金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2017)浙0702民初9409号原告：金华市鼎顺房地产经纪有限公司，住所地金华市婺城区双龙南街1644号永盛新阳光29幢07室。法定代表人：郑芳芳。委托代理人：钱天波，浙江泽鉴律师事务所律师。被告：黄群钢，男，1974年4月22日出生，汉族，住金华市金东区。原告金华市鼎顺房地产经纪有限公司为与被告黄群钢居间合同纠纷一案，于2017年7月6日向本院提起诉讼。本院于同日受理立案后，依法由审判员刘敬独任审判，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告金华市鼎顺房地产经纪有限公司的委托代理人钱天波，被告黄群钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金华市鼎顺房地产经纪有限公司起诉称，2016年12月28日，因被告黄群钢向李秋花购买其名下位于金华市婺城区××阳光××室房产，故向原告签署编号20161228001号《房屋买卖居间合同》，并约定被告于过户当天向原告支付居间服务费17750元，违约金以每日千分之五计算以及解决争议管辖法院为金华市婺城区人民法院等内容。现因原告已为被告履行居间服务完毕，而被告违约未向原告支付相关费用，在多次催要未果后原告为了维护自身的合法权益故向贵院提起诉讼，请求判令：被告支付原告的居间服务费17750元，并支付违约金14644元[违约金按合同约定的日千分之五计算，自2017年1月21日起暂算至2017年7月5日（165天），此后违约金按该约定费率计算至实际付清之日止]，合计32394元；本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交下列证据材料：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明各一份，证明原告的诉讼主体资格。2、被告的身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。3、《房屋买卖居间合同》一份，证明原、被告间签订居间合同的事实及相关权利义务内容。4、浙20**金华市不动产权第0003335号不动产权证书复印件（与原件核对无异）一份，证明原告按约定已将房产过户给被告的事实。5、金房权证婺字第××号房产证复印件一份，证明过户前该房产户主为李秋花的事实。被告答辩称，一、对于居间服务费未付部分本答辩人有异议，在没有计算各种损失赔偿之前，未付居间服务费为6060元。因为首付房款为170万元，贷款为180万元，办理贷款日在金华市建行双溪支行支付现金4万元，本答辩人代缴过户之前房东所欠物业费11690元，已付定金1万元，房屋合同交易价为355万元，所以355万-170万-180万-4万-1.169万-1万=-11690元，欠居间服务费17750-11690=6060元。二、对于原告诉求的违约金14644元，本答辩人认为是无稽之谈，并有足够证据证明。1、原告与本答辩人及房东签订的《房屋买卖居间合同》已经于2017年1月11日失效，因为原告没有能够按照合同约定“第五条第2款约定：于2017年1月10日之前办理产权转移登记手续”，而且本答辩人也在此日期临近时多次催打电话给原告要求过户，可原告都告知无法过户。2、在合同失效以后，本答辩人通过非原告的方式与房东重新口头约定过户，但本答辩人因碍于面子，原告是本答辩人一个很要好朋友的表弟的中介公司，原房屋买卖合同也是因为此朋友介绍的缘故，所以还是让原告友情客串帮忙过户，对于帮忙费本答辩人认为在原合同的费用基础上可以考虑，所以才有后来的非合同约束的服务故事。3、从与原告发生业务关系到今天，本答辩人从未说过不支付费用。4、原告从与本答辩人发生业务关系到本答辩人收到贵法院的传票，原告从未向本答辩人提起、要求、催要、电话提醒等方式的索要费用。5、按照原告的诉求及说法，其向本答辩人诉求居间服务费，到今天开庭为止原告都没有给本答辩人办理房屋交付手续，本答辩人也没有收到房屋的钥匙、及不动产证，所以原告还有很多事项没有履行完毕，也就是其居间服务还远没有完成。6、房屋里面有很多原房东的财物，至今原告也没有给答辩人一个说法、一个处理意见，给本答辩人造成装修计划无期限延期。所以，原告不但没有很好的履行他应有的居间服务，也给本答辩人造成困扰和损失。7、本答辩人刚刚得到的证据证明，原告早已经拿到房东钥匙，可原告不知出于什么原因至今不与本答辩人办理交付房屋手续，这也恰恰证明原告自己故意造成居间服务没有完成。所以，以上事实完全可以证明原告违约在先，而且根本没有履行完、履行好合同的居间服务，所以根本不存在违约金一说。所以贵法院在此事实面前不应支持原告要求本答辩人支付违约金的诉求。三、基于本案的事实，本答辩人提出以下主张：1、因为原告自身原因，造成本答辩人至今没能办理交房手续，给本答辩人造成困扰和损失，所以要求原告首先向本答辩人赔礼道歉！原告至今没有把属于本答辩人的不动产证交给本答辩人，这种属于非法占有他人财物罪的违法行为应该向本答辩人赔礼道歉！本合同里的房子过户完后一个月左右，原告在没有征得本答辩人同意的情况下私自更换属于本答辩人的私有房屋门锁，对于这种非法入侵民宅的违法行为必须得向本答辩人赔礼道歉！以上原告的行为视情况的发展变化，本答辩人保留追究原告的违法犯罪行为的权力。2、由于原告迟迟不能给本答辩人房屋钥匙，在本答辩人已经推迟装修计划的情况下，于2017年6月11日叫开锁师傅进行了开锁、换锁，以便装修公司测量测绘，做装修前的准备工作，跟换防盗门锁的费用470元，车库门遥控钥匙据物业公司报价300元左右，以上两个换锁费用合计770元应由原告承担，防盗门锁已经更换，并有收据为证，车库门遥控钥匙需后续更换。3、由于原房东在房内留有一些财物，及房门钥匙已经更换，原告在无法给本答辩人正常交付房屋的前提下，原告必须写承诺书给本答辩人，承诺内容包含原房内财物由本答辩人处理，责任由原告承担。4、应当庭归还本答辩人的房屋不动产证。5、本案的诉讼费由原告承担。基于以上原因，本答辩人同意在贵法院的主持下，在满足本答辩人的主张及要求情况下，本答辩人愿意支付剩余的5290元（6060元-770元的换锁费用）。被告向本院提交下列证据材料：1、本票复印件二份、收条一份，证明首付房款170万元已经付清。2、收条一份，证明第二次支付房款现金4万元。3、建设银行贷款对账单复印件一份，证明按揭贷款180万元已经发放并交付。4、定金保管书一份，证明合同签订当日，被告支付原告定金1万元的事实。5、物业费收据复印件一份，证明被告代原房东交付了其所欠物业费11690元。6、收据一份，证明原告门锁更换支付费用470元的事实。7、微信聊天记录复印件一份六页（并当庭播放了被告与原告法定代表人郑芳芳的微信语音聊天），证明原告单位是我朋友的表弟介绍；2017年1月10日前催原告过户；原告始终没有向被告催要居间费；原告没有办理房屋移交手续；房屋内有原房主的财务未处理；物业费本应由原房东交纳，因原房东没有钱，由被告先垫付的事实。对原、被告提供的证据质证、认证如下：1、对原告提供的证据，被告均无异议，本院对其证明力予以确认。2、对被告提供的证据1-证据4，原告均无异议，本院对其证明力予以确认。3、对被告提供的证据5，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，原告对真实性未提出异议，双方房屋买卖居间合同中对该物业费作了约定，故与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。4、对被告提供的证据6，原告对真实性、关联性无异议，但认为系被告不必要的支出。本院认为，该证据与本案无关联性，对其证明力不予确认。5、对被告提供的证据7，原告认为不能证明聊天对象的身份。本院认为，该证据经当庭播放语音内容及双方质证，其语音系原告方郑芳芳的对话，该证据第二页至第六页系原告方郑芳芳与被告的聊天记录，故原告提出的异议不能成立，对其证明力予以确认。本院根据上述确认证明力的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下：2016年12月28日，原告（居间方）与李秋花（甲方）、被告黄群钢（乙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方李秋花自愿将位于金华市婺城区××阳光××室房屋（有抵押）转让给乙方；房屋出售总价为355万元（包括室内、室外与房屋有关的全部配套设施及装修固定性设施）；在签订合同当天，乙方支付甲方定金1万元作为购房定金；乙方应于过户当天支付甲方首付款（含定金）170万元；支付甲方首付款后，定于2017年1月10日之前办理产权转移登记手续；甲方于房款结清前腾空该房屋，并通知乙方验收交接，甲方应缴清水、电、物业费、闭路等费用后将相关证件与缴费清单交付乙方，该房于房款结清前由甲方交付乙方使用；甲方于房款结清支付丙方居间服务费（另行协商），乙方于过户当天应向丙方支付居间服务费17750元，延期支付丙方居间服务费则收取佣金总额每日千分之五的违约金；涉及此次房屋交易所产生的税费及其他费用由乙方全额承担；合同签订后，乙方违约，乙方已付定金不予返还，甲方同意将不予返还之定金扣除合同约定居间服务费用总额优先支付给丙方信为居间费用等内容。当日，被告交付定金1万元由原告保管，三方并签订了定金保管书一份。2017年1月16日，被告支付李秋花购房款170万元（不含定金）。2017年1月17日，双方办理过户登记手续。2017年1月18日，被告支付李秋花购房款4万元；并经原告方郑芳芳联系，由被告代李秋花交纳了2012年10月至2017年1月的物业费11690元。2017年2月1日，被告将办理的按揭贷款180万元支付给了李秋花。当天，金华市国土资源局发放了不动产权证书，原告领取该证后至今未交付被告。嗣后，被告多次向原告索要李秋花交给原告的房屋钥匙未果。本院认为：原、被告签订的居间合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。原告已促成被告与李秋花订立了房屋买卖合同，故被告应按约承担支付居间费的民事责任。本案争议的焦点是，原告收取的定金是否已抵扣居间费；被告代原房屋产权人李秋花交纳的物业费是否应抵扣购房款。首先，按合同约定，被告在支付首付款170万元时，其交纳的定金应作购房款支付，但被告全额支付了该款，定金未作购房款抵扣，仍在原告处保管。其次，按合同约定，原房东李秋花应缴清过户前的水、电、物业费、闭路等费用，但其未交纳，而是由被告代其交纳了物业费。第三，原告提出其保管的定金已作为房款交付给李秋花，但未提供相应证据，故其陈述缺乏依据。第四，被告在支付第二笔购房款4万元的当天又代原房东李秋花交纳了物业费，如定金已抵扣了购房款，被告代交物业费的可能性不大，故其提出交纳的物业费抵扣购房款的意见，予以采纳。综上，原告收取的定金应作为居间服务费抵扣，被告应按约交纳剩余的居间服务费。被告交纳的物业费超出购房款的部分应向原房东追讨，其提出抵扣物业费的意见，不予采纳。被告未按约支付居间费属违约行为，应承担违约责任。原告自2017年1月21日起主张违约金符合合同约定，但其主张的违约金过高，被告提出予以调整的意见，予以采纳；违约金调整到按月利率20‰计算为宜。原告合理的诉讼请求，应予支持。被告提出要求原告归还房屋不动产权证书及涉案房屋钥匙，与本案属不同的法律关系，应另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告黄群钢于本判决生效后十日内支付原告金华市鼎顺房地产经纪有限公司居间服务费7750元及违约金852.50元（自2017年1月21日起计算至2017年7月5日止，此后违约金仍按月利率20‰计算至实际还款日止）。如果未按上述期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告金华市鼎顺房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费305元（原告已预交），由原告金华市鼎顺房地产经纪有限公司负担224元，被告黄群钢负担81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  刘 敬二〇一七年八月十日代书记员  刘敏珍