广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民初184号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市越秀区××××××××××××东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼。法定代表人：陈明，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：严创丰，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张聪，广东耀辉律师事务所律师。被告（案外人）：张涛颖，男，1986年5月27日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区林业局内华景苑1207房。被告（被执行人）：韶关市亿华房地产有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区××××××××面、建设南路西亿华明珠城。法定代表人：林春贺，该公司董事长。被告（被执行人）：林春贺，男，1967年2月13日出生，汉族，住广东省韶关市武江区×××××××××××××××。韶关市亿华房地产有限公司、林春贺的共同委托诉讼代理人：陈建华，韶关市亿华房地产有限公司工作人员。原告中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城公司）与被告张涛颖、被告韶关市亿华房地产有限公司（以下简称亿华公司）、被告林春贺申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城公司的委托诉讼代理人张聪，被告张涛颖的委托诉讼代理人李嵘、岑国礼，被告亿华公司、林春贺的共同委托诉讼代理人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城公司向本院提出诉讼请求：一、判令撤销（2019）粤02执异45号《执行裁定书》，准予继续执行韶关市曲江区×××××××交汇处亿华·时代广场A区二楼2083号商铺；二、判令诉讼费由张涛颖承担。事实和理由：2017年12月20日，韶关市中级人民法院就中国建设银行股份有限公司韶关市分行（下称建行韶关市分行）与韶关市亿华房地产有限公司（下称亿华公司）、林春贺金融借款合同纠纷一案[（2017）粤02民初79号]作出《民事判决书》，其中部分判项为判决建行韶关市分行对亿华公司所有的位于韶关市曲江区×××××××以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（建筑面积41700平方米）及其土地使用权[证号为曲府国用（2012）第00067号]折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该案后经广东省高级人民法院审理并作出（2018）粤民终419号《民事判决书》，维持了前述一审判决关于建行韶关市分行对亿华公司所有的位于韶关市曲江区×××××××以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（建筑面积41700平方米）及其土地使用权折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的判项内容。因亿华公司、林春贺不履行上述生效判决书确定的义务，经建行韶关市分行申请，韶关市中级人民法院立案执行[案号：（2019）粤02执83号]。在执行过程中，长城公司以其以合法受让涉案债权及相应担保权利为由，向韶关市中级人民法院申请变更申请执行人，韶关市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）粤02执83号之一《执行裁定书》，裁定变更长城公司为（2019）粤02执83号案的申请执行人。2019年7月8日，韶关市中级人民法院作出（2019）粤02执83号查封公告，载明韶关市中级人民法院首封了亿华公司名下坐落于曲江区马坝镇府前中路以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程及其土地使用权（包括涉案房产在内）等内容。2019年7月23日，被告(案外人)张涛颖对执行标的提出书面异议。韶关市中级人民法院于2019年9月9日作出（2019）粤02执异45号《执行裁定书》（以下简称《执行裁定书》），裁定中止对韶关市曲江区×××××××交汇处亿华·时代广场A区二楼2083号商铺的执行。长城公司认为，《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。理由如下：一、张涛颖并非涉案商铺的所有权人，不享有排除执行的权利。首先，张涛颖与亿华公司签订的《亿华·时代广场商铺认购意向申请书》（以下简称《商铺认购书》）仅仅表达购买涉案商铺的意向，不具备一般房屋买卖合同的条款。从涉案《商铺认购书》的内容来看，多处显示张涛颖与亿华公司之间存在将来订立本约合同的意思表示。涉案的《商铺认购书》第八条约定：“本意向申请书一经亿华地产确认并盖章，申请人同意不更换所选商铺或姓名的申请，同时作为申请人与亿华地产签订《商品房买卖合同》的依据”；第九条约定：“本意向申请书一式两份，一经亿华地产确认并盖章，申请人所持一份与亿华地产所持一份具有同等法律效力。但一经申请人与亿华地产签订《商品房买卖合同》，该两份意向申请书均失效”。因此，涉案的《商铺认购书》并不具备商品房买卖合同的性质，而仅仅是张涛颖与亿华公司就涉案房产所达成的一种交易的意向。张涛颖与亿华公司亦未签订任何相关的商品房买卖合同，其双方之间并未形成买卖关系，亦未对涉案房产进行交付，更未进行产权变更登记，张涛颖并未占有使用涉案房产。因此，张涛颖以该《商铺认购书》为由认为其已取得涉案房产的产权、并享有能够排除执行的权利是没有依据的。其次，韶关市曲江区人民法院作出的（2016）粤0205民特48号《民事裁定书》不具备物权变动的效力，张涛颖不能据此排除执行。上述《民事裁定书》仅确认了张涛颖与亿华公司达成的调解协议有效。根据该《民事裁定书》，张涛颖与亿华公司达成的调解协议的内容为当张涛颖与亿华公司确认在亿华公司不履行裁定所确认的义务时，张涛颖享有要求亿华公司退还价款及利息、赔付违约金的债权请求权，该《民事裁定书》仅确认了张涛颖对亿华公司享有的债权和对涉案商铺享有按照约定价格优先购买的权利，但并未确认张涛颖对涉案商铺享有物权。因此，张涛颖对涉案商铺不享有物权，其与亿华公司之间存在的是债权纠纷，其提出对排除执行异议应属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第（二）项“该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持”情形，但韶关市中级人民法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，认定张涛颖对涉案商铺享有足以排除执行的权利属于法律适用错误。最后，张涛颖亦不符合法律规定的作为不动产买受人享有的能够排除执行的情况。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。显然，张涛颖从未与亿华公司签订正式的房屋买卖合同，亦未提供其已合法占有涉案商铺的证据，更未办理过户登记。因此，根据法律规定，张涛颖对涉案商铺不具有排除执行的权利。二、涉案商铺先抵押给长城公司再由亿华公司私自出售，长城公司对涉案商铺的优先受偿权已经生效法律文书确认，可以就涉案商铺的折价、拍卖、变卖价款优先受偿。《执行裁定书》已经确认，亿华公司已将涉案商铺抵押予原告，双方已于2014年1月22日依法办理了涉案商铺抵押登记手续。2015年12月6日，本案张涛颖与亿华公司就涉案商铺签署认购意向申请书。《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。亿华公司私自出售涉案商铺，且本案张涛颖并未代为清偿债务。2017年12月20日，韶关市中级人民法院判决建行韶关市分行对亿华公司所有的位于韶关市曲江区×××××××以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程及其土地使用权（包括涉案房产在内）折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。2018年6月14日，广东省高级人民法院对上述判决予以维持。上述判决已经发生法律效力，该案亦已进入执行程序。长城公司合法受让涉案债权及其从权利，已成为涉案房产的抵押权人。亿华公司迟迟不履行还款义务、承担抵押责任，本案张涛颖亦未代亿华公司清偿债务以消灭涉案商铺上的抵押权，长城公司为维护自身的合法权益，向法院申请查封并评估、拍卖涉案房产合法合理，并无不妥。三、韶关市中级人民法院采取查封措施时，亿华公司仍是涉案房产的权属人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。韶关市中级人民法院于2017年6月16日对涉案房产采取查封措施时，亿华公司仍是涉案房产的权属人，且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。张涛颖在与亿华公司于2015年12月6日签订商铺认购意向申请书时，建行韶关市分行早已于2014年1月22日就涉案商铺办理抵押登记，显然，张涛颖并非善意的第三人，因此，韶关市中级人民法院作出的查封措施是符合法律规定的。综上，韶关市中级人民法院作出的（2019）粤02执异45号《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。长城公司对涉案房产依法享有抵押权，对其折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。长城公司特提起诉讼，请求韶关市中级人民法院撤销（2019）粤02执异45号《执行裁定书》，继续执行韶关市曲江区×××××××交汇处亿华·时代广场A区二楼2083号商铺，以维护长城公司的合法权益。张涛颖答辩称，一、在长城公司申请查封、拍卖亿华公司案中,张涛颖是无过错第三方。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。张涛颖作为第三方已经支付了涉案商铺的全部价款，并己实际占有涉案商铺。依据2016年11月14日，曲江法院作出（2016)粤0205民特48号民事裁定书，第三条明确规定亿华地产应于2017年3月31日前将商铺交付给张涛颖。到期后张涛颖通过电话联系亿华公司董事长交付涉案商铺，林春贺默认同意张涛颖占有，张涛颖依法对涉案商铺进行了砌筑，围护现已作为日常仓库正常使用。未办理过户登记手续并非张涛颖的过错，张涛颖按照程序与亿华公司订立协议后，支付了价款，亿华公司也出具了收据和交付商铺的承诺书，张涛颖多次催促亿华公司签订合同，办理过户登记手续并交付商铺，并且张涛颖也进一步经过司法确认，在该过程中亿华公司并未涉案，张涛颖在合同履行中也并无过错，因亿华公司原因导致过户登记手续无法进行。亿华公司怠于办理过户登记手续所造成的不利后果不应由张涛颖来承担。因此，张涛颖对该涉案商铺的期待权应当得到保护，人民法院不得查封、扣押、冻结。韶关市中级人民法院中止对涉案商铺的查封是符合法律规定的。二、长城公司所主张的亿华公司转让涉案房产时未通知抵押权人的说法并不成立。涉案的房产是在政府所规划的旧城改造计划下由亿华公司进行开发建设的。因此，在亿华公司与中国建设银行股份有限公司韶关市分行（下称建设银行)，即该房产的原抵押权人，在进行土地使用权抵押的办理过程中，应清楚明白政府的规划和亿华公司作为一家房地产公司，其通过销售商铺和商品房来向银行进行还款和盈利。2015年5月15日，建行韶关市分行副行长陈镔参加了韶关亿华时代广场的招商大会。且根据其他通过按揭贷款购买涉案房产商铺的业主，与他们办理按揭贷款的银行正是建设银行。建设银行自身已参与到涉案房产的转让销售中，仍声称亿华公司对外转让涉案房产时并未通知抵押权人，明显是不成立的。三、长城公司明知亿华项目涉及多项纠纷仍接收，应承担相应的不利后果。政府出示过公告函说明了涉案商铺已进行了销售，涉及多项纠纷，在《韶曲府函（2018)156号，关于告知府前中路亿华项目的函》中，第二点明确指出亿华项目A栋己售商铺63间，第5点指出涉及亿华项目的法律纠纷案件仅在韶关曲江人民法院立案受理的就有近200宗，并要求建设银行如实告知受让人，受让人接收该笔不良资产售，须处理好亿华项目涉及的相关历史遗留问题。长城公司作为受让人，在明知亿华项目存在多项纠纷，涉及众多权益人的合法权益的情况下仍接收该不良资产，应承担法院支持张涛颖的异议对涉案商铺中止执行的不利后果。四、涉案商铺的抵押权应视为已解除。根据《权物法》第191条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。亿华公司称张涛颖交付给亿华公司的312279元用于购买商铺的款项，亿华公司已通过还款转账给了建设银行，用于清偿债务。根据亿华公司提供的建行贷款还本金及利息明细，亿华公司在2016年8月正常还建行贷款利息，2016年4月正常还贷款本金。张涛颖于2015年12月6日，向亿华公司购买涉案商铺，并且依约全额支付了房款。张涛颖在购买涉案商铺期间，亿华公司仍正常还款，建设银行并未行使其抵押权。且在2014年6月12日-2016年1月19日期间，亿华公司一直与抵押权人建设银行办理已售房产的解押手续，亿华公司全额收了张涛颖的商铺款后已还给建设银行，由于亿华公司没有及时地进行解除涉案A区A2083号的抵押权所造成的不利后果也不应由张涛颖来承担，不能仅仅因为出卖人没有及时进行解押登记就否认事实上的清还债务行为。因此，恳请韶关市中级人民法院认定张涛颖支付的购买商铺款，通过亿华公司向建设银行清偿了A区A2083号商铺的债务，建设银行对A区2083号商铺的抵押权已解除，张涛颖享有涉案商铺的所有权，以维护张涛颖的合法权益。五、张涛颖与亿华公司签订的张涛颖应认定为本约合同，张涛颖享有涉案商铺的所有权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在张涛颖与亿华公司签订的商铺张涛颖与亿华公司签订的张涛颖符合商品房买卖合同。在张涛颖与亿华公司签订的商铺认购意向书和亿华公司对张涛颖方的承诺书中，包括了当事人名称或者姓名和住所、付款方式、付款时间以及基础设施的交付承诺、违约责任等主要内容，出卖人亿华公司也已按照约定收受了张涛颖全额的购买商铺款，并向张涛颖出具收据，证明已收了张涛颖全额的商铺款。因此，该协议应当认定为商铺买卖合同，即本约合同。2016年11月14日，曲江法院作出（2016)粤0205民特48号民事裁定书，内容：一、双方当事人确认张涛颖己经交付位于韶关市曲江区×××××××交汇处亿华时代广场A区二楼2083号商铺己付款312279元给亿华公司，亿华公司同意按312279元的价格出售给张涛颖。二、亿华公司应于2017年1月20曰与张涛颖网签《商品房买卖合同》，逾期未网签，不得将涉案预售商铺转卖或抵押第三方，张涛颖保留对涉案商铺按约定价格的优先购买权。三、亿华地产应于2017年3月31日前将商铺交付给张涛颖。由此可见，该次的商铺买卖过程中，符合商铺买卖合同，有实质的交易行为，买卖的双方均承认该次买卖有效成立的，法院也对合同的成立，交易的行为予以确认，并非长城公司所理解的仅仅是一种交易的意向。六、张涛颖是涉案商铺的所有权人，享有排除执行的权利。2019年7月8日韶关市中级人民法院作出了（2019)粤02执83号查封公告，此时张涛颖才得知涉案商铺被法院查封了，便依公告内容向韶关市中级人民法院提出异议，以保障张涛颖的合法权益。依据2015年5月6日正式实施的最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，韶关市中级人民法院作出的（2019)粤02执异43号《执行裁定书》符合法律规定，应中止对韶关市曲江区×××××××交汇处亿华时代广场A区二楼2083号商铺的执行。基于张涛颖作为不知情第三人，对涉案商铺享有所有权，并实际占有该商铺的情况，也恳请韶关市中级人民法院认定张涛颖对执行标的享有足以排除强制执行的权益，解除对执行标的的查封，以维护张涛颖的合法权益。亿华公司、林春贺答辩与张涛颖的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、长城公司提交的证据如下：1.《广东省在建工程抵押登记证明》，编号：粤房地建抵登韶字第Z20140149号。证明2014年1月22日建行韶关市分行与亿华公司在韶关市住房和城乡建设局，为韶关市曲江区×××××××以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（包括涉案商铺在内）及其土地使用权办理抵押登记。2.本院（2017）粤02民初79号民事判决书、广东省高级人民法院（2018）粤民终419号民事判决书，证明长城公司对韶关市曲江区×××××××以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（包括涉案商铺在内）及其土地使用权折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权已经生效法律文书确认。3.本院（2019）粤02执83号之一执行裁定书，证明长城公司合法受让涉案债权及其附属权利，成为涉案房产的抵押权人，已变更为（2019）粤02执83号案申请执行人。张涛颖对长城公司提交的证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性存在异议。建行韶关市分行与亿华公司办理抵押登记时，案涉楼盘尚未审批报建。未审批报建的工程是不可以办理在建工程抵押登记的。因此，亿华公司办理在建工程抵押登记并不合法，从而也证明了长城公司享有的所谓抵押权亦并不合法。对证据2的真实性、合法性予以认可，对关联性均及证明内容不予认可。张涛颖作为案涉商品房的买受人，享有的可期待物权优先于长城公司的抵押权及工程价款优先受偿权。长城公司作为抵押权人的受偿顺位应在张涛颖即案涉商铺买受人之后。对证据3的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容均不予认可。亿华公司、林春贺对长城公司提交的证据质证意见与张涛颖的意见一致。二、张涛颖提交的证据如下：1.韶关亿华时代广场举行品牌签约仪式的新闻、亿华·时代广场商铺认购意向申请书、POS签购单、收据，证明张涛颖购买了涉案商铺并依照约定交纳购房款。2.照片，证明张涛颖占有使用了商铺。3.承诺书，证明亿华公司承诺2017年3月31日前交付商铺。4.（2017）粤0205民特48号《民事裁定书》、（2017）粤0205执376号《执行裁定书》、（2019）粤02执异45号《执行裁定书》，证明涉案商铺的执行情况。长城公司对张涛颖提交提交的证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。该新闻内容以“亿华时代广场品牌签约仪式”为主，具有商业广告的性质，其中并未见与涉案房产相关的内容，张涛颖以此推断原抵押权人知悉并同意亿华公司转让涉案房产是缺乏依据的；亦无法证明涉案房产是在当天签约的。POS签购单发生时间均在亿华公司将涉案房产抵押给原抵押权人之后，均未注明款项用途，且其中交易金额为100000元、92279元、100000元的POS签购单“持卡人签名”处的签名与张涛颖姓名不符。收据是由亿华公司自行出具的；收据发生时间是在亿华公司将涉案房产抵押给原抵押权人之后；该收据不具有证明真实交易的效力，且与我国商品房交易活动中由房地产开发企业开具发票的规定和交易习惯不相符。首先，认购意向申请书签订时间在亿华公司将涉案房产抵押给长城公司之后。其次，该认购意向申请书应仅是预约合同，双方之间并未成立对涉案房产进行买卖的本约。认购意向申请书多处内容显示张涛颖与亿华公司之间存在将来订立本约合同的意思表示，该认购意向申请书并不具备商品房买卖合同的性质，而仅仅是张涛颖与亿华公司就涉案房产所达成的一种交易的意向。张涛颖与亿华公司未签订任何相关的商品房买卖合同，其双方之间并未形成买卖关系，亦未对涉案房产进行交付，更未进行产权变更登记。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。照片未显示拍摄时间，无法反映法院对涉案房产采取查封措施时的状态，照片内容亦无法明确拍摄地点即为涉案房产。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。承诺书是由亿华公司单方面出具给张涛颖的，是否履行是亿华公司的权利和义务，不得约束第三人。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。《民事裁定书》是确认张涛颖与亿华公司达成的调解协议有效，而调解协议的效力也仅及于张涛颖与亿华公司，是否履行是其双方当事人的权利和义务，张涛颖不能以此对抗原告对涉案房产的抵押权及变现价款的优先受偿权，亦不能以此对抗法院的查封、执行措施，更不能以此为由认为其已取得涉案房产的产权。《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正，并已向法院提起本案诉讼。亿华公司、林春贺对张涛颖提交的证据无异议。综合双方举证、质证情况，本院对当事人提供的证据均予以采信。2019年12月19日，张涛颖申请本院向曲江区政府调取钟区长和业主代表召开会议的会议纪要，向韶关市公安消防支队曲江区大队调取建设工程消防验收意见书。本院认为，会议纪要不属于案涉工程竣工验收的要件，建设工程消防验收意见书属于涉案工程竣工验收的要件之一，但仅凭该意见书不能改变涉案工程未竣工验收的结果，故本院对该项申请不予同意。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，亿华公司向建行韶关市分行借款23900万元，双方签订了合同编号为2013年韶建公借字第02号《项目融资贷款合同》和编号为2013年韶建公抵字第02号《抵押合同》，其中《抵押合同》第一条约定：“抵押财产一、甲方（亿华公司）以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押”。第十二条约定：“抵押财产清单，本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称为在建工程、土地使用权，权属证书及其他有关证书编号为曲府国用（2012）第00067号总字第0010298号土地使用权（土地面积为33605㎡），位于韶关市曲江区××××以南、府前南路以东、鞍山路以西、中华二路以北，建筑面积为120342㎡的在建工程”。2014年1月22日，建行韶关市分行和亿华公司就在建工程和土地使用权抵押事项在韶关市住房和城乡建设局办理了抵押登记，证号为粤房地建抵登韶字第Z20140149。其中，在建工程坐落于曲江区马坝镇府前中路以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋；土地使用权为曲府国用（2012）第00067号国有土地使用证，使用权面积为33605平方米。2016年3月4日，亿华公司和建行韶关市分行办理了变更登记，建筑面积变更为41700平方米，贷款金额变更为17700万元。张涛颖、谢琳香与亿华公司于2015年12月6日签订《亿华·时代广场商铺认购意向申请书》，约定张涛颖选定亿华公司建设的位于韶关市曲江区×××××××交汇处亿华·时代广场A区二楼2083号商铺，认购总价为453897元，在签订该申请书时，张涛颖向亿华公司交付100000元等内容。张涛颖依约向亿华公司交付了购房款312279元。后双方因涉案房产《商品房买卖合同》的签订、交付等事宜发生纠纷，双方于2016年11月4日经韶关市曲江区诉前联调室主持调解达成以下调解协议：一、双方当事人确认张涛颖已经交付位于韶关市曲江区×××××××交汇处的“亿华时代广场”A区二楼2083号商铺已付款312279元给亿华公司，亿华公司同意按312279元的价格出售给张涛颖。二、亿华公司应于2017年1月20日与张涛颖网签《商品房买卖合同》，并给予张涛颖总价9.7折优惠;逾期双方未网签成功，亿华公司应于2017年1月25日前退还已付款312279元及利息（按月息1.5%从2015年12月30日起计付至清偿日止）给张涛颖。已付款312279元及利息未清偿给张涛颖前，亿华公司不得将涉案预售商铺转卖或抵押给第三方，否则，亿华公司应按应缴商铺总价款项的部分62456元的双倍即124912元赔偿给张涛颖（另商铺已付款249823元原数返还）。在亿华公司未清偿已付款及利息前，张涛颖保留对涉案商铺按约定价格的优先购买权。三、亿华公司应于2017年3月31日前将商铺交付给张涛颖;逾期则按占用资金312279元计算利息（月息1.5%从2017年4月1日起计至交付日止）给张涛颖。张涛颖与亿华公司于2016年11月10日向曲江法院申请对该调解协议进行司法确认。2016年11月14日，曲江法院作出（2016）粤0205民特48号民事裁定书，裁定上述调解协议有效。因亿华公司未按调解协议履行义务，张涛颖向曲江法院申请执行，该院于2017年4月25日立案执行。2017年11月29日，曲江法院作出（2017）粤0205执376号执行裁定书，裁定终结本次执行。另查明，因亿华公司未依约履行还款义务，建行韶关市分行以亿华公司、林春贺为被申请人向本院申请诉前财产保全，并向本院提起诉讼。本院于2017年6月14日作出（2017）粤02财保1号民事裁定：查封亿华公司和林春贺名下银行存款2.3亿元或相应价值的其它财产。同时，本院将该裁定移送执行[案号：（2017）粤02执保8号]。2017年6月16日，本院向韶关市曲江区×××××××发出《协助执行通知书》，查封了亿华公司名下的在建工程：韶关市曲江区××××以南、府前南路以东、鞍山路以西、中华二路以北的A栋首层商铺、A栋第二、三层商业用房、C栋首层商铺、C栋第二、三层商业用房[权属证号为：曲府国用（2012）第00067号总字第0010298号]。2017年12月20日，本院就建行韶关市分行诉亿华公司、林春贺金融借款合同纠纷一案作出（2017）粤02民初79号民事判决：一、解除亿华公司与建行韶关市分行分别于2013年3月1日、2016年3月3日签订的《项目融资贷款合同》和《人民币贷款期限调整协议》；二、亿华公司于判决生效后十日内偿还贷款本金175561987.19元和利息（计至2017年6月16日，利息为602825.69元；2017年6月17日至判决确定的给付之日止的利息按本金数额分为两部分计算，其中以本金75561987.19元按同期贷款逾期利率计算、以本金100000000元按同期贷款利率计算）给建行韶关市分行；三、建行韶关市分行对亿华公司所有的、位于韶关市曲江区×××××××以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（建筑面积为41700平方米）及其土地使用权[证号为曲府国用（2012）第00067号]折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、建行韶关市分行对韶建公抵字第09号《抵押合同》中的抵押物清单中抵押物的折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、林春贺对上述第二项中亿华公司的债务承担连带清偿责任；六、驳回建行韶关市分行的其他诉讼请求。亿华公司、林春贺不服判决，向广东省高级人民法院提出上诉，广东省高级人民法院经审理，于2018年6月14日作出（2018）粤民终419号民事判决：一、维持韶关中院（2017）粤02民初79号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销韶关中院（2017）粤02民初79号民事判决第六项；三、变更韶关中院（2017）粤02民初79号民事判决第四项为建行韶关市分行对韶建公抵字第09号《抵押合同》中抵押物清单的其中23套房产的折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、驳回建行韶关市分行的其他诉讼请求。因亿华公司、林春贺不履行上述生效判决书确定的义务，建行韶关市分行向本院申请强制执行，本院立案执行[案号：（2019）粤02执83号]。在执行过程中，长城公司以其已合法受让涉案债权及相应担保权利为由，向本院申请变更申请执行人，本院经审查，于2019年5月27日作出（2019）粤02执83号之一执行裁定：变更长城公司为（2019）粤02执83号案的申请执行人。2019年7月8日，本院作出（2019）粤02执83号查封公告，载明本院首封了亿华公司名下座落于曲江区马坝镇府前中路以南、府前南路以西、中华二路以北旧城改造（一期）商住楼A栋地下室、商业及住宅第3、4单元、C栋在建工程（建筑面积为41700平方米）及其土地使用权[证号为曲府国用（2012）第00067号]。该不动产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限至2020年6月15日止等内容。张涛颖购买的涉案商铺在该查封的不动产范围内。为此，张涛颖以涉案房产属其所有为由，向本院提出书面异议。本院经审查，2019年9月9日作出(2019)粤02执异45号执行裁定：中止对韶关市曲江区×××××××交汇处亿华·时代广场A区二楼2083号商铺的执行。长城公司遂提起本案诉讼。再查明，在建行韶关市分行和亿华公司于2014年1月22日就在建工程和土地使用权抵押事项在韶关市住房和城乡建设局办理抵押登记时，涉案商铺尚未建成。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为张涛颖对涉案商铺享有的民事权益是否足以排除强制执行。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项关于“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明”的规定，本院根据已经发生法律效力的广东省高级人民法院（2018）粤民终419号民事判决第一项和本院（2017）粤02民初79号民事判决第三项，认定长城公司对亿华公司所有的涉案商铺享有优先受偿权。其次，张涛颖与亿华公司签订的《商铺认购书》明确约定了双方当事人基本情况、认购商铺地点及名称、建筑面积、商铺总价款、意向诚意金、付款方式、税费负担、本认购书失效条件等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且亿华公司已经按照约定收受购房款，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”规定，本院认定张涛颖与亿华公司签订的《商铺认购书》为商品房买卖合同。张涛颖选定涉案商铺，交付了购房款312279元，但在涉案工程尚未竣工验收不符合交付条件的情况下自行占有使用涉案商铺，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项：“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。因此，张涛颖对涉案商铺享有的民事权益不具备上述规定关于能够排除执行的全部条件。综上所述，张涛颖对涉案商铺享有的民事权益不足以排除强制执行，长城公司对亿华公司所有的涉案房屋享有优先受偿权。本院对长城公司提出准许继续执行涉案商铺的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许执行韶关市曲江区×××××××交汇处亿华·时代广场A区二楼2083号商铺。案件受理费100元，由张涛颖负担。中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司预交的案件受理费100元，本院予以退回。限张涛颖于本判决发生法律效力之日起7日内向本院交纳一审案件受理费100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。本院（2019)粤02执异45号执行裁定书自本判决生效起自动失效。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇一九年十二月三十一日书记员  刘美红书记员  陈敖明