江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1372号上诉人（原审被告反诉原告）：吴敏之，男，1954年4月4日出生，汉族,住扬州市。委托诉讼代理人：吴俍君，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：扬州中集天宇物业管理有限公司，住所地在扬子江北路308号东方百合园院内。法定代表人：代越平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李守法，男，汉族，住扬州市广陵区，该公司员工。委托诉讼代理人：周中南，男，汉族，住扬州市广陵区，系该公司员工。上诉人吴敏之因与被上诉人扬州中集天宇物业管理有限公司（以下简称中集物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院作出的（2015）扬邗双民初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴敏之上诉请求：1.撤销扬州市邗江区人民法院作出的（2015）扬邗双民初字第1087号民事判决第二项，改判中集物业公司履行为吴敏之楼顶防护栏维修的义务；2.撤销扬州市邗江区人民法院作出的（2015）扬邗双民初字第1087号民事判决第四项，改判中集物业公司赔偿因其怠于履行房屋维修义务致吴敏之产生的损失10000元；3.由中集物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决忽略中集物业公司代理人在一审庭审中自认怠于维修房屋的事实，回避对吴敏之有利的案件事实。2.一审法院举证责任分配不当，中集物业公司因对其按约履行维修义务进行举证。3.一审判决依据“申用手续尚未完成”，对吴敏之楼顶护栏的诉讼请求不予支持系认定事实不清，适用法律不当。中集物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审诉讼中，中集物业公司申请撤回对吴敏之的诉讼，该院依法予以准许。吴敏之向一审法院反诉请求：1.中集物业公司履行为吴敏之房屋外墙维修的义务；2.中集物业公司履行为吴敏之楼顶防护栏维修的义务；3、中集物业公司赔偿吴敏之因其怠于履行房屋维修义务致吴敏之产生的损失。一审法院认定事实：2002年，中集物业公司（原扬州东方天宇物业管理有限公司）与扬州东方天宇置业有限公司（东方百合园开发商）签订《物业管理委托合同》，约定委托中集物业公司为东方百合园小区提供物业管理服务，委托期间自2002年6月8日至东方百合园小区业主委员会成立时止。东方百合园业主委员会成立后，该公司与业主委员会于2014年签订了《物业管理服务协议》，约定：协议履行期限至2018年12月31日止；中集物业公司对房屋共用部位、共用设施等进行维护、修缮；房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，不包含业主室内及车库内部分；对需要使用公共维修资金房屋进行维护、修缮，服务与管理的共用部位、共用设备设施等依法按《住宅专项维修资金管理办法》、《扬州市市区房屋共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》及相关部分的规定等执行。中集物业公司负有巡查、向相关部门报修的义务；业主委员会监督专项维修资金的管理和使用，维修动用专项维修资金时，须经业主大会批准，报政府相关部门备案（审批），并接受政府相关部门监督。当专项维修资金不足时，业主委员会帮助进行续筹等。吴敏之系东方百合园小区7幢503室业主，其居住的7幢503室房屋因外墙渗漏、屋顶防护栏修缮问题，曾至中集物业公司报修。现该户外墙面维修资金经中集物业公司申领已到位。一审法院认为，保修期外，房屋部分共有部位的维修责任由部分共有的业主承担，物业服务企业并不负有直接的维修责任。因业主交纳有住宅专项维修资金，该部分维修费用可通过列支住宅专项维修资金解决。而住宅维修资金需经物业服务企业提出使用建议、专有部分业主同意、房管部门审核等程序要求。物业公司虽有提出使用建议、组织实施维修方案等合同义务，但申用住宅专项维修资金的行为完成与否，并不能作为物业服务企业是否履行合同义务的认定。现吴敏之外墙面维修资金已申领到位，中集物业公司应按核定方案及时实施维修，吴敏之应予协助。楼顶护栏，中集物业公司应履行相应的报批手续，但因该申用手续尚未完成，故中集物业公司尚不具备实施维修的条件，故对吴敏之主张为其维修楼顶护栏的诉讼请求，该院不予支持。吴敏之另主张中集物业公司怠于履行维修义务，致其房屋渗漏产生损失，但现有证据并不足以认定中集物业公司怠于履行物业服务合同义务的事实，故对吴敏之该部分诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十五条、第三十六条、第五十四条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、扬州中集天宇物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内为吴敏之维修扬州市东方百合园7幢503室外墙面,吴敏之应予协助；二、驳回吴敏之的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，依法减半收取25元，反诉案件受理费25元，均由扬州中集天宇物业管理有限公司负担。二审期间上诉人吴敏之提交了邗江区双桥街道石桥社区出具的《情况说明》，证明其于2014年2月即已向社区反映房屋外墙渗漏请求社区协助处理的情况。被上诉人中集物业公司未提交新证据。中集物业公司对上诉人提交证据的真实性、合法性和关联性均予认可，其辩解社区出具的《情况反映》内容虽然属实，但中集物业公司一审中提交的沟通函证明其已对吴敏之户的房屋渗漏问题作出处理，故该份证据不应认定为新证据。本院认为，吴敏之提交的该份证据来源合法，证明内容客观真实，与本案具有关联性，其证明效力本院予以确认。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.中集物业公司是否负有为吴敏之楼顶防护栏维修的义务；2.中集物业公司是否应承担吴敏之屋内财产损失1万元的违约责任。关于第一争议焦点，本院认为，中集物业公司负有为吴敏之楼顶防护栏维修的义务。理由：1.二审期间，中集物业公司自认“护栏是维修基金修的范围，动用维修基金可以是业主也可以是物业，吴敏之可以自己去申请，首先需要三分之二业主同意，同意之后要报房管局，房管局要进行审核等程序”。本院经现场查看，楼顶防护栏系该栋屋顶太阳能检修的通道，依据协议约定，属于共用部位范围，故应属于中集物业公司的维修范畴；2.《物业管理服务协议》约定：中集物业公司对房屋共用部位、共用设施等进行维护、修缮、服务与管理；房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。中集物业公司依约应当履行讼争楼顶护栏的维护、修缮职责；3.《物业管理服务协议》约定：对需要使用公共维修资金房屋进行维护、修缮，服务与管理的共用部位、共用设备设施等依法按《住宅专项维修资金管理办法》、《扬州市市区房屋共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》及相关部分的规定等执行。中集物业公司负有巡查、向相关部门报修的义务；业主委员会监督专项维修资金的管理和使用，维修动用专项维修资金时，须经业主大会批准，报政府相关部门备案（审批），并接受政府相关部门监督。根据约定，中集物业公司应履行维护、修缮、报批等义务。关于第二争议焦点，本院认为，中集物业公司应当承担赔偿吴敏之因外墙渗漏致屋内财产损失的违约责任。理由：1.协议明确约定中集物业公司负有对房屋共用部位维护修缮职责。中集物业公司出具的《关于贵户渗漏维修的沟通函》、吴敏之提供的律师函及中集物业公司的当庭陈述均证实吴敏之户于2014年即已申请维修，而中集物业公司直至2016年底才完成维修基金的申领工作，依据常理判断，中集物业公司在对吴敏之户房屋外墙渗漏维修工作上存有懈怠；2.中集物业公司抗辩吴敏之户房屋内损失系因吴敏之一直不配合中集物业公司的维修工作，且多次反对维修方案导致时间延误造成的，中集物业公司不应承担违约赔偿责任。本院认为，根据查明的事实可以证实，东方百合园业委会与中集物业公司签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。在业主提出报修后，物业公司理应及时组织人员进行维修，防止损失扩大，维修方案的设计应依据专业人士的意见作出，具有科学、合理性。现中集物业公司未能提供证据证实其提出的维修方案系具有相应维修资质公司作出，且吴敏之对物业公司提出的内墙开洞检修方案一直不予认可，故中集物业公司应对外墙维修延误致吴敏之屋内财产损失承担相应的赔偿责任。综合考虑吴敏之的实际受损范围、受损程度、折旧等因素，本院酌定中集物业公司赔偿吴敏之房屋财产损失费8000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗双民初第1087号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗双民初第1087号民事判决第二项；三、扬州中集天宇物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内依照《物业管理服务协议》之约定履行吴敏之户楼顶防护栏维修义务；四、扬州中集天宇物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿吴敏之财产损失费8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由扬州中集天宇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  华桂祥审 判 员  刘莉莉代理审判员  李 响二〇一七年八月一日书 记 员  朱思佳