陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终4318号上诉人（原审被告）：西安蓝都置业有限公司，住所地高新区唐延路3号旺座国际城第一幢3单元26层32601室。法定代表人：张惠珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾芳，女，1959年10月23日出生，汉族，该公司副总经理，住西安市。被上诉人（原审原告）袁野，男，1987年9月15日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张权峰，陕西德伦律师事务所律师。上诉人西安蓝都置业有限公司（以下简称蓝都公司）因与被上诉人袁野商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年8月7日，甲方蓝都公司与乙方袁野签订二份唐延·中心城《商铺认购协议》，8月10日签订一份《商铺认购协议》，主要内容为：项目名称唐延路地下人防工程，项目概况为人防战备功能与商业运行相结合的项目，2010年2月12日办理了国有土地使用证，土地使用权类型为划拨，2012年3月15日办理了建设工程规划许可证，通过了国家人防办的审核。乙方所认购的是-3.600夹层步行街商铺的产权，土地使用年限以出让土地证为准。乙方认购的商铺是经竣工验收合格工程。步行街商铺序号为沣唐北-20、沣唐北-21、沣唐北-21-1商业用房，建筑面积分别为27.20平方米、27.20平方米、40.34平方米。其中二套27.20平方米商铺每平方米31000元，每套总价款843200元，协议签订之日，乙方支付房屋认购款的30%的订金252960元，剩余房屋认购款590240元于本协议签订三日内付清。另一套40.34平方米商铺每平方米34000元，总价款1371560元，协议签订之日，乙方支付房屋认购款的30%的订金411468元，协议签订45日内，乙方支付房屋认购款的30%的订金411468元，剩余房屋认购款548624元于本协议签订90日内付清。甲方将该商铺于2013年6月30日前将符合双方约定（达到使用条件的房屋）正式交付乙方，同时双方签署交付备忘录，该备忘录将确认房屋的交付情况。该协议还约定了违约责任承担等内容。同年8月8日袁野交纳两笔购房款每笔252960元，共计505920元；8月9日交纳两笔购房款每笔590240元，共计1180480元；8月10日交纳购房款411468元、10月31日交纳购房款411468元、11月27日交纳购房款548624元。蓝都公司均出具《收据存根》。2015年5月15日蓝都公司向袁野交付上述商铺三间。所交付的房屋为独立式商铺毛坯房、玻璃大门，其中两间袁野简易装修并曾租赁。截止诉讼前，该房屋未取得《商品房预售许可证》。袁野在原审诉称，2012年8月7日、8月10日，袁野与蓝都公司签订了三份项目名称为“唐延路地下人防工程”《唐延·中心城商铺认购协议》。协议对项目名称、房屋用途、商铺每平米单价、付款方式及期限、甲方逾期交房的违约责任等均做了明确约定。协议签订后，袁野按照协议约定全面履行了购房款的支付义务，但蓝都公司至今未取得该项目《商品房预售许可证》，无法与袁野签订正式的《商品房买卖合同》，致使袁野至今无法取得所购商铺的房屋产权证书。现要求：1、确认双方2012年8月7日、8月10日签订的三份《唐延·中心城商铺认购协议》无效；2、判令蓝都公司向袁野支付购房款3057960元及损失100万元；3、诉讼费用由蓝都公司承担。蓝都公司在原审辩称，该项目属于人防工程，签订合同时袁野知晓，蓝都公司没有隐瞒该房屋无预售许可证的事实。交房后，袁野一直使用至今进行收益，其权利没有受到侵害。房屋预售证正在申请办理中，双方合同目的已经实现，袁野不存在损失。因此买卖合同有效，应驳回袁野诉讼请求。原审法院认为，袁野、蓝都公司签订的《商铺认购协议》对房屋坐落位置、面积、价款、付款时间等内容进行了约定，符合商品房买卖合同的主要内容，并且袁野已按照协议约定支付了购房款，故双方签订的《商铺认购协议》已符合商品房买卖合同的基本要件，袁野、蓝都公司之间形成商品房买卖合同关系。蓝都公司作为房屋出卖人，至今未能取得涉案房屋的商品房预售许可证明，违反了相关法律的强制性规定，双方签订的《商铺认购协议》应属无效协议。袁野所收取的房屋、蓝都公司所收取的房款没有合法根据，均应予以返还，蓝都公司应按照同期银行贷款利率向袁野支付利息。袁野要求按照100万元赔偿其损失，没有法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、第五条之规定，判决如下：一、确认袁野与西安蓝都置业投资有限公司2012年8月7日签订的二份《唐延·中心城商铺认购协议》、2012年8月10日签订的一份《唐延·中心城商铺认购协议》无效；二、本判决生效之日起十日内，西安蓝都置业投资有限公司返还袁野3057960元并赔偿相应的利息损失（以505920元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2012年8月8日起至本判决确定给付之日止；以1180480元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2012年8月9日起至本判决确定给付之日止；以411468元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2012年8月10日起至本判决确定给付之日止；以411468元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2012年10月31日起至本判决确定给付之日止；以548624元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2012年11月27日起至本判决确定给付之日止）；三、本判决生效之日起十日内，袁野返还西安蓝都置业投资有限公司唐延路地下人防工程沣唐北-20、沣唐北-21建筑面积均为27.20平方米商业用房二间、返还沣唐北-21-1建筑面积为40.34平方米商业用房一间；四、驳回袁野其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39264元（原告已预交），原告袁野负担9264元，西安蓝都置业投资有限公司负担30000元。宣判后，蓝都公司不服向本院提起上诉称，一、一审法院判决认定《商铺认购协议》无效是错误的。其理由如下：1．蓝都公司投资建设的唐延路地下人防工程是西安市政府贯彻落实国家《人民防空法》和中共中央、国务院、中央军委以及陕西省委、省政府、省军区等相关文件精神，为发展我市人民防空事业而利用民间投资建设人防工程的试点性项目，对其商业开发的政策还处于试验摸索阶段，有一定的特殊性。比如对项目办理地下空间土地出让手续，在我省甚至全国都是首次尝试。根据西安市政府市政发［2012]67号文件批复，蓝都公司于2012年摘牌，2014年拿到土地证。人防工程不同于普通商品房开发项目，现房产证还在办理过程中，一审法院按照普通商品房开发项目的规定认定没有办理《商品房预售许可证》即违反法律规定，判决双方所签订的协议无效，是不符合人防工程开发利用的实际情况。2．正是涉案本工程项目的特殊性，双方签订的《商铺认购协议》第十二条明确约定，本协议只是将来正式签订商品房买卖合同的基础，现双方没有正式签订买卖合同，而且蓝都公司依法将申办房产证的相关资料已提交房管局。在蓝都公司正在办理该项目房产证过程当中，就判定《商铺认购协议》无效是没有道理的。3．袁野在签订《商铺认购协议》时，对涉案项目及商铺系人防工程与商业运行相结合的特殊情况完全清楚，蓝都公司没有隐瞒项目的任何事实，且袁野通过中介（上海汉洋房地产经纪有限公司）与蓝都公司协商认购的商铺，完全是自愿的，没有受到任何人强迫。房屋不存在任何质量问题，依约接收，已出租收益，毫无理由退房。于情于理不符，也不符合双方签订协议的目的。二、一审法院判决蓝都公司赔偿相应的利息是不合理的。袁野在接受房屋时验收合格，且将房屋出租，现还享受房屋出租带来的经济利益。既然已经接收使用商铺，并取得收益，一审判决赔偿利息毫无道理，对蓝都公司显失公平。三、蓝都公司为袁野认购该商铺所支付的46474.5元中介费，足以证明蓝都公司全面实际履行合同的诚意。基于涉案房屋系人防工程探索与商业开发相结合的特殊性，本案在西安市乃至陕西省××第一例，对全市人防工程的顺利健康发展具有示范宣传效果。为推进我市人防工程建设及涉案项目的顺利发展，请求二审法院查明事实，依法改判。上诉请求1．依法撤销（2016）陕0104民初3639号判决书，改判驳回袁野诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由袁野承担。袁野辩称：一、一审法院以蓝都公司出售给袁野的房屋未取得商品房预售许可证，判决认定双方签订的《商铺认购协议》无效，符合法律规定，完全正确。蓝都公司以一审认定《商铺认购协议》无效是错误之观点不能成立。二、一审法院判决蓝都公司向袁野赔偿相应的利息损失完全正确，蓝都公司认为一审法院判决其向袁野赔偿相应的利息不合理之观点不能成立。综上，蓝都公司关于涉案工程项目所谓具有特殊性，不应遵守普通商品房销售的相关法律规定之观点，没有任何法律依据，请二审法院依法驳回蓝都公司的上诉请求，维持一审判决。二审查明，2014年12月30日，西安蓝都置业投资有限公司取得西雁国用（2014出）第341号国用土地使用证。2016年4月13日，西安蓝都置业投资有限公司名称变更为西安蓝都置业有限公司。一审查明其余事实属实。本院认为，在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》。该法第四十五条规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”蓝都公司在与袁野订立《唐延·中心城商铺认购协议》时，未取得商品房预售许可证明，直至本案二审诉讼期间，蓝都公司仍未取得涉案商品房预售许可证明，故蓝都公司进行的商品房交易行为违法，一审判决认定蓝都公司与袁野之间商品房买卖合同关系无效正确，本院予以确认。蓝都公司上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，蓝都公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按照一审判决执行。二审案件受理费由39264元，西安蓝都置业有限公司已预交，由西安蓝都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一七年八月二十五日书 记 员  袁萱