广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1820号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：张奕成，男，1980年8月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：杨丹霞，女，1980年10月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎姗姗，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人张奕成、杨丹霞商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司在2019年12月31日前协助张奕成、杨丹霞办理位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房的权属证书；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付违约金3349.03元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,判决丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由张奕成、杨丹霞承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与张奕成、杨丹霞签订的《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括张奕成、杨丹霞在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为张奕成、杨丹霞办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。（二）丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关的办证工作应根据不动产登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能决定，且张奕成、杨丹霞也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给张奕成、杨丹霞没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，且张奕成、杨丹霞也从未正式向丰怡公司提出。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以张奕成、杨丹霞的起诉时间作为计付该利息的起算时间。三、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2019年12月31日。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。张奕成、杨丹霞辩称：一、涉案合同是张奕成、杨丹霞与丰怡公司的真实意思表示，合法有效，双方应按合同全面履行。丰怡公司自身内部原因不能成为其拒绝履行合同的事由。一审判决丰怡公司按合同约定支付违约金于法有据。二、丰怡公司逾期办证期间占用张奕成、杨丹霞的办证费，获得了该款项所产生的孳息，即使合同没有约定要支付该费用的利息，丰怡公司也应当将违约期间享有的孳息返还给张奕成、杨丹霞。一审判决丰怡公司既支付逾期办证违约金又支付占用办证费期间的利息并无不妥。三、涉案房屋已办理初始登记，具备了过户登记至张奕成、杨丹霞名下的条件，根据合同约定，丰怡公司有义务协助张奕成、杨丹霞办理权属证书，丰怡公司请求该办证期限宽限至2019年12月31日没有依据。综上，应驳回丰怡公司的上诉请求。张奕成、杨丹霞一审起诉请求：一、判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房屋不动产权证办理到张奕成、杨丹霞的名下；二、判令丰怡公司返还办证税费37956元及利息（利息从2016年5月18日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给张奕成、杨丹霞；三、判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3349.03元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；四、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年6月2日，张奕成、杨丹霞（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房出售给张奕成、杨丹霞，预测建筑面积共147.86平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为669806元；付款方式为商业贷款，买受人应当签署合同当日支付总房价款的40%即268806元作为首付房款，余款401000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第八条关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条关于逾期交付责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。张奕成、杨丹霞和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。张奕成、杨丹霞于2015年6月2日支付了代收代缴办证税费37956元给丰怡公司，其后付清全部购房款共669806元给丰怡公司。丰怡公司于2016年2月17日交付涉案商品房给张奕成、杨丹霞使用。涉案商品房已于2019年5月27日办理了初始登记，权利人是丰怡公司。庭审中，丰怡公司主张为办理涉案房屋不动产权证代张奕成、杨丹霞缴交了预告登记费80元及房屋维修基金11163元合共11243元，应退还费用26713元，并提供相关票据佐证。张奕成、杨丹霞对此无异议。一审法院认为：张奕成、杨丹霞与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。张奕成、杨丹霞已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付张奕成、杨丹霞使用及协助张奕成、杨丹霞办理涉案商品房的权属登记义务，因此，张奕成、杨丹霞请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。关于逾期办证的违约责任问题。根据合同第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，张奕成、杨丹霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向张奕成、杨丹霞支付违约金。本案中，丰怡公司于2016年2月17日交付房屋给张奕成、杨丹霞，丰怡公司未能举证证明其在合同约定交房之日后的90天内，即2016年5月29日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向张奕成、杨丹霞支付逾期办证违约金3349.03元（669806元×0.5%）。因此，对张奕成、杨丹霞该项请求，一审法院予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为张奕成、杨丹霞办理房屋权属证书的违约行为，现张奕成、杨丹霞请求丰怡公司返还办证费用，一审法院予以支持。本案扣除丰怡公司已代为张奕成、杨丹霞支付的办证费用11243元后，丰怡公司应退还办证费用26713元（37956元-11243元）给张奕成、杨丹霞。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，丰怡公司应从逾期办证之日即2016年5月30日至退还剩余办证费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给张奕成、杨丹霞。张奕成、杨丹霞请求超过上述核定数额的，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助张奕成、杨丹霞到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3349.03元给张奕成、杨丹霞；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费26713元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年5月30日起计至丰怡公司退还剩余办证费给张奕成、杨丹霞时止）给张奕成、杨丹霞；四、驳回张奕成、杨丹霞的其他诉讼请求。一审案件受理费416元，由张奕成、杨丹霞负担113元，丰怡公司负担303元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。张奕成、杨丹霞与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给张奕成、杨丹霞是否正确的问题。本案中，张奕成、杨丹霞已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给张奕成、杨丹霞，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括张奕成、杨丹霞在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张办理产权登记的时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了张奕成、杨丹霞的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了张奕成、杨丹霞的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费26713元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给张奕成、杨丹霞并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求协助张奕成、杨丹霞办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  施震宇审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月十七日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。