云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云25民终1120号上诉人（原审原告）：红河州裕雄物业管理有限公司（曾用名：昆明裕雄物业管理有限公司红河分公司）。住所地：个旧市御景路*号御景国际花园**幢负*层。法定代表人:蒋杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人:潘海涛，云南锡都律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：朱芳，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：聂娅，女，1979年8月10日生，汉族，无职业，住个旧市。上诉人红河州裕雄物业管理有限公司（以下简称裕雄公司）因与被上诉人聂娅物业服务合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2016）云2501民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。红河州裕雄物业管理有限公司上诉请求：1、撤销云南省个旧市人民法院（2016）云2501民初638号民事判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求即判令被上诉人支付物业管理费4057.2元，资金占用费414.27元；3、本案一、二审案件受理费及因此发生的一切费用由被告承担。事实和理由：一、上诉人不存在任何违约行为。上诉人已经按照与开发商签订的《盛鑫大厦前期物业服务合同》的约定，履行了物业管理的义务。二、原审法院以“原告裕雄公司在提供物业管理服务时，小区内消防通道被停放车辆占用”而认定上诉人未尽合同约定的义务，属认定事实和适用法律错误。涉案小区仅有一幢建筑，北边入口本来可以出入通行，但在两年前被开发商将门拆出，将此出口改成商铺出租，上诉人也提出过异议，但开发商执意如此。小区没有地下停车位，地上规划的停车位很少，远远满足不了业主的停车需要，业主停车难的问题越来越严重，上诉人针对这一问题已经对小区加强停车管理，发现乱停乱放的行为，就及时做好劝导阻止工作，尽力规范小区停车秩序。鉴于上述情形和原因，上诉人不存在任何的失职或违约行为。一审法院简单地将小区停车场认定为消防通道并且以业主在该停车场停车系占用了消防通道为由，认定上诉人违约且承担20％的责任，没有事实或法律依据。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉聂娅人辩称：上诉人作为小区物管，存在保安的工作不到位、消防通道被堵、水池经常不清洗、收水费不公示、电梯经常出故障、停车发生碰擦物管不处理、小区大门损坏无人修理等服务不到位的问题。一审判决公平公正，请求维持一审判决。红河州裕雄物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求判令被告马映芬交纳2012年度至2015年度物业管理费4057.2元，资金占用费414.27元，共计人民币4489.47元，及按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费至交清费用之日止，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年6月5日，原告裕雄公司与红河州联盛房地产开发有限公司签订了《盛鑫大厦前期物业服务合同》，约定由原告裕雄公司承接盛鑫大厦的物业管理服务工作，服务期限自合同签订之日起至盛鑫大厦业主委员会与聘请的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；收费标准为每建筑平方米应收物业费住宅0.65元，商铺1.00元，电梯费以八层为平均基准层40元，八层以下递减平均运行费用5%，八层以上递增平均运行费用5%；并约定了合同双方的权利、义务。原告裕雄公司在提供物业服务过程中，小区内消防通道存在被停放车辆占用的情况。被告聂娅作为盛鑫大厦2-302号的业主，未按合同约定交纳2012年度至2015年度的物业管理费共计4057.2元。原告多次催要未果，故酿成本纠纷。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。红河州联盛房地产开发有限公司作为盛鑫大厦的建设单位与原告裕雄公司签订的《盛鑫大厦前期物业服务协议》，未违反相关法律法规规定，合法有效。对盛鑫大厦的全体业主具有约束力。原、被告双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方当事人均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。原告裕雄公司在提供物业管理服务时，小区内消防通道被停放车辆占用，未尽到合同约定的义务，应承担20%的责任。被告马映芬未按照合同约定按时交纳物业管理费用，应承担80%的责任。原告裕雄公司主张的资金占用费，因双方未约定，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由被告聂娅于判决发生法律效力之日起十日内支付原告红河州裕雄物业管理有限公司物业管理费4075.20元的80%，即人民币3260.16元。本院二审期间，经征求双方当事人对一审判决认定事实的意见，被上诉人无异议。上诉人认为消防通道被占用是被业主的车辆占用，该事实一审判决已认定，对该异议本院不予确认。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。红河州联盛房地产开发有限公司作为盛鑫大厦的建设单位与上诉人裕雄公司签订的《盛鑫大厦前期物业服务协议》，未违反相关法律法规规定，合法有效。双方当事人应当按照该协议约定履行自己的义务。本案中，上诉人裕雄公司提交的《盛鑫大厦前期物业服务合同》、《通知》、《电梯例行保养单》、《物业管理费缴费通知》等证据，能证明裕雄公司已按合同约定履行了物业服务的基本义务。被上诉人也认可欠交2012年至2015年度的物业服务费4075.20元，并且裕雄公司已经书面催交。被上诉人以保安的工作不到、消防通道被堵、水池经常不清洗、收水费不公示、电梯经常出故障、停车发生碰擦物管不处理、小区大门损坏无人修理等理由进行抗辩，但未提交证据证实上诉人在上述七个方面上存在重大瑕疵。裕雄公司为盛鑫大厦小区提供的物业服务虽存在业主不满意之处，但并非重大瑕疵，不属于被上诉人拒交物业费的事由。因此，对被上诉人的上述抗辩理由本院不予支持。盛鑫大厦属独立的一幢建筑，住户七十余户，未设地下停车场，地面车位也只有十余个，形成业主停车先到先停，消防通道经常被业主车辆占用的情形，业主停车和物业管理都面临较大困难，这是历史形成的，小区业主在购买该小区住房时应该预见到。且由于非上诉人的原因，小区北边原有的出入口现已不能通行。因此，小区消防通道被占用不能归责于上诉人，一审以业主停车占用消防通为由，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定判决上诉人承担20％的物业服务费，适用法律错误，判处不当。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在崔告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予支持。本案被上诉人认可欠交2012年至2015年度的物业服务费4075.20元，并且上诉人裕雄公司已经书面催交。现上诉人起诉请求被上诉人交纳2012年至2015年度的物业服务费4075.20元，本院予以支持。对上诉人要求被上诉人支付资金占用费的请求，因在《盛鑫大厦前期物业服务协议》中未作约定，本院不予支持。综上所述，红河州裕雄物业管理有限公司的上诉理由部分成立，应予支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、撤销云南省个旧市人民法院（2016）云2501民初638号民事判决。二、由聂娅自收到本判决之日起十日内支付红河州裕雄物业管理有限公司2012年至2015年度物业管理费4075.20元。三、驳回红河州裕雄物业管理有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费25元，由聂娅负担。二审案件受理费50元，由红河州裕雄物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘正平审判员  王丽仙审判员  杨俊武二〇一七年八月二日书记员  黄雪银