江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初4059号原告：长青机械科技（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇长江北路789号，统一社会信用代码913205837890531337。法定代表人：谢文旭，公司董事长。委托诉讼代理人：熊江怀，上海江怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙寒梅，上海江怀律师事务所律师。被告：上海闽港实业有限公司，住所地上海市奉贤区目华北路388号第一幢1399室，统一社会信用代码9131012056806527XM。法定代表人：肖李长，公司总经理。委托诉讼代理人：陶宇，江苏海联海律师事务所律师。被告：昆山乔奔机械有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇庙泾路南侧1幢，统一社会信用代码320583000648202。法定代表人：孙书荣，公司总经理。委托诉讼代理人：黄志龙，男，公司员工。被告：昆山鸿宇达新型材料有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇陆杨迎宾路29号l幢，统一社会信用代码91320583582260856F。法定代表人：张兵，公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，男，公司员工。委托诉讼代理人：叶云开，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告：苏州保金宝精密机械有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇宋家港路233号3幢，统一社会信用代码913205835939956391。法定代表人：梁书兰，公司总经理。委托诉讼代理人：王保金，男，公司实际负责人。被告：昆山亚邦汽车模具有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇昆山国际模具城模具制造区3号楼10室，统一社会信用代码9132058333905717X1。法定代表人：王保志，公司总经理。委托诉讼代理人：王保金，男，公司实际��责人。委托诉讼代理人：梁书兰，女，公司实际负责人。原告长青机械科技（昆山）有限公司（以下简称长青机械）与被告上海闽港实业有限公司（以下简称上海闽港）、昆山乔奔机械有限公司（以下简称乔奔公司）、昆山鸿宇达新型材料有限公司（以下简称鸿宇达公司）、苏州保金宝精密机械有限公司（以下简称保金宝公司）、昆山依利安达设备搬运有限公司（以下简称依利安达公司）、昆山市申九景金属材料有限公司（以下简称申九景公司）、昆山亚邦汽车模具有限公司（以下简称亚邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，由代理审判员王丹妮依法适用简易程序于2017年4月6日第一次公开开庭进行了审理，原告当庭申请撤回对被告依利安达公司和申九景公司的起诉，本院予以准许。后因案件需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2017年6月22日第二次公开开庭进行了审理。原告长青机械的委托诉讼代理人孙寒梅、被告上海闽港的委托诉讼代理人陶宇、被告乔奔公司的委托诉讼代理人黄志龙、被告鸿宇达公司的委托诉讼代理人王磊（仅参加第一次庭审）、叶云开（仅参加第二次庭审）、被告保金宝公司的法定代表人梁书兰、被告依利安达公司的法定代表人李杨伟（仅参加第一次庭审）、被告申九景公司的委托诉讼代理人周红彬（仅参加第一次庭审）、被告亚邦公司的委托诉讼代理人梁书兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长青机械当庭明确诉讼请求：1、五被告共同支付2015年9月1日至2016年10月30日期间的租金、水费、电费、物业费合计705086元（就租金、水费、电费、物业费各项费用的具体金额无法单独明确）；2、五被���共同支付前述期间租金逾期支付的违约金（计算标准：以705086元为基数，按照月5%的标准，自2015年9月1日起计算至实际给付之日）；3、五被告立即腾房，迁出原告位于昆山市××镇××路××号厂房；4、五被告共同支付2016年10月31日起至实际腾房迁出之日止的占有使用费（计算标准：按上海闽港与各次承租人被告之间签订的租赁合同中约定的月租金标准为基数，计税支付实际占有使用费）；5、诉讼费用由五被告承担。原告主张的事实和理由：2013年10月16日，原告与上海闽港签订《厂房租赁合同》，出租本市长江北路789号4号及7号厂房，租赁期限自2013年11月1日起至2016年10月30日止，双方约定了租金金额、支付方式、水电费用的承担以及违约责任等；2014年9月3日，双方又签订《面积调整补充协议》两份，调整了租赁面积和租金标准；上海闽港承租厂房后又分别出租给了���余各被告，签订了相应的租赁协议；后上海闽港自2014年10月25日起开始拖欠支付租金，产生了相应诉讼，相应判决文书生效后，各被告亦继续拖欠2015年9月1日至2016年10月30日期间的租金及水电费，原告多次催讨未果，遂以其与上海闽港之间的合同已到期终止为据要求各被告撤场并支付拖欠的费用；另，原告认为亚邦公司自2016年4月起使用保金宝公司的租赁场地从事生产经营，故应当承担共同付款责任。被告上海闽港辩称：1、关于租金和水电费，原告已向其他被告（次承租人）直接收取，故我向原告的应付金额中应扣除原告从其他被告中已收取的金额；我与其他被告的合同中约定了租金、物业费和水电费，但我与原告的合同中未约定物业费，故原告要求我支付物业费没有依据，又因原告无法明确租金、物业费、水电费各项的金额，故对原告诉请的应付总金额有异议；2、2016年10月30日之前就租金所产生的违约金没有事实依据，原告绕开我直接向其他被告收取房租或沟通收取房租事宜，导致其他被告拒绝向我支付租金进而影响我向原告支付租金；至于2016年10月30日之后的违约金，因双方未构成合同关系，房屋实际使用人并非我方，故没有理由支付；如果法院考虑支持违约金，我亦认为违约金标准过高，申请调整；3、房屋目前由其他被告控制，我与原告的合同已终止，我对相关厂房不存在占有使用，故不存在腾房义务；4、实际占有相对人只可能是一方，原告若认可我是实际相对人，则其他被告就不是，反之亦然，两者不可能并存。诉讼费用由法院依法认定。被告乔奔公司辩称：因公司倒闭，我自2015年10月起已不再租赁场地实际经营，只因官司缠身故尚未注销公司；关于2015年9月1日��2016年10月30日期间的租金、水电费均未支付，我本想变卖公司资产清偿债务，但原告将厂房锁了故我不能处理，确认就厂房内现有资产同意由法院执行阶段拍卖后清偿债务。被告鸿宇达公司辩称：1、目前还在租赁场地经营；我就2015年9月1日至2016年10月30日期间的水电费没有支付，就2015年9月1日至同年11月30日三个月期间的租金合计111201元（其中厂房租金79200元，办公室租金27501元，物业费4500元）当时根据上海闽港的付款通知书已向原告支付完毕，因原告与上海闽港之间互相扯皮且原告通知我不得向上海闽港支付，我无法确定支付对象才没有继续付款；关于原告主张的金额有异议，理由同上海闽港，另，我在前案中愿意向原告直接支付租金的意思表示是针对原告当时行使合同解除权而对应行使的对抗权，现原告基于合同到期终止主张付款，故我认为根据合同相对性我不应向原告承担付款责任；此外，我于2017年5月9日因前案判决书执行被昆山法院划款117206元，要求在本案与上海闽港的结算中扣除该金额；2、我多次要求原告取得上海闽港的付款指示但原告未取得还通知我不得向上海闽港支付，因原告过错导致我无法确认应向谁付款才拖欠支付租金，故不应承担逾期付款违约金且认为原告主张违约金过高，与其实际损失不符；3、租赁期间届满后我方仍继续使用场地，原告未提出异议，应视为合同续签；根据原告与上海闽港的合同第二条第1项，合同应延续至2019年10月30日，原告无权终止；4、占有使用费应按《面积调整补充协议》载明的日租金1929.087元的标准计算；5、诉讼费用不应由我负担。被告保金宝公司辩称：目前还在经营，关于2015年9月1日至2016年10月30日期间租金、水电费的支付���况是由我老公王保金经办，具体金额我不清楚，但认可支付过50000元。被告亚邦公司辩称：我与长青机械、上海闽港、保金宝公司均未签订任何租赁协议，也未在案涉厂房经营，不应当承担任何责任。经审理查明，2013年10月16日，原告长青机械（出租方、甲方）与被告上海闽港（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，由甲方将其位于昆山市××镇××路××号××号和××号厂房（租赁建筑面积6274.79平方米）出租给乙方，双方约定：1、合同第二条：租赁期限三年，自2013年11月1日起至2016年10月30日止，免租期75天，租赁期满需续租的，乙方应于期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；2、第三条：租金0.417元/平方米/日，每月计算以30天为基准，租金应预付三个月，之后于每第三个月的25日前预��三个月租金；3、第四条：租赁期间使用厂房所产生的水、电、煤气、电话、通讯等费用由乙方承担，于收到收据或发票的三天内付款；乙方应按月缴纳物业保安管理费用，每月总管理费为6000元；4、第七条：乙方应及时支付房租及其他费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每月5%滞纳金并有权终止租赁协议；等等。2014年9月3日，双方签订两份《面积调整补充协议》，最终确定：厂房出租面积调整为4624.79平方米，租金0.417元/平方米/日不变，故自2014年9月1日起，日租金调整为1929.087元，月租金调整为57809.875元。上海闽港承租上述厂房后，遂区分面积陆续转租给被告乔奔公司、鸿宇达公司、保金宝公司、依利安达公司、申九景公司并分别与之签订了《厂房租赁合同》，其中：1、2013年10月24日与乔奔公司签订合同，租期从2013年10月31日至2016年10月30日，租赁面积900平方米，月租金13950元；2、2013年10月21日与鸿宇达公司签订合同，租期从2013年11月1日至2016年10月31日，租赁面积1650平方米，月租金26400元；3、2013年10月23日与保金宝公司签订合同，租期从2013年11月20日至2016年11月19日，租赁面积680平方米，月租金10880元。庭审中，上海闽港确认其未实际占用涉案租赁厂房，并认可其与次承租人的合同中除前述租金外还约定了水电和物业费用。2015年6月，本院曾立案受理了长青机械与上海闽港及上述次承租人租赁合同纠纷一案，后经审理并征求了各次承租人的意见，本院于同年8月出具出具（2015）昆民初字第2425号民事判决书，支持了原告要求承租人、次承租人支付2014年12月1日至2015年8月31日期间相应租金的诉讼请求。现原告认为各被告拖欠支付2015年9月1日至2016年10月30日期间的相应费用，遂引起本案纠纷。另查明，各次承租人陈述：期间，长青机械和上海闽港均向其主张过付款，但未明确向谁支付；关于水、电费，每个租赁厂区都有独立的水表、电表，长青机械或上海闽港每月抄表后进行告知，其前期支付给上海闽港、后期经办理相关手续后支付给长青机械。截止第二次庭审法庭辩论结束前，各方对2015年9月1日至2016年10月30日期间租金、物业费、水费、电费的支付情况确认如下：1、上海闽港：该期间费用均未向原告支付，因原告介入、擅自通知次承租人不得向上海闽港支付租金致使资金链断链才无法按时支付；主张按合同相对性结算，同意次承租人就已向原告支付的金额在与其结算时相应折抵；就水、电费部分同意各次承租人按相关行政机关票据原件载明的金额直接付给原告，不再通过其代转结算��2、乔奔公司：均未支付；3、鸿宇达公司：向原告支付了2015年9月1日至11月30日三个月期间的租金、物业费合计111201元（其中厂房租金79200元，办公室租金27501元，物业费4500元），之后的租金未付；该期间水、电费均未支付。对此，原告认为办公室租金不应在本案厂房租金结算中予以折抵；4、保金宝公司：向原告支付了50000元。对此，原告认为支付的是水电费。原告举证的《收据》“收款事由”项载明“代收闽港租金”；5、依利安达公司：原告确认其租金、水电费均已向原告支付完毕；据依利安达公司向原告提供的书面确认书核算，已付的2015年9月1日至2016年10月30日期间的租金金额为199500元；6、申九景公司：原告确认其租金、水电费均已向原告支付完毕；据申九景公司向原告提供的书面确认书核算，已付的2015年9月1日至2016年10月30日期间的租金金额为134400元。上述事实，有厂房租赁合同、面积调整补充协议、（2015）昆民初字第2425号民事判决书、收据、付款明细确认单、各类形式的通知、谈话笔录以及各方当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告（出租人）与被告上海闽港（承租人）之间、上海闽港与被告乔奔公司、鸿宇达公司、保金宝公司以及案外人依利安达公司、申九景公司（次承租人）之间的厂房租赁合同关系合法有效，各方均应按照各自签订的合同履行相应的权利和义务。至于被告亚邦公司，上海闽港自述未与之签订过合同、不存在租赁关系，原告请求亚邦公司承担各项责任依据不足，本院不予支持。关于原告主张其余四被告支付2015年9月1日至2016年10月30日期间租金、物业费和水电费用的诉请：1、原告与上海闽港约定的租赁期限已到期，双方通过合同、补充协议明确约定每月租金57809.875元、物业管理费6000元，按14个月计算得出该期间租金和物业费合计893338.25元，上海闽港应予支付；2、原告与次承租人之间未直接签订合同，上海闽港与各次承租人之间的合同约定的租赁面积、租金单价、物业费标准均有不同，经听取被告意见，同时考虑合同相对性和结算便利因素，本院对原告主张次承租人被告对承租人上海闽港结欠的租金和物业费承担共同付款义务的请求不予支持。租赁到期前后，部分次承租人应原告要求向原告支付了相应的租金和物业费，根据已查明的事实，经核算，该费用金额合计495101元，该款本应由次承租人与其合同相对方即上海闽港结算，现出租人和次承租人之间已结算并履行完毕，承租人因此对相应次承租人丧失相应金额的请求权，故该已付金额应自承租人向出租人的应付总额中予以折抵，即上海闽港还应支付原告该期间租金和物业费合计398237.25元；3、关于水电费用，原告庭审中对具体金额主张不明、举证不足，考虑到上海闽港表示同意由原告和次承租人被告之间凭票据直接结算，该处理方式于法不悖且符合便利原则，故关于该款可以由原告和被告乔奔公司、鸿宇达公司、保金宝公司之间凭相关行政主管部门出具的缴费票据原件载明的金额按比例自行协商并完成结算，协商处理不成的，原告完备证据后可另行起诉主张。关于原告主张的逾期付款违约金：被告上海闽港未按约向原告支付租金等费用，应当承担逾期付款的违约责任，但是，双方合同中约定的违约金标准过高，应予调整，而原告突破合同相对性、不当介入催收，一定程度上造成上海闽港收租受阻，对其履约能力也有一定影响，原告��此负有一定过错，被告得减轻相应的逾期付款责任，故本院结合全案情况酌定违约金50000元，该款应由被告上海闽港向原告予以支付。原告主张其余被告支付违约金没有约定依据，本院不予支持。关于原告主张各被告腾让厂房并支付合同到期后相应占有使用费的诉请：案涉各个合同约定的租赁期限均已到期，原告明确表示不再续租，被告鸿宇达公司、保金宝公司涉案期间仍占用厂房进行经营，应在合理期限内予以腾让，本院酌定该期限为十五日。原告请求负有腾房义务的次承租人支付占有使用费于法有据，应予支持，鉴于出租人与次承租人之间未直接签订合同，本院结合全案实际情况，就低参照原告与上海闽港约定的租金单价标准，支持被告鸿宇达公司按照月租20642元（0.417元/平方米/日×1650平方米×30日）的标准向原告支付2016年11月1日起至���际腾房之日期间的占有使用费，支持被告保金宝公司按照月租8507元（0.417元/平方米/日×680平方米×30日）的标准向原告支付2016年11月20日起至实际腾房之日期间的占有使用费。被告上海闽港和乔奔公司于合同到期时均不实际占用案涉厂房，原告对该二被告的此项诉请没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海闽港实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告长青机械科技（昆山）有限公司支付租金及物业费合计398237.25元。二、被告上海闽港实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向���告长青机械科技（昆山）有限公司支付逾期付款违约金50000元。三、被告昆山鸿宇达新型材料有限公司及苏州保金宝精密机械有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内腾让、迁出昆山市周市镇长江北路××号××号、××号相应厂房、交还原告。四、被告昆山鸿宇达新型材料有限公司于上述期限内按月租20642元的标准向原告长青机械科技（昆山）有限公司支付2016年11月1日起至实际腾房之日期间的占有使用费。五、被告苏州保金宝精密机械有限公司于上述期限内按月租8507元的标准向原告长青机械科技（昆山）有限公司支付2016年11月20日起至实际腾房之日期间的占有使用费。六、驳回原告长青机械科技（昆山）有限公司的其他诉讼请求。如���按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费19228元，由原告长青机械科技（昆山）有限公司负担7004元，由被告上海闽港实业有限公司负担12224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丹妮人民陪审员  陆 伟人民陪审员  俞雪莲二〇一七年八月二十二日书 记 员  徐 峰