北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6550号上诉人（原审被告、反诉原告）：于立平，男，1958年12月11日出生。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭晓雅，女，1980年12月15日出生。委托诉讼代理人:谷增锋（郭晓雅之夫）。委托诉讼代理人:付裕，北京京翔律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人:刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人于立平因与被上诉人郭晓雅，原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初37500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于立平上诉请求：撤销原审判决，改判驳回郭晓雅的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由郭晓雅承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。于立平仅享有诉争房屋的所有权不超过二分之一，其出售房屋未征得共有权人同意，无权出卖房屋，郭晓雅购买此房不是出于善意。本案房屋买卖合同未经原公有住房管理部门审核。于立平未经原房屋产权单位批准和共有权人同意，与郭晓雅签订房屋买卖合同，违反了法律强制性规定，合同无效。郭晓雅在签订合同前知道诉争房屋的产权性质，其对房屋买卖合同无效同样负有责任。签订合同后，郭晓雅很快知道合同不能履行，郭晓雅没有经济损失。于立平没有拒绝履行合同，合同没有履行是由于房屋产权的客观原因，于立平不应承担违约责任。郭晓雅辩称：同意原审判决，不同意于立平的上诉请求和理由。双方签署房屋买卖合同过程中，于立平隐瞒了诉争房屋存在共有产权人的事实。在合同履行过程中，因诉争房屋产权存在争议，产权单位未能办理上市审批手续，于立平拒绝配合办理网签，其行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。本案不存在合同无效的情形。我爱我家公司述称，服从原审判决。郭晓雅向一审法院起诉请求：1、解除我与于立平之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议等相关协议；2、于立平返还我定金4万元；3、于立平承担房屋成交总价的20%的违约责任；4、于立平赔偿我因房屋价格上涨所造成的实际损失100万元；5、诉讼费由于立平承担。于立平向一审法院反诉请求：1、解除我与郭晓雅签订的《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令郭晓雅交给我的4万元定金不予退还。2、诉讼费由郭晓雅承担。一审法院认定事实：2016年8月25日，出售方（甲方）于立平与买受方（乙方）郭晓雅、见证方（丙方）我爱我家公司签订《房屋买卖定金协议》，第一条约定：甲方将其所有的位于海淀区10号房屋出售给乙方，甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件。第二条约定：丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币363万元整的价格购买上述房屋，此价格不包含国家规定应当由甲方承担的税费。第三条约定：甲方认可乙方以上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金4万元。第四条约定：甲乙双方应于本协议签署后15个工作日内积极主动前往丙方处签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。第五条约定：如甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，既收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。2016年8月31日，郭晓雅（乙方）与于立平（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于北京市海淀区10号房屋出售给乙方。该房屋成交价为363万元，建筑面积55.25平方米。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金4万元。乙方选择商业贷款方式申办贷款，贷款金额为230万元。合同第六条第1款约定：“甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所有提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。”第九条第1款约定：“甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。”第2款约定：“因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。”第3款约定：“因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。”2016年8月31日，于立平（甲方）、郭晓雅（乙方）签订《补充协议》，第四条约定：“由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按照第2种方式解决：甲乙双方于2016年8月20日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》长期有效，直至交易房产转移完毕。”第六条约定:“除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。”当日，郭晓雅与于立平、我爱我家公司还签订了《居间服务合同》等。当日，郭晓雅向于立平支付定金4万元。涉案房屋亦办理了房屋核验及郭晓雅的购房资质核验，因涉案房屋系央产房，需去房屋原产权单位办理房屋上市交易的手续。在办理房屋上市交易的过程中，因于立平与其前妻及女儿就涉案房屋的产权存有争议，导致原产权单位未为于立平办理涉案房屋的上市交易手续，后双方未办理其他购房手续。2016年9月23日，我爱我家公司向于立平发出《告知函》，内容为：“现因阁下未配合办理网签，未按约定办理完该房屋的央产上市手续并取得央产房上市交易审批表，影响了合同的正常履行，此前我司人员董某曾多次与阁下联系办理上述事宜，但阁下至今仍未配合。鉴于上述情况，现我公司郑重通知阁下，请阁下于2016年10月31日前与我司联系，并尽快配合办理上述事宜。如阁下最后仍未与我公司联系办理上述事宜，阁下将会承担合同约定的相关责任。”于立平称没有收到《告知函》。本案审理中，双方均主张对方系违约方。郭晓雅认为签署合同中于立平隐瞒共有权人身份，导致上市交易手续无法办理，合同目的无法实现。对此，于立平认为诉争房屋登记系其个人所有，售房前多次征询我爱我家公司意见，该公司表示诉争房屋可以办理上市交易，但至今没有协助我方完成办理上市交易手续，故我方无过错，且于立平认为郭晓雅除支付定金外，并未履行其他合同约定义务，且在合同约定的90天及120天内未履行通知义务即提出诉讼，构成根本违约。我爱我家公司表示其只能协助办理上市交易手续，并未承诺一定能办理成功。庭审期间双方就定金协议履行持有异议。于立平表示除收到郭晓雅4万元定金外，其他支付购房款等合同条款均没有履行，故要求解除《房屋买卖定金协议》，而郭晓雅及我爱我家公司认为定金协议已经履行完毕。另查，涉案房屋登记在于立平一人名下。直至2017年3月7日，于立平与其前妻及女儿的诉讼仍在进行中。涉案房屋的上市交易手续依旧未能办理。且我爱我家公司表示因为该诉讼，于立平向其公司表示先不办理涉案房屋的网签手续。现郭晓雅以房价现在上涨了一百多万元而主张违约金及实际损失，于立平认为合同约定违约金过高，合同没有实际履行，没有看到郭晓雅的实际损失，故不承担违约责任。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、定金收据、告知函及本案开庭笔录等证据材料在案佐证。一审法院认为：郭晓雅与于立平签订的《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案合同履行期间，因为于立平与其家庭成员之间就涉案房屋的产权存有争议，导致涉案房屋无法办理上市交易手续，继而无法办理产权过户手续。双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，法院不持异议。合同解除后，于立平理应将收取的购房款项退还给郭晓雅。故郭晓雅起诉要求于立平退还购房定金4万元之请求，理由正当，法院予以支持。因上述合同无法继续履行的理由系因于立平一方的原因所致，且该理由亦非补充协议中约定的由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成单位职工住房档案没有建立完备所致，故于立平应承担合同无法继续履行的违约责任。于立平所述因为我爱我家公司承诺办理上市交易手续而未能办理，其自身并无过错之理由，我爱我家公司予以否认，法院亦不予采信。故郭晓雅起诉要求于立平支付违约金之请求，理由正当，法院予以支持。于立平表示郭晓雅系违约方一节，法院考虑郭晓雅虽在合同约定的履行期内提起诉讼，但截止到法院开庭已过合同约定的履行期限，但上市交易的手续仍未能办理，故对于立平之抗辩理由，法院不予采信。房屋买卖定金协议签署后，双方按照约定签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其相应文件，郭晓雅也支付了定金，故房屋买卖定金协议已经履行完毕，在此情况下，于立平反诉要求解除该协议之请求，于法无据，法院不予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因为于立平违约造成了郭晓雅无法购买涉案房屋，而在此期间房价上涨，给郭晓雅再次购房造成了一定损失。具体违约金数额法院将参照郭晓雅的损失酌情判定。在于立平已支付违约金的情况下，郭晓雅再行要求于立平赔偿损失之请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四之规定，判决：一、本判决生效之日解除于立平与郭晓雅于二0一六年八月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；二、于立平于本判决生效后七日内退还郭晓雅购房定金四万元；三、于立平于本判决生效后三十日内给付郭晓雅违约金七十二万六千元；四、驳回郭晓雅其他诉讼请求；五、驳回于立平其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭晓雅与于立平签订的《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，于立平上诉主张其出售涉案房屋未征得共有权人同意，其无权出卖涉案房屋，其与郭晓雅签订的房屋买卖合同无效的理由，于法无据，本院不予采纳。于立平上诉主张双方房屋买卖合同违反了法律强制性规定而无效的理由，缺乏依据，本院不予采纳。根据本案查明的事实，涉案房屋登记在于立平一人名下，且于立平在双方签订的《房屋买卖定金协议》及《北京市存量房屋买卖合同》中承诺其确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件，不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍郭晓雅取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，于立平应退还累计已收全部房款，并向郭晓雅承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。由此可见，郭晓雅在双方缔约时对涉案房屋权属情况已经尽到了注意义务，且在上述协议、合同中对此作出了明确的约定。故在于立平不能证明双方缔约时郭晓雅知晓涉案房屋有其他共有权人不同意出售涉案房屋的情况下，于立平上诉主张郭晓雅购买此房不是出于善意，缺乏事实根据，本院不予采纳。在合同履行期限内，涉案房屋无法办理上市交易手续系因于立平与其家庭成员之间就涉案房屋存在产权争议所致，并非补充协议中约定的由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成单位职工住房档案没有建立完备所致，故于立平构成违约，其应承担合同无法继续履行的违约责任。于立平上诉主张合同无法继续履行并非其自身过错，且郭晓雅没有经济损失，其不应承担违约责任的理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。本案中，双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，郭晓雅要求于立平退还购房定金4万元之请求，具有合同根据和法律依据，于立平应将定金4万元返还郭晓雅。因于立平违约造成了郭晓雅无法购买涉案房屋，而在此期间房价上涨，势必给郭晓雅再次购房造成了一定的经济损失。对于违约金具体数额，应综合考虑合同约定及郭晓雅的实际损失，合同履行程度、过错责任等因素予以确定，一审法院酌情判定于立平承担违约金的数额并无不当。综上所述，于立平的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21094元，由于立平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年八月三十日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳