重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0117民初5116号原告：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地：重庆市合川区合阳城街道办事处红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人：王红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘家莉，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李熙，重庆百君（合川）律师事务所律师。被告：龚小军，女，1973年4月8日出生，汉族，户籍地重庆市合川区。被告：彭波，男，1973年9月6日出生，汉族，户籍地重庆市合川区。原告重庆市诚顺物业管理有限公司（以下简称“诚顺物业公司”）与被告龚小军、彭波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告诚顺物业公司的委托诉讼代理人刘家莉、李熙到庭参加诉讼，被告龚小军到庭参加诉讼，被告彭波经本院的合法传唤，未到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诚顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年1月1日至2017年4月30日期间的物业管理费3343.2元，公损费280元，合计3623.2元；2、判令被告向原告支付2015年2月1日至2017年4月30日期间的违约金987.57元，并从2017年5月1日起以欠付物业服务费为基数按年利率24%的标准向原告支付违约金至实际支付之日；3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告自愿放弃2015年1月的违约金72.2元。事实和理由：2013年3月8日重庆申鼎房地产开发公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：1、原告为重庆申鼎房地产开发公司开发的“申鼎腾龙一期”提供物业服务；2、服务费用：（1）多层住宅：0.8元/平方米/月；（2）高层住宅1.1元/平方米/月；（3）公损费10元/月/户；（4）无负压供水费0.80元/吨。3、业主应于每月的10日前交纳物业服务费。4、业主未按时足额缴纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准支付违约金。《前期物业服务合同》对相关内容进行了约定。原告签订该合同后，按约定对“申鼎腾龙”小区提供了物业服务。二被告系“申鼎腾龙”小区XX号房屋业主，建筑面积为108.55平方米。二被告从2015年1月1日起至今未向原告支付物业管理费等费用。经原告多次催收，被告仍未缴纳。二被告严重违约的行为对被告公司正常运转造成重大影响。综上，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，诉请如前。被告龚小军辩称，2015年1月1日至2017年4月30日期间的物业管理费被告确实没有缴纳。被告本来就不该交，被告没有开发商也没有和原告签订物业合同。被告的房屋系还房，政府在办理拆迁事宜的过程中口头承诺过，还房不缴纳任何费用其中包括物业费。被告也不同意缴纳违约金。原告曾起诉被告，后又撤诉，给被告造成了误工损失等损失。该小区的安保不到位，外人可以随意进入小区，消防栓里面没有设置通道。该小区的清洁卫生做的不好，到处可以看到垃圾，化粪池也没有清理。被告彭波未到庭，未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年3月8日，重庆申鼎房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定（部分摘录如下）：一、物业名称：申鼎•腾龙一期；物业类型：商住。座落位置：重庆市合川区XX镇XX街XX号，占地面积6638㎡，建筑面积33275.38㎡，其中多层住宅建筑面积3536.83㎡，高层住宅建筑面积23972.03㎡等；二、物业服务费用：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制：（1）多层住宅：0.8元/月·平方米；（2）高层住宅1.1元/月·平方米（含电梯运行费），其中第一、第二层物业服务费用价格按多层住宅标准执行；（3）公损费10元/月·户（含公共区域的路灯电费、公共耗损费、绿化用水、保洁用水）；（4）无负压供水费0.80元/吨（含无负压共水电费，设备维修维护费）。业主应于每月的10日之前交纳物业服务费。三、合同期限：1、本合同期限为三年，自2013年3月8日起至2016年3月7日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理公司，重新签订前期物业服务合同。四、违约责任：业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准支付违约金。五、合同的附责还约定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同签订后，原告为二被告所在的申鼎腾龙小区提供了物业服务。被告龚小军、彭波系夫妻关系，系重庆市合川区龙市镇飞龙街申鼎腾龙小区一期XX幢XX号的业主，其房屋建筑面积为108.55㎡，二被告也接受了原告的物业服务。二被告自2015年1月1日起至2017年4月30日期间未向原告缴纳物业管理费。原告经过多次催收，被告仍未缴纳相关物业费用。上述事实，有原告、被告的陈述，《前期物业服务合同》，房屋权属证明、保安巡逻签到表、来访人员登记表、守护值班记录、照片、催费通知等证据经本院审查予以证实。本院认为，原告与重庆申鼎房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同约定了其效力及于本物业管理区域的全体业主物业以及管理服务收费标准等，该合同对二被告具有约束力，二被告应当遵守和执行。原告对该小区提供了物业管理服务，被告也接受了物业服务，故被告应当向原告支付物业服务费用。现二被告欠缴2015年1月1日至2017年4月30日期间的物业管理费3343.2元、公损费280元，合计3623.2元，二被告应予缴纳，对原告该主张予以支持。关于违约金的认定。原告与申鼎腾龙业主委员会签订的《物业服务合同》中对违约金进行了约定。虽然被告在庭审中抗辩不应缴纳违约金，但被告并未举示充分的证据予以证明，故对被告要求不支付违约金的抗辩不予支持。因此被告未按合同约定履行交纳物业费等义务，应当承担支付违约金的责任。审理中，原告自愿将该标准变更为按以所欠物业费为基数，按年利率24%的标准向原告支付违约金，符合法律规定，本院予以尊重。2015年2月1日至2017年4月30日期间，因被告未按合同约定交纳物业服务费、公损费产生的违约金为977.37元，应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十六条、第三十六条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告龚小军、彭波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆市诚顺物业管理有限公司支付自2015年1月1日起至2017年4月30日止期间的物业服务费及公损费合计3343.2元。二、被告龚小军在本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆市诚顺物业管理有限公司支付2015年2月1日至2017年4月30日的违约金977.37元；从2017年5月1日起以2015年1月1日至2017年4月30日止所欠物业费3343.2元为基数按年利率24%的标准向原告支付违约金至实际支付之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龚小军、彭波负担。本判决为终审判决。代理审判员  温蕾蕾二〇一七年八月十日书 记 员  钟东吕