甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初3628号原告侯爱菊。委托诉讼代理人：周文杰，甘肃杰隆律师事务所律师。被告：兰州民城房地产开发有限责任公司。法定代表人：尚峰。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。原告侯爱菊与被告兰州民城房地产开发有限责任公司（以下简称民城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。侯爱菊委托诉讼代理人周文杰、民城公司委托诉讼代理人王生辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯爱菊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给其办理位于兰州市城关区红山根西路“祥瑞人家”小区1幢1单元2501室住宅房屋产权登记；2、依法判令被告支付迟延交房的违约金12757.60元，迟延办理产权登记的违约金704.84元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：其购买了民城公司开发的“祥瑞人家”1幢1单元2501室住宅商品房一套,其已交付了全部购房款。民城公司在履约时未依合同约定向其交付房屋、办理产权登记，已构成违约，应支付迟延办理产权登记的违约金。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。民城公司辩称，其开发房产及销售均是依法依规进行，并已具备了房地产开发项目办理产权证的条件。其未办理产权登记的原因系兰州市规划部门过错造成。其在开发案涉“祥瑞人家”小区时，容积率已经被兰州市土地管理领导小组及规划部门确定不大于6.0。但2014年3月14日，兰州市国土资源局（以下简称市国土局）作出兰国土资地[2014]123号《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》称：由于案涉“祥瑞人家”小区的容积率由2.0增加到6.0，须补交国有建设用地使用权出让价款6,895,312元，故市国土局要求其补交上述款项。由于其认为补交建设用地使用权出让价款没有事实和法律依据，其不应该补交该款项，亦致其无法向市国土局进一步申报相关材料，造成侯爱菊的产权证至今不能办理，责任在政府相关部门。另，侯爱菊主张其支付迟延交付房屋及迟延办证的违约金已经超过诉讼时效。综上，侯爱菊主张其违约没有事实根据，请求人民法院依法驳回侯爱菊的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人在开庭时进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：侯爱菊提交的销售不动产统一发票1份、律师函回复1份、入住缴费表，拟证明其向民城公司交付了购房款704，840元,其主张民城公司支付迟延交房的违约金未超过诉讼时效。民城公司对销售不动产统一发票的真实性及侯爱菊向其交付购房款704,840元的证明目的无异议，但质证认为该组证据不能证明侯爱菊主张其支付迟延交房的违约金之诉求未超过诉讼时效，律师函并没有侯爱菊的身份信息，不能证明侯爱菊在诉讼时效期间向其主张过权利；案涉房屋的备案价为756,955.92元，其是以优惠价出售给了侯爱菊。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本院待证事实侯爱菊主张民城公司支付迟延交房的违约金是否超过诉讼时效具有关联性，本院予以采信。民城公司提交的兰州市土地管理领导小组会议纪要1份，拟证明2009年4月10日兰州市土地管理领导小组会议纪要批复的“祥瑞人家”小区建设项目的容积率不大于6.0的事实。侯爱菊对该证据的真实性无异议。但质证认为该组证据与本案待证事实无关联性。民城公司提交的国有土地使用证2份，建设工程规划许可证1份，建设工程施工许可证1份,规划条件通知书1份，建设用地规划许可证1份，兰州市房地产开发建设项目转让备案登记表1份，兰州地区商品房预售许可证1份，竣工验收备案表1份，拟证明案涉建设项目手续合法，完全具备办理产权登记的条件的事实。侯爱菊对该组证据无异议，但质证认为民城公司至今未办理产权登记构成违约。民城公司提交的《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》1份，拟证明因政府部门原因造成其无法办理产权登记的事实。侯爱菊对该证据的真实性无异议。但质证认为该证据的证明目的不能成立，民城公司不能以该理由来抗辩法律规定以及合同约定的义务。民城公司提交的兰州市新建商品房一房一价建议备案表1份，拟证明侯爱菊购买的房屋系从其处优惠购买的事实。侯爱菊对该证据的真实性无异议。但质证认为原、被告双方签订合同是双方真实意思的表示，不存在优惠之事实。本院认为，民城公司上述证据符合证据的真实性、合法性，与本院待证事实民城公司开发建设的“祥瑞人家”小区建设项目是否合规、建设手续是否完备、办理产权登记的条件是否具备及与未办理产权登记是否构成违约具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月29日，侯爱菊与民城公司签订商品房买卖合同1份。双方约定：侯爱菊购买民城公司开发的位于兰州市城关区红山根西路（82-98号）“祥瑞人家”1幢1单元2501室住宅房屋一套，建筑面积93.59平方米，套内建筑面积75.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.40平方米。面积确认及面积差异处理双方约定按产权登记面积据实结算，差额多退少补，不计利息。房屋总价款704,840元。双方关于房屋交付期限的约定为：民城公司应当在2013年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付侯爱菊使用。除合同第八条规定的特殊情况，民城公司如未按合同规定的期限将案涉商品房交付侯爱菊使用,逾期不超过60日,自2013年1月1日起至实际交付之日止,民城公司按日向侯爱菊支付已付房价款0.01‰支付违约金,合同继续履行。双方关于产权登记的约定为双方关于产权登记的约定为：民城公司应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因民城公司的责任，侯爱菊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款0.1%支付违约金。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，侯爱菊向民城公司交付全部购房款。2014年1月30日，双方办理了预告登记，侯爱菊取得兰房预（城关区）字第44437号所有权预告登记证。2013年7月1日，民城公司给侯爱菊办理了涉案住宅房屋的入住手续。另查明：2009年4月10日，兰州市土地管理领导小组召开了第四次会议，并形成会议纪要。该次会议其中一项议题是对2008年12月17日之后审批的有关出让用地容积率调整的建设项目的审查。案涉“祥瑞人家”住宅小区亦系2008年12月17日之后先签订土地出让合同，后对建设方案进行审批的建设项目。与该项目同属一类的项目还有11个，该类项目的建设用地属协议出让用地。兰州市规划土地管理局对符合城市规划、未审定规划方案的协议出让用地，其用地容积率一律按2.0核定，并以此计算土地出让金，签订土地出让合同，办理国有土地使用权证，待规划方案审定后再按实际容积率修正土地出让金。“祥瑞人家”小区的建设地点在兰州市城关区红山根，用地面积7.5亩，总建筑面积34100平方米。在上述会议纪要中该项目容积率调整备注中载明：“经核，该项目用地为转让用地，转让合同未注明用地容积率，2008年12月18日业务会审会研究，该项目容积率不大于6.0，3月2日业务会审会同意按此指标提出规划条件核发《建设用地规划许可证》。”2009年5月22日，兰州市规划局向“祥瑞人家”住宅小区建设项目的原用地单位甘肃祥瑞房地产开发有限责任公司（以下简称祥瑞公司）核发了建设用地规划许可证。因祥瑞公司向民城公司转让了该宗建设用地，故2010年4月1日，民城公司取得建设规划许可证，同年4月25日，取得建设工程施工许可证。2011年3月11日，民城公司与祥瑞公司办理了“祥瑞人家”住宅小区建设项目国有土地使用权的转移登记，取得“祥瑞人家”住宅小区建设项目国有土地使用权证。同年4月29日，兰州市城乡规划局向民城公司作出的规划条件通知书中载明：“祥瑞人家”住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤30，容积率≤6.0。2012年1月5日，兰州市住房保障和房地产管理局向民城公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2014年3月14日，市国土局作出兰国土资地[2014]123号文件，该文件是关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知。该通知要求民城公司须补交国有建设用地使用权出让价款6,895,312元。并要求民城公司接此通知后，持与该局签订的协议书及支付凭据办理有关手续。此通知自下发之日起三个月内，民城公司应付清全部国有建设用地使用权出让价款，否则，该通知无效，重新办理。民城公司接此通知后，未补交土地出让金。2014年12月15日，案涉建设项目完成了竣工验收备案。但由于民城公司未补交土地出让金，其无法完成建设项目竣工规划验收，导致不能给侯爱菊办理产权登记，遂酿成纠纷。本院认为，本案争议焦点为:1、在民城公司未补交土地出让金的情况下,能否办理案涉商品房的权属登记,民城公司未办理权属登记是否构成违约；2、侯爱菊主张民城公司支付违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。一、在民城公司未补交土地出让金的情况下,能否办理案涉商品房的权属登记,民城公司未办理权属登记是否构成违约《合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，侯爱菊与民城公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，对双方具有法律上的拘束力。侯爱菊作为买受人，已经履行了支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；民城公司作为出卖人未履行协助办理权属登记的义务,对侯爱菊构成违约。理由为：民城公司用于开发建设“祥瑞人家”住宅小区的建设用地政府相关部门认为属符合城市规划、未审定规划方案的协议出让用地，其用地容积率一律按2.0核定，并以此计算土地出让金。待规划方案审定后再按实际容积率修改土地出让金。在民城公司开发建设时，政府相关部门对“祥瑞人家”小区建设项目容积率由2.0调整到≤6.0，基于容积率之变更，市国土局通知民城公司须补交国有建设用地使用权出让价款6,895,312元。民城公司以其在开发建设时并未超出容积率≤6.0，其开发建设行为合法合规为由，未补交该款项,进而使其无法提交办理案涉商品房权属登记所需资料，致权属登记无法完成。因为，依《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定：申请人应当在房屋竣工后向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。民城公司未补交国有建设用地使用权出让价款意味着其无法向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，故民城公司的行为对侯爱菊构成违约。在市国土局未就民城公司不补交国有建设用土使用权出让价款的违法行为处理之前，案涉商品房权属登记欠缺条件，本院对于侯爱菊主张办理房屋权属登记的诉讼请求不予支持。侯爱菊可在民城公司完成补交国有建设用地使用权出让价款之后，再行主张自己的权利。民城公司以会议纪要为依据，辩称案涉“祥瑞人家”住宅小区建设项目容积率提高系政符相关部门同意，且无须再补交国有建设用地使用权出让价款的理由，系其对会议纪要中与其相关的内容之曲解，故其辩称理由本院不予采纳。民城公司应按侯爱菊已付房价款0.1%支付违约金，即704,840元×0.1%=704.84元，侯爱菊的该项诉讼请求本院予以支持。二、侯爱菊主张民城公司支付违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效本案中，双方关于房屋交付期限的约定为：民城公司应当在2013年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付侯爱菊使用。买受人请求出卖人支付逾期交房的违约金，应从合同约定的或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。从2013年1月1日起算诉讼时效期间，至侯爱菊提起本案之诉时，该项诉讼时效期间发生了中断的法定事由。因为，从包括侯爱菊在内的其他起诉的业主之陈述及律师函回复，其向民城公司询问、催告过案涉商品房延期交房赔付之事宜。从情理考量，作为业主不可能不关心所购房屋交付迟延问题，故有理由相信在诉讼时效期间内“祥瑞人家”小区业主向民城公司提出支付延期交房违约金之主张的事实客观存在，故该项权利之诉讼时效自业主的催问而中断，民城公司辩称诉讼时效已过之理由本院不予采纳。2013年7月1日，民城公司给侯爱菊办理了案涉住宅房屋的入住手续，民城公司应按侯爱菊已付房价款0.01‰支付违约金，即704,840元×0.01‰×181天=12577.60元，侯爱菊的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告兰州民城房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告侯爱菊支付迟延交房之违约金12575.60元，逾期办理权属登记之违约金704.84元；二、驳回原告侯爱菊的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，减半收取68.5元，由被告兰州民城房地产开发有限责任公司负担（于判决生效后十日内给付侯爱菊），余款68.5元，退回原告侯爱菊。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员  陶生莲二〇一七年八月二十四日书 记 员  赵启亮