北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5478号上诉人（原审原告）：谭俊，男，1983年4月5日出生。上诉人（原审原告）：李春艳，女，1982年4月6日出生。上诉人（原审被告）：魏双玲，女，1978年2月9日出生。委托诉讼代理人：郑晓晴，北京市鼎业律师事务所律师。上诉人谭俊、李春艳，上诉人魏双玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谭俊、李春艳上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判魏双玲以总房价495万元为基数，按日万分之五计算，向我支付从2017年3月9日至户口迁出之日的违约金；2、魏双玲支付迟延解押的违约金69300元；3、一、二审诉讼费由魏双玲承担。事实和理由：1、据陈某1称，魏双玲购买北京市海淀区206号房屋（以下简称诉争房屋）时就已知道并承诺陈某1可以不迁出户口，魏双玲称其不知道陈某1的户口在诉争房屋是故意隐瞒事实，恶意欺骗我们，一审法院对此事实认定错误；2、双方合同明确约定了魏双玲有义务将户口迁出，否则应当承担违约责任，一审认定非魏双玲自身原因所致，与客观事实不符；3、一审判决的违约金数额过低；4、魏双玲迟延办理房屋的解除抵押，我们同意继续履行合同并不代表同意变更解除抵押登记的时间，魏双玲迟延履行，应当承担违约责任。魏双玲上诉请求：1、撤销一审判决第一项，不同意承担违约责任；2、谭俊、李春艳承担本案诉讼费。事实和理由：1、我对诉争房屋中有户口一事不知情，不存在主观过错；2、我仅能保证自己或自己亲属的户口迁出，现在诉争房屋有第三人的户口，并非我自身原因造成，不应当由我承担违约责任；3、我积极联系督促第三人将户口迁出，但户口问题并不是我能左右的，且不影响学区名额；4、一审认定的违约金数额过高；5、延期解押不是我方主观原因造成的，且是双方认可的，解押迟延没有影响过户，对方没有损失，不同意支付延期解押的违约金。谭俊、李春艳向一审法院起诉请求：1、魏双玲支付我方逾期解除房屋抵押违约金69300元；2、魏双玲向我方支付未在房屋所有权转移之日起30日内迁出户口的违约金247500元；3、魏双玲按照每日2460元的标准向我支付自2017年3月9日至户口全部迁出之日止的逾期迁出户口违约金；4、本案诉讼费由魏双玲承担。一审法院认定事实：2016年9月4日，魏双玲（出卖人）与谭俊、李春艳（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定谭俊、李春艳以495万元购买魏双玲名下诉争房屋；出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。同日双方签订《补充协议》，约定诉争房屋有抵押，出卖人应于2016年12月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2016年12月15日前办理完毕解除抵押登记手续；任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；若出卖人逾期履行还款解押的义务超过十五日的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。上述合同签订后，魏双玲于2017年1月12日解除了诉争房屋上的抵押，谭俊、李春艳支付了全部购房款，魏双玲交付了房屋，房屋所有权于2017年1月22日转移登记到谭俊、李春艳名下。谭俊及其子的户口已于2017年3月30日迁入诉争房屋。陈某1系魏双玲此前购买取得诉争房屋时的出卖人，陈某1户口现尚在诉争房屋内。魏双玲表示，其将诉争房屋出售给谭俊、李春艳时并不知道陈某1的户口还在诉争房屋内。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中,魏双玲未严格按照合同约定的时间解除诉争房屋上的抵押登记，但谭俊、李春艳同意继续履行合同并最终办理了房屋所有权转移登记，应视为双方就解除抵押登记的变更履行达成合意，鉴于此，谭俊、李春艳主张的逾期解除抵押登记的违约金，依据不足，不予支持。而魏双玲未能按照合同约定的时间将房屋内的原有户口迁出,构成违约,理应承担相应的违约责任。但需要说明的是，办理户口迁移属相关行政部门的职权，并且需要满足规定的迁移户口的条件方可办理，同时亦需要迁出人本人的配合，魏双玲在未取得陈某1同意的情况下客观上仅凭其自身的能力无法将陈某1的户口从诉争房屋内迁出，为此不能认为魏双玲未履行将诉争房屋内户口迁出的义务系自身原因所致。双方合同中虽然约定了未迁出户口的违约金与逾期履行的违约金，但鉴于上述情况且谭俊及其子的户口已经迁入诉争房屋，现谭俊、李春艳所要求的违约金数额过高，具体标准由法院依法判定。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、魏双玲于本判决生效后七日内向谭俊、李春艳支付逾期迁出户口违约金十万元；二、驳回谭俊、李春艳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，谭俊、李春艳提交魏双玲的配偶刘某1与陈某1于2013年10月15日签订的《补充协议》复印件一份，其中载明，“如国家允许其房产可落第三方户口，甲方（陈某1）户口继续保留……”，证明魏双玲明知诉争房屋中有陈某1的户口而刻意隐瞒，就户口未能迁出存在过错。魏双玲称，其与刘某1于2013年分居，于2014年离婚，故对该《补充协议》并不知情，不能确认该《补充协议》复印件的真实性，且即使该《补充协议》确实存在，魏双玲亦不知情，其不具有违约的主观故意，不认可谭俊、李春艳的证明目的。因魏双玲对该《补充协议》复印件真实性不予认可，谭俊、李春艳未提供该《补充协议》原件，故本院对该《补充协议》复印件的真实性不予确认。本院另查明，双方《补充协议》约定，甲乙双方同意，在2017年2月14日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、魏双玲是否应当向谭俊、李春艳支付迟延办理房屋解抵押的违约金；二、一审确定的迟延迁户口违约金数额是否适当。一、魏双玲是否应当向谭俊、李春艳支付迟延办理房屋解抵押的违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方补充协议约定，出卖人最迟应于2016年12月15日前办理完毕解除抵押登记手续；任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；若出卖人逾期履行还款解押的义务超过十五日的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。实际履行过程中，魏双玲于2017年1月12日解除了诉争房屋上的抵押，迟延超过十五日，按照上述约定，谭俊、李春艳有权要求魏双玲支付违约金，并有权解除合同。现谭俊、李春艳选择继续履行合同，系放弃了合同解除权，但不能证明其二人亦同时放弃了向魏双玲主张违约金的权利。故魏双玲仍应当依据补充协议的约定向谭俊、李春艳支付逾期办理解除抵押登记的违约金。一审法院认定谭俊、李春艳同意继续履行合同并最终办理了房屋所有权转移登记应视为双方就解除抵押登记的变更履行达成合意，缺乏事实依据，本院予以纠正。谭俊、李春艳上诉要求魏双玲支付逾期解除抵押登记的违约金，有合同和事实依据，本院予以支持。关于违约金的数额，因解除诉争房屋的抵押登记系为办理房屋所有权的转移登记，魏双玲虽然在解除抵押登记时存在延迟，但并未影响诉争房屋的所有权在合同约定的期限内转移登记至谭俊、李春艳名下，故依据谭俊、李春艳的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，本院酌情确定魏双玲支付谭俊、李春艳迟延办理解除抵押登记的违约金1万元。谭俊、李春艳上诉中超过合理部分的请求，本院不予支持。二、一审确定的迟延迁户口违约金数额是否适当。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。实际履行中，诉争房屋所有权于2017年1月22日转移登记到谭俊、李春艳名下，但魏双玲至今未将诉争房屋中陈某1的户口迁出，应当承担违约责任。关于违约金的数额，一审法院以谭俊、李春艳的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定魏双玲支付10万元的逾期迁户口的违约金，符合公平原则和诚实信用原则，是适当的，应予维持。谭俊、李春艳上诉要求提高违约金数额，魏双玲上诉不同意支付违约金，均缺乏事实及法律依据，不能成立，本院均不予支持。综上所述，谭俊、李春艳上诉要求魏双玲支付逾期解除抵押登记的违约金，有事实及法律依据，其中的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。一审法院认定谭俊、李春艳继续履行合同系对解除抵押登记的时间进行了变更，认定事实错误，本院予以纠正。谭俊、李春艳要求提高逾期迁户口的违约金数额以及魏双玲不同意承担逾期迁户口的违约金的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15946号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15946号民事判决第二项；三、魏双玲于本判决生效后七日内向谭俊、李春艳支付逾期办理解除抵押登记违约金一万元；四、驳回谭俊、李春艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3026元，由谭俊、李春艳负担1975元，由魏双玲负担1051元。二审案件受理费6852元，由谭俊、李春艳负担4342元，由魏双玲负担2510元。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘 磊代理审判员  朱文君二〇一七年八月十七日法官 助理  王湘羽书 记 员  明 玥