广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8722号上诉人（原审被告）：梁伟德，男，1963年2月27日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。委托代理人：杨鸿广，广东伯方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区大沙头二马路12号之五，组织机构代码74186980-3。法定代表人：梁青，该所所长。委托代理人：江志珍，该单位员工。委托代理人：陈颖思，该单位员工。上诉人梁伟德因与被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁伟德上诉请求：l、撤销一审判决第一项；2、驳回越秀第三房管所的全部诉讼请求；3、本案产生的诉讼费用全部由越秀第三房管所承担。事实和理由：一、2003年12月1日，越秀第三房管所以涉案房屋“房屋危破，业主无力维修”为由，将涉案房屋接管，由于梁伟德一直居住在涉案房屋且无其他房屋可供居住，因此越秀第三房管所与梁伟德签订了《广州市直管房租赁合同(住宅)》，约定由梁伟德出租越秀第三房管所代管的涉案房屋。梁伟德在租赁期限内一直按时足额交付租金，虽租赁合同已经到期，梁伟德与越秀第三房管所在租期届满后没有续签租赁合同，但梁伟德一直使用涉案房屋并交租至2014年5月，所以梁伟德与越秀第三房管所形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，也就是说租赁合同中的条款对双方仍有约束力。其中租赁合同第一条约定月租金额为人民币212.9元，第三条第2点约定，交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好。第三条第4点约定，越秀第三房管所承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用。自越秀第三房管所以“房屋危破，业主无力维修”为由代管涉案房屋之日起，至梁伟德向法院提出上诉之日止，涉案房屋尚处于代管状态，即涉案房屋仍为“房屋危破”状态，涉案房屋漏水严重，无法正常使用，梁伟德的生活受到严重影响，在这种情况下梁伟德不得不居住在条件极其艰苦的涉案房屋之中。在这种情况下，越秀第三房管所应当按照租赁合同的约定承担维修义务。但直到目前为止，越秀第三房管所均未依约履行维修义务，却不断地要求梁伟德按照约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，梁伟德在越秀第三房管所未对涉案房屋履行维修义务之前，梁伟德拒付租金是在行使先履行抗辩权，避免梁伟德的权益被进一步侵害。二、涉案房屋的代管属于“强制抢修代管”，梁伟德向其缴纳的租金是用于抵扣修缮费用。根据广州市城乡建设委员会颁发的《关于解决私房修缮问题的规定》(穗建管[1987]316号)第三条，房屋所有人确无能力修缮，房屋所有人或代理人可以要求房管部门收购房屋或将房屋委托房管部门维修代管，维修代管期间，房屋所有人及其亲属自住部分，应按规定缴纳租金以抵扣修缮费用。还有第四条规定，严重危险的房屋，房屋所有人或代理人不愿负责修缮，又不向房管部门申请贷款修房、收购房屋或维修代管房屋的，必要时，可由区房管局申报市房管局批准，并按法律程序办妥有关手续后，实行强制抢修代管；由区房管局垫款修缮并列册载入房屋档案，在未清还修缮费之前产权不得转移或抵押，以确保住用安全。从《接管通知书》(2003年结字第4959号)可以看出，涉案房屋于2003年被代管确实是属于上述第四条规定的“强制抢修代管”情形。结合第三条规定，“维修代管期间，房屋所有人及其亲属自住部分，应按规定缴纳租金以抵扣修缮费用。”因此，涉案所谓“租赁关系”中，越秀第三房管所要求梁伟德支付租金的目的其实是在于抵扣修缮费用。三、越秀第三房管所自2013年以后，不再对涉案房屋进行维修，梁伟德2014年之前缴纳的租金早已超过越秀第三房管所支出的修缮费用，无需再缴纳租金抵扣修缮费用。首先，自2013年以后，越秀第三房管所不再对涉案房屋进行修缮，至今该房屋是屋顶出现破洞、雨天会漏水，墙壁严重渗水、墙面已经拱起，地面出现裂缝，对墙体安全性构成严重威胁。梁伟德确认其曾向越秀第三房管所的工作人员反映房屋需要维修的状况，但并不知道要提交书面材料进行申请。越秀第三房管所近些年来，根本未曾上门要求检查房屋。另外，对于涉案房屋之前的维修，越秀第三房管所曾向梁伟德确认维修费用约为12000元(但越秀第三房管所从未向梁伟德出具相关维修票据)。然而，自2003年以来，梁伟德已经缴纳的租金总额己近3万元，已经超过涉案房屋的维修费用。越秀第三房管所确实已经没有任何理由继续要求梁伟德支付租金。四、根据梁伟德到越秀第三房管所处咨询了解，广州早于2007年《中华人民共和国物权法》颁布后就取消了代管制度，而梁伟德也确实一直在办理解除代管手续，但因涉案房屋涉及所有权人以及继承人众多，相关手续至今未能完成。但事实上，涉案房屋早已具备解除代管的条件，越秀第三房管所无权继续向梁伟德收取租金。被上诉人越秀第三房管所答辩称：不同意梁伟德的上诉请求，同意一审判决。梁伟德称强制抢修代管问题，越秀第三房管所是有文件及接管通知书。梁伟德的房屋要去办理赎回的申请，才能属于其自己。2014年8月27日，越秀第三房管所向一审法院起诉请求：1、判令梁伟德补交2014年6月起至2014年11月的租金及租金违约金（每月租金212.9元，按逾期天数，每日以当月所欠租金处以滞纳金百分之二的罚款，滞纳金从2014年6月21日开始计算至清偿之日止）；2、确认越秀第三房管所与梁伟德的租赁关系于2014年11月30日解除；3、判令梁伟德将越秀区文明路文德里25号地下腾空交还给越秀第三房管所；4、判令梁伟德向越秀第三房管所支付从2014年12月起至实际腾空交回房屋之日止的房屋使用费（按同期房管部门公布的同地段《广州市房屋租金参考价》住宅标准计算）。一审法院认定事实：据广州市房地产管理局于1991年1月7日核发的《房地产权证》载明，广州市文明路文德里25号首层房屋是登记在梁栢、梁汉荣、梁细苏、梁惠敏名下的房屋，该屋总建筑面积43.87平方米，梁栢、梁汉荣、梁细苏、梁惠敏对该屋各占1/4产权份额。据广东省广州市南方公证处于2010年4月6日出具的（2010）南公证内字第10670号公证书载明，被继承人梁柏于1998年12月13日死亡，其配偶邓七妹于2009年9月30日死亡，梁柏和邓七妹遗下的广州市文明路文德里25号首层的四分之一份额由梁伟洪和梁伟德继承，继承后，梁伟洪和梁伟德各占广州市文明路文德里25号首层房屋的八分之一份额。涉案房屋于2003年12月1日由广州市国土资源和房屋管理局接管并由越秀第三房管所管理，接管面积为43.8651平方米。据接管通知书显示，上址房屋的产业来源为房屋危破、业主无力维修。2011年，越秀第三房管所（为出租人、甲方）与梁伟德（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区文德里25号地下房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积30.87平方米。租赁期限从2010年7月1日至2012年6月30日，月租金为212.9元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方负责。该合同到期后，双方没有续签租赁合同。梁伟德向越秀第三房管所交租至2014年5月。另，梁伟德及梁伟洪的户籍均登记在涉案房屋，梁伟洪属低保户。2014年8月27日，越秀第三房管所向一审法院提起诉讼，要求梁伟德缴交租金并腾空交还涉讼房屋。一审法院于2014年11月18日作出（2014）穗越法民三初字第2126号民事判决书，一审判决：一、梁伟德应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2014年6月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（按每月212.9元的标准计）支付给广州市越秀区第三房屋管理所；二、驳回广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。该判决于2014年12月5日发生法律效力。此后，梁伟德没有向越秀第三房管所支付租金或房屋使用费。越秀第三房管所于2016年1月28日向一审法院提起本案诉讼。在本案审理过程中，越秀第三房管所向一审法院申请撤回上述第一、二、三项诉讼请求，一审法院予以准许。一审法院认为，越秀第三房管所与梁伟德签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述租赁合同租期届满后，双方没有续签租赁合同，但梁伟德在租期届满后继续使用涉案房屋并一直交租至2014年5月，故越秀第三房管所与梁伟德形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。现涉案房屋仍由房管部门接管，越秀第三房管所有权依照原租赁合同向梁伟德收取租金，梁伟德作为涉案房屋的实际使用人，亦负有按合同约定交纳租金的义务。越秀第三房管所要求梁伟德按租金参考价缴交房屋使用费的诉讼请求欠缺理据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条的规定，于2016年6月16日作出判决：一、梁伟德应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2014年12月6日起至判决发生法律效力之日止的租金（按每月212.9元的标准计）支付给广州市越秀区第三房屋管理所；二、驳回广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费214元，由广州市越秀区第三房屋管理所负担114元，梁伟德负担100元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，梁伟德提交以下证据：1、2016年12月份拍摄的涉案房屋图片，拟证明从墙面干裂拱起的情况可以看出房屋确实渗水严重，从地面的裂缝可以看出涉案房屋地板已经裂开，对房屋墙体的安全性构成严重危险，房屋确实亟待修缮。2、2016年12月份梁伟德申请取消代管的相关资料（原件），拟证明梁伟德已经在进行取消代管的申请手续。3、梁汉英常住人口个人资料、户籍档案查询摘抄记录，拟证明涉案房屋所有权人之一的梁汉英已经死亡，且终生未婚，没有法定继承人。越秀第三房管所质证称：对证据1的真实性不清楚，越秀第三房管所在代管期间，产权属于越秀第三房管所，梁伟德要维修的话，需要向越秀第三房管所提出申请，越秀第三房管所派人到现场勘查，再派人施工维修，但梁伟德没有提出申请，越秀第三房管所派人上去查房，梁伟德拒绝越秀第三房管所进入；越秀第三房管所每年都要上门几次查白蚁、漏水、电线等问题，但梁伟德拒绝。证据2不是梁伟德自己申请的，越秀第三房管所要接到上级的通知才能撤销房屋的代管权。对证据3不清楚。本院认为，梁伟德、越秀第三房管所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》到期后，双方未续签合同，但梁伟德一直使用涉案房屋，双方形成不定期的租赁关系，原租赁合同继续有效。梁伟德作为承租人，其主要合同义务是缴纳租金。现梁伟德未缴纳2014年6月至2014年11月的租金，一审法院认定梁伟德应以《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租金标准向越秀第三房管所缴纳该期间的租金正确，本院予以认可。梁伟德主张越秀第三房管所应先履行维修义务，其拒付租金是行使先履行抗辩权。越秀第三房管所作为涉案房屋出租人，确有义务提供适宜居住的房屋并履行维修义务。但梁伟德并未充分举证其向越秀第三房管所提出修缮要求，而越秀第三房管所拒绝履行修缮义务，因此梁伟德的该主张不能成立，本院不予采纳。梁伟德主张其交纳的租金应用于抵扣修缮费用，该主张缺乏合同依据，本院不予采纳。现涉案房屋仍属于越秀第三房管所接管，梁伟德取消房屋代管手续尚未完成，因此越秀第三房管所有权继续向房屋的实际使用人梁伟德收取租金，梁伟德上诉认为越秀第三房管所无权向其收取租金的理由不成立。梁伟德的其他上诉理由依据不足，本院均不予支持。综上所述，梁伟德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人梁伟德负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡粤海审判员 曹佑平二〇一七年八月二日书记员 张 利