四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9854号上诉人（原审被告）：杨晓曦，男，1975年12月26日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：付志远，四川蜀西律师事务所律师。委托诉讼代理人：王���捷，四川蜀西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川兴力达物业服务有限公司成都分公司，住所地：成都市成华区东三环路2段龙潭工业园。负责人：刘军。委托诉讼代理人：强力，四川法丛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊蓬，男，1994年1月20日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。系四川兴力达物业服务有限公司成都分公司员工。上诉人杨晓曦因与被上诉人四川兴力达物业服务有限公司成都分公司（以下简称“兴力达公司”）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨晓曦上诉请求：撤销成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6705号民事判决，改判驳回兴力达公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.上诉人停业的原因系被上诉人对商铺停水停电并对商铺加锁造成，上诉人无法核对水电费，上诉人不应当支付物业费；2.案涉房屋存在质量问题，上诉人一直未能正常经营，上诉人不应支付物业费；3.被上诉人知晓上诉人停业的事实，不存在上诉人违约的事实，不应支付逾期违约金，即使法院要判决由上诉人承担，也应酌减。被上诉人兴力达公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。兴力达公司向一审法院起诉请求：1.判令杨晓曦向兴力达公司支付物业费及代缴的水、电费45561.4元；2.判令杨晓曦向兴力达公司支付因逾期支付物业服务费的违约金2278.07元；3.本案诉讼费等因本案产生的全部费用由杨晓曦承担。一审法院认定事实：兴力达公司与杨晓曦于2013年3月7日签订《物业服务合同》，合同载明以下内容：第六条约定甲方（杨晓曦）按照5元/月•平方米的标准向乙方（兴力达公司）支付物业服务费；第十条约定物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应当在每月1日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期支付物业服务费用的，违约金的支付约定如下：一月以内按此标准，承担本合同应交纳物业服务费总标2%违约金。一月以上按此标准，承担本合同应交纳物业服务管理费用总标2%-5%违约金。第十三条约定本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用……乙方接受供、供电、供气、信��、环保等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第十七条约定该合同期限5年，自2013年3月9日起至2018年3月8日止。合同签订后，杨晓曦在2015年9月至2016年5月间向兴力达公司交纳物业服务费，但对2015年9月前及2016年5月后的物业服务费用及部分月份的水电费未足额交纳。2015年3月26日，兴力达公司向杨晓曦经营商铺送达《工作联系函》，对杨晓曦自2013年9月至2015年3月所拖欠的27244.1元物业服务费用进行催收，杨晓曦在该联系函上签字确认。在一审庭审过程中，杨晓曦对兴力达公司主张的未支付物业管理费的事实予以认可，但对于2016年5月后未支付的物业费，主张因兴力达公司采取停水停电等措施导致杨晓曦无法经营所致。截止本案起诉之日，杨晓曦共拖欠兴力达公司��业服务费44450.9元，水费73.1元，电费837.3元，垃圾清运费200元。上述费用共计45561.4元。兴力达公司向杨晓曦催收无果，遂向一审法院起诉，请求判如所请。以上事实，有兴力达公司、杨晓曦双方身份信息证明、《物业服务合同》、缴费通知单、工作联系函、杨晓曦提供的索赔函、商场经营汇总表及兴力达公司、杨晓曦双方当庭陈述等证据在案为证。一审法院认为，兴力达公司、杨晓曦双方签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违背法律强制性规定，属合法有效，兴力达公司、杨晓曦双方应当按照合同约定全面履行义务并主张权利。现兴力达公司按照合同约定向杨晓曦提供物业服务，杨晓曦应当履行交纳物业服务费的义务。杨晓曦抗辩兴力达公司房屋有质量问题，兴力达公司未及时处理，且兴力达公司��2016年5月后采取停水停电上锁等强制措施导致杨晓曦无法实际经营，故杨晓曦不应交纳物业服务费和相关违约金。一审法院认为，按照合同的约定，兴力达公司作为物业公司仅负担向杨晓曦提供物业服务的义务，房屋质量问题系房地产开发商及建造商的责任，与兴力达公司无关。另杨晓曦提出承租房屋质量问题及兴力达公司采取强制措施封锁杨晓曦经营场所的主张在两次庭审中均未举证加以证实，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，杨晓曦对其反驳兴力达公司诉讼请求的事实未出示相关证据加以证实，自当承担举证不利的结果，一审法院对其抗辩理由不予采纳。关于杨晓曦应当清偿的物业费及其他费用金额的问题，按照《物业服务合同》有关物业费用计算的约定，甲方杨晓曦应当按照5元/月•平方米的标准向乙方（兴力达公司）支付物业服务费，即杨晓曦应向兴力达公司支付的物业费总额为5元/月×286.78㎡×31月≈44450.9元，电费1.25元/度×669.9度≈837.4元，水费4.43元/吨×16.5吨≈73.1元，上述费用共计45561.4元。关于迟延履行违约金的问题，根据《物业服务合同》第十条“物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应当在每月1日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期支付物业服务费用的，违约金的支付约定如下：一月以内按此标准，承担本合同应交纳物业服务费总标2%违约金。一月以上按此标准，承担本合同应交纳物业服务费总标2%-5%违约金。”的约定，杨晓曦逾期交纳物业费用已经远超一个月，兴力达公司主张按照合同应缴纳物业服务费总标的5%收取，即2278.07元，符合合同的约定，且不违背法律强制性规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、杨晓曦于本判决生效十日内向兴力达公司支付物业服务费、代缴水电费、垃圾清运费共计45561.4元。二、杨晓曦于本判决生效十日内向兴力达公司支付逾期违约金2278.07元。一审案件受理费减半收取498元，由杨晓曦承担。二审中，上诉人杨晓曦为证明其上诉主张提交了以下证据材料：《成都龙潭乡违法用地情况的商业骗局》新闻报道一篇、证人高某出具的情况说明及高某与成都市规划局工作人员的录音证据，拟证明涉案商铺未取得规划许可，系违法建筑。经质证，被上诉人兴力达公司对上述证据材料的三性均不予认可，《成都龙潭乡违法用地情况的商业骗局》新闻报道系网上登载，客观性存疑，且与本案无关；高某的真实身份无法核实，且录音取证程序违法。本院认为，新闻报道缺乏与本案的关联性，本院不予采信；证人高某出具的情况说明因高某未出庭作证缺乏合法的证据形式，本院不予采信；录音证据的真实性无法核实，且缺乏与本案的关联性，本院不予采信。二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院��为，兴力达公司、杨晓曦之间签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均应有约束力。上诉人杨晓曦主张其商铺停业系由于兴力达公司对其商铺加锁并停水停电造成，故其不应支付物业费，但一审及二审中杨晓曦均未举示任何证据予以证明。杨晓曦主张案涉商铺存在质量问题不应支付物业费，但房屋质量问题与本案并非同一法律关系。杨晓曦主张违约金应予调减缺乏法律依据，一审法院对违约金的处理并无不当。故，杨晓曦的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，杨晓曦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：���回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由杨晓曦负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年八月二十三日书记员  刘梦汀