山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁06民终770号上诉人（原审第三人、反诉原告）：烟台市牟平区金百合大酒店有限公司，住所地:烟台市牟平区新区大街609号。法定代表人：徐元成，经理。委托诉讼代理人：于振洋，山东宁海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会，住所地：烟台市牟平区王家疃村。法定代表人：李广学，主任。委托诉讼代理人：王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：王荣团，男，1946年6月4日出生，汉族，住烟台市牟平区。原审被告（反诉原告）：李林才，男，1969年4月4日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：黄连慧，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人烟台市牟平区金百合大酒店有限公司因与被上诉人烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会、原审被告王荣团、原审被告李林才返还房屋纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2013）牟民一初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会向原审法院提出诉讼请求：1、要求被告王荣团和被告李林才返还占用的原告所有的位于王家疃村委东办公楼六间。2、本案诉讼费用由被告承担。3、诉讼过程中原告增加诉讼请求：要求被告王荣团和被告李林才支付2010年10月29日至2015年12月1日期间占用建筑物的使用费323080元。事实和理由：2002年7月16日，被告王荣团利用职务之便，未经过村民会议决议将原告的办公楼六间一次性与被告李林才共同买断，并签订了《办公楼东六间及楼东土地出售合同》。该合同经烟台市中级人民法院（2010）烟民四终字第1012号民事判决书判决，依法认定该合同无效。被告王荣团未答辩。被告李林才辩称，1、原告诉讼请求超过了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。2、合同无效的原因是原告违反民主议定原则。根据合同法缔约过失责任的规定，合同无效给被告造成经济损失，应由原告承担全部赔偿责任。第三人烟台市牟平区金百合大酒店有限公司诉称，因原告过错导致涉案合同无效，给被告和第三人造成了经济损失，应由原告承担全部赔偿责任。王荣团、李林才、烟台市牟平区金百合大酒店有限公司共同向原审法院提出反诉请求：1、要求原告赔偿各项经济损失共计300万元（具体以评估结果为准），包括装修损失、酒店停业损失、添附的厨房损失以及返还30万元购买款及利息（实际支付之日至返还之日止期间）。2、原告承担本案的本诉和反诉费用。烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会（以下简称王家疃村委会）针对王荣团、李林才、烟台市牟平区金百合大酒店有限公司（以下简称金百合大酒店）的反诉请求辩称，我方不同意对建筑物的装修价值进行评估，法院判决已确认涉案产权转让合同因违背了民主议定原则侵犯了国家及集体利益而确认无效，被告王荣团在担任村委会主任期间利用职务之便，将集体资产以改制的方式转移到个人及其开办的公司名下，是严重违反法律规定的行为，其在建筑物上进行装修的行为不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证原审法院据，原审法院认定事实如下：2002年7月16日，原告王家疃村委会与被告王荣团、被告李林才签订了一份《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》，约定原告将办公楼东部六间（共四层约700平方米）及楼东土地（约2亩）一次性出售给被告王荣团和被告李林才。办公楼东六间及楼东土地出售总价为80万元。合同签订后，被告王荣团和被告李林才于2002年8月将办公楼六间改建成现在的金百合大酒店。截止2008年2月1日，被告王荣团、被告李林才尚欠原告合同价款445967元。庭审中，被告主张已支付办公楼价款30万元，原告在本案中同意办公楼价款数额。该份《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》经烟台市牟平区人民法院一审，烟台市中级人民法院二审判决认定无效。生效判决认定涉案合同的办公楼所涉土地的出售为农村集体所有土地的买卖，因违反《中华人民共和国土地管理法》的规定认定无效，并因办公楼没有合法的房产证，认定为集体土地上的附着物，因土地买卖行为的无效而致使该附着物的买卖无效。原告以此为据要求被告王荣团、被告李林才返还办公楼六间。被告李林才同意返还，第三人金百合大酒店对此亦无异议。原告主张2010年10月29日涉案合同二审判决生效后二被告仍占用办公楼，故要求被告王荣团和被告李林才支付2010年10月29日至2015年12月1日期间对办公楼的占用使用费，并申请鉴定。经原审法院委托，烟台浩正资产评估有限公司对2010年10月29日至2015年12月1日期间牟平王家疃办公楼使用费进行了评估，评估值为323008元。原告交纳鉴定费4100元。原告对评估报告没有异议。被告李林才和第三人金百合大酒店对评估报告的有效性提出异议，主张该评估机构的营业执照经营范围载明为从事各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估业务，但此处并不包含对涉案土地占用使用费的评估业务，其对评估报告采用的评估方法、评估基准日亦提出异议，并认为评估的价值脱离了同类、同期相关的租金价格，但对其主张未提供证据予以证实。涉案办公楼由被告王荣团和被告李林才出资购买，并改建成金百合大酒店，后由第三人金百合大酒店在涉案办公楼后添附了厨房。二被告及第三人共同要求原告返还购买款30万元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2002年8月至付清款项之日期间的利息。原告主张其要求被告支付的占用使用费超过了该金额，故不同意支付。二被告及第三人主张其对办公楼进行了装修改造，添附了厨房，要求原告赔偿装修损失、添附的厨房损失、本案诉讼之日起导致的酒店停业损失，并申请鉴定评估。经原审法院委托，烟台嘉信房地产评估有限责任公司对涉案添附厨房的市场价值进行了评估，评估价值为89999.20元。第三人金百合大酒店交纳了鉴定费2000元。原告对鉴定数额没有异议，但主张被告及第三人搭建的厨房属于违章建筑，没有审批手续，该损失应由被告及第三人自行承担。第三人认为鉴定数额过低，该数额还未达到当时的成本价。对于被告主张的时效问题，原告主张双方之间关于改制引发的纠纷自2008年开始一直在法院处于诉讼过程中，原告也多次向被告主张自己的权利，故不超过诉讼时效。原审法院认为，被告王荣团经合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对原告提交的证据放弃质证的权利。根据规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告王荣团、被告李林才签订的《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》已被生效判决确认无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告要求二被告返还办公楼，被告李林才同意，亦符合法律规定，原审法院予以支持。二被告及第三人要求原告返还办公楼购买款30万元，理由正当，原审法院予以支持。2010年10月29日涉案合同经二审判决确认无效后二被告应当返还办公楼而未返还，并继续占用，原告因此要求被告王荣团和被告李林才支付2010年10月29日至2015年12月1日期间对办公楼的占用使用费323008元，理由正当，原审法院予以支持。同理，2010年10月29日判决生效后原告应当返还二被告办公楼购买款30万元而未返还，应当支付占用资金期间利息。二被告及第三人庭审明确表示共同向原告主张权利，要求支付利息损失，故原审法院支持2010年10月29日之后的利息主张。二被告及第三人要求2010年10月29日之前的利息损失，于法无据，原审法院不予支持。二被告及第三人按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，不违反法律规定，原审法院予以支持。综上，原告向二被告及第三人以30万元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2010年10月29日至付清款项之日止期间利息。二被告及第三人主张其对办公楼进行了装修改造，添附了厨房，要求原告赔偿装修损失、添附的厨房损失、本案诉讼之日起导致的酒店停业损失。原审法院认为二被告及第三人对办公楼进行装修系为其经营需要，且已因此获得收益，而其主张的酒店停业损失明确系在合同确认无效之后，况且亦无证据证实导致酒店停业损失的具体原因。故对装修改造损失、酒店停业损失，原审法院不予支持。二被告及第三人主张添附了厨房，而该厨房现依然存在，返还给原告后，原告因此获得利益，其应折价支付对方相应款项。经烟台嘉信房地产评估有限责任公司对涉案添附的厨房市场价值进行评估价值为89999.20元。二被告及第三人要求原告支付添附厨房价值，理由正当，原审法院予以支持。被告认为原告主张超过诉讼时效。对此原告主张双方之间关于改制引发的纠纷自2008年开始一直在法院处于诉讼过程中，且也多次向被告主张权利。故原审法院对被告以时效进行抗辩不予支持。生效判决认定涉案合同的办公楼所涉土地的出售为农村集体所有土地的买卖，因违反《中华人民共和国土地管理法》的规定认定无效，并因办公楼没有合法的房产证，认定为集体土地上的附着物，因土地买卖行为的无效而致使该附着物的买卖无效，导致双方签订的合同无效，该合同的无效不能归责于某一方过错，应各自承担相应的责任。故原审法院对双方要求对方承担过错责任不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王荣团和被告（反诉原告）李林才自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会返还位于王家疃村民委员会东办公楼六间，包含添附的厨房。（现改造为金百合大酒店）。二、被告（反诉原告）王荣团和被告（反诉原告）李林才自本判决生效之日起十日内共同支付原告（反诉被告）烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会自2010年10月29日至2015年12月1日期间对办公楼的占用使用费323008元。三、原告（反诉被告）烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会自本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王荣团、被告（反诉原告）李林才、第三人（反诉原告）烟台市牟平区金百合大酒店有限公司款项30万元，并以30万元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2010年10月29日至付清款项之日止期间利息。四、原告（反诉被告）烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会自本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王荣团、被告（反诉原告）李林才、第三人（反诉原告）烟台市牟平区金百合大酒店有限公司因添附的厨房价值增益89999.20元。案件受理费7789元，由被告王荣团和被告李林才负担。反诉费30800元，由原告烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会负担3080元，由第三人烟台市牟平区金百合大酒店有限公司负担27720元。鉴定费6100元，由原告烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会负担2000元，由被告王荣团、被告李林才负担4100元。宣判后，上诉人不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人将上诉人楼后通道堵死，致上诉人无法继续经营，造成酒店停业，被上诉人应赔偿损失。上诉人对酒店办公楼进行多次修缮，并且进行了装修，一审价格认定过低，并且有漏项。请求依法改判。被上诉人答辩称，原审判决正确。原审被告李林才答辩称，同意上诉意见。本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。本院认为：本院于2010年10月29日作出（2010）烟民四终字第1012号生效判决书，确认上诉人与被上诉人之间签订的买卖协议无效。在此之后，上诉人对涉案酒店的使用即丧失合法依据，其因经营酒店而产生的利益亦属非法利益，故上诉人请求被上诉人支付酒店的停业损失因缺乏法律上的正当性而不予支持。上诉人请求被上诉人赔偿酒店修缮及装修损失，因属于上诉人在经营使用期间为提高建筑物的使用价值，而进行的正常的投入，其在酒店经营过程中已获得相应的回报，并且装修时间久远，装修物残存价值较低，对于被上诉人而言，也并无利用价值，故上诉人请求被上诉人予以赔偿，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30080元，由上诉人烟台市牟平区金百合大酒店有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张燕华审判员  栾建伟审判员  王莉莉二〇一七年八月八日书记员  王 玥