重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4061号上诉人（原审被告）:蔡小强，男，1973年5月2日出生，汉族，住重庆市南岸区，委托诉讼代理人:秦娜，重庆祥鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:许泽会，女，1966年8月16日出生，汉族，住重庆市垫江县，委托诉讼代理人：江大胜，重庆玉鼎律师事务所律师。上诉人蔡小强因与被上诉人许泽会房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初18435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人蔡小强的委托诉讼代理人秦娜，被上诉人许泽会的委托诉讼代理人江大胜到庭参加询问。本案现已审理终结。蔡小强上诉请求：请求依法判令撤销一审判决第二项，改判驳回许泽会的诉讼请求，一、二审诉讼费用由许泽会承担。事实和理由：蔡小强是基于与许泽会达成的2016年4月以后的租金交三免三协议，才只缴纳了2016年4月10日至7月9日期间的租金，而未缴2016年7月10日至10月10日期间的租金，其不存在无故拖欠租金的行为。一审中证人证言印证了上述事实。一审法院认为证人和蔡小强之间有利害关系，但蔡小强与许泽会对租金的协商只可能是在当事人双方之间进行，也只有作为谈判过程的参与者才真实知晓谈判过程和结果。因此，一审证人证言真实反映了双方当事人就租金问题达成“交三免三”协议的过程。且证人还陈述在谈判过程中双方对2016年4月至7月的租金在原定租金标准上降低至15000元/月，蔡小强在实际履行中也是按此标准支付的，这也从侧面反映了双方就租金交三免三达成一致协议。故一审证人证言应当作为本案定案依据。许泽会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。许泽会向一审法院起诉请求：1、判令解除许泽会、蔡小强于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令蔡小强支付许泽会2016年7月10日至同年10月10日期间的租金54450元及2016年7月10日至同年10月10日期间逾期支付租金的滞纳金24502.5元（54450元×5‰×90日）；3、本案诉讼费由蔡小强承担。一审法院认定事实：2015年4月10日，许泽会（甲方）、蔡小强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区金源路64号鼎升公寓门面14、15号（租赁范围为门面内部及正面顶部区域）出租给乙方；物业类型为框架结构、中装修；该物业租赁面积为161.91平方米；租赁期为2年，自2015年4月10日起至2017年4月10日止；该物业出租给乙方用于经营餐馆，乙方已充分了解物业状况及经营用途的相关限制。乙方在租赁期间不得转租和转让房屋，否则视为违约，向甲方支付20万元人民币违约金。乙方以中装房的方式承租，租金为16500元/月，从2016年4月9日开始租金在上年基础上递增10%。乙方按3个月向甲方支付租金，第一期在签订本合同后一次性付给甲方。甲乙双方商定该房屋租赁保证金共计20000元。由乙方在签订本合同后一次性付给甲方。如果租期未满，不予退还保证金。本合同终止后，如果乙方全面履行了本合同的所有义务、没有拖欠任何应付的租金、物业服务费和其他费用，甲方应于乙方交还租赁房屋并办妥交接手续（租赁房屋应撤空、恢复原状并没有自然损耗以外的其他毁损）后15天内将保证金无息退还乙方。本合同终止后，如承租人拖欠应付租金、物业服务费、赔偿费或任何应付的其他费用，甲方有权从保证金中扣除乙方所欠的款项：在任何情况下，全部或部分扣除保证金均不被视为清算性的损害赔偿，甲方任此保留其在本合同项下或与本合同相关，或在租赁房屋项下或与租赁房屋相关，因任何案由针对乙方享有的权利。如保证金不足抵偿乙方的欠款和赔付的，甲方有权进一步追索。由于乙方违约甲方提前终止本合同，甲方有权直接扣除保证金作为违约金的一部分，不足部分及乙方按合同约定应支付的其它应付费用乙方仍应支付。在任何情况下，全部或部分扣除保证金均不被视为清算性的损害赔偿，甲方在此保留其在本合同项下或与本合同相关，或在租赁房屋项下或与出租租赁房屋相关，因任何案由针对乙方享有的权利。如保证金不足抵偿乙方的欠款和赔付的，甲方有权进一步追索。在双方签订合同并在乙方交纳租金、履约保证金后，双方约定于2015年3月25日前办理物业交接手续。甲方向乙方交付的物业，是经乙方在签约前现场查看后的现状清水房。在交付和退还物业时，甲乙双方应当共同参加对物业的验收，若对物业及其附属设施、设备有异议，应当场提出，否则视为认可，并对验收情况进行记录，由双方代表人签字。甲方有权按照本合同规定向乙方收取租金、履约保证金以及其他相关费用，如乙方逾期缴费超过15日，甲方有权采取包括但不限于停止供水、电等措施。甲方对出租物业及附属设施设备拥有合法产权，并有权监控乙方对物业的使用。乙方应按时向甲方支付租金、物业服务费及其它相关费用。乙方应在合同期满日或合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还应按租金标准2倍缴纳每日房屋占用费（双方达成新的租赁协议时除外）。乙方如在合同期内将房屋转租、分租、交换、转借、提供或容许给任何第三方使用的，需征得甲方书面同意，且经营业态不得与其他门面经营业态重复。违约责任：乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按应缴租金总额的5‰支付滞纳金给甲方。乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同收回房屋并无须承担任何责任，租赁保证金作为违约金不予退还，并有权要求乙方赔偿经济损失：……（5）未经甲方书面同意擅自将房屋转租、分租、交换、转借、提供或容许给任何第三人使用的；……（8）拖欠房屋租金达15天的；……除不可抗力因素外，甲乙双方中的任何一方违背合同约定擅自解除合同或违反合同约定条款使得守约方解除合同的，违约方应一次性支付当年月租金的三倍作为违约金。若造成损失，守约方有权按合同约定要求违约方承担违约赔偿责任。另查明，许泽会（乙方）与重庆鼎升房地产开发有限公司（甲方）签订《鼎升公寓商业（项目）房屋租赁合同》，约定甲方将上述涉案房屋租赁给乙方，租赁面积为161.91平方米；租赁期为5年，自2012年6月30日起至2017年6月30日止；该物业出租给乙方用于经营小超市、餐馆；乙方以清水房的方式承租，租金以建筑面积计算。乙方如在合同期内将房屋转租、分租、交换、转借、提供或容许给任何第三方使用的，需征得甲方书面同意，且经营业态不得与其他门面经营业态重复。2016年10月24日，重庆鼎升房地产开发有限公司向许泽会出具转租同意书，载明：我司同意贵方在租赁合同期限内将位于重庆市江北区金源路64号附14、15号门面转租或分租给蔡小强作为餐饮使用，蔡小强应遵守原租赁协议的所有条款。同时，如蔡小强出现违反原租赁协议的行为，我司有权利追究相应的违约责任。庭审中，蔡小强申请了证人杨某1、杨某2出庭作证。证人杨某1证实其与蔡小强系朋友关系，共同在涉案房屋经营餐馆。许泽会签订合同时，没有告知是转租，而说她是业主，我们也没有看产权证，认为签了合同就可以了。我们一直在按季度交，后因为城市道路规划，2016年4月与许泽会协商能否少租金，许泽会承诺交三免三，我们才留下来继续经营。同时许泽会同意降租金，按照每月1.5万元交，今年五一节后店里的员工通过转账形式支付给许泽会4-9月的租金4.5万元。2016年9月，许泽会突然要收2个月的租金。同月底涉案房屋被锁。谁锁的门我们不清楚，听职业经理说是许泽会锁的门。我去看过，门上有两把锁，一把是我们的，另外一把是谁的不清楚。现在门上面只有我们的锁。证人杨某2证实其系蔡小强经营的餐馆的收银员。2016年4月底，我们在店里盘存时，许泽会就过来找老板谈租金交三免三的问题。后老板即蔡小强和杨某1就给我们说如果租金交三免三就还可以经营下去，就不盘存了。在许泽会离开时，杨某1问许泽会是不是我们10月再交租金了，许泽会说是的。另许泽会给老板说交租金4.5万元，杨某1就叫我在今年的5月初转了4.5万元到许泽会的卡上。大概在今年9月底，凉菜厨师打电话告诉我，说租房子的人把我们房子锁了，我去看才看见门上有两把锁。店有两个门，我们锁门都是前后门各锁一把锁，我之前路过看见前门上有两把锁，后门情况不清楚。蔡小强质证称证人所述是事实，由于门面被锁造成了蔡小强的损失。许泽会质证称证人所述有些是事实，杨某1确实提出过租金交三免三的申请，但许泽会并没有承诺，许泽会说去向重庆鼎升房地产开发有限公司问一下，但重庆鼎升房地产开发有限公司不同意少租金，许泽会也将此情况告知了蔡小强。另在签订合同时许泽会就告知过蔡小强自己是转租，好像还复印了合同给蔡小强。大概在今年4月份的时候蔡小强是支付了租金，具体金额不清楚了。蔡小强后来将门面转租给了一个叫李忠亮的人在经营。许泽会没有锁过门。一审法院认为：许泽会、蔡小强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并履行义务。蔡小强称许泽会未告知其不是房屋产权人而是转租，许泽会的行为系欺诈，请求撤销合同。法院认为，欺诈是指一方故意告知对方虚假情况或隐瞒真实情况，诱使对方作出错误的意思表示。本案中，许泽会虽然不是产权人，但其转租是经过了产权人的同意，此转租系有效转租，且此情节并未对蔡小强造成损害。故蔡小强的该辩解意见不符合法律规定，法院不予采信。蔡小强作为承租人，按期支付租金是其义务，庭审中蔡小强称双方协商2016年4月之后的租金以交三免三的方式支付且租金降至每月1.5万元，为此申请了证人到庭作证。但许泽会不予认可。法院认为，蔡小强的此辩解意见仅有证人证言证实，且两位证人与蔡小强均有利害关系，其证词不能单独作为定案的依据，故蔡小强的该辩解意见无充分证据予以印证，法院不予采信。另蔡小强亦未提供充分的证据证实系许泽会将涉案房屋上锁导致其无法经营，故蔡小强应支付许泽会2016年7月10日至同年10月10日期间的租金54450元（18150元/月×3个月）。根据合同约定，蔡小强逾期缴纳租金超过15日的，许泽会可以解除合同，现蔡小强仍然未向许泽会支付从2016年7月10日起的租金，许泽会提出解除合同符合双方合同约定，法院予以支持。关于滞纳金的问题。法院认为，双方在合同中约定蔡小强按3个月缴纳租金，但并未约定具体是在这3个月内的何时间支付租金，故蔡小强在未缴纳租金的季度内即2016年7月10日至同年10月10日期间的任何一天缴纳，都不属于逾期。现许泽会要求此期间的滞纳金无依据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告许泽会与被告蔡小强2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》。二、被告蔡小强于本判决生效之日起十日内支付原告许泽会租金54450元。三、驳回原告许泽会的其他诉讼请求。二审审理中当事人未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为许泽会在履行涉案房屋租赁合同中是否已同意免除蔡小强从2016年7月至9月的租金。蔡小强主张许泽会在合同履行中已同意其已免除2016年7月至9月的租金，从法律上讲，其实际上是主张双方已对涉案租赁合同的内容进行了变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，虽然一审中证人证言称许泽会同意免除蔡小强从2016年7月至9月的租金，但许泽会对此予以否认，蔡小强也不能提供其他足以证明其主张事实的证据，故其不能证明双方在合同履行中对此已协商一致。一审法院以两位证人与蔡小强均有利害关系，其证词不能单独作为定案的依据，未对蔡小强的主张予以采信，适用法律正确，本院予以支持。故蔡小强的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，蔡小强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1161.25元，由蔡小强负担。本判决为终审判决。审 判 长  余彦龙审 判 员  师玉婷代理审判员  刘 希二〇一七年七月十二日书 记 员  刘思含