甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0503民初427号原告：蔡某，住天水市XX区。委托诉讼代理人：张某（蔡某妻子），住天水市XX区。被告：吴某，住甘肃省X县。委托诉讼代理人：朱晓燕，甘肃一如律师事务所律师。被告：天水陇林物业服务有限责任公司，住所地天水市XX区。法定代表人：袁某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，该公司办公室主任。被告：天水嘉通建筑工程（集团）有限责任公司，住所地天水市XX区。法定代表人：刘某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某，天水嘉通建筑工程（集团）有限责任公司项目经理。委托诉讼代理人：高某，男，天水嘉通建筑工程（集团）有限责任公司法律事务员。原告蔡某诉被告吴某、天水陇林物业服务有限责任公司（以下简称陇林物业公司）、天水嘉通建筑工程（集团）有限责任公司（以下简称嘉通建筑公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡某的委托诉讼代理人张某，被告陇林物业公司的法定代表人袁某、委托诉讼代理人陈某，被告嘉通建筑公司的委托诉讼代理人王某、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡某向本院提出诉讼请求：判令吴某、陇林物业公司、嘉通建筑公司连带赔偿因管道破裂漏水造成的家装、家用电器损失5.2万元。事实和理由：2016年6月8日，我购买的位于天水市XX区某处房屋厕所管道破裂漏水，水渗入我家，将家中刚装修的吊顶、墙壁、柜子等以及家用电器损坏。我曾多次联系902室房主吴某、陇林瑞馨苑小区物业管理部门陇林物业公司、楼房开发商嘉通建筑公司处理，但一直无果。吴某辩称，我的房屋是陇林物业公司2015年9月15日交付的，之后至今没有居住使用。发生泡水事故以后，我曾与原告协商赔偿事宜，但未达成协议。根据《商品房销售房办法》第32条等相关规定，我的管道属于保修期间，所以水管损坏造成的损失，我不应该承担责任，应当由建筑公司即第三被告负责。陇林物业公司辩称,根据《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》规定，业主房屋内的自有或专属部分均由业主自行维护管理，蔡某房屋受损是楼上业主吴某管理不当所致，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。嘉通建筑公司辩称，蔡某所述与事实不符。1、我公司与蔡某之间不存在房屋买卖关系或买卖事实，我公司已将工程竣工、验收、交付，发包方又将房屋交付物业公司，物业公司再交付业主，我公司已没有管理责任，原告诉我公司主体不适格；2、蔡某所说的卫生间管道破裂与事实不符，实际为水管堵头被取消造成漏水，有物业公司、工程发包方等5家单位现场勘验查实，取消堵头不属于房屋质量问题，也不属于保修的范围；3、蔡某的证据无法证明具体损失事实成立。所以我公司没有理由承担赔偿责任，请求依法驳回蔡某对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。蔡某提交的证据有：1.对天水市XX区某处房屋受损后的情况证据保全的照片，拟证明房屋损坏情况。2.家庭装饰装修工程施工合同，拟证明蔡某因漏水造成损失后的修复费用。经质证，对证据1，当事人均认可无异议。对证据2，吴某不认可，认为仅凭装修合同不能证明真实的损失；陇林物业公司不认可，认为证据的真实性存疑；嘉通建筑公司对证据的合法性、真实性不认可，认为装修人阮某的身份信息不明确，阮某是否具备装修资质不明确，证据来源不合法，真实性存疑，而且装修内容没有明细，也没有相应的支付价款的凭证，装修内容与实际损坏的情况不符。吴某提交的证据有：1.吴某房屋室内照片11张，拟证明吴某的房屋现状与房屋交付时无任何改变。2.陇林瑞馨苑小区住户手册，拟证明吴某接收房屋到发生漏水事故尚不满一年的质保期。经质证，蔡某、陇林物业公司对证据无异议。嘉通建筑公司对证据的真实性无异议，但认为证据不能证明房屋存在质量问题。陇林物业公司提交的证据有：1.天水市XX区某处房屋交付凭证，拟证明给吴某房屋交付的时间；2.陇林瑞馨苑物业管理协议；3.物业工作日志。证据2、3拟证明给房屋交付后物业公司再没有进入室内管理的权利和义务的事实。经质证，蔡某对证据1无异议，对证据2、3的真实性认可，但对证明目的不认可。吴某对证据1、2无异议，对证据3认为自己对物业公司发现事故的情况不了解，记载是否属实不能确定。嘉通建筑公司对证据认可。嘉通建筑公司提交的证据有：1.工程竣工验收报告；2.管道强度严密性试验记录；3.住宅工程质量分户验纪录。拟证明陇林瑞馨苑2栋房屋已验收合格，交付时管道的质量合格。经质证，蔡某、陇林物业公司对证据认可。吴某对证据真实性认可，但认为没有竣工验收备案表，不能证明质量合格。对当事人无异议的证据，即天水市XX区某处房屋受损后的情况证据保全的照片，吴某提供的房屋室内照片11张、陇林瑞馨苑小区住户手册，陇林物业公司提交的天水市XX区某处房屋交付凭证、陇林瑞馨苑物业管理协议，嘉通建筑公司提交的工程竣工验收报告、管道强度严密性试验记录、住宅工程质量分户验纪录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蔡某的证据2家庭装饰装修工程施工合同，无装修项目和分项价格明细，无法与房屋需要维修的具体内容相对应，且装修合同包含的范围明显超过了合理的维修限度，故该合同不能作为确认损失的依据，不予采信。陇林物业公司的物业工作日志内容记载的是该公司对漏水事故发生后应对处理的经过，与事故发生和造成损害后果无必然的因果关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蔡某系天水市XX区某处房屋业主，吴某系蔡某楼上902室业主，房屋面积均为108平方米（实际交款面积）。吴某的902室房屋系2015年9月15日由陇林物业公司交付，交付后吴某未对房屋进行装修，一直没有居住。2016年6月18日，上述902室房屋卫生间发生漏水，因802、902室均无人居住，早7时左右陇林物业公司才发现漏水事故，遂关闭单元自来水总阀，随后通知业主。蔡某接到陇林物业公司通知后，发现水从楼上渗入家中，将家中刚完工的装修浸泡损坏。因吴某当时人在外地，次日才派人赶到家中查看，之后又联系陇林物业公司等单位入户勘查，发现卫生间一个自来水管堵头缺失，确认为漏水原因。后陇林物业公司组织蔡某、吴某协商赔偿事宜无果。另查明，根据本院证据保全核实的情况，蔡某家中被损坏的装修部分有：2个卧室木制大衣柜下部面板变形、开裂，客厅、卧室木制门套、门扇下部变形、开裂，客厅木制地台变形，电视墙、客厅、餐厅、卧室墙面部分污损。大衣柜、地台、门套等，均为蔡某委托装修工人以木条、胶合板自制。对上述损坏部分的修复费用，本地尚无评估机构同意接受委托进行评估。本院认为，双方当事人争议的焦点是：一、本案赔偿责任的主体如何确定？二、本案漏水事故给蔡某造成的损失如何确定？一、本案赔偿责任的主体如何认定？本案系因自来水管堵头缺失漏水造成损害引起的纠纷，确定赔偿主体应以当事人是否负有法定管理义务为原则。吴某系漏水房屋的业主，其接收房屋后即负有对室内设施管理维护的义务，未能妥善履行管护义务以致发生漏水事故，给蔡某造成损失，其是直接责任人，应当承担赔偿责任。陇林物业公司的职责范围不包括业主室内设施的管护，且实际也无法进行管护，故其对漏水事故的发生无过错，不承担赔偿责任。嘉通建筑公司作为房屋承建方，其建设的房屋已竣工并验收合格交付发包方，房屋交付时水管堵头并无缺失，且堵头缺失也不属于建筑材料或施工质量不合格的范围，吴某也没有证据证明堵头缺失系因该公司施工质量不合格所致，故该公司也不应承担赔偿责任。二、本案漏水事故给蔡某造成的损失如何确定？对因浸水造成损坏的室内装修，蔡某用以证明损失的装修合同装修人资质不明，无装修项目和报价明细清单，合同内容也与实际需要修复的范围不完全相符，吴某、陇林物业公司和嘉通建筑公司均不认可，故不能作为确定损失的依据。因双方当事人均认可漏水事故确已给蔡某造成损失，损失价值又无法通过评估确定，根据浸水损坏的家装部分的材质、工艺，以及成新度，结合本地当年的装修材料价格、人工价格、房屋面积等因素，吴某、陇林物业公司和嘉通建筑公司认可的1万元修复费用确有不足，本院酌情确定2万元较为合理。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项的规定，判决如下：一、吴某赔偿蔡某财产损失2万元，于判决生效后15日内履行完毕。二、驳回蔡某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  郑 毅审 判 员  刘 毓人民陪审员  陈彦军二〇一七年八月十八日书 记 员  牛娅慧