陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0102民初1770号原告：西安千居物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区经九南路中段6号1号楼10801房。法定代表人：丁利娟，该公司经理。委托诉讼代理人：金恩宇，陕西国友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。被告：张二朋，男，汉族，1985年6月18日出生，个体工商户，住陕西省礼泉县。委托诉讼代理人：隆龙，陕西方益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘先梅，陕西方益律师事务所实习律师。原告西安千居物业管理有限公司（以下简称千居物业公司）诉被告张二朋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告千居物业公司委托诉讼代理人金恩宇，被告张二朋委托诉讼代理人隆龙、刘先梅到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告千居物业公司诉称，被告与陕西上和商业广场有限公司于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》，租赁位于西安市新城区建工路9号陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和公司）的商铺用于经营餐饮和理发，租期10年。原、被告于2015年4月2日签订《物业管理服务合同》，约定：被告每月物业管理费1820元，按月缴纳；公共设施维护费31200元、设施设备使用费31200元、车位配套维护费31200元，每半年缴纳一次；违约金为当年合同款总额的30%。合同签订当天，上和公司依约将商铺交付被告，被告支付了相应的租金并进行了装修，于2015年6月自行开张营业。但是自开张后，被告一直未曾按约支付物业管理费、公共设施维护费、设施设备使用费、车位配套维护费，故原告请求法院支持诉请：1、判令被告支付拖欠的2015年6月1日至2016年8月31日的物业管理费21840元，2015年12月1日至2016年8月31日的公共维护费31200元、设施设备使用费31200元、车位配套维护费31200元，违约金34632元；2、诉讼费由被告承担。被告张二朋辩称，一、千居物业没有向张二朋提供物业服务，按照商业惯例，新开发的商业楼盘对商铺先进行招租，商铺入驻后给予一定期限的装修期、免租期，商场按承诺时间开业，继而物业公司正式给商场提供物业服务并收取相关服务费用，物业费收取时间应在商场正式对外开业后。本案中由于上和公司承诺商场开业时间频频延迟，张二朋租赁的商铺装修完毕后无法正常经营，物业管理服务并没有开始履行，被告不应承担物业费用。二、商场未开业，被答辩人千居物业仅向上和公司提供物业服务。《物业管理服务合同》约定，被告千居物业收取物业费及其他费用，均是受被告上和公司的委托，对上和商业广场全面物业管理及服务，依据该条款被告上和公司、千居物业公司间已达成物业管理合同，被告千居物业提供物业服务对象应为上和公司。综上所述，原告没有向被告提供物业服务，被告没有支付物业费的义务，应当依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告张二朋与上和公司于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》，约定：“上和公司将位于公园南路9号-上和商业广场壹（门面）层B1502、B1503、B1403-北、B1404-北、B1405-西北号的房屋（建筑面积260㎡）出租给张二朋经营餐饮、理发店，租赁期10年，合同期限为2015年6月1日至2025年8月31日止。”同日，原告千居物业公司与被告张二朋签订《物业管理服务合同》，约定：“千居物业公司受上和公司的委托，就张二朋租用上和公司房屋经营餐饮、理发店及委托物业管理服务事项签订合同，合同期限为10年，自2015年6月1日至2025年8月31日止。张二朋需向千居物业公司交纳：每月物业管理费1820元、月均空调费1820元，每月10日以前交纳；第一年度上半年（2015年6月1日-2015年11月30日）公共设施维护费31200元、设施设备使用费31200元、车位配套维管费31200元，原告于2015年4月1日一次性交纳；第一年度下半年（2015年12月1日-2016年8月31日）公共设施维护费31200元、设施设备使用费31200元、车位配套维管费31200元，张二朋于2015年10月31日一次性交纳。”2015年4月1日，被告张二朋通过上和公司的POS机依约向原告千居物业公司交纳了2015年6月1日至2015年11月30日的公共设施维护费31200元、设施设备使用费31200元、车位配套维护费31200元。被告张二朋接收承租商铺后进行了装修，将承租的260㎡商铺装修为皇朝真味和金玉造型两家门店，经营餐饮和理发。庭审中，被告称其承租商铺2015年10月被原告千居物业公司锁门致使无法进入，但并未提供任何证据。原告千居物业公司自认因被告一直未交物业费，其公司于2016年2月将被告承租商铺锁门。另，张二朋2016年3月16日以其租赁上和公司商铺的经营目的无法实现致使《物业管理服务合同》没有履行的基础为由诉至本院请求解除《物业管理服务合同》。另查明，张二朋还起诉要求解除其与上和公司的签订房屋租赁合同，西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初440号民事判决书判决：“解除原告张二朋与被告陕西上和商业广场有限公司订立的位于公园南路9号-上和商业广场壹（门面）层B1502、B1503、B1403-北、B1404-北、B1405-西北号，建筑面积总计260㎡的租赁合同。”西安市中级人民法院2017年2月24日作出的（2017）陕01民终1047号民事判决书判决：“驳回上诉，维持原判。”（2017）陕01民终1047号民事判决书载明：“原审法院审理认为，上和公司虽有违约行为，但并未构成根本违约，且张二朋已经依约接收房屋并进行了装修，故在双方租赁合同解除前张二朋仍应按双方约定支付房屋租金。据此，张二朋要求上和公司退还其已支付的2015年6月1日至2015年11月30日房屋租金及利息于法无据，依法不予支持。······本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，上和公司虽有违约行为，但并未构成根本违约，且张二朋已经依约接收房屋并进行了装修，故在双方租赁合同解除前张二朋仍应按双方约定支付房屋租金。”以上事实有《物业管理服务合同》、收款收据、银行流水、（2017）陕01民终1047号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2015年4月2日签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同签订后被告接收承租商铺并进行了装修，原告亦提供的物业服务，虽被告与上和公司之间的《房屋租赁合同》经生效的（2017）陕01民终1047号民事判决书解除，被告亦诉至本院要求解除双方签订的《物业管理服务合同》，但在双方《物业管理服务合同》解除前被告张二朋仍应按双方约定支付相关物业管理费用。被告张二朋主张原告千居物业公司提供物业服务对象为上和公司于法无据，本院不予支持。被告辩称原告未向其提供物业服务，但未提供证据加以证明，故被告抗辩其没有支付物业费义务证据不足，本院不予采信。被告称原告千居物业公司2015年10月将其承租商铺锁门，但并未提供任何证据，故其抗辩意见本院不予采纳。庭审中，原告千居物业公司自认其公司于2016年2月将被告张二朋承租商铺锁门，故被告主张的相关物业管理费用本院依法计算至2016年1月31日。被告张二朋向原告仅交纳公共设施维护费、设施设备使用费、车位配套维管费至2015年11月30日，故按照双方《物业管理服务合同》的约定，被告应当支付原告2015年6月1日至2016年1月31日期间物业费管理费14560元及2015年12月1日至2016年1月31日期间公共设施维护费10400元、设施设备使用费10400元、车位配套维管费10400元。关于原告主张的违约金一节，被告张二朋虽存在迟延交纳相关物业管理费用的行为，但原告亦存在将被告承租商铺锁门致使被告无法使用的行为，现原、被告在《物业管理服务合同》履行过程中均有违约行为，双方均应各自承担相应的责任，故原告要求被告承担违约金于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、被告张二朋于本判决生效后十日内支付原告2015年6月1日至2016年1月31日期间物业费管理费14560元及2015年12月1日至2016年1月31日期间公共设施维护费10400元、设施设备使用费10400元、车位配套维管费10400元。二、驳回原告西安千居物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3301元，由原告西安千居物业管理有限公司承担2200元，由被告张二朋承担1101元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 耿 垒代理审判员 张 雅人民陪审员 刘云娥二〇一七年八月十五日书 记 员 李 迎