广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初880号原告：刘美玲，女，1966年6月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：姚国林、叶剑霄，系广东汇胜律师事务所律师。被告：广东润茂投资有限公司，住所地广州市番禺区钟村街诜敦村毓宏街1号部分自编D栋二楼。法定代表人：梁贤波。第三人：广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社，住所地广州市番禺区钟村街诜敦村。法定代表人：孔繁彬，职务社长。委托诉讼代理人：袁建军、樊筠茹，系广东华誉律师事务所律师。原告刘美玲与被告广东润茂投资有限公司（以下简称润茂投资公司）、第三人广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社（以下简称诜敦村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘美玲及其委托诉讼代理人姚国林，第三人诜敦村合作社的委托诉讼代理人袁建军、樊筠茹均到庭参加诉讼，被告润茂投资公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘美玲向本院提出诉讼请求：1、确认刘美玲和润茂投资公司双方于2013年5月6日签署的《物业使用权转让合同》无效；2、润茂投资公司立即返还转让款214664元和支付房屋租金140875元，按合同约定40250元/年支付至判决作出之日合同解除之日止，共计355539元（暂计至2016年12月31日）；3、本案的诉讼费用由润茂投资公司承担。诉讼过程中，刘美玲变更其诉讼请求为：1.解除刘美玲和润茂投资公司于2013年5月6日签订的《物业使用权转让合同》及其附件；2.润茂投资公司立即返还转让款214664元和支付房屋租金140875元（暂计至2016年12月31日），按合同约定40250元/年支付至判决生效之日止，逾期不支付按同期银行贷款利率计算利息。暂共计355539元；3、本案的诉讼费用由润茂投资公司承担。事实和理由：2013年5月6日，原、被告签署了《物业使用权转让合同》及附件，约定被告将其拥有的番禺区钟村街兴业大道诜墩村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城项目”A栋1楼105商铺的使用权转让给原告，于2013年6月1日起计，至2030年9月30止（共计17年4个月），实际地址是广州市番禺区钟村街诜墩村毓宏街1号，建筑面积10.7平方米，折后价335414元。双方同时在转让合同第三条和附件《物业返租合同》第二条约定原告受让上述物业使用权后，被告同意再从原告的手上返租十年，返租年限从2013年6月1日到2023年5月31日。双方约定首三年的返租租金120750元，原告可从本合同的总价款中直接扣，然后将转让款的余款214664元按合同约定支付给甲方。另被告每年应付原告的租金，按照人民币335414元的12%的年回报固定计算租金，即每年租金40250元。有关返租租金的支付，除本合同和附件一另有约定外，采取按季度支付的方式进行，每一季度的租金在当季度的最后一个月付清。原告于签约后总计支付了214664元合同款（含定金三万元整）给予被告。截止目前被告尚未支付2016年6月1日到2017年2月1日的租金，已严重违约。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条和《合同法》第九十四条和第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，不能实现合同目的，原告有权解除《物业使用权转让合同》及其附件，恢复原状，并有权要求赔偿因为解除所受到的损失，返还自合同签订以来的租金共计42个月的租金140875元（截止2016年12月31日），按合同约定40250元/年支付至判决生效之日之日止。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理判决，维护原告的合法权益。被告拖欠租金长达6个月以上，且据原告补充提交的证据显示，各商铺并未间隔独立分开，故原告无法实现合同目的，根据《城市房屋管理租赁办法》、《合同法》第94条的规定，原告要求解除双方签署的《物业使用权转让合同》及其附件。《合同法》第94条规定，解除合同法律后果是恢复原状以及被告就解除合同对原告赔偿损失。根据《物业使用权转让合同》第三条约定、《物业返租合同》第二条约定，被告赔偿的损失包括租金，租金按合同约定的标准自合同签署之日起计算至判决生效之日止。本案判决生效后，如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告润茂投资公司未答辩，亦未向法庭提交任何证据。第三人诜敦村合作社辩称，一、本案原、被告之间的约定与第三人无关，第三人不是必须参与本案诉讼的当事人；二、第三人将名下物业即番禺区钟村街兴业大道1号厂房1、厂房2、厂房3及宿舍出租给了广州市友源投资有限公司，双方就此签署了《租赁合同》，第三人与本案原、被告不存在租赁合同关系。第三人与广州市友源投资有限公司签署的《租赁合同》约定，租金半年一付，任何一份转租合同均不能超出第三人与广州市友源投资有限公司约定的租赁期限及租金收取周期；三、第三人与广州市友源投资有限公司签订的《租赁合同》确实约定广州市友源投资有限公司有权转租，但并未约定次承租人有权再次转租，若次承租人再次转租，第三人则对此不予认可。第三人不清楚广州市友源投资有限公司与润茂投资公司的关系，但据第三人的猜测，二者应是分租关系，但就分租一事并未在第三人处备案。广州市友源投资有限公司曾出现过拖欠租金的行为，但确已付清了2016年的租金，故双方的租赁合同仍在履行之中。第三人不清楚本案被告润茂公司是否将涉讼物业的使用权转让的情况，我方一直向广州市友源投资有限公司收取租金，并未转租其他人使用。刘美玲、诜敦村合作社围绕其诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院经审理认定事实如下：2010年7月2日，诜敦村合作社作为出租人（甲方），与广州市友源投资有限公司作为承租人（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定乙方承租位于广州市番禺区钟村街诜敦村兴业大道大围的工业小区内[穗规地证（2006）1131H号]用地面积和包含其中的厂房1、厂房2、厂房3、宿舍的建筑面积约29187平方米（具体以房管部门出具房产证上使用面积为准及附图附证）；租赁期自2011年4月1日至2030年9月30日止；乙方应按照已租赁物业范围进行使用，如整体转租在不损害甲方利益的情况下向甲方缴纳转租费100万元（不含税费），甲方可同意转租及办理相关手续，如部分合法分租，不受甲方限制，甲方无条件配合，但相关分租协议要给甲方备案，接受转租的次承租人的义务与本合同的乙方主要义务相同，并不得损害甲方的利益。2011年11月28日，广州市国土资源和房屋管理局分别向诜敦村合作社核发了位于广州市番禺区钟村街毓宏街1号（宿舍）、（厂房1）、（厂房2）、（厂房3）的《房地产权证》，规划用途分别为宿舍和厂房。2013年5月6日，润茂投资公司（转让人、甲方）和刘美玲（受让人、乙方）签订了一份《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号GTPJ[2013]第0063号），约定：在2030年9月30日当天及以前，甲方拥有番禺区钟村街兴业大道西诜敦村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城”项目的使用权和经营管理权，本合同所称“转让”或“受让”系指转让或受让物业的租赁使用权；乙方受让“广东润茂高铁（国际）皮具城”项目内A栋1层105号商铺（以下简称涉讼商铺）的使用权，物业用途为商铺，建筑面积12.57㎡，套内面积6.285㎡，受让价格（合同价款）335414元，期限自2013年6月1日至2030年9月30日，为17年4个月；乙方受让涉讼商铺使用权后，甲方同意再向乙方返租十年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；双方同意，为确保甲方向乙方支付返租款项，甲方同意将乙方受让款总额的50%存入监管银行，由监管银行根据本合同及资金监管协议的约定按期向土地权属方缴交租金及向乙方支付每年的返租租金；甲方同意首三年的返租租金120750元，乙方可从合同总价款中直接扣除，然后将余款214664元按合同约定支付给甲方；合同签署当天，乙方须向甲方缴交107332元作为首期合同款项（已含定金30000元），合同签署之日起25天内，乙方须将除首期款项外的余款107332元一次性支付予甲方；涉讼商铺交付使用权日为2013年6月1日；本合同附件《物业返租合同》生效的前提条件是，本合同所约定的合同款项全部到达甲方账户，生效之日为乙方应付甲方的合同款项全部到达甲方账户之日等。同日，润茂投资公司（承租人、甲方）和刘美玲（出租人、乙方）签订《物业返租合同》，约定：乙方同意将其受让的涉讼商铺使用权出租给甲方，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止，共计10年；甲方每年应付乙方的租金，按照335414元的12%的年回报固定计算租金，即40250元；第一、二、三年租金已在转让总款上一次性扣减，其他年份租金，甲方须于约定时间内支付完毕；甲方如逾期支付租金，逾期部分按月利息千分之三计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为甲方不履行合同，乙方有权解除本合同并要求甲方支付拖欠租金等。另查明，润茂投资公司于2013年5月2日、2013年5月6日及2013年5月30日向刘美玲出具的收款收据三张，载明其收到刘美玲支付的涉讼商铺的租金（含定金）共计214664元。庭审过程中，刘美玲陈述其与润茂投资公司签订的《物业使用权转让合同》实为润茂投资公司将涉讼商铺出租给其使用十年，前三年的租金在转让款中直接冲抵，第三年后每季度支付租金；涉讼商铺并未交付，双方实际上是约定以现状计算起租期。另外，刘美玲称涉讼商铺原是用玻璃间隔开，但现状为各商铺之间的间隔已被打通，商铺空置无人经营，对此刘美玲提交了部分照片予以证明。而诜敦村合作社称其不清楚润茂投资公司转租的情况，其只向广州市友源投资有限公司收取款项。本院认为：关于刘美玲和润茂投资公司签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》的性质问题。该合同约定润茂投资公司以335414元的价格将涉讼商铺的使用权出让给刘美玲，期限自2013年6月1日至2030年9月30日，共17年4个月。从上述约定的内容来看，该合同的标的为17年4个月的商铺使用权，且双方约定了刘美玲取得涉讼商铺使用权的对价，具备租赁合同的主要要件；此外，润茂投资公司出具的收款收据亦明确载明其收取的款项为“租金”。因此双方就本案存在房屋租赁合同关系，刘美玲向润茂投资公司支付的214664元实质上是其承租涉讼商铺的租金。润茂投资公司和刘美玲签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及《物业返租合同》，主体适格，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。刘美玲已经依照《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》的约定，履行了支付租金的义务，润茂投资公司亦应根据其附件《物业返租合同》的约定履行支付返租租金的义务。现刘美玲主张润茂投资公司自2016年6月1日起未向其支付返租租金，而润茂投资公司并未提交相应的证据证明其已实际履行支付返租租金的义务，现涉讼商铺实际已处于空置无经营状态，未作分割和分开间隔，润茂投资公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，润茂投资公司自2016年6月1日起未支付返租租金即以其实际行为表示不再履行双方签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》和《物业返租合同》，双方签订上述合同的合同目的已然无法实现，故刘美玲要求解除《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，刘美玲支付的214664元转让款实质为其承租涉讼商铺的租金，现因合同目的无法实现而解除，润茂投资公司应当返还合同解除后刘美玲已支付的租金。根据《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》约定，涉讼商铺租赁期限自2013年6月1日起计至2030年9月30日止，共计17年4个月，总租金为335414元，即每月租金为1612.57元/月（335414元÷208月）。故润茂投资公司应当按照1612.57元/月的标准向刘美玲返还合同解除之日起至2030年9月30日的租金。原告起诉要求被告润茂投资公司返还转让款214664元，是原告自行处分其民事权利的真实意思表示，本院对此予以支持。根据双方签订的《物业返租合同》约定，返租的租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止，共计10年，每年租金固定为40250元/年(335414元的12%)，即每月的租金为3354.2（40250元÷12个月）。因此，润茂投资公司应当按照3354.2/月的标准向刘美玲支付拖欠的2016年6月1日至合同解除之日止的返租租金。对于刘美玲的其余诉讼请求，本院均予以驳回。润茂投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘美玲与被告广东润茂投资有限公司签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号：GTPJ[2013]第0063号）及附件《物业返租合同》；二、被告广东润茂投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还转让款214664元给原告刘美玲；三、被告广东润茂投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付租金给原告刘美玲(租金计算方式为：以每月3354.2的标准，从2016年6月1日计至上述合同解除之日止)；四、驳回原告刘美玲的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费6633元，由被告广东润茂投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  曾 强人民陪审员  江俊杰人民陪审员  梁显星二〇一七年八月二十三日书 记 员  陈淑如