江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终2153号上诉人（原审被告）：魏以有，男，汉族，1962年10月生，住浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：徐三青，女，汉族，1968年3月生，住常州市天宁区。被上诉人（原审原告）：束凯波，男，汉族，1989年4月生，住常州市新北区。被上诉人（原审原告）：陈曦康，男，汉族，1982年10月生，住江苏省南京市白下区。）以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗醒洲，男，汉族，1958年1月生��住常州市武进区。被上诉人（原审被告）：胡荣华，男，汉族，1961年11月生，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：徐三青，女，汉族，1968年3月生，住常州市天宁区。原审被告：蒋春平，男，汉族，1965年2月生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：费来，江苏友联律师事务所律师。上诉人魏以有因与被上诉人束凯波、陈曦康、胡荣华、原审被告蒋春平房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市新北区人民法院（2015）新孟民初字第0584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。魏以有上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行房屋租赁合同，束凯波、陈曦康立即支付剩余定金50万元和租金60万元整。本案诉讼费由束凯波、陈曦康承担。事实与理由：1.原审法院判决事实不清，适用法律错误，判决书内容前后矛盾。2.原审判决一方面认定该租赁合同最终被解除的原因并非由于魏以有、胡荣华的故意违约行为造成，而是由于所涉标的孟河镇小河富平路11号永成商厦本身即为工业用途、无法办理商业用途消防证，魏以有、胡荣华并无存在完全过错。另一方面又认定租赁房屋目的为经营超市及其他零售业务，性质为商业用途，但由于永成商厦实际性质为工业用途，无法办理商业用途的消防证。故魏以有、胡荣华的行为已构成根本违约。该判决书内容前后矛盾，一边认定魏以有没有过错，亦没有故意违约，一边又认定行为构成根本违约。消防证是由蒋春平负责的，转租也是经过蒋春平同意的，即使赔偿也是应由蒋春平直接承担赔偿责任。3.束凯波、陈曦康目前已在永成商厦进行招商、招租工作并进行装修当中，其在与魏以有租赁合同继续有效的情况下，直接与房东蒋春平签订了房屋1-5层的合同。所以证明：束凯波、陈曦康对于房屋的性质和用途是认可的，只是想踢开魏以有。束凯波、陈曦康向原审法院起诉请求：魏以有、胡荣华、蒋春平退还双倍定金1000000元、材料款150000元，赔偿损失60000元并支付利息24200元（利率按6%计算，时间暂按2015年1月1日至4月30日，具体时间至实际履行还款义务时止）；诉讼费用由魏以有、胡荣华、蒋春平承担。一审庭审中，束凯波、陈曦康减少利息部分的诉讼请求为自2015年5月25日起至实际给付之日止按年利率6%计算。一审法院认定事实：2014年11月11日，束凯波、陈曦康（乙方）与魏以有、胡荣华（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定将位于孟河镇小河富平路111号永成商厦一至二两层房屋出租给乙方使用，使用目的为用于经营超市及其他零售业务，甲方应提供房产有效证明、房屋建设的消防验收报告，租赁期限自2015年5月1日至2024年12月30日止。同时，双方就“租金及支付方式”约定如下：双方约定定金1000000元，合同签订时乙方向甲方支付500000元，2014年12月31日前再支付500000元。2015年5月1日前如甲方违约导致本合同无法履行时，甲方应当向乙方返还定金2000000元。2015年5月1日前乙方向甲方支付第一年租金时，该1000000元定金充抵租金；租赁期间的前三年，年租金为1600000元。合同签订后，束凯波、陈曦康向魏以有支付了定金500000元，又按魏以有的要求向其支付材料款150000元装修房屋。2014年11月26日，束凯波、陈曦康以“常州武进孟河生活购物广场”的名义与上海申帮广告有限公司姜志军签订筹划协议，筹划超市的运营工作，束凯波、陈曦康共计向姜志军支付设计费60000元。2014年12月16日��束凯波、陈曦康向魏以有、胡荣华发出违约通知，魏以有在上述通知上予以签收。另查明：2014年8月23日，蒋春平江将孟河镇小河富平路111号永成商厦（1-6层）出租给魏以有、胡荣华使用，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日止。再查明：常州市永成车配厂新建车间五即为本案所涉的孟河镇小河富平路111号永成商厦，于2014年12月4日经常州市公安消防支队新北区大队建设工程竣工验收消防备案，为“二级耐火等级，火灾危险性为丙类，用途为厂房车间”。该房屋因使用用途为工业用途，故无法办理商业用途的消防许可证。原审法院认为：一、魏以有、胡荣华的行为是否构成根本违约。根据2014年11月11日束凯波、陈曦康（乙方）与魏以有、胡荣华（甲方）签订房屋租赁合同，束凯波、陈曦康租赁孟河镇小河富平路111号永成商厦一至二两层房屋的目的为经营超市及其他零售业务，性质为商业用途，但由于永成商厦实际性质为工业用途，无法办理商业用途的消防许可证，故魏以有、胡荣华的行为已构成根本违约，且在庭审中束凯波、陈曦康明确要求解除双方之间签订的合同，故依法解除双方于2014年11月11日签订的房屋租赁合同。二、本案是否适用定金罚则。根据2014年11月11日束凯波、陈曦康（乙方）与魏以有、胡荣华（甲方）签订房屋租赁合同，双方就“租金及支付方式”约定如下：双方约定定金1000000元，合同签订时乙方向甲方支付500000元，2014年12月31日前再支付500000元。2015年5月1日前如甲方违约导致本合同无法履行时，甲方应当向乙方返还定金2000000元。2015年5月1日前乙方向甲方支付第一年租金时，该1000000元定金充抵租金；租赁期间的前三年，年租金为1600000元。合同签订后，束凯波、陈曦康向魏以有、胡荣华支付了定金500000元。根据束凯波、陈曦康与魏以有、胡荣华签订的房屋租赁合同中关于定金部分的表述可以看出，该1000000元定金的性质为违约定金。从查明的事实看，该租赁合同最终被解除的原因并非由于魏以有、胡荣华的故意违约行为造成，而是由于所涉标的孟河镇小河富平路111号永成商厦本身即为工业用途、无法办理商业用途的消防许可，魏以有、胡荣华并无存在完全过错，故定金罚则在本案中并不适用，束凯波、陈曦康无权要求双倍返还束凯波、陈曦康原告造成的损失。在束凯波、陈曦康与魏以有、胡荣华签订房屋租赁合同后，束凯波、陈曦康分两次向魏以有共计支付材料款150000元用于装修房屋。2014年11月26日，束凯波、陈曦康以“常州武进孟河生活购物广场”的名义与上海申帮广告有限公司姜志军签订筹划协议，筹划超市的运营工作，束凯波、陈曦康共计向姜志军支���设计费60000元。现因魏以有、胡荣华根本违约，束凯波、陈曦康向魏以有、胡荣华主张赔偿材料款150000元、设计费60000元符合法律规定，依法应予以支持。四、蒋春平是否应承担赔偿责任。本案中，与束凯波、陈曦康发生房屋租赁关系的是魏以有、胡荣华，虽然束凯波、陈曦康诉称魏以有、胡荣华与蒋春平之间是委托代理关系，但未提交充分证据予以证明，且魏以有、胡荣华与蒋春平之间另有房屋租赁关系，两个租赁关系的标的并不相同。根据合同的相对性原理，束凯波、陈曦康并无权要求蒋春平对魏以有、胡荣华的赔偿责任承担连带责任。综上，魏以有、胡荣华的行为构成根本违约，束凯波、陈曦康可要求解除合同、由魏以有、胡荣华返还定金和承担损失，并承担自起诉之日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息。据此判决：1、解除束凯波、陈曦康与魏��有、胡荣华于2014年11月11日签订房屋租赁合同。2、魏以有、胡荣华于该判决生效之日起十日内返还束凯波、陈曦康定金500000元、预付材料款150000元、赔偿设计费损失60000元，上述款项合计710000元；并支付自2015年5月25日起至实际给付之日止、按年利率6%计算的利息。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。3、驳回束凯波、陈曦康在本案中的其他诉讼请求。案件受理费15908元，由魏以有、胡荣华负担9152元，由束凯波、陈曦康负担6756元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中查明，蒋春平以魏以有、胡荣华拖欠房屋租金为由，对涉案房屋向法院提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求解除双方房屋租赁合同。该案经生效判决，解除蒋春平与魏��有、胡荣华之间的房屋租赁合同。本院认为，根据本案事实，涉案房屋原由蒋春平出租给魏以有、胡荣华，再由魏以有、胡荣华转租给束凯波、陈曦康，现蒋春平与魏以有、胡荣华之间的房屋租赁合同经法院生效判决已经解除，魏以有、胡荣华基于原租赁合同对涉案房屋享有的转租权利已经丧失，其与束凯波、陈曦康之间的房屋租赁合同客观上已经无法继续履行，故魏以有上诉请求继续履行合同无事实及法律依据，不应支持。同时，根据省法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条的规定，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，魏以有、胡荣华与束凯波、陈曦康签订的房屋租赁合同，因魏以有、胡荣华丧失权利导致解除，由此造成束凯波、陈曦康因履行合同���损失，应由魏以有、胡荣华承担。综上，魏以有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15908元，由魏以有负担。本判决为终审判决。审判长  孔裕华审判员  赵玉兵审判员  钱 锦二〇一七年八月十五日书记员  吴 洋