新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终1117号上诉人（原审被告）：李海营，男，1970年2月10日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。委托诉讼代理人：闫建军，新疆盛业（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司。住所地：新疆昌吉州玛纳斯县文化路***号办公楼*楼。法定代表人：陈承福，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿向玲，该公司综合部部长。委托诉讼代理人：周晓东，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。上诉人李海营因与被上诉人新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院(2017)新2324民初2292号民事判决，上诉于本院，本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭于2017年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人李海营及其委托诉讼代理人闫建军，被上诉人新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司的委托诉讼代理人耿向玲、周晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人李海营上诉请求：撤销一审判决第三项及第四项，改判上诉人不支付租金139985元及暖气费13312.8元。事实与理由：上诉人与被上诉人之间没有建立租赁关系，被上诉人不应当收取租金。即便建立了房屋租赁关系，双方之间没有约定租金，一审法院比照被上诉人提供的几份房屋租赁合同酌定租金错误。供热关系的主体是热力公司，不是被上诉人，其无权收取暖气费。被上诉人新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司答辩称，双方之间存在租赁关系，不存在免租期，一审根据市场价确定每平方米租金为1.6元符合实际，上诉人租用商铺期间，热力公司供热了，被上诉人已经向热力公司缴纳了暖气费，上诉人应当向被上诉人缴纳该笔费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司向一审法院起诉请求：：一、判令解除原告与被告之间的E14号房屋租赁合同并返还房屋；二、判令被告支付房屋租赁费275716.8元（2015年7月30-2017年4月30日，每平方米2元/天），利息5218.9元，物业费15930元（2014年1月1日-2016年12月30日，4.5元/平方米），卫生费1416元（2016年1月1-2016年12月30日，每平方米0.4元/月），欠缴暖气费15531.6元（2015年2月15日-2017年4月30日,共计14个月）；三、本案的诉讼费用及送达费由被告承担。在庭审中，原告撤回第二项诉讼请求中物业费和卫生费的诉讼请求。一审法院查明：2014年12月13日，被告李海营欲购买原告位于玛纳斯县碧玉园E13、E14号商铺（测绘面积均为295.84平方米），向原告交纳E13号购房首付款40万元，交纳E14号定金10万元。后原、被告就E14商铺未签订房屋买卖合同。双方口头协商将E14商铺转为出租给被告使用，双方未签订书面租赁合同。原于2014年4月将E14号商铺交付给被告使用，被告装修后挂牌”玉文化博物馆”并公开对外展出使用。位于玛纳斯碧玉园E14商铺相邻的商铺租赁价格每平米每天1.2元-2元不等。2016年10月17日，原告与玛纳斯县金昊热力有限公司达成协议书，以商业楼抵偿欠付2015-2016年度采暖费。一审法院认为，1、关于原、被告之间系何种法律关系的问题。碧玉园E14号商铺的所有权人为原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司，被告在向原告交纳10万元”定金”后，原告将商铺交付给被告使用，双方未签订房屋买卖合同。被告在向原告提交的”申请”中提到”购买和租赁的E13、E14商铺”。从被告购买了E13商铺的事实，可以认定被告租赁E14商铺的事实。合同法第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。被告使用E14号商铺的事实在双方签订书面合同前应认定为原告将E14号商铺不定期出租给被告使用。2、被告是否应当向原告支付租金的问题。租赁合同为有偿、双务合同，系出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。被告就E14商铺向原告支付过10万元定金，双方未签订房屋买卖合同，原告主张收取的定金转为租金，被告在使用房屋的近三年时间内亦未主张要求返还，原告亦未要求被告搬离，可以认定双方就该10万元转为支付租金达成合意。并非被告所称的原告将商铺免费交由被告使用。原被告双方未对租金作书面的约定。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。结合原告就同一地段与其他商户签订的租赁合同看，租赁价格在每平米每天1.2元-2元不等。按平均价格每平方米1.6元/天计算，从2015年7月30日至2016年12月27日，按月30天计算，租金为239985元，减去被告已经支付的100000元后，被告应向原告支付租金139985元。一审法院于2017年5月3日第二次开庭时，原告增加诉讼请求，追加2016年12月31日至2017年4月30日的租金。被告在2016年12月27日第一次开庭时同意向原告返还房屋，双方的租赁合同应当自此时解除。如合同解除后原告认为被告仍然占用房屋需支付相关费用系另一法律关系，原告可另行主张。因租金可以通过参照市场价格予以确定，且被告不同意委托鉴定机构进行鉴定。故一审法院对原告提出委托鉴定机构对房屋使用费用进行评估的申请，依法不予准许。不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同。且被告对原告要求解除合同返还房屋的诉讼请求无异议，故一审法院对原告要求解除合同，被告返还房屋的诉讼请求，依法予以支持，合同解除的时间应为双方同意解除合同的时间，即2016年12月27日。3、关于被告是否应当向原告支付暖气费15458.24元的问题。原告未提交证据证明暖气费应当由被告承担，被告也未提交证据证明其不承担暖气费。从周边其他商户与原告签订的租赁合同看，暖气费均由承租人承担，从交易习惯可以看出应当由承租人承担暖气费，因原告已经以商铺折抵给热力公司的形式支付暖气费，被告应当向原告支付。按照玛纳斯县暖气费收费标准每平米22.5元计算，两个采暖期的暖气费为13312.8元。被告提出原告将E14商铺免费提供给被告使用的答辩意见明显与被告向原告支付定金10万元的事实矛盾，一审法院不予采纳。综上，一审法院对原告要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，依法予以支持，对原告要求被告支付租金275716.8元（2015年7月30-2016年12月30日，每平方米2元/天）的诉讼请求，支持141405元，对原告要求被告支付暖气费15458.24元的诉讼请求合理部分予以支持，对原告要求支付租金利息5218.9元的诉讼请求，因双方未约定明确的租金金额，一审法院确定的租金金额系通过法庭调查后，根据相关法律规定予以确定，在确定租金金额前不存在利息损失，故一审法院对原告要求被告支付租金利息的诉讼请求依法不予支持。被告提出要求被告返还定金10万元，并要求原告赔偿因返还房屋造成的装修损失的反诉请求需以本案的审理结果为依据，在本案未审理完毕确认双方的法律关系前，不宜将被告提出的反诉与本案合并审理，被告可另案起诉。一审法院判决：一、解除原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司与被告李海营关于碧玉园E14号商铺的房屋租赁合同，解除时间为2016年12月27日；二、被告李海营于本判决生效后三十日内向原告返还碧玉园E14号商铺；三、被告李海营于本判决生效后十日内向原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司支付租金139985元（计算至2016年12月27日）；四、被告李海营于本判决生效后十日内向原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司支付暖气费13312.8元；五、驳回原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人李海营围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一，中华碧玉园2015年全部经营玉石商户名单一份、租赁合同十一份、玛纳斯县玉石奇石行业商会证明一份、玛纳斯县中华碧玉园餐饮区的租赁合同六份、商户照片25张，欲证明中华碧玉园内经营玉石的商户有81家，其中35户系租赁房屋，这35户全部享有3年的免租期，且被上诉人招商引资的政策是经营玉石的免租期为3年，经营餐饮的免租期为5年。被上诉人新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司对该组证据的关联性均不认可，证据大多数是复印件，无法确认真实性，存在免租期的商铺都在不好的地段，而上诉人的商铺地段较好。因该组证据不能证实上诉李海营与被上诉人新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司之间是否存在租赁关系及上诉人是否享有免租期，本院对该组证据的关联性不予确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于双方是否构成租赁合同关系的问题。上诉人李海营与被上诉人新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司对交接碧玉园E14号商铺没有异议。根据上诉人李海营实际占有使用该房屋的情况，以及被上诉人新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司一审中提交的证据中上诉人李海营书写的申请”以租代买的E14正在装修施工”、”本人李海营购买和租赁E区13栋14栋楼”字样，可以认定双方之间存在租赁合同关系。关于租金的认定问题，双方未对租金的收取标准进行约定，也均未提交直接证据证实租金数额。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，现上诉人李海营无证据证实被上诉人新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司免除了其租金。一审法院结合与上诉人李海营租赁的商铺同一地段的其他商户签订的租赁合同，确定租金按平均价格每平方米1.6元/天计算合理合法。按照新疆天山碧玉文化旅游产业园的惯例，采暖费由承租方承担。被上诉人新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司已经将上诉人李海营应承担的采暖费向热力公司缴纳，一审判决上诉人李海营将采暖费给付被上诉人新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司并无不当。上诉人李海营的上诉请求不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3366元，由上诉人李海营负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾照喜审 判 员  赵丽丽代理审判员  蒲婷婷二〇一七年八月十日书 记 员  陈 哲