新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终895号上诉人（原审原告）：高军，男，1974年7月20日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：邓丽，女，1973年12月16日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州，系高军的妻子。上诉人（原审被告）：新疆新安基房地产开发有限公司,住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市31区1丘2栋1-401、402、403室。法定代表人：郭丰源，该公司董事长。委托诉讼代理人：周立军，该公司法律顾问。原审第三人：中国农业银行股份有限公司昌吉市支行，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市北京南路1号。负责人：马建民，该行行长。委托诉讼代理人：宋新强，男，1961年10月28日出生，汉族，现住昌吉市。委托诉讼代理人：李立新，男，1962年10月12日出生，汉族，现住昌吉市。上诉人高军因与上诉人新疆新安基房地产开发有限公司（以下简称新安基公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司昌吉市支行（以下简称农业银行昌吉市支行）商品房买卖合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院作出的（2016）新2301民初5344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日受理后依法组成合议庭，并于2017年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人高军及其委托诉讼代理人邓丽，上诉人新安基公司的委托诉讼代理人周立军，原审第三人农业银行昌吉市支行的委托诉讼代理人宋新强、李立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高军上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初5344号民事判决第八项，判令支持上诉人原审主张的租房损失32000元；证据保全、解除合同通知书的公证费2040元、保险费损失1038.8元，合计35078.8元。事实与理由：一是新安基公司逾期交房，上诉人在外租房居住，额外支付房租32000元，新安基公司应当予以赔偿；二是新安基公司违约后，上诉人为维护合法权益而保全证据，支付公证费共计2040元，应当予以支持；三是因为上诉人与新安基公司在签订合同之后，因银行按揭贷款的需要购买的该险种，新安基公司的违约行为，致使合同履行不能，保险费1038.8元不能退费，新安基公司应当予以赔偿。新安基公司辩称,对于高军的上诉请求不认可，其上诉请求无事实依据及法律依据。一是高军一审提交的证据不能证明被上诉人没有交付房屋；二是高军未实际租房，高军在一审时确定的送达地址就是其实际居住的地址；三是公证费系高军自行委托而产生的费用，不应由新安基公司承担；四是保险费用由保险公司退付，不应由新安基公司承担。请求法院驳回上诉人高军的上诉请求。新安基公司上诉请求：撤销昌吉市人民法院（2016）新2301民初5344号民事判决，并依法改判上诉人与高军于2013年6月23日签订的合同继续履行。事实和理由：一是一审法院依据上诉人在2014年9月29日出具的承诺书，认定上诉人自认其所交付的房屋不符合入住条件，至高军要求解除合同时已经逾期交房超过180天，故判决解除上诉人与高军签订的《商品房买卖合同》是错误的。因为上诉人向高军出具的承诺书说明的是，上诉人交付给高军的房屋是由于沿街商业施工未完成，因此小区未达到入住要求，而不是涉案房屋本身施工未完工；二是双方合同约定交付条件为：房屋经验收合格。逾期交付180天的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的2%支付违约金。根据合同约定，上诉人虽未能于2014年6月30日交付房屋，但于2014年9月30日前交付房屋，并未超过合同约定的180天。因此，现高军要求解除与上诉人签订的商品房买卖合同，不符合合同约定和法律规定；三是根据上诉人与高军签订的商品房买卖合同第八条约定，交付条件为”该商品房经验收合格”而不是”该商品房经综合验收合同”，即通过五方验收就是验收合格。涉案房屋于2015年6月24日办理竣工验收备案，2014年9月2日竣工交付并通过五方验收，同年通知高军于办理9月30日入住。上诉人向高军交付的商品房符合合同预定的交付条件。其他局部性质量问题或周边环境问题，可以逐步解决，不能必然导致合同解除。高军辩称,原判解除其与新安基公司签订的《商品房买卖合同》正确请求法院驳回新安基公司的上诉请求，支持我方上诉请求。原审第三人农业银行昌吉市支行述称，请求法院依法判决。高军向一审法院起诉请求：一、自2017年1月10日解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、自2017年1月10日解除原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告返还原告首付房款354888元并赔偿利息损失63214.42元（354888×4.75％÷12个月×44个月）；四、被告返还原告已偿还按揭款本金46564.42元，赔偿利息损失109358.84元（截止到2017年1月10日）；五、由被告向第三人偿还剩余贷款本金483435.58元；六、被告赔偿原告租房损失32000元（1000元×32个月）；七、被告返还原告给付的工本费等合计1775元；八、被告赔偿原告证据保全公证费1440元、解除合同通知公证费600元、保险费损失1038.8元；九、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买该公司开发的海棠小镇第17幢4号房屋一套，建筑面积128.99平方米，每平方米单价为6860.13元，房屋总价款为884888元；付款方式为2013年6月24日付房款354888元，余款530000元申请20年银行贷款支付。交付期限及出卖人逾期交房的违约责任约定为：出卖人应当在2014年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遭遇不可抗力，或买受人未按合同约定付清全部房款及费用，或因国家政策调整等其他情形，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2013年7月10日向被告支付房款354888元，剩余房款530000元办理了银行按揭，原告作为借款人，于2013年9月23日与第三人农业银行昌吉市支行（贷款人）、被告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，向农业银行昌吉市支行贷款530000元，借款期限240个月；原告授权第三人农业银行昌吉市支行将借款530000元划入被告公司的账户。原告自2013年11月起逐月向银行归还贷款本息，截止2017年1月10日，原告共偿还借款本金46564.42元，利息109358.84元，未偿还借款本金为483435.58元。2013年9月16日被告收取原告工本费、房屋权属登记费、抵押登记费、印花税票、公证费共计1775元。2013年10月原告购买个人抵押贷款房屋综合保险一份，原告为此支出保险费8904元。2016年1月原告退保，退还保费7865.2元，存在差额1038.8元。在合同约定的交房期限2014年6月30日前，被告未能向原告交付房屋。2014年7月29日被告向原告送达了”关于海棠小镇（联排住宅）签订补充协议的通知”内容为：由于昌吉国家农业科技园区对昌二路市政排水主管网暂未铺设到本小区，造成本小区给、排水无法接入市政管网，需延期交付原告所购买的住宅，预计交房时间为2014年9月30日，请在接到本通知后到被告公司办理延期交房的相关手续。2014年9月29日，被告给原告出具承诺书一份，内容为：”海棠小镇联排别墅17栋104号业主高军，因施工未完成未达到入住要求，现承诺1、如需要装修的业主可与物业公司联系领取装修钥匙进行装修；2、关于延期交工赔偿按合同予以执行。该小区物业公司的经理邢飞并在下方手写另加一条3、在此未达到入住条件期间的相关费用（物业费、暖气费）由房产公司承担”。此后，原、被告就房屋问题进行协商，协商未果。2016年4月13日原告申请昌吉市公证处对所购房屋周边的现状进行公证。2016年8月12日原告通过公证的方式向被告的一名工作人员送达了通知书，通知被告因被告未按照合同约定期限交房，且楼房施工未完工，在建工程未完工造成楼前超级大坑至今未能回填等原因，房屋不具备入住条件，不能交付使用。原告还发现房屋存在漏水、卫生未打扫、暖气框变形等多种问题，双方多次协商，被告未解决。根据双方合同第八条、第九条的约定，原告提出解除合同，限被告在接到通知的30日内退还已付款项及利息，并承担违约责任。两次公证，原告共支出公证费2040元。另查，涉案房屋于2014年9月2日组织办理五方验收，2015年6月24日办理工程竣工验收备案。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原、被告在合同中约定被告应于2014年6月30日前将经验收合格的房屋交付原告，如被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同。被告辩解本案所涉房屋于2014年9月2日经过五方验收，并通知了原告于2014年9月30日前办理入住，因此被告逾期交房不超过180天，不具备合同约定的解除合同的条件。在通知原告办理入住前的2014年9月29日被告向原告出具承诺书，根据该承诺书的内容来看，被告是自认不符合入住条件的，故被告辩解于2014年9月30日之前向原告交付房屋的意见不予采纳，而自2014年9月29日之后被告亦未提交向原告交付房屋的证据，故被告的辩解意见不能成立，自合同约定的交房时间至原告要求解除合同的时间，被告逾期交房已超过180天，故对原告请求于2017年1月10日起解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还购房首付款354888元的诉讼请法求符合法律规定，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对原告要求于2017年1月10起解除与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还已向银行偿还的贷款本金及利息的诉讼请求。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对原告要求被告返还已偿还的按揭款本金46564.42元（截止2017年1月）诉讼请求予以支持。截止2017年1月，原告已向银行偿还的利息109358.84元，该费用系由原告实际支出的费用，被告应赔偿给原告。关于原告要求被告偿还2017年1月以后《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金483435.58元的诉讼请求，被告认为应由原告承担偿还义务。因被告的原因致《商品房买卖合同》解除，从而使《个人购房担保借款合同》解除，故依据上述法律规定，银行剩余贷款本金483435.58元应由被告承担清偿责任。关于原告要求被告赔偿首付款利息损失63214.42元的诉讼请求。本案中被告逾期向原告交付房屋，造成买卖合同被解除，给原告造成的实际损失有原告交纳的首付款的利息损失，原告已偿还银行的利息损失，及交纳的办理产权证的相关税费等。故参照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，确认原告主张的自交付房款次日起2013年7月11日至2017年1月10日期间的利息损失为59000元（354888×4.75%÷12×42个月）。关于原告要求被告返还的工本费等1775元的请求，该1775元系被告收取原告的房屋权属登记费、工本费、抵押登记费、印花税、公证费，双方买卖合同解除后被告应当予以返还。关于原告要求被告赔偿的因逾期交房造成的租房损失32000元，原告该项诉讼请求没有法律依据，不予支持。关于原告要求被告赔偿的公证费合计2040元，该费用系原告为收集证据产生的费用，应由原告自行承担。关于原告要求被告赔偿的保险费损失1038.8元，在双方商品房买卖合同解除前，原告自行解除个人抵押贷款房屋综合保险，故造成的损失应由其自行承担。遂判决：一、原告高军与被告新疆新安基房地产开发有限公司于2013年6月23日签订的《商品房买卖合同》自2017年1月10日起解除；二、原告高军与被告、第三人于2013年9月23日签订的《个人购房担保借款合同》自2017年1月10日起解除；三、被告新疆新安基房地产开发有限公司返还原告高军购房首付款354888元、及原告高军向银行已偿还的按揭款本金46564.42元，合计401452.42元；四、被告新疆新安基房地产开发有限公司赔偿原告高军首付款利息损失59000元；五、被告新疆新安基房地产开发有限公司返还代收的工本费、抵押登记费等费用1775元；六、被告新疆新安基房地产开发有限公司赔偿原告高军已向银行偿还的按揭贷款利息109358.84元；七、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向第三人中国农业银行股份有限公司昌吉市支行偿还《个人购房担保借款合同》剩余的贷款483435.58元；上述第三、四、五、六项款项，被告新疆新安基房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内向原告高军支付；八、驳回原告高军的其他诉讼请求。二审中，上诉人高军提供由陈辉出具的证明一份及收条四份。拟证明：2013年6月至2017年6月30日因新安基公司未能交付房屋，上诉人高军租住陈辉房子并已经缴纳租金48000元。新安基公司对该组证据的真实性、关联性均不予认可，认为该证据系个人出具，对其真实性无法确认。原审第三人认为该组证据与己方无关，未发表质证意见。因该组证据中证明为证人证言，证人应当出庭接受双方当事人的质询。证人未出庭作证，对其证言及收条的真实性无法核实，故本院该组对证据的证明力不予确认。新安基公司、原审第三人农业银行昌吉市支行在二审中未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点：1、双方签订的商品房买卖合同是否符合解除的条件;2、上诉人高军主张的各项损失应如何认定。本院认为，关于双方签订的商品房买卖合同是否符合解除条件的问题。上诉人高军与上诉人新安基公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。上诉人新安基公司逾期交付房屋，达到买受人可以解除合同的条件。原审法院据此判令合同解除，并无不当。上诉人新安基公司要求继续履行合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。由于新安基公司的违约行为造成合同解除,给上诉人高军造成的实际损失，新安基公司应当承担赔偿责任。关于上诉人高军要求新安基公司赔偿因逾期交房造成的租房损失32000元的主张，因没有有效证据证实，对其该上诉请求本院不予支持。关于高军要求新安基公司赔偿公证费2040元的主张，因该费用系新安基公司的违约行为,导致上诉人高军为诉讼收集证据而实际产生的费用，应由新安基公司进行赔偿，上诉人高军的该项上诉请求应当予以支持。原审法院未予支持，显属不当，应予纠正。关于上诉人高军要求新安基公司赔偿的保险费损失1038.8元的主张，因该费用系基于新安基公司的要求，由买受人办理个人抵押贷款时购买的保险。在退保时被扣除的费用，属于新安基公司的违约行为给高军造成的实际损失，新安基公司应当承担赔偿责任。上诉人高军的该项上诉请求成立，应予支持。综上，原审认定事实清楚，但对上诉人高军的部分损失认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2016)新2301民初5344号民事判决第一、二、三、四、五、六、七项，即”一、原告高军与被告新疆新安基房地产开发有限公司于2013年6月23日签订的《商品房买卖合同》自2017年1月10日起解除；二、原告高军与被告、第三人于2013年9月23日签订的《个人购房担保借款合同》自2017年1月10日起解除；三、被告新疆新安基房地产开发有限公司返还原告高军购房首付款354888元、及原告高军向银行已偿还的按揭款本金46564.42元，合计401452.42元；四、被告新疆新安基房地产开发有限公司赔偿原告高军首付款利息损失59000元；五、被告新疆新安基房地产开发有限公司返还代收的工本费、抵押登记费等费用1775元；六、被告新疆新安基房地产开发有限公司赔偿原告高军已向银行偿还的按揭贷款利息109358.84元；七、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向第三人中国农业银行股份有限公司昌吉市支行偿还《个人购房担保借款合同》剩余的贷款483435.58元；上述第三、四、五、六项款项，被告新疆新安基房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内向原告高军支付。”二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2016)新2301民初5344号民事判决第八项，即”八、驳回原告高军其他诉讼请求”；三、上诉人新疆新安基房地产开发有限公司赔偿上诉人高军个人抵押贷款房屋综合保险费损失1038.8元，公证费2040元，由新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向上诉人高军支付。四、驳回上诉人高军的其他诉讼请求。一审案件受理费9628元，送达费60元，合计9688元由上诉人高军负担329元，新疆新安基房地产开发有限公司负担9538元；二审案件受理费747元（其中上诉人高军缴纳677元，上诉人新疆新安基房地产开发有限公司缴纳70元），由上诉人高军负担617元，由上诉人新疆新安基房地产开发有限公司负担130元。本判决为终审判决。审 判 长  刘秀春审 判 员  阿娜尔代理审判员  白 轩二〇一七年八月十五日书 记 员  雷 鸣