四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终8665号上诉人（原审被告）：范波，男，1970年1月17日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：汪先富，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘红英，女，1972年8月28日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟昊辰，四川拓越律师事务所律师。原审第三人：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路365号。法定代表人：汪斌，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，男，1985年1月29日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。上诉人范波因与被上诉人刘红英、原审第三人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人范波上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘红英的诉讼请求。事实和理由：范波至今未取得案涉房屋的所有权，无权处分他人房屋，案涉《房屋买卖合同》无效。刘红英无权主张双倍返还定金和赔偿损失。被上诉人刘红英辩称，范波主张案涉《房屋买卖合同》无效并无法律依据，刘红英签订合同时也核实过案涉房屋是登记在范波名下，刘红英并无过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人中德公司述称，中德公司与范波并无任何关系，也没有与范波签订过任何买卖合同，中德公司不应承担责任。刘红英向一审法院起诉请求：1.解除刘红英、范波在2016年6月20日签署的《房屋买卖合同》；2.范波向刘红英双倍支付定金100000元；3.范波赔偿刘红英经济损失100000元；4.范波向刘红英支付律师费5000元。一审法院认定事实：2016年6月20日，刘红英、范波通过中介签署了《房屋买卖合同》，约定刘红英购买范波位于成都高新区中和会龙九组中德英伦联邦B区22幢1单元22层02号房屋，建筑面积125.48平方米，约定应当在2016年8月20日之前办理房屋的转移登记手续。合同签订后刘红英向范波支付定金50000元，但至今范波拒不配合。诉争房屋权利并非登记在范波名下，截止一审辩论终结时范波尚未取得诉争房屋的处分权。一审法院认为，本案中刘红英、范波签订了《房屋买卖合同》，范波作为出卖人应当保障对于诉争房屋的处分权，范波未能完成该项保障，构成违约。范波抗辩因中德公司原因造成的违约，依照《中华人民共和国合同》第一百二十一条规定：”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”所以，范波的抗辩并不成立。当然，如果确系中德公司向范波违约造成，范波有权向中德公司主张违约责任。刘红英主张合同解除，原审法院认为其中房屋买卖法律关系部分应当予以解除，但关于房屋买卖中介部分不应当解除。刘红英同时主张定金双倍返还和经济损失，定金本身具有弥补损失之效果，不宜同时支持，但定金返还一审法院予以支持。刘红英主张损失100000元，一审法院认为，成都房屋价格上涨系众所周知的事情，虽然房屋存在涨跌，但以上涨房价对违约行为进行彰显，符合合同法诚实信用之基本要求，故对该诉讼请求，一审法院予以支持。刘红英主张的律师费5000元，一审法院认为，合同纠纷中律师费作为间接损失，在当事人没有特别约定的情况下一般不予支持，但本案刘红英基于与范波之间的交易情形，并未对范波提出过高的损失主张，相反极为克制，此种情形下，支持刘红英的律师费主张，也不会超过房屋上涨的差价，故而，一审法院对刘红英的律师费主张予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决：一、刘红英与范波于2016年6月20日签订的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖法律关系部分于判决生效之日起予以解除；二、范波于判决生效之日起十五日内刘红英返还定金50000元，并支付赔偿款105000元；三、驳回刘红英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2188元，由范波负担（此款刘红英已预交，范波于履行前述判决义务时一并向刘红英支付）。各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。二审另查明，范波、刘红英签订的《房屋买卖合同》约定：”本合同房产的交易总价为110万元……甲乙双方签订合同后，除明确约定原因外，若任一方单方面解除合同（甲方不愿意出售或乙方不购买），均应向对方按总房价款的20%支付违约金，同时，违约方除支付居间服务报酬外需向丙方支付按总房价款的3%的违约金。因解除合同而引起的费用由违约方承担（如法院诉讼费、律师费、查档费等）。”刘红英于2016年11月25日与四川拓越律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定：”……代理合同签署当天，甲方（刘红英）向乙方（四川拓越律师事务所）支付代理服务费5000元；……”同日，四川拓越律师事务所向刘红英出具《收据》，载明：”收到刘红英案件代理费5000元。”本院认为，本案二审的争议焦点有两个，现分别评述如下：一、关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题。范波认为其未取得案涉房屋所有权，《房屋买卖合同》应为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，范波未取得案涉房屋所有权，并不影响案涉《房屋买卖合同》的效力。且范波也未提交证据证明案涉《房屋买卖合同》存在无效的情形。因此，案涉《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二、关于范波是否应退还刘红英定金50000元及赔偿损失105000元的问题。本案中，范波因未能取得案涉房屋所有权导致不能办理案涉房屋转移登记，刘红英要求解除案涉《房屋买卖合同》并退还定金、赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款关于”出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，一审判决解除案涉《房屋买卖合同》正确，本院予以维持。关于退还定金和损失赔偿的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于”买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，案涉合同解除，刘红英有权要求范波退还定金和赔偿损失。一审判决范波退还刘红英50000元定金，本院予以确认。对于损失的问题。综合本案中范波的违约事实及案涉房屋价格上涨情况，同时考虑案涉合同中关于”任一方单方面解除合同，均应向对方按总房价款的20%支付违约金”的约定，刘红英主张的损失100000元低于合同约定的违约金220000元。因此，一审判决酌情认定损失100000元并无不当，本院予以确认。关于律师费5000元。案涉《房屋买卖合同》约定，违约方承担律师费。刘红英也提交了其与四川拓越律师事务所签订的《民事委托代理合同》、四川拓越律师事务所向刘红英出具的收到案件代理费5000元的《收据》，因此，一审判决对此予以支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人范波的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由上诉人范波负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一七年八月十五日书记员  袁龙飞