山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初1777号原告：丁传娥，女，1971年10月25日出生，汉族，住青岛市黄岛区。被告：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼。统一社会信用代码：91370211MA3DAJGL4F。法定代表人：牛文慧，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晶，山东倡通律师事务所律师。第三人：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号。统一社会信用代码：91370211730617539P。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：周勇，男，系该公司职工。第三人：青岛同泰建设集团有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号。统一社会信用代码：913702116790791999。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：曲志刚，男，系该公司职工。第三人：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族，住所地青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：曲志刚，男，系青岛同泰建设集团有限公司职工。第三人：王洪轩,男，1977年12月31日出生，汉族，住青岛市黄岛区。原告丁传娥诉被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）、第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰房地产公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰建设公司）、第三人王誉焜、第三人王洪轩案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁传娥，被告得源投资公司的委托诉讼代理人赵晶，第三人同泰房地产公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰建设公司及王誉焜的共同委托诉讼代理人曲志刚以及第三人王洪轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁传娥向本院提起诉讼请求：1、依法确认原告与第三人同泰房地产公司订立的《房屋认购书》合法有效，位于青岛市黄岛区“同泰华府”11栋1单元102户房屋归原告所有；2、依法撤销青岛市中级人民法院做出的（2019）鲁02执异407号执行裁定书并终止对青岛市黄岛区同泰华府11栋1单元102户房屋的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、原告与第三人同泰房地产公司于2014年9月13日签订的《房屋认购书》合法有效。同泰房地产公司已经收到原告对涉案房产的全部购房款331824元。另外，同泰房地产公司已经向房产管理部门办理销售备案登记。原告已取得涉案房屋的合同权利和物权期待权。2、涉案不动产办理的是在建工程抵押而不是房屋所有权抵押。而且，从强制执行的情况看，法院已经排除了对部分房产的强制执行。因此，本案被告的抵押权登记对原告已经交清房款的涉案房屋无约束力。3、被告享有的就“不动产所处分的价款享有优先受偿权”，对本案原告不适用，因为同泰房地产公司对涉案房屋已经向原告处分完毕，该房屋不存在未付房款的情形。综上，贵院作出的前述执行裁定书错误，望依法判决。被告得源投资公司辩称：一、原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）2013年6月7日，被执行人同泰房地产公司将“同泰华府”项目国有土地使用权及在建工程（含异议房屋）抵押给原抵押权利人中国农业银行股份有限公司胶南市支行（简称农行黄岛支行，下同），双方按照《抵押合同》约定，共同向房屋登记机构办理不动产抵押登记，详见青岛市不动产登记信息表。（二）得源投资公司依法享有异议房屋抵押优先受偿权。2017年6月26日，农行黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司（简称强森公司，下同），依规定通知债务人，并于2017年7月17日在《山东法制报》予以公示通知债务人。2017年9月11日，强森公司将上述债权抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，得源投资公司依法取得本案全部债权。2017年11月30日，青岛市中级人民法院做出(2017)鲁02执异398、402号执行裁定书，依法变更得源投资公司为青岛市中级人民法院(2016)鲁02执475、476号案件的申请执行人。（三）原告与被执行人同泰房地产公司签署涉案房屋《房屋认购书》为无效合同。根据原告陈述以及其提交的《房屋认购书》载明的签署时间来看，均是在涉案房屋办理抵押登记后的行为，房屋抵押登记具有公示效力，显然第三人同泰房地产公司、原告主观并非善意，且原抵押权人对此并不知情，依据《中华人民共和国担保法》第49条第1款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”之规定，第三人同泰房地产公司与原告签署《认购协议书》属于无效合同，无法对抗抵押物优先受偿权，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第29条第1款规定。（四）涉案房屋并非原告唯一住房。原告购置位于青岛市黄岛区东风路275号平房04户房屋一处，办理了不动产权登记，故其本案请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2款规定。（五）原告没有向被执行人同泰房地产公司支付购房款，其出示《房屋认购书》载明“此房用于抵顶王洪轩工程款等款项”充分表明，原告并未向同泰房地产公司支付涉案购房款，且涉及第三方“王洪轩”与同泰房地产公司之间的法律关系，“王洪轩”与同泰房地产公司是否存在债权债务关系，及处理后果均系另外法律关系，原告也没有证据证明顶账事实，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第3款规定。二、2018年1月15日，法院依法在涉案房屋项目所在地张贴《公告》函告“相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向本院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”，原告在2019年7月份提出执行异议，超出法定执行异议期限，从程序上已经放弃执行异议权利。综上所述，原告对异议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，请求依法驳回原告的执行异议之诉。第三人同泰房地产公司、同泰建设集团、王誉焜共同陈述意见称：我们承认我们与原告顶账的事实及原告的诉求。我们与原告办理手续的时间是2014年9月15日，而涉案房屋查封时间是2014年12月3日，在查封之前我们已经与原告办理了顶账手续。2017年11月30日，贵院作出了变更执行人裁决书（2017）鲁02执异398、402号，将原债权人农行胶南支行变更为本案被告。在2017年4月28日同泰房地产公司按照青岛不动产登记中心的规定将涉案房屋向该中心进行了备案。王洪轩陈述意见称：同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和陈述的意见，本院对本案事实认定如下：一、合同签订的相关事实2012年2月21日，同泰房地产公司与中国农业银行股份有限公司胶南市支行（抵押权人）签署了编号为84100220120000479的《抵押合同》，将涉案国有土地使用权抵押给银行，担保房地产开发贷款135000000元整。并于同日签署了编号为84100220120000479-1的《房地产抵押清单》，记载抵押土地坐落于胶南市，面积为66615.9平方米，建设用地类型为出让，建设用地使用权用途为住宅，抵押作价227430000元整，之前未曾抵押和出租。对此，原告认为其是以国有土地使用权抵押而非以房屋所有权抵押。2013年6月4日，同泰房地产公司与中国农业银行股份有限公司胶南市支行（抵押权人）签署了编号为84100220130005480的《抵押合同》，将在建工程（包含涉案房屋）抵押给抵押权人，担保固定资产贷款60000000元整。并于同日签署了编号为5480-1的《房地产抵押清单》。2013年，同泰华府小区项目取得预售许可证。2014年9月13日，原告与同泰房地产公司签署了《房屋认购书》，认购房屋为涉案的胶南市世纪大道999号11楼1单元102户房屋，面积约为69.13㎡，单价为4800元/㎡，总计价款331824元，该认购书“备注约定”一栏载明“此房用于抵顶王洪轩工程款等款项”。该《房屋认购书》有双方签字和盖章。2014年9月15日，同泰房地产公司向原告出具金额为331824元购房款收款凭证，该收款凭证中“说明”一栏有手写“飞宇顶账”字样，该收款凭证并盖有同“青岛同泰房地产开发有限公司财务专用章”。原告为证明其顶账款项的真实性及与本案的关联性，同时提交下列证据：1、同泰房地产公司与青岛飞宇建设集团有限公司（以下简称飞宇公司）签订的施工合同、施工图预（决）算书及对应的收据、发票，以证明涉案房屋系通过该项目抵顶的房屋；2、青岛华飞达基础工程有限公司（以下简称华飞达公司）的营业执照、公司章程及修正案，以证明华飞达公司是施工单位，故该公司的股东即原告对涉案房屋享有权利。经质证，被告称：1、原告提交的合同及预决算书原件与复印件一致，但被告对施工合同、预（决）算书并不知情，无法判定其真实性，对其证明事项也有异议，从施工合同、收据、预（决）算书来看，原告与同泰房地产公司、飞宇公司、华飞达公司以款抵房存在多层法律关系，涉案房屋与原告之间没有直接的法律关系，该证据与原告的证明事项缺乏关联性，无法印证抵账的事实；2、《房屋认购书》、收款凭证原件与复印件一致，但被告对此均不知情，也无法判定其真实性，被告对其关联性也有异议，由收据中记载的“飞宇顶账”可见原告没有直接向同泰房地产公司支付涉案房屋款项，因为涉及多个法律关系，与原告主张的请求无关；3、对华飞达公司的营业执照、公司章程及修正案的真实性无异议，但对证明事项有异议，该证据与本案无关，与其证明事项也没有关联性。同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜及王洪轩均称：对上述事实及证据的真实性及证明事项均无异议。二、《房屋认购书》履行情况同泰房地产公司于2013年6月7日对国有建设用地使用权及涉案房屋办理了抵押登记。原告表示对被告为此提交的《青岛市不动产登记信息》的真实性无法确认，且认为该登记信息载明系国有土地使用权抵押而非以房屋所有权抵押。被告提交查询日期为2019年10月11日的青岛不动产信息查询结果载明，原告名下有位于青岛市黄岛区东风路275号平房04户房屋一处，并办理了不动产权登记。青岛市黄岛区城市建设局于2018年1月19日出具《证明》一份，证明涉案同泰华府房地产项目至今均未完工，均未进行建设工程竣工验收备案。原告认可涉案房屋未签订正式的商品房买卖合同。三、执行的相关事实2017年11月30日，本院作出（2017）鲁02执异398号执行裁定书，认为：“《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条规定：申请执行人将生效法律文书确定的债权依法转让给第三人，且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。依据上述规定，中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与青岛强森资产管理有限公司、得源投资公司签订了债权转让合同，将其在(2015)青金商初字第310号民事调解书中享有的债权转让给第三人并公告通知了被执行人，因此，得源投资公司请求变更其为本案申请执行人的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条、第二十七条、第三十条之规定，裁定如下：变更得源投资公司为青岛市中级人民法院(2016)鲁02执475号案件的申请执行人。”据此，得源投资公司取代中国农业银行股份有限公司胶南市支行取得对同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜的债权和抵押权。2018年1月15日，本院在涉案房屋项目所在地张贴（2018）鲁02执6号公告，内容为：“本院将评估拍卖涉案房地产，相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向本院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”，被告认为原告提出异议申请超出法定期限。原告表示对此不知情，并未见到该份公告。2018年9月3日，本院作出（2018）鲁02执恢51号执行裁定书，将包括涉案房屋在内的同泰华府有关预售房屋查封，查封时间为2018年9月6日。2019年8月30日，针对本案原告丁传娥、第三人王洪轩向本院提出的案外人执行异议，本院作出了（2019）鲁02执异407号执行裁定，认为：“原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院(2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故案外人针对涉案不动产的排除执行异议，本院不予支持。”遂驳回了丁传娥、王洪轩的异议请求。上述事实，有双方当事人提交的证据材料及当庭陈述等记录在案，已经各方质证，可以作为定案依据。本院认为，本案的主要焦点问题是原告提出的案外人执行异议是否成立。涉案房产系登记在开发商名下的商品房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”同时，按照2019年9月11日最高人民法院审判委员会原则通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，对于商品房消费者提出的执行异议，应当按照上述第二十九条规定审查处理。根据本案查明的事实，原告虽属于上述司法解释第二十九条规定所适用的商品房消费者范畴，但其对涉案房屋所享有的权利不能够排除强制执行，其理由如下：一、在书面买卖合同的订立方面，原告与同泰房地产公司签订《房屋认购书》后并未订立正式的商品房买卖合同；二、在房价款支付方面，原告虽主张系以其担任股东的华飞达公司的工程款通过飞宇公司向同泰房地产公司抵顶了涉案房屋全部购房款，但并未提交华飞达公司、飞宇公司及同泰房地产公司三方达成的以工程款抵顶该房屋价款的协议予以证明，故本院无法对其所主张的以工程款抵顶房款的真实性进行核实认定；三、在房产条件方面，原告名下尚有位于青岛市黄岛区东风路275号平房04户房屋一处。综上，原告在本案中提出的执行异议并不符合前述司法解释第二十九条的规定，原告的执行异议不成立，本院不予支持。原告请求确认涉案房屋归其所有，因无事实及法律依据，本院亦不予支持。至于原告要求确认其与第三人同泰房地产公司订立的《房屋认购书》合法有效之诉讼请求，因与本案案外人执行异议之诉纠纷并非同一法律关系，本案不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告丁传娥的诉讼请求。案件受理费6277元，由原告丁传娥负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  陈明明审判员  徐镜圆审判员  安太欣二〇一九年十二月三十日法官助理钟速成书记员胡浩东书记员于国英