陕西省合阳县人民法院民事判决书                              (2019)陕0524民再4号再审申请人（原审原告）：王太元，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，小学文化，住陕西省合阳县，农民，居民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：赵广第，陕西海坤律师事务所律师。被申请人（原审被告）：陕西洽川旅游开发有限公司。住所地：合阳县大楼内。统一社会信用代码91610524MA6Y20K58H。法定代表人：李俊耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：史洪亮，陕西银博律师事务所律师。再审申请人王太元因与被申请人陕西洽川旅游开发有限公司（以下简称洽旅公司）不当得利纠纷一案，不服本院（2018）陕0524民初1728号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年9月2日作出（2019）陕0524民申8号民事裁定，裁定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人王太元及委托诉讼代理人赵广第，被申请人洽旅公司委托诉讼代理人史洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人王太元申请再审称：请求撤销（2018）陕0524民初1728号民事判决，判令被申请人陕西洽川旅游开发有限公司付给申请人王太元房屋使用费135000元（自2017年5月起每月5000元，计算至原审起诉之日共计27个月），并归还申请人王太元洽川旅游广场职工生活区房屋17间。事实和理由： 2002年4月，申请人租赁洽川镇莘某某二、四组土地39亩，发展旅游产业。在经莘某某同意，并符合景区规划的前提下，投资修建了“洽川旅游文化广场”，并办理了经营证照。2003年3月，申请人经莘某某同意，与原西旅洽川风景区有限责任公司签订协议，约定由申请人处理西旅洽川风景区有限责任公司职工生活区外围环境及垫好地基，西旅洽川风景区有限责任公司投资使用至2016年4月15日，到期后将职工生活区房屋移交给申请人。2010年，西旅洽川风景区有限责任公司撤离合阳，申请人继续经营管理“洽川旅游文化广场”。2012年4月16日，申请人与洽川风景区公用事业管理站签订协议，由洽川风景区公用事业管理站租用申请人的文化广场及职工生活区至2017年4月15日，支付给了原告使用费400000元，期间，洽川风景区公用事业管理站在原职工生活区东邻加建了7间房屋。申请人与莘某某的土地租用合同到期后，与莘某某多次协商续租事宜未果，莘某某将申请人原租用合同约定范围内的土地另行出租给被申请人使用，同时洽川风景区公用事业管理站将其加建的7间房屋移交给被申请人，但未涉及申请人的17间房屋。被申请人在未经申请人同意的情况下自行使用了申请人的17间房屋至今。原审认定洽川风景区公用事业管理站将申请人17间房屋移交给被申请人，属于认定事实错误，导致适用法律错误，应再审予以纠正。被申请人洽旅公司辩称，不同意申请人的再审请求，事实和理由：1、申请人认为被申请人故意隐瞒洽管委的17间房屋的事实不成立，该生活区系2012年12月20日洽管委根据相关规定将全部资产移交给洽旅公司时一并移交的，原审所认定7间房的概念不全面，剩余14间是以交接财产凭证的方式交接。交接手续有申请人和莘某某二、四组签订的土地租赁合同原件、经营权转让协议原件、合阳县（2005）合民初字第884号民事判决书原件。程序方面，申请人应当追加洽管委为被告，由洽管委向申请人承担民事责任。2、申请人不享有对案涉职工宿舍的财产所有权，不具备原审原告的适格主体。2012年12月4日原告与洽川风景区公用事业管理站签订了停车场经营权转让协议，将案涉房屋一并转让。2017年4月15日莘某某委会与被申请人签订土地承包合同，根据房随地走的原则，申请人失去对案涉房屋的财产权。原审原告王太元向本院起诉请求：1.判令被告支付2017年4月16日至2019年4月4日“洽川旅游文化广场”停车场、职工生活区使用费120000元；2.判令被告归还原告“洽川旅游文化广场”停车场及职工生活区使用权。本院原审认定事实：2002年4月，原告向洽川镇莘某某租用土地39亩，用于开发旅游停车场。2003年3月，原告与西旅洽川风景区有限责任公司合作，就建设职工宿舍达成协议，约定由西旅洽川风景区有限责任公司出资建设，原告出面办理相关手续及提供土地、水电等，并约定至2016年4月15日，由西旅洽川风景区有限责任公司将所建的职工宿舍无偿移交给原告。2004年3月，原告与西旅洽川风景区有限责任公司曾签订出资协议协商成立公司，主要内容为经营停车场，但协议签订后，双方并未按照约定出资履行，并就停车场收费及收益问题发生纠纷进行诉讼。合阳县人民法院于2007年11月18日作出（2005）合民初字第884号民事判决书，就停车场的经营权及收益分配作出了裁判。2010年9月，西旅洽川风景区有限责任公司不再经营洽川旅游事项，其经营的洽川景区的资产及债权债务整体移交给洽川风景名胜区管理委员会。2012年4月16日，原告与洽川风景名胜区公用事业管理站签订《洽川风景区处女泉停车场经营权的转让协议》，标的物包含本案诉争的停车场及职工生活区。2015年11月9日，被告陕西洽川旅游开发有限公司登记成立。2015年12月20日，洽川风景名胜区管理委员会将洽川风景区资产整体移交给被告，包含本案诉争的停车场及职工生活区。本院原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议的焦点为原、被告之间是否存在租赁合同关系。本案查明的事实是被告所使用的停车场及职工生活区是被告公司成立时由其他股东以实物出资而成为被告的财产，原告与被告之间没有就停车场及职工生活区达成过任何租赁合意，原、被告之间不存在租赁合同关系。原告所主张的其与洽川风景名胜区公用事业管理站签订《洽川风景区处女泉停车场经营权的转让协议》名为转让合同，实为租赁合同的问题，属原告与其他民事主体之间的法律关系，本案不予涉及。故对原告要求被告支付停车场、职工生活区使用费并归还原告停车场及职工生活区使用权的诉讼请求不予支持。本案原审判决：驳回原告王太元的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告王太元负担。当事人围绕再审请求提交了证据，再审申请人王太元提交了以下证据：1.2002年4月12日申请人王太元与莘某某签订的《土地租赁承包合同书》一份，证明申请人王太元承租莘某某二、四组39亩土地用于建设经营洽川景区停车场等配套工程，2017年4月15日合同期限届满，合同期满后发包方收回土地使用权，地上建筑物由承包方自行处理；2.2003年3月16日申请人与西旅洽川风景区有限责任公司签订的《协议》一份，证明双方约定由申请人王太元提供土地，西旅洽川风景区XX宿舍XX幢，占地约600平方米，由西旅洽川风景区有限责任公司无偿使用十五年（2003年4月15日至2016年4月15日），使用期满以后由西旅洽川风景区XX宿舍无偿移交给申请人王太元；3.2012年4月16日申请人与洽川风景区公用事业管理站签订的《洽川风景区处女泉停车场经营权的转让协议》一份，证明申请人王太元将自己承包的39亩土地及停车场、售票房、西旅公司生活区转包给洽川风景区公用事业管理站，合同期限自2010年4月16日至2017年4月15日；4、2017年4月15日莘某某村民委员会与陕西洽川旅游开发有限公司签订的《土地租赁合同书》一份，证明莘某某将原由申请人王太元承租的土地另行出租给陕西洽川旅游开发有限公司，合同期限自2017年4月15日至2022年4月15日，双方未约定原土地附着物的处理。5、2015年12月洽川风景名胜区管理委员会固定资产一览表一份，证明洽川风景名胜区管理委员会移交给被申请人的资产中有其自建的7间职工宿舍，不包括申请人的17间房屋。6、处女泉停车场及建筑物平面分布图一份，证明申请人17间房屋和洽川风景名胜区管理委员会自建的7间房屋的座落位置。7、现场照片四张，证明申请人17间房屋和洽川风景名胜区管理委员会自建的7间房屋一直全部由被申请人实际使用。8、2018年4月15日王兴民与王某甲签订的租赁合同一份、2019年元月1日王忠民与王某乙签订的租赁合同一份，证明与案涉房屋同处于风景区的以上房屋的使用费市场价格为平均每间每年的使用费约4000元，被申请人应参照该价格向申请人支付案涉房屋的使用费。被申请人洽旅公司提交了以下证据：1、2015年12月20日洽川景区资产移交清单一份，证明对职工宿舍7间在清单中列明只是一部分，其余部分以移交财产凭证的形式交接。2、2017年4月15日洽旅公司与莘某某租赁合同原件一份，系洽管委于2015年12月20日履行出资义务将职工宿舍交接给洽旅公司的财产凭据，证明被申请人是合法取得，不构成不当得利。。3、2012年4月16日洽管委公共事业站与王太元停车场经营权转让协议原件一份，系洽管委于2015年12月20日履行出资义务将职工宿舍交接给被申请人公司的财产凭据，证明申请人已经丧失财产权，被申请人是合法取得，不构成不当得利。。4、合阳县法院（2005）合民初字第884号判决书原件一份，系洽管委于2015年12月20日履行出资义务将职工宿舍交接给被申请人的财产凭据，证明被申请人是合法取得，不构成不当得利。5、王太元领取停车场转让款40万元收据一份，证明申请人已经领取转让价款。6、2004年4月20日停车场用地证据文件一份。系洽管委于2015年12月20日履行出资义务将职工宿舍交接给被申请人的财产凭据，被申请人是合法取得，不构成不当得利。6、2002年4月12日王太元与莘某某二、四组土地租赁合同书原件一份。7、《出资协议》、《章程》各一份，证明洽旅公司取得本案的职工宿舍的房屋是合法取得，不构成不当得利和侵权。本院组织当事人进行了举证、质证，本院对当事人没有争议的证据和案件事实予以确认，以当事人有争议的证据和案件事实确认如下：1、再审申请人王太元是否享有案涉房屋的财产权。2002年4月12日申请人王太元与莘某某签订的《土地租赁承包合同书》，证明申请人王太元承租莘某某二、四组39亩土地用于建设经营洽川景区停车场等配套工程，2017年4月15日合同期限届满，合同期满后发包方收回土地使用权，地上建筑物由承包方王太元自行处理，2017年4月15日合同到期后，莘某某委会与被申请人签订的《土地租赁合同书》仅约定了土地使用权，未涉及案涉房屋。2003年3月16日申请人与西旅洽川风景区有限责任公司签订的《协议》，证明双方约定由申请人王太元提供土地，西旅洽川风景区XX宿舍XX幢，占地约600平方米，由西旅洽川风景区有限责任公司无偿使用十五年（2003年4月15日至2016年4月15日），使用期满以后由西旅洽川风景区XX宿舍无偿移交给申请人王太元，王太元合法取得案涉房屋的财产权。2012年4月16日申请人与洽川风景区公用事业管理站签订的《洽川风景区处女泉停车场经营权的转让协议》，证明申请人王太元将自己承包的39亩土地及停车场、售票房、西旅公司生活区转包给洽川风景区公用事业管理站，合同期限自2010年4月16日至2017年4月15日，未约定合同到期后案涉房屋财产权转移给洽川风景区公用事业管理站。2015年12月洽川风景名胜区管理委员会固定资产一览表，证明洽川风景名胜区管理委员会移交给被申请人的资产中有其自建的7间职工宿舍，不括案涉的17间房屋。综上，本院确认申请人王太元对案涉房屋享有合法的财产权。被申请人主张以洽管委以移交产权凭证的形式将案涉房屋移交给被申请人，未提供有效证据证明，本院不予采信。2、房屋使用费如何计算。申请人提供2018年4月15日王兴民与王某甲签订的租赁合同一份、2019年元月1日王忠民与王某乙签订的租赁合同一份，证明与案涉房屋同处于风景区的以上房屋的使用费市场价格为平均每间每年的使用费约4000元，本院确认该价格对确定案涉房屋的使用费具有一定参考价值。本院再审认为，被申请人洽旅公司没有合法依据使用申请人王太元享有财产权的房屋，被申请人本应支付使用费而没有支付，申请人本应取得使有费收益而没有取得，被申请人的行为构成不当得利，依法应在其应当支付房屋使用费的范围内承担民事责任。故对申请人要求被申请人支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。使用费的数额可参照同区域房屋租赁价格，结合房屋财产权和土地使作权分属不同权利人的特殊情况，根据公平原则合理确定，本院酌定为每间每年1500元，自2017年4月被申请人使用之日计算至2019年4月为1500元×17间×2年=51000元，2019年4月后的使用费应计算至被申请人停止使用案涉房屋之日。因案涉房屋的特殊性，不具备法律规定的返还原物的条件，故对申请人要求被申请人返还房屋的诉讼请求不予支持。原审认定本案基础法律关系为租赁合同纠纷错误，XX房XX委移交给被申请人的主要案件事实错误，再审予以纠正。原审判决错误，依法予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销（2018）陕0524民初1728号民事判决；二、被申请人陕西洽川旅游开发有限公司于本判决生效后10日内付给再审申请人王太元2017年4月至2019年4月的房屋使用费51000元，2019年4月后的使用费按每年25500元计算，每年12月20日一次性付给再审申请人王太元，直至被申请人陕西洽川旅游开发有限公司停止使用案涉房屋之日；三、驳回再审申请人王太元其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1800元，再审案件受理费3000元，共计4800元，由再审申请人王太元负担2400元，被申请人陕西洽川旅游开发有限公司负担2400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审  判  长      张占武审  判  员      刘广学审  判  员      李  键  二〇一九年十二月十四日 书  记  员      雷  蕾  1