山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁16民终1064号上诉人（原审原告、反诉被告）：许凤林，男，1986年10月5日生，汉族，住无棣县。委托诉讼代理人：吴子华，山东鲁北律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔华荣，山东鲁北律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：山东鲁北企业集团总公司，住所地无棣县埕口镇东侧，统一社会信用代码：91371623167071441Q。法定代表人：吕天宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪君，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李继业，山东滨渤律师事务所律师。上诉人许凤林因与上诉人山东鲁北企业集团总公司（以下简称鲁北公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无棣县人民法院（2016）鲁1623民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许凤林上诉请求：1.撤销（2016）鲁1623民初3041号民事判决；2.改判鲁北公司交付合同约定商品房（包括车库、储藏室），并支付逾期交房违约金51529.82元（自2015年1月1日计算至2016年4月20日）及自2016年4月21日起至房屋实际交付日止的违约金；3.改判鲁北公司返还我方已交纳土地出让金20000元，并支付利息损失1259.18元（按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年4月2日至2016年4月2日止）及自2016年4月21日至返还日止的利息损失；4.被上诉人承担一、二审诉讼的所有费用。事实和理由：2011年底，许凤林与无棣县方圆住宅发展有限责任公司（以下简称方圆公司）签订了商品房买卖合同，购买方圆公司开发的鲁北家园第5幢3单元802号商品房一套（车库、储藏室）。合同约定，付款方式为银行按揭付款，房屋交付使用期限为2014年12月31日前。逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天（2015年1月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之三的违约金。上诉人许凤林已履行了合同义务，且2015年4月2日又交纳了本不应由许凤林承担的土地出让金20000元，但方圆公司未按合同约定交付房屋。后许凤林以方圆公司为被告诉至无棣县人民法院，主张本诉状所列同样诉求。无棣县人民法院作出（2016）鲁1623民初1296号民事判决认定：方圆公司仅是将自己的资质让鲁北公司无偿使用，上述合同所涉楼房建设的实际责任人为鲁北公司，从而驳回了许凤林的诉讼请求，该判决已生效。后许凤林以鲁北公司为被告主张上述合同权利，无棣县人民法院再次驳回本案上诉人的各项诉讼请求。一审法院判决认定事实错误，前后矛盾。本案事实是上诉人购买了以鲁北公司为实际责任人开发建设的鲁北家园商品房一套，我方在鲁北公司的协助下在无棣农行办理按揭贷款240000元，该款转入鲁北公司账户，鲁北公司向银行提供房屋买卖合同，合同双方为方圆公司与上诉人，约定房屋交付时间为2014年12月31日前。上诉人虽没在该合同上签字，被无棣县人民法院认定为无效合同，但该合同只是在方圆公司与上诉人之间无效。实质上，上诉人与鲁北公司之间无论是所购房屋的位置、楼房号、房屋价款、贷款数额等购房具体事项实质内容均是按照该合同履行的，均是本案上诉人与被上诉人真实意思的表现，权利义务主体自始至终均为本案被上诉人，本案被上诉人是实际的、真正的合同相对人，是涉案楼房建设的实际责任人。双方根本不存在一审法院所谓的不同于上述合同的事实上的房屋买卖关系。故一审法院认定被上诉人与上诉人之间形成不同于上述合同的另外约定内容的事实上的房屋买卖关系，属于事实认定错误。一审法院已查清上诉人在无棣农行用于贷款的商品房买卖合同系鲁北公司提供，合同双方当事人系方圆公司与上诉人，而后又认定上诉人与被上诉人之间存在另外的事实上的房屋买卖关系明显前后矛盾。被上诉人辩称并被人民法院确认的所谓事实合同，内容居然是买受人缴纳土地出让使用费、交房时间视施工进度而定。很显然，被上诉人是利用其优势地位和上诉人对其信任，对合同签订、条款、履行作违反事实的不当解释，以期谋取更大的利益。鲁北公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持鲁北公司的反诉请求；2.诉讼费用由许凤林承担。事实和理由：一、我公司有权要求与许凤林解除购房合同。一审判决认定我公司与许凤林存在事实上的房屋买卖合同关系，那么该合同的约定就应该按照我公司建房之初与职工的实际约定来履行。我公司与职工的实际约定就是按照房屋建成后的成本核算住房价格，根据施工的具体进度确定交房时间，也就是说本案涉案房屋的购房价格和交房时间双方是早有约定的。我公司根据房屋建成后核算确定的房屋价格和向许凤林发出交款通知的行为，并非一审判决认定的双方对房屋价款没有约定和属于要约行为，而均是在根据事前房屋买卖合同的约定在履行合同的权利和义务。在双方对购房价格和交房时间有所约定的情况下，许凤林在接到我方明确的交房通知后，仍然拒绝交纳剩余购房款，已经构成对购房合同的根本性违约，我公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四的规定，享有合同解除权。因此，一审判决认定我公司要求解除购房合同无事实和法律依据，属认定错误。二、我公司有权要求许凤林交纳逾期交款期间的利息。我公司与许凤林存在事实上的购房合同关系，许凤林在接到我公司的交款通知后仍拒绝交款，属于严重的违约行为，并给我方带来实际的资金占用损失，我公司有权要求许凤林交纳逾期交款期间的利息，以弥补我公司的实际损失。因此，一审判决认定上诉人的这一反诉主张没有事实和法律依据也属认定错误。许凤林向一审法院起诉请求：1.判令鲁北公司交付约定商品房（包括车库、储藏室）；2.支付逾期违约金51529.82元（自2015年1月1日计算至2016年4月20日）及自2016年9月22日至房屋实际交付日止的违约金；3.鲁北公司返还已交纳的土地出让金20000元并支付利息损失1259.18元（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年4月2日至2016年4月20日止）及自2016年4月21日至返还日止的利息损失）；4.诉讼费用由鲁北公司承担。鲁北公司向一审法院反诉请求：1.解除鲁北公司与许凤林之间的房屋买卖合同；2.支付逾期交纳购房款期间的利息；3.诉讼费用由许凤林承担。一审法院认定事实：2011年，鲁北公司为解决职工住房及子女上学问题经研究决定在无棣县城棣新六路以西、安康街以北集资建设职工住宅即鲁北家园住宅。因建设需要，经与方圆公司协商，所建设的住宅借用方圆公司的有关建设资质，涉案楼房建设的实际责任人为鲁北公司。许凤林在得知鲁北公司建设住宅楼的信息后，经与鲁北公司的张荣展协商，以张荣展的名义集资购买了位于鲁北家园第5幢3单元802号楼房一套，并于2011年12月26日、2012年8月4日、2014年7月25日向鲁北公司分别交付50000元、56680元、30000元楼房款。鲁北公司在楼房建设中，因职工资金紧张，便协调银行按揭贷款时发现集资楼房存在顶名现象，对此研究决定，为保护职工的利益，对顶名的购房人员变更登记，但实际购房者需交纳一定的费用。许凤林于2012年7月30日交付到鲁北公司更名费7000元。许凤林在鲁北公司协助下在无棣农行办理按揭贷款240000元，该款转入鲁北公司账户。因办理贷款需要，鲁北公司向银行提供房屋买卖合同，合同双方为方圆公司与许凤林，约定房屋交付时间为2014年12月31日前，但许凤林不知晓，也没有在合同上签字。2016年4月27日，许凤林以该合同为依据以方圆公司为被告向一审法院提起诉讼，一审法院以（2016）鲁1623民初1296号民事判决认定上述合同无效。鲁北公司在鲁北家园住宅楼房施工中，因建设用地需要支付土地出让金，鲁北公司在核算后，通知集资户分别交付。2015年4月2日，许凤林在鲁北公司交纳土地出让金20000元。楼房竣工后，鲁北公司对楼房的房款进行了核算，于2015年12月31日告知各集资户楼房的核算价格及需交纳的尾款，在交清楼房尾款之后交付房屋，各集资户对该通知均已知晓。一审法院认为，鲁北公司作为涉案楼房建设的实际责任人，收取许凤林的购房款，其与许凤林之间形成事实上的房屋买卖关系，双方均应全面履行自己的义务。许凤林已收到鲁北公司的催收房款通知，在双方对房屋价款没有约定的情况下，该通知属于一种要约形式。许凤林与方圆公司之间签订的房屋买卖合同已被认定为无效合同，无效合同自始不发生法律效力，所以该合同无论在许凤林与方圆公司之间，还是在许凤林与鲁北公司之间均无法律效力，即对上述个人与公司均无任何约束力，故许凤林要求鲁北公司依据该无效合同中约定的交房时间来履行义务，缺乏事实和法律依据，综上，其诉求鲁北公司交付房屋不予支持；其诉求的逾期交房违约金，无事实依据，不予支持。鲁北公司在楼房实施过程中，已向相关部门缴纳土地出让金，该土地出让金属于各住户即许凤林应当交纳的费用，鲁北公司要求各住户交纳符合规定，故对许凤林要求鲁北公司返还土地出让金并支付损失的诉求，不予支持。鲁北公司要求解除双方之间的房屋买卖合同，无事实和法律依据，不予支持；在双方对交纳购房款的时间未做约定的基础上，鲁北公司向许凤林下发的交款通知，只是其单方的要约行为，并非双方的合意，不能以此作为许凤林应当交纳购房款的时间，因此鲁北公司要求其支付逾期交纳购房款利息的请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、驳回原告许凤林的诉讼请求；二、驳回反诉原告鲁北公司的诉讼请求。案件受理费892元，由原告许凤林负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告鲁北公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，鲁北公司作为涉案楼房建设单位，收取许凤林的购房款，双方之间已形成事实上的房屋买卖关系。由于双方未能提供书面的房屋买卖合同或其他有效证据证明双方对房屋价款、交付时间、违约责任等进行了明确约定，故许凤林按其主张的时间要求对方交房并支付逾期交房违约金的诉讼请求不能得到支持。同上，鲁北公司要求解除合同的诉求亦不能得到支持。鲁北公司已向相关部门缴纳涉案土地出让金，该费用应由住户许凤林承担，因此，鲁北公司收取许凤林20000元土地出让金符合规定，一审法院对许凤林要求鲁北公司返还土地出让金并支付损失的诉求不予支持，并无不当。综上所述，上诉人许凤林及鲁北公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1778元，由上诉人许凤林负担1620元，由山东鲁北企业集团总公司负担158元。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  高立俊二〇一七年八月八日书记员  高 帅