北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9901号上诉人（原审原告）：丛子兰，女，1958年5月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张生途，男，1960年9月13日出生，住辽宁省海城市环城北路。被上诉人（原审被告）：北京泛海信华置业有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号2号楼909。法定代表人：郑东，董事长。委托诉讼代理人：苏荣建，北京市中银律师事务所律师。上诉人丛子兰因与被上诉人北京泛海信华置业有限公司（以下简称泛海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2015)朝民初字第43374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丛子兰的委托诉讼代理人张生途，被上诉人泛海公司的委托诉讼代理人苏荣建，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丛子兰上诉请求：撤销北京市通州区人民法院（2015）朝民初字第43374号民事判决书，依法改判支持丛子兰一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由泛海公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。根据《北京市住宅工程质量分户验收管理规定》第七条规定，可以认定一审判决第二项的结论为涉诉房屋大理石质量不合格，导致涉诉房屋住宅质量未达到规定的标准。二、依据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十六条约定，以及生效判决认定涉诉房屋大理石不合格的事实，可以得出涉诉房屋住宅质量不合格的结论，泛海公司应当依约赔偿丛子兰的损失。三、根据双方签订的合同及补充协议约定，我国民法通则第106条规定，《合同法》中最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十条规定，本案涉诉房屋应当进行赔偿。泛海公司辩称：泛海公司同意一审判决，不同意丛子兰的上诉请求。丛子兰向一审法院起诉请求：1、要求泛海公司赔偿丛子兰2009年1月15日至2015年8月10日的租金损失1717500元；2、要求泛海公司赔偿丛子兰2009年1月15日至2015年8月10日的物业费89833元、供暖费45000元。一审法院认定事实：2007年7月14日，丛子兰作为买受人与泛海公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同》，约定丛子兰购买泛海公司开发的涉诉房屋，房屋总价款为6115933元。该合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2008年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”该合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为引起延误的，出卖人可以据实予以延期。”该合同第十五条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见补充协议。”该合同第十六条约定：“（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第（2）种方式处理：（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：（2）房屋装饰＼设备在交付使用时如未达到合同附件约定的标准，出卖人应负责整改使之达到合同约定标准。具体装饰和设备标准的约定见附件六。”该合同附件六装饰和设备标准的约定第6条约定：“客厅餐厅地面铺优质大理石；卧室地面铺实木复合地板；客厅阳台地面铺优质大理石；卧室阳台地面铺实木复合地板；厨房阳台地面铺地砖。”该合同附件八补充协议约定：“1.4‘房屋实际交付’是指买受人按出卖人发送的《入住通知书》中的相关规定办理完毕房屋的交接手续。1.5‘视为交付之日’指因买受人的原因，未能按《入住通知书》规定期间，办理房屋交接手续，则《入住通知书》规定期间届满之日视为交付之日。7.1房屋达到交付使用条件后，出卖人应当向买受人发送《入住通知书》。7.4主合同第十五条第（二）项所述之‘因买受人原因’包括但不限于下列情形：7.4.1房屋符合主合同第十一条所约定的交付条件，但买受人拒绝接受房屋；……7.5因买受人原因未能在《入住通知书》告知期间内办理房屋交接手续的，则《入住通知书》规定的交接期间届满之日，视为出卖人已经交付使用。7.6实际交付或视为交付之日前，与房屋有关的风险责任由出卖人承担；自房屋实际交付或视为交付之日起，与房屋有关的风险责任由出卖人转移给买受人，买受人需承担房屋实际交付或视为交付之日起与房屋有关的一切费用（包括但不限于物业管理费用、取暖费、公共维修基金等）。”上述合同签订后，丛子兰于2007年7月29日前共计向泛海公司支付了购房款6115933元。泛海公司于2009年1月8日通知丛子兰在2009年1月15日办理收房入住手续。2009年2月27日丛子兰到涉诉房屋现场办理手续，但在验房时发现房屋存在多处质量问题，要求泛海公司整改，未办理入住手续。2009年4月14日、2010年11月23日泛海公司对涉诉房屋进行修复后，丛子兰验房时对石材提出更换的请求，仍未办理收房手续。后丛子兰以商品房销售合同纠纷为由将泛海公司诉至一审法院，要求泛海公司立即对涉诉房屋内的装修不合格板材予以更换修复、支付逾期交房违约金1765058.3元（自2008年11月30日至2012年11月13日）并承担鉴定费7400元；泛海公司反诉要求丛子兰支付逾期收房违约金并支付面积差价款12352元。在该案中，经丛子兰申请，一审法院委托国家石材质量监督检验中心对涉诉房屋室内墙面和地面的大理石质量进行鉴定，鉴定结论为多处地面和墙面的大理石不符合[GBT19766-2005]标准合格等级要求。一审法院于2013年4月作出（2011）朝民初字第04415号民事判决书，判决：一、泛海公司于判决生效后七日内给付丛子兰逾期交房违约金118348元；二、泛海公司于判决生效后六十日内更换涉诉房屋地面和墙面所铺装的不合格大理石板材，使地面和墙面所铺装的大理石达到国家标准的优等品等级；三、丛子兰于判决生效后七日内给付泛海公司房屋面积差价款12352元；四、驳回丛子兰的其他诉讼请求；五、驳回泛海公司的其他反诉请求。丛子兰和泛海公司均不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2013年7月作出（2013）二中民终字第9198号民事判决书，经该案审理查明：2008年4月13日，北京市建设委员会发布了京建工[2008]242号《关于贯彻2008年北京奥运会残奥会期间本市空气质量保障措施加强建设工程施工监管有关事项的通知》的文件，该通知对北京市在2008年7月20日至2008年9月20日期间的建设工程扬尘污染控制目标、施工许可审查、施工现场封闭管理、留置施工部位、安排闲置施工人员的生产、生活等情况做了相关的规定，要求在2008年7月20日至9月20日期间，各施工单位停止在施工地的土石方工程、混凝土浇筑工程等作业，做好工地绿化、覆盖、安全维护等工作。2008年4月17日，北京市建设委员会发布了京建施[2008]248号《关于加强奥运会期间施工现场质量安全管理的通知》的文件，该通知对在2008年7月20日至9月20日期间北京市的工地基坑工程、施工现场的扬尘、噪音、消防保卫的工作做了限制性或禁止性的规定，包括施工现场堆积的土石应采取绿化或覆盖措施，停止所有含有挥发性有机溶剂的喷涂和粉刷作业，停止所有打磨、刨、切割地面或石材工序，停止夜间施工活动。2009年10月28日，涉诉房屋所属工程的监理单位北京双园工程咨询监理有限公司出具《关于对朝阳区东风乡绿隔地第三宗地J-5地块5-7住宅施工于奥运会期间停顿的证明》，证明奥运会和残奥会期间，上述工程的精装修施工处于停顿状态。涉诉房屋于2008年12月26日取得《住宅工程质量分户验收表》，涉诉房屋所在楼宇于2009年1月12日取得《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于次日取得《房屋土地测绘技术报告书》。北京市第二中级人民法院认为：丛子兰与泛海公司签订的《北京市商品房预售合同》约定泛海公司应于2008年10月31日前向丛子兰交付涉诉房屋，但泛海公司于2009年1月8日才通知丛子兰于2009年1月15日收房。对此，泛海公司主张因为受2008年7月20日至9月20日奥运会期间工程停工的政府要求的影响，交房日期应顺延至2008年12月31日，并就此提供了证据予以佐证。因双方所签合同明确约定“如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为引起延误的，出卖人可以据实予以延期”，故泛海公司的主张有合同依据。根据查明的事实，涉诉房屋已于2008年12月26日取得了《住宅工程质量分户验收表》、该房屋所在楼宇于2009年1月12日取得了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于次日取得了《房屋土地测绘技术报告书》，故可以认定涉诉房屋在泛海公司通知的收房日，即2009年1月15日具备了交付条件。泛海公司应向丛子兰支付自2009年1月1日至2009年1月14日的逾期交房违约金。丛子兰主张违约金应计算至实际交房之日没有合同依据，不予支持。丛子兰若认为泛海公司交付的房屋因装修存在瑕疵，导致其无法实际入住，给其造成损失的，可通过其他途径另行解决。因双方约定“客厅地面铺实木复合地板、高级地砖或优质大理石”，而涉诉房屋室内墙面和地面的大理石经鉴定不合格，故泛海公司应予以更换并使之达到优等品等级。综上，北京市第二中级人民法院判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第04415号民事判决书第二项、第三项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第04415号民事判决书第一项、第四项、第五项；三、泛海公司于判决生效之日起七日内给付丛子兰逾期交房违约金17124.61元；四、驳回丛子兰的其他诉讼请求；五、驳回泛海公司的其他反诉请求。后丛子兰不服北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第9198号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2014年作出（2014）高民申字第3827号民事裁定，认为：按合同约定，泛海公司应于2008年10月31日前向丛子兰交付涉诉房屋，但基于奥运会期间工程停工的政府要求，造成逾期通知收房，两审法院结合案件事实，确定房屋交付日期应为2008年12月31日并无不妥。根据现有证据可以认定，涉诉房屋在2009年1月15日具备了交付条件，故泛海公司应当支付自2009年1月1日至2009年1月14日的逾期交房违约金，二审法院确定的违约金数额正确。丛子兰主张违约金应支付到实际交房之日缺乏依据。关于丛子兰主张交付的房屋装修存在瑕疵，致使其无法入住给其造成损失问题，可另行解决。综上，裁定驳回丛子兰的再审申请。在本案审理过程中，经丛子兰申请，一审法院依法委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对涉诉房屋自2009年1月15日至2015年8月10日的市场租金价值进行评估，评估结果为：2009年1月15日至2013年12月31日期间综合日租金为683.15元、2014年1月1日至2015年8月10日期间综合日租金为819.58元，2009年1月15日至2015年8月10日的市场租金价值共为1717500元。丛子兰支付评估费29503元。丛子兰提交谈话笔录，用以证明丛子兰曾就生效判决确定的泛海公司更换大理石事项申请强制执行，双方在执行过程中于2015年8月10日达成和解，约定由泛海公司给付丛子兰15万元修复费用，丛子兰自行修复。泛海公司对该证据不持异议。丛子兰提交泛海国际居住区业主入住及日常应缴费用一览表，用以证明涉诉房屋物业费和供暖费的收费标准。泛海公司对该证据的真实性不持异议，但表示自泛海公司通知的交房之日起相关费用应由丛子兰自行承担。丛子兰提交《住宅工程质量分户验收管理规定》，用以证明工程验收内容包括地面和墙面的质量，而涉诉房屋的地面质量是不合格的，故不符合交付条件。泛海公司对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示该规定中提及的地面和墙面质量指的是房屋主体结构方面的质量。泛海公司提交泛海国际居住区房屋入住确认单，用以证明丛子兰实际于2015年8月11日办理入住手续。丛子兰对该证据不持异议。双方均认可丛子兰交纳了2009年11月15日至2015年3月15日的供暖费45000元、2010年3月1日至2015年8月10日的物业费89833元。双方均认可大理石属于涉诉房屋的装饰部分。经询，丛子兰表示其要求泛海公司赔偿损失的理由是泛海公司交付的涉诉房屋的大理石存在质量问题，导致丛子兰无法入住，在法院判决泛海公司更换后泛海公司亦未及时予以更换，合同依据是《北京市商品房预售合同》第十六条第二款第三项的约定。丛子兰表示其至今未更换涉诉房屋内的大理石不代表涉诉房屋可以居住，未更换是丛子兰不想破坏房屋结构。经释明，双方均不申请就涉诉房屋内地面和墙面的大理石质量问题是否影响入住进行鉴定。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，丛子兰与泛海公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。涉诉房屋已于2009年1月15日具备了交付条件，丛子兰应配合进行收房，虽涉诉房屋墙面和地面部分大理石不符合约定标准，但北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第9198号民事判决书已判决泛海公司对不合格的大理石进行更换以达到优等品等级，且无证据证明该装修方面的瑕疵达到影响房屋正常使用的程度，丛子兰以大理石不符合标准为由拒绝收房缺乏依据，由此导致的房屋空置期间的损失应由丛子兰自行承担。关于丛子兰诉称的泛海公司未按生效判决内容及时更换大理石一节，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”，北京市第二中级人民法院于2013年7月判决泛海公司更换不合格的大理石，后丛子兰向一审法院申请强制执行，2015年8月10日双方达成执行和解，至此双方就大理石更换事宜已通过执行程序一次性解决，现丛子兰以泛海公司迟延履行生效判决为由主张损失亦缺乏依据，一审法院不予支持。根据《北京市商品房预售合同》附件八关于“买受人需承担房屋实际交付或视为交付之日起与房屋有关的一切费用（包括但不限于物业管理费用、取暖费、公共维修基金等）”的约定，2009年1月15日以后产生的物业费和供暖费应由丛子兰自行承担，丛子兰要求泛海公司赔偿物业费和供暖费的请求亦缺乏依据，一审法院不予支持。关于丛子兰主张赔偿所依据的《北京市商品房预售合同》第十六条第二款第三项的约定，该条是针对房屋工程质量问题的约定，而大理石属于房屋的装饰部分，大理石质量未达到双方约定的标准，应按照《北京市商品房预售合同》第十六条第二款第四项的约定进行处理，故丛子兰依据第十六条第二款第三项主张赔偿责任亦缺乏依据。综上，丛子兰的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于泛海公司辩称的丛子兰的起诉违反一事不再理原则一节，丛子兰在（2011）朝民初字第04415号案件和（2013）二中民终字第9198号案件中主张的均系泛海公司逾期交房违约金，在本案中主张的系泛海公司交付的房屋的大理石存在质量问题且迟迟未予修复导致其无法入住而遭受的损失，后诉与前诉的诉讼请求不同，不构成重复起诉，故泛海公司的该项抗辩意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回丛子兰的全部诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：丛子兰与泛海公司签订的《北京市商品房预售合同》及其附件系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同履行各自义务。根据生效判决确认，诉争的房屋于2009年1月15日已经具备合同约定的交付条件，丛子兰即应配合收房。丛子兰在房屋符合交付条件时未及时收房，由此产生之租金损失其应自行承担。现丛子兰主张自2009年1月15日开始之租房费用缺乏事实及法律依据。丛子兰就此提出之上诉意见，本院均不予采纳。生效判决虽确认房屋墙面及地面上尚存问题，但上述问题均属合同附件六中对“装饰”部分所做约定。现丛子兰主张墙面及地面大理石问题均属房屋主体结构质量问题，缺乏合同依据。丛子兰据此认为应适用合同第十六条中关于主体结构部分违约责任的约定，赔偿其损失的上诉意见缺乏合同依据。本院对丛子兰关于本案事实不清，援引法律不当之上诉意见，均不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21471元，由丛子兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 石 煜二〇一七年八月十四日法官助理 魏 举书 记 员 李 峥