广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初12249号原告：东莞市平康食品有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：欧建英。委托代理人：陈勇，广东大洲律师事务所律师。被告：东莞市力挺服装有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：何峰。被告：何峰，男，汉族，1983年11月24日出生，住址：湖南省邵阳县。被告：聂雪平，1985年1月20日出生，住址：湖北省咸宁市咸安区。原告东莞市平康食品有限公司诉被告东莞市力挺服装有限公司（以下称力挺公司）、何峰、聂雪平租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员李淑花依法适用简易程序审理，之后因案情审理需要，依法转换为普通程序，并组成合议庭于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告东莞市平康食品有限公司的委托代理人陈勇到庭参加诉讼，被告力挺公司、何峰、聂雪平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市平康食品有限公司诉称，2013年3月1日起，原告向东莞市常平镇朗贝第一股份经济合作社租赁位于××××××××的厂房、宿舍变压器等物业共9800平方米，用于加工生产。2017年10月20日经东莞市常平镇朗贝第一股份经济合作社同意后，原告将其中闲置的一栋厂房二楼及三楼宿舍转租给了被告何峰，且签订了《租赁合同》，约定：租赁期为三年，每月租金为16800元，租赁保证金50400元。2018年5月28日被告何峰以该租赁物为住所申办了“东莞市力挺服装有限公司”（一人公司），为了扩大经营，2018年8月23日被告力挺公司又向原告申请将该栋楼的三楼厂房和四楼宿舍全部承租了。因此，到2018年12月份起，因被告力挺公司向原告租赁的厂房、宿舍面积扩大，每月租金也上升到6万元左右。期间，租金都是从被告何峰、聂雪平（在被告力挺公司处任监事，系被告力挺公司的实际掌控及经营者）的个人银行账户转到原告管理人员欧瑞华的个人银行账户。然而，自2019年1月份三被告便开始拖欠租金和水电费，累计到2019年7月30日止共欠租金和水电费348465.92元未付，现被告力挺公司已停产，留下机器设备仍然占用租赁物，经原告多次催告、协商，仍未果。综上所述，被告租赁原告厂房、宿舍不依约支付租金和水电费，已构成严重违约，且对原告造成了极大的损失。为此，原告特具状起诉，请求法院依法判令：一、三被告连带支付原告厂房、宿舍等租金（占用费）及滞纳金304799.65元（租金暂时计算到2019年7月31日为277396元，滞纳金暂时计算到2019年6月30日为27403.65元，后续租金、滞纳金应该计算到解除（终止）合同之日止）；二、被告已交的租赁保证金50400元作为违约金，原告不再退还；三、三被告连带支付原告垫付的电费（工厂车间）共43666.27元；四、本案一切诉讼费用由三被告承担。被告力挺公司、何峰、聂雪平没有答辩，没有提交证据。经审理查明，2013年2月18日、2019年1月31日，原告作为乙方，东莞市常平镇朗贝第一股份经济合作社作为甲方，共同签订两份《厂房租赁合同书》，约定甲方把坐落在××××××××侧自建厂房、宿舍合计9800平方米出租给乙方作豆制品、米、粉加工场使用，租用期从2013年3月1日至2023年2月28日止。2017年10月21日，原告作为甲方，被告何峰作为乙方，共同签订《租赁合同》，约定甲方将××××××号部分厂房出租给乙方，本物业厂房没有任何相关手续；租赁期限3年，从2017年10月20日至2020年10月20日；保证金50400元，若乙方在承租期间未发生违约行为，甲方将于租期届满且乙方撤场后三十个工作日内无息退还租赁保证金给乙方；乙方在承租期间如有违约行为造成甲方损失的或因违反本合同的有关规定而需承担违约责任的，甲方有权从租赁保证金中扣除乙方需承担的赔偿金、违约金；乙方应在甲方扣除赔偿金或违约金后五个工作日内补足租赁保证金，否则甲方有权立即单方面解除本合同，无条件收回物业，没收乙方支付的租赁保证金；物业每月租金为16800元；乙方应在每月5日前向甲方支付当月的租金和水电费，逾期缴纳的，甲方有权每天按欠费总额的1%收取违约金；如乙方拖欠上述租金和水电费超过30日，甲方有权解除本合同，收回物业，乙方所交租赁保证金均不予退回，乙方承担全部违约责任；若因乙方的原因，乙方未将租赁标的物按时返还甲方，则每拖延一日，乙方须按日按当时租金标准的三倍支付场地占有费给甲方。合同落款下方空白处备注：甲方提供给乙方200KW内用电量，按南方电网收费23元/KW，共4600元；甲方宿舍楼顶免费提供给乙方使用。2018年8月23日，原告作为甲方，被告力挺公司作为乙方，共同签订《订金合同》，约定先预付三楼租金定金20000元，自付定金其一个月内签订租房合同，租房期3年，租赁地址为力挺服饰有限公司三楼，单价14元/平方米，共1500平方米，租金为21000元，甲方给乙方两个半月装修期，自合同签订之日起算，签订合同时，订金算入押金。2018年8月24日，原告在上述合同下方盖章备注：同意三楼厂房按乙方的要求租赁，另外三楼宿舍共10间，按504元/间计算，四楼宿舍共13间，按603元/间计算，增加租赁的部分从2018年10份起计付租金。2019年8月8日，原告以诉称理由起诉至法院，并举证了通用票据、发票联、证明、储蓄对账单等证据，拟证明原告为三被告垫付水电费、污水处理费、生活垃圾处理费及表压器电费，经核算2019年1月至2019年7月通用票据、发票联，原告垫付的水费、污水处理费、生活垃圾处理费为12236.20元。证明是东莞市常平镇朗贝第一股份经济合作社于2019年11月22日出具的，载明原告为被告力挺公司垫付2019年4月至7月期间变压器电费55887.34元。储蓄对账单显示部分租金是由被告何峰、聂雪平的个人账户支付给原告。庭审中，原告主张第一项诉讼请求中水电费是宿舍水电费，第三项电费是厂房变压器的电费；原告自认宿舍已在2019年7月30日清空，并自行收回，现厂房仍被机器设备占用；三被告在2019年2月至6月期间支付128870元；租赁周期从当月21日计至下月20日。另查，被告力挺公司是自然人独资有限责任公司，股东是何峰。以上事实，有《厂房租赁合同书》、《租赁合同》、《订金合同》、《申请书》、应收款分类账、欠费明细表、滞纳金明细、车位占用费明细、发票联、通用票据、证明、平面图、储蓄对账单及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩与质证的权利。被告力挺公司作为《订金合同》签约方，是合同的相对方，原告诉请其对案涉债务承担清偿责任，理据充分，本院予以支持。被告何峰既签署了《租赁合同》，同时亦是被告力挺公司的自然人独资股东，但是未能提供证据证明其个人财产是独立于公司财产，依法应对被告力挺公司的本案债务承担清偿责任。被告聂雪平虽然以个人账户支付部分租金，但是并不排除被告聂雪平该支付行为是属于职务行为，本案现有证据尚不足以证明被告聂雪平是被告力挺公司的实际经营者，故原告诉请被告聂雪平对案涉债务承担连带清偿责任，证据不足，本院不予支持。关于租赁合同效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案案涉租赁物没有建设工程规划许可证，不具备出租条件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《租赁合同》、《订金合同》无效，合同中关于滞纳金、保证金的约定也自始无效，原告诉请按照合同约定的标准没收保证金及计收滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。关于案涉厂房及宿舍的占有使用费。原告主张被告力挺公司、何峰尚欠案涉厂房二楼车间占有使用费147000元，三楼车间占有使用费117600元，三楼宿舍的占有使用费35280元，四楼宿舍的占有使用费54880元，并举证《厂房租赁合同书》、《租赁合同》、《订金合同》、《申请书》、应收款分类账、欠费明细表等证据，被告力挺公司、何峰作为承租方，对其支付占有使用费的情况负举证责任，但被告力挺公司、何峰对于原告上述主张及举证未提出抗辩或举证反驳，故应负举证不能的不利后果，本院对于原告主张的拖欠占有使用费金额予以认定，超出上述金额部分请求，与约定不符，本院不予支持。由于原告自认宿舍已在2019年7月30日清空，并自行收回，故宿舍租金仅计算至2019年7月30日。现因厂房仍被机器设备占用，后续的占有使用费应计至返还之日止。由于双方未明确约定已付款的用途，为了方便计算，被告力挺公司已经支付128870元，统一从占有使用费中予以扣除，扣除后，被告力挺公司仍拖欠2019年1月至7月占有使用费225890元。关于原告垫付的宿舍水费、污水处理费、生活垃圾处理费及宿舍、厂房变压器的电费。原告主张其为被告力挺公司、何峰垫付宿舍水电费、污水处理费、生活垃圾处理费14529.60元，电费43666.27元，并提供了发票、通用票据及证明佐证，其中发票、通用票据载明水电费、污水处理费、生活垃圾处理费仅为12236.20元，超出部分证据不足，故本院仅支持该部分水电费、污水处理费、生活垃圾处理费。证明载明原告为被告力挺公司垫付电费55887.34元，原告诉请的金额，没有超出其垫付范围，是对自身权利的处分，本院予以支持。关于原告诉请的停车费。《租赁合同》、《订金合同》对于停车费并无约定，且原告亦未能提供任何实质证据证明其有实际提供车位给被告力挺公司使用及双方对于使用费标准达成一致协议，故原告诉请被告力挺公司、何峰支付停车费，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告东莞市力挺服装有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市平康食品有限公司支付占有使用费（截至2019年7月未付占有使用费为225890元，二楼车间按每月16800元，三楼车间按每月21000元，从2019年8月21日开始计至实际返还之日止）；二、被告东莞市力挺服装有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市平康食品有限公司支付垫付水电费、污水处理费、生活垃圾处理费仅为12236.20元；三、被告东莞市力挺服装有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市平康食品有限公司支付垫付电费43666.27元；四、被告何峰对被告东莞市力挺服装有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告东莞市平康食品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7282元，由原告东莞市平康食品有限公司承担2138元，被告东莞市力挺服装有限公司、何峰承担5144元；保全费1020元，由原告东莞市平康食品有限公司承担299元，被告东莞市力挺服装有限公司、何峰承担721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长 罗 磊审判员 李淑花审判员 陈 芹二〇一九年十二月二十日书记员 何智桦邓丽欣附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。