浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4138号上诉人（原审被告）：杭州华盛达房地产开发有限公司。住所地：杭州市拱墅区祥富路*号*幢第*层。法定代表人：袁建华，董事长。委托代理人：曹毅、李双双，系公司员工。被上诉人（原审原告）：朱文清，男，汉族，1976年2月26日出生，住江西省赣州市信丰县。被上诉人（原审原告）：陈兰英，女，汉族，1979年12月12日出生，住杭州市滨江区。委托代理人：王冰洁，浙江金道律师事务所律师。上诉人杭州华盛达房地产开发有限公司（以下简称华盛达公司）因与被上诉人朱文清、陈兰英商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年12月12日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，内约定朱文清、陈兰英向华盛达公司购买杭州市拱墅区阅城新座2幢918室房屋，价格为663789元，交付时间为2014年6月30日。华盛达公司于2014年7月向朱文清、陈兰英发送交房通知，通知朱文清、陈兰英于2014年7月7日至13日集中交付期间至交房地点办理交房手续。朱文清、陈兰英经验房后发现存在空鼓、裂缝、阴阳角不方正、阳台栏杆生锈、进户门有划痕等问题，为此朱文清、陈兰英未收房，并要求朱文清、陈兰英对上述房屋存在的质量问题进行维修。此后华盛达公司对案涉房屋采取了相应的维修，但是未发出书面的通知要求朱文清、陈兰英收房。2016年1月，华盛达公司向朱文清、陈兰英寄送了《关于新座2-918业主要求我司承担逾期交房违约责任的回复函》，内载明，朱文清、陈兰英在2014年7月的集中交房中向华盛达公司提出了房屋质量瑕疵问题，包括进户门有划痕、墙面空鼓、阳台栏杆生锈、阴阳角不直等，并以此为由拒绝收房；华盛达公司提出，这些问题不是房屋主体质量问题，不影响房屋交付及正常使用，朱文清、陈兰英应当办理收房手续，但朱文清、陈兰英仍拒绝收房，随后华盛达公司就朱文清、陈兰英提出的质量瑕疵进行了维修。现朱文清、陈兰英提出要求华盛达公司承担朱文清、陈兰英没有收房的损失，华盛达公司认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“交接”第2、3款约定：“业主不得以房屋主体质量问题以外的质量瑕疵为由拒绝接受交付，否则视为出卖人已按期交付”，故在交付期间朱文清、陈兰英提出的问题不符合可以拒绝接受房屋的理由，无需承担自2014年7月8日至今的逾期交付违约责任。2016年5月，华盛达公司再次就朱文清、陈兰英提出的房屋质量问题整改、交付事宜、违约金支付、损失赔偿发送《回复函》，内重申了房屋质量瑕疵不得成为拒绝接受房屋的理由，华盛达公司实际已于2014年7月7日向朱文清、陈兰英交付了房屋，无需承担逾期交付违约责任。2016年10月11日，华盛达公司向朱文清、陈兰英交付了案涉房屋的钥匙、门禁卡。现朱文清、陈兰英起诉至原审法院，请求：1.华盛达公司将杭州市拱墅区阅城新座2幢918室房屋及时移交给朱文清、陈兰英；2.华盛达公司支付朱文清、陈兰英因房屋质量问题造成的无法居住使用损失108000元（按租金每月4500元计算，自2014年7月8日起暂算至2016年7月7日，此后租金损失计算至华盛达公司向朱文清、陈兰英实际移交房屋之日止）；3.华盛达公司支付两朱文清、陈兰英物业费损失5433元（按物业费3.58元/m2/月，自2014年7月8日起暂算至2016年7月7日，此后物业费损失计算至华盛达公司向朱文清、陈兰英实际移交房屋之日止）；4.由华盛达公司承担该案全部诉讼费用。原审法院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容并不违反有关法律强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。朱文清、陈兰英已按约向华盛达公司支付房价款，华盛达公司应将符合合同约定的房屋交付给朱文清、陈兰英。华盛达公司于2014年7月集中交房时，朱文清、陈兰英即提出案涉房屋存在进户门有划痕、墙面空鼓、阳台栏杆生锈、阴阳角不直等问题，华盛达公司在其2016年1月所发送的《关于新座2-918业主要求我司承担逾期交房违约责任的回复函》中也认可案涉房屋确实存在上述质量问题，并称朱文清、陈兰英提出问题后华盛达公司随即已进行了修复，由此可见，华盛达公司对朱文清、陈兰英所主张的房屋存在质量问题并无异议。关于修复时间，双方对华盛达公司修复后通知朱文清、陈兰英收房的时间陈述不一致，朱文清、陈兰英认为华盛达公司在朱文清、陈兰英提出案涉房屋存在的质量问题后未再通知朱文清、陈兰英收房，华盛达公司认为其已在2014年7月份完成了交房手续。因房屋存在质量问题，华盛达公司在进行了维修后，有再次通知朱文清、陈兰英收房的义务，但是，华盛达公司未能举证证明华盛达公司已履行再次通知收房义务，朱文清、陈兰英的收房时间本院认定为2016年10月11日即华盛达公司向朱文清、陈兰英交付案涉房屋的钥匙、门禁卡的日期。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，自2014年7月8日至2016年10月11日期间华盛达公司应当就其出售的房屋质量问题给朱文清、陈兰英造成的损失承担赔偿责任。朱文清、陈兰英的损失，朱文清、陈兰英主张按照月租金4500元计算，本院结合市场行情及案涉房屋的现状，酌情确定按照月租金3000元计算损失，总计81100元。关于物业费损失，因朱文清、陈兰英未向该院提交该项损失实际发生的依据，对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、华盛达公司杭州华于判决生效之日起十日内赔偿朱文清、陈兰英损失81100元。二、驳回朱文清、陈兰英的其他诉讼请求。如果华盛达公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费减半收取计1285元，由朱文清、陈兰英负担366元，由华盛达公司负担919元。宣判后，华盛达公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认为华盛达公司对房屋存在质量问题并无异议属于事实认定错误。原审判决认为“被告在其2016年1月所发送的《关于新座2-918业主要求我司承担逾期交房违约责任的回复函》中也认可涉案房屋确实存在上述质量问题，并称原告提出问题后随即进行了修复，由此可见，被告对原告所主张的房屋存在质量问题并无异议”。原审判决认为的上述质量问题为朱文清、陈兰英主张的涉案房屋存在大量墙面空鼓、房屋裂缝、进户门划伤、阴阳角不方正、阳台栏杆生锈的问题，而华盛达公司从始至终(一审庭审及庭后提交的代理词)认为所主张的涉案房屋存在的问题与事实不符，事实是涉案房屋仅存在小部分墙面空鼓、进户门划伤、个别阴阳角不方正、阳台栏杆少量生锈问题。且在一审庭审中，朱文清、陈兰英也没有提供证据证明涉案房屋存在大量墙面空鼓、房屋裂缝、进户门划伤、阴阳角不方正、阳台栏杆生锈的问题。因此，原审法院在认定房屋存在质量瑕疵问题的范围认定存在错误，存在大量的质量瑕疵和小部分质量瑕疵有着质的区别，直接关系到维修责任的轻重，对本案客观事实的认定具有重要作用。2、原审判决认为华盛达公司进行维修后有再次通知朱文清、陈兰英收房的义务无事实及法律依据，认定朱文清、陈兰英的收房时间为2016年10月11日显属错误。华盛达公司交付的义务与对房屋进行维修后通知的义务是两个不同的概念，不能混同，两者义务未履行的法律后果亦不相同，而原审法院将这两个义务予以混同属于对事实认定是错误，具体理由如下：(1)华盛达公司已于2014年7月5日寄送《关于阅城公寓／阅城新座2014年7月7日交房的通知书》，朱文清、陈兰英庭审中也认可在2014年7月7日至13日集中交房期间前来收房，但朱文清、陈兰英以涉案房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十二条第三款第二项、第三项约定“2、买受人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和本合同约定在保修范围内及保修期限内承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付。买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。3、买受人逾期未办理交房手续或无正当理由拒绝在《商品房交接书》上签字，视为出卖人己按期交付……”被上诉人不得以房屋质量瑕疵此为由拒绝接受涉案房屋，因朱文清、陈兰英以质量瑕疵为由拒绝收房、逾期办理交房手续则根据合同条款视为华盛达公司已按期(即：2014年7月7)将房屋交付于朱文清、陈兰英。既然涉案房屋已按期交付，华盛达公司自然无再次通知朱文清、陈兰英收房的义务。因此，按照《浙江省商品房买卖合同》的约定在2014年7月7日华盛达公司已将房屋交付与朱文清、陈兰英，已经履行了交付房屋的义务。(2)2014年7月7日华盛达公司就已将房屋交付于朱文清、陈兰英，积极就涉案房屋存在的质量瑕疵进行修复，但期间朱文清、陈兰英主张质量瑕疵、要求华盛达公司承担逾期交付房屋违约责任原因而拒绝收房故一直未领取钥匙、门禁卡。在原审法院主持下华盛达公司将涉案房屋钥匙、门禁卡交至杭州市拱墅区人民法院这一行为不能简单的认定为收房时间。收取房屋钥匙、门禁卡与收房是两个不同的概念，收取钥匙、门禁卡只是收房过程的一个组成部分，同时朱文清、陈兰英以质量瑕疵为由拒绝收房才迟迟不肯接收钥匙、门禁卡，亦不同意办理交付手续，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定以质量瑕疵为由拒绝收房的视为己交付房屋，既然房屋交付了，作为附属品的钥匙、门禁卡自然也于交房当日(即2014年7月7日)已交付，故对于拒绝收房(包括拒绝接收钥匙、门禁卡)的行为后果被上诉人应自行承担责任。另，从客观事实分析，朱文清、陈兰英自2016年1月才向华盛达公司提及交付房屋事宜，涉案房屋于2014年7月7日一交付后朱文清、陈兰英立即进行维修，而维修完成后直至2014年12月22日朱文清、陈兰英才前往阅城新座物业处对涉案房屋进行验收，那么在华盛达公司对房屋进行维修整改之后长达一年多的时间里，朱文清、陈兰英从未向华盛达公司主张过要交房交钥匙，如果华盛达公司不交付钥匙，朱文清、陈兰英为何不提前诉讼，房屋是个大件商品，长达一年多的时间朱文清、陈兰英没有拿到钥匙或收房，朱文清、陈兰英也没有任何行动或诉讼吗?这种行为明显与不符合常理，合理的解释就是朱文清、陈兰英故意不来拿钥匙故意不收房。退一步而言，如果系华盛达公司不交付钥匙，华盛达公司要涉案房屋有何用处?因此，原审法院认定收房时间明显没有综合整个案件的客观事实及常理分析属事实认定错误。（3)综上，按照《浙江省商品房买卖合同》的约定，在2014年7月7同已经履行了交付房屋的义务，至于朱文清、陈兰英放弃对房屋、钥匙的接收均系朱文清、陈兰英放弃该权利的行使，因此按照房屋交付后的风险转移，自2014年7月7同后房屋的任何自然损失包括朱文清、陈兰英放弃接受房屋及钥匙的损失也应当由被上诉人自行承担。原审法院对案涉房屋所存在的质量问题系质量瑕疵问题，该质量瑕疵问题并不影响对房屋的使用以及华盛达公司在朱文清、陈兰英提出问题后对涉案房屋的质量瑕疵的维修义务并通知朱文清、陈兰英这一重要事实及相关的证据《房屋验收卡》、《情况说明》未予以认定，导致判决错误。3、涉案房屋所存在的质量问题系质量瑕疵问题，该质量瑕疵问题并不影响朱文清、陈兰英对房屋的使用，且华盛达公司在对房屋维修整改后通知了朱文清、陈兰英，已履行维修和通知义务，而朱文清、陈兰英拒绝前来收钥匙造成房屋不能使用的损失应当由朱文清、陈兰英自行承担，具体理由如下：(1)涉案房屋仅存在小部分墙面空鼓、进户门划伤、个别阴阳角不方正、阳台栏杆部分生锈问题，这些问题并非房屋主体结构质量问题，属于房屋质量瑕疵，本案所提到的问题均属于房屋质量瑕疵这一点朱文清、陈兰英在庭审中也予以认可。而作为专门从事房地产开发而言以及稍微对房地产比较专业的人士，都能认可此类问题可以说是所有新建房屋都会存在的问题，这些问题不会影响房屋的正常使用，这也正是《浙江省商品房买卖合同》约定房屋质量瑕疵问题不得作为买受人拒绝接受房屋的理由并且经过相关政府部门备案认可。(2)华盛达公司在朱文清、陈兰英提出涉案房屋存在小部分墙面空鼓、入户门划痕等问题后便立即着手修复该等质量瑕疵，法院也对进行涉案房屋进行维修的事实予以认定。但在确定修复时间中，未对《房屋验收卡》、《情况说明》这一项重要的证据未予以认定。华盛达公司与阅城物业公司浙江银杏物业管理有限公司并不存在利害关系，浙江银杏物业管理有限公司系华盛达公司通过公开招投标程序确定的物业公司，并经房管部门合法备案，因此，该物业公司出具的《房屋验收卡》、《情况说明》应当合法有效，也是最真实及最直接的证据之一。通过该组证据也能直观的了解到涉案房屋维修后的情况，故应予以认定。至少通过这组证据可知2014年12月22日朱文清、陈兰英至阅城新座物业处进行涉案房屋验收，由验收员华某陪同验收，通过《房屋验收卡》内记录情况可知，除“橱卫屋顶干燥无湿”一栏内注明卫生间顶部有水迹外，其余各项目验收结果均为“完好”，也足以证明华盛达公司在2014年12月22日之前已对房屋瑕疵问题进行维修且已将维修情况通知朱文清、陈兰英的客观事实，也足以证明2014年12月22日朱文清、陈兰英在房屋质量瑕疵已修复的情况下仍无任何理由拒绝在《房屋验收卡》内签字并接受房屋。而原审法院对《房屋验收卡》、《情况说明》未予认定也未提出不予认定的理由，明显规避了本案重要事实。(3)涉案房屋仅存在质量瑕疵问题，并不影响房屋居住使用，朱文清、陈兰英诉讼请求主张的是要求因房屋质量问题造成的无法居住使用损失，而原审法院对涉案房屋质量问题是否造成房屋无法居住等事实没有查明。具体理由如下：涉案房屋的质量瑕疵问题双方都没有异议，这些问题根本不影响朱文清、陈兰英房屋居住、装修或出租等正常使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，华盛达公司应承担的是修复费用及修复期间造成的其他损失，而华盛达公司已履行瑕疵修复义务，对于修复期间造成的损失，应由朱文清、陈兰英举证。而朱文清、陈兰英提供的照片无法证明案涉房屋不能居住、使用，也未提供证据证明其实际的租会损失，同时并未提供有效证据证明华盛达公司实施维修行为期间对其正常居住产生影响，且庭审中法庭未对该事实进行核实，也未对不能居住的损失如何计算进行核实。在朱文清、陈兰英没有提供任何损失证据的情况下法院酌情认定一个套内建筑面积四十多平方的毛坯房按月租金3000元的标准计算损失没有法律及事实依据就朱文清、陈兰英提出的涉案房屋存在的质量瑕疵华盛达公司已于2014年提出之后便立即进行了修复工作，根据上述法律规定，如果朱文清、陈兰英认为存在拖延修复的情形，为避免损失的扩大，其亦可依法白行或委托他人修复，商品对每个家庭来说都是重要物品，但朱文清、陈兰英在这两年多期间也未自行或委托他人修复，也系朱文清、陈兰英怠于行使权力而导致的损失扩大，损失扩大不可归责于华盛达公司。故要求华盛达公司承担自2014年7月8日至2016年10月11日期间损失不仅期限过长，亦是没有任何事实及法律依据。如果每个业主都通过房屋质量瑕疵为由拒绝收房，距房屋交付两年后通过诉讼途径要求华盛达公司承担该期间的损失，那么华盛达公司的利益如何得到保障，这明显有违合同约定的业主不得以质量瑕疵为由拒绝收房的条款，与法律之规定有悖。综上，请求：1、依法撤销(2016)浙0105民初5098号民事判决。2、依法发回重审或依法改判驳回朱文清、陈兰英的全部诉讼请求。3、本案一审、二审的诉讼费用由朱文清、陈兰英承担。针对华盛达公司的上诉，朱文清、陈兰英答辩称：一、华盛达公司一审诉讼以及上诉的主要论点是其不需要承担逾期交付的违约责任，但是朱文清、陈兰英认为本案与是否逾期没有关系，朱文清、陈兰英的请求基础不是逾期交付的违约责任，而是要求其承担房屋的质量保修责任，朱文清、陈兰英没有使用房屋所遭受的房屋租金损失以及华盛达公司拒绝交房的逾期损失。华盛达公司以合同中的买卖维修义务来代替质保维修后的交付行为是错误的。二、朱文清、陈兰英在两年多的时间里曾多次联系华盛达公司，但从来没有人告诉朱文清、陈兰英解决方案。从2016年上半年3月份开始朱文清、陈兰英不愿意扩大自己的损失再次找到了华盛达公司要求开发商交付房子，但那时候华盛达公司的说辞是钥匙在物业那边，要我方去找物业，但物业表示要朱文清、陈兰英支付物业费才能交房，事情一直拖到2016年的10月份在拱墅法院的主持下才进行交房。在此之前房屋一直不在朱文清、陈兰英手上，朱文清、陈兰英有权要求华盛达公司承担此间损失。另外房屋的质量问题十分严重，40平方米的有80%的房体都进行了返工，还有各种渗水、空鼓问题。从房屋的质量来看业主方不可能正常使用房屋，在维修过程中我们无法居住的损失当然应该由开发商承担。二审中，在本院指定的举证期限内，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，朱文清、陈兰英认为案涉房屋在交付后存在墙面空鼓、阴阳角不直等问题，而华盛达公司亦承认存在上述问题并进行维修，现并未有证据证明朱文清、陈兰英在华盛达公司维修期间可以居住，亦未有充分证据证明朱文清、陈兰英在2016年10月11日之前已经认可案涉房屋已经修复，故华盛达公司应该赔偿朱文清、陈兰英2014年7月8日至2016年10月11日期间的租金损失，一审法院根据双方陈述酌情确定华盛达公司应该赔偿朱文清、陈兰英租金损失81100元尚在合理范围内，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1828元，由杭州华盛达房地产开发有限公司负担。（杭州华盛达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续）本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一七年八月二十八日书 记 员  张诗