贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终3843号上诉人（原审被告）：贵州小柒教育咨询有限公司。住所地，贵州省遵义市汇川区人民路天安幸福里二期三层B区*号。统一社会信用代码：91520303072033514R。法定代表人：胡麒麟，公司总经理。委托诉讼代理人：苏启丹，公司工作人员。委托诉讼代理人：巴兴宇，贵州金瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川奕都上行商业管理有限公司。住所地，成都市高新区府城大道西段***号。统一社会信用代码：915101003319787325。法定代表人：王学英，公司总经理。委托诉讼代理人：吴春霞，公司工作人员。上诉人贵州小柒教育咨询有限公司（以下简称小柒教育公司）因与被上诉人四川奕都上行商业管理有限公司（以下简称奕都上行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小柒教育公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初925号民事判决第一、二项；2、一、二审诉讼费由奕都上行公司承担。事实和理由：1、补充协议约定奕都上行公司于2016年10月28日开业，如遇延迟开业时间，则免租期间同等顺延直至正式开业。应理解为免租期从2016年1月1日起计算至奕都上行公司正式开业之日止，因此小柒教育公司的免租期应为13个月；2、奕都上行公司未能提供完整的商业服务致使小柒教育公司不能正常经营，造成了巨大损失，一审判决小柒教育公司从2016年9月至2017年2月期间全额支付商业管理费错误。综上，小柒教育公司未缴纳租金是因为还在免租期内，未缴纳商业管理费是因为奕都上行公司未与小柒教育公司签订商业服务管理合同，提供完整的商业服务。根据《消防法》第十五条规定，商场第一次消防综合验收合格是2016年5月16日，在此之前，奕都上行公司移交租赁房屋已构成严重违约，请求二审人民法院依法支持上诉请求。奕都上行公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回小柒教育公司的上诉请求，维持原判。奕都上行公司向一审法院起诉请求：1、判令小柒教育公司支付所欠租金205563元，商业管理费100548元，共计306111元；2、请求解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，并判令小柒教育公司立即腾房，并从起诉日起以房屋租金三倍的标准支付房屋占用费至小柒教育公司实际腾房日止。从起诉日起以合同约定的管理费标准支付管理费至小柒教育公司实际搬离日止；3、判令本案诉讼费（诉讼费、保全费、公告费、执行费）由小柒教育公司承担。一审法院认定事实：2015年12月10日，奕都上行公司与小柒教育公司签订了《租赁合同》，奕都上行公司将位于遵义市汇川区人民路珠海路口的遵义奕都会项目三层B区3号铺位出租给小柒教育公司用于开设遵义小柒号绘画教育咨询有限公司，计租面积为1862平方米，租期为2016年1月1日至2025年12月31日。其中装修及免租期柒个月，自2016年1月1日至2016年7月31日。在合同签订当日，小柒教育公司按照首月租金标准支付五个月租金作为租赁保证金，即342605元。（租赁保证金支付时间，详见补充协议）。租金计算方式为每月15日支付次月租金，第一次租金支付时间为2015年12月10日，支付金额为68521元。奕都上行公司委托商业管理公司为柒教育公司提供商业管理服务，相应的商管费标准为：三层10元／㎡／月。小柒教育公司应按租金支付的时间节点向商业管理公司缴纳，具体内容详见《商业管理合同》《租户手册》。合同中有对奕都上行公司单方终止合同的约定：小柒教育公司违反本合同的约定拖欠租赁铺位租金达45天，或者累计拖欠租赁物业租金5次，奕都上行公司有权解除合同等。该合同还约定了其他内容。2015年12月10日，奕都上行公司与小柒教育公司签订了《补充协议》，约定免租时间为2016年1月1日至2016年7月31日止，奕都会定于2016年10月28日开业，如遇迟延开业时间，则小柒教育公司免租期同等顺延直至正式开业。商业管理费为9元／㎡／月，免租期为2016年1月1日至2016年7月31日。租金付款方式为付一个月租金、押金为五个月租金。小柒教育公司分三次支付：在签订租赁合同后三日内，支付一个月租金，支付一个月的租赁保证金共计137042元，2016年3月1日前支付两个月租赁保证金共计137042元，2016年7月1日前，支付两个月租赁保证金共计137042元。奕都上行公司与小柒教育公司还分别于2016年1月27日、2016年9月、2016年11月签订了三份《补充协议》。其中2016年9月的《补充协议》就小柒教育公司租赁合同剩余款项事宜做出了约定，剩余款项为租赁保证金68521元、租金68521元，合计137042元。小柒教育公司需在2016年9月30日以前向奕都上行公司缴纳租赁保证金68521元，2016年10月31日以前向奕都上行公司方缴纳租金68521元，若逾期未缴纳，按原合同承担违约责任。合同签订后，小柒教育公司向奕都上行公司的付款为2015年12月18日付137042元，2016年3月5日付137042元，2016年9月30日付68521元，2016年11月7日付68521元。双方就装修、租金等问题通过书面函件的形式进行交流，奕都上行公司在函件中答复免除小柒教育公司2016年8月的商管费，从2016年9月1日起算。被告前期已缴纳一个月租金，算作8月租金等。审理过程中，小柒教育公司于2017年3月10日向奕都上行公司交纳了租金68521元。2017年2月7日，一审法院立案受理了本案被告（另案原告）诉本案原告（另案被告）房屋租赁合同纠纷一案，本案小柒教育公司向奕都上行公司主张了违约金、经济损失等。一审法院认为，奕都上行公司和小柒教育公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。在审理中，双方对免租期存有争议，该争议的法律本质系对租赁期限起算时间的认定。所谓正式开业，是指营业机构、法人组织等开张营业，进行业务活动的行为。在本案中，小柒教育公司所在的商城于2017年1月1日开始营业，处于该商城商用门面房已具备商业使用条件，可以对外营业。至此，双方在合同中约定的租赁物的商业经营用途已经具备，且双方并未对正式开业有明确的约定，故2017年1月1日即视为正式开业。根据双方关于“免租时间为2016年1月1日至2016年7月31日止，奕都会定于2016年10月28日开业，如遇迟延开业时间，则小柒教育公司免租期同等顺延直至正式开业”的约定，免租期在免租7个月的基础上，应自2016年10月28日顺延至2016年12月31日止，故2016年的租金应从2016年8月1日起计算至2016年10月27日，该期间小柒教育公司应向奕都上行公司支付租金。奕都上行公司向小柒教育公司交纳了8月份的租金，小柒教育公司算作8月份的租金，故小柒教育公司尚欠租金月份为9月和10月。双方约定的超过45日未交付租金时奕都上行公司有权解除合同之内容，属于合同法规定的合同约定解除。由于双方对合同中免租期约定的内容不明确，致使产生了理解上的歧义。奕都上行公司向小柒教育公司主张的租金月份为9、10、11月，而11月属免租期，小柒教育公司虽在合同约定的期间内未交付9、10月份的租金，但依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，小柒教育公司于2017年3月10日向奕都上行公司交付一个月租金，故小柒教育公司尚欠的租金为2016年10月1日至10月27日期间，尚不足月租金计算为68521元×27天／30天=61669元，应视为在合同履行期限内采取了补救措施。我国合同法规定的违约行为包括根本性违约和形式性违约，根本性违约必然导致合同无法履行，而形式性违约则表现为采取补救措施、承担违约责任后，合同仍具备可履行性。显然本案小柒教育公司的违约行为属于形式性违约，该违约行为并不能导致合同的无法履行和必然解除。故奕都上行公司要求解除与小柒教育公司签订的《租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求不予支持。关于奕都上行公司主张2016年9月至2017年2月期间商业管理费，合同中对此有明确约定，支持按9元／㎡／月×1862㎡×6个月=100548元计算。小柒教育公司抗辩称奕都上行公司商业管理存有很多问题，对此因小柒教育公司在另案就奕都上行公司违约问题提起了诉讼，故针对该问题在本案中不予评述，不作抵扣，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定，判决：一、贵州小柒教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付四川奕都上行商业管理有限公司2016年10月份租金61669元；二、贵州小柒教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付四川奕都上行商业管理有限公司商业管理费100548元；三、驳回四川奕都上行商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，由四川奕都上行商业管理有限公司负担2000元，贵州小柒教育咨询有限公司负担950元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，除涉及国家利益或他人利益外，二审应当围绕当事人上诉请求的范围进行审理。综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本院认为，本案二审争议焦点为：小柒教育公司应否向奕都上行公司支付租金及商业管理费。关于小柒教育公司应否向奕都上行公司支付租金的问题，双方当事人签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。关于免租期的认定问题，双方当事人签订的租赁合同及补充协议载明“免租期为2016年1月1日至2016年7月31日止，奕都会定于2016年10月28日开业，如遇迟延开业时间，则小柒教育公司免租期同等顺延直至正式开业”，从该协议来看，如果奕都上行公司按照约定日期于2016年10月28日开业，小柒教育公司仍应支付2016年8月1日至2016年10月27日期间的租金，即其免租期仅有7个月，而非自2016年1月1日至正式开业期间一律不支付租金，所以对于协议中约定的“免租期同等顺延直至正式开业”的理解，则应是在约定开业日期与正式开业日期期间，小柒教育公司不支付租金，并非增加了免租期。即本院认定自双方约定的开业日期即2016年10月28日起至正式开业日期即2017年1月1日止期间为免租期，小柒教育公司仍应支付从2016年8月1日起至2016年10月27日止期间的租金，对小柒教育公司关于免租期为13个月的上诉理由，本院予以驳回。结合小柒教育公司支付租金的情况，一审判决认定小柒教育公司尚欠的租金为61669元，本院予以维持。对小柒教育公司关于奕都上行公司违反《消防法》第十五条规定，已构成严重违约的上诉理由，本院认为，本案租赁房屋已于2016年5月16日经消防验收合格，即租赁房屋具备消防验收合格的条件，且小柒教育公司已于2016年6月25日开始营业，消防是否通过验收并非小柒教育公司开展经营活动的必要条件，故对小柒教育公司的该上诉理由，本院不予采信，予以驳回。关于小柒教育公司应否向奕都上行公司支付商业管理费的问题，奕都上行公司提供了商业管理服务，小柒教育公司应当按约支付商业管理费。双方在补充协议约定商业管理费为每平方米每月9元，故一审判决认定商业管理费为100548元，本院予以维持。对小柒教育公司关于奕都上行公司未提供完整商业服务的上诉理由，已在贵州省遵义市中级人民法院(2017)黔03民终4029号民事判决书中予以明确，本案中不再赘述。一审判决其余内容，各方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由贵州小柒教育咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓波审判员  何 亮审判员  李宗洪二〇一七年八月二十四日书记员  覃 烨