山东省龙口市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0681民再14号 原审原告：曲玲玲，女，1979年5月11日出生，汉族，居民，住龙口市。 委托诉讼代理人：吕怀军，山东南山东海律师事务所律师。 被告：吕淑贤，女，1949年2月23日出生，汉族，居民，住龙口市，系原审被告周起卫（已去世）之妻。 委托诉讼代理人：冯汝义，山东星河泰律师事务所律师。 原审原告曲玲玲与原审被告曲忠连、周起卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年10月17日作出（2008）龙诸民初字第235号民事调解书。周起卫不服，向烟台市中级人民法院申请再审，烟台市中级人民法院提审本案，并于2012年5月7日作出（2012）烟民提字第9号民事裁定，驳回周起卫的再审申请。后周起卫向检察机关申诉，2012年11月16日，山东省烟台市人民检察院对本案提出抗诉，烟台市中级人民法院对本案提审，并于2013年12月26日作出（2013）烟民提字第31号民事判决，维持龙口市人民法院（2008）龙诸民初字第235号民事调解书。吕淑贤不服，向山东省高级人民法院申诉，2018年5月14日山东省高级人民法院指令烟台市中级人民法院再审。烟台市中级人民法院于2019年1月25日作出（2018）鲁06民再60号民事裁定，撤销该院（2012）烟民提字第9号民事裁定、（2013）烟民提字第31号民事判决和龙口市人民法院（2008）龙诸民初字第235号民事调解书，发回龙口市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告曲玲玲的委托诉讼代理人吕怀军、被告吕淑贤的委托诉讼代理人冯汝义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审原告曲玲玲诉称，1、依法判令曲忠连、周起卫所签的房屋买卖合同无效；2、本案的诉讼费由曲忠连、周起卫承担。事实与理由：曲玲玲与曲忠连系兄妹关系。2007年4月29日，曲忠连在未通知共有人曲玲玲（当时曲玲玲在外地打工）的前提下，私下与周起卫签订一份房屋买卖契约书。将曲玲玲与曲忠连共有的房屋出卖给周起卫。2008年3月份曲玲玲回乡后，发现与曲忠连所有的房屋被曲忠连私自出卖，遂多次与曲忠连、周起卫交涉无果，诉至法院。 被告吕淑贤辩称，原审原告的诉讼请求证据不足，涉嫌虚假诉讼，对其诉讼请求依法应予驳回。理由如下：一、原审原、被告签订的《房屋买卖契约书》合法有效，自2006年起，双方就开始洽谈涉案房屋买卖事宜，并已基本谈妥。但因曲玲玲远嫁安徽并在浙江打工，合同一直未签。此时该村有多处房屋可出售，在曲忠连的一再要求下，周起卫于2007年4月29日前几天，再次与曲玲玲通电话征求其意见并请其回龙口签字，曲玲玲以其在浙江打工不便为由，可让其哥哥曲忠连代签。同时曲玲玲反复强调周起卫必须将房款的一半2500元直接打到她指定的账户中。考虑到双方当事人都是同村人，祖祖辈辈都熟悉，两人是兄妹且曲玲玲远在浙江打工，回来一趟不方便，双方便于2007年4月29日签订了《房屋买卖契约》，合同签订当日，曲忠连将《房屋产权证书》及房屋交付给了周起卫；周起卫则将2500元现金直接支付给了曲忠连，周起卫按照曲玲玲的要求于2007年5月27日，将购房款的一半2500元，通过邮政银行直接汇到了曲玲玲指定的户名为牛振九的邮储银行账户。至此，该房屋买卖合同已基本履行完成，只等曲玲玲返回龙口后按照合同第三条的约定办理房屋过户手续。二、曲忠连的行为属于表见代理，应由曲玲玲承担相应的法律后果，依据《合同法》第49条，本案中，《房屋买卖契约》上曲玲玲的名字虽不是曲玲玲亲笔签名，但根据上述法律规定，周起卫有理由相信曲忠连是有代理权，曲忠连的代签行为对曲玲玲合法有效。理由为：曲玲玲明知买卖房屋的事实，并指定了卖房款的收款账户；当事人都是同村人，而且周起卫是曲忠连、曲玲玲之父的遗嘱代笔人，并主持两人的分家事宜；曲玲玲从山东远嫁安徽，又在浙江打工，仅仅为了签个字回来一趟确实不易，而且花费不少；曲忠连未婚未育且另有一套住房，而涉案的房屋已破烂不堪，多年未住人，值不几个钱，但该钱可缓解曲忠连的生活之需；代签人曲忠连是曲玲玲的哥哥。三、牛振九的收钱行为应视为家事代理，对曲玲玲合法有效。四、曲玲玲在涉案房屋中的行为属于虚假诉讼，应当依法追究其法律责任。综上所述，曲玲玲的诉讼请求没有法律依据，对其诉讼请求依法应予驳回。 原一审查明，曲玲玲与曲忠连系兄妹关系，2007年4月29日,曲忠连在未通知共有人曲玲玲的前提下，私下与周起卫签订一份房屋买卖契约书，曲玲玲得知后，即诉来本院，请求判令曲忠连与周起卫签订的买卖合同无效。 2008年10月17日在原审法院主持下，曲玲玲、曲忠连、高丽秋（持2018年10月15日签周起卫名字的授权委托书）自愿达成调解协议，原审法院作出（2008）龙诸民初字第235号民事调解书：一、2007年4月29日周起卫与曲忠连签订的房屋买卖合同无效。二、周起卫于2008年10月24日前将诉争房屋及房产证交付曲玲玲。三、曲玲玲与曲忠连于本调解协议签字时当即给付周起卫人民币6800元整。案件受理费50元，由曲玲玲自愿承担。 2010年6月22日周起卫以原审调解程序违法，签订调解协议及签收调解书的委托代理人高丽秋未经周起卫授权，授权委托书中周起卫的签字并非本人所签为由，向烟台市中级人民法院申请再审。烟台市中级人民法院委托鉴定机构对原一审卷宗中2008年10月15日周起卫的授权委托书中“周起卫”的签名进行鉴定，鉴定结果为，该签名不是其本人书写。2011年12月20日，烟台市中级人民法院提审本案，经再审认为，在原审诉讼中，委托代理人高丽秋向原审法院出具了授权委托书及龙口市诸由观法律服务所出具的公函，结合周起卫提供的两份询问笔录，可以认定周起卫与龙口市诸由观法律服务所之间存在委托关系，故周起卫申请再审的理由不成立，并于2012年5月7日作出(2012)烟民提字第9号民事裁定:一、驳回周起卫的再审申请。二、恢复(2008)龙诸民初字第235号民事调解书的执行。再审案件受理费50元，由周起卫负担。 周起卫不服，向检察机关申诉，2012年11月16日，山东省烟台市人民检察院作出烟检民抗[2012]29号民事抗诉书，2013年2月22日烟台市中级人民法院作出(2013)烟民抗字第19号民事裁定，提审本案。2013年5月17日周起卫因车祸去世，其法定继承人其妻吕淑贤要求参加诉讼，其子周丙继、其女周丽以书面形式明确表示不参加本案诉讼，烟台市中级人民法院依法将当事人周起卫变更为吕淑贤。2013年12月26日烟台市中级人民法院作出(2013)烟民提字第31号民事判决:维持龙口市人民法院(2008)龙诸民初字第235号民事调解书。 曲忠连于2018年7月23日去世，曲忠连没有结婚，其父母均先于其去世，其法定继承人只有本案原审原告曲玲玲。 山东省高级人民法院于2018年5月14日指令烟台市中级人民法院再审本案，烟台市中级人民法院于2019年1月25日作出（2018）鲁06民再60号民事裁定，撤销烟台市中级人民法院（2012）烟民提字第9号裁定、（2013）烟民提字第31号民事判决和本院（2008）龙诸民初字第235号民事调解书，发回本院重审。 本院重审查明,曲玲玲与曲忠连系兄妹关系，2007年4月29日曲忠连在未通知共有人曲玲玲的前提下，私自与周起卫签订一份房屋买卖契约书，将曲忠连与曲玲玲共有的房屋以5000元的价格出卖给周起卫。曲玲玲得知后，于2008年9月28日诉来原审法院，请求判令曲忠连与周起卫签订的房屋买卖合同无效。 另查明，2007年4月29日曲忠连与周起卫签订房屋买卖契约时，曲玲玲在外地打工。周起卫于2007年5月27日，通过银行将2500元汇到原审原告曲玲玲丈夫牛振九（牛振久）的账户中。 本院重审认为：本案争议的焦点为：曲忠连与周起卫于2007年4月29日签订的《房屋买卖契约》是否有效。原审原告认为曲忠连未经其同意私自出卖无效，被告认为曲忠连签订房屋买卖契约的行为构成表见代理，有效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，曲玲玲系涉案房屋的共有人，曲忠连处分涉案房屋没有经过共有人曲玲玲的同意，曲玲玲事后也未追认，且于2008年9月28日主动提起诉讼，主张确认房屋买卖合同无效，故原审原告曲玲玲主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。它具有以下特征:1、存在无权代理行为。2、第三人在客观上有理由相信无权代理人有代理权。3、第三人主观上是善意的且无过错。本案周起卫没有提供证据证实曲玲玲事先授权其哥哥曲忠连将共有的房屋予以出售或事后进行了追认,依法认定为无权代理行为。周起卫仅提交了将2500元打入曲玲玲丈夫牛振九账户这一事实，不足以证实其有理由相信出售人曲忠连有代理权,也不足以证实曲玲玲事先知道或事后认可出售房屋的事实。故被告主张曲忠连与周起卫之间就房屋买卖构成表见代理关系以及主张牛振九的收钱行为应视为家事代理，对曲玲玲合法有效，于法无据，本院不予采纳。被告主张曲玲玲在涉案房屋中的行为属于虚假诉讼，证据不足。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条之规定,判决如下: 曲忠连与周起卫于2007年4月29日签订的《房屋买卖契约》无效。 案件受理费50元,由被告吕淑贤负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判长  王兴东 审判员  葛曙荣 审判员  王思凯 二〇一九年十二月二十日 书记员  张恒瑞