广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13509号上诉人（原审原告）：广州正富房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区天润路96号首层。法定代表人：罗丽燕，职务：经理。委托诉讼代理人：贾远鸿、潘蔚怡，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨亚坤，女，x年x月x日出生，香港居民，委托诉讼代理人：严洁，广东南英律师事务所律师。上诉人广州正富房地产代理有限公司（以下简称“正富公司”）因与被上诉人杨亚坤居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。正富公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持正富公司一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由杨亚坤承担。事实和理由：一、正富公司已有效通知杨亚坤有买家愿意购买涉案房屋并要求再次看房，只是由于杨亚坤的不配合才导致无法向杨亚坤出示《购房要约发出委托书》及安排买卖双方就买卖合同进行协商并最终签订合同。但是，一审法院却认为上述责任不能归于杨亚坤，与事实不符。二、杨亚坤经多次通知均不配合正富公司带买家看房，并擅自取消约定的收款账户。上述行为已充分显示出杨亚坤在代理期限内不想继续出售涉案房屋、履行协议义务。而在一审庭审时，杨亚坤更是进一步明确其不想卖房的意思表示。因此，按照协议第八条第1点的约定，杨亚坤提前解除协议也应向正富公司作出赔偿。综上，请求二审法院维护社会公平，依法支持正富公司的上诉请求。杨亚坤二审答辩称：一、杨亚坤与正富公司签订的《独家代理委托协议》的性质是居间合同，双方应当按照《中华人民共和国合同法》关于居间合同的规定去履行合同。本案正富公司存在多处违反合同法规定的操作行为，这些行为对杨亚坤没有法律约束力。二、《独家代理委托协议》是格式合同，部分条款加重了杨亚坤的义务，且正富公司未对这些条款尽合理提示义务，因此是无效条款。无效条款对杨亚坤不具有法律约束力。三、正富公司没有就有关订立合同的事项向杨亚坤如实报告，也没有促成杨亚坤与买家签订房屋买卖合同。并且，正富公司也不能证明其在居间活动中支出了合理的必要费用。因此，正富公司不能向杨亚坤主张支付居间报酬及支付必要费用。四、《独家代理委托协议》约定的违约金超过法律的最高额限制，超出部分对双方没有法律约束力。且杨亚坤在本案中没有违约，正富公司也没有因杨亚坤的行为遭受到任何的损失，故正富公司向杨亚坤主张赔偿不合理不合法。综上，请求二审法院依法驳回正富公司的全部诉讼请求。因本案纠纷，正富公司于2016年11月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、杨亚坤向正富公司支付赔偿款人民币120000元；二、本案的诉讼费由杨亚坤承担。一审法院认定事实：2016年4月18日，正富公司（受托方/乙方）与杨亚坤（委托方/甲方）签订《独家代理委托协议（买卖）》（以下简称《协议》），约定：甲方委托乙方独家代理出售位于广州市天河区龙口东路x房之物业（以下简称“涉案房屋”）；甲方同意按以下出售条件委托乙方独家代理出售涉案房屋；若乙方通过销售推广等方式促成甲方与买方签订存量房买卖合同的，甲方应向乙方支付中介服务费；甲方的出售条件包括涉案房屋建筑面积约为114.91平方米，出售价格为4000000元，付款方式为按揭付款或一次性付款，交房时间为不迟于收齐楼款当天，交易税费为买卖双方税费均由买方支付；从2016年4月18日至2016年6月20日止为独家代理委托期限；（第五条第1点）甲方在代理期内应为乙方介绍的买方提供不少于5次的看房及面谈机会；（第六条）代理期内若乙方促成买方按甲方出售条件签订《购房要约发出委托书》书面同意购买涉案房屋，甲方应无条件收取乙方代买方转交的购房定金，且甲方应在收取定金之日起的3天内按甲方出售条件签订《存量房买卖合同》，甲方收款账户为中国工商银行北京路支行账户62×××98，款项付至该账户视为甲方已收款；（第八条第2点）因甲方单方面违反本协议第五条及第六条规定之义务导致涉案房屋未能通过乙方成交，甲方除需向乙方退还保证金外，还需按以下标准向乙方支付报酬及必要的费用：①若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《购房要约发出委托书》书面同意购买涉案房屋的，因乙方做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，支付标准为前述出售价格的3%，②其他情形下则为前述标准的50%；甲方有效通讯地址为身份证地址或天河区汇景新城x房，乙方向前述地址邮寄法律文书的第五日，即使出现拒收、无人接收等情形，均视为有效送达等条款。现正富公司以杨亚坤违反《协议》约定构成违约为由提起本案诉讼要求杨亚坤赔偿。正富公司为证明本案事实及其主张，提供了以下证据：1、2016年5月4日正富公司（受托人）与案外人李某（委托人）签订的《购房要约发出委托书》，约定：经受托人介绍及协助，委托人察看过涉案房屋，并有购买涉案房屋的意向，现委托受托人向涉案房屋的所有权人即卖方发出要约；委托人确认以下要约条件为准发出要约：建筑面积为114平方米，总楼价为4000000元，付款方式为一次性付款、按揭付款、优先按揭付款，交楼时间为卖方收齐所有楼款当天等；委托人同意在签订本委托书时支付10000元作为委托人的购房订金交受托人保管；一旦卖方同意上述价款或低于这个金额及委托人确认的要约条件并签署承诺，委托人即确认买卖成交；卖方承诺到达受托人即视为到达委托人，委托人与卖方的买卖合同即告成立等条款。上述委托书落款“委托人”签名处有“李某”签名，受托人处有案外人签名，未有正富公司盖章。拟证明正富公司已按杨亚坤的出售条件为其找到了涉案房屋的买家。2、正富公司向杨亚坤发出的《通知》多份，其中落款时间为2016年6月8日的《通知》内容为通知杨亚坤于2016年6月11日将涉案房屋开门，配合客户看房等；落款时间为2016年6月14日的《通知》内容为通知杨亚坤于2016年6月16日将涉案房屋开门，配合客户看房等；落款时间为2016年6月19日的《通知》内容为通知杨亚坤有客户签订相关协议，有意购买涉案房屋，通知杨亚坤于2016年6月21日到正富公司处签订买卖合同等；落款时间为2016年6月21日的《通知》内容为通知杨亚坤有客户签订相关协议，有意购买涉案房屋，通知杨亚坤于2016年6月22日到正富公司处签订买卖合同，并收取定金等。正富公司另提供其向杨亚坤地址“广州市天河区汇景新城X房”或涉案房屋地址邮寄《通知》的EMS底单多张、邮政公司开具的妥投证明及退件邮封作为证据，上述证据显示6月8日邮寄的《通知》于6月9日妥投，6月14日邮寄的《通知》于6月18日被退回，6月19日邮寄的《通知》于6月22日被退回，6月22日邮寄的《通知》于6月22日妥投，拟证明正富公司曾多次通知杨亚坤配合正富公司带买家上门看房，但杨亚坤置之不理。3、《中国工商银行自动柜员机客户凭条》一张，显示交易日期及时间为2016年6月21日，转入卡号/账号为62×××*8，拟证明正富公司曾代买方向杨亚坤支付定金，但由于杨亚坤的银行卡已被取消，所以无法支付。4、正富公司向案外人李某开具的编号为2017383的《收款收据》，显示开具时间为2016年5月4日，内容为收到案外人李某交来的购买涉案房屋的定金10000元。拟证明买家已将定金交由正富公司代管，但由于杨亚坤擅自取消收款账户，导致定金无法支付。杨亚坤对上述证据质证称：对证据1不确认其真实性，因该证据并无正富公司的盖章，所以杨亚坤认为该证据是子虚乌有的；对证据2杨亚坤确认收到2016年6月21日的函件，其余的函件杨亚坤均没有收到；对证据3真实性，合法性、关联性均不予确认；对证据4真实性，合法性、关联性不予确认，认为该《收款收据》的编号显示该收据是2017年重新开具等等。杨亚坤为证明本案事实及其主张，提供了案外人杨洪玉与正富公司于2016年4月25日签订的《独家代理委托协议（买卖）》一份作为证据，上述协议约定杨洪玉委托正富公司独家代理出售位于天河区天润路471号1106房，拟证明杨亚坤已向正富公司说明涉案房屋不再出售，改为出售杨亚坤父亲名下的房屋。正富公司对上述证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。在本案中正富公司、杨亚坤双方就下列问题发表了各自的观点：一、关于正富公司要求杨亚坤赔偿的依据。正富公司明确依据为按照《协议》第八条第2点的约定，杨亚坤违反了《协议》第五条第1点及第六条收取定金的约定。二、关于正富公司有无促成杨亚坤与买方就涉案房屋签订房屋买卖合同。双方确认没有促成。正富公司称是因为其多次通知杨亚坤签订买卖合同，但杨亚坤拒绝。杨亚坤则称其当时不想出售涉案房屋，并已提前告知正富公司。三、关于正富公司有无向杨亚坤出示其与案外人李某签订的《购房要约发出委托书》，正富公司称其电话通知杨亚坤已找到了买方，通知其到正富公司处签订买卖合同，但是杨亚坤不到，因此无法向杨亚坤出示。杨亚坤确认其没有看过《购房要约发出委托书》。四、正富公司有无向杨亚坤实际支付定金。正富公司称其有向杨亚坤支付定金，但其于2016年6月21日去存款时发现杨亚坤提供的银行卡账号已被取消，所以其无法支付定金。杨亚坤称没有收到正富公司的定金，其于2016年4月25日告知正富公司涉案房屋不再放卖，并告知正富公司《协议》中约定的收款账号已经于2016年4月23日销户。五、关于杨亚坤与买方是否协商过买卖合同的事宜。正富公司表示看房时杨亚坤有接触过买方。杨亚坤表示没有协商过。一审法院认为：关于正富公司要求杨亚坤赔偿120000元的诉讼请求。正富公司、杨亚坤双方确认正富公司实际未促成杨亚坤与买方就涉案房屋签订房屋买卖合同，因此涉案房屋未能通过正富公司成交。正富公司明确其要求杨亚坤赔偿的依据为按照《协议》第八条第2点的约定，杨亚坤违反了《协议》第五条第1点及第六条收取定金的约定。《协议》第八条第2点约定：因甲方单方面违反本协议第五条及第六条规定之义务导致涉案房屋未能通过乙方成交，甲方除需向乙方退还保证金外，还需按以下标准向乙方支付报酬及必要的费用：若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《购房要约发出委托书》书面同意购买涉案房屋的，因乙方做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，支付标准为合同约定的出售价格的3%；第五条第1点约定：甲方在代理期内应为乙方介绍的买方提供不少于5次的看房及面谈机会；第六条约定：甲方应无条件收取乙方代买方转交的购房定金。首先，根据正富公司提供的《购房要约发出委托书》，案外人确认已察看过涉案物业。另《协议》约定的代理期限为从2016年4月18日至2016年6月20日止，正富公司提交的证据显示其最早于2016年6月19日向杨亚坤发出《通知》，告知杨亚坤有买家同意购买涉案房屋并要求杨亚坤签订合同，上述《通知》于6月22日被退件，《协议》约定“正富公司向约定地址邮寄法律文书的第五日，即使出现拒收、无人接收等情形，均视为有效送达”，据此不能认定正富公司在代理期限内有效通知杨亚坤有买家同意购买涉案房屋并要求杨亚坤签订合同。且正富公司在上述《通知》中要求杨亚坤在2016年6月21日签订合同，按《协议》约定杨亚坤在2016年6月21日亦无提供面谈机会及签订合同的义务。综上，正富公司称因杨亚坤违反《协议》第五条第1点致使涉案房屋未能通过其成交依据不足。其次，《协议》约定的代理期限为从2016年4月18日至2016年6月20日止，正富公司提交的最早通知杨亚坤收取定金的《通知》为2016年6月21日后所发出，且正富公司提交的拟证明其向正富公司账户转交定金的《中国工商银行自动柜员机客户凭条》显示正富公司为2016年6月21日转款，据此均不能认定正富公司在《协议》约定的代理期限内向杨亚坤转交定金，并因杨亚坤拒收定金致使涉案房屋未能通过正富公司成交。最后，涉案房屋能否成交应基于杨亚坤与买方双方的意思自治与协商一致，正富公司、杨亚坤双方确认杨亚坤并未看到案外人签署的《购房要约发出委托书》，且如上所述根据本案证据正富公司未能在代理期限内告知杨亚坤有买家同意购买涉案房屋，杨亚坤亦明确其并未与买家就买卖合同进行协商，涉案房屋最终无法成交的责任不能归责于杨亚坤一方，正富公司主张涉案房屋未能通过正富公司成交是因为杨亚坤单方面的原因，并要求杨亚坤赔偿，依据不足，不予采纳。综上所述，正富公司主张因为杨亚坤单方面违反《协议》第五条第1点及第六条规定之义务，导致涉案房屋未能通过正富公司成交，并据此要求杨亚坤赔偿120000元的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，于2017年4月25日作出判决如下：驳回广州正富房地产代理有限公司的诉讼请求。本案受理费2700元，由广州正富房地产代理有限公司负担。二审经核查：正富公司分别于2016年6月5日、6月8日、6月14日、6月19日，6月22日通过邮政特快专递向杨亚坤邮寄《通知》，要求杨亚坤履行《独家代理委托协议》相关义务。经审查，一审法院查明的其他事实并无不当，本院予以确认。本院认为，正富公司与杨亚坤于2016年4月18日签订的《独家代理委托协议（买卖）》内容涉及委托与居间混同，且在履行协议中，正富公司存在双方代理的嫌疑，可能会有损委托人的利益，该独家代理协议部分内容违反法律规定。因此，本案双方当事人的权利义务不适用于该《独家代理委托协议（买卖）》。本案争议的焦点为涉案房屋交易不成的责任主体是谁，正富公司是否有权要求杨亚坤赔偿？从双方当事人在履行《独家代理委托协议（买卖）》、促成涉案房屋买卖过程中行为来看，正富公司有寻找买家、数次通知杨亚坤协助看房等积极履约行为，并且取得了与意向买家签订了《购房要约发出委托书》、收取1万元定金的初步成果。而杨亚坤拒不配合看房、擅自取消约定的收款账户，并在诉讼中表示在代理期曾有拒售案涉房屋的意思表示。因此，杨亚坤存在明显的不诚信行为，阻止了涉案房屋交易成功的进程。正富公司在促使房屋交易过程中作出种种努力必然产生一些费用，杨亚坤应对正富公司为促成涉案房屋交易所做出的努力进行适当的补偿。一审法院认定事实部分有误，适用法律不当，处理欠妥，本院予以纠正。本院结合正富公司为促成交易所做工作、杨亚坤的不诚信行为、正富公司预期利益及尚未促成交易的客观事实等情况进行综合考虑，酌情判令杨亚坤给予正富公司2万元补偿。对正富公司的其他诉讼请求，予以驳回。综上所述，正富公司上诉部分有理，本院予以支持。一审法院认定事实部分有误，适用法律不当，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19678号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，杨亚坤向广州正富房地产代理有限公司支付补偿款20000元。三、驳回广州正富房地产代理有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各2700元，由广州正富房地产代理有限公司各负担2250元，杨亚坤各负担450元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年八月二十一日书记员  眭 翘