广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终1933号上诉人（一审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：欧阳湘波，总经理。委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。上诉人（一审被告）：廖志杰，男，汉族，1968年9月21日出生，住广东省珠海市香洲区。上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业）、上诉人廖志杰物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院于2014年11月26日作出的（2014）珠香法民三初字第1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梅华物业委托诉讼代理人莫韵诗、上诉人廖志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅华物业上诉请求：1.撤销(2014)珠香法民三初字第1460号民事判决；2.改判支持上诉人梅华物业的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、一审法院认为物业公司没有尽到管理职责，证据不足。业主只是声称物业公司提供的服务不到位，但未提供可信的证据予以证实。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，业主虽然提供了照片等证明某一特定的时间或空间中的物业管理活动存在不足，但上述证据的拍摄时点等无法反映问题的持续过程，证据的三性无法确认。一审法院以“小区管理混乱，没有尽到合同约定的管理职责”，这种完全不顾合同效力，变相鼓励了业主“用对方不履行合同义务来抗辩”。物业公司服务质量如有问题，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司进行交涉，也可以联合其他业主提议召开业主大会决定是否需解聘、更换物业服务公司，也可以向行政主管部门投诉，但不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院错误免除了业主的违约责任，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用，如果欠费业主都如本案业主一样随便找个“服务差”的借口就不交物业服务费，还不用承担任何责任，那么其他“心怀不轨”的业主将纷纷效仿，越来越多的业主不缴费，小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、业主正常生活秩序的运行将越变越差，进入恶性循环，造成更大的损害。二、物业公司主张的滞纳金应予支持。物业公司认为《物业管理委托合同》合法有效，拖欠物业费的行为给物业公司造成了经济损失，如果业主不承担违约责任，就造成违约没有任何违法成本的司法后果，“老赖”就会层出不穷。一直以来，物业公司为业主提供了物业管理服务，业主应当按照约定缴纳物业服务费。物业公司也多次催促业主缴纳物业费，但业主一直置之不理，加上要求业主缴纳的物业收费已极低，这给物业公司造成了极大的资金压力。虽然涉案小区的物业管理服务费极低，但物业公司考虑到一旦退出管理，将对涉案小区的秩序管理及环境卫生等方面造成较大影响。按现有收费标准，物业公司基本上只能勉强维持收支平衡，如加上业主长期拖欠物业管理服务费，那么物业公司的经营将更加困难。如法院在无证据证明物业公司存在管理不到位的违约行为，直接认定物业公司物业服务未达到合同约定标准，而无需业主支付滞纳金，这样会造成更加恶劣的局面，造成更多的业主纷纷效仿，如此一来会形成不良司法结果示范，故请二审法院予以纠正。综上,一审法院按照少数业主不满物业服务继而作出统一减少物业费的做法，如果得不到纠正，对物业管理这一新生事物的理解更加走偏，小区业主都将效仿减免，司法实践势必损害珠海物业管理行业的健康成长。梅华物业当庭补充事实和理由：由于物业管理行业收取物业费数额较低，而拖欠物业管理费必将使得物业公司经营困难，所以物业合同规定约定一定标准的违约处理条款。符合实际经营所需，也是对享有物业管理业主的约束，一审法院擅自打破该约定，以欠费业主评价的好坏，对合同约定的物业费进行打折，也不支持滞纳金，是认定事实不清。物业服务的对象是整个小区的业主，面对业主的要求高，工作量大、人员流动大的问题。每个业主感受不一，在物业服务合同关系中，物业服务存在的一般瑕疵，不应当成为拒缴物业费的理由。只有在物业公司提供的服务有重大瑕疵，业主才能以此作为抗辩理由减免物业费。因此，业主以此作为理由作为拒缴管理费的理由不充分，物业公司既然提供了相应的物业服务，业主就应该按标准缴纳管理费。上诉人廖志杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判。事实和理由如下：1.一审草率了事，没有审查上诉人提供的有关资料，判决内容与1456号判决书一样（除了上诉人名字不同，其他内容是一样的），判决的理由依据不具有任何意义。2.香洲区人民法院过于草率审理此案件，单凭梅华物业提供了一份与中国天诚珠海公司签订简单协议认定该协议有效，上诉人小区根本没有业主知道发展商与梅华物业签订物业移交协议，请认真审核合同签订日期，如果梅华物业2001年4月30日签订合同属实，为何一审不能提供2001年5月-2004年2月之间上诉人缴交物业费有关单据以视真实。如果上诉人欠费梅华物业为何一直不追上诉人缴交管理费？法律规定诉讼时效为2年，但是至今8年已超过诉讼时效。3.单凭一张简单的欠缴物业管理费和滞纳金明细表就认定上诉人欠缴物业管理费，2004年3月以前缴费证据？2004年3月起欠费证据呢？物业定级？每级物业收费标准？《珠海市人民政府第28号令》第六条：三级，每平方米为0.40元，取得三级资质只能按三级标准收费，不具备上浮条件，每平方米收取0.50元为违规收费，有权拒交。4.一审上诉人提交小区50多份问卷（每户真实签名，有电话可查）证明被上诉人为业主不知情的情况空降强行驻入本小区，而且没有见到有保安在小区值班巡逻，只有两三个七十多岁老头坐在小区与隔离小区中间设保安亭收停车费，小区业主根本不知道有物业协议存在，更没有与梅华物业或天诚公司签订任何物业协议。5.上诉人一审提供小区所谓管理小区实际情况，消防设施全部损坏，小区走火通道严重堆积杂物，小区业主生命安全得不到保障，楼道窗户、楼下防盗门损坏长久无人修理，天台公用地方全部被占用，小区失盗事件经常发生。6.《民事诉讼法》第六十四条规定：当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面的、客观的审查核实证据。在开庭时，上诉人提供调查问卷及有关小区环境情况照片给一审法院，开庭时间为11点半左右，距离下班只有半小时，草率的问上几句，书记员强逼上诉人在笔录上签名，上诉人提出笔录有疑问时，书记员以只是简单记录一定要签名才能离开，有答辩状法院会审查取证，事后法院没有到小区现场勘查，导致判决认定协议认定事实不全面，更因为草率办案，导致开庭长达两年半才将判决书送达。一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业管理费减少幅度过低。“没有义务就没有权利”，《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝履行要求，先履行一方债务不符合约定的，后履行的一方有权拒绝相应的履行要求。不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖。纵观今日普通存在的物业公司推卸服务义务，提供劣质服务，物业公司守法意识淡薄，置业道德低下固然是根本原因，然而司法机关的纵容和偏袒亦难辞其咎，使得不履行服务义务的物业公司竟可以欣然接受服务费。法院应当判决大幅减免物业费，方可刹住物业服务界的不正之风。综上所述，一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误，请求二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。梅华物业向一审法院起诉请求：1.判令廖志杰支付物业管理费3259.5元；2.判令廖志杰支付公用水电分摊123元；3.判令廖志杰支付公共维修基金246元；4.判令廖志杰支付滞纳金6000元。5.本案诉讼费由廖志杰承担。一审法院认定事实：珠海市香洲区人民西路xxx号x苑3单元501房，建筑面积52.86平方米，登记的所有权人为廖志杰。2001年4月30日，中国天诚（集团）总公司珠海公司（协议甲方）与梅华物业（协议乙方）签订协议，约定中国天诚（集团）总公司珠海公司将其开发的位于珠海市香洲区人民西路799号天诚花园交付梅华物业管理，甲方移交前未收清的管理费、水费由乙方代为收取，合同长期有效。梅华物业称，其签订上述协议后就进驻小区提供物业服务，至本庭庭审时从没有间断，也从未将小区物业管理承包给他人，物业费每月每平方米0.5元。另查明，廖志杰自2004年2月起未连续交纳物业管理费，截至2014年4月欠交物业管理费3259.5元、公用水电费分摊每月1元合计123元。一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，中国天诚（集团）总公司珠海公司作为天诚花园的开发商，与梅华物业签订协议将其开发的天诚花园交付梅华物业提供物业管理，该协议为有效协议。梅华物业实际为天诚花园小区提供了物业管理服务，廖志杰也实际接受了梅华物业提供的服务，因此，一审法院对廖志杰辩称应驳回梅华物业诉讼请求不予支持。廖志杰拍摄的照片、小区其他业主在另案中的陈述等证据可证明梅华物业聘请的保安平时还收垃圾，白天在保安亭睡觉，没有尽到保安的责任，小区专职管理人员不足，小区原有的保安亭供其他小区公用，导致小区管理混乱，失盗事件时有发生，梅华物业没有尽到合同约定的管理职责，应减价收取物业管理费，一审法院酌情梅华物业应按廖志杰欠交物业费金额的70%即2281.65元向廖志杰收取物业管理费；梅华物业还请求廖志杰支付公用水电费分摊每月1元合计123元，上述费用属于小区管理支出的合理费用，一审法院予以支持。至于廖志杰提出的诉讼时效抗辩，由于本案是连续债务，诉讼时效应从最后一期债务到期之日起开始计算，一审法院对廖志杰该抗辩不予采纳。梅华物业还请求廖志杰支付公共维修基金246元，该费用为维修对讲门铃费用，梅华物业没有提交证据证明其维修了小区对讲门铃，因此，一审法院对梅华物业该请求不予支持；梅华物业没有尽到应尽的管理职责，一审法院对梅华物业要求廖志杰支付滞纳金的请求亦不予支持。一审法院判决：一、廖志杰于本判决生效之日起十日内向珠海市梅华物业管理有限公司支付物业管理费人民币2281.65元；二、廖志杰于本判决生效之日起十日内向珠海市梅华物业管理有限公司支付公用水电费分摊123元；三、驳回珠海市梅华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25元，由珠海市梅华物业管理有限公司负担人民币20元，廖志杰负担人民币5元。本院二审查明：一审原告珠海市梅华物业管理有限公司名称应为珠海市香洲区梅华物业有限公司。另查明：一审立案时间是2014年9月4日。珠海市香洲区梅华物业有限公司起诉状落款时间是2014年5月26日，庭审时珠海市香洲区梅华物业有限公司陈述廖志杰从2004年5月至今一直未交物业服务费用。书面催收函的落款时间是2014年6月17日。廖志杰在一审答辩状中抗辩称，法律规定的诉讼时效为２年，2012年５月之前的物业费用已超过诉讼时效，法院不应支持．经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于2001年4月30日《协议》的效力的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业并与之签订书面的前期物业服务合同。本案中，中国天诚（集团）总公司珠海公司作为天诚花园的开发商，有权与梅华物业签订前期物业服务协议，并将其开发的天诚花园交付梅华物业管理。而且，梅华物业具有物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。因此，梅华物业提交的2001年4月30日《协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故各方均应予以恪守。上诉人廖志杰不认可该协议，但未提交充分证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果．故本院对廖志杰的该主张不予采纳。二、关于物业服务费金额能否调低的问题。梅华物业上诉主张一审法院不应酌情调低按合同约定标准计算的物业服务费金额。本院认为，根据业主提供的证据可以认定梅华物业聘请的保安不尽职，小区管理人员不足，小区物业管理混乱，盗窃事故频发，这些事实足以认定梅华物业未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院在查明事实的基础上，根据具体情况酌情调低根据合同约定计算的物业服务费收费金额，并无明显不当。三、欠交的物业管理费应否计收滞纳金问题。本院认为，中国天诚（集团）总公司珠海公司与梅华物业的《协议》中，并未约定业主逾期交付物业服务费需要支付滞纳金，因此，梅华物业主张滞纳金没有合同依据，本院不予支持。四、关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。廖志杰在一审答辩状中针对诉讼时效已提出了抗辩称，法律规定的诉讼时效为２年，2012年５月之前的物业费用已超过诉讼时效，法院不应支持。因物业服务费用均是按月计收缴纳，诚如一审法院所述，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案物业服务费诉讼时效应当自最后一期债务到期之日开始计算。中国天诚（集团）总公司珠海公司与梅华物业的《协议》并未约定物业管理服务期限，因此梅华公司提起本案诉讼，尚未超过两年诉讼时效，廖志杰上诉主张梅华公司的起诉已超过诉讼时效，理据不足，不应予以采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人梅华物业、廖志杰的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费人民币100元，由上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司负担人民币50元，由上诉人廖志杰负担人民币50元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年八月三十一日书记员 周 婷附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。