苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初5528号原告陈宏。委托代理人沈卫，江苏吴越律师事务所律师。委托代理人刘克静，江苏立泽律师事务所律师。被告苏州市吴江区国土资源局，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路1933号。法定代表人范新元。委托代理人陈福才，系该局执法监察大队大队长。委托代理人张玉华，江苏震宇震律师事务所律师。原告陈宏诉被告苏州市吴江区国土资源局（以下简称吴江国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案中，本院于2017年5月2日立案受理，依法由审判员刘辉云适用简易程序于2017年7月18日、7月25日两次公开开庭进行了审理。原告陈宏及其委托代理人沈卫、刘克静、被告吴江国土局的委托代理人陈福才、张玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宏诉称：2012年7月9日，原、被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》一份，该合同约定：出让的土地坐落在吴江经济技术开发区××北、伊顺地块东，面积为14688.3平方米，出让价款为39805293元。出让土地的主体建筑物性质为“汽车4S”，出让人同意在2012年7月25日前将出让宗地交付给受让人，原告先付1140万元。合同签订后，原告联系了多家汽车制造商前去勘察，均认为：该地块在高速公路吴江出口处，位置很好，有投资价值，但不足之处是离附近居民居住地距离太近，环评不一定能通过。正当原告与汽车厂商洽谈合作时，突然传来消息说高速公路吴江出口处要搬迁了，该消息后来得到了证实���合作厂商眼看地理位置失去优势而使合作告吹，致使原告无法筹集资金支付土地余款。为此，原告一直与被告交涉。2016年3月31日，被告向原告寄发了“关于解除双方《国有建设用地使用权出让合同》的通知函”，明确解除双方之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》，且原告所缴纳的定金不予退还，原告于4月8日向被告复函。原告认为，被告在出让国有土地使用权时，故意隐瞒高速公路吴江出口处搬迁的规划信息，诱使原告作出错误的判断，其责任在被告。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉请求：1、判令被告返还原告土地出让价款1140万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告吴江国土局辩称：1、案涉合同系因原告陈宏未能按约定缴纳土地出让金且经被告吴江国土局多次催收未果的情况下，被告吴江国土局根据约定通知解除，涉案合同已经自解除合同的通知到达原告之日起解除。2、原告陈宏在参与土地竞拍时缴纳的1140万元竞拍保证金，在案涉地块拍卖成交后，已经转化为定金，因原告违约，故而定金不予退还。在案涉合同中，双方约定定金为1140万元，另根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十条，在拍卖成交后，缴纳的保证金转化为受让地块的定金，故原告所在参与竞拍时所缴纳的保证金已经转化为案涉合同的定金。因原告经多次催收后仍不支付土地出让金，致使被告行使合同解除权，解除涉案合同，过错完全在于原告，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，对于原告已缴纳的定金，原告无权要求返还。3、首先，被告吴江国土局在拍卖案涉地块前，通过法定途径对所涉地块的情况、规划条件等予以公示，被告并无隐瞒案涉地块的具体情况的行为，所有有意参加竞拍的人均可以通过相关途径了解案涉地块的具体情况和条件，在参加竞拍前原告理应充分了解案涉地块的具体情况；其次，关于高速路口的规划问题，原告系先竞拍的涉案地块，签订了合同，之后才去寻找合作伙伴，至于在签订合同后，其与潜在的合作伙伴是因为什么原因造成的合作不成功，均不能归责于涉案合同，被告在涉案地块挂牌出让公告时已经明确说明了涉案地块的用地条件，所谓高速路口的规划问题并非涉案地块的使用条件之一，与本案没有关联性，原告主张被告故意隐瞒规划信息，诱使其作出错误的判断，没有任何根据。综上，本案原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。经审理查明：2012年5月23日，吴江国土局发布了2012年第6号招拍挂公告，主要内容为：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等有关规定，经吴江市人民政府批准，吴江国土局决定以挂牌方式出让国有土地使用权，现将有关事项公告如下，宗地编号为20120204，地块位置为吴江经济技术开发区××北、伊顺地块东，土地面积为14688.3平方米，提供土地开发程度为现状地，用途为其他商服（汽车4S），土地使用年限为40年，容积率为≤1.0，保证金为1140万元。具体详见规划部门提供的规划条件说明，以上公告规划条件不能随意改变，如按程序审批同意改变，则按新规划条件的评估价与公告起始价之差补交土地出让金。2012年6月20日，陈宏提交了“国有土地使用权要求参与挂牌交易竞买报名申请表”，申请理由为：我在竞得土地后在吴江设立项目公司，并负责该地块的开发建设，本人全资开发，对地块详细了解。同日，陈宏交纳了收款项目为“开发区东圩路伊顺地块东20120204保证金”的款项1140万元。2012年6月26日，吴江国土局与陈宏签订拍卖成交确认书，确认陈宏于2012年6月26日通过公开拍卖竞得位于吴江经济技术开发区××北、伊顺地块东（编号为：20120204）地块国有土地使用权，用地面积为14688.3平方米，竞买单价为2710元/平方米。竞得人已缴纳的竞买保证金1140万元人民币，自动转作受让地块出让金，陈宏应当在2012年7月9日之前持本《成交确认书》到吴江国土局办公楼A九楼与吴江国土局签订《国有土地使用权出让合同》。竞得人不按期签订《国有土地使用权出让合同》的，视为违约，应承担相应法律责任。出让人可取消竞得资格，没收竞买保证金。2012年7月9日，吴江国土局与陈宏签订《国有土地使用权出让合同》，���要内容为：吴江国土局将位于吴江经济技术开发区××北、伊顺地块东的面积为14688.3平方米的宗地使用权出让给陈宏，合同项下出让宗地用途为其他商服用地（汽车4S），土地使用权年限为商业40年，转让价款为2710元/平方米，总价为39805293元，本合同项下宗地的定金为1140万元，定金抵作土地出让价款，陈宏应于2012年7月24日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款。另约定，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。另查明：2012年7月9日，陈宏与吴江国土局之间办理了涉案国有建设用地使用权的移交手续。陈宏未按《国有土地使用权出让合同》约定的时间缴纳剩余国有建设用地土地出让金。2015年7月2日，江苏震宇震律师事务所向陈宏发出律师函，载明：江苏震宇震律师事务所依法接受吴江国土局的委托，特指派本律师致函于您。根据委托人吴江国土局提供的材料显示，阁下以挂牌的方式受让了位于吴江经济技术开发区××北、伊顺地块东，编号为20120204、面积为14688.3平方米地块的国有土地使用权。2012年6月26日，吴江国土局向您发出挂牌成交确认书。之后，吴江国土局与阁下于2012年7月9日签订了编号为3205842012CR0641的《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定所涉地块的出让价款为39805293元，合同项下定金为1140万元，受让人应于2012年7月24日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款，合��还约定受让人不按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金。延期付款超过60日的，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。但是时至本律师函发出之日，除了因挂牌拍卖时缴纳的1140万元保证金转化为合同定金外，其他土地出让价款及滞纳金经吴江国土局及吴江财政局多次催要，一直未予支付。本律师认为：阁下的行为已经严重违反了双方的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，对吴江国土局已经构成了根本性的违约，现本律师郑重函告阁下，请阁下在收到本律师函后10日内一次性付清欠付的全部土地出让价款28405293元及相应的违约金。如果阁下在上述规定时间内仍不支付相应土地出让价款��违约金，则吴江国土局将通知宣告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》解除，并将根据合同的约定追究阁下的违约责任。2015年11月18日，吴江国土局向陈宏发出“关于限期缴纳国有建设用地使用权土地出让金及滞纳金的催缴函”，载明：阁下以挂牌方式受让了位于吴江经济技术开发区××北、伊顺地块东，编号为20120204、面积为14688.3平方米地块的国有土地使用权。2012年6月26日，我局向您发出挂牌成交确认书。2012年7月9日，我局与阁下签订编号为3205842012CR0641的《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定所涉地块的出让价款为39805293元，合同项下定金为1140万元，受让人应于2012年7月24日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款，合同还约定受让人不按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金。延期付款超过60日的，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。但阁下除了在挂牌拍卖报名时缴纳的1140万元保证金转化为合同定金外，其他土地出让价款及滞纳金（其中，土地出让金剩余28405293元，滞纳金按照合同约定计算）经我局及吴江区财政局多次催收，一直未予支付。我局曾委托江苏震宇震律师事务所吴琪云、张玉华二位律师于2015年7月2日向阁下发出律师函，向阁下催收上述出让土地的剩余土地出让金28405293元及相应的滞纳金，并告知不予缴纳的法律后果。2015年7月7日，吴江区财政局召集阁下、吴江区财政局、我局相关人员参加座谈会，会上我局及吴江区财政局再次敦促阁下缴纳土地出让金28405293元及相应滞纳金，虽经律师函催收及我局、财政局多次催缴，但阁下至今依然没有缴纳上述剩余土地出让金28405293元及相应滞纳金。我们认为：阁下的行为已经严重违反了双方的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，对我局已经构成了根本性的违约。现本局再次郑重函告阁下，请阁下在收到催缴函后15日内一次性付清欠付的全部出让价款28405293元及相应滞纳金。如果阁下在上述规定时间内仍不支付相应土地出让价款28405293元及相应滞纳金，我局将依据相关法律规定及《国有建设用地使用权出让合同》的约定，通知阁下解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，阁下所缴纳的定金予以没收。又查明：2016年3月31日，吴江国土局向陈宏发出“关于解除双方《国有建设用地使用权出让合同》的通知”，载明：我局与你于2012年7月9日签订编号为3205842012CR0641《国有建设用地使用权出让合同》，合同��下定金为1140万元，受让人应于2012年7月24日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款；合同还约定受让人不按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金。延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。但你除了因挂牌拍卖报名时缴纳的1140保证金转化为合同定金外，其他土地出让价款28405293元及相应滞纳金，虽经我局及吴江区财政局多次催收（包括我局委托的法律顾问发出律师函催款、我局发出通知函催收、多方会谈催收等方式），一直未予支付。在我局及法律顾问发出的相关催款函中，均明确催告你限期缴纳土地出让金及滞纳金，并告知如再不按期缴纳的法律后果，但是你至今仍��缴纳土地出让金及滞纳金，你的行为已经严重违反了双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，对我局构成了根本性的违约，现我局依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《国有建设用地使用权出让合同》第30条的约定，解除双方于2012年7月9日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，你所缴纳的定金不予退还，我局还将根据合同的约定要求你赔偿损失。2016年4月8日，陈宏向吴江国土局发出了“关于解除双方《国有建设用地使用权出让合同》的通知的复函”，载明：贵局发来的关于解除双方《国有建设用地使用权出让合同》的通知收悉。本人认为：第一、《国有建设用地使用权出让合同》第六条明确约定“出让人同意在2012年7月25日前将出让宗地交付给受让人，……”，但时至今日，贵局并没有将出让宗地交付给受让人。期间，虽经受让人与贵局多次交涉，但仍未交付。第二、合同是贵局印制的格式合同，只对受让人不按时支付出让价款作出约定，而没有对贵局不按时交付土地作出什么样的约定，本人认为，贵局没有按时向受让人交付土地的，已经违约，应当向受让人双倍返还定金。第三、这次贵局的通知中明确“解除双方于2012年7月9日签订的《国有建设用地使用权出让合同》”，本人表示同意，但贵局应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，双倍返还定金。综上，本人认为，贵局作为人民政府的一个工作部门，在打造法制政府和诚信政府的进程中，一定会作出表率的，希望贵局能尽快（一个月内）将此款汇入本人账户。审理中，陈宏向本院提交了一份建设项目环境影响报告表，该份报告由陈宏个人委托，结论为：通过对项目所在地区的环境现状评价以及项目的环境影响分析，我们认为该项目存在选址不当，与现有的类似企业重复建设，累积后排放会导致防护距离不足，民意不支持，事实上只能部分使用水性油漆、不可避免地必须使用溶剂型油漆等，难以满足清洁生产要求，设计建设的油性喷漆产生废水废气漆渣等污染量较大，“增一减二”难以落实到位。综合以上多项不合理因素，我们认为此项目从环评角度看选址不可行、污染物排放总量指标难以落实，周边敏感区居民也不支持（反对居多），因此，不建议开展项目建设。以上事实，有原告提供的《国有建设用地使用权出让合同》、缴款通知书、江苏省行政事业单位资金往来结算票据、解除合同通知书、建设项目环境影响报告表，被告提供的拍卖公告、国有土地使用权要求参与挂牌交易竞买报名申请表、江苏省行政事业单位资金往来结算票据、公证书、挂牌成交确认书、国有土地使用权出让合同、经营性用地招标、拍卖、挂牌出让缴款通知书、吴江市国有土地使用权移交单、律师函、EMS邮递凭证、关于限期缴纳国有建设用地使用权土地出让金及滞纳金的催款函、关于解除《国有建设用地使用权出让合同》的通知、关于解除双方《国有建设用地使用权出让合同》的通知的复函、吴江市国土资源局土地使用权挂牌竞买须知、挂牌交易竞买报价以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：原告陈宏与被告吴江国土局之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》依法成立并合法有效，被告吴江国土局已按约向原告陈宏移交了涉案国有建设用地使用权，而原告陈宏未按约支付全部土地出让金系违约行为。原告陈宏虽主张被告吴江国土局在挂牌出让涉案土地使用权时故意隐瞒高速公路吴江出口处搬迁的规划信息，但未向本院提供任何证据予以证明，故对原告的该项主张本院不予认定。另外，原告陈宏虽主张被告吴江国土局交付的土地使用权不符合合同的约定，但其向本院提交的建设项目环境影响报告表仅是在假设进行一定规模的工程建设可能会产生的影响的一种判断，工程的建设方式、设备的使用类型方式均会对其结果产生影响，故该份报告不足以证明原告陈宏的主张，且原告陈宏向本院提交的司法鉴定申请中第一项并不属于司法鉴定的技术性范畴，开发何种项目的可行性研究应当由原告方在签订合同前自行作出相应的价值判断，并不能以此证明相对方交付的标的物是否符合合同约定，第二项与涉案合同并无关联性，故本院不同意原告的鉴定申请，故本院对原告陈宏的该项主张依法不予认定。关于原告陈宏已缴纳款项1140万元的性质问题，本院认为，原告陈宏已缴纳的款项1140万元在挂牌成交前为竞买保证金，参照中华人民共和国国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十条之规定“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金”，该规定在本案所涉招拍挂公告中也已予以列明，且原告陈宏在其向被告吴江国土局所发“关于解除双方《国有建设用地使用权出让合同》的通知的复函”已明确认可上述款项为定金，但按照法律规定定金不得超过主合同标的额的20%，故本院认定原告陈宏已缴纳款项1140万元中的7961058.60元（39805293元*20%）应视为涉案合同的定金，余款3438941.40元应视为转化为已付合同价款。现因原告陈宏的违约行为导致双方之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》已经单方通知解除，已付定金依法不予退还，已付合同价款应予返还，故在被告吴江国土局选择定金罚则的情况下，被告吴江国土局应当向原告陈宏返还已付合同价款3438941.40元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告苏州市吴江区国土资源局应于本判决生效之日起十日内返还原告陈宏3438941.40元。如果被告苏州市吴江区国土资源局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取45100元，由原告陈宏负担其中的27944元，由被告���州市吴江区国土资源局负担其中的17156元，被告苏州市吴江区国土资源局应负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  刘辉云二〇一七年八月一日书记员  姚志琪