山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0785民初1941号原告：上海胜华电气股份有限公司。法定代表人：陈三建。委托诉讼代理人：栾海涛，律师。委托诉讼代理人：于伟。被告：郑州豫源建筑有限公司。法定代表人：宋时河。委托诉讼代理人：张来金，律师。委托诉讼代理人：蔡小星。第三人：潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司。法定代表人：张明伟。委托诉讼代理人：惠坤。原告上海胜华电气股份有限公司与被告郑州豫源建筑有限公司、第三人潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人栾海涛、于伟、被告委托诉讼代理人张来金、蔡小星、第三人委托诉讼代理人惠坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认高密市天和国际小区6号楼21号营业房归原告所有。2、请求解除对高密市天和国际小区6号楼21号营业房的查封，终止对该营业房的执行措施。事实和理由：原告于2012年3月31日与第三人潍坊天和思瑞国际大饭有限公司签订《置换协议》，约定由第三人潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司委托原告承做天和国际二期电缆工程，该项目的价款以潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司的商品房置换，其中一套为天和国际小区6号楼21号营业房，总价款为1419520元。合同签订后，原告依约履行了供货义务，2014年3月26日，潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司向原告出具了房款收据，并交付了该营业房和钥匙。因天和国际小区工程质检站一直未验收不具备办理产权证的条件，且第三人于2015年7月13日向高密市建设局房产交易中心申请暂停网签业务，导致该房屋至今无法办理网签及过户登记手续。原告后得知贵院（2016）鲁0785财保263号民事裁定书查封了原告置换购买的天和小区6号楼21号营业房，原告认为此举侵犯了原告的合法权益，向贵院提起了案外人执行异议。后贵院（2017）鲁0785执异10号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，原告已经使用货款债权折抵了全部房款且涉案房屋在贵院查封前已经交付，原告实际占有使用了该房屋，未办理过户登记手续是由于第三人不给办理，且在法定部门暂停其网签资格，原告对此没有过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，在法院查封涉案房屋前，原告与潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司已经签订了房屋置换协议，涉案房屋已经交付给原告占有并使用，未办理过户手续是因为工程未通过验收，无法办理，并非原告过错，本案符合上述规定的情形，原告的合法权益应当得到保护。综上，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，现有证据无法证明原告与第三人完成了该营业房完整的交易手续，原告要求确认营业房归原告所有不能予以支持。高密法院对该营业房依法查封有法律依据，不能予以解除。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，第三人于2012年3月31日与原告签订施工合同和置换协议，约定由原告承做天和国际二期电缆工程，并将天和国际小区六号楼21号营业房作价1419520元抵顶给原告，作为本工程的工程款。并于2014年3月份向原告交付该营业房的钥匙，第三人认为该房已经属于原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的电缆购销合同、房屋置换协议、送货清单、（2017）鲁0785执异10号执行异议裁定书等证据，被告、第三人质证对其真实性无异议，可以认定以下事实：2012年3月19日第三人以青岛众人汇金有限公司的名义作为买受人与原告作为出卖人签订电缆购销合同一份，由原告为第三人提供电缆，合同价款为1908394.03元，出卖方送货至高密市天和思瑞国际大饭店工地指定地点，所有货款以天和国际6楼网点房（面积177.44平方米，单价8000元／平方米，总价款1419520元）抵顶，多余货款货到工地3日内付清。原告实际为第三人提供电缆计款2110163.9元，第三人于2012年4月16日签字确认收到相应的电缆。2012年3月31日，原告与第三人又签订了房屋置换合同，约定以电缆价款置换涉案房屋。本次置换的商品房有三套，分别为（1）天和国际小区6号楼21号营业房，面积177.44平方米，单价8000元，总价款1419520元；（2）国际假日小区1号楼B区单元314房，面积47.02平方米，单价5400元，总价款253908元；（3）国际假日小区1号楼B区316房，面积47.02平方米，单价5400元，总价款253908元。以上合计总房款1927336元。协议上标注以上面积为暂测面积，最终面积以房管所测绘面积为准。又查明，被告与第三人建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年8月20日判决，第三人于判决生效后十日内支付给被告工程款2552250.02元及利息损失（自2016年7月7日起至本判决生效之日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算），案件受理费13609元、诉讼保全费5000元，共计18609元由第三人负担。该案我院于2016年10月19日立案执行，在执行过程中，案外人上海胜华电气股份有限公司对我院查封三套房产中的6号楼21号营业房提出执行异议。我院于2017年2月12日作出（2017）鲁0785执异字10号执行裁定书，驳回原告要求解除查封的异议，原告遂诉至本院。对于原告提交的收款收据，第三人质证无异议。被告质证认为，收据开具的户头为“于伟”，与置换协议不符，无法证明置换协议已经履行了房款交付义务，且收款收据的钱款数额与置换协议上的钱款数额不符。对此原告释明，于伟系原告公司职工，其系履行职务行为，第三人开具收据时按实际面积173、54平方米计算的，所以少于置换协议上的面积。原告提交第三人向房产交易中心申请暂停网签资格申请复印件一份及本院（2016）鲁0785民初3160号民事判决书一份，证明该判决已确认了申请书的证明效力。第三人质证无异议。被告质证认为，3160号案的案情与本案不相符合，不具有参照价值。申请只是暂停徐艳美的网签资格，工作人员职责调整并不当然否定第三人对购房业主进行网签手续办理。原告提交房屋现状照片二份及钥匙照片一份，证明房屋于2014年3月26日就已交付原告。第三人质证无异议。被告质证认为，原告的照片是在查封后拍摄。被告提交视频资料一份，系被告代理人与50岁左右的一女士交谈的视频，被告称该女士为物业办公室人员，身份情况不详，该女士陈述涉案房屋没有交付，钥匙不是从物业办公室拿的。原告质证认为，视频中的证人应出庭作证，没有出庭不具有法律效力，视频中也没有明确表示涉案房屋没有交付。第三人质证认为，视频中的女士非物业管理人员，系项目部工作人员，房屋交付是与物业公司进行交接，该女士陈述不足以证明涉案房屋是否交接。同时原告提交青岛爱心物业管理有限公司高密公公司出具的证明，内容为：“我公司已于2014年3月26日向上海胜华电气股份有限公司交付高密市天和国际小区6号楼21号营业房及房屋钥匙”。对该证据第三人质证无异议，被告质证认为，交付房屋应有相应的工作流程，应提交原始的交接手续，不能以事后的证明来证实房屋已交付。对上述证据本院认为：于伟确系原告工作人员，第三人将房款收据出具给于伟，在原告公司和于伟均认可的情况下，其并不违反法律规定，于伟仅是收款人，不能等同于房屋购买人。收款收据上载明的钱款数额与置换协议上的不一致，原告已给予合理说明，本院予以采信。申请书证据在3160号生效案件中已被确认为有效，本案可就该同一证据确认其效力。原告提交的“证明”效力明显大于被告提交的视频资料的效力，原告已实际占有使用该房，被告对交房时间有异议应进行举证推翻，否则应承担举证不能的法律后果。综上本院认定如下事实：2014年3月26日第三人为原告出具了涉案房屋购房款收据，价款为1388320元，并于同日向原告交付该营业房及房屋钥匙。此后，原告多次找第三人办理房屋的过户手续，第三人以房屋未经验收及股东、股权变更为由拒绝办理，并于2015年7月13日向高密建设局房产交易中心申请暂停网签资格，该申请因天和公司被房产管理部门冻结网签功能，因此没有办理产权登记。原告提交另案本院调取高密市建设局房产局交易中心存档材料一份，为第三人向交易中心所出具的申请，内容：“我公司授权在贵处办理网签的工作人员徐艳美，因工作岗位调整，不再从事网签业务，现申请贵中心暂停徐艳美及其授权密盘办理我公司网签业务资格。2015年7月13日。”本院认为，法院审理执行异议之诉的范围仅限于当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在法院查封涉案房屋前，原告与第三人已经签订了房屋置换协议，并且将涉案房屋交付原告，原告已实际占有并使用房屋。根据本案查明的事实，涉案房屋未办理产权登记是因为办理网签的工作人员调动等原因所造成，不能认定为原告的过错。因此本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，作为通过置换方式获得房屋的原告权益应当得到保护。但房屋置换仅是房屋买卖合同的一种形式，在合同未完全履行完毕的情况，原告享有的也只是债权的请求权，并未实际获得物权，因此对原告要求确认房屋归其所有的请求不予支持。解除查封是诉讼程序解决的问题，不是本案实体裁判的事项。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行高密市天和国际小区6号楼21号营业房；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  马 森人民陪审员  于文军人民陪审员  冯晓向二〇一七年八月一日书 记 员  台艳林