江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初7455号原告：南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会，住所地南京市江宁区文靖西路108号。法定代表人：易伟，该居委会主任。委托诉讼代理人：徐龙，江苏上元律师事务所律师。被告：刘学生，男，1967年1月31日出生，汉族。委托诉讼代理人：易雷，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。被告：闻复银，男，1971年6月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：闻复保（闻复银弟弟），男，1973年11月20日出生。委托诉讼代理人：褚宇新，江苏苏晟律师事务所律师。原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会（以下简称中前居委会）与被告刘学生、闻复银租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告中前居委会的委托诉讼代理人徐龙、被告刘学生委托诉讼代理人易雷，被告闻复银委托诉讼代理人闻复保、褚宇新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中前居委会向本院提起诉讼请求：1.解除原告与两被告于2013年10月31日所签的《房屋租赁协议书》；2.判令两被告立即给付拖欠的房租49.2万；3.判令两被告立即从租赁的房屋内迁出，将承租的房屋交给原告。4.判令两被告支付自《房屋租赁协议书》解除之日起至从房屋的房屋迁出之日止的房屋使用费用（按每天513元计算）；5.判令两被告支付逾期付款违约金18.66万元（自2015年8月31日起暂算至2017年5月15日止）；6.本案的诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，中前居委会变更第5项诉讼请求为：判令两被告支付逾期付款违约金（从2015年8月31日起至实际支付之日止，按每天300元计算）。诉讼过程中，中前居委会变更、放弃诉讼请求为：1.解除原告与两被告于2013年10月31日所签的《房屋租赁协议书》；2.判令两被告立即给付拖欠的房租49.2万；3.判令两被告支付逾期付款违约金（从2015年8月31日起至实际支付之日止，按每天300元计算）；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2013年10月31日，原告中前居委会与被告刘学生、闻复银签订《房屋租赁协议书》，约定中前居委会将座落于南京市江宁区文靖西路108号办公楼二楼西部500平方米出租给刘学生、闻复银，租赁期限自2013年9月1日至2019年8月31日。租金为2013年9月1日至2016年8月31日，每年17万元；2016年9月1日至2019年8月31日，每年18.7万元；先付后组；每半年支付一次。协议约定，被告逾期缴纳租金，每逾期一天支付300元的违约金。截止2016年9月1日，两被告已拖欠租金为人民币49.2万元。原告于2017年4月12日向被告发出律师函，要求两被告十日内付清拖欠的房租，逾期不付，将解除《房屋租赁协议》。被告刘学生辩称，对涉案房屋租赁事实及欠房租49.2万元的事实无异议；原告主张的违约金过高；对于原告其他的诉讼请求，请求法院依法处理；刘学生是实际承租人，闻复银中途退出房屋租赁，应当由刘学生承担付款责任。被告闻复银辩称，对涉案房屋租赁事实及欠房租49.2万元的事实无异议；原告主张的违约金过高；对于原告其他的诉讼请求，请求法院依法处理；刘学生是实际承租人，闻复银中途退出房屋租赁，应当由刘学生承担付款责任；原告在刘学生欠付租金之后应当及时解除协议，而原告没有这样做，造成的损失属于扩大的后果，应当由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，原告中前居委会（甲方）与被告刘学生、闻复银（共同作为乙方）签订《房屋租赁协议书》约定甲方将座落于南京市江宁区××办公楼二楼西部约500平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方；租期自2013年9月1日至2019年8月31日；前三年租金每年170000元，后三年租金每年187000元；先付后租，乙方在协议生效前（2013年9月1日前）付第一个半年度租金85000元，以后每半年一付，每半年租期到期前5日付清下一半年租金；签订协议时付85000元，乙方预交的定金20000元可转抵租金；乙方应当按时缴纳租金，每逾期一天，承担每天300元的违约金，同时甲方有权单方解除协议。协议签订后，刘学生于2013年10月31日支付租金65000元，2014年9月15日支付50000元，2015年6月26日支付50000元，2016年7月12日支付40000元，共计205000元。2017年4月13日，中前居委会委托江苏上元律师事务所徐龙律师向刘学生发出律师函，要求刘学生、闻复银在接到律师函十日内支付拖欠房租，并表示逾期不付，将依法解除《房屋租赁协议》。南京市江宁区××房屋（建筑面积共12366.94平方米）属于中前居委会所有。2017年8月1日，刘学生将涉案房屋交还给中前居委会。诉讼中，当事人一致表示因被告提前搬出房屋而产生的剩余租金抵扣、返还问题由当事人自行协商，不在本次诉讼中处理。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中前居委会与刘学生、闻复银签订的《房屋租赁协议》是当事人真实意思表示，不违反法律强制规定，对当事人具有法律效力。当事人应当按照《房屋租赁协议》约定履行自己的义务。刘学生、闻复银共同作为承租方共同签订了《房屋租赁协议》，其二人应当共同承担合同义务，被告关于由刘学生一人承担责任的抗辩，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的调解。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告向被告发出的律师函，其内容为催告被告给付租金，并非行使解除权，原告主张合同自被告收到律师函时解除，本院不予支持。因被告逾期十日未给付租金，合同约定的解除权条件已成就，原告有权解除，原告请求法院判令合同解除，本院予以支持。解除权是一项权利，权利人有权决定是否解除、何时解除。原告起诉解除合同并不存在过错，被告抗辩原告怠于行使解除权导致损失扩大，于法无据，本院不予采纳。法律规定合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《房屋租赁协议书》约定逾期支付租金的违约金过高，本院以违约造成的损失为基数，综合当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则确定，刘学生、闻复银逾期支付租金的违约金按银行同期贷款利率1.95倍计算。根据《房屋租赁协议》约定，刘学生、闻复银应当于2013年10月31日向中签社区支付租金85000元，于2014年2月23日前支付85000元，于2014年8月26日前支付85000元，于2015年2月23日前支付85000元，于2015年8月26日前支付85000元，于2016年2月24日前支付85000元，于2016年8月26日前支付93500元，于2017年2月23日前支付93500元。应当分别以实际所欠租金为基数，从各自付款期限届满次日起按银行同期贷款利率1.95倍计算。经核算，截止2017年7月19日法庭辩论终结时，违约金为91039.92元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十六条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会与被告刘学生、闻复银于2013年10月31日签订的《房屋租赁协议书》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告刘学生、闻复银于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会租金492000元；三、被告刘学生、闻复银于本判决发生法律效力之日起30日内给付原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会逾期付款违约金（截止至2017年7月19日，逾期付款违约金为91039.92元；此后的逾期付款违约金，以实际所欠租金为基数，按同期同类银行贷款利率的1.95倍，从2017年7月20日起计算至刘学生、闻复银实际付清所欠租金为止）；四、驳回原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10588元，由被告刘学生、闻复银连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王云峰人民陪审员  程以本人民陪审员  葛翠华二〇一七年八月十八日书 记 员  朱幼瑶