四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川11民终1342号上诉人（原审原告）：杨利龙，男，1971年5月9日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：刘宁，四川毫达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓洁，女，1985年4月12日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。委托诉讼代理人：陈春红，四川齐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫东，四川齐天律师事务所律师。上诉人杨利龙因与被上诉人邓洁房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2017）川1102民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨利龙的委托诉讼代理人刘宁、被上诉人邓洁的委托诉讼代理人陈春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨利龙上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.变更一审判决第一项为邓洁支付杨利龙违约金5万元；3.一、二审诉讼费由邓洁负担。事实和理由：一、《租房协议》中关于违约金5万元的约定，是双方真实意思表示，并不以实际损失为前提，且具有合理性，一审法院未尊重双方的意思表示而错误调整违约金。二、杨利龙在一审中从未同意在本案中一并处理保证金。三、一审判决杨利龙承担98%的诉讼费显失公平。邓洁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨利龙向一审法院起诉请求：1.邓洁支付拖欠的租金35000元及资金占用利息（从2016年2月1日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算）；2.邓洁支付违约金50000元；3.邓洁支付后4年的租金300000元。一审法院认定事实：2015年9月10日，杨利龙、邓洁签订《租房协议》一份，合同约定：杨利龙将坐落于X房屋出租给邓洁使用。房屋租赁自2015年9月10日至2020年9月9日止，租期为五年，第一年租金为7万元，分两次支付，每半年支付一次，在2015年9月支付35000元，2016年2月1支付第一年的后半年租金35000元。从2016年9月10日开始至2020年9月9日止每年租金75000元，在每年的9月10日前一次性交清当年房租。屋内设施含中央空调、办公家私完好无损保证金5000元，在不欠水、电费的情况下，5年租期满后退还邓洁保证金。若邓洁经营不善，需终止合同，必须提前三个月告知杨利龙。协议同时约定，双方不得违约，否则违约方需支付对方违约金伍万元。合同签订后，双方按约履行合同。邓洁交纳了半年租金35000元（2015年9月10日至2016年3月10日）和保证金5000元。2016年3月3日，邓洁以发送短信的方式告知杨利龙不再承租房屋。2016年4月22日，杨利龙以发送短信的方式要求邓洁打扫卫生后办理转租或结算退租。邓洁回复称：好。双方均认可诉争《租房协议》于2016年3月3日解除。杨利龙将诉争租赁房屋出租给案外人并于2016年6月13日收取了2016年5月23日至2016年11月22日期间的租金。杨利龙以邓洁违约解除合同及未向杨利龙交付干净、整洁的房屋为由主张，提起诉讼。一审法院认为，杨利龙、邓洁之间的《租房协议》，未违反法律规定，应属合法有效。双方一致认可上述租房协议于2016年3月3日解除，租赁合同的期限为2015年9月10日至2016年3月3日。根据前述查明的事实可知，邓洁已经交纳了租赁合同期限内的房租，对杨利龙要求邓洁支付《租房协议》解除后租金及资金占用利息的诉讼请求均不予支持。租房协议约定“若邓洁经营不善，需终止合同，必须提前三个月告知杨利龙”，邓洁虽然主张其于2015年11月即已经提前告知了杨利龙并于2016年2月7日前打扫了卫生、交付钥匙，但是并未提供证据予以证明，对于该主张该院不予采信。邓洁违反约定解除合同，应该承担违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”邓洁对杨利龙主张的违约金提出抗辩，认为杨利龙已经将房屋租赁给其他人，并不存在损失。此时守约方应当提供违约金5万元主张合理的相应证据，对此杨利龙并没有提供证据予以证明，故其应当承担举证不利的后果。根据本案实际情况，邓洁违约解除合同会为杨利龙造成合理期间房屋空置的损失，因杨利龙已于2016年5月23日将诉争房屋出租给其他人，而邓洁交纳租金至2016年3月10日，该合理期间从2016年3月11日计算至2016年5月23日。该院酌定邓洁赔偿杨利龙该期间的租金作为违约金，即13800元。邓洁称其在打扫卫生后向杨利龙交付房屋及电卡预存费用余额900元，但未提供证据予以证明，该院不予采信。邓洁应该承担打扫卫生及遗失电卡的损失，该院酌情认定为200元。合计违约金为14000元。双方在合同中约定了“屋内设施含中央空调、办公家私完好无损保证金5000元”且邓洁已经交纳了保证金5000元，杨利龙并未举证证明存在屋内设施损坏，该保证金在合同解除后应该予以退还。现双方一致同意在本案中处理该笔保证金，该费用应该抵扣上述邓洁应该支付的违约金。综上，邓洁应支付杨利龙违约金为9000元（14000元－5000元）。综上，杨利龙的诉讼请求部分符合法律规定，应该予以支持。对于不符合法律规定和合同约定的部分，应该予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、邓洁在本判决生效之日起五日内支付杨利龙违约金9000元；二、驳回杨利龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3538元，由邓洁负担83元，杨利龙负担3455元。二审中，杨利龙提供了其先后与肖伟、乐山万基企业管理服务有限公司签订的《租房协议》各一份，用以证明杨利龙、邓洁签订的《租房协议》解除后，于2016年5月20日与乐山万基企业管理服务有限公司签订《租房协议》，于2017年5月28日与肖伟签订《租房协议》，约定的年租金均为6万元，从而印证因邓洁的违约行为给杨利龙造成的损失。邓洁质证认为，前述证据均不达到杨利龙的证明目的。本院认证，前述证据来源和形式合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采信。本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：2016年5月20日，杨利龙与乐山万基企业管理服务有限公司签订《租房协议》，约定租期为2016年5月23日至2021年5月22日，年租金为6万元。2017年5月28日，杨利龙与肖伟签订《租房协议》，约定租期为2017年6月1日至2020年5月31日，年租金为6万元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，二审围绕当事人上诉争议的问题进行审查，对于当事人未提出上诉部分，不予审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、关于邓洁是否应当承担违约责任的认定。根据《租房协议》中“若邓洁经营不善，需终止合同，必须提前三个月告知杨利龙。”的约定，表明邓洁若因经营不善需要提前解除合同时，负有提前3个月告知并支付该3个月租金的义务。虽然邓洁2016年3月3日短信通知杨利龙解除合同，并未提前3个月告知杨利龙，但由于杨利龙在一审中陈述《租房协议》因邓洁短信通知杨利龙解除合同而于2016年3月3日解除，故本院确认《租房协议》于2016年3月3日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《租房协议》自2016年3月4日起对双方当事人不发生法律约束力，邓洁不再负有按照《租房协议》约定向杨利龙支付2016年3月11日至2016年5月22日租金的义务，其未支付该期间租金的行为不构成违约。杨利龙要求邓洁承担违约金的上诉请求，本院不予采纳。一审判决在双方确认《租房协议》于2016年3月3日解除的情形下，认定邓洁于2016年3月3日之后存在违约行为并判决邓洁支付杨利龙违约金不当。但鉴于邓洁未提起上诉，且对一审判决认定的违约金无异议，本院予以确认。二、关于一审法院在本案中一并审理杨利龙是否应当退还邓洁保证金5000元是否正确的认定。虽然邓洁在一审中未就其交纳的保证金5000元提起反诉，但双方当事人在一审中均同意一审法院在本案中一并处理保证金5000元是否应当退还的问题。一审法院为了减轻当事人的诉累，基于双方的意思表示，在本案一并审理保证金5000元，在程序上并无不当。杨利龙关于其在一审中从未同意在本案中一并处理保证金的上诉理由，本院不予采纳。根据《租房协议》中关于保证金的约定，在屋内设施含中央空调、办公家私完好无损，且邓洁未欠水电费的情形下，杨利龙在5年期满后负有退还邓洁保证金5000元的义务。但杨利龙并未提供证据证明其屋内设施含中央空调、办公家私存在损毁和邓洁存在拖欠水电费的情形。由于《租房协议》已于2016年3月3日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，杨利龙在《租房协议》解除后，应当退还邓洁保证金5000元。杨利龙关于其不应当退还邓洁5000元保证金的上诉理由，本院不予采纳。三、关于一审判决双方当事人分担案件受理费是否正确的认定。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。……”本案中，杨利龙在一审中主张诉讼标的额为385000元，而一审判决支持了9000元，故一审判决杨利龙负担3538元，符合前述规定。杨利龙关于一审判决错误分担案件受理费的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，杨利龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，鉴于邓洁未提起上诉且对一审判决无异议，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由杨利龙负担。本判决为终审判决。审判长 周 全审判员 刘一铭审判员 周文勤二〇一七年八月八日书记员 张 瑞附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。