北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0114民初17505号原告（反诉被告）：王循延，女，1948年11月17日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴国栋，北京市天兆雨田律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁海荣，女，1965年4月16日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘玉庆（被告之夫），男，1962年10月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘超（被告之子），男，1989年4月8日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）王循延与被告（反诉原告）袁海荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王循延的委托诉讼代理人吴国栋，被告（反诉原告）袁海荣的委托诉讼代理人刘玉庆、刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王循延请求：1.依法确认王循延与袁海荣就昌平县X号房屋的《北京市存量房买卖合同（经济成交版）》于2016年10月25日解除；2.袁海荣向王循延返还定金50000元；3.袁海荣向王循延支付相当于房屋买卖成交总价款百分之二十计640000元的解约违约金；4.袁海荣向王循延赔偿解约违约金不足以弥补的房屋差价损失1665500元；5.诉讼费由被告负担。事实与理由：我与丈夫刘子杰原拥有位于北京市东城区X号住房一套。2016年4月5日，通过北京市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）服务，与肖和立签订房屋买卖合同后，即积极寻找新房源。后于2016年5月24日与被告就昌平县X号房屋签订了《北京市存量房买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》，当日我支付被告定金5万元。2016年6月29日，我按约定向我爱我家支付了提前解除租赁合同违约金5500元。2016年7月7日，即《补充协议》约定交房日的第二天，我爱我家告知我，被告阻止了2016年7月6日交房，提出须先付300000元才能交。2016年7月12日，我备齐300000元与被告会面，但被告提出300000元是装修保证金，不退回也不冲减房款，我对此表示不能接受。被告还提出了其他问题，并于当日再次拒绝交房。2016年8月初，我爱我家联系被告告知我已备齐全部应付合同房款，联系其办理房屋权属转移登记手续。但被告提出我得承担交房不能的违约金320000元，及支付房屋装修款，否则不予办理转移登记手续。经多次沟通，2016年8月25日，被告提出按市场价每平米45000元，总价4960000元（优惠200000元）付款才能过户，并称若我不同意则过两天增至5200000元。我对此当然无法接受。2016年10月3日，我以短信方式告知被告已备齐应付购房款，催其国庆节后履行合同，但被告不予回应。后我委托律师与被告沟通，但被告提出需按市场价5505500元重新签订合同，否则不予办理过户手续。无奈我于2016年10月25日向被告发送了解除合同通知，并诉至法院。被告（反诉原告）袁海荣辩称，第一，我未曾在7月6日交房的补充协议上签字，不承担任何责任。我一直认为应当先付款并过户后才能真正交付房屋，付款前的交付是指以租赁的形式交付。并且要先行装修的话，应当给予装修保证金，我方要求并不过分且是合理的。第二，程周鹏、黄辉和原告律师与我丈夫的通话录音不能作为证据使用。录音存在不完整性，且不能代表当事人的真实意思。且根据《居间服务合同》第七条第3项，口头承诺不产生任何法律效力。第三，合同中的重要条款未达成合意。如何时交房、屋内装修及附属物品等问题未能达成合意，合同不成立或不能履行的责任应由原告承担。第四，导致合同不能在合同约定时间完成申请过户手续的责任在原告。超过合同约定的90日后双方无法达成协议责任也不在我方。第五，因原告原因导致合同不成立、无效和无法履行，其应当承担相应责任。在房屋买卖合同签订后，原告未履行先合同义务，未提供身份证明及告知为他人代签合同，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况。第六，在我方没有根本性违约的情况下，原告仍于10月25日，以发送信息的方式要求我方与其解除合同，应由其承担合同解除的后果与责任。第七，原告主张的违约金明显过高，即使我方违约，也应只承担与5万元定金相对应的金额。我方认为，房屋买卖合同中为他人冒名顶替签订，违反双方真实意思，合同签订人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，致使我方产生错误认识，故房屋买卖合同不产生法律效力。我方提出反诉，请求：1、撤销昌平区X号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被反诉人承担相应的缔约过失责任；3、诉讼费由被反诉人负担。原告（反诉被告）王循延针对反诉辩称：不同意反诉原告的反诉诉讼请求。涉案合同依法成立，合法有效。签订合同时是我爱人及儿子前去签订，签字虽为代签，但有我的授权，是我真实意思。经审理查明：2016年5月24日，袁海荣（甲方、出售方）与王循延（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将位于昌平县X号房产卖予乙方。房屋成交总价为3200000元，乙方于合同签订当日支付定金50000元，乙方在房屋所有权转移登记前一天一次性支付3150000元，资金通过资金存管方式划转。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，应当以书面形式进行。自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5工作日内将已收取的乙方全部付款返还给乙方，并按房屋成交总价的20%支付违约金。合同还约定了其他事项。当日王循延支付袁海荣定金50000元。王循延与我爱我家房地产经纪有限公司职员程周鹏另签订《补充协议》，约定王循延支付2个月违约金11000元，由我爱我家在2016年7月6日腾空房屋内的租户，腾空房屋后该房屋钥匙交付王循延，进行装修。后王循延支付我爱我家房地产经纪有限公司涉案房屋租户腾空违约金5500元。庭审中，袁海荣对合同签订人存有异议，认为王循延并未出面签订合同及办理相应手续。王循延提供《委托书》，证明因身体原因委托儿子刘辉全权代理其购房事宜，对其为购房所签一切文件均接受和认可。袁海荣另提供多份电话录音，证明其依合同约定提前备齐购房款，但因袁海荣单方提高价格并拒不办理相应手续导致合同无法继续履行。其中2016年8月25日刘玉庆与我爱我家公司人员的录音中，刘玉庆要求王循延支付此房屋购房款4700000，并打到其个人账户后，方能办理过户手续。袁海荣对此表示通话对象为其爱人刘玉庆，且为非书面方式，并不具有效力。另据王循延提供的购房核验查询结果显示，王循延初步核验通过。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、定金收据、告知函、电话录音、授权委托书、短信记录、购房核验查询结果截图及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，虽然《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中王循延非本人签字，但通过其提供的《委托书》能够表明购买房屋系其本人真实意思表示，签订合同时，袁海荣亦未对王循延身份提出质疑，应视为其对此的认可，故王循延与袁海荣签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则即应当承担相应的违约责任。依据该合同约定，袁海荣至迟应于房屋所有权转移登记前一天一次性支付3150000元，双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，若因袁海荣原因致使王循延未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，王循延有权单方解除合同。通过王循延提供的电话录音，能够证明其在合同约定的时间内已备齐购房款，并愿意支付给袁海荣。但因袁海荣主观原因导致无法实际履行，亦未能在约定时间内办理产权转移登记手续，故袁海荣的违约行为导致合同目的无法实现，属于根本违约，其应当对此承担违约责任。依照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，袁海荣应退还收取的50000元定金及支付违约金。通过王循延提供的谈话录音及刘玉庆与袁海荣夫妻关系之事实，能够认定刘玉庆在处理涉案房屋买卖问题上具有代理权。王循延于2016年10月25日向刘玉庆发送解除合同短信通知的行为，系其履行合同约定的解除权，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已于此日解除。王循延主张的房屋差价损失系因无法购买此房屋而产生的损失。在袁海荣拒绝履行合同时，该房屋的市场价格较双方签订合同时已有大幅上涨，该上涨幅度已远超合同中约定的违约金。袁海荣主张违约金过高的辩称缺乏事实依据，本院不予支持。在违约金无法填补损失的情况下，本院对王循延主张的差价损失予以支持。具体数额考虑到双方合同履行情况及袁海荣丈夫刘玉庆对房价上涨情况的自认，酌定为1500000元。袁海荣主张的反诉诉讼请求缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告袁海荣返还原告王循延定金50000元，于本判决生效后十日内支付。二、被告袁海荣支付原告王循延经济损失1500000元，于本判决生效后十日内支付。三、驳回原告王循延的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告袁海荣的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25644元由原告王循延负担6894元，已交纳；被告袁海荣负担18750元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费70元由反诉原告袁海荣负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  于 庆人民陪审员  刘元清人民陪审员  卢全利二〇一七年八月三十一日书 记 员  高 曼