湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终802号上诉人(原审原告)：罗金玉，女，1954年12月23日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：李学萍(系罗金玉丈夫)，男，1954年11月3日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。上诉人(原审被告)：衡阳宝瑞置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新开发区芙蓉路32号欣文花苑5栋303室。法定代表人：赖立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁昭，男，1986年11月6日出生，衡阳宝瑞置业有限公司员工，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：周雨龙，男，1988年9月25日出生，衡阳宝瑞置业有限公司员工，住湖南省长沙市开福区。被上诉人(原审被告)：金碧物业有限公司衡阳分公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区彩霞街10号恒大绿洲物业服务中心。法定代表人：程玲，该公司经理。上诉人罗金玉因与上诉人衡阳宝瑞置业有限公司(以下简称衡阳宝瑞公司)、被上诉人金碧物业有限公司衡阳分公司(以下简称金碧物业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗金玉及其委托诉讼代理人李学萍，上诉人衡阳宝瑞公司委托诉讼代理人梁昭到庭参加了诉讼。被上诉人金碧物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。罗金玉上诉请求：撤销原判第二项，依法改判衡阳宝瑞公司、金碧物业公司赔偿出卖商品房因质量瑕疵给罗金玉造成的经济损失36620.93元，以及承担后期保修所造成支出的相关费用。事实和理由：罗金玉按约定一次性付清了全部购房款，衡阳宝瑞公司、金碧物业公司移交的却是未经分户验收合格、偷工减料、以次充好、先后被保修整改过五次的房屋，至今整改保修仍在继续，故其应赔偿罗金玉因房屋维修所造成的所有经济损失，原审判决罗金玉承担案件受理费明显错误。衡阳宝瑞公司上诉请求：撤销原判，改判驳回罗金玉全部诉讼请求。事实和理由：1、衡阳宝瑞公司交付的房屋符合合同约定标准，不存在违约；2、一审判决书的第一项判决依据超出了罗金玉的诉讼请求；3、一审法院判决支付罗金玉的物业费等费用各项损失3451.74元没有事实和法律依据。金碧物业公司未提交书面答辩意见。罗金玉向一审法院起诉请求：1、衡阳宝瑞公司及金碧物业公司赔偿罗金玉损失20359元并免除保修期间相应的水费及电费；2、衡阳宝瑞公司及金碧物业公司在限期内，按照“样板房标准”，以及新商品房建筑工程质量与设计标准和9A豪华装修标准，完成罗金玉所购商品房已知的未完成的所有保修事项，并承担在此期间罗金玉的所有损失。一审法院认定事实：2012年6月5日，罗金玉与衡阳宝瑞公司签订《衡阳·恒大绿洲楼宇认购书》并自愿认购衡阳·恒大绿洲8栋404房。2012年6月16日，罗金玉与衡阳宝瑞公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：衡阳宝瑞公司将其开发的坐落于衡阳市蒸湘区彩霞街10号“恒大绿洲”7、8、9号楼404室房屋出售给罗金玉，罗金玉向衡阳宝瑞公司支付购房款648082元。关于出卖人装饰、设备标准承诺的违约责任，双方在合同第十三条中约定：“买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日内解决，此段期间不视为延期交房；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该房屋”。关于保修责任，双方在合同第十六条中约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，………，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担”。关于本案诉争房屋具体的装饰、设备标准，双方在合同《附件二》亦作了明确约定。同日，罗金玉与衡阳宝瑞公司签订《合同补充协议》并在第五条中约定：“买受人同意本合同项下的物业由出卖人委托的金碧物业公司进行前期物业服务和管理；在办理交房手续时，物业买受人应与其签订《前期物业管理服务协议》。物业服务费的起计日期为商品房交付之日，买受人未按出卖人通知的交楼时间办理收楼手续的，自交楼通知书约定的交楼时间起计算。买受人承诺自觉遵守物业出卖方前期委托的物业管理公司制定的相关园区物业服务与管理规定”。合同签订后，罗金玉按约向衡阳宝瑞公司支付了全部购房款。2014年9月30日，罗金玉实际接收本案诉争房屋。罗金玉接收房屋后发现房屋实际装饰装修部分与《商品房买卖合同》约定不符，且存在一系列的质量瑕疵需后续维修整改。罗金玉分别于2014年11月6日、2015年4月份、2015年12月份、2016年1月11日、2016年5月11日五次因户内石材开裂、厕所墙体渗水、入户门缝隙过大等多项房屋质量瑕疵向衡阳宝瑞公司报修。衡阳宝瑞公司先后五次提出维修整改方案并实际对本案诉争房屋所存在的质量瑕疵进行维修。2015年3月19日至2016年5月11日期间，罗金玉分别向衡阳市政府综合开发办公室、衡阳市高新技术开发区质监站、衡阳市高新技术开发区工商行政管理局、衡阳市高新技术开发区消费者委员会等部门反映被告衡阳宝瑞公司所交付房屋存在质量瑕疵等问题。之后，罗金玉与衡阳宝瑞公司虽就上述事宜进行过多次协商，均未果。原审另查明，根据罗金玉填写的《房屋建筑工程质量投诉登记表》显示，至2016年5月11日，经罗金玉与衡阳宝瑞公司员工确认，罗金玉所反映的房屋质量瑕疵除入户门问题未得到解决外，其余问题均已基本整改，且罗金玉要求其限期内对入户门进行更换、安装。至2016年5月7日，因衡阳宝瑞公司对本案诉争房屋瑕疵问题进行处理，造成罗金玉物业管理费损失2120.1元、电费330.84元（146.31元+146.31元+38.22元）、水费63.4元。罗金玉处理房屋整修事宜支出打印、查询费共计392.4元（10元+49元+162元+24.4元+147元）、交通费545元（272.5元+272.5元）。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。罗金玉提起的是房屋质量违约与赔偿纠纷，而金碧物业公司与罗金玉之间系物业服务法律关系，物业公司对诉争房屋的质量瑕疵无担保责任，亦无赔偿义务，故对其相应部分诉请，不予支持。罗金玉与衡阳宝瑞公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。罗金玉已依照合同履行了自己的付款义务，衡阳宝瑞公司应按照合同约定如期交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求”之规定，本案中，罗金玉在交楼日即对房屋装饰、设备提出异议，衡阳宝瑞公司应按约定的标准进行修理、更换重做并在60日内处理完成，但衡阳宝瑞公司未充分按照约定履行后期保修义务，已明显构成违约，该院认为，商品房的开发、销售单位，应当对住宅质量承担保修和赔偿责任，且双方在商品房买卖合同《附件二》中已对本案诉争房屋具体的装饰、设备标准进行了明确约定，故衡阳宝瑞公司应当对诉争房屋进行维修，达到《附件二》中约定的交房标准并对保修期间原告的损失进行赔偿。罗金玉虽主张赔偿劳务酬劳3000元、误工损失15400元，但其提交的证据不能证明上述损失客观存在，故对其相应部分诉请，不予支持。根据罗金玉提交的证据，其在衡阳宝瑞公司对本案诉争房屋瑕疵问题处理期间造成的损失，经该院认定：物业管理费损失2120.1元、打印、电费330.84元、水费63.4元、查询费392.4元、交通费545元，共计3451.74元。罗金玉上述损失，均应由衡阳宝瑞公司负责赔偿。因罗金玉未提交证据证明其在衡阳宝瑞公司对本案诉争房屋保修期间存在其他损失，故对于罗金玉其他损失部分，不予审查，双方如因上述问题引发争议，可另案诉讼主张权利。因罗金玉诉请未得到全部支持，故应对其不当诉请部分承担相应的诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百五十三条、《最高人民法院》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、衡阳宝瑞公司在本判决生效后30日对罗金玉所购买的坐落于衡阳市蒸湘区彩霞街10号“恒大绿洲”7、8、9号楼404室房屋进行后期保修，并达到双方《商品房买卖合同》及《附件二》约定的交房标准；二、衡阳宝瑞公司在本判决生效后3日内赔偿罗金玉物业管理费等各项损失3451.74元；三、驳回罗金玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费309元，罗金玉负担109元，衡阳宝瑞公司负担200元。本院二审期间，罗金玉围绕上诉请求提交了9份证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。衡阳宝瑞公司认可罗金玉所提交证据中证明涉案房屋维修施工等事实的真实性，但认为维修施工已经基本到位，且对罗金玉提出的误工等损失提出了异议。对上述证据中与本案有关且衡阳宝瑞公司无异议的事实，本院予以采信。原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，罗金玉与衡阳宝瑞公司、金碧物业公司所签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的禁止性规定，原判认定合法有效正确，双方当事人亦无异议，本院予以确认。合同签订后，双方当事人均应依据诚实信用原则全面履行合同义务。在罗金玉按时交清房款后，衡阳宝瑞公司应按约交付房屋，保证房屋质量符合约定的居住使用条件，并承担约定或法定期限内的保修义务。从一、二审查明的事实来看，罗金玉作为买受人在受领商品房时即对房屋质量提出了异议，衡阳宝瑞公司也因为罗金玉质量报修而先后五次对涉案房屋提出整改方案并实际维修，说明衡阳宝瑞公司向罗金玉交付的房屋事实上存在质量瑕疵，衡阳宝瑞公司应承担瑕疵交付的保修责任及因此给罗金玉造成的经济损失。原审法院根据罗金玉的诉讼请求判决衡阳宝瑞公司对涉案房屋进行后期保修，并达到双方合同约定的交房标准是正确的，应予支持。对于罗金玉因对涉案房屋瑕疵问题进行处理所造成的损失，应限于房屋维修期间的水电费、物业费及本案所涉的交通费、打印费等直接损失，罗金玉所主张的21000元误工费损失于法无据，不予支持。原审经核查后确定罗金玉的损失为3451.74元，当属在合理范围之内。诉讼费用由人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的数额，罗金玉的部分诉请在一审中未获支持，原审判决判令其承担相应诉讼费用，并无不当。综上所述，罗金玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人罗金玉负担。本判决为终审判决。审判长  杨丽萍审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一七年八月二日书记员  谢倩茜