四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终8882号上诉人（原审被告）：金长祺，男，1963年1月3日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：钟振宇，四川英冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司，住所地：成都市锦江区岳府街38号1栋1单元15层1505号。法定代表人：何祥文，总经理。委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈良，四川君合律师事务所律师。上诉人金长祺因与被上诉人福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司（以下简称伯恩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初2209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金长祺上诉请求：撤销（2017）川0116民初2209号民事判决，驳回伯恩物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审确认《前期物业服务合同》有效，是对效力禁止性规范的错误理解；二、一审认定案涉《前期物业服务合同》不违反效力性禁止规定，确认该合同有效错误；三、一审判令金长祺向伯恩物业公司支付54500.25元物业服务费和3000元车位服务费适用法律不当。伯恩物业公司辩称，一、开发商与伯恩物业公司不存在法律上的利害关系，签订合同时，双方的法定代表人与股东均不相同；二、即使两家公司存在关联关系，依法签订的物业服务协议也是有效的，不违反效力性规定；三、依法续签的前期物业服务协议也是有效的，该小区至今未成立业委会也未选聘其他物业企业，金长祺应当按照协议约定支付物业费；四、伯恩物业公司已经按照合同约定标准提供物业服务。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。伯恩物业公司向一审法院起诉请求：郭平支付拖欠物业管理费54500.25元、车位服务费3000元并支付违约金86851.58元。一审法院认定事实：伯恩物业公司通过招投标的方式成为成都中海投资置业有限公司（以下简称中海置业）开发的“三盛·翡俪山”的物业服务企业，并于2009年9月17日在双流县房产管理局进行招投标中标备案。此后伯恩物业公司于2009年与中海置业签订了一份《前期物业服务合同》，由该公司委托伯恩物业公司对其开发的“三盛·翡俪山”楼盘从事物业管理服务工作，物业管理期限为：2009年10月1日至2014年9月30日。双流县房产管理局对前期物业服务合同进行备案。伯恩物业公司于2014年再次与中海置业续签了一份《前期物业服务合同》，物业管理期限为：2014年10月1日至2019年9月30日。2011年5月4日，金长祺与中海置业签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，购买该公司开发的“三盛·翡俪山”楼盘110幢2号和110幢3号的住宅各一套、201幢-1-89号和201幢-1-90号的车库各一个，住宅类型为别墅，建筑面积分别为259.47平方米、259.58平方米。中海置业向金长祺出具一份《三盛·翡俪山住宅质量保证书》，其中第四条注明：基础设施工程等相关保修项目在保修期限内由中海置业免费承担维修责任；第七条注明：业主反映本保证书范围内出现的工程质量问题，中海置业委托“伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司”负责在收到业主通知三天内予以明确答复，并安排人员在合理时间内妥善处理。同日，伯恩物业公司、金长祺签订了《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》各两份，约定伯恩物业公司为金长祺提供物业管理服务，服务收费标准为：住宅按3.5元/平方米/月、车位按50元/月/个收取；交纳时间为：每年1月、7月的1-15日分别缴纳当年上半年和下半年的物业管理服务费。同时约定：伯恩物业公司违反协议未达到管理服务约定质量目标的，金长祺有权要求伯恩物业公司限期改正，逾期未改正给金长祺造成损失的，伯恩物业公司应给予赔偿并承担相应的法律责任；金长祺违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，伯恩物业公司有权要求金长祺补缴并从逾期之日起按0.3%按日缴纳滞纳金。另查明，伯恩物业公司按合同约定提供相应的物业服务，在提供物业服务时存在一定瑕疵。金长祺自2015年1月1日起，截止到2017年6月30日止，共拖欠伯恩物业公司物业服务费54500.25元、车位服务费3000元。伯恩物业公司催收物业服务费，金长祺以前期物业服务合同无效、伯恩物业公司存在重大违约为由拒付，伯恩物业公司诉至原审法院。原审还查明，伯恩物业公司是取得物业服务资质的企业，其名称于2016年11月24日由“伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司”变更为“福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司”。中海置业的法定代表人林荣滨原系福建伯恩物业管理股份有限公司股东，现为福建伯恩物业管理股份有限公司法定代表人。一审法院认定上述事实的证据有：营业执照、企业注册信息、资质证书、身份证、准予变更登记通知书、《前期物业管理服务合同》及《备案表》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、住宅质量保证书、《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》、照片、物业服务招投标活动备案表及中标通知书、物业服务满意度统计表、当事人的陈述等。一审法院认为，伯恩物业公司取得物业服务资质证书，且经过招投标程序依法取得该小区物业服务资质，有权从事物业管理服务活动。其与作为小区业主的金长祺签订的《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》《【三盛·翡俪山】临时管理规约》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同双方当事人均应受其约束，按约履行各自的义务。关于金长祺主张中海置业与伯恩物业公司系关联企业，招投标程序违反法律禁止性规定，双方所签的前期物业合同依法无效的问题。中海置业与伯恩物业公司按法定程序进行了招投标，但因两个企业存在利害关系而导致招投标无效。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业……”，即国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，因该规定属于管理性禁止规范，禁止的是交易方式而非交易行为本身，即所涉事项亦不损害国家利益和社会利益，故招投标无效也不足以导致两个企业签订的前期物业服务合同无效。伯恩物业公司具备物业服务资质且与中海置业所签的前期物业服务合同经房地产行政主管部门备案，其是适格的物业服务主体。关于金长祺主张伯恩物业公司客观上存在重大违约，其有权拒付伯恩物业公司违约期间物业服务费的问题。金长祺为证明伯恩物业公司在安保、绿化、公共设施、小区违建等管理上服务质量不达标，提供了数组照片，但这些证据中有些是反映其专有部分的情况（车库），另一些确实是反映物业服务存在质量问题，但仅是某一个时间点，不具有连续性，难以反映伯恩物业公司的物业服务现状，也难以形成锁链认定伯恩物业公司提供的服务长期不达标，存在根本违约的事实。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，伯恩物业公司从事物业管理服务理应达到合同约定的服务标准，金长祺如认为物业服务质量未达标，有权要求伯恩物业公司限期改正，如逾期未改正造成其损失的，金长祺有权主张赔偿。但其以此为由拒交物业服务费于法无据。关于金长祺主张伯恩物业公司长期未对其专有、共有房屋漏水等问题进行修复的问题。伯恩物业公司进行维修管理的范围是房屋的共用部位，金长祺房屋渗水、车库渗水属其自有房屋质量问题，不属伯恩物业公司的房屋维修管理范围，如确存在质量问题，金长祺应依据《商品房买卖合同》向开发商主张权利，其以此为由拒交物业服务费缺乏事实和法律依据。关于违约金的问题。金长祺认为因伯恩物业公司未按约履行合同，故其不应承担违约金。从金长祺提供的证据及庭审查明的事实能证明伯恩物业公司的物业服务质量确实存在瑕疵，但未达到金长祺有权免交物业服务费的程度，因金长祺拒交物业服务费系事出有因，可免除其违约责任，故对伯恩物业公司要求其承担违约金的请求不予支持。综上，伯恩物业公司按照协议约定向金长祺提供了物业服务，金长祺应当按照协议约定支付相应物业管理费。因伯恩物业公司服务质量存在瑕疵，故金长祺仅应支付物业管理费54500.25元、车位服务费3000元。综上，依照《物业管理条例》第七条、第二十四条、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、金长祺于判决生效之日起十日内向伯恩物业公司支付物业管理费54500.25元、车位服务费3000元；二、驳回伯恩物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点为以下几点，现分别评议如下：一、《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》的效力。金长祺上诉认为该协议违反了《物业管理条例》第24条、《中华人民共和国招投标法》第32条、《中华人民共和国招投标法实施条例》第34条、第82条故系无效协议。本院认为，上述法律法规系对前期物业服务企业的选聘方式、招投标无效的情形的规定，并非对合同效力的强制性规定。金长祺未提交证据证明伯恩物业公司与中海置业存在恶意串通的情形。金长祺关于协议无效的上诉理由不成立，本院不予支持。二、金长祺应否向伯恩物业公司支付物管费、车位服务费。根据《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》的约定，金长祺认为伯恩物业公司提供的服务未达到管理服务约定质量目标，有权要求伯恩物业公司限期改正，逾期未改正给金长祺造成损失的，金长祺有权向伯恩物业公司主张赔偿。金长祺主张不支付物业服务费无合同依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，金长祺如果认为伯恩物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，金长祺以伯恩物业公司履行物业服务合同存在明显服务质量瑕疵不应全额向伯恩物业公司支付物管费没有法律依据。综上所述，金长祺的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1238元，由金长祺负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  莫 雪审判员  刘冠男二〇一七年八月四日书记员  彭奕翙