广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤08民终842号上诉人（原审被告）：蔡祖贤，男，1955年10月17日出生，汉族，广东省雷州市。上诉人（原审被告）：黄保养，男，1954年4月2日出生，汉族，广东省雷州市。上诉人（原审被告）：许海清，男，1955年12月25日出生，汉族，广东省雷州市。被上诉人（原审原告）；林庆慧，男，1973年4月17日出生，汉族，广东省雷州市。被上诉人（原审原告）：李奇聪，男，1971年1月5日出生，汉族，广东省雷州市。上列被上诉人的委托诉讼代理人：黄尤，广东雷三元律师事务所律师。上诉人蔡祖贤、黄保养、许海清因与被上诉人林庆慧、李奇聪宅基地使用权转让纠纷一案，不服雷州市人民法院（2016）粤0882民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日受理后，组成合议庭进行了审理。上诉人黄保养、许海清，被上诉人林庆慧及其与李奇聪的共同委托诉讼代理人黄尤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡祖贤、黄保养、许海清上诉请求：一、撤销原审判决，将案件发回原审法院重审；二、本案一、二审案件诉讼费由林庆慧、李奇聪承担。事实和理由：一、一审法院认为，本案属于宅基地使用权纠纷，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条以及第六十三条的规定，涉案宅基地至今仍然为农村集体土地，尚未依法办理土地变更手续，蔡祖贤、黄保养、许海清至今未取得涉案土地的使用权。一审法院上述认定存在错误，林庆慧、李奇聪起诉请求确认涉案合同无效，其理由是认为蔡祖贤、黄保养、许海清等人不是涉案土地的使用权人、争议土地为农用地且现在仍然属于集体土地，故蔡祖贤等三人无权处分该土地，因此涉案合同为无效合同。依照林庆慧、李奇聪的逻辑，在审理本案之前，涉案土地的权属必须先予以确认。林庆慧、李奇聪实际上是要求法院确认土地使用权的权属问题，本案需要由土地行政部门作出行政裁决，此后林庆慧、李奇聪才能提起本案的诉讼。二、一审法院判决涉案合同无效，缺乏法律和事实依据。经村集体成员开会确认，蔡祖贤等三人已经通过与村子签订《断卖契》的方式取得涉案土地的使用权。且协议的签订是双方的真实意思表示，林庆慧、李奇聪在受让涉案土地使用权之前，明确知悉涉案土地的实际情况，蔡祖贤等三人并不存在欺诈行为。三、涉案宅基地已经交付给林庆慧、李奇聪，并由林庆慧、李奇聪使用至今。由于林庆慧、李奇聪至今未归还涉案土地给蔡祖贤等三人，故不存在《中华人民共和国合同法》五十八条规定的“合同无效时予以返还因该合同取得的财产”的情况，故一审法院要求蔡祖贤等三人返还购地款缺乏依据。四、正如林庆慧、李奇聪所述，在拆迁过程中，政府部门并没有认为其土地使用权来源不合法，政府部门实际上也确认了土地使用权权利人可以得到补偿，只是权利人不能依照宅基地的性质补偿。五、即便涉案合同无效，也不影响合同中争议解决条款的有效性。根据双方签订的《宅基地卖断契》，双方约定“政府其他部门的干涉不能使用宅地与卖方无关”。本案正是因为政府部门的行为才导致林庆慧、李奇聪不能按照宅基地取得相关的权利。因此，即便是合同无效，合同中争议解决条款仍然有效，林庆慧、李奇聪早已在合同中明确表示其原意承受相关的法律后果。综上所述，请求二审法院支持蔡祖贤等三人的上诉请求。林庆慧、李奇聪答辩称：涉案《宅基地卖断契》无效，涉案土地的买卖无效。涉案土地至今仍然是农村集体农用土地，蔡祖贤等三人并没有取得土地使用权证就将土地卖给林庆慧、李奇聪，这是违反国家强制性规定的，宅基地的买卖只能够发生在同村村民之间，故涉案协议无效。在此情况之下，蔡祖贤等三人应该根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，向林庆慧、李奇聪返还购地款。林庆慧、李奇聪起诉称:1.确认蔡祖贤、黄保养、许海清与林庆慧、李奇聪签订的《宅基地买断契》无效；2.蔡祖贤、黄保养、许海清连带偿还林庆慧、李奇聪购地款438000元及赔偿购地款利息损失（利息按中国人民银行同类贷款利息率计付，自2014年4月11日计至还清之日）；3.本案诉讼费由蔡祖贤、黄保养、许海清负担。事实与理由：2014年，蔡祖贤、黄保养、许海清自称有一块手续齐全的宅基地出售，当时林庆慧、李奇聪想合伙购买一块宅基地，于是双方经协商并于2014年4月11日签订《宅基地卖断契》。约定：蔡祖贤、黄保养、许海清三人出售给“宅基地”一块，四至为东至黄瞬（2米共滴水），西至第十一队地，南至河北路，北至第五队地；土地用途为宅基地，价款为438000元。协议签订当天，林庆慧、李奇聪一次性支付蔡祖贤、黄保养、许海清购地款438000元。2016年雷州市修建环城快速路，涉案的“宅基地”在土地征收、拆迁范围内。林庆慧、李奇聪与相关单位洽谈土地征收、拆迁补偿事项时蔡祖贤、黄保养、许海清知涉案的“宅基地”尚属集体土地且土地用途为农用地，依法不能买卖。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，林庆慧、李奇聪与蔡祖贤、黄保养、许海清签订的《宅基地卖断契》因违反国家行政法规的强制性规定而自始至终无效。合同的签订蔡祖贤、黄保养、许海清存在过错，根据该法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，蔡祖贤、黄保养、许海清作为有过错方，应当返还林庆慧、李奇聪购地款并赔偿林庆慧、李奇聪所遭受的损失。据此，林庆慧、李奇聪提起诉讼，请求支持林庆慧、李奇聪的诉讼请求。本案在审理过程中，林庆慧、李奇聪放弃诉讼请求第二项438000元中的8000元。一审法院查明：对当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。林庆慧为雷州市附城镇东北村村民，李奇聪为雷州市附城镇北伴洋村村民。林庆慧、李奇聪与蔡祖贤、黄保养、许海清经协商于2014年4月11日签订《宅基地卖断契》1份。载明：蔡祖贤、黄保养、许海清三人出售给林庆慧、李奇聪“宅基地”一块；四至为东至黄瞬（2米共滴水），西至第十一队地，南至河北路，北至第五队地；土地用途为宅基地，价款为438000元。协议签订当日，林庆慧、李奇聪一次性支付蔡祖贤、黄保养、许海清购地款438000元。林庆慧、李奇聪以雷州市准备修建环城快速路，相关单位向其告知涉案的“宅基地”尚属于集体土地且土地用途为农用地，依法不能买卖为由，要求蔡祖贤、黄保养、许海清返还购地款遭到拒绝，遂引起纠纷。林庆慧、李奇聪无奈，于2016年11月29日向一审法院提起诉讼，请求处理。另查明，涉案的宅基地为雷州市雷城镇原城内十八生产队土地。一审法院认为：本案属宅基地使用权纠纷。农村宅基地是仅限本集体经济组织内部成员按照法律法规的规定使用，可用来建造居住房屋的农村土地。农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四个条件：1.需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准；2.转让人与受让人同为本村村民；3.受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；4.宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”和第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，涉案的宅基地至今仍为农村集体土地，尚未依法办理土地变更登记手续，即蔡祖贤、黄保养、许海清至今未依法取得土地使用权，林庆慧、李奇聪又不是涉案宅基地使用权属人所在的村民小组成员，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，林庆慧、李奇聪与蔡祖贤、黄保养、许海清因违反国家强制性规定买卖土地，其买卖行为无效。故林庆慧、李奇聪诉请确认林庆慧、李奇聪与蔡祖贤、黄保养、许海清签订的《宅基地卖断契》无效，理由充分，一审法院予以支持。由于林庆慧、李奇聪不是涉案宅基地所在的集体组织成员，且本案定性为宅基地使用权纠纷，故蔡祖贤、黄保养、许海清辩称本案争议实质为土地确权纠纷，理由不成立，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，由于林庆慧、李奇聪与蔡祖贤、黄保养、许海清签订的《宅基地卖断契》无效，蔡祖贤、黄保养、许海清因合同收取林庆慧、李奇聪的购地款438000元，应予返还。本案在诉讼过程中，林庆慧、李奇聪放弃438000元中的8000元，故林庆慧、李奇聪诉请蔡祖贤、黄保养、许海清连带偿还430000元，理由充分，一审法院予以支持。关于利息问题。林庆慧、李奇聪明知涉案宅基地依法不能买卖但仍进行购买，蔡祖贤、黄保养、许海清在未依法取得宅基地使用权的情况下将仍属于集体的土地出卖给林庆慧、李奇聪，林庆慧、李奇聪与蔡祖贤、黄保养、许海清均存在过错，依法应承担相应责任。故林庆慧、李奇聪诉请利息损失，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，由于林庆慧、李奇聪与蔡祖贤、黄保养、许海清因违反国家强制性规定买卖土地，其买卖行为无效，蔡祖贤、黄保养、许海清因无效合同取得林庆慧、李奇聪的购地款，应予返还。林庆慧、李奇聪与蔡祖贤、黄保养、许海清无视国家法律买卖土地，双方均存在过错，林庆慧、李奇聪主张利息损失，依据不足。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，作如下判决：一、确认林庆慧、陈奇聪与蔡祖贤、黄保养、许海清于2014年4月11日签订的《宅基地卖断契》无效；二、限蔡祖贤、黄保养、许海清自判决发生法律效力后七日内，返还林庆慧、李奇聪购地款430000元；三、驳回林庆慧、李奇聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4590元，由林庆慧、李奇聪负担715元，蔡祖贤、黄保养、许海清负担3875元。本案二审期间，蔡祖贤、黄保养、许海清以及林庆慧、李奇聪均无新证据提交。本院经审理查明：蔡祖贤、黄保养、许海清与林庆慧、李奇聪签订关于宅基地使用权转让的协议，该协议名称实为《宅基地卖断契》，并非《宅基地买断契》。林庆慧、李奇聪在起诉中请求一审法院确认涉案“《宅基地买断契》”无效，属于笔误。双方当事人对于本案争议的协议并没有存在认识上的偏差，故涉案协议应认定为《宅基地卖断契》。除上述内容外，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明：涉案《宅基地卖断契》中约定“如买方不按此契约使用宅地或政府及其他部门干涉不能使用宅地与卖方无关”。本院认为：本案为宅基地使用权转让纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对蔡祖贤、黄保养、许海清上诉请求的有关事实和法律进行审查。根据蔡祖贤、黄保养、许海清的上诉理由及林庆慧、李奇聪的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题如下：关于涉案《宅基地卖断契》是否有效的问题。第一，林庆慧、李奇聪请求确认涉案《宅基地卖断契》无效并要求蔡祖贤等三人返还购地款，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判断涉案合同是否有效，应考察该合同是否存在上述法律所规定的五种致使合同无效的情形。在本案中，即便蔡祖贤、黄保养、许海清尚未取得涉案土地的使用权，亦不影响涉案合同的效力认定。因此，本案无需以行政机关对于涉案土地使用权归属问题作出的行政确认作为审理案件的前提。蔡祖贤、黄保养、许海清主张本案应先由土地行政部门确认涉案土地使用权的归属、本案需驳回林庆慧、李奇聪起诉的理由不能成立。第二，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，本案的案由能否确定为宅基地使用权纠纷，应以双方当事人的主张为依据。具体到本案，蔡祖贤、黄保养、许海清与林庆慧、李奇聪于2014年4月11日签订了《宅基地卖断契》，约定“黄保养、许海清、蔡祖贤……决定把城内大队第十八队共同买的一块宅地卖断给城东第十二队林庆慧、李奇聪”。根据双方签订协议的标题以及该协议的内容，可以看出本案双方当事人在签订协议时均认可该土地为“宅地”或“宅基地”，并对转让涉案土地的使用权问题达成了合意。现林庆慧、李奇聪请求法院确认涉案协议无效，实际上是否定黄保养、许海清、蔡祖贤转让涉案土地使用权这一行为的效力，故本案案由应确定为宅基地使用权转让纠纷。第三，我国的宅基地使用权制度是一项重要的土地政策，其涉及社会公共利益，对农村居民的生产生活有着重大的影响。对于农村居民而言，其可依法占有并使用宅基地，可在宅基地上建造房屋、种植林木以及建造各种生产生活设施。为了进一步加强对农村土地的管理，国务院办公厅颁布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等文件，对农村土地管理提出了更细致的要求。土地是十分宝贵的资源和资产，严格执行国家的土地政策有利于保障社会公共利益、维护农村稳定、保护农民的生产生活。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。依照上述规定，宅基地使用权的主体是农村集体经济组织成员，宅基地仅限于本集体经济组织特定成员使用。具体到本案，林庆慧、李奇聪并不是城内村的村民，其与蔡祖贤等三人签订的《宅基地卖断契》违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的明确规定，违反了国家对于农村集体土地的管理，损害了社会的公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，涉案《宅基地卖断契》应认定为无效。二、关于蔡祖贤、黄保养、许海清是否应向林庆慧、李奇聪返还购地款的问题。蔡祖贤、黄保养、许海清主张，即便涉案《宅基地卖断契》无效，亦不影响双方在该合同中所约定的争议解决条款的有效性。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。上述“解决争议方法的条款”通常指的是当事人针对未来可能发生的纠纷，在向法院起诉、申请仲裁或向人民调解委员会申请调解等多种纠纷解决途径当中作出的事先选择和约定。涉案《宅基地卖断契》中“如买方不按此契约使用宅地或政府及其他部门干涉不能使用宅地与卖方无关”的约定，属于合同不可分割的一部分，其直接影响合同双方权利义务的分配，不属于上述法律条文所规定的在合同中独立存在的、当事人约定的有关解决争议方法的条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于涉案《宅基地卖断契》属于无效合同，蔡祖贤、黄保养、许海清因涉案合同取得的财产，应返还给林庆慧、李奇聪。一审中，林庆慧、李奇聪请求黄保养、许海清、蔡祖贤返还购地款，但黄保养、许海清、蔡祖贤并未提出要求对方返还土地使用权的反诉请求，故蔡祖贤等三人主张在林庆慧、李奇聪尚未返还涉案土地的情况下、蔡祖贤等三人无需返还购地款的理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律及实体处理基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4590元，由蔡祖贤、黄保养、许海清负担。本判决为终审判决。审判长 王 励审判员 陈 红审判员 邓 浓二〇一七年八月十四日书记员 沈小莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。