重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初1762号原告：重庆芳草地物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天路芳草地6号楼，统一社会信用代码91500106756233568D。法定代表人：王钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩均，男，1988年8月26日出生，该公司职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。被告：郑建伟，男，1963年11月11日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：罗婧，重庆万忠律师事务所律师。原告重庆芳草地物业管理有限公司（以下简称芳草地物业公司）与被告郑建伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法简易程序，由审判员安昌荣独任审判，分别于2017年7月10日和2017年8月22日两次公开开庭进行了审理。原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人韩均、被告郑建伟的委托诉讼代理人罗婧两次均到庭参加了诉讼。原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人冯伟常到庭参加了第一次庭审。诉讼中，原、被告共同向本院申请庭外和解45日。本案现已审理终结。原告芳草地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑建伟立即支付芳草地物业公司物业服务费8263.58元，违约金8263.58元，公摊水电费160元，共计16687.16元；2.本案案件受理费由郑建伟承担。事实和理由：芳草地物业公司与重庆芳草地房地产开发有限公司（以下简称芳草地开发公司）于2010年8月14日签订了“芳草地·雪岭仙山”小区《前期物业服务协议》，约定由芳草地物业公司对该小区进行前期物业服务。郑建伟于2010年8月14日购买了该小区X号房屋且入住。同时，郑建伟与芳草地开发公司签订了《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》及承诺书，对物业服务费的收取标准、违约金的计算方式、公摊水电费的收取进行了约定。现郑建伟无故拖欠物业服务费，芳草地物业公司以多种方式多次催收未果，特向人民法院提起诉讼。被告郑建伟辩称，1.对每月如未享受50%物业服务费优惠则应当缴纳的物业服务费为141.25元无异议，但案涉物业并未装修入住，故物业服务费应当持续享受50%物业服务费优惠；2.物业服务费应当从2012年2月18日郑建伟实际接房之日起算，而不应当从2011年7月1日起算；3.协议中并未约定违约金，芳草地公司也不具备征收滞纳金的主体资格，故郑建伟不应当支付违约金；4.芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元，但未提交计算依据，故郑建伟不应缴纳；5.郑建伟并未收到芳草地物业发出的催费通知，现已超过了诉讼时效；6.郑建伟周围邻居存在乱搭乱建违法行为，而芳草地物业公司置之不理，没有尽到管理职责，故郑建伟不应缴纳物业服务费。经审理查明，2008年10月25日，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订了《合同权利转让协议书》和《前期物业服务合同》，约定芳草地开发公司为其开发建设的“芳草地·雪岭仙山”项目依法选聘了芳草地物业公司作为前期物业服务管理单位，由芳草地物业公司向该小区提供前期物业服务，芳草地开发公司于2008年10月25日起将其与所有买受人签订的《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》中关于物业管理中的合同权利全部概括转让给芳草地物业公司享有。郑建伟与芳草地开发公司2010年签订了《商品房买卖合同》，约定郑建伟购买了该小区X号预售商品房屋，其中郑建伟的地址载明为：“重庆市涪陵区李渡小学”。《商品房买卖合同》第七条交房期限及交付条件约定：“2、属预售商品房的，芳草地开发公司应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付郑建伟使用。”第八条交房手续的办理约定：“2、由于郑建伟的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如郑建伟无正当理由拒绝接房的，自书面通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由郑建伟承担。（2）本款所指由于郑建伟原因，是指郑建伟未在规定的期限内到芳草地开发公司处办理房屋交付手续……”双方在《补充协议》（附件五）第二条约定：“本物业实行有偿服务，郑建伟应从本合同约定交房之日（或提前接房之日）起，向物业管理公司按规定缴纳物业管理费。……”芳草地开发公司于2011年6月23日通过邮政挂号信方式向郑建伟寄送了包括《接房通知书》在内的通知，其中交房时间为2011年6月30日。同时，郑建伟与芳草地开发公司签订了《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》及承诺书。其中《临时管理规约》第一章总则第一条约定：本规约依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市物业管理条例》等政府有关法律、法规，结合本物业的实际情况制定。第四章管理服务第1.7约定：遇有搭建不符合相关职能部门规定及本规约约定的建筑物或构筑物、摆放货物及杂物，及时向相关职能部门汇报并协助进行处理。9.2物业管理费第（2）款约定：（物业服务费）按月提前缴纳，业主（使用人）在每月的10日前自行到缴费地点缴纳；缴费地点：芳草地·雪岭仙山客户服务中心。第（3）款约定：自合同约定的交房之日起计收物管费……第（4）款约定：业主接房后如有需空置二个月以上（含二个月）情况的，在提前到客户服务中心办理物业管理费优惠申请手续后，可按收费标准的50%享受物业管理费优惠：a.填写《物业管理费优惠申请表》，注明空置期限（空置期限少于二个月无物管费优惠）。b.确认、填写水、电二表读数。c.业主（使用人）或委托人（须持业主亲笔签署的委托书及业主（委托人）的身份证原件）到客户服务中心办理手续，并签字认可。……凡未办理物业管理费优惠申请手续空置物业，按全额计收物管费。9.3共用的设施、设备运行的能源损耗，应独立计量核算，公摊水电由业主（使用人）合理据实分摊。第七章违约责任第三条约定：为协助物业服务企业维持本物业的正常管理，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交管理费或特别服务费者，物业公司加收应交费用总额每日千分之三滞纳金。第八章其它事项第四条约定：本规约所规定的事项如有变动，均以开发建设单位或物业服务企业发给业主（使用人）的通知为准，通知的方式包括但不限于如：张贴在本物业告示栏中的文件（以张贴记录为准）、通过邮局以挂号信投送的文件、物业服务企业派员投递于业主（使用人）名下信箱的文件、电话通知事项、短信通知事项（以发送短信记录为准）。第五条约定：业主（使用人）的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的信息为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效通讯地址；如业主的上述联系方式变更的，应在变更后5天内书面通知开发建设单位和物业服务企业，否则，因此造成相关通知不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或开发建设单位以邮寄方式通知业主的，以业主签收（常住人员签收视为业主签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3个工作日为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或开发建设单位按通讯地址发出邮件后，邮件退回或者被拒收的，视为邮件内容已送达该业主，因此产生的责任及后果由该业主自行承担。2012年2月18日，芳草地开发公司将案涉物业交付郑建伟。同日，郑建伟向芳草地物业公司以现金方式缴纳了案涉物业一年的物业服务费847元，其中收款事由栏注明：2011.7—2012.6半价，2012年2月18日接房。2015年5月11日，芳草地物业公司在其微信公众号以物业公告方式向业主发布了《关于公摊费用收取的温馨提示》，载明：在2014年芳草地物业公司完成了物业管理范畴内公共能源公摊部分全部单独计量，并对小区公共照明和公共用水部分作了一次节能调整，从2015年1月1日起，相关费用由芳草地物业公司向业主收取后转交供电公司，根据我们去年的测算，每月的费用均在10元以上，经物业公司节能降耗改进后，决定按照旺季10元/月（6、7、8、9月），淡季5元/月的标准收取。（2015年1月1日，原本由业主承担的公摊费用已由开发商友情支付）。芳草地物业公司从2015年起对“芳草地·雪岭仙山”小区按此标准收取公摊水电费。因郑建伟未缴纳物业服务费，芳草地物业公司分别于2013年10月7日、2014年12月9日、2015年10月1日和2016年10月21日通过邮政挂号信方式向郑建伟发出催收函，其中注明郑建伟的收件地址为：“涪陵李渡小学”。另查明，芳草地物业公司曾于2013年6月20日向郑建伟的邻居刘秋元发出《装修违章整改通知书》，要求刘秋元自行拆除其擅自搭建的雨篷和塑钢窗，否则后果自负。本院所确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、《合同权利转让协议书》、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《交寄整付零寄邮件清单》、《交寄大宗挂号函件清单》、《接房通知书》、《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》及承诺书、收据1份、物业公告、2013年寄送催收函明细、2014年寄送催收函明细、2015年寄送催收函明细、2016年寄送催收函明细、《装修违章整改通知书》等证据在案为凭。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订的《前期物业服务合同》和《合同权利转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在芳草地开发公司将合同权利概括转让给芳草地物业公司后，芳草地物业公司依法享有芳草地开发公司与郑建伟签订的《临时管理规约》中的权利义务。郑建伟作为物业所有人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方对案涉物业如未享受物业服务50%优惠则每月应当缴纳141.25元无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：一、郑建伟辩称应享受50%物业服务费优惠的理由是否成立；二、郑建伟应缴纳物业服务费的起算时间及物业服务费的计算问题；三、芳草地物业公司要求郑建伟按日千分之三标准支付违约金的诉讼请求应否支持；四、芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求应否支持；五、芳草地物业公司主张权利是否超过诉讼时效；六、郑建伟提出邻居存在乱搭乱建违法行为，而芳草地物业公司没有尽到管理职责，郑建伟不应缴纳物业服务费的理由是否成立。关于郑建伟辩称应享受50%物业服务费优惠的理由是否成立的问题。根据《临时管理规约》约定，郑建伟如需享受50%的物业服务费优惠，除物业未使用外，还应当由郑建伟填写《物业管理费优惠申请表》，注明空置期限，确认、填写水、电二表读数，并由郑建伟或其委托人（须持郑建伟亲笔签署的委托书及业主（委托人）的身份证原件）到客户服务中心办理手续，并签字认可，否则应视作未办理物业管理费优惠申请手续空置物业，按全额计收物管费。因此，郑建伟要求享受50%物业服务费优惠必须要在前一次申请到期后继续提出申请，并履行相关申请手续，方能享受优惠。而在本案中，郑建伟并未举示证据证明其在优惠到期后主动向芳草地物业公司提交继续享受50%物业服务费优惠申请，并办理相关申请手续，故对郑建伟提出的该项辩称理由，本院不予采纳。关于郑建伟应缴纳物业服务费起算时间及物业服务费的计算问题。本院认为，郑建伟应当从约定交房之日起而不应从实际接房之日起缴纳案涉物业的物业服务费，事实和依据如下：一是郑建伟与芳草地开发公司《商品房买卖合同》中约定，芳草地开发公司应当在2011年6月30日前将案涉房屋交付郑建伟，如因郑建伟自身原因无正当理由拒绝接房的，自芳草地开发公司书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，物业服务费由郑建伟承担。芳草地开发公司按照合同约定通知郑建伟在2011年6月30日接受案涉物业，但郑建伟因自身原因却在2012年2月18日才实际接受案涉物业。二是在《临时管理规约》中也明确约定了郑建伟应当从合同约定交房之日起缴纳物业服务费，故郑建伟缴纳物业服务费的时间应当从约定交房之日起算。本案中，郑建伟已缴纳了从2011年7月1日起至2012年6月30日止的物业服务费847元，故郑建伟应从2012年7月1日起至2017年4月30日止，共计58个月，按照每月141.25元标准缴纳物业服务费，共计8192.50元。关于芳草地物业公司要求郑建伟按每日千分之三标准支付违约金的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，虽然《临时管理规约》中约定的名称是滞纳金，但从约定的条款来看，是在《临时管理规约》第七章违约责任中，从约定的性质来看实际也应是违约金。但根据《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》的约定，芳草地物业服务公司在发现郑建伟邻居存在违章搭建行为时，应当及时向相关职能部门汇报并协助进行处理，而本案中，芳草地物业公司并未在本院指定的期限内提交证据原件，郑建伟对证据亦持有异议，芳草地物业公司举示的证据并不足以证明其对郑建伟邻居的违章搭建行为向相关职能部门进行汇报，提请有关部门进行处理，故芳草地物业公司并未完全尽到管理服务义务，本院对芳草地物业公司要求郑建伟按每日千分之三标准支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，根据双方合同约定，公摊水电费应当独立计量核算，由业主合理据实分摊。本案中，芳草地物业公司根据往年水电费公摊情况，结合服务物业的实际情况，将公摊水电费由往年的月均10元降低为旺季10元，淡季5元，每年80元，未损害业主利益，并已在全体小区业主中实施，本院予以确认。郑建伟2015年、2016年的公摊水电费共计160元未缴纳，故对芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求，本院予以支持。关于芳草地物业公司主张权利是否超过诉讼时效的问题。本院认为，芳草地物业公司主张物业服务费的诉讼时效为二年，但本案中，芳草地物业公司从2013年起至2016年，每年均以邮政挂号信方式按照郑建伟合同约定中的通讯地址邮寄催收函，主张其物业服务费，故本案未超过诉讼时效。关于郑建伟提出因邻居存在乱搭乱建违法行为，而芳草地物业公司没有尽到管理职责，郑建伟不应缴纳物业服务费的理由是否成立的问题。本院认为，本案中，芳草地物业公司已按照双方合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行了维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，履行了合同约定的物业服务义务，郑建伟应当支付物业服务费。至于邻居存在乱搭乱建违法行为，芳草地物业公司已进行了通知、提醒和劝阻，而取缔乱搭乱建建筑并非芳草地物业服务公司法定职责，也非其约定义务，故郑建伟提出的该项辩称理由不能成立，本院不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告郑建伟于本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司从2012年7月1日起至2017年4月30日止的物业服务费8192.50元，2015年、2016年公摊水电费160元，共计8352.50元；二、驳回原告重庆芳草地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费218元，减半收取109元（原告已预交），由被告郑建伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  安昌荣二〇一七年八月二十三日书记员  胡陶燕