北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初12978号原告(反诉被告)：张红霞，女，1976年12月8日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨剑，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司，住所地内蒙古赤峰市新城区八家组团春城家园小区22号楼04011。法定代表人：白光宇，经理。被告（反诉原告）：内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司北京分公司，营业场所北京市大兴区安定镇北京安鑫农业发展有限公司院内1号。负责人：冯玲，经理。被告（反诉原告）：冯玲，女，1967年11月7日出生，内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司北京分公司经理，住北京市东城区。三被告共同委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王超，北京市京兴律师事务所律师。原告（反诉被告）张红霞与被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司（以下简称：哈斯公司）、被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司北京分公司（以下简称：哈斯分公司）、被告（反诉原告）冯玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张红霞的委托诉讼代理人杨剑、哈斯公司、哈斯分公司、冯玲的共同委托诉讼代理人鹿世鹏、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红霞向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带给付原告欠付租金83506.85元；2.判令三被告连带向原告支付违约金到2016年5月30日共欠26520元。2016年5月31日之后违约金每天41.75元，直到房租付清为止；3.判令三被告连带给付原告欠付物业部的水费2612.5元，电费19268.4元；4.判令诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2014年1月10日，原告与哈斯分公司签订《租赁合同》，约定原告将其拥有的北京市大兴区黄村镇兴丰大街（一段）18号院5号楼1层110门面（面积为100平方米）租赁给其作为蔬菜超市使用，租赁期限五年，自2014年3月10日至2019年3月9日。2014年3月至2017年3月年租金为32万元。2016年3月13日原告与被告冯玲及哈斯分公司的负责人签订解除合同书，确认2015年3月10日至2016年3月9日尚欠房租8万元，2016年3月10日至2016年3月13日尚欠房租3506.85元，房租共计83506.85元。且由被告冯玲自愿承担租金和违约金及物业费和水电费的给付义务，并于2016年5月30日前交清。原告多次催要，但被告冯玲均未支付，因被告哈斯分公司是哈斯公司的分公司，其民事责任由哈斯公司承担，故原告诉至法院，请求依法支持原告诉求。哈斯公司、哈斯分公司、冯玲共同辩称：不同意原告的诉讼请求。被告交了40多万元装修费不可能不租赁。不交房租是因为原告无法配合被告办理营业执照，食品流通等卫生相关许可证，导致被告于2016年1月15日被食药局查处，因而导致本案争议发生。因此原告行为属于根本违约，原告应当承担违约责任，赔偿被告的损失。哈斯公司、哈斯分公司、冯玲提出反诉请求：1.请求人民法院依法判决被反诉人向反诉人赔偿装修损失400032元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。2014年1月10日，哈斯分公司和张红霞签订《租赁合同》，根据合同约定，张红霞将位于北京市大兴区兴丰大街(一段)18号院5号楼1层110门面租赁给哈斯分公司用于经营蔬菜超市，租赁期限自2014年3月10日至2019年3月9日止，张红霞保证出租给哈斯分公司的门面能够从事商业经营。后哈斯分公司依约履行了全部合同义务并进行了装修，支出装修费共计400032元。但张红霞却未尽到合同义务，一直以各种理由拒绝提供房产证等手续，拖延协助哈斯分公司办理上述房屋的营业执照、商品流通许可证、食品经营许可证、现场制作卫生许可证等相关经营手续，导致哈斯分公司一直无法正常合法经营。另外，据哈斯分公司向工商局咨询了解到，上述房屋已办理了两个营业执照，已导致上述房屋无法再行办理相关经营手续，更加无法正常合法经营蔬菜超市。现哈斯分公司认为，因张红霞违反合同义务，导致房屋租赁合同无法继续履行，张红霞应当赔偿哈斯分公司全部装修损失。故哈斯分公司为维护自己的合法权益，特向贵院提出以上反诉请求，请求人民法院判决支持哈斯分公司的反诉请求。张红霞辩称：不同意反诉请求，合同已经解除，合同解除原因系被告未按期交付租金，导致合同解除条件达到，经双方协商已经因被告未交付租金而解除，合同因被告原因而解除，按照最高人民法院审理合同司法解释规定，被告的装修损失不应当予以支持。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2014年1月10日，张红霞（甲方）与哈斯分公司（乙方）签订租赁合同，约定哈斯分公司租赁张红霞所有的位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街（一段）18号院5号楼1层110门面（面积100平方米）作为蔬菜超市使用。租赁期限自2014年3月10日起至2019年3月9日止。2014年3月10日至2017年3月9日年租金为32万元。2017年3月10日至2019年3月9日，年租金为35万元。第一年租金为半年交付一次，剩余年限的租金，均提前一个月支付，即在合同有效期的每年2月10日之前交齐。甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营（不含餐饮）。乙方未按约定期限交付租金，超过20天以上的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应当赔偿其经济损失。合同签订后，哈斯分公司支付了2014年3月10日至2015年3月9日的租金及2015年3月10日至2016年3月9日租金240000元。2016年3月13日，张红霞（甲方）与冯玲（乙方）签订解除合同协议，载明：乙方违反双方于2014年1月10日签订的租赁合同的第八条中第一项：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，即未按约定期限交付租金，超过20天以上。经甲乙双方协商，此合同终止于2016年3月13日。乙方现欠甲方2015年3月10日至2016年3月9日租金80000元（违约金未计）及物业、水、电费（金额以物业为准）。经协商上述款项由冯玲自愿承担费用的给付义务。冯玲承诺在2016年月日之前付清机房及物业全部欠款。如冯玲未按此合同履行，甲方有权按照此合同签订之日起的日万分之五收取冯玲违约金，并可依法向合同签订地大兴区人民法院起诉。物业费与物业结清，房租金额待最后确认于2016年5月30日之前结清。钥匙交张红霞时间为2016年3月13日。在审理过程中，哈斯公司、哈斯分公司、冯玲认可张红霞主张的水费数额。双方均认可哈斯分公司与该房屋另一租户（承租面积18平方米）共用电表，张红霞认可其主张电费未扣除该租户应承担部分，并主张该租户每季度电费约为1100-1500元。经哈斯公司、哈斯分公司、冯玲申请，本院于2016年12月13日委托北京市国盛房地产评估有限公司对涉案房屋的装修价值进行评估。北京市国盛房地产评估有限公司于2017年2月20日出具咨询报告，确定咨询对象在价值时点2017年1月4日的价值为：75503元。哈斯公司、哈斯分公司、冯玲对评估报告提出异议，并申请进行重新鉴定。2017年6月12日，北京市国盛房地产评估有限公司出具关于对（2016）京0115民初12978号评估报告的异议回复》，增加吸音板吊顶，增加金额为7178元；将墙面漆金额改为1755元。经哈斯公司申请，本院于2016年12月13日向北京市工商行政管理局大兴分局调查涉案房屋是否能够办理关于哈斯分公司经营蔬菜超市的经营许可手续（包括营业执照、商品流通许可证、现场制作许可证等）。北京市工商行政管理局大兴分局于2016年11月25日复函称：按照市工商局相关登记工作要求，作为企业住所的地址，须符合法律法规要求及本市有关规定，即房屋必须办理了房屋所有权证，同时房屋所有权证记载的房屋用途与企业从事的经营活动一致。贵院(2016)京0115民初12978号协助调查令中提出的，北京市大兴区兴丰大街(一段)18号院5号楼1层110门面能否办理蔬菜超市的经营许可手续的问题，需明确该房屋的所有权、房屋用途以及该房屋使用情况等具体问题，方能作出是否可以办理营业执照的明确判断。另，蔬菜超市的经营许可手续亦涉及其他许可审批部门，具体问题请详询相关审批部门。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张红霞与哈斯分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。冯玲作为哈斯分公司负责人与张红霞签订解除合同协议，对己方违约事实及合同解除时间予以确认，哈斯分公司在庭审中亦认可未按约定支付房租。张红霞有权要求哈斯分公司支付房租及相应违约金。关于水、电费，解除合同协议中载明以物业为准，张红霞提交的物业证明载明涉案房屋在2015年3月至2016年3月13日水费2612.5元、电费19268.4元。哈斯分公司在庭前陈述中对水费予以认可，但电费数额不予认可。结合物业证明及电费由哈斯分公司及房屋内其他租户共同负担情况，本院酌定哈斯分公司应负担电费为13268.4元。哈斯分公司系哈斯公司的分公司，相关法律责任应由哈斯公司承担。冯玲自愿对哈斯分公司的上述债务承担清偿责任，本院对此不持异议。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。哈斯公司、哈斯分公司、冯玲主张解除合同协议系冯玲受胁迫书写、主张张红霞提供的涉案房屋不能办理包括营业执照在内的经营许可手续构成违约，但其未提交相应证据予以证明，其申请本院调取的证据亦不足以证明其主张，故对其抗辩本院不予采纳。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。哈斯公司、哈斯分公司、冯玲要求张红霞赔偿装修损失400032元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司、被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司北京分公司、被告（反诉原告）冯玲于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张红霞租金83506.85元；二、被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司、被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司北京分公司、被告（反诉原告）冯玲于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张红霞截至2016年5月30日的逾期付款违约金26520元；并按照每日41.75元的标准支付自2016年5月31日至实际付清之日的违约金。三、被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司、被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司北京分公司、被告（反诉原告）冯玲于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张红霞水费2612.5元、电费13268.4元，以上共计15880.9元。四、驳回原告（反诉被告）张红霞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司、被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司北京分公司、被告（反诉原告）冯玲的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10238元（其中本诉案件受理费2938元，反诉案件受理费7300元），由原告（反诉被告）张红霞负担238元（已交纳），由被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司、被告（反诉原告）内蒙古哈斯农牧业发展有限责任公司北京分公司、被告（反诉原告）冯玲负担10000元（已交纳7300元，余款2700元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 彬审 判 员  万 盈人民陪审员  孙学高二〇一七年八月三十一日法官 助理  赵新兰书 记 员  程 飞