北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9443号上诉人（原审被告）：李秋荣，女，1951年10月2日生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张晓光，北京九融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文博，男，1982年6月13日生，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：隋丽，北京宣言律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日生，住北京我爱我家房地产经纪有限公司。上诉人李秋荣因与被上诉人张文博及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初28575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人李秋荣的委托诉讼代理人张晓光，被上诉人张文博及其委托诉讼代理人隋丽，原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人马燕凯，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秋荣上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初28575号民事判决书，依法改判张文博一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实不清；2、证据不足；3、适用法律不当；4、违反法定程序。张文博辩称：张文博同意一审判决，不同意李秋荣的上诉请求。北京我爱我家房地产经纪有限公司述称：北京我爱我家房地产经纪有限公司意一审判决，不同意李秋荣的上诉请求。张文博向一审法院起诉请求：1、解除张文博、李秋荣就位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称1601号房屋）签订的房屋买卖合同；2、李秋荣返还定金50万元；3、李秋荣给付违约金112万元；4、李秋荣赔偿居间服务费105840元；5、李秋荣赔偿律师费5万元、财产保全费5000元、诉讼财产保全保险保费6215.44元。一审法院认定事实：张文博、李秋荣于2016年9月11日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定张文博购买李秋荣1601号房屋，该房屋性质为已购公有住房【央产】，李秋荣需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》；该房屋成交总价560万元，张文博应于本合同签订当日向李秋荣支付定金50万元；因李秋荣原因致使张文博未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，张文博有权单方解除合同；如张文博依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自张文博向李秋荣发出的书面通知到达李秋荣之日起自动解除，李秋荣应于5个工作日内将其已经收取的张文博的全部付款返还给张文博，并按照房屋成交总价的20%向张文博支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由李秋荣承担。张文博、李秋荣并于同日与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，与北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《履约服务合同》，《居间服务合同》并约定张文博、李秋荣任何一方违反约定，导致北京我爱我家房地产经纪有限公司不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，北京我爱我家房地产经纪有限公司不承担责任，且北京我爱我家房地产经纪有限公司有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用，如已交付的，北京我爱我家房地产经纪有限公司无需退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。就此，张文博于2016年9月11日给付李秋荣定金10万元，于2016年9月20日给付40万元，并支付北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务费105840元。此外，张文博、李秋荣与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年9月11日还签订一份《补充协议》，约定由于国家政策或房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经双方友好协商，同意交易房产李秋荣最迟在2016年10月31日之前办理完毕央产上市出售许可，如在上述期限届满因李秋荣无法办理央产上市出售许可，导致《买卖合同》无法继续履行，双方任何一方均有权以书面形式通知合同他方解除双方之间签署的《买卖合同》及同我爱我家公司签署的《履约服务合同》，且李秋荣按《买卖合同》约定总房价款的20%承担违约责任。就此，李秋荣表示对真实性不认可，当时确签订过一份《补充协议》共两页，但每一页都签字确认，协议内容不包含央产上市及相应的违约条款，现张文博提交《补充协议》仅最后一页有李秋荣签字，且并非李秋荣本人所签。就此，北京我爱我家房地产经纪有限公司表示对《补充协议》真实性认可，并当庭拆封邮寄给北京我爱我家房地产经纪有限公司的《补充协议》原件，与张文博提交相同。另查，李秋荣于2016年11月8日向张文博与北京我爱我家房地产经纪有限公司发送《通知书》，写明其按照北京市央产房上市交易的有关规定向该房屋原产权单位提出房屋上市交易的申请，请求该单位将其个人材料和房屋材料通过电子档案传给北京市的央产房相关管理办公室，以便继续办理后续房屋交易手续时，被该单位拒绝并拒绝上传相关房屋手续，导致无法继续办理房屋买卖手续，并就此提出解除合同，同意退还已经收取购房定金50万元。审理中，一审法院向水利部发展研究中心进行核实调查，其答复称：之所以未将相关手续上传，系由于李秋荣就婚姻状况提交了离婚调解书，写明1601号房屋由李秋荣与其前夫王某共有，并共同居住使用，就此需要李秋荣提交王某出具的声明，声明1601号房屋归李秋荣个人所有，但李秋荣始终未予提供，因涉及配偶利益，因此没有办理相关手续。如李秋荣能够提交该声明，就可以继续办理相关手续，但因1601号房屋产权发生变化，需要结合李秋荣与王某的情况重新进行超标处理，在李秋荣提交材料完备的前提下，如领导签字顺利，约一周即可办理完毕相关手续。就此，李秋荣提交了（1993）朝民初字第3566号民事调解书，显示1601号房屋由李秋荣及王某共同租住使用，李秋荣表示离婚后进行房改时，由李秋荣全额出资购买，产权与王某无关，现已无法联系到王某出具声明。一审法院认为：张文博、李秋荣就1601号房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现结合一审法院调查情况，李秋荣表示无法提交王某出具的声明，合同不具备继续履行的条件，张文博主张解除合同，一审法院予以准许。就张文博第二项诉讼请求，现合同解除，李秋荣应予退还定金，一审法院予以支持。就张文博第三项诉讼请求，李秋荣作为涉案房屋产权人，应就房屋是否符合上市条件尽到审慎的注意义务，应就此承担违约责任，支付违约金，李秋荣表示因张文博不具备购房资格致合同解除，一审法院难以采信。但考虑到双方签订购房合同时，张文博明知1601号房屋应办理且未办理央产房上市手续，应对交易风险尽到注意义务，且考虑李秋荣违约的主观恶意程度，综合考虑张文博房屋溢价损失及居间服务费损失等，一审法院对违约金数额予以酌定。就张文博第四项诉讼请求，考虑到居间服务费作为张文博的实际损失，在违约金中已予考虑，一审法院对此不予支持。就张文博第五项诉讼请求，一审法院支持张文博就诉讼保全费的主张，其他诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。另需说明的是，李秋荣与北京我爱我家房地产经纪有限公司之间就北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务是否存在瑕疵可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、解除张文博与李秋荣就位于北京市朝阳区××号房屋签订的房屋买卖合同。二、李秋荣于判决生效之日起七日内退还张文博已付定金五十万元。三、李秋荣于判决生效之日起七日内给付张文博违约金九十万元。四、李秋荣于判决生效之日起七日内赔偿张文博诉讼保全费五千元。五、驳回张文博的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：张文博、李秋荣签订之《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同履行各自义务。一审法院已对涉案房屋未能交易过户的原因进行了认定。本案二审期间，李秋荣虽于庭审中称涉案房屋已具备过户条件，但并未提供相应证据予以证明。张文博对李秋荣关于房屋具备过户条件之陈述意见亦不予认可。现李秋荣未能举证证明其所出售之房屋已经具备交易过户之条件，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》尚不具备履行之可能，一审法院判令解除张文博与李秋荣之间的合同并无不当。李秋荣作为出卖房屋的一方，其应负有保证合同履行，即涉案房屋可以交易之义务。现因李秋荣之原因导致合同不能继续履行，其应按照合同约定承担违约责任。一审法院根据实际情况对违约金数额进行酌定并无不当。综上，李秋荣关于一审法院事实不清、证据不足、适用法律有误之上诉意见，本院均不予采纳。李秋荣二审庭审中未能陈述一审法院存在的具体程序问题。本院对李秋荣关于一审法院违反法定程序之上诉意见不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20782元，由李秋荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 沈 放二〇一七年八月七日法官助理 魏 举书 记 员 李 峥