山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁16民终1284号上诉人（原审原告）：蔡振芳，女，1982年8月19日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：王庆祥、付强，山东永光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉生，男，1950年7月3日生，汉族，居民，住惠民县。委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫俊英，女，1951年11月10日生，汉族，居民，住惠民县。委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张跃伍，男，1957年4月28日生，汉族，居民，住滨州市阳信县。被上诉人（原审第三人）：齐青梅，女，1971年6月4日生，汉族，居民，住滨州市高新技术开发区。上诉人蔡振芳因与被上诉人张玉生、闫俊英、张跃伍、齐青梅确认合同无效纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2015）滨民二初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡振芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认张跃伍、齐青梅代理我与被上诉人张玉生、闫俊英签订的《房地产买卖合同》无效；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决确认《商品买卖合同》有效属于适用法律错误。按照《授权委托合同书》约定，如我不能偿还第三人张跃伍的借款本息时，则授权张跃伍、齐青梅对外出售上述房产，且约定张跃伍、齐青梅的代理权限为“1、代为办理网上、报纸上发布出售信息的相关事宜；2、代为评估、测绘、签订买卖合同等相关事宜；3、代为……”由此可见，我对被上诉人的授权是具体的，清楚的，即在需要出售房屋时，被上诉人应当向社会发布出售信息，进行价值评估和竞价等。只有在上述前提下，才能在不低于40万元的价格水平上进行出售，这才是委托合同的真实本意。虽然双方在《委托合同》中没有约定出售房屋必须通过评估、竞价等特定形式，但是，被上诉人张跃伍、齐青梅在履行合同的过程中也应当遵循《合同法》规定的诚实信用原则，尽职维护我的权益不受损害。我的涉案的房产在被上诉人出卖时价值62余万元，但被上诉人在明知前述市场价值的情况下，没有通过竞价、评估，在没有通知我的情况下，竟直接以41万的价格出卖给张玉生、闫俊英，显然损害了我的权益。另外，现得知被上诉人张玉生、闫俊英系齐青梅的亲属，双方具有恶意串通行为，损害了我的合法利益。根据合同法之规定，应确认张跃伍、齐青梅代理我与被上诉人张玉生、闫俊英签订的《房地产买卖合同》无效。因此，不服一审判决，向滨州市中级人民法院提起上诉，请求查明本案，支持上诉人的上诉请求。张玉生、闫俊英辩称，在本案中答辩人向上诉人代理人张跃伍支付合理对价后，在房管部门依法办理了过户手续，取得了房屋权属登记证书，系涉案房屋的合法所有权人。答辩人作为善意第三人与上诉人和张跃伍之间的借贷关系无关，且上诉人在房屋买卖交易中属于当事人，并非第三人。因此，答辩人不存在恶意串通损害第三人利益的事实，上诉人诉求合同无效无事实依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蔡振芳向一审法院起诉请求：1.撤销第三人代理原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2.诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第一项为确认第三人代理原告与被告签订的房地产买卖合同属于无效合同。一审法院认定事实：2012年9月27日，原告蔡振芳（乙方）与第三人张跃伍（甲方）、齐青梅（丙方）签订《房屋抵押保证借款合同》。合同约定，乙方向甲方借款40万元，乙方以其所有的位于滨州市长江一路506泰山名郡4009号楼1-401商品住房一套（含附房建筑面积为145.410㎡+5.940㎡，房产证号为：房权证滨2012050148）作抵押；借款期限为2012年9月27日起至同年10月26日止，月利率为2%；办妥抵押登记手续后，甲方将上述借款支付给乙方；如逾期偿还，乙方多交月息10%的罚息；丙方自愿为乙方向甲方提供担保责任，担保方式为连带责任；如乙方违约，由甲方处置抵押物，行使抵押权。当日，上述合同经山东省滨州市鲁滨公证处以（2012）滨鲁滨证经字第229号公证为具有强制执行效力的债权文书。当日，原告蔡振芳（甲方）与第三人张跃伍、齐青梅（乙方）签订了《授权委托合同书》。该合同书约定，甲方全权委托乙方解除抵押等事项；根据《房屋抵押保证借款合同》的约定，甲方不能偿还向张跃伍借款本息时，甲方则授权张跃伍、齐青梅自2012年10月27日起，以不低于40万元的价格对外出售上述房产（即滨州市长江一路506泰山名郡4009号楼1-401商品住房），委托期限至2014年10月27日止；乙方可全权代表就上述房屋的出售办理以下事宜：1.代为办理网上、报纸上发布出售信息的相关事宜；2.代为签订上述房屋的买卖合同、代为评估、测绘及过户登记相关手续；5.代为收取售房款等。当日，上述合同经山东省滨州市鲁滨公证处以（2012）滨鲁滨证经字第230号公证书公证。2012年9月27日，第三人张跃伍通过张青杰账户向原告蔡振芳指定的王在娥账户转款36.5万元。2013年2月16日至同年7月6日，原告蔡振芳分11次分别通过牛美燕、牛超向张青杰账户汇入159200元。2013年12月4日，第三人张跃伍、齐青梅以原告蔡振芳的委托代理人名义与被告张玉生、闫俊英签订《房地产买卖合同》，将原告蔡振芳的上述房产以41万元的价格出卖给被告张玉生、闫俊英。当日，被告张玉生通过银行将房款41万元转入第三人张跃伍账户中，并交纳了上述房产交易的全部税费。同年12月9日，上述房产在滨州市房地产管理局转移登记在被告张玉生名下（共有人闫俊英，房权证号为滨字第××）。2013年12月8日，被告张玉生以上述房屋所有权人名义向原告蔡振芳发出限期搬迁腾空通知书，通知其于2014年1月5日前腾空房屋。2014年9月19日，原告蔡振芳单方委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对上述房屋进行评估，评估价值为622600元。一审法院认为，原告蔡振芳为向第三人张跃伍借款，与第三人张跃伍、齐青梅签订《授权委托合同书》，约定借款到期不能偿还时，委托第三人张跃伍、齐青梅对其用于抵押保证的房屋以不低于40万元的价格对外出售，该合同经公证为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。借款到期后，因原告蔡振芳未能还清借款本息，第三人张跃伍、齐青梅按照上述委托合同作为原告蔡振芳委托代理人以原告蔡振芳的名义与被告张玉生、闫俊英签订《房屋买卖合同》，以41万元的价格将该房屋出售给被告张玉生、闫俊英，两被告已向原告蔡振芳的委托代理人张跃伍支付对价，并在房管部门依法办理过户手续，取得房屋权属登记证书。上述房屋交易价格符合委托合同约定，原告蔡振芳与第三人张跃伍、齐青梅在委托合同中并未约定出售该房屋必须通过评估、竞价等特定形式，原告蔡振芳也未提供两被告与两第三人存在恶意串通的证据，该房屋买卖合同也系双方当事人的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。故对原告蔡振芳要求确认第三人张跃伍、齐青梅以其名义与被告张玉生、闫俊英签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告张玉生、闫俊英以此为由提出的辩解意见成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告蔡振芳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告蔡振芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益。张跃伍、齐青梅以委托代理人的身份与张玉生、闫俊英签订房屋买卖合同将蔡振芳的涉案楼房出售给张玉生、闫俊英，张玉生、闫俊英已向张跃伍支付对价并在房管部门依法办理了过户手续。蔡振芳以张跃伍、齐青梅与张玉生、闫俊英恶意串通，损害其利益为由主张上述房屋买卖合同无效，但未能提供相应的证据证实。一审法院驳回其诉讼请求并无不当。蔡振芳的上诉请求，理由及证据不充分，本院不能支持。综上所述，上诉人蔡振芳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蔡振芳负担。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  王正真审判员  张 珊二〇一七年八月十五日书记员  王 楠