重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0242民初4678号原告冉艳，女，1975年10月3日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。委托代理人：彭德兵，重庆渝法律师事务所律师。委托代理人：刘祖耀，重庆渝法律师事务所实习律师。被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司。住所地重庆市正阳工业园区金龙路。统一社会信用代码：91500114745335382W。法定代表人：徐江，该公司董事长。委托代理人：李慧，女，1967年5月18日出生，土家族，重庆市黔江区人，住该区。该公司员工。被告重庆和馨物业管理有限公司。住所地本县桃花源大道北路*号黔龙桃源新都会*号楼*楼。统一社会信用代码：915002423050828018。法定代表人：李淑梅，该公司总经理。委托代理人：文峰，男，1976年8月1日生，汉族，重庆市涪陵区人，住该区。该公司员工。被告白莉芳，女，1978年6月19日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。原告冉艳与被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司（以下简称黔龙阳光公司）、重庆和馨物业管理有限公司（以下简称和馨物管）、白莉芳返还原物纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后依法适用简易程序，由本院代理审判员陈守卫独任审判，由书记员杨小红担任法庭记录，于同年6月6日公开开庭进行了审理。原告冉艳及其委托代理人彭德兵、刘祖耀，被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司的委托代理人李慧，被告重庆和馨物业管理有限公司的委托代理人文峰，被告白莉芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冉艳诉称：2011年6月22日，原告与被告黔龙阳光公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告黔龙阳光公司开发的酉阳县桃花源大道北路5号黔龙桃源新都会X号楼XXXX号门面一间，建筑面积34.27平方米，总价293719元，2012年4月30日前交付原告使用，逾期交房每日按已付房款的万分之一支付违约金。口头约定门面由被告黔龙阳光公司统一出租，前三年（2012年4月30日至2015年4月30日）租金归被告黔龙阳光公司收取抵购房优惠款，2015年5月1日后的门面租金被告黔龙阳光公司收取后交付原告。原告支付房款293719元，2013年2月5日被告黔龙阳光公司办理好《房地产权证》并交房给原告。被告黔龙阳光公司将其开发的酉阳县桃源新都会商业用房经营权转让给香港汉威商业集团有限公司。2012年2月29日，香港汉威商业集团有限公司将原告购买的门面出租给唐慧，租期为2012年5月1日至2015年4月30日，第一年租金为21796元，第二年租金为23975元，第三年租金为26373元（月租金2197.73元）。唐慧将租赁的门面交换给李勇使用，李勇租赁使用一段时间后将原告的门面转租给被告白莉芳使用至今。被告白莉芳在租赁使用门面过程中，由于门面上方主水管破裂漏水，被告和馨物管没有及时履行维修的物业管理义务，被告白莉芳与被告和馨物管未就赔偿损失协商一致，被告白莉芳据此不支付房租。2015年4月30日后至今的房租被告黔龙阳光公司应当收取并支付给原告，被告黔龙阳光公司以被告白莉芳没有支付房租为由不支付租金给原告。原告多次找三被告协商解决房租，三被告相互推诿。被告黔龙阳光公司将原告的门面出租，应将门面租金支付给原告，被告黔龙阳光公司是否收取租金属另一法律关系。被告和馨物管没有尽到物管义务，没有赔偿白莉芳损失属于另一法律关系，不构成不交房租的理由。由于被告方于2015年4月30日到期后没有把门面及租金交付给原告已构成侵权，故诉请：1.三被告从2015年5月1日起按每月2197.73元连带支付原告房屋租金（诉讼过程中明确为“租金损失”）至实际交房给原告时止；二、判决被告将原告所有的酉阳县桃花源大道北路5号黔龙桃源新都会X号楼XXXX号门面腾空返还原告；3.被告承担诉讼费用。被告黔龙阳光公司辩称：原告的诉讼请求不成立，我方不是本案的适格被告。故我公司不应当承担相应的法律责任。我方认为本案实际侵权人是被告白莉芳，与我公司无关。被告和馨物管辩称：我方不是适格的诉讼主体，我方不是本案的适格被告。故我公司不应当承担相应的法律责任。被告白莉芳辩称：房子不是在原告手中租的，我和原告没有任何关系，我不是本案的适格被告。房子漏水损坏后一直没有修复，我不存在侵权。经审理查明，2011年6月22日，原告冉艳与被告黔龙阳光公司签订《重庆市商品房买卖合同》，原告以总价293719元购买被告黔龙阳光公司开发的位于本县桃花源镇桃花源大道北路5号黔龙桃源新都会X号楼XXXX号商品房一套即涉案房屋。2013年2月25日，原告冉艳取得涉案房屋的房地产权证即315房地证2013字第XXXXX号《重庆市房地产权证》，该房屋系商业用房。2012年4月，被告黔龙阳光公司将涉案商品房经营管理权转交给香港汉威商业管理集团有限公司。2012年2月19日，香港汉威商业管理集团有限公司与唐慧签订《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》，由唐慧租赁涉案房屋，约定：租期从2012年5月1日至2015年4月30日止，其中2012年5月1日至2013年4月30日期间年租21796元；2013年5月1日至2014年4月30日期间年租23975元；2014年5月1日至2015年4月30日期间月租金2197.73元、年租总额26373元。在2012年2月19日至2015年4月30日期间，唐慧在香港汉威商业管理集团有限公司同时租用了X区的X、X商铺，李勇租用X区X商铺，为了使用方便，经协商，双方于2014年7月25日互换商铺即唐慧使用X、X，李勇使用X。李勇（甲方）于2014年7月25日与被告白莉芳（乙方）签订《门面转让协议》，约定：“重庆市酉阳县桃源新都会门面（X-X）至2014年7月26日起由甲方转让给乙方，转让费壹万壹仟元整（不包含2014年7月26日后所产生的门面租金、物管费等其他门面有关费用），截止2014年7月26日后所产生的门面租金、物管费及其他门面费用由乙方向桃源新都会开发商、物业管理公司按照要求缴纳，甲方不再涉及缴纳费用的一切有关事宜。”。白莉芳知悉李勇所转租的门面EX于2015年4月30日到期。2014年12月17日，涉案房屋漏水，被告白莉芳停止营业至今，至法庭辩论终结时，被告白莉芳仍未将涉案房屋钥匙交还原告方。以上事实有当事人陈述，原告方提供的工商登记情况、重庆市商品房买卖合同、收据、房地产权证、商铺租赁合同、（2013）酉法民初自第1074号判决书，被告黔龙阳光公司提供的门面转让协议、唐慧出具的情况说明、民事起诉状等证据在卷，经庭审举证质证，足以认定。本院认为，根据原告方的诉讼请求、事实及理由，本案系返还原物纠纷，立案案由为租赁合同纠纷不当，本院予以更正。《中和人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告冉艳系涉案商铺即酉阳县桃花源镇桃花源大道北路5号黔龙桃源新都会X号楼XXXX号的所有权人，该商铺的租赁期限截止2015年4月30日，自2015年5月1日起，原告应当完全享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋多次转租，被告白莉芳在从李勇处转租涉案房屋时，明知涉案房屋剩余租赁期间，但租期届满后其并未与权利人协商处理房屋租赁事宜，至今未向权利人交还涉案房屋的钥匙，其实际占有房屋的行为已侵害了原告方对涉案房屋依法享有的占有、使用等权利，原告主张要求其将门面腾空并返还，符合法律规定，本院予以支持。另，原告方主张的房屋租金损失，实际为房屋占用损失费用，本案被告白莉芳占用涉案房屋致使原告方不能自用或出租，客观上给原告造成了损失，原告请求被告支付自2015年5月1日起占用房屋的损失，符合法律规定，本院予以支持。关于租金标准，原告主张按照《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》中第三年月租金标准即2197.73元/月，本院酌情予以支持。本案被告黔龙阳光公司及被告和馨物管并未实际占有涉案房屋，并未对原告方在本案中主张的权利构成侵犯，不应当承担返还房屋等相关责任，原告方针对二被告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中和人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项，《中和人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告白莉芳腾空酉阳县桃花源镇桃花源大道北路5号黔龙桃源新都会X号楼XXXX号商铺并将该商铺返还原告冉艳；二、被告白莉芳从2015年5月1日起按月租金2197.73元的标准支付原告冉艳房屋占用费至实际返还房屋之日止；三、驳回原告冉艳的其他诉讼请求。上述一、二项限本判决生效之日起15日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费1119元，因适用简易程序减半收取559.5元，由被告冉艳承担，原告预交的诉讼费1119元予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期限期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  陈守卫二〇一七年八月一日书 记 员  杨小红