陕西省铜川市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕02民终246号上诉人（原审原告）：闫东玲,女,1971年8月4日生,汉族,住铜川市印台区。委托诉讼代理人：田桂玲，铜川市王益区七一路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王文学，男，1963年8月20日生，汉族，住铜川市王益区。上诉人（原审被告）：铜川市双龙实业有限公司。住所地：铜川市印台区重兴北路**号。法定代表人：陈明，公司经理。委托诉讼代理人：陈南方，男，1957年1月21日生，汉族，住铜川市印台区，系双龙公司员工。委托诉讼代理人：郑航善，陕西红河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜川华秦房地产开发有限公司。住所地：铜川市王益区红旗街***号。法定代表人：窦建华，公司经理。上诉人闫东玲、铜川市双龙实业有限公司（简称双龙公司）与被上诉人铜川华秦房地产开发有限公司（简称华秦公司）房屋买卖合同纠纷一案，铜川市印台区人民法院于2017年4月5日作出(2017)陕0203民初104号民事判决，闫东玲、双龙公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫东玲及其委托诉讼代理人田桂玲、王文学，上诉人双龙公司的委托诉讼代理人陈南方、郑航善到庭参加诉讼。被上诉人华秦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。闫东玲上诉请求:1、依法改判双龙公司承担违约金100900元；2、一、二审诉讼费由双龙公司和华秦公司负担。事实与理由：上诉人对一审判决主文第一项不持异议，仅认为违约金应从2008年12月24日起计算至实际办证之日，或者按一审上诉人主张的100900元。另，一审判决对华秦公司是否承担责任未作评判。双龙公司辩称，原判第一项涉及的内容，根据双方合同的约定，办理房产证应由双方共同办理，而不是双龙公司单独办理，同时不能办理房产证还涉及第三方房管等部门，因而导致第一项无法执行。关于原判第二项内容，双龙公司已于2011年9月6日办理了房屋初始登记，闫东玲未办理转移登记，不是双龙公司造成的，双龙公司不存在违约行为。双龙公司上诉请求：1、依法撤销原判第一、二项；2、判令被上诉人闫东玲承担因过期办理房产证的一切过户费用；3、一、二审诉讼费由闫东玲承担。事实与理由：一审认定上诉人违约时间为2015年12月9日错误，上诉人双龙公司从2009年开始多次催促上诉人闫东玲缴纳办理房产证费用，上诉人闫东玲直到2015年12月9日才交纳，上诉人双龙公司无奈于2011年9月6日将闫东玲的该套房办理在其单位名下，本案不存在办理房产证的问题，只是过户问题。一审法院依据法律规定判令90日内办房产证错误。同时也不应该参照商品房买卖合同判令违约金。闫东玲辩称，本案应查明双龙公司是否有建房资质，我们要求双龙公司办理房屋产权证，因双龙公司的原因没有办理过户手续，双龙公司存在违约行为。华秦公司未答辩。原告向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告在90日内为原告办理《房屋产权证书》；2、依法判令二被告共同承担违约金100900元；3、本案诉讼费用由被告承担。原审查明，2008年12月24日，原告闫东玲与被告华秦公司签订商品房预售契约，被告华秦公司将河东小区5号楼1单元2层左户售于原告闫东玲，房屋建筑面积为130.31㎡，单价1596元／㎡，总房款208000元，双方约定甲方（华秦公司）在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并负责办理房屋所有权证书，由此而产生的全部费用由乙方（闫东玲）承担。并约定协议经甲、乙双方签字盖章后生效，签订《商品房买卖合同》后自行失效。合同签订后，原告一次性向被告双龙公司缴纳购房款208000元。后原告闫东玲与被告双龙公司签订了商品房现房买卖合同，该合同中出卖人为双龙公司，买受人为闫东玲，确定原告所购房屋实测建筑面积为130.31／㎡，套内建筑面积为114.91／㎡，单价为1596.19元，总价款为208000元。但该商品房现房买卖合同上双方未签署日期。被告双龙公司称签订日期为2015年12月9日，原告称记不清了，因为至今没有拿到该合同。2015年12月9日，原告向被告双龙公司缴纳大修基金3909元，办理房产证费用6000元。另查明，在承建该住宅楼时，被告双龙公司尚未取得建筑资质，是以被告华秦公司名义进行承建，后取得了相关资质，并以双龙公司名义与原告签订了商品房现房买卖合同。原告购买该房屋时，将房款交给了被告双龙公司，双龙公司在庭审中明确表示，自愿独立承担该房产所引起的相关权利义务。又查明，2016年中国人民银行公布的一年期贷款利息为4.35%，逾期利息计算加收30%-50%。原审法院认为:原告闫东玲与被告华秦公司签订的商品房预售契约及与被告双龙公司签订的商品房现房买卖合同均系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。在契约及合同签订后，双方当事人均有义务依照合同约定全面履行自己的义务。虽然与原告签订商品房预售契约的是华秦公司，但实际承建人是被告双龙公司，被告双龙公司自认使用了华秦公司的资质，并实际收取了原告购房款，之后原告与被告双龙公司又签订商品房现房买卖合同并约定其与华秦公司签订的商品房预售契约随之作废，故在本案中，与原告达成实际购房协议的应是双龙公司，被告双龙公司也自愿独立承担相关权利义务，因此，应由被告双龙公司依据相关法律规定，承担相关义务。依据我国相关法律规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90内，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。在本案中，原告与被告双龙公司签订的商品房现房买卖合同中，双方均未写明合同签订日期，无法确定合同签订的正式时间，但签订合同的情况属实，被告双龙公司有义务在实际签订合同后90日内为原告办理房产证，在被告双龙公司未按时给原告办理房产证的情况下，理应向原告承担违约责任。但原告要求按商品房预售契约第七条第1项的约定来要求被告双龙公司承担违约责任的请求，本院不予支持，因该商品房预售契约已经作废，不能以此来要求被告双龙公司承担责任。就被告双龙公司在庭审中辩称，未办理房产证是因为其已经将相关手续交给了房管局，因审核问题未通过，且原告未配合办理而造成的，不应由被告双龙公司承担违约责任的抗辩理由，因被告双龙公司并未向本院提交相关证据，故对被告的此项答辩理由，本院不予采纳。根据本院查明的事实，虽然原告与被告双龙公司的商品房现房买卖合同中无签订日期，但原告于2015年12月9日向被告双龙公司缴纳办理房产证的费用6000元，双方就此达成了一个办理房产证的约定，由此认定为合同订立之日较为妥当。因原告与被告双龙公司未约定违约金的数额，根据合同法确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，鉴于买卖合同义务的对等性，本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，在借款合同约定的贷款利率水平上加收30%-50%的标准，本院酌情加收40%逾期利息较为妥当；期限为2015年12月9日至2017年3月7日庭审辩论终结前，扣除90日自觉履行期，计357日，故被告双龙公司应向原告支付的违约金数额为：208000元×4.35%÷360×357天×40%=12561.64元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告铜川市双龙实业有限公司在本判决生效之日起90日内为原告闫东玲办理河东小区5号楼1单元2层左户房屋权属证书。二、被告铜川市双龙实业有限公司在本判决生效之日起30日内向原告闫东玲支付违约金12561.64元。三、驳回原告闫东玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费2318元，减半收取1159元，由原告闫东玲承担359元，由被告铜川市双龙实业有限公司承担800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双龙公司提交以下证据：1、铜川市印台区重兴北路河东小区5幢的房屋产权证，证明其已完成了房屋初始登记的义务，具备了向闫东玲进行转移登记的条件；2、三份通知及情况说明，证明双龙公司以各种可能的方式告知买受人可以自行申请转移登记；3、土地出让金补交审批表，证明涉案房屋的土地出让金因铜川市房地产市场政策变化，自2016年5月以后无法得到土地部门审批，出让金无法交纳。责任在政府；4、2017年3月8日通知，证明5号楼尚有8户未交费用。5、应交纳税费票据、7号楼房产证三份、十户办理房产证业主手续，证明房管部门要求一栋楼整体办理房产证，双龙公司无力垫付该部分费用，加之此前双龙公司曾垫付费用为7号楼办理了转移登记，仍有业主至今不来领取房产证。另有十户办理房产证的业主手续已经于2016年6月递交房地产交易大厅，但至今尚未发证。闫东玲对上述证据的质证意见为：双龙公司提交的7号楼的相关证据与本案没有关联性，没有证明力；几份通知，证明不了其通知了业主，存在欺诈。双龙公司提交的其他证据也与本案没有关联性。对当事人有争议的证据，本院认定如下：双龙公司提交的铜川市印台区重兴北路河东小区5幢的房屋产权证、土地出让金补交审批表经核实真实合法，予以采信，其他证据与本案缺乏关联性，不予采信。人民法院依法调取的涉案房屋的土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、竣工验收报告，双方当事人对该证据无异议，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，认定如下事实：自2016年5月以后，因铜川市房地产市场政策变化，涉案房屋的相关手续需要进一步完善，暂无法向业主办理转移登记。另查明，双龙公司具备房地产开发的相应资质，涉案房屋已完成了初始登记。一审查明的其他事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本案争议焦点有:一、未办理房产证的原因以及双龙公司是否承担违约金；二、华秦公司应否承担责任。本院认为，1、关于未办理房产证的原因以及双龙公司是否承担违约金问题。闫东玲主张按照双方预售合同的约定，应在交房后180日内办理房产证，因而应当从2008年底开始按同期银行贷款利率计算违约金，双龙公司则认为未办理房产证是由于闫东玲未按时提交相关资料及费用所致，不应该承担违约金。双方预售合同虽约定了办理房产证的期限，但从案件事实看，闫东玲在2015年12月19日缴纳了办理房产证的费用及大修基金，该事实印证了双龙公司所述未办理房产证的原因是由于闫东玲未按时提交相关资料及费用所致，故闫东玲要求从2008年底起承担违约金无事实依据，该上诉理由不能成立。双龙公司应当在2015年闫东玲缴纳了相关费用之后为其办理房产证，根据查明的事实，未办理房产证的原因并非双龙公司故意违约，而是由于相关的行政手续未完善，导致其违约，此事实一审法院已经认定，本院也进行了核实，但该事实并不能免除双龙公司的违约责任。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，一审关于违约金的判决正确。2、关于华秦公司应否承担责任的问题。本案的预售合同虽是华秦公司与上诉人闫东玲所签，但该合同的权利义务全部由双龙公司承受，之后就本案的房屋双龙公司又与闫东玲签订了合同，涉诉房屋的初始登记也已登记在双龙公司名下，结合本案当事人的诉讼请求，一审判决认定华秦公司不承担责任并无不妥。一审判决第一项虽符合相关的法律规定，但就本案的实际情况看，目前由于地方政府的政策原因，涉案房屋尚有相关手续无法完善，导致房产证暂不具备办理条件，若判决双龙公司在指定期间内办理房屋权属证书，存在无法履行的实际问题。因而该项请求目前不宜支持，可待条件具备后，由双龙公司及时办理或由当事人另行主张权利。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决双龙公司履行办理房产证义务存在政策方面的障碍，上诉人闫东玲的第一项诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下:一、维持铜川市印台区人民法院(2017)陕0203民初104号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；二、撤销铜川市印台区人民法院(2017)陕0203民初104号民事判决主文第一项、第三项；三、驳回上诉人闫东玲对铜川华秦房地产开发有限公司的诉讼请求。四、驳回上诉人闫东玲的其他诉讼请求。二审案件受理费114元，二上诉人各负担57元。本判决为终审判决。审判长  贺晓华审判员  刘坤琪审判员  董 敏二〇一七年八月十五日书记员  张丽艳