河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0391民初965号原告：吕辉，男，汉族，1973年5月18日出生，高中文化，无固定职业，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：杨书伟，河南君友律师事务所律师。被告：河南润升房地产开发有限公司，住所洛阳高新区河洛路润升大厦16楼。法定代表人：吴运久，执行董事。委托诉讼代理人：吴小平，女，公司总经理。委托诉讼代理人：周遂芳，河南开为律师事务所律师。原告吕辉诉被告河南润升房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年8月16日进行了第一次公开开庭审理。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2019年10月21日裁定本案转为普通程序，并于2019年11月12日和2019年12月12日分别进行了第二次和第三次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人杨书伟和被告委托诉讼代理人吴小平、周遂芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕辉向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方2010年11月30日签订的《购买商品房协议》及2011年1月17日签订的《购买商品房意向书补充协议》有效；2.判决确认润升高科大厦801号房屋产权归原告所有；3.判令被告将位于洛阳××新区××号开发的高科大厦（即润升大厦）的801号房屋交付给原告；4.判令被告给原告办理上述房屋的房产证和土地使用证；5.判令被告自2011年9月1日起至房产证和土地使用证办理完毕止以744809元为基数按同期银行贷款利率的2倍向原告支付违约金；6.判令被告给原告开具数额为1146089元的购房发票；7.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月30日，原告与被告签订一份《购买商品房协议》约定：原告购买被告在洛阳××新区××号开发的高科大厦（即润升大厦）房屋22套，其中包含801号房屋一套。801号房屋面积为192.62平方米，约定金额为744809元。合同金额即开发票金额为1146089元。被告保证在2011年8月底前将包括801号房屋在内的9套房屋的商品房预售合同及相关手续办理完毕，如不能如期办理上述事项，被告应以原告已交房款为基数按同期银行贷款月利率的2倍支付违约金。由于被告不仅未按期办理801号房屋的相关证照，而且于2017年初将原告装修近10万元的房屋撬开门锁出租他人至今。被告辩称，1.被告认可双方2010年10月30日签订的《购买商品房协议》有效，但此后由于原告就801号房屋未支付相应房款，所以该份协议已经失效；2.涉案801号房屋现登记于被告名下，依法应属于被告所有。因此，原告诉求无事实和法律依据，依法应当予以驳回。综合原被告诉辩意见和举证、质证情况，本院对本案事实确认如下：2010年11月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《购买商品房协议》，约定甲方向乙方出售洛阳××新区××号高科大厦一楼101、102，二楼201、202、203，三楼1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308，十四楼1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408，八楼801，共计22套商住房，总面积为4462.79平方米。协议第一条约定总金额为22961469元；第三条约定乙方于2010年12月5日前支付定金450万元，其余房款在房产竣工验收后一个月内除去按揭贷款部分802万元外作为首付房款付清；第四条约定在销售房屋总价22961469元不变的基础上根据乙方提出的每套房屋的金额开具发票和签署合同，甲方考虑此要求不损害甲方的利益，同时也不损害国家税收的利益，同意按成交价附表中确定的单套价格开具发票，并以此成交价签署房管局的格式合同（每套单价详见成交价附表）；第五条约定甲方收到定金一周内与乙方签订格式合同并到房管局办理预售登记，将房产交付乙方使用；第九条约定甲方在2011年6月底之前将竣工验收手续办理完毕，并在竣工验收手续办理完毕后3日内配合乙方办理按揭贷款手续，第一时间为乙方办理房产证及土地证，如不能及时如期办理上述事项，甲方应按乙方已交房款乘同期银行贷款月利率的2倍支付违约金；第十条约定甲方保证在2011年8月底之前将乙方所购润升大厦14楼8套及801号共计9套房屋的商品房预售合同及相关手续办理完毕，保证乙方获得合法产权。如不能及时如期办理上述事项，甲方应按已付房款的50%向乙方支付违约金。同日，原被告双方又签订了一份《承诺书》，载明：“河南润升房地产开发有限公司与吕辉于2010年11月30日签订的商品房购买协议中22套商住房的总价值为22961469元，此价值只是根据吕辉需要签订的格式合同价格，双方实际的成交总价值为19194330元(含税金494330元)，吕辉除需要支付按揭贷款的800万元和税金494330元之外，其余的购房款己经全部付清，吕辉应在开具正式发票时将税金494330元一次性交给河南润升房地产开发有限公司。”该协议所附《成交价附表》载明，涉及贷款的房屋包括1-102贷款299万、1-202贷款388万、1-203贷款58万、801贷款57万，贷款总额802万。同日，被告将前述22套房屋全部交付给了原告。2010年12月1日，原告（乙方）又与被告（甲方）签订了一份《购买商品房意向书》，就甲方向乙方出售的洛阳市高新区河洛路65号高科大厦一楼101、102、二楼201、202、203、十三楼1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308共计3196.03平方米(实际面积以房管局实测面积为准)、13套商住房约定总价为1450万元，该协议第三条约定付款方式为：乙方于2010年12月5日前支付定金450万元整，其余房款在以上房产竣工验收后，乙方付款至全额的50％，其余50％乙方向银行办理按揭贷款，甲方应配合乙方办理相关手续。2011年1月17日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《购买商品房意向书补充协议》约定：就甲方向乙方出售位于洛阳××新区××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××1266.76平方米（实际面积以房管局实测面积为准），房款总金额为420万元。乙方应于2011年1月18日前支付甲方420万元整。其他内容以主合同为准。2011年6月17日、7月12日，原、被告双方就房号为1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308的住宅和101、102、201、202、203号商业用房共计13套房屋分别订立了编号为YS0110925、YS0114204、YS0114206、YS0114219、YS0114223、YS0114224的《商品房预售合同》，对所购房屋的面积、房款及付款方式及合同备案日期等进行了约定。2013年5月13日，原、被告就房号为1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408房屋签订了编号为YS0199243、YS0199244号的《商品房预售合同》，就该8套房屋的建筑面积、单价或套价、付款方式及合同备案日期等内容进行了约定。后因原告按揭贷款不成，又不履行剩余房款及其他款项的支付义务，2016年被告依据《商品房预售合同》向洛阳仲裁委员会申请仲裁。同年7月29日，洛阳仲裁委员会作出（2016）洛仲字第14号《裁决书》，该裁决在仲裁庭意见部分载明：“关于被申请人支付购房款问题，按照双方确认的《承诺书》，被申请人尚欠申请人购房款按揭贷款部分8000000元和税金494330元，但是该款项涉及到22套房屋，其中包括8楼801号房屋在内。根据双方签订的8份《商品房预售合同》，被申请人应付购房款总计为21857240元，已支付房款为10700000元，未支付房款为11157240元，需按揭支付房款的涉及到三份合同，编号为YS0114219、YS0114223、YS0114224，房号为1-102、1-202、1-203号房屋，按揭支付款总计为7450000元。鉴于以上情况，仲裁庭对双方在《承诺书》中确认的相关事实予以认可(不包括洛阳市高新区河洛路65号高科大厦8楼801号房屋)，不再按照双方签订的8份《商品房预售合同》确认被申请人所欠购房款。为此，根据双方对按揭支付房款的合同约定，确认被申请人应支付申请人购房款为7450000元”，并最终裁决本案原告向被告支付购房款7450000元、税金494330元及暖气初装费、逾期付款违约金等。就本案原被告争执的801号房屋，因双方在《购买商品房协议》中未约定在履行过程中发生争议的解决方式且双方就该套房屋未进一步签订商品房买卖合同，仲裁庭以该套房屋不属于洛阳仲裁委员会受理范围为由，未支持本案被告在该案中有关801号房屋的主张。结合上述《裁决书》认定的事实及裁决事项，被告认为原告支付的420万元款项为14楼8套房屋的预付房款，原来计算的方式方法有误。另查明，2010年11月5日，被告向原告出具一份《收据》，其上记载：“今收到吕辉人民币壹拾万元整，系付购房定金（润升大厦1-101、1-102、1-201、1-202、1-203）”。2010年12月7日，被告向原告出具一份《收据》，其上记载：“今收到吕辉肆佰肆拾万元整，系付房款（润升大厦101、102、201、202、203、13层8套房款）”。2011年1月17日，被告向原告出具一份《收据》，其上记载：“今收到吕辉人民币肆佰贰拾万元，系付房款（大厦14层8套、801一套）”。2011年4月14日，被告向原告出具一份《收据》，其上记载：“今收到吕辉人民币贰佰万元整，系付房款（大厦12层、13层层）抵账”。上述款项合计1070万元。又查明，案涉801号房屋自2015年11月9日登记为被告单独所有，2015年12月16日至2016年12月16日抵押予洛阳市西工区农村信用合作联社，2017年8月29日起被洛阳市中级人民法院和洛阳市涧西区人民法院陆续查封。因原、被告双方就案涉801号房屋购房款支付问题产生争议，被告于2017年下半年将该房屋收回使用。本院认为，本案原、被告双方签订的《购买商品房协议》、《购买商品房意向书》和《购买商品房意向书补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，依法应为有效，双方当事人均应依约履行。被告辩称协议因原告未支付房款而失效没有法律依据，本院不予采信。综合原、被告双方诉辨意见，本案争议焦点在于原告是否付清案涉801号房屋的全部购房款。对此，首先，原告依据2011年1月17日签订的《购买商品房意向书补充协议》和被告同日出具的《收据》，主张其已经支付了案涉801房屋的全部购房款。结合原、被告双方买卖案涉22套房屋的做法，1-102、1-202、1-203与801号房屋存在需办理按揭贷款手续的相同情况，由于被告2010年12月7日出具的《收据》记载为“系付房款（润升大厦101、102、201、202、203、13层8套房款）”，该“房款”系指1-101、1-202、1-203除需按揭贷款以外的房款，而非全部购房款，因此，被告在2011年1月17日签订的《购买商品房意向书补充协议》和同日出具的《收据》里所指的“房款”亦不必然指的是801号房屋的全部购房款。鉴于原被告双方均不能从全部22套房屋的购房款中明确出801号房屋的实际成交价格和已付款数额，原告是否付清801号房屋的购房款，仍应结合双方之间买卖22套房屋的约定总价和实际付款情况予以确定。其次，根据双方之间三份协议确定的实际成交价，原告购买案涉22套房屋的总价为1870万（不含税金494330元），其中包含贷款总额802万，分别为1-102需贷款299万、1-202需贷款388万、1-203需贷款58万、801需贷款57万。后双方在2010年11月30日签订的《承诺书》中将需要按揭贷款的金额变更为800万元。双方均认可原告就案涉22套房屋已经支付的购房款为1070万元，生效的（2016）洛仲字第14号《裁决书》裁决本案原告就除801号房屋以外的其他21套房屋的未付购房款为745万元，以上两项合计1815万元，与双方约定的1870万总价尚差55万元，该金额与双方变更约定后的801需按揭贷款的金额相符。因此，就案涉801号房屋原告还存在需办理按揭贷款的55万元购房款未予支付。但截至目前，原告就该55万元购房款既未办理按揭贷款手续，亦未以其他方式支付给被告。在原告未能完全履行其付款义务的情况下，原告有关要求被告交付房屋、开具全款购房款发票、办理不动产权利证书及支付未办理不动产权利证书违约金的请求，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，案涉801号房产所有权登记在被告名下，依法应认定被告为该房产的所有权人，原告有关确认该房产归其所有的诉求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告吕辉和被告河南润升房地产开发有限公司于2010年内11月30日签订的《购买商品房协议》和2011年1月17日签订的《购买商品房意向书补充协议》有效；二、驳回原告吕辉其他诉讼请求。本案受理费17365元，由原告负担17265元，由被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李宏海审 判 员  蔡惠娥人民陪审员  任彦玲二〇一九年十二月二十七日书 记 员  武晶晶