广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1910号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林晶晶，女，1987年3月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人林晶晶商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2019年12月31日前协助林晶晶办理位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭*****房的权属证书；二、撤销一审判决第二项，驳回林晶晶索要逾期交房违约金327.62元的诉讼请求；三、撤销一审判决第三项，驳回林晶晶索要逾期办证违约金1820.11元的诉讼请求；四、撤销一审判决第四项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；五、二审案件受理费由林晶晶承担。事实与理由：一、虽然丰怡豪庭46幢住宅楼的竣工备案时间是2016年4月8日，但涉案房屋在2016年2月4日已经政府验收部门正式签署验收合格手续，已符合《商品房买卖合同》第八、十一条约定的交付条件。因此，按照往常做法在2016年5月21日需要提前以书面挂号邮寄形式履行交接房屋通知义务，便于业主能够做好在2016年6月30日前到来收楼的准备，丰怡公司并没有违反买卖合同约定的2016年6月30日交付房屋时间。相反，是林晶晶自己选择2016年8月21日到来办理房屋交接手续。《房屋交接确认书》上注明8月21日的时间只能证明林晶晶实际到来办理交接房屋的时间，不能以此认定丰怡公司逾期交付房屋给林晶晶。丰怡公司在2016年5月21日向丰怡豪庭46幢全体业主发出交付房屋通知书，业主们根据自己的时间安排到来办理交接房屋手续。林晶晶没有证据证明其已按照通知的时间到来办理房屋交接而房屋不符合办理交接的事实。此外，从2016年8月21日林晶晶主动缴交2016年6月1日至2016年8月31日的物业管理费及车位服务费情况，证明林晶晶之前根本没有认为丰怡公司逾期交付房屋，只是基于后来丰怡公司没能尽快办出房产证，才迁怒要求丰怡公司支付逾期交房违约金。二、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关的办证工作应根据不动产登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能决定，且林晶晶也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。故请求二审法院允许宽限丰怡公司协助办证时间至2019年12月31日并判决丰怡公司不需支付逾期办证违约金。三、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给林晶晶没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以林晶晶的起诉时间作为计付该利息的起算时间。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。林晶晶辩称：一、丰怡公司与林晶晶签订的《商品房买卖合同》约定了具体的交房时间，但丰怡公司未在约定的时间内交房构成违约，丰怡公司应按合同约定支付逾期交房违约金。林晶晶主张逾期交房违约金也没有超过诉讼时效。二、不同意丰怡公司宽限时间办证的上诉请求，涉案房屋已经办理了初始登记，具备了办证的条件，一审判决丰怡公司履行协助办证义务正确。三、丰怡公司没有按照合同约定协助林晶晶办理不动产权证，一审法院按照合同约定判决丰怡公司支付逾期办证违约金正确。四、丰怡公司违约造成林晶晶产生损失，一审法院判决丰怡公司支付办证费利息符合合同法的公平原则。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林晶晶一审起诉请求：（一）判决丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房屋不动产权证办理到林晶晶的名下；（二）判决丰怡公司返还办证税费18004元及利息（利息从2016年4月3日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给林晶晶；（三）判决丰怡公司支付逾期交房违约金5678.74元（按日已付房款的0.003%支付违约金）；（四）判决丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金1820.11元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；（五）案件受理费由丰怡公司负担。一审法院认定事实：2016年4月2日，（买受人）林晶晶与（出卖人）丰怡公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭****房出售给林晶晶，建筑面积共93.82平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为364022元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署合同当日支付该商品房总房价款的45%即164022元（其中包含已付定金50000元）作为首付房款，余款200000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于逾期交房责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。林晶晶和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，林晶晶于2016年4月2日支付了代收代缴办证税费共18004元给丰怡公司，此后并按合同约定付清了购房款共364022元给丰怡公司。涉案商品房于2016年8月21日交付林晶晶使用。至此，林晶晶认为丰怡公司逾期交房且逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2016年10月13日办理了不动产权证书[粤（2016）阳江市不动产权第*****号]，权利人是丰怡公司。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代林晶晶缴交了物业维修资金7083元、银行抵押登记费80元及初始登记费80元，共7243元，林晶晶对此予以确认。一审法院认为：林晶晶与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。鉴于丰怡公司对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续，现林晶晶请求丰怡公司协助其办理不动产权证，合法合理，应予以支持。关于林晶晶请求丰怡公司支付逾期交房违约金。林晶晶、丰怡公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2016年6月30日，实际房屋交付日期为2016年8月21日，故从2016年7月1日起至2016年8月21日止，丰怡公司已构成逾期交房。在诉讼中，丰怡公司辩称房屋于2016年8月21日实际交付后林晶晶并没有向丰怡公司主张过逾期交房违约金，已超过三年的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，林晶晶请求丰怡公司支付2016年7月1日至2016年8月21日期间的逾期交房违约金的诉讼时效期间应为三年，林晶晶于2019年8月19日向一审法院起诉，故林晶晶2016年8月19日至2016年8月21日的逾期交房违约金尚未超过三年诉讼时效，应予以支持；2016年7月1日至2016年8月18日的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，应不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。故丰怡公司应支付逾期交房违约金327.62元（364022元×0.0003/天×3天）。关于林晶晶请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。根据林晶晶、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，林晶晶不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向林晶晶支付违约金。本案中，涉案商品房已于2016年8月21日交付林晶晶使用，丰怡公司应在商品房交付使用后的90天内（从2016年8月22日至2016年11月19日），即2016年11月19日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”丰怡公司未能提供证据证明其已在2016年11月19日前将需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关，且涉案房屋至今未完成产权转移登记手续，故丰怡公司应承担举证不能的法律后果。一审法院认定丰怡公司未能按合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向林晶晶支付逾期办理不动产权证违约金1820.11元（364022元×0.5%）。关于林晶晶请求丰怡公司返还办证税费及利息。由于丰怡公司逾期办证构成违约，现林晶晶主张丰怡公司返还办证税费，应予以支持。林晶晶于2016年4月2日支付了18004元办证税费给丰怡公司，丰怡公司主张其已代林晶晶支付的办证费用应予扣减，包括物业维修资金7083元、银行抵押登记费80元及初始登记费80元，共7243元，林晶晶对此予以确认，故丰怡公司应将剩余的办证税费返还给林晶晶。本案扣减丰怡公司已支付的必要合理费用，丰怡公司应返还剩余办证税费10761元（18004元-7243元）给林晶晶。至于该款的利息问题，虽然林晶晶是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用林晶晶的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给林晶晶。依据林晶晶、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋后的90天内即2016年11月19日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2016年11月20日起至丰怡公司付清剩余办证税费给林晶晶时止，以10761元为基数计付利息。至于林晶晶请求按照年利率6%计付利息，缺乏依据，应不予采纳，一审法院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给林晶晶。综上所述，林晶晶请求丰怡公司协助办理不动产权证、支付逾期交房违约金、逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限阳江丰怡房地产发展有限公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助林晶晶到相关部门办理位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭46幢22层2202号房屋的不动产权证；二、限阳江丰怡房地产发展有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金327.62元给林晶晶；三、限阳江丰怡房地产发展有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金1820.11元给林晶晶；四、限阳江丰怡房地产发展有限公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费10761元及利息（从2016年11月20日起计至实际付清时止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给林晶晶；五、驳回林晶晶的其他诉讼请求。一审案件受理费218元，由林晶晶负担100元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担118元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：2016年4月9日，林晶晶与丰怡公司签订一份《补充协议书》，其中第2页第一部分第8条关于本《买卖合同》第十一条约定的补充第1点约定：“出卖人应以挂号信、报纸公告等方式书面通知买受人房屋交付事宜，如果买受人未收到交付通知的，均以本《买卖合同》约定的交付期限届满之日为交付时间，以该商品房所在地为交付地点”。丰怡公司认为按照字面理解，丰怡公司已经通过挂号信形式通知购房人收楼，如果购房人没有收到通知书，则以合同约定的交房时间为交付时间。林晶晶认为该约定属于格式条款，减轻了丰怡公司方按合同约定时间交房的义务，应属于无效条款。又查明：丰怡豪庭46幢住宅楼于2016年2月4日竣工验收，于2016年4月8日经阳江市住房和城乡规划建设局核准予以竣工验收备案。一审诉讼中，丰怡公司提供一份落款时间为2016年5月19日的《房屋交付通知书》，主要内容为通知林晶晶于2016年5月26日10时至11时前往丰怡豪庭销售中心办理交付手续。丰怡公司还提供了一份《整付零寄交寄清单》，该清单中的收件人有林晶晶名字，交寄时间是2016年5月21日，但没有载明送达时间及交寄信件的内容。林晶晶一审庭审中否认收到丰怡公司《房屋交付通知书》。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。林晶晶与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点一是丰怡公司是否构成逾期交房违约，应否支持逾期交付违约金；二是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金，以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给林晶晶是否正确。关于争议焦点一，林晶晶与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。……”，双方当事人在合同中约定的交付条件为商品房经验收合格，但没有具体约定验收主体及具体如何验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”房屋建设工程是否合格，最终有审查权和监督权是建设行政主管部门，而取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。因此，建设工程除建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”验收外，还应当报建设行政主管部门备案。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为该合同范本提供者有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律规定相符，也与《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定相符合。因此，应认定涉案商品房经办理工程竣工验收备案手续才属验收合格，具备交付使用条件。丰怡公司上诉主张2016年2月4日丰怡豪庭46幢住宅楼已竣工验收，符合合同约定交付条件理据不足，本院不予采纳。依照查明事实，丰怡豪庭46幢住宅楼已于2016年4月8日办理竣工验收备案，涉案商品房已达到交付条件。双方争议的是丰怡公司是否有在合同约定的房屋交付时间2016年6月30日前通知林晶晶收房。林晶晶与丰怡公司在《补充协议书》第一部分第8条关于本《买卖合同》第十一条约定的补充第1点约定：“出卖人应以挂号信、报纸公告等方式书面通知买受人房屋交付事宜，如果买受人未收到交付通知的，均以本《买卖合同》约定的交付期限届满之日为交付时间，以该商品房所在地为交付地点”。按通常理解该条款约定丰怡公司交房时应先履行通知义务，如丰怡公司有证据证明已发出交房通知但买受人未收到的，则按合同约定的交房期限届满之日为交付时间。该条款并无免除丰怡公司责任、加重林晶晶的责任、排除林晶晶主要权利，应属合法有效。本案中，丰怡公司主张其已于2016年5月21日以挂号信的形式通知林晶晶收楼，且认为如果林晶晶未收到通知不会在2016年8月21日收楼时缴纳了2016年6至8月的物业管理费等费用。本院认为，丰怡公司提供的《整付零寄交寄清单》仅显示收件人林晶晶，交寄时间是2016年5月21日，但没有载明交寄的是什么信件及送达时间，故该证据不能证明丰怡公司已履行合同约定的通知收楼义务，即使林晶晶在2016年8月21日收楼时缴纳了2016年6至8月的物业管理费，也不足以认定丰怡公司已在合同约定的交付期限履行了通知收房的义务，丰怡公司该项主张理据不足，本院不予采纳。一审法院认定丰怡公司于2016年8月21日将涉案商品房交付给林晶晶构成逾期交房，判决丰怡公司支付逾期交房违约金327.62元给林晶晶并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二，本案中，丰怡公司于2016年8月21日将涉案商品房交付给林晶晶，丰怡公司未依照合同约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。丰怡公司认为尚未办证的原因有其公司内部原因及受行政部门的办证登记工作的时间限制，丰怡公司不应承担逾期办证违约责任。本院认为，丰怡公司以上述理由作为其免责的依据，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了林晶晶的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了林晶晶的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费10761元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给林晶晶并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求协助林晶晶办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  施震宇审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月十二日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。