惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初3990号原告：阳桃益，男，汉族，1967年2月26日出生，住湖南省涟源市。被告：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林少勇。委托诉讼代理人：曾环钦，广东增华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许泳珊，广东增华律师事务所律师。原告阳桃益与被告惠州市京粤实业有限公司（以下简称京粤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告阳桃益及被告京粤公司的委托诉讼代理人许泳珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳桃益向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房的违约金121711.2元（自2015年4月1日起至2019年8月31日止）；2.判令被告赔偿原告逾期办理房产证的违约金38615.2元（自2016年7月2日起至2018年8月31日止）；3.被告负担本案所有诉讼费。事实和理由：2015年1月30日，原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区（住宅，一房一厅），建筑面积64.59平方米，总价488776元。同日原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同第六条第三款约定：总房款的30%由惠州市贝莱物业管理有限公司代原告垫付，并签订了购房首付款借款协议书，惠州市贝莱物业管理有限公司是被告控股的关联公司；2015年1月30日原告将银行按揭贷款的申请资料交给了被告，被告承诺代理办妥银行按揭贷款，无需原告另行申请。购房款70%的款项在2015年6月22日由广州银行进行按揭贷款，迳付给了被告。至此，原告已经完成了购房合同约定的支付购房款义务。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2015年3月31日前将涉案房屋交付给原告使用。根据合同附件4补充协议第五条的约定，被告应在交付使用的450天内及在2016年7月2日前办理房地产权属证书，否则按日向原告支付总价款万分之一的违约金即每日48.88元，一直支付至实际办理出房地产权属证书之日止。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，从2015年3月31日后即从2015年4月1日起，按日向原告支付已交房款万分之二的违约金即每日97.76元，一直支付至实际交房之日止。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告负担。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院判如所请。原告阳桃益为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1.商品房买卖合同及补充协议；2.楼宇按揭贷款合同；3.抵押房地产清单；4.见证书；5.民事判决书。被告京粤公司辩称，1.原告于2015年6月25日才与银行签订按揭合同，银行于2015年8月3日才放款，根据《商品房买卖合同》第五条及第八条第二款约定，原告未按合同约定时间办理银行按揭，在合同约定的交付时间前未交齐房款，构成违约，被告有权利根据合同约定顺延交付房屋。2.涉案房屋已达到合同约定的交付条件，被告已履行通知原告收楼义务，被告未逾期交楼，原告拒不收楼的法律后果应自行承担。首先，涉案房屋于2013年11月1日取得消防验收合格，于2014年1月15日取得白蚁预防工程竣工验收合格，于2014年10月20日取得电梯验收合格，于2015年1月29日取得燃气验收合格，于2015年6月15日取得《建设工程竣工验收报告》。根据合同第八条及补充协议第三条约定，涉案房屋早已达到合同约定的交付使用条件；其次，根据涉案房屋同一栋其他业主大部分于2015年4月份签署收楼声明书可以证明，涉案房屋在2015年4月份已经可以正常入住使用；最后，被告在达到交楼条件后多次通知原告收楼，根据合同补充条款第三条约定，被告从寄出通知后第十五日起，视为该房屋验收合格并已交付使用，因此原告起诉逾期交房没有合同依据和法律依据。3.涉案房屋已于2018年8月2日办理房产证，但原告违约未办理收楼手续，且迟延提交办证资料，根据合同约定被告不构成逾期办证。首先，根据合同补充协议第五条约定，涉案房屋应当是在原告实际收楼后被告才将办证资料提交到房管局备案，但原告一直拒绝办理交付使用手续，实际上涉案房屋并未达到办证条件；其次，原告于2017年12月6日才缴纳契税，而契税凭证是办理房产证所需资料，因此被告在原告交齐办证资料后才办理房产证不构成逾期办证。4.根据合同约定的交付时间为2015年3月31日，如原告认为构成逾期交楼，应自2015年3月31日向被告主张权利，但原告却从未主张过，明显超过诉讼时效，不受法律保护。5.合同约定的违约金比例过高，且原告起诉逾期办证违约金超过合同约定。首先，如前所述，被告不够成逾期交楼及逾期办证，不应当支付违约金，而合同约定的逾期交楼及逾期办证的违约金也过高；其次，原告没有提供证据证明其遭受的损失，原告是深圳客户，涉案房屋不是其刚需产品，从其拒不收楼的行为来看购房不是为了出租，因此，原告实际上没有因为收楼及办证的问题产生损失；最后，根据合同补充协议第五条约定，逾期办证违约金累计不超过该商品房总价款的5%即24438.8元，原告起诉逾期办证违约金38615.2元，已超过合同约定的封顶金额。综上，被告并未构成逾期交楼及逾期办证，请求法院驳回原告的诉请。被告京粤公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1.建筑工程竣工验收报告、消防验收意见书、电梯使用登记证、燃气竣工验收证明及备案、白蚁预防工程竣工验收合格证；2.银行借款凭证；3.收楼通知书、催收楼通知书、挂号信函收据；4.契税缴款书；5.不动产权证；6.商品房质量保证书、商品房使用说明书；7.业主收楼声明书；8.房产权属档案信息查询结果；9.原告在另案（2019粤1391民初3989号）提交的其于2019年6月20日向被告发出的收房通知；10.不动产登记（转移登记）受理回执。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：2015年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为488776元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的30%即148776元于2015年1月30日付清；余额70%即340000元于2015年2月8日前以银行按揭贷款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：被告应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中第三条补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180个工作日后，原告继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任导致原告不能在规定期限内获取房地产权属证书的，被告应自本房地产交付日起的第450日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。双方还对其他相应事宜作出约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房首期款148776元。余款340000元申请办理银行按揭贷款并于2015年8月3日发放贷款，该款已经转付至被告账户内。涉案房屋于2013年11月1日取得消防验收合格，于2014年2月17日取得白蚁预防工程竣工验收合格，于2014年10月20日取得电梯验收合格，于2015年3月30日取得燃气验收合格，于2015年6月15日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收并取得《建设工程竣工验收报告》。2018年5月16日，被告将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。2018年8月2日，惠州市国土资源局颁发了涉案房屋的不动产权证。另查，被告以挂号信函的方式于2016年11月13日向被告邮寄了《催收楼通知书》，通知原告在收到通知书7天内办理收楼手续。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点归纳如下：1.被告是否存在逾期交房的事实；2.如存在逾期交房，逾期交房违约金计算时间及基数如何确定；3.关于逾期办证的处理；对此本院分析评判如下：1.关于被告是否逾期交房的认定。根据原、被告签订的合同及其补充条款约定，本案房屋交付条件是被告取得建设、勘察、设计、施工、监理五方出具的工程验收报告。被告在2015年6月15日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收并取得《建设工程竣工验收报告》，且取得电梯、消防和管道燃气等多项附属工程验收后，于2016年11月13日向被告邮寄了《催收楼通知书》，通知原告在收到通知书7天内办理收楼手续。因原告否认收到《催收楼通知书》，且被告亦未提交邮寄回单证明邮寄详情，本院酌定《催收楼通知书》在途邮寄时间为3天，即视原告于2016年11月16日收到被告邮寄的《催收楼通知书》。原告于2016年11月16日收到《催收楼通知书》后何时办理收房手续，被告是无法控制的，故由被告承担在原告收到《催收楼通知书》后至实际收房日期间的逾期交房违约责任是不公平的。因此，在原告收到《催收楼通知书》后，即视为被告完成交付房屋义务，即本案被告完成交付房屋义务的时间为2016年11月16日，已超过合同约定的交房时间（2015年3月31日前），存在逾期交付的违约行为，应当承担违约责任。2.关于逾期交房违约金计算时间及基数的认定。逾期交房违约金按日计算，每日违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，原告于2019年9月6日向本院起诉主张权利，且未提供证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，2015年3月31日至2016年9月6日逾期交房违约金已超过三年，被告提出诉讼时效抗辩有理，本院予以采纳。根据合同第九条的约定，本案逾期交房违约金以已付购房款488776元为基数，按日万分之二的标准自2016年9月7日起计算至被告完成交房义务之日即2016年11月16日止，具体数额为6842.86元（488776元×0.0002×70天），原告主张超过该数额部分，本院不予支持。3.关于被告是否存在逾期办证及相关违约责任问题。合同约定被告应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2016年11月16日完成交付房屋义务，故被告应在2017年11月16日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2018年5月16日才将涉案房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案，已存在逾期，故原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的请求，予以支持。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日即2018年2月9日起至原告取得房地产权属证书之日即2018年8月2日止，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算支付逾期办证违约金，具体数额为8504.7元（488776元×0.0001×174天）。原告主张超过该数额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阳桃益支付逾期交房违约金6842.86元；二、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阳桃益支付逾期办证违约金8504.7元；三、驳回原告阳桃益的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1753.26元，由原告阳桃益负担1585.26元，被告惠州市金汇投资发展有限公司负担168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十二月十六日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾