广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10815号原告：广州市万晖房地产开发有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区科学城科汇二街2号二楼自编14号，统一社会信用代码91440101696902327W。法定代表人：陈文德，系该公司总经理。委托诉讼代理人：饶硕，系该公司职员。被告：郑露华，女，1984年4月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：杨峻，男，1981年11月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：杨樱，女，1973年11月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市万晖房地产开发有限公司（以下简称“万晖公司”）诉被告郑露华、杨峻、杨樱案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万晖公司的委托诉讼代理人饶硕到庭参加了诉讼，被告郑露华、杨峻、杨樱经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告万晖公司诉称：广州市天河区海乐路12号2106房为原告所有房产，物权登记于原告名下，杨峻对该房屋丧失债权请求权，应停止该房屋的执行。依据2018年12月5日查询的《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋地址为天河区海乐路12号2106房，权属人为万晖公司，已查封。根据物权法相关规定，万晖公司与杨峻签订了《广州市商品房买卖合同》并办理了预告登记，并不当然导致物权的变更，原告仍享有涉案房屋的所有权，将原告所有的房产直接强制执行用于清偿杨峻、杨樱的债务，与现行《物权法》等法律法规相悖。我国现行法律并未规定对于预查封的财产可直接强制执行用于清偿他人债务，且万晖公司并未明示放弃合法的实体权利。杨峻向万晖公司购买涉案房屋，现万晖公司基于杨峻存在违约情形解除买卖关系，杨峻因此丧失变更涉案房屋物权的债权请求权。万晖公司与杨峻签订《广州市商品房买卖合同》，约定购房余款由杨峻申请办理按揭贷款，后因杨峻未按时还款被贷款银行起诉，同时要求万晖公司承担连带责任，后法院作出判决，判决由万晖公司承担连带责任代杨峻向贷款银行清偿各类款项。2018年9月30日，万晖公司代杨峻向贷款银行清偿各类款项，万晖公司依据合同相关约定向杨峻行使预售合同解除权并向其寄送书面的《解除合同通知书》，该通知书于2018年11月18日送达杨峻，预售合同已经解除。万晖公司解除预售合同的理由符合法律规定及合同约定，应受到保护。杨峻基于预售合同取得的债权请求权因预售合同的解除而消灭，不得再向万晖公司请求办理涉案房屋的产权过户登记手续，即丧失了取得物权的可能。针对涉案房屋的预告登记已经失效，预查封措施应当被解除。依据物权法等相关规定，涉案房屋的预告登记应于万晖公司与杨峻签订的预售合同解除后失效，预查封措施应当在预售合同解除后相应解除。综上所述，涉案房屋的产权一直归万晖公司所有，且万晖公司与杨峻之间的预售合同已经依法解除，杨峻对涉案房屋享有的物权变更请求权已经消灭，预查封措施所赖以存在的基础也不复存在，拍卖涉案房屋缺乏合法依据，拍卖房屋所得价款不应进行分配、清偿，应当返还竞买人。为维护原告合法权益，请求判令：1、撤销（2016）粤0106执4662号之四、之五《执行裁定书》；2、停止对（2016）粤0106执4662号之五《执行裁定书》项下房屋广州市天河区海乐路12号2106房（权证号码：12××03号）办理产权过户登记相关手续；3、停止对拍卖涉案房屋所得价款进行分配、清偿，并将该款项返还竞买人；4、解除对涉案房屋的预查封措施。被告郑露华、杨峻、杨樱未答辩亦未提交证据。经审理查明：2017年8月31日，本院作出（2016）粤0106执4662号之四执行裁定，裁定如下：拍卖被执行人杨峻预购的登记在万晖公司名下的广州市天河区海乐路12号2106房（房产的登记号：2014登记字1336884号）的房产（以下简称“涉案房屋”）。2018年9月9日，本院作出（2016）粤0106执4662号之五执行裁定，裁定如下：一、解除对被执行人杨峻预购的登记在万晖公司名下的广州市天河区海乐路12号2106房（房产的登记号：2014登记字1336884号）房产的查封；二、被执行人杨峻预购的登记在万晖公司名下的广州市天河区海乐路12号2106房房产归买受人冯鹤所有；三、买受人冯鹤可持本裁定书到房管部门及税务部门办理产权过户登记的相关手续。本裁定书送达后立即生效。2018年9月20日，冯鹤领取上述（2016）粤0106执4662号之五执行裁定书。后万晖公司向本院提出执行异议，本院于2019年3月8日作出（2019）粤0106执异284号执行裁定，裁定如下：驳回案外人万晖公司的异议。万晖公司遂于2019年3月28日提起本案诉讼。本院另查明，根据广州市房地产档案馆于2019年11月27日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋于2014年5月22日登记至万晖公司名下，2018年9月9日收到本院（2016）粤0106执4662号之五协助执行通知书及执行裁定书各一份，执行明细为解封该业，协助冯鹤单方办理将该业过户至其名下的产权转移手续，注销该业的预告登记及他项权利证明。2019年2月12日，该房产登记至冯鹤名下。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。万晖公司对（2019）粤0106执异284号执行裁定不服，并明确其诉请为停止对涉案房屋的强制执行等，本案应为案外人执行异议之诉，万晖公司提起本案诉讼符合上述法律规定，并无不当。根据涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，房管部门已于2018年9月9日收到本院发出的（2016）粤0106执4662号之五协助执行通知书及执行裁定书各一份，执行明细为解封该业，协助冯鹤单方办理将该业过户至其名下的产权转移手续，注销该业的预告登记及他项权利证明，后该房产于2019年2月12日登记至冯鹤名下。综合上述已查明事实，本院作出（2019）粤0106执异284号执行裁定裁定驳回万晖公司提出的执行异议并无不当，万晖公司诉请本院停止对涉案房屋办理产权过户登记相关手续等各项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。至于万晖公司所主张与杨峻就涉案房屋的房屋买卖合同纠纷，万晖公司可另循法律途径解决，本案对此不予调处。郑露华、杨峻、杨樱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定，判决如下：驳回原告广州市万晖房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市万晖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  李玲莉人民陪审员  丘东友二〇一九年十二月五日书 记 员  谢丽军宋春艳