江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5111号上诉人（原审原告）：孙统军。委托诉讼代理人：朱晗，江苏立泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周老火。被上诉人（原审被告）：王玉英。上述二被上诉人委托诉讼代理人：周亮，系周老火、王玉英之子。被上诉人（原审被告）：石三弟。原审第三人：石伟庆。上诉人孙统军因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2016）苏0506民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙统军上诉请求依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：石伟庆代石三弟与上诉人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，符合表见代理，该合同合法有效。石三弟与周老火、王玉英之间的房屋产权置换，系真实意思表示。石三弟名下房屋具备办证条件后，周老火、王玉英可要求其履行过户义务，不存在有失公平。周老火、王玉英二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。石伟庆二审称，同意孙统军的意见。石三弟二审未发表答辩意见。孙统军向一审法院提出诉讼请求：1.判令苏州市吴中区越溪溪东新村三区17幢104室房屋所有权及国有土地使用权归原审原告所有。2.判令三原审被告配合办理产权过户手续。一审法院经审理查明，2006年7月1日，原审原告孙统军（乙方）与第三人石伟庆（甲方，原审被告石三弟的侄子）及居间方张余根签订了房屋买卖合同书一份，约定甲方自愿将座落于苏州市吴中区越溪溪东新村三区17幢104室的毛坯房屋出让给乙方，房屋建筑面积82.31平方米，车库7.55平方米，房屋总价（不含过户税费）248500元，并按规定办理产权过户和缴纳税、费手续。合同第四条约定一次性付款，于2006年8月1日付清。第五条约定，2006年7月1日交房。三方均在合同书尾部签名、捺印。合同订立前，原审原告已实际占有、使用涉案房屋，并后来持有该房屋户名为周老火的电费、水费缴费卡。2007年2月13日，石伟庆出具收条一张，确认收到原审原告购房款十万元整。2013年6月28日，原审被告石三弟出具收条一张，确认收到原审原告人民币柒仟元。另查明，2003年10月8日，原审被告周老火与吴中开发区越溪办事处拆迁办公室签订拆迁协议，获得补偿公寓面积320平方米；2003年11月23日，原审被告石三弟与吴中开发区越溪办事处拆迁办公室签订拆迁协议，获得补偿联体别墅A型一套。2005年3月18日，原审被告周老火与石三弟、王玉珍签订换房协议一份，内容是“现由甲方石三弟有A型（别墅）壹套与乙方周老虎的公房320m2换置，双方达成如下协议：1.交换时间从双方拿到房产证后各自拿到对方的房产证时生效。2.双方只是房子置换，没有经济补偿。3.交换后不论谁的房子因装修等原因涨价而反悔。”协议签订后，周老火、石三弟各自抓阄选择了别墅、公房的座落。其中，别墅位于苏州市××区溪东新村××室，周老火于2008年拿到该别墅并装修入住至今。公房共有四套，分别坐落于苏州市××区溪东新村××室、××室、××室及××室（即涉案房屋）。2014年9月24日，涉案房屋及附属17幢15号车库共同登记于周老火、王玉英名下；另外三套房屋也登记于周老火、王玉英名下。以上事实，有原审原告提供的房屋买卖合同书、收条、拆迁协议复印件、电费缴费卡、水费缴费卡、水电费发票、房产证及土地证复印件，原审被告周老火提供的换房协议、莫舍社区证明，第三人石伟庆提供的社区证明，一审法院调取的拆迁协议、不动产登记查询记录及庭审笔录等证据予以证实。关于购房过程及款项支付情况，原审原告陈述，其和石伟庆从2005年就是朋友了。当时石伟庆带其去看石三弟的房屋，其确定下来购买。双方谈好价格是28.8万元。由于石三弟在外面欠了很多债，不便出面，于是委托石伟庆签订买卖合同，并说房屋可以直接登记在其名下。房款是现金支付的，除了提交的两张收条外，没有其他的付款凭证。其是在一个月内提前付清的，大概分了两三次，主要都是交给石伟庆，由石伟庆转交的。石伟庆当时愿意出收条，但称最好是石三弟来写，所以其就没有坚持让石伟庆写收条。其也联系过石三弟，石三弟说会来写的，后来也见过石三弟，但他总是推诿不会写字，就拒绝再写收条了。2007年，其找到石伟庆，石伟庆就其经手的款项写了一张收条，其他的让石三弟出具。至于合同价是248500元，是因为车库的钱39500元是单算的，其直接给了石三弟，没有写在合同上。涉案房屋系2006年3月交付给其的，如果石伟庆没有石三弟的授权，石三弟不可能在长达十年的时间内不主张房屋的权利。为证明其陈述，原审原告还向一审法院提交了一份由苏州市吴中区越溪街道莫舍社区居委会于2007年11月29日出具的证明，主要内容是孙统军购溪东三区17幢104室房屋，正在办理房产证手续。经质证，原审被告周老火、王玉英及第三人石伟庆均无异议，但两原审被告表示对原审原告和石伟庆之间房屋买卖过程并不知情。第三人石伟庆陈述，房屋买卖是真实的，其叔叔石三弟是出卖人。因为石三弟欠了很多赌债，他本人逃债在外，不便出面，打电话让其帮他卖房还债，其就帮他处理，所有卖房事宜都是其和原审原告接触处理的。其没有委托手续，而且原审原告知道石三弟情况不好，其不签字原审原告可能也不敢买。后来每次和石三弟联系补签相应的委托手续，石三弟就要求原审原告额外支付费用，否则就不签。房款是288000元，原审原告全部付清的，基本都是由其经手，但由于石三弟逃在外面，基本上没有直接给石三弟，而是都给了石三弟的债权人，帮石三弟还了债。其记不清有没有写收条。其和原审原告比较熟悉，也经常向原审原告借钱的，有的2万，有的10万，也不写借条，不过都结清了。经一审法院询问，原审原告表示，石伟庆确实向其借过钱，具体多少记不清了，不过都已经两清。审理中，一审法院分别前往苏州市吴中区越溪街道莫舍社区居委会、越溪街道办事处进行了调查。莫舍社区居委会反映，石三弟与石伟庆的父亲石早大是亲兄弟，石三弟目前下落不明。周老火与石三弟是连襟关系，双方自发互换房屋，公房可以办房产证和土地证，但别墅只能办宅基地证。拆迁协议上是谁的名字，相应的权证就会办到谁的名下，不会因为互换而导致权证的名字有所变更。越溪街道办事处办证科反映，周老火一户拆迁分得四套公房，产权证和土地证都已经办好，石三弟一户拆迁分得一套别墅，别墅有宅基地证，也已经办好，两户的权证目前都保存在办证科。对两家换房的事情不是很清楚，即使换房，产权还是登记在原被拆迁人名下。经质证，原审原告、原审被告周老火、王玉英及第三人石伟庆对调查笔录均无异议。对于换房协议第1条的理解，原审原告陈述，换房协议合法有效并实际履行，只是目前过户没有完成，在符合条件时才能过户。原审被告周老火、王玉英陈述，换房协议正在履行中，等房产证都出来后履行过户手续。别墅现在是自己的，四套公房属于石三弟所有，但其2005年时又向石三弟返购了其中一套公房。一审法院认为，合同生效主要包括当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律规定和社会公共利益、标的可能和确定等条件。本案中，首先，原审原告与第三人石伟庆签订的房屋买卖合同书缺少石三弟的授权材料，亦无充分证据证明石三弟事后予以追认，且该合同系石伟庆以自己的名义与原审原告签订，不符合代理的有关法律规定，在原审被告石三弟未到庭确认的情况下，一审法院不能将该买卖合同的出卖人认定为原审被告石三弟，即相应的权利义务由石三弟承受。其次，从原审原告举证的付款情况看，仅有一张7000元的收条系石三弟于2013年出具，该收条未载明系购房款，且与原审原告所称于一个月内提前付清房款相互矛盾。原审原告与石伟庆均陈述主要由石伟庆经手购房款，但没有足够的书面证据证明原审原告已支付全部购房款且石伟庆已将购房款在石三弟授权下用于替石三弟归还债务。另外，原审原告称石伟庆经手的款项出具的收条金额为10万元，与合同约定的购房款248500元及原审原告、石伟庆陈述的购房款金额288000元仍有较大差距，即与原审原告、第三人陈述购房款主要由石伟庆经手存在一定矛盾。第三，从涉案房屋占有使用情况看，原审原告可能的确长时间使用了涉案房屋，但并不能认定该房屋系直接由石三弟交付给原审原告，而石三弟长期躲债在外，其未能及时有效主张相关权利存在一定可能性。第四，从房屋权属登记来看，涉案房屋系石三弟户拆迁所得别墅与周老火拆迁所得公房置换而来，该房屋目前登记于原审被告周老火、王玉英名下，即使依照原审原告主张，涉案房屋确由石三弟出卖给原审原告，原审原告也已付清全部房款，原审被告石三弟理应转移登记于原审原告名下，但按照换房协议，该房屋首先应当由周老火、王玉英转移登记于石三弟（或石三弟与王玉珍）名下，同时，石三弟将别墅产权转移登记于周老火名下，但事实上，由于别墅只能办理宅基地证，双方同时履行过户手续的条件并不具备，若要求周老火、王玉英先协助完成过户手续，对两原审被告有失公平，本案交易的风险不应转移给周老火、王玉英。综上，仅凭现有证据，一审法院无法认定原审原告与原审被告石三弟之间成立房屋买卖法律关系，亦不能认定原审原告已付清全部房款之事实，且考虑连环交易的安全性及合同的相对性，原审原告要求确认涉案的溪东新村三区房屋归其所有并由三原审被告协助办理产权过户手续的诉讼请求，一审法院不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：驳回原审原告孙统军的诉讼请求。案件受理费5028元、公告费600元，合计人民币5628元，由原审原告孙统军负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据石伟庆与石三弟之间的身份关系，石伟庆、石三弟向上诉人收取款项以及上诉人实际占有、使用涉案房屋长达十多年的事实，石三弟亦无证据曾对此提出异议，故可以认定上诉人有理由相信石伟庆有权代理石三弟签订涉案房屋买卖合同。因石三弟尚未取得涉案房屋房产登记，即未取得涉案房屋所有权，故在前述房屋买卖合同中出售方属于无权处分，但并不影响合同的效力，应认定合同有效。亦因石三弟尚未取得涉案房屋所有权，前述房屋买卖合同现不能履行，上诉人亦未取得涉案房屋所有权，对于上诉人的诉讼请求，本院难以支持。一审法院处理结果并无不当。综上所述，孙统军的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5028元，由孙统军负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  黄学辉二〇一七年八月二十三日书记员  毛莉莉