山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)晋0802民初55号原告：王胜利，男。原告：樊奇芳，女，系原告王胜利之妻。委托诉讼代理人：蒲先革、荆梦捷，山西庆新平律师事务所律师。被告：山西今日健康国际商城有限公司。委托诉讼代理人：张磊、尚晓格，山西韶风律师事务所律师。原告王胜利、樊奇芳诉被告山西今日健康国际商城有限公司(以下简称山西今日国际)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王胜利、樊奇芳及其委托诉讼代理人蒲先革，被告山西今日国际的委托诉讼代理人张磊、尚晓格到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王胜利、樊奇芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即给付二原告商品房(面积)使用费123617.21元，利息12670.76元(2015年4月15日至2016年12月30日)，合计136287.97元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2003年6月30日，二原告购买了被告(原山西新利通房地产开发有限公司)开发的商业经营性商品房，2005年9月21日办理了运房权证字第05××号房屋所有权证，载明建筑面积71.37平方米。2011年8月被告在未经二原告同意的情况下，擅自将二原告所在两层商用面积整体出租给山西同至人畅货中心有限公司(以下简称同至人公司)进行商业经营，获取巨额利益，2015年4月中旬被告与同至人公司解除了租赁关系，但被告一直拒付使用费。根据同至人公司与承租商户签订每年477.81元/平方米的租赁费用，二原告向被告主张从2011年9月1日至2015年4月15日的使用费和利息。被告山西今日国际辩称，1、被告与同至人公司签订《租赁合同》是在2011年8月，同至人公司在租赁商场后不断对商场招商进行宣传，从开始装修到停止经营长达三年多的时间，并且在同至人公司经营期间，被告、业主方以及同至人公司还成立了联合工作组，故原告在2011年8月就应当知道房屋出租的事实，但原告从未向被告提出过任何权利请求，已超过诉讼时效，应依法驳回其诉请；2、原告商铺所在商场由于各种原因，长期处于闲置状态，该房屋需要通过整体统一经营才能提升价值，为实现商场商业价值和有效统一管理，经过所有业主授权，运城市今日国际商城业主委员会于2011年8月15日向被告出具了授权委托书，授权被告对外洽谈、签订和履行商城租赁合同，故被告与同至人公司所签《租赁合同》中有关原告商铺的部分应直接约束原告与同至人公司，在委托代理中，被告无任何过错，是由于同至人公司违反合同约定导致原告不能实际获得租金；3、原告主张的损失及利息缺乏事实依据，被告根据业委会的授权与同至人公司签订租赁合同约定租赁期间前两年免房租，即2011年8月31日至2014年4月30日期间并没有房租，租赁合同解除后，同至人公司也未交纳分文租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于运城市今日国际商城业主委员会是否委托被告对外签订租赁合同问题，审理中，被告山西今日国际向本院提交了运城市今日国际商场业主委员会于2011年8月15日给其出具的《授权委托书》（复印件）载明：根据运城市今日国际商城业主授权，我们业主委员会经充分讨论研究后决定：全权委托贵公司以你们的名义对外洽谈、签订和履行商城租赁合同。对贵公司的上述行为我们业主委员会均予以认可。因该合同而产生的法律责任均由全体业主承担。原告予以否认，并举证证明被告未经原告同意擅自出租原告商铺的事实。本院审查认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，无法与原件或原物核对的复印件、复制品，不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，虽然被告提交了运城市今日国际商城业主委员会于2011年8月15日给其出具的《授权委托书》（复印件），但因其未提供原件，且该业主委员会已不存在，无法核对，因此对被告主张其是接受业主委员会委托而出租原告商铺的事实，本院不予认定；2、关于租赁费的标准问题，审理中，原告向本院提交了同至人公司应租赁商城后与经营户签订的《场地租赁合同》，以证明商城前场1100平米的年使用费为525600元，每平方米年使用费为477.8元，并主张被告应按此标准计算支付使用费。本院认为，原告作为业主以经营者的标准计算商铺使用费欠妥，应以被告山西今日国际与同至人公司约定的场地使用费标准计算。根据2011年8月19日，被告山西今日国际与同至人公司签订的《租赁合同》，合同第一章“租赁标的物”约定：租赁物为位于山西省运城市南风广场西侧今日温州城一至三层41960平方米的建筑物，合同租赁物内现有设施设备随租赁物一并按现状交付乙方﹙同至人公司﹚使用；第二章“租赁期限”约定：甲方﹙山西今日国际﹚给予乙方开业筹备期，从甲方于2011年8月31日前交付租赁物起至2012年4月30日止，筹备期不计入租赁期限，租赁期限15年，从2012年5月1日起至2027年4月30日止；第三章“租金物业服务费及支付”约定，第一、二年免收租金，第三年租金1363万元，第四年租金1500万元，第五年租金1636万元，第六年至第七年租金1772万元，第八年租金1909万元，第九年至第十年租金2046万元，第十一年至第十五年租金2182万元。同时，根据山西省运城市中级人民法院(2015)运中民初字第80号民事判决书认定的事实，因同至人公司拖欠租金，被告山西今日国际起诉要求解除双方之间的租赁合同并支付2014年5月1日至2015年4月17日之间的拖欠租金9644548元及违约金4000万元，运城市中级人民法院判决予以支持。综上，应按照生效判决确定的2014年5月1日至2015年4月17日之间同至人公司应付租金13144548元计算商铺使用费。本院认为，被告山西今日国际与同至人公司签订租赁合同时，虽未经过原告同意，但在合同履行期间，同至人公司对商场进行装修改造并进行宣传招商，且经营近一年，原告明知而未作否认表示，应视为同意。现被告山西今日国际与同至人公司之间的租赁合同已解除，原告向被告主张租赁商铺的使用费，于法有据，本院予以支持。关于被告应支付租赁费的期限问题，根据山西省运城市中级人民法院(2015)运中民初字第80号民事判决书显示，同至仁公司只支付自2014年5月1日至2015年4月17日期间的租金。原告则主张应从2011年9月1日签订合同时开始计算使用费。本院审查认为，出租的商城分属原告、被告等众多业主，但由于无法分割，只有统一经营才能发挥其最大价值，若业主通过参与整体出租取得租金收益，其自身合法权益也不会受损。在合同履行期间，原告同意被告将其所有的商铺出租，应受被告山西今日国际与同至人公司之间的租赁合同的约束，原告以侵权为由主张2011年9月1日至2015年4月17日的使用费，理据不足，本院不予支持，应按被告可取得的租金支付原告使用费，即71.37平方米×13144548元÷41960平方米﹦22357.64元。被告应得的违约金4000万元，被告承诺违约金首先用于补偿业主提供给同至人公司装修筹备期及免租期的有关损失，因此按每平方米计算应为953.29元，原告应得71.37平方米×953.29元/平方米﹦68036.31元。被告山西今日国际应积极实现债权，以保证原告权益。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，判决如下：一、被告山西今日健康国际商城有限公司于本判决生效后十五日内支付原告王胜利、樊奇芳商铺使用费22357.64元及应得违约金68036.31元；二、驳回原告王胜利、樊奇芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3026元，减半收取1513元，由被告山西今日健康国际商城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  张运建二〇一七年八月八日书记员  刘 洋