北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7746号上诉人（原审原告）：焦梦瑶，女，1997年11月23日出生。委托诉讼代理人：宫瑞霞，北京市卫东律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琼，北京市卫东律师事务所实习律师被上诉人（原审被告）：赵静，女，1976年8月24日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被上诉人（原审被告）：赵静欣，女，1979年6月27日，汉族，农民，住北京市怀柔区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘文惠，北京市长济律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡维霞，北京市铭基律师事务所律师。原审第三人：北京东升伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村422号14楼1层文渊坊30号。法定代表人：张雷，总经理。委托诉讼代理人：范永胜，男，1980年11月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。上诉人焦梦瑶与被上诉人赵静欣、赵静，原审第三人北京东升伟业房地产经纪有限公司（以下简称东升伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初6751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦梦瑶及其委托诉讼代理人宫瑞霞、周琼，被上诉人赵静及赵静欣、赵静之共同委托诉讼代理人刘文惠、蔡维霞，原审第三人东升伟业公司委托诉讼代理人范永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦梦瑶上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判赵静欣、赵静双倍返还定金40万元并继续履行合同。事实及理由：一、原审法院认定事实不清。1.赵静、赵静欣违反诚实信用，要求加价事实明显。购房合同明确约定购房款550万，但赵静、赵静欣要求加价30万；2.赵静、赵静欣举证片面，断章取义，双方不存在焦梦瑶需在10月31日前支付剩余购房款的事实。关于收条，仅为买卖双方之间办理贷款所需程序性文件，由赵静、赵静欣单方制作；关于证人，一审证人刘某与赵静、赵静欣之间存在利害关系，且刘某仅提供辅助性工作。提供证言属于传来之言。3.其他事实错误。焦梦瑶对第三人证言并未认可，一审中东升伟业公司表示付款方式时也未说明存在首付款80万问题。二、原审法院适用法律错误。根据举证原则，焦梦瑶举证赵静、赵静欣存在要求加价办理网签的事实达到高度盖然性标准；赵静、赵静欣举证焦梦瑶承诺支付首付款未达到证明标准。赵静、赵静欣辩称，同意一审判决，不同意焦梦瑶的上诉请求。焦梦瑶违反诚实信用原则，在同意支付首付款80万元后反悔，并要求降低房价或佣金，构成违约。焦梦瑶二审期间发表的意见完全推翻一审承认的事实。房屋买卖合同之所以没有履行，主要原因是焦梦瑶同意给付80万首付款，我方才与华润公司签订认购书，并作出相应承诺。焦梦瑶二审期间提交的证据不属于新证据。关于80万收条，如果焦梦瑶未允诺支付，我方不会将收条原件留下，并拍照发送给焦梦瑶。刘某系房屋买卖经办人，与赵静、赵静欣之间并无利害关系。合同约定逾期付款超过7天我方有权解除合同，以10月31日计算，我们解除合同符合合同约定。焦梦瑶如果不同意解除合同，也应该在三个月之内提出异议。但焦梦瑶直至一审最后一次开庭才提出继续履行合同。东升伟业公司对焦梦瑶的上诉请求未发表意见。焦梦瑶向一审法院起诉请求：1.判令赵静、赵静欣双倍返还定金400000元；2.判令赵静、赵静欣继续履行合同；3.一、二审诉讼费由赵静、赵静欣承担。一审法院认定事实：2014年10月11日，赵静欣取得位于北京市怀柔区庙城镇庙城村×房屋的房屋所有权证书。2016年2月2日，赵静欣、张金龙委托赵静办理庙城镇庙城村×房屋的买卖等事项。2016年8月3日，赵静欣作为出卖人与焦梦瑶作为买受人通过东升伟业公司签订一份《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式第（一）项约定，经买卖双方协商一致，该房屋的成交价格为5500000元。第（二）项约定买受人采取第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五；第（二）项第1条约定，买受人向出卖人支付定金，定金金额200000元，定金支付方式为直接支付给出卖人，第2条约定，通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件六。第2条第（1）项约定，买受人支付定金的方式为直接支付出卖人；第（2）项中需要填写的内容被划掉。第（三）项约定关于贷款的约定，买受人向北京银行申办抵押贷款，拟贷款金额为2000000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（1）种方式解决：（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人……。该合同第六条房屋交付约定，出卖人应当在2017年3月31日前将该房屋交付给买受人。该合同第十条第（一）项约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起至2016年10月31日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同附件八约定：2.在本次交易中如因买受人原因导致合同无法进行的，定金不予退还，如因出卖人原因，导致合同无法进行的，将双倍返还定金。该合同对违约责任、争议解决方式等其他问题做出了约定。双方当事人没有签订该合同中提到的附件五及附件六；双方当事人口头约定向相关部门提交网签合同的房屋价款为290万元，其中200万元来源于贷款，剩余90万元存入资金监管账户。《北京市存量房屋买卖合同》签订当日，焦梦瑶给付赵静欣定金200000元，赵静欣出具收条一张。合同在履行过程中，双方对首付款的支付产生争议，未达成一致意见；双方亦未办理《北京市存量房屋买卖合同》的网上备案登记。2016年11月9日，赵静欣向焦梦瑶发出一份《解除合同通知书》，载明：根据双方的约定，您应于2016年10月31日前向我支付除定金、贷款之外的剩余房款，且双方需在居间方的协助下共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，期限届满之前，我已通过居间方催促付款，但截止本函发出之日，您仍未向我支付除定金之外的任何款项。为此，现向您通知如下：自2016年11月9日起，解除与您签订的前述《北京市存量房屋买卖合同》。2016年11月22日，焦梦瑶将赵静欣、赵静诉至一审法院，请求赵静欣、赵静共同双倍返还定金。2017年5月11日，一审法院前往北京市怀柔区行政服务大厅向相关工作人员调查存量房屋买卖资金监管方面的规定，相关工作人员向法院表示自有资金是需要资金监管的，是强制性的要求。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密等义务。本案焦梦瑶、赵静欣签订的房屋买卖合同，虽然约定了合同的标的、数量和价款，但是没有书面约定合同价款的支付方式和支付期限等内容（除定金、拟贷款2000000元外）。基于此种事实，双方在合同的履行过程中对房屋（首）付款的方式和期限产生了争议，从而导致合同不能顺利履行。判断本案因何人的原因导致合同没有在2016年10月31日之前办理房屋权属转移登记手续的事实，需要理清如下两个问题：一、合同是否成立。一般来讲适格的民事主体，通过要约和承诺的方式达成一致的意思表示，合同即成立。本案双方签订的房屋买卖合同具备我国《合同法》规定的主要条款，虽然合同对房屋部分款项的支付方式没有作出书面约定，但确定合同法律关系内容的标的、价款等条款并不缺失，因此，合同成立是业已存在的事实。二、房屋（首）付款的支付方式和期限如何进行认定。根据法律规定，当事人对合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。合同签订后，双方对资金监管进行了补充约定，虽系口头约定，仍在双方当事人之间产生约束力。本案合同双方没有对除定金、贷款金额及资金监管金额以外的款项及其支付方式作出明确的书面约定，庭审中双方亦未能提供证据证明双方对除定金、贷款金额及资金监管金额以外的款项及其支付方式做出过其他约定，因此，对于除定金、贷款金额及资金监管金额以外的款项及其支付方式属于没有约定或者约定不明。对于没有约定或者约定不明的合同内容，当事人不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据《北京市存量房屋买卖合同》的其他条款，可以确定本案除定金、贷款金额及资金监管金额以外的款项数额为240万元。给付出卖人240万元房屋价款系买受人应当履行的合同义务。关于240万元的支付方式，系一次性支付或分期支付，根据现有证据，法院无法查明双方当事人原有之约定。但是，对于240万元的付款期限，法院采纳赵静欣的答辩意见，即焦梦瑶应于2016年10月31日之前给付赵静欣240万元的房屋价款。主要理由是第三人对该问题的陈述及证人出庭作证时的陈述和一般的交易习惯相一致。根据证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。焦梦瑶主张赵静欣拒不履行于2016年10月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的义务，但未能向法院提供证据证明该事实得以成立，因此，焦梦瑶的该项理由，法院难以采纳。基于上述认定的事实，法院认为合同双方在约定的期限内未能办理房屋权属转移登记手续的原因不能归责于出卖人，即本案的赵静欣。因此，对于焦梦瑶请求赵静欣支付双倍定金的诉讼请求，法院不予支持；对于焦梦瑶请求赵静、赵静欣继续履行合同的诉讼请求，因赵静、赵静欣提出了充足的抗辩理由，故对于焦梦瑶该项诉讼请求，法院亦不予支持。一审法院判决：驳回焦梦瑶的全部诉讼请求。本院二审期间，焦梦瑶申请证人陶某出庭作证，陶某向本院陈述证言主要内容如下：1.焦梦瑶与赵静、赵静欣之间签订房屋买卖合同经我手签订，合同约定双方2016年10月底前完成过户手续，购房人先交卖房人定金20万元，其余房款双方达成口头协议，一部分是双方网签后支付，另一部分在办理完过户手续当天支付；2.2016年8月双方做了网上购房资格审核和房源审核并通过，就等2016年10月11日房屋满两年后进行网签和后续买卖；3.2016年9月下旬，应卖房人要求，我电话和焦梦瑶的父亲焦金龙联系，赵静欣再次买房需用钱，能否提前支付80万到100万，焦金龙当时表示自己没有意见，但得回家后和家人商量再做决定，要第二天下午之前才能答复。第二天，焦金龙的爱人杨海海电话回复我，不同意提前付款，但房价如果能优惠，可以考虑提前付款。2016年9月22日，我微信回复焦梦瑶，我和房主说一下，让她另想办法；4.2016年10月14日，赵静、赵静欣约焦梦瑶在餐馆见面，就房价一事协商，但双方未达成一致意见，卖房人要求涨价30万才能成交，买房人坚持按合同约定金额执行。最终买房人拒绝网签，导致第一次资格审核过期；5.2016年10月底，买房人再次催促我尽快要求赵静欣履行合同，经沟通，赵静欣同意按原价550万执行，我们办理第二次网上房源核验和购房资格审核；6.在最后一天，赵静欣通过快递方式通知我们，单方解除合同。焦梦瑶另提交诉争房产房产证复印件、房屋出售信息截图、关于华润八号院房屋信息电话录音、赵静与焦金龙的微信截屏、陶某与焦金龙的微信截屏、焦梦瑶之母与陶某电话录音、赵静欣委托其他中介对外销售房屋截图等证据。赵静、赵静欣对于证人陶某的证言真实性不认可，认为该证言形成于一审判决之后，具有明显针对性和倾向性。证人证言与一审审理查明事实及其他证据不符，且认为该证人证言不属于新证据；对于房产证复印件证据的真实性认可，证明目的不认可；对于房屋出售信息截图的真实性不认可；对于华润八号院房屋信息电话录音的真实性不认可；对于赵静与焦金龙的微信截屏的真实性认可，但内容证明了焦金龙在同一小区购房其他房子，赵静认为给她造成损失，才有了加价问题；对于陶某与焦金龙的微信截屏的真实性认可，证明目的不认可；对于焦梦瑶之母与陶某的电话录音,提醒法庭注意该录音中一句话，即“在办理贷款时把首付款支付了，过户之前把剩余的钱全部给赵静欣”；对于赵静欣委托其他中介对外销售房屋截图，真实性、证明目的均不认可。本院另查明，2016年9月21日上午10点30分，中介陶某通过微信向焦梦瑶发送了赵静欣出具的80万元收条和卡号，焦梦瑶未在微信上回复。2016年9月21日下午14点34分，中介刘某与赵静进行微信沟通，内容是：刘：赵姐，对方出去办事了，若回来的早今天就给您们转过去，若回来的晚，就明天给您们转。卖：嗯嗯好的。2016年9月22日上午9点46分，买主告知中介陶某，不愿意提前支付80万元。具体内容是：买：兄弟，我老婆不同意提前支付房款。陶：房租核验做完了，购房资格也做完了，房子这边不会有什么事，下一步就是办贷款，办贷款的时候，房主要签个收到首付款证明的，只不过是她现在需要用些钱，提前几天给她的事。买：买房没优惠一点，中介费也收的多，我老婆有意见，不同意提前给。陶：那我这边跟房主说一下吧，让她想别的办法。2016年9月22日下午16点14分，卖主通过微信通知刘某还没有收到焦梦瑶的款。2016年9月27日，焦梦瑶焦孟瑶之父焦金龙与赵静在微信上沟通关于提前支付80万元的情况，具体内容是：买：中介和我说你着急用钱，想让我先支付一部分房款？卖：他们今天刚跟您说吗？是22号我跟中介谈的，我刚查了一下我19号找的中介哈，他们21号从我家拍照了我给您打的条子，您今天刚知道这事儿？买：那天和我说了，我爱人没同意。今天又和我说这事儿，好像说如果不行的话，你可能存在着把房子卖给别人的风险。卖：您做好思想准备。买：好的。卖：大哥，我仔细考虑，实际情况我觉得有必要跟您说下：当时我们考虑到最近房价疯涨，几乎是一天一个价，我们也抓紧看好一套华润的特价别墅房，那边房可以时限性特价拿，但要求七天交付首付款。这样我们委托中介跟您谈追加80给我，中介回复我您21号会付款过来，我老公就去把华润要求的60万定金交过去了。后面您这边一有变数，我们首付款就没交上。关键是我老公去华润交这笔款时候我也不知道，后面您这款过不来，他才说这事。我们交不上后面的款人家那边房不特价了，想把定金退回来那边也不退。现在搞的挺让人为难，跟您买我这房也产生了连锁反映。买：这我能理解，我老婆说可以付，但是要求能从总价上优惠一点或者中介费优惠点。结果中介那小伙子都给否定了，老婆生气不同意了。卖：我们做事坚守诚信，尊重契约，说话做事始终说到做到。您这款没过来，我老公又跟华润整了这个事。坦白讲他挺憋气。从中介反馈的消息，感觉您这边不诚信，他认为我们条子都打了，也拍照过去了，又变了。因您这边不诚信，导致我们受损失，所以他找别的中介重新估价我这房现在市值，链家评估690万。所以他没跟我讲直接委托联系其他客户。买：谈不上不诚信，当初说的就是过户后我再缴纳剩余房款。卖：合同约定的是网签前交首付款，贷款部分根据银行放款走，我们委托中介跟您协商追加的是合同约定的不超过20%的部分。买：是吗？我核实一下。中介和我说过完十一才能去银行做贷款呢。卖：实际我们的本意不是催您剩余款的问题。买：我认为那时才网签呢，我认为提交贷款资料时我才交首付呢。收条在谁那里？卖：不怕您笑话，我老公去交华润的定金原本想给我个惊喜，这么个过程不但没露脸反而…好事成坏事…他的确挺难堪…刚好其他中介挺积极找客户，最近这两天有两个客户约面谈，我出差也没回去呢。先跟您说明白，我本意是您优先。条子还在我家里，中介说没拿到款呢，先拍照就好，就没把条子拿走。买：应该在中介那里才对，付完款就直接给我了，我也不想让你为难。卖：具体我问下我妹那天我没在家，当时中介跟我说先拍照，等您款过来再来家里拿条子，我认为条子应该还在我家。买：你先和你老公商量好吧，到底如何。卖：我妹也没在家，她去云南了，明天回京。买：是卖给我还是选择别人。卖：我老公意思是您那边不诚信在先，他打算和您解约。我回去再议。买：行，尽快定吧。卖：在我看来我老公跟华润的事，跟您不产生直接关系，咱们各说各的事。虽然损失了60，那是他不谨慎，没预估到风险的存在，我回去再谈吧，达成一致了跟您沟通下一步。买：好的。2016年10月14日微信记录：卖：大哥在吗？今明两天有没有时间？咱们到中介谈一下。卖：今天下午可以。卖：您几点方便？2：30分如何？买：行。家人不同意你们提出的加价方案，只同意按照已签合同履约。买：嗯嗯，随缘哈！2016年10月23日微信记录：卖：大哥在吗？买：在。卖：您就拿定主意570拿我这房子是吗？咱们之间只差10万了，也不差太多哈！580成交比您拿德园那套也便宜不少呢大哥？您就让我少损失点吧。买：抱歉，我现在只能按照合同约定了。卖：按合同约定金额走，那就交房时间19年7月吧？您看呢？买：合同上是明年3月底前交房，期间的租金交给购房人。卖：大哥，您给我造成实际损失了，没这事我早给您办完手续了。买：我再次强调，您的损失和我无关。卖：咱们之间也没差太多了，双方都换位思考，折中下尽快办。买：我的意见是，一切按照合同执行就好了。卖：开句玩笑哈！大哥，到了法院，我拿出来实际损失的证据，法院不会判与您无关哈！我诚意跟您谈，希望咱们能有个折中方案走后面的手续。买：您要这样认为我也没办法。卖：我家实际损失了，希望您为我考虑…您不要我这房我不让您付我违约金，到中介死掉合同，钱退您。如果您还要，咱们尽快拿出个折中成交额，办完了两清了。买：你说什么，我违约，开玩笑呢吧。卖：现在不说违约的问题，我说的是这房子您不要没关系，我不算您违约，咱们可以随时解约。买：不多说了，咱们一起按合同约定执行吧。卖：您要咱们商量折中诚意价格。买：按合同约定执行，你这房我要，我违约无从谈起。2016年9月29日，焦金龙与陶某微信记录：买：我看到这套房子的出售信息了，证明她已经开始违约了。你和房主说尽快退还我的订金和违约金。2016年10月13日焦金龙与陶某微信记录：买：小陶，你和卖房人说，10月20日前如果不能履行已签购房合同，就已经构成违约，请10月21日按照合同约定退还订金并赔偿。否则我将提起诉讼。陶：好的。2016年10月16日微信记录：买：兄弟，你让她尽快给我退钱吧，别耽误人。陶：好的。2016年11月3日微信记录：买：请你们公司本周五之前给我一个明确说法，这样子拖下去我无法接受，否则直接司法解决。陶：好的，我这边再催房主。买：给个痛快话，卖还是不卖。最后时限。陶：好的。买：我没耐心跟她折腾。陶：懂。一审法院经审理查明的其他事实属实，本院予以确认。二审审理期间，焦梦瑶撤回要求改判继续履行合同的上诉请求。本院认为，焦梦瑶与赵静欣自愿建立的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点是，赵静欣是否享有合同解除权。从双方约定来看，焦梦瑶第一次付款应当是在涉案房屋产权证书办理满两年之日，且双方办理网签之前。虽赵静欣主张焦梦瑶同意支付80万元又反悔，但其仅提交了中介刘某的微信记录及证言，该证据仅能证明刘某告知赵静欣焦梦瑶同意提前支付80万元首付款的情况，但对于刘某是通过何种渠道获得这一信息，赵静欣未提交证据佐证。而焦梦瑶提交的陶某的微信记录、买卖双方的微信记录以及陶某的证言则表明焦梦瑶并未同意提前支付80万元首付款。通过比较双方证据，本院认为，焦梦瑶所提交的反证足以推翻赵静欣所提交证据的证明力，赵静欣的举证不足以证明焦梦瑶曾同意提前支付80万元首付款，赵静欣要求焦梦瑶提前支付80万元超出合同约定，焦梦瑶有权拒绝。然从买卖双方的微信记录来看，在焦梦瑶明确拒绝提前支付80万元的情况下，赵静欣以自己有损失为由要求焦梦瑶加价履行，在焦梦瑶再次拒绝的情况下，赵静欣没有同意按照原合同履行，在此情况下焦梦瑶继续履行付款义务不具备现实条件，焦梦瑶未付款并不构成违约。是故，赵静欣不享有合同解除权，赵静欣在合同履行期限届满后以焦梦瑶未在2016年10月31日前付款为由解除合同构成违约，赵静欣应当承担违约责任。综上，焦梦瑶要求赵静欣承担双倍返还定金的责任具备事实及法律依据，但赵静仅系赵静欣之委托代理人，其行为后果应由赵静欣承担，焦梦瑶要求赵静承担共同责任依据不足。综上所述，焦梦瑶的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，本院查明事实后依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初6751号民事判决；二、赵静欣于本判决生效之日起七日内向焦梦瑶双倍返还定金四十万元整;三、驳回焦梦瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，由赵静欣负担（焦梦瑶已交纳，赵静欣于本判决生效之日起七日内支付给焦梦瑶）；二审案件受理费7300元，由赵静欣负担（焦梦瑶已交纳，赵静欣于本判决生效之日起七日内支付给焦梦瑶）。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹代理审判员 徐 晨代理审判员 王天水二〇一七年八月二十一日法官 助理 云 凝书 记 员 刘怡然