四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终7721号上诉人（原审被告）：廖广平，男，1967年9月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。上诉人（原审被告）：王晓利，女，1966年5月29日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：彭志春，男，住四川省内江市市中区（合江亭社区居民委员会推荐）。被上诉人（原审原告）：段琳，女，1982年3月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：曾开蓉，男，住四川省成都市高新区（合江亭社区居民委员会推荐）。委托诉讼代理人：吴晓萍，女，住四川省成都市高新区（合江亭社区居民委员会推荐）。原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。法定代表人：徐万刚，总经理。委托诉讼代理人：曾春丽，该公司工作人员。上诉人廖广平、王晓利与被上诉人段琳，原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）定金合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初8260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。廖广平、王晓利上诉请求：撤销原判第二项并依法改判，维持原判第一项。事实与理由：1、上诉人在与被上诉人签订房屋买卖定金协议时明确申明合同标的物存在两个银行抵押的事实，履行了应有的告知义务。2、房屋买卖定金协议签订后，上诉人已要求成都银行解除抵押，并提前还款，但尚未接到成都银行的通知，因此致使双方房屋买卖合同无法签订，故房屋买卖合同无法签订是因案外人的原因，并非当事人双方责任，上诉人不应承担违约的民事责任，应改判返还定金。3、上诉人与被上诉人在签订房屋买卖定金协议时，约定一次性付款，之后微信中虽有协商却未达成一致，此外双方未就履行合同款项方面达成一致，故应按照已经签订的合同条款执行，就此项约定属于被上诉人违约。段琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。链家经纪公司述称，请法院依法裁判。段琳向一审法院起诉请求：1、判令解除编号为370***9号房屋买卖定金协议（房屋买卖定金协议定金50000元）；2、判令廖广平、王晓利向段琳双倍返还定金100000元；链家经纪公司承担协助义务（当庭明确为：链家经纪公司作为代收定金的一方，应当将段琳支付的定金退还）；3、判令廖广平、王晓利承担本案诉讼费。一审法院认定事实：段琳与廖广平、王晓利就案涉房屋的交易通过链家经纪公司的工作人员熊斌斌进行磋商，确定房屋售价为1700000元，并协商段琳将全部房款通过银行资金监管，待过户手续办理完毕后由银行一次性支付给廖广平、王晓利。2016年7月8日，段琳、廖广平、王晓利与链家经纪公司共同签订《房屋买卖定金协议》约定廖广平、王晓利将其所有的案涉房屋出售给段琳，廖广平、王晓利保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷、符合上市交易条件。段琳经现场查看了案涉房屋，对廖广平、王晓利出售的房屋的权属状况、设备、装修等情况已了解，愿意以1700000元的价格购买该房屋。若链家经纪公司代段琳转付定金时出现房价变化，以段琳通过协议预留的手机号码发送给链家经纪公司的短信确认价格为准。段琳同意采用一次性方式支付购房款。段琳应予该协议签订当日向廖广平、王晓利支付购房定金50000元，此购房定金由链家经纪公司代表段琳支付，廖广平、王晓利收取定金时应向链家经纪公司出具收据，同时，廖广平、王晓利将上述房屋权属证明原件交链家经纪公司托管。双方应于协议生效之日起后2个工作日签订《买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。同日，段琳向自己的建设银行账户中先后存入70000元和80000元，账户余额为1848712.05元，随后段琳向链家经纪公司转帐50000元，廖广平、王晓利向段琳出具了《收据》载明：“兹收到四川链家房地产经纪有限公司代段琳转交按本协议约定支付的购房定金50000元”，并向段琳出具了《收据》载明收到购买案涉房屋的购房定金50000元。签订《房屋买卖定金协议》后，廖广平、王晓利提出让段琳先直接支付一部分购房款。2016年7月13日，熊斌斌通过微信告诉王晓利，段琳及其家人不同意分期，要求仍按之前协商确定的银行资金监管方式支付购房款。熊斌斌表示，若非王晓利同意第三人垫资解决还贷问题，就不会叫段琳过来签定金协议；当时就此已与王晓利进行沟通，但要签合同时，王晓利却不同意。熊斌斌同时告知王晓利，若觉得第三人垫资费贵了，可以去外面垫资。王晓利则责怪熊斌斌在谈分期的时候提示段琳案涉房屋存在两次抵押贷款的高风险情形。2016年7月17日，王晓利向熊斌斌表示，如果段琳同意半年完成就可签合同，并表示段琳不愿意等就算了，等工程款回来，把案涉房屋的按揭清偿再卖房。双方因付款方式未达成一致，未能签订正式购房合同。另查明，现段琳支付的50000元定金仍由链家经纪公司代为持有。一审庭审中，廖广平、王晓利表示，即使段琳现在不要求通过银行资金监管，也不再愿意按《房屋买卖定金协议》进行履行，除非段琳赔偿廖广平、王晓利的损失，或者按照现在的市场价格购买。一审法院认定上述事实主要采信了段琳的身份证复印件、廖广平、王晓利的户籍证明、链家经纪公司的工商信息查询、《房屋买卖定金协议》（含收据）、定金收据、建设银行交易明细、POS签购单、微信记录、询问笔录及当事人陈述等证据。一审法院认为，根据本案现有证据可以看出，双方在签订《房屋买卖定金协议》前，已商定交易方式为：廖广平、王晓利通过链家经纪公司垫资的形式偿还抵押贷款后，办理抵押登记注销。段琳将1700000元购房款全部交银行进行资金监管，待房屋所有权登记由廖广平、王晓利变更为段琳后，银行将全部房款一次性支付给廖广平、王晓利。在签订《房屋买卖定金协议》前，段琳并未同意以部分购房款代廖广平、王晓利偿还抵押借款，签订协议后也明确表示不同意，则廖广平、王晓利应先行偿付借款以保障房屋买卖顺利进行。廖广平、王晓利在签订《房屋买卖定金协议》后要求段琳变更之前约定的付款方式，为双方最终未能达成正式房屋买卖协议的原因。对此，廖广平、王晓利表示已向成都银行申请提前清偿借款，但至今未得到银行通知。但其未能提交相应证据予以证明，故该项辩称主张不能成立。廖广平、王晓利辩称，段琳采用银行监管购房款不符合协议约定的一次性支付购房款的内容。一审法院认为，段琳采取银行监管的方式付款与协议约定的一次性付款并不违背，且事前已得到廖广平、王晓利的同意。廖广平、王晓利在商定购房款及付款方式后，要求变更付款方式未成，未能按约履行注销案涉房屋的他项权利，并拒绝按原约定与段琳签订正式房屋买卖合同，导致案涉房屋的交易未能成功。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，现段琳要求解除《房屋买卖定金协议》，于法有据，一审法院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，廖广平、王晓利收受定金后，未能履行按约签订正式房屋买卖合同的义务，应当双倍返还定金。因廖广平、王晓利与链家经纪公司约定由链家经纪公司代管定金，段琳请求链家经纪公司协助退还50000元定金，链家经纪公司在庭审中亦表示若法院判决，愿意履行。故对段琳的该项诉讼请求，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百一十五条之规定，判决：一、解除段琳与廖广平、王晓利及四川链家房地产经纪有限公司于2016年7月8日签订的《房屋买卖定金协议》；二、廖广平、王晓利应于判决发生法律效力之日起十日内向段琳返还定金100000元（其中四川链家房地产经纪有限公司代为退还50000元，廖广平、王晓利自行支付50000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，保全费531元由被告廖广平、王晓利承担。二审中，为证明无法签订买卖合同系因案外人导致，上诉人廖广平、王晓利提交了《情况说明》一份，载明内容为“客户廖广平（身份证号）于2016年7月12日向兴业银行锦江支行提出提前还贷申请。由于客户经理个人原因将档案丢失，造成客户无法提前还款。现客户于2017年6月6日再次提出提前还款申请，客户经理代玉秀受理并承诺于流水打印日期后的三个月（即2017年9月6日）进行扣款。”该份《情况说明》落款时间为2017年6月5日，客户经理处加盖有内容为“代玉秀”的印章。被上诉人段琳质证称，该份《情况说明》未加盖公章，且申请还贷与出具《情况说明》间的时间跨度非常大，对真实性和关联性均不予认可。原审第三人链家经纪公司质证称，不知道还款申请提出时间，对证据材料的真实性不予认可。本院经审查认为，该份《情况说明》既无兴业银行锦江支行盖章，亦无代玉秀本人签字，同时也无相关证据证明代玉秀的工作岗位、工作内容等相关情况，故本院对该份证据材料不予采信。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人廖广平、王晓利未按《房屋买卖定金协议》约定履行签约义务的法律后果。对此本院评述如下：晓利作为商品房出卖方与段琳在中介机构的主持下，签订了以保证房屋买卖合同订立为目的的《房屋买卖定金协议》，并收取了段琳为此所交付的立约定金。《房屋买卖定金协议》对购房款总额及购房款项支付方式为“一次性付款”约定明确，但对“一次性付款”具体执行方式的理解上双方存在明显分歧。廖广平、王晓利主张段琳应向其直接支付全部购房款项，而段琳则认为该约定系指将全部购房款项一次性交付给第三方银行监管，待房屋所有权登记由廖广平、王晓利变更为段琳后，再由监管银行将款项进行一次性支付。根据本案案涉房屋销售中介人员熊斌斌与段琳、王晓利的微信聊天记录，熊斌斌与段琳的微信聊天记录里有“签定金协议当时我怕您反感，说我们都谈好了的事情，房东还要谈，引起不必要的误会。”、“。我都告诉房东当面在说这个很容易导致客户不买了”“结果房东还是在和您谈这件事，您当时说回去商量，她觉得是同意了”的陈述，同时期熊斌斌与王晓利的微信聊天记录亦有“王姐，我把您的想法告诉客户了，当时就把我臭骂了一顿，说我们都没有谈好就叫她签定金协议。”等内容。上述证据发生在本案诉讼前，较为客观的反映了《房屋买卖定金协议》签订时，廖广平、王晓利与段琳双方在房屋款项的具体支付方式上并未完全达成一致。在该协议签订之后，虽然各方就具体付款方式进行了多次沟通和协商，但最终未能达成一致意见，并导致正式的房屋买卖协议未能签订，因此所产生的法律后果不能归责于房屋买卖中的任何一方，双方均不应当承担违约责任。一审法院对此认定不当，应予纠正。《房屋买卖定金协《房屋买卖定金协议》是当事人的真实意思表示，合法有效。现各方当事人对解除《房屋买卖定金协议》均无异议，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，协议解除后，廖广平、王晓利应当将定金50000元返还给段琳。因该笔款项廖广平、王晓利已交由链家经纪公司代管，而链家经纪公司在一审中亦明确表示，经法院判决，其愿意直接退还定金给段琳，故链家经纪公司应向段琳承担返还定金的义务。综上，上诉人廖广平、王晓利的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2016）川0114民初8260号民事判决第一项“解除段琳与廖广平、王晓利及四川链家房地产经纪有限公司于2016年7月8日签订的《房屋买卖定金协议》”；二、变更成都市锦江区人民法院（2016）川0114民初8260号民事判决第二项“廖广平、王晓利应于判决发生法律效力之日起十日内向段琳返还定金100000元（其中四川链家房地产经纪有限公司代为退还50000元，廖广平、王晓利自行支付50000元）”为：廖广平、王晓利应于判决发生法律效力之日起十日内向段琳返还定金50000元（此款由四川链家房地产经纪有限公司代为退还）；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元、保全费531元由段琳负担681元，廖广平、王晓利负担1000元；二审案件受理费2300元，由段琳负担1000元，廖广平、王晓利负担1300元。本判决为终审判决。审判长 邱 寒审判员 苟 峰审判员 付冬琦二〇一七年八月十一日书记员 ＸＸ飞