福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽06民终1525号上诉人（原审被告）：钟晶晶，女，1987年1月22日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。委托诉讼代理人：卢朱丽，福建兴南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：漳州市洲全物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区九龙大道以西天隆名府二期3幢1106号。统一社会信用代码：913506025709599266。法定代表人：陈润洲，总经理。委托诉讼代理人：张枫贤，男，1983年1月19日出生，汉族，该公司员工，住福建省南靖县。上诉人钟晶晶因与被上诉人漳州市洲全物业服务有限公司（以下简称漳州洲全公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2017）闽0627民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟晶晶的委托诉讼代理人卢朱丽、被上诉人漳州洲全公司的法定代表人陈润洲及其委托诉讼代理人张枫贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟晶晶上诉请求：撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2015年5月1日至2016年12月1日服务于小区的物业是漳州绿源保洁服务有限公司，不是被上诉人。被上诉人要收取该期间的物业费，主体不适格。被上诉人也没有证据证明其与漳州绿源保洁服务有限公司存在合同关系。二、原审法院认定2015年4月30日，南靖县信荣房地产开发有限公司、漳州洲全公司、南靖碧水华城小区业委会签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》，合法有效，对漳州洲全公司、钟晶晶均有约束力是错误的，应以2016年12月1日签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》为准，因该合同经过房管局备案。三、被上诉人对小区出现的问题的整改时间是2017年3月份收到上诉人在原审提供的照片证据后才做出的整改，不是2015年5月1日起就进行小区服务的整改。被上诉人漳州洲全公司答辩称：漳州绿源保洁服务有限公司与开发商南靖县信荣房地产开发有限公司、南靖碧水华城小区业委会签订物业服务合同，后因漳州绿源保洁服务有限公司资质不足申请退出，并出具委托书委托被上诉人收取2015年1月至4月30日的物业费及相关费用，后由被上诉人与开发商南靖县信荣房地产开发有限公司、南靖碧水华城小区业委会签订物业服务合同并于2015年4月30日入驻小区，并根据需要将物业服务合同进行了备案。根据物业服务合同约定，被上诉人是有权收取千分之三的滞纳金的，被上诉人的服务质量是优秀的，是有相应的资质的，截止2017年2月份物业费收取率达到88.6%。被上诉人也缴纳了相应的水费，业主应承担相应的水电公摊费用。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。被上诉人漳州洲全公司向一审法院起诉请求：1.判令钟晶晶向漳州洲全公司支付物业管理费、水电公摊费1159元（自2015年1月1日起至2016年12月30日止）和滞纳金2538元，合计为3697元；2.本案诉讼费由钟晶晶承担。2017年3月31日，漳州洲全公司变更诉讼请求为：判令钟晶晶向漳州洲全公司支付物业管理费、水电公摊费1159元（自2015年1月1日起至2016年12月30日止）、滞纳金按未履行支付金额的30%计算（即：1159×30%=347元）；以上合计1506元。一审法院认定事实：2008年3月27日，钟晶晶与南靖县信荣发地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：35062708000500071），钟晶晶向南靖县信荣发地产开发有限公司购买南靖县山城镇荆江路碧水华城7幢402号房，房屋建筑面积87.88平方米。2014年12月1日，南靖县信荣房地产开发有限公司作为甲方、漳州绿源保洁服务有限公司作为乙方与南靖县碧水华城小区业主委员会作为丙方三方共同签订《南靖碧水华城物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对南靖县碧水华城小区实行物业管理，合同期限自2014年12月1日至甲方正式移交丙方止；乙方向丙方支付50000元保证金；合同第五条第三项约定：“按本合同约定向小区业主收取物业费，即每平方米每月收0.5元，每半年收取一次。”2014年12月1日，阮技发作为南靖县碧水华城小区业主委员会代表收取了漳州绿源保洁服务有限公司50000元。2015年4月28日，漳州绿源保洁服务有限公司向南靖县信荣房地产开发有限公司提出书面申请，以其物业资质不足以及资金问题等各方面的原因，从2015年5月1日起，邀请漳州洲全公司合作参与南靖碧水华城的物业管理，申请由漳州洲全公司进行实质物业管理并签订新的物业管理服务合同。2015年4月30日，南靖县信荣房地产开发有限公司作为甲方、漳州洲全公司作为乙方与南靖县碧水华城小区业主委员会作为丙方三方共同签订《南靖碧水华城物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对南靖碧水华城小区实行专业化物业管理，合同期限自2015年5月1日至甲方正式移交丙方止；乙方向丙方支付50000元保证金；合同第五条第三项约定：“按本合同约定向小区业主收取物业费，即每平方米每月收0.5元，每半年收取一次。”2017年2月14日，漳州绿源保洁服务有限公司出具一张委托书，委托漳州洲全公司收取南靖碧水华城小区业主从2015年1月1日至2015年4月30日期间的物业欠费。一审法院认为，物业服务合同是指在物业服务区域内的业主委员会根据《业主委员会章程》与其委托的物业服务企业签订的合同，属于物业服务合同中的一类。业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2015年4月30日，南靖县信荣房地产开发有限公司、漳州洲全公司与南靖县碧水华城小区业主委员会签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》，合法有效，对漳州洲全公司、钟晶晶均具有约束力。根据合同约定，漳州洲全公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务；业主应当向物业公司支付物业服务费。钟晶晶主张漳州洲全公司在履行合同过程中，存在如机动车停放管理、绿地维护、小区公共秩序管理等物业服务管理问题，确系漳州洲全公司在物业管理服务中存在的瑕疵，但漳州洲全公司从2015年5月1日的服务过程中至本案开庭审理前已明显改进，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，予以整改，因此钟晶晶应当支付漳州洲全公司2015年5月1日至2016年12月30日的物业管理费878.8元（87.88平方米×0.5元/平方米×20月）。至于钟晶晶庭审提出的漳州洲全公司擅自停水、停电，因钟晶晶提供的证据无法证明其主张，因此钟晶晶要求减少相应物业服务费用的请求不予支持。漳州洲全物业诉称的钟晶晶拖欠漳州绿源保洁服务有限公司从2014年12月1日起至2015年5月1日期间的物业管理费，根据合同相对性及债权相对性原则，该期间的物业管理费应由漳州绿源保洁服务有限公司自行向钟晶晶主张。漳州洲全公司还要求钟晶晶支付水电公摊费及滞纳金，因漳州洲全公司提供的三份《物业服务合同》均未明确规定公共水电公摊费及逾期交纳物业管理费的违约责任，也未提供证据证明其为南靖县碧水华城小区支付了相应的公共水电公摊费及计算依据，因此对公共水电公摊不予支持，对于滞纳金的计算标准依法予以调整。需要指出的是，作为南靖县碧水华城小区物业服务公司的漳州洲全公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。漳州洲全公司作为物业服务公司，是以业主交纳的物业管理费维持日常运转及提供相应服务的.若业主均不交纳或不及时交纳物业管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、钟晶晶应于判决生效后十日内支付给漳州市洲全物业服务有限公司物业管理费878.8元及滞纳金（滞纳金从2017年2月17日计算至实际还清款项之日止按年利率6%计算）；二、驳回漳州市洲全物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果钟晶晶未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取25元，由漳州市洲全物业服务有限公司负担7元，由钟晶晶负担18元。二审期间，上诉人提交了如下证据：报警回执，证明被上诉人在未经相关部门授权下擅自对上诉人断水断电。被上诉人质证认为，报警是事实，但不是因为上诉人没有交物业费断电，是因为检修要断电，也有在小区公告栏公告，断电时间也不长。本院认为，被上诉人对断电的事实没有争议，但对断电的原因有异议，认为不是因上诉人未交物业费而断电，且报警回执也未认定是因上诉人未交物业费而被断电，故上诉人要证明的事实，缺乏依据，不能成立。被上诉人没有证据提交。上诉人对一审查明的事实部分有异议，认为1、不存在2015年5月1日起被上诉人与绿源保洁服务有限公司合作的事实，2、遗漏认定存在2016年12月1日备案的《南靖碧水华城物业管理服务合同》，被上诉人对小区整改的时间是2017年3月份，不是2015年5月1日就进行整改。被上诉人对一审查明的事实没有异议。对双方没有异议的事实部分，本院予以确认。对有异议的事实部分，本院将结合争议焦点进行分析、认定。本案的争议焦点是：被上诉人要求上诉人支付物业费的请求能否成立。对此，本院分析、认定如下：本院认为，根据碧水华城小区业主委员会章程规定，业主委员会经开发商和业主委员会同意，可与选聘的物业服务企业订立物业服务合同，且对业主具有约束力。2015年4月28日，前期物业漳州绿源保洁服务有限公司向开发商南靖县信荣房地产开发有限公司出具申请书，邀请从2015年5月1日起与被上诉人一起合作参与碧水华城小区的物业管理，并由被上诉人对碧水华城小区物业进行实质管理服务，业委会、开发商南靖县信荣房地产开发有限公司均盖章同意。2015年4月30日，南靖碧水华城小区业委会、开发商南靖县信荣房地产开发有限公司、被上诉人三方签订《南靖碧水华城物业管理服务合同》。2016年12月1日，南靖碧水华城小区业委会、被上诉人签订了《南靖碧水华城物业管理服务合同》并进行了备案。现上诉人认为《南靖碧水华城物业管理服务合同》应以2016年12月1日签订且备案的合同为准，2015年4月30日签订的合同无效，2015年9月6日物业费的收款收据的出具人是漳州绿源保洁服务有限公司，故被上诉人并未于2015年5月1日起而是从2016年12月1日起才服务碧水华城小区，无权收取2015年5月1日至2016年12月1日期间的物业管理费。因2015年4月30日与2016年12月1日分别签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》的内容基本相同，对作为业主的上诉人与被上诉人物业服务公司的权利义务并未影响，两份《南靖碧水华城物业管理服务合同》的合同履行期限均从2015年5月1日起，故上诉人以2016年12月1日签订且备案的《南靖碧水华城物业管理服务合同》主张被上诉人是从2016年12月1日才服务于碧水华城小区，与2016年12月1日签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》约定不符。因前期物业漳州绿源保洁服务有限公司邀请从2015年5月1日起与被上诉人一起合作参与碧水华城小区的物业管理，并由被上诉人对碧水华城小区物业进行实质管理服务，故2015年9月6日物业费的收款收据的出具人是漳州绿源保洁服务有限公司，并无不妥。被上诉人在接管小区后也对小区物业服务进行了整改，实质履行了相关合同义务。综上，上诉人主张被上诉人并未从2015年5月1日起而是从2016年12月1日起才服务于碧水华城小区及被上诉人的物业服务未改进，不用交纳该期间物业费，与合同约定不符，亦缺乏事实依据，该主张不予采纳。综上所述，上诉人钟晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟晶晶负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹跃光审 判 员  廖书茵代理审判员  许伟森二〇一七年八月十四日书 记 员  陈舒婷