四川省营山县人民法院民 事 判 决 书（2017)川1322民初139号原告：聂长辉，男，生于1964年2月24日，汉族，住四川省营山县。委托代理人：李开仁，四川品贤律师事务所律师。被告：彭泽安，男，生于1966年6月10日，汉族，住四川省营山县。委托代理人：高斌，四川品贤律师事务所律师。原告聂长辉诉被告彭泽安合同纠纷一案，本院2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年2月17日、6月19日公开开庭进行了审理。原告聂长辉及其委托诉讼代理人李开仁、被告彭泽安及其委托诉讼代理人高斌均到庭参见了诉讼。本案现已审理终结。原告聂长辉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间所签订的《协议书》、《房屋修建协议》；2.判令被告承担违约损失，具体金额以法院审理查明为准；3.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确其要求被告支付的违约金金额为30万元。事实及理由：2002年，因营山县城的发展需要，营山县人民政府征用原告所居住的土地及后面征用的住房，对房屋进行拆迁。经当地人民政府与被拆迁人聂长辉协商，政府采取以划住宅地100㎡的形式进行住房安置，自己进行修建。从事房屋建设的彭泽安于2015年1月25日与原告进行协商，由原告以住宅地100㎡作出资，被告承担全部建房所需费用。双方订立《协议书》，约定了竣工后的房屋如何分配。第五条约定“从开工之日起，不停工待料，工期约10个月”，双方并约定了违约条款和其他条款。《协议书》订立后被告进行施工。期间，被告因资金困难等因素，被告于2015年10月份停工，已建房二层。经原告催促，双方2016年5月23日签订补充协议，即《房屋修建协议》。协议第一条约定“乙方必须于2016年5月底前开始施工”，第四条约定“乙方不得有再次延误工期行为，于2016年10月31日前完工，交付甲方”，第五条“乙方若有再次延误工期行为，甲方有权解除合同，所有责任由乙方承担，甲方保留追究法律责任的权利，并要求乙方支付甲方违约金30万元”，该协议并约定了其他条款。协议签订后，被告仍不履行合同，给原告造成了巨大的经济损失，导致原告及其家人至今没有地方居住。被告的行为已经根本性违约，原告为维护其合法权益，遂诉至本院。被告彭泽安辨称，1.被告同意解除与原告签订的《协议书》《房屋修建合同》，请求法院驳回原告的第二、三项诉讼请求；2.原、被告签订协议属实，但《协议书》、《房屋修建协议》中约定的违约条款不符合法律规定，房屋修建到二楼后不能再修建的原因不能归于被告，而是由于与原告相邻的住户就楼梯与排山墙体共用问题未能达成协议；3.被告希望在法院的主场下，由原告对被告目前修建的房屋量进行结算，并支付被告相应款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告聂长辉因营山县城总体规划，其房屋被拆迁，并与营山县国家建设统一征用土地办公室签订《征用土地农转非人员安置协议书》，安置原告家在营山县城南镇兴隆村7组划地100㎡作为安置建房用地。2015年1月25日原告与被告彭泽安签订《协议书》，协议约定：原告自愿将兴隆村7组宅基地100㎡给被告修建。房屋竣工后1-4楼归原告所有，剩余房产归被告所有，工期10个月。任何一方违约，需承担违约金30万元。合同签订后，被告开始施工，已修建房屋的部分包括：一楼全框架（含夹层），二楼墙壁、排山墙，一、二楼楼梯（二楼楼梯未浇筑板面）等。后因被告停止施工，原、被告于2016年5月23日再次签订《房屋修建协议》，该协议载明，因被告从2015年10月份停工至今，原告为促进被告尽快恢复施工，双方再次签订协议，约定：被告必须于2016年5月底前开始施工，于2016年10月31日前完工，交付于原告，若被告再次有延误工期行为，原告有权解除合同，所有责任由乙方承担，原告保留追究法律责任的权利，并要求被告支付原告违约金30万元。双方再次签订《房屋修建协议》后，工程仍未启动施工。原告为维护其权益依法提起诉讼，遂诉至本院。审理中，原告提出被告已建工程质量不达标，但在法院通知确定的申请期限内，没有提供书面申请工程质量鉴定。被告在第一次庭审中明确表示不再履行双方签订的建房协议，经本院于2017年3月7日组织调解，原、被告达成一致意见：原告在被告已修建房屋基础上自行组织继续施工建设，对已完工程的工程量和工程价款不能协商一致的部分由法院裁决。被告就已完的工程价款申请评估，经四川川衡房地产估价有限公司进行工程价款估价，原告自建房屋工程招标控制价为193222元。原告对该报告质证认为，对该报告的真实性和合法性无异议，但本案涉诉房屋于2015年修建，应当按照2015年的价格进行计算，故对鉴定报告的结果不予认可，该报告中计算了税金6382.47元，被告未提供相应发票，原告不予认可；对于规费6801.73元、安全文明施工费7735.83元亦不予认可，前述三项费用共计20920.03元。被告认为该报告估价具有真实客观性，应予以采信。另查明，因申请工程价款估价，被告支付申请评估费用3000元；截止本院第二次庭审时，原告在被告已修建房屋基础上自行修建房屋主体工程已竣工，房屋已经封顶。本院认为：为了城市建设，原告与营山县国家建设统一征用土地办公室签订《征用土地农转非人员安置协议书》，因此原告取得宅基地100㎡的使用权，在该土地上按规划修建房屋是符合法律规定的，但原告取得土地使用权后，与被告签订《协议书》，后又签订《房屋修建协议》把房屋建筑工程承包给被告个人承建，被告彭泽安个人没有相应的建筑资质。根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程”、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定合同无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的……”，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《协议书》《房屋修建协议》，均系无效合同，合同被依法确认无效后，自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告已完成的建筑工程，系原告享有的土地使用权上的建筑物，依附于土地之上，系不动产不能返还，且原告在被告已修建房屋基础上已自行另行修建房屋，客观上已接收了被告所修建的房屋工程。原告取得该财物后，应对已完成的基础工程折价补偿相应的工程款给被告，对工程款的结算双方可协商确定或委托第三方估价有限公司进行工程造价评估。本案当事人双方对工程价款未协商一致，经工程价款评估，原告自建房屋工程招标控制价为193222元。由于导致本案案涉协议无效，原、被告均有相应的过错，同时本案中原告家的房屋不能如期竣工，被告延期交付房屋使用给原告造成相应的损失，除原告自身承担责任外，被告应补偿原告相应的损失，另考虑到该评估价格中确有被告未实际支出的费用，本院综合各方的因素酌定被告补偿原告经济损失25000元，抵扣原告应付给被告的工程价款后，原告支付被告工程价款148000元。因签订协议原、被告均有过错，故申请评估费用3000元由原、被告共同负担。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、确认原告聂长辉与被告彭泽安于2015年1月25日签订的《协议书》，2016年5月23日签订的《房屋修建协议》无效；二、被告彭泽安赔偿原告经济损失25000元；三、被告彭泽安在原告聂长辉宅基地上已完成的房屋基础工程由原告聂长辉受让享用，原告聂长辉在本判决发生法律效力后十日内支付被告彭泽安工程价款148000元（已减去被告彭泽安应支付原告聂长辉的损失赔偿款25000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元，申请评估费用3000元，共计3500元，由原告聂长辉负担1600元，由被告彭泽安负担1900元（原告聂长辉已垫付500元，被告彭泽安已垫付3000元，原告在履行上述第三项给付义务时一并支付被告1100元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  梁松柏二〇一七年八月六日书记员  郭小龙