广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终1896号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市东成印刷机械有限公司，住所地：东莞市塘厦镇三正世纪豪庭3栋104号。法定代表人：钟守为，该公司经理。委托代诉讼理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹伟恒，广东弘名律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：缪桃根，男，1967年2月14日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县，被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市仁豪实业投资有限公司，住所地：东莞市塘厦镇塘龙西路1号K栋三楼。法定代表人：缪福华，该公司总经理。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ明，广东乐而乐律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：成雅倩，广东乐而乐律师事务所律师。上诉人东莞市东成印刷机械有限公司（以下简称东成公司）因与被上诉人缪桃根、东莞市仁豪实业投资有限公司（以下简称仁豪公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、驳回东莞市东成印刷机械有限公司的全部本诉诉讼请求；二、东莞市东成印刷机械有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内退还东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根租赁押金459000元及预交租金153000元，共计612000元；三、东莞市东成印刷机械有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根损失834174.1元；四、驳回东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费16227.75元，东莞市东成印刷机械有限公司已预交，由东莞市东成印刷机械有限公司负担；反诉受理费11508.8元，缪桃根、东莞市仁豪实业投资有限公司已预交，由东莞市东成印刷机械有限公司负担8908.8元，东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根负担2600元。本案司法鉴定费20000元，缪桃根、东莞市仁豪实业投资有限公司已预交，由东莞市东成印刷机械有限公司负担10000元，东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根负担10000元。（原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3770号民事判决。）东成公司上诉请求：（一）撤销原审判决，改判仁豪公司、缪桃根支付东成公司租金及占用费1629750元（租金与占有使用费每月118850元，自2015年1月1日起算至实际交还案涉租赁物止，暂计至起诉之日），东成公司无需退还押金459000元及租金153000元及支付仁豪公司、缪桃根损失834174.1元。（二）本案诉讼费由仁豪公司、缪桃根承担。事实和理由：1、东成公司提交了案涉建筑物的报建手续，案涉合同涉及上述建筑部分应认定为有效。根据国土局的复函，案涉空地一半是建设用地，一半是农用地，属于建设用地的部分应属有效。2、无论合同是有效还是无效，仁豪公司、缪桃根都应当支付租金或占有使用费。占有使用费参照合同约定的租金标准计算。3、案涉合同并非全部无效，有效部分的押金无需返还。4、合同约定案涉租赁物用途为工业生产，不是开发建设，仁豪公司、缪桃根搭建需有报建手续，仁豪公司、缪桃根违法开工建设导致的损失应由其自行承担。仁豪公司、缪桃根辩称：1、案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉空地被认定为违法用地，故案涉合同依法应属无效合同。2、在一审法院释明后东成公司仍不变更诉讼请求，且仁豪公司、缪桃根已于2015年4月21日将案涉租赁物返还，东成公司诉请租金和占有使用费1629750元没有依据。3、原审法院认定东成公司退还押金和赔偿损失正确。二审期间，本院依职权向东莞市城乡规划局、东莞市塘厦镇住房规划建设局、东莞市住房和城乡建设局调查案涉租赁物的报建情况，东莞市城乡规划局函复称：该局并未编发案涉建设工程规划许可证。东莞市住房和城乡建设局函复称：案涉东莞市建设工程施工执照与该局发证信息一致，但该项目档案中未保存建设工程规划许可证及红线图，除此之外该局无建设单位为东成公司的其他项目施工许可办理记录及工程监督资料存档记录。东莞市塘厦镇住房规划建设局函复称：案涉建设工程规划许可证的建设单位并非东成公司，该工程曾于1997年7月25日在该镇办理《广东省乡（村）镇建筑许可证》。东成公司确认上述复函，主张根据上述复函案涉租赁物具有合法报建手续。仁豪公司、缪桃根确认上述复函，主张根据上述复函案涉租赁物不具有合法报建手续。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对东成公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉租赁合同的效力。（二）东成公司的上诉主张是否成立。关于焦点一。东成公司提供的建设工程规划许可证显示的建设单位并非东成公司，建设工程施工执照等证据显示的工程地址和工程面积与本案双方签订的《物业租赁合同书》无法对应，东成公司亦无其他证据予以佐证，从行政部门的回函来看，亦不足认定案涉建筑物已获建设工程规划许可证，故原审法院认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证并无不当。案涉空地被东莞市国土资源局确认为违法用地，故双方签订案涉《物业租赁合同书》违反了法律的强制性规定，依法应属无效合同。关于焦点二。1.关于占有使用费。案涉《物业租赁合同书》无效，仁豪公司、缪桃根实际占用了案涉租赁物，应向东成公司支付占有使用费，该占有使用费的标准应参照租金标准计算。虽然东成公司在原审法院释明的情况下不变更其要求支付租金的诉请，但仁豪公司、缪桃根亦有诉请东成公司返还预付的租金，租金和占有使用费表述不一致，计算的标准却一致，为避免当事人另行起诉的诉累，本院对此一并处理。从《退租协议》可知，仁豪公司已于2015年4月21日向东成公司提出退租，东成公司未提供证据证明其后仁豪公司仍占有案涉租赁物，原审法院据此认定案涉租赁物于2015年4月21日已返还给东成公司并无不当。根据双方签订的《物业交收备忘录》第4条约定，双方同意案涉物业从2015年3月1日开始按照每月118850元计租，故仁豪公司、缪桃根应向东成公司支付2015年3月1日至2015年4月21日的占有使用费共计202045元，仁豪公司、缪桃根已预交了租金153000元，仍需支付占有使用费49045元。2.案涉《物业租赁合同书》无效，东成公司依法应退回收取的押金459000元。3.东成公司将案涉空地租赁给仁豪公司、缪桃根作工业用途，但案涉空地经国土部门认定并不符合合同约定的用途，东成公司对此存在过错。仁豪公司、缪桃根承租案涉空地，理应审查案涉空地的性质，但其并未审查就贸然开工建设，本身亦存在过错，原审法院认定双方对此各自承担一半的责任并无不妥，东成公司理应赔偿仁豪公司、缪桃根空地建设损失的一半即834174.1元。综上所述，东成公司的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决实体处理略有不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3770号民事判决第三项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3770号民事判决第一、四项。三、变更广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3770号民事判决第二项为：东莞市东成印刷机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内退还东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根租赁押金459000元。四、东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根应于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市东成印刷机械有限公司支付49045元。五、驳回东莞市东成印刷机械有限公司的其他本诉请求。六、驳回东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费16227.75元，由东莞市东成印刷机械有限公司负担15727.75元，东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根负担500元；反诉受理费11508.8元，由东莞市东成印刷机械有限公司负担8908.8元，东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根负担2600元。本案司法鉴定费20000元，由东莞市东成印刷机械有限公司负担10000元，东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根负担10000元。二审受理费31407.39元，由东莞市东成印刷机械有限公司负担29344.39元，东莞市仁豪实业投资有限公司、缪桃根负担2063元。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一七年八月十五日书记员 白 琼