江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初8297号原告：袁明，男，1963年11月17日生，汉族。委托诉讼代理人：王秀枝，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。被告：佛山市南海一鸣开发投资总公司，住所地在广东省佛山市南海区桂城经委大楼。法定代表人：刘年校。被告：时春生，男，1974年12月25日生，汉族。被告：何凯健，男，1979年9月14日生，汉族。被告：陈新裕，女，1980年1月6日生，汉族。以上二被告共同委托诉讼代理人：杨群，江苏致邦律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：王新绳，江苏致邦律师事务所律师。原告袁明诉被告佛山市南海一鸣开发投资总公司（以下简称南海一鸣公司）、被告时春生、被告何凯健、被告陈新裕确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁明的委托诉讼代理人王秀枝，被告何凯健及其与被告陈新裕的共同委托诉讼代理人杨群、王新绳到庭参加诉讼。被告时春生、被告南海一鸣公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告袁明向本院提出诉讼请求：1.判令时春生与南海一鸣公司下属公司南京一鸣房地产开发公司之间就坐落于江宁商城××花园××室房屋签订的《江宁县商品房买卖契约》无效，判令时春生与何凯健、陈新裕之间就坐落于江宁区东山街道××花园××室房屋签订的《商品房买卖契约》无效；2.判令南海一鸣公司、时春生承担自1996年11月14日起至南海一鸣公司将房屋实际交付给其之日止的房屋使用费（按照每月2000元计算，其中暂计算至2016年6月13日为468000元）；3.判令何凯健、陈新裕从江宁商城××花园××室房屋迁出。事实和理由：南京一鸣房地产开发公司（以下简称一鸣公司）由南海一鸣公司成立，但未办理工商登记。1995年11月4日，其与一鸣公司签订《江宁县商品房买卖契约》，购买位于江宁商城××花园××室房屋。1996年11月13日，其取得涉案房屋权属证书、国有土地使用权证。其因常年不在南京，未入住涉案房屋。2013年9月15日，其决定将涉案房屋出售故前往涉案房屋，发现房屋被何凯健、陈新裕占有使用。经报警后发现其所持有的房屋权属证书、国有土地使用权证与何凯健、陈新裕持有的房屋权属证书、国有土地使用权证除了编号不同，房屋坐落位置与丘权号完全相同。一鸣公司将涉案房屋出售给其后将房屋坐落位置由“江宁商城××花园××室”变更为“江宁区东山街道××花园××室”再次出售给时春生，并将房屋门锁更换交由时春生占有使用。2009年7月15日，时春生与何凯健、陈新裕签订了《南京市江宁区房地产买卖契约》，何凯健、陈新裕购买了涉案房屋并办理了相关权属证书。其取得涉案房屋产权后，一鸣公司再次将涉案房屋出售给时春生系无权处分，时春生将涉案房屋出售给何凯健、陈新裕亦系无权处分。何凯健、陈新裕无权占有其所有的房屋，应自房屋迁出。被告一鸣公司未应诉。被告时春生未应诉。被告何凯健、陈新裕共同辩称，其基于对房产部门物权登记的合理信赖，与时春生签署了××花园××室房屋的买卖合同，以合理价格购买该房，并经合法产权登记取得房屋权属证书，房屋买卖合同以及权属证书均合法有效。袁明主张其与时春生签订的合同无效以及要求其迁出该房屋无依据。另，房屋已经于2016年初转让给案外人。经审理查明，1995年11月4日，袁明与一鸣公司签订《江宁县商品房买卖契约》，约定：袁明购买江宁商城××花园××室，建筑面积69.6平方米，总价83868元。1996年11月13日，袁明取得宁东私字第××××号《房屋所有权证》，载明房屋坐落江宁商城明月花园××室，建筑面积69.6平方米。2013年9月15日，袁明向南京市公安局江宁分局东山派出所报警，称其因东山街道××花园××室产权问题与何凯健发生纠纷。2016年7月，袁明向本院提起本案诉讼。另查明，1996年4月18日，时春生与一鸣公司签订《商品房买卖契约》，约定时春生购买南京江宁东山商城××花园××室，工程编号××幢，建筑面积69.6平方米，价款80040元。时春生于2009年7月10日取得江宁房权证东山字第Ｊ××号房屋所有权证，房屋坐落江宁区东山街道××花园××室。2009年6月19日，时春生与陈新裕签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，约定时春生将江宁区××花园××室，69.6平方米出售给陈新裕，价款415000元。2009年7月15日，时春生与何凯健、陈新裕签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，约定时春生将江宁区东山街道××花园××室出售给何凯健、陈新裕，价款360000元。何凯健、陈新裕于2009年7月21日取得江宁房权证东山字第Ｊ××号房屋所有权证。何凯健、陈新裕与案外人邵某、开某签订买卖契约，将江宁区东山街道××花园××室出售给邵某、开某。邵某、开某于2016年4月取得江宁区东山街道××花园××室的房屋所有权证。再查明，1993年12月1日，南京市计划委员会、南京市经济协作委员会、南京市建设委员会作出宁计综字[1993]867号《关于成立南京一鸣房地产开发公司的批复》，载明：同意南海市一鸣开发投资总公司在南京成立南京一鸣房地产开发公司，隶属南海市一鸣开发投资总公司。2004年2月，南海市一鸣开发投资总公司更名为佛山市南海一鸣开发投资总公司。审理中，本院依职权至南京市江宁区市场监督管理局查询一鸣公司的工商登记资料，无一鸣公司注册资料。本院依职权查询袁明名下房产登记情况，江宁区东山街道××花园××室登记在袁明名下。南海一鸣公司下落不明，经本院公告送达，未到庭参加诉讼。上述事实，有当事人陈述、买卖契约、房屋所有权证等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权利应受法律保护。本案中，结合本院查询的袁明名下房产登记情况、时春生与一鸣公司签订的买卖契约中约定××花园××室工程编号为××幢，可以认定袁明所称的××花园××室即为××花园××室。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。袁明以一鸣公司以及时春生无权处分为由要求判令买卖契约无效没有依据，现无证据证实时春生与一鸣公司订立的买卖契约、时春生与何凯健、陈新裕订立的买卖契约有其他合同无效的情形，故对袁明要求判令买卖契约无效的诉讼请求，本院不予支持。时春生与一鸣公司签订买卖契约且取得涉案房屋的所有权证，随后将之转让给何凯健、陈新裕，时春生将涉案房屋转让的行为系有权处分。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。即便时春生为无处分权人，何凯健、陈新裕基于对已经登记的所有权证的信赖、支付对价购买涉案房屋，且经登记取得涉案房屋的所有权证，何凯健、陈新裕购买涉案房屋亦构成善意取得。何凯健、陈新裕在袁明提起本案诉讼前将涉案房屋转让给案外人，现涉案房屋并非由何凯健、陈新裕占有使用。综上，故袁明要求何凯健、陈新裕迁出涉案房屋没有依据，本院不予支持。关于袁明要求南海一鸣公司支付房屋使用费的诉讼请求，一鸣公司已无法将涉案房屋交付给袁明，袁明有权另行向无处分权人请求损害赔偿，故对袁明要求南海一鸣公司支付房屋使用费的请求，在本案中暂不处理。关于袁明要求时春生支付房屋使用费的诉讼请求，现无证据证实时春生系无权处分涉案房屋，袁明该项主张没有依据，本院不予支持。被告南海一鸣公司、时春生经本院传唤，无正当理由未到庭，可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告袁明的诉讼请求。本案案件受理费12210元，公告费560元，合计12770元，由原告袁明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李 侠人民陪审员 李 园人民陪审员 李明建二〇一七年八月七日书 记 员 孙 林