北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5749号上诉人（原审被告）：北京瀚海金岸房地产营销策划有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号F-333室。法定代表人：李海清，经理。委托诉讼代理人：刘尚发，北京尚勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂莉，女，1971年4月27日出生。委托诉讼代理人：贾严，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京宏福投资管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福创业园1802室。法定代表人：胡君，总经理。委托诉讼代理人：杨建建，男，北京温都水城资产管理有限公司员工。委托诉讼代理人：秦艳，北京市奥援律师事务所律师。上诉人北京瀚海金岸房地产营销策划有限公司(以下简称瀚海房地产营销公司)因与被上诉人桂莉、北京宏福投资管理有限公司（以下简称宏福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初18809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瀚海房地产营销公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判驳回对方前述对应诉讼请求。事实和理由：1.本案所涉《认购协议书》及口头认购协议属于预约协议，并非房屋买卖合同，不受后继拟签订的房屋买卖合同效力的影响，是合法有效的，我方代理房屋认购行为也是合法有效的；2.小产权房屋买卖合同并不当然无效，即使认购协议被认定为房屋买卖合同，也仅是债权层面的协议约定，不能因不能发生物权变动的后果而认定该协议无效；3.北京温都水城资产管理有限公司（以下简称温都水城资产公司）称其房屋手续完备合法，我方并不知悉房屋产权性质，也不应当知悉，我方对此不必承担责任；4.“违法”应当理解为“违法犯罪”，如果理解为不受保护的违法行为属于扩大解释。宏福公司辩称，服从一审判决。桂莉辩称，同意一审判决。桂莉向一审法院起诉请求：1、确认桂莉与温都水城资产公司就B号房屋签订的《温都水城国际老年养生公寓认购协议书》无效；确认桂莉与温都水城资产公司就C号房屋达成的口头认购协议无效；2、判令温都水城资产公司、瀚海房地产营销公司返还我购房款共252300元,温都水城资产公司、瀚海房地产营销公司互负连带责任；3、判令温都水城资产公司、瀚海房地产营销公司向我支付自2012年2月19日起至实际给付之日止的利息损失，温都水城资产公司、瀚海房地产营销公司承担连带责任；4、判令温都水城资产公司、瀚海房地产营销公司承担诉讼费。一审法院认定事实：瀚海房地产营销公司是温都水城资产公司的销售代理商，2011年11月6日，瀚海房地产营销公司与温都水城资产公司签订《温都水城国际老年养生公寓营销策划代理合同》，温都水城资产公司委托瀚海房地产营销公司独家代理位于温都水城国际老年养生公寓3号楼、4号楼项目并以中国宏福名人俱乐部会员招募方式开展销售及推广策划事宜。2012年2月19日，温都水城资产公司与桂莉签订《温都水城国际老年养生公寓认购协议书》，约定温都水城资产公司为桂莉预留B房号C户型一套，房价135.63万元，签合同当日桂莉交付20万作为定金。同日，桂莉签订《温都水城国际老年养生公寓会员交款确认单》，桂莉认购C房号房屋一套，会员费是114.84万元，桂莉已经付款5万。确认单尾部盖有“宏福名人俱乐部·国际养生会所VIP接待中心”印章。2012年2月19日，桂莉收到两张收据，一张写明：收到桂莉交来温都水城国际老年养生公寓认购金（房号B）20万，另一张写明收到桂莉交来的温都水城国际老年养生公寓定金（房号C）5万，两张收据均盖有“宏福名人俱乐部·国际养生会所VIP接待中心”印章。瀚海房地产营销公司称是温都水城资产公司提供给其使用的印章。桂莉通过案外北京盟邦网络科技有限公司共刷卡支付25.23万元，其中2300元是刷卡手续费。瀚海房地产营销公司收到25万，但是未转交给温都水城资产公司，称因双方之间有佣金纠纷，故未交付给温都水城资产公司。瀚海房地产营销公司认可收到25.23万元。另查，温都水城资产公司称，委托瀚海房地产公司进行销售代理时，告诉其房屋与宏福苑小区房屋一样，都是集体土地上建设的房屋。瀚海房地产营销公司称，温都水城资产公司未告诉其房屋是小产权房屋，温都水城资产公司提交给瀚海房地产公司核实的是酒店产权资料，瀚海房地产公司一直要求温都水城资产公司提供涉案房屋有关手续，但是没有提交，卖房时没有看到相应手续。涉案房屋没有相应规划或建设审批手续。桂莉称购买房屋时曾询问是否有相应销售许可证等，但销售人员说当时看不了，后来就没有回复，不了了之。上述事实，有《温都水城国际老年养生公寓营销策划代理合同》、《温都水城国际老年养生公寓认购协议书》、《温都水城国际老年养生公寓会员交款确认单》收据、银行刷卡单、收款确认函、（2014）朝民初字第22320号民事判决书、公证书以及当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，瀚海房地产营销公司是温都水城资产公司的销售代理商，瀚海房地产营销公司作为代理人与桂莉就温都水城国际老年养生公寓两套房屋达成买卖合意，其中就B号房屋签订了《温都水城国际老年养生公寓认购协议书》，温都水城资产公司盖章。就C号房屋签订《温都水城国际老年养生公寓会员交款确认单》，桂莉认购该房屋，上面有“宏福名人俱乐部·国际养生会所VIP接待中心”印章。虽然该印章不是温都水城资产公司名称，但是结合公证书上委托事项约定，公证书中明确约定瀚海房地产营销公司受委托销售温都水城国际老年养生公寓3号楼、4号楼项目并以中国宏福名人俱乐部会员招募方式开展销售及推广策划事宜，故法院有理由相信就该两套房屋签订的有关协议，是瀚海房地产营销公司代理温都水城资产公司所为，温都水城资产公司作为委托人，应当承受合同权利义务。涉案的两套房屋没有相应的规划和建设审批手续，故桂莉主张就两套房屋达成的买卖合同无效法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在桂莉购买涉案两套房屋时，其曾经要求销售人员提供相应材料，但事后不了了之，桂莉作为买受人，应当对于购买房屋的权属状况有所了解，故对于合同无效桂莉本人有一定过错。纵观全案，温都水城资产公司作为出售方，对于自己房屋权属状况尤为清晰，其明知自己房屋没有相应手续仍对外出售，其对于合同无效也有一定过错。桂莉已经支付了两套房屋的购房款共25万元，合同无效后，温都水城资产公司应当予以返还。至于2300元刷卡手续费，虽然是与购房款一并支付，但其本质上并不是购房款，而是为购买房屋产生的额外费用，对于桂莉而言是一种损失，考虑到购房款支付方式是销售人员指定，故对于桂莉主张的返还2300元请求，法院予以支持。桂莉要求被告按照同期存款基准利率计算支付利息，因桂莉对于合同无效也有过错，故对于利息请求法院不予以支持。代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。瀚海房地产营销公司作为专业的销售代理商，应当严格审查被代理人的相应证件手续，在涉案房屋没有相应手续情况下即进行代理销售，其作为代理人，应当承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条之规定，判决：一、桂莉与北京温都水城资产管理有限公司就温都水城国际老年养生公寓3号楼22层B号房屋签订的《温都水城国际老年养生公寓认购协议书》无效；二、桂莉与北京温都水城资产管理有限公司就温都水城国际老年养生公寓3号楼22层C号房屋达成的口头认购协议无效；三、北京温都水城资产管理有限公司返还桂莉购房款和刷卡手续费共252300元，于本判决生效后十日内执行；四、北京瀚海金岸房地产营销策划有限公司对于上述第三项债务承担连带责任；五、驳回桂莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，北京温都水城资产管理有限公司于2016年12月13日变更名称为北京宏福投资管理有限公司。本院认为，违反法律、行政性法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中，涉案认购协议书不论其是预约还是本约，只要其买卖的房屋未取得相应的规划和审批手续，就违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，合同应属无效。瀚海房地产营销公司主张预约协议不受本约效力影响的上诉理由不能成立，本院不予采纳。无效合同，就是不发生法律约束力和不发生履行效力的合同。法律、行政法规的效力性强制性规定排除的是合同当事人的意思自由，涉案合同是因违反了法律、行政法规的效力性强制性规定而无效，并非基于不能发生物权变动的后果而无效，故瀚海房地产营销公司该点上诉理由不能成立。代理人知道被委托代理的事项违法仍进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。本案中，温都水城资产公司在未取得相应的规划和建设审批手续的情况下对外公开销售房屋，该事项违反了包括《中华人民共和国土地管理法》在内的等相关法律、行政法规的规定，应当属于违法行为。瀚海房地产营销公司主张上述条款中的“违法”应理解为“违法犯罪”，无法律依据，本院不予采纳。瀚海房地产营销公司作为专业的销售代理商，应当严格审查涉案项目的相关手续，“不知悉房屋产权性质”不是其正当的抗辩事由，本院不予采纳。一审法院认定瀚海房地产营销公司应当承担连带责任正确。综上所述，瀚海房地产营销公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5528元，由瀚海房地产营销公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘 磊代理审判员  朱文君二〇一七年八月十四日法官 助理  叶康喜书 记 员  罗娇杨