北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7742号上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司，住所地山东省龙口市徐福镇驻地。法定代表人：宋作建，董事长。委托诉讼代理人：曲某，男，1986年6月1日出生，烟台海基置业有限公司员工，住公司宿舍。被上诉人（原审原告）：王东雷，男，1972年3月13日出生，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京尚梓律师事务所律师。原审被告：北京峰洪功成科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲12号1号楼6层606室。法定代表人：刘中甫，总经理。委托诉讼代理人：赵三平，北京广衡律师事务所律师。上诉人烟台海基置业有限公司（以下简称海基公司）因与被上诉人王东雷、原审被告北京峰洪功成科技有限公司（以下简称峰洪公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人海基公司的委托诉讼代理人曲某，被上诉人王东雷的委托诉讼代理人ＸＸ，原审被告峰洪公司的委托诉讼代理人赵三平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海基公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回王东雷全部诉讼请求，全部诉讼费用由王东雷承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定的王东雷已支付房款的数额有误，经我方核实，王东雷已付房款应为80万元，未交清全部房款，有峰洪公司开具的收据为证；2.峰洪公司与王东雷约定首付款26万元用宋某的抗磨剂折抵。依据法律规定，合同解除后应当返还原物，一审判决海基公司返还26万元，适用法律不当；3.峰洪公司或北京金国阳光房地产经纪有限公司（以下简称金国阳光公司）没有取得相应范围的授权，刘丹所购房屋楼号及购房时间与本案不同，一审法院依据刘丹所涉案件推定本案楼号亦由金国阳光公司代理海基公司销售，不符合事实和证据规则；4.一审判决判决我方赔偿同期贷款利息无事实及法律依据，且王东雷分期支付房款，部分房款亦以物抵款。庭审中，提交补充说明如下：1.一审法院存在严重的程序违法：王东雷一审请求的损失为赔偿相应价值的房款而非利息损失；本案的案由为商品房预约合同纠纷，属于涉及不动产的纠纷，应适用专属管辖，一审法院不具有管辖权；2.一审认定事实不清：王东雷每月向金国阳光公司转账30万元，包含其本人以及郭雪川、马劼三人各10万元房款；本案所涉的《位置预定协议》具有商品房买卖合同的性质，根据王东雷提交的金国阳光公司的承诺书，双方对交房时间亦作出约定。我方愿意继续与王东雷履行合同，追认金国阳光公司的销售行为，在王东雷交齐房款后可向其交房。王东雷辩称：不同意海基公司的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。峰洪公司辩称：同意海基公司的上诉请求。王东雷一审诉讼请求：1.解除双方签订的编号为211的《位置预定协议书》；2.峰洪公司、海基公司连带退还房款120万元，赔偿损失946500元。一审院认定事实如下：金国阳光公司于2016年11月22日更名为峰洪公司。2011年8月30日，金国阳光公司西城分公司与王东雷签订《位置预定协议书》（合同编号：211），载明：甲方（承销人）为海基公司，委托销售代理机构为金国阳光公司，乙方（预订人）为王东雷；本位置预订协议仅适用于乙方预定甲方有权承销的七号公馆项目的房位（该房位权利及于该房位所建商品房），双方应在项目开盘10日内按照本协议书约定的交易条件签署房屋认购书或直接签署房屋买卖合同；乙方所预订的房位系涉诉房屋，建筑面积约102平方米；该房屋单价为11780元/平方米，装修款为2500元/平方米，总房价款为1200000元；甲方同意乙方分期付款；乙方应当自签订本协议书当日向甲方支付诚意金40000元；其中首付260000用宋某高效抗磨剂（不高于市场价格）抵，剩余房款900000元由王东雷每月付100000元，2012年5月31日前房款付清。协议落款下方空白处手写有“此房屋首付款纠纷与乙方无关，甲方认可乙方已付清”字样，并加盖有金国阳光公司西城分公司公章。王东雷表示已按《位置预定协议书》支付了剩余房款，并提交了：1.2011年10月2日、2011年11月2日、2011年12月2日收据各一张，载明的付款用途为涉诉房屋房款，收款人为李某，收款单位处盖有金国阳光公司西城分公司财务专用章，王东雷称李某系金国阳光公司财务负责人；2.招商银行账户交易明细及工商银行账户交易明细各一份，证明在2011年8月30日向金国阳光公司支付了诚意金4万元，在2011年10月2日向金国阳光公司支付了房款10万元，在2011年11月至2012年3月期间每月向李某支付房款15万元。峰洪公司认可此组证据的真实性，并认可李某在出具收据时系其公司出纳，但表示李某已经离职，且王东雷与公司个别股东之间存在私交，其向李某的付款不能排除系二人之间的经济往来。海基公司认可此组证据的真实性，但表示与其无关。经一审法院询问，峰洪公司表示除抗磨剂折抵的款项外，公司共收到王东雷支付的房款80万元。王东雷提交金国阳光公司出具的《承诺书》，内容为“南山七号公馆项目由于种种原因造成延期交房，经与股东购房主业共同协商，我公司承诺如在2014年12月30日前仍不能交付业主使用时，我公司同意按同样的房产再补偿购房业主王东雷一套（不含精装修）。作为延期交房而造成的综合补偿（附前期购房付款明细）。”《承诺书》落款下方空白处手写有“同意.许向阳5/8”字样。王东雷据此证明其已付清房款，但因未能在2014年12月30日前交房，应另行向其补偿房屋一套，故据此按照房屋价值946500元主张损失。金国阳光公司认可《承诺书》真实性，但表示无具体时间，且房屋权利人系海基公司，其无权代表海基公司作出承诺。海基公司认为此《承诺书》与其无关，金国阳光公司无权处分其开发的房屋。王东雷提交《佛光地块商品房合作开发合同书》复印件，证明金国阳光公司与海基公司之间存在合作关系。峰洪公司、海基公司不认可此合同真实性。海基公司提交土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，证明南山佛光花园7号BC地块的房屋权利主体系海基公司，涉诉房屋所在的99号楼于2011年10月26日取得预售许可，并于当月开盘销售。王东雷、峰洪公司对于此组证据的真实性均予认可。经一审法院询问，峰洪公司表示曾向王东雷催要购房款，且在房屋开盘销售后通知过王东雷签订房屋买卖合同，但均未提供证据。王东雷对此不予认可。本案立案后，在2016年1月12日的一审庭前谈话中，峰洪公司答辩称与海基公司系委托关系，其是海基公司的委托代理销售机构，并提交了盖有海基公司公章、落款时间为2010年7月1日的《证明》复印件，内容为“我公司与北京金国阳光房地产经纪有限公司合作开发的南山工业园区佛光花园7#B、C（7号公馆）项目由北京金国阳光房地产经纪有限公司负责承建承销。（包括委托销售）。该地块各项手续正在办理期间，客户可进行订购。北京金国阳光房地产经纪有限公司可以其名义签署订购合同并收取定金等。”但在此后的一审庭审中，峰洪公司变更了答辩意见，并撤回了此份证据。经王东雷申请，该院依法调取了（2012）西民初字第1599号案件卷宗材料，王东雷将此作为证据提交，证明金国阳光公司有权代理海基公司销售涉诉房屋。该案中，刘丹为原告，金国阳光公司西城分公司为被告，海基公司、侯晶为第三人，刘丹以金国阳光公司西城分公司无权代理海基公司与其就山东省龙口市南山工业区高尔夫佛光地块七号公馆项目第32幢D-1号房屋签订《位置预定协议书》，且未获得海基公司追认为由，要求撤销该《位置预定协议书》。对此，金国阳光公司西城分公司、海基公司答辩称双方《位置预定协议书》合法有效，没有撤销的法定事由。该案一审审理过程中，金国阳光公司西城分公司提交了海基公司于2010年4月5日出具的《证明》，内容为“我公司与北京金国阳光房地产经纪有限公司合作开发的南山工业园区佛光花园7#B、C（7号公馆）项目由北京金国阳光房地产经纪有限公司负责承建承销。（包括委托销售）。该地块各项手续正在办理期间，客户可进行订购。北京金国阳光房地产经纪有限公司可以其名义签署订购合同并收取定金等。”海基公司对此证明予以认可，且亦作为该案证据提交。2013年12月16日，北京市西城区人民法院作出（2012）西民初字第1599号民事判决，认为金国阳光公司在签订《位置预定协议书》时具有代理海基公司销售的权利，其将该项目销售事务分配给分支机构西城分公司属于公司内部分工行为，无需经过海基公司同意，故金国阳光公司西城分公司有权代理海基公司与刘丹签订《位置预定协议书》，刘丹要求撤销的理由不能成立，并据此判决驳回了刘丹的全部诉讼请求。宣判后，该案各方均未上诉。一审法院认为：本案中，根据海基公司提交的证据，其系涉诉房屋的建设、预售单位。与此同时，根据（2012）西民初字第1599号案件卷宗材料，海基公司于2010年4月5日出具《证明》，载明与金国阳光公司合作开发南山工业园区佛光花园7号B、C（7号公馆）项目，并由金国阳光公司承建承销。从《证明》出具的时间上看，系本案《位置预订协议书》签订前，从内容上看并非仅针对该刘丹案件及其所涉房屋，而是对于包括涉诉房屋在内的南山工业园区高尔夫佛光地块7号公馆项目，且在该案开庭过程中，即2013年10月23日，海基公司仍认可此《证明》并将其作为证据提交。据此，能够认定金国阳光公司在签订本案《位置预订协议书》时具有代理海基公司销售7号公馆项目的权利，而金国阳光公司将其有权销售的项目分配给其分支机构西城分公司，属于公司内部分工行为，不属于转委托，故无需经过海基公司的同意。综上，该院认为，金国阳光公司西城分公司有权代理海基公司与王东雷签订本案《位置预定协议书》，相关法律后果应由海基公司承担。根据《位置预定协议书》的约定，双方应在项目开盘销售后十日内签订正式买卖合同，海基公司作为预售单位有义务在项目开盘销售后及时通知王东雷，但海基公司、峰洪公司均未举证证明已通知王东雷签订合同而王东雷予以拒绝，故举证不利的后果应由海基公司承担。现王东雷要求解除《位置预定协议书》，而海基公司否认双方合同关系，且未作出同意继续履行的意思表示，此情形符合法律规定的合同解除条件，故对于王东雷要求解除《位置预定协议书》的诉讼请求，该院予以支持。现因海基公司原因致合同解除，故应返还已收房款并赔偿王东雷的合理损失。关于已收房款金额，金国阳光公司西城分公司作为有权代理销售机构，已确认首付款26万元王东雷已付清。剩余房款，王东雷提交了转账记录，载明共向金国阳光公司及其出纳李某支付了89万元，峰洪公司虽对李某所收款项提出异议，但根据其自认以及王东雷提交的收据，李某在当时确系金国阳光公司财务人员，并负责收取了部分房款，故在峰洪公司未充分举证证明王东雷向李某转账的款项与本案无关的情况下，该款项应认定为涉诉房屋的房款。据此，经核算，王东雷累计支付了涉诉房屋购房款115万元，此款项虽直接给付金国阳光公司，但退款义务仍应由被代理人海基公司承担。关于损失，金国阳光公司所作《承诺函》系在合同继续履行情况下对于逾期交房的违约责任的承诺，现双方合同关系已经解除，王东雷据此主张损失金额，于法无据。考虑到王东雷已支付了购房款，但由于海基公司原因致合同解除，故海基公司应赔偿王东雷利息损失。峰洪公司系作为海基公司代理人签订《位置预定协议书》并收款，王东雷要求其承担连带责任，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除王东雷与海基公司于2011年8月30日签订的《位置预定协议书》（合同编号：211）；二、海基公司于判决生效之日起7日内向王东雷退还房款115万元；三、海基公司于判决生效之日起7日内向王东雷赔偿利息损失，以115万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年4月1日起计算至被告海基公司实际退还之日止；四、驳回王东雷的其他诉讼请求。二审中，海基公司围绕其诉讼请求提交如下证据：1.购房款说明、收据、POS机刷卡单、银行对账单以及马劼书写的收据，用以证明王东雷向金国阳光公司每次转账30万元，一共转了7次，并非一审中说的5次。每次都是王东雷、郭雪川和案外人马劼分摊的30万，而非王东雷、郭雪川二人分摊；2.施工协议、照片，用以证明2014年涉诉房屋已经具备交付条件，进行了精装修。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王东雷发表如下质证意见：1.对于购房款说明，我方认为公章需要核实。对于收据，我方认为不属于新证据，一审中我方也提供了部分，真实性我方认可，但是不全，如果我方没有交齐房款，在这么长的时间内，对方也不催要或者采取措施是不合理的。对于POS机刷卡单，我方认可，这9万元就是付的两笔定金。对于涉及到马劼的收据我方不认可，真实性我方无法确认。对于马劼写的收据的证明，我方也不认可。对于银行对账单的真实性不认可；2.对于施工协议，没有原件，真实性不认可，对照片的真实性也不认可，证明不了这就是给我们的房。海基公司提交的证据都不属于新证据，应当承担怠于举证的不利后果。峰洪公司对海基公司提交的上述证据均予以认可。海基公司还申请证人李某出庭作证，李某系峰洪公司的原出纳，其出庭陈述了王东雷、郭雪川和马劼每次交款的事实，以及每人现在尚欠的房款数额。海基公司对证人证言予以认可，称一审中海基公司有关已付房款数额的陈述不准确，应以证人二审中的陈述为准。王东雷对证人证言不予认可，认为证人与本案存在利害关系。峰洪公司对证人证言予以认可。对于上述证据，本院认为，海基公司提交的收据、刷卡单、银行对账单以及当时经手本案涉诉购房款的峰洪公司出纳李某出庭作证的证人证言之间能够相互印证，形成完整的证据链，能证明王东雷的已付购房款数额为110万元，且符合合同约定的“剩余房款900000元由王东雷每月付100000元”，故本院对该事实予以认定。对于海基公司提交的施工协议和照片，本院认为因《位置预定协议书》中并未明确约定房屋的具体坐落，故施工协议及照片不能明确其所涉房屋系售予王东雷的房屋。本院认定的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见及查明的事实，本案的上诉争议焦点有四：第一，本案的管辖问题；第二，峰洪公司是否具有代理权的问题；第三，房款数额问题；第四，合同能否解除以及原物返还、利息损失问题。关于第一个上诉争议焦点。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》（以下简称《民诉法解释》）第二十八条的规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。本案为商品房预约合同纠纷，不属于《民诉法解释》规定的专属管辖范围，故本院对海基公司有关本案管辖问题的上诉意见不予采纳。海基公司上诉主张《位置预定协议》应认定为商品房买卖合同，本院认为，《位置预定协议书》中并未明确约定房屋的具体坐落，且该协议约定了双方应在项目开盘销售后十日内签订正式买卖合同，故海基公司主张《位置预定协议书》应认定为商品房买卖合同，依据不足，本院不予采纳。关于第二个上诉争议焦点。依据查明的事实，海基公司在另案诉讼中出具《证明》，说明南山工业园区佛光花园7号B、C（7号公馆）项目由峰洪公司承销，据此能够认定峰洪公司在签订本案《位置预订协议书》时具有代理海基公司销售7号公馆项目的权利。海基公司不予认可，与事实不符，本院不予采信。关于第三个上诉争议焦点。基于前述证据认证，本院认定王东雷的已付购房款数额为110万元，海基公司该项上诉意见有二审新证据予以佐证，本院予以采纳。王东雷主张其已付清购房款120万元，但其在一审中提交的收据并不完整，与其提交的银行对账单亦非相互对应，故本院不予采信。一审法院认定王东雷已付购房款数额为115万元，该数额有误，本院予以更正。关于第四个上诉争议焦点。王东雷要求解除《位置预定协议书》，海基公司虽然在二审中表示愿意履行合同，但在一审中否认双方合同关系，且未作出同意继续履行的意思表示，该情形符合法律规定的合同解除条件，故王东雷有权要求解除《位置预定协议书》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因海基公司原因致合同解除，故应返还已收房款并赔偿王东雷的合理损失。海基公司应返还王东雷的房款数额为110万元。海基公司主张返还原物即宋某的抗磨剂，但未举证证明物品情况，不具备现实的返还条件，故本院对该主张不予支持。关于利息损失的问题。一审中王东雷提出了赔偿损失的诉讼请求，其主张的数额依据房屋价值计算。对此一审法院对王东雷的损失计算依据不予采纳，认为应当以利息损失作为计算依据，该处理并未违反相关法律规定。一审法院对上述利息损失的计算以中国人民银行的同期贷款利率作为标准，合法合理，应当予以维持。对海基公司的此项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，海基公司的上诉请求部分成立。基于当事人二审提交的新证据，本院予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条、第九十条之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37108号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37108号民事判决第二项、第三项；三、烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起七日内向王东雷退还房款一百一十万元；四、烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起七日内向王东雷赔偿利息损失，以一百一十万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自二○一二年四月一日起计算至烟台海基置业有限公司实际付清之日止；五、驳回王东雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15600元，由王东雷负担900元（已交纳），由烟台海基置业有限公司负担14700元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由烟台海基置业有限公司负担（王东雷已交纳，烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付王东雷）。二审案件受理费15600元，由王东雷负担900元（于本判决生效之日起七日内交纳），由烟台海基置业有限公司负担14700元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  贾 旭代理审判员  周艳雯二〇一七年八月十五日书 记 员  王永基书 记 员  陆九阳