四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川17民终759号上诉人（原审被告）：达州市通川区西外佳乐购物中心。经营者：胡玮，男，1973年11月6日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：胡明杨，四川泰仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡玮，男，1973年11月6日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：胡明杨，四川泰仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李洪良，女，汉族，生于1974年6月9日，住达州市通川区。委托诉讼代理人：何家春，四川远创律师事务所律师。原审被告：达州市通川区世纪明珠商贸有限公司，住所地四川省达州市通川区朝阳西路41号。法定代表人：李银乔，总经理。上诉人达州市通川区西外佳乐购物中心（以下简称西外佳乐购物中心）、胡玮因与被上诉人李洪良、原审被告达州市通川区世纪明珠商贸有限公司（以下简称世纪明珠公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初2050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。西外佳乐购物中心、胡玮上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1、被上诉人既与二上诉人无租赁合同关系，也与原审被告无租赁合同关系，只与世纪明珠公司存在投资经营合同关系，故一审法院确定本案案由为租赁合同纠纷是错误的；被上诉人要么以《投资经营合同书》为依据向世纪明珠公司主张权利，要么以排除妨碍为案由向二上诉人主张权利；2、一审判决商铺占用损失费的支付主体及按照《投资经营合同书》的计算标准计算占用损失费用均是错误的，应予纠正。被上诉人以《投资经营合同书》为标准计算费用，则只能向世纪明珠公司主张；二上诉人只能按市场租金行情为标准支付费用。李洪良辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应依法驳回上诉，维持原判；2、本案案由定为租赁合同纠纷是正确的。李银乔受91位被上诉人的委托与上诉人签订了租赁合同，上诉人也按租赁合同的约定按红利支付租金给上诉人。合同在2015年12月30日到期。到期后的合同是不定期的租赁合同，可以随时要求返还租赁物。租金应该按合同计算，并且支付的主体应当是谁使用谁支付，一审判决支付义务主体是正确的；3、91位业主所持有的《委托经营合同》或《投资经营合同》所表述的红利就是租金，一审对租金的计算客观合理;4、本案是同一法律事由同一法律关系，在征求各方意见后合并审理共同案件，不存在程序违法的情形。李洪良向一审法院起诉请求：1.判令被告佳乐中心、明珠公司立即向原告返还房屋、返还的房屋应当保持附合装饰装修、自动扶梯、消防设施现状；2.判令被告佳乐中心向原告支付从2016年1月1日起暂计算至起诉之日止的逾期腾房占有使用费6482元，并最终计算至实际腾房时止；3.判令胡玮、达县南外佳乐购物中心对逾期腾房占有使用费承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2007年10月4日，原告作为乙方与作为甲方的被告明珠公司签订了《投资经营合同书》，该合同主要约定：“乙方同意将同四川西晶（集团）有限责任公司签订的《商品房买卖合同》所购的位于‘世纪明珠大厦’第壹层第肆拾伍号商铺作为参与甲乙双方实行项目合作经营的投资。其乙方参与投资的商铺的建筑面积（含公摊面积）12.62平方米，总价款138913元，此产权资本乙方不得再另作其他投资”；“由甲方负责对本合作经营项目进行统一招商、统一规划、统一经营、统一管理，乙方不得干涉甲方的正常经营活动”；“本合同有效期为8.5年（从2007年10月4日起至2016年4月3日止）。如出现《商品房买卖合同》中第八项第2款事由，期限顺延”；“投资收益分配：1、为保证乙方投资收益不受损害，经甲、乙双方共同协商，确定乙方年投资收益是乙方所投入的产权资本额138913元的8%，即11113元/年（大写壹万壹仟壹佰壹拾叁元）。乙方的经营收益由甲方支付，超过部分的经营收益由甲方所有，亏损由甲方自负。2、甲、乙双方各自承担税费。3、在本合同期限内，甲方每年结算一次，将乙方应得的投资收益支付给乙方，第一年投资收益收取时间为2007年10月4日，及以后每年10月4日为甲方支付乙方投资收益时间”等等。合同签订后，原告按约将商铺交付给被告明珠公司，被告明珠公司也按约定向原告支付年投资收益金。2012年6月28日，被告明珠公司的法定代表人李银乔作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告胡玮签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：“租赁物情况：甲方将位于达州市西外镇世纪明珠大厦负一楼、负二楼原德惠超市用于库房冻库部分，正一楼（临街门市部分除外）、正二楼A区房屋，总建筑面积约为6000平方米，整体以现状出租给乙方（甲方现有固定设施不另作增减），乙方对该租赁物进行整体装潢经营（租赁物详情以甲方提供的附件一为准）”；“租赁期限：从甲方将租赁房屋交付之日起至2015年12月31日”；“租赁期间，乙方按自己需求对租赁物进行配套二次装饰和装修，其费用由乙方投资承担。租赁期内由乙方投资的设施、设备和装饰归乙方所有。租赁期满，乙方投资的设施、设备除动产部分及可拆除设备、设施（不包括灯具、电线）外全部归甲方所有，凡甲方出资装修部分权属归甲方所有，租赁期内供乙方无偿使用”；“租赁金及支付方式：1、本合同执行年租金制，第一年租金为260.00万元人民币（贰佰陆拾万元）。从第二年起，每年租金按上年租金数额5%递增。2、租金支付方式：第一年租金在交付房屋之日交付100万元，余额按甲方提供的业主返租表进行支付；甲方当年下差业主的返租金，由乙方用第二年租金仍按甲方提供的业主返租金表进行支付，以此类推”等等。该合同还约定了双方的权利和义务及违约责任等。合同签订后，被告明珠公司将租赁场地交付给承租人被告胡玮。租赁场地中含原告的商铺。2012年9月28日，被告胡玮利用所租场地在达州市通川区工商质监局以个体工商户注册登记成立了“达州市通川区西外佳乐购物中心”，经营者为胡玮，经营场地为达州市通川区世纪明珠大厦负一、负二、正一、正二房屋。被告胡玮利用所租场地经营佳乐中心至2016年4月3日租赁期限届满后，并未与出租方续签租赁合同。同时，原告与被告明珠公司所签订的《投资经营合同书》也至2016年4月3日期满，双方也未再续签合同。由于被告明珠公司与被告胡玮就租赁期间的租金以及其他费用、期满续租等事宜发生争议，被告胡玮至今仍占有、使用租赁场地而未予返还，也未支付期满占用期间的费用，致被告明珠公司无法向原告返还商铺。同时，原告认为合同期满，有权收回自己的商铺，故诉至法院，主张其诉讼请求。一审认为，原告与被告明珠公司在自愿、平等的基础上签订的《投资经营合同书》没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。双方按合同约定履行至合同期满未再续签合同，原告要求被告明珠公司返还商铺的请求，予以支持。鉴于合同履行期间被告明珠公司将包括原告商铺在内的约6000平方米场地租赁给被告胡玮经营佳乐中心，二者之间的《房屋租赁合同》同时期满后，被告胡玮经营的佳乐中心实际占有原告的商铺未予返还，而佳乐中心是被告胡玮开办的个体工商户，故被告佳乐中心及被告胡玮也应承担向原告返还商铺的民事责任。对于原告主张的返还的房屋应当保持附合装饰装修、自动扶梯、消防设施现状的请求，因《投资经营合同书》中对此没有约定，故原告要求返还的商铺应以原状予以返还。由于《投资经营合同书》和《房屋租赁合同》同时期满后，原告的商铺一直由被告胡玮经营的佳乐中心实际占有、使用至今，且未向出租方或原告支付占有、使用期间的费用，因此，原告要求被告胡玮及被告佳乐中心向原告支付从合同期满后的2016年1月1日起按年投资收益额计算至返还商铺时止的占用商铺给原告造成的损失的请求，予以支持。被告胡玮成立并经营的“达州市通川区佳乐购物中心”是个体工商户的性质，故向原告赔偿合同期满后占有、使用该商铺给原告造成损失的民事责任应由被告佳乐中心及被告胡玮承担。原告损失应按《投资经营合同书》中确认的原告应得的年投资收益额11113元，即30.45元/天计算至返还商铺时止。至于被告明珠公司的法定代表人李银乔与被告胡玮之间因《房屋租赁合同》产生的纠纷，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告达州市通川区西外佳乐购物中心、被告胡玮、被告达州市通川区世纪明珠商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告李洪良原状返还位于达州市通川区朝阳西路“世纪明珠大厦”1楼45号商铺；二、被告达州市通川区西外佳乐购物中心、被告胡玮在本判决生效后十日内向原告李洪良偿付自2016年1月1日起按每日30.45元计算至返还商铺时止的商铺占用损失费；三、驳回原告李洪良的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告达州市通川区西外佳乐购物中心负担。二审中，上诉人提供的新证据有：1、上诉人与李银乔于2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》，合同终止时间为2015年12月31日，根据该合同计算出来整个三层楼的平均租金每平方米每月不到40元，上诉人拟以此证明这期间商铺的租金情况；2、上诉人与李银乔、陈大芬等业主签订的《房屋租赁合同》，表明在2015年12月31日合同到期后，上述业主愿意接受上诉人的价格并达成协议，租金为负一楼每平方米每月40元，一楼是每平方米每月60元，二楼是每平方米每月30元。且已经按照新签合同的价格向业主支付了租金，证明同样的地段同样的商场其他业主都愿意接受这个价格。被上诉人质证意见为：对第一份《房屋租赁合同》真实性无异议，但不是新证据，且李银乔与上诉人之间的约定不能对抗本案业主收取租金的事实；第二组《房屋租赁合同》也不属于新证据，且与本案无关联，他们之间的约定不能约束本案业主。本院经审查认为，上诉人提供的自己与李银乔签订的《房屋租赁合同》一审中已提交，不属新证据；上诉人与陈大芬等业主签订的《房屋租赁合同》不能达到上诉人的证明目的，不予采信。一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，2007年10月4日，被上诉人李洪良与原审被告世纪明珠公司签订了《投资经营合同书》，将世纪明珠大厦第一层45号商铺委托给世纪明珠公司经营。世纪明珠公司在委托经营期间，于2012年6月28日与上诉人胡玮签订《房屋租赁合同》，将包括本案涉及商铺在内的6000平方米商铺租赁给胡玮经营西外佳乐购物中心。2015年12月31日，世纪明珠公司与胡玮签订的租赁合同履行期满后，胡玮、西外佳乐购物中心未与世纪明珠公司或刘正琼就继续租赁事宜协商达成一致，但仍继续占有、使用商铺至今，双方形成事实上租赁关系，一审确定本案案由为租赁纠纷正确，故胡玮、西外佳乐购物中心应当支付实际占有、使用期间商铺费用，其标准一审参照《投资经营合同书》确认的李洪良应得的年投资收益额11113元，即30.45元/天计算并无不当。李洪良与世纪明珠公司的合同到期日虽晚于胡玮与世纪明珠公司的租赁合同的时间，但世纪明珠公司未举证证明2015年10月8日至2016年4月7日期间已支付李洪良投资收益的证据，故一审从2016年1月1日起计算商铺占用、使用费用并判决由西外佳乐购物中心和胡玮支付亦无不当。综上，上诉人胡玮、西外佳乐购物中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡玮、达州市通川区西外佳乐购物中心负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  胡光俊审判员  程 瑜二〇一七年八月五日书记员  高 兰