重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5643号上诉人（原审原告）：重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单元1-3，统一社会信用代码91500105563487561T。法定代表人：赵凯，总经理。委托诉讼代理人：刘力，男，1972年7月24日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：荣昌区安富街道陶都名苑业主委员会，住所地重庆荣昌区安富街道陶都名苑小区。法定代表人：吕祖彬，主任。委托诉讼代理人：刘作荣，重庆川伟律师事务所律师。上诉人重庆置信物业服务有限公司（以下简称“置信物业公司”）与被上诉人荣昌区安富街道陶都名苑业主委员会（以下简称“陶都名苑业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2017）渝0153民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经本院通知，上诉人置信物业公司的委托诉讼代理人刘力、被上诉人陶都名苑业委会的委托诉讼代理人刘作荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。置信物业公司上诉请求：1、撤销重庆市荣昌区人民法院（2017）渝0153民初字1188号，改判支持上诉人一审全部诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》期限实际为四年（1+3模式），即2016年1月1日至2019年12月31日，并非一审法院认定的一年期限。二、一审法院认定被上诉人以自己的行为表示不愿意与上诉人续签合同，属于被上诉人的权利，属认定事实不清，适用法律错误。《合同法》第60条、第107条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被上诉人在《物业服务合同》生效履行期间，无合同解除事宜单方面终止履行实属违约行为，应当承担相应的违约责任，置信物业公司有权要求继续履行合同、赔偿损失，一审法院因认定事实不清，未能正确适用法律。三、一审法院认定被上诉人于2017年2月1日起自行陶都名苑小区进行物业管理服务，对上诉人从2017年2月1日起便没有再对小区进行物业管理服务，进而认为上诉人无权要求继续履行合同，属认定事实不清、证据不足。四、一审法院认定被上诉人有权单方面解除《物业服务合同》、自行管理小区物业，系适用法律错误。1、《物权法》第76条第（四）款、《物业条例》第11条第（四）款规定“选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定”，《物权法》第81条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，即有权选聘和解聘小区物业服务企业或选择自行管理小区物业管理模式的是业主，而不是被上诉人业委会。2、《重庆市物业管理条例》第21条规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，即被上诉人作为小区业主委员会是业主大会的服务机构、执行机构，应该按照业主大会的决议来执行，而不是代替业主大会来进行决议，更不能自行决定解聘小区物业服务企业、选择。如上所述，即便需要终止物业服务合同关系，小区物业进行自行管理，也应当由小区业主召开业主大会，由业主进行投票表决。五、综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，严重侵犯上诉人的合法权益，为维护小区全体业主及上诉人的利益。请二审法院在查清事实的基础上，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。陶都名苑业委会辩称，一审判决认定物业合同的合同期限为一年正确。虽然合同约定自动续延三年，但之前的合同也是这样约定的，但双方并未照此续延，而是重新签订合同，这只能说明上诉人的格式条款对业委会无效。本合同期满前后，业委会明确了不与上诉人续签合同，双方当事人没有达成续签合同的合意，并于2017年2月1日管理至今。业主委员会有权行使签订与解除物业合同的权利，也享有解除合同的权利，不续签合同是业主的意见，也进行了决议的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。置信物业公司向一审法院起诉请求：1.继续履行置信物业公司与陶都名苑业委会签订的《物业服务合同》；2.陶都名苑业委会从2017年2月1日起每月向置信物业公司支付物业服务费9192元、公摊水电费500元、资金占有利息损失费35元，至陶都名苑业委会履行《物业服务合同》之日止；3.陶都名苑业委会向置信物业公司赔偿交通费300元；4.本案诉讼费由陶都名苑业委会承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，置信物业公司与陶都名苑业委会签订了《陶都名苑物业服务合同》，合同约定：由置信物业公司为荣昌区安富街道陶都名苑小区提供物业管理服务，合同期限二年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止；本合同期限届满前三个月，任何一方可通知对方终止合同，若期满未通知，则本合同自动续延叁年。签订合同后，置信物业公司遂对陶都名苑小区进行物业管理服务。该合同到期后，置信物业公司与陶都名苑业委会于2015年12月30日重新签订了《陶都名苑物业服务合同》，合同主要内容：“合同当事人甲方：荣昌区安富街道陶都名苑业主委员会，乙方：重庆置信物业服务有限公司。一、物业管理区域概况物业名称：陶都名苑小区坐落：重庆市荣昌区安富街道。二、物业服务事项乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.公用绿地、花木等的养护与管理，费用由业主承担（不含在物业费中）；4.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；5.房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；6.交通与车辆停放秩序的管理；7.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；8.物业档案资料管理（业委会未移交任何资料）；9.物业专项维修资金的使用；10.装修管理；11.接受业主委托，对其物业的专有部分进行有偿维修养护；12.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，主要包括：物业服务管理费，水电公摊费用、为业主专有部分物业提供委托服务；13.法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。三、物业服务质量乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件一）。四、物业服务合同及解除：1.本合同期限为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；2.本合同期限届满前三个月，任何一方可通知对方终止合同，若期满未通知，则本合同自动续延三年；3.有以下情形之一的，乙方可以提前解除合同：（1）物业项目因拆迁等原因灭失的；（2）因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；（3）甲方按建筑面积或户数任一项超过20%逾期支付物管费的；（4）甲方严重违反本合同约定的。4.甲乙双方均不得违反本合同之约定擅自解除合同，否则，应承担违约责任。5.双方因对方违反合同约定需提前解除合同的，解除合同的一方应提前一个月通知对方，合同自书面通知送达对方时即解除。双方应自发出通知之日起二十日内办理交接，并须完清各种手续及相关费用；在办理交接期间，乙方应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。五、违约责任，1.甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同约定的物业服务质量约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同约定的物业管理事项，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿相应的损失。2.乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同约定的物业服务质量约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同约定的物业管理事项的，甲方有权解除合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。3.违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方三十日后解除，并在解除后二十日内办理交接。”置信物业公司与陶都名苑业委会签订该合同后，置信物业公司继续对陶都名苑小区进行物业管理服务。合同约定的壹年期限届满后，陶都名苑业委会不满意置信物业公司的服务，不愿意与置信物业公司续签合同，于2017年2月1日起自行对陶都名苑小区进行管理并收取物业服务费至今。一审法院认为，本案置信物业公司与陶都名苑业委会争议焦点是置信物业公司与陶都名苑业委会于2015年12月30日签订的《陶都名苑物业合同》是否已经续延至2019年12月31日，置信物业公司要求继续履行合同是否有法律依据。由于置信物业公司与陶都名苑业委会签订的《陶都名苑物业合同》明确约定物业合同期限为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。虽然双方在合同中约定在合同期限届满前三个月，任何一方可通知对方终止合同，若期满未通知，则合同自动续延三年。但陶都名苑业委会在合同约定的期限届满后，以其行为明确表示不愿意续签合同，并于2017年2月1日起自行对陶都名苑小区进行管理至今。该事实表明，置信物业公司与陶都名苑业委会在合同期限届满后并未达成续签合同的合意。是否订立合同，当事人双方要基于自愿，现陶都名苑业委会以自己行为明确表示不愿意与置信物业公司续签合同，且置信物业公司从2017年2月1日起便未再对陶都名苑小区进行物业管理服务，故置信物业公司要求继续履行置信物业公司与陶都名苑业委会于2015年12月30日签订的《陶都名苑物业合同》，由陶都名苑业委会从2017年2月1日起每月向置信物业公司支付物业服务费9192元、公摊水电费500元、资金占有利息损失费35元，并由陶都名苑业委会向置信物业公司赔偿交通费300元的诉讼请求无合法依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回重庆置信物业服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由重庆置信物业服务有限公司负担。本院二审对一审判决认定事实予以确认。本院认为，置信物业公司与陶都名苑业委会签订的《陶都名苑物业合同》明确约定物业合同期限为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。虽然双方在合同中约定在合同期限届满前三个月，任何一方可通知对方终止合同，若期满未通知，则合同自动续延三年。但陶都名苑业委会在合同约定的期限届满后，以其行为明确表示不愿意续签合同，并于2017年2月1日起自行对陶都名苑小区进行管理至今。该事实表明，置信物业公司与陶都名苑业委会在合同期限届满后并未达成续签合同的合意。是否订立合同，当事人双方要基于自愿，其次，物业服务合同也是基于当事人的愿意履行，不适宜强制履行，故置信物业公司要求继续履行置信物业公司与陶都名苑业委会于2015年12月30日签订的《陶都名苑物业合同》的理由不成立。置信物业公司从2017年2月1日起没有对陶都名苑进行管理，况且，陶都名苑业委会不是物业费交纳的主体，置信物业公司请求陶都名苑业委会给付物业费的理由不成立。综上，一审判决认定事实基本清楚，处理适当，应当予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由置信物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊仕琼审判员  段晓玲审判员  徐晓瑮二〇一七年八月十五日书记员  蒋 茜