江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初4209号原告：徐州创发物业管理有限公司，住所地在本市泉山区二环西路西湖美景3#-3-101室。法定代表人：曹开良，该公司总经理。委托诉讼代理人：关海洋，该公司法务部主任。被告：靳影侠。原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发公司）诉被告靳影侠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序于同年8月10日公开开庭进行了审理。原告创发公司的委托诉讼代理人关海洋到庭参加诉讼，被告靳影侠经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告创发公司向本院提出诉讼请求，请求法院判决被告给付物业服务费925元、公共电费120元、生活垃圾清运费24元、违约金925元。事实和理由：我公司是云龙区永泰·东方美地一期小区的物业服务单位，承担着该小区的物业服务工作，但被告拖欠2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费925元、公用电费120元、生活垃圾清运费24元、违约金925元，合计1994元。虽经原告多次催要，被告至今未付。被告靳影侠未答辩、未提供证据、亦未委托诉讼代理人。经审理查明，2013年12月26日，徐州市东方美地一期业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）签订东方美地一期物业服务合同，合同约定：甲方委托乙方对东方美地一期小区提供物业管理服务；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑物品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的日常养护和管理，小区内公共环境卫生保洁管理，交通与车辆停放秩序的维持，临商摊位秩序的管理等；期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；乙方负责向业主或物业使用人收取物业服务费、有偿服务费、业主委员会委托的其他费用、装修垃圾处置费（一次性）、公用水电费；物业服务费实行包干制由业主按房屋建筑面积交纳，住宅物业费0.42元/月/平方米，商业用房1元/月/平方米，公用水电费60元/年/户，未入住的空置房按70%交纳；逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日1元交纳滞纳金；物业管理服务质量基本要求方面公示24小时服务电话，急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，并有报修、维修和回访记录；按有关规定和合同约定在小区内公布物业服务资金的收支情况；房屋养护管理方面对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全；每月定期巡查一次房屋单元门、单元门前的照明灯、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做到完好及使用安全，做好巡查记录并及时维修养护，单元门及对讲系统的维修养护费用由业主自理，单元门前的照明灯，由物业定期无偿维修；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；共用设施设备的维修、养护方面保持消防设施设备完好，划出消防通道及停车位；小区主要道路交通标志齐全，上下班高峰时段在主要路口设秩序维护人员指挥、疏导车辆有序行驶；公共秩序管理实行封闭式管理，小区门卫实行外来人员登记准入制度；公共区域每半小时至少巡查1次，制定监控室管理制度，保证系统正常运行；外来机动车辆原则上不允许进入小区，特殊情况，经业主委员会授权物业公司办理手续，方可出入小区；及时劝阻并制止乱栽乱种、毁坏公共绿地植被的行为；小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反此项规定及违反文明养犬的应予以规劝、制止；保洁服务方面按幢设置垃圾收集点，生活垃圾袋装化，垃圾日产日清，垃圾收集点保持清洁，夏季每周消杀1次，垃圾桶、果皮箱内垃圾应及时清除并保持洁净完整；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，楼道和地下室通道每周清扫1次，做到地面无纸屑、杂物、墙面无蛛网、灰尘，楼梯扶手每周擦洗1次，共用部位玻璃每季度清洁1次，及时清除主要道路积水、积雪；小区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每年雨季到来之前检查并清掏；及时制止违章张贴，及时清理野广告；绿化养护管理方面对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、整形、养护，保证花木无枯萎、无大面积虫害，及时清除绿地落叶、杂草、杂物，对缺株、病株及时处理；适时浇灌、施肥、喷洒药物，预防病虫害。双方还就权利和义务、违约责任、附则等其他事项进行了约定。合同签订后，原告创发公司开始为东方美地一期小区提供物业管理服务。2014年12月27日，徐州市东方美地一期业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）续签东方美地一期物业服务合同，合同约定的内容同2013年12月26日签订的合同内容。2015年12月31日，原告终止为东方美地一期小区提供物业管理服务。被告靳影侠系东方美地一期小区8#-2-401室业主，房屋建筑面积为91.77平方米，其尚欠原告2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费0.42元/月/平方米×91.77平方米×24个月≈925元、公用水电费5元/月/户×24个月=120元、生活垃圾清运费1元/月/户×24个月=24元。经原告多次催要，被告未给付。另查明，原告创发公司在为东方美地一期小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级项目内容与标准及物业服务合同中约定的服务质量标准提供服务，基本要求方面原告未能做到公示24小时服务电话，急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，并有报修、维修和回访记录；房屋养护管理方面对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未能及时劝阻或劝阻后报告业主委员会和有关主管部门无记录；公共秩序管理方面原告未能保证监控系统正常运行，对外来车辆和人员进出小区进行控制；保洁服务方面楼道和地下室未能每周清扫1次，未能及时制止违章张贴、及时清理野广告等。本院认为，2013年12月26日、2014年12月27日原告创发公司和徐州市东方美地一期业主委员会签订的东方美地一期物业服务合同已在徐州市云龙区房产服务中心备案登记，物业服务合同合法有效，对东方美地一期小区全体业主均具有约束力。原告创发公司具有从事物业管理服务的资质，为东方美地一期小区提供了物业管理服务，被告靳影侠为该小区业主，其应当及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告创发公司在为东方美地一期小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级项目内容与标准及合同约定提供物业管理服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业服务费为925元×90%=832.50元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告靳影侠应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州创发物业管理有限公司物业服务费832.50元、公用水电费120元、生活垃圾清运费24元。二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司要求被告靳影侠支付违约金925元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州创发物业管理有限公司负担10元、被告靳影侠负担15元（原告已预交，被告靳影侠在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年八月十日书记员  于淼