广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初10315号原告：李长伦，男，1969年6月6日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谭力，广东弼信律师事务所律师。被告：陈笑颜，女，汉族，1976年8月9日出生，汉族，住广东省台山市。被告：广州思连帝达音响科技有限公司，住所地广州市番禺区大龙街沙涌村长沙路8号05。法定代表人：陈笑颜，职务总经理。被告：黄庆聪，男，1968年12月23日出生，黎族，住海南省保亭黎族苗族自治县。三被告的共同委托诉讼代理人：黄永青，广东纬国律师事务所律师。原告李长伦诉被告陈笑颜、广州思连帝达音响科技有限公司（以下简称为“思连帝达公司”）、黄庆聪租赁合同纠纷一案,本院于2016年11月18日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李长伦的委托诉讼代理人谭力，三被告的共同委托诉讼代理人黄永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李长伦向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带支付2015年11月1日至2016年11月30日期间的租金91万元；2.判令两被告连带支付欠缴月份租金的利息损失，暂计算至2016年11月30日利息损失合计185080元；3.两被告承担全部诉讼费用。诉讼中，原告申请追加黄庆聪为本案共同被告，并变更诉讼请求如下：1.判令三被告按7万元/月的标准向原告连带支付从2015年11月1日起至三被告及其转租的第三方搬离涉案厂房之日止的租金（从2015年11月1日至2017年7月31日的租金总额为147万元）；2.判令三被告按《包租合同》约定，以拖欠租金为本金，按每日2%的标准向原告连带支付违约金至全部清偿之日止（以不超过本金为限，暂计至2016年12月31日为98万元，见附表）；3.由三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月19日原告与陈笑颜签订了一份《包租合同》，约定由原告将位于番禺区沙涌村长沙路X号之X的厂房和场地（以下简称为“租赁标的物”）包租给被告使用，总面积5580平方米，其中标准建筑面积为4320平方米，简易建筑面积为60平方米，空地面积1140平方米。合同期限为10年，租金每三年递增一开始时的租金为人民币72720元（不含税价），租金在每月的10日前支付。上述合同签订后，原告按约将物业交付给被告使用至今，2015年5月23日，被告以经营困难为由，向原告申请减租，具体为从2015年5月至2018年7月19日期间租金降为70000元/月，2018年7月19日之后的租金按原合同执行。原告同意了被告的减租申请。该承租场地实际由思连帝达公司使用，该公司是被告陈笑颜开办的自然人独资的有限责任公司，其甚至将承租的场地再转租给案外人广东鸿缘食品有限公司，收到案外人的款项也不支付款项给原告，两被告自2015年11月被告开始欠付原告租金，截至2016年11月30日，被告拖欠的款项总额为91万元。原告认为，被告拖欠的行为，己给原告造成了经济损失，应当承担继续支付义务，同时，还应当以各期应付的金额为本金，至少以每日千分之一为标准向原告支付违约金。被告陈笑颜与黄庆聪为夫妻关系，本案纠纷发生于被告陈笑颜与黄庆聪夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，因此我方请求追加黄庆聪作为本案被告，承担连带清偿责任。另由于原来的诉讼请求表述有问题，因此我方申请变更诉讼请求。为了维护原告的合法利益，特诉至法院，请法院依法判如所请。被告陈笑颜、思连帝达公司辩称，我方不同意原告的诉请。租赁标的物的原出租方陈锦威于2016年多次上门询问原、被告之间签订《包租合同》的真实情况，并告知我方李长伦转租没有经过其同意和授权，是为无效。思连帝达公司只有将五证合一才能申请国家科技进步企业认证并获得奖金。但由于李长伦没有出具租赁证明办理租赁许可证，无法通过2016年年审，也没有成功申请奖金。陈锦威也表示已经另案起诉。如不能出具租赁证明，思连帝达公司无法进行正常的经营活动，出于不安抗辩，我方没有缴纳租金。申请追加陈锦威为本案第三人。被告黄庆聪辩称，不同意黄庆聪承担责任的诉请，进行实际经营活动并使用租赁标的物的是思连帝达公司，尽管黄庆聪与陈笑颜是夫妻关系，但这个是属于企业行为不属于家庭行为，故不同意黄庆聪承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：2012年7月19日，甲方李长伦（发包方）与乙方陈笑颜（包租方）签订了《包租合同》，约定：依据2009年3月23日陈锦威与李长伦签订的《租赁合同书》，本合同依法包租，乙方在甲方带领下已对甲方的租赁标的物作了现场实地考察，对现状及权属情况清楚了解，甲方将租赁标的物包租给乙方使用，厂房为工业用途，厂房总面积5580㎡（其中标准建筑面积4320㎡，简易建筑面积60㎡），空地面积1140㎡，详见陈锦威与李长伦签订的《租赁合同书》和李长伦与沙涌村于2009年4月17日签下的《租地合同书》的附件和建议图；租赁期限10年，从2012年7月19日至2022年7月19日止；2015年起的租金在上年度基础上递增10%即79992元/月等；乙方在签订本合同当天向甲方支付145440元作为履约保证金；甲方在2012年7月19日将租赁标的物移交给乙方使用；乙方拖欠甲方租金视为违约，约定了滞纳金条款，并约定了拖欠达一个月，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还等内容。2012年9月13日，思连帝达公司成立，类型为有限责任公司（自然人独资），股东为陈笑颜。陈笑颜、思连帝达公司称陈笑颜签订《包租合同》是为了设立和经营思连帝达公司，一直以来也是以思连帝达公司的名义，通过公司的财务人员一个姓周的人转账支付租金；陈笑颜是思连帝达公司的法定代表人以及股东，租赁标的物的实际使用人是思连帝达公司。李长伦称我收到的租金都是一个姓周的人以个人名义转账给我的，对其身份不清楚，陈笑颜告诉我通过这个姓周的人转账支付租金给我，我就直接收了。2015年5月23日，陈笑颜出具了一份《减租申请》写明受国家政策影响，导致工厂销量严重下滑，申请减租，将房租降为7万元/月。李长伦同意了减租申请，从2015年5月份开始，租赁标的物的租金调整为7万元/月。双方当事人确认以下事实：1.陈笑颜通过转账方式向李长伦缴纳了履约保证金145440元，且未退还；2.2012年7月，李长伦将租赁标的物交付给思连帝达公司使用，从2015年11月起陈笑颜和思连帝达公司未向李长伦缴纳租金；3.陈笑颜和思连帝达公司发生欠缴后，李长伦向其发出《律师函》，督促其履行义务。李长伦为证明租赁标的物的来源包含有向陈锦威承租的厂房和场地，及其向沙涌村经济合作社承租的410㎡的土地使用权，有合法转租权，提交了：1.2009年4月17日的《租地合同书》、2006年8月16日的《有偿转让土地使用权协议书》和2009年3月23日的《租赁合同书》的复印件；2.三份备案的《房地产租赁合同》（分别为李长伦与陈锦威，李长伦与沙涌村经济合作社，及李长伦与思连帝达公司签订的租赁合同），印章处盖有“根据穗府办【2007】41号文件，穗府办【2012】1号文件，只做临时商用”字样。陈笑颜、思连帝达公司、黄庆聪的质证意见为：对于我方并非当事人的合同情况不清楚，对于原件的真实性认可，对复印件的真实性不认可，我方对于其出租的来源没有异议，建筑物及其土地和通往的道路是一个整体，不能单说建筑物无效，土地有效。经本院释明，李长伦表示不变更诉讼请求。诉讼中，李长伦称陈笑颜、思连帝达公司将租赁标的物的部分厂房转租给案外人，提交了“广东鸿源食品有限公司”的商事登记基本信息，载明其地址为番禺区大龙街沙涌村长沙路8号05之二。庭审中，李长伦和陈笑颜、思连帝达公司均确认租赁标的物现状的实际使用人是思连帝达公司。本院工作人员现场送达时，在租赁标的物所在地拍摄的照片显示现场门口张贴的公司名为思连帝达公司。本院要求李长伦限期内提交租赁标的物的相关规划许可证，但李长伦没有提交，并称租赁标的物的没有办理相关规划许可证也没有房地产权证。另查明，陈笑颜与黄庆聪是夫妻关系，于1999年2月登记结婚。经本院向房管部门查询，位于沙涌村长沙路8号之3的地址没有满足查询条件的记录。陈笑颜和思连帝达公司未提交关于能够证明思连帝达公司的财产独立于股东陈笑颜的财产的证据。案外人陈锦威已经另案起诉李长伦、陈笑颜和思连帝达公司，要求支付房屋占有使用费等，案号为：(2017)粤0113民初669号。诉讼中，根据李长伦的申请，本院对陈笑颜和思连帝达公司名下的财产采取了相应的财产保全措施。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因租赁标的物没有相关规划许可证，故《包租合同》为无效合同，对此，李长伦、陈笑颜均有一定的过错，应当按照过错各自承担相应的责任。虽然李长伦提交的三份已备案的《房地产租赁合同》显示“仅作临时商用”，但是从其依据的穗府办【2007】41号文件“……临时经营场所使用证明制度是指由区、县级市政府负责并委托当地镇政府、街道办事处对本意见第四条所列场所出具有效期为3年的《临时经营场所使用证明》，证明该场所可暂时用于生产经营的证明制度。《临时经营场所使用证明》不作为对建筑物合法性的确认、房地产权属的证明和房屋、土地征收补偿的依据。”和穗府办【2012】1号文件中“……临时经营场所使用证明制度是指由当地镇政府、街道办事处对本《意见》第四条所列场所出具有效期不超过1年的《临时经营场所使用证明》，证明该场所可暂时用于生产经营的备案证明制度。但《临时经营场所使用证明》不作为对建筑物合法性的确认、房地产权属证明和房屋、土地拆迁补偿的依据。”的规定可知，上述合同注明临时商用，仅是政府规范市场主体的一种措施，不等同于主管部门发出的规划许可证或者批准建设的文件，不能作为对建筑物合法性的确认。关于合同主体问题。虽《包租合同》的合同相对方是李长伦、陈笑颜，但是根据《包租合同》的实际履行情况和双方的来往函件，实际承租人应为思连帝达公司，陈笑颜在《包租合同》上签名的行为为职务行为，相关权利义务关系应归属于思连帝达公司。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。“对于已经缴纳的履约保证金145440元，李长伦应当返还给思连帝达公司。因《包租合同》是为无效，李长伦主张的租金应为占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”李长伦主张按照双方协商减租后确定的7万元/月来进行计算占有使用费，本院予以支持。根据双方当事人的陈述和现场送达情况，租赁标的物的现状实际使用人为思连帝达公司。案外人陈锦威作为上一手的出租人已经另案起诉李长伦，租赁标的物的地上建筑物系在未取得建设工程规划许可证的情况下进行建设，而李长伦在租赁标的物上也进行加建和扩建，对于租赁标的物及加建、扩建部分如何处理，属于行政主管部门的管理范畴，需待行政主管部门作出相应行政处理之后，再行就相关的财产纠纷提起民事诉讼。故本案仅对法庭辩论结束时实际发生的占有使用费进行处理。思连帝达公司应按7万元/月的标准，向李长伦支付从2015年11月起至2017年7月止的占有使用费1470000元（7万/月×21个月）。扣减李长伦应当退还的保证金145440元后，思连帝达公司还应向李长伦支付1324560元。思连帝达公司为有限责任公司（自然人独资），陈笑颜为一人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”陈笑颜和思连帝达公司在诉讼中未提交能够证明思连帝达公司的财产独立于股东陈笑颜的财产的证据，应承担举证不能的法律后果，故陈笑颜应对思连帝达公司的上述债务承担连带责任。本案为合同纠纷，陈笑颜是基于其为思连帝达公司的一人股东而承担相应的连带责任，故对于李长伦主张黄庆聪承担连带责任的诉请，本院不予支持。同理，因本案为合同纠纷，案外人陈锦威已经另行起诉，故陈笑颜、思连帝达公司要求追加案外人陈锦威为本案第三人的申请，本院不予准许。至于李长伦请求的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”《包租合同》为无效合同，故李长伦依据《包租合同》的约定主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告广州思连帝达音响科技有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李长伦支付从2015年11月起至2017年7月的厂房和场地占有使用费1324560元；二、被告陈笑颜对上述第一项判项确定的债务承担连带责任；三、驳回原告李长伦的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费31400元（其中受理费26400元，保全费5000元），由原告李长伦承担8370元，被告广州思连帝达音响科技有限公司、陈笑颜负担23030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  何蕴华人民陪审员  吴健周二〇一七年八月二十一日书 记 员  杜嘉华