.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2016）晋0105民初4871号原告王志奇，男，1968年10月19日出生，汉族，住太原市。委托代理人韩晓强，山西盛道律师事务所律师。委托代理人崔峥，山西盛道律师事务所律师。被告张雪松，男，1973年4月11日出生，汉族，住太原市。被告杨海，男，1980年2月3日出生，汉族，住太原市。委托代理人崔健，山西瀛谷律师事务所律师。委托代理人郭林鹏，山西瀛谷律师事务所实习律师。原告王志奇与被告张雪松、杨海房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王志奇及其委托代理人韩晓强、被告张雪松、被告杨海的委托代理人崔健、郭林鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月25日，原被告双方签订了一份房屋租赁合同（合同编号：2015-0416），合同约定原告（甲方）将自己所有的位于太原市高新开发区创业街时代广场814A-B的房屋出租给被告（乙方）使用，一并将房屋内办公设施出售给乙方共计20万元，乙方在租期内每年支付甲方6万元，如合同提前终止，乙方在合同终止时须一次性支付甲方剩余办公设施款。租赁期限为三年，从2015年4月25日至2018年4月25日，租金每年35万元。乙方须每年提前两个月向原告交清下一年租金，如被告逾期未缴纳租金，除应向原告交清租金外，还应承担合同解除及向原告支付违约金的责任。乙方租期未满退租的，须向甲方支付违约金10万元。合同签订后，被告依约支付了第一年租金35万元及办公设备款5万元。现在第二年租金的最后交付期限2016年6月24日已过，但被告未依合同约定履行自己的义务，构成违约，应当承担违约责任。另，2016年5月31日，时代广场项目物业办给原告发出《欠费通知》，要求原告支付被告欠缴的物业费22190.45元，此款应由被告承担。原告诉至法院，请求判决解除原告与被告2015年4月25日签订的房屋租赁合同（合同编号：2015-0416）；判决被告向原告支付拖欠的租金116667元（从2016年4月25日到2016年8月25日）；判决被告向原告支付违约金10万元；判决被告向原告支付办公设施款15万元；判决被告向原告支付欠缴的物业费22190.45元；诉讼费用由被告承担。被告张雪松辩称，我们三个人杨海、岳晋君准备成立公司，在工商局办理手续的时候，必须提前有一个房屋租赁合同才能办理营业执照，我们三个人中我先和王志奇签了字，办下工商登记后一直在杨海手里，一直没有盖章，一年的房租40万元我已经付清了，我们合作不到一年时间产生分歧就解散了，公司就一直是杨海在，后续的房租和王志奇讨论很多次，杨海说房子由他承担，和我没任何关系。实际房屋地址与我租赁的地址是一套房，办公设施我们已经付了5万元了，设施我们也没有要，没有租够我们也不要了。违约金的问题有合同欺诈行为，我不承认，公司法人后续也给原告打了欠条，说愿意承担。被告杨海辩称，本案原告起诉的是被告张雪松，房屋租赁合同是发生在原被告之间，原告主张的权利与杨海没有任何关系。本案被告张雪松和杨海在2017年2月4日正式签署股权转让协议，张雪松和岳晋君是夫妻关系，一并将股权转让给了杨海的爱人陈昀昀，股权转让协议中第七条里有明确规定。成立公司时被告以租的房子作为价码入股公司，当时付的房租钱都计入实缴出资，本案房租应由被告张雪松承担。基于合同基本原则，本案案由房屋租赁合同，是原告与张雪松的纠纷，杨海在2015年作为公司的发起人组建了公司，到了2017年2月4日双方对组建运营公司当时签订股权转让协议，通过一套房屋一套车以顶账方式支付给了张雪松，张雪松刚刚也承认了，才变更了登记退出了公司，双方的债权债务已经处理了。经审理查明，原告王志奇（甲方）与被告张雪松（乙方）于2015年4月25日签订《租赁合同》（合同编号：2015-0416号），合同约定甲方将太原市高新开发区创业街时代广场814A-B房以现状出租给乙方使用，甲方一并将房屋内的办公设施出售给乙方共计人民币20万元，甲方同意乙方在租期内每年支付甲方六万元办公设施款，如合同提前终止，乙方在合同终止时须一次性支付甲方剩余办公设施款项；房屋租赁期为三年，自2015年4月25日至2018年4月25日止，乙方租期未满退租，乙方须向甲方支付违约金10万元；租赁期间，租金定为每年人民币350000元，乙方须每年提前两个月向甲方交清租金，从租赁合同签订之日起算，先付后用，如乙方逾期未缴纳租金，除应向甲方交清租金外，还应承担合同解除及向甲方支付违约金的责任；房屋租赁期间，房屋修缮、水、电、暖、物业等各种费用等各种费用由乙方自理；合同由双方签章并在乙方向甲方交纳租金后生效。上述合同后原告王志奇在甲方、负责人栏签字捺印，被告张雪松在乙方、负责人栏签字捺印。合同签订后，被告依约支付了第一年租金35万元及办公设施款5万元。原告王志奇自认于2016年9月收回涉案租赁房屋，办公设施也在租赁房屋中。以上事实，有原告王志奇提供的《租赁合同》、POS机刷卡存根及庭审笔录在案为证。本院认为，原告王志奇与被告张雪松签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同约定内容合法，未违反法律、法规的强制性规定，双方应按合同约定履行自己的权利义务。被告张雪松已按合同约定向原告王志奇支付了第一年的租金35万元及办公设施5万元，租期满一年后，被告张雪松未在约定期间交付房租，原告王志奇于2016年9月收回房屋。对于原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，本院予以支持。对于原告要求被告张雪松支付其拖欠租金116667元的诉讼请求，原告王志奇自认于2016年9月收回租赁房屋，故拖欠租金应自2016年4月25日至2016年8月25日计算为116667元（35万元÷12个月×4个月），符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告张雪松支付其违约金10万元的诉讼请求，合同约定乙方租期未满退租须向甲方支付违约金10万元，该违约金过高，本院酌情支持违约金2万元。对于原告主张被告张雪松支付其办公设施款15万元的诉讼请求，因涉案办公设施系租赁房屋的附属设备，转移办公设施所有权基于《租赁合同》长期履行才符合合同目的，现《租赁合同》已不具备继续履行的条件，且上述办公设施由原告方管理，故对原告的该项请求本院不予支持。对于原告要求被告张雪松支付其欠缴的物业费22190.45元的诉讼请求，原告提供的证据不足以证明其已代承租人缴纳物业费，故对其该项主张，本院不予支持。对被告张雪松主张其签订《租赁合同》系公司行为，被告张雪松提供的证据不足以证明该租赁行为系公司行为，如果被告张雪松签订《租赁合同》系公司行为，在公司成立及发生公司股权转让后，被告张雪松应对其签订的《租赁合同》进行变更，故对其主张本院不予支持。被告杨海并非本案《租赁合同》的相对方，故被告杨海不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、一百零七条、一百零八条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王志奇与被告张雪松于2015年4月25日签订的合同编号为2015-0416号《租赁合同》。二、被告张雪松于本判决生效之日起十日内向原告王志奇支付租金116667元、违约金20000元，合计136667元。三、驳回原告王志奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7132元（原告已预交），由原告王志奇负担4626元，由被告张雪松负担2506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长刘扬鹏人民陪审员赵翠梅人民陪审员王计兰二〇一七年八月二日书记员刘昭妤