北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初7968号原告王希友，男，1961年3月1日出生，住北京市房山区，公民身份号码×××。委托代理人王文山，北京元辅律师事务所律师。被告陈杰，女，1984年9月30日出生，住北京市房山区，公民身份号码×××。被告柏金连，男，1967年6月28日出生，住江苏省盐城市，公民身份号码×××。二被告之共同委托代理人张学记，北京习道律师事务所律师。原告王希友与被告陈杰、柏金连房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告王希友之委托代理人王文山、被告陈杰、柏金连之共同委托代理人张学记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王希友诉称，陈杰与柏金连系夫妻关系，柏金连于2015年5月28日从原告王希友处借款400万元，2016年11月28日被告还款120万元，尚欠280万元未偿还。2016年12月21日，被告将位于房山区北潞园小区房屋（约定价格345万元）卖给原告，抵消欠款280万元，并配合原告过户。当时约定，如房产不能过户到原告名下，此笔购房款则算被告向原告的借款。原告于次日交付剩余房款65万元（其中15万元为隗功路代付）。因该房屋一直未能过户至原告名下，故请求给付原告购房款本金（借款）并支付利息，利息按月息2%计算。为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求法院判决：1、被告给付原告购房款本金345万元；2、被告支付2016年12月23日至实际付清款项之日止的利息；3、解除原告王希友与被告柏金连、陈杰于2016年12月21日签订的房屋买卖合同；4、诉讼费由被告承担。被告陈杰、柏金连辩称，有这个合同和协议书，但是本案不是房屋买卖合同关系，本案是因为原告与被告自始就有借款，在那天说把账总一下，但是没有达成意见，原告不放心，被告为了原告放心，说把钥匙放到原告那里，没有说要卖房子，当时有中间人梁文润和隗功路在场，因为达不成意见，就签订合同和协议书，当时原告与被告算账的时候有漏项，所以不一致。现在我们不但不欠原告钱，我们还多支付了钱。如果按照欠款合同我要反诉，如果是房屋买卖合同来审理要求驳回原告诉讼请求。同意解除合同，要求原告返还房屋。经审理查明，被告陈杰与柏金连为夫妻关系，2016年12月21日，原告王希友（乙方）与被告陈杰、柏金连（甲方）签订《二手房屋买卖合同》，约定原告王希友购买二被告所有的房山区良乡卫星城西北侧北潞园房屋，房屋建筑面积148.95平方米。房屋总金额为330万元，双方交易税费由甲方负担，全款一次性已支付给甲方，甲、乙双方在签订本合同之日起15日内将房屋交付乙方。甲方提供该房水、电、气卡，并配合乙方全部过户到乙方名下。同日，原告王希友（甲方）与被告陈杰、柏金连（乙方）签订《协议书》，协议书载明：乙方于＿年＿月＿日向甲方借款人民币肆佰万元，于＿年＿月＿日还款人民币壹佰贰十万整，截止到＿年＿月＿日尚欠甲方人民币贰佰捌拾万元整。因乙方不能偿还此笔借款，现同意用自己名下的位于＿＿＿＿的房产以人民币叁百叁拾万元的价格出售给甲方。甲方以现金的形式转给乙方人民币伍拾万元整、加上乙方欠款人民币贰佰捌拾万元整合计叁佰叁拾万元整付清此房款，双方清账。如此房产不能过户到甲方名下，自双方签字之日起，此笔购房款则算乙方向甲方的借款，（月息按2%计算）直至乙方还清本息为止。双方当事人一致认可，该《协议书》与《二手房屋买卖合同》为一个整体，该协议书及合同签订当日，二被告将房屋交付给原告，现该房屋由原告居住使用。双方当事人签订《二手房屋买卖合同》及《协议书》之前，被告陈杰及柏金连曾向原告王希友借款，后因欠款未还清，双方签订了上述房屋买卖合同及协议，约定用280万元借款抵作房款，签订合同次日，原告王希友又向被告陈杰转款50万元。另查明，2005年8月5日，被告陈杰与案外人北京昊远隆基房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》，约定被告陈杰购买北京市房山区良乡卫星城西北侧北潞园房屋，2017年2月13日，被告陈杰办理了该房屋的所有权证书，所有权证登记地址为房山区良乡北潞芳家园房屋，房屋登记权利人为陈杰，权利性质为经济适用房，2016年11月21日，被告陈杰向税务机关交纳了该房屋的税款，经原被告双方确认该房屋即为双方签订的二手房屋买卖合同中指向的房山区良乡卫星城西北侧北潞园房屋。再查，2008年4月8日，北京市建设委员会、北京市发展改革委员会、北京市国土资源局、北京市财政局联合发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》载明：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。而本案双方签订房屋买卖合同时涉案房屋不符合上市交易条件。庭审中，原告称签订房屋买卖合同时不知晓涉案房屋为经济适用房，二被告称双方签订合同时均不知道涉案房屋不可以过户。上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的《二手房屋买卖合同》、《协议书》、《银行业务结算书》、借条、交易明细、契税完税凭证、房屋所有权证、《商品房买卖合同》等在案证实。本院认为，损害社会公共利益的合同无效。本案《二手房屋买卖合同》及《协议书》所涉及转让的房屋性质为经济适用房，经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。相对于商品房而言，经济适用房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，就本案而言，涉案房屋的原购房合同虽系2008年4月11日之前签订，但诉争房屋取得房屋所有权证及契税完税凭证未满5年，截止法庭辩论前仍属于出售受限的房屋，因而本案原、被告签订的《二手房屋买卖合同》及《协议书》违反了政府关于经济适用房的相关规定，如果按此协议履行，将导致其他住房紧张需要购买经济适用房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立经济适用房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，故该《二手房屋买卖合同》及《协议书》应属无效。无效的合同，自始没有法律约束力，而解除合同的前提是合同合法有效，故原告王希友要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故原告王希友要求二被告退还购房本金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，关于购房本金的数额，根据双方签订的《二手房屋买卖合同》及《协议书》可以确认房屋总房款为330万元，其中用之前的欠款280万元冲抵部分房款，2016年12月22日原告王希友给付被告陈杰的50万元，二被告辩称为借款，但未提交相应证据证明，故本院根据双方约定的房屋价款总额与之前欠款的差额以及该50万元的给付时间确认该50万元为涉案房屋的剩余房款，而关于原告王希友诉称的345万元房款，因未提交证据证明，且二被告不予认可，本院不予采信，故本院依法确认二被告应返还原告的房款为330万元，同时，原告王希友应将涉案房屋返还给二被告。关于原告王希友主张的利息，因签订房屋买卖合同时原告对于房屋性质以及能否过户并不知晓，对于涉案房屋买卖合同及协议无效原告王希友不存在过错，故原告王希友主张由二被告支付占用购房款期间的利息的诉求具有事实及法律依据，本院予以支持，计算基数为本院确认的购房款数额330万元，关于具体标准，因双方签订的协议书无效，故原告亦无权按照协议书中约定的标准向二被告主张利息，本院依法确认按照年20%的标准计算，期间为原告王希友主张的自2016年12月23日起，计算至给付购房款之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告陈杰、柏金连于本判决生效之日起七日内返还原告王希友购房款三百三十万元，并支付原告王希友占用购房款期间的利息（以三百三十万元为基数、按照年百分之二十的标准计算、自二〇一六年十二月二十三日起计算至实际付清购房款之日止）。二、原告王希友于被告陈杰、柏金连履行上述第一项付款义务之日起二十日内将房山区良乡北潞芳家园房屋腾退并返还给被告陈杰、柏金连。三、驳回原告王希友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千六百元，由被告陈杰、柏金连负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇一七年八月十四日书记员  张 雪