江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初4479号原告：昆山沪成置业有限公司，统一社会信用代码91320583670108811H，住所地张浦镇新吴街51号。法定代表人：林珠琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：周虎，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐明华，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。被告：李布浪，男，汉族，1990年7月4日生，住江西省南昌市安义县。被告：刘艳，女，汉族，1992年2月8日生，住江西省南昌市安义县。原告昆山沪成置业有限公司与被告李布浪、刘艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明，依法转为普通程序并组成合议庭，于2017年8月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人唐明华到庭参加诉讼，被告李布浪、刘艳经本院合法传唤（公告）无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆山沪成置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号为：2015000839）解除，并要求被告协助原告到昆山市住房和城乡建设局撤销商品房购销合同的登记备案。2、判令被告向原告支付原告为被告代偿的银行贷款本金、利息、损失、诉讼费等合228247.63元、违约金32290.5元及律师费13755元，同时原告有权直接在被告已付房款中抵销扣除前述款项。3、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由:原被告双方于2015年1月10日签订了《昆山市商品房购销合同》（合同编号为：2015000839），约定被告向原告购买“顺城名湾”第41幢X单元XXX号房。同时被告为支付购房款向中国银行股份有限公司昆山分行申请了贷款，后被告、中国银行股份有限公司昆山分行、原告签订了《个人一手住房贷款合同》，约定原告作为被告贷款的阶段性连带责任保证人。原被告双方在《昆山市商品房购销合同》的附件四中约定：被告未能按期支付本金、利息的等其他任何情况，导致原告承担了担保责任的，原告有权单方解除签订的《昆山市商品房购销合同》，同时被告应向原告支付购销合同总价款10%的违约金。原告无须再通知被告人即可行使：解除销售合同、收回房屋、在已付购房款中扣除代偿款（代偿的贷款本金、利息、罚息、买受人给贷款银行造成的损失等）、违约金等权利。现被告已未按期支付银行贷款本金、利息等，原告已承担了担保责任，故向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告李布浪、刘艳未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了昆山市商品房购销合同、补充协议、昆山市人民法院民事判决书（2016）苏0583民初4412号、苏州市中级人民法院民事裁定书（2016）苏05民终6750号、中国银行贷款还款回单、中国银行贷款还款凭证、昆山市人民法院往来款交接单、债务清单、解除合同通知书、快递凭证、单项委托代理协议、不动产统一发票。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院经审查对原告提供的上述证据予以认可，作为本案定案证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月10日，原告与二被告签订了《昆山市商品房购销合同》（合同编号为2015000839）一份，合同约定：二被告向原告购买由原告开发的位于昆山市张浦镇银河路西侧顺城名湾41幢X单元XXX号房（以下简称涉案房屋），房屋为预售商品房，建筑面积58.71平方米，房屋单价为5500元/平方米，商品房总价款为322905元；二被告付款方式为2015年1月10日付款96905元，余22.6万元买受人于签约当日办理好银行按揭贷款手续，逾期不办理责任由乙方负责，并保证资金到位。出卖人应当在2015年6月30日前将取得建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人。该合同附有四份附件，其中附件四为双方于同日签订的补充协议。该补充协议第一条第5项约定：基于出卖人为买受人提供的住房公积金贷款担保或银行按揭贷款担保或住房公积金和银行按揭组合贷款担保与签订的《昆山市商品房购销合同》具有特定的关联性，如因买受人原因导致贷款银行解除购房贷款合同的，或买受人未能按期支付本金、利息等其他任何情况，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除签订的《昆山市商品房购销合同》，同时买受人应向出卖人支付购销合同总价款10%的违约金。出卖人无须再通知买受人即可行使：解除销售合同、收回房屋、在已付购房款中扣除代偿款（代偿的贷款本金、利息、罚息、买受人给贷款银行造成的损失等）、违约金等权利。出卖人向买受人行使追偿权产生的所有费用（含律师代理费用、法律服务费等）由买受人承担。合同签订之后，被告仅仅支付了32905元首付款，尚余首付款64000元未付。2015年2月16日，原告昆山沪成置业有限公司、被告李布浪、刘艳与案外人中国银行股份有限公司昆山分行（以下简称中国银行）签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：由被告李布浪向中国银行借款22.6万元用于购买位于昆山市顺城名湾41-XXX室房产，借款期限10年，自2015年2月16日至2025年2月16日，还款方式为等额本息，被告李布浪、刘艳以涉案房屋提供抵押担保；原告昆山沪成置业有限公司为该合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。原告作为保证人、被告李布浪作为借款人，被告刘艳作为抵押物共有人在该份合同上签字及盖章予以确认。2015年2月16日，中国银行按约发放贷款22.6万元。后被告李布浪、刘艳未按约还款，截止2016年3月9日，累计逾期3期，中国银行向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，以李布浪长期拖欠贷款为由，请求法院判决李布浪、刘艳归还贷款本金209050.03元及欠息，要求昆山沪成置业有限公司承担连带清偿责任。后该案经本院作出（2016）苏0583民初4412号民事判决书，判决：一、李布浪、刘艳共同归还中国银行借款本金209050.03元并支付各项利息（截止2016年3月9日各项利息3053.28元，此后按合同约定的利率标准计算至本息实际清偿之日）；二、李布浪、刘艳共同赔偿中国银行其他损失9500元；三、昆山沪成置业有限公司对李布浪、刘艳以上第一、二项付款义务承担连带清偿义务。保证人昆山沪成置业有限公司履行还款义务后有权向债务人追偿。诉讼费2312元，由李布浪、刘艳、昆山沪成置业有限公司负担。后昆山沪成置业有限公司不服此判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，昆山沪成置业有限公司在上诉期内未能交纳上诉案件受理费，经通知催交后，仍未在规定期间内交纳，故苏州市中级人民法院于2016年9月1日作出（2016）苏05民终6750号民事裁定书，裁定：本案按昆山沪成置业有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。（2016）苏0583民初4412号民事判决书现已生效。原告于2016年11月1日按判决书履行代偿义务。中国银行股份有限公司昆山分行向原告出具债务清单一份，载明：“我行诉你司（李布浪金融借款纠纷）一案，现你司应承担期间担保责任，应就李布浪在本行的债务向本行履行保证责任。现你司已代偿支付李布浪贷款本息213176.63元（截止2016年10月31日），案件受理费2312元，律师费9500元，执行费3250元，总计金额228247.63元。”原告代二被告偿还贷款本金和利息后，二被告未能向原告归还上述款项，故原告诉至本院。本院认为：原告昆山沪成置业有限公司与二被告签订的商品房购销合同及补充协议系双方真实意思表示，原告及二被告与中国银行股份有限公司昆山分行签订的《个人一手住房贷款合同》亦系各方真实意思表示，各方均应依约履行各自义务。原告与李布浪、刘艳签订了商品房购销合同，双方构成买卖合同关系。鉴于原告在借款合同中为被告提供连带责任保证，并因被告未按约履行借款合同义务而为其承担了保证责任，可知原告在商品房购销合同中所收取的大部分房款被用于承担借款合同的连带保证责任，原告在商品房购销合同中的主要权利、即收取购房款的权利并未全部实现，李布浪、刘艳的行为已经构成根本违约。根据原告与李布浪、刘艳签订的补充协议的约定，原告有权单方解除签订的《昆山市商品房购销合同》，并收回房屋，现原告虽提供书面解除合同通知，但并不能反映出被告实际签收情况，故涉案合同解除日期应以本院向被告送达应诉材料日期为准，故对原告要求解除双方签订的《昆山市商品房购销合同》的请求本院依法予以支持。关于原告要求被告协助原告到行政机关办理撤销商品房购销合同的登记备案的主张，本院予以支持。二被告在贷款到位后未能按照借款合同约定按期还款，导致银行起诉至法院，并导致原告作为保证人按照合同约定代二被告向银行归还了贷款本息及相关费用，原告向两被告追偿代为支付的银行贷款本金、利息、损失、诉讼费等合计228247.63元的主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金32290.5元的主张，双方签订的购房合同补充协议中有此约定，此为当事人的真实意思表示。因二被告构成违约，故原告此项诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付律师费13755元的请求，因该费用非必须产生的费用，本院不予支持。因被告李布浪、刘艳就诉争房屋已支付原告购房款258905元，在扣除原告代为垫付的228247.63元后，其剩余款项原告应予以退还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告昆山沪成置业有限公司与被告李布浪、刘艳于2015年1月10日签订的（合同编号为2015000839）的《昆山市商品房购销合同》于2017年7月6日解除。二、被告李布浪、刘艳于本判决生效之日起十日内协助原告昆山沪成置业有限公司办理撤销商品房购销合同的登记备案手续。三、被告李布浪、刘艳归还原告昆山沪成置业有限公司代偿的银行贷款本金、利息、损失、诉讼费等合计228247.63元。四、被告李布浪、刘艳向原告昆山沪成置业有限公司支付违约金32290.5元。五、原告昆山沪成置业有限公司返还被告李布浪、刘艳购房款258905元。六、上述第三、四、五项款项相抵，被告李布浪、刘艳于判决生效之日起十日内支付原告昆山沪成置业有限公司1633.13元（如采用转账方式支付，请汇入原告昆山沪成置业有限公司指定账户；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6144元，公告费690元，合计6834元，由被告李布浪、刘艳负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  夏宏光人民陪审员  朱 慧人民陪审员  姚俊华二〇一七年八月十六日书 记 员  顾 雄