宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初5792号原告：大连万象美物业管理有限公司银川分公司，现变更为深圳市万象美物业管理有限公司银川分公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：熊海红，公司董事长。委托诉讼代理人：刘杰，女，1987年12月17日出生，汉族，大连万象美物业管理有限公司银川分公司员工，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：尹秀彩，女，1975年3月25日出生，汉族，大连万象美物业管理有限公司银川分公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：张立，男，1979年12月22日出生，汉族，个体，宁夏吴忠市人，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告大连万象美物业管理有限公司银川分公司与被告张立物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案，被告向本院提出笔迹鉴定的申请，本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所宁夏分所进行鉴定，该机构于2019年9月6日作出了津天鼎宁（2019）文书鉴字第94号司法鉴定意见书。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘杰、尹秀彩，被告张立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年8月1日起至2018年12月31日，物业管理费44687.56元，违约金20511.59元，合计65199.15元（计算公式明细见附表）；2.被告支付原告2017年11月1日至2019年3月31日采暖费23373.04元，滞纳金3505.96元，合计26879元。以上二项费用共计68060.6元，物业费违约金及采暖费滞纳金共计24017.19元；3.本案诉讼费用1661.21元由被告承担。事实和理由：原告系大连万象美物业管理有限公司银川分公司，被告为银川万达中心C座1907-1912、2203-2206房屋的业主，银川万达中心物业尚未成立业主委员会，该项目的物业服务一直由原告根据《银川万达中心前期物业服务合同》的约定提供。根据《银川万达中心前期物业服务合同》的约定，该房屋按合同建筑面积每平方米2.8元/月/平米收取物业管理服务费，同时就逾期不交物业管理服务费的，按每日3‰收取违约金。被告万达中心张立所有房屋物业面积为615.08平方米，原告按合同约定为被告提供了相应的物业管理服务，根据《银川万达中心前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，被告应交纳物业服务费，但被告至今未缴纳的物业费为：2017年8月1日起至2018年12月31日，物业管理费44687.56元，采暖费23373.04元，违约金共计24017.19元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1.依法驳回原告的诉讼请求；2.被告的房产持有为银川万达中心*****；3.由原告退还多收取被告****房间从2015年8月份至2016年10月份所交的物业费12901.5元加采暖费6253.28元加电梯费7140元,共计:26294.78元。(根据原告对被告收取的费用的计算标准：建筑面积329.12平米×2.8元/月×14个月=12901.5元)(建筑面积329.12平米×3.8平米×5个月=6253.28元)(85×14×6=7140元)4.由原告即日起给被告办理****房屋的停暖手续,并将多收取的采暖费用退还给被告。对于原告对被告关于不能办理停暖所说的各种欺骗行为,由原告对被告进行公开赔礼道歉；5.由原告赔偿对被告1907和1908三次被水淹造成的损失进行赔偿，共计5000元；6.将原告侵占被告的合法权益,退还于被告。(万达中心C座大堂出租的收益、万达中心各电梯及其他设施广告位出租的收益、万达中心配套的公共停车场的收益,及所有属于业主的收益进行公示,并将此收益退还给业主)；7.被告对原告在2019年5月8日至16日期间给被告停水的事件对原告进行反诉,并要求原告对被告进行公开道歉且进行相关赔偿；8.对物业费的计算重新核算,核算出准确的数字,然后跟被告收取相关费用；9.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：1.被告不认同原告提出的物业费计算标准和方式，以及所谓的物业管理费、采暖费及相关滞纳金或违约金，被告从来没跟原告签署过相关合同；2.原告计算的物业面积是错误的，物业费也是错误的，以下是被告每个房间房产证上的面积和房产证上的实用面积。1907的建筑面积64.02平方米，实用面积46.22平方米；1908的建筑面积38.68平方米，实用面积27.93平方米；1909的建筑面积61.48平方米，实用面积44.39平方米；1910的建筑面积55.12平方米，实用面积39.8平方米；1911的建筑面积54.91平方米，实用面积39.65平方米；1912的建筑面积54.91平方米，实用面积39.65平方米；2203的建筑面积70.94平方米，实用面积51.22平方米；2204的建筑面积72.36平方米，实用面积52.24平方米；2205的建筑面积72.36平方米，实用面积52.24平方米；2206的建筑面积70.3平方米，实用面积50.76平方米。以上建筑面积合计：615.08平方米，实用面积444.1平方米，物业费的计算应该是按照实用面积444.1平米计算，按照原告所说的每个平米2.8元×17个月=21139.16元，采暖费实用面积计算444.1平米×3.8元×10个月=16875.8元。3.被告在2016年6月份对***进行装修。此房是2015年8月份购买，被告在购买房屋后就要求原告办理停暖手续等，但是原告以各种理由不予办理，被告因为要对这些房屋进行装修，所以需要办理装修手续，物业把持大门不允许装修公司的人员和设施进入大楼，无法施工，所以被告被逼无奈，只能先交钱办手续，进行装修。因为房屋并没有实际入住，毛坯房也无法直接使用，不应该交纳物业费、电梯费、采暖费，被告要求退还此费用。另外在2016年10月份1907-1912装修结束后，被告将1907和1908的房间打通了，也就是变成一间房了，因为拆墙的原因，1908房间的暖气片也拆除了期间也多次找原告办理1908房间的停暖手续，原告依然用各种欺骗的理由拒绝。2016年10月份1907-1912的装修结束后，被告开始装修2203-2206的房间，将4个房间打通成一个大的房间，并将2204和2205的暖气片拆除，然后安装了中央空调，期间被告又去办理停暖手续，但是原告依然不予办理，此房间装修完后到现在，被告将此房间用于会议室5个月然后就一直当库房使用，所以需要办理全部房间停暖由于原告不予办理停暖手续而产生的费用，被告有权拒绝交纳。4.在2017年、2018年、2019年，1907和1908房间三次被水淹，原因是下水主管道破裂，物业每次来用胶布粘完就走，对其他隐患从不排查，对被告造成了经济损失，损坏了5000元的壁纸和一些物资，要求原告对被告进行赔偿。5.2019年5月8日至16日，被告的房间1907、1909、1911、1912房间没有水了，被告就去物业购水（水卡需要充值，才能使用，因为万达中心的自来水被万象美物业垄断，只有万象美物业那可购买，别的地方都不可以），但是原告以没有交清物业费等理由拒绝售水给被告，2019年5月9日被告打12345对此事进行投诉，2019年5月10日解放西街街道办事处和上海西路社区的领导约同被告相继到达万象美物业协商解决此事，物业的工作人员在各级政府领导的协商下，依然是拒绝售水，依然给被告停水，在这种情况下，被告告诉物业公司相关人员说已经找律师要对万象美物业进行起诉，在5月14日，被告还没来得及起诉万象美物业的情况下，收到了法院的传票说万象美物业起诉被告了。被告在投诉12345无效的情况下，12345的人员建议被告直接联系金凤区物业办，在金凤区物业办多次出面检查的情况下，原告在5月16日同意继续售水给被告，对此事给被告造成的严重的生活不便（大夏天的，在19楼，被断水9天时间，10多个人，洗手间无法用，自来水无法用，生活和工作受到了极大的影响）要求对原告进行反诉，并要求原告对被告进行公开道歉和相关赔偿。6.万象美物业只是前期物业，根据宁夏回族自治区物业管理条例第二章第七条规定，前期物业服务期限一般不超过两年，但是万象美物业从2014年至今都是前期物业，明显属于违规。7.在2014年至今共5年多的时间，万象美物业将电梯等广告位对外进行出租，对属于业主权益公共停车场出租，对C座的大堂进行出租，这些收益都是属于业主的，被告要求原告对此期间的相关收入进行公示，并对相关收入还给业主；8.2015年至今，被告作为业主，在万象美物业没有对被告进行必要的服务（办理停暖手续）和非法限制业主合法权益（非法停水9天）又见不到物业公司实际有权利的人，作为业主只能拒缴各项费用。综上所述，被告请求人民法院依法驳回原告不合理且不合法的诉讼请求，退还多收的费用，核算出准确的费用，然后跟被告结算相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的《前期物业服务合同》，被告对该证据不予认可，认为该合同原告与万达广场开发商签订，与其无关，被告的涉案房屋在原告服务范围内，《前期物业服务合同》对被告具有约束力，本院对该证据予以确认；业主基础信息登记表、收据2张、承诺书、物品领取清单、银川万达中心入伙流程确认单3张、房屋验收表、房屋交接单2张、消防安全责任书、临时管理规约2份、银川万达中心入伙流程确认单3张、收款收据、业主基础信息登记表、物品领取清单、承诺书、身份证复印件、消防安全责任书、临时管理规约2份、装修管理协议书，被告认为银川万达中心入伙流程确认单、入伙流程确认单上的签字不是本人所签，对其他证据无异议，上述证据能够证明房屋的产权人系被告，本院予以确认；服务照片、购水发票2张、购水记录、催缴单4张、催缴明细2份、催缴照片2张、采暖费代收代缴合同、客户收付款入账通知2张、网上银行电子回单，被告对该证据不认可，原告催缴物业费，并代缴了采暖费，本院对该证据予以确认；报修记录，被告对该证据不认可，被告所有的报修，原告都有记录，并且按照服务标准协调维修，履行了应有的物业服务职责，本院对该证据予以确认。被告提交的宁夏回族自治区物业管理条例，原告对物业管理条例内容认可，但此内容不能证明原告没有服务资质，本院对该证据真实性予以确认，对证明目的不予确认；房产证10份，被告主张按照室内实用面积计算物业费，原告对该证据不予认可，根据物业管理条例相关规定，物业费的收取是按照业主的建筑面积计算的，本院对该证据真实性予以确认，对证明目的不予确认；房屋漏水照片5张，1907-1908房间打通暖气片已拆除的照片，2203-2206四间房间打通暖气片已拆除的照片，原告对该证据不予认可，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予确认；录音2份，原告对该证据不予认可，该证据不能证明原告对被告停水，原告拒绝给被告办理停暖的事实，本院对该证据不予确认。津天鼎宁（2019）文书鉴字第94号司法鉴定意见书，原告对该鉴定意见书不予认可，被告对该鉴定意见书认可，该证据真实、客观、合法，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为银川万达中心***房屋的业主。银川万达中心物业尚未成立业主委员会，自2013年3月起，原告与银川万达投资置业有限公司陆续签订《银川万达中心前期物业服务合同》，约定原告为银川万达中心提供物业服务，该房屋按合同建筑面积每平方米2.8元/月/㎡收取物业管理服务费，物业管理服务费中包含物业费，电梯费按楼层收取，19层电梯费是85元/月/户，22层是95元/月/户，采暖费按3.8元/月/㎡计算。被告张立所有的万达中心房屋物业面积共计为615.08㎡，原告按合同约定为被告提供了相应的物业管理服务，根据《银川万达中心前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，被告应交纳物业服务费，但被告至今未缴纳的物业费为：2017年8月1日至2018年12月31日，物业管理费44687.56元，采暖费23373.04元，违约金共计24017.19元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2015年3月17日承诺书、房屋交接单，2015年8月17日签订《前期物业服务协议》等材料均不是被告张立本人办理，张立的签名系经办人所签。审理中，被告张立向本院提出笔迹鉴定申请书。本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所宁夏分所进行鉴定，该机构于2019年9月6日作出了津天鼎宁（2019）文书鉴字第94号司法鉴定意见书，检材字迹与现有样本字迹不是同一人所为。该鉴定费2000元被告张立已预付。本院认为，一、本案中被告张立向本院提出笔迹鉴定申请书，申请对2015年3月17日承诺书、房屋交接单，2015年8月17日签订《前期物业服务协议》等材料中张立的签名进行鉴定，鉴定机构作出的津天鼎宁（2019）文书鉴字第94号司法鉴定意见书结论：检材字迹与现有样本字迹不是同一人所为。庭审中被告认可上述材料，均不是其本人办理，张立的签名系经办人所签。且涉案房屋所有人均为被告张立，涉案房屋位于原告为银川万达中心提供物业服务的范围内，《前期物业服务协议》虽不是被告张立签名，但其实际接受了原告的物业服务，故应支付原告物业管理费（含电梯费）、采暖费。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”的规定,原告大连万象美物业管理有限公司银川分公司与银川万达投资置业有限公司签订《银川万达中心前期物业服务合同》合法有效,对业主具有约束力。根据合同约定被告应向原告支付2017年8月1日至2018年12月31日物业管理费费、电梯费44687.56元。支付2017年11月1日至2019年3月31日采暖费23373.04元。三、原告主张物业管理费违约金20511.59及采暖费滞纳金3505.96元的请求，本院不予支持。原告大连万象美物业管理有限公司银川分公司与银川万达投资置业有限公司签订《银川万达中心前期物业服务合同》中对违约金及滞纳金并没有约定，故原告的该项请求，本院不予支持。四、1.被告抗辩物业费收取应按房屋实际面积计算的意见，本院不予采纳。根据物业管理条例的相关规定，物业费的收取是按照业主的建筑面积计算，被告主张按房屋实际面积计算的意见，没有事实及法律依据，故本院不予采纳。2.被告要求原告赔偿对被告1907和1908三次被水淹造成的损失进行赔偿，共计5000元的意见，与本案不属同一法律关系，本案中不做处理，被告可另案诉讼。3.被告关于不能办理停暖，要求原告赔礼道歉的意见，庭审中，被告未提交证据证明其已按《银川市供热条例》规定履行的相关手续，本院不予采纳。4.被告对原告在2019年5月8日至16日期间给被告停水的事件向法官请求对原告进行反诉,并要求原告对被告进行公开道歉且进行相关赔偿，因被告未反诉，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张立于本判决生效之日起十五日内支付原告大连万象美物业管理有限公司银川分公司（现变更为深圳市万象美物业管理有限公司银川分公司）2017年8月1日至2018年12月31日物业费、电梯费44687.56元；二、被告张立于本判决生效之日起十五日内支付原告大连万象美物业管理有限公司银川分公司（现变更为深圳市万象美物业管理有限公司银川分公司）2017年11月1日至2019年3月31日采暖费23373.04元；上述二项合计68060.6元；三、驳回原告大连万象美物业管理有限公司银川分公司（现变更为深圳市万象美物业管理有限公司银川分公司）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3134元，鉴定费2000元，合计5134元由被告张立负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张凤琴二〇一九年十二月二日书记员 何春慧