四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9116号上诉人（原审被告）：四川利文斯顿房地产策划有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路139号30层3001号。法定代表人：李政谕，总经理。委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川华玮物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区均隆街69号。法定代表人：温文遐，总经理。委托诉讼代理人：耿韬，四川博业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王希，四川博业律师事务所律师。上诉人四川利文斯顿房地产策划有限公司（以下简称“利文斯顿策划公司”）因与被上诉人四川华玮物业管理有限公司（以下简称“华玮物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初8354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。利文斯顿策划公司上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初8354号民事判决，改判：1.上诉人被盗损失50万元应在物业服务费中予以抵扣；2.上诉人对2014年8月之前的物业服务费不应支付。事实和理由：1.被上诉人未尽到物业管理服务职责造成上诉人财产被盗，上诉人有权在损失范围内拒付物业服务费；2.上诉人与被上诉人之间签订的前期物业服务合同的履行期限自2013年1月1日起至2016年12月31日止，2012年7月1日至2013年1月1日期间双方并无合同约定，因此不应支付该期间的物业服务费，2013年1月1日起至2014年8月期间的物业服务费因超过诉讼时效不应支付。被上诉人华玮物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。1.上诉人主张被盗的损失金额并无证据证明，且上诉人商铺被盗与本案无关，应当另案解决；2.上诉人主张超过诉讼时效没有法律依据，且上诉人在一审中也认可被上诉人从2012年7月1日实际入驻案涉小区。华玮物业公司向一审法院起诉请求：1.利文斯顿策划公司向华玮物业公司支付2012年7月1日至2016年6月30日期间的空置住宅物业服务费320237.41元及违约金299830.97元；空置商业房屋物业服务费655639.98元；空置车位物业服务费629650元；共计1905358.36元；2.由利文斯顿策划公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年6月10日，利文斯顿策划公司、华玮物业公司签订《前期物业服务合同》，约定利文斯顿策划公司委托华玮物业公司对位于成都市郫县郫筒镇望丛东路318号“河滨鹭岛”小区提供物业服务，具体包括住宅、商业、机动车场、其他用房；收费标准为电梯住宅1.5元/平方米·月，商业物业1.8元/平方米·月；物业服务期限为2013年1月1日至2016年12月31日；物业买受人自物业首次交付使用之日起，按合同约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由利文斯顿策划公司缴纳；物业服务费用按季缴纳，业主应在当季开始前十日内履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，按日支付3‰的违约金；机动车停车场（库）属于利文斯顿策划公司所有的，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车需要，车位使用人应按物价局批复标准向华玮物业公司缴纳费用，委托华玮物业公司管理的，华玮物业公司按物价局批复标准提取报酬；华玮物业公司提供的物业公共服务事项和质量应符合合同附件中对于公共区域秩序维护的约定。2012年7月1日，因利文斯顿策划公司已经交付部分房屋，华玮物业公司入驻涉案小区进行物业服务，华玮物业公司提交了《巡逻签到表》，证明其按照合同约定定时对小区重点区域进行巡逻，提供了安保服务。在华玮物业公司提供物业服务期间，利文斯顿策划公司置于涉案小区未出售商铺内的电缆等设备被盗。利文斯顿策划公司未向华玮物业公司缴纳未售出及房屋出售前的物业服务费。2012年7月1日至2016年6月30日，利文斯顿策划公司欠缴住宅部分物业服务费288085元；商业用房部分物业服务费655639.98元，合计943724.98元。以上事实，有双方当事人营业执照、《前期物业服务合同》、房屋信息摘要、交房手续办理确认单、业主资料、物品领取清单、房屋验收登记表、巡逻签到表、情况说明、照片以及庭审笔录在案为证。一审法院认为，华玮物业公司、利文斯顿策划公司之间签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，利文斯顿策划公司应向华玮物业公司缴纳未售出房屋的物业服务费。关于物业服务的起算时间。华玮物业公司、利文斯顿策划公司双方均确认华玮物业公司于2012年7月1日入驻涉案小区，开始提供物业服务，利文斯顿策划公司作为该小区未售出房屋的所有权人也实际接受了华玮物业公司的物业服务，虽然华玮物业公司、利文斯顿策划公司双方签订的《前期物业服务合同》中约定物业服务期限自2013年1月1开始，但自华玮物业公司入驻涉案小区，即2012年7月1日开始，双方建立了事实上的物业服务合同关系，利文斯顿策划公司应支付华玮物业公司为其提供物业服务的价款，故本案物业服务应从2012年7月1日起算。关于物业服务费的计算标准。利文斯顿策划公司主张依据《四川省城市物业管理服务收费暂行规定》（川价字费【1999】321号）第七条第九项的规定，本案物业服务费减半收取，对此一审法院认为，四川省物价局、四川省建设厅于2003年颁布的《四川省物业服务收费管理细则》第二十八条规定“本办法自2004年1月1日起执行。此前省物价局、省建委《关于印发（四川省城市物业管理服务收费暂行规定）的通知》（川价字费【1999】321号）及其它与本细则相抵触的规定同时废止”，根据此规定，华玮物业公司主张减半收取物业费的依据已经废止，故利文斯顿策划公司的该项抗辩意见无事实与法律依据，一审法院不予支持，本案物业服务费应按照《前期物业服务合同》中约定的标准，即电梯住宅1.5元/平方米·月，商业物业1.8元/平方米·月计算。关于车位服务费。《前期物业服务合同》中并无相关约定，故一审法院对于华玮物业公司该项的诉讼请求不予支持。关于利文斯顿策划公司电缆等设备被盗损失应抵扣物业服务费的抗辩意见，一审法院认为，华玮物业公司提交的《巡逻签到表》，能够证明华玮物业公司按照《前期物业服务合同》的约定，对小区重点区域进行定时巡逻，并形成巡逻记录，依约履行了安保义务，故一审法院对利文斯顿策划公司主张的被盗损失抵扣物业服务费的抗辩意见不予支持。关于利文斯顿策划公司主张的涉案住宅面积及欠费期间计算有误的抗辩意见，一审法院认为，根据《前期物业服务合同》第八条的约定，物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由利文斯顿策划公司缴纳，利文斯顿策划公司应承担房屋交付之前的物业服务费，本案中，房屋交付的时间以交房手续办理确认单中载明的交房时间为准，面积以房屋信息摘要中载明的房屋面积为准。根据华玮物业公司提交的交房手续办理确认单及房屋信息摘要，华玮物业公司主张的住宅面积、欠费期间部分计算有误，经一审法院核算，住宅欠费金额应为288085元，故一审法院对利文斯顿策划公司的此项抗辩意见予以采信。关于利文斯顿策划公司主张4号和5号楼延迟交房故物业服务费不应收取的抗辩意见，因与本案无关联，一审法院不予查证。关于违约金，一审法院认为，华玮物业公司按照《前期物业服务合同》的约定，主张住宅部分按照每日3‰的标准收取，该约定违约金的计算标准过分高于利文斯顿策划公司违约行为给华玮物业公司造成的实际损失，因此一审法院根据本案的实际情况，充分考虑华玮物业公司实际发生的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对华玮物业公司主张的住宅部分违约金予以调整，酌定为10000元。综上，利文斯顿策划公司应向华玮物业公司支付2012年7月1日至2016年6月30日住宅部分物业服务费288085元，住宅部分违约金10000元；商业用房部分物业服务费655639.98元，共计953724.98元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定判决：一、利文斯顿策划公司于本判决生效之日起十日内向华玮物业公司支付2012年7月1日至2016年6月30日期间住宅物业服务费288085元，商业用房物业服务费655639.98元，违约金10000元，共计953724.98元；二、驳回华玮物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取10974元，由华玮物业公司负担5474元，利文斯顿策划公司负担5500元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，利文斯顿策划公司被盗损失应否在物业服务费中抵扣、利文斯顿策划公司应否支付2014年8月之前的物业服务费，系本案二审的争议焦点。首先，利文斯顿策划公司并未举示华玮物业公司履行安保服务义务不当的证据，且根据双方前期物业合同之约定由于第三人侵权导致损失的，华玮物业公司不承担责任，故利文斯顿策划公司主张其被盗损失应在物业服务费中抵扣的理由不能成立。其次，利文斯顿策划公司在一审及二审中认可华玮物业公司自2012年7月1日入驻案涉小区并开始提供物业服务，一审法院以双方自2012年7月1日开始建立了事实上的物业服务合同关系而认定利文斯顿策划公司应支付2012年7月1日至2013年1月1日期间的物业服务费并无不当。再次，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，物业服务费欠费诉讼时效期间应从合同约定的最后一期履行期限届满之日起计算，故利文斯顿策划公司主张2014年8月之前的物业服务费已过诉讼时效而不应支付的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，利文斯顿策划公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10974元，由利文斯顿策划公司负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年八月二十五日书记员  刘梦汀