山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初721号原告（执行案外人）：王璇，女，1993年12月18日出生，汉族，住山东省莱西市。委托诉讼代理人：朱艳辉，山东劳和律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏鑫，山东劳和律师事务所律师。被告（申请执行人）：青岛华东葡萄酿酒有限公司，住所地山东省青岛市崂山区李沙路北侧。法定代表人：魏华磊，董事长。委托诉讼代理人：黄锡亭，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：史清华，山东文康律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地青岛即墨市温泉镇通泉路4号。法定代表人：张明善，董事长。委托诉讼代理人：孟令莹，女，1987年3月17日出生，汉族，住山东省莒县，系该公司员工。第三人：青岛青房建安集团有限公司，住所地山东省青岛市市南区明水路1号。法定代表人：戈升涛，董事长。委托诉讼代理人：吴月霞，女，1967年9月19日生，汉族，住山东省青岛市市南区。第三人：王忠杰，男，1969年7月23日生，汉族，系原告王璇之父，住山东省莱西市。原告王璇与被告青岛华东葡萄酿酒有限公司（以下简称华东酿酒公司）、第三人青岛中天嘉合置业有限公司（以下简称中天嘉合公司）、第三人青岛青房建安集团有限公司（以下简称青房建安公司）、第三人王忠杰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王璇的委托诉讼代理人朱艳辉，被告华东酿酒公司的委托诉讼代理人史清华、黄锡亭，第三人中天嘉合公司的委托诉讼代理人孟令莹、第三人青房建安公司的委托诉讼代理人吴月霞、第三人王忠杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王璇向本院起诉请求：1、确认青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓16号楼1单元603户房屋归王璇所有，并停止对该房屋的执行；2、案件受理费由华东酿酒公司承担。事实和理由：华东酿酒公司申请强制执行中天嘉合公司一案，青岛市中级人民法院（2015）青金商初字第338号民事裁定书查封了中天嘉合公司财产的同时，误将王璇位于青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓16号楼1单元603户房屋查封。王璇向法院提出执行异议，青岛市中级人民法院作出执行裁定书，驳回了王璇的执行异议。王璇认为该裁定事实错误，因王璇与中天嘉合公司签订了商品房预售合同，购买了本案涉案房屋，并缴纳全部购房款，且实际交付并使用该房屋，上述行为均发生在华东酿酒公司查封涉案房屋之前，故房屋所有权人应为王璇。华东酿酒公司答辩称，1、王璇未办理房屋产权登记，不能发生物权变动的效力，其要求确认对案涉房屋享有所有权没有事实与法律依据。2、本案实质系以物抵债，王璇并非真正的房屋买受人，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。3、即便适用执行异议与复议规定，王璇提供的证据也不能证明其符合可以排除强制执行的情形。中天嘉合公司述称，同意王璇的意见。青房建安公司述称，王忠杰是涉案工程的钢材供应商，王璇系王忠杰之女，涉案工程结束后中天嘉合公司欠青房建安公司工程款，青房建安公司欠王忠杰钢材款，故以债权转让形式相互抵顶了部分债务，王忠杰指定王璇作为购房人购买了中天嘉合公司的房屋，该事实情况属实，同意王璇的起诉。王忠杰述称，同意王璇的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的事实本院确认如下：涉案房屋座落于青岛市即墨区《芭东和园公寓》16号楼1单元603户。华东葡萄酒公司诉中天嘉合公司企业借贷纠纷一案，本院于2015年11月13日作出（2015）青金商初字第338号民事判决书，判决中天嘉合公司于判决生效之日起10日内偿还华东葡萄酒公司借款本金人民币1.15亿元、借款期内利息人民币1431.5万元及逾期违约金（以1.15亿元为基数，自2015年8月8日起按年利率24%计算至判决确定的给付之日）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费729875元、保全费5000元，由中天嘉合公司负担。在该案审理期间，本院于2015年11月13日作出（2015）青金商初字第338号民事裁定书，于2015年11月19日查封了中天嘉合公司名下包含涉案房产在内的多套房屋。（2015）青金商初字第338号民事判决生效后，中天嘉合公司未在判决确定的期限内自觉履行还款义务，依照华东葡萄酒公司的申请，本院于2016年12月14日立案执行，执行案号为（2016）鲁02执870号。在该案执行过程中，青房建安公司于2018年3月1日向本院提出执行异议，要求解除对包括涉案房屋在内的11套房屋的查封，并终止对其的执行。在该执行异议的过程中，青房建安公司递交了撤回执行异议申请书，本院作出（2018）鲁02执异67号裁定书对此予以准许。后王璇向本院提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行。本院于2019年3月20日作出（2019）鲁02执异103号执行裁定书，认为王璇系通过以房抵债方式占有涉案房屋、主张排除执行，其并非“买受人”，不符合相关司法解释规定的应予支持的情形，且未办理过户登记，不足以排除执行，裁定驳回了王璇的异议请求。王璇不服该裁定书，向本院提起诉讼，即为本案。另查明，2011年9月2日，中天嘉合公司与青房建安公司签订《青岛市建设工程施工合同》，约定将芭东和园、国际养生健康中心工程发包给青房建安公司施工，合同价款采用固定总价，合同约定总价为47339397.06元。2014年1月24日，山东大信工程造价咨询有限公司出具的鲁大信基审字（2014）第01024号《工程结算审核报告书》核定净结算值为53905480.08元，中天嘉合公司、青房建安公司对此均予盖章确认。青房建安公司提交2013年4-6月《以房抵付工程款》协议三份，内容为中天嘉合公司以多套商品房抵付建设工程合同工程款，三份协议分别抵付中天嘉合公司工程款1350986元、4408498.40元、6200899.47元，合计数额为11960383.87元。另，青房建安公司称其与王璇的父亲王忠杰之间存在钢材买卖关系，双方约定将青房建安公司对中天嘉合公司享有的644958.43元和630901.96元债权转让给王璇，与应付王璇父亲王忠杰的钢材款进行折抵。中天嘉合公司对此予以认可。另，王璇提交青房建安公司于2014年5月8日向中天嘉合公司出具的《债权转让通知书》，内容为：我司对贵公司的到期债权（工程欠款）中的部分债权人民币1275860.39元已转让给王璇女士，身份证号……，联系电话……。王璇持有落款时间为2014年5月9日的《商品房认购协议书》，其内载明王璇认购芭东和园公寓16号楼1单元603户，建筑面积74.45平方米，单价每平方米8995元，总价667698.85元。王璇持有落款时间为2014年9月25日的《青岛市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，其中载明付款方式为一次性付款，于2014年9月25日签约并付首付款630901.96元，2015年10月30日前应支付房款36796.89元，签订本合同时工程建设到房屋主体封顶，于2015年10月30日前交付房屋。王璇持有落款时间为2015年6月30日的《交房通知书》，载明交房时间为2015年7月1日至10月30日，并持有业主手册和入住资料。王璇还持有2014年9月25日630901.96元和2015年8月5日36796.89元购房款收款凭证，以及2015年8月5日物业费、水电费收款凭证。此外，王璇的父亲王忠杰称其与青房建安公司存在钢材买卖关系，并约定以房抵款，其于2013年6月25日已就涉案房屋与中天嘉合公司签订了《商品房认购书》，约定认购芭东和园公寓16号楼1单元603户，建筑面积74.45平方米，单价每平方米8995元，总价667698.85元。之后，又因故由王璇重新与中天嘉合公司签订内容相同的《商品房认购书》。此外，中天嘉合公司称系因其欠缴税款及银行贷款等问题导致涉案房屋未能及时办理房屋产权证，与王璇无关。再查明，在本院（2018）鲁02执异67号案中，青房建安公司曾就涉案房屋向本院提交其与中天嘉合公司签订的《青岛市商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》及《交房通知书》、《房屋验收交接单》、《房屋交接书》、《业主入住验房表》等证据，其中《青岛市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》的主要条款内容与王璇所提交的相同。2018年11月12日，青房建安公司向青岛市即墨区人民法院提起诉讼，称其与中天嘉合公司于2011年7月6日签订青岛芭东小镇养老公寓《建设工程施工合同》，青房建安公司按约施工，于2013年6月施工完毕交付中天嘉合公司，但因中天嘉合公司手续问题，至今仍未进行综合竣工验收备案。因本案工程尚未实际竣工，按照相关法律规定，青房建安公司享有优先受偿权。双方经决算，扣除已付款，中天嘉合公司尚欠工程款12887219.95元。请求法院依法判决：1、判令中天嘉合公司支付青房建安公司工程款12887219.95元；2、判令青房建安公司上述工程款有优先受偿权；3、诉讼费用由中天嘉合公司负担。该案案号为（2018）鲁0282民初5307号。2018年11月12日青岛市即墨区人民法院作出（2018）鲁0282民初5307号民事裁定书，裁定驳回了青房建安公司的起诉。本院认为，根据各方的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：对登记在中天嘉合公司名下的涉案房屋，王璇是否符合法律、司法解释规定的相关情形足以排除对该房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述司法解释的规定来看，无论是普通房屋的买卖还是出售人为房地产开发企业的商品房买卖，考量买受人是否享有足以排除执行的权利时，首先要审查双方之间是否签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，王璇虽与作为房地产开发企业的中天嘉合公司签订了商品房预售合同，但其之间实质为以物抵债关系，且系连环以物抵债，并非普通的商品房买卖关系。王璇不同于普通商品房的买受人，其是以享有的特定债权支付房款，并只能在作为债务人的中天嘉合公司所能提供的范围内选择房屋，即其付款方式、数额具有特定性，标的物选择亦有受限性；而中天嘉合公司在此过程中，普通商品房开发商在商品房销售过程中的宣传推销等地位和相关出卖人的权利明显弱化，更多的是合同义务的履行方。因王璇与青房建安公司、中天嘉合公司在连环以物抵债关系中存在利害关系，故就其相互间关系及给付的有利陈述需要充分的证据加以证明。而根据华东葡萄酒公司提交的证据显示，就本案所涉同一房屋同样性质的书面合同、交付材料等，由青房建安公司在其他案件中也曾向法院进行过提交，但主体却是青房建安公司与中天嘉合公司，而非王璇。由此可见，中天嘉合公司与青房建安公司之间对该类书面材料的出具具有较大的随意性，故而，本案中该类书面证据的证明力明显降低，真实性存疑，故本院对王璇与中天嘉合公司之间商品房预售合同的真实性及合法性无法进行认定。关于已支付的购房款问题。本案中，王璇并未实际支付购房首付款，双方的所谓买卖法律关系是建立在以钢材款抵顶购房款的基础上，其以房抵款行为真实的目的是为了消灭债权，而不是取得物权。在执行异议之诉案件中，以房抵顶的钢材款不能等同于实际支付的购房款。此外，对于购房款余款36796.89元，王璇虽提交了收款凭证，但未提交相应的取款明细或银行转账凭证等证据，因此，亦无法予以认定。故，王璇在本案中的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中所规定支付购房款的要件要求。此外，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产，王璇提交的物业、水电费凭证均系涉案小区物业公司出具，基于上述的分析，其证明效力较低，仅凭此本院对此无法进行认定。对于没有办理房屋产权证的责任，中天嘉合公司称完全系其原因造成，而目前亦无证据证明存在王璇自身原因，故对王璇主张其无过错，本院予以采信。综上，本案王璇的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不足以证明其符合第二十九条的规定，不足以证明其对涉案房屋享有所有权，其权利能够排除执行，故其诉讼请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回王璇的诉讼请求。案件受理费10477元，由王璇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  董则明审判员  孙 琦审判员  马 喆二〇一九年十二月二日书记员  张 旭书记员  李珊珊