山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初5745号 原告：孔维维，男，1986年8月13日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路92号。 法定代表人：王荣柯，董事长。 原告孔维维与被告枣庄东湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔维维到庭参加诉讼。被告枣庄东湖置业有限公司本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行《商品房买卖合同》转移登记的约定，将枣庄市市中区产权登记在原告名下；2、判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金52560.9元(从2016年2月4日上房截止到诉讼之日共计1305天，减90天允许期，则1215天，按每天43.26元)；3、判令被告向原告支付自起诉之日至取得枣庄市市中区房屋所有权登记日止的违约金(按照每日43.26元)；4、本诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月10日，原告和被告对购买湖西景苑B区8号楼1单元单元302室房屋达成意向，签订了《商品房购买合同》，合同明确约定了购买的房屋、购买房屋的价款以及房款支付、房屋交付和房屋登记及逾期责任等，原告和被告在合同上签字盖章，按约定合同当日生效，合同生效后申请人依据约定付清了房款，有被告出具的发票，房款为432692.75元。但是在合同履行中，被告屡屡违约，致使申请人所购买的房屋至今不能办理产权登记。被告于2016年2月4日交房，约定交房使用后90日内办理产权登记，依据双方签订合同第19条第三款之约定，若出卖人的原因不能在规定期限内办理房屋所有权登记的，出卖人应当向买受人自应当取得房屋所有权登记的期限届满之日起至取得房屋所有权登记之日止，按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。为维护当事人的合法权益，依法向贵院提起诉讼。 被告书面辩称，1、被答辩人的起诉不能成立。按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，答辩人不仅有权拒绝交付房屋，产权登记部门也不予受理产权登记申请。由于被答辩人未依法缴纳专项维修资金，现通知被答辩人于收到本通知后五日内依法缴纳专项维修资金。2、原告的诉请不符合合同约定，没有事实依据。按照双方商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任。原告诉请被告承担违约责任，缺乏事实依据，不应支持。3、即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，不应支持。根据合同法司法解释二的规定，违约金以不超过实际损失的30%为宜。原告购买的房屋就是为了居住使用，有无房屋所有权不影响房屋的居住使用，也就是说原告并没有实际损失。因此被告认为原告的违约金不应支持，即便支持，其总额最高也应以不超过购房价款的银行贷款利息的30%为宜，请求人民法院根据合同法司法解释二的规定，酌情调低违约金的金额。4、原告主张返还办证押金，虽然《商品房买卖合同》未约定，但原告以实际缴纳、被告已收取，证明双方已形成口头协议，不违反法律强制性规定，且原告从未提出异议，现反悔要求返还没有法律依据。5、原告主张的违约金部分已超诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房发票一份；3、押金收据一份；4、房屋交接单一份；5、住宅专项维修基金发票一份。被告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、建筑工程施工许可证；2、住房城乡建设部公告；3、《山东省住宅专项维修资金管理办法》一份。对上述证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2015年10月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以432692.75元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。合同第十条关于交付时间和条件约定：出卖人应当在2016年3月10日前向买受人交付该商品房。第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款432692.75元。被告于2016年2月4日将B区8号楼1单元302室房屋交付给原告，并于2016年2月4日向原告收取产权押金2,000元。但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案B区8号楼1单元302室房屋的实际交付时间为2016年2月4日，而约定交付时间为2016年3月10日，被告应在约定交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2016年6月9日起一直延续至今，故违约金应从2016年6月9日起开始计算。而原告于2019年11月6日诉至本院，且被告已提出时效抗辩，故自2016年11月6日之后至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔维维违约金（以432692.75为基数，计算时间自2016年11月6日至办理位于枣庄市市中区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）； 二、驳回原告孔维维的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1115元，减半收取557.5元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 周 琦 二〇一九年十二月十五日 书记员 裴宝玉