新疆维吾尔自治区石河子市人民法院民 事 判 决 书(2017)兵9001民初4505号原告：马新，男，1969年9月12日出生，回族，无固定职业，住石河子市。委托诉讼代理人：李志刚，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。被告：张俊德，男，1980年8月5日出生，汉族，住石河子市。委托诉讼代理人：程冬丽，新疆初维律师事务所律师。原告马新诉被告张俊德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马新及其委托诉讼代理人李志刚、被告张俊德及其委托诉讼代理人程冬丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马新向本院提出诉讼请求称：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告违约金54000元；由被告承担本案诉讼费及送达费。事实和理由：原、被告于2016年6月29日签订了房屋租赁合同，合同签订后，被告在未经原告同意的情况下，私自改变房屋结构，将承租方二楼承重墙全部打掉，导致房屋二楼、三楼大部分墙体出现严重裂缝。当原告发现时，房屋已无法恢复原状。原、被告多次协商无果，故诉至法院，请求判如所请。张俊德辩称，认可双方于2016年6月29日签订了房屋租赁合同，双方在洽谈合同之初，被告已告知原告，若被告承租整栋房屋，则需要将二楼承重墙打掉，当时原告是同意的。原告在诉状中称被告未经其同意私自改变房屋结构的陈述不属实，其知晓被告关于房屋的改建。被告进行改建时，房屋确实出现了一些异常情况，被告立即停止了房屋改建，同时对房屋进行了加固修缮工作。被告在加固修缮后又与案外人刘洪签订了房屋租赁合同，刘洪对房屋实施了大量的装修和修缮，合同现在履行过程中。被告不同意解除房屋租赁合同，也不同意支付违约金，且原告主张的违约金过分高于其实际损失，如果法院判决被告承担违约金，请求法庭依法降低违约金数额。在维护交易稳定的法律原则下，恳请法庭驳回原告的诉讼请求，使双方签订的合同继续履行。经审理查明：2016年6月29日，原告马新作为甲方（出租方），被告张俊德作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同，合同约定原告自愿将其所有的坐落在石河子开发区六宫村246号的房屋出租给被告使用，房屋面积1268平米（上下共三层）；双方协定房屋年租金为人民币壹拾捌万元整（￥180000），租金按年计算，第一年租金由被告于合同签订之日交付给原告，下年租金在上年到期十日内付清；付款方式：被告须将租金付给原告开户的中国建设银行账号内；租赁期限：自2016年6月30日至2021年6月29日，租赁期间，所有费用（水费、电费、物业费、暖气费）由被告支付；被告在租用期间有权转让、转租他人，门面到期时，被告有优先承租权；被告向原告交纳房屋押金贰万元整（￥20000），房屋租赁期满退租时，押金如数退还被告；本合同自签订之日起生效，双方必须信守合同，不得违反，如有一方违约，按年度租金的200%作为违约金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，向人民法院诉讼。合同签订当日，被告给原告支付租金180000元、押金20000元，原告给被告出具收条。2016年7月初，被告即对房屋二、三层进行改造装修，在改造房屋二楼的过程中，被告将二层的承重墙大部分打掉，导致二楼房屋的房梁、三楼房屋的墙体出现裂缝。后被告对涉案房屋的二楼、墙体及三楼进行了加固和装修。2016年12月，被告将房屋的二、三楼租给案外人刘洪从事艺术培训。2017年6月底，被告对房屋二楼进行了第二次加固。2017年6月23日，被告往原告银行卡中转入2017年6月30日至2018年6月29日的租金180000元。庭审中，原告称双方合同解除后，原告扣除被告已使用期间的租赁费，剩余部分返还被告。被告称其对二楼房屋的承重墙打掉时，经过了原告同意，原告予以否认。被告提供证人夏某的证言，原告对证人证言不认可。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、双方签订的房屋租赁合同应否解除；二、被告是否应当承担违约金，如承担，金额如何确定。关于焦点一，双方签订的房屋租赁合同应当解除，理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原、被告均应恪守合约，全面履行各自的权利义务。原告作为出租人将房屋交付被告，已履行了租赁合同的义务，被告理应依约使用租赁物。2.《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第二百一十七条：”承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”根据上述法律规定，被告理应按照约定的方法使用租赁物，现双方租赁合同中对房屋的装修改造及被告租赁房屋的用途未作约定，应当依照交易习惯确定。承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。一般情况下，承租人租赁房屋后，可对房屋进行一定的装饰装修，但不得变动房屋的主体和承重结构。3.《建设工程质量管理条例》第十五条第二款规定，房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位提出或具有相应等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。被告将租赁房屋二楼的承重墙砸掉，属于以上变动建筑主体的行为，被告未能举证证明变动建筑主体的装修，已有原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案，违反了上述行政法规的强制性规定。4.被告称其砸掉二楼承重墙经过了原告同意，原告予以否认，其仅提供证人证言，未提供其他证据予以佐证。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故本院对该辩解意见不予采信。5.《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：”承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”关于焦点二，被告应当承担违约金。由于被告将房屋二楼的承重墙打掉，导致房屋存在安全隐患。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：”承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”根据上述法律规定，被告应当承担损害赔偿责任。关于被告应当承担的违约金数额，首先，双方房屋租赁合同约定，如有一方违约，按年度租赁的200%作为违约金，如按照约定的方法赔偿违约金，显然过高。其次，庭审中，原、被告均认可被告已自费对房屋进行了两次加固，一定程度上对房屋进行了修缮和恢复。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告主张违约金54000元，但未提供证据证实其损失。被告认为过高，请求法院予以调整的辩解意见成立，本院将违约金数额酌定为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百一十七条、《建设工程质量管理条例》第十五条第二款、《住宅室内装饰装修管理办法》第五条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告马新与被告张俊德于2016年6月29日签订的房屋租赁合同；二、被告张俊德于本判决生效之日起三日内给付原告马新违约金20000元；三、驳回原告马新其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费575元，送达费90元，合计665元（原告已预交），由原告自行负担200元，被告张俊德承担465元，与前款同期给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。审判员  高芳芳二〇一七年八月二十五日书记员  郭俊琳