河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终6922号上诉人(原审原告)：李春梅，女，汉族，1975年3月17日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：卓华锋,河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市美丽人生房地产咨询有限公司百合分公司，住所地郑州市郑东新区。负责人：乔春来。被上诉人（原审被告）：郑州市美丽人生房地产咨询有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：乔春来。原审被告：陈凯，男，汉族，1974年9月4日出生，住郑州市惠济区。上诉人李春梅因与被上诉人郑州市美丽人生房地产咨询有限公司百合分公司（以下简称百合分公司）、郑州市美丽人生房地产咨询有限公司（以下简称美丽人生公司）、原审被告陈凯房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初11637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李春梅上诉请求：撤销原审判决中关于定金的处理，改判被上诉人退还上诉人定金16000元。事实和理由：李春梅在房屋买卖合同签订时向被上诉人支付40000元，其中24000元为佣金，剩余16000元为购房定金，该定金由被上诉人保管。现房屋买卖合同已经解除，被上诉人继续占有该定金没有法律依据，应当退还上诉人。百合分公司、美丽人生公司辩称，定金按照法律规定和行业惯例应该退给陈凯，如果法院判决返还给李春梅，我司也愿意服从法院判决，因为定金并不属于我公司。李春梅向一审法院起诉请求：1、原告与被告陈凯、百合分公司三方签订《房屋买卖合同》解除；2、被告陈凯返还原告房款52万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自2012年4月19日起至实际还款之日止的利息（暂计算至2016年7月21日利息为132000元）；3、被告百合分公司、美丽人生公司退还原告佣金、定金4万元；4、三被告赔偿原告损失100万元（暂定）；5、全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月13日，原告与被告陈凯、百合分公司三方签订《房屋买卖合同》约定:1、被告陈凯将其与王婷婷共同所有的位于××路××号楼××单元××层××号（房屋共有权证号为××-1号、××-2号，面积122.36平方米）的房屋出售给原告，房屋总价款139万元；2、付款方式为一次性付款：原告应在房地产管理局办理过户当日，一次性付清全额房款，定金在冲抵房款后转为物业交割保证金，该保证金由被告百合分公司保管，待物业交割完毕后，被告陈凯凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到被告百合分公司领取物业交割保证金；3、双方同意在签订本合同后60个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续；4、若原被告任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2‰违约金。同日，被告百合分公司向原告收取佣金24000元、购房定金16000元。合同签订时，房屋共有人王婷婷未到场签字，被告陈凯称王婷婷系其女友，已经征得其同意，并且出具承诺书，载明：本人郑重承诺，本人已经取得了位于××路××号楼××单元××层××号房地产权利人王婷婷（身份证号：××××）的合法授权，代为出售上述物业。若因本人未取得该合法授权而导致该“房屋买卖合同”无效、交易无法履行，则有本人承担协议约定的定金双倍返还的责任以及法律规定的相关责任。被告百合分公司称关于承诺书，合同签订时曾询问陈凯，其承诺有口头委托，如发现问题，由其承担责任。合同签订后，原告于2012年4月19日向被告陈凯支付52万元首付款用于办理涉案房产银行按揭贷款解押事宜,陈凯出具了收条。2012年9月，被告陈凯将涉案房屋交付原告使用至今，但一直未能办理过户手续。原告于2013年9月27日向本院提起诉讼，案号：（2013）开民初字第5661号，请求被告陈凯办理过户手续。经审理，被告陈凯未征得共有人王婷婷同意处分共有房屋，且事后未取得王婷婷追认，系无权处分，故本院于2014年8月29日判决驳回了原告的诉讼请求，原告不服，于2014年10月27日向郑州市中级人民法院提起上诉，案号：（2015）郑民一终字第75号，并于2015年4月21日撤回上诉，现（2013）开民初字第5661号民事判决书已经生效。庭审中，被告陈凯称涉案房屋所在小区的均价为2万元左右,且原、被告各方均同意解除本案《房屋买卖合同》。一审法院认为：依法成立并生效的合同对当事人均有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告双方均应履行合同约定的义务。原告请求解除与被告陈凯、百合分公司三方签订的《房屋买卖合同》，被告均表示同意，本院予以支持。原告请求被告陈凯返还支付的52万元房款，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自2012年4月19日起至实际还款之日止的利息，被告陈凯对返还原告52万元房款不持异议，依法予以确认。对于原告主张的利息及100万元损失请求，本院认为，因被告陈凯对涉案房屋无权处分，导致房屋买卖合同无法履行，合同根本目的无法实现，根据被告陈凯承诺及相关法律规定，被告陈凯应当承担因此给原告造成的损失。按合同约定，被告陈凯每日应按照总房款的2‰向原告支付违约金，但该约定违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并综合考虑对守约方的保护、违约方的惩罚，原告主张的利息及损失请求，本院在原告已付首付款52万元的范围内予以支持。原告请求被告百合分公司、美丽人生公司赔偿损失，于法无据，不予支持。原告请求被告百合分公司、美丽人生公司退还原告佣金、定金4万元（佣金24000元、定金16000元），本院认为，无证据证明被告百合分公司在组织原、被告签订《房屋买卖合同》过程中，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，且原告的利益在其他诉讼请求中已得到维护，故对该诉讼请求，本院不予支持。被告陈凯抗辩称原告从2012年9月已实际入住涉案房屋，合同虽无法履行，但原告入住房屋应交纳租金或者使用费，该部分费用应予折抵，本院认为，被告陈凯抗辩于法无据，并且被告陈凯已就该事实向本院提起诉讼，案号：（2016）豫0191民初636号，被告抗辩请求另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李春梅、被告陈凯、郑州市美丽人生房地产咨询有限公司百合分公司于2012年4月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈凯于本判决生效后十日内返还原告李春梅购房款52万元；三、被告陈凯于本判决生效后十日内赔偿原告李春梅损失52万元；四、驳回原告李春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20028元、保全费5000元，共计25028元，由被告陈凯承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案各方所签《房屋买卖合同》第三条约定，现李春梅于本合同签订时支付人民币肆万元整，其中佣金人民币贰万肆仟元整，余额做为居间方代为保管的定金。陈凯同意该定金在办理完房产过户手续前由居间方保管。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第5661号民事判决已认定“陈凯未征得房屋共有人王婷婷的同意即处分二人的共有房屋，且事后未取得王婷婷的追认，系无权处分。”本案系因陈凯对涉案房屋无权处分，导致房屋买卖合同无法履行，合同根本目的无法实现，故居间方代为保管的李春梅交纳的定金应当返还。综上，李春梅的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初11637号民事判决；二、解除李春梅、陈凯、郑州市美丽人生房地产咨询有限公司百合分公司于2012年4月13日签订的《房屋买卖合同》；三、陈凯于本判决生效后十日内返还李春梅购房款52万元；四、陈凯于本判决生效后十日内赔偿李春梅损失52万元；五、郑州市美丽人生房地产咨询有限公司、郑州市美丽人生房地产咨询有限公司百合分公司于本判决生效后十日内返还李春梅定金16000元；六、驳回李春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20028元、保全费5000元，共计25028元，由陈凯负担。二审案件受理费200元，由郑州市美丽人生房地产咨询有限公司、郑州市美丽人生房地产咨询有限公司百合分公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  崔 峨审判员  侯军勇二〇一七年八月九日书记员  刘 伟