江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4710号上诉人（原审被告、反诉原告）：李庆，男，1948年12月11日生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：陈宏良，江苏镇洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许慕春，女，1948年3月14日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：顾磊(系许慕春儿子)，男，住住太仓市。李庆因与许慕春房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2016)苏0585民初2243号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李庆的上诉请求：请求撤销原审法院判决，驳回许慕春的诉讼请求。理由：双方签订房地产协议系上诉人受到被上诉人之子顾磊的诱骗，顾磊利用上诉人不认识多少字且急于归还贷款的心理编制谎言将本属于上诉人的房屋过户至被上诉人名下，被上诉人从未支付过上诉人所谓的30000元购房款，仅仅代还了上诉人所欠的银行贷款10000元左右，但上诉人之后为赎回房屋陆续通过他人支付了13400元，顾磊口头答应将房屋过户回去，但却一直拖延。许慕春表示服从原审法院判决。许慕春的诉讼请求：1、要求李庆腾退位于太仓市××西郊东街××（××西郊××村××）房屋并交付给许慕春；2、要求李庆支付房屋占有使用费（按300元/月的标准，自起诉之日起计算至实际腾退之日止）。原审法院审理查明：2000年10月30日，原告（反诉被告）许慕春与被告（反诉原告）李庆签订了《房地产买卖契约》，约定：李庆自愿将坐落于城厢镇西郊团结村26号的房地产（建筑面积94.63平方米）出售给许慕春；成交价格为人民币15000元，许慕春于2000年10月30日前一次付清给李庆，付款方式为现金；双方同意于2000年10月30日前由李庆将房屋正式交付给许慕春，房屋移交给许慕春时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给许慕春。上述《房地产买卖契约》签订后，李庆仍居住在上述房屋内。2000年11月7日，上述房屋登记至许慕春名下（证号：太房权证城厢字第××号）；2001年2月9日，上述房屋的土地使用权（坐落城厢镇西郊东街244号）登记至原告名下[证号：太仓市国用（2001）字第22301017号]。2002年1月26日，许慕春之子顾磊向李庆出具收条，内容为“今收到李庆现金人民币3600（叁仟陆佰元正），为2000年12月至2002年2月8日房租”。李庆在该收条下方书写“同意：李庆，2002/1.26”字样。2015年10月17日，李庆在收条上签字确认“今收到顾磊安置费现金人民币3000元（叁仟元整），用于李庆租房交付房租以及搬家等费用”。2016年3月28日，太仓市公安局城西派出所就涉案房屋出具情况证明，内容为“房屋产权证编号：太房权证城厢字第××号，地址：城厢镇西郊团结村26号。国有土地使用证编号：太仓市国用（2001）字第22301017号，地址：城厢镇西郊东街224号，二者为同一地址。现公安地址为城厢镇西郊东街244号。现原、被告双方因房屋权属及腾退事宜产生纠纷，诉至法院。为证明已经出资赎回涉案房屋，李庆当庭向本院提交了协议1份，内容为：因甲方几年前经营不善，导致借款银行贷款无法归还，后经朋友撮合协助，由乙方帮助还贷，但乙方要求甲方将位于西郊东街244号（原西郊街团结村26号）自有房地产抵卖给乙方，由于当时甲方别无他法，双方按上述意向签订协议。但在协议履行过程中出现了一些波折，后经朋友们协商，乙方同意甲方将上述房地产赎回，因此甲方分期付还了部分欠款给乙方。为了圆满解决双方的一些分歧，现经甲乙双方及知情朋友调解协定：1、甲方赎回上述房地产权，需付还乙方所用钱款（人民币）壹万壹仟伍佰元（11500元）（其中：甲方原欠贷款10000元，向乙方借款1500元），议定前述款项的利息为500元，计壹万贰仟元整。2、现今为止甲方已付给乙方壹万贰仟元（12000元）。3、甲方尚需付尾款伍仟元（5000元）。4、甲方付清尾款后，即已赎回上述房地产权。乙方应将上述房地产权的文本证件交给甲方，并按产权变更规范要求协助甲方办理权属变更的过户手续。甲方补贴乙方贰仟元（2000元）（过户费），办理手续费伍佰元（500元），小计贰仟伍佰元（2500元）。（附：尾款5000元已于2006年12月8日交付，补贴费及手续费2500元于2007年底交付，总计人民币壹万玖仟伍佰元整）。该协议的甲方处由李庆签名，乙方处空白，见证证明人处有“严正华、桂某”字样，日期分两次填写，分别为2012年3月10日与2015年3月27日。同时，李庆申请了证人桂某、许某出庭作证。桂某陈述：2000年顾磊（或许慕春）与李庆之间房屋买卖的事情，我并不清楚。2004年的时候，李庆告诉我顾磊答应他把房子还给他，我也听顾磊说过要把房子还给李庆，但是他们谈的时候我不在场的。我签字的协议是2012年的时候李庆拿给我签的，当时为了还钱给顾磊，李庆还找我借过4000元。李庆认识一部分字的，就是做事没有脑子，才把事情弄成这样的。证人许某陈述：事情发生在十几年前了，我有一个朋友叫王九弟，他与李庆认识，有一天我陪王九弟到李庆家里去，正好顾磊在和李庆商量事情，因为没有纸笔，他们就去了我家，顾磊起草好协议，我看到协议上写顾磊要给李庆造两间小屋，还写了李庆向顾磊借钱的事，卖房的钱和借款的金额是一致的。我还问了李庆向顾磊借钱是不是真的，李庆说不是真的，顾磊也说不是，只是为了少收点税。我不知道后来他们是否签字、是否给过钱款。五、六年前，我有一次遇到李庆，他告诉我，他已经把钱还给了顾磊，顾磊要把房子还给他，我问他有没有条子，他说没有，他是把钱都给了严正华，我就责怪他不应该这样做。后来我和他找严正华对质，严正华说钱是给了顾磊的，并拿出了一张没有顾磊签字的收条，李庆说有严正华签字就好了。关于付款的时间和金额，李庆提交了多份由严正华、陈泽民出具的证明，但均未提供原件，李庆陈述严正华已经去世，陈泽民居住在重庆，身患重病。证明的主要内容均是李庆直接或通过严正华、陈泽民向顾磊支付款项：2002年3月2日支付7000元、2003年3月10日支付2000元、2003年4月8日支付1500元、2003年4月9日通过严正华支付1500元；陈泽民还证明其于2002年4月份将李庆的1400元转交给顾磊，但顾磊出具的收条写成了陈泽民的名字，故该款由其负责追回后归还李庆。上述证明上另有“以上均是事实，陈泽民，2016年10月16日”的字样。上述金额合计13400元，李庆主张均由其交给了陈泽民，并向本院提交了由张秀英签字的证明，该证明内容为其亲眼见到李庆为了收回房子在2002年3月2日交给陈泽民7000元、2003年3月1日交给陈泽民、严正华2000元、2003年4月8日交给陈泽民、严正华1500元、2003年4月9日交给陈泽民、严正华1500元、2003年7月14日交给陈泽民1400元，其中7000元由陈泽民当场转交给严正华后再由严正华当场转交给顾磊，1400元由陈泽民当场转交给顾磊。此外，李庆还主张：顾磊确认收到的3600元和2000元是其赎回房屋的款项，并非房租；2003年5月向桂某借款4000元后，在顾磊在场的情况下当场交给严正华，再由严正华当场交给顾磊；另外还通过冯志强转交顾磊2000元、1500元两笔款项，具体时间不记得了。另查明：李庆曾于1999年11月5日，将涉案房屋向中国建设银行太仓支行抵押用于个人消费借款。原、被告当庭确认顾磊支付的购房款中有10000元系顾磊为李庆归还银行个人消费贷款。2000年10月30日，中国建设银行太仓支行将涉案房屋的抵押权予以注销。个人消费借款抵押合同由许慕春在庭审时向法院提交。上述事实，有许慕春提供的房地产买卖契约、个人消费借款抵押合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、收条、情况证明、照片，李庆提供的证明、协议，法院制作的调查笔录、庭审笔录等予以佐证。原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案中，位于城厢镇西郊东街244号的房屋于2000年11月7日登记在许慕春名下，许慕春作为诉争房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、处分的权利。李庆主张受欺诈将房屋过户给许慕春，但未能提供任何证据，对该意见不予采信。上述房屋过户后，李庆仍居住在房屋内，其主张过户后又出资购回了房屋，并提供了多人出具的证明材料，但相关证据仅能反映其多次将款项交给严正华、陈泽民等人，而许慕春的委托诉讼代理人并不认可双方有协商回购房屋的事实，也不认可收到了李庆或严正华、陈泽民转交的购房款。李庆提交的证据不足以证明其出资购回了房屋，对该项主张不予采信。根据许慕春提交的李庆于2002年1月26日签字的收条，李庆支付了涉案房屋2000年12月至2002年2月8日期间的房租3600元。故李庆在房屋过户后承租了许慕春名下的上述房屋，双方虽未订立书面租赁合同，但李庆支付了相应的房租，双方成立不定期租赁关系，双方均可随时解除租赁合同，但需要提前通知对方。2015年10月17日，李庆签字确认收到对方支付安置费3000元，用于其租房及搬家等费用，可以认定双方不定期租赁关系解除。李庆虽辩称该款系严正华向顾磊所借，其受骗在字条上签字，但未能提供任何证据加以反驳，对此辩解不予采纳。合同解除后，李庆应当将租赁房屋腾退归还许慕春。现李庆已年近70周岁，依靠低保生活，经济自给能力较差，故应当给予其较长的腾退期限，综合考虑上述情形，给予李庆一年时间的腾退期。合同解除后，李庆仍占有使用房屋，理应支付相应费用，故对许慕春要求李庆支付自起诉之日起的房屋占有使用费的请求依法予以支持。许慕春主张每月300元，综合考虑房屋现状、物价上涨、市场规律等因素，该金额尚在合理范围之内，予以支持。经核算，截至2017年3月28日，李庆需支付房屋占有使用费3600元。对于李庆的主张，原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李庆主张其在出卖房屋时，许慕春的委托诉讼代理人顾磊采用了欺诈的手段，使其在违背真实意思表示的情况办理了过户手续；后顾磊又承诺将涉案房屋返还给他，且其已支付了全部房款，许慕春应当将涉案过户至其名下，但李庆提供的证据均无法达到其证明目的，且涉案房屋过户至今已十六年之久，李庆也未在法定期限内行使撤销权，故对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李庆于本判决生效之日起1年内将太仓市城厢镇西郊东街244号房屋（太房权证城厢字第××号）腾退归还许慕春。二、被告李庆于本判决生效之日起10日内支付原告许慕春房屋租金（占有使用费）3600元，并于实际腾退之日支付原告房屋房屋占有使用费（以300元/月的标准，自2017年3月29日起计算至实际腾退之日止）。三、驳回反诉原告李庆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，反诉案件受理费80元，减半收取40元，合计170元，由李庆负担。案件受理费130元，许慕春已预交，不再退回，由李庆于本判决生效之日起10日内直接给付许慕春。二审查明事实与原审法院查明事实一致。另查明，原审法院判决书中对许慕春的表述出现笔误，“许暮春”应为许慕春。本院认为，李庆上诉主张其与许慕春签订的房地产买卖契约系受到许慕春之子顾磊的诱骗所签订，但根据现有证据，涉案房屋过户登记在许慕春名下有16年之久，期间，李庆也在许慕春之子顾磊出具的收条中签字确认支付了涉案房屋居住的房租，在顾磊出具的收条中签字收到过许慕春之子顾磊支付的安置费，用于搬家等费用，故李庆主张上述契约受诱骗签订的事实本院难以认定。许慕春作为涉案房屋的物权权利人享有对涉案房屋占有、使用、收益的权利，其要求李庆迁让并支付房屋使用费的请求应予支持。据此，原审法院实体判决并无不当，应予维持。上诉人李庆上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由上诉人李庆负担。本判决为终审判决。审判长  顾平审判员  陈斌审判员  杨兵二〇一七年八月七日书记员  许炯