河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0108民初871号原告：张兴利，男，汉族，1983年11月16日生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：马军利、沈红涛，河南建创律师事务所律师。被告：陈志宾，男，汉族，1979年3月8日生，住河南省滑县。第三人：河南恒辉房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区鑫苑路18号鑫苑名家鑫福园11号楼东1单元14号，统一社会信用代码：91410105MA3X4PF67N。法定代表人：孙辉，总经理。委托诉讼代理人：朱磊，河南豫和律师事务所律师。原告张兴利与被告陈志宾、第三人河南恒辉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张兴利及其委托诉讼代理人马军利、被告陈志宾、第三人委托诉讼代理人朱磊等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张兴利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2016年9月15日签订的房屋买卖合同；2、判令被告偿还原告支付的首付款20万元，双倍返还购房定金13.2万元(定金6.6万元×2),承担原告支付的佣金损失1.5万元,以上合计34.7万元.3、本案诉讼费用由被告承担。2016年9月15日，原被告在居间房第三人河南恒辉房地产经纪有限公司介绍下就购买被告所有的位于惠济区英才路11号L2号楼1单元5层5号房屋一事达成合意：该房屋总价145万元，原告支付首付款20万元用于被告房屋解押，剩余房款采用银行按揭方式；第三人佣金1.5万元、代办费1000元、定金1.6万元由原告支付，被告同意该定金由第三人代为保管，如有纠纷，由房屋所在地人民法院管辖。合同签订后，原告支付了上述费用，后又在被告要求下支付了定金50000元。在该房屋买卖合同履行过程中，被告提出各种理由不予配合办理房屋过户手续，在第三人多次调解无效的情况下，原告诉至法院。为证明其主张，原告提供证据及对方质证意见：1、房屋买卖合同，证明原被告就买卖涉案房屋达成合意；2、2016年9月15日和9月21日收条，证明原告共支付佣金15000元；3、2016年9月21日和9月27日收条，证明原告支付定金17000元（其中含代办费1000元）；4、2016年9月15日收条，证明原告应被告要求增加定金50000元；5、2016年12月15日收条，证明原告应被告要求支付首付款20万元；6、2016年12月15日补充协议，证明合同履行中对收付款等的约定；7、录音光盘一张，第一段录音系2016年12月23日第三人员工张松与被告电话录音；第二段录音系2016年12月24日原被告电话录音；第三段、第四段录音系2016年12月26日原告与第三人员工张松电话和其他员工电话录音，证明被告以种种借口违约。8、张松提供的证明、收据一张，证明被告陈志宾不提供相关证件不配合办理银行按揭手续原告因此所支出的损失。9、2017年6月8日天津津实司法鉴定中心出具的鉴定意见书一份，证明原告提供的证据真实合法有效。被告质证意见是：对证据1、4、5无异议，对证据2、3被告不知道；证据6补充协议第五条与被告手中补充协议第五条日期不一致；对证据7真实性无异议，但认为第一段录音经过剪辑，里边没有张松告诉被告新的限购政策出台需要办假的手续这些话。第二段录音限购政策出来之后被告不配合办理假手续才录音的。第三、四段录音材料是原告与第三人涉及交款退款补收条的事情，与本案无关不能作为证据使用。对证据8被告不知情。对证据9被告无异议。第三人质证意见是：对房屋买卖合同无异议，合同收据真实性无异议，被告陈志宾的收条无异议，定金收条无异议，对于补充协议是买卖双方签的，真实性无异议，对录音不予质证。对张松提供的证明、收据无异议。对鉴定意见书无异议。2016年12月21日，郑州市下发了郑政办75号文件，要求社保或者个税证明，连续满两年，2016年12月22日开始实行，2017年3月份之前都可以补交，郑州市房地产监管处2017年3月17日之后的补交的社保或者个税证明，不再作为有效购房凭证。被告陈志宾辩称：原被告签订房屋买卖合同，约定房屋解押款20万由原告支付。合同签订后原告拒付解押款，在被告再三催促下，至2016年12月15日原告才支付解押款。下午，被告即去银行办理了解押，银行工作人员说手续办完需要两周时间。12月23日第三人工作人员张松打电话告知郑州市新限购政策开始执行，原告没有购房资格。被告就问张松怎么办，张松说花钱办假手续。被告认为这种行为违反国家和社会公共利益，就拒绝提供相关材料。为证明其主张，被告提供证据及对方质证意见：1、通话记录清单，第三人员工刘枫的名片，证明刘枫是第三人的员工，被告一开始就和他联系，被告一直在催办解押过户手续；2、2016年12月15日浦发银行办理解押手续的业务凭证一张，证明于当天下午被告就去银行办理了解押手续。3、房屋他项权证，浦发银行个人购房借款合同，浦发银行借款凭证各一份，证明涉案房屋有抵押贷款。4、电话录音光盘一张，证明被告于2017年3月14日上午10:30分以自己的名义咨询房管局询问郑州市限购限贷政策；5、电话录音光盘一张，证明2017年3月7日上午9时23分询问浦发银行客户经理办理房贷解押流程时间，解押到过户需要的时间。6、补充协议，证明被告手中的补充协议第五条日期为12016年12月16日，证明合同签订过程中存在问题中介不负责任。7、房屋买卖合同三份，证明其他中介公司签的合同无需那么长的时间办理手续，原被告签订合同约定120个工作日时间太长，耽误了原告的买房资格和被告的卖房资格。8、注销登记申请手续一份，证明被告已经办理完了房屋解押手续。原告质证意见为：对证据1真实性无异议，但证明目的不是被告所说的催促，而是被告和中介的沟通，通话的内容未知；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，无法证明被告所说是不是还贷了。对证据3真实性无异议，其证明目的不能证明还款是为了给涉案房屋进行抵押，因为还款账号、借款账号与借款合同上约定的不符。对证据4真实性无异议，对购房合同的履行无直接关联。对证据5录音相对方真实身份无法核实，所说的内容与涉案房屋的履行无关联。对证据6针对被告提交的补充协议中的内容，这个时间是根本不能实现的，所以被告提供的合同应为无效合同，应以原告提供的为准。对证据7其他房屋买卖合同均为复印件，真实性无法核实，与本案房屋买卖无关联性。对证据8注销登记申请手续真实性无异议，但是没有书写办理日期，不能作为证据使用。第三人质证意见为：证据1的通话清单有异议，来源不清，不能显示所说的是第三人的员工，也没有相关的内容，无法核实。对证据2被告提供的2016年12月15日浦发银行办理解押手续的业务凭证一张的证据真实性无异议，但看不出被告的证明目的。对证据3房屋他项权证原件一份，浦发银行个人购房借款合同一份，浦发银行借款凭证一份真实性无异议，但认为与本案无关。对证据4不予质证。对证据5被告提供的2017年3月7日上午9时23分询问浦发银行客户经理办理房贷解押流程时间录音光盘一张，主体不清楚，真实性无法核实。证据6补充协议是原被告双方的合意，被告提供的与原告提供的补充协议是一致的，字迹内容都是一致的，至于第五条上的日期是笔误，误载不害真意。对证据7，我方认为：其他合同为复印件真实性无法核实，与本案无关联；涉案房屋买卖合同交易时间为原被告双方自由平等协商的结果，是双方真实意思表示。对证据8注销登记申请手续，真实性无异议，但是没有书写办理日期，不能作为证据使用。第三人述称：第三人已促成了原被告签订合同，完成了合同约定的居间义务，涉案合同未能履行，系因被告陈志宾未配合原告办理相关手续，并表示不愿意继续履行合同所致。对原被告之间的纠纷第三人不承担任何责任。同时，原告在签订合同时向第三人支付了3.2万元，包括佣金1.5万元、代办费1000元、定金1.6万元（被告同意在办理房屋立契过户前由第三人代为保管）。当事人围绕诉讼诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证并确认以下事实：2016年9月15日原被告第三人签订一份房屋买卖居间合同，主要条款约定：被告将位于惠济区英才路11号L2号楼1单元5层5号的房屋作价145万元出卖给原告，双方同意资金监管。原告于本合同签订时支付32000元，其中佣金15000元，代办费1000元，余额作为定金由第三人代为保管。被告于本合同签订时将《房屋所有权证》交由第三人保管。原、被告于签订合同后，共同到贷款银行办理相关按揭手续。原告应在立契时，将首付款交付原告，首付款等于本合同价格减去银行实际贷款，剩余房款由银行放贷之日向被告支付。以上款项具体金额以贷款机构确定的金额为准。如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，原告应当在首付房款交付时一次性补足。双方同意在签订本合同之日起120个工作日内，共同到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。如被告所售房产已抵押，被告应向原告、第三人两方如实说明，剩余解押款20万元如原告愿意购买，原、被告双方应明确由原告负责解押。违约责任：被告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，并承担原告由此产生的其他经济损失；原告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金，并承担被告由此产生的其他经济损失；如原、被告双方均违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，在双方各向第三人支付本合同约定总房款1%的佣金后，第三人应将房屋产权证或售房保证金退还被告，同时将保管的定金交于原告。如果客户首付款不够，由业主垫付齐首付款共同解押。双合同签订后，被告按约定向第三人支付上述款项共计3.2万元。2016年9月15日，原告按被告的要求交付5万元，并由被告出具一张订金收条，同时，第三人工作人员在合同第十二条空白处备注：业主已收定房定金5万元，由被告捺印确认。2016年12月15日，原被告签订补充协议，主要约定原告支付给被告现金20万元，被告同意配合原告到郑州市房地产管理局办理该房产的房产网签、过户等手续，过户完毕后，本协议中之款项自动充入上述房产的总价款中（房款总数详见“买卖合同”）。被告如果到期未办理过户手续，视被告为违约，被告须在2016年12月16日前把所收款项退还给原告，并按约定付款数额的百分之3%支付违约金；如果被告不按约定把所收款项退还原告，则本协议中约定之房产产权归原告所有。协议签订当日，原告向被告支付首付款20万元。当天，被告用此款办理了提前还贷业务。银行二周内进行房屋解押。另查明：2016年12月22日，郑州市开始执行房地产调控政策，原告不再享有购房资格。2016年12月23日和12月24日，第三人员工张松、原告分别与被告电话联系，通话录音显示：被告要求原告按12月15日房价进行交易，双方协商未果。通话中被告告知张松其已于2016年12月15日，交付解押款，银行在二周时间内才能提供房产注销抵押登记的证明。以上事实有买卖合同、补充协议、收据、录音资料、个人购房借款合同上海浦东发展出具的银行业务回单、委托书、房屋抵押权终止证明、抵押权注销登记申请书、当事人陈述、鉴定意见书、庭审笔录等为证。本院认为：原被告第三人签订的房屋居间买卖合同是当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效的合同。合同中仅对最后履行期限进行了约定，但对合同付款、办理解押、按揭贷款等主要义务履行期限没有约定。2016年12月22日郑州市开始执行房地产调控政策的前一周即12月15日，原告才将首付款交付被告用于解押。即使按原告和第三人陈述一周内被告房屋能办理解押手续，原告也已失去购房资格，导致合同最终无法继续履行的根本原因是郑州市限购政策出台，而非当事人的违约行为。综上所述：本院认为，本案系因情势变更导致合同最终无法继续履行，原告要求解除合同、被告偿还首付款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；被告收取的订金5万元和定金1.6万元应予返还,其中1.6万元在第三人处保管应由第三人代为返还；根据公平原则，原告因此造成的1.5万元的佣金损失，由双方各半负担，其应承担7500元的损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，判决如下：一、解除原被告2016年9月15日签订的房屋买卖合同；二、被告陈志宾偿还原告支付的首付款200000元、订金50000元、返还购房定金16000元(由第三人代其支付);三、被告陈志宾赔偿原告已支付的佣金损失7500元；以上款项共计273500元由被告陈志宾、第三人河南恒辉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付给原告张兴利257500元和16000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6505元、鉴定费2800，共计9305元，由原告、被告各自负担4652.5元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 马 静审判员 揭培绿审判员 弓永健二〇一七年八月九日书记员 李梦霖