新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终2139号上诉人（原审被告）：李卓元，男，1985年11月16日出生，汉族，水磨沟区立凯卓格汽车用品商行业主，住乌鲁木齐市米东区皮革厂家属院。上诉人（原审原告）：顾世成，男，1958年9月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区七道湾南路。上诉人李卓元因与顾世成房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市区人民法院（2017）新0105民初449号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月12日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。李卓元提出上诉请求：1、请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判；2、请求判定顾世成承担全部诉讼费用。事实及理由，我与顾世成签订租赁合同，租期2014年5月1日至2018年4月30日，我将租金交纳至2016年9月30日，经双方协商租赁合同已于10月1日解除，我向顾世成出具了尚欠13,700元的欠条，双方己就租赁合同结算完毕，故一审法院判决我方再向顾世成支付租金、违约金和损失与事实不符。其次，2016年10月1日之后，顾世成已将涉案的房屋上锁，致使我无法将房内物品搬离，再由我向顾世成支付损失，与法无据。综上，请求二审法院判如请。顾世成辩称，李卓元的上诉请求都是虚假的，双方签订了租赁合同后，我己向李卓元交付了涉案的房屋，李卓元应当按期交付租金，但李卓元不能按时交纳租金，还偷偷将货物搬走，足以证明其有不支付租金的打算，我才将房门锁上，而现在其又不将货架搬走，占用我的房屋，故一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。顾世成向一审法院提出诉讼请求：请求解除双方之间的房屋租赁合同，要求李卓元支付租金25,000元、违约金15,000元，水费30元、电费777元及滞纳金1,000元，支付房屋无法出租的损失24,338.2元。一审法院认定事实：2014年3月8日，顾世成为甲方、李卓元为乙方双方签定《房屋租赁合同》，约定李卓元租赁顾世成位于乌鲁木齐市七道湾南路1540号一楼大厅，租期从2014年5月1日至2018年4月30日止。年租金为55,000元，保证金3,000元。第一年租金一次性于2014年5月1日付清，此后每年4月30日为房租交付日。前两年租金不变，从第三年起每年递增5,000元。租赁期间，使用房屋所发生的水、电费用由乙方承担。水费为4元/立方，电费1元/度。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月房租，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。在合同履行过程中，李卓元在2016年9月30日将大部分货物从所租赁房屋运走，剩余部分货物至今未搬离该房屋。顾世成要求李卓元付清2016年5至9月期间的租金并搬走。2016年10月1日，李卓元向顾世成出具内容为“今欠顾世成房租13,700元，于2017年3月31日之前付清”的欠条一张。2016年5月至9月期间的房屋租金李卓元未向顾世成支付。一审法院认为，顾世成、李卓元签订的《房屋租赁合同》是当事人之间真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对于李卓元主张已向顾世成支付过2016年5月至9月的租金，其给顾世成出具的欠条是向顾世成承诺支付的违约金的辩解意见，因李卓元未提供证据证明其向顾世成了支付租金的事实，且李卓元出具的欠条内容没有反映其承诺支付违约金的记载，因此对李卓元该辩解意见不予采信。故对于顾世成要求李卓元支付2016年5月至9月的租金25,000元的诉讼请求，应予以支持。李卓元于2016年9月30日搬离租赁房屋，顾世成要求李卓元支付所欠的租金并要求其将所有货物搬离房屋。因此双方已经将租赁合同解除。故顾世成要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。对于顾世成要求李卓元支付违约金15,000元的诉讼请求，因双方签订的合同有关于“乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”的约定，现顾世成提前退租，双方解除了合同，应按约定向顾世成支付违约金。因李卓元对该违约金有异议，根据法律规定将该违约金减少至5,000元。对于顾世成要求李卓元支付水费30元电费777元的诉讼请求，因顾世成没有提交证据证明此项事实。对此项诉讼请求，不予支持。顾世成要求李卓元支付滞纳金1,000元的诉讼请求没有法律依据，不予支持。对于顾世成要求李卓元赔偿房屋在2016年10月1日至2017年2月24日期间共计146天无法出租的损失24,338.2元的诉讼请求。因李卓元未将承租房屋内的物品搬离的事实存在，且李卓元未提交证据证明其主张的因顾世成将其承租房屋锁门致使其无法搬走该室内物品的事实。致使顾世成无法将房屋对外出租，给顾世成造成损失。因此对于顾世成的该项主张的合理部分，按照原李卓元约定的租金为标准予以支持。故判决：一、李卓元支付顾世成房屋租金25,000元（2016年5月至2016年9月，年租金60,000元/年÷12个月/年×5个月=25,000元）。二、李卓元支付顾世成违约金5,000元。三、李卓元赔偿顾世成损失24,333.33元（146天×60,000元/年÷360天/年=24,333.33元）。四、驳回顾世成要求解除与李卓元之间房屋租赁合同的诉讼请求。五、驳回顾世成要求支付水费30元、电费777元及滞纳金1,000元的诉讼请求。二审中，李卓元提交其2016年8月向顾世成支付租金10,000元的收据一份，顾世成不愿对该证据进行质证，但认可其收到李卓元2016年8月支付的租金10,000元。本院认为，2014年3月8日顾世成与李卓元签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院认定双方当事人于2016年9月30日解除了双方的租赁合同，顾世成、李卓元均对此无异议，本院予以确认。李卓元提出其于2016年10月1日出具“今欠顾世成房租13,700元，于2017年3月31日之前付清”的欠条，是双方就涉及租赁关系的经济纠纷己处理完毕的协议，一审法院再判决其向顾世成支付租金、违约金与事实不符。本院经审理认为，李卓元向顾世成出具的欠条中未就双方的纠纷是否处理完毕进行约定，就欠付的租金13,700元的明细也未进行说明，且就其拖欠的2016年5月至2016年9月的数额来看，欠条中的数额也不能予以补偿，故李卓元提出因其向顾世成出具了欠条，双方的纠纷己处理完毕的上诉理由，本院不予采纳。一审法院以双方合同约定的租金和违约金的计算方式确定李卓元应向顾世成支付的欠付租金和违约金的数额正确，但因二审中顾世成认可李卓元己于2016年8月向其支付了10,000租金，对此，本院予以确认，此款应当自李卓元欠付的租金中予以扣除。李卓元做为承租人，在合同未到期的情况下违约解除合同，现涉案的房屋仍没有另行出租，就此给出租人顾世成造成了损失的事实存在，一审法院确定146天的损失适当，李卓元提出不予支付的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，李卓元的上诉请求中对欠付租金数额的部分,本院以其证据予以确认,其他均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对二审中李卓元提供的新证据证实的己付租金的部分,本院应予扣除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2017）新0105民初499号民事判决第二、三、四、五项，即李卓元支付顾世成违约金5,000元;李卓元赔偿顾世成损失24,333.33元（146天×60,000元/年÷360天/年=24,333.33元）；驳回顾世成要求解除与李卓元之间房屋租赁合同的诉讼请求；驳回顾世成要求支付水费30元、电费777元及滞纳金1,000元的诉讼请求；二、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2017）新0105民初499号民事判决第一项即，“李卓元支付顾世成房屋租金25,000元（2016年5月至2016年9月，年租金60,000元/年÷12个月/年×5个月=25,000元）”为上诉人李卓元支付被上诉人顾成世房屋租赁15,000元（2016年5月至2016年9月，年租金60,000元/年÷12个月/年×5个月=25,000元-10,000元）。一审案件受理费1,328.63元，顾世成己预交，减半收取664.32元,由顾世成负担219.09元,李卓元负担445.23元;二审案件受理费1,173.11元，李卓元己预交，由顾世成负担213.62元，由李卓元负担959.49元。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年八月十五日书记员 石晓峰袁洁