四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初3110号原告：苟成蓉，女，汉族，1971年5月15日出生，住四川省珙县。委托诉讼代理人：翁家毅，四川法光律师事务所律师。被告：刘松梅，女，汉族，1968年8月18日出生，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：赵强，四川戎城律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭朝兵，四川戎城律师事务所律师。被告：安卫国，男，汉族，1972年1月27日出生，住四川省珙县。被告：蒋香艳，女，汉族，1974年9月5日出生，住四川省珙县。原告苟成蓉与被告刘松梅、安卫国、蒋香艳案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苟成蓉的委托诉讼代理人翁家毅,被告刘松梅及其委托诉讼代理人彭朝兵，被告安卫国到庭参加诉讼。被告蒋香艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告苟成蓉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告与被告安卫国、蒋香艳于2013年12月20日签订的《房屋买卖合同有效》，判决位于宜宾市翠屏区南岸西区鑫杰座房产归原告所有，并停止对该房产的执行；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年5月，原告（案外人）收到翠屏区人民法院送达的（2016）1502执字第3号《执行裁定书》。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。原告与被告安卫国、蒋香艳于2013年12月20日签订《房屋买卖合同》，约定被告蒋香艳将其名下的宜宾市翠屏区房产以70万元的价格出售给原告。合同签订当日，被告蒋香艳与其夫被告安卫国将该套房屋交付予原告，并至公证机关办理了委托过户手续。被告蒋香艳原于2012年3月11日向原告借款的14万元至今未偿，该笔借款折抵原告应付蒋香艳的购房款后，剩余购房款原告于2014年1月17日、1月28日分两次转账交付予被告蒋香艳。现已属原告所有的该房屋无端被人民法院查封，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告刘松梅辩称：1、本案诉争的房产是不动产，根据《物权法》规定，不动产的权属应以物权登记为准，原告虽与蒋香艳签订了房屋买卖合同，但该房屋并未办理过户登记，因此，房屋所有权人仍然是蒋香艳，人民法院依据答辩人的申请对该房屋采取强制执行，符合法律规定。2、本案中原告所举证据不能证明其已向被告蒋香艳付清全部房款。3、原告为了少交税费而未及时办理过户手续怠于行使权力，应当认定其具有过错。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告的执行异议之诉不应得到支持，请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告安卫国辩称：1、答辩人与原告于2013年年底经协商后，签订了《房屋买卖合同》，确定案涉房屋的房价70万元。2、原告应付答辩人的购房款70万元，因答辩人尚差欠原告借款10万元未偿，故该笔借款直接抵扣了房款；又因答辩人差欠案外人朱超40万元借款未偿，故指示原告向朱超直接转账支付了40万元；剩余的购房款20万元，原告转账支付给了蒋香艳。3、案涉房屋在2013年年底就已交付给了原告，双方未办理过户手续是因为房屋未满5年，税费较高，于是办理了公证委托以待房屋满5年后再办理过户登记，所以房屋所有权上的名字还是答辩人。被告蒋香艳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，结合原、被告的当庭陈述及所举证据，本院认定事实如下：被告安卫国、蒋香艳为夫妻关系，位于宜宾市翠屏区南岸西区商品房系二人所有（房屋所有权人：蒋香艳）。2013年12月20日，原告苟成蓉与被告安卫国、蒋香艳对登记在蒋香艳名下的上述涉案房产达成《房屋买卖合同》，约定：“该商品房价款为70万元，2013年12月22日前交房，房款2014年1月28日前付清；办理房地产过户手续所需缴纳税、费双方按国家规定缴纳；购房款中40万元转至朱超个人账户。”合同签订后，安卫国、蒋香艳按约向原告交付了该房屋。2014年1月17日，原告苟成蓉通过其丈夫陈勇在中国农业银行卡,依约向案外人朱超转账支付了购房款40万元。2014年1月28日，苟成蓉之夫陈勇再次用上述银行卡，向蒋香艳转账支付了购房款20万元。同日，在抵扣被告安卫国、蒋香艳差欠原告的未偿借款10万元后，安卫国、蒋香艳共同向陈勇出具了购房款《收条》一张，该收条载明：“今收到陈勇购房款现金柒拾万元整（700000）。收款人蒋香艳、安卫国”。之后，安卫国、蒋香艳将办理上述房屋的产权过户手续等事项，书面委托予苟安强，并将该份《委托书》在四川省宜宾市合力公证处进行了公证。2014年本院先后受理另案原告张玲与被告蒋香艳（本案被告）及另案原告刘松梅（本案被告）与被告蒋香艳（本案被告）民间借贷纠纷两案。两案审理阶段，依张玲、刘松梅申请，本院分别于2014年4月29日作出（2014）翠屏民保字第123-1号民事裁定书，裁定：查封被告蒋香艳位于宜宾市翠屏区南岸西区房屋价值25万元部分；于2014年5月26日作出（2014）翠屏民保字第152-1号民事裁定书，裁定：对蒋香艳位于宜宾市翠屏区南岸西区房屋价值35万元部分予以查封。刘松梅与蒋香艳民间借贷纠纷一案结案生效后，本院在该案执行过程中，苟成蓉以案外人身份提出书面异议，要求终结对位于宜宾市翠屏区房屋的执行并解除查封。本院于2016年5月10日作出（2016）川1502执异字第3号执行裁定书，裁定驳回案外人苟成蓉的异议请求，原告随提起本诉讼。庭审中，原告苟成蓉、被告安卫国均认可未及时办理变更涉诉房屋的权属登记，系为了待该房屋满5年后办理，以达到少交税费的目的。本院认为，涉诉房屋登记在被告蒋香艳名下，故本院2014年5月26日裁定查封登记在蒋香艳（债务人）名下的房屋未违反法律规定。原告苟成蓉与被告安卫国、蒋香艳于2013年12月20日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，本院予以确认。关于原告苟成蓉要求确认其对涉诉房产享有所有权的诉请能否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，当事人通过买卖的方式转让房屋所有权的，应在办理房屋过户手续登记后，才能取得该房屋的所有权。本案中，原告苟成蓉与被告安卫国、蒋香艳虽然签订了《房屋买卖合同》，但涉诉房产尚未完成权属转移登记手续，故双方之间存在的是债的法律关系，苟成蓉依据《房屋买卖合同》仅享有请求安卫国、蒋香艳办理房屋过户登记的请求权，因此，原告苟成蓉依据双方已履行完毕《房屋买卖合同》约定的付款及交付义务，迳行主张其对涉诉房产享有所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告苟成蓉依据《房屋买卖合同》享有的权利是否足以对抗、阻却刘松梅实现债权而对涉诉房产实施的执行查封的问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告苟成蓉虽在人民法院查封前与被告安卫国、蒋香艳签订了合法有效的书面买卖合同，但双方自2013年12月20日签订合同到2014年1月28日完成交房、付款，直至2014年4月29日本院依另案原告张玲申请对该房屋依法部分查封，在3个月的期间内未向房地产管理部门申请变更登记。究其原因，系苟成蓉与安卫国、蒋香艳基于涉诉房屋满5年后，办理过户手续应纳税费会大幅度降低的目的，故意推后了该房屋过户手续的办理。因此，涉诉房屋未及时办理过户变更手续，并非原告苟成蓉客观不能，而系原告苟成蓉自身主观原因所致。据此，本院对原告诉请停止涉诉房屋的执行，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告苟成蓉与被告安卫国、蒋香艳于2013年12月20日签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告苟成蓉的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由被告安卫国、蒋香艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  赵 杨审 判 员  黄 磊人民陪审员  赵晓英二〇一七年八月二日书 记 员  梁 柯