辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0105民初6365号原告：陈南旬。委托代理人：苏广明，系辽宁方正律师事务所律师。被告：沈阳瑞家置业有限公司法定代表人：束桂香，系该公司执行董事。委托代理人：赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。委托代理人：郭斯曼，系辽宁仲达律师事务所律师。被告：辽宁君联置业有限公司。法定代表人：王传志，系该公司总经理。委托代理人：刘嘉。原告陈南旬诉被告沈阳瑞家置业有限公司、辽宁君联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈南旬及其委托代理人苏广明，被告沈阳瑞家置业有限公司委托代理人赵庆波、郭斯曼，被告辽宁君联置业有限公司委托代理人刘嘉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：解除原告与被告沈阳君联置业有限公司签订的《团购申请书》；解除原告与被告沈阳瑞家置业有限公司签订的《瑞家坚果商品房预定协议书》及《商品房买卖合同》；判令二被告退还原告购房款36573元及利息（从2017年6月10日起至2017年8月8日为止，按照中国人民银行贷款利率标准计算）。事实与理由：2017年6月10日，原告与被告签订《商品房预定协议书》一份，协议约定原告购买被告房屋一套，房屋位于大东区东北大马路与观泉路交汇处的瑞家坚果小区11号楼1单元15楼3号，面积为82.02平方米，总房款630,000元。付款方式为商业贷款620,000元，被告承诺能够办理零首付贷款，随即，原告支付贷款代办费1000元，首付款15,573元，团购费20,000元，共计36,573元。此后，原告按要求出具了工资证明等贷款手续，但是银行表示原告年龄小，办不了620,000元这么多贷款，而被告为套取银行贷款，又让原告签订了一份《商品房买卖合同》，谎称已经首付155,000元，并虚开发票。原告立即表示反对，要求解除相关协议，退还实际支付的购房款36,573元，而被告却拒不退还。2017年6月26日，原告收到被告的《律师函》。内容是通知原告解除合同，另行销售房屋。现在，原告也同意解除所有相关的购房合同。就退还购房款事宜，原告请求法院依法维护合法权益。被告沈阳瑞家置业有限公司辩称，第一，本案不属于共同诉讼，二被告与原告建立的合同关系是针对不同合同标的所建立的，原告与我方是商品房买卖合同关系，而原告与被告沈阳君联置业有限公司属于服务合同关系，两者之间具有本质的差距，并不构成法定的共同诉讼条件，且二被告之间对于原告没有共同的义务，原告也不享有共同的权利，本案作为共同诉讼是错误的，希望法院要求原告进一步明确到底诉讼的是商品房买卖合同纠纷还是中介服务纠纷。第二，原告主张解除合同没有法律依据，而且我方在本案诉讼发生之前已经向原告发出了具有合同解除效力的文书，且原告已经收到，双方的合同关系基于该文书到达原告，而产生解除合同的效果。原告要求解除合同，事实上该合同关系已经解除。同时《瑞家坚果商品房预定协议书》已经被《商品房买卖合同》所取代，其已经不再具备相应的约束力的，故此没有解除必要。第三，二被告之间不存在连带责任问题，且原告履行合同存在明显过错，具体过错内容在质证过程中具体陈述。恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告辽宁君联置业有限公司辩称，不同意原告诉讼请求，《团购申请书》是原告与我方自愿签订的。我方只是提供居间服务的，服务内容已履行完毕，原告不应起诉我方。即使原告想起诉我方，也需在原告与被告沈阳瑞家置业有限公司纠纷解决之后。我方服从法院判决。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。对于无争议的证据和事实，本院确认如下：2017年6月10日，原告与被告辽宁君联置业有限公司签订一份《团购申请书》，原告为申请人，被告辽宁君联置业有限公司为组织方，约定：原告团购楼盘名称为瑞家坚果、楼盘位置为大东区东北大马路钢泉巷7-13号、意向房源为11#1-15-3、团购优惠为团购专属特价。在签订本申请书时，原告自愿交纳团购服务费20,000元，原告持团购申请书及服务费收据购房即可享受以上专属团购优惠权益，成功认购（即与开发商签订商品房认购书或商品房买卖合同）后，本申请书权益履行完毕，同时由开发商收回。申请人成功认购（即与开发商签订商品房认购书或商品房买卖合同）后，由于自身原因要求退房的，团购服务费概不退还。本团购申请书不构成任何的合同与要约，表中申请人及共同申请人填写的购房意向对开发商不具有任何约束力，项目具体销售方式以开发商公布为准。团购服务费并非购房款，并非商品房认购定金，且编号不作为选房活动顺序号。如因申请人资质及选房情况等原因导致最终未能与开发商签订商品房认购书，该服务费将于组织方收到书面申请后30个工作日内退还至申请人。本团购活动，由活动组织方发起，开发商不承担任何连带责任。2017年6月10日，原告与被告沈阳瑞家置业有限公司签订一份《瑞家坚果商品房预定协议书》，原告为买受人，被告沈阳瑞家置业有限公司为出卖人，约定：原告购买由被告沈阳瑞家置业有限公司开发建设的位于沈阳市大东区东北大马路瑞家坚果项目11号楼1-15-3号房屋（即涉案房屋），建筑面积82.02平方米，最终以房产局测绘大队所测结果为准。房屋单价为9448.91元每平方米，总金额为775,000元。原告在签署本协议书时向被告沈阳瑞家置业有限公司支付购房定金10,000元，作为双方当事人订立《商品房买卖合同》的保证，签订《商品房买卖合同》后，该定金正式转为等额房款。本协议签订后，因原告原因导致未按本协议约定签订《商品房买卖合同》的，定金不退。原告应于2017年6月12日前持本协议、定金收据、如选择按揭贷款方式则须携带按揭所需资料至被告沈阳瑞家置业有限公司销售现场，签订《商品房买卖合同》及补充协议，并按按揭方式付款，其中首付款为155,000元，620,000元为贷款。待双方正式签署《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。《瑞家坚果商品房预定协议书》签订后，原告与被告沈阳瑞家置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告沈阳瑞家置业有限公司开发建设的位于沈阳市大东区东北大马路钢泉巷7-13号第11幢1-15-3号房屋（即涉案房屋），建筑面积82.02平方米，房屋单价为9448.91元每平方米，总价款为775,000元。付款方式为首付款155,000元，贷款为620,000元。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条约定：若原告采取按揭方式支付房款，原告已经完全证明了按揭流程及被告沈阳瑞家置业有限公司只负责协助、配合原告递交按揭资料，原告应在合同约定时间办妥按揭付款手续并有银行划入被告沈阳瑞家置业有限公司账户，否则原告承担相应责任。原告自签订合同之日起十五日内仍未交齐资料或因原告原因未于三十日内办妥按揭手续的，被告沈阳瑞家置业有限公司有权解除《商品房买卖合同》并对该房屋另行出售。原告在办理按揭手续时，若所交资料符合银行规定，而按揭申请银行又不批准，则原告自不批准之日起十五日内向被告沈阳瑞家置业有限公司申请改变其付款方式，未提出申请的，视为一次性付款，应于不批准之日起三十日内一次性付清，未按时交清的，被告沈阳瑞家置业有限公司有权解除本合同。2017年6月10日，原告向被告沈阳瑞家置业有限公司支付定金10,000元，向被告辽宁君联置业有限公司支付团购服务费20,000元。2017年6月11日，原告向被告沈阳瑞家置业有限公司支付首付款5573元、代办费1000元。2017年6月25日，被告沈阳瑞家置业有限公司向原告发出一份《律师函》，载明：合同签订后，被告沈阳瑞家置业有限公司多次催促原告按期交齐贷款资料，但原告未按合同约定履行，原告的行为已构成根本违约。因此被告沈阳瑞家置业有限公司授权辽宁仲达律师事务所郑重函告原告于收到该律师函五日内至被告沈阳瑞家置业有限公司处履行合同项下义务，如原告逾期，则该律师函作为解除合同的通知，前述日期届满则解除合同。另查，原告因自身原因不能办理620,000元的贷款。被告辽宁君联置业有限公司系为被告沈阳瑞家置业有限公司提供居间服务。对于有争议的证据和事实，本院确认如下：原告提供了《瑞家置业零首付购房单》复印件一份，用于证明被告沈阳瑞家置业有限公司承诺能对原告所购房屋以办理“零首付”贷款的方式进行付款。原告提供了155,000元增值税发票复印件一张，证明被告沈阳瑞家置业有限公司为取得银行贷款、虚开发票。被告沈阳瑞家置业有限公司对该二份证据的存在予以否认。因该两份证据与本案核心争议问题即《商品房买卖合同》解除的实质原因并无直接关联，故本院对其真实性不予评判。无论涉案房屋的首付款是15,573元，还是155,000元，原告需要贷款支付的数额均为620,000元。通过原告已实际交纳首付款的行为，可以确认原告与被告沈阳瑞家置业有限公司间并不实际存在零首付的约定。而是否虚开增值税发票，不属于民事案件审理范围。本院认为，庭审时，原告明确陈述其是依据商品房买卖合同关系而主张权利的，故本案审理的是商品房买卖合同关系，本案案由应为商品房销售合同纠纷。关于《瑞家坚果商品房预定协议书》及《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。《瑞家坚果商品房预定协议书》已因《商品房买卖合同》的签订而失效，故不存在解除的问题。原告主张解除《商品房买卖合同》，被告沈阳瑞家置业有限公司亦已向原告发出律师函，要求解除《商品房买卖合同》，故本院准许解除《商品房买卖合同》。关于《商品房买卖合同》解除的后果问题。因《商品房买卖合同》已判决解除，故被告沈阳瑞家置业有限公司应将其收取的购房款共计15,573元返还给原告。若被告沈阳瑞家置业有限公司认为该合同的解除给其造成了经济损失，其可另行解决，但不能以此作为拒绝返还购房款的理由。《商品房买卖合同》解除的实质原因系属原告因自身原因不能办理620,000元的贷款所致，因此被告沈阳瑞家置业有限公司对于该合同的解除不存在过错，故对原告要求被告沈阳瑞家置业有限公司按照银行同期贷款利率标准支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的代办费1000元的问题。原告最终并未能办理贷款，故该笔费用被告沈阳瑞家置业有限公司应予返还。关于原告主张的解除与被告辽宁君联置业有限公司签订的《团购申请书》及退还团购服务费的问题。因原告与被告辽宁君联置业有限公司并不是商品房买卖合同关系，故本院不予一并审理，原告可另行解决。关于被告沈阳瑞家置业有限公司主张的《商品房买卖合同》已经解除的问题。因被告沈阳瑞家置业有限公司未提供证据证明原告自签订合同之日起十五日内未交齐资料，且其向原告发出《律师函》时，合同约定的办理按揭手续的期限尚未届满，解除合同条件不成就，故对其该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈南旬与被告沈阳瑞家置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳瑞家置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈南旬购房款15,573元；三、被告沈阳瑞家置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈南旬代办费1000元；四、驳回原告其他诉讼请求。上述款项，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，由原告承担300元，被告沈阳瑞家置业有限公司承担414元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 佟 铃二〇一七年八月三十一日书记员 刘子萌