山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初5980号 原告：李翠红，女，1975年11月11日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：苏刚、易飞凡，山东金装律师事务所律师。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路92号。 法定代表人：王荣柯，董事长。 原告李翠红与被告枣庄东湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李翠红的委托诉讼代理人苏刚到庭参加诉讼。被告枣庄东湖置业有限公司本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告于判决生效之日起的30日内，履行完毕《商品房买卖合同》第二十条约定的义务，向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理枣庄市市中区商铺的房屋所有权转移登记，将该商品房的所有权由被告枣庄东湖置业有限公司转移登记给原告李翠红；2、判令被告先行向原告支付枣庄市市中区商铺自2017年6月6日起至原告起诉之日止（2019年11月13日）的违约金61603元；判令被告于原告取得涉案房产所有权登记证书的次日，向原告支付自2019年11月13日起至原告实际取得涉案房产所有权登记证书之日止的违约金（以692179.05元为基数，按日万分之一计算）；3、判令被告在法院判决生效后15个工作日内将枣庄市市中区商铺的供电移交到供电部门；4、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年3月1日，原、被告双方签订了《商品房购买合同》（合同编号：YS0103317），原告购买被告开发的枣庄市市中区商铺一套。原告按照合同约定于合同签订时（2017年3月1日）交付了全部购房款692179.05元，被告于2019年5月30日给原告开具了购房发票。被告于2017年3月5日将上述商品房交付给原告使用。依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条之约定，被告应在商品房交付使用后的90日内，向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理枣庄市市中区商铺的房屋所有权转移登记，将该商品房的所有权由被告枣庄东湖置业有限公司转移登记给原告李翠红。第十条规定约定，供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本商品房供电有物业公司装表收费，逐步移交给供电部门，迄今为止，被告没有按照合同约定履行上述义务，导致原告至今不能办理产权登记。为此，为了维护原告的合法权益，请求判令支持诉求。 被告书面辩称，1、被答辩人的起诉不能成立。按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，答辩人不仅有权拒绝交付房屋，产权登记部门也不予受理产权登记申请。由于被答辩人未依法缴纳专项维修资金，现通知被答辩人于收到本通知后五日内依法缴纳专项维修资金。2、原告的诉请不符合合同约定，没有事实依据。按照双方商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任。原告诉请被告承担违约责任，缺乏事实依据，不应支持。按照合同约定，该商品房逐步移交供电部门，未约定时间，移交工作需供电部门同意，非被答辩人单方可以完成。3、即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，不应支持。根据合同法司法解释二的规定，违约金以不超过实际损失的30%为宜。原告购买的房屋就是为了居住使用，有无房屋所有权不影响房屋的居住使用，也就是说原告并没有实际损失。因此被告认为原告的违约金不应支持，即便支持，其总额最高也应以不超过购房价款的银行贷款利息的30%为宜，请求人民法院根据合同法司法解释二的规定，酌情调低违约金的金额。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、销售不动产统一发票一份；3、房屋交接单一份；4、住宅专项维修基金发票一份。被告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、建筑工程施工许可证；2、住房城乡建设部公告；3、《山东省住宅专项维修资金管理办法》一份。对上述证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2017年3月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以692179.05元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区商铺房屋。合同第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。第二十条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款692179.05元。被告于2017年3月5日将A区1层22号商铺房屋交付给原告。但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案A区1层22号商铺房屋的实际交付时间为2017年3月5日，而约定交付时间为2017年5月30日，被告应在约定交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2017年8月29日起一直延续至今，故违约金应从2017年8月29日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。 关于将供电移交到供电部门的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十条规定约定，供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。本商品房供电由物业公司装表收费，逐步移交给供电部门。双方未约定供电移交给供电部门具体时间，原告亦未提交相关证据证明被告存在违约行为，对原告的该主张本院不予支持。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李翠红违约金（以692179.05为基数，计算时间自2017年8月29日至办理位于枣庄市市中区商铺房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）； 二、驳回原告李翠红的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1341元，减半收取670.5元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 周 琦 二〇一九年十二月十五日 书记员 裴宝玉