江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1023民初1463号原告（反诉被告）：邓缳，女，1986年11月24日出生，汉族，黎川县人，住南丰县，手机号。委托诉讼代理人：王燕，江西维尔正律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：江西广升房地产开发有限公司，住所地：宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码：91361026664791853Ｎ。法定代表人：徐富爱，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，特别授权。原告邓缳（反诉被告）与被告江西广升房地产开发有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。诉讼过程中，诉讼双方向本院申请庭外调解。开庭时，邓缳(反诉被告)及其委托诉讼代理人王燕，江西广升房地产开发有限公司（反诉原告）委托代理人张秀容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓缳向本院提出下列诉讼请求：1、请求判令江西广升房地产开发有限公司继续履行协助邓缳办理所购商铺权属转移登记的义务；2、判令江西广升房地产开发有限公司向邓缳支付逾期办证的违约金132771.77元（违约金按邓缳已付房价款805491元的年息6％，从2016年9月26日起计算至2019年6月12日止，之后的违约金按年息6％计算至实际办理完成房屋不动产权属证书止）；３、本案诉讼费用由江西广升房地产开发有限公司承担。事实与理由：2015年7月13日，邓缳与江西广升房地产开发有限公司签订了一份凯升购物广场编号为2D-080商铺合同，合同编号为201600683，合同约定商铺面积为119.51平方米，商铺价款总计为805491元。根据合同约定，邓缳已于当日支付了商铺首付款405491，余款400000已通过办理银行按揭的方式交付完毕。邓缳于2016年3月29日交纳了房屋维修基金。根据合同约定，江西广升房地产开发有限公司应在商品房交房使用后180日内即2016年9月26日之前将商品房产权证办理完毕，但至今，江西广升房地产开发有限公司仍未履行自己义务，故邓缳诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，邓缳变更本案违约金数额为100552.13元，计算的起止点为2017年5月1日至2019年5月20日。邓缳举证了《商品房买卖合同》一份、总房款发票一张、江西广升房地产开发有限公司关于请求尽快处理“凯升.购物广场”超建面积的报告复印件一份、南丰县人民政府办公室丰府办抄字[2017]351号抄告单复印件一份、及南丰县财产局关于江西广升房地产开发有限公司补缴的土地价款票据复印件一份，以证明其与江西广升房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同及其应承担违约责任的事实。江西广升房地产开发有限公司辩称：1.答辩人承担的是备案协助义务，且答辩人已经在2015年8月27日将应办理产权登记的材料提交给产权登记部门，答辩人不存在违约行为；2.商品房买卖合同双方约定的第十五条内容打叉，并非是没有约定，而是特别约定，约定的内容为邓缳不追究违约责任；3.导致迟延办证的原因并不在答辩人，而是在于政府主管部门采取捆绑式管理影响了办证的时间。江西广升房地产开发有限公司举证了下列证据以支持其辩解意见：1.南丰凯升购物广场及地下室房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表及凯升购物广场项目综合验收审批表各一份，证明从2015年8月27日案涉工程竣工验收起至2018年9月21日才完成备案，本案逾期办证非答辩人所致；2.2017年6月13日南丰县人民政府会议纪要、《南丰县建设工程项目执法情况表》，证明因35户购房户违章搭建是造成延期办证的重要原因之一，南丰县建设局执法大队已启动该问题的执法程序；3.2017年9月27日南丰县人民政府会议纪要及三个附件，2017年12月29日及2018年6月8日中共南丰县委办公室关于成立南丰县土地出让金滞纳金清理协调工作领导小组的通知一份和批复一份，证明涉案房屋迟延办证的原因很多，责任不在江西广升房地产开发有限公司。反诉原告江西广升房地产开发有限公司向本院提出下列反诉请求：判决反诉被告邓缳支付反诉原告江西广升房地产开发有限公司购房款73869.85元。事实和理由：邓缳与江西广升房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的商铺面积为119.51平方米，经实测，现案涉编号为2D-080商铺面积为130.47平方米，实测面积比约定面积多出10.96平方米，结合上述《商品房买卖合同》对商铺面积单价及多出的面积计算方式的约定，邓缳还应支付商铺价款73869.85元（805491元÷119.51平方米×10.96平方米）给江西广升房和开发有限公司，故根据双方的合同约定，反诉原告诉至法院。江西广升房地产开发有限公司举证了南丰县住房和城乡建设局盖章确认的房屋交易与产权告知单（测绘）以证实其反诉请求。反诉被告邓缳辩称：1.本案商铺面积变化仅体现为增加了公摊面积，而该面积的增加与江西广升房地产开发有限公司违建行为具有因果关系，且该面积的误差亦不属于法律规定的面积误差，应由江西广升房地产开发有限公司自己承担；2.只有商品房交付之前的测绘面积具有法律上的意义，且房款应在交付房屋之时结清，现案涉商铺已经交付，江西广升房地产开发有限公司依据第二次《南丰县商品房测绘成果审核一览表》向邓缳主张购房款无合同依据及法律规定，请求法院依法予以驳回。反诉被告邓缳举证了下列证据以支持其辩解意见：1.南丰县天平房地产测绘有限公司2014年8月25日凯升公馆5号楼房屋面积预测成果报告，证明江西广升房地产开发有限公司交付房屋时，测绘面积与合同约定面积一致；2.2017年1月7日凯升购物广场房屋面积测绘成果报告书一份，证明此份报告中的测绘面积是房屋交付之后的测绘面积，且套内面积未变，仅公摊面积增加；3.江西广升房地产开发有限公司关于请求尽快处理“凯升.购物广场”超建面积的报告复印件一份、南丰县人民政府办公室丰府办抄字[2017]351号抄告单复印件一份，证明江西广升房地产开发有限公司开发建设的凯升购物广场第三层是先建后批的违建工程，其主张的面积误差不属于法律规定的合理误差。本院经审理认定事实如下：2015年7月13日，江西广升房地产开发有限公司与邓缳签订了一份合同编号为201600683的《商品房买卖合同》，出卖人为江西广升房地产开发有限公司，买受人为邓缳。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的商铺为凯升购物广场二层2D-080，商品房预售许可证号为（2014）房预售证第023号，建筑面积为119.51平方米，套内建筑面积75.2平方米，分摊面积为44.31平方米。二、房价款按建筑面积计算，该商品房单价为6739.95元，总金额为805491元。三、出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后交付买受人使用，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定为：房屋将会时若产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意以当地产权登记部门核定的测绘面积为准，房款按测绘面积据实结算，在交付房屋之时结清。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其事项。2016年4月6日，邓缳与江西广升房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》在南丰县房产管理局备案。合同签订后，邓缳实际支付购房款共计805491元。2018年9月19日，江西广升房地产开发有限公司向备案机关提交了备案申请，申请的内容为：“本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，条件具备，验收合格，备案资料齐全，真实有效。现报送备案。”同年9月21日，南丰县建设局出具备案意见如下：“南丰县凯升购物广场及地下室工程的竣工验收备案资料已于2018年9月21日收讫，资料齐全。”并加盖南丰县建设局工程竣工验收备案专用章。竣工验收备案表上记载，已收到江西广升房地产开发有限公司的材料有1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；5、单位工程质量综合验收文件；6、市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料；7、施工单位签署的工程质量保证书；8、商品住宅《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；9、法律、规章规定必须提供的其他文件。2019年4月8日，南丰县住房和城乡建设局出具本案所涉的《房屋交易与产权告知单（测绘）》及《南丰县商品房测绘成果审核一览表》，该一览表载明的案涉商铺2D-080商铺面积为130.47平方米，其中套内面积75.22平方米，分摊面积为55.25平方米。2019年5月24日，江西广升房地产开发有限公司开发的凯升购物广场办理了房屋产权初始登记。另查明：1.江西广升房地产开发有限公司与邓缳签订的《商品房买卖合同》的第十五条的内容系关于产权登记的约定。在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉；2.案涉房屋的测绘机构为南丰县天平房地产测绘有限公司，该公司就2014年8月25日预测成果报告书与2017年1月7日实测成果报告书面积误差问题回复称，预测时房屋尚未建成，应以实测面积为准。如商场总层三层与商场总层次二层相比，公摊面积会有差异，可能增也有可能减，但幅度出数极小，一般不超过0.5平方。以上事实，有邓缳向法庭提交的《商品房买卖合同》、购房发票、2014年8月25日南丰县天平房地产测绘有限公司出具的房屋面积预测成果报告书及2017年1月7日出具的房屋面积测绘成果报告书各一份，有江西广升房地产开发有限公司向法庭提交的备案日期为2018年9月21日的《竣工验收备案表》、南丰县房地产开发项目综合验收审批表一份、2019年4月8日南丰县住房和城乡建设局盖章确认的房屋交易与产权告知单（测绘），本院致南丰县天平房地产测绘有限公司的公函及该公司向本院出具的情况说明一份在案为凭，经庭审举证、质证，结合当事人的当庭陈述，足以认定。本案争议的焦点有四个：一、江西广升房地产开发有限公司向产权登记机关报送房屋权属登记备案材料是否逾期并构成违约及违约天数的认定？二、江西广升房地产开发有限公司与邓缳是否就逾期报送产权备案登记材料约定了不追究出卖人的违约责任？三、违约金如何计算？四、邓缳是否应当按照2019年4月8日产权登记部门核定的测绘面积补交房款？结合查明的事实，本院评述如下：一、江西广升房地产开发有限公司向产权登记机关报送房屋权属登记备案材料是否逾期并构成违约及违约天数的认定？邓缳认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年10月30日，因此江西广升房地产开发有限公司应于2017年5月1日之前履行房屋权属登记备案材料提交义务，但是邓缳的不动产权属证书至今仍未办妥，构成违约。江西广升房地产开发有限公司公司认为其在2015年8月27日就已经将办证资料提交给了备案机关，备案机关拖延至2018年9月21日才完成了竣工验收备案登记，非江西广升房地产开发有限公司的原因所致，公司不存在违约行为。本院认为邓缳和江西广升房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人有将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”参照该规定，结合南丰县当地办理房屋所有权首次登记实务，本院认为本案应在凯升购物广场完成产权首次（初始）登记备案时间才能视为履行完了合同约定的办证资料提交的义务，现江西广升房地产开发有限公司向本院举证证实了其于2019年5月24日完成了产权首次（初始）登记。《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是2016年10月30日前，同时该《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记所需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此交房时间与出卖人履行完办证资料提交义务的时间相关联，由此可推算江西广升房地产开发有限公司应不晚于2017年5月1日之前履行提交房屋权属登记所需材料的义务，而江西广升房地产开发有限公司在2019年5月24日才取得案涉凯升购物广场完成产权首次（初始）登记备案，构成违约，但邓缳向本院主张违约计算的时间截止点为2019年5月20日，系对自身权益的处分，且不违反法律规定，本院依法予以确认，并将以此作为违约天数的认定依据。江西广升房地产开发有限公司提出的其于2015年8月27日便履行完材料提交义务的辩解意见与事实不符，本院不予采信。二、江西广升房地产开发有限公司与邓缳是否就逾期报送产权登记备案材料约定了不追究出卖人的违约责任？邓缳认为其与江西广升房地产开发有限公司未就出卖人逾期报送产权登记备案材料约定违约责任，应当按年息6%计算违约金。江西广升房地产开发有限公司则认为双方在合同中以划斜杠的形式否认追究逾期报送产权登记备案材料的违约责任。本院认为邓缳与江西广升房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系由江西广升房地产开发有限公司提供的格式合同，双方对合同第十五条中的斜杠含义有不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”从习惯上讲合同中以斜杠划掉某部分内容涵义是不作约定，江西广升房地产开发有限公司如果要免除自己的违约责任，应当明确以文字表示，并且应当采取合理的方式向对方说明，提请对方注意，而不是以划斜杠这种容易产生争议的方式来免除自己的违约责任，因此江西广升房地产开发有限公司这一主张无事实和法律依据，本院不予采信。三、违约金的计算标准？邓缳主张应当按年利率6%计算违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的规定》第三条关于罚息利率问题的规定：“逾期贷款罚息利率的计算标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。”案涉《商品房买卖合同》并非借款合同，未载明贷款利率，因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金存在一定障碍。因此本院参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九规定的违约金认定标准，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等，兼顾公平原则和诚实信用原则酌情确定以邓缳实际交纳房款为基数，利率按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率4.35%计算违约金。四、邓缳是否应当按照2019年4月8日产权登记部门核定的测绘面积补交房款？江西广升房地产开发有限公司依据合同第五条向邓缳主张剩余房价款73869.85元（商品房单价6739.95元/平方米*多出面积10.96平方米）。本院认为，邓缳与江西广升房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》第五条明确约定了面积差异处理方式，即合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意以当地产权登记部门核定的测绘面积为准，房款按测绘面积据实结算，在交付房屋之时结清，上述双方约定的“在交付房屋之时结清”系对房款结算时间的约定，交付房屋之时案涉房屋尚未进行实测，江西广升房地产开发有限公司待实测结果出来并经产权部门于2019年4月8日核定后再行主张权利并无不妥，邓缳还主张公摊面积增加系江西广升房地产开发有限公司存在违建行为导致并未提供充分证据佐证，本院对其相关主张不予支持。江西广升房地产开发有限公司主张在此据实结清房款有事实依据，本院对江西广升房地产开发有限公司的反诉请求依法予以支持。结合本院对争议焦点的认定，针对本诉，本院认为，邓缳与江西广升房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。江西广升房地产开发有限公司除按照合同约定期限履行交房义务外，还应当如约履行协助办证的从属义务，现邓缳所购买的商品房的房屋权属证书并未办妥，江西广升房地产开发有限公司仍负有房屋权属转移登记的协助义务，故邓缳主张江西广升房地产开发有限公司继续履行房屋权属转移登记的协助义务有事实和法律依据，本院予以支持。又因江西广升房地产开发有限公司未按合同约定全面履行自身的协助义务，构成违约，其应当按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率支付自2017年5月1日起计算至2019年5月20日止的违约金。针对反诉，根据前述论述，双方应全面履行签订的《商品房买卖合同》，反诉原告江西广升房地产开发有限公司依据合同约定向反诉被告邓缳主张剩余购房款，有事实及法律依据，本院对其反诉请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效后六十日内继续按照双方签订的《商品房买卖合同》履行完为原告邓缳购买的凯升购物广场二层2D-080商铺办理不动产权属转移登记的协助义务；二、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告邓缳支付违约金，违约金的计算方式为以805491元为计算基数，从2017年5月1日起按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率4.35％支付至2019年5月20日止；三、反诉被告邓缳于本判决生效后十日内向反诉原告江西广升房地产开发有限公司支付购房款73869.85元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2311元，减半收取1155.5元，反诉案件受理费1647元，减半收取计823.5元，合计1979元，由被告江西广升房地产开发有限公司负担805元，原告邓缳负担1174元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  彭微二〇一九年十二月二十四日书记员  肖妃