大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016)辽0211民初8043号原告:付铭举，男。委托代理人:梁红、李青丽（未出庭），均系辽宁智库律师事务所律师。被告：大连宝海餐饮服务有限公司，住所地大连市甘井子区佳林园22-5号。法定代表人：张丽芳。原告付铭举与被告大连宝海餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理于2016年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告付铭举及其委托代理人梁红出庭参加诉讼。被告大连宝海餐饮服务有限公司，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同书》于2016年7月13日解除；2.被告腾退位于大连市甘井子区xxxxxx号物业的案涉房屋；3.被告向原告支付欠付租金7970元及电费7350元；4.被告向原告支付自腾退期限届满之次日即2016年7月29日起至被告实际腾退案涉房屋之日止的占用费（按照租金标准的两倍计算，即8.96元/天/平米计算，暂计算至2016年8月25日为36413元）；5.履约保证金19778元归原告所有。事实和理由：2015年7月，原、被告签订《租赁合同书》，约定：将位于大连市甘井子区xxxxxxx号房屋出租给被告，房屋建筑面积145.14平方米；租赁期限自2015年8月1日至2019年12月31日止；2015年8月1日至2016年1月31日为装修免租期，租金4.48元/天/平方米；租金每三个月支付，于每个交租期最后一个月的10日前支付；履约保证金19778元。合同签订后，原告依约向被告交付房屋。但被告拖欠租金、电费，达到合同解除条件，原告于2017年7月13日向被告送达解除合同通知书，被告应承担违约责任。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将大连市甘井子区xxxxxxxx号物业出租给乙方使用。合同第1.1条约定建筑面积145.14平方米；第3.1条约定租赁期限53个租约月；第4.1条、6.1条、6.2条约定乙方进场装修日（2015年8月1日）起至次月当日的前一天为第一个租约月，直至租赁期限届满；2015年8月1日至2016年1月31日为免租期，2016年2月1日至2017年12月31日，租金为4.48元/天/平，不包括物业费、水电费等公用事业费；3个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的10日前向甲方一次性足额支付下个交租期的租金；第7.1条、7.2条约定乙方缴纳19778元履约保证金，如乙方未能依约向甲方支付租金、违约金、物业管理费等，甲方可以扣留、没收等额履约保证金冲抵，乙方须在接到甲方书面通知后十日内将履约保证金补足，未及时补足的，按照合同第九条承担迟延付款责任；合同第9条约定乙方不得拖欠租金、物业管理费等，每延迟一天，应支付未付金额千分之五的逾期付款违约金，迟延超过30天，甲方有权解除本合同；合同第18条、19条约定甲方有权经书面通知乙方解除本合同，甲方解除合同，乙方应向甲方支付逾期付款违约金，并有权扣除、没收履约保证金，届时乙方如尚未支付履约保证金或未补足，还应支付等额款项作为违约金；合同终止或解除，乙方应在合同终止或解除之日起15日内（交还期）交还租赁场所；因乙方违约导致合同解除，在交还期内，乙方按合同终止时的月租金标准及实际天数向甲方支付使用费，交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，按合同终止时月租金两倍标准及实际天数向甲方支付租赁场所使用费、公用事业费，从交还期限届满后第二日起付至实际交还之日止。上述合同落款处有原告签名并按捺手印，被告加盖公章予以确认。合同签订后，原告将租赁场所交付给被告使用。被告依约足额支付2016年2月1日至4月30日期间的租金，给付2016年5月1日至7月30日期间部分租金49900元，该季度欠付租金7970元=（145.14平方米×4.48元/天/平×89天）-49900元。被告承租期间使用电量27292度，交付部分电费25400元，尚欠电费7350元未交纳。2016年7月6日，原告委托辽宁智库律师事务所律师葛彩霞向被告邮寄律师函，写明：“截至本函发出之日被告拖欠租金10000元，属于严重违约，通知被告：1.限贵公司于2016年7月10前付清欠缴租金及逾期付款违约金；2、如逾期仍未付清上述款项，付铭举有权追索欠款和逾期付款违约金、有权不予返还履约保证金、有权解除合同。”2016年7月11日，原告向被告邮寄解除合同通知书，写明：1、自本通知书送达之日起，解除租赁合同书；2、被告支付违约金296666元；3、被告于2016年7月26日前将房屋交还，并按实际交还日结清租金；4、2016年7月27日后至实际交还房屋之日，按8.96元/天/平方米支付使用费。原告通过EMS快递邮寄律师函和解除合同通知书，快递查询结果为未妥投，原因系收件人不在指定地址，邮件被退回。庭后，原告向法庭表示，被告已经交付的履约保证金19778元可以抵扣2016年5月至7月的欠付租金及电费，按照合同约定应予补齐作为逾期付款违约金。上述事实，有原告提供的《租赁合同书》、电表记录、律师函、解除合同通知书、EMS快递单、调查笔录及庭审笔录等在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》合法有效，原告依约将房屋交付被告使用，被告应当及时履行支付租金、物业费、水电费的义务。关于租赁合同解除及腾退一节，被告未按照合同约定在2016年4月10日前全额交付2016年5月1日至7月30日期间的租金、电费，产生欠付租金、水电费15320元，已交纳的履约保证金19778元冲抵该部分欠款，余额为4458元。故被告依约应于2016年7月10日前交付之后三个月的租金，被告至今未履行支付租金的义务。本院认为自2016年8月9日，即迟延付款30日后，被告逾期付款的行为已经达到合同约定的解除条件，原告可以按照合同约定经书面通知乙方解除合同，但原告发送的邮件被退回，且未经对方签收，故不能视为单方解约的意思表示已书面通知对方。本案中，原告通过诉讼方式向被告表达解约的意思表示，本院予以确认租赁合同解除，被告应当向原告腾退租赁房屋，并交付自2016年8月1日起至本判决生效之日止的租金，按照合同约定的租金标准予以给付。关于履约保证金一节，因被告违约合同解除时，被告未将履约保证金补足至合同约定金额，应支付等额款项作为违约金，故扣除保证金月4458元不予退还外，被告应向原告支付违约金15320元（19778元-4458元）。被告经本院合法传唤无正当理由拒不出庭，视为放弃法律赋予的抗辩权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告付铭举与被告大连宝海餐饮服务有限公司租赁合同解除；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告司将位于大连市甘井子区xxxxxxx号房屋腾退给原告付铭举；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连宝海餐饮服务有限公司给付原告付铭举自2016年8月1日起至本判决生效之日止的租金（按照租赁合同约定的租金标准计算）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连宝海餐饮服务有限公司给付原告付铭举违约金15320元，剩余履约保证金4458元归原告付铭举所有；五、驳回原告付铭举的其他诉讼请求。案件受理费13450元，公告费800元，合计14250元，由被告大连宝海餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长 王 丹人民陪审员 冯 莉人民陪审员 石 晶二〇一七年八月二十二日书 记 员 周晓欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。