南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0102民初468号原告：江西商城物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道728号商城世纪村，组织机构代码：76338631-9。法定代表人：张忠葵，系该公司执行董事。委托代理人：杨海燕，系该公司员工。被告：杨玉峰，女，1977年1月5日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托代理人：胡旭东，系江西启东律师事务所律师，执业证号：13601200810199874。原告江西商城物业管理有限公司诉被告杨玉峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨海燕、被告委托代理人胡旭东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告拥有原告服务的南昌市红谷滩新区商城世纪村1-20号店铺，根据2011年1月27日双方签订的物业服务合同的约定支付水电费、物业费。被告自2015年7月29日起拖欠水电费，2015年10月1日起拖欠物业费。经原告多次催缴被告均拒绝交纳。故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告尚欠水费5037元，违约金9192元，电费28850元，违约金21060元，合计64139元；2、被告立即支付原告尚欠物业费，截止2015年12月31日为3558元，违约金3896元，合计7454元，实际金额计算至被告付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、本案已经法院审理，驳回原告起诉，驳回理由是原告没有履行通知义务，因为前置条件不是一定要在第一次起诉后才能成就，未能成就的原因是原告怠于履行自己的通知义务造成的，这是由于原告的原因，导致重复起诉，应当属于一事不再理的法律范畴；2、水电费本金，按照合同法规定及交易习惯，原告有每月及时通知被告按时交纳相关费用的义务，由于原告没有履行这一合同随附义务，致使被告不能对承租人及时追讨，因此后续造成的扩大的损失，应当由原告自行承担；3、水电费违约金的计算不符合法律规定，而且计算的日期应当从第二次诉讼之日起计算。经审理查明：被告系南昌市红谷滩新区商城世纪村1-20号店铺（面积为395.37平方米）业主。2011年1月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商城世纪村前期物业管理服务协议》一份，约定：甲方负责商城世纪村物业管理事宜；乙方按3元/月/平方米缴纳物业费；协议还对其他事项进行了约定。2015年1月1日，红谷滩新区商城世纪村小区第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务委托合同》一份，约定：乙方为本小区的全体业主和物业使用人提供物业服务；委托管理期限为1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；乙方根据有关委托向业主或物业使用人代收水费、电费；非住宅房屋乙方按建筑面积以3元/月/平方米，向业主或物业使用人收取物业费；物业费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度开始后的10日内履行交纳义务，业主或物业使用人逾期交纳物业费等费用的，从逾期之日起按照应交纳金额的0.3%按日交纳滞纳金；协议还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告水、电费缴纳至2015年7月29日，物业费缴纳至2015年9月30日，之后2015年的水、电费、物业费均未缴纳。被告尚欠原告2015年7月30日至2015年12月29日水费5037元、电费28850元，2015年10月1日至12月31日物业费3558元（395.37）经原告催讨未果，故诉至本院。2017年4月14日，原告变更诉讼请求如下：将第一项诉讼请求变更为被告立即支付水费5037元，电费28850元，违约金从2016年1月1日至付清之日，按银行同期贷款利率计算；第二项诉讼请求变更为被告立即支付物业费3558元，违约金从2016年1月1日至付清之日，按银行贷款同期利率4倍计算。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提供《商城世纪村前期物业管理服务协议》，《物业服务委托合同》、《物业服务合同补充协议》两份、水电费物业费台账、、会计凭证、水费、电费、物业费发票、水电表照片复印件、、顺丰速运快递单、短信催缴截图各一份、物业费、水费、电费催缴通知书等证据在案予以佐证。本院认为：原、被告签订《商城世纪村前期物业管理服务协议》及红谷滩新区商城世纪村小区第一届业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，均系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。根据法律规定，《物业服务委托合同》对被告具有约束力。原告按约定提供了物业服务，被告未按约按约支付物业费，属违约。现原告要求被告支付物业费3558元，并自2016年1月1日起至付清之日止，按银行贷款同期利率4倍支付违约金，未违反法律规定，本院予以支持。原告根据《物业服务委托合同》的约定向业主或物业使用人代收水费、电费，被告使用水电后未按约支付水费、电费，亦属违约。现原告要求被告支付水费5037元，电费28850元，并自从2016年1月1日起至付清之日止，按银行同期贷款利率支付违约金，理由正当，本院亦予以支持。被告辩称本案应当属于一事不再理；由于原告没有履行每月及时通知被告按时交纳相关费用的义务，致使被告不能对承租人及时追讨，因此后续造成的扩大的损失，应当由原告自行承担；水、电费违约金的计算不符合法律规定，而且计算的日期应当从第二次诉讼之日起计算，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十二条第一项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杨玉峰于本判决生效之日起十日内向原告江西商城物业管理有限公司支付物业费3558元，并自2016年1月1日起至付清之日止，按银行贷款同期利率4倍支付违约金；二、被告杨玉峰于本判决生效之日起十日内向原告江西商城物业管理有限公司支付水费5037元，电费28850元，并自从2016年1月1日起至付清之日止，按银行同期贷款利率支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交受理费1590元，由原告承担365元，退回原告365元，由被告承担860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  帅学农人民陪审员  李 萍人民陪审员  李建文二〇一七年八月二日书 记 员  李 军附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第7业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按照交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）如集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；第四十二条第一项业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。