北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终8692号上诉人（原审原告）：肖媛，女，1980年11月15日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：莫春华，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京融科卓越房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路5-118号。法定代表人：岳冬青，董事长。委托诉讼代理人：王璐瑶，女，该公司职员。上诉人肖媛因与被上诉人北京融科卓越房地产开发有限公司（以下简称融科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初5599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人肖媛及其委托诉讼代理人莫春华，被上诉人融科公司的委托诉讼代理人王璐瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖媛上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令融科公司赔偿肖媛因拖延维修房屋期间租金损失97650元；3.判令融科公司向肖媛支付房屋维修费40000元；4.判令本案一、二审的全部诉讼费用由融科公司负担。事实与理由：一、一审法院认定融科公司向肖媛赔偿15000元的租金损失，是对本案事实的错误认定。融科公司在向肖媛交付涉案房屋时，肖媛己就其交付的房屋存在问题向融科公司提出异议。按照双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》第12条第2款第（3）项的约定，融科公司对涉案房屋负有修复的义务。然而，融科公司却怠于履行其义务，其虽在肖媛的一再催促下对房屋进行了维修，却未能将房屋存在的质量问题予以解决，涉案房屋一直处于修补过程中。直到肖媛向一审法院起诉至今，融科公司也未将承重墙的12个孔洞以及数条承重墙的纵向通长裂缝、数条梁下横向裂缝进行修复，仅是将承重墙外的抹灰层进行局部涂抹、以掩盖住承重墙的洞和裂缝。但是洞和裂缝至今是空心的、未经修复，同时抹灰层存在严重开裂和明显色差。致使肖媛无法对涉案房屋进行装修，无法入住，不得不一直在外租住房屋。从2014年3月14日融科公司向肖媛交付房屋至今，在长达三年的时间里，肖媛都一直在外租房。肖媛已向法院提交了在外租住房屋及其费用的相关证据材料，但一审法院却仅判令融科公司向肖媛赔偿租金损失15000元，显然与事实不符。二、一审法院认定融科公司向肖媛赔偿8000元的房屋维修费，是对本案事实的又一错误认定。对于房屋存在的质量问题，融科公司虽然说安排工作人员进行维修，但行为上却潦草行事并没能将存在质量问题的地方予以解决。就涉案房屋存在的严重质量问题，8000元的房屋维修费根本不可能解决，故一审法院对此认定错误。融科公司答辩称，服从一审判决，肖媛主张的租金损失与维修费没有依据。肖媛向一审法院起诉请求：1.融科公司赔偿肖媛拖延维修房屋期间租金损失97650元；2.融科公司赔偿肖媛房屋维修费用40000元；3.融科公司免除物业费（自2014年3月14日计算至本案诉讼判决执行之日，按每月物业费153.13元）；4.融科公司免除拖延维修房屋期间3年暖气费；5.诉讼费由融科公司承担。一审法院认定事实：2013年12月，肖媛与融科公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，肖媛购买融科公司位于通州区景盛北二街3号院25号楼4层2单元×号房屋。2014年3月14日，肖媛与融科公司办理了房屋交接手续。交房当日，肖媛对于房屋质量提出异议，并要求融科公司予以维修。2014年4月下旬，第一次维修完毕，肖媛对于此次维修结果并不满意，此后房屋又维修多次。肖媛称最后一次维修完毕为2015年10月份，但维修结果并不满意，融科公司则称最后一次修复为2014年5月24日。直至目前，涉案房屋一直处于未装修、未入住状态。经现场勘验，涉案房屋墙面存在若干孔洞，较明显处直径约有1厘米，部分墙面维修痕迹明显，存在明显色差。一审法院认为：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。当事人对自己的主张有责任提供证据。根据查明的事实，肖媛、融科公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。融科公司作为出卖人，应当保证交付的房屋符合合同约定的质量标准。通过现场勘查可知，融科公司交付的房屋虽经多次维修，但依然存在墙面孔洞、维修色差等问题，肖媛对此予以修缮必然支出的合理费用应由融科公司承担，该院依据房屋存在问题的具体情况及当地维修价格，对于维修费用酌情予以确定。关于维修期间房屋无法使用的损失，该院结合房屋存在问题对房屋使用的影响程度、房屋交付后维修期限、房屋再次维修需花费的期限、房屋所在地区房屋租金价格水平等因素，酌情予以确定。关于肖媛要求融科公司免除物业费、暖气费的诉讼请求，上述费用均非融科公司收取，其无权对此予以免除，故对该诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、融科公司赔偿肖媛房屋维修费8000元，租金损失15000元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回肖媛的其他诉讼请求。二审中，肖媛向本院提交了3组证据，证据1为2017年7月24日拍摄的涉案房屋现状的视频，用以证明房屋存在严重的质量问题，一审判决认定的维修费过低；证据2是链家网站上与涉案房屋同小区同户型的房屋租金成交价格，用以证明一审判决认定的房屋租金损失过低；证据3为北京市公安局接警回执单、换锁收据以及肖媛与物业公司工作人员的短信记录，用以证明在门锁没有被破坏的情况下，涉案房屋内多了三组暖气，肖媛怀疑融科公司可以随意进入涉案房屋。融科公司对证据1真实性认可，证明目的不予认可；对证据2、证据3的真实性和证明目的均不予认可。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，肖媛、融科公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应遵照履行。融科公司作为房屋出卖方，应当保证交付的房屋符合合同约定的质量标准，现根据已查明的事实，涉案房屋确实存在墙壁有多处孔洞、墙体有开裂等质量问题，且融科公司至今并未进行修复完成，故肖媛可自行修复或者委托他人修复，其对此予以修缮必然支出的合理费用应由融科公司承担。因此，肖媛要求融科公司赔偿修复费用以及房屋不能正常使用期间的租金损失，合法有据。至于维修费用及租金损失的金额，本院认为，一审法院依据房屋存在问题的具体情况及当地维修价格，以及房屋存在问题对房屋使用的影响程度、房屋交付后维修期限、房屋再次维修需花费的期限、房屋所在地区房屋租金价格水平等因素，确定的赔偿金额并无明显不当，本院予以确认，肖媛关于一审法院认定的维修费用及租金损失的数额过低的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，肖媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2593元，由肖媛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京代理审判员  史智军代理审判员  王天水二〇一七年八月二十八日法官 助理  朱宏哲书 记 员  刘怡然