葛洲坝人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0592民初249号原告（反诉被告）：周天萍，女，1952年2月24日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：邱新甫，宜昌中信法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：黄守群，男，1941年3月15日出生，汉族，中国葛洲坝集团第二工程有限公司退休职工，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。系原告周天萍的丈夫，特别授权。被告（反诉原告）：吴亚林，男，1959年9月10日出生，汉族，中国葛洲坝集团有限公司退休职工，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市。被告（反诉原告）：董广芝，女，1963年2月22日出生，汉族，机电公司退休职工，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：童成祥，湖北夷陵律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）周天萍与被告（反诉原告）董广芝、吴亚林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法由本院审判员郑雄心适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周天萍及其委托诉讼代理人邱新甫、黄守群、被告（反诉原告）吴亚林及委托诉讼代理人童成祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周天萍向本院提起诉讼请求：1.依法确认原告与二被告就宜市房权西陵字第0165849号房屋所签《房屋买卖合同》有效。2.判令二被告立即按合同规定协助原告办理房屋买卖过户手续，即判令该房屋归原告所有。3.判由二被告依照《房屋买卖合同》约定和相关法律规定按房款的24%向原告赔付违约金190800元。4.由二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年7月23日，经中介方宜昌恒丰房产营销策划有限公司介绍，原告（乙方）、中介方（丙方）、二被告（甲方）协商一致，二被告所有的位于宜昌市××××号（机械公司修15号楼，所有权证编号为宜市房权西陵字第××号）房屋出售给原告，三方共同签订了《房屋买卖合同》，约定房屋及车库成交价款为795000元人民币；付款方式：2016年7月25日前支付700000元，2016年9月1日至3日支付60000元，余款35000元在办理过户之日支付；甲方在收到第一期房款700000元之日交房给乙方使用，甲方在收到第二期房款60000元之日将车库交给乙方使用；甲、乙双方在接到丙方电话通知20日内，应到葛洲坝房产交易中心办理房产过户、缴税手续；甲乙双方均不得有上诉违约事项，任何一方不履约或不完全履约都视为违约都必须承担违约责任，违约金按房款的30%计算，赔付给守约方。合同签订后，原告于2016年7月23日向吴亚林支付2万元，于7月24日向吴亚林支付68万元。按中介方要求，2016年9月14日原告向被告支付现金6万元（由中介方转交并由中介方将被告车库钥匙交给原告）。至此，原告向二被告支付76万元购房款。尔后，原告多次通过中介方与二被告协商办理过户。2017年3月31日中介方电话短信通知被告同年4月6日到葛洲坝不动产交易中心办理过户手续。二被告却不到场配合过户。直至2017年5月4日原告多次找被告协商过户，二被告一直未到场。2017年5月5日，二被告要原告将尾款付清后协助过户，但原告当天将尾款付清后被告又借故仍然不予配合。经原告再三催促二被告协助办理房屋过户手续至今未果。此前原告已于2016年12月初居住上述房屋至今。由于二被告的违约行为造成原告及家人的经济损失和精神伤害。鉴于以上事实，原告认为自己与二被告签订买卖合同是双方当事人真实意思表示，并且该买卖合同已经通过中介方达成一致，故对买卖双方具有法律约束力。现被告违反约定拒不履行协助办理房屋买卖过户手续，已构成违约。原告诚实守信，期待友好协商解决过户已经无望。故此原告诉请法院依法裁决判如所请。被告吴亚林、董广芝（反诉原告）辩称，1.原告要求二被告协助办理过户，被告一直予以配合，并且由于原告的原因导致原被告双方至今未办理过户手续。2.本案第二被告董广芝没有收到过原告要求协助办理过户的任何通知。3.本案没有办理过户的原因是由于原告自身的过错，向被告提出无理的要求。4.原告所主张的违约金超过法律规定的标准，应当予以调整。被告吴亚林、董广芝（反诉原告）向本院提起反诉请求：1.依法判令被反诉人向两反诉人支付违约金共计220500元；2.依法判令被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：反诉人与两被反诉人于2016年7月13日签订《房屋买卖合同》，约定被反诉人需在2016年9月1日至3日向反诉人支付第二期房款6万元，同时合同约定任何一方不履约或不完全履约都视为违约都必须承担责任，其违约金按房款的30%计算，赔付给守约方。双方签订合同后，反诉人一直按约定履行，但被反诉人一再违约并向反诉人提出无理要求，导致合同无法如期履行，严重侵害了反诉人的合法权益。原告周天萍（反诉被告）辩称，反诉请求没有事实和法律依据，不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的宜昌恒丰房产营销策划有限公司的证明，被告提出异议，因该证明上没有证明人的签字，本院对该组证据真实性不予认可。原告提交证人杨某的证言，被告提出异议，但未提交反证，本院对该组证据真实性予以认可。原告提交的吴亚林、杨某、周天萍相互间的短信记录，被告提出异议，但未提交反证，本院对该组证据真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月23日，经宜昌恒丰房产营销策划有限公司介绍，原告周天萍购买被告吴亚林、董广芝所有的位于宜昌市××××号的房屋（所有权证编号为宜市房权西陵字第××号），甲方（吴亚林、董广芝）、乙方（周天萍）、丙方（宜昌恒丰房产营销策划有限公司）共同签订了《房屋买卖合同》，约定房屋及车库成交价款为795000元人民币；付款方式：2016年7月25日前支付700000元，2016年9月1日至3日支付60000元，余款35000元在办理过户之日支付；甲方在收到第一期房款700000元之日交房给乙方使用，甲方在收到第二期房款60000元之日将车库交给乙方使用；甲、乙双方在接到丙方电话通知20日内，应到葛洲坝房产交易中心办理房产过户、缴税手续；甲乙双方均不得有上诉违约事项，任何一方不履约或不完全履约都视为违约都必须承担违约责任，违约金按房款的30%计算，赔付给守约方。吴亚林在甲方处签字捺印、周天萍在乙方处签字捺印、宜昌恒丰房产营销策划有限公司的工作人员杨某、王喜蓉在丙方处签字并盖章。合同签订后，周天萍于2016年7月23日向吴亚林支付2万元，于7月24日向吴亚林支付68万元，吴亚林将房屋大门钥匙交给周天萍。2016年9月13日，吴亚林将车库钥匙交给杨某，经杨某通知，周天萍于次日向吴亚林支付6万元，并在杨某处取得车库钥匙。2017年3月31日杨某通知双方于同年4月6日到葛洲坝不动产交易中心办理过户手续，因吴亚林要求先付清尾款后办理过户，4月6日未能办理过户。后就房屋尾款及过户事宜，原、被告口头约定：购房款尾款35000元，扣除燃气安装费后剩余32260元，由周天萍于2017年5月5日向吴亚林支付，当日办理房屋过户手续。2017年5月5日，周天萍向吴亚林支付购房尾款32260元，双方办理过户时，因网签合同约定的购房款仅为350000元(用以避税)及燃气费发票抬头有异议，吴亚林拒绝在网签合同上签字，以致当日未能办理过户。2017年5月8日，原告周天萍向本院提起诉讼。同时查明，2017年3月6日，董广芝因外出务工，委托吴亚林办理房屋买卖事宜，并办理了公证。本院认为，《房屋买卖合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方依此成立的买卖合同关系合法有效，双方应按约定履行各自的义务。故对原告周天萍的第一、二项诉讼请求，本院予以支持。对于双方是否违约，焦点在于：1.吴亚林在收到第一期70万购房款后，仅将房屋大门钥匙交给周天萍使用，是否构成违约；2.2017年3月31日杨某通知吴亚林于同年4月6日办理房屋过户，吴亚林拒绝并要求房款付清后办理过户，是否构成违约；3.吴亚林于2017年5月5日未办理房屋过户手续是否构成违约。4.周天萍未于2017年9月1日至3日间交付6万元购房款，是否构成违约。一、根据《房屋买卖合同》约定，周天萍将第一期房款70万元交付后，吴亚林应将房屋交付给周天萍使用（包括房屋的全部钥匙），虽然吴亚林仅交付了房屋大门钥匙，但不影响周天萍对房屋占用及使用，故吴亚林不构成违约。二、虽然《房屋买卖合同》约定了原、被告在接到宜昌恒丰房产营销策划有限公司电话通知20日内（2017年4月6日前），到葛洲坝房产交易中心办理房产过户，过户当日交付购房款，但合同未约定交付房屋尾款和过户的先后顺序，吴亚林可以要求周天萍先付清房款后再配合过户，其行为不构成违约。事实上就该项合同未约定的内容，双方选择了协商解决，一直从2017年4月6日协商至2017年5月5日。故吴亚林并未违约。三、原、被告双方就房屋过户问题达成新的合意后，双方应按约履行各自的义务，即2017年5月5日支付房屋尾款并办理房屋过户手续。被告辩称不配合过户是因为网签合同和实际合同不一致且对燃气费发票有异议，本院认为网签合同和实际合同不一致，并不必然导致不能过户，因网签合同可以即时重签，且燃气费发票问题也不影响房屋的过户，被告以此理由不配合过户，属违约行为，应承担相应的违约责任。被告认为原告主张的违约金过高，本院予以调整，酌情支持5000元。四、周天萍未于2016年9月1日至3日间交付6万元购房款，不构成违约。《房屋买卖合同》约定了原告周天萍应在2016年9月1日至3日间支付6万元房款（购买车库），付款当日二被告交付车库，但合同未约定交付房款和交付车库的先后顺序，故在二被告未交付车库前，原告可以拒付房款，故周天萍的行为不构成违约。事实上原、被告双方均未在合同约定的时间内（2016年9月1日至3日）履行各自的义务，而是通过协商的方式解决问题，顺利履行了合同。故周天萍的行为并未违约。综上，周天萍要求确认《房屋买卖合同》有效并要求判决争议房屋归其所有，吴亚林、董广芝协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持；周天萍要求吴亚林、董广芝赔付违约金190800元的诉讼请求，本院部分予以支持；吴亚林、董广芝要求周天萍赔付违约金220500元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周天萍与被告（反诉原告）吴亚林、董广芝签订《房屋买卖合同》有效。二、位于宜昌市西陵区樵湖一路6-6号（所有权证编号为宜市房权西陵字第0165849号）房屋归原告（反诉被告）周天萍所有，被告（反诉原告）吴亚林、董广芝协助原告（反诉被告）周天萍办理房屋过户手续。三、被告（反诉原告）吴亚林、董广芝于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周天萍支付违约金5000元。四、驳回原告（反诉被告）周天萍、被告（反诉原告）吴亚林、董广芝其他诉讼请求。上述款项于判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14054元，减半收取计7027元，原告（反诉被告）周天萍负担35元、被告（反诉原告）吴亚林、董广芝负担6992元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  郑雄心二〇一七年八月四日书记员  朱 玲