重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初51号原告：姜仁全，男，汉族，1974年7月10日出生，住重庆市大足区。原告：杨光琼，女，汉族，1974年6月29日出生，住重庆市大足区。二原告委托代理人：杨洪，重庆劲源律师事务所律师。被告：冯居禄，男，汉族，1954年3月1日出生，住重庆市大足区。被告：冯雨，男，汉族，1981年7月14日出生，住重庆市大足区。被告：叶红艳，女，汉族，1984年9月14日出生，住重庆市大足区。被告：重庆市大足区商务局（统一社会信用代码11500111736585857J），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处一环南路中段41号。法定代表人：肖文斌，局长。委托代理人：余利剑，男，汉族，1958年10月5日出生，住重庆市大足区，系单位群众工作科科长。第三人：冯居福，男，汉族，1955年10月13日出生，住重庆市大足区。第三人：杨兴中，男，汉族，1957年4月27日出生，住重庆市九龙坡区。第三人：龙太贵，女，汉族，1952年9月26日出生，住重庆市大足区。第三人：刘代学，男，汉族，1951年11月7日出生，住重庆市大足区。原告杨光琼、姜仁全诉被告冯居禄、冯雨、叶红艳、重庆市大足区商务局、第三人龙太贵、冯居福确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱永强独任审判，后转为普通程序，依法组成合议庭，原告杨光琼、姜仁全申请追加刘代学、杨兴中为第三人，于2017年7月13日公开开庭进行了审理，原告杨光琼、姜仁全、委托代理人杨洪、被告冯居禄、被告重庆市大足区商务局委托代理人余利剑、第三人冯居福到庭参加诉讼，第三人龙太贵、刘代学经本院传票传唤未到庭应诉，被告冯雨、叶红艳、第三人杨兴中经公告传唤，期满后未到庭应诉。本案现已审理终结。原告杨光琼、姜仁全提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告之间签订的《集资合作建住房协议书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告冯居禄、第三人冯居福、杨兴中三人合伙出资，以原重庆市大足区燃料公司的名义修建西城大厦旧城改造项目（一期）即原重庆市大足区燃料公司的集资房，并进行出售。2002年9月18日，第三人冯居福以原重庆市大足区燃料公司的代理人与第三人龙太贵签订《集资合作建住房协议》，将集资房三室一厅出售给第三人龙太贵。2006年12月31日，龙太贵与原告签订《房屋买卖协议》和《转让房屋合同》，将前述房产出售给原告，原告依约缴纳了相应房款后，于2007年1月入住至今，但由于被告和第三人的原因导致原告迟迟未获得房产证。2016年11月，原告被自称房屋评估公司的人员告知，该套房屋权利人为被告冯雨。原告得知此消息后，遂到大足区不动产登记中心查询得知，该套房屋已被出售给被告冯雨，现产权登记在被告冯雨和叶红艳名下。另外，2013年，被告冯居禄、第三人冯居福作为原告，以第三人龙太贵为被告向大足区人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，该案中证据材料：大足县人民政府办公室（会议纪要）第24期（2008年7月22日）中指出，西城大厦旧城改造项目原开发单位重庆市大足县燃料公司已经注销，开发业主为被告冯居禄；同时诉讼中第三人龙太贵向法院举示证据证明其所购房屋已经转售给原告且原告已经实际居住。此外，被告冯居禄和被告冯雨系父子关系；被告冯雨与被告叶红艳系夫妻关系；被告重庆市大足区商务局系原重庆市大足县燃料公司的管理单位。原告认为：公民合法的财产权利应受法律保护。几被告在明知涉案房屋已经出售给原告的情况下，采取虚假交易并办理房屋权属登记的行为，明显属于恶意串通，损害原告财产权益的行为，故，原告为维护自身合法权利，现依据《民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求法院依法判决。被告冯居禄辩称：我与原告没有合同关系，本案与我无关。请求驳回原告的诉讼请求。被告重庆市大足区商务局辩称：我单位没有参与该项目，请求法院依法判决。被告冯雨、叶红艳未提出答辩。第三人冯居福辩称：我们没有收原告的钱，也没有卖房屋给原告，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人龙太贵、刘代学未提出答辩。第三人杨兴中未提出答辩。经审理查明：被告冯居禄与冯雨系父子关系，被告冯雨与叶红艳系夫妻，冯居禄称冯雨与叶红艳已离婚。原重庆市大足县燃料公司系原大足县商务局的下属企业。冯居禄、冯居福、杨兴中合伙投资以原重庆市大足县燃料公司的名义对该公司的土地进行旧城改造，冯居禄负责全面工作，冯居福负责财务、签订合同，杨兴中负责现场管理。2002年9月18日，原重庆市大足县燃料公司作为甲方，龙太贵作为乙方签订《集资合作建住房协议书》，该协议书的主要内容为：一、乙方根据本人条件自选三室一厅成套住房一套，并按房改规定的成本价全额集资一套总价42000元，交集资款42000元，大写肆万贰仟元正。二、乙方交缴给甲方的集资建房款，由甲方统一存入银行，在办理集资建房审批手续时，再由甲方转入县房改办住房资金管理中心的集资建房专户，全部作为建房投资，对集资人不还本、不计息；在签订集资交房协议后10日内，乙方向甲方交纳集资款总额的%，其余款额在房屋竣工交付使用前分3次交清。一次交22000元。三、甲方在乙方交纳集资款后，以正式开工之日起个月向乙方提供所需集资住房，无正当理由超过期限，甲方负责承担乙方的经济损失（不可抗拒的因素除外）。四、乙方按成本价全额集资，新房建成并交清集资款后，拥有房屋的完全产权。办证住用后，可依法进入市场交易，按规定交纳有关税费后，收入归乙方所有。五、甲方待新房建成后，负责为乙方统一办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交乙方执存，办证的相关费用由甲、乙双方按政策规定分摊。六、房屋维修管理：集资合作建房原则上实行“自有、自住、自管”的办法，住房自用部位和自用设备的维修、养护由乙方自行负担，但该栋房屋共用部位和共用设备、设施的维修、养护及更换、更新按《重庆市公有住房售后管理暂行办法》（重房【1996】195号）文件执行。…九、其他约定：1.甲方负责办理国土、房产证，工本费由乙方负责。2、一次首付22000元，二次付款2002年12月20日前付10000元，三次付款2003年6月20日前付清全部房款。十、本协议一式五份，甲、乙双方各执存一份，交房改办、房地产权属登记机关各一份，均具有同等法律效力。后龙太贵在《集资合作建住房协议书》第九条“其他约定”第二款后添加“如不交清余款按3%的月息交给甲方，房款交完息止，或甲方收回房屋退乙方所交房款”的补充约定。2002年9月18日，重庆市大足县燃料公司向龙太贵出具《收据》，收到龙太贵购房款22000元（冯居福签字）。2003年1月26日，杨兴中向龙太贵出具《收条》，收到龙四姐（龙太贵）购房款2000元。2003年2月27日，杨兴中向龙太贵出具《收条》，收到龙太贵购房款2000元。2003年3月27日，杨兴中向龙太贵出具《收条》，收到龙太贵购房款5000元。2003年11月20日，重庆市大足县燃料公司向龙太贵出具《收据》，收到龙太贵购房款2000元（冯居福签字）。龙太贵交纳大部分房款后搬入向重庆市大足县燃料公司购买的房屋居住。2006年12月31日，甲方龙太贵、刘代学与乙方姜仁全、杨光琼签订《房屋买卖协议》，协议的主要内容为：甲方自愿将大足县燃料公司集资房的三室一厅一厨一卫共计115平方米的砖混结构住房出售给乙方。成交金额总价值大写陆万贰仟元整。小写62000元。乙方付款方式预交定金壹万元整，其余款过户时先付清购房全款后过户。乙方在2007年1月10日付清房款甲方搬家。甲方提供一切过户手续及有效证件协助乙方过户，过户费由乙方负责。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效，具有同等法律效力。未经（尽）事宜双方协商解决，若一方违约赔偿另一方经济损失费壹万元。同日，甲方龙太贵、刘代学与乙方姜仁全、杨光琼签订《转让房屋合同》，内容为：经甲乙双方协商，甲方将大足县燃料公司集资房转让给姜仁全，今后办理房屋各种证件费用由姜仁全负责，开发商办理证件今后办理姜仁全户头，此协议一式二份，甲乙双方各执一份，各方签字生效。注明：转让费总金额陆万贰仟元，扣除玖仟元办证件费，甲方实收伍万叁仟（元）。2007年1月1日，刘代学、龙太贵向姜仁全出具《收条》：今收到姜仁全购龙太贵燃料公司集资房定金壹万叁仟元。2007年1月2日，龙太贵、刘代学向姜仁全出具《收条》：今收到姜仁全购龙太贵燃料公司集资建房一套付现金壹万元。2007年1月8日，刘代学、龙太贵向姜仁全出具《收条》：今收到姜仁全购龙太贵购房款叁万元。全部房款付清。龙太贵、刘代学与姜仁全、杨光琼签订协议后，龙太贵将其与重庆市大足县燃料公司（冯居禄）签订的《集资合作建住房协议书》及《收据》、《收条》等凭证交与姜仁全、杨光琼。姜仁全、杨光琼支付购房款后，于2007年1月搬入重庆市大足县燃料公司集资房居住至今。2008年7月22日，原大足县人民政府办公室作出《关于解决西城大厦旧城改造遗留问题的会议纪要》，纪要如下：一、鉴于该工程未进行综合竣工验收，加之原开发单位已经注销，由开发业主冯居禄聘请有资质的单位对房屋质量进行检查，并出具房屋住用安全鉴定书，确保住户的生命财产安全。二、由业主负责，按规范要求完善消防设施，并经县消防大队验收出具合格证明。三、由县国土局负责，核实土地、房屋的产权，确保无争议。四、由县建委负责，清理该项目的建设规费缴纳情况，做到应交尽交。在以上四个条件同时具备的前提下，由县国土房管局负责办理房地产权证。2009年5月26日，原大足县建设委员会出具《关于西城大厦旧城改造相关问题的说明》。2013年4月，冯居禄、冯居福因龙太贵履行《集资合作建住房协议书》向本院起诉，经本院两次公开开庭审理后于2013年10月11日向本院撤诉，本院于同日作出（2013）足法民初字第03409号《民事裁定书》，准予原告冯居禄、冯居福撤诉。2016年9月20日，重庆市大足县燃料公司（冯居禄）向重庆市大足区国土资源和房屋管理局出具《证明》，证明冯雨向重庆市大足县燃料公司购买公司集资房，套内面积104.40平方米，实际成交金额二万元，房款已付清。在审理中冯居禄举示了重庆市大足县燃料公司与冯雨签订的《集资合作建住房协议书》，将重庆市大足县燃料公司集资房（建筑面积115.61平方米）以贰万元出售给冯雨，冯居禄称此协议实际签订时间是2016年8月10日与龙太贵签订了《退房协议》后补签的，为了减少税费，将协议落款时间写为2003年10月9日。2016年9月20日，冯居禄（加盖重庆市大足县燃料公司印章）出具《收据》，收到冯雨贰万元购房款，冯居禄称其与冯雨系父子关系，所以房价定为贰万元。2016年10月27日，冯雨缴纳契税600元。2016年10月30日，冯雨向重庆市大足区国土资源和房屋管理局交纳划拨土地收益金1144.5元，不动产登记费80元。2016年10月28日，冯雨、叶红艳将重庆市大足区涉案住宅在重庆市大足区国土资源和房屋管理局进行转移登记。2016年11月11日，冯雨、叶红艳将涉案住宅权利人变更为冯雨。因涉案住宅产权争议，杨光琼向产权管理部门信访。2016年12月6日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局作出《关于杨光琼购买大足燃料公司集资房产权争议的处理意见》，建议杨光琼通过法律诉讼程序解决。2017年1月22日，冯雨将涉案住宅用于在中国建设银行股份有限公司大足支行抵押贷款并办理抵押登记。现杨光琼、姜仁全起诉来院，并提出如上诉讼请求。本院认为，原重庆市大足县燃料公司与龙太贵签订的《集资合作建住房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，本院依法确认其效力。原重庆市大足县燃料公司建设的“西城大厦”，实际系冯居禄、冯居福、杨兴中三人共同投资建设，冯居禄作为主要投资人负责全面管理，冯居福负责财务，杨兴中负责现场管理，因此，冯居禄、冯居福、杨兴中就“西城大厦”（原重庆市大足县燃料公司集资房）的行为应认定为职务行为。龙太贵与原重庆市大足县燃料公司签订《集资合作建住房协议书》后，交给冯居福购房款24000元，并交给合伙人杨兴中购房款9000元，合计交纳购房款33000元，此后，龙太贵搬入购买的涉案房屋居住，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，龙太贵支付的购房款占总购房款的78.57%，并实际占有、居住使用该房屋，因此，应认定龙太贵享有涉案住宅处分权。龙太贵、刘代学与杨光琼、姜仁全签订《房屋买卖协议》和《转让房屋合同》，将涉案住宅以62000元的价格转让给杨光琼、姜仁全属于有权处分。杨光琼、姜仁全按照约定支付53000元价款后于2007年1月居住使用涉案住宅至今，杨光琼、姜仁全支付的购房款53000元占房屋总价款的85.48%，双方已经履行了《房屋买卖协议》和《转让房屋合同》约定的主要义务，应认定双方签订的《房屋买卖协议》和《转让房屋合同》有效。冯居禄、龙太贵在明知涉案住宅已经转让并交付杨光琼、姜仁全居住使用的情况下签订《退房协议》，损害了杨光琼、姜仁全的权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项的规定，应为无效。同理，冯居禄以重庆市大足县燃料公司名义与冯雨签订《集资合作建住房协议书》，将重庆市大足县燃料公司集资房住宅以贰万元出售给冯雨，冯居禄作为投资人明知该房屋龙太贵已转让给杨光琼、姜仁全的情况下，仍然将该房屋通过签订《集资合作建住房协议书》的形式将该房屋的产权登记在儿子冯雨名下，侵害了杨光琼、姜仁全的权益，且冯雨也不属于善意取得，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项的规定，对杨光琼、姜仁全要求确认冯居禄以重庆市大足县燃料公司名义与冯雨签订的《集资合作建住房协议书》无效的请求，依法予以支持。冯居禄作为投资人要求龙太贵支付购房尾款并承担利息或违约金的问题，双方可通过协商或诉讼途径解决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项的规定，判决如下：被告冯雨与被告冯居禄以重庆市大足县燃料公司名义签订的《集资合作建住房协议书》无效。本案诉讼费80元，由被告冯居禄、冯雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  朱永强审 判 员  周学均人民陪审员  王鹏程二〇一七年八月二十二日书 记 员  彭文博