北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终10008号上诉人（原审被告）：北京古城房地产开发有限公司，住所地北京市通州区×镇×场村。法定代表人：崔巍，董事长。委托诉讼代理人：邢万兵，北京和铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明月，女，1989年7月30日出生。被上诉人（原审原告）：孟春晓，女，1982年5月30日出生。上诉人北京古城房地产开发有限公司因与被上诉人孟春晓财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2016)京0112民初46790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京古城房地产开发有限公司（以下简称古城公司）之委托诉讼代理人刘明月、邢万兵，被上诉人孟春晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古城公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回孟春晓诉讼请求，或发回重审，事实与理由：1.古城公司按照正常流程接待孟春晓，销售现场与销售流程并无管理漏洞，古城公司已尽到了必要的监管责任。2.孟春晓未遵守《选房确认单》、《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，在尚未签署商品房预售合同的情况下支付购房款，且在明知古城公司设有财务室的情况下，轻信吴某口头指示将涉案款项支付至闫某个人账户，存在重大过错。3.一审判决认定古城公司确实存在让销售人员指示将购房款交至个人账户的行为，系认定事实错误。古城公司本意是不排除个别情况下，付款至古城公司委托代理人总经理桑某的个人账户，该情况符合房地产市场现状，不违反法律的强制性规定。本案中古城公司已经提供135份付款凭证，用以证明全部购房款均支付于古城公司，无一笔支付至个人账户。4.吴某实施诈骗是个人行为，非团队行为，一审法院认定事实错误，故古城公司不应承担赔偿责任。孟春晓辩称：不同意古城公司的上诉请求，同意原审判决。孟春晓向一审法院起诉请求：1.要求古城公司返还已付房屋首付款1362195元，并自2014年9月30日起按照银行同期贷款利率赔偿利息损失；2.要求古城公司按照通州区2014年9月至2016年12月房价差额，向孟春晓进行赔偿。一审法院认定事实：古城公司系北京市通州区×镇×场村“运通人和良园”（K2.×湾）项目的开发商。案外人吴某（别名吴迪）系该项目销售经理，负责该项目的房屋销售。吴某在销售房屋期间，自2014年6月起至10月止，指使自己的销售团队将K2.×湾的部分房屋销售给了孟春晓等十人，其中九人将首付款均按照吴某及其团队销售人员指示汇至案外人闫某×××账户，案外人黄某将首付款付至吴某个人账户。后吴某合同诈骗事发，潜逃，受害人孟某、黄某等两人报案，要求追究吴某的刑事责任，孟春晓等八人未报案。2016年5月12日，吴某因合同诈骗罪被北京市通州区人民法院判处有期徒刑12年。在公安机关的讯问笔录中，关于这十人买房的过程，吴某供述：“我按照正常的流程去接待他们，只是让客户交钱的时候，是让他们把钱汇到我告诉他们的指定账户”。吴某供述认可，其诈骗的受害人包括王某、孟春晓、冯某、王某1、吴某2、田某、陈某、孟某、余某、黄某共十人。孟春晓为购买K2.×湾的房屋，按照吴某等人指示，于2014年9月26日分两笔1元和462195元合计462196元汇至闫某账户，于2014年9月30日分两笔860000元和40000元合计900000元汇至闫某账户，以上合计1362196元，孟春晓拿到盖有古城公司的财务专用章的收据。另查，古城公司在销售K2.×湾项目房屋时，确有让购房人将购房款汇至该公司人员桑某个人账户的情况，古城公司对此认可。在法院审理过程中，对于北京市商品房预售合同中加盖的古城公司合同专用章及收款收据上古城公司财务专用章的真实性当事人均认为系吴某私刻。一审法院认为:公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。孟春晓提供了其签订的北京市商品房预售合同，对于北京市商品房预售合同中加盖的古城公司合同专用章及收款收据上古城公司财务专用章，当事人均认为系吴某私刻，故孟春晓和古城公司之间不存在商品房预售合同关系。对于孟春晓主张古城公司按照通州区2014年9月至2016年12月房价差额进行赔偿，于法无据，法院不予支持。原审过程中，古城公司辩称古城公司与北京鑫润创展房地产经纪有限公司（以下简称鑫润创展公司）签订了房地产销售代理合同，吴某是作为鑫润创展公司的员工在古城公司售楼处销售房屋，对此孟春晓不予认可。根据查明的事实，吴某确系鑫润创展公司的员工，孟春晓在事实上遭受了财产损害。古城公司在孟春晓财产受到损害的事件中存在过错。第一、古城公司与鑫润创展公司之间虽然存在房地产销售代理关系，但是商品房销售合同的签订主体应是开发商和购房人，因此古城公司对于鑫润创展公司人员进行的房屋销售、合同签订等行为负有一定的监督职责和较多的注意义务。吴某实施诈骗的时间是从2014年6月至2014年10月，在长达四个月的时间内，所有的活动及行为都在古城公司的售楼处进行，据古城公司陈述，古城公司对此毫不知情。在商品房交易过程中，古城公司作为开发商，与购房人相比，处于优势地位，对于交易安全的保障应该负有主要责任，应承担更多的注意义务，可见古城公司未尽到相应的注意义务和监督责任。第二、古城公司在销售K2.×湾商品房时，确实存在让销售人员指示将购房款交至个人账户的行为，是这一违规行为的存在，才让吴某有机会私刻印章实施诈骗，指示自己团队的销售人员让孟春晓将购房款汇至闫某账户，而没有被其他工作人员怀疑。孟春晓在此次的纠纷过程中亦存在过错。第一、孟春晓在庭审中表示当时在售楼处是受销售人员指示将购房款交至个人账户，古城公司也承认存在将购房款交至桑某个人账户的违规行为。但是并不必然代表孟春晓在交纳购房款时是按照古城公司的要求转到个人账户的，经审理查明，古城公司并未实际收取上述款项。且孟春晓对当时购房现场其他购房人将购房款转至闫某个人账户也未提供相应的证据。按照常识，与公司签订购房合同，正常情况下是将购房款转至公司账户，而孟春晓未尽到相应的注意义务，存在一定过错。第二、在（2015）通民初字第981号民事裁定书中曾指出“本案存在经济犯罪嫌疑，建议孟春晓可向有关公安机关报案”，2016年5月12日，吴某因合同诈骗罪被北京市通州区人民法院判处有期徒刑12年，故孟春晓对于其损失的扩大部分存在过错。古城公司在原审中辩称，孟春晓因将款项汇至非公司指定的个人账户，且看房、签订认购书和支付房屋首付款均在一天进行，故存在重大过错，对此孟春晓不予认可。法院调查得知，吴某及其销售团队在销售给孟春晓房屋过程中，所有流程都是按照古城公司正常卖房的流程来进行，且孟春晓支付购房款后，收到了盖有古城公司财务印章的收据。作为购房人在古城公司的售楼处购买商品房，由该售楼处的销售人员进行接待，并到现场看房，签订各项手续后，交纳购房款，并拿到收据，虽然在交纳购房款时并没有转至古城公司的账户里，存在一定过错，但并非重大过错。古城公司主张孟春晓应通过刑事途径解决此事，所以民事诉讼应于驳回，该主张并无法律依据。吴某是否应该承担刑事责任与孟春晓向古城公司主张财产损害责任并无先后顺序或矛盾关系，古城公司该主张于法无据，法院不予采纳。古城公司在吴某销售房屋的过程中疏忽大意，未尽到相应的监督注意义务，且存在指示购房人将购房款汇至个人账户的情况，导致被吴某利用，对于此次损害的发生存在重大过错，因此对于给孟春晓造成的损失，应予赔偿。鉴于孟春晓在此次纠纷中亦有过错，故对于孟春晓要求古城公司赔偿购房款及利息损失的合理部分，法院予以支持。但孟春晓主张的利息损失按银行同期贷款利率标准计算有误，应以同期存款利率标准进行计算。主张的利息损失计算日期为2014年9月30日有误，实际应为2014年10月1日。据此，一审法院于2017年6月判决如下：一、北京古城房地产开发有限公司赔偿孟春晓购房款1089756元，于判决生效之日起七日内给付；二、北京古城房地产开发有限公司赔偿孟春晓以1089756元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准计算的利息损失，期间为2014年10月1日起至实际给付之日止，于判决生效之日起七日内给付；三、驳回孟春晓的其他诉讼请求。一审案件受理费17060元，由孟春晓负担2360元（已交纳）；北京古城房地产开发有限公司负担14700元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，古城公司提交证据1.2015年1月20日原一审庭审笔录，证明孟春晓知道古城公司在售楼处设有财务室，且孟春晓曾到过财务室；证据2.2014年12月2日叶某询问笔录，证明叶某并未参与吴某的诈骗，古城公司建立了正常的销售制度与管理制度，在本案中不存在过错。孟春晓对证据1的真实性认可，证明目的不认可，称在购房时并不知道财务处的位置，整个购房流程都是由销售人员引导完成，并根据销售人员指定的闫某账户进行手机转账。一审审理过程中，也是跟着北京市通州区人民法院的法官才找到财务处；对证据2的真实性不清楚。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，结合当事人诉辩称意见，本案的争议焦点：一、古城公司有无过错，应否承担赔偿责任。二、一审法院认定赔偿数额是否适当。关于争议焦点一，本院认为，古城公司对孟春晓的经济损失存有重大过错，应承担相应的赔偿责任。理由有以下几点：第一，在销售人员的管理方面，虽然古城公司主张其与鑫润创展公司签订有房地产销售代理合同，吴某作为鑫润创展公司员工进行销售工作，但根据已查明的事实，吴某及销售团队均在古城公司售楼处进行销售工作，古城公司理应对销售人员从事房屋销售、签约等行为时予以监督、管理。在长达四个月的时间内，吴某成功实施数起诈骗行为，古城公司亦未及时发现，故古城公司未尽到充分的监督、管理、注意义务。第二，在财务管理方面，涉案商品房预售交易资金数额巨大，古城公司作为开发商在房屋销售过程中处于优势地位，应当在交易过程中保障资金交易安全、准确，特别是在购房款支付的流程中，应做好提示、监督等工作。现二审期间古城公司主张不存在让销售人员指示将购房款交至个人账户的情况，但其未提供充分的证据推翻其一审的相反陈述，故本院不予采信。一审法院认定古城公司确实存在让销售人员指示购房人将购房款交至个人账户的情形，并无不当。吴某利用古城公司上述财务管理存在的漏洞，私刻印章实施诈骗，并指示团队销售人员让孟春晓将购房款汇至闫某账户，给孟春晓造成经济损失，古城公司对此负有不可推卸的责任。综上，古城公司主张其已经尽到监管责任，对孟春晓的经济损失并无过错，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，孟春晓作为买受人，基于对于古城公司销售人员的交易信赖，按照古城公司正常卖房流程予以操作，虽然其对最终交纳购房款没有转至古城公司账户未充分予以注意，但并非重大过错。古城公司主张孟春晓存在重大过错，依据不足，本院不予采纳。一审法院根据双方的过错程度及具体情形，最终确定古城公司对孟春晓的经济损失担责比例及损失数额，并无不当，应予维持。综上所述，古城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由北京古城房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  林存义审判员  万丽丽审判员  杨 夏二〇一七年八月二十五日书记员  李延昭书记员  卢园园