广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3106号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司，住所地：广东省阳西县人民北路27区凯旋豪庭首期11栋。负责人：方耀添，该分公司总经理。委托诉讼代理人：黄卫民，该公司职员。委托诉讼代理人：黄堂斌，该公司职员。被告：叶桂竞，男，汉族，1983年6月20日出生，住广东省阳西县。原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司（以下简称珠江物业阳西分公司）与被告叶桂竞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠江物业阳西分公司的委托诉讼代理人黄卫民到庭参加诉讼，被告叶桂竞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业阳西分公司向本院提出诉讼请求：1、被告叶桂竞支付逾期未缴纳的物业管理费共2219.25元给原告珠江物业阳西分公司；2、被告叶桂竞支付逾期未缴纳的公共用电分摊费共219.13元给原告珠江物业阳西分公司；3、被告叶桂竞支付逾期未缴纳的物业管理费滞纳金共458.18元给原告珠江物业阳西分公司；4、被告支付逾期未缴纳的自用水费共350.39元；5、被告支付逾期未缴纳的生活垃圾处理费共180元；6、本案诉讼费由被告叶桂竞承担。事实和理由：被告叶桂竞购买了阳西县平方米）已于2017年1月25日收楼。按照原、被告于2017年1月25日签订的《前期物业管理服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。被告自2018年5月至2019年7月无故拖欠应缴纳的物业管理费2219.25元、2018年3月至2019年4月份的公摊电费219.13元，拖欠2018年5月份至2019年7月份生活垃圾处理费180元、拖欠2018年3月份至2019年7月份自用水费350.39元。截止2019年4月1日的滞纳金458.18元，应缴欠费共计3426.95元。原告曾多次以各种形式（发送短信、电话催缴、张贴催缴通知、邮寄缴函等）向被告催缴物业管理费及其他欠费，但其未予理睬。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告叶桂竞不作答辩。本院经审理认定事实如下：原告珠江物业阳西分公司的主要经营范围为酒店管理、物业管理等。被告叶桂竞（甲方）系阳江市阳西县凯旋豪庭38栋1101号房的业主，其于2017年1月25日办理收楼手续，并与原告（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，约定：“第一条，物业类型：住宅；第四条第4点，甲方依据本协议相关标准规定按时足额向乙方缴纳物业管理费用、有偿服务费用；第五条第1点，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；第五条第6点，乙方依据本协议及相关标准规定向甲方收取物业管理服务费用、有偿服务费用，对未缴交相关费用的，则有权依据本协议及相关法律法规采取相应追缴措施，并向有关部门申报不准该欠费房屋转让、买卖；第七条，本物业服务收入主要包括如下项目：1、物业服务费；2、有偿服务费；第十条，乙方按以下标准向甲方收取物业服务费（不包含分摊费用和房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用）：多层住宅按[建筑面积]每月每平方米人民币1.00元计收（不含楼宇共用水费、电费）；楼宇共用水费、电费由业主每月按[建筑面积]分摊，每月15日前向乙方缴纳上月楼宇共用水费、电费；第十三条，乙方从2017年2月1日起计收物业服务费（以开发商出具的收楼通知书约定的日期为准），以后每月收取物业服务费的时间为：每月15日前支付当月的服务费；第十四条，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，除需足额缴纳相关费用外，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一向物业管理企业交纳滞纳金处理；第十五条,物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：1、保修期内的，由物业建设单位承担；2、保修期后由全体业主或共同使用物业共用部位、共用设施是被的相关业主承担（有专项维修资金的用专项维修资金支付，没有专项维修资金的由全体业主或共同使用物业的共用部位、共用设施设备的相关业主按建筑面积分摊）；第二十五条，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和规定时间内交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一的标准收取违约金，或通过法律途径进行追收；第二十九条，服务期限自2017年2月1日（开发商楼宇具备交楼条件，书面通知业主收楼之日）起至小区业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务协议生效时止”等内容。上述协议签订后，原告珠江物业阳西分公司按照《前期物业服务协议》的约定向业主提供物业服务，但被告未能按照协议的约定支付物业管理费等相关费用。原告主张被告欠缴2018年5月至2019年7月期间的物业管理费2219.25元，2018年3月至2019年4月期间的公摊电费219.13元，2018年5月至2019年7月期间的生活垃圾处理费180元，2018年3月至2019年7月期间的自用水费350.39元及滞纳金458.18元，共计3426.95元。另查明，阳西县凯旋豪庭38栋1101号房的建筑面积为147.95平方米。原告请求被告未支付的物业管理费滞纳金计至2019年4月1日。阳西县物价局、阳西县住房和城乡规划建设局于2013年11月26日作出《关于调整县城区生活垃圾处理费收费标准的批复》（西价函[2013]26号），该批复对阳西县城区生活垃圾处理费收费标准调整为：……（八）居民住户：12元/月，该收费标准从2014年1月1日起执行。阳西县住房和城乡规划建设局于2017年9月11日出具《关于黄卫民“请求解决小区生活垃圾处理费收取等问题”的信访事项处理意见书》，该意见书载明：广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司是凯旋豪庭小区管理物业责任主体，按规定由其负责该小区的物业卫生等管理和费用收取工作，小区产生的垃圾及处理费，也应由该小区管理物业负责，我局再按规定向该物业公司收取。该费用也可以在该小区用户用水移交水厂后，我局根据有关文件精神，委托水厂向供水用户收水费时一起代为收取。由于该小区用户用水未移交水厂，因此该小区产生的生活垃圾处理费只能由该管理物业责任主体根据有关规定负责收取。本院认为，被告叶桂竞与原告珠江物业阳西分公司签订了《前期物业服务协议》并实际接受了原告提供的服务，双方形成了物业服务权利义务关系。原告有关收费项目、标准已经当地相关部门审核，其具有合法的资质及收费依据。本案中，原告已依约提供物业服务，被告理应履行支付物业管理费等费用的义务，但其未予支付，已构成违约，依法应承担违约责任。原告请求被告支付尚欠的物业管理费、公共用电分摊费，本院应予支持。其中：1、物业管理费：根据原、被告签订的《前期物业服务协议》的约定，该项费用按建筑面积每月每平方米人民币1.00元计收，被告自2018年5月起没有依约缴交物业管理费，计至2019年7月，共计15个月，物业管理费应为147.95㎡×1元/㎡/月×15月=2219.25元，现原告请求物业管理费2219.25元，本院予以支持；2、公共用电分摊费：该费用系被告所在小区大楼内走廊、楼梯等公共设施实际产生的分摊电费，原告请求被告支付尚欠的2018年3月至2019年4月期间的公共用电分摊费219.13元，并提交缴费通知书证实，本院予以确认；3、自用水费：被告欠缴2018年3月至2019年7月期间的自用水费350.39元，有缴费通知书等证据证实，本院予以确认；4、生活垃圾处理费：当地住房和城乡规划建设局及物价部门已就居民生活垃圾处理收费的标准作出审核，并明确阳西县凯旋豪庭小区产生的垃圾处理费由管理物业责任主体代收，原告亦已代业主向阳西县市容环卫管理中心缴纳了生活垃圾处理费，原告请求收取生活垃圾处理费，合理合法，故被告应支付尚欠的2018年5月至2019年7月（15个月）期间的生活垃圾处理费180元（12元/月×15月）给原告；5、违约金：原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金处理”，该约定为对被告迟延支付物业管理费的违约金约定。由于被告未如期支付物业管理费，现原告请求被告支付物业管理费的违约金，并对该违约金分期计算，每一期违约金按1‰/天从欠费之日起的次月16日起计至2019年4月1日，本院予以支持；原、被告双方约定每月15日前支付物业管理费，但被告未依约支付2018年5月至2019年7月期间的物业管理费，因此该期间内的违约金均以147.95元为基数，按1‰/天，分别自次月16日起计算至2019年4月1日。被告叶桂竞经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，也未作答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告叶桂竞在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年5月起至2019年7月的物业管理费2219.25元以及违约金（违约金从2018年5月起均以每月应缴的物业管理费147.95元为基数按1‰/天，分别自次月16日起计算至2019年4月1日）给原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司；二、限被告叶桂竞在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月起至2019年4月的公共用电分摊费219.13元给原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司；三、限被告叶桂竞在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年5月起至2019年7月的生活垃圾处理费180元给原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司；四、限被告叶桂竞在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月起至2019年7月的自用水费350.39元给原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告叶桂竞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  周卫民人民陪审员  陈凤雪人民陪审员  李爱珠二〇一九年十二月二十五日书 记 员  余金洋附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第四十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。