广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1813号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄文诺，男，1977年8月26日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人黄文诺商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金2908.47元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,判决丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由黄文诺承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与黄文诺签订的《商品房买卖合同（预售）》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括黄文诺在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为黄文诺办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。（二）丰怡公司为黄文诺办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。黄文诺也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给黄文诺没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以黄文诺的起诉时间作为计付该利息的起算时间。黄文诺辩称：一、涉案合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同全面履行各自的义务，丰怡公司构成逾期办证的违约行为，一审按合同约定判决丰怡公司支付逾期办证违约金正确。二、丰怡公司违约期间继续占有黄文诺的办证费没有合法依据，其客观上占有了办证费所产生的孳息，一审判决丰怡公司支付办证费利息符合合同法的公平原则。综上，应驳回丰怡公司的上诉请求，应予维持原判。黄文诺一审起诉请求：一、丰怡公司协助黄文诺办理丰怡豪庭****房不动产权证的义务；二、丰怡公司向黄文诺支付逾期办理商品房不动产权证的违约金（以581693元为基数，自2018年2月15日起至商品房不动产权证交付日止，按年利率6%计算）；三、丰怡公司向黄文诺退还办证税费27698元并支付利息（以办证税费为基数，按年利率6%自2017年2月4日起计至办证税费退清时止）；四、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年1月20日，黄文诺（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017012217），合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房出售给黄文诺，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字*****号，该房建筑面积共133.08平方米，其中套内建筑面积109.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.07平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5336.14元，总价款为581693元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付首期房价款290693元，余款291000元向丰怡公司指定的按揭银行申请贷款支付。第十一条关于商品房交付时间和手续的约定：出卖人应当在2018年2月15日前交付商品房给买受人，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:……2.买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同当日，丰怡公司收取了黄文诺办证费27698元。后黄文诺按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。丰怡公司于2018年2月通知黄文诺收房，但黄文诺于2018年5月2日才办理了收房手续。丰怡公司出售给黄文诺的商品房在一审法庭辩论终结前尚未办理初始登记。丰怡公司在收取黄文诺的办证费中已代黄文诺交付了维修基金10247元。一审法院认为：黄文诺、丰怡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。黄文诺已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付黄文诺使用及协助黄文诺办理涉案商品房的权属登记义务，但丰怡公司出售给黄文诺的商品房在一审法庭辩论终结前尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记的条件，黄文诺请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，属法律上不能履行的情形，对黄文诺的该项请求一审法院不予支持。对逾期办证的违约责任问题。根据黄文诺、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因丰怡公司的原因，黄文诺未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向黄文诺支付违约金。本案中，丰怡公司至今未办理涉案商品房的初始登记，致使黄文诺不能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书，构成违约，应按已付房价款的0.5%向黄文诺支付逾期办证违约金2908.47元（581693元×0.5%）。对黄文诺请求丰怡公司退还办证费用27698元及利息问题，由于丰怡公司存在逾期为黄文诺办理房屋权属证书的违约行为，现黄文诺请求丰怡公司返还办证费用，一审法院予以支持。本案扣除丰怡公司已代为黄文诺支付的维修基金10247元，丰怡公司应退还办证费用17451元（27698元-10247元）给黄文诺。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，原丰怡公司约定的交房时间是2018年2月15日，办证时间是交房之日起90日内，因此，丰怡公司应从逾期办证之日即2018年5月17日起至退还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给黄文诺。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2908.47元给黄文诺；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费17451元及该款利息（从2018年5月17日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清之日止）给黄文诺；三、驳回黄文诺的其他诉讼请求。一审案件受理费765元，由黄文诺负担528元，丰怡公司负担237元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。黄文诺与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给黄文诺是否正确的问题。本案中，黄文诺已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给黄文诺，丰怡公司未依照《商品房买卖合同（预售）》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办理产权登记的时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了黄文诺的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了黄文诺的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费17451元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给黄文诺并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  施震宇审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月二十六日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。