苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1356号原告：邹亚军，男，汉族，1976年6月3日出生，住江苏省苏州市吴中区。原告：张艳芳，女，汉族，1985年1月5日出生，住江苏省苏州市吴中区。原告方共同委托诉讼代理人：邹利君，江苏寒山律师事务所律师。被告：聂其伟，男，汉族，1990年1月10日出生，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：仲崇生，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：魏良娟，女，汉族，1991年10年13日出生，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：陆忠今，江苏瑞莱律师事务所律师。原告邹亚军、张艳芳与被告聂其伟、魏良娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理，依法适用简易程序审理。本案于2016年6月30日、2017年5月19日、2017年8月23日公开开庭进行了审理，原告邹亚军、张艳芳于第一、第三次庭审时到庭参加诉讼（其共同委托诉讼代理人邹利君于三次庭审时均到庭参加诉讼），被告聂其伟于第一、第二次庭审时到庭参加诉讼（其委托诉讼代理人仲崇生于第三次庭审时到庭参加诉讼），被告魏良娟于第一次庭审时到庭参加诉讼（其委托诉讼代理人陆忠今于第二、第三次庭审时到庭参加诉讼）。本案现已审理终结。原告邹亚军、张艳芳向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》继续履行，被告方并支付违约金69000元；2、本案诉讼费用由被告方承担。审理中，原告方将第一项诉讼请求变更为判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，两被告返还购房定金10000元，并赔偿原告方违约金508000元。事实和理由：2015年11月5日，原、被告双方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告方将位于苏州市相城区红鼎湾12幢1003室房屋出售给原告方，房屋价款为690000元。原告方当日即向被告方支付了定金10000元。因该房屋的产证手续当时尚未办理完毕，故双方约定待产证办理完毕后再行办理过户。2016年3月6日，被告方将房屋钥匙、门禁卡、水费缴费卡、电费缴费卡等交付给了原告方。后原告方多次要求被告方按约办理房屋过户手续，但被告方均拒不理睬。2016年3月15日后，被告方更是要求大幅涨价。因被告方的行为已严重违约，故原告方现诉至法院，请求判如所请。被告聂其伟辩称，聂其伟因经济压力大，故想偷偷卖掉涉案房屋，但之后因房屋共有权人即魏良娟不同意出售，导致合同因不能履行而解除。聂其伟不存在恶意或故意违约，且对于合同无法继续履行，原告方未审查共有人情况也存在过错。在原告方就合同仅支付了10000元定金的情况下，法院支持原告方现在所主张的损失要求有失公允。另外，房产评估报告结论只能作为原告方损失的参考，请求法院在考虑购房时点、过错程度及支付购房款等的综合情况下，依法判决违约责任。聂其伟同意按照合同约定的违约条款，支付原告方房屋成交价的10%作为补偿。被告魏良娟辩称，同意解除合同，但因魏良娟并未参与合同订立过程，故谈不上违约。原告方主张的损失是预期损失而非实际受到的损失，且应由聂其伟承担相应的定金返还及违约责任。经审理查明，2015年11月5日，聂其伟作为售房人（甲方），邹亚军作为购房人（乙方），苏州市银海房产经纪有限公司作为中介方（丙方），三方共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将坐落于苏州市相城区红鼎湾花园12幢1003室房屋出售给乙方，房屋面积为85平方米，总价为690000元；乙方于2015年11月5日向甲方支付定金10000元，网签价为680000元。合同第六条违约责任的第一款约定：“甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。……该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。……”。该条第五款约定：“甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。……”。合同第八条约定其他事宜中另手写约定：“1、甲乙双方提供的过户材料必须真实（有）效。2、由于甲方的房产证正在办，所以甲方承诺可以在2015年12月份交房给乙方。3、甲方承诺再（在）交易之前必须结清水费、电费、物业费。4、甲乙双方协商决定，甲方产证下来立即去做交易手续。5、甲方承诺交易前同意乙方提前装修。（2015年12月份）。”合同下方由甲、乙双方签名，丙方处加盖苏州市银海房产经纪有限公司章。同日，聂其伟向邹亚军出具《收条》一份，确认收到定金10000元。另查明，苏州市银海房产经纪有限公司于2015年11月4日向聂其伟出具《钥匙收件单收据》一份，确认收到涉案房屋房门钥匙1把。又查明，邹亚军、张艳芳于2005年9月15日办理结婚登记手续，系夫妻关系。位于苏州市相城经济开发区澄云路6号红鼎湾花园12幢1003室房屋登记在聂其伟、魏良娟名下，系共同共有；该房屋建筑面积为85.34平方米，其上设定有他项权利，他项权利人为中国银行股份有限公司苏州沧浪支行，权利价值为467000元。庭审中，双方一致确认，签订《房屋买卖（居间）合同》时，聂其伟向邹亚军、张艳芳出示了其与魏良娟于2012年8月15日与开发商所签订的《商品房买卖合同》；涉案房屋于2016年3月办理了不动产权证书；涉案房屋目前状况为空置。另，庭审中，邹亚军、张艳芳陈述2016年3月，聂其伟通知中介与原告方至涉案房屋的原承租人处收房，故在当天中介将涉案房屋钥匙交付给了原告方，门禁卡、水费卡、电费缴费卡等亦经聂其伟同意后，由原承租人交付给了原告方。聂其伟则陈述2016年3月，邹亚军、张艳芳确系经其同意后，从涉案房屋原租客手中取得涉案房屋的门禁卡、水费卡、电费缴费卡等，但其并未同意中介将房屋钥匙交给原告方。2017年5月19日，邹亚军、张艳芳将涉案房屋的钥匙交至法院。审理中，邹亚军、张艳芳为证明因合同解除所造成的实际损失，于2016年6月30日申请就涉案房屋当时的市场价值进行评估，经原、被告双方一致确认，经本院委托，由江苏同方土地房地产评估有限公司（苏州分公司）进行评估。2017年7月5日，该公司做出《房地产估价报告》，估价结果为在双方一致确认评估的价值时点（2016年6月30日），涉案房屋的评估总价为1198000元。评估费11840元由邹亚军、张艳芳预付。以上事实，有当事人提供的身份信息、苏州市相城区房屋权属登记簿、《房屋买卖（居间）合同》、收条、钥匙收件单收据、门禁卡、水费卡、电费缴费卡、房屋钥匙、《房地产估价报告》、鉴定费发票及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。本院认为，邹亚军、聂其伟于2015年11月5日所签之《房屋买卖（居间）合同》系出于双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，邹亚军依约履行了合同义务，交付了购房定金，而聂其伟因未能取得房屋共有权人，即魏良娟同意未能按合同约定履行，现致邹亚军、张艳芳根据相关规定不能办理房屋买卖相关手续，不能实现合同目的，故邹亚军、张艳芳要求解除合同，合法有据，应予支持。关于违约责任，现邹亚军、张艳芳主张依据《房地产估价报告》所作出之估价结果，将诉讼请求明确为要求聂其伟、魏良娟赔偿违约金508000元（涉案房屋评估总价1198000元减去合同约定之房价690000元之差额）；两被告抗辩违约金过高，并主张应按照合同约定房款的10%的进行处理。对此，本院认为，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》约定任何一方拒绝履行协议或解除协议，由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作违约金；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。鉴于邹亚军、张艳芳在签订合同时未对房屋共有人情况尽到更高的合理审慎义务，对合同解除也存在一定的过错。同时，虽涉案房屋的市场价值上涨，但邹亚军、张艳芳并未支付全部购房款，不能参考该房屋评估价与合同约定房价的差额确定违约金赔偿数额，且考虑到原告方在本案中仅付出了10000元定金，对合同其他约定，并未履行；本案合同中还存在对付款时间、方式等重要内容并未约定，内容含糊不清的情况。本院综合考虑原、被告双方的过错情节，涉案房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情，邹亚军、张艳芳实际支付的购房定金，邹亚军、张艳芳的实际损失及预期利益，市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素，酌情认定被告方应支付违约金300000元。因本案合同解除，邹亚军、张艳芳作为守约一方要求被告方返还定金10000元的诉讼请求，本院依法亦予支持。因根据现有证据，无法认定魏良娟知晓《房屋买卖（居间）合同》的签订及相关履行情况，故根据合同相对性，因合同解除所产生的定金返还、违约责任等应由聂其伟承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告邹亚军与被告聂其伟于2015年11月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》解除。二、被告聂其伟于本判决生效之日起十日内返还原告邹亚军、张艳芳定金10000元，并赔偿原告邹亚军、张艳芳违约金300000元，合计人民币310000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回原告邹亚军、张艳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为5350元，保全费4370元，鉴定费11840元，合计人民币21560元，由被告聂其伟负担（此款原告邹亚军、张艳芳已预交，本院不再退还，被告聂其伟于本判决生效之日起十日内支付原告邹亚军、张艳芳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 王 玲二〇一七年八月二十三日书 记 员 唐宽正