福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0104民初1049号原告：林坚，男，1966年12月5日出生，汉族，住福建省永泰县。被告：陈科霖，男，1989年7月7日出生，汉族，住福建省霞浦县，现住福州市晋安区。委托诉讼代理人：许衍树，福建天人和律师事务所律师。原告林坚与被告陈科霖租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林坚、被告陈科霖及其委托诉讼代理人许衍树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林坚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2.被告向原告支付拖欠的租金34000元（暂计至起诉之日，实际应计算至被告搬迁之日）；3.被告依约向原告支付赔偿金50000元；4.被告支付违约金9000元（暂计算至起诉之日，实际应计算至被告搬迁之日）；5.被告支付从2016年10月至2017年2月止的水电费共计589.23元；6.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年8月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同》，约定原告将福州市仓山区金山街道金山大道413号丽景天成25#楼1002单元房屋出租给被告，每月租金7000元，租期六年，从2014年10月1日至2020年9月30日。《租赁合同》第三条约定：“付款方式押二付一，由乙方在每月的1日前付清下一个承租月的房租”。第七条约定：“任何一方未能履行本合同的条款或违反国家和地方房产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任乙方承担，责任方必须赔偿对方人民币5万元。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按每月租金额的千分之三向乙方加收违约金。房租拖欠超过十天，甲方有权收回房产，视乙方违约处理”。原告依约将房屋租赁给被告，但被告在承租后至2016年9月期间，违反合同约定，经常无故拖延交付房租时间，经原告催讨后尚能履行交付房租义务，但2016年10月尚欠房租6000元。自2016年11月1日起至今，被告拒绝向原告交付房租。虽经原告多次与被告协商未果。原告认为，截止原告起诉之日，被告逾期交付房租时间已达150天，被告的行为已严重违反了《租赁合同》第三条和第七条的约定，构成了违约。依据《租赁合同》第七条的约定，被告未能履行租赁合同条款，原告有权提前解除合同，且有权提前收回房产。同时，被告应向原告支付从2016年10月至被告搬迁之日拖欠的租金；此外，依据《租赁合同》第七条的约定，被告作为责任方应当赔偿原告损失5万元；被告逾期交付房租，每逾期一日，须按月租金的千分之三支付违约金给原告，即被告需支付给原告暂计算至起诉之日止的违约金为9000元（计算方式：从2016年10月1日计算至起诉之日即2017年2月28日止，10月份6000元×30天×3‰=540元，11月13000元×30天=1170元，12月20000元×30天×3‰=1800元，2017年1月27000元×30天×3‰=2430元，2017年2月34000元×28天×3‰=3060元）。被告尚拖欠水电费589.23元，亦应一并支付。被告辩称，1.原告主张拖欠租金34000元及赔偿金50000元，没有事实依据。原告违约在先，无法按照租赁合同约定提供产权清晰的房产，其房产已经在2016年6月份就卖给其他人，且其未提前一个月通知被告，根据合同约定，原告应当赔偿被告五万元。根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”以及《租赁合同》第五条第三款约定：“甲方保证上述房产产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，如需出卖或者抵押上述房产，甲方应提前壹个月通知乙方”；原告售房，其未在出卖时提前一个月通知被告，故原告不仅违反法律规定，也违反了合同约定，原告不仅侵害了被告的优先购买权，也侵害了被告的知情权。原告违约在先，并没有提前通知被告，被告也是在2016年6月份才偶然得知房产被卖掉，被告跟原告接触，要求原告承担违约责任，适当赔偿，尽快了结房产租赁事宜，但是原告都置之不理，一直拖延推诿，不予配合。新房东也要求无须支付房租，故被告就不再支付任何房租，故被告是有正当理由不予支付房租的。2.本案的诉讼主体也是错误的，原告不是适格主体；原告已经将房产出售，那么新的受让人就已经承继了该房产所带来的出租收益权。原告属于明知或应当知陈跃德为新的房产所有人，上述期间的房租其已无权收取，真正的权利人是新的产权人陈跃德。新房东陈跃德通过房产中介及微信留言告知被告不要再支付租金给原告，要被告赶紧腾房；被告于是主动与原告协商问题的解决办法，但原告一点都不想解决，一直拖延，被告又忙于水产生意，就暂时搁置了这个事情。3.《中华人民共和国合同法》第68条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。原告在未通知被告的情况下出售房产，导致其履行债务不符合双方的租赁合同原有约定，被告自然有权拒绝其相应的履行要求。被告为保障自身利益，防止一再被追索，重复缴纳租金，故停止支付租金也是合情合法合理的，符合行使不安抗辩权法定情形。被告已经就租金问题及违约赔偿问题主动与原告协商，希望能有个决断；但原告坚持不承担任何违约责任，最后协商未成，形成僵局。4.原告主张的违约金没有事实和法律依据，被告没有违约，是原告先违约，故原告主张违约金没有事实和法律依据，退一步讲，原告主张违约金按每日千分之三计算，标准过高，应重新调整。被告已经把2016年10月至2017年2月止的水电费都付清，原告的该项主张也没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的微信聊天记录真实性没有异议，对该证据的真实性本院予以采信。2.被告提交陈跃德出具的情况说明属于证人证言，但证人未出庭作证，真实性无法确认；被告与陈跃德的微信聊天记录无法核实对方真实身份信息，真实性无法确认；被告提交的水电费缴清情况与原告诉请的水电费欠缴期间不一致，与本案无关，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月31日，原、被告在福州经典房产代理有限公司和兴分店居间介绍下，签订租赁合同一份，双方约定：原告将坐落于福州市仓山区丽景天成25#楼1002单元房屋出租给被告，每月租金7000元，租期六年，从2014年10月1日至2020年9月30日。从第三年起每年递增百分之五；付款方式为押二付一，由被告在每月的1日前付清下一个承租月的房租；如原告出卖或抵押上述房产，原告将提前一个月通知被告；任何一方未能履行合同的条款或违反国家和地方房产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任乙方承担，责任方必须赔偿对方人民币5万元。被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按每月租金额的千分之三向被告加收违约金。房租拖欠超过十天，原告有权收回房产，视被告违约处理。合同签订后，原告将讼争房屋交付被告。截止2016年10月，被告尚欠原告租金6000元，且自2016年11月起，被告未向任何人支付过租金。另查，原告在2016年10月将讼争房屋出售并过户至案外人，但在9月份有告知被告房子即将出售的事宜。本院认为，原告林坚与被告陈科霖签订的租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据双方的约定，被告应当于每月1日前付清下一个月租金，然至2016年10月，被告仍拖欠原告租金6000元，已构成违约，原告要求被告支付拖欠的租金6000元及违约金，本院予以支持，但原告主张按日千分之三标准支付违约金，标准过高，本院予以核减为按日万分之五标准计算自2016年10月起的违约金。根据双方合同的约定，一方违约的，另一方有权提前解除合同，但根据原、被告在庭审过程中的陈述，讼争房屋已于2016年10月出售并过户至案外人，案外人已概况承受讼争房屋出租方的权利与义务，原告自2016年10月起已非租赁合同的当事人，其已无权要求解除合同、返还讼争房屋、主张自2016年10月起的租金。原告要求被告赔偿损失50000元，但该损失适用的前提是租赁合同的解除，但原告现已非租赁合同的当事人，其亦无权要求赔偿损失。原告还要求被告支付水电费589.23元，但原告提供的现有证据无法证实该费用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈科霖于本判决生效之日起十日内向原告林坚支付租金6000元及违约金（自2016年10月1日起至实际偿还之日止，按日万分之五标准计算）；二、驳回原告林坚的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，由原告林坚负担5030元，被告陈科霖负担50元。被告应负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈家挺审 判 员  陈曜辉代理审判员  吴灵婧二〇一七年八月十一日书 记 员  邱仕鹏