广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2154号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨杰，男，1990年7月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人杨杰商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司应在2020年3月31日前将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房的所有权转移登记至杨杰名下；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,判决丰怡公司无需支付办证费利息；三、撤销一审判决第三项，判决丰怡公司无须支付违约金1820.11元；四、二审案件受理费由杨杰承担。事实与理由：一、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2020年3月31日。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给杨杰没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以杨杰的起诉时间作为计付该利息的起算时间。三、丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素，且丰怡公司为杨杰办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。杨杰也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误。一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司，并判决丰怡公司按合同约定支付已付房款的0.5%违约金给杨杰不当。杨杰辩称：一审认定事实清楚，程序合法，处理正确。丰怡公司上诉没有事实及法律依据，请求予以驳回，维持原判。杨杰一审起诉请求：一、丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房屋不动产权证办理到杨杰的名下；二、丰怡公司返还办证税费21942元及利息（利息从2015年7月14日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给杨杰；三、丰怡公司支付逾期交房违约金37118.20元（按日已付房款的0.005%支付违约金）给杨杰；四、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金1820.11元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）给杨杰；五、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年7月13日，杨杰（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房出售给杨杰，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字****号，该房建筑面积共93.97平方米，其中套内建筑面积74.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.68平方米，按套内建筑面积计算，每平方米4996.39元，总价款为371182元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付112182元，余款259000元向丰怡公司指定的银行申请按揭贷款支付。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条关于逾期交房违约责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。杨杰按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。签订合同当日，丰怡公司还收取了杨杰办证费用21942元。2015年7月20日，杨杰（买受人）与丰怡公司（出卖人）就上述《商品房买卖合同》签订《补充协议书》一份，约定：出卖人应以挂号信、报纸公告等方式书面通知买受人房屋交付事宜，如果买受人未收到交付通知的，均以《买卖合同》约定的交付期限届满之日为交付时间；在该商品房验收交接时，出卖人应当出示符合《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收合格报告。买受人不得以出卖人未出示房地产测绘报告书及竣工验收备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续。协议书还约定了其他条款。另查明，丰怡公司于2016年1月31日以挂号信邮寄方式向杨杰发送《商品房交付通知书》，杨杰于2016年9月16日签署《房屋交接确认书》并确认自2016年3月1日起承担房屋的一切损毁、灭失的风险，以及房屋有关的物业管理费、电费及其他相关费用。杨杰在签署《房屋交接确认书》当日，向涉案房屋的物业管理公司缴交了2016年3月份至2016年9月份的物业管理费。丰怡公司未能在合同约定的期限内为杨杰办理房地产权属证书。杨杰所购商品房于2017年8月24日办理了初始登记，权利人是丰怡公司。丰怡公司在收取杨杰的办证费用中代杨杰交付了维修基金7095元、初始登记费用80元和抵押登记费用80元。一审法院认为：杨杰、丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。杨杰已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付杨杰使用及协助杨杰办理涉案商品房的权属登记义务，因此，杨杰请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。对杨杰请求丰怡公司退还办证费用21942元及利息问题，由于丰怡公司存在逾期为杨杰办理房屋权属证书的违约行为，现杨杰请求丰怡公司返还办证费用，一审法院予以支持。本案扣除丰怡公司已代为杨杰支付的维修基金7095元、初始登记费用80元和抵押登记费用80元，丰怡公司应退还办证费用14687元（21942元-7095元-80元-80元）给杨杰。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，丰怡公司应从逾期办证之日即2016年5月29日起至退还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给杨杰。对杨杰请求的逾期交房违约金的问题。在合同约定的房屋交付期限届满前，丰怡公司以书面形式通知杨杰接收房屋，杨杰没有与丰怡公司办理交接手续，杨杰逾期接收房屋后，在签署《房屋交接确认书》时没有向丰怡公司提出任何异议，亦确认从2016年3月1日起承担房屋的损毁、灭失风险，并向物业管理公司缴交了2016年3月份至2016年9月份的物业管理费，杨杰的行为是认可丰怡公司在合同的期限内交房的，因此，杨杰迟延办理房屋交接手续，不能视为丰怡公司违约，杨杰请求丰怡公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。对逾期办证的违约责任问题。依据杨杰、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，杨杰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向杨杰支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向杨杰支付逾期办证违约金1855.91元（371182元×0.5%），杨杰请求丰怡公司支付1820.11元，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助杨杰到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费14687元及该款利息（利息从2016年5月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给杨杰；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金1820.11元给杨杰；四、驳回杨杰的其他诉讼请求。一审案件受理费661元，由杨杰负担444元，丰怡公司负担217元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。杨杰与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给杨杰是否正确的问题。本案中，杨杰已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给杨杰，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办理产权登记属于代办性质，办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了杨杰的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了杨杰的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费14687元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给杨杰并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助杨杰办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月31日，缺乏事实和法律依据，且杨杰不同意，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一九年十二月二十七日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。