广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初2274号原告：姚某英，女，1978年11月19日出生，汉族，住重庆市永川市。委托诉讼代理人：龚政语，广东伯方律师事务所律师。被告：广东某有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：周勇。委托诉讼代理人：何逸贤，广东品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少媚，广东品智律师事务所工作人员。原告姚某英诉被告广东某有限公司（以下简称为“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚某英的委托诉讼代理人龚政语，被告某公司的委托诉讼代理人何逸贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚某英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《租赁合同》；2、判令被告立即支付自2016年3月1日至解除《租赁合同》之日的租金（暂计至2017年2月28日为50895元）；3、判令被告立即支付因被告原因导致租赁关系解除的违约金20475元；4、判令被告立即支付逾期支付租金的违约金（暂计至2017年3月22日为1027279.5元）；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其上述第2项诉讼请求为：判令被告立即支付自2016年3月1日至解除《租赁合同》之日的租金。事实和理由：2015年9月29日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于养生广场某单元的公寓租赁给被告使用；租赁期从2016年3月1日至2021年2月28日，被告每月支付租金3900元（不含物业管理及水电公摊等费用、年递增5%），并且约定了解除合同的条件和违约条款：“6.2出现以下情形之一的，守约方可以解除公寓的租赁关系：……(3)乙方逾期未支付应付租金超过两个月的……7.1非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金……7.4乙方未按照约定支付租金的，每逾期一天，乙方应按照月租金的10%向甲方支付日违约金”。原告依照合同约定，于2016年2月28日前将房屋交付给被告使用，但被告至今没有依约支付租金，严重损害原告合法权益，因此原告特诉至法院。被告某公司辩称：一、我方同意解除原被告之间的《租赁合同》，但认为解除合同的日期应与起诉状日期一致即2017年3月22日；二、我方已经支付了2016年3月至2016年7月的租金，故计算至2017年2月28日，我方只欠原告租金为27300元；三、不同意原告的第3、4项诉讼请求。我方认为《租赁合同》约定的逾期违约金过高，请求法院适当予以调整。同时，我方认为原告要求的违约金和逾期违约金重复了，应当只能支持其中一项。原告姚某英和被告某公司围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年9月29日，姚某英作为出租方（甲方），与某公司作为承租方（乙方）共同签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于广州市番禺区桥南街德信路奥园养生广场某单元（以下简称为“涉讼房屋”）出租给乙方使用；甲方交付公寓选择方式为已有装修，标准参考乙方提供的《装修设计图纸》及《投资项目清单》，甲方应按照上述约定的公寓现状，于2016年2月28日前将公寓交付乙方使用；租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日，共计5年，租金从2016年3月1日起开始计算；乙方应按照每月3900元的标准支付租金；自2017年3月1日开始，月租金在上一年基础上递增5%；乙方应支付两个月的押金给甲方（在合同期满后，甲、乙双方结算清楚所有费用后，甲方将押金无息退还给乙方）；乙方逾期未支付应付租金超过两个月的，甲方可以解除公寓的租赁关系；任何一方不能履行约定之义务或责任，并在守约方书面要求履行义务或责任附回执之挂号信或特快专递形式发出书面通知后可以终止本租赁合同，则守约方按照相关约定进行索赔；非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金，如甲方的损失超过违约金额的，乙方还应对超出部分的金额进行赔偿；非乙方过错，甲方提出终止租赁关系或因甲方原因导致租赁关系解除的，甲方应按照当月公寓租金的5倍向乙方支付违约金，如乙方的损失超过违约金金额的，甲方还应对超出部分的损失进行赔偿；乙方未按约定支付租金的，每逾期一天，乙方应按照月租金的10%向甲方支付日违约金；甲方未按照约定向乙方交付公寓的，每逾期一天，甲方应按照月租金的10%向乙方支付日违约金（作为延误乙方整体运营的经济补偿）；甲方提供的资产，在租赁期间不能够正常使用的或者对于出现影响正常使用的质量问题不能够在24小时内修复的，乙方每停业一天，甲方应按照当月公寓租金的10%向乙方支付日违约金（作为影响乙方正常运营的经济补偿）。姚某英在甲方处签名和捺指印，某公司的员工罗某燕在乙方处签名并加盖某公司公章。上述合同签订当日，姚某英出具《租赁委托书》委托某公司全权代理涉讼房屋的出租、管理等相关事宜，委托期限自2016年3月1日至2021年2月28日止。姚某英在业主处签名并捺指印确认，罗某燕在被委托人处签名并加盖某公司公章。同日，姚某英与广州某工程有限公司签订《委托装修合同》，约定由广州某工程有限公司对涉讼房屋进行装修，工期自2015年10月10日起至2016年1月31日止，总造价为139888元。姚某英在甲方处签名和捺指印，罗某燕在广州某工程有限公司委托代表处签名及加盖该公司公章。随后，姚某英向广州某工程有限公司支付了涉讼房屋第一期工程款83933元，广州某工程有限公司出具《收款收据》确认收到该款项，罗某燕在该票据开票人一栏签名确认。2017年3月23日，姚某英以某公司拖欠租金为由，提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人对姚某英于2015年9月29日交付尚未装修的涉讼房屋给某公司使用的事实无异议，双方另确认涉讼房屋至今未进行装修，处于闲置状态。姚某英称其将房屋交付给某公司时还同时委托了某公司对房屋进行装修，某公司确认其接收了涉讼房屋，但表示装修是由与某公司同一法定代表人的广州某工程有限公司负责。另外，姚某英称某公司至今未通知其收回房屋，某公司未表示异议。但姚某英和某公司对以下问题存在争议：一、某公司已付租金的数额问题。姚某英称某公司仅向其支付了2016年3、4、5月的租金，其余租金至今未付。而某公司则主张其已向姚某英支付了2016年3月至2016年7月共5个月的租金，至2017年2月28日止仅欠姚某英租金27300元。某公司庭后提供了《网上银行转账记录》证实其分别于2016年3月18日支付7800元、2016年4月27日支付3900元、2016年5月27日支付3900元、2016年6月30日支付3900元。姚某英庭后确认收到上述款项,但表示某公司于2016年3月18日支付的7800元是押金,其余款项则是三个月的租金。二、《租赁合同》是否已经解除以及解除的时间问题。姚某英主张其与某公司签订的《租赁合同》还处于履行状态，尚未解除，因此请求法院判令解除。而某公司对解除合同无异议，但认为自姚某英起诉之日即2017年3月23日，双方签订的《租赁合同》就已经解除了。三、关于解约违约金以及逾期支付租金的违约金的问题。姚某英主张因某公司的原因导致租赁合同解除，因此根据双方签订的《租赁合同》的第7.1条之约定，某公司应按照当月租金的5倍向其支付违约金，合计20475元（4095元/月×5个月）；另因某公司逾期支付租金，应根据合同第7.4条约定按照月租金的10%的标准向其支付逾期支付租金的日违约金。对此，某公司则认为，双方签订的《租赁合同》中的第7.1条和第7.4条约定的违约责任是同属第七条的违约责任，故不应当重复计算违约金，应择一适用；而且认为姚某英提出的解约违约金应以3900元/月来计算，并且解约违约金约定过高，应当以不超出3900元的20%即780元为限；对于逾期支付租金的违约金，则认为10%/日的计算标准过高，应当以不超过每日万分之四为限。另查明：广州某工程有限公司的法定代表人为周勇，该公司股东为某公司、周勇和周发梅。本院认为：姚某英与某公司就涉讼房屋签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。根据双方当事人签订的《租赁合同》约定，姚某英应将符合某公司提供的《装修设计图纸》及《投资项目清单》标准的已装修房屋交付给某公司使用，但某公司在庭审中确认了其已于2015年9月29日接收尚未装修的涉讼房屋。对于某公司的该行为，本院认为，涉讼房屋的装修公司为广州某工程有限公司，该公司的股东之一就是某公司，与某公司亦是同一法定代表人；而且，从姚某英提交的证据来看，某公司的员工罗某燕在同一天不仅代表某公司签订涉案《租赁合同》，亦代表了广州某工程有限公司与姚某英签订《委托装修合同》，并开票确认收取装修款项。可见某公司是完全知悉涉讼房屋尚未装修且应由广州某工程有限公司进行装修后再行交付的情况的。但某公司仍在2015年9月29日对尚未装修的房屋进行接收并且在《租赁合同》约定的计租期开始后对所接收的涉讼房屋的装修状态从未提出异议，而且还支付了多月的租金，结合某公司在庭审中亦确认尚欠姚某英租金的事实以及对承担违约责任未表示异议的意见，应视为某公司于2015年9月29日自愿同意接收尚未装修的涉讼房屋和自愿从2016年3月份起向姚某英计付租金，属于自行处分其民事权利的行为，故某公司应承担其接收涉讼房屋后履行《租赁合同》义务的法律责任。鉴于某公司承认其未依照约定按期支付租金，并表示不再继续履行上述《租赁合同》，已构成根本违约，姚某英对此提出解除双方签订的《租赁合同》的诉请，符合合同约定及法律规定，且某公司在庭审中亦对解除合同无异议，故对姚某英的该诉请，本院予以支持。至于合同解除时间的确定问题，根据双方签订的《租赁合同》中的6.2条、6.3条的约定，“任何一方不能履行约定之义务或者责任，并在守约方书面要求履行义务或责任附回执之挂号信或特快专递形式发出面通知后可以终止本《租赁合同》”。本案中，由于双方当事人均未提供有关解除合同事宜的相关通知或凭据，本院认为应以某公司知悉含有姚某英提出解除合同意见内容的诉讼材料并应诉确认其诉请之日为合同解除之日，即庭审日2017年6月28日为合同解除之日为宜。关于姚某英要求某公司支付2016年6月1日至合同解除之日的租金的诉求，由于姚某英确认某公司已经支付了2016年3月1日至5月30日的租金，本院对此事实予以确认。至于有否支付2016年6月、7月租金的问题，从某公司提交的《网上银行转账记录》来看，某公司一共向姚某英支付了五个月租金数额的款项，其中2016年3月18日的7800元姚某英确认是某公司支付的押金,而某公司则主张是缴纳的租金。但从双方当事人签订的《租赁合同》的约定来看，姚某英的主张更为合理及贴近合同约定，故本院对于姚某英主张的某公司于2016年3月18日支付押金7800元的意见予以采纳。根据合同约定，合同解除后，姚某英亦应将该押金返还给某公司，鉴于某公司尚欠姚某英的租金，因此该押金应抵扣拖欠的租金，故抵扣押金后，某公司还应向姚某英支付自2016年8月1日起至合同解除之日即2017年6月28日止的租金，共计43407元（3900元/月×7个月+3900元/月×1.05×（3个月+28天）。对于姚某英诉请某公司支付解约违约金20475元以及每日按照月租金的10%的标准支付迟延支付租金违约金的主张。本院认为，某公司怠于履行合同义务导致双方签订的《租赁合同》提前解除，姚某英因此主张某公司支付解约违约金，理据充分，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据《租赁合同》“非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金，如乙方损失超过违约金额的，甲方还应对超出部分的金额进行赔偿”的约定，当月公寓租金应指姚某英提出解除合同当月的租金，而姚某英向法院提起解除合同诉讼的时间为2017年3月，即当月租金应为4095元，故某公司应付解约违约金为4095元×5个月即20475元。对于迟延支付租金违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，姚某英的该请求虽然符合合同约定，但该违约金标准明显过高，应予调整。考虑到本院已支持了姚某英解约违约金，因此延迟支付租金违约金应调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，且延迟支付租金违约金应计至《租赁合同》解除前一日即2017年6月27日为宜。故迟延支付租金违约金应以每月拖欠的租金为本金，自次月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至2017年6月27日止，违约金总额共计3401.32元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告姚某英与被告广东某有限公司就广州市番禺区某广场某单元签订的《租赁合同》于2017年6月28日解除；二、被告广东某有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告姚某英支付从2016年8月1日起至2017年6月28日止的租金43407元；三、被告广东某有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告姚某英支付提前解约违约金20475元；四、被告广东某有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告姚某英支付迟延支付租金违约金3401.32元；五、驳回原告姚某英的其余诉讼请求。如被告广东某有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14688元，由原告姚某英负担10331元，被告广东某有限公司负担4357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  黄英启人民陪审员  梁少玲二〇一七年八月二十八日书 记 员  罗嘉敏