江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4661号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚建新，男，汉族，1959年2月6日生，住苏州。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭晔，女，汉族，1977年11月14日生，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：张莉，江苏六典律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：汤洪燕，女，汉族，1978年5月20日生，住苏州。委托诉讼代理人：龚建新（系汤洪燕丈夫），汉族，1959年2月6日生，居民身份证号码3101101959********，住苏州工业园区枫情水岸**幢***室。上诉人龚建新因与被上诉人郭晔及原审被告汤洪燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龚建新上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人与他人签订的买卖上诉人个人房产的协议无效，并判令被上诉人支付交通费250元、误工费2500元、精神抚慰金2000元及一、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人在明知“出售房产”为上诉人个人财产的情况下，与昆仑房产营销策划有限公司、汤洪燕签订《房地产买卖居间协议》。被上诉人在明知上诉人不认可该居间协议、不同意根据居间协议出售涉案房产的情况下，向上诉人发出催告履行合同通知和结束合同告知函，被上诉人在函中所留住址不是真实的住址，上诉人多次前往，无人应答，方知受骗。被上诉人自认签署的居间合同合法，确未按居间协议追加定金4万元。被上诉人与他人签署属于上诉人财产的居间协议，也没有履行居间协议的诚意、事后还用虚假地址对上诉人骚扰，严重影响上诉人的工作和生活，对上诉人造成精神影响。被上诉人郭晔在诉讼中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告汤洪燕在诉讼中答辩意见同龚建新的上诉意见。原审原告郭晔向一审法院起诉请求：1、判令龚建新、汤洪燕返还郭晔购房定金10000元并支付郭晔违约金100000元；2、判令龚建新、汤洪燕承担诉讼费用。原审被告龚建新、汤洪燕向一审法院提起反诉请求：1、判令被反诉人与他人签订的买卖反诉人个人房产的协议对反诉人无效；2、判令被反诉人支付交通费250元、误工费2500元；3、判令被反诉人支付精神抚慰金2000元；4、判令被反诉人已支付的定金10000元归反诉人所有；5、判令被反诉人支付违约金10万元；6、判令被反诉人支付房屋租金损失1.4万元；7、判令被反诉人支付本诉及反诉全部诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月10日，郭晔与汤洪燕在昆山昆仑房产营销策划有限公司居间下，签订《房地产买卖居间协议》一份，《房地产买卖居间协议》约定龚建新、汤洪燕将位于昆山市开发区雍景湾西苑34幢102室房屋及自行车库11平方米左右出售给郭晔，权利人龚建新，建筑面积157.86平方米，自行车库11平方米，价款157万元；在昆山昆仑房产营销策划有限公司收到意向金后5个工作日内，买受人不得解除对居间方的委托，亦不得收回意向金，否则应向居间方承担违约金（为总房价款的2%）；如出卖人在本协议上签字，则买受人交付的意向金转为定金，由居间方保管，待出卖人签订本协议后3日内，买受人追加定金4万元，共计定金5万元，该定金继续由居间方保管，如出卖人将房地产权证原件交居间方保管，则买受人同意出卖人可以从居间方处取回由居间方保管的定金；若出卖人违约不出售该房地产，则应向买受人双倍返还定金，若买受人违约不购买该房地产，则已支付的定金不予返还。《房地产买卖协议》约定，总房价款157万元，买受人应于2015年10月31日前支付房价款157万元（包含已支付定金1万元，由居间方保管）；2015年10月31日前交易过户；收到全款后5日内，交付房屋、迁出户口；出卖人保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体权利人的同意，若因出卖人无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，出卖人承诺按照本协议第三条承担违约责任，本条款独立发生法律效力；本协议生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除协议，若守约方解除本协议的，若守约方解除本协议的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。2015年10月15日，昆山昆仑房产营销策划有限公司向汤洪燕（代龚建新）出具代支付凭证，收取意向金1万元。2015年10月31日，龚建新与昆山昆仑房产营销策划有限公司发生纠纷，至昆山市公安局长江派出所调解室。龚建新称：其要把房子卖掉，找昆仑房产帮忙卖掉，签了个合同，合同是一式三份，三方各拿一份，但是其实际没有合同，今天是来拿合同的，其老婆签完合同只拿了复印件，其认为是瑕疵，中介没有明确什么时候将购房款交付卖方，后来中介就报警了。昆山昆仑房产营销策划有限公司工作人员称：签订合同时，卖方老婆只带了房产证原件，土地证没带，说好了土地证编号发过来，填写好土地证编号，合同各自拿走，所以只给了她一份复印件，而龚建新今天来公司无理取闹要求拿回房产证原件，其不同意所以报警了。当时签合同时收了客户定金1万元，客户之后追加定金4万元，合计定金5万元。后来，业务员联系了三天左右，怎么打电话也没人接，换了手机打也没有人接，后来终于打通了汤洪燕的电话说26日下午来，到了26日还是打不通电话，汤洪燕短信回复，她老公不愿意卖了。其认为其自始至终没有说合同不给，只是想完善土地证编号后给，但是过来闹房产证肯定是不行的。庭审中，龚建新确认于当日取得合同原件。2015年12月21日，郭晔向龚建新、汤洪燕发出《催告履行合同通知书》，要求龚建新、汤洪燕在收到通知书的三日内履行合同，否则将解除合同并要求龚建新、汤洪燕支付违约金。次日，收发室签收。2016年1月6日，郭晔向龚建新、汤洪燕发出《解除合同通知书》，告知龚建新、汤洪燕解除合同，并保留进一步追究其违约责任的权利。次日，收发室代收。一审审理中，郭晔向法院提供昆山昆仑房产营销策划有限公司中山路店工作人员陈某的证人证言：2015年10月10日，买方看了涉案房屋，看房后双方共同决定购买涉案房屋，并支付了1万元意向金，并要求我方与房东进行交谈。房东汤小姐10月15日来我方处协商，她过来时带了房产证并未携带土地证，我方告知将证件带齐全，完善合同，将买卖合同带走。客户10月17日过来追加4万元定金，打了汤小姐电话，汤小姐说在浙江，过几天过来，但一直没有过来，后来就没有打通了。后来10月25日我给汤小姐发了信息，汤小姐给我回电话说26日下午过来，但汤小姐没有过来，给我发了条信息说他丈夫不愿意出售房屋了。男房东10月31日来我方店里要合同及房产证，我方要求房东出示土地证，完善合同后将房产证还给你，但房东没有带，且双方交涉无果后，房东报警了，然后派出所做了笔录。11月初，房东又在我方店附近吵闹过，后来就联系不上了。同时，提交收据2张（10月10日代收定金1万元、10月17日代收定金4万元）及短信记录。根据证人提供的短信记录显示，2015年10月25日，陈某联系汤洪燕催促其提供材料。2015年10月26日，汤洪燕表示，先生不肯卖了，实在不好意思等等内容。另查明：涉案的昆山市开发区雍景湾34号楼102室，龚建新于2004年7月19日取得产权，建筑面积157.89平方米。上述事实由郭晔提供的《房地产买卖居间协议》、代收款凭证、录音资料、《催告履行合同通知书》、《解除合同通知书》、证人陈某的证言、收据两张、短信记录、房产证及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，郭晔、龚建新、汤洪燕之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守。龚建新认为，涉案房屋系其个人财产，汤洪燕未经其许可出售涉案房屋，房屋买卖合同应属无效。根据龚建新在2015年10月31日昆山市公安局长江派出所调解室的陈述，“其要把房子卖掉，找昆仑房产帮忙卖掉，签了个合同”，并结合证人陈某提供的其与汤洪燕在2015年10月25日、26日的短信记录内容，可以确定涉案的房屋买卖合同为郭晔与龚建新的房屋买卖合同，系龚建新口头授权其配偶汤洪燕签订，从龚建新、汤洪燕事后的表述，可以确定龚建新对签订合同时汤洪燕出售其房屋的行为系明知。故本院确认，2015年10月10日，郭晔与龚建新之间的房屋买卖合同有效。2015年10月26日，龚建新通过其配偶汤洪燕明确表示，房子不愿意卖了。据此，郭晔于2016年1月6日书面通知解除合同，符合法律规定。故本院确认，郭晔与龚建新的房屋买卖合同于2016年1月7日解除。关于违约金，合同约定，“本协议生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金”，应计算为314000元，本院考虑到：1、2015年底至2016年，房地产市场价格显著上涨的客观背景；2、龚建新系无正当事由的恶意违约；3、郭晔依据合同违约金条款仅适当主张100000元；4、依据目前房地产市场价格情况，郭晔主张的违约金与实际损失相当或低于实际损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。故本院对于郭晔主张龚建新支付违约金100000元的诉讼请求，予以支持。同时，对于龚建新、汤洪燕的反诉诉讼请求，予以驳回。对于龚建新提出的调取长江派出所的相关材料，本院认为，证人陈某认可没有交付合同原件的事实，但该事实并不影响合同的成立、生效，故本院对于该项要求，未予支持。对于龚建新主张追加昆山昆仑房产营销策划有限公司为本案第三人的程序要求，本院认为，追加该公司作为无独立请求权的第三人，目的为查明案件事实，现该公司经办人已经到庭作为证人身份说明案情，故本院对于龚建新的该项程序请求，不予支持。遂判决：一、被告龚建新于本判决生效后十日内返还原告郭晔购房定金10000元，并支付原告郭晔违约金100000元。二、驳回原告郭晔的其他诉讼请求。三、驳回反诉郭晔龚建新、汤洪燕的全部诉讼请求。本诉案件受理费2500元，由被告龚建新负担。此款原告郭晔已预交，由被告龚建新于本判决生效后十日内支付郭晔郭晔。反诉案件受理费10044元，由反诉原告龚建新、汤洪燕负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，虽然涉案房屋登记的所有权人为龚建新个人，但根据龚建新在2015年10月31日昆山市公安局长江派出所调解室的陈述并结合证人证言等证据可以认定，龚建新对于涉案房屋的买卖事宜是知晓的，2015年10月10日，汤洪燕与郭晔及中介机构签订《房地产买卖居间协议》是得到龚建新认可与口头授权的。故该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，郭晔已按约履行了支付定金义务并及时通知了龚建新、汤洪燕，但龚建新、汤洪燕一直未能按约履行办理过户手续等合同义务而导致合同解除。郭晔起诉要求返还定金并支付违约金，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。龚建新要求郭晔支付交通费、误工费及精神抚慰金反诉请求，无相应法律依据，本院不予支持。据此，龚建新的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12544元，由上诉人龚建新负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年八月七日书记员 杨颖颖