湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终1038号上诉人（原审原告）：高安祥，男，1971年8月5日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：贾邦志，湖北武当律师事务所律师。上诉人（原审原告）：段金珍，女，1972年9月28日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：贾邦志，湖北武当律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：十堰林安商贸物流发展有限公司。住所地：湖北省十堰经济开发区白浪东路***号。法定代表人：陈苏均，该公司董事长。委托诉讼代理人：李敏，该公司法务专员。委托诉讼代理人：方胜强，湖北遇真律师事务所律师。上诉人高安祥、段金珍因与被上诉人十堰林安商贸物流发展有限公司（以下简称：林安商贸公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初4953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日受理后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。高安祥、段金珍上诉请求：撤销原判，改判林安商贸公司支付迟延交房违约金1428.53元；支付迟延办理房屋权属证书的违约金（以274718元为基数，按银行逾期贷款利率自2015年4月24日起计算至林安商贸公司为上诉人办妥房屋权属证书之日止）。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审没有认定林安商贸公司2015年1月25日交房时，未取得房屋竣工验收的事实，导致本案事实没有查清。一审未认定上诉人在签订合同时2014年12月15日已付清房款是错误的。林安商贸公司房屋未进行竣工验收是导致房屋迟迟无法办理产权登记的原因，一审认定上诉人未缴纳税费，林安商贸公司未为其代办产权登记手续不构成违约是错误认定。林安商贸公司未办妥房屋初始登记，未取得“总产权证”前，上诉人是否缴纳税费，不能改变无法满足办理产权转移的条件。即使上诉人负有在交房时预交税费的义务，也不能免除林安商贸公司迟延办证的法律责任。二、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请求二审法院予以纠正。林安商贸公司辩称，上诉人的上诉理由与客观事实不符，与双方合同约定不一致，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高安祥、段金珍向一审法院起诉请求：1、判令林安商贸公司向高安祥、段金珍支付迟延交房的违约金1428.53元；2、判令林安商贸公司向高安祥、段金珍支付迟延办理房屋权属证书的违约金（以274718元为基数，按银行贷款利率标准，自2015年4月24日起算，计算至为高安祥、段金珍办妥房屋权属证书之日止）；3、判令林安商贸公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月15日，林安商贸公司作为出卖人和作为买受人的高安祥、段金珍签订《商品房预售合同》。合同约定：出卖人将位于十堰经济开发区白浪东路118号21幢（1-2）-6号商业用房出卖给买受人，单价每平方米3966.47元，总价274718元；付款方式为一次性付款。合同约定：出卖人应当在2014年12月28日前，将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续，并已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续，取得《十堰市商品房销售备案证》的商品房交付给买受人使用，除不可抗力或者双方约定的其他原因（出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人），按下列第1、2种方式处理。其中第1种方式约定：逾期不超过30日，自2014年12月29日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等；第2种方式为详见附件六补充协议。合同还约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方协商解决。关于房屋交付的事项，合同附件六补充协议约定：买受人应在合同约定的交付时间到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付的房款和该房屋给类费用（如物业维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等），如买受人未付清前述款项，视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交房；买受人逾期办理房屋交付手续，或买受人原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付购房款总价的万分之一作为违约金，且视为出卖人在合同约定房屋交付日期届满前已经将房屋交付买受人。关于房屋产权登记的事项，合同附件六补充协议约定：买受人应于办理房屋交付手续时向出卖人或出卖人指定代办单位出具委托办理房屋产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他材料，并按要求预留相关证件复印件等资料，预缴契税、物业维修基金、测绘费、产权代办费等费用；如买受人选择自行缴纳税费，则应在办理房屋交付手续前向出卖人提供全部完税、缴费证明，否则出卖人有权拒绝交付房屋；如买受人未按前述约定提交资料或预缴税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每迟延一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之一的违约金，且由此产生一切后果由买受人自行承担；如出卖人因此遭受损失，买受人应在出卖人通知的期限内据实赔偿；出卖人有权暂停代办该房屋产权登记及抵押登记手续，直至买受人提供全部符合要求的资料、缴纳相关税费。2015年1月23日，林安商贸公司将房屋交给高安祥、段金珍。2016年11月24日，高安祥、段金珍缴纳了契税等费用。双方对高安祥、段金珍付清房款的时间有争议，高安祥、段金珍主张是在签订合同当天付清了房款，林安商贸公司主张高安祥、段金珍是在2015年3月11日付清了房款。对该争议，一审法院认为，高安祥、段金珍最迟是在交房前已经付清了房款。理由有以下几点：1、根据法庭上的提问，林安商贸公司确认“房款没有付清，一般情况下林安商贸公司不会交付房屋”，林安商贸公司未列举本案高安祥、段金珍与一般情况有别；2、根据法庭上林安商贸公司出示的几张电子小票，虽然不能反映高安祥、段金珍全部的付款情况，但可以证明高安祥、段金珍主要付款时间是在林安商贸公司交房之前；3、双方在签订合同时有“入伙”的约定，此后，双方将高安祥、段金珍“入伙”变为“自营”，高安祥、段金珍关于2015年3月11日的收据是在变为“自营”后重新出具的，该陈述具有合理性。一审法院认为，林安商贸公司和高安祥、段金珍签订的《商品房预售合同》不违反法律规定，该合同有效。根据合同约定，高安祥、段金珍未付清房款的情况下，林安商贸公司有权拒绝交房，高安祥、段金珍不能证明在2014年12月28日前已经付清了房款，主张从此时起计算违约金不应支持。根据约定，高安祥、段金珍应当在交房时预缴税费等，否则，林安商贸公司有权暂停代办该房屋产权登记手续，直至高安祥、段金珍缴纳相关税费。高安祥、段金珍在2016年11月24日缴纳契税等，林安商贸公司在高安祥、段金珍起诉前未为其代办产权登记手续不构成违约，高安祥、段金珍主张林安商贸公司支付迟延办理房产权属证书的违约金不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条的规定，判决：驳回高安祥、段金珍的诉讼请求。案件受理费50元，收取25元，由高安祥、段金珍负担，退还高安祥、段金珍25元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明：本案涉案房屋林安商贸公司于2016年5月13日办理了竣工验收备案，于2016年8月22日办理了涉案房屋的不动产权总证。二审认定的其他事实与一审一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：林安商贸公司是否应当向高安祥、段金珍支付迟延交房违约金1428.53元及迟延办理房屋权属证书违约金（以274718元为基数，按银行贷款利率标准，自2015年4月24日起计算至为高安祥、段金珍办妥房屋权属证书之日止）？本院认为，高安祥、段金珍与林安商贸公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定，林安商贸公司于2014年12月28日前向高安祥、段金珍交付经建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房。林安商贸公司于2015年1月23日向高安祥、段金珍交付房屋，直至2016年5月13日才办理好诉争房屋的竣工验收备案，才符合双方合同约定的交房条件，林安商贸公司已违约，故高安祥、段金珍主张按合同约定逾期交房26天的违约金1428.53元（274718元×26天×0.2‰），未超过林安商贸公司迟延交房的期间，应当予以支持。双方在合同中约定，林安商贸公司应当在商品房交付之日起90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。林安商贸公司于2016年5月13日办理好诉争房屋的竣工验收备案，才具备合同约定的房屋交付条件，林安商贸公司交付符合合同约定的房屋时间应当为2016年5月13日，至林安商贸公司于2016年8月22日办理好诉争房屋的不动产权总证，履行了产权登记报备义务，未超过合同约定的90个工作日的期限，故高安祥、段金珍主张林安商贸公司承担迟延办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审判决部分事实不清，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初4953号民事判决；二、十堰林安商贸物流发展有限公司于本判决生效后十日内向高安祥、段金珍支付延迟交房违约金1428.53元；三、驳回高安祥、段金珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由十堰林安商贸物流发展有限公司负担；二审案件受理费50元，由十堰林安商贸物流发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  袁 昆审判员  王广泉二〇一七年八月三日书记员  高兆文