北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5137号上诉人（原审被告）：张秀锋，男，1978年4月4日出生。委托诉讼代理人：王旭东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苑智林，男，1961年3月24日出生。委托诉讼代理人：李晓春，北京美信律师事务所律师。上诉人张秀锋因与被上诉人苑智林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初27798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月2日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张秀锋上诉请求：撤销原审法院的判决，驳回苑智林的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由:1、《北京市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）约定，租赁用途为办公，居住人数为20人，最多不超过30人；苑智林需积极提供张秀锋办理公司注册的所需材料；租赁用途为办公等条款均能够证明房屋的使用人为萤火虫公司。本案中租金亦为萤火虫公司缴纳。上述情况足以证明涉案房屋的实际使用人为厦门萤火虫节能科技有限公司（以下简称萤火虫公司），应当认定萤火虫公司为《房屋租赁合同》的履行主体。2、张秀锋在原审中主张其行为符合合同法402条的规定，属显名代理，应当由萤火虫公司承担责任。3、萤火虫公司愿意参加诉讼并承担责任，我方也向法院提出追加其为第三人，原审法院应予追加而未追加，该程序严重违法。苑智林辩称，同意原审法院的判决，不同意张秀锋的上诉请求和理由。苑智林向一审法院起诉请求：张秀锋支付欠付租金280271元，并按照2016年度月租金的1000%支付违约金583330元。一审法院认定事实：2011年9月18日，经北京链家房地产经纪有限公司居间服务，苑智林之子苑卜天(出租人、甲方)与张秀锋(承租人、乙方)、北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《房屋租赁合同》，苑卜天将其父苑智林名下104号房屋出租给张秀锋用于办公使用。租期5年。自2011年11月15日起至2016年11月14日止，租金支付方式为年付。第1年租金为55万元，第2年租金为55万元，第3年租金为60万元，第4年租金为65万元，第5年租金为70万元。合同第四条第（二）款约定，押金：肆万伍仟元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第十条第（二）款约定：租赁期间，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前十日通知对方，并按月租金的0%支付违约金，甲方还应退还相应的租金;合同第十条第（四）款约定：甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。合同第十二条第9款约定：本合同‘第一条房屋基本情况’中的第一项租赁用途为办公，补充为因政府及其他原因导致无法变更为办公则双方免责。同时本合同及补充的其他约定事项均无效，不具有法律效应;合同第十二条第11款约定：……如甲方提前终止合同须提前三个月告知乙方，应按月租金的1000%向乙方支付违约金，如乙方提前终止合同，乙方应按月租金的1000%向甲方支付违约金，但是乙方提前三个月告知甲方终止合同，乙方违约金只按月租金的200%支付给甲方。合同签订后，苑智林将承租房屋交付张秀锋承租使用。房屋租赁期间，张秀锋未按期交纳部分房屋租金。2016年2月28日，张秀锋签署退房确认单并搬离承租房屋。庭审中，苑智林就诉讼请求提交《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证、付款记录明细单等材料予以证明。张秀锋对苑智林提交证据材料的真实性没有异议，但否认其为实际承租人，同时，张秀锋对苑智林之子苑卜天与其所签房屋租赁合同的效力提出异议，对苑智林所要证明的内容不予认可，对苑智林要求其按月租金1000%的标准支付违约金的主张，认为约定的违约金标准过高，且与事实情况不符，不予认可。张秀锋提交萤火虫公司的声明、《采购合同》、公司货物签收单、《授权委托书》、房屋照片、证人程某证言等材料证明萤火虫公司系房屋租赁合同的实际承租人。苑智林对张秀锋提交证据材料的关联性及所要证明内容提出异议，不予认可。经核实，至张秀锋退房时止，张秀锋共欠付房屋租金280258元，其中自2014年11月15日至2015年11月14日，张秀锋欠付当期租金8万元;自2015年11月15日至2016年2月28日，张秀锋欠付租金200258元。经释明，苑智林坚持要求张秀锋承担房屋租赁合同责任。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苑智林之子苑卜天与张秀锋就苑智林名下104号房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，由于房屋所有权人苑智林起诉依据的房屋租赁合同即为苑卜天与张秀锋所签合同，据此，可以证明苑智林已认可苑卜天代其所签房屋租赁合同的效力，故张秀锋否认其与苑卜天签订房屋租赁合同的效力，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。关于张秀锋提供厦门萤火虫节能科技有限公司声明、《授权委托书》、程某证言等材料证明其并非系房屋租赁合同的实际承租人之主张，因张秀锋在与苑智林签订房屋租赁合同时，并未向苑智林披露委托其承租房屋的公司，且张秀锋确系本案房屋租赁合同的签订方，故苑智林在张秀锋向其披露委托公司后，仍有权选择张秀锋作为相对人主张其权利，据此，张秀锋应在本案中向苑智林承担房屋租赁合同责任。根据查明事实，至张秀锋签署退房确认单时止，张秀锋尚欠房屋租金280258元未付，现苑智林起诉主张张秀锋给付欠付房租，请求合理，法院将依据查明事实予以判处。张秀锋不同意承担合同责任，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。关于苑智林起诉主张张秀锋按照2016年度月租金的1000%支付违约金583330元之请求，虽然张秀锋于2016年2月28日签署退房确认单并实际腾退承租房屋，但该证据不能证明双方已就解除房屋租赁合同之后相关违约责任承担问题达成一致意见，在此情况下，苑智林主张张秀锋支付违约金，于法有据，请求合理，本院予以支持，但苑智林主张张秀锋支付违约金583330元，数额明显过高，法院将依据查明事实酌情判处张秀锋应承担赔偿的违约金数额。张秀锋不同意承担违约责任，理由不充分，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张秀锋于本判决生效后三日内给付苑智林房屋租金二十八万零二百五十八元。二、张秀锋于本判决生效后三日内给付苑智林合同违约金五万四千一百六十七元。三、驳回苑智林其他诉讼请求。本院经审理查明，一、张秀锋认可其无法证明苑智林知晓张秀锋系萤火虫公司的委托人。二、张秀锋对于原审法院计算的租金数额没有异议，但主张不应当由其来承担责任。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：苑智林之子苑卜天与张秀锋就苑智林名下104号房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，苑智林通过起诉的方式对此予以认可。苑智林与张秀锋之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定为有效合同，双方应当履行各自合同义务。本案的争议焦点在于是否应当由萤火虫公司承担相应的合同责任。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。张秀锋依据该条规定，主张应当由萤火虫公司承担法律责任。该条规定明确要求，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，而张秀锋无证据证明在订立合同之时苑智林或其委托人知道张秀锋系萤火虫公司的代理人，应当由张秀锋承担相应的不利后果。本院对张秀锋的相应理由不予支持。应当说明，苑智林在合同履行过程中是否知晓张秀锋代理关系的存在，并不能适用该条规定而由萤火虫公司承担相应责任。合同应当基于各方当事人的意思表示而订立，该意思表示中的重要方面是当事人对缔约主体的选择。当事人选择缔约主体的过程中，对方当事人承担民事责任的能力殊为关键，为重点考量方面。如认可合同履行主体的变更可以变更缔约主体，则剥夺了当事人缔约时区分对方承担民事责任能力而选择缔约主体的权利。张秀锋所持上诉观点并不妥当，为本院不采。萤火虫公司并非《房屋租赁合同》的相对方。根据合同的相对性，本案的处理结果亦不与其存在利害关系。萤火虫公司非必须参加诉讼的当事人。原审法院对其未予追加，该做法不违反程序法的规定，本院予以确认。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6316元，由张秀锋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 范 磊二〇一七年八月十四日书记员 刘 瑾