江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初4062号原告：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市泉山区湖西路1号。负责人：王艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘齐，该公司项目经理。被告：臧海东。委托诉讼代理人：王建华（系臧海东岳父）。委托诉讼代理人：娄巍巍，江苏彭淮律师事务所律师。原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司（以下简称开元物业徐州公司）诉被告臧海东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序于同年8月4日公开开庭进行了审理。原告开元物业徐州公司的委托诉讼代理人刘齐、被告臧海东的委托诉讼代理人王建华、娄巍巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元物业徐州公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告给付物业服务费5433.60元、滞纳金1983.30元。事实和理由：我公司自2015年2月开始为世茂翡翠谷小区提供物业管理服务，我公司秉着诚实信用原则认真履行了合同约定的各项义务，被告却拒绝交纳物业费。经我公司多次催缴，被告仍拒不履行交费义务。被告臧海东辩称，一、原告起诉所依据的债权基础已经灭失，应当驳回起诉。2014年8月24日晚徐州市突降暴雨，我的房屋因原物业公司施工，致使雨水顺延墙壁和弱强电线管道流到我的家中，致使墙皮脱落、地板翘起，家具、家电等生活用品不同程度损毁，前物业公司到我家中查看，并协商处理，前物业公司同意赔偿我8000元。由于我损失严重所以并未同意，最终协商可以免于缴纳5年的物业费。而原告在2015年2月与前物业公司进行交接，进驻该小区服务，根据合同法规定，原告应当对前物业公司的债权债务全部承担，因此原告向答辩人主张权利的基础已经灭失。二、即使原告诉称我欠物业费有事实和法律依据，我也不应承担滞纳金。2015年2月后，原告要求对业主遗留问题重新登记，登记后并未处理完毕，因此，我并非无故欠交原告物业费。经审理查明，2015年3月17日，徐州市世茂汉之源翡翠谷一期小区业主委员会（甲方）和原告开元物业徐州公司（乙方）签订徐州世茂汉之源翡翠谷一期物业服务管理委托合同，合同约定：本委托合同主要适用于徐州世茂汉之源翡翠谷一期，自本委托合同签订之日起，该小区原物业服务管理一切行为结束；乙方提供服务管理的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人，本物业区域内的全体业主、物业使用人和乙方均应履行本合同并承担相应的责任；委托服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花草树木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户物业档案和竣工验收资料，积极配合社区居委会开展各项文体娱乐活动；乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务管理费和公共能耗费；业主和物业使用人房屋专有自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方与当事人应协商委托事宜并订立书面协议；对业主、物业使用人有违反行政法律法规规章和《业主管理规约》的一切行为，根据情节轻重，积极采取规劝、制止等措施，在规劝无效情况下，应立即报请社区居民委会处置或报请相关行政主管部门依法查处，并积极给予配合，也可依据相关法律法规定向所在地法院提起诉讼，同时抄送业主委员会；对物业公共区域、公共设施设备进行统一服务管理，如在物业区域内有新情况发生时，及时接受业主委员会临时委托的其他管理事项；委托服务管理期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止；本合同到期前2个月内双方商定是否续签，双方皆需以书面形式通知对方，并以书面通知的日期，确定续签或终止时间结点，如终止合同，双方应视通知日的日期顺延2个月终止相关服务；甲方有权代表和维护业主、物业使用人的合法权益；监督业主和物业使用人遵守相关法律法规规章政策和《业主管理规约》及相关物业专项管理规定；审定乙方拟定的年度物业服务管理实施方案；检查监督乙方履行本委托合同约定的服务管理义务的执行情况；监督考核乙方物业服务品质，若乙方服务不能达到考核标准，甲方有权从履约保证金中进行相应处罚；审定乙方提出的物业服务管理年度工作计划、财务预决算报告；在委托合同生效之日起7日内向乙方提供约定的物业管理用房，由乙方在本委托合同期限内无偿使用；监督、查验房地产开发公司移交给前期物业服务企业的有关物业管理所需全部图纸、档案、资料的完整性，乙方应积极配合查验，全面移交给甲方归档管理，同时依据法定形式填写移交清单，乙方需用时随时调阅；当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务管理费时，积极查明缘由，在维护业主合法权益的前提下，协助乙方依法催缴；协助处理本委托合同生效前发生的物业服务管理遗留问题：（1）房产质量遗留问题，（2）业主投诉的其他未解决的合法利益问题；检查督促乙方做好委托事项内的物业服务管理日常工作；乙方有权根据有关法律法规规章及本委托合同的约定，制订物业服务管理各项可行性措施，在征得甲方审定同意后执行；乙方自觉接受甲方对物业服务质量的监督检查及整改反馈；对业主和物业使用人违反法律法规规章和《业主管理规约》的行为，应在第一时间发现、主动规劝，经劝阻无效后，应按本委托合同第十六条的约定处理；在征得甲方同意后，积极组织选聘具备一定资质的专业技术公司承担本物业内的专项服务管理业务（如绿化维护管理、冬季供暖服务管理等），并应签订相关委托服务管理协议，负责日常质量监管，其委托服务管理协议应送达甲方备存，但禁止将本物业区域的服务管理责任转让给第三方；负责编制公共区域的房屋、附属建（构）筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修及更新改造方案，经双方充分达成共识后，由乙方组织实施；应主动向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，并订立书面约定，同时负责监督实行；负责编制物业年度服务管理计划、资金使用计划及预决算报告；负责协调水、电、气、暖、通讯等相关公共服务部门直供到户服务业务和协助业主与其之间的报修、检查、纠纷等处理事宜；每月向全体业主和物业使用人公布一次服务管理费用收支账目情况，自觉接受甲方对业主交纳物业服务管理费的使用情况、物业使用人使用公共物业情况、乙方取得收益的财务收支情况的监督；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业区域内改（扩）建或完善配套物业项目，须经甲方同意后，报请有关行政部门批准方可实施；本委托合同终止一个月内，乙方须向甲方及时移交全部物业管理用房及档案资料，并经双方查验移交签字留存；乙方向甲方交纳物业服务品质保证金50000元，作为乙方服务考核统筹资金，至本合同届满并考核清算后30日内无息返还乙方；凡属于利用甲方共有物业场地、空间、设施设备实施的一切商务或非商务活动行为，均需事前征得甲方同意，在收到甲方的书面授权后方可组织实行；在本合同履行期间产生的公共部位收益，30％归乙方所有，用于补贴物业运营成本，70％归全体业主共有，应优先用于园区的更新改造或大中修的维修项目；委托物业服务管理质量按中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的二级标准执行；房屋外观整洁、规范、有序，设备运行有专人负责，运行正常；房屋及设施设备的维修、养护每年制定《物业区域公共设施设备维护养护计划》，经甲方审核同意后执行，确保运行正常；公共环境物业区域内道路、广场干净整洁，生活或建筑垃圾日产日清；绿化管理绿地草坪内无大面积枯死、10平方米内无2棵以上的死树、无杂草生长、无垃圾漂浮等；交通秩序物业区域内道路、停车场、停车库的车辆有序通行、停放；保安管理门岗24小时有保安人员值班、巡查，每日有巡视记录；物业急修1小时维修人员到位，物业小修12小时维修人员到位；业主和物业使用人对乙方的服务管理满意率达到80％以上；物业服务管理费用收缴标准原则上按《徐州市市区物业服务收费管理办法》（徐价服[2012]17号）文件规定执行，为确保全体业主的物业保值增值，现经成本推算，并参考市区同类物业区域物业服务费收缴实际，本物业区域内物业服务费（不含公共能耗费）在公开征询广大业主意见基础上综合确定，多层1.10元/平方米/月，花园洋房1.10元/平方米/月，高层1.50元/平方米/月，联排别墅1.80元/平方米/月，商业1.40元/平方米/月；公共能耗费按实分摊，公共能耗包括电梯、水泵、风机、消防、弱电、监控、车库照明、景观照明、楼道照明、绿化用水、保洁用水等；本物业区域的地下停车位收费标准按照本社区《机动车辆管理公约》执行，其中清洁能耗费40元/车位/月；地面规划停车位100元/车位/月，其中清洁能耗费30元/车位/月，车位租赁费70元/车位/月；本合同约定的公共能耗费用采用业主先预收再按实际产生的费用进行分摊的形式结算，并将每月的费用分摊情况公示给业主，每户预收水电能耗费300元；如业主或物业使用人获得相关行政机关合法审批，将专有住宅物业改为非住宅物业使用，须持原件到物业服务公司报备登记，其物业服务费及能耗费用将按非住宅物业标准收取；对业主未使用的空置房屋物业服务管理费用，乙方应按照上述标准的70％收取，但需业主主动向物业服务公司书面告知，经共同查验水电表确认后执行；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一日按应交纳物业服务费的万分之五支付滞纳金；乙方对超过质保期的业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它物业服务，经与业主协商同意后，由当事人按实际发生的最低费用支付（如乙方与业主有约定的从其约定），但业主专有物业出现严重质量问题时，物业服务公司应委托相关专业机构予以鉴定，根据鉴定结果确认责任单位或个人，由相关责任单位或个人进行修缮；房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，属质保期外的房屋共用部位、公共设施设备及附属设备日常维护由乙方负责，小修100元以内由乙方承担，中大修100元以上及时更新、改造费用应优先从公共区域收益中支付，其不足部分从住宅专项维修基金中按法定程序支付；上述项目费用支付前均须经甲方审核认定后由乙方执行；属质保期内的上述情况，由物业建设原开发商负责；公共绿地的日常养护费用，由乙方全额承担，如需更新改造，经业主代表大会审议同意后，其需用经费可优先从公共区域收益中支付，其不足部分按上述规定处理；甲方如违反本委托合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内予以解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的经济赔偿；乙方违反本委托合同第四章、第五章约定的义务，未能达到服务管理质量目标的，甲方有权书面要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权书面报请政府相关行政主管部门依法查处，责令限期整改，逾期仍未整改的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿，同时甲方有权根据甲乙双方约定的奖惩条款进行处罚或终止本委托合同；乙方违反本合同第六章约定，擅自提高物业服务收费标准的，甲方有权要求乙方如数清退；若因此导致业主经济损失的，乙方应给予业主2倍的经济赔偿，甲方负责监督；若无法定理由或本委托合同约定情形，任何一方要求提前终止本委托合同的，应向对方支付10万元的违约金，如因此给对方造成的损失超过违约金的，应给予不足部分的经济赔偿；本委托合同期满后，经甲方征询业主意见，业主满意率达80％以上的，在同等条件下，乙方有优先选择续签合同权。2015年2月1日，开元物业徐州公司开始为徐州市云龙区世茂汉之源东区E区提供物业管理服务。同年3月27日，徐州市世茂汉之源翡翠谷一期小区业主委员会和原告开元物业徐州公司补充签订徐州世茂汉之源翡翠谷一期物业服务管理委托合同并在徐州市云龙区房产服务中心物业管理科登记备案。2016年2月16日，徐州市世茂汉之源翡翠谷一期小区业主委员会和原告开元物业徐州公司续签徐州世茂汉之源翡翠谷一期物业服务管理委托合同，委托服务管理期限自2016年2月1日起至2017年1月31日止，其他合同内容同2015年3月17日签订的合同内容。被告臧海东系世茂汉之源东区E区4#-1-2304室房屋所有权人，房屋建筑面积134.26平方米，其尚欠开元物业徐州公司2015年2月1日至2017年1月31日期间的物业服务费134.26平方米×1.50元/月/平方米×24个月=4833.36元、公共能耗费600元。本院认为，2015年3月17日、2016年2月16日徐州市世茂汉之源翡翠谷一期小区业主委员会和原告开元物业徐州公司签订的徐州世茂汉之源翡翠谷一期物业服务管理委托合同合法有效，对该小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告开元物业徐州公司具有从事物业管理服务的资质，为世茂汉之源东区E区提供了物业管理服务，被告臧海东为该小区业主，其应当及时给付原告物业服务费和公共能耗费。虽然徐州世茂汉之源翡翠谷一期物业服务管理委托合同约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一日按应交纳物业服务费的万分之五支付滞纳金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，且业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于被告辩称观点一，《物业管理条例》第三十九条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会；物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。原告在对世茂汉之源东区E区提供物业服务前的物业服务企业为世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司，被告称该公司同意其免交5年的物业服务费，若情况属实，该口头约定仅在被告和世茂天成物业服务集团有限公司徐州分公司产生法律效力，被告应当另行主张。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告臧海东应于本判决生效之日起十日内给付原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司物业服务费4833.36元、公共能耗费600元。二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司要求被告臧海东支付滞纳金1983.30元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司负担10元、被告臧海东负担15元（原告已预交，被告臧海东应负担的15元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年八月十一日书记员  于淼