四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0502民初2979号原告：胥文巡，男，1975年8月10日出生，汉族，住四川省荥经县。委托诉讼代理人：杨涛，四川恒智达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宇阳，四川恒智达律师事务所律师。原告：文中贵，女，1979年9月12日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：杨涛，四川恒智达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宇阳，四川恒智达律师事务所律师。被告：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司。住所地：泸州市江阳区江阳南路*号楼*楼。统一社会信用代码：91510502682394181C。法定代表人：俞斌，经理。委托诉讼代理人：王华，四川秉和律师事务所律师。原告胥文巡、文中贵与被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胥文巡、文中贵的委托诉讼代理人杨涛、何宇阳，被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司的委托诉讼代理人王华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胥文巡、文中贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告支付从2014年7月29起至办理完不动产登记证止的逾期办证的违约金，暂计算至2017年6月21日为164865.03元；2、判令被告对二原告垫付、代缴的费用进行结算，多退少补；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年3月达成房屋买卖合意。并签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其所开发的位于泸州市江阳区蓝安路二段10号9号楼-1层至3层的房屋出售给二原告，二原告向被告支付房款共计1099020元，房屋交付日期为2014年6月30日，延期交付房屋及延期取得房屋权属证明的违约责任等内容。二原告于2014年向被告支付了全部房款。2015年3月27日，二原告与被告重新签订了《商品房买卖合同》及《融豪.翡翠城（翡翠苑）补充协议》；被告于2015年3月20日向二原告补开了支付全额房款的收据。2017年5月23日，四川省泸州市江阳区人民法院作出（2017）川0502民初1818号民事判决书，该判决书中载明：“被告于2014年4月30日在泸州晚报上刊登《交房通知》……故应当视为被告已履行了交房义务。”被告于2014年4月30日将房屋交付给二原告，但至今未为二原告办理房屋产权登记，应依约履行合同义务并承担相应的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院提出上列诉讼请求。被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司辩称：1、原告所购买的房屋是在建房屋，应当从接房后90日开始计算违约金，办理不动产登记证需要原告接房后协助办理，但原告至今没有接房，被告无法办理不动产登记证，被告不应承担逾期办证的违约责任，不应计算逾期办证违约金；2、原告请求的违约金过高，按照损失填补原则，应以损失为基础对违约金进行调减；3、即使法院经审理认为被告应当承担违约金，原告所主张的部分违约金也已超过诉讼时效，对起诉之日起倒推两年之前的违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据有：1、原、被告身份信息，证明原、被告主体适格；2、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议，证明该房屋被告出售给了原告，是预售商品房，合同约定由被告负责为二原告办理产权登记等内容；3、收据三份，证明原告向被告交清了全部房款及维修基金等款项；4、（2017）川0502民初1818号民事判决书一份，证明二原告支付了购房款、代缴契税及维修基金等相关费用、代开发票税金，二原告已履行了合同约定的全部义务，交房时间为2014年4月30日，办证义务的产生应该从2014年4月30日之日90日开始计算；5、网签备案证明，证明诉争房屋网签时间为2015年7月30日，开具证明的时间为2017年3月23日，直至开具该证明时，被告尚未为原告办理房屋产权证。被告经质证后发表以下质证意见：1、对原、被告身份信息无异议；2、对商品房买卖合同、补充协议、收据、判决书、网签备案证明的真实性均无异议，但对原告的证明目的有异议，对原告证明目的不予认可。被告无证据提交。对双方无争议的证据，本院予以确认。对双方真实性无异议，只是证明目的有异议的证据，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实：2013年3月19日，原告文中贵、胥文巡与被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告将其开发的位于泸州市江阳区蓝安路二段10号9号楼1层A9-2号房屋出售给二原告，该商品房为预售商品房。双方还约定，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、出卖人以信函或公告方式通知买受人接收房屋，买受人在出卖人通知的时间内办理接房手续的，至通知接房最后期限届满之次日起，视为房屋已合格交付买受人，房屋的权利、义务及风险由出卖人转移至买受人，并开始计算物业管理费及房屋保修期限。商品房交付使用后，双方同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。合同签订后，二原告支付了购房款1099020元。2015年3月27日，原、被告在原《商品房买卖合同》内容不变情况下重新签订了《商品房买卖合同》及《补偿协议》。2015年7月30日，被告为诉争房屋办理了网签备案登记。2016年2月23日，被告收到原告代缴契税及维修基金等相关费用48854元，2016年3月29日，被告收到原告代开发票税金4000元，2016年4月11日，二原告向泸州市江阳区地方税务局缴纳了税款55944元。经本院（2017）川0502民初1818号确认，被告于2014年4月30日在泸州晚报上刊登《交房通知》，视为被告已履行了交房义务。本院认为，本案的争议焦点有：1、被告是否应承担逾期办证的违约金，违约金如何计算。2、原告所主张的违约金是否部分超过诉讼时效。关于被告是否应承担逾期办证的违约金以及违约金如何计算的问题。本院认为，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的一项义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告向二原告出卖的房屋为在建房屋，双方对办理房屋产权登记时间未另行约定，根据双方合同约定由被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定和双方约定，被告应于房屋交付之日起90日内为二原告办理房屋产权登记。被告至今未为二原告办理房屋产权证，应当承担违约责任。被告于2014年4月30日履行了交房义务，因此应从交付之日起90日即2014年7月30日起开始计算违约金。被告辩称违约金计算标准过高，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定，违约金计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告主张按照中国人民银行同期贷款基准利息计算违约金至起诉前一日即2017年6月21日不违反法律规定，本院依法予以支持。关于诉讼时效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效从知道或应当知道自己的权利受到侵害时计算。本案中，原、被告双方未对办理房屋产权登记的日期进行明确约定，二原告一直认为被告尚未交付房屋，直至本院2017年5月23日作出的（2017）川0502民初1818号民事判决书确认被告已于2014年4月30日交付房屋。原告在本院（2017）川0502民初1818号民事判决书生效之日才能确认被告已完成交房义务，其要求办证的权利被侵害。因此，被告主张部分诉讼时效已过的理由本院不予采信。关于原告主张垫付、代缴费用多退少补的问题，因被告尚未为二原告办理房屋产权登记，在登记过程中产生的费用尚未确定，且双方尚未进行结算，双方可在结算后另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第137条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条之规定，判决如下：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胥文巡、文中贵从2014年7月30日至2017年6月21日逾期办理产权登记证的违约金（违约金以已付房款1099020元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、驳二、驳回原告胥文巡、文中贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1799元，由被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  刘利君二〇一七年八月二十八日书记员  黄文瑾