山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终5967号上诉人（原审被告）：邢东红，男，1967年3月13日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：邢军，女，1967年7月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邢东红（系邢军之夫），男，1967年3月13日出生，住济南市。被上诉人（原审原告）：韩宁，女，1980年8月4日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：康金国，男，1978年2月22日出生，汉族，住济南市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李正，山东百脉律师事务所律师。上诉人邢东红、邢军因与被上诉人韩宁、康金国房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢东红、邢军上诉请求：1.原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判韩宁、康金国违约并且合同无效；2.一、二审诉讼费用由韩宁、康金国承担。事实与理由：一、涉案房屋买卖合同中约定“过户当日首付以银行剩余贷款为主，多退少补”。据此买方应首先向卖方出具银行贷款审批通过的证明作为法律依据，卖方才能确定贷款额及全款差额，而后要求卖方配合办理过户。但韩宁、康金国在没有出具任何银行贷款已审批通过的法律依据的情况下，要求邢东红、邢军过户，属于违反合同约定的行为，应承担违约责任，卖方有权拒绝办理过户。二、本案双方签订的合同无效。房屋买卖合同内容不是邢东红、邢军的真实意思表示，邢东红、邢军真实的意思表示是不得用邢东红、邢军的房屋抵押贷款，要求全额付款；双方当事人签订的的房屋买卖合同违反了现行政策的规定，即买卖第二套房子首付比例不得低于房款的60%，双方约定首付比例是30%，属于违反政策的合同；三、合同中约定首付款应付房屋价格的30%，即购房款108万元首付款应付36万元，韩宁、康金国仅付30万元，属于违约，应承担违约责任；四、章丘市温馨家园房产信息咨询中心无中介房屋买卖的资质，不具备介绍房屋买卖的资格，不应当收取中介费，韩宁、康东红交的8000元中介费不受法律保护，法院不应支持。韩宁、康金国辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.邢东红、邢军的上诉观点在一审中均有涉及并处理，无新观点；2.韩宁、康金国的贷款行为是当事人双方共同到银行办理贷款手续，并由邢东红提供了收取贷款的相关账户。2017年3月24日，贷款预审通过后，中介通知了双方当事人。双方也共同到银行及不动产管理局去办理相关过户手续。只是因邢东红、邢军临时变卦，违反合同约定，导致该合同没有继续履行；3.中介的资质问题与本案不属于同一法律关系。韩宁、康金国只是接受房源信息，该房源信息的提供者为邢东红、邢军，是邢东红、邢军选择了该中介机构，不是韩宁、康金国选择的中介机构。当事人双方签订的买卖合同是真实有效的，是双方真实的意思表示。一切手续的签订均是双方自愿行为，不存在欺诈胁迫等违反法律法规的行为。涉案房屋的买卖发生于2017年2月6日，公积金贷款手续批准时间为2017年3月24日，国家限购政策的出台是4月20日，按照正常合同交易双方在4月20日前应该交易完成，只是因为邢东红、邢军违约导致本次交易未完成，一审中韩宁、康金国申请调取了相关贷款的办理手续，至一审判决时银行仍同意放贷，不存在违反限购政策的问题；4.涉案房屋价格为108万元，韩宁、康金国实际支付33万元，已经超过房屋总价款的30%；5.一审法院关于中介费的判决是依据双方当事人之间签订的合同，违约人所应承担的违约责任有法律依据。韩宁、康金国向一审法院提出诉讼请求：1.判决邢东红、邢军按约履行2017年2月6日签订的《房屋买卖合同》，配合办理章房权证城字第034***号房屋及鲁（2016）章丘市不动产权第00009**号土地的过户手续；2.邢东红、邢军承担违约损失8000元；3.本案涉诉费用由邢东红、邢军承担。一审法院认定事实：1.韩宁、康金国系夫妻关系，邢东红、邢军亦是夫妻关系。2017年2月6日，邢东红、邢军（卖方）与韩宁（买方）以及代理方章丘市温馨家园房产信息咨询中心签订《房屋买卖合同》，约定韩宁购买邢东红、邢军共有的位于济南市章丘区东山小区27号楼1单元***房产（章房权证城字第034***号）一处（共有人邢军），房屋总价108万元。合同约定：买方应于本合同签订之日向卖方支付3万元定金，该定金将自动转为购房款；买方应于合同签订之日起15日内将购房首付款不低于30%计30万元（不含定金）交付卖方，同时代理方协助双方共同申请办理房屋过户、房屋按揭手续；过户当日首付以银行剩余贷款为主多退少补，买方并在银行放款当日将剩余房款75万元交付卖方；签订本合同之日，买方必须向代理方交纳总房价款的1%的中介佣金（￥10800元），买方同时交付银行贷款额的1%手续费7500元。合同第七条约定违约责任：（1）如买方违约，定金不退，佣金不退；（2）如卖方违约，定金双倍返还，并支付佣金费等。邢东红、邢军作为共有人在合同上签字，韩宁作为买方在合同上签字，章丘市温馨家园房产信息咨询中心作为代理方在合同上加盖公章。2.合同签订当日，韩宁向邢东红支付定金3万元，向章丘市温馨家园房产信息咨询中心支付佣金8000元。2017年2月13日，韩宁向邢东红支付购房首付款30万元。2017年2月13日，韩宁、康金国向中信银行申请公积金贷款，并于2017年3月24日经审核通过贷款申请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照合同约定，遵循诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。本案中，邢东红、邢军与韩宁自愿达成房屋买卖的合意，双方签订房屋买卖合同，合同内容、形式合法，房屋买卖合同有效。针对双方当事人争议的事实，本案需要解决的焦点在于韩宁、康金国请求的合理性问题。首先，韩宁、康金国系夫妻关系，出资购买房产当属家庭重大事宜。涉案合同虽系韩宁一人签字，经康金国认可并实际出资，该合同对康金国同样具有法律约束力。故康金国作为共同出资人，提起本案诉讼，并要求办理涉案房产过户至其夫妻名下，并无不当，一审法院予以准许。其次，《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且有中介机构居间处理。邢东红、邢军以中介存在欺诈行为，导致其对合同的误解为由，主张合同无效，证据不足，其理由不当，一审法院不予支持。同时，依据合同约定，韩宁、康金国已及时足额支付购房定金、首付款，完全履行合同义务。邢东红、邢军以首付款未达到30%为由主张韩宁违约，不符合双方的合同约定，其理由不能成立，一审法院亦不予支持。再次，根据合同约定，韩宁、康金国在履行付款义务的基础上，中介机构协助办理通过公积金贷款预审批手续，涉案房产已具备办理过户登记的条件，该买卖合同存在可以实际履行的基础。邢东红、邢军逾期未履行合同约定的义务，构成根本违约，应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任。故韩宁、康金国请求邢东红、邢军继续履行合同，一审法院依法予以支持。根据双方签订的房屋买卖合同第七条约定，如卖方违约，定金双倍返还，并支付佣金费。韩宁、康金国请求邢东红、邢军承担该违约损失8000元，符合双方合同约定及法律规定，一审法院法予以支持。判决：一、邢东红、邢军继续履行2017年2月6日与韩宁签订的《房屋买卖合同》，并协助韩宁、康金国办理位于济南市章丘区东山小区27号楼1单元***房产[房屋所有权证号为章房权证城字第034***号房屋、土地证号为鲁（2016）章丘市不动产权第00009**号]的房屋、土地权属过户登记手续，于判决生效之日起10日内履行；二、邢东红、邢军赔偿韩宁、康金国违约损失8000元，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，诉讼保全费5000元，由邢东红、邢军负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有三个：一是涉案《房屋买卖合同》的效力问题；二是合同违约责任的认定问题；三是涉案8000元中介费的负担问题。关于第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，邢东红、邢军虽称该合同并非其真实意思表示，但未能提供充分证据支持其主张，故一审法院认定涉案《房屋买卖合同》合法有效，并无不当。关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同主要义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，韩宁、康金国向邢东红、邢军支付了房屋首付款30万元及定金3万元，邢东红、邢军收到涉案款项且未提出异议，韩宁、康金国共支付房屋首付款33万元，已经超过房屋总价款的30%。在韩宁、康金国依约履行义务后，邢东红、邢军拒绝履行合同约定义务，因韩宁、康金国尚具备履行合同的能力，故一审法院判决邢东红、邢军继续履行合同，协助韩宁、康金国办理房屋、土地权属过户登记手续，并无不当。关于第三个争议焦点，《房屋买卖合同》成立并生效后，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。因韩宁、康金国已提供相关证据证明其已经履行合同约定义务，涉案房产已具备办理过户登记的条件，该买卖合同存在可以实际履行的基础。邢东红、邢军拒不履行合同约定义务，构成根本违约。因双方所签订《房屋买卖合同》第七条约定“如卖方违约，定金双倍返还，并支付佣金费”，故一审法院判决邢东红、邢军赔偿韩宁、康金国违约损失8000元，并无不当。综上所述，邢东红、邢军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由邢东红、邢军负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年八月十七日书记员  郭婷婷