沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0102民初734号原告：曲阜金，男，1962年9月25日出生，满族，住沈阳市东陵区。原告：胡桂凤（与原告曲阜金系夫妻），女，1967年9月12日出生，满族，住同上。被告：沈阳恩德房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区浑河站乡满融村满融路1号。法定代表人：俞明海。原告曲阜金、胡桂凤与被告沈阳恩德房地产开发有限公司（以下简称恩德公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告曲阜金、胡桂凤于2016年11月11日向本院起诉，本院于2017年1月9日立案，本案适用普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员吴晓东、狄倩参加评议的合议庭，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告曲阜金、胡桂凤到庭参加了诉讼。被告恩德公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲阜金、胡桂凤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告为二原告办理沈阳市和平区满融路30甲-6号2-4-1室房屋所有权证书（建筑面积为92.96平方米）；2、请求法院判令被告赔偿二原告逾期办证违约金（暂定1万元）；3、请求法院判令被告返还二原告购房款11186元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年5月6日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买被告出售的位于沈阳市和平区满融路30甲-6号2-4-1室房屋（建筑面积92.96平方米）。因购房时被告预估房屋面积为95.34平方米，二原告按照上述面积向被告缴纳购房款448098元。后经房产部门实际测绘，房屋实际面积为92.96平方米，故二原告多缴纳购房款11186元。被告于2012年2月15日向二原告交付房屋。被告承诺于房屋交付之日起450日内办理房屋所有权证书，办理期限届满后，被告并未为二原告办理房屋所有权证，双方签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理违约金，故二原告主张以中国人民银行逾期贷款利率计算逾期办理违约金，并计至被告实际办证并交付之日止。因此，二原告诉至法院，请求人民法院查明事实，支持二原告诉讼请求。被告恩德公司未到庭，未答辩。经审理查明，2014年5月6日，原告曲阜金、胡桂凤（××）与被告恩德公司（××）签订《商品房买卖合同》（已备案），约定二原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区满融路30甲-6号2-4-1、建筑面积92.96平方米的房屋，总价款436149元。第五条（面积确认及面积差异处理）约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第六条（付款方式及期限）约定，买成受人应向××支付全部房价款436149元。第八条（交付期限）约定，××应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付××使用。第十五条（关于产权登记）约定，××应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的银行同期存款活期利率赔偿××损失……。双方还就其它事项进行了约定。在合同签订之前，原告曲阜金、胡桂凤已向被告恩德公司支付购房款448098元，被告恩德公司亦出具收款收据。原告曲阜金、胡桂凤于2012年2月15日办理入住。因被告恩德公司至今未能为原告曲阜金、胡桂凤办理房屋权属证书，故原告曲阜金、胡桂凤诉至法院。诉讼中，原告曲阜金、胡桂凤称其按预估房屋面积95.34平方米给付被告恩德公司购房款448098元，房屋实测面积92.96平方米，扣除被告恩德公司退还的暖气片款763元，被告恩德公司应返还房屋面积差价款11186元。同时，原告曲阜金、胡桂凤称其于2012年2月15日办理入住，根据合同约定，被告恩德公司应在房屋交付后450日内（即在2013年5月11日前）为其办理产权证书，原告曲阜金、胡桂凤主张被告恩德公司自2013年5月11日起至其起诉之日（即2016年11月11日）止，以购房总价款436149元为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍支付逾期办证违约金。另查，涉案房屋所在楼宇未办理房屋初始登记。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、现金支据、入住通知书等证据，以及原告的当庭陈述，已经庭审审查，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告恩德公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告曲阜金、胡桂凤提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于原告曲阜金、胡桂凤主张被告恩德公司为其办理涉案房屋权属证书的诉请，因涉案房屋尚未进行房屋初始登记，不具备办理房产手续的条件，故对原告曲阜金、胡桂凤该项诉请，本院暂不予支持,待条件具备时，原告曲阜金、胡桂凤可另行主张。关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十五条明确载明‘××应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案’，本案房屋交付时间为2012年2月15日，被告恩德公司应于2013年5月11日之前为原告曲阜金、胡桂凤办理房屋权属证书。现被告至今未履行该义务，应当承担逾期办证的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条仅对××退房情况下的赔偿金进行了约定，即‘按已付房价款的银行同期存款活期利率赔偿××损失’，未对××不退房情形的违约金标准进行约定。原告曲阜金、胡桂凤于诉讼中主张以购房总价款436149元为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍支付逾期办证违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。该违约金由本院酌定参照××退房情况下的违约金标准，即按已付房价款的银行同期存款活期利率计算，自2013年5月11日起计算至原告曲阜金、胡桂凤起诉之日（即2016年11月11日）止。关于原告曲阜金、胡桂凤主张的房屋差价款11186元，对此，《商品房买卖合同》有明确约定，且涉案房屋实测面积（92.96平方米）确实小于预估面积（95.34平方米），面积误差比绝对值为2.56%，被告恩德公司应将多收取的购房款返还原告曲阜金、胡桂凤，故对原告曲阜金、胡桂凤的该项主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳恩德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曲阜金、胡桂凤支付逾期办证违约金，以436149元为基数，按照银行活期存款利率计算，自2013年5月11日起计算至2016年11月11日之日止；二、被告沈阳恩德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曲阜金、胡桂凤房屋面积差价款11186元；三、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费330元，由被告沈阳恩德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  吴晓东人民陪审员  狄 倩二〇一七年八月二十三日书 记 员  齐曼彤本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。