河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终9989号上诉人（原审被告）：黄晓雪。委托诉讼代理人：乐杰鸿，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连德东。委托诉讼代理人：史玉靖，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王坤鹏（实习），河南光法律师事务所律师。原审被告：黄光。委托诉讼代理人：秦永锋，河南紫鼎律师事务所律师。原审被告：河南浩隆房地产营销策划有限公司。法定代表人：卢超。上诉人黄晓雪因与被上诉人连德东、黄光、河南浩隆房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服新郑市人民法院（2016）豫0184民初5478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人黄晓雪及其委托诉讼代理人乐杰鸿，被上诉人连德东及其委托诉讼代理人史玉靖到庭参加诉讼。被上诉人黄光、河南浩隆房地产营销策划有限公司经法庭合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄晓雪上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人不承担赔偿责任。事实和理由：1、一审判决未尽到审查义务，对上诉人与被上诉人之间的法律关系认定错误。2、一审判决错误认定上诉人因隐瞒行为导致涉案合同无法履行，判决上诉人承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据、3、一审法院参照涉案合同违约金标准，判决上诉人承担赔偿责任缺乏事实依据和法律依据。4、本案被上诉人不具备诉讼资格，被上诉人签订涉案房屋买卖合同及交付定金均以代理人身份的行为，根据合同的相对性及代理人的行为应由被代理人享有相应权利和义务，被上诉人不是本案当事人不享有合同的权利义务，不是本案的直接利害关系人。5、上诉人与黄光在本案中不是普通的民事代理行为，上诉人是涉案房屋实际所有人，持有该房屋凭证并使用管理涉案房屋，双方对涉案房屋只是存在隐匿登记关系。6、一审判决认定上诉人因隐瞒行为导致涉案合同无法履行属认定事实不清。一审法院既然认定合同为无效合同，又参照合同的违约条款且对被上诉人的实际损失不予审查，而做出参照认定缺乏认定法律依据。连德东辩称，1、连德东作为本案的合同当事人一方并非为他人的代理人，房屋买卖合同的第一页买受方处有连德东本人的签名，合同落款处也有其本人签名。因中介公司管理合同的不规范，落款一页名字签署位置不规范，但并不影响对合同当事人身份的认定，同时对比黄光和黄晓雪的签署位置，首页出卖方为黄光，代理人为黄晓雪，落款代理人为黄晓雪，对比可知，连德东是本案的一方当事人，可以享有合同中的权利义务。2、黄晓雪诉称为本案涉案房屋的实际产权人之一，但在一审、二审过程中，均未提交实质性证据。3、该合同并未认定无效合同，仅是因黄晓雪是无权代理，而对黄光不产生法律效力，合同的相关条款应当对双方使用，即使合同为无效合同，也不影响合同的清算条款的效力。连德东向一审法院的诉讼请求：1、黄晓雪、黄光、河南浩隆房地产营销策划有限公司赔偿中介费14000元，返还定金20000，违约损失270556元，鉴定费3200元，总计307756元；2、本案的诉讼费用由黄晓雪、黄光、河南浩隆房地产营销策划有限公司承担。原审法院经审理查明：2016年9月1日，黄光的代理人黄晓雪（出卖方甲方）、连德东（买受方乙方）、河南浩隆房地产营销策划有限公司（居间方丙方，以下简称浩隆公司）签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：第一条、乙方自愿购买甲方拥有位于龙湖镇学府路南中美纯水公司西龙泊桂园二期××号楼×单元××层××号房屋，房屋权属证件号码为15××81，房屋建筑面积为156.21㎡，所有权人黄光。第二条、房屋及相关设施实际成交价格为920000元。第三条、三方签订合同时，乙方支付定金佣金19400元（其中信息服务费18400元，代办过户费1000元，余额在过户手续办完后退还给乙方）。第四条、1、（2）房屋商业贷款。第六条、违约责任：6、甲、乙任何一方拒绝履行合同，或违反本条1、2、3、4、5的任何一款约定的，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总金额的，责任方应据实赔偿。第九条、其他约定事项，（经三方协商一致，可以变更以上条款，变更部分以本条款约定内容为准）1、甲、乙双方需配合丙方办理贷款过户相关手续。2、本房屋以商业贷款方式。3、本合同签订后乙方支付甲方购房定金20000元。4、如甲方于2016年11月30日前未收到全部房款，乙方以每超过一个月支付甲方6000元违约金。在《房屋买卖合同》落款处，有黄晓雪、连德东与浩隆公司各自签名、按印或盖章。2016年9月1日，黄晓雪收到连德东购房定金20000元，浩隆公司收到连德东买卖中介费14000元。2014年9月14日，黄晓雪提出要重新签合同，拒售房屋。后黄光亦未有按照连德东与黄晓雪签订的合同约定办理涉案房产的解押手续，导致合同已无法实际履行，连德东诉至法院。原审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。黄晓雪在与连德东签订合同时，并未向连德东出示其有代黄光出售涉案房产的权利，并且其代黄光出售涉案房的行为黄光并不认可，因此黄晓雪的行为应属无权代理，因此所产生的法律后果应由黄晓雪承担责任。因双方所签订的合同不能履行，连德东请求黄晓雪退还定金20000元的诉讼请求法院予以支持，同时，连德东请求黄光、浩隆公司退还定金的诉讼请求法院不予支持。因黄晓雪的隐瞒行为，导致连德东未能实现购买房屋的合同目的，从而使连德东失去了购买房屋的机会，应对连德东承担相应的赔偿责任，因连德东并未按将所有购房款支付给黄晓雪，结合上述实际情况，该赔偿标准应当参照双方在签订合同时所约定的违约金标准为宜，即房屋成交价的10%，92000元，相应地，连德东要求按照房屋差价赔偿损失的诉讼请求法院不予支持。浩隆公司作为房产中介，在其履行居间行为时，应当尽到对合同双方的审查责任，因其审查不当，没有如实向连德东报告有关订立合同的事项，致使黄晓雪在无权代理的情况下与连德东签订了《房屋买卖合同》，而合同因黄光不予认可无法履行，应视为其未能促成连德东购房合同成立，连德东请求其退还中介费14000元的诉讼请求法院予以支持。连德东要求黄晓雪、黄光、浩隆公司赔偿其鉴定费3200元，因法院对该司法鉴定意见书不予采信，由连德东自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、黄晓雪于判决生效之日起十日内退还连德东定金20000元，赔偿连德东损失92000元，共计112000元。二、河南浩隆房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内退还连德东买卖中介费14000元。三、驳回连德东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5916元，由连德东负担3226元，由黄晓雪负担2540元，由河南浩隆房地产营销策划有限公司负担150元。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：房屋买卖合同买受方处有连德东本人的签名，合同落款处也有连德东本人签名，连德东为合同当事人。因黄晓雪的隐瞒行为，导致连德东未能实现购买房屋的合同目的，黄晓雪应对连德东承担相应的赔偿责任，原审参照双方在签订合同时所约定的违约金标准赔偿适当。黄晓雪的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人黄晓雪负担。本判决为终审判决。审判长  马清来审判员  陈启辉审判员  曾小潭二〇一七年八月二十五日书记员  赵利媛