江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)赣0423民初3133号 原告：艾晓华，男，1985年7月12日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。 原告：陈细娥，女，1985年10月30日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。 两原告共同委托代理人：罗敏菁，江西浔博律师事务所律师。 被告：九江市杰盛房地产开发有限公司，住所地武宁县月田路78号。统一社会信用代码：913604237723566055. 法定代表人：秦小宁，系该公司执行董事。 委托代理人：赵道喜，江西一博律师事务所律师。 委托代理人：宋新林，江西一博律师事务所律师。 原告艾晓华、陈细娥与被告九江市杰盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告艾晓华、陈细娥委托代理人罗敏菁、被告九江市杰盛房地产开发有限公司委托代理人赵道喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告艾晓华、陈细娥向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告九江市盛杰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金135787.5元（以房屋总价452625元为基数，自2015年4月1日至2019年10月29日，按日利率千分之一计算，但原告主张违约金为135787.5元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月22日，两原告与被告签订《武宁县商品房买卖合同》（备案号201302838），被告将其开发的武宁县房屋出售给两原告，房屋面积125平方米，总价款为452625元。关于购房价款，其中首付为购房总价款的33.7%即152625元，300000元向银行按揭。根据购房合同约定，约定交房时间为2014年12月31日，但未约定违约金计算标准。由于被告怠于履行合同义务，导致原告迟迟未能取得房屋产权证。为了维护原告合法权益，故诉至法院。 被告九江市杰盛房地产开发有限公司辩称：据两原告与被告签订的《武宁县商品房买卖合同》，并未约定被告为两原告办理不动产权证的义务，事实上，被告于2018年9月27日为两原告办理了房屋不到产权证。被告曾通知原告等业主领取涉案房屋不动产权证，两原告已委托艾明霞拿着涉案房屋买卖合同、收款收据到售楼部领取房屋不动产权证，艾明霞与被告签订房产交接书，并约定不追究被告违约责任，艾明霞也将签订协议的具体内容告知原告，艾明霞其行为已构成表见代理，原告应遵守房产证交接书约定内容，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 为了证明自己的主张，原告向本院提交如下证据：1.《武宁县商品房买卖合同》（备案号201302838）一份，拟证明两原告与被告于2013年12月22日签订《武宁县商品房买卖合同》（备案号201302838），约定两原告在被告处购买武宁县房屋，房屋面积125平方米，总价452625元，合同约定交房时间为2014年12月31日。2.销售不动产统一发票、契税完税证明发票、房屋所有权登记费发票、办证费用清单各一份，及被告向原告出具的收款收据复印件2份，拟证明原告已经向被告付清了全部购房款，原告向被告交纳了办证费用15839元的事实。3.（2018）赣0423民初2318号民事判决书、被告法定代表人秦小宁出具的《承诺书》复印件各一份，拟证明武宁县人民法院己在（2018）年赣0423民初2318案件中查实：被告法定代表人秦小宁于2017年2月3日向都市花园业主承诺2017年5月1日前给广大业主全部办理房产证，诉讼时效己经中断，截止原告起诉，未超过诉讼时效。经质证，被告对证据1合同真实性不持异议，但证明目的有异议，合同并未约定被告为原告办理产权证的义务，亦没有约定违约金。被告对证据2真实性不持异议，但购房款已付清，被告只是代原告收取办证费用13839元，2000元为装修押金，被告向税务局依法缴纳了代收取的费用。被告对证据3中《承诺书》真实性有异议，《承诺书》复印件无法核实。证据3中武宁县人民法院（2018）年赣0423民初2318号判决书与本案无关。 为了支持其辩解，被告向本院提交如下证据：1.《武宁县商品房买卖合同》（备案号201302838）、办证费用清单各一份，及收据五份，拟证明两原告与被告签订《武宁县商品房买卖合同》（备案号201302838），约定两原告在被告处购买武宁县房屋；合同中没有约定被告有义务为原告办理房产证；房屋交付必须满足合同中第十一条规定的交付条件。被告收取原告购房款152625元、办证及相关费用15839元，原告艾晓华的姐姐艾明霞在领取本案房屋不动产权证时已经将收款收据5份全部交给被告。2.武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书（武房备2018008号），拟证明涉案房屋于2018年3月16日才满足合同中第十一条规定的交付条件。3.房产证交接书、都市花园房产证领取表、产证收费明细表、结算表各一份，微信聊天记录打印件两份，拟证明艾晓华于2019年10月22日让其母亲到被告处领取房产证，后艾晓华的母亲和姐姐艾明霞在被告处领取所购买位于武宁县房屋房产证，被告已退还两原告37元及补偿1000元物业费，并约定不追究被告违约办证违约责任。被告已将37元及补偿1000元交付到艾晓华的姐姐艾明霞手中，艾晓华的姐姐艾明霞的行为构成表见代理。4.申请证人胡某出庭作证证人证言，拟证明两原告委托艾晓华母亲和艾晓华姐姐到被告公司拿房产证，并答应被告补偿两原告1000元，原告不追究被告的违约证人。经质证，原告对证据1中《武宁县商品房买卖合同》真实性无异议，证明目的有异议，被告为原告办理产权登记手续是一项法定义务不需要双方特别约定，双方在合同中约定的房屋交付时间是2014年12月31日，该房屋即使要符合法定交付条件也不能无限期的往后拖延。证据1中收据五份真实性无异议，证明目的有异议，不能证明案外人艾明霞将5份票据交给被告，从5张票据可以看出被告为原告办理房产证，被告以行动达成一致，及对办证费用清单一份无异议。原告对证据2真实性不持异议，但证明目的有异议，该证据证明被告为原告实际办理产权证距合同约定办证时间相差3年之久，被告存在严重违约行为。原告对证据3中结算表有异议，该证据为被告单方制作，并没有原告签字核实。对证据3中房产证交接书有异议，真实性无法确定，该证据中艾明霞的签字无法核实，即使艾明霞的签字真实该证据也无效，该证据中第三款属无效免责条款，被告应提交原告明确的书面授权委托或原告明确的追认证据，否则该证据与原告无关。对证据3中产证收费明细表、都市花园房产证领取表有异议，该证据为被告单方制作，与原告无关并不能达到被告的证明目的。对证据3中微信聊天记录有异议，真实性无法核实，原告没有收到1037元。 对原、被告提交的上述证据，本院综合认证如下：对原告提交的证据1、2予以确认，对原告提交的证据3中《承诺书》，结合本院（2018）赣0423民初2318号等系列案件关于庭审质证认证情况，本院对其真实性予以确认。对被告提交的证据1、2真实性、合法性予以确认，对该证据能否证明被告存在违约情况，本院将结合其他证据予以认定。对被告提交的证据3、4能否证明原告不再追究被告违约责任，本院将在后文中予以认定。 经审理查明：2013年12月22日，两原告与被告签订《武宁县商品房买卖合同》（备案号201302838），被告将其开发的武宁县房屋出售给两原告，房屋面积125平方米，总价款为452625元。关于购房价款支付，其中首付为购房总价款的33.7%即152625元，300000元向银行按揭。约定，约定交房时间为2014年12月31日。根据购房合同合同第十一条约定交付条件：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。合同签订后，原告向被告支付了办证等费用15839元，但被告迟迟未为原告办理该房屋的房产证，故原告诉诸本院。 另查明，原武宁县房产管理局于2018年3月16日向被告核发了武房备2018008号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，项目名称为都市花园C7-18#、D1#、D2#商住楼。2018年9月27日，被告已为原告办理了不动产权证书。以上事实有原告提交的与原件核对无异的《商品房买卖合同（预售）》、购房款的收据、办证费清单复印件及原、被告的庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告艾晓华、陈细娥与被告九江市杰盛房地产开发有限公司在协商一致的基础上自愿签订的《商品房买卖合同》符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。原告按照约定支付了全部购房款，被告亦应履行办理房屋所有权证的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，本案中，被告只是向原告交付了房屋，并没有将房屋所有权转移给原告，因此，被告有为原告办理房屋所有权证的义务。故对被告辩称其没有义务为原告办理房屋所有权证的义务的意见，本院不予采纳。本院认为，商品房交付既应符合法律、行政法规的强制性规定，又需达到合同约定的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。即商品房经竣工验收合格为法律规定商品房能够交付使用的基本条件，即商品房必须达到该标准方可交付使用。 本案中，双方在合同中约定商品房交付时，商品房应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，因此原、被告均应依约遵守。由于武宁县房产管理局于2018年3月16日向被告批准核发武房备2018007号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，根据合同约定，自2018年3月16日起，被告才具备同时向原告交付商品房的法定和合同约定条件，故本案商品房的交付使用日为2018年3月16日。根据相关司法解释规定，被告应在商品房交付使用之日起90日内（即2018年6月13日前）为原告办理好房屋权属证书，否则，被告应向原告承担违约责任。本案中，被告为原告办理好房屋不动产权证书的时间为2018年9月27日，已经超过交付使用之日起90日（即2018年6月13日前）。 综上，被告要承担向原告艾晓华、陈细娥支付逾期办理房屋所有权证自2018年6月14日起至2018年9月27日止的违约责任，因双方在合同中没有约定被告要承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，且在审理过程中，原告也没有提供证据证明其在被告逾期办理房屋所有权证过程当中，给其造成了任何实际损失。故对原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉请，本院在法律规定的范围内予以支持。被告辩称两原告已委托其姐姐领取房产证并约定不追究被告违约责任，关于该违约责任约定并不当然地对两原告产生约束力，被告该辩解理由并不充分，本院不予以采纳。综上，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告九江市杰盛房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告艾晓华、陈细娥支付逾期办证违约金（以购房总价款452625元为基数，自2018年6月14日起至2018年9月27日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）； 二、驳回原告艾晓华、陈细娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3016元，减半收取1508元，由原告艾晓华、陈细娥承担1458元，被告九江市杰盛房地产开发有限公司承担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员 刘 宏 二０一九年十二月十七日 书记员 卢彦泽