江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0116民初4892号原告：南京喜百年投资管理有限公司，住所地南京市六合经济开发区雄州南路399号恒旺园区313幢1单元302室。法定代表人：白鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：屠孟莉，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京农事科技有限公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区周洼新村36幢602室。法定代表人：刘素华，该公司经理。被告：盛华邓，男，1972年5月8日出生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。原告南京喜百年投资管理有限公司（以下简称喜百年公司）与被告南京农事科技有限公司（以下简称农事科技公司）、盛华邓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喜百年公司的委托诉讼代理人屠孟莉，被告农事科技公司、盛华邓经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喜百年公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告立即搬离涉案房屋；2、被告支付房租费576403元（自2014年5月18日起按照每年租金191000元计算至实际搬离之日止，已扣除被告支付的押金20000元）；3、被告支付违约金73000元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年5月18日，原告与被告农事科技公司签订一份《租赁合同书》，约定被告租赁原告8套商铺，租期自2014年5月18日起至2019年8月17日止，租金约为191000元/年。《租赁合同书》签订后，农事科技公司向原告支付了保证金8000元、租金20000元并实际入场经营。其后，虽经原告不断催付房屋租金，农事科技公司始终以种种理由一再拖延。2016年1月，在原告不断催款的情况下，农事科技公司向原告提供了由被告盛华邓出具的书面《情况说明》。此时，原告方得知农事科技公司已将涉案商铺实际交给盛华邓个人使用，农事科技公司于2016年2月向原告支付了1万元房租。至今，农事科技公司及盛华邓两次做出承诺均未能如约兑现。遂向法院提起诉讼。被告农事科技公司、盛华邓未作答辩。经审理查明：（一）2014年5月，原告喜百年公司（出租方）与被告南京农事科技发展有限公司（承租方）签订一份“茉莉江苏•文化产业博览园”租赁合同书（以下简称《租赁合同》），约定被告租赁位于南京市××“茉莉××·文化产业博览××”公安门牌××园区××、××、××、××、××、××、××单元××室、××室、××室、××室、××单元××室、××室、××室、××室商铺（××），用于经营洗浴足疗。租赁期为2014年5月18日起至2019年8月17日止，承租方享有的免租期自2018年8月18日起至2019年8月17日止。《租赁合同》约定2014年5月18日至2015年5月17日的租金为191000元，在签订《租赁合同》时支付20000元，2014年12月1日前支付80000元，在2015年3月1日前支付91000元；2015年8月1日前支付2015年8月18日至2016年8月17日租金191000元，2016年8月1日前支付2016年8月18日至2017年8月17日租金191000元。《租赁合同》约定因“承租人拖欠商铺租金、物业管理费达三十天及以上的；承租人拖欠水、电、气等费用达及三十天以上的……”，出租方有权单方面终止合同，收回商铺；另约定“租赁合同如因期满或者其它原因终止日起七日内自行退出，腾清所承租的房屋，承租方不得拆除依附于房屋主体结构的装修部分、且出租方不予补偿。逾期出租方有权将承租方存放在承租房内的财物清出，所造成的损失由承租方承担”。（二）合同签订后，被告盛华邓向原告支付了保证金8000元及租金20000元。2016年1月26日，被告盛华邓向原告出具一份“情况说明”，其中载明“我是恒顺园画家村洗浴的实际运营商户盛华邓”、“我是在2014年5月18日与公司签约并入住的，前期已缴纳保证金8000元、租金20000元”、“由于园区的入住商户稀少和自身原因（营业执照迟迟不给办理），运营一直处于亏损状态，至今尚欠公司租金362000元，请领导审查核实”、“为支持公司工作我在此承诺，在下一个租金缴纳期之前交齐所欠租金，具体为：1、2016年1月31日前缴纳10000元；2、2016年4月30日前缴纳110000元；3、2016年5月30日前缴纳120000元；4、2016年7月15日前缴纳122000元”。2016年5月26日，被告盛华邓向原告出具一份“承诺书”，载明“2014年5月18日，本人以江苏农事科技发展有限公司的名义同南京喜百年投资管理有限公司（以下简称“喜百年”）签订了房屋租赁合同……由于本人经营不善等原因，目前尚未缴纳已到期的362000元租金，本人曾于2016年1月26日向喜百年公司做出过分期缴纳租金的承诺，但截至目前并未履行到位。作为画家村洗浴中心的实际经营者……承诺于2016年6月30日前缴纳10000元；2016年7月31日前缴纳262000元。若到期无法履行承诺，喜百年公司可立即无条件收回房屋。并由本人承担一切法律责任。”此后，被告盛华邓并未按承诺时间履行缴纳租金，被告农事科技公司亦未缴纳租金，故原告喜百年公司向本院提起诉讼，要求：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告立即搬离涉案房屋；2、被告支付房租费576403元（自2014年5月18日起按照每年租金191000元计算至2017年7月21日，已扣除被告支付的押金20000元）；3、被告支付违约金73000元；4、被告承担本案诉讼费。（三）涉案房屋，即南京市六合区“茉莉江苏·文化产业博览园”××幢X、X、X、X、X、X号、一单元XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、二单元XXX室、XXX室、XXX室、XXX室商铺大门被从室内锁住，无人应答，无法确认内部情况。上述事实，有当事人的陈述，“茉莉江苏•文化产业博览园”租赁合同书、情况说明、承诺书及照片等证据在卷佐证。本院认为：（一）关于涉案《租赁合同》主体问题。本案中，被告盛华邓与原告喜百年公司签订《租赁合同》，并缴纳了8000元的保证金和20000元的租金。被告盛华邓在2016年1月26日的“情况说明”和2016年5月26日的“承诺书”中对上述事实予以认可，并表示涉案商铺由其实际经营。案件审理过程中，原告喜百年公司亦认可被告盛华邓出具的“情况说明”、“承诺书”，并主张被告盛华邓为《租赁合同》的相对方，故本院认定被告盛华邓为《租赁合同》的实际承租人，《租赁合同》中约定的相关权利义务由盛华邓享有和负担。（二）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告喜百年公司与被告盛华邓签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。被告盛华邓未能按照《租赁合同》的约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于解除《租赁合同》、被告立即搬离涉案商铺的问题。根据《租赁合同》第九条关于“违约责任”的约定，承租户拖欠商铺租金达三十天及以上的，出租方有权单方面终止合同并收回商铺；承租方应于合同期满日或终止日起七日内自行退出，腾清所承租的房屋，承租方不得拆除依附于房屋主体结构的装修部分、且出租方不予补偿；逾期出租方有权将承租方存放在承租房屋内的财物清出，所造成的损失由承租方承担。本案中，被告盛华邓未按照《租赁合同》的约定缴纳租金，亦未按照“情况说明”和“承诺书”的承诺缴纳租金，逾期已达三十天以上，故原告要求解除《租赁合同》、被告立即搬离涉案商铺，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于商铺租金的问题。根据《租赁合同》第四条关于“租金标准”的约定，2014年5月18日至2015年5月17日、2015年8月18日至2016年8月17日、2016年8月18日至2017年8月17日的租金均为191000元，2017年8月18日至2017年8月17日的租金为210000元，2018年8月18日至2019年8月17日为免租期。本案中，原告喜百年公司主张被告按照每年191000元缴纳2014年5月18日至实际搬离之日期间的租金，不违反合同约定，本院予以支持，但应在租金总额中扣除被告已缴纳的保证金8000元及部分租金20000元。关于违约金的问题。根据《租赁合同》第九条关于“违约责任”的约定，承租方逾期交付租金和物业代管费的，属违约行为，除仍应即时如数补交所欠费用外还应支付违约金100元/日。本案中，原告主张被告支付逾期之日至起诉之日期间的违约金73000元，低于实际产生的违约金，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告盛华邓以南京农事科技发展有限公司名义与原告南京喜百年投资管理有限公司于2014年5月18日签订的《“茉莉江苏•文化产业博览园”租赁合同书》；二、被告盛华邓于本判决生效之日起十五日内腾清并搬离南京市六合区“茉莉江苏·文化产业博览园”恒顺园区XXX幢X、X、X、X、X、X号、一单元XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、二单元XXX室、XXX室、XXX室、XXX室商铺；三、被告盛华邓于本判决生效之日起十五日内向原告南京喜百年投资管理有限公司支付商铺租金（自2014年5月18日起按照191000元/年计算至实际搬离商铺之日止，并扣除28000元）；四、被告盛华邓于本判决生效之日起十五日内向原告南京喜百年投资管理有限公司支付违约金73000元；五、驳回原告南京喜百年投资管理有限公司的其他诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4923元，公告费560元，共计5483元，由原告南京喜百年投资管理有限公司负担323元，被告盛华邓负担4600元（原告已垫付，被告在履行上述义务加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费4923元。审 判 长  邹建明代理审判员  赵 凯人民陪审员  黄恩明二〇一七年八月八日书 记 员  卢 玥