安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终886号上诉人（原审原告）：浙江京兴物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县雉城明珠路1318号振力大厦1901。法定代表人：殷元庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘青，安徽渊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘婕，安徽渊源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何清林，男，1971年12月7日出生，汉族，住安徽省广德县。委托诉讼代理人：马明华，安徽大旗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李德学，女，1975年1月15日出生，汉族，住安徽省广德县。上诉人浙江京兴物业管理有限公司（以下简称京兴公司）因与被上诉人何清林、李德学物业服务纠纷一案,不服安徽省广德县人民法院（2017）皖1822民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京兴公司上诉请求：1.改判何清林、李德学按房屋建筑面积123.86平方米、每平方米2元价格标准支付2015年4月1日至2016年9月30日物业管理费4459元；2.何清林、李德学承担律师费200元及本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律不当，判决内容超过本案争议标的。双方当事人在自愿的基础上签订物业服务协议，约定按建筑面积每平方米2元收取物业费，一审法院按照公平原则调整协议约定的收费标准，违反合同法自愿原则；二、案涉临街门面房与小区一体，商铺是小区住宅楼不可分割的一部分，京兴公司依约履行了物业服务义务，何清林、李德学应按照合同约定交纳物业费；三、根据物业服务协议约定，京兴公司支付的律师费应当由何清林、李德学承担。何清林辩称，1.签订协议时，京兴公司没有提示物业费收费标准。2.京兴公司未能按合同约定履行合同义务，何清林、李德学有权拒绝支付完全履行合同义务下的物业费。何清林、李德学享受的物业服务远远少于小区内普通住户的业主，物业费应当相应减少；3.京兴公司无证据证明其履行了合同义务；4.协议中没有关于律师费承担的约定；5.何清林、李德学购买房屋后出租给他人使用，应由承租人缴纳物业费，业主只是承担连带责任；6.京兴公司没有履行书面催缴程序。综上，请求二审驳回上诉，发回重审。李德学未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。京兴公司向一审法院起诉请求：1.判令何清林、李德学立即支付2015年4月1日至2016年9月30日物业管理费4459元。2.判令何清林、李德学支付京兴公司为实现债权支付的律师费200元。3.案件诉讼费由何清林、李德学负担。一审法院认定事实：2012年9月26日，京兴公司与广德金天地房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由京兴公司为金峰万象广场住宅小区提供物业管理服务，委托管理期限为2012年9月26日至业主委员会与选聘的物业管理企业的物业服务合同生效之日时自然终止。合同同时约定物业服务费用由小区业主按其拥有物业的建筑面积交纳；收费时间是房屋交付后次月起由京兴公司向小区业主收取，其中：普通住宅：1.38元/平方米/月；商业用房2元/平方米/月。京兴公司于2012年12月8日与何清林、李德学签订前期物业服务协议，约定物业费的交费时间为开发商发出的交房通知日期的次月1日起计算，第一次缴费定于交房之日起计算，缴纳6个月的物业服务费，以后的物业服务费按半年交纳，实行预收。何清林、李德学系金峰万象广场小区23栋107、207室的业主，房屋为商业用房，建筑面积共123.86平方米，按合同的约定应向京兴公司缴纳从2015年4月1日至2016年9月30日的物业管理费用123.86平方米×2元×18个月=4459元，但何清林、李德学一直拒绝缴纳该笔费用。京兴公司为维护自身合法权益，与安徽渊源律师事务所律师签订委托代理合同，聘请该所律师提起诉讼，并支付了本案的诉讼费用200元。京兴公司于2012年9月20日就物业价格向广德县物价局作了备案申请，广德县物价局于2012年9月24日作了答复：“同意按申请价格住宅1.38元/平方米，商铺2.0元/平方米备案。你公司应做好价格公示。在与物业买受人签约时应明确物业内容和收费标准。”一审法院认为，债务应当清偿。2012年9月26日，京兴公司与广德金大地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同是房地产公司在小区未成立业主大会，未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下签订，符合法律法规的有关规定，对业主具有约束力。2012年12月6日何清林、李德学与京兴公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。何清林、李德学系金峰万象广场小区23栋107、207室的业主，依法享有合同权利，承担合同义务。由于何清林、李德学的房屋属于临街门面，门口临路，路灯、环卫等受市政管理部门覆盖，开成双重服务，京兴公司的物业服务因此得以懈怠，导致何清林、李德学未感受到物业公司的服务，但事实上，物业服务还包括业主水电表、房屋公共墙面外观的维修、保安巡逻、公用设备的维护，业主档案资料的制定与管理，消防设施的配置等服务职责，这类物业管理为何清林、李德学提供了间接的服务。京兴公司求何清林、李德学按合同的约定每平方米2元收取物业费，因对何清林、李德学的服务项目相对减轻，何清林、李德学承担交纳的物业管理费也要相应降低，因此法院按公平合理的原则，结合京兴公司的物业服务级别酌定物业管理费按房屋建筑面积每平方米1.8元收取。何清林、李德学应向京兴公司缴纳物业管理费4013元（123.86平方米×1.8元×18个月）。另何清林、李德学辩称其与京兴公司签订的前期物业服务协议约定了底层商业每月每平方米2元，因何清林、李德学的房屋位于该幢房屋的第一、第二两层，第二层不是底层不应按2元/平米计算。因何清林、李德学所有的房屋位于该幢房屋的第一、第二两层，该两层都系商业用房，且该两层楼均属于整幢房屋的底部，对何清林、李德学的该辩称不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决：何清林、李德学于判决生效之日起十日内支付京兴公司物业费4013元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由何清林、李德学负担。二审中，何清林向本院提交租房合同一份，证明案涉房屋出租给他人，物业公司服务对象应是房屋承租人，应当由承租缴纳物业管理费。京兴公司质证称，房屋出租给他人是业主的个人行为，不影响本案的诉讼请求。本院经审查认为，根据合同相对性，该证据达不到何清林证明目的，不予认定。经对一、二审证据的审查，结合当事人陈述，本院对原审证据采信及查明的基本事实予以认定。本院认为，根据双方签订的《前期物业服务协议》中关于物业服务收费标准约定，住宅按每月每平方米1.38元、底层商业每月每平方米2元收取物业管理服务费。京兴公司上诉称，案涉房屋物业管理费应按照合同约定的每月每平方米2元收取。本院认为，因该房屋属于临街门面，路灯、路面、环卫等受市政管理部分覆盖，京兴公司对何清林、李德学的服务项目相对减轻，物业管理费也要相应降低，原审法院酌定物业管理费按房屋建筑面积每平方米1.8元收取，并无不当，应予支持。综上所述，京兴公司的上诉理由不能成立，不予支持，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审程序合法，判决结果并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人浙江京兴物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 烈审判员 马庆松审判员 汪令璋二〇一七年八月四日书记员 孙 文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……