山东省龙口市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0681民初3711号 原告：山东龙口农村商业银行股份有限公司，住所地：山东省龙口市南山路东、港城大道北侧101，统一社会信用代码：913706001694623589。 法定代表人：王海滨，任董事长。 委托诉讼代理人：马志才，山东龙博律师事务所律师。 被告：殷恒俊，男，1978年11月14日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。 委托诉讼代理人：郝杰，山东南山东海律师事务所律师。 第三人：栾亨幸，男，1965年3月20日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。 原告山东龙口农村商业银行股份有限公司诉被告殷恒俊、第三人栾亨幸财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东龙口农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人马志才、被告殷恒俊及其委托诉讼代理人郝杰、第三人栾亨幸到庭参加了诉讼。本案现已审结。 原告山东龙口农村商业银行股份有限公司向本院提出并明确诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告房屋租赁损失604605元（自2016年12月1日至2019年5月21日）；2、鉴定费、保全费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月5日，烟台市中级人民法院因借贷纠纷生效判决强制执行将被执行人龙口市科特乐股份有限公司位于簸栾村的涉案房屋和土地裁定抵顶给申请执行人即原告所有。2016年11月30日，原告通过拍卖将债权转让与第三人所有并行使权利，但尚未办理过户手续。第三人受让后，被告一直非法占有、使用部分房屋达3100多平方，且至今拒不倒出，其行为已严重侵犯了原告及第三人合法权益。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求依法判如所请。 被告殷恒俊辩称：一、答辩人与本案没有法律上的联系。原告没有任何证据证明系答辩人占有使用房屋，答辩人作为被告不适合。二、根据2012年龙口市村民委员会与王洪弟签订的协议，村委会自2012年起将村科特乐厂房两处租赁给王洪弟，协议中年租金20000元。因此，龙口市村委会与王洪弟是案件的利害关系人，原告可以追加被告或由人民法院依职权追加。三、依据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果原告能够证实其是物权所有人，那么根据买卖不破租赁的原则，王洪弟可以向其履行缴纳租金的义务。四、原告所称租赁物损失20万元没有任何事实依据，基于龙口市簸栾村委会与王洪弟签订的协议，年租金仅为20000元，不清楚原告损失数额的依据何在。五、被告在使用期间，涉案房屋的真实状态是水电不通的，而且房屋的状态是无法正常使用，屋顶漏雨，在被告使用期间对屋顶及车间的部分进行了修缮，并与电业局签订了变压器的协议，安装了变压器进行通电，我们要求原告支付使用期间由我方维护修缮的费用。六、对鉴定结论真实性不予认可，鉴定人仅用模糊的方式用一句市场法来得出年租金每平方为120元，并没有按照鉴定行为规范提供其得出120元的三个以上的类似参照物，也未提交价格鉴定的卷宗，不能证明其鉴定结论依照价格鉴定行为规范的程序合法进行，因此该鉴定依据不足，鉴定结论不能作为定案的依据。综上，原告起诉主体错误，所诉事实无依据，请求依法驳回原告诉请。 第三人栾亨幸辩称：对原告事实与理由无异议，原告所述属实。同意原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的烟台市中级人民法院（2010）烟执字第123-1号执行裁定书、龙口市人民法院（2017）鲁0681民初6136号民事判决书、烟台市中级人民法院（2019）鲁06民终3526号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交拍卖成交确认书一份，证明原告于2016年11月30日以拍卖方式将涉案科特乐公司房屋土地对外转让，第三人竞拍成功并开始实际管理房屋、土地。相关权利义务由第三人行使。被告对此质证认为：真实性不能确定，而且该证据并不能证明第三人拍卖成交，如果按照原告陈述，该份证据证明第三人拍卖成交并且开始实际管理该房屋，那么本案就不应该成立，就不存在被告占有的事实，我们认为证明第三人拍卖成交仅仅依照拍卖成交确认书是不应该成立的，还应该提交第三人实际支付拍卖款以证明其取得相关权利的证明。第三人对原告该证据无异议。对此本院认为，原告提交的该份拍卖成交确认书与其在本院（2017）鲁0681民初6136号案件当中提交的相一致，本院在该案当中对该份拍卖成交确认书予以了分析采信，作出（2017）鲁0681民初6136号民事判决后经烟台市中级人民法院（2019）鲁06民终3526号民事判决书维持原判；且该份拍卖成交确认书与本案相关联，故本院予以采信，并对其证明的2016年11月30日，原告委托山东银发拍卖有限公司将所抵顶的涉案房地产对外进行拍卖，第三人栾亨幸以4000000元价格竞标之事实予以认定。2、原告另提交了第三人栾亨幸与栾某签订的协议一份及徐坤出具的书面证言一份，并申请栾某及徐坤作为本案证人出庭进行了作证。证明在2019年6月1日证人栾某通过本案第三人栾亨幸准备租赁涉案房屋（从南往北数第二车间），双方签订了一份租赁协议，结果到现场之后发现拟租赁车间被他人占用使用，致使租赁未果。2019年7月1日出具的证明，证人徐坤预租赁涉案厂房与第三人达成租赁意向，到现场勘查发现从南往北数第一、二、四、五四个厂房均在生产塑粉，没有达到租赁要求，因此取消租赁意向。证人栾某发表证言“我租赁栾亨幸的车间，车间是原来科特乐公司那时候的厂房里的车间，我跟栾亨幸在2019年6月份签订租赁协议，但是一直没有实际租赁履行，因为那时候车间一直没倒出来，现在车间已经空了，但是我还没办法进去，因为院里的大门不归我管，我也没有钥匙。我与栾亨幸签租赁协议时约定租赁的车间还没有倒出来，后来前段时间我去看发现我租的车间已经空了，已经倒出来了，具体什么时间倒出来的我不知道，但是厂房的院现在还没倒出来，院里还放了乱七八糟的东西。我听说是因为栾亨幸跟殷恒俊之间因为厂房有纠纷所以我跟栾亨幸签协议的时候车间还没倒出来，现在院里也还有杂物，至于他们之间到底是什么纠纷我不清楚。我知道当时是殷恒俊在占有使用我租赁的车间。当时签协议的时候栾亨幸告诉我马上就这几天就能把车间倒出来，所以签协议时间是2019年6月1日。我在科特乐旁边经营，跟这个车间非常近，车间关着门看不见，从我那一下就能看见院里。签协议那时候栾亨幸告诉我车间里面还有东西没倒出来，这几天就倒出来，我不知道车间里面有没有东西，我只看到院里面有东西。有一天我看见有些人在那测量车间，应该是在评估，那时候我看车间已经倒出来了，那时候应该大概是在2019年8、9月份的时候，具体时间记不清了”。证人徐某证言：“我在2019年7月份的时候经朋友介绍准备租赁栾亨幸的厂房，后来我去现场看的时候发现车间厂房不少，大概有五排，但是只有中间那排闲着，其它的都有干活的，但是我需要差不多三排的地方，地方不够用，我就没租。我应该是2019年7月10日去看现场的，当时包括从南数第二个厂房有人在生产，厂房里面有不少东西”。原告对两位证人证言质证认为：该两人证人证言所证明的事实能够如实反映涉案厂房有关的情况。被告对原告提交的上述两份证据质证认为：真实性均不认可，协议内容简单，明显伪造。对于第二份证明有涂改的痕迹而且系打印之后签字的，另外该两份证据与本案均没有关联性。并对二证人证人证言的真实性均不认可，对于栾某因其与第三人有利害关系，而且其当庭陈述在签订协议时未去过涉案车间，也没有亲眼见到涉案车间的状况，其所称的是从第三人处听说该车间没有倒出来，同时根据日常生活常理，承租方在签订租赁合同的时候必然亲自去现场勘查，但该证人没有去过，我们认为其与第三人签订的协议是伪造的证据，不具有证明。同时第二证人所陈述的事实比较模糊，更重要的是其在书面证明中签订的证明时间是2019年7月1日，但是证明的内容却是2019年7月10日发生的事情，明显也系伪造，因此对于二证人的证人证言真实性均不认可。第三人对原告提交的上述两份证据及证人证言均无异议。本院认为，两位证人证言相互佐证，能够证实在原告起诉之时即2019年5月21日，被告仍占用其涉案厂房尚未倒出。被告认可占用但主张由南数第2个面积为771.65平方米的厂房仅占用至2017年1月31日，但其未提交与原告、第三人或其主张的村委办理倒出、交接事宜的相关证据或其他证据证实其主张，故本院对原告上述证据证明的被告占用其由南数第2个面积为771.65平方米的厂房至原告起诉之时即2019年5月21日仍未倒出予以认定。3、被告提交簸栾村委与王洪弟签订的协议复印件一份，证明被告所占有的房屋是通过村委合法取得，善意占有，根据物权法第243条之规定，原告应该支付被告因维护该房屋支出的必要费用。原告及第三人对被告该证据质证认为：对被告说法不予认可。该协议是2012年9月被告方通过与簸栾村委会签订的，但早在2011年5月5日租赁车间已被烟台市中级人民法院裁定为原告所有，因此被告方与簸栾村委签订之该协议是无效协议，且在原告与被告因涉案房屋排除妨害纠纷经一、二审判决确认该协议无效。其次，被告从来没有与原告就涉案房屋进行过任何关于厂房使用、维护修缮等事宜，故被告所谓向原告要求修缮费用之说毫无道理。对此本院认为，被告占用原告房屋事实已经本院（2017）鲁0681民初6136号民事判决及烟台市中级人民法院（2019）鲁06民终3526号民事判决书确认并判令搬离，故被告以此主张善意占有于法无据，本院不予采信。其主张原告支付被告因维护该房屋支出的必要费用，但在本案当中未提起反诉，故本案当中不予审理，原告可另案主张。4、本院依原告方申请，依法委托烟台天平价格评估事务所对被告占用的原告厂房使用费进行了鉴定。烟台天平价格评估事务所于2019年11月15日向本院出具价格评估报告书。原告及第三人对该价格评估结论没有异议。被告对鉴定结论不予认可，认为该鉴定结论依据不足，而且结果形成过程模糊，程序违法，要求鉴定人出庭接受了质询，并对鉴定人出庭陈述质证认为：鉴定人仅用模糊的方式用一句市场法来得出年租金每平方为120元，并没有按照鉴定行为规范提供其得出120元的三个以上的类似参照物，也未提交价格鉴定的卷宗，不能证明其鉴定结论依照价格鉴定行为规范的程序合法进行，因此该鉴定依据不足，鉴定结论不能作为定案的依据。原告及第三人对鉴定人陈某意见。对此本院认为，被告未提交证据证实该评估报告书程序违法的相关事实，其对鉴定人的质询意见，鉴定人能够做出合理解释及说明，故本院对该价格评估报告书予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月25日，原告以殷恒俊、王洪弟为被告、栾亨幸为第三人以排除妨害纠纷为由诉至本院，请求依法判令被告立即排除妨碍，无条件倒出非法占用第三人之房屋。本院于2018年12月10日依法作出（2017）鲁0681民初6136号民事判决，判令被告王洪弟、殷恒俊于判决生效后三十日内搬离其所占用的位于龙口市的厂房、房屋及土地【位于龙口市，房屋所有权证：龙房权证北马字第××号、第××号；土地证号：龙国用（2005）第0523号、第0525号】。该案审理中查明：原告与山东科特乐股份有限公司等借款纠纷一案，经（2009）烟商初字第71号民事判决书判决并发生法律效力，原告申请执行，烟台市中级人民法院2011年5月5日以（2010）烟执字第123-1号执行裁定书裁定将被执行人山东科特乐股份有限公司所有的位于龙口市房产证号为龙房权证北马字第××号房产证项下4174.37平方米的房产和龙房权证字第××号房产证项下3951.88平方米的房产及土地使用权证号为龙国用（2005）第0523号项下8825.83平方米的土地使用权和龙国用（2005）第0525号项下7436平方米的土地使用权，以第一次拍卖保留价人民币11957242.15元交付申请执行人即本案原告抵偿债务（下称涉案房地产）。被告殷恒俊系被告王洪弟之女婿，王洪弟是龙口市人，被告自述自2012年9月王洪弟通过龙口市委租赁涉案房地产中的两处厂房后转交给被告殷恒俊占用使用至今。2016年11月30日，原告委托山东银发拍卖有限公司将所抵顶的涉案房地产对外进行拍卖，第三人栾亨幸以4000000元价格竞标，且第三人已交付了该4000000元。被告殷恒俊不服上诉后经烟台市中级人民法院（2019）鲁06民终3526号民事判决维持原判。二审经审理查明的事实与一审查明的一致。本案的产生系因被告殷恒俊未履行（2017）鲁0681民初6136号民事判决书确定的搬离义务，由此原告诉请被告支付占用期间导致的原告房屋租赁损失（自2016年12月1日至2019年5月21日）。本院依原告方申请，依法委托烟台天平价格评估事务所对被告占用的原告厂房使用费进行了鉴定。烟台天平价格评估事务所于2019年11月15日向本院出具价格评估报告书，载明：原、被告认可并签字的三处厂房按照2016年12月1日起至原告起诉之日即2019年5月21日止（共计29个月21天）这一期间的占用使用费为401169.00元；原告认可、被告不认可的由南数第2个面积771.65平方米厂房自2016年12月1日起至2017年11月30日止一年的占用使用费为83338元；2016年12月1日起至2017年1月31日止两个月的占用使用费为13890元。评估费7000元，由原告预交。审理中，原、被告及第三人一致同意若殷恒俊占有使用争议的771.65平方米厂房时间超过了原告申请鉴定的自2016年12月1日起至2017年11月30日止一年，那么超过该一年之后的期间的占有使用费按照鉴定评估结论期间的标准直接除以月或者日然后再乘以超过期间进行折算。另查明，截止原告起诉之日即2019年5月21日，被告占用的原告厂房均未倒出、搬离。原告于2019年11月25日向本院申请财产保全，并交纳保全费3770元。 本院认为，原告于2011年5月5日通过烟台市中级人民法院执行中拍卖以物抵债而取得涉案厂房的所有权，享有对涉案厂房占有、使用、收益和处分的权利。被告占用原告涉案厂房，经两审终审判决承担搬离义务后至原告起诉前一直未履行，事实清楚，本院予以认定。被告辩称所占有的房屋是通过村委合法取得，善意占有，与事实不符，本院不予采信。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告以自2016年12月1日至2019年5月21日的房屋租赁损失为计算依据主张被告赔偿经济损失，于法有据，本院予以支持。其损失依据价格评估报告书及双方一致意见，应当计算为：401169元+83338元/年*2年5个月21天=607363.96元，原告仅主张604605元，合理有据，本院予以支持。被告主张原告支付被告因维护该房屋支出的必要费用，但未提起反诉，故本案当中不予审理。第三人同意原告诉请，本院予以认定。 鉴于本案事实，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 被告殷恒俊自本判决生效之日起10日内赔偿因占用厂房而导致的原告山东龙口农村商业银行股份有限公司经济损失604605元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 鉴定费7000元，由被告殷恒俊负担。 保全费3770元，由被告殷恒俊负担。 案件受理费9846元，由被告殷恒俊负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  李长顺 人民陪审员  田春来 人民陪审员  张玉丰 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  成佳颖