成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初657号原告：成都鸿强物业管理有限责任公司。住所地：成都市新鸿路五冶生活基地***号。法定代表人：刘智礼，系成都鸿强物业管理有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：郭逢兵，男，1988年9月13日出生，汉族，住成都市青羊区宁夏街***号附*号。系成都鸿强物业管理有限责任公司员工。被告：四川金光实业集团有限公司。住所地：乐山市五通桥区竹根镇建设街。法定代表人：罗东平。原告成都鸿强物业管理有限责任公司（以下简称鸿强物业公司）与被告四川金光实业集团有限公司（以下简称金光实业）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告鸿强物业公司的委托诉讼代理人郭逢兵到庭参加诉讼。被告金光实业经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”之规定，本案现已缺席审理终结。原告鸿强物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理服务费115856.87元、垃圾清运费1162.46元（审理中，原告当庭变更要求被告支付垃圾清运费306元）；2.判令被告立即向原告支付物业管理服务费滞纳金暂计249991.75元（从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.2%的滞纳金，暂计算至2016年12月13日，实际计算至被告付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系五冶大厦项目1栋1单元15楼1、2号物业业主，原告为该物业的物业服务企业。原告作为物业服务方一直按约履行物业管理职责，但是被告未按时缴纳物业服务费，自2013年4月1日起至2016年12月13日止，拖欠原告物业管理服务费115856.87元、垃圾清运费1162.46元以及物业管理服务费滞纳金暂计249991.75元，共计367011.08元，原告多次催要未果，被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告金光实业未作答辩，也未向本院提交证据材料。经审理查明，2009年5月23日，被告与中冶成工建设有限公司签订《五冶大厦项目物业购买协议书》，约定被告购买位于锦江区锦江工业总部基地三色路199号“五冶大厦”项目1栋1单元15楼1、2号物业。建筑面积1139.65平方米。中冶成工建设有限公司依法选聘的物业公司为原告，前期物业管理期间，物业服务收费价格为5.98元/月/平方米。物业企业管理企业按月收取物管费，但被告在接房时需预交三个月物业管理费，以后每月25日至30日预交下月的物业管理费用。原告系中冶成工建设有限公司选聘的物业管理公司。2011年6月27日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告进行前期物业管理服务，依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定向被告收取物业管理费用。被告交纳物业管理服务费的时间2010年4月1日（以开发商通知收房日为准），收费标准为5.98元/月/平方米。城市生活垃圾清运费按成都物价局收费标准执行。被告违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，原告可以要求被告每逾期一日按应缴额的千分之二支付滞纳金。2014年9月10日，中国五冶集团有限公司（甲方）与被告（乙方）、四川凯瑞达能源有限公司（丙方）签订《三方债权债务清算协议》，约定自本协议签订之日，甲乙双方解除于2009年5月23日签订的《五冶大厦项目物业购买协议书》，由丙方承接原合同项下乙方的权利、义务，并与甲方重新签订《五冶大厦项目物业购买协议书》。原告当庭陈述，被告未按约交纳2013年4月1日至2014年9月1日期间的物业服务费。共计115856.87元及垃圾清运费306元。另经本院核实，2010年6月8日，成都市工商行政管理局完成了对中国五冶集团有限公司吸收合并中冶成工建设有限公司的变更登记。原告与中国五冶集团有限公司签订《前期物业服务合同》，约定五冶大厦由原告进行前期物业管理，期限自2010年11月27日至2013年11月26日。物业管理费按季交纳，业主应提前十日缴纳下季度费用。业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交费用总额的千分之二缴纳滞纳金。以上事实的认定,有原告提交的原告营业执照、被告工商企业查询信息、《五冶大厦项目物业购买协议书》、《前期物业服务协议》、项目业主入住程序单、交纳物业费的凭证、EMS邮寄单及催收函、催费通知单、照片证据材料、三方侵权债务清算协议、前期物业服务合同以及原告的当庭陈述在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，原告与建设单位中冶成工建设有限公司（后合并入中国五冶集团有限公司）签订的《前期物业服务合同》，对被告具有约束力。当事人均应依约履行各自的义务。根据合同约定，物业服务费用按季交纳，业主应提前十日缴纳下季度费用。因被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告诉讼主张的抗辩，被告尚欠原告2013年4月1日至2014年9月1日的物业服务费共计115856.82元，对于原告多主张部分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告起诉前已对被告进行了书面催收，截至开庭之日，被告仍未支付物业费。现原告请求被告支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。由于垃圾清运费属于原告代收代交，现原告要求被告支付垃圾清运费，但其未举证证明原告已实际代被告交纳了该费用及具体金额。故其要求被告支付垃圾清运费的诉讼请求本院不予支持。关于违约金。根据《前期物业服务合同》约定，被告的物业服务费用按季交纳，业主应提前十日缴纳下季度费用。业主逾期交纳物业服务费用的，逾期一日，每逾期一日按应缴额的千分之二支付滞纳金。原、被告签订的《前期物业服务协议》亦约定被告违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，原告可以要求被告每逾期一日按应缴额的千分之二支付滞纳金。2013年4月1日至2014年9月1日的物业公共服务费共计115856.82元，2013年4月至6月的服务费应于2013年3月21日前缴纳。2013年7月至9月的服务费应于2013年6月20日前缴纳。2013年10月至2013年12月的服务费应于2013年9月20日前缴纳。2014年1月至3月的服务费应于2013年12月21日前缴纳，2014年4月至6月的服务费应于2014年3月21日前缴纳。2014年7月至9月的服务费应于2014年6月20日前缴纳。由于合同约定的违约金过高，本院本着公平原则，酌情予以裁判，经计算，自2013年3月22日起至2016年12月13日止，违约金为13917.12元，自2016年12月14日至实际付清之日止的违约金，应以尚欠物业服务费115856.82元为基数，按日万分之一计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告四川金光实业集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都鸿强物业管理有限责任公司支付2013年4月1日至2014年9月1日的物业服务费115856.82元，并支付违约金（截至2016年12月13日的违约金为13917.12元，自2016年12月14日起至实际付清之日止的违约金，以115856.82元为基数，按每日万分之一计算）；二、驳回原告成都鸿强物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6806元、公告费300元及后续因送达裁判文书产生的费用，由被告四川金光实业集团有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李洪琳人民陪审员  刘 斌人民陪审员  李福康二〇一七年八月三日书 记 员  李茜兰记 录 员  刘梓言附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。