江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终1953号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈益军，男，1969年10月2日出生，汉族，住常州市武进区,现住常州市新北区。委托诉讼代理人：谭建锋，江苏致达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：薛芹，女，1976年11月24日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：章晔，江苏品喆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董念慈，女，1956年11月9日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：龚雷，江苏常弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘律，江苏常弘律师事务所律师。原审第三人：常州新城房产开发有限公司，住所地武进高新技术产业开发区。法定代表人：唐云龙，该公司副总裁。委托诉讼代理人：黄雪锋，该公司员工。委托诉讼代理人：陈义，该公司员工。上诉人陈益军、薛芹因与被上诉人董念慈、原审第三人常州新城房产开发有限公司（以下简称新城公司）合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初5564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈益军、薛芹上诉请求：撤销原判，依法改判支持我方的诉请；一审、二审诉讼费用由董念慈承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.本案中双方当事人在合同中约定转让的是房屋而非权利。2.董念慈在诉状中也明确表示双方转让的是房屋。3.董念慈在补充的《说明函》中再次明确双方转让的是房屋而非请求权。据董念慈一审中庭后提供的证据，董念慈以自己的名义承租了第三人的物业用房，并称愿意将该物业用房转让给我方。二、董念慈不存在可转让的权利。1.董念慈在诉讼中多次明确表示其向期房收取转让款即双方达成的协议基础为2014年3月30日其与新城公司所签订的房屋订购单，但该份订购单并不存在对方所称的权利。2.该订购单并未加盖新城公司的印章，在庭审中也未得到新城公司的确认，在董念慈提交的新城公司购买流程中也未体现出订购单存在。3.董念慈提交的证据中，新城公司于2014年4月30日向董念慈返还了人民币100万元，该行为充分说明了双方订购行为未成立也未生效。4.由于认购权的转让设计到合同相对方的变更，故认购权转让理应得到第三人的认可，但第三人从未认可存在认购权的转让。三、如果说董念慈存在所谓的认购权，则其向我方收取950万元属于严重的欺诈行为。1.董念慈用于支付购房款的款项是我方预先支付给她的。2.我方支付给董念慈的首期100万元是在2014年3月29日，董念慈提交的未得到新城公司确认的订购单签订时间为2014年3月30日，因此，在我方决定购房并支付款项时，董念慈并未享有涉案房屋的所有权，也就不享有所谓的认购权。3.至董念慈起诉时止，其从未告知我方其所谓的订购单系2016年3月30日形成且未得到新城公司确认的事实。4.董念慈在起诉和庭审中已多次明确其主张本案诉请的基础为2014年3月30日的订购单。其证据链构成如下：2014年3月达成房屋转让（或者权利转让）的口头协议→我方多次出具承诺书→双方签订书面协议用以对原口头协议进行确认。因此，在2016年签订书面协议前，董念慈在完全清楚涉案房屋购买全部过程，并隐瞒所谓的“订购单”，在此情况下，其仍然表明双方的关系是房屋买卖合同关系。5.租赁部分的房屋，本应由我方承租，但由于董念慈欺诈，隐瞒真实性情况，直至庭审我方才知道董念慈以其女儿名义签订租赁协议的事实。四、一审判决违反程序。一审判决书中载明的应董念慈申请调取的收款收据及刷卡清单并未在一审中提交质证。一审第二次庭审休庭后，一审法院向我方送达了董念慈补充提交的证据，我方也补充提交了部分证据材料。鉴于一审法院已经向我方送达了对方补充提交的证据，应视为其同意该证据进入本次庭审，因此，双方应对补充提交的证据进行开庭质证，即恢复法庭调查程序。但一审法院未依法对新证据进行质证径行判决，严重违反诉讼程序。直接导致一审判决所称的我方变更诉求的申请无法进行一审程序。由于董念慈在一审中自始至终表明其收取的950万元的基础为2014年3月30日的订购单，同年4月5日的订购单系双方达成转让协议后的履行行为，但一审判决擅自变更当事人的主张。五、一审适用法律错误。本案系房屋买卖合同，合同无效，故因该份合同产生的承诺书等亦无效。即使双方转让的是认购的权利，那么该权利的合法性以及相关的法律依据应予以明确。即使涉案合同有效，因被上诉人隐瞒重要事实，使得上诉人在违背真实意思的情况下签订涉案的房屋买卖合同，也应予以撤销。董念慈的行为涉及国家明令禁止的“炒楼花”的行为，应予以打击。董念慈辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、整个转让合同的履行过程中，与第三人签订了《商品房买卖合同》、向第三人支付部分购房款、办理房屋的过户登记手续等均是上诉人亲自参与，其不可能对合同转让的到底是房屋还是权利产生误解。二、本案的购房权转让，是上诉人主动向我提出，转让价950万元也是上诉人主动提出，该房屋在2014年11月份评估价格已达2881万元，而我与第三人达成的认购协议价格仅为1300多万元，上诉人正是看到其中巨大的利益，才主动提出向我支付950万元对价，以获取该房屋的购买权。本案所涉购房权转让合同，系双方真实意思表示，950万元的对价符合实际的市场行情，该转让合同不违反法律法规的规定，符合公平自愿的原则，应为合法有效。三、关于一审程序问题，上诉人所述不实。由于第三人对于我方提供的2014年3月30日的房屋认购书未能当庭确认，法庭要求其在庭后核实，庭后第三人找打了2014年3月30日的100万元的收款收据，证明我所提交的2014年3月30日的认购书和100万元转账凭证是真实有效的。在一审第二次庭审中，法庭已经明确向双方征求关于庭后核实的内容是否需要再次开庭审理，双方均表示同意提交书面的质证意见，不再开庭审理。事实上，法庭已经将庭后调查的内容送达给了上诉人并给予了充分的质证期间，上诉人在一审中的诉讼权利并未受到任何的限制，一审法院并无程序违法之处。四、上诉人在本案一审中故意谎报付款金额，通过各种没有依据的谎言干扰法庭的审理，而且其上诉人中的陈述与其在一审中陈述不一致，违背常理，自相矛盾。董念慈向一审法院诉请要求：1.判令陈益军、薛芹支付转让费500万元。2.本案诉讼费由陈益军、薛芹承担。陈益军、薛芹向一审法院反诉请求：1.确认转让协议无效。2.判令董念慈返还购房款678.4万元。3.本诉及反诉诉讼费由董念慈承担。一审法院认定事实：陈雪姣系董念慈之女，其在起诉时向法院作出情况说明，确认董念慈以陈雪姣的名义与新城公司签订认购书，案涉房屋的购买、转让等事宜均系董念慈的个人行为，因房屋转让所产生的债权由董念慈个人主张。2014年3月29日，陈益军、薛芹向董念慈转账支付95万元。2014年3月30日，董念慈以其女儿陈雪姣的名义，与第三人签订房屋认购书1份，认购建筑面积3290.53平方米的新城公馆菜场房屋，总价1390万元，销售方式为预售，定金金额100万元。第三人的经办人刘莉、董念慈以陈雪姣的名义分别签名确认。同日，董念慈以陈雪姣的名义向第三人支付诚意金100万元。2014年4月5日，陈益军在他人的介绍下，与董念慈反复协商后，与第三人签订房屋认购书1份，确认认购人为董念慈（名义陈雪姣）与陈益军，总价1545万元，成交价1345万元，定金100万元。2014年4月8日，双方口头协商后达成转让协议，约定将董念慈认购的新城公馆101菜场房屋含地下车库购买权转让给陈益军、薛芹，转让款950万元。2014年4月16日，董念慈收到陈益军、薛芹转账支付150万元后，同日支付第三人150万元。4月30日董念慈支付第三人154万元。陈益军、薛芹另行支付董念慈926万元，其中2014年5月4日500万元，同年5月5日76万元，同年7月2日150万元（100万元和50万元）和承兑汇票200万元（该200万元包含在汇总的422万元之中）。2014年7月6日，董念慈以陈雪姣的名义和陈益军向第三人申请认购更名为薛芹，次日第三人予以批准。2014年7月30日，陈益军、薛芹支付董念慈20万元和29万元，次日，陈益军、薛芹支付董念慈50万元和1万元。2014年8月4日，陈益军、薛芹向董念慈出具承诺书1份，承诺在当年9月20日前支付350万元，余款150万元在当年11月20日前1次性付清。2014年8月16日，薛芹与第三人签订商品房买卖合同1份，约定购买案涉的菜场房屋（建筑面积2356.15平方米），总金额1545万元，并补充约定优惠总额200万元。2014年10月，薛芹向第三人支付购房款672万元。2014年10月11日，第三人向薛芹开具了1345万元的菜场房屋和45万元的车位销售发票。2014年10月16日，薛芹申领了常房权证武字第××号房屋所有权证书和武国用（2014）第21639号国有土地使用权证书。至此，董念慈共收到1271万元，其中代陈益军、薛芹向第三人支付了房款826万元，其余445万元，董念慈认为是转让费，并认可视为收到了450万元。2015年1月15日、2月17日、6月13日、8月30日，陈益军先后4次向董念慈出具承诺书，均对结欠董念慈500万元予以确认。2015年10月9日，陈益军、薛芹向董念慈支付10万元（董念慈认为该款不包括在本案之中）。2016年1月5日，陈益军、薛芹又向董念慈出具还款协议，承诺于当年1月支付300万元，2月支付200万元。2016年上半年，因陈益军、薛芹未能履行承诺，双方协商后，董念慈、陈雪姣作为甲方，陈益军、薛芹作为乙方，签订书面转让协议1份，约定将甲方认购的新城公馆101菜场房屋含地下车库转让给乙方，乙方支付转让款950万元。如乙方不能按时支付转让款，乙方除必须按银行贷款利率7%支付给甲方，并承担相应经济赔偿外，乙方还应承担相应法律责任，甲方有权收回该房屋进行处置拍卖抵押的权利。双方四人签名，且签署时间均为2014年4月8日。一审中，法院应陈益军、薛芹的申请，依法查封了董念慈位于常州市武进区湖塘镇花园街168号5幢102号的房屋，查封期限3年（2016年9月14日至2019年9月13日）。一审第二次庭审结束后，陈益军、薛芹于2017年1月12日提交变更诉讼请求申请书，要求撤销其与董念慈签署的房屋买卖合同。一审法院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人均有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人签订的书面转让合同是对原口头转让合同的确定，双方通过签订转让合同，董念慈将其已向第三人认购的菜场房屋的认购权利有偿转让给陈益军、薛芹，是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律的禁止性规定，也不符合合同法合同无效的法定情形，应当认定转让合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。陈益军、薛芹反诉要求确认转让合同无效的请求，法院不予支持。陈益军、薛芹辩称董念慈未能取得案涉房屋的所有权，双方签订的转让合同属于无效合同的意见，其对转让合同转让内容的理解错误，法院对此意见不予采信。认定的证据证明董念慈所转让的不是房屋的所有权，而是基于认购书取得的认购权利。虽然陈益军在2014年4月5日与董念慈共同向第三人签订了认购书，但该认购书签订是在董念慈已签订认购书基础上，通过协商后重新签订，且重新认购方也包括董念慈在内，即董念慈转让认购房屋的权利具有两份认购书的事实基础。关于转让的价款，转让协议明确约定为950万元，董念慈认可已收到转让款450万元，陈益军、薛芹尚欠500万元，由陈益军、薛芹出具的4份承诺书和1份还款协议予以证明。薛芹向第三人支付的房屋价款1345万元，由其直接向第三人支付的672万元和董念慈收取款项后代薛芹支付的673万元所构成，董念慈另行收取陈益军、薛芹的153万元，已代其向第三人支付了车位款45万元、物业管理费108万元（第三人已将此款转出交物业公司）。因此，陈益军、薛芹尚结欠董念慈转让款500万元事实清楚，董念慈并没有多收取陈益军、薛芹的款项，陈益军、薛芹反诉要求董念慈返还678.4万元缺乏事实依据，法院对此不予支持。陈益军、薛芹在法庭辩论终结后再提出变更诉讼请求，要求撤销其与董念慈签署的房屋买卖合同，违反了民事诉讼中变更诉讼请求的程序规定，法院不予准许。判决：一、陈益军、薛芹于判决发生法律效力之日起三十日内支付董念慈合同转让款500万元；二、驳回陈益军、薛芹的反诉请求。本诉受理费46800元，反诉案件受理费减半收取29644元保全费5000元，合计81444元，由陈益军、薛芹共同负担（其中46800元，因董念慈已预缴，陈益军、薛芹于判决发生法律效力之日起三十日内直接支付董念慈）。二审中，双方均未提交新证据。另：2017年1月23日，一审法院依职权向新城公司调取了董念慈于2014年3月31日向新城公司缴纳100万元诚意金的财务凭证，该组证据由两张图片组成，一张是新城公司出具的金额为100万元的收款收据，缴款人为陈雪姣，其中明确为新城公馆菜场诚意金；一张是附有董念慈签名的银行汇款凭证，交易日期显示为2014年3月30日。第三人新城公司明确该份证据为一审法院从该公司调取。陈益军称，一审中，董念慈陈述的是2014年3月30日支付100万元，该证据中刷卡记录不是2014年3月30日，所以该证据与本案没有关联性，董念慈一直是帮新城公司卖房子的。薛芹亦称，该组证据即第三人收取的诚意金，与本案没有关系。董念慈称，汇款日期为2014年3月30日，新城公司在次日出具收款收据也符合情理。同时，上诉人表示新城公馆仅有一个菜场。二审中，陈益军称自己与董念慈是老乡，董念慈每年帮新城公司销售房屋达两个亿，董念慈声称其买房有优惠，所以自己就在2014年3月29日向其支付了95万元。一审中董念慈向法院提交的证据显示，11×××171账号曾在2014年4月30日向董念慈卡号返还了100万元，如果该账号属于新城公司，就可以证明新城公司与董念慈之间有经济往来。新城公司称，该账号不属于其公司。董念慈称，该账号系我在工商银行常州市武进支行的活期个人账号，并非转账交易对方的账号。2014年4月30日汇入我账号的两笔50万元资金，并非第三人所支付，与本案没有任何关联。对此，董念慈提交了中国工商银行个人客户卡内账户详细清单，其中显示卡号为62×××18的户名为董念慈，卡内账号为11×××17。陈益军对于该清单的真实性无异议。二审中，对于2014年3月29日向董念慈转账的95万元，陈益军明确其中3万元现金是陈益军存的，92万元是从薛芹卡上转过去的，自己是向新城公司购房，之所以付款给董念慈，是因为董念慈声称有优惠。董念慈称，这笔款项是陈益军、薛芹当时准备租赁自己所购房屋的租金，虽然当时自己还没有与新城公司签订认购协议，但自己已经与新城公司的销售人员刘莉达成了口头约定。二审中，陈益军自称其与薛芹已于2014年9月离婚。薛芹对此表示认可，但并未提交离婚证明。二审中，对于2016年上半年倒签落款时间为2014年4月8日房屋及车库转让协议的缘由，董念慈陈述，因涉案房屋本是自己想购买的，经过协商后才同意转让给薛芹购买，在上诉人与第三人签订买卖合同以及办理房屋过户登记的期间，上诉人已经向我出具了500万元欠条，补签合同是想对购房权转让的事实予以确认。在2016年，由于上诉人长期拖欠款项不付，为明确双方权利义务关系，补充签订了落款为2014年4月8日的转让协议。陈益军称，因为当时我们想让董念慈将房子卖掉，下家是嘉投公司，这种情况下我们与董念慈写了转让协议。薛芹称，因为当时我已与陈益军离婚，我并不清楚陈益军所称的委托董念慈转让房屋的情况，当时是董念慈直接拿出转让协议以胁迫的方式逼迫我签字，并不是我真实意思表示，也没有转让合意。二审查明，陈益军、薛芹以涉案房屋向江南农村商业银行进行抵押贷款，一审法院向银行调取了涉案房屋的评估报告，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司以2014年11月4日为价值时点，评估登记在薛芹名下的建筑面积为4021.11平方米、土地使用权面积为1758.85平方米的商业房地产的抵押价值为2881万元。2016年12月22日，一审第二次庭审中，因董念慈需要补充相关的材料，一审法官要求陈益军、薛芹发表书面的质证意见，且如有补充意见，可以提交书面的代理词。陈益军、薛芹共同的委托诉讼代理人谭建锋陈述，庭后三天提交书面意见，我方还是坚持无效。一审法官遂告知双方法庭辩论结束，双方亦进行了最后陈述，并一致表示无需到庭宣判，由人民法院直接邮寄送达文书。后陈益军、薛芹向法院提交变更诉讼请求申请书，该申请书的落款日期为2017年1月12日。二审查明的其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，本案应维持原判。理由及依据为：一、民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系；应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；不得违反法律，不得违背公序良俗。本案当事人作为民事主体进行本案民事活动时，就有关房地产的购买、转让与变更购买主体、支付相应对价等，并无充分证据可证明违反前述要求。本案当事人均具有相应的民事行为能力，进行前述民事行为为自己设立权利、义务时意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，也无违背公序良俗的情节，故涉案有关协议、合同应认定为有效，双方均应诚信履行、恪守承诺。上诉人陈益军、薛芹主张协议无效（一审中曾要求变更反诉请求为撤销有关协议），既无事实依据也无法律依据，二审不予支持。董念慈向陈益军、薛芹主张500万元的诉请，有双方的协议、陈益军方的承诺书等为据，应予支持。另外，对于上诉人提出的一审程序问题。首先，关于董念慈一审庭后补充证据的问题，陈益军、薛芹的委托诉讼代理人对一审法官提出的庭后提交书面质证意见的主张，并未提出异议；其次，上诉人在庭审辩论终结后向一审法院申请变更诉讼请求，与法不符，一审法院不予准许并无不当；再次，对于一审法院依职权调取的证据，二审中各方均对此发表了质证意见，并不足以导致一审判决结果的改变。二、双方当事人从事本案民事活动，是否违反行政管理规定，是否涉及应缴税款的征收等，不属本案民事纠纷的处理范围，故二审对此不作实体处理，但二审将有关情况移交有关部门视情处理。综上，上诉人陈益军、薛芹的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106088元，由陈益军、薛芹负担。本判决为终审判决。审判长  裴国伟审判员  袁海燕审判员  孙海萍二〇一七年八月三十日书记员  方 栋