北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初7183号原告:谷琳，男，1985年7月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：贾东初，北京天驰君泰律师事务所律师。被告:薛艳妮，女，1985年1月3日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：杨波，男，1982年1月22日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙志明，河南豫太律师事务所律师。原告谷琳诉被告薛艳妮、杨波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告谷琳及其委托诉讼代理人贾东初、被告薛艳妮、杨波的委托诉讼代理人孙志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谷琳向本院提出诉讼请求：1.解除谷琳与薛艳妮、杨波于2017年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《买卖定金协议书》，2017年1月17日签订的补充协议、2017年2月27日签订的《存量房屋买卖合同》；2.杨波、薛艳妮双倍返还定金60万元；3.杨波、薛艳妮赔偿谷琳超过定金部分的损失126.45万元；4.杨波、薛艳妮承担诉讼费用。事实和理由：2017年1月11日，薛艳妮、杨波与谷琳签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定谷琳购买薛艳妮、杨波位于北京市昌平区昌平镇新悦家园×号楼×层×单元402号房屋，成交价格430万元，谷琳向薛艳妮、杨波支付定金10万元，向中介公司支付居间代理费64500元。2017年1月17日，双方签订补充协议，将定金追加至30万元。2017年2月27日，双方签订网签合同，之后谷琳取得民生银行的批贷函。后因薛艳妮、杨波提出加价才能卖房，双方多次协商未果，薛艳妮、杨波也未配合谷琳办理缴税手续。薛艳妮、杨波未按照合同约定履行义务，给谷琳造成重大损失，包括房屋价格上涨的损失、因新的信贷政策导致的贷款利息损失和契税增加的损失，故提起诉讼。被告薛艳妮、杨波辩称，不同意谷琳的诉讼请求，由于谷琳自己的行为不履行合同，属于违约行为，因此定金不予退还，并且薛艳妮、杨波保留进一步向谷琳追究违约责任的权利。由于在合同中部分条款违背法律的强制性规定，或者违背善良公俗，因此要求谷琳承担交易过程中的所有税款。因薛艳妮、杨波不存在违约行为，故不同意赔偿损失和承担中介费。经审理查明：2017年1月11日，杨波、薛艳妮（作为出卖人）与谷琳（作为买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同主要约定以下内容：出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区昌平镇新悦家园×号楼×层×单元402（以下简称402号房屋），建筑面积126.12平方米，该房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为商品房，该房屋未设定抵押。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为297万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为133万元。买受人向出卖人支付定金10万元。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为193万元。合同还约定了其他内容。2017年1月11日，杨波、薛艳妮（甲方、出售人）与谷琳（乙方、购买人）、北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（丙方、居间人，以下简称盛世恒鑫公司）签订《买卖定金协议书》，约定乙方于本协议签署时向甲方支付购房定金10万元，丙方为本次交易提供居间服务，应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费64500元。第五条，其他约定：3、甲乙双方达成的其他约定：买卖双方协商约定，甲方杨波将其名下本房产过户给薛艳妮，房本更名后办理卖房手续，本房屋属于满五且唯一住宅。上述合同与协议签订后，谷琳支付杨波、薛艳妮购房定金10万元，支付盛世恒鑫公司居间代理费64500元。2017年1月17日，杨波、薛艳妮与谷琳签订《补充协议》，主要内容为：谷琳购买杨波402号房屋，双方约定谷琳于2017年1月17日给杨波追加房屋定金10万元，于2017年1月27日前给杨波再次追加房屋定金10万元，至此，本房屋定金共计30万元。谷琳于签订《补充协议》当天向杨波、薛艳妮支付定金10万元，于2017年1月25日再次支付定金10万元。2017年1月19日，402号房屋产权人由杨波变更登记为薛艳妮。2017年2月27日，薛艳妮（作为出卖人）与谷琳（作为买受人）签订网签合同。2017年3月10日，中国民生银行股份有限公司北京昌平支行向谷琳签发批贷函，即《个人二手房按揭贷款承诺书》，借款金额为193万元，年限30年，利率9折。本贷款承诺的有效期为自签发之日起至2017年6月9日止。之后在合同履行过程中，杨波、薛艳妮与谷琳就房屋价款问题产生分歧，谷琳主张杨波、薛艳妮要求提高房屋价格才同意向其继续出售房屋，并提交2017年3月13日谷琳、谷琳爱人侯雅南、杨波及盛世恒鑫公司谷店长的谈话录音予以证明。录音内容显示：杨波：“去年我定了一套房子，现在转过年，我面临和现在一样的情况，我也没有办法……现在我买房子那边给我涨价60万”……谷店长：“这边（房主）不好意思张嘴，和我聊聊，想让你们承担他损失的百分之七八十”，侯雅南：“我们承受不了那么多”……谷店长：“要是说咱们解约也是可以的，定金的双倍和中介费，中介费是谁违约谁承担”，杨波：“要是谈违约我就叫我的律师来谈……我觉得差不多也行，损失我自己承担一些，你们给我承担一些”，侯雅南：“我确实拿不出那么多钱，我能给您加5万块钱”，杨波：“我不能接受”，谷店长：“既然达不成一致，那咱们说说怎么接下来是谈违约还是怎么的”，杨波：“违约就让我的律师来和你们谈，我尽快安排”。2017年3月18日，杨波、薛艳妮委托律师再次与谷琳商谈，录音内容显示：律师：“要是按照原合同继续交易房主就不想干了，你们看能不能在这个基础上加点……他那边买房子涨了100万……房主说了要是涨不到他的预期就要违约了……他（房主）要违约了他承担违约责任……咱们看一下以前怎么商量的，你们给了30万定金是吧”，谷店长：“对”，律师：“定金双倍返还呗”，谷店长：“这是最基本的”，谷琳：“您那边的意思是定金双倍返还加中介费”，律师：“中介费都含在30ＸＸ面了”，侯雅南：“我们接受不了”……杨波、薛艳妮对3月18日的谈话录音不予认可。2017年3月18日，盛世恒鑫公司通知薛艳妮于3月20日至税务部门办理402号房屋的缴税手续，薛艳妮未去办理。另查，薛艳妮与杨波系夫妻关系，于2009年3月21日登记结婚。2017年2月24日，杨波与薛艳妮办理离婚登记手续，2017年5月12日，杨波与薛艳妮办理登记结婚手续。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《存量房自由交易资金划转协议》、收据、个人二手房按揭贷款承诺书、谈话录音、短信截图、房屋产权证等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。谷琳与薛艳妮、杨波所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。双方的房屋买卖已经履行至缴税过户环节，谷琳主张系杨波、薛艳妮要求上涨房屋价格才同意继续出售房屋导致合同无法继续履行，从而要求解除合同；杨波、薛艳妮辩称系因合同部分条款约定违反法律强制性规定和公序良俗而属无效，其要求上涨房屋价格系因税费提高，对此本院认为，合同中关于房屋价格与装饰装修设备价格的约定系双方真实意思表示并签字确认，该约定并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。买卖定金协议书中的其他约定内容也系双方协商确认一致，且杨波与薛艳妮的婚姻状态如何也与房屋买卖案件没有必然关联，故本院对杨波、薛艳妮辩称该两条款无效的意见不予采信。根据谷琳提交的2017年3月13日的谈话录音可知，杨波、薛艳妮系因其购买的房屋价格上涨，从而要求谷琳提高房屋价格，录音中并未提到税款问题。在2017年3月18日的录音中自称杨波、薛艳妮律师提到如果房屋价款无法上涨到杨波、薛艳妮的心理预期就要违约，虽然杨波、薛艳妮对3月18日的录音不认可，但并未提出相反证据予以证明，且综合整个谈话录音内容及3月13日的录音，本院认定杨波、薛艳妮系在合同履行过程中要求提高房屋价格，导致双方发生争议，从而合同无法继续履行。盛世恒鑫公司于2017年3月18日通知薛艳妮于3月20日办理缴税过户手续，虽然薛艳妮辩称不记得是否收到该通知，但薛艳妮并未提出相反证据予以证明，本院对其该说法不予采信。薛艳妮、杨波并未按照约定的时间配合办理缴税手续，结合之前要求提高房屋价格、否则不同意出售房屋的情形，其行为已构成根本违约，故谷琳享有合同解除权，本院对谷琳要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故杨波、薛艳妮应返还谷琳已支付的购房定金30万元。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，谷琳已依约履行支付定金的义务，现合同因杨波、薛艳妮违约而履行不能，杨波、薛艳妮应当将30万元定金双倍返还给谷琳。杨波、薛艳妮辩称该30万元定金为成约定金，于法无据，本院不予采信。故本院对谷琳要求杨波、薛艳妮双倍返还定金60万元的诉讼请求予以支持。关于谷琳要求赔偿超出定金部分损失126.45万元的请求，其中关于房屋价格上涨和居间服务费的损失，虽然402号房屋存在价格上涨的情形，谷琳实际也已支付了居间服务费，但本院已经支持了谷琳双倍返还定金的请求，对超出部分本院综合谷琳的实际损失情况酌情确定。关于谷琳要求因信贷政策导致的利率变化和税费变化损失的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告谷琳与被告杨波、薛艳妮于二〇一七年一月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及于二〇一七年一月十七日签订的《补充协议》；二、解除原告谷琳与被告杨波、薛艳妮、北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司于二〇一七年一月十一日签订《买卖定金协议书》中的房屋买卖关系；三、解除原告谷琳与被告薛艳妮于二〇一七年二月二十七日签订的《存量房屋买卖合同》；四、被告杨波、薛艳妮于本判决生效之日起二十日内双倍返还原告谷琳定金60万元；五、被告杨波、薛艳妮于本判决生效之日起二十日内赔偿原告谷琳经济损失8万元；六、驳回原告谷琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27476元，由原告谷琳负担4156元，已交纳；由被告杨波、薛艳妮负担23320元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 张 欣二〇一七年八月八日书 记 员 刘婷婷