广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)粤01执复164号复议申请人（异议人、申请执行人）：夏社强，男，1956年10月13日出生，香港居民，住香港。被执行人：香港中发发展有限公司，住所地香港柴湾翠湾邨翠福楼604室。法定代表人：李鸿仁。被执行人：香港穗发发展有限公司，住所地香港柴湾翠湾邨翠福楼604室。法定代表人：邓福增。复议申请人夏社强不服广东省广州市从化区人民法院(2017)粤0184执异34号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。原审法院在执行夏社强与香港中发发展有限公司（以下简称中发公司）、香港穗发发展有限公司（以下简称穗发公司）借款合同纠纷一案中，于2015年11月24日作出(2015)穗从法执恢字第271号之一《执行裁定书》，裁定拍卖广州市越秀区小北路××号首层房产的所有权（证号：26××36）以清偿债务。夏社强不服该拍卖行为提出异议。原审法院查明，夏社强于1998年向本院提起（1998）穗中法经初字第361号案民事诉讼，诉讼中，夏社强与李鸿仁、穗发公司、中发公司达成和解协议，穗发公司、中发公司将涉案商铺抵债给夏社强所有。1998年5月27日，本院作出（1998）穗中法经初字第361号案民事调解书，对上述调解书内容予以确认。中国银行广州市东山支行（以下简称中行东山支行）不服上述民事调解书，向本院提起申诉。2000年9月15日，本院作出（1999）穗中法审监经申字第50号民事裁定书，决定对原（1998）穗中法经初字第361号案进行再审。2003年7月14日，本院作出（2000）穗中法审监经再字第103号《民事判决书》，判决：一、撤销（1998）穗中法经初字第361号民事调解书；二、李鸿仁、穗发公司、中发公司归还夏社强借款港币500万元及相应利息。关于夏社强与中发公司、穗发公司借款合同纠纷一案，本院于2003年8月5日立案执行【案号：（2003）穗中法执字第903号】。该案在执行过程中，本院于2003年10月20日作出（2003）穗中法执字第903-1号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，裁定解除对小北路××号首层房产的查封，并过户给夏社强所有，注销原房产证及他项权证。2009年3月19日，本院作出（2003）穗中法执字第903-2号《民事裁定书》，裁定如下：一、撤销（2003）穗中法执字第903之一民事裁定；二、将夏社强名下位于小北路××号首层房屋（原广州市小北路219-223号1楼1A层）所有权转移给中发有限公司、穗发有限公司；三、恢复中行东山支行对广州市越秀区小北路××号房屋（原广州市小北路219-223号1楼1A层）的抵押权登记。2009年3月30日，本院向广州市国土房管局发出《协助执行通知书》，请求该局协助执行下列项目：1、解除对夏社强名下的位于小北路××号首层房屋（原广州市小北路219-223号1楼1A层）的查封；2、将夏社强名下的位于小北路××号首层房屋（原广州市小北路219-223号1楼1A层）所有权执行回转给中发公司、穗发公司；3、恢复中国银行东山支行对小北路××号首层房屋（原广州市小北路219-223号1楼1A层）的抵押权登记；4、在上述房屋产权回转事项办理完毕后，查封小北路××号首层房屋（原广州市小北路219-223号1楼1A层）。2009年4月10日，广州市国土房管局在本院《送达回证》上盖章确认签收上述民事裁定书及协助执行通知书。2007年11月7月，本院以（2007）穗中法执指字第5号《民事裁定书》指定原审法院执行。原审法院以（2008）从法执字第2233号立案执行。2012年5月15日，原审法院作出（2008）从法执字第2233-1号《执行裁定书》，裁定查封了属于中发公司、穗发公司所有但登记在夏社强名下位于小北路××号首层房产的所有权（证号：26××36）。2014年3月11日、2015年3月5日，原审法院分别作出（2008）从法执字第2233-2、3号《执行裁定书》，裁定续行查封上述房产。2015年11月20日，原审法院对（2008）从法执字第2233号案予以恢复执行，恢复执行案号为（2015）穗从法执恢字第271号。2015年11月24日，原审法院作出（2015）穗从法执恢字第271号之一《执行裁定书》，裁定拍卖小北路××号首层房产的所有权（证号：26××36）以清偿债务。此后，原审法院委托深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对小北路××号首层房产进行评估，该评估公司于2016年11月17日作出深英（广分）评字第[2016]GF11009号房地产估价报告，评估小北路××号首层房产建筑面积为253.11平方米，评估单价为61500元/平方米，评估总值为15566265元。2017年3月21日，原审法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布发布关于小北路××号首层房产的拍卖公，注明该房产按现状拍卖，且在公告中特别注明，竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。拍卖财产交付时按现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。原审法院认为，关于夏社强提出的对小北路××号首层房产的拍卖介绍中缺少对乘客电梯规划介绍侵害了竞拍者权益的异议请求。本案在关于小北路××号首层房产的拍卖公告中已特别注明拍卖财产是按现状拍卖及交付，竞买人一旦参与竞买即视为对拍卖财产已完全了解，且拍卖财产交付时与评估报告不一致的风险由买受人承担。因此，竞买人一旦参与竞买即表示其自愿承担拍卖财产可能存在的隐藏瑕疵缺陷，包括小北路××号首层房产可能存在因增建乘客电梯而占用部分面积的瑕疵，竞买人竞得后均不得以存在瑕疵为由要求法院承担瑕疵担保责任。故原审法院对于小北路××号首层房产的拍卖介绍不存在侵害竞拍者权益的情形，对于夏社强上述异议请求，原审法院不予支持。对于夏社强提出应裁定中止等待小北路××号首层房产的拍卖并视（2016）粤0104民初13199号案的判决结果再决定是否继续拍卖的异议请求。原审法院认为，根据夏社强提供的民事起诉状中列明的诉讼请求，（2016）粤0104民初13199号案的判决结果不构成中止拍卖小北路××号首层房产的事由，原审法院对拍卖小北路××号首层房产的拍卖程序不存在需要中止拍卖的情形，对于夏社强提出的上述异议请求，原审法院不予支持。综上所述，夏社强的异议请求于法无据，原审法院不予支持。遂裁定驳回夏社强的异议请求。复议申请人夏社强向本院申请复议称:原审法院原定于2017年4月24日上午10时至2017年4月25日上午10时在原审法院淘宝网司法拍卖网络平台上对221号首层房产进行公开拍卖，原审法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对221号首层房产的介绍包括“建筑面积：253.11平方米；深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司广州分公司出具的《房地产估价报告》评估结果为建筑面积253.11平方米，单价61500元/平方米，评估总价15566265元。”原审法院没有在淘宝网司法拍卖网络平台上客观真实的反映221号首层房产的现状。事实上，广州市城市规划局越秀区规划分局之前的规划设计在小北路××号首层房产所在的越秀花苑大厦的H轴至J轴间增建一部l1人乘客电梯自首层至五层（天台）。该部乘客电梯的位置正位于小北路××号首层房产之内，这必然占用了小北路××号首层房产的使用面积。因此，小北路××号首层房产的产权证虽显示建筑面积有253.11平方米，如果扣除乘客电梯和出入通道，实际建筑面积将去掉近一半，则其实际市场价格也将去掉近一半，大约七八百万元而已。但竞拍者并不知悉这些情况和风险，竞拍者只能是根据司法拍卖网络平台上的房产介绍来做出是否竞价的决定。如竞拍者参考了不全面真实的数据，必然会做出与其内心真实意思不一致的错误决定。这无疑损害了竞拍者的合法权益，同时也损害了其利益。针对上述增建乘客电梯的问题，其在2016年8月13日已将越秀花苑大厦开发建设单位广州市越秀区引进外资建设住宅指挥部（以下简称越秀住宅指挥部）、广州市越秀区北秀实业公司（以下简称北秀公司）起诉至广州市越秀区人民法院，要求二被告落实建设上述乘客电梯，案号(2016)粤0104民初13199号。该案已于2017年2月6日进行了第一次庭审，正在越秀法院审理之中，暂未做出判决。如该案法院判决二被告建设上述乘客电梯，则上述情况必将成为现实。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，“执行人员应当对拍卖财产的权属、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”，原审法院对221号首层房产的调查遗漏了(2016)粤0104民初13199号案的存在，而这侵犯了竞拍者的知情权，导致竞拍者无法做出真实于内心的竞拍决定，损害了竞拍者的合法权益。即使拍卖成功，今后难免因此产生争议和纠纷，其届时也将陷于无穷无尽的讼累之中，其合法权益也因此受损。有鉴于此，其根据《民事诉讼法》第225条之规定向原审法院提出了执行异议申请。原审法院于2017年5月2日做出了(2017)粤0184执异34号《执行裁定书》，驳回了其上述异议请求。其于2017年5月23目收到了该份《执行裁定书》。原审法院的裁定理由是其在关于22l号首层房产的拍卖公告中已特别注明拍卖财产是按现状拍卖及交付，竞买人一旦参与竞买即视为对拍卖财产已完全了解，且拍卖财产交付时与评估报告不一致的风险由买受人承担。因此，竞买人一旦参与竞买即表示其自愿承担拍卖财产可能存在的隐藏瑕疵缺陷，包括221号首层房产可能存在因增建乘客电梯而占用部分面积的瑕疵，竞买人竞得后均不得以存在瑕疵为由要求法院承担瑕疵担保责任。其认为，原审法院的裁定理由是不成立的。首先，如前所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，“执行人员应当对拍卖财产的权属、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”，原审法院必须对221号首层房产进行必要的调查，并将调查到的客观真实的情况告知竞买人。法院应是讲究公开公平公正的，现其主动告知221号首层房产可能由于需要增建电梯而面积减半的情况，原审法院更应将该情况告知竞买人。其次，如增建电梯，则221号首层房产的面积将减少近一半，其市场价格将减少七百万元左右。高达七百万元的差价，对竞买者来说无疑是非常重大的损失，这是决定竞买者最终是否愿意出价竞买的决定性因素，竞买人有权利知悉。最后，原审法院认为在关于22l号首层房产的拍卖公告中已特别注明拍卖财产是按现状拍卖及交付，竞买人一旦参与竞买即视为对拍卖财产已完全了解，且拍卖财产交付时与评估报告不一致的风险由买受人承担。原审法院的该种做法有懒政的嫌疑，也是非常之不负责任的。这类似于“货物出门，概不负责”的店堂提示，侵犯了消费者的合法权益，既不公平也不合法。221号首层房产存在有租约以及(2016)粤0104民初13199号案等重大影响其真实价值的因素，原审法院以“拍卖公告中已特别注明拍卖财产是按现状拍卖及交付”就免除自己的告知义务，将风险转移给竞买人，实在是不应该。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：……(四)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；(五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。同理，原审法院应在拍卖公告中告知竞买人有关(2016)粤0104民初13199号案的相关情况，并在该案未有生效裁判之前中止对221号首层房产的拍卖。故请求：裁定变更广州市从化区人民法院（2017）粤0184执异34号《执行裁定书》为“裁定中止对广州市越秀区小北路××号首层房产（房产证号：26××36）的拍卖。”本院经审查，对原审法院查明的案件事实予以确认。庭审中，夏社强确认，广州市城市规划局越秀区规划分局1994年发出《建设工程报建审核书》，同意越秀住宅指挥部在涉案房产裙楼加建电梯，并由规划部门于2000年11月24日核发《建设工程规划许可证》，但该许可证经批准延期至2001年2月24日，现已因期满失效。目前无证据证明涉案房屋将在近期加建电梯。又查，夏社强起诉越秀住宅指挥部及北秀公司，认为越秀住宅指挥部至今没有建设乘客电梯，影响了其对物业的使用，导致物业贬值，侵犯了其物权，越秀住宅指挥部理应按原规划设计建设该乘客电梯。北秀公司的前身是越秀住宅指挥部，应与越秀住宅指挥部承担建设客梯的义务。2017年4月26日广州市越秀区人民法院以(2016)粤0104民初13199号《民事裁定书》驳回夏社强的起诉。该案目前因夏社强上诉而未发生法律效力。本院认为:《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。”第十四条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。”据此，人民法院依法实施网络司法拍卖的应当履行的职责是真实客观地披露拍卖标的物的真实状况及已知的瑕疵和权利负担，拍卖财产以实物现状为准。本案中，原审法院拟拍卖处置的广州市越秀区小北路××号首层房产（房产证号：26××36）在公告中注明按现状拍卖。夏社强所称涉案房屋存在因加装电梯导致使用面积被占用的情形目前尚无证据证实必然发生，原审法院在拍卖中不对涉案房屋无合法有效的证据证实的所谓瑕疵进行披露并无不当。另外，原审法院在公告中特别注明拍卖财产是按现状拍卖及交付，竞买人一旦参与竞买即视为对拍卖财产已完全了解。据此，竞买人一旦参与竞买，即表示其接受拍卖财产可能存在的隐藏瑕疵缺陷，小北路××号首层房产未来如果存在因增建乘客电梯而占用部分面积的瑕疵亦属商业风险，买受人自当依约接受。据此，夏社强请求裁定中止对广州市越秀区小北路××号首层房产（房产证号：26××36）的拍卖理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回夏社强的复议申请，维持广东省广州市从化区人民法院(2017)粤0184执异34号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 赵 彤审判员 叶洁靖审判员 黄晓清二〇一七年八月三十日书记员 梅书慧