四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初3988号原告：宜宾市中鑫商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区生态园15幢1单元1楼1号，统一社会信用代码：915115020858130690。法定代表人：邹修银，总经理。委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115201410577920。被告：侯昌敏，女，1974年11月11日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。原告宜宾市中鑫商业管理有限公司（以下简称：中鑫公司）与被告侯昌敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告中鑫公司的委托诉讼代理人王琪、被告侯昌敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2006年7月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费7343元（0.48元/平米×130.76平方米×117月）、自2014年1月1日至2016年3月31日的垃圾清运费135元（5元×27月）及违约金（自2016年4月1日起以7478元为基数按年利率24%计算至付清之日止，暂计算至起诉日为2094元）；2.由被告负担本案案件受理费。事实与理由：被告系某小区业主。2005年12月，该小区交房时，开发商四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（简称中山房产公司）委托了四川悦华置地物业管理有限公司(以下简称悦华物管公司)进行前期物业服务，次年悦华物管公司擅自撤离，该小区所属社区居委会为维护社会稳定，要求中山房产公司自2006年6月起为该小区进行了物业服务。2013年12月10日，原告与中山房产公司签订了《权利义务概括转让协议》、《前期物业服务合同》并进驻该小区进行物业服务至2016年3月31日止。被告拒交诉请期间的物业服务费，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。被告侯昌敏辩称：2006年7月1日至2013年12月10日期间，本人没有享受到中山公司的物业管理服务，不存在向其缴纳物业管理费的义务，且诉讼时效已过。我只与悦华公司签订过物业管理协议，除此以外，本人没有与其他物业公司签订过物业服务协议。2006年7月1日至2013年12月10日，中山公司没有也无资格从事该小区的物业管理工作，因中山公司是房地产开发企业，并非物业管理公司，没有相应的物业管理资质，无资格对本小区进行所谓的物业管理。2006年7月1日至2013年12月10日期间，中山公司派驻该小区的门岗、清洁人员以及其他工作人员都是为其本公司在该小区内的在建工程服务的。即便存在事实服务关系，但诉讼时效已过。2013年12月10日至2015年12月23日期间，原告没有对业主提供物业服务，小区处于无人管理的混乱状态。2015年12月24日至2016年3月31日期间。本小区的物业管理是由小区业委会代为管理的，与原告无关，本人与原告不存在物业合同纠纷。另小区管理严重失控，污水横流，各单元门毁损，小区内混乱无序，垃圾遍地，监控瘫痪无人维修管理，门岗长期无人值守，致使广大业主无法正常生活。原告请求对业主收取0.48元/平方米的物业管理费无合法依据，滞纳金更是无稽之谈。请求人民法院依法维护我们的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系宜宾市翠屏区某号房屋业主，房屋建筑面积为130.76平方米。原告陈述前期物业服务公司四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华公司）于2006年6月擅自撤离。2013年12月10日，宜宾市某小区开发商四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称中山房地产公司）（委托方/甲方）与宜宾中鑫物业管理有限公司（委托方/乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将宜宾市某的物业管理委托乙方管理，服务期限自本合同生效之日至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，住宅由业主按其拥有的建筑面积：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.48元，商业按建筑面积每月每平方米1.50元，乙方根据本市政府相关文件规定代为收取城市生活垃圾处置费，按居民住户和商铺经营两种标准收取，具体标准按政府规定执行和调整；物业服务费应按季度预缴纳，业主在季首月15日之前（或一方通知时间为准）将费用金额缴清；无论是物业服务费或者是其他费用，凡业主未按时足额缴纳的，乙方有权按照应交未交费用每日千分之三的比例收取违约金，并保留法律追诉的权利。同日，四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司与原告中鑫公司签订了《权利义务概括转让协议》：约定四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司将某小区物业管理的权利义务概况转让给中鑫公司，并约定协议签订前四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司在履行物业管理服务中所引发的一切权利和义务均由中鑫公司享有和承担。原告于2013年12月10日进驻被告所在小区提供物业服务。原告提供有关于中山房产公司以及原告提供物业服务的相关资料，包括：《某消防安全通知签收表》、《某住宅工程质量问题投诉登记表》、《某回访维修签到表》、维修记录、值班记录、“问题报告”、“水表问题的工作记录”、“机械水表更换记录”、“行政、保洁考勤登记薄”、“沼气池、化粪池清掏服务合同”、“移交书、物业接管移交书”等。根据被告提供的小区照片、新闻报道等资料，原告在为某小区提供物业服务时，存在门岗管理不到位、小区楼栋小广告清理不到位、管道污水外泄等服务管理瑕疵。自2013年相关网络媒体和报社均有报道。2015年5月某首届业主委员会成立。原告陈述其于2016年3月31日终止对涉案小区进行物业服务。2016年4月1日,某业主委员会与四川博南商务服务有限公司宜宾分公司另行签订涉案小区的《物业服务合同》。同日，原告与某业主委员会以及四川博南商务服务有限公司宜宾分公司三方共同签署《某物业接管移交表》。另查明，原告公司原名称为“宜宾市中鑫物业管理有限公司”，后于2016年10月变更登记为“宜宾市中鑫商业管理有限公司”，其2014年物业服务资质等级为三级资质(暂),2015年获得物业服务企业三级资质证书，经营范围为商业经营管理、物业管理服务、清洁服务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此规定，中鑫公司与某小区建设单位四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司会签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告提供了《前期物业服务合同》以及相应的工作记录等资料，应认定原告及此前中山房产公司为涉案小区提供有相应物业服务，被告作为小区业主享受了物业服务，应支付相应物业服务费。鉴于被告提出物业服务费诉讼时效已过的抗辩，本院认为原告虽提供了催收通知的张贴照片，但该照片并不能反映张贴时间、拍摄时间及地点，且被告否认收到过物业服务费催收通知，故本院对原告的该物业服务费催收情况、照片均不予采信。原告诉请金额中包括2013年12月10日从中山房产公司因债权转让而由其主张的部分，该部分因原告未能证明书面催收物业服务费情况，且不能证明诉讼时效存在中止、中断情况，故本院认定该部分诉讼时效已超过。原告诉请的2013年12月10日之后的物业费，系依据当日其与中山公司签订的《前期物业服务合同》，该协议合法有效且该合同期间的物业费应理解为连续债务，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。原告于2016年3月31日终止物业服务,该合同期间的物业费应从2016年3月31日起计算两年诉讼时效,原告于2017年起诉,并未超过诉讼时效，故本院认定被告应向原告支付2013年12月10日至2016年3月31日期间的物业费,经计算为1736.49元（0.48元/月/㎡÷30天×130.76㎡×20天+0.48元/月/㎡×27个月×130.76㎡）。同时，根据查明的事实，原告在提供物业服务过程中，确存在未能按照合同约定全面履行管理义务，故对其物业服务费用本院酌情予以扣减20%，支持为1389.19元。原告所诉垃圾清运费135元（5元×27月），符合法律规定，本院予以支持。原告诉请的违约金过高且被告对该标准亦不予认可，因原告在提供物业服务中存在重大瑕疵和违约行为，结合本案情况，本院对原告诉请的违约金不予支持。被告辩称原告对其未尽到催收告知等义务，以及原告物业服务不到位，小区的物业管理存在诸多问题，虽原告在物业管理方面确实存在一定问题，管理有不到位之处，但未根本性违反《物业服务委托合同》约定，被告因此拒付物业费既无合同约定，又无法律依据，对该辩驳理由本院不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可向业主委员会反映，由业主委员会出面沟通加以解决，业主委员会还可依法解聘物业服务公司，因此，业主不能以不交纳物业服务费来进行对抗。如果物业服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒缴物业服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告侯昌敏于本判决生效之日起五日内向原告宜宾市中鑫商业管理有限公司支付物业管理费1389.19元及垃圾清运费135元。驳回原告宜宾市中鑫商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告侯昌敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 王 利二〇一七年八月二十九日书记员 杨象婷