惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3342号原告：宋露德，男，香港居民，1987年5月6日出生，住香港新界天水。原告：林文旋，女，香港居民，1990年1月12日出生，住香港新界天水。委托诉讼代理人：宋露德，男，系原告林文旋配偶。被告：陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑4栋108。法定代表人：王**。委托诉讼代理人:李香利，广东兆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人:冯素芸，广东兆丰律师事务所律师。被告：陕西省工银房地产开发公司，住所地：陕西省西安市新城区尚德路67号。法定代表人：杨怀曾。第三人：惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局，住所地：广东省惠州市大亚湾经济技术开发区澳头办事处北澳大道南路2。负责人：张福振，局长。委托诉讼代理人：鄢义兵，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：易明，广东卓凡律师事务所实习律师。原告宋露德、林文旋与被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司(以下称工银大亚湾分公司)、陕西省工银房地产开发公司(以下称工银公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。因案件审理需要，本院依职权追加惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局为本案第三人参加诉讼，并于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告宋露德，被告工银大亚湾分公司的委托诉讼代理人李香利，第三人惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局的委托诉讼代理人鄢义兵、易明到庭参加诉讼。被告工银公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告工银大亚湾分公司支付原告逾期交房违约金21882元（暂计至2019年8月6日），违约金标准按全部房价款的日万分之三自2018年7月1日起计算至实际交房之日止；2.判令被告工银大亚湾分公司将涉案房屋的惠湾国用（2013）第13210300699号地块土地使用年限延长至65年以上；3.请求被告工银公司承担连带责任；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年1月18日，原告与被告工银大亚湾分公司签订了《商品房买卖合同》［购房合同号：大亚湾（2017）10001470］，约定原告购买被告工银大亚湾分公司开发的位于惠州市大亚湾澳头大涌路8号长安苑*栋**层**号房，房款总额181440元，原告已于签订合同当日付清全款。合同约定被告工银大亚湾分公司应于2018年6月30日交房，如逾期超过120天交房，被告工银大亚湾分公司应按日万分之三支付违约金。但被告工银大亚湾分公司至今未交房，其应尽快交房并按照合同约定承担逾期交房的违约责任，按照房屋总价款的日万分之三支付原告相应的违约金21882元（暂计算至2019年8月6日）。另，2017年2月20日，被告工银大亚湾分公司还向业主出具《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，承诺将涉案房屋土地的使用权剩余年限从48年延长至65年，但被告工银大亚湾分公司现拒绝履行该承诺。被告工银大亚湾分公司系被告工银公司的分公司，被告工银公司应对被告工银大亚湾分公司的上述违约行为承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，诉至本院，望本院判如所请。原告为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1.原告身份证；2.发票；3.《商品房买卖合同》（预售）；4.关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函；5.两被告的工商登记信息。被告工银大亚湾分公司辩称，1.被告与原告于2017年1月18日签订《商品房买卖合同》，约定被告于2018年6月30日交付房屋给原告，被告于2019年9月6日交付房屋，确实存在逾期交付房屋的行为，但逾期交房非被告过错，而是有不可抗力因素导致。被告未按期交房是因为在整个施工期间遭遇多个特大台风，导致建设工地工程泡潮，必须重做，加之长安苑楼盘靠海而建，只要有台风影响，都必须停产停业停工，从而延误了工期。对此，被告也提供建筑施工监理单位档案中工程泡潮的资料来证明相关事实。这些台风，属于不可抗力因素，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，因不可抗力导致交房时间延误的，不视为被告有逾期交房的违约行为。因此被告认为，认定被告延期交房的时间应当扣减因不可抗力因素延误工期的时间，并按照原被告双方签订的购房合同约定的计算基数和计算方法计算。2.关于被告延长土地使用年限至65年以上的问题。长安苑楼盘所在的3宗土地使用年限，被告在出售房屋的时候已经向所有购房者释明了土地使用年限截止日期，购房合同中载明的土地使用年限与实际相一致，原告是在明知土地使用年限的情况下签订购房合同购买房屋的，说明原告认可房屋的土地使用年限。被告也于2016年8月份向大亚湾国土资源局提交了延长土地使用年限的申请，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局也于2016年12月9日出具惠湾国土资函[2016]1917号《关于长安苑项目用地使用年限的复函》，但是后来因政策和地价飞涨原因，未能补缴地价款。被告也多方、多次向政府部门打报告，但现在因政府机构改革，机构职能变更，原国土资源局负责的土地延长使用年限的审批还未确定属于哪个政府机构的职责。延长土地使用年限是政府行政许可的范围，还要符合法律、政策的规定，被告已经向有关部门申请，未实际办理下来年限延长并非被告的责任。3.被告一直同意将土地年限延长至65年以上，也多次向国土部门申请，国土部门也同意申请，最早向国土部门申请的时间是2013年11月11日，第二次是2016年8月4日，但是国土部门回复是否同意延长的时间是2018年3月2日。2013年土地延长需要交纳的土地补偿金是200多万，到2018年国土局回复的时候需要的补偿金是2900多万。因补偿金2018年增加为2900多万，是国土资源局延期批复造成的,所以被告只同意按2013年当时的补偿金进行交纳。4.我国《物权法》第一百四十九条对于建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属有明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。且现在国土证和房产证已经二证合一为不动产权证，无论土地使用年限多少都符合法律规定，土地年限并不会影响到原告的居住权益。综上所述，恳请法庭在审理后作出公平公正的判决。被告工银大亚湾分公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：1.对基坑泡水及基坑支护浸泡事故处理意见回复；2.基坑泡水照片；3.设计变更通知单；4.关于长安苑项目用地延长土地使用年限的复函；5.购房提示照片；6.入伙通知书；7.快递单；8.建设工程规划验收合格证；9.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；10.惠州市大亚湾房产测绘成果报告（实测）节选；11.快递单号查询；12.关于《长安苑》土地延长年限的申请；13.大亚湾国土资源分局收文回执及发文呈办单；14.关于陕西省工银房地产开发公司土地延长使用年限补缴地价款的告知函；15.关于“长安苑项目”土地年限问题的报告函。第三人惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局述称，1.本案合同纠纷与第三人没有任何利害关系，其不是本案适格的第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，第三人是指对他人争议的诉讼标的有独立请求权，或者无独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，而参加到原告、被告已经开始的诉讼中的人。本案是原告宋露德、林文旋与被告工银公司、工银大亚湾分公司履行《商品房买卖合同》(购房合同号:大亚湾[2017]10001470)发生的争议，第三人不是上述合同的当事人，上述纠纷的处理也与第三人没有任何利害关系，因此第三人不是本案适格的第三人，不应参与本案的诉讼。2.本案案由是商品房买卖合同纠纷，不是行政纠纷。因此国土部门是否同意补缴及需要补缴多少地价都不是本案审理的范围。第三人惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局未提交证据。被告工银公司未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告与被告工银大亚湾分公司签订的《商品房买卖合同》就商品房交付条件和时间约定为：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件且取得房屋测绘报告的商品房，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同就逾期交付责任约定为：如出卖人逾期在120日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十五条就送达约定为：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效；任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方；变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同签订后，原告按约付清了全部购房款。后因被告工银大亚湾分公司未能在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告，原告遂向本院起诉，要求被告工银大亚湾分公司支付逾期交房违约金。涉案房屋于2019年9月5日取得测绘报告和办理了工程竣工验收备案。2019年9月7日，被告工银大亚湾分公司向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告第6栋房屋入伙时间为2019年9月6日，请原告在当日或于2019年9月11日至30日之间前来办理相关收楼手续。根据快递单号查询信息显示，邮件于2019年9月10日07:41:00到达原告在《商品房买卖合同》上注明的通讯地址“香港新界天水围天华邨华悦楼**楼****室”所在地投递局，经邮政工作人员多次投递未果，邮件被退回，原告至今未办理收房手续。另查，2017年2月20日，被告工银大亚湾分公司向长安苑项目业主出具《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，主要内容为：一、土地使用年限说明：长安苑项目项下的3宗土地，《国有土地使用证》证号分别为惠湾国用[2013]第13210300699号，地块归属于8栋地块之上：土地面积6956.4平方米，惠湾国用[2013]第13210300698号，地块归属于5栋、9栋地块之上：土地面积6976平方米，惠湾国用[2011]第13210300007号，地块归属于6栋、7栋地块之上：土地面积6938.6平方米。以上3宗土地使用年限终止日期，住宅70年，商业40年，起始日期由1994年7月25日起算，现剩余年限住宅48年，商业18年。二、土地使用年限延长手续办理情况：该3宗土地已向大亚湾国土资源局提交了延长土地使用年限的申请，目前大亚湾国土资源局已委托中介进行地价评估。详情请看惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局在2016年12月9日出具的惠湾国土资函[2016]1917号《关于长安苑项目用地使用年限的复函》。三、被告工银大亚湾分公司承诺：在业主所认购的物业不动产权证办理下来之前完成上述土地使用年限延长的办理手续，并确保土地使用年限不少于65年。若未能实现该承诺，被告工银大亚湾分公司同意按照不低于已签订的《商品房买卖合同》所约定的价款的150%回购该商品房。根据被告工银大亚湾分公司提交的大亚湾区国土资源分局收文回执及收发文呈办单等证据显示，第三人于2016年8月4日接收被告工银大亚湾分公司就上述长安苑项目3宗土地提出的延长年限的申请。2016年12月9日，第三人向被告工银大亚湾分公司发出《关于长安苑项目用地延长土地使用年限的复函》，主要内容为上述长安苑项目3宗土地已委托评估中介进行地价评估，待评估报告出具后将尽快送区财政局提出审核意见，再办理被告工银大亚湾分公司上述用地延长土地使用年限手续。2018年3月20日，第三人向被告工银大亚湾分公司出具《关于陕西工银房地产开发公司土地延长使用年限补缴地价款的告知函》一份，告知被告工银大亚湾分公司上述长安苑项目3宗土地延长土地使用年限需补缴地价款共2963.71万元，被告工银大亚湾分公司应在1个月内缴清上述地价款，如逾期未缴清，自逾期之日起按每日1‰计算违约金，并要求被告工银大亚湾分公司在收到该函5天内前来办理缴款相关手续。因对补缴地价款的计算方式及金额存有异议，被告工银大亚湾分公司未按上述要求补缴地价款，至今尚未办理延长土地使用年限手续。另查明，陕西省高级人民法院（2018）陕执复43号执行裁定书认定，工银公司出资在广东省惠州设立工银大亚湾分公司，工商登记信息也显示工银公司是工银大亚湾分公司的唯一股东。同时，工银大亚湾分公司的营业执照上登记的企业类型是内资企业法人，具有独立的企业法人资格，并且工银公司工商登记中其名下的分公司信息中没有工银大亚湾分公司，据此，工银大亚湾分公司应是工银公司出资设立的全资子公司而非分公司。本院认为，被告工银公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其为放弃诉讼抗辩和质证的权利，本院依法可作缺席判决。原告与被告工银大亚湾分公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当诚信全面履行自己的合同义务。关于被告工银大亚湾分公司是否存在逾期交房问题。在涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告后，被告工银大亚湾分公司于2019年9月7日向原告邮寄了《入伙通知书》，通知原告第6栋房屋入伙时间为2019年9月6日，请原告在当日或于2019年9月11日至30日之间前来办理相关收楼手续。但邮件于2019年9月10日到达原告通讯地址所在地投递局经邮政工作人员多次投递未果被退回，根据合同第二十五条关于送达的约定，应由原告承担相应的法律责任，故视被告工银大亚湾分公司于2019年9月10日完成通知入伙义务，此后原告何时办理收房手续，被告工银大亚湾分公司是无法控制的，故由被告工银大亚湾分公司承担在其完成通知入伙义务后至原告实际收房日期间的逾期交房违约责任是不公平的。因此，在被告工银大亚湾分公司完成通知入伙义务后，即视为其完成交付房屋义务，即本案被告工银大亚湾分公司完成交付房屋义务的时间为2019年9月10日，已超过合同约定的交房时间（2018年6月30日前），逾期天数为437天，应当承担违约责任。被告工银大亚湾分公司辩称逾期交房是因为施工期间遭遇台风，工程泡潮等不可抗力因素影响，导致工程需要重做从而延误了工期，而被告工银大亚湾分公司提供的证据不能证实存在不可抗力因素导致工期延误，因此，被告工银大亚湾分公司的上述抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。关于逾期交房违约金如何计算问题。被告逾期交房437天，已经超出120天。根据《商品房买卖合同》约定，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，故，被告工银大亚湾分公司应向原告支付逾期交房违约金为23786.78元（181440×0.0003×437）。关于原告诉请将涉案房屋的惠湾国用（2013）第13210300699号地块土地使用年限延长至65年以上的问题。鉴于涉案房屋尚未办理产权登记手续，原告房屋所涉土地使用年限尚未经不动产权证书确定，故本院对原告的该项诉请在本案中暂不处理。关于被告工银公司是否需要承担连带责任的问题。根据生效裁判所查明的事实，被告工银大亚湾分公司是被告工银公司设立的全资子公司而非分公司，被告工银大亚湾分公司具有独立法人资格，可独立承担民事责任。故原告要求被告工银公司承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告宋露德、林文旋支付逾期交房违约金23786.78元；二、驳回原告宋露德、林文旋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173.53元，由被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司负担。如不服本判决，原告宋露德、林文旋可在判决书送达之日起三十日内,被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司、第三人惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十二月五日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾