四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初11408号 原告：四川爱家居商业管理有限公司，住所地：成都市高新区双柏路68号。 法定代表人：陈敏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张强，男，1986年10月16日出生，汉族，住成都市高新区。系该公司员工，特别授权代理人。 被告：陈某，男，1978年5月15日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：张云帆，四川永靖律师事务所律师。特别授权代理人。 原告四川爱家居商业管理有限公司（以下简称：爱家居公司）与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，由审判员蒲军独任审判，于2019年10月22日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张强、被告陈某及其诉讼代理人张云帆到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告爱家居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的运营管理费60348.75元、物业管理费12100元、水电费8769.97元、空调能耗费1815元及违约金28313.28元；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2015年3月17日，双方就被告接受原告位于成都市高新西区【晨明·爱家居总部港】2号楼四层第*号商铺运营服务之事宜签订《物业综合管理服务协议》，租赁期限36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。合同签订后，原告依照约定履行运营管理义务，被告未依约支付运营管理费等费用。至起诉时，被告尚欠付原告运营管理费60348.75元、物业管理费12100元、水电费8769.97元、空调能耗费1815元及违约金未支付，原告多次催收未果，故起诉至人民法院。 被告陈某辩称：首先原告费用计算存在问题，被告对计算方式和周期有异议，被告2015年10月1日入场，双方合同已于2017年7月31日解除，陈某不应当承担解除合同以后的管理费用及违约金；另外，陈某依约享受免租期，租金计算予以了免除，运营管理费应参照租金计算方式享受3个月免租期；2016年5月至2016年11月期间，物业四周一直处于政府打围修路的状态，无法正常经营，在此期间的费用被告也不应承担。其次，原告存在私自缩短营业时间等严重的违约行为，长期经营管理混乱导致被告无法正常营业，未按照合同约定提供统一收银，收费未出具发票；原告提供的物业消防未验收合格、存在安全隐患，物业所涉及的土地性质不合法，原告未按合同履行自身义务，应当承担减少价款或者报酬的违约责任。 经审理认定事实如下：2015年3月17日，原告爱家居公司与被告陈某签订《物业综合管理服务协议》，约定：被告承租原告位于成都市高新西区商瑞项目）2号楼第四层第*号物业，面积为151.25平方米，有效期限从2015年5月1日至2018年4月30日止，最终以案外人晨辉公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准，若晨辉公司因故推迟交付该物业，本协议的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延；被告按21元／月／平米的标准每月缴纳运营管理费3176.25元，按5元／月／平米标准每月缴纳物业管理费756.25元，双方约定以上费用的缴纳方式按照被告和案外人晨辉公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；原告实行统一的收银及结算管理，实行统一的营业时间管理；协议有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议均视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计算。 合同签订后，被告陈某缴纳了6个月的运营管理费、物业管理费。爱家居公司出具《收据》，载明2015年3月23日收到陈某缴纳的运营管理费9528.75元、2015年3月17日收到物业管理费4537.5元，均注明“含免租期3个月”。 2015年10月1日,被告陈某入驻承租物业。2017年7月31日，被告陈某离场，经营期间未缴纳相关费用。 另查明，2015年3月17日（即原被告签订《物业综合管理服务协议》当天），案外人成都晨辉汽车有限公司作为甲方，被告陈某作为乙方，签订了《物业租赁合同》，约定陈某承租晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）2号楼第四层第4B27号商铺的物业，承租期为36个月，从2015年5月1日起至2018年4月30日止，约定每6个月一次性支付物业租金。合同备注里载明，本合同有效期内，甲方同意给予乙方免交第一个合约年总计6个月、第二个合约年总计4个月、第三个合约年总计零个月的物业租金及运营管理费的承租优惠；本合同有效期内，乙方享受的承租优惠，须按照甲方指定的支付方式及支付周期执行。 在原、被告签订的《物业综合管理服务协议》中载明：被告已与案外人成都晨辉汽车有限公司签订了《物业租赁合同》，且以该租赁合同的正式生效作为订立本协议的前置条件。 庭审中，被告提出原告私自缩短营业时间，消防不合格，物业土地性质为工业用地，周边长期修路，严重影响被告正常经营，原告明显违约，被告并提交了照片等证据。原告称，被告在经营期间并未提出，修路等客观行为没有对被告的经营产生明显影响。 以上事实，有当事人双方的当庭陈述、《物业综合管理服务协议》、《物业租赁合同》、缴费凭证等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，原告爱家居公司与被告陈某签订的《物业综合管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。 关于原告主张被告陈某支付运营管理费和物业管理费。首先，原、被告均已明确被告承租的期间自2015年10月1日至2017年7月31日，被告实际经营22个月；自被告离场，双方即解除合同，且被告离场后，无法享受合同约定的相关服务，不应承担离场后的运营管理费和物业服务费。关于被告是否适用免租期，被告提供的运营管理费和物业管理费的支付凭证，表明原告根据合同约定收取被告第一期（六个月）费用时实际按三个月费用收取、同时注明享受三个月免租期；被告主张在整个租赁期间均适用免租期，原告提出被告仅支付了一期费用，未按时交付其余费用，不得享受免租期。对此，本院认为，被告已经缴付前六个月的费用，享受了三个月免租期，且实际投入经营，该免租期不得扣除；对于此后的费用，根据双方签订的《物业综合管理服务协议》，明确被告与案外人签订的《物业租赁合同》作为双方合同生效的前置条件，在《物业租赁合同》中约定了被告享受的承租优惠，须按照指定的支付方式及支付周期执行，同时明确支付方式为每六个月一次性支付，以上表明被告的义务应当受到该《物业租赁合同》的约束，被告实际经营期间未按时交付费用，不应再享受免租期，故被告应当补交其经营期间欠付16个月的运营管理费50820元（3176.25元/月X16月）和物业管理费12100元（756.25元/月X16月）。 关于原告爱家居公司主张违约金的诉讼请求，本院认为，被告陈某未按期缴纳运营管理费和物业管理费，存在违约行为，原告有权要求其补缴合同解除前的运营管理费、物业管理费并承担违约责任。根据合同约定“除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计取”，本院认为，违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失，因此，综合爱家居公司受到的损失、陈某的过错程度等情形，酌情调整为陈某欠付费用总额的20%，即12584元。 对于爱家居公司要求陈某支付水电费、空调能耗费的诉讼请求，本院认为，原告未提交证据，被告亦予以否认，故对于爱家居公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于被告陈某辩称在2016年5月至2016年11月期间，其承租物业四周在打围施工、合同无法履行，要求原告免除相应运营管理费和物业管理费的意见，本院认为，陈某提交的证据无法证明打围施工对其经营的影响程度，且庭审中自认在此期间并未停业，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……”之规定，对该辩称意见本院不予采纳。 关于被告陈某辩称爱家居公司在履行合同过程中存在缩短营业时间、存在消防隐患、土地性质不合法等违约行为的意见，本院认为，陈某并未提交合法有效的证据证明爱家居公司的违约行为，也未证明陈某存在无法正常经营、合同无法正常履行的情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……”之规定，对陈某的上述辩称意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告陈某于本判决生效后十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付运营管理费50820元、物业管理费12100元及违约金12584元。 二、驳回原告四川爱家居商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1263元，由原告四川爱家居商业管理有限公司承担407元，被告陈某承担856元（此款原告四川爱家居商业管理有限公司已预交，被告陈某在履行本判决确定的给付义务时一并向原告四川爱家居商业管理有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 蒲 军 二〇一九年十二月十七日 书记员 曹亚姣