浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终3674号上诉人（原审原告）：浙江表达实业发展有限公司，住所地：杭州市西湖区曙光路122号2幢203室。法定代表人：张高园，执行董事。委托代理人：吕如海，男，1984年11月16日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：杭州鑫泰电影院有限公司，住所地：杭州市西湖区灵隐街道黄龙路1号主体育场东看台下。法定代表人：胡春燕，董事长。委托代理人：ＸＸ，浙江浙经律师事务所律师。上诉人浙江表达实业发展有限公司（以下简称表达公司）因与被上诉人杭州鑫泰电影院有限公司（以下简称鑫泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2016年5月10日，表达公司与鑫泰公司签订《房屋租赁合同》，约定鑫泰公司将案涉房屋出租给表达公司，租赁用途为办公、培训。租赁期限自2016年9月1日至2020年9月1日，共计4年，月租金为7000元，每满一年租金按年租金的5%递增；租金支付时间：表达公司应于合同签订之日起90日内即支付2016年9月1日至2017年9月1日的租金84000元，按先支付租金后使用的原则，每一季度租金必须提前30日支付；房屋租赁保证金为21000元，在合同签订之日表达公司向鑫泰公司一次性交纳；租金自2016年9月1日起计算，表达公司于2016年5月1日自行按房屋现状接受使用；有下列情形之一，鑫泰公司有权单方解除合同，收回房屋，表达公司应缴清欠付房租及其他欠款，并按三个月的租金向鑫泰公司支付违约金：1、表达公司不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上；2、表达公司欠缴各项费用达30日以上或金额累计达5万元以上。合同签订后，鑫泰公司向表达公司交付房屋，杭州缺点教育咨询有限公司于2016年6月27日代表达公司向鑫泰公司支付40000元，鑫泰公司出具了收据，注明“5个月租金+办公桌椅费”；表达公司于同年8月16日支付租金8000元，8月25日支付租金10000元，11月15日支付租金10000元，上述三笔款项均交付给鑫泰公司工作人员李鑫，李鑫于2017年1月11日向表达公司补开一份金额为28000元的收据。表达公司自述还于2016年10月15日向鑫泰公司一名工作人员支付5000元现金。2016年12月30日，鑫泰公司向表达公司发出《解除租赁合同通知书》，以表达公司拖欠房屋租金为由，通知表达公司解除合同。表达公司现已搬离案涉房屋，案涉房屋已由鑫泰公司接管。表达公司的诉讼请求为：1、确认鑫泰公司解除房屋租赁合同的行为无效；2、鑫泰公司支付表达公司违约金36200元；3、本案诉讼费用由鑫泰公司承担。原审法院认为：表达公司、鑫泰公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。本案争议焦点在于鑫泰公司单方解除合同是否构成违约。依照合同约定，表达公司不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上的，鑫泰公司可以行使单方解除权。关于表达公司已支付的租金数额，根据鑫泰公司于2016年6月27日出具的收据所载内容，表达公司所支付的40000元为5个月租金加办公桌椅费，按合同约定的月租金7000元计算，5个月的租金为35000元，故可以认定该40000元中的35000元系租金，另5000元系桌椅费。另外，表达公司称其2016年10月15日向鑫泰公司一名工作人员支付过5000元，但未提供证据证明。故根据现有证据，原审法院认定表达公司支付的房屋租金数额为63000元。按照合同约定，表达公司应于合同签订之日起90日内即2016年8月8日前支付2016年9月1日至2017年9月1日的租金84000元，并应于合同签订当日支付保证金21000元。现表达公司未按期足额支付租金，亦未按约定支付保证金，故鑫泰公司有权按照合同约定单方解除合同。鑫泰公司于2016年12月30日向表达公司发出解除租赁合同的通知书，租赁合同自该通知书到达鑫泰公司时解除。鑫泰公司提前解除合同的行为并不构成违约，因此，表达公司要求确认鑫泰公司解除合同的行为无效并支付违约金，依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回表达公司的诉讼请求。案件受理费减半收取353元，由表达公司负担。宣判后，表达公司不服，向本院提起上诉称：一审法院对于本案租赁条款合同关于租金支付时间的认定存在偏差。合同第五（二）条约定“乙方应于本合同签订之日起90日内，支付2016年9月1日至2017年9月1日租金84000元，按先支付租金后使用的原则，第一季度租金必须提前30日支付”，该合同文本为鑫泰公司事先制订反复使用的格式文本，在同一条款中出现租金支付时间相冲突的条款，应根据有利于非格式合同提供方的解释，故诉争合同确定的租金支付实际应确定为季付。每月租金7000元，按季度支付，按先支付后使用的原则，每一季度租金必须提前30日支付。约定保证金21000元。事实上根据收据记载，表达公司于2016年6月27日支付40000元（含5000元办公桌椅费），扣除21000元保证金，余14000元；后表达公司于2016年8月16日、25日分别支付8000、10000元，此时加上之前交纳的余款14000元，完成了第一季度（2016年9月1日-2016年11月30日）21000元租金的支付，尚余11000元；表达公司于2016年11月15日支付10000元，此时加上之前交纳的余款11000元，完成了第二季度（2016年12月1日-2017年2月28日）21000元租金的支付，总计68000元，每笔租金的支付均在约定时间内交付完成。至于表达公司将款项记载为租金并不影响其已实际按实缴纳房租及押金的事实，从上述事实可以看出，在纠纷发生之前，表达公司按照约定全额交付了各项租赁费用，并没有鑫泰公司所称的违约事实，更没有拖欠租金的故意；从鑫泰公司的接受情况来看，鑫泰公司亦对支付方式表示认可。而从客观上看，按季度支付租金，合情合理。鑫泰公司解除合同通知送达时，表达公司并未拖欠款项，故鑫泰公司解除合同违法，已构成违约。本案中，鑫泰公司明知表达公司按约交纳租金，却无视表达公司争议房屋近百万元的装修投资以及大量心血，以交付时间不符合租赁合同第五条第（二）款为由，单方面解除该租赁合同，并立刻将争议房屋出租给第三人。行为实属欠妥。一审法院未对上述事实清楚查明，将违约责任加之于表达公司，这对表达公司是不公平、不公正的。综上，请求：1、撤销原审判决，改判支持表达公司的全部诉讼请求。2、两审的诉讼费用全部由鑫泰公司承担。针对表达公司的上诉，鑫泰公司发表答辩意见称：一、表达公司未按期足额支付租金、保证金，已构成严重违约，鑫泰公司有权依约解除《房屋租赁合同》。表达公司与鑫泰公司双方于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》，对租赁标的、租赁期限、租赁金额、保证金、支付时间等均予以了明确。其中合同第四条约定：租期为4年，自2016年9月1日起至2020年9月1日止；合同第五条约定：表达公司应于合同签订之日起90日内，支付2016年9月1日至2017年9月1日租金84000元，之后三年租金则按照先付后租的形式，每一季度租金提前30日支付给鑫泰公司，并且表达公司应当于签订合同的当日（即2016年5月10日）向鑫泰公司支付21000元的房屋租赁保证金。合同第十三条约定：乙方不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。双方签订合同后，表达公司按合同约定交付房屋，但表达公司却未按期足额支付租金及保证金。截止表达公司起诉之日，表达公司共向鑫泰公司支付租金68000元，并且第一笔款项的支付时间为2016年6月27日。根据合同约定，表达公司必须于合同签订之日90日内（即2016年8月8日）向鑫泰公司支付2016年9月1日至2017年9月1日租金84000元，同时应于合同签订当日（即2016年5月10日）向鑫泰公司支付保证金21000元。表达公司无论是支付租金或保证金的时间均已远远超过了30天，符合合同第十三条的约定，鑫泰公司有权单方面与表达公司解除合同。二、表达公司已收到鑫泰公司送达的解除租赁合同通知，合同已实际解除。因表达公司存在严重违约行为，鑫泰公司于2016年12月30日通知表达公司解除《房屋租赁合同》，表达公司在《解除租赁合同通知书》上予以了盖章确认。根据租赁合同第十三条的约定，鑫泰公司依约行使单方解除权，现解除通知已送达表达公司，该房屋租赁合同已实际解除。综上，请求驳回表达公司的诉讼请求。二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效，双方当事人均应按约履行。案涉合同约定“…租金支付时间：表达公司应于合同签订之日起90日内即支付2016年9月1日至2017年9月1日的租金84000元，按先支付租金后使用的原则，每一季度租金必须提前30日支付；房屋租赁保证金为21000元，在合同签订之日表达公司向鑫泰公司一次性交纳；…”、“有下列情形之一，鑫泰公司有权单方解除合同，收回房屋，表达公司应缴清欠付房租及其他欠款，并按三个月的租金向鑫泰公司支付违约金：1、表达公司不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上；…。”根据上述约定，表达公司应于签订合同之日起90日内向鑫泰公司支付2016年9月1日至2017年9月1日的租金以及保证金共计105000元，此后按季度支付租金，但根据本案查明的事实，截止2016年11月15日，表达公司仅支付款项共计68000元（含办公桌椅费），因此，根据上述合同约定，鑫泰公司有权单方解除合同。表达公司提出双方约定按季度支付租金以及21000元保证金已经支付等主张，与现有在案证据不符，而表达公司亦未能提出有效的证据佐证其主张，故本院不予采信。综上，表达公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费706元，由上诉人浙江表达实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年八月十六日书 记 员  徐森燕