北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9929号上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，男，1957年1月11日出生。委托诉讼代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某，男，1983年6月4日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王某，女，1985年2月10日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。原审第三人：李某，女，1958年8月12日出生。上诉人张某因与���上诉人刘某、王某、原审第三人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初26623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人马骋，被上诉人刘某、王某之共同委托诉讼代理人杨宏飞，原审第三人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，案件受理费由刘某、王某承担。事实与理由：买受人刘某、王某违反合同约定逾期支付购房款，我有权解除合同，一审法院判令双方继续履行没有法律依据。刘某、王某辩称：同意原审判决，不同意张某的上诉请求。李某述称：我没有上诉，但我不同意一审判决结果，同意张某的上诉请求。张某向一审法院起诉请求：判令解除与��某、王某签订的房屋买卖合同；刘某和王某支付违约金44万元。刘某、王某向一审法院反诉请求：判令张某继续履行房屋买卖合同，协助办理北京市朝阳区×苑×号楼×层×单元401号（以下简称涉案房屋）房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至刘某名下；支付违约金44万元；支付居间服务费4.4万元。李某向一审法院述称：认可张某的诉讼请求，不同意刘某、王某的反诉请求。是刘某、王某违约在先，我们已经给了两次机会，第二次还是违约。一审法院认定事实：2016年4月24日，张某与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某作为买受人，购买张某名下的涉案房屋，房屋成交价格220万元，此价格不包括房产过户时发生的各项税费，在签订合同时支付定金10万元；出卖人应当在过户当天将该房屋交付给买受人；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在5日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款并按照该房产成交总价款的20%向买受人支付违约金；逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在5日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照该房产成交总价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；双方协商一致待此房满二年后进行过户，乙方于签约当时支付购房定金1万元，于乙方资审通过后追加定金9万元，乙方于2016年6月1日前支付首付款55万元。后，张某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，约定，刘某承诺在2016年8月15日前支付首付款65万元（含定金10万元），如到期未支付，承担所有责任；张某收到房屋贷款部分后将该房屋交付给刘某使用。后，刘某在2016年4月24日支付张某1万元、5月11日支付1万元、6月1日支付8万元、8月17日支付20万元、8月30日支付40万元。张某在6月18日和8月30日分别出具了收款证明。张某称收款证明是应中介公司要求出具的，中介公司称收到钱无论是违约金还是房款，都要出具收条，但不代表放弃违约金和解除合同的权利。原审中，张某称刘某上述五笔款项的支付期限都存在违约行为，同时补充协议约定在8月15日前支付首付款65万元，逾期超过10天的，有权解除合同。刘某和王某称前三笔款项支付均没有违约，双方已经口头变更并以实际行为变更了付款时间，因此也没有违约，并且在支付40万元时还与张某核实相关账户信息，张某未提出异议。张某认可刘某与其电话核实过相关账户信息，但称刘某方并未明确款项是房款还是违约金，其有权收取违约金。张某和李某是夫妻关系，双方均认可涉案房屋为夫妻共同财产。李某称一直不同意出售房屋，张某2016年4月24日签完合同回来后，其才知道张某已将房屋出售，2016年8月签补充协议当时其还是不同意出售房屋，对刘某支付的每笔款项均知情。张某称在2016年12月16日向中介公司说过因为刘某违约，要解除合同，但没有直接向刘���主张过。张某、刘某均称中介公司未向刘某转达张某解除合同的意思。一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照执行。虽李某称不同意出售房屋，但其在张某签订《北京市存量房屋买卖合同》后即知悉，并且也知悉之后房款支付情况，且对张某和刘某再次签订《北京市存量房屋买卖合同补充协议》也是知悉的，并未予以阻止。综上，足以让刘某有理由相信出售房屋系张某和李某共同意思表示。故，张某、李某应当继续与刘某、王某履行房屋买卖合同，协助刘某、王��办理房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至刘某名下，同时刘某、王某应当支付张某、李某房款150万元。关于张某提出刘某违约，解除房屋买卖合同的主张。按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，刘某支付前三笔款项并未违反合同约定。刘某未按照《北京市存量房屋买卖合同补充协议》的约定在2016年8月15日前付齐首付款，违反合同约定。但在刘某在2016年8月30日支付40万元房款时，张某并未拒收房款提出解除合同，还出具了收款证明。张某称在2016年12月16日向中介公司提出过解除合同，但该解除合同的意思表示并未到达刘某方。张某主张40万元为违约金，但双方之前并未有过关于违约金的协商，且刘某不予认可。综上，刘某支付房款继续履行合同，张某并未提出解除合同，且向刘某再次提供相关账户信息，出具收款凭证，以实际行为继续履行��同后，在六个月之后又以前述理由起诉提出解除合同，法院不予支持。但刘某和王某应当承担逾期付款的违约责任。违约责任应当适用按日计算支付逾期应付款万分之五的违约金的约定，而非合同解除情形下的房产成交总价款的20%的约定。法院根据刘某方付款情况及违约责任的约定计算违约金数额。刘某、王某主张张某支付违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。因双方继续履行合同，刘某和王某要求张某支付居间服务费，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年6月判决如下：一、张某、李某继续履行与刘某、王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，于判决生效后七日内协助刘某、王某办理北京市朝阳区×苑×号楼×层×单元401号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至刘某名下，刘某、王某同时支付张某、李某房款一百五十万元；二、刘某、王某于判决生效后七日内支付张某、李某违约金二千七百二十五元；三、驳回张某的其他诉讼请求；四、驳回刘某、王某的其他反诉请求。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为:本案争议焦点即涉案房屋买卖合同是否应当解除以及违约金数额。根据双方所签房屋买卖合同，刘某应当在2016年6月1日前支付55万元，合同中违约条款约定，如逾期超过10日付款，出卖人有权解除合同，买受人应按照房产成交总价款的20%向出卖人支付违约金。后双方又签订补充协议，约定刘某应当在2016年8月15日前支付上述约定的首付款65万元（包含已付定金10万元）。现张某主张刘某于2016年8月17日、8月30日分两笔支付上述款项，晚于合同约定的8月15日，已经达到合同约定解除条��，其作为出卖方有权行使解除权。根据双方履行合同的情况来看，虽然刘某存在逾期付款的情形，但张某作为出卖方在刘某迟迟未付款的情况下并未提出解约要求，而是收取了刘某的上述款项并出具收据，应当视为已经接受了刘某的付款并同意继续履行合同。虽然张某主张曾于2016年12月份向中介机构提出解除合同，但并未提交有力证据予以证实，刘某亦不认可收到过相关解约通知，且即便提出过解除合同，张某亦是在双方继续履行合同的情况下又时过三个月提出解除，显然依据不足，原审法院未予支持，并无不当。关于违约金问题，根据合同约定，虽然涉案合同并未达到解除的条件，不能适用合同解除情况下的违约金条款，但考虑到双方最早签订合同约定的55万元在2016年6月1日即应当支付，后又通过补充协议的方式延期至8月15日支付，刘某仍未能按时支付。而关于���延支付的原因，刘某称系需要先卖房拿到售房款后才能购买涉案房屋，因此耽搁了时间。综合上述情况，考虑到本案纠纷系因刘某个人原因屡次迟延支付首付款引起，该迟延行为虽已经通过签订补充协议、张某收款等方式得以弥补，使合同继续履行，但并未免除其应当承担的违约责任。现因刘某迟延付款导致合同后续履行延迟，客观上确实存在影响张某当时尽快取得购房款后另购房屋的可能，因此，在计算违约金的数额上，原审法院仅按日逾期支付应付款万分之五计算违约金，显然过低，本院综合考虑双方履约情况、刘某的违约情节、张某损失情况等因素酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京���朝阳区人民法院（2017）京0105民初26623号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初26623号民事判决第二项、第三项；三、刘某、王某于本判决生效后七日内支付张某、李某违约金五万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12200元，由张某负担12150元（已交纳），由刘某、王某负担50元（张某已交纳，刘某、王某于本判决生效后七日内给付张某）；反诉案件受理费12200元，由张某负担7920元（刘某、王某已交纳，张某于本判决生效后七日内给付刘某、王某），由刘某、王某负担4280元（已交纳）；二审案件受理费24400元，由张某负担23513元（已交纳），由刘某、王某负担887元（张某已交纳，刘某、王某于本判决生效后七日内给付张某）。本判决为终审判决。审判长  林存义审判员  万丽丽审判员  杨 夏二〇一七年八月二十五日书记员  李延昭书记员  卢园园