安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1125民初2285号原告:陈惠莲,女,1978年5月13日出生,汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：雍嵘，李举媛（实习）安徽天定律师事务所律师。原告：周壮志，男，1978年2月7日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：雍嵘，安徽天定律师事务所律师。被告:安徽远瑞投资有限公司，住所地安徽省定远县定滁路南侧,组织机构代码66621333-6。法定代表人：邓长义，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄维蓉，安徽垚格律师事务所律师。第三人:中国银行股份有限公司定远支行,住所地安徽省定远县定城镇东大街，组织机构代码91341125152821668F（1-1）负责人：种峰，该行行长。原告陈惠莲与被告安徽远瑞投资有限公司（以下简称远瑞公司）、第三人中国银行股份有限公司定远支行（以下简称中行定远支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，因本案系必要共同诉讼，本院依法追加周壮志作为原告参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈惠莲、周壮志委托诉讼代理人雍嵘，被告安徽远瑞投资有限公司委托诉讼代理人黄维蓉到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司定远支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告陈惠莲、周壮志向本院提出的诉讼请求（变更后）：1、解除原、被告双方签订的七份《商品房预售合同》，被告返还原告购房首付款618847元；2、解除原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》，被告返还原告第三人贷款本金110758.63元及贷款利息82449.84元（2015年2月1日至2017年6月1日）；3、被告向原告支付逾期交房的违约金618847元×0.0001元/天×495天=30633元(逾期从2015年6月30日暂计算至2017年3月20日)；4、被告支付原告已支付购房款618847元的利息（自2014年11月6日起，以618847元为基数，按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；5、解除原告陈惠莲、周壮志与第三人签订的个人商品房贷款合同中的共同抵押合同（条款），并由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告在2014年11月5日签订《商品房预售合同》七份，原告购买被告开发的位于定远县戚继光大道北侧远瑞广场E2幢-2005室、E2幢-2006室、E2幢-2007室、E2幢-2008室、E2幢-2019室、E2幢-2020室、E2幢-2021室七套商铺，总价格为1208847元。原告向被告支付首付款618847元，剩余590000元房款原告采用按揭贷款方式付款，被告向第三人银行提供担保。后原告从2015年6月1日至2017年6月1日偿还银行贷款本金110758.63元及贷款利息82449.84元。双方签订预售合同后，被告至今未按照该合同第十一条至第十四条之约定交付房屋及办理房屋产权证，原告多次找被告协商解决无果，被告已构成根本性违约。现原告依照双方签订的合同及相关法律法规提起诉讼，请求判如所请。被告远瑞公司辩称：一、原告诉请第三条违约金法院不应当支持，违约金是逾期交房的违约金，我公司已经交付使用了诉争房屋，并对外出租三年，原告均享受了返租优惠，我司对返租优惠直接从购房款中实际扣除，因此原告主张逾期交房违约金不应支持。二、原告已经与我公司签订了7间商铺的运营管理服务协议，证明原告已经实际享受了租金受益，7间商铺由我公司运营管理，原告享受返租优惠。三、我公司不能办证的原因是由政府行为导致延期办证，而且近期即可办理，我公司不存在违约行为。四、我们不同意解除合同，因为我公司没有违约。第三人中行定远支行未作答辩陈述。本院经审理认定事实如下：2014年11月6日陈惠莲（乙方）与远瑞公司（甲方）签订七份《商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定陈惠莲向远瑞公司购买定城戚继光大道北侧远瑞广场E2幢-2005室、E2幢-2006室、E2幢-2007室、E2幢-2008室、E2幢-2019室、E2幢-2020室、E2幢-2021室，房屋价款分别为163567元、163567元、163567元、225199元、163286元、163286元、166375元，合计1208847元。房屋的交付必须经验收合格。甲方远瑞公司定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方陈惠莲，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内交付该房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交房期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，甲方支付乙方已交房价款万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的交付期限后61日起算至交房之日止。合同签订前，陈惠莲支付远瑞公司购房款478847元，定金140000元，共计618847元。合同签订后，陈惠莲与中行定远支行于2015年1月7日签订《个人商业用房贷款合同》，将贷款590000元支付远瑞公司。周壮志作为抵押物共有人在合同上签字。自2015年2月1日至2017年6月1日，陈惠莲共计偿还中行定远支行贷款本金110757.63元及贷款利息82449.84元。远瑞广场一期工程（Ⅰ标段）于2014年4月28日经验收合格。在原、被告签订《商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》的当日，原告陈惠莲（出租方）作为甲方与作为乙方的定远县吉家物业管理有限公司（承租方）签订《远瑞广场运营管理服务协议》，协议约定：甲方将其购买七套商铺出租给乙方统一经营管理。租赁期限自2014年11月1日起至2024年10月31日止，承租期为10年。甲方同意自2014年11月1日至2017年10月31日，将商铺由乙方零费用使用。2017年11月1日至2024年10月31日止，根据每年的市场行情决定适当的租金。租金按月支付。即自2017年11月1日起按季度支付租金，当季度租金于次季度第一个月份15日前通过转账一次性支付到甲方指定的账户。另查明，涉案房屋已交付使用，但未办理初始登记及房屋所有权登记手续，原告诉讼来院。本院认为：原告陈惠莲与被告远瑞公司签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《个人商业用房贷款合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行义务和承担责任。合同第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由乙方依法向定远县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。原告陈惠莲与被告远瑞公司在签订商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》的同时，签订《远瑞广场运营管理服务协议》，双方虽未签订房屋交接书，但原、被告双方已经实际履行了合同确定的主要义务，即原告以被告返租的形式间接占有涉案房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故原告陈惠莲应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，因被告原因致使原告无法办理所有权登记的，原告有权要求解除合同。因商品房买卖合同已被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故对原告要求解除其与中行定远支行签订《个人商业用房贷款合同》的诉请予以支持。又因《个人商业用房贷款合同》为主合同，其中的抵押担保合同为从合同，主合同解除，从合同亦一并解除。《商品房预售合同及补充协议》解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对原告要求被告返还原告购房首付款618847元，贷款本金110757.63元及贷款利息82449.84元。扣除原告已支付的按揭贷款本金，应将剩贷款余款479242.37元（590000元-110757.63元）退还给中行定远支行。关于逾期交房违约金，合同第十二条虽对逾期交房违约金作出约定，但因《远瑞广场运营管理服务协议》的签订，原、被告双方已经实际履行了合同确定的主要义务，即原告以被告返租的形式占有涉案房屋，故对其逾期交房违约金的诉请不予支持。关于原告诉请被告支付购房款利息一节，因涉案房屋已实际交付，但因被告原因未能办理产权登记手续，故原告要求被告返还购房款及自2014年11月6日起，以618847元为基数，按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日止的利息应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈惠莲与被告安徽远瑞投资有限公司签订的七份《商品房预售合同及其补充协议》，被告安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日三日内返还原告陈惠莲购房首付款618847元，并支付利息（以首付款618847元为基数，按照银行同期贷款利率，自2014年11月6日起计算至判决生效之日止）；二、解除原告陈惠莲与第三人中国银行股份有限公司定远支行签订的《个人商业用房贷款合同》，解除原告陈惠莲、周壮志与第三人中国银行股份有限公司定远支行签订的《抵押担保合同》，被告安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日三日内返还原告陈惠莲贷款本金110757.63元及贷款利息82449.84元；三、驳回原告陈惠莲其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12226元，由原告陈惠莲、周壮志负担565元，由被告安徽远瑞投资有限公司负担11661元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  吴少杰人民陪审员  胡业霞人民陪审员  陈玲琍二〇一七年八月十五日书 记 员  丁 玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。