安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终744号上诉人（原审原告）：六安绿珍坊房地产营销策划有限公司，住所地安徽省六安市金安区集中示范园区桑和路8号，统一社会信用代码91341502MA2MX72E7K(1-1)。法定代表人：盛燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张洁，安徽皋陶律师事务所律师。委托诉讼代理人：易伟，安徽冠楚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：六安泽业房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区皋城路与正阳路交叉口，统一社会信用代码913415005689981178(1-1)。法定代表人：黄道稳，公司总经理。委托诉讼代理人：刘明余，安徽金六州律师事务所律师。上诉人六安绿珍坊房地产营销策划有限公司（以下简称绿珍坊公司）六安泽业房地产开发有限公司（以下简称泽业公司）居间合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人绿珍坊公司的委托诉讼代理人张洁、易伟，上诉人泽业公司的法定代表人黄道稳及委托诉讼代理人刘明余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿珍坊公司向本院上诉请求：撤销原判，依法改判泽业公司继续履行与绿珍坊公司签订的《房屋居间协议》，并支付绿珍坊居间费19321445元及违约金1000000元。事实和理由：一、本案中，绿珍坊公司与泽业公司居间合同约定内容来看，明显带有委托代理、居间、包销等明确意思表示，绿珍坊公司与泽业公司之间的居间合同其实质为委托代理、居间、包销等合同的综合性合同，不应简单以合同名称认定为居间合同。依此看来，绿珍坊公司收取的居间费用系综合服务费用，且具有包销形式，应考虑到包销合同无法销售完毕，由包销人以基价全部购买的包销合同特性，亦不能轻易解除双方的合同。二、绿珍坊公司提交的《绿珍坊购房客观一览表》、证据十二公证书，方雨、杨长建、朱南勇、汤远春四名购房户与泽业公司签订的纸质商品房买卖合同的照片以及绿珍坊公司提交的补充证据一、证据二能够证明绿珍坊公司居间成功的79名购房户不但进行了网签购房合同，且也已经打印出纸质购房合同并签订，该合同存放于泽业公司处。绿珍坊公司提交的认购书及绿珍坊公司作为泽业公司的委托人代收的押金等结合证据十二公证书中樊浩的电话录音均能够证明，绿珍坊公司已超额完成了居间合同中约定的销售数量。三、何某的证言与《六安市新建商品房和存量房买卖合同网上签约备案操作规程》（以下简称六安商品房买卖合同网签操作规程）完全不符，且何某仅为具体经办人，其证言不能代表六安市房产局，不能排除证人何某为了逃避行政违规操作的处罚，而带有主观倾向的证言。樊浩的证言不能否定其确认的书证，因此两人的证言不能否定已补充删除的79户购房户与泽业公司已网签并签订书面商品房买卖合同的事实。四、绿珍坊公司一审中提交的证据十二系通过公证处制作的公证录音，录音内容详细的反映了泽业公司的法定代表人黄道稳及其经理樊浩明确承认绿珍坊公司在约定时间内超额完成居间合同约定的购房户数额，同时因泽业公司公司资信问题未能给购房户寻找到办理按揭贷款的银行，导致签约时间延后的事实。樊浩的录音中，明确提出了泽业公司后期不给予购房户办理购房手续违约的原因有两点：其一绿珍坊公司提供的外地购房户过多，存在按揭风险；其二房价上涨，可获取更巨额的经济利益，因此泽业公司恶意违约，该公证录音是对双方发生纠纷的关键性证据。五、一审法院认定绿珍坊公司介绍的其他60户网签购房户被删除信息后，未再与泽业公司网签及签订纸质商品房买卖合同明显事实不清，证据不足。六、根据合同约定绿珍坊公司只要促成泽业公司与第三方签约20套时，绿珍坊公司即享有分批预支居间费的权利，居间人的报酬请求权是从此时开始。七、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条明确规定了只要双方的商品房买卖合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且交付房款的，就应当予以认定双方商品房买卖合同存在。同时《中华人民共和国合同法》第十一条将数据电文列为书面合同范围。按此理解也就是说有其他证据可以证明双方意思表示一致，达成了商品房买卖合同的真实意思表示，是可以确认双方形成商品房买卖合同关系的。本案中不仅有网签，而且打印和签订了纸质合同，绿珍坊公司也提交了该已经签订的纸质合同存放于泽业公司处的证据。泽业公司方不予提供，可以推定绿珍坊公司的主张成立。按照六安商品房买卖合同网签操作规程来看，是否交纳首付款不是网签和网签备案的前提，不存在不交纳首付款会导致网签信息无效的情况。泽业公司为了谋取更大经济利益，恶意申请删除网签信息，房产局经办人员违反操作规程，单方删除网签信息，未依据规程第七条之规定撤销及解除合同程序，直接予以删除，均系典型的违约行为。八、一审法院简单机械的以双方的居间合同第六条约定在合同签订3日后，60个工作日内完成130套房屋的签约销售业绩为由，认为泽业公司有权解除合同，且送达了解除通知，符合解除通知。首先，上述已经提到双方的居间合同是一份包含包销性质的房屋包销合同，包销合同的法定特征就是，如销售未完成，应当由包销人即本案绿珍坊公司以基底价购买，而非解除合同。其次，绿珍坊公司是接受泽业公司委托居间，泽业公司给予绿珍坊公司工作人员办公场所，入驻绿珍坊公司售楼部，绿珍坊公司实质上是为泽业公司进行代理销售，而且特定了绿珍坊公司销售的房源，给予绿珍坊公司定价幅度。因此绿珍坊公司代为收取他人押金的购房户，均应视为泽业公司认可的绿珍坊公司居间业绩，如轻易解除双方的居间协议，势必轻易解除了双方的委托代理关系，势必损害这些购房户的利益。使得购房户的合法权益受损。另外，本案涉及一百多名购房户，因泽业公司的恶意违约行为，导致一百多名购房户与绿珍坊公司及泽业公司发生冲突，如轻易判决解除合同，容易使得矛盾加剧，引发社会不安定问题。九、一审法院判决认定绿珍坊公司违约，完全违背事实。绿珍坊公司提交了众多证据予以证明本案系被上诉人恶意拖延时间，拒不为购房户办理购房手续原因违约，且更有证据证明绿珍坊公司居间促成签订纸质合同的为87户，其中79户纸质合同，8户认购书，可以认定泽业公司违约的事实，因此应当判决泽业公司承担违约责任。绿珍坊公司为泽业公司提供的是委托代理、居间、包销等多项工作，投入大量宣传、人力、物力等工作，可以确认为绿珍坊公司的实际损失。综上，请求二审法院依法改判支持绿珍坊公司的上诉请求。泽业公司辩称，一、一审法院认定本案法律关系为居间合同定性准确，适用法律正确。双方签订的《房屋居间协议》符合《合同法》关于居间合同的规定，为居间合同。二、樊浩签字内容“以上为皇家御苑提供的房源”，只能证明泽业公司为涉案居间活动所提供的房源，不能证明《绿珍坊购房户一览表》上的内容是绿珍坊公司的居间成果。樊浩仅是双方签订居间协议时的甲方代表，泽业公司并未授权其在绿珍坊居间活动中作为泽业公司的代理人参与居间活动，其在绿珍坊居间活动中行为是其个人行为，不能代表泽业公司。绿珍坊公司提供的补充证据一中樊浩签名确认的一览表与樊浩的调查笔录性质应为证人证言，且樊浩是在被逼的情况下签字，并非真实意思表示，没有买卖合同及首付款凭证，故不应认定。补充的证据二方雨、杨长建、朱南勇和汤远春与泽业公司签订的纸质商品房买卖合同照片无泽业公司印章，且是复印件，不能证明79户均有纸质合同，更不能证明系其居间成果。即使该商品房买卖合同若真实存在，该四户应当有商品买卖合同原件及首付款支付凭证予以佐证。三、泽业公司从未授权给绿珍坊公司与客户签订《房屋认购协议书》，更未授权给绿珍坊公司收取定金。《房屋认购协议书》原件，是绿珍坊公司员工趁乱拿了盖有泽业公司的印章的空白协议书，该协议书并非双方之间的真实意思表示，不能成立和生效。而且该几户与泽业公司后续未签订书面商品房买卖合同，更未交付购房款，显然不能作为绿珍坊公司的居间成果。证据十二公证录音泽业公司的法定代表人黄道稳和原经理樊浩根本没有认可绿珍坊公司在上诉状中诉称的内容。四、何某是六安市房产局市场监管处工作人员，其证言是基于自己的职务所作的陈述，所代表是六安市房产局市场监管处，而不是个人观点。何某作为与双方均无利害关系的第三方，且又是六安市房管局职能部门工作人员，其证言客观真实合法有效，应该被采纳。本案中，泽业公司虽然输入了买房人的相关信息，双方尚处于签约磋商阶段，双方还并未签订从网上打印的纸质合同，未进行到各自设定密码的环节，还未完成网上签约程序，可以单方删除。一审查明绿珍坊介绍的其他60户网签购房户被删除信息后，未再与泽业公司网签并签订纸质合同正确。绿珍坊公司所举补充证据一、二不能证明其他60户与泽业公司签订纸质合同的事实，其又未能列举其他有力证据予以证明，一审关于该节查明事实清楚正确。五、绿珍坊公司依据该合同第三条的约定认为只要促成签约20套即享有分批预支居间费的权利，居间人的报酬请求权从此时开始的观点应当是成立的，但本案绿珍坊公司并未居间成功20套房屋，不适用该条约定。泽业公司认为，一审法院在对居间费用的支付时间条件上的认定不正确，根据合同的约定，泽业公司支付居间费用的时间条件仍尚未成就。此节也是泽业公司上诉的内容之一。六、绿珍坊公司一再强调交付购房首付款不是网签和网签纸质合同备案的前提，却又引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定的商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定作为支持其观点的依据，显然自相矛盾，该两条恰恰规定交付房款是认定合同有效的前提，印证了一审法院关于交纳首付款系网签和纸质合同备案前提的认定确实是有法可依的。一审适用《中华人民共和国电子签名法》第三条的规定认为商品房买卖合同的成立应以纸质合同签名盖印为准正确，绿珍坊公司虽然认为该条第二款第三项未排除第一款规定，但未提供充分有效证据证明涉案60户购房户与泽业公司签订了纸质商品房买卖合同。涉案60户虽然进行了网签，但在规定的15天时间内没有向监管账户支付首付款，系统被锁定，导致网签信息失效，泽业公司依据实际情况有权删除无效的网签信息记录，不构成违约。七、绿珍坊公司作为居间人无权以委托人名义收取押金，泽业公司也没有授权给绿珍坊公司，更无泽业公司的追认，其收取的1万元押金行为属于绿珍坊公司的单方行为，与泽业公司无关。八、绿珍坊公司关于泽业公司恶意拖延办理购房手续的时间等观点，无任何证据证明，与事实不符。另外，购房户到银行办理按揭是购房者与银行之间的贷款合同关系，泽业公司只具有配合义务，银行不予办理按揭贷款是购房户的原因，与泽业公司无关。至于绿珍坊公司提及的有关“与中国退役士兵就业创业服务促进联合会安居基金合作被行政处罚50万元”不是事实，更与本案无关。泽业公司不存在违约行为。九、根据居间协议第六条的约定，绿珍坊公司在约定的时间内未完成居间任务，泽业公司有权解除合同。泽业公司已两次向绿珍坊公司致函解除合同，已履行了通知义务，合同已解除，无法再履行。十、泽业公司不存在违约事实，绿珍坊公司未在合同约定的时间内完成居间任务，存在违约行为。泽业公司向本院上诉请求：一、撤销原判第一项，依法改判驳回绿珍坊公司的诉讼请求。事实与理由：一、根据居间协议第三条约定，绿珍坊公司作为居间人只有促成20套购房合同时，泽业公司才有义务向其支付居间费用，但绿珍坊公司未达到居间20套房屋的条件。二、居间协议第五条第2款约定购房房按揭贷款到账后三个工作日内泽业公司才支付居间费用，本案中签约的16户购房户按揭手续均未能办理成功，按揭贷款至今未到账，不符合要求泽业公司支付居间费用的条件。三、多户购房户一直要求退房，对于这些要求退房的购房户不能纳入居间成果。四、陈荷妃不是绿珍坊公司居间介绍的，不应纳入绿珍坊公司的居间成果。五、居间协议虽然对居间费用的标准进行了明确约定，但明显过高，应予降低。绿珍坊公司辩称，一、一审法院判决泽业公司支付225万余元的居间费用正确，但是一审法院没有支持支付全部的居间活动成果费用，交付了定金的客户都应当认定为已经完成居间活动，即使法院不予认定，也应在违约金的部分予以反映。二、绿珍坊公司上诉已经明确说明了商品房合同的成立不是以缴纳首付款为前提，只需要促成居间即可，泽业公司认为没有签订商品房买卖合同从而不予支付居间费用与事实不符。三、合同后期是否解除，与居间成果不挂钩。四、陈荷妃支付房款人为陈竞赛，陈竞赛提供的客户应当认定为绿珍坊公司的居间成果，陈竞赛对此是认可的。五、根据合同法规定，居间合同的双方具有自主处理的权利，对于商品房的销售，销售人员需要付出大量成本费用，即使双方居间费用约定过高，也无法律规定应当予以降低。且本案中的约定是泽业公司持有大比例的，绿珍坊公司是根据与客户商谈的具体成果来确定居间费用，并非以简单的4500元减去3200元的方式进行计算，溢出价可以为零至1300元，并非过高，绿珍坊公司将在举证中举证证明为客户垫付相应款项投入巨额资金的事实。综上，请二审法院查明事实驳回泽业公司的上诉请求。绿珍坊公司向一审法院诉讼请求：1.被告泽业公司继续履行与原告签订的《房屋居间协议》；2.被告支付原告绿珍坊公司居间费用19321445元；3.被告泽业公司支付原告违约金1000000元；4.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：绿珍坊公司系主营房地产代理销售、中介业务的企业法人。2016年6月17日，绿珍坊公司与泽业公司签订《房屋居间协议》一份，约定由绿珍坊公司为泽业公司开发的皇家御苑小区项目提供商品房销售居间服务。合同第一条委托事项和范围约定：乙方接受甲方委托，负责就甲方销售给乙方会员或员工兴建的住宅商品房皇家御苑项目，房屋套数共计130套，其中105平方米以下住宅100套、105平方米以上至130平方米住宅30套，乙方最终促成甲方与乙方会员或员工签订购房合同。第二条居间住宅价格约定：乙方居间皇家御苑商品住宅房，为团购房价3200元/平方米价格，乙方会员或员工与甲方签订房屋购买合同实际价格不高于4500元/平方米。第三条居间费预支约定：乙方居间促成甲方与乙方会员或员工签约购房合同20套时，甲方分批预支乙方居间费用。第四条溢价约定：甲方以3200元/平方米（含税）给乙方居间，乙方可以高于此价格促成甲方与乙方会员或员工签订购房合同，溢价部分归乙方所有（也就是说甲方销售房屋每平方超出3200元的价格售给乙方会员或员工，超出部分归乙方所有）甲方同意按不大于4500元/平方米，合同价格备案并办理按揭贷款手续。第五条居间费用约定：1、居间费用＝实际购房合同总价﹣3200元/平方米×合同总面积；2、甲方在乙方居间会员或员工购房按揭贷款到账后3个工作日内日支付给乙方居间费用，乙方收到此款后提供项目地居间费发票。第六条违约责任：1、甲方必须保证其所售房屋有销售权且无他物权或被司法限制；2、乙方保证在合同签订3日后，60个工作日内完成130套的签约销售业绩。若未能完成。甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；3、若任何一方违约，违约方应向守约方支付壹佰万元（1000000.00元）的违约金。第七条争议解决约定：由本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应当友好协商解决，协商不成，可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。《房屋居间协议》签订后，泽业公司向绿珍坊公司指定了皇家御苑小区中供其居间销售的特定房源，绿珍坊公司随即在其会员或员工中开展商品房销售居间活动，对有订购意向的客户收取1万元押金，并引导购房户到泽业公司销售部门按照正常商品房销售流程办理网签、缴纳购房首付款及备案等手续。泽业公司在商品房网签销售过程中，因包括绿珍坊公司居间介绍的部分购房户未在规定时限内交纳购房首付款，泽业公司未能在房产局监管规定的签约时限15日内点击提交网上签约信息，导致网签信息系统被锁定，泽业公司于2016年9月18日向六安市房产局市场监管处发出书面申请一份，内容为我公司皇家御苑项目于2016年6月29日至2016年8月29日期间部分签约客户因其为团购客户（详见名单及附件），至今未交付购房款，我公司不再与这部分客户达成购房协议。现向贵处申请撤销并删除这部分客户的网签记录，使其该部分房源继续对外出售。如由此产生的一切责任，由我公司一律承担。望贵处予以办理，为盼。该份申请经六安市房产局市场监管处工作人员审核并作出书面意见：因公司原先合同为签约状态后被系统限制（超出签约时限）现已解除被提交。情况属实，请领导批示。该份申请经层报审批后，六安市房产局市场监管处解除了泽业公司网签系统的锁定限制。泽业公司随即陆续删除经绿珍坊公司居间介绍，到期未付购房首付款的客户网签信息共计63户，其中被删除网签信息的卜修飙、韩敏、陈荷妃三户后又补交了购房首付款，并重新办理了网签手续。截止2016年11月4日本案开庭审理前，经绿珍坊公司居间介绍，泽业公司已与檀美霞、檀旭军、周琦、刘帅帅、杜珍卫（李杏丽）、丁志球、刘传祥、王连想（孙颜侠）、胡双娥、骆启菊、戴夕雅、陈安华、胡永红、冯坤斌、韩敏、卜修飙、陈荷妃、ＸＸ、张礴共计19户正式签订纸质《商品房买卖合同》，并办理了备案手续。绿珍坊公司介绍的其他60户网签购房户被删除网签信息后，未再与泽业公司网签及签订纸质商品房买卖合同。2016年9月14日、9月20日，泽业公司两次以特快专递方式致函绿珍坊公司，内容为：贵司与我司于2016年6月17日签订的房屋居间协议，协议中明确乙方在协议签订3日后60个工作日内完成130套的房屋销售业绩，根据合同约定贵司未能按合同期限完成销售业绩，仅促成客户签约16套房源，然该16户至今均未完善相关购房手续，致使我司滞销，我司迫于回款压力，现我司依据贵我双方合同约定，从即日起，我司终止与贵司的合作。特此函告！另查明，泽业公司两次致函绿珍坊公司解除居间合同后，2016年9月22日，绿珍坊公司员工及部分购房户在泽业公司办公场所，与泽业公司工作人员发生殴打冲突，公安部门对此予以立案处理。2016年9月26日，泽业公司向该院提起诉讼，诉请判决解除与绿珍坊公司签订的《房屋居间协议》，泽业公司给付合同违约金1000000元。2016年9月28日，绿珍坊公司向本院申请诉前保全，请求对被申请人泽业公司在六安市房地产市场监管处的预售资金6000000元予以冻结，并查封泽业公司价值9000000元的皇家御苑小区待销商品房25套，由中国太平洋财产保险股份有限公司六安中心支公司以诉讼财产保全责任保险提供担保；2016年9月29日，本院对此裁定准予查封、冻结。2016年10月28日，绿珍坊公司向本院提起诉讼，诉请判决1、要求被告泽业公司继续履行《房屋居间协议》，2、被告支付原告绿珍坊公司居间费用19321445元；3、判决被告泽业公司支付原告违约金1000000元。又查明，本案诉讼过程中，泽业公司自认应给付绿珍坊公司檀美霞、檀旭军、周琦、刘帅帅、杜珍卫（李杏丽）、丁志球、刘传祥、王连想（孙颜侠）、胡双娥、骆启菊、戴夕雅、陈安华、胡永红、冯坤斌、韩敏、卜修飙16户购房户居间费用共计2131403元。一审法院认为，原、被告双方2016年6月17日签订的《房屋居间协议》合法有效，受法律保护。根据双方诉辩意见，本案争议的焦点为：一、原告的居间活动达到何种程度时，泽业公司才应给付居间费用；二、商品房销售网签信息是否具有商品房买卖合同生效的法律效力，以及泽业公司是否有权删除客户网签信息；三、绿珍坊公司主张的收取购房客户押金的行为具有何种法律效力；四、泽业公司是否有拒绝与绿珍坊公司中介适格购房户签订商品房买卖合同的违约行为；五、泽业公司解除居间合同及绿珍坊公司诉请泽业公司继续履行合同应否支持；六、双方争议的ＸＸ、张礴、陈荷妃三户购房户应否计入绿珍坊公司居间成果。一、关于原告的居间活动达到何种程度时，泽业公司才应给付居间费用问题。本案双方居间合同第五条对于居间费用的给付条件有具体、明确约定，即甲方在乙方居间会员或员工购房按揭贷款到账后3个工作日内日支付给乙方，根据其文义可以明显看出居间人的报酬请求权必须建立在委托人与第三人正式签订合同的基础之上，即委托人与第三人之间的合同必须处于成立、生效状态；任何形式的表示订立合同的意向、磋商洽谈、收取押金等合同订立阶段的行为，均不能构成居间人请求居间费用报酬请求权的依据。况且，从居间活动本身法律特征来看，居间人只有促成委托人与第三人建立起有效的合同关系，居间活动才有意义。上述双方当事人关于居间费用给付条件的约定没有违反法律规定，绿珍坊公司庭审中所主张的只要介绍购房客户，泽业公司就应该给付居间费用的意见不能成立。二、关于商品房销售网签信息是否具有商品房买卖合同生效的法律效力，以及泽业公司是否有权删除客户网签信息的问题。1、商品房销售必须进行网上签约，系房产部门对于市场商品房销售中行政监管的需要，房产部门规定对于网签后必须按期交纳购房首付款以及将网签信息点击提交后方可正式签订合同，目的在于防止房企虚炒房价以及一房数卖，切实维护购房户合法权益。网上签约在提交房产监管部门之前，属于订立合同的磋商阶段，如购房户未按照约定按时交纳购房首付款以备房产部门审核，将导致网签合同提交后无法签订具有法律约束力的纸质商品房买卖合同。2、网上签约属于购房客户与房企之间就买卖的特定商品房、价款等合同基本要素意思表示达成一致的电子信息记载，并没有使用用以识别签约者身份及认可其中内容的电子签名数据，不符合合同法规定的以数据电文形式订立合同的特征。根据《中华人民共和国电子签名法》第三条规定，涉及土地、房屋等不动产权益转让的合同不适用电子签名及数据电文，由于商品房买卖合同成立生效需要一定的手续和形式，才能发生物权变动的效力，商品房买卖合同的成立及生效必须以纸质合同签名、盖印为准。3、泽业公司因网签客户未按时交纳购房首付款，而未按规定按时提交网签信息，导致网签信息无效，之后为再次销售，在网签系统被解除锁定后，删除以前无效的网签信息记录，不构成违约行为，亦无合同缔约过错。三、关于绿珍坊公司主张的收取购房客户1万元押金的行为具有何种法律效力的问题。根据法律规定，居间合同的居间人，限于报告订约机会或媒介订约，其服务的范围有限制，只是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人并不参与委托人与第三人之间的合同。本案中绿珍坊公司无权以委托人名义收取订金及签订合同，也没有证据证明泽业公司授权其以收取押金的方式对外签订商品房买卖合同，或泽业公司事后对此予以追认，故绿珍坊公司的行为，对泽业公司无法律约束力。四、关于泽业公司是否有拒绝与绿珍坊公司中介适格购房户签订商品房买卖合同的违约行为问题。绿珍坊公司诉称泽业公司的违约行为被告为了逃避支付原告居间费用的义务，以及因原告将其销售房屋炒热后售价提高，可以获取更大的经济利益等原因，恶意以无法提供办理银行按揭、购房者为外地人无法购买等种种理由拖延时间，不给予原告提供的部分购房者办理购房手续，该院认为，1、根据原告举证及本院调查结果，无证据支持泽业公司有拒绝收取原告中介客户购房款、拒绝协助购房户办理银行按揭贷款的行为，而且该诉称也有违正常的交易习惯；2、关于银行拒绝为绿珍坊公司中介的购房户办理按揭贷款手续，亦属于不可归责于泽业公司的商业行为，泽业公司无须对由此产生的不能签订商品房买卖合同的后果承担责任。综上，本案无证据证明泽业公司在《房屋居间协议》履行中存在违约行为，绿珍坊公司诉请要求泽业公司承担1000000元违约金的诉请无事实及法律依据。五、关于泽业公司解除居间合同及绿珍坊公司诉请泽业公司继续履行合同应否支持问题。原、被告《房屋居间协议》第六条明确约定：乙方保证在合同签订3日后，60个工作日内完成130套的签约销售业绩。若未能完成。甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。根据上述约定，至合同签订后60个工作日内，绿珍坊公司中介签约客户也未完成合同约定的130套签约销售业绩，泽业公司有权根据合同约定条件行使合同解除权，其在2016年9月份两次致函绿珍坊公司解除合同，已经履行解除合同通知义务，该解除亦符合双方当事人约定的解除条件，故绿珍坊关于继续履行合同的诉请，不予支持。六、ＸＸ、张礴、陈荷妃三户购房户应否计入绿珍坊公司居间成果。ＸＸ、张礴系签订合法有效购房合同的购房户，购房款虽由绿珍坊公司监事张洁出具欠条，但属于另一民事法律关系，并不能因此否定签订的商品房买卖合同的法律效力，亦不能否定该两户属于绿珍坊公司居间成果的事实。关于陈荷妃户，系绿珍坊公司中介的被删除网签信息的购房户，其后来通过第三方向泽业公司借款的方式交纳了购房首付款，重新网签并签订了纸质商品房买卖合同，应计为绿珍坊公司居间成果。泽业公司关于否定上述三户属于居间成果的答辩意见，不予支持。该院认为，合法有效的居间报酬请求权受法律保护。本案原告虽然没有达到签约20套房屋的合同约定给付居间费用条件，但从公平原则出发，被告对原告居间的，已经签订纸质商品房买卖合同的19户购房户的相应居间费用应予支付。根据原、被告双方提交的已经签订纸质商品房买卖合同的成交价格及房屋面积相关资料，本案泽业公司应给付绿珍坊公司的居间费用为：1、檀美霞（4500-3200）元/平方米×108.44平方米＝140972元；2、檀旭军（4486-3200）元/平方米×104.39平方米＝134246元；3、周琦（4480.71-3200）元/平方米×104.49平方米＝133821元；4、刘帅帅（4481.74-3200）元/平方米×108.44平方米＝138992元；5、杜珍卫（李杏丽）（4480-3200）元/平方米×105.95平方米＝135616元；6、丁志球（4464-3200）元/平方米×104.39平方米＝132052元；7、刘传祥（4435-3200）元/平方米×104.39平方米＝128922元；8、王连想（孙颜侠）（4475-3200）元/平方米×108.44平方米＝138261元；9、胡双娥（4435-3200）元/平方米×104.39平方米＝128922元；10、骆启菊（4414.98-3200）元/平方米×104.39平方米＝126832元；11、戴夕雅（4460-3200）元/平方米×104.39平方米＝131532元；12、陈安华（4454.6-3200）元/平方米×94.06平方米＝118008元；13、胡永红（4350.33-3200）元/平方米×108.47平方米＝124776元；14、冯坤斌（4479.87-3200）元/平方米×104.39平方米＝133602元；15、韩敏（4455-3200）元/平方米×118.1平方米＝148215元；16、卜修飙（4460-3200）元/平方米×108.44平方米＝136634元、陈荷妃（4465-3200）元/平方米×104.39平方米＝132053元；ＸＸ（3200-3200）元/平方米×104.39平方米＝0元；张礴（3200-3200）元/平方米×104.39平方米＝0元，以上19户共计2263456元。绿珍坊公司其他居间费用诉请与事实及法律不符，不予支持。据此，案经该院审判委员会讨论，该院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十八条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条的规定判决：一、被告六安泽业房地产开发有限公司给付原告六安绿珍坊房地产营销策划有限公司商品房销售居间费用2263456元，于本判决生效之日起七日内一次性付清；二、驳回原告六安绿珍坊房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。案件受理费148410元，财产保全费5000元，合计153410元，由原告六安绿珍坊房地产营销策划有限公司负担136310元，被告六安泽业房地产开发有限公司负担17100元。本院在二审期间，组织双方当事人进行举证、质证。绿珍坊公司向本院提供的新证据为：证据一、起诉状、传票、应诉通知书、六开公（治）诉字（2017）2号《起诉意见书》，证明：1、在绿珍坊公司处购买的泽业公司交由绿珍坊公司销售的皇家御苑房屋的客户，因泽业公司违约导致客户起诉绿珍坊公司；2、受害人吴峰、张瑞等人均为从绿珍坊公司处购房的客户，因泽业公司拒绝为购房户办理房屋按揭手续并违约造成的购房户维权的事实；3、泽业公司的法定代表人雇佣社会闲杂人员对在皇家御苑售楼部的购房客户进行殴打，泽业公司故意违约在先。证据二、购房首付款借条，证明绿珍坊公司为购房客户垫付购房首付款，绿珍坊公司与泽业公司之间为商品房包销合同关系。泽业公司的质证意见为：证据一起诉状、传票、应诉通知书的真实性、合法性无异议，对关联性持有异议，与本案不具有关联性，且该案目前尚未审理结案，不能证明诉状中不能办理按揭是因为泽业公司所造成，不能达到绿珍坊公司的证明目的。起诉意见书的真实性、合法性不持异议，与本案不具有关联性，该案没有经过法院的审理和判决，不能确定是泽业公司的法定代表人对绿珍坊公司的客户进行殴打，不能达到绿珍坊公司的证明目的。证明二借条落款处的签字不能确定是本人所签，应当属于证人证言，绿珍坊公司应当申请证人出庭作证，该组证据与本案也没有关联性，该借条发生在购房户与绿珍坊公司之间，与泽业公司无关，即使绿珍坊公司借给了部分购房户首付款，也不能证明该购房者是其会员或员工，即使是员工或会员，也是绿珍坊公司的具体居间手段。泽业公司向本院提交的新证据为：证据一、胡永红购房户公证书、协议、申明、户口本、结婚证和身份证复印件以及收条，证明胡永红购房户在本案一审后已主动与泽业公司解除了商品房买卖合同，绿珍坊公司最终没有促成该户与泽业公司的房屋交易，该户不能作为绿珍坊公司的居间成果。证据二、陈荷妃的民事起诉状和人民法院传票，陈安华、褚天才的民事起诉状和人民法院传票，戴夕雅的民事起诉状和人民法院传票，证明陈荷妃、陈安华和戴夕雅三购房户已向法院起诉要求解除与泽业公司的商品房买卖合同并已开庭审理，且泽业公司在一审中已举证证明陈荷妃户购房首付款是第三方从泽业公司处借款支付的，其实际未支付首付款，该三户不能作为绿珍坊公司的居间成果。绿珍坊公司的质证意见为：证据一公证书、收条的真实性不持异议，对证据一的其他证据真实性持有异议，《中华人民共和国合同法》第四十四条明确规定居间人只是提供媒介服务，委托人与客户解除合同与居间人没有关系，不能影响居间费，因此证据一与本案无关联性。证据二与本案无关联性，质证意见同对证据一的质证意见，不能证明首付款是第三方从泽业公司处借支，与泽业公司无关。该两份证据是合同的解除，绿珍坊公司已经促成了胡永华、陈荷妃与泽业公司签订商品房买卖合同，完成了居间任务，商品房买卖合同的解除与绿珍坊公司没有任何关系。本院的认证意见为：绿珍坊公司提供的证据一中起诉状、传票、应诉通知书均为绿珍坊公司收取了10000元定金产生的纠纷，因收取定金的性质系本案的争议焦点之一，本院将在后续予以阐述。证据一中六开公（治）诉字（2017）2号《起诉意见书》只能证明双方因合同产生纠纷，不能证明泽业公司是否违约。证据二能证明绿珍坊公司代购房户垫付了部分购房款，但是否与泽业公司构成商品房包销关系系本案争议焦点之一，本院将在后续予以阐述。泽业公司提供的证据一、证据二证明居间费用的支付标准及数额问题系本案的争议焦点之一，本院将在后续予以阐述。二审查明：在本案诉讼过程中，胡永红已与泽业公司公证解除商品房买卖合同。陈荷妃、陈安华、戴夕雅也已向一审法院提起诉讼，要求解除与泽业公司解除商品房买卖合同。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、居间协议是否应该继续履行；二、居间费用是否符合支付条件及数额；三、泽业公司是否存在违约行为。关于焦点一，本案中双方签订的居间合同第六条第2项明确约定：绿珍坊公司保证在合同签订3日后，60个工作日内完成130套的签约销售业绩。若未能完成，泽业公司有权解除合同，并追究绿珍坊公司的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，如果双方约定的解除条件成就，泽业公司有权要求解除合同。因此焦点一的审查实际是审查泽业公司与绿珍坊公司签订的居间合同是否符合上述约定的解除条件，即合同签订3日后，60个工作日内绿珍坊公司是否完成130套的签约销售业绩。所谓的签约销售业绩，根据居间合同第一条绿珍坊公司最终促成泽业公司与绿珍坊公司会员或员工签订购房合同的约定，应理解为绿珍坊公司促成泽业公司与绿珍坊公司会员或员工签订购房合同。绿珍坊公司上诉称其介绍的购房户与泽业公司签订了房屋定购协议书及绿珍坊公司自己收取的1万元定金均应视为绿珍坊公司居间成功的成果。本院认为，对于已经签订定购协议的部分购房户，因绿珍坊公司提供证据证明该部分购房户仅交纳了定金，并未依约交纳购房款，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定的应认定双方已签订商品房买卖合同的条件，如该部分购房户认为泽业公司违反房屋定购协议书的约定，可另行主张权利。对于绿珍坊公司以自己名义收取的1万元定金，因居间合同并未约定泽业公司授权绿珍坊公司收取定金，绿珍坊公司也未提供证据证明泽业公司在履行合同中授权绿珍坊公司代收定金，因此该部分购房户不能认定已与泽业公司签订了商品房买卖合同。综上，即使按绿珍坊公司所称已有79户签订了商品房买卖合同，至合同约定的期限也达不到130户，因此居间合同解除条件成就，泽业公司依约向绿珍坊公司发出解除合同通知符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此绿珍坊公司要求继续履行居间合同，本院不予支持。至于绿珍坊公司称本案居间合同具有包销性质，本院认为即使居间合同具有包销性质，绿珍坊公司在居间合同具备解除条件时未要求按包销价格购买剩余房屋，也未在一审中予以主张，本院在本案中不予审查。关于焦点二。根据居间协议第三条绿珍坊公司居间促成泽业公司与绿珍坊公司会员或员工签约购房合同20套时，泽业公司分批预支绿珍坊公司居间费用的约定来看，该约定是双方在履行居间合同过程中，绿珍坊公司预支居间费用的条件，而非泽业公司最终实际向绿珍坊公司支付居间费用的条件，泽业公司上诉称绿珍坊公司未居间成功20套房屋，不具备支付居间费用条件的理由不能成立。根据居间协议第五条第2项泽业公司在绿珍坊公司居间会员或员工购房按揭贷款到账后3个工作日内日支付给绿珍坊公司的约定来看，泽业公司向绿珍坊公司支付居间费用的条件为购房按揭贷款到账，该约定没有违反法律规定，绿珍坊公司上诉称只要介绍购房客户，泽业公司就应该给付居间费用的理由不能成立。但本案中双方居间合同已经解除，绿珍坊公司并非商品房买卖合同的当事人，也非办理按揭贷款的义务人，绿珍坊公司无法掌握按揭贷款的办理时间及程序。而且本案居间合同解除时，一审法院认定的19户购房户均已签订商品房买卖合同，交纳首付款并办理了备案，因此已具备办理按揭贷款的条件。即使该19户购房户最终不能办理按揭，如果是泽业公司的原因，那么因泽业公司不当的阻碍支付居间费用条件成就，根据法律规定应视为条件已成就。如果是购房户的原因，泽业公司可以向购房户主张违约损失。因此一审法院根据本案双方合同履行情况，判决泽业公司支付绿珍坊公司相应的居间费用并无不当，也不损害泽业公司利益。居间合同第五条第1项“居间费用＝实际购房合同总价﹣3200元/平方米×合同总面积”约定的居间费用计算方式并未违约法律禁止性规定，因此该约定对泽业公司具有法律约束力，泽业公司认为合同约定居间费用过高的理由不能成立。关于焦点三。绿珍坊公司上诉称泽业公司擅自删除60户购房户的网签信息，应属违约的理由。本院认为，根据一审法院对绿珍坊公司代理人张洁所作的调查笔录。张洁承认，当时绿珍坊公司收了很多客户一万元订金，但是网签系统被限制导致无法签约，证明存在网签系统被限制的事实。结合一审法院对房产部门工作人员何某的谈话笔录，及张洁陈述其他19户有纸质合同的购房户均是在支付过首付款时才拿到纸质合同并办理备案，能够证明，双方虽未在居间合同中约定购房户支付首付款作为合同生效条件，但在实际履行中是以购房户支付首付款作为合同生效的条件，因此即使争议的60户购房户与泽业公司签订过纸质的购房合同，在购房户没有支付首付款或购房户向泽业公司支付首付款而泽业公司予以拒绝的情况下，该购房合同对双方没有法律约束力。泽业公司在网签系统被限制，无法进行其他正常销售而诉争的60户购房户也没有交纳首付款的情况下，泽业公司有权选择删除网签信息，该行为不能证明泽业公司存在违约行为。绿珍坊公司上诉称泽业公司恶意拖延时间，拒不为购房户办理购房手续违约，并提供了张洁与樊浩的电话录音及相关购房户与泽业公司发生纠纷的新闻报道予以证明。本院认为樊浩在电话录音中并未明确承认泽业公司存在违约行为，绿珍坊公司所称的泽业公司违约原因只是张洁在电话中陈述，樊浩未置可否。而相关购房户与泽业公司发生纠纷的新闻报道，并不足以证明泽业公司存在恶意拖延时间，拒不为购房户办理购房手续违约行为。因此绿珍坊公司的该上诉理由，因未提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，绿珍坊公司、泽业公司的上诉请求均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130150元，由六安绿珍坊房地产营销策划有限公司负担100000元，由六安泽业房地产开发有限公司负担30150元。本判决为终审判决。审判长  顾德明审判员  王 军审判员  卢文乐二〇一七年八月十四日书记员  夏雅俊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。