浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终2994号上诉人（原审原告、反诉被告）：洪嫣，女，1971年6月19日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托代理人：徐建忠，浙江铁诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴市广恒置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室-5。法定代表人：ＸＸ兴，总经理。被上诉人（原审被告）：沈年福，男，1959年6月24日出生，汉族，住浙江省。被上诉人（原审被告）：周红，女，1979年9月13日出生，汉族，住浙江省。上述两被上诉人共同的委托代理人：朱加宁、徐鹏，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。上诉人洪嫣因与被上诉人嘉兴市广恒置业有限公司（以下简称广恒公司）、沈年福、周红商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2014年11月13日，洪嫣与广恒公司签订《商品房买卖合同》25份，约定洪嫣向广恒公司购买商品房25套，分别位于嘉兴市××中心××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室及××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室，洪嫣于2014年11月13日支付首付款，余款于2015年2月10日付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天其至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；广恒公司应当在2015年3月10日前，将符合下列各项条件的商品房交付洪嫣使用：1、建设工程经竣工验收合格，……4、买受人付清了全额房款及相关税费等应由买受人支付的全部款项。……其中，关于××幢××室、××幢××室、××室、××室、××室、××室的合同中还约定，如遇到下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，……4、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。同日，洪嫣（乙方）与广恒公司（甲方）及浙江翔鸿实业有限公司、浙江嘉洲控股集团有限公司、ＸＸ兴、陈某、沈年福、徐银花、周红、董某（丙方）签订《商品房买卖补充协议》，就洪嫣与广恒公司签订的29份《商品房买卖合同》（包括案涉25套房屋）的回购事宜、提供担保事宜达成了协议，约定：甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》约定的购房款为分期支付，但应甲方要求，乙方同意于2014年11月14日前支付16760000元，剩余461642元在约定的交房期限内付清；甲、乙双方一致确认，甲方有权在本《商品房买卖补充协议》签署后3个月内（截止2015年2月12日）一次性回购该商品房，回购的价格为16760000元，在甲方一次性付清回购款16760000元后，乙方同意解除《商品房买卖合同》，并无条件配合甲方办理解除《商品房买卖合同》的相关手续，同时如果乙方未支付余款461642元的，则该款项无需支付，已经支付的则同样作为回购价款；如在上述约定的3个月期限内（截止2015年2月12日）甲方未一次性支付回购款16760000元，则视为甲方放弃按照约定16760000元价款进行回购的权利，如仍需回购且乙方同意，双方另行协商回购价，乙方有权要求甲方每延期一天支付违约金100000元；甲方于2014年11月14日前支付回购保证金450000元给乙方，如甲方在2015年2月12日前一次性回购上述商品房，回购保证金自动冲抵部分回购款，如甲方未在2015年2月12日前一次性回购该商品房，视为甲方违约，则回购保证金不予退还；尽管甲方不履行回购义务，但是甲、乙方双方在签订《商品房买卖合同》一年内，乙方有权无条件解除该《商品房买卖合同》，一旦乙方提出解除合同要求的，甲方应无条件退还全部购房款并按一年期银行贷款基准利率的4倍支付利息损失（利息计算时间为自购房款支付之日起至返还当日止），并配合乙方办理解除该《商品房买卖合同》的相关手续，乙方不承担因此产生的任何经济及法律责任；如甲方不同意解除该《商品房买卖合同》的，视为甲方违约，甲方须支付违约金16000000元；甲方未按期回购上述商品房，且乙方也未要求解除《商品房买卖合同》的，则甲方无条件按《商品房买卖合同》约定时间办理完毕房屋土地证、房屋权属证，交付给乙方，办证过程中所需要的各项费用，包括应缴纳的税费，均由甲方承担；如果由乙方支付的，乙方有权要求甲方予以返还；丙方对本协议约定的甲方全部义务承担无限连带担保责任，保证期限为2年，保障范围为主债务本金、利息、违约金、实现债权费用等一切费用，甲方对乙方实现债权的费用同样应承担支付责任；同时还约定了其他有关事项。同年11月14日，洪嫣将案涉房屋的首付款交付广恒公司，余款至今未付。2015年8月至12月期间，案涉房屋登记在洪嫣名下，洪嫣支付税费393595.59元、房屋登记费13750元及办证费825元。2015年11月6日，洪嫣（乙方）与广恒公司（甲方）签订《商品房买卖补充协议2》，约定了乙方同意给予甲方回购期再延长3个月，即2015年11月6日至2016年2月5日止，乙方剩余房款待甲方与屠某等五人之间的借款结清之后再行结算等事项。2016年2月2日，广恒公司出具承诺函一份，承诺屠某、洪嫣、王某、洪某、郑某五人位于嘉兴世贸中心的所有房产的物业维修基金、物业管理费等所有一切费用在其与上述五人之间的借款未结清之前，一概无需支付，待借款结清之后，再计算上述费用。2016年2月3日，广恒公司将案涉的××幢××室、××室、××室、××室、××室房屋交付给洪嫣。2016年2月23日，广恒公司将案涉的××幢××室房屋交付给洪嫣。洪嫣为本案诉讼支付律师费30000元。另查明，2015年7月20日，屠某曾起诉广恒公司、嘉兴市宏兴标准厂房开发有限公司等人民间借贷纠纷一案，案号为（2015）杭上商外初字第23号，该案经杭州市上城区人民法院判决广恒公司向屠某归还借款18815500元并支付利息。广恒公司至今未全部履行还款义务。洪嫣的诉讼请求为：1.请求法院依法判令广恒公司向洪嫣支付逾期交房违约金353491.5元（以837万元为基数从2015年3月10日起按万分之0.5计算暂计算至2016年8月10日，要求计算至实际交付之日止；以413万元为基数按万分一1从2015年3月10日计算至2016年2月23日）；2.请求法院依法判令广恒公司向洪嫣支付已缴纳的税费款项393595.59元、房屋登记费13750元及办证费13750元；3.请求法院依法判令广恒公司承担洪嫣为实现债权支出的律师费30000元；4.判令沈年福、周红对广恒公司的上述第1、2、3项款项承担连带清偿责任；5.本案的全部诉讼费用（含案件受理费、保全费）由广恒公司、沈年福、周红共同承担。广恒公司的反诉请求为：1.依法判令洪嫣立即向广恒公司支付剩余购房款404771元；2.依法判令洪嫣立即向广恒公司支付逾期付款违约金24569元（从2015年2月11日起暂计算至2016年10月10日，之后按逾期应付款日万分之一计算至余款付清之日）；3.依法判令洪嫣承担广恒公司为实现债权支付的律师费10000元；4.洪嫣支付广恒公司代付的维修基金226332元；5.本案诉讼费用由洪嫣承担。原审法院认为：洪嫣与广恒公司就涉案25套房屋签订的《商品房买卖合同》、洪嫣与广恒公司、沈年福、周红签订的《商品房买卖补充协议》、洪嫣与广恒公司签订的《商品房买卖补充协议2》以及广恒公司出具的承诺书系双方当事人的真实意思表示，上述合同及承诺书合法有效，对双方当事人具有约束力。双方当事人应依约全面履行自己的义务。在《商品房买卖合同》中，洪嫣与广恒公司就案涉房屋的交付条件中约定了买受人需付清全额房款及税费，现洪嫣至今未付清全额房款，故广恒公司就案涉房屋的交付并不存在违约，洪嫣要求广恒公司支付相应违约金的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。洪嫣主张其与广恒公司约定剩余款项待广恒公司与屠某等人五人之间的借款结清之后再行结算，目前该条件尚未成就，故其目前无需向广恒公司支付剩余购房款。原审法院认为，该条款系关于剩余购房款附条件支付的约定，而非案涉房屋交付条件的变更，故关于案涉房屋交付的条件仍需按照《商品房买卖合同》的相关约定履行，故对洪嫣的相关主张原审法院不予采信。但洪嫣要求广恒公司支付税费393595.59元、房屋登记费13750元及办证费825元、律师费30000元，符合双方的合同约定，原审法院予以支持。沈年福、周红应依约承担连带保证责任。关于广恒公司的反诉请求，原审法院认为，根据《商品房买卖补充协议2》及承诺书的约定，洪嫣并无违约，故广恒公司的反诉请求，缺乏依据，原审法院不予支持。广恒公司主张2015年5月29日后公司的公章、财务专用章、法人章等均被他人占有，公司无法使用，并提供收条一份，故其认为上述日期之后盖有公司公章的协议、承诺书等均非公司的意思表示。原审法院认为，广恒公司提交的收条出具人员身份不明，无法体现与本案的关联性，况且即使其公章在他人处，亦不足以否定《商品房买卖补充协议2》及承诺书的真实性，故广恒公司的该项抗辩意见，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、广恒公司于判决生效之日起10日支付洪嫣税费393595.59元、房屋登记费13750元及办证费825元；二、广恒公司于判决生效之日起10日支付洪嫣律师费30000元；三、沈年福、周红对广恒公司上述第一、二项应付之款承担连带清偿责任，沈年福、周红承担连带清偿责任后，有权向广恒公司追偿；四、驳回洪嫣的其他本诉请求；五、驳回广恒公司的全部反诉请求。如果广恒公司、沈年福、周红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11846元，减半收取计5923元，由广恒公司、沈年福、周红负担3936元，由洪嫣负担1987元。保全费4520元，由广恒公司、沈年福、周红负担2711元，由洪嫣负担1809元。反诉案件受理费5228元，由广恒公司负担。宣判后，洪嫣不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认为“洪嫣与广恒公司对案涉房屋的交付条件中约定了买受人需付清全额房款及税费，现洪嫣至今未能付清全额房款，广恒公司就涉案房屋的交付并不存在违约”的认定是错误的。首先，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条交付期限及条件，“出卖人应当在2015年3月10日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、最终以整体商业规划为准等，具备商品房正常使用的基本条件；4、买受人付清了全额房款及相关税费等应有买受人支付的全部款项。”即出卖人至迟应当在2015年3月10日前满足上述前3项的交付条件。然而广恒公司部分房产至今未满足以上3项的交付条件，因此广恒公司已经构成严重违约。其次，既然合同约定了出卖人应当在2015年3月10日前交付房屋，则洪嫣对于房屋的交付时间有了明确的预期，加之洪嫣已经基本履行了付款义务，未付清的款项仅占总房款少之又少的比例。因此，广恒公司是否违约的关键在于广恒公司在2015年3月10日前并未具备交付的3项条件。而交付条件的第4点约定双方在2015年11月16日的《补充协议2》中已经做了重新约定，并非是案涉交房的先决条件。现广恒公司于2016年2月25日才交付部分涉案房屋，其违约行为明显，理应承担逾期交房违约金。二、一审法院认为“关于剩余购房款附条件支付的约定，而非案涉房屋交付条件的变更，故关于案涉房屋交付的条件仍需按照《商品房买卖合同》的相关约定履行”存在片面理解，是对文意理解的错误。首先，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条交付期限及条件的约定，约束的主体仅仅为出卖人，内容仅系对广恒公司作为出卖人交付房屋义务及交付房屋标准的约定。即广恒公司应在2015年3月10日前符合上述1-3点交付条件的房屋，才可以以此付清房款作为先履行抗辩权的行使。本案中出卖人逾期交付的原因并非买受人逾期支付购房款，而是出卖人不具备交付条件，系其履行不能。即若洪嫣按期付清房款，则出卖人即构成违约。但事实上，广恒公司因其自身经营状况恶化且对外负有多笔债务，其根本无法于2015年3月10日前交付房屋，甚至至今不具备交付条件。在洪嫣已支付大部分购房款的情形下，考虑到广恒公司可能丧失履行义务的情形下，此时洪嫣具备行使不安抗辩权的条件。因此，2015年11月16日，双方就洪嫣支付剩余房款等一切费用进行重新约定。其次，退一步讲，即使一审法院认为广恒公司不存在违约系因洪嫣未付清全部房款。但洪嫣认为双方于2015年11月16日的《商品房买卖合同补充协议2》中修改了房款支付的条件“洪嫣剩余房款待甲方与屠某等五人之间的借款结清之后再行结算”，事实上变更了“先付清全款再交房”的交房条件，广恒公司事实上放弃了先履行抗辩权，但对于广恒公司的约定交付期限的交房义务并未免除。再次，屠某诉广恒公司等民间借贷案件经上城区人民法院（2015）杭上商外初字第23号民事判决书，至今仍有未履行款项1000万元，即屠某对广恒公司于2015年7月20日起就享有到期的生效债权，洪嫣应付款项，洪嫣可行使抵销权。因此，本案剩余小部分未付房款是否支付，并未加重及损害广恒公司的利益，但广恒公司逾期交房及至今未交房的违约行为，严重损害了洪嫣的合法权益，一审法院片面理解了洪嫣的付款义务，是片面的，也是不公平的。如果本案广恒公司的逾期交房属于合法合理行使先履行抗辩权，从而免除广恒公司逾期交房的违约责任，在洪嫣已经基本交纳全部房款的前提下，则严重损害了洪嫣的合法权益。洪嫣认为广恒公司不能以洪嫣的不安抗辩权而行使先履行抗辩权。综上，请求：1、撤销一审判决第四项判决。2、改判：广恒公司向洪嫣支付逾期交房违约金353491.5元（从2015年3月10日，以837万元为基数按日万分之0.5的标准暂计算至2016年8月10日，并要求计算至实际交付之日止；以413万元为基数按日万分之一计算至2016年2月23日）；沈年福、周红对广恒公司上述付款承担连带清偿责任。3、判令广恒公司、沈年福、周红承担本案一二审的全部诉讼费用。针对洪嫣的上诉，广恒公司未发表答辩意见。沈年福、周红共同发表答辩意见称：1、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，洪嫣的上诉请求与事实理由均不能成立。本案中案涉协议中明确约定买受人需要付清全部房款和税费才负有交付涉案房屋的义务，目前，洪嫣仍未付清全额房款，故广恒公司不存在违约。现广恒公司已经将案涉房屋交付给洪嫣，已经办理房屋产权证，故洪嫣已经接收了房屋；2、洪嫣与广恒公司签订的补充协议2，沈年福、周红对此真实性持否定态度，当时广恒公司的公章和身份证明均押在了华东家具，即使真实，原审判决关于此认定亦正确，该协议并非对涉案房屋交付条件的变更，此外，沈年福和周红未在补充协议2中签字，故该协议对沈年福和周红没有法律效力。综上，请求驳回洪嫣的全部上诉请求。二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点是广恒公司是否构成逾期交房。根据洪嫣与广恒公司签订的《商品房买卖合同》的约定，洪嫣应于2015年2月10日前付清购房款，广恒公司于2015年3月10日前交付房屋，同时双方约定交付的条件包括买受人付清全额房款及税费。洪嫣未按照上述约定付清余款，故而在2015年11月6日双方签订《商品房买卖补充协议2》之前，广恒公司交付房屋的条件不成就，不构成逾期交房。双方于《商品房买卖补充协议2》中约定洪嫣剩余房款待广恒公司与屠某等五人之间的借款结清之后再行结算，该约定仅系双方对洪嫣支付剩余购房款的约定，《商品房买卖补充协议2》并未对交付条件作出新的约定，故仍应按照《商品房买卖合同》的约定履行，亦即付款义务在先，交付房屋义务在后，现因洪嫣尚未支付剩余购房款，而广恒公司主张洪嫣支付购房款的条件亦未成就，洪嫣根据合同约定也有权暂不支付购房款。据此，广恒公司的交付房屋义务的条件亦未成就，而洪嫣主张行使不安抗辩权，但并未提交有效的证据证实其符合行使不安抗辩权的规定，故而洪嫣要求广恒公司支付逾期交房违约金的请求，本院难以支持。综上，洪嫣的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6602元，由上诉人洪嫣负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 骏代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年八月十七日书 记 员  徐森燕