山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁16民终1066号上诉人（原审原告、反诉被告）：步未萌，男，1987年9月13日生，汉族，住无棣县。委托诉讼代理人：吴子华，山东鲁北律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔华荣，山东鲁北律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：山东鲁北企业集团总公司，住所地无棣县埕口镇东侧，统一社会信用代码：91371623167071441Q。法定代表人：吕天宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪君，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李继业，山东滨渤律师事务所律师。上诉人步未萌、山东鲁北企业集团总公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服无棣县人民法院（2016）鲁1623民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人步未萌上诉请求：1.依法撤销（2016）鲁1623民初3043号民事判决；2.依法改判由被上诉人向上诉人交付合同约定商品房（包括车库、储藏室）；并向上诉人支付逾期交房违约金67095元（自2015年1月1日计算至2016年9月21日）及自2016年9月22日起至房屋实际交付日止的违约金；3.由被上诉人承担一、二审诉讼所产生的所有费用。事实和理由：2011年，上诉人步未萌与无棣县方圆住宅发展有限责任公司签订了商品房买卖合同，购买无棣县方圆住宅发展有限责任公司开发的鲁北家园第11幢2单元1202号商品房一套（车库、储藏室）。合同约定，付款方式为银行按揭付款，房屋交付使用期限为2014年12月31日前。逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天（2015年1月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之三的违约金。上诉人步未萌履行了合同义务，但无棣县方圆住宅发展有限责任公司未按合同约定交付房屋。后上诉人步未萌以无棣县方圆住宅发展有限责任公司为被告诉至无棣县人民法院，主张本诉状所列同样诉求。无棣县人民法院（2016）鲁1623民初1285号民事判决书认定：无棣县方圆住宅发展有限责任公司仅是将自己的资质让山东鲁北企业集团总公司无偿使用，上述合同所涉楼房建设的实际责任人为山东鲁北企业集团总公司，从而驳回了上诉人步未萌的诉讼请求，该判决已生效。后上诉人步未萌以被上诉人为被告主张上述合同权利，无棣县人民法院再次驳回本案上诉人的各项诉讼请求。一审法院判决认定事实错误，前后矛盾。本案事实是上诉人购买了以被上诉人为实际责任人开发建设的鲁北家园商品房一套，上诉人在被上诉人的协助下在无棣农行办理按揭贷款250000元，该款转入山东鲁北企业集团总公司账户，被上诉人向银行提供房屋买卖合同，合同双方为无棣县方圆住宅发展有限责任公司与上诉人，约定房屋交付时间为2014年12月31日前。上诉人虽没在该合同上签字，被无棣县人民法院认定为无效合同，但该合同只是在无棣县方圆住宅发展有限责任公司与上诉人之间无效。实质上，上诉人与被上诉人之间无论是所购房屋的位置、楼房号、房屋价款、贷款数额等购房具体事项实质内容均是按照该合同履行的，均是本案上诉人与被上诉人真实意思的表现，权利义务主体自始至终均为本案被上诉人，本案被上诉人是实际的、真正的合同相对人，是涉案楼房建设的实际责任人。双方根本不存在一审法院所谓的不同于上述合同的事实上的房屋买卖关系。故一审法院认定被上诉人与上诉人之间形成不同于上述合同的另外约定内容的事实上的房屋买卖关系，属于事实认定错误。一审法院明明已查清上诉人在无棣农行用于贷款的商品房买卖合同系被上诉人提供，合同双方当事人系无棣县方圆住宅发展有限责任公司与上诉人，而后又认定上诉人与被上诉人之间存在另外的事实上的房屋买卖关系明显前后矛盾，令人百思不得其解。现实生活中，一般公民缺乏法律维权意识，单位集资盖房时，更是出于对单位的高度信任，由单位整体操作，作为职工的买受人全力配合，不问因由，但他们不可能不知道甚至不关心房屋价款，不可能不顾及交房时间。被上诉人辩称并被人民法院确认的所谓事实合同，内容居然是买受人缴纳土地出让使用费、交房时间视施工进度而定。很显然，被上诉人是利用其优势地位和上诉人对其信任，对合同签订、条款、履行作违反事实的不当解释，以期谋取更大的利益。一审判决如此无视基本事实，刻意背离判断认知基本常识，让人不得不怀疑其判决认定是否基于公正公平的司法理念。综上，上诉人与被上诉人有效的应当共同遵守的履行的合同只能是上诉人与无棣县方圆住宅发展有限责任公司签订的合同。由于一审法院认定事实错误，且前后互相矛盾，自然适用法律错误。上诉人山东鲁北企业集团总公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人的反诉请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人有权要求与被上诉人解除购房合同。一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在事实上的房屋买卖合同关系，那么该合同的约定就应该按照上诉人建房之初上诉人与职工的实际约定来履行。上诉人与职工的实际约定就是按照房屋建成后的成本核算住房价格，根据施工的具体进度确定交房时间，也就是说本案涉案房屋的购房价格和交房时间双方是早有约定的。上诉人根据房屋建成后核算确定的房屋价格和向被上诉人发出交款通知的行为，并非一审判决认定的双方对房屋价款没有约定和属于要约行为，而均是在根据事前房屋买卖合同的约定在履行合同的权利和义务。在双方对购房价格和交房时间有所约定的情况下，被上诉人在接到上诉人方明确的交房通知后，仍然拒绝交纳剩余购房款，已经构成对购房合同的根本性违约，上诉方依据《中华人民共和国合同法》第九十四的规定，享有当然合同解除权。因此，一审判决认定上诉人要求解除购房合同无事实和法律依据，属认定错误。二、上诉人有权要求被上诉人交纳逾期交款期间的利息。上诉人与被上诉之间存在事实上的购房合同关系，被上诉人方在接到上诉人的交款通知后仍拒绝交款，属于严重的违约行为，并给上诉人方带来实际的资金占用损失，上诉人有权要求被上诉人交纳逾期交款期间的利息，以弥补上诉人的实际损失。因此，一审判决认定上诉人的这一反诉主张没有事实和法律依据也属认定错误。步未萌向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告交付约定商品房（包括车库、储藏室）；2.支付逾期违约金67095元（自2015年1月1日计算至2016年9月21日）及自2016年9月22日至房屋实际交付日止的违约金；3.诉讼费用由被告承担。山东鲁北企业集团总公司向一审法院反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖合同；2.支付逾期交纳购房款期间的利息；3.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2011年，山东鲁北企业集团总公司为解决职工住房及子女上学问题经研究决定在无棣县城棣新六路以西、安康街以北集资建设职工住宅即鲁北家园住宅。因建设需要，经与无棣方圆公司协商，所建设的住宅借用无棣方圆公司的有关建设资质，涉案楼房建设的实际责任人为山东鲁北企业集团总公司。步未萌在得知山东鲁北企业集团总公司建设住宅楼的信息后，经与山东鲁北企业集团总公司钛业公司的王秀林协商，以王秀林的名义集资购买了位于鲁北家园第11幢2单元1202号楼房一套，并于2011年12月25日、2012年8月2日向山东鲁北企业集团总公司分别交付50000元、55000元楼房款。山东鲁北企业集团总公司在楼房建设中，因职工资金紧张，便协调银行按揭贷款时发现集资楼房存在顶名现象，对此研究决定，为保护职工的利益，对顶名的购房人员变更登记，但实际购房者需交纳一定的费用。步未萌于2012年10月29日交付到山东鲁北企业集团总公司更名费6000元。步未萌在山东鲁北企业集团总公司协助下在无棣农行办理按揭贷款250000元，该款转入山东鲁北企业集团总公司账户。因办理贷款需要，山东鲁北企业集团总公司向银行提供房屋买卖合同，合同双方为无棣方圆公司与步未萌，约定房屋交付时间为2014年12月31日前，但步未萌不知晓，也没有在合同上签字。2016年4月27日，步未萌以该合同为依据以无棣方圆公司为被告向本院提起诉讼，本院以（2016）鲁1623民初1285号民事判决书认定上述合同无效。山东鲁北企业集团总公司在鲁北家园住宅楼房施工中，因建设用地需要支付土地出让金，山东鲁北企业集团总公司在核算后，通知集资户分别交付。楼房竣工后，山东鲁北企业集团总公司对楼房的房款进行了核算，于2015年12月31日告知各集资户楼房的核算价格及需交纳的尾款，在交清楼房尾款之后交付房屋，各集资户对该通知均已知晓。一审法院认为，被告山东鲁北企业集团总公司作为涉案楼房建设的实际责任人，收取原告步未萌的购房款，其与步未萌之间形成事实上的房屋买卖关系，原被告均应全面履行自己的义务。原告步未萌已收到被告山东鲁北企业集团总公司的催收房款通知，在双方对房屋价款没有约定的情况下，该通知属于一种要约形式。原告步未萌与无棣方圆公司之间签订的房屋买卖合同已被认定为无效合同，无效合同自始不发生法律效力，所以该合同无论在原告步未萌与无棣方圆公司之间，还是在原告步未萌与被告山东鲁北企业集团总公司之间均无法律效力，即对上述个人与公司均无任何约束力，故原告步未萌要求被告山东鲁北企业集团总公司依据该无效合同中约定的交房时间来履行义务，缺乏事实和法律依据，综上，其诉求被告交付房屋不予支持；其诉求的逾期交房违约金，无事实依据，不予支持。反诉原告山东鲁北企业集团总公司要求解除双方之间的房屋买卖合同，无事实和法律依据，不予支持；在双方对交纳购房款的时间未做约定的基础上，反诉原告向反诉被告下发的交款通知，只是其单方的要约行为，并非双方的合意，不能以此作为反诉被告应当交纳购房款的时间，因此反诉原告要求其支付逾期交纳购房款利息的请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、驳回原告步未萌的诉讼请求；二、驳回反诉原告山东鲁北企业集团总公司的诉讼请求。案件受理费892元，由原告步未萌负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告山东鲁北企业集团总公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案楼房是山东鲁北企业集团总公司为解决职工住房及子女上学问题而在无棣县城集资建设的职工住宅，作为非山东鲁北企业集团总公司职工的步未萌，开始虽然是顶名购买，但后来按山东鲁北企业集团总公司的要求交纳了更名费，并向山东鲁北企业集团总公司交纳了购房款，因此，步未萌与山东鲁北企业集团总公司形成了事实上的房屋买卖合同关系。由于双方未能提供有效的书面房屋买卖合同或其他有效证据证明涉案楼房的价款及交付时间，并且双方对购房款是否交清也有分歧，因此，一审法院判决驳回步未萌要求山东鲁北企业集团总公司交付房屋及逾期交房违约金的诉讼请求，驳回山东鲁北企业集团总公司要求解除双方之间的房屋买卖合同及支付逾期交纳购房款利息的诉讼请求，并无不当。上诉人步未萌及山东鲁北企业集团总公司的上诉请求，理由及证据不充分，本院不能支持。综上所述，上诉人步未萌及山东鲁北企业集团总公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1528元，由上诉人步未萌负担1478元，由山东鲁北企业集团总公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  王正真审判员  张 珊二〇一七年八月八日书记员  高 帅