辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽02民终5835号上诉人（原审被告）：戴慧军，男，1966年11月1日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连报业物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区民康街**号。法定代表人：李明明，该公司董事长。委托代理人：徐正东，辽宁仁凯律师事务所律师。上诉人戴慧军因与被上诉人大连报业物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院(2016)辽0202民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人戴慧军，被上诉人大连报业物业管理有限公司的委托代理人徐正东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴慧军上诉请求：撤销大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初5136号民事判决，查清事实重新审核，依法追回为大连报业物业管理有限公司（以下简称报业物业公司）垫付的房屋维修款8000元。事实和理由如下：一、报业物业公司在金生佳苑小区拆除网球场、儿童乐园，占用小区公用地建停车场，只收费不服务，庭审陈述附带有效证据提已经提交，但一审判决却不予采纳；二、报业物业公司述称系金生佳苑小区合法的物业公司，但2013年找不到该公司管理人员，22户业主只好自行集资对小区楼房进行防水维修（每户集资8000元）。根据《物业管理条例》，报业物业公司应向业主返还房屋维修款，但该公司以已经签订《补充协议》为由拒绝；三、从《补充协议》中可看出报业物业公司无合法小区资料手续接收”金生佳苑小区”的物业；四、一审时，经比对《起诉书》与《补充协议》中个别业主委员会成员签字笔记真伪存疑，经询问，一审合议庭不予理睬。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。报业物业公司辩称：不同意戴慧军的上诉请求与事实理由，一审判决对事实认定部分正确。报业物业公司对一审判决有异议，但是考虑到诉讼成本并没有提出上诉。案涉小区是弃管小区，报业物业公司已经按照合同约定全面履行了合同义务。小区停车场均针对小区居民。物业合同签订于2013年3月，因开发商不配合实际上9月份才进入小区服务。业主的任何自助或自益行为不能排除或否认报业物业公司按照合同约定履行合同义务，小区内所有业主都应该按照物业管理条例的规定支付物业管理费用。物业服务合同合法有效，已经办理登记备案，履行了公示程序。一审判决认定以下事实：2012年6月26日，金生佳苑小区业主委员会（甲方）与报业物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、由于负责前期物业管理的物业管理企业未将开发建设单位提供的规划图等所有应当移交的资料移交给乙方，乙方无法管理，因此经甲乙双方协议，乙方只提供物业管理区域内公共秩序及安保巡查和环境卫生及生活垃圾的收集服务，此服务外产生的责任与乙方无任何关系。二、乙方的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即住宅每月每平米建筑面积0.80元；电梯每人每月每卡10元；公建每月每平方米建筑面积1.50元；地上停车场每车每月150元；地下停车场每车每月300元，每年一次性缴纳。2013年4月22日，金生佳苑小区业主委员会（甲方）与报业物业公司（乙方）再次签订《补充协议》，将物业费更改为住宅每月每平米建筑面积1.20元，公建每月每平方米建筑面积2.40元，协议其余内容未变。2015年5月18日，金生佳苑小区业主委员会（甲方）与报业物业公司（乙方）签订《金生佳苑小区物业服务委托合同》，约定：大连金生佳苑小区业主委员会委托报业物业公司对金生佳苑小区进行物业管理，物业服务期限为三年，自2015年5月18日至2018年5月17日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为多层住宅1．2元／平方米·月。戴慧军为金生佳苑小区27号楼（中山区葵丰路27号）3单元6层1号房屋业主，该房屋建筑面积为94．36平方米。戴慧军尚欠报业物业公司2012年9月至2015年12月的物业费。庭审中，戴慧军主张报业物业公司收取的停车费的用途未公示，报业物业公司主张停车费用途已公示，但未提供证据证明。一审法院认为，报业物业公司与金生佳苑小区业主委员会签订的两份补充协议及金生佳苑小区物业服务委托合同合法有效，对金生佳苑小区的业主均具有约束力。本案中，戴慧军是该小区的业主，应按照合同约定给付物业费。关于戴慧军辩称报业物业公司未尽到物业服务义务、收取停车费的用途未公示一节，因报业物业公司主张已公示但未提供证据证明，因此采纳戴慧军的主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定：”质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”故对报业物业公司要求戴慧军缴纳自2012年9月至2015年12月的物业费的诉讼请求，应酌情予以减少，以收取90％为宜，即3804元（2012年9月至2013年4月，共8个月，单价为0.8元；2013年5月至2015年12月，共32个月，单价为1.2元，共计0.8×94.36×8＋1.2×94.36×32=4227元，4227×0.9=3804元）。关于戴慧军辩称小区有违章建筑、物业未启动维修基金一节，因2015年前报业物业公司与金生佳苑小区业主委员会签订的两份补充协议约定，报业物业公司只提供物业管理区域内公共秩序及安保巡查和环境卫生及生活垃圾的收集服务，戴慧军辩称的该两项服务不属于物业服务合同义务，故对于戴慧军该节辩称，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、戴慧军于判决发生法律效力之日起十日内给付大连报业物业管理有限公司2012年9月至2015年12月的物业费3804元，若逾期给付则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回大连报业物业管理有限公司的其他诉讼请求；案件受理费50元，由戴慧军负担。一审法院审理查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。如业主认为选聘报业物业公司违反有关规定，可依法定程序提出。《金生佳苑小区物业服务委托合同》和《补充协议》被依法确定无效或撤销前对金生佳苑小区全体业主均有法律效力。《物业管理条例》规定：物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料......物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。业主委员会未依上述规定办理承接验收手续的并不影响物业服务合同效力，报业物业公司依约履行符合合同约定。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的取得收益归全体业主所有，业主个人无权主张以该项费用与其个人物业服务费抵销。一审期间，戴慧军未提出反诉请求给付其垫付的维修款，对此可依法另行主张。综上，戴慧军的上诉请求和事实理由，本院均不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人戴慧军已经预交），由上诉人戴慧军负担。本判决为终审判决。审 判 长  任延光审 判 员  董 卫代理审判员  曲 强二〇一七年八月十六日书 记 员  王 阳