湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0181民初3878号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路一号。负责人：凌庆联，行长。委托诉讼代理人：陈时珍，男，1959年2月16日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该行客户经理。委托诉讼代理人：邹云凌，男，1963年11月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：胡春香，女，1984年1月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：长沙鑫鹏置业股份有限公司（曾用名长沙鑫岛置业有限公司），住所地湖南省浏阳市金沙中路535号。法定代表人：周汝红。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳市支行）与被告胡春香、长沙鑫鹏置业股份有限公司（以下简称鑫鹏置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳市支行的委托诉讼代理人陈时珍、邹云凌，被告胡春香到庭参加诉讼。被告鑫鹏置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行浏阳市支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告胡春香偿还原告截至2017年5月20日止的个人住房按揭贷款本金204534.35元及利息5765.65元以及2017年5月20日之后直至全部贷款偿还之日所产生的应付未付利息；2.判令被告鑫鹏置业公司对被告胡春香所欠原告个人住房按揭贷款承担连带责任；3.判令原告对被告抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告胡春香因于2014年5月18日购买被告鑫鹏置业公司开发的位于湖南省浏阳市的房产，于2014年9月29日向原告申请个人一手住房按揭贷款225000元，期限15年，至2029年9月28日到期。贷款后一段时间，被告尚能偿还本息，但自2016年12月23日最后一次还本付息后便停止了履约还款。至2017年5月20日止，尚欠本金204534.35元及利息5765.65元。被告胡春香逾期偿还贷款后，原告多次催问，被告胡春香一直未予偿还。被告鑫鹏置业公司为上述贷款提供了保证担保，应当承担连带责任。被告胡春香辩称，逾期向原告偿还借款本息属实，但因目前经济状况不好，无法一次性向原告偿还借款，请求原告给予适当的还款宽限时间，愿意通过一段时间将借款偿还成正常状态。若原告不同意上述方案，同意将抵押的房产予以拍卖，用拍卖款偿还所欠原告的借款本息。被告鑫鹏置业公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：2014年9月26日，被告胡春香为购买位于浏阳市的房屋需要向原告农业银行浏阳市支行申请贷款，并由被告胡春香作为借款人和抵押人，原告农业银行浏阳市支行作为贷款人，被告鑫鹏置业公司以及浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》。约定：1.借款金额为225000元；2.借款用途为购买房产；3.借款期限为180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；4.借款利率为浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定；利率调整以12个月为一个周期，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；5.借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：长沙鑫岛置业有限公司，开户行：中国农业银行股份有限公司浏阳市农行营业部，账号1801********13523；6.还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；7.借款的担保方式为保证和阶段性保证+抵押，由浏阳市恒信房地产置换担保有限公司按9.1条约定提供保证担保；由阶段性保证人长沙鑫岛置业有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由被告胡春香按9.2和9.3约定提供抵押担保；合同9.1条约定保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款时，贷款人有权要求保证人承担担保责任；8.抵押物为位于浏阳市（购房合同编号为20140034****），抵押人应协助配合贷款人办妥抵押（预告）登记；9.合同第三十五条阶段性保证担保+抵押约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；10.本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；11.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；12.借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。合同还对其他事项进行了约定。2014年9月28日，原告农业银行浏阳市支行与被告胡春香就其购买的位于浏阳市集里办事处白沙路与礼花路交汇处鑫岛明珠01栋的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号为浏房预字第214004***号，预告登记权利人为原告农业银行浏阳市支行，预告登记义务人为被告胡春香。2014年9月29日，原告农业银行浏阳市支行按约将贷款225000元支付至被告胡春香指定的账户中。借款凭证上载明贷款到期日为2029年9月28日，还款日为每月29日，贷款利率7.53250%，逾期利率11.29875%。借款后，被告胡春香按约偿还借款本息至2016年12月，之后开始逾期。截至2017年7月27日，被告胡春香尚欠原告农业银行浏阳市支行借款本金204534.35元、利息（含罚息、复利）7866.69元。另查明：1.被告胡春香提供抵押担保的已办理预购商品房抵押权预告登记的位于浏阳市集里办事处白沙路与礼花路交汇处鑫岛明珠01栋1813号房尚未办理房地产权属证书以及抵押登记手续；2.被告鑫鹏置业公司的名称于2014年12月15日由长沙鑫岛置业有限公司经工商登记变更为长沙鑫鹏置业股份有限公司。本院认为，被告鑫鹏置业公司的名称虽经工商登记予以变更，但其主体资格并未发生变化，故以被告鑫鹏置业公司的曾用名长沙鑫岛置业有限公司名义签订的合同中的权利义务应由被告鑫鹏置业公司承继。原告农业银行浏阳市支行与被告胡春香、鑫鹏置业公司以及浏阳市恒信房地产置换担保有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系各自的真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行各自的义务。原告农业银行浏阳市支行已经按约向被告胡春香提供了225000元的贷款，被告胡春香应当按约履行还款义务。被告胡春香自2017年1月开始未按约向原告农业银行浏阳市支行偿还借款本息已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告农业银行浏阳市支行有权提前收回已发放的贷款并有权提前行使担保权，故原告农业银行浏阳市支行要求被告胡春香提前偿还借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。因被告胡春香提供抵押担保的位于浏阳市集里办事处白沙路与礼花路交汇处鑫岛明珠01栋1813号房尚未办理房地产权属证书以及抵押登记手续，故根据《个人购房担保借款合同》第三十五条的约定，被告鑫鹏置业公司作为本案中借款的阶段性保证人应当在被告胡春香取得房地产权属证书并办妥以原告农业银行浏阳市支行为抵押权人的抵押登记手续之前对被告胡春香向原告农业银行浏阳市支行所负的债务承担连带保证责任。被告鑫鹏置业公司承担保证责任后有权向被告胡春香追偿。虽然浏阳市恒信房地产置换担保有限公司亦为本案中被告胡春香向原告农业银行浏阳市支行的借款提供了连带保证责任，但原告农业银行浏阳市支行有权根据《个人购房担保借款合同》的约定选择向任一保证人实现债权。现原告农业银行浏阳市支行仅要求被告鑫鹏置业公司承担保证责任，自愿放弃要求浏阳市恒信房地产置换担保有限公司承担保证责任，不违反法律规定，本院予以准许。被告胡春香虽与原告农业银行浏阳市支行就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但因抵押权预告登记并不等同于抵押权登记，该预告登记仅表明原告农业银行浏阳市支行作为预告登记权利人享有了请求办理抵押权登记的权利，但抵押权并未因此设立。现由于被告胡春香提供抵押担保的房产至今未房地产权属证书以及抵押登记手续，不具备就该房产实现抵押权的条件，故对原告要求对被告胡春香提供的抵押物处置后享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。审理中，被告鑫鹏置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉答辩、不举证质证的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、胡春香于本判决生效之日起七日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币204534.35元及利息7866.69元（利息暂计算至2017年7月27日止，此后的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；二、长沙鑫鹏置业股份有限公司对上述第一项判决所确定的胡春香之还款义务及其应负担的本案诉讼费用在胡春香取得位于浏阳市的房地产权属证书并办妥抵押登记手续之前承担连带清偿责任；三、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。案件受理费4455元，减半收取计2227.5元，由胡春香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向长沙市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接到长沙市中级人民法院（曙光中路289号）立案大厅A0112室刷卡缴费，并开具《湖南省非税收入一般缴款书》作为诉讼费缴费凭证；汇款或银行转账的，请汇缴至如下账户，开户行：长沙银行蔡锷路支行，户名：长沙市财政局非税收入汇缴结算户，账号：800034049620017-600085030，并注明“诉讼费0201”字样。逾期交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  吴银辉二〇一七年八月三十日书记员  谢君影附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。