湖北省房县人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂房县民二初字第00276号原告：童明，性别：××，农民，住湖北省房县。委托诉讼代理人贾红艳，湖北鸿法律师事务所法律工作者。代理权限：参与诉讼。被告：湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司。住所地：房县城关镇滨海大道晓阳段。注册号：420325000011038。法定代表人：程昆，系该公司经理。委托诉讼代理人：蔡红，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：参与调解、诉讼，代为增加、变更、放弃诉讼请求，代收法律文书。原告童明诉被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理，审理中的2015年12月12日，原告童明申请对房屋质量进行鉴定，本院裁定中止本案审理。2016年6月房屋质量鉴定结论作出并向各方送达后，原告于2016年8月12日申请对房屋装修损失作鉴定，被告公司于2016年12月23日申请对房屋加固方案进行鉴定，案件一直处于中止之中，后因各方分别对之后的鉴定申请放弃，案件恢复审理。2017年8月14日，本院依法组成由审判员周兆林担任审判长，由审判员丁长禧、人民陪审员刘林参加合议庭的合议庭，公开开庭进行了审理。原告童明及其委托诉讼代理人贾红艳，被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司的委托诉讼代理人蔡红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童明向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告所签房屋买卖合同；2、返还购房款91550元及利息27482.07元；3、请求判令被告返还原告（从2013年4月23日至2017年7月20日止）已向中国工商银行房县支行支付的按揭贷款本息合计72538.96元；4、请求判令被告返还原告尚欠银行按揭贷款本金余额174459.93元；5、返还该款利息金额计算至原告与银行解除按揭贷款合同之日止全部利息；6、赔偿其他违约损失112189.42元（另附清单）。事实和理由：原告于2012年12月31日购买被告开发的位于房县城关镇温泉纯水岸13栋3单元102号房屋一套，建筑面积77.5平方米（含地下室），2013年12月31日涉案房屋才竣工验收交付使用。由于原告在外地务工，于2015年8月18日在物业管理人员手里拿到该套住房进户钥匙，原告进入室内开始装修时，发现室内楼板、大梁、墙体等多处均出现不同程度的裂缝，尤其是大梁炸裂现象很严重，原告发现此情况后多次找被告协商解决未果，为此，请求法院裁决。原告童明为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一：《房屋买卖合同》证明目的是原、被告双方存在商品房买卖的事实。证据二：商品房买卖合同的发票两张，证明原告购买房屋总价款的数额是291550元。首付是91550元，在银行按揭贷款20万元。证据三：房屋质量鉴定意见书，证明目的是原告购买被告的房屋存在严重质量问题，不能实现合同目的，要求解除合同。证据四：个人购房借款担保合同，证明原告购买被告房屋的总价款是291550元，其中20万元是向银行办的按揭贷款的事实。证据五：赔偿损失清单的证据。包括：税款2915.50元、维修基金5053元、电视初装费350元、代办按揭抵押交房管局办理手续费830元、2014.1.4至2015.12.31的物业管理费930元、装修押金2000元、垃圾清运费233元、预交水费200元、出入证押金50元、出入证工本费50元、房屋装修损失5000元、另外租房房屋租赁费15700元、鉴定费30000元、鉴定费汇款手续费15元、首付房款利息27482.07元、已还银行贷款本息的利息21380.85元。被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司辩称：第一，原告陈述的购房过程基本属实，该涉案房屋经鉴定存在质量问题是由于施工不当原因所导致，但该案的施工方是武汉市黄陂建筑集团有限公司，根据有关法律规定，房屋质量问题应当由承建方负责修复和承担相应的责任，因此本案的处理结果与武汉市黄陂建筑集团有限公司有直接的利害关系，为此，我们要求追加武汉市黄陂建筑集团有限公司为第三人并判决由其承担相应责任；第二，从原告提交的证据来看，该房屋的房屋质量问题是可以通过修复加固的一般质量问题，没有达到解除合同的条件，我们不同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，我们愿意承担修复加固责任；第三，对原告提供的证据五损失清单证据我们对第二、三项维修基金和电视初装费及对第十一、二项装修损失和鉴定费认可，其余的我们不予认可。被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交了以下证据：工程竣工备案证，证明目的是该房屋的建筑商是武汉市黄陂建筑集团有限公司，如果出现问题，应由黄陂建筑公司承担。第二、黄陂公司出具的备案证，说明房屋验收合格。经庭审质证，被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司对原告童明提交的证据一、二、四真实性无异议，对证据三真实性无异议，证明目的有异议，不能以此有质量问题结论而要求解除合同；对证据五损失清单之中第二项维修基金5053元、第三项电视初装费350元、第十一项经协商确定的装修损失5000元、第十二项房屋质量鉴定费30000元无异议；对第一项税收2915.50元有异议，认为因原告是交给了税务部门，合同不能成立，原告应找税务部门退；对第四项办理按揭向房管局交的手续费830元，因原告支付这笔费用房管局已给原告办理了按揭手续，相当于原告已经消费了，所以这个费用也不应由被告支付；对五、六、七、八、九、十项票据的真实性被告没有异议，但这几项费用是物业公司收取的，原告应找物业公司；对第十三项汇付鉴定费手续费，该项费用是原告个人行为，跟被告没有关系；第十四项，原告请求赔偿其因所购房屋不能居住另外租房的损失，被告认为原告已计算了要求被告赔偿所有已付购房款本金和利息的损失，这里又计算另外租房损失，属重复计算损失；第十五项首付款利息，因原告只能计算一次，原告第二大项请求已经要求了，这里又重复一次，也是重复计算；第十六项，原告此项请求按已付按揭银行本息现在的累计金额作本金，再从2012年12月31日计算利息到现在，这种算法是不合理也不合逻辑的。因为原告现在这个累计数是逐月逐月累计而得的，原告开始时并没有一次还本息7万多元，原告此种算法没有道理。原告童明对被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司提供的证据，认为达不到被告的证明目的。本院对证据的分析认定：对原告提供的证据一、二、三，被告无异议，本院认定其具有证明效力；原告提供的证据四鉴定意见书，虽然被告对证明目的提出异议，但对真实性未提出异议，本院也予以认定其具有证明效力。原告提供的证据五中被告无异议的第二、三、十一、十二项，本院予以确认，数额为40403元；证据五中第一项税收款2915.50元、第四项代办按揭交房管局手续830元、第五项物业管理费930元，因原告所购房屋不能居住交付此几项费用未能发挥应有作用，应计算为损失；第八项预交水费因该水费只是预交，而实际收取则是依据用水量结算的；第六项、第九项两笔押金它只是一种暂交费用，以后是可以向物业公司要求退回的；第七项清运垃圾费是有偿服务付费；第十项出入证工本费与本案无直接利害关系，所以上列第六、七、八、九、十项不应计算为损失。第十三项汇款手续费15元与本案有关联性可列为损失；第十四项所购房屋不能居住另外租房的房租损失和第十五项、第十六项原告购房首付款及利息和在银行办理按揭已付本息产生的利息，因另外租房损失和赔偿已付购房款本息不能同时计算为损失，原告已请求有首付款本息和已付按揭本息损失，所以，该另租房房租不能再作为损失计算。被告提供的证据，因验收合格与本案鉴定结果相矛盾，且即使证明施工方是武汉市黄陂建筑集团有限公司也不能直接证明该公司与本案有利害关系，因而该证据达不到被告的证明目的，本院不作为本案的定案依据。本院根据当事人的陈述、有效证据及庭审调查，对本案事实确认如下：2012年12月31日，原告童明与被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发（在建）的房县城关镇温泉纯水岸13栋3单元102号建筑面积为77.5㎡的房屋出售给原告童明，房屋单价为每平方米3761.93元，总价款为291550元，付款方式为合同签订日先付首付款91550元，余款20万元合同签订后七日内办理按揭手续，交房日期为2013年10月1日。合同签订后，原告童明于合同签订当日交付首付款91550元，2013年4月17日，原告对剩余20万元购房款与房县工商银行签订按揭贷款合同以按揭方式支付，按揭期限20年，基准年利率6.55%，被告作为担保人在合同上加盖了印章。2013年12月31日涉案房屋竣工验收交房时，原告打工不在家，2015年8月18日原告打工回家从物业管理人员手中拿到该套房屋钥匙，当原告拿到钥匙后进行室内装修时，发现室内楼板、大梁、墙体等多处均由不同程度裂缝。随后，原告即找到被告要求解决，但多次协商未果。为此，原告于2015年12月7日向本院提起诉讼。诉讼中经鉴定结论为：该房屋危险程度为c级危房，即部分结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情。2016年8月12日，原告童明又申请对房屋装修损失进行鉴定，鉴定中途因双方对装修损失达成协议作价5000元，原告方撤回了鉴定申请。2016年12月23日，被告申请作加固方案的鉴定，后因故放弃。2016年12月7日第一次庭审中，对被告要求追加武汉市黄陂建筑集团有限公司的申请，合议庭当庭以该公司不是合同的相对人为由予以了驳回。经核实，对原告提出的损失项目，原、被告均无异议的损失为40403元，对原告提出要求被告赔偿已付购房款本息并同时赔偿另外租房损失的诉讼请求，被告有较大异议。另查明：截止2017年7月20日，原告偿还按揭贷款本金25540.07元，还利息46988.89元，合计72538.96元。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案所涉房屋已经鉴定机构鉴定为c级危房，且鉴定机构认定危房的主要原因是部分承重机构承载力不能满足正常使用要求（直接原因为施工不当所致）。因而，原告要求解除合同的诉讼请求符合上述法律规定，本院予以支持。对被告认为房屋可以加固维修就不应解除合同的观点，本院不予采纳。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，对原告请求的被告无异议的维修费5053元、电视初装费350元、装修损失5000元、鉴定费30000元，本院予以确认。对原告请求的返还首付款并赔偿首付款利息及赔偿已付按揭本息损失问题，原告购房因质量问题不能居住，其已付购房款本息未发挥应有效能可视为原告方的损失。为此，原告要求退还首付款并要求赔偿首付款利息及赔偿按揭贷款已付本息的请求，符合法律规定，本院予以支持；首付款计算利息的利率，可参照原告按揭贷款年利率6.55%计算。对原告请求的要求被告赔偿购房居住不成另外租房损失问题，因其与赔偿已付购房款本息属重复计算损失，本院不予支持；原告提出的其他损失，对原告请求的物业管理费930元、购房税费2915.50元、交房管局代办按揭手续费830元、汇付鉴定费手续费15元，本院确认计算为损失。综上，本案除首付及还按揭本息外的总损失计算为45093.5元；关于原告要求追加按揭银行参加诉讼问题，因原告与按揭银行之间的借贷合同关系可另行处理，其借贷关系的处理并不与原、被告之间的房屋买卖的关系的处理成立必要的共同诉讼。因而，原告在起诉一年八个月后又要求追加按揭银行为共同被告的要求，本院不予采纳；原告要求以其截止到2017年7月20日已还按揭累计本息作为本金，再从2012年12月31日按年利率6.55%计算由被告赔偿的请求，因其没有事实依据，且不符合数学逻辑规律，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：1、解除原告童明与被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》。2、被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司于本判决生效后30日内，返还原告童明购房首付款91550元，并从2012年12月31日按年利率6.55%计算至清偿之日止。3、被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司于本判决生效后30日内，赔偿原告童明截止2017年7月20日已付按揭贷款本息损失72538.96元。四、原告童明于本判决生效后30日内，将位于房县城关镇温泉纯水岸13栋3单元102号建筑面积为77.5㎡的房屋返还被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司。五、被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司于本判决生效后30日内，向原告童明赔偿除上述二、三项外的其他损失45093.50元。六、驳回原告童明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2089元，由原告童明负担310元，被告湖北省房县温泉旅游地产投资有限公司负担1779元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费2089元。户名：湖北十堰市中级人民法院，帐号：17×××01，开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  周兆林审 判 员  丁长禧人民陪审员  刘 林二〇一七年八月七日书 记 员  许蜜蜜附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；loz1loz因不可抗力致使不能实现合同目的；loz2loz在履行期限届满之前，当事人的一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；loz3loz当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；loz4loz当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；loz5loz法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请解除合同和赔偿损失的，应予支持。