广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0602民初1383号原告：顾小民，女，汉族，1973年1月13日出生，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：薄云波，江苏信义诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾权，江苏信义诚律师事务所律师。被告：广西梁业富团投资有限公司，住所地南宁市青秀区盘龙路2号凌顶大厦6楼。法定代表人：梁章卫，总经理。委托诉讼代理人：严小玲，该公司员工。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙，总经理。被告：广西沃嘉投资有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心5106号。法定代表人：蒋志强。委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕映龙，广西维冠律师事务所实习律师。本院受理了原告顾小民诉被告被告广西梁业富团投资有限公司（以下简称梁业富团公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西沃嘉投资有限公司（以下简称沃嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾小民的委托诉讼代理人顾权，被告梁业富团公司的委托诉讼代理人严小玲、被告沃嘉公司的委托诉讼代理人李忠臻、滕映龙到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与梁业富团公司签订的两份《合作建房协议》无效；2.判决被告梁业富团公司、富乐华公司连带返还原告的所支付的购房款536951元，并承担按前述本金自2014年1月13日计算至实际清偿之日的利息，利率按照中国人民银行颁布的同期同种类贷款利率，被告沃嘉公司对其中10万元本金及相应的利息承担连带返还责任；3.判令被告承担原告律师费损失30000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：富乐华公司委托梁业富团公司可销售涉案商品房。2014年1月2日，原告与梁业富团公司以合作建房的形式分别签订了两份《合作建房协议》。当日，原告按照合同约定向梁业富团公司支付定金共计10万元，但原告发现开具收据的为沃嘉公司。原告向梁业富团公司提出异议，但梁业富团公司解释说为委托收款。2014年1月13日，原告向梁业富团公司付款431951元。后经原告了解，涉案商品房项目至今未取得商品房预售许可证。根据法律规定，两份《合作建房协议》为无效合同。被告梁业富团公司辩称，1.其与原告签订《合作建房协议》合法有效，当事人应当履行合同；2.其未收取原告除了431951元以外的款项，且其不应退还任何款项及利息。被告富乐华公司辩称，其非合同向对方，非适格被告，原告请求其退还款项及利息无事实及法律依据。被告沃嘉公司辩称，原告提供其公司收取10万元的收据上的公章与沃嘉公司在公安局备案的公章有差别，则原告请求其返还10万元及利息无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：对原告提供的证据3中梁业富团公司出具的收据，予以采信。沃嘉公司虽对原告提供的盖有“沃嘉公司”公章有异议，但沃嘉公司未能提供证据证实该收据非其公司开具的，对该收据予以采信。对被告沃嘉公司出具证据即公章准刻证，沃嘉公司向公安机关备案的准刻证的时间为2014年1月27日，而本案中沃嘉公司向原告开具两张收据的时间为2014年1月2日，且沃嘉公司未提供其他证据证实原告提供的收据上加盖的公章非沃嘉公司的公章，对该证据不予采信。本院查明事实如下：2014年1月2日，原告顾小民（乙方）与被告梁业富团公司（甲方）分别签订《防城港市【荣顾·购物公园】项目（10#）地块合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》），约定：甲方委托开发商即富乐华公司在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处的10号地块上定向开发建设1栋商务写字楼（【荣顾购物公园】温德姆酒店写字楼）；乙方将自愿认购18层15号房（65.43平方米、总金额为466774元）、认购18层16号房（56.61平方米、总金额397127元）；合同还对付款方式、违约责任等作约定。2014年1月2日，沃嘉公司分别向原告出具收据，确认收到原告交来的防城港温德姆写字楼1815、1816号房定金5000元、定金5000元。2014年1月13日，梁业富团公司分别向原告出具收据，确认收到原告交来的温德姆写字楼1815、1816号房合作建房房款233387元、198564元。另查明，2013年1月1日，富乐华公司出具的《授权书》，证实，富乐华公司授权梁业富团公司代表其公司负责防城港市中央商务区CBD（南区）项目10号地块的开发的建设、经营、销售及明珠园、碧玉园底层商铺的销售等各项工作，授权期限自本授权书签订之日起至10号地块所建物业销售完毕及保修期限届满之日止。再查明，涉案商品房项目至原告起诉前尚未取得商品房预售许可证。本院认为，一、关于《合作建房协议》的性质及效力问题。顾小民与军通公司签订的《合作建房协议》，包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”富乐华公司在顾小民起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故梁业富团公司与顾小民签订的合同因违反法律规定而无效。顾小民请求其与梁业富团公司签订的《合作建房合同书》无效，有法律依据，本院予以支持。二、关于梁业富团公司、富乐华公司是否应连带返还购房款及三被告承担律师费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，富乐华公司在未取得商品房预售许可证的前提下，梁业富团公司以交纳房款为名共向顾小民收取431951元，应当依法由梁业富团公司退还给原告顾小民，并按顾小民交款日起的中国人民银行同期贷款利率支付相应利息。依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，梁业富团公司明知富乐华公司未取得商品房预售许可证，仍代为销售商品房，故富乐华公司应对梁业富团公司收取的款项所产生的上述债务应负连带责任。由于原告与梁业富团公司签订的《合作建房协议》中未约定律师费的问题，则原告请求三被告承担律师费的诉讼请求无事实依据，不予支持。二、关于原告向沃嘉公司交纳10万元的问题。本案中，原告提供了由沃嘉公司开具的收取原告防城港温德姆写字楼1815、1816号房定金5000元、定金5000元的收据。沃嘉公司辩称该收据上的公章非其公司公章，但沃嘉公司提供用以鉴定的公章备案的准刻证的时间为2014年1月27日。而本案中沃嘉公司向原告开具两张收据的时间为2014年1月2日，且沃嘉公司亦未提供其他证据证实2014年1月2日其公司公章的情况。因此，对原告提供的沃嘉公司开具的该两份收据予以采信。由于原告未能举证证实沃嘉公司系涉案商品房项目的委托代理销售商，但沃嘉公司亦无权向原告收取涉案的款项，则沃嘉公司应返还收原告款项100000元并支付从付款之日的利息。原告请求利息从2014年1月13日起计算至清偿之日，予以支持。但原告请求梁业富团公司、富乐华公司对涉案的100000元承担连带返还责任无法律依据，不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告顾小民与被告广西军通投资有限公司签订的编号为1815、1816的两份《防城港市【荣顾·购物公园】项目（10#）地块合作建房协议》为无效合同；二、被告广西梁业富团投资有限公司返还原告顾小民款项431951元及利息（利息计算方法：以431951元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年1月13日起分段计付至清偿之日止）。被告广西富乐华房地产开发有限公司对上述债务负连带责任；三、被告沃嘉投资有限公司返还原告顾小民款项100000元及利息（利息计算方法：以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年1月13日起分段计付至清偿之日止）；四、驳回原告顾小民的其他诉讼请求。案件受理费9470元（原告顾小民已预交），由被告广西梁业富团投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同承担7215.04元，被告被告沃嘉投资有限公司承担1670.34元，由原告承担584.62元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费9470元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 燕人民陪审员  苏丕雄人民陪审员  何水清二〇一七年八月十五日书 记 员  王 颖