湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2827民初514号原告：饶焕益，男，生于1947年2月8日，汉族，咸丰县人民法院退休干部，住湖北省咸丰县，常住高乐山。被告：唐寿松，男，生于1944年11月5日，土家族，咸丰县国税局退休干部，住湖北省咸丰县，常住高乐山。委托诉讼代理人：金铭秀，女，生于1956年10月6日，朝鲜族，住湖北省咸丰县，常住高乐山，系被告唐寿松之妻。特别授权代理。第三人：金铭秀，女，生于1956年10月6日，朝鲜族，住湖北省咸丰县，常住高乐山，系被告唐寿松之妻。原告饶焕益与被告唐寿松、第三人金铭秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张勤独任审判，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。后本院依法裁定将此案转为普通程序审理，并追加金铭秀作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，为此组成由审判员张勤担任审判长，人民陪审员陈龙福、李应权参加的合议庭，于2017年7月28日公开开庭进行了审理，原告饶焕益、被告唐寿松及其委托诉讼代理人金铭秀、第三人金铭秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饶焕益向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2004年5月21日签订的《房屋转让合同》合法有效；2、判令原咸房权证高私第30**号户主唐寿松变更为饶焕益。在诉讼中，饶焕益将诉讼请求第二项变更为：判令被告唐寿松和第三人金铭秀协助原告办理房屋产权证过户手续。事实和理由：原告与被告系儿女亲家关系。2003年，被告在麻柳坝修建房屋期间，因暂缺部分资金，被告之妻金铭秀向原告之妻谢志平借款五万元并立借据一份。2004年5月21日，原告与被告经协商签订一份房屋转让合同。合同约定：被告将坐落在原咸丰国税局宿舍1栋302号面积为128.97平方米的房屋一套作价五万元转让给原告，合同经双方当事人签字生效，被告将房屋产权证交给原告，该房屋权属归原告所有。合同签订后，原告用与被告之妻金铭秀原借款五万元折抵该房价款，借据由被告收回原告。2005年至今，原告一直居住、管理该房屋。现请求法院依法判决。被告唐寿松辩称，2003年下半年，因儿子结婚差钱装修房屋，被告妻子金铭秀借到原告妻子谢志平借款5万元。儿子婚后不久，谢志平追债，被告与妻子暂时没有钱还，双方为此发生争吵。2004年5月，原告向被告提出以其位于咸丰国税局宿舍1栋302号的房产作价5万元抵偿金铭秀的债务，被告为了缓和两家关系，无奈同意了该方案。在不懂法律、未征求金铭秀意见的情况下，被告签订了《房屋转让合同》，并将房屋产权证书交给了原告。2004年下半年，被告妻子知道后要求还债赎回房产，遭到原告拒绝。被告之妻在听到原告说该房屋今后是女儿女婿的后就暂时放弃了原来想赎回房产的意愿。综上，请求法院确认该房屋转让合同无效，判定原告将咸房权证高私第30**号归还原主，原借款5万元由被告之妻偿还。第三人金铭秀述称内容与被告答辩内容一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告申请本院调取了《咸丰房屋所有权遗失登记审批表》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实，本院予以确认；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议事实和证据，本院认定如下：1、关于唐睿的证言，原告不认可有关赎回房子的内容，仅仅认可有人在2007年至2008年问过要多少钱，但原告不同意卖。有关赎回房屋的内容，在没有其他证据佐证的情况下不予采信。2、关于金铭秀借到原告之妻谢志平现金5万元用途，根据双方当事人的陈述及唐睿的证言综合分析，应认定为用于装修房屋。3、关于金铭秀对唐寿松处置夫妻共有房产以偿还夫妻共同债务的行为是否知晓和同意问题。首先，在一个普通家庭中，唐寿松作为丈夫处分较为重大的夫妻共同财产即房产，用于偿还妻子金铭秀经手的夫妻共同债务，应属家庭大事，在未提供充分证据证明夫妻间当时存在分居或不和等客观事实情况下，唐素松与金铭秀均主张金铭秀事前不知晓的事实，有悖常理而不成立。根据日常生活经验法则，可认定唐素松在与饶焕益签订《房屋转让合同》之前，已经与妻子金铭秀协商并达成合意。其次，金铭秀以被告诉讼代理人身份在第一次庭审中被问及其在原告住进案涉房屋后是否要求原告退房时说“他们说房子以后还是我儿子和儿媳及孙子的，我们就没有讲什么了，就让他们住起了”，另外，金铭秀在其提交的以唐寿松为答辩人、其自己为代理答辩人的书面答辩意见中也明确表示：2004年下半年，代理答辩人积极筹齐资金向原告之妻谢志平还款，才知道答辩人与原告将自己的房产用于抵债，并抽走了原5万元的借据。对方说的理由是这个房产今后都是姑娘女婿的。代理答辩人一听觉得有情，也就暂时放弃了原来想赎回房产的意愿。且从此后至原告起诉前，唐寿松和金铭秀均未向原告主张解除合同或让出房屋等相关权利。由此也能认定，金铭秀作为案涉房屋的共有人，认可了其丈夫唐寿松与饶焕益所签《房屋转让合同》。综上所述，最终认定本案《房屋转让合同》不仅是饶焕益的意思表示，也是唐寿松与金铭秀的共同意思表示。根据当事人陈述和经审查确认的证据及事实，本院综合认定如下事实：唐寿松与金铭秀系夫妻关系，饶焕益与唐寿松、金铭秀是儿女亲家关系。2003年，金铭秀借到饶焕益之妻谢志平借款5万元，用于装修房屋。2004年5月21日，为偿还前述债务，唐寿松将登记在其名下的房屋[位于咸丰高乐山镇红旗路14号国税局宿舍一栋302号（1-1幢第3层2号）房屋一套，建筑面积为128.97㎡]卖给饶焕益，并与饶焕益签订《房屋转让合同》，约定：1、该房价款五万元（原金铭秀借到谢志平人民币五万元抵作房款，借条由转让人唐寿松抽回）。2、本合同经双方签字生效，转让人将房屋所有权证交给受让人，该房屋权属归受让人所有。随后，唐寿松收回金铭秀出具给谢志平的5万元借条，并将房屋产权证交给饶焕益。该合同也是唐寿松与金铭秀共同意思表示。2005年初，饶焕益及其家人入住所受让的前述房屋，至今仍然管理、使用该房屋。饶焕益认为该房屋在其与妻子去世后最终将归属其次女（唐寿松儿媳）及唐姓子孙，就未办理过户手续。2008年，唐寿松与金铭秀为办理抵押贷款（该笔贷款事后已经清偿），背着饶焕益在房产登记管理部门以房产证遗失为由申请补办了该房屋所有权证，为此该房屋所有权证由“咸房权证高私字第××号”变更为“咸丰房权证高乐山镇第000005**号”。2014年，饶焕益的次女与次女婿开始分居生活。2017年3月23日，饶焕益就合同效力和房屋所有权变更事宜在咸丰县人民法院提起诉讼。此后，饶焕益在咸丰房产管理部门查询前述房屋登记情况时发现，唐寿松就双方协议转让房屋已经重新办理了房屋所有权证，为此于2017年3月31日和5月21日分别向咸丰县房管局和咸丰县人民政府提出申请，请求撤销给唐寿松重新办理的房屋产权证书。因饶焕益是其单位退休干部，该房屋买卖合同纠纷案经咸丰县人民法院报送恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2017）鄂28民辖4号民事裁定，本案由来凤县人民法院审理。为此，本院于2017年5月3日立案审理此案。另查明，湖北省咸丰国家税务局位于高乐山镇红旗路14号原职工宿舍均系房改房，所在土地系国有划拨土地，其中登记在唐寿松名下的房屋所占的土地使用权至今仍登记在该局名下，尚未变更。本院认为，本案《房屋转让合同》实际上是被告与第三人用其夫妻共同共有房屋抵偿其夫妻共同债务而同原告达成的房屋买卖合同，是原告、被告及第三人真实意思表示，除其中房屋所有权未经办理过户登记不能发生转移外，其余部分均不违反效力性强制性规定，具有法律效力。为此，对原告有关确认合同效力的诉请，应部分支持。除转让人实际让出房屋交受让人占有外，尚需在房地产管理部门协助受让人办理完过户登记手续，才算转让人完成房屋交付义务，故协助受让人办理房地产过户登记手续是房屋转让合同中房地产转让人应尽的合同义务，虽然合同中未明确约定完成房屋交付时间，但不影响受让方随时要求转让方履行，故原告的该项诉请，应予支持。被告与第三人现以转让房屋时未经第三人知晓，第三人也未在合同上签字为由，要求确认该转让合同无效并要求原告归还房屋产权证的问题，虽然第三人未在房屋转让合同上签字，但是事实上，该合同也是第三人的意思表示，故而对被告及第三人相关主张，无事实依据和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百三十五条、第一百三十九条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：一、原告饶焕益与被告唐寿松2004年5月21日签订《房屋转让合同》除“该房屋权属归受让人所有”内容无效外，其余内容有效。二、被告唐寿松与第三人金铭秀协助原告饶焕益依法将登记在被告唐寿松名下的房屋（位于咸丰县高乐山镇红旗路14号国税局宿舍一栋302号房屋一套，建筑面积为128.97㎡，房屋所有权证号原为咸房权证高私字第××号，现在为咸丰房权证高乐山镇第000005**号）过户给原告饶焕益，限于本判决生效之日起五日内履行。本案案件受理费525元，由被告唐寿松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 勤人民陪审员  陈龙福人民陪审员  李应权二〇一七年八月三十日书 记 员  陈 洪附相关规定:《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。