成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初4592号原告：成都坤和物业咨询发展有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：李方芳，成都坤和物业咨询发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：李恩莲，四川川商律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂圩航，四川川商律师事务所律师。被告：张红梅，女，1971年3月19日出生，汉族，住成都市锦江区。原告成都坤和物业咨询发展有限公司(以下简称坤和物业公司)与被告张红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告坤和物业公司的委托诉讼代理人李恩莲，被告张红梅到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。原告坤和物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理服务费871.17元（欠费时间为2016年4月至2016年8月，物业管理服务费计算标准为1.3元/㎡×178.85㎡×5个月＝1162.53元，原告只主张871.17元）和原告替被告垫付的水费258.69元(欠费时间从2014年10月至2015年1月、2016年4月至2016年7月)、电费319.7元(欠费时间为2016年4月至2016年7月)、生活垃圾清运费144元（欠费时间从2014年11月至2015年11月，2016年4月至2016年8月，每月9元）；2、被告向原告支付违约产生的滞纳金（违约金从2016年8月27日起至实际付款日止，以尚欠的物业管理服务费为基数，按日千分之三计算，暂计算为784.05元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与锦江区XXXX第一届业主委员会于2016年1月1日签订《物业服务合同》，合同约定原告为“XXXX”小区提供物业管理服务，合同对物业管理服务费的收费标准、车位管理收费标准、滞纳金计算方式、违约责任等做了相应的约定。合同签订后，原告按照合同约定为“XXXX”小区提供了物业管理服务，直至2016年8月，截止物业管理服务终止日，被告尚欠原告物业管理服务费871.17元，原告替被告垫付的水费258.69元、电费319.7元、生活垃圾清运费144元。原告多次向被告催收所欠费用，被告均拒绝。截止原告提起诉讼之日止，被告仍然未向原告支付所欠费用，请依法判决。被告张红梅辩称，1、被告从入住该小区起一直按照每平方米1元标准缴纳物业管理服务费，原告对被告采取停水停电后，被告被迫按照每平方米1.3元标准缴纳了一季度的物业管理服务费，原告没有权利按照每平方米1.3元收取物业管理服务费；2、2014年的垃圾清运费还不是由原告在收取，是其他的物业公司即成都市瑞合物业管理有限责任公司(以下简称瑞合物业公司)在收取，即使被告存在欠付的垃圾清运费，也不应向原告缴纳；3、小区通过选举，聘任新物业管理单位即成都金房物业集团有限责任公司(以下简称金房物业公司)进行管理，原告何时进场进行物业管理，被告不清楚，原告的入场不合规、不合法，只要原告的物业服务合同已经在房管局进行了合法备案，被告愿意承担相应责任；4、被告不认可滞纳金，被告已经向金房物业公司缴纳了物业管理服务费等费用，不存在欠费的情况。经审理查明，原告取得工商局颁发的企业法人营业执照，经营范围有物业管理及相关社区服务。2016年1月1日，“XXXX”第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：本合同期限5年，自2016年1月1日0时起至2020年12月31日0时止，合同期限未满，第二届业主委员会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止；甲方在乙方进入后负责督促原物业公司向乙方移交资料，为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用由业主、使用人按规定缴纳；乙方须按成都市住宅小区管理服务一级标准实现目标管理；本物业的管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：对入住本小区业主物业服务费按原物业公司价格基础上上调每月每平方米0.3元，标准车位和微型车位管理费为每月30元；物业管理服务费按月或半年交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；自本合同生效之日起10天内，根据甲方委托管理事项，办完交接验收手续等。被告系“XXXX”业主，房屋为成都市锦江区华星路XXXX号，面积178.85平方米，被告按每月每平方米1.3元已向原告支付了2016年1月至2016年3月的物业管理服务费。原告于2016年8月27日退出“XXXX苑”小区的物业管理，“XXXX”小区的物业管理现为金房物业公司。原告向成都市自来水有限责任公司、国网四川省电力公司成都供电公司代交了案涉小区截止2016年7月的水费、电费。被告提交了一份周普富于2016年9月3日向金房物业公司交纳案涉房屋物管费等费用的收据，该收据载明：2016年4月至9月的物业管理服务费1073.1元(178.85×6)、垃圾处理费48元(每月8元)、水费202.64元(截止8月31日1458度-1526度=68×2.98)、电费638.86元(截止8月31日3119度-2006度=1113×0.574)。庭审后，本院向金房物业公司出具了调查函，金房物业公司回复本院，确认收到案涉房屋2016年4月至8月的物业管理服务费894.25元、垃圾处理费40元、水费169.86元(1515度-1458度)、电费319.72元（557度电），该公司表明“业主已经缴纳的上述费用，本公司凭票据退还业主”。2016年1月7日，原告(乙方)与瑞合物业公司(甲方)签订一份《XXXX物业欠款结算协议》，约定：XXXX物业业主欠款经甲、乙双方协商，甲方将物管费、水费、电费、垃圾费、停车费、广告费等费用结算到2015年12月31日止，所产生的欠款由乙方负责一次性按照包干买断结算到2015年12月31日止，所产生的欠款由乙方负责一次性按照包干买断价252272.44元，并在5个工作日内全额支付给甲方，甲方再向乙方开具收款票据；现有办公设备乙方按包干价15000元支付给甲方；甲方收取业主2016年物业服务费、水费、电费、广告费、停车费等预交费用合计83138.82元，在乙方应向甲方支付的费用中扣除；乙方实际应支付甲方各项费用合计184133.62元。2016年1月8日原告向瑞合物业公司转账支付了184133.62元。以上事实，有原告提交的原告营业执照、被告人口信息（户籍）证明、物业服务合同、房屋信息摘要3、长城锦苑物业欠款结算协议、转账信息；有被告提交的金房物业公司出具的收据。上述证据，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案证据。原告提交的电费和水费发票，对其真实性本院予以确认，但该组发票能否证明原告主张的垫付的电费、水费金额，本院在下文中再作认定。原告提交的被告应交费清单，系单方材料，不作为本案证据。原告提交的《律师函》及EMS邮寄单只能证明原告邮寄的行为，不能证明被告已收到原告邮寄的律师函，故该证据本院不予采信。本院认为，原告是具有物业管理及相关社区服务等经营范围的企业法人，2016年1月1日原告与“XXXX”第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同的签订是当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因原告的经营范围有物业管理，业主委员会与物业公司签订的合同对业主具有约束力，故案涉《物业服务合同》合法有效，并对被告具有约束力。被告辩称原告入场进行物业服务不合规、不合法的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故原被告均应按合同约定全面履行自己的义务。本案查明，被告向原告交纳了2016年1月至3月的物业管理服务费，原告为“XXXX”小区提供物业服务至2016年8月27日，其享有收取业主2016年4月至2016年8月27日期间物业管理服务费、代收垃圾清运费和水费、电费的权利。依照《物业服务合同》的约定和《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用……”的规定，被告应向原告交纳2016年4月至2016年8月27日期间的物业管理服务费、代收垃圾清运费和水费、电费。虽然被告已将2016年4月至8月的物业管理服务费、垃圾清运费、水费、电费向金房物业公司进行了支付，但其支付对象错误，且金房物业公司也表明愿意将收取的上述物业管理服务费、垃圾清运费和水费、电费退还交费的业主。故根据合同的相对性原理，原告要求被告给付2016年4月至8月的物业管理服务费、垃圾清运费和水费、电费，符合合同的约定以及法律的规定，本院予以支持。关于物业管理服务费的金额。根据《物业服务合同》的约定和被告向原告交纳2016年1月至3月的物业管理服务费的标准，被告应按每月每平方米1.3元向原告交纳2016年4月至8月的物业管理服务费1162.5元，本案中原告只主张物业管理服务费871.17元，是其对权利的自愿处分，且该金额也低于被告主张的按每月每平方米1元计算的物业管理服务费，对此本院予以支持。被告辩称不应向原告支付2016年4月至8月物业管理服务费的理由不能成立。关于垃圾清运费的金额。2014年11月至2015年11月期间原告未向案涉小区提供物业管理服务，且原告与瑞合物业公司签订的关于将前期物业管理费、垃圾清运费、水费等债权转让的《长城锦苑物业欠款结算协议》并未通知被告等业主，该协议对被告不发生效力，故原告主张的2014年11月至2015年11月期间的垃圾清运费，本院不予支持。参照被告向金房物业公司交纳垃圾清运费每月8元的标准，被告应向原告交纳2016年4月至8月的垃圾清运费40元。对原告多主张的垃圾清运费，本院不予支持。关于水费的金额。2014年10月至2015年1月原告未向案涉小区提供物业管理服务，且基于上述认定，原告与瑞合物业公司签订的《长城锦苑物业欠款结算协议》对被告不发生效力，故原告主张的2014年10月至2015年1月期间的水费，本院不予支持。原告只代交至2016年7月的水费，且其提交的交纳水费的发票无法证明被告所欠水费的金额，根据被告向金房物业公司交纳水费的票据以及金房物业公司的回函，可以认定被告向金房物业公司交纳的169.86元水费系支付对象错误，且金房物业公司也表明愿意将收取的上述水费退还交费的业主，故被告应向原告交纳水费169.86元。对原告多主张的水费，本院不予支持。关于电费的金额。原告只代交至2016年7月的电费，且其提交的交纳电费的发票无法证明被告所欠电费的金额，根据被告向金房物业公司交纳电费的票据以及金房物业公司的回函，可以认定被告向金房物业公司交纳的319.72元电费系支付对象错误，且金房物业公司也表明愿意将收取的上述电费退还交费的业主，故被告应向原告交纳电费319.72元，原告只主张电费319.7元，本院予以支持。关于滞纳金。被告向金房物业公司支付2016年4月至8月的物业管理服务费属支付对象错误，但并非被告的故意，不应确认为被告延期支付物业管理服务费的违约行为。故原告要求被告支付延迟支付物业管理服务费的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八十条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告张红梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付物业管理服务费871.17元、水费169.86元、电费319.7元、垃圾清运费40元，合计1400.73元；二、驳回原告成都坤和物业咨询发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告张红梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张红梅负担。本判决为终审判决。审判员  何理二〇一七年八月二十一日书记员  刘茜