江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终第3864号上诉人（原审被告）：南京市六合区粮食购销公司，住所地南京市六合区雄州十字街11号。法定代表人：彭谨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王长春，男，该公司员工。委托诉讼代理人：尹峰，江苏马健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京瀚林商贸有限公司，住所地南京市六合区程桥街道河南村。法定代表人：罗辑，执行董事。委托诉讼代理人：董伟，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周祥卿，北京市中银（南京）律师事务所律师。原审被告：南京市六合区粮食购销公司程桥分公司，住所地南京市六合区程桥镇街道。负责人：王长春，该公司经理。上诉人南京市六合区粮食购销公司（以下简称六合粮食购销公司）因与被上诉人南京瀚林商贸有限公司（以下简称瀚林公司）及原审被告南京市六合区粮食购销公司程桥分公司（以下简称六合粮食购销公司程桥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院(2015)六程民初字第1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六合粮食购销公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决上诉人支付搬家奖励、设备拆除、安装和搬运及停产停业损失165578.49元，存在查明事实错误。被上诉人在案涉房屋内未堆放和安装设备，也未实际经营，因此，在案涉房屋被拆除后并未产生设备拆除和搬运费用及停产停业损失。2、一审法院适用法律错误。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定判决，但该法条适用的前提为合同解除后，一审法院并未判决双方签订的《租赁协议》已经解除，故一审适用法律错误。3、2004年4月18日以及10月18日签订的三方协议中，涉案房屋承租给赛杨化工公司，而12月18日上诉人和瀚林公司签订的租赁合同对合同的标的没有明确，一审法院在认定事实时将两份合同糅合在一起的，把承租给赛杨公司的房屋归结给瀚林公司，与事实不符。瀚林公司辩称，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。一审法院已经查明上诉人和被上诉人之间存在租赁合同的法律关系以及被上诉人实际承租房屋的面积和场地的面积，也查明了上诉人因房屋拆迁所获得的搬家奖励，设备拆除、安装、停业停产损失的补偿等相关的款项。一审法院根据承租面积的比例来确定被上诉人可以获得补偿的款项，基本公平合理。关于上诉人所称的一审法院适用法律错误，因为涉案的房屋和场地已经被拆除，所以双方之间确实不可能再继续履行本案的租赁合同。双方之间租赁合同的法律关系已经终止，无论如何处理，均不影响被上诉人获取相应的补偿权利，综上，上诉人的理由不能够成立，请求驳回上诉人的上诉请求。六合粮食购销公司程桥分公司述称，其同意上诉人的意见。瀚林公司向一审法院起诉请求：六合粮食购销公司、六合粮食购销公司程桥分公司支付瀚林公司房屋拆迁货币补偿金额8%的停产停业损失432000元、搬迁补助费216000元、装饰装潢损失290628元，合计938628元；诉讼费由粮食购销公司、粮食购销公司程桥分公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2008年4月18日，程桥粮管所与周惠春签订《租赁协议》，约定将程桥粮管所河南粮站现有库房和附属房屋给周惠春办印花厂。2008年10月18日，罗克明代表南京赛扬化工有限公司与程桥粮管所、南京飞华印花厂签订《租赁补充协议》，约定飞华印花厂同意将进门的三间平房、第一排附属房、消防池及第一排附属房后1号、2号库房后边空地由程桥粮管所重新租赁给南京赛扬化工有限公司。瀚林公司的法定代表人罗辑与罗克明系父子关系，2008年12月18日，瀚林公司与粮食购销公司程桥分公司签订《租赁合同》，合同约定由瀚林公司承租粮食购销公司程桥分公司位于南京市六合区程桥镇河南村房屋和场地（院墙以内），租赁期限自2009年1月1日至2024年1月1日，租金为前期八年一次支付，后期七年一次支付，在合同期限内，如遇到不可抗力造成损失互不承担损失，如遇政府征用等问题双方协商解决。2012年9月7日，南京市六合区人民政府办公室作出关于滁河防洪治理工程征地拆迁协调会纪要，决定对沿滁河规划内房屋实施拆迁，河南粮站在滁河整治工程规划拆迁范围内，需整体拆迁。2015年2月4日，程桥街道办事处与南京市六合区粮食局暨六合粮食购销公司签订了一份征迁补偿协议书，约定由程桥街道办事处合计补偿给六合粮食购销公司河南粮站征迁补偿款5402508元，其中经江苏苏信房地产评估咨询有限公司评估：补偿总金额4736732元（含装饰装修及附属物补偿费772417元，土地补偿金3113867元），搬家奖励50000元，设备拆除、安装和搬运费378939元（按补偿总金额的8%计算），停业、停产损失236837元（按补偿总金额的5%计算）。河南粮站房屋总面积合计1065.5平方米，其中瀚林公司租赁的厂房面积为265平方米。经一审庭审核实，并经双方当事人确认，装饰装修及附属物补偿表中确认属于瀚林公司所有的项目为：地砖72.1平方米，补偿金额5768元；扣板吊顶72.1平方米，补偿金额4326元；内墙面砖28.95平方米，补偿金额2316元；料理台6平方米，补偿金额300元；塑钢窗23.6平方米，补偿金额2832元；油库基础127.5平方米，补偿金额45900元，合计61442元。涉案房屋已被拆除，六合粮食购销公司、六合粮食购销公司程桥分公司未支付瀚林公司相应拆迁补偿款。上述事实，有当事人的陈述、租赁合同、征迁补偿协议书等证据在卷予以佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，瀚林公司承租六合粮食购销公司下属程桥分公司的河南粮站房屋期间，遇滁河防洪整治规划需要拆迁，瀚林公司合法的拆迁补偿利益应受法律保护。虽然租赁合同约定承租房屋、消防池、库房及空地，没有提及厂区道路等附属土地面积，但瀚林公司承租房屋用于生产经营，不可能不包含相应的附属道路及场地使用权，且租赁合同中约定粮食购销公司程桥分公司提供现有全部设施和场地。而程桥街道办事处补偿给粮食购销公司的搬家奖励、设备拆除、安装和搬运、停产、停业损失是根据补偿总金额按一定比例计算所得金额，故瀚林公司所享有的上述费用应包含相应的装饰装修及附属物补偿费、土地补偿金在内的比例所得金额，而不仅限于承租的厂房所获得补偿的比例所得金额。一审法院依据瀚林公司实际承租厂房面积与河南粮站被拆迁房屋面积相比，其应得的搬家奖励、设备拆除、安装和搬运、停产、停业损失利益应此比例享有，即以实际承租面积的265平方米/房屋总面积1065.5平方米（24.87%），对拆迁搬家奖励、设备拆除、安装和搬运、停产、停业损失合计665776元进行分配，则瀚林公司应享有的其中的165578.49元。同时，粮食购销公司还应给付瀚林公司所有的附属物补偿款61442元，两项费用合计227020.49元。粮食购销公司程桥分公司系粮食购销公司的下属企业，其不承担本案给付义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、六合粮食购销公司于判决生效之日起十日内给付瀚林公司227020.49元；二、驳回瀚林公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人依法提交了证据。上诉人六合粮食购销公司提交了视频录像两份，认为该视频大致拍摄于2012年至2013年间、房屋拆除之前，内容为涉案房屋房屋比较破旧，且没有任何设备管道和电线，周围均被农民种上油菜花；以证明被上诉人并未生产经营，主张停产停业补偿无事实依据。被上诉人瀚林公司认为，该证据在一审中已可提交，并非新证据，且不能达到上诉人证明目的；拆迁时被上诉人的营业执照仍然有效，处于正常的营业状态，也从事生产经营活动；涉案房屋、场地符合使用的条件，场地也较为平整。同时拆迁部门也是根据一定比例来支付停产停业损失，如被上诉人承租涉案房屋后未从事生产经营活动不能获得补偿，那么上诉人也没有生产经营活动，亦不应取得相应的拆迁补偿。现上诉人自身获得了补偿权益，又质疑被上诉人获取相应权益的资格，其理由自相矛盾。本院对上述证据的真实性依法予以确认，对关联性根据案件情况综合予以认定。二审中，上诉人六合粮食购销公司陈述，其拆除被上诉人承租房屋时，房屋中已经没有东西了。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，瀚林公司与六合粮食购销公司程桥分公司签订租赁合同，在租赁期间承租房屋因滁河防洪整治规划需要拆迁，因双方租赁合同未约定对拆迁补偿事项进行约定，故瀚林公司可主张一定的拆迁权益。现双方当事人就相关补偿费用产生争议，对此本院认定如下：上诉人上诉称其将房屋租赁给南京赛扬化工有限公司、一审判决认定事实不清，但一审法院已赴现场对租赁房屋地点、面积等情况进行确认，双方于一审中也均确认了承租房屋中归被上诉人所有的装饰装修及附属物情况，故上诉人这一上诉请求，不具备事实依据。上诉人还上诉称被上诉人并未进行实际生产经营，从而不应取得停产停业损失，对此本院认为，被上诉人具备营业执照及可以正常经营的条件，其可主张停产停业损失；但基于拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，故结合本案情况，本院酌定本案中被上诉人应获得承租房屋面积所对应的停产停业损失中的50%，即29450元（236837元×24.87%×50%）。对于搬家奖励50000元，设备拆除、安装和搬运费378939元，因上诉人陈述其拆除涉案房屋时房屋已搬空，故一审认定被上诉人应获得与承租房屋面积所对应的补偿费用106677元，并无不当。对于装饰装修及附属物补偿费用，一审审理中双方均已确认，一审依此判决，亦无不当。综上，上诉人六合粮食购销公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院(2015)六程民初字第1289号民事判决第二项；二、变更南京市六合区人民法院(2015)六程民初字第1289号民事判决第一项为：南京市六合区粮食购销公司于本判决生效之日起十日内给付南京瀚林商贸有限公司197570.49元；一审案件受理费13186元、诉讼保全费5000元，合计18186元，由南京市六合区粮食购销公司负担14997元，由南京瀚林商贸有限公司负担3189元。二审案件受理费3612元，由南京市六合区粮食购销公司负担2970元，由南京瀚林商贸有限公司负担642元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年八月十七日书记员  朱亚芳