江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0802民初1361号原告：吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司，住所地：江西省吉安市吉州区天龙花园活动中心二楼办公室，统一社会信用代码/注册号：91360802578760727F。法定代表人：王越，总经理。委托诉讼代理人：何强、王小燕，江西钧略律师事务所律师。特别授权。被告：宋冬兰，女，1974年12月23日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，委托诉讼代理：夏财世（系被告宋冬兰丈夫），男，1977年11月15日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区大桥西路*号**幢*****室，公民身份号码：。特别授权。原告吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司（以下至判决主文前简称“天龙物业公司”）与被告宋冬兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天龙物业公司的委托诉讼代理人何强、王小燕，被告宋冬兰的委托诉讼代理人夏财世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2010年7月1日至2016年12月31日的物业费5035元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月12日，原告和吉安天龙房地产开发有限公司（以下简称“天龙房产公司”）签订了物业管理服务合同，后者聘请原告为吉安市吉州区天龙花园小区提供物业服务，服务期限自签订之日至2014年10月12日止，后待小区成立业主委员会按相关程序重新选聘物业服务企业。合同约定日常服务管理多层住宅按0.5元/月收费。合同签订后，原告即进场为天龙花园小区提供物业服务。2014年初，吉安市吉州区天龙花园业主委员会（以下简称“天龙业委会”）成立，同年4月13日，原告与天龙业委会签订物业管理服务合同，继续为小区提供物业服务，多层住宅收费标准同前合同。被告系天龙花园小区多层住宅30幢1-501室房业主，自2010年7月1日以来一直未缴纳物业费，故诉至法院。被告宋冬兰辩称，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求。事实和理由：吉安市吉州区法院（2017）赣0802民初273号民事判决书未支持原告2011年12月1日前及2012年12月1日至2014年4月12日期间的物业费，本案亦不能支持；吉安市房产局准予原告从事物业管理的时间系2012年7月12日，原告在未取得相应资质的情况下，不得向业主收取物业费；原告提供的2014年4月13日其与天龙业委会签订的《天龙花园物业管理服务合同书》的真实性有异议，该合同业主均不知情亦未进行公示，且该合同第4章第15条第8点系事后手写添加的；原告进驻该小区后未尽应有的管理义务，对业主饲养鸡鸭、围占公共场地不予处理，对业主房屋外墙漏水不及时修补，2016年1月擅自停止服务近两个月，给小区业主生活造成诸多不便。经审理查明，2009年12月30日，天龙房产公司与江西名家物业管理有限公司（以下简称“名家物业公司”）签订《天龙花园物业管理服务合同》，前者聘请后者为其开发的吉安市吉州区大桥西路天龙花园小区提供物业服务，合同期限自2009年12月30至2012年12月30日止，服务管理收费按多层住宅0.4元/月/㎡、高层住宅按1元/月/㎡收取。2011年10月15日，名家物业公司向原告出具《天龙花园物业管理交接协议书》，名家物业公司于2011年10月15日退出天龙花园小区，由原告接手服务管理工作，名家物业公司于2006年5月至2011年10月因提供物业服务而享有对业主的催缴权由原告享有。2011年10月12日，天龙房产公司与原告签订《物业管理服务合同》并约定，前者通过协议选聘方式，将位于吉安市吉州区大桥西路天龙花园小区（含多层住宅3#、5-13#、15-23#、25-32#以及高层住宅35-36#）聘请原告进行物业服务，合同期限自2011年10月12日至2014年10月12日止，服务管理收费标准按多层住宅0.5元/月/㎡、高层住宅按1元/月/㎡收取。2011年12月12日，吉安市吉州区物价局文件吉区价费字[2011]29号关于天龙花园住宅小区物业服务收费标准的批复：一、多层住宅（7层以下）物业管理公共性收费标准每月每平方米0.50元（建筑面积）；二、高层住宅（8层以上）物业管理公共性收费标准每月每平方米0.90元（建筑面积）；以上收费标准试行期为一年，从2011年12月1日至2012年11月底止等。2014年4月13日，天龙业委会与原告另签订《物业管理服务合同》并约定，前者将天龙花园小区（物业类型：28栋多层住宅、2栋电梯房、1栋综合楼、2栋商用楼、地下人防车位）委托原告进行管理，合同期限自2014年4月13日起至2017年4月13日止，收费标准按多层住宅0.5元/月/㎡、电梯房（0.9元/月/㎡—1.2元/月/㎡）收取。2016年1月1日至同月20日期间，因小区物业费收缴比例较低，原告主动撤离天龙小区并停止运营20天后，在政府相关职能部门、基层组织的协调下，返回小区提供物业服务。另查明，原告于2012年7月12日被吉安市房产局准予从事物业管理活动，获得物业服务企业资质。被告及其委托诉讼代理人夏财世系吉安市吉州区大桥西路2号天龙花园30幢1-501室业主，房屋建筑面积为135.36㎡。至本案法庭辩论结束之日止，本院（2017）赣0802民初273号民事判决书尚未生效。以上事实，有原告提供的协议书、物业服务企业资质证书、物价局文件、天龙花园物业管理交接协议书、物业管理服务合同书、吉安市房屋转让交易审核表、本院调查及庭审笔录予以证实。本院认为：建设单位依法与原告签订的协议书，以及业主委员会与原告签订的物业管理服务合同书，合法有效，双方应按约全面履行。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。原告作为被告所在小区的物业服务企业，依法有权就其提供的物业服务收取相应的物业服务费。关于收费期间的问题。被告未提供证据证明其已缴纳原告诉请期间的物业费，故原告主张被告支付自2010年7月1日至2016年12月31日的物业费，因2010年7月至2011年10月期间，向被告催要物业服务费的权利已由案外人名家物业公司转让给原告，就权利义务转让的通知事项而言，被告亦在庭审过程中知悉，故除2016年1月1日至同月20日原告停止运营期间应予以扣除外，其余期间应予支持。关于收费标准的问题。2011年12月12日，物价部门对天龙花园住宅小区物业服务收费标准予以批复，多层住宅（7层以下）按0.5元/月/㎡予以收取，以上收费标准试行期从2011年12月1日至2012年11月底止。试行期限之前，应按前期物业与开发商约定的多层住宅0.4元/月/㎡收取。试行期间及期满后，原告继续为该小区提供物业服务，直至2014年4月13日与天龙业委会签订《物业管理服务合同》，应按约定的多层住宅0.5元/月/㎡收取。原告主张的收费标准具有合法依据，本院予以支持。关于服务质量的问题。原告物业管理的职责是对小区房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2016年1月至同年20日期间，原告在无法正常经营的情况下撤离20天，其直接原因系小区物业收缴比例较低，而以上情况可以反映原告在服务期间提供的管理服务存有一定瑕疵且未能得到相关业主的认可，故本院酌定对原告诉请的物业服务费扣减10％，被告仅需向原告支付应缴90％的费用计4503.22元[（17月*0.4元*135.36㎡+60.33月*0.5元*135.36㎡）*0.9]。被告提出原告停止运营近两个月、原告未尽到物业管理职责等问题，因未向法庭提交其他相关证据以支持其主张，应承担举证不力的法律后果。本院（2017）赣0802民初273号民事判决书尚未发生法律效力，被告的相关抗辩主张不能得到支持。综合原告已受让名家物业公司向业主主张物业管理费的债权，其自接手以来实际为业主提供物业管理服务，物价部门已批复天龙花园2011年12月1日至2012年11月底的收费标准，且本院已酌定核减原告相应诉请金额等情况，被告以原告缺乏管理资质，拒付物业服务费的理由不足，本院不予支持。被告委托诉讼代理人与被告系建筑物区分所有权的共有权人，作为债权人的原告可基于连带责任的事实，拥有对债务人诉请的选择权，故对原告仅诉请被告履行偿付责任的主张，本院予以支持。至于被告提出原告与天龙业委会约定的个别条款系事后添加的问题，如符合起诉条件，均可另觅途径解决，对不属于本案审理范围的抗辩主张，本院不予支持。此外，需要指出的是，若物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此循环，明显有碍于小区管理秩序，亦侵害了已缴费业主的合法权益。当出现以上情况，业主应主动的向业主委员会、物业公司反映，相关责任主体亦应就存在的问题予以改正，以提高服务水平。同时，业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：被告宋冬兰支付原告吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司物业服务费4503.22元，限本判决生效后七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司负担5元、被告宋冬兰负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王国勇二〇一七年八月二十三日书记员  王 敏法条链接：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。二、《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。五、《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。