山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终2878号上诉人（原审原告）：青岛国润通江贸易有限公司。法定代表人：李威，总经理。委托诉讼代理人：李秋航，山东正航律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐贝贝，山东正航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕光荣。委托诉讼代理人：王国芳，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛国润通江贸易有限公司（以下简称国润通江公司）因与被上诉人吕光荣土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第6191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人国润通江公司上诉称，一、一审法院认定本案租赁合同有效没有法律依据，以居委会未提出异议和主张，认定合同有效与法律规定相悖，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人未能举证证明其具有合法使用涉案土地租赁的权利，根据合同法第56条、58条之规定，涉案土地合同无效，被上诉人应向上诉人返还全部租金。二、上诉人使用的涉案土地与房屋不可分割，使用期间，由于电力不足、被上诉人严重干扰等原因，致上诉人无法正常营业。双方多次沟通无果，无奈于2015年10月底搬出。2016年1月6日，被上诉人收到上诉人发送的律师函，该律师函内容为租赁合同无效，租赁物由被上诉人自行收回，被上诉人应向上诉人返还租金28万元。由此可见，至迟于2016年1月6日，上诉人已将租赁物返还给了被上诉人，不必再支付之后的占有使用费。双方没有实际进行交接的责任在于被上诉人，系被上人收到上诉人的律师函后不作为导致。请求二审法院撤销一审判决，改判上被上诉人向上诉人返还租金29411元。被上诉人吕光荣答辩称，涉案土地属于宁家社区所有，被上诉人与宁家社区居委会签订有土地有偿使用合同且经见证，宁家社区居委会未就合同有效性向上诉人提出过异议或主张权利，上诉人没有证据证明合同存在法定无效的情形。土地租赁合同合法有效。关于2016年1月6日至7月16日之间占有使用费问题，被上诉人在收到律师函后，钥匙一直在上诉人手中。直至2016年7月16日，也是在一审法院的主持下，双方才对物品进行交接，一审法院认定2010年7月16日作为交接日期有理有据。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，二审法院驳回上诉，维持原判。国润通江公司在一审中提出诉讼请求：请求判令吕光荣立即返还已收租金80000元，本案诉讼费用由吕光荣承担。对有争议的证据和事实，一审认定如下：1、国润通江公司提交青岛市政府信箱“大规模违法建筑”打印件2份，据此证明涉案房屋系违法建筑，已经由有关部门介入调查。吕光荣质证称，该证据为打印件，对其真实性持有异议，并且与土地租赁合同无关。国润通江公司反驳称，该打印件均可以在青岛市政府网站市长信箱中查询获得，是真实的，而关于反映的房屋的地址与本案租赁合同约定的地址是相符的，现场查看应当就属于一处，因此该打印件既是真实的又与本案有密切联系，所谓的违建就是指涉案房屋。针对国润通江公司的反驳意见，吕光荣抗辩称，就算在网站能查询的到，但关于违章建筑也只是国润通江公司单方的认为，无有权部门认定，不能作为国润通江公司解除合同的依据。该证据为打印件，吕光荣不予认可，真实性存疑；本案为土地租赁合同纠纷，双方之间房屋租赁合同纠纷已另案处理，上述证据与本案缺乏关联性，不能作为认定案件事实的依据。2、国润通江公司提交律师函、EMS详情单、签收回执、投递情况打印件各1份，据此证明国润通江公司通过律师将违章房屋、违法用地的事实以及不再使用涉案房地产的事实向吕光荣进行了催告，在催告中要求吕光荣退还房屋及土地租金28万元。吕光荣质证称，吕光荣确实收到了该律师函，但律师函中所述与事实不符，比如电力不足，真实情况是国润通江公司一直在正常使用电力，吕光荣还替国润通江公司垫付了1800余元电费，该函中还提到房屋属违章建筑，吕光荣不予认可，事实是涉案房屋为红岛街道统一规划的建筑，在其他社区均存在类似建筑，并非国润通江公司所称违章建筑，吕光荣租赁宁家社区土地，符合合同法等法律法规规定，合同合法有效，国润通江公司应依约履行。该证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明国润通江公司已向吕光荣邮寄要求退还租金的律师函的事实，吕光荣于2016年1月6日签收该律师函。3、吕光荣提交《见证书》1份，据此证明2008年6月1日，吕光荣与宁家社区居委会签订了《土地有偿使用合同书》，租赁了涉案土地并办理了见证书，双方签订的土地租赁合同合法有效。国润通江公司质证称，对该证据真实性有异议，另外见证书内容违法，见证书称土地有偿使用合同符合法律规定，而实际上该有偿使用合同违法，吕光荣户籍不在宁家社区，根据土地承包法的规定，集体组织之外的人承包本集体组织的土地应当经村民会议三分之二以上通过。所以见证书违法，同理土地有偿使用合同书也违法无效。吕光荣反驳称，吕光荣确非宁家社区集体组织成员，吕光荣与宁家社区居委会签订的土地有偿使用合同书性质为土地租赁合同，而非国润通江公司所说的土地承包合同，所以该合同不受土地承包法相关法律法规的约束。吕光荣与宁家社区居委会签订的土地有偿使用合同书为有效合同，该见证书也合法有效。该证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明吕光荣与宁家社区居委会就涉案土地签订土地有偿使用协议并经见证的事实。4、土地租赁合同打印件1份，据此证明吕光荣将涉案土地租赁给国润通江公司使用，双方签订的《土地租赁合同》合法有效，国润通江公司应按合同约定继续履行合同义务。国润通江公司质证称，认可其真实性，但合同是否有效还要看是否双方合谋侵犯了集体利益。该证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明原、吕光荣双方存在土地租赁合同关系及约定内容。一审另查明，国润通江公司与吕光荣签订土地租赁合同的同时，另签订了房屋租赁合同一份，房屋位于涉案土地上，房屋及土地租赁合同的租赁期限相同，房租约定每年20万元。双方认可合同为国润通江公司起草，吕光荣对部分内容进行修改后双方签订。土地租赁合同中约定的土地用途为“农业科技园艺开发、推广、培训、服务及农业种植和养殖”，国润通江公司称用于开办饭店，并称吕光荣对此知情；吕光荣则主张系国润通江公司擅自改变土地用途。本次诉讼前，吕光荣并未对国润通江公司利用涉案土地及地上房屋开办饭店提出过异议。关于国润通江公司利用涉案土地经营的时间，国润通江公司主张自2015年5月20日至2015年10月底，并称有证据即国润通江公司向吕光荣发出的律师函；吕光荣主张国润通江公司自2015年5月20日一直占有使用。诉讼过程中，一审对涉案土地及地上房屋的情况进行了现场勘验并制作了勘验笔录。经勘验，涉案土地上除房屋租赁合同涉及的房屋外，另有绿化、道路、景观石等，并无空闲可耕地；房屋中有国润通江公司的圆桌5张（其中大圆桌1张）、椅子40把，另有沙发、办公桌及床、衣柜等物品，散布在承租房屋的各个房间；厨房内有国润通江公司的厨具一套（含冰柜一个，冰箱为吕光荣所有）。经双方现场协商一致，国润通江公司当即将房屋全部钥匙交付吕光荣。经一审多次组织协商，吕光荣于2016年7月16日将物品搬离。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、国润通江公司与吕光荣之间签订的土地租赁合同是否有效；二、国润通江公司占用使用涉案土地期间是否应当支付租金或占用使用费。关于焦点一。国润通江公司主张双方签订的土地租赁合同无效的主要理由为：吕光荣非宁家社区居委会集体组织成员，其与该居委会签订土地租赁合同未经村民会议三分之二以上通过。对此一审认为，涉案土地属宁家社区集体所有，吕光荣与宁家社区居委会签订土地有偿使用合同，且经见证，宁家社区居委会并未就合同的有效性向国润通江公司提出异议及主张权利，国润通江公司亦无证据证明该合同存在法定无效的情形，故该合同合法有效，进而双方签订的土地租赁合同亦属有效。国润通江公司关于合同无效的主张证据不足。至于涉案房屋是否属于违法建筑、双方之间房屋租赁合同是否有效及其处理，属另案处理范围。关于焦点二。1、国润通江公司主张其经营至2015年10月底，但未提交有效证据予以证明，一审不予采信；自合同约定的经营期限开始之日（2015年5月20日）至吕光荣签收律师函（2016年1月6日）期间，国润通江公司一直使用涉案土地，在此期间的租金应当支付；涉案土地年租金为8万，即平均每月租金为6666.67元、日租金为219元，国润通江公司应付租金为50589元（219元*231天）；2、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”国润通江公司向吕光荣发出的律师函，以自己的行为表明不再履行合同，但律师函的主要内容为主张合同无效及要求退还租金，并未提及要求办理交接；国润通江公司于2015年12月23日提起诉讼，仅要求吕光荣返还租金，未要求办理交接，而通过一审勘验及事后交接可以看出，国润通江公司在发出律师函后至双方办理交接前，仍有部分物品存放在涉案土地上租赁的房屋中，吕光荣无法另行出租；双方办理交接的时间为2016年7月16日，第一年租赁期限到期日为2016年5月20日，即交接之日超过第一年租赁期限到期日近2个月，双方均未提交证据证明其向对方要求办理交接。基于上述法律规定及事实，对于2016年1月6日至2016年7月16日期间的涉案土地闲置，双方均存在过错，应对给国润通江公司造成的租金损失均担责任，吕光荣应承担期间的占有使用费21024元（219元*192天/2），即吕光荣应退还国润通江公司的租金数额为8387元（80000元-50589元-21024元）。综上所述，对于国润通江公司要求吕光荣退还土地租金的诉讼请求，一审予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、吕光荣于本判决生效后十日内退还国润通江公司土地租赁费8387元。二、驳回国润通江公司的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由国润通江公司负担1611元，由吕光荣负担189元。本院查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的主要焦点问题是：双方当事人之间签订的合同是否有效以及上诉人如何要向被上诉人返还租赁费。关于第一个焦点问题。被上诉人与涉案土地所有人宁家社区居委会签订的是土地有偿租赁合同，应认定该合同的性质为土地租赁合同，并非土地承包经营权的租赁，该合同并不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院认定该合同合法有效，不违反法规定。关于第二个焦点问题。虽然上诉人向被上诉发关律师函主张合同无效，要求返还租赁物，但是自被上诉人收到律师函之前，上诉人一直占有使用涉案土地。被上诉人收到律师函之后至双方2016年7月16日实际交接之前，上诉人仍有物品留置在涉案土地上，被上诉人亦没有积极要求上诉人返还涉案土地。因此，一审法院认定双方对没有及时交接租赁物均存在过错，酌定对于该期间的租金损失由双方均担，并无不当，本院予以确认。上诉人主张该期间的租赁费由被上诉人承担，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人国润通江公司的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人青岛国润通江贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 李晓波审判员 杨保国二〇一七年八月二十一日书记员 胡浩东书记员 魏 威