重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终1643号上诉人（原审原告）：漆晓兰，女，1976年7月8日出生，汉族，重庆市巫山县人。上诉人（原审原告）：陈贤兵，男，1975年10月8日出生，汉族，重庆市巫山县人。二上诉人共同委托诉讼代理人：向东、邓钰虹，均为重庆抉择律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漆道平，女，1968年12月6日出生，重庆市巫山县人。被上诉人（原审被告）：何亮贻，男，1965年4月21日生，汉族，重庆市巫山县人。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋万培，重庆市巫山县官渡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨元敏，女，1969年11月13日出生，汉族，重庆市巫山县人。委托诉讼代理人：黄元朝，重庆渝深律师事务所律师。上诉人漆晓兰、陈贤兵因与被上诉人何亮贻、漆道平，被上诉人杨元敏确认合同无效纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院(2017)渝0237民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月3日受理后，依法组成合议庭于2017年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人漆晓兰、陈贤兵及其委托诉讼代理人向东、邓钰虹，被上诉人何亮贻、漆道平的委托诉讼代理人宋万培，被上诉人杨元敏的委托诉讼代理人黄元朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漆晓兰、陈贤兵上诉请求：1、撤销（2017）渝0237民初652号民事判决第一项，改判确认被上诉人漆道平、何亮贻与被上诉人杨元敏于2016年12月20日签订的《重庆市房屋买卖合同》（2016-2747）无效。2、本案上诉费用由三被上诉人承担。事实和理由：1、2007年12月，上诉人漆晓兰与被上诉人漆道平共同出资购买涉案门面房屋一套，在2016年3月20日，漆晓兰、漆道平将该门面出租给王怀银、杨冬梅，租期三年。2017年2月4日，上诉人接到承租人电话才知道门面被漆道平私自卖了，上诉人到房管局核实，才知门面房屋被漆道平于2016年12月20日私自以1198000的价格卖给了杨元敏。2、2014年7月，漆道平、何亮贻与重庆市巫山中银富登村镇银行签订抵押合同，约定以涉案门面房屋为借款人巫山县启恩水果批发店提供担保，借款金额2000000元，抵押物价值2688400元，抵押期间为2014年7月8日至2019年7月8日。2016年12月19日，借款人巫山县启恩水果批发店的贷款结清，抵押注销。3、被上诉人漆道平、何亮贻与被上诉人杨元敏于2016年12月20日签订《重庆市房屋买卖合同》（2016-2747）前，杨元敏对涉案门面房屋进行了充分的了解，知道该房屋存在抵押、出租情况，也知道该房屋的产权情况。4、被上诉人签订上述合同存在两个非法目的，一是隐瞒上诉人，让上诉人少分房屋的应得价款，如按1198000元的价格，上诉人只能分到59.9万元，如按被上诉人所谓的3980000元的交易价格，上诉人则能分到199万元，二者悬殊139.1万元，严重损害了上诉人的利益。另外，约定1198000元的价格的合同是为了偷逃税费，被上诉人之间串通交易的行为，既损害了国家利益，也损害了第三人利益。综上，被上诉人之间于2016年12月20日签订的《重庆市房屋买卖合同》（2016-2747）存在合同法第五十二条第（二）款的情形，应属无效。漆道平、何亮贻辩称：我们与杨元敏之间实际是按照3980000元的价格完成了房屋交易，且上诉人对于出卖房屋是知道的，杨元敏也补缴了税费，本案中的交易行为没有损害上诉人的利益，也没有恶意串通的行为，请求维持原判。杨元敏辩称：我方并不知道涉案门面房屋的真实权属状况，只能相信房屋产权证书上的记载内容，我方已经支付了合理对价，取得了房屋产权，构成善意取得。一审认定合同价格条款无效，是正确的，其他部分仍然有效。漆晓兰、陈贤兵向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告被告漆道平、何亮贻与被告杨元敏于2016年12月20日签订的《2016-2747重庆市房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由三被告承担。一审庭审过程中，漆晓兰、陈贤兵当庭增加一项诉讼请求：即要求三被告返还巫山县高唐街道广东中路233-1-02号门市的二分之一产权。一审法院认定事实：2007年12月，漆晓兰、陈贤兵与漆道平、何亮贻各自出资480000元，共计960000元合伙购买了位于巫山县高唐街道广东中路移民广场233-1-02号门市。2009年9月17日，巫山县国土资源和房屋管理局给就该门市办理了房地产权证，登记的权利人为漆道平，建筑面积为60.01平方米。2009年10月22日，漆晓兰、陈贤兵与漆道平、何亮贻补签了《合伙购买门市协议书》，并就该协议书进行了公证。2016年12月19日，漆道平、何亮贻作为卖方（甲方），杨元敏作为买方（乙方），双方签订了一份《重庆市房屋买卖合同》，约定如下：“一、房屋基本状况：坐落于重庆市巫山县高唐街道广东中路233-1-02号，房屋建筑面积60.01平方米……二、房屋成交价格及其他设施费用：经经甲乙双方协商上述房屋成交总价格3980000元，大写叁佰玖拾捌万元整。三、付款方式及付款期限：第一次付款2016年12月19日，金额3980000元……。2016年12月20日，漆道平（甲方）与杨元敏（乙方）再次就位于巫山县高唐街道广东中路移民广场233-1-02号门市签订了一份《重庆市房屋买卖合同》（编号为2016-2747），合同约定了以下内容：“一、房屋基本情况：（一）甲方所售房屋坐落为重庆市巫山县高唐街道广东中路233-1-02号……二、成交价格该房屋总成交金额为1198000元（大写壹佰壹拾玖万捌仟元整）。……六、付款方式乙方按下列第（一）种方式按期付款：（一）一次性付款付款时间或条件：过户之日付清全款。（二）分期付款。（三）按揭付款……”同日，漆道平、杨元敏以合同金额1198000元为依据缴纳了相关税费。2016年12月19日，杨元敏向巫山县启恩水果批发店转账付款1549088元。同日，漆道平就该笔转款出具了收条，内容载明：“今到到杨元敏购买坐落于重庆市巫山县巫峡镇广东中路233-1-2号的房屋款人民币壹佰伍拾肆万玖仟零捌拾捌元整（由杨元敏的重庆农村商业银行6212588519xxxx转至巫山县启恩水果批发店060501300000xxxx），小写1549088.00元。收款人：漆道平。”合同签订后，杨元敏通过银行转账方式向漆道平陆续支付了部分购房款。2016年12月26日，漆道平、何亮贻出具收条一张，内容如下：“今收到杨元敏购房款人民币大写叁拾陆万伍仟肆佰捌拾捌元整（小写：365488.00元）。该款系漆道平于2015年8月15日向杨元敏借款本金35万元截至2016年12月26日的利息进行冲抵。收款人：漆道平何亮贻。”2017年1月4日，重庆市巫山县国土资源和房屋管理局就本案争议房屋即位于巫山县高唐街道广东中路移民广场233-1-02号门市颁发了不动产权证书，登记的权利人为杨元敏。在审理过程中，杨元敏于2017年3月6日补缴了相应税费。漆晓兰、陈贤兵于2017年5月4日撤回了要求三被告返还门市的诉讼请求。另查明，2014年7月，漆道平、何亮贻与重庆巫山中银富登村镇银行有限公司签订了抵押合同，约定由漆道平、何亮贻用位于巫山县高唐街道广东中路移民广场233-1-02号门市为借款人巫山县启恩水果批发店提供担保，借款金额2000000元，抵押物评估价值2688400元。2016年12月19日，借款人巫山县启恩水果批发店的贷款结清，重庆巫山中银富登村镇银行有限公司同意注销抵押登记。一审法院认为，漆道平、陈贤兵与杨元敏就位于巫山县高唐街道广东中路移民广场233-1-02号门市的买卖分别于2016年12月19日、12月20日签订了两份《重庆市房屋买卖合同》，其中前一份合同约定的房屋成交价为3980000元，第二份合同约定的房屋成交价为1198000元，现漆晓兰、陈贤兵要求确认三被告于2016年12月20日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。由于该合同中约定的房屋成交价格远远低于其价值，亦明显与实际交易价格不符，三被告以此合同作为缴纳相关税费的依据，以合法形式掩盖非法目的，是为了降低交易成本，规避应缴税费，造成税务征缴机关不能按照双方实际交易价格征收税费，损害了国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。”故三被告于2016年12月20日签订的合同中的价格条款无效。该份合同中除价格条款外的内容系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，该合同的其余条款仍然有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决：一、被告漆道平与被告杨元敏于2016年12月20日签订的《重庆市房屋买卖合同》（编号为2016-2747）中的第二条成交价格无效。二、驳回原告漆晓兰、陈贤兵的其他诉讼请求。案件受理费15582元，减半收取7791元，由被告漆道平、何亮贻负担。本院二审期间，上诉人漆晓兰、陈贤兵围绕其上诉请求依法提交了以下两组证据。本院组织当事人进行了质证。第一组：加盖有“巫山县高唐街道集仙社区居民委员会”印章的证明一份，拟证明杨元敏居住的地方距离本案争议门面房屋的直线距离不足500米，以佐证杨元敏知道本案争议门面房屋的权属状况。第二组：上诉人漆晓兰于2017年7月24日、2017年7月27日在漆道平家中与之交谈的两份谈话录音，拟证明杨元敏与漆道平进行交易时，对于房屋的共有人是清楚的，但是双方却故意规避共有权人，存在恶意串通的行为。经质证，被上诉人均认为第一组证据在形式上不符合民事诉讼证据要求，内容上也不能达到上诉人证明目的，第二组证据来源不合法，无法核实真伪，且其内容也无法达到上诉人证明目的。本院审查认为：加盖有“巫山县高唐街道集仙社区居民委员会”印章的证明无经办人签名，在形式上不符合民事诉讼证据规则要求，且其内容也不能证明杨元敏是否知道争议门面房屋的权属状况，故本院不予采信。两份谈话录音内容真实，来源并不违法，与本案争议事实的认定具有一定关联性，本院予以采信。经审查全部谈话内容，漆道平前后的陈述内容不一致，在2017年7月24日的谈话中，经漆晓兰一再追问，漆道平坚称没有告知杨元敏争议门面房屋的真实权属状况，并明确表示自己愿意对漆晓兰负责；在2017年7月27日的谈话中临近结束时，漆道平陈述在出卖房屋时将与王怀银的租赁合同出示给杨元敏看过。由于漆道平在与漆晓兰的交谈中就关键事实问题的陈述前后矛盾，而杨元敏又否认知情，故认定杨元敏主观上存在恶意的证据不足。本院二审另查明：从2016年12月19日开始，杨元敏陆续向漆道平支付共计3980000元购房款项的明细组成如下：1、2016年12月19日，杨元敏向漆道平转账30万元；2、2016年12月20日，杨元敏向漆道平转账50万元；3、2016年12月21日，杨元敏向漆道平转账30万元；4、2016年12月23日，杨元敏向漆道平转账15万元（备注：购房款）；5、2016年12月26日，杨元敏向漆道平转账555424元（备注：购房款）；6、2017年1月12日，杨元敏向漆道平转账10万元（备注：购买门市）；7、2017年1月22日，杨元敏向漆道平转16万元（备注：购买门市）；8、2016年12月19日，杨元敏向巫山县启恩水果批发店转账1549088元（备注：购买门市款）；9、2016年12月26日，以双方当事之间此前借款本息冲抵购房款的365488元。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。上诉人漆晓兰、陈贤兵援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，主张被上诉人漆道平、何亮贻与被上诉人杨元敏之间于2016年12月20日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效，根据基本的民事诉讼证据规则，应由上诉人举证证明被上诉人之间存在恶意串通的事实。本案中，上诉人提供的一系列证据只能证明作为出卖方的漆道平、何亮贻就其出卖与上诉人共有的门面房屋一事上存在主观上的恶意，尚不足以证明杨元敏就此存在主观上的恶意，故认定双方之间恶意串通损害上诉人利益的证据不足。由于被上诉人之间于2016年12月20日签订的《重庆市房屋买卖合同》除价格条款系为了达到少缴税费的目的而串通虚构因此无效外，其他主要合同内容并不违反法律的效力性强制性规定，且系当事人之间的真实意思表示，也存在真实的交易行为，不存在法定无效情形。另，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”上述关于物权登记公示、公信效力的法律规定，说明不动产权属证书上记载的权利人就是法律上承认的权利人。虽然上诉人漆晓兰、陈贤兵与被上诉人漆道平、何亮贻之间签订有《合伙购买门市协议书》，并办理了公证，但此内部协议效力并不及于第三人。在不动产权属证书记载内容已经非常明确的情况下，不能过分苛求第三人进一步审查和了解不动产的真实权属状况。综上，上诉人主张合同无效缺乏充分的事实和法律依据，其上诉请求不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15582元，由上诉人漆晓兰、陈贤兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 黄 文 革代理审判员 杜 抗 洪二〇一七年八月三十日书 记 员 欧阳星宇