广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初1324号原告（反诉被告）：何春燕，女，1976年2月15日出生，汉族，住贵州省雷山县。委托诉讼代理人：何嘉景，广东比格律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋怡，广东比格律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：袁军，男，1959年8月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘玉芳，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄德通，广东红棉律师事务所律师。原告（反诉被告）何春燕诉被告（反诉原告）袁军房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年2月23日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。何春燕的委托诉讼代理人何嘉景、梁秋怡，袁军及其委托代理人刘玉芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何春燕向本院提出本诉的诉讼请求：1.判令被告向原告退还购房款95000元及利息（利息以95000元为基数，从2015年6月30日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。当庭变更第1项诉讼请求中的利息计算时间从对方占有资金时间2015年5月30日开始计算到付清此款项止。事实和理由：双方在中介机构北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司的促成下，三方于2015年4月1日签订了《存量房买卖合同》（NO：000184），合同约定，袁军将其名下位于广州市番禺区石基镇石岗东村振兴南路某号（以下简称“涉讼房屋”）转让给何春燕，转让价为595000元，合同约定在签订合同当天何春燕支付定金30000元，首期款余款65000元在交易递件并取得受理回执当天支付，余下的楼款500000元办理贷款，在交易过户及办妥相关手续后，由贷款方直接转账给被告。签订协议后何春燕向袁军支付了定金30000元。2015年5月30日，三方签订“买卖补充协议”，约定何春燕于2015年5月30日将购房首期款余款65000元支付给袁军，并在2015年6月30日前办理房屋过户手续。签订补充协议后何春燕向袁军支付了首期款余款65000元。已支付购房款总计为95000元。签订上述合同后，何春燕向中介机构签署了贷款申请资料，然而在办理过程中，袁军又将房屋转让给了案外人，并已办理了产权转移手续。何春燕多次与袁军协商要求退还已付的购房款未果。为维护何春燕的合法权益，特向贵院提起诉讼，请何春燕的全部诉讼请求。袁军辩称，在《存量房买卖合同》（NO：000184）及《买卖补充协议》的履行过程中，何春燕没有依约按时足额支付首期购楼款给袁军（应付首期款95000元，实际只支付65000元），也没在约定的时间（约定时间为2015年6月30日前）办理房屋交易过户手续，袁军分别在2015年9月9日、2015年11月16日向中介公司及何春燕发出《解除购房协议通知书》，提出解除三方已签订的《存量房买卖合同》及《买卖补充协议》，半年后袁军才将涉讼房屋出售给他人，我方认为原告主张的利息应该以起诉之日为准，不同意当庭变更诉讼请求，不同意支付利息，我方没有任何违约行为，请求依法驳回何春燕的全部诉讼请求。袁军向本院提出反诉的诉讼请求：1.请求法院依法判决何春燕向袁军支付违约金59500元，和律师费15000元，共计74500元；2.本案的一切诉讼费用全部由何春燕承担。事实和理由：袁军将涉讼房屋出售给何春燕，并在2015年4月1日与何春燕及中介公司订立了《存量房买卖合同》（NO：000184），《存量房买卖合同》约定涉讼房屋出售计价595000元，还约定何春燕在签订本合同后10个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订按揭文件后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需资料……交易过户需在2015年6月10日前完成。此后，又订立了《买卖补充协议》，将原约定办理过户时间改为2015年6月30日，根据合同中约定，在合同履行过程中，鉴于何春燕没有按合同及补充协议的约定向反诉原告支付购房首期款95000元（至今反诉被告仅支付看首期款65000元），也没有在2015年6月30日前完成交易过户手续，袁军依约分别在2015年9月9日、2015年11月16日向中介公司及何春燕发出《解除购房协议通知书》，提出解除三方已订立的《存量房买卖合同》及《买卖补充协议》，何春燕没有按时支付购房款和在约定的时间内完成房屋交易过户手续，实属违约，应向袁军承担违约责任。何春燕对反诉请求辩称，不同意袁军的全部反诉诉请，何春燕不存在违约行为，是袁军将一房多卖造成合同无法继续履行，应承担相应的法律责任，何春燕最终没有取得涉讼房屋，产生巨大的损失，根据案情的复杂性和标的大小，袁军要求的律师费过高，请求法院综合考虑本案的综合情况，支持何春燕的本诉诉请，驳回袁军的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：涉讼房屋（登记地址：番禺区大龙街石岗东村振兴南路某号）的原权属人为袁军，原占有份额为全部，房屋用途为多层住宅，土地权属性质为国有，房屋建筑面积95.8㎡。2016年1月6日，袁军将涉讼房屋售予案外人，涉讼房屋转移登记至案外人名下。2015年4月1日，袁军（甲方、卖方）、何春燕（乙方、买方）和北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司（丙方、中介服务机构）签订了《存量房买卖合同》（NO：000184），约定：涉讼房屋按整套出售并计价，总金额595000元，该房产不存在抵押等他项权利情况；甲乙双方一致同意由丙方协助按下述第2项支付楼款并办理交易手续……2、银行按揭付款（1）定金为3万元整，乙方应在签订本合同的当日支付给甲方……（3）乙方应在签订本合同后10个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，乙方应在签订本合同时授权丙方办理手续及交易过户手续，并向银行申请20年，50万元的银行按揭贷款（以银行批准为准）；甲乙双方同意自银行经审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方应将首期楼款（不含定金）95000元支付给甲方；楼价余款（即申请贷款额）500000元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接转账给甲方；乙方不能按本合同约定买入涉讼房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为本合同第一条第3款约定的涉讼房屋成交价的10%；甲乙任何一方自本合同签订合同之日起如有以下情形之一，构成根本违约，违约方应按……涉讼房屋成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等（1）甲乙任何一方拒绝按本合同约定支付或收取定金、楼款逾期十个工作日以上；（2）甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上……其他事项写明本次交易买方使用第三方申请贷款等内容。何春燕、袁军各自提交了一份《存量房买卖合同》，存在以下不同之处：1.何春燕提交的《存量房买卖合同》写明了双方的联系地址，其中何春燕的联系地址为“贵州省雷山县丹江镇某村”，第四条约定中介及咨询服务费为2975元，“交易过户手续需在2015年6月15日前完成（以付清双方交易税费为准）”；2.袁军提交的《存量房买卖合同》中甲乙双方的联系电话和联系地址为空白，第四条约定中介及咨询服务费为3000元，“交易过户手续需在2015年6月10日前完成（以付清双方交易税费为准）”。但双方对于上述两份合同的真实性均没有异议。2015年4月1日，何春燕向袁军支付了定金30000元。2015年5月30日，袁军（卖方）与何春燕（买方）签订了一份《买卖补充协议》，约定：卖方于2015年5月30日将购房首期楼款65000元转给卖方袁军；《存量房买卖合同》（NO：000184）原办理过户时间为2015年6月10日前，现双方同意更改为2015年6月30日前。2015年5月30日，何春燕向袁军支付了涉讼房屋首期楼款65000元。2015年11月16日，袁军向何春燕通过EMS寄出《解除购房协议通知书》，邮寄地址为“贵州省雷山县丹江镇东门村五组”，快递单显示为退件，何春燕称没有收到上述通知书。袁军为证明其支出的律师费15000元，提交了《委托合同》和《广东省增值税普通发票》（NO：13072393）以证明。诉讼中，何春燕没有提交关于办理按揭贷款手续的相关证据。何春燕称不清楚是否成功办理按揭贷款，至今没有收到办理按揭贷款的相关资料。袁军称中介机构说几个银行都不同意放贷给何春燕，之后何春燕说找亲戚借钱支付房款，但最后还是没有支付，所以其发出解除合同通知。庭审中，何春燕和袁军均表示同意解除双方的房屋买卖合同关系。另，何春燕提交的结婚证、残疾人证、医院诊断证明书与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院认为，何春燕与袁军、北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司签订的《存量房买卖合同》（NO：000184）及《买卖补充协议》，主体适格，是各方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。本案仅审查何春燕与袁军之间的房屋买卖合同关系。根据《存量房买卖合同》的约定，本次交易为银行按揭贷款付款方式，何春燕应在签订本合同后的10个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后10个工作日内提供齐全办理银行贷款的所需的资料，双方同意自银行经审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合中介方完成交易过户，双方补充约定交易过户时间为2015年6月30日前。由此可知，双方办理交易过户的前提是何春燕出具银行同意贷款通知，而何春燕至今没有证据证明其在2015年6月30日前已取得银行同意贷款通知，则何春燕已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，2015年11月16日袁军向何春燕发出的《解除购房协议通知书》，因邮寄地址与合同中何春燕的联系地址不一致，且显示为退件，何春燕也表示没有收到上述通知书，故袁军寄出的上述通知书并未有效送达给何春燕，不产生合同解除的法律后果。在双方的房屋买卖合同关系尚未解除的前提下，袁军又将涉讼房屋售予案外人，并已经办理转移登记手续，其行为构成违约。双方在履行合同过程中均存在一定过错，而《存量房买卖合同》（NO：000184）及《买卖补充协议》事实上已经履行不能，双方在庭审中均同意解除房屋买卖合同关系，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，何春燕要求袁军退还已缴纳购房款95000元的诉请，本院予以支持。何春燕存在违约情形，对于合同的解除具有一定过错，故对于何春燕要求袁军支付利息的诉请，本院不予支持。关于袁军的反诉请求，其请求的基础是认为何春燕违约，并于2015年11月16日向何春燕发出了《解除购房协议通知书》，以此为由，要求何春燕按照合同约定支付房价款10%的违约金和律师费。而上文已述，袁军寄出的上述解除合同通知书并未有效送达给何春燕，不产生合同解除的法律后果。故对于袁军的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、袁军在本判决生效之日起十日内向何春燕退还购房款95000元；二、驳回何春燕的其余诉讼请求；三、驳回袁军的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费3007元（其中受理费2176元，反诉费831元），由何春燕负担1088元，袁军负担1919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  彭莹莹人民陪审员  黄苑仪二〇一七年八月二十一日书 记 员  杜嘉华