山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁02民初1760号原告：刘妍蓁，女，1973年10月22日出生，住台湾地区。委托诉讼代理人：张志福，山东福泰律师事务所律师。被告:青岛绿韵苗圃，住所地：山东省青岛市即墨区，统一信用代码：9137028275378812XF。投资经营者：杨战芳，女，1954年2月22日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区湘江一路93号9号楼2户。委托诉讼代理人：余文丽，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小荃，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。原告刘妍蓁与被告青岛绿韵苗圃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告刘妍蓁委托诉讼代理人张志福，被告青岛绿韵苗圃委托诉讼代理人徐小荃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘妍蓁向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告付清占地款60000.00元，并按1100元/亩/年支付占地款直至履行义务止。二、依法判令被告停止侵权，排除妨碍，腾出所占原告土地。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月1日被告租赁原告位于即墨区北安街道办事处和尚庄村青烟路西，九路半北10号路南土地50亩用于种植苗木，租赁费1100元/亩/年，期限自2014年7月1日至2017年3月31日，双方为此签订了租赁协议。协议到期后，被告既不交纳租赁费，又不给原告腾地，原告多次与被告协商，均无结果，无奈诉至法院，请依法判决。庭审中，原告变更诉讼请求，由原先的6万元增加至137500元（按50亩计算），起止时间是2017年4月1日至2019年9月30日，按每亩每年1100元计算。被告青岛绿韵苗圃辩称：一、本案地方属即墨区北安街道办事处和尚庄村，土地性质为基本农田，和尚庄村将涉案地块出让用于投资建厂，没有履行相关审批手续，属于无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土体的使用权不得出让转让或者用于出租非农业建设。依据基本农田保护条例第15条，基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变，或者占用。和尚庄村将该土地出让给他人用于投资建厂，违反法律的性质规定，属无效合同。依据该无效合同产生的土地租赁协议书，也当然无效。二、涉案地块已被原告控制在2018年6月，原告在未与被告沟通的情况下，在涉案地块周围安置围栏门锁，已实际控制该土地。三、涉案地块上的地方附着物，为价值很高的经济苗木，且都在生长期。原告主张腾出涉案地块的要求，无法成立。各方围绕着诉讼请求，向本院提交如下证据：山东省公证协会公证书、租赁协议书、工商登记信息、即墨市营上镇和尚庄村与青岛市即墨正大园林工程公司于1993年7月1日签订的合同书复印件、2006年12月7日，和尚庄村村委与被告青岛绿韵苗圃签订补充协议、从土地管理部门内部档案中拍摄的涉案土地的权属、性质、面积的照片三张、照片一宗。各方对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以认可。原告为证明自己主张另提供以下证据：收款收据十张、土地出让协议书、土地转让协议书各一份；证明原告依法取得诉争土地的承包权及使用权，按时交纳土地转让费，原告的主体合格。被告质证称，对证据的真实性无法确认，即便是真实的也因违法土地管理法及基本农田保护条例的禁止性规定而无效。我方租赁使用的土地与土地出让协议书上的土地是一致的。所附图式也与我方租赁场地范围一致。本院认为上述证据被告虽然对真实性不予认可，但未提交相反证据，且上述证据可以与其他证据相印证，故本院依法对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾用名刘新梅，后改名为刘妍蓁。双方争议地块位于青岛市即墨区和尚庄村青烟路中心线向西35米起，向西138米止，10号路留5米路起向南238米至中心留有12米大道至9号半路，9号半路以南路宽12米，面积约50亩，土地权属单位和尚庄村（集体），土地性质为基本农田。1993年7月1日，即墨市营上镇和尚庄村（甲方）与青岛市即墨正大园林工程公司（乙方）签订《合同书》，双方约定，“一、甲方村后烟青路西侧九号、十号路之间共有连片土地贰佰亩，同意租给乙方建立苗木基地和其他经济业务活动，租用期为二十年，即从1993年7月1日起2014年7月1日止……”被告青岛绿韵苗圃于2003年9月19日经工商合法登记成立，其自认其前身是该合同中的青岛市即墨正大园林工程公司。2006年12月7日，即墨市北安办事处和尚庄村村委（甲方）与青岛绿韵苗圃（乙方，原青岛即墨正大园林工程公司）签订《补充协议书》，双方约定，“一、甲、乙双方于1993年7月1日签订的土地承包合同，其剩余土地承包费（至2014年7月1日，不含村民部分），由乙方向甲方一次性结清。……合同到期时在同等条件下，甲方给予乙方延包、租、买灯优先权；并提前签订新的土地承包合同（原200亩减扣50亩）。2014年7月1日，原告刘妍蓁（甲方：刘新梅）与被告青岛绿韵苗圃签订《土地租赁协议书》，双方约定，“甲方在和尚庄村青烟路西，九路半北10号路南，承包土地50亩，经甲、乙双方协商临时租赁给乙方种植苗木。一、租赁期限。2014年7月1日至2017年3月31日止，共计贰年零玖个月。二、租赁价格为每亩每年1100元人民币。每年共计人民币伍万伍仟元整。……租赁到期后，如要重新租赁，必须提前协商”，该协议上有原告签字，被告公章及法人章以及三名村委见证人的签字。原告主张其权利系来源于即墨市北安街道办事处和尚庄村委（甲方）与即墨市北安街道办事处上疃村（乙方，法定代表人：张培俭）签订的《土地出让补偿协议书》、张培俭（转让方）与刘新梅（受让方）签订的《土地转让协议书》，并提交上述两份材料的复印件及交款收据为证。原告庭审中自认其于2018年6月在涉案地块加装了门锁、围栏，但主张给付被告钥匙使用涉案地块，被告对此不予认可。原告庭审中另自认，2018年6月份后其使用涉案土地中约10%的份额，被告主张为20%，双方对此均未提交证据。现涉案场地上种植有经济林木，原告主张被告腾让应将涉案地块上的植被清理干净。本院认为，本案系房屋租赁合同内纠纷，因原告刘妍蓁系台湾地区居民，故本院参照涉外民事诉讼程序进行审理。因租赁合同标的物位于山东省青岛市，本院据此取得管辖权。在本案庭审中，各方当事人均同意适用大陆法律，故本院依据大陆法律解决本案的实体争议。依法成立的合同对各方当事人均具有约束力。被告原与即墨市营上镇和尚庄签订土地租赁合同租赁本案涉案土地，后与原告签订《土地租赁协议书》，继续承租涉案土地。被告对租赁合同的相对方、土地性质均为明知，其也实际占用使用涉案土地，故应依照《土地租赁协议书》的约定向原告支付占用使用费用。合同期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁限期为不定期。故承租人应继续按照原租赁合同的约定向出租人支付占用使用费。庭审中原告自认，自2018年6月起原告开始使用部分涉案土地，但对原告的使用面积双方均未提交证据证明，也未能对原告自身使用面积达成一致，故对2018年6月后的土地使用费用，本案不宜处理，双方可待原告使用的面积区分明确后另行处理。故被告应向原告支付自2017年4月1日至2018年5月31日共计14个月的占用使用费，即1100元/亩×50亩÷12×14=64167元。原告起诉要求被告腾出所占土地，对此本院认为，本案原租赁合同到期后转为不定期租赁合同，出租人可随时要求解除合同，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案的土地，被告自1993年7月1日起占用使用，进行经济苗木的种植，对此在原、被告签订租赁合同时均为明知，且在合同约定中注明“种植苗木”。合同中虽未约定租赁物返还的状态，但依据该租赁物的性质，在租赁返还时，必然要对地上的经济林木进行处理。现双方尚未能对地上作物的处理、归属、价值达成一致意见，因此原告要求被告将涉案地块上的植被清理干净交还土地，尚不具备履行条件，本案中不予支持。综上，原告的诉讼请求部分具有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告青岛绿韵苗圃于本判决生效后十日内支付原告刘妍蓁64167元土地占有使用费。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元，其中1423元由被告青岛绿韵苗圃负担，剩余1627元由原告负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  王颖颖审判员  张晓华审判员  于 梦二〇一九年十二月十日书记员  王晓雨