北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9913号上诉人（原审被告）：周凤英，女，1962年10月25日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：章月明，北京甲子律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京电加工机床厂，住所地北京市朝阳区幸福一村**号。法定代表人：刘国峡，经理。委托诉讼代理人：姚卫星，男，1976年6月9日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审第三人）：道琦妙致（北京）文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路6号院21号（太阳宫孵化器1207号）。法定代表人：徐某，经理。委托诉讼代理人：雷蕾，北京市金栋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：穆瑞忠，男，1944年1月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许振龙，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆怀英，女，1971年5月28日出生，住北京市朝阳区。上诉人周凤英、北京电加工机床厂（以下简称机床厂）、道琦妙致（北京）文化传媒有限公司（以下简称道琦公司）因与被上诉人穆瑞忠确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初71030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周凤英之委托诉讼代理人章月明，上诉人机床厂之委托诉讼代理人姚卫星，上诉人道琦公司之委托诉讼代理人雷蕾，被上诉人穆瑞忠之委托诉讼代理人许振龙、穆怀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周凤英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回穆瑞忠的诉讼请求。事实和理由：一、事实认定错误。1.既然一审认定北京市朝阳区华威西里×号房屋（以下简称涉案房屋）系机床厂租赁给穆瑞忠，那么就不存在所谓的分配给穆瑞忠使用的公房一说。2.穆瑞忠承认2002年房改时，机床厂希望其购买该房但被其拒绝了，因此机床厂已经尽到通知义务。且穆瑞忠在十余年前已经退休，不再是机床厂职工。3.基于上述事实，机床厂重新以更高的价格卖给本单位职工时，没有义务再次通知穆瑞忠。4.周凤英购买本单位房屋，法律没有规定必须实地查看。仅仅因为没有查验或没有约定交付时间，就断定周凤英非善意，没有事实和法律依据。二、适用法律错误。1.一审判决明显违背了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定。2.现有证据无法证明周凤英恶意串通的事实，一审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十二条明显系适用法律错误。另补充上诉理由，穆瑞忠的租赁合同已超过《合同法》第二百一十四条规定的20年，周凤英购买涉案房屋时机床厂与穆瑞忠已不存在租赁关系。机床厂上诉请求、事实和理由同周凤英。道琦公司上诉请求、事实和理由同周凤英。穆瑞忠辩称，同意一审判决，不同意周凤英、机床厂、道琦公司的上诉请求和理由。穆瑞忠向一审法院起诉请求：要求确认周凤英与机床厂之间签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：穆瑞忠系机床厂的退休职工。1996年，机床厂向穆瑞忠分配涉案房屋。1996年1月10日，穆瑞忠签订《北京市公有住宅租赁合同》，由穆瑞忠作为承租人承租涉案房屋。穆瑞忠承租该房屋后，使用房屋至今。2015年4月11日，机床厂（甲方、卖方）与机床厂职工周凤英（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》。双方约定：甲方在北京市朝阳区华威西里×有楼房一套，建筑面积70.09平方米，甲乙双方在平等自愿的基础上经协商自愿以51832元的价格，将上述房屋出售给乙方，乙方交纳公共维修基金2186元；甲方保证上述房屋无抵押、无查封、无产权纠纷，如出现问题由甲方负责；甲方保证上述房屋过户完毕交房前所产生的水电物业供暖费用全部结清；签订合同当日乙方支付给甲方购房定金1万元，签订合同后，如乙方原因不买此房，定金不退，如因卖方原因不买此房，需向乙方双倍返还定金；甲方保证此房屋经共有人同意出售，如因共有人不同意出售此房给乙方造成损失由甲方承担；此房办理过户为置换手续。2016年5月13日，机床厂为周凤英办理的涉案房屋所有权转移登记手续，房屋产权人登记至周凤英名下，房屋权利性质为房改房。2016年5月23日，周凤英与道琦公司签订《存量房屋买卖合同》，周凤英将涉案房屋出售给道琦公司。2016年7月11日，周凤英为道琦公司办理涉案房屋所有权转移登记手续，房屋产权人登记至道琦公司名下。审理中，穆瑞忠主张2016年7月29日道琦公司声称为涉案房屋所有人，要求其腾退房屋，其方得知房屋已被机床厂出售，之前其对房屋出售不知情。机床厂主张出售涉案房屋时其曾向穆瑞忠告知，但未向法院举证。周凤英主张其得知涉案房屋未经房改售房，后其向机床厂购买涉案房屋，购房时机床厂未向其介绍房屋情况，购房后其得知有其他人在房屋内居住。审理中，经穆瑞忠申请，一审法院作出民事裁定，裁定查封涉案房屋。一审法院认为，合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。本案中，涉案房屋系机床厂分配给穆瑞忠使用的公房，穆瑞忠作为承租人就涉案房屋签订公有住宅租赁合同。机床厂明知涉案房屋已由穆瑞忠承租，又私下将房屋出售周凤英，存在主观恶意。周凤英作为买受人，在购房前未曾实地查验房屋状况，在买卖合同中亦未约定房屋交付时间，故其对涉案房屋已由他人合法占有应知悉，在此情况下，仍进行房屋交易，其并非善意买受人。因机床厂、周凤英在主观上存在恶意，双方的行为损害了穆瑞忠的利益，故机床厂与周凤英签订的《房屋买卖合同》无效。判决：确认周凤英与北京电加工机床厂之间签订的《房屋买卖合同》无效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周凤英提交证据一录音光盘，2015年6月8日在涉案房屋内在场人有穆×夫妇、机床厂领导、周凤英等，用以证明穆瑞忠不居住在涉案房屋内，已经将涉案房屋转租或者借给了其女儿、女婿、外孙；提交证据二分户房屋收租记录，2011年5月16日这个时间记录了穆瑞忠现在的真实住址和交纳租金的情况；提交证据三分户房屋收租记录表，记录的是2017年情况，证明穆瑞忠夫妇居住在朝阳区磨坊北里小区；提交证据四录音光盘，2017年8月19日委托道琦公司经理前往朝阳区磨房北里小区核实，道琦公司经理在该小区物业对居住情况进行了核实，证明了穆瑞忠居住在该小区。这四份证据都能证明穆瑞忠不居住在涉案房屋内，居住在朝阳区磨坊北里小区，从而证明穆瑞忠根本没有必要租赁涉案房屋，并违反了租赁合同约定。穆瑞忠发表质证意见：对于证据一，不认可这份证据的合法性，录音的书面材料中所谓的在场人没有任何人表明自己的身份，并且没有征得我方同意录的音，也不是与当事人的录音，与本案没有任何关联，证明目的也不认可；对于证据二、三、四，没有原件，真实性不认可，也不属于新证据，且该证据周凤英一审就可以提交；关于周凤英的证明目的，穆瑞忠作为将近80岁的老人，有权跟儿女居住，穆瑞忠和大女儿长期一起居住生活法律不禁止，不能证明穆瑞忠把房屋转租了，转租需要收取租金，周凤英把儿女对老人的赡养行为和转租行为混同不合理。机床厂发表质证意见：认可周凤英提交的四份证据的证明目的。道琦公司发表质证意见：认可周凤英提交的四份证据的证明目的。周凤英申请证人陈某到庭作证称：其原是机床厂职工，前几年收供暖费的时候，去涉案房屋没有找到穆瑞忠，听说穆瑞忠姑爷住在涉案房屋。周凤英申请证人徐某到庭作证称：其是道琦公司行政经理，2017年8月19日，周凤英的律师让其去磨房北里小区物业进行核实，核实结果是穆瑞忠住在该小区，但没有见到穆瑞忠本人。周凤英、机床厂、道琦公司均认可证人证言。穆瑞忠不认可证人证言，理由为陈某是机床厂的职工，有利益牵扯，徐某是道琦公司的员工，证言不具有证明力，并且证人还是周凤英律师委托的，不予认可，实际上磨房北里的房子实际居住人是穆瑞忠之子穆××。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周凤英二审提供的证据及证人证言，均试图证明穆瑞忠并不实际居住在涉案房屋，而是转租或转借给其女儿一家居住，以此否认穆瑞忠的承租人资格。对此，本院认为，首先，穆瑞忠将其承租的涉案房屋交由其子女共同居住，并不违反租赁合同的约定。其次，根据公房租赁合同的政策性与福利性，即便穆瑞忠具有违反租赁合同约定的行为，在机床厂未正式与穆瑞忠解除租赁关系之前，穆瑞忠仍系合法承租人。因此，周凤英提供的二审新证据无论是否属实均不能否定穆瑞忠的承租人资格，本院均不予采信。本院认为:穆瑞忠以其系涉案房屋承租人，机床厂与周凤英恶意串通签订《房屋买卖合同》出售涉案房屋损害了其合法权益为由，要求确认周凤英与机床厂之间签订的《房屋买卖合同》无效。机床厂与周凤英均以售房时已与穆瑞忠不存在租赁关系、其不存在恶意串通为由作出抗辩。因此，本案的争议焦点为穆瑞忠对于涉案房屋的承租人资格问题以及机床厂与周凤英是否存在恶意串通的行为。关于穆瑞忠的承租人资格，根据查明的事实，涉案房屋原系机床厂公有住房，1996年起由穆瑞忠承租并签订了《北京市公有住宅租赁合同》。根据我国的住房政策可知，公有住房的租赁关系与普通商品住房的租赁关系存在本质上的差别，主要体现在租赁主体、租金标准、租赁期限以及租赁关系的发生等方面，公有住房的租赁体现出政策性和福利性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款即将依照国家福利政策租赁公有住房而产生的纠纷案件排除在该解释的适用范围之外，而主要由公有住房的相关政策予以调整。鉴于穆瑞忠对于涉案房屋的承租具有福利性质，包括机床厂在内的任何人不得非法剥夺。周凤英与机床厂的上诉理由，其逻辑起点均在于从合同法的角度否定穆瑞忠的承租人资格，无视我国公有住房租赁政策的历史沿革与租赁权所蕴含的福利的现实，脱离了公有住房租赁政策，本院对其上诉理由均不予采纳。关于机床厂与周凤英是否存在恶意串通的行为。机床厂作为涉案房屋的产权人对于该房屋的公有住房性质及穆瑞忠的承租情况显然是明知的。周凤英作为机床厂的职工，采用房改的方式购买涉案房屋，其对于涉案房屋的性质理应明知。周凤英于本院询问时承认对于穆瑞忠的承租情况“有所耳闻”，其于一审庭审中承认其在购房前没有看过房。虽于本院询问时又以“周凤英记忆错误”为由否定一审陈述，但未能作出合理解释，周凤英关于是否看过房的陈述前后反复，有违诚信诉讼原则，本院对其主张不予采信。因此，周凤英在明知涉案房屋由穆瑞忠承租的情况下，仍然通过房改的方式低价购买涉案房屋，与机床厂构成恶意串通，损害了穆瑞忠的合法权利，一审法院确认《房屋买卖合同》无效，具有事实与法律依据，本院予以维持。关于道琦公司的上诉，如其系善意受让人，则涉案《房屋买卖合同》是否无效均不影响其权利。如其非善意受让人，则其取得涉案房屋所有权的行为本不应得到法律保护。故此，道琦公司对于本案合同效力之争无独立请求权，一审法院未判决其承担实体义务，因此其不具有上诉权，其相应的上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，周凤英、机床厂、道琦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费5000元，由周凤英、北京电加工机床厂共同负担（于本判决生效后7日内交纳）一审案件受理费1096元，由周凤英、北京电加工机床厂共同负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费1096元，由周凤英、北京电加工机床厂、道琦妙致（北京）文化传媒有限公司共同负担（已分别交纳100元，余款于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨 路审判员 赵 霞审判员 贾 旭二〇一七年八月二十九日书记员 王 艳书记员 陆九阳