四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初4746号 原告：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市。 委托诉讼代理人：王伟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹希，四川竹海律师事务所律师。 被告：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市锦江区总府路35号金骊总府大厦21、20、19层。 负责人：谢涛，总经理。 委托诉讼代理人：夏菁菁，四川和骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨硕，四川和骏律师事务所律师。 第三人：四川省宜宾寅吾建设股份有限公司，住所地四川省宜宾市柏溪镇振兴南路寅吾楼四楼。 法定代表人：陈久英。 第三人：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友。 第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民。 第三人：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市。 第三人：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市。 上述第三人的共同委托诉讼代理人：李雪，女，系宜宾市寅吾投资集团有限公司工作人员。 原告夏强与被告中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（简称华融四川公司），第三人四川省宜宾寅吾建设股份有限公司（简称寅吾建设公司）、宜宾鼎立置地股份有限公司（简称鼎立公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（简称寅吾房产公司）、冉寅吾、冉恒川案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告夏强及其委托诉讼代理人王伟、曹希，被告华融四川公司的委托诉讼代理人夏菁菁、杨硕到庭参加诉讼，第三人寅吾建设公司、鼎立公司、寅吾房产公司、冉寅吾、冉恒川经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 夏强向本院提出诉讼请求：1．判令停止对位于四川省宜宾市翠屏区X路X号X幢X层1单元16号房屋（简称诉争房屋）的强制执行；2．本案诉讼费由被告和第三人负担。事实和理由：2017年3月21日，夏强与鼎立公司签订《商品房买卖合同》，约定以292104元的价格购买诉争房屋。同日，鼎立公司出具收款收据，载明收到夏强的全部购房款，而实际在此之前，夏强已将全部房款支付给鼎立公司。2018年2月1日，鼎立公司向夏强交付房屋，此后，夏强占有和控制该房屋。双方签订的《商品房买卖合同》约定办理产权初始登记的时间为2024年12月31日前，现处于鼎立公司办理产权初始登记的约定时间内，因此未办理过户登记并非夏强的原因。故夏强的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对诉争房屋享有排除强制执行的权益，请求支持其全部诉讼请求。 华融四川公司辩称，1．诉争房屋已由鼎立公司抵押给浙商银行股份有限公司成都分行（简称浙商银行成都分行），抵押权设立时间为2014年12月23日，而夏强与鼎立公司签订商品房买卖合同的时间为2017年3月21日，晚于抵押权设立时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，以及《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，鼎立公司的处分行为未告知抵押权人更未获得抵押权人同意，转让行为无效；2．鼎立公司出具的《房屋交付通知书》的时间为2018年2月1日，夏强提交的物业费和水电费交费收据的时间为2019年3月，不能证明在人民法院查封前已经合法占有诉争房屋；3．夏强诉称在签订《商品房买卖合同》前已经将房款以诚意金的方式支付给鼎立公司或其关联性公司，但夏强并未直接向鼎立公司支付房款，而将款项转给了其他案外人，也未在转款摘要中备注“购房诚意金”等，不符合一般买受人的交易习惯，其主张提交的转款凭证与本案无关联性；4．夏强明知诉争房屋已经设定抵押的事实，仍与鼎立公司签订《商品房买卖合同》，对不能办理过户登记存在过错。故请求驳回夏强的全部诉讼请求。 鼎立公司、寅吾房产公司、冉寅吾述称，冉寅吾系寅吾房产公司、鼎立公司等企业的实际控制人，在当时宜宾市房地产市场，盛行以先交纳购房诚意金和排号费等方式进行营销，以享受优先选房及一定比例的购房优惠，在房产项目取得预售许可证后，选定房屋及车位，诚意金及排号费转为购房款。在2011年至2016年，经冉寅吾授权委托，由冉小玲、刘烈彬、夏强、江勇、吴玉兰等人，代为收取购房者交纳的诚意金和排号费，再分次分批进入相关账户。 寅吾建设公司、冉恒川未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确定并在卷佐证。对有争议的事实，本院认证如下： 1．关于夏强提交的《商品房买卖合同》。夏强主张在诉争房屋查封前，已与鼎立公司签订合法有效的书面商品房买卖合同。华融四川公司认为未经抵押权人同意而转让抵押财产的行为无效。寅吾建设公司、鼎立公司、寅吾房产公司、冉寅吾、冉恒川未发表质证意见。本院认为，抵押物并非禁止流通物，非经抵押权人同意转让抵押财产不能发生物权转移，但案涉商品房买卖合同不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，本院对《商品房买卖合同》予以采信。 2．关于夏强提交的冉银珍《银行转账记录》1份、《收款业务回单》2份、鼎立公司出具的《收款收据》1份、宜宾市叙州区柏溪镇联合社区出具的《证明》1份。夏强主张其母亲冉银珍于2014年8月14日向鼎立公司指定收款人吴玉兰转账100万元，2014年8月19日吴玉兰向寅吾房产公司支付100万元，2014年8月21日寅吾房产公司向鼎立公司转账235万元，鼎立公司出具了收款收据，故夏强向鼎立公司实际支付购房款；华融四川公司对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。寅吾建设公司、鼎立公司、寅吾房产公司、冉寅吾、冉恒川未发表质证意见。本院认为，夏强未直接向《商品房买卖合同》相对方鼎立公司付款，而冉银珍向案外人吴玉兰的付款时间远早于该合同签订时间，付款金额亦与该合同约定金额不符，而对超过合同约定金额的部分鼎立公司未提交证据证实已经予以返还或作出合理解释，故该组证据反映的付款时间、付款金额、付款对象均不符合日常商品房买卖交易习惯和大众的一般生活常理，与夏强主张的支付房款的事实缺乏关联性，本院对该组证据不予采信。 3．关于夏强提交的《房屋交付通知书》《物业收费专用收据》。夏强主张在查封前就合法占有和控制诉争房屋；华融四川公司认为该组证据恰好证明房屋交付以及交纳物管费均在诉争房屋查封之后。寅吾建设公司、鼎立公司、寅吾房产公司、冉寅吾、冉恒川未发表质证意见。本院对该组证据予以采信。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 本院在审理浙商银行成都分行诉寅吾建设公司、鼎立公司、寅吾房产公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案中，根据浙商银行成都分行的财产保全申请，于2018年4月19日作出（2018）川01执保112号执行裁定书，裁定：查封鼎立公司所有的位于宜宾市翠屏区X路X号X幢-1至6层、9层至10层的房屋（房屋所有权权证号：宜宾市房权证临港字第××号、00××57号、00××08号、00××09号、00××10号、00××11号、00××12号、00××13号），查封期限自2018年4月19日起至2021年4月18日止，查封财产限额8200万元。诉争房屋在上述查封范围内。 2018年3月23日，本院作出（2018）川01民初1号民事判决书，判决：一、寅吾建设公司向浙商银行成都分行偿还贷款本金1900万元及利息（利息计算方式略）；二、寅吾建设公司向浙商银行成都分行偿还贷款5900万元及利息（利息计算方式略）；三、寅吾建设公司向浙商银行成都分行支付保全费5000元；四、如寅吾建设公司未履行第一、二、三项义务，浙商银行成都分行有权对鼎立公司位于宜宾市翠屏区X路X号X幢-1至6层、9层至10层房产（他项权证号：宜宾市房他证临港字第××号）在最高余额150444400元范围内行使抵押权，即有权对抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款在最高余额150444400元范围内优先受偿，鼎立公司承担担保责任后，有权向寅吾建设公司追偿；五、鼎立公司、寅吾房产公司、冉寅吾、冉恒川对寅吾建设公司的第一、二、三项债务在最高余额8800万元范围内承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向寅吾建设公司追偿；六、驳回浙商银行成都分行的其他诉讼请求。该判决同时查明，诉争房屋办理抵押登记的日期为2014年12月23日，抵押权人为浙商银行成都分行。 2017年6月20日，四川省宜宾市中级人民法院在（2017）川15执156号案件中首轮查封诉争房屋。（2018）川01民初1号民事判决发生法律效力后，浙商银行成都分行向本院申请强制执行。2018年8月24日，本院向四川省宜宾市中级人民法院发出（2018）川01执1198号《商请移送执行函》，商请该院将诉争房屋移送本院执行。2018年10月16日，该院作出（2018）川15执恢35号《移送执行函》，将诉争房屋移送本院执行。2019年3月18日，本院作出（2019）川01执异434号执行裁定书，裁定将华融四川公司变更为（2018）川01执1198号执行案件的申请执行人。夏强向本院提起执行异议，本院于2019年7月23日作出（2019）川01执异949号执行裁定书，裁定驳回夏强的异议请求。 另查明，2017年3月21日，夏强与鼎立公司签订《商品房买卖合同》。2018年2月1日，鼎立公司向夏强出具《房屋交付通知书》。2019年3月9日，四川艾明物业管理有限公司出具《物业收费专用收据》，载明收到夏强2018年2月1日至2019年3月31日物管费等合计937元。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、《商品房买卖合同》《房屋交付通知书》《物业收费专用收据》、（2018）川01执保112号执行裁定书、（2018）川01民初1号民事判决书、（2018）川01执1198号《商请移送执行函》、（2019）川01执异434号执行裁定书、（2019）川01执异949号执行裁定书、四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15执恢35号《移送执行函》以及当事人庭审一致陈述等。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：夏强就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故夏强应对其主张享有排除强制执行的实体权益承担举证责任。首先，夏强提交的转款凭证因不能证明系支付诉争房屋的购房款，仅凭鼎立公司出具的《收款收据》及其对于夏强在合同签订前已经支付购房诚意金的有利陈述，不足以证明夏强已支付诉争房屋的全部价款；其次，夏强提交的《房屋交付通知书》《物业收费专用收据》，均产生于诉争房屋被查封之后，本院对夏强有关在人民法院查封前已合法占有诉争房屋的主张，亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，夏强提交的证据不足以证明其享有排除强制执行的民事权益，对此应当承担举证不能的后果。 综上所述，夏强的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告夏强的诉讼请求。 案件受理费5681.56元，由原告夏强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邱 寒 审 判 员  陈丽华 人民陪审员  谢援朝 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  折 月