四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5502号上诉人（原审被告)：刘素芬，女，汉族，1960年1月25日出生，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：潘静，四川毫达律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：成都致善置业有限公司，住所地：成都市温江区柳城来凤路63号4楼，组织机构代码：06433126-3。法定代表人：冉仕春，董事长。委托诉讼代理人：陈忠玉，四川汇圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，四川汇圣律师事务所律师。原审第三人：成都市温江区运输公司，住所地：成都市温江区柳城镇临江路北段5号。法定代表人：宋加学，经理。委托诉讼代理人：李志远，男，该公司员工。上诉人刘素芬因与被上诉人成都致善置业有限公司（以下简称致善公司）、原审第三人成都市温江区运输公司（以下简称运输公司）物权保护纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第2973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘素芬上诉请求：撤销一审判决并依法发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，刘素芬占有涉案房屋系合法占有。刘素芬作为运输公司的职工，运输公司将涉案房屋作为福利房分配给刘素芬，刘素芬自1995年起，一直居住在运输公司提供的房屋内，并以低于市场平均价格缴纳房租及水电费用，属于福利租用，一审法院认定刘素芬对涉案房屋属于非法占有错误。运输公司与致善公司就涉案房屋买卖协议签订及履行的有关事宜从未通知过刘素芬，致其对房屋所有权及土地使用权人已变更的事实并不知晓，故不存在非法占有事实。2、运输公司与致善公司签订的房屋买卖协议无效，不应作为案件审理依据，一审适用法律错误，应当撤销一审判决。根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第27条及第28条的规定，运输公司应当召开职工大会讨论通过企业资产转让方案和职工拆迁安置方案，运输公司通过内定职工代表方式，单方通过有损刘素芬合法权益的房屋买卖协议，不应作为认定案件事实的依据。一审法院依据该无效协议认定刘素芬非法占有涉案房屋错误，应当依法撤销。被上诉人致善公司辩称：1、运输公司在召开职工代表大会时在职职工61人，退休职工69人，所以实行职工代表大会；2、《房地产买卖协议》约定的1600万元，仅指合同约定的残值以及没有土地证的土地使用价格，还有其他有产权的产值，并非低价购买运输公司资产；3、该地块接近200余户，有土地争议的只有10户左右，该部分人的问题影响了大部分人的正常生活。综上，一审判决认定事实清楚，应当予以维持。原审第三人运输公司辩称：2013年运输公司与致善公司签订了《房地产买卖协议》是基于温江区的旧城改造项目，当时运输公司成立了解体领导小组，选取了职工代表，通过决议的方式同意以1600万元卖给致善公司。刘素芬所租住房以前是办公楼，当时因其没有房屋就临时同意给其租住了，涉案房屋不属于福利分房，仅是一般租赁房。致善公司向一审法院起诉请求：1、判令刘素芬立即停止对涉案房屋的非法占有；2、判令刘素芬腾退致善公司所有的位于××镇××路××号的房屋；3、刘素芬承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘素芬系运输公司职工，在涉案房屋即位于××镇××路××号××栋××楼（楼梯右侧进走廊第三间）的房屋里居住多年。2013年12月3日，致善公司与运输公司签订《房地产买卖协议》，购买运输公司位于成都市温江区××街××路××号的房屋，房屋建筑面积4354.17平方米，国有土地使用权面积5267.40平方米，房屋总价款1600万元。2014年5月12日，致善公司取得位于××镇××路××号××栋××层、××栋××层、××栋××层房屋的所有权（温房权证监证字第××号）。2014年7月4日，致善公司取得温江区××镇××街××路××号房屋的土地使用权（温国用2014第××号）。2015年3月10日，一审法院做出（2015）温江民初字第186号民事判决书，确认致善公司与运输公司签订的《房地产买卖协议》有效，运输公司应当继续履行该协议内容，并因其内部职工问题未处理好导致无法全部腾空房屋履行房屋交付义务向致善公司支付违约金2216000元。庭审中致善公司、运输公司陈述已多次通知刘素芬腾退房屋未果。致善公司提供限期腾退应撤除房屋函告书、通知予以证明。刘素芬陈述在致善公司与运输公司签订协议后发腾退通知时其知道该情况，但其认为，该涉案房屋系运输公司安排其居住的福利房，其是合法占有人，对致善公司与运输公司签订的房地产买卖协议其是不认可的。刘素芬当庭表示已收到运输公司向其发放的职工安置补偿款住房补贴30000元。一审法院认为，致善公司与运输公司签订的《房地产买卖协议》已于2015年3月10日被一审法院判决确认有效，并发生法律效力，同时，致善公司也已经取得了本案涉案房屋的所有权及土地使用权成为合法的所有权人，刘素芬认为涉案房屋系福利房的抗辩只能针对运输公司而无法对抗致善公司，刘素芬在未提供证据证明其是合法占有人的情况下，其继续占有使用该房屋没有合法依据，故其应当立即停止对该房屋的非法占有，向致善公司腾退位于××镇××路××号××栋××楼（楼梯右侧进走廊第三间）的房屋。致善公司的诉讼请求应当得到支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、刘素芬在判决生效之日起三十日内立即停止对位于××镇××路××号××栋××楼（楼梯右侧进走廊第三间）房屋的非法占有；二、刘素芬在判决生效之日起三十日内向致善公司腾退位于××镇××路××号××栋××楼（楼梯右侧进走廊第三间）房屋。案件受理费减半收取为50元，由刘素芬承担。二审中，本院查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题为：致善公司要求刘素芬腾退诉争房屋的请求能否支持。对此，本院评述如下：根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十五条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产物权的设立应当以不动产登记簿为准。本案中，致善公司分别于2014年5月12日、2014年7月4日取得了诉争房屋的所有权以及土地使用权，并进行了物权登记，故致善公司系诉争房屋的合法权利人。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，物权权利人有权要求无权占有人返还不动产。本案中，上诉人刘素芬作为运输公司的员工，长期租住于诉争房屋内，对其有关诉争房屋系福利分房的主张，因其未向法院提供证据予以证明，且根据其自认按期向运输公司缴纳租金的事实以及运输公司有关双方仅为普通租赁关系的陈述，仅能证明双方具有房屋租赁关系。鉴于双方未签订书面租赁合同，故其与运输公司形成的应为不定期租赁关系。对刘素芬关于运输公司与致善公司签订《房地产买卖协议》将诉争房屋所有权及土地使用权整体出售给致善公司的行为未经职工大会讨论且选举职工代表程序违规，协议应当认定无效的主张，本院认为该协议经职工代表大会讨论通过，且经温江区人民法院（2015）温江民初字第186号民事生效判决确认为有效，客观上运输公司与致善公司办理了过户登记手续，上诉人刘素芬有关协议无效的主张缺乏法律依据，本院不予支持。因涉案房屋买卖协议有效，且运输公司已实际将除争议房屋以外的其余不动产交付履行，刘素芬也基于该房的转让向运输公司领取了相应的住房补偿，致善公司亦向刘素芬发出了要求腾退房屋的通知，在此情况下，双方的不定期租赁关系已经解除，上诉人刘素芬仍占有、使用诉争房屋缺乏事实及法律依据，一审法院判决上诉人刘素芬向致善公司腾退诉争房屋于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘素芬负担。本判决为终审判决。审判长 邱 寒审判员 胡 瑜审判员 牛玉洲二〇一七年八月十一日书记员 杨春容