海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼96民终1182号上诉人（原审被告）：刘冀闽，男，1958年11月11日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人（原审被告）：刘帅楠，男，1988年6月26日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：广东中奥物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道冼敦村悉奥路一区酒店公寓铺。法定代表人：刘建，总经理。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：海南盈滨岛置业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区盈滨半岛二横路。法定代表人：强峰，总经理。委托诉讼代理人：田军，该公司员工。委托诉讼代理人：刘阳，该公司员工。原审第三人：广东中奥物业管理有限公司澄迈分公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区盈滨半岛海蓝福源会所。负责人：梁兵，总经理。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人:张珍珍，海南信容慈律师事务所实习律师。上诉人刘冀闽、刘帅楠因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）、海南盈滨岛置业有限公司（以下简称盈滨岛公司）、原审第三人广东中奥物业管理有限公司澄迈分公司（以下简称中奥公司澄迈分公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2016）琼9023民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，并组织各方当事人进行询问。因各方当事人均未提出新的证据、新的事实、理由，故本案不再开庭审理。本案现已审理终结。上诉人刘冀闽、刘帅楠上诉请求：1.撤销海南省澄迈县人民法院(2016)琼9023民初629号民事判决书判决主文一、二项，判令驳回原告的全部诉讼请求；2.判令中奥公司承担本案诉讼给被告带来的差旅费、住宿费损失；3.判令中奥公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审的判决认定事实错误，适用法律错误。1.上诉人在验房时对房屋质量及与合同约定交付条件不同等问题向被上诉人盈滨岛公司明确提出了异议，涉案房屋存在的主要问题有：（1）阳台横梁装反了，高出平面40公分。（2）部分厕所地坪下沉(约60公分)，管道裸露。（3）图纸标明有地下储藏室，实际交付没有。（4）图纸标明室外绕房周围建有花池及在其上配制木制花棚，实际交付没有。（5）合同约定，进户门为高级防盗门，实际仅为普通木制门，且没有防盗功能,现在已被白蚁侵食怠尽。（6）一到三楼墙面漏水。上诉人提出的书面异议内容具体、依据充分，涉案房屋所存在的问题严重的影响了上诉人的利益，严重的违反了合同的约定，上诉人拒绝接收涉案房屋的理由是充分的，证据是确凿的，提出的方式也是完全符合合同约定的。一审判决关于”上诉人异议未证明房屋主体结构质量存在问题，不构成拒绝收房的合理理由的认定”，既不符合客观事实，也没有法律依据。现行法律没有任何一个条文规定只有主体结构质量不合格才能拒收。2.被上诉人与盈滨岛公司签订的《前期物业管理合同》第十一条约定：买受人既不办理入住手续，也不提交正常合理的异议视为房屋交付。按该规定，上诉人只要提交正常合理的书面异议，就不能”视为房屋交付”。如上所述，上诉人的书面异议有合同依据、有往来信函证明，有现场可供勘查，盈滨岛公司出庭也予以认可，”视为交付”不能成立。二、《前期物业管理合同》第八条约定：未交付的物业的物业费由建设单位(即盈滨岛公司)承担。国务院《物业管理条例》第41条也明确规定：尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位(即盈滨岛公司)承担。据此，本案所涉物业费应由盈滨岛公司承担。被上诉人中奥公司口头辩称，根据上诉人和开发商签订的买卖合同，房屋交付条件是取得竣工验收备案证，事实上，开发商在交付时已经取得了备案证。所以上诉人所称的房屋质量纠纷应该是属于交房后的一种违约责任不能成为不缴物业费的理由。海南经济特区物业管理条例也规定，因开发商的原因导致无法交房的。物业费由开发商承担。该条例的意思就是不是开发商的原因导致未收房，物业费由业主承担。所以本案认定事实清楚，适用法律正确请法院予以维持。被上诉人盈滨岛公司口头签辩称，一、关于上诉人提出质量问题。1.阳台横梁和图纸是相吻合的，并不存在横梁没有装反的问题。2.我们设计的所有图纸都没有地下储藏室、没有花坛，交付的房屋与设计图纸是相吻合的。双方合同中并没有约定房屋应具备地下储藏室、花坛等设施。上诉人不能以宣传册上的内容作为交房的条件。二、上诉人不能因为房屋存在一些瑕疵，就拒绝收房。对于房屋存在的瑕疵问题我们可以予以整改。三、上诉人拖欠中奥公司的物业费，应予以缴纳。我公司已经交房，上诉人认为应由我公司承担物业费没有道理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。广东中奥公司向一审法院起诉请求：一、判令三被告共同向原告支付2013年5月1日至2014年3月31日期间的物业服务费人民币7035.6元及逾期交纳物业费的违约金人民币15939.45元（违约金计算方式按照日千分之三计算，以2013年5月1日至2013年12月31日共八个月的物业费为基数，自2013年5月31日起计至2015年8月31日止；以2014年1月1日至2014年3月31日共三个月的物业费为基数，自2014年1月31日起计至2015年8月31日止）；二、判令三被告共同承担原告因本案产生的律师费人民币1934.73元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年2月1日，被告刘冀闽、刘帅楠与被告盈滨岛公司签订《商品房买卖合同》，约定刘冀闽、刘帅楠（买受人）购买盈滨岛公司（出卖人）开发的鲁能桃花涧（现海蓝福源）东一区B-8-01号房，该房屋为联排别墅，建筑面积为183.53平方米，交房时间为2010年11月30日。关于交接问题，合同第十一条中约定，买受人必须在出卖人书面通知商品房交付之日起15日内办理交接手续，如买受人在此期间既不办理入住手续也不提交正常合理的书面异议的，视为房屋已经交付；物业管理费从出卖人书面通知买受人商品房交付之日起满15日起计算。被告盈滨岛公司于2011年2月11日取得涉案房屋所在工程项目的《海南省建筑工程竣工验收备案证》后，于2011年3月25日向被告刘冀闽、刘帅楠发出《入伙通知书》通知其收房，被告刘冀闽收到通知书后于2011年4月5日进行验房时认为房屋仍不具备收房条件而未收房。2011年10月15日，刘冀闽再次验房时提出积水、漏水、阳台水泥抹平、缺树、垃圾未清理、下水道裸露等问题。刘冀闽于2012年3月1日收到盈滨岛公司的催收房屋函件后，于2012年4月12日向盈滨岛公司发出书面回复认为房屋存在阳台横梁突出、厕所有的抹平、有的管道裸露，标准不一等问题。其后，被告盈滨岛公司给予了书面回复。至今双方仍未办理书面交接手续亦未实质交付房屋。另查，原告中奥公司（乙方）与被告盈滨岛公司（甲方）于2013年3月31日签订了《海蓝福源东一区前期物业服务合同》（合同编号：中奥合字20130411，以下简称《前期物业服务合同》），该合同对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定，合同期限自2013年4月1日至2015年3月31日。其中，合同第六条规定物业服务费收费标准：独栋别墅住宅物业服务费收费标准暂定4.3元/平方米建筑面积/月，联排别墅住宅物业服务费收费标准暂定3.5元/平方米建筑面积/月。合同第七条规定，物业服务费用按每1年为一周期计收，单元物业买受人或物业使用人应在每周期开始之日起首30日内按时交纳当期物业服务费用。合同第八条规定，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或者已出售但因甲方原因未按时交付给单元物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按85%全额交纳，乙方自行承担公摊。物业依法交付单元物业买受人后发生的物业服务费用，由单元物业买受人或使用人向乙方按100%全额交纳。合同第三十四条规定，甲方、单元物业买受人或物业使用人违反本合同的约定，未按时交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之三向乙方支付违约金。乙方可以依法向人民法院申请支付令或者起诉，诉讼费、律师服务费、执行费等一切法律费用由败诉方承担。第三人中奥公司澄迈分公司登记成立后，第三人与被告盈滨岛公司签订了期限自2015年4月1日至2016年3月31日止的《物业服务合同》。2016年6月28日，第三人中奥公司澄迈分公司与被告盈滨岛公司签订《海蓝福源东三区、东一区项目物业合同终止协议书》。因物业服务终止，第三人中奥公司澄迈分公司与被告盈滨岛公司协商确认涉案房屋2014年4月1日以后的物业费用由盈滨岛公司支付，之前的物业费用由中奥公司或中奥公司澄迈分公司自行追缴。原告认可盈滨岛公司已支付2014年4月1日以后的物业费用，故原告在本案开庭时变更了物业费及违约金的诉请。再查，原告中奥公司与海南信容慈律师事务所于2016年3月1日签订了《法律事务委托合同》，委托海南信容慈律师事务所指派律师代理原告中奥公司起诉海蓝福源东一区物业服务合同纠纷案件。一审法院认为，原告中奥公司和被告盈滨岛公司签订的《前期物业服务合同》以及被告盈滨岛公司与被告刘冀闽、刘帅楠签订的《商品房买卖合同》系各方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告为海蓝福源东一区提供了物业管理服务，具有根据合同约定收取物业管理费的权利。虽原告与被告刘冀闽、刘帅楠非合同相对方，但依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与被告盈滨岛公司签订的《前期物业服务合同》对被告刘冀闽、刘帅楠有法律上的约束力。关于应当由被告盈滨岛公司还是被告刘冀闽、刘帅楠缴纳2013年5月1日起至2014年3月31日止的物业管理费的问题。由盈滨岛公司还是由物业买受人承担物业管理费的关键在于盈滨岛公司是否已经履行了交房义务。法院认为，《商品房买卖合同》第十一条明确约定买受人必须在出卖人书面通知商品房交付之日起15日内办理交接手续，如买受人在此期间既不办理入住手续也不提交正常合理的书面异议的，视为房屋已经交付。鉴于涉案房屋已取得竣工验收备案证，盈滨岛公司已向被告刘冀闽、刘帅楠发出《入伙通知书》，履行了书面通知交房的义务，故依据《商品房买卖合同》第十一条的约定，应视为房屋已经交付，物业费应由买受人被告刘冀闽、刘帅楠承担。被告刘冀闽、刘帅楠与被告盈滨岛公司在《商品房买卖合同》中约定的建筑面积183.53平方米，但原告诉请并认可按182.74平方米收取物业管理费，这是原告对自身权利的处分，应予以确认。根据原告中奥公司与被告盈滨岛公司签订的《前期物业服务合同》的约定，在2013年5月1日至2014年3月31日共11个月，被告刘冀闽、刘帅楠应向原告交纳物业服务费为7035.6元（3.5元/月/平方米×182.74平方米＝639.6元/月，639.6元×11个月＝7035.6元）。被告刘冀闽虽在验房时对房屋质量问题提出异议，但并未证明涉案房屋存在主体结构质量问题或其他影响居住的房屋质量问题，不构成拒绝收房的合理理由，故被告刘冀闽以房屋存在质量问题，未接收房屋为由，拒绝交纳物业费，理由不成立。被告刘冀闽、刘帅楠与被告盈滨岛公司之间因房屋质量及房屋交付问题所产生的纠纷，可另循法律途径解决。关于违约金。因被告刘冀闽、刘帅楠违反合同约定未按时支付物业费，应向原告中奥公司支付违约金。原告起诉时要求根据合同约定按欠交金额每日3‰支付违约金，后提交《情况说明》主动要求按年利率百分之二十四进行计算。一审法院认为，原告已主动对违约金进行减让，其主张金额符合法律规定，一审法院予以支持，被告刘冀闽、刘帅楠应向原告支付违约金3494元（以2013年5月1日至2013年12月31日共八个月的物业费5116.8元为基数，按年利率24%自2013年5月31日起计至2015年8月31日止共计2766元；以2014年1月1日至2014年3月31日共三个月的物业费1918.8元为基数，按年利率24%自2014年1月31日起计至2015年8月31日止共计728元；以上两项合计3494元）。关于诉讼时效问题。物业服务合同属于继续性合同，被告刘冀闽、刘帅楠持续拖欠物业管理费，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。原告自2015年3月31日才因合同履行期满停止物业管理服务，故原告诉请物业费用及违约金并未超过诉讼时效，被告提出的诉讼时效的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。关于律师费。虽然原告与盈滨岛公司签订《前期物业服务合同》对刘冀闽、刘帅楠有法律上的约束力，但该合同中律师费由败诉方负担的约定因不属于物业服务管理范畴，且该约定加重了业主责任，故该条款对刘冀闽、刘帅楠没有约束力。原告关于律师费的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《海南经济特区物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘冀闽、刘帅楠于本判决生效之日起十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司物业服务费人民币7035.6元；二、被告刘冀闽、刘帅楠于本判决生效之日起十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司违约金人民币3494元；三、驳回原告广东中奥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币423元（原告已按原诉讼请求预缴案件受理费1011元），由原告广东中奥物业管理有限公司负担244元，被告刘冀闽、刘帅楠共同负担179元。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，对一审审理查明的事实予以确认。二审另查明，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件。并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。本院认为，本案的争议焦点为：涉案的物业费应由谁承担。涉案房屋所在的项目工程于2011年2月11日取得了《海南省建筑工程竣工验收备案证》，涉案房屋已具备《商品房买卖合同》（简称合同）第八条约定的”该商品房经验收合格”的交房条件。上诉人刘冀闽、刘帅楠认为涉案房屋存在未建地下储藏室及花池、漏水、阳台横梁突出、厕所地坪下沉、下水道裸露等问题，不符合交房条件，拒绝收房。由于合同中并没有约定涉案房屋应具备地下储藏室、花池，而阳台横梁突出、厕所地坪下沉、下水道裸露的问题系双方对房屋的标准认识不一致。本案中，上诉人刘冀闽、刘帅楠未能提供证据证明上述问题涉及房屋的结构性质量问题并严重影响其正常使用、不能实现合同的目的。因此，上诉人刘冀闽、刘帅楠主张涉案房屋不符合交房条件，拒绝收房，理由不成立。2011年3月25日被上诉人盈滨岛公司向上诉人刘冀闽、刘帅楠发出《入伙通知书》，通知其收房。根据上诉人刘冀闽、刘帅楠与被上诉人盈滨岛公司签订的合同第十一条的约定：”买受人必须在出卖人书面通知商品房交付之日起15日内办理交接手续。如买受人在此期间既不办理入住手续，也不提交正常合理的书面异议的，视为房屋已经交付。”涉案房屋应视为已交付。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十条第二款的规定，”物业依法交付业主后发生的物业服务费由业主全额交纳......”。涉案的物业费应由上诉人刘冀闽、刘帅楠交纳。综上所述，上诉人刘冀闽、刘帅楠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费423元由上诉人刘冀闽、刘帅楠负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洁审判员 陈 杰审判员 黄声泽二〇一七年八月二十一日书记员 李慧玲