福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0781民初1708号原告：南平市平安居置业管理有限公司，住所地：南平市八一路123号恒达商城B幢403室，统一社会信用代码91350700705332961Q。法定代表人：杨红，总经理。委托诉讼代理人：赵忆源，男，南平市平安居置业管理有限公司员工，住南平市延平区。被告：曾庆香，女，1982年10月21日出生，汉族，住邵武市，原告南平市平安居置业管理有限公司（以下简称平安居公司）与被告曾庆香物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告平安居公司的委托诉讼代理人赵忆源、被告曾庆香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告拖欠的物业管理服务费1,402.4元、维保费399.6元、年检费132元、水电费577.7元、维修金262.9元，共计2,774.6元；2、被告支付原告前述款项所含各月物业服务费分别从次月起算至付清为止，按月利率2%计算的逾期付款违约金（截止2016年12月的违约金共计805元）。事实和理由：2013年1月1日，根据国家有关法律、法规，原告平安居公司与天润国际花园小区业主委员会（以下简称业委会）签订《物业服务合同》，服务期限至2014年12月31日。2015年1月1日，原告与业委会续签《物业服务合同》，服务期限至2017年12月31日。2013年1月1日至今，原告依约对天润国际花园小区实行物业管理服务，被告亦接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠从2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费及公摊费用共计2,774.6元。原告多次书面催讨无果，遂诉至法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，一、原告诉请被告支付从2013年1月1日至2015年3月期间的物业服务费、维保费、年检费、水电费、维修金，则原告至迟应在2017年3月31日前催促被告给付，但原告至2017年4月1日止仍未催促被告给付拖欠的上述费用，因此原告的上述诉请均超过了诉讼时效，不能成立。原告所举的快递单，被告于2017年8月3日才从法院收到，且该快递单上天润小区7幢405室业主有误，不是被告。二、被告已缴纳过一次物业费，于2012年12月20日买受房屋时缴付。三、原告未尽到物业服务的义务，无权要求被告支付相应的物业费。1、2013年原告怀孕期间，原告居住在天润小区7幢405室，但该小区中午和半夜有长时间刺耳的喇叭声，导致原告睡眠不足、精神欠妥，原因是天润小区西大门拦车杆或地下车库口拦车杆未拉起，司机数分钟长摁喇叭。2、电梯服务管理不到位，电梯经常坏。3、楼道及周围环境差，影响被告生活及生存环境，体现在：家门口及电梯内常有腥臭味，是因原告雇佣的保洁人员用臭池水做卫生；被告所居住的房屋楼道门禁2013年损坏，但原告至今未修理，故任何人都可进入楼道，常有陌生人敲门按铃，被告多次受到虚假宣传、推销人员的骚扰，完全没有完全感；电梯内脏乱差且甲醛含量高，原因是任何人都可随意在电梯内用甲醛含量高的材质粘贴广告牌；小区内车辆拥堵，楼道内堆满自行车等杂物，被告多次被楼前的小车堵路，无法行走，通道内小车乱停放；景观水池腥臭、污浊，蚊虫滋生，存在疾病传染的巨大危害等。四、原告主张逾期支付物业服务费的违约金按日3‰计算明显过高，有失公平，不能成立。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：证1、《物业服务合同》两份，拟证明：原告提供物业管理服务和收费的依据；被告负有缴纳物业管理服务费的义务，并承担违约责任的依据。证2、国内特快专递邮件详情单、律师函，拟证明：原告向被告催缴物业费的事实。证3、被告逾期付款违约金统计1份，拟证明：被告欠费时间及逾期付款违约金统计数据。证4、公摊电费明细表1份，拟证明：被告尚欠公摊电费的事实。证5、电梯费用分摊表1份，拟证明：被告尚欠电梯维保费及年检费用的事实。证6、不动产登记信息证明1份，拟证明：被告系天润小区7幢405室业主及其房屋产权面积。证7、载云桥社区居委会出具的证明1份，拟证明：原告有向被告催缴物业费。被告质证称，对证1有异议，被告并没有与原告签订合同，不知道合同是否是真实的，且合同中有很多空白处。对证2有异议，快递单上的业主“曾乃星”是之前的业主，被告几年前向其购买天润小区7幢405室，故原告是向原业主催缴，不是向被告催缴。对证3有异议，违约金计算过高。对证4有异议，公摊电费过高。证5的费用也过高。对证6没有异议。对证7有异议，原告没有向被告催缴。本院认为，证1的两份合同经庭审核实，确系原告与业委会签订，合法有效，且效力及于小区内所有业主，予以采信。证2及证7经当庭核实，其形式和内容合法有效，也能够证明原告曾以书面通知方式向被告催缴物业费，快递单上所写的业主虽是“曾乃星”，但原告邮寄的内容是催促天润小区7幢405室业主缴纳物业服务费及其他费用，且被告在庭审中承认原告的员工曾于2015年与其电话联系，向其催缴物业费，故被告以快递单上所写的业主不是其为由抗辩原告未向其催缴物业费不能成立，故对证2及证7均予以采信。对证3本院将结合查明的事实予以认定。对证4、5，被告虽认为费用过高，但未举证反驳，该两份表格已经业委会确认，本院庭审核实无误，予以采信。证6，被告无异议，予以采信。被告为支持自己的抗辩主张，向本院提供以下证据：证1、《房地产买卖合同》1份、原物业公司记账单1份，拟证明：1、被告向曾乃星购买天润小区7幢405室房屋；2、被告已向原物业公司缴纳2013年物业费1,003元。证2、照片10张，拟证明：原告未尽职责，物业费过高。原告质证称，证1的合同是被告与卖方签订，与原告不具有关联性；记账单是前物业公司所做，与原告不具有关联性。证2的照片不能表明天润小区的具体情况，也不能表明小区晚上有一直按喇叭的情况。照片中的乱停车现象，原告曾向相关部门反映，也曾贴过罚单，但是没有效果，原告没有执法权；开发商并未将车库移交原告管理；电梯广告是业委会管理，所收取的费用也由业委会收取。本院认为，被告所举证1的合同经本庭核实，可确认被告是向曾乃星买受天润小区7幢405室，被告系该房屋业主。证1的记账单无法确认其真实性，即使是真实的，被告向之前物业公司缴纳的物业费，由于该费用之前物业公司没有移交给原告，因此被告可向之前物业公司主张退还，故对记账单不予采信。证2，原告未对照片的真实性提出异议，但对照片所要证明的事实进行了辩解说明，从照片可以证明原告在对公用设施管理维护上确实存在瑕疵，故对图二、图五、图六、图八、图十一予以采信，对图三、图四、图七、图九、图十不予采信。经审理查明：原告与业委会于2013年1月5日签订《福建省物业服务合同》，双方约定：原告为邵武市天润国际花园小区提供物业服务，物业服务期限为两年，从2013年1月1日起至2014年12月31日终止；住宅的物业服务费收费标准为每月每平方米0.5元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.1元的标准由业主支付；业主应于每月15日前支付物业服务费，若经书面催缴，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照日3‰标准支付违约金；公共使用的供水、供电、通讯等有关费用由业主按实分摊。2015年1月1日，原告与业委会续签《邵武市天润小区物业服务合同》，约定：物业服务期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日终止；住宅的物业服务费收费标准调整为每月每平方米0.6元，其余收费标准及关于违约金的约定不变。两份合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告于2013年1月1日入驻该小区并提供物业管理服务至今。另查明，被告系邵武市天润国际花园小区7幢405室的业主，该房屋建筑面积73.09平方米。被告尚欠原告从2013年1月起至2015年12月止的物业管理服务费1,402.4元、维保费399.6元、年检费132元、水电费577.7元、维修金262.9元，共计2,774.6元。期间，原告向被告催缴物业服务管理费及维保费等其他费用，由于原告在物业服务管理上确存在瑕疵，被告以此为由拒绝缴纳相关费用，原告遂诉至本院。本院认为，原告与业委会签订的物业服务合同，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对小区全体业主均有约束力。现原告提供了物业服务，而被告未按约定支付相关物业服务费用，故对原告要求被告支付相关物业服务费用的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告提供物业服务过程中确存在瑕疵，且被告拖欠相关费用并非主观恶意，故对于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曾庆香应支付原告南平市平安居置业管理有限公司物业管理服务费1,402.4元、维保费399.6元、年检费132元、水电费577.7元、维修金262.9元，共计2,774.6元，该款应于本判决生效之日起五日内付清。二、驳回原告南平市平安居置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曾庆香负担。本判决为终审判决。审判员  张郑萍二〇一七年八月二十八日书记员  金 凤本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。执行申请提示第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。