北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终1208号上诉人（原审原告）：马某1，男，1947年9月17日出生。委托诉讼代理人：陈娜，北京纳诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马某2，女，1946年1月16日出生。委托诉讼代理人：李云翔（马某2之子），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张宇，北京市联法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国科学院行政管理局，住所地北京市海淀区中关村南三街15号。法定代表人：顾全，局长。第三人：马某3，女，1950年11月15日出生。上诉人马某1因与上诉人马某2、被上诉人中国科学院行政管理局（以下简称中科院行管局）、第三人马某3确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初6578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马某1及其委托诉讼代理人陈娜，上诉人马某2及其委托诉讼代理人李云翔、张宇，第三人马某3到庭参加诉讼；中科院行管局经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某1上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判确认马某2与中科院行管局2002年7月11日签订的《房屋买卖契约》无效；3、确认中科院行管局1998年6月2日作出的《中国科学院行管局调配住房通知单》（以下简称《调房通知单》）无效，确认1998年6月2日《中国科学院职工办理住房手续介绍信》（以下简称《办理住房手续介绍信》）无效，确认1998年6月2日马某2与中科院行管局订立的《中国科学院公有住房租赁合同》（以下简称《公房租赁合同》）无效。事实和理由：1、北京市海淀区中关村北区中关村房屋（以下简称311号房屋）是用我母亲王某承租的北京市西城区大茶叶胡同的房屋（含两间北房和一间南房，以下简称大茶叶胡同房屋）置换而来，属于家庭共同居住的房屋，王某是承租人；2、马某2利用家中大姐的身份，不顾亲情，无视弟弟妹妹对她的尊重和信任，采用蒙骗中科院行管局的手段，隐瞒事实真相变更了房屋承租人，此后又购买了房屋；3、中科院行管局在可以查明事实的情况下放任马某2的行为，存在恶意串通；马某2以登记表和购房合同的合法形式掩盖变更承租人的非法目的，一审法院应当依据合同法第52条第2款、第3款之规定确认《房屋买卖契约》无效。马某2辩称，311号房屋是单位分配给我的房屋，与大茶叶胡同的房屋无关。我与中科院行管局签订的《房屋买卖契约》合法有效，不同意马某1的上诉请求。马某3同意马某1的上诉请求。马某2上诉请求：一审法院认定事实错误，应当予以纠正。事实和理由：没有任何证据表明311号房屋系置换而来，一审法院的推定没有任何依据。我是311号房屋的承租人，我与中科院行管局签订的《房屋买卖契约》合法有效。马某1辩称，马某2在我母亲王某死亡后，私自变更了311号房屋的承租人，此后又购买了房屋，其与中科院行管局签订的《房屋买卖契约》无效。马某3与马某1意见一致。中科院行管局意见如下，房屋分配距今已数十年，相关人员已离职，也无档案供查询。认可1998年6月2日与马某2签订的《公房租赁合同》及2002年7月11日签订的《房屋买卖契约》，服从法院判决。马某1向一审法院起诉请求：1、确认马某2与中科院行管局于2002年7月11日签订的《房屋买卖契约》无效；2、确认马某2于1998年6月8日填写的房屋承租人变更申请书无效，即要求确认1998年6月2日的《调配住房通知单》及1998年6月2日的《职工办理住房介绍信》无效。一审法院认定事实：马某2、马某1、马某3系同胞兄弟姐妹关系，王某系三人之母，王某于1995年去世。1969年，王某一家从西城区大茶叶胡同的房屋（含两间北房和一间南房）搬至从中国科学院承租来的311号房屋。但是对于311号房屋的承租过程，马某2与马某1陈述不一。马某2称1964年其分配到中国科学院化工冶金研究所（中科院化冶所）工作，311号房屋系承租给其个人的。马某2提交《公房租赁合同》复印件、《收据》、《证明》证明其所述。《公房租赁合同》显示产权单位为中科院行管局，承租方为马某2；住宅座落海淀区中关村×号，使用面积49.5㎡，其中居室2间；租用期限拾年，98年6月2日至2008年6月2日，月租金标准1.30元/㎡，月租金65.30元，起租日期96年7月1日。落款处甲方加盖有中科院行管局房地产管理处公章，乙方有马某2签字，日期为1998年6月2日。《收据》显示系1998年、1999年311号房屋的供暖费，2000年、2003年311号房屋的部分费用以及2010年311号房屋的物业费等，显示交款人为马某2。第一份《证明》内容为：“我叫冯某，是科海集团退休职工，文革期间曾任中科院化冶所革委会副主任，此间曾参与过化冶所分房委员会的领导工作。我可以证明：马某2同志于1964年分配到中科院化冶所工作。1967年，应中国科学院革委会要求，经化冶所革委会推荐，她被借调到院部政治部工作，但是人事及工资关系仍在所里。1969年，因工作需要，经院革委会讨论通过，决定将中关村×室职工住房一套分配给马某2居住，承租人是马某2，每月房租由马某2工资中直接扣除。特此证明。证明人：冯某。2016年2月17日。”第二份《证明》内容为：“我叫韩某，是中科院化冶所后勤处退休职工，在职期间，主要负责职工住房管理工作。我可以向法院证明如下情况：马某2同志1964年分配到中科院化冶所工作，1969年，根据院房管部门的通知，将院管中关村×楼×室职工住房一套分配给马某2居住，此事在本所职工住房登记册中有记录，承租人是马某2，每月房租4.84元，在其工资中扣除。70年代初，马某2下放湖北五七干校，工资关系转到地方，此房房租改为从其丈夫李某1工资中扣除。后来，李某1也下放基层工作，就由马某2的母亲王某每月代缴。2015年8月，昌平区法院曾电话询问过我，我已将上述情况向昌平区法院如实说明。特此证明。证明人：韩某。2016年2月17日。”第三份《证明》内容为：“我叫张某，是科海集团退休职工，1995至2001年任科海集团总裁及法定代表人。向法院证明以下事实：马某2同志是由中科院化冶所调至科海集团工作，现有中关村×室住房是她在原单位中科院化冶所工作时承租的。正因为她已经承租了此套住房，所以未再享受科海集团单位福利住房的分配。1999年中科院房改时，按照中科院房改规定，马某2按正规程序向科海集团房管部门递交了购房申请，经我批示同意并由集团分管领导办理相关手续，报中科院行管局审核同意，购买了此套住房。所有购房手续齐全，审批过程符合规定。特此证明。证明人：张某。2016年2月17日。”冯某、韩某、张某曾在（2016）京01民终1052号案件审理过程中作为证人出庭作证。马某1、马某3对《公房租赁合同》、《收据》真实性不认可，对《证明》所述不予认可。中科院行管局曾在（2015）昌民初字第4570号案件审理过程中认可该《公房租赁合同》系范本。马某1称311号房屋系当时用王某原承租的大茶叶胡同的房屋置换得来的。马某1提交《收据》、《证明》证明其所述。《收据》显示系1975年11月至1977年10月期间311号房屋部分月份的房租、暖气费等，显示交款人为王某。第一份《证明》内容为：“我本人是中科院行管局退休职工，现证明：中国科学院中关村×室是当时由马某2同志同原科学院后勤组房屋改革小组办理对换住房手续。根据我本人的回忆：大约在1969年4、5月份马某2同志提出申请，用大茶叶胡同×号北房两间、南房壹间同中国科学院后勤组房屋改革小组办理有关对换手续后才搬到中国科学院中关村×室居住。中关村×室是马某2同志的母亲王某老太太用大茶叶胡同×号叁间房屋换的。居住名字是王某老太太。而不应是马某2同志名字下面。王某老太太三个孩子，大女儿马某2、儿子马某1、二女儿马某3。中国科学院中关村×室（南北各一间）。绝不是分配给马某2同志名下所属，因为马某2同志大约65年分配中科院化冶所工作，69年马某2同志是单身女同志，中科院化冶所也绝不会分配给马某2同志这样壹套住房。中国科学院中关村×室住房是王某老太太带三个儿女而住，是用大茶叶胡同×号叁间房对换才搬此居住。特此证明。证明人：李金山。2015年5月30日。”第二份《证明》内容为：“对原王某老人在互换房产时相关情况的回忆。一、1969年是文化大革命运动最混乱时期。中科院院部机关主管房产业务——院房产管理处遭受严重冲击，按照院规定：面向职工分配住房的工作已基本停止，当时也确实没有多余的宿舍住房可供分配。由此推断：王某老人（户主）中关村×室住房不可能是由院房产处分配的住房。二、按照院部规定：大学本科毕业大学生来中科院工作满6—8年并要结婚者，方可分配到住房壹间（两人间、住两户）。由此推论：王老太之女马某2同志是与父母住在一起的，房子并非是由院里分配给马某2同志的。三、九十年代，当时正值房改，如果老人（房主）病亡，其遗留的房产依法应由老人子女们共同分享，如果有人投机取巧通过不正常手段更改业主姓名将房产变为己有，其作法显然非常不妥。原中科院房产处（离休）干部朱怀昇。2015年9月20日。”李某、朱某曾在（2015）昌民初字第4570号案件审理过程中作为证人出庭作证。马某3对马某1所述均予以认可。马某2对《收据》真实性认可，称房租曾委托王某代缴；对《证明》所述不予认可。1998年6月2日，马某2称其因将原承租合同丢失，进行补办，由北京科海高技术（集团）公司（以下简称科海公司）出具《职工办理住房手续介绍信》一份，介绍信显示马某2居住房屋系北区×单元二间。马某2凭该《办理住房手续介绍信》于同日办理了《调房通知单》，记载：“房屋地址：中关村×单元，单位：科海公司，姓名：马某2，职级：经理，房屋变动原因：补办合同，间数：两间。”《调房通知单》加盖有中科院行管局房地产管理处公章。2002年中科院行管局与马某2签订《房屋买卖契约》一份，内容为：“卖方：中科院行管局（甲方），买方：马某2（乙方）。甲、乙双方根据[98]京房改办字265号，中国科学院房改办字[1999]011号及批复等文件的规定，经区房改办批准就下列房屋的买卖订立本契约共同遵守。一、甲方将座落在海淀区中关村北区中关村，总建筑面积64.82平方米，核准上述房屋按成本价每平米1485元出售给乙方，房价款为壹万捌仟贰佰伍拾贰元整……四、甲、乙双方签订契约后，由甲方代乙方到房屋所在地房地产交易管理科（所）办理买卖过户和鉴证手续，并到房地产管理部门办理产权登记领取《北京市房产所有权证》，待乙方向甲方付清全部款项后，甲方将产权证交给乙方……九、乙方按照房改售房有关规定应交纳的各项费用：实际售价18252，公共维修基金26元/㎡、1685，测绘费0.12/㎡、8，登记费0.18元/㎡、12，合同印花税0.5‰、9，房证印花税、5，合计19971。”契约落款处卖方盖有中科院行管局公章，买方有马某2签字并加盖名章。2002年11月18日，马某2取得311号房屋的房屋所有权证。王某去世后，马某1一直居住于311号房屋内，马某2称系其将311号房屋借住给马某1。2014年马某2起诉马某1，要求马某1腾退房屋。马某1在收到诉状后，即提起本案诉讼，马某1称其对马某2变更311号房屋的承租人及购买311号房屋一事均不知情。另查，1969年时，马某2系中国科学院职工；马某1系1997年调到中国科学院；王某并非中国科学院职工。马某2、马某1都曾获得中国科学院的其他福利分房。一审法院认为，311号房屋系自管公房，即为国有企业事业单位、机关团体投资建设并自行管理的公房，由单位内部设立的房管部门负责管理。自管公房分房时一般按照职工的职务、级别、工龄、年龄、家庭人数及辈数、有无住房、婚姻状况等一系列条件的综合排序情况将住房按序分配给职工，住房面积则根据职工的职务、级别等因素确定。公房租赁合同是公房管理单位为了对公房实施管理的需要而签订的，对合同主体有资格上的要求，承租人一般只记载职工一人，双方形成的是管理关系。公房使用权是指职工及其家属依法对所分得的公房享有的占有、使用、收益的权利，公房使用权主体的确定要考虑分房时的申请条件以及继受取得等情况。公房使用权人常常与承租人并不一致。本案中，1969年311号房屋分房时，仅有马某2系中国科学院职工，但是根据马某2当时的职务、级别、工龄、年龄、婚姻状况等情况以及当时的历史状况、住房状况等具体情况来看，从常理上讲马某2确又难以分得整套单元房。马某1主张所分得的房屋系由王某的住房置换而来，马某2否认，但其未能提供足以令人信服的证据证明其具备分得整套二居室单元房的条件，故本案结合相关证据、证人证言、当时的分房政策以及马某2、王某的实际情况，认定311号房屋系中国科学院分配给其职工，但使用了王某原承租的大茶叶胡同的房屋进行置换作为分房条件。故311号房屋分房时，承租人应系中国科学院职工马某2；但公房使用权人并非马某2一人。根据当时的公有房屋管理的相关规定，出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。故马某2作为311号房屋的承租人，享有311号房屋的优先购买权，中科院行管局以其与马某2之间存在公房租赁关系为基础，与马某2签订《房屋买卖契约》符合相关法律法规的规定，应为有效。马某1主张马某2与中科院行管局存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，并存在以合法形式掩盖非法目的的情形，缺乏证据支持，本院不予采信。职工对本单位分配自管住房方案、决定有意见，而与本单位发生的争议，不属法院管辖范围。故马某1对于中科院房管局与马某2之间存在的公房租赁关系如有异议，本案不予处理。对于马某1另要求依据《中华人民共和国合同法》第五十二条确认《调房通知单》、《办理住房介绍信》无效的诉讼请求，因该《调房通知单》、《办理住房介绍信》分别系科海公司、中科院行管局房地产管理处单方出具的单位内部文件材料，并非《中华人民共和国合同法》所称的合同，故本院对其该项诉讼请求不予支持。判决：驳回原告马某1的诉讼请求。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明：马某4（1967年去世）与王某系夫妻，二人生育长女马某2、子马某1、次女马某3。王某于1995年去世。王某一家原居住在大茶叶胡同的房屋。1969年，王某一家搬至311号房屋。王某去世后，马某1一直居住于311号房屋内。马某2称系其将311号房屋借给马某1居住。1998年6月2日，由科海公司出具《办理住房手续介绍信》一份，介绍信显示马某2居住房屋系北区×单元二间。马某2凭该《办理住房手续介绍信》于同日办理了《调房通知单》，记载：“房屋地址：中关村×单元，单位：科海公司，姓名：马某2，职级：经理，房屋变动原因：补办合同，间数：两间。”《调房通知单》加盖有中科院行管局房地产管理处公章。1998年6月2日，马某2与中科院行管局就311号房屋签订了租赁合同。2002年中科院行管局与马某2签订《房屋买卖契约》，内容为：“卖方：中科院行管局（甲方），买方：马某2（乙方）。甲、乙双方根据[98]京房改办字265号，中国科学院房改办字[1999]011号及批复等文件的规定，经区房改办批准就下列房屋的买卖订立本契约共同遵守。一、甲方将座落在海淀区中关村北区中关村，总建筑面积64.82平方米，核准上述房屋按成本价每平米1485元出售给乙方，房价款为壹万捌仟贰佰伍拾贰元整……四、甲、乙双方签订契约后，由甲方代乙方到房屋所在地房地产交易管理科（所）办理买卖过户和鉴证手续，并到房地产管理部门办理产权登记领取《北京市房产所有权证》，待乙方向甲方付清全部款项后，甲方将产权证交给乙方……九、乙方按照房改售房有关规定应交纳的各项费用：实际售价18252，公共维修基金26元/㎡、1685，测绘费0.12/㎡、8，登记费0.18元/㎡、12，合同印花税0.5‰、9，房证印花税、5，合计19971。”契约落款处卖方盖有中科院行管局公章，买方有马某2签字并加盖名章。2002年11月18日，马某2取得311号房屋的房屋所有权证。对于311号房屋是否为大茶叶胡同房屋置换取得以及取得之初的承租人，当事人主张的事实不一致。马某1主张311号房屋是用王某承租的大茶叶胡同房屋与中科院置换的，王某从1969年就是房屋承租人。在本案当事人就311号房屋历时三年的诉讼中，马某1就311号房屋的承租人做过如下自述：1、2014年8月19日海淀区法院庭审中马某1的陈述为：1969年和中科院进行了调换，我父母的房子对换出来，也没有合同。1975年后就居住在这里，房子改成了李某1（马某2之夫）的名字，75年改成了我母亲的名字。2、2015年4月14日昌平区法院庭审中马某1陈述为：马某2最先在中科院，1969年我们要上山下乡，通过马某2把房子换到中科院让马某2照顾母亲。我和马某3是1969年走的，王某一个人住在中科院房子里。1975年我和马某3回来的。在我们走的时期间马某2把房子改成她的名字了，开始承租时是王某的名字。1996年以后的房租有的是我交的，大部分是马某2交的。我没有收据。3、2015年11月30日昌平区法院庭审中，马某1意见为：我母亲1995年去世的，原来的房子一直由我母亲租赁。我母亲去世三年后的1998年马某2把这个房子变成了自己的房子。4、2017年4月13日，本院庭审中马某1的意见为：311号房屋就是王某承租，当时文化大革命没有租赁合同。马某1为支持其主张提交的证据为《收据》、《证明》两份。一审法院对证据内容的表述准确无误，本院不再赘述。马某3同意马某1的意见。马某2主张311号房屋系单位分配给其的公房，不是用大茶叶胡同的房子置换的，她是房屋的承租人。房租是从她工资里扣的，她在干校期间，曾让王某代其交纳房租。在三年的诉讼中，马某2就311号房屋的承租人做过如下自述：1、2014年8月19日海淀区法院庭审中马某2反驳马某1的意见称：大致是一样的。曾经更名过，不是更名到李某1名下，而是到马某2名下，之后又变更到王某名下。1995年中科院进行房改，马某1、马某3都表示不要这个房子。我就买了。2、2015年4月14日昌平区法院庭审中马某2陈述意见为：1969年中科院直接将公租房分配给马某2和李某1，承租人是马某2，租赁费直接从马某2工资中扣除。马某2和王某共同居住。3、2015年11月30日昌平区法院庭审中，马某2陈述意见为：承租人是马某2，租赁费直接从马某2工资中扣除。4、2016年6月7日昌平区法院庭审中马某2的意见为：1969年开始承租311号房屋，我是承租人。1970年左右，我下放到地方，租赁费由李某1交纳，之后李某1也下放，由我母亲代缴费。4、2017年4月13日，本院庭审中，马某2的意见为：我69年房屋分配以后，房租从工资中扣除。后来去五七干校，工资关系转到干校，就转到我爱人工资中扣除，后来我爱人也下放劳动，工资关系也走了。在这种情况下，我指定了我母亲王某交房租。我承租了311号房屋后，大茶叶胡同的房子就退给房管局了。马某2为支持其主张，提交的证据为《公房租赁合同》复印件、《收据》、《证明》，一审法院对证据内容的表述准确无误，本院不再表述。中科院行管局表示本单位房屋不可能由外单位职工承租，在福利分房的年代，本单位房屋只能分配给本单位职工，至于311号房屋的分配是否与大茶叶胡同房屋有关，时隔多年，相关工作人员均已离职，已无档案供查询。根据各方提供的证据及陈述，第一，王某不是中科院职工，正常情况下，中科院的自管公房不会分配给王某承租使用。第二，从证据看，首先，并没有租赁合同等直接证据证明房屋承租人是王某。其次，马某1提供的《收据》只能证明王某在1975年至1977年间曾交过311号房屋的租金，而马某2对此期间由王某交付租金做出了相对合理的解释；马某1提供的两个证人证言对王某是房屋承租人这一事实均无明确确认。第三，马某2是中科院职工，多个证人均认可311号房屋在分配时中科院是和马某2办理手续的。综合上述分析，本院认定311号房屋分配时的承租人是马某2。马某1、马某3上诉主张311号房屋最初由王某承租，证据不足。另查，1969年时，马某2系中国科学院职工，马某1系1997年调到中国科学院，王某并非中国科学院职工。马某2、马某1都曾获得中国科学院的其他福利分房。上述事实，有《公房租赁合同》、收据、证明、《办理住房手续介绍信》、《调房通知单》、《房屋买卖契约》、笔录、证明信等证据以及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，中科院行管局按照国家房改政策，与311号房屋的承租人马某2签订《房屋买卖契约》，并无与马某2恶意串通的主观故意；双方签订的《公房租赁合同》和《房屋买卖契约》内容亦不违法，故马某1以中科院行管局与马某2恶意串通、马某2以合法形式掩盖非法目的为由主张《房屋买卖契约》无效本院不予支持。一审中，马某1并未提出要求确认《公房租赁合同》无效的诉讼请求，二审中增加了此项请求，因上诉请求不能超过诉讼请求的范围，故关于《公房租赁合同》的效力问题，本案不予审查处理。关于马某1要求确认《调房通知单》、《办理住房介绍信》无效的诉讼请求，上述材料系科海公司、中科院行管局房地产管理处日常工作中出具的单位内部文件材料，其内容并非针对马某1作出，本院对马某1的该项诉讼请求不予支持。一审法院认定311号房屋的取得系以大茶叶胡同房屋置换作为条件，马某2对此认定不服提出上诉。对于这一事实，现各方当事人均未能提供充分证据，故本院对一审法院这一认定不予确认。综上所述，马某2的上诉理由成立，马某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决驳回马某1诉讼请求的结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回马某1的上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由马某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王茂刚审判员  王爱红审判员  辛 荣二〇一七年八月十五日书记员  刘芳芳