湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1202民初637号原告(执行案外人)：尹松海。委托诉讼代理人：曾喜生，湖南五溪律师事务所律师。被告（申请执行人）:肖宏元。被告（被执行人）:杨晓华。被告（被执行人）：怀化宏翔房地产开发有限公司。法定代表人：周启春,该公司经理。委托诉讼代理人：唐启余（特别授权），湖南玉锋律师事务所律师。原告尹松海与被告肖宏元、杨晓华、怀化宏翔房地产开发有限公司（以下简称宏翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹松海及其委托诉讼代理人曾喜生、被告肖宏元、杨晓华、被告宏翔公司的委托诉讼代理人唐启余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对被告宏翔公司开发的天星阁项目第3栋3-103号、3-105号、3-201号、3-203号4套房产的强制执行，并解除查封；2.请求确认原告与被告宏翔公司签订天星阁项目第3栋3-103号、3-105号、3-201号、3-203号房屋买卖合同有效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年4月1日与被告宏翔公司签订了4份《商品房买卖合同》，购买了宏翔公司开发的天星阁项目第3栋3-103号、3-105号、3-201号、3-203号房屋，并按合同约定交付了房款办理了网签手续。2015年9月14日被告肖宏元以被告杨晓华、宏翔公司向其借款100万元每月归还为由向怀化市鹤城区人民法院提起诉讼，法院受理后主持三被告调解，三被告于2015年10月13日达成调解协议，并作出了（2015）怀鹤民二初字第986号民事调书。因被告杨晓华、宏翔公司未按约定履行调解协议，被告肖宏元向法院申请强制执行，法院受理后裁定强制执行，于2016年11月30日查封了原告购买的4套房产。原告知悉后向法院提出了执行异议，法院作出了（2017）湘1202执异8号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议。原告认为，原告与被告宏翔公司签订《商品房买卖合同》，并按合同约定交付了房款办理了网签手续，原告购买的房屋虽然尚未办理不动产权登记，但房屋买卖合同有效，并不影响原告对4套房屋的所有和占有使用。法院依被告肖宏元的强制执行申请，强制执行原告4套房屋完全错误。原告故诉至法院。被告肖宏元辩称：1、法院查封宏翔公司天星阁项目网签在尹松海名下的房子是合法查封；2、尹松海购房并不是用来居住，其提异议之诉就是为了拖延时间，把房子转卖出去；3、在今年二月份尹松海转卖了其中一套房子，买主已经开始装修了，其进行了制止。4、尹松海还网签了很多天星阁项目的其他房子。被告杨晓华辩称：其欠施工方的工程款，预售许可证由施工方办理并在施工方手中，尹松海是从施工方手中买来的房子，房子是卖给谁，什么时候查封的其不清楚；但其认可李云海的卖房行为。被告宏翔公司辩称：1、本案原告没有取得房屋所有权，仅仅办理了网签手续，不能代表原告取得了房屋的所有权；2、从债权角度来说，本案原告仅签订了购房合同，至于合同是否履行，还有待于审理查明，因此，认为人民法院对该争议房屋的查封是合法的，应该予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、《怀化市商品房买卖合同》4份，被告宏翔公司对合同的真实性不予认可，称其公司公章未盖过此类商品房买卖合同，但未申请公章鉴定，该合同已经在房产部门备案登记，本院予以认可。2、原告提交的两份购房交款收据，拟证明交纳购房款事实，三被告对此均有异议，认为大额交易大金额的收款必须要见收付款凭证，收据仅仅是形式上的不属于真正意义上的付款凭证。本院认为，两份收据均有宏翔公司天星阁项目部公章，且其中一份收据上有实际卖房人李云海的签字，本院予以采信。3、解除怀化宏翔房地产开发有限公司天星阁项目负责人杨晓华的报告、天星坪项目转让协议书复印件各一份。被告宏翔公司对该证据的真实性、关联性有异议、被告杨晓华予以认可，本院认为上述证据系杨晓华与李云海之间的协议，当事人杨晓华对该证据予以认可，足以证明其真实性，本院予以采信。4、《怀化市鹤城区人民政府办公室关于成立鹤城区“天星阁”项目遗留问题协调处理工作组的通知》、《“天星阁”项目遗留问题处理协议书》、《通知》复印件一份，拟证明原告与李云海签订的购房合同，被告杨晓华与宏翔公司均予认可；天星阁项目是杨晓华个人所有的项目、独立核算、自负盈亏；李云海是天星阁项目的实际施工人；对李云海销售房屋的行为，杨晓华和怀化宏翔房地产开发有限公司是予以认可的也是完全知情的。被告杨晓华无异议，被告宏翔公司、肖宏元对该证据均有异议，本院认为，上述证据均系鹤城区政府出具且宏翔公司在上述证据有印章，杨晓华也予以认可，本院对其真实性予以采信。5、周启春授权李云海委托书、周启春身份证，被告对真实性关联性均有异议，且系复印件，本院不予采信。被告肖宏元提交的怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果复印件一份，拟证明尹松海是天星阁项目的内部人员，原告提供的四份购房合同是虚假交易，原告尹松海与被告宏翔公司、杨晓华均对该证据关联性有异议，上述证据的关联性不充分，无法证明待证事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宏翔公司系坐落于怀化市天星西路、面积为1100.13平方米、土地证号：怀国用(2012)第出09-2号商业用地的使用权人，也系天星阁项目的建设单位。2015年2月15日，案涉的天星阁3号楼取得商品房预售许可证。2015年4月1日，原告（买受人）与被告宏翔公司（出卖人）签订4份《商品房买卖合同》，李云海在出卖人处签字，宏翔公司在出卖人处盖章。合同约定：原告以2580元／平方米购买宏翔公司位于怀化市府星路西侧、天星坪路东侧预售许可证号为2015-0051的天星阁3号楼201、103、105、203号房屋，4套房屋总面积341.84平方米、总计房款881945元。原告陈述购房款是以现金或者转账的方式陆续支付的，总计支付了65万元。原告提交了两份加盖了宏翔公司天星阁项目部公章的收据两张，2016年4月28日的收据载明“今收到尹松海交来3号楼103、105房款35万元”；2016年5月4日的收据载明“今收到尹松海交来201、203房（3号楼）30万元，经手人：李云海”。上述房屋于2015年2月15日网签在尹松海名下，2015年4月24日103、201号房屋被查封，2016年12月7日105号房屋被查封，但至今未交房，也未办理房屋产权登记手续。因(2015)怀鹤民二初字第986号民间借贷纠纷，被告肖宏元与杨晓华、宏翔公司于2015年10月13日在本院达成调解协议，约定：被告杨晓华与2015年11月30日前偿还肖宏元借款100万元；宏翔公司以其天星阁项目部的资产用于偿还上述借款，肖宏元放弃对宏翔公司其他财产的主张。后被告杨晓华、宏翔公司未履行上述调解书，被告肖宏元遂于2016年3月21日向本院申请强制执行，本院于2016年11月30日作出（2016）湘1202执297-2号执行裁定书，裁定查封涉案的4套房屋，并在怀化市国土局不动产登记中心办理了相关查封手续。之后，上述4套房屋一直被法院查封至今。原告得知后向本院提出执行异议，本院于2017年2月15日依法作出（2017）湘1202执异8号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：杨晓华为天星阁项目实际投资人。井冈山建设集团有限公司为该项目施工单位，李云海为实际施工人。2014年5月7日，杨晓华因个人原因负债，将天星阁项目转给李云海。因天星阁项目停滞，购房户及相关债权人要求政府协调处理，2016年4月15日，怀化市鹤城区人民政府成立天星阁项目遗留问题协调处理工作组（以下简称工作组），2016年7月14日，在工作组的见证下，被告宏翔公司、杨晓华、与井冈山建设集团有限责任公司及其委托代理人李云海达成《天星阁项目遗留问题处理协议书》，约定：李云海在该项目中已销售的房屋，由被告宏翔公司、杨晓华与李云海三方委托评估公司对销售价格一直同意按评估价格与杨晓华结算，抵扣施工方的工程款项，李云海已收的购房款抵扣李云海的工程款。对于未销售的房屋和待收的房款，由工作组设立专用账户，经被告杨晓华认可，首先用于支付李云海的工程款、退房款、各项税费、余款用于支付杨晓华所欠的借款。被告宏翔公司不承担该项目的任何经济损失。杨晓华原来形成的债务及该项目的债权债务全部由杨晓华负责。宏翔公司、井冈山建设集团有限公司怀化分公司、工作组均在该协议书上盖章、杨晓华、李云海在该协议书上签字。2016年8月10日，工作组与宏翔公司向天星阁项目购房户下发《通知》，载明“购房户与李云海签订的1、2号楼车库、住房，3号楼车库、住房的购房合同，宏翔公司、杨晓华均予以认可。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告的房屋买卖合同加盖了被告宏翔公司的公章，在天星阁项目遗留问题协调处理中被告杨晓华、宏翔公司也予以认可，故该四份合同体现了双方真实意思，合法有效。虽然没有办理产权登记手续，但不影响合同的效力，且原告支付了大部分购房款，故对原告请求确认原告与被告宏翔公司签订的天星阁项目第3栋3-103号、3-105号、3-201号、3-203号房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。涉案4套房屋的所有权虽登记在被告宏翔公司名下，但被告宏翔公司已经于2015年4月1日将诉争的房屋出售给原告，签订了四份《商品房买卖合同》并于2015年2月15日办理网签至原告尹松海名下，天星阁项目遗留问题工作组、被告宏翔公司亦对购房户出具了认可购房合同的《通知》，对外均具有公示效力。该4套房屋签订合同的时间和网签时间均在被告肖宏元与被告杨晓华、被告宏翔公司因民间借贷纠纷达成调解协议及被告肖宏元申请法院强制执行和申请查封之前，且被告肖宏元对被告杨晓华、被告宏翔公司享有的债权亦不具有优先执行的效力，被告宏翔公司提出的原告仅办理了网签手续，不能代表原告取得了房屋的所有权的抗辩理由不能成立，原告请求停止对对被告宏翔公司开发的天星阁项目第3栋3-103号、3-105号、3-201号、3-203号4套房产强制执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但原告请求解除对涉案4套房屋查封的诉讼请求，不属于本案处理的范围。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告尹松海与被告怀化宏翔房地产开发有限公司签订的天星阁项目第3栋3-103号、3-105号、3-201号、3-203号房屋买卖合同有效；二、停止对被告怀化宏翔房地产开发有限公司开发的天星阁项目第3栋3-103号、3-105号、3-201号、3-203号房屋的执行；三、驳回原告尹松海的其他诉讼请求。案件受理费12619元，由被告肖宏元、杨晓华、怀化宏翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  阳 敏人民陪审员  向绪平人民陪审员  向开富二〇一七年八月二十三日代理书记员  陈 琼附相关法律条文：1、《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。