四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初11411号 原告：四川爱家居商业管理有限公司，住所地：成都市高新区。 法定代表人：陈敏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张强，男，1986年10月16日出生，汉族，住成都市高新区。系该公司员工，特别授权代理人。 被告：彭某，女，1973年3月12日出生，汉族，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：张云帆，四川永靖律师事务所律师。特别授权代理人。 原告四川爱家居商业管理有限公司（以下简称：四川爱家居公司）与被告彭某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，由审判员蒲军独任审判，于2019年10月22日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张强、被告彭某及其诉讼代理人张云帆、以及证人蔡某、林某、姜某到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告四川爱家居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的运营管理费70506.28元、物业管理费11245元、水电费4710.72元、空调能耗费1349.4及违约金27122.976元；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2015年4月20日，原、被告签订《物业综合管理服务协议》，约定被告承租位于成都市高新西区【晨明·爱家居总部港】2号楼二层*号商铺，并接受原告的运营管理服务，租赁期间为2015年5月1日起至2018年4月30日止，双方并就运营服务费的收费标准及支付时间等进行了约定。合同签订后，原告依照约定履行运营管理义务，被告未依约支付运营管理费等费用。至起诉时，被告尚欠付原告运营管理费70506.28元、物业管理费11245元、水电费4710.72元、空调能耗费1349.4元及违约金未支付，原告多次催收未果，故起诉至人民法院。 被告彭某辩称：首先原告费用计算存在问题。双方合同已于2017年4月9日解除，彭某不应当承担违约金及解除合同以后的任何费用；另外，彭某依约享受免租期，租金计算予以了免除，运营管理费应参照租金计算方式享受4个月免租期；2016年5月至2016年11月期间，物业四周一直处于政府打围修路的状态，无法正常经营，在此期间的费用被告也不应承担。其次，原告存在私自缩短营业时间等严重违约行为,公司内部长期经营管理混乱导致被告无法正常营业，未按照合同约定提供统一收银，收到运营管理费也未出具发票等；原告提供的物业消防未验收合格、存在安全隐患，物业所涉及的土地性质不合法，原告未按合同履行自身义务，应当承担减少价款或者报酬的违约责任。 经审理认定以下事实：2015年4月20日，原告爱家居公司与被告彭某签订《物业综合管理服务协议》，约定：被告承租原告位于成都市高新西区商瑞项目）二号楼第二层第*号物业，用于瓷砖经营，物业面积为112.45平方米；承租期限从2015年5月1日至2018年4月30日，最终以晨辉公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准，若晨辉公司因故推迟交付该物业，本协议的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延；被告按28.5元／月／平米的标准每月缴纳运营管理费3204.83元，按5元／月／平米标准每月缴纳物业管理费562.25元，双方约定以上费用的缴纳方式按照被告和案外人晨辉公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；原告实行统一的收银及结算管理，实行统一的营业时间管理；协议有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议均视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计算。 合同签订当天，被告彭某缴纳了承租物业6个月的运营管理费、物业管理费。被告出具的《收据》显示，运营管理费12819.32元（112.45×28.5×4），并在该份《收据》上特别载明“含免租期2个月”，收到彭某缴纳物业管理费3373.5元（112.45×5×6）。 2015年10月1日,被告彭某入驻承租物业。2017年4月10日,被告彭某离场，经营期间未缴纳相关费用。 另查明，2015年4月20日（即原被告签订《物业综合管理服务协议》当天），案外人成都晨辉汽车有限公司作为甲方，彭某作为乙方，签订了《物业租赁合同》，约定彭某承租晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）二号楼第二层第*号商铺的物业，承租期为36个月，从2015年5月1日至2018年4月30日，约定每6个月一次性支付物业租金。合同备注里载明，本合同有效期内，甲方同意给予乙方免交第一个合约年总计4个月、第二个合约年总计4个月、第三个合约年总计零个月的物业租金及运营管理费的承租优惠；本合同有效期内，乙方享受的承租优惠，须按照甲方指定的支付方式及支付周期执行。 以上事实，有当事人双方的当庭陈述、《物业综合管理服务协议》、《物业租赁合同》、收款收据及证人证言等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，原告爱家居公司与被告彭某签订的《物业综合管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。 关于原告主张被告彭某支付运营管理费和物业管理费。首先，关于被告欠付费用期间的认定：双方均认可被告于2015年10月1日进场经营；被告陈述及证人证言证实被告离场时间为2017年4月初或4月10日左右，本院认定被告离场时间为2017年4月10日，自此合同解除；被告彭某离场后，无法享受合同约定的相关服务，不应承担原告主张离场后的运营管理费和物业服务费；因此，本院认定以被告彭某实际经营时间为18月零10天作为计费期间；被告彭某已经缴纳6个月运营管理费和物业管理费，故被告彭某欠付费用的期间为12月零10天。关于被告是否适用免租期，被告提供的运营管理费的支付凭证，表明原告根据合同约定收取被告第一期（六个月）费用时实际按四个月费用收取、同时注明享受二个月免租期；被告主张在整个租赁期间均适用免租期，原告提出被告仅支付了一期费用，未按时交付其余费用，不得享受免租期。对此，本院认为，被告已经缴付前六个月的费用，享受了二个月免租期，且实际投入经营，该免租期不得扣除；对于此后的费用，根据双方签订的《物业综合管理服务协议》，明确被告与案外人签订的《物业租赁合同》作为双方合同生效的前置条件，在《物业租赁合同》中约定了被告享受的承租优惠，须按照指定的支付方式及支付周期执行，同时明确支付方式为每六个月一次性支付，以上表明被告的义务应当受到该《物业租赁合同》的约束，被告实际经营期间未按时交付费用，不应再享受免租优惠，故被告应当补交其经营期间欠付12个月零10天的运营管理费39526.2元[3204.83元/月X（12月+1/3月）]和物业管理费6934.4元[562.25元/月X（12月+1/3月）]。 关于原告爱家居公司主张违约金的诉讼请求，本院认为，被告彭某未按期缴纳运营管理费和物业管理费，存在违约行为，原告有权要求其补缴合同解除前的运营管理费、物业管理费并承担违约责任。根据合同约定“除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计取”，本院认为，违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失，因此，综合爱家居公司受到的损失、彭某的过错程度等情形，酌情调整为彭某欠付费用总额的20%，即9292.12元。 对于爱家居公司要求彭某支付水电费、空调能耗费的诉讼请求，本院认为，原告未提交证据，被告亦予以否认，故对于爱家居公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于被告彭某辩称在2016年5月至2016年11月期间，其承租物业四周在打围施工、合同无法履行，要求原告免除相应运营管理费和物业管理费的意见，本院认为，被告提交的证据无法证明打围施工对其经营的影响程度，且庭审中自认在此期间并未停业，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……”之规定，对该辩称意见本院不予采纳。 关于被告彭某辩称爱家居公司在履行合同过程中存在缩短营业时间、存在消防隐患、土地性质不合法等违约行为的意见，本院认为，被告并未提交合法有效的证据证明爱家居公司的违约行为，也未证明存在无法正常经营、合同无法正常履行的情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……”之规定，对彭某的上述辩称意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告彭某于本判决生效后十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付运营管理费39526.2元、物业管理费6934.4元及违约金9292.12元； 二、驳回原告四川爱家居商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1299元，由原告四川爱家居商业管理有限公司承担669元，被告彭某承担630元（此款原告四川爱家居商业管理有限公司已预交，被告彭某在履行本判决确定的给付义务时一并向原告四川爱家居商业管理有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 蒲 军 二〇一九年十二月十七日 书记员 曹亚姣