广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2907号原告：广州一心贺卡有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：卢乐仪，职务董事长。委托诉讼代理人：邓梅，国信信扬律师事务所律师。被告：广东新城技工学校，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：曾兆勇，职务董事长。被告：曾兆勇，男，汉族，住广东省云浮市云安县，上列被告共同委托代理人：梁红图，广东骅科律师事务所律师。上列被告共同委托代理人：郑然，广东隽博律师事务所律师。原告广州一心贺卡有限公司（以下简称一心贺卡公司）诉被告广东新城技工学校（以下简称新城技工学校）、曾兆勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告一心贺卡公司的委托诉讼代理人邓梅，被告新城技工学校、曾兆勇的共同委托诉讼代理人梁红图、郑然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一心贺卡公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的租赁合同；2.两被告将租赁物业清空腾退给原告；3.原告没收两被告已支付的保证金人民币1537085元；4.两被告向原告支付所拖欠的租金3689004元（自2018年3月-5月、2018年9月至2019年5月）及逾期滞纳金（以每季度欠缴的租金为本金，从应缴纳期间的次日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至实际清偿之日止）；5.两被告向原告支付场地占用费（按租赁合同约定的月租金338159元，从2019年6月起计算至两被告将租赁物业清空腾退给原告之日止）；6、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月11日，一心贺卡公司与曾兆勇于签订了一份《租赁合同》。同日，一心贺卡公司与曾兆勇作为法定代表人的新城技工学校签订了编号为HX20151211《租赁合同》，约定将位于广州市南沙区环市大道西广兴路X号的物业出租给新城技工学校。两份合同均约定“租赁期限从2016年6月1日起至2028年7月31日止，其中2016年6月1日至2019年5月31日每月租金为307417元，2019年6月1日至2022年5月31日每月租金为338159元；租金按季度支付，每年3月5日前支付当年3月、4月、5月的租金，每年6月5日前支付当年6月、7月、8月的租金，每年9月5日前支付当年9月、10月、11月的租金以及每年12月5日前支付当年12月及下一年1月、2月的租金；合同签订后，两被告需要在2015年12月30日前支付保证金人民币1537085.0元。之后，由于两被告拖欠租金，一心贺卡公司向南沙区人民法院起诉，要求解除合同、腾空返还租赁物及支付租金、违约金等，南沙区人民法院于2017年5月10日作出（2016）粤0115民初4750号民事判决，判决支持一心贺卡公司全部诉讼请求。两被告不服，提起上诉。上诉期间，两被告支付了欠缴的租金及滞纳金，并向法院出具了承诺函，保证不再欠租等。基于此，广州市中级人民法院于2017年10月31日作出了（2017）粤01民终12000号民事判决，驳回了一心贺卡公司的全部诉讼请求。二审判决后，两被告仅仅支付了2017年12月至2018年2月的租金，之后租金一直没有交纳，经过多次催缴，但两被告拒绝支付。两被告不顾承诺再次违约，完全不遵守契约精神，为维护自己的合法权益，一心贺卡公司提起本案诉讼。被告新城技工学校、曾兆勇共同辩称，1.一心贺卡公司在明知杨亮是新城技工学校自2017年至2019年期间的实际管理人，且应配合新城技工学校支付租金的情况下拒收租金，意图制造新城技工学校违约的情形，无视社会教育事业的可持续发展及维稳工作的重要性，恳请法院予以纠正。同时，新城技工学校愿意承担支付租金的义务，但基于一心贺卡公司拒收租金（包括但不限于不同意解封新城技工学校的账户领取租金以及拒收杨亮所称的现金缴纳等情形）存在一定的过错，两被告不同意解除租赁合同和承担其造成的损失及违约金。2.曾兆勇并非本案的适格主体，不应承担支付租金及其他合同义务。涉案有两份租赁合同（分别为曾兆勇及新城技工学校签订），签订的日期以及首页的内容都高度一致，在此情况下，根据一心贺卡公司与新城技工学校所签订的合同第14条备注，曾兆勇所签的合同只作为新城技学校办学审批之用，不作为租赁该物业的合同条件及条款约定，租赁期内该物业的合同条件及条款约定以本租赁合同为标准。故新城技工学校才是真正履行合同的主体，曾兆勇并非本案的适格主体。3.新城技工学校是涉案租赁物的实际使用人及运营主体，其签订的合同方为租赁涉案物业的具体约定和执行依据，故一心贺卡诉请曾兆勇承担租金及违约金、滞纳金等费用应予以驳回。4.由于本案的租赁合同并未实际解除，因此，一心贺卡公司主张支付场地占用费没有法律依据，新城技工学校愿意继续履行合同，支付后续租金及补交欠付租金。5.一心贺卡公司申请财产保全，已保全的财产足以支付一心贺卡公司主张的租金，两被告要求一心贺卡公司解封两被告账户，并将账户内的资金直接支付给一心贺卡公司，但是一心贺卡公司拒绝解除保全措施及拒绝接收租金，故应当自其拒收租金之日（2019年5月8日）停止计算滞纳金。经审理查明:座落于广州市南沙区××××号的办公楼（钢筋混凝土结构三层，建筑面积443.17平方米）、宿舍楼（钢筋混凝土结构五层，建筑面积6749.44平方米）、生产车间及仓库楼（钢筋混凝土结构五层，建筑面积12158.10平方米）、第二车间（钢筋混凝土结构四层，建筑面积8380.29平方米）的房地产权属人是一心贺卡公司。上述建筑物共用地面积24588.90平方米，土地使用权人也是一心贺卡公司。2015年12月11日，一心贺卡公司（为甲方）和新城技工学校（为乙方）签订合同编号为HX20151211号《租赁合同》。该合同约定甲方将广州市南沙区××××号的物业出租给乙方使用。该物业总占地面积24588.90平方米，总建筑面积27947平方米（其中1号厂房面积12158.10平方米，2号厂房面积8380.29平方米，食堂宿舍面积为6749.44平方米，办公楼面积为443.17平方米，另有商铺面积为216平方米分两层）。签订合同当天至2016年5月31日为免租装修期，2016年6月1日至2019年5月31日每月租金为307417元，2019年6月1日至2022年5月31日每月租金为338159元，2022年6月1日至2025年5月31日每月租金为371975元，2025年6月1日至2028年7月31日每月租金为409172元。租金由乙方以季度支付租金方式于每年3月5日前支付当年3月、4月、5月的租金，每年6月5日前支付当年6月、7月、8月的租金，每年9月5日前支付当年9月、10月、11月的租金，每年12月5日前支付当年12月，下一年1月、2月的租金。签订本合同后，乙方须在2015年12月30日前支付1537085元作为保证金。保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起15天内由甲方不计利息返还给乙方，超过15天后按每一天1%收取滞纳金。租赁期限内，乙方逾期支付租金超过30天的，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达60天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。合同对送达问题作出约定，以挂号信件、快递邮件形式发出的，以发出后七日视为送达。因乙方办学需求，甲、乙双方另外签订租赁合同《合同编号FC20151211-01》及协议书《FC20151211-02》，《合同编号FC20151211-01》及协议书《FC20151211-02》，只作为乙方办学申批之用，不作为租赁该物业的合同条件及条款约定。租赁期内，该物业的合同条件及条款约定以本租赁合同《合同编号为HX20151211》为标准。广州市番禺区石基昊信房地产中介服务部作为合同的经纪方在合同盖章。合同还对经纪方收取服务费进行了约定。同日，一心贺卡公司和曾兆勇签订了《租赁合同》。该合同约定甲方将上述占地面积24588.90平方米，总建筑面积27947平方米的物业出租给乙方。签订合同当天至2016年5月31日为免租装修期，2016年6月1日至2019年5月31日每月租金为307417元，2019年6月1日至2022年5月31日每月租金为338159元，2022年6月1日至2025年5月31日每月租金为371975元，2025年6月1日至2028年7月31日每月租金为409172元。租金由乙方以季度支付租金方式于每年3月5日前支付当年3月、4月、5月的租金，每年6月5日前支付当年6月、7月、8月的租金，每年9月5日前支付当年9月、10月、11月的租金，每年12月5日前支付当年12月，下一年1月、2月的租金。签订本合同后，乙方须在2015年12月25日前支付1537085元作为保证金。该合同未对保证金的返还，违约责任作明确约定。合同对送达问题作出约定，以挂号信件、快递邮件形式发出的，以发出后七日视为送达。广州市番禺区石基昊信房地产中介服务部作为合同的经纪方在合同盖章。合同还对经纪方收取服务费进行了约定。签订合同后，一心贺卡公司将上述物业移交给新城技工学校使用。一心贺卡公司与新城技工学校、曾兆勇在庭审中确认，新城技工学校、曾兆勇已缴纳2018年2月（含2月）之前的租金以及2018年6月至2018年8月的租金；新城技工学校正常运作，尚有学生在学校上课。由于新城技工学校、曾兆勇未按约定交纳租金，一心贺卡公司委托广东理恒律师事务所于2018年12月11日向新城技工学校、曾兆勇发出律师函，表示要求腾空返还物业以及支付租金、违约金等。新城技工学校、曾兆勇确认收到上述律师函。由于两被告未按时支付租金，一心贺卡公司向广州市南沙区人民法院提起诉讼，要求解除租赁关系、两被告腾空交还物业、没收保证金及支付拖欠的租金和滞纳金等。广州市南沙区人民法院于2017年5月10日作出（2016）粤0115民初4750号《民事判决书》，判决：一、解除广州一心贺卡有限公司于2015年12月11日分别与广东新城技工学校和曾兆勇签订《租赁合同》所建立的租赁合同关系；二、被告广东新城技工学校、曾兆勇应于本判决发生法律效力之日起90日内迁出位于广州市南沙区××××号的土地（用地面积24588.90平方米）和房屋（总建筑面积27947平方米，包括建筑面积443.17平方米的办公楼、建筑面积6749.44平方米的宿舍楼、建筑面积12158.10平方米的生产车间及仓库楼、建筑面积8380.29平方米的第二车间、建筑面积为216平方米作商铺使用的房屋），并将以上土地和房屋交还给原告广州一心贺卡有限公司；三、被告广东新城技工学校支付的保证金1537085元归原告广州一心贺卡有限公司所有；四、被告广东新城技工学校、曾兆勇应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月307417元的标准一次性向原告广州一心贺卡有限公司支付2016年12月至本判决发生法律效力之日止的租金。从本判决发生法律效力之日起至被告实际交还上述房屋和土地之日止，被告广东新城技工学校、曾兆勇应按每月307417元的标准按月支付使用费；五、被告广东新城技工学校、曾兆勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州一心贺卡有限公司支付滞纳金（具体计算方式如下：1.逾期支付2016年8月租金的滞纳金，以307417元为本金，从2016年6月6日起至2017年1月25日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；2.逾期支付2016年9月至11月租金的滞纳金，以922251元为本金，从2016年9月6日起至2017年1月25日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；3.逾期支付2016年12月、2017年1月、2月租金的滞纳金，以922251元为本金，从2016年12月6日起至上述租金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；4.逾期支付2017年3月至本判决发生法律效力之日止租金的滞纳金，以每月租金307417元的标准计算本金，从2017年3月6日起至上述租金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以上滞纳金以本金数额为限）；六、驳回原告广州一心贺卡有限公司的其他诉讼请求。新城技工学校与曾兆勇不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2017年10月31日作出（2017）粤01民终12000号《民事判决书》，查明新城技工学校于2016年7月12日向一心贺卡公司支付了保证金1537085元。二审期间，新城技工学校于2017年10月26日向一心公司支付3797545.26元，包括2016年12月至2017年11月的租金3689004元以及按照一审判决第五项标准计至2017年10月26日的滞纳金108541.26元。新城技工学校、曾兆勇表示，保证在合同期内按时支付租金，绝不违约，如再有拖欠租金的行为，愿意承担合同约定的每天支付每天1%的违约金。并判决：一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初4750号民事判决；二、驳回广州一心贺卡有限公司的全部诉讼请求。一心贺卡公司不服上述二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2019年6月28日作出（2018）粤民申479号《民事裁定书》，裁定驳回广州一心贺卡有限公司的再审申请。本案审理过程中，一心贺卡公司向本院提出财产保全申请，申请查封、扣押、冻结新城技工学校、曾兆勇名下价值372360.11元的财产，并提供案涉租赁物作为担保。本院于2019年4月8日作出（2019）粤0115民初2907号《民事裁定书》，裁定：一、查封原告广州一心贺卡有限公司名下位于南沙区××××号（生产车间及仓库楼）的房屋；二、查封、扣押、冻结被告曾兆勇、广东新城技工学校名下价值3772360.11元的财产。后一心贺卡公司申请追加查封、扣押、冻结新城技工学校、曾兆勇名下价值1014477元的财产。本院于2019年6月19日作出（2019）粤0115民初2907号之二《民事裁定书》，裁定：查封、扣押、冻结被告曾兆勇、广东新城技工学校名下价值1014477元的财产。一心贺卡公司又申请追加查封、扣押、冻结新城技工学校、曾兆勇名下价值1014477元的财产。本院于2019年9月29日作出（2019）粤0115民初2907号之四《民事裁定书》，裁定：查封、扣押、冻结被告曾兆勇、广东新城技工学校名下价值1014477元的财产。一心贺卡公司为此支付保全费5000元。新城技工学校、曾兆勇在庭审中陈述，其之所以没有按时支付租金，是杨亮自2017年2月至今一直占据新城技工学校，占用新城技工学校收取的学费等收入，新城技工学校的公帐中一直没有任何收入，两被告已就杨亮的上述行为向公安部门报案；一心贺卡公司是清楚杨亮接手了新城技工学校管理的事实，并在2017年至2018年期间均向杨亮收取学校的场地租金，之后杨亮曾以现金方式要求缴纳租金，但一心贺卡公司予以拒绝。为证明上述事实，两被告提供了杨亮与曾兆勇、新城技工学校等人在（2019）粤01民终12829号案的庭询笔录（2019年9月4日）复印件及该案中杨亮提供的一心贺卡公司出具的《反映广东新城技工学校情况的函》复印件。其中杨亮在（2019）粤01民终12829号案中的庭询笔录中陈述，“学校有从2018年3月份开始拖欠租金，我方付现金对方不接受，出租方起诉学校，被上诉人（曾兆勇）去应诉，我方没有应诉”。一心贺卡公司出具的《反映广东新城技工学校情况的函》记载，曾兆勇已无任何经济实力经营学校，2016年底因曾兆勇经营不善，……一心贺卡公司向南沙区人民法院提起诉讼，要求支付租金和解除合同；后因杨亮借给学校300多万，才交清了租金，最后才导致租赁合同得以继续履行；而后2017年到2018年的场地租金均为杨亮代学校缴纳……如曾兆勇继续管理学校，一心贺卡公司将坚决要解决合同，收回物业；如杨亮可以接手管理学校，可以考虑在解除旧合同后，将办学场地租赁给杨亮，让杨亮继续办学等。一心贺卡公司对上述庭询笔录不予确认，认为仅是杨亮的单方陈述，也没有其他证据证明杨亮拟支付租金，且据代理人了解，杨亮也没有提出过支付租金，也没有现金支付过租金，一心贺卡公司不存在故意拒收租金的情况，且涉案租赁合同是一心贺卡公司与两被告签订的，一心贺卡公司收取租金的对象应为两被告，而非案外人。一心贺卡公司对《反映广东新城技工学校情况的函》的真实性没有异议，但是认为该函件的主要内容是因两被告拒绝支付租金给一心贺卡公司造成了损失，而非两被告主张的杨亮是租金的支付主体，函件中提到的“杨亮借钱给学校缴纳租金”意思是在一心贺卡公司起诉两被告的案件中正是因为杨亮借钱给新城技工学校支付拖欠的租金后，广州市中级人民法院才据此判决继续履行合同，这也说明曾兆勇自始至终都没有履行合同的能力。由于一心贺卡公司对（2019）粤01民终12829号案中的庭询笔录的真实性不予确认，两被告表示该案已经审结，但是其向该广州市中级人民法院调取该案笔录时，中院档案室表示该案尚未归档，无法调取材料，故申请中止本案诉讼。本院认为:生效判决已经认定一心贺卡公司分别和新城技工学校、曾兆勇签订的两份租赁合同合法有效，且新城技工学校、曾兆勇为涉案物业的共同承租人，本院在此不再赘述。新城技工学校、曾兆勇理应按合同约定及其在（2017）粤01民终12000号案中的承诺履行按时交纳租金的义务，现两被告已经逾期交纳租金超过60天，一心贺卡公司有权要求解除合同。考虑到两份租赁合同中还存在居间服务合同关系，故应解除一心贺卡公司分别与新城技工学校和曾兆勇签订《租赁合同》所建立的租赁合同关系为宜。新城技工学校与曾兆勇认为一心贺卡公司在明知学校由杨亮控制的情况下拒收杨亮支付的租金，并以此为由不同意解除合同，但是新城技工学校与曾兆勇提供的证据并不足以证明上述事实，即使（2019）粤01民终12829号案中的庭询笔录真实，也只是杨亮的个人陈述，并无其他证据证明，故对于两被告的上述抗辩意见本院不予采纳。两被告认为需要等待（2019）粤01民终12829号案归档才能调取上述庭询笔录，并申请中止诉讼。上述理由并非中止诉讼的法定理由，对两被告的上述申请，本院不予接纳。新城技工学校和曾兆勇应在合理期限内将土地、房屋交还给一心贺卡公司。考虑到上述土地和房屋用于办学，目前仍有学生在校就读，故酌情确定新城技工学校和曾兆勇在90天内搬迁。对于保证金，根据新城技工学校签订的《租赁合同》约定，新城技工学校支付的保证金应归一心贺卡公司所有。对于拖欠的租金和解除租赁关系后的使用费应由新城技工学校、曾兆勇支付。一心贺卡公司主张两被告按合同约定每月租金307417元的标准支付自2018年3月至2018年5月及2018年9月至2019年5月的租金3689004元（307417元/月×12月），符合约定。对于2019年6月之后的场地占用费（租金）主张按照每月338159元的标准支付，符合合同约定。对上述拖欠租金的滞纳金，原告主张按中国人民银行同期贷款利率的标准，从约定支付租金的次日起计算至款项实际支付之日止，于理有据，本院予以支持。由于中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故自2019年8月20日起的滞纳金应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为宜。每月的滞纳金以不超过当月拖欠的租金本金为限。两被告认为在其同意将冻结的账户资金用于偿还拖欠的租金情况下，一心贺卡公司却拒绝解除保全措施，故滞纳金应计算至2019年5月8日止。在两被告没有提供担保的情况下，一心贺卡公司拒绝解除保全措施，属于合法行使自己的诉讼权利，对于新城技工学校、曾兆勇的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州一心贺卡有限公司于2015年12月11日分别与被告广东新城技工学校和被告曾兆勇签订《租赁合同》所建立的租赁合同关系；二、被告广东新城技工学校、曾兆勇应于本判决发生法律效力之日起90日内迁出位于广州市南沙区南沙街南沙广兴路21号的土地（用地面积24588.90平方米）和房屋（总建筑面积27947平方米，包括建筑面积443.17平方米的办公楼、建筑面积6749.44平方米的宿舍楼、建筑面积12158.10平方米的生产车间及仓库楼、建筑面积8380.29平方米的第二车间、建筑面积为216平方米作商铺使用的房屋），并将以上土地和房屋交还给原告广州一心贺卡有限公司；三、原告广州一心贺卡有限公司没收被告广东新城技工学校支付的保证金1537085元；四、被告广东新城技工学校、曾兆勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州一心贺卡有限公司支付自2018年3月至2018年5月及2018年9月至2019年5月的租金3689004元及相应的滞纳金（具体计算方式如下：逾期支付2018年3月至5月租金的滞纳金，以922251元为本金，从2018年3月6日起计算；逾期支付2018年9月至11月租金的滞纳金，以922251元为本金，从2018年9月6日起计算；逾期支付2018年12月至2019年2月租金的滞纳金，以922251元为本金，从2018年12月6日起计算；逾期支付2019年3月至5月租金的滞纳金，以922251元为本金，从2019年3月6日起计算；均按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起的滞纳金，以3689004元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清之日止；每月的滞纳金以当月欠缴的本金为限）；五、被告广东新城技工学校、曾兆勇应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月338159元的标准一次性向原告广州一心贺卡有限公司支付2019年6月至本判决发生法律效力之日止的租金（场地占用费）；从本判决发生法律效力之日起至被告实际交还上述房屋和土地之日止，被告广东新城技工学校、曾兆勇应按每月338159元的标准按月支付场地占用费；六、驳回原告广州一心贺卡有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52408元、保全费5000元，由被告广东新城技工学校、曾兆勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  张大会审判员  樊少燕审判员  吴树永二〇一九年十二月十日书记员  钟秀娟