广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初6928号原告：莫嘉玲委托诉讼代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。被告：冯国强委托诉讼代理人：刘锦凤，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢一帆，广东尚融律师事务所实习律师。原告莫嘉玲与被告冯国强租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫嘉玲及其委托诉讼代理人黄文波、被告冯国强的委托诉讼代理人刘锦凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫嘉玲向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方于2014年1月1日、2016年11月22日签订的《租赁合同书》及《三方协议书》解除；2.被告立即腾空租赁物并原状返还原告；3.原告无须退回被告租赁保证金12000元；4.被告向原告支付违约金36000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，被告与东莞农村商业银行股份有限公司塘厦支行（以下称“塘厦支行”）签订一份《租赁合同书》。合同明确约定由被告承租塘厦支行名下位于东莞市塘厦镇凤凰岗大道7号之房产，合同期限为8年，从2014年1月1日起至2021年12月31日。合同约定被告除依法履行一般的租赁合同义务外，还作出以下特别约定：1.被告承诺对租赁物投入不少于400000元的装修费用；2.被告为租赁物投保且保险金额不低于3000000元的财产保险；3.合同有效期内，未经出租方同意，被告不得将租赁物部分或全部转租予任何第三方；4、合同有效期内，租赁物内不得“三合一”（即住人、仓库、车间）混合使用。2016年12月1日，原告与塘厦支行签署一份《物业权益转让合同》，将塘厦支行名下位于东莞市塘厦镇凤凰岗大道7号之房产转让予原告。鉴于买卖不破租赁原则，原、被告及塘厦支行于2016年11月22日就《租赁合同书》的主体变更事宜签署一份《三方协议书》，《租赁合同书》中的出租方变更为原告。《三方协议书》签署后，原告实地了解被告履行《租赁合同书》的具体情况，但现场情况着实令原告感到失望。首先，租赁物完全看不出来有投入过400000元进行装修的任何迹象，且多处存在私自改建、搭建、加建的情况；其次，被告不单单将租赁整体转租子第三方，而且还存在第三方二次分租的情形；再次，租赁物内存在合同明令禁止的“三合一”混合使用的行为（即租赁物内同时作住人、仓库、车间之用），并因此多次收到消防部门整改通知；最后，并未按照合同约定为租赁物购买财产保险等。鉴于被告存在上述的违约行为，原告于2017年3月31日委托广东尚宽律师事务所就被告之违约行为出具律师函，函告被告提供其全面履行合同义务的相关凭证，以及更正所存在的违约行为。但被告在收到函件后，至今均不予理睬原告。由于被告之违约行为已构成根本性违约，原告根据合同约定以及法律规定解除案涉租赁合同，所以特具状诉法院，望判如所请。被告冯国强答辩称，被告不存在原告所主张的违约事由，双方之间的租赁合同关系未解除，原因有四点：1.农商行已同意被告将房产部分或者全部转租给第三方；2.被告对案涉房屋的投入装修费用不低于40万，案涉房屋内有价值27万左右的天车及地面装修等，且该事由也并非是合同约定的第11条可以行使合同解除权的事由；3.农商行已清楚知晓合同签订时由于水灾等原因暂时无法购买保险，在保险公司同意可以投保后被告已经购买了保险；4.案涉房屋不存在三合一、混合使用的问题，且该问题并非是合同约定的第11条可以行使合同解除权的事由。综上，恳请驳回原告的全部诉求。经审理查明，2014年1月1日，被告冯国强与案外人东莞农村商业银行股份有限公司塘厦支行签订《租赁合同书》，约定被告冯国强承租位于东莞市塘厦镇凤凰岗大道7号案涉商铺一至三层，租赁期限为2014年1月1日至2021年12月31日，租金为2014年1月1日至2017年12月31日每月6000元、2018年1月1日至2021年12月31日每月6600元，保证金为12000元。2016年9月28日，原告莫嘉玲与案外人东莞市拍卖行签订《拍卖成交确认书》，原告以总金额4596250元通过拍卖方式取得案涉商铺所有权。2016年12月1日，原告与案外人东莞农村商业银行股份有限公司签订《物业权益转让合同》，案外人东莞农村商业银行股份有限公司将位于东莞市塘厦镇××大道××、占地面积315平方米、楼高3层，建筑面积1070平方米，案涉商铺转给原告莫嘉玲（土地证编号：东府集建（1994）字第1900211260045号、东府集建（1994）字第1900211260046号、东府集建（1994）字第1900211260047号）。2016年11月22日，原告莫嘉玲与被告冯国强及案外人东莞农村商业银行股份有限公司塘厦支行签订《三方协议书》，约定《租赁合同书》中出租方变更为原告莫嘉玲，案外人东莞农村商业银行股份有限公司塘厦支行在《租赁合同书》的全部权利与义务由原告莫嘉玲按照原条款承接；案涉商铺租金自2016年10月1日起由被告冯国强支付至原告莫嘉玲指定帐户；租赁押金12000元由原告莫嘉玲收取。原告莫嘉玲主张被告冯国强违反合同约定，擅自将案涉商铺转租给案外人杨德绍、杨业源等人，且未按照《租赁合同书》中约定购买财产保险以及投入400000元的装修为由，委托广东尚宽律师事务所于2017年3月31日向被告冯国强邮寄《律师函》，并于2017年5月15日要求解除《租赁合同书》、返还租赁物以及承担违约责任。对此提供《律师函》、《解除租赁合同通知书》为证。被告冯国强对《律师函》、《解除租赁合同通知书》均不予确认。被告冯国强主张其并未违反《租赁合同书》，已于2017年4月7日为案涉租赁向太平洋保险有限公司投保财产保险，总保险金额为3000000元，并提供发票、财产保险综合险保险单、财产保险综合险承保明细表、财产综合险条款为证。原告对发票、财产保险综合险保险单、财产保险综合险承保明细表、财产综合险条款的真实性、合法性确认，但认为被告冯国强是为应对诉讼才进行投保，且超出《租赁合同书》约定的投保期限。经查，案涉商铺位于东府集建（1994）字第1900211260045号、东府集建（1994）字第1900211260046号、东府集建（1994）字第1900211260047号集体土地上，根据东莞市塘厦镇人民政府住房规划建设局出具的情况说明显示，案涉商铺无法确定已办理报建手续或建设工程规划许可证。以上事实有物业权益转让合同、拍卖成交确认书、租赁合同书、三方协议书、租用合同（产权证明、企业机读档案登记资料）、房屋租赁合同、照片、律师函、快递单、解除租赁合同通知书、快递单、集体土地建设用地使用证、核准变更通知书、发票、银行相关转账记录、居委会证明、水卡、供用电合同、租金明细及转账记录，被告提交的发票、财产保险综合险保险单、财产保险综合险承包明细表、财产综合险条款及本案庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案争议焦点为：一、《租赁合同书》、《三方协议书》是否合法有效；二、被告冯国强应否返还案涉租赁物；三、被告冯国强应否承担违约责任。关于焦点一。由于案涉商铺仅有项下三份集体土地建设用地使用证，未取得房产证、建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《租赁合同书》、《三方协议书》无效。故原告莫嘉玲要求解除《租赁合同书》、《三方协议书》的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二。由于《租赁合同书》、《三方协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，被告冯国强因《租赁合同书》、《三方协议书》所实际占用案涉租赁物应当予以返还，对于原告莫嘉玲要求被告冯国强立即腾空租赁物并原状返还原告莫嘉玲的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点三。由于《租赁合同书》、《三方协议书》无效。原告莫嘉玲要求无须退还被告冯国强租赁保证金12000元以及要求被告冯国强支付违约金36000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告冯国强于本判决发生法律效力之日起十日内腾空案涉租赁物（位于东莞市塘厦镇凤凰岗大道7号、占地面积315平方米、楼高3层，建筑面积1070平方米）并原状返还原告莫嘉玲；二、驳回原告莫嘉玲要求无须退回被告冯国强租赁保证金12000元的诉讼请求；三、驳回原告莫嘉玲要求被告冯国强支付违约金36000元的诉讼请求；四、驳回原告莫嘉玲其他诉讼请求。本案案件受理费500元，由原告莫嘉玲承担。原告莫嘉玲已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄宇齐二〇一七年八月十八日书记员  陈 进高雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。