广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13020号上诉人（原审原告）：林树权，男，1955年9月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上诉人（原审原告）：唐才立，男，1951年2月5日出生，汉族，身份证住址广东省。平市两上诉人共同委托代理人：潘俊斌，广东信耀律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：杨叶，广东信耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟镜伟，男，1965年6月28日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县。委托代理人：刘盛祥，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伟佳，男，1986年4月21日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市榕城区。上诉人林树权、唐才立因与被上诉人钟镜伟、原审被告陈伟佳合伙协议纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初8510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林树权、唐才立上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判支持林树权、唐才立要求解除《联营合作出租合同书》及《关于进一步���范和加强出租工作管理的补充协议》的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由钟镜伟承担。事实与理由如下：原审法院已认定“现林树权、唐才立要求解除《联营合作出租合同书》及《关于进一步规范和加强出租工作管理的补充协议》，钟镜伟对此无异议，对于林树权、唐才立的该项诉讼请求，予以支持”，但最终又判决驳回林树权、唐才立的全部诉讼请求，故原审判决逻辑错误，以致林树权、唐才立的合法权益未能得到保障。被上诉人钟镜伟答辩称：同意林树权、唐才立的上诉请求。原审被告钟镜伟经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。林树权、唐才立诉请原审法院判令：1、解除《联营合作出租合同书》及《关于进一步规范和加强出租工作管理的补充协议》；2、钟镜伟、陈伟佳恢复广州市白云区三元里大道XX号沙涌北丹桂花园X栋商住楼的房屋原状，并向林树权、唐才立赔偿经济损失746648元；3、本案受理费由钟镜伟、陈伟佳承担。原审法院经审理查明：2013年2月6日，林树权、唐才立（共同作为甲方）与钟镜伟、案外人陈某（共同作为乙方）签订《联营合作出租合同书》，约定：双方联营合作出租三元里大道891号“沙涌北丹桂花园A栋商住楼”住宅部分（三房一厅26套，二房一厅35套，一房一厅18套，商场位和地下室除外）（下简称涉案房屋）达成以下约定：一、合同形式1、甲乙双方以参股形式合作出租，甲方提供上述栋号住宅部分物业按现状入股，乙方提供上述物业的民用外水外电（包括给供和管线安装）及装修所需的全部资金（无息出资，以结算双方签证认可的资金为准）。甲乙双方是联营合作出租性质，出租工作由双方共同进行。2、乙方提供资金装修项目包括外水外电，梯口出入的防控门，各单位主门防盗门，栋号主门口电动门，阳台防盗网，厅房地面砖，厅房通常用的基本家具和家电配置视频监控，公用照明和消防配套设施，部分内供水，供电设施，北面围墙加高，管理办公室和保安值班室以及宿舍等。3、上述第2条装修项目和配备的标准，由甲乙双方商讨决定，涉及项目工料费及一切相关费用，负责执行施工方（甲方或乙方）先拟出一个预算方案（标准和预算另列），预算和结算书经甲乙双方审核签名确认才生效。4、因为是合作出租，共同管理，为使出租工作有序顺利进行，甲乙双方各派一名代表负责日常的管理工作和签证认可工作；二、合作出租期限为六年，自2013年5月7日至2019年5月7日止。如原业主没有收回此物业可顺延期至2021年7月5日；三、双方责任及义务。1、出租期间涉及原业主的问题，由甲方负责出面协调解决。在乙方出资款未收回前，如原业主收回上述物业，甲方应保证乙方所投入的资金能得到适当的补偿（补偿金额加上乙方所收回的金额，不高于乙方所投入的金额）；2、外水外电的供给和安装等相关工作是乙方负责，如该项目影响出租经营，乙方应负相关责任。……；四、利润分配。自正式出租之日起出租收入款扣相应期间的支出费用外，盈利款甲方所得占30%，乙方所得占70%，乙方所得累积达到收回出资款后，甲方按盈利所得占65%，乙方所得占30%，5%所为出租备用金，合同期满备用金累积总款甲方占70%，乙方占30%分成等等。2013年11月10日，钟镜伟、陈某（乙方）向林树权、唐才立（甲方）提交《关于变更合作出租合同签约代表的请求报告》，内容如下：“2013年2月6日甲乙双方签订三元里大道891号沙涌北丹桂花园A栋住宅部分联营合作出租的合同书，我方签约代表陈某因身体健康问题，不宜参与合同的执行工作。合同签约代表执行人陈某现变更陈伟佳为合同执行人，此后陈伟佳承担陈某原作为合同执行人履行合同的一切责任。以上变更合同执行人的请求，请贵方准予同意，致谢。”同日，甲方林树权、唐才立在该报告上签名同意。2013年12月24日，林树权、唐才立（共同作为甲方）与钟镜伟、陈伟佳（共同作为乙方）就出租管理事宜签订《关于进一步规范和加强出租工作管理的补充协议》，主要内容为设立物业管理委员会、明确财务制度、明确涉案房屋对外出租的条件和程序等等。合同签订后，林树权、唐才立将涉案房屋交付钟镜伟、陈伟佳，由钟镜伟、陈伟佳出资对涉案房屋进行装修。钟镜伟、陈伟佳至今仅完成涉案房屋部分防盗网、电线、水管、水表及消防栓等的修复和安装。钟镜伟陈述涉案房屋由于产权不清晰导致无法在供电局办理永久用电，林树权、唐才立确认涉案房屋至今未能安装能正常使用的外水外电。涉案房屋现由林树权、唐才立实际控制。原审另查明：原审法院原一审审理过程中，涉案房屋所在的商住楼为一栋九层，建设单位是案外人广东省信托房产开发公司（下简称广某公司），承建单位是案外人恩平市XX集团公司（下简称恩平公司），广某公司出具证明如下：“兹有我公司将位于广花路2001年9月21日XX号沙涌北居住组团X楼于竣工验收后，委托该楼施工单位恩平二建继续暂时保管。特此证明”，恩平公司出具受委托人为林树权、案外人刘某的授权委托书，授权委托如下：“全权代为保管管理沙涌北丹桂花园2013年2月1日X栋物业（含有权办理上述房产消防、水、电、煤气、物业管理、电视、电话、网络���的报建、开通、过户、开户、销户等手续）。本委托书有效期从签署之日起至上述事项办妥之日止”。关于授权委托问题，林树权、唐才立在该案原审庭审中陈述：林树权是涉案商住楼建筑工程的实际施工人，在施工完成验收合格后，发包人广某公司无法向恩平公司及林树权支付工程款，所以广某公司将涉案房屋交给恩平公司（实际也是林树权）进行保管，有两个意思：一是由林树权对房屋进行保管收益，弥补工程损失；二是通过林树权的看管，保护楼盘不受其他不法侵犯。因此，广某公司向恩平公司出具了涉案授权书。但是因为广某公司是属于国企，不可以直接写将涉案的房地产项目（房屋）交予恩平公司或林树权进行经营收益弥补相应损失，相应的事项不能写入授权书，所以授权书只体现了恩平公司可以保管相应房屋，而恩平公司写给林树权的委托书中恩平��司只是将原广某公司的意思表示完整的表述。对此，钟镜伟、陈伟佳不予确认。陈伟佳在该案庭审中到庭陈述，陈某是其父亲，已于2014年死亡，其对于涉案工程的相关事宜不是很了解，其同意解除合同。本案一审过程中，林树权、唐才立明确其诉讼请求中要求恢复广州市白云区三元里大道XX号沙涌北丹桂花园X栋商住楼的房屋原状具体是指拆除防盗网、拆除两个楼梯的电线、拆除水管、水表、消防栓。林树权、唐才立另提交损失计算表，明确诉讼请求主张的经济损失746648元构成如下：1.工资投入（实际损失）172847.69元（是林树权、唐才立在2013年1月1日-2014年12月31日为管理涉案房屋支付唐才立、案外人林某工资）；2.水电费（实际损失）约5000元；3.租金收入（预期利益损失）568800元（计算标准：按平均每套租金1000元，共79套，利润分配按30%计算，两年租金合计1000元/月×24月×79套×30%=568800元）。为证明上述损失，林树权、唐才立提供《雇佣协议书》2份（复印件），主要内容为林树权分别雇佣唐才立、林某从事沙涌北丹桂花园商住楼项目的现场管理工作，唐才立每月工资4500元、林某每月工资3400元，合同期限从2010年10月8日至2016年10月8日止）、月份工资表23份，拟证明林树权、唐才立工资损失172847.69元，但本案审理过程中，林树权、唐才立当庭出示的《雇佣协议书》原件与林树权、唐才立提交的复印件包括合同期限、落款时间均不一致，林树权、唐才立解释为因雇佣期限比较长，双方履行过程中合同条款会存在相应的变更，因此存在新旧两份合同。钟镜伟对于上述证据不予确认，对林树权、唐才立主张的损失不予确认。根据钟镜伟的申请，原审法院就涉案房屋的用电报装问题发函广州供电局有限公司白云���电局，该局于2017年3月6日向原审法院复函称：根据要求，用电报装需要用户提供相关产权证明材料（房产证或建设工程规划许可证）以及身份证明材料方可办理；经我局工作人员现场核实，白云区三元里大道XX号沙涌北丹桂花园X栋商住楼住宅部分尚未到我局办理用电报装手续。另原审法院发函向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案房屋的规划验收记录及产权登记信息，该局复函原审法院称，经核实，暂未查到涉案房屋的规划验收记录及产权登记信息。原审法院认为：本案立案案由为合作、合资开发房地产合同纠纷，由于合作、合资开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，根据林树权、唐才立与钟镜伟、陈某签订的《联营合作出租合同书》及林树权、唐才立与钟镜伟、陈伟佳签订的《关于进一步规范和加强出租工作管理的补充协议》的内容，上述合同中林树权、唐才立提供的是已经建好的房屋，并非提供出让土地使用权，故本案立案案由为合作、合资开发房地产合同纠纷不当。根据《中华人民共和国民法通则》第三十条和第三十一条的规定，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动，合伙人应当对出资额、盈余分配、债务承担、合伙终止等事项，订立书面协议，本案中，林树权、唐才立与钟镜伟、陈伟佳签订的《联营合作出租合同书》及《关于进一步规范和加强出租工作管理的补充协议》的内容符合上述法律关于个人合伙的规定，故本案的案由应定为合伙协议纠纷。上述《联营合作出租合同书》及《关于进一步规范和加强出租工作管理的补充协议》系双方当���人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据广州市白云区国土资源和规划局及广州供电局有限公司白云供电局的复函，涉案房屋无规划验收记录及产权登记信息，根据供电部门用电报装的要求，涉案房屋现不具备安装永久用电的条件，双方合同的目的自始无法实现，现林树权、唐才立要求解除《联营合作出租合同书》及《关于进一步规范和加强出租工作管理的补充协议》，钟镜伟对此无异议，对于林树权、唐才立的该项诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，根据双方在《联营合作出租合同书》中第三条的约定可以看出，双方对于涉案房屋未能办理产权登记的事实均是清楚明知的，故双方对于合同的解除均有过错，双方应当各自承担相应的责任。林树权、唐才立主张己方损失包括工资收入、水电费、租金收入损失合计746648元，其中水电费损失5000元，林树权、唐才立未能提供相应的支付凭证，钟镜伟对此不予认可，故对该项损失不予确认；对于租金收入损失568800元（预期利益损失），涉案房屋无法安装永久用电，并不具备出租使用的条件，双方的合同目的自始无法实现，故林树权、唐才立并不存在期待利益的损失，林树权、唐才立的该项损失原审法院也不予确认；对于工资收入损失172847.69元，林树权、唐才立主张该损失是其在2013年1月1日-2014年12月31日为管理涉案房屋支付唐才立、案外人林某工资，并提交了《雇佣协议书》2份（复印件）及月份工资表，但林树权、唐才立在庭审过程中提交的《雇佣协议书》原件的与其提交的复印件包括合同期限、落款时间均不一致，林树权、唐才立以存在新旧两份合同进行解释理由牵强，对林树权、唐才立提交的《雇佣协议书》不予采信，对林树权、唐才立主张的该项损失亦不予确认。综上，林树权、唐才立主张的各项损失均依据不足，故对林树权、唐才立要求钟镜伟、陈伟佳赔偿其上述各项损失的诉讼请求不予支持。对于林树权、唐才立要求钟镜伟、陈伟佳恢复涉案房屋原状的诉讼请求。钟镜伟、陈伟佳系按照双方约定完成涉案房屋部分防盗网、电线、水管、水表及消防栓等的修复和安装，故上述防盗网、电线、水表等动产附合于不动产系基于林树权、唐才立与钟镜伟、陈伟佳双方的合意，上述附合物具备一定的经济价值且其固定性的物件形态亦因拆迁搬运而产生价值贬损，故林树权、唐才立要求钟镜伟、��伟佳对上述附合物进行拆除，恢复房屋原状并不符合经济性原则，亦无必要，对林树权、唐才立的该项诉讼请求不予支持。陈伟佳经原审法院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年3月31日作出判决如下：驳回林树权、唐才立的全部诉讼请求。本案受理费11366元，由林树权、唐才立负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：2015年7月8日，林树权、唐才立向原审法院提起���2015）穗云法民四初字第981号民事诉讼，诉请判令：1、解除《联营合作出租合同书》及《关于进一步规范和加强出租工作管理的补充协议》；2、钟镜伟、陈伟佳恢复广州市白云区三元里大道XX号沙涌北丹桂花园X栋商住楼的房屋原状，并赔偿经济损失746648元；3、本案诉讼费用由钟镜伟、陈伟佳承担，本院作出(2016)粤01民终5039号民事裁定书，裁定撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。原审法院于2016年6月28日2016年7月15日立本案进行重审。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：林树权、唐才立与钟镜伟、陈某于2013年2月6日签订的《联营合作出租合同书》及林树权、唐才立与钟镜伟、陈伟佳于2013年12月24日签订的《关于进一步规范和加强出租工作管理的补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定��应合法有效。现林树权、唐才立诉请解除前述两份合同，钟镜伟表示同意，陈伟佳在本案一、二审中虽未到庭陈述意见，但在本案原一审过程中表示同意解除，故前述两份合同应予解除。因此，原审法院驳回林树权、唐才立要求解除前述两份合同的诉请有失妥当，应予纠正。综上所述，上诉人林树权、唐才立的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初8510号民事判决；二、解除林树权、唐才立与钟镜伟、陈某于2013年2月6日签订的《联营合作出租合同书》及林树权、唐才立与钟镜伟、陈伟佳于2013年12月24日签订的《关于进一步规范和加强出租工作管理的补充协议》；三、驳回林树权、唐才立的其他诉讼请求。本案一审案件受理费11366元、二审案件受理费100元，均由林树权、唐才立负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年八月二十三日书记员  杨娟娟彭诗敏