广西壮族自治区北流市人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0981民初306号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司，住所地北流市城南二路0299号北流碧桂园商业楼二楼。负责人：李长江，该分公司经理。委托诉讼代理人：张敏，女，该分公司服务中心经理。委托诉讼代理人：祝贺，男，该分公司项目副经理。被告：黄家国，男，1964年1月14日出生，汉族，住北流市。被告：陈世惠，女，1966年4月16日出生，汉族，住北流市。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告黄家国、陈世惠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月14日立案后，依法适用普通程序于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张敏到庭参加诉讼。被告黄家国、陈世惠经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费，2014年12月1日至2016年12月31的物业服务费共计18046.25元；2、被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2016年11月25日的违约金为27444.74元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年6月9日，北流市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）与原告签订《北流碧桂园前期物业服务合同》（以下简称物业合同），约定选聘原告对北流碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑公用部分的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年9月10日购买北流市碧桂园翡翠湖二十六街3号（以下简称碧桂园3号），属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《北流碧桂园前期物业服务协议》（以下简称物业协议），根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费721.85元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2014年12月开始拖欠原告物业服务费，至2016年12月拖欠的款项已经达18046.25元。原告于2016年11月29日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告多次向被告催要，但是至今未能支付，遂向法院起诉。被告黄家国、陈世惠未向本院提出答辩意见，亦未提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄家国、陈世惠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定并作为认定本案法律事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告黄家国、陈世惠为碧桂园3号的业主。广东碧桂园物业管理有限公司北流分公司(以下简称碧桂园管理公司)为北流碧桂园的前期物业服务企业，于2012年11月15日将企业名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司北流分公司（以下简称碧桂园服务公司），于2015年12月17日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司，依法领取有经营范围为物业管理服务等的营业执照。2010年6月9日，碧桂园房开公司与碧桂园管理公司签订物业合同，主要载明：1、碧桂园房开公司选聘碧桂园管理公司为北流碧桂园的前期物业服务企业；2、本合同自双方签署后生效，至北流碧桂园全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订合同生效时自动终止。合同签订后，碧桂园管理公司开始为北流碧桂园提供物业服务。2013年9月10日，被告与碧桂园房开公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》。《商品房买卖合同》主要载明：1、被告购买碧桂园房开公司开发的碧桂园3号；2、碧桂园房开公司应当在2014年11月5日前将经验收合格的碧桂园3号交付给被告；3、碧桂园3号达到交付使用条件后，应当书面通知被告办理交付手续，由于被告原因未能按期交付的，双方同意按《合同补充协议》第十二条约定处理。《合同补充协议》第十二条主要载明：碧桂园房开公司在约定交付日期前交付碧桂园3号的，应当书面通知被告办理交付手续，除此之外被告应在约定交付期限届满之日自行到碧桂园房开公司销售中心办理交接房使用手续，被告逾期办理交接房手续的，视为碧桂园房开公司按期交房。2013年9月24日，双方到北流市房地产管理部门办理了商品房预售合同登记备案手续，备案登记号为：（北流碧桂园）备字第201309160069号。同日，被告与碧桂园服务公司签订物业协议，该协议主要载明：1、被告同意碧桂园房开公司选聘碧桂园服务公司为北流碧桂园前期物业服务企业；2、被告每月向碧桂园服务公司交纳物业服务费721.85元；3、被告应自商品房买卖合同约定的碧桂园3号交付之日起，于每月5日向碧桂园服务公司交纳物业服务费；4、被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；5、本协议自双方签署后生效，至北流碧桂园全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时自动终止。被告在甲方栏签名捺印，碧桂园服务公司在乙方栏盖章确认。2016年11月29日，原告通过国内挂号信方式向被告发送《物业服务费催交函》，该催交函主要载明：被告所有的碧桂园3号物业，未交2014年12月1日至2016年10月31日的物业服务费16602.55元。该催交函发送后，被告至今未缴交物业服务费。截止至2016年12月31日，被告共拖欠原告25个月物业服务费18046.25元。另查明，碧桂园房开公司为北流碧桂园的建设单位。2014年4月30日，被告购买的碧桂园3号经北流市住房和城乡建设局竣工验收备案。2014年11月5日，被告未自行到碧桂园房开公司销售中心办理碧桂园3号交接房使用手续。至今该房的交接房使用手续亦未办理。本院认为，被告黄家国、陈世惠与原告碧桂园物业公司前身碧桂园服务公司签订的物业协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律，行政法规的强制性规定，原、被告之间物业服务合同关系成立、有效，双方均应按合同的约定履行各自的权利义务。原告按约已向被告提供物业服务，被告未按约交纳物业服务费构成了违约，应承担相应的违约责任。按照碧桂园房开公司与被告在商品房买卖合同中的约定，被告未在2014年11月5日自行到碧桂园房开公司销售中心办理碧桂园3号交接房使用手续，视为碧桂园3号按期交付，故被告应从2014年11月6日起按月向原告缴纳物业服务费。原告要求被告向原告支付2014年12月1日至2016年12月31日物业服务费18046.25元及逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，事实清楚，理由成立，证据充分，本院依法予以支持。虽原、被告双方在物业协议中约定逾期交纳物业服务费的按每日5‰支付违约金，但该约定不符合法律规定，属过高，本院依法予以调整后按以下方法计算违约金：以物业服务费8662.2元（721.85元×12个月=8662.2元）为基数自2015年12月6日起；以物业服务费8662.2元（721.85元×12个月=8662.2元）为基数自2016年12月6日起；以物业服务费721.85元为基数自2017年1月6日起；至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，均按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的2倍计算。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄家国、陈世惠支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司2014年12月1日至2016年12月31日止的物业服务费18046.25元；二、被告黄家国、陈世惠支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司逾期交纳物业服务费的违约金（违约金的计算方法：以物业服务费8662.2元为基数自2015年12月6日起；以物业服务费8662.2元为基数自2016年12月6日起；以物业服务费721.85元为基数自2017年1月6日起；至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，均按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的2倍计算）。上述判决，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。本案受理费938元(原告已预交469元)，由被告黄家国、陈世惠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交案件受理费938元(开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57)；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东代理审判员  邓水金人民陪审员  覃惠清二〇一七年八月二十七日书 记 员  罗 镇