重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初10211号原告:重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托代理人：文凤，女，1982年1月25日出生，汉族，公司员工，住重庆市巴南区。委托代理人：况怡，女，1983年2月19日出生，汉族，公司员工，住重庆市江北区。被告：刘映，男，1982年4月12日出生，汉族，住四川省蓬溪县。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）与被告刘映房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员魏东独任审判，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告城投公司委托代理人文凤、况怡到庭参加诉讼，被告刘映经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被双方于2015年8月7日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2、要求被告按照397.89元/月的标准，支付从2016年1月1日起至合同实际解除之日止欠付的租金（截止2016年7月31日为2785.23元）；3、要求被告按照397.89元/月的标准，支付从2016年1月1日起至2016年7月31日的违约金102.86元；4、要求被告向原告支付恢复住房使用功能费用共计206元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年8月7日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区云篆山水云锦路329号9幢12-2号房屋出租给被告居住使用，双方对租期、租金和违约责任等进行了约定，合同签订当日，原告将租赁房屋交付被告使用，被告按约支付了履约保证金1193.7元及三个月租金1193.7元。但被告从2016年1月1日起至2016年7月31日止一直拖欠租金，原告于2016年7月15日向被告送达了《重庆市公租房清退告知书》，通知被告于同月30日前交清房租，否则解除合同，收回房屋。因被告仍未缴纳，原告于2016年7月31日强制收回租赁房屋，并自行恢复承租房屋功能，现原告认为被告已构成根本违约，故起诉至法院。被告刘映未作答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.合同编号为2015YZSS11927《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2.租金催缴通知单；3.重庆市公租房清退暨收回房屋告知书；4.照片一张；5.收据1张、费用报销单1张、发票5张等。上述书证经本院审查，对真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：重庆市巴南区云篆山水云锦路329号公共租赁用房产权人为原告城投公司，重庆市房屋管理局云篆山水房屋管理中心（以下简称云篆山水房管中心）负责对该片区公共租赁用房的管理。2015年8月7日，原告城投公司与被告刘映签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，双方约定原告将位于重庆市巴南区云篆山水云锦路329号9幢12-2号公共租赁住房出租给被告刘映居住使用，租赁期限从2015年8月7日起至2020年8月6日止，租金为每月397.89元，被告需在每月20日前缴纳当月租金；被告还需在合同签订当日支付原告1193.7元作为履约保证金，如合同期满或终止，履约保证金在抵扣租金、违约金和赔偿金后，剩余部分无息返还；如被告拖欠租金累计6个月以上，原告有权书面通知其解除合同，收回房屋；被告应在合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，并在结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯、违约金、赔偿金等费用后，将住房附属设施设备和相关物品按原状返还原告；如被告不再符合租住条件，又拒不腾退住房的，原告有权按照承租房屋租金的两倍计收租金；如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。合同签订当日，原告城投公司按约向被告胡波交付了租赁房屋，被告刘映按约交纳了履约保证金1193.7元及三个月租金1193.7元。因被告刘映自2016年1月7日起未支付租金，2016年7月15日，云篆山水房管中心在被告承租房屋的门上张贴了《重庆市公租房清退暨收回房屋告知书》，告知被告刘映自2016年1月起至今未按约缴纳租金，已欠租7个月，构成违约，要求被告刘映于2016年7月30日前腾退房屋，交清房租、物业费等并办理退租手续，否则出租人将于2016年7月31日解除合同并收回房屋。2016年7月20日，云篆山水房管中心又再次向被告刘映发出了2016年1月至2016年7月房屋租金催缴通知单，未果。2016年7月22日，因被告刘映未按通知缴纳租金并腾退房屋，云篆山水房管中心强制收回了案涉房屋，原告为了恢复租赁房屋的住房功能，更换了防盗门锁，花费80元，更换信箱钥匙，花费50元，水费23元，补水卡5元，电费38元，停车费10元，合计花费206元。因原告城投公司多次要求被告刘映支付欠付的租金、恢复住房功能费用等未果，遂于2017年7月13日诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告按约履行了向被告交付租赁房屋的义务，但被告刘映自2016年1月7日起未按约支付租金，被告刘映的行为已构成违约。经本院审查，首先，被告刘映从2016年1月7日起至2016年7月22日欠付租金，已符合合同关于“对欠付租金累计6个月以上的，出租方有权书面通知承租人解除合同并收回房屋”的约定，故原告城投公司诉请解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以主张。由于被告刘映至2016年1月7日欠付租金满6个月，达到合同约定解除条件，原告在发出解除合同通知后，于2016年7月22日收回了案涉及房屋，故原、被告双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》实际已于2016年7月22日解除。其次，合同解除后，被告仍应承担支付合同解除前尚欠租金的义务以及造成损失的赔偿责任。根据合同约定，被告刘映应承担其欠付租金之日即2016年1月7日起至合同解除之日即2016年7月22日止（共6个半月）欠付的租金，即按照约定的租金397.89元/月的标准计算，计2586.28元。故被告应支付原告欠付的租金2586.28元；合同解除后，因被告未将租赁房屋恢复原状交还原告，原告为恢复租赁房屋住房功能所花费的206元属于合理开支，故被告应当予以赔偿，故对原告要求被告支付恢复住房使用功能的损失206元的诉讼请求，本院予以主张。第三，被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金。本院经审查后认为，租赁合同中“如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金”的约定，对违约金金额存在约定过高的情形，本院依法予以调整，即自被告逾期支付租金之日起即2016年1月7日起至合同解除时即2016年7月22日止以月租金397.89元为基数按年利率24%计付违约金，计51.73元。第四，因被告在签订合同时已经向原告支付了1193.7元的履约保证金，按照合同约定可用于抵扣租金、赔偿金以及相关费用，以上费用品迭后，被告实际应支付原告1650.31元（2586.28元+206元+51.73-1193.7元）。被告刘映经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担未到庭应诉的不利后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告刘映于2015年8月7日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》已于2016年7月22日解除；二、被告刘映于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2016年1月7日起至2016年7月22日止欠付的租金、违约金、恢复住房功能损失，合计1650.31元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告刘映负担（本案诉讼费由已原告垫付，被告刘映于本判决生效之日起五日内径付原告，本案诉讼费不做清退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  魏 东二〇一七年八月三十日法官助理  陈 宸书 记 员  张怡佳