重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终5240号上诉人（原审原告）：杨春，男，1975年3月11日出生，汉族，住重庆市长寿区，委托诉讼代理人：陈淑惠（原告杨春之母），1943年10月17日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：白自强，重庆索隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆辛诚物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道长寿路向阳路11号8幢8-3，统一社会信用代码9150011569120743XA。法定代表人：雷现镛，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：重庆市长寿区新渝香山美地小区业主委员会，住所地重庆市长寿区新渝香山美地小区。负责人：吴长明，该业委会主任。委托诉讼代理人：熊敏强，重庆长晟律师事务所律师。上诉人杨春因与被上诉人重庆辛诚物业管理有限公司（以下简称辛诚物管公司）、被上诉人重庆市长寿区新渝香山美地小区业主委员会（以下简称香山美地业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115民初8117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月1日公开对本案进行了询问。杨春的委托诉讼代理人陈淑惠、白自强，香山美地业委会的委托诉讼代理人熊敏强，辛诚物管公司的法定代表人雷现镛到庭参加了询问。本案现已审理终结。杨春上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持杨春的一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由香山美地业委会和辛诚物管公司承担。主要事实和理由：一、杨春在收到香山美地业委会书面停业通知后就停止了经营，该房屋被辛诚物管公司非法强制收回锁门至今，杨春并没有占有房屋，更没有使用房屋。杨春在租赁涉案房屋后，经营火锅店生意很好，辛诚物管公司在要求分得七成租金未成的情况下，采取各种手段企图迫使杨春停业退出。二、杨春2014年1月13日收到的《情况说明》，并不是香山美地业委会第一届五名成员发出的，而是该五名成员以香山美地业委会名义发出的，杨春在收到该《情况说明》后即未再经营，也未再占有该房屋。三、杨春并没有收到香山美地业委会的《告知函》，且香山美地业委会的成立本身就不合法，即使其发出了催收函，其行为也属非法和无效。四、2014年7月18日苟洪明将香山美地业委会印章交给长寿区凤城街道办事处桃花社会居民委员会不属实，没有相关证据予以证实。五、香山美地业委会合法性和主体资格问题，因其成立不合法，杨春坚持认为其没有合法的主体资格。长寿区人民法院已经判决撤销了《公示》，第二届业主委员会的选举结果就不能生效，也没有依法成立，更不能以被告主体资格参加诉讼。六、香山美地业委会向杨春送达的《情况说明》合法有效，已经产生解除双方所签租赁合同的法律后果。七、香山美地业委会和辛诚物管公司的行为导致杨春产生巨大的经济损失，包括装修损失和营业收入可得利润损失，应承担违约责任，共同向杨春承担责任。香山美地业委会辩称：请求驳回上诉，维持原判。辛诚物管公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。杨春向一审法院起诉请求：判令辛诚物管公司、香山美地业委会共同向杨春支付违约金733752元并向杨春赔偿装修损失及营业损失（具体金额以评估为准）。事实和理由：2013年3月19日，香山美地业委会将位于重庆市××区桃花大道香山美地小区内的物业管理用房出租给杨春，双方签订了《门面租赁合同》。该合同约定案涉房屋租期自2013年3月1日起至2018年3月1日止，租金为6794元/月。接房后，杨春花费460000元对该房屋进行装修，用于经营火锅店。2013年9月16日，辛诚物管公司以杨春违反了《门面租赁合同》的约定，向香山美地业委会发出《关于香山美地物业管理用房及社区房的处理意见》，要求香山美地业委会终止与杨春签订的《门面租赁合同》。香山美地业委会于2014年1月13日向杨春出具《情况说明》，通知杨春停止营业，并将物业管理用房归还给辛诚物管公司。香山美地业委会终止《门面租赁合同》的行为属于违约，应向杨春承担违约责任。根据《门面租赁合同》的约定，香山美地业委会应支付杨春违约金733752元，并向杨春赔偿装修损失及营业利润损失。因辛诚物管公司侵害了杨春的经营权，应与香山美地业委会共同承担向杨春支付违约金及赔偿损失的责任。一审法院认定事实：2013年3月19日，香山美地业委会为甲方，杨春为乙方，双方签订了《门面租赁合同》，约定由香山美地业委会将位于重庆市××区桃花大道69号香山美地2号楼二单元负一楼、负二楼总计面积377.49平方米的房屋（新渝•香山美地小区的物业管理用房）出租给杨春。该合同主要内容为：门面租赁期限为5年，自2013年3月1日起至2018年3月1日止；每月租金为6794元，按季支付，即20384元/季度，杨春需提前三十日将下季度租金交至香山美地业委会指定的账户；如杨春未按约定交纳租金超过30日以上及未经香山美地业委会同意逾期交纳租金；或在租赁期内，未经香山美地业委会认可，擅自改变门面的结构或用途，经香山美地业委会书面通知后，在限定时间内仍未修复的，香山美地业委会有权解除合同，并要求杨春按每年租金的200%支付违约金。杨春接收案涉门面后经营火锅店，且交纳了2013年8月31日之前的租金。2013年9月16日，辛诚物管公司向香山美地业委会发出《关于香山美地物业管理用房及社区房的处理意见》。2014年1月13日，香山美地业委会第一届业委会成员郑金荣、吴其全、苟洪明、周兴文、沈波平向杨春发出《情况说明》，杨春接收该《情况说明》后并未将案涉房屋交回香山美地业委会，至今仍然占有案涉房屋。2015年12月13日，香山美地业委会向杨春邮寄《重庆市长寿区新渝香山美地小区业主委员会告知函》，通知杨春交纳2013年9月1日至2015年12月1日期间的门面租金183438元。杨春签收该函。另查明，2014年1月10日，香山美地业委会第一届业委会成员郑金荣、吴其全、苟洪明、周兴文、沈波平共同向重庆市××区凤城街道办事处递交《辞职报告》，提出辞职。2014年1月13日，重庆市××区凤城街道办事处向新渝•香山美地全体业主发出《通知》，通知择日指导该小区召开业主大会选举新一届业主委员会。2014年7月18日，香山美地业委会第一届业委会成员苟洪明将业委会印章交由重庆市××区凤城街道办事处桃花社区居民委员会进行代管。2015年10月13日，重庆市××区凤城街道办事处作出《公示》，载明：“香山美地小区全体业主：根据2015年9月24日的通知，2015年9月25日-9月30日我街道对你小区业委会选举过程是否存在问题再次进行书面核实登记。因到凤城街道或桃花社区进行书面反映登记的业主数不足使选举结果达到法定比例以下，所以本次你小区业委会选举结果是有效的。”2015年10月27日，重庆市××区凤城街道办事处桃花社区居民委员会向全体业主公示《关于新渝•香山美地小区业主委员会成立的通知》，通知香山美地业委会自公示之日起正式成立。2015年11月12日，香山美地业委会取得备案证明。2015年11月13日，杨春向一审法院提起诉讼，要求确认重庆市××区凤城街道办事处于2015年10月13日作出《公示》的行政行为违法。2016年5月6日，一审法院作出（2015）长法行初字第00372号行政判决书，撤销重庆市××区凤城街道办事处于2015年10月13日作出的《公示》。2016年11月21日，杨春之母陈淑惠向一审法院提起诉讼，要求撤销香山美地业委会。一审法院于2016年12月20日作出（2016）渝0115民初8716号民事裁定书，驳回杨春之母陈淑惠的起诉。杨春之母陈淑惠不服该裁定上诉至重庆市第一中级人民法院，本院于2017年3月18日作出（2017）渝01民终864号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。新渝•香山美地小区共有业主1525户（其中1幢业主264户，2幢234户，3幢262户，4幢255户，5幢225户，6幢68户，7幢89户，8幢132户），房屋建筑总面积137890.60㎡（其中1幢房屋建筑面积共计20748.51㎡，2幢房屋建筑面积共计25716.72㎡，3幢房屋建筑面积共计20815.14㎡，4幢房屋建筑面积共计20259.28㎡，5幢房屋建筑面积共计20889.07㎡，6幢房屋建筑面积共计7950.29㎡，7幢房屋建筑面积共计8636.77㎡，8幢房屋建筑面积共计12874.82㎡）。2016年3月26日，香山美地业委会主持召开业主大会，就是否同意并追认原业委会于2013年3月19日与杨春签订的《门面租赁合同》、是否同意新一届业主委员会代表其参加诉讼和收取房屋租金等事宜进行了讨论、征求意见。共1018户（专有面积共计91306.81㎡）业主在征求意见情况表上签字，同意并追认原业委会于2013年3月19日与杨春签订的《门面租赁合同》。共1020户（专有面积共计91476.90㎡）业主在征求意见情况表上签字，同意由香山美地业委会代表其参加诉讼和收取房屋租金。一审法院认为，关于香山美地业委会是否是本案适格被告的问题。《中国人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”香山美地业委会系在重庆市××区凤城街道办事处的指导下由全体业主公开选举产生，且已取得长寿凤城办备[2015]第3号备案证明，具有合法性。杨春虽认为香山美地业委会成立不合法，但未向该院提交充分证据予以证明，故该院对杨春诉称香山美地业委会不是合法成立的主体的意见不予采信。杨春与辛诚物管公司、香山美地业委会房屋租赁合同纠纷一案涉及的标的物为全体业主共用的物业管理用房，所涉事项属于有关全体业主共有的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意来加以决定。现香山美地业委会主持召开了业主大会，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意授权其代表全体业主参加诉讼，故香山美地业委会是本案适格被告。杨春与香山美地业委会签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且已经新渝•香山美地小区专有部分占建筑物总面积过半数及占总人数过半数的业主予以追认，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按《门面租赁合同》行使权利并履行义务。关于杨春要求辛诚物管公司、香山美地业委会支付违约金的问题。因香山美地业委会第一届业委会成员向杨春出具的《情况说明》不具有法律效力，故该《情况说明》不产生使双方之间的《门面租赁合同》解除或终止的效果。现杨春未向该院提供证据证明香山美地业委会存在违约行为，且杨春至今仍占有使用案涉门面；另，杨春与香山美地业委会签订的《门面租赁合同》并未约定香山美地业委会存在违约情形时，应向杨春支付违约金的金额或计算方式，故杨春要求香山美地业委会支付违约金733752元的诉讼请求，不符合《门面租赁合同》的约定，该院不予支持。杨春与辛诚物管公司之间不存在房屋租赁合同关系，杨春要求辛诚物管公司支付违约金无事实基础，该院不予支持。关于辛诚物管公司、香山美地业委会是否应向杨春赔偿装修损失及营业利润损失的问题。杨春未向一审法院提供证据证明其火锅店停业系因辛诚物管公司、香山美地业委会的违约或侵权行为造成。且本案系房屋租赁合同纠纷，杨春以被告新诚物管公司侵害其经营权为由，要求被告新诚物管公司赔偿损失，超出了本案的审理范围。故对杨春的该项诉讼请求，该院不予支持。综上，一审法院依照《中国人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回杨春的诉讼请求。一审案件受理费11138元，由杨春负担。二审中，杨春提交证据两份：1、（2015）长法民初字第05332号庭审笔录一份，拟证明本案一审中证人证言证实的内容已经在另案中出庭作证，与书面证实内容是一致的。2、涉案房屋现状照片5张，拟证明涉案房屋杨春一直没有占有，一直处于荒废状态，杨春到现状无法正常经营，造成经济损失。针对该两份证据，香山美地业委会质证意见为：真实性认可，不认可证明目的，杨春并没有向香山美地业委会移交房屋。庭审笔录和本案没有关联性，香山美地业委会在另案中也没有认可证人证言。辛诚物管公司质证意见为：照片真实性认可，但房屋一直是杨春自己在使用。一审中的证人由一个是火锅店老板，另外两个是物管公司辞退的员工在火锅店中打工，其证人证言与本案有利害关系，因此不能采信。关于该两份证据，本院认为，5张照片只能证明房屋现状，但不能证明房屋由谁占有，达不到杨春的证明目的，故依法不予采信。庭审笔录只能证明证人在另案中出庭作证，并不能免除其在本案中应当出庭作证的义务，故依法亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，香山美地业委会系在重庆市××区凤城街道办事处的指导下由全体业主公开选举产生，且已取得长寿凤城办备[2015]第3号备案证明，具有合法性，故对于杨春关于香山美地业委会不具备主体资格的上诉意见不予采纳。杨春与香山美地业委会签订的《门面租赁合同》是双方的真实意思表示，且经过该小区占建筑面积过半和总人数过半的业主予以追认，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于杨春要求辛诚物管公司支付违约金的问题，因辛诚物管公司并非本案租赁合同的当事人，与杨春之间不存在租赁合同法律关系，故不应当承担向杨春支付违约金的义务。杨春要求香山美地业委会支付违约金，主要理由系香山美地业委会违约解除合同。从本案查明事实来看，香山美地业委会第一届业委会五名成员虽然以香山美地业委会名义向杨春发出《情况说明》，要求杨春搬出房屋。但该《情况说明》上只有五名成员的签字，并没有加盖香山美地业委会的印章，明显不符合业委会文件的通常形式要件，且未有合理的解释，故本院难以依据该份证据认定香山美地业委会已通知杨春解除合同。此外，在收到《情况说明》后，杨春亦未提供证据证明其已将房屋交还香山美地业委会，故其关于收到《情况说明》后双方租赁合同既已解除的上诉理由不能成立。杨春上诉要求按照《门面租赁合同》第九条第一项向香山美地业委会主张违约金，但该条并非关于香山美地业委会提前解除合同应当承担违约责任的约定，故杨春的诉讼请求亦缺乏合同依据。综上，杨春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11138元，由杨春负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年八月九日书 记 员  唐 欢