四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川17民终855号上诉人（原审被告）：达州市通川区西外佳乐购物中心。经营者：胡玮，男，1973年11月6日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：胡明杨，四川泰仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡玮，男，1973年11月6日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：胡明杨，四川泰仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范梅，女，1973年12月30日出生，汉族，住达州市通川区。委托诉讼代理人：何家春，四川远创律师事务所律师。原审被告：达州市通川区世纪明珠商贸有限公司，住所地四川省达州市通川区朝阳西路41号。法定代表人：李银乔，总经理。上诉人达州市通川区西外佳乐购物中心（以下简称西外佳乐购物中心）、胡玮因与被上诉人范梅、原审被告达州市通川区世纪明珠商贸有限公司（以下简称世纪明珠公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。西外佳乐购物中心、胡玮上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1、被上诉人既与二上诉人无租赁合同关系，也与原审被告无租赁合同关系，只与世纪明珠公司存在投资经营合同关系，故一审法院确定本案案由为租赁合同纠纷是错误的；被上诉人要么以《投资经营合同书》为依据向世纪明珠公司主张权利，要么以排除妨碍为案由向二上诉人主张权利；2、一审判决商铺占用损失费的支付主体及按照《投资经营合同书》的计算标准计算占用损失费用均是错误的，应予纠正。被上诉人以《投资经营合同书》为标准计算费用，则只能向世纪明珠公司主张；二上诉人只能按市场租金行情为标准支付费用。范梅辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应依法驳回上诉，维持原判；2、本案案由定为租赁合同纠纷是正确的。李银乔受91位被上诉人的委托与上诉人签订了租赁合同，上诉人也按租赁合同的约定按红利支付租金给上诉人。合同在2015年12月30日到期。到期后的合同是不定期的租赁合同，可以随时要求返还租赁物。租金应该按合同计算，并且支付的主体应当是谁使用谁支付，一审判决支付义务主体是正确的；3、91位业主所持有的《委托经营合同》或《投资经营合同》所表述的红利就是租金，一审对租金的计算客观合理;4、本案是同一法律事由同一法律关系，在征求各方意见后合并审理共同案件，不存在程序违法的情形。范梅向一审法院起诉请求：1.判令被告佳乐中心、明珠公司立即向原告返还房屋、返还的房屋应当保持附合装饰装修、自动扶梯、消防设施现状；2.判令被告佳乐中心向原告支付从2016年1月1日起暂计算至起诉之日止的逾期腾房占有使用费4694元，并最终计算至实际腾房时止；3.判令胡玮、达县南外佳乐购物中心对逾期腾房占有使用费承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2010年3月3日，原告作为甲方与作为乙方的被告明珠公司签订了《投资经营合同书》，该合同主要约定，原告将位于达州市西外朝阳西路“世纪明珠大厦”2楼55号面积为15.459方米的商铺作为参与甲乙双方实行项目合作经营的投资，合同有效期为10年，自2006年1月1日至2015年12月31日。投资收益分配是产权资本额100483.5元的8%，即8038.7元/年。补充约定，因最终测绘面积为15.48平方米，于2011年6月6日起，投资年收益为8048.70元。该合同签订后，原告将商铺交付给被告世纪明珠公司统一管理经营。2012年6月28日，被告明珠公司的法定代表人李银乔作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告胡玮签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：“租赁物情况：甲方将位于达州市西外镇世纪明珠大厦负一楼、负二楼原德惠超市用于库房冻库部分，正一楼（临街门市部分除外）、正二楼A区房屋，总建筑面积约为6000平方米，整体以现状出租给乙方（甲方现有固定设施不另作增减），乙方对该租赁物进行整体装潢经营（租赁物详情以甲方提供的附件一为准）”；“租赁期限：从甲方将租赁房屋交付之日起至2015年12月31日”；“租赁期间，乙方按自己需求对租赁物进行配套二次装饰和装修，其费用由乙方投资承担。租赁期内由乙方投资的设施、设备和装饰归乙方所有。租赁期满，乙方投资的设施、设备除动产部分及可拆除设备、设施（不包括灯具、电线）外全部归甲方所有，凡甲方出资装修部分权属归甲方所有，租赁期内供乙方无偿使用”；“租赁金及支付方式：1、本合同执行年租金制，第一年租金为260.00万元人民币（贰佰陆拾万元）。从第二年起，每年租金按上年租金数额5%递增。2、租金支付方式：第一年租金在交付房屋之日交付100万元，余额按甲方提供的业主返租表进行支付；甲方当年下差业主的返租金，由乙方用第二年租金仍按甲方提供的业主返租金表进行支付，以此类推”等等。该合同还约定了双方的权利和义务及违约责任等。合同签订后，被告明珠公司将租赁场地交付给承租人被告胡玮。租赁场地中含原告的商铺。2012年9月28日，被告胡玮将租赁房屋以“达州市通川区西外佳乐购物中心”的名称在达州市通川区工商质监局注册登记，从事经营性质为个体工商户，经营者为被告胡玮。被告胡玮经营该购物中心至2016年1月1日租赁期限届满后，未与被告世纪明珠公司续签租赁合同及与原告另行签订租赁合同，仍占有使用原租赁房屋至今，亦未支付房屋占用期间的费用。原告委托被告经营的55号商铺的房屋所有权证书所载明的地址为达州市通川区朝阳西路西晶大厦右侧世纪明珠2楼55号（面积15.48平方米），房屋所有权人为原告。一审认为，1.原告与被告明珠公司在自愿、平等的基础上签订的《投资经营合同书》没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。双方按合同约定履行至合同期满后未再续签合同，原告要求被告明珠公司返还商铺的请求，予以支持。2.鉴于合同履行期间被告明珠公司将包括原告商铺在内的约6000平方米场地租赁给被告胡玮经营佳乐中心，二者之间《房屋租赁合同》的租赁期限同时届满后，被告明珠公司作为《投资经营合同书》的相对人，应当承担返还原告商铺的民事责任，但该商铺由被告胡玮经营的佳乐中心实际占有，因此，被告明珠公司和被告佳乐中心应共同承担向原告返还商铺的民事责任。3.关于原告主张返还的房屋应当保持附合装饰装修、自动扶梯、消防设施现状的问题，因《投资经营合同书》中对此没有约定，故对原告的该项请求，不予支持。4.关于原告主张对合同期满后承担租金或投资收益收益损失赔偿的民事责任主体及损失标准如何界定的问题。《投资经营合同书》和《房屋租赁合同》同时期满后，其商铺一直由被告胡玮经营的佳乐中心实际占有、使用至今，因此，被告佳乐中心应从2016年1月1日起至商铺返还之日止对房屋占有使用的租金损失费用承担赔偿责任，胡玮作佳乐中心的实际经营者应对原告商铺租金损失费用承担连带责任；其商铺租金损失费用标准参照《投资经营合同书》中约定的2015年度投资收益标准8048元折算成每日22.05元（8048元÷365天）计算。被告明珠公司法定代表人李银乔与被告胡玮之间因《房屋租赁合同》产生的纠纷，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告达州市通川区西外佳乐购物中心、被告胡玮、被告达州市通川区世纪明珠商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告范梅、陈齐川原状返还位于达州市通川区朝阳西路西晶大厦右侧世纪明珠2楼55号面积为15.48平方米的商铺；二、被告达州市通川区西外佳乐购物中心、被告胡玮在本判决生效后十日内向原告范梅、陈齐川支付自2016年1月1日起按每日22.05元计算至返还商铺时止的商铺占用费；三、驳回原告范梅、陈齐川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告达州市通川区西外佳乐购物中心负担。二审中，上诉人提供的新证据有：1、上诉人与李银乔于2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》，合同终止时间为2015年12月31日，根据该合同计算出来整个三层楼的平均租金每平方米每月不到40元，上诉人拟以此证明这期间商铺的租金情况；2、上诉人与李银乔、陈大芬等业主签订的《房屋租赁合同》，表明在2015年12月31日合同到期后，上述业主愿意接受上诉人的价格并达成协议，租金为负一楼每平方米每月40元，一楼是每平方米每月60元，二楼是每平方米每月30元。且已经按照新签合同的价格向业主支付了租金，证明同样的地段同样的商场其他业主都愿意接受这个价格。被上诉人质证意见为：对第一份《房屋租赁合同》真实性无异议，但不是新证据，且李银乔与上诉人之间的约定不能对抗本案业主收取租金的事实；第二组《房屋租赁合同》也不属于新证据，且与本案无关联，他们之间的约定不能约束本案业主。本院经审查认为，上诉人提供的自己与李银乔签订的《房屋租赁合同》一审中已提交，不属新证据；上诉人与陈大芬等业主签订的《房屋租赁合同》不能达到上诉人的证明目的，不予采信。一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，2010年3月3日，被上诉人范梅与原审被告世纪明珠公司签订了《投资经营合同书》，将世纪明珠大厦第二层55号商铺委托给世纪明珠公司经营，该合同约定的委托期限至2015年12月31日止，世纪明珠公司按照合同约定按期向范梅支付红利。世纪明珠公司在委托经营期间，于2012年6月28日与上诉人胡玮签订《房屋租赁合同》，将包括本案涉及商铺在内的6000平方米商铺租赁给胡玮经营西外佳乐购物中心，其租赁期限至2015年12月31日止。2015年12月31日，范梅与世纪明珠公司签订的《投资经营合同书》履行期满后世纪明珠公司未将商铺归还给范梅。胡玮与世纪明珠公司的《房屋租赁合同》于2015年12月31日到期后，胡玮亦未将商铺归还世纪明珠公司或者范梅，仍继续使用至今，双方形成事实上的租赁关系，一审确定本案案由为租赁合同纠纷正确，故胡玮、西外佳乐购物中心应当支付其实际、占有使用商铺期间的商铺占用损失费，其标准一审参照《投资经营合同》中约定的范梅应得的年投资收益额8048元，即22.05元/天计算占用费并无不当。综上，上诉人胡玮、西外佳乐购物中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡玮、达州市通川区西外佳乐购物中心负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  胡光俊审判员  程 瑜二〇一七年八月五日书记员  高 兰