北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5287号上诉人（原审原告）：程军凤，女，1972年7月23日出生。委托诉讼代理人：刘军（程军凤之夫）。上诉人(原审被告)：杨淑秋，女，1983年9月12日出生。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人：缪寿建,总经理。委托诉讼代理人：徐英，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。上诉人程军凤因与上诉人杨淑秋，原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2015)昌民初字第11521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程军凤上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判杨淑秋赔偿程军凤违约金618000元；判令杨淑秋承担涉案房屋的居间费用50000元；2、本案一、二审诉讼费均由杨淑秋承担。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误，杨淑秋构成根本违约。涉案房屋地址瑕疵是阻碍合同履行的关键，原审判决直接回避了此问题。2015年5月29日补充协议是杨淑秋、麦田公司对程军凤欺诈签订。合同履行应当有履行顺序，一审法院却忽视了履行顺序问题。杨淑秋未提供其认可的银行资金监管账户，福建金诚丰担保有限公司北京分公司从未向程军凤指定具体银行资金监管账户，黄某从未向程军凤主张过代理权，程军凤无法单方履行通过银行资金监管方式的付款义务。由于杨淑秋已构成违约，程军凤有催告权、撤销权、不安抗辩权。针对程军凤的上诉请求杨淑秋辩称：不同意程军凤的上诉请求。居间费用是麦田公司和程军凤之间居间服务关系的费用，与我方无关。程军凤主张我方支付违约金618000元没有依据，不是我方造成的合同解除。一审第一次庭审中双方已经同意解除合同，是程军凤没有及时撤销要求解除合同的诉讼请求造成的诉讼费增加，程军凤应自行承担解除合同产生的诉讼费用。杨淑秋上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，依法改判杨淑秋无需退还程军凤定金9万元；2、一、二审诉讼费均由程军凤承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。双方在一审第一次庭审中已经协商一致解除合同，不应再判决解除。程军凤违反合同约定不支付首付款导致合同无法履行，其应对合同解除承担责任。因此，适用定金罚则，杨淑秋不应退还其定金，如程军凤认为是第三人原因导致其损失了定金，应向第三人追偿。一审法院对诉讼费承担判决错误。针对杨淑秋的上诉请求程军凤辩称：不同意杨淑秋的上诉请求。双方并未在一审庭审中达成解除合同的合意。杨淑秋构成根本违约。因杨淑秋不提供认可的银行资金监管账户，程军凤无法支付首付款。杨淑秋应承担全部诉讼费。针对程军凤、杨淑秋的上诉请求麦田公司述称：同意原审判决，不同意程军凤、杨淑秋的上诉请求。对违约金和诉讼费我方不发表意见。程军凤已经以居间服务合同纠纷为由另案起诉我方要求退还居间费并赔偿损失。程军凤向一审法院起诉请求：1、判令解除程军凤与杨淑秋签订的《房屋买卖合同》；2、判令杨淑秋返还程军凤涉案房屋定金9万元；3、判令杨淑秋赔偿程军凤违约金1154424元，其中536424元，由第三人麦田公司承担连带责任；4、杨淑秋承担涉案房屋居间佣金5万元；5、本案诉讼费由杨淑秋承担。一审法院认定事实：2015年4月7日,程军凤（买受人）与杨淑秋（出卖人）经第三人麦田公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其附件。该合同约定，杨淑秋将其名下坐落于北京市昌平区601号房屋出售给程军凤；房屋建筑面积88.71平方米，房屋总价款为309万元；该房屋上已设定抵押，抵押权人为招商银行。该合同附件二对房屋买卖事宜作了具体约定：关于定金，买受人支付出卖人定金9万元，其中5万于签订本附件当日支付，剩余4万于2015年4月8日前（含当日）支付；关于解押款，附件二第二条第6款第（1）项约定出卖人应于2015年5月30日前（含当日）向抵押权人（招商银行）申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款（45万）由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户；关于公积金贷款部分房款，买受人委托担保公司向相关机构办理公积金贷款，买卖双方应于2015年6月3日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款金额为120万元，买卖双方应配合担保公司及相关机构提交贷款所需资料，贷款费用由买受人承担，贷款按公积金管理中心的规定支付给出卖人，买受人应配合办理抵押权登记等相关手续，若买受人贷款申请未获批准或批准的贷款数额不足拟贷款金额的，买受人应于办理权属转移登记手续前以现金形式补齐公积金贷款部分购房款；关于剩余购房款，买受人以银行资金托管方式于2015年5月25日前支付出卖人购房款70万元，并以相同方式于2015年7月31日前支付109万元；关于权属转移登记，买卖双方应于2015年7月31日前且贷款批复后办理税、费缴纳手续，并于取得《契税完税凭证》后当日办理房屋权属转移登记手续；关于违约责任，买卖双方若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。签订上述合同当日，程军凤、杨淑秋及麦田公司签订居间服务合同，约定由买受人程军凤向居间方麦田公司支付居间服务费5万元。同日，程军凤与杨淑秋还签有关于涉案房屋“满五唯一”状况的补充协议一份，约定出卖人杨淑秋确认该房屋《契税完税凭证》的填发日期或《房屋所有权证》的登记日期至今已满五年且该房屋为出卖人家庭唯一住房，出卖人杨淑秋在买卖双方之间本次房屋交易未办理完结权属转移登记手续前不再购买（包括但不限于订立、签署网签备案合同等导致本次交易无法享受免征个人所得税的）其他住宅类房屋，否则由此导致买卖双方之间本次交易需要缴纳个人所得税的，由出卖人承担。2015年5月29日，杨淑秋（甲方、出卖人）与程军凤（乙方、买受人）签订一份补充协议，该补充协议第二条约定：将《买卖合同》附件二第二条第6款第（1）项：“买受人以银行资金托管方式于2015年5月25日前支付出卖人购房款人民币70万元”变更为:买受人以福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户（买受人账户）银行资金监管方式于2015年6月24日前(含当日)支付出卖人购房款人民币70万元，买受人将该笔款项支付至指定账户即视为买受人向出卖人履行完毕相关付款义务；第三条约定，本协议中约定内容对《买卖合同》及附件二及之前签订的所有补充协议的变更，买卖双方互不追究违约责任；但若任何一方违反本协议约定，应按《买卖合同》约定向守约方承担违约责任。同日，杨淑秋（甲方、出卖人）与程军凤(乙方、买受人)、福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司，丙方）签订另一补充协议。该协议载明：“……因该房屋存在抵押，甲方为清偿该抵押向出借人黄某借款人民币70万元整签订《借款合同》，并由丙方为该笔借款提供担保责任签订《担保合同》。现三方协商一致，达成如下协议：一、甲乙双方均确认乙方已于2015年5月29日前支付成交价的2.9%的购房款人民币9万元。自本协议签署后，甲方不以任何理由向乙方主张未收到上述购房款；二、……；三、甲乙双方任意一方违反本协议的承诺及约定将加重丙方的担保责任，故丙方有权将该房屋出售给第三方并用于清偿该笔借款，且已收取的担保服务费不予退还；四、甲方将该房屋作为担保物抵押给丙方指定人员，乙方知晓并同意该抵押行为；五、……。”由于买卖合同及上述补充协议未就杨淑秋是否出具授权委托公证、公证费如何分担等具体事项作出明确约定，程军凤与杨淑秋对此意见不一，此后又因如何签订担保合同、是否变更贷款方式、是否变更首付款109万元的监管方式等履行问题继续发生争议，合同履行未能继续进行。对上述两份补充协议，各方对协议签订的前提、效力及履行均坚持己见、各执一词。关于三方补充协议，程军凤虽然认可其签字的真实性，但提出金诚丰公司未于协议签订当日加盖公章，而是于2016年6月14日，在程军凤诉麦田公司居间合同纠纷一案庭审过程中，麦田公司才提供补盖有金诚丰公司公章的上述协议，因此该协议实际应于2016年6月14日才生效。麦田公司对补盖公章一节解释称系由于程军凤与杨淑秋在履行过程中发生纠纷，金诚丰公司与杨淑秋的借款担保一事就此搁置，但金诚丰公司认可该协议，该协议仍是有效的。杨淑秋、麦田公司认为两份补充协议证明程军凤对于杨淑秋需要通过向金诚丰公司借款用于偿还涉案房屋抵押贷款是明知的，程军凤负有依约将70万元购房款于2016年6月24日前存入指定账户办理监管的义务。程军凤对此不予认可，称由于杨淑秋拒不提供其自行承诺的授权黄某买卖房屋或代收房款的授权委托公证书，后期又拒绝追认，同时在涉案房屋买卖过程中办理借款担保需要再次将房屋设定抵押均会增大买受人的交易风险，在杨淑秋及麦田公司所采取措施均不能确保其购房款项安全的前提下，程军凤才提出的履行抗辩。麦田公司则称授权委托公证实际已经办理，但由于公证费的分担及是否同意在借款担保期间将房屋抵押给案外人的问题上双方再次发生争议，麦田公司同意以佣金折抵公证费之后，程军凤仍拒绝签署返佣金声明，导致公证处无法出具公证书，合同履行过程就此中断。程军凤对此亦不予认可，称麦田公司要其在空白的返佣金声明上签字是无理要求，并主张麦田公司多次承诺不会增加其履行合同的费用负担，实际操作过程却违背承诺，程军凤也始终坚持不同意将房屋再次办理抵押。程军凤最后还主张杨淑秋在合同履行过程中另行购房，导致涉案房屋从“满五唯一”变为“满五不唯一”，增加了程军凤的税费负担，也属于违约行为。麦田公司认为2015年4月7日签订的补充协议已经明确约定，如果房屋从“满五唯一”变成“满五不唯一”多出的个人所得税是由出卖人承担的，并不会增加程军凤的税费负担。杨淑秋认可麦田公司的上述陈述，不认为另行购房属于违约。另查，案件审理过程中，杨淑秋曾提出反诉，后又将反诉请求撤回；因程军凤、杨淑秋在庭审中均同意解除合同，杨淑秋已另行将涉案房屋出售并已完成房屋所有权转移登记。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及附件、居间服务合同、房屋所有权证、收据、2015年5月29日补充协议、三方协议、微信记录、通话录音及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。程军凤与杨淑秋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件和补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方在按照合同约定行使权利、履行义务时，还应互相提供便利、充分协商，共同促进合同目的的实现。现本案涉案房屋已经另行出售，上述买卖合同和补充协议已无履行的客观条件，且双方均在庭审中同意解除合同，法院不持异议。本案的争议焦点在于本案房屋买卖合同无法继续履行是否如程军凤、杨淑秋所主张的因对方的违约行为所致。根据本案查明的事实，结合2015年5月29日签订的两份补充协议可以认定，程军凤与杨淑秋已就杨淑秋通过向金诚丰公司办理担保借款偿还涉案房屋贷款解除抵押作了新的约定，且对原买卖合同及附件二及之前签订的所有补充协议的变更，约定双方互不追究违约责任，故程军凤主张杨淑秋未按原合同约定的方式及期限自行筹集款项偿还贷款解除抵押存在违约一节，欠缺事实依据，法院不予采纳；虽然杨淑秋在履行过程中另行购房改变了涉案房屋“满五唯一”的性质，但2015年4月7日的补充协议已就该事项变更如何处理个人所得税负担问题作出明确约定，杨淑秋另行购房行为不是导致本案合同发生争议的真实原因，故程军凤以此要求杨淑秋赔偿违约金的请求，法院不予支持；本案房屋买卖合同及各份补充协议均未对杨淑秋与金诚丰公司办理担保借款中是否需要杨淑秋提供授权委托公证、公证费用如何承担等具体事项作出明确约定，且杨淑秋、程军凤都曾试图以变更自身合同义务履行方式作为合同继续履行的附加条件，在多次磋商未果的情况下，双方丧失了履行合同的信任基础，在合同及补充协议对具体履行环节约定不明的情况下，导致合同履行过程延怠系程军凤与杨淑秋无法通过协商解决争议所致，因此，程军凤与杨淑秋均认为系对方违约导致合同解除的主张，依据不足，法院均不予采纳；由此，程军凤要求杨淑秋赔偿违约金及承担居间费的诉讼请求，法院不予支持；程军凤要求麦田公司对536424元违约金承担连带责任，系基于程军凤、杨淑秋与麦田公司之间的居间服务合同关系，与本案房屋买卖合同关系不属于同一法律关系，法院不予处理；买卖合同解除后，杨淑秋理应返还程军凤已经支付的9万元定金，其以程军凤违约导致合同解除不同意返还定金的主张，依据不足，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条之规定，判决：一、解除原告程军凤与被告杨淑秋于2015年4月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告杨淑秋于本判决生效之日起五日内退还原告程军凤定金九万元；三、驳回原告程军凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，程军凤与杨淑秋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件和补充协议合法有效，双方均应依约履行各自义务。现涉案房屋已经另行出售，且双方在一审庭审中均同意解除合同，故原审判决对程军凤要求解除双方合同的诉讼请求予以支持并无不当。杨淑秋上诉关于因双方在一审庭审中已经协商一致解除合同，故一审法院不应再判决解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。本案双方合同无法继续履行的原因及违约责任认定一节。根据本案查明的事实及2015年5月29日签订的两份补充协议，程军凤与杨淑秋已就杨淑秋通过向金诚丰公司办理担保借款偿还涉案房屋贷款解除抵押作了新的约定，且对原买卖合同及附件二及之前签订的所有补充协议的变更，约定双方互不追究违约责任，故程军凤主张杨淑秋未按原合同约定的方式及期限自行筹集款项偿还贷款解除抵押存在违约行为，缺乏事实依据，本院不予采纳；根据双方2015年4月7日签订的补充协议，双方已就涉案房屋“满五唯一”若变为“满五不唯一”所增加的个人所得税的承担作出了明确约定，即由出卖人杨淑秋承担，杨淑秋另行购房行为导致涉案房屋变为“满五不唯一”所增加的个人所得税并非由程军凤负担，故程军凤以此为由要求杨淑秋赔偿违约金的请求，缺乏事实根据，本院不予支持；本案合同及补充协议均未对杨淑秋与金诚丰公司办理担保借款中是否需要杨淑秋提供授权委托公证、公证费用如何承担等具体事项作出明确约定，且杨淑秋、程军凤都曾试图以变更自身合同义务履行方式作为合同继续履行的附加条件，在多次磋商未果的情况下，双方丧失了履行合同的信任基础，导致合同未能继续履行系程军凤与杨淑秋无法通过协商解决争议所致，因此，程军凤与杨淑秋均认为系对方违约导致合同解除的主张，依据不足，本院均不予采纳。综上，程军凤上诉要求杨淑秋赔偿违约金及承担居间费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；合同解除后，杨淑秋理应返还程军凤9万元定金，杨淑秋上诉关于程军凤违约导致合同解除，应适用定金罚则，无需退还定金的理由和请求，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当。综上所述，程军凤和杨淑秋的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12530元，由程军凤负担10480元（已交纳），由杨淑秋负担2050元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王茂刚审判员  王爱红审判员  柳适思二〇一七年八月十六日书记员  李 想