安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终1090号上诉人（原审被告）：束红琴，女，1970年8月16日出生，汉族，住安徽省舒城县，委托诉讼代理人：王舒，女，1990年9月26日出生，汉族，公务员，住安徽省六安市金安区，系束红琴之女。被上诉人（原审原告）：合肥科园物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区芙蓉西路888号九溪江南园·园中园1幢商业28、29室。法定代表人：吴昱昊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张先锦，安徽金亚太律师事务所律师。上诉人束红琴因与被上诉人合肥科园物业管理有限公司(以下简称科园物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服舒城县人民法院(2017)皖1523民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人束红琴的委托诉讼代理人王舒，被上诉人科园物业公司的委托诉讼代理人张先锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。束红琴上诉请求：撤销一审判决并依法予以改判。事实和理由：科园物业公司部分诉讼请求已超过诉讼时效，且存在违约行为。一、本案当事人于2009年8月29日签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定上诉人于每季度第1个月15日前交纳物业费。因科园物业公司从2011年开始不履行合同义务并给上诉人带来损失，上诉人遂未交纳物业费，但科园物业公司从2011年4月至今,一直未向上诉人催要。依照法律规定，科园物业公司关于2011年4月至2015年4月的物业费主张（合计4575元）已超过诉讼时效。科园物业公司主张的违约金过高，应按照中国人民银行同期贷款逾期利息计算。一审中,上诉人提出诉讼时效抗辩，但科园物业公司未提交任何证据证明其已履行告知、催要义务，一审法院推定科园物业公司已主张权利，与事实不符，应予改判；二、上诉人对于2015年九溪江南园业主委员会与科园物业公司舒城分公司续签的《物业服务合同》并不知情，上诉人并未享受过参加业主大会的任何权利，法院不能以业主委员会续签的合同推定科园物业公司对于上诉人的特定告知义务。上诉人与被上诉人未续签合同，一审法院却在判决书中认定双方续签合同，明显违背事实；三、科园物业公司未能按照《前期物业管理服务协议》的约定提供相应的物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理等均未尽到管理职责。因证据采集难度大，上诉人在一审中已建议法官前往小区予以取证。根据合同法规定及《前期物业管理服务协议》的约定，科园物业公司应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿。原审判决上诉人全额支付相关的物业管理费用,明显不公。科园物业公司辩称，一、一审法院对诉讼时效的认定正确，答辩人的诉讼请求没有超过诉讼时效。答辩人在为上诉人提供物业服务期间，针对业主欠费的情况，一直以来持续通过电话、上门、在小区显著位置张贴书面催费通知等方式告知和提醒业主交费。上诉人在向答辩人反映问题、沟通交流时，答辩人不可能始终不向上诉人主张收取物业服务费的权利，这与常理不符。由于物业服务合同是连续性合同，答辩人提供物业服务和上诉人交纳物业服务费的行为都是连续的，因此,答辩人诉讼请求的诉讼时效期间应当从最后一期履行期限届满之日起计算，即2016年12月31日双方合同终止日期；二、当事人之间的物业服务合同关系合法有效，且答辩人已经按照合同履行了义务，上诉人应当按照合同约定交纳物业服务费并承担因逾期交费而产生的违约金。一审法院对双方合同权利义务及违约金的认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在上诉状中所列的几种违约行为没有证据支持，其不交纳物业服务费的理由既无事实依据也无法律根据。上诉人所称的房屋顶楼漏水和交房时房屋漏水等事实与本案非同一法律关系，不是其拒交物业服务费的抗辩理由。根据《前期物业管理服务合同》约定，逾期交纳物业服务费的应交纳欠费总额日3‰的违约金。因考虑到上诉人逾期时间过长，加权计算违约金过高，答辩人才按照欠费总额的30%酌情主张违约金。该主张符合有关法律规定，一审法院对违约金的认定并无不妥。科园物业公司向一审法院起诉请求：被告支付物业服务费6577元、违约金1973元（按照欠费总额30%计算）。一审法院查明，原、被告之间自2009年8月29日起，即形成物业服务合同关系，截止到2016年12月31日，束红琴拖欠物业费6577元。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，有约定的从约定的履行期限届满之日起计算。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原、被告之间自2009年8月29日起至2016年12月31日截止，双方一直存在物业服务合同关系。作为提供物业管理服务的原告，在服务期间不可能不向原告主张收取物业管理费用的权利。虽然原告未提供催交催收物业费用的书面通知，但应推定原告履行了多次催收的义务。因此，对被告关于诉讼时效的抗辩，不予采信。物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、清理垃圾等的活动，物业服务企业有权按照规定收取服务费用。本案原告依照规定，在不同阶段与开发商、被告以及被告居住小区的业主委员会分别签订了物业服务协议和合同，原告也履行了合同中约定的管理和维护义务，被告应当按照约定交纳物业服务费用；无正当理由，逾期交纳的，应承担相应的违约金。因合同中约定的违约金过高，原告主张按照欠交费用总额的30%支付违约金符合法律规定，依法应予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定判决：被告束红琴向原告科园物业公司支付物业管理费用6577元、违约金1973元（按照欠费总额30%主张），合计8550元，于本判决生效十日内一次付清。案件受理费减半收取25元，由被告束红琴负担。束红琴在二审中提供一份视听资料，证明科园物业公司长期存在违约行为且违约行为继续存在。科园物业公司发表质证意见为：该证据不属于新证据，无法判断真实性、合法性。经本院现场勘验，束红琴提供视听资料能够证明其居住的房屋楼顶及墙面有漏水和渗水现象。本院对束红琴提供的证据予以认定。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，案涉《前期物业管理服务协议》、《九溪江南园项目物业服务共同》均系当事人真实意思表示，依法成立并生效。现科园物业公司已实际提供物业管理服务，束红琴作为业主，理应承担支付物业管理费的责任。根据庭审查明的事实，双方当事人对物业费的计付标准均无异议，故本院对束红琴尚欠物业费6577元，予以认定。二审期间，双方的争议焦点为科园物业公司一审部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间,被上诉人是否存在违约行为。根据《前期物业管理服务合同》的约定，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，故《前期物业管理服务合同》终止时间为《物业管理服务合同》的生效时间，即2015年12月31日。由于2015年12月31日前，被上诉人提供的物业服务处于持续履行状态，故科园物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用履行期间届满之日起计算，即科园物业公司向业主主张物业服务费的诉讼时效期间应从2015年12月31日起算。现科园物业公司于2017年3月14日提起诉讼，未超过两年的诉讼时效期间，故束红琴应当支付6577元物业管理费。科园物业公司提供物业服务期间，束红琴居住的房屋存在漏水和渗水现象，其要求科园物业公司解决，因科园物业公司未积极协助束红琴予以解决，造成束红琴拒绝交纳物业费，科园物业公司存在一定过错，故其要求束红琴承担欠费总额30%的违约责任过高,本院酌定按照中国人民银行同期贷款逾期利率计算。束红琴上诉提出科园物业公司存在违约行为，因证据不足，本院不予支持。综上所述，束红琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销舒城县人民法院(2017)皖1523民初1284号民事判决；二、束红琴于本判决书送达后十日内向合肥科园物业管理有限公司支付物业管理费6577元；并自2016年12月31日起，以6577元为本金，按照中国人民银行同期贷款逾期利率计算违约金，至给付之日止；三、驳回合肥科园物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由束红琴负担；二审案件受理费50元，由束红琴负担40元，由合肥科园物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  关德全审判员  王世如审判员  高 华二〇一七年八月十四日书记员  鲍 芳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。