山东省东营经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0591民初3643号 原告：张军，男，汉族，现住东营市东营区。 原告：白丽丽，女，汉族，现住东营市东营区。 委托诉讼代理人：郭昊，山东东胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲玉亮，山东东胜律师事务所律师。 被告：东营高原万邦投资有限公司，住所地：东营市东营区东六路56号一层102号。 法定代表人：武玉荣，执行董事。 委托诉讼代理人：刘锦纯，男，汉族，系职工，现住该公司。 原告张军、白丽丽诉被告东营高原万邦投资有限公司（以下简称高原万邦）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人郭昊、被告委托诉讼代理人刘锦纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白丽丽、张军向本院提出诉讼请求：1、判令高原万邦支付逾期交房违约金10000元。2、判令解除原告与被告签订的储藏室使用权转让协议，判令被告返还储藏室使用权转让款54150.00元，并支付利息损失14349.00元（按基准贷款利率年息6%共计1612天计算）合计67964.00元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月13日，原、被告双方签订了商品房预售合同，购买被告开发建设的位于东营区东营海洋城房屋一套，房屋代码482025，合同约定购房总价款金额878310元，在双方签订的商品房预售合同第九条中约定：“购买人应当在2015年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。在预售合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定：（1）逾期超过90日；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告在依约定拿到住房钥匙后得知，涉案房屋根本没通过竣工验收，一直无法正常使用。至起诉之日，该房屋一直未竣工验收。原告认为，被告违规交房的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益。2015年6月13日原告与被告签订储藏室使用权转让协议，2015年5月29日，原告向被告支付54150元使用权总价款。协议约定原告受让乙方的储藏室使用权，使用年限与乙方购买的东营海洋城商品房产权年限相同。在转让协议中，原告被告知不能办理产权相关证明。2015年9月9日东营市城乡规划局做出的关于东营高原万邦投资有限公司海洋城项目认定违法建设性质的复函认定东营高原万邦投资有限公司的海洋城项目1#、3#、5#、7#地下室一层、二层改变层高的实用功能，经现场核实，该地下一层、二层未按照建设工程规划许可证的规划进行建设，该项目属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建筑工程。至起诉之日，该储藏室一直无法合法交付原告使用。原告认为，被告向原告出售违法建筑使用权的行为已经侵害了原告的合法权益，属于法定解除双方协议的内容。基于此，原告为保护合法权益，诉之法院，请求判若所请。 高原万邦辩称，1、被告在2015年9月26日完成了涉案房屋的验收，原告于2016年4月25日正式缴纳物业费一年，并备注“自交房之日起收一年物业费免一个月送一个月”，被告在合同约定的交房条件及时间内把合格的房屋交付给了原告，原告主张的逾期交房违约金不能成立；2、原告主张解除《储藏室使用权转让协议》无事实和法律依据，涉案协议不应当解除，因此原告主张的返还储藏室的款项及利息损失不应当得到支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下: 2015年6月13日，张军、白丽丽与高原万邦签订《东营市商品房买卖合同》及附件，约定张军、白丽丽购买高原万邦开发建设的位于东营区房屋一套，房屋总价款878310元；约定高原万邦应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件；除上述规定的特殊情况外，高原万邦逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为5000元，合同继续履行；高原万邦如逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，高原万邦按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为10000元。合同附件八中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关被告逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。2015年6月13日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》，约定原告受让该小区位置编号为5-X的储藏室，储藏室使用权转让款54150元，约定原告只拥有使用权，无法办理相关产权证明，使用年限与原告购买的商品房产权年限相同。2015年5月29日原告支付储藏室使用权转让款54150元。 另查明，东开建字[2014]81号、东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业(停工5天)；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，被告可据实延期施工的天数共为13天。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，并出具《建设工程竣工验收记录表》。 涉案储藏室系由1#、3#、5#、7#楼管道夹层或地下停车位或占用公共空间更改而来，被告擅自改变使用用途，未办理规划变更审批手续。东营市城市管理行政执法局针对违法问题已依法对被告进行处罚。东营市城乡规划局在向东营市城市管理行政执法局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》中认定1#、3#、5#、7#楼地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。被告综合楼地下工程已办理人防工程建设手续。涉案房屋于2016年4月25日交付。 本院认为，（一）关于逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。被告逾期向原告交付房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同明确约定被告逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，被告应按照约定计算方式向原告支付逾期交房的违约金。涉案房屋于2016年4月25日交付，根据合同约定最迟交房时间2015年6月30日和被告可据实延期施工的天数13天，自2015年7月1日起被告逾期交房的时间已超过90天，依合同计算的逾期交房违约金数额已超过10000元，因此对于原告要求被告支付逾期交房违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持。 （二）关于《储藏室使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案转让的储藏室系被告违反规划改变层高和使用功能的违法建设工程，截至一审辩论终结前未办理规划变更审批手续和整改完毕，涉案《储藏室使用权转让协议》违反法律强制性规定，应属无效。涉案储藏室被告尚未交付，被告应当向原告返还已交付的储藏室使用权转让款54150元并支付利息损失。原告要求按年利率6%从2015年6月30日计算至2019年11月28日利息损失共计14349元，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张军、白丽丽支付逾期交房违约金10000元； 二、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张军、白丽丽返还储藏室使用权转让款54150元并支付利息损失14349元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1762元，减半收取计881元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  王建彩 二〇一九年十二月二日 法官助理 孙东平 书记员 韩璐