山东省微山县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0826民初1373号原告郭言清，1979年9月18日出生，女，汉族，住微山县。委托诉讼代理人：韩荣营，山东鲁飞律师事务所律师。被告：孙建，1973年3月24日出生，男，汉族，住微山县。被告：李后国，1979年3月3日出生，男，汉族，住微山县。委托诉讼代理人：陈凯，微山扬正法律服务所法律工作者。被告：刘朋，1991年5月10日出生，男，汉族，住微山县。委托诉讼代理人：陈凯，微山扬正法律服务所法律工作者。原告郭言清与被告孙建、李后国、刘朋确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭言清及其委托诉讼代理人韩荣营，被告孙建、李后国、刘朋及被告李后国、刘朋的委托诉讼代理人陈凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭言清向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告孙建和被告李后国签订的房屋买卖协议无效；2、判令被告李后国将位于微山县三孔桥滨湖花苑137号楼1单元2楼东户的楼房及储藏室返还原告；3、被告孙建返还被告李后国购房款4000元，被告刘朋返还被告李后国购房款126000元；4、诉讼费用由第一、第三被告承担。事实和理由：原告和被告孙建系夫妻关系，因拆迁安置，在三孔桥社区得到安置补偿楼房两套（无房产证）。2016年9月20日被告孙建瞒着原告向被告刘朋借款100000元，月息5分，用款期限为2个月，并且用微山县三孔桥滨湖花苑137号楼1单元2楼东户的楼房作为抵押，并且签订了房屋买卖合同，在物业上变更了登记手续。当时被告孙建给被告刘朋和另一出借人赵猛书写了200000元（每人100000元）的借条。被告刘朋当即扣掉了10000元利息，实际上交给被告孙建90000元。2017年3月11日，被告刘朋联系被告李后国，由被告孙建和被告李后国签订了《房屋买卖合同》，以13万元的价格将房屋卖给被告李后国，房款126000元直接由被告李后国交给了被告刘朋，被告孙建仅得到4000元，当天在物业办理了变更为被告李后国的证明，但被告李后国没有入住。以上情况被告孙建没有和原告协商，原告不知情。综上，被告孙建在夫妻共同生活期间，擅自处理夫妻共同财产，属无权处分；被告李后国明知被告孙建单方无权处分的情况下，以明显低于市场正常价格购买房屋，不属于善意取得；被告刘朋将高息借款变成买卖房屋，以合法形式掩盖非法目的，而且低价销售，属于违法行为。三被告的行为，严重侵犯了原告的合法权益，其买卖房屋的行为依法是无效的。为此，特诉至贵院，敬请依法判如所请！被告孙建辩称，原告所说的都是事实，同意原告的诉请。被告李后国辩称，本案涉案房产为安置房，属于被告孙建个人所有。因此，对该涉案房产的买卖具有合法处分权。一、答辩人李后国构成善意取得。1、被答辩人与被告孙建系夫妻关系，且该房产安置登记在被告孙建个人名下，被答辩人也已经在诉状中明确认可其丈夫孙建与答辩人之间事实存在的借贷关系，并用该借款冲抵了该购房合同的购房款，同时该合同签订时该房产的价格与市场价格相符，且答辩人接收房屋及钥匙并与被告孙建共同办理了物业变更等手续，足以证明答辩人已经善意取得该房产并支付合理对价。2、该房产无房产证，不需要办理登记手续，答辩人与被告孙建办理物业变更手续等视为交付房屋，可以认定已经完成交付行为。故答辩人的行为构成善意取得，已取得该房产的所有权。二、被答辩人与被告孙建之间构成家事代理。答辩人取得涉案房产，系通过与安置登记人即被答辩人丈夫孙建房产买卖交易取得，在最初交易该房产时，答辩人完全有理由相信其夫妻间对该出让抵偿行为是予充分认可的。基于被答辩人与被告孙建夫妻关系的事实，被告孙建签订《房屋买卖合同》的行为应构成家事代理，交易产生的法律效力应及于被答辩人。答辩人支付合理对价，并实际取得房产不构成恶意串通。三、被告孙建借款属实，基于夫妻关系，被答辩人作为共同债务人，以房屋抵偿借款是对被答辩人共同债务的有利免除，并是减少因此产生的利息损失，没有侵害被答辩人利益、国家或者集体利益之说。故被答辩人诉请不符合确认合同无效的法定要件。综上，请求依法判决驳回被答辩人郭言清的诉讼请求。被告刘朋的答辩意见同被告李后国的答辩意见。被告李后国对原告所主张的事实中其购房的经过予以认可，但认为其完全有理由相信被告孙建与其签订《房屋买卖合同》行为构成家事代理，其支付合理对价，并在物业变更手续、交换房屋钥匙，已实际占有该房屋，构成善意取得，该房屋买卖关系合法有效，原告无权向其主张任何权利。被告刘朋提出其与被告孙建之间的借贷利息约定为三分，并不是原告所说的五分，房屋卖了130000元，偿还李后国本息共计122000元，被告孙建得到了8000元，并不是原告所说的孙建仅得到了4000元，对于原告所主张的其他事实予以认可。被告李后国认为原告对第一、第二被告之间借款的事实是知情的，且发生于夫妻关系存续期间，借款转变为房屋买卖的行为，被告孙建与其签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且双方均有完全民事行为能力，房产的定价符合物权法规定，其买卖房屋的行为构成善意取得，原告无权提出合同无效的诉请。本院认为，本案争议的焦点问题是被告李后国和被告刘朋购买房屋（含储藏室）的行为是否均构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，构成善意取得需具备以下条件：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。被告李后国、刘朋从被告孙建手中购买房屋（含储藏室）的行为不构成善意取得。理由是原告郭言清与被告孙建系夫妻关系，涉案房屋（含储藏室）是夫妻关系存续期间所分得的拆迁安置房，属于夫妻共同财产。夫妻共同财产在法律上属于共同共有，夫妻一方在夫妻关系存续期间擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产，应当维护第三人的合法权益；本案被告孙建在未取得其妻子原告郭言清同意的情况下，先后擅自与被告刘朋、李后国签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》是被告孙建为偿还被告刘朋的借款签订的，双方的真实意思表示并不是买卖房屋，而是“以房抵债”，由刘朋联系自愿购买涉案房屋的人，所得卖房款用于偿还被告孙建欠被告刘朋的借款。庭审查明被告孙建和被告刘朋的借贷纠纷存在利息预先在本金中扣除的违法行为，被告孙建与被告刘朋签订《房屋买卖合同》后，被告刘朋联系了被告李后国购买涉案房屋，被告李后国明知被告孙建和被告刘朋之间存在“以房抵债”的情形，在未征得原告同意的情况下，又与被告孙建签订了《房屋买卖合同》，支付了购房款130000元，并在物业变更了登记手续，将房款直接交付给被告刘朋，用于偿还被告孙建欠被告刘朋的借款本息122000元，多余的8000元支付给被告孙建。三被告买卖房屋的行为明显属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，房屋价格明显低于市场价格，因此被告李后国、刘朋购买房屋的行为均不构成善意取得，其购买房屋的行为无效，依法应将房屋（含储藏室）返还给原告郭言清，被告刘朋应返被告李后国购房款122000元，被告孙建应返还被告李后国购房款8000元，被告刘朋与被告孙建之间的借贷纠纷应另案处理。原告要求：1、依法判决被告孙建和被告李后国签订的房屋买卖协议无效；2、判令被告李后国将位于微山县三孔桥滨湖花苑137号楼1单元2楼东户的楼房（含储藏室）返还原告；3、被告孙建返还被告李后国购房款4000元，被告刘朋返还被告李后国购房款122000元；事实清楚，证据确实充分，本院予以支持；对于差额4000元，被告孙建已用于偿还欠赵猛的利息，也应由被告孙建返还给被告李后国。另外被告孙建与被告刘朋之间的借贷关系应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决如下：一、被告孙建和被告李后国签订的房屋买卖合同自始无效；二、被告李后国于本判决生效之日起七日内将位于微山县三孔桥滨湖花苑137号楼1单元2楼东户的楼房（含储藏室）返还原告郭言清；三、被告孙建于本判决生效之日起七日内返还被告李后国购房款8000元，被告刘朋于本判决生效之日内返还被告李后国购房款122000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，减半收取计3425元，由被告孙建、李后国、刘朋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  刘贵芳二〇一七年八月十七日书记员  李婷婷