甘肃省积石山保安族东乡族撒拉族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)甘2927民初350号原告：喇某某，男，回族，初中文化，个体工商户，住临夏市。被告：仙某某，男，回族，中专文化，干部，住积石山县。第三人：马某某，男，回族，初中文化，个体工商户，住临夏县。委托诉讼代理人：方某某，系临夏临津律师事务所律师。原告喇某某诉被告仙某某、第三人马某某房屋买卖合同纠纷一案，喇某某于2012年8月26日起诉至本院。本院于2013年6月10日作出（2012）积县法民初字第324号民事判决书，宣判后喇某某不服，上诉至临夏州中级人民法院，临夏州中级人民法院于2013年8月12日作出（2013）临中法民终字第150号民事裁定书，裁定撤销该判决，发回我院重审；2013年9月3日立案后，我院另行组成合议庭，于2013年11月20日作出（2013）积县法民初字第409号民事判决书，宣判后喇某某不服，上诉至临夏州中级人民法院，临夏州中级人民法院于2014年4月18日作出（2014）临中法民终字第49号民事裁定书，裁定撤销该判决，发回我院重审；2014年6月12日立案后，我院另行组成合议庭，于2014年11月17日作出（2014）积民初字第323号民事判决书，宣判后喇某某不服，上诉至临夏州中级人民法院，临夏州中级人民法院作出（2015）临民终字第28号民事判决书，依法进行了改判。终审判决生效后，原审上诉人喇某某、原审第三人马某某申请再审，甘肃省高级人民法院作出（2015）甘民申字第867号民事裁定，指令临夏州中级人民法院再审。临夏州中级人民法院另行组成合议庭，于2016年3月23日作出（2016）甘29民再1号民事裁定书，裁定撤销临夏州中级人民法院（2015）临民终字第28号民事判决及我院（2014）积民初字第323号民事判决并发回我院重新审理。本院于2016年11月30日作出（2016）甘2927民初355号民事判决书，宣判后喇某某不服，上诉至临夏州中级人民法院，临夏州中级人民法院于2017年2月23日作出（2017）临民终字第35号民事裁定书，以原判适用法律有误、判处不当为由裁定撤销（2016）甘2927民初355号民事判决，发回我院重审。本院于2017年3月17日立案后，依法由审判员另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。喇某某、仙某某、第三人马某某及其委托诉讼代理人方某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。喇某某向本院提出诉讼请求：一、仙某某履行合同交付房屋商铺两间；二、马某某给付租赁期满后至今的房租；三、案件诉讼费由仙某某承担。事实和理由：2001年2月19日喇某某和仙某某达成口头协议，仙某某将其位于积石山县农贸路旧工商局门口的两间铺面以30000元的价格转让给喇某某。双方达成口头协议后，仙某某明确告诉喇某某该铺面已租赁给第三人马某某，租期为10年，即从2001年7月1日至2011年6月30日止，喇某某承认租赁合同，但租金应由喇某某收取，仙某某当时完全同意。此后喇某某于2001年7月19日、7月28日分两次付清商铺转让款，仙某某于2001年下半年将收取的商铺租金交给了喇某某，商铺一直由马某某使用。2011年6月30日商铺租赁期满后，喇某某先后找仙某某和承租人马某某要求交还商铺，均遭拒绝，致使喇某某无法行使对商铺的所有权。喇某某认为，仙某某将商铺以30000元转让给了喇某某，喇某某按约定给付了全部房款，但因转让前该铺面已出租，为不违约，喇某某在取得商铺所有权后对仙某某和马某某的租赁协议予以认可并收取了现金。租赁合同期满后，仙某某未将商铺交付给喇某某。仙某某辩称：2001年6月26日，仙某某将位于积石山县农贸路旧工商局门口的两间铺面租给了第三人马某某，租期五年，每年的租金3000元，仙某某先收了两年的租金6000元。2001年7月份仙某某将该房屋以30000元的价格卖于喇某某，没有签订书面合同，当时喇某某先支付了20000元，10000元至今未付。2001年7月底，由于喇某某没有给清房屋余款10000元，仙某某又将该房屋以40000元的价格卖于承租人马某某，房款分三次已付清。2005年9月仙某某央烦他人进行调解，欲将20000元的房款退给喇某某，因喇某某没有同意而告终。仙某某先将房屋卖给喇某某，在喇某某未给清房屋款的情况下又将房屋卖于承租人马某某。自出卖至今房屋一直由第三人马某某占有并使用，故仙某某认为房屋应该归第三人马某某所有。第三人马某某述称：2001年6月30日仙某某将位于积石山县吹麻滩镇农贸路67号旧工商局门口的铺面两间以一年3000元的租金租给了第三人，租期五年，第三人一次性付清了6000元，即两年的租金。2001年7月底，第三人与仙某某达成口头协议，将第三人承租的两间铺面以40000元的价格出卖给第三人，房款分三次付清了，房屋至今由第三人占有并使用。从第三人购买至今喇某某从未向第三人要过房屋的所有权。第三人对仙某某和喇某某签订过房屋买卖合同从不知情。第三人与仙某某自愿达成合同并实际履行了合同的全部内容，房屋自购买至今12年一直由第三人占有并使用，故第三人向法院主张，房屋的所有权应该归第三人所有。喇某某围绕诉讼请求提交了如下证据：1、协议书复印件一份，用以证明商铺所有权和土地使用权；2、地皮转让费收据复印件一份，用以证明已缴纳土地使用费；3、仙某某2001年7月19日收款收据复印件一份，用以证明仙某某收取商铺出售款20000元；4、仙某某2001年7月28日收条复印件一份，用以证明仙某某收取商铺出售款10000元；5、马某证明复印件一份，用以证明马某从中调解的事实；6、仙某某请求马登文调解的申请书，用以证明双方发生纠纷后，仙某某请求中间人调解处理过纠纷。对上述第1、2、3、6号证据仙某某和马某某均无异议，本院予以认定；对4号证据，虽仙某某否认没有付钱，但该证据系仙某某本人所写的收款收据，且仙某某没有提交任何证据予以证明没有收款，应予以认定；对5号证据，仙某某对其证明内容的真实性持有异议，马某某也对第5号证据的真实性有异议，但5号证据系马登文本人所写的调解经过，其内容与其他证据能相互印证，客观真实，本院予以认定。被告仙某某未提供任何证据。第三人马某某提交了如下证据：1、协议书复印件一份，用以证明商铺来源；2、房屋租赁协议书复印件一份，用以证明租赁争议商铺5年的事实；3、仙某某出具的收条，用以证明仙某某分三次收取商铺出售款40000元的事实；4、收据复印件，用以证明对商铺拥有所有权。对上述第2、4号证据，喇某某和仙某某均无异议，本院予以认定；对1号证据，喇某某虽称马某某与仙某某达成买卖合同关系前已经将原件交付给了喇某某，但其内容真实客观，并与喇某某所提交的协议书一致；本院予以认定；对3号证据，喇某某虽持有异议，但仙某某予以认可，其内容客观真实，本院予以认定。本院对该案的事实认定如下：喇某某、仙某某及第三人马某某所争议的房屋地点位于积石山县吹麻滩镇农贸路，系积石山县工商局单位用地，因该单位西边临街，2000年10月8日该单位与仙某某达成协议，将临街的部分土地以有偿使用的方式交给仙某某修建铺面(共两层，顶层为单位办公用房，底层由仙某某等人建商铺使用，仙某某所建67号商铺共两间铺面)，当时仙某某与积石山县工商局签有书面协议。事后，仙某某没有办理该商铺的任何土地使用和房屋产权手续。2001年6月30日，仙某某将所建铺面租给了第三人马某某，租期五年，签订了租赁合同。每年的租金3000元，仙某某先收取了两年的租金6000元。2001年7月19日仙某某将该房屋以30000元的价格转让予喇某某，双方没有签订书面合同，当时喇某某先支付了20000元房款，剩余10000元于2001年7月28日付清。2001年7月底，仙某某又将该房屋以40000元的价格卖予承租人马某某，房款分三次付清（2003年5月26日付了36000元、2003年10月1日付了1000元、2004年9月14日付了3000元）。自购买至今该房屋一直由第三人马某某占有并使用。仙某某将房屋卖与第三人后，央烦他人从中调解，想退还喇某某的房款，因喇某某未同意而告终。该商铺至今没有任何人申请办理土地使用权证和房屋产权证等手续。本院认为：喇某某、仙某某及马某某所争议的商铺所占土地原系积石山县工商管理局单位用地，属于该单位以无偿划拨方式取得使用权的国有土地，该土地所有权归国家所有，使用权归积石山县工商局所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第二十六条一款规定”经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”积石山县工商局在取得使用权后，应严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不得改变土地用途。另根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定”依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。积石山县工商局在修建商铺之前，应先办理土地变更登记手续。而积石山县工商局在未办理变更登记的情况下，以有偿使用的方式将单位国有土地交给仙某某个人修建商铺，其行为侵害了国家对国有土地的管理权。且仙某某在修建商铺时也没有去国土管理部门申请办理土地使用权证，因此仙某某并没有取得该诉争房屋的土地使用权。在商铺修建后仙某某直接进行了转让，也没有去房产管理部门申请办理房屋所有权证。故仙某某既没有取得该诉争房屋所占土地的使用权，也没有取得讼争商铺的所有权，故对该土地及其上修建的建筑物均没有处分权;因此仙某某与喇某某和仙某某与马某某之间的房屋买卖合同均为无效合同。综上所述，喇某某要求仙某某履行合同、交付商铺并赔偿损失的诉讼请求不当，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（三）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条三款、第四条四款、第十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条二款、第四十四条、第四十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回喇某某的全部诉讼请求。案件受理费500元由喇某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审判长  马成福审判员  唐 慧审判员  安斌成二〇一七年八月十六日书记员  他玉荣