重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0231民初2153号原告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民路57号四楼401-402号（中行办公楼），统一社会信用代码915002310542796334。法定代表人杨文杰，该公司总经理。委托代理人罗承康，该公司职员。委托代理人汤海洋，该公司职员。被告陈明洋，男，1989年9月13日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。原告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“垫江碧桂园公司”）诉被告陈明洋商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告垫江碧桂园公司的委托代理人罗承康，被告陈明洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告垫江碧桂园公司诉称，我公司与被告于2016年4月25日签订了《商品房买卖合同》及附件、附录，合同约定由被告向我公司购买位于重庆市垫江县XX号商品房，房价款为485783元。付款方式为银行按揭分期付款，第一期房款165783元于签订本合同时支付，第二期房款320000元银行按揭款于2016年5月25日前支付。合同第五条第（三）款第2项约定，因被告原因，导致被告未获得银行按揭贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告应在按揭银行书面到达之日起5日内以现金或其他方式支付。如被告未能在约定期限内以现金或其他方式支付，应按本合同第十条的约定处理。合同第十条约定，若被告逾期向我公司支付房价款，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向我公司支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告向我公司仅支付了房款155783元，后因被告征信问题，未能获得银行贷款，也一直未付清房款。我公司特诉至人民法院，请求判令：1、由被告支付购房款338540元；2、由被告支付违约金（从应付款期限之第二天起按每日万分之三暂计算至2017年6月27日时止）。被告陈明洋辩称，原告诉称的签订合同时间和房屋位置等属实，其主张的违约金我也愿意给，但是金额过高，并且我只欠原告购房款270000元。在2015年3月8日，我购买的是原告的XXXX号房屋，并通过银行贷款支付了全部购房款。后因房屋装修时打墙发现电雷管并造成爆炸伤人事件，我就与原告的工作人员协商换房并赔偿损失，原告不愿退房，就换成了原告诉称的XX号房屋，之前购买的XXXX号房屋所付的首付款就转为XX号房屋的购房款。在就XX号房屋签订合同时，我告诉原告我征信出现问题有可能不能办理贷款，原告说他们找办法处理，如果办不成就换一个购房人的名字。后因我的征信问题，没能办理银行按揭，我就把我母亲所有材料准备齐全，但原告一直没有来找我，我就于2017年6月23日自己去办理了商贷，并告知了原告。经审理查明，陈明洋与垫江碧桂园公司于2015年3月8日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由陈明洋向垫江碧桂园公司购买位于重庆市垫江县XXXX号商品房。合同签订后，陈明洋已付清购房款，垫江碧桂园公司于2015年10月15日将房屋交付给陈明洋。陈明洋在户内装修过程中，剔打位于承重墙部位的线槽时，发生不明爆炸物炸伤工人事件。2016年1月11日，陈明洋作为乙方与甲方垫江碧桂园公司就不明爆炸物炸伤工人事件签订了《垫江碧桂园水蓝天78-XXXX转楼协议书》，约定：乙方不认可该商品房现状，双方协商一致采取换房的处理方法；甲乙双方解除原合同，将乙方所购该商品房调换至由甲方开发的位于重庆市垫江县XX号房，并重新签订《商品房买卖合同》（下称新合同）；原商品房的具体付款时间和付款方式及甲乙双方的权利义务，在新合同生效前按原合同执行，新合同生效后按合同约定的条款及附件、附录为准并执行；原合同履行期间，乙方已付购房款485783元作为乙方与甲方重新签订新合同乙方应支付的购房款，甲方无须退还乙方；因原合同中乙方采用按揭付款方式支付购房款，截止目前尚未还清银行贷款，乙方无法为新的商品房办理银行按揭贷款，乙方未还清的银行贷款由甲方代乙方先行偿还给银行；甲乙双方签订新合同后由乙方按新合同约定的付款方式，及时向银行办理按揭贷款，乙方逾期办理按揭贷款导致的违约责任，按照新合同约定执行；甲方向乙方支付16000元作为此次炸伤事件及换房给乙方造成所有损失的补偿，该款项在甲乙双方签订新合同后且甲方收到乙方所购新商品房按揭款项之日起30日内以现金方式一次性支付给乙方。该协议书签订后，垫江碧桂园公司已将陈明洋原购买商品房的银行按揭贷款还清。2016年4月25日，陈明洋作为乙方与甲方垫江碧桂园公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由陈明洋向垫江碧桂园公司购买位于重庆市垫江县XX号商品房，房屋总价款485783元。该合同第五条约定：“……乙方必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的34.13%（165783元）给甲方，即壹拾陆万伍仟柒佰捌拾叁元整，并办理按揭申请手续；乙方必须在2016年5月25日前，付该商品房总房价款的65.87%（320000元）给甲方……因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行”。合同第十条约定：“……逾期超过90日后，甲方有权解除合同……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金”。补充协议书第十一条约定：“……甲乙双方一致同意：《商品房买卖合同》第五条第（三）款关于办理按揭贷款违约责任的约定中第2项修改为因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，乙方应在签订合同之日起30天内以现金或其他方式支付，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按《商品房买卖合同》第十条约定的执行”。在合同履行过程中，陈明洋办理了按揭申请手续，但因陈明洋个人征信问题未能获得银行贷款。现陈明洋已支付购房款215783元，尚欠270000元未支付。诉讼中，垫江碧桂园公司将诉请金额调减至288540元。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》、《垫江碧桂园水蓝天78-XXXX转楼协议书》、销售不动产统一发票等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《垫江碧桂园水蓝天78-XXXX转楼协议书》、《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。原、被告理应按照约定全面履行合同义务，被告虽支付了部分购房款，但还应支付余下的购房款。诉讼中，原告主张的余下购房款金额为288540元与审理查明的270000元不一致，原告又未能举示证据证明被告尚欠的购房款为288540元，应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告支付余下的购房款的主张，本院支持270000元。根据合同的约定，因被告原因导致原告未能获得银行贷款的，被告应支付原告违约金。诉讼中，被告陈述未能获得银行贷款的原因在于自己的征信问题。故原告主张被告支付违约金的请求，本院予以支持。原告主张从2016年5月26日起计算违约金至2017年6月27日，共计398天，系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原、被告约定的逾期付款违约金的比例（万分之三）过高，本院根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，且被告表示违约金过高，故对违约金的比例酌定调减至万分之一。被告应向原告支付的违约金为10746元（270000元×0.0001×398天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，第一百五十九条，第一百六十一条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告陈明洋在本判决生效后三十日内支付给原告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司购房款270000元、违约金10746元，共计280746元；二、驳回原告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6864元，依法减半收取3432元，由原告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司负担832元，被告陈明洋负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 王贤凡二〇一七年八月十七日法官助理 张 川书 记 员 肖 玲