河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初5994号原告（反诉被告）冯建霞，女，1982年6月26日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托代理人何俊，河南天坤律师事务所律师。委托代理人陈振华，河南天坤律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州华强广场置业有限公司，住所地河南省郑州高新区西三环路149号1号楼西九单元1-3层。法定代表人邓少军,董事长。委托代理人李军红，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）冯建霞与被告（反诉原告）郑州华强广场置业有限公司（以下简称华强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。冯建霞委托代理人何俊、陈振华、华强公司委托代理人李军红、吴利波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯建霞诉称：2014年3月30日，冯建霞与华强公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：冯建霞购买华强公司开发的“华强城市广场北区”商品房一套。合同签订后，冯建霞按约定支付了购房款，华强公司在不具备交房条件的情况下将房屋交付冯建霞，且未按照约定期限办理初始登记，也未协助冯建霞办理不动产登记证书。为维护冯建霞合法权益，请求判令：1、华强公司进行初始登记，并协助冯建霞办理不动产登记证书；2、华强公司向冯建霞支付交房不符合约定违约金、逾期办理初始登记违约金（其中交房不符合约定违约金自《商品房买卖合同》确定的交房之日起，按照总房款日万分之0.5计算至实际取得竣工备案之日止；逾期办理初始登记违约金自《商品房买卖合同》约定的办理初始登记之日起，按照总房款的日万分之0.5计算至实际取得初始登记之日止）3、华强公司支付冯建霞律师费1000元。华强公司辩称：2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，因郑州市不动产登记政策不明确，影响了房屋初始登记的进程。在合同约定期间内，华强公司向郑州高新区房产管理局提交了办理初始登记的相关材料，但因房管局未积极履行测绘义务，导致无法办理初始登记。因此，本案争议房产至今未取得初始登记并非华强公司原因，不应当承担违约责任。2015年4月3日，华强公司已经取得竣工备案手续，交付给冯建霞的房屋符合合同约定，不应当承担交房不符合约定违约金。冯建霞诉请按照万分之0.5计算违约金，无事实依据。华强公司反诉称：根据华强公司与冯建霞签订的《商品房买卖合同》约定，冯建霞应当于2014年4月30日支付商业贷款，但其于2014年7月31日才支付商业贷款，逾期付款超过91天，其行为已经构成根本性违约，华强公司有权解除合同，并要求冯建霞承担违约责任。因此，请求判令：1、解除冯建霞与华强公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GX140××××4672）;2、冯建霞配合华强公司办理《商品房买卖合同》的备案解除及预告登记解除手续；3、冯建霞将其所购房屋恢复原状交还华强公司；4、冯建霞支付华强公司违约金2690元。冯建霞辩称：迟延支付商业贷款的原因是华强公司指定的银行拖延办理贷款，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。华强公司反诉解除合同已经超出了一年的除斥期间，其无权解除合同。华强公司的其他反诉请求，已经超出诉讼时效，应当驳回其反诉请求。经审理查明：2014年3月30日，冯建霞与华强公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、冯建霞购买位于郑州高新技术产业开发区电厂路××楼××单元××房屋××套（以下简称本案争议房产），房屋价款538893元，冯建霞应当于2014年3月30日前支付购房款269893元，剩余269000元进行商业贷款，付款时间为2014年4月30日；2、冯建霞未按照本合同规定时间付款，逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，冯建霞按日向华强公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，华强公司有权解除合同，华强公司解除合同的，冯建霞应当按累计应付款的1%向华强公司支付违约金；冯建霞愿意继续履行合同，经华强公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，冯建霞按日向华强公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金；3、华强公司应当于2015年8月30日前向冯建霞交付商品房，交付房屋需具备以下条件（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设性质主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年8月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；2015年8月30日，燃气供应设施管道铺设到户，2016年2月28日取得燃气企业出具的验收合格证；2015年8月30日，供暖设施安装完成；2015年8月30日，电话、有线电视、网络线路等弱电设施铺设到户，达到使用条件；4、华强公司应当在2015年10月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局；华强公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向冯建霞支付总房款的万分之0.1的违约金；5、华强公司取得商品房初始登记后，冯建霞自行申请办理转移登记，华强公司应在冯建霞提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。2014年3月30日、2014年8月4日，华强公司向冯建霞分别开具了金额为269893元、269000元的销售不动产统一发票。冯建霞、华强公司均认可，房地产管理局已经不再受理初始登记，本案争议房屋应当由不动产登记中心办理首次登记，但至今未办理。现双方因《商品房买卖合同》的履行问题协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：2015年4月3日，郑州高新技术产业开发区管理委员会出具《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，显示：郑州华强电子高端服务业基地项目（郑州华强城市广场）1#、5#及A区地下车库5#楼工程的竣工验收备案文件已于2015年3月30日收讫，文件齐全，准予备案。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：冯建霞提交的《商品房买卖合同》及购房发票一组；华强公司提交的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份、《郑州市燃气工程个性化施工合同》一份、《集中供热协议》一份、《供水合同》三份、钥匙领取签收表一份。冯建霞提交的委托代理合同、代理费发票，并非华强公司违约所产生的必然损失，本院不予采纳；华强公司提交的《关于郑州华强电子高端服务业基地用地相关问题的意见》一份、批示意见二份、《国有建设使用权出让合同》复印件一份，不足以证明华强公司逾期办理首次登记存在正当理由，本院不予采纳。本院认为：冯建霞与华强公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，华强公司应当于2015年10月30日前，将由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向冯建霞支付总房款万分之0.1的违约金。本案中，华强公司至今未履行上述约定义务，导致冯建霞无法取得不动产权属证书，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。以本案争议房屋总价款538893元为标准计算，华强公司应当自2015年10月31日起，按总房款的日万分之0.1支付冯建霞违约金至本案争议房产取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止；冯建霞请求按照日万分之0.5的标准计算违约金，无事实依据，本院不予支持。本案争议房产取得首次登记后，华强公司应当向冯建霞提供办理转移登记需由其提供的资料，因此，冯建霞请求华强公司协助办理不动产权属登记证书，本院予以支持。首次登记是办理不动产权属登记的前提，系房地产行政主管部门的行政职责，冯建霞请求本院判令华强公司进行初始登记，本院不予支持。冯建霞请求华强公司支付交付房屋不符合约定违约金，本院认为，2015年4月3日，本案争议建筑工程和市政基础设施工程取得竣工备案，冯建霞提交的证据不足以证明华强公司交付房屋不符合《商品房买卖合同》约定，应当由冯建霞承担举证不能的法律后果，对冯建霞的该项诉讼请求，本院不予支持。冯建霞请求华强公司支付律师费1000元，因该费用并非华强公司逾期办理首次登记而产生的必然损失，对该项诉讼请求，本院不予支持。华强公司反诉请求解除本案争议《商品房买卖合同》，并请求冯建霞协助办理备案、预告登记的解除手续，及时交还本案争议房屋，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，冯建霞应当于2014年4月30日前付清购房款，虽然冯建霞于2014年8月4日付清购房款，存在逾期付款超过60天的事实，但华强公司接收购房款，并向冯建霞交付本案争议房屋，上述事实能够认定华强公司同意双方合同继续履行，其解除权已经消灭。因此，对华强公司的上述反诉，本院不予支持。华强公司反诉请求冯建霞支付违约金2690元，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，冯建霞应当于2014年4月30日前付清购房款，华强公司请求逾期付款违约金的诉讼时效自2014年4月30日起计算，华强公司于2017年5月16日诉请冯建霞逾期付款违约金，已经超过诉讼时效期间。因此，对华强公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州华强广场置业有限公司协助原告冯建霞办理郑州高新技术产业开发区电厂路70号1号楼2单元24层267号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理。二、被告郑州华强广场置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告冯建霞违约金[自2015年10月31日起，以538893元为基数，按照日万分之0.1的标准计算至本判决第一项确认房屋取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止]。三、驳回原告冯建霞的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告郑州华强广场置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，由原告冯建霞负担371元，由被告郑州华强广场置业有限公司负担93元；案件反诉费75元，由反诉原告郑州华强广场置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王青审 判 员  汪涛人民陪审员  许婷二〇一七年八月二十一日书 记 员  郭玲