黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1730号 原告：郭金秋，男，1964年3月12日出生，汉族，无职业，住所地东宁市。 委托诉讼代理人：赵洪杰，黑龙江正义律师事务所律师。 被告：东宁市金厦房地产开发有限责任公司，住所地东宁市东宁镇中华南路27号兴华小区A栋1层03。 法定代表人：邵玉刚，职务经理。 委托诉讼代理人：廖代龙，黑龙江九洲律师事务所律师。 原告郭金秋诉被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司（下称金厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭金秋及其委托诉讼代理人赵洪杰、被告金厦公司的委托诉讼代理人廖代龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭金秋向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即返还原告缴纳的回迁房定金款12424元；2.案件受理费由三被告承担。诉讼中原告增加诉讼请求，12424元自2016年10月19日起至2019年7月19日，共计33个月，按月利率6厘计算，利息为2459元，以后的利息计算至定金付清时止。事实及理由：2016年原告所在的南山区响应政府号召集体拆迁。2016年6月12日，原告与案外人东宁市房屋征收与补偿服务中心（下称征收办）签订了房屋征收安置补偿协议，按协议第三、第四条约定，原房票总额为166484.28元，实行房源产权调换，安置的房屋位于牡丹家园一区1号楼3单元402室，建筑面积62.121平方米，协议价为每平方米2680元，用途为住宅，房票额度为166484.28元。2016年6月26日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告所购的商品楼为牡丹家园一号楼3单元402室，面积为62.121平方米，每平方米2680元，总价为166484.28元。原告应交的房款已由案外人东宁市房屋征收与补偿服务中心与被告结算完毕。原告于2016年10月19日入住楼房。被告按原告房屋每平方米200元收取原告定金12424元未返还。 被告金厦公司辩称：1.原告购买的牡丹家园是案外人庞增会借用被告的资质开发的，实际开发人为庞增会。对于原告购买涉案房屋的事实被告没有异议，但是具体价格被告经管良花（庞增会的妻子）了解为每平方米2880元，对于原告主张的动迁协议以及与征收办转来的每平方米2680元的事实被告没有异议，但是实际交易价格是每平方米2880元。首先由原告到被告处选房时先行缴纳每平方米200元，该每平方米200元是补差款，原被告签订房屋买卖合同，价格是每平方米2680元，原告持合同到动迁办办理房屋产权置换协议，被告请求追加实际开发人庞增会为本案第三人。 根据原告的起诉及被告的答辩,法庭归纳本案争议焦点为：一、被告是否应当返还收取的房屋定金款12424元？二、被告是否应当承担资金期间占用的利息。 原告郭金秋为证明其主张举证如下： 证据一、原告与征收办签订的房屋征收补偿安置协议1份。证明：2016年6月12日，原告与征收与补偿办签订房屋征收补偿安置协议，原告选择的方式是产权调换，产权调换安置的房屋为被告开发的牡丹家园小区1号楼3单元402室，用途为住址，价格为每平方米2680元，建筑面积62.121平方米，其使用房票额度为166484.28元。 原告陈述称：房屋征收补偿安置协议是和政府征收办的工作人员协商的，不知道叫什么名字，协议是我签的。拆迁部门提供了十三个小区的房源，由我自己选择，我先看的房子，我自己去牡丹江家园看有没有房子，开始说没有房子。原告找的其同学苏景义又去问，苏景义说和牡丹家园的开某认识，说给我选了一个顶楼四楼。由于我当时身体不好，我没有亲自和开某谈，我同学给我反馈回来的信息我就认可了，我先签订的安置协议，后交的定金。当时售楼处工作人员说选好房子之后先交定金，选好房子之后我就不对外出售了，这样我交的定金。 被告质证称：对形式要件没有异议，证明问题有异议，牡丹家园是庞增会借用被告资质开发的，从该协议看征收办给原告动迁的房屋票额为166484.28元，2680元是征收办给原告拆迁时的房屋面积补差，并不是原告购买庞增会房屋的实际交易价格。庞增会开发的牡丹家园动迁安置户的价格为2880元，对外销售价是2980元，所以不存在原告2680元购买牡丹家园的客观事实。原告购买的房产是通过苏景义联系的，苏景义和庞增会是朋友，和原告是同学，当时的价格也是苏景义给协调的，因为牡丹家园所回迁的房子均是二至四层，不像其他小区回迁楼均是楼的楼层，而且牡丹小区是当年新建的小区，楼房销售价格均价3000元左右，政府回迁20多套房产，与动迁户的协商价格是2880元，而政府回购只能补给每平方米2680元。差价部分均是由动迁户先选房时交齐，然后签订购房合同，凭购房合同再到动迁办签订协议。庞增会的售楼员在收取动迁户的补差款时错误的写成了定金，导致了部分动迁户诉讼。单价2880元是苏景义领着郭金秋和庞增会在售楼处共同商量的。 原告陈述称：拆迁安置是政府征收，原告只和政府协商补偿问题，政府因为是异地安置，并且政府提供房源，由原告选择房屋，原告看好后与政府协商达成安置补偿协议，达成协议后政府安置原告房屋，其价格安置协议中已经有明确约定。 证据二、2016年6月13日被告向原告收取房屋定金票据1份、2016年6月，原告与被告双方签订买卖合同1份。证明：被告于2016年6月13日向原告收取购房定金款12424元。双方购买房屋的价款每平方米2680元。所购房屋为牡丹家园1号楼3单元402室。使用原告房票额度166484.28元；另外原告说明一下，该买卖合同依据原告与征收办签订的房屋安置协议，原告选择了产权调换，安置房屋为被告开发的牡丹家园小区，房款由征收办与被告结算。 被告质证称：根据2016年6月12日动迁协议看，原告已经选定了案涉房屋，在2016年6月13日又交了定金，这存在矛盾，交定金的行为实质是每平方米补差200元，不是原告所述的先交定金防止没有房源。 原告陈述称：原告选择的是产权调换，安置房是政府提供的房源，作为原告在政府提供的房源内选择房屋，房屋选好后原告在与政府协商达成安置补偿协议，协议达成后被告因为房屋已经定了被告又让原告先交的定金，原告才交的定金，把房子给原告留着，之后双方又签订了购房合同。 被告陈述称：动迁是由十三家房地产开发公司在各个片区提供房源，所有的动迁户到各个动迁点去看房源,看好之后和开某现场看房协商，同时和开某商议价格，因为房屋的价格动迁办根据楼层补差，最高补2680元，6楼补2280元，五楼2480元。动迁户与开某协商好房屋后签订合同，动迁户凭着合同再与动迁办签订补偿协议，这时候已经确定了动迁安置的地点和具体房屋，同时动迁户与开某之间的具体交易价格已经形成，也就是说去掉政府补偿的2680元外，动迁户根据实际选择的房产要进行补差。鸿泽公司补差200至300元，东方丽都补差700至800元，金港湾补差也在500元左右。涉及到牡丹家园因为销售价格在3000元左右，为了统一清盘定价为每平方米2880元。2016年6月12日原告在签订安置协议时其与被告之间的商品房买卖合同就应形成，否则无法签订安置协议。另外所有拆迁安置房的协议价格都是2680元。2016年6月13日原告手中就有了安置补偿协议已经明确了应安置的房屋位置，如果此时牡丹家园开某将该房产再卖给他人法律上需要双倍赔偿，所以不存让原告交定金保留房源的问题。 本院认为：原告提供的上述证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告向法庭举证如下： 证据一、证人隋某证言（在另案中当庭证言）。证言的内容为：“我与被告没有工作关系，我是庞增会的会计。牡丹家园原价每平方米2980元，政府回迁的是2680元，跟政府商量给回迁户是2880元，每平方米补200元差价。开票子我也不懂，把补差款写成了定金。合同也是按照2680元写的，因为这样写，交税少。这个楼每平方米就是按2880元卖的。东宁金厦房地产开发有限责任公司公章和财务章当时在售楼处，签合同和开票子都盖有金厦公司的公章和财务章，是庞增会让盖的。 被告质证称：通过证人能够证实被告并没有实际开发牡丹家园，原告起诉的纠纷均是与实际开发人庞增会直接形成的，所以为查清本案事实，还应追加庞增会。 原告质证称：出庭证人与被告有利害关系，证人当庭陈述称差价款是与政府协商的，但证人并没有在场，而且自称在代理人发问时称差价款是听说的。证人称跟回迁户结算房款，而实际上房款结算是被告与征收办结算的。证人所述前后矛盾，证人以及被告称所开具的票据都是定金写错了，因为不懂，但证人在当庭陈述称有一部分是差价款，说明证人不是不懂。证人在某些关键问题回避，所言不实，不具有客观性。 证据二、说明4份、收据9份。证明：这4份说明是牡丹家园业户刘春霞、杨忠成、段清华和王义才写的；签订合同差价款每平方米200元。回迁户写的定金均是补差款，回迁户有10多户，将定金票据交给庞增会，庞增会为回迁户办理房照时，通知过所有动迁户，交回定金票据，但是有的业户手中还持有定金票据未交回。 原告质证称：对形式要件有意见，刘春霞上面的时间是2019年11月4日写的，另外三份是10月份写的，这四份说明其中有三份是在2019年10月份出具的，都是在原告起诉之后法庭开庭之前业户书写的，另外一份是2019年书写的，但上面没有写具体日期，从性质上看该说明是证言，证人应当出庭作证。该说明与本案没有关系，原告认为被告是利用自己的优势地位，为达到非法占用目的，不择手段收买个别业户，出具的虚假证明。业户也为了向开某索回定金去上访过，所以原告认为该证言不真实，应当不予采信。业户收据上体现的就是购房定金。 证据三、证人王某出庭作证。证明：王某在购买被告开发的牡丹家园4单元402室时，同样向被告缴纳了每平方米200元的定金，这定金为补差款，稍后王某作为证人证明此事。王某陈述：“我不认识原告，我买被告金厦公司的房子。2016年6月份，当时拆迁的时候回迁户每平方米2680元，但是他的楼房比别的地方每平方米贵200元，我按每平方米2880元买的。我是回迁户，当时这200元讲好的就是补差价款。” 原告质证称：被告向法庭提供的证人以及被告向证人出具的定金收据，与本案无关，也证明不了被告所要证明的问题，但从该收据当中所写明的购房定金可以看出，这与证人所述完全不相符。而且证人当庭中又称是预付款，而定金、补差款、预付款性质和含义完全不一样。证人在接受原告代理人发问时，称与征收办签订的协议中写明了是补差款，补差是按每平方米200元，而且证人与被告签订购房合同中，双方签订每平方米2880元，如果证人所述属实，这是证人与开某自行协商确定的价格，跟原告没有任何关系，如果证人所述不属实，证人有涉嫌做伪证的嫌疑。 被告质证称：证人能够客观证实被告出具的定金票据实为房屋补差款票据，另外证人能够证实其购买房屋的补差价格也是2880元，从而证实房屋的实际交易价格为2880元，而不是与征收办签订协议的2680元。 本院认为：证人隋某证言，无其他证据佐证，本院不予采信。证据二、被告提供的该组证据中的说明应当属于证人证言，按照证据规则要求，证人应当出庭作证，接受质证，本案原告对该四份说明的真实性有异议，该四份说明的说明人未到庭接受质证，对该证言的真实性无法进行确认。证据二中的定金票据和王某的证言证明不了定金票据中的金额的性质，本院不予确认。 法庭调取的证据为：2016年6月7日东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司与金厦公司法定代理人邵玉梅签订的协议书1份、东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司向金厦公司付款的凭证2份和台账1页 原告质证称：说明政府按照原告与被告签订的协议，已经将房款全部结算完毕，政府购买被告的房源由政府支付房款，政府与被告结算完毕。证实了政府从被告处购买房源用于安置回迁居民，政府与被告协商确定的房屋价格为每平方米2680元，而且不分楼层，都是2680元，被告提供房源42套，一经所定不得出售，房款结算由政府与被告结算。该协议还特别约定了房屋交付后，被告按照房屋征收部门提供的住房名单与拆迁户签订商品房买卖合同，并且负责办理各项手续。 被告质证称：形式要件没有异议，政府以每平方米2680元的价格回购被告的房产，回购时被告的房屋价值经过评估为每平方米2980元，后期经定价为2880元。超出政府回购部分由被告与客户进行先行签订协议，所以被告先行收取动迁户每平方米200元，这种做法在东宁开发企业均存在，比如东方丽都，政府回购每平方米2680，开某每平方米加700元，鸿泽公司每平方米加300元。政府与被告结算的是每平方米2680元，原告主张的另一部分是被告先行收取的200元补差款，与本案没有关系。 本院认为：上述证据系本院依职权调取，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据原、被告举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 东宁市政府拆迁过程中为选择产权调换的被拆迁人提供了13个小区的房屋作为产权调换的房源。选择产权调换的被拆迁人自行到各小区选择房源，然后与征收办签订房屋征收补偿安置协议。 2016年6月12日，原告与征收办签订房屋征收补偿安置协议。协议体现：“原告郭金秋在征收范围内有有照房屋1处27.14平方米，评估价为每平方米1609元；无照房屋2处共37.28平方米，评估价为12086.23元，附属物及其他补偿金额为32462.23元，上述货币补偿共计88216.72元。原告如选择产权调换，被征收房屋的基准价为每平方米2680元，因原告为残疾人且现有的唯一住房，符合无偿上靠最低保障户型50平方米条件，实际房票额度为72735.20元，无照房按24.242平方米的1/2进行兑换房票的额度为32484.28元，以上可用于购置房源的房票额度为166484.28元（72735.20元+32484.28元）。原告同意产权调换，原告产权调换房屋情况为安置房屋位于牡丹家园一区1号楼3单元402室，建筑面积62.121平方米，协议价为每平方米2680元，用途住宅，房票额度166484.28元。” 2016年6月13日，原告向金厦公司交定金12424元。金厦公司为原告出具收据1张，写明：“牡丹家园一区3单元402室定金，12424元，收据中盖有金厦公司财务专用章，收款人隋某签名。” 原、被告之间的商品房买卖合同显示，买受人郭金秋，房号为1号楼3单元402室，建筑面积62.121平方米，每平方米2680元，价款共计166484元。 2016年7月28日，东宁城市建设投资开发有限责任公司向被告金厦公司支付回迁房源的房款。 本院认为：本案系合同纠纷。关于房屋买卖合同效力问题。征收办用于回迁安置补偿的房源系被告金厦公司提供，为了办理产权登记和相关审批手续，原、被告依据《房屋征收补偿安置协议》所签订的《商品房买卖合同》合法有效。 关于被告收取原告的款项是定金还是补差款问题。原告的房屋在征收范围内，对于征收补偿，原告选择了产权调换。用于产权调换的房屋来源是由被征收人自行与房源单位协商确定，然后由征收办按被征收人提供的与房源单位协商确定的房屋达成《房屋征收补偿安置协议》。本案中，原告与金厦公司协商确定用牡丹家园1区1号楼303室作为其回迁用房。原告与征收部门达成了安置补偿协议，确定了房屋面积，基准价格等，并与被告签订了同等面积同等价格的商品房买卖合同。原告所提供的被告为其出具的购房发票额与上述约定一致，即价款按每平方米2680元计算。被告主张原告所交定金实际是房屋补差款，应由被告承担举证责任，被告提供的证人证言无其他证据佐证，原告在被告处选择房源的中间人苏某未出庭为被告证实房屋价格的情况，被告应承担举证不能的不利后果，本院无法确定原告交纳的是房屋补差款，被告的抗辩理由，本院不予支持。 原告选择被告的房源作为其回迁安置房后，原告已按约定履行了自己的义务，由于原告交付的定金并未抵付房款，被告金厦公司应当向原告返还定金。原、被告对返还定金的时间没有约定，按本案定金的性质，被告返还定金的时间应确定在征收办给付房款时，即2016年7月28日。被告未返还定金，应当承担违约责任，原告要求被告自2016年10月19日起按年利率6%承担违约金，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日返还原告郭金秋定金12424元，违约金自2016年10月19日起按月利率5厘计息计算至定金返还时止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110.50元，减半收取55.25元，由被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  蔡晓东 二〇一九年十二月二十七日 书记员  秦书凯