江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3249号上诉人（原审原告）：陈俊。上诉人（原审原告）：田燕。被上诉人（原审被告）：苏州新创建设发展有限公司。委托诉讼代理人：石春扣、计慧萍，江苏九典律师事务所律师。上诉人陈俊、田燕因与被上诉人苏州新创建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈俊、田燕上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人于2016年1月15日寄出挂号信，要求上诉人17日前签署延期补偿协议书，显示的交房日期是2015年11月22日。至此，上诉人才知道涉案商品房具备交付条件，因此原审认定涉案房屋交付的日期错误。被上诉人应承担延期交房期间的物业管理费，一审法院对物业管理费不予赔偿认定错误。被上诉人苏州新创建设发展有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告陈俊、田燕向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付原审原告逾期交房违约金36458元及利息（从2016年1月17日起至判决履行之日止的银行同期贷款利息）。2、判令原审被告支付原审原告物业费损失621元及利息（从2016年1月17日起至判决履行之日止的银行同期贷款利息）。3、本案诉讼费用全部由原审被告承担。诉讼中，原审原告变更诉讼请求为：1、判令原审被告支付原审原告逾期交房违约金36458元及利息（从2016年1月17日起至实际履行之日，利息按照银行同期贷款利率计算）。2、判令原审被告支付原审原告物业费损失2781元及利息（从2016年1月17日起至实际履行之日，利息按照银行同期贷款利率计算）。3、本案诉讼费用全部由原审被告承担。一审法院认定事实：原审原、被告签订编号为苏房商新合同201504270020的《苏州市商品房买卖合同》一份，约定由原审原告购买原审被告开发的位于玉山路40号3幢904室的商品房，建筑面积为112.85平方米，价款为1813838元，出卖人定于2015年6月30日前将上述商品房交付给买受人，不可抗力除外，交房日期包括装修工程施工周期。关于逾期交房的违约责任，双方在合同第二十条第2款约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。双方在合同中对购房款的支付方式、房屋质量和房屋保修等内容均进行了约定。合同签订后，原审原告按约交付原审被告购房款1813838元，原审被告于2015年7月5日将上述房屋交付原审原告。另查明，原审原告购买房屋所属的玉山路40号3幢房屋于2015年11月13日取得苏州高新区房管局颁发的《苏州高新区商品房交付使用通知书》。2016年1月14日，原审被告向原审原告发送通知一份，载明：“致玉山广场业主：玉山广场3#904室陈俊先生，请您于本周日2016年1月17日之前签订逾期交房补偿协议，否则默认为不接受该补偿协议，后续建议您直接走司法途径处理，谢谢！”诉讼中，原审原、被告一致确认原审原告购买房屋所在的涉案小区的物业管理费收费标准为2.95元/平方米/月，代收代缴费为1000元/年。原审原告庭审中提交证据证实其于2015年7月5日向物业公司缴纳代收代缴费500元，缴纳物业管理费1991元；于2016年6月1日缴纳代收代缴费500元，缴纳物业管理费1991元。以上事实，有《苏州市商品房买卖合同》、投诉回复函、通知及邮寄凭证、物业费收据及发票、《苏州高新区商品房交付使用通知书》，以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，原审原、被告签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，关于原审被告交房的逾期时间，一审法院认为，原审被告于2015年7月5日向原审原告实际交付涉案房屋，但其于2015年11月13日始取得苏州高新区房管局颁发的《苏州高新区商品房交付使用通知书》，故应认定该日为原审被告合法交付原审原告房屋的日期，原审原告要求以其收到原审被告于2016年1月14日发送的通知日期为房屋交付日期，并无相关依据，一审法院碍难支持，故原审被告逾期交付房屋的日期为136天。根据合同第二十条第2款的约定，原审被告逾期交房超过60天且原审原告不解除合同的，原审被告应根据逾期天数按照已支付房款的万分之一向原审原告支付违约金，故原审被告应支付原审原告违约金24668.2元（计算方式：1813838元×0.0001×136天），原审被告并应自2015年11月13日起向原审原告支付利息损失，利息一审法院酌情按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算。关于原审原告要求原审被告支付物业费损失及相应利息的诉讼请求，一审法院认为，双方在商品房买卖合同中约定的违约金即是为了弥补守约方的损失，守约方如果能够证明其实际损失超过了约定的违约金的，可以请求法院根据其实际损失予以调整，但本案中原审原告仅仅举证了其向物业公司交纳了数千元的物业费及代收代缴费，该费用远远低于双方约定的违约金，且原审被告交付的房屋虽未达到法定的交房条件，但原审原告却已实际占有、使用涉案房屋，故一审法院对原审原告的上述请求不予支持。关于原审被告辩称的双方约定的违约金过高而请求予以调整的辩解意见，原审被告并未能提供任何证据予以证实，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,一审法院判决：苏州新创建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈俊、田燕逾期交房违约金24668.2元及利息损失（利息计算方式：以24668.2元为基数，自2015年11月13日起计算至实际履行之日，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算）。如原审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，减半收取390元，由陈俊、田燕负担145元，由苏州新创建设发展有限公司负担245元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人于2015年7月5日向上诉人实际交付涉案房屋，但其于2015年11月13日始取得苏州高新区房管局颁发的《苏州高新区商品房交付使用通知书》，故一审法院认定该日为被上诉人合法交付上诉人房屋的日期，并无不当；双方在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金是为了弥补守约方的损失，守约方如果能够证明其实际损失超过了约定的违约金，可以请求法院根据其实际损失予以调整。本案中上诉人主张的物业费损失为2781元及利息，该损失远远低于双方约定的违约金，故在一审法院已经判决被上诉人承担逾期交房违约金24668.2元及利息的情况下，上诉人还另行主张延期交房期间的物业管理费，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人陈俊、田燕负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一七年八月十五日书记员  陈闵悦