浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终513号上诉人（原审原告）：袁芳，女，1982年12月2日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，现住杭州市。委托代理人：何黎明、杨先筱，浙江五联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州滨江盛元房地产开发有限公司，住所地：杭州市萧山区湘湖农场场部（湘湖路3001号）。法定代表人：朱慧明，董事长。委托代理人：叶志坚、葛思宇，浙江天册律师事务所律师。上诉人袁芳因与被上诉人杭州滨江盛元房地产开发有限公司（以下简盛元公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初13682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2014年10月28日，袁芳、盛元公司签订商品房买卖合同一份，约定袁芳购买盛元公司开发的位于萧山区××镇××湖××花园××号的商品房，建筑面积为1190.54平方米，按建筑面积计算，房屋单价为每平方米44800元，房屋总价款为53336192元。该合同第六条约定，“按建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。当天，袁芳、盛元公司另行签订了补充协议一份，该补充协议第十一条约定，根据买受人要求，双方一致同意，交付时无论房屋东侧连廊部分面积如何变更，房屋总价按伍仟叁佰叁拾叁万陆仟壹佰玖拾贰元整（￥53336192.00）计不变。第十三条第5款约定“补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”。第十四条约定“本补充协议作为商品房买卖合同的附件和组成部分，与商品房买卖合同具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。”前述商品房买卖合同和补充协议签订后，袁芳按约付清了房屋价款，盛元公司于2015年11月29日向袁芳交付了上述商品房，袁芳接收商品房，双方签订了《商品房交接书》，确认案涉房屋实测建筑面积为1064.24平方米，总价款为53336192元。案涉房屋产权登记面积为1064.24平方米。庭审中，双方均认可案涉房屋系样板房。现袁芳起诉至原审法院，请求判令：盛元公司返还超收房款1599360元，双倍返还超过3%面积房款8117760元，合计9717120元。原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同和补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋实测建筑面积小于商品房买卖合同约定的面积，但盛元公司提供的补充协议表明，双方约定“双方一致同意，交付时无论房屋东侧连廊部分面积如何变更，房屋总价按53336192元计不变”，可见双方对房屋面积变更已有预期，且约定了处理方式。现袁芳未进一步提供证据证明除东侧连廊部分外房屋面积减少多少，故袁芳的诉请缺乏合同依据。袁芳认为，盛元公司拒不返还购房款违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款及《浙江省实施办法》第二十八条的规定。对此，该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条系合同没有约定或者约定不明确时的处理原则，而《浙江省实施办法》第二十八条则以违反合同约定为前提，现双方对面积变更处理已有约定，故袁芳的诉请亦缺乏法律依据。综上，袁芳的诉请缺乏合同及法律依据，该院不予支持。盛元公司的相关辩称，该院予以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回袁芳的全部诉讼请求。案件受理费79820元，减半收取39910元，由袁芳负担。宣判后，袁芳不服，向本院提起上诉称：一、《补充协议》第十一条所描述的“东部连廊部分”于《商品房买卖合同》附件设计图纸及实际面积测绘图纸上均不存在，因此不存在东部连廊部分面积变更的事实基础。一审庭审中袁芳就面积差异进行了举证，不论从房屋产权的实际测绘图纸来看，还是《商品房买卖合同》附件中的设计图纸，在房屋主体东部，均没有体现出东部连廊部分。盛元公司提供的证据附图也恰恰证明了这一事实。这说明，不论是该房屋最初设计院设计之初，以及实际房屋建成之后的交付，案涉房屋均不存在东部连廊部分。袁芳代理人在一审庭审中要求盛元公司的代理人指出东部连廊部分本该存在的具体位置，盛元公司代理人均无法指出，更加证明了所谓的东部连廊在案涉房屋中根本不存在。因此，《补充协议》第十一条系对一个从设计之初就不存在的建筑部分进行的约定。则该约定系无效约定内容，对当事人双方均不产生合同的约束效力。事实上，案涉房屋的东部紧挨小区内部道路，完全没有存在东部连廊部分建筑的空间。盛元公司答辩中提出《补充协议》第十一条所描述的东部连廊部分变更不影响房屋售价的观点，需要盛元公司对东部连廊过去是什么情况以及如何变更进行举证证明，而一审中盛元公司仓惶应诉，对此重要事实问题没有任何证据证明。二、《补充协议》第十一条的存在也并未排除《商品房买卖合同》第六条有关面积差异处理条款的适用。同时，袁芳也并未在《补充协议》中放弃主张违约责任的权利。《补充协议》第十一条的条款描述为“交付时无论房屋东侧连廊部分面积如何变更，房屋总价款按53336192元整计不变。”该条款文意理解，仅就对购房总价进行了确认，但并未排除主合同中对于面积差异情况的处理条款。由于在事实上东侧连廊根本就不存在，因此《补充协议》第十一条并不影响主合同第六条的适用，根据《商品房买卖合同》第六条约定，盛元公司理应根据合同约定支付超收部分面积房款，以及双倍支付超出3%面积之外的购房款。而原审法院武断的将《补充协议》第十一条的内容认定为对整体面积的确认，并未就客观情况下东侧连廊是否存在进行审查，以及对条文内容进行正确理解，作出了错误的事实认定。综上，请求：一、撤销一审判决，并查清事实，判令盛元公司返还超收房款1599360元，双倍返还超过3%面积房款8117760元，合计9717120元。二、案件诉讼费用由盛元公司承担。针对袁芳的上诉，盛元公司答辩称：一、原审法院认定事实正确。案涉房屋已经交付，交付的房屋面积与结算总价已由房屋交接书确认。房屋结算价款确认后袁芳又提出调整价款属于事后反悔行为。房屋交接书是本案最重要证据，经过一审庭审质证并被原审法院采信，房屋交接书第二条明确载明了房屋面积和总房价款，此即为交付时确认的实际交付面积和相应实际结算价款。袁芳已经在交接书上明确签字确认实际交付的面积及相应实际结算价款。如果袁芳在交付时认为房屋面积或相应结算价款与商品房买卖合同约定不符，袁芳要么拒绝接受房屋，要么应要求调整结算价款，袁芳不可能在房屋交接书上签字确认交付面积和结算价款。袁芳应知晓房屋交接书在预售商品房销售流程中的意义与作用，商品房交接书是就实际交付房屋的位置、面积、价款与原双方签订的商品房预售合同及补充协议约定的相关事项是否需要调整的最后一揽子协议，是对房屋交付时关键要素交付面积和结算价款的最终确认。二、袁芳为何会在前述房屋交接书上签字？原因在于销售时为样板房，对样板房还有一个补充协议，袁芳明确了解其实物形态，知晓房屋实际户型式样与合同附图不一致的事实。三、案涉房屋销售时是准现房，盛元公司无需举证证明案涉房屋施工过程中设计变更情况。案涉房屋为样板房，袁芳在购买时已经知晓房屋不存在连廊。四、袁芳在补充协议以及房屋交接书上签字确认应当理解为袁芳已经放弃对房屋面积差部分主张索赔的权利。五、盛元公司实际交付时赠送了数百万元的装修家具、灯具，盛元公司在商品房买卖合同的履行上已经充分体现了诚实信用原则。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，盛元公司向本院提交：局部图纸和测绘表，拟证明房屋面积短少的唯一原因是原设计一、二楼连廊部分，交付房屋的其他部分面积与合同约定一致。袁芳未向本院提交新的证据。针对盛元公司提交的证据，袁芳认为，对图纸真实性无异议；预测和实测测绘表系复印件，真实性有异议。对上述证据关联性均有异议。本院认为，袁芳对图纸的真实性没有异议，本院予以确认。测绘表系打印件，故本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：袁芳、盛元公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现袁芳起诉要求盛元公司返还因面积缩小而多收的房款，而盛元公司则认为其交付的房屋面积符合合同约定，对此，本院认为，首先，根据双方提供的证据，案涉房屋确实存在面积减少的事实，故盛元公司作为出卖人理应就面积减少存在合理理由负有举证责任；其次，盛元公司主张补充协议约定“双方一致同意，交付时无论房屋东侧连廊部分面积如何变更，房屋总价按53336192元计不变”，故案涉房屋面积减少存在合理依据，但经过双方确认，案涉房屋缺少面积部分存在于西侧，而非补充协议约定的东侧；最后，盛元公司虽辩称其在补充协议中将“西侧连廊”误写为“东侧连廊”，但其对此并未进行充分举证，故应承担举证不能的不利后果。据此，现有证据尚不足以证明案涉房屋面积减少系经双方协商一致或存在其他合理理由，故盛元公司应支付面积误差部分相对应的房款。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条约定，“按建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，盛元公司应返还袁芳面积误差比绝对值在3%以内房款1600085.76元及超出3%部分的房价款8116308.48元，合计9716394元。综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初13682号民事判决及诉讼费负担部分；二、杭州滨江盛元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还袁芳房价款9716394元；三、驳回袁芳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费79820元，减半收取39910元，由杭州滨江盛元房地产开发有限公司负担39907元，袁芳负担3元。二审案件受理费79820元，由杭州滨江盛元房地产开发有限公司负担79814元，袁芳负担6元。（袁芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州滨江盛元房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年八月十六日书 记 员 吴梦姣