山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终6264号上诉人（原审被告）：济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心，注册地济南市丽人街西头，现住所地济南市。法定代表人：张红，经理。委托诉讼代理人：邢林，山东聚轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨帆，男，1961年3月27日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：席晓东，男，1970年1月1日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。上诉人济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心（以下简称房产中心）因与被上诉人杨帆、席晓东房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初4918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房产中心上诉请求：1.依法对一审判决第一、二、三项进行改判或驳回杨帆、席晓东的诉讼请求；2.本案上诉费用由杨帆、席晓东承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致作出错误的判决。1.根据房产中心与杨帆、席晓东于2010年2月9日签订的《协议书》第三条付款方式及期限的约定不难看出，杨帆、席晓东支付约定款项，房产中心就将与已支付款项价值相等的房产过户至杨帆、席晓东名下，因东西平台9**平方米扩建面积没有房产证，因此也就不存在过户至杨帆、席晓东名下的可能，从该条款的约定不难看出1200万元的总房款不包括997平方米的无证房产。根据该事实一审法院应驳回杨帆、席晓东的诉讼请求。2.假设2010年2月9日签订的《协议书》所涉房产包含997平方米的无证房产，则2683.49平方米的有证房产单价不应与997平方米无证房产单价相同，一审法院认定有证房产与无证房产的单价相同，房产中心认为这是错误的认定。首先，房产中心与杨帆、席晓东约定对997平方米进行办证是在《补充协议》中进行的约定，而《协议书》签订在《补充协议》之前，即在未约定给997平方米房产办证之前双方就已确定了房屋总价款，当时的房屋组成就是有证2683.49平方米与无证997平方米，考虑到有证房产价值高，无证房产价值低，经双方协商后按综合总价1200万确定。其次，根据房产中心与杨帆、席晓东签订的《补充协议》的约定：甲方协助将997平方米房产证办理至乙方名下，由此产生的相关费用均由乙方承担。此处的相关费用是指如果扩建的997平方米房产可以补办房产证，则需要向政府有关部门缴纳罚款、土地出让金、补缴城市建设配套费等费用，即只有杨帆、席晓东承担了上述费用后，其购买的997平方米无证房产单价才能与有证房产单价基本相等同。另外，假设按一审法院所认定的“双方均是将997平方米房屋视为可以办理所有权登记的房屋进行的协商”，则杨帆、席晓东所支付的无证房产的单价与有证房产的单价应该是相同的，既然杨帆、席晓东已经按照全部房产均是有证房产的价值支付了总房款，则为何还要签订这样一份需要自己承担土地出让金、建设配套费、罚款等巨额款项的《补充协议》？由此不难看出，杨帆、席晓东自己也很清楚，在《协议书》中约定的1200万元总房款中，有证房产和无证房产的单价是不一致的，因此如果要返还款项，也应该按照低于有证房产的单价予以返还。杨帆、席晓东辩称，一审法院认定的房屋范围以及有证房产、无证房产单价相同事实清楚，应当驳回房产中心的上诉请求。根据双方签署的《协议书》第一条“房屋坐落与范围”约定的内容，三楼东、西平台共计997平米的无证房产包含在双方约定的买卖范围之内。协议书第二条约定的总价格为1200万元，其所对应的房屋总面积为第一条所指的3680.49平米，并未区分有证房产和无证房产。同时，根据补充协议的约定内容，房产中心承诺一年内将无证房产办理房产证至杨帆、席晓东名下，且如发生纠纷房产中心另行将同等面积房产交于杨帆、席晓东。需要说明的是房产中心在协议当时系济南市槐荫区房管局的二级单位，其对于房屋现状和能否办证的情况更为了解。鉴于房产中心的特殊主体身份，杨帆、席晓东对此深信不疑。因此协议时双方均是将997平米的无证房产作为有证房产对待。杨帆、席晓东向一审法院起诉请求：1.判令房产中心返还其已支付的997平方米的房产价款3250654.12元及赔偿其经济损失300000元；2.本案诉讼费由房产中心承担。一审法院认定事实：2010年2月9日，杨帆、席晓东与房产中心签订《协议书》一份，约定：杨帆、席晓东与房产中心就女人街*号楼房产买卖事宜，订立协议。一、房屋座落与范围。女人街*号楼，涉及房产如下：1.2-017，面积62.93平方米；2.2-019，面积31.46平方米；3.2-034，面积60.41平方米；4.2-035，面积62.93平方米；5.2-036，面积122.56平方米；6.2-037，面积194.86平方米；7.2-038，面积67.12平方米；8.2-039，面积203.57平方米；9.3-001，面积270.69平方米；10.3-002，面积86.93平方米；11.3-004，面积117.47平方米；12.3-006，面积117.47平方米；13.3-008，面积58.73平方米；14.3-010，面积56.38平方米；15.3-011，面积56.38平方米；16.3-012，面积58.73平方米；17.3-013，面积194.34平方米；18.4-001，面积270.69平方米；19.2-026、2-027、2-028，面积146.65平方米；20.2-029、2-030，面积132平方米；21.2-031、2-032、2-033，面积163.68平方米；22.2-011、2-013、2-015、2-021、2-023，面积147.51平方米；合计2683.49平方米；备注：三楼东、西平台共计997平方米的扩建面积无房产证。二、房屋价格。房屋价格双方协商确定，按总价款1200万元计算。三、付款方式及期限。第一期：协议签订当日，杨帆、席晓东向房产中心支付房款100万元。第二期：2010年2月28日前，杨帆、席晓东支付房款200万元，房产中心将价值300万元的房产在两个月内办理至杨帆、席晓东名下。第三期：2010年7月31日前，杨帆、席晓东支付房款300万元，房产中心将价值300万元的房产在两个月内办理至杨帆、席晓东名下。第四期：2010年10月31日前，杨帆、席晓东支付房款300万元，房产中心将价值300万元的房产在两个月内办理至杨帆、席晓东名下。第五期：剩余房款杨帆、席晓东于2011年1月31日前一次性付清，房产中心将同等价值的房产协助杨帆、席晓东办理过户。签订上述协议后，杨帆、席晓东与房产中心又签订《补充协议》一份，约定：房产中心协助将女人街*号楼三楼平台扩建的约997平方米的面积在签订合同之日起一年内办理房产证至杨帆、席晓东名下，由此产生的相关费用均由杨帆、席晓东承担。为保证杨帆、席晓东997平方米的房产权益，在房产中心与现承租方合同到期后如产生纠纷，房产中心承诺将同等面积房产交于杨帆、席晓东，由此产生的费用和给杨帆、席晓东造成的损失由房产中心承担。签订上述《协议书》及《补充协议》后，杨帆、席晓东与房产中心因协议的履行等问题发生纠纷。2013年9月2日，房产中心作为原告向一审法院提起诉讼，要求确认《协议书》及《补充协议》中有关997㎡无证房产的合同约定无效。一审法院审理后作出（2013）槐民初字第1986号《民事判决书》，认定上述无证部分的房屋系在国有划拨土地上建设，且未取得规划手续。基于该原因，一审法院判决：一、房产中心与杨帆、席晓东于2010年2月9日签订的《协议书》中关于买卖“备注三楼东、西平台共计997㎡扩建面积无房产证”的内容无效；二、房产中心与杨帆、席晓东于2010年2月签订的《补充协议》无效。上述判决作出后，杨帆、席晓东不服，向山东省济南市中级人民法院提起上诉，该院审理后作出（2014）济民一终字第757号《民事判决书》，该判决确认了一审法院查明的案件事实，并判决：驳回上诉，维持原判。现上述判决已经生效。双方当事人对以下事实存有争议：杨帆、席晓东主张，按照《协议书》及《补充协议》的约定，其所购买的房产包含997㎡无房产证的面积，其也按照合同约定支付了超过合同约定的1200万元购房款，但上述生效判决已经确认有关997㎡无房产证房屋的买卖合同无效，故房产中心应当退还其支付的有关997㎡的购房款。为证明其付款的事实，其向一审法院提交如下证据：证据1.加盖房产中心财务专用章的《收据》十张，显示其于2010年2月9日分两次共计付款100万元，于3月10日付款90万元，于3月11日付款100万元，于3月12日付款100万元，于4月28日付款250万元（收据编号为0210340），于11月18日付款100万元，于2011年1月25日付款100万元，于1月27日付款47万元，于2月18日付款10万元。以上共计897万元。证据2.工商银行2010年4月28日《个人业务凭证》一份，显示徐平向济南丽人物业发展中心汇款250万元。证据3.2010年2月9日《电汇凭证》复印件一份，显示济南蕴博科贸有限公司向房产中心汇款50万元。杨帆、席晓东称，徐平及济南蕴博科贸有限公司的上述汇款均为代其向房产中心支付的涉案房屋的购房款。上述证据可以证明其至少已经付款1197万元。证据4.席晓东银行卡交易记录一份，该交易记录记载2012年11月29日、12月20日案外人郭三泉曾向席晓东转账。杨帆、席晓东称，涉案房屋一直由“金昌盛歌城”承租，“金昌盛歌城”在2012年9月后才开始向其交纳房屋租金，郭三泉即“金昌盛歌城”的工作人员，上述转账即为支付的房屋租金。在2012年9月之前，“金昌盛歌城”的租金均交给了房产中心，该部分租金应当视为其向房产中心支付的购房款。房产中心对上述证据质证认为，其对上述证据的真实性均没有异议，但是徐平所支付的250万元与2010年4月28日其所出具的收据中记载的250万元为同一笔款项，杨帆、席晓东将该笔款项进行重复计算没有依据。对于济南蕴博科贸有限公司代杨帆、席晓东付款50万元的事实其予以认可。但其认为证据4与本案无关，杨帆、席晓东也无法证明郭三泉为“金昌盛歌城”的工作人员，也不能证明相关转账即为房屋租金。其称，经其查账，其实际收到杨帆、席晓东付款997万元。为证明该事实，其向一审法院提交了其单位的会计记账凭证。凭证中有关杨帆、席晓东付款的收据共计997万元。其中2010年4月28日的会计凭证，记载了济南丽人物业发展中心向房产中心付款250万元，房产中心向杨帆、席晓东开具收据250万元的事实。该收据记账联的编号为0210340，与杨帆、席晓东提交的2010年4月28日付款250万元的编号一致。杨帆、席晓东对会计凭证的真实性予以认可，但称2010年4月28日共计付款500万元，其中的250万元为徐平代付，房产中心提交的会计凭证不能证明徐平的付款与其所付款为同一笔款项。且房产中心提交的其他会计凭证中显示，在2012年9月之前，房产中心仍然在收取“金昌盛歌城”的租金。一审法院认为，经审理，双方当事人争议的焦点有二：一是双方签订的《协议书》及《补充协议》中约定的购房款是否包含997㎡无房产证部分；二是杨帆、席晓东共计支付了多少购房款。关于第一个焦点问题。一审法院认为，双方约定的总购房款所对应的房屋面积应当包含了997㎡无房产证部分。理由如下：首先，双方签订的《协议书》第一条“房屋坐落与范围”中约定，买卖的标的房屋有所有权登记部分面积为2683.49㎡，同时备注了无所有权登记部分的面积为997㎡，即双方明确了买卖标的房屋的范围包含无所有权登记部分。而该协议第二条直接约定了总房款为1200万元。由字面意思理解，该1200万元购房款对应的房屋应为第一条约定的房屋范围。其次，《补充协议》的内容为房产中心负责将尚未办理房产证部分房屋的所有权登记在杨帆、席晓东名下，但未就该部分单独约定价格。由此可知，房产中心在《协议书》中作出的以1200万元出卖房屋的意思表示中，包含了尚未办理办理房产证的997㎡房屋。另，从双方签订的上述协议内容看，双方均是将997㎡房屋视为可以办理所有权登记的房屋进行的协商。在双方均未提交证据可以证明，双方就该部分房屋的价格进行了单独约定的情况下，在双方签订合同时，双方对该部分房屋单价的约定应当与其他已经办理了所有权登记部分的房屋价格一致。房产中心提出的该无证部分的房产应当单独计算价值的答辩意见，无理无据，一审法院不予采纳。故按照总房款1200万元计算，双方签订合同时约定的有证房产2683.49平方米的房屋价款应为874.94万元，无证房产的房款应为325.06万元。关于第二个焦点问题。杨帆、席晓东作为购买房屋的一方当事人，其负有举证证明其已付清所有购房款的举证责任。为此，其向一审法院提交了收据、转账凭证等证据，其中房产中心对杨帆、席晓东已付997万元购房款的事实没有异议，一审法院对该部分购房款予以采信。但双方对2010年4月28日，徐平向济南丽人物业发展中心付款250万元与杨帆、席晓东所持有的编号为0210340收据记载的250万元是否为同一笔款项存有争议。一审法院认为，徐平的汇款回单为付款凭证，杨帆、席晓东持有的收据为房产中心的收款凭证。杨帆、席晓东作为付款方，在房产中心已经认可了徐平付款250万元为代付款250万元的情况下，其有义务提交证据证明0210340号收据的付款凭证，但其未能提交相关证据。相反，房产中心向一审法院提交了其收款的会计凭证，在该凭证中徐平的付款所对应的记账联收据即为杨帆、席晓东所持有的0210340号收据。故一审法院认定，杨帆、席晓东所提交的上述收据记载的250万元购房款即徐平代其支付的250万元购房款。关于杨帆、席晓东所主张的“金昌盛歌城”在2012年9月所交租金应当视为其支付购房款的意见。首先其没有提交证据证明“金昌盛歌城”租赁关系的存在；其次即使存在租赁关系，租赁合同中有关租金的约定其均未提交证据证明，相关租金金额并不确定；再次，该租赁关系与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，在租赁关系的债权债务关系并不明确的情况下，直接将“金昌盛歌城”支付给房产中心的租金视为杨帆、席晓东所付购房款的意见，在房产中心不予认可的情形下，缺乏依据，对杨帆、席晓东的该主张本院不予支持。基于上述理由，结合杨帆、席晓东所提交的证据及房产中心的自认，一审法院认定杨帆、席晓东共计向房产中心付款997万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因杨帆、席晓东与房产中心签订的《协议书》中关于未办理所有权登记部分的买卖约定及《补充协议》均已被生效的裁判文书确认为无效。依照上述法律规定，房产中心应当向杨帆、席晓东返还997㎡无证部分购房款122.06万元（997万元-887.94万元）。杨帆、席晓东要求返还3250654.12元，证据不足，应当以一审法院认定的数额为准。杨帆、席晓东还要求房产中心赔偿其所支付的无证部分购房款的利息损失。一审法院认为，房产中心作为997㎡无证房屋的出卖方，其应当知道该房屋系在国有划拨土地上建设且未取得相应规划手续，在其知晓该事实的情况下，其仍然与杨帆、席晓东签订有关上述房屋的买卖合同，且向杨帆、席晓东保证可以办理上述房屋的房产证。其上述行为对相关合同条款被确认无效具有过错。另外，双方签订的《协议书》中明确指出了涉案997㎡的房屋为扩建部分且无房产证。基于该事实，杨帆、席晓东在签订合同前，也应当认真审查相关房屋的土地性质、规划审批等情况。其在未能查实上述问题的情况下，其草率地与房产中心签订合同的行为，对相关条款被确认无效，亦有过错。但作为出卖方，房产中心对相关信息的掌握明显优于杨帆、席晓东，其对相关合同条款被确认无效的过错更大。杨帆、席晓东向房产中心支付了无证部分购房款122.06万元，该房款的支付必然导致其相应的利息损失，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，房产中心应当予以赔偿。但鉴于双方过错的存在，一审法院综合考虑双方过错程度，酌定由房产中心赔偿其上述利息损失的70%。杨帆、席晓东要求暂计算2011年2月18日至2016年2月17日期间的利息，系其对自己诉讼权利的自由处分，一审法院予以准许。另，同样依照上述法律规定，在合同无效的情况下，基于该合同取得的财产均应当返还，即房产中心负有返还购房款的义务，杨帆、席晓东则负有返还涉案房屋的义务。基于合同无效后的必然法律后果，杨帆、席晓东在获得购房款的同时应当向房产中心返还涉案房屋。判决：一、济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心于判决生效之日起10日内向杨帆、席晓东返还购房款122.06万元；二、济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心于判决生效之日起10日内向杨帆、席晓东赔偿因合同无效产生的损失（以122.06万元为基数，参照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的70%，自2011年2月18日计算至2016年2月17日）；三、杨帆、席晓东于收到上述两项判决确定款项的同时，向济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心返还坐落于济南市槐荫区经三纬七路女人街*号楼三楼东、西平台扩建的共计997㎡的房屋；四、驳回杨帆、席晓东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35205元，减半收取计17602.50元，由杨帆、席晓东负担11602.50元，由济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心负担6000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有两个：一是涉案《协议书》中约定的1200万元总购房款对应的房屋面积是否包含997㎡无证房产；二是如何确定涉案997㎡无证房产的价款。关于第一个争议焦点，本院认为，房产中心（甲方）与杨帆、席晓东（乙方）于2010年2月9日签订的涉案《协议书》第一、二条约定：“甲乙双方经过友好协商，同意就女人街*号楼房产买卖事宜，订立本协议，并承诺共同遵守。一、房屋座落与范围：甲方所有的女人街*号楼，位于槐荫区经三纬七路，本次涉及房产如下所示（注：以下为表格中载明内容）。1.2-017，面积62.93平方米；2.2-019，面积31.46平方米；3.2-034，面积60.41平方米；4.2-035，面积62.93平方米；5.2-036，面积122.56平方米；6.2-037，面积194.86平方米；7.2-038，面积67.12平方米；8.2-039，面积203.57平方米；9.3-001，面积270.69平方米；10.3-002，面积86.93平方米；11.3-004，面积117.47平方米；12.3-006，面积117.47平方米；13.3-008，面积58.73平方米；14.3-010，面积56.38平方米；15.3-011，面积56.38平方米；16.3-012，面积58.73平方米；17.3-013，面积194.34平方米；18.4-001，面积270.69平方米；19.2-026、2-027、2-028，面积146.65平方米；20.2-029、2-030，面积132平方米；21.2-031、2-032、2-033，面积163.68平方米；22.2-011、2-013、2-015、2-021、2-023，面积147.51平方米；合计2683.49平方米；备注：三楼东、西平台共计997平方米的扩建面积无房产证。二、房屋价格：房屋价格由甲乙双方协商确定，按总价款1200万元计算。”按照通常理解，三楼东、西平台共计997㎡的扩建无证房产应包含在1200万元总购房款对应的房屋面积中。因此，一审法院认定涉案《协议书》中约定的1200万元总购房款对应的房屋面积包含997㎡无房产证，并无不当。关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张事实的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，因涉案997㎡无证房产包含在1200万元总购房款对应的房屋面积中，而有证房产和无证房产的总面积为3680.49㎡，故涉案房产均价为3620.44元／㎡。房产中心虽称有证房产和无证房产的单价不同，但未能提交证据支持其主张，因此，一审法院认定涉案997㎡无证房产的价款应为325.06万元，并无不当。综上所述，房产中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35205元，由济南市槐荫区房产经济信息综合服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年八月二十四日书记员  郭婷婷