广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初533号原告：赖房新，男，汉族，住广东省广州市增城区.委托诉讼代理人：卢梓文，广东达盛律师事务所律师。被告：刘远聪，男，香港特别行政区居民.委托诉讼代理人：姚莉甄，广东旭瑞律师事务所律师。原告赖房新诉被告刘远聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖房新的委托诉讼代理人卢梓文，被告刘远聪的委托代理人姚莉甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖房新向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》中双方形成的买卖合同关系，被告退还原告110000元；2.本案的诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：原、被告及居间方广州市保值房地产代理有限公司于2017年3月3日签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于增城区××大道北××房（以下统称涉案房屋），总价为1150000元，付款方式为按揭付款，首期定金100000元在签订本合同时支付30000元、在2017年3月4日前支付20000元，剩余定金在2017年3月19日补足；首期楼款（含定金）360000元，原告应在过户当天领取过户回执后即支付给被告；剩余楼款790000元，由原告向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给被告。2017年3月3日、3月4日、3月19日、3月31日，原告分别向被告支付30000元、20000元、50000元、10000元，合计110000元。2017年3月19日，原、被告签订《补充协议》，约定原告在2017年5月1日前出具银行同意贷款书，若原告无法出具银行贷款书则要一次性支付全部楼款给被告。后因原告与被告何时一次性付款存在不同的理解，被告在2017年5月12日向原告发出《解除合同通知书》，为此，原告于2017年5月23日向广州市增城区人民法院提起诉讼，要求继续履行合同并协助原告办理过户手续等。广州市增城区人民法院于2018年11月14日作出（2017）粤0183民初3426号民事判决书，该判决书认为《补充协议》未明确约定付款时间，属于约定不明，在约定不明的情况下，难以认定违约方，故驳回了原告要求过户的请求。根据上述判决书，原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》不能履行，并非因原、被告任何一方违约造成。法院之所以不支持原告要求被告过户的请求，是因为原告仅支付了11万元而尾款仍处于不确定的状态即要求被告协助办理过户，无疑将被告处于巨大风险中，有失公平。故上述判决生效后，原告即筹足房款余额，通过书面、电话、微信等方式通知被告协商解决合同履行事宜，但被告拒绝回应。综上，现被告不与原告协商履行付款时间，致使合同事实上已无法继续履行，故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘远聪辩称，不同意返还原告110000元，涉案合同在2017年5月15日已经解除，如果法院认为合同没有解除的话，被告同意解除双方之间的房屋买卖合同关系。本案违约方为原告，被告对（2017）粤0183民初3426号民事判决书的法院认为部分有异议，《补充协议》约定2017年5月1日前出具银行同贷书，原告无法出具，则需一次性支付房款给被告。在（2017）粤0183民初3426号民事判决书第5、6页中法院查明部分，已经确认双方于2017年3月19日签订免责声明，约定若原告无法出具同贷书，原告需要一次性付款给被告，民事判决书的第8页，原告承认其于2017年4月9日收到了通知得知无法办理按揭手续，原告需要一次性支付购房款给被告，但是原告在2017年5月1日前无法出具同贷书，也无法一次性支付房款给被告，被告在2017年5月3日已经通过书面方式发送催告函，要求原告应当在2017年5月8日前支付全部楼款，并办理过户登记。但被告在2017年5月8日仍要求被告配合其办理按揭手续，并且明确表示其征信出现问题，无法向银行贷款。原告欲通过其亲戚的名义办理，但是原告妻子的舅父的儿子的银行流水也是有问题，无法办理银行贷款，原告甚至用案外人的名义去办理按揭手续。原告也承认曾在其他中介机构将涉案房屋放盘出售，原告购买的目的根本不是因为自住的需求，而是因为炒房，原告多次以各种理由欺骗被告要求配合按揭贷款均无果，并在2017年5月8日明确表示没有一次性付款的能力，故被告只能要求解除合同。被告当时急着出售涉案房屋，是为了尽快筹集资金做手术治疗，因为原告的违约行为导致了被告迟迟未能接受手术治疗，错过了最佳的治疗时期。原告在另案中提供给法院的证据广东增值税普通发票，被告无法查询到有效信息，被告向税务部门求证，该发票已注销，被告认为原告存在向法院提供伪证，并虚假陈述，存在不诚实诉讼问题，原告单方陈述是不可信的。所以本案违约方是在原告，其无权要求被告返还110000元，按照合同约定，应当承担定金责任。经审理查明：涉案房屋为被告名下物业，登记建筑面积为98.32平方米。2017年3月3日，原告（买方）、被告（卖方）、广州市保值房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号：1701676），约定：卖方将涉案房屋出售给买方，建筑面积98.32平方米，物业总楼价1150000元。卖方同意本次交易过程中买方可指定过户到他人名下（如需办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1.逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2.逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。3.逾期未超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递后2日内即视为送达。合同备注处手写“签定本合同起买方支付卖方定金人民币叁万元整（30000.00元），在2017年3月4日前支付定金人民币贰万元整（20000.00元），剩余定金人民币伍万元整在2017年3月19日补足给卖方”。合同附件中约定：付款方式为按揭付款，1、签订本合同时支付100000元作为定金；2、首期款360000元，买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方；3、剩余楼价款790000元为按揭付款；4、买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为被告知无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内）。买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告分别于2017年3月3日、2017年3月4日、2017年3月19日、2017年3月31日出具《定金收据》，确认收取原告定金3万元、2万元、5万元、1万元。被告认为上述11万元均是定金，原告认为上述11万元中有10万元是定金，另外1万元属于房款。2017年3月19日，原、被告签订《补充协议》，载明买方承诺在2017年5月1日前出具银行同意贷款书，若买方无法出具银行贷款书则要一次性支付全部楼款给卖方。同日，原、被告签订《免责声明书》，载明于2017年3月19日买方要求自行找银行办理该物业的相关贷款手续，买卖双方声明，若买方无法出具银行同意贷款书责任与中介方无关。买方则要一次性支付全部楼款给卖方。2017年5月3日，被告向原告发出《催告函》，载明因原告未在2017年5月1日前办妥银行同贷书，需一次性支付全部购房款，故被告要求原告在2017年5月8日前准备足额房款支付给被告并配合办理过户手续，否则将解除合同并保留追究相应责任等内容。被告在庭审中确认于2017年5月4日收到上述函件。2017年5月12日，原告向被告发出《告知书》，载明被告未按合同约定提供办理按揭手续的资料，导致原告至今未取得同贷书；确认于2017年5月3日收到被告发出的催告函，但希望就双方合同履行事宜能当面协商解决，或者是配合办理按揭手续或者协商一次性付款都可以；原告将于2017年5月15日上午在居间方广州市保值房地产代理有限公司处请被告一同协商继续履行合同。2017年5月12日，被告向原告发出《解除合同通知书》，记载原告未在承诺期内及被告的催告期内获得银行同意贷款书，也未一次性支付清房款，原告已构成根本违约，被告要求在本通知书寄发之日解除双方签订的《房地产买买合同》。该邮件被退件。2017年5月15日，被告向原告发出《复函》，载明因原告未在2017年5月8日前出具同贷书，也未一次性支付房款，构成根本性违约；被告已经办理了香港居民身份证，已前往香港居住，原告要求被告前往广州市保值房地产代理有限公司处协商是对被告的为难；原告未在2017年5月1日前获得同贷书或一次性支付房款，而后又要求被告协助办理按揭，被告有权予以拒绝。2017年5月17日，何锦荣通过微信向原告发送“致赖房新函”，记载现距原告承诺的日期2017年5月1日已超10个工作日，再次向原告致函，从本通知发送之日起正式解除双方签订的《房地产买买合同》。2017年5月23日，就购买涉案房屋事宜，原告向广州市增城区人民法院提起诉讼，要求确认《房地产买卖合同》有效，被告继续履行合同并协助原告办理涉案房屋的过户手续；被告支付律师费等。广州市增城区人民法院于2018年11月14日作出（2017）粤0183民初3426号《民事判决书》，该判决查明赖房新、刘建新在广州范围内查无房地产情况记录，赖房新在庭审中陈述愿意一次性支付涉案房屋的全部购房款，已经找了财务公司垫资付款，但财务公司不出具书面证明文件，且付款的前提是办理过户，取得回执后才付款。其余查明事实与本院查明事实基本一致。该判决认为在赖房新仅支付11万元而尾款仍处于不确定的状态下要求刘远聪协助过户，无疑将刘远聪置于被强制过户后大部分尾款未收取的巨大风险之中，有失公平，对于赖房新要求刘远聪继续履行合同不予支持；《补充协议》虽约定附条件的变更付款方式，但并未约定付款时间，属于约定不明的情况，在约定不明的情况下，难以认定违约方，故对于赖房新主张律师费的要求不予支持。综上作出以下判决：一、确认赖房新、刘远聪、广州市保值房地产代理有限公司于2017年3月3日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、驳回赖房新的其他诉讼请求。该判决已于2018年12月21日发生法律效力。2018年12月20日，原告通过中国邮政特快专递分别向被告在合同中约定的地址及何锦荣发出《告知书》，记载原告将会携带一次性支付尾款的证明于2018年12月26日下午3时在居间方广州市保值房地产代理有限公司恭候被告或何锦荣前来协商解决。如被告同意继续履行合同，可以即时确定付款过户时间，如不同意继续履行合同，要求被告返还原告已付的11万元。上述快递均被退回。原告认为其已具备付款能力，并提供借记卡账户历史明细清单，该清单显示其名下卡号为62×××62的账户在2018年12月26日的账户余额为1050024.33元。被告认为该证据只能证明原告在该日的存款情况，原告在（2017）粤0183民初3426号案中一直没有提供具备支付能力的相关证明。2018年12月29日，原告向广州市增城区人民法院申请诉前财产保全，要求查封涉案房屋。广州市增城区人民法院于2019年1月2日作出（2018）粤0118财保496号《民事裁定书》，查封了涉案房屋。原告为此支付了保全费1070元。2019年1月29日，原告向广州市增城区人民法院提起本案诉讼，广州市增城区人民法院于2019年3月5日作出（2019）粤0118民初1817号《民事裁定书》，裁定将本案移送本院管辖。另查明，2017年3月22日，被告委托何锦荣办理涉案房屋买卖事宜，委托事项包括出售、收取房款、办理过户、签订合同、缴纳税费、配合买方办理按揭手续等，并办理了公证委托。原告在庭审中确认，由于征信有问题，原告在2017年4月9日得知自己无法办理按揭贷款，无法取得银行同贷书。被告在庭审中确认，自2017年5月17日之后未向被告书面发函要求解除合同。《补充协议》约定原告无法在2017年5月1日前出具银行同意贷款书，则要一次性支付全部楼款给被告，但原、被告对于何时一次性付款存在不同理解，但是都同意适用《房地产买卖合同》6.3条“合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限”的约定。原告认为被告应当给原告5天的合同履行期，被告于2017年5月3日发函要求原告履行付款义务，履行期满日应为2017年5月10日，根据《房地产买卖合同》的约定，逾期不超过10个工作日的为一般违约，即在2017年5月23日前被告均无权解除合同，现被告于2017年5月12日发函要求解除合同，属于被告违约。被告认为，被告于2017年5月3日发函要求原告履行付款义务，计算5天应为2017年5月8日，原告一直没有向被告付款，属于原告违约。本院认为：被告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，且涉案合同签订时被告亦为我国大陆居民，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》已经生效判决认定为有效，本院对此不再赘述。《补充协议》约定，原告承诺在2017年5月1日前出具银行同意贷款书，若原告无法出具银行贷款书则要一次性支付全部楼款给被告。现原告确认于2017年5月1日前无法取得银行同贷书，被告于2017年5月3日发出《催告函》，要求原告在2017年5月8日前准备足额房款支付给被告。被告于2017年5月12日原告发出《解除合同通知书》，但该邮件被退件。被告又委托何锦荣于2017年5月17日通过微信向原告发送“致赖房新函”，要求解除合同。根据《房地产买卖合同》的约定，“因买方或卖方违反本合同约定……则：1.逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2.逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。3.逾期未超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限。”原告收到《催告函》后，未在《催告函》通知的2017年5月8日前向被告付清购房款，根据上述约定，被告在2017年5月19日（含19）前有权要求原告支付违约金，在2017年5月20日及之后有权要求解除合同，故被告在2017年5月20日前发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。被告确认其于2017年5月17日之后没有再向原告发函解除合同，故被告认为涉案合同已经解除没有依据，现原告要求解除原、被告在《房地产买卖合同》中形成的房屋买卖合同关系，被告亦同意解除，故对原告的该项诉请，本院予以支持。虽然（2017）粤0183民初3426号民事判决认为，《补充协议》虽约定附条件的变更付款方式，但并未约定付款时间，属于约定不明的情况，在约定不明的情况下，难以认定违约方。但是本案中，对于《补充协议》约定一次性付款的付款时间，原、被告均同意适用《房地产买卖合同》中“合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限”的约定。根据上述约定，原告在收到《催告函》后，理应在五日内付清购房款，但原告在2017年5月23日向广州市增城区人民法院提起诉讼时，乃至（2017）粤0183民初3426号案审理过程中均未向被告付清购房款，也未提供付款能力证明，故原告构成违约。虽然被告开具的四张《定金收据》，记载定金总额为110000元，但是买卖合同约定定金100000元，现没有证据显示双方就定金数额变更达成一致意见，故应当认定定金为100000元为宜，现被告要求原告承担定金责任，只能要求没收原告已支付的定金100000元，对于剩余10000元，被告应当予以退回。对于原告主张超过10000元的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赖房新与被告刘远聪就增城区荔城街荔景大道北433号27幢101房签订的《房地产买卖合同》中原告赖房新与被告刘远聪的房屋买卖合同关系；二、被告刘远聪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖房新退还10000元；三、驳回原告赖房新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告赖房新负担2273元，被告刘远聪负担227元；保全费1070元，由原告赖房新负担。如不服本判决，原告赖房新可在判决书送达之日起十五日内、被告刘远聪可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  张帮明人民陪审员  胡大成二〇一九年十二月九日书 记 员  钟秀娟