成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初4606号原告：成都坤和物业咨询发展有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：李方芳，成都坤和物业咨询发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：李恩莲，四川川商律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凤，四川川商律师事务所律师。被告：卢林，男，1967年6月28日出生，汉族，住成都市锦江区。原告成都坤和物业咨询发展有限公司(以下简称坤和物业公司)与被告卢林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告坤和物业公司的委托诉讼代理人胡凤，被告卢林到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。原告坤和物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理服务费2909.1元（欠费时间为2015年1月1日至2016年8月28日，物业管理服务费计算标准为1元/㎡×146.4㎡×20个月）、车位管理费160元(欠费时间为2016年1月至2016年8月31日，每月20元×8个月)和原告替被告垫付的水费557.8元(欠费时间从2014年2月1日至2016年7月31日)、电费5330元(欠费时间从2014年12月至2016年7月31日)、生活垃圾清运费160元（欠费时间从2015年1月至2016年8月，每月8元）；2、被告向原告支付违约产生的滞纳金（以每月尚欠的物业管理服务费、车位管理费为基数，从次月1日起按日千分之三计算至实际付款日止，暂计算为6545元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与锦江区XXXX第一届业主委员会于2016年1月1日签订《物业服务合同》，合同约定原告为“XXXX”小区提供物业管理服务，合同对物业管理服务费的收费标准、车位管理收费标准、滞纳金计算方式、违约责任等做了相应的约定。合同签订后，原告按照合同约定为“XXXX”小区提供了物业管理服务，直至2016年8月，截止物业管理服务终止日，被告尚欠原告物业管理服务费2909.1元、车位管理费160元，原告替被告垫付的水费557.8元、电费5330元、生活垃圾清运费160元。原告多次向被告催收所欠费用，被告均拒绝。截止原告提起诉讼之日止，被告仍然未向原告支付所欠费用，请依法判决。被告卢林辩称，1、被告不认可原告主张的物业管理服务费，被告因2015年6月29日家中被盗要起诉物业公司，物业公司说等到公安破案以后再来解决，就承诺被告直至破案时止要免除物业管理费等所有费用；2、被告一直向小区物业中心缴纳费用，原来的物业公司为成都市瑞合物业管理有限责任公司(以下简称瑞合物业公司)，原告与被告之间没有合同关系；3、被告不认可违约金，瑞合物业公司承诺免交费用，且原告进场后没有人告知被告向谁缴纳相关费用，被告不构成违约；4、2016年1月至8月的物管费被告确实没有缴纳，如果原告能证明其系合法提供物业服务，则被告会向原告缴纳费用。若原告要求被告缴纳前期所欠瑞合物业公司的相关费用，则原告需承担被告被盗的责任；5、被告有车位，应当缴纳过车位管理费，若被告没有缴纳车位管理费，车辆也无法进入小区；6、对原告主张的2014年2月1日至2016年7月31日尚欠水费金额和2014年12月至2016年7月31日尚欠电费金额无异议，被告确实未交纳上述费用，但原告也未代缴纳。经审理查明，原告取得工商局颁发的企业法人营业执照，经营范围有物业管理及相关社区服务。2016年1月1日，“XXXX”第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：本合同期限5年，自2016年1月1日0时起至2020年12月31日0时止，合同期限未满，第二届业主委员会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止；甲方在乙方进入后负责督促原物业公司向乙方移交资料，为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用由业主、使用人按规定缴纳；乙方须按成都市住宅小区管理服务一级标准实现目标管理；本物业的管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：对入住本小区业主物业服务费按原物业公司价格基础上上调每月每平方米0.3元，标准车位和微型车位管理费为每月30元；物业管理服务费按月或半年交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；自本合同生效之日起10天内，根据甲方委托管理事项，办完交接验收手续等。原告向成都市自来水有限责任公司、国网四川省电力公司成都供电公司代交了案涉小区截止2016年7月的水费、电费。被告系“XXXX”业主，房屋为成都市锦江区华星路XXXXX号，面积146.4平方米。原告于2016年1月进入“XXXX”小区进行物业管理，于2016年8月27日退出“XXXX”小区的物业管理，“XXXX”小区的物业管理现为金房物业公司。被告未向原告支付2016年1月至2016年8月的物业管理服务费、车位管理费、代收水费和电费、垃圾清运费。2016年1月7日，原告(乙方)与瑞合物业公司(甲方)签订一份《XXXX物业欠款结算协议》，约定：XXXX物业业主欠款经甲、乙双方协商，甲方将物管费、水费、电费、垃圾费、停车费、广告费等费用结算到2015年12月31日止，所产生的欠款由乙方负责一次性按照包干买断结算到2015年12月31日止，所产生的欠款由乙方负责一次性按照包干买断价252272.44元，并在5个工作日内全额支付给甲方，甲方再向乙方开具收款票据；现有办公设备乙方按包干价15000元支付给甲方；甲方收取业主2016年物业服务费、水费、电费、广告费、停车费等预交费用合计83138.82元，在乙方应向甲方支付的费用中扣除；乙方实际应支付甲方各项费用合计184133.62元。2016年1月8日原告向瑞合物业公司转账支付了184133.62元。庭审中，被告对2014年2月1日至2016年7月31日尚欠的水费557.8元和2014年12月至2016年7月31日尚欠的电费5330元无异议。庭审后，原告经核实确认：被告尚欠2016年1月之前的水费328.34元(534度-645度)，尚欠2016年1月至2016年7月的水费229.46元(645度-722度)；被告尚欠2016年1月之前的电费2693.79元(21347度-26040度)，尚欠2016年1月至2016年7月的电费2636.39元(26040度-30633度)。以上事实，有原告提交的原告营业执照、被告人口信息（户籍）证明、物业服务合同、房屋信息摘要、XXXX物业欠款结算协议、转账信息。上述证据，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案证据。原告提交的电费和水费发票，对其真实性本院予以确认，但该组发票能否证明原告主张的垫付的电费、水费金额，本院在下文中再作认定。原告提交的被告应交费清单，系单方材料，不作为本案证据。原告提交的《律师函》及EMS邮寄单只能证明原告邮寄的行为，不能证明被告已收到原告邮寄的律师函，故该证据本院不予采信。原告提交的告知书、短信截图，因系复印件，对其真实性无法确认，本院不予采信，不作为本案证据。被告提交的缴费通知单，与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。本院认为，原告是具有物业管理及相关社区服务等经营范围的企业法人，2016年1月1日原告与“XXXX”第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同的签订是当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因原告的经营范围有物业管理，业主委员会与物业公司签订的合同对业主具有约束力，故案涉《物业服务合同》合法有效，并对被告具有约束力。被告辩称原告与被告之间没有合同关系的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故原被告均应按合同约定全面履行自己的义务。本案查明，原告为“XXXX”小区提供物业服务从2016年1月1日至2016年8月27日，其享有收取业主2016年1月至2016年8月27日期间的物业管理服务费、车位管理费、代收垃圾清运费和水费、电费的权利。依照《物业服务合同》的约定和《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用……”的规定，被告应向原告交纳2016年1月至2016年8月27日期间的物业管理服务费、车位管理费、代收垃圾清运费和水费、电费。关于物业管理服务费。2015年1月至2015年12月期间原告未向案涉小区提供物业管理服务，且原告与瑞合物业公司签订的关于将前期物业管理费、垃圾清运费、水费等债权转让的《XXXX物业欠款结算协议》并未通知被告等业主，该协议对被告不发生效力，故原告主张的2015年1月至2015年12月期间的物业管理服务费，本院不予支持。根据《物业服务合同》的约定，被告应按每月每平方米1元向原告交纳2016年1月至8月的物业管理服务费1171.2元。被告未提交证据证明物业公司承诺免除其物业管理服务费，故被告辩称不应向原告支付2016年1月至8月物业管理服务费的理由不能成立。关于车位管理费。根据《物业服务合同》约定，享有车位的业主应向原告支付车位管理费每月30元，现原告要求被告按每月20元支付，未超过双方的约定，本院予以确认。被告辩称已向原告交纳了2016年1月至8月的车位管理费，但未提交证据材料予以印证，故根据原告提供的服务期限，被告应给付原告车位管理费为160元。关于垃圾清运费。2015年1月至2015年12月原告未向案涉小区提供物业管理服务，且基于上述认定，原告与瑞合物业公司签订的《XXXX物业欠款结算协议》对被告不发生效力，故原告主张的2015年1月至2015年12月期间的垃圾清运费，本院不予支持。被告应向原告交纳其提供服务期间2016年1月至2016年8月的垃圾清运费64元。关于水费、电费。虽然被告对尚欠的水费、电费金额无异议，但2014年2月至2015年12月期间原告未向案涉小区提供物业管理服务，且基于上述认定，原告与瑞合物业公司签订的《XXXX物业欠款结算协议》对被告不发生效力，故原告主张的2014年2月至2015年12月期间的水费、2014年12月至2015年12月期间的电费，本院不予支持。原告提交的交纳水费、电费的发票能够印证原告向相关部门代交水费和电费的事实，庭审后经原告核实被告尚欠2016年1月至7月的水费229.46元、电费2636.39元，故被告应向原告交纳该期间尚欠的水费229.46元、电费2636.39元。关于违约金。根据《物业服务合同》约定，物业管理服务费按月或半年交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。本院认为，违约金的计算标准，应以原告的实际损失为基础，兼顾被告的违约程度等因素，并根据公平原则，本院酌定被告应向原告支付违约金66元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八十条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告卢林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付物业管理服务费1171.2元元、车位管理费160元、水费229.46元、电费2636.39元、垃圾清运费64元，合计4261.05元；二、被告卢林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付违约金66元；三、驳回原告成都坤和物业咨询发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告卢林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元，减半收取96元，由原告成都坤和物业咨询发展有限公司负担50元，由被告卢林负担46元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  何理二〇一七年八月二十一日书记员  刘茜