安徽省祁门县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1024民初234号原告：叶新海，男，住安徽省祁门县。被告：冯定朝，男，住安徽省祁门县。被告：华淑珍，女，住安徽省祁门县。第三人：丁海，男，住安徽省祁门县。第三人：汪宏霞，女，住安徽省祁门县。第三人：黄向军，男，住安徽省祁门县。第三人：张新巧，女，住安徽省祁门县。第三人：吴志刚，男，住安徽省祁门县。第三人：胡银枝，女，住安徽省祁门县。上述六位第三人共同委托诉讼代理人：操庆忠，男，系公民代理，代理权限系特别授权。原告叶新海与被告冯定朝、华淑珍、第三人丁海、汪宏霞、黄向军、张新巧、吴志刚、胡银枝债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶新海、被告冯定朝、第三人丁海、黄向军及六位第三人共同委托诉讼代理人操庆忠到庭参加诉讼。被告华淑珍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶新海向本院提出诉讼请求：1、要求撤销两被告与多位第三人签订的《二手房屋买卖合同》对祁地权祁房2006第000324号商业营业房产的出售转让行为，并由两被告承担本案的诉讼费用。另外，原告叶新海在庭审中明确诉讼请求：要求撤销两被告与第三人于2014年12月13日签订的《二手房屋买卖合同》和两被告与第三人于2014年12月21日签订的《二手房屋买卖合同》。事实和理由：2012年4月初,被告因生意周转需要向原告借现金2万元,于4月23日借20万元,于4月27日借13万元,一个月内分三次向原告借款共计35万元,双方约定以被告在文峰南路的文峰商厦综合楼店面作抵押,借期一年,月息8厘。然后，原告年年向被告讨钱，年年都未得到偿还，只是双方每年算好利息由被告换个借据。至今本息已过50万，原告向被告无数次要求还钱，被告都说别急，肯定还。被告一直隐瞒将10间店面房抵押给丁海这一实事。后来，原告得知2014年8月22日，两被告向第三人丁海借款420万元（其中含高额利息），并将文峰南路文峰商厦综合楼的总面积为655.67平方米（祁房2006第000324号房地产权证）的10间店面作抵押。该店面房产于2011年11月曾被评估为9057634.93元，而2014年双方的交易评估价是229.0072万元，相差670万元。三年间为何悬殊如此之大，明显是被告有意低价转移房产。就在2014年12月份，两被告突然向第三人丁海提供了几张由其签名按印的空白《二手房买卖合同》，由丁海自行填写了买方“丁海、黄向军、吴志刚”，总房价为195万元（每平方米仅为2970余元），并于当年12月25日将以上店面房产过户到6位第三人名下（房产证证号是2014001963）。原告于2016年9月份才得知被告已将10间店面抵押给丁海，并已重新登记的实事。原告便追问被告冯定朝，追问他为何按低价出售店面，而作为债权人的原告却一点不知。被告与丁海既不清账更不找差，只是对原告支吾搪塞拖延时间，目的就是欺骗债权人、转移房产。在之后的几个月中，原告多次责问被告为什么将以上房产就这么低价出售，何不以合理的价格以当初的约定出售一间给原告。被告一直不愿道出原由，只是说其在与丁海打官司，等店面的钱返回后，首先偿还原告的债务，可原告至今也未拿到一分钱的还款。原告无正式工作和固定收入，借给被告的钱纯属省吃俭用的养老钱，如今年龄大了，病也多了，等急用钱，无奈才提起诉讼。原告认为：两被告一方面对其位于祁门县城新十字路口价值近千万元的店面房产与我的口头约定不顾，私自处理，还提供签字按印的空白房屋买卖合同供丁海随意填写，明显属于半卖半送转移房产，另一方面置拖欠原告及多名借款人的借款于不顾，蓄意规避债权人的借款，显然对原告利益造成了严重损害。故为维护正常的民间借贷经营秩序和原告的合法权益，根据我国合同法第七十四规定提起诉讼，要求撤销两被告与诸位第三人签订的《二手房买卖合同》对房地权祁字2006第000324号商业营业房产的出售过户的行为，重新处置以偿还债权人的债务，并由两被告承当本案的一切诉讼费用。被告冯定朝在法定期限内未提供书面答辩。被告冯定朝在庭审中辩称：我向原告借钱是事实，当时我口头答应用我的店面做抵押。后来，我又欠了丁海的钱，我欠丁海的钱多些，就将店面抵押给了他。我将店面抵押给丁海后的钱还是有差价的，但是，丁海到现在也没有给我差价钱。被告华淑珍在法定期限内未提供书面答辩，在举证期限内亦未提供任何证据材料。第三人丁海、汪宏霞、黄向军、张新巧、吴志刚、胡银枝等六人辩称：一、祁门县人民法院（2015）祁民一初字第00498号民事判决书对涉案的《二手房买卖合同》认定为无效合同，被答辩人诉请显然不成立，请驳回其诉请。1、被答辩人于2017年3月30日借款502590元给被告冯定朝，按照本金利息计算时间可以看出被答辩人于2016年3月30日（该时间答辩人不予认可）借本金458934元给本案被告冯定朝，该借款发生于答辩人与被告冯定朝、华淑珍签订《二手房买卖合同》之后，同时也在答辩人取得涉案的二手房《房产证》和《国有土地使用权证》之后，故答辩人提起撤销《二手房买卖合同》转让行为的诉请既无事实依据也无法律依据。2、祁门县人民法院（2015）祁民一初字第00498号民事判决书已经生效。该判决书查明的事实和裁判已经具有法律效力。该判决已经驳回冯定朝、华淑珍对答辩人提起的撤销《二手房买卖合同》的诉请。3、该《二手房买卖合同》系答辩人和被告冯定朝、华淑珍于2014年12月13日签订，该合同是按照本案被告冯定朝、华淑珍的要求签订。2014年12月21日前，答辩人和被告冯定朝、华淑珍又签订了《二手房买卖合同》，约定涉案的二手房的真实交易价格为4536000元，并注明“双方以此合同为准，其过户合同无效”。可见，《二手房买卖合同》并非答辩人和被告冯定朝、华淑珍双方履行的真实合同，且不是双方真实意思表示，属无效合同。而法律规定对合同撤销权的行使应基于合法、有效的合同。故被答辩人的诉请显然不成立，请驳回其诉请。二、答辩人和被告冯定朝、华淑珍于2014年12月21日前签订的《二手房买卖合同》合法有效。1、从双方签订的《二手房买卖合同》的主体来看，被告冯定朝、华淑珍于2006年4月17日取得涉案商业房的产权，于2006年7月19日取得涉案商业房的《国有土地使用证》，涉案商业房系被告冯定朝、华淑珍合法拥有的产权。同时，被告冯定朝、华淑珍系完全民事行为能力人，故其作为商业房出卖方主体显然适格。答辩人系完全民事行为能力人，作为商业房的购买方主体也显然适格。2、从双方签订的《二手房买卖合同》中约定的内容来看，合同约定了二手房的坐落位置、面积和用途；约定了二手房的买卖价格；约定了二手房的房产及土地过户税费承担方式；约定了违约责任等内容。该合同系双方真实意思的表示，内容具体明确，且没有违反法律、法规禁止性的规定。3、被告冯定朝、华淑珍于2014年12月21日到期欠答辩人借款本息合计4536000元。为了清偿答辩人欠款，答辩人和被告冯定朝、华淑珍签订《二手房买卖合同》，把二手房卖给答辩人系双方真实意思表示，符合法律规定；2014年12月25日，答辩人取得涉案二手房的《房地产权证》；2015年1月21日，答辩人取得涉案二手房的《国有土地使用权证》。根据《全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第17条“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”的规定，被答辩人提起确认该合同无效或撤销的诉请显然不成立。综上，答辩人和被告冯定朝、华淑珍于2014年12月21日前签订的《二手房买卖合同》合法有效。本院经审理认定事实如下：2014年8月22日，冯定朝、华淑珍因资金需要向丁海借款，双方签订借款合同一份，冯定朝、华淑珍向丁海借款4200000元，月利率2%，期限3个月，自2014年8月22日起至2014年11月21日止。同日，冯定朝、华淑珍与丁海、汪宏霞（系丁海妻子）同时签订房产抵押合同一份，冯定朝、华淑珍以其所有的坐落于安徽省祁门县文峰南路的文峰商厦综合楼（登记号：200600366；房地产权证号：祁房2006字第000324号，建筑面积655.67平方米）作为抵押，并在祁门县房地产管理中心办理了抵押权登记（房地产他证祁房字第20140008**号），抵押权利期限至2014年12月21日止。后借款到期，因冯定朝、华淑珍无力偿还，经双方商量，冯定朝、华淑珍与丁海又签订了《二手房屋买卖合同》一份，合同约定由丁海购买抵押的房屋，房屋作价4536000元（含至2014年12月21日止利息4200000×2%×4＝336000元），冯定朝、华淑珍欠丁海借款及利息转为丁海支付冯定朝、华淑珍的房款，在2014年12月21日前付清。此外，为了在过户时少交纳房屋税费等，冯定朝、华淑珍与丁海、黄向军、吴志刚又于2014年12月13日签订了一份二手房屋买卖合同，约定由丁海、黄向军、吴志刚以1950000元购买祁门文峰南路的文峰商厦综合楼房产，双方凭此合同（2014年12月13日签订）以及按黄山市三金房地产估价经纪有限公司出具的评估报告［估价报告编号：祁房交估字（2014）第祁248号，估价：2290072元］到祁门县房地产管理中心办理了过户手续。2014年12月24日，丁海向冯定朝、华淑珍出具承诺书，丁海承诺自房屋过户之日起半年内（2014年12月24日至2015年6月24日止），如果冯定朝在2015年6月24日前归还丁海的借款及相关费用，丁海同意将该商铺还给冯定朝。2012年4月份，被告冯定朝、华淑珍因生意周转需要向原告叶新海借款共计35万元,约定以其所有的坐落于安徽省祁门县文峰南路的文峰商厦综合楼店面作抵押，借期一年,月息8厘。至今，原、被告双方并未办理相关房地产抵押权登记。2017年3月30日，冯定朝向叶新海重新出具了新的借条，约定其向叶新海借款共计502590元，月息8厘。至今，冯定朝、华淑珍未向叶新海归还借款。2017年3月29日，原告叶新海向法院起诉，请求法院判令：撤销两被告与多位第三人签订的《二手房屋买卖合同》对房地权祁房2006第000324号商业营业房产的出售转让行为，并由两被告承担本案的诉讼费用。上述事实，有原告身份证的复印件、借条、二手房买卖合同、房地产评估报告、空白二手房买卖合同、房产抵押合同、致委托函、祁门县房产管理局提供的1份记录复印件、第三人身份证的复印件、房地产权证、国有土地使用权证、（2015）祁民一初字第00498号民事判决书、祁门县人民法院的（2016）皖1024民初676号民事判决书、祁门县人民法院的（2016）皖1024民初684号民事判决书、黄山市中级人民法院的（2017）皖10民终350号民事判决书、黄山市中级人民法院的（2017）皖10民终351号民事判决书等证据，经当事人举证、质证，且经本院依法审核、认证后，可以作为本案的定案证据，并与当事人陈述相互佐证，足以认定上述事实。本院认为：本案当事人争议焦点主要为：一、本案被告与第三人签订的两份《二手房买卖合同》的法律效力；二、本案原告是否可以依法行使对被告与第三人签订的两份《二手房买卖合同》的债权人撤销权。一、本案被告与第三人签订的两份《二手房买卖合同》的法律效力问题。根据本院已依法作出并已生效的（2016）皖1024民初676号民事判决和（2016）皖1024民初684号民事判决，以及黄山市中级人民法院已依法作出并已生效的（2017）皖10民终350号民事判决和（2017）皖10民终351号民事判决所确认的事实，被告冯定朝、华淑珍与第三人丁海、黄向军、吴志刚于2014年12月13日签订的《二手房屋买卖合同》为无效合同；被告冯定朝、华淑珍与第三人丁海、黄向军、吴志刚于2014年12月21日签订的《二手房屋买卖合同》为有效合同。二、本案原告是否可以依法行使对被告与第三人签订的两份《二手房买卖合同》的债权人撤销权问题。被告冯定朝、华淑珍与第三人丁海、黄向军、吴志刚于2014年12月13日签订的《二手房屋买卖合同》为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，现叶新海要求撤销该合同的诉讼请求没有法律依据，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。被告冯定朝、华淑珍与第三人丁海、黄向军、吴志刚于2014年12月21日签订的《二手房屋买卖合同》为有效合同，在该合同中，涉案房屋作价4536000元，符合双方当事人以房抵债的真实意愿，双方当事人应当据此合同履行合同中约定的有关权利和义务。另外，根据法律的规定，债权人行使撤销权的情形有以下几种：因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的；债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的。本案中，作为债务人的被告冯定朝、华淑珍与第三人丁海、黄向军、吴志刚签订上述有效合同的行为并未违法相关法律的规定，现叶新海作为债权人要求撤销该合同的诉讼请求没有事实依据和法律依据，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告叶新海的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告叶新海承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  卫德平二〇一七年八月三十一日书记员  洪燕萍