北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初4049号原告：李岩，女，1990年3月23日出生，住北京市延庆县。委托诉讼代理人：李二建，山西诚敏律师事务所律师。被告：王菊香，女，1955年6月21日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王澎（被告之子），男，1981年6月11日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：贾文强，北京智深律师事务所律师。第三人：李英才，男，1945年2月28日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王洪军，山东环周律师事务所北京分所律师。第三人：北京佰好家房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇新悦家园15号楼4单元102。法定代表人：刘梅，经理。委托诉讼代理人：李宝台（北京佰好家房地产经纪有限公司员工），男，1974年10月13日出生，住单位宿舍。原告李岩与被告王菊香，第三人李英才、北京佰好家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李岩及其委托诉讼代理人李二建，被告王菊香的委托诉讼代理人王澎、贾文强，第三人李英才的委托诉讼代理人王洪军，第三人北京佰好家房地产经纪有限公司的法定代表人刘梅及其委托诉讼代理人李宝台到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李岩诉称：原、被告于2016年9月28日签订《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》，约定原告购买位于北京市昌平区X镇X家园X号楼X层X单元X室房屋，双方约定了房屋的成交价格及违约责任，在签订房屋买卖合同当日原告交付了定金5万元，双方在签订《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》中明确约定原、被告双方于2016年11月30日之前办理房屋贷款手续并支付首付款，在合同中也已经明确约定原告通过支付首付款及银行贷款方式购买房屋，那么被告就有负责协助办理贷款的手续的义务，但是在贷款需要被告配合面签时，被告因为家庭自身原因迟迟拒绝出面配合，也一直不和原告及中介公司人员见面沟通协商，原告一直按照双方的约定本着诚实信用的原则履行合同义务，等到双方约定的交付首付款时间，被告也不见面办理领取事项，开始违约，无奈，被告儿子王澎出面负责协调，做其母亲的工作，答应在过完2017年春节后办理过户，但是在原告多次的电话确认下，被告已经明确表明不再继续履行房屋买卖的后续事宜。为此，原告请求：1、被告继续履行与原告签订的位于北京市昌平区X镇X家园X号楼X层X单元X室《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》，立即向原告交付房屋；2、被告配合原告办理房屋过户手续；3、被告支付原告违约金（从2016年12月1日起至实际办理房屋过户之日止按照每日25元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告王菊香辩称：首先，被告只收原告定金4万元，另外1万元是原告交给中介公司;其次，因为原告一直没有向被告支付首付款导致合同无法继续履行，违约责任在原告，并且已经达到解除的条件,所以，被告不同意原告的各项诉讼请求，请法院依法驳回。第三人李英才陈述：首先，不同意原告的诉讼请求。本案第三人李英才与被告王菊香于1994年11月1日登记结婚，于2000年购买涉案房屋，涉案房产属于第三人和被告的夫妻共同财产。第三人李英才是该房产的法定共有权人，被告与原告在第三人李英才不知情的情况下签订房屋买卖合同，处分该房产，属于无权处分，且第三人并不同意出售该房屋，因此我们认为原被告签订的房屋买卖合同属于无效合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人北京佰好家房地产经纪有限公司陈述：合同是我们公司给签订的，而且当时都是本人签字。签订完合同后，由于王菊香房产证的地址需要变更，所以换了一次房产证，于2016年11月7日对李岩夫妻两个做购房资格审核，夫妻具备购房资格。换了新的房产证当天做的房源核验，核验结果是通过，于2016年11月18日进行网签。网签后立刻约买卖双方做银行面签，面签当日李岩夫妻到场并携带全部手续和收入证明，王菊香这边没有到。应该是11月10日左右，约王菊香做银行评估，第一次没有出评估报告，因为王菊香说李英才生病不在家，第二次去王菊香家，做了评估报告，并且银行出具了评估报告。后多次与王菊香约进行面签，王菊香夫妇均未配合。王菊香委托其儿子王澎多次与买房人李岩进行协商，王澎表示只是现在家里父亲生病，让李岩等一等再办手续。春节前最后一次约李岩、王澎等在公司进行协商，王澎表示过完春节后办理手续。2017年春节后，上班的第二天，约王菊香、李岩到公司进行协商购房事项，王菊香未到场，王澎到场，协商没有结果。王澎表示不愿意出售此房屋，原因是他妈妈不同意这个价格继续出售。所以就走到诉讼。经审理查明：王菊香与李英才于1994年11月1日登记结婚。李英才原系北京市X农场职工。1995年，李英才经折抵工龄向北京市X农场缴纳19508元，购得昌平区X农场X楼X号房屋。2000年，李英才以该房屋折抵部分购房款，又向北京市X农场缴纳54314元，购得昌平区X镇X家园X号楼X层X单元X号房屋，该房屋系房改房（成本价），登记所有权人为王菊香（单独所有）。昌平区X农场X楼X号与昌平区X镇X家园X号楼X层X单元X室系同一处房屋。北京市南口农场允许该房屋上市交易。2013年11月27日，李英才已被确诊为多发性脑梗死,医院记载其当时体检相关情况为“检查合作情况：合作；意识状态：清醒；精神状态：正常，情感反应正常，定时定向力正常，记忆力、计算力正常，无幻觉，其他无明显异常”；2015年11月4日，李英才被评定为肢体二级残疾。在北京佰好家房地产经纪有限公司的居间下，李岩与王菊香就房屋买卖进行磋商。在李岩夫妇在北京佰好家房地产经纪有限公司工作人员陪同下第二次上门看房时，李英才、王菊香、王澎均在场，李岩的丈夫与李英才有过交谈。2016年9月13日，李岩向王菊香支付购房定金5万元。2016年9月28日，王菊香（出卖方，甲方）、李岩（买受方，乙方）与北京佰好家房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》，约定：甲方所售房屋坐落为昌平区X镇X家园X号楼X层X单元X室；该房屋未设定抵押；甲方未将该房屋出租；该房屋成交价格为145万元，上述价格包括房屋附属设施设备、装修装饰等；本合同签订之日，乙方向甲方支付履约定金5万元，甲方将上述定金的1万元支付给丙方，作为甲方向乙方及丙方履行本合同义务的保证金，待房屋交付结清物业后由丙方直接退还乙方；乙方拟向建行或农行贷款110万元，并由贷款行直接支付给甲方；因乙方原因贷款未获得批准的，乙方继续申请其他银行贷款或以其他方式筹集剩余房款；乙方未能于2016年11月30日之前获得足额贷款、也未通过其他方式筹集资金向甲方足额支付剩余房款的，本合同终止，甲方向乙方退还已付房款30万元，定金不予退还，各方自行承担履约过程中发生的其他费用，并承担其他违约责任；首付款支付时间为过户当日（过户前）；甲方应于2017年2月30日（28日）前向乙方交付房屋；乙方贷款获得批准后十日内，甲乙双方应共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记；因甲方原因，甲乙双方未能在约定期限内申请办理产权转移登记的，甲方应根据乙方已付房款（含定金）金额，按每日万分之五的比例向乙方支付违约金；该合同还约定了其他条款。2016年10月17日，北京银地联合房地产土地评估有限公司的估价人员入门对涉案房屋进行查勘，并于2016年10月19日出具《房地产抵押估价报告》。因王菊香拒绝配合办理贷款手续，王菊香与李岩之间的房屋买卖合同未能继续履行。庭审中，李岩表示其能够一次性全款支付剩余购房款，不申请房屋贷款。上述事实，有北京市存量房屋买卖及居间服务合同、购房定金收条、不动产权证书、录音光盘、房地产抵押估价报告、北京市南口农场证明、结婚证、户口本、发票、残疾人证、证人证言以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对于自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。李英才、王菊香于婚后购得涉案房屋，该房屋属于二人的夫妻共同财产。本案的争议焦点在于李英才对于涉案房屋买卖一事是否知情并同意。李岩与北京佰好家房地产经纪有限公司提供的所有书面交易材料上均无李英才知情并同意的意思表示记载，但是北京佰好家房地产经纪有限公司与李岩方至少两次上门看房，其中一次上门看房时李英才在场并与李岩丈夫有过交谈，北京银地联合房地产土地评估有限公司的估价人员亦入门对涉案房屋进行查勘，李英才虽患多发性脑梗死，但未有证据证明其存在认知障碍，故本院对于李英才对房屋买卖一事不知情且不同意的抗辩不予采信，李英才对于房屋买卖一事应该知情，在其知情的情况下，其对于房屋买卖未予明确的反对，只能视为其同意。李岩与王菊香签订的《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原产权单位已经允许涉案房屋上市交易，上述合同不存在履行障碍。因王菊香拒绝配合办理贷款手续，王菊香与李岩之间的房屋买卖合同未能继续履行，王菊香系违约方。李岩并未违约，李岩有权利要求双方之间的房屋买卖合同继续履行。鉴于李岩的相应付款义务尚未完成，且李岩表示能够一次性全款支付剩余购房款，为维护交易的稳定，保护出售人的相应权利，本院予以一并解决。王菊香将5万元定金中的1万元支付给北京佰好家房地产经纪有限公司，作为王菊香向李岩及北京佰好家房地产经纪有限公司的保证金，待房屋交付结清物业后由北京佰好家房地产经纪有限公司直接退还李岩，故李岩应向王菊香支付的剩余房款总额为141万元，王菊香向李岩交付房屋、办理房屋过户手续时，李岩应向王菊香支付购房款140万元；剩余1万元房款待双方结清物业后再支付。对于李岩要求王菊香支付逾期办理过户违约金一节，根据双方合同约定，2016年11月29日为付款截止日期，因王菊香拒绝配合办理贷款手续，致使贷款未能继续进行，而合同亦约定“乙方贷款获得批准后十日内”双方办理房屋过户手续，故本院视2016年11月29日为贷款获批日期，王菊香应在2016年11月30日至12月9日期间配合李岩办理过户手续，因此，王菊香应向李岩支付自2016年12月10日起至实际办理房屋过户手续之日止的违约金；计算标准为已付房款（含定金）、每日万分之五，李岩实际已付房款为4万元，故逾期一日的违约金为20元，综上，王菊香应按20元/日的标准支付李岩自2016年12月10日起至实际办理房屋过户手续之日止的逾期办理过户违约金。对于李岩过高的诉讼请求部分，本院不予支持。李英才、王菊香对其辩解未能提供相应证据予以证明的，本院不予采信。综上所述，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李岩与被告王菊香继续履行双方于2016年9月28日签订的《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》，原告李岩于本判决生效后7日内支付被告王菊香剩余购房款140万元，被告王菊香于收款当日协助原告李岩办理位于北京市昌平区南口镇南农家园7号楼6层3单元601号房屋的所有权转移登记手续并将该房屋交付与原告李岩；二、被告王菊香按20元/日的标准支付原告李岩自2016年12月10日起至实际办理房屋过户手续之日止的逾期办理过户手续违约金；三、驳回原告李岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17850元，由被告王菊香负担，于本判决生效后7日内交纳。保全申请费5千元，由被告王菊香负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董晶晶人民陪审员  刘元清人民陪审员  陈英方二〇一七年八月十一日书 记 员  赵 霏