山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初1753号原告：刘光珍，女，1965年7月19日出生，汉族，住山东省胶南市。原告：李存福，男，汉族，1968年9月1日出生，汉族，住山东省胶南市。被告：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住青岛市黄岛区峨眉山路396号光谷软件园47号楼2楼。统一社会信用代码：91370211MA3DAJGL4F。法定代表人：牛文慧，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晶，山东倡通律师事务所律师。第三人：青岛同泰房地产开发有限公司，住青岛市黄岛区珠山南路988号。统一社会信用代码：91370211730617539P。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：周勇，男，系公司职工。第三人：青岛同泰建设集团有限公司，住青岛市黄岛区珠山南路988号。统一社会信用代码：913702116790791999。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：曲志刚，男，系公司职工。第三人：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区珠海街道办事处东楼第二居委会56号。公民身份号码：370223196508270412。委托诉讼代理人：曲志刚，男，系青岛同泰建设集团有限公司职工。原告刘光珍、李存福诉被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司），第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰房地产公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰建设公司）、第三人王誉焜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘光珍、李存福，被告得源投资公司的委托诉讼代理人赵晶，第三人同泰房地产公司的委托诉讼代理人周勇、第三人同泰建设公司的委托诉讼代理人曲志刚、第三人王誉焜的委托诉讼代理人曲志刚，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光珍、李存福向本院提起诉讼请求：一、依法判决停止对原告购买的青岛市黄岛区世纪大道999号同泰华府11栋1单元1004户房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告针对本案被告向贵院申请执行原告购买的涉案房屋一案向贵院提出执行异议，要求解除查封停止执行，贵院做出(2019)鲁02执异416号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议，该裁定书认定事实不清，裁定错误。本案两原告系夫妻关系，原告与本案第三人同泰房地产公司于2013年11月16日签订了《青岛市商品房预售合同房屋认购书》，原告购买同泰房地产公司开发的位于青岛市黄岛区世纪大道999号同泰华府小区11号楼1单元1004户的商品房一套，于2013年11月16日支付定金2万元，原告与第三方同泰房地产公司约定其余房款全部用同泰房地产公司所欠原告工程款抵扣。在合同履行过程中，包括本案案涉房屋在内的同泰华府小区工程项目因第三人与中国农业银行股份有限公司青岛胶南支行的民事纠纷被查封，该案执行程序中债权人变更为被告，执行过程中包括原告购买房屋在内的楼盘被评估拍卖，原告得知后向贵院提出执行异议，随后异议被驳回，原告与第三人同泰房地产公司之间的房屋买卖合同合法有效，原告已经履行了交付定金的合同义务，后期合同因第三人同泰房地产公司原因暂时未能履行完毕，但双方的房屋买卖法律关系合法存续，该房屋属于已经出售的房屋，即使被告享有在建项目的有限受偿权，也应当是限于未出售的房屋，被告对原告房屋的执行行为严重侵害了原告的合法权益，应当依法停止，请法院判决停止对案涉房屋的执行。被告得源投资公司辩称：一、原告就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）2013年6月7日，被执行人同泰房地产公司将“同泰华府”项目国有土地使用权及在建工程（含异议房屋）抵押给原抵押权利人中国农业银行股份有限公司胶南市支行（简称农行黄岛支行，下同），双方按照《抵押合同》约定，共同向房屋登记机构办理不动产抵押登记，详见青岛市不动产登记信息表。（二）得源投资公司依法享有异议房屋抵押优先受偿权。2017年6月26日，农行黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司（简称强森公司，下同），依规定通知债务人，并于2017年7月17日在《山东法制报》予以公示通知债务人。2017年9月11日，强森公司将上述债权抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，得源投资公司依法取得本案全部债权。2017年11月30日，青岛市中级人民法院做出(2017)鲁02执异398、402号《执行裁定书》，依法变更得源投资公司为青岛市中级人民法院(2016)鲁02执475、476号案件的申请执行人。（三）原告与被执行人同泰房地产公司签署涉案房屋《预售合同》为无效合同。根据原告陈述以及向法院提交的“商品房预售合同”载明的签署时间来看，均是在涉案房屋办理抵押登记后的行为，房屋抵押登记具有公示效力，显然第三人同泰房地产公司、得源投资公司主观并非善意，且原××对此并不知情，依据《中华人民共和国担保法》第49条第1款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知××并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知××或者未告知受让人的，转让行为无效”之规定，第三人同泰房地产公司与原告签署《认购协议书》属于无效合同，无法对抗抵押物优先受偿权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第1款规定。（四）涉案房屋并非原告唯一住房。2011年8月31日，原告购置位于青岛市黄岛区（原胶南市）连云港路10号14栋l单元1303户房屋一处，办理了不动产权登记。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2款规定。（五）据原告向法院提交证据来看，刘光珍、李存福向同泰房地产公司仅支付购房定金2万元。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第3款规定。二、2018年1月15日，法院依法在涉案房屋项目所在地张贴《公告》函告“相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向法院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”，原告2019年7月提出执行异议，由此可见，原告所提执行异议超出法定执行异议期限，从程序上已经放弃执行异议权利。综上，原告对异议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，依法驳回原告的执行异议之诉。三第三人共同述称，认可与原告签订的房屋认购书及收款凭证，承认案涉房屋归属原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和陈述的意见，本院对本案事实认定如下：一、合同的签订的相关事实2012年2月21日，同泰房地产公司与中国农业银行股份有限公司胶南市支行（××）签署了编号为84100220120000479的《抵押合同》，将涉案国有土地使用权抵押给银行，担保房地产开发贷款135000000元整。并于同日签署了编号为84100220120000479-1的《房地产抵押清单》，记载抵押土地坐落于胶南市世纪大道北、琅琊台南路东，面积为66615.9平方米，建设用地类型为出让，建设用地使用权用途为住宅，抵押作价227430000元整，之前未曾抵押和出租。对此，原告认为其是以房产抵押而非以土地抵押，无银行的抵押盖章，抵押清单不能说明是房屋抵押，对该合同及清单不予认可。2013年8月30日，同泰房地产公司与中国农业银行股份有限公司胶南市支行（××）签署了编号为84100220130007551的《抵押合同》，将在建工程（包含涉案房屋）抵押给××，担保固定资产贷款45000000元整。并于同日签署了编号为7551-1的《房地产抵押清单》。2013年，同泰华府小区项目取得预售许可证。原告提交落款日期为2011年9月28日，甲方为同泰房地产公司，乙方为青岛裕瑞源工贸有限公司（以下简称裕瑞源公司）的《同泰华府住宅工程土石方施工合同》，记载工程地点为胶南市世纪大道999号，工作内容为土石方施工，合同有双方签字盖章，李存福系青岛裕瑞源工贸有限公司的法定代表人，其在乙方落款处签字。被告对该合同的真实性有异议。2013年11月16日，原告与同泰房地产公司签署了《房屋认购书》，认购房屋为胶南市世纪大道999号11楼1单元1004户，面积约为102.79平方米，单价为7660元/平方米，总计价款787371元，约定认购定金20000元，未约定首付款金额，认购方应于2013年11月23日付清首付款。合同备注“享受开盘优惠94折”，并有双方签字和公章。被告对其真实性有异议，主张对该份认购书并不知情，证据不具有合法性，不能排除××的执行行为。第三人认可《房屋认购书》的真实性，认可房屋归属于原告。二、合同履行情况同泰房地产公司于2013年6月7日对国有建设用地使用权办理了抵押登记，于2013年9月2日对涉案房屋办理了抵押登记。原告表示对此并不知情，同泰房地产公司也未告知。原告提交日期为2014年9月26日的土方工程结算表一份，显示同泰房地产公司欠付裕瑞源公司工程款，结算表有同泰房地产公司职工李金宁签字。原告李存福系裕瑞源公司的法定代表人，主张欠付的工程款由同泰房地产公司以房抵顶给自己。被告对结算单的真实性及证明事项有异议，认为土石方施工合同及结算单的主体为裕瑞源公司而非原告，原告与同泰房地产公司并无抵顶关系。原告提交日期为2013年11月16日的书面收款凭证一份，原告向同泰房地产公司交付购房定金20000元，其余房屋款项用工程款抵顶，原告庭审中称该工程一直未进行结算。被告提交查询日期为2019年10月11日的青岛不动产信息查询一份，原告及其妻子名下有位于胶南市连云港路10号14栋1单元1303的房屋一套。青岛市黄岛区城市建设局于2018年1月19日出具证明一份，证明涉案同泰华府房地产项目至今均未完工，均未进行建设工程竣工验收备案。原被告均确认涉案房屋均未交付，原告主张购买的房屋未办理网签。三、执行相关事实2014年12月3日，本院向黄岛区房产管理中心下达（2014）青金商初字第841号协助执行通知书，将包括涉案房屋（11楼1单元1004户）在内的同泰华府702套房产进行查封，查封期间为2014年12月3日至2016年12月2日，后本院续封至2019年12月2日。原告认为其《房屋认购书》是在2013年11月16日签署，在法院查封前。2017年11月30日，本院作出（2017）鲁02执异398号执行裁定书，认为：“《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条规定：申请执行人将生效法律文书确定的债权依法转让给第三人，且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。依据上述规定，中国农业银行股份有限公司青岛胶州支行与青岛强森资产管理有限公司、得源投资公司签订了债权转让合同，将其在(2015)青金商初字第310号民事调解书中享有的债权转让给第三人并公告通知了被执行人，因此，得源投资公司请求变更其为本案申请执行人的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条、第二十七条、第三十条之规定，裁定如下：变更得源投资公司为青岛市中级人民法院(2016)鲁02执475号案件的申请执行人。”据此，得源投资公司取代中国农业银行股份有限公司胶南市支行取得对同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜的债权和抵押权。对该份裁定，原告对其时间有异议，认为裁定在其与同泰房地产公司签署《房屋认购书》后才做出。2018年1月15日，本院在涉案房屋项目所在地张贴（2018）鲁02执6号公告，“本院将评估拍卖涉案房地产，相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向本院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”，被告认为原告提出异议申请超出法定期限。原告表示对此不知情，并未见到该份公告。2019年8月30日，针对原告向本院提出的案外人执行异议，本院作出了（2019）鲁02执异416号裁定，认为“原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院(2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故案外人针对涉案不动产的排除执行异议，本院不予支持。”遂驳回了原告的异议请求。上述事实，有双方当事人提交的证据材料及当庭陈述等记录在案，已经双方质证，可以作为定案依据。本院认为，本案的主要焦点问题是原告作为提出的案外人执行异议是否成立。涉案房产系登记在开发商名下的商品房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”同时，按照2019年9月11日最高人民法院审判委员会原则通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，对于商品房消费者提出的执行异议，应当按照上述第二十九条规定审查处理。根据本案查明的事实，原告属于上述第二十九条规定所适用的商品房消费者范畴。原告与同泰房地产公司仅签订了认购书，未签订正式的购房合同，且仅实际支付了2万元定金，剩余房款其主张系以工程款向华泰公司进行抵顶，但其亦确认工程未进行结算，本院无法对其主张的抵顶事实进行确认。同时，原告与其妻子名下查询到有一套位于胶南市连云港路10号14栋1单元1303的房屋。综上，原告在本案中提出执行异议不符合前述司法解释第二十九条的规定，原告的执行异议不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告李存福、刘光珍的诉讼请求。案件受理费11674元，由原告李存福、刘光珍负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  徐明审判员  王楷审判员  马喆二〇一九年十二月十二日法官助理王明法官助理栾才玉书记员王繁书记员孔怡书记员郑昭