广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1484号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司，住所地：珠海市拱北水湾路245号海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914404007740433894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所实习律师。被告：侯嘉亮，男，1971年5月13日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市香洲区。原告珠海海湾物业管理有限责任公司（以下简称：东启物业公司）与被告候嘉亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日、2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告珠海海湾物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人谢春暑、赖文珍到庭参加诉讼，被告候嘉亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告东启物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业管理费、公摊水电费、户内代收电费及停车管理费共计人民币71790.19元及违约金人民币34065.01元；（上述滞纳金暂计算至2019年7月15日；其他费用计至2017年8月31日）；此后至实际还款日的费用和违约金计算至实际清偿之日；2.诉讼费用由被告负担。庭上，原告明确第一项诉讼请求，物业管理费57430元、公摊电费6247.62元、公摊水费147.51元、户内代收电费66.7元、停车管理费4300元、智能化维护费1008元、电损费942.25元、公摊维修金1647.31元，合计71790.19元。事实与理由：被告为珠海海湾半山国际公寓3栋2003房的权属人，该房产建筑面积为222.6平方米。根据原、被告之间《前期物业管理服务协议》的约定，原告向被告提供物业管理服务；物业管理服务费按房产建筑面积每月每平方米3元计算；被告应在每月5日前缴纳物业管理费；如被告逾期没有向原告缴纳有关费用，原告有权向被告按所欠费用总额的0.03%收取违约金。原告于2010年6月开始向被告提供物业管理服务，而被告从2010年4月起就欠缴水电费、物业管理费、违约金共计人民币105855.2元。在原告多次向被告催收下始终未果。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》系双方之间的真实意思表示，合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业管理服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，逾期未支付的，应当按照前期物业管理服务协议的规定承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告候嘉亮未答辩亦未举证。本院经审理认定事实如下：原告珠海海湾物业管理有限责任公司成立于2005年4月8日，已领取相应的营业执照。2005年11月15日中国远大集团有限责任公司（甲方）与原告珠海海湾物业管理有限责任公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方在业主和业主大会选聘物业管理企业以前，委托乙方对海湾半山国际公寓实行物业管理工作。乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人。委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修养护和管理、共用设施设备的维修养护和管理、市政公用设施维修养护和管理、公共园艺景观的养护和管理、公共环境的情节卫生、交通管理、保安工作、开展文娱活动、对房屋自用部位设施的有偿维修养护等服务。物业管理服务费标准如下：高层住宅按每平方米建筑面积每月收取3元，商业用房按每平方米建筑面积每月收取9元。合同期限为三年，自甲方向小业主发出入伙通知之日起计算。暂时预计入伙期限为2007年3月30日，实际入伙时间由甲方依据工程进度确定。2010年6月11日，原告出具业主入伙登记表，记载了被告于当天入伙。2010年6月11日，被告候嘉亮与原告珠海海湾物业管理有限责任公司签订《物业管理费收费协议》。被告应缴纳物业管理费标准为3元每月每平方米，不包括公摊，被告应于每月1日前在开户银行存足应缴纳管理费及相关费用存款，如延期缴付，原告有权按规定从次月1日起每天加收应付管理费万分之三的滞纳金。2010年6月24日，候嘉亮在珠海市不动产登记中心登记对涉案物业地下室××车位的所有权。2019年8月1日，珠海市不动产登记中心出具一份《不动产权登记表》，记载涉案房屋为香洲区拱北水湾路227号（海湾半山国际公寓）3栋2003房，建筑面积222.61平方米，土地分摊面积8.21平方米。庭上，原告称公摊水电费、智能化维护费、公摊维修金、电损费是根据物业公司每月代付公共部分的水电费，按照被告物业建筑面积在小区总建筑面积的占比进行计算。原告称被告于2010年9月开始欠智能化维护费，截至2017年8月共欠费1008元；截至2017年6月，共欠更换配件费用1647.31元；截至2017年8月，共欠公摊电费6250.78元；于2013年5月用电量为100度，电费为66.7元。原告同时提交了智能化维护费发票、更换配件清及发票、公摊电费发票、自用电费发票原件核对。本院认为，被告候嘉亮是澳门特别行政区居民，本案属于涉澳物业服务合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。本院作为合同履行地有涉澳案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。因合同履行地在广东省珠海市，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，故本案应当适用中华人民共和国内地实体法。珠海海湾物业管理有限责任公司与候嘉亮签订的《物业管理收费协议》，是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告珠海海湾物业管理有限责任公司已经按照合同约定为海湾半山的业主提供物业服务，被告候嘉亮作为业主已实际受用原告珠海海湾物业管理有限责任公司提供的基本物业服务，应当向原告珠海海湾物业管理有限责任公司交纳相应的物业管理费。原告主张被告从2010年7月起没有交纳物业管理费并提交了相关证据，被告未予以反驳，应承担相应法律后果。原告起诉请求被告支付自2010年7月至2017年8月的物业管理费，因原告自认其于2017年9月搬出物业，故本院对原告的主张予以支持。关于收费标准，依照双方签订的协议，为每月3元/m2，被告应向原告支付2010年7月至2017年8月的物业管理费57433.38元（222.61m2×3元/月·m2×86个月），原告请求按57430元计算，未超出标准，本院予以支持。关于欠缴物业管理费的违约金问题，《物业管理收费协议》约定业主逾期交纳管理费及相关费用的，从次月1日起每天按应付管理费的万分之三交纳滞纳金，现被告候嘉亮逾期交纳物业服务费，原告有权依照合同约定主张违约金，从2010年8月起计至付清为止。对于每期滞纳金总额，本院认为，《中华人民共和国合同法》一百一十九条规定了一方违约，另一方有采取措施防止损失扩大的义务，故本院确定每期滞纳金总额以不超过当期欠付物业管理费金额为限。关于公摊费用。原告提供了2010年4月至2017年8月的公摊电费、公摊水费、更换配件的发票及更换配件的记载清单原件，原告主张按照被告物业建筑面积在小区总建筑面积的占比进行计算，公摊电费为6247.62元，公摊水费为147.51元，公摊维修金1647.31元，本院予以支持。关于智能化维护费和停车管理费。原告主张被告支付智能化维护费和停车管理费，而双方并未就此有过合同约定，原告提供的《前期物业管理协议》不能对非当事人的被告产生约束力。考虑到原告实际为被告提供了相关服务，故本院参照原告对其他业主的收费标准，酌情确定被告应支付的标准为智能化维护费每月12元，停车管理费每月50元。原告主张从2010年9月计至2017年8月计算智能化维护费，本院予以支持，合计为1008元；原告主张从2010年7月计至2017年8月计算停车管理费，本院予以支持，合计为4300元。关于户内代收电费和电损费的问题。原告未提交充分证据证明涉案房屋单独用电情况及电损费的具体算法，本院对此均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告候嘉亮于本判决生效之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付2010年7月1日至2017年8月31日期间的物业管理费人民币57430元；二、被告候嘉亮于本判决生效之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付自2010年8月1日起计算的滞纳金（以每月所欠物业管理费人民币667.8元为基数，从次月1日起按每日万分之三计算至实际付清物业管理费之日止，每期滞纳金总额以不超过当期欠付物业管理费金额为限）；三、被告候嘉亮于本判决生效之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊电费人民币6247.62元；四、被告候嘉亮于本判决生效之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊水费人民币147.51元；五、被告候嘉亮于本判决生效之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付停车管理费人民币4300元；六、被告候嘉亮于本判决生效之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付智能化维护费人民币1008元；七、被告候嘉亮于本判决生效之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊维修金人民币1647.31元；八、驳回原告珠海市珠海海湾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1208元，由原告珠海海湾物业管理有限责任公司负担人民币17元、被告候嘉亮负担人民币1191元。如不服本判决，原告珠海海湾物业管理有限责任公司可在判决书送达之日起十五日内，被告候嘉亮可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  葛阳辉二〇一九年十二月九日法官助理王骏书记员何绍峰