广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0602民初116号原告：雷怀青，男，汉族，1973年9月8日出生，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：邹葵阳，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚云海，广东品政律师事务所律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人：黄志刚，董事长。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙，总经理。被告：广西南宁天捷房地产策划有限责任公司，住所地南宁市青秀区中泰路9号天健国际公馆A座1702号房。法定代表人：崔占斌。原告雷怀青诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西南宁天捷房地产策划有限责任公司（以下简称天捷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷怀青及其诉讼委托代理人邹葵阳到庭参加诉讼，被告富乐华公司、被告军通公司、天捷公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》；2.判决被告军通公司、富乐华公司连带返还原告支付的合作建房款定金及合作建房款30%余款334150元，并判决被告军通公司、富乐华公司从原告支付合作建房款定金及合作建房款30%余款级合作建房20%房款之日起至判决确定的还款之日止按中国人民银行活期存款利率连带赔偿利息损失给原告（暂计至2016年12月26日约3117.82元）；3.判决军通公司、富乐华公司连带赔偿房屋总价款的2%即13366元作为原告损失；4.被告天捷公司返还原告购房相关费用87992元，并判令被告天捷公司从2013年5月10日起至判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率分段赔偿利息损失给原告（暂计至2016年12月26日约18329.59元）；5.被告承担诉讼费。事实和理由：富乐华公司建设防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心，由其股东即军通公司负责开发建设、经营、销售。2013年4月22日，原告与军通公司签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》。原告按照合同约定，于2013年4月21日、7月1日、9月20日分别向军通公司支付合作建房款定金、合作建房款30%余款、合作建房款20%余款共计334150元。2013年5月10日，原告向天捷公司支付防城港CBD北部湾财经中心1-3-709、1-9-1816购房相关费用169576元。后因富乐华公司迟迟没有交房，则原告向防城港市住房保障和房产管理局投诉。2016年12月12日，富乐华公司作出的《关于雷怀青投诉的回复》，确认原告支付合作建房款334150元。被告逾期交房，根据双方签订的合作建房合同书，原告有权解除合同，且被告应返还原告支付的相关款项并赔偿原告的经济损失。被告富乐华公司、军通公司、天捷公司均不出庭应诉，也未提供书面答辩及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告能提供原件的证据进行了核实。对原告能证实本案事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年4月29日，原告雷怀青（乙方）与被告军通公司（甲方）签订了编号为1-9-1816的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）。约定：甲方与开发商即富乐华公司将采取市场运作方式，在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处合作建设防城港中央商务区（1号地块）CBD国际港进行合作建房；乙方将自愿参与甲方的合作建房位于9栋18层16号房、建筑面积109.99平方米，总金额为668299元；第七条约定，签订合同当日交清首付款50000元。签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款即150490元。在本合同项目建设至±0.00时，乙方再交付合同总房款20%的房款即133660元。在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，乙方选择项银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付）。如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能获得按揭贷款之日起7内一次性付清余款；第九条约定，开发商应在2015年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该合作建房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收的合作建房交付乙方使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开发商可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且开发商在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方的。2.双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内；3.政府通知停工、禁止车辆进出该合作建房施工场地而影响工期的。4.非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（超过8小时以后没8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；第十条开发商逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊原因外，开发商如未按合同规定的期限将该合作建房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。乙方应配合开发商办理退房的有关手续。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对合同备案、保修等进行了约定。2013年4月21日、7月1日、2015年9月10日，军通公司分别向原告出具收据，确认收到原告交来的防城港CBD项目1号地块9号楼1816号房合作建房款定金50000元、30%合作建房款余款150490元、合作建房20%房款133660元。2013年5月10日，天捷公司收取原告防城港CBD1-3-709、CBD1-9-1816购房相关费用169576元。另查明，2016年5月20日，富乐华公司开发的案涉的商品房项目取得商品房预售许可证，有效期至2017年5月30日。再查明，2016年12月12日，富乐华公司向防城港市住房保障和房产管理局出具的《关于雷怀青投诉的回复》中显示，军通公司为富乐华公司股东，负责开发建设、经营、销售防城港市中央商务区（CBD）项目Ⅰ（1）号地块、Ⅱ（2）号地块。3栋709号房、9栋1816号房分别所交合作建房款为175695元、334150元。客户所诉的其他款项非我司（军通公司）开具的收据我司不知情，也并未授权其他公司收取。3#楼已在积极筹备开工建设事宜；客户所交纳资金已用于整个项目的开发建设当中，现我公司资金紧张，暂不受理客户的退款要求，如需办理解除协议书及退款手续，待我司工程建设完成资金回笼后作出相应的方案再通知业主前来洽谈协商解除协议书及退款事宜。9#号楼现在已取得《预售商品房许可证》，我司不受理客户的退款要求，请客户尽快前往我司办理相关交款手续，如逾期不办理我司将按相关条款约定对该套房屋进行处理等。本院认为，一、关于《合作建房合同书》的效力问题。雷怀青与军通公司签订的《合作建房合同书》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，雷怀青与军通公司公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”军通公司公司在雷怀青起诉前已取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与雷怀青签订的合同有效。二、关于解除合同的依据。本案中，原告与军通公司在《合作建房合同书》第九条约定，开发商应在2015年12月31日前将符合合同约定的涉案商品房交付给原告，但将原告未付清房款作为延期交房的免责事由。而《合作建房合同书》第七条中约定，原告在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，雷怀青选择采取银行按揭方式支付房款。从本案的事实来看，至合同约定的交房日期即2015年12月31日前，涉案商品房项目仍未取得预售许可证，原告无法与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，则无法按照《合作建房合同书》中约定在签订《商品房买卖合同》时向银行申请银行按揭贷款方式支付剩余房款。那么，因富乐华公司未能与原告签订《商品房买卖合同》，原告才未能支付剩余50%的房款。因此，原告以军通公司未能如期交房为由提出解除合同的理由成立，本院予以采信。三、关于军通公司、富乐华公司连带退还购房款、利息及赔偿损失的问题。原告提供的证据证实，军通公司收取其涉案商品房项目房款334150元。因原告与军通公司签订得《合作建房合同书》已依据合同约定而解除，则军通公司应按照合同约定向原告退还购房款334150元、利息（按照中国人民银行同期活期存款利率计算）及赔偿损失即13365.98元（总价款的2%计算）。因此，对原告请求军通公司退还其交纳的房款、利息及赔偿损失的诉讼请求，予以支持。因富乐华公司认可军通公司对涉案房地产项目的建设、经营、销售，则富乐华公司与军通公司存在委托代理关系，且军通公司明知富乐华公司无商品房预售许可证，仍代为销售商品房，故富乐华公司对上述债务应负连带责任。四、关于天捷公司返还购房相关费用及利息的问题。本案中，原告提供的收据证实天捷公司收取原告涉案的购房费用共计169576元。原告另称该款项中CBD1-3-709号房的购房费用为81584元、CBD1-9-1816号房的购房费用为87992元。因天捷公司未发表答辩意见亦未出庭辩称其向原告收取上述款项的原因、依据，则本院认定天捷公司无权向原告收取涉案的款项，则天捷公司应返还收原告款项87992元并支付从原告付款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的利息。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第三款、第六十七条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条第一款、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广西军通投资有限公司返还原告雷怀青购房款334150元及利息（利息计算方法：以本金50000元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率自2013年4月21日起分段计付至2013年6月30日止；以本金200490元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率自2013年7月1日起分段计付至2015年9月9日止；以本金334150元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率自2015年9月10日起分段计付至清偿之日止）。对上述债务广西富乐华房地产开发有限公司承担还款责任；二、被告广西军通投资有限公司赔偿原告雷怀青损失13365.98元。对上述债务广西富乐华房地产开发有限公司承担还款责任；三、被告广西南宁天捷房地产策划有限责任公司返还原告雷怀青款项87992元及利息（利息计算方法：以87992元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年5月10日起分段计付至清偿之日止）。案件受理费8154.33元（原告雷怀青已预交），由广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同承担元6257.03元，由被告广西南宁天捷房地产策划有限责任公司承担1897.3元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费8154.33元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 燕人民陪审员  苏丕雄人民陪审员  韦廷华二〇一七年八月十五日书 记 员  陈 蓉