三、张丽于本判决送达之日起十日内向广州合景房地产开发有限公司支付车位使用费163513元（自2009年8月31日起计至2016年7月22日，每日按合同总金额324947元的万分之二标准）。本案一审案件受理费7022元、公告费1000元，由原告广州合景房地产开发有限公司负担100元，由被告张丽负担7922元；本案二审案件受理费4774元，由上诉人广州合景房地产开发有限公司负担100元，由被上诉人张丽负担4674元。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年八月十七日书记员  林漫榆黄咏欣