北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8825号上诉人（原审被告）：何善吉，男，1926年2月7日出生。委托诉讼代理人：何力军（何善吉之子），男，1956年3月25日出生。委托诉讼代理人：童云洪，北京市华卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：米兰，女，1983年6月8日出生。委托代理人：杨明宇，北京市金台律师事务所律师。委托代理人：杨随锋，北京市金台律师事务所实习律师。上诉人何善吉因与被上诉人米兰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初14935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。何善吉上诉请求：撤销原判,将本案发回重审或改判驳回米兰的全部诉讼请求。事实和理由：1、2017年3月17日颁布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》系限贷政策，一审法院将其视为限购政策系事实认定错误；2、一审法院遗漏合同中关于“买受人米兰拟贷款金额未获足额批准时如何处理”的约定；3、一审法院遗漏了“互不承担违约责任的解除合同，仅限于合同签订后出台的新的限购政策”等合同约定内容；4、一审法院遗漏了合同中关于米兰构成根本违约情形的约定；5、一审法院对米兰单方解除所依据的事由未查清楚，导致对“米兰解除合同是否正当”认定错误；6、米兰的违约行为给何善吉造成了巨大的损失和伤害，一审法院对该重要事实未查清楚，更未考虑何善吉的实际损失与合法权利的保护；7、米兰解除合同并拒绝购买诉争房屋，明显构成根本违约，依法应向何善吉承担违约责任并支付违约金，米兰支付的20万元定金按约定冲抵违约金，依法当然无需返还；8、何善吉解除合同并非因为2017年3月17日颁布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，而是由于米兰拒绝购买诉争房屋构成根本违约，按合同约定并不应该免除米兰的违约责任。针对何善吉的上诉，米兰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，米兰同意一审判决，请求二审法院驳回何善吉的上诉，维持原判。第一，米兰解除合同是由于政策变化，并非自身原因；第二，按照补充协议认定违约责任，前提是未出台任何新的政策，因新出台的政策致使米兰已不具备购房能力，不可归责于米兰，违约条款不应适用。米兰向一审法院起诉请求：1、请求法院判令何善吉返还米兰定金人民币20万元。2、本案诉讼费用由何善吉承担。一审法院认定事实：2017年2月26日，何善吉与米兰签订《北京市存量房屋买卖合同》。该《北京市存量房屋买卖合同》主要约定：何善吉将其位于北京市西城区×××1302号房屋出售给米兰，房屋成交价格为616万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价300万元，米兰向何善吉支付定金60万元，米兰拟贷款400万元。同日，何善吉（甲方）、米兰（乙方）和北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》。该《补充协议》主要约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计916万元。米兰于2017年2月26日将第一笔定金10万元自行支付给何善吉，于2017年3月2日将第二笔定金10万元以理房通方式支付何善吉；于2017年3月25日将第三笔定金40万元以理房通方式支付何善吉。米兰于2017年5月25日将第一笔首付款140万元以第三方担保支付的方式支付何善吉，于过户前5个工作日内将第二笔首付款68万元以理房通支付的方式支付何善吉，于过户前5个工作日内将第三笔首付款216万元以建委监管方式支付何善吉。米兰从协议约定的购房款中留存30万元作为户口迁出保证金，何善吉迁出户口当日，由米兰自行划转至何善吉。双方应当在2018年3月31日前自行办理物业交割手续，北京链家房地产经纪有限公司陪同，米兰从协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，双方办理物业交割当日，由米兰自行划转至何善吉。关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定，包括卫浴、整体橱柜、地板、门窗、热水器、暖气片等一并转移给米兰。2017年2月26日，米兰支付何善吉定金10万元。2017年3月2日，米兰再次支付何善吉定金10万元。2017年3月26日，米兰分别向何善吉、北京链家房地产经纪有限公司发送《告知书》。该《告知书》主要内容为：2017年2月26日，米兰与何善吉经北京链家房地产经纪有限公司居间就坐落于下西城区×××1302号的房屋进行买卖协商，米兰在当时政策条件下通过卖房并申办按揭贷款的方式购买此房，双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，因近期政策连续出台了多重限购政策，米兰的卖房合同收到重大影响，导致短期内没有购房资格，且买房不能办理约定的按揭贷款，鉴此特告知，1、米兰不再购买上述房产；2、基于补充协议第五条第四款，要求何善吉返还定金，要求北京链家房地产经纪有限公司返还收受的全部费用，各方互不承担违约责任；3、提请各方协商，签订解除协议。2017年3月29日，何善吉回复米兰，内容主要为：何善吉收到米兰2017年3月26日的告知书，并在3月28日再次得到了北京链家房地产经纪有限公司的确认，米兰不再购买《买卖合同》和补充协议所述的房产，因此何善吉正式向米兰和北京链家房地产经纪有限公司发出此告知书，1、米兰的行为属于补充协议第五条第3款第（2）项，构成了根本违约，因此何善吉依据补充协议第五条第3款，以告知书正式告知米兰和北京链家房地产经纪有限公司，与米兰解除关于月坛南街北里5号楼13层1302号房屋的买卖合同；2、依据补充协议第五条第3款，何善吉向米兰要求在15日内支付该房屋总价款的20%的违约金，扣除已经支付的二十万元整，还应支付剩余的一百六十三万二千元；3、何善吉注意到近期密集推出的房地产政策，也遵守补充协议第五条第4款的协议内容，但要求必须在有专业法律人士的介入和指导下具体讨论，不可以造成各方随意解读政策和法律的局面。2017年4月26日，米兰委托河北百诺律师事务所向何善吉发送了律师函，以房屋政策调整无法履行合同为由，要求解除合同、退还定金。另查，米兰曾于2011年因购买海淀区西二旗铭科苑14号楼5层508号房屋向招商银行北京分行清华园支行贷款80万元，贷款期限30年，即2011年1月12日至2041年1月12日。中国工商银行股份有限公司总行提供米兰的收入证明，内容为：兹有米兰同志，性别女，身份证号×××，自2014年4月至今一直在中国工商银行总行工作，其年工资、薪金及补贴收入合计为×××元。中国铁道科学研究院通信信号研究所为米兰的爱人徐杰出具了证明，内容为：徐杰，系中国铁道科学研究院通信信号研究所职工，身份证号×××,2016年收入×××元，月均收入×××元。一审庭审中，米兰陈述，其本来要提前还清贷款，出售名下的房屋，按照首套房屋的政策购买何善吉的房屋，但2017年3月17日的房屋政策规定，即便还清贷款，再次购房仍属二套房，贷款额只能达到房款的40%，故无法继续履行合同。一审法院认为，米兰与何善吉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方签订合同后，因房屋政策调整，导致米兰贷款比例下降，首付款比例提高，此系不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行。米兰以此为由书面通知何善吉与北京链家房地产经纪有限公司解除合同，理由正当。一审诉讼中，何善吉认可双方《北京市存量房屋买卖合同》已解除，但其主张《补充协议》未解除以及不予退还押金的理由，缺乏依据，一审法院不予采纳。合同解除后，何善吉收取米兰20万元购房定金已无法律依据，现米兰要求返还，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，于2017年6月判决：自判决生效之日起七日内，何善吉返还米兰定金20万元。本院二审期间，何善吉为了支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、2016年底和2017年初关于购房贷款收紧的相关宣传报道，用以证明米兰对购房政策变化和影响是可以预见的；证据二、何善吉与米兰于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，用以证明双方明确约定米兰因自身原因未获得贷款机构批准的，米兰应该继续申请其他贷款机构至贷款批准，且针对未获贷款批准情况，双方不选择“双方互不承担违约责任”格式条款；证据三、何善吉与米兰于2017年2月26日签订的《补充协议》，用以证明只有出台新的限购政策且该政策导致协议无法继续履行的，各方才互不承担违约责任，而出台限贷政策仍应继续履行合同；证据四、米兰支付的定金凭证，用以证明米兰支付定金20万元后拒绝继续支付定金和购房款，构成根本违约，定金应冲抵违约金，何善吉无需返还；证据五、北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部等四部门颁布实施的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，用以证明该政策仅是限贷政策，并非限购政策，不能导致本合同无法履行；证据六、米兰向何善吉发送的《关于新政下房屋买卖情况的说明》和《告知书》；用以证明米兰以出台“多重限购政策”为由解除合同，无事实依据，也不符合双方的合同约定和《合同法》之规定；证据七、何善吉向米兰发送的《告知书》，用以证明何善吉解除合同并非因为政策变化，而是由于米兰“拒绝购买诉争房屋和按约支付房款及定金”的根本性违约行为；证据八、《合同法》第八条、第一百零七条规定，用以证明合同违约并不以“当事人是否存在过错和责任”为前提，只要未按约定履行即构成违约，一审法院适用法律错误；证据九、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》，用以证明限贷政策不属于不可抗力；证据十、《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》，用以证明只有合同签订后出台新的“限购”政策且导致房屋所有权转移登记无法办理时，当事人才有权解除合同，而且即便以此解除合同也需要依据公平原则补偿卖方的损失。其中第二项、第三项、第四项、第六项、第七项证据在本案一审过程中已经提交，不属于新证据。针对何善吉提交的上述证据，米兰质证称，米兰对第一项证据的真实性和证明目的均不予认可，第五项和第八项不能作为证据提交，对第九项和第十项证据的真实性认可，证明目的不予认可。本院经审查，何善吉提交的上述证据均形成于本案一审判决之前，且上述证据均不足以改变一审法院判决结果，故对何善吉提交的上述证据，本院均不予采信。双方当事人对一审法院经审理查明的事实均无异议，但何善吉主张一审法院漏列了部分事实。本院经审查，除了北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部等四部门颁布实施的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》内容以外，何善吉所主张的其他事实均非本案关键事实，一审法院未予以列明，并无不当。一审法院经审理查明的事实有双方当事人陈述、房屋所有权证等证据在案佐证，本院依法予以确认。本院另查明，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部等四部门于2017年3月17日颁布实施《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其主要内容为：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：米兰是否应该向何善吉承担违约责任。关于米兰是否应该向何善吉承担违约责任一节。依据本院查明的事实，米兰与何善吉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行的关键因素是政府出台购房限贷政策导致米兰贷款比例下降，首付款比例提高，该情况为不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，并不构成双方在《补充协议》中约定的根本违约情形。米兰书面通知何善吉与北京链家房地产经纪有限公司解除合同，理由正当。合同解除后，何善吉应当将米兰已经交纳的定金返还。现何善吉主张双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定了米兰贷款未获得贷款机构批准的，米兰应继续向其他贷款机构贷款。本院经审查，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中对米兰拟贷款金额有明确约定，因新政策导致米兰贷款金额提高，不属于合同约定的情形，故何善吉的该项主张，本院不予支持。另，何善吉主张米兰的解约行为给其造成了损失，但其并未向本院提供证据予以证明故对于何善吉的该项主张，本院不予支持。综上，一审法院判决何善吉向米兰返还定金，并无不当，本院予以维持。综上所述，何善吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费四千三百元，由何善吉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  刘丽杰审判员  王艳芳二〇一七年八月三十日书记员  曹 华-2--1--2--1-