陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0824民初2224号原告：中国联合网络通信有限公司榆林市分公司，地址：榆林市。负责人：李万海，任总经理。委托代理人王健，男，陕西尊尚律师事务所律师，一般代理。被告：靖边县信德房地产开发有限公司，地址：靖边县。法定代表人：王雷，任经理。原告中国联合网络通信有限公司榆林市分公司诉被告靖边县信德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国联合网络通信有限公司榆林市分公司的委托代理人王健、被告靖边县信德房地产开发有限公司的法定代表人王雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效。2、依法判令被告将位于榆林市靖边县林荫路东侧土地证号为：靖国用（2002）第D0**号，房产证号为：靖边房权证张畔字第G001**号一楼建筑面积为100㎡（购置标的物为靠北面门面房后附带楼梯的第三、第四间），建筑面积为1400㎡（购置标的物为二至五层每层由北向南第七与第八间房屋隔墙以北的所有房屋）以及后院330㎡土地使用权过户登记到原告名下。3、依法判令被告承担违约金36万元。4、本案诉讼费以及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年1月6日，被告靖边县信德房地产开发有限公司与原告中国联合网络通信有限公司榆林市分公司签订房屋买卖合同，合同约定：原告购买被告位于靖边县林荫路东侧土地证号为：靖国用（2002）第D0**号，房产证号为：靖边房权证张畔字第G001**号一楼建筑面积为100㎡（购置标的物为靠北门面房后附带楼梯的第三、第四间），建筑面积为1400㎡（购置标的物为二至五层每层由北向南第七与第八间房屋隔壁以北的所有房屋）以及后院330㎡土地使用权。《房屋买卖合同》第六条约定：“本合同在买受人以电子流程审批完成经过双方签字盖章生效之日起30个工作日内，买受人向出卖人支付购房总价款的80%（总价款9080000元），即人民币7264000元。在出卖人将符合本合同约定的房屋产权证、土地使用证等相关产权全部办理在买受人名下，且将相关证件交付给买受人之日起30个工作日内，买受人向出卖人支付购房总价款剩余的20%，即人民币1816000元”。另外，合同还对违约责任进行了约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。原、被告签订房屋买卖合同后，原告依约向被告公司通过转账方式于2015年1月13日支付购房款2724000元，2015年1月28日支付4540000元，共计支付7264000元。另于2015年9月预先向被告支付后院土地出让金、过户税费564000元。原告已经按照合同履行了付款义务，一直催促被告履行过户手续，但被告一直不予配合办理，故原告诉至法院。被告辩称，不承认原告的诉讼请求，靖边县信德房地产开发有限公司之前是张玉成的，张玉成原来是法人。2015年9月19日，张玉成将靖边县信德房地产开发有限公司以2860万元的价格卖于我，将公司100%的股权转让给了我，并于2016年3月22日开始在工商局办理工商变更登记，2016年4月份将公司营业执照变更过来，我成为法人。我和张玉成之间的《股权、房产转让合同》中约定，合同签订后120日内，张玉成负责办理工商、股权、组织机构代码、税务变更等登记，但是张玉成现在也没有将房产等手续给我变更过来。张玉成是2015年1月6日和原告签订了房屋买卖合同，在与原告签订了合同之后，和我签订股权、房产转让合同之前，于2015年1月23日，张玉成用卖给原告房屋的房产手续在西安市莲湖区农村信用合作联社西关信用社进行了1750万元的抵押贷款，设定了一般抵押权，至今没有给信用社偿还该贷款。张玉成的行为已经构成了诈骗，被告也是受害者，故该责任应该由张玉成承担。原告围绕诉讼请求依法提交了一组证据：2015年1月6日原、被告签订的《商品房屋买卖合同》一份、付款单三份，证明：被告将涉案房屋（营业厅100㎡、商品房办公区1400㎡，后院330㎡）共计1830㎡以908万元卖给原告，加上后院办理土地出让金、过户税费94万元，共计1002万元。签订合同后，原告依约向被告共支付合同款7828000（付款中包含税费564000元）元，付款已经达到合同款总金额的80%，按照合同第4页第六条约定，买受人付总合同款的80%时，出卖人将房屋的产权证、土地使用证等相关手续全部办理在买受人名下。被告应当给原告办理过户，但直至现在，被告仍然没有将房产手续变更在原告名下。按照合同第8页第十五条约定，被告应当承担按日向原告支付已交付房价款万分之8的违约金。被告质证，对该组证据不予认可。靖边县信德房地产开发有限公司之前是张玉成的，张玉成原来是法人，给原告卖房是发生在张玉成给我转让股权之前，并且张玉成在与原告签订了合同之后，和我签订股权、房产转让合同之前，于2015年1月23日，张玉成用卖给原告房屋的房产手续在西安市莲湖区农村信用合作联社西关信用社进行了1750万元的抵押贷款，设定了一般抵押权，至今没有给信用社偿还该贷款。张玉成的行为已经构成了诈骗，被告也是受害者，故该责任应该由张玉成承担。被告为其辩解向本院提交了一组证据：《股权、房产转让合同》、工商变更登记证明各一份，证明：靖边县信德房地产开发有限公司之前法人是张玉成，2015年9月19日张玉成将靖边县信德房地产开发有限公司转让给我，办理了工商登记，给原告卖房是2015年1月6日，是在张玉成给我转让股权之前，故该民事责任应该由张玉成承担。原告质证，对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。按照公司法规定，公司对外以公司全部资产承担独立的责任，公司的股东只在其工商的认缴额内承担有限的责任，作为公司股东转让股权，对外不能对抗债权人，故不予认可。本院根据被告的申请，依法向靖边县不动产登记局调取了涉案房屋的银行抵押记录登记表，原、被告质证均无异议。对原告提供的证据，因其来源合法，能证明案件事实，与本案具有关联性，故本院予以采信。对被告提供的证据，因其来源合法，本院对其真实性予以采信。但因被告与张玉成之间的转让公司股权的行为，只在被告与张玉成之间发生法律效力，该转让行为并没有告知原告，不能对原告产生约束力，故对其证明目的本院不予采信。对本院依法调取的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月6日，原告中国联合网络通信有限公司榆林市分公司与被告靖边县信德房地产开发有限公司签订了一份《商品房屋买卖合同》，合同约定，被告将位于靖边县林荫路东侧土地证号为：靖国用（2002）第D0**号，房产证号为：靖边房权证张畔字第G001**号一楼建筑面积为100㎡（购置标的物为靠北门面房后附带楼梯的第三、第四间），建筑面积为1400㎡（购置标的物为二至五层每层由北向南第七与第八间房屋隔壁以北的所有房屋）以及后院330㎡土地使用权出售给原告，该商品房营业厅单价为每平方米25000元，营业厅购置总金额为250万元；该商品房办公区单价为每平方米4700元，办公区总金额为658万元，以上两项购房款合计908万元。后院办理土地出让金、过户税费预估总金额94万元，由买受人承担，本合同约定买受人就此项费用最高承担94万元，房屋所分摊的土地使用权出让金、过户税费由出卖人承担。本合同总金额为1002万元。付款方式与期限：本合同在买受人以电子流程审批完成经过双方签字盖章生效之日起30个工作日内，买受人向出卖人支付购房总价款（9080000元）的80%，即人民币7264000元，本次付款前出卖人向买受人提供购房总价款9080000元的正规税务发票。在出卖人将符合本合同约定的房屋产权证、土地使用证等相关产权全部办理在买受人名下，且将相关证件交付给买受人之日起30个工作日内，买受人向出卖人支付购房总价款剩余的20%，即人民币1816000元。后院产权办理过程中土地出让金、过户税费预估人民币940000元由出卖人代买受人前期垫付，垫付后30个工作日内由买受人凭出卖人提供的正规税票支付给出卖人。房屋的交付时间为：出卖人应当在2015年2月15日前，将符合本合同约定的房屋及土地交付买受人使用。关于房屋产权、土地使用权登记的约定：出卖人应当在收到买受人支付的第一笔款项后90日内，将符合本合同约定的房产证及土地使用权证办理完毕并交于买受人，买受人不能在规定期限内取得符合本合同约定的房产证及土地使用证的，买受方有权选择按下列任何一种方式处理：逾期不超过180日，自上述的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起5天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，还应全额赔偿买受人装修等其他损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。合同签订后，原告于当日给被告支付购房款2724000元，于2015年1月30日向被告支付4540000元，共计支付购房款7264000元。于2015年9月10日原告向被告支付过户税费564000元。原告首次付款后，被告将所购房屋交付给原告，交付后原告开始装修，2016年10月份原告入住，实际使用所购房屋。另查明，靖边县信德房地产开发有限公司原法定代表人是张玉成，2015年9月19日，张玉成与王凤、王瑞、王雷签订了《股权、房产转让合同书》，约定张玉成将其持有靖边县信德房地产开发有限公司100%的股权转让给王凤、王瑞、王雷，转让后，新股东为王雷，王雷占靖边县信德房地产开发有限公司100%的股权，并办理了公司变更登记。又查明，2015年1月23日，靖边县信德房地产开发有限公司用卖与原告的涉案房屋在西安市莲湖区农村信用合作联社西关信用社为一笔1750万元的贷款，提供了抵押担保，他项权证号为015366，该笔借款至今未偿还，涉案房屋的抵押未解除。本院认为，本案争议的焦点为1、原、被告签订的《商品房屋买卖合同》是否有效。2、房屋过户能否实现。3、违约金的数额。公司法第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。民法通则规定，企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。企业法人分立、合并、它的权利义务由变更后的法人享有和承担……。被告作为公司与原告签订《商品房屋买卖合同》，双方是在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，故原告的第一项诉讼请求本院予以支持。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告理应按照合同约定履行过户义务。但被告在签订合同后不久，就将涉案房屋的产权证明等材料用于自己银行贷款抵押使用。因该房屋的产权现存在一个抵押权，故在抵押权不解除的情况下，是无法实现房屋过户变更登记的，故原告的第二项诉讼请求本院不予支持。被告明显违约，对于违约责任的承担，原、被告签订的《商品房屋买卖合同》中有明确约定，买受方可选择继续履行合同、亦可选择解除合同。根据原告的诉讼请求来看，原告是选择继续履行合同，对继续履行合同的违约金的计算，合同中约定“出卖人应当在收到买受人支付的第一笔款项后90日内，将符合本合同约定的房产证及土地使用权证办理完毕并交于买受人，买受人不能在规定期限内取得符合本合同约定的房产证及土地使用证的，买受方有权选择按下列任何一种方式处理：逾期不超过180日，自上述的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起5天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，还应全额赔偿买受人装修等其他损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金”。合同签订后，原告至2015年1月30日共向被告支付购房款7264000元，已达到房屋总价款（9080000元）的80%，被告逾期给原告办理产权过户已经逾期超过180日，按照合同的约定计算，违约金已经超过36万元，故以原告的诉讼请求为准，原告的第三项诉讼请求本院予以支持。对于被告辩称，被告公司的法人之前是张玉成，张玉成在将涉案房屋卖与原告后，才将公司的股权转让给被告的，在被告与张玉成的股权转让协议中对债权债务有明确约定，故转让之前的债务由张玉成承担。对于被告的辩称，因公司的法人在经济活动中做出的行为代表了公司，公司所产生的债权债务并不一定跟随法人的变动而变动，公司以自己的名义承担对外的债权债务。根据公司法规定，公司工商登记事项发生变更的，原公司的债权债务由变更后的公司全部承担。股权转让协议是其公司内部行为，不能对抗公司的债务人。故对被告的辩解理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第四十二条、第四十三条、第四十四条之规定，判决如下：一、原告中国联合网络通信有限公司榆林市分公司与被告靖边县信德房地产开发有限公司于2015年1月6日签订的《商品房屋买卖合同》有效。二、由被告靖边县信德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司榆林市分公司支付元违约金36万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长  姬登峰审判员  艾 婷审判员  樊 勃二〇一七年八月二十九日书记员  梁峻强