江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终4732号上诉人（原审被告、反诉原告）：李修园，男，1983年12月3日生，汉族，无业，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：易雷，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：应共义，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京江山房地产开发有限公司，住所地南京市江宁科学园竹山南路。法定代表人：王银云，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈奇峰，该公司法务专员。上诉人李修园因与被上诉人南京江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李修园上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定应当支付租金103333元没有事实依据。上诉人于2016年6月21日向被上诉人书面提出申请，要求减免两个月租金，并告知于当月底前搬出，实际上诉人确实已经于当月底搬清，被上诉人是明知的，应当与上诉人及时办理相关手续，也可以及时对外招租，以减少损失，但被上诉人拖延至2016年8月1日才办理手续，责任完全在于被上诉人，故此期间的租金不应当由上诉人支付，应由被上诉人自行负担。2、一审法院认定应当支付房屋空置补偿费103333元的事实错误。上诉人于2016年8月1日与被上诉人正式办理了退租手续和离场交接情况说明，该行为本质上就是双方协商一致解除租赁合同的行为，被上诉人依据合同主张房屋空置补偿费的条件不能成立，上诉人无需支付该费用。3、一审法院以上诉人的承诺书来判决恢复费用为10万元，没有法律依据。上诉人出具承诺书时，涉案房屋已经装修完毕，承诺内容是被上诉人打印好，在上诉人开业之际逼迫上诉人签名的，承诺书内容不是上诉人真实意思表示。上诉人在签订合同时已经缴纳了履约保证金，况且，被上诉人根本没有充分证据证实恢复费用的具体数额。另外，被上诉人出租房屋时，隐瞒了消防设施不具备使用功能，处于失效状态的重要事实，给上诉人经营带来了安全隐患，导致上诉人无法上报消防审批手续，是上诉人不能正常经营的原因。被上诉人隐瞒重要事实，给上诉人经营造成损失，上诉人保留追究被上诉人赔偿损失的权利。江山公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江山公司向一审法院起诉请求：1.判令李修园向其支付318871.67元，其中：租金及商管费103333元（2016年5月25日至2016年7月24日）、因逾期缴纳租金及商管费产生的违约金9455元（按每日千分之一的标准计算至2016年7月24日共计61天，155000元×0.1％×61＝9455元）、房屋空置补偿费103333元、房屋恢复费用102750元（其中拆除费用81205元、修复费用121545元，扣除已缴纳的租赁保证金10万元后共计102750元）；2.李修园向其支付因延期给付上述各项费用而产生的利息（按年利率6％的标准，自2016年8月1日计算至实际给付之日止）。李修园向一审法院反诉请求：1.江山公司向其支付违约金20万元；2.本案全部诉讼费用由江山公司负担。一审法院查明事实：2015年8月31日，江山公司（甲方）与李修园（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于南京市江宁区竹山路88号1号楼一层自南向北第19中轴至第20中轴，二层自南向北16中轴至24中轴，建筑面积共计591.5平米的房屋（以下简称涉租房屋）租赁于乙方用于餐饮经营，租赁期限为五年，自2015年9月25日起至2020年11月24日止。其中免租期二个月，自2015年9月25日至2015年11月24日。2015年9月25日至2016年11月24日租金、商管费共计620000元，2016年11月25日至2017年11月24日租金、商管费共计650090元等。合同第3-4条约定：乙方不再租用该物业时，应拆除所有装修装饰，并保持房屋整洁；外立面恢复原样，不能破坏甲方原有的风格。合同第5-2条约定：甲方于签约时收取乙方人民币10万元作为租赁保证金，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（不计利息）。合同第7-2条约定：一方因故要求提出终止合同或退出部分租赁房屋的，需提前2个月书面通知对方，且经双方协商后，签订终止合同或补充协议。在双方未达成新的书面协议之前，本合同继续有效，在此期间，乙方仍应承担房租。合同7-3条约定：无论何种情形导致合同解除或终止，乙方的装修、装饰物品按如下办法处理：（1）乙方对未形成附合的装饰、装修物可以撤除，但甲方同意利用的除外；（2）乙方对已形成附合的装饰、装修物按照甲方要求拆除，恢复出租房屋原状，如乙方不能在合同解除或者终止之日内将原装修、装饰及添附物拆除并将现场清理完毕，甲方有权组织人员将租赁房屋恢复原状，由此产生的所有费用将在乙方的租赁保证金中扣除，超过部分由乙方另行支付；（3）若甲方要求保留，则保留部分归甲方无偿所有，甲方对此不给予任何补偿或赔偿。合同第8-1-（4）约定：在租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金超过10日的，甲方有权解除本合同、收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。合同8-3条约定：乙方承诺：在租赁期限内，乙方如未按照合同约定的时间、金额向甲方支付租金，每逾期1天按当年度未付租金的千分之一承担违约责任。合同8-7条约定：如乙方未经双方订立书面协议解除合同的，则应向甲方支付两个月的当年度租金作为房屋空置补偿。合同签订后，江山公司依约交付了涉租房屋，李修园支付房屋租金及商管费至2016年5月24日，支付租赁保证金10万元。2016年6月21日，李修园向江山公司提出因经营亏损，要求减免两个月租金的申请，如申请未予批准，将于近期月底前搬出。2016年6月24日，江山公司回函称不同意减免租金，要求李修园于收到回函的三日内付清全部所欠款项及违约金。2016年7月22日，江山公司向李修园发送通知函，载明因李修园于2016年7月2日将经营场所内设备搬空，至今未履行付款义务。李修园以实际行动表明不再继续履行合同，该违约情况已达到合同解除条件，故其公司特通知李修园自2016年7月25日起解除双方所签订房屋租赁合同。2016年8月1日，李修园出具书面退租申请，上载明“现由于本人经营不善，特向贵公司提出退租，请贵公司批准！”。同日，李修园办理房屋交接手续并签属情况说明，证实涉租房屋门窗及外立面均保持装修样，未恢复原状，房屋内部有杂物。另查明，2015年12月6日，李修园向江山公司出具承诺书，上载明李修园“对房屋装修过程中进行了部分加装、改造，包括：（1）顶部加装格栅条纹板；（2）拆除了圆弧部分的玻璃及竹山路路侧4块玻璃幕墙；（3）楼板开洞；（4）加装门头。对此，本人现特向贵公司承诺如下：1.……；2.……；3.租期满后，若不再续租该房屋，本人承诺在交还房屋前将以上改造部分、门头以及内部装修予以拆除并恢复原样；4.为保证以上承诺的兑现，特别是恢复责任的履行，本人除合同保证金外，另向贵司缴纳保证金10万元，该款于2016年12月31日支付到位。如若未按时恢复或履行以上承诺，本人同意该保证金将全部作为恢复费用，不要求贵司退还；保证金不足支付以上费用，超出部分由本人另行支付”。2016年8月9日，江山公司自行测算相关拆除及恢复费用共计202750.67元，李修园认为该费用过高，双方未能就恢复费用达成一致意见。江山公司认为即便法院最终认定其公司单方测算的恢复费用较高，但李修园出具的《承诺书》第4条亦明确表明李修园自愿承担10万元的恢复费用，现其公司对恢复费用不申请司法鉴定，放弃超出保证金10万元之外的责任主张，请求法院依法对该笔费用进行酌定。一审另查明，南京市江宁区竹山路88号竹山路电子街1幢1A、2A室均为江山公司所有，涉租房屋一楼系1A的一部分、二楼系2A的一部分。2004年7月23日，南京市江宁区公安消防大队出具《建筑工程消防验收意见书》，载明“南京江山物业房地产开发有限公司：你单位申请的竹山路电子科技一条街1＃综合楼工程消防验收的报告收悉，我大队于2004年7月23日派员对该工程进行了消防验收，认为该工程基本符合消防设计和我大队审核意见的要求，验收合格”。上述事实，有房屋租赁合同、承诺书、申请书、催缴函、通知函、建筑工程消防验收意见书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：江山公司与李修园签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应予以保护，各方均应按约履行。本案中，李修园因自身经营困难而单方提出减免租金要求，在被拒后既未补缴租金又自行提前搬离涉租房屋，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，该行为并不符合法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，江山公司有权据此解除合同。后江山公司发函通知李修园双方合同于2016年7月25日解除，审理中李修园亦对该实际解除日期无异议，故一审法院认定双方租赁合同于2016年7月25日解除。李修园应当支付该日之前尚欠的租金及商管费103333元（2016年5月25日至2016年7月24日共计2个月，620000元/年÷12×2），对江山公司的该项诉请，依法予以支持。关于房屋空置补偿费。本案双方合同因李修园的根本违约行为而解除，江山公司有权要求李修园赔偿损失。双方合同约定如李修园未经双方订立书面协议解除合同的，则应支付两个月的当年度租金作为房屋空置补偿。结合双方合同对免租期的约定、合同实际履行期限、李修园的租金支付情况、江山公司的预期利益等因素，一审法院认为江山公司主张两个月房屋空置补偿费具有事实与合同依据，故对江山公司要求李修园支付房屋空置补偿费103333元的诉请，予以支持。李修园关于双方系协商一致解除合同，不应当支付房屋空置补偿费的抗辩意见无事实依据，依法不予采纳。关于逾期缴纳租金及商管费而产生的违约金。双方合同第8-3条约定：在租赁期限内，李修园如未按照合同约定的时间、金额向江山公司支付租金，每逾期1天按当年度未付租金的千分之一承担违约责任。该约定系在双方合同继续履行前提下对李修园按时足额缴纳租金的约束，现本案合同因李修园未付租金、强行搬离而解除，该条违约金约定与前述解除合同违约金约定（即支付两个月的房屋空置补偿费）均系对当事人违约的加罚约定，在前述解除合同违约金内已考虑租金支付情况，故二者不可重复主张，对江山公司提出的要求李修园支付因逾期缴纳租金及商管费而产生的违约金9455元的诉请，不予支持。关于房屋恢复费用。李修园对涉租房屋的内部及顶部、玻璃幕墙、楼板、门头等处进行了加装和改造，双方签订的合同及李修园出具的《承诺书》均证实李修园应当在交还房屋前将上述改造部分、门头以及内部装修予以拆除并恢复原样，现其并未履行相关义务，江山公司有权主张该笔房屋恢复费用。但对于具体的恢复金额，江山公司单方计算为202750元，李修园对此不予认可，双方亦未能就该笔费用达成一致意见。因李修园承诺如未恢复原样，自愿承担10万元的恢复费用，同时不要求江山公司返还，故江山公司主张依此承诺要求李修园支付10万元恢复费用于法有据，依法应予以支持。对超出10万元部分的恢复费用，因江山公司表示放弃，该意思表示不违反法律法规的约定，未侵害国家、集体或第三人的利益，依法应予以准许。同时，江山公司同意以李修园已缴纳的10万元履约保证金冲抵该部分恢复费用，冲抵之后，李修园无须再额外支出房屋恢复费用，故对江山公司要求李修园支付房屋恢复费用102750元的诉请，不予支持。关于上述各项费用产生的利息问题。因债权债务在判决生效前尚不确定，江山公司要求李修园支付上述款项利息损失8544元的诉请没有事实依据，依法不予支持。关于李修园要求江山公司支付违约金20万元的反诉请求。首先，涉租房屋于2004年7月23日通过消防验收，符合房屋出租标准。其次，双方之后于2015年8月31日签订租赁合同，约定由李修园租赁涉租房屋用于餐饮经营，此种情形之下，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人应为承租人李修园。现李修园虽口头提出江山公司提供的消防设施不达标，存在消防隐患，致使其在经营中无法上报消防审核而产生经济损失，但未提交证据证实，故对其该点反诉请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一李修园支付南京江山房地产开发有限公司租金及商管费103333元、房屋空置补偿费103333元，上述共计206666元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回南京江山房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回李修园的反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取3106元，由江山公司负担1145元，李修园负担1961元；反诉案件受理费2150元，由李修园负担。本院二审期间，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。另，2017年4月9日，李修园在提起上诉的同时，提交调查令申请书，申请前往南京市江宁区自来水公司调取江山公司欠缴水费的相关资料，并申请法院勘查涉租房屋消防设施是否处于失效状态，以证明江山公司出租房屋时，房屋及其内部设施存在安全隐患，消防设施处于失效状态。本案审理期间，李修园撤回上述申请。本案审理中，李修园认可其在签订租赁合同时曾实地勘察过涉租房屋，但未就消防设施状况向江山公司进行了解，其经营期间，亦未就消防问题向江山公司提出异议，也没有相关部门就消防问题要求其整改或责令其停业。同时，李修园对双方租赁合同于2016年7月25日解除及李修园应支付该日之前的房屋租金没有异议，但认为合同解除后，其不应支付房屋空置补偿费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行全面自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李修园在租赁合同履行期间因自身经营困难，向江山公司申请减免租金，在江山公司明确表示拒绝后，李修园未按期补缴欠付的租金并自行提前搬离涉租房屋，江山公司在此情形下依据房屋租赁合同约定通知李修园解除租赁合同，符合法律规定。李修园对双方之间的房屋租赁合同于2016年7月25日解除及其应支付该日之前的房屋租金没有异议，本院依法予以确认。根据房屋租赁合同约定，如李修园未经双方订立书面协议解除合同的，则应向江山公司支付两个月的当年度租金作为房屋空置补偿。本案中，双方房屋租赁合同解除系因李修园单方原因导致，并非双方协商一致解除合同，一审法院依据房屋租赁合同约定，判决李修园支付两个月的租金作为房屋空置补偿并无不当，李修园上诉主张双方系协商一致解除租赁合同，不应当支付房屋空置补偿费，因没有事实与法律依据，本院不予采纳。李修园承租涉租房屋期间，根据自身经营需要对涉租房屋进行了装修、改造，根据双方房屋租赁合同中无论何种情形导致合同解除或终止，对李修园的装修、装饰物品处理办法的约定以及李修园签字确认的承诺书内容，李修园在交还房屋前应将装修改造部分、门头以及内部装修予以拆除并恢复原样。在李修园未履行上述恢复义务的情况下，江山公司主张房屋恢复费用，符合合同约定及法律规定。一审法院根据李修园如未按时恢复原样，已缴纳的10万元保证金全部作为恢复费用，不要求江山公司退还的承诺，对江山公司要求李修园支付10万元恢复费用的主张予以支持，有相应的依据。李修园上诉称其系在江山公司逼迫下签订承诺书，并非其真实意思表示，没有相应的证据证明，本院不予采纳。综上所述，李修园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6212元，由李修园负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年八月十七日书记员  郭旭冬