广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初669号原告：陈锦威，男，1960年8月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：冼志明，广东南冠律师事务所律师。被告：李长伦，男，1969年6月6日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谭力，广东弼信律师事务所律师。第三人：陈笑颜，女，1976年8月9日出生，汉族，住广东省台山市海宴镇春场中厂村***号之3。第三人：广州思连帝达音响科技有限公司，住所地广州市番禺区大龙街沙涌村长沙路8号05。法定代表人：陈笑颜，职务总经理。两位第三人的共同委托诉讼代理人：黄永青，广东纬国律师事务所律师。两位第三人的共同委托诉讼代理人：郭桂妹，广东纬国律师事务所实习律师。原告陈锦威诉被告李长伦、第三人陈笑颜、广州思连帝达音响科技有限公司（以下简称为“思连帝达公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月19日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈锦威的委托诉讼代理人冼志明，被告李长伦的委托诉讼代理人谭力、第三人陈笑颜、广州思连帝达音响科技有限公司的共同委托诉讼代理人黄永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锦威向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年10月份至交回租赁物的租金合共17.728万元（暂计每个月租金为4.432万元）及5.3184万元违约金（暂计）；2.判令解除原、被告签订的《租赁合同书》；3.判令本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令原、被告签订的《租赁合同书》无效，被告将租赁物恢复原状并返还给原告管业。事实和理由：2009年3月23日陈锦威与李长伦签订了《租赁合同书》，原告将位于沙涌村长沙路x号之x厂房和场地（以下简称为“租赁标的物”）出租给被告李长伦，按合同约定2016年每月租金为4.432万元，但被告从2016年10月份开始欠租，根据合同约定，逾期三日缴纳租金的，被告每天向原告支付月租金额的1%作为滞纳金，拖欠租金1.5个月以上当违约处理，没收保证金及自动终止合同，因合同目的无法实现，故要求解除合同。因被告多个月发生欠租行为，且被告和第三人拒绝我方对租赁标的物进行监管，故要求返还物业。变更诉请的事实和理由：因我方无法提供租赁标的物的相关规划许可证，故请求变更为判令《租赁合同书》无效，要求被告将租赁标的物恢复原状并返还给我方管业。被告李长伦辩称，我方不同意原告的诉请，本案的《租赁合同书》是无效合同，租赁建筑为违章建筑没有相关证明，确认从2016年10月开始欠租，对于第一项诉讼请求我方所欠的租金部分没有异议。违约金我方有异议，发生违约的原因不在我方，是第三人欠租，我方一直垫付租金。第二次庭审中李长伦又称不同意第二项诉请，合同明确约定租赁物不仅是房屋，还有土地，不同意合同无效，对土地的租赁是有效的，要求我方恢复原状不符合合同约定，合同并没有约定恢复原状返还，我方承租后有进行装修和加建，对此原告的知情并同意的，根据合同约定，在租赁期内加建物和装修物的所有权是归我方的。第三人陈笑颜、思连帝达公司述称，第三人与被告签订了租赁合同后，于2015年我方被要求办理三证合一，但因为租赁建筑物没有合法的证明，所有办不了，我方认为租赁合同已经达不到合同目的，本案合同是原、被告之间的租赁合同，由于合同无法达到合同目的或者被认定无效所造成的损失，由原、被告根据过错承担责任，不应由我方承担责任，我方保留追究责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：2009年3月23日，出租方陈锦威（甲方）与承租方李长伦（乙方）签订了《租赁合同书》，约定：甲方将租赁标的物租赁于乙方使用，租赁面积占地约3000㎡的花园式厂房，厂房约3100㎡，宿舍约1200㎡及空地，供乙方工业之用；租赁标的物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限20年，从2009年4月1日至2029年5月31日止；合同的租赁保证金为10万元整；首月租金38000元，每三年递增一次，每年租金在上年度的基础上递增8%，其中2015年起的租金为4.432万元/月，每年的4月1日作为租金调整日；乙方自行完成增容，因办理供电增容的全部费用由乙方承担，20年内变压器的所有权及使用权归乙方，20年不撤走，租期届满后，变压器的所有权及使用权归甲方；每月10号之前支付当月租金，逾期未缴纳的，有约定滞纳金；其中合同第十一条装修条款写明：如乙方对租赁标的物进行装修、改建或在租赁标的物上建设食堂、花园、电梯，应告知甲方同意，费用乙方负责，20年内所建物所有权和使用权归乙方，20年内不搬走不撤除，租期满后所有权归甲方；乙方书面告知甲方同意可将租赁标的物部分或全部转租，乙方可以包租形式出租部分或全部租赁标的物等内容。签订合同后，李长伦已经向陈锦威缴纳了租赁保证金10万元。2016年11月25日，番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社出具了《证明》一份，写明：证明位于番禺区大龙街××村××（××地址××区石基镇××村××路××）的土地（用地面积2560㎡）属我社所有，自2007年1月1日起我社已将该地块交由陈锦威经营、管理和使用（期限至2056年12月30日止）。该土地上兴建的建筑物属陈锦威自建，该证明用于办理营业执照用。经本院向房管部门查询，位于沙涌村长沙路8号之3的地址没有满足查询条件的记录。诉讼中，陈锦威称租赁标的物的没有办理相关规划许可证也没有房地产权证。另查明，李长伦与陈笑颜、思连帝达公司存在租赁合同关系，李长伦将租赁标的物转租给陈笑颜、思连帝达公司使用，租赁标的物现状的实际使用人为思连帝达公司；陈锦威收取的租赁保证金10万元未退还给李长伦；从2016年10月开始李长伦未支付租赁标的物租金。庭审中，李长伦称我方承租租赁标的物后即着手进行装饰装修、加建和扩建，包括厂房内加建三层的电梯，起建篮球场、花园、门口保安室、拉闸门，和装修宿舍饭堂等，陈锦威与我方协商一致同意进行装修和加建，《租赁合同书》中也有所约定。陈锦威称关于装修和加建，李长伦没有提交任何书面文件给我方，但我方一直也没有提出书面异议，我方也没有相关证据证明租赁标的物出租给李长伦时的原始状态。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因租赁标的物没有相关规划许可证，故《租赁合同书》为无效合同，对此，陈锦威、李长伦均有一定的过错，应当按照过错各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于李长伦缴纳的租赁保证金10万元，陈锦威应当退还给李长伦。李长伦承租场地后有进行装饰装修、加建和扩建的情况，《租赁合同书》中对装修加建有约定，李长伦承租多年，陈锦威也一直未提出异议，可以推定陈锦威对于李长伦装修、加建是同意的或者至少是默许的态度；对于租赁标的物出租时的原始状态如何，陈锦威没有举证证明。对于装饰装修的归属和处置问题，因相关当事人在本案中没有进行主张，本案不作处理，当事人可另案主张。陈锦威称租赁标的物没有办理相关规划许可证也没有房地产权证，租赁标的物的地上建筑物系在未取得建设工程规划许可证的情况下进行建设，而李长伦在租赁标的物上也进行了加建和扩建，对于租赁标的物的加建、扩建部分如何处理，属于行政主管部门的管理范畴，双方当事人可待行政主管部门作出相应行政处理之后，再就相关的财产纠纷提起民事诉讼。故对于陈锦威主张李长伦将租赁标的物恢复原状并返还给陈锦威管业的诉请，本院予以驳回。关于租赁标的物的占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”陈锦威主张参照《租赁合同书》约定的租金标准计算占有使用费即4.432万元/月，李长伦也表示无异议，本院予以支持。因对于陈锦威主张交还租赁标的物的诉请，本院予以驳回，故本案仅对法庭辩论结束时实际发生的占有使用费进行处理。李长伦应按4.432万元/月的标准，向陈锦威支付从2016年10月起至2017年7月止的占有使用费443200元（4.432万元/月×10个月）。扣减陈锦威应当退还给李长伦的保证金10万元后，李长伦还应向陈锦威支付343200元。至于陈锦威请求的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”《租赁合同书》为无效合同，故陈锦威依据《租赁合同书》的约定主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告陈锦威与被告李长伦于2009年3月23日签订的《租赁合同书》为无效合同；二、被告李长伦在本判决生效之日起十日内向原告陈锦威支付从2016年10月起至2017年7月的厂房和场地占有使用费343200元；三、驳回原告陈锦威的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61438元，由原告陈锦威承担27895元，被告李长伦负担33543元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  何蕴华人民陪审员  吴健周二〇一七年八月二十一日书 记 员  杜嘉华